2023 年年度报告
公司代码：600665 公司简称：天地源
债券代码：185167 债券简称：21 天地一
债券代码：185536 债券简称：22 天地一
债券代码：137566 债券简称：22 天地二
天地源股份有限公司
2023 年年度报告
1 / 205
2023 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人袁旺家、主管会计工作负责人王涛及会计机构负责人（会计主管人员）于凌声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2023年度拟不进行利润分配，也不送红股、不进行资本公积转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告涉及未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者
注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
报告期内，公司不存在重大风险事项。公司已在本报告中详细描述了可能面对的风险，敬请
查阅本报告第三节第六条第四款“可能面对的风险”中相关陈述。
十一、 其他
□适用 √不适用
2 / 205
2023 年年度报告
目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8
第四节 公司治理........................................................................................................................... 28
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 46
第六节 重要事项........................................................................................................................... 47
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 57
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 63
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 63
第十节 财务报告........................................................................................................................... 70
载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
报告期内在公司指定信息披露媒体上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
3 / 205
2023 年年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
交易商协会 指 中国银行间市场交易商协会
公司法 指 中华人民共和国公司法
证券法 指 中华人民共和国证券法
上市规则 指 上海证券交易所股票上市规则
天地源/公司/本公司/上市公司 指 天地源股份有限公司
公司章程 指 天地源股份有限公司章程
元/万元/亿元 指 人民币元/人民币万元/人民币亿元
高新地产/控股股东 指 西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司
高科集团/实际控制人 指 西安高科集团有限公司
报告期 指 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 天地源股份有限公司
公司的中文简称 天地源
公司的外文名称 TANDE CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 TANDE
公司的法定代表人 袁旺家
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘宇 常永超
西安市高新区科技路33号高新国际商务中心数 西安市高新区科技路33号高新国际商务中心数
联系地址
码大厦34层 码大厦34层
电话 029-88326035 029-88326035
传真 029-88326003 029-88326003
电子信箱 liuyu@tande.cn changyongchao@tande.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 西安市高新区丈八街办科技路33号高新国际商务中心数码大厦12701室
2018年11月27日，公司完成了工商变更登记手续，并取得了西安市工商行政管
公司注册地址的历史变更情况
理局颁发的《营业执照》,公司住所由：中国（上海）自由贸易试验区张杨路
4 / 205
2023 年年度报告
500号26层K单元，变更为：西安市高新区丈八街办科技路33号高新国际商务中
心数码大厦12701室。
公司办公地址 西安市高新区科技路33号高新国际商务中心数码大厦34层
公司办公地址的邮政编码 710075
公司网址 http://www.tande.cn
电子信箱 tande@tande.cn
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报（www.cnstock.com）、证券时报（www.stcn.com）
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 西安市高新区科技路33号高新国际商务中心数码大厦34层董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 天地源 600665 G天地源
六、 其他相关资料
名称 希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境内） 办公地址 西安市浐灞生态区浐灞大道一号外事大厦六层
签字会计师姓名 朱洪雄、孟杰
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2022年 本期比 2021年
上年同
主要会计数据 2023年
期增减
调整后 调整前 调整后 调整前
(%)
营业收入 11,525,976,963.46 10,552,345,745.98 10,552,345,745.98 9.23 6,941,947,174.46 6,941,947,174.46
扣除与主营业务
无关的业务收入
和不具备商业实 11,523,426,549.86 10,529,545,382.47 10,529,545,382.47 9.44 6,903,567,475.59 6,903,567,475.59
质的收入后的营
业收入
归属于上市公司
-390,388,594.01 342,667,140.59 342,665,522.52 -213.93 376,856,333.57 376,806,218.33
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
-394,591,025.97 340,712,669.93 340,711,051.86 -215.81 251,668,484.66 251,618,369.42
常性损益的净利
润
经营活动产生的
1,021,864,607.65 1,395,278,589.93 1,395,278,589.93 -26.76 669,379,333.63 669,379,333.63
现金流量净额
2022年末 本期末 2021年末
比上年
2023年末 同期末
调整后 调整前 增减（% 调整后 调整前
）
归属于上市公司
3,895,473,501.00 4,388,006,411.92 4,387,954,678.61 -11.22 4,158,509,807.75 4,158,459,692.51
股东的净资产
总资产 35,299,190,495.98 40,308,588,788.23 40,308,112,494.37 -12.43 41,275,672,047.57 41,274,569,917.58
5 / 205
2023 年年度报告
(二) 主要财务指标
2022年 本期比上年同期增减 2021年
主要财务指标 2023年
调整后 调整前 (%) 调整后 调整前
基本每股收益（元／股） -0.4518 0.3965 0.3965 -213.95 0.4361 0.4361
稀释每股收益（元／股） -0.4518 0.3965 0.3965 -213.95 0.4361 0.4361
扣除非经常性损益后的基本
-0.4566 0.3943 0.3943 -215.80 0.2912 0.2912
每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -9.43 8.02 8.02 减少 17.45 个百分点 9.31 9.31
扣除非经常性损益后的加权
-9.53 7.97 7.98 减少 17.50 个百分点 6.32 6.32
平均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
根据财政部发布的《企业会计准则解释第 16 号》，公司对现行会计政策相关内容进行变更，
并根据首次执行该准则的累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务
报表项目。
公司本期归属于上市公司股东的净利润、归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润及
收益相关财务指标较上年同期下降的主要原因：受市场环境影响，公司本期结转收入的房地产项
目毛利水平较上年同期有所下降；同时，部分房地产项目存货出现减值迹象，公司按照会计准则
要求对存货进行减值测试后，对部分存货计提减值准备。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2023 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 3,190,805,892.94 1,648,086,712.67 373,417,440.60 6,313,666,917.25
归属于上市公司股东的净利润 15,723,981.81 12,475,201.69 -24,488,547.56 -394,099,229.95
归属于上市公司股东的扣除非
16,167,728.60 12,688,381.81 -22,259,178.59 -401,187,957.79
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -1,770,034,033.92 1,208,781,154.92 -114,678,824.47 1,697,796,311.12
6 / 205
2023 年年度报告
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如适
非经常性损益项目 2023 年金额 2022 年金额 2021 年金额
用）
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减
639.96
值准备的冲销部分
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经
营业务密切相关、符合国家政策规定、按照
1,970,213.98 3,260,928.47 4,738,552.82
确定的标准享有、对公司损益产生持续影响
的政府补助除外
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 2,235,000.00
债务重组损益 7,534,898.21
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -7,047,625.10 -902,740.16 162,227,649.13
其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,196,443.85 1,553,369.37
减：所得税影响额 1,499,150.86 1,155,850.19 41,791,230.48
少数股东权益影响额（税后） 187,348.12 801,876.79 -12,877.44
合计 4,202,431.96 1,954,470.66 125,187,848.91
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认定
为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号
——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 涉及金额 原因
公司主营业务为房地产开发，公司及下属子公司与合作方向项目公司投入开发资金
计入当期损益的对 或调拨富余资金、收到或支付相关资金占用费均属于房地产行业合作经营模式下的
非金融企业收取的 2,550,413.60 日常经营活动，与正常经营业务直接相关，故公司将对联营、合营企业投入开发资
资金占用费 金收取的利息收入，以及并表合作项目公司向合作方收取的调拨富余资金利息收入
由“计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费”计入经常性损益。
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
应收款项融资-银行承兑汇票 11,684,000.00 11,684,000.00
合计 11,684,000.00 11,684,000.00
十二、 其他
□适用 √不适用
7 / 205
2023 年年度报告
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2023 年，房地产行业处于探底调整阶段，恢复不及预期，房企经营依然面临挑战。在此形势
下，公司以推进建立房地产发展新模式为指引，坚持稳中求进的总基调，主动应对市场的巨大变
化和行业的深度调整，紧密围绕转型升级、创新发展启动年的经营目标，积极推进发展模式、发
展方式转型，创新工作举措，提升工作实效，全力推动公司稳健发展。
（一）惟实励新，转型升级、创新发展成效进一步显现
1、营销管理持续创新。密切关注政策及市场变化，不断提高市场预判能力，做实客群研究，
做细案场管理，加快资源去化。西安永安华府项目全年销售业绩位居西安商品房住宅排行榜前 10
位；苏州平江观棠项目连续两次加推，蝉联区域销售榜前 3 位；咸阳珺樾坊、和樾溪谷项目销售
业绩稳居咸阳市场第一梯队。
2、产品创新迭代升级。积极推进产品标准化体系建设，编制自然系观棠产品线和住宅类精装
修设计产品标准化手册，制定《产品品质精细化管理办法》《产品创新管理办法》，加快推进产
品标准化应用，产品受到市场的高度关注和认可。
3、资产运营扎实推进。组建资产运营团队，制定了《开发产品租赁管理办法》，确定滞重资
产的界定标准和运营思路，资产运营工作取得初步进展。
4、品牌建设焕新赋能。以重组上市 20 周年为契机，推出品牌焕新形象，公司品牌满意度、
美誉度进一步提升，获评中指研究院 2023 中国房地产百强企业（72 名）、2023 中国房地产公司
品牌价值 TOP30（23 名）、2023 中国房地产稳健性企业 TOP10、2023 中国房地产交付力优秀企业、
2022-2023 中国房地产年度社会责任感企业等。
（二）提质增效，管理效能在强化落实中进一步提升
1、运营速度稳步提升。严格落实标准工期，强化节点管控，西安高新宸樾项目实现提前开盘，
西安永安华府、苏州平江观棠、咸阳和樾溪谷项目提前实现现金流回正；完成 7 个项目交付，其
中 3 个项目实现了提前交付，彰显了国企担当。
2、资金管理平稳顺畅。持续强化资金风险管控，累计解除受限资金约 91 亿元，全年融资到
账 96 亿元，开发贷款综合加权融资利率较上年下降 0.83%，有效降低了融资成本。
3、深挖内潜降本增效。深入项目运营的全周期及各业务环节，落细落实《优化管控提质增效
实施方案》各项举措；优化管理人员薪酬，压减营销管理费用，不断提升降本控费工作成效。
4、管理效能持续提高。编制《四个创新和精细化管理办法》，修订《董事会议事规则》等 8
项制度，完善《绩效考核实施细则》等 4 项制度，不断提升规范治理水平和管理效能。
5、风险防范全面加强。修订《招标投标管理办法》《投资业务管理办法》，有效防范经营风
险。设立安全管理部，逐级夯实管理责任，扎实开展隐患排查和问题整改，提升了安全管理及应
急处置能力。
8 / 205
2023 年年度报告
二、报告期内公司所处行业情况
2023 年，公司所处房地产行业形势和发展环境严峻复杂，国内有效需求不足，行业继续出清，
房地产市场投资、开发和销售持续放缓，房企业绩普遍下滑，行业艰难寻底、修复。
国家统计局数据显示，2023 年，房地产投资额 11.1 万亿元，同比下降 9.6%；商品房销售面
积 11.2 亿平方米，同比下降 8.5%；商品房销售额 11.7 万亿元，同比下降 6.5%，商品房销售规模
回到 2014 年水平。中指研究院数据显示，2023 年，TOP100 房企累计全口径销售金额同比下降 17.3%；
销售额超千亿房企 16 家，较上年同期减少 4 家；超百亿房企 116 家，较上年同期减少 14 家。不
同区域、不同企业之间分化加剧，行业内优胜劣汰更加显著。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司主要从事房地产开发与经营业务，具有国家建设部颁发的房地产开发一级资质。按照“立
足于区域深耕，拓展全国”的主业发展思路，目前公司布局以西安为总部中心的西部经济圈、以
苏州为中心的长三角经济圈、以深圳为中心的粤港澳大湾区经济圈、以天津为中心的京津冀经济
圈、以重庆为中心的成渝双城经济圈和以郑州为中心的中原经济圈，形成集地产开发、地产运营、
智慧服务、金融服务等于一体的全国协同发展战略格局。
报告期内，公司以“文化地产引领者，美好生活运营商”为战略定位，以产品致胜、开放合
作、高效运营、金融助力为核心策略，积极构建地产开发和资产运营双轮驱动经营模式。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司核心竞争优势主要体现在发展战略、公司治理、产品品质、融资能力、人才队伍等方面。
（一）稳健清晰的战略规划
公司形成了清晰科学、系统完善，能够引领公司持续稳健发展的战略规划，并在业务组合、
区域布局等方面制定了切实可行的发展策略和实施路径。
（二）健全规范的公司治理
公司严格按照相关法律法规要求，不断完善公司治理机制，规范日常运作，防范经营风险，
切实维护广大投资者的利益，为公司的持续健康发展奠定坚实基础。
（三）品质为先的工匠精神
公司始终坚持“文化地产引领者、美好生活运营商”的战略定位，以打造“精品住宅”为己
任，坚持客户至上、文化引领、产品主义，持续优化产品线，打造优质的产品和服务。
（四）多元创新的融资能力
公司凭借稳健的经营和良好的企业信用，与各大金融机构建立了长期、稳固的战略合作关系，
在融资规模和融资利率方面取得了相对优势。同时，公司积极开展创新融资业务，不断改善公司
债务结构。
9 / 205
2023 年年度报告
（五）凝心聚力的人才队伍
经过多年发展，公司从“选、育、用、留”四个层面建立了适合公司发展的人力资源开发与
管理体系，打造了一支适应行业发展的专业化人才队伍。
五、报告期内主要经营情况
公司实现销售收入 115.26 亿元，实现归属于母公司净利润-3.90 亿元。实现合同销售金额
114.95 亿元，同比增长 6.39%；权益合同销售金额 100.08 亿元，同比增长 9.71%。实现销售回款
119.06 亿元，权益销售回款 103.45 亿元。
新增房地产土地购置计容建筑面积 22.26 万平方米，权益新增房地产土地购置计容建筑面积
22.26 万平方米；公司实现合同销售面积 58.64 万平方米，权益合同销售面积 47.21 万平方米；
新开工面积 67.94 万平方米，权益新开工面积 67.94 万平方米；竣工面积 86.22 万平方米，权益
竣工面积 76.05 万平方米。施工（在建）面积 299.65 万平方米，新房可售库存（已取得销售许可
而尚未售出的面积）去化周期约为 8.06 个月。
截止 2023 年 12 月 31 日，公司总资产为 352.99 亿元，净资产（归属母公司所有者权益）为
38.95 亿元，每股收益-0.4518 元，加权平均净资产收益率为-9.43%。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 11,525,976,963.46 10,552,345,745.98 9.23
营业成本 10,090,286,193.95 7,936,545,923.47 27.14
销售费用 242,015,015.43 333,821,958.06 -27.50
管理费用 123,923,117.69 222,071,836.27 -44.20
财务费用 91,612,458.94 67,126,306.66 36.48
经营活动产生的现金流量净额 1,021,864,607.65 1,395,278,589.93 -26.76
投资活动产生的现金流量净额 -287,616,001.23 -24,330,127.62 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -1,445,269,103.70 -2,541,310,114.05 不适用
营业收入变动原因说明：主要为本期公司竣工交房项目平均单方售价较上年同期增加所影响。
营业成本变动原因说明：主要为本期公司竣工交房项目平均单方成本较上年同期增加所影响。
销售费用变动原因说明：主要为本期交付项目代理费、广告宣传费及营销人员职工薪酬较上
年同期减少所影响。
管理费用变动原因说明：主要为本期公司职工薪酬和相关业务咨询费较上年同期减少所影响。
财务费用变动原因说明：主要为本期公司费用化利息支出较上年同期增加所影响。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为本期公司支付的土地款与税费较上年同
期增加，以及本期公司与合营项目公司资金往来收支变化所影响。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为本期取得子公司支付的投资款较上年同
10 / 205
2023 年年度报告
期增加所影响。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为本期偿还到期债务金额较上年同期减少
所影响。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
√适用 □不适用
（1）报告期内，公司结转收入的房地产项目毛利水平较上年同期有所下降。期间为克服市场
持续下行的不利影响，公司主动应对，积极实施降本增效举措，报告期管理费用、销售费用等均
较上年有所降低，但结转项目获利能力的整体下降仍对当期净利润造成了一定影响。
（2）报告期内，由于市场环境影响，公司部分房地产项目存货出现减值迹象。公司根据各项
目所处区域及城市的市场环境、产品结构等情况，动态调整经营及销售策略，并在按照会计准则
要求对存货进行减值测试后，对部分存货计提减值准备。
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
公司 2023 年收入和成本变动情况及说明如下:
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本
（%） 上年增减（%） 上年增减（%） （%）
房地产业 11,264,340,088.02 9,791,792,464.04 13.07 9.25 27.90 减少 12.68 个百分点
主营业务分产品情况
毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本
（%） 上年增减（%） 上年增减（%） （%）
房地产业 11,264,340,088.02 9,791,792,464.04 13.07 9.25 27.90 减少 12.68 个百分点
主营业务分地区情况
毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比上年增减
分地区 营业收入 营业成本
（%） 上年增减（%） 上年增减（%） （%）
西安地区 8,681,273,671.13 7,420,170,710.65 14.53 24.98 53.66 减少 15.95 个百分点
咸阳地区 545,611,496.42 274,897,189.68 49.62 -14.33 -38.27 增加 19.54 个百分点
苏州地区 1,006,213,131.46 1,012,468,993.90 -0.62 1,169.70 1,784.59 减少 32.83 个百分点
天津地区 272,306,411.65 275,582,337.39 -1.20 4.92 7.81 减少 2.71 个百分点
重庆地区 692,303,142.99 795,956,017.88 -14.97 44.77 67.65 减少 15.69 个百分点
其他地区 66,632,234.37 12,717,214.54 80.91
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
公司收入成本分地区来看，西安地区、苏州地区、天津地区、重庆地区等营业收入和营业成
本相比上年同期有所增加，主要为本期竣工交房项目结转面积较上年同期增加所形成；咸阳地区
11 / 205
2023 年年度报告
等营业收入和营业成本同比上年减少，主要为本期竣工交房项目结转面积较上年同期减少所形成。
其他地区主要系尾盘项目剩余资源销售形成。
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
情
本期占总 上年同期占 本期金额较
况
分行业 成本构成项目 本期金额 成本比例 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
说
(%) (%) 动比例(%)
明
房地产业 商品房销售成本 9,791,792,464.04 97.04 7,655,542,569.29 96.46 27.90
物业管理 物业服务成本 273,736,680.01 2.71 253,043,194.38 3.19 8.18
其他 其他成本 24,757,049.90 0.25 27,960,159.80 0.35 -11.46
分产品情况
情
本期占总 上年同期占 本期金额较
况
分产品 成本构成项目 本期金额 成本比例 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
说
(%) (%) 动比例(%)
明
房地产业 商品房销售成本 9,791,792,464.04 97.04 7,655,542,569.29 96.46 27.90
物业管理 物业服务成本 273,736,680.01 2.71 253,043,194.38 3.19 8.18
其他 其他成本 24,757,049.90 0.25 27,960,159.80 0.35 -11.46
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
√适用 □不适用
1）报告期内，合并范围新增西安佳幸房地产开发有限公司（以下简称西安佳幸）。经公司第
十届董事会第七次会议审议通过，公司下属西安天地源房地产开发有限公司（以下简称西安天地
源）与西安君正房地产开发有限公司（以下简称西安君正）合作，通过收购西安君正下属全资子
公司西安佳幸 55%股权的方式，受让西安君正享有的西安市高新区红庙村集体土地上棚户区改造
项目开发用地部分国有土地使用权权益。西安佳幸注册资金 10 亿元，经营范围为物业管理、房地
产开发经营等。西安佳幸主要开发公司获取的西安市高新区 GX3-25-24 地块（西安高新宸樾项目）。
2023 年 6 月 20 日，公司第十届董事会第十六次会议审议通过了《关于对外投资的议案》，
公司下属全资子公司西安天地源拟以现金方式收购西安君正持有的西安佳幸剩余 45%股权。2023
年 7 月 6 日，公司 2023 年第二次临时股东大会表决通过了该议案。2023 年 7 月 31 日，西安天地
源完成对西安佳幸剩余 45%股权的收购，收购后西安天地源持有西安佳幸 100%股权。
12 / 205
2023 年年度报告
2）报告期内，合并范围新增西安天厦企业管理咨询合伙企业（有限合伙）。经公司第十届董
事会第十次会议审议通过，公司下属西安天地源及西安天地源不动产代理有限公司（以下简称西
安天地源不动产）与厦门国际信托有限公司（以下简称厦门信托）合作，共同投资设立西安天厦
企业管理咨询合伙企业（有限合伙）。合伙企业的认缴出资为 14.2 亿元，其中，西安天地源不动
产作为普通合伙人以货币资金认缴出资 1 万元，有限合伙人厦门信托通过信托计划以货币资金认
缴出资 7 亿元；有限合伙人西安天地源以货币资金认缴出资 7.1999 亿元。合伙企业成立后，受让
西安天地源持有的西安佳幸 54%股权。西安天地源、西安天地源不动产与厦门信托通过合伙企业
共同开发西安市高新区 GX3-25-24 地块（西安高新宸樾项目）。
3）报告期内，合并范围新增西安坊樾企业管理咨询有限责任公司（以下简称坊樾公司）。经
公司第十届董事会第十二次会议审议通过，公司下属西安天地源与百瑞信托有限责任公司（以下
简称百瑞信托）合作，共同投资设立坊樾公司。坊樾公司注册资本 1 亿元，其中西安天地源以持
有的西安天地源皓岳房地产开发有限公司（以下简称皓岳公司）100%股权作价出资，其中 5,100
万元计入注册资本，占坊樾公司 51%的股权；百瑞信托通过信托计划以货币出资 4,900 万元，占
坊樾公司 49%的股权。西安天地源与百瑞信托通过坊樾公司、皓岳公司合作开发永安华府项目。
2023 年 7 月 6 日公司第十届董事会第十七次会议审议通过了《关于收购合资公司股权收益权
的议案》，公司下属全资子公司西安天地源拟以现金方式收购百瑞信托持有的坊樾公司剩余 49%
股权。2023 年 7 月，西安天地源完成对坊樾公司剩余 49%股权的收购，收购后西安天地源持有坊
樾公司 100%股权。
4）报告期内，合并范围减少西安天德泓源投资有限公司（以下简称天德泓源公司）与乾源一
号股权投资（西安）合伙企业（有限合伙）（以下简称乾源一号合伙企业）。经公司第十届董事
会第八次会议审议通过，同意对天德泓源公司与乾源一号合伙企业进行清算注销。天德泓源公司
与乾源一号合伙企业已分别于 2023 年 8 月 9 日、2023 年 8 月 3 日完成注销，不再纳入合并范围。
5）报告期内，合并范围减少珠海源拓房地产开发有限公司（以下简称珠海源拓公司）。经公
司第十届董事会第十八次会议审议通过，同意对珠海源拓公司进行注销。珠海源拓公司已于 2023
年 10 月 13 日完成注销，不再纳入合并范围。
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 14,319.16 万元，占年度销售总额 1.44%；其中前五名客户销售额中关联
方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
13 / 205
2023 年年度报告
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖
于少数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名供应商采购额 221,940.64 万元，占年度采购总额 47.94%；其中前五名供应商采购额
中关联方采购额 79,819.65 万元，占年度采购总额 17.25%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严
重依赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
其他说明
公司前五名供应商中的西安高科新建建筑工程有限公司（以下简称高科新建公司），为公司
实际控制人西安高科集团有限公司的控股子公司，与公司存在关联关系。公司下属公司与高科新
建公司发生的交易系委托第三方招标代理机构面向社会公开招标形成的交易。根据《上海证券交
易所股票上市规则》，上市公司与关联人“一方参与另一方公开招标、拍卖等形成的关联交易，
可以免于按照关联交易的方式审议和披露”，上述交易免于按照关联交易方式审议和披露。
3. 费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
变动比
科目 本期金额 上期金额 变动原因
例(%)
主要为本期交付项目代理费、广告宣传费及营销人
销售费用 242,015,015.43 333,821,958.06 -27.50
员职工薪酬较上年同期减少所影响。
主要为本期公司职工薪酬和相关业务咨询费较上
管理费用 123,923,117.69 222,071,836.27 -44.20
年同期减少所影响。
主要为本期公司费用化利息支出较上年同期增加
财务费用 91,612,458.94 67,126,306.66 36.48
所影响。
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
□适用 √不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
14 / 205
2023 年年度报告
5. 现金流
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
变动比例
科目 本期金额 上期金额 变动原因
(%)
主要为本期公司支付的土地款与税费较
经营活动产生的
1,021,864,607.65 1,395,278,589.93 -26.76 上年同期增加，以及本期公司与合营项
现金流量净额
目公司资金往来收支变化所影响。
投资活动产生的 主要为本期取得子公司支付的投资款较
-287,616,001.23 -24,330,127.62 不适用
现金流量净额 上年同期增加所影响。
筹资活动产生的 主要为本期偿还到期债务金额较上年同
-1,445,269,103.70 -2,541,310,114.05 不适用
现金流量净额 期减少所影响。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末
本期期末 上期期末
金额较上
数占总资 数占总资
项目名称 本期期末数 上期期末数 期期末变 情况说明
产的比例 产的比例
动比例
（%） （%）
（%）
主要为本期收到银行
应收款项融资 11,684,000.00 0.03 不适用
承兑汇票所形成
主要为期初预付土地
预付账款 675,215,834.72 1.91 1,161,539,113.22 2.88 -41.87 款在本期转为存货所
影响
主要为本期重分类为
一年内到期的非
22,796,300.00 0.06 不适用 一年内到期的债权投
流动资产
资增加所形成
主要为本期重分类为
债权投资 10,537,000.00 0.03 35,336,000.00 0.09 -70.18 一年内到期的债权投
资增加所形成
主要为本期租入资产
使用权资产 4,765,327.28 0.01 1,698,242.18 0.00 180.60
增加所影响
主要为本期装修费用
长期待摊费用 5,713,208.99 0.02 9,938,383.24 0.02 -42.51
摊销所影响
主要为本期新增一年
短期借款 100,253,611.11 0.28 不适用
期的银行借款所影响
主要为预收租金在本
预收款项 1,595,150.45 0.00 2,459,241.66 0.01 -35.14
期结转收入所影响
主要为本期末计提的
应付职工薪酬 137,221,992.61 0.39 208,157,926.65 0.52 -34.08 职工薪酬较上期末减
少所影响
主要为本期支付已计
应交税费 310,887,446.39 0.88 548,337,648.50 1.36 -43.30 提的增值税与企业所
得税等所影响
主要为本期应付债券
应付债券 2,105,614,836.86 5.97 3,494,588,224.66 8.67 -39.75 重分类为一年内到期
的非流动负债所形成
租赁负债 2,227,359.95 0.01 不适用 主要为本期末应付租
15 / 205
2023 年年度报告
赁款增加所形成
主要为应纳税暂时性
递延所得税负债 45,516,844.34 0.13 26,464,337.27 0.07 71.99
差异增加所影响
主要为本期重分类为
其他非流动负债 1,000,000.00 0.00 -100.00 金融负债的权益工具
减少所形成
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 128,167,027.08 保证金及涉诉冻结资金支取受到限制
固定资产 35,817,996.40 抵押贷款
存货 4,407,938,311.81 抵押贷款
合计 4,571,923,335.29
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
公司主营业务属于房地产行业，2023 年公司房地产行业经营性信息分析如下：
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
是/否涉
持有待开发 一级土地 合作开发项 合作开发
序 持有待开发土地的 规划计容建筑 及合作
土地的面积 整理面积 目涉及的面 项目的权
号 区域 面积(平方米) 开发项
(平方米) (平方米) 积(平方米) 益占比(%)
目
西安市高新区
1 79,547.6 222,585.36 否
GX3-25-24 号地块
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
16 / 205
2023 年年度报告
在建
项目
/新
项目规划计容
序 经营业 开工 项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 已竣工面积 报告期实际
地区 项目 建筑面积(平 总投资额
号 态 项目 积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 投资额
方米)
/竣
工项
目
新开
住宅及
1 西安 棠颂坊 工项 31,192.10 56,780.58 81,458.39 81,458.39 127,528.00 24,965.69
商业
目
新开
住宅及
2 西安 永安华府 工项 69,220.10 193,814.41 279,826.87 279,826.87 449,340.00 84,575.10
商业
目
新开
住宅及
3 西安 高新宸樾 工项 79,547.60 222,585.36 318,142.63 318,142.63 512,086.00 41,272.53
商业
目
住宅及 在建
4 苏州 平江观棠 37,698.00 94,235.89 138,591.54 138,591.54 288,700.00 34,660.08
商业 项目
四季星光璟 在建
5 苏州 住宅 39,449 90,732.70 129,539.50 98,134.17 31,405.33 174,395.00 11,377.44
园 项目
在建
6 苏州 星悦兰庭 住宅 55,652.77 100,166.89 139,695.56 139,695.56 185,000.00 27,211.90
项目
住宅及 在建
7 咸阳 和樾溪谷 77,484.14 224,239.10 296,135.31 296,135.31 203,114.00 39,527.41
商业 项目
住宅及 在建
8 咸阳 珺樾坊 111,633.00 390,000.00 485,443.00 177,363.00 308,080.00 291,745.00 23,385.37
商业 项目
阅麓花园
住宅及 在建
9 广州 （伴山溪 36,596.00 77,679.00 117,976.79 117,976.79 220,556.00 22,031.30
商业 项目
谷）
住宅及 在建
10 西安 棠樾坊 22,603.30 63,255.82 93,592.99 93,592.99 145,712.00 19,926.84
商业 项目
住宅及 在建 1,185,737.
11 西安 万熙天地 180,915.47 868,621.50 1,173,192.36 585,185.68 588,006.68 218.78
商业 项目 00
住宅及 在建
12 镇江 君和雅苑 31,372.00 78,377.18 98,489.12 98,489.12 85,632.00 11,392.46
商业 项目
在建
13 镇江 时光里 住宅 67,000.00 134,000.00 173,207.64 173,207.64 184,298.00 8,696.81
项目
在建
14 镇江 悦山园 住宅 71,324.04 117,684.67 159,568.74 105,494.48 54,074.26 147,925.09 12,532.41
项目
在建
15 镇江 京源里 住宅 26,606 47,890 66,647.54 1,795.83 64,851.71 110,920.00 10,978.84
项目
住宅及 在建
16 珠海 上唐府 16,619.92 66,479.68 95,834.81 25,451.62 70,383.19 175,083.00 309.58
商业 项目
住宅及 在建
17 珠海 悦唐阁 14,815.38 48,440.67 62,367.51 62,367.51 115,620.00 15,904.03
商业 项目
住宅及 在建
18 郑州 熙樾坊 40,953.29 102,385.00 132,695.43 132,695.43 82,886.00
商业 项目
住宅及 在建
19 重庆 水墨江山 114,900.00 229,700.00 327,593.99 70,928.19 256,665.80 242,943.38 21,214.15
商业 项目
住宅及 竣工
20 西安 蘭樾坊 87,611.91 245,313.35 379,442.52 379,442.52 332,326.00
商业 项目
住宅及 竣工
21 西安 云水天境 99,768.70 279,351.79 412,143.75 412,143.75 543,568.00 114,490.09
商业 项目
住宅及 竣工
22 重庆 玖玺香都 26,175.00 52,384.21 71,208.21 71,208.21 95,052.00 15,608.62
商业 项目
竣工
23 常熟 金兰雅苑 住宅 35,470.00 70,940.00 105,031.10 105,031.10 142,644.00 5,494.88
项目
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
已售（含已 报告期末待
序 经营业 可供出售面 结转面积 结转收入金
地区 项目 预售）面积 结转面积(平
号 态 积(平方米) (平方米) 额
(平方米) 方米)
17 / 205
2023 年年度报告
住宅及
1 西安 曲江香都 888,826.12 867,141.80 17,462.19 43,646.25 3,344.43
商业
住宅及
2 西安 万熙天地 852,570.29 396,424.92 140,638.62 209,763.94 2,071.37
商业
住宅及
3 西安 蘭樾坊 234,110.06 209,178.09 55,833.36 112,629.72 668.66
商业
4 西安 棠樾坊 住宅 54,984.01 32,857.49 32,857.49
5 西安 棠颂坊 住宅 53,898.55 15,736.49 15,736.49
6 西安 永安华府 住宅 184,044.87 139,357.55 139,357.55
住宅及
7 西安 高新宸樾 211,851.49 38,693.42 38,693.42
商业
住宅及
8 西安 丹轩梓园 193,211.94 175,581.54 18.00 202.57 1.00
商业
住宅及
9 西安 丹轩坊 178,877.18 174,670.96 5,289.96 13,758.70 3,072.16
商业
写字楼
10 西安 悦熙广场 113,811.57 112,815.57 3,991.52 4,811.65 729.52
及商业
住宅及
11 西安 春江天境 104,027.53 101,466.31 729.91 1,475.25 254.42
商业
住宅及
12 西安 云水天境 265,487.12 255,229.88 253,230.90 483,437.29 1,998.98
商业
13 苏州 太湖颐景 住宅 94,284.66 94,158.22 142.79 302.38
住宅及
14 苏州 拾锦香都 173,274.14 172,527.99 358.10 652.43 299.01
商业
15 苏州 金兰尚院 住宅 36,547.14 36,547.14 19.00 113.03
16 苏州 平江观棠 住宅 97,364.70 90,815.71 90,815.71
四季星光璟
17 苏州 住宅 88,727.58 44,591.98 44,591.98
园
18 苏州 星悦兰庭 住宅 97,991.40 20,317.24 20,317.24
云澜天境花
19 太仓 住宅 129,898.00 130,776.14 4,978.11 7,613.75 4,841.61
园
20 泰州 云锦香都 住宅 120,132.35 116,806.61 683.01 1,092.29 170.76
21 常熟 金兰雅苑 住宅 69,834.82 59,217.29 58,767.88 98,968.02 449.41
22 镇江 君和雅苑 住宅 78,616.34 76,833.52 76,833.52
23 镇江 京源里 住宅 47,570.00 33,651.69 25,226.14 55,133.78 8,425.55
24 镇江 悦山园 住宅 117,013.00 40,511.00 5,997.35 4,236.88 34,513.65
住宅及
25 惠州 御湾雅墅 240,245.08 236,537.18 1,752.99 2,054.16 146.36
商业
住宅及
26 珠海 上唐府 61,725.23 31,509.75 1,485.02
商业
住宅及
27 珠海 悦唐阁 43,996.07 2,520.52 2,520.52
商业
住宅及
28 广州 伴山溪谷 73,365.89 7,804.53 7,804.53
商业
住宅及
29 天津 欧筑 1898 174,341.89 172,514.33 149.73
商业
住宅及
30 天津 叠璟院 122,660.91 98,952.44 8,365.05 10,018.41 523.78
商业
住宅及
31 天津 熙樾台 33,130.93 31,840.28 451.86 1,243.53 77.11
商业
住宅及
32 天津 熙悦湾 40,167.77 20,126.55 1,244.85 1,442.09 233.56
商业
18 / 205
2023 年年度报告
住宅及
33 天津 熙湖畔 87,518.23 41,213.78 13,501.39 14,526.62 2,206.38
商业
住宅及
34 宝鸡 九悦香都 238,053.50 232,318.68 626.50 214.18 286.66
商业
住宅及
35 咸阳 珺樾坊 392,691.42 378,959.09 59,115.85 54,561.15 114,705.99
商业
36 咸阳 和樾溪谷 住宅 219,362.27 139,432.21 139,432.21
住宅及
37 重庆 水墨江山 227,128.83 145,220.31 44,610.74 38,592.56 1,549.76
商业
38 重庆 玖玺香都 住宅 52,442.48 25,158.98 21,642.22 30,637.75 3,516.76
39 榆林 榆林丹轩坊 住宅 90,927.55 90,764.51 1,747.60 2,820.36 8.02
报告期内，公司共计实现全口径销售金额 1,149,455.24 万元，销售面积 586,369.42 平方米，
实现并表房地产业务结转收入金额 1,126,434.01 万元，结转面积 690,163.74 平方米，报告期末
待结转面积 540,414.09 平方米。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地产 是否采用 租金收入/
序 出租房地产 权益比例
地区 项目 经营业态 的建筑面积 公允价值 房地产公允
号 的租金收入 （%）
(平方米) 计量模式 价值(%)
高新国际商务
1 西安 写字楼 2,990.59 39.04 100 否
中心
高新国际商务
2 西安 车库 26.00 24.22 100 否
中心
3 西安 曲江香都 商铺 2,959.66 110.33 100 否
4 西安 丹轩梓园 商铺 3,975.76 37.53 100 否
5 西安 悦熙广场 车库 243.00 24.22 100 否
6 西安 万熙天地 商铺 2,926.49 156.45 100 否
7 上海 亚都国际名园 住宅 269.58 24.19 100 否
8 苏州 水墨三十度 商铺 31.20 2.32 100 否
9 苏州 七里香都 车库 282.00 51.76 100 否
10 深圳 盛唐大厦 车库 285.00 463.88 100 否
11 深圳 盛唐大厦 写字楼 1,577.65 142.88 100 否
12 深圳 盛唐大厦 商铺 20.47 5.46 100 否
13 珠海 上唐府 商铺 415.37 9.09 100 否
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
1,266,389.13 7.27 87,145.20
19 / 205
2023 年年度报告
2024 年，公司在建拟建项目投资计划 83.16 亿元。在 2023 年年度股东大会召开之后 12 个月
内，计划通过以竞拍方式储备土地计容建面 51.08 万平方米，预计金额 55.88 亿元；同时，公司
计划向金融机构申请融资额度总计不超过 170 亿元。
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
占被投资单
投资金额
被投资单位 经营范围 位权益比
（万元）
（%）
西安丝路国际金融创新 城市基础设施、市政设施的建设；园区配套开发与运
5,973.92 8.04
中心有限公司 营；承接项目管理、项目策划和景观设计等
房地产开发、经营；住房租赁、非居住房地产租赁；
苏州联鑫置业有限公司 598.58 19.99
房地产咨询等
太仓卓润房地产开发有
房地产开发、经营；物业管理；停车场管理服务等 18,670.87 28.00
限公司
镇江扬启房地产开发有
房地产开发、经营；自有房屋租赁；企业管理咨询等 4,892.15 33.00
限公司
镇江恒尧城市建设发展 房地产开发、经营；住宅室内装饰装修；住房租赁、
312.78 33.66
有限公司 非居住房地产租赁等
咸阳启点金源房地产开 房地产开发、经营；物业管理；住房租赁、非居住房
2,587.15 49.00
发有限公司 地产租赁；房地产经纪等
苏州吴江锐泽置业有限
房地产开发、经营；建设工程监理；建设工程设计等 2,231.10 30.00
公司
苏州万天璟源房地产有 房地产开发、经营；住房租赁、非居住房地产租赁；
15,131.00 45.00
限公司 房地产咨询等
陕西健达源环境科技有 病媒生物防制服务、农村城市生活垃圾经营性服务、
213.67 49.00
限公司 园林绿化工程施工、水污染防治等
（1）本期新增投资收益-1,483.73 万元。被投资单位苏州联鑫置业有限公司、太仓卓润房地
产开发有限公司、镇江扬启房地产开发有限公司、镇江恒尧城市建设发展有限公司、咸阳启点金
源房地产开发有限公司、苏州吴江锐泽置业有限公司、苏州万天璟源房地产有限公司、陕西健达
源环境科技有限公司，系本公司子公司的合营企业，公司按照相关项目合作协议，参与上述企业
的经营管理。
（2）被投资单位西安丝路国际金融创新中心有限公司，系本公司子公司的联营企业。公司派
有董事，对其经营决策和财务决策具有参与决策的权利。
（3）报告期内，公司对外投资的合营公司新增陕西健达源环境科技有限公司。经公司第十届
董事会第十次会议审议通过，为提升公司物业增值服务水平，公司下属全资子公司西安天地源物
业服务管理有限责任公司（以下简称西安天地源物业）与达刚控股集团股份有限公司（以下简称
达刚控股）共同出资成立陕西健达源环境科技有限公司（以下简称陕西健达源）。陕西健达源注
册资本 500 万元，其中西安天地源物业出资 245 万元（持股比例 49%），达刚控股出资 255 万元
20 / 205
2023 年年度报告
（持股比例 51%）。陕西健达源通过在西安区域开展病媒数据化监测与防制业务，以满足小区居
民的生活需要，提升公司物业服务口碑。
1. 重大的股权投资
□适用 √不适用
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
3. 以公允价值计量的金融资产
□适用 √不适用
证券投资情况
□适用 √不适用
证券投资情况的说明
□适用 √不适用
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
序
公司名称 业务性质 主要产品 注册资本 总资产 净资产 净利润
号
西安枫林意树、兰亭
1 西安天地源房地产开发有限公司 房地产开发 坊和棠樾坊、棠颂坊 30,000.00 1,025,262.43 122,102.05 -1,404.11
项目
2 西安天地源曲江房地产开发有限公司 房地产开发 西安曲江香都项目 80,000.00 268,560.03 177,197.64 4,787.27
3 陕西东方加德建设开发有限公司 房地产开发 西安万熙天地项目 50,000.00 240,609.55 59,944.55 2,167.80
4 西安天地源沣东房地产开发有限公司 房地产开发 20,000.00 80,483.99 19,897.92 -25.54
5 西安越航置业有限公司 房地产开发 西安蘭樾坊项目 500.00 160,949.05 76,462.41 23,214.40
6 西安天地源皓岳房地产开发有限公司 房地产开发 西安永安华府项目 80,000.00 923,957.40 78,466.14 -1,443.35
7 西安天地源锦程房地产开发有限公司 房地产开发 10,000.00 32.24 0.14 -0.03
8 西安佳幸房地产开发有限公司 房地产开发 西安高新宸樾项目 100,000.00 379,855.86 170,958.50 -879.98
9 陕西蓝天御坊置业有限公司 房地产开发 西安悦熙广场项目 30,000.00 160,088.62 55,104.86 269.06
西安天地国际时尚小镇房地产开发有
10 房地产开发 西安春江天境项目 10,000.00 50,498.39 33,475.35 -848.82
限公司
西安天地源软件新城房地产开发有限
11 房地产开发 西安云水天境项目 60,000.00 396,432.98 88,323.99 32,712.53
公司
12 上海天地源企业有限公司 房地产开发 1,000.00 284,997.63 1,768.68 -228.17
苏州橄榄湾和水墨
13 苏州天地源房地产开发有限公司 房地产开发 55,000.00 538,040.23 62,833.58 -838.34
三十度项目
14 苏州平江天地源置业有限公司 房地产开发 苏州平江怡景项目 45,000.00 46,845.72 46,442.80 -0.09
21 / 205
2023 年年度报告
15 苏州天地源香都置业有限公司 房地产开发 苏州七里香都项目 100,000.00 227,331.29 157,405.67 2,417.50
16 苏州天地源香湖置业有限公司 房地产开发 苏州太湖颐景项目 20,000.00 91,385.99 50,631.19 74.11
17 苏州天地源木渎置业有限公司 房地产开发 苏州拾锦香都项目 30,000.00 273,068.89 67,840.56 356.85
18 苏州天地源金山置业有限公司 房地产开发 苏州金兰尚院项目 20,000.00 37,144.37 29,532.91 176.51
镇江时光里项目（十
19 镇江天地源置业有限公司 房地产开发 10,000.00 218,197.60 -2,656.97 -10,062.26
里香都项目）
20 镇江恒祥房地产开发有限公司 房地产开发 镇江君和雅苑项目 4,082.00 98,678.62 1,752.90 -229.77
21 泰州天地源德湖置业有限公司 房地产开发 泰州云锦香都项目 35,000.00 115,066.28 46,587.31 -940.07
22 常熟天地源置业有限公司 房地产开发 常熟金兰雅苑项目 10,000.00 73,774.97 4,010.28 -3,913.59
23 苏州广信置业有限公司 房地产开发 苏州平江观棠项目 90,000.00 579,840.91 86,904.99 -1,365.92
24 深圳天地源房地产开发有限公司 房地产开发 20,000.00 158,472.80 22,222.51 -38.87
25 惠州天地源房地产开发有限公司 房地产开发 惠州御湾雅墅项目 20,000.00 12,024.92 -19,314.21 -3,700.68
26 深圳西京实业发展有限公司 房地产开发 深圳盛唐大厦项目 4,000.00 19,170.76 10,779.16 -30.02
广州伴山溪谷项目
27 广州天地源置业有限公司 房地产开发 10,000.00 244,434.08 -14,210.63 -23,153.69
（阅麓花园项目）
珠海上唐府和悦唐
28 珠海天地源置业有限公司 房地产开发 7,000.00 205,837.66 -12,869.25 -8,374.86
阁项目
29 深圳天地源中房豪杰置业有限公司 房地产开发 5,000.00 406.98 -5,613.00 1,312.94
天津欧筑 1898 项目
30 天津天地源置业投资有限公司 房地产开发 20,000.00 152,359.12 -20,276.68 -4,796.68
和叠璟院项目
31 天津天地源唐城房地产开发有限公司 房地产开发 天津熙樾台项目 20,000.00 111,483.70 2,727.11 -8,245.27
32 天津天投房地产开发有限公司 房地产开发 天津熙悦湾项目 20,000.00 62,667.66 6,203.88 -5,479.45
33 天津天辉房地产开发有限公司 房地产开发 天津熙湖畔项目 10,000.00 67,473.62 -2,565.11 -8,301.25
34 郑州天地源置业有限公司 房地产开发 郑州熙樾坊项目 5,000.00 34,172.90 2,348.19 -617.47
35 陕西天投房地产开发有限公司 房地产开发 20,000.00 108,018.73 15,454.75 -1,652.43
36 榆林城投天地源置业有限公司 房地产开发 榆林丹轩坊项目 15,000.00 44,426.02 31,180.59 1,961.59
37 宝鸡市融兴置业有限公司 房地产开发 宝鸡九悦香都项目 10,000.00 18,143.88 14,847.87 -108.40
重庆水墨江山和玖
38 重庆天投房地产开发有限公司 房地产开发 10,000.00 189,587.81 -11,997.99 -15,503.32
玺香都项目
39 咸阳天投房地产开发有限公司 房地产开发 咸阳珺樾坊项目 10,000.00 200,848.35 42,317.54 16,666.48
西安天地源物业服务管理有限责任公
40 物业服务 500.00 21,495.96 1,020.03 313.71
司
41 深圳天地源物业服务有限公司 物业服务 500.00 907.64 -996.81 7.34
42 陕西天地源天投物业服务有限公司 物业服务 500.00 1,506.39 658.63 318.14
43 西安天投投资有限公司 投资管理 1,000.00 989.64 989.64 0.62
44 陕西深宝水电开发有限责任公司 水力发电 1,500.00 4,516.58 -481.42 59.24
45 西安天地源不动产代理有限公司 不动产代理 500.00 130.21 -313.67 -135.11
西安创典智库商务咨询管理有限责任
46 广告策划 100.00 928.33 -173.91 -144.33
公司
47 西安报业广告信息有限责任公司 广告策划 121.80 181.98 68.25 -24.48
西安天厦企业管理咨询合伙企业（有限 企业管理咨
48 142,000.00 0.01 0.01 3,493.01
合伙） 询
企业管理咨
49 西安坊樾企业管理咨询有限责任公司 10,000.00 266,162.43 266,162.43 -22.57
询
（1）报告期内取得和处置子公司的情况
22 / 205
2023 年年度报告
1）报告期内，合并范围新增西安佳幸房地产开发有限公司（以下简称西安佳幸）。经公司第
十届董事会第七次会议审议通过，公司下属西安天地源房地产开发有限公司（以下简称西安天地
源）与西安君正房地产开发有限公司（以下简称西安君正）合作，通过收购西安君正下属全资子
公司西安佳幸 55%股权的方式，受让西安君正享有的西安市高新区红庙村集体土地上棚户区改造
项目开发用地部分国有土地使用权权益。西安佳幸注册资金 10 亿元，经营范围为物业管理、房地
产开发经营等。西安佳幸主要开发公司获取的西安市高新区 GX3-25-24 地块（西安高新宸樾项目）。
2023 年 6 月 20 日，公司第十届董事会第十六次会议审议通过了《关于对外投资的议案》，
公司下属全资子公司西安天地源拟以现金方式收购西安君正持有的西安佳幸剩余 45%股权。2023
年 7 月 6 日，公司 2023 年第二次临时股东大会表决通过了该议案。2023 年 7 月 31 日，西安天地
源完成对西安佳幸剩余 45%股权的收购，收购后西安天地源持有西安佳幸 100%股权。
2）报告期内，合并范围新增西安天厦企业管理咨询合伙企业（有限合伙）。经公司第十届董
事会第十次会议审议通过，公司下属西安天地源及西安天地源不动产代理有限公司（以下简称西
安天地源不动产）与厦门国际信托有限公司（以下简称厦门信托）合作，共同投资设立西安天厦
企业管理咨询合伙企业（有限合伙）。合伙企业的认缴出资为 14.2 亿元，其中，西安天地源不动
产作为普通合伙人以货币资金认缴出资 1 万元，有限合伙人厦门信托通过信托计划以货币资金认
缴出资 7 亿元；有限合伙人西安天地源以货币资金认缴出资 7.1999 亿元。合伙企业成立后，受让
西安天地源持有的西安佳幸 54%股权。西安天地源、西安天地源不动产与厦门信托通过合伙企业
共同开发西安市高新区 GX3-25-24 地块（西安高新宸樾项目）。
3）报告期内，合并范围新增西安坊樾企业管理咨询有限责任公司（以下简称坊樾公司）。经
公司第十届董事会第十二次会议审议通过，公司下属西安天地源与百瑞信托有限责任公司（以下
简称百瑞信托）合作，共同投资设立坊樾公司。坊樾公司注册资本 1 亿元，其中西安天地源以持
有的西安天地源皓岳房地产开发有限公司（以下简称皓岳公司）100%股权作价出资，其中 5,100
万元计入注册资本，占坊樾公司 51%的股权；百瑞信托通过信托计划以货币出资 4,900 万元，占
坊樾公司 49%的股权。西安天地源与百瑞信托通过坊樾公司、皓岳公司合作开发永安华府项目。
2023 年 7 月 6 日公司第十届董事会第十七次会议审议通过了《关于收购合资公司股权收益权
的议案》，公司下属全资子公司西安天地源拟以现金方式收购百瑞信托持有的坊樾公司剩余 49%
股权。2023 年 7 月，西安天地源完成对坊樾公司剩余 49%股权的收购，收购后西安天地源持有坊
樾公司 100%股权。
4）报告期内，合并范围减少西安天德泓源投资有限公司（以下简称天德泓源公司）与乾源一
号股权投资（西安）合伙企业（有限合伙）（以下简称乾源一号合伙企业）。经公司第十届董事
会第八次会议审议通过，同意对天德泓源公司与乾源一号合伙企业进行清算注销。天德泓源公司
与乾源一号合伙企业已分别于 2023 年 8 月 9 日、2023 年 8 月 3 日完成注销，不再纳入合并范围。
23 / 205
2023 年年度报告
5）报告期内，合并范围减少珠海源拓房地产开发有限公司（以下简称珠海源拓公司）。经公
司第十届董事会第十八次会议审议通过，同意对珠海源拓公司进行注销。珠海源拓公司已于 2023
年 10 月 13 日完成注销，不再纳入合并范围。
（2）对公司净利润影响达到 10%以上的子公司情况：
单位：万元 币种：人民币
公司名称 经营范围 注册资本 营业收入 营业利润 净利润
西安天地源曲江房地产开发有限公司 房地产开发 80,000.00 42,156.27 6,104.08 4,787.27
惠州天地源房地产开发有限公司 房地产开发 20,000.00 2,054.15 106.65 -3,700.68
天津天地源置业投资有限公司 房地产开发 20,000.00 10,018.40 -4,635.64 -4,796.68
天津天地源唐城房地产开发有限公司 房地产开发 20,000.00 2,819.60 -2,934.73 -8,245.27
天津天投房地产开发有限公司 房地产开发 20,000.00 1,442.09 -5,291.44 -5,479.45
重庆天投房地产开发有限公司 房地产开发 10,000.00 69,230.31 -17,000.02 -15,503.32
镇江天地源置业有限公司 房地产开发 10,000.00 58.95 -13,277.30 -10,062.26
咸阳天投房地产开发有限公司 房地产开发 10,000.00 54,561.15 22,322.88 16,666.48
天津天辉房地产开发有限公司 房地产开发 10,000.00 14,526.62 -6,602.05 -8,301.25
珠海天地源置业有限公司 房地产开发 7,000.00 9.09 -11,324.09 -8,374.86
西安越航置业有限公司 房地产开发 500.00 112,629.72 30,946.38 23,214.40
西安天地源软件新城房地产开发有限公司 房地产开发 60,000.00 483,437.29 43,625.64 32,712.53
常熟天地源置业有限公司 房地产开发 10,000.00 98,968.02 -5,230.48 -3,913.59
广州天地源置业有限公司 房地产开发 10,000.00 -30,881.09 -23,153.69
（3）经营业绩与上年度同期相比变动在 30%以上，且对公司合并经营业绩造成重大影响的子
公司情况：
单位：万元 币种：人民币
变动比例
公司名称 净利润 上期净利润 变动原因分析
(%)
西安天地源曲江房地产开发有限公
4,787.27 13,467.57 -64.45 主要为项目交付结转差异所影响
司
天津天地源唐城房地产开发有限公
-8,245.27 -3,304.42 不适用 主要为递延所得税事项所影响
司
天津天投房地产开发有限公司 -5,479.45 -2,700.27 不适用 主要为递延所得税事项所影响
重庆天投房地产开发有限公司 -15,503.32 -2,698.14 不适用 主要为项目交付结转差异所影响
镇江天地源置业有限公司 -10,062.26 -1,280.43 不适用 主要为资产减值变化所影响
咸阳天投房地产开发有限公司 16,666.48 8,637.35 92.96 主要为项目交付结转差异所影响
天津天辉房地产开发有限公司 -8,301.25 -3,614.35 不适用 主要为递延所得税事项所影响
西安越航置业有限公司 23,214.40 60,077.11 -61.36 主要为项目交付结转差异所影响
西安天地源软件新城房地产开发有
32,712.53 -1,757.03 不适用 主要为项目交付结转差异所影响
限公司
常熟天地源置业有限公司 -3,913.59 -1,237.43 不适用 主要为项目交付结转差异所影响
广州天地源置业有限公司 -23,153.69 -995.15 不适用 主要为资产减值变化所影响
（4）公司持有与公司主业关联度较小的子公司的目的和未来经营计划
24 / 205
2023 年年度报告
公司目前持有以水利发电为主业的陕西深宝水电开发有限责任公司 51%股权，持有以传媒、
报业为主业的西安创典智库商务咨询管理有限责任公司 70%股权。目的在于以国家清洁能源和文
化产业发展政策和导向为依托，以多元布局、持续发展为手段，推动公司文化地产战略实施。公
司管理层会高度重视以上产业投资，并做好经营管理和风险控制。
（5）子公司其他情况说明
1）2023 年 6 月 6 日，经公司第十届董事会第十五次会议审议通过，公司下属全资子公司上
海天地源企业有限公司（以下简称上海天地源）拟将其持有的苏州天地源房地产开发有限公司（以
下简称苏州天地源）95.45%股权按账面净值划转至公司名下，本次交易完成后，上海天地源不再
持有苏州天地源股权。股权划转实施步骤：①公司对上海天地源以现金方式进行增资，将上海天
地源注册资本由 30,000 万元，增加至 53,500 万元；②公司与上海天地源签订股权划转协议，上
海天地源将其持有苏州天地源 95.45%的股权按账面净值 52,500 万元划转至公司名下。2023 年 6
月 21 日，公司对上海天地源已增资至 53,500 万元。2023 年 9 月 22 日，上海天地源将其持有苏
州天地源 95.45%的股权按账面净值 52,500 万元划转至公司名下，划转后公司持有苏州天地源 100%
股权，上海天地源注册资本变更为 1,000 万元。
2）2023 年 9 月 28 日，经公司第十届董事会第二十次会议审议通过，公司下属全资子公司苏
州天地源拟收购苏州工业园区嘉安投资有限公司持有苏州天地源金山置业有限公司（以下简称金
山公司）5%股权，包括但不限于金山公司股权投资所对应的苏州广信置业有限公司（以下简称广
信置业)的权益。2023 年 10 月，苏州天地源完成对金山公司剩余 5%股权的收购，收购后苏州天地
源持有金山公司 100%股权，并间接持有广信置业 100%股权。
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
1、行业发展趋势展望
2023 年，各级政府相继出台了放松开发商流动性管理、释放需求端潜力等一系列有利于行业
稳定、风险缓解的政策措施。2024 年，随着宏观经济持续恢复、居民收入增加、置业意愿改善，
各地建立城市房地产融资协调机制、推进实施“三大工程”，房地产市场信心将逐步修复，行业
基本面将得到稳步改善，房地产业将向新发展模式平稳过渡。
2、公司主要业务所在城市的行业发展状况及市场地位分析
根据克尔瑞、中原地产等第三方机构数据，2023 年，西安市土地市场规模收缩，商品住宅成
交量价齐涨，全年商品住宅成交面积同比上升 21%，成交均价同比上涨 7%，房地产市场整体基本
面相对较好。咸阳市全年商品住宅成交面积同比下滑 8%，销售价格同比微涨，预计市场仍将延续
25 / 205
2023 年年度报告
低位运行。苏州市土地成交面积同比下滑，商品住宅成交量降价涨，全年商品住宅成交面积同比
下降 14%，房价同比上涨 8%，市场基本面较好。镇江市土地市场冷清，全年商品房成交面积同比
下降 20%，成交均价同比微涨，预计市场仍将以去库存为主，维持低位运行。广州市土地市场持
续低迷，全年商品住宅成交量价均小幅上涨，预计随着政策持续发力，市场有望筑底回升。珠海
市商品房市场呈现底部企稳态势，全年商品住宅成交量价均小幅回升，预计市场或将维持低位运
行态势。天津市土地市场量价回升，全年商品住宅成交面积同比上涨 22%，成交价格同比微涨，
预计市场将止跌企稳。重庆市土地出让规模再创新低，全年商品住宅成交同比上涨 9%，价格同比
微涨，预计中心城区住宅成交继续维持稳定。
2023 年以来，公司紧跟市场变化，抢抓市场机遇，在西安、苏州市场的开发项目超额完成
销售任务，在咸阳市场的开发项目新签合同额蝉联市场榜首，品牌影响力得到有效提升。中指研
究院数据显示，公司在全国行业销售排名较 2022 年前进了 17 位。今后，随着公司持续区域深耕，
不断提高公司产品品质、服务品质，不断提升项目运营能力、物业服务能力，公司在区域内、行
业内的地位将继续稳步提升。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
1、战略定位：以稳健成长、规模突破为导向，以多元布局、持续发展为手段，营造文化产品
服务，构筑美好生活场景，致力于发展成为“文化地产引领者、美好生活运营商”，坚持以文化
筑美好。
2、商业模式：以精品住宅为基础业务，以智慧服务、文旅、产业、商业地产为成长业务，以
精装修、智能化、房地产经纪为协同业务，以科技为创新业务，构筑“1+4+3+X”业务组合，形成
系统化竞争优势。
3、总体战略规划：做文化地产引领者、美好生活运营商，把握产品致胜、开放合作、高效运
营、金融助力四大核心策略，打造“1+3+N”区域布局，强化投资发力、产品精进、运营提升、资
产经营、资本运作五项关键举措，以党建引领、组织优化、人才保障、数字转型、品牌建设、风
险管控为支撑体系。
(三)经营计划
√适用 □不适用
2024 年，公司计划实现销售收入 110 亿元。全年公司开发的项目有：
西安永安华府、西安高新宸樾、西安万熙天地、西安棠樾坊、西安棠颂坊、苏州平江观棠、
镇江时光里、镇江君和雅苑、珠海上唐府、珠海悦唐阁、广州伴山溪谷、咸阳珺樾坊、重庆水墨
江山。
2024 年公司计划开工、竣工面积如下：
26 / 205
2023 年年度报告
2023 年实际（万 2024 年计划（万 增减比例
序号 科目 设定依据
平方米） 平方米） （%）
依据待建项目实际开工条件设定计划
1 开工面积 67.94 40.84 -39.89
开工面积
依据在建项目实际建设进度及里程碑
2 竣工面积 86.22 105.44 22.29
节点计划设定计划竣工面积
上述经营计划不代表公司 2024 年度的盈利和经营预测，能否实现取决于市场状况变化、经营
团队的努力程度等多种因素，存在一定的不确定性，敬请投资者注意。
2024 年重点工作如下：
1、以夯实“四个创新和精细化”为抓手，实现经营效益突破
一是夯实经营创新和精细化。细化《标准工期管理办法》，加快推进落实 5-8-18 标准工期落
地；加强产品标准化应用，提速项目运营；加强市场和客群研究，提高线上线下获客转化率；构
建资产运营平台，完善资产运营管理体系，建立公寓资源运营标准，逐步提升资产运营能力；提
高产品的研发和创新能力，推进产品迭代升级，突破行业同质化竞争。
二是夯实管理创新和精细化。设计方面要提高施工图纸的设计深度和质量，提升运营前端的
成本管理效益；工程方面要不断优化施工组织方案，合理安排施工节奏，提高施工质量；成本方
面要实施全成本管控，加大 EPC 招标模式的推广应用，重点做好标后管理和清标工作，提升标后
管理水平；销售方面要充分评估销售费用的必要性和有效性，确保费用效能最大化。
三是夯实服务创新和精细化。狠抓服务细节，加强案场特约服务的精细化管理；全面梳理交
付敏感点，重点提升交付期间的接待服务工作，保障顺利交付；做好物业的精细化管理，持续提
升物业基础服务水平。
四是夯实队伍建设创新和精细化。要牢固树立“重实绩、看实效”的用人导向，进一步加大
年轻后备干部储备和梯队建设力度，持续优化队伍结构；不断完善公司收入分配制度，建立健全
激励约束机制；突出业绩导向，实施分类考核，强化考核结果的运用，激发团队整体战斗力和凝
聚力。
2、以保障“四个安全”为支撑，进一步稳固公司发展根基
一是确保资金安全。落实落细“稳资金、强保障”系列工作，做好各阶段资金风险预警及动
态收支统筹平衡；加快经营性现金流的回笼，做好高成本资金置换，积极推进定向增发工作，加
大应收账款清收及受限资金解除力度，多措并举保障资金安全。
二是确保经营安全。进一步健全风险管理体系，完善风险管理机制，全过程、链条式、动态
化防控重大风险；加快难点问题的破解，重点突破非住资源去化难题；强化资源储备，在确保资
金链安全、风险可控的前提下，力争获取优质土地资源。
三是确保生产安全。建立健全安全生产标准化体系，持续优化安全管理制度，压紧压实各级
安全管控责任，确保安全管理措施落实到位；加强安全生产培训，提高应急演练的实战效果，增
强全员的安全防范意识和应急处置能力。
27 / 205
2023 年年度报告
四是确保品牌安全。进一步强化产品的文化属性，诠释好文化地产主题；充分发挥天客会平
台效应，打造自媒体传播矩阵；开展品牌直播 IP 活动，全方位进行品牌宣传推广；加强客户沟通，
重视客户投诉，维护品牌美誉度。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
1、宏观经济影响
当前国内有效需求不足，部分行业产能过剩，社会预期偏弱，宏观经济形势将会对房地产市
场产生一定影响。
应对举措：加强宏观经济、行业政策研究，做好市场监控，及时优化经营策略，最大程度减
少经济波动对公司经营的不利影响。
2、市场风险
我国房地产市场供求关系发生重大变化，不同区域之间持续分化，市场竞争将进一步加剧。
应对措施：密切关注市场趋势，坚持获取确定性高、盈利性强的优质土地资源；加快产品和
服务创新，加强精细化管理和成本管控，有效推进转型升级，通过经营、管理创新抵御市场风险。
3、资金风险
房地产作为资金密集型行业，受行业自身的持续调整以及行业监管政策和金融监管政策影响，
企业资金依然面临压力。
应对举措：加大销售力度，加快资金回收；加强资金筹措，调整融资结构，进一步降低资金
成本。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
（一）不断完善公司治理机制
一是对《公司章程》《董事会议事规则》《独立董事工作制度》等 8 项治理规则制度进行了
修订完善，严格落实独立董事专门会议制度安排以及董事会专门委员会履职要求，保证了公司治
理的合规性。二是以累积投票方式补选了 2 名第十届董事会董事，并根据补选董事专业所长，调
28 / 205
2023 年年度报告
整了部分专门委员会委员构成，保证了公司董事会运转高效。三是积极推动高科集团避免与公司
同业竞争承诺履行，与紫薇地产签订了《股权托管协议》，顺利消除相关项目公司的同业竞争影
响。
（二）持续强化公司内部控制
一是围绕全面风险管理，细化《风险清单》，强化风险识别和管控。二是加强内控体系建设，
调整完善公司授权体系和工作流程，修订《质量管理手册》，突出内控自我评价的有效性，督促
内控缺陷整改落实，有效防范重大经营风险。
（三）充分发挥治理机构效能
2023 年公司召开董事会会议 18 次，审议议案 85 项，汇报事项 1 项；各专门委员会召开会议
14 次，审议议题及发表意见 21 项；召开监事会会议 7 次，审议议案 23 项，汇报事项 1 项；召开
股东大会 6 次，审议议案 38 项。开展年度会议决议事项跟踪检查，确保董事会决策得到有效贯彻
落实。公司荣获第十八届上市公司优秀董事会“金圆桌奖”。
（四）持续强化投资者关系管理
一是增强信息披露有效性，不断提升信息披露质量，全年披露临时公告 94 期，定期报告 4
期。二是组织召开年报、半年报业绩说明会，实施 2022 年度现金分红，广泛开展投资者保护教育
活动，通过现场接待、网络互动及电话沟通等方式保持与投资者紧密联系。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有
重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
√适用 □不适用
公司控股股东、实际控制人严格按照《公司法》《证券法》等有关法律法规的要求规范运作，
与公司在资产、人员、财务、机构、业务等方面完全独立。公司具有独立完整的自主经营能力，
与控股股东、实际控制人不存在人员交叉任职或控股股东、实际控制人以股东权利以外方式影响
公司人事选举和聘任等情形；不存在共用有形资产、无形资产等情形；不存在共用或借用资金账
户、违规担保或资金占用以及其他干预公司财务会计活动等情形；不存在上下级关系及其他施加
不正当影响等情形。
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
√适用 □不适用
2003 年，公司重组上市，主营业务为房地产经营与开发，与实际控制人高科集团下属部分房
地产企业业务相同，构成了同业竞争。2014 年 6 月，高科集团出具了避免同业竞争的承诺。2020
29 / 205
2023 年年度报告
年 11 月，高科集团调整承诺事项并延长履行期限。截止 2023 年末，高科集团已采取有效措施履
行承诺，所涉 19 家项目公司对公司的同业竞争影响已消除。
三、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的 决议刊登的
会议届次 召开日期 会议决议
查询索引 披露日期
2023 年 第
2023 年 5 http://www.sse.com.cn 2023 年 5 月 表决通过了《关于补选公司第十届监事会监
一次临时
月 15 日 编号：临 2023-035 16 日 事的议案》。
股东大会
表决通过了《2022 年度董事会工作报告》
《2022 年度监事会工作报告》《2022 年度独
立董事述职报告》《关于公司 2022 年度财务
决算的议案》《关于公司 2022 年度利润分配
预案的议案》《关于公司 2022 年年度报告及
摘要的议案》《关于续聘公司 2023 年度审计
2022 年 年 机构的议案》《关于公司 2023 年度日常关联
2023 年 6 http://www.sse.com.cn 2023 年 6 月
度股东大 交易的议案》《关于预计对外提供财务资助
月6日 编号：临 2023-042 7日
会 的议》《关于向金融机构申请融资额度授权
的议案》《关于对下属公司担保的议案》《关
于土地储备的议案》《关于下属公司向金融
机构申请委托贷款的议》《关于公司发行中
期票据的议案》《关于提请股东大会同意董
事会授权经营班子办理本次发行中期票据相
关事宜的议案》。
2023 年 第
2023 年 7 http://www.sse.com.cn 2023 年 7 月
二次临时 表决通过了《关于对外投资的议案》。
月6日 编号：临 2023-048 7日
股东大会
表决通过了《关于公司符合向特定对象发行 A
股股票条件的议案》《关于修订公司向特定
对象发行 A 股股票预案的议案》《关于公司
向特定对象发行 A 股股票方案论证分析报告
的议案》《关于修订公司向特定对象发行 A
股股票募集资金使用可行性分析报告的议
案》《关于无需编制前次募集资金使用情况
报告的议案》《关于修订向特定对象发行 A
2023 年 第
2023 年 10 http://www.sse.com.cn 2023 年 10 股股票摊薄即期回报的影响及公司采取措施
三次临时
月 20 日 编号：临 2023-074 月 21 日 的议案》《相关主体关于公司向特定对象发
股东大会
行 A 股股票后填补被摊薄即期回报措施承诺
的议案》《关于授权董事会全权办理本次向
特定对象发行 A 股股票相关事宜的议案》《关
于制定《未来三年（2023-2025 年）股东回报
规划》的议案》《关于修订《募集资金管理
办法》的议案》，逐项表决通过了《关于修
订公司向特定对象发行 A 股股票方案的议案》
相关条款。
表决通过了《关于修订<公司章程>的议案》
《关于修订<董事会议事规则>的议案》《关
于修订<董事会审计委员会工作条例>的议
案》《关于修订<董事会提名委员会工作条例>
2023 年 第
2023 年 12 http://www.sse.com.cn 2023 年 12 的议案》《关于修订<董事会薪酬与考核委员
四次临时
月4日 编号：临 2023-085 月5日 会工作条例>的议案》《关于修订<独立董事
股东大会
工作制度>的议案》《关于修订<年薪制补充
管理办法>的议案》《关于调整公司第十届董
事会独立董事津贴的议案》《关于调整公司
第十届监事会独立监事津贴的议案》。
2023 年 第 2023 年 12 http://www.sse.com.cn 2023 年 12 以累积投票方式，选举张穆强、王子芳为公
30 / 205
2023 年年度报告
五次临时 月 21 日 编号：临 2023-090 月 22 日 司第十届董事会董事。
股东大会
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
√适用 □不适用
1、公司 2023 年第一次临时股东大会于 2023 年 5 月 15 日在西安市高新区科技路 33 号高新国
际商务中心数码大厦 20 层会议室召开。本次会议采取现场与网络投票相结合的方式召开。出席会
议的股东和代理人人数共 6 人，所持有表决权的股份总数 497,073,838 股，占公司有表决权股份
总数的 57.5235%。会议审议并通过了 1 项议案。
2、公司 2022 年年度股东大会于 2023 年 6 月 6 日在西安市高新区科技路 33 号高新国际商务
中心数码大厦 20 层会议室召开。本次会议采取现场与网络投票相结合的方式召开。出席会议的股
东和代理人人数共 18 人，所持有表决权的股份总数 506,814,036 股，占公司有表决权股份总数的
58.6507%。会议审议并通过了 15 项议案。
3、公司 2023 年第二次临时股东大会于 2023 年 7 月 6 日在西安市高新区科技路 33 号高新国
际商务中心数码大厦 20 层会议室召开。本次会议采取现场与网络投票相结合的方式召开。出席会
议的股东和代理人人数共 12 人，所持有表决权的股份总数 499,490,376 股，占公司有表决权股份
总数的 57.8031%。会议审议并通过了 1 项议案。
4、公司 2023 年第三次临时股东大会于 2023 年 10 月 20 日在西安市高新区科技路 33 号高新
国际商务中心数码大厦 20 层会议室召开。本次会议采取现场与网络投票相结合的方式召开。出席
会议的股东和代理人人数共 18 人，所持有表决权的股份总数 506,635,336 股，占公司有表决权股
份总数的 58.6300%。会议审议并通过了 11 项议案。
5、公司 2023 年第四次临时股东大会于 2023 年 12 月 4 日在西安市高新区科技路 33 号高新国
际商务中心数码大厦 20 层会议室召开。本次会议采取现场与网络投票相结合的方式召开。出席会
议的股东和代理人人数共 5 人，所持有表决权的股份总数 497,460,036 股，占公司有表决权股份
总数的 57.5682 %。会议审议并通过了 9 项议案。
6、公司 2023 年第五次临时股东大会于 2023 年 12 月 21 日在西安市高新区科技路 33 号高新
国际商务中心数码大厦 20 层会议室召开。本次会议采取现场与网络投票相结合的方式召开。出席
会议的股东和代理人人数共 5 人，所持有表决权的股份总数 497,154,938 股，占公司有表决权股
份总数的 57.5329 %。会议审议并通过了 1 项议案。
四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
31 / 205
2023 年年度报告
报告期
年度 内从公
是否在
内股 增减 司获得
年 年初持 年末持 公司关
姓名 职务 性别 任期起始日期 任期终止日期 份增 变动 的税前
龄 股数 股数 联方获
减变 原因 报酬总
取报酬
动量 额（万
元）
袁旺家 董事长 男 59 2019-04-25 2025-07-27 45.12 否
张穆强 董事 男 50 2023-12-21 2025-07-27 是
王进杰 董事 男 49 2021-06-29 2025-07-27 是
王子芳 董事 女 53 2023-12-21 2025-07-27 是
金鹏涛 董事 男 48 2022-07-28 2025-07-27 是
董事 2020-05-18 2025-07-27 否
王 涛 男 57 60.25
总裁 2020-04-15 2025-07-27 否
董事 2019-01-15 2025-07-27 否
刘永明 男 56 42.18
常务副总裁 2012-12-28 2025-07-27 否
强 力 独立董事 男 63 2022-07-28 2025-07-27 14.98 否
张俊瑞 独立董事 男 63 2022-07-28 2025-07-27 14.98 否
李 成 独立董事 男 68 2022-07-28 2025-07-27 14.98 否
杨乃定 独立董事 男 60 2022-07-28 2025-07-27 14.98 否
王自更 监事会主席 男 58 2019-03-07 2025-07-27 是
曹 文 监事 男 55 2023-05-15 2025-07-27 是
郭亚军 独立监事 男 52 2022-07-28 2025-07-27 8.51 否
王振江 监事 男 49 2019-03-07 2025-07-27 是
王 锐 职工监事 男 56 2009-12-18 2025-07-27 74.82 否
祁英军 职工监事 男 54 2019-03-07 2025-07-27 43.57 否
孙 杰 职工监事 女 46 2020-04-28 2025-07-27 46.99 否
刘 宇 董事会秘书 男 50 2007-08-15 2025-07-27 54.23 否
张晓东 副总裁 男 51 2020-03-19 2025-07-27 4,320 4,320 52.71 否
原学功 副总裁 男 49 2020-05-06 2025-07-27 51.21 否
刘向明 副总裁 男 51 2020-05-06 2025-07-27 51.21 否
杨 斌 副总裁 男 57 2003-10-19 2025-07-27 42.18 否
于 凌 财务总监 女 54 2021-08-30 2025-07-27 51.21 否
陈 慧 董事（离任） 女 54 2020-05-18 2023-12-20 是
王智刚 董事（离任） 男 53 2015-12-30 2023-12-20 是
吕雪丽 监事（离任） 女 52 2022-07-28 2023-03-09 是
合计 / / / / / 4,320 4,320 / 684.11 /
姓名 主要工作经历
男，1965 年生，西安市政协委员，中共党员，研究生学历，高级工程师。曾在机械部第七设计研究
院、西安高新技术开发区管委会工作。曾任西安高新技术开发区管委会基建管理中心工程部经理，西
袁旺家 安软件园建设部经理、副主任，西安高科（集团）公司配套建设项目部副部长，西安高科（集团）高
科房产有限责任公司副总经理、总经理、董事长，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司总
经理。现任西安高科集团有限公司董事、副总经理，天地源股份有限公司第十届董事会董事长。
32 / 205
2023 年年度报告
男，1974 年生，中共党员，研究生学历。曾在陕西省租赁公司、西安高科塑业有限公司工作。曾任
西安高科塑业有限公司市场部经理、销售总公司总经理、总经理助理，西安高科建材科技有限公司副
张穆强
总经理、副总经理（主持工作）、总经理。现任西安高科集团有限公司董事、副总经理，天地源股份
有限公司第十届董事会董事。
男，1975 年出生，中共党员，公共管理硕士，会计师，注册会计师。曾在陕西省食品公司、陕西正
大会计师事务所、西安高新技术产业开发区管委会工作。曾任西安高新技术产业开发区财政局副局长、
王进杰 局长，会计核算中心主任，科技投资服务中心主任，西安高科集团有限公司副总会计师、资本运营部
部长。现任西安高科集团有限公司党委委员、计划考核部部长，天地源股份有限公司第十届董事会董
事。
女，1971 年生，中共党员，研究生学历，高级工程师。曾在西安市城市建设开发总公司、西安紫薇
地产开发有限公司工作。曾任西安紫薇地产开发有限公司产品研究中心总监，西安高科鱼化建设有限
王子芳 公司总经理助理、副总经理，西安高新区市政配套建设有限公司副总经理、常务副总经理，西安高新
区基础设施配套建设开发有限责任公司总经理。现任西安高科地产有限公司董事长，天地源股份有限
公司第十届董事会董事。
男，1976 年生，中共党员，大学学历，高级会计师，注册会计师。曾在陕西兴合糖酒果品副食有限
责任公司、陕西省物资供应回收总公司工作。曾任陕西兴合糖酒果品副食有限责任公司财务科科长，
西安高科（集团）公司计划财会部部长助理、副部长，西安高科（集团）公司计划财会部副部长兼西
金鹏涛
安高科投资有限责任公司副总经理，西安高科集团有限公司计划管理部部长。现任西安高新安居投资
建设运营有限公司董事长，陕西鑫元科工贸股份有限公司监事，天地源股份有限公司第十届董事会董
事。
男，1967 年生，中共党员，研究生学历，高级会计师。曾在兰州军区通讯团参军，在华山半导体材
料厂工作。曾任西安高科(集团)公司内控部副部长，西安高科集团有限公司内控法务部部长，西安西
王 涛
沃客车有限公司总经理、董事，天地源股份有限公司监事会监事。现任天地源股份有限公司总裁，天
地源股份有限公司第十届董事会董事。
男，1968 年生，中共党员，工商管理博士，高级工程师。曾在机电部综合勘察研究院、西安市商业
银行、西安高科（集团）公司工作。曾任西安高科（集团）公司董事长联席会议办公室副主任，西安
刘永明 高科（集团）公司配套建设项目部副部长，西安市经济技术开发公司副总经理，深圳西京实业发展有
限公司总经理，天地源股份有限公司副总裁，深圳天地源房地产开发有限公司董事长。现任天地源股
份有限公司常务副总裁，天地源股份有限公司第十届董事会董事。
男，1961 年生，中共党员，本科学历。曾任西北政法学院经济法系、法学二系讲师、副教授、教授、
主任、副主任，经济法学院院长。现任西北政法大学经济法学院教授、博士生导师，西北政法大学金
强 力 融与法律研究院院长，罗克佳华科技集团股份有限公司独立董事，西安蓝晓科技新材料股份有限公司
独立董事，华仁药业股份有限公司监事、陕西秦农农村商业银行股份有限公司外部监事，天地源股份
有限公司第十届董事会独立董事。
男，1961 年生，中共党员，经济学（会计学）博士。曾任陕西财经学院会计系讲师、副教授、教授，
财会学院教授、副院长，西安交通大学会计学院教授、副院长，西安交通大学管理学院教授，博士生
导师，副院长。现任西安交通大学管理学院教授、博士生导师，西安交通大学城市学院管理学院院长。
张俊瑞 兼任中国会计学会理事，中国成本研究会理事，中国会计学会高等工科院校分会副会长，陕西省学科
建设和研究生教育教学指导委员会委员，陕西省专业学位研究生教学指导委员会委员，西安旅游股份
有限公司独立董事，西部超导材料科技股份有限公司独立董事，天地源股份有限公司第十届董事会独
立董事。
男，1956 年生，中共党员，经济学博士。曾任陕西财经学院教授，金融系主任。现任西安交通大学
李 成 经济与金融学院二级教授、博士生导师，博士后合作导师，西安饮食股份有限公司独立董事，西安标
准工业股份有限公司独立董事，天地源股份有限公司第十届董事会独立董事。
男，1964 年生，中共党员，管理学博士，教授。曾任西北工业大学管理学院院长。现任西北工业大
学管理学院教授、博士生导师，中国管理科学与工程学会常务理事、陕西省应急管理学会理事长，陕
杨乃定
西省软科学学会副理事长，广东甘化科工股份有限公司独立董事，天地源股份有限公司第十届董事会
独立董事。
男，1966 年生，中共党员，工商管理硕士，讲师。曾在阜新矿业学院、陕西宝鸡氮肥厂、西安高新
技术产业开发区管委会工作。曾任西安高新区创业园发展中心招商部经理、副主任、主任，西安软件
王自更 园发展中心主任、数字园区发展中心主任，西安高新技术产业开发区人事劳动社会保障局局长、督查
考评办公室主任，中共西安高新区党工委组织人事部部长。现任西安高科集团有限公司董事、党委副
书记，天地源股份有限公司第十届监事会主席。
男，1969 年生，中共党员，大学学历，会计师。曾在新疆哈密矿务局、咸阳市纺织厂、陕西同人会
计师事务所工作。曾任咸阳市纺织厂财务科科长，西安高科（集团）公司计划财务部副部长、常务副
曹 文
部长、副部长（主持工作），西安高科集团有限公司财务部部长。现任西安高科投资有限责任公司董
事长，西安高科幕墙门窗有限公司董事，天地源股份有限公司第十届董事会监事。
郭亚军 男，1972 年生，中共党员，经济学博士。曾任宝鸡市渭滨区副区长（挂职）。现任西北大学经济管
33 / 205
2023 年年度报告
理学院副教授、硕士生导师，兼任西北大学 MBA 教育中心、西北大学高级管理培训中心主任，陕西
省文化和旅游厅专家委员，陕西省住房和城乡建设厅专家委员，西安市文化和旅游局专家委员，曲江
旅游研究院专家委员，西安旅游股份有限公司独立董事，中航西安飞机工业集团股份有限公司独立董
事，天地源股份有限公司第十届监事会监事。
男，1975 年生，中共党员，本科学历，注册会计师。曾在西北航空港工程总队、西安交大开元集团
工作。曾任西安高新技术产业开发区房地产开发公司财务部经理助理、副经理、经理，西安高新技术
王振江
产业开发区房地产开发有限公司常务副总经理兼财务总监。现任西安高科地产有限公司总经理，西安
高新城房地产开发有限公司董事，天地源股份有限公司第十届监事会监事。
男，1968 年生，中共党员，研究生学历，会计师。曾在西安无线电一厂、西安物资贸易中心、西安
高新技术产业开发区房地产开发公司工作。曾任西安高新技术产业开发区房地产开发公司财务部副经
理、销售分公司总经理助理、深圳东部阳光项目部副总经理，天地源股份有限公司董事会办公室副主
王 锐 任、证券事务代表，宁波天亚房地产公司总经理，上海天地源企业有限公司副总经理、常务副总经理，
天地源股份有限公司审计内控部部长，西安天地源房地产开发有限公司常务副总经理、总经理。现任
天地源股份有限公司总裁特别助理，西安天地源房地产开发有限公司董事长，天地源股份有限公司第
十届监事会职工监事。
男，1970 年生，中共党员，本科学历，会计师。曾在西安冶炼铸造厂、西安第一印刷厂、西安高科
（集团）公司工作。曾任西安水晶岛酒店管理公司财务总监、深圳天地源房地产开发有限公司财务总
监，天地源股份有限公司发展规划部副部长、部长，天地源股份有限公司战略投资部部长，西安檀德
祁英军
典森企业管理有限公司法定代表人，深圳天地源房地产开发有限公司总经理，天津天地源置业投资有
限公司董事长，陕西天投房地产开发有限公司董事长。现任天地源股份有限公司总裁特别助理、纪检
审计部部长，天地源股份有限公司第十届监事会职工监事。
女，1978 年出生，中共党员，本科学历，在职研究生，会计师。曾在陕西省医药工业公司、陕西银
河电力股份有限公司、华陆实业（集团）有限公司工作，曾任天地源股份有限公司资金运营部副部长。
孙 杰
现任天地源股份有限公司总裁特别助理、资本运营部部长，西安天投投资有限公司执行董事、总经理，
天地源股份有限公司第十届监事会职工监事。
男，1974 年生，中共党员，大学毕业，高级工程师。曾在西北光电仪器厂、西安高科（集团）公司
刘 宇 工作。曾任西安高科实业股份公司董事会秘书兼办公室主任、西安高科（集团）公司总经理办公室副
主任。现任天地源股份有限公司董事会秘书。
男，1973 年生，中共党员，研究生学历。曾在陕西耀县石柱中学、西安高科（集团）公司、西安高
新技术产业开发区房地产开发公司工作。曾任西安高新技术产业开发区房地产开发公司人力资源部经
理，西安天地源房地产开发有限公司企管部经理，西安高新枫叶物业公司总经理，西安高新技术产业
张晓东
开发区房地产开发公司办公室主任兼企管部经理，天地源股份有限公司发展规划部副部长、部长，天
地源股份有限公司监事会监事、总裁特别助理。现任天地源股份有限公司副总裁、上海天地源企业有
限公司董事长、苏州天地源房地产开发有限公司董事长。
男，1975 年生，中共党员，研究生学历，会计师，中国注册会计师，国际注册内审师。曾在西安高
科（集团）公司内控部工作。曾任天地源股份有限公司审计内控部部长，上海天地源企业有限公司常
原学功 务副总经理，天地源股份有限公司董事会办公室主任、证券事务代表，陕西天投房地产开发有限公司
总经理，天地源股份有限公司监事会监事。现任天地源股份有限公司副总裁、深圳天地源房地产开发
有限公司董事长。
男，1973 年出生，中共党员，大学学历，一级企业人力资源管理师。曾在航空部第 623 研究所、海
星科技股份有限公司、大唐电信股份有限公司工作。曾任西安高新技术产业开发区房地产开发公司置
刘向明 业分公司综合管理部经理，天地源不动产代理有限公司综合管理部经理，天地源股份有限公司总裁办
公室副主任、主任，人力资源部部长、党委办公室（纪检监察室）主任。现任天地源股份有限公司副
总裁、综合办公室主任。
男，1967 年生，九三学社社员，工商管理硕士。曾在西安昆仑机械厂、西安高新技术产业开发区管
委会、陕西亚美房地产开发有限责任公司、西安高新技术产业开发区房地产开发公司工作。曾任陕西
杨 斌 亚美房地产开发有限责任公司副总经理，西安高新技术产业开发区房地产开发公司副总经理兼销售分
公司、置业分公司总经理，天地源股份有限公司董事会秘书、副总裁、董事。现任天地源股份有限公
司副总裁、西安创典智库商务咨询管理有限责任公司董事长。
女，1970 年生，中共党员，研究生学历，高级会计师，注册会计师。曾在中国航空工业供销西北公
司、西安高新技术产业开发区房地产开发公司工作。曾任天地源股份有限公司计划财务部部长助理、
于 凌
副部长、部长，计划财务部部长兼资金运营部部长，计划财务部部长兼陕西天投房地产开发有限公司
总经理。现任天地源股份有限公司财务总监。
其它情况说明
√适用 □不适用
34 / 205
2023 年年度报告
2023 年 5 月 15 日，公司第一次临时股东大会选举曹文为公司第十届监事会监事。2023 年 12
月 21 日，公司第五次临时股东大会以累积投票方式选举张穆强、王子芳为公司第十届董事会董事。
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
□适用 √不适用
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员 任期起 任期终
其他单位名称 在其他单位担任的职务
姓名 始日期 止日期
袁旺家 西安高科集团有限公司 西安高科集团有限公司董事、副总经理
张穆强 西安高科集团有限公司 西安高科集团有限公司董事、副总经理
西安高科集团有限公司党委委员、计划考核
王进杰 西安高科集团有限公司
部部长
王子芳 西安高科地产有限公司 西安高科地产有限公司董事长
西安高新安居投资建设运营
有限公司 西安高新安居投资建设运营有限公司董事长
金鹏涛
陕西鑫元科工贸股份有限公 陕西鑫元科工贸股份有限公司监事
司
西北政法大学
西北政法大学经济法学院教授、博士生导师，
罗克佳华科技集团股份有限
金融与法律研究院院长
公司
罗克佳华科技集团股份有限公司独立董事
西安蓝晓科技新材料股份有
强 力 西安蓝晓科技新材料股份有限公司独立董事
限公司
华仁药业股份有限公司监事
华仁药业股份有限公司
陕西秦农农村商业银行股份有限公司外部监
陕西秦农农村商业银行股份
事
有限公司
西安交通大学 西安交通大学管理学院教授、博士生导师，
中国会计学会 城市学院管理学院院长
中国成本研究会 中国会计学会理事、高等工科院校分会副会
陕西省学科建设和研究生教 长
育教学指导委员会 中国成本研究会理事
张俊瑞
陕西省专业学位研究生教学 陕西省学科建设和研究生教育教学指导委员
指导委员会 会委员
西安旅游股份有限公司 陕西省专业学位研究生教学指导委员会委员
西部超导材料科技股份有限 西安旅游股份有限公司独立董事
公司 西部超导材料科技股份有限公司独立董事
西安交通大学经济与金融学院二级教授、博
西安交通大学
士生导师，博士后合作导师
李 成 西安饮食股份有限公司
西安饮食股份有限公司独立董事
西安标准工业股份有限公司
西安标准工业股份有限公司独立董事
西北工业大学
西北工业大学管理学院教授、博士生导师
中国管理科学与工程学会常
中国管理科学与工程学会常务理事
务
杨乃定 陕西省应急管理学会理事长
陕西省应急管理学会
陕西省软科学学会副理事长
陕西省软科学学会
广东甘化科工股份有限公司独立董事
广东甘化科工股份有限公司
王自更 西安高科集团有限公司 西安高科集团有限公司董事、党委副书记
西安高科投资有限责任公司 西安高科投资有限责任公司董事长
曹 文
西安高科幕墙门窗有限公司 西安高科幕墙门窗有限公司董事
西北大学 西北大学经济管理学院副教授、硕士生导师、
郭亚军
陕西省文化和旅游厅 MBA 教育中心主任、高级管理培训中心主任
35 / 205
2023 年年度报告
陕西省住房和城乡建设厅 陕西省文化和旅游厅专家委员
西安市文化和旅游局 陕西省住房和城乡建设厅专家委员
曲江旅游研究院 西安市文化和旅游局专家委员
西安旅游股份有限公司 曲江旅游研究院专家委员
中航西安飞机工业集团股份 西安旅游股份有限公司独立董事
有限公司 中航西安飞机工业集团股份有限公司独立董
事
西安高科地产有限公司
西安高科地产有限公司总经理
王振江 西安高新城房地产开发有限
西安高新城房地产开发有限公司董事
公司
在其他单
位任职情 无
况的说明
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
公司董事津贴标准由公司董事会薪酬与考核委员会提议，公司董事、监事津
董事、监事、高级管理人员报酬的 贴标准经公司董事会、监事会审议通过，由公司股东大会决定。高级管理人
决策程序 员薪酬由公司董事会薪酬与考核委员会考核评定后，提出方案，由公司董事
会决定。
董事在董事会讨论本人薪酬事项
是
时是否回避
薪酬与考核委员会或独立董事专 2024 年 4 月 28 日，公司董事会薪酬与考核委员会听取了在公司领取薪酬的董
门会议关于董事、监事、高级管理 事和高级管理人员的述职汇报，对公司经营管理团队在 2023 年度的履职情况
人员报酬事项发表建议的具体情 进行了考评，并同意将《关于公司 2023 年度高级管理人员绩效考核的议案》
况 提交董事会审议。
根据公司 2023 年第四次临时股东大会决议，公司第十届董事会独立董事的津
贴为每人每年 15 万元人民币（税前）,第十届监事会的独立监事津贴为每人
董事、监事、高级管理人员报酬确 每年 10 万元人民币（税前）。公司高级管理人员薪酬根据《天地源股份有限
定依据 公司年薪制管理办法》《天地源股份有限公司年薪制补充管理办法》确定。
在西安高科集团有限公司及公司管理层任职的董事、监事，不领取董事、监
事津贴。
董事、监事和高级管理人员报酬的 具体内容详见本章节“四、董事、监事和高级管理人员的情况”之“（一）
实际支付情况 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况”。
报告期末全体董事、监事和高级管
理人员实际获得的报酬合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
张穆强 董事 选举
王子芳 董事 选举
曹 文 监事 选举
陈 慧 董事 离任 组织工作变动
王智刚 董事 离任 组织工作变动
吕雪丽 监事 离任 去世
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
36 / 205
2023 年年度报告
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
审议通过了《关于下属公司向金融机构申请委托贷款的议案》《关于向金融机构申请
融资的议案》《关于公司符合非公开发行 A 股股票条件的议案》《关于公司非公开发
行 A 股股票方案的议案》《关于公司非公开发行 A 股股票预案的议案》《关于公司非
第十届董事 公开发行 A 股股票募集资金使用可行性分析报告的议案》《关于无需编制前次募集资
2023 年 1
会第九次会 金使用情况报告的议案》《关于非公开发行 A 股股票摊薄即期回报的影响及公司采取
月 11 日
议 措施的议案》《关于公司控股股东及实际控制人、董事、高级管理人员关于公司非公
开发行 A 股股票后填补被摊薄即期回报措施的承诺的议案》《关于授权董事会全权办
理本次非公开发行 A 股股票相关事宜的议案》《关于制定《未来三年（2023-2025 年）
股东回报规划》的议案》《关于公司适时召开股东大会的议案》。
第十届董事 审议通过了《关于终止转让下属子公司部分股权的议案》《关于西安天地源房地产开
2023 年 3
会第十次会 发有限公司申请项目开发贷款的议案》《关于投资成立合资公司的议案》《关于合作
月3日
议 开发 GX3-25-24 地块的议案》。
审议通过了《2022 年度董事会工作报告》《2022 年度总裁工作报告》《2022 年度独
立董事述职报告》《关于 2022 年度计提资产减值准备的议案》《关于公司 2022 年度
财务决算的议案》《关于公司 2022 年度利润分配预案的议案》《关于公司 2022 年度
第十届董事
2023 年 3 内部控制评价报告的议案》《关于公司 2022 年年度报告及摘要的议案》《关于公司
会第十一次
月 10 日 2022 年度高级管理人员绩效考核的议案》《关于公司 2022 年度会计师事务所从事审
会议
计工作的总结报告及续聘 2023 年度审计机构的议案》《关于公司 2023 年度日常关联
交易的议案》《关于预计对外提供财务资助的议案》《关于向金融机构申请融资额度
授权的议案》《关于对下属公司担保的议案》《关于土地储备的议案》。
第十届董事 审议通过了《关于苏州广信置业有限公司申请项目开发贷款的议案》《关于下属珠海
2023 年 3
会第十二次 天地源置业有限公司项目开发贷款抵押物变更的议案》《关于成立合资公司合作开发
月 23 日
会议 永安华府项目的议案》。
第十届董事
2023 年 4 审议通过了《关于公司 2023 年第一季度报告的议案》《关于召开公司 2023 年第一次
会第十三次
月 26 日 临时股东大会的议案》。
会议
审议通过了《关于下属公司向金融机构申请委托贷款的议案》《关于公司发行中期票
第十届董事
2023 年 5 据的议案》《关于提请股东大会同意董事会授权经营班子办理本次发行中期票据相关
会第十四次
月 15 日 事宜的议案》《关于西安天地源房地产开发有限公司申请项目开发贷款的议案》《关
会议
于向金融机构申请融资的议案》《关于召开公司 2022 年年度股东大会的议案》。
第十届董事
2023 年 6
会第十五次 审议通过了《关于在公司并表范围内划转下属公司股权的议案》。
月6日
会议
第十届董事
2023 年 6 审议通过了《关于对外投资的议案》《关于召开公司 2023 年第二次临时股东大会的
会第十六次
月 20 日 议案》。
会议
第十届董事
2023 年 7
会第十七次 审议通过了《关于收购合资公司股权收益权的议案》。
月6日
会议
第十届董事
2023 年 8 审议通过了《关于下属公司向金融机构申请委托贷款的议案》《关于向金融机构申请
会第十八次
月 16 日 融资的议案》《关于注销珠海源拓房地产开发有限公司的议案》。
会议
审议通过了《关于公司 2023 年半年度报告及摘要的议案》《关于公司符合向特定对
象发行 A 股股票条件的议案》《关于修订公司向特定对象发行 A 股股票方案的议案》
《关于修订公司向特定对象发行 A 股股票预案的议案》《关于修订公司向特定对象发
第十届董事 行 A 股股票募集资金使用可行性分析报告的议案》《关于无需编制前次募集资金使用
2023 年 8
会第十九次 情况报告的议案》《关于修订向特定对象发行 A 股股票摊薄即期回报的影响及公司采
月 24 日
会议 取措施的议案》《关于修订公司控股股东及实际控制人、董事、高级管理人员关于公
司向特定对象发行 A 股股票后填补被摊薄即期回报措施的承诺的议案》《关于授权董
事会全权办理本次向特定对象发行 A 股股票相关事宜的议案》《关于修订公司《募集
资金管理办法》的议案》《关于公司适时召开股东大会的议案》。
37 / 205
2023 年年度报告
审议通过了《关于公司向特定对象发行 A 股股票方案论证分析报告的议案》《关于对
第十届董事
2023 年 9 外投资的议案》《关于收购项目公司股权的议案》《关于证券事务代表变更的议案》
会第二十次
月 27 日 《关于向金融机构申请融资的议案》《关于召开公司 2023 年第三次临时股东大会的
会议
议案》。
第十届董事
2023 年 10
会第二十一 审议通过了《关于西安佳幸房地产开发有限公司申请项目开发贷款的议案》。
月 20 日
次会议
第十届董事
2023 年 10
会第二十二 审议通过了《关于公司 2023 年第三季度报告的议案》。
月 30 日
次会议
审议通过了《关于修订<公司章程>的议案》《关于修订<董事会议事规则>的议案》《关
于修订<董事会审计委员会工作条例>的议案》《关于修订<董事会提名委员会工作条
第十届董事
2023 年 11 例>的议案》《关于修订<董事会薪酬与考核委员会工作条例>的议案》《关于修订<
会第二十三
月 16 日 独立董事工作制度>的议案》《关于修订<年薪制补充管理办法>的议案》《关于调整
次会议
公司第十届董事会独立董事津贴的议案》《关于召开公司 2023 年第四次临时股东大
会的议案》。
第十届董事
2023 年 11 审议通过了《关于与西安紫薇地产开发有限公司签订股权托管协议的议案》《关于西
会第二十四
月 27 日 安创典智库商务咨询管理有限责任公司关联交易的议案》。
次会议
第十届董事 审议通过了《关于与西安紫薇地产开发有限公司签订股权托管协议补充协议的议案》
2023 年 12
会第二十五 《关于第十届董事会董事变更的议案》《关于召开公司 2023 年第五次临时股东大会
月4日
次会议 的议案》。
第十届董事
2023 年 12 审议通过了《关于调整第十届董事会部分专门委员会委员的议案》《关于下属公司向
会第二十六
月 21 日 金融机构申请贷款的议案》。
次会议
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东大
参加董事会情况
会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯方 是否连续两
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席 出席股东大
加董事会 式参加次 次未亲自参
席次数 席次数 次数 会的次数
次数 数 加会议
袁旺家 否 18 18 4 0 0 否 6
张穆强 否 1 1 0 0 0 否 1
王进杰 否 18 18 4 0 0 否 6
金鹏涛 否 18 18 4 0 0 否 6
王子芳 否 1 1 0 0 0 否 1
王 涛 否 18 18 4 0 0 否 6
刘永明 否 18 18 4 0 0 否 6
强 力 是 18 18 4 0 0 否 6
张俊瑞 是 18 18 4 0 0 否 6
李 成 是 18 17 4 1 0 否 5
杨乃定 是 18 18 4 0 0 否 6
陈 慧 否 17 17 4 0 0 否 5
王智刚 否 17 17 4 0 0 否 5
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 18
38 / 205
2023 年年度报告
其中：现场会议次数 14
通讯方式召开会议次数 4
现场结合通讯方式召开会议次数 0
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(一) 董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
战略委员会 袁旺家、李成、杨乃定
审计委员会 张俊瑞、李成、王子芳
提名委员会 强力、杨乃定、张穆强
薪酬与考核委员会 李成、杨乃定、王进杰
(二) 报告期内审计委员会召开 9 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
1、本次关联交易有利于增强公司持续经营能力，保证
就公司第十届董事会第九次
公司经营业务发展的资金需求；
2023 年 1 月 会议审议的《关于下属公司
2、本次关联交易的定价遵循市场规律且符合价格公允
11 日 向金融机构申请委托贷款的
原则，不存在损害公司及其他股东特别是中小股东利益
议案》发表意见。
的情形。
2023 年 1 月 听取公司计划财务部《2022 认为公司的未审财务报表真实反映了公司的实际情况，
17 日 年度未审财务报表》汇报。 同意将其提供给希格玛会计师事务所进行审计。
听取希格玛会计师事务所对
2023 年 2 月 公司《2022 年度财务报表、 原则上希格玛会计师事务所对公司《2022 年度财务报
10 日 内部控制审计的初审意见》 表、内部控制审计的初审意见》。
汇报。
1、听取希格玛会计师事务所
1、经审计的公司 2022 年度财务报告全面、公允地反映
《2022 年度审计情况》汇报
了公司 2022 年 12 月 31 日的财务状况以及 2022 年度经
并审议；
营成果和现金流量，同意以此为基础编制 2022 年度报
2、听取希格玛会计师事务所
告及摘要。
《2022 年度审计工作总结报
2023 年 2 月 2、同意希格玛会计师事务所 2022 年度审计工作总结报
告》汇报并就该报告及下年
24 日 告，同意聘请希格玛会计师事务所为公司 2023 年会计
度续聘或改聘外部审计机构
报表和内部控制的审计单位，聘期一年，并将此事项提
进行审议；
交董事会审议。
3、听取审计内控部《公司
3、同意审计内控部编制的《公司 2022 年度内部控制评
2022 年内部控制评价报告》
价报告》，同意将此报告提交董事会审议。
汇报并审议。
1、关于 2022 年度计提资产减值准备的议案
（1）公司本次计提资产减值准备遵照并符合《企业会
就公司第十届董事会第十一
2023 年 3 月 计准则》和公司相关会计政策的规定，计提资产减值准
次会议审议的相关事项发表
10 日 备依据充分，符合公司资产现状；
意见。
（2）本次计提资产减值准备基于谨慎性原则，有助于
更加公允地反映截至 2022 年 12 月 31 日公司的财务状
39 / 205
2023 年年度报告
况、资产价值及经营成果，使公司的会计信息更具有合
理性，有助于向投资者提供更加真实、可靠、准确的会
计信息；
（3）本次计提资产减值准备不存在损害公司及中小股
东利益的情形；审计委员会同意公司本次计提资产减值
准备。
2、董事会审计委员会关于选聘会计师事务所过程中的
履职情况及审查意见
（1）我们查阅希格玛会计师事务所有关资格证照、相
关信息和诚信记录，对其从专业胜任能力、投资者保护
能力、独立性和诚信状况等方面进行了审查，认为希格
玛会计师事务所具备为公司服务的资质要求；
（2）在 2022 年度财务及内控审计服务工作中，希格玛
会计师事务所年审会计师能够严格按照中国注册会计
师审计准则的规定执行审计工作，制定详细的审计工作
计划，审计中能恪尽职守，遵循独立、客观、公正的执
行准则，出具的审计报告能够充分反映公司 2022 年 12
月 31 日财务状况及经营成果，符合公司的实际经营情
况；
（3）公司董事会审计委员会提请继续聘任希格玛会计
师事务所为公司 2023 年度会计报表和内部控制的审计
机构。
3、公司 2023 年度日常关联交易的议案
（1）本议案涉及的关联交易有利于公司遵循在同等价
位上采购到性价比更优的原材料，从而降低采购成本和
提高资产的使用效率的原则；
（2）本议案关联交易的发生能够遵循公开、公平、公
正的交易原则，关联交易的定价符合市场规律且遵循了
市场的公允价格，不存在损害公司及中小股东利益的情
形；
（3）本议案关联交易有利于为股东创造价值，对公司
独立性没有影响，公司主营业务不因此类交易而形成对
关联方的依赖。
1、本次关联交易有利于增强公司持续经营能力，保证
公司经营业务发展的资金需求；
就公司第十届董事会第十四 2、本次关联交易的定价遵循市场规律且符合价格公允
2023 年 5 月 次会议审议的《关于下属公 原则，不存在损害公司及其他股东特别是中小股东利益
15 日 司向金融机构申请委托贷款 的情形；
的议案》发表意见。 3、本次关联交易议案在审议过程中，关联董事回避了
表决。公司审议议案的董事会召开程序、表决程序符合
相关法律、法规和《公司章程》等有关规定。
1、本次关联交易有利于增强公司持续经营能力，保证
公司经营业务发展的资金需求；
就公司第十届董事会第十八 2、本次关联交易的定价遵循市场规律且符合价格公允
2023 年 8 月 次会议审议的《关于下属公 原则，不存在损害公司及其他股东特别是中小股东利益
16 日 司向金融机构申请委托贷款 的情形；
的议案》发表意见。 3、本次关联交易议案在审议过程中，关联董事回避了
表决。公司审议议案的董事会召开程序、表决程序符合
相关法律、法规和《公司章程》等有关规定。
1、关于与西安紫薇地产开发有限公司签订股权托管协
议的议案
就公司第十届董事会第二十
（1）本次股权托管事项是公司实际控制人西安高科集
四次会议审议的《关于与西
团有限公司履行避免同业竞争承诺的具体举措，有助于
安紫薇地产开发有限公司签
2023 年 11 进一步消除同业竞争影响；
订股权托管协议的议案》和
月 27 日 （2）本次股权托管事项涉及关联交易，议案在审议过
《关于西安创典智库商务咨
程中，关联董事回避了表决。公司审议议案的董事会召
询管理有限责任公司关联交
开程序、表决程序符合相关法律、法规和《公司章程》
易的议案》发表意见。
等有关规定。
2、关于西安创典智库商务咨询管理有限责任公司关联
40 / 205
2023 年年度报告
交易的议案
（1）本议案涉及的关联交易是公司正常生产经营中发
生的交易行为，关联交易的定价遵循公开、公平、公正
的交易原则，对公司独立性没有影响，公司主营业务不
会因此类交易而形成对关联方的依赖；
（2）本议案在审议过程中，关联董事回避了表决。公
司审议该议案的董事会召开程序、表决程序符合相关法
律、法规和《公司章程》等有关规定。
1、听取调整公司 2023 年年
1、同意公司 2023 年年报审计组项目合伙人调整为朱
报审计组部分成员的汇报；
2023 年 12 洪雄，签字注册会计师调整为孟杰。
2、听取希格玛会计师事务所
月 21 日 2、原则同意公司 2023 年度会计报表审计计划和 2023
汇报 2023 年度会计报表和
年度内部控制审计计划。
内部控制审计计划。
(三) 报告期内提名委员会召开 1 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
对提名张穆强先生、王子芳女士为公司第十届董事会董事候
选人的事宜进行了审核，认为上述人员的任职资格、选任程
2023 年 12 审议《关于第十届董事
序和任职期限符合《公司法》《上海证券交易所上市规则》
月1日 会董事变更的议案》。
和《公司章程》等相关规定，同意将上述相关议案提交第十
届董事会第二十五次会议审议。
(四) 报告期内薪酬与考核委员会召开 2 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
听取了在公司领取薪 1、同意各位董事和高级管理人员的述职报告；
酬的董事和高级管理 2、同意并确认对各位董事和高级管理人员的工作绩效考核结
2023 年 3 月 人员的述职汇报，对公 果；
10 日 司经营管理团队在 3、根据考核结果，同意兑现各位董事和高级管理人员 2022
2022 年度的履职情况 年度绩效年薪和风险收入；
进行了考评。 4、同意将上述考核意见提交董事会审议。
1、根据《上市公司治理准则》《公司年薪制管理办法》等相
关规定，为进一步加强公司年薪制管理，完善薪酬分配机制，
审议《关于修订<年薪 同意对公司《年薪制补充管理办法》进行修订；
制补充管理办法>的议 2、根据中国证监会《上市公司独立董事管理办法》《公司章
2023 年 11
案》《关于调整公司第 程》《公司董事会薪酬与考核委员会工作条例》等相关规定，
月 13 日
十届董事会独立董事 鉴于独立董事对公司发展做出的贡献，同时参考同行业、同
津贴的议案》。 地区独立董事的津贴水平，现提议，将公司独立董事津贴标
准由每人每年 6 万元（税后）调整为每人每年 15 万元（税前）；
3、同意将上述议案提交公司董事会审议。
(五) 报告期内战略委员会召开 2 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
1、本次非公开发行股票事项符合法律、法规及相关规范性文
件，方案合理，切实可行，有利于降低公司资产负债率、优
化公司资本结构，有利于增强公司资金实力，提高行业竞争
力，符合公司的发展战略，符合公司和全体股东的利益；本
就第十届董事会第九
次非公开发行股票后，公司实际控制人未发生变化；
2023 年 1 月 次会议审议的非公开
2、本次非公开发行所募集的资金将用于公司“保交楼、保民
11 日 发行股票的各项议案
生”相关的房地产项目开发、符合上市公司再融资政策要求
发表意见。
的偿还金融机构借款，符合政策要求并结合公司实际情况，
符合公司及全体股东的利益。
综上，公司董事会战略委员会一致同意将本次非公开发行股
票的相关议案提交董事会审议。
41 / 205
2023 年年度报告
1、本次发行事项符合法律、法规及相关规范性文件，方案合
理，切实可行，有利于降低公司资产负债率、优化公司资本
结构，有利于增强公司资金实力，提高行业竞争力，符合公
就第十届董事会第十 司的发展战略。本次发行完成后，公司实际控制人未发生变
2023 年 8 月 九次会议审议的本次 化。
24 日 发行的各项议案发表 2、本次发行所募集的资金将用于公司“保交楼、保民生”相
意见。 关的房地产项目开发，符合上市公司偿还金融机构借款等再
融资政策相关要求，符合公司和全体股东的利益。
综上，公司董事会战略委员会一致同意将本次发行的相关议
案提交董事会审议。
(六) 存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 90
主要子公司在职员工的数量 2,636
在职员工的数量合计 2,726
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 0
销售人员 255
技术人员 277
财务人员 130
行政人员 117
物业人员 1,886
其它 61
合计 2,726
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士及以上学历 97
大学本科 682
大学专科 522
大专以下 1,425
合计 2,726
42 / 205
2023 年年度报告
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司制定了以公平、竞争、激励、经济、合法为原则的薪酬政策，依据公司业绩、员工业绩、
服务年限、工作态度等方面的表现动态调整工资。其中，基本工资以员工工作常驻城市平均工资
标准为参考依据，岗位工资根据岗位价值评估结果及市场薪酬水平决定，绩效工资与月度、季度、
年度考核挂钩，充分发挥绩效考核的激励导向作用。此外，公司严格执行国家、省、市相关政策、
员工享受社会基本保险、带薪休假、带薪培训等多种福利待遇。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
公司采取通用培训和专项培训相结合的方式，重点对骨干员工及项目总经理制定专项培训。
通用培训依据部门职责、岗位特点等要求，组织员工参加行业协会、培训机构组织的综合或业务
培训，以优化工作方式、提高业务水平；专项培训通过对骨干员工、项目总经理等安排专业且更
有针对性的培训，发掘员工自身潜力，为公司人才梯队建设提供基本支持与保障。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
利润分配政策：
2014 年，根据中国证监会《上市公司监管指引第 3 号--上市公司现金分红》的相关要求，公
司第七届董事会第十七次会议、2013 年年度股东大会审议通过了《关于修改<天地源股份有限公
司章程>的议案》。修订后的《公司章程》对利润分配政策的分配基本原则、时间间隔、现金分红
的比例及利润分配的决策程序和机制等事项进行了更加具体的规定和说明。明确了“公司优先采
用现金分红的利润分配方式”、“最近三年以现金形式累计分配的利润不少于最近三年实现的年
均可分配利润的 30%”，公司综合考虑可持续发展和股东的利益，结合公司的实际经营情况，给
予股东合理投资回报。
执行情况：
根据公司第十届董事会第十一次会议、2022 年年度股东大会审议通过的《关于公司 2022 年
度利润分配预案的议案》，2022 年度公司以总股本 864,122,521 股为基数，向全体股东派发 2022
年全年现金红利每 10 股 1.19 元（含税），共计派发 102,830,580.00 元，余额 2,894,201,768.08
元留作以后年度分配；2022 年不送红股、不进行资本公积转增股本。该利润分配方案已于 2023
年 8 月 4 日实施完毕。
43 / 205
2023 年年度报告
基于公司 2023 年度实现合并利润表归属于上市公司股东的净利润为负数的情况，综合考虑行
业现状、公司发展战略、经营情况及投资计划等因素，为保障公司持续稳定经营，稳步推动后续
可持续发展，更好地维护全体股东的长远利益，公司 2023 年度拟不进行利润分配，也不送红股、
不进行资本公积转增股本。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护 √是 □否
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应
当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
(四) 本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
□适用 √不适用
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
□适用 √不适用
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
44 / 205
2023 年年度报告
2023 年，公司持续强化内部控制制度建设。一是根据中国证监会、上交所最新颁布、修订的
规则要求，结合公司实际，对《公司章程》《董事会议事规则》《独立董事工作制度》等 8 项治
理规则制度进行了修订完善，严格落实独立董事专门会议制度安排以及董事会专门委员会履职要
求，保证了公司治理的合规性。二是加强内控体系建设，围绕全面风险管理，细化《风险清单》，
强化风险识别和管控；调整完善公司授权体系和工作流程，修订《质量管理手册》，突出内控自
我评价的有效性，督促内控缺陷整改落实，有效防范重大经营风险。三是开展内部控制制度执行
情况监督检查，确保制度落实落细，防范化解经营风险。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
公司依据《内部控制制度》《组织管理手册》和《授权管理手册》，对子公司实施管控。2023
年，公司通过完善授权体系，加强监督检查，进一步提高了管控效能。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2023 年度内部控制的审计机构。希
格玛会计师事务所（特殊普通合伙）对公司及下属公司的内控控制设计、运行情况进行审计，出
具了标准无保留意见的内部控制审计报告。具体内容详见《天地源股份有限公司 2023 年度内部
控制审计报告》。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
（一）上市公司董事、高级管理人员利用职权收受贿赂或者其他非法收入，侵占公司的财产。
该事项已整改完毕。2019 年以来，公司持续完善内部控制制度体系建设，通过制定《组织管
理手册》《授权管理手册》，修订《公司章程》及相关管理制度，强化内控审计和监督检查，进
一步完善和规范了公司相关决策程序和监督机制，提高了管控效能。
（二）存在董事连续两次未亲自出席董事会会议的情形。
该事项已整改完毕。2019 年 1 月后，公司组织开展董事履职行为规范培训，进一步提高了董
事忠实勤勉履职的意识，公司历次董事会董事均能规范出席董事会会议。
（三）上市公司控股股东、实际控制人与上市公司在业务范围、业务性质、客户对象、产品
可替代性等方面存在竞争。
45 / 205
2023 年年度报告
该事项已整改完毕。2003 年，公司重组上市，主营业务为房地产经营与开发，与实际控制人
高科集团下属部分房地产企业业务相同，构成了同业竞争。2014 年 6 月，高科集团出具了避免同
业竞争的承诺。2020 年 11 月，高科集团调整承诺事项并延长履行期限。截止 2023 年末，高科集
团已采取有效措施履行承诺，所涉 19 家项目公司对公司的同业竞争影响已消除。
十六、 其他
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
是否建立环境保护相关机制 否
报告期内投入环保资金（单位：万元）
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
√适用 □不适用
1. 因环境问题受到行政处罚的情况
□适用 √不适用
2. 参照重点排污单位披露其他环境信息
√适用 □不适用
公司及下属子公司在日常生产经营中认真执行《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共
和国水污染防治法》《中华人民共和国大气污染防治法》《中华人民共和国环境噪声污染防治法》
《中华人民共和国固体废物污染防治法》等环保方面的法律法规，报告期内未出现因违法违规而
受到处罚的情况。
3. 未披露其他环境信息的原因
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
√适用 □不适用
生态保护方面：根据国家垃圾分类要求，公司在各服务小区全力推广垃圾分类，设置生活垃
圾分类集中投放点，设立生活垃圾四分类标准标识、照明、雨棚、监控和洗手池等设施。
污染防治方面：公司及下属子公司在日常生产经营中认真执行《中华人民共和国环境保护法》
及水污染、噪音污染、固体废弃物污染等专门法律法规，在项目建设过程中全面落实现场围挡、
46 / 205
2023 年年度报告
覆盖、冲洗、硬化、密闭、洒水保洁“六个 100%”和出入口道路硬化、基坑坡道处理、冲洗设备
安装、清运车辆密闭、拆除湿法作业、裸露地面和拆迁垃圾覆盖"七个到位"的管理，切实有效开
展治污减霾。
环境保护方面：在生产经营过程中，公司积极践行创新、绿色的新发展理念，大力推广信息
管理技术。采用 BIM 技术，减少了设计变更等返工现象；大力推广新材料、新工艺，引进铝模、
爬架等新技术，节约建筑材料；配备太阳能热水设施、中水回收系统，节约自然资源。
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
是否采取减碳措施 否
减少排放二氧化碳当量（单位：吨）
减碳措施类型（如使用清洁能源发电、在生
产过程中使用减碳技术、研发生产助于减碳
的新产品等）
具体说明
√适用 □不适用
公司积极倡导低碳工作、低碳生活。办公区实施下班断电，节约纸张，节约用水等措施；餐
厅实施“就餐公约”光盘行动；持续开展“健康出行”活动，提倡乘坐公共交通，绿色出行等方
式，节约资源，减少二氧化碳排放。
二、社会责任工作情况
(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告
□适用 √不适用
(二) 社会责任工作具体情况
□适用 √不适用
具体说明
□适用 √不适用
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
具体说明
□适用 √不适用
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
承 承 承诺 承诺 承诺 是 承诺 是 如未 如未
47 / 205
2023 年年度报告
诺 诺 方 内容 时间 否 期限 否 能及 能及
背 类 有 及 时履 时履
景 型 履 时 行应 行应
行 严 说明 说明
期 格 未完 下一
限 履 成履 步计
行 行的 划
具体
原因
高科集团将以公司为业务主体，整合资源，采取分类施策、有序推进的方针，
从原避免同业竞争承诺到期之日起未来 36 个月内分步完成对存在同业竞争的
房地产开发项目及业务梳理、阶段性托管、资产注入等工作，积极稳妥地解决
同业竞争问题。基本计划如下：（一）第 1-6 个月就现有实际开展业务的项目
公司，对存在同业竞争的分批次与天地源公司签署项目股权托管协议，委托至
天地源公司经营管理，在一定程度上消除同业竞争的负面影响：1、根据托管
协议约定，代表托管方根据法律法规及被托管企业的公司章程的规定行使股东
权利，主要包括：（1）出席被托管企业股东会，对授权托管范围内事项行使
表决权；（2）被托管企业股东会召集请求权；（3）获取被托管企业生产经营、
财务状况、公司治理的各项文件、资料，获得依照法律或章程规定应获知的被
托管企业的其他信息。2、公司按照项目股权托管协议约定的权利义务对被托
管企业日常经营重大事项进行核准或要求其报备。托管之后，被托管企业资产
与
权属不变、用工关系不变、收益权、处置权及分红权不变。此外，高科集团尚
股 解 公司
有不以项目公司形式存在的房地产业务。对于上述房地产业务，需通过新设项
改 决 实际 2020 2023
目公司或注入现有项目公司的方式，使该部分房地产项目以独立法人形式存
相 同 控制 年 12 年 12
在。（二）第 7-36 个月 1、完成高科集团下属不以项目公司形式存在的房地 是 是
关 业 人高 月8 月 31
产业务的分立、剥离。其后签署股权托管协议，将相应项目公司委托至公司经
的 竞 科集 日 日前
营管理。2、对于托管的项目公司实施动态跟踪，对于项目实施完毕且不存在
承 争 团
其他房地产开发项目的项目公司合法依规妥善开展注销工作。有针对性地妥善
诺
制定人员安置和公司后续安排计划，为资产注入彻底解决同业竞争问题做好前
期准备工作。3、在对托管的项目公司实施动态跟踪的基础上，开展房地产资
产及业务注入工作。对于预期 36 个月内建设开发完成项目对应的项目公司，
继续实施托管，直至项目销售结束。从资产注入后公司的持续盈利能力和对中
小投资者利益的保护角度考虑，对于预期 36 个月内仍处于待建或在建阶段的
房地产开发项目细分为两类，其中盈利能力预期较好的企业以发行股票购买资
产或现金购入资产的形式整体性置入，整合至公司；对于盈利预期较差、收购
后产生资产减值可能性较大，直接置入将给控股股东带来较大的业绩补偿压
力，也不符合上市公司及中小股东利益的项目，综合考虑行业发展状况、发展
趋势等情况，以出售股权或资产及其他可行方案解决同业竞争问题。（三）在
上述解决同业竞争措施实施完成后，高科集团保证下属、控股或其他具有实际
控制权的企业与公司之间不再发生同业竞争问题。
1、不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不采用其他方式
损害公司利益；2、对职务消费行为进行约束；3、不动用公司资产从事与履行
职责无关的投资、消费活动；4、由董事会或提名、薪酬与考核委员会制定的
薪酬制度与公司填补回报措施的执行情况相挂钩；5、若公司未来实施新的股
公司 权激励计划，承诺拟公布的股权激励方案的行权条件与公司填补回报措施的执
董 行情况相挂钩；6、若中国证监会作出关于填补回报措施及其承诺的其他新的 2023
其 事、 监管规定的，且上述承诺不能满足中国证监会该等规定时，届时将按照中国证 年1 发行
是 是
他 高级 监会的最新规定出具补充承诺；7、切实履行公司制定的有关填补回报措施以 月 11 期间
与
管理 及对此作出的任何有关填补的回报措施的承诺，若违反该等承诺并给公司或者 日
再
人员 投资者造成损失的，愿意依法承担对公司或者投资者的相应法律责任。作为填
融
补回报措施相关责任主体之一，若违反上述承诺或拒不履行上述承诺，愿意接
资
受中国证监会、上海证券交易所等证券监管机构按照其制定或发布的有关规
相
定、规则对其的相关处罚或相关监管措施，违反承诺给公司或者股东造成损失
关
的，愿意依法承担补偿责任。
的
公司 1、依照相关法律、法规及《公司章程》的有关规定行使股东权利，不越权干
承
控股 预上市公司经营管理活动，不侵占上市公司利益；2、若中国证监会或上交所
诺
股东 作出关于填补回报措施及其承诺的其他新的监管规定的，且上述承诺不能满足
高新 其该等规定时，届时将按照其最新规定出具补充承诺。3、切实履行上市公司 2023
其 地产 制定的有关填补即期回报措施及本承诺，若违反上述承诺或拒不履行承诺给公 年1 发行
是 是
他 及实 司或者投资者造成损失的，愿意依法承担对公司或者投资者的相应法律责任。 月 11 期间
际控 作为填补回报措施相关责任主体之一，若违反上述承诺或拒不履行上述承诺， 日
制人 愿意接受中国证监会、上海证券交易所等证券监管机构按照其制定或发布的有
高科 关规定、规则对其的相关处罚或相关监管措施，违反承诺给公司或者股东造成
集团 损失的，愿意依法承担补偿责任。
注：2020 年 11 月，高科集团出具了《关于调整避免同业竞争承诺并延长履行期限的函》，
明确 2023 年底前对下属除天地源外的 19 家房地产项目公司由天地源实施托管，并根据开发销售
及项目盈利情况选择托管至销售结束、资产及业务注入、出售股权或资产及其他可行方案解决同
48 / 205
2023 年年度报告
业竞争问题。截止 2023 年末，高科集团已采取有效措施履行承诺，所涉 19 家项目公司对公司的
同业竞争影响已消除。
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
2022 年 11 月 30 日，财政部发布了《企业会计准则解释第 16 号》，规定了“关于单项交易
产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”。同时，《企业会计准则
解释第 16 号》要求：“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的
会计处理”自 2023 年 1 月 1 日起施行。根据财政部上述通知要求，公司对现行会计政策相关内容
进行变更，并根据首次执行该准则的累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其
他相关财务报表项目。
上述会计政策变更对公司租赁业务相应的递延所得税产生影响。本次会计政策变更对 2023
年报表项目期初数的影响：递延所得税资产增加 476,293.86 元、递延所得税负债增加 424,560.55
元、未分配利润增加 51,733.31 元。对 2023 年度报表上年同期数的影响：所得税费用减少 1,618.07
元、净利润增加 1,618.07 元，归属母公司股东的净利润增加 1,618.07 元。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
49 / 205
2023 年年度报告
（四）审批程序及其他说明
√适用 □不适用
根据公司第十届董事会第三十次会议审议通过的《关于会计政策变更的议案》，公司按照财
政部发布的《企业会计准则解释第 16 号》进项会计政策变更。
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 1,050,000
境内会计师事务所审计年限 21
境内会计师事务所注册会计师姓名 朱洪雄、孟杰
境内会计师事务所注册会计师审计服务的累计年限 朱洪雄（3 年）、孟杰（1 年）
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 希格玛会计师事务所（特殊普通合伙） 300,000
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
经公司第十届董事会第十一次会议及 2022 年年度股东大会审议，同意续聘希格玛会计师事务
所（特殊普通合伙）为公司 2023 年会计报表和内部控制的审计机构，聘期一年，报酬 135 万元，
工作内容包括年度会计报表审计、内部控制审计及提出管理建议。
2023 年 10 月，按照《国有企业、上市公司选聘会计师事务所管理办法》，经西安高新区财
政金融局批复同意，公司 2023 年度财务审计及内部控制审计机构仍为希格玛会计师事务所，由其
执行公司 2023 年度财务审计及内部控制审计业务。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计费用较上一年度下降 20%以上（含 20%）的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
50 / 205
2023 年年度报告
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
√本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 □本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的
√适用 □不适用
事项概述及类型 查询索引
2020 年 5 月，公司下属天津天地源置业投资有限公司（以下简称天津天地源）
起诉天津滨海发展投资控股有限公司（以下简称天津滨投），要求天津滨投按照《天
地源与滨投公司关于天津市东丽区张贵庄南侧中心商业地块合作终止协议》约定，
按时足额返还尚余合作款 4,500 万元。天津天地源收到天津市第三中级人民法院《受
理案件通知书》［（2020）津 03 民初 639 号］并缴纳了诉讼费用。5 月 21 日，经天
津天地源申请，天津市第三中级人民法院启动了财产保全措施。9 月 17 日，天津天 http://www.sse.com.cn，
地源收到了《天津市第三中级人民法院民事调解书》［（2020）津 03 民初 639 号］， 编 号 ： 临 2020-043 、 临
双方达成调解协议，天津滨投应分期向天津天地源给付相关款项。2021 年 1 月，因 2020-061、临 2021-006
天津滨投在约定期限内未履行《民事调解书》所确定的付款义务，天津天地源根据
《民事调解书》的规定和相关法律法规及司法解释的规定向天津市第三中级人民法
院申请强制执行，并于 2021 年 1 月 22 日收到《受理案件通知书》［（2021）津 03
执 128 号］。2023 年 12 月，天津天地源收回 80 万款项。目前，公司正在积极推进
强制执行中。
2021 年 1 月 21 日，公司下属深圳天地源中房豪杰置业有限公司（以下简称天地
源中房豪杰）、深圳天地源房地产开发有限公司收到深圳市龙华区人民法院《受理
案件通知书》［(2021)粤 0309 民初 1290 号］。天地源中房豪杰、深圳天地源房地
产开发有限公司诉请豪杰塑胶（深圳）有限公司、汇景纸品（深圳）有限公司继续
履行《搬迁补偿安置协议》以及《搬迁补偿安置协议之补充协议》，按《搬迁补偿
安置协议》约定共同支付违约赔偿金总计 5,849.74 万元，中房集团深圳房产开发有
限公司对上述违约赔偿金请求承担连带赔偿责任。由于豪杰塑胶（深圳）有限公司 http://www.sse.com.cn，
原股权诉讼纠纷，原股东主以其身份渉港为由，要求深圳市龙华区人民法院将本次 编 号 ： 临 2021-005 、 临
诉讼按级别管辖移交深圳市中级人民法院审理。深圳市龙华区人民法院已于 2021 年 2023-052、临 2023-070、
11 月 1 日正式裁定移送深圳市中级人民法院。2023 年 8 月，天地源中房豪杰收到的 临 2023-094
《广东省深圳市中级人民法院交纳诉讼费用通知书》［（2022）粤 03 民初 2792 号］，
准许变更诉讼请求并补缴案件受理费。2023 年 9 月，天地源中房豪杰再次向深圳市
中级人民法院申请变更了诉讼请求。2023 年 12 月，天地源中房豪杰收到深圳市中级
人民法院民事调解书［（2022）粤 03 民初 2792 号］，诉讼各方达成调解。按照《民
事调解书》，其他各方应向天地源中房豪杰还款 5,554.39 万元。截止 2024 年 3 月
底，深圳天地源房地产开发有限公司已收到被告方按期支付的 2,670 万元。
2022 年 8 月 29 日公司下属全资子公司天津天地源唐城房地产开发有限公司
（以下简称天地源唐城公司）收到天津市第二中级人民法院《民事起诉状》及《应
诉通知书》 ［(2022)津 02 民初 977 号］。天地源唐城公司与长枫建设集团有限公
司签订《天津市建设工程施工合同》［津西解（挂）2015-114 号地块、津西解（挂）
2015-114 号地块幼儿园项目］。现项目已经竣工，天地源唐城公司与长枫建设集团
http://www.sse.com.cn，
有限公司正在进行工程竣工结算，目前结算尚未完成。天地源唐城公司已按建设工
编 号 ： 临 2022-058 、 临
程施工合同约定的付款进度支付长枫建设集团有限公司工程款 18,439.27 万元。原
2023-061
告傅书涵向长枫建设集团有限公司主张支付工程欠款和违约金合计 13,498.33 万元，
同时要求天地源唐城公司在欠付工程款范围内承担连带责任。后原告傅书涵变更诉
请给付金额为 100 万元，因管辖权限，该案移交天津市河西区人民法院审理。2023
年 8 月，天地源唐城公司收到天津市河西区人民法院《谈话笔录》，原告傅书涵已
撤销诉讼请求。
(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
□适用 √不适用
51 / 205
2023 年年度报告
(三) 其他说明
□适用 √不适用
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及控股股东、实际控制人诚信状况良好，不存在未履行法院生效判决、所负
数额较大的债务到期未清偿等情况。
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
交易价
占同类
格与市
关联 交易金
关联关 关联交易 关联交易 关联交易 关联交易 市场 场参考
关联交易方 交易 关联交易金额 额的比
系 类型 内容 定价原则 结算方式 价格 价格差
价格 例
异较大
(%)
的原因
西安高新区城乡发 集团兄
提供劳务 广告策划 市场价格 741,603.76 9.30 资金结算
展有限公司 弟公司
西安高新城市服务 集团兄
接收劳务 工程施工 市场价格 20,408,144.39 0.47 资金结算
管理有限公司 弟公司
西安高新区热力有 集团兄
接收劳务 工程施工 市场价格 30,797,853.07 0.71 资金结算
限公司 弟公司
西安高新枫叶物业
集团兄
服务管理有限责任 接收劳务 物业服务 市场价格 54,982.73 1.34 资金结算
弟公司
公司
西安高新区竣策勘 集团兄
接收劳务 测量费 市场价格 104,158.35 0.00 资金结算
测有限公司 弟公司
西安新天宏项目管 集团兄
接收劳务 招标代理 市场价格 104,716.97 0.00 资金结算
理有限责任公司 弟公司
西安高科物流发展 集团兄
接收劳务 材料采购 市场价格 5,594,654.13 0.13 资金结算
有限公司 弟公司
合计 / / 57,806,113.40 / / /
大额销货退回的详细情况 无
根据第十届董事会第十一次会议及2022年年度股东大会审议通过的《天地源股份有限公司关于公司
2023年度日常关联交易的议案》，预计2023年全年发生日常关联交易总额12,947.60万元，公司2023
关联交易的说明
年全年实际发生日常关联交易总额5,780.61万元，实际发生日常关联交易总金额未超出年度预计总金
额。
52 / 205
2023 年年度报告
报告期内，公司下属公司尚与西安高科新源建筑装饰工程有限公司（以下简称高科新源公司）、
西安高科新建建筑工程有限公司（以下简称高科新建公司）、西安高新区城乡发展有限公司（以
下简称城乡发展公司）、西安市高新区天翔建设有限公司（以下简称高新天翔公司）、西安高科
丝路科创置业有限公司（以下简称丝路科创公司）发生交易。该类交易系委托第三方招标代理机
构面向社会公开招标形成的交易。城乡发展公司为公司实际控制人西安高科集团有限公司的全资
子公司，高科新源公司、高科新建公司、高新天翔公司与丝路科创公司为公司实际控制人西安高
科集团有限公司的控股子公司，与公司存在关联关系。根据《上海证券交易所股票上市规则》，
上市公司与关联人“一方参与另一方公开招标、拍卖等形成的关联交易，可以免于按照关联交易
的方式审议和披露”，上述交易免于按照关联交易方式审议和披露。
报告期内，西安高科园林景观工程有限责任公司更名为西安高新城市服务管理有限公司、西
安高新区乡村振兴发展有限公司更名为西安市高新区城乡发展有限公司、西安高科天宏招标代理
咨询有限责任公司更名为西安新天宏项目管理有限责任公司。
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
（1）公司下属全资子公司镇江天地源置业有限公司、重庆天投房地产开发有限公司、陕西东
方加德建设开发有限公司、西安天地源房地产开发有限公司向金融机构申请委托贷款，贷款资金
53 / 205
2023 年年度报告
来源方为西安高新区热力有限公司（系公司实际控制人西安高科集团有限公司下属子公司）。贷
款使用期限不超过 30 个月，贷款利率为 8.5%至 8.7%/年。截止财务报告批准报出日，借款余额为
13.7 亿元。
（2）公司下属全资子西安天地源房地产开发有限公司向金融机构申请委托贷款，贷款资金来
源方为西安高科投资有限责任公司（系公司实际控制人西安高科集团有限公司下属子公司）。贷
款使用期限 18 个月，贷款利率为 9.4%/年。截止财务报告批准报出日，借款余额为 1.5 亿元。
（3）公司下属全资子西安天地源房地产开发有限公司、珠海天地源置业有限公司向金融机构
申请委托贷款，贷款资金来源方为西安高科建材科技有限公司（系公司实际控制人西安高科集团
有限公司下属子公司）。贷款使用期限 12 至 24 个月，贷款利率为 8.3%至 8.6%/年。截止财务报
告批准报出日，借款余额为 3 亿元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六)其他
□适用 √不适用
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保
担保
方与 是否
担保 是否 担保 反担
担保 上市 被担 担保发生日期 担保 担保 担保 担保逾 为关 关联
担保金额 物（如 已经 是否 保情
方 公司 保方 (协议签署日) 起始日 到期日 类型 期金额 联方 关系
有） 履行 逾期 况
的关 担保
完毕
系
苏州 镇江
天地 恒尧
全资 连带
源房 城市 合营
子公 3,284.61 2021.9.16 2021.9.24 2026.9.23 责任 否 否 否 否 是
地产 建设 公司
司 担保
开发 发展
有限 有限
54 / 205
2023 年年度报告
公司 公司
苏州
苏州
天地
吴江
源房 全资 连带
锐泽 合营
地产 子公 16,875.00 2021.12.24 2021.12.29 2029.12.28 责任 否 否 否 否 是
置业 公司
开发 司 担保
有限
有限
公司
公司
咸阳
启点
天地
金源
源股 连带
公司 房地 合营
份有 15,480.00 2022.4.20 2022.4.28 2028.4.27 责任 否 否 否 是 是
本部 产开 公司
限公 担保
发有
司
限公
司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 9,500.00
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 35,639.61
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 582,776.65
报告期末对子公司担保余额合计（B） 526,616.13
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 562,255.74
担保总额占公司净资产的比例(%) 144.34
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 474,190.84
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 367,482.06
上述三项担保金额合计（C+D+E） 841,672.90
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
（1）根据第十届董事会第十一次会议及2022年年度股东大会审议通过的《天地源股份有限公司关于对下属公司担保的
议案》，预计在本议案生效之日起至未来12个月内，公司及控股子公司对下属公司新增担保不超过150亿元的额度，公
担保情况说明 司2023年实际新增担保59.23亿元，其中对子公司新增担保58.28亿元，实际发生担保总金额未超出年初预计总金额。
（2）担保总额超过净资产（本表的净资产指归属于上市公司股东的净资产）50%部分的金额（E）为367,482.06万元，
与直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D）重合。
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
55 / 205
2023 年年度报告
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、募集资金使用进展说明
□适用 √不适用
十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
√适用 □不适用
2022 年 12 月 2 日，公司发布《关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告》（临 2022-078），
拟向不超过 35 名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房
地产项目开发、符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。
2023 年 1 月 11 日，公司第十届董事会第九次会议、第十届监事会第四次会议审议通过了公
司关于非公开发行 A 股股票的相关议案，具体内容详见公司公告：临 2023-001、临 2023-003、临
2023-004、临 2023-005、临 2023-006、临 2023-007，以及在上海证券交易所网站披露的《天地
源股份有限公司 2023 年度非公开发行 A 股股票预案》。
2023 年 5 月 19 日，公司收到西安市人民政府国有资产监督管理委员会《关于天地源股份有
限公司申请非公开发行股票的复函》（市国资函〔2023〕8 号），同意西安高新技术产业开发区
管理委员会关于对公司非公开发行股票方案的审批意见，即公司拟向不超过 35 名特定投资者非公
开发行境内上市人民币普通股（A 股）事宜。具体内容详见公司公告：临 2023-041。
2023 年 8 月 24 日，鉴于《上市公司证券发行注册管理办法》等注册制相关法律法规已于 2023
年 2 月 17 日正式实施，公司第十届董事会第十九次会议、第十届监事会第七次会议审议通过了公
司向特定对象发行 A 股股票的相关议案，具体内容详见公司公告：临 2023-056、临 2023-057、临
2023-058、临 2023-059、临 2023-060，以及在上海证券交易所网站披露的《天地源股份有限公司
向特定对象发行 A 股股票预案（修订稿）》。
56 / 205
2023 年年度报告
2023 年 9 月 27 日，公司第十届董事会第二十次会议、第十届监事会第八次会议审议通过了
《关于公司向特定对象发行 A 股股票方案论证分析报告的议案》，具体内容详见公司公告：临
2023-064、临 2023-069，以及在上海证券交易所网站披露的《天地源股份有限公司向特定对象发
行 A 股股票方案论证分析报告》。
2023 年 10 月 20 日，公司 2023 年第三次临时股东大会表决通过了公司向特定对象发行 A 股
股票的相关议案，具体内容详见公司公告：临 2023-074。
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：股 币种：人民币
发行价
股票及其衍生 获准上市 交易终止
发行日期 格（或利 发行数量 上市日期
证券的种类 交易数量 日期
率）
债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）
天地源股份有限公司 2021 年度第 2021 年 6 2021 年 6 2024 年 6
7.98% 5 亿元 5 亿元
一期定向债务融资工具 月 16 日 月 18 日 月 14 日
天地源股份有限公司 2021 年面向
2021 年 12 2022 年 1 2024 年 12
专业投资者公开发行公司债券（第 7.5% 9 亿元 9 亿元
月 30 日 月5日 月 30 日
一期）
天地源股份有限公司 2022 年面向
2022 年 3 2022 年 3 2025 年 3
专业投资者公开发行公司债券（第 7.5% 5 亿元 5 亿元
月 14 日 月 18 日 月 14 日
一期）
57 / 205
2023 年年度报告
天地源股份有限公司 2022 年面向
2022 年 8 2022 年 8 2025 年 8
专业投资者公开发行公司债券（第 7.5% 9.13 亿元 9.13 亿元
月 18 日 月 25 日 月 18 日
二期）
天地源股份有限公司 2022 年度第 2022 年 7 2022 年 8 2025 年 8
7.5% 5亿 5 亿元
一期中期票据 月 29 日 月3日 月1日
天地源股份有限公司 2022 年度第 2022 年 10 2022 年 11 2025 年 10
7.5% 2亿 2亿
二期中期票据 月 28 日 月2日 月 31 日
天地源股份有限公司 2024 年度第 2024 年 2 2024 年 2 2027 年 2
6% 10 亿 10 亿
一期中期票据 月6日 月8日 月5日
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
√适用 □不适用
1、2018 年 7 月 23 日，公司 2018 年第二次临时股东大会审议通过了《关于发行非公开定向
债务融资工具的议案》。2019 年 6 月，公司收到交易商协会出具的《接受注册通知书》（中市协
注〔2019〕PPN208 号），接受公司定向债务融资工具的注册，注册金额为 20 亿元，注册额度自
通知书落款之日起 2 年内有效。
2021 年 6 月 17 日， 2021 年度第一期定向债务融资工具完成发行（债券代码：032100651，
债券简称：21 天地源 PPN001），共募集资金人民币 5 亿元，期限 3 年，票面利率为 7.98%，起息
日为 2021 年 6 月 17 日。2022 年、2023 年，公司按期兑付公司债券 21 天地源 PPN001 存续期内的
利息。
2、2021 年 8 月 30 日，公司 2021 年第四次临时股东大会审议通过了《关于发行公司债券的
议案》。2021 年 12 月，公司收到证监会出具的《关于同意天地源股份有限公司向专业投资者公
开发行公司债券注册的批复》（证监许可〔2021〕3845 号），同意公司向专业投资者公开发行面
值总额不超过 27.49 亿元的公司债券，并载明自同意注册之日起 24 个月内有效，公司在注册有效
期内可以分期发行公司债券。
2021 年 12 月 30 日，2021 年第一期公司债券完成发行（债券代码：185167，债券简称：21
天地一），共募集资金人民币 9 亿元，期限 3 年，票面利率为 7.5%，起息日为 2021 年 12 月 30
日。2022 年、2023 年，公司按期兑付公司债券 21 天地一存续期内的利息。
2022 年 3 月 14 日，2022 年第一期公司债券完成发行（债券代码：185536，债券简称：22 天
地一），共募集资金人民币 5 亿元，期限 3 年，票面利率为 7.5%，起息日为 2022 年 3 月 14 日。
2023 年、2024 年，公司按期兑付公司债券 22 天地一存续期内的利息。
2022 年 8 月 18 日，2022 年第二期公司债券完成发行（债券代码：137566，债券简称：22 天
地二），共募集资金人民币 9.13 亿元，期限 3 年，票面利率为 7.5%，起息日为 2022 年 8 月 18
日。2023 年，公司按期兑付公司债券 22 天地二存续期内的利息。
3、2022 年 5 月 6 日，公司 2022 年第一次临时股东大会审议通过了《关于公司发行中期票据
的议案》。2022 年 7 月，公司收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》（中市
协注〔2022〕MTN655 号），载明接受公司中期票据注册，注册金额为 7 亿元，注册额度自本通知
书落款之日起 2 年内有效，由浙商银行股份有限公司和长安银行股份有限公司联席主承销。
58 / 205
2023 年年度报告
2022 年 8 月 2 日，2022 年度第一期中期票据完成发行（债券代码：102281683，债券简称：
22 天地源 MTN001），共募集资金人民币 5 亿元，期限 3 年，票面利率 7.5%，起息日为 2022 年 8
月 2 日。2023 年，公司按期兑付 22 天地源 MTN001 存续期内的利息。
2022 年 11 月 1 日，2022 年度第二期中期票据完成发行（债券代码：102282429，债券简称：
22 天地源 MTN002），共募集资金人民币 2 亿元，期限 3 年，票面利率 7.5%，起息日为 2022 年 11
月 1 日。2023 年，公司按期兑付 22 天地源 MTN002 存续期内的利息。
4、2023 年 6 月 6 日，公司 2022 年年度股东大会审议通过了《关于公司发行中期票据的议案》。
2024 年 1 月 2 日，公司收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》中市协注〔2023〕
MTN1372 号、中市协注〔2023〕MTN1370 号），注册金额分别为 10 亿元和 5 亿元，注册额度均为
自通知书落款之日起 2 年内有效。
2024 年 2 月 7 日，2024 年度第一期中期票据完成发行（债券代码：102480502，债券简称：
24 天地源 MTN001），共募集资金人民币 10 亿元，期限 3 年，票面利率 6%，起息日为 2024 年 2
月 7 日。
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 32,512
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 32,721
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
持有有限 质押、标记或冻结情况
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 股东性
售条件股 股份状
（全称） 减 量 (%) 数量 质
份数量 态
西安高新技术产业开
国有法
发区房地产开发有限 0 497,000,938 57.52 0 质押 145,000,000
人
公司
境内自
周爽 21,822,000 21,822,000 2.53 0 未知 0
然人
境内自
周宇光 17,385,712 17,385,712 2.01 0 未知 0
然人
信裕金久（芜湖）投
0 13,305,300 1.54 0 未知 0 其他
资中心（有限合伙）
境内自
王有利 -380,000 7,300,000 0.84 0 未知 0
然人
59 / 205
2023 年年度报告
境内自
王德华 0 6,120,000 0.71 0 未知 0
然人
境内自
顾勇梁 100,000 3,415,271 0.40 0 未知 0
然人
中信证券股份有限公 国有法
-730,009 3,369,899 0.39 0 未知 0
司 人
中国工商银行股份有
限公司－南方中证全
1,081,850 3,352,850 0.39 0 未知 0 其他
指房地产交易型开放
式指数证券投资基金
境内非
天津金瑞绿大地园林
805,000 2,818,500 0.33 0 未知 0 国有法
工程有限公司
人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件 股份种类及数量
股东名称
流通股的数量 种类 数量
西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司 497,000,938 人民币普通股 497,000,938
周爽 21,822,000 人民币普通股 21,822,000
周宇光 17,385,712 人民币普通股 17,385,712
信裕金久（芜湖）投资中心（有限合伙） 13,305,300 人民币普通股 13,305,300
王有利 7,300,000 人民币普通股 7,300,000
王德华 6,120,000 人民币普通股 6,120,000
顾勇梁 3,415,271 人民币普通股 3,415,271
中信证券股份有限公司 3,369,899 人民币普通股 3,369,899
中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易
3,352,850 人民币普通股 3,352,850
型开放式指数证券投资基金
天津金瑞绿大地园林工程有限公司 2,818,500 人民币普通股 2,818,500
前十名股东中回购专户情况说明 无
上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表决权的说明 无
1、本公司持股 5%以上的股东--西安高新技术产业开发区房地产开
发有限公司是公司第一大股东，与其余九名股东之间不存在关联关
上述股东关联关系或一致行动的说明 系，不属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
2、本公司未知前十名无限售条件流通股股东之间是否存在关联关
系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人的情况。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 无
前十名股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 √不适用
前十名股东较上期发生变化
√适用 □不适用
单位:股
前十名股东较上期末变化情况
期末股东普通账户、信用账户
期末转融通出借股
本报告 持股以及转融通出借尚未归
份且尚未归还数量
股东名称（全称） 期新增/ 还的股份数量
退出 比例
数量合计 数量合计 比例（%）
（%）
周爽 新增 0 0 21,822,000 2.53
60 / 205
2023 年年度报告
周宇光 新增 0 0 17,385,712 2.01
中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交
新增 0 0 3,352,850 0.39
易型开放式指数证券投资基金
天津金瑞绿大地园林工程有限公司 新增 0 0 2,818,500 0.33
光大证券股份有限公司 退出 0 0 1,547,255 0.18
UBS AG 退出 0 0 283,482 0.03
中国国际金融股份有限公司 退出 0 0 1,636,263 0.19
孙莉 退出 0 0 1,666,600 0.19
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司
单位负责人或法定代表人 李农
成立日期 1999 年 3 月 19 日
一般项目：土地整治服务；对外承包工程；园林绿化工程施工；土石方工程施工；金
属门窗工程施工；普通机械设备安装服务；工程管理服务；房地产评估；柜台、摊位
出租；土地使用权租赁；房屋拆迁服务；房地产经纪；房地产咨询；非居住房地产租
赁；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；物业管理；企业管理；酒店管理；
园区管理服务；餐饮管理；城市公园管理；旅游开发项目策划咨询；商业综合体管理
服务；市场营销策划；会议及展览服务；农村民间工艺及制品、休闲农业和乡村旅游
主要经营业务 资源的开发经营；游览景区管理；公园、景区小型设施娱乐活动；护理机构服务（不
含医疗服务）；健康咨询服务（不含诊疗服务）；建筑装饰材料销售；建筑材料销售。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：房地产
开发经营；建设工程施工；建设工程施工（除核电站建设经营、民用机场建设）；施
工专业作业；建筑物拆除作业（爆破作业除外）；住宅室内装饰装修；地质灾害治理
工程施工；建筑劳务分包；医疗服务；建筑智能化系统设计。（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）
报告期内控股和参股的其
他境内外上市公司的股权 无
情况
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
61 / 205
2023 年年度报告
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 西安高科集团有限公司
单位负责人或法定代表人 张小宁
成立日期 1992 年 2 月 20 日
基础设施、园区和房地产建设投资和运营；公共服务投资和运营；高技术产业、战
主要经营业务 略新兴产业、先进制造业和现代服务业投资和运营；股权投资和资本管理。（依法
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
报告期内控股和参股的其他
持有中国能源建设股份有限公司 6,619,838 股，占其股本总额的 0.0159%。
境内外上市公司的股权情况
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
62 / 205
2023 年年度报告
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
√适用 □不适用
1. 公司债券基本情况
单位：亿元 币种：人民币
是否
存在
债券名 简 债券 利率 还本付息 交易 投资者适当性安 交易 终止
代码 发行日 起息日 到期日
称 称 余额 （%） 方式 场所 排（如有） 机制 上市
交易
的风
63 / 205
2023 年年度报告
险
本次债券仅面向
天地源 专业投资者发行，
股份有 专业投资者应当
本期债券
限公司 具备相应的风险 新债
到期一次
2021 年 识别和承担能力， 券交
21 性偿还本 上海
面向专 2021 年 2021 年 2024 年 知悉并自行承担 易系
天 金。本期债 证券
业投资 185167 12 月 30 12 月 30 12 月 30 9 7.5 公司债券的投资 统和 否
地 券采用单 交易
者公开 日 日 日 风险，并符合一定 固定
一 利计息，付 所
发行公 的资质条件，相应 收益
息频率为
司债券 资质条件请参照 平台
按年付息
（第一 《证券期货投资
期） 者适当性管理办
法》等。
本次债券仅面向
天地源 专业投资者发行，
股份有 专业投资者应当
本期债券
限公司 具备相应的风险 新债
到期一次
2022 年 识别和承担能力， 券交
22 性偿还本 上海
面向专 知悉并自行承担 易系
天 2022 年 3 2022 年 3 2025 年 3 金。本期债 证券
业投资 185536 5 7.5 公司债券的投资 统和 否
地 月 14 日 月 14 日 月 14 日 券采用单 交易
者公开 风险，并符合一定 固定
一 利计息，付 所
发行公 的资质条件，相应 收益
息频率为
司债券 资质条件请参照 平台
按年付息。
（第一 《证券期货投资
期） 者适当性管理办
法》等。
本次债券仅面向
天地源 专业投资者发行，
股份有 专业投资者应当
本期债券
限公司 具备相应的风险 新债
到期一次
2022 年 识别和承担能力， 券交
22 性偿还本 上海
面向专 知悉并自行承担 易系
天 2022 年 8 2022 年 8 2025 年 8 金。本期债 证券
业投资 137566 9.13 7.5 公司债券的投资 统和 否
地 月 18 日 月 18 日 月 18 日 券采用单 交易
者公开 风险，并符合一定 固定
二 利计息，付 所
发行公 的资质条件，相应 收益
息频率为
司债券 资质条件请参照 平台
按年付息。
（第二 《证券期货投资
期） 者适当性管理办
法》等。
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
天地源股份有限公司 2021 年面向专业投 2023 年 12 月 30 日，公司已按照募集说明书约定兑付了债券存续期内
资者公开发行公司债券（第一期） 第二年利息。
2023 年 3 月 14 日，公司已按照募集说明书约定兑付了债券存续期内第
天地源股份有限公司 2022 年面向专业投
一年利息。2024 年 3 月 14 日，公司已按照募集说明书约定兑付了债券
资者公开发行公司债券（第一期）
存续期内第二年利息。
天地源股份有限公司 2022 年面向专业 2023 年 8 月 18 日，公司已按照募集说明书约定兑付了债券存续期内第
投资者公开发行公司债券（第二期） 一年利息。
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
√适用 □不适用
本公司公司债券均不涉及“发行人或投资者选择权条款”；截至报告期末，本公司未触发投资者保
护条款。
64 / 205
2023 年年度报告
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
中泰证券股份有限公司（21
天地一、22 天地一和 22 天 济南市市中区经七路
不适用 杨震坤 0531-68889791
地二的主承销商、受托管理 86 号
人）
中诚信国际信用评级有限责
北京市东城区南竹杆
任公司（21 天地一、22 天地 不适用 李 昂 010-66428877
胡同 2 号 1 幢 60101
一和 22 天地二的评级机构）
北京市中咨律师事务所（21 北京市西城区平安里
孙 平
天地一、22 天地一和 22 天 西大街 26 号新时代 不适用 010-66256946
陈新庚
地二的法律服务机构） 大厦 6-8 层
2020 年审计报告签字会计师：
朱洪雄、郭毅辉；
2021 年审计报告签字会计师：
会计师事务所：希格玛会计 陕西省西安市浐灞生
赵琰、郭毅辉；
师事务所（特殊普通合伙） 态区浐灞大道一号外 孟 杰 029-83620963
2022 年审计报告签字会计师：
（公司审计机构） 事大厦六层
袁蓉、郭毅辉；
2023 年审计报告签字会计师：
朱洪雄、孟杰
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:亿元 币种:人民币
是否与募集
募集资金 募集资金
说明书承诺
募集资金 已使用 未使用 专项账户 违规使用
债券名称 的用途、使
总金额 金额 金额 运作情况 的整改情
用计划及其
（如有） 况（如有）
他约定一致
天地源股份有限公司 2021 年面向专业
9 9 0 正常 不适用 是
投资者公开发行公司债券（第一期）
天地源股份有限公司 2022 年面向专业
5 5 0 正常 不适用 是
投资者公开发行公司债券（第一期）
天地源股份有限公司 2022 年面向专业
9.13 9.13 0 正常 不适用 是
投资者公开发行公司债券（第二期）
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
65 / 205
2023 年年度报告
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
√适用 □不适用
变更是 变更对
是否 否已取 债券投
执行 变更后 变更原
现状 发生 得有权 资者权
情况 情况 因
变更 机构批 益的影
准 响
天地源股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发
行公司债券（第一期）由西安高科集团有限公司提
正常
供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。担保 否 不适用 不适用 不适用 不适用
执行
情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内正
常执行，未发生变化。
天地源股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发
行公司债券（第一期）由西安高科集团有限公司提
正常
供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。担保 否 不适用 不适用 不适用 不适用
执行
情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内正
常执行，未发生变化。
天地源股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发
行公司债券（第二期）由西安高科集团有限公司提
正常
供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。担保 否 不适用 不适用 不适用 不适用
执行
情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内正
常执行，未发生变化。
7. 公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
1. 非金融企业债务融资工具基本情况
单位：亿元 币种：人民币
是否
投资
存在
者适
终止
债券名 债券 利率 还本付 交易 当性 交易
简称 代码 发行日 起息日 到期日 上市
称 余额 （%） 息方式 场所 安排 机制
交易
（如
的风
有）
险
专项
天地源 机构
股份有 投资
限公司 按年付 银行 人和
21 天地 2021 年 2021 年 2024 年
2021 年 息，到 间债 经遴 定向
源 032100651 6 月 16 6 月 17 6 月 17 5 7.98 否
度第一 期一次 券市 选的 发行
PPN001 日 日 日
期定向 还本 场 特定
债务融 机构
资工具 投资
人
全国
天地源
银行
股份有
按年付 银行 间债
限公司 22 天地 2022 年
2022 年 2025 年 息，到 间债 券市 公开
2022 年 源 102281683 7 月 29 5 7.5 否
8月2日 8月2日 期一次 券市 场的 发行
度第一 MTN001 日
还本 场 机构
期中期
投资
票据
者
天地源 全国
按年付 银行
股份有 22 天地 2022 年 2022 年 2025 年 银行
息，到 间债 公开
限公司 源 102282429 10 月 28 11 月 1 11 月 1 2 7.5 间债 否
期一次 券市 发行
2022 年 MTN002 日 日 日 券市
还本 场
度第二 场的
66 / 205
2023 年年度报告
期中期 机构
票据 投资
者
全国
天地源
银行
股份有
按年付 银行 间债
限公司 24 天地
2024 年 2024 年 2027 年 息，到 间债 券市 公开
2024 年 源 102480502 10 6% 否
2月6日 2月7日 2月7日 期一次 券市 场的 发行
度第一 MTN001
还本 场 机构
期中期
投资
票据
者
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
2023 年 6 月 17 日，公司已按募集说明书约定兑付了
天地源股份有限公司 2021 年度第一期定向债务融资工具
债券 21 天地源 PPN001 存续期内第二年利息。
2023 年 8 月 2 日，公司已按募集说明书约定兑付了
天地源股份有限公司 2022 年度第一期中期票据
债券 22 天地源 MTN001 存续期内第一年利息。
2023 年 11 月 1 日，公司已按募集说明书约定兑付了
天地源股份有限公司 2022 年度第二期中期票据
债券 22 天地源 MTN002 存续期内第一年利息。
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
√适用 □不适用
本公司存续期内债务融资工具均不涉及“发行人或投资者选择权条款”；截至报告期末，本公司未
触发投资者保护条款。
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
上海浦东发展银行股份有限公司（24 上海市中山东一路
不适用 王俊 021-31884356
天地源 MTN001 主承销商） 12 号
浙商银行股份有限公司（22 天地源
杭州市萧山区鸿宁
MTN001、22 天地源 MTN002 主承销商、 不适用 贾宁远 029-61830457
路 1788 号
24 天地源 MTN001 联席主承销商）
光大银行股份有限公司（21 天地源 北京市西城区太平
不适用 朱阵国 029-87236216
PPN001 主承销商及存续期管理机构） 桥大街 25 号
长安银行股份有限公司（21 天地源
PPN001 联席主承销商；22 天地源 陕西省西安市高新
MTN001、22 天地源 MTN002、24 天地 区高新四路 13 号 1 不适用 武婷 029-88609851
源 MTN001 联席主承销商及存续期管 幢 1 单元 10101 室
理机构）
中诚信国际信用评级有限责任公司 北京市东城区南竹
（ 22 天 地 源 MTN001 、 22 天 地 源 杆胡同 2 号 1 幢 不适用 李昂 010-66428877
MTN002 的评级机构） 60101
北京市中咨律师事务所（21 天地源 北京市西城区平安
孙平、陈
PPN001、22 天地源 MTN001、22 天地 里西大街 26 号新 不适用 010-66256946
新庚
源 MTN002 的法律服务机构） 时代大厦 6-8 层
2020 年审计报告签字
陕西省西安市浐灞
会计师事务所：希格玛会计师事务所 会计师：朱洪雄、郭毅
生态区浐灞大道一 孟杰 029-83620191
（特殊普通合伙）（公司审计机构） 辉；
号外事大厦六层
2021 年审计报告签字
67 / 205
2023 年年度报告
会计师：赵琰、郭毅辉；
2022 年审计报告签字
会计师：袁蓉、郭毅辉；
2023 年审计报告签字
会计师：朱洪雄、孟杰
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:亿元 币种:人民币
是否与募集
募集资金 募集资金
说明书承诺
募集资金 已使用 未使用 专项账户 违规使用
债券名称 的用途、使
总金额 金额 金额 运作情况 的整改情
用计划及其
（如有） 况（如有）
他约定一致
天地源股份有限公司 2021 年度第一期
5 5 0 正常 不适用 是
定向债务融资工具
天地源股份有限公司 2022 年度第一期
5 5 0 正常 不适用 是
中期票据
天地源股份有限公司 2022 年度第二期
2 2 0 正常 不适用 是
中期票据
天地源股份有限公司 2024 年度第一期
10 10 0 正常 不适用 是
中期票据
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
√适用 □不适用
变更是 变更对
是否 否已取 债券投
执行 变更后 变更原
现状 发生 得有权 资者权
情况 情况 因
变更 机构批 益的影
准 响
天地源股份有限公司 2022 年度第一期中期票据由
西安高科集团有限公司提供连带责任保证担保。担 正常
否 不适用 不适用 不适用 不适用
保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内 执行
正常执行，未发生变化。
天地源股份有限公司 2022 年度第二期中期票据由
西安高科集团有限公司提供连带责任保证担保。担 正常
否 不适用 不适用 不适用 不适用
保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内 执行
正常执行，未发生变化。
68 / 205
2023 年年度报告
天地源股份有限公司 2024 年度第一期中期票据由
西安高科集团有限公司提供连带责任保证担保。担 正常
否 不适用 不适用 不适用 不适用
保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内 执行
正常执行，未发生变化。
7. 非金融企业债务融资工具其他情况的说明
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五) 报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用 √不适用
(六) 报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明
书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响
□适用 √不适用
(七) 截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
2022 年 本期比
上年同
主要指标 2023 年 变动原因
调整后 调整前 期增减
（%）
归属于上市公司 本期结转收入的房地产项
股东的扣除非经 目毛利水平较上年同期有
-394,591,025.97 340,712,669.93 340,711,051.86 -215.81
常性损益的净利 所下降，同时对部分存货
润 计提减值准备所影响
流动比率 1.50 1.45 1.45 3.45
速动比率 0.34 0.32 0.32 6.25
资产负债率（%） 86.68 87.28 87.28 -0.69
本期结转收入的房地产项
EBITDA 全部债务 目毛利水平较上年同期有
0.01 0.09 0.09 -88.89
比 所下降，同时对部分存货
计提减值准备所影响
本期结转收入的房地产项
目毛利水平较上年同期有
利息保障倍数 0.07 1.23 1.23 -94.31
所下降，同时对部分存货
计提减值准备所影响
现金利息保障倍
2.38 2.56 2.56 -7.03
数
本期结转收入的房地产项
EBITDA 利息保障 目毛利水平较上年同期有
0.09 1.25 1.25 -92.80
倍数 所下降，同时对部分存货
计提减值准备所影响
贷款偿还率（%） 100.00 100.00 100.00
利息偿付率（%） 100.00 100.00 100.00
69 / 205
2023 年年度报告
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
公司年度财务报告已经希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）注册会计师朱洪雄、孟杰审计，
并出具了标准无保留意见的审计报告。
希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）
Xigema Cpas(Special General Partnership)
希会审字(2024)2068 号
审 计 报 告
天地源股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了天地源股份有限公司（以下简称贵公司）财务报表，包括2023年12月31日的合并
及母公司资产负债表，2023年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公
司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了贵公
司2023年12月31日的合并及母公司财务状况以及2023年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则，我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是
充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
（一）房地产开发项目收入确认
1．关键审计事项
如财务报表附注五（三十五）及十三（二）所述，2023年度贵公司房地产开发项目收入
1,126,434.01万元占2023年度营业收入1,152,597.70万元的97.73%。
由于房地产开发项目的收入对贵公司的重要性对贵公司的利润产生重大影响，因此，我们将
房地产开发项目的收入确认识别为关键审计事项。
70 / 205
2023 年年度报告
2.审计中的应对
我们对与房地产开发项目的收入确认评价相关的审计程序中包括以下程序：
（1）评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）检查贵公司的房产标准买卖合同条款，以评价贵公司有关房地产开发项目的收入确认政
策是否符合相关会计准则的要求；
（3）对本期确认房产销售收入的项目，选取样本，检查买卖合同及可以证明房产已达到交付
条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按照贵公司的收入确认政策确认；
（4）对资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证明房产已达到交
付条件的支持性文件，以测试相关房产销售收入是否在恰当的期间确认。
（5）对于房地产开发项目中本年确认的房产销售收入，选取样本，将其单价与从公开信息获
取的单价相比较。
（二）存货跌价准备的计提
1.关键审计事项
如财务报表附注五（六）所述，截止2023年12月31日，存货的账面余额为2,626,287.87万元，
存货跌价准备余额为102,031.01万元。存货按照成本与可变现净值孰低计量，对账面成本超过可
变现净值部分计提存货跌价准备。在确定存货可变现净值过程中，管理层需对每个拟开发产品和
在建开发产品达到完工状态时将要发生的开发成本作出合理估计，并估算每个存货项目的预期销
售价格和销售时所发生的销售费用以及相关销售税金等，该过程涉及重大的管理层判断和估计。
由于存货对贵公司资产的重要性，且估计存货项目达到完工状态时将要发生的开发成本和未
来预期售价存在固有风险，特别是考虑到当前的经济环境在各个城市推出的各种应对房地产市场
的措施，我们将存货跌价准备的计提识别为关键审计事项。
2.审计中的应对
我们执行与房地产开发项目存货跌价认定相关的审计程序中包括如下程序：
（1）评价管理层编制和预测各存货项目的开发成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，检查并复核项目实际发生的开发成本的归集
与分配；
（3）复核各存货项目的预计开发成本的依据和编制过程，以评价管理层预测的准确性和合理
性；
（4）评价管理层所采用的可变现净值的估算方法，并将管理层预计售价与已经预售并签约的
销售价格、同区域相近楼盘的销售价格比较，以确认管理层制定的预计售价的合理性。
四、其他信息
贵公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括2023年年度报告中涵盖的
信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
71 / 205
2023 年年度报告
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维
护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估贵公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项，
并运用持续经营假设，除非管理层计划清算贵公司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督贵公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应
对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能
导致对贵公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我
们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报
表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告
日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致贵公司不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事
项。
（六）就贵公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发
表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
72 / 205
2023 年年度报告
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
希格玛会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：朱洪雄
(项目合伙人)
中国 西安市 中国注册会计师：孟杰
二○二四年四月二十八日
二、财务报表
合并资产负债表
2023 年 12 月 31 日
编制单位: 天地源股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 4,888,914,818.87 5,575,224,791.15
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、5 72,627,034.95 65,905,596.15
应收款项融资 七、7 11,684,000.00
预付款项 七、8 675,215,834.72 1,161,539,113.22
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、9 1,614,566,760.43 1,916,936,808.56
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 七、10 25,242,568,552.72 28,891,597,275.62
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 七、12 22,796,300.00
其他流动资产 七、13 1,006,527,830.14 914,051,023.75
流动资产合计 33,534,901,131.83 38,525,254,608.45
非流动资产：
发放贷款和垫款
73 / 205
2023 年年度报告
债权投资 七、14 10,537,000.00 35,336,000.00
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 七、17 506,112,280.44 532,178,716.69
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 七、21 112,210,193.77 119,243,161.30
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 七、25 4,765,327.28 1,698,242.18
无形资产 七、26 9,041,058.97 9,639,974.43
开发支出
商誉
长期待摊费用 七、28 5,713,208.99 9,938,383.24
递延所得税资产 七、29 1,115,910,294.70 1,075,299,701.94
其他非流动资产
非流动资产合计 1,764,289,364.15 1,783,334,179.78
资产总计 35,299,190,495.98 40,308,588,788.23
流动负债：
短期借款 七、32 100,253,611.11
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七、36 4,229,494,822.93 5,651,960,628.72
预收款项 七、37 1,595,150.45 2,459,241.66
合同负债 七、38 9,947,749,227.78 12,099,695,742.64
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、39 137,221,992.61 208,157,926.65
应交税费 七、40 310,887,446.39 548,337,648.50
其他应付款 七、41 2,276,948,242.93 2,565,129,653.17
其中：应付利息
应付股利 七、41 5,090,304.47 5,090,304.47
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、43 4,429,350,062.35 4,507,956,095.65
其他流动负债 七、44 874,510,881.38 1,065,995,624.11
流动负债合计 22,308,011,437.93 26,649,692,561.10
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七、45 6,135,891,344.91 5,008,730,313.81
应付债券 七、46 2,105,614,836.86 3,494,588,224.66
其中：优先股
永续债
租赁负债 七、47 2,227,359.95
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
74 / 205
2023 年年度报告
递延收益
递延所得税负债 七、29 45,516,844.34 26,464,337.27
其他非流动负债 七、52 1,000,000.00
非流动负债合计 8,289,250,386.06 8,530,782,875.74
负债合计 30,597,261,823.99 35,180,475,436.84
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、53 864,122,521.00 864,122,521.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七、55 207,932,990.93 207,203,955.81
减：库存股
其他综合收益
专项储备 七、58 108,481.50 151,255.48
盈余公积 七、59 319,444,598.24 319,444,598.24
一般风险准备
未分配利润 七、60 2,503,864,909.33 2,997,084,081.39
归属于母公司所有者权益（或股东权益）
3,895,473,501.00 4,388,006,411.92
合计
少数股东权益 806,455,170.99 740,106,939.47
所有者权益（或股东权益）合计 4,701,928,671.99 5,128,113,351.39
负债和所有者权益（或股东权益）总
35,299,190,495.98 40,308,588,788.23
计
公司负责人：袁旺家 主管会计工作负责人：王涛 会计机构负责人：于凌
母公司资产负债表
2023 年 12 月 31 日
编制单位:天地源股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 387,949,475.65 986,004,309.19
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十九、1 7,994.75
应收款项融资
预付款项 122,798.75 134,727.55
其他应收款 十九、2 8,990,802,807.30 7,867,840,512.23
其中：应收利息
应收股利
存货 594,227,474.60 693,796,712.69
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 7,410,300.00
其他流动资产 11,788,231.94 31,019,567.37
流动资产合计 9,992,301,088.24 9,578,803,823.78
非流动资产：
债权投资 10,537,000.00 14,960,000.00
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十九、3 3,085,129,125.32 2,850,129,125.32
其他权益工具投资
75 / 205
2023 年年度报告
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 20,409,718.99 21,902,399.36
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 604,534.76 408,576.86
无形资产 23,098.07
开发支出
商誉
长期待摊费用 997,284.84
递延所得税资产 82,627,310.86 89,842,323.08
其他非流动资产
非流动资产合计 3,199,307,689.93 2,978,262,807.53
资产总计 13,191,608,778.17 12,557,066,631.31
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 203,019,232.42 282,855,934.91
预收款项 637,675.17 936,496.08
合同负债 100,835,274.49 143,425,404.61
应付职工薪酬 22,344,750.56 67,079,445.75
应交税费 17,987,055.50 28,256,209.29
其他应付款 5,215,418,154.51 5,991,385,493.78
其中：应付利息
应付股利 5,090,304.47 5,090,304.47
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 2,655,949,606.11 297,380,984.12
其他流动负债 3,303,111.57 3,500,766.53
流动负债合计 8,219,494,860.33 6,814,820,735.07
非流动负债：
长期借款 1,381,400,000.00 650,000,000.00
应付债券 2,105,614,836.86 3,494,588,224.66
其中：优先股
永续债
租赁负债 499,895.41
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 151,133.69 102,144.22
其他非流动负债
非流动负债合计 3,487,665,865.96 4,144,690,368.88
负债合计 11,707,160,726.29 10,959,511,103.95
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 864,122,521.00 864,122,521.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 201,650,381.69 201,650,381.69
减：库存股
其他综合收益
专项储备
76 / 205
2023 年年度报告
盈余公积 319,444,598.24 319,444,598.24
未分配利润 99,230,550.95 212,338,026.43
所有者权益（或股东权益）合
1,484,448,051.88 1,597,555,527.36
计
负债和所有者权益（或股东
13,191,608,778.17 12,557,066,631.31
权益）总计
公司负责人：袁旺家 主管会计工作负责人：王涛 会计机构负责人：于凌
合并利润表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业总收入 11,525,976,963.46 10,552,345,745.98
其中：营业收入 七、61 11,525,976,963.46 10,552,345,745.98
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 10,938,225,319.96 9,389,487,836.42
其中：营业成本 七、61 10,090,286,193.95 7,936,545,923.47
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、62 390,388,533.95 829,921,811.96
销售费用 七、63 242,015,015.43 333,821,958.06
管理费用 七、64 123,923,117.69 222,071,836.27
研发费用
财务费用 七、66 91,612,458.94 67,126,306.66
其中：利息费用 145,228,265.93 125,772,839.53
利息收入 62,826,185.81 69,182,134.82
加：其他收益 七、67 9,269,572.04 2,752,004.05
投资收益（损失以“－”号填列） 七、68 -14,263,170.89 -2,275,239.17
其中：对联营企业和合营企业的投
-14,837,258.18 -2,485,097.42
资收益
以摊余成本计量的金融资产
终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号
填列）
公允价值变动收益（损失以“－”
号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
七、71 16,513,601.02 5,193,395.12
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
七、72 -666,895,128.35 -103,149,802.23
列）
资产处置收益（损失以“－”号填
七、73 639.96
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -67,623,482.68 1,065,378,907.29
加：营业外收入 七、74 2,774,367.17 3,845,191.38
减：营业外支出 七、75 8,471,992.27 2,747,931.54
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -73,321,107.78 1,066,476,167.13
77 / 205
2023 年年度报告
减：所得税费用 七、76 231,711,683.46 365,827,983.90
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -305,032,791.24 700,648,183.23
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”
-305,032,791.24 700,648,183.23
号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”
号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏
-390,388,594.01 342,667,140.59
损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号
85,355,802.77 357,981,042.64
填列）
六、其他综合收益的税后净额
（一）归属母公司所有者的其他综合收
益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综合收
益
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合
收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2．将重分类进损益的其他综合收益
（1）权益法下可转损益的其他综合收
益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收
益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额
七、综合收益总额 -305,032,791.24 700,648,183.23
（一）归属于母公司所有者的综合收益
-390,388,594.01 342,667,140.59
总额
（二）归属于少数股东的综合收益总额 85,355,802.77 357,981,042.64
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -0.4518 0.3965
（二）稀释每股收益(元/股) -0.4518 0.3965
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现
的净利润为： 0 元。
公司负责人：袁旺家 主管会计工作负责人：王涛 会计机构负责人：于凌
母公司利润表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业收入 十九、4 136,211,946.63 1,003,497,628.86
减：营业成本 十九、4 126,885,556.45 663,956,484.18
税金及附加 -14,039,860.37 109,579,426.81
销售费用 3,494,135.22 8,514,287.88
管理费用 22,950,962.81 85,647,265.60
78 / 205
2023 年年度报告
研发费用
财务费用 -2,317,769.43 -4,096,542.96
其中：利息费用 5,594,444.44
利息收入 11,011,289.79 19,701,215.96
加：其他收益 353,635.99 494,414.68
投资收益（损失以“－”号填列） 十九、5 212,365.14 57,158.34
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
以摊余成本计量的金融资产终止确
认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） 1,698,728.02 30,395,530.37
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,503,651.10 170,843,810.74
加：营业外收入 1,337,485.68 2,000,000.94
减：营业外支出 5,854,032.52 503,097.37
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -3,012,895.74 172,340,714.31
减：所得税费用 7,264,001.69 73,294,138.75
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -10,276,897.43 99,046,575.56
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填
-10,276,897.43 99,046,575.56
列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填
列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金
额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -10,276,897.43 99,046,575.56
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -0.0119 0.1146
（二）稀释每股收益(元/股) -0.0119 0.1146
公司负责人：袁旺家 主管会计工作负责人：王涛 会计机构负责人：于凌
合并现金流量表
2023 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年度 2022年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 10,148,703,745.04 9,174,296,745.07
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
79 / 205
2023 年年度报告
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 85,671,985.09 330,257,387.78
收到其他与经营活动有关的现金 七、78 533,908,173.28 1,780,643,344.46
经营活动现金流入小计 10,768,283,903.41 11,285,197,477.31
购买商品、接受劳务支付的现金 7,126,339,443.64 6,653,834,514.15
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 416,358,108.45 448,473,608.66
支付的各项税费 1,611,217,723.38 1,135,854,649.31
支付其他与经营活动有关的现金 七、78 592,504,020.29 1,651,756,115.26
经营活动现金流出小计 9,746,419,295.76 9,889,918,887.38
经营活动产生的现金流量净额 1,021,864,607.65 1,395,278,589.93
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 七、78 30,778,500.00 21,685,000.00
取得投资收益收到的现金 574,087.29 274,352.74
处置固定资产、无形资产和其他长
1,638.82 1,148.26
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 31,354,226.11 21,960,501.00
购建固定资产、无形资产和其他长
2,814,982.32 6,844,628.62
期资产支付的现金
投资支付的现金 七、78 31,225,800.00 39,446,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
七、78 284,929,445.02
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 七、78
投资活动现金流出小计 318,970,227.34 46,290,628.62
投资活动产生的现金流量净额 -287,616,001.23 -24,330,127.62
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收
到的现金
取得借款收到的现金 7,638,646,471.27 9,052,414,633.90
收到其他与筹资活动有关的现金 七、78 1,875,176,700.00 71,500,000.00
筹资活动现金流入小计 9,513,823,171.27 9,123,914,633.90
偿还债务支付的现金 7,884,507,320.09 10,347,510,586.67
分配股利、利润或偿付利息支付的
1,147,099,514.14 1,226,568,311.10
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 七、78 1,927,485,440.74 91,145,850.18
筹资活动现金流出小计 10,959,092,274.97 11,665,224,747.95
筹资活动产生的现金流量净额 -1,445,269,103.70 -2,541,310,114.05
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -711,020,497.28 -1,170,361,651.74
80 / 205
2023 年年度报告
加：期初现金及现金等价物余额 5,471,768,289.07 6,642,129,940.81
六、期末现金及现金等价物余额 4,760,747,791.79 5,471,768,289.07
公司负责人：袁旺家 主管会计工作负责人：王涛 会计机构负责人：于凌
母公司现金流量表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023年度 2022年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 92,771,130.67 1,400,661,148.51
收到的税费返还 1,913,361.10
收到其他与经营活动有关的现金 48,414,972.31 711,877,622.97
经营活动现金流入小计 141,186,102.98 2,114,452,132.58
购买商品、接受劳务支付的现金 85,011,758.54 227,955,044.39
支付给职工及为职工支付的现金 56,761,636.62 75,597,498.25
支付的各项税费 90,673,839.85 78,895,987.30
支付其他与经营活动有关的现金 152,925,235.52 644,311,683.42
经营活动现金流出小计 385,372,470.53 1,026,760,213.36
经营活动产生的现金流量净额 -244,186,367.55 1,087,691,919.22
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 10,960,000.00 6,800,000.00
取得投资收益收到的现金 212,365.14 120,372.91
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 11,172,365.14 6,920,372.91
购建固定资产、无形资产和其他长
268,602.00 306,474.98
期资产支付的现金
投资支付的现金 248,947,300.00 10,100,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 249,215,902.00 10,406,474.98
投资活动产生的现金流量净额 -238,043,536.86 -3,486,102.07
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,934,580,000.00 3,363,302,500.00
收到其他与筹资活动有关的现金 9,176,811,662.01 9,900,333,150.03
筹资活动现金流入小计 11,111,391,662.01 13,263,635,650.03
偿还债务支付的现金 5,225,800,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
475,842,240.06 529,392,925.75
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 10,750,847,290.66 8,678,590,282.43
筹资活动现金流出小计 11,226,689,530.72 14,433,783,208.18
筹资活动产生的现金流量净额 -115,297,868.71 -1,170,147,558.15
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -597,527,773.12 -85,941,741.00
加：期初现金及现金等价物余额 984,436,727.19 1,070,378,468.19
六、期末现金及现金等价物余额 386,908,954.07 984,436,727.19
公司负责人：袁旺家 主管会计工作负责人：王涛 会计机构负责人：于凌
81 / 205
2023 年年度报告
合并所有者权益变动表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2023 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工 其 一
项目 具 他 般
减： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股 综 风 其
优 永 资本公积 库存 专项储备 盈余公积 未分配利润 小计
本) 其 合 险 他
先 续 股
他 收 准
股 债
益 备
一、上年年末
864,122,521.00 207,203,955.81 151,255.48 319,444,598.24 2,997,084,081.39 4,388,006,411.92 740,106,939.47 5,128,113,351.39
余额
加：会计政策
变更
前期差
错更正
其他
二、本年期初
864,122,521.00 207,203,955.81 151,255.48 319,444,598.24 2,997,084,081.39 4,388,006,411.92 740,106,939.47 5,128,113,351.39
余额
三、本期增减
变动金额（减
729,035.12 -42,773.98 -493,219,172.06 -492,532,910.92 66,348,231.52 -426,184,679.40
少以“－”
号填列）
（一）综合收
-390,388,594.01 -390,388,594.01 85,355,802.77 -305,032,791.24
益总额
（二）所有者
投入和减少 729,035.12 729,035.12 -18,966,474.69 -18,237,439.57
资本
1．所有者投
-5,097,326.08 -5,097,326.08
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他 729,035.12 729,035.12 -13,869,148.61 -13,140,113.49
（三）利润分
-102,830,578.05 -102,830,578.05 -102,830,578.05
配
82 / 205
2023 年年度报告
1．提取盈余
公积
2．提取一般
风险准备
3．对所有者
（或股东）的 -102,830,578.05 -102,830,578.05 -102,830,578.05
分配
4．其他
（四）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项储
-42,773.98 -42,773.98 -41,096.56 -83,870.54
备
1．本期提取 125,074.45 125,074.45 120,169.57 245,244.02
2．本期使用 167,848.43 167,848.43 161,266.13 329,114.56
（六）其他
四、本期期末
864,122,521.00 207,932,990.93 108,481.50 319,444,598.24 2,503,864,909.33 3,895,473,501.00 806,455,170.99 4,701,928,671.99
余额
2022 年度
归属于母公司所有者权益
项目
实收资本 (或股 其他权益工 减： 其 一 其 少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 专项储备 盈余公积 未分配利润 小计
本) 具 库存 他 般 他
83 / 205
2023 年年度报告
股 综 风
优 永
其 合 险
先 续
他 收 准
股 债
益 备
一、上年年末余额 864,122,521.00 207,203,955.81 121,738.37 319,444,598.24 2,767,566,879.09 4,158,459,692.51 386,097,537.26 4,544,557,229.77
加：会计政策变更 50,115.24 50,115.24 50,115.24
前期差错更
正
其他
二、本年期初余额 864,122,521.00 207,203,955.81 121,738.37 319,444,598.24 2,767,616,994.33 4,158,509,807.75 386,097,537.26 4,544,607,345.01
三、本期增减变动
金额（减少以 29,517.11 229,467,087.06 229,496,604.17 354,009,402.21 583,506,006.38
“－”号填列）
（一）综合收益总
342,667,140.59 342,667,140.59 357,981,042.64 700,648,183.23
额
（二）所有者投入
-4,000,000.00 -4,000,000.00
和减少资本
1．所有者投入的
-4,000,000.00 -4,000,000.00
普通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
（三）利润分配 -113,200,053.53 -113,200,053.53 -113,200,053.53
1．提取盈余公积
2．提取一般风险
准备
3．对所有者（或
-113,200,053.53 -113,200,053.53 -113,200,053.53
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
84 / 205
2023 年年度报告
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存
收益
5．其他综合收益
结转留存收益
6．其他
（五）专项储备 29,517.11 29,517.11 28,359.57 57,876.68
1．本期提取 90,900.32 90,900.32 87,335.61 178,235.93
2．本期使用 61,383.21 61,383.21 58,976.04 120,359.25
（六）其他
四、本期期末余额 864,122,521.00 207,203,955.81 151,255.48 319,444,598.24 2,997,084,081.39 4,388,006,411.92 740,106,939.47 5,128,113,351.39
公司负责人：袁旺家 主管会计工作负责人：王涛 会计机构负责人：于凌
母公司所有者权益变动表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2023 年度
其他权益工具 专
项目 实收资本 (或股 减：库 其他综 项
优先 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 永续债 其他 存股 合收益 储
股 备
一、上年年末余额 864,122,521.00 201,650,381.69 319,444,598.24 212,338,026.43 1,597,555,527.36
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 864,122,521.00 201,650,381.69 319,444,598.24 212,338,026.43 1,597,555,527.36
三 、 本 期 增 减变 动 金 额 （减 少 以
-113,107,475.48 -113,107,475.48
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -10,276,897.43 -10,276,897.43
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
85 / 205
2023 年年度报告
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -102,830,578.05 -102,830,578.05
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -102,830,578.05 -102,830,578.05
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收
益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 864,122,521.00 201,650,381.69 319,444,598.24 99,230,550.95 1,484,448,051.88
2022 年度
项目 实收资本 (或股 其他权益工具 减：库 其他综 专项储
资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 优先股 永续债 其他 存股 合收益 备
一、上年年末余额 864,122,521.00 201,650,381.69 319,444,598.24 226,465,083.51 1,611,682,584.44
加：会计政策变更 26,420.89 26,420.89
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 864,122,521.00 201,650,381.69 319,444,598.24 226,491,504.40 1,611,709,005.33
三、本期增减变动金额（减少以
-14,153,477.97 -14,153,477.97
“－”号填列）
（一）综合收益总额 99,046,575.56 99,046,575.56
86 / 205
2023 年年度报告
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -113,200,053.53 -113,200,053.53
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -113,200,053.53 -113,200,053.53
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收
益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 864,122,521.00 201,650,381.69 319,444,598.24 212,338,026.43 1,597,555,527.36
公司负责人：袁旺家 主管会计工作负责人：王涛 会计机构负责人：于凌
87 / 205
2023 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
公司原称“上海沪昌特殊钢股份有限公司”，系于 1991 年 9 月 4 日经[沪府办（1991）105]
号文批准，采用公开募集方式设立的股份有限公司，公司股票于 1993 年 7 月 9 日在上交所上市交
易。
公司董事会于 2003 年 2 月 15 日批准向宝钢集团上海五钢有限公司出售公司除货币资金和短
期票据外的全部资产和负债，购买西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司部分房地产类资
产。
经公司 2003 年度临时股东大会审议批准，公司名称变更为天地源股份有限公司。公司注册地
址：西安市高新区丈八街办科技路 33 号高新国际商务中心数码大厦 12701 室。公司办公地址：西
安市高新区科技路 33 号高新国际商务中心数码大厦 34 层。
经营范围为房地产开发和经营、自有房屋租赁，物业管理，实业投资、资产管理，国内贸易
（除专项规定），与经营相关的咨询业务。公司子公司经营范围包括房地产开发、物业管理、水
力发电等。
本公司属房地产行业，主要产品或服务为房地产的开发与销售、物业管理等。
公司控股股东名称：西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司，实际控制人名称：西安
高科集团有限公司，本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的企
业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企业会计准则”）进行确认、计量和编
制。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本公司不存在可能导致对公司自报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项
或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本公司根据企业会计准则制定了公司的坏账准备、固定资产折旧等重要的会计政策和会计估
计。
88 / 205
2023 年年度报告
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、
经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
房地产行业的营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间，
具体周期根据开发项目情况确定，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 重要性标准确定方法和选择依据
√适用 □不适用
项目 重要性标准
单项收回或转回坏账准备金额占应收款项收回或转回坏账
应收款项本期坏账准备收回或转回金额重要的
准备总额的 10%以上且金额超过人民币 1,000.00 万元
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项 金额前五名且金额超过人民币 2,000.00 万元
单项收回或转回坏账准备金额占其他应收款收回或转回坏
其他应收款本期坏账准备转回或收回金额重要的
账准备总额的 10%以上且金额超过人民币 1,000.00 万元
期末重要的一年内到期的债权投资 金额前五名且金额超过人民币 2,000.00 万元
期末重要的债权投资 金额前五名且金额超过人民币 2,000.00 万元
账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款 金额前五名且金额超过人民币 2,000.00 万元
账龄超过 1 年的重要预收款项 金额前五名且金额超过人民币 2,000.00 万元
账龄超过 1 年的重要合同负债 金额前五名且金额超过人民币 2,000.00 万元
账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款 金额前五名且金额超过人民币 2,000.00 万元
6. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）同一控制下企业合并
对同一控制下的企业合并，合并方取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不一致而进
行的调整以外，按合并日被合并方的原账面价值计量。合并对价的账面价值（或发行股份面值总
额），与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收
益。被合并方在合并前实现的净利润，纳入合并利润表，在合并利润表中单列项目反映，为进行
企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
89 / 205
2023 年年度报告
非同一控制下的企业合并，合并成本为公司在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资
产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值以及企业合并中发生的各项直接费用之
和。
公司对购买方合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认
为商誉，按成本扣除累计减值准备后的金额计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
7. 控制的判断标准和合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
（1）合并范围：能够控制的所有子公司（子公司是指被母公司控制的主体）均纳入报表合并
范围。
控制，是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并
且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
（2）合并报表编制方法：以母公司和纳入合并范围内子公司的个别财务报表为基础，抵销母
子公司间及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响后，由母公司合并编制。按照
《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》的要求，合并报表应抵销的项目有：
1）合并资产负债表
① 母公司对子公司的长期股权投资与母公司在子公司所有者权益中所享有的份额相互抵销，
同时抵销相应的长期股权投资减值准备；
② 母公司与子公司、子公司相互之间的债权债务项目相互抵销，同时抵销相应的减值准备；
③ 母公司与子公司、子公司相互之间销售商品、提供劳务或其他方式形成的存货、固定资产、
工程物资、在建工程、无形资产等所包含的未实现内部销售损益予以抵销；
④ 母公司与子公司、子公司相互之间发生的其他内部交易对合并资产负债表的影响予以抵销。
⑤ 因抵销未实现内部销售损益导致合并资产负债表中资产、负债的账面价值与其在所属纳税
主体的计税基础之间产生暂时性差异的，在合并资产负债表中应当确认递延所得税资产或递延所
得税负债，同时调整合并利润表中的所得税费用，但与直接计入所有者权益的交易或事项及企业
合并相关的递延所得税除外。
2）合并利润表
① 母公司与子公司、子公司相互之间销售商品产生的营业收入和营业成本予以抵销；
② 母公司与子公司、子公司相互之间销售商品形成固定资产或无形资产所包含未实现内部销
售损益抵销的同时，对固定资产折旧额或无形资产摊销额与未实现内部销售损益相关的部分进行
抵销；
③ 母公司与子公司、子公司相互之间持有对方债券所产生的投资收益、利息收入及其他综合
收益等，与其相对应的发行方利息费用相互抵销；
90 / 205
2023 年年度报告
④ 母公司与子公司、子公司相互之间持有对方长期股权投资的投资收益予以抵销；
⑤ 母公司与子公司、子公司相互之间发生的其他内部交易对合并利润表的影响予以抵销；
⑥ 母公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销“归属于母公司所有者
的净利润”。
子公司向母公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对该子公司的分配比例
在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。子公司之间出售资产所
发生的未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的
净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。
3）合并现金流量表
① 母公司与子公司、子公司相互之间当期以现金投资或收购股权增加的投资所产生的现金流
量予以抵销；
② 母公司与子公司、子公司相互之间当期取得投资收益收到的现金，与分配股利、利润或偿
付利息支付的现金相互抵销；
③ 母公司与子公司、子公司相互之间以现金结算债权与债务所产生的现金流量相互抵销；
④ 母公司与子公司、子公司相互之间当期销售商品所产生的现金流量予以抵销；
⑤ 母公司与子公司、子公司相互之间处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净
额，与购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金相互抵销；
⑥母公司与子公司、子公司相互之间当期发生的其他内部交易所产生的现金流量予以抵销。
4）合并所有者权益变动表
① 母公司对子公司的长期股权投资与母公司在子公司所有者权益中享有的份额相互抵销；
② 母公司对子公司、子公司相互之间持有对方长期股权投资的投资收益予以抵销；
③ 母公司与子公司、子公司相互之间发生的其他内部交易对所有者权益变动的影响予以抵销。
（3）纳入合并范围的母子公司采用统一会计政策及会计期间。
8. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
□适用 √不适用
9. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转
换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
10. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
（1）外币交易的初始确认：采用交易发生时的即期汇率将外币金额折算成记账本位币金额。
91 / 205
2023 年年度报告
（2）期末，对公司各种外币账户余额，按即期汇率折算记账本位币金额。对因汇率波动产生
的汇兑差额，作为财务费用计入当期损益，同时调增或调减外币账户的记账本位币金额。
（3）外币会计报表折算时：资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率
折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算，利润表
中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
（4）外币会计报表的折算差额在资产负债表中所有者权益项目下单独列示。
（5）企业筹建期间发生的汇兑净损益，计入开办费，在开始经营当月一次性计入当期损益。
（6）生产经营期间发生的汇兑净损益，计入财务费用。
（7）清算期间发生的汇兑净损益，计入清算损益。
（8）与购建固定资产或者无形资产有关的汇兑净损益，在资产尚未使用或者虽已交付使用但
未达预定可使用状态以前，计入购建资产的价值。
11. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。在公司成
为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融资产
1）初始计量
除不具有重大融资成分的应收账款外，金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别
的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。当公司按照《企业会计准则第 14 号——收入》确
认的未包含重大融资成分应收账款或不考虑不超过一年的合同中的重大融资成分的，初始确认的
应收账款则按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。
2）后续计量
本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：
①以摊余成本计量的金融资产；②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；③以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
①分类为以摊余成本计量的金融资产
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础
的利息的支付，且公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则公司将该金
融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。
公司分类为以摊余成本计量的金融资产包括货币资金、应收票据及应收账款、其他应收款、
长期应收款、债权投资等。此类金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值
时或终止确认产生的利得或损失，计入当期损益。
92 / 205
2023 年年度报告
公司对分类为以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外，公
司根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：
a、对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，公司自初始确认起，按照该金融资产的摊
余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
b、对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，公司
在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后续
期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，公司转按实际利率乘以该金融资产账面余额来
计算确定利息收入。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
a、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础
的利息的支付，且公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融
资产为目标，则公司将该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
公司分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产在其他债权投资项目下列
报。
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产相关的减值损失或利得、采用
实际利率法计算的利息收入计入当期损益，除此以外该金融资产的公允价值变动均计入其他综合
收益。该金融资产计入各期损益的金额与视同其一直按摊余成本计量而计入各期损益的金额相等。
该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入
当期损益。
b、指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
初始确认时，公司可以单项金融资产为基础不可撤销地将非交易性权益工具指定为以公允价
值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。公司指定为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产在资产负债表中其他权益工具投资项目下列报。
此类金融资产的公允价值变动在其他综合收益中进行确认，该金融资产终止确认时，之前计
入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
公司持有该权益工具投资期间，在公司收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很
可能流入公司，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。
③分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
不符合分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件、
亦不指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产均分类为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产。
公司分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产根据其流动性在资产负债表中
交易性金融资产、其他非流动金融资产项目下列报。
93 / 205
2023 年年度报告
公司以公允价值对该等金融资产进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及与该
等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
3）金融资产及其他项目减值
公司对分类为以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产、租赁应收款、合同资产以及财务担保合同以预期信用损失为基础确认损失准备。
公司对由收入准则规范的交易形成的应收款项与合同资产以及租赁应收款按照相当于整个存
续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，公司在每个资产负债表
日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险自初始确认
后并未显著增加，则该金融工具处于第一阶段，公司按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信
用损失的金额计量其损失准备。金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值
的，处于第二阶段，公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准
备。金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，公司按照相当于该金融工具整
个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增加或转回金额，作为减值损
失或利得计入当期损益。除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，信
用损失准备抵减金融资产的账面余额。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产，公司在其他综合收益中确认其信用损失准备，不减少该金融资产在资产负债表中列示
的账面价值。
公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失
准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，
公司在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失
准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。
①信用风险显著增加
公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约
的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增
加。对于财务担保合同，公司在应用金融工具减值规定时，将公司成为做出不可撤销承诺的一方
之日作为初始确认日。
公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：债务人经营成果实际或预期是否发生
显著变化；债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；作为债务抵押的担保物
价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化，这些变化预期将降低债务人按合同
规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；公
司对金融工具信用管理方法是否发生变化等。
于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则公司假定该金融工具的信
用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同
94 / 205
2023 年年度报告
现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降
低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。
②已发生信用减值的金融资产
当公司预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成
为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：a、发行方
或债务人发生重大财务困难；b、债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；c、债权人
出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；
d、债务人很可能破产或进行其他财务重组；e、其他表明金融资产发生信用减值的客观证据。
③预期信用损失的确定
公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定
的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力即
可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
公司对租赁应收款及财务担保合同在单项资产或合同的基础上确定其信用损失。对应收账款
与合同资产，公司除对单项金额重大且已发生信用减值的款项单独确定其信用损失外，其余在组
合基础上采用减值矩阵确定信用损失。
对其他以摊余成本计量的金融资产及分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产，除对单项金额重大的款项单独确定其信用损失外，其余在组合的基础上采用减值矩阵确
定其信用损失。
④减记金融资产
当公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的
账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。
4）金融资产的转移
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；③该金融资
产已转移，虽然公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保
留对该金融资产的控制。
若公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且保留了对该金融资
产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产，并相应确认相
关负债。公司按照下列方式对相关负债进行计量：①被转移金融资产以摊余成本计量的，相关负
债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面价值减去公司保留的权利(如果公司因金融资
产转移保留了相关权利)的摊余成本并加上公司承担的义务(如果公司因金融资产转移承担了相关
义务)的摊余成本，相关负债不指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。②被转
移金融资产以公允价值计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面价值减
去公司保留的权利(如果公司因金融资产转移保留了相关权利)的公允价值并加上公司承担的义务
95 / 205
2023 年年度报告
(如果公司因金融资产转移承担了相关义务)的公允价值，该权利和义务的公允价值为按独立基础
计量时的公允价值。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移收到的对价
与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。针对指定为以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具，之前计入其他综合收益的累计利得或损失
从其他综合收益中转出，计入留存收益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值在终止确认部分
和继续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移收到的对价与应分摊
至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额与分摊的前述账面金额之和的差额
计入当期损益。若公司转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非
交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应终止确认的部分从其他综合收
益中转出，计入留存收益。
金融资产整体转移未满足终止确认条件的，公司继续确认所转移的金融资产整体，因资产转
移而收到的对价在收到时确认为负债。
（2）金融负债
1）分类和计量
公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负
债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融
负债。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的
衍生工具)和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
交易性金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金
融负债相关的股利或利息费用计入当期损益。
②其他金融负债
除继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担保合同外的其他金融负债分类为以摊
余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期
损益。
财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要
求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。不属于指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣
除担保期内的累计摊销额后的余额孰高进行计量。
2）金融负债的终止确认
96 / 205
2023 年年度报告
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。公司(借入方)
与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的
合同条款实质上不同的，公司终止确认原金融负债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现
金资产或承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。
（3）权益工具
权益工具是指能证明拥有公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。公司发行(含再
融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。公司不确认权益工具的公允价值变动。
与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
公司对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响股东权益总额。
12. 应收票据
□适用 √不适用
13. 应收账款
√适用 □不适用
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
对应收账款与合同资产，公司除对单项金额重大且已发生信用减值的款项单独确定其信用损
失外，其余在组合基础上采用减值矩阵确定信用损失，确定的减值矩阵如下：
账龄 违约损失率
根据款项性质判断不存在违约风险 0.00%
1年以内 5.00%
1-2年 10.00%
2-3年 30.00%
3-4年 50.00%
4-5年 50.00%
5年以上 100.00%
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
□适用 √不适用
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
□适用 √不适用
按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准
□适用 √不适用
14. 应收款项融资
√适用 □不适用
应收款项融资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
97 / 205
2023 年年度报告
对应收款项融资，公司除对单项金额重大且已发生信用减值的款项单独确定其信用损失外，
其余在组合基础上采用减值矩阵确定信用损失，确定的减值矩阵如下：
账龄 违约损失率
根据款项性质判断不存在违约风险 0.00%
1年以内 5.00%
1-2年 10.00%
2-3年 30.00%
3-4年 50.00%
4-5年 50.00%
5年以上 100.00%
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
□适用 √不适用
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
□适用 √不适用
按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准
□适用 √不适用
15. 其他应收款
√适用 □不适用
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
除对单项金额重大的款项单独确定其信用损失外，其余在组合的基础上采用减值矩阵确定其
信用损失，确定的减值矩阵如下：
组合分类 账龄 违约损失率
1年以内（含1年） 5.00%
1-2年（含2年） 5.00%
有合同有期限未逾期 2-3年（含3年） 5.00%
无合同有期限未逾期 3-4年（含4年） 5.00%
4-5年（含5年） 5.00%
5年以上 5.00%
1年以内（含1年） 20.00%
1-2年（含2年） 30.00%
有合同有期限已逾期 2-3年（含3年） 45.00%
无合同有期限已逾期 3-4年（含4年） 60.00%
4-5年（含5年） 80.00%
5年以上 100.00%
1年以内（含1年） 10.00%
有合同无期限 1-2年（含2年） 15.00%
无合同无期限 2-3年（含3年） 30.00%
3-4年（含4年） 50.00%
98 / 205
2023 年年度报告
4-5年（含5年） 80.00%
5年以上 100.00%
根据款项性质判断不存在违约风险 0.00%
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
□适用 √不适用
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
□适用 √不适用
按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准
□适用 √不适用
16. 存货
√适用 □不适用
存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法
√适用 □不适用
公司存货包括库存材料、设备、低值易耗品、土地开发成本、房屋开发成本、开发产品、代
建工程开发、配套设施开发、周转房等；存货按实际成本计价。
（1）取得和发出的计价方法：库存材料、设备采用实际成本法计价，库存材料发出采用加权
平均法，库存设备发出采用个别计价法；低值易耗品摊销按一次摊销法计入当期损益；房屋开发、
开发产品、代建工程开发以及配套设施开发等项目按实际成本计价。
（2）库存材料、设备的核算方法：实际采购成本包括购买价款、相关税费、运输费、装卸费、
保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用。
（3）开发用土地的核算方法：纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房
产整体开发的项目，其费用可分清负担对象，按照房屋建筑面积比例分摊计入商品房成本。
（4）公共配套设施费的核算方法：公共配套设施费的核算以各配套设施项目单体作为核算对
象进行成本归集。不能有偿转让的公共配套设施，成本归集后按受益对象的建筑面积比例作为分
配标准计入商品房成本；能有偿转让的公共配套设施，不再将其分配计入商品房成本。
（5）存货的盘存制度：采用永续盘存制。公司每半年对存货进行盘点，并于年度终了前进行
一次全面的盘点清查。对于盘盈、盘亏以及报废的存货应当及时查明原因，分别情况及时处理。
盘盈的存货，计入营业外收入。盘亏、毁损和报废的存货，扣除过失人或者保险公司赔款和残料
价值，经公司批准后计入管理费用。存货毁损属于非正常损失的部分，扣除过失人或者保险公司
赔款和残料价值，经公司批准后计入营业外支出。
存货跌价准备的确认标准和计提方法
√适用 □不适用
存货跌价准备：期末存货应按照成本与可变现净值孰低计量。存货的成本高于其可变现净值
的，按其差额计提存货跌价准备；存货成本低于其可变现净值的，按其成本计量，不计提存货跌
价准备，原已计提存货跌价准备的，在已计提存货跌价准备金额的范围内转回。
99 / 205
2023 年年度报告
存货可变现净值确定方式如下：
1）产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以
该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。
2）需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至
完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额，确定其可变现净值。
按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据
□适用 √不适用
基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据
□适用 √不适用
17. 合同资产
√适用 □不适用
合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利 (且该权利取决于时间流逝之外的其他
因素) 作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值。公司拥有的、无条件 (仅
取决于时间流逝) 向客户收取对价的权利作为应收款项列示。
合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
合同资产以预期信用损失为基础计提减值。
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
□适用 √不适用
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
□适用 √不适用
按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准
□适用 √不适用
18. 持有待售的非流动资产或处置组
√适用 □不适用
公司若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资
产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。
划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法
√适用 □不适用
具体标准为同时满足以下条件：
（1）某项非流动资产或处置组根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下
即可立即出售；
100 / 205
2023 年年度报告
（2）公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺；预计出售将在一年内完成。有关
规定要求公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，应当已经获得批准。
终止经营的认定标准和列报方法
□适用 √不适用
19. 长期股权投资
√适用 □不适用
（1）长期股权投资的确认
长期股权投资为公司对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资、以及对合营企业的权
益性投资。
（2）长期股权投资的初始计量
1）同一控制下企业合并形成的长期股权投资
①合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照被合
并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成
本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间
的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
②合并方以发行权益性证券作为合并对价的，应当在合并日按照被合并方所有者权益在最终
控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面
值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，应当调整资本
公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
③合并方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，
应当于发生时计入当期损益。
2）非同一控制下企业合并形成的长期股权投资
①一次交换交易实现的企业合并，按购买日付出的资产、发生或承担的负债以及发行权益性
证券的公允价值确认初始投资成本。
②多次交换交易分步实现的企业合并，按每一单项交易的成本之和确认初始投资成本。
③购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，
应当于发生时计入当期损益。
④合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如估计未来事项很
可能发生且对合并成本影响金额能够可靠计量，将其计入初始投资成本。
3）其他方式取得的长期股权投资
①以支付现金方式取得，按实际支付的购买价款（包括与取得长期股权投资直接相关的费用、
税金及其他必要支出）确认初始投资成本。
101 / 205
2023 年年度报告
②以发行权益性证券取得的长期股权投资，按发行权益性证券的公允价值确认初始 投资成本。
与发行权益性证券直接相关的费用（如登记费，承销费，法律、会计、评估及其他专业服务费用，
印刷成本和印花税等），可直接归属于权益性交易的，从权益中扣减。
4）取得长期股权投资的实际支付价款或对价中，如包含已宣告但尚未发放的现金股利 或利
润，作为应收项目处理，不计入长期股权投资初始成本。
（3）长期股权投资的后续计量
1）成本法核算
①对具有控制权，纳入合并报表范围子公司的长期股权投资采用成本法核算。
②被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为投资收益。
2）权益法核算：对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资（如合营企业投资与
联营企业投资）采用权益法核算。
①长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，
不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
②公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收
益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；公司按照被
投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；公
司对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股
权投资的账面价值并计入所有者权益。公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投
资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位账面净利润进行调整后确认
投资损益。
③确认应分担被投资单位发生的亏损时，首先冲减长期股权投资账面价值，其账面价值如不
足冲减，则继续以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限确认投资损失，
冲减其账面价值。经上述处理后，如按合同或协议约定仍应承担额外义务，则按预计承担的义务
确认预计负债，计入当期投资损失。
④公司计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间发生的
未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分，予以抵销，在此基础上确认投
资收益。
（4）长期股权投资的减值确认
期末，长期股权投资如存在减值迹象，则对其可收回金额（据其公允价值减去处置费用后的
净额与资产预计未来现金流量现值孰高者确定）进行估计，如可收回金额低于其账面价值，将资
产账面价值减至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，并在以后会计期
间不予转回。
102 / 205
2023 年年度报告
20. 投资性房地产
不适用
21. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
公司为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度，单位
（套）价值在 2000 元以上的有形资产。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 25-30 5% 3.17-3.80
机器设备 年限平均法 14-28 5% 3.39-6.79
电子设备 年限平均法 5 5% 19
运输设备 年限平均法 5 5% 19
其他 年限平均法 5 5% 19
22. 在建工程
√适用 □不适用
（1）在建工程的计量：按工程发生的实际支出进行计量。
（2）在建工程结转固定资产的时点：所购建的固定资产在达到预定可使用状态之日起结转固
定资产，次月开始计提折旧。
（3）对达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的工程，自达到预定可使用状态之日起，按
照工程预算、造价或工程成本等资料，估价转入固定资产，并计提折旧。竣工决算办理完毕后，
按照决算金额调整原估价和已计提折旧。
（4）在建工程减值准备
期末，对在建工程进行全面检查，若在建工程长期停建并预计未来 3 年内不会重新开工，所
建项目在性能上、技术上已经落后且所带来的经济利益具有很大的不确定性，则对其可收回金额
（据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量现值孰高者确定）进行估计，如
可收回金额低于其账面价值，将资产账面价值减至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，
计入当期损益，并在以后会计期间不予转回。
23. 借款费用
√适用 □不适用
103 / 205
2023 年年度报告
（1）公司为购建或生产符合资本化条件的固定资产、投资性房产和存货等资产而借入专门借
款当期发生的利息费用，予以资本化；购建或生产符合资本化条件的资产在达到预定可使用或可
销售状态时，停止资本化。借款费用开始资本化需同时满足以下条件：
1）资产支出已经发生；
2）借款费用已经发生；
3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始。
（2）资本化利息的计算
1）为购建或生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的：按专门借款当期实际发生的利息
费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入确定资本化金额；
2）为购建或生产符合资本化条件的资产而占用一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款
部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定资本化利息金额。
（3）专门借款发生的辅助费用，在所购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可
销售状态前发生，予以资本化；一般借款发生的辅助费用，在发生时确认为费用计入当期损益。
（4）符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断且中断时间连续超过 3 个月
的，暂停借款费用的资本化，同时将中断期间已资本化的借款费用调整确认为费用，计入当期损
益。
24. 生物资产
□适用 √不适用
25. 油气资产
□适用 √不适用
26. 无形资产
(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序
√适用 □不适用
（1）无形资产的确认标准：公司拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。包括专
利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权及特许权等。
（2）无形资产的计量
1）外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途
所发生的其他支出；
2）自行开发无形资产的成本，包括从满足无形资产确认条件开始到达到预定用途前所发生的
支出总额（包括符合资本化条件的开发阶段研发支出）。
3）公司购入或以支付土地出让金方式取得土地使用权的核算
①尚未开发或建造自用项目前作为无形资产核算；
②开发商品房时，将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；
104 / 205
2023 年年度报告
③利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本；
④改变土地使用权用途，将其用于出租或增资目的时，按账面价值转为投资性房地产。
（3）无形资产的摊销
1）公司取得使用寿命有限的无形资产，自其可供使用时起，至不再作为无形资产确认时止进
行摊销；对无法预见其为公司带来经济利益期限、使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
2）摊销金额需扣除预计残值，已计提减值准备的，再扣除已计提减值准备累计金额，使用寿
命有限的无形资产残值一般为零。
（4）无形资产使用寿命的确认
1）合同性权利或其他法定权利的期限。
2）合同性权利或其他法定权利在到期时内续约等延续、且有证据表明公司续约不需支付大额
成本，续约期计入使用寿命。
3）合同或法律如未规定使用寿命，可综合各方面因素判断该无形资产为公司带来经济利益的
期限。
4）如无法按前述三条合理确定无形资产为公司带来经济利益的期限，将其确认为使用寿命不
确定的无形资产。
（5）无形资产的减值准备
1）期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，其使用寿命及摊销方
法与以前估计不同的，改变摊销期限及方法；同时每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的
使用寿命进行复核，如有证据表明其使用寿命有限，则估计其使用寿命并按使用寿命有限的无形
资产确定摊销方法。
2）期末如存在减值迹象，对其可收回金额（据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计
未来现金流量现值孰高者确定）进行估计，如可收回金额低于其账面价值，将资产账面价值减至
可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，并在以后会计期间不予转回。
(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法
□适用 √不适用
27. 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产、商誉
等长期资产的资产减值，按以下方法确定：
公司在资产负债表日按照单项资产是否存在可能发生减值的迹象。存在减值迹象的，进行减
值测试，估计资产的可收回金额。资产的可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价值减记
至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用应当在未来期间作相应调整，以使该资产在
105 / 205
2023 年年度报告
剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。资产减值损失一经确
认，在以后会计期间不得转回。各长期资产的减值具体测试方法及会计处理方法详见各长期资产
的相关会计政策。
28. 长期待摊费用
√适用 □不适用
公司已发生但应由本期和以后各期负担，且分摊期限在 1 年以上的各项费用；不能使以后会
计期间受益的长期待摊费用项目，在确定时将该项目的摊余价值全部计入当期损益。
29. 合同负债
√适用 □不适用
公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。
30. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬是指公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支付
的职工薪酬。在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，计入相关
资产成本或当期损益。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利是指公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与公司解除劳动关系后，提供的
各种形式的报酬和福利。公司在职工提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金
额确认为负债，计入相关资产成本或当期损益。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
辞退福利是指公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接
受裁减而给予职工的补偿。
公司向职工提供辞退福利，应当在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，计入
当期损益：
1）公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时。
2）公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
106 / 205
2023 年年度报告
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬，包括长期
带薪缺勤、长期残疾福利、长期利润分享计划等。
公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，将根据设定提存计划计算
的应缴存金额确认为负债，计入相关资产成本或当期损益。
31. 预计负债
√适用 □不适用
（1）与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，确认为预计负债：
1）与或有事项相关的义务是公司承担的现时义务；
2）履行该义务很可能导致经济利益流出公司；
3）该义务的金额能够可靠地计量。
（2）预计负债的计量：按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，确定最
佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。
32. 股份支付
□适用 √不适用
33. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
34. 收入
(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
收入是公司在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的
总流入。
公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或
服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的
交易价格计量收入。
交易价格是公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取
的款项。公司确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大
转回的金额。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价格。
满足下列条件之一时，公司属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行
履约义务：
107 / 205
2023 年年度报告
1）客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；
2）客户能够控制公司履约过程中在建的商品；
3）公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至
今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不
能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，
直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在
判断客户是否已取得商品或服务控制权时，公司会考虑下列迹象：
1）公司就该商品或服务享有现时收款权利；
2）公司已将该商品的实物转移给客户；
3）公司已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
4）客户已接受该商品或服务等。
与公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
1）房地产销售合同
房地产销售在满足以下条件时确认收入：
①房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，客户取得相关商品或服务控制权；
②履行了合同规定的义务，价款已经收取或确信可以取得；
③具有经购买方认可的销售合同及其结算单。
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房
地产销售，公司在该段时间内按履约进度确认收入。
2）物业服务合同
公司在提供物业服务过程中按照履约进度确认收入。
3）广告策划等服务合同
公司在提供服务过程中按照履约进度确认收入。
(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法
□适用 √不适用
35. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指公司不取得合同就不会发生的成本 (如销售佣金等) 。该成
本预期能够收回的，公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。公司为取得合同发生的、除预
期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
108 / 205
2023 年年度报告
为履行合同发生的成本，不属于存货、无形资产、固定资产等其他企业会计准则规范范围且
同时满足下列条件的，公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：
（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用 (或
类似费用) 、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
（2）该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；
（3）该成本预期能够收回。
公司确认的与合同履约成本和合同取得成本有关的企业资产（以下简称“与合同成本有关的
资产”），应当采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础（即，在履约义务履行的时点或按
照履约义务的履约进度）进行摊销，计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，公司对超出部分计提减值准备，
并确认为资产减值损失：
（1）公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
36. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作为所有者投
入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
本公司在政府补助同时满足以下条件时，予以确认：①企业能够满足政府补助所附的条件；
②企业能够收到政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照
公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，
直接计入当期损益。
与企业日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
与企业日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处
理；难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益，并在相关资产的使用
寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，确认为递延收益，并在确
认相关费用的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已经发生的相关费用和损失的，直接
计入当期损益或冲减相关成本。
37. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
109 / 205
2023 年年度报告
（1）递延所得税资产/递延所得税负债的确认与计量
1）递延所得税资产：公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，对
由可抵扣暂时性差异产生的所得税资产予以确认。
2）递延所得税负债：公司根据所得税准则确认的应纳税暂时性差异产生的负债。
（2）递延所得税资产的减值准备：期末对其账面价值进行复核，若未来期间很可能无法获得
足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产，应确认递延所得税资产损失。
38. 租赁
√适用 □不适用
作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法
√适用 □不适用
公司于租赁期开始日确认使用权资产，并按尚未支付的租赁付款额的现值确认租赁负债。租
赁付款额包括固定付款额，以及在合理确定将行使购买选择权或终止租赁选择权的情况下需支付
的款项等。按销售额的一定比例确定的可变租金不纳入租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。
公司将自资产负债表日起一年内(含一年)支付的租赁负债，列示为一年内到期的非流动负债。
公司的使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开
始日或之前已支付的租赁付款额、初始直接费用等，并扣除已收到的租赁激励。公司能够合理确
定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；若无法合理确定
租赁期届满时是否能够取得租赁资产所有权，则在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期
间内计提折旧。当可收回金额低于使用权资产的账面价值时，公司将其账面价值减记至可收回金
额。
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项资产全新时价值较低的低价值资产租赁，公司选
择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益
或相关资产成本。
作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法
√适用 □不适用
在租赁开始日实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁，
其余租赁方式为经营租赁。
对于经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。
在租赁期开始日，出租人应当对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
39. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
（1）维修基金的核算方法：
按国家及房地产项目所在地房地产管理部门的有关规定执行。
110 / 205
2023 年年度报告
（2）质量保证金的核算方法：
按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金的留成比例、支付期限，从应支付的土建安装
工程款中预留扣下。在保修期内由于质量而发生的维修费用，在此扣除列支，保修期结束后清算。
40. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
会计政策变更的内容和原
受重要影响的报表项目名称 影响金额
因
递延所得税资产 476,293.86
非流动资产合计 476,293.86
资产总计 476,293.86
递延所得税负债 424,560.55
合并资产负债表 非流动负债合计 424,560.55
2022 年 12 月 31 日 负债合计 424,560.55
未分配利润 51,733.31
2022 年 11 月 30 日，
财政部发布了《企业会计 归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计 51,733.31
准则解释第 16 号》，规定 所有者权益（或股东权益）合计 51,733.31
了“关于单项交易产生的 负债和所有者权益（或股东权益）总计 476,293.86
资产和负债相关的递延所
所得税费用 -1,618.07
得税不适用初始确认豁免
的会计处理”。同时，《企 净利润 1,618.07
业会计准则解释第 16 号》 合并利润表 持续经营净利润 1,618.07
要求：“关于单项交易产 2022 年度 归属于母公司股东的净利润 1,618.07
生的资产和负债相关的递
综合收益总额 1,618.07
延所得税不适用初始确认
豁免的会计处理”自 2023 归属于母公司所有者的综合收益总额 1,618.07
年 1 月 1 日起施行。根据 递延所得税资产 116,406.60
财政部上述通知要求，公 非流动资产合计 116,406.60
司对现行会计政策相关内
资产总计 116,406.60
容进行变更，并根据首次
执行该准则的累积影响数 递延所得税负债 102,144.22
母公司资产负债表
调整财务报表列报最早期 非流动负债合计 102,144.22
2022 年 12 月 31 日
间的期初留存收益及其他 负债合计 102,144.22
相关财务报表项目。
未分配利润 14,262.38
所有者权益（或股东权益）合计 14,262.38
负债和所有者权益（或股东权益）总计 116,406.60
所得税费用 12,158.51
母公司利润表 净利润 -12,158.51
2022 年度 持续经营净利润 -12,158.51
综合收益总额 -12,158.51
其他说明
根据公司第十届董事会第三十次会议审议通过的《关于会计政策变更的议案》，公司按照财
政部发布的《企业会计准则解释第 16 号》进项会计政策变更。
111 / 205
2023 年年度报告
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2023 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
41. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售额乘以适用税
增值税 1%、3%、5%、6%、9%、13%
率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额计算)
营业税 计税收入（自 2016 年 5 月 1 起，营改增缴增值税） 5%
城市维护建设税 应纳流转税 按公司所在地政策缴纳
企业所得税 应纳税所得额 25%、20%、15%
土地增值税 转让房地产所取得的增值额 按超额累进税率 30%-60%
教育费附加 应纳流转税 按公司所在地政策缴纳
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
西安天地源不动产代理有限公司 20
西安创典智库商务咨询管理有限责任公司 20
西安报业广告信息有限责任公司 20
陕西深宝水电开发有限责任公司 20
陕西天地源天投物业服务有限公司 20
西安天投投资有限公司 20
西安天地源物业服务管理有限责任公司 15
2. 税收优惠
√适用 □不适用
公司下属西安天地源不动产代理有限公司、西安创典智库商务咨询管理有限责任公司、西安
报业广告信息有限责任公司、陕西深宝水电开发有限责任公司、陕西天地源天投物业服务有限公
司、西安天投投资有限公司享受小型微利企业所得税优惠政策，自 2023 年 1 月 1 日至 2024 年 12
月 31 日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，
按 20%的税率缴纳企业所得税〔《财政部 税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的
公告》（财政部 税务总局公告 2023 年第 6 号〕；自 2022 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，对
年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税
112 / 205
2023 年年度报告
率缴纳企业所得税〔《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》（财政
部 税务总局公告 2022 年第 13 号〕；以上对小型微利企业减按 25%计算应纳税所得额，按 20%的
税率缴纳企业所得税政策，延续执行至 2027 年 12 月 31 日〔《财政部 税务总局关于进一步支持
小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部 税务总局公告 2023 年第 12 号〕。
公司下属西安天地源物业服务管理有限责任公司享受西部大开发企业所得税优惠政策，减按
15%的税率征收企业所得税〔《财政部 税务总局 国家发展改革委关于延续西部大开发企业所得税
政策的公告》（财政部公告 2020 年第 23 号）〕。
公司下属西安报业广告信息有限责任公司享受增值税优惠政策，自 2023 年 1 月 1 日至 2027
年 12 月 31 日，对月销售额 10 万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。增值税
小规模纳税人适用 3%征收率的应税销售收入，减按 1%征收率征收增值税；适用 3%预征率的预缴
增值税项目，减按 1%预征率预缴增值税〔《财政部 税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值
税政策的公告》（财政部 税务总局公告 2023 年第 19 号）〕。
公司下属西安天地源物业服务管理有限责任公司、深圳天地源物业服务有限公司、陕西天地
源天投物业服务有限公司、西安创典智库商务咨询管理有限责任公司享受增值税进项税额加计扣
除优惠政策，自 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，允许生产性服务业纳税人按照当期可抵
扣进项税额加计 5%抵减应纳税额〔《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税
等政策的公告》（财政部 税务总局公告 2023 年第 1 号）〕。
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 10,768.73 21,786.25
银行存款 4,760,737,023.06 5,471,746,502.82
其他货币资金 128,167,027.08 103,456,502.08
存放财务公司存款
合计 4,888,914,818.87 5,575,224,791.15
其中：存放在境外的款项总额
其他说明
期末银行存款中房地产预售监管资金为 3,062,415,128.59 元，根据监管政策，该资金可用于
项目建设工程款等日常支出，根据项目建设进度动态提取和使用。
113 / 205
2023 年年度报告
期末货币资金中受限货币资金 128,167,027.08 元，主要包括按揭保证金存款、农民工工资保
函保证金、项目质量保证金、工程款支付保函保证金、资金监管账户保证金、涉诉冻结资金等，
除此之外货币资金不存在抵押、冻结或存放在境外、或有潜在回收风险的款项。
2、 交易性金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(6). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其中重要的应收票据核销情况：
□适用 √不适用
应收票据核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
114 / 205
2023 年年度报告
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 63,372,165.55 65,725,708.10
1 年以内小计 63,372,165.55 65,725,708.10
1至2年 12,553,672.40 2,475,311.28
2至3年 987,308.60 1,707,999.00
3 年以上
3至4年 848,113.00 84,563.00
4至5年 20,000.00 1,025.00
5 年以上 974,133.77 1,078,930.77
合计 78,755,393.32 71,073,537.15
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按单项计提坏
账准备
其中：
按组合计提坏
78,755,393.32 100.00 6,128,358.37 7.78 72,627,034.95 71,073,537.15 100.00 5,167,941.00 7.27 65,905,596.15
账准备
其中：
按照账龄组合
78,755,393.32 100.00 6,128,358.37 7.78 72,627,034.95 71,073,537.15 100.00 5,167,941.00 7.27 65,905,596.15
计提坏账准备
合计 78,755,393.32 / 6,128,358.37 / 72,627,034.95 71,073,537.15 / 5,167,941.00 / 65,905,596.15
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：按照账龄组合计提坏账准备
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 63,372,165.55 3,168,608.28 5.00
1-2 年 12,553,672.40 1,255,367.24 10.00
2-3 年 987,308.60 296,192.58 30.00
3-4 年 848,113.00 424,056.50 50.00
4-5 年 20,000.00 10,000.00 50.00
5 年以上 974,133.77 974,133.77 100.00
合计 78,755,393.32 6,128,358.37
115 / 205
2023 年年度报告
按组合计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
应收账款坏账
5,167,941.00 4,163,810.72 3,203,393.35 6,128,358.37
准备
合计 5,167,941.00 4,163,810.72 3,203,393.35 6,128,358.37
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合同资 占应收账款和合
应收账款期末 应收账款和合同 坏账准备期末
单位名称 产期末 同资产期末余额
余额 资产期末余额 余额
余额 合计数的比例（%）
西安天达停车场营销策
4,836,432.00 4,836,432.00 6.14 241,821.60
划管理有限公司
西安世纪金花购物有限
1,430,893.27 1,430,893.27 1.82 71,544.66
公司
陕西省西咸新区沣东新
1,211,024.40 1,211,024.40 1.54 194,292.34
城管理委员会
西安曲江楼观生态文化
966,000.00 966,000.00 1.23 59,100.00
旅游度假区管理办公室
西安曲江出版传媒投资
747,000.00 747,000.00 0.95 37,350.00
集团有限公司
合计 9,191,349.67 9,191,349.67 11.68 604,108.60
其他说明：
□适用 √不适用
116 / 205
2023 年年度报告
6、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(4).本期合同资产计提坏账准备情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的合同资产情况
□适用 √不适用
其中重要的合同资产核销情况
□适用 √不适用
合同资产核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
7、 应收款项融资
(1). 应收款项融资分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑汇票 11,684,000.00
合计 11,684,000.00
(2). 期末公司已质押的应收款项融资
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑汇票 5,330,000.00
合计 5,330,000.00
117 / 205
2023 年年度报告
(4). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(6). 本期实际核销的应收款项融资情况
□适用 √不适用
其中重要的应收款项融资核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
(7). 应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：
□适用 √不适用
(8). 其他说明：
□适用 √不适用
8、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 31,082,411.70 4.60 517,965,188.38 44.59
1至2年 600,175.18 0.09 643,531,524.84 55.41
2至3年 643,490,847.84 95.30
3 年以上 42,400.00 0.01 42,400.00 0.00
合计 675,215,834.72 100.00 1,161,539,113.22 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
单位:元 币种:人民币
占预付款项总金
债务单位 期末余额 账龄 未结算的原因
额的比例（%）
西安正昕房地产开发有限公司 321,500,000.00 47.61 2-3 年 尚未达到结算条件
西安佳旺房地产开发有限公司 193,500,000.00 28.66 2-3 年 尚未达到结算条件
118 / 205
2023 年年度报告
西安国宏能源科技有限公司 128,490,847.84 19.03 2-3 年 尚未达到结算条件
合 计 643,490,847.84 95.30
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额合计数
单位名称 期末余额
的比例(%)
西安正昕房地产开发有限公司 321,500,000.00 47.61
西安佳旺房地产开发有限公司 193,500,000.00 28.66
西安国宏能源科技有限公司 128,490,847.84 19.03
西安高新区热力有限公司 9,412,358.22 1.39
陕西建工第十二建设集团有限公司 6,920,682.92 1.03
合计 659,823,888.98 97.72
说明：
1)预付款项期末余额中预付西安正昕房地产开发有限公司 3.22 亿元，系下属公司西安天地源
房地产开发有限公司预付的项目合作款。
2)预付款项期末余额中预付西安佳旺房地产开发有限公司 1.94 亿元，系下属公司西安天地源
房地产开发有限公司预付的项目合作款。
3)预付款项期末余额中预付西安国宏能源科技有限公司 1.28 亿元，系下属公司西安天地源房
地产开发有限公司预付的项目合作款。
4)预付款项期末余额中预付西安高新区热力有限公司 0.09 亿元，系下属公司西安天地源物业
服务管理有限责任公司预付的热力费。
5)预付款项期末余额中预付陕西建工第十二建设集团有限公司 0.07 亿元，系下属公司西安佳
幸房地产开发有限公司预付的工程款。
其他说明
□适用 √不适用
9、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 1,614,566,760.43 1,916,936,808.56
合计 1,614,566,760.43 1,916,936,808.56
其他说明：
□适用 √不适用
119 / 205
2023 年年度报告
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(6). 本期实际核销的应收利息情况
□适用 √不适用
其中重要的应收利息核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
120 / 205
2023 年年度报告
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(6). 本期实际核销的应收股利情况
□适用 √不适用
其中重要的应收股利核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 222,762,485.21 403,530,021.45
1 年以内小计 222,762,485.21 403,530,021.45
1至2年 253,757,872.82 1,169,977,206.93
2至3年 871,175,081.10 131,280,293.90
3 年以上
3至4年 116,895,508.89 146,696,911.50
4至5年 95,528,027.40 117,261,664.26
5 年以上 136,398,337.98 47,615,281.88
合计 1,696,517,313.40 2,016,361,379.92
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
保证金及押金 9,190,368.43 17,644,096.16
备付金 1,818,683.13 941,249.00
代垫款项 155,899.81 383,011.57
单位往来款 1,671,510,076.36 1,983,861,187.79
其他 13,842,285.67 13,531,835.40
合计 1,696,517,313.40 2,016,361,379.92
121 / 205
2023 年年度报告
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来12个月预 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
期信用损失 失(未发生信用减值) 失(已发生信用减值)
2023年1月1日余额 4,053,408.37 47,755,881.11 47,615,281.88 99,424,571.36
2023年1月1日余额在
本期
--转入第二阶段 -272,960.13 272,960.13
--转入第三阶段 -22,994,168.21 22,994,168.21
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 2,484,813.30 1,599,288.21 5,748,542.05 9,832,643.56
本期转回 3,228,323.78 22,855,685.01 1,222,653.16 27,306,661.95
本期转销
本期核销
其他变动
2023年12月31日余额 3,036,937.76 3,778,276.23 75,135,338.98 81,950,552.97
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
组合分类 账龄 违约损失率 风险阶段
1年以内（含1年） 5.00% 第一阶段
1-2年（含2年） 5.00% 第一阶段
有合同有期限未逾期 2-3年（含3年） 5.00% 第一阶段
无合同有期限未逾期 3-4年（含4年） 5.00% 第一阶段
4-5年（含5年） 5.00% 第一阶段
5年以上 5.00% 第一阶段
1年以内（含1年） 20.00% 第二阶段
1-2年（含2年） 30.00% 第二阶段
有合同有期限已逾期 2-3年（含3年） 45.00% 第二阶段
无合同有期限已逾期 3-4年（含4年） 60.00% 第二阶段
4-5年（含5年） 80.00% 第二阶段
5年以上 100.00% 第三阶段
1年以内（含1年） 10.00% 第一阶段
1-2年（含2年） 15.00% 第一阶段
有合同无期限 2-3年（含3年） 30.00% 第二阶段
无合同无期限 3-4年（含4年） 50.00% 第二阶段
4-5年（含5年） 80.00% 第二阶段
5年以上 100.00% 第三阶段
根据款项性质判断不存在违约风险 0.00% 第一阶段
122 / 205
2023 年年度报告
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
根据《广东省深圳市中级人民法院民事调解书》，2023 年 12 月，公司下属全资子公司深圳
天地源房地产开发有限公司已收到豪杰塑胶（深圳）有限公司、汇景纸品（深圳）有限公司、陈
冠后三方先期支付的欠款 2,430 万元，该笔款项在年初已按照其他应收款预期信用损失确认的坏
账准备 1,944 万元相应在本期冲回。
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他 期末余额
计提 收回或转回
核销 变动
单项计提坏账
2,235,000.00 2,235,000.00
准备
按信用风险特
征组合计提计 97,189,571.36 9,832,643.56 25,071,661.95 81,950,552.97
提坏账准备
合计 99,424,571.36 9,832,643.56 27,306,661.95 81,950,552.97
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位名称 转回或收回金额 转回原因 收回方式 确定原坏账准备计提比例的依据及其合理性
本期收回款项 2430 万元，年初已按照其他应收
深圳市中房豪杰房 应收款项 款预期信用损失计提坏账准备 1944 万元（对应
19,440,000.00 现金
地产开发有限公司 部分收回 有合同有期限已逾期、账龄 4-5 年按 80%计提
坏账准备）
合计 19,440,000.00 / / /
其他说明
根据《广东省深圳市中级人民法院民事调解书》，2023 年 12 月，公司下属全资子公司深圳
天地源房地产开发有限公司已收到豪杰塑胶（深圳）有限公司、汇景纸品（深圳）有限公司、陈
冠后三方先期支付的欠款 2,430 万元。按照调解书约定，剩余欠款 3,124.39 万元将于 2024 年 12
月 31 日前收回。
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
123 / 205
2023 年年度报告
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收
坏账准
款期末余额
单位名称 期末余额 款项的性质 账龄 备期末
合计数的比
余额
例(%)
苏州万天璟源房地产有限公司 308,268,473.09 18.17 项目合作款 2-3 年
咸阳市城市建设投资控股集团 1 年以内
254,800,000.00 15.02 项目合作往来款
有限公司 /1-2 年
1 年以内
镇江扬启房地产开发有限公司 183,782,599.00 10.83 项目合作款 至 5 年以
上
1 年以内
苏州吴江锐泽置业有限公司 157,080,525.31 9.26 项目合作款
/2-3 年
陕西省煤田地质集团有限公司 150,500,000.00 8.87 项目合作往来款 2-3 年
合计 1,054,431,597.40 62.15 / /
(7). 因资金集中管理而列报于其他应收款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
10、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备/合 存货跌价准备/
账面余额 同履约成本减值 账面价值 账面余额 合同履约成本 账面价值
准备 减值准备
原材料 402,205.52 402,205.52 1,025,445.81 1,025,445.81
开发产品 7,174,885,674.90 488,606,887.99 6,686,278,786.91 8,698,101,243.78 370,423,025.05 8,327,678,218.73
房屋开发成
19,087,112,180.59 531,703,217.39 18,555,408,963.20 20,562,368,221.59 20,562,368,221.59
本
劳务成本 478,597.09 478,597.09 525,389.49 525,389.49
合计 26,262,878,658.10 1,020,310,105.38 25,242,568,552.72 29,262,020,300.67 370,423,025.05 28,891,597,275.62
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发产品 370,423,025.05 135,191,910.96 17,008,048.02 488,606,887.99
房屋开发成本 531,703,217.39 531,703,217.39
合计 370,423,025.05 666,895,128.35 17,008,048.02 1,020,310,105.38
124 / 205
2023 年年度报告
本报告期，公司对以下项目计提存货跌价准备，其中:伴山溪谷项目 30,288.91 万元、时光里
项目 12,854.55 万元、悦唐阁项目 10,026.86 万元、欧筑 1898 项目 3,327.22 万元、玖玺香都项
目 2,572.11 万元、熙悦湾项目 2,536.35 万元、熙湖畔项目 1,361.68 万元、金兰雅苑项目 1,059.37
万元、上唐府项目 807.67 万元、云锦香都项目 677.83 万元、水墨江山项目 555.17 万元、熙樾台
项目 424.95 万元、榆林丹轩坊项目 145.97 万元、其他项目零星计提 50.87 万元，共计提跌价准
备 66,689.51 万元。
本期转回或转销存货跌价准备的原因
√适用 □不适用
本期存货跌价准备转回或转销 1,700.80 万元主要系本期对外销售存货结转营业成本所致。
按组合计提存货跌价准备
□适用 √不适用
按组合计提存货跌价准备的计提标准
□适用 √不适用
(3).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据
√适用 □不适用
报告期末存货中资本化利息余额 2,483,478,033.41 元。
公司房屋开发成本使用成本费用明细科目核算，房屋开发成本中的借款费用资本化金额为成
本化利息科目的余额；开发产品中的借款费用资本化金额按照年度核实的单方利息成本与期末开
发产品的面积计算得来。
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的债权投资 22,796,300.00
合计 22,796,300.00
一年内到期的债权投资
√适用 □不适用
(1). 一年内到期的债权投资情况
√适用 □不适用
125 / 205
2023 年年度报告
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
陕国投天地源 03 号集合资金信
1,886,000.00 1,886,000.00
托计划
陕国投天地源 09 号集合资金信
6,000,000.00 6,000,000.00
托计划
长安宁天地源云水天境信托贷
4,000,000.00 4,000,000.00
款单一资金信托计划
厦门信托天地源 1 号集合资金信
500,000.00 500,000.00
托计划
陕国投创元 52 号天地源专项债
2,500,000.00 2,500,000.00
权集合资金信托计划
陕国投天地源 10 号集合资金信
500,000.00 500,000.00
托计划债权投资合同
西部信托丰盈系列 T02 集合资金
2,813,300.00 2,813,300.00
信托计划
西部信托丰盈系列 T06 集合资
1,597,000.00 1,597,000.00
金信托计划
陕国投创元 52 号集合资金信托
3,000,000.00 3,000,000.00
计划
合计 22,796,300.00 22,796,300.00
债权投资期末余额为办理信托融资认购的信托保障基金，其中于一年内到期的部分重分类至
一年内到期的非流动资产。
一年内到期的债权投资减值准备本期变动情况
□适用 √不适用
(2). 期末重要的一年内到期的债权投资
□适用 √不适用
(3). 减值准备计提情况
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的一年内到期的债权投资情况
□适用 √不适用
其中重要的一年内到期的债权投资情况核销情况
□适用 √不适用
一年内到期的债权投资的核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
一年内到期的其他债权投资
□适用 √不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
126 / 205
2023 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 134,301,924.15 104,492,510.98
预交税费及待抵扣进项税 872,225,905.99 809,558,512.77
合计 1,006,527,830.14 914,051,023.75
14、 债权投资
(1).债权投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
陕国投天地源 10 号集合资
2,055,000.00 2,055,000.00
金信托计划债权投资合同
西部信托丰盈系列 T02 集合
482,000.00 482,000.00
资金信托计划
西部信托丰盈系列 T06 集合
1,500,000.00 1,500,000.00
资金信托计划
厦门信托天地源 5 号集合资
5,000,000.00 5,000,000.00
金信托计划
中铁信托乾鑫 22083 期集合
1,500,000.00 1,500,000.00 1,500,000.00 1,500,000.00
资金信托计划
陕国投创元 52 号集合资金信
3,000,000.00 3,000,000.00
托计划
华润信托润盈天地源 2 号西
8,960,000.00 8,960,000.00
安项目集合资金信托计划
陕国投天地源 03 号集合资金
1,886,000.00 1,886,000.00
信托计划
西部信托丰盈系列 G04 集合
3,000,000.00 3,000,000.00
资金信托计划
陕国投天地源 09 号集合资金
2,990,000.00 2,990,000.00
信托计划
长安宁天地源云水天境信托
4,000,000.00 4,000,000.00
贷款单一资金信托计划
厦门信托天地源 1 号集合资
5,500,000.00 5,500,000.00
金信托计划
陕国投创元 52 号天地源专项
4,500,000.00 4,500,000.00
债权集合资金信托计划
合计 10,537,000.00 10,537,000.00 35,336,000.00 35,336,000.00
债权投资期末余额为办理信托融资认购的信托保障基金，其中于一年内到期的部分重分类至
一年内到期的非流动资产。
债权投资减值准备本期变动情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
127 / 205
2023 年年度报告
对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4).本期实际的核销债权投资情况
□适用 √不适用
其中重要的债权投资情况核销情况
□适用 √不适用
债权投资的核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
其他债权投资减值准备本期变动情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的其他债权投资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的其他债权投资情况
□适用 √不适用
其中重要的其他债权投资情况核销情况
□适用 √不适用
其他债权投资的核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
(2).按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
128 / 205
2023 年年度报告
(3).按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的长期应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的长期应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的长期应收款核销情况
□适用 √不适用
长期应收款核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
(1). 长期股权投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值
减 其他
期初 计提 期末 准备
被投资单位 少 权益法下确认的 综合 其他权 宣告发放现金 其
余额 追加投资 减值 余额 期末
投 投资损益 收益 益变动 股利或利润 他
准备 余额
资 调整
一、合营企业
苏州联鑫置
12,049,734.93 7,615,275.69 13,679,178.07 5,985,832.55
业有限公司
太仓卓润房
地产开发有 193,328,443.53 -6,619,726.61 186,708,716.92
限公司
镇江扬启房
地产开发有 58,040,435.92 -9,118,911.77 48,921,524.15
限公司
镇江恒尧城
市建设发展 146,613.04 2,981,138.30 3,127,751.34
有限公司
咸阳启点金
源房地产开 28,727,946.67 -2,856,461.84 25,871,484.83
发有限公司
苏州吴江锐
泽置业有限 26,642,804.87 -4,331,757.91 22,311,046.96
公司
苏州万天璟
源房地产有 153,692,946.23 -2,382,966.36 151,309,979.87
限公司
陕西健达源
环境科技有 2,450,000.00 -313,297.21 2,136,702.79
限公司
小计 472,628,925.19 2,450,000.00 -15,026,707.71 13,679,178.07 446,373,039.41
二、联营企业
西安丝路国
际金融创新
59,549,791.50 189,449.53 59,739,241.03
中心有限公
司
129 / 205
2023 年年度报告
小计 59,549,791.50 189,449.53 59,739,241.03
合计 532,178,716.69 2,450,000.00 -14,837,258.18 13,679,178.07 506,112,280.44
(2). 长期股权投资的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明
报告期内，公司对外投资的合营公司新增陕西健达源环境科技有限公司。经公司第十届董事
会第十次会议审议通过，为提升公司物业增值服务水平，公司下属全资子公司西安天地源物业服
务管理有限责任公司（以下简称西安天地源物业）与达刚控股集团股份有限公司（以下简称达刚
控股）共同出资成立陕西健达源环境科技有限公司（以下简称陕西健达源）。陕西健达源注册资
本 500 万元，其中西安天地源物业出资 245 万元（持股比例 49%），达刚控股出资 255 万元（持
股比例 51%）。陕西健达源通过在西安区域开展病媒数据化监测与防制业务，以满足小区居民的
生活需要，提升公司物业服务口碑。
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
□适用 √不适用
(2).本期存在终止确认的情况说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
19、 其他非流动金融资产
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
不适用
(1).采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况
□适用 √不适用
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 112,210,193.77 119,243,161.30
固定资产清理
合计 112,210,193.77 119,243,161.30
其他说明：
130 / 205
2023 年年度报告
□适用 √不适用
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公家具 电子设备 其他 合计
一、账面原值：
1.期初余额 189,560,281.26 24,386,638.20 14,688,697.51 7,542,892.75 18,533,469.68 2,528,829.97 257,240,809.37
2.本期增加金额 79,500.00 229,661.66 82,187.61 82,188.28 1,133,926.77 39,814.48 1,647,278.80
（1）购置 79,500.00 229,661.66 82,187.61 82,188.28 1,133,926.77 39,814.48 1,647,278.80
（2）在建工程转
入
（3）企业合并增
加
3.本期减少金额 2,553.00 31,041.66 309,075.27 9,400.00 352,069.93
（1）处置或报废 2,553.00 31,041.66 309,075.27 9,400.00 352,069.93
4.期末余额 189,639,781.26 24,613,746.86 14,770,885.12 7,594,039.37 19,358,321.18 2,559,244.45 258,536,018.24
二、累计折旧
1.期初余额 68,467,004.29 19,230,916.08 11,356,456.07 6,296,028.67 12,831,342.58 1,787,636.55 119,969,384.24
2.本期增加金额 4,610,576.06 326,501.48 1,348,666.79 363,176.38 1,789,533.81 224,188.32 8,662,642.84
（1）计提 4,610,576.06 326,501.48 1,348,666.79 363,176.38 1,789,533.81 224,188.32 8,662,642.84
3.本期减少金额 2,425.35 29,489.58 293,621.51 8,930.00 334,466.44
（1）处置或报废 2,425.35 29,489.58 293,621.51 8,930.00 334,466.44
4.期末余额 73,077,580.35 19,554,992.21 12,705,122.86 6,629,715.47 14,327,254.88 2,002,894.87 128,297,560.64
三、减值准备
1.期初余额 14,952,462.76 3,075,530.09 270.98 18,028,263.83
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额 14,952,462.76 3,075,530.09 270.98 18,028,263.83
四、账面价值
1.期末账面价值 101,609,738.15 1,983,224.56 2,065,762.26 964,323.90 5,030,795.32 556,349.58 112,210,193.77
2.期初账面价值 106,140,814.21 2,080,192.03 3,332,241.44 1,246,864.08 5,701,856.12 741,193.42 119,243,161.30
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过经营租赁租出的固定资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值
房屋及建筑物 8,890,521.10
(4). 未办妥产权证书的固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
房屋及建筑物 1,424,825.68 土地使用权证已经办理，办理房屋产权证中。
(5). 固定资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
131 / 205
2023 年年度报告
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
(4). 在建工程的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(1). 工程物资情况
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况
□适用 √不适用
(3).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
(1) 油气资产情况
□适用 √不适用
(2) 油气资产的减值测试情况
□适用 √不适用
132 / 205
2023 年年度报告
25、 使用权资产
(1) 使用权资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 7,678,583.54 7,678,583.54
2.本期增加金额 6,075,291.90 6,075,291.90
(1)新增租赁合同 6,075,291.90 6,075,291.90
(2)其他
3.本期减少金额 7,678,583.54 7,678,583.54
(1)处置或报废 7,678,583.54 7,678,583.54
(2)其他
4.期末余额 6,075,291.90 6,075,291.90
二、累计折旧
1.期初余额 5,980,341.36 5,980,341.36
2.本期增加金额 3,008,206.80 3,008,206.80
(1)计提 3,008,206.80 3,008,206.80
(2)其他
3.本期减少金额 7,678,583.54 7,678,583.54
(1)处置 7,678,583.54 7,678,583.54
(2)其他
4.期末余额 1,309,964.62 1,309,964.62
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
(2)其他
3.本期减少金额
(1)处置
(2)其他
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 4,765,327.28 4,765,327.28
2.期初账面价值 1,698,242.18 1,698,242.18
(2) 使用权资产的减值测试情况
□适用 √不适用
133 / 205
2023 年年度报告
26、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 营业网络 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,965,439.00 706,947.53 18,150,321.71 21,822,708.24
2.本期增加金额 2,542,493.86 2,542,493.86
(1)购置 2,542,493.86 2,542,493.86
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额 16,000.00 16,000.00
(1)处置
(2)其他 16,000.00 16,000.00
4.期末余额 2,965,439.00 706,947.53 20,676,815.57 24,349,202.10
二、累计摊销
1.期初余额 1,126,113.59 706,947.53 10,349,672.69 12,182,733.81
2.本期增加金额 60,637.18 3,080,772.14 3,141,409.32
（1）计提 60,637.18 3,080,772.14 3,141,409.32
3.本期减少金额 16,000.00 16,000.00
(1)处置
(2)其他 16,000.00 16,000.00
4.期末余额 1,186,750.77 706,947.53 13,414,444.83 15,308,143.13
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,778,688.23 7,262,370.74 9,041,058.97
2.期初账面价值 1,839,325.41 7,800,649.02 9,639,974.43
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例是 0%
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
(3) 无形资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
134 / 205
2023 年年度报告
□适用 √不适用
27、 商誉
(1).商誉账面原值
□适用 √不适用
(2).商誉减值准备
□适用 √不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
资产组或资产组组合发生变化
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(4).可收回金额的具体确定方法
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 √不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 √不适用
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
(5).业绩承诺及对应商誉减值情况
形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
28、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修摊销 9,938,383.24 94,261.77 4,319,436.02 5,713,208.99
合计 9,938,383.24 94,261.77 4,319,436.02 5,713,208.99
29、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 985,965,701.23 246,267,207.27 432,699,769.45 107,943,978.82
内部交易未实现利润 73,794,677.60 18,448,669.40 99,347,423.67 24,836,855.92
可抵扣亏损 1,149,417,229.88 287,152,904.23 1,002,116,273.61 248,488,332.48
135 / 205
2023 年年度报告
预收款项 1,057,712,595.52 264,428,148.88 1,385,652,423.48 346,413,105.88
以前年度可抵扣费用 46,651,706.92 10,515,019.15 99,048,741.71 24,154,943.09
租赁负债 4,610,671.16 1,152,667.79 1,905,175.41 476,293.86
其他 1,151,782,711.84 287,945,677.98 1,291,944,767.47 322,986,191.89
合计 4,469,935,294.15 1,115,910,294.70 4,312,714,574.80 1,075,299,701.94
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
合同取得成本 127,975,467.24 31,993,866.81 104,159,106.83 26,039,776.72
使用权资产 4,765,327.28 1,191,331.83 1,698,242.18 424,560.55
其他 49,326,582.84 12,331,645.70
合计 182,067,377.36 45,516,844.34 105,857,349.01 26,464,337.27
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 506,662,992.69 274,905,624.25
可抵扣亏损 984,589,854.47 115,629,303.52
合计 1,491,252,847.16 390,534,927.77
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2023 年 19,332,407.20
2024 年 34,438,523.81 21,050,828.24
2025 年 143,009,876.07 13,836,513.24
2026 年 261,094,340.68 18,591,988.81
2027 年 270,489,030.22 42,817,566.03
2028 年 275,558,083.69
合计 984,589,854.47 115,629,303.52 /
其他说明：
□适用 √不适用
136 / 205
2023 年年度报告
30、 其他非流动资产
□适用 √不适用
31、 所有权或使用权受限资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末 期初
项目
受限 受限
账面余额 账面价值 受限情况 账面余额 账面价值 受限情况
类型 类型
保证金及
货币 保证金及涉
128,167,027.08 128,167,027.08 扣押 103,456,502.08 103,456,502.08 扣押 涉诉冻结
资金 诉冻结资金
资金
固定
70,937,895.13 35,817,996.40 抵押 抵押贷款 65,921,882.84 42,305,178.64 抵押 抵押贷款
资产
存货 4,754,338,597.51 4,407,938,311.81 抵押 抵押贷款 5,445,819,002.10 5,423,546,318.64 抵押 抵押贷款
合计 4,953,443,519.72 4,571,923,335.29 / / 5,615,197,387.02 5,569,307,999.36 / /
（1）受限货币资金 128,167,027.08 元主要包括按揭保证金存款、农民工工资保函保证金、
项目质量保证金、工程款支付保函保证金、资金监管账户保证金、涉诉冻结资金，除此之外货币
资金不存在抵押、冻结或存放在境外、或有潜在回收风险的款项。
（2）公司以持有的子公司股权质押借款情况：
1）深圳天地源房地产开发有限公司将持有的惠州天地源房地产开发有限公司 100%股权向陕
西省国际信托有限公司提供质押担保，该项质押担保对应的融资借款余额为 4 亿元，该笔贷款到
期日为 2024 年 5 月。
2）西安天地源房地产开发有限公司将持有的陕西东方加德建设开发有限公司 100%股权为贷
款提供质押担保，该项质押担保对应的融资借款余额为 2.03 亿元，该笔借款到期日为 2024 年 9
月。
3）深圳天地源房地产开发有限公司将持有的珠海天地源置业有限公司 100%股权向浙商银行
提供质押担保，该项质押担保对应的融资借款余额为 3.77 亿元，该笔贷款到期日为 2025 年 6 月。
4）公司将持有的曲江天地源房地产开发有限公司 100%股权向陕西省国际信托有限公司提供
质押担保，该项质押担保对应的融资借款余额为 5 亿元，该笔贷款到期日为 2024 年 12 月。
32、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
信用借款 100,000,000.00
短期借款应付利息 253,611.11
合计 100,253,611.11
137 / 205
2023 年年度报告
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
(1).应付票据列示
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
工程款 4,175,089,033.73 3,953,145,009.01
土地款 1,628,540,884.73
其他 54,405,789.20 70,274,734.98
合计 4,229,494,822.93 5,651,960,628.72
(2).账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
陕西建工第七建设集团有限公司 149,194,522.31 尚未到付款期
西安市建总工程集团有限公司 147,725,884.55 尚未到付款期
陕西金桥建设有限公司 139,350,670.54 尚未到付款期
陕西建工第十一建设集团有限公司 130,619,296.77 尚未到付款期
陕西天地建设有限公司 98,460,865.29 尚未到付款期
合计 665,351,239.46 /
其他说明
□适用 √不适用
138 / 205
2023 年年度报告
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租金 1,595,150.45 2,459,241.66
合计 1,595,150.45 2,459,241.66
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
(3). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
房款 9,890,324,871.89 12,047,234,655.66
物业费 57,340,440.81 52,276,670.96
其他 83,915.08 184,416.02
合计 9,947,749,227.78 12,099,695,742.64
(2). 账龄超过 1 年的重要合同负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
客户 1 28,500,000.00 尚未达到结转条件
合计 28,500,000.00 /
(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
年初余额 12,099,695,742.64
因收到现金而增加的金额(不包含本年已确认为收入的金额 ) 7,476,062,925.68
包含在合同负债年初账面价值中的金额所确认收入 -9,628,009,440.54
合计 9,947,749,227.78 /
其他说明：
□适用 √不适用
139 / 205
2023 年年度报告
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 198,498,104.24 318,147,011.54 380,053,238.51 136,591,877.27
二、离职后福利-设定提存计划 8,387,737.44 29,313,726.27 37,071,348.37 630,115.34
三、辞退福利 1,272,084.97 2,150,253.64 3,422,338.61
四、一年内到期的其他福利
合计 208,157,926.65 349,610,991.45 420,546,925.49 137,221,992.61
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 120,833,880.42 258,257,971.76 327,258,991.85 51,832,860.33
二、职工福利费 84,925.00 22,499,960.22 22,451,424.99 133,460.23
三、社会保险费 12,766,409.63 12,765,982.13 427.50
其中：医疗保险费 12,052,697.22 12,052,292.22 405.00
工伤保险费 500,100.92 500,100.92
生育保险费 213,611.49 213,588.99 22.50
四、住房公积金 1,327.10 12,238,816.50 12,240,143.60
五、工会经费和职工教育经费 77,577,971.72 11,778,149.66 4,730,992.17 84,625,129.21
六、短期带薪缺勤 605,703.77 605,703.77
七、短期利润分享计划
合计 198,498,104.24 318,147,011.54 380,053,238.51 136,591,877.27
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 6,972.28 23,953,764.53 23,952,372.92 8,363.89
2、失业保险费 944,576.14 944,576.14
3、企业年金缴费 8,380,765.16 4,415,385.60 12,174,399.31 621,751.45
合计 8,387,737.44 29,313,726.27 37,071,348.37 630,115.34
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
140 / 205
2023 年年度报告
增值税 104,100,181.69 228,820,125.59
企业所得税 182,517,158.46 290,399,458.95
个人所得税 1,766,284.50 706,145.03
城市维护建设税 1,661,446.91 7,664,159.49
房产税 674,481.28 707,426.86
印花税 884,513.35 1,377,115.54
土地增值税 14,830,856.94 8,924,463.17
教育费附加 1,198,734.56 5,501,698.46
水利建设基金 1,776,381.66 2,602,814.83
土地使用税 1,080,127.07 1,292,501.74
水资源税 43,257.98 35,867.92
环境保护税 354,021.99 305,870.92
合计 310,887,446.39 548,337,648.50
41、 其他应付款
(1). 项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利 5,090,304.47 5,090,304.47
其他应付款 2,271,857,938.46 2,560,039,348.70
合计 2,276,948,242.93 2,565,129,653.17
其他说明：
□适用 √不适用
(2). 应付利息
分类列示
□适用 √不适用
逾期的重要应付利息：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(3). 应付股利
分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 5,090,304.47 5,090,304.47
合计 5,090,304.47 5,090,304.47
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
141 / 205
2023 年年度报告
超过 1 年未支付的应付股利 509.03 万元，主要为公司以前年度（2003-2005 年）尚未支付的
普通股股利。
(4). 其他应付款
按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
土地增值税准备金 1,164,401,465.92 1,304,563,521.54
代收及暂收款 393,225,364.00 479,816,958.40
单位往来款 464,963,998.20 517,689,253.22
暂扣质保金 158,542,647.93 186,751,293.60
押金及保证金 64,787,385.83 50,970,817.06
其他 25,937,076.58 20,247,504.88
合计 2,271,857,938.46 2,560,039,348.70
账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
土地增值税准备金 938,950,191.02 土地增值税准备金
陕西建工房地产开发集团有限公司 206,710,753.99 项目股东借款
太仓卓润房地产开发有限公司 168,000,000.00 项目公司借款
榆林市古城新纪元商贸有限公司 41,525,118.47 代收项目前期合作款
南京新城恒盛房地产开发有限公司 31,261,784.02 项目股东借款
合计 1,386,447,847.50 /
其他说明：
□适用 √不适用
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 2,914,999,940.17 4,388,021,820.09
1 年内到期的应付债券 1,396,974,606.04
1 年内到期的租赁负债 2,383,311.21 1,905,175.41
分期付息到期还本的长期借款利息 19,237,958.26 22,274,853.52
企业债券利息 95,754,246.67 95,754,246.63
合计 4,429,350,062.35 4,507,956,095.65
142 / 205
2023 年年度报告
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待转增值税销项税 874,510,881.38 1,065,995,624.11
合计 874,510,881.38 1,065,995,624.11
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 2,484,392,230.87 1,936,700,000.00
保证借款 1,170,099,114.04 557,330,313.81
信用借款 1,100,000,000.00 692,000,000.00
信托借款 1,381,400,000.00 1,822,700,000.00
合计 6,135,891,344.91 5,008,730,313.81
其他说明：
√适用 □不适用
本报告期末长期借款的年利率区间为 3.00%至 9.50%。
46、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
天地源股份有限公司 2021 年第一期非公开定向债务融资工具 498,078,724.15
天地源股份有限公司 2021 年第一期公开发行公司债券 895,345,789.58
天地源股份有限公司 2022 年第一期公开发行公司债券 498,409,036.25 497,179,164.05
天地源股份有限公司 2022 年第一期中期票据 498,342,187.79 497,385,837.74
天地源股份有限公司 2022 年第二期公开发行公司债券 909,626,279.67 907,736,772.03
天地源股份有限公司 2022 年第二期中期票据 199,237,333.15 198,861,937.11
合计 2,105,614,836.86 3,494,588,224.66
143 / 205
2023 年年度报告
(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
按
面 溢
债 本 本 是
票面 值 折
债券 面 发行 券 发行 期初 期 期 期末 否
利率 计 价 本期利息调整 重分类转出
名称 值 日期 期 金额 余额 发 偿 余额 违
（%） 提 摊
限 行 还 约
利 销
息
天地
源
2021
年第
一期
3
非公 100 7.98 2021/6/16 500,000,000.00 498,078,724.15 1,303,348.00 499,382,072.15 否
年
开定
向债
务融
资工
具
天地
源
2021
年第
3
一期 100 7.50 2021/12/30 900,000,000.00 895,345,789.58 2,246,744.31 897,592,533.89 否
年
公开
发行
公司
债券
天地
源
2022
年第
3
一期 100 7.50 2022/3/14 500,000,000.00 497,179,164.05 1,229,872.20 498,409,036.25 否
年
公开
发行
公司
债券
天地
源
2022
3
年第 100 7.50 2022/8/2 500,000,000.00 497,385,837.74 956,350.05 498,342,187.79 否
年
一期
中期
票据
天地
源
2022
年第
3
二期 100 7.50 2022/8/18 913,000,000.00 907,736,772.03 1,889,507.64 909,626,279.67 否
年
公开
发行
公司
债券
天地
源
2022
3
年第 100 7.50 2022/11/1 200,000,000.00 198,861,937.11 375,396.04 199,237,333.15 否
年
二期
中期
票据
合计 / / / / 3,513,000,000.00 3,494,588,224.66 8,001,218.24 1,396,974,606.04 2,105,614,836.86 /
（1）2018 年 7 月 23 日，公司 2018 年第二次临时股东大会审议通过了《关于发行非公开定
向债务融资工具的议案》。2019 年 6 月，公司收到了交易商协会出具的《接受注册通知书》（中
市协注〔2019〕PPN208 号），接受公司定向债务融资工具的注册，注册金额为 20 亿元，注册额
度自通知书落款之日起 2 年内有效。
2021 年 6 月 17 日，2021 年度第一期定向债务融资工具完成发行（债券代码：032100651，债
券简称：21 天地源 PPN001），共募集资金人民币 5 亿元，期限 3 年，票面利率为 7.98%，起息日
144 / 205
2023 年年度报告
为 2021 年 6 月 17 日。2022 年、2023 年，公司按期兑付债券 21 天地源 PPN001 存续期内的利息。
该债券将于 2024 年 6 月到期，在本报告中调整至“一年内到期的非流动负债”。
（2）2021 年 8 月 30 日，公司 2021 年第四次临时股东大会审议通过了《关于发行公司债券
的议案》。2021 年 12 月，公司收到中国证券监督管理委员会出具的《关于同意天地源股份有限
公司向专业投资者公开发行公司债券注册的批复》（证监许可〔2021〕3845 号）。同意公司向专
业投资者公开发行面值总额不超过 27.49 亿元的公司债券，并载明自同意注册之日起 24 个月内有
效，公司在注册有效期内可以分期发行公司债券。
2021 年 12 月 30 日， 2021 年第一期公司债券完成发行（债券代码：185167，债券简称：21
天地一），共募集资金人民币 9 亿元，期限 3 年，票面利率为 7.5%，起息日为 2021 年 12 月 30
日。2022 年、2023 年，公司按期兑付公司债券 21 天地一存续期内的利息。该债券将于 2024 年
12 月到期，在本报告中调整至“一年内到期的非流动负债”。
2022 年 3 月 14 日， 2022 年第一期公司债券完成发行（债券代码：185536，债券简称：22
天地一），共募集资金人民币 5 亿元，期限 3 年，票面利率为 7.5%，起息日为 2022 年 3 月 14 日。
2023 年、2024 年，公司按期兑付公司债券 22 天地一存续期内的利息。
2022 年 8 月 18 日， 2022 年第二期公司债券完成发行（债券代码：137566，债券简称：22
天地二），共募集资金人民币 9.13 亿元，期限 3 年，票面利率为 7.5%，起息日为 2022 年 8 月 18
日。2023 年，公司按期兑付公司债券 22 天地二存续期内的利息。
（3）2022 年 5 月 6 日，公司 2022 年第一次临时股东大会审议通过了《关于公司发行中期票
据的议案》。2022 年 7 月，公司收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》（中
市协注〔2022〕MTN655 号），载明接受公司中期票据注册，注册金额为 7 亿元，注册额度自本通
知书落款之日起 2 年内有效，由浙商银行股份有限公司和长安银行股份有限公司联席主承销。
2022 年 8 月 2 日，2022 年度第一期中期票据完成发行（债券代码：102281683，债券简称：
22 天地源 MTN001），共募集资金人民币 5 亿元，票面利率 7.5%，起息日为 2022 年 8 月 2 日。2023
年，公司按期兑付债券 22 天地源 MTN001 存续期内的利息。
2022 年 11 月 1 日，2022 年度第二期中期票据完成发行（债券代码：102282429，债券简称：
22 天地源 MTN002），共募集资金人民币 2 亿元，票面利率 7.5%，起息日为 2022 年 11 月 1 日。
2023 年，公司按期兑付债券 22 天地源 MTN002 存续期内的利息。
(3).可转换公司债券的说明
□适用 √不适用
转股权会计处理及判断依据
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
145 / 205
2023 年年度报告
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁负债 4,610,671.16 1,905,175.41
减：一年内到期的租赁负债 -2,383,311.21 -1,905,175.41
合计 2,227,359.95
48、 长期应付款
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1). 按款项性质列示长期应付款
□适用 √不适用
专项应付款
(1). 按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
146 / 205
2023 年年度报告
重分类为金融负债的权益工具 1,000,000.00
合计 1,000,000.00
其他说明：
经公司第九届董事会第四十一次会议审议通过，为推进公司私募股权基金落地，根据基金实
施方案，公司全资子公司西安天投投资有限公司、参股公司西安天德泓源投资有限公司参与投资
乾源一号股权投资（西安）合伙企业（有限合伙），募集资金主要投向公司下属项目公司股权。
基金规模 1 亿元，其中西安天投认缴 300 万元，天德泓源认缴 100 万元，陕西欣和商业运营管理
有限公司认缴 9,600 万元。陕西欣和商业运营管理有限公司实缴 100 万元，根据《企业会计准则
第 37 号——金融工具列报》第二十条“企业发行的满足本章规定分类为权益工具的金融工具，在
其母公司的合并财务报表中对应的少数股东权益部分，应当分类为金融负债”。
经公司第十届董事会第八次会议审议通过，同意对乾源一号股权投资（西安）合伙企业（有
限合伙）进行清算注销。各股东投入已分别返还，合伙企业于 2023 年 8 月 3 日完成注销。
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 864,122,521.00 864,122,521.00
其他说明：
截止报告期末，本公司控股股东西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司持有公司股份
497,000,938 股，占公司总股本的 57.52%，均为无限售流通股份，其中已质押股份为 145,000,000
股，占西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司持有的公司股份总数的 29.17%，占公司股份
总数的 16.78%。
54、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
147 / 205
2023 年年度报告
资本溢价（股本溢价） 196,980,062.08 196,980,062.08
其他资本公积 10,223,893.73 729,035.12 10,952,928.85
合计 207,203,955.81 729,035.12 207,932,990.93
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
2023 年 9 月 28 日，经公司第十届董事会第二十次会议审议通过，公司下属全资子公司苏州
天地源房地产开发有限公司（以下简称苏州天地源）拟收购苏州工业园区嘉安投资有限公司持有
苏州天地源金山置业有限公司（以下简称金山公司）5%股权，包括但不限于金山公司股权投资所
对应的苏州广信置业有限公司（以下简称广信置业)的权益。2023 年 10 月，苏州天地源完成对金
山公司剩余 5%股权的收购，收购后苏州天地源持有金山公司 100%股权，并间接持有广信置业 100%
股权。收购过程中，支付的对价与按持股比例计算应享有子公司的净资产份额之间的差额
729,035.12 元调整资本公积。
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
□适用 √不适用
58、 专项储备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
安全生产费 151,255.48 125,074.45 167,848.43 108,481.50
合计 151,255.48 125,074.45 167,848.43 108,481.50
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期增加的专项储备系下属公司陕西深宝水电开发有限责任公司按照收入的 3%计提的安全
生产费。
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 246,305,653.55 246,305,653.55
任意盈余公积 73,138,944.69 73,138,944.69
合计 319,444,598.24 319,444,598.24
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
148 / 205
2023 年年度报告
调整前上期末未分配利润 2,997,084,081.39 2,767,566,879.09
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－） 50,115.24
调整后期初未分配利润 2,997,084,081.39 2,767,616,994.33
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -390,388,594.01 342,667,140.59
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 102,830,578.05 113,200,053.53
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 2,503,864,909.33 2,997,084,081.39
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 51,733.31 元，
影响上期期初未分配利润 50,115.24 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 11,523,426,549.86 10,090,286,193.95 10,529,545,382.47 7,936,545,923.47
其他业务 2,550,413.60 22,800,363.51
合计 11,525,976,963.46 10,090,286,193.95 10,552,345,745.98 7,936,545,923.47
(2).营业收入扣除情况表
单位：元 币种：人民币
项目 本年度 具体扣除情况 上年度 具体扣除情况
营业收入金额 11,525,976,963.46 10,552,345,745.98
营业收入扣除项目合计金额 2,550,413.60 22,800,363.51
营业收入扣除项目合计金额
0.02 / 0.22 /
占营业收入的比重（%）
一、与主营业务无关的业务收入
1. 正常经营之外的其他业务 公司下属子公
收入。如出租固定资产、无形 司镇江天地源
资产、包装物，销售材料，用 521,051.15 置业有限公司
材料进行非货币性资产交换， 项目管理服务
经营受托管理业务等实现的 收入 31.38 万
149 / 205
2023 年年度报告
收入，以及虽计入主营业务收 元；公司下属子
入，但属于上市公司正常经营 公司陕西天投
之外的收入。 房地产开发有
限公司项目管
理 服 务 收 入
20.75 万元。
公司下属控股
子公司宝鸡市
融兴置业有限
公司计提的少
数股东陕西融
2. 不具备资质的类金融业务 兴投资发展有
收入，如拆出资金利息收入； 公司下属控股子公 限公司的拆出
本会计年度以及上一会计年 司宝鸡市融兴置业 资金利息收入
度新增的类金融业务所产生 有限公司计提的少 255.04 万元；
的收入，如担保、商业保理、 2,550,413.60 数股东陕西融兴投 22,279,312.36 公司下属全资
小额贷款、融资租赁、典当等 资发展有限公司的 子公司陕西天
业务形成的收入，为销售主营 拆出资金利息收入 投房地产开发
产品而开展的融资租赁业务 255.04 万元。 有限公司计提
除外。 的合营公司咸
阳启点金源房
地产开发有限
公司的拆出资
金利息收入
1972.89 万元。
3. 本会计年度以及上一会计
年度新增贸易业务所产生的
收入。
4. 与上市公司现有正常经营
业务无关的关联交易产生的
收入。
5. 同一控制下企业合并的子
公司期初至合并日的收入。
6. 未形成或难以形成稳定业
务模式的业务所产生的收入。
与主营业务无关的业务收入
2,550,413.60 22,800,363.51
小计
二、不具备商业实质的收入
1. 未显著改变企业未来现金
流量的风险、时间分布或金额
的交易或事项产生的收入。
2. 不具有真实业务的交易产
生的收入。如以自我交易的方
式实现的虚假收入，利用互联
网技术手段或其他方法构造
交易产生的虚假收入等。
3. 交易价格显失公允的业务
产生的收入。
4. 本会计年度以显失公允的
对价或非交易方式取得的企
业合并的子公司或业务产生
的收入。
5. 审计意见中非标准审计意
见涉及的收入。
6. 其他不具有商业合理性的
交易或事项产生的收入。
不具备商业实质的收入小计
150 / 205
2023 年年度报告
三、与主营业务无关或不具备
商业实质的其他收入
营业收入扣除后金额 11,523,426,549.86 10,529,545,382.47
(3).营业收入、营业成本的分解信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
房地产行业-分部 物业服务-分部 其他-分部 合计
合同分类
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
商品类型 11,264,340,088.02 9,791,792,464.04 242,084,023.77 273,736,680.01 19,552,851.67 24,757,049.90 11,525,976,963.46 10,090,286,193.95
房地产 11,264,340,088.02 9,791,792,464.04 11,264,340,088.02 9,791,792,464.04
物业 242,084,023.77 273,736,680.01 242,084,023.77 273,736,680.01
其他 19,552,851.67 24,757,049.90 19,552,851.67 24,757,049.90
按经营地
11,264,340,088.02 9,791,792,464.04 242,084,023.77 273,736,680.01 19,552,851.67 24,757,049.90 11,525,976,963.46 10,090,286,193.95
区分类
西安 8,681,273,671.13 7,420,170,710.65 186,135,295.50 204,345,263.11 11,378,050.62 18,732,380.18 8,878,787,017.25 7,643,248,353.94
咸阳 545,611,496.42 274,897,189.68 6,813,585.72 7,286,506.36 552,425,082.14 282,183,696.04
苏州 1,006,213,131.46 1,012,468,993.90 1,006,213,131.46 1,012,468,993.90
天津 272,306,411.65 275,582,337.39 12,892,138.55 22,180,909.41 285,198,550.20 297,763,246.80
重庆 692,303,142.99 795,956,017.88 1,707,820.53 8,146,731.31 694,010,963.52 804,102,749.19
其 他 地
66,632,234.37 12,717,214.54 34,535,183.47 31,777,269.82 8,174,801.05 6,024,669.72 109,342,218.89 50,519,154.08
区
合计 11,264,340,088.02 9,791,792,464.04 242,084,023.77 273,736,680.01 19,552,851.67 24,757,049.90 11,525,976,963.46 10,090,286,193.95
其他说明
□适用 √不适用
(4).履约义务的说明
□适用 √不适用
(5).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
(6).重大合同变更或重大交易价格调整
□适用 √不适用
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 1,710,067.73 5,244,309.40
城市维护建设税 28,045,989.63 23,913,066.79
教育费附加 20,036,358.98 17,115,522.71
资源税 128,355.49 151,349.57
房产税 5,218,205.93 3,797,579.41
土地使用税 5,699,973.83 6,822,418.27
车船使用税 16,795.00 20,927.68
印花税 9,541,047.01 8,112,582.69
土地增值税 314,900,776.88 759,810,031.07
151 / 205
2023 年年度报告
环境保护税 1,330,241.26 1,044,392.27
水利建设基金 3,760,722.21 3,889,632.10
合计 390,388,533.95 829,921,811.96
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 67,705,931.99 72,376,746.95
广告宣传费 40,723,891.21 82,983,099.51
代理费 93,721,768.38 136,225,497.71
品牌建设费 9,092,253.20 8,792,982.03
差旅费 1,260,688.48 990,262.96
物业水电费 6,067,096.30 10,167,781.82
房产登记费 1,550,340.00 353,056.50
印刷包装展览费 2,693,654.42 4,422,289.52
办公费 4,265,392.64 5,950,280.18
咨询费 8,750,162.09 5,307,601.99
其他 6,183,836.72 6,252,358.89
合计 242,015,015.43 333,821,958.06
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 81,871,391.91 158,347,681.68
折旧费 5,633,706.55 5,775,580.65
办公费 11,686,067.21 11,193,044.02
差旅费 3,353,582.68 3,235,053.36
咨询费 9,517,587.26 29,224,854.83
租赁费 3,839,863.90 3,622,601.21
税费 1,922,082.85 2,040,944.29
物业水电费 1,591,401.70 1,597,128.04
车辆费 519,962.32 874,056.60
其他 3,987,471.31 6,160,891.59
合计 123,923,117.69 222,071,836.27
65、 研发费用
□适用 √不适用
152 / 205
2023 年年度报告
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 145,228,265.93 125,772,839.53
减：利息收入 -62,826,185.81 -69,182,134.82
手续费 486,336.28 470,858.84
借款辅助费用 8,633,295.69 9,999,165.86
其他 90,746.85 65,577.25
合计 91,612,458.94 67,126,306.66
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
按性质分类 本期发生额 上期发生额
与收益相关的政府补助 538,229.98 1,198,634.68
加计扣除进项税及税收减免 557,839.25 882,663.07
个税手续费返还 638,604.60 670,706.30
债务重组收益 7,534,898.21
合计 9,269,572.04 2,752,004.05
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -14,837,258.18 -2,485,097.42
债权投资在持有期间取得的利息收入 574,087.29 209,858.25
合计 -14,263,170.89 -2,275,239.17
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
□适用 √不适用
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -960,417.37 21,243,864.00
其他应收款坏账损失 17,474,018.39 -16,050,468.88
合计 16,513,601.02 5,193,395.12
153 / 205
2023 年年度报告
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、合同资产减值损失
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失 -666,895,128.35 -103,149,802.23
合计 -666,895,128.35 -103,149,802.23
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置收益 639.96
合计 639.96
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置利得合计 243.67 243.67
其中：固定资产处置利得 243.67 243.67
无形资产处置利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠 92,617.00
政府补助 1,350,000.00 2,000,000.00 1,350,000.00
其他利得 1,424,123.50 1,752,574.38 1,424,123.50
合计 2,774,367.17 3,845,191.38 2,774,367.17
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置损失合计 15,930.49 14,528.78 15,930.49
其中：固定资产处置损失 15,930.49 14,528.78 15,930.49
无形资产处置损失
非货币性资产交换损失
154 / 205
2023 年年度报告
对外捐赠 500,000.00
罚款 670,611.19 500,000.00 670,611.19
补偿款 108,296.00 438,336.10 108,296.00
其他 7,677,154.59 1,295,066.66 7,677,154.59
合计 8,471,992.27 2,747,931.54 8,471,992.27
76、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 261,989,379.06 457,232,665.43
递延所得税费用 -30,277,695.60 -91,404,681.53
合计 231,711,683.46 365,827,983.90
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 -73,321,107.78
按法定/适用税率计算的所得税费用 -18,330,276.94
子公司适用不同税率的影响 -727,428.53
调整以前期间所得税的影响 -387,120.50
非应税收入的影响 13,471,155.49
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 10,766,364.73
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -47,073,368.38
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 273,992,357.59
所得税费用 231,711,683.46
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
□适用 √不适用
78、 现金流量表项目
(1).与经营活动有关的现金
收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
代收及收回代付款项 25,351,529.72 527,389,158.00
155 / 205
2023 年年度报告
收保证金及押金 35,051,193.07 70,143,109.12
利息收入 62,826,185.81 69,182,134.82
政府补助 1,970,213.98 3,260,928.47
其他 408,709,050.70 1,110,668,014.05
合计 533,908,173.28 1,780,643,344.46
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
其他主要包括：
收到合营及联营单位相关往来款 3.45 亿元。其中主要包括收到合营公司咸阳启点金源房地产
开发有限公司 2.30 亿元、苏州万天璟源房地产有限公司 0.63 亿元、太仓卓润房地产开发有限公
司 0.11 亿元、苏州联鑫置业有限公司 0.08 亿元、苏州吴江锐泽置业有限公司 0.05 亿元、镇江恒
尧城市建设发展有限公司 0.03 亿元，收回合作方深圳市中房豪杰房地产开发有限公司项目前期款
0.24 亿元等。
支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
代付款项 158,537,636.27 617,603,745.22
付保证金及押金 33,677,474.67 35,646,161.00
经营及管理费用 278,753,666.13 332,493,155.23
其他 121,535,243.22 666,013,053.81
合计 592,504,020.29 1,651,756,115.26
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
其他主要包括：
支付合营及联营单位相关往来款 0.36 亿元。其中主要包括支付给合营公司镇江扬启房地产开
发有限公司 0.16 亿元，支付给控股合作项目的合作方南京新城恒盛房地产开发有限公司 0.16 亿
元、上海爱家置业集团有限公司 0.04 亿元。
(2).与投资活动有关的现金
收到的重要的投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回投资所收到的现金 30,778,500.00 21,685,000.00
合计 30,778,500.00 21,685,000.00
收到的重要的投资活动有关的现金说明
收回投资所收到的现金主要为信托业保障基金到期收回。
156 / 205
2023 年年度报告
支付的重要的投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
投资支付的现金 31,225,800.00 39,446,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 284,929,445.02
合计 316,155,245.02 39,446,000.00
支付的重要的投资活动有关的现金说明
投资支付的现金主要包括：支付的信托业保障基金 2,877.58 万元、支付的合营公司陕西健达
源环境科技有限公司投资款 245 万元等；
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额主要为：经公司第十届董事会第七次会议与 2023
年第二次临时股东大会审议通过，公司下属西安天地源房地产开发有限公司通过收购西安君正房
地产开发有限公司下属全资子公司西安佳幸房地产开发有限公司（以下简称西安佳幸）合计 100%
股权的方式，受让西安市高新区红庙村集体土地上棚户区改造项目开发用地部分国有土地使用权
权益。本报告期共支付股权收购价款 284,984,021.39 元，扣除西安佳幸收购时账面货币资金余额
54,576.37 元，支付的现金净额为 284,929,445.02 元。
收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(3).与筹资活动有关的现金
收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
拆借资金 71,500,000.00
重分类为金融负债的权益工具融资流入 1,875,176,700.00
合计 1,875,176,700.00 71,500,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
1）经公司第十届董事会第十次会议审议通过，公司下属西安天地源房地产开发有限公司（以
下简称西安天地源）及西安天地源不动产代理有限公司（以下简称西安天地源不动产）与厦门国
际信托有限公司（以下简称厦门信托）合作，通过西安天厦企业管理咨询合伙企业（有限合伙）
共同开发西安高新宸樾项目。本报告期，厦门信托共投入 69,332.67 万元，结合该地产股权投资
合作模式的分配顺序及相关合同条款安排等，根据《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》第
二十条“企业发行的满足本章规定分类为权益工具的金融工具，在其母公司的合并财务报表中对
应的少数股东权益部分，应当分类为金融负债”，将计入西安天厦企业管理咨询合伙企业（有限
157 / 205
2023 年年度报告
合伙）的所有者权益中归属于厦门信托的份额在合并财务报表中重分类为负债，其现金流对应计
入收到的其他与筹资活动有关的现金。
2）经公司第十届董事会第十二次会议审议通过，公司下属西安天地源与百瑞信托有限责任公
司（以下简称百瑞信托）合作，共同投资设立西安坊樾企业管理咨询有限责任公司（以下简称坊
樾公司）, 西安天地源与百瑞信托通过坊樾公司、皓岳公司合作开发永安华府项目。本报告期，
百瑞信托共投入 118,185 万元，结合该地产股权投资合作模式的分配顺序及相关合同条款安排等，
根据《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》第二十条“企业发行的满足本章规定分类为权益
工具的金融工具，在其母公司的合并财务报表中对应的少数股东权益部分，应当分类为金融负债”,
将计入坊樾公司的所有者权益中归属于百瑞信托的份额在合并财务报表中重分类为负债,其现金
流对应计入收到的其他与筹资活动有关的现金。
支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
融资辅助费用 542,048.25 9,999,165.86
偿还拆借资金 42,350,000.00 80,000,000.00
重分类为金融负债的权益工具融资流出 1,875,176,700.00
购买或支付少数股东权益的支出 1,467,278.18
租赁负债支出 2,095,538.01 833,099.60
其他 5,853,876.30 313,584.72
合计 1,927,485,440.74 91,145,850.18
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
1）重分类为金融负债的权益工具融资流出主要包括：
2023 年 7 月，百瑞信托有限责任公司（以下简称百瑞信托）退出对西安坊樾企业管理咨询有
限责任公司的投资，本报告期支付给百瑞信托 118,185 万元。根据《企业会计准则第 37 号——金
融工具列报》第二十条“企业发行的满足本章规定分类为权益工具的金融工具，在其母公司的合
并财务报表中对应的少数股东权益部分，应当分类为金融负债”, 其退出的现金流对应计入支付
的其他与筹资活动有关的现金。
2023 年 10 月，厦门国际信托有限公司（以下简称厦门信托）退出对西安天厦企业管理咨询
合伙企业（有限合伙）的投资，本报告期支付给厦门信托 69,332.67 万元。根据《企业会计准则
第 37 号——金融工具列报》第二十条“企业发行的满足本章规定分类为权益工具的金融工具，在
其母公司的合并财务报表中对应的少数股东权益部分，应当分类为金融负债”, 其退出的现金流
对应计入支付的其他与筹资活动有关的现金。
2）其他主要系支付的土地款分期付款利息。
158 / 205
2023 年年度报告
筹资活动产生的各项负债变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
项目 期初余额 期末余额
现金变动 非现金变动 现金变动 非现金变动
应付股利 5,090,304.47 102,830,578.05 102,830,578.05 5,090,304.47
短期借款 100,000,000.00 253,611.11 100,253,611.11
应付债券(含一年内到
3,494,588,224.66 8,001,218.24 3,502,589,442.90
期的应付债券)
长期借款(含一年内到
9,396,752,133.90 7,538,646,471.27 7,884,507,320.09 9,050,891,285.08
期的长期借款)
分期付息到期还本的
22,274,853.52 775,357,040.83 778,393,936.09 19,237,958.26
长期借款利息
企业债券利息 95,754,246.63 265,875,000.04 265,875,000.00 95,754,246.67
租赁负债(含一年内到
1,905,175.41 4,801,033.76 2,095,538.01 4,610,671.16
期的租赁负债)
其他非流动负债 1,000,000.00 1,875,176,700.00 1,875,176,700.00 1,000,000.00
其他应付款-陕西建工
房地产开发集团有限 249,060,753.99 8,971,089.28 42,350,000.00 215,681,843.27
公司
应付账款-土地款分期
5,853,876.30 5,853,876.30
付款利息
应付账款-融资辅助费
542,048.25 542,048.25
用
少数股东权益-苏州天
地源金山置业有限公
14,669,552.63 9,482.49 950,000.00 13,729,035.12
司/苏州广信置业有限
公司
少数股东权益-西安天
5,095,920.21 1,405.87 517,278.18 4,580,047.90
德泓源投资有限公司
合计 13,286,191,165.42 9,513,823,171.27 1,172,496,384.22 10,959,092,274.97 19,309,083.02 12,994,109,362.92
(4).以净额列报现金流量的说明
□适用 √不适用
(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财
务影响
□适用 √不适用
79、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -305,032,791.24 700,648,183.23
加：资产减值准备 649,887,080.33 87,455,073.61
信用减值损失 -16,513,601.02 -5,193,395.12
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 8,662,642.84 9,295,188.54
使用权资产摊销 3,008,206.80 3,078,677.09
无形资产摊销 3,141,409.32 2,970,315.24
长期待摊费用摊销 4,319,436.02 2,297,944.98
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益 -639.96
159 / 205
2023 年年度报告
以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 15,686.82 14,528.78
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 153,861,561.62 135,772,005.39
投资损失（收益以“－”号填列） 14,263,170.89 2,275,239.17
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -40,610,592.76 -98,416,621.90
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 19,052,507.07 7,011,940.37
存货的减少（增加以“－”号填列） 2,532,749,328.48 -2,296,681,750.80
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 694,276,302.69 1,408,518,866.13
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -2,699,215,740.21 1,436,233,035.18
其他
经营活动产生的现金流量净额 1,021,864,607.65 1,395,278,589.93
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 4,760,747,791.79 5,471,768,289.07
减：现金的期初余额 5,471,768,289.07 6,642,129,940.81
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -711,020,497.28 -1,170,361,651.74
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 284,984,021.39
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 54,576.37
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物
取得子公司支付的现金净额 284,929,445.02
其他说明:
经公司第十届董事会第七次会议与 2023 年第二次临时股东大会审议通过，公司下属西安天地
源房地产开发有限公司通过收购西安君正房地产开发有限公司下属全资子公司西安佳幸房地产开
发有限公司（以下简称西安佳幸）合计 100%股权的方式，受让西安市高新区红庙村集体土地上棚
户区改造项目开发用地部分国有土地使用权权益。本报告期共支付股权收购价款 284,984,021.39
元，扣除西安佳幸收购时账面货币资金余额 54,576.37 元，支付的现金净额为 284,929,445.02
元。
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
160 / 205
2023 年年度报告
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 4,760,747,791.79 5,471,768,289.07
其中：库存现金 10,768.73 21,786.25
可随时用于支付的银行存款 4,760,737,023.06 5,471,746,502.82
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 4,760,747,791.79 5,471,768,289.07
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等
价物
公司期末现金及现金等价物中房地产预售监管资金为 3,062,415,128.59 元，根据监管政策，
该资金可用于项目建设工程款等日常支出，根据项目建设进度动态提取和使用。
(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期金额 理由
根据监管政策，房地产预售监管资金可用于项目建设工程
房地产预售监管资金 3,062,415,128.59
款等日常支出，根据项目建设进度动态提取和使用。
合计 3,062,415,128.59 /
(6).不属于现金及现金等价物的货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期金额 上期金额 理由
保证金及涉诉冻结资金支取受到
受限货币资金 128,167,027.08 103,456,502.08
限制
合计 128,167,027.08 103,456,502.08 /
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
161 / 205
2023 年年度报告
81、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
□适用 √不适用
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
82、 租赁
(1) 作为承租人
√适用 □不适用
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
□适用 √不适用
简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用
√适用 □不适用
744.02 万元
说明：公司短期租赁或低价值资产的租赁费用主要为办公室、员工宿舍、车位等租赁支出。
售后租回交易及判断依据
□适用 √不适用
与租赁相关的现金流出总额 953.57(单位：万元 币种：人民币)
(2) 作为出租人
作为出租人的经营租赁
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
其中:未计入租赁收款额的可变租赁
项目 租赁收入
付款额相关的收入
高新国际商务中心写字楼 39.04
高新国际商务中心车库 24.22
曲江香都商铺 110.33
丹轩梓园商铺 37.53
悦熙广场车库 24.22
万熙天地商铺 156.45
亚都国际名园住宅 24.19
水墨三十度商铺 2.32
七里香都车库 51.76
盛唐大厦车库 463.88
盛唐大厦写字楼 142.88
盛唐大厦商铺 5.46
上唐府商铺 9.09
合计 1,091.37
作为出租人的融资租赁
□适用 √不适用
未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表
162 / 205
2023 年年度报告
□适用 √不适用
未来五年未折现租赁收款额
□适用 √不适用
(3) 作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益
□适用 √不适用
83、 其他
□适用 √不适用
八、研发支出
1、 按费用性质列示
□适用 √不适用
2、 符合资本化条件的研发项目开发支出
□适用 √不适用
重要的资本化研发项目
□适用 √不适用
开发支出减值准备
□适用 √不适用
3、 重要的外购在研项目
□适用 √不适用
九、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
163 / 205
2023 年年度报告
√适用 □不适用
1）报告期内，新设子公司的情况：
a）报告期内，合并范围新增西安天厦企业管理咨询合伙企业（有限合伙）。经公司第十届董
事会第十次会议审议通过，公司下属西安天地源及西安天地源不动产代理有限公司（以下简称西
安天地源不动产）与厦门国际信托有限公司（以下简称厦门信托）合作，共同投资设立西安天厦
企业管理咨询合伙企业（有限合伙）。合伙企业的认缴出资为 14.2 亿元，其中，西安天地源不动
产作为普通合伙人以货币资金认缴出资 1 万元，有限合伙人厦门信托通过信托计划以货币资金认
缴出资 7 亿元；有限合伙人西安天地源以货币资金认缴出资 7.1999 亿元。合伙企业成立后，受让
西安天地源持有的西安佳幸 54%股权。西安天地源、西安天地源不动产与厦门信托通过合伙企业
共同开发西安市高新区 GX3-25-24 地块（西安高新宸樾项目）。
b）报告期内，合并范围新增西安坊樾企业管理咨询有限责任公司（以下简称坊樾公司）。经
公司第十届董事会第十二次会议审议通过，公司下属西安天地源与百瑞信托有限责任公司（以下
简称百瑞信托）合作，共同投资设立坊樾公司。坊樾公司注册资本 1 亿元，其中西安天地源以持
有的西安天地源皓岳房地产开发有限公司（以下简称皓岳公司）100%股权作价出资，其中 5,100
万元计入注册资本，占坊樾公司 51%的股权；百瑞信托通过信托计划以货币出资 4,900 万元，占
坊樾公司 49%的股权。西安天地源与百瑞信托通过坊樾公司、皓岳公司合作开发永安华府项目。
2023 年 7 月 6 日公司第十届董事会第十七次会议审议通过了《关于收购合资公司股权收益权
的议案》，公司下属全资子公司西安天地源拟以现金方式收购百瑞信托持有的坊樾公司剩余 49%
股权。2023 年 7 月，西安天地源完成对坊樾公司剩余 49%股权的收购，收购后西安天地源持有坊
樾公司 100%股权。
2）报告期内，注销子公司的情况：
a）报告期内，合并范围减少西安天德泓源投资有限公司（以下简称天德泓源公司）与乾源一
号股权投资（西安）合伙企业（有限合伙）（以下简称乾源一号合伙企业）。经公司第十届董事
会第八次会议审议通过，同意对天德泓源公司与乾源一号合伙企业进行清算注销。天德泓源公司
与乾源一号合伙企业已分别于 2023 年 8 月 9 日、2023 年 8 月 3 日完成注销，不再纳入合并范围。
b）报告期内，合并范围减少珠海源拓房地产开发有限公司（以下简称珠海源拓公司）。经公
司第十届董事会第十八次会议审议通过，同意对珠海源拓公司进行注销。珠海源拓公司已于 2023
年 10 月 13 日完成注销，不再纳入合并范围。
3）报告期内，收购资产新增子公司的情况（下述通过收购新增的子公司的主要资产为拟开发
产品及在建开发产品，公司收购下述公司的实质主要是购买其所拥有的拟开发产品及在建开发产
品）：
报告期内，合并范围新增西安佳幸房地产开发有限公司（以下简称西安佳幸）。经公司第十
届董事会第七次会议审议通过，公司下属西安天地源房地产开发有限公司（以下简称西安天地源）
与西安君正房地产开发有限公司（以下简称西安君正）合作，通过收购西安君正下属全资子公司
164 / 205
2023 年年度报告
西安佳幸 55%股权的方式，受让西安君正享有的西安市高新区红庙村集体土地上棚户区改造项目
开发用地部分国有土地使用权权益。西安佳幸房地产开发有限公司注册资金 10 亿元，经营范围为
物业管理、房地产开发经营等。西安佳幸主要开发公司获取的西安市高新区 GX3-25-24 地块（西
安高新宸樾项目）。西安天地源房地产开发有限公司于股权收购完成后取得对西安佳幸房地产开
发有限公司控制权，西安佳幸 55%股权对应的取得成本为 15,674.12 万元。
2023 年 6 月 20 日，公司第十届董事会第十六次会议审议通过了《关于对外投资的议案》，
公司下属全资子公司西安天地源拟以现金方式收购西安君正持有的西安佳幸剩余 45%股权。2023
年 7 月 6 日，公司 2023 年第二次临时股东大会表决通过了该议案。2023 年 7 月 31 日，西安天地
源完成对西安佳幸剩余 45%股权的收购，对应的取得成本为 12,824.28 万元，收购后西安天地源
持有西安佳幸 100%股权。
6、 其他
□适用 √不适用
十、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
子公司 主要经 持股比例(%) 取得
注册资本 注册地 业务性质
名称 营地 直接 间接 方式
西安天地源房地产开发有限公司 西安 30,000.00 西安 房地产 100 设立
非同一控
西安天地源曲江房地产开发有限公
西安 80,000.00 西安 房地产 100 制下企业
司
合并
非同一控
陕西东方加德建设开发有限公司 西安 50,000.00 西安 房地产 100 制下企业
合并
西安天地源沣东房地产开发有限公
西安 20,000.00 西安 房地产 58.5 设立
司
非同一控
西安越航置业有限公司 西安 500.00 西安 房地产 58.5 制下企业
合并
西安天地源皓岳房地产开发有限公
西安 80,000.00 西安 房地产 100 设立
司
西安天地源锦程房地产开发有限公
西安 10,000.00 西安 房地产 90 设立
司
非同一控
西安佳幸房地产开发有限公司 西安 100,000.00 西安 房地产 100 制下企业
合并
非同一控
陕西蓝天御坊置业有限公司 西安 30,000.00 西安 房地产 100 制下企业
合并
西安天地国际时尚小镇房地产开发
西安 10,000.00 西安 房地产 50 设立
有限公司
西安天地源软件新城房地产开发有 西安 60,000.00 西安 房地产 100 设立
165 / 205
2023 年年度报告
限公司
上海天地源企业有限公司 上海 1,000.00 上海 房地产 100 设立
苏州天地源房地产开发有限公司 苏州 55,000.00 苏州 房地产 100 设立
苏州平江天地源置业有限公司 苏州 45,000.00 苏州 房地产 100 设立
苏州天地源香都置业有限公司 苏州 100,000.00 苏州 房地产 100 设立
苏州天地源香湖置业有限公司 苏州 20,000.00 苏州 房地产 100 设立
苏州天地源木渎置业有限公司 苏州 30,000.00 苏州 房地产 100 设立
苏州天地源金山置业有限公司 苏州 20,000.00 苏州 房地产 100 设立
镇江天地源置业有限公司 镇江 10,000.00 镇江 房地产 100 设立
非同一控
镇江恒祥房地产开发有限公司 镇江 4,082.00 镇江 房地产 51 制下企业
合并
泰州天地源德湖置业有限公司 泰州 35,000.00 泰州 房地产 100 设立
常熟天地源置业有限公司 常熟 10,000.00 常熟 房地产 93.3 设立
苏州广信置业有限公司 苏州 90,000.00 苏州 房地产 100 设立
深圳天地源房地产开发有限公司 深圳 20,000.00 深圳 房地产 100 设立
惠州天地源房地产开发有限公司 惠州 20,000.00 惠州 房地产 100 设立
同一控制
深圳西京实业发展有限公司 深圳 4,000.00 深圳 房地产 70 30 下企业合
并
广州天地源置业有限公司 广州 10,000.00 广州 房地产 100 设立
珠海天地源置业有限公司 珠海 7,000.00 珠海 房地产 100 设立
深圳天地源中房豪杰置业有限公司 深圳 5,000.00 深圳 房地产 51 设立
天津天地源置业投资有限公司 天津 20,000.00 天津 房地产 100 设立
天津天地源唐城房地产开发有限公
天津 20,000.00 天津 房地产 100 设立
司
天津天投房地产开发有限公司 天津 20,000.00 天津 房地产 100 设立
天津天辉房地产开发有限公司 天津 10,000.00 天津 房地产 58.5 设立
郑州天地源置业有限公司 郑州 5,000.00 郑州 房地产 100 设立
陕西天投房地产开发有限公司 西安 20,000.00 西安 房地产 100 设立
非同一控
榆林城投天地源置业有限公司 榆林 15,000.00 榆林 房地产 60 制下企业
合并
非同一控
宝鸡市融兴置业有限公司 宝鸡 10,000.00 宝鸡 房地产 60 制下企业
合并
重庆天投房地产开发有限公司 重庆 10,000.00 重庆 房地产 100 设立
咸阳天投房地产开发有限公司 咸阳 10,000.00 咸阳 房地产 51 设立
西安天地源物业服务管理有限责任
西安 500.00 西安 物业管理 100 设立
公司
深圳天地源物业服务有限公司 深圳 500.00 深圳 物业管理 100 设立
陕西天地源天投物业服务有限公司 西安 500.00 西安 物业管理 100 设立
西安天投投资有限公司 西安 1,000.00 西安 投资 100 设立
非同一控
陕西深宝水电开发有限责任公司 宝鸡 1,500.00 宝鸡 发电 51
制下企业
166 / 205
2023 年年度报告
合并
不动产中
西安天地源不动产代理有限公司 西安 500.00 西安 100 设立
介代理
广告代
西安创典智库商务咨询管理有限责
西安 100.00 西安 理、报纸 70 设立
任公司
出刊
广告代 非同一控
西安报业广告信息有限责任公司 西安 121.80 西安 理、市场 70 制下企业
调查 合并
西安天厦企业管理咨询合伙企业（有 企业管理
西安 142,000.00 西安 100 设立
限合伙） 咨询
西安坊樾企业管理咨询有限责任公 企业管理
西安 10,000.00 西安 100 设立
司 咨询
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
公司下属陕西蓝天御坊置业有限公司与一致行动人宁波秦韵企业管理合伙企业（有限合伙）
合计持有西安天地国际时尚小镇房地产开发有限公司 55%股权，在西安天地国际时尚小镇房地产
开发有限公司股东会及董事会拥有过半数表决权，按照其公司章程安排拥有控制权。
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股 本期向少数
本期归属于少数 期末少数股东权
子公司名称 东持股 股东宣告分
股东的损益 益余额
比例 派的股利
西安天地源沣东房地产开发有限公司 41.50% 33,364,431.27 277,441,226.68
西安天地源锦程房地产开发有限公司 10.00% -31.41 137.97
西安天地国际小镇房地产开发有限公司 50.00% -4,244,110.32 167,376,735.06
镇江恒祥房地产开发有限公司 49.00% -1,125,891.61 8,589,197.26
常熟天地源置业有限公司 6.70% -2,622,106.81 2,686,886.37
深圳天地源中房豪杰置业有限公司 49.00% 6,433,383.22 -27,503,710.34
天津天辉房地产开发有限公司 41.50% -34,450,205.42 -10,645,210.29
榆林城投天地源置业有限公司 40.00% 7,783,369.76 124,722,364.57
宝鸡市融兴置业有限公司 40.00% -433,618.63 59,391,492.34
咸阳天投房地产开发有限公司 49.00% 81,665,733.61 207,355,941.42
陕西深宝水电开发有限责任公司 49.00% 290,275.70 -2,358,966.99
西安创典智库商务咨询管理有限责任公司 30.00% -506,428.44 -600,923.06
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
167 / 205
2023 年年度报告
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
西安天地源沣东
房地产开发有限 430,229,550.48 374,610,340.00 804,839,890.48 605,860,666.00 605,860,666.00 430,230,071.76 374,865,451.06 805,095,522.82 605,860,856.00 605,860,856.00
公司
西安越航置业有
限公司 1,520,210,788.52 89,279,721.64 1,609,490,510.16 844,866,367.71 844,866,367.71 3,268,347,782.61 86,625,202.64 3,354,972,985.25 2,821,442,753.06 1,050,094.55 2,822,492,847.61
西安天地源锦程
房地产开发有限 322,072.28 307.46 322,379.74 321,000.00 321,000.00 87,944.85 202.77 88,147.62 86,453.82 86,453.82
公司
西安天地国际小
镇房地产开发有 494,517,574.36 10,466,303.35 504,983,877.71 170,230,407.59 170,230,407.59 578,093,796.13 10,928,027.09 589,021,823.22 245,780,132.46 245,780,132.46
限公司
镇江恒祥房地产
开发有限公司 972,852,494.30 13,933,677.16 986,786,171.46 964,101,465.51 5,155,731.95 969,257,197.46 801,327,517.48 11,379,611.71 812,707,129.19 788,395,243.05 4,485,174.16 792,880,417.21
常熟天地源置业
有限公司 716,708,649.93 21,041,038.50 737,749,688.43 697,646,906.68 697,646,906.68 1,779,875,608.27 10,758,242.30 1,790,633,850.57 1,350,070,146.44 361,324,999.89 1,711,395,146.33
深圳天地源中房
豪杰置业有限公 4,045,788.54 24,041.86 4,069,830.40 60,199,851.51 60,199,851.51 12,687,762.75 46,401.14 12,734,163.89 81,993,538.51 81,993,538.51
司
天津天辉房地产
开发有限公司 674,666,681.06 69,495.27 674,736,176.33 700,387,285.49 700,387,285.49 866,953,263.03 17,124,601.49 884,077,864.52 826,716,430.50 826,716,430.50
榆林城投天地源
置业有限公司 430,821,142.01 13,439,050.49 444,260,192.50 132,454,281.07 132,454,281.07 502,879,394.75 12,106,597.81 514,985,992.56 222,795,983.88 222,795,983.88
宝鸡市融兴置业
有限公司 177,840,557.96 3,598,215.01 181,438,772.97 32,960,042.14 32,960,042.14 202,189,284.47 3,616,839.47 205,806,123.94 56,243,346.54 56,243,346.54
咸阳天投房地产
开发有限公司 1,953,236,467.97 55,247,008.49 2,008,483,476.46 1,580,096,338.86 5,211,747.00 1,585,308,085.86 2,014,455,530.05 52,675,565.78 2,067,131,095.83 1,806,403,686.53 4,216,781.16 1,810,620,467.69
陕西深宝水电开
发有限责任公司 2,638,995.60 42,526,757.34 45,165,752.94 49,979,971.31 49,979,971.31 2,414,784.89 43,982,751.94 46,397,536.83 51,720,284.05 51,720,284.05
西安创典智库商
务咨询管理有限 7,642,479.05 1,640,822.52 9,283,301.57 11,022,416.77 11,022,416.77 10,014,550.18 1,602,059.86 11,616,610.04 11,912,398.49 11,912,398.49
责任公司
西安报业广告信
息有限责任公司 1,817,607.06 2,162.36 1,819,769.42 1,137,236.77 1,137,236.77 2,122,264.69 2,162.36 2,124,427.05 1,197,126.32 1,197,126.32
168 / 205
2023 年年度报告
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
西安天地源沣东房地产开发有限公司 -255,442.34 -255,442.34 -331.28 451.78 451.78 602.38
西安越航置业有限公司 1,126,297,155.66 232,144,004.81 232,144,004.81 -619,382,211.87 2,585,575,666.24 600,771,117.13 600,771,117.13 -268,598,754.22
西安天地源锦程房地产开发有限公司 -314.06 -314.06 99,929.21 -608.30 -608.30 -101,149.53
西安天地国际小镇房地产开发有限公司 14,752,457.75 -8,488,220.64 -8,488,220.64 -40,582,499.27 1,642,358,551.08 242,376,204.87 242,376,204.87 -189,335,651.97
镇江恒祥房地产开发有限公司 -2,297,737.98 -2,297,737.98 65,653,219.47 -14,167,272.20 -14,167,272.20 360,201,530.62
常熟天地源置业有限公司 989,680,220.29 -39,135,922.49 -39,135,922.49 394,550,314.68 -12,374,296.50 -12,374,296.50 236,727,824.17
深圳天地源中房豪杰置业有限公司 13,129,353.51 13,129,353.51 -196,187.21 -15,838,957.91 -15,838,957.91 14,659.00
天津天辉房地产开发有限公司 145,266,152.28 -83,012,543.18 -83,012,543.18 104,296,542.54 123,292,411.90 -36,143,503.69 -36,143,503.69 38,968,916.01
榆林城投天地源置业有限公司 28,203,973.52 19,615,902.75 19,615,902.75 -38,311,064.13 849,531,337.20 151,437,805.40 151,437,805.40 -152,171,674.41
宝鸡市融兴置业有限公司 4,692,181.23 -1,084,046.57 -1,084,046.57 -26,258,039.95 47,655,088.25 1,931,282.00 1,931,282.00 -10,699,498.15
咸阳天投房地产开发有限公司 545,611,496.42 166,664,762.46 166,664,762.46 2,293,911.10 637,379,395.44 86,373,497.10 86,373,497.10 342,913,741.89
陕西深宝水电开发有限责任公司 8,174,801.05 592,399.39 592,399.39 2,964,148.63 8,911,796.60 679,545.08 679,545.08 4,004,266.00
西安创典智库商务咨询管理有限责任公司 11,792,332.52 -1,443,326.75 -1,443,326.75 -2,171,928.83 18,201,755.64 554,687.95 554,687.95 320,757.92
西安报业广告信息有限责任公司 655,737.61 -244,768.08 -244,768.08 -84,666.95 910,684.07 -141,369.77 -141,369.77 -485,218.57
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
169 / 205
2023 年年度报告
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
√适用 □不适用
(1).在子公司所有者权益份额的变化情况的说明
√适用 □不适用
2023 年 9 月 28 日，经公司第十届董事会第二十次会议审议通过，公司下属全资子公司苏州
天地源房地产开发有限公司（以下简称苏州天地源）拟收购苏州工业园区嘉安投资有限公司持有
苏州天地源金山置业有限公司（以下简称金山公司）5%股权，包括但不限于金山公司股权投资所
对应的苏州广信置业有限公司（以下简称广信置业)的权益。2023 年 10 月，苏州天地源完成对金
山公司剩余 5%股权的收购，收购后苏州天地源持有金山公司 100%股权，并间接持有广信置业 100%
股权。收购过程中，支付的对价与按持股比例计算应享有子公司的净资产份额之间的差额
729,035.12 元调整资本公积。
(2).交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
苏州天地源金山置业有限公司
购买成本/处置对价
--现金 13,950,000.00
--非现金资产的公允价值
购买成本/处置对价合计 13,950,000.00
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额 14,679,035.12
差额 -729,035.12
其中：调整资本公积 -729,035.12
调整盈余公积
调整未分配利润
其他说明
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
持股比例(%) 对合营企业
主要经 或联营企业
合营企业或联营企业名称 注册地 业务性质 直
营地 间接 投资的会计
接
处理方法
西安丝路国际金融创新中心有限公司 西安市 西安市 城市基础设施建设等 8.04 权益法
苏州联鑫置业有限公司 苏州市 苏州市 房地产开发、经营 19.99 权益法
太仓卓润房地产开发有限公司 江苏省 太仓市 房地产开发、经营 28.00 权益法
镇江扬启房地产开发有限公司 江苏省 镇江市 房地产开发、经营 33.00 权益法
镇江恒尧城市建设发展有限公司 江苏省 镇江市 房地产开发、经营 33.66 权益法
苏州万天璟源房地产有限公司 苏州市 苏州市 房地产开发、经营 45.00 权益法
苏州吴江锐泽置业有限公司 苏州市 苏州市 房地产开发、经营 30.00 权益法
咸阳启点金源房地产开发有限公司 陕西省 咸阳市 房地产开发、经营 49.00 权益法
病媒、有害生物的数据化监
陕西健达源环境科技有限公司 陕西省 西安市 49.00 权益法
测和防制、垃圾综合处理
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
公司虽持有西安丝路国际金融创新中心有限公司 8.04%股份，但公司派有董事，对公司经营
决策产生重大影响。
170 / 205
2023 年年度报告
(2).重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额
太仓卓润房地产开 镇江扬启房地产开 苏州联鑫置业有限 镇江恒尧城市建设 咸阳启点金源房地 苏州吴江锐泽置业 苏州万天璟源房地 陕西健达源环境
发有限公司 发有限公司 公司 发展有限公司 产开发有限公司 有限公司 产有限公司 科技有限公司
流动资产 804,343,141.49 904,008,072.64 42,504,911.82 571,970,408.75 1,687,093,100.76 1,750,261,924.50 1,903,562,818.60 4,309,223.61
其中：现金和现金等价物 94,744,602.46 21,611,380.08 13,937,729.80 205,722,498.19 202,480,782.92 76,445,801.79 283,177,224.99 3,998,656.00
非流动资产 146,446.51 3,181,856.03 755.00 3,344,615.40 24,732,727.93 8,564,932.98 2,142,625.57 209,606.61
资产合计 804,489,588.00 907,189,928.67 42,505,666.82 575,315,024.15 1,711,825,828.69 1,758,826,857.48 1,905,705,444.17 4,518,830.22
流动负债 137,672,741.89 758,942,885.79 12,561,532.01 468,440,983.59 1,528,588,675.11 1,121,956,700.96 1,569,461,044.46 158,212.29
非流动负债 97,581,850.00 107,162,716.11 562,500,000.00
负债合计 137,672,741.89 758,942,885.79 12,561,532.01 566,022,833.59 1,635,751,391.22 1,684,456,700.96 1,569,461,044.46 158,212.29
少数股东权益
归属于母公司股东权益 666,816,846.11 148,247,042.88 29,944,134.81 9,292,190.56 76,074,437.47 74,370,156.52 336,244,399.71 4,360,617.93
按持股比例计算的净资产份额 186,708,716.92 48,921,524.15 5,985,832.55 3,127,751.34 37,276,474.36 22,311,046.96 151,309,979.87 2,136,702.79
调整事项 -11,404,989.53
--商誉
--内部交易未实现利润 -11,404,989.53
--其他
对合营企业权益投资的账面价值 186,708,716.92 48,921,524.15 5,985,832.55 3,127,751.34 25,871,484.83 22,311,046.96 151,309,979.87 2,136,702.79
存在公开报价的合营企业权益投资的公
允价值
营业收入 76,137,546.61 42,368,827.51 551,881,868.81 1,185,312.00 240,705.97
财务费用 -988,499.50 1,610,420.06 -101,763.75 -1,154,092.13 -5,370,175.22 -415,572.65 -1,334,937.57 -2,708.22
所得税费用 4,214,036.56 11,131,836.83 -3,284,243.61 -1,415,209.76 -5,615,047.66 -1,741,390.80
净利润 -23,641,880.76 -28,190,546.94 44,134,067.83 14,043,575.97 -5,829,513.95 -16,845,142.98 -5,295,480.81 -639,382.07
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -23,641,880.76 -28,190,546.94 44,134,067.83 14,043,575.97 -5,829,513.95 -16,845,142.98 -5,295,480.81 -639,382.07
本年度收到的来自合营企业的股利 13,679,178.07
171 / 205
2023 年年度报告
期初余额/ 上期发生额
太仓卓润房地产开 镇江扬启房地产开 苏州联鑫置业有限 镇江恒尧城市建设 咸阳启点金源房地 苏州吴江锐泽置业 苏州万天璟源房地 陕西健达源环境
发有限公司 发有限公司 公司 发展有限公司 产开发有限公司 有限公司 产有限公司 科技有限公司
流动资产 919,011,912.50 847,576,973.42 81,294,614.96 978,850,589.50 1,435,384,958.07 1,423,094,168.65 1,436,907,170.21
其中：现金和现金等价物 107,349,502.50 24,885,954.05 20,722,085.26 159,097,971.69 285,346,386.98 66,549,525.84 56,159,523.14
非流动资产 2,666,681.19 2,670,168.58 755,241.49 7,089.70 15,249,624.67 550,146.58 2,863,334.21
资产合计 921,678,593.69 850,247,142.00 82,049,856.45 978,857,679.20 1,450,634,582.74 1,423,644,315.23 1,439,770,504.42
流动负债 231,219,866.82 674,033,974.48 25,762,653.13 797,692,126.25 1,001,876,239.49 734,834,965.67 1,098,230,623.90
非流动负债 182,356,500.00 366,854,391.83 600,000,000.00
负债合计 231,219,866.82 674,033,974.48 25,762,653.13 980,048,626.25 1,368,730,631.32 1,334,834,965.67 1,098,230,623.90
少数股东权益
归属于母公司股东权益 690,458,726.87 176,213,167.52 56,287,203.32 -1,190,947.05 81,903,951.42 88,809,349.56 341,539,880.52
按持股比例计算的净资产份额 193,328,443.53 58,150,345.28 11,251,811.94 -400,872.78 40,132,936.20 26,642,804.87 153,692,946.23
调整事项 -109,909.36 797,922.99 547,485.82 -11,404,989.53
--商誉
--内部交易未实现利润 -11,404,989.53
--其他 -109,909.36 797,922.99 547,485.82
对合营企业权益投资的账面价值 193,328,443.53 58,040,435.92 12,049,734.93 146,613.04 28,727,946.67 26,642,804.87 153,692,946.23
存在公开报价的合营企业权益投资的公
允价值
营业收入 729,183,327.92 4,844,036.55 15,400,943.50
财务费用 -832,065.48 -79,958.49 -201,228.79 -907,733.24 12,150,181.91 -138,315.18 -32,455.41
所得税费用 18,417,528.36 7,338,947.00 -3,979,928.65 -2,263,435.05
净利润 58,647,228.46 -13,939,511.89 22,016,841.00 -14,684,876.78 -12,110,743.66 -9,623,799.76 -6,871,832.57
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 58,647,228.46 -13,939,511.89 22,016,841.00 -14,684,876.78 -12,110,743.66 -9,623,799.76 -6,871,832.57
本年度收到的来自合营企业的股利
172 / 205
2023 年年度报告
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
西安丝路国际金融创新中心 西安丝路国际金融创新中心
有限公司 有限公司
流动资产 2,605,822,258.24 2,242,852,998.58
非流动资产 8,944,556.66 1,434,402.88
资产合计 2,614,766,814.90 2,244,287,401.46
流动负债 1,478,372,924.79 1,279,249,848.83
非流动负债 389,000,000.00 220,000,000.00
负债合计 1,867,372,924.79 1,499,249,848.83
少数股东权益
归属于母公司股东权益 747,393,890.11 745,037,552.63
按持股比例计算的净资产份额 60,090,468.76 59,901,019.23
调整事项 -351,227.73 -351,227.73
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他 -351,227.73 -351,227.73
对联营企业权益投资的账面价值 59,739,241.03 59,549,791.50
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值
营业收入
净利润 2,356,337.48 213,657.12
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 2,356,337.48 213,657.12
本年度收到的来自联营企业的股利
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
173 / 205
2023 年年度报告
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十一、 政府补助
1、 报告期末按应收金额确认的政府补助
□适用 √不适用
未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因
□适用 √不适用
2、 涉及政府补助的负债项目
□适用 √不适用
3、 计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 本期发生额 上期发生额
与收益相关 1,970,213.98 3,260,928.47
合计 1,970,213.98 3,260,928.47
十二、 与金融工具相关的风险
1、 金融工具的风险
√适用 □不适用
本公司的金融工具包括借款、应收款项、应付款项等。各项金融工具的详细情况已于相关附
注内披露。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策及风
险管理目标如下所述。
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩
的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本
公司风险管理的基本策略是分析本公司所面临的各种风险，确定适当的风险承受底线，及时对各
种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
（一）市场风险
1.外汇风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险，本公司无以外币结算的业务，因此，不存在外汇风
险。
174 / 205
2023 年年度报告
2.利率风险
利率风险指金融工具公允价值或未来现金流量变动而产生波动的风险。
（1）金融工具公允价值变动风险：目前，本公司金融工具均以历史成本计量，不存在公允价
值变动带来的风险。
（2）未来现金流量变动风险：因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率
的银行借款有关。本公司的政策是保持这些借款的浮动利率，以消除利率变动的公允价值风险。
3.价格风险
本公司的主业房地产建造是以市场价格进行招标，房屋销售价格受制于市场的反应，因此采
购和销售受到此等价格波动的影响。
（二）信用风险
截止报告期末，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履
行义务而导致本公司金融资产产生的损失，包括：为降低信用风险，本公司对客户的信用情况进
行审核，并执行其他监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负
债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，
本公司管理层认为本公司所承担的信用风险已经大为降低。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。
应收账款前五名金额合计：9,191,349.67 元，占期末应收账款余额的 11.68%。
本公司未对外提供财务担保，只对本公司重点房地产子公司及合营企业提供信用担保，因此，
本公司无财务担保的信用风险。
（三）流动风险
流动性风险指公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风
险。管理流动性风险时，本公司政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。本公司通过对流动
性风险的集中控制，借助全面预算定期编制资金滚动预算，对现金余额进行实时监控，确保本公
司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还到期债务。
本公司保持充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，降低现金流
量波动的影响。
本公司管理层通过与金融机构进行融资磋商，从而使公司保持一定的授信额度，进而降低流
动性风险。
本公司日常通过经营业务产生资金、金融机构借款筹措营运资金。截止报告期末，本公司尚
未使用金融和非金融机构综合授信额度 114,282 万元。
175 / 205
2023 年年度报告
2、 套期
(1) 公司开展套期业务进行风险管理
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(2) 公司开展符合条件套期业务并应用套期会计
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(3) 公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
3、 金融资产转移
(1) 转移方式分类
□适用 √不适用
(2) 因转移而终止确认的金融资产
□适用 √不适用
(3) 继续涉入的转移金融资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
十三、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
价值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
应收款项融资-银行承兑汇票 11,684,000.00 11,684,000.00
持续以公允价值计量的资产总额 11,684,000.00 11,684,000.00
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
公司应收款项融资系银行承兑汇票，由于承兑汇票期限短，信用风险可以忽略不计，以账面价
值作为资产负债表日公允价值。
176 / 205
2023 年年度报告
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十四、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对 母公司对
本企业的 本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
持股比例 表决权比
(%) 例(%)
西安高新技术产业开
西安市高新区科技二路 41 号
发区房地产开发有限 有限责任公司 150,000.00 57.52 57.52
高新水晶城办公楼 B 座 17 层
公司
本企业的母公司情况的说明
西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司是西安高科集团有限公司旗下的全资子公司，
创立于 1992 年，荣获国家一级开发资质的房地产开发企业。经营范围包含房地产开发经营、物业
管理、建筑工程施工等。
本企业最终控制方是西安高科集团有限公司
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注“十、在其他主体中的权益”。
□适用 √不适用
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注“十、在其他主体中的权益”。
□适用 √不适用
177 / 205
2023 年年度报告
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
陕西师科房地产开发有限公司 集团兄弟公司
西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司 集团兄弟公司
西安高新枫叶置业有限公司 集团兄弟公司
西安枫桦建设开发有限公司 集团兄弟公司
西安水晶城商业服务有限公司 集团兄弟公司
西安普祥房地产开发有限公司 集团兄弟公司
陕西高新时安文旅置业有限责任公司 集团兄弟公司
陕西太阳谷大健康置业有限公司 集团兄弟公司
西安高新城房地产开发有限公司 集团兄弟公司
西安高科鱼化老烟城市建设有限公司 集团兄弟公司
西安水晶御风置业有限公司 集团兄弟公司
西安紫薇地产开发有限公司 集团兄弟公司
西安高科新西部实业发展有限公司 集团兄弟公司
西安高科度假大酒店有限公司 集团兄弟公司
西安方洲实业有限公司 集团兄弟公司
西安紫方金商业服务合伙企业（有限合伙） 集团兄弟公司
陕西西部电子发展有限公司 集团兄弟公司
西安紫薇物业管理有限公司 集团兄弟公司
靖边县紫薇物业管理有限公司 集团兄弟公司
西安融泰城服物业管理有限公司 集团兄弟公司
西安紫薇地产销售有限公司 集团兄弟公司
西安紫峪置业有限公司 集团兄弟公司
西安尊盛商贸有限公司 集团兄弟公司
西安龙腾房地产开发有限公司 集团兄弟公司
靖边县紫薇地产开发有限公司 集团兄弟公司
西安紫薇投资发展有限公司 集团兄弟公司
西安希望城置业有限公司 集团兄弟公司
西安紫涛置业有限公司 集团兄弟公司
西安紫海置业有限公司 集团兄弟公司
西安东花园投资有限责任公司 集团兄弟公司
陕西格瑞达房地产开发有限公司 集团兄弟公司
西安紫銮置业有限公司 集团兄弟公司
178 / 205
2023 年年度报告
西安紫达海置业有限公司 集团兄弟公司
西安紫郡置业有限公司 集团兄弟公司
西安丰钜房地产开发有限责任公司 集团兄弟公司
陕西盟发房地产开发有限公司 集团兄弟公司
西咸新区紫薇西域房地产开发有限公司 集团兄弟公司
西咸新区紫薇创享实业有限公司 集团兄弟公司
西咸新区紫薇新置业有限公司 集团兄弟公司
西咸新区筑善置业有限公司 集团兄弟公司
西安紫弘科技产业发展有限公司 集团兄弟公司
西安天融实业有限责任公司 集团兄弟公司
西安高科集团高科房产有限责任公司 集团兄弟公司
西安高科东城新岸置业有限公司 集团兄弟公司
西安高科物业管理有限责任公司 集团兄弟公司
西安高科东城置业有限公司 集团兄弟公司
西安高科互联网产业园配套建设有限公司 集团兄弟公司
西安龙亿房地产开发有限公司 集团兄弟公司
西安高科云天置业发展有限公司 集团兄弟公司
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 集团兄弟公司
西安市高新区信息产业园建设发展有限公司 集团兄弟公司
西安高新区综保基地配套建设有限公司 集团兄弟公司
西安市高新区软件新城建设发展有限公司 集团兄弟公司
西安高科互融建设发展有限公司 集团兄弟公司
西安高新区双创环保园建设发展有限公司 集团兄弟公司
西安高科领创文化发展有限公司 集团兄弟公司
西安高科领跃建设发展有限公司 集团兄弟公司
西安高科领健医院管理有限公司 集团兄弟公司
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司西安锦业商务酒店 集团兄弟公司
西安高科软件新城建设开发有限公司 集团兄弟公司
西安高科鱼化红庙城市建设有限公司 集团兄弟公司
西安高科鱼化小烟城市建设有限公司 集团兄弟公司
西安高科国际社区建设开发有限公司 集团兄弟公司
西安沣谷农业发展有限公司 集团兄弟公司
西安国际社区时尚小镇建设开发有限公司 集团兄弟公司
西安海归小镇建设开发有限公司 集团兄弟公司
西安高新城棚改有限公司 集团兄弟公司
西安高新区公共租赁住房发展有限责任公司 集团兄弟公司
西安高新科学城建设开发有限公司 集团兄弟公司
西安科学城智科建设开发有限公司 集团兄弟公司
西安科学城智越建设开发有限公司 集团兄弟公司
179 / 205
2023 年年度报告
西安高新区市政配套建设有限公司 集团兄弟公司
西安丝路国际金融创新中心有限公司 集团兄弟公司
西安高科丝路开发有限公司 集团兄弟公司
西安高科丝路科创置业有限公司 集团兄弟公司
西安高科集贤建设开发有限责任公司 集团兄弟公司
周至集贤产业园建设开发有限责任公司 集团兄弟公司
西安高新水务集团有限公司 集团兄弟公司
西安高新区污水处理有限公司 集团兄弟公司
西安惠秦自来水有限公司 集团兄弟公司
陕西建工高科建设投资有限公司 集团兄弟公司
西安中筑长胜建筑工程有限公司 集团兄弟公司
西安高科建材科技有限公司 集团兄弟公司
迪美斯（太仓）窗型材有限公司 集团兄弟公司
西安高科电气科技有限公司 集团兄弟公司
高科建材（咸阳）管道科技有限公司 集团兄弟公司
西宁高科管道科技有限公司 集团兄弟公司
陕西高科环保科技有限公司 集团兄弟公司
高科建材（咸阳）铝材科技有限公司 集团兄弟公司
高科建材（西安）新材料科技有限公司 集团兄弟公司
西安高科实业股份有限公司 集团兄弟公司
西安高科陕西金方药业公司 集团兄弟公司
西安金方双吉生物医药科技有限公司 集团兄弟公司
西安高新区热力有限公司 集团兄弟公司
西安高科幕墙门窗有限公司 集团兄弟公司
西安高科建筑工程有限公司 集团兄弟公司
重庆高科幕墙门窗有限公司 集团兄弟公司
渭南高科门窗幕墙有限公司 集团兄弟公司
蓝田高科幕墙门窗有限公司 集团兄弟公司
陕西天成植物工程有限公司 集团兄弟公司
西安高科新达混凝土有限责任公司 集团兄弟公司
西安高科新达盛新型材料有限公司 集团兄弟公司
西安高科投资有限责任公司 集团兄弟公司
西安科睿投资管理有限公司 集团兄弟公司
西安科泓基金管理有限公司 集团兄弟公司
西安高新区竣策勘测有限公司 集团兄弟公司
西安高科物流发展有限公司 集团兄弟公司
西安新天宏项目管理有限责任公司 集团兄弟公司
西安高科均和国际贸易有限公司 集团兄弟公司
西安新纪元国际俱乐部有限公司 集团兄弟公司
180 / 205
2023 年年度报告
西安新纪元萤初餐饮管理有限责任公司 集团兄弟公司
西安新纪元咸亨酒店有限公司 集团兄弟公司
西安高新城市服务管理有限公司 集团兄弟公司
西安创惠农业发展有限公司 集团兄弟公司
西安高科丝路农业发展有限公司 集团兄弟公司
西安高科城市服务管理有限责任公司 集团兄弟公司
西安高科城市基础建设有限公司 集团兄弟公司
西安高科传媒有限责任公司 集团兄弟公司
西安高新环境发展有限责任公司 集团兄弟公司
西安高新区公共事业服务有限公司 集团兄弟公司
西安高科保安服务有限公司 集团兄弟公司
西安高新半导体产业孵化器有限公司 集团兄弟公司
西安市高新区城更甫张房地产开发有限公司 集团兄弟公司
西安市高新区城更隆润房地产开发有限公司 集团兄弟公司
西安市高新区城更隆沣房地产开发有限公司 集团兄弟公司
西安市高新区城更隆汇房地产开发有限公司 集团兄弟公司
西安市高新区城更隆盈房地产开发有限公司 集团兄弟公司
西安市高新区城更隆泊房地产开发有限公司 集团兄弟公司
西安沣惠房地产开发有限公司 集团兄弟公司
西安沣惠商业运营管理有限公司 集团兄弟公司
西安高新区人才租赁住房发展有限公司 集团兄弟公司
西安高新区公租房发展有限公司 集团兄弟公司
西安科学城智越建设开发有限公司 集团兄弟公司
西安市高新区智慧检测有限公司 集团兄弟公司
西安高新区城乡发展有限公司 集团兄弟公司
深圳西高幕墙科技有限公司 集团兄弟公司
西安高科新源装饰有限公司 集团兄弟公司
西安高科新源建筑装饰工程有限公司 集团兄弟公司
西安高科众源电力科技有限公司 集团兄弟公司
西安高科天元供应链管理有限公司 集团兄弟公司
西安高科天宏工程造价咨询有限责任公司 集团兄弟公司
海南高科均和国际贸易有限公司 集团兄弟公司
海南高科商贸有限公司 集团兄弟公司
汉中佰瑞农业科技有限公司 集团兄弟公司
陕西佰瑞电子商务有限公司 集团兄弟公司
陕西佰瑞猕猴桃研究院有限公司 集团兄弟公司
陕西佰瑞种苗科技有限公司 集团兄弟公司
西安佰瑞农业科技有限公司 集团兄弟公司
陕西科驰建设工程有限公司 集团兄弟公司
181 / 205
2023 年年度报告
西安呈坤房地产开发有限公司 集团兄弟公司
西安高华电气实业有限公司 集团兄弟公司
西安高科睿泓投资合伙企业(有限合伙) 集团兄弟公司
西安高科新建建筑工程有限公司 集团兄弟公司
西安高新领尚建设开发有限公司 集团兄弟公司
西安高新区保障房投资建设发展有限公司 集团兄弟公司
西安高新区科融城市建设发展合伙企业（有限合伙） 集团兄弟公司
西安高新区隆沣城建设开发有限公司 集团兄弟公司
西安高新区隆汇城建设开发有限公司 集团兄弟公司
西安高新区热城能源有限公司 集团兄弟公司
西安湖与鹭文旅有限公司 集团兄弟公司
西安金睿雅苑企业管理合伙企业（有限合伙） 集团兄弟公司
西安锦业风尚餐饮公司 集团兄弟公司
西安科瀚汇达产业孵化器有限公司 集团兄弟公司
西安蓝田高科幕墙门窗有限公司 集团兄弟公司
西安理工晶体科技有限公司 集团兄弟公司
西安龙腾房地产开发有限公司 集团兄弟公司
西安隆泊信息咨询有限公司 集团兄弟公司
西安隆沣信息咨询有限公司 集团兄弟公司
西安市高新区城更北张房地产开发有限公司 集团兄弟公司
西安市高新区城更大仁房地产开发有限公司 集团兄弟公司
西安市高新区城更双兴房地产开发有限公司 集团兄弟公司
西安市高新区城更四安房地产开发有限公司 集团兄弟公司
西安市高新区城更星晖房地产开发有限公司 集团兄弟公司
西安市高新区集越建设发展有限公司 集团兄弟公司
西安市高新区科慧城更企业运营管理合伙企业（有限合伙） 集团兄弟公司
西安市高新区科瑞国信企业运营管理合伙企业（有限合伙） 集团兄弟公司
西安市高新区领嘉建设开发有限公司 集团兄弟公司
西安市高新区领铭建设开发有限公司 集团兄弟公司
西安市高新区领鑫建设开发有限公司 集团兄弟公司
西安市高新区领苑建设开发有限公司 集团兄弟公司
西安市高新区天翔建设有限公司 集团兄弟公司
西安市高新区龙亿城更房地产经纪有限公司 集团兄弟公司
西安唐晖房地产开发有限公司 集团兄弟公司
西安天融实业有限公司 集团兄弟公司
西安万紫合置业有限公司 集团兄弟公司
西安祥立房地产开发有限公司 集团兄弟公司
西安新沣天地置业有限公司 集团兄弟公司
西安紫铧置业有限公司 集团兄弟公司
182 / 205
2023 年年度报告
西安紫晟置业有限公司 集团兄弟公司
西安紫瞳置业有限公司 集团兄弟公司
西安紫薇商业管理有限公司 集团兄弟公司
西咸新区昊鼎置业有限公司 集团兄弟公司
西咸新区科筑置业有限公司 集团兄弟公司
西咸新区紫塬泊汉置业有限公司 集团兄弟公司
苏州联鑫置业有限公司 其他
太仓卓润房地产开发有限公司 其他
镇江扬启房地产开发有限公司 其他
镇江联启房地产开发有限公司 其他
苏州万天璟源房地产有限公司 其他
苏州吴江锐泽置业有限公司 其他
镇江恒尧城市建设发展有限公司 其他
咸阳启点金源房地产开发有限公司 其他
陕西健达源环境科技有限公司 其他
陕西鑫元科工贸股份有限公司 其他
说明：西安高科园林景观工程有限责任公司更名为西安高新城市服务管理有限公司、西安高
新区乡村振兴发展有限公司更名为西安市高新区城乡发展有限公司、西安高科天宏招标代理咨询
有限责任公司更名为西安新天宏项目管理有限责任公司。
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
是否超过
获批的交易额
关联方 关联交易内容 本期发生额 交易额度 上期发生额
度（如适用）
（如适用）
西安高新城市服务管理
工程施工 20,408,144.39 22,378,200.00 否 2,960,408.55
有限公司
西安高新区热力有限公
工程施工 30,797,853.07 37,320,800.00 否 33,810,905.63
司
西安市高新区天翔建设
工程施工 3,496,903.53 不适用 不适用 1,188,356.63
有限公司
西安高科建材科技有限
工程施工 -37,462.81
公司
西安高科新建建筑工程
工程施工 421,291,489.83 不适用 不适用 284,382,592.51
有限公司
西安高科新源建筑装饰
工程施工 69,633,249.72
工程有限公司
西安高新枫叶物业服务
物业服务 54,982.73 65,000.00 否 46,649.63
管理有限责任公司
西安高科物业管理有限
物业服务 18,283.02
责任公司
西安高新区竣策勘测有
测量费 104,158.35 150,000.00 否 847,594.21
限公司
183 / 205
2023 年年度报告
西安新天宏项目管理有
招标代理 104,716.97 3,232,000.00 否 98,233.01
限责任公司
西安高科物流发展有限
材料采购 5,594,654.13 不适用 不适用
公司
西安高新区热力有限公
委托贷款利息 113,603,611.18 不适用 不适用 107,076,505.50
司
西安高科投资有限责任
委托贷款利息 30,022,500.00 不适用 不适用 13,125,000.00
公司
西安高科建材科技有限
委托贷款利息 24,043,347.24 不适用 不适用 3,010,611.11
公司
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
西安高科丝路科创置业有限公司 物业服务 1,209,428.58
咸阳启点金源房地产开发有限公司 物业服务 1,041,033.01 1,710,741.25
西安高科幕墙门窗有限公司 物业服务 26,132.08
西安高科物业管理有限责任公司 物业服务 25,864.26
西安高科集团有限公司 广告策划 37,700.00
西安高科建材科技有限公司 广告策划 141,509.44
西安高新区城乡发展有限公司 广告策划 741,603.76 3,206,225.39
咸阳启点金源房地产开发有限公司 广告策划 94,339.62 173,396.23
咸阳启点金源房地产开发有限公司 企业管理 -207,547.17 207,547.17
咸阳启点金源房地产开发有限公司 利息收入 2,748,333.33 46,398,546.21
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
√适用 □不适用
报告期内，公司下属公司尚与西安高科新源建筑装饰工程有限公司（以下简称高科新源公司）、
西安高科新建建筑工程有限公司（以下简称高科新建公司）、西安高新区城乡发展有限公司（以
下简称城乡发展公司）、西安市高新区天翔建设有限公司（以下简称高新天翔公司）、西安高科
丝路科创置业有限公司（以下简称丝路科创公司）发生交易。该类交易系委托第三方招标代理机
构面向社会公开招标形成的交易。城乡发展公司为公司实际控制人西安高科集团有限公司的全资
子公司，高科新源公司、高科新建公司、高新天翔公司与丝路科创公司为公司实际控制人西安高
科集团有限公司的控股子公司，与公司存在关联关系。根据《上海证券交易所股票上市规则》，
上市公司与关联人“一方参与另一方公开招标、拍卖等形成的关联交易，可以免于按照关联交易
的方式审议和披露”，上述交易免于按照关联交易方式审议和披露。
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
受托/承包 受托/承包 受托/承 托管收益/ 本期确认的
委托方/出包方名称 受托方/承包方名称
资产类型 起始日 包终止日 承包收益定 托管收益/承
184 / 205
2023 年年度报告
价依据 包收益
西安高科集团高科房产有限
天地源股份有限公司 股权托管 2021/5/21
责任公司
西安紫薇地产开发有限公司 天地源股份有限公司 股权托管 2023/11/27
关联托管/承包情况说明
√适用 □不适用
2021 年 5 月 21 日，经第九届董事会第四十次会议审议通过，公司与实际控制人西安高科集
团有限公司下属西安高科集团高科房产有限责任公司签订《股权托管协议》，受托管理其直接或
间接持有的三家从事房地产开发业务的项目公司股权，即：西安高科东城置业有限公司 100%股权、
西安高科东城新岸置业有限公司 100%股权以及西安高科云天置业发展有限公司 100%股权。本次股
权托管是公司实际控制人西安高科集团有限公司履行避免同业竞争承诺的具体举措，有助于进一
步消除同业竞争影响。
2023 年 11 月 27 日，经第十届董事会第二十四次会议审议通过，公司与实际控制人西安高科
集团有限公司下属西安紫薇地产开发有限公司签订《股权托管协议》，受托管理其直接或间接持
有的十七家从事房地产开发业务的项目公司全部股权，即：西安紫峪置业有限公司 100%股权、陕
西格瑞达房地产开发有限公司 100%股权、西安紫銮置业有限公司 100%股权、西咸新区紫薇西域房
地产开发有限公司 100%股权、陕西盟发房地产开发有限公司 100%股权、西安紫薇投资发展有限公
司 100%股权、西安丰钜房地产开发有限责任公司 100%股权、西安希望城置业有限公司 100%股权、
西安紫郡置业有限公司 100%股权、西安龙腾房地产开发有限公司 100%股权、靖边县紫薇地产开发
有限公司 100%股权、西咸新区紫薇创享实业有限公司 100%股权、西咸新区紫薇新置业有限公司
100%股权、西安紫海置业有限公司 50%股权、西安紫涛置业有限公司 50%股权、西咸新区筑善置业
有限公司 95%股权、西咸新区昊鼎置业有限公司 51%股权。本次股权托管是公司实际控制人西安高
科集团有限公司履行避免同业竞争承诺的具体举措。截止 2023 年末，高科集团已采取有效措施履
行承诺，所涉 19 家项目公司对公司的同业竞争影响已消除。
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
185 / 205
2023 年年度报告
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
镇江恒尧城市建设发展有限公司 3,284.61 2021 年 09 月 24 日 2026 年 09 月 23 日 否
苏州吴江锐泽置业有限公司 16,875.00 2021 年 12 月 29 日 2029 年 12 月 28 日 否
咸阳启点金源房地产开发有限公司 15,480.00 2022 年 04 月 28 日 2028 年 04 月 27 日 否
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
西安高科集团有限公司 90,000.00 2021 年 12 月 30 日 2024 年 12 月 30 日 否
西安高科集团有限公司 50,000.00 2022 年 03 月 14 日 2025 年 03 月 14 日 否
西安高科集团有限公司 50,000.00 2022 年 08 月 02 日 2025 年 08 月 02 日 否
西安高科集团有限公司 91,300.00 2022 年 08 月 18 日 2025 年 08 月 18 日 否
西安高科集团有限公司 20,000.00 2022 年 11 月 01 日 2025 年 11 月 01 日 否
关联担保情况说明
√适用 □不适用
1、本公司及下属子公司作为担保方的情况说明：
1）2021 年 9 月 24 日，公司下属参股公司镇江恒尧城市建设发展有限公司在浦发银行申请贷
款 3.5 亿元，期限 3 年，利率 5.7%。截止报告期末，该笔贷款余额为 0.98 亿元。该笔贷款由公
司下属子公司苏州天地源房地产开发有限公司按持股比例 33.66%提供无条件不可撤销的连带责
任保证担保，截止报告期末担保余额为 0.33 亿元。担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报
告期内正常执行，未发生变化。
2）2021 年 12 月 29 日，公司下属参股公司苏州吴江锐泽置业有限公司在中国银行和农业银
行银团申请开发贷款 8 亿元，期限 5 年，利率 5.7%。截止报告期末，该笔贷款余额为 5.63 亿元。
该笔贷款由公司下属子公司苏州天地源房地产开发有限公司按持股比例 30%提供无条件不可撤销
的连带责任保证担保，截止报告期末担保余额为 1.69 亿元。担保情况、偿债计划及其他偿债保障
措施在报告期内正常执行，未发生变化。
3）2022 年 4 月 28 日，公司下属参股公司咸阳启点金源房地产开发有限公司在浙商银行申请
贷款 8 亿元，期限 3 年，利率 5.9%。截止报告期末，该笔贷款余额为 1.55 亿元。该笔贷款由公
司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，截止报告期末担保余额为 1.55 亿元。担保情况、
偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内正常执行，未发生变化。
2、本公司作为被担保方的情况说明：
186 / 205
2023 年年度报告
1）2021 年 12 月 30 日，公司 2021 年第一期公司债券完成发行（债券代码：185167，债券简
称：21 天地一），共募集资金人民币 9 亿元，期限 3 年，票面利率为 7.5%，起息日为 2021 年 12
月 30 日。本期债券由西安高科集团有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。担保
情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内正常执行，未发生变化。
2）2022 年 3 月 14 日，公司 2022 年第一期公司债券完成发行（债券代码：185536，债券简
称：22 天地一），共募集资金人民币 5 亿元，期限 3 年，票面利率为 7.5%，起息日为 2022 年 3
月 14 日。本期债券由西安高科集团有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。担保
情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内正常执行，未发生变化。
3）2022 年 8 月 2 日，公司 2022 年度第一期中期票据完成发行（债券代码：102281683，债
券简称：22 天地源 MTN001），共募集资金人民币 5 亿元，期限 3 年，票面利率 7.5%，起息日为
2022 年 8 月 2 日。本期票据由西安高科集团有限公司提供连带责任保证担保。担保情况、偿债计
划及其他偿债保障措施在报告期内正常执行，未发生变化。
4）2022 年 8 月 18 日，公司 2022 年第二期公司债券完成发行（债券代码：137566，债券简
称：22 天地二），共募集资金人民币 9.13 亿元，期限 3 年，票面利率为 7.5%，起息日为 2022
年 8 月 18 日。本期债券由西安高科集团有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内正常执行，未发生变化。
5）2022 年 11 月 1 日，公司 2022 年度第二期中期票据完成发行（债券代码：102282429，债
券简称：22 天地源 MTN002），共募集资金人民币 2 亿元，期限 3 年，票面利率 7.5%，起息日为
2022 年 11 月 1 日。本期票据由西安高科集团有限公司提供连带责任保证担保。担保情况、偿债
计划及其他偿债保障措施在报告期内正常执行，未发生变化。
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
西安高新区热力有限公司 70,000.00 2023-06-08 2025-06-08 委托贷款
西安高新区热力有限公司 10,000.00 2023-01-12 2025-01-11 委托贷款
西安高新区热力有限公司 7,000.00 2022-06-22 2024-06-20 委托贷款
西安高新区热力有限公司 20,000.00 2022-11-01 2024-11-01 委托贷款
西安高新区热力有限公司 30,000.00 2023-08-10 2025-12-06 委托贷款
西安高科建材科技有限公司 20,000.00 2022-11-01 2024-11-01 委托贷款
西安高科建材科技有限公司 10,000.00 2023-08-25 2024-08-25 委托贷款
西安高科投资有限责任公司 15,000.00 2023-01-29 2024-07-28 委托贷款
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
187 / 205
2023 年年度报告
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 1,330.96 1,557.99
(8).其他关联交易
□适用 √不适用
6、 应收、应付关联方等未结算项目情况
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
西安高科丝路科创置
应收账款 527,960.58 26,398.03
业有限公司
西安高新区热力有限
预付账款 9,412,358.22 6,646,781.87
公司
西安高新区市政配套
其他应收款 522,148.72 26,107.44 522,148.72 26,107.44
建设有限公司
西安高新区竣策勘测
其他应收款 9,500.00 475.00 84,512.00 4,225.60
有限公司
镇江恒尧城市建设发
其他应收款 149,017,058.41 151,492,058.41
展有限公司
咸阳启点金源房地产
其他应收款 49,536,317.34 277,733,769.98
开发有限公司
苏州吴江锐泽置业有
其他应收款 157,080,525.31 156,788,350.43
限公司
苏州万天璟源房地产
其他应收款 308,268,473.09 371,268,473.09
有限公司
镇江扬启房地产开发
其他应收款 183,782,599.00 167,856,799.00
有限公司
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 西安高科集团有限公司 104,224.00 104,224.00
应付账款 西安高科幕墙门窗有限公司 163,065.99 163,065.99
应付账款 西安高科物流发展有限公司 3,907,341.85 2,115,355.22
应付账款 西安高新城市服务管理有限公司 7,473,687.41 210,736.44
应付账款 西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司 49,909.32 49,909.32
应付账款 西安新纪元国际俱乐部有限公司 5,090.00 5,090.00
应付账款 西安高科建材科技有限公司 378.40 378.40
应付账款 西安市高新区天翔建设有限公司 1,217,579.76 446,554.92
188 / 205
2023 年年度报告
应付账款 西安高科新建建筑工程有限公司 360,292,068.19 161,188,766.37
应付账款 西安高科新源建筑装饰工程有限公司 7,590,217.54 30,390,217.54
应付账款 陕西健达源环境科技有限公司 3,199.68
其他应付款 西安高科幕墙门窗有限公司 4,700.00 14,700.00
其他应付款 西安高科物流发展有限公司 39,500.00 39,500.00
其他应付款 西安高新城市服务管理有限公司 103,027.83 810,722.00
其他应付款 西安新纪元国际俱乐部有限公司 108,059.00 108,059.00
其他应付款 西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司 143,371.50 143,371.50
其他应付款 西安市高新区天翔建设有限公司 1,274,519.62
其他应付款 西安高科新建建筑工程有限公司 110,100.00
其他应付款 西安高科建材科技有限公司 32,986.86 32,986.86
其他应付款 苏州联鑫置业有限公司 4,197,900.00 9,995,000.00
其他应付款 太仓卓润房地产开发有限公司 179,200,000.00 168,000,000.00
其他应付款 陕西健达源环境科技有限公司 796.00
(3).其他项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
短期借款 西安高科建材科技有限公司 100,000,000.00
一年内到期的非流动负债 西安高新区热力有限公司 270,000,000.00 1,120,000,000.00
一年内到期的非流动负债 西安高科投资有限责任公司 150,000,000.00
一年内到期的非流动负债 西安高科建材科技有限公司 200,000,000.00
长期借款 西安高新区热力有限公司 1,100,000,000.00 270,000,000.00
长期借款 西安高科投资有限责任公司 150,000,000.00
长期借款 西安高科建材科技有限公司 200,000,000.00
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十五、 股份支付
1、 各项权益工具
□适用 √不适用
期末发行在外的股票期权或其他权益工具
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
189 / 205
2023 年年度报告
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 本期股份支付费用
□适用 √不适用
5、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十六、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
□适用 √不适用
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
1）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
本公司及各子公司按房地产经营惯例为商品房承购人向银行提供按揭贷款阶段性担保，担保
期限自保证合同生效之日起，至商品房抵押登记办妥并交银行执管之日或预告抵押登记办妥之日
止。截止报告期末，该阶段性担保金额为 466,263.64 万元，该保证责任在商品房承购人取得房屋
所有权证并办妥抵押登记后或预告抵押登记办妥后解除。
2）对外提供担保情况
截至报告期末，公司提供的担保情况如下：
①公司 2021 年 4 月为子公司重庆天投房地产开发有限公司在成都银行申请贷款提供信用担保，
截止报告期末该笔贷款余额 2.93 亿元，借款到期日为 2024 年 4 月。
②公司 2021 年 10 月为子公司重庆天投房地产开发有限公司在光大银行申请贷款提供信用担
保，截止报告期末该笔贷款余额 0.92 亿元，借款到期日为 2024 年 10 月。
③公司 2022 年 4 月为合营公司咸阳启点金源房地产开发有限公司在浙商银行申请贷款提供信
用担保，截止报告期末该笔贷款余额 1.55 亿元，借款到期日为 2025 年 4 月。
④公司 2022 年 6 月为子公司西安天地源软件新城房地产开发有限公司在厦门信托申请贷款提
供信用担保，截止报告期末该笔贷款余额 0.5 亿元，借款到期日为 2024 年 6 月。
⑤公司 2022 年 6 月为子公司西安天地源房地产开发有限公司在秦农银行申请贷款提供信用担
保，截止报告期末该笔贷款余额 5.25 亿元，借款到期日为 2025 年 6 月。
⑥公司 2022 年 6 月为子公司珠海天地源置业有限公司在浙商银行申请贷款提供信用担保，截
止报告期末该笔贷款余额 3.77 亿元，借款到期日为 2025 年 6 月。
190 / 205
2023 年年度报告
⑦公司 2022 年 10 月为子公司西安天地源软件新城房地产开发有限公司在陕国投申请贷款提
供信用担保，截止报告期末该笔贷款余额 2.5 亿元，借款到期日为 2024 年 4 月。
⑧公司 2022 年 12 月为子公司西安天地源房地产开发有限公司在中信银行申请贷款提供信用
担保，截止报告期末该笔贷款余额 0.91 亿元，借款到期日为 2024 年 12 月。
⑨公司 2022 年 1 月为子公司广州天地源置业有限公司在广发银行申请贷款提供信用担保，截
止报告期末该笔贷款余额 6.75 亿元，借款到期日为 2028 年 1 月。
⑩公司 2023 年 5 月为子公司西安天地源皓岳房地产开发有限公司在中信银行申请贷款提供信
用担保，截止报告期末该笔贷款余额 12.17 亿元，借款到期日为 2025 年 12 月。
公司 2023 年 6 月为子公司西安天地源房地产开发有限公司在北京银行申请贷款提供信用
担保，截止报告期末该笔贷款余额 2.72 亿元，借款到期日为 2027 年 6 月。
公司 2023 年 10 月为子公司西安佳幸房地产开发有限公司在成都银行申请贷款提供信用担
保，截止报告期末该笔贷款余额 8.81 亿元，借款到期日为 2026 年 10 月。
截至报告期末，公司下属公司提供的担保情况如下：
①2021 年 9 月，合营公司镇江恒尧城市建设发展有限公司在浦发银行申请贷款，公司下属
子公司苏州天地源房地产开发有限公司为该笔贷款按持股比例 33.66%提供信用担保，截止报告期
末，该笔贷款余额 0.98 亿元，借款到期日 2026 年 9 月。
②2021 年 12 月，合营公司苏州吴江锐泽置业有限公司在中国银行和农业银行申请银团贷款，
公司下属子公司苏州天地源房地产开发有限公司为该笔贷款按持股比例 30%提供信用担保，截止
报告期末，该笔贷款余额 5.63 亿元，借款到期日 2029 年 12 月。
③2022 年 9 月，公司在陕国投申请信托贷款，公司下属子公司西安天地源房地产开发有限
公司为该笔贷款提供信用担保，截止报告期末，该笔贷款余额 2.03 亿元，借款到期日 2024 年 9
月。
④2023 年 11 月，公司在西部信托申请信托贷款，公司下属子公司西安天地源房地产开发有
限公司为该笔贷款提供信用担保，截止报告期末，该笔贷款余额 3.42 亿元，借款到期日 2026 年
2 月。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十七、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
191 / 205
2023 年年度报告
对财务状况和经 无法估计影
项目 内容
营成果的影响数 响数的原因
2024 年 2 月 7 日，公司 2024 年度第一期中期票据完成发行（债券
股票和债 代码：102480502，债券简称：24 天地源 MTN001），共募集资金人
10.00
券的发行 民币 10 亿元，期限 3 年，票面利率 6%，起息日为 2024 年 2 月 7
日。本期票据由西安高科集团有限公司提供连带责任保证担保。
①对财务状况的影响数：货币资金与应付债券增加 10 亿元。
②对经营成果的影响数：未形成重大影响。
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
（1）2024 年 1 月 4 日，公司下属广州天地源置业有限公司归还广发银行 0.1 亿元人民币贷
款，2024 年 1 月 5 日收到广发银行 1.5 亿元人民币贷款，截止财务报告批准报出日该笔贷款余额
为 8.15 亿。
（2）2024 年 1 月 5 日至 2024 年 3 月 29 日，公司共收到陕国投天地源 10 号集合资金 1.37
亿元人民币信托贷款，截止财务报告批准报出日该笔贷款余额为 4 亿元。
（3）2024 年 1 月 31 日至 2024 年 2 月 21 日，公司共收到陕国投高新宸樾项目 4 亿元人民币
信托贷款，截止财务报告批准报出日该笔贷款余额为 4 亿元。
（4）2024 年 1 月 19 日，公司下属西安天地源房地产开发有限公司收到北京银行 0.02 亿元
人民币贷款，截止财务报告批准报出日该笔贷款余额为 2.74 亿元。
（5）2024 年 1 月 22 日至 2024 年 4 月 11 日，公司下属重庆天投房地产开发有限公司共归还
成都银行 2.93 亿元人民币贷款，截止财务报告批准报出日该笔贷款已还清。
（6）2024 年 1 月 8 日至 2024 年 2 月 29 日，公司共收到西部信托 1.08 亿元人民币信托贷款，
截止财务报告批准报出日该笔贷款余额为 4.5 亿元。
（7）2024 年 2 月 4 日至 2024 年 2 月 7 日，公司共收到厦门信托 1.61 亿元人民币信托贷款，
截止财务报告批准报出日该笔贷款余额为 1.61 亿元。
（8）2024 年 1 月 25 日与 2024 年 3 月 29 日，公司下属西安佳幸房地产开发有限公司分别收
到成都银行 0.79 亿元与 1.70 亿元人民币贷款，截止财务报告批准报出日该笔贷款余额为 11.30
亿元。
（9）2024 年 2 月 5 日，公司下属深圳西京实业发展有限公司收到宁波银行 0.30 亿元人民币
贷款，2024 年 2 月 27 日归还宁波银行 11.45 万元人民币贷款，2024 年 3 月 28 日归还宁波银行
11.50 万元人民币贷款，截止财务报告批准报出日该笔贷款余额为 0.29 亿元。
192 / 205
2023 年年度报告
（10）2024 年 2 月 22 日，公司下属全资子公司天津天地源置业投资有限公司收到天津市河
西区人民法院《传票》［(2024)津 0103 民初 1721 号)］及《民事起诉状》。原告傅书涵、单国杰
诉请被告一长枫建设集团有限公司给付工程款及违约金 88,739,288.16 元等。2024 年 4 月 23 日，
天津天地源置业投资有限公司收到天津市河西区人民法院《民事裁定书》［(2024)津 0103 民初
1721 号)］，裁定驳回原告傅书涵、单国杰的起诉。
（11）2024 年 3 月 11 日，公司归还陕国投创元 52 号集合资金 2.03 亿元人民币信托贷款，
截止财务报告批准报出日该笔贷款已还清。
（12）2024 年 3 月 14 日，公司下属陕西东方加德建设开发有限公司归还中信银行 0.30 亿元
人民币委托贷款，截止财务报告批准报出日该笔贷款余额为 0.40 亿元。
（13）2024 年 3 月 28 日，公司收到厦门农商银行 1 亿元人民币委托贷款，截止财务报告批
准报出日该笔贷款余额为 1 亿元。
（14）2024 年 4 月 1 日，公司下属西安天地源皓岳房地产开发有限公司归还中信银行 3 亿元
人民币开发贷款，截止财务报告批准报出日该笔贷款余额为 9.17 亿元。
（15）2024 年 4 月 15 日，根据公司第十届董事会第二十次会议决议，西安天厦企业管理咨
询合伙企业（有限合伙）完成注销，不再纳入合并范围。
（16）2024 年 4 月 16 日，公司下属重庆天投房地产开发有限公司归还光大银行 0.1 亿元人
民币贷款，截止财务报告批准报出日该笔贷款余额为 0.82 亿元。
（17）2024 年 4 月 17 日，公司下属西安天地源房地产开发有限公司收到西部信托 3 亿元人
民币信托贷款，截止财务报告批准报出日该笔贷款余额为 3 亿元。
（18）2024 年 4 月 28 日，公司第十届董事会第三十次会议审议通过了《关于公司 2024 年度
日常关联交易的议案》。公司预计 2024 年度将与关联单位分别签署场地租赁、设备和材料、施工
安装工程、物业管理等业务购销协议，预计关联交易总金额 11,601.64 万元。
（19）2024 年 4 月 28 日，公司第十届董事会第三十次会议审议通过了《关于预计对外提供
财务资助的议案》。公司及下属子公司于本议案生效之日起至未来 12 个月内，预计新增财务资助
2.97 亿元，在此额度内，根据实际业务需要向参股项目公司及控股项目公司的少数股东提供财务
资助。
（20）2024 年 4 月 28 日，公司第十届董事会第三十次会议审议通过了《关于向金融机构申
请融资额度授权的议案》。公司及下属公司计划于本议案生效之日起至未来 12 个月内，向金融机
构申请融资额度总计不超过 170 亿元。在该融资额度范围内，提请公司股东大会授权董事会根据
实际情况审议具体的融资事宜。
（21）2024 年 4 月 28 日，公司第十届董事会第三十次会议审议通过了《关于对下属公司担
保的议案》。公司及控股子公司计划于本议案生效之日起至未来 12 个月内，在新增不超过 150
亿元的额度范围内，为公司下属公司提供担保，其中：资产负债率 70%以上控股子公司全年预计
193 / 205
2023 年年度报告
发生担保总额为 137 亿元；资产负债率低于 70%控股子公司全年预计发生担保总额为 8 亿元；参
股公司全年预计发生担保总额为 5 亿元。
（22）2024 年 4 月 28 日，公司第十届董事会第三十次会议审议通过了《关于土地储备的议
案》。公司及下属公司计划于本议案生效之日起至未来 12 个月内，通过以竞拍方式储备土地计容
建面 51.08 万平米，预计金额 55.88 亿元。在上述竞拍土地总金额内，由公司经营班子组织实施
具体竞拍事宜。
（23）2024 年 4 月 28 日，公司第十届董事会第三十次会议审议通过了《关于发行公司债券
的议案》等议案。公司拟向上海证券交易所申请注册发行不超过人民币 23.13 亿元的公司债券，
并拟提请公司股东大会同意董事会授权经营班子在股东大会审议通过的框架与原则下，全权办理
本次发行及债券持有期间的相关事宜。
（24）2024 年 4 月 28 日，公司第十届董事会第三十次会议审议通过了《关于公司发行中期
票据的议案》等议案。公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币 20 亿元的
中期票据，并拟提请公司股东大会同意董事会授权经营班子在股东大会审议通过的框架与原则下，
全权办理本次发行及债券存续期间的相关事宜。
（25）2024 年 4 月 28 日，公司第十届董事会第三十次会议审议通过了《关于清算注销参股
公司的议案》。公司下属全资子公司西安天地源物业服务管理有限责任公司拟终止与达刚控股集
团股份有限公司合作，并清算注销合资公司陕西健达源环境科技有限公司。
（26）2024 年 4 月 28 日，公司第十届董事会第三十次会议审议通过了《关于对外投资的议
案》。公司下属全资子公司西安天地源房地产开发有限公司拟收购西安檀德典森企业管理有限公
司持有西安天地源锦程房地产开发有限公司 10%股权，交易对价为 0 万元。
十八、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 重要债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
194 / 205
2023 年年度报告
4、 年金计划
√适用 □不适用
公司依据国家政策制定了《天地源股份有限公司企业年金方案》，并于 2019 年 3 月 28 日经
公司职工大会表决通过。年金缴费实行员工个人自愿参加、企业缴费和个人缴费相结合的原则，
企业年金基金委托第三方法人机构进行管理。
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
1）房地产行业，包括从事房地产开发建设、商业物业经营管理业务的公司，具体见本附注“十、
1、在子公司的权益”中业务性质为房地产的公司。
2）物业服务，包括从事物业管理业务的公司，具体见本附注“十、1、在子公司的权益”中
业务性质为物业服务的公司。
3）其他，包括从事除以上业务的其他业务的公司，具体见本附注“十、1、在子公司的权益”
中业务性质为不动产中介代理、广告代理、市场调查、发电的公司。
(2).报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房地产行业 物业服务 其他 分部间抵销 合计
营业收入 11,291,679,157.98 295,770,928.26 27,139,368.94 88,612,491.72 11,525,976,963.46
其中：对外营
11,264,340,088.02 242,084,023.77 19,552,851.67 11,525,976,963.46
业收入
分部间交易
27,339,069.96 53,686,904.49 7,586,517.27 88,612,491.72
收入
营业成本 9,838,445,811.77 276,212,870.50 25,015,467.61 49,387,955.93 10,090,286,193.95
其中：对外营
9,791,792,464.04 273,736,680.01 24,757,049.90 10,090,286,193.95
业成本
分部间营业
46,653,347.73 2,476,190.49 258,417.71 49,387,955.93
成本
资产总额 35,206,839,693.89 230,945,541.76 54,728,311.38 193,323,051.05 35,299,190,495.98
负债总额 30,506,734,650.43 224,126,941.64 65,280,216.86 198,879,984.94 30,597,261,823.99
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
195 / 205
2023 年年度报告
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十九、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 8,333.42
1 年以内小计 8,333.42
1至2年
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年 156.00
5 年以上 139,966.28 237,177.28
合计 139,966.28 245,666.70
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账 账面余额 坏账准备
类别
面 账面
计提
比例 计提比 价 比例 价值
金额 金额 金额 金额 比例
(%) 例(%) 值 (%)
(%)
按单项计提坏
账准备
按组合计提坏
139,966.28 100.00 139,966.28 100.00 245,666.70 100.00 237,671.95 96.75 7,994.75
账准备
其中：
按账龄组合计
139,966.28 100.00 139,966.28 100.00 245,666.70 100.00 237,671.95 96.75 7,994.75
提坏账准备
合计 139,966.28 / 139,966.28 / 245,666.70 / 237,671.95 / 7,994.75
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
196 / 205
2023 年年度报告
组合计提项目：按账龄组合计提坏账准备
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 5.00
1-2 年 10.00
2-3 年 30.00
3-4 年 50.00
4-5 年 50.00
5 年以上 139,966.28 139,966.28 100.00
合计 139,966.28 139,966.28
按组合计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
应收账款坏账准备 237,671.95 97,705.67 139,966.28
合计 237,671.95 97,705.67 139,966.28
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款和合
应收账款期末 合同资产期末余 应收账款和合同 同资产期末余额 坏账准备期末余
单位名称
余额 额 资产期末余额 合计数的比例 额
（%）
客户 1 9,829.00 9,829.00 7.02 9,829.00
197 / 205
2023 年年度报告
客户 2 9,457.00 9,457.00 6.76 9,457.00
客户 3 8,842.00 8,842.00 6.32 8,842.00
客户 4 8,440.00 8,440.00 6.03 8,440.00
客户 5 8,388.88 8,388.88 5.99 8,388.88
合计 44,956.88 44,956.88 32.12 44,956.88
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 8,990,802,807.30 7,867,840,512.23
合计 8,990,802,807.30 7,867,840,512.23
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
198 / 205
2023 年年度报告
(6). 本期实际核销的应收利息情况
□适用 √不适用
其中重要的应收利息核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(6). 本期实际核销的应收股利情况
□适用 √不适用
其中重要的应收股利核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
199 / 205
2023 年年度报告
1 年以内 4,261,010,194.25 6,271,557,326.52
1 年以内小计 4,261,010,194.25 6,271,557,326.52
1至2年 3,285,245,768.39 1,563,552,454.14
2至3年 1,412,520,179.80 1,048,833.35
3 年以上
3至4年 172,592.89 26,073,346.60
4至5年 25,091,848.00 54,127.33
5 年以上 7,258,374.92 7,651,597.59
合计 8,991,298,958.25 7,869,937,685.53
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
保证金及押金 292,529.61 1,391,404.00
备付金 75,321.59 25,321.59
代垫款项 448,571.55 3,838,258.34
其他 56,938.12 529,821.01
内部单位往来款 8,990,425,597.38 7,864,152,880.59
合计 8,991,298,958.25 7,869,937,685.53
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来12个月预 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损失 合计
期信用损失 失(未发生信用减值) (已发生信用减值)
2023年1月1日余额 101,513.70 1,303,062.01 692,597.59 2,097,173.30
2023年1月1日余额在
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段 -13,562.66 13,562.66
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 29,222.43 33,533.82 3,390.67 66,146.92
本期转回 101,501.22 1,155,492.04 410,176.01 1,667,169.27
本期转销
本期核销
其他变动
2023年12月31日余额 29,234.91 167,541.13 299,374.91 496,150.95
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
200 / 205
2023 年年度报告
组合分类 账龄 违约损失率 风险阶段
1年以内（含1年） 5.00% 第一阶段
1-2年（含2年） 5.00% 第一阶段
有合同有期限未逾期 2-3年（含3年） 5.00% 第一阶段
无合同有期限未逾期 3-4年（含4年） 5.00% 第一阶段
4-5年（含5年） 5.00% 第一阶段
5年以上 5.00% 第一阶段
1年以内（含1年） 20.00% 第二阶段
1-2年（含2年） 30.00% 第二阶段
有合同有期限已逾期 2-3年（含3年） 45.00% 第二阶段
无合同有期限已逾期 3-4年（含4年） 60.00% 第二阶段
4-5年（含5年） 80.00% 第二阶段
5年以上 100.00% 第三阶段
1年以内（含1年） 10.00% 第一阶段
1-2年（含2年） 15.00% 第一阶段
有合同无期限 2-3年（含3年） 30.00% 第二阶段
无合同无期限 3-4年（含4年） 50.00% 第二阶段
4-5年（含5年） 80.00% 第二阶段
5年以上 100.00% 第三阶段
根据款项性质判断不存在违约风险 0.00% 第一阶段
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 期末余额
计提 收回或转回 其他变动
核销
按信用风险
特征组合计
2,097,173.30 66,146.92 1,667,169.27 496,150.95
提计提坏账
准备
合计 2,097,173.30 66,146.92 1,667,169.27 496,150.95
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
201 / 205
2023 年年度报告
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收 坏账
款期末余额 准备
单位名称 期末余额 款项的性质 账龄
合计数的比 期末
例(%) 余额
广州天地源置业有限公司 1,583,890,042.59 17.62 内部单位往来款 1 年以内
西安天地源皓岳房地产开发有
1,493,305,679.77 16.61 内部单位往来款 1 年以内
限公司
天津天地源置业投资有限公司 1,431,940,752.57 15.93 内部单位往来款 1 年以内
苏州广信置业有限公司 836,293,172.77 9.30 内部单位往来款 1 年以内
珠海天地源置业有限公司 714,429,846.72 7.94 内部单位往来款 1 年以内
合计 6,059,859,494.42 67.40 / /
(7). 因资金集中管理而列报于其他应收款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 3,085,129,125.32 3,085,129,125.32 2,850,129,125.32 2,850,129,125.32
对联营、合营企业
投资
合计 3,085,129,125.32 3,085,129,125.32 2,850,129,125.32 2,850,129,125.32
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计 减值准
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 提减值 备期末
准备 余额
西安天地源房地产开发有限
300,000,000.00 300,000,000.00
公司
上海天地源企业有限公司 300,500,000.00 235,000,000.00 525,000,000.00 10,500,000.00
苏州天地源房地产开发有限
25,000,000.00 525,000,000.00 550,000,000.00
公司
天津天地源置业投资有限公
200,000,000.00 200,000,000.00
司
深圳天地源房地产开发有限
200,000,000.00 200,000,000.00
公司
202 / 205
2023 年年度报告
深圳西京实业发展有限公司 83,568,874.61 83,568,874.61
西安创典智库商务咨询管理
700,000.00 700,000.00
有限责任公司
陕西天投房地产开发有限公
200,000,000.00 200,000,000.00
司
西安天地源曲江房地产开发
881,532,730.77 881,532,730.77
有限公司
郑州天地源置业有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00
西安天地源软件新城房地产
598,827,519.94 598,827,519.94
开发有限公司
西安天投投资有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
合计 2,850,129,125.32 760,000,000.00 525,000,000.00 3,085,129,125.32
(2). 对联营、合营企业投资
□适用 √不适用
(3). 长期股权投资的减值测试情况
□适用 √不适用
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 136,211,946.63 126,885,556.45 1,003,497,628.86 663,956,484.18
其他业务
合计 136,211,946.63 126,885,556.45 1,003,497,628.86 663,956,484.18
(2). 营业收入、营业成本的分解信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
房地产行业-分部 合计
合同分类
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
商品类型 136,211,946.63 126,885,556.45 136,211,946.63 126,885,556.45
房地产 136,211,946.63 126,885,556.45 136,211,946.63 126,885,556.45
按经营地区分类 136,211,946.63 126,885,556.45 136,211,946.63 126,885,556.45
西安 136,211,946.63 126,885,556.45 136,211,946.63 126,885,556.45
合计 136,211,946.63 126,885,556.45 136,211,946.63 126,885,556.45
其他说明
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
203 / 205
2023 年年度报告
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
(5). 重大合同变更或重大交易价格调整
□适用 √不适用
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
债权投资在持有期间取得的利息收入 212,365.14 57,158.34
合计 212,365.14 57,158.34
6、 其他
□适用 √不适用
二十、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、
1,970,213.98
按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 2,235,000.00
债务重组损益 7,534,898.21
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -7,047,625.10
其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,196,443.85
减：所得税影响额 1,499,150.86
少数股东权益影响额（税后） 187,348.12
合计 4,202,431.96
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认
定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1
号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 涉及金额 原因
公司主营业务为房地产开发，公司及下属子公司与合作方向项目公司投入开
发资金或调拨富余资金、收到或支付相关资金占用费均属于房地产行业合作
计入当期损益的
经营模式下的日常经营活动，与正常经营业务直接相关，故公司将对联营、
对非金融企业收 2,550,413.60
合营企业投入开发资金收取的利息收入，以及并表合作项目公司向合作方收
取的资金占用费
入的调拨富余资金利息收入由“计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
用费”计入经常性损益。
其他说明
□适用 √不适用
204 / 205
2023 年年度报告
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 -9.43 -0.4518 -0.4518
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 -9.53 -0.4566 -0.4566
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：袁旺家
董事会批准报送日期：2024 年 4 月 28 日
修订信息
□适用 √不适用
205 / 205