2019 年半年度报告
公司代码：600663 公司简称：陆家嘴
900932 陆家 B 股
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
2019 年半年度报告
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董事长致辞
2019 年上半年，公司把握“稳中求进”的工作基调，聚焦主业发展，
整合优势资源，持续推进“商业地产+商业零售+金融服务”业务格局，顺
利完成了半年度各项工作目标。在做好现有商业地产开发建设、招商运营，
持续提增可经营物业体量的同时，公司在布局商业零售及提升物业品牌两
方面亮点可期。
在布局商业零售方面，扎实推进商业零售发展，不断拓展业务及服
务新领域。上半年，亚洲第 3 家、中国第 2 家的老佛爷百货在上海 L+MALL
盛大启幕，带动年中商场出租率高达 95%，标志着包含大型商场、邻里中
心、办公配套商业在内的多元商业物业模式初步形成。公司目前在营商业
物业面积超 46 万平方米，公司将坚持多元化定位、高品质运营，将商业
物业打造成公司新的营运亮点。
在物业管理品牌提升方面，持续升级物业管理品牌和品质，深入服
务国家战略。作为“区域开发产业链中、后端价值创造者”的陆家嘴物业，
正用高标准和高质量，常态化地服务进博会，不断打磨、提升管理和服务
标准，在商办和会展两个细分领域彰显“上海品牌”和“上海服务”。
展望未来，机遇与挑战并存。我们将把握浦东新区改革开放再出发、
实现新时代高质量发展的新机遇，持续提升自身区域开发、商办物业运营
管理和金融服务能力，在广大股东的大力支持下，不负好时代，共担新使
命。
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2019 年上半年度公司主营业务收入构成一览图
2019 年上半年度物业租赁及服务性现金流入构成一览图
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2019 年上半年度公司业务情况
成熟物业
总建筑面积 期末出租率 平均租金
长期持有物业类型 总建筑面积
（平方米） （截至 6 月 30 日） （二季度）
（平方米）
89%（上海） 8.57 元/平方米/天
甲级
1,633,070 1,559,323
写字楼
主要办公物业 57%（天津） 3.45 元/平方米/天
高品质
327,106 327,106 83% 6.21 元/平方米/天
研发楼
89%（上海） 11.39 元/平方米/天
主要商铺物业 462,361 108,187
88%（天津） 2.37 元/平方米/天
酒店物业 120,344 120,344 77% 584.77 元/间/夜
主要住宅物业 92,408 92,408 98% 25,573 元/套/月
合计 2,635,290 2,207,368
*期末出租率、平均租金均根据公司持有的成熟物业统计；成熟物业指运营一年以
上的物业。
1-6 月可售面积 1-6 月签约面积 项目总可销面 项目累计签约 项目整体
住宅销售
（平方米） （平方米） 积（平方米） 面积（平方米） 去化率
前滩东方逸品 1,097 1,097 60,248 60,248 100%
上海存量房 3,859 3,592 4,895 4,628 95%
天津海上花苑
61,556 6,881 106,557 40,039 38%
二期
天津存量房 1,010 109 1,010 109 11%
合计 67,522 11,679 172,710 105,024 61%
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2019 年上半年度日常关联交易
（币种：人民币 单位：万元）
实际金额
关联交易 预计
关联人 关联交易主要内容 （截至 2019 年 6
类别 金额
月 30 日）
工程维护
上海陆家嘴（集团）有限公司
绿化养护 23,300 2,565
及其下属子公司
项目管理
上海富都世界发展有限公司 经营管理 1,321 151
接受关联人提 上海富都物业管理有限公司 物业服务 3,690 120
供的劳务 陆家嘴东急不动产物业经营管
物业服务 1,804 1,804
理（上海）有限公司
上海新国际博览中心有限公司 经营管理 1,320 878
小计 31,435 5,518
上海陆家嘴（集团）有限公司
接受关联人提 支付租金 10,540 1,135
及其下属子公司
供的租赁
小计 10,540 1,135
陆家嘴国泰人寿保险有限责任 购买
向关联人购买 57 0
公司 保险产品
商品
小计 57 0
物业服务
上海陆家嘴（集团）有限公司
受托开发管理 134,000 55,241
及其下属子公司
受托销售管理
上海富都世界发展有限公司 经营管理 200 0
向关联人提供 上海富都物业管理有限公司 物业服务 20 22
劳务 上海新国际博览中心有限公司 物业服务 12,482 3,507
陆家嘴东急不动产物业经营管
人员派遣 43 17
理（上海）有限公司
小计 146,745 58,787
向关联人提供 上海陆家嘴（集团）有限公司 收取租金 7,028 2,735
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租赁 及其下属子公司
小计 7,028 2,735
向关联人销售 关联自然人 销售商品 3,000 0
商品 小计 3,000 0
上海富都世界发展有限公司 支付利息 785 275
向关联人支付
委托贷款利息
小计 785 275
合计 199,590 68,450
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的
法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
独立董事 唐子来 工作安排冲突 吕巍
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人李晋昭、主管会计工作负责人胡习及会计机构负责人（会计主管
人员）张亮声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
不适用
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告内所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实
质承诺，敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司已在本报告内详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第四节经营情况的
讨论与分析”中可能面临的风险。
十、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义....................................................................................................................9
第二节 公司简介和主要财务指标 .............................................................................10
第三节 公司业务概要 .................................................................................................13
第四节 经营情况的讨论与分析 .................................................................................15
第五节 重要事项 .........................................................................................................29
第六节 普通股股份变动及股东情况 .........................................................................45
第七节 优先股相关情况 .............................................................................................54
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 .................................................................49
第九节 公司债券相关情况 .........................................................................................50
第十节 财务报告 .........................................................................................................55
第十一节 备查文件目录 ...............................................................................................172
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
报告期、本报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 6 月 30 日
陆家嘴、陆家嘴股份、本公司、
指 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
公司、上市公司
陆家嘴集团、控股股东 指 上海陆家嘴（集团）有限公司
联合公司 指 上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司
陆金发 指 上海陆家嘴金融发展有限公司
爱建证券 指 爱建证券有限责任公司
陆家嘴信托 指 陆家嘴国际信托有限公司
陆家嘴国泰人寿 指 陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司
苏州绿岸 指 苏州绿岸房地产开发有限公司
前滩实业 指 上海前滩实业发展有限公司
前绣实业 指 上海前绣实业有限公司
佳湾公司 指 上海佳湾资产管理有限公司
佳二公司 指 上海佳二实业投资有限公司
佳仁公司 指 上海佳仁资产管理有限公司
华宝信托 指 华宝信托有限责任公司
陆家嘴物业 指 上海陆家嘴物业管理有限公司
申万置业 指 上海申万置业有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
新区国资委 指 上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
海通证券 指 海通证券股份有限公司
锦天城律师 指 上海市锦天城律师事务所
安永会计师 指 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
普华会计师 指 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《上市规则》 指 《上海证券交易所股票上市规则》
土地批租 指 土地使用权转让
人民币元、人民币千元、人民币万元、
元、千元、万元、亿元 指
人民币亿元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
公司的中文简称 陆家嘴
公司的外文名称 Shanghai Lujiazui Finance & Trade Zone Development Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写 LJZ
公司的法定代表人 李晋昭
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王辉 闵诗沁
中国上海浦东东育路227弄6 中国上海浦东东育路227弄6
联系地址 号前滩世贸中心（二期）D栋 号前滩世贸中心（二期）D栋
21楼 21楼
电话 86-21-33848801 86-21-33848801
传真 86-21-33848818 86-21-33848818
电子信箱 invest@ljz.com.cn invest@ljz.com.cn
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 中国(上海)自由贸易试验区浦东大道981号
公司注册地址的邮政编码 200135
中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸中心
公司办公地址
（二期）D栋18-21楼
公司办公地址的邮政编码 200126
公司网址 www.ljz.com.cn
电子信箱 invest@ljz.com.cn
报告期内变更情况查询索引 不适用
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
上海证券报、中国证券报、证券时报、
公司选定的信息披露报纸名称
证券日报、香港文汇报
登载半年度报告的中国证监会
www.sse.com.cn
指定网站的网址
中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸中心
公司半年度报告备置地点
（二期）D栋21楼
报告期内变更情况查询索引 不适用
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五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 陆家嘴 600663 /
B股 上海证券交易所 陆家B股 900932 /
六、 其他有关资料
□适用 √不适用
七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期 本报告期比上年
主要会计数据 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
营业收入 8,188,534,924.19 6,610,946,329.56 23.86
归属于上市公司股东的净利润 2,047,083,376.36 1,838,651,204.74 11.34
归属于上市公司股东的扣除非经常
1,910,604,906.91 1,803,287,691.84 5.95
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -1,649,732,240.27 1,000,442,000.66 -264.90
本报告期末比上
本报告期末 上年度末
年度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 16,488,009,458.70 16,094,931,705.64 2.44
总资产 84,112,959,861.15 78,112,647,173.08 7.68
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年同
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.5074 0.5469 -7.22
稀释每股收益（元／股） 0.5074 0.5469 -7.22
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.4736 0.5364 -11.71
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 12.14 12.13 增加 0.01 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
11.33 11.90 减少 0.57 个百分点
资产收益率（%）
注：公司2018年6月末的总股本为3,361,831,200股，经2018年度利润分配实施完毕后，2019年6
月末总股本为4,034,197,440股。
公司主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
主营业务分行业情况
营业成本比
毛利率 营业收入比 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 上年增减
（%） 上年增减（%） 年增减（%）
（%）
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房地产销售 4,875,114,530.91 1,998,852,809.83 59.00 27.49 -4.96 14.00
房地产租赁 1,504,527,424.34 306,701,399.14 79.61 8.88 5.35 0.68
酒店业 67,186,610.64 51,290,384.53 23.66 -8.21 34.27 -24.15
物业管理 664,179,645.78 631,717,803.06 4.89 7.70 13.09 -4.53
金融业收入 1,019,209,179.77 389,103,465.29 61.82 47.11 10.44 12.67
其他 4,347,992.73 1,746,265.69 59.84 108.12 100.00 -40.16
单位：元 币种：人民币
主营业务分地区情况分析
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
中国大陆地区 8,134,565,384.17 23.43
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 4,658,959.44 主要是公司出售天津房产产生的收益。
主要是子公司陆家嘴信托收到的青岛
计入当期损益的政府补助，但与公司 政府扶持基金 5000 万元及子公司爱建
正常经营业务密切相关，符合国家政 证券收到的政府补助 600 多万，天津陆
71,083,127.70
策规定、按照一定标准定额或定量持 津房地产开发有限公司收到的政府补
续享受的政府补助除外 贴 1000 万元以及陆家嘴物业收到的物
业专项补贴 130 万元。
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外，持有交易性金融资
产、衍生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债产生的公允价值变动 该项目主要为公司出售交易性金融资
93,108,074.80
损益，以及处置交易性金融资产、衍 产收益以及公允价值变动收益。
生金融资产、交易性金融负债、衍生
金融负债和其他债权投资取得的投
资收益
该项目主要为本公司收到的对上海陆
家嘴新辰投资股份有限公司，上海陆家
对外委托贷款取得的损益 10,370,135.89
嘴新辰临壹投资有限公司和前绣实业
的委托贷款利息。
除上述各项之外的其他营业外收入 该项目主要为本公司及子公司收到的
30,595,461.93
和支出 违约金罚款等。
少数股东权益影响额 -20,883,350.37
所得税影响额 -52,453,939.94
合计 136,478,469.45
十、 其他
□适用 √不适用
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第三节 公司业务概要
一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
（一）公司所从事的主要业务和经营模式
2019 年上半年，公司继续坚持以商业地产为核心，以商业零售为延伸，以金融服务为纽带，
打造“以商业地产为核心，以商业零售和金融服务为两翼，以浦东、天津、苏州为三城”的“一
核两翼三城”发展格局。同时，公司始终围绕“终点即起点”目标，不断提高项目开发及运营水
平，拓展商业零售板块业务、加强专业化管理、提升核心资产价值，以国企使命担当，践行国资
上市企业市场化发展，打响“陆家嘴地产”品牌知名度。
一方面，就商业地产板块而言，以产品类型划分，主要是住宅类房地产的销售、商业房地产
的租赁及转让。公司通过持续推进中长期租赁产品的运营、短期住宅产品的销售及部分办公楼宇
的转让，实现资产的有序流动。
另一方面，公司高度关注金融服务板块发展，以陆家嘴信托、爱建证券、陆家嘴国泰人寿三
个持牌金融机构为抓手，积极研究战略规划，完善制度建设，坚持风险稳控和业务培育并重，重
视持牌金融机构健康发展，持续推进金融服务产品，积极探索地产与金融的同频共振。
综上，公司经营战略方针是长期持有核心区域的物业，短期出售或者转让零星物业，并通过
产融结合，持续推进“商业地产+商业零售+金融服务”业务格局，实现公司股东利润最大化的目
标。
2019 年上半年，公司实现营业收入 81.89 亿元，比上年同期增加 23.87%。
（二）行业情况
房地产板块方面，2019 年整体市场以稳地价、稳房价、稳预期为目标，坚持房子是用来住的、
不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产
市场风险，收紧房地产融资渠道，并调控房地产投资市场，防止房地产泡沫导致资源过度流入。
同时，以解决住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。对于人口流入量大、住房价格高的大
型城市积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。上半年，TMT、消费品制
造业以及金融业仍为上海办公写字楼主力需求产业，而随着新增供应持续入市，推动核心区域空
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置率持续上升，租金报价同步下行，客户议价和选址空间进一步增加。此外，共享办公延续扩张
态势，并向非核心区域布局。
金融板块方面，面对复杂严峻的国内外经济金融形势，2019 年央行坚持稳中求进工作总基调，
以供给侧结构性改革为主线，实施稳健货币政策，加强市场预期引导，继续打好防范化解重大风
险攻坚战，深化金融改革开放，促进经济金融持续健康发展，着力提升金融服务实体经济能力和
水平。建立健全市场化、法治化违约处置机制，维护债券市场等金融市场平稳运行，推进互联网
金融风险专项整治工作，不断完善房地产金融宏观调控和长效机制，推动金融市场和信贷政策各
项业务再上新台阶。
二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、 报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，不仅在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大
量优质经营性物业，也已经把发展的触角延伸到了上海前滩国际商务区、天津以及苏州，确立了
公司在行业发展中的竞争优势，不断提升陆家嘴品牌价值与知名度。同时，通过多年来的区域开
发，公司积累了丰富的城市开发经验，成功转型为商业地产投资、开发、运营商。公司的核心竞
争力主要体现在以下几个方面：
（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从 2005 年转型之初约 15 万平
方米，到 2019 年上半年增至 264 万平方米。现公司持有的运营物业大多位于上海 CBD 的核心区域
以及天津红桥区，区位极佳，交通便捷，为公司商业地产主业良性、稳健发展提供有力支撑。公
司一定会牢牢把握自贸区发展机遇，提升在营商办经营性物业的优质性，增强品牌竞争力和影响
力。
（二）稳定成熟的专业营销团队。经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳定成熟的专
业营销团队，积累了良好的自有客户资源，有效控制了营销成本。公司按产品类型，即办公、商
业、住宅和酒店，分别组建专业化营销管理团队。营销团队之间既有分工，又有合作，为公司产
品经营提供有效保障。同时，公司建立从“楼宇招租”到“战略招商”的新机制，利用自身多元、
梯度的产品优势，优化激励措施，提供注册、税收双落地企业扩租、续租优先权，进一步增强重
点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。
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（三）持续发展的历史机遇。公司作为控股股东陆家嘴集团的重要商业房地产平台，仍处在
一个大有作为的发展时代。在控股股东的支持下，公司已经成功进军前滩国际商务区，前滩中心
作为该地区标志性建筑，建设已经全面启动。此外，公司也积极参与上海临港区域的开发，参股
项目建设已全面启动。
（四）统筹优势助力业务发展。一方面，公司于 2017 年完成了陆金发 100%股权的收购，一
举获得证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，逐步构建起“商业地产+商业零售+金融服
务”发展格局。另一方面，随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司正成为集团商业地产
开发建设及运营的实施平台，有助于公司专业能力的持续提升。
（五）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》
和《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的其他相关要求，以建立现
代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公司
信息披露工作。目前，公司已经形成了权责分明、各司其职、有效制衡、协调运作的法人治理结
构。公司通过董事会决策、管理层执行和监事会监督三位一体的管理模式，确保公司运行的独立
性、规范性和有效性，切实维护广大投资者和公司的利益。
第四节 经营情况的讨论与分析
一、经营情况的讨论与分析
2019 年，是新中国成立 70 周年，是深入贯彻党的十九大精神的重要一年，是全面建成小康
社会的关键之年。上半年，公司围绕董事会战略决策，把握“稳中求进”的工作基调，聚焦主业
发展，整合优势资源，持续推进“商业地产+商业零售+金融服务”业务格局，保持利润稳步增长。
（一）2019 年上半年经营工作回顾
1、上半年，营业收入约 81.89 亿元，其中：房地产业务收入 71.69 亿元；金融业务收入 10.20
亿元。
2、上半年，房地产业务成本及费用 48.25 亿元；金融业务成本及管理费用 3.89 亿元。
3、上半年，项目开发投资支出 14.3 亿元，与 2018 年同期相比减少 17.82%。
4、上半年，实现归属上市公司净利润 20.47 亿元，与 2018 年同期相比增加 11.34%。
（二）上半年经营工作分析。
1、经营收入分析。
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（1）物业租赁收入。
①合并报表范围内长期在营物业租金收入（现金流入），合计 19.47 亿元。
办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2019 年上半年度租赁收入 15.98 亿元，比
2018 年上半年增长 0.77 亿元，同比增幅 5%。
目前公司持有长期在营甲级写字楼共 20 幢，总建筑面积超过 163 万平方米。截至 2019 年二
季度末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为 89%，平均租金 8.57 元/平
方米/天。天津成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为 57%，平均租金 3.45 元/平
方米/天。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴金融
航运大楼。截至 2019 年二季度末，长期在营高品质研发楼总建筑面积已超过 32 万平方米，出租
率达到 83%，平均租金 6.21 元/平方米/天。
商业物业。2019 年上半年租赁收入为 1.99 亿元，比 2018 同期增加 0.79 亿元，同比增幅 66%。
商业物业主要包括陆家嘴 96 广场、陆家嘴 1885、天津虹桥新天地、陆家嘴金融城配套商业
设施、陆悦坊（花木 04-15）以及位于上海、天津的两个 L+Mall。截至 2019 年二季度末，商业物
业总建筑面积超过 46 万平方米，其中：在营的陆家嘴 96 广场出租率为 91%；陆家嘴 1885 出租率
为 93%；上海 L+Mall 出租率为 95%；天津 L+Mall 出租率为 90%；陆悦坊于 2019 年二季度末试营
业，出租率为 81%，开业率为 64%。
酒店物业。2019 年上半年营业收入为 0.67 亿元，比 2018 年同期下降 8%。
公司拥有三家商务型酒店----东怡大酒店、陆家嘴明城酒店和天津陆家嘴万怡酒店。
东怡大酒店配备 209 间房间，2019 年上半年 GOP 率为 38.33%，平均出租率为 81.88%；陆家
嘴明城酒店配备 221 间房间，2019 年上半年 GOP 率为 24.19%，平均出租率 53.41%；天津陆家嘴
万怡酒店配备 258 间房间，2019 年上半年 GOP 率为 18.16%，平均出租率为 79.7%。
住宅物业。2019 年上半年租赁收入 0.79 亿元，比 2018 年上半年减少 840 万元，同比下降 9.5%。
长期持有在营的住宅物业主要是东和公寓，共有 400 余套住宅，总建筑面积约 9 万平方米，
截至 2019 年二季度末，出租率为 98%，平均租金 25573 元/套/月。
养老物业。公司长期持有在营的养老物业是金色阳光颐养院，共有 120 个套间，总建筑面积
1.7 万平方米。2019 年上半年租赁收入 349 万元，出租率 18%。
②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计 4.04 亿元。
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公司持股 50%股权的上海新国际博览中心有限公司及上海富都世界发展有限公司以投资收益
方式计入合并报表。
会展物业。2019 年上半年租赁收入 3.64 亿元，比 2018 年同期增加 39%。
富都世界。2019 年上半年租赁收入 0.4 亿元，比 2018 年同期增加 17.65%。
（2）房产销售收入。
2019 年上半年，公司实现各类房产销售收入及现金流合计 13.93 亿元，其中：
住宅物业实现销售收入 10.98 亿元，主要来自于前滩东方逸品（前滩 34 号地块住宅）、天津
海上花苑东标段及其他存量房、存量车位的销售。2019 年上半年，公司累计住宅物业合同销售面
积 1.17 万平方米，合同金额 6.16 亿元，在售项目整体去化率为 61%。
办公物业实现现金流入 2.95 亿元，主要来自东方汇及浦东金融广场 2 号办公楼项目的现金收
款，并于报告期内完成了浦东金融广场 2 号办公楼销售结算及交付。
（3）物业管理及服务性收入。
合并报表范围内，2019 年上半年，公司实现 7.5 亿元物业管理收入（现金流入），比 2018
年同期增加 21.56%。
合并报表范围外，上海新国际博览中心有限公司 2019 年上半年实现 2.31 亿元的服务性收入，
比 2018 同期增加 65%。上海富都世界有限公司 2019 年上半年实现 0.28 亿元物业管理收入，
比 2018 同期增加 33%。
（4）金融服务收入。
2019 年上半年金融业务实现收入 10.20 亿元，占公司营业收入总额的 12.44%。
2、项目开发投资分析
竣工项目 3 个，总建筑面积 15.88 万平方米，为前滩 34 号地块、陆悦坊（花木 04-15 地块）、
苏州大地块环境景观。
新开工项目 2 个，总建筑面积 13.67 万平方米，为苏州 8 号地块、竹园 2-16-1 地块。
续建项目 8 个，总建筑面积 95.63 万平方米，为前滩中心超高层办公楼及前滩中心酒店（前
滩 25-02 地块）、前滩 25-1 地块商业中心、陆家嘴滨江中心（黄浦江 E16-2 地块）、天津海上花
苑东块、苏州 14 号地块、苏州 15 号地块二期、苏州 9 号地块。
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前期准备项目 9 个，总建筑面积 74.85 万平方米，为川沙新市镇 C04-12 号地块、川沙新市镇
C04-13 和 14 号地块、金杨 A/B 楼改造、苏州 2 号地块、苏州 4 号地块、苏州 12 号地块、苏州 13
号地块、苏州 16 号地块、潍坊社区 497-02 地块（竹园 2-13-1/2 号地块）。
3、有息负债现状。
公司合并报表范围内有息负债（陆金发仅包含其母公司有息负债）主要由五部分组成：短期
贷款、长期贷款、中期票据、应付债券以及并表其他有息负债。2019 年 6 月 30 日余额为 354.93
亿元，占 2019 年上半年公司总资产的 42.2%，较上年末 295.78 亿增加 20%。其中：短期贷款（含
一年内到期的长期贷款及中期票据）为 127.93 亿元，长期贷款为 102.24 亿元，中期票据为 40
亿元，应付债券（公司债）50 亿元，其他有息负债为 34.76 亿元。其中，其他有息负债 34.76 亿
元为华宝信托-安心投资 20 号集合资金信托计划。
4、经营业绩影响分析。
公司 2019 年上半年利润主要由房产销售、租赁及金融业务组成。其中：长期持有物业出租毛
利率为 79.35%；房地产销售毛利率为 59%，金融业务毛利率为 61.82%。
（三）下半年经营工作计划
下半年，公司将继续贯彻执行“终点即起点”的目标，上下齐心协力，全力抓好主责主业，
扎实推进各项工作，对标高质量发展新要求，深入服务国家战略需求，为浦东区域开发建设再出
发担起更重的责任。
一方面，要继续提高陆家嘴商业地产经营管理水平，招商运维多核并进，综合运营能力进一
步增强，企业品牌价值持续提升。
办公楼宇营销方面，要积极推进新入市项目的招商工作，包括下半年正式入市的东方新都（前
滩 34 号地块办公楼）以及陆家嘴滨江中心；继续推进上海及天津陆家嘴金融广场、陆家嘴金控广
场的租赁工作，全力以赴完成年度租赁收入营收目标。同时，要加强新领域招商研究工作，强化
业务部门的市场推广和招商工作，为入驻企业提供更丰富的配套服务，推动出租率稳步上升，带
动区域招商取得实效。
商业零售发展方面，上海、天津 L+MALL 将在下半年迎来开业一周年，要根据一年来的运营情
况做好调整与升级，加强 L+MALL、96 广场、1885 广场及小陆家嘴商业等在营项目的有机联动效
应；全力推进陆悦坊开业冲刺工作；促进在营商业的客流与效益，做好“上海购物”服务。
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住宅产品发展方面，围绕住房不炒的总基调，密切关注政策导向和市场态势，掌握市场需求
和走向，继续推进前滩东方逸品的销售回款和房屋交付，有效实现天津海上花苑二期快速去化，
做好苏州项目销售准备，择机入市。同时，住宅项目要做好方案深化，以更好的设计吸引潜在客
户。住宅租赁要采取积极的营销政策、提升服务质量，力争在严酷的租赁市场环境下能逆势突围。
物业管理服务方面，下半年要继续聚焦在营物业的安全品质管理，强化服务保障能力。要继
续彰显“上海品牌”软实力，积极沉淀保障首届进博会的成功经验，全力以赴、通力合作，不仅
要一如既往地服务好下半年第二届进博会，更要以进博会上的优质服务促营销，增强市场认可度
和对外吸引力。
另一方面，要继续推动持牌机构战略规划，促进金融服务板块规范多元发展。
下半年金融服务板块要延续上半年经营的良好局面，保持增长势头。继续坚持防控风险、落
实规划、拓展业务同步推进，增强各持牌机构的竞争力和品牌影响力，增强金融服务板块的盈利
能力与投资回报力。
一是把金融风险防范摆在突出位置，辩证处理好发展和风险的关系，规范和效率的关系。以
规范制度流程为抓手，对内梳理持牌机构风险管理和合规制度，建立更为完善的风险防控体系，
对外妥善处理各类风险项目，建立并落实违规追责制度，做到源头防控，避免风险扩大和再生。
二是切实做好战略规划管理，战略宣传与任务推进同步实施，做到员工全知晓、信息全覆盖，
逐步实现实际工作与战略规划的高度统一；加强陆金发层面的金控平台体系建设，对照国资监管、
行业监管要求，强化管理、引领、服务、监督四项职能，通过“补”制度短板，“转”管控思路、
决策流程和价值导向的“一补三转”工作，逐步实现管理模式由被动向主动、由封闭到市场、由
追求短期盈利到着眼长期价值的良性转变；同时积极推动持牌机构子规划的制定和落地，明确企
业定位与培育方向，探索特色化经营。
三是继续加大对持牌机构和优质投资企业的支持力度，推进优质项目增资，加快非主业项目
清理退出，以聚焦力量、优化配置、服务大局，提高金融整体竞争力。陆家嘴信托要积极应对监
管层收紧房地产信托规模的不利影响，充分依托集团和浦东优势资源，进一步创新模式、扩大规
模；爱建证券要在做强经纪、承销等基础业务等的前提下，积极探索各层级业务协同，增添新的
盈利点；国泰人寿要深化“泛个险”战略，追求价值业务成长，努力保持向上的发展势头。
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四是要持续探索产融协同，研究建立协同长效机制和资源共享平台，着力推进川沙项目结合
供应链金融的试点实操工作，完善流程、保障资金。边实践边总结，形成可复制可推广的经验和
模式；把握为区属企业提供金融服务的良好机遇，保障项目进展顺利，树立良好口碑。
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 8,188,534,924.19 6,610,946,329.56 23.86
营业成本 3,388,500,137.62 3,354,119,423.65 1.03
销售费用 46,015,246.66 37,731,941.99 21.95
管理费用 153,567,114.20 120,183,379.76 27.78
财务费用 603,246,976.33 667,783,574.08 -9.66
经营活动产生的现金流量净额 -1,649,732,240.27 1,000,442,000.66 -264.90
投资活动产生的现金流量净额 -1,343,734,537.48 2,385,786,577.07 -156.32
筹资活动产生的现金流量净额 5,104,907,223.86 134,173,157.25 3,704.72
营业收入变动原因说明: 公司本期结转了办公楼销售项目 SN1 支付宝项目收入约 20 亿元，子公司
前滩实业销售住宅项目前滩逸品约 20 亿元。
营业成本变动原因说明: 营业成本与营业收入的增长正相关。
销售费用变动原因说明: 子公司前滩实业销售前滩逸品产生的房产销售费用增加。
管理费用变动原因说明: 主要是由于 1)、2018 年 5 月公司搬入前滩办公中心以后租赁费用增加；
2）公司 L+mall 商场投入运营，导致公司人员等费用增加所致。
财务费用变动原因说明: 主要是公司资本化金额较上年同期有所增加所致。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明: 公司本年度拍得川沙地块土地，金额为 29.45 亿元，
导致本年度经营活动现金流出增加。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明: 公司首次执行新金融工具准则导致的变化，金融板
块子公司原可供出售金融资产科目的变动在投资活动中，现交易性金融资产的变动均在经营活动
中。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明: 本期公司发行了公司债 35 亿元，银行借款净额较上
年有所增加。
2 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
(2) 其他
□适用 √不适用
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(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
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(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末金额较
本期期末数占总 上期期末数占总
项目名称 本期期末数 上期期末数 上期期末变动 情况说明
资产的比例（%） 资产的比例（%）
比例（%）
公司经营活动现金流、投资活动
货币资金 5,376,145,323.24 6.39 3,674,832,346.78 4.70 46.30 现金流和筹资活动产生的现金
流量综合作用的结果。
市场行情回暖，子公司爱建证券
结算备付金 1,175,655,467.83 1.40 718,842,756.91 0.92 63.55
业务增长。
公司首次执行新金融工具准则
交易性金融资产 4,482,728,072.70 5.33 - - -
导致的变化。
以公允价值计量且其变动计 公司首次执行新金融工具准则
- - 3,255,789,462.39 4.17 -100.00
入当期损益的金融资产 导致的变化。
公司首次执行新金融工具准则
买入返售金融资产 1,868,053,737.01 2.22 1,396,160,017.16 1.79 33.80
导致的变化。
公司首次执行新金融工具准则
债权投资 1,109,787,583.16 1.32 - - -
导致的变化。
公司首次执行新金融工具准则
可供出售金融资产 - - 4,809,648,101.30 6.16 -100.00
导致的变化。
公司首次执行新金融工具准则
其他非流动金融资产 4,230,563,473.61 5.03 - - -
导致的变化。
公司首次执行新金融工具准则
其他非流动资产 84,860,000.00 0.10 947,019,615.93 1.21 -91.04
导致的变化。
子公司爱建证券新增拆入资金 1
拆入资金 151,988,750.00 0.18 50,000,000.00 0.06 203.98
亿，其余为执行新金融工具准则
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的变化。
市场行情回暖，子公司爱建证券
代理买卖证券款 2,909,794,002.19 3.46 1,704,955,517.40 2.18 70.67
业务增长。
公司偿还一年内到期的借款所
一年内到期的非流动负债 896,923,075.85 1.07 2,205,329,800.00 2.82 -59.33
致。
子公司陆家嘴信托合并的结构
其他流动负债 3,173,616,477.80 3.77 1,445,126,878.30 1.85 119.61 性产品的增加导致底层负债增
加。
应付债券 9,000,000,000.00 10.70 5,500,000,000.00 7.04 63.64 本季度公司发行公司债 35 亿元。
其他说明
无
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
截至 2019 年 06 月 30 日，公司以所持子公司陆金发 100%之股权价值为人民币 9,202,998,562.82 元质押取得借款。本公司之子公司上海纯景实业发
展有限公司以所持子公司上海申万置业有限公司 100%之股权价值为人民币 1,574,566,640.00 元，质押取得借款。
截至 2019 年 06 月 30 日，公司以账面价值为人民币 2,264,157,416.82 元前滩 25-2 项目和以账面价值为人民币 591,101,742.83 元的星展银行大厦
抵押取得借款。
3. 其他说明
□适用 √不适用
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(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
单位：万元
报告期内投资额 119,000
投资额增减变动数 119,000
上年同期投资额 0
投资额增减幅度(%) -
占被投资公司权
主要被投资公司情况 主要经营活动 备注
益的比例（%）
报告期内注册资本金从 1,000 万元增加
房地产开发经营,物业管理,投资管理,建筑装饰材料、
上海申万置业有限公司 100.00 至 120,000 亿元，公司对其投资从债权转
机械设备的销售。
为股权。
房地产开发、经营，从事货物与技术的进出口业务，物
业管理，停车场（库）经营，机电安装建设工程施工， 注册资本金 100,000 万元，报告期内出资
上海佳川置业有限公司 100.00
市政公用建设工程施工，市政专业建设工程施工，园林 未到位。
绿化工程施工。
房地产开发、经营，从事货物与技术的进出口业务，物
业管理，停车场（库）经营，机电安装建设工程施工， 注册资本金 750,000 万元，报告期内出资
上海东翌置业有限公司 60.00
市政公用建设工程施工，市政专业建设工程施工，园林 未到位。
绿化工程施工。
房地产开发、经营，从事货物与技术的进出口业务，物
业管理，停车场（库）经营，机电安装建设工程施工， 注册资本金 500 万元，报告期内出资未到
上海翌久置业有限公司 60.00
市政公用建设工程施工，市政专业建设工程施工，园林 位。
绿化工程施工。
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房地产开发、经营，从事货物与技术的进出口业务，物
业管理，停车场（库）经营，机电安装建设工程施工， 注册资本金 500 万元，报告期内出资未到
上海翌淼置业有限公司 60.00
市政公用建设工程施工，市政专业建设工程施工，园林 位。
绿化工程施工。
房地产开发、经营，从事货物与技术的进出口业务，物
业管理，停车场（库）经营，机电安装建设工程施工， 注册资本金 500 万元，报告期内出资未到
上海翌廷置业有限公司 60.00
市政公用建设工程施工，市政专业建设工程施工，园林 位。
绿化工程施工。
房地产开发、经营，从事货物与技术的进出口业务，物
业管理，停车场（库）经营，机电安装建设工程施工， 注册资本金 500 万元，报告期内出资未到
上海翌鑫置业有限公司 60.00
市政公用建设工程施工，市政专业建设工程施工，园林 位。
绿化工程施工。
(1) 重大的股权投资
□适用 √不适用
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期初 期末 变动 投资收益
债券 691,156,300.09 818,981,208.90 127,824,908.81 42,167,225.42
基金 952,499,781.95 471,212,628.22 (481,287,153.73) 102,734,347.63
股票 464,374,439.59 584,480,660.78 120,106,221.19 30,230,379.92
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理财产品 0.00 452,897,600.00 452,897,600.00 1,683,037.03
信托计划 3,109,401,010.78 3,171,047,932.63 61,646,921.85 66,005,969.06
债权 0.00 0.00 0.00 0.00
股权 1,101,873,781.19 1,119,217,365.63 17,343,584.44 45,968,833.33
其他 538,764,162.92 541,317,025.39 2,552,862.47 (11,960,312.36)
合计 6,858,069,476.52 7,159,154,421.55 301,084,945.03 276,829,480.03
(五) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
2012 年 5 月 29 日，公司披露了关于浙江蚂蚁小微金融服务集团股份有限公司（曾用名：浙江阿里巴巴电子商务有限公司）、支付宝（中国）网络
技术有限公司（以下简称“支付宝公司”）通过与公司签署《合作协议》等相关法律文件，预定浦东金融广场 2 号办公楼（以下简称“该办公楼”）事
宜，并且各方约定待该办公楼具备预售条件后，由支付宝公司和公司签署正式的办公楼预售合同。2019 年 1 月 10 日，公司根据签署的《合作协议》等
相关法律文件，与支付宝公司签署了该办公楼的《预售合同》，将该办公楼转让给支付宝公司。本报告期内，公司完成了该办公楼销售结算及交付。本
次交易金额 22.69 亿元，预计实现归属于母公司净利润约人民币 5.8 亿元（具体数据请以审计报告最终确认金额为准）。（具体内容详见公告临 2012-012、
临 2019-001）
(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
子公司名称 注册资本 经营范围 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
上海陆家嘴金融贸易区联合发
52,732.82 成片土地开发房地产开发经营 738,813.29 598,165.88 55,590.68 45,835.84 35,775.05
展有限公司
上海陆家嘴展览发展有限公司 115,000.00 会展服务，实业投资，建筑工程 156,956.33 156,936.37 0.00 13,587.52 13,555.50
上海陆家嘴商务广场有限公司 51,806.10 房地产综合开发经营，物业管理 90,097.20 81,024.02 11,938.52 8,127.18 6,095.59
天津陆津房地产开发有限公司 240,000.00 房地产开发经营 711,768.07 354,405.81 8,174.68 -3,032.42 -2,977.52
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房地产开发、经营，实业投资，资产
管理，建材的销售，园林绿化，物业
上海前滩实业发展有限公司 400,000.00 1,077,629.24 512,533.58 218,105.44 99,482.52 74,357.16
管理，市政公用建筑工程设施，商务
咨询（除经纪）
金融产业、工业、商业、城市基础设
施等项目的投资、管理，投资咨询，
上海陆家嘴金融发展有限公司 800,000.00 企业收购、兼并。（依法须经批准的 1,062,803.21 921,131.15 15,755.52 15,098.45 15,567.15
项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动）
证券经纪；证券投资咨询；与证券交
易、证券投资活动有关的财务顾问；
证券承销与保荐；证券自营；证券资
爱建证券有限责任公司 110,000.00 产管理；证券投资基金代销；融资融 600,308.74 133,472.35 18,956.16 2,983.82 2,275.24
券；代销金融产品业务(依法须经批准
的项目，经相关部门批准后方可开展
经营活动)。
资金信托；动产信托；不动产信托；
有价证券信托；其他财产或财产权信
托；作为投资基金或者基金管理公司
的发起人从事投资基金业务；受托经
营国务院有关部门批准的证券承销业
务；办理居间、咨询、资信调查等业
陆家嘴国际信托有限公司 400,000.00 1,064,413.30 526,231.93 74,018.39 47,787.40 35,749.93
务；代保管及保管箱业务；以存放同
业、拆放同业、贷款、租赁、投资方
式运用固有财产；以固有财产为他人
提供担保；从事同业拆借；法津法规
规定或中国银监会批准的其他业务
（银监会批复，有效期以许可证为准）
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(七) 公司控制的结构化主体情况
√适用 □不适用
1、公司下属全资子公司佳二公司作为劣后方持有华宝信托-安心投资 20 号集合资金信托计划。
2、对于公司下属子公司爱建证券和陆家嘴信托作为管理人或投资顾问的资产管理计划和信托计划，公司在综合考虑对其拥有的投
资决策权及可变回报的敞口等因素后，认定对个别资产管理计划和信托计划拥有控制权，并将其纳入合并范围。
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二、其他披露事项
(一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生
大幅度变动的警示及说明
□适用 √不适用
(二) 可能面对的风险
√适用 □不适用
2019 年，面对复杂严峻的国内外经济金融形势，在各级政府对房地产调控以及限价、限购、
金融控制、住房不炒等主要政策长期不变的大环境下，房地产行业面临销售、拿地难度上行，融
资渠道持续紧缩，对企业的业务运营、资本运作和盈利能力提出更高要求。公司正着力推进产业
转型升级、推动企业高质量发展、锻炼高素质经营团队，坚持成为“实施国家战略的平台，实现
国资保值的载体”，时刻思考如何提升持有物业经营质量、盘活商业物业资源，迎接房地产行业
的新挑战。另一方面，在金融板块完成收购后，随着资管新规及其配套政策陆续出台，公司如何
提高三个持牌金融机构自主管理能力，提升信息披露水平，开拓金融产品服务，有效建立风险隔
离机制和适当的预防机制，增强陆家嘴金融板块的竞争力和影响力，促进金融板块服务浦东开发、
区域发展，打造具有浦东特色、陆家嘴优势的金控平台，实现地产与金融协同共振，是公司面临
的长期挑战与考验。
(三) 其他披露事项
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、 股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的
会议届次 召开日期 决议刊登的披露日期
查询索引
上海证券交易所网站
2018 年年度股东大会 2019 年 4 月 19 日 2019 年 4 月 20 日
www.sse.com.cn
股东大会情况说明
□适用 √不适用
二、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
每 10 股送红股数（股） 不适用
每 10 股派息数(元)（含税） 不适用
每 10 股转增数（股） 不适用
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
不适用
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2019 年半年度报告
三、 承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或
持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能
及时履
承 承 是否 是否
承 行应说 如未能及时
诺 诺 承诺 承诺时间 有履 及时
诺 明未完 履行应说明
背 类 内容 及期限 行期 严格
方 成履行 下一步计划
景 型 限 履行
的具体
原因
解 陆 一、本公司及本公司控制的企业目前未 2016 年 8 否 是
决 家 从事与上市公司及其各下属全资或控 月 26 日
同 嘴 股子公司的相关金融业务存在任何直
业 集 接或间接竞争的业务或活动。
竞 团 二、本公司承诺不在中国境内及境外直
争 接或间接从事任何在商业上对上市公
司或其下属全资或控股子公司的相关
金融业务构成竞争或可能构成竞争的
业务或活动；本公司将促使本公司控制
的其他企业不在中国境内及境外直接
与 或间接从事任何在商业上对上市公司
重 或其下属全资或控股子公司的相关金
大 融业务构成竞争或可能构成竞争的业
资 务或活动。
产 三、如本公司或本公司控制的企业存在
重 任何与上市公司或其下属全资或控股
组 子公司的相关金融业务构成或可能构
相 成直接或间接竞争的业务或业务机会，
关 将促使该业务或业务机会按公平合理
的 的条件优先提供给上市公司或其全资
承 或控股子公司。
诺 四、本承诺函自出具之日起生效，本公
司愿意承担因不能履行上述承诺所产
生的全部法律责任。因本公司或本公司
控制的企业违反本承诺，给上市公司及
其全资及控股子公司造成损失的，本公
司承诺赔偿上市公司及其全资及控股
子公司所有损失、损害和支出。
解 陆 一、本公司及本公司控制的企业将尽可 2016 年 8 否 是
决 家 能减少和避免与上市公司及其全资或 月 26 日
关 嘴 控股子公司的关联交易，不会利用自身
联 集 作为上市公司控股股东之地位谋求上
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2019 年半年度报告
交 团 市公司及其全资或控股子公司在业务
易 合作等方面给予优于市场第三方的权
利；不会利用自身作为上市公司控股股
东之地位谋求与上市公司及其全资或
控股子公司达成交易的优先权利。
二、若发生必要且不可避免的关联交
易，本公司及本公司控制的企业将与上
市公司及其全资或控股子公司按照公
平、公允、等价有偿等原则依法签订协
议，履行合法程序，并将按照有关法律
法规和上市公司《公司章程》的规定履
行信息披露义务及相关内部决策、报批
程序，关联交易价格依照与无关联关系
的独立第三方进行相同或相似交易时
的价格确定，保证关联交易价格具有公
允性，亦不利用该等交易从事任何损害
上市公司及上市公司其他股东合法权
益的行为。
三、本公司将善意履行作为上市公司控
股股东的义务，充分尊重上市公司的独
立法人地位，保障上市公司独立经营、
自主决策，不利用控股股东地位谋取不
正当利益，不利用关联交易非法转移上
市公司及其全资或控股子公司的资金、
利润，保证不损害上市公司及上市公司
其他股东的合法权益。
四、若违反上述承诺和保证，本公司将
对前述行为给上市公司造成的损失向
上市公司进行赔偿。
五、本承诺为不可撤销的承诺，本公司
完全清楚本承诺的法律后果，本承诺如
有不实之处，本公司愿意承担相应的法
律责任。
其 陆 一、保证上市公司的人员独立。 2016 年 8 否 是
他 家 1.保证上市公司的总经理、副总经理、 月 26 日
嘴 财务负责人、董事会秘书等高级管理人
集 员专职在上市公司工作、并在上市公司
团 领取薪酬，不在本公司及本公司除上市
公司外的全资附属企业或控股子公司
担任除董事、监事以外的职务。2.保证
上市公司的人事关系、劳动关系独立于
本公司。3.保证本公司推荐出任上市公
司董事、监事和高级管理人员的人选都
通过合法的程序进行，本公司不干预上
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2019 年半年度报告
市公司董事会和股东大会已经做出的
人事任免决定。
二、保证上市公司的财务独立。
1.保证上市公司及其下属全资及控股
子公司建立独立的财务会计部门，建立
独立的财务核算体系和财务管理制度。
2.保证上市公司及其下属全资及控股
子公司能够独立做出财务决策，不干预
上市公司的资金使用。3.保证上市公司
及其下属全资及控股子公司独立在银
行开户，不与本公司及其关联企业共用
一个银行账户。4.保证上市公司及其下
属全资及控股子公司依法独立纳税。
三、保证上市公司的机构独立。
1.保证上市公司及其下属全资及控股
子公司依法建立和完善法人治理结构，
建立独立、完整的组织机构，并与本公
司的机构完全分开；上市公司及其下属
全资及控股子公司与本公司及本公司
关联企业之间在办公机构和生产经营
场所等方面完全分开。2.保证上市公司
及其下属全资及控股子公司独立自主
地运作，本公司不会超越股东大会直接
或间接干预上市公司及其下属全资及
控股子公司的决策和经营。
四、保证上市公司的资产独立、完整。
1.保证上市公司及其下属全资及控股
子公司具有完整的经营性资产。2.保证
不违规占用上市公司的资金、资产及其
他资源。
五、保证上市公司的业务独立。
1.保证上市公司在本次交易完成后拥
有独立开展经营活动的资产、人员、资
质以及具有独立面向市场自主经营的
能力，在产、供、销等环节不依赖本公
司。2.保证本公司及本公司下属全资或
控股子公司避免与上市公司重组的陆
金发及其各下属全资或控股子公司的
主营业务发生同业竞争。3.保证严格控
制关联交易事项，尽量减少上市公司及
其下属全资及控股子公司与本公司及
本公司控制的企业之间的持续性关联
交易。杜绝非法占用上市公司资金、资
产的行为。对于无法避免的关联交易将
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2019 年半年度报告
本着“公平、公正、公开”的原则定价。
同时，对重大关联交易按照有关法律法
规、《上海证券交易所股票上市规则》
和上市公司的《公司章程》等有关规定
履行信息披露义务和办理有关报批程
序，及时进行有关信息披露。4.保证不
通过单独或一致行动的途径，以依法行
使股东权利以外的任何方式，干预上市
公司的重大决策事项，影响上市公司资
产、人员、财务、机构、业务的独立性。
其 陆 鉴于：1、上海陆家嘴金融贸易区开发 2016 年 8 否 是
他 家 股份有限公司（以下简称“上市公 月 26 日
嘴 司”）拟支付现金购买上海陆家嘴金融 （上海陆
集 发展有限公司（以下简称“陆金发”） 家嘴投资
团 88.2%股权（以下简称“本次交易”）， 发展有限
本公司为陆金发的控股股东。2、2016 公司于
年 6 月 6 日，陆金发作为有限合伙人入 2017 年批
伙并认缴了上海财居投资管理合伙企 准上述财
业（有限合伙）（以下简称“财居基 居基金财
金”）4,252,000,000 元有限合伙份额 产份额转
（以下简称“财居基金财产份额”）。 让事宜。
3、2016 年 7 月，陆金发与本公司签署 现该事项
《上海财居投资管理合伙企业（有限合 已完成工
伙）财产份额转让协议》，陆金发将其 商变更登
持有的财居基金财产份额转让予本公 记。）
司。4、根据《财居基金合伙协议》的
约定，财居基金的有限合伙人将其在财
居基金中的财产份额转让，须经普通合
伙人批准，就有限合伙人向其具有充足
资信能力的关联方进行的转让，普通合
伙人不得不合理拒绝，且其他合伙人不
享有优先受让权。5、截至本承诺函出
具之日，财居基金的普通合伙人上海陆
家嘴投资发展有限公司尚未批准上述
财居基金财产份额转让事宜。现本公司
对财居基金财产份额转让事宜承诺如
下：一、本公司完成受让财居基金财产
份额后，将不会直接参与财居基金的经
营管理，且本公司持有的财居基金财产
份额将不会使得本公司对财居基金构
成实际控制地位。本公司承诺不会控制
或促使财居基金从事与上市公司及其
各下属全资或控股子公司存在任何直
接或间接竞争的业务或活动。二、本公
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2019 年半年度报告
司进一步承诺，在上市公司提出书面要
求时，本公司承诺将受让的财居基金财
产份额依据届时适用的法律法规全部
转让给陆金发重新持有。三、如因财居
基金的普通合伙人上海陆家嘴投资发
展有限公司不同意财居基金财产份额
转让事宜而产生的任何争议对上市公
司造成任何损失的，本公司将及时赔偿
上市公司由此所遭受的损失。
其 陆 鉴于：1、上海陆家嘴金融贸易区开发 2016 年 8 否 是
他 家 股份有限公司（以下简称“上市公 月 26 日
嘴 司”）拟支付现金购买上海陆家嘴金融
集 发展有限公司（以下简称“陆金发”）
团 88.2%股权，本公司为陆金发的控股股
东。2、2015 年 12 月 16 日，陆金发与
陆家嘴国际信托有限公司（以下简称
“陆家嘴信托”）签订《陆家嘴信托-
传化大地集合资金信托计划信托合同》
（合同编号：
LJZXT[2015]-D-CHDD-11），陆金发认
购了“陆家嘴-传化大地集合资金信托
计划”（以下简称“传化集合信托计
划”）B 类信托单位 1,321,589,449.92
元，成为传化集合信托计划项下的 B 类
收益人。3、2016 年 4 月 15 日，陆金发
向陆家嘴信托发函，决定将陆金发认缴
的传化集合信托计划 B 类信托单位
1,321,589,449.92 元提前赎回。4、2016
年 6 月 24 日，陆家嘴信托向银行发出
划款指令，将 1,321,589,449.92 元划
转给陆金发，资金用途记载为传化大地
赎回。同时，陆金发收到陆家嘴信托出
具的《回函》及相关说明文件，说明传
化集合信托计划 C 类信托单位委托人上
海财兢投资管理合伙企业（有限合伙）
同意陆金发提前退出，且 B 类信托单位
由上海戟亭投资合伙企业（有限合伙）
（以下简称“上海戟亭”）代表安邦中
投投资有限公司申购 B 类信托单位。5、
2016 年 7 月 25 日，陆金发致函陆家嘴
信托，表示在 2016 年 4 月 15 日发函表
达提前赎回意向后，各方就赎回价格和
程序进行了商讨，但无法达成一致，且
陆家嘴信托无法安排新的投资人与陆
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2019 年半年度报告
金发协商 B 类信托单位的承接受让事
宜。对于陆家嘴信托单方面于 2016 年 6
月 24 日退回 B 类信托单位认购价款
1,321,589,449.92 元以及于 2016 年 7
月 22 日划付 24,009,899.54 元作为信
托收益的行为，陆金发称：陆家嘴信托
违反《陆家嘴信托-传化大地集合资金
信托计划信托合同》相关规定，侵害了
陆金发的合法权益。陆金发要求陆家嘴
信托暂停 B 类信托单位赎回事宜的协商
和谈判，暂缓推进对外转让 B 类信托单
位及以变更信托计划的方式实现退出。
陆金发认为，在未经合法程序修改传化
大地信托计划、增加 B 类信托单位的前
提下，陆家嘴信托允许上海戟亭购买 B
类信托单位的行为不对信托计划全体
受益人产生法律效力。由于陆金发所持
有的传化集合信托计划 B 类信托单位是
否被陆金发有效赎回存在法律上的争
议，现本公司对传化集合信托计划 B 类
信托单位相关事宜承诺如下：若因传化
集合信托计划 B 类信托单位的赎回事宜
产生的任何争议给上市公司造成损失
的，本公司将及时赔偿上市公司由此所
遭受的损失。
其 陆 鉴于：1、上海陆家嘴金融贸易区开发 2016 年 8 否 是
他 家 股份有限公司（以下简称“上市公 月 26 日
嘴 司”）拟支付现金购买上海陆家嘴金融
集 发展有限公司（以下简称“陆金发”）
团 88.2%股权，本公司为陆金发的控股股
东。2、上海富候投资合作企业（有限
合伙）（以下简称“上海富候”）及上
海富圣投资管理有限公司（以下简称
“上海富圣”）系上海鸿淮置业有限公
司（以下简称“鸿淮置业”）的股东，
共同持有鸿淮置业 100%的股权。鸿淮置
业从事上海前滩 52#地块的开发建设。
3、2015 年 5 月 24 日，陆金发与上海富
候及上海富圣签署了《关于前滩 52#项
目的合作协议》（以下简称“《52#合
作协议》”），约定上海富候及上海富
圣将自行及/或促使相关资产持有人向
陆金发转让：(i)特定比例的鸿淮置业
的股权；(ii)特定比例的上海富候、上
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海富圣向鸿淮置业提供的股东借款；
(iii)特定比例的第三方借款人向鸿淮
置业提供的借款本息（以上合称“52#
资产”）。该特定比例根据转让时点的
商办房产总价占鸿淮置业所持商办房
产、未售住宅/车位总价的比例，由上
海富候与陆金发共同确定。根据《52#
合作协议》，转让时点指 2015 年 3 月
31 日起第四个周年届满之日或前滩 52#
项目住宅全部出售且房价款全部收回
之日中孰早发生之日。52#资产的转让
价格为 5 万元/平方×前滩 52#地块中所
有商用、办公房产面积（预计约为
20,058 平方米，最终以实测面积为准）。
4、根据上海浦东新区规划和土地管理
局与鸿淮置业于 2014 年 12 月 24 日签
署的《国有建设用地使用权出让合同》
（“《52#地块出让合同》”），鸿淮
置业通过土地拍卖竞得前滩 52#地块，
鸿淮置业不得对外转让前滩 52#地块的
商业及办公部分。5、2016 年 5 月 25 日，
陆金发向上海富候和上海富圣出具《解
除合同告知函》，称《52#合作协议》
有悖于《52#地块出让合同》；同时，
因《52#合作协议》关于转让价格的约
定违反国资相关规定，《52#合作协议》
的有关规定属无效条款，《52#合作协
议》实际上无法有效履行。陆金发据此
正式通知解除《52#合作协议》。6、截
至本承诺函出具之日，陆金发尚未从上
海富候和上海富圣收到任何回应。由于
陆金发以书面通知解除《52#合作协
议》，可能面临协议相对方，即上海富
候和上海富圣的提起违约追索的诉讼
风险。现本公司对陆金发解除《52#合
作协议》相关事宜承诺如下：若因前述
违约追索导致上市公司产生损失的，本
公司将及时赔偿上市公司由此所遭受
的损失。
其 陆 鉴于：1、上海陆家嘴金融贸易区开发 2016 年 8 否 是
他 家 股份有限公司（以下简称“上市公 月 26 日
嘴 司”）拟支付现金购买上海陆家嘴金融
集 发展有限公司（以下简称“陆金发”）
团 88.2%股权，本公司为陆金发的控股股
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2019 年半年度报告
东。2、截至本承诺函出具之日，陆金
发及其重要子公司（陆家嘴国际信托有
限公司、爱建证券有限责任公司、陆家
嘴国泰人寿保险有限责任公司）向第三
方承租的部分租赁房地产未取得房地
产权证等物权凭证，存在权属瑕疵。现
本公司对陆金发及其重要子公司的租
赁房地产权属瑕疵事项做出如下承诺：
若因陆金发及其重要子公司的租赁房
地产的权属瑕疵给上市公司造成损失
的，本公司将及时赔偿上市公司由此所
遭受的损失。
解 陆 对于公司收购上海陆家嘴（集团）有限 2010 年 6 否 是 详见临时公
决 家 公司持有的上海富都世界发展有限公 月 告临
同 嘴 司 50%股权的事宜，《陆家嘴关于收购 2012-023
业 集 控股股东房地产股权资产的关联交易 及临
竞 团 公告》中披露：富都世界公司在评估基 2014-002。
争 准日账面中预提土地开发成本计
400,546,451.63 元。由于此开发成本系
根据 2007 年初当时的动拆迁价格水平
计算计提，现在无论从动拆迁补偿标准
及社会物价水平来看，都较以前计算标
准有较大变动。故上海陆家嘴（集团）
有限公司承诺：“若今后该地块实际动
迁成本大于原计提金额，陆家嘴集团将
对股权受让方予以补偿；若小于原计提
金额，则将收回差额，补偿或收回金额
按经第三方审计的项目实际发生数计
算确定。具体内容及方式将在本次股权
转让的正式转让协议中明确。”（详见
临时公告临 2012－023 以及临时公告临
2014－002）
四、 聘任、解聘会计师事务所情况
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
公司对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
公司对上年年度报告中的财务报告被注册会计师出具“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、 破产重整相关事项
□适用 √不适用
六、 重大诉讼、仲裁事项
□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
七、 上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人
处罚及整改情况
□适用 √不适用
八、 报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及控股股东不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等
情况。
九、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
十、 重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
经公司第八届董事会审计委员会 2019 年第
二次会议、第八届董事会第四次会议审议通过,
公司与控股股东陆家嘴集团共同出资设立上海
东翌置业有限公司，注册资本人民币 75 亿元。
详见公告临 2019-017。
其中，公司持股比例为 60%，认缴出资额人民币
45 亿元；陆家嘴集团持股比例为 40%，认缴出资
额人民币 30 亿元。本报告期内，上海东翌置业
有限公司已登记设立，注册资本未到位。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
经公司第八届董事会 2019 年第四次临时
会议审议通过，公司与关联方上海金桥出口加工
区开发股份有限公司共同参与设立“上海浦东 详见公告临 2019-009、临 2019-025。
科技创新投资基金”，全体合伙人认缴出资总额
为人民币 55.01 亿元，其中公司作为有限合伙人
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2019 年半年度报告
认缴出资额人民币 4 亿元。
本报告期内，公司已签署《上海浦东科技创
新投资基金合伙企业（有限合伙）之合伙协议》，
上海浦东科技创新投资基金合伙企业已完成工
商登记及中国证券投资基金业协会备案，全体合
伙人已完成第一期出资额的募集，本期公司出资
额为 8000 万元。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
经公司第七届董事会 2014 年第二次临时
会议审议，同意公司的全资子公—上海智依投
资有限公司以认购上海陆家嘴新辰投资股份
有限公司新增注册资本的方式，增资入股该公
司，出资金额为 2.4 亿元，股权比例为 20%，
并同比例配置股东贷款。经公司第七届董事会
第七次会议审议，同意上海陆家嘴新辰投资股
份有限公司先行偿还公司 1.04 亿元委托贷款。
同时，公司在同等额度和条件下，向上海陆家
嘴新辰投资股份有限公司的全资子公司—上 详见公告临 2014-026、临 2015-027。
海陆家嘴新辰临壹投资有限公司提供 1.04 亿
元委托贷款。
截至 2019 年 6 月 30 日，上海陆家嘴新
辰投资股份有限公司和上海陆家嘴新辰临壹
投资有限公司获得本公司委托贷款余额分别
为人民币 0.96 亿元和人民币 1.04 亿元，本年
度 1-6 月，公司收到上述两家公司支付的利息
分别为人民币 224.77 万元和人民币 256.32 万
元，贷款利率分别为 5.225%及 5.5%。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
经公司第七届董事会第十七次会议以及 详 见 公 告 临 2018-009 、 临 2018-024 、 临
2017 年年度股东大会审议通过，公司及其全资 2019-011、临 2019-020。
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2019 年半年度报告
和控股子公司计划 2017 年年度股东大会表决
通过之日起至 2018 年年度股东大会召开前日，
接受控股股东陆家嘴集团贷款余额不超过人
民币 80 亿元，并在该额度内可以循环使用。
经公司第八届董事会第四会议以及 2018 年年
度股东大会审议通过，公司及其全资和控股子
公司计划 2018 年年度股东大会表决通过之日
起至 2019 年年度股东大会召开前日，接受控
股股东陆家嘴集团贷款余额不超过人民币 120
亿元，并在该额度内可以循环使用。
截至 2019 年 6 月 30 日，公司及其全资和
控股子公司实际接受控股股东贷款余额人民
币 29.5 亿元，贷款利率 4.13%-4.57%，本年度
1-6 月，发生利息总计人民币 6015.11 万元。
经公司第八届董事会 2019 年第二次临时
会议审议通过，前滩实业按 50%股东出资比例，
向前绣实业提供余额不超过人民币 2.3 亿元的
股东借款，借款利率为固定利率，按照同期中
国人民银行一至五年期（含五年）贷款基准利 详见公告临 2019-004。
率上浮 10%执行。
截至 2019 年 6 月 30 日，借款余额为 0.6
亿元，本期收取前绣实业借款利息人民币
555.92 万元。
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2019 年半年度报告
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方 关联关系
期初余额 发生额 期末余额 期初余额 发生额 期末余额
上海富都世界发展有限公司 合营公司 20,000 20,000
合计 20,000 20,000
关联债权债务形成原因 提供资金需求。
关联债权债务对公司经营成果及财务状况的 报告期内向上海富都世界发展有限公司支付借款利息274.9万元。
影响
(五) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
十一、 重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
2 担保情况
□适用 √不适用
3 其他重大合同
□适用 √不适用
十二、 上市公司扶贫工作情况
√适用 □不适用
1. 精准扶贫规划
□适用 √不适用
2. 报告期内精准扶贫概要
√适用 □不适用
1、根据新区国资委《“百企帮百村”工作提示》要求，公司与子公司联合公司分别对接 2
个新疆深度贫困村，开展扶贫工作，为期三年，每个贫困村年度扶持资金安排为 5 万元，每年度
共计 20 万元。报告期内，公司与联合公司已支出 2018 及 2019 年度扶贫资金共 40 万元。
2、上半年,公司子公司爱建证券继续积极践行精准扶贫，开展与湖北省英山县帮困扶贫工作。
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2019 年半年度报告
3. 精准扶贫成效
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
指标 数量及开展情况
一、总体情况
其中：1.资金 52.5456
二、分项投入
1.产业发展脱贫
√ 农林产业扶贫
□ 旅游扶贫
□ 电商扶贫
其中：1.1 产业扶贫项目类型
□ 资产收益扶贫
□ 科技扶贫
□ 其他
1.2 产业扶贫项目个数（个） 1
1.3 产业扶贫项目投入金额 12.0456
2.转移就业脱贫
3.易地搬迁脱贫
4.教育脱贫
其中：4.1 资助贫困学生投入金额 0.50
4.2 资助贫困学生人数（人） 24
5.健康扶贫
6.生态保护扶贫
7.兜底保障
8.社会扶贫
其中：8.1 东西部扶贫协作投入金额 40
9.其他项目
4. 履行精准扶贫社会责任的阶段性进展情况
□适用 √不适用
5. 后续精准扶贫计划
√适用 □不适用
未来，公司及子公司将继续有针对性地做好扶贫工作。
十三、 可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
十四、 环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
(四) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
十五、 其他重大事项的说明
(一) 与上一会计期间相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况、原因及
其影响
√适用 □不适用
2017 年 3 月 31 日，财政部修订了《企业会计准则第 22 号-金融工具确认和计量》 （财会
[2017]7 号）、《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》（财会[2017]8 号）和《企业会计准
则第 24 号——套期会计》（财会[2017]9 号）。随后，于 2017 年 5 月 2 日修订发布了《企业会
计准则第 37 号——金融工具列报》（财会[2017]14 号），以上四项简称“新金融工具准则”，
财政部要求境内上市企业自 2019 年 1 月 1 日起施行。
本公司自 2019 年 1 月 1 日起执行以上新金融工具准则，并按照规定对期初数进行了调整。
(二) 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况、更正金额、原因及其影响
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
比例 发行 其 比例
数量 送股 公积金转股 小计 数量
(%) 新股 他 (%)
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股
其中：境内非国有法人持股
境内自然人持股
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份 3,361,831,200.00 100 672,366,240.00 672,366,240.00 4,034,197,440.00 100
1、人民币普通股 2,444,551,200.00 72.71 488,910,240.00 488,910,240.00 2,933,461,440.00 72.71
2、境内上市的外资股 917,280,000.00 27.29 183,456,000.00 183,456,000.00 1,100,736,000.00 27.29
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 3,361,831,200.00 100 672,366,240.00 672,366,240.00 4,034,197,440.00 100
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2、 股份变动情况说明
√适用 □不适用
公司 2018 年年度权益分派以方案实施前的公司总股本 3,361,831,200 股为基数，向全体股东
每股派发现金红利 0.499 元（含税），每股派送红股 0.2 股。
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标
的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
二、 股东情况
(一) 股东总数:
截止报告期末普通股股东总数(户) 111,622
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有限售 质押或冻结情况
股东名称（全称） 报告期内增减 期末持股数量 比例(%) 条件股份数 数量 股东性质
股份状态
量
上海陆家嘴（集团）有限公司 379,334,278 2,276,005,663 56.42 无 国有法人
中国证券金融股份有限公司 20,103,761 120,622,560 2.99 未知 国有法人
上海国际集团资产管理有限公司 19,856,809 119,140,852 2.95 未知 国有法人
ISHARES EDGE MSCI MIN VOL EMERGING MARKETS ETF 3,322,667 22,368,601 0.55 未知 未知
中国工商银行股份有限公司－中证上海国企交易型开放式
-2,089,635 20,877,288 0.52 未知 未知
指数证券投资基金
中央汇金资产管理有限责任公司 3,360,024 20,160,144 0.50 未知 未知
VANGUARD EMERGING MARKETS STOCK INDEX FUND 3,006,769 18,040,612 0.45 未知 未知
LGTBANKAG 2,983,600 17,901,600 0.44 未知 未知
VANGUARD TOTAL INTERNATIONAL STOCK INDEX FUND 3,431,306 16,893,541 0.42 未知 未知
NORGES BANK 1,788,335 16,674,811 0.41 未知 未知
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2019 年半年度报告
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流 股份种类及数量
股东名称
通股的数量 种类 数量
上海陆家嘴（集团）有限公司 2,276,005,663 人民币普通股 2,276,005,663
中国证券金融股份有限公司 120,622,560 人民币普通股 120,622,560
上海国际集团资产管理有限公司 119,140,852 人民币普通股 119,140,852
ISHARES EDGE MSCI MIN VOL EMERGING MARKETS ETF 22,368,601 境内上市外资股 22,368,601
中国工商银行股份有限公司－中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金 20,877,288 人民币普通股 20,877,288
中央汇金资产管理有限责任公司 20,160,144 人民币普通股 20,160,144
VANGUARD EMERGING MARKETS STOCK INDEX FUND 18,040,612 境内上市外资股 18,040,612
LGTBANKAG 17,901,600 境内上市外资股 17,901,600
VANGUARD TOTAL INTERNATIONAL STOCK INDEX FUND 16,893,541 境内上市外资股 16,893,541
NORGES BANK 16,674,811 境内上市外资股 16,674,811
上述股东关联关系或一致行动的说明 无
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 无
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
三、 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
第七节 董事、监事、高级管理人员情况
一、持股变动情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
√适用 □不适用
单位:股
报告期内股份
姓名 职务 期初持股数 期末持股数 增减变动原因
增减变动量
李晋昭 董事 36,000 43,200 7,200 2018 年度利润分配
徐而进 董事 18,000 21,600 3,600 2018 年度利润分配
2018 年度利润分配及 2018 年度
倪智勇 监事 20,800 31,960 11,160
超额奖励购买公司股票
2018 年度利润分配及 2018 年度
张征 监事 11,300 20,460 9,160
超额奖励购买公司股票
2018 年度利润分配及 2018 年度
丁晓奋 高管 40,000 68,000 28,000
超额奖励购买公司股票
2018 年度利润分配及 2018 年度
周伟民 高管 63,380 95,556 32,176
超额奖励购买公司股票
2018 年度利润分配及 2018 年度
周翔 高管 64,660 96,792 32,132
超额奖励购买公司股票
2018 年度利润分配及 2018 年度
贾伟 高管 43,000 70,000 27,000
超额奖励购买公司股票
2018 年度利润分配及 2018 年度
王辉 高管 43,800 70,560 26,760
超额奖励购买公司股票
2018 年度利润分配及 2018 年度
胡习 高管 7,000 10,400 3,400
超额奖励购买公司股票
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形
王晓芳 监事 离任
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
√适用 □不适用
公司监事王晓芳女士因工作调动，从 2019 年 3 月 12 日起辞去其担任的监事职务。（详见公
告临 2019-006）
三、其他说明
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
第八节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、 公司债券基本情况
单位:元 币种:人民币
利率
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 债券余额 还本付息方式 交易场所
（%）
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 18 陆债 01 143538 2018 年 3 月 26 日 2023 年 3 月 26 日 500,000,000.00 5.08 到期还本，每 上海证券交易所
公开发行 2018 年公司债券（第一期） 年付息一次
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 18 陆债 02 143890 2018 年 10 月 26 日 2023 年 10 月 26 日 1,000,000,000.00 4.15 到期还本，每 上海证券交易所
公开发行 2018 年公司债券（第二期） 年付息一次
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 19 陆债 01 155201 2019 年 3 月 4 日 2024 年 3 月 4 日 2,800,000,000.00 3.95 到期还本，每 上海证券交易所
公开发行 2019 年公司债券（第一期） 年付息一次
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 19 陆债 03 155395 2019 年 5 月 10 日 2024 年 5 月 13 日 700,000,000.00 3.88 到期还本，每 上海证券交易所
公开发行 2019 年公司债券（第二期） 年付息一次
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
截至 2019 年 6 月末，公司已于 2019 年 3 月 26 日完成了 2018 年公司债券（第一期）“18 陆债 01”的付息工作，足额、按时兑付了“18 陆债 01”第
一年的利息.
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
到期日：如遇法定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息。若投资者行使回售选择权，则回售
部分的债券到期日分别为 2021 年 3 月 26 日、2021 年 10 月 26 日、2022 年 3 月 4 日及 2022 年 5 月 13 日，前述日期如遇法定节假日或休息日，则顺延至
下一个工作日，顺延期间不另计息。
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2019 年半年度报告
二、 公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 国泰君安证券股份有限公司
办公地址 上海市静安区新闸路 669 号博华广场 33 楼
债券受托管理人
联系人 陈心昊
联系电话 021-38677925
名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市汉口路 398 号华盛大厦 14F
其他说明：
□适用 √不适用
三、 公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
公司根据相关法律法规的规定设立了募集资金专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存
储、划转与本息偿付。
“18 陆债 01”、“18 陆债 02”、“19 陆债 01”及“19 陆债 03”截至报告期末募集资金已
使用完毕，募集资金 500,000.00 万元全部用于偿还公司银行借款，目前账户余额 128,736.88 元
（利息）。募集资金使用与《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开发行 2018 年公司债券
（第一期）募集说明书》、《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开发行 2018 年公司债券
（第二期）募集说明书》、《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开发行 2019 年公司债券
（第一期）募集说明书》和《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开发行 2019 年公司债券
（第二期）募集说明书》的约定一致。
募集资金使用程序严格按照公司资金管理制度履行资金使用审批手续。由有关部门核对募集
资金使用用途后，提出资金使用需求，经公司相关部门及监管银行审核后予以付款。
四、 公司债券评级情况
√适用 □不适用
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及上海新世纪资信评估投资服务有限公司评级制
度相关规定，在本次公司债存续期（本次公司债发行日至到期兑付日止）内，评级机构将对其进
行跟踪评级。
定期跟踪评级报告每年出具一次，跟踪评级结果和报告于公司年度报告披露后 2 个月内出具。
在发生可能影响公司信用质量的重大事项时，评级机构将启动不定期跟踪评级程序。评级机构的
跟踪评级报告和评级结果将对公司、监管部门及监管部门要求的披露对象进行披露。在持续跟踪
评级报告出具 5 个工作日内，评级机构将把跟踪评级报告发送至公司，并同时发送至交易所网站
公告，且交易所网站公告披露时间将不晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如公司不能及时提供跟踪评级所需资料，评级机构将根据相关主管部门监管的要求和评级机构的
业务操作规范，采取公告延迟披露跟踪评级报告，或暂停评级、终止评级等评级行动。
报告期内，上海新世纪资信评估投资服务有限公司于 2019 年 4 月 22 日出具了《上海陆家嘴
金融贸易区开发股份有限公司公开发行 2019 年公司债券（第二期）信用评级报告》，给予公司主
体信用等级 AAA，评级展望为稳定；认为本期债券还本付息安全性极强，并给予本期债券信用等
级 AAA。同时，上海新世纪资信评估投资服务有限公司于 2019 年 5 月 10 日出具了《上海陆家嘴
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2019 年半年度报告
金融贸易区开发股份有限公司及其发行的 18 陆债 01、18 陆债 02 与 19 陆债 01 跟踪评级报告》 新
世纪跟踪【2019】100047），维持公司主体评级 AAA，评级展望为稳定，认为上述债券还本付息安
全性极强，并维持债项评级 AAA 信用等级。
五、 报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
公司发行的公司债券报告期内未采取增信措施。
公司发行的公司债券的偿债资金将主要来源于公司日常经营所产生的现金流。报告期内公司
主营业务经营良好，对公司债券的本息偿付提供了有利保障。
公司发行的公司债券“18 陆债 01”、“18 陆债 02”、“19 陆债 01”及“19 陆债 03”在交通银
行股份有限公司上海市分行设立专项偿债账户，目前“18 陆债 01”已于 2019 年 3 月 26 日足额、
按时兑付了第一年的利息，剩余三期债券尚未到付息日。报告期内，上述偿债专户运行正常。
六、 公司债券持有人会议召开情况
□适用 √不适用
七、 公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
公司发行的公司债券“18 陆债 01”、“18 陆债 02”、“19 陆债 01”及“19 陆债 03”受托管理
人为国泰君安证券股份有限公司。报告期内，国泰君安证券股份有限公司严格按照《债券受托管
理协议》约定履行受托管理人职责。
八、 截至报告期末和上年末（或本报告期和上年同期）下列会计数据和财务指标
√适用 □不适用
本报告期末比上
主要指标 本报告期末 上年度末 变动原因
年度末增减（%）
流动比率 1.16 1.05 10.48
速动比率 0.53 0.43 23.26
资产负债率（%） 71.80 70.82 0.98
贷款偿还率（%） 100.00 100.00 -
本报告期 本报告期比上年
上年同期 变动原因
（1-6 月） 同期增减(%)
EBITDA 利息保障倍数 5.75 5.71 0.57
利息偿付率（%） 100.00 100.00 -
九、 关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
十、 公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
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2019 年半年度报告
报告期内，公司已于 2019 年 3 月 26 日完成了对 2018 年公司债券（第一期）“18 陆债 01”的
付息工作；于 2019 年 5 月 22 日完成了对 2014 年第一期中期票据“14 陆金开 MTN001”的付息兑
付工作。
除上述事项外，截至本报告出具日，公司无其他债券和债务融资工具付息兑付情况。
十一、 公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
截至报告期末，公司获得授信额度为 545.86 亿元，其中已使用授信额度 228.43 亿元，剩余
授信额度 317.43 亿元。
十二、 公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
报告期内，公司均严格履行公司债券募集说明书相关内容，合规使用募集资金，未有损害债
券投资者利益的情况发生。
十三、 公司发生重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
√适用 □不适用
公司子公司爱建证券在报告期内涉及仲裁及诉讼的相关进展事宜已公告。
公司当年新增借款超过上年末净资产的百分之二十的相关事宜已公告。
目前公司各项业务经营正常，上述仲裁、诉讼的进展及新增借款事项对公司日常经营、偿债
能力等无重大影响。
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2019 年半年度报告
第九节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
第十节 财务报告
一、 审计报告
□适用 √不适用
二、 财务报表
合并资产负债表
2019 年 6 月 30 日
编制单位:上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
单位:元币种:人民币
项目 附注 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 5,376,145,323.24 3,674,832,346.78
结算备付金 1,175,655,467.83 718,842,756.91
拆出资金 801,927,667.97 656,791,868.65
交易性金融资产 七、2 4,482,728,072.70
以公允价值计量且其变动计入当
3,255,789,462.39
期损益的金融资产
应收账款 七、5 617,715,563.56 537,808,941.89
其他应收款 七、8 557,859,374.49 777,873,344.41
其中：应收利息 - 31,646,333.47
应收股利 - -
买入返售金融资产 1,868,053,737.01 1,396,160,017.16
存货 七、9 22,574,582,421.17 21,108,298,646.57
一年内到期的非流动资产 七、11 200,000,000.00 200,000,000.00
其他流动资产 七、12 4,337,355,002.46 3,535,643,352.43
流动资产合计 41,992,022,630.43 35,862,040,737.19
非流动资产：
债权投资 七、13 1,109,787,583.16
可供出售金融资产 - 4,809,648,101.30
长期股权投资 七、16 7,786,040,458.24 7,763,601,739.81
其他非流动金融资产 七、18 4,230,563,473.61 -
投资性房地产 七、19 24,772,918,364.24 24,197,204,695.96
固定资产 七、20 1,569,676,838.77 1,837,032,730.70
在建工程 七、21 42,954.08 140,472.98
无形资产 七、25 32,709,831.43 34,034,690.12
开发支出 290,892.05 1,124,469.84
商誉 七、27 870,922,005.04 870,922,005.04
长期待摊费用 七、28 151,234,982.99 160,075,332.34
递延所得税资产 七、29 1,511,889,847.11 1,629,802,581.87
其他非流动资产 七、30 84,860,000.00 947,019,615.93
非流动资产合计 42,120,937,230.72 42,250,606,435.89
资产总计 84,112,959,861.15 78,112,647,173.08
流动负债： -
短期借款 七、31 12,788,662,531.11 9,314,630,000.00
拆入资金 151,988,750.00 50,000,000.00
应付账款 七、35 2,107,919,431.34 2,514,728,794.97
预收款项 七、36 4,868,773,900.03 6,040,655,078.16
55 / 172
2019 年半年度报告
卖出回购金融资产款 346,027,841.72 272,700,000.00
代理买卖证券款 2,909,794,002.19 1,704,955,517.40
应付职工薪酬 七、37 562,230,162.17 619,655,828.94
应交税费 七、38 2,161,749,678.64 2,183,799,366.40
其他应付款 七、39 5,683,322,701.28 7,845,440,787.10
其中：应付利息 - 180,123,472.03
应付股利 11,025,766.58 1,319,785.86
一年内到期的非流动负债 七、41 896,923,075.85 2,205,329,800.00
其他流动负债 七、42 3,173,616,477.80 1,445,126,878.30
流动负债合计 35,651,008,552.13 34,197,022,051.27
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七、43 10,749,748,855.66 10,746,748,855.66
应付债券 七、44 9,000,000,000.00 5,500,000,000.00
长期应付款 七、46 264,297,892.74 265,725,889.74
长期应付职工薪酬 七、47 69,108,972.75 69,216,628.35
预计负债 七、48 - 1,382,377.25
递延收益 七、49 11,078,978.99 11,619,559.96
递延所得税负债 七、29 160,679,991.61 173,467,985.61
其他非流动负债 七、50 4,486,559,689.99 4,357,170,215.00
非流动负债合计 24,741,474,381.74 21,125,331,511.57
负债合计 60,392,482,933.87 55,322,353,562.84
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、51 4,034,197,440.00 3,361,831,200.00
资本公积 七、53 39,494,043.95 39,494,043.95
其他综合收益 七、55 5,495,128.70 687,846,892.03
盈余公积 七、57 1,753,941,186.75 1,753,941,186.75
一般风险准备 285,003,048.13 285,003,048.13
未分配利润 七、58 10,369,878,611.17 9,966,815,334.78
归属于母公司所有者权益（或股东
16,488,009,458.70 16,094,931,705.64
权益）合计
少数股东权益 7,232,467,468.58 6,695,361,904.60
所有者权益（或股东权益）合计 23,720,476,927.28 22,790,293,610.24
负债和所有者权益（或股东权
84,112,959,861.15 78,112,647,173.08
益）总计
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
母公司资产负债表
2019 年 6 月 30 日
编制单位:上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
单位:元币种:人民币
项目 附注 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 2,173,247,325.44 936,330,920.47
交易性金融资产 875,546,899.85 -
应收账款 十七、1 313,818,062.35 204,860,647.08
预付款项 78,240.57 -
其他应收款 十七、2 12,111,931,061.54 8,787,343,469.84
56 / 172
2019 年半年度报告
其中：应收利息 1,684,593.27
应收股利 - -
存货 1,910,744,925.49 3,353,243,640.94
一年内到期的非流动资产 200,000,000.00 200,000,000.00
其他流动资产 463,142,445.25 116,469,337.58
流动资产合计 18,048,508,960.49 13,598,248,015.91
非流动资产：
可供出售金融资产 - 401,895,655.70
长期股权投资 十七、3 19,746,262,964.17 19,790,738,323.41
其他非流动金融资产 106,067,226.51 -
投资性房地产 11,782,514,596.17 11,681,444,667.71
固定资产 278,691.91 858,591.82
无形资产 241,966.78 292,346.77
长期待摊费用 28,695,167.97 30,426,158.37
递延所得税资产 759,070,188.93 838,302,941.86
其他非流动资产 1,238,042,303.81 769,748,311.66
非流动资产合计 33,661,173,106.25 33,513,706,997.30
资产总计 51,709,682,066.74 47,111,955,013.21
流动负债： -
短期借款 10,476,487,393.68 7,004,418,716.22
应付账款 488,886,914.68 784,440,262.94
预收款项 292,249,318.27 274,357,042.28
应付职工薪酬 22,522,234.57 26,052,363.07
应交税费 1,012,356,131.89 956,674,261.57
其他应付款 11,604,466,534.48 11,689,785,331.37
其中：应付利息 150,333,275.50
应付股利 10,691,154.17 985,173.45
一年内到期的非流动负债 634,711,295.01 1,655,329,800.00
其他流动负债 280,055,398.42 -
流动负债合计 24,811,735,221.00 22,391,057,777.45
非流动负债： -
长期借款 7,319,628,855.66 7,921,628,855.66
应付债券 9,000,000,000.00 5,500,000,000.00
长期应付款 230,055,555.98 229,713,552.98
长期应付职工薪酬 45,187,709.66 45,187,709.66
非流动负债合计 16,594,872,121.30 13,696,530,118.30
负债合计 41,406,607,342.30 36,087,587,895.75
所有者权益（或股东权益）： - -
实收资本（或股本） 4,034,197,440.00 3,361,831,200.00
资本公积 22,746,097.86 22,746,097.86
其他综合收益 - 132,420,960.20
盈余公积 2,487,817,862.70 2,487,817,862.70
未分配利润 3,758,313,323.88 5,019,550,996.70
所有者权益（或股东权益）合计 10,303,074,724.44 11,024,367,117.46
负债和所有者权益（或股东权益）
51,709,682,066.74 47,111,955,013.21
总计
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
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2019 年半年度报告
合并利润表
2019 年 1—6 月
单位:元币种:人民币
项目 附注 2019 年半年度 2018 年半年度
一、营业总收入 8,188,534,924.19 6,610,946,329.56
其中：营业收入 七、59 8,188,534,924.19 6,610,946,329.56
二、营业总成本 5,219,927,269.51 4,762,378,162.95
其中：营业成本 七、59 3,388,500,137.62 3,354,119,423.65
税金及附加 七、60 1,028,597,794.70 582,559,843.47
销售费用 46,015,246.66 37,731,941.99
管理费用 153,567,114.20 120,183,379.76
财务费用 七、64 603,246,976.33 667,783,574.08
加：其他收益 七、65 71,083,127.70 14,846,815.13
投资收益（损失以“－”号填列） 七、66 206,822,154.76 1,368,971,332.07
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 148,240,761.35 23,916,596.38
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 七、68 92,789,018.64 -31,342.07
信用减值损失（损失以“-”号填列） 七、69 32,114,877.87
资产减值损失（损失以“-”号填列） 七、70 -14,304,623.01
资产处置收益（损失以“－”号填列） 七、71 4,658,959.44 527,283.01
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 3,376,075,793.09 3,218,577,631.74
加：营业外收入 七、72 31,251,611.31 34,542,494.71
减：营业外支出 七、73 656,149.38 45,934.65
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 3,406,671,255.02 3,253,074,191.80
减：所得税费用 七、74 775,846,000.65 842,384,550.52
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 2,630,825,254.37 2,410,689,641.28
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填
2,630,825,254.37 2,410,689,641.28
列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填
列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以
2,047,083,376.36 1,838,651,204.74
“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 583,741,878.01 572,038,436.54
六、其他综合收益的税后净额 1,915,306.72 -166,830,937.78
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净
1,915,306.72 -166,515,528.04
额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益 1,915,306.72 -166,515,528.04
1.权益法下可转损益的其他综合收益 5,081,424.40 -22,077,976.76
2.其他债权投资公允价值变动
3.可供出售金融资产公允价值变动损益 -146,253,141.80
4.金融资产重分类计入其他综合收益的
金额
5.持有至到期投资重分类为可供出售金
融资产损益
6.其他债权投资信用减值准备
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2019 年半年度报告
7.现金流量套期储备（现金流量套期损益
的有效部分）
8.外币财务报表折算差额 -3,166,117.68 1,815,590.52
9.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 -315,409.74
七、综合收益总额 2,632,740,561.09 2,243,858,703.50
归属于母公司所有者的综合收益总额 2,048,998,683.08 1,672,135,676.70
归属于少数股东的综合收益总额 583,741,878.01 571,723,026.80
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.5074 0.5469
（二）稀释每股收益(元/股) 0.5074 0.5469
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
母公司利润表
2019 年 1—6 月
单位:元币种:人民币
项目 附注 2019 年半年度 2018 年半年度
一、营业收入 十七、4 3,537,007,588.67 4,723,008,138.39
减：营业成本 十七、4 1,447,105,327.84 2,270,407,827.83
税金及附加 440,418,221.39 512,099,330.10
销售费用 29,165,700.61 17,050,636.00
管理费用 35,019,231.17 26,906,299.83
财务费用 598,838,061.65 545,579,429.41
加：其他收益 - 210,983.93
投资收益（损失以“－”号填列） 158,389,681.16 105,701,083.33
其中：对联营企业和合营企业的投资
18,599,640.76 -55,787,399.12
收益
公允价值变动收益（损失以“－”号
81,298,682.34 -31,342.07
填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -2,143,437.38 -
资产减值损失（损失以“-”号填列） - -933,314.67
资产处置收益（损失以“－”号填列） 4,608,247.41 196,628.74
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,228,614,219.54 1,456,108,654.48
加：营业外收入 21,897,433.75 22,995,582.05
减：营业外支出 283,212.10 7,172.55
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,250,228,441.19 1,479,097,063.98
减：所得税费用 270,279,338.96 357,990,897.74
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 979,949,102.23 1,121,106,166.24
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”
979,949,102.23 1,121,106,166.24
号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”
号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -65,175,446.36
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收
益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
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2019 年半年度报告
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -65,175,446.36
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.可供出售金融资产公允价值变动损
-65,175,446.36
益
4.金融资产重分类计入其他综合收益
的金额
5.持有至到期投资重分类为可供出售
金融资产损益
6.其他债权投资信用减值准备
7.现金流量套期储备（现金流量套期损
益的有效部分）
8.外币财务报表折算差额
9.其他
六、综合收益总额 979,949,102.24 1,055,930,719.88
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.2429 0.3335
（二）稀释每股收益(元/股) 0.2429 0.3335
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
合并现金流量表
2019 年 1—6 月
单位：元币种：人民币
项目 附注 2019年半年度 2018年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 4,033,473,255.85 4,301,288,541.32
收取利息、手续费及佣金的现金 833,385,969.61 680,724,199.54
拆入资金净增加额 100,000,000.00
回购业务资金净增加额 73,327,841.72
代理买卖证券收到的现金净额 1,204,838,484.79 213,115,488.71
衍生金融工具净收益 1,262,676.87 1,605,562.76
为交易目的而持有的金融资产净减少额 279,264,674.60
返售业务资金净减少额 3,007,095,073.07
处置以公允价值计量且其变动计入当期损
808,581,033.52
益的金融资产净增加额
融出资金净减少额 102,396,846.71
收到其他与经营活动有关的现金 七、76 451,947,284.64 497,506,498.46
经营活动现金流入小计 6,977,500,188.08 9,612,313,244.09
购买商品、接受劳务支付的现金 4,215,380,551.38 1,947,055,461.91
返售业务资金净增加额 1,337,660,455.12
融出资金净增加额 134,609,490.67
回购业务资金净减少额 - 3,369,665,077.50
支付利息、手续费及佣金的现金 - 99,209,977.31
支付给职工以及为职工支付的现金 686,918,849.02 621,945,105.24
支付的各项税费 1,971,133,705.33 2,038,831,764.55
支付其他与经营活动有关的现金 七、76 281,529,376.83 535,163,856.92
经营活动现金流出小计 8,627,232,428.35 8,611,871,243.43
经营活动产生的现金流量净额 七、77 -1,649,732,240.27 1,000,442,000.66
60 / 172
2019 年半年度报告
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,537,933,344.89 5,210,828,543.69
取得投资收益收到的现金 634,424,689.10 437,952,197.28
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
14,659.37 628,735.94
收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净
1,300,117,639.55
额
投资活动现金流入小计 2,172,372,693.36 6,949,527,116.46
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
617,990,797.44 1,452,596,781.81
支付的现金
投资支付的现金 2,898,116,433.40 3,111,143,757.58
投资活动现金流出小计 3,516,107,230.84 4,563,740,539.39
投资活动产生的现金流量净额 -1,343,734,537.48 2,385,786,577.07
三、筹资活动产生的现金流量：
取得借款收到的现金 15,626,961,379.13 7,661,319,851.74
发行债券收到的现金 3,500,000,000.00 500,000,000.00
筹资活动现金流入小计 19,126,961,379.13 8,161,319,851.74
偿还债务支付的现金 11,461,640,710.07 7,254,697,021.07
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 2,560,413,445.20 772,449,673.42
其中：子公司支付给少数股东的股利、利
85,500,000.00 45,000,000.00
润
筹资活动现金流出小计 14,022,054,155.27 8,027,146,694.49
筹资活动产生的现金流量净额 5,104,907,223.86 134,173,157.25
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -3,316,758.74 1,235,787.96
五、现金及现金等价物净增加额 2,108,123,687.37 3,521,637,522.94
加：期初现金及现金等价物余额 4,443,677,103.70 4,459,422,193.24
六、期末现金及现金等价物余额 6,551,800,791.07 7,981,059,716.18
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
母公司现金流量表
2019 年 1—6 月
单位:元币种:人民币
项目 附注 2019年半年度 2018年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,392,383,286.61 2,385,052,579.58
收到的税费返还 - -
收到其他与经营活动有关的现金 1,894,402,197.03 570,675,197.13
经营活动现金流入小计 3,286,785,483.64 2,955,727,776.71
购买商品、接受劳务支付的现金 31,858,150.73 606,379,402.35
支付给职工以及为职工支付的现金 30,486,978.42 23,291,748.27
支付的各项税费 530,661,424.99 1,048,579,103.33
支付其他与经营活动有关的现金 3,018,293,923.62 54,882,017.32
经营活动现金流出小计 3,611,300,477.76 1,733,132,271.27
经营活动产生的现金流量净额 -324,514,994.12 1,222,595,505.44
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 536,738.06 1,575,439,431.64
取得投资收益收到的现金 142,696,462.47 85,771,249.75
处置固定资产、无形资产和其他长期
- 201,000.00
资产收回的现金净额
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2019 年半年度报告
投资活动现金流入小计 143,233,200.53 1,661,411,681.39
购建固定资产、无形资产和其他长期
317,881,843.03 1,028,258,290.90
资产支付的现金
投资支付的现金 1,448,495,917.86 415,573,339.78
投资活动现金流出小计 1,766,377,760.89 1,443,831,630.68
投资活动产生的现金流量净额 -1,623,144,560.36 217,580,050.71
三、筹资活动产生的现金流量： - -
取得借款收到的现金 9,660,067,266.61 4,788,443,053.23
发行债券收到的现金 3,500,000,000.00 500,000,000.00
筹资活动现金流入小计 13,160,067,266.61 5,288,443,053.23
偿还债务支付的现金 7,823,330,160.00 3,377,698,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现
2,152,176,890.85 462,628,609.79
金
筹资活动现金流出小计 9,975,507,050.85 3,840,326,609.79
筹资活动产生的现金流量净额 3,184,560,215.76 1,448,116,443.44
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
15,743.69 20,281.82
响
五、现金及现金等价物净增加额 1,236,916,404.97 2,888,312,281.41
加：期初现金及现金等价物余额 936,330,920.47 632,740,169.35
六、期末现金及现金等价物余额 2,173,247,325.44 3,521,052,450.76
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
62 / 172
2019 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2019 年 1—6 月
单位:元币种:人民币
2019 年半年度
项目 归属于母公司所有者权益
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 小计
一、上年期末余额 3,361,831,200.00 39,494,043.95 687,846,892.03 1,753,941,186.75 285,003,048.13 9,966,815,334.78 16,094,931,705.64 6,695,361,904.60 22,790,293,610.24
加：会计政策变更 -684,267,070.05 705,899,908.83 21,632,838.78 38,863,685.97 60,496,524.75
前期差错更正 - -
同一控制下企
- -
业合并
其他 - -
二、本年期初余额 3,361,831,200.00 39,494,043.95 3,579,821.98 1,753,941,186.75 285,003,048.13 10,672,715,243.61 16,116,564,544.42 6,734,225,590.57 22,850,790,134.99
三、本期增减变动
金 额 （ 减 少 以 672,366,240.00 1,915,306.72 -302,836,632.44 371,444,914.28 498,241,878.01 869,686,792.29
“－”号填列）
（一）综合收益总
1,915,306.72 2,047,083,376.36 2,048,998,683.08 583,741,878.01 2,632,740,561.09
额
（二）所有者投入
- -
和减少资本
1．所有者投入的
- -
普通股
2．其他权益工具持
- -
有者投入资本
3．股份支付计入所
- -
有者权益的金额
4．其他 - -
（三）利润分配 672,366,240.00 -2,349,920,008.80 -1,677,553,768.80 -85,500,000.00 -1,763,053,768.80
1．提取盈余公积 - -
2．提取一般风险
- -
准备
3．对所有者（或股
672,366,240.00 -2,349,920,008.80 -1,677,553,768.80 -85,500,000.00 -1,763,053,768.80
东）的分配
4．其他 - -
（四）所有者权益
- -
内部结转
63 / 172
2019 年半年度报告
1．资本公积转增资
- -
本（或股本）
2．盈余公积转增资
- -
本（或股本）
3．盈余公积弥补
- -
亏损
4．设定受益计划变
- -
动额结转留存收益
5．其他综合收益结
转留存收益
6．其他 - -
（五）专项储备 - -
1．本期提取 - -
2．本期使用 - -
（六）其他 - -
四、本期期末余额 4,034,197,440.00 39,494,043.95 5,495,128.70 1,753,941,186.75 285,003,048.13 10,369,878,611.17 16,488,009,458.70 7,232,467,468.58 23,720,476,927.28
2018 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股
资本公积 其他综合收益 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 小计
本)
一、上年期末余额 3,361,831,200.00 38,898,158.63 694,952,982.61 1,409,377,148.13 181,058,717.38 8,633,023,145.80 14,319,141,352.55 5,885,157,153.92 20,204,298,506.47
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
同一控制下企业合并 -
其他 -
二、本年期初余额 3,361,831,200.00 38,898,158.63 694,952,982.61 1,409,377,148.13 181,058,717.38 8,633,023,145.80 14,319,141,352.55 5,885,157,153.92 20,204,298,506.47
三、本期增减变动金额（减
- - -166,515,528.04 - - 272,037,865.54 105,522,337.50 490,723,026.80 596,245,364.30
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -166,515,528.04 1,838,651,204.74 1,672,135,676.70 571,723,026.80 2,243,858,703.50
（二）所有者投入和减少资
-
本
1．所有者投入的普通股 -
2．其他权益工具持有者投
-
入资本
3．股份支付计入所有者权
-
益的金额
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2019 年半年度报告
4．其他 -
（三）利润分配 - -1,566,613,339.20 -1,566,613,339.20 -81,000,000.00 -1,647,613,339.20
1．提取盈余公积 -
2．提取一般风险准备 -
3．对所有者（或股东）的
-1,566,613,339.20 -1,566,613,339.20 -81,000,000.00 -1,647,613,339.20
分配
4．其他 -
（四）所有者权益内部结转 -
1．资本公积转增资本（或
-
股本）
2．盈余公积转增资本（或
-
股本）
3．盈余公积弥补亏损 -
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存
收益
6．其他 -
（五）专项储备
1．本期提取 -
2．本期使用 -
（六）其他 -
四、本期期末余额 3,361,831,200.00 38,898,158.63 528,437,454.57 1,409,377,148.13 181,058,717.38 8,905,061,011.34 14,424,663,690.05 6,375,880,180.72 20,800,543,870.77
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
母公司所有者权益变动表
2019 年 1—6 月
单位:元币种:人民币
2019 年半年度
项目
实收资本(或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年期末余额 3,361,831,200.00 22,746,097.86 132,420,960.20 2,487,817,862.70 5,019,550,996.70 11,024,367,117.46
加：会计政策变更
前期差错更正
其他 -132,420,960.20 108,733,233.75 -23,687,726.45
65 / 172
2019 年半年度报告
二、本年期初余额 3,361,831,200.00 22,746,097.86 2,487,817,862.70 5,128,284,230.45 11,000,679,391.01
三、本期增减变动金额（减少以“－”
672,366,240.00 -1,369,970,906.57 -697,604,666.57
号填列）
（一）综合收益总额 979,949,102.23 979,949,102.23
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 672,366,240.00 -2,349,920,008.80 -1,677,553,768.80
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 672,366,240.00 -2,349,920,008.80 -1,677,553,768.80
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 4,034,197,440.00 22,746,097.86 2,487,817,862.70 3,758,313,323.88 10,303,074,724.44
2018 年半年度
项目
实收资本(或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年期末余额 3,361,831,200.00 22,746,097.86 216,347,403.91 2,143,253,824.08 5,207,908,181.40 10,952,086,707.25
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 3,361,831,200.00 22,746,097.86 216,347,403.91 2,143,253,824.08 5,207,908,181.40 10,952,086,707.25
三、本期增减变动金额（减少以“－” -65,175,446.36 -445,507,172.96 -510,682,619.32
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2019 年半年度报告
号填列）
（一）综合收益总额 -65,175,446.36 1,121,106,166.24 1,055,930,719.88
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -1,566,613,339.20 -1,566,613,339.20
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -1,566,613,339.20 -1,566,613,339.20
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 3,361,831,200.00 22,746,097.86 151,171,957.55 2,143,253,824.08 4,762,401,008.44 10,441,404,087.93
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
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2019 年半年度报告
三、 公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(以下简称“本公司”)是一家在中华人民共和国上海
市注册的股份有限公司，于 1992 年 4 月 27 日成立。本公司注册地为中国(上海)自由贸易试验区
浦东大道 981 号，总部地址为中国上海市浦东新区东育路 227 弄 6 号前滩世贸中心 2 期 D 栋。本
公司的母公司为上海陆家嘴(集团)有限公司，最终控制方为上海市浦东新区国有资产监督管理委
员会。本公司发行人民币普通股 A 股 2,933,461,440 股，境内上市外资股 B 股 1,100,736,000 股，
分别于 1993 年 6 月 28 日和 1994 年 11 月 22 日在上海证券交易所上市交易。于 2019 年 6 月 30
日，本公司的总股本为 4,034,197,440 元(2018 年 12 月 31 日：3,361,831,200.00 元)，每股面值 1 元。
本公司及其子公司(以下合称“本公司”)主要经营活动为：在浦东新区，天津红桥区及苏州高新
区等地从事以城市综合开发为主的房地产综合开发业务，包括土地批租、房产销售、房地产租赁、
酒店、物业管理；金融产业、工业、商业、城市基础设施等项目的投资、管理，投资咨询，企业
收购、兼并等。
本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注九，本年度新纳入合并范围的子公司主要有上海
东翌置业有限公司及上海佳川置业有限公司，本年度不再纳入合并范围的子公司主要有东顺(香港)
投资有限公司。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注九。
四、 财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
2. 持续经营
□适用 √不适用
五、 重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本公司根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项的预期信用损
失的计量、存货的计价方法、金融资产发生减值的判断标准、固定资产折旧和无形资产摊销、投
资性房地产的计量模式、收入的确认时点等。
本公司在确定重要的会计政策时所运用的关键判断详见。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、
经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
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2019 年半年度报告
3. 营业周期
□适用 √不适用
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
(a) 同一控制下的企业合并
合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量，如被合并方是最终控制方以前年
度从第三方收购来的，则以被合并方的资产、负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)
在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对
价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整留存收益。
为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债
务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(b) 非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本
大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并
发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易
费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司(包括结构化主体)。
子公司是指被本公司控制的主体。控制，是指本公司拥有对被投资方的权利，通过参与被投
资方的相关活动而享有的可变动报酬。
从取得子公司的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日
起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控
制之日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。
结构化主体，是指在判断主体的控制方时，表决权或类似权利没有被作为设计主体架构时的
决定性因素(例如表决权仅与行政事务相关)，而主导该主体相关活动的依据是合同或相应安排。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司
的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子
公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股
东权益、当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股东
损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下
单独列示。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东
的净利润；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配
比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的
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2019 年半年度报告
未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少
数股东损益之间分配抵销。
如果以本公司为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本公
司的角度对该交易予以调整。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安
排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目：确认单独所持有的资产，以及按其份
额确认共同持有的资产；确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；确认出售
其享有的共同经营产出份额所产生的收入；按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确
认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转
换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
(a) 外币交易
外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为记账本位币。为购建
符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本
化；其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采
用交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
(b) 外币财务报表的折算
境外经营的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益
中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。境外经营的利润表中的收入与费
用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，计入其他综合收
益。境外经营的现金流量项目，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，
在现金流量表中单独列示。
10. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本公司
成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
(a) 金融资产
(i) 分类和计量
本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：
(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
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金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认
金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，
本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
债务工具
本公司持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分别采用以下三种
方式进行计量：
以摊余成本计量：
本公司管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同
现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
金金额为基础的利息的支付。本公司对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融
资产主要包括货币资金、结算备付金、拆出资金、买入返售金融资产、应收账款、其他应收款、
发放贷款和垫款、债权投资和长期应收款等。本公司将自资产负债表日起一年内(含一年)到期的
发放贷款和垫款、债权投资和长期应收款，列示为一年内到期的非流动资产；取得时期限在一年
内(含一年)的发放贷款和垫款、债权投资列示为其他流动资产。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益：
本公司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此
类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。此类金融资产按照公允价值计量且其变
动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期
损益。此类金融资产列示为其他债权投资，自资产负债表日起一年内(含一年)到期的其他债权投
资，列示为一年内到期的非流动资产；取得时期限在一年内(含一年)的其他债权投资列示为其他
流动资产。
以公允价值计量且其变动计入当期损益：
本公司将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债
务工具，以公允价值计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产。在初始确认时，本公
司为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产。自资产负债表日起超过一年到期且预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资
产。
权益工具
本公司将对其没有控制、共同控制和重大影响的权益工具投资按照公允价值计量且其变动计
入当期损益，列示为交易性金融资产；自资产负债表日起预期持有超过一年的，列示为其他非流
动金融资产。
此外，本公司将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产，列示为其他权益工具投资。该类金融资产的相关股利收入计入当期损益。
(ii) 减值
本公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务
工具投资等，以预期信用损失为基础确认损失准备。
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本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以
发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概
率加权金额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。
金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来 12 个月内的预期
信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处
于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认
后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失
准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并
未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准
备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计
提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量
损失准备。
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，编制应收账款逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
对于划分为组合的其他应收款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用
损失。
本公司将计提或转回的损失准备计入当期损益。对于持有的以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的债务工具，本公司在将减值损失或利得计入当期损益的同时调整其他综合收益。
(iii) 终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
(2)该金融资产已转移，且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；(3)
该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，
但是放弃了对该金融资产控制。
其他权益工具投资终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公允价
值变动累计额之和的差额，计入留存收益；其余金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价
以及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额，计入当期损益。
(b) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债。
本公司的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他应付款、拆入资
金、卖出回购金融资产款、代理买卖证券款、借款及应付债券等。该类金融负债按其公允价值扣
除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。期限在一年以下(含一年)
的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年
内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。
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当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本公司终止确认该金融负债或义务已解除的
部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
(c) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工
具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或
负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得
或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
15. 存货
√适用 □不适用
(a) 分类
存货主要为拟开发土地、开发成本和开发产品等，按成本与可变现净值孰低计量。拟开发土
地是指所购入的、已决定将之发展为开发产品的土地；开发成本是指尚未建成、以出售为目的或
尚未明确最终用途之物业；开发产品是指已建成、待出售的物业。
(b) 存货的计价方法
存货于取得时按成本入账。对购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未投入
开发前，在“存货”项目中单列“拟开发土地”科目进行核算。项目开发时，将“拟开发土地”全部转
入“开发成本”。
在开发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，
属于直接费用的直接计入“开发成本”；需在各地块间分摊的费用，按受益面积分摊计入。属于难
以辨认或难以合理分摊的费用性支出于实际发生时直接计入当期损益。对于尚未支付的成本，按
照对工程预算成本的最佳估计预提，待实际发生时相应调整该项预提费用。
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若本公司明确了物业的最终用途为出租，则将“开发成本”转入“投资性房地产-在建”；若本公
司明确了物业的最终用途为出售，则“开发成本”于办理竣工验收后，转入“开发产品”。开发成本
和开发产品包括土地成本、建筑开发成本、资本化的借款费用、其他直接和间接开发费用。
开发产品结转主营业务成本时按个别项目的不同期别实际总成本于已售和未售物业间按建筑
面积比例分摊核算。
(c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货
的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
16. 持有待售资产
□适用 √不适用
17. 债权投资
债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
18. 其他债权投资
其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 长期应收款
长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本公司对合营企业和联营企业的长期
股权投资。
子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本公司通过单独主体达成，能
够与其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资产享有权利
的合营安排。联营企业为本公司能够对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按
权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。
(a) 投资成本确定
对于企业合并形成的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按
照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为投资成本；非同一控
制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照
实际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证
券的公允价值作为初始投资成本。
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(b) 后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利
或利润，确认为投资收益计入当期损益。
本公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权益法核算。共同控制，
是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与
方一致同意后才能决策。重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但
并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。
采用权益法核算的长期股权投资，本公司按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认
当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成
对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但本公司负有承担额外损失义务且符合预计负债
确认条件的，继续确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配
以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。被投资单位分派的
利润或现金股利于宣告分派时按照本公司应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本
公司与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归属于本公司的部分，予以抵销，
在此基础上确认投资损益。本公司与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的
部分，相应的未实现损失不予抵销。
(c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且
有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过本公
司及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。
(d) 长期股权投资减值
对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面
价值减记至可收回金额。
21. 投资性房地产
(1). 如果采用成本计量模式的
折旧或摊销方法
投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开发过程中
将用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利
益很可能流入本公司且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入
当期损益。
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本公司采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，投资性房地产的折旧釆用年限平均
法计提。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率列示如下：
预计使用寿命 残值率 年折旧(摊销率)
房屋及建筑物 40 年 2% 2.45%
土地使用权 可使用年限 - 视可使用年限而定
房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据
表明房地产用途发生改变，才能将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两
个方面：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因
用途改变而发生实际状态上的改变。作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发
企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。如果企业自
行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且企业董事会或类似机构正式作出书面决议，明确表明
其自行建造或开发产品用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资
性房地产，转换日为企业董事会或类似机构作出书面决议的日期。
企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产取得投资收益。处置采用成本模式计
量的投资性房地产时，应分别确认其他业务收入和成本。
22. 固定资产
(1). 确认条件
√适用 □不适用
固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具、计算机及电子设备以及其他设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本公司、且其成本能够可靠计量时予以确认。购
置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可靠计
量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生
时计入当期损益。
(2). 折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 35-40 年 2%至 3% 2.45%至 2.77%
机器设备 年限平均法 5-11 年 0%至 3% 8.82%至 20%
运输工具 年限平均法 5-7 年 0%至 3% 13.86%至 20%
计算机及电子设备 年限平均法 2-5 年 0%至 1% 19.80%至 50%
其他设备 年限平均法 2-5 年 0%至 3% 19.40%至 50%
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对
计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确
定折旧额。
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
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(3). 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
23. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借
款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使
用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，
账面价值减记至可收回金额。
24. 借款费用
√适用 □不适用
本公司发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态之资产
的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购
建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止
资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时
间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。
对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的利息费用
减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确
定专门借款借款费用的资本化金额。
对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，按照累计资产支出超过专门借款部分
的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际利率计算确定一般借款借款费用的资
本化金额。实际利率为将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为该借款
初始确认金额所使用的利率。
25. 生物资产
□适用 √不适用
26. 油气资产
□适用 √不适用
27. 使用权资产
□适用 √不适用
28. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
无形资产包括交易席位费、非专利技术费、车位使用权以及软件使用费等，以成本计量。
无形资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才予以确
认，并以成本进行初始计量。但非同一控制下企业合并中取得的无形资产，其公允价值能够可靠
地计量的，即单独确认为无形资产并按照公允价值计量。
无形资产按照其能为本公司带来经济利益的期限确定使用寿命，无法预见其为本公司带来经
济利益期限的作为使用寿命不确定的无形资产。各项无形资产的摊销年限如下表所示：
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摊销年限
交易席位费 10 年
非专利技术费 10 年
车位使用权 10 年
软件使用权 5-10 年
使用寿命有限的无形资产，在其使用寿命内采用直线法摊销。本公司至少于每年年度终了，
对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，必要时进行调整。
(2). 内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
29. 长期资产减值
□适用 √不适用
30. 长期待摊费用
√适用 □不适用
固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股
权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试；尚未达到可使用状态的无形资产，
无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账
面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用
后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计
算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的
可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试
时，商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果
表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损
失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产
组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
31. 职工薪酬
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保险费、生育保险
费、住房公积金、工会和教育经费、短期带薪缺勤等。本公司在职工提供服务的会计期间，将实
际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本公司向独
立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划是除设定
提存计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本公司的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养
老保险和失业保险，均属于设定提存计划。
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(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受裁减而提
出给予补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福
利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，
同时计入当期损益。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
其他长期职工福利主要为本公司按照相关规定提取的职工奖福基金，用于员工整体的福利方
案。每一年度奖福基金计提及使用金额待董事会批准后实施。
32. 预计负债
√适用 □不适用
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：i)该义务是本公
司承担的现时义务；ii)该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；iii)该义务的金额能够可靠
计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事
项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现
金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价
值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列示为流动负债。
33. 租赁负债
□适用 √不适用
34. 股份支付
□适用 √不适用
35. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
36. 收入
√适用 □不适用
(a) 销售商品收入
本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，并不再对该商品保留通常与所有
权相联系的继续管理权和实施有效控制，且相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量，确认
为收入的实现。销售商品收入金额，按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定，但已收或
应收的合同或协议价款不公允的除外；合同或协议价款的收取采用递延方式，实质上具有融资性
质的，按照应收的合同或协议价款的公允价值确定。
(b) 提供劳务收入
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于资产负债表日，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，按完工百分比法确认提供
劳务收入；否则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金额确认收入。提供劳务交易的结果
能够可靠估计，是指同时满足下列条件：收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流
入本公司，交易的完工进度能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。本
公司以已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务收入总
额，按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定，但已收或应收的合同或协议价款不公
允的除外。
(c) 土地销售收入
转让、销售土地，在签订有关转让和销售合同、已将土地移交给买方、取得交地证明，并且
符合前述“销售商品收入”时，确认营业收入的实现。
(d) 房地产销售收入
转让、销售商品房和商业用房，在签订有关转让和销售合同、已将商品房移交给买方、经业
主方验收并签署验收证明，并且符合前述“销售商品收入”时，确认营业收入的实现。
(e) 出租物业收入
对出租物业租金收入的确认方法，详见附注二(32)租赁—作为经营租赁出租人。
(f) 酒店业收入
本公司对外提供酒店客房服务的，在酒店客房服务已提供且取得收取服务费的权利时确认收
入。
(g) 提供物业管理等劳务收入
在劳务已经提供，收到价款或取得收取价款的凭证时确认为收入。
(h) 证券业务手续费及佣金收入
证券业务手续费及佣金收入包括代买卖证券手续费收入、证券承销收入和资产管理业务收入。
代买卖证券手续费收入在代买卖证券交易日确认为收入；
证券承销收入，以余额包销或代销方式进行承销业务的，于承销业务提供的相关服务完成后，
与发行人结算发行价款时确认收入；
资产管理业务收入，根据服务的实际提供情况，依据相关合同条款规定的方法和比例计算应
由公司享有的与已提供服务相对应的收益，确认为当期的收益。
(i) 信托业务手续费及佣金收入
信托业务手续费及佣金收入包括信托报酬收入和咨询服务费收入。
信托报酬收入于服务已经提供且收取的金额能够可靠地计量确认收入。其中，对于具有固定
信托报酬条款的信托项目，在未来很有可能取得该固定信托报酬且能够可靠计量的情况下，本公
司在期末根据信托合同约定的条款对固定信托报酬按权责发生制确认收入。对于需要依靠未来某
些条件的发生或者不发生来确定的浮动收益，一般在信托计划实际分配即收到浮动收益时或在取
得该收益的权利确定，且能够可靠计量时，本公司才予以确认。
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咨询服务费收入于服务已经提供且收取的金额能够可靠地计量时，根据信托合同或协议约定
的费率及期限按期确认为收入。
(j) 利息收入
利息收入是指本公司与银行及其他证券、金融机构之间资金往来(包括本公司进入银行间同业
市场拆出资金、本公司资金存放在银行及登记结算公司)所取得的利息收入、融资融券业务融出资
金利息收入及买入返售业务利息收入。利息收入按存出资金或让渡资金的使用权的期限及实际利
率计算确定。
37. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助为本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政补贴
等。
政府补助在本公司能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资
产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值
不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
与资产相关的政府补助冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在相关资产使用寿命
内按照合理、系统的方法分摊计入损益。
与收益相关的政府补助，若用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，
并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；若用于补偿已发生的相关
成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
本公司对同类政府补助采用相同的列报方式。
与日常活动相关的政府补助纳入营业利润，与日常活动无关的政府补助计入营业外收支。
38. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性
差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的
递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于
既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负
债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债
表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计
量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的
应纳税所得额为限。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除
非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对
与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来
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很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资
产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
(i) 递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本公司内同一纳税主体征收的
所得税相关；
(ii) 本公司内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。
39. 租赁
(1). 经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
(a) 作为经营租赁承租人
经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本或当期损益，或
有租金在实际发生时计入当期损益。
(b) 作为经营租赁出租人
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，或有租金在实际发生时
计入当期损益。
(2). 融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
40. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
(1) 买入返售金融资产及卖出回购金融资产款
买入返售金融资产，是指本公司按返售协议先买入再按固定价格返售金融资产所融出的资金。
卖出回购金融资产款，是指本公司按回购协议先卖出再按固定价格回购金融资产所融入的资金。
买入返售金融资产和卖出回购金融资产款按照业务发生时实际支付或收到的款项入账并在资
产负债表中反映。买入返售的已购入标的资产不予以确认，在表外记录；卖出回购的标的资产仍
在资产负债表中反映。
买入返售和卖出回购业务的买卖价差在相关交易期间内以实际利率(当实际利率与合同利率
差异较小时，也可以用合同利率)法摊销，计入当期损益。
(2) 客户交易结算资金核算办法
本公司代理客户买卖证券收到的代理买卖证券款，全额存入本公司指定的银行账户；本公司
在收到代理客户买卖证券款的同时确认为一项负债，与客户进行相关的结算。
本公司接受客户委托通过证券交易所代理买卖证券，与客户清算时如买入证券成交总额大于
卖出证券成交总额，按清算日买卖证券成交价的差额，加代扣代缴的印花税和应向客户收取的佣
金等手续费减少客户交易结算资金；如买入证券成交总额小于卖出证券成交总额，按清算日买卖
证券成交价的差额，减代扣代缴的印花税和应向客户收取的佣金等手续费增加客户交易结算资金。
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(3) 融资融券会计核算
融资融券业务，是指本公司向客户出借资金供其买入证券或者出借证券供其卖出，并由客户
交存相应担保物的经营活动。融资融券业务，分为融资业务和融券业务两类。
本公司对融出的资金，确认应收债权，并确认相应利息收入；对融出的证券，不终止确认该
证券，仍按原金融资产类别进行会计处理，并确认相应利息收入。
对客户融资融券并代客户买卖证券时，作为证券经纪业务进行会计处理。
本公司对融资类业务形成的资产计提减值准备，详见预期信用损失的计量。
(4) 客户资产管理业务核算方法
客户资产管理业务，指本公司接受委托负责经营管理客户资产的业务，包括定向资产管理业
务、集合资产管理业务和专项资产管理业务。
(5) 信托业务核算方法
根据《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》等规定，本公司将固有财产与信托
财产分开管理、分别核算。本公司管理的信托项目是指受托人根据信托文件的约定，单独或者集
合管理、运用、处分信托财产的基本单位，以每个信托项目作为独立的会计核算主体，独立核算
信托财产的管理、运用和处分情况。各信托项目单独记账，单独核算，并编制财务报表。其资产、
负债及损益不列入本财务报表。
本公司受托经营资产管理业务，比照证券投资基金核算，独立建账，独立核算。
本公司按合同规定比例计算的应由本公司享有的收益，确认收入。
(6) 公允价值计量
本公司于每个资产负债表日以公允价值计量上市的权益工具投资。公允价值，是指市场参与
者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。本公
司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的
主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。主
要市场(或最有利市场)是本公司在计量日能够进入的交易市场。本公司采用市场参与者在对该资
产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用
相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察
输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要
意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同
资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负
债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重
新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
(7) 一般风险准备及交易风险准备
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根据 2007 年 12 月 18 日发布的《关于证券公司 2007 年年度报告工作的通知》(证监机构字
[2007]320 号)的规定，证券公司应依据《金融企业财务规则》的要求，按税后利润弥补以前年度
亏损后的 10%提取一般风险准备金。此前本公司之子公司爱建证券有限责任公司根据《财政部关
于印发<证券公司财务制度>的通知》(财债字[1999]215 号)的规定，按不低于税后利润弥补以前年
度亏损后的 10%的比例提取一般风险准备，用于弥补证券交易的损失，不得用于分红、转增资本。
依据《证券法》的要求，本公司之子公司爱建证券有限责任公司从 2007 年度起按年度实现净
利润弥补以前年度亏损后的 10%提取交易风险准备金，用于弥补证券交易的损失。
(8) 一般风险准备及信托赔偿准备金
根据财政部于 2012 年 3 月 30 日颁布的《关于印发<金融企业准备金计提管理办法>的通知》
(财金[2012]20 号)，信托投资公司应于每年年度终了根据承担风险和损失的资产余额的一定比例
提取一般风险准备。一般风险准备的计提比例由信托投资公司综合考虑所面临的风险状况等因素
确定，原则上一般风险准备余额不低于风险资产年末余额的 1.5%，难以一次性达到 1.5%的，可
以分年到位，原则上不得超过 5 年。
根据中国银行业监督管理委员会颁布的《信托公司管理办法》有关规定，本公司之子公司陆
家嘴国际信托有限公司按当年税后净利润的 5%计提信托赔偿准备金。
(9) 信托业保障基金
根据中国银行业监督管理委员会、财政部于 2014 年 12 月 10 月颁布的“银监发[2014]50 号”
《信托业保障基金管理办法》的相关规定，信托业保障基金认购执行下列统一标准：
(a) 信托公司按净资产余额的 1%认购，每年 4 月底前以上年度末的净资产余额为基数动态
调整；
(b) 资金信托按新发行金额的 1%认购，其中：属于购买标准化产品的投资性资金信托的，
由信托公司认购；属于融资性资金信托的，由融资者认购。在每个资金信托产品发行结束时，缴
入信托公司基金专户，由信托公司按季向保障基金公司集中划缴；
(c) 新设立的财产信托按信托公司收取报酬的 5%计算，由信托公司认购。
(10) 重要会计估计和判断
编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响收入、费用、
资产和负债的列报金额及其披露，以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些假设和估计的
不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
(a) 采用会计政策的关键判断
在应用本公司的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所确认的金额具有重大影
响的判断：
(i) 金融资产的分类
本公司在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流量特征的分析等。
本公司在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式，考虑的因素包括评价和向关
键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式、以及相关业务管
理人员获得报酬的方式等。
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本公司在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时，存在以下主要判断：
本金是否可能因提前还款等原因导致在存续期内的时间分布或者金额发生变动；利息是否仅包括
货币时间价值、信用风险、其他基本借贷风险以及与成本和利润的对价。例如，提前偿付的金额
是否仅反映了尚未支付的本金及以未偿付本金为基础的利息，以及因提前终止合同而支付的合理
补偿。
(ii) 信用风险显著增加的判断
本公司判断信用风险显著增加的主要标准为逾期天数超过 30 日，或者以下一个或多个指标发
生显著变化：债务人所处的经营环境、内外部信用评级、实际或预期经营成果的显著变化、担保
物价值或担保方信用评级的显著下降等。
本公司判断已发生信用减值的主要标准为逾期天数超过 90 日(即，已发生违约)，或者符合以
下一个或多个条件：债务人发生重大财务困难，进行其他债务重组或很可能破产等。
(iii) 持有其他主体 20%或以上的表决权但对该主体不具有重大影响
本公司无权参与上海东城商都实业公司和上海陆家嘴商业建设有限公司财务和经营决策，因
此，本公司对该些企业不具有重大影响。
(iv) 业务构成
有关资产、负债的组合要形成一项业务，通常应具备以下要素：(1)投入，指原材料、人工、
必要的生产技术等无形资产以及构成生产能力的机器设备等其他长期资产的投入；(2)加工处理过
程，指具有一定的管理能力、运营过程，能够组织投入形成产出；(3)产出，如生产出产成品，或
是通过为其他部门提供服务来降低企业整体的运行成本等其他带来经济利益的方式，该组合能够
独立计算其成本费用或所产生的收入，直接为投资者等提供股利、更低的成本或其他经济利益等
形式的回报。有关资产或资产、负债的组合要构成一项业务，不一定要同时具备上述三个要素，
具备投入和加工处理过程两个要素即可认为构成一项业务。有关资产或资产、负债的组合是否构
成一项业务，应结合所取得资产、负债的内在联系及加工处理过程等进行综合判断。本公司管理
层认为部分子公司仅构成一项资产、负债组合，而未形成一项业务。
(v) 合并范围—结构化主体的合并
管理层需要对是否控制以及合并结构化主体作出重大判断，确认与否会影响会计核算方法及
本公司的财务状况和经营成果。
本公司在评估控制时，需要考虑：
(1)投资方对被投资方的权力；
(2)因参与被投资方的相关活动而享有的可变回报；
(3)有能力运用对被投资方的权力影响其回报的金额。
本公司在评估对结构化主体拥有的权力时，通常考虑下列四方面：
(1)在设立被投资方时的决策及本公司的参与度；
(2)相关合同安排；
(3)仅在特定情况或事项发生时开展的相关活动；
(4)本公司对被投资方做出的承诺。
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本公司在判断是否控制结构化主体时，还需考虑本公司之决策行为是以主要责任人的身份进
行还是以代理人的身份进行的。考虑的因素通常包括本公司对结构化主体的决策权范围、其他方
享有的实质性权利、本公司的薪酬水平、以及本公司因持有结构化主体的其他利益而承担可变回
报的风险等。
(b) 重要会计估计及其关键假设
下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整
的重要风险：
(i) 金融工具公允价值的确定
对于缺乏活跃市场的金融工具，本公司使用估值技术包括折现现金流模型及市场乘数法等其
他估值模型，确定其公允价值。估值技术的假设及输入变量包括折现率、市场乘数等。当使用折
现现金流模型时，现金流量是基于管理层的最佳估计，而折现率是资产负债表日在市场上拥有相
似条款及条件的金融工具的市场收益率。当使用市场乘数法时，市场乘数等参数在最大程度上基
于资产负债表日的可观察市场数据，当可观察市场数据无法获得时，本公司将对估值方法中包括
的重大市场数据做出最佳估计。这些相关参数的变化将影响金融工具的公允价值。
金融资产公允价值的确定需要运用判断和估计，如果重新估计结果与现有估计存在差异，该
差异会影响估计改变期间的金融资产的账面价值。
(ii) 预期信用损失的计量
本公司通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约概率和违约损失
率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本公司使用内部历史信用损失经验等数据，
并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本公司使用的指标包
括经济下滑的风险、预期失业率的增长、外部市场环境、技术环境和客户情况的变化等。本公司
定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。上述估计技术和关键假设于 2019 年度未发生重
大变化。
(iii) 除金融资产之外的非流动资产减值(除商誉外)
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在减值迹象。对使用寿命
不确定的无形资产，每年均进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在减值迹象
时，进行减值测试。当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的
净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。公允价值减去处置费用后的净额，
参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置
的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，管理层须估计该项资产或资产组的预计未来现金流
量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
(iv) 商誉减值
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。包含商誉的资产组的可回收金额为其预计未来现金
流量的现值或者公允价值减去处置费用的净额孰高者。在确认资产组的公允价值时，管理层采用
市场法，以市净率经过必要的调整后估算资产组的公允价值。
如果管理层对资产组公允价值计算中采用的市净率进行重新修订，修订后的市净率低于目前
采用的市净率，本公司需对商誉增加计提减值准备。
如果修订后的市净率高于管理层的估计，本公司不能转回原已计提的的商誉减值损失。
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(v) 递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有尚未利用的可抵扣
亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和
金额，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
(vi) 预计负债
因未决诉讼、仲裁或协议条款所形成的现时义务，其履行很可能导致经济利益的流出，在该
义务的金额能够可靠计量时，确认为预计负债。本公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估
计数对预计负债进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等
因素。于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计
数。如果诉讼实际形成的经济利益流出与最佳估计数存在差异，该差异将对相关期间的营业外支
出和预计负债的金额产生影响。
(vii) 开发成本
本公司确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出估计和判断。本公司按
照资产负债表日的项目状况和市场情况对将来可能发生的开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、
建造成本、基础设施费和配套设施费等进行估计，这需要管理层运用大量的判断来估计将来可能
发生的成本。由于工程预算成本受市场价格波动和政府宏观政策的影响，具有不确定性。当开发
项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响尚未结转的开发产品成本。
(viii)土地增值税等相关税费
本公司的房产开发与土地开发业务需要缴纳多种税项，在计提土地增值税等税费时，需要做
出重大判断，有很多交易和计算的最终税务结果在房地产开发过程中是难以确定的。本公司对最
终是否需要缴纳额外税款进行估计，并以此为基础确认税务负债。当房地产开发的最终税务结果
与初始确认的税务负债不一致时，其差额将影响当期计提的税金。
(ix) 固定资产及投资性房地产的可使用年限和残值
固定资产及投资性房地产的预计可使用年限，以过去性质及功能相似的固定资产及投资性房
地产的实际可使用年限为基础，按照历史经验进行估计。如果该些固定资产及投资性房地产的可
使用年限缩短，本公司将提高折旧率、淘汰闲置或技术性陈旧的该些固定资产及投资性房地产。
为定出固定资产及投资性房地产的可使用年限及预计净残值，本公司会按期检讨市况变动、预期
的实际耗损及资产保养。资产的可使用年限估计是根据本公司对相同用途的相类似资产的经验作
出。倘若固定资产及投资性房地产的估计可使用年限及或预计净残值跟先前的估计不同，则会作
出额外折旧。本公司将会于每个资产负债表日根据情况变动对可使用年限和预计净残值作出检讨。
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41. 重要会计政策和会计估计的变更
(1). 重要会计政策变更
√适用 □不适用
其他说明：
财政部于 2017 年颁布了修订后的《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》及《企业会计准
则第 37 号——金融工具列报》等(以下合称“新金融工具准则”)，并于 2019 年颁布了《财政部关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》
(财会[2019]6 号)及其解读，本公司已采用上述准则和通知编制 2019 年度财务报表，对本公司及本公司报表的影响列示如下：
(a) 一般企业报表格式的修改
(i) 对合并资产负债表的影响列示如下：
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称 影响金额
本公司将应收票据及应收账 应收账款 537,808,941.89
款拆分为应收票据和应收账 应收票据 -
款项目。 应收票据及应收账款 (537,808,941.89)
本公司将应付票据及应付账 应付账款 2,514,728,794.97
款拆分为应付票据和应付账 应付票据 -
款项目。 应付票据及应付账款 (2,514,728,794.97)
(ii) 对合并利润表及合并现金流量表无重大影响。
(a) 一般企业报表格式的修改(续)
(iii) 对公司资产负债表及利润表的影响列示如下：
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称 影响金额
本公司将应收票据及应收账 应收账款 204,860,647.08
款拆分为应收票据和应收账 应收票据 -
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款项目。 应收票据及应收账款 (204,860,647.08)
本公司将应付票据及应付账 应付账款 784,440,262.94
款拆分为应付票据和应付账 应付票据 -
款项目。 应付票据及应付账款 (784,440,262.94)
(iv) 对公司利润表及公司现金流量表无重大影响。
(b) 金融工具
根据新金融工具准则的相关规定，本公司及本公司对于首次执行该准则的累积影响数调整 2019 年年初留存收益以及财务报表其他相关项目金额，
2018 年度的比较财务报表未重列。
(i) 于 2019 年 1 月 1 日，本公司合并财务报表中金融资产按照原金融工具准则和新金融工具准则的规定进行分类和计量的结果对比表：
原金融工具准则 新金融工具准则
列报项目 计量类别 账面价值 列报项目 计量类别 账面价值
货币资金 摊余成本 3,674,832,346.78
货币资金 摊余成本 3,674,832,346.78 以公允价值计量且其变
交易性金融资产 -
动计入当期损益
以公允价值计量且其变动 以公允价值计量且其 以公允价值计量且其变
3,255,789,462.39 交易性金融资产 3,255,789,462.39
计入当期损益的金融资产 变动计入当期损益 动计入当期损益
应收账款 摊余成本 537,808,941.89
应收账款 摊余成本 537,808,941.89 以公允价值计量且其变
其他流动资产 -
动计入其他综合收益
其他应收款 摊余成本 746,227,010.94
货币资金 摊余成本 468,177.16
结算备付金 摊余成本 319,048.02
拆出资金 摊余成本 10,952,557.01
其他应收款 摊余成本 777,873,344.41
以公允价值计量且其变
交易性金融资产 19,194,260.42
动计入当期损益
买入返售金融资产 摊余成本 71,269.31
一年内到期的非流动 摊余成本 328,044.45
89 / 172
2019 年半年度报告
资产
其他流动资产 摊余成本 301,277.77
其他非流动金融资产 摊余成本 11,699.34
债权投资
摊余成本 1,954,441,194.95
以公允价值计量且 (含其他流动资产)
其变动计入其他 以公允价值计量且其变
2,051,350,000.00 交易性金融资产 99,450,000.00
综合收益(债务工 动计入当期损益
具) 其他债权投资 以公允价值计量且其变
-
(含其他流动资产) 动计入其他综合收益
可供出售金融资产 以公允价值计量且其变
以公允价值计量且其 交易性金融资产 656,000,121.30
(含其他流动资产) 动计入当期损益
变动计入其他综合 2,997,262,707.89
以公允价值计量且其变
收益(权益工具) 其他非流动金融资产 2,350,993,651.23
动计入当期损益
以公允价值计量且其变
其他非流动金融资产 476,641,981.19
以成本计量(权益工 动计入当期损益
409,185,393.41
具) 以公允价值计量且其变
其他权益工具投资 -
动计入其他综合收益
买入返售金融资产 摊余成本 1,396,160,017.16 买入返售金融资产 摊余成本 1,405,515,554.05
其他非流动资产
摊余成本 636,800,000.00 其他非流动金融资产 摊余成本 635,667,007.76
-买入返售金融资产
其他流动/非流动资产 发放贷款和垫款
摊余成本 2,048,000,000.00 摊余成本 2,044,201,142.08
-应收款项类投资 (含其他流动资产)
其他非流动资产
摊余成本 26,359,615.93 其他非流动金融资产 摊余成本 26,359,615.93
-存出保证金
其他应付款 摊余成本 7,665,317,315.07
短期借款 摊余成本 17,104,058.21
拆入资金 摊余成本 793,333.33
其他应付款 摊余成本 7,845,440,787.10 卖出回购金融资产款 摊余成本 411,231.03
代理买卖证券款 摊余成本 213,788.95
一年内到期的非流动
摊余成本 42,596,906.79
负债
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2019 年半年度报告
其他流动负债 摊余成本 119,004,153.72
应付职工薪酬 619,655,828.94 应付职工薪酬 640,516,175.12
其他流动负债 摊余成本 1,445,126,878.30 其他流动负债 摊余成本 1,429,618,768.10
(ii) 于 2019 年 1 月 1 日，本公司财务报表中金融资产按照原金融工具准则和新金融工具准则的规定进行分类和计量的结果对比表：
原金融工具准则 新金融工具准则
列报项目 计量类别 账面价值 列报项目 计量类别 账面价值
货币资金 摊余成本 936,330,920.47
货币资金 摊余成本 936,330,920.47 以公允价值计量且其变
交易性金融资产 -
动计入当期损益
应收账款 摊余成本 204,860,647.08
应收账款 摊余成本 204,860,647.08 以公允价值计量且其变
其他流动资产 -
动计入其他综合收益
其他应收款 摊余成本 8,786,714,147.62
一年内到期的非流动
其他应收款 摊余成本 8,787,343,469.84 摊余成本 328,044.45
资产
其他流动资产 摊余成本 1,356,548.82
以公允价值计量且其变
以公允价值计量且其 交易性金融资产 344,544,441.91
动计入当期损益
变动计入其他综合 344,544,441.91
以公允价值计量且其变
收益(权益工具) 其他非流动金融资产 -
可供出售金融资产 动计入当期损益
(含其他流动资产) 以公允价值计量且其变
其他非流动金融资产 25,767,578.51
以成本计量(权益工 动计入当期损益
57,351,213.79
具) 以公允价值计量且其变
其他权益工具投资 -
动计入其他综合收益
其他应付款 摊余成本 11,539,452,055.87
短期借款 摊余成本 5,340,673.87
其他应付款 摊余成本 11,689,785,331.37 一年内到期的非流动
摊余成本 36,161,290.35
负债
其他流动负债 摊余成本 108,831,311.28
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2019 年半年度报告
因执行上述修订的准则，本公司相应调整 2019 年 1 月 1 日递延所得税资产-18,030,489.02 元、递延所得税负债 273,284.35 元；相关调整对本公司
合并财务报表中归属于母公司股东权益的影响金额为 21,632,838.78 元，其中未分配利润 705,899,908.83 元、其他综合收益-684,267,070.05 元；对少
数股东权益的影响金额为 38,863,685.97 元。本公司相应调整 2019 年 1 月 1 日递延所得税资产 7,895,908.82 元；相关调整对本公司股东权益的影响金
额为-23,687,726.45 元，其中未分配利润 108,733,233.75 元、其他综合收益-132,420,960.20 元。
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2019 年半年度报告
(2). 重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3). 首次执行新金融工具准则、新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年年初财
务报表相关项目情况
√适用□不适用
合并资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 3,674,832,346.78 3,675,300,523.94 468,177.16
结算备付金 718,842,756.91 719,161,804.93 319,048.02
拆出资金 656,791,868.65 667,744,425.66 10,952,557.01
交易性金融资产 4,030,433,844.11 4,030,433,844.11
以公允价值计量且其变动计入当期
3,255,789,462.39 - -3,255,789,462.39
损益的金融资产
应收账款 537,808,941.89 537,808,941.89
其他应收款 777,873,344.41 746,227,010.94 -31,646,333.47
其中：应收利息 31,646,333.47 - -31,646,333.47
应收股利
买入返售金融资产 1,396,160,017.16 1,405,586,823.36 9,426,806.20
存货 21,108,298,646.57 21,108,298,646.57
一年内到期的非流动资产 200,000,000.00 200,328,044.45 328,044.45
其他流动资产 3,535,643,352.43 3,202,849,384.07 -332,793,968.36
流动资产合计 35,862,040,737.19 36,293,739,449.92 431,698,712.73
非流动资产：
发放贷款和垫款 199,000,000.00 199,000,000.00
债权投资 1,635,587,583.16 1,635,587,583.16
可供出售金融资产 4,809,648,101.30 - -4,809,648,101.30
长期股权投资 7,763,601,739.81 7,763,601,739.81
其他非流动金融资产 3,489,673,955.44 3,489,673,955.44
投资性房地产 24,197,204,695.96 24,197,204,695.96
固定资产 1,837,032,730.70 1,837,032,730.70
在建工程 140,472.98 140,472.98
无形资产 34,034,690.12 34,034,690.12
开发支出 1,124,469.84 1,124,469.84
商誉 870,922,005.04 870,922,005.04
长期待摊费用 160,075,332.34 160,075,332.34
递延所得税资产 1,629,802,581.87 1,611,772,092.85 -18,030,489.02
其他非流动资产 947,019,615.93 84,860,000.00 -862,159,615.93
非流动资产合计 42,250,606,435.89 41,885,029,768.24 -365,576,667.65
资产总计 78,112,647,173.08 78,178,769,218.16 66,122,045.08
流动负债：
短期借款 9,314,630,000.00 9,331,734,058.21 17,104,058.21
拆入资金 50,000,000.00 50,793,333.33 793,333.33
应付账款 2,514,728,794.97 2,514,728,794.97
预收款项 6,040,655,078.16 6,040,655,078.16
93 / 172
2019 年半年度报告
卖出回购金融资产款 272,700,000.00 273,111,231.03 411,231.03
代理买卖证券款 1,704,955,517.40 1,705,169,306.35 213,788.95
应付职工薪酬 619,655,828.94 640,516,175.12 20,860,346.18
应交税费 2,183,799,366.40 2,183,799,366.40
其他应付款 7,845,440,787.10 7,665,317,315.07 -180,123,472.03
其中：应付利息 180,123,472.03 - -180,123,472.03
应付股利 1,319,785.86 1,319,785.86
一年内到期的非流动负债 2,205,329,800.00 2,247,926,706.79 42,596,906.79
其他流动负债 1,445,126,878.30 1,548,622,921.82 103,496,043.52
流动负债合计 34,197,022,051.27 34,202,374,287.25 5,352,235.98
非流动负债：
长期借款 10,746,748,855.66 10,746,748,855.66
应付债券 5,500,000,000.00 5,500,000,000.00
长期应付款 265,725,889.74 265,725,889.74
长期应付职工薪酬 69,216,628.35 69,216,628.35
预计负债 1,382,377.25 1,382,377.25
递延收益 11,619,559.96 11,619,559.96
递延所得税负债 173,467,985.61 173,741,269.96 273,284.35
其他非流动负债 4,357,170,215.00 4,357,170,215.00
非流动负债合计 21,125,331,511.57 21,125,604,795.92 273,284.35
负债合计 55,322,353,562.84 55,327,979,083.17 5,625,520.33
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 3,361,831,200.00 3,361,831,200.00
资本公积 39,494,043.95 39,494,043.95
其他综合收益 687,846,892.03 3,579,821.98 -684,267,070.05
盈余公积 1,753,941,186.75 1,753,941,186.75
一般风险准备 285,003,048.13 285,003,048.13
未分配利润 9,966,815,334.78 10,672,715,243.61 705,899,908.83
归属于母公司所有者权益（或股东权
16,094,931,705.64 16,116,564,544.42 21,632,838.78
益）合计
少数股东权益 6,695,361,904.60 6,734,225,590.57 38,863,685.97
所有者权益（或股东权益）合计 22,790,293,610.24 22,850,790,134.99 60,496,524.75
负债和所有者权益（或股东权
78,112,647,173.08 78,178,769,218.16 66,122,045.08
益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
母公司资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 936,330,920.47 936,330,920.47
交易性金融资产 344,544,441.92 344,544,441.92
应收账款 204,860,647.08 204,860,647.08
其他应收款 8,787,343,469.84 8,785,658,876.57 -1,684,593.27
其中：应收利息 1,684,593.27 - -1,684,593.27
应收股利
94 / 172
2019 年半年度报告
存货 3,353,243,640.94 3,353,243,640.94
一年内到期的非流动资产 200,000,000.00 200,328,044.45 328,044.45
其他流动资产 116,469,337.58 117,825,886.40 1,356,548.82
流动资产合计 13,598,248,015.91 13,942,792,457.83 344,544,441.92
非流动资产：
可供出售金融资产 401,895,655.70 - -401,895,655.70
长期股权投资 19,790,738,323.41 19,790,738,323.41
其他非流动金融资产 25,767,578.51 25,767,578.51
投资性房地产 11,681,444,667.71 11,681,444,667.71
固定资产 858,591.82 858,591.82
无形资产 292,346.77 292,346.77
长期待摊费用 30,426,158.37 30,426,158.37
递延所得税资产 838,302,941.86 846,198,850.68 7,895,908.82
其他非流动资产 769,748,311.66 769,748,311.66 -
非流动资产合计 33,513,706,997.30 33,145,474,828.93 -368,232,168.37
资产总计 47,111,955,013.21 47,088,267,286.76 -23,687,726.45
流动负债：
短期借款 7,004,418,716.22 7,009,759,390.09 5,340,673.87
应付账款 784,440,262.94 784,440,262.94
预收款项 274,357,042.28 274,357,042.28
应付职工薪酬 26,052,363.07 26,052,363.07
应交税费 956,674,261.57 956,674,261.57
其他应付款 11,689,785,331.37 11,539,452,055.87 -150,333,275.50
其中：应付利息 150,333,275.50 150,333,275.50 -150,333,275.50
应付股利 985,173.45 985,173.45
一年内到期的非流动负债 1,655,329,800.00 1,691,491,090.35 36,161,290.35
其他流动负债 108,831,311.28 108,831,311.28
流动负债合计 22,391,057,777.45 22,391,057,777.45
非流动负债：
长期借款 7,921,628,855.66 7,921,628,855.66
应付债券 5,500,000,000.00 5,500,000,000.00
长期应付款 229,713,552.98 229,713,552.98
长期应付职工薪酬 45,187,709.66 45,187,709.66
非流动负债合计 13,696,530,118.30 13,696,530,118.30
负债合计 36,087,587,895.75 36,087,587,895.75
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 3,361,831,200.00 3,361,831,200.00
资本公积 22,746,097.86 22,746,097.86
其他综合收益 132,420,960.20 - -132,420,960.20
盈余公积 2,487,817,862.70 2,487,817,862.70
未分配利润 5,019,550,996.70 5,128,284,230.45 108,733,233.75
所有者权益（或股东权益）合计 11,024,367,117.46 11,000,679,391.01 -23,687,726.45
负债和所有者权益（或股东权
47,111,955,013.21 47,088,267,286.76 -23,687,726.45
益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
95 / 172
2019 年半年度报告
(4). 首次执行新金融工具准则、新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
42. 其他
□适用 √不适用
六、 税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 纳税增值额(应纳税额按应纳税销 3%-17%
售额乘以适用税率扣除当期允许
抵扣的进项税后的余额计算)
城市维护建设税 缴纳的增值税及消费税税额 7%、5%及 1%
企业所得税 应纳税所得额 5%-25%
土地增值税 按土地增值税有关条例规定 按土地增值税有关条例规定
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
上海明城酒店管理有限公司、上海琻锦颐养院有 5%
限公司、上海浦东陆家嘴置业发展有限公司、上
海佳掣实业发展有限公司、上海佳精置业有限公
司、上海佳纪资产管理有限公司、上海智俩投资
有限公司、上海东恒商务咨询有限公司
其他公司 25%
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、 合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 95,497.31 132,026.74
银行存款 5,366,231,840.67 3,671,781,290.44
其他货币资金 9,817,985.26 2,919,029.60
应收利息 468,177.16
合计 5,376,145,323.24 3,675,300,523.94
96 / 172
2019 年半年度报告
其中：存放在境外的款项
0 0
总额
其他说明：
于 2019 年 06 月 30 日，本公司所有货币资金都存放于境内，其中无使用权受限货币资金(2018
年 12 月 31 日：无)。
于 2019 年 06 月 30 日，本公司货币资金中包括爱建证券客户存款 1,965,640,422.12 元(2018 年
12 月 31 日：1,139,191,615.59 元)。
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损
2,955,582,491.44 2,503,288,262.85
益的金融资产
其中：
交易性债务工具投资 1,077,000,479.84 691,156,300.09
交易性权益工具投资 1,878,582,011.60 1,812,131,962.76
指定以公允价值计量且其变动计入当 1,527,145,581.26
1,527,145,581.26
期损益的金融资产
其中：
债务工具投资 - -
权益工具投资 1,527,145,581.26 1,527,145,581.26
合计 4,482,728,072.70 4,030,433,844.11
其他说明：
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
5、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末余额
1 年以内 621,596,134.84
1 年以内小计 621,596,134.84
1至2年 2,084,650.74
2至3年 91,437,827.59
3 年以上 445,279.00
合计 715,563,892.17
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
计提比 比例 计提比
金额 比例(%) 金额 价值 金额 金额 价值
例(%) (%) 例(%)
按单项计提
128,747,530.80 17.99 92,357,530.80 71.74 36,390,000.00 254,450,065.41 37.46 136,574,975.86 96.60 117,875,089.55
坏账准备
按组合计提
586,816,361.37 82.01 5,490,797.81 5.61 581,325,563.56 424,737,951.46 62.54 4,804,099.12 3.40 419,933,852.34
坏账准备
合计 715,563,892.17 / 97,848,328.61 / 617,715,563.56 679,188,016.87 / 141,379,074.98 / 537,808,941.89
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2019 年半年度报告
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额
名称 计提比例
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
百联(集团)有限公司 48,616,726.57 48,616,726.57 100.00 无法预计收回时间
东北特殊钢铁集团 32,410,804.23 32,410,804.23 100.00 债券到期尚未兑付
富贵鸟股份有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00 100.00 无法预计收回时间
爱迪新能源资管计划 37,720,000.00 1,330,000.00 3.53 无法预计收回时间
合计 128,747,530.80 92,357,530.80 71.74 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：应收账款
单位：元币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 583,876,134.84 3,098,004.88 0.53
1-2 年 2,084,650.74 1,537,217.14 73.74
2-3 年 410,296.79 410,296.79 100
3 年以上 445,279.00 445,279.00 100
合计 586,816,361.37 5,490,797.81 0.94
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或核 期末余额
计提 收回或转回
销
应收账款坏 141,379,074.98 2,016,698.69 45,547,445.06 - 97,848,328.61
账准备
合计 141,379,074.98 2,016,698.69 45,547,445.06 - 97,848,328.61
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
单位名称 收回或转回金额 收回方式
应收百联款 19,579,909.17 现金收回
股票质押 25,967,535.89 重分类
合计 45,547,445.06 /
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2019 年半年度报告
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
□适用 √不适用
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
□适用 √不适用
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 557,859,374.49 746,227,010.94
合计 557,859,374.49 746,227,010.94
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末余额
1 年以内 444,996,167.63
1 年以内小计 444,996,167.63
1至2年 132,944,192.21
2至3年 8,679,189.46
3 年以上 30,084,259.24
合计 616,703,808.54
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
信托业保障基金 498,531,285.50 608,728,418.42
往来款 12,819,987.87 45,850,774.71
押金及保证金 15,889,564.52 20,228,734.46
代收代付 36,371,247.76 42,281,754.89
其他 53,091,722.89 86,407,931.03
合计 616,703,808.54 803,497,613.51
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2019 年半年度报告
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2019年1月1日余额 9,843,877.88 47,426,724.69 57,270,602.57
2019年1 月1日余额在
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 737,555.48 836,276.00 1,573,831.48
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2019年6月30日余额 10,581,433.36 48,263,000.69 58,844,434.05
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
其他应收款
57,270,602.57 1,573,831.48 58,844,434.05
坏账准备
合计 57,270,602.57 1,573,831.48 58,844,434.05
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
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2019 年半年度报告
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
中国信托业保障基
代垫款 498,529,577.17 一年以内 80.84 -
金有限责任公司
上海绿岛阳光置业
其他 26,909,675.46 3 年以上 4.36 26,909,675.46
有限公司
檀源木业有限公司 代垫款 13,976,737.67 一年以内 2.27 13,976,737.67
陆家嘴金融广场 代垫款 4,067,226.19 1 年以内 0.66 -
第一太平戴维斯物
代垫款 3,013,535.00 1 年以内 0.49 -
业管理有限公司
合计 / 546,496,751.49 / 88.62 40,886,413.13
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
9、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
库存商品 1,495,728.63 - 1,495,728.63 1,710,879.72 - 1,710,879.72
开发成本 22,055,762,583.12 3,770,000.00 22,051,992,583.12 19,416,581,660.52 3,770,000.00 19,412,811,660.52
开发产品 523,653,690.52 2,559,581.10 521,094,109.42 1,696,335,687.43 2,559,581.10 1,693,776,106.33
合计 22,580,912,002.27 6,329,581.10 22,574,582,421.17 21,114,628,227.67 6,329,581.10 21,108,298,646.57
(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 转回或转 期末余额
计提 其他 其他
销
开发成本 3,770,000.00 3,770,000.00
开发产品 2,559,581.10 2,559,581.10
合计 6,329,581.10 6,329,581.10
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2019 年半年度报告
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
于 2019 年 06 月 30 日，年末存货余额中含借款费用资本化金额人民币 707,334,551.37 元（2018
年 12 月 31 日：659,483,214.02 元）。
(4). 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
10、 持有待售资产
□适用 √不适用
11、 一年内到期的非流动资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
委托贷款 200,000,000 200,000,000
委托贷款应收利息 328,044.45
合计 200,000,000.00 200,328,044.45
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
其他说明：
于 2019 年 6 月 30 日，委托贷款包括本公司向本公司之联营企业且同受本公司之母公司控
制的上海陆家嘴新辰投资股份有限公司发放的委托贷款计人民币 96,000,000.00 元，贷款期限
为 5 年，贷款利率为 5.2250%(2018 年 12 月 31 日：人民币 96,000,000.00 元，贷款利率为 5.2250%)，
以及向上海陆家嘴新辰投资股份有限公司之子公司上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司发放的委
托贷款计人民币 104,000,000.00 元，贷款期限为 5 年，贷款利率为 5.5000%(2018 年 12 月 31
日：人民币 104,000,000.00 元，贷款利率为 5.5000%)，以上两笔委托贷款均将于 2019 年到期。
12、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
债权投资（流动部分） 2,303,066,745.53 318,853,611.79
发放贷款和垫款（流动部分） 1,245,836,458.59 1,845,201,142.09
预缴营业税及附加税 147,524,127.28 120,999,213.17
待抵扣进项税额 259,028,486.77 407,022,822.05
预缴土地增值税 282,897,563.16 196,142,674.17
预缴企业所得税 12,102,375.51 419,133.12
委托贷款 60,000,000.00 287,873,583.14
其他 26,899,245.62 26,337,204.54
合计 4,337,355,002.46 3,202,849,384.07
105 / 172
2019 年半年度报告
13、 债权投资
(1). 债权投资情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
信托计划 1,112,700,000.00 2,912,416.84 1,109,787,583.16 1,638,500,000.00 2,912,416.84 1,635,587,583.16
合计 1,112,700,000.00 2,912,416.84 1,109,787,583.16 1,638,500,000.00 2,912,416.84 1,635,587,583.16
(2). 期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3). 减值准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
减值准备 未来 12 个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2019年1月1日余额 2,912,416.84 2,912,416.84
2019 年 1 月 1 日 余 额 -
在本期
--转入第二阶段 -
--转入第三阶段 -
--转回第二阶段 -
--转回第一阶段 -
本期计提 -
本期转回 -
本期转销 -
本期核销 -
其他变动 -
2019年6月30日余额 2,912,416.84 2,912,416.84
对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
14、 其他债权投资
(1). 其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2). 期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3). 减值准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
15、 长期应收款
(1) 长期应收款情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额 折现率
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值 区间
维修基金 - - - 20,785,807.43 20,785,807.43 -
合计 - - - 20,785,807.43 20,785,807.43 -
(2) 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信用 整个存续期预期信用
坏账准备 未来 12 个月预 合计
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
期信用损失
值) 值)
2019年1月1日余额 20,785,807.43 20,785,807.43
2019年1月1日余额
在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回 20,785,807.43 20,785,807.43
本期转销
本期核销
其他变动
2019年6月30日余 - -
额
对本期发生损失准备变动的长期应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
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2019 年半年度报告
□适用 √不适用
(3) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
16、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期增减变动
期初 期末 减值准备期末
被投资单位 追加 减少 权益法下确认 其他综合 宣告发放现金 计提减
余额 其他权益变动 其他 余额 余额
投资 投资 的投资损益 收益调整 股利或利润 值准备
一、合营企业
上海富都世界发展有限
246,556,781.62 23,682,064.71 270,238,846.33
公司
陆家嘴东急不动产物业
经营管理(上海)有限公 2,996,281.96 1,010,099.47 4,006,381.43
司
上海新国际博览中心有
971,840,849.40 139,366,059.72 217,500,000.00 893,706,909.12
限公司
陆家嘴国泰人寿保险有
1,751,691,265.40 95,175,114.62 4,373,270.44 1,851,239,650.46 49,411,291.00
限责任公司
上海前绣实业有限公司 1,340,904,871.84 -10,639,290.49 1,330,265,581.35
小计 4,313,990,050.22 248,594,048.03 4,373,270.44 217,500,000.00 4,349,457,368.69 49,411,291.00
二、联营企业
上海浦东嘉里城房地产
355,782,941.45 40,114,573.79 395,897,515.24
有限公司
上海中心大厦建设发展
2,697,999,522.32 -46,206,737.39 2,651,792,784.93
有限公司
上海陆家嘴动拆迁有限
1,576,704.31 -359.82 1,576,344.49
责任公司
上海绿岛阳光置业有限
17,862,050.22 17,862,050.22
公司
上海陆家嘴邵万生资产
308,850.72 308,850.72
管理有限公司
上海普陀陆家嘴物业管
2,692,191.19 914,351.36 3,606,542.55
理有限公司
上海中心大厦世邦魏理 2,927,927.57 513,616.42 2,414,311.15
109 / 172
2019 年半年度报告
仕物业管理有限公司
上海陆家嘴新辰投资股
240,000,000.00 240,000,000.00
份有限公司
上海陆家嘴投资发展有
107,031,000.71 121,816.07 708,153.95 -9,972,280.50 97,888,690.23
限公司
上海陆家嘴公宇资产管
6,284,375.72 -176,309.24 6,108,066.48
理有限公司
上海陆家嘴野村资产管
8,974,347.65 -112,641.64 8,861,706.01
理有限公司
上海自贸区股权投资基
8,171,777.73 2,094,449.80 10,266,227.53
金管理有限公司
小计 3,449,611,689.59 -3,250,857.07 708,153.95 513,616.42 -9,972,280.50 3,436,583,089.55
合计 7,763,601,739.81 245,343,190.96 5,081,424.39 218,013,616.42 -9,972,280.50 7,786,040,458.24 49,411,291.00
其他说明
无
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2019 年半年度报告
17、 其他权益工具投资
(1). 其他权益工具投资情况
□适用 √不适用
(2). 非交易性权益工具投资的情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
18、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损
2,676,426,348.85 2,827,635,632.41
益的金融资产(非流动部分）
买入返售金融资产(非流动部分) 1,530,234,015.52 635,667,007.76
存出保证金 23,903,109.24 26,371,315.27
合计 4,230,563,473.61 3,489,673,955.44
19、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 24,881,915,954.62 97,205,888.57 2,157,424,622.42 27,136,546,465.61
2.本期增加金额 780,080,688.71 106,732,794.42 886,813,483.13
（1）外购 48,538,931.30 106,732,794.42 155,271,725.72
（2）存货\固定资
731,541,757.41 731,541,757.41
产\在建工程转入
3.本期减少金额 503,802.33 503,802.33
（1）处置 503,802.33 503,802.33
（2）其他转出
4.期末余额 25,661,492,841.00 97,205,888.57 2,264,157,416.84 28,022,856,146.41
二、累计折旧和累
计摊销
1.期初余额 2,879,712,792.61 59,628,977.04 2,939,341,769.65
2.本期增加金额 309,411,267.61 1,356,879.45 310,768,147.06
（1）计提或摊销 309,411,267.61 1,356,879.45 310,768,147.06
3.本期减少金额 172,134.54 172,134.54
（1）处置 172,134.54 172,134.54
（2）其他转出
4.期末余额 3,188,951,925.68 60,985,856.49 3,249,937,782.17
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
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2019 年半年度报告
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 22,472,540,915.32 36,220,032.08 2,264,157,416.84 24,772,918,364.24
2.期初账面价值 22,002,203,162.01 37,576,911.53 2,157,424,622.42 24,197,204,695.96
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
陆家嘴金融广场（原“SN1 地块项
3,242,307,736.80 尚在办理中
目”）
前滩中心 25-02 地块办公楼 2,512,544,161.90 未完工
金控大厦（原“2-16-2 地块办公楼） 1,241,737,470.74 尚在办理中
富汇广场（原“SB1-1 地块工程”） 530,969,436.20 尚在办理中
天津惠灵顿国际学校 230,188,885.38 尚在办理中
其他说明
√适用 □不适用
于 2019 年 6 月 30 日，在建投资性房地产余额中含借款费用资本化金额人民币
79,103,606.89 元（2018 年 12 月 31 日：人民币 62,486,250.08 元）
于 2019 年 6 月 30 日，账面价值为人民币 2,855,259,159.65 元的投资性房地产项目用于
本公司借款之抵押（2018 年 12 月 31 日：人民币 2,758,020,958.69 元）
2019 年度，无因改变用途而从存货转入投资性房地产核算的项目（2018 年度：无）。
20、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 1,569,676,838.77 1,837,032,730.70
合计 1,569,676,838.77 1,837,032,730.70
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
计算机及电
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 其他设备 合计
子设备
一、账面原值：
1.期初余额 2,383,973,996.52 21,158,860.72 14,660,190.99 61,459,966.55 16,645,990.74 2,497,899,005.52
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2019 年半年度报告
2.本期增加金额 3,166,966.95 94,915.18 1,960,106.90 1,616,485.14 1,098,866.01 7,937,340.18
（1）购置 3,166,966.95 94,915.18 1,960,106.90 1,616,485.14 1,098,866.01 7,937,340.18
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 538,399,048.12 1,064,922.18 329,803.95 228,490.96 243,735.52 540,266,000.73
（1）处置或报废 1,377,109.90 1,064,922.18 329,803.95 228,490.96 243,735.52 3,244,062.51
（2）其他转出 537,021,938.22 537,021,938.22
4.期末余额 1,848,741,915.35 20,188,853.72 16,290,493.94 62,847,960.73 17,501,121.23 1,965,570,344.97
二、累计折旧
1.期初余额 579,594,760.53 15,021,384.43 11,276,801.95 43,343,131.23 11,630,196.68 660,866,274.82
2.本期增加金额 44,255,266.08 994,965.26 626,048.19 3,910,334.44 873,354.00 50,659,967.97
（1）计提 44,255,266.08 994,965.26 626,048.19 3,910,334.44 873,354.00 50,659,967.97
3.本期减少金额 313,849,136.97 1,019,536.35 319,909.83 234,568.13 209,585.31 315,632,736.59
（1）处置或报废 533,269.54 1,019,536.35 319,909.83 234,568.13 209,585.31 2,316,869.16
（2）其他转出 313,315,867.43 313,315,867.43
4.期末余额 310,000,889.64 14,996,813.34 11,582,940.31 47,018,897.54 12,293,965.37 395,893,506.20
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,538,741,025.71 5,192,040.38 4,707,553.63 15,829,063.19 5,207,155.86 1,569,676,838.77
2.期初账面价值 1,804,379,235.99 6,137,476.29 3,383,389.04 18,116,835.32 5,015,794.06 1,837,032,730.70
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
21、 在建工程
项目列示
√适用 □不适用
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2019 年半年度报告
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 42,954.08 140,472.98
合计 42,954.08 140,472.98
其他说明
无
在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
□适用 √不适用
22、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
23、 油气资产
□适用 √不适用
24、 使用权资产
□适用 √不适用
25、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 非专利技术 交易席位费 车位使用权 软件使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,000,000.00 24,169,998.54 150,000.00 80,581,598.68 105,901,597.22
2.本期增加金额 4,926,283.84 4,926,283.84
(1)购置 4,926,283.84 4,926,283.84
(2)内部研发
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2019 年半年度报告
(3)企业合并增
加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 1,000,000.00 24,169,998.54 150,000.00 85,507,882.52 110,827,881.06
二、累计摊销
1.期初余额 1,000,000.00 23,903,322.54 150,000.00 46,813,584.56 71,866,907.10
2.本期增加金额 24,999.00 6,226,143.53 6,251,142.53
（1）计提 24,999.00 6,226,143.53 6,251,142.53
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 1,000,000.00 23,928,321.54 150,000.00 53,039,728.09 78,118,049.63
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 241,677.00 32,468,154.43 32,709,831.43
2.期初账面价值 - 266,676.00 - 33,768,014.12 34,034,690.12
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
26、 开发支出
□适用 √不适用
27、 商誉
(1). 商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或
期初余额 企业合并 期末余额
形成商誉的事项 处置
形成的
爱建证券有限责任
1,244,411,556.97 - - - - 1,244,411,556.97
公司
陆家嘴国际信托有
274,208,582.72 - - - - 274,208,582.72
限公司
合计 1,518,620,139.69 - - - - 1,518,620,139.69
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2019 年半年度报告
(2). 商誉减值准备
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
被投资单位名称或 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
形成商誉的事项 计提 处置
爱建证券有限责任
647,698,134.65 - - - - 647,698,134.65
公司
合计 647,698,134.65 - - - - 647,698,134.65
(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4). 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增
长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认
方法
□适用 √不适用
(5). 商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
28、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
其他减少金
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 期末余额
额
竹园绿地配套用
61,620,558.88 918,149.58 60,702,409.30
房
金控大厦装修费 44,124,558.58 4,011,323.52 40,113,235.06
租赁物业装修费 23,290,525.46 997,318.97 5,326,095.47 18,961,748.96
成衣街 17,864,743.36 249,402.90 17,615,340.46
小陆家嘴 A 块 10,484,386.36 146,260.02 10,338,126.34
其他 2,690,559.70 2,771,661.62 1,958,098.45 3,504,122.87
合计 160,075,332.34 3,768,980.59 12,609,329.94 151,234,982.99
其他说明：
无
29、 递延所得税资产/递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税 可抵扣暂时性差异 递延所得税
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2019 年半年度报告
资产 资产
土地增值税 1,970,703,144.42 492,675,786.11 1,820,336,135.00 455,084,033.75
预计毛利 1,575,412,803.84 393,853,200.96 1,539,386,555.16 384,846,638.79
未实现利润影响数 1,066,985,811.10 266,746,452.78 1,561,408,111.96 390,352,027.99
预提费用 1,118,073,170.04 279,518,292.51 1,118,083,635.20 279,520,908.80
资产减值准备 403,115,049.11 100,778,762.28 632,360,117.73 158,090,029.43
预提职工薪酬 409,623,026.93 102,405,756.73 373,316,315.58 93,329,078.89
合伙企业先分后税 175,887,206.24 43,971,801.56 175,887,206.25 43,971,801.56
投资性房地产摊销 - - - -
以公允价值计量且
其变动计入当期损
227,683,018.66 56,920,754.67 27,066,205.52 6,766,551.38
益的金融资产的公
允价值变动
未来可弥补亏损 16,585,957.24 4,146,489.31 37,885,894.48 9,471,473.62
其他税费 30,118,890.88 7,529,722.72 30,118,890.88 7,529,722.72
固定资产折旧 140,418,133.76 35,104,533.44 141,243,590.44 35,310,897.61
税法上需摊销的费
21,430,035.12 5,357,508.78 21,430,035.12 5,357,508.78
用
广告费 8,558,743.76 2,139,685.94 8,558,743.76 2,139,685.94
无形资产摊销 9,295,238.78 2,323,809.70 8,394,211.30 2,098,552.83
其他 17,633,749.96 4,408,437.48 19,101,594.16 4,775,398.56
合计 7,191,523,979.84 1,797,880,994.97 7,514,577,242.54 1,878,644,310.65
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
计入其他综合收益的可供出
售金融资产公允价值调整
非同一控制企业合并资产评
667,766,402.84 166,941,600.71 679,048,785.72 169,762,196.43
估增值
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产的公 1,117,103,672.16 279,275,918.04 1,081,590,682.44 270,397,670.61
允价值变动
固定资产折旧 1,814,482.88 453,620.72 1,814,482.88 453,620.72
合计 1,786,684,557.88 446,671,139.47 1,762,453,951.04 440,613,487.76
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
递延所得税资产和 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和 抵销后递延所得税资
项目
负债期末互抵金额 产或负债期末余额 负债期初互抵金额 产或负债期初余额
递延所得税资产 285,991,147.86 1,511,889,847.11 266,872,217.80 1,611,772,092.85
递延所得税负债 285,991,147.86 160,679,991.61 266,872,217.80 173,741,269.96
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2019 年半年度报告
(4). 未确认递延所得税资产明细
□适用 √不适用
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
30、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
抵债资产 84,860,000.00 84,860,000.00
合计 84,860,000.00 84,860,000.00
31、 短期借款
(1). 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
信用借款 8,330,000,000.00 4,800,000,000.00
关联方借款 3,150,000,000.00 2,950,000,000.00
同业借款 950,000,000.00 1,400,000,000.00
收益凭证 335,630,000.00 164,630,000.00
应付利息 23,032,531.11 17,104,058.21
合计 12,788,662,531.11 9,331,734,058.21
短期借款分类的说明：
无
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
32、 交易性金融负债
□适用 √不适用
33、 衍生金融负债
□适用 √不适用
34、 应付票据
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
35、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付账款 2,107,919,431.34 2,514,728,794.97
合计 2,107,919,431.34 2,514,728,794.97
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
应付账款主要为应付建筑商及设备采购商的工程款。于 2019 年 6 月 30 日，账龄超过一年的
应付账款为 478,243,915.74 元（2018 年 12 月 31 日：545,742,995.77 元）。
36、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收账款 4,868,773,900.03 6,040,655,078.16
合计 4,868,773,900.03 6,040,655,078.16
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
(3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
预收账款主要为预收客户的销售款项。于 2019 年 6 月 30 日，账龄超过一年的预收款项为
84,236,898.16 元（2018 年 12 月 31 日：70,771,846.17 元）。
37、 应付职工薪酬
(1). 应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 631,815,631.46 523,137,373.81 601,425,137.42 553,527,867.85
二、离职后福利-设定提存
8,700,543.66 64,907,011.21 64,905,260.55 8,702,294.32
计划
三、辞退福利 - 61,292.00 61,292.00 -
合计 640,516,175.12 588,105,677.02 666,391,689.97 562,230,162.17
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2019 年半年度报告
(2). 短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴
612,002,820.76 440,260,175.47 521,799,028.11 530,463,968.12
和补贴
二、职工福利费 4,029,626.42 11,952,088.18 11,830,206.06 4,151,508.54
三、社会保险费 3,519,912.39 27,625,500.41 27,389,308.72 3,756,104.08
其中：医疗保险费 2,857,024.19 24,907,292.72 24,688,298.46 3,076,018.45
工伤保险费 343,958.52 212,458.15 218,389.43 338,027.24
生育保险费 318,929.68 2,505,749.54 2,482,620.83 342,058.39
四、住房公积金 6,929,793.19 35,265,336.77 34,076,149.53 8,118,980.43
五、工会经费和职工教
5,333,478.70 8,034,272.98 6,330,445.00 7,037,306.68
育经费
合计 631,815,631.46 523,137,373.81 601,425,137.42 553,527,867.85
(3). 设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 8,265,382.73 63,036,533.62 63,050,798.47 8,251,117.88
2、失业保险费 435,160.93 1,870,477.59 1,854,462.08 451,176.44
合计 8,700,543.66 64,907,011.21 64,905,260.55 8,702,294.32
其他说明：
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
38、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 40,340,499.48 62,095,322.67
应交土地增值税 1,613,448,941.84 1,281,048,968.42
城市维护建设税 4,846,292.37 3,178,471.51
应交房产税 9,768,432.33 89,890,346.42
应交印花税 502.60 6,239,860.37
企业所得税 461,586,818.61 715,576,209.88
个人所得税 18,744,992.92 8,415,713.06
应交土地使用税 815,403.70 4,378,169.83
应交教育费附加 2,977,025.14 2,068,863.59
应交河道管理费 1,191.05 93,513.08
其他 9,219,578.60 10,813,927.57
合计 2,161,749,678.64 2,183,799,366.40
39、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付股利 11,025,766.58 1,319,785.86
其他应付款 5,672,296,934.70 7,663,997,529.21
合计 5,683,322,701.28 7,665,317,315.07
应付利息
□适用 √不适用
应付股利
□适用 √不适用
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
□适用 √不适用
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
于 2019 年 6 月 30 日，账龄超过 1 年的其他应付款主要为与土地开发业务相关的预提支出及
相关税费共计人民币 3,646,674,799.01 元(2018 年 12 月 31 日：人民币 3,646,674,799.01 元)。
根据上海市地方税务局 2002 年下发之沪地税地(2002)83 号税务通知，按主管税务部门的要求，
本公司及子公司土地批租项目自 2006 年 10 月 1 日开始按销售收入预征 1%的土地增值税，并自 2010
年 9 月起，按照 2%的预征率预缴土地增值税。国家税务总局于 2006 年 12 月 28 日发布了国税发
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2019 年半年度报告
(2006)187 号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定各省税务机关
可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。本公司及子公司已经按照《中
华人民共和国土地增值税暂行条例》以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的相
关规定对房产开发项目计提了土地增值税清算准备金；并按照最佳估计数对土地批租项目计提了
土地增值税清算准备金。
但鉴于本公司及子公司土地批租项目开发周期较长，预计未来可能发生的收入和成本具有较
大的不确定性，最终的税务结果可能与本公司及子公司计提的土地增值税清算准备金不一致。
40、 持有待售负债
□适用 √不适用
41、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 787,000,000.00 1,105,329,800.00
1 年内到期的应付债券 100,000,000.00 1,100,000,000.00
应付利息 9,923,075.85 42,596,906.79
合计 896,923,075.85 2,247,926,706.79
42、 其他流动负债
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付资产管理计划优先级份额 151,250,000.00 151,923,479.45
应付信托受益人款项 2,727,571,904.14 1,277,310,910.07
应付利息 294,410,195.08 119,004,153.72
其他 384,378.58 384,378.58
合计 3,173,616,477.80 1,548,622,921.82
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
43、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 8,059,628,855.66 7,330,252,970.76
抵押借款 2,190,120,000.00 1,682,120,000.00
保证借款 500,000,000.00 650,000,000.00
信用借款 - 1,084,375,884.90
合计 10,749,748,855.66 10,746,748,855.66
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2019 年半年度报告
长期借款分类的说明：
本公司的保证借款均由母公司上海陆家嘴(集团)有限公司提供担保。
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
于 2019 年 6 月 30 日，长期借款的利率区间为 3.80－4.41%(2018 年 12 月 31 日为 3.80%-4.41%)。
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2019 年半年度报告
44、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
14 陆金开 MNT002 4,000,000,000.00 4,000,000,000.00
18 陆债 01 500,000,000.00 500,000,000.00
18 陆债 02 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
19 陆债 01 2,800,000,000.00
19 陆债 03 700,000,000.00
合计 9,000,000,000.00 5,500,000,000.00
(2). 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 溢折价摊 本期 期末
面值 按面值计提利息
名称 日期 期限 金额 余额 发行 销 偿还 余额
14 陆金开
100 2014 年 9 月 4 日 10 年 4,000,000,000.00 4,000,000,000.00 120,000,000.00 4,000,000,000.00
MNT002
18 陆债 01 100 2018 年 3 月 28 日 3年 500,000,000.00 500,000,000.00 12,700,000.01 25,400,000.00 500,000,000.00
18 陆债 02 100 2018 年 10 月 29 日 5年 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 20,750,000.02 1,000,000,000.00
公司债 100 2019 年 3 月 5 日 5年 2,800,000,000.00 2,800,000,000.00 35,677,419.36 2,800,000,000.00
19 陆债 03 100 2019 年 5 月 13 日 3年 700,000,000.00 700,000,000.00 3,571,726.03 700,000,000.00
合计 / / / 9,000,000,000.00 5,500,000,000.00 3,500,000,000.00 192,699,145.42 25,400,000.00 9,000,000,000.00
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2019 年半年度报告
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 租赁负债
□适用 √不适用
46、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 264,297,892.74 265,725,889.74
合计 264,297,892.74 265,725,889.74
长期应付款
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
吸养老费 263,563,920.48 260,176,367.54
其他 733,972.26 5,549,522.20
合计 264,297,892.74 265,725,889.74
专项应付款
□适用 √不适用
47、 长期应付职工薪酬
√适用 □不适用
(1) 长期应付职工薪酬表
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2019 年半年度报告
一、离职后福利-设定受益计划净负债
二、辞退福利
三、其他长期福利 69,108,972.75 69,216,628.35
合计 69,108,972.75 69,216,628.35
(2) 设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
□适用 √不适用
计划资产：
□适用 √不适用
设定受益计划净负债（净资产）
□适用 √不适用
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
□适用 √不适用
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
48、 预计负债
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
其他 1,382,377.25 -
合计 1,382,377.25 - /
49、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 11,619,559.96 - 540,580.97 11,078,978.99 政府补助
合计 11,619,559.96 - 540,580.97 11,078,978.99 /
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
50、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付资产管理计划优先级份额 3,475,770,215.00 3,475,770,215.00
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2019 年半年度报告
应付信托受益人款项 1,010,789,474.99 881,400,000.00
合计 4,486,559,689.99 4,357,170,215.00
51、 股本
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本次变动增减（+、一）
公
发
积
期初余额 行 其 期末余额
送股 金 小计
新 他
转
股
股
股份总数 3,361,831,200.00 672,366,240.00 672,366,240.00 4,034,197,440.00
其他说明：
无
52、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
53、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价）
其他资本公积 39,494,043.95 39,494,043.95
合计 39,494,043.95 39,494,043.95
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
54、 库存股
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
55、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期发生金额
减：前期计 减：前期计
期初 期末
项目 本期所得税前发 入其他综合 入其他综合 减：所得税 税后归属于
余额 税后归属于母公司 余额
生额 收益当期转 收益当期转 费用 少数股东
入损益 入留存收益
一、不能重分类进损
益的其他综合收益
其中：重新计量设定
受益计划变动额
权益法下不能转损
益的其他综合收益
二、将重分类进损益
3,579,821.98 1,915,306.72 1,915,306.72 - 5,495,128.70
的其他综合收益
其中：权益法下可转
损益的其他综合收 -5,081,424.39 5,081,424.39 5,081,424.39 -
益
现金流量套期损益
的有效部分
外币财务报表折算
8,661,246.37 -3,166,117.67 -3,166,117.67 - 5,495,128.70
差额
其他综合收益合计 3,579,821.98 1,915,306.72 - - - 1,915,306.72 - 5,495,128.70
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
无
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2019 年半年度报告
56、 专项储备
□适用 √不适用
57、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 1,996,334,658.96 1,996,334,658.96
任意盈余公积 1,987,440,602.37 1,987,440,602.37
其他 -2,229,834,074.58 -2,229,834,074.58
合计 1,753,941,186.75 1,753,941,186.75
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
58、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 9,966,815,334.78 8,633,023,145.80
调整期初未分配利润合计数（调增+，
705,899,908.83
调减－）
调整后期初未分配利润 10,672,715,243.61 8,633,023,145.80
加：本期归属于母公司所有者的净利润 2,047,083,376.36 1,838,651,204.74
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 1,677,553,768.80 1,566,613,339.20
转作股本的普通股股利 672,366,240.00
其他
期末未分配利润 10,369,878,611.17 8,905,061,011.34
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 705,899,908.83 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
59、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 8,134,565,384.17 3,379,412,127.54 6,590,357,279.23 3,343,295,020.04
其他业务 53,969,540.02 9,088,010.08 20,589,050.33 10,824,403.61
合计 8,188,534,924.19 3,388,500,137.62 6,610,946,329.56 3,354,119,423.65
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2019 年半年度报告
本期发生额 上期发生额
非金融业务收入 7,169,325,744.42 5,918,137,761.78
金融业务收入 1,019,209,179.77 692,808,567.78
合计 8,188,534,924.19 6,610,946,329.56
本期发生额 上期发生额
非金融业务成本 2,999,396,672.33 3,020,134,639.78
金融业务业务及管理费 389,103,465.29 333,984,783.87
合计 3,388,500,137.62 3,354,119,423.65
非金融业务营业收入及成本列示如下：
本期发生额
营业收入 营业成本
房地产销售 4,875,114,530.91 1,998,852,809.83
房地产租赁 1,507,409,143.98 311,339,256.32
物业管理 67,186,610.64 51,290,384.53
酒店业 664,179,645.78 631,717,803.06
其他 55,435,813.11 6,196,418.59
合计 7,169,325,744.42 2,999,396,672.33
上期发生额
营业收入 营业成本
房地产销售 3,823,773,109.46 2,103,095,026.33
房地产租赁 1,384,376,409.48 311,322,915.41
物业管理 73,197,447.28 38,200,524.29
酒店业 616,685,814.53 558,574,161.88
其他 20,104,981.03 8,942,011.87
合计 5,918,137,761.78 3,020,134,639.78
金融业务营业收入列示如下：
本期发生额 上期发生额
手续费及佣金净收入 567,939,882.95 483,710,610.29
金融业务投资收益 170,641,693.63 60,482,388.22
利息净收入 315,748,371.62 121,933,447.11
金融业务公允价值变动收益 -35,156,596.58 26,495,607.06
汇兑损益 35,828.15 186,515.10
合计 1,019,209,179.77 692,808,567.78
金融业务业务及管理费列示如下：
本期发生额 上期发生额
工资社保等 308,257,571.03 246,662,785.57
房屋费用 15,607,691.86 21,008,268.81
资产折旧/摊销 18,286,996.00 16,587,622.99
中介机构费用 5,254,237.51 7,578,937.83
130 / 172
2019 年半年度报告
办公费用 3,930,436.32 2,986,463.13
业务招待费 7,760,975.66 7,679,571.10
差旅费 4,110,652.46 5,626,413.14
投资者保护基金 5,097,308.74 5,144,445.73
修理费 130,652.45 192,855.23
车辆使用费 1,157,545.27 1,339,216.55
广告宣传费 1,145,048.52 1,143,066.36
税费 310,939.30 144,512.74
其他 18,053,410.17 17,890,624.69
合计 389,103,465.29 333,984,783.87
60、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税 111,179.41
营业税 96,272,309.77 128,181,678.66
城市维护建设税 18,861,180.36 22,415,808.03
教育费附加 15,902,573.96 16,022,051.61
房产税 110,991,286.51 92,988,919.75
土地使用税 3,707,895.93 7,186,516.50
土地增值税 775,283,894.08 309,895,327.99
河道维护费 601.54 1,301,661.37
其他 7,466,873.14 4,567,879.56
合计 1,028,597,794.70 582,559,843.47
61、 销售费用
□适用 √不适用
62、 管理费用
□适用 √不适用
63、 研发费用
□适用 √不适用
64、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 768,244,624.03 745,506,526.93
利息资本化金额 -139,607,257.90 -72,903,158.03
利息收入 -27,843,095.53 -5,346,798.17
131 / 172
2019 年半年度报告
汇兑损失 -29,616.84 -59,914.53
其他 2,482,322.57 586,917.88
合计 603,246,976.33 667,783,574.08
65、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
政府扶持资金 10,510,190.50 986,158.00
金融业扶持基金等 58,392,490.36 12,207,857.16
其他 2,180,446.84 1,652,799.97
合计 71,083,127.70 14,846,815.13
66、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 148,240,761.35 23,916,596.38
处置长期股权投资产生的投资收益 666,434,838.20
处置以公允价值计量且其变动计入当期
308,563.10
损益的金融资产取得的投资收益
可供出售金融资产等取得的投资收益 4,101,605.30
交易性金融资产在持有期间的投资收益 47,670,438.63
处置交易性金融资产取得的投资收益 319,056.16
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新
638,811,754.83
计量产生的利得
理财产品投资收益 221,762.73 25,307,605.37
委托贷款利息收入 10,370,135.89 10,090,368.89
合计 206,822,154.76 1,368,971,332.07
67、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
68、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 81,675,889.09 -31,342.07
其中：衍生金融工具产生的公允价 - -
值变动收益
其他非流动金融资产 11,113,129.55 -
合计 92,789,018.64 -31,342.07
69、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
132 / 172
2019 年半年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 17,563,210.48
其他应收款坏账损失 -1,788,831.48
存放同业减值损失 20,785,807.43
买入返售金融资产减值损失 -4,995,829.94
融出资金减值损失 550,521.38
合计 32,114,877.87
70、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 -14,638,269.98
其他 333,646.97
合计 -14,304,623.01
71、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置非流动资产 4,658,959.44 527,283.01
合计 4,658,959.44 527,283.01
其他说明：
□适用 √不适用
72、 营业外收入
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
罚款收入 25,357,889.67 28,147,362.96 25,357,889.67
其他 5,893,721.64 6,395,131.75 5,893,721.64
合计 31,251,611.31 34,542,494.71 31,251,611.31
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
73、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
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2019 年半年度报告
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
其他 656,149.38 45,934.65 656,149.38
合计 656,149.38 45,934.65 656,149.38
其他说明：
无
74、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 689,025,033.27 586,776,247.37
递延所得税费用 86,820,967.38 255,608,303.15
合计 775,846,000.65 842,384,550.52
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
项目 本期发生额
利润总额 3,406,671,255.02
按法定/适用税率计算的所得税费用 851,667,813.76
子公司适用不同税率的影响 113,039.13
调整以前期间所得税的影响 3,378,574.34
归属于合营、联营企业的损益 -54,369,959.39
非应税收入的影响 -13,500,325.92
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,471,665.25
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差
-12,914,806.51
异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 775,846,000.65
其他说明：
□适用 √不适用
75、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注
76、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 291,678,807.06 75,839,417.02
补贴款 71,897,840.72 14,846,815.13
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2019 年半年度报告
其他 35,503,539.06 4,140,630.99
银行存款利息 29,668,218.92 32,868,983.95
押金、意向金等 23,198,878.88 369,810,651.37
合计 451,947,284.64 497,506,498.46
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
费用 219,097,097.95 137,736,349.88
往来款 58,452,023.45 383,704,718.52
其他 2,995,667.94 5,691,889.13
存出保证金 984,587.49 8,030,899.39
合计 281,529,376.83 535,163,856.92
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
77、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 2,630,825,254.37 2,410,689,641.28
加：资产减值准备 -32,114,877.87 14,304,623.01
固定资产折旧、油气资产折耗、生产
50,659,967.97 30,094,672.80
性生物资产折旧
无形资产摊销 6,251,142.53 5,221,184.53
长期待摊费用摊销 12,609,329.94 7,858,082.61
处置固定资产、无形资产和其他长期
-4,658,959.44 -527,283.01
资产的损失（收益以“－”号填列）
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2019 年半年度报告
固定资产报废损失（收益以“－”号
45,067.44 -
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号
-57,632,422.06 41,263,780.03
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 876,244,546.87 784,677,764.12
投资损失（收益以“－”号填列） -340,967,409.89 -1,461,410,523.67
递延所得税资产减少（增加以“－”
117,912,734.76 255,608,303.15
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”
-12,787,994.00 -
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -3,465,136,584.43 -1,301,871,390.60
经营性应收项目的减少（增加以
-1,192,478,727.72 -635,680,520.51
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以
-562,084,961.92 565,990,753.04
“－”号填列）
其他 323,581,653.18 284,222,913.88
经营活动产生的现金流量净额 -1,649,732,240.27 1,000,442,000.66
2．不涉及现金收支的重大投资和筹
资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 6,551,800,791.07 7,981,059,716.18
减：现金的期初余额 4,443,677,103.70 4,459,422,193.24
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 2,108,123,687.37 3,521,637,522.94
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 6,551,800,791.07 4,443,677,103.70
其中：库存现金 95,497.31 132,026.74
可随时用于支付的银行存款 5,366,231,840.67 3,671,781,290.44
可随时用于支付的其他货币资金 9,817,985.26 2,919,029.60
结算备付金 1,175,655,467.83 718,842,756.91
买入返售金融资产 50,002,000.01
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2019 年半年度报告
二、现金等价物
三、期末现金及现金等价物余额 6,551,800,791.07 4,443,677,103.70
其中：母公司或集团内子公司使用受限
制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
78、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
79、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
子公司股权 10,777,565,202.82 质押
投资性房地产 2,855,259,159.65 抵押
合计 13,632,824,362.47 /
其他说明：
于 2019 年 06 月 30 日，本公司以所持子公司上海陆家嘴金融发展有限公司 100%之股权，账
面价值为人民币 9,202,998,562.82 元，质押取得借款人民币 6,403,628,855.66 元(2018 年 12 月
31 日：5,649,252,970.76 元)；本公司之子公司上海纯景实业发展有限公司以所持子公司上海申
万置业有限公司 100%之股权，价值为人民币 1,574,566,640.00 元，质押取得借款人民币
1,743,000,000.00 元(2018 年 12 月 31 日：人民币 1,743,000,000.00 元)。
于 2019 年 06 月 30 日，本公司以账面价值为人民币 2,264,157,416.82 元前滩 25-2 项目抵押
取得借款人民币 1,190,120,000.00 元，以账面价值为人民币 591,101,742.83 元的星展银行大厦
抵押取得借款人民币 1,250,000,000.00 元。(于 2018 年 12 月 31 日，本公司以账面价值为人民币
2,157,424,622.42 元前滩 25-2 项目抵押取得借款人民币 432,120,000.00 元，以账面价值为人民
币 600,596,336.27 元的星展银行大厦抵押取得借款人民币 1,700,000,000.00 元。)
80、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金
其中：美元 3,694,308.28 6.88 25,398,369.43
港币 6,817,916.29 0.88 5,999,766.28
外币核算-结算备付金
美元 5,482,631.29 6.88 37,693,090.12
港币 9,427,583.62 0.88 8,296,273.53
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2019 年半年度报告
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、
记账本位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
81、 套期
□适用 √不适用
82、 政府补助
1. 政府补助基本情况
□适用 √不适用
2. 政府补助退回情况
□适用 √不适用
83、 其他
□适用 √不适用
八、 合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用√不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
本年新设立的子公司如下：
2019 年 6 月 30 日净资产 设立日至本期末净利润
（人民币：元） （人民币：元）
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上海佳川置业有限公司 3,803,919.38 -396.74
上海东翌置业有限公司 1,534.82 -465.18
上海翌久置业有限公司 - -
上海翌淼置业有限公司 - -
上海翌廷置业有限公司 - -
上海翌鑫置业有限公司 - -
本公司之子公司东顺（香港）投资有限公司于 2019 年 4 月 18 日完成清算，故自
2019 年 4 月 18 日起，本公司不再将东顺（香港）投资有限公司纳入合并范围。
6、 其他
□适用 √不适用
九、 在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经营 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 地 直接 间接 方式
上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限 通过设立或投资等方
上海浦东 上海浦东 房地产 55.00%
公司 式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海陆家嘴房产开发有限公司 上海浦东 上海浦东 房地产 40.00% 33.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海陆家嘴城建开发有限责任公司 上海浦东 上海浦东 房地产 70.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海九六广场商业经营管理有限公司 上海浦东 上海浦东 房地产 77.50%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
天津陆津房地产开发有限公司 天津 天津 房地产 100.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海陆家嘴资产管理有限公司 上海浦东 上海浦东 资产管理 100.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海东恒商务咨询有限公司 上海浦东 上海浦东 商务咨询 100.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
天津陆津物业服务有限公司 天津 天津 物业管理 100.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海陆家嘴浦江置业有限公司 上海 上海 房地产 100.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海佳二实业投资有限公司 上海浦东 上海浦东 房地产 100.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海宝山陆家嘴物业管理有限公司 上海 上海 物业管理 100.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海陆家嘴商业经营管理有限公司 上海浦东 上海浦东 投资管理 100.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海佳裕资产管理有限公司 上海浦东 上海浦东 资产管理 100.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海佳仁资产管理有限公司 上海浦东 上海浦东 资产管理 100.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海联浦资产管理有限公司 上海浦东 上海浦东 资产管理 55.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海佳三资产管理有限公司 上海浦东 上海浦东 资产管理 100.00%
式取得的子公司
上海佳卫资产管理有限公司 上海浦东 上海浦东 资产管理 100.00% 通过设立或投资等方
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2019 年半年度报告
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海琻锦颐养院有限公司 上海浦东 上海浦东 资产管理 100.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海佳纪资产管理有限公司 上海浦东 上海浦东 资产管理 100.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海佳项资产管理有限公司 上海浦东 上海浦东 资产管理 100.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海智依投资有限公司 上海浦东 上海浦东 资产管理 100.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海智俩投资有限公司 上海浦东 上海浦东 资产管理 100.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海纯景实业发展有限公司 上海浦东 上海浦东 资产管理 100.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海佳湾资产管理有限公司 上海浦东 上海浦东 资产管理 100.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海商骋商业经营管理有限公司 上海浦东 上海浦东 资产管理 100.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
天津陆津商业经营管理有限公司 天津 天津 资产管理 100.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
天津陆家嘴酒店管理有限公司 天津 天津 酒店管理 100.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海佳精置业有限公司 上海浦东 上海浦东 资产管理 100.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
天津陆家嘴置业有限公司 天津 天津 房地产 100.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海陆川建设发展有限公司 上海浦东 上海浦东 房地产 65.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海佳川置业有限公司 上海 上海 房地产 100.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海东翌置业有限公司 上海 上海 房地产 60.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海翌久置业有限公司 上海 上海 房地产 60.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海翌淼置业有限公司 上海 上海 房地产 60.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海翌廷置业有限公司 上海 上海 房地产 60.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海翌鑫置业有限公司 上海 上海 房地产 60.00%
式取得的子公司
通过设立或投资等方
上海陆投资产管理有限公司 上海 上海 金融业 71.61%
式取得的子公司
非同一控制下企业合
上海明城酒店管理有限公司 上海浦东 上海浦东 酒店管理 55.00%
并取得的子公司
非同一控制下企业合
上海陆家嘴商务广场有限公司 上海浦东 上海浦东 房地产 50.00% 27.50%
并取得的子公司
非同一控制下企业合
上海浦东陆家嘴置业发展有限公司 上海浦东 上海浦东 房地产 51.00%
并取得的子公司
上海陆家嘴金地停车场建设管理有限 停车场管 非同一控制下企业合
上海 上海 55.00%
公司 理 并取得的子公司
同一控制下企业合并
上海陆家嘴软件产业发展有限公司 上海浦东 上海浦东 房地产 90.00%
取得的子公司
同一控制下企业合并
上海陆家嘴东怡酒店管理有限公司 上海浦东 上海浦东 酒店 100.00%
取得的子公司
同一控制下企业合并
上海陆家嘴展览发展有限公司 上海浦东 上海浦东 会展 100.00%
取得的子公司
同一控制下企业合并
上海陆家嘴物业管理有限公司 上海浦东 上海浦东 物业管理 100.00%
取得的子公司
上海前滩实业发展有限公司 上海浦东 上海浦东 房地产 60.00% 同一控制下企业合并
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2019 年半年度报告
取得的子公司
非同一控制下企业合
上海陆家嘴贝思特物业管理有限公司 上海浦东 上海浦东 物业管理 100.00%
并取得的子公司
投资管理 同一控制下企业合并
上海陆家嘴金融发展有限公司 上海浦东 上海浦东 100.00%
及咨询 取得的子公司
证券投资 同一控制下企业合并
爱建证券有限责任公司 上海 上海 51.14%
咨询 取得的子公司
信托发行 同一控制下企业合并
陆家嘴国际信托有限公司 青岛 青岛 71.61%
及管理 取得的子公司
同一控制下企业合并
LJFPAYMENTCOMPANYLIMITED 香港 香港 CORP 100.00%
取得的子公司
综合投资 同一控制下企业合并
陆家嘴金融(香港)有限公司 香港 香港 100.00%
类 取得的子公司
除企业合并方式以外
上海申万置业有限公司 上海 上海 房地产 100.00%
取得的子公司
除企业合并方式以外
苏州绿岸房地产开发有限公司 苏州 苏州 房地产 95.00%
取得的子公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
结构化主体或通过受托经营等方式形成控制权的经营实体：对于本公司作为管理人或投资顾问的
资产管理计划和信托计划，本公司在综合考虑对其拥有的投资决策权及可变回报的敞口等因素后，
认定对个别资产管理计划和信托计划拥有控制权，并将其纳入合并范围。
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
其他说明：
无
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:万元币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例（%） 数股东的损益 告分派的股利 益余额
上海陆家嘴金融贸易区联合
45.00% 16,098.77 8,550.00 267,049.22
发展有限公司
上海前滩实业发展有限公司 40.00% 29,742.86 - 205,933.07
爱建证券有限责任公司 48.86% 1,111.77 - 63,638.56
陆家嘴国际信托有限公司 28.39% 10,150.84 - 149,891.51
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:万元币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海陆家嘴金融贸易区
120,446.10 618,367.20 738,813.30 134,904.45 5,742.96 140,647.41 97,912.04 642,249.72 740,161.76 157,563.38 5,930.73 163,494.11
联合发展有限公司
上海前滩实业发展有限
733,332.01 344,297.22 1,077,629.23 446,083.65 119,012.00 565,095.65 651,289.65 371,770.53 1,023,060.18 538,594.80 43,989.85 582,584.65
公司
爱建证券有限责任公司 583,661.88 16,646.86 600,308.74 379,195.74 87,640.65 466,836.40 421,123.87 22,032.82 443,156.69 240,781.49 71,178.10 311,959.59
陆家嘴国际信托有限公
568,663.32 495,749.98 1,064,413.30 164,345.24 373,836.14 538,181.38 509,301.32 396,884.00 906,185.32 330,252.85 88,140.00 418,392.85
司
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
上海陆家嘴金融贸易区联合
55,590.68 35,775.05 - 33,589.97 42,977.73 22,381.42 22,309.12 20,092.12
发展有限公司
上海前滩实业发展有限公司 218,105.44 74,357.16 - -136,111.33 - 37,140.11 37,140.11 -170,703.53
爱建证券有限责任公司 18,253.86 2,275.24 2,275.24 121,526.13 19,407.93 744.08 746.12 17,084.92
陆家嘴国际信托有限公司 68,928.95 35,749.93 35,749.93 -54,858.17 51,077.94 25,852.64 25,852.64 63,300.69
其他说明：
无
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2019 年半年度报告
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业或联
主要经
合营企业或联营企业名称 注册地 业务性质 营企业投资的会
营地
直接 间接 计处理方法
土地批租、房地产开
上海富都世界发展有限公司 上海 上海 50 - 权益法
发、房产租赁
建设、经营上海新国
上海新国际博览中心有限公司 上海 上海 际博览中心、展会广 - 50 权益法
告设计、制作等
陆家嘴东急不动产物业经营管理(上
上海 上海 物业管理 60 - 权益法
海)有限公司
陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司 上海 上海 人寿保险 - 50 权益法
上海前绣实业有限公司 上海 上海 房地产开发 - 50 权益法
上海浦东嘉里城房地产有限公司 上海 上海 房地产开发 20 - 权益法
上海中心大厦建设发展有限公司 上海 上海 房地产开发 45 - 权益法
上海陆家嘴邵万生资产管理有限公司 上海 上海 资产管理 - 50 权益法
上海普陀陆家嘴物业管理有限公司 上海 上海 物业管理 - 49 权益法
上海绿岛阳光置业有限公司 上海 上海 房地产开发 - 30 权益法
上海陆家嘴动拆迁有限责任公司 上海 上海 房地产开发 48.39 - 权益法
上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 上海 上海 房地产开发 - 20 权益法
上海中心大厦世邦魏理仕物业管理有
上海 上海 物业管理 - 30 权益法
限公司
上海陆家嘴投资发展有限公司 上海 上海 股权投资 - 30 权益法
上海陆家嘴公宇资产管理有限公司 上海 上海 资产管理 - 30 权益法
上海陆家嘴野村资产管理有限公司 上海 上海 资产管理 - 30 权益法
上海自贸区股权投资基金管理有限公
上海 上海 基金管理 - 14.29 权益法
司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
本公司持有陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司 60%的表决权，根据陆家嘴东急不动
产物业经营管理(上海)有限公司的章程，股东会表决事项须全体股东一致通过，因此本公司将陆
家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司作为合营企业核算。
本公司持有上海自贸区股权投资基金管理有限公司 14.29%的表决权，根据上海自贸区股权投资基
金管理有限公司的章程，董事会成员共七席，本公司之子公司上海陆家嘴金融发展有限公司占一
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席，能够对其经营决策产生重大影响，因此本公司将上海自贸区股权投资基金管理有限公司作为
联营企业核算。
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
无
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2019 年半年度报告
(2). 重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
上海前绣实业有限 上海新国际博览中 陆家嘴国泰人寿保险有 上海前绣实业有限 上海新国际博览中心 陆家嘴国泰人寿保险
公司 心有限公司 限责任公司 公司 有限公司 有限责任公司
流动资产 88,416,684.63 550,054,538.56 9,090,292,084.20 107,688,889.12 478,142,334.92 8,004,757,366.81
其中：现金和现
65,280,107.54 392,056,126.73 405,531,051.83 69,049,626.35 469,752,828.37 270,682,462.68
金等价物
非流动资产 2,493,689,004.03 2,103,961,193.19 2,339,595,328.69 2,180,691,564.68 -
资产合计 2,582,105,688.66 2,654,015,731.75 9,090,292,084.20 2,447,284,217.81 2,658,833,899.60 8,004,757,366.81
流动负债 251,537,881.38 394,545,309.58 6,705,709,747.56 915,722,673.79 455,152,200.80 5,819,265,800.51
非流动负债 820,284,844.23 260,000,000.00 - 260,000,000.00 -
负债合计 1,071,822,725.61 654,545,309.58 6,705,709,747.56 915,722,673.79 715,152,200.80 5,819,265,800.51
少数股东权益
归属于母公司股东
1,510,282,963.05 1,999,470,422.17 2,384,582,336.43 1,531,561,544.02 1,943,681,698.80 2,185,491,566.30
权益
按持股比例计算的
755,141,481.53 999,735,211.09 1,192,291,168.21 765,780,772.01 971,840,849.40 1,092,745,783.15
净资产份额
调整事项 575,124,099.83 -106,028,301.96 658,948,482.25 575,124,099.83 - 658,945,482.25
--商誉
--内部交易未实现
利润
--其他 575,124,099.83 -106,028,301.96 658,948,482.25
对合营企业权益投
1,330,265,581.35 893,706,909.12 1,851,239,650.46 1,340,904,871.84 971,840,849.40 1,751,691,265.40
资的账面价值
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2019 年半年度报告
存在公开报价的合
营企业权益投资的
公允价值
营业收入 216,226.00 594,820,445.74 1,665,963,721.96 - 401,635,657.01 1,333,578,403.40
财务费用 -341,295.99 3,932,542.25 -118,005.77 7,271,001.93
所得税费用 - -21,533,120.64 - 53,642,178.76 49,777,021.05
净利润 -21,278,580.97 278,732,119.43 238,462,276.53 -298,713.14 160,926,536.25 3,244,124.58
终止经营的净利润 -
其他综合收益 -41,447,790.09
综合收益总额 -21,278,580.97 278,732,119.43 238,462,276.53 -298,713.14 160,926,536.25 -38,203,665.51
本年度收到的来自
- 217,500,000.00 152,400,000.00
合营企业的股利
其他说明
上海前绣实业有限公司(“前绣实业”)原为本公司合并范围内子公司，2018 年本公司出售前绣实业 50%股权并于 2018 年 4 月 3 日丧失控制权，前绣实业
成为本公司合营企业。上述前绣实业上期利润表财务数据系 2018 年 4 月 3 日至 2018 年 6 月 30 日的累计发生额。
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2019 年半年度报告
(3). 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
上海中心大厦建设 上海浦东嘉里城房 上海中心大厦建设发 上海浦东嘉里城房
发展有限公司 地产有限公司 展有限公司 地产有限公司
流动资产 3,797,803,447.95 353,630,341.58 3,910,783,386.28 176,758,869.77
非流动资产 12,492,737,613.15 2,616,849,550.44 12,129,616,700.61 2,661,934,494.93
资产合计 16,290,541,061.10 2,970,479,892.02 16,040,400,086.89 2,838,693,364.70
流动负债 1,047,689,156.61 802,660,593.61 782,864,054.19 409,778,657.44
非流动负债 7,627,318,591.34 600,000,000.00 7,539,321,080.91 650,000,000.00
负债合计 8,675,007,747.95 1,402,660,593.61 8,322,185,135.10 1,059,778,657.44
少数股东权益
归属于母公司股东权
7,615,533,313.15 1,567,819,298.41 7,718,214,951.79 1,778,914,707.26
益
按持股比例计算的净
3,426,989,990.92 313,563,859.68 3,473,196,728.31 355,782,941.45
资产份额
调整事项 -775,197,205.99 82,333,655.56 -775,197,205.99 -
--商誉
--内部交易未实现利
-775,197,205.99 -775,197,205.99
润
--其他
对联营企业权益投资
2,651,792,784.93 395,897,515.24 2,697,999,522.32 355,782,941.45
的账面价值
存在公开报价的联营
企业权益投资的公允
价值
营业收入 357,332,758.75 523,826,885.37 497,052,122.01 424,109,430.72
净利润 -102,681,638.64 200,572,868.93 -108,053,454.16 101,493,735.43
终止经营的净利润 - -
其他综合收益
综合收益总额 -102,681,638.64 200,572,868.93 -108,053,454.16 101,493,735.43
本年度收到的来自联
营企业的股利
其他说明
无
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 274,245,227.76 1,651,824,200.48
下列各项按持股比例计算的合
147 / 172
2019 年半年度报告
计数
--净利润 49,047,628.54 14,177,724.11
--其他综合收益
--综合收益总额 49,047,628.54 14,177,724.11
联营企业：
投资账面价值合计 388,892,789.38 433,743,004.29
下列各项按持股比例计算的合
计数
--净利润 15,964,915.14 102,733.39
--其他综合收益 2,360,513.17
--综合收益总额 18,325,428.31 102,733.39
其他说明
无
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、 与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的经营活动会面临各种金融风险：市场风险(主要为外汇风险、利率风险和价格风险)、
信用风险和流动性风险。本公司整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少对本
公司财务业绩的潜在不利影响。
(1) 市场风险
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2019 年半年度报告
(a) 外汇风险
本公司在中国经营，主要业务以人民币结算。除了在香港设立了子公司并持有以港币结算的
资产以及本公司持有的部分以港币和美元结算的货币资金和结算备付金外，均以人民币结算。本
公司持有的外币资产及负债占整体的资产及负债比重并不重大。
(b) 利率风险
本公司利率风险的主要来源是本公司对利率敏感的资产负债组合期限或重新定价期限的错配，
从而可能使利息净收入以及资产的市场价值受到利率水平变动的影响以及以浮动利率计息的长、
短期借款。
本公司通过维持适当的固定和浮动利率工具组合以管理利息成本。该政策还要求管理生息金
融资产和付息金融负债的到期情况，一年内即须重估浮动利率工具的利息，固定利率工具的利息
则在有关金融工具初始确认时计价，且在到期前固定不变。
于 2019 年 6 月 30 日，本公司的借款均为人民币借款，无外币借款(2018 年 12 月 31 日：无
外币借款)，因此本公司与借款相关的利率风险主要受人民银行调整贷款基准利率的影响。
本公司采用敏感性分析衡量利率变化对公司利息净收入，公允价值变动损益和权益的可能影
响。利息净收入的敏感性是基于一定利率变动对年底持有的预计未来一年内进行利率重定的金融
资产及负债的影响所产生的利息净收入的影响。公允价值变动损益敏感性和权益敏感性的计算是
基于在一定利率变动时对年底持有的固定利率以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
和可供出售金融资产进行重估的影响。
(c) 权益工具投资价格风险
权益工具投资价格风险，是指权益性证券的公允价值因股票指数水平和个别证券价值的变化
而降低的风险。于 2019 年 6 月 30 日，本公司暴露于因归类为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产的个别权益工具投资而产生的权益工具投资价格风险之下。本公司持有的上市权
益工具投资在香港、上海和深圳的证券交易所上市，并在资产负债表日以市场报价计量。
(2) 信用风险
本公司仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本公司的政策，需对所有要求采用
信用方式进行交易的客户进行信用审核。另外，本公司对应收账款和其他应收款余额进行持续监
控，以确保本公司不致面临重大坏账风险。
本公司其他金融资产包括货币资金、结算备付金、融出资金、交易性金融资产、买入返售金
融资产、一年内到期的非流动资产-委托贷款、其他流动资产-委托贷款、发放贷款和垫款、债权
投资和其他非流动金融资产等。本公司的货币资金主要存放在国有商业银行或资本充足的股份制
商业银行，结算备付金主要存放在中国证券登记结算有限责任公司，现金及现金等价物面临的信
用风险相对较低。
本公司的信用风险主要来自四个方面：一是交易对手违约风险。由于本公司通常在转移房屋
产权时已从购买人处取得全部款项，因此该信用风险较小。二是经纪业务代理客户买卖证券及期
货交易，若本公司没有提前要求客户依法缴足交易保证金，在结算当日客户的资金不足以支付交
易所需的情况下，或客户资金由于其他原因出现缺口，本公司有责任代客户进行结算而造成信用
损失；三是融资融券、约定购回式证券交易及股票质押式回购交易等担保品交易业务的信用风险，
指由于客户未能履行合同约定而带来损失的风险；四是信用类产品投资的违约风险，即所投资信
用类产品之融资人或发行人出现违约、拒绝支付到期本息、导致资产损失和收益变化的风险。
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2019 年半年度报告
为了控制经纪业务产生的信用风险，本公司在中国大陆代理客户进行的证券及期货交易均以
全额保证金结算。本公司通过全额保证金结算的方式在很大程度上控制了与本公司交易业务量相
关的结算风险。
融资融券、约定购回式证券交易、股票质押式回购等业务的信用风险主要涉及客户提供虚假
数据、未及时足额偿还负债、持仓规模及机构违反合同约定、交易行为违反监管规定、提供的担
保物资产涉及法律纠纷等。本公司信用交易管理部授权专人负责对客户的保证金额度以及股票质
押贷款、融资融券业务的额度进行审批，并根据对客户偿还能力的定期评估对上述额度进行更新。
信用和风险管理部门会监控相关的保证金额度以及股票质押贷款额度的使用情况，在必要时要求
客户追加保证金。若客户未按要求追加保证金，则通过处置抵押证券以控制相关的风险。公司还
制定了相关政策要求每年至少一次或根据情况需要对每单个客户余额进行审阅，并根据评估结果
确认坏账准备金额。
为了控制信用类产品投资的违约风险，对于债券类投资，本公司制定了交易对手授信制度，
并针对信用评级制定相应的投资限制；对于信托类投资，本公司制定了产品准入标准和投资限额，
通过风险评估、风险提示和司法追索等方式对其信用风险进行管理。
预期信用损失计量
自 2019 年 1 月 1 日新金融工具准则首次执行，对于以摊余成本计量的金融资产(包括应收账
款、其他应收款、融出资金、买入返售金融资产等)，其预期信用损失的计量中使用了模型和假设。
这些模型和假设涉及未来的宏观经济情况和客户的信用行为(例如，客户违约的可能性及相应损
失)。
于每个资产负债表日，本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。
金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来 12 个月内的预期
信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处
于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认
后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失
准备。
(3) 流动性风险
本公司采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也
考虑本公司运营产生的预计现金流量。
本公司的目标是运用银行借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价值 第二层次公允价 第三层次公允价值
合计
计量 值计量 计量
一、持续的公允价值计
量
（一）交易性金融资产 1,669,655,837.58 493,244,742.55 2,319,827,492.57 4,482,728,072.70
1.以公允价值计量且 1,669,655,837.58 493,244,742.55 792,681,911.31 2,955,582,491.44
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2019 年半年度报告
变动计入当期损益的
金融资产
（1）债务工具投资 592,467,093.82 477,808,867.81 153,786,247.27 1,224,062,208.90
（2）权益工具投资 1,077,188,743.76 15,435,874.74 638,895,664.04 1,731,520,282.54
（3）衍生金融资产 - - - -
2.指定以公允价值计
量且其变动计入当期 - - 1,527,145,581.26 1,527,145,581.26
损益的金融资产
（1）债务工具投资 - - - -
（2）权益工具投资 - - 1,527,145,581.26 1,527,145,581.26
（二）其他非流动金融
- - 2,676,426,348.85 2,676,426,348.85
资产
持续以公允价值计量
1,669,655,837.58 493,244,742.55 4,996,253,841.42 7,159,154,421.55
的资产总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及
定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及
定量信息
□适用 √不适用
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观
察参数敏感性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转
换时点的政策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
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2019 年半年度报告
单位:万元币种:人民币
母公司对本企业 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例(%) 的表决权比例(%)
上海陆家嘴(集
上海 房地产 235,731.00 56.42 56.42
团)有限公司
本企业的母公司情况的说明
无
本企业最终控制方是上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。
其他说明：
无
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
□适用 √不适用
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海陆家嘴市政绿化管理服务有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司 受同一母公司控制
上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴双乐物业管理有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴东安实业有限公司 受同一母公司控制
上海仁耀置业有限公司 受同一母公司控制
上海仁陆置业有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴人才公寓建设开发有限公司 受同一母公司控制
上海前滩国际商务区园区管理有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司 受同一母公司控制
上海阳熠投资管理有限公司 受同一母公司控制
上海企耀投资有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴乐园房产开发有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴城建停车管理有限公司 受同一母公司控制
上海陆川房地产开发有限公司 受同一母公司控制
上海鸿霈置业有限公司 受同一母公司控制
上海阳锐投资有限公司 受同一母公司控制
上海江高投资有限公司 受同一母公司控制
上海秀锦浦至房地产开发有限公司 受同一母公司控制
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2019 年半年度报告
上海市浦东第八房屋征收服务事务所有限公司 受同一母公司控制
上海前绣实业有限公司 合营企业
上海新国际博览中心有限公司 合营企业
上海富都世界发展有限公司 合营企业
上海富都物业管理有限公司 合营企业之子公司
陆家嘴东急不动产物业经营管理（上海）有限公司 联营企业
其他说明
无
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海陆家嘴市政绿化管理服务有限 绿化养护服务
18,158,482.91 3,966,665.49
公司
上海新国际博览中心有限公司 8,671,376.41 10,181,540.22
上海富都世界发展有限公司 1,509,112.27
上海陆家嘴城建停车管理有限公司 917,167.69
上海富都物业管理有限公司 382,109.29 848,385.37
上海陆家嘴双乐物业管理有限公司 4,559.43 4,557.43
上海陆家嘴东安实业有限公司 753,612.09
上海前滩国际商务区投资(集团)有
54,271.21
限公司
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海新国际博览中心有限公司 管理费 30,772,723.20 45,033,253.44
上海陆家嘴(集团)有限公司 佣金及代建管
29,529,288.78 9,889,714.13
理费
上海陆川房地产开发有限公司 14,163,248.61
上海前滩国际商务区投资(集团)有 代建管理费
5,296,183.10 13,560,160.77
限公司
上海阳熠投资管理有限公司 代建管理费 4,501,750.75 283,018.86
上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 3,952,978.26
上海企耀投资有限公司 2,720,692.55 283,018.86
上海鸿霈置业有限公司 1,612,200.24
上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司 1,597,421.48
上海阳锐投资有限公司 1,044,351.65
上海陆家嘴城市建设开发投资有限
572,601.84
公司
上海江高投资有限公司 377,358.49
上海富都物业管理有限公司 100,454.25
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2019 年半年度报告
上海陆家嘴人才公寓建设开发有限 服务费
77,480.19 52,395.85
公司
上海仁耀置业有限公司 187,444.63
上海仁陆置业有限公司 65,897.23
上海前绣实业有限公司 11,516.44
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
√适用 □不适用
本公司提供以及接受关联公司服务的价格由交易双方参考市场价格协商决定。
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 □不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
上海陆家嘴(集团)有限公司 办公室 12,849,523.79 12,748,505.52
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
上海前滩国际商务区投资(集
办公室 11,347,306.38 2,144,377.15
团)有限公司
上海陆家嘴城市建设开发投
办公室 0.00 724,907.38
资有限公司
关联租赁情况说明
√适用 □不适用
本公司收取以及支付关联公司租金的价格有交易双方参考市场价格协商决定。
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
√适用 □不适用
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2019 年半年度报告
于 2019 年 6 月 30 日，本公司关联方上海陆家嘴(集团)有限公司为本公司的保证借款提供担保，
担保金额为人民币 6.5 亿元(2018 年 12 月 31 日：人民币 11 亿元)。
(5). 关联方资金拆借
□适用 √不适用
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7). 关键管理人员报酬
□适用 √不适用
(8). 其他关联交易
√适用 □不适用
支付关联方借款利息
关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海陆家嘴(集团)有限公司 委贷利息 60,151,061.36 86,441,339.65
上海富都世界发展有限公司 委贷利息 2,749,528.32 3,529,245.29
陆家嘴东急不动产物业经营
资金池利息 41,128.10 -
管理（上海）有限公司
向关联方收取借款利息/资金占用费
关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海陆家嘴新辰投资股份有
委贷利息 2,247,735.85 2,247,735.85
限公司
上海陆家嘴新辰临壹投资有
委贷利息 2,563,207.55 2,563,207.55
限公司
上海前绣实业有限公司 资金占用费 5,559,192.49 5,279,425.50
向关联方支付股利
本期发生额 上期发生额
上海陆家嘴(集团)有限公司 944,576,796.53 883,848,865.41
自关联方取得借款
本期发生额 上期发生额
上海陆家嘴(集团)有限公司 1,500,000,000.00 750,000,000.00
上海富都世界发展有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00
向关联方偿还借款
本期发生额 上期发生额
上海陆家嘴(集团)有限公司 1,500,000,000.00 1,700,000,000.00
向关联方收回借款
本期发生额 上期发生额
上海前绣实业有限公司 360,000,000.00 0.00
向关联方提供贷款
本期发生额 上期发生额
上海前绣实业有限公司 132,126,416.86 0.00
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2019 年半年度报告
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
上海绿岛阳光置
其他应收款 26,909,675.46 -26,909,675.46 26,909,675.46
业有限公司
上海陆家嘴(集
其他应收款 50,000.00 21,505,631.92
团)有限公司
上海前滩国际商
其他应收款 务区投资(集团) 5,582,728.32 5,582,728.32
有限公司
上海陆家嘴动拆
其他应收款 302,244.80 302,244.80
迁有限责任公司
上海陆家嘴新辰
其他应收款 临壹投资有限公 0.00 174,777.78
司
上海陆家嘴新辰
其他应收款 投资股份有限公 0.00 153,266.67
司
上海陆家嘴城市
其他应收款 建设开发投资有 89,835.63 89,835.63
限公司
上海前滩国际商
预付账款 务区投资(集团) 0.00 881,429.48
有限公司
上海陆家嘴城市
预付账款 建设开发投资有 0.00 230,228.10
限公司
上海陆家嘴新辰
一年内到期的
临壹投资有限公 104,000,000.00 104,000,000.00
非流动资产
司
上海陆家嘴新辰
一年内到期的
投资股份有限公 96,000,000.00 96,000,000.00
非流动资产
司
上海前绣实业有
其他流动资产 60,000,000.00 287,873,583.14
限公司
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
上海新国际博览中心
应付账款 - 2,800,000.00
有限公司
应付账款 上海陆家嘴城建停车 234,621.50 234,621.50
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2019 年半年度报告
管理有限公司
上海陆家嘴市政绿化
应付账款 115,554.00 115,554.00
管理服务有限公司
上海陆家嘴(集团)有
其他应付款 - 3,789,333.31
限公司
上海富都物业管理有
其他应付款 50,000.00
限公司
上海陆家嘴(集团)有
预收账款 - 13,491,999.98
限公司
上海陆家嘴(集团)有
短期借款 2,951,940,583.36 2,950,000,000.00
限公司
上海富都世界发展有
短期借款 200,239,250.00
限公司
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
(1) 资本性支出承诺事项
以下为本公司于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的资本性支出承
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2019 年半年度报告
诺：
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
资本承诺 1,902,692,382.87 2,004,554,032.96
(2) 经营租赁承诺事项
根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本公司未来最低应支付租金汇总如下：
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
一年以内 77,212,022.36 68,826,262.85
一到二年 55,422,552.97 62,998,890.68
二到三年 36,465,001.91 25,307,259.66
三年以上 3,927,094.35 2,250,259.43
173,026,671.59 159,382,672.62
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
富贵鸟股份有限公司(以下简称“富贵鸟”)于 2016 年 8 月发行 2016 年非公开发行公司债券
(第一期)(债券简称：16 富贵 01，债券代码：118797)，发行规模人民币 13 亿元，票面利率 6.5%。
本公司之子公司爱建证券有限责任公司(“爱建证券”)为该债券主承销商和受托管理人。2018 年
5 月 8 日，因富贵鸟未能按期支付“14 富贵鸟”的到期本息，导致“16 富贵 01”提前到期。于
2018 年 7 月 26 日福建省泉州市中级人民法院受理了富贵鸟的破产重整申请。
截至 2019 年 6 月 30 日，“16 富贵 01”的 7 名机构投资人以富贵鸟为第一被申请人，爱建证
券为第二被申请人，先后向上海国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁申请，要求裁决爱建证券对其
未获兑付的本息、违约金及律师费等合计人民币 47,676 万元承担连带赔偿责任。
本公司在考虑了外部律师的专业意见后认为，该未决仲裁存在重大经济利益流出的可能性较
小，无需就此计提预计负债。
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
出于管理目的，本公司根据产品和服务划分成业务单元，本公司有如下 4 个报告分部：
(1) 房地产业务指从事房地产及相关行业的综合开发，包括土地批租、房产销售、房地产租赁、
酒店、物业管理等；
(2) 信托业务指资金信托；动产信托；不动产信托；有价证券信托；其他财产或财产权信托；作
为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务；经营企业资产的重组、并购及项目融
资、公司理财、财务顾问等业务；受托经营国务院有关部门批准的证券承销业务；办理居间、咨
询、资信调查等业务；代保管及保管箱业务；以存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资方式运
用固有财产；以固有财产为他人提供担保；从事同业拆借；法律法规规定或中国银监会批准的其
他业务等；
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2019 年半年度报告
(3) 证券业务指为证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券
承销与保荐；证券自营；证券资产管理；证券投资基金代销；融资融券；代销金融产品业务等；
(4) “其他”分部包括除上述之外的服务业务。
管理层出于配置资源和评价业绩的决策目的，对各业务单元的经营成果分开进行管理。分部业绩，
以报告的分部利润为基础进行评价。在业务分部中列示的分部收入和资产包括直接归属于各分部
及可以基于合理标准分配到各分部的相关项目。作为资产负债管理的一部分，本公司的资金来源
和运用通过资产负债委员会在各个业务分部中进行分配。分部间的内部转移价格按照资金来源和
运用的期限，匹配中国人民银行公布的存贷款利率和同业间市场利率水平确定，费用根据受益情
况在不同分部间进行分配。
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2019 年半年度报告
(2). 报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 证券 信托 房地产 其他 分部间抵销 合计
对外交易收入 200,638,645.98 689,289,512.87 7,166,953,660.88 131,653,104.46 - 8,188,534,924.19
分部间交易收入 -18,100,000.00 29,392,727.99 18,100,000.00 29,392,727.99 -
营业成本 151,924,250.06 257,527,148.69 2,999,070,473.36 6,568,938.68 26,590,673.17 3,388,500,137.62
利息收入 - - 27,843,095.53 - - 27,843,095.53
利息费用 - - 630,216,828.13 - 1,579,462.00 628,637,366.13
对联营企业和合营企
- - 148,240,761.35 - - 148,240,761.35
业的投资收益
信用减值损失 6,668,512.59 - -38,783,390.46 - -32,114,877.87
折旧费和摊销费 11,424,155.09 6,697,484.75 51,233,444.44 165,356.16 69,520,440.44
利润/(亏损)总额 29,847,413.23 477,783,954.68 2,756,307,493.00 144,017,986.91 1,285,592.80 3,406,671,255.02
所得税费用 7,094,991.93 120,284,628.87 653,089,427.65 -4,623,047.80 - 775,846,000.65
净利润/(亏损) 22,752,421.30 357,499,325.81 2,103,218,065.35 148,641,034.71 1,285,592.80 2,630,825,254.37
资产总额 6,003,087,431.98 10,644,133,035.03 71,446,652,981.04 10,788,740,126.96 14,769,653,713.86 84,112,959,861.15
负债总额 4,668,363,957.11 5,381,813,735.05 50,763,337,574.54 1,416,720,584.30 1,837,752,917.13 60,392,482,933.87
对联营企业和合营企
- - 5,811,676,117.50 1,974,364,340.74 - 7,786,040,458.24
业的长期股权投资
非流动资产增加额(i) 3,555,793.23 2,961,732.58 10,115,078.80 - - 16,632,604.61
(i)非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
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2019 年半年度报告
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说
明原因
□适用 √不适用
(4). 其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末余额
1 年以内 315,551,817.92
1 年以内小计 315,551,817.92
1至2年 1,398,858.74
2至3年 356,281.38
合计 317,306,958.04
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2019 年半年度报告
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
计提比 计提比
金额 比例(%) 金额 价值 金额 比例(%) 金额 价值
例(%) 例(%)
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 317,306,958.04 100.00% 3,488,895.69 100.00% 313,818,062.35 207,635,021.19 100.00% 2,774,374.11 100.00% 204,860,647.08
合计 317,306,958.04 / 3,488,895.69 / 313,818,062.4 207,635,021.2 / 2,774,374.11 / 204,860,647.1
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
位：元币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 315,551,817.92 1,733,755.57 0.55%
1-2 年 1,398,858.74 1,398,858.74 100.00%
2-3 年 356,281.38 356,281.38 100.00%
3 年以上
合计 317,306,958.04 3,488,895.69 1.10%
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
应收账款坏账准备 2,774,374.11 714,521.58 3,488,895.69
合计 2,774,374.11 714,521.58 3,488,895.69
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
□适用 √不适用
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 12,111,931,061.54 8,785,658,876.57
合计 12,111,931,061.54 8,785,658,876.57
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4). 应收股利
□适用 √不适用
(5). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(6). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(7). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末余额
1 年以内 12,113,334,174.34
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 12,113,334,174.34
1至2年 51,606.00
2至3年 130,085.22
3 年以上 3,919,470.61
合计 12,117,435,336.17
(8). 按款项性质分类
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 12,110,527,948.75 8,782,826,847.98
押金及保证金 4,433,801.39 4,273,001.39
代收代付 1,106,834.00
其他 2,473,586.03 1,527,552.03
合计 12,117,435,336.17 8,789,734,235.40
(9). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
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2019 年半年度报告
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2019年1月1日余额 1,601,772.80 2,473,586.03 4,075,358.83
2019 年 1 月 1 日 余 额
在本期 1,601,772.80 2,473,586.03 4,075,358.83
--转入第二阶段 -
--转入第三阶段 -
--转回第二阶段 -
--转回第一阶段 -
本期计提 1,428,915.80 1,428,915.80
本期转回 -
本期转销 -
本期核销 -
其他变动 -
2019年6月30日余额 3,030,688.60 0.00 2,473,586.03 5,504,274.63
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(10). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
其他应收款坏账准备 4,075,358.83 1,428,915.80 5,504,274.63
合计 4,075,358.83 1,428,915.80 5,504,274.63
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(11). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
(12). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
应收子公司
上海佳二实业投资有限公司 7,719,638,158.63 1 年以内 63.71 -
款项
应收子公司
上海佳川置业有限公司 2,945,240,000.00 1 年以内 24.31
款项
应收子公司
上海申万置业有限公司 488,172,541.60 1 年以内 4.03 -
款项
应收子公司
上海佳项资产管理有限公司 429,282,104.05 1 年以内 3.54 -
款项
应收子公司
上海智依投资有限公司 239,020,991.28 1 年以内 1.97 -
款项
合计 / 11,821,353,796 / 97.56
(13). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(14). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(15). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 16,422,751,091.76 16,422,751,091.76 16,485,826,091.76 16,485,826,091.76
对联营、合营企业投资 3,323,511,872.41 3,323,511,872.41 3,304,912,231.65 3,304,912,231.65
合计 19,746,262,964.17 - 19,746,262,964.17 19,790,738,323.41 - 19,790,738,323.41
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期计提 减值准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值准备 期末余额
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2019 年半年度报告
上海陆家嘴金融发展有限公司 9,202,998,562.82 9,202,998,562.82
上海前滩实业发展有限公司 2,016,370,694.66 2,016,370,694.66
天津陆津房地产开发有限公司 2,400,000,000.00 2,400,000,000.00
上海陆家嘴展览发展有限公司 904,251,445.67 904,251,445.67
上海陆家嘴商务广场有限公司 690,000,000.00 690,000,000.00
上海陆家嘴浦江置业有限公司 286,500,000.00 286,500,000.00
上海陆家嘴东怡酒店管理有限
320,640,339.50 320,640,339.50
公司
上海陆家嘴金融贸易区联合发
322,437,158.95 322,437,158.95
展有限公司
上海佳二实业投资有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00
东顺(香港)投资有限公司 63,075,000.00 63,075,000.00 -
上海浦东陆家嘴置业发展有限
20,996,187.12 20,996,187.12
公司
上海陆家嘴房产开发有限公司 12,000,000.00 12,000,000.00
上海浦东陆家嘴软件产业发展
10,059,397.23 10,059,397.23
有限公司
上海陆家嘴物业管理有限公司 7,180,526.61 7,180,526.61
上海陆家嘴城建开发有限责任
7,000,000.00 7,000,000.00
公司
上海琻锦颐养院有限公司 4,394,021.04 4,394,021.04
上海陆家嘴金地停车场建设管
2,005,162.57 2,005,162.57
理有限公司
上海陆家嘴资产管理有限公司 2,000,000.00 2,000,000.00
上海陆家嘴商业经营管理有限
10,000,000.00 10,000,000.00
公司
上海东恒商务咨询有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
上海佳三资产管理有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
上海佳纪资产管理有限公司 970,053.20 970,053.20
上海佳掣实业发展有限公司 947,542.39 947,542.39
合计 16,485,826,091.76 - 63,075,000.00 16,422,751,091.76
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2019 年半年度报告
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期增减变动
投资 期初 期末 减值准备
追加 减少 权益法下确认的投 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提减
单位 余额 其他 余额 期末余额
投资 投资 资损益 收益调整 变动 股利或利润 值准备
一、合营企业
上海陆家嘴富都世界发
246,556,781.61 23,682,064.71 270,238,846.32
展有限公司
陆家嘴东急不动产物业
经营管理（上海）有限 2,996,281.96 1,010,099.47 4,006,381.43
公司
小计 249,553,063.57 24,692,164.18 274,245,227.75
二、联营企业
上海浦东嘉里城房地产
355,782,941.45 40,114,573.79 395,897,515.24
有限公司
上海中心大厦建设发展 2,651,792,784.
2,697,999,522.32 -46,206,737.39
有限公司 93
上海陆家嘴动拆迁有限
1,576,704.31 -359.82 1,576,344.49
责任公司
小计 3,049,266,644.
3,055,359,168.08 -6,092,523.42
66
3,323,511,872.
合计 3,304,912,231.65 18,599,640.76
41
其他说明：
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,488,804,444.51 1,446,403,914.09 4,717,772,088.53 2,270,313,488.21
其他业务 48,203,144.16 701,413.75 5,236,049.86 94,339.62
合计 3,537,007,588.67 1,447,105,327.84 4,723,008,138.39 2,270,407,827.83
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 18,599,640.76 -55,787,399.12
以公允价值计量且其变动计入当期损
4,101,605.30
益的金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当
319,056.16 308,563.10
期损益的金融资产取得的投资收益
成本法核算的长期股权投资收益 104,500,000.00 103,101,605.30
理财产品投资收益 221,762.73 21,040,405.63
委托贷款利息收入 30,647,616.21 37,037,908.42
合计 158,389,681.16 105,701,083.33
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 金额 说明
主要是公司出售天津房产产生的收
非流动资产处置损益 4,658,959.44
益。
主要是子公司陆家嘴信托收到的青岛
政府扶持基金 5000 万元及子公司爱
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相
建证券收到的政府补助 600 多万，天
关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补 71,083,127.70
津陆津房地产开发有限公司收到的政
助除外）
府补贴 1000 万元以及陆家嘴物业收
到的物业专项补贴 130 万元。
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业
务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交 该项目主要为公司出售交易性金融资
93,108,074.80
易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变 产收益以及公允价值变动收益。
动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资
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2019 年半年度报告
产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权
投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
该项目主要为本公司收到的对上海陆
家嘴新辰投资股份有限公司，上海陆
对外委托贷款取得的损益 10,370,135.89
家嘴新辰临壹投资有限公司和前绣实
业的委托贷款利息。
该项目主要为本公司及子公司收到的
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 30,595,461.93
违约金罚款等。
所得税影响额 -52,453,939.94
少数股东权益影响额 -20,883,350.37
合计 136,478,469.45
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常
性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的
非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
12.14 0.5074 0.5074
利润
扣除非经常性损益后归属于
11.33 0.4736 0.4736
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
第十一节 备查文件目录
经公司法定代表人签名和公司盖章的半年度报告文本。
经公司法定代表人、主管会计工作的负责人、会计机构负责人
备查文件目录 签章的财务报告文本。
报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露过的所有文件正本
及公告的原稿。
董事长：李晋昭
董事会批准报送日期：2019 年 7 月 25 日
修订信息
□适用 √不适用
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