2021 年半年度报告
公司代码：600663 公司简称：陆家嘴
900932 陆家 B 股
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
2021 年半年度报告
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董事长致辞
2021 年是中国共产党成立 100 周年，是“十四五”规划开
局之年，也是浦东推动产业能级、 项目投资、功能优势、土地
效益、服务效能“五大倍增行动”的第二年。站在“十四五”的
新起点上，公司一如既往地践行“人民城市人民建，人民城市为
人民”的理念，将高水平规划、高品质建设、高质量运营贯穿于
区域开发全过程，把握“稳中求进”的工作基调，保持经营业绩
持续增速。
上半年，公司聚焦核心主业，一方面做精区域开发业务，积
极践行“一切为了客户”的价值观，不断通过营造优越环境、建
设优秀载体、提供优质服务，打造楼宇经济效益新高地；另一方
面做强金融服务，通过资源倾斜和管理统筹，以点带面提振金融
板块价值与盈利能力，持续深化区域开发与金融服务两大主业的
业务协同，圆满完成了半年度工作目标。
展望下半年，继“前滩中心”超高层办公楼投入运营后，这
一前滩最大城市综合体中的重要组成部分——前滩香格里拉酒
店和前滩太古里商场也将在年内全面开业，标志着公司在前滩国
际商务区这一上海新兴“中央公共活动区”的开发运营进入了全
新阶段。公司将以此为契机，全方位提高区域的开发、招商、运
营能级，主动把握时代机遇、驾驭复杂形势，以更好的精神状态、
更大的责任担当，持续深耕浦东更广阔区域的开发建设，在参与
浦东打造社会主义现代化建设“引领区”的过程中，持续回馈社
会，回报股东。
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2021 年上半年度公司主营业务收入构成一览图
2021 年上半年度物业租赁及服务性现金流入构成一览图
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2021 年上半年度公司业务情况
成熟物业
总建筑面积 总建筑面积 期末出租率 平均租金（二季度）
长期持有物业类型
（平方米） （平方米） （截至 6 月 30 日）
甲级写 78%（上海） 8.36 元/平方米/天
字楼 1,911,634 1,721,696
主要办公物业 74%（天津） 3.45 元/平方米/天
高品质
327,106 327,106 84%（上海） 6.32 元/平方米/天
研发楼
91%（上海） 10.12 元/平方米/天
主要商业物业 458,242 458,242
84%（天津） 2.78 元/平方米/天
酒店物业 120,344 120,344 84% 470.85 元/间/夜
合计 2,817,326 2,627,388
*期末出租率、平均租金均根据公司持有的成熟物业统计；成熟物业指运营一年以上的物业。
项目累计签约
1-6 月可售面积 1-6 月签约面积 项目总可销面 项目整体
主要住宅销售 面积
（平方米） （平方米） 积（平方米） 去化率
（平方米）
东和公寓 28,225 26,519 71,409 69,703 98%
锦绣观澜一期 77 77 32,272 32,272 100%
锦绣观澜二期 17,198 1,876 17,198 1,876 11%
天津海上花苑二期 49,426 5,505 106,557 62,637 59%
苏州 15 地块二期 5,834 799 25,628 20,592 80%
苏州 14 地块 101,560 1,201 101,560 1,201 1%
合计 202,320 35,977 354,624 188,281 53%
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2021 年上半年度日常关联交易情况
币种：人民币 单位：万元
关联交易 关联交易主要内 实际金额（截至 2021 年
关联人 本次预计金额
类别 容 6 月 30 日）
工程维护
上海陆家嘴（集团）有限公司及
绿化养护 15,000 3,782
其下属子公司
项目管理
上海富都世界发展有限公司 经营管理 500 0
接受关联人 上海富都物业管理有限公司 物业服务 500 0
提供的劳务
陆家嘴东急不动产物业经营管
物业服务 1,000 880
理（上海）有限公司
上海前绣实业有限公司 物业服务 1,000 531
小计 18,000 5,193
上海陆家嘴（集团）有限公司及
支付租金 10,000 6,698
其下属子公司
接受关联人 上海富都物业管理有限公司 支付租金 10 6
提供的租赁
上海新国际博览中心有限公司 支付租金 10 11
小计 10,020 6,715
陆家嘴国泰人寿保险有限责任 购买
向关联人购 300 164
公司 保险产品
买商品
小计 300 164
物业服务
上海陆家嘴（集团）有限公司及 受托开发管理
95,000 23,820
其下属子公司 受托销售管理
受托租赁管理
向关联人提
上海富都世界发展有限公司 经营管理 300 0
供劳务
上海富都物业管理有限公司 物业服务 200 0
上海新国际博览中心有限公司 物业服务 15,000 11,384
陆家嘴东急不动产物业经营管
人员派遣 100 22
理（上海）有限公司
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物业服务
上海前绣实业有限公司 1,500 1,076
人员派遣
陆家嘴国泰人寿保险有限责任
物业服务 1,500 1,042
公司
小计 113,600 37,344
上海陆家嘴（集团）有限公司及
收取租金 8,000 1,130
其下属子公司
向关联人提 上海前绣实业有限公司 收取租金 2,000 1,495
供租赁 陆家嘴国泰人寿保险有限责任
收取租金 6,000 5,635
公司
小计 16,000 8,260
向关联人销 关联自然人 销售商品 3,000 0
售商品
小计 3,000 0
向关联人支
上海富都世界发展有限公司 支付利息 1,000 341
付委托贷款
利息 小计 1,000 341
合计 161,920 58,017
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人李晋昭、主管会计工作负责人胡习及会计机构负责人（会计主管人员）丁瑜声明：
保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
不适用
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告内所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬
请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告内详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中
可能面临的风险。
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 9
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................................... 10
第三节 管理层讨论与分析........................................................................................................... 12
第四节 公司治理........................................................................................................................... 30
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 32
第六节 重要事项........................................................................................................................... 33
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 40
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 44
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 45
第十节 财务报告........................................................................................................................... 50
经公司法定代表人签名和公司盖章的半年度报告文本
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的
备查文件目录 财务报表
报告期内在公司指定信息披露媒体上公开披露过的所有文件正本及公告
的原稿
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
报告期、本报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 6 月 30 日
陆家嘴、陆家嘴股份、本公司、 指 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
公司、上市公司
陆家嘴集团、控股股东 指 上海陆家嘴（集团）有限公司
联合公司 指 上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司
陆金发 指 上海陆家嘴金融发展有限公司
爱建证券 指 爱建证券有限责任公司
陆家嘴信托 指 陆家嘴国际信托有限公司
陆家嘴国泰人寿 指 陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司
苏州绿岸 指 苏州绿岸房地产开发有限公司
前滩实业 指 上海前滩实业发展有限公司
前绣实业 指 上海前绣实业有限公司
佳二公司 指 上海佳二实业投资有限公司
华宝信托 指 华宝信托有限责任公司
东翌置业 指 上海东翌置业有限公司
东袤置业 指 上海东袤置业有限公司
新辰投资 指 上海陆家嘴新辰投资股份有限公司
新辰临壹 指 上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司
陆家嘴物业 指 上海陆家嘴物业管理有限公司
佳章置业 指 上海佳章有限公司
申万置业 指 上海申万置业有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
新区国资委 指 上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
海通证券 指 海通证券股份有限公司
锦天城律师 指 上海市锦天城律师事务所
普华永道会计师 指 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《上市规则》 指 《上海证券交易所股票上市规则》
土地批租 指 土地使用权转让
元、千元、万元、亿元 指 人民币元、人民币千元、人民币万元、人民币
亿元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
公司的中文简称 陆家嘴
公司的外文名称 Shanghai Lujiazui Finance & Trade Zone Development Co., Ltd.
公司的外文名称缩写 LJZ
公司的法定代表人 李晋昭
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王辉 闵诗沁
联系地址 中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸 中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸
中心（二期）D栋21楼 中心（二期）D栋21楼
电话 86-21-33848801 86-21-33848801
传真 86-21-33848818 86-21-33848818
电子信箱 invest@ljz.com.cn invest@ljz.com.cn
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 中国(上海)自由贸易试验区浦东大道981号
公司注册地址的历史变更情况 未发生变更
公司办公地址 中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸中心（二期）D
栋18-21楼
公司办公地址的邮政编码 200126
公司网址 www.ljz.com.cn
电子信箱 invest@ljz.com.cn
报告期内变更情况查询索引 不适用
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报、中国证券报、证券时报、证券日报、香港
文汇报
登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 中国上海浦东东育路227弄6号
前滩世贸中心（二期）D栋21楼
报告期内变更情况查询索引 不适用
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 陆家嘴 600663 不适用
B股 上海证券交易所 陆家B股 900932 不适用
六、 其他有关资料
□适用 √不适用
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七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比
本报告期
主要会计数据 上年同期 上年同期增
（1－6月）
减(%)
营业收入 5,776,679,357.13 6,626,956,640.33 -12.83
归属于上市公司股东的净利润 2,056,569,713.26 1,678,497,093.80 22.52
归属于上市公司股东的扣除非经
1,664,421,883.88 1,636,503,463.03 1.71
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 1,924,332,849.04 -1,875,536,319.78 -
本报告期末
本报告期末 上年度末 比上年度末
增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 20,311,031,629.45 20,264,490,290.24 0.23
总资产 106,241,801,208.04 101,354,354,265.44 4.82
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年同
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.5098 0.4161 22.52
稀释每股收益（元／股） 0.5098 0.4161 22.52
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.4126 0.4057 1.70
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 9.97 9.16 增加0.81个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
8.07 8.93 减少0.86个百分点
资产收益率（%）
公司主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本 毛利率
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 上年增减 比上年增 比上年
（%）
（%） 减（%） 增减（%）
房地产销售 1,602,912,230.33 411,328,104.13 74.34 -35.73 -7.29 -7.87
房地产租赁 1,657,308,807.13 463,755,730.77 72.02 5.60 38.46 -6.64
物业管理 837,139,436.71 594,846,231.45 28.94 23.61 -0.80 17.48
酒店业 51,361,486.78 36,893,015.91 28.17 128.33 7.72 80.42
金融业收入 1,472,872,487.98 217,554,866.08 85.23 3.01 -27.54 6.23
其他 19,277,115.38 7,594,372.07 60.60 35.08 8.82 9.50
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八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 140,555.17
计入当期损益的政府补助，但 99,931,199.35 公司及子公司联合公司等收
与公司正常经营业务密切相 到的世博地区专项开发资金
关，符合国家政策规定、按照 2,782 万元，子公司陆家嘴信
一定标准定额或定量持续享 托等收到的金融业扶持资金
受的政府补助除外 6,508 万元，个税手续费返还、
增值税加计扣除等 703 万。
除同公司正常经营业务相关 934,332.72
的有效套期保值业务外，持有
交易性金融资产、衍生金融资
产、交易性金融负债、衍生金
融负债产生的公允价值变动
损益，以及处置交易性金融资
产、衍生金融资产、交易性金
融负债、衍生金融负债和其他
债权投资取得的投资收益
对外委托贷款取得的损益 4,179,726.16 该项目主要为本公司收到的
对新辰投资以及前绣实业的
委托贷款利息收入人民币
417.97 万元。
除上述各项之外的其他营业 该项目主要为公司计入营业
444,834,130.45
外收入和支出 外收入的赔偿金及罚款收入。
少数股东权益影响额 -20,493,666.37
所得税影响额 -137,378,448.10
合计 392,147,829.38
十、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所从事的主要业务和经营模式
2021 年上半年，公司坚持以商业地产为核心，以商业零售为延伸，以金融服务为纽带，构建
起“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局。公司聚焦浦东“五大倍增行动”，深度参与浦东
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各新兴区域的蓬勃发展，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，围绕“金色中环”，推进前滩、张江
科学城、川沙新市镇等项目开发建设。
公司聚焦主业发展，整合优势资源，持续提升核心资产价值。同时，秉承“高水平规划、高
品质建设、高效率运营”的发展理念，不断提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，
提升客户体验及满意度，全方位彰显“陆家嘴”品牌价值。
一方面，公司牢牢抓住商业地产板块中住宅类房地产销售、商业房地产租赁及转让，在持续
提升运营管理水平，做精做强长期持有优质产品的同时，推进短期住宅产品的销售及部分办公楼
宇的转让，实现资产的有序流动。
另一方面，公司紧紧把握金融行业发展机遇，根据战略定位有效整合资源，持续优化内部管
理体系，对持牌机构实施差异化发展，集中力量、培育优势，差异管理、有进有退，并将金融服
务深度嵌入区域产业链，服务实体经济，推动地产与金融业务协同，促进金融板块稳定、健康发
展。
综上，公司经营战略方针是长期持有核心区域的优质物业，短期出售或者转让住宅及零星物
业，做优做强商业地产的同时，深化与金融板块的业务协同，推动“地产+金融”双轮驱动战略取
得实质性升级，实现公司股东利益最大化的目标。
（二）行业情况
房地产板块方面，2021 年在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局角度出发，
精准把控房地产市场，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促
进房地产市场平稳健康发展。“三条红线”和“两集中”政策相继出台，上海持续强化房地产金
融监管，深化房地价联动机制，加码商品住房限购政策；同时，完善上海土地市场管理，优化土
地供应结构，增加保障性租赁住房供给，努力解决大城市住房难问题。
上半年，TMT、消费品制造业以及金融业为上海办公写字楼主力需求产业，而随着多个新项目
入市，多元化选择也使得市场竞争压力加剧，核心区域写字楼空置率持续上升，租金报价下行趋
势虽有企稳，但仍处于同期低位，客户议价和选址有较大空间。未来，随着上海非中央商务区轨
交建设持续延伸，新兴板块将逐渐成型，促进办公楼市场形成新格局，企业的选址或将发生变化。
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金融板块方面，今年以来随着疫情和管控措施的影响逐步消减，国内经济稳健复苏，以国内
大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局正加快形成。上半年，中央继续坚持稳中
求进工作总基调，实施积极的财政和货币政策，强调健全金融机构治理，有效防范系统性金融风
险，进一步降低实体经济融资成本，促进资本市场健康发展。同时，着力加强金融行业监管力度，
全面强化金融领域反垄断，落实金融机构风险防范主体责任，有序压降信托融资及通道类业务规
模，并持续推动证券行业高质量发展，深化寿险行业改革提质，实现稳增长和防风险长期均衡。
二、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，不仅在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大
量优质经营性物业，并已将商业地产布局延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新
市镇城南社区、天津红桥区以及苏州高新区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多年的
区域开发和运维管理，公司积累了丰富的城市开发经验。
公司的核心竞争力主要体现在以下五个方面：
（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从 2005 年转型之初约 15 万平
方米，到 2021 年上半年末增至 282 万平方米。现公司持有的运营物业大多位于上海陆家嘴金融贸
易区、前滩国际商务区以及天津红桥区，区位极佳，交通便捷，为公司商业地产主业良性、稳健
发展提供有力支撑。公司将继续积极参与浦东各新兴区域发展建设，向前滩、张江科学城、川沙
新市镇核心区域纵深挺进，并构建以“专业化”为核心的城市中心、城市副中心运维平台，进一
步提升在营商办经营性物业的优质性，增强品牌竞争力和影响力。
（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨练，公司形成了一支稳定、成熟的专
业化运营团队。公司按产品类型，即办公、商业、住宅和酒店，分别组建专业化运营管理团队。
团队之间既有分工，又有合作，为公司产品经营提供有效保障。公司建立从“楼宇招租”到“战
略招商”的新机制，利用自身积累的良好客户资源以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，
提供注册、税收双落地企业扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，
营造良好的招商政策环境。同时，拥有“上海品牌”认证的陆家嘴物业精心打造了一支专业化团
队，不仅专注于为公司旗下商业、办公及会展项目提供优质的管理服务、持续提升公司项目服务
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能级，并聚焦服务城市发展战略，做好上海进博会服务保障工作，助力打响上海“四大品牌”，
擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质发展。
（三）持续发展的历史机遇。公司作为控股股东陆家嘴集团重要的区域开发平台，仍处在一
个大有作为的发展时代。在控股股东的支持下，公司勇挑浦东开发重担，围绕“金色中环”建设，
成功进军前滩国际商务区、张江科学城核心区，区域标志性建筑的开发建设全面推进，部分项目
已竣工交付并投入运营；此外，公司也积极参与上海临港区域的开发，临港中心项目于今年上半
年全面竣工。公司受托承接的集团在前滩、御桥、临港等新兴区域的项目开发建设及招商运营正
全力推进。根据 7 月发布的《中共中央国务院关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现
代化建设引领区的意见》，到 2035 年，浦东现代化经济体系全面构建，现代化城区全面建成，现
代化治理全面实现，城市发展能级和国际竞争力跃居世界前列，这将是浦东开发开放以来又一次
历史新机遇。
（四）统筹优势助力业务发展。一方面，公司于 2017 年完成了陆金发 100%股权的收购，一
举获得证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“商业地产+商业零售+金融服务”
发展格局。另一方面，随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司成为集团区域开发、建设
及运营的实施平台，有助于公司专业能力的持续提升。
（五）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》
和《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的其他相关要求，以建立现
代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范日常运作，防范经营风险，加强信息披露工作。
目前，公司已经形成了权责分明、各司其职、有效制衡、协调运作的法人治理结构。公司通过董
事会决策、管理层执行和监事会监督三位一体的管理模式，确保公司运行的独立性、规范性和有
效性，切实维护广大投资者和公司的利益。
三、经营情况的讨论与分析
2021 年是中国共产党成立 100 周年，也是公司助推浦东新区落实“五大倍增行动”的第二
年。站在“十四五”的新起点上,公司在董事会领导下，时刻牢记以习近平同志为核心的党中央赋
予上海的一系列新的重大使命和任务，把握“稳中求进”的工作基调，积极践行“一切为了客户”
的价值观，聚焦核心主业，做精区域开发，做强金融服务，落实疫情防控常态化，基本完成了半
年度各项工作目标。
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（一）2021 年上半年度经营工作回顾
1、上半年，营业收入约 57.77 亿元，其中：房地产业务收入 43.04 亿元；金融业务收入 14.73
亿元。
2、上半年，房地产业务成本 15.21 亿元；金融业务成本及管理费用 2.18 亿元。
3、上半年，项目开发投资支出 26.04 亿元，与 2020 年同期相比增加了 45.88%。
4、上半年，实现归属上市公司净利润 20.57 亿元，与 2020 年同期相比增加 22.59%。
（二）2021 年上半年度经营工作分析。
1、经营收入分析。
（1）物业租赁收入。
①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计 18.89 亿元。
办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2021 年上半年度租赁收入为 15.70 亿元，
比 2020 年上半年度增加 0.34 亿元，同比增加 2%。
目前公司持有长期在营甲级写字楼共 23 幢，总建筑面积超过 191 万平方米。截至 2021 年二
季度末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为 78%，平均租金 8.36 元/平
方米/天。天津成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为 74%，平均租金 3.45 元/平
方米/天。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴金
融航运大楼。截至 2021 年二季度末，长期在营高品质研发楼总建筑面积已超过 32 万平方米，出
租率达到 84%，平均租金达 6.32 元/平方米/天。
商业物业。2021 年上半年度租赁收入为 2.36 亿元，比 2020 年上半年度增加 1.08 亿元，同
比增加 84%。
商业物业主要包括陆家嘴 96 广场、陆家嘴 1885、陆悦坊、陆家嘴金融城配套商业设施以及
位于上海、天津的两个 L+Mall。截至 2021 年二季度末，商业物业总建筑面积约 46 万平方米，其
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中：在营的陆家嘴 96 广场出租率为 84%，陆家嘴 1885 出租率为 100%；上海 L+Mall 和天津 L+Mall
出租率分别为 95%和 91%；陆悦坊出租率为 89%。
酒店物业。2021 年上半年度营业收入为 0.51 亿元，比 2020 年上半年度增加 0.29 亿元，同
比增加 131.82%。
公司拥有三家商务型酒店----东怡大酒店、陆家嘴明城酒店和天津陆家嘴万怡酒店。东怡大
酒店配备 209 间房间，2021 年上半年 GOP 率为 35.81%，平均出租率为 61.24%；陆家嘴明城酒
店配备 221 间房间，2021 年上半年 GOP 率为 50.12%，平均出租率 98.19%；天津陆家嘴万怡酒店
配备 258 间房间，2021 年上半年 GOP 率为 15.06%，平均出租率为 65.56%。
住宅物业。2021 年上半年度租赁收入为 0.3 亿元，比 2020 年上半年度减少 0.43 亿元，同比
减少 59%。
公司原用于租赁的东和公寓项目已基本完成销售，整体去化率达到 98%。
养老物业。公司在营的养老物业是金色阳光颐养院，共有 120 个套间，总建筑面积 1.7 万平
方米，2021 年上半年度租赁收入 223 万元。同时，公司引进泰康健康产业投资控股有限公司作为
养老物业新管理人的工作正在推进中。
②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计 3.56 亿元。
公司持股 50%股权的上海新国际博览中心有限公司及上海富都世界发展有限公司以投资收益
方式计入合并报表。
会展物业。2021 年上半年租赁收入 2.97 亿元，比 2020 年同期增加 3,200%。
富都世界。2021 年上半年租赁收入 0.59 亿元，比 2020 年同期增加 118.52%。
（2）房产销售收入。
2021 年上半年，公司实现房产销售现金流入合计 38.86 亿元。
主要来自于东和公寓、锦绣观澜一期、锦绣观澜二期、天津海上花苑二期、苏州 15 地块二期、
苏州 14 地块，上海存量房及上海、天津存量车位的销售。2021 年上半年累计住宅物业合同销售
面积 3.6 万平方米，同比增长 208%；合同销售金额 28.52 亿元，同比增长 819%；在售项目的整体
去化率为 53%。
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（3）物业管理及服务性收入。
合并报表范围内，2021 年上半年，公司实现 8.94 亿元物业管理收入，比 2020 年同期增加
35.53%。
合并报表范围外，上海新国际博览中心有限公司 2021 年上半年实现 1.30 亿元的服务性收入，
比 2020 同期增加 26.21%。上海富都世界有限公司 2021 年上半年实现 0.06 亿元物业管理收入，
比 2020 同期减少 64.71%。
（4）金融服务收入。
2021 年上半年金融业务实现收入 14.73 亿元，占公司营业收入总额的 25.50%。
2、项目建设情况
续建项目 17 个，总建筑面积 198.66 万平方米，为前滩 54-01 地块、张江中区 73-02 号地块、
张江中区 74-01 号地块、张江中区 75-02 号地块、张江中区 57-01 号地块、张江中区 56-01 号地块、
川沙 C04-12 号地块、川沙 C04-13/14 号地块、川沙 C06-01/02 号地块、竹园 2-16-1 号地块、潍坊
社区 497-02 号地块（竹园 2-13-1/2 号地块）、苏州 8 号地块、苏州 9 号地块、苏州 12 号地块、
苏州 14 号地块、苏州 16 号地块、苏州 13 号地块。
竣工项目 2 个，总建筑面积 14.53 万平方米，为前滩中心酒店（前滩 25-02 地块）、苏州 2 号
地块。
前期准备项目 2 个，总建筑面积 28.61 万平方米，为苏州 4 号地块、苏州 10 号地块。
3、有息负债现状。
公司合并报表范围内有息负债（陆金发仅包含其母公司有息负债）主要由五部分组成：短期贷
款、超短期融资券、长期贷款、中期票据及应付债券。2021 年 6 月 30 日余额为 483 亿元，占 2021
年上半年公司总资产的 45.46%，较上年末 438.65 亿增加 10.11%。其中： 短期贷款（含一年内到
期的长期贷款）为 204.68 亿元，超短期融资券 40 亿元，长期贷款为 98.32 亿元，中期票据为 90
亿元，应付债券（公司债）50 亿元。
4、经营业绩影响分析。
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公司 2021 年上半年利润来源主要由房产销售、租赁及金融业务组成。其中：长期持有物业
出租毛利率为 72.02%；房地产销售毛利率为 74.34%，金融业务毛利率为 85.23%。
(三) 2021 年下半年经营工作计划
（1）深化业务统筹，全面打响“金色中环”攻坚战。
全面打响“金色中环”攻坚战。下半年要充分发挥区域开发专业团队优势，牢牢抓住张江科
学城扩区契机，全力以赴在“金色中环”战役中发挥主力军作用。要结合《上海市张江科学城发
展“十四五”规划》，凝心聚力推进张江科学城五个项目的开发建设，为张江地区打造“科学特
征明显、科技要素集聚、环境人文生态、充满创新活力”的国际一流科学城建设优秀载体。要全
力推进前滩 25-02 地块香格里拉酒店酒店项目的交付及按时开业工作。同时，要牢固树立大局意
识，统筹考虑前滩区域全局，为太古地产等合作伙伴提供有关工程管理等建议帮助。集团委托的
前滩各项目须保质保量推进，并持续推进全前滩区域的品质功能提升。确保前滩国际商务区在“十
四五”期间全面建成；新纳入张江科学城的御桥科创园三期要实现开工，助力推进张江科学城升
级提质。
深化业务统筹，为提升区域经济夯实根基。下半年，要继续聚焦统筹管控，推进经营管控与
成本控制：要持续提高企业运营效能；丰富多元融资渠道，继续推进企业债和 CMBS 等融资工具的
使用；提高财务管理水平，确保资金使用效率及项目建设贷款资金及时到位，全力保障公司在新
区各大区域的开发和运营，保持整体运营稳中有进、进中有质。要积极推进 ERP 系统 II 期工程，
从资产统筹运营管理的角度出发，做好资源数据分析，推进板块联动、办公居住联动，提升租赁
效率与客户满意度。
（2）招商运维相辅相成，携手进步共创价值。
结合中央提出的“构建国内国际双循环相互促进的新发展格局”战略思想，发挥以楼招商，
锁定总部机构，做强楼宇经济。通过提升楼宇的硬实力与服务的软实力，不断优化营商环境，多
方位夯实招商稳商工作，助推浦东作为社会主义现代化建设引领区，积极承担起历史的重任，做
好双循环的重要交接点。
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办公楼宇营销方面，加快推进已入市项目陆家嘴滨江中心、前滩东方广场 I 期的租赁工作，
进一步打响“前滩中心”市场知名度，以标志性建筑提升前滩区域影响力。在大张江科学城区域，
要积极推进张江城市副中心项目的前期战略招商，助力浦东更大范围内的招商引资工作。积极推
进完成专项研究课题《基于未来五年上海办公楼市场分析的我司办公楼宇产品和运营策略建议》，
为公司在营物业的长期租赁工作打好基础。
商业零售发展方面，进一步优化“地标性大型综合体购物中心”、“区域性中型商业体”、
“社区型配套商业”等三类产品为主的商业发展格局。在营商业要进一步打造推广亮点、活跃商
业气氛、加强品质管理，持续推进在营商业的客流与效益，提高品质管理、服务“上海购物”。
住宅产品发展方面，虽然一二手倒挂的市场环境催生新房高认筹量，但住宅销售仍要居安思
危，要推进住宅项目设计方案深化，持续提升核心竞争力；同时继续保持线上开盘的模式，做好
疫情防控，不断优化开盘流程。要全力推进苏州 12 号地块项目的开盘、15 号地块（二期）的清
盘。
酒店、会展运营方面，要把握行业回暖契机，持续夯实基础、苦练内功，在服务提质等方面
下功夫，不断提高客户满意度，以口碑促营销。酒店运营要配合公司区域开发等主营业务市场开
拓，前滩香格里拉酒店要确保三季度开业。新国际博览中心要结合开业 20 周年契机，扩大运营经
验与品牌影响力，稳中求进力推场馆运营，保持业绩，与时俱进。
物业管理服务方面，下半年要继续践行“一切为了客户”的核心价值观，做好在营物业的优
质安全管理，做好疫情常态化防控，筑牢服务意识，强化服务保障能力、提升服务品质；要继续
彰显“上海品牌”软实力，积极沉淀连续保障三届进博会的成功经验，全力以赴、通力合作，以
进博会上的优质服务促营销。要通过二次创业、二次转型，从提供服务的传统模式转变为标准的
建立和输出，努力实现“最可信赖和最受尊敬的商办及会展物业管理的引领者”，再创“上海服
务”新贡献。
（3）聚焦安全工期质量，有序推进项目开发。
公司上下要充分发挥统筹优势，精心组织、科学管理，结合项目管理实际工作要求和新情况，
对项目建设的进度、投资、安全实行全方位、全过程管理，做到环节可控、流程在控、过程能控。
在全面推进开发建设的同时，要继续高度重视工地防疫，深入学习贯彻《生命重于泰山——学习
习近平总书记关于安全生产重要论述》有关精神，落实安全生产主体责任、抓紧隐患排查、守住
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安全底线，通过持续强化安全生产责任制和安全保障措施，有序推进工地建设，严格管理在建工
地与装修工程，为浦东新区的建设和发展营造安全有序、和谐稳定的环境。
（4）提速增资严控风险，千谋百计推动发展。
金融服务板块要加强对投资企业的治理管控，尽快形成“一优一特一重整”的总格局，争取
早日实现“产融结合、双轮驱动”的战略目标。下半年，持牌机构的增资工作要取得实质性进展，
其中：陆家嘴信托要优化业务结构，增加项目储备，落实标品发展，提升市场排名，实现成为行
业头部的目标。
金融板块一定要坚持“敬畏、合规、奋进”的工作主基调，推进持牌机构的廉政风险排查工
作，归纳整理潜在的廉政风险点，帮助持牌机构建立完善的廉政风险防范机制，全面完成各项工
作。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来
会有重大影响的事项
□适用 √不适用
四、报告期内主要经营情况
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 5,776,679,357.13 6,626,956,640.33 -12.83
营业成本 1,738,163,252.13 1,741,052,084.80 -0.17
销售费用 79,941,334.65 56,920,809.31 40.44
管理费用 175,629,662.02 142,489,655.94 23.26
财务费用 484,896,501.94 472,253,600.84 2.68
研发费用 - - -
经营活动产生的现金流量净额 1,924,332,849.04 -1,875,536,319.78 -
投资活动产生的现金流量净额 -2,418,018,301.82 158,456,078.82 -
筹资活动产生的现金流量净额 1,817,532,845.51 3,011,036,966.74 -39.64
销售费用变动原因说明：公司 2021 年度销售天津海上花苑二期、锦绣观澜以及苏州项目所承担的
销售佣金以及前期推广费用。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是本公司今年偿还债务支付的现金较上年较多
所致。
2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
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(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
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(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末数占总 上年期末数占总 本期期末金额较上年
项目名称 本期期末数 上年期末数 情况说明
资产的比例（%） 资产的比例（%） 期末变动比例（%）
公司本期收到了锦绣观澜项目和
货币资金 5,356,066,601.12 5.04% 3,910,256,825.42 3.86% 36.97% 东和公寓售房款所致资金存量增
加。
结算备付金 668,097,070.84 0.63% 790,275,795.65 0.78% -15.46%
主要是公司为提高资金使用效率，
交易型金融资产 6,534,455,989.93 6.15% 2,851,674,770.51 2.81% 129.14% 本期间购买了 36 亿元信托产品所
致
应收款项 737,429,841.22 0.69% 669,608,671.28 0.66% 10.13%
其他应收款 262,007,716.85 0.25% 346,415,106.32 0.34% -24.37%
子公司爱建证券在本期末持仓的
买入返售金融资产 108,580,096.93 0.10% 463,277,509.59 0.46% -76.56% 买入返售质押债券和国债逆回购
较去年年底有所减少。
金融子公司的投资产品分类和期
其他流动资产 1,826,310,027.59 1.72% 3,268,604,750.97 3.22% -44.13%
限发生了变化
金融子公司的投资产品分类和期
发放贷款和垫款 2,393,477,472.42 2.25% 1,798,729,359.58 1.77% 33.06%
限发生了变化
使用权资产 76,621,556.49 0.07% - 0.00% - 根据新租赁准则确认使用权资产
其他非流动资产 96,000,000.00 0.09% 125,160,000.00 0.12% -23.30%
应付账款 2,352,459,559.83 2.21% 3,267,635,709.39 3.22% -28.01%
公司本期收到了锦绣观澜项目和
合同负债 5,552,043,511.55 5.23% 3,590,191,264.43 3.54% 54.64%
东和公寓售房款所致。
主要是公司及其控股子公司支付
应付职工薪酬 269,292,618.09 0.25% 596,236,005.44 0.59% -54.83%
了 2020 年度预提的短期职工薪酬
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所致。
主要是公司及其控股子公司支付
应交税费 2,225,192,527.64 2.09% 3,648,927,632.52 3.60% -39.02% 了 2020 年度预提的所得税和土地
增值税所致。
一年内到期的非流动 主要是公司长期借款即将到期所
10,851,507,945.61 10.21% 5,799,476,485.38 5.72% 87.11%
负债 致
主要是公司长期借款即将到期所
长期借款 9,832,127,218.66 9.25% 14,410,072,370.28 14.22% -31.77%
致
应付债券 9,500,000,000.00 8.94% 7,500,000,000.00 7.40% 26.67%
租赁负债 72,776,933.67 0.07% - 0.00% - 根据新租赁准则确认租赁负债
金融子公司应付信托受益人款项
其他非流动负债 2,637,793,593.60 2.48% 1,856,941,000.00 1.83% 42.05% 的到期日发生变化导致的流动性
重分类
其他说明
无
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2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
于 2021 年 06 月 30 日 ， 公 司 以 所 持 子 公 司 陆 金 发 100% 之 股 权 账 面 价 值 人 民 币
12,592,084,369.96 元质押取得借款；以本公司所持子公司申万置业 100%之股权账面价值
2,702,970,286.18 元质押取得借款。
于 2021 年 6 月 30 日，公司以账面价值合计为 5,025,411,183.41 元的前滩中心 25-02 地块项
目抵押取得借款；以账面价值为 660,084,599.21 元的川沙 C06-01/02 项目抵押取得借款；以账面
价 值 为 4,285,677,690.72 元 的 张 江 57-01 地 块 项 目 抵 押 取 得 借 款 ； 以 账 面 价 值 为
2,762,829,933.47 元 的 张 江 73-02 、 74-01 地 块 项 目 抵 押 取 得 借 款 ； 以 账 面 价 值 为
3,353,645,905.77 元的张江 56-01 地块项目抵押取得借款；以账面价值为 1,230,541,515.89 元
的张江 75-02 地块项目抵押取得借款；以账面价值为 5,297,115,696.68 元的前滩 54-01 地块项目
抵押取得借款；以账面价值为 1,891,554,217.38 元的川沙 C04-13/14 项目抵押，该笔银行贷款尚
未发放。
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 投资状况分析
1. 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
报告期内投资额 150,000
投资额增减变动数 -298,900
上年同期投资额 448,900
投资额增减幅度(%) -66.58%
占被投资
主要被投资公 公司权益
主要经营活动 备注
司情况 的比例
（%）
房地产开发、经营，从事货物与技术
注册资本金由 750,000 万元增
的进出口业务，物业管理，停车场（库）
上海东翌置业 加至 950,000，报告期内公司
经营，机电安装建设工程施工，市政 60.00
有限公司 按持股比例实际出资 120,000
公用建设工程施工，市政专业建设工
万元。
程设计，园林绿化工程施工。（依法
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须经批准的项目，经相关部门批准后
方可开展经营活动）。
房地产开发经营；各类工程建设活动。
（依法须经批准的项目，经相关部门
批准后方可开展经营活动，具体经营 注册资本金 1,000,000 万元，
上海东袤置业 项目以相关部门批准文件或许可证件 报告期内注册资本到位
30.00
有限公司 为准）。物业管理；停车场服务；园 100,000 万元，公司按持股比
林绿化工程施工。（除依法须经批准 例实际出资 30,000 万元。
的项目外，凭营业执照依法自主开展
经营活动）
资金信托；动产信托；不动产信托；
有价证券信托；其他财产或财产权信
托；作为投资基金或者基金管理公司
的发起人从事投资基金业务；经营企
业资产的重组、并购及项目融资、公
司理财、财务顾问等业务；受托经营
国务院有关部门批准的证券承销业
注册资本由 480,000 万元增加
陆家嘴国际信 务；办理居间、咨询、资信调查等业
71.61 至 570,000 万元，为未分配利
托有限公司 务；代保管及保管箱业务；以存放同
润转增注册资本。
业、拆放同业、贷款、租赁、投资方
式运用固有财产；以固有财产为他人
提供担保；从事同业拆借；法律法规
规定或中国银监会批准的其他业务
（银监会批复有效期限以许可证为
准）。（依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动）。
(1) 重大的股权投资
□适用 √不适用
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
币种：人民币 单位：元
期初 期末 变动 投资收益
债券 163,342,264.05 134,275,573.15 -29,066,690.90 577,317.02
基金 138,173,814.10 131,266,994.35 -6,906,819.75 2,652,952.47
股票 74,789,006.33 191,085,652.93 116,296,646.60 16,800,921.32
信托计划 3,157,507,612.74 6,870,194,312.19 3,712,686,699.45 158,280,378.33
股权投资 959,799,681.14 820,564,186.36 -139,235,494.78 -47,023,049.77
其他 420,134,863.67 409,770,676.12 -10,364,187.55 15,964,144.59
合计 4,913,747,242.03 8,557,157,395.10 3,643,410,153.07 147,252,663.96
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(五) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
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(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
营业收入 营业利润 净利润
子公司名称 注册资本（万元） 经营范围 总资产（万元） 净资产（万元）
（万元） （万元） （万元）
上海陆家嘴金融贸易区联
52,732.82 成片土地开发房地产开发经营 937,071.06 817,345.95 53,279.48 43,603.77 34,249.66
合发展有限公司
上海陆家嘴展览有限公司 115,000.00 会展服务，实业投资，建筑工程 178,561.61 178,558.61 - 6,997.48 6,997.48
上海陆家嘴商务广场有限
51,806.10 房地产综合开发经营，物业管理 86,767.61 80,804.40 6,525.66 4,860.42 3,667.45
公司
天津陆津房地产开发有限
240,000.00 房地产开发经营 564,098.58 413,079.14 90,066.56 27,737.37 20,810.60
公司
房地产开发、经营，实业投资，资产管理，
上海前滩实业发展有限公
400,000.00 建材的销售，园林绿化，物业管理，市政 902,869.62 569,549.52 8,167.13 -6,903.83 -6,903.83
司
公用建筑工程设施，商务咨询（除经纪）
金融产业、工业、商业、城市基础设施等
上海陆家嘴金融发展有限 项目的投资、管理，投资咨询，企业收购、
800,000.00 1,428,547.24 1,010,660.47 19,703.26 16,296.01 43,643.60
公司 兼并。（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动）
证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、
证券投资活动有关的财务顾问；证券承销
与保荐；证券自营；证券资产管理；证券
爱建证券有限责任公司 140,000.00 436,161.59 162,688.41 11,150.12 41.62 34.43
投资基金代销；融资融券；代销金融产品
业务(依法须经批准的项目，经相关部门
批准后方可开展经营活动)。
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资金信托；动产信托；不动产信托；有价
证券信托；其他财产或财产权信托；作为
投资基金或者基金管理公司的发起人从
事投资基金业务；受托经营国务院有关部
门批准的证券承销业务；办理居间、咨询、
上海陆家嘴信托有限公司 570,000.00 资信调查等业务；代保管及保管箱业务； 1,126,741.46 750,012.71 116,905.02 110,001.54 82,523.21
以存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投
资方式运用固有财产；以固有财产为他人
提供担保；从事同业拆借；法津法规规定
或中国银监会批准的其他业务（银监会批
复，有效期以许可证为准）
(七) 公司控制的结构化主体情况
√适用 □不适用
对于公司下属子公司爱建证券和陆家嘴信托作为管理人或投资顾问的资产管理计划和信托计划，公司在综合考虑对其拥有的投资决策权及可变回报
的敞口等因素后，认定对个别资产管理计划和信托计划拥有控制权，并将其纳入合并范围。
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五、其他披露事项
(一) 可能面对的风险
√适用 □不适用
上半年，国内疫情影响虽逐步消减、经济恢复稳健，但全球疫情控制及经济复苏并不乐观，
国内外经济形势十分复杂。在‘房住不炒’的主基调下，今年以来房地产调控以及限价、限购、
金融控制继续加码，减缓房地产贷款速度、抑制房地产杠杆率上升等风险防范措施相继出台，房
地产行业持续面临销售调控、拿地难度上行、融资渠道持续紧缩的局面。在此形势下，公司积极
应对市场，着力推动企业高质量发展、锻炼高素质经营团队，坚持成为“实施国家战略的平台，
实现国资保值的载体”，努力提升持有物业经营质量、盘活商业物业资源、布局多元化区域开发
战略，迎接房地产行业的新挑战。
另一方面，金融板块完成收购后，随着金融行业监管力度加强、资管新规及其配套政策陆续
出台、风险防范主体责任落实，公司正不断提高三个持牌金融机构自主管理能力，有效建立风险
隔离机制和预防机制，通过资源整合和优势培育，根据市场需求调整金融产品结构、营销模式和
客户服务，促进金融板块服务浦东开发、区域发展，打造具有浦东特色、陆家嘴优势的金融服务
板块，实现区域开发与金融服务两大主业的业务协同。
(二) 其他披露事项
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、股东大会情况简介
决议刊登的指定网 决议刊登的披露
会议届次 召开日期 会议决议
站的查询索引 日期
2020 年年度股东大会 2021 年 4 月 21 日 上海证券交易所网 2021 年 4 月 22 日 详见《2020 年年度股东大会
站 www.sse.com.cn 及决议公告》临 2021-016
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
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姓名 担任的职务 变动情形
王忠 独立董事 选举
何万篷 独立董事 选举
黄峰 独立董事 选举
吕巍 原独立董事 离任
钱世政 原独立董事 离任
唐子来 原独立董事 离任
沈晓明 监事会主席 选举
张亮 职工监事 选举
倪智勇 原职工监事 离任
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
√适用 □不适用
公司于 2021 年 4 月 21 日召开 2020 年年度股东大会，选举产生公司第九届董事会及监事会成员。
李晋昭先生、徐而进先生、郭嵘先生、黎作强先生、邓伟利先生担任公司第九届董事会董事，王
忠先生、乔文骏先生、何万篷先生、黄峰先生担任公司第九届董事会独立董事，沈晓明先生、李
旻坤女士、徐海燕女士担任公司第九届监事会监事。（详见公告临 2021-016）
三、利润分配或资本公积金转增预案
半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
每 10 股送红股数（股） 不适用
每 10 股派息数(元)（含税） 不适用
每 10 股转增数（股） 不适用
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
不适用
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
1、上半年，公司及子公司陆家嘴信托积极承担社会责任，消费扶贫支出共计 60.52 万元；公
司商业项目九六广场免租金引入上海市消费扶贫浦东新区直营店（面积 29 平方米）。
2、公司子公司爱建证券继续积极践行精准扶贫，开展与湖北省英山县帮困扶贫、乡村振兴工
作。其中：（1）为支持当地特色茶产业发展，开展帮扶采购英山云雾茶相关工作，采购总额为 11.96
万元。（2）推进 “英山云雾茶自助售茶机”项目网点增设布局，助力当地支柱产业发展。
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2021 年半年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能
及时履
承 承 如未能及
承 是否有 是否及 行应说
诺 诺 时履行应
诺 承诺内容 承诺时间及期限 履行期 时严格 明未完
背 类 说明下一
方 限 履行 成履行
景 型 步计划
的具体
原因
解 陆 一、本公司及本公司控制的企业目前未从事与上市公司及其各下属全资或控股子公司的相 2016 年 8 月 26 日 否 是 不适用 不适用
决 家 关金融业务存在任何直接或间接竞争的业务或活动。
同 嘴 二、本公司承诺不在中国境内及境外直接或间接从事任何在商业上对上市公司或其下属全
与
业 集 资或控股子公司的相关金融业务构成竞争或可能构成竞争的业务或活动；本公司将促使本
重
竞 团 公司控制的其他企业不在中国境内及境外直接或间接从事任何在商业上对上市公司或其
大
争 下属全资或控股子公司的相关金融业务构成竞争或可能构成竞争的业务或活动。
资
三、如本公司或本公司控制的企业存在任何与上市公司或其下属全资或控股子公司的相关
产
金融业务构成或可能构成直接或间接竞争的业务或业务机会，将促使该业务或业务机会按
重
公平合理的条件优先提供给上市公司或其全资或控股子公司。
组
四、本承诺函自出具之日起生效，本公司愿意承担因不能履行上述承诺所产生的全部法律
相
责任。因本公司或本公司控制的企业违反本承诺，给上市公司及其全资及控股子公司造成
关
损失的，本公司承诺赔偿上市公司及其全资及控股子公司所有损失、损害和支出。
的
解 陆 一、本公司及本公司控制的企业将尽可能减少和避免与上市公司及其全资或控股子公司的 2016 年 8 月 26 日 否 是 不适用 不适用
承
决 家 关联交易，不会利用自身作为上市公司控股股东之地位谋求上市公司及其全资或控股子公
诺
关 嘴 司在业务合作等方面给予优于市场第三方的权利；不会利用自身作为上市公司控股股东之
联 集 地位谋求与上市公司及其全资或控股子公司达成交易的优先权利。
交 团 二、若发生必要且不可避免的关联交易，本公司及本公司控制的企业将与上市公司及其全
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2021 年半年度报告
易 资或控股子公司按照公平、公允、等价有偿等原则依法签订协议，履行合法程序，并将按
照有关法律法规和上市公司《公司章程》的规定履行信息披露义务及相关内部决策、报批
程序，关联交易价格依照与无关联关系的独立第三方进行相同或相似交易时的价格确定，
保证关联交易价格具有公允性，亦不利用该等交易从事任何损害上市公司及上市公司其他
股东合法权益的行为。
三、本公司将善意履行作为上市公司控股股东的义务，充分尊重上市公司的独立法人地位，
保障上市公司独立经营、自主决策，不利用控股股东地位谋取不正当利益，不利用关联交
易非法转移上市公司及其全资或控股子公司的资金、利润，保证不损害上市公司及上市公
司其他股东的合法权益。
四、若违反上述承诺和保证，本公司将对前述行为给上市公司造成的损失向上市公司进行
赔偿。
五、本承诺为不可撤销的承诺，本公司完全清楚本承诺的法律后果，本承诺如有不实之处，
本公司愿意承担相应的法律责任。
其 陆 一、保证上市公司的人员独立。 2016 年 8 月 26 日 否 是 不适用 不适用
他 家 1.保证上市公司的总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员专职在上
嘴 市公司工作、并在上市公司领取薪酬，不在本公司及本公司除上市公司外的全资附属企业
集 或控股子公司担任除董事、监事以外的职务。2.保证上市公司的人事关系、劳动关系独立
团 于本公司。3.保证本公司推荐出任上市公司董事、监事和高级管理人员的人选都通过合法
的程序进行，本公司不干预上市公司董事会和股东大会已经做出的人事任免决定。
二、保证上市公司的财务独立。
1.保证上市公司及其下属全资及控股子公司建立独立的财务会计部门，建立独立的财务核
算体系和财务管理制度。2.保证上市公司及其下属全资及控股子公司能够独立做出财务决
策，不干预上市公司的资金使用。3.保证上市公司及其下属全资及控股子公司独立在银行
开户，不与本公司及其关联企业共用一个银行账户。4.保证上市公司及其下属全资及控股
子公司依法独立纳税。
三、保证上市公司的机构独立。
1.保证上市公司及其下属全资及控股子公司依法建立和完善法人治理结构，建立独立、完
整的组织机构，并与本公司的机构完全分开；上市公司及其下属全资及控股子公司与本公
司及本公司关联企业之间在办公机构和生产经营场所等方面完全分开。2.保证上市公司及
其下属全资及控股子公司独立自主地运作，本公司不会超越股东大会直接或间接干预上市
公司及其下属全资及控股子公司的决策和经营。
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四、保证上市公司的资产独立、完整。
1.保证上市公司及其下属全资及控股子公司具有完整的经营性资产。2.保证不违规占用上
市公司的资金、资产及其他资源。
五、保证上市公司的业务独立。
1.保证上市公司在本次交易完成后拥有独立开展经营活动的资产、人员、资质以及具有独
立面向市场自主经营的能力，在产、供、销等环节不依赖本公司。2.保证本公司及本公司
下属全资或控股子公司避免与上市公司重组的陆金发及其各下属全资或控股子公司的主
营业务发生同业竞争。3.保证严格控制关联交易事项，尽量减少上市公司及其下属全资及
控股子公司与本公司及本公司控制的企业之间的持续性关联交易。杜绝非法占用上市公司
资金、资产的行为。对于无法避免的关联交易将本着“公平、公正、公开”的原则定价。
同时，对重大关联交易按照有关法律法规、《上海证券交易所股票上市规则》和上市公司
的《公司章程》等有关规定履行信息披露义务和办理有关报批程序，及时进行有关信息披
露。4.保证不通过单独或一致行动的途径，以依法行使股东权利以外的任何方式，干预上
市公司的重大决策事项，影响上市公司资产、人员、财务、机构、业务的独立性。
其 陆 鉴于：1、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称“上市公司”）拟支付现 2016 年 8 月 26 日 否 是 不适用 不适用
他 家 金购买上海陆家嘴金融发展有限公司（以下简称“陆金发”）88.2%股权（以下简称“本 （上海陆家嘴投
嘴 次交易”），本公司为陆金发的控股股东。2、2016 年 6 月 6 日，陆金发作为有限合伙人 资发展有限公司
集 入伙并认缴了上海财居投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“财居基金”） 于 2017 年批准上
团 4,252,000,000 元有限合伙份额（以下简称“财居基金财产份额”）。3、2016 年 7 月， 述财居基金财产
陆金发与本公司签署《上海财居投资管理合伙企业（有限合伙）财产份额转让协议》，陆 份额转让事宜。现
金发将其持有的财居基金财产份额转让予本公司。4、根据《财居基金合伙协议》的约定， 该事项已完成工
财居基金的有限合伙人将其在财居基金中的财产份额转让，须经普通合伙人批准，就有限 商变更登记。
合伙人向其具有充足资信能力的关联方进行的转让，普通合伙人不得不合理拒绝，且其他 注：上海陆家嘴投
合伙人不享有优先受让权。5、截至本承诺函出具之日，财居基金的普通合伙人上海陆家 资发展有限公司
嘴投资发展有限公司尚未批准上述财居基金财产份额转让事宜。现本公司对财居基金财产 已于 2020 年 3 月
份额转让事宜承诺如下：一、本公司完成受让财居基金财产份额后，将不会直接参与财居 19 日更名为上海
基金的经营管理，且本公司持有的财居基金财产份额将不会使得本公司对财居基金构成实 联嵘投资发展有
际控制地位。本公司承诺不会控制或促使财居基金从事与上市公司及其各下属全资或控股 限公司）
子公司存在任何直接或间接竞争的业务或活动。二、本公司进一步承诺，在上市公司提出
书面要求时，本公司承诺将受让的财居基金财产份额依据届时适用的法律法规全部转让给
陆金发重新持有。三、如因财居基金的普通合伙人上海陆家嘴投资发展有限公司不同意财
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居基金财产份额转让事宜而产生的任何争议对上市公司造成任何损失的，本公司将及时赔
偿上市公司由此所遭受的损失。
其 陆 鉴于：1、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称“上市公司”）拟支付现 2016 年 8 月 26 日 否 是 不适用 不适用
他 家 金购买上海陆家嘴金融发展有限公司（以下简称“陆金发”）88.2%股权，本公司为陆金
嘴 发的控股股东。2、截至本承诺函出具之日，陆金发及其重要子公司（陆家嘴国际信托有
集 限公司、爱建证券有限责任公司、陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司）向第三方承租的部
团 分租赁房地产未取得房地产权证等物权凭证，存在权属瑕疵。现本公司对陆金发及其重要
子公司的租赁房地产权属瑕疵事项做出如下承诺：若因陆金发及其重要子公司的租赁房地
产的权属瑕疵给上市公司造成损失的，本公司将及时赔偿上市公司由此所遭受的损失。
解 陆 对于公司收购上海陆家嘴（集团）有限公司持有的上海富都世界发展有限公司 50%股权的 2010 年 6 月 否 是 不适用 不适用
决 家 事宜，《陆家嘴关于收购控股股东房地产股权资产的关联交易公告》中披露：富都世界公
同 嘴 司在评估基准日账面中预提土地开发成本计 400,546,451.63 元。由于此开发成本系根据
其
业 集 2007 年初当时的动拆迁价格水平计算计提，现在无论从动拆迁补偿标准及社会物价水平来
他
竞 团 看，都较以前计算标准有较大变动。故上海陆家嘴（集团）有限公司承诺：“若今后该地
承
争 块实际动迁成本大于原计提金额，陆家嘴集团将对股权受让方予以补偿；若小于原计提金
诺
额，则将收回差额，补偿或收回金额按经第三方审计的项目实际发生数计算确定。具体内
容及方式将在本次股权转让的正式转让协议中明确。”（详见临时公告临 2012－023 以及
临时公告临 2014－002）
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
四、半年报审计情况
□适用 √不适用
五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况
□适用 √不适用
六、破产重整相关事项
□适用 √不适用
七、重大诉讼、仲裁事项
□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
□适用 √不适用
九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及控股股东不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未
清偿等情况。
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
经公司第八届董事会第十二次会议及 2020 年年 公告临 2021-012
度股东大会审议通过，同意陆家嘴集团向公司控
股子公司陆家嘴信托购买陆家嘴信托樽盈财富
系列单一资金信托产品，计划认购规模不超过人
民币 100 亿元，存续期限不超过 24 个月。
截至 2021 年 6 月 30 日，陆家嘴集团持有陆家嘴
信托樽盈财富系列单一资金信托产品存续份额
人民币 64 亿元。
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3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
经公司第八届董事会第九次会议审议通过， 公告临 2020-019。
公司与陆家嘴集团按持股比例共同对东翌置业
以现金方式进行增资，其中公司持有东翌置业
60%股权，出资人民币 12 亿元；陆家嘴集团持
有东翌置业 40%股权，出资人民币 8 亿元。本
次增资完成后，东翌置业的注册资本金将由人民
币 75 亿元 增加到人民币 95 亿元，股东双方
持股比例不变。东翌置业注册资本已于上年末完
成工商变更登记。
本报告期内，增资部分已实缴。
经公司第八届董事会 2020 年第五次临时 公告临 2020-035。
会议审议通过，公司与陆家嘴集团共同出资设立
东袤置业，注册资本人民币 100 亿元。其中，
公司持股比例为 30%，认缴出资额人民币 30 亿
元；陆家嘴集团持股比例为 70%，认缴出资额人
民币 70 亿元。东袤置业已于上年末设立，并完
成工商备案。
本报告期内，东袤置业注册资本已实缴 10
亿元，其中公司出资 3 亿元。
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3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
经公司第八届董事会第十次会议审议通过， 公告临 2020-029。
同意公司按持股比例直接向新辰投资提供股东
贷款，贷款年利率为 5.225%，贷款期限至 2022
年 5 月 12 日止。公司提供的委托贷款金额为人
民币 0.96 亿元。
截至 2021 年 6 月 30 日，公司直接向新辰投
资提供股东贷款余额为人民币 0.96 亿元，贷款
利率为 5.225%。2021 年 1-6 月，公司收到利息
总计人民币 224.77 万元。
经公司第八届董事会第八次会议以及 2019 公告临 2020-006、临 2020-015、临 2021-008、
年年度股东大会审议通过，公司及其及其全资和 临 2021-016。
控股子公司计划自 2019 年年度股东大会表决通
过之日起至 2020 年年度股东大会召开前日，接
受控股股东陆家嘴集团贷款余额不超过人民币
120 亿元，并在该额度内可以循环使用。
经公司第八届董事会第十二次会议以及
2020 年年度股东大会审议通过，公司及其控股
子公司计划自 2020 年年度股东大会表决通过之
日起至 2021 年年度股东大会召开前日，接受控
股股东陆家嘴集团贷款余额不超过 150 亿元，并
在该额度内可以循环使用。
截至 2021 年 6 月 30 日，公司及其控股子
公司接受控股股东贷款余额人民币 39.19 亿元，
贷款利率 3.85%。2021 年 1-6 月，发生利息总计
人民币 8,198.14 万元。
经公司第八届董事会 2019 年第二次临时会 公告临 2019-004。
议决议审议通过，前滩实业按 50%股东出资比
例，向前绣实业提供不超过人民币 2.3 亿元的股
东借款，借款利率为固定利率，按照同期中国人
民银行一至五年期（含五年）贷款基准利率上浮
10%执行。
截至 2021 年 6 月 30 日，前滩实业对前绣实
业股东借款余额为人民币 0.8 亿元，贷款利率
5.225%。2021 年 1-6 月，前滩实业收到利息总
计人民币 193.20 万元。
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2021 年半年度报告
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方向上市公司提
向关联方提供资金
供资金
关联方 关联关系
期初余 期末余 期初余 期末余
发生额 发生额
额 额 额 额
上海富都世界
合营公司 20,000 20,000
发展有限公司
合计 20,000 20,000
关联债权债务形成原因 关联方满足上市公司资金需求
报告期内向上海富都世界发展有限公司支付
关联债权债务对公司经营成果及财务状况的影响
利息 361.46 万元。
(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
(七) 其他
□适用 √不适用
十一、重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
2 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况
□适用 √不适用
3 其他重大合同
□适用 √不适用
十二、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
第七节 股份变动及股东情况
一、股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如
有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
二、股东情况
(一) 股东总数：
截止报告期末普通股股东总数(户) 116,982
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数 不适用
（户）
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
前十名股东持股情况
持有有限 质押、标记或冻结情
股东名称 比例 股东性质
报告期内增减 期末持股数量 售条件股 况
（全称） (%)
份数量 股份状态 数量
上海陆家嘴（集团）有限公司 0 2,276,005,663 56.42% - 无 国有法人
上海国际集团资产管理有限公司 0 119,140,852 2.95% - 未知 国有法人
中国证券金融股份有限公司 -32,914,224 83,960,012 2.08% - 未知 国有法人
中央汇金资产管理有限责任公司 0 20,160,144 0.50% - 未知 未知
GUOTAI JUNAN SECURITIES(HONGKONG) LIMITED +1,301,100 19,751,197 0.49% - 未知 未知
LGT BANK AG 0 19,131,583 0.47% - 未知 未知
VANGUARD EMERGING MARKETS STOCK INDEX FUND +653,500 18,703,809 0.46% - 未知 未知
VANGUARD TOTAL INTERNATIONAL STOCK INDEX FUND -770,040 17,280,278 0.43% - 未知 未知
中国工商银行股份有限公司－中证上海国企交易型开放式
-12,645,740 15,825,490 0.39% - 未知 未知
指数证券投资基金
招商证券香港有限公司 +912,616 15,585,033 0.39% - 未知 未知
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
上海陆家嘴（集团）有限公司 2,276,005,663 人民币普通股 2,276,005,663
上海国际集团资产管理有限公司 119,140,852 人民币普通股 119,140,852
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2021 年半年度报告
中国证券金融股份有限公司 83,960,012 人民币普通股 83,960,012
中央汇金资产管理有限责任公司 20,160,144 人民币普通股 20,160,144
GUOTAI JUNAN SECURITIES(HONGKONG) LIMITED 19,751,197 境内上市外资股 19,751,197
LGT BANK AG 19,131,583 境内上市外资股 19,131,583
VANGUARD EMERGING MARKETS STOCK INDEX FUND 18,703,809 境内上市外资股 18,703,809
VANGUARD TOTAL INTERNATIONAL STOCK INDEX FUND 17,280,278 境内上市外资股 17,280,278
中国工商银行股份有限公司－中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金 15,825,490 人民币普通股 15,825,490
招商证券香港有限公司 15,585,033 境内上市外资股 15,585,033
前十名股东中回购专户情况说明 公司前十名股东中不存在回购专户。
上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表决权的说明 公司未知上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表决权的情况。
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司未知上述股东之间是否存在关联关系或一致行动人的情况。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 不适用。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
三、董事、监事和高级管理人员情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内股份
姓名 职务 期初持股数 期末持股数 增减变动原因
增减变动量
李晋昭 董事 43,200 150,000 +106,800 二级市场买入
张亮 监事 13,900 23,900 +10,000 2020 年度超额奖励购买公司股票
张征 监事 32,060 43,460 +11,400 2020 年度超额奖励购买公司股票
倪智勇 监事 45,060 56,260 +11,200 2020 年度超额奖励购买公司股票
丁晓奋 高管 95,000 119,000 +24,000 2020 年度超额奖励购买公司股票
周伟民 高管 123,056 147,556 +24,500 2020 年度超额奖励购买公司股票
周翔 高管 127,192 151,992 +24,800 2020 年度超额奖励购买公司股票
贾伟 高管 100,000 125,000 +25,000 2020 年度超额奖励购买公司股票
王辉 高管 98,360 122,360 +24,000 2020 年度超额奖励购买公司股票
胡习 高管 35,700 59,000 +23,300 2020 年度超额奖励购买公司股票
说明：倪智勇先生已于 2021 年 4 月 21 日卸任公司监事。
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
四、控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
√适用 □不适用
1. 公司债券基本情况
单位：元 币种：人民币
是否存
在终止
还本付息 交易场 投资者适当性 交易机
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率（%） 上市交
方式 所 安排（如有） 制
易的风
险
上海陆家嘴金融贸易 仅面向合格投
到期还 上海证 固收平
区开发股份有限公司 18 陆债 2018 年 3 2018 年 3 2023 年 3 资者发行，公
143538 500,000,000.00 3.90 本，每年 券交易 台和竞 否
公开发行 2018 年公司 01 月 23 日 月 26 日 月 26 日 众投资者不得
付息一次 所 价系统
债券（第一期） 参与发行认购
上海陆家嘴金融贸易 仅面向合格投
2018 年 2018 年 2023 年 到期还 上海证 固收平
区开发股份有限公司 18 陆债 资者发行，公
143890 10 月 25 10 月 26 10 月 26 1,000,000,000.00 4.15 本，每年 券交易 台和竞 否
公开发行 2018 年公司 02 众投资者不得
日 日 日 付息一次 所 价系统
债券（第二期） 参与发行认购
上海陆家嘴金融贸易 19 陆债 2019 年 3 2019 年 3 2024 年 3 到期还 上海证 仅面向合格投 固收平
155201 2,800,000,000.00 3.95 否
区开发股份有限公司 01 月1日 月4日 月4日 本，每年 券交易 资者发行，公 台和竞
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2021 年半年度报告
公开发行 2019 年公司 付息一次 所 众投资者不得 价系统
债券（第一期） 参与发行认购
上海陆家嘴金融贸易 仅面向合格投
到期还 上海证 固收平
区开发股份有限公司 19 陆债 2019 年 5 2019 年 5 2024 年 5 资者发行，公
155395 700,000,000.00 3.88 本，每年 券交易 台和竞 否
公开发行 2019 年公司 03 月9日 月 13 日 月 13 日 众投资者不得
付息一次 所 价系统
债券（第二期） 参与发行认购
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
√适用 □不适用
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开发行 2018 年公司债券（第一期）（债券简称“18 陆债 01”）于 2018 年 3 月 26 日起息，发行期限不超
过 5 年，附第三年末发行人赎回选择权、发行人票面利率调整选择权和投资者回售选择权，发行规模 5 亿元。
公司于 2021 年 2 月 5 日发布了《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开发行 2018 年公司债券（第一期）2021 年不行使发行人赎回选择权的
公告》。根据公告，公司决定不行使“上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开发行 2018 年公司债券（第一期）”存续期的第 3 个计息年度末的发
行人赎回选择权。
公司于 2021 年 2 月 25 日发布了《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开发行 2018 年公司债券（第一期）票面利率调整公告》。根据公告，
公司选择行使公司债券“18 陆债 01”在存续期的第三个计息年度末的调整票面利率权利，将本期债券存续期后 2 个计息年度的票面利率由存续期内前三
年的 5.08%下调为 3.90%，调整后的起息日为 2021 年 3 月 26 日。
公司于 2021 年 3 月 5 日发布了《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开发行 2018 年公司债券（第一期）回售实施结果公告》。根据公告，债
券投资人在回售登记期 2021 年 2 月 26 日至 2021 年 3 月 4 日回售有效登记数量为 79,000 手，回售金额 79,000,000.00 元，公司拟转全部转售。根据公
司于 2021 年 4 月 26 日发布的《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开发行 2018 年公司债券（第一期）2021 年债券转售实施结果公告》，本期债
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2021 年半年度报告
券完成转售债券金额 79,000,000 元，其中通过非交易过户形式转售债券金额 0 元，注销未转售债券金额 0 元，截至本半年报出具日，“18 陆债 01”存
续规模 5 亿元。
3. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
4. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
5. 公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
1. 非金融企业债务融资工具基本情况
单位：元 币种：人民币
投资者 是否存
适当性 在终止
还本付息 交易场 交易机
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率（%） 安排 上市交
方式 所 制
（如 易的风
有） 险
上海陆家嘴金融贸易区 14 陆金 到期还
2014 年 9 2014 年 9 2024 年 9
开发股份有限公司 2014 开 101451039 4,000,000,000.00 6.00% 本，每年 银行间 不涉及 不涉及 否
月2日 月4日 月4日
年度第二期中期票据 MTN002 付息一次
上海陆家嘴金融贸易区 21 陆金 到期还
2021 年 2 2021 年 2 2026 年 2
开发股份有限公司 2021 开 102100303 1,000,000,000.00 3.80% 本，每年 银行间 不涉及 不涉及 否
月 24 日 月 26 日 月 26 日
年度第一期中期票据 MTN001 付息一次
上海陆家嘴金融贸易区 21 陆金 102100483 2021 年 3 2021 年 3 2025 年 3 4,000,000,000.00 3.65% 到期还 银行间 不涉及 不涉及 否
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2021 年半年度报告
开发股份有限公司 2021 开 月 17 日 月 19 日 月 19 日 本，每年
年度第二期中期票据 MTN002 付息一次
上海陆家嘴金融贸易区
20 陆金 2020 年 2020 年
开发股份有限公司 2020 2021 年 7 到期还本
开 012003656 10 月 22 10 月 23 2,000,000,000.00 3.30% 银行间 不涉及 不涉及 否
年度第四期超短期融资 月 20 日 付息
SCP004 日 日
券
上海陆家嘴金融贸易区
21 陆金
开发股份有限公司 2021 2021 年 4 2021 年 4 2022 年 1 到期还本
开 012101796 2,000,000,000.00 2.98% 银行间 不涉及 不涉及 否
年度第二期超短期融资 月 29 日 月 30 日 月 25 日 付息
SCP002
券
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
4. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
5. 非金融企业债务融资工具其他情况的说明
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五) 主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本报告期末比上年度末增
主要指标 本报告期末 上年度末 变动原因
减（%）
流动比率 0.97 1.01 -3.96
速动比率 0.33 0.30 10.00
资产负债率（%） 67.20 66.67 0.53
本报告期 本报告期比上年同期增减
上年同期 变动原因
（1-6 月） (%)
扣除非经常性损益后净利润 1,664,421,883.88 1,636,503,463.03 1.71
EBITDA 全部债务比 0.06 0.06 -
利息保障倍数 4.07 4.21 -3.33
现金利息保障倍数 4.77 -1.09 -
EBITDA 利息保障倍数 4.53 4.65 -2.58
贷款偿还率（%） 100% 100% -
利息偿付率（%） 100% 100% -
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
第十节 财务报告
一、 审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
合并资产负债表
2021 年 6 月 30 日
编制单位：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
单位：元币种：人民币
项目 附注 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 八（1） 5,356,066,601.12 3,910,256,825.42
结算备付金 668,097,070.84 790,275,795.65
融出资金 886,879,155.94 904,321,176.43
交易性金融资产 八（2） 6,534,455,989.93 2,851,674,770.51
应收账款 八（3） 737,429,841.22 669,608,671.28
其他应收款 八（8） 262,007,716.85 346,415,106.32
其中：应收利息 - -
应收股利 8,333,655.56 8,333,655.56
买入返售金融资产 108,580,096.93 463,277,509.59
存货 八（9） 31,265,924,213.34 30,578,127,188.77
其他流动资产 八（13） 1,826,310,027.59 3,268,604,750.97
流动资产合计 47,645,750,713.76 43,782,561,794.94
非流动资产：
发放贷款和垫款 2,393,477,472.42 1,798,729,359.58
债权投资 八（14） 3,662,183,745.44 3,708,491,431.97
长期股权投资 八（17） 8,946,995,700.65 8,762,469,583.29
其他非流动金融资产 八（19） 2,049,969,634.67 2,091,991,290.21
投资性房地产 八（20） 37,153,487,331.17 36,814,058,586.71
固定资产 八（21） 1,599,951,551.94 1,605,841,289.08
使用权资产 76,621,556.49 -
无形资产 八（26） 32,657,823.41 36,153,873.88
商誉 八（28） 870,922,005.04 870,922,005.04
长期待摊费用 八（29） 138,344,455.50 143,422,285.82
递延所得税资产 八（30） 1,575,439,217.55 1,614,552,764.92
其他非流动资产 八（31） 96,000,000.00 125,160,000.00
非流动资产合计 58,596,050,494.28 57,571,792,470.50
资产总计 106,241,801,208.04 101,354,354,265.44
流动负债：
短期借款 八（32） 14,410,395,344.44 13,315,765,645.07
应付账款 八（36） 2,352,459,559.83 3,267,635,709.39
预收款项 八（37） 637,705,903.68 659,091,927.88
合同负债 八（38） 5,552,043,511.55 3,590,191,264.43
代理买卖证券款 2,508,084,392.95 2,381,328,269.16
应付职工薪酬 八（39） 269,292,618.09 596,236,005.44
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2021 年半年度报告
应交税费 八（40） 2,225,192,527.64 3,648,927,632.52
其他应付款 八（41） 5,472,900,153.48 5,409,565,790.78
其中：应付利息 - -
应付股利 28,847,381.83 4,487,350.49
一年内到期的非流动负债 八（43） 10,851,507,945.61 5,799,476,485.38
其他流动负债 八（44） 4,739,867,624.60 4,813,559,714.96
流动负债合计 49,019,449,581.87 43,481,778,445.01
非流动负债：
长期借款 八（45） 9,832,127,218.66 14,410,072,370.28
应付债券 八（46） 9,500,000,000.00 7,500,000,000.00
租赁负债 72,776,933.67 -
长期应付款 八（48） 243,421,393.74 243,047,401.74
长期应付职工薪酬 八（49） 59,904,010.26 59,942,530.26
递延收益 八（51） 25,757,178.13 24,986,060.58
其他非流动负债 八（52） 2,637,793,593.60 1,856,941,000.00
非流动负债合计 22,371,780,328.06 24,094,989,362.86
负债合计 71,391,229,909.93 67,576,767,807.87
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 八（53） 4,034,197,440.00 4,034,197,440.00
资本公积 八（55） 39,742,033.97 39,494,043.95
其他综合收益 八（57） -21,878,106.75 -20,632,067.80
盈余公积 八（59） 2,258,642,186.57 2,258,642,186.57
一般风险准备 351,707,438.14 351,707,438.14
未分配利润 八（60） 13,648,620,637.52 13,601,081,249.38
归属于母公司所有者权益
20,311,031,629.45 20,264,490,290.24
（或股东权益）合计
少数股东权益 14,539,539,668.66 13,513,096,167.33
所有者权益（或股东权
34,850,571,298.11 33,777,586,457.57
益）合计
负债和所有者权益（或
106,241,801,208.04 101,354,354,265.44
股东权益）总计
公司负责人：李晋昭主管会计工作负责人：胡习会计机构负责人：丁瑜
母公司资产负债表
2021 年 6 月 30 日
编制单位：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
单位：元币种：人民币
项目 附注 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 2,209,198,471.89 991,987,362.62
交易性金融资产 3,600,000,000.00 -
应收账款 十八（1） 435,132,284.77 437,578,343.59
其他应收款 十八（2） 18,803,168,276.69 18,346,329,873.76
其中：应收利息 - -
应收股利 8,333,655.56 8,333,655.56
存货 2,074,790,542.27 2,136,620,068.19
51 / 166
2021 年半年度报告
其他流动资产 225,379,068.49 1,197,741,455.43
流动资产合计 27,347,668,644.11 23,110,257,103.59
非流动资产：
长期股权投资 十八（3） 30,580,608,482.20 29,106,142,554.50
其他非流动金融资产 190,685,066.30 187,907,355.05
投资性房地产 10,920,451,424.85 11,085,794,156.07
固定资产 29,327,215.04 195,880.52
使用权资产 28,422,986.47 -
无形资产 88,626.75 115,026.74
长期待摊费用 26,051,311.25 26,440,807.13
递延所得税资产 1,253,077,628.42 1,081,013,638.07
其他非流动资产 140,302,119.22 1,826,000,000.00
非流动资产合计 43,169,014,860.50 43,313,609,418.08
资产总计 70,516,683,504.61 66,423,866,521.67
流动负债：
短期借款 10,227,550,505.44 11,938,905,543.14
应付账款 68,734,172.34 425,268,657.83
预收款项 137,900,742.04 98,286,634.78
合同负债 2,779,489,077.04 907,519,133.70
应付职工薪酬 7,407,993.36 14,670,578.84
应交税费 1,286,250,899.29 2,423,405,357.85
其他应付款 18,968,157,144.62 14,137,300,304.90
其中：应付利息 - -
应付股利 28,512,769.42 4,152,738.08
一年内到期的非流动负债 8,984,007,945.61 4,615,626,485.38
其他流动负债 4,394,868,101.72 3,741,732,091.68
流动负债合计 46,854,366,581.46 38,302,714,788.10
非流动负债：
长期借款 5,447,002,370.28 10,362,002,370.28
应付债券 9,500,000,000.00 7,500,000,000.00
租赁负债 27,630,783.62 -
长期应付款 210,069,056.98 209,695,064.98
长期应付职工薪酬 42,417,709.66 42,417,709.66
非流动负债合计 15,227,119,920.54 18,114,115,144.92
负债合计 62,081,486,502.00 56,416,829,933.02
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 4,034,197,440.00 4,034,197,440.00
资本公积 22,746,097.86 22,746,097.86
盈余公积 2,992,518,862.52 2,992,518,862.52
未分配利润 1,385,734,602.23 2,957,574,188.27
所有者权益（或股东权
8,435,197,002.61 10,007,036,588.65
益）合计
负债和所有者权益（或
70,516,683,504.61 66,423,866,521.67
股东权益）总计
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2021 年半年度报告
合并利润表
2021 年 1—6 月
单位：元币种：人民币
项目 附注 2021 年半年度 2020 年半年度
一、营业总收入 八（61） 5,776,679,357.13 6,626,956,640.33
其中：营业收入 5,776,679,357.13 6,626,956,640.33
二、营业总成本 八（61） 3,079,791,408.72 3,310,121,695.65
其中：营业成本 1,738,163,252.13 1,741,052,084.80
税金及附加 八（62） 601,160,657.98 897,405,544.76
销售费用 79,941,334.65 56,920,809.31
管理费用 175,629,662.02 142,489,655.94
财务费用 八（66） 484,896,501.94 472,253,600.84
加：其他收益 八（67） 99,931,199.35 49,986,917.01
投资收益（损失以“－”号填列） 八（68） -5,086,149.58 -45,035,561.24
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -9,265,875.74 -121,919,782.78
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 八（70） 934,332.72 -74,156,429.17
信用减值损失（损失以“-”号填列） 八（71） 15,733,752.92 7,898,820.83
资产减值损失（损失以“-”号填列） 八（72） -32,503,700.00 -
资产处置收益（损失以“－”号填列） 八（73） 140,555.17 106,647.58
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 2,776,037,938.99 3,255,635,339.69
加：营业外收入 八（74） 445,126,144.62 36,161,925.62
减：营业外支出 八（75） 292,014.17 299,497.05
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 3,220,872,069.44 3,291,497,768.26
减：所得税费用 八（76） 838,109,113.81 866,950,098.27
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 2,382,762,955.63 2,424,547,669.99
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填
2,382,762,955.63 2,424,547,669.99
列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填 - -
列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以
2,056,569,713.26 1,678,497,093.80
“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 326,193,242.37 746,050,576.19
六、其他综合收益的税后净额 -1,246,038.95 -12,021,188.36
（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税
-1,246,038.95 -12,021,188.36
后净额
1.不能重分类进损益的其他综合收益 -1,246,038.95 -12,480,636.31
（1）重新计量设定受益计划变动额 - -
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益 -1,246,038.95 -12,480,636.31
（3）其他权益工具投资公允价值变动 - -
（4）企业自身信用风险公允价值变动 - -
2.将重分类进损益的其他综合收益 - 459,447.95
（1）权益法下可转损益的其他综合收益 - -
（2）其他债权投资公允价值变动 - -
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额 - -
（4）其他债权投资信用减值准备 - -
（5）现金流量套期储备 - -
（6）外币财务报表折算差额 - 459,447.95
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2021 年半年度报告
（7）其他 - -
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后
- -
净额
七、综合收益总额 2,381,516,916.68 2,412,526,481.63
（一）归属于母公司所有者的综合收益总额 2,055,323,674.31 1,666,475,905.44
（二）归属于少数股东的综合收益总额 326,193,242.37 746,050,576.19
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.5098 0.4161
（二）稀释每股收益(元/股) 0.5098 0.4161
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母公司利润表
2021 年 1—6 月
单位：元币种：人民币
项目 附注 2021 年半年度 2020 年半年度
一、营业收入 十八（4） 1,798,904,721.59 1,461,071,915.62
减：营业成本 十八（4） 264,065,644.64 231,533,210.99
税金及附加 364,417,814.90 77,651,641.38
销售费用 37,653,677.48 38,739,234.38
管理费用 34,127,968.54 33,908,026.76
财务费用 818,706,208.00 752,351,903.25
加：其他收益 5,242,274.60 3,285,256.65
投资收益（损失以“－”号填列） 十八（5） 201,810,170.19 207,131,841.07
其中：对联营企业和合营企业的投资
-25,534,072.30 -74,165,324.51
收益
公允价值变动收益（损失以“－”号
2,777,711.25 -72,280,394.33
填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） 8,503,685.14 -1,798,404.50
资产减值损失（损失以“-”号填列） - -
资产处置收益（损失以“－”号填列） 91,194.17 -
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 498,358,443.38 463,226,197.75
加：营业外收入 32,087,400.06 30,354,865.66
减：营业外支出 - 150,000.00
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 530,445,843.44 493,431,063.41
减：所得税费用 93,255,104.36 119,871,364.85
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 437,190,739.08 373,559,698.56
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”
437,190,739.08 373,559,698.56
号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”
- -
号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 - -
1.重新计量设定受益计划变动额 - -
2.权益法下不能转损益的其他综合收益 - -
3.其他权益工具投资公允价值变动 - -
4.企业自身信用风险公允价值变动 - -
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2021 年半年度报告
（二）将重分类进损益的其他综合收益 - -
1.权益法下可转损益的其他综合收益 - -
2.其他债权投资公允价值变动 - -
3.金融资产重分类计入其他综合收益的
- -
金额
4.其他债权投资信用减值准备 - -
5.现金流量套期储备 - -
6.外币财务报表折算差额 - -
7.其他 - -
六、综合收益总额 437,190,739.08 373,559,698.56
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.1084 0.0926
（二）稀释每股收益(元/股) 0.1084 0.0926
公司负责人：李晋昭主管会计工作负责人：胡习会计机构负责人：丁瑜
合并现金流量表
2021 年 1—6 月
单位：元币种：人民币
项目 附注 2021年半年度 2020年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 6,894,633,626.16 3,138,139,516.40
交易性金融资产净减少额 173,433,778.13 -
融出资金净减少额 16,070,856.42 -
买入返售金融资产净减少额 364,289,000.00 176,696,000.00
收取利息、手续费及佣金的现金 1,067,739,974.00 1,205,947,979.18
回购业务资金净增加额 - 139,700,000.00
代理买卖证券收到的现金净额 126,756,123.79 513,496,027.41
收到其他与经营活动有关的现金 八（78） 1,065,541,137.28 611,975,698.17
经营活动现金流入小计 9,708,464,495.78 5,785,955,221.16
购买商品、接受劳务支付的现金 2,913,601,035.45 2,265,298,789.68
客户贷款及垫款净增加额 536,200,000.00 -
衍生金融工具投资亏损 554,573.85 -
融出资金净增加额 - 34,876,370.87
交易性金融资产净增加额 - 175,699,292.40
拆入资金净减少额 - 150,000,000.00
支付利息、手续费及佣金的现金 30,778,801.81 35,214,480.89
支付给职工及为职工支付的现金 802,335,504.76 737,222,532.15
支付的各项税费 3,114,701,794.59 3,612,664,164.71
支付其他与经营活动有关的现金 八（78） 385,959,936.28 650,515,910.24
经营活动现金流出小计 7,784,131,646.74 7,661,491,540.94
经营活动产生的现金流量净额 八（79） 1,924,332,849.04 -1,875,536,319.78
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 18,151,526,732.09 6,438,290,502.21
取得投资收益收到的现金 527,948,505.56 362,921,500.46
处置固定资产、无形资产和其他长
183,791.03 821,661.80
期资产收回的现金净额
投资活动现金流入小计 18,679,659,028.68 6,802,033,664.47
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2021 年半年度报告
购建固定资产、无形资产和其他长
630,918,041.55 290,962,593.83
期资产支付的现金
投资支付的现金 20,466,759,288.95 6,352,614,991.82
投资活动现金流出小计 21,097,677,330.50 6,643,577,585.65
投资活动产生的现金流量净额 -2,418,018,301.82 158,456,078.82
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 800,000,000.00 -
其中：子公司吸收少数股东投资收
800,000,000.00 -
到的现金
取得借款收到的现金 20,664,368,501.71 16,871,382,269.71
发行债券收到的现金 8,579,000,000.00 3,500,000,000.00
筹资活动现金流入小计 30,043,368,501.71 20,371,382,269.71
偿还债务支付的现金 25,269,076,906.08 14,554,061,184.36
分配股利、利润或偿付利息支付的
2,956,758,750.12 2,806,284,118.61
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
90,000,000.00 -
利、利润
筹资活动现金流出小计 28,225,835,656.20 17,360,345,302.97
筹资活动产生的现金流量净额 1,817,532,845.51 3,011,036,966.74
四、汇率变动对现金及现金等价物的
-216,341.84 -381,212.80
影响
五、现金及现金等价物净增加额 八（79） 1,323,631,050.89 1,293,575,512.98
加：期初现金及现金等价物余额 4,700,532,621.07 4,417,805,899.01
六、期末现金及现金等价物余额 6,024,163,671.96 5,711,381,411.99
公司负责人：李晋昭主管会计工作负责人：胡习会计机构负责人：丁瑜
母公司现金流量表
2021 年 1—6 月
单位：元币种：人民币
项目 附注 2021年半年度 2020年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 4,050,550,858.75 1,364,880,771.60
收到其他与经营活动有关的现金 37,263,997.09 41,233,596.83
经营活动现金流入小计 4,087,814,855.84 1,406,114,368.43
购买商品、接受劳务支付的现金 229,569,865.59 263,736,331.73
支付给职工及为职工支付的现金 29,160,939.17 27,303,327.29
支付的各项税费 1,983,811,235.08 389,119,429.57
支付其他与经营活动有关的现金 -4,364,542,537.03 2,292,158,862.28
经营活动现金流出小计 -2,122,000,497.19 2,972,317,950.87
经营活动产生的现金流量净额 6,209,815,353.03 -1,566,203,582.44
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 6,340,697,880.78 411,244,961.68
取得投资收益收到的现金 230,691,004.17 199,407,187.85
处置固定资产、无形资产和其他长
93,000.00 -
期资产收回的现金净额
投资活动现金流入小计 6,571,481,884.95 610,652,149.53
56 / 166
2021 年半年度报告
购建固定资产、无形资产和其他长
383,408,408.34 85,258,756.89
期资产支付的现金
投资支付的现金 8,755,000,000.00 1,142,580,792.89
投资活动现金流出小计 9,138,408,408.34 1,227,839,549.78
投资活动产生的现金流量净额 -2,566,926,523.39 -617,187,400.25
三、筹资活动产生的现金流量：
取得借款收到的现金 10,568,850,000.00 12,800,000,000.00
发行债券收到的现金 8,579,000,000.00 3,500,000,000.00
筹资活动现金流入小计 19,147,850,000.00 16,300,000,000.00
偿还债务支付的现金 18,902,618,539.77 10,912,000,360.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
2,670,887,310.81 2,508,440,903.83
现金
筹资活动现金流出小计 21,573,505,850.58 13,420,441,263.83
筹资活动产生的现金流量净额 -2,425,655,850.58 2,879,558,736.17
四、汇率变动对现金及现金等价物的
-21,869.79 -661,178.70
影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,217,211,109.27 695,506,574.78
加：期初现金及现金等价物余额 991,987,362.62 355,629,093.07
六、期末现金及现金等价物余额 2,209,198,471.89 1,051,135,667.85
公司负责人：李晋昭主管会计工作负责人：胡习会计机构负责人：丁瑜
57 / 166
2021 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2021 年 1—6 月
单位：元币种：人民币
2021 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 小计
一、上年期末余额 4,034,197,440.00 39,494,043.95 -20,632,067.80 2,258,642,186.57 351,707,438.14 13,601,081,249.38 20,264,490,290.24 13,513,096,167.33 33,777,586,457.57
加：会计政策变更
前期差错更正 - -
同一控制下企业
- -
合并
其他 - -
二、本年期初余额 4,034,197,440.00 39,494,043.95 -20,632,067.80 2,258,642,186.57 351,707,438.14 13,601,081,249.38 20,264,490,290.24 13,513,096,167.33 33,777,586,457.57
三、本期增减变动金额
（减少以“－”号填 - 247,990.02 -1,246,038.95 - - 47,539,388.14 46,541,339.21 1,026,443,501.33 1,072,984,840.54
列）
（一）综合收益总额 -1,246,038.95 2,056,569,713.26 2,055,323,674.31 326,193,242.37 2,381,516,916.68
（二）所有者投入和减
800,000,000.00 800,000,000.00
少资本
1．所有者投入的普通
800,000,000.00 800,000,000.00
股
2．其他权益工具持有
-
者投入资本
3．股份支付计入所有
- -
者权益的金额
4．其他 - -
（三）利润分配 - - - -2,009,030,325.12 -2,009,030,325.12 -99,749,741.04 -2,108,780,066.16
1．提取盈余公积 - - - -
2．提取一般风险准备 - - - -
3．对所有者（或股东）
-2,009,030,325.12 -2,009,030,325.12 -99,749,741.04 -2,108,780,066.16
的分配
4．其他 - -
（四）所有者权益内部
- -
结转
1．资本公积转增资本
- -
（或股本）
2．盈余公积转增资本
- -
（或股本）
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2021 年半年度报告
3．盈余公积弥补亏损 - -
4．设定受益计划变动
- -
额结转留存收益
5．其他综合收益结转
留存收益
6．其他 - -
（五）专项储备 - -
1．本期提取 - -
2．本期使用 - -
（六）其他 247,990.02 247,990.02 247,990.02
四、本期期末余额 4,034,197,440.00 39,742,033.97 -21,878,106.75 2,258,642,186.57 351,707,438.14 13,648,620,637.52 20,311,031,629.45 14,539,539,668.66 34,850,571,298.11
2020 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 小计
一、上年期末余额 4,034,197,440.00 39,494,043.95 6,445,867.39 2,001,972,089.29 309,863,139.11 11,727,259,505.56 18,119,232,085.30 10,937,510,352.65 29,056,742,437.95
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业
合并
其他
二、本年期初余额 4,034,197,440.00 39,494,043.95 6,445,867.39 2,001,972,089.29 309,863,139.11 11,727,259,505.56 18,119,232,085.30 10,937,510,352.65 29,056,742,437.95
三、本期增减变动金额
（减少以“－”号填 - - -12,021,188.36 - - -161,096,938.84 -173,118,127.20 656,050,576.19 482,932,448.99
列）
（一）综合收益总额 - - -12,021,188.36 - - 1,678,497,093.80 1,666,475,905.44 746,050,576.19 2,412,526,481.63
（二）所有者投入和减
少资本
1．所有者投入的普通
股
2．其他权益工具持有
者投入资本
3．股份支付计入所有
者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 - - - - - -1,839,594,032.64 -1,839,594,032.64 -90,000,000.00 -1,929,594,032.64
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
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2021 年半年度报告
3．对所有者（或股东）
- - - - - -1,839,594,032.64 -1,839,594,032.64 -90,000,000.00 -1,929,594,032.64
的分配
4．其他
（四）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动
额结转留存收益
5．其他综合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 4,034,197,440.00 39,494,043.95 -5,575,320.97 2,001,972,089.29 309,863,139.11 11,566,162,566.72 17,946,113,958.10 11,593,560,928.84 29,539,674,886.94
公司负责人：李晋昭主管会计工作负责人：胡习会计机构负责人：丁瑜
母公司所有者权益变动表
2021 年 1—6 月
单位：元币种：人民币
2021 年半年度
项目
实收资本(或股本) 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年期末余额 4,034,197,440.00 22,746,097.86 2,992,518,862.52 2,957,574,188.27 10,007,036,588.65
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 4,034,197,440.00 22,746,097.86 2,992,518,862.52 2,957,574,188.27 10,007,036,588.65
三、本期增减变动金额（减少以“－”号
-1,571,839,586.04 -1,571,839,586.04
填列）
（一）综合收益总额 437,190,739.08 437,190,739.08
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2021 年半年度报告
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -2,009,030,325.12 -2,009,030,325.12
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -2,009,030,325.12 -2,009,030,325.12
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 4,034,197,440.00 22,746,097.86 2,992,518,862.52 1,385,734,602.23 8,435,197,002.61
2020 年半年度
项目
实收资本(或股本) 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年期末余额 4,034,197,440.00 22,746,097.86 2,735,848,765.24 3,770,487,831.82 10,563,280,134.92
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 4,034,197,440.00 22,746,097.86 2,735,848,765.24 3,770,487,831.82 10,563,280,134.92
三、本期增减变动金额（减少以“－”号
- - - -1,466,034,334.08 -1,466,034,334.08
填列）
（一）综合收益总额 - - - 373,559,698.56 373,559,698.56
（二）所有者投入和减少资本
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2021 年半年度报告
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 - - - -1,839,594,032.64 -1,839,594,032.64
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 - - - -1,839,594,032.64 -1,839,594,032.64
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 4,034,197,440.00 22,746,097.86 2,735,848,765.24 2,304,453,497.74 9,097,245,800.84
公司负责人：李晋昭主管会计工作负责人：胡习会计机构负责人：丁瑜
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2021 年半年度报告
三、 公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(以下简称“本公司”)是一家在中华人民共和国上海市
注册的股份有限公司，于 1992 年 4 月 27 日成立。本公司注册地为中国(上海)自由贸易试验区浦
东大道 981 号，总部地址为中国上海市浦东新区东育路 227 弄 6 号前滩世贸中心 2 期 D 栋。本公
司的母公司为上海陆家嘴(集团)有限公司，最终控制方为上海市浦东新区国有资产监督管理委员
会。本公司的人民币普通股 A 股和境内上市外资股 B 股，分别于 1993 年 6 月 28 日和 1994 年 11
月 22 日在上海证券交易所上市交易。于 2021 年 6 月 30 日，本公司的总股本为 4,034,197,440.00
元(2020 年 12 月 31 日：4,034,197,440.00 元)，每股面值 1 元。
本公司及其子公司(以下合称“本集团”)主要经营活动为：在浦东新区，天津红桥区及苏州高新
区等地从事以城市综合开发为主的房地产综合开发业务，包括土地批租、房产销售、房地产租赁、
酒店、物业管理；金融产业、工业、商业、城市基础设施等项目的投资、管理，投资咨询，企业
收购、兼并等。
本财务报表由本公司董事会于 2021 年 7 月 29 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注十、1。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则——基本准则》、
各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公
开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。
本财务报表以持续经营为基础编制。
2. 持续经营
□适用 √不适用
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项及合同
资产的预期信用损失的计量、存货的计价方法、固定资产折旧和无形资产摊销、投资
性房地产的计量模式等。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
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2021 年半年度报告
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
□适用 √不适用
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
(a) 同一控制下的企业合并
本集团支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量，如被合并方是最终控制方以前年
度从第三方收购来的，则以被合并方的资产、负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)
在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础。本集团取得的净资产账面价值与支付的合并对
价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整留存收
益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券
或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(b) 非同一控制下的企业合并
本集团发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本
大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并
发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易
费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司(包括结构化主体)。
子公司是指被本集团控制的主体。控制，是指本集团拥有对被投资方的权利，通过参与被投资方
的相关活动而享有的可变动报酬。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停
止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控制之
日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。
结构化主体，是指在判断主体的控制方时，表决权或类似权利没有被作为设计主体架构时的决定
性因素(例如表决权仅与行政事务相关)，而主导该主体相关活动的依据是合同或相应安排。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会
计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，
以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
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2021 年半年度报告
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东权
益、当期净损益及综合收益中不归属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股东损
益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单
独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的
份额的，其余额冲减少数股东权益。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全
额抵销归属于母公司股东的净利润；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按
本公司对该子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。子公
司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于
母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集团的
角度对该交易予以调整。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承
担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利
的合营安排。
合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目：确认单独所持有的资产，以及按其份额确
认共同持有的资产；确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；确认出售其享
有的共同经营产出份额所产生的收入；按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认单
独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为
已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
外币交易
(a) 外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为记账本位币。为购建符合
借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；
其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交
易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
(b) 外币财务报表的折算
境外经营的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益中除
未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。境外经营的利润表中的收入与费用项
目，采用交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，计入其他综合收益。
境外经营的现金流量项目，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在
现金流量表中单独列示。
10. 金融工具
√适用 □不适用
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2021 年半年度报告
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本集团成为
金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
(a) 金融资产
(i) 分类和计量
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：
(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认
金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，
本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
债务工具
本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分别采用以下两种
方式进行计量：
以摊余成本计量：
本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同
现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融
资产主要包括货币资金、结算备付金、融出资金、买入返售金融资产、应收账款、其他应收款、
发放贷款和垫款、债权投资和长期应收款等。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)到期的
发放贷款和垫款、债权投资和长期应收款，列示为一年内到期的非流动资产；取得时期限在一年
内(含一年)的发放贷款和垫款、债权投资列示为其他流动资产。
以公允价值计量且其变动计入当期损益：
本集团将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
债务工具，以公允价值计量且其变动计入当期损益。在初始确认时，本集团为了消除或显著减少
会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。自资产负
债表日起超过一年到期且预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产，其余列示为交易性
金融资产。
权益工具
本集团将对其没有控制、共同控制和重大影响的权益工具投资按照公允价值计量且其变动计
入当期损益，列示为交易性金融资产；自资产负债表日起预期持有超过一年的，列示为其他非流
动金融资产。
(ii) 减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务
工具投资和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。
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2021 年半年度报告
本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以
发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概
率加权金额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。
金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来 12 个月内的预
期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，
处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确
认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损
失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并
未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准
备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计
提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收账款，无论是否存在重大融资成分，
本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将
应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
组合 1 应收账款
组合 2 其他应收款–信托业保障基金
组合 3 其他应收款–其他
组合 4 债权投资
组合 5 买入返售金融资产
组合 6 发放贷款和垫款
组合 7 融出资金
对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，编制应收账款逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
对于划分为组合的其他应收款、债权投资和买入返售金融资产、发放贷款和垫款和融出资金
本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和
未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
本集团将集体或转回的损失准备计入当期损益。对于持有的以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的债务工具，本集团在将减值损失或利得计入当期损益的同时调整其他综合收益。
(iii) 终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
(2)该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；(3)
该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报
酬，但是放弃了对该金融资产控制。
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2021 年半年度报告
其他权益工具投资终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公
允价值变动累计额之和的差额，计入留存收益；其余金融资产终止确认时，其账面价值与收到的
对价以及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额，计入当期损益。
（b）金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债。
本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他应付款、拆入资
金、卖出回购金融资产款、代理买卖证券款、借款及应付债券等。该类金融负债按其公允价值扣
除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。期限在一年以下(含一年)
的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年
内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债或义务已解除的
部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
（c）权益工具
权益工具，是指能证明拥有某一方在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。
（d）金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工
具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或
负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得
或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
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15. 存货
√适用 □不适用
(a) 分类
存货主要为拟开发土地、开发成本和开发产品等，按成本与可变现净值孰低计量。拟开发土
地是指所购入的、已决定将之发展为开发产品的土地；开发成本是指尚未建成、以出售为目的或
尚未明确最终用途之物业；开发产品是指已建成、待出售的物业。
(b) 存货的计价方法
存货于取得时按成本入账。对购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未投入
开发前，在“存货”项目中单列“拟开发土地”科目进行核算。项目开发时，将“拟开发土地”
全部转入“开发成本”。
在开发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，
属于直接费用的直接计入“开发成本”；需在各地块间分摊的费用，按受益面积分摊计入。属于
难以辨认或难以合理分摊的费用性支出于实际发生时直接计入当期损益。对于尚未支付的成本，
按照对工程预算成本的最佳估计预提，待实际发生时相应调整该项预提费用。
若本集团明确了物业的最终用途为出租，则将“开发成本”转入“投资性房地产-在建”；若
本集团明确了物业的最终用途为出售，则“开发成本”于办理竣工验收后，转入“开发产品”。
开发成本和开发产品包括土地成本、建筑开发成本、资本化的借款费用、其他直接和间接开发费
用。
开发产品结转主营业务成本时按个别项目的不同期别实际总成本于已售和未售物业间按建筑
面积比例分摊核算。
(c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货
的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
□适用 √不适用
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
17. 持有待售资产
□适用 √不适用
18. 债权投资
债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
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19. 其他债权投资
其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企业的长期股权
投资。
子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达成，能够与
其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资产享有权利的合
营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按权益
法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。
(a) 投资成本确定
同一控制下企业合并形成的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并
财务报表中的账面价值的份额作为投资成本；非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，按照
合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，以支付现金取得的长期股权投资，按照实
际支付的购买价款作为初始投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按发行权益性证
券的公允价值作确认为初始投资成本。
(b) 后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利或利
润，确认为投资收益计入当期损益。
本集团对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权益法核算。共同控制，是
指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方
一致同意后才能决策。重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并
不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允
价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。
采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期
投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被
投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合预计负债确认
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条件的，继续确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外
所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。被投资单位分派的利润
或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团
与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在
此基础上确认投资损益。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的部
分，相应的未实现损失不予抵销。
(c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能
力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过本集团及
分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方
一起共同控制这些政策的制定。
(d) 长期股权投资减值
对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面价值
减记至可收回金额。
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的
折旧或摊销方法
投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开发过程中
将用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利
益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入
当期损益。
本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，投资性房地产的折旧釆用年限平均
法计提。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率列示如下：
预计使用寿命 残值率 年折旧(摊销率)
房屋及建筑物 40 年 2% 2.45%
土地使用权 可使用年限 - 视可使用年限而定
房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据
表明房地产用途发生改变，才能将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两
个方面：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因
用途改变而发生实际状态上的改变。作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发
企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。如果企业自
行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且企业董事会或类似机构正式作出书面决议，明确表明
其自行建造或开发产品用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资
性房地产，转换日为企业董事会或类似机构作出书面决议的日期。
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企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产取得投资收益。处置采用成本模式计
量的投资性房地产时，应分别确认其他业务收入和成本。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具、计算机及电子设备以及其他设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购
置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计
量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生
时计入当期损益。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 35-40 年 2%至 3% 2.45%至 2.77%
机器设备 年限平均法 5-11 年 0%至 3% 8.82%至 20%
运输工具 年限平均法 5-7 年 0%至 3% 13.86%至 20%
计算机及电子设
年限平均法 2-5 年 0%至 1% 19.80%至 50%
备
其他设备 年限平均法 2-5 年 0%至 3% 19.40%至 50%
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对
计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确
定折旧额。
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
24. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借
款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使
用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，
账面价值减记至可收回金额
25. 借款费用
√适用 □不适用
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本集团发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态之资产
的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购
建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止
资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时
间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。
对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的利息费用
减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确
定专门借款借款费用的资本化金额。
对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，按照累计资产支出超过专门借款部分
的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际利率计算确定一般借款借款费用的资
本化金额。实际利率为将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为该借款
初始确认金额所使用的利率。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
□适用 √不适用
29. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
无形资产包括交易席位费、非专利技术费、车位使用权以及软件使用费等，以成本计量。
无形资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确
认，并以成本进行初始计量。但非同一控制下企业合并中取得的无形资产，其公允价值能够可靠
地计量的，即单独确认为无形资产并按照公允价值计量。
无形资产按照其能为本集团带来经济利益的期限确定使用寿命，无法预见其为本集团带来经
济利益期限的作为使用寿命不确定的无形资产。各项无形资产的摊销年限如下表所示：
摊销年限
交易席位费 10 年
非专利技术费 10 年
车位使用权 10 年
软件使用权 5-10 年
使用寿命有限的无形资产，在其使用寿命内采用直线法摊销。本集团至少于每年年度终了，
对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，必要时进行调整。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
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(2). 内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股
权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试；尚未达到可使用状态的无形资产，
无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账
面价值的，按其差额计提减值准备并计入资产减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置
费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基
础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产
组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试
时，商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果
表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损
失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产
组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的、分
摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的
净额列示。
32. 合同负债
合同负债的确认方法
□适用 √不适用
33. 职工薪酬
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
职工薪酬，是指本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补
偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本集团提供给职工配
偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保险费、生育保险
费、住房公积金、工会和教育经费、短期带薪缺勤等。本集团在职工提供服务的会计期间，将实
际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集团向独
立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划是除设定
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提存计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养
老保险和失业保险，均属于设定提存计划。
基本养老保险
本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团以当地
规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险
费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在
职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益
或相关资产成本。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受裁减而提
出给予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福
利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，
同时计入当期损益。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
其他长期职工福利主要为本集团按照相关规定提取的职工奖福基金，用于员工整体的福利方
案。每一年度奖福基金计提及使用金额待董事会批准后实施。
34. 租赁负债
□适用 √不适用
35. 预计负债
√适用 □不适用
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本集团将其确认为预计负债：i)该义务是本集
团承担的现时义务；ii)该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团；iii)该义务的金额能够可
靠计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事
项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现
金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价
值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
本集团以预期信用损失为基础确认的财务担保合同损失准备列示为预计负债。
预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列报为流动负债。
36. 股份支付
□适用 √不适用
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
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38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
本集团在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收入。
满足下列条件之一时，属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约
义务：
-客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；
-客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；
-本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累
计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度
不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收
入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：
-本集团就该商品或服务享有现时收款权利；
-本集团已将该商品的实物转移给客户；
-本集团已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户
-客户已接受该商品或服务等。
向客户销售商品涉及其他方参与其中时，本集团根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对
该商品或服务的控制权，来判断从事交易时的身份是主要责任人还是代理人。在向客户转让商品
或服务前能够控制该商品或服务的，为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，
应为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总
额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额或者按照既定的佣金金额或比例等确定。
与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
(a) 房地产销售收入
房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品控
制权时点，确认销售收入的实现
(b) 提供劳务
本集团对外提供物业管理、酒店客房服务、项目管理服务等劳务，根据已完成劳务的进度在
一段时间内确认收入。于资产负债表日，本集团对已完成劳务的进度进行重新估计，以使其能够
反映履约情况的变化>
本集团按照已完成劳务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款权的部分，确认
为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损
失准备；如果本集团已收或应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。
本集团对于同一合同项下的合同资产和合同负债以净额列示。
(c) 证券业务手续费及佣金收入
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证券业务手续费及佣金收入包括代买卖证券手续费收入、证券承销收入和资产管理业务收
入；
代买卖证券手续费收入在代买卖证券交易日确认为收入；
证券承销收入在提供劳务交易的结果能够可靠估计、合理确认时，通常于发行项目完成后确
认结转收入；
资产管理业务收入，根据服务的实际提供情况，依据相关合同条款规定的方法和比例计算应
由公司享有的与已提供服务相对应的收益或应承担的损失，确认为当期的收益或损失。
(d) 信托业务手续费及佣金收入
管理费收入包括本集团管理旗下各信托计划而取得的固定费率管理费收入和浮动报酬。在满
足收入确认条件的前提下，固定费率管理费收入根据合同约定的基数和固定费率累计计算并确认
当期收入，浮动报酬按照合同约定的方法按照最可能发生的金额计算并确认当期收入。
本集团提供财务顾问服务取得的财务顾问费收入，根据财务顾问合同或协议约定的收费标
准，在履约义务得以满足的时点(或期间)确认收入。
本集团已收或应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。
本集团已收或应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本包括合同履约成本和合同取得成本。本集团为提供劳务而发生的成本，确认为合同
履约成本，并在确认收入时，按照已完成劳务的进度结转计入主营业务成本。本集团将为获取合
同而发生的增量成本，确认为合同取得成本，对于摊销期限不超过一年的合同取得成本，在其发
生时计入当期损益；对于摊销期限在一年以上的合同取得成本，本集团按照相关合同项下与确认
劳务收入相同的基础摊销计入损益。
40. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政补贴
等。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资
产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值
不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
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与资产相关的政府补助冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在相关资产使用寿命
内按照合理、系统的方法分摊计入损益。
与收益相关的政府补助，若用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，
并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；若用于补偿已发生的相关
成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
本集团对同类政府补助采用相同的列报方式。
与日常活动相关的政府补助纳入营业利润，与日常活动无关的政府补助计入营业外收支。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性
差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的
递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于
既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负
债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债
表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计
量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的
应纳税所得额为限。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除
非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对
与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来
很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资
产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
(i)递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的
所得税相关；
(ii)本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。
42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租
赁。
(a)作为经营租赁承租人
本集团于租赁期开始日确认使用权资产，并按尚未支付的租赁付款额的现值确认租赁负债。
租赁付款额包括固定付款额，以及在合理确定将行使购买选择权或终止租赁选择权的情况下需支
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付的款项等。按销售额的一定比例确定的可变租金不纳入租赁付款额，在实际发生时计入当期损
益。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)支付的租赁负债，列示为一年内到期的非流动负
债。
本集团的使用权资产包括租入的房屋及建筑物、机器设备及运输工具等。使用权资产按照成
本进行初始计量，该成本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之前已支付的租赁付款
额、初始直接费用等，并扣除已收到的租赁激励。本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资
产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；若无法合理确定租赁期届满时是否能够取得
租赁资产所有权，则在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。当可收回金
额低于使用权资产的账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额。
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项资产全新时价值较低的低价值资产租赁，本集
团选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照直线法计入当期
损益或相关资产成本。
租赁发生变更且同时符合下列条件时，本集团将其作为一项单独租赁进行会计处理:(1)该租
赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；(2)增加的对价与租赁范围扩
大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
当租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理时，本集团在租赁变更生效日重新确定租赁
期，并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，重新计量租赁负债。租赁变更导致
租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终
止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调
整使用权资产的账面价值。
(b)作为经营租赁出租人
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，或有租金在实际发生时
计入当期损益。
对于由新冠肺炎疫情直接引发且仅针对 2021 年 6 月 30 日之前的租金减免，本集团选择采用
简化方法，在减免期间将减免金额计入当期损益。
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
43. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的 重要会计估计和
关键判断进行持续的评价。
(a) 重要会计估计及其关键假设
下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价 值出现重大调
整的重要风险：
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(i) 预期信用损失的计量
本集团通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约 概率和违约损
失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团 使用内部历史信用损失经验等数
据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数 据进行调整。
在考虑前瞻性信息时，本集团考虑了不同的宏观经济情景及“基准”、“不 利”及“有利”
这三种经济情景的权重。本集团定期监控并复核与预期信用 损失相关的重要宏观经济假设和参
数，包括国内生产总值、社会消费品零售 总额与固定资产投资完成额等。
(ii) 金融工具公允价值的确定
对于缺乏活跃市场的金融工具，本集团使用估值技术包括折现现金流模型及 市场乘数法等
其他估值模型，确定其公允价值。估值技术的假设及输入变量 包括折现率、市场乘数等。当使
用折现现金流模型时，现金流量是基于管理 层的最佳估计，而折现率是资产负债表日在市场上
拥有相似条款及条件的金 融工具的市场收益率。当使用市场乘数法时，市场乘数等参数在最大
程度上 基于资产负债表日的可观察市场数据，当可观察市场数据无法获得时，本集 团将对估值
方法中包括的重大市场数据做出最佳估计。这些相关参数的变化 将影响金融工具的公允价值。
金融资产公允价值的确定需要运用判断和估计，如果重新估计结果与现有估 计存在差异，
该差异会影响估计改变期间的金融资产的账面价值。
(iii) 在一段时间内确认收入的履约进度
在提供劳务合同结果可以可靠估计时，本集团采用已完成劳务的进度在一段 时间内确认合
同收入。合同的履约情况是依照本附注五(38)收入确认方法所述 方法进行确认的，在执行各该
劳务合同的各会计年度内累积计算。
在确定履约进度时，对已发生的履约成本、已完成劳务产值、预计合同总收 入、总成本以
及合同可回收性需要作出重大估计及判断。管理层主要依靠过 去的经验作出判断。预计合同总
收入和总成本，以及合同执行结果的估计变 更都可能对变更当期或以后期间的营业收入、营业
成本以及期间损益产生重 大影响。
(iv) 除金融资产之外的非流动资产减值(除商誉外)
本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发 生减值的迹象。
除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额 不可收回时，进行减值测试。当资
产或资产组组合的账面价值高于可收回金 额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现
金流量的现值中的较高 者，表明发生了减值。公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易
中类 似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处 置的增量成本
确定。预计未来现金流量现值时，管理层必须估计该项资产或 资产组的预计未来现金流量，并
选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
(v) 商誉减值
本集团至少每年测试商誉是否发生减值。包含商誉的资产组的可回收金额为 其预计未来现
金流量的现值或者公允价值减去处置费用的净额孰高者。在确 认资产组的公允价值时，管理层
采用市场法，以市净率经过必要的调整后估 算资产组的公允价值。
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如果管理层对资产组公允价值计算中采用的市净率进行重新修订，修订后的 市净率低于目
前采用的市净率，本集团需对商誉增加计提减值准备。
如果修订后的市净率高于管理层的估计，本集团不能转回原已计提的的商誉 减值损失。
(vi) 递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有尚 未利用的可抵
扣亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来 估计未来取得应纳税所得额的时
间和金额，以决定应确认的递延所得税资产 的金额。
(vii) 预计负债
因未决诉讼、仲裁或协议条款所形成的现时义务，其履行很可能导致经济利益的流出，在该
义务的金额能够可靠计量时，确认为预计负债。本集团按照 履行相关现时义务所需支出的最佳
估计数对预计负债进行初始计量，并综合 考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价
值等因素。于资产负债 表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最
佳估 计数。如果诉讼实际形成的经济利益流出与最佳估计数存在差异，该差异将 对相关期间的
营业外支出和预计负债的金额产生影响。
(viii) 开发成本
本集团确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出估计和 判断。本集团
按照资产负债表日的项目状况和市场情况对将来可能发生的开 发成本，包括土地征用及拆迁补
偿费、建造成本、基础设施费和配套设施费 等进行估计，这需要管理层运用大量的判断来估计
将来可能发生的成本。由 于工程预算成本受市场价格波动和政府宏观政策的影响，具有不确定
性。当 开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响尚未结转的开 发产品成本。
(ix) 土地增值税等相关税费
本集团的房产开发与土地开发业务需要缴纳多种税项，在计提土地增值税等 税费时，需要
做出重大判断，有很多交易和计算的最终税务结果在房地产开 发过程中是难以确定的。本集团
对最终是否需要缴纳额外税款进行估计，并 以此为基础确认税务负债。当房地产开发的最终税
务结果与初始确认的税务 负债不一致时，其差额将影响当期计提的税金。
(x) 固定资产及投资性房地产的可使用年限和残值
固定资产及投资性房地产的预计可使用年限，以过去性质及功能相似的固定 资产及投资性
房地产的实际可使用年限为基础，按照历史经验进行估计。如 果该些固定资产及投资性房地产
的可使用年限缩短，本集团将提高折旧率、 淘汰闲置或技术性陈旧的该些固定资产及投资性房
地产。为定出固定资产及 投资性房地产的可使用年限及预计净残值，本集团会按期检讨市况变
动、预 期的实际耗损及资产保养。资产的可使用年限估计是根据本集团对相同用途 的相类似资
产的经验作出。倘若固定资产及投资性房地产的估计可使用年限 及或预计净残值跟先前的估计
不同，则会作出额外折旧。本集团将会于每个 资产负债表日根据情况变动对可使用年限和预计
净残值作出检讨。
(b) 采用会计政策的关键判断
(i) 金融资产的分类
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本集团在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流 量特征的分析
等。
本集团在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式，考虑的因素包括评价和向关
键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的 风险及其管理方式、以及相关业务
管理人员获得报酬的方式等。
本集团在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时，存在 以下主要判断：
本金是否可能因提前还款等原因导致在存续期内的时间分布 或者金额发生变动；利息是否仅包
括货币时间价值、信用风险、其他基本借 贷风险以及成本和利润的对价。例如，提前偿付的金
额是否仅反映了尚未支 付的本金及以未偿付本金为基础的利息，以及因提前终止合同而支付的
合理 补偿。
(ii) 信用风险显著增加的判断
本集团判断信用风险显著增加的主要标准为逾期天数超过 30 日，或者以下一个 或多个指
标发生显著变化：债务人所处的经营环境、内外部信用评级、实际或 预期经营成果的显著变化、
担保物价值或担保方信用评级的显著下降等。
本集团判断已发生信用减值的主要标准为逾期天数超过 90 日(即，已发生违约)， 或者符
合以下一个或多个条件：债务人发生重大财务困难，进行其他债务重组 或很可能破产等。
(iii) 金融资产转移
管理层需要就金融资产的转移作出重大判断，确认与否会影响会计核算方法及 本集团的财
务状况和经营成果。
(iv) 持有其他主体
20%或以上的表决权但对该主体不具有重大影响 本集团无权参与上海东城商都实业公司和
上海陆家嘴商业建设有限公司财务和 经营决策，因此，本集团对该些企业不具有重大影响。
(v) 业务构成
有关资产、负债的组合要形成一项业务，通常应具备以下要素：(1)投入，指原 材料、人工、
必要的生产技术等无形资产以及构成生产能力的机器设备等其他 长期资产的投入；(2)加工处理
过程，指具有一定的管理能力、运营过程，能够 组织投入形成产出；(3)产出，如生产出产成品，
或是通过为其他部门提供服务 来降低企业整体的运行成本等其他带来经济利益的方式，该组合
能够独立计算 其成本费用或所产生的收入，直接为投资者等提供股利、更低的成本或其他经 济
利益等形式的回报。有关资产或资产、负债的组合要构成一项业务，不一定 要同时具备上述三
个要素，具备投入和加工处理过程两个要素即可认为构成一 项业务。有关资产或资产、负债的
组合是否构成一项业务，应结合所取得资产、负债的内在联系及加工处理过程等进行综合判断。
本公司管理层认为部分子公 司仅构成一项资产、负债组合，而未形成一项业务。
(vi) 合并范围—结构化主体的合并
管理层需要对是否控制以及合并结构化主体作出重大判断，确认与否会影响会 计核算方法
及本集团的财务状况和经营成果。
本集团在评估控制时，需要考虑：
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(1)投资方对被投资方的权力；
(2)因参与被投资方的相关活动而享有的可变回报；
(3)有能力运用对被投资方的权力影响其回报的金额。
本集团在评估对结构化主体拥有的权力时，通常考虑下列四方面：
(1)在设立被投资方时的决策及本集团的参与度；
(2)相关合同安排；
(3)仅在特定情况或事项发生时开展的相关活动；
(4)本集团对被投资方做出的承诺。
本集团在判断是否控制结构化主体时，还需考虑本集团之决策行为是以主要责 任人的身份
进行还是以代理人的身份进行的。考虑的因素通常包括本集团对结 构化主体的决策权范围、其
他方享有的实质性权利、本集团的薪酬水平、以及本集团因持有结构化主体的其他利益而承担可
变回报的风险等。
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
□适用 √不适用
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
□适用 √不适用
(4).2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
√适用 □不适用
2018 年 12 月 7 日，财政部修订发布了《企业会计准则第 21 号—租赁》(财会 2018[35]号)
（以下简称“新租赁准则”），并要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务
报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自 2019 年 1 月 1 日起执行；其他执行企业会计准
则的企业自 2021 年 1 月 1 日起施行。按照上述要求，公司应自 2021 年 1 月 1 日起执行新租赁准
则，本次会计政策变更不会对公司财务状况和经营成果产生重大影响。
45. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
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增值税 纳税增值额(应纳税额按应纳税 3%-16%
销售额乘以适用税率扣除当期
允许抵扣的进项税后的余额计
算)
城市维护建设税 缴纳的增值税及消费税税额 7%,5%,1%
企业所得税 应纳税所得额 10%-25%
土地增值税 按土地增值税有关条例规定 按土地增值税有关条例规定
根据国家税务总局颁布的《关于设备、器具扣除有关企业所得税政策的通知》(财税[2018]54
号)及相关规定，本集团在 2018 年 1 月 1 日至 2021 年 6 月 30 日的期间内，新购买的低于 500 万
元的设备可于资产投入使用的次月一次性计入当期成本费用，在计算应纳税所得额时扣除，不再
分年度计算折旧。
根据财政部、国家税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政
部税务总局海关总署公告[2019]39 号)及相关规定，自 2019 年 4 月 1 日起，本集团部分不动产租
赁业务收入适用的增值税税率为 9%，2019 年 4 月 1 日前该业务适用的增值税税率为 10%；对于符
合条件的不动产租赁业务，适用简易计税方法，按照 5%的征收率计算应纳税额。本集团动产租赁
业务及联营销售业务收入适用的增值税税率为 13%，2019 年 4 月 1 日前该业务适用的增值税税率
为 16%。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
天津陆津商业管理有限公司、上海浦东陆家嘴软 2.5%
件产业发展有限公司、上海九六广场商业经营管
理有限公司、上海琻锦颐养院有限公司、上海宝
山陆家嘴物业管理有限公司、上海商骋商业经营
管理有限公司、上海陆家嘴房产开发有限公司、
上海佳纪资产管理有限公司、上海佳三资产管理
有限公司、上海陆家嘴职业技能培训学校、上海
智俩投资有限公司、上海陆家嘴资产管理有限公
司、上海浦东陆家嘴置业有限公司、上海陆家嘴
商业经营管理有限公司、上海前悦酒店管理有限
公司
天津陆津物业服务有限公司、上海陆家嘴贝思特 10%
物业管理有限公司、
其他公司 25%
注：本公司之若干子公司为小微企业，其所得不超过 100 万元的部分减按 12.5%计入应纳税
所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税，其所得超过 100 万元但不超过 300 万元的部分减按 50%
计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。其他公司适用税率为 25%。
2. 税收优惠
√适用 □不适用
根据财政部、税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税
务总局海关总署公告[2019]39 号)以及财政部和税务总局颁布的《关于明确生活性服务业增值税
加计抵减政策的公告》(财政部税务总局公告[2019]87 号)的相关规定，本公司的若干子公司作为
现代服务企业，自 2019 年 4 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，按照当期可抵扣进项税额加计 10%，
抵减增值税应纳税额；本公司的若干子公司作为生活性服务企业，自 2019 年 4 月 1 日至 2019 年
9 月 30 日，按照当期可抵扣进项税额加计 10%，抵减增值税应纳税额，自 2019 年 10 月 1 日至 2021
年 12 月 31 日，按照当期可抵扣进项税额加计 15%，抵减增值税应纳税额。
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3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 79,485.96 75,730.88
银行存款 5,353,648,205.42 3,909,142,329.77
其他货币资金 2,338,909.74 1,038,764.77
合计 5,356,066,601.12 3,910,256,825.42
其中：存放在境外的款
- -
项总额
其他说明：
于 2021 年 6 月 30 日，本集团所有货币资金都存放于境内，其中无使用权受限货币资金(2020
年 12 月 31 日：无)。
于 2021 年 6 月 30 日，本集团货币资金中包括爱建证券有限责任公司客户存款人民币
2,012,307,116.63 元(2020 年 12 月 31 日：人民币 1,891,887,876.12 元)。
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损
6,534,455,989.93 2,851,674,770.51
益的金融资产
其中：
交易性债务工具投资 80,221,396.88 163,342,264.04
交易性权益工具投资 6,454,234,593.05 2,688,332,506.47
指定以公允价值计量且其变动计入当 - -
期损益的金融资产
其中：
债务工具投资 - -
权益工具投资 - -
合计 6,534,455,989.93 2,851,674,770.51
其他说明：
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
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(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 719,431,927.21
1至2年 39,145,329.58
2至3年 11,958,797.98
3 年以上 32,898,568.71
合计 803,434,623.48
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(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
按单项计提坏账准
80,601,842.21 10.03 61,971,842.21 76.89 18,630,000.00 80,601,842.21 10.82 61,971,842.21 76.89 18,630,000.00
备
按组合计提坏账准
722,832,781.27 89.97 4,032,940.05 0.56 718,799,841.22 664,449,105.77 89.18 13,470,434.49 2.03 650,978,671.28
备
合计 803,434,623.48 / 66,004,782.26 / 737,429,841.22 745,050,947.98 / 75,442,276.70 / 669,608,671.28
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按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
爱迪新能源资管计 38,020,000.00 19,390,000.00 51.00% 无法预计收回时
划 间
东北特殊钢铁集团 32,410,804.23 32,410,804.23 100.00% 债券到期尚未兑
有限责任公司 付
富贵鸟股份有限公 9,771,037.98 9,771,037.98 100.00% 无法预计收回时
司 间
客户购房款 400,000.00 400,000.00 100.00% 无法预计收回时
间
合计 80,601,842.21 61,971,842.21 76.89% /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：应收账款
单位：元币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期 509,357,264.24 111,625.07 0.02%
逾期一年以内 210,074,662.97 520,460.92 0.25%
逾期一年以上 3,400,854.06 3,400,854.06 100.00%
合计 722,832,781.27 4,032,940.05 0.56%
按组合计提坏账的确认标准及说明：
√适用 □不适用
本集团对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，均按照整个存续期的预期信用损失计量损失
准备
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他变 期末余额
计提 收回或转回
核销 动
应收账款
75,442,276.70 6,817.21 9,444,311.65 - - 66,004,782.26
坏账准备
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合计 75,442,276.70 6,817.21 9,444,311.65 - - 66,004,782.26
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
坏账准备 占应收账款余额总
余额 金额 额比例
余 额 前 五名 的应 收 账款
总额 186,530,415.24 (51,800,804.23) 23.22%
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
□适用 √不适用
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收股利 8,333,655.56 8,333,655.56
其他应收款 253,674,061.29 338,081,450.76
合计 262,007,716.85 346,415,106.32
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(1). 应收股利
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
上海浦东嘉里城房地产有限公司 8,333,655.56 8,333,655.56
合计 8,333,655.56 8,333,655.56
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(4). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 43,257,557.30
1至2年 27,161,200.73
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2至3年 173,789,388.41
3 年以上 54,385,249.92
合计 298,593,396.36
(5). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
信托业保障基金代垫款 161,371,965.47 185,737,789.47
往来款 28,533,216.87 72,190,110.92
代收代付 26,539,110.11 56,131,917.42
押金及保证金 30,893,011.97 26,878,779.89
其他 51,256,091.94 61,848,225.70
合计 298,593,396.36 402,786,823.40
(6). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2021年1月1日余
20,136,759.51 - 44,568,613.13 64,705,372.64
额
2021年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回 5,683.49 2,121,416.41 2,127,099.90
本期转销
本期核销 17,658,937.67 17,658,937.67
其他变动
2021年6月30日余
20,131,076.02 - 24,788,259.05 44,919,335.07
额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(7). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
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2021 年半年度报告
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 其他 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
变动
其他应收款坏
64,705,372.64 - 2,127,099.90 17,658,937.67 - 44,919,335.07
账准备
合计 64,705,372.64 - 2,127,099.90 17,658,937.67 - 44,919,335.07
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(1). 本期实际核销的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 17,658,937.67
其中重要的其他应收款核销情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项是否由关联交
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因
易产生
檀源木业有限公司 代垫款 13,976,737.67 确认无法收回 否
河北昌泰纸业有限公司 代垫款 3,682,200.00 确认无法收回 否
合计 / 17,658,937.67 / /
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(8). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
中国信托业保障基金 信托业保障
161,371,965.47 二到三年 54.04% -
有限责任公司 基金代垫款
上海绿岛阳光置业有
其他 26,909,675.46 三年以上 9.01% 26,909,675.46
限公司
上海前滩国际商务区 押金及保证
5,582,728.32 二到三年 1.87% 2,806,225.59
投资(集团)有限公司 金
上海前滩国际商务区
往来款 4,827,251.22 一到二年 1.62% -
运营管理有限公司
第一太平戴维斯物业
顾问（北京）有限公 其他 3,013,535.00 一到二年 1.01% 3,013,535.00
司上海分公司
合计 / 201,705,155.47 / 67.55% 32,729,436.05
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2021 年半年度报告
(9). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(10). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(11). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
9、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备/ 存货跌价准备/
项目
账面余额 合同履约成本减 账面价值 账面余额 合同履约成本 账面价值
值准备 减值准备
库存商品 1,225,548.32 - 1,225,548.32 1,196,020.29 - 1,196,020.29
开发成本 25,010,467,192.32 3,770,000.00 25,006,697,192.32 24,016,281,651.83 3,770,000.00 24,012,511,651.83
开发产品 6,260,561,053.80 2,559,581.10 6,258,001,472.70 6,566,979,097.75 2,559,581.10 6,564,419,516.65
合计 31,272,253,794.44 6,329,581.10 31,265,924,213.34 30,584,456,769.87 6,329,581.10 30,578,127,188.77
(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 3,770,000.00 - - - - 3,770,000.00
开发产品 2,559,581.10 - - - - 2,559,581.10
合计 6,329,581.10 - - - - 6,329,581.10
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
2021 年 6 月 30 日，资本化计入存货的借款费用为 252,258,729.08 元(2020 年度：
492,982,798.56 元)。用于确定资本化金额的资本化率为年利率 4.03%。
(4). 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
于 2021 年 6 月 30 日，账面价值为 9,481,467,765.41 元的开发成本用于本集团借款之抵押
(2020 年 12 月 31 日：账面价值为 2,267,545,890.11 元的开发成本用于本集团借款之抵押)。
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2021 年半年度报告
10、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 21,879,657.40 29,412,441.79
一年内到期的债权投资 2,012,692.07 1,622,991,192.70
发放贷款及垫款 701,513,475.90 875,430,744.82
预缴税金及附加税 186,557,054.24 60,948,317.35
待抵扣进项税额 604,850,034.76 530,927,399.38
预缴土地增值税 67,500,747.47 31,862,773.93
关联方贷款 80,000,000.00 60,153,266.67
其他 161,996,365.75 56,878,614.33
合计 1,826,310,027.59 3,268,604,750.97
其他说明：
无
14、 债权投资
(1).债权投资情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
信托
3,667,141,686.44 4,957,941.00 3,662,183,745.44 3,711,659,703.39 3,168,271.42 3,708,491,431.97
计划
合计 3,667,141,686.44 4,957,941.00 3,662,183,745.44 3,711,659,703.39 3,168,271.42 3,708,491,431.97
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2021 年半年度报告
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
减值准备 未来 12 个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2021年 1月1 日余
3,168,271.42 3,168,271.42
额
2021年 1月1 日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 1,789,669.58 1,789,669.58
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021年6月30日余
4,957,941.00 4,957,941.00
额
对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
其他说明：
无
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
16、 长期应收款
(1) 长期应收款情况
□适用 √不适用
(2) 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
(3) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期增减变动
期初 期末 减值准备期末余
被投资单位 减少 权益法下确认的 其他综合收益调 其他权益变 宣告发放现金股 其
余额 追加投资 计提减值准备 余额 额
投资 投资损益 整 动 利或利润 他
一、合营企业
陆 家 嘴国 泰 人寿 保险
2,016,600,207.89 52,508,341.53 -1,246,038.95 2,067,862,510.47 49,411,291.00
有限责任公司
上 海 新国 际 博览 中心
908,320,510.20 74,747,269.30 118,000,000.00 865,067,779.50
有限公司
上 海 富都 世 界发 展有
215,131,215.04 23,401,795.34 238,533,010.38
限公司
陆 家 嘴东 急 不动 产物
业经营管理(上海)有 3,517,374.76 -440,288.86 3,077,085.90
限公司
上 海 前绣 实 业有 限公
1,285,121,363.21 -55,109,766.74 1,230,011,596.47
司
小计 4,428,690,671.10 - - 95,107,350.57 -1,246,038.95 - 118,000,000.00 - - 4,404,551,982.72 49,411,291.00
二、联营企业
上 海 中心 大 厦建 设发
2,412,292,289.57 -80,384,049.08 2,331,908,240.49
展有限公司
中 银 消费 金 融有 限公
1,102,815,553.45 72,516,353.78 1,175,331,907.23
司
上 海 浦东 嘉 里城 房地
398,997,914.02 31,888,786.49 430,886,700.51
产有限公司
上 海 东袤 置 业有 限公
300,000,000.00 300,000,000.00
司
上 海 陆家 嘴 新辰 投资
231,543,559.48 -3,842,997.11 227,700,562.37
股份有限公司
上 海 联嵘 投 资发 展有
98,075,361.59 -65,571,661.59 32,503,700.00 - 32,503,700.00
限公司
上 海 国和 现 代服 务业
股 权 投资 管 理有 限公 35,601,959.10 5,400,984.78 247,990.02 21,282,426.20 19,968,507.70
司
上 海 自贸 区 股权 投资
20,574,649.09 1,855,582.72 22,430,231.81
基金管理有限公司
上 海 绿岛 阳 光置 业有
17,473,507.68 - 17,473,507.68
限公司
其他 16,404,118.21 339,941.93 16,744,060.14
97 / 166
2021 年半年度报告
小计 4,333,778,912.19 300,000,000.00 - -37,797,058.08 - 247,990.02 21,282,426.20 32,503,700.00 - 4,542,443,717.93 32,503,700.00
合计 8,762,469,583.29 300,000,000.00 - 57,310,292.49 -1,246,038.95 247,990.02 139,282,426.20 32,503,700.00 - 8,946,995,700.65 81,914,991.00
其他说明
于 2021 年 6 月 30 日，按权益法调整的净损益中 66,576,168.23 元计入金融营业收入（2020 年 6 月 30 日：144,076,526.31 元）
98 / 166
2021 年半年度报告
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
□适用 √不适用
(2).非交易性权益工具投资的情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
19、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
股权投资 820,471,350.36 795,730,082.40
信托计划 725,379,100.24 790,064,237.11
资管计划 409,470,676.12 419,834,863.67
基金投资 67,380,278.45 56,443,288.34
存出保证金 27,268,229.50 29,918,818.69
合计 2,049,969,634.67 2,091,991,290.21
其他说明：
无
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 29,058,626,846.01 97,205,888.57 11,633,613,740.86 40,789,446,475.44
2.本期增加金额 43,300,859.51 - 672,535,809.98 715,836,669.49
（1）外购 43,300,859.51 - 672,535,809.98 715,836,669.49
（2）存货\固定资产\
在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 13,758,680.93 - - 13,758,680.93
（1）处置 3,939,611.63 - - 3,939,611.63
（2）其他转出
(3)转出至固定资产
(4)转出至房屋建筑
物
（5）其他 9,819,069.30 9,819,069.30
4.期末余额 29,088,169,024.59 97,205,888.57 12,306,149,550.84 41,491,524,464.00
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 3,910,331,393.91 65,056,494.82 - 3,975,387,888.73
2.本期增加金额 362,093,193.95 1,356,873.45 - 363,450,067.40
（1）计提或摊销 362,093,193.95 1,356,873.45 - 363,450,067.40
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2021 年半年度报告
3.本期减少金额 800,823.30 - - 800,823.30
（1）处置 800,823.30 - - 800,823.30
（2）其他转出
4.期末余额 4,271,623,764.56 66,413,368.27 - 4,338,037,132.83
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 24,816,545,260.03 30,792,520.30 12,306,149,550.84 37,153,487,331.17
2.期初账面价值 25,148,295,452.10 32,149,393.75 11,633,613,740.86 36,814,058,586.71
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
天津惠灵顿国际学校 212,888,689.08 尚在办理中
其他说明
√适用 □不适用
2021 年 6 月 30 日，资本化计入投资性房地产的借款费用为 159,704,286.54 元(2020 年度：
308,840,875.51 元)。用于确定资本化金额的资本化率为年利率 4.03%。
于 2021 年 6 月 30 日，账面价值为 15,025,392,977.12 元的投资性房地产项目用于本集团借款
之抵押(2020 年 12 月 31 日：6,911,567,268.95 元)。
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 1,599,951,551.94 1,605,841,289.08
合计 1,599,951,551.94 1,605,841,289.08
其他说明：
无
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
计算机及电子设
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 其他设备 合计
备
一、账面原值：
1.期初余额 2,099,976,046.59 17,831,227.69 15,598,767.14 66,771,264.07 19,399,851.97 2,219,577,157.46
100 / 166
2021 年半年度报告
2.本期增加金
- 478,373.45 - 2,479,970.22 30,986,769.94 33,945,113.61
额
（1）购置 - 478,373.45 - 2,479,970.22 58,185.87 3,016,529.54
（2）在建工
程转入
（3）企业合
并增加
(4)投资性房
地产转入
(5)其他 30,928,584.07 30,928,584.07
3.本期减少金
2,746,051.60 333,430.77 1,469,787.75 1,548,963.43 58,480.00 6,156,713.55
额
（1）处置或
- 333,430.77 1,469,787.75 1,548,963.43 58,480.00 3,410,661.95
报废
（2）其他 2,746,051.60 - - - - 2,746,051.60
4.期末余额 2,097,229,994.99 17,976,170.37 14,128,979.39 67,702,270.86 50,328,141.91 2,247,365,557.52
二、累计折旧
1.期初余额 519,237,608.26 14,779,972.43 12,990,673.37 52,541,935.76 14,185,678.56 613,735,868.38
2.本期增加金
31,085,612.53 1,003,181.47 446,827.74 3,716,555.37 1,138,783.05 37,390,960.16
额
（1）计提 31,085,612.53 1,003,181.47 446,827.74 3,716,555.37 802,751.87 37,054,928.98
（2）其他 336,031.18 336,031.18
3.本期减少金
336,031.18 420,271.69 1,426,573.67 1,498,833.71 31,112.71 3,712,822.96
额
（1）处置或
- 420,271.69 1,426,573.67 1,498,833.71 31,112.71 3,376,791.78
报废
（2）其他 336,031.18 - - - - 336,031.18
4.期末余额 549,987,189.61 15,362,882.21 12,010,927.44 54,759,657.42 15,293,348.90 647,414,005.58
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金
额
（1）计提
3.本期减少金
额
（1）处置或
报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价
1,547,242,805.38 2,613,288.16 2,118,051.95 12,942,613.44 35,034,793.01 1,599,951,551.94
值
2.期初账面价
1,580,738,438.33 3,051,255.26 2,608,093.77 14,229,328.31 5,214,173.41 1,605,841,289.08
值
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
26、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 非专利技术 交易席位费 软件使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,000,000.00 24,169,998.54 108,112,390.82 133,282,389.36
2.本期增加金额 3,123,893.88 3,123,893.88
(1)购置 3,123,893.88 3,123,893.88
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额 198,275.87 198,275.87
(1)处置 198,275.87 198,275.87
4.期末余额 1,000,000.00 24,169,998.54 111,038,008.83 136,208,007.37
二、累计摊销
1.期初余额 1,000,000.00 24,003,318.54 72,125,196.94 97,128,515.48
2.本期增加金额 24,999.00 6,489,199.90 6,514,198.90
（1）计提 24,999.00 6,489,199.90 6,514,198.90
3.本期减少金额 92,530.42 92,530.42
(1)处置 92,530.42 92,530.42
4.期末余额 1,000,000.00 24,028,317.54 78,521,866.42 103,550,183.96
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 - 141,681.00 32,516,142.41 32,657,823.41
2.期初账面价值 - 166,680.00 35,987,193.88 36,153,873.88
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0%
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1). 商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
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2021 年半年度报告
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉
期初余额 企业合并形成 期末余额
的事项 处置
的
爱建证券有限责任公司 1,244,411,556.97 - - 1,244,411,556.97
陆家嘴国际信托有限公司 274,208,582.72 - - 274,208,582.72
合计 1,518,620,139.69 - - 1,518,620,139.69
(2). 商誉减值准备
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
被投资单位名称或形成 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
商誉的事项 计提 处置
爱建证券有限责任公司 647,698,134.65 - - 647,698,134.65
合计 647,698,134.65 - - 647,698,134.65
(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4). 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定
期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5). 商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
其他减少金
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 期末余额
额
装修费 58,714,758.81 5,363,581.39 10,697,908.90 - 53,380,431.30
竹园绿地配
57,730,874.04 - 916,423.03 - 56,814,451.01
套用房
成衣街 16,451,546.84 - 243,235.86 16,208,310.98
小陆家嘴 A
9,899,346.28 - 56,346.01 - 9,843,000.27
块
其他 625,759.85 2,073,229.06 600,726.97 - 2,098,261.94
合计 143,422,285.82 7,436,810.45 12,514,640.77 0.00 138,344,455.50
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2021 年半年度报告
其他说明：
无
30、 递延所得税资产/递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值准备 272,207,996.50 68,051,999.13 565,149,535.36 141,287,383.85
内部交易未实现利
- - 360,168,962.12 90,042,240.53
润
可抵扣亏损 57,821,115.24 14,455,278.81 32,521,660.70 7,616,935.03
土地增值税 2,909,342,328.80 727,335,582.20 2,156,721,160.03 539,180,290.01
预计毛利 1,867,427,259.20 466,856,814.80 1,496,567,635.33 374,045,478.20
预提费用 1,092,516,108.53 273,129,027.14 1,472,627,497.94 368,149,874.49
预提职工薪酬 249,047,005.73 62,261,751.42 373,773,894.88 93,443,473.72
合伙企业先分后税 65,904,550.56 16,476,137.64 65,536,798.20 16,384,199.55
投资性房地产摊销 284,405,503.48 71,101,375.87 284,405,503.48 71,101,375.87
以公允价值计量且
其变动计入当期损
334,734,179.27 83,683,544.82 503,784,190.07 125,946,047.52
益的金融资产的公
允价值变动
其他税费 - - 284,164.64 71,041.16
固定资产折旧 34,914,505.00 8,728,626.25 33,024,732.04 8,256,183.01
税法上需摊销的费
7,045,064.72 1,761,266.18 6,760,900.08 1,690,225.02
用
无形资产摊销 12,852,104.14 3,213,026.04 12,008,917.69 3,002,229.42
其他 - - 689,260.62 34,463.03
合计 7,188,217,721.17 1,797,054,430.30 7,364,024,813.18 1,840,251,440.41
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性差 递延所得税 应纳税暂时性差 递延所得税
异 负债 异 负债
非同一控制企业合并资产
622,636,856.25 155,659,214.07 633,919,254.14 158,479,813.53
评估增值
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产 219,280,626.52 54,820,156.63 256,323,199.52 64,080,799.88
的公允价值变动
固定资产折旧 10,351,351.49 2,587,837.87 12,552,248.33 3,138,062.08
未实现利润影响数 34,192,016.73 8,548,004.18 - -
合计 886,460,850.99 221,615,212.75 902,794,701.99 225,698,675.49
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2021 年半年度报告
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
递延所得税资产 抵销后递延所得税 递延所得税资产 抵销后递延所得税
项目 和负债期末互抵 资产或负债期末余 和负债期初互抵 资产或负债期初余
金额 额 金额 额
递延所得税资产 221,615,212.75 1,575,439,217.55 225,698,675.49 1,614,552,764.92
递延所得税负债 221,615,212.75 - 225,698,675.49 -
(4). 未确认递延所得税资产明细
□适用 √不适用
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
抵债资产 - - - 29,160,000.00 - 29,160,000.00
关联方贷款 96,000,000.00 - 96,000,000.00 96,000,000.00 - 96,000,000.00
合计 96,000,000.00 - 96,000,000.00 125,160,000.00 - 125,160,000.00
其他说明：
无
32、 短期借款
(1). 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
信用借款 10,016,850,000.00 11,855,000,000.00
关联方借款 4,100,000,000.00 800,000,000.00
同业借款 150,000,000.00 510,000,000.00
收益凭证 99,930,000.00 118,050,000.00
应付利息 43,615,344.44 32,715,645.07
合计 14,410,395,344.44 13,315,765,645.07
短期借款分类的说明：
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2021 年半年度报告
于 2021 年 6 月 30 日，银行短期信用借款的年利率为 3.45%-3.915%（2020 年 12 月 31 日：
3.367%-3.915%）
于 2021 年 6 月 30 日，关联方借款为本公司之子公司上海东翌置业有限公司向母公司上海陆
家嘴(集团)有限公司借入的一年内到期带息借款 100,534,722.22 元，年利率为 3.850%(2020
年 12 月 31 日：关联方借款为本公司之子公司上海东翌置业有限公司向母公司上海陆家嘴(集
团)有限公司借入的一年内到期带息借款 613,945,444.45 元，年利率为 3.850%-3.915%)，上
海陆家嘴金融发展有限公司向母公司上海陆家嘴(集团)有限公司借入的一年内到期带息借款
3,832,083,333.33 元，年利率为 3.850%(2020 年 12 月 31 日：无)以及本公司向上海富都世
界发展有限公司借入的 1 年期带息借款 200,213,888.91 元，年利率为 3.850%(2020 年 12 月
31 日：本公司向上海富都世界发展有限公司借入的 1 年期带息借款 200,239,250.00 元，年
利率为 3.915%)
于 2021 年 06 月 30 日，收益凭证系向散户、机构借入，票面利率为 4.00%-4.30%（2020 年 6
月 30 日：3.50%-6.60%）。
于 2021 年 6 月 30 日，本集团同业借款系向中国信托保障基金有限责任公司借入，利率为
6.25%。（2020 年 6 月 30 日：5.5%)。
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付账款 2,352,459,559.83 3,267,635,709.39
合计 2,352,459,559.83 3,267,635,709.39
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2021 年半年度报告
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
应付账款主要为应付建筑商及设备采购商的工程款。于 2021 年 6 月 30 日，账龄超过一年的
应付账款为 334,070,043.71 元(2020 年 12 月 31 日：453,826,754.21 元)，该等款项主要为未到
付款节点的工程款，包括为了保证质量本集团延后支付的工程尾款和按照工程进度暂估的工程进
度款项。
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收账款 637,705,903.68 659,091,927.88
合计 637,705,903.68 659,091,927.88
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
于 2021 年 6 月 30 日，预收款项主要为预收租赁款。
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房地产销售款 5,306,648,839.56 3,252,590,162.70
预收信托报酬收入 105,086,331.90 210,172,663.86
其他 140,308,340.09 127,428,437.87
合计 5,552,043,511.55 3,590,191,264.43
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：无
□适用 √不适用
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 590,448,536.05 397,889,846.53 727,408,339.08 260,930,043.50
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2021 年半年度报告
二、离职后福利-设定提
5,787,469.39 45,447,537.90 42,872,432.70 8,362,574.59
存计划
合计 596,236,005.44 443,337,384.43 770,280,771.78 269,292,618.09
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 570,809,368.90 312,095,750.19 638,625,244.21 244,279,874.88
二、职工福利费 777,024.00 13,784,816.02 13,701,640.02 860,200.00
三、社会保险费 3,838,109.01 28,100,091.66 28,372,955.09 3,565,245.58
其中：医疗保险费 3,239,316.07 27,146,663.68 27,266,825.76 3,119,153.99
工伤保险费 381,117.72 607,122.36 583,100.47 405,139.61
生育保险费 217,675.22 346,305.62 523,028.86 40,951.98
四、住房公积金 9,927,754.25 39,003,988.18 40,892,436.24 8,039,306.19
五、工会经费和职工教育经费 5,090,829.35 4,905,200.48 5,810,612.98 4,185,416.85
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、其他短期薪酬 5,450.54 - 5,450.54 -
合计 590,448,536.05 397,889,846.53 727,408,339.08 260,930,043.50
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 5,402,300.65 43,954,130.19 41,472,936.22 7,883,494.62
2、失业保险费 385,168.74 1,493,407.71 1,399,496.48 479,079.97
合计 5,787,469.39 45,447,537.90 42,872,432.70 8,362,574.59
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 68,515,223.89 169,805,096.64
企业所得税 304,672,831.59 981,678,140.22
个人所得税 2,523,708.40 10,924,263.60
城市维护建设税 3,947,049.58 9,659,166.00
应交土地增值税 1,778,918,126.48 2,220,775,706.55
应交契税 3,955,938.00 151,285,938.00
应交房产税 57,953,101.48 94,890,324.35
应交印花税 254,362.63 291,332.54
应交土地使用税 1,671,379.55 1,659,836.03
应交教育费附加 2,780,140.37 6,121,258.48
应交河道管理费 665.67 164,947.67
其他 - 1,671,622.44
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合计 2,225,192,527.64 3,648,927,632.52
其他说明：
无
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付股利 28,847,381.83 4,487,350.49
其他应付款 5,444,052,771.65 5,405,078,440.29
合计 5,472,900,153.48 5,409,565,790.78
其他说明：
无
应付利息
□适用 √不适用
应付股利
□适用 √不适用
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
□适用 √不适用
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
于 2021 年 6 月 30 日，账龄超过 1 年的其他应付款主要为与土地开发业务相关的预提支出及
相关税费共计 3,646,674,799.01 元(2020 年 12 月 31 日：3,646,674,799.01 元)。
根据上海市地方税务局 2002 年下发之沪地税地(2002)83 号税务通知，按主管税务部门的要
求，本集团土地批租项目自 2006 年 10 月 1 日开始按销售收入预征 1%的土地增值税，并自 2010
年 9 月起，按照 2%的预征率预缴土地增值税。国家税务总局于 2006 年 12 月 28 日发布了国税发
(2006)187 号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定各省税务机关
可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。本集团已经按照《中华人民共
和国土地增值税暂行条例》以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的相关规定对
房产开发项目计提了土地增值税清算准备金；并按照最佳估计数对土地批租项目计提了土地增值
税清算准备金。
但鉴于本集团土地批租项目开发周期较长，预计未来可能发生的收入和成本具有较大的不确
定性，最终的税务结果可能与本集团计提的土地增值税清算准备金不一致。
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2021 年半年度报告
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 6,351,507,945.61 4,299,476,485.38
1 年内到期的应付债券 4,500,000,000.00 1,500,000,000.00
合计 10,851,507,945.61 5,799,476,485.38
其他说明：
无
44、 其他流动负债
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付资产管理计划优先级份额 65,170,560.73 64,359,614.41
应付信托受益人款项 56,485,908.79 855,740,173.07
超短期融资债券 4,000,000,000.00 3,500,000,000.00
应付利息 401,418,594.24 248,138,926.48
待转销项税 216,792,560.84 144,936,622.42
其他 - 384,378.58
合计 4,739,867,624.60 4,813,559,714.96
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
于 2021 年 6 月 30 日，超短期融资债券余额包括：
i)本公司发行的 2020 年度超短期融资券第四期，(简称：20 陆金开 SCP004，代码：
012003656)，期限 270 日，每张面值为人民币 100 元，发行票面利率为 3.3%，计人民
币 20 亿元；
ii)公司发行的 2021 年度超短期融资券第二期，(简称：21 陆金开 SCP002，代码：
012101796)，期限 270 日，每张面值为人民币 100 元，发行票面利率为 2.98%，计人
民币 20 亿元。
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 4,477,502,370.28 5,342,002,370.28
抵押借款 3,503,638,225.86 1,523,070,000.00
信用借款 1,832,000,000.00 7,545,000,000.00
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2021 年半年度报告
关联方借款 18,986,622.52 -
合计 9,832,127,218.66 14,410,072,370.28
长期借款分类的说明：
无
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
于 2021 年 6 月 30 日，长期借款及一年内到期的长期借款的年利率为 3.70%-4.41%(2020 年
12 月 31 日：3.568%-4.750%)。
46、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
14 陆金开 MNT002 4,000,000,000.00 4,000,000,000.00
18 陆债 01 500,000,000.00 500,000,000.00
18 陆债 02 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
19 陆债 01 2,800,000,000.00 2,800,000,000.00
19 陆债 03 700,000,000.00 700,000,000.00
21 陆金开 MNT001 1,000,000,000.00 -
21 陆金开 MTN002 4,000,000,000.00 -
减：一年内到期的应付债券 -4,500,000,000.00 -1,500,000,000.00
合计 9,500,000,000.00 7,500,000,000.00
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2021 年半年度报告
(2). 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 按面值计 溢折价 本期 期末
面值
名称 日期 期限 金额 余额 发行 提利息 摊销 偿还 余额
14 陆 金 开
100 2014 年 9 月 4 日 10 年 4,000,000,000.00 4,000,000,000.00 - - - - 4,000,000,000.00
MNT002
18 陆债 01 100 2018 年 3 月 26 日 5 年 500,000,000.00 500,000,000.00 - - - - 500,000,000.00
18 陆债 02 100 2018 年 10 月 26 日 5 年 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 - - - - 1,000,000,000.00
19 陆债 01 100 2019 年 3 月 4 日 5年 2,800,000,000.00 2,800,000,000.00 - - - - 2,800,000,000.00
19 陆债 03 100 2019 年 5 月 10 日 5 年 700,000,000.00 700,000,000.00 - - - - 700,000,000.00
21 陆 金 开
100 2021 年 2 月 24 日 3+2 年 1,000,000,000.00 - 1,000,000,000.00 - - 1,000,000,000.00
MNT001
21 陆 金 开
100 2021 年 3 月 17 日 2+2 年 4,000,000,000.00 - 4,000,000,000.00 - - 4,000,000,000.00
MTN002
合计 / / / 14,000,000,000.00 9,000,000,000.00 5,000,000,000.00 - - - 14,000,000,000.00
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2021 年半年度报告
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
□适用 √不适用
48、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 243,421,393.74 243,047,401.74
合计 243,421,393.74 243,047,401.74
其他说明：
无
长期应付款
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
吸养老费 235,996,367.54 235,996,367.54
其他 7,425,026.20 7,051,034.20
合计 243,421,393.74 243,047,401.74
其他说明：
吸养老费为征地人员补偿款，用于支付安置被征用土地的人员的生活保障费用。
专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
√适用 □不适用
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2021 年半年度报告
(1) 长期应付职工薪酬表
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、离职后福利-设定受益计划净 - -
负债
二、辞退福利 - -
三、其他长期福利 59,904,010.26 59,942,530.26
合计 59,904,010.26 59,942,530.26
(2) 设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
□适用 √不适用
计划资产：
□适用 √不适用
设定受益计划净负债（净资产）
□适用 √不适用
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
□适用 √不适用
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元币种人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 24,986,060.58 1,384,378.58 613,261.03 25,757,178.13 政府补助
合计 24,986,060.58 1,384,378.58 613,261.03 25,757,178.13 /
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
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2021 年半年度报告
项目 期末余额 期初余额
应付信托受益人款项 2,637,793,593.60 1,856,941,000.00
合计 2,637,793,593.60 1,856,941,000.00
其他说明：
无
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 4,034,197,440.00 - - - - - 4,034,197,440.00
其他说明：
无
54、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他资本公积 39,494,043.95 247,990.02 - 39,742,033.97
合计 39,494,043.95 247,990.02 - 39,742,033.97
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
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2021 年半年度报告
本期发生金额
减：前期计 减：前期计入
期初 本期所 税后归属 期末
项目 入其他综合 其他综合收益 减：所得 税后归属于母
余额 得税前 于少数股 余额
收益当期转 当期转入留存 税费用 公司
发生额 东
入损益 收益
一、不能重分类进损益
-20,632,067.80 -1,246,038.95 -21,878,106.75
的其他综合收益
其中：重新计量设定受
益计划变动额
权益法下不能转损益
-20,632,067.80 -1,246,038.95 -21,878,106.75
的其他综合收益
其他权益工具投资
公允价值变动
企业自身信用风险
公允价值变动
二、将重分类进损益的
其他综合收益
其中：权益法下可转损
益的其他综合收益
其他债权投资公允
价值变动
金融资产重分类计
入其他综合收益的金
额
其他债权投资信用
减值准备
现金流量套期储备
外币财务报表折算差
额
其他综合收益合计 -20,632,067.80 -1,246,038.95 -21,878,106.75
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
无
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 2,248,685,158.87 - - 2,248,685,158.87
任意盈余公积 2,239,791,102.28 - - 2,239,791,102.28
同一控制下企业
-1,921,525,849.69 - - -1,921,525,849.69
合并
其他 -308,308,224.89 - - -308,308,224.89
合计 2,258,642,186.57 - - 2,258,642,186.57
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期 上年度
调整前上期末未分配利润 13,601,081,249.38 11,727,259,505.56
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2021 年半年度报告
调整期初未分配利润合计数（调增+，
- -
调减－）
调整后期初未分配利润 13,601,081,249.38 11,727,259,505.56
加：本期归属于母公司所有者的净利
2,056,569,713.26 4,011,930,172.77
润
减：提取法定盈余公积 - 128,335,048.64
提取任意盈余公积 - 128,335,048.64
提取一般风险准备 - 41,844,299.03
应付普通股股利 2,009,030,325.12 1,839,594,032.64
转作股本的普通股股利 - -
期末未分配利润 13,648,620,637.52 13,601,081,249.38
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 5,640,871,564.31 1,731,972,320.39 6,207,280,969.63 1,719,736,542.04
其他业务 135,807,792.82 6,190,931.74 419,675,670.70 21,315,542.76
合计 5,776,679,357.13 1,738,163,252.13 6,626,956,640.33 1,741,052,084.80
(2).合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
非金融业务营业收入及成本列示如下：
本期发生额
营业收入 营业成本
房地产销售 1,602,912,230.33 411,328,104.13
房地产租赁 1,657,308,807.13 463,755,730.77
物业管理 837,139,436.71 594,846,231.45
酒店业 51,361,486.78 36,893,015.91
其他 155,084,908.20 13,785,303.80
合计 4,303,806,869.15 1,520,608,386.06
上期发生额
营业收入 营业成本
房地产销售 2,575,189,377.03 461,836,990.68
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2021 年半年度报告
房地产租赁 1,569,402,058.62 334,935,746.57
物业管理 677,250,674.76 599,648,216.08
酒店业 22,494,742.07 34,247,513.03
其他 352,742,786.09 10,126,011.48
合计 5,197,079,638.57 1,440,794,477.84
金融业务营业收入列示如下：
本期发生额 上期发生额
手续费及佣金净收入 924,833,252.80 907,124,852.72
金融业务投资收益 275,386,796.27 539,712,353.27
利息净收入 174,554,718.91 202,010,780.40
金融业务公允价值变动收益 98,256,326.30 -219,225,490.88
汇兑损益 -158,606.30 254,506.25
合计 1,472,872,487.98 1,429,877,001.76
金融业务业务及管理费列示如下：
本期发生额 上期发生额
工资社保等 157,418,430.89 224,571,911.14
房屋费用 17,207,466.08 20,014,066.29
资产折旧/摊销 18,197,759.06 19,915,472.54
中介机构费用 3,248,540.33 6,638,122.84
办公费用 3,071,067.81 3,254,807.82
业务招待费 6,757,374.07 4,567,452.71
差旅费 2,748,130.24 2,062,724.37
投资者保护基金 763,867.17 482,751.03
修理费 619,696.77 500,584.46
车辆使用费 1,028,955.82 1,242,022.02
广告宣传费 1,068,180.81 4,118,500.69
税费 521,937.78 245,304.98
其他 4,903,459.25 12,643,886.07
合计 217,554,866.08 300,257,606.96
营业收入分解如下：
非金融业务收入 金融业务收入 合计
在某一时点确认 1,716,699,895.68 75,836,032.78 1,792,535,928.46
在某一时段内确认 986,102,110.10 848,997,220.02 1,835,099,330.12
房地产租赁收入 1,601,004,863.37 - 1,601,004,863.37
金融业务投资收益 - 275,386,796.27 275,386,796.27
金融业务利息净收入 - 174,554,718.91 174,554,718.91
金融业务公允价值变动
- 98,256,326.30 98,256,326.30
收益
金融业务汇兑损益 - -158,606.30 -158,606.30
4,303,806,869.15 1,472,872,487.98 5,776,679,357.13
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
119 / 166
2021 年半年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 14,501,778.17 22,380,256.59
教育费附加 10,371,458.94 15,931,776.85
房产税 115,147,040.67 94,875,800.41
土地使用税 4,433,215.29 4,168,223.16
印花税 5,525,407.66 2,549,458.00
土地增值税 447,988,872.58 751,178,727.18
其他 3,192,884.67 6,321,302.57
合计 601,160,657.98 897,405,544.76
其他说明：
无
63、 销售费用
□适用 √不适用
64、 管理费用
□适用 √不适用
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 914,350,800.79 896,215,603.38
利息资本化金额 -411,963,015.61 -412,925,262.89
利息收入 -19,260,217.20 -13,154,397.98
汇兑损失 26,000.27 689,960.42
其他 1,742,933.69 1,427,697.91
合计 484,896,501.94 472,253,600.84
其他说明：
无
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
政府扶持资金 29,199,648.82 14,462,000.00
金融业扶持基金等 65,084,127.37 25,027,959.42
增值税进项加计抵减 5,137,761.51 4,888,767.33
个人所得税手续费返还 177,056.26 3,307,191.96
稳岗补贴 - 1,995,535.28
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2021 年半年度报告
其他 332,605.39 305,463.02
合计 99,931,199.35 49,986,917.01
其他说明：
无
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -9,265,875.74 -121,919,782.78
处置交易性金融资产取得的投资收益 - 71,072,682.05
委托贷款利息收入 4,179,726.16 3,756,084.93
理财产品和结构性存款的收益 - 2,055,454.56
合计 -5,086,149.58 -45,035,561.24
其他说明：
无
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 934,332.72 -74,156,429.17
合计 934,332.72 -74,156,429.17
其他说明：
无
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 9,437,494.44 -1,741,487.55
其他应收款坏账损失 2,127,099.90 1,474.01
债权投资减值损失 -1,789,669.58 171,501.28
买入返售金融资产减值损失 9,627,758.09 10,279,514.87
融出资金减值损失 2,354.99 -6,189.52
应收款项类投资减值损失 -3,669,067.89 -744,128.85
其他 -2,217.03 -61,863.41
合计 15,733,752.92 7,898,820.83
其他说明：
121 / 166
2021 年半年度报告
无
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约成本
减值损失
三、长期股权投资减值损失 -32,503,700.00 -
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失
十二、其他
合计 -32,503,700.00 -
其他说明：
无
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得 140,555.17 106,647.58
合计 140,555.17 106,647.58
其他说明：
□适用 √不适用
74、 营业外收入
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
政府补助 - 3,000.00 -
罚款收入 41,132,990.17 35,961,120.78 41,132,990.17
赔偿金收入 403,722,504.35 62,400.00 403,722,504.35
其他 270,650.10 135,404.84 270,650.10
合计 445,126,144.62 36,161,925.62 445,126,144.62
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2021 年半年度报告
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
对外捐赠 - 250,000.00 -
非流动资产报废损
141,495.65 9,761.36 141,495.65
失
其他 150,518.52 39,735.69 150,518.52
合计 292,014.17 299,497.05 292,014.17
其他说明：
无
76、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 877,222,661.18 940,524,451.67
递延所得税费用 -39,113,547.37 -73,574,353.40
合计 838,109,113.81 866,950,098.27
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 3,220,872,069.44
按法定/适用税率计算的所得税费用 805,218,017.36
子公司适用不同税率的影响 -1,147,317.58
调整以前期间所得税的影响 4,719,652.47
非应税收入的影响 -396,888.36
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 422,183.90
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差
49,241,862.35
异或可抵扣亏损的影响
归属于合营、联营企业的损益 -18,960,511.00
股利及分红 -554,661.50
其他 -433,223.82
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2021 年半年度报告
所得税费用 838,109,113.81
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注 57。
78、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
代垫款 69,175,332.13 -
预收分配款 7,024,650.25 27,880,466.57
往来款 282,960,815.01 431,607,785.15
补贴款 146,848,487.90 37,714,571.04
银行存款利息 23,713,346.78 16,609,469.84
押金、意向金等 61,908,430.60 26,262,335.57
其他 37,038,707.75 71,901,070.00
赔偿款 436,871,366.86 -
合计 1,065,541,137.28 611,975,698.17
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
费用 241,172,057.00 162,037,611.69
往来款 116,412,068.12 465,198,444.07
其他 28,375,811.16 23,279,854.48
合计 385,959,936.28 650,515,910.24
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
79、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 2,382,762,955.63 2,424,547,669.99
加：资产减值准备 32,503,700.00 -
信用减值损失 -15,733,752.92 -7,898,820.83
固定资产折旧、油气资产折耗、生产
37,054,928.98 49,199,445.60
性生物资产折旧
无形资产摊销 6,514,198.90 6,746,654.09
长期待摊费用摊销 12,514,640.77 13,168,526.25
处置固定资产、无形资产和其他长期
-140,555.17 -106,647.58
资产的损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号
-99,190,659.02 293,381,920.05
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 504,156,719.14 483,290,340.49
投资损失（收益以“－”号填列） -254,493,585.95 -494,676,792.03
递延所得税资产减少（增加以“－”
39,113,547.37 -73,574,353.40
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -687,162,113.09 -808,681,030.22
经营性应收项目的减少（增加以
-256,036,553.05 52,063,597.41
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以
-108,222,832.36 -4,140,090,139.21
“－”号填列）
其他 330,692,209.81 327,093,309.61
经营活动产生的现金流量净额 1,924,332,849.04 -1,875,536,319.78
2．不涉及现金收支的重大投资和筹
资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 6,024,163,671.96 5,711,381,411.99
减：现金的期初余额 4,700,532,621.07 4,417,805,899.01
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2021 年半年度报告
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 1,323,631,050.89 1,293,575,512.98
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 6,024,163,671.96 4,700,532,621.07
其中：库存现金 79,485.96 75,730.88
可随时用于支付的银行存款 5,353,648,205.42 3,909,142,329.77
可随时用于支付的其他货币资
2,338,909.74 1,038,764.77
金
结算备付金 668,097,070.84 790,275,795.65
二、现金等价物 - -
三、期末现金及现金等价物余额 6,024,163,671.96 4,700,532,621.07
其中：母公司或集团内子公司使用 - -
受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
存货 9,481,467,765.41 抵押
投资性房地产 15,025,392,977.12 抵押
子公司股权 15,295,054,656.14 质押
合计 39,801,915,398.67 /
其他说明：
于 2021 年 06 月 30 日，本公司以所持子公司上海陆家嘴金融发展有限公司 100%之股权质押
取得借款 6,119,010,315.89 元(2020 年 12 月 31 日：以所持子公司上海陆家嘴金融发展有限公司
100%之股权质押取得借款 6,267,628,855.66 元)；本公司之子公司上海纯景实业发展有限公司以
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2021 年半年度报告
所持子公司上海申万置业有限公司 100%之股权质押取得借款 1,730,000,000.00 元(2020 年 12 月
31 日：以所持子公司上海申万置业有限公司 100%之股权质押取得借款 1,735,000,000.00 元)。
于 2021 年 06 月 30 日，本集团以账面价值合计为 5,025,411,183.41 元的前滩中心 25-02 地
块(其中开发成本 1,845,338,601.91 元、投资性房地产 3,180,072,581.50 元)抵押取得借款
2,673,166,949.92 元。（于 2020 年 12 月 31 日，本集团以账面价值合计为 4,850,742,974.00 元
的前滩中心 25-02 地块(其中开发成本 1,629,847,186.30 元、投资性房地产 3,220,895,787.70
元)抵押取得借款 2,288,720,000.00 元。）
于 2021 年 06 月 30 日，本集团以账面价值合计为 660,084,599.21 元的川沙 C06-01/02 地块(其
中开发成本 340,672,908.56 元、投资性房地产 319,411,690.65 元)用于银行贷款抵押，取得借款
52,272,937.70 元。
于 2021 年 06 月 30 日，本集团以账面价值合计为 4,285,677,690.72 元的张江 57-01 地块项
目（其中开发成本 861,994,123.90 元、投资性房地产 3,423,683,566.82 元) 用于银行贷款抵押，
取得借款 540,337,299.10 元。
于 2021 年 06 月 30 日，本集团以账面价值合计为 2,762,829,933.47 元的张江 73-02、74-01
地块(其中开发成本 674,615,987.26 元、投资性房地产 2,088,213,946.21 元)用于银行贷款抵押，
取得借款 376,228,434.83 元。（2020 年 12 月 31 日，本集团以账面价值合计为 2,642,147,396.50
元的张江 73-02、74-01 地块(其中开发成本 637,698,703.81 元、投资性房地产 2,004,448,692.69
元)用于银行贷款抵押，取得信贷额度 23 亿元，于 2020 年 12 月 31 日暂未放款。）
于 2021 年 06 月 30 日，本集团以账面价值合计为 3,353,645,905.77 元的张江 56-1 地块(其
中开发成本 1,778,080,807.52 元、投资性房地产 1,575,565,098.25 元)用于银行贷款抵押，取得
借款 415,723,723.88 元。
于 2021 年 06 月 30 日，本集团以账面价值为 1,230,541,515.89 元的投资性房地产张江 75-02
地块抵押取得借款 359,197,622.17 元。（于 2020 年 12 月 31 日，本集团以账面价值为
1,123,604,826.05 元的投资性房地产张江 75-02 地块抵押取得借款 158,200,000.00 元。）
以账面价值合计为 5,297,115,696.68 元的前滩 54-01 地块(其中开发成本 3,506,828,706.81
元、投资性房地产 1,790,286,989.87 元)用于银行贷款抵押，取得借款 86,711,258.26 元。
于 2021 年 06 月 30 日，本集团以账面价值合计为 1,891,554,217.38 元的川沙 C04-13/14 地
块(其中开发成本 473,936,629.45 元、投资性房地产 1,417,617,587.93 元)用于银行贷款抵押，
取得信贷额度 13.6 亿元，于 2021 年 06 月 30 日暂未放款。
于 2020 年 12 月 31 日，本集团以账面价值为 562,617,962.51 元的投资性房地产星展银行大
厦抵押取得借款 450,000,000.00 元，于 2021 年 06 月 30 日，该贷款已偿还，抵押已撤销。
82、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金
其中：美元 3,472,192.58 6.4600 22,430,416.32
港币 5,450,043.53 0.8320 4,534,436.22
外币核算-结算备付金
其中：美元 7,224,012.09 6.4600 46,667,118.10
港币 4,649,833.60 0.8320 3,868,661.56
其他说明：
无
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位
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2021 年半年度报告
币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
1. 政府补助基本情况
□适用 √不适用
2. 政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明
无
85、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 营地 直接 间接 方式
上海陆家嘴金融贸易 通过设立或投资等
上海 上海 房地产 55% -
区联合发展有限公司 方式取得的子公司
上海陆家嘴房产开发 通过设立或投资等
上海 上海 房地产 40% 33%
有限公司 方式取得的子公司
上海陆家嘴城建开发 通过设立或投资等
上海 上海 房地产 70% -
有限责任公司 方式取得的子公司
上海九六广场商业经 通过设立或投资等
上海 上海 房地产 - 77.50%
营管理有限公司 方式取得的子公司
天津陆津房地产开发 通过设立或投资等
天津 天津 房地产 100% -
有限公司 方式取得的子公司
上海陆家嘴资产管理 通过设立或投资等
上海 上海 资产管理 100% -
有限公司 方式取得的子公司
天津陆津物业服务有 通过设立或投资等
天津 天津 物业管理 - 100%
限公司 方式取得的子公司
上海陆家嘴浦江置业 通过设立或投资等
上海 上海 房地产 100% -
有限公司 方式取得的子公司
上海佳二实业投资有 通过设立或投资等
上海 上海 房地产 100% -
限公司 方式取得的子公司
上海宝山陆家嘴物业 通过设立或投资等
上海 上海 物业管理 - 100%
管理有限公司 方式取得的子公司
上海陆家嘴商业经营 通过设立或投资等
上海 上海 投资管理 100% -
管理有限公司 方式取得的子公司
上海佳仁资产管理有 通过设立或投资等
上海 上海 资产管理 - 100%
限公司 方式取得的子公司
上海联浦资产管理有 通过设立或投资等
上海 上海 资产管理 - 55%
限公司 方式取得的子公司
上海佳三资产管理有 通过设立或投资等
上海 上海 资产管理 100% -
限公司 方式取得的子公司
上海佳卫资产管理有 通过设立或投资等
上海 上海 资产管理 - 100%
限公司 方式取得的子公司
上海琻锦颐养院有限 通过设立或投资等
上海 上海 养老服务 100% -
公司 方式取得的子公司
上海佳纪资产管理有 通过设立或投资等
上海 上海 资产管理 100% -
限公司 方式取得的子公司
上海佳项资产管理有 通过设立或投资等
上海 上海 资产管理 - 100%
限公司 方式取得的子公司
上海智依投资有限公 通过设立或投资等
上海 上海 资产管理 - 100%
司 方式取得的子公司
上海佳章置业有限公 通过设立或投资等
上海 上海 房地产 70% -
司 方式取得的子公司
上海前悦酒店管理有 通过设立或投资等
上海 上海 酒店管理 - 60%
限公司 方式取得的子公司
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2021 年半年度报告
上海智俩投资有限公 通过设立或投资等
上海 上海 资产管理 - 100%
司 方式取得的子公司
上海纯景实业发展有 通过设立或投资等
上海 上海 资产管理 - 100%
限公司 方式取得的子公司
上海佳湾资产管理有 通过设立或投资等
上海 上海 资产管理 - 100%
限公司 方式取得的子公司
上海商骋商业经营管 通过设立或投资等
上海 上海 资产管理 - 100%
理有限公司 方式取得的子公司
天津陆津商业经营管 通过设立或投资等
天津 天津 资产管理 - 100%
理有限公司 方式取得的子公司
天津陆家嘴酒店管理 通过设立或投资等
天津 天津 酒店管理 - 100%
有限公司 方式取得的子公司
上海陆家嘴职业技能 通过设立或投资等
培训有限公司 (原 方式取得的子公司
上海 上海 房地产 - 100%
“上海佳精置业有限
公司”)
上海陆投资产管理有 通过设立或投资等
上海 上海 金融业 - 100%
限公司 方式取得的子公司
上海东翌置业有限公 通过设立或投资等
上海 上海 房地产 60% -
司 方式取得的子公司
上海翌久置业有限公 通过设立或投资等
上海 上海 房地产 - 60%
司 方式取得的子公司
上海翌淼置业有限公 通过设立或投资等
上海 上海 房地产 - 60%
司 方式取得的子公司
上海翌廷置业有限公 通过设立或投资等
上海 上海 房地产 - 60%
司 方式取得的子公司
上海翌鑫置业有限公 通过设立或投资等
上海 上海 房地产 - 60%
司 方式取得的子公司
上海佳川置业有限公 通过设立或投资等
上海 上海 房地产 100% -
司 方式取得的子公司
上海明城酒店管理有 非同一控制下企业
上海 上海 酒店管理 - 55%
限公司 合并取得的子公司
上海陆家嘴商务广场 非同一控制下企业
上海 上海 房地产 50% 27.50%
有限公司 合并取得的子公司
上海浦东陆家嘴置业 非同一控制下企业
上海 上海 房地产 51% -
发展有限公司 合并取得的子公司
上海浦东陆家嘴软件 同一控制下企业合
上海 上海 房地产 90% -
产业发展有限公司 并取得的子公司
上海陆家嘴东怡酒店 同一控制下企业合
上海 上海 酒店 100% -
管理有限公司 并取得的子公司
上海陆家嘴展览发展 同一控制下企业合
上海 上海 会展 100% -
有限公司 并取得的子公司
上海陆家嘴物业管理 同一控制下企业合
上海 上海 物业管理 100% -
有限公司 并取得的子公司
上海前滩实业发展有 同一控制下企业合
上海 上海 房地产 60% -
限公司 并取得的子公司
上海陆家嘴贝思特物 同一控制下企业合
上海 上海 物业管理 - 100%
业管理有限公司 并取得的子公司
上海陆家嘴金融发展 投资管理 同一控制下企业合
上海 上海 100% -
有限公司 及咨询 并取得的子公司
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2021 年半年度报告
爱建证券有限责任公 证券投资 同一控制下企业合
上海 上海 - 51.14%
司 咨询 并取得的子公司
陆家嘴国际信托有限 信托发行 同一控制下企业合
青岛 青岛 - 71.61%
公司 及管理 并取得的子公司
上海申万置业有限公 除企业合并方式以
上海 上海 房地产 - 100%
司 外取得子公司
苏州绿岸房地产开发 除企业合并方式以
苏州 苏州 房地产 - 95%
有限公司 外取得子公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
结构化主体或通过受托经营等方式形成控制权的经营实体：对于本集团作为管理人或投资顾
问的资产管理计划和信托计划，本集团在综合考虑对其拥有的投资决策权及可变回报的敞口等因
素后，认定对个别资产管理计划和信托计划拥有控制权，并将其纳入合并范围。
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
其他说明：
无
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
少数股东
本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权益
子公司名称 持股
东的损益 告分派的股利 余额
比例（%）
上海陆家嘴金融贸易区联合
45.00% 154,123,479.07 90,000,000.00 3,678,056,791.70
发展有限公司
上海前滩实业发展有限公司 40.00% -25,771,163.42 - 2,304,301,122.78
爱建证券有限责任公司 48.86% 168,236.51 - 791,515,746.35
陆家嘴国际信托有限公司 28.39% 234,283,382.76 - 2,129,586,100.34
上海东翌置业有限公司 40.00% -21,434,184.28 - 3,718,001,200.26
上海佳章置业有限公司 30.00% -3,714.51 - 1,517,968,039.99
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海陆家嘴金
融贸易区联合 3,440,971,735.67 5,929,738,883.23 9,370,710,618.90 1,119,808,275.39 77,442,806.38 1,197,251,081.77 3,382,373,183.61 5,975,436,892.30 9,357,810,075.91 1,276,703,973.84 50,143,185.10 1,326,847,158.94
发展有限公司
上海前滩实业
4,161,975,201.16 4,866,720,951.25 9,028,696,152.41 1,660,034,029.98 1,673,166,949.92 3,333,200,979.90 4,366,813,361.60 5,039,439,446.51 9,406,252,808.11 2,210,798,051.03 1,370,274,041.57 3,581,072,092.60
发展有限公司
爱建证券有限
4,180,344,945.71 181,270,956.67 4,361,615,902.38 2,623,299,630.35 111,432,202.70 2,734,731,833.05 4,713,024,147.19 150,540,193.27 4,863,564,340.46 2,543,098,634.28 693,925,960.45 3,237,024,594.73
责任公司
陆家嘴国际信
4,346,637,870.21 6,920,776,686.84 11,267,414,557.05 1,073,417,140.45 2,693,870,275.85 3,767,287,416.30 2,943,819,113.97 8,304,885,039.23 11,248,704,153.20 1,861,127,902.64 2,712,681,173.07 4,573,809,075.71
托有限公司
上海东翌置业
2,047,059,326.60 7,500,000,000.00 9,547,059,326.60 252,056,325.92 - 252,056,325.92 3,386,039,141.92 7,500,000,000.00 10,886,039,141.92 1,537,450,680.55 2,000,000,000.00 3,537,450,680.55
有限公司
上海佳章置业
3,486,523,554.46 1,742,700,190.92 5,229,223,745.38 19,330,278.75 150,000,000.00 169,330,278.75 3,511,216,281.50 1,696,820,000.16 5,208,036,281.66 148,130,433.33 - 148,130,433.33
有限公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司 532,794,821.82 342,496,620.16 342,496,620.16 87,428,772.63 2,748,187,914.97 1,253,014,940.76 1,253,014,940.76 136,720,989.06
上海前滩实业发展有限公司 81,671,338.01 -69,038,293.37 -69,038,293.37 43,571,187.37 241,523.81 -9,824,544.06 -9,824,544.06 -582,573,127.35
爱建证券有限责任公司 111,501,206.28 344,323.60 344,323.60 679,564,955.56 163,096,660.07 28,171,058.11 28,171,058.11 500,217,136.53
陆家嘴国际信托有限公司 1,169,050,150.35 825,232,063.25 825,232,063.25 -124,568,038.01 1,086,963,257.57 667,148,799.15 667,148,799.15 554,965,229.76
上海东翌置业有限公司 - -53,585,460.69 -53,585,460.69 1,340,854,717.04 - -48,386,909.61 -48,386,909.61 -948,707,674.23
上海佳章置业有限公司 - -12,381.70 -12,381.70 -133,389,416.67 - - - -
其他说明：
无
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2021 年半年度报告
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
持股比例(%) 对合营企
主要 业或联营
合营企业或联营企业 注册
经营 业务性质 企业投资
名称 地 直接 间接
地 的会计处
理方法
上海富都世界发展有 土地批租、房地产开
上海 上海 50% - 权益法
限公司 发、房产租赁
建设、经营上海新国际
上海新国际博览中心
上海 上海 博览中心、展会广告设 - 50% 权益法
有限公司
计、制作等
陆家嘴东急不动产物
业经营管理(上海)有 上海 上海 物业管理 60% - 权益法
限公司
陆家嘴国泰人寿保险
上海 上海 人寿保险 - 50% 权益法
有限责任公司
上海前绣实业有限公
上海 上海 房地产开发 - 50% 权益法
司
上海浦东嘉里城房地
上海 上海 房地产开发 20% - 权益法
产有限公司
上海中心大厦建设发
上海 上海 房地产开发 45% - 权益法
展有限公司
上海陆家嘴邵万生资
上海 上海 资产管理 - 50% 权益法
产管理有限公司
上海普陀陆家嘴物业
上海 上海 物业管理 - 49% 权益法
管理有限公司
上海绿岛阳光置业有
上海 上海 房地产开发 - 30% 权益法
限公司
上海陆家嘴动拆迁有
上海 上海 房地产开发 48.39% - 权益法
限责任公司
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2021 年半年度报告
上海陆家嘴新辰投资
上海 上海 房地产开发 - 20% 权益法
股份有限公司
上海中心大厦世邦魏
理仕物业管理有限公 上海 上海 物业管理 - 30% 权益法
司
上海联嵘投资发展有
限公司(原：上海陆家 上海 上海 股权投资 - 30% 权益法
嘴投资发展有限公司)
上海陆家嘴公宇资产
上海 上海 资产管理 - 30% 权益法
管理有限公司
上海自贸区股权投资
上海 上海 基金管理 - 14.29% 权益法
基金管理有限公司
上海东袤置业有限公
上海 上海 房地产 30.00% 权益法
司
上海国和现代服务业
股权投资管理有限公 上海 上海 股权投资 - 12% 权益法
司
中银消费金融有限公
上海 上海 消费金融 - 13.44% 权益法
司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
本公司持有陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司 60%的表决权，根据陆家嘴东急
不动产物业经营管理(上海)有限公司的章程，股东会表决事项须全体股东一致通过，因此本公司
将陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司作为合营企业核算
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
本集团持有上海自贸区股权投资基金管理有限公司 14.29%的表决权，上海国和现代服务业股
权投资管理有限公司 12%的表决权，以及中银消费金融有限公司 13.44%的表决权，根据上述公司
的章程，董事会成员若干席，本公司之子公司上海陆家嘴金融发展有限公司占一席，能够对其财
务及经营决策产生重大影响，因此本集团将上述公司作为联营企业核算。
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2021 年半年度报告
(2). 重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
上海前绣实业有限 上海新国际博览中 陆家嘴国泰人寿保 上海前绣实业有限 上海新国际博览中 陆家嘴国泰人寿保
公司 心有限公司 险有限责任公司 公司 心有限公司 险有限责任公司
流动资产 144,204,848.83 380,577,559.31 14,816,226,959.87 70,799,747.63 360,940,223.13 13,307,093,941.14
其中：现金和现金等价物 107,550,968.55 274,118,420.16 267,962,176.59 66,285,404.27 349,169,189.46 327,838,885.41
非流动资产 4,630,552,290.67 1,789,622,446.85 - 4,568,326,667.85 1,869,945,034.41 -
资产合计 4,774,757,139.50 2,170,200,006.16 14,816,226,959.87 4,639,126,415.48 2,230,885,257.54 13,307,093,941.14
流动负债 1,042,998,248.51 440,064,447.31 11,998,392,904.60 1,183,237,689.46 414,244,237.14 10,591,784,491.04
非流动负债 2,421,983,897.70 - - 2,035,894,199.25 - -
负债合计 3,464,982,146.21 440,064,447.31 11,998,392,904.60 3,219,131,888.71 414,244,237.14 10,591,784,491.04
少数股东权益 - - - - - -
归属于母公司股东权益 1,309,774,993.29 1,730,135,558.85 2,817,834,055.27 1,419,994,526.77 1,816,641,020.40 2,715,309,450.10
按持股比例计算的净资产份额 654,887,496.65 865,067,779.50 1,408,917,028.22 709,997,263.38 908,320,510.20 1,357,654,725.64
调整事项 575,124,099.83 - 658,945,482.25 575,124,099.83 - 658,945,482.25
--商誉 - - 658,945,482.25 - - 658,945,482.25
--其他 575,124,099.83 - - 575,124,099.83 - -
对合营企业权益投资的账面价
1,230,011,596.47 865,067,779.50 2,067,862,510.47 1,285,121,363.21 908,320,510.20 2,016,600,207.89
值
营业收入 10,187,720.52 426,703,005.94 2,167,640,285.42 - 112,114,215.28 1,936,055,044.98
财务费用 30,583,753.72 710,393.51 - -70,687.68 1,808,935.13 -
所得税费用 - 52,091,995.59 16,461,938.57 - - 67,753,268.62
净利润 -110,219,533.48 156,275,986.75 105,016,682.09 -24,234,967.06 -63,249,882.99 240,852,814.84
其他综合收益 - - -2,492,077.90 - - -24,961,272.62
综合收益总额 -110,219,533.48 156,275,986.75 102,524,604.19 -24,234,967.06 -63,249,882.99 215,891,542.22
本年度收到的来自合营企业的 - 118,000,000.00 - - - -
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2021 年半年度报告
股利
其他说明
本集团以合营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算资产份额。合营企业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时合营企业
可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策的影响。
(3). 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
上海中心大厦建设 上海浦东嘉里城房 中银消费金融有限 上海中心大厦建设 上海浦东嘉里城房 中银消费金融有限
发展有限公司 地产有限公司 公司 发展有限公司 地产有限公司 公司
流动资产 378,023,287.98 313,929,753.73 36,391,707,528.50 277,717,680.42 356,843,587.13 36,784,565,534.79
非流动资产 15,464,847,750.88 2,446,086,890.67 1,502,301,936.65 15,643,682,040.94 2,495,713,671.89 1,194,727,400.07
资产合计 15,842,871,038.86 2,760,016,644.40 37,894,009,465.15 15,921,399,721.36 2,852,557,259.02 37,979,292,934.86
流动负债 1,019,751,231.83 513,083,141.85 29,941,248,241.85 812,538,512.33 472,567,688.99 29,598,157,202.23
非流动负债 7,953,597,372.96 92,500,000.00 - 8,060,707,554.77 385,000,000.00 -
负债合计 8,973,348,604.79 605,583,141.85 29,941,248,241.85 8,873,246,067.10 857,567,688.99 29,598,157,202.23
归属于母公司股东权益 6,869,522,434.07 2,154,433,502.55 7,952,761,223.30 7,048,153,654.26 1,994,989,570.03 8,381,135,732.63
按持股比例计算的净资
3,091,285,095.33 430,886,700.51 1,068,851,108.41 3,171,669,144.41 398,997,914.02 1,126,424,642.47
产份额
调整事项 -759,376,854.84 - 106,480,798.82 -759,376,854.84 - -23,609,089.02
--内部交易未实现利润 -759,376,854.84 - 106,480,798.82 -759,376,854.84 - -23,609,089.02
对联营企业权益投资的
2,331,908,240.49 430,886,700.51 1,175,331,907.23 2,412,292,289.57 398,997,914.02 1,102,815,553.45
账面价值
营业收入 297,569,410.61 417,156,860.81 2,347,553,249.45 242,593,771.60 308,434,269.69 2,129,962,063.21
净利润 -178,631,220.17 159,443,932.44 531,818,538.80 -233,907,792.28 98,980,560.73 101,286,670.84
综合收益总额 -178,631,220.17 159,443,932.44 531,818,538.80 -233,907,792.28 98,980,560.73 101,286,670.84
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2021 年半年度报告
其他说明
本集团以联营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算资产份额。联营
企业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时联营企业可辨认净资产和负债的公允价值以及统一
会计政策的影响。
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 241,610,096.28 218,648,589.79
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 22,961,506.48 22,207,690.79
--综合收益总额 22,961,506.48 22,207,690.79
联营企业：
投资账面价值合计 604,316,869.70 419,673,155.15
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -61,818,149.27 -7,970,976.37
--其他综合收益 - -
--综合收益总额 -61,818,149.27 -7,970,976.37
其他说明
净利润和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策的调
整影响。
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
√适用 □不适用
未纳入本集团合并范围的相关结构化主体包括投资的信托计划和资管计划，以及旨在向客户提供
各类财务顾问服务并收取管理费而设立的信托计划、资管计划和基金等。本集团在本集团管理的
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未合并结构化主体中享有的主要收益类型为手续费及佣金收入和投资收益，在第三方管理的未合
并结构化主体中享有的主要收益类型为投资收益。
6、 其他
□适用 √不适用
十、 与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本集团的经营活动会面临各种金融风险：市场风险(主要为外汇风险、利率风险和其他价格风
险)、信用风险和流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少
对本集团财务业绩的潜在不利影响。
(1) 市场风险
(a) 外汇风险
本集团在中国经营，主要业务以人民币结算。除了在香港设立了子公司并持有以港币结算的
资产以及本集团持有的部分以港币和美元结算的货币资金和结算备付金外，均以人民币结算。本
集团持有的外币资产及负债占整体的资产及负债比重并不重大。
(b) 利率风险
本集团金融业务的利率风险来源于对利率敏感的资产负债组合期限或重新定价期限的错配，
从而可能使利息净收入以及资产的市场价值受到利率水平变动的影响。本集团的非金融业务的利
率风险主要产生于长期借款。
本集团金融业务采用敏感性分析衡量利率变化对公司利息净收入，公允价值变动损益和权益
的可能影响。利息净收入的敏感性是基于一定利率变动对年底持有的预计未来一年内进行利率重
定的金融资产及负债的影响所产生的利息净收入的影响。公允价值变动损益敏感性和权益敏感性
的计算是基于在一定利率变动时对年底持有的固定利率以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产进行重估的影响。
(2) 信用风险
本集团仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本公司的政策，需对所有要求采用
信用方式进行交易的客户进行信用审核。另外，本集团对存在信用风险的资产进行持续监控，以
确保本集团不致面临重大信用风险。
本集团存在信用风险的金融资产包括货币资金、结算备付金、融出资金、买入返售金融资产、
其他流动资产-关联方贷款、发放贷款及贷款、存出保证金、其他非流动资产-关联方贷款/委托贷
款等。本集团的货币资金主要存放在国有商业银行或资本充足的股份制商业银行，结算备付金主
要存放在中国证券登记结算有限责任公司，现金及现金等价物面临的信用风险相对较低。
本集团的非金融业务的信用风险主要来自交易对手违约风险。由于本集团的房地产销售业务通常
在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，房地产租赁业务通常向租户收取押金和保证金，
因此该信用风险较小。
本集团的金融业务的信用风险主要来自三个方面，一是经纪业务代理客户买卖证券及期货交
易，若本集团没有提前要求客户依法缴足交易保证金，在结算当日客户的资金不足以支付交易所
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需的情况下，或客户资金由于其他原因出现缺口，本集团有责任代客户进行结算而造成信用损失；
二是融资融券、约定购回式证券交易及股票质押式回购交易等担保品交易业务的信用风险，指由
于客户未能履行合同约定而带来损失的风险；三是信用类产品投资的违约风险，即所投资信用类
产品之融资人或发行人出现违约、拒绝支付到期本息、导致资产损失和收益变化的风险。
为了控制经纪业务产生的信用风险，本集团在中国大陆代理客户进行的证券及期货交易均以
全额保证金结算。本集团通过全额保证金结算的方式在很大程度上控制了与本集团交易业务量相
关的结算风险。
证券融资类业务的信用风险主要涉及客户提供虚假资料、未及时足额偿还负债、持仓规模及
结构违反合同约定、交易行为违反监管规定、提供的担保物资产涉及法律纠纷等。集团主要通过
对客户风险教育、征信、授信、逐日盯市、客户风险提示、强制平仓、司法追索等方式，控制此
类业务的信用风险。
信用类产品投资方面，对于私募类投资，集团制定了产品准入标准和投资限额，通过风险评
估、风险提示和司法追索等方式对其信用风险进行管理；对于公募类投资，集团通过交易对手授
信制度针对信用评级制定相应的投资限制。
为管理、防范信用风险，本集团注重全方位、全过程地考察和跟踪交易对手的情况，通过制
定和实施信托业务规章制度，严密监控交易对手的履约能力；认真落实贷款及债权投资的担保措
施，选择信誉卓著的大企业作保证；客观、公正评估担保物，严格控制贷款本金、债权投资与不
同担保物价值之比，注重采用多种有效担保提高信用风险保障系数；在业务进行过程中，本集团
对资金使用情况持续跟踪管理。于资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信
用损失分别进行计量。
(3) 流动性风险
本集团采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也
考虑本集团运营产生的预计现金流量。
本集团的目标是运用银行借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价值 第二层次公允价值 第三层次公允价值计
合计
计量 计量 量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 245,040,677.70 20,019,825.37 6,269,395,486.86 6,534,455,989.93
1.以公允价值计量且变动计
245,040,677.70 20,019,825.37 6,269,395,486.86 6,534,455,989.93
入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资 10,088,134.24 - 70,133,262.64 80,221,396.88
（2）权益工具投资 234,952,543.46 20,019,825.37 6,199,262,224.22 6,454,234,593.05
（3）衍生金融资产
2.指定以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资
产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
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（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 549,730,087.27 - 1,472,971,317.90 2,022,701,405.17
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让的
土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的资产
794,770,764.97 20,019,825.37 7,742,366,804.76 8,557,157,395.10
总额
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变动计
入当期损益的金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计量且
变动计入当期损益的金融负
债
持续以公允价值计量的负债
总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资
产总额
非持续以公允价值计量的负
债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
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8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
√适用 □不适用
管理层已经评估了货币资金、结算备付金、融出资金、买入返售金融资产、应收账款、合同
资产、其他应收款、其他流动资产-关联方贷款、发放贷款及垫款、存出保证金、其他非流动资产
-委托贷款/关联方贷款、短期借款、拆入资金、卖出回购金融资产款、代理买卖证券款、应付账
款、其他应付款、一年内到期的非流动负债、其他流动负债、长期借款、应付债券及其他非流动
负债等，其公允价值与账面价值差异很小。
金融资产和金融负债的公允价值，以在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换
或者债务清偿的金额确定，而不是被迫出售或清算情况下的金额。于 2021 年 6 月 30 日，本集团
采用以下方法和假设用于估计公允价值。
上市的权益工具，以市场报价确定公允价值。对于非上市股权投资、基金投资、无公开市场报价
的股票投资、信托产品等，本集团采用估值技术来确定其公允价值，估值技术包括现金流折现法
和市场比较法等，估值需要管理层使用主要假设及参数作为模型中不可观察的输入值。
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
上海陆家嘴
（集团）有限 上海 房地产 245,730.57 56.42% 56.42%
公司
本企业的母公司情况的说明
无
本企业最终控制方是上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
其他说明：
无
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
□适用 √不适用
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营
或联营企业情况如下
□适用 √不适用
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4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海陆家嘴市政绿化管理服务有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司 受同一母公司控制
上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴双乐物业管理有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴人才公寓建设开发有限公司 受同一母公司控制
上海前滩国际商务区园区管理有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司 受同一母公司控制
上海阳熠投资管理有限公司 受同一母公司控制
上海企耀投资有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴城建停车管理有限公司 受同一母公司控制
上海鸿霈置业有限公司 受同一母公司控制
上海阳锐投资有限公司 受同一母公司控制
上海江高投资有限公司 受同一母公司控制
上海企荣投资有限公司 受同一母公司控制
上海前安投资有限公司 受同一母公司控制
上海前康投资有限公司 受同一母公司控制
上海前耀投资有限公司 受同一母公司控制
上海文腾投资有限公司 受同一母公司控制
上海耀龙投资有限公司 受同一母公司控制
上海秀锦浦至房地产开发有限公司 受同一母公司控制
上海浦东美术馆经营管理有限公司 受同一母公司控制
上海前滩国际商务区运营管理有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴动拆迁有限责任公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 受同一母公司控制
上海耀体实业发展有限公司 受同一母公司控制
上海富都物业管理有限公司 合营企业之子公司
其他说明
无
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海陆家嘴市政绿化管理服务有限
绿化养护服务 47,096,562.54 11,283,275.90
公司
陆家嘴东急不动产物业经营管理
物业管理 3,522,526.93 6,708,063.84
（上海）有限公司
上海富都物业管理有限公司 物业管理 1,223,796.29 3,778,399.67
陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司 补充医疗保险 765,276.80 681,003.20
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上海陆家嘴城建停车管理有限公司 物业管理 705,083.65 63,396.23
上海陆家嘴双乐物业管理有限公司 物业管理 195,297.35 18,557.54
上海新国际博览中心有限公司 - 1,655,917.81 7,324,526.11
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海新国际博览中心有限公司 管理 49,745,744.05 33,933,826.44
上海陆家嘴（集团）有限公司 项目管理、物业管理 37,741,074.94 41,572,223.30
上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司 项目管理、物业管理 33,626,376.37 100,731,107.85
上海秀锦浦至房地产开发有限公司 项目管理 12,175,080.18 3,792,019.81
上海耀龙投资有限公司 项目管理 10,545,830.19 11,586,617.93
上海江高投资有限公司 项目管理 7,821,843.40 11,924,314.16
上海耀体实业发展有限公司 项目管理 5,249,319.82 -
上海前绣实业有限公司 咨询服务 5,237,819.56 10,013,953.25
上海前滩国际商务区运营管理有限公司 物业管理 4,076,866.02 210,817.92
上海前康投资有限公司 项目管理、物业管理 3,856,861.33 6,704,218.87
上海文腾投资有限公司 项目管理、物业管理 3,469,540.58 4,423,827.36
上海前安投资有限公司 项目管理、物业管理 3,355,866.99 5,749,640.57
上海阳锐投资有限公司 项目管理、物业管理 2,229,100.77 2,074,523.72
上海阳熠投资管理有限公司 物业管理 2,217,742.39 1,915,094.34
上海前耀投资有限公司 项目管理、物业管理 2,174,099.07 7,041,335.85
上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 物业管理 1,204,528.32 30,168,639.62
上海鸿霈置业有限公司 项目管理、物业管理 997,733.82 3,632,459.51
上海企耀投资有限公司 项目管理、物业管理 384,731.42 55,135,592.57
上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司 物业管理 338,337.17 166,892.65
陆家嘴东急不动产物业经营管理（上海）有
劳务派遣 113,207.54 113,207.54
限公司
上海企荣投资有限公司 物业管理 84,905.66 10,459,373.58
上海富都物业管理有限公司 物业管理 21,239.74 213,607.45
上海陆家嘴市政绿化管理服务有限公司 物业管理 18,473.95 299,904.53
上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司 项目管理 - 19,314,603.20
上海陆川房地产开发有限公司 项目管理 - 17,845,191.51
上海前滩国际商务区园区管理有限公司 项目管理 - 429,283.02
上海陆家嘴人才公寓建设开发有限公司 物业管理 - 77,480.19
上海陆家嘴临港实业有限公司 物业管理 - 47,169.81
上海陆家嘴双乐物业管理有限公司 物业管理 - 7,756.72
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
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本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
上海陆家嘴（集团）有限公司 办公室 12,849,523.79 12,849,523.79
上海富都物业管理有限公司 停车场 372,094.03 304,378.74
陆家嘴东急不动产物业经营管理
停车场 198,285.71 -
（上海）有限公司
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
上海前滩国际商务区投资（集团）
办公室 12,379,429.60 10,633,768.22
有限公司
上海陆家嘴城市建设开发投资有
办公室 441,011.25 399,787.97
限公司
上海陆家嘴（集团）有限公司 员工宿舍 153,156.88 -
上海新国际博览中心有限公司 场地 - 25,124.86
上海陆家嘴人才公寓建设开发有 -
员工宿舍 19,380.00
限公司
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
√适用 □不适用
于 2021 年 6 月 30 日，本集团控股股东上海陆家嘴（集团）有限公司未为本集团之子公司的
保证借款提供担保（2020 年 12 月 31 日：担保余额为 2.5 亿元）。
(5). 关联方资金拆借
□适用 √不适用
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
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(7). 关键管理人员报酬
□适用 √不适用
(8). 其他关联交易
√适用 □不适用
支付关联方借款利息
关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海陆家嘴(集团)有限公司 委贷利息 81,981,420.32 100,627,657.76
上海富都世界发展有限公司 委贷利息 3,412,840.66 3,549,764.16
陆家嘴东急不动产物业经营管理（上
资金池利息 31,479.76 41,333.11
海）有限公司
向关联方收取借款利息/资金占用费
关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 委贷利息 2,247,735.85 2,260,880.50
上海前绣实业有限公司 资金占用费 1,931,990.31 1,495,204.42
向关联方支付股利
本期发生额 上期发生额
上海陆家嘴(集团)有限公司 1,133,450,820.17 1,035,816,479.35
自关联方取得借款
本期发生额 上期发生额
上海陆家嘴(集团)有限公司 7,045,000,000.00 4,700,000,000.00
上海富都世界发展有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00
向关联方偿还借款
本期发生额 上期发生额
上海陆家嘴(集团)有限公司 8,126,013,377.48 1,860,000,000.00
上海富都世界发展有限公司 200,000,000.00 -
向关联方收回借款
本期发生额 上期发生额
上海前绣实业有限公司 30,000,000.00 10,000,000.00
向关联方提供借款
本期发生额 上期发生额
上海前绣实业有限公司 50,000,000.00 10,000,000.00
向关联方支付投资款
本期发生额 上期发生额
上海东袤置业有限公司 300,000,000.00 -
接受关联方投资款
本期发生额 上期发生额
上海陆家嘴（集团）有限公司 800,000,000.00 -
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2021 年半年度报告
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
上海前滩国际商务区投
应收账款 62,385,714.01 - 43,044,772.72 -
资（集团）有限公司
上海陆家嘴（集团）有限
应收账款 33,251,117.00 - 35,204,823.00 -
公司
上海秀锦浦至房地产开
应收账款 20,462,780.00 - 7,557,195.00 -
发有限公司
上海陆家嘴新辰临壹投
应收账款 11,859,186.00 - 12,595,728.74 -
资有限公司
应收账款 上海耀龙投资有限公司 11,478,580.00 - 11,167,665.00 -
应收账款 上海前康投资有限公司 5,689,156.00 - 2,838,959.00 -
上海耀体实业发展有限
应收账款 5,564,279.00 - - -
公司
应收账款 上海文腾投资有限公司 4,883,851.00 - 2,004,714.00 -
应收账款 上海前耀投资有限公司 4,793,960.00 - 4,064,902.00 -
应收账款 上海前安投资有限公司 4,578,374.00 - 2,559,162.00 -
应收账款 上海江高投资有限公司 4,105,050.00 - 3,214,669.00 -
上海前滩国际商务区运
应收账款 2,117,274.50 - - -
营管理有限公司
应收账款 上海阳锐投资有限公司 1,933,936.00 - 1,396,590.00 -
应收账款 上海企耀投资有限公司 1,519,441.00 - 1,481,955.00 -
应收账款 上海鸿霈置业有限公司 874,379.00 - 391,800.00 -
应收账款 上海企荣投资有限公司 90,000.00 - 270,000.00 -
上海绿岛阳光置业有限
其他应收款 26,909,675.46 26,909,675.46 26,909,675.46 26,909,675.46
公司
上海前滩国际商务区投
其他应收款 5,582,728.32 2,806,225.59 5,582,728.32 2,806,225.59
资（集团）有限公司
上海前滩国际商务区运
其他应收款 4,827,251.22 - - -
营管理有限公司
上海陆家嘴动拆迁有限
其他应收款 302,244.80 - 302,244.80 -
责任公司
上海陆家嘴城市建设开
其他应收款 89,835.63 - 89,835.63 -
发投资有限公司
上海陆家嘴（集团）有限
其他应收款 59,438.37 - 20,449,987.46 -
公司
上海前滩国际商务区园
其他应收款 1,402.85 - 1,402.85 -
区管理有限公司
其他应收款 上海前绣实业有限公司 191,470.51 - 2,979,093.06 -
上海美术馆经营管理有
其他应收款 - - 454,216.36 -
限公司
上海陆家嘴人才公寓建
其他应收款 - - 6,460.00 -
设开发有限公司
上海陆家嘴（集团）有限
预付账款 8,147.36 - - -
公司
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上海前滩国际商务区投
预付账款 - - 1,791,558.78 -
资（集团）有限公司
其他流动资产
上海前绣实业有限公司 80,000,000.00 - 60,000,000.00 -
-关联方贷款
其他流动资产
上海陆家嘴新辰投资股
-关联方贷款 - - 153,266.67 -
份有限公司
利息
其他非流动资
上海陆家嘴新辰投资股
产-关联方贷 96,000,000.00 - 96,000,000.00 -
份有限公司
款
于 2021 年 6 月 30 日，本公司之子公司上海前滩实业发展有限公司向其合营企业上海前绣实
业有限公司发放的关联方贷款计 80,000,000.00 元，贷款期限为 1 年，贷款利率为 5.2250% (2020
年 12 月 31 日：60,000,000.00 元，贷款利率为 5.2250%)；本公司对本集团之联营企业且同受本
公司之母公司控制的上海陆家嘴新辰投资股份有限公司的应收关联方贷款利息 0 元(2020 年 12 月
31 日：153,266.67 元)。
于 2021 年 6 月 30 日，本公司向上海陆家嘴新辰投资股份有限公司发放关联方借款
96,000,000.00 元，年利率 5.2250%，将于 2022 年 5 月 12 日到期（2020 年 12 月 31 日：96,000,000.00
元）。
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 上海陆家嘴市政绿化管理服务有限公司 7,747,912.94 4,479,293.81
应付账款 上海陆家嘴东安实业有限公司 - 2,237.00
其他应付款 上海陆家嘴市政绿化管理服务有限公司 3,498,595.24 -
其他应付款 上海陆家嘴城建停车管理有限公司 643,391.03 -
其他应付款 上海陆家嘴（集团）有限公司 10,567,741.16 10,567,741.16
陆家嘴东急不动产物业经营管理（上海）
其他应付款 2,601,388.19 4,713,478.69
有限公司
其他应付款 上海富都物业管理有限公司 50,000.00 50,000.00
预收账款 上海陆家嘴（集团）有限公司 - 13,491,999.98
短期借款 上海富都世界发展有限公司 200,213,888.91 20,239,250.00
短期借款 上海陆家嘴（集团）有限公司 3,932,618,055.55 613,945,444.45
其他流动负债 上海陆家嘴（集团）有限公司 - 5,000,416.67
长期借款 上海陆家嘴（集团）有限公司 18,986,622.52 4,400,000,000.00
于 2021 年 6 月 30 日，短期借款包括本公司之子公司上海东翌置业有限公司向母公司上海陆
家嘴(集团)有限公司借入的一年内到期带息借款 100,534,722.22 元，年利率为 3.850%(2020 年
12 月 31 日： 613,945,444.45 元，年利率为 3.850%-3.915%)，本公司之子公司上海陆家嘴金融
发展有限公司向母公司上海陆家嘴(集团)有限公司借入的一年内到期带息借款
3,832,083,333.33 元，年利率为 3.850%(2020 年 12 月 31 日：无) 以及本公司向上海富都世界发
展有限公司借入的委托借款 200,213,888.91 元，年利率为 3.850%(2020 年 12 月 31 日：
200,239,250.00 元，年利率为 3.915%)。
于 2021 年 6 月 30 日，长期借款包括本公司无向母公司上海陆家嘴(集团)有限公司借入委托
借款 (2020 年 12 月 31 日：3,600,000,000.00 元，借款期限为 2 年，借款利率 3.85%)，本公司
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2021 年半年度报告
之子公司上海东翌置业有限公司无向母公司上海陆家嘴(集团)有限公司借入委托借款（2020 年 12
月 31 日：800,000,000.00 元，借款期限为 5 年，借款利率 4.75%），以及本公司之子公司上海佳
章置业有限公司向母公司上海陆家嘴(集团)有限公司借入的委托借款计 18,986,622.52 元，借款
期限为 2 年，借款利率 3.85%(2020 年 12 月 31 日：无)。
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
资本性支出承诺
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的资本性支出承诺
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
资本承诺 6,812,505,903.09 6,447,176,993.59
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
于 2021 年 6 月 30 日，本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担
保金额为 394,805,356.05 元。在此期间内，如果购房客户无法偿还抵押贷款，将可能导致本集团
因承担连带责任保证担保而为上述购房客户向银行垫付其无法偿还的银行按揭贷款。在这种情况
下，本集团可以根据相关购房合同的约定，通过优先处置相关房产的方式收回上述代垫款项。因
此，本集团认为相关的信用风险很低。
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2021 年半年度报告
富贵鸟股份有限公司(以下简称“富贵鸟”)于 2016 年 8 月发行 2016 年非公开发行公司债券
(第一期)(债券简称：16 富贵 01，债券代码：118797)，发行规模人民币 13 亿元，票面利率 6.5%。
本公司之子公司爱建证券有限责任公司(“爱建证券”)为该债券主承销商和受托管理人。2018 年
5 月 8 日，因富贵鸟未能按期支付“14 富贵鸟”的到期本息，导致“16 富贵 01”提前到期。于
2018 年 7 月 26 日福建省泉州市中级人民法院受理了富贵鸟的破产重整申请。于 2019 年 8 月 23
日福建省泉州市中级人民法院裁定终止富贵鸟重整程序，宣告富贵鸟破产。截至 2020 年 12 月 31
日，共有“16 富贵 01”的 12 名机构投资人以富贵鸟为第一被申请人，爱建证券为第二被申请人，
先后向上海国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁申请，要求裁决爱建证券对其未获兑付的本息、违
约金及律师费等合计人民币 859,271,364.19 元承担连带赔偿责任。
截至本财务报表报出日，该案尚未有仲裁结果或判决结果。本集团在考虑了外部律师的专业意见
后认为，该未决仲裁及未决诉讼存在重大经济利益流出的可能性较小，无需就此计提预计负债。
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
2021 年 7 月 22 日，海通-陆家嘴股份-陆家嘴世纪金融广场 1 期资产支持专项计划正式成立，
经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）验资，本期专项计划实际收到的认购资金为 50.01
亿元。
具体情况如下：
发行规模 面值 预期收益
产品 预期到期日 还本付息方式 评级
（亿元） （元） 率（年）
按季付息，每年按
优先级资产支持证券 50.00 100.00 3.75% 2039 年 7 月 22 日 AAAsf
计划摊还本金
优先级本息兑付
次级资产支持证券 0.01 100.00 — 2039 年 7 月 22 日 完毕后获取剩余 —
收益
托管人 中国建设银行股份有限公司上海市分行
登记托管机构 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
流动性安排 通过上海证券交易所固定收益证券综合电子平台转让
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2021 年半年度报告
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
出于管理目的，本集团根据产品和服务划分成业务单元，本集团有如下 4 个报告分部：
房地产业务指从事房地产及相关行业的综合开发，包括土地批租、房产销售、房地产租赁、
酒店、物业管理等；
信托业务指资金信托；动产信托；不动产信托；有价证券信托；其他财产或财产权信托；作
为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务；经营企业资产的重组、并购及项目融
资、公司理财、财务顾问等业务；受托经营国务院有关部门批准的证券承销业务；办理居间、咨
询、资信调查等业务；代保管及保管箱业务；以存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资方式运
用固有财产；以固有财产为他人提供担保；从事同业拆借；法律法规规定或中国银监会批准的其
他业务等；
证券业务指为证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券
承销与保荐；证券自营；证券资产管理；证券投资基金代销；融资融券；代销金融产品业务等；
“其他”分部包括除上述之外的服务业务。
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2021 年半年度报告
管理层出于配置资源和评价业绩的决策目的，对各业务单元的经营成果分开进行管理。分部
业绩，以报告的分部利润为基础进行评价。在业务分部中列示的分部收入和资产包括直接归属于
各分部及可以基于合理标准分配到各分部的相关项目。作为资产负债管理的一部分，本集团的资
金来源和运用通过资产负债委员会在各个业务分部中进行分配。分部间的内部转移价格按照资金
来源和运用的期限，匹配中国人民银行公布的存贷款利率和同业间市场利率水平确定，费用根据
受益情况在不同分部间进行分配。
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2021 年半年度报告
(2). 报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 证券 信托 房地产 其他 分部间抵销 合计
对外交易收入 147,501,206.28 1,169,050,150.35 4,302,930,042.06 157,197,958.44 - 5,776,679,357.13
分部间交易收入 -36,000,000.00 - 24,151,698.47 39,848,109.36 27,999,807.83 -
营业成本 123,711,692.14 114,778,598.47 1,520,420,518.48 3,404,141.51 24,151,698.47 1,738,163,252.13
利息收入 - - 34,091,050.62 - 14,830,833.42 19,260,217.20
利息费用 - - 502,387,785.18 - - 502,387,785.18
对联营和合营企业
- - -9,265,875.74 65,578,119.30 - 56,312,243.56
的投资收益
资产减值损失 - - - 32,503,700.00 - 32,503,700.00
信用减值损失 -9,636,641.54 5,458,737.47 -11,555,848.85 - - -15,733,752.92
折旧费和摊销费 8,752,389.84 8,929,797.21 402,007,913.65 126,833.51 - 419,816,934.21
利润总额 375,868.92 1,100,015,414.58 1,553,958,583.19 566,522,202.75 - 3,220,872,069.44
所得税费用 31,545.32 274,783,351.33 433,153,318.24 130,140,898.92 - 838,109,113.81
净利润 344,323.60 825,232,063.25 1,120,805,264.95 436,381,303.66 - 2,382,762,955.46
资产总额 4,361,615,902.38 11,267,414,557.05 89,545,538,379.59 14,358,645,187.86 13,291,412,818.84 106,241,801,208.04
负债总额 2,734,731,833.05 3,767,287,416.30 61,011,412,018.07 4,181,943,776.23 304,145,133.72 71,391,229,909.93
对联营企业和合营
企业的长期股权投 - - 5,655,735,262.25 3,291,260,438.40 - 8,946,995,700.65
资
非流动资产增加额
33,155,802.76 -3,461,013.74 392,465,847.83 -328,726.06 - 421,831,910.79
(i)
（i） 非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
(4). 其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 435,193,130.00
1至2年 833,794.34
合计 436,026,924.34
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2021 年半年度报告
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
金额 比例(%) 金额 比例 价值 金额 比例(%) 金额 比例 价值
(%) (%)
按组合计提坏账准备 436,026,924.34 100.00 894,639.57 0.21 435,132,284.77 446,976,668.30 100.00 9,398,324.71 2.10 437,578,343.59
合计 436,026,924.34 / 894,639.57 / 435,132,284.77 446,976,668.30 / 9,398,324.71 / 437,578,343.59
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：应收账款
单位：元币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期 267,881,926.51 - -
逾期一年以内 167,311,203.49 60,845.23 0.04%
逾期一年以上 833,794.34 833,794.34 100.00%
合计 436,026,924.34 894,639.57 0.21%
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他 期末余额
计提 收回或转回
核销 变动
应收账款坏账准备 9,398,324.71 - 8,503,685.14 - - 894,639.57
合计 9,398,324.71 - 8,503,685.14 - - 894,639.57
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
单位名称 收回或转回金额 收回方式
迪士尼商贸(上海)有限公司/华特迪士尼（中国）有限公司 4,144,793.90
上海万达小额贷款有限公司,百年保险资产管理有限责任
739,353.25
公司,大连万达（上海）金融集团有限公司
四川信托有限公司 518,308.22
启东德汇园区建设发展有限公司 400,559.91
合计 5,803,015.28 /
其他说明：
无
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
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2021 年半年度报告
占应收账款余
余额 坏账准备金额
额总额比例
余额前五名的应收账款总额 146,684,144.00 - 33.64%
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收股利 8,333,655.56 8,333,655.56
其他应收款 18,794,834,621.13 18,337,996,218.20
合计 18,803,168,276.69 18,346,329,873.76
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(4).应收股利
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
上海浦东嘉里城房地产有限公司 8,333,655.56 8,333,655.56
合计 8,333,655.56 8,333,655.56
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2021 年半年度报告
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(6).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(7).按账龄披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 18,794,289,040.42
2至3年 2,857,831.59
3 年以上 3,774,495.83
合计 18,800,921,367.84
(8).按款项性质分类
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收子公司款项 18,789,052,154.40 18,327,104,339.40
应收关联方款项 2,525,993.50 3,108,470.39
押金及保证金 5,522,933.39 3,997,941.39
代收代付 1,106,834.00 1,106,834.00
其他 2,713,452.55 9,310,960.45
合计 18,800,921,367.84 18,344,628,545.63
(9).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2021年 1月1 日余
6,632,327.43 - - 6,632,327.43
额
2021年 1月1 日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
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2021 年半年度报告
本期计提
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021年6月30日余
6,632,327.43 - - 6,632,327.43
额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(10). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
其他应收款 6,632,327.43 - - - - 6,632,327.43
坏账不准备
合计 6,632,327.43 - - - - 6,632,327.43
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(11). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(12). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
上海佳二实业
应收子公司款项 11,914,658,743.73 一年以内 63.36% -
投资有限公司
上海佳川置业
应收子公司款项 2,945,240,000.00 一年以内 15.67% -
有限公司
苏州绿岸房地
产开发有限公 应收子公司款项 2,281,600,367.41 一年以内 12.14% -
司
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2021 年半年度报告
上海申万置业
应收子公司款项 488,172,541.60 一年以内 2.60% -
有限公司
上海佳项资产
应收子公司款项 425,369,688.40 一年以内 2.26% -
管理有限公司
合计 / 18,055,041,341.14 / 96.03% -
(13). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(14). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(15). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值准
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 备
对子公司投资 27,274,629,386.80 - 27,274,629,386.80 26,074,629,386.80 - 26,074,629,386.80
对联营、合营企业投资 3,305,979,095.40 - 3,305,979,095.40 3,031,513,167.70 - 3,031,513,167.70
合计 30,580,608,482.20 - 30,580,608,482.20 29,106,142,554.50 - 29,106,142,554.50
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期计
减值准备期末余
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 提减值
额
准备
上海东翌置业有限公司 4,500,000,000.00 1,200,000,000.00 5,700,000,000.00
上海佳川置业有限公司 1,570,000,000.00 - 1,570,000,000.00
上海佳二实业投资有限公司 200,000,000.00 - 200,000,000.00
上海佳纪实业投资有限公司 970,053.20 - 970,053.20
上海佳三实业投资有限公司 1,000,000.00 - 1,000,000.00
上海佳章置业有限公司 3,540,831,000.00 - 3,540,831,000.00
上海琻锦颐养院有限公司 4,394,021.04 - 4,394,021.04
上海陆家嘴城建开发有限公司 7,000,000.00 - 7,000,000.00
上海陆家嘴东怡酒店管理有限公
320,640,339.50 - 320,640,339.50
司
上海陆家嘴房产开发有限公司 12,000,000.00 - 12,000,000.00
上海陆家嘴金融发展有限公司 9,202,998,562.82 - 9,202,998,562.82
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2021 年半年度报告
上海陆家嘴金融贸易区联合发展
322,437,158.95 - 322,437,158.95
有限公司
上海陆家嘴浦江置业有限公司 286,500,000.00 - 286,500,000.00
上海陆家嘴商务广场有限公司 690,000,000.00 - 690,000,000.00
上海陆家嘴商业经营管理有限公
10,000,000.00 - 10,000,000.00
司
上海陆家嘴物业管理有限公司 52,180,526.61 - 52,180,526.61
上海陆家嘴展览发展有限公司 904,251,445.67 - 904,251,445.67
上海陆家嘴资产管理有限公司 2,000,000.00 - 2,000,000.00
上海浦东陆家嘴软件产业发展有
10,059,397.23 - 10,059,397.23
限公司
上海浦东陆家嘴置业发展有限公
20,996,187.12 - 20,996,187.12
司
上海前滩实业发展有限公司 2,016,370,694.66 - 2,016,370,694.66
天津陆津房地产开发有限公司 2,400,000,000.00 - 2,400,000,000.00
合计 26,074,629,386.80 1,200,000,000.00 - 27,274,629,386.80
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期增减变动
投资 期初 其他综 其他 宣告发放 计提 期末 减值准备期
减少 权益法下确认的
单位 余额 追加投资 合收益 权益 现金股利 减值 其他 余额 末余额
投资 投资损益
调整 变动 或利润 准备
一、合营企业
上海富都世界发展有限公司 215,131,215.04 23,401,795.34 238,533,010.38
陆家嘴东急不动产物业经营
3,517,374.76 -440,288.86 3,077,085.90
管理（上海）有限公司
小计 218,648,589.80 22,961,506.48 241,610,096.28
二、联营企业
上海中心大厦建设发展有限
2,412,292,289.57 -80,384,049.08 2,331,908,240.49
公司
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2021 年半年度报告
上海浦东嘉里城房地产有限
398,997,914.02 31,888,786.49 430,886,700.51
公司
上海东袤置业有限公司 - 300,000,000.00 300,000,000.00
上海陆家嘴动拆迁有限公司 1,574,374.31 -316.19 1,574,058.12
小计 2,812,864,577.90 300,000,000.00 -48,495,578.78 3,064,368,999.12
合计 3,031,513,167.70 300,000,000.00 -25,534,072.30 3,305,979,095.40
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,676,301,930.03 261,369,277.84 1,130,135,195.02 231,420,003.47
其他业务 122,602,791.56 2,696,366.80 330,936,720.60 113,207.52
合计 1,798,904,721.59 264,065,644.64 1,461,071,915.62 231,533,210.99
(2). 合同产生的收入情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 182,749,395.77 110,000,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 -25,534,072.30 -74,165,324.51
处置长期股权投资产生的投资收益 - -149,904.24
处置交易性金融资产取得的投资收益 - 71,072,682.05
理财产品投资收益 - 2,055,454.56
委托贷款利息收入 44,594,846.72 98,318,933.21
合计 201,810,170.19 207,131,841.07
其他说明：
无
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 金额 说明
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2021 年半年度报告
非流动资产处置损益 140,555.17
公司及子公司 联合 公司
等收到的世博 地区专项
开发资金 2,782 万元，子
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
公司陆家嘴信 托等收到
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 99,931,199.35
的金融业扶持资金 6,508
受的政府补助除外）
万元，个税手续费返还、
增 值 税 加 计 扣 除 等 703
万。
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、衍生金
融资产、交易性金融负债、衍生金融负债
产生的公允价值变动损益，以及处置交易 934,332.72
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投资取得
的投资收益
该项目主要为 本公司收
到的对新辰投 资以及前
对外委托贷款取得的损益 4,179,726.16
绣实业的委托 贷款利息
收入人民币 417.97 万元。
该项目主要为 公司计入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 444,834,130.45 营业外收入的 赔偿金及
罚款收入。
所得税影响额 -137,378,448.10
少数股东权益影响额 -20,493,666.37
合计 392,147,829.38
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
9.97 0.5098 0.5098
利润
扣除非经常性损益后归属于
8.07 0.4126 0.4126
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
董事长：李晋昭
董事会批准报送日期：2021 年 7 月 29 日
修订信息
□适用 √不适用
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