中华企业股份有限公司1993年年度报告(摘要)
说 明
本公司按照《股票发行与交易管理暂行条例》和《上海证券交易所交易市场业务试行规则》的规定,公布1993年年度报告摘要,公司董事会成员确信本报告摘要不存在任何重大遗漏或者误导,并对其真实性、准确性、完整性负个别及连带责任。
一、公司简介
公司名称:中华企业股份有限公司
(CHINA ENTERPRIST STOCK COMPANY LTD。)
公司法定地址:上海浦东大道1700弄17号
办公地址:上海江西中路246号
法定人表人:盛新健
邮政编码:200002 电话:3299250 传真:021——3290815
工商登记号:150255500
税务登记号:沪税直四A0550字16600号
股票上市交易场所名称:上海证券交易所
股票代码:600675
股票托管机构:上海证券中央登记结算公司
委托会计事务机构:上海立信会计事务所
地址:高安路18弄20号
委托法律顾问机构:上海市联合律师事务所
地址:延安东路2号
股东接待日:每星期二 上午9:00—11:00
公司资料索阅地址:江西中路246号
中华企业股份有限公司是由中华企业公司改制,采取社会募集方式设立而成的上市公司,1993年9月15日召开公司首次股东大会,同年9月24日,公司股票挂牌上市交易。
原公司是上海解放后第一家从事房地产开发经营业务的国营企业,创建于1954年。公司主要经营各类商品建筑以及私房买卖、租赁、装修、装潢、售后管理、咨询服务、综合贸易等业务。50年代末,公司率先在沪建造和出售了首批侨汇住宅:华侨公寓、华桥新村;1979年以后,又先后营建了一批不同类别的商品建筑,项目遍布上海各个区县和部分外省市,建造了近百万平方米商品房,具备了开发、经营和管理宾馆、大厦、住宅小区、综合商住大楼等各类建筑的能力和实力。
公司改制以来,明确了开发建设重点放在浦东新区和城市旧区改造上。目前的建设规模每年保持在30万平方米以上。此外,广泛开展“一业为主,多种经营”,逐步扩大公司自有产业,确保各项投资效益。公司已有下属企业5家、中外合资企业4家、控投企业5家、参股企业16家。
公司共设八部二室管理机构,员工中大专以上文化程度占53%,中级以上技术职称占42%,企业具备一批经验丰富、技能水平高的管理人员。从88年起,公司被列为上海市第一批推行承包经营责任制的试点单位,90、92年被评为上海市文明单位、91年被评为上海市先进企业、市民主管理先进企业,92年被评为上海市成人教育先进单位、获得了市企业管理优秀成果奖和工程质量“黄浦杯”奖,92年获建行颁发的企业特级信用证和市建委颁发的城市综合开发二级企业证书。
公司董事、监事及高级管理人员简况:(如表所示):
职务 姓名 年龄 学历 职称 年末持股数
董事长兼总经理 盛新健先生 44岁 大专 经济师 2000
副董事长 张宝堂先生 59岁 大学 高级政工师 2000
董事副总经理 朱胜杰先生 39岁 大专 经济师 2000
董事总会计师 邱启荣先生 47岁 大专 高级会计师 2000
董事总工程师 朱建中先生 46岁 大学 高级工程师 2000
总经济师 孙耀祖先生 52岁 大学 高级工程师 2000
董事副总经理 夏超寅先生 44岁 大专 政工师 0
董事 李舒菁女士 44岁 大专 政工师 2000
监事主席 沈子文先生 57岁 大专 经济师 2000
监事 殷友田先生 50岁 大专 高级经济师 2000
监事 董世洁女士 49岁 高中 会计师 2000
注明:(1)夏超寅新进调入,尚未购得公司股票。
二、1993年9月至12月财务指标(自公司成立起)
1、主营业收入:3119.39万元
2、税后利润及上年度利润调整:1845,43万元
3、资产总计:52697.20万元
4、股东权益:23663.05万元
5、每股收益=税后利润/股本总数:0.235元(9—12月实际数)
6、每股权益=股东权益/股本总数:3.01元
7、速动比率=速动资产/流动负债:0.692
8、股东权益比率=股东权益/资产总计:44.90%
9、净资产收益率=税后利润/股东权益:7.80%(9—12月实际数)注:因公司尚未分配红利,故每股红利指标不计算。
三、董事长或总经理报告摘要
1、1993年度经营业务情况:
1993年公司主营业收入4123.6万元(9—12月完成3119.39万元),利润总额5891.1万元,每股净资产3.01元,9—12月份实际每股税后利润0.235元,并提前两个月超额完成了上市报表中所列举的各项经济指标。完成利润是92年的3.6倍,工程优良率达70%,比92年提高43%,全年经济效益创公司历史最好水平。
1993年预计竣工项目已全部完成,总面积7.2万平方米,括参与城市旧区改造项目“建东497号地块”、桥开发区高级外汇商品房“金鹿公寓”、普通商品房“辉华大楼”、综合办公楼“光明大厦”。上述竣工项目销售基本完成,效益显著。由于“光明大厦”地处金陵东路外滩,环境条件优越,公司决定将部分留作自有资产,用于经租,预计年租金收入近千万元。
1993年在建和新开工项目16个,总面积30余万平方米,需总投资近9亿元,包括:
(旧改项目)3.85万平方米,投资近2,5亿元
(浦东项目)5.62万平方米,投资13500万元
(外销项目)5.3万平方米,投资3亿元
(普通项目)10.7万平方米,投资13000万元
(8个参建项目)“梅陇等住宅”4万平方米,投资6000万元
按照市场经济发展要求,公司在选定投资项目时,注重了产品结构的调整,将重点放在浦东开发和旧区改造方面;合理控制投资比例,力求做到投资按开发、经租和多种经营效益的“三三制”确立,以抵御经营房地产主业所带来的风险。
公司自去年9月份改制以后,在强调投资效益,确保股东利益的前提下,着重做了以下两方面的工作:
首先,用好企业改制后募集到的1.3亿资金。按照上市报告列举的投资项目,公司将这1亿资金主要用于去年新开项目和即将启动项目,并于一个月内资金全部投放到位。
投资新开工项目主要有:
地处黄金地段的静安寺旧区改建综合商住楼项目——静华大厦,总建筑面积3万平方米,28层,总投资近2亿元,已于1993年底开工,计划于1996年竣工。建成后,预计可以收到较好的投资效益。
“古北18街坊”项目位于虹桥开发区内,是继“宝石”、“金鹿”公寓后,公司在该地区开发的第三期高级公寓,面积5万平方米,共有四幢层高分别为9—14层不等的法国式高级住宅,总投资约3亿元,项目已于1993年底开工,计划1995年底竣工。
“虹光小区”共分两期,第二期也于去年10月开工,总面积62万平方米,属6层普通商品房,总投资6000多万元。
投资于准备启动的主要项目有:
“钱家塘地块”,位于淮海中路、襄阳路、南昌路和陕西路之间,是我公司与上投,久事、徐汇等四家公司联手开发建造的旧区改造项目,建设新上海国际商城,总开发面积27.7万平方米,本公司占25%的股本。目前公司已投入资金2500万元。
“提篮桥238号地块”,也是旧区改建大项目,一期开发面积5.6万平方米,本公司占50%的股本。目前公司已出资1500万元。
其次,将出资约134万美元收购上海国泰房产发展有限公司40%的股本,并将筹集2000万美元,承担原国泰公司主建黄浦区101地块旧区改建项目。
上海国泰房产发展有限公司是我公司与香港中银集团、黄浦城建开发总公司和中国银行上海分行四家于1990年1月合资成立的。经四方友好协商,公司董事会在认真研究以后,决定接受中国银行上海分行转让的15%股本和黄浦王建开发公司转让的25%的股本。这样,公司在“国泰”公司的股本将由原来的25%上升到65%,成为“国泰”公司的控股公司。同时,将由我公司受权组建“国泰”公司新的管理机构和组成人员,并主建“国泰”公司与香港嘉华集团原共同开发的黄浦101地块。
黄浦区101地块位于延安东路、云南路、北海路和广西路之间,占地0.7万平方米,属黄浦区重点旧区改造项目,总投资近6000万美元,兴建一幢综合商办楼,建筑面积近5万平方米,公司投资占48.5%。该项目地处市区黄金地段,随着上海城市功能的转变,未来黄浦地区的金融、贸易、旅游等将是重点发展行业,开发该地区的房地产业,有着较好的社会和经济效益。为适应企业投资经营规模不断扩大的要求,1993年公司共投资近2500万元,别成立了4家不同性质的经济实体,基本形成了以开发房地产业为主,全方位参与多种经营的格局,为企业朝着外向型集团公司方向发展奠定了基础。
2、1993年度财务状况说明:
1993年9—12月,公司的销售收入较去年同期增加645万元。 主要是商品房销售收入有所增加。但是,和上市报告预测数额有差距,主要原因有两点:1、由于年内新项目相继开工,公司原来计划对外销售的部分商品房,改用作了旧区心造动房源。2、辉华、建国东路等项目已于93年底竣工,销售结帐将在1994年第一季度进行,因此造成了这部分销售额的减少。
关于利润指标完成情况,公司完成得比较好。虽然主营业收入减少,管理费支出较去年同期增加较多,使主营业务利润减少。但主营业外收入完成1026.8万元,比去年同期有显著增加。主要原因是,对以前年度建造的宝石公寓、闵行碧江新村、罗山新村等三个项目,原按工程合同预算总造价提取作为补充开发成本的预提费用,现将工程结束后的815.92万元余额转入营业外收入,这样,使公司的利润总额比去年同期增长1.16倍,共达1247.35万元。93年9月至12月共投入项目资金9585.71万元,其中旧区改造项目静华大楼2133.63万元,古北18号街坊3205.71万元,虹光项目744.72万元,虹梅350.51万元等,其他投资2064. 39万元,主要是新建全资公司中企材料设备公司100万元,参股单位上海鼎达房地产发展公司1500万元,上海华宝房地产发展有限公司500万元,购买交通银行股票200万元等等。这些项目都有较好的经济效益。同时公司一贯注重多种经营,对一些行业作了长期投资,保证了为公司以后的利润增长。
3、1994年度公司经营投资规划:
(1)适应市场变化,加快企业集团化的进程。
几十年的经营,使公司拥有了相当的资本,积累了丰富的经验,形成了一支较高素质和相当水准的员工队伍。在此基础上,公司打算再建4—5家独立的经济实体,包括成立建筑工程承包公司、物业管理公司、经销公司、设计事务所等,从而形成集开发、经营、管理到配套服务“一条龙”式的完整的房地产集团公司。
坚持一业为主,多种经营的方针。在国内,坚持房地产业向其它行业的渗透,加强房地产业与金融、证券、旅游和商贸之间的联系;在国外,积极探索投资合作新途径,在已有的基础上,进一步与澳大利亚、新加坡等海外企业洽谈合作,兴办外贸、印刷等实业。
(2)继续抓好主业,抓好在建项目。目前,公司在建项目面积30余万平方米。按照“确保重点、以点带面,全面推进”的要求,一方面,继续推进工程项目经济责任承包,加强对工程建设全面科学地管理,重点抓好安全、质量、进度、配套和成本控制五个重要环节;另一方面,要认真做好工程项目建设的检查、监督和考核,消除重大事故隐患,不断总结经验教训。
(3)切实加强对横向联营企业的管理,确保投资效益的实现,目前,公司用于多经营投资额已达9000多万元,约占企业自有资金的39. 9%,投资行业有金融、证券、商贸、房地产等,投资方式有参投、控股、合资等,投资单位近30家。为实现公司确定的“三三制”收益比例,公司打算采取两项措施:A、落实专职部门和人员,制定管理目标和措施,随时掌握投资过程中的情况;B、加强对全资、控股公司的管理,将资金、财物、派出人员,投资回报等监督检查内容纳入公司经常考核之中。
(4)进一步加强企业的资金管理。
1994年,企业资金投入量将近5. 2亿元,资金缺口量很大,这就需要企业不断地挖潜,从公司、部门到各个管理人员,都要认真按照“计划、合理、高效”的原则,掌握和运用好每笔资金,真正做到慎重投资,按序审批,讲究回报。要严格按工程进度拨款,努力降低管理费用。同时,要进一步扩大融资渠道,做到全年资金回笼3. 4亿元,经租收入1300万元。
四、股东及股东持股情况
(A)股权结构:
注册资本人民币7863. 19万元,实收股本人民币7863. 19万元。股票溢价发行价:人民币6.5元/股,股票面值人民币1元/股。
国家股5863. 19万元,占总股本的74. 57%;
法人股493. 4万元,占总股本的6. 27%;
个人股1506. 6万元,占总股本的19. 16%;(其中内部职工股190万元,占总股本的2. 42%)
(B)股东数量:
公司股东总人数32684,其中:
法人股东人数:54;职工内部股持股人数:475;社会个人持股人数:32155
(C)主要股东持股情况(截至1994年1月21日)
前十名股东:
(1)国家股: 5863万股
(2)上海古北新区联合发展公司 50万股
(3)上海国际信托投资公司 43.45万股
(4)上海爱建股份有限公司 40万股
(5)中房上海公司 30万股
(6)深圳蓝天基金 30万股
(7)上海市房产经营公司 20万股
(8)上海金星实业公司 15万股
(9)中企房屋装修公司 15万股
(10)上海海通证券公司 11915万股
五、财务报告
经言信会计师事务所中国注册会计师潘华恭、朱志雨签署审计意见的本公司一九九三年9月至12月期间会计报表的审计报告(信会师报字(94)第047号)(见1994年1月26日《上海证券报》)
资产负债表注释
1、货币资金5073. 89万元。其中:银行存款人民币户1615万元,美元户存款5928302. 42元(按年末中间价5. 80元折合人民币3438. 42万元,兑换券户存款17. 09万元,外币美元现金5000元(汇率同上)折人民币29000元,现金人民币4727. 41元。
2、短期投资2145. 56万元。其中:各类债券投资573. 2万元,兴业房产企业股票1072. 36万元,委托贷款500万元。
3、应收帐款301. 36万元。帐龄一年以内231.23万元,一年至二年17. 05万元,超过二年的53. 08万元。
4、预付货款50万元系预付给浙江湖州南浔水泥厂购买水泥的货款。
5、其他他应收款926. 06万元。其中应收金额在20万元以上的单位有:
中企房产综合经营公司 147.58万元
海通证券公司 43.45万元
万中实业公司高家宅参建 25.49万元
上海麦克房产公司 31.46万元
住宅建设总公司 50 万元
中直公司南丹路参建 76.07万元
暂付购房款三航局 26.93万元
其他 525.08万元
6、待摊费用1420元,系电话设备尚未摊销数。
7、存款34789. 35万元。
其中:开发成本(在建工程) 32386.44万元
开发产品 469.21万元
出租开发产品(经营房) 1634.26万元
物资采购 227.10万元
库存材料 71.16万元
委托加工材料 1.19万元
8、长期投资8672. 31万元。
上海万国证券公司 10000000 元
上海申银证券公司 1250000 元
上海金城房地产投资咨询公司 1000000 元
副食品生产基金 25065 元
企业重点债券 1699078 元
国库券 1208250 元
法人股股票 10445600 元
宁波育王楼饭店 750000 元
市房屋材料公司 3000000 元
福建湄州岛沿海房协交流中心 300000 元
市房地产业协会 300000 元
市房产经营公司 700000 元
上海管理大厦 50000 元
国香酒家 500000 元
9、固定资产原价468. 1万元,累计折旧166. 16万元,固定资产净值301. 94万元。
其中:
项目 原值 累计折旧 净值
房屋 108万元 69.6 万元 38.4万元
运输工具 168.88万元 45.87 万元 123.01万元
其他用具设备 191.22万元 50.69 万元 140.53万元
合计 468.1 万元 166.16万元 301.94万元
10、无形资产362. 27万元。系聚兴盛大楼房产使用权,正在办理产权证,故未摊销。
11、递延资产76. 69万元。其中:51. 25万元,系由公司及住宅总公司共同出资建造的配电间(产权属供电局)所支付的费用,按使用年限分期摊销。开办费25. 44万元按五年分期摊销。
12、短期借款4780万元。
借款单位名称 借款日期 金额(万元) 期限
建行二支行 93.7.16 430 94.1.15(6个月)
建行二支行 93.11.14 300 94.5.13(6 个月)
中信银行(联谊) 93.7.21 1000 94.1.20(6 个月)
中信银行(联谊) 93.12.31 1000 94.4.30(4 个月)
交通银行 93.11.16 400 94.5.15(6 个月)
交通银行 93.8.19 500 94.2.18(6 个月)
中信淮办 93.11.18 500 94.5.17(6 个月)
交通银行上海分行 93.12.31 500 94.6.30(6个月)
建行二支行 93.11.30 150 94.5.29(6 个月)
13、应付收款83. 63万元。其中应付金额在10万元以上的单位有:
建工局 21.16万元
皮毛总厂 10.59万元
房产经济学会 18万元
鼎达房产公司 11.2万元
其他 24.68万元
14、预收货款3914.33万元。其中:应收金额在100万元以上的单位有:
沈光华购房款 1242万元
梁杨淑静购房款 152万元
盛健购房款 228万元
黄良购房款 107万元
其他 3330.33万元
15、其他应付款2582.25万元。金额在100万元以上的有:
解困房财政补贴待清算 489万元
待付田林新村房款 262.68万元
待付金桥项目房款 254.71万元
企业接轨按政策由职工奖励基金转入 227.82Z万元
与鼎达房地产公司往来款 350万元
与中顺房地产公司往来款 140万元
其他 858.04万元
16、应付福利费205.06万元。系改制前的留利分配及按工资总额提取数的积余数。
17、未交税金142.76万元。系预收房款按新的规定,已预交的营业税和城建税共160.26万元,另有未交其他各种税款。
18、其他未交款6448.40万元。主要是教育费附加。
19、预提费用821.97万元。系按照工程合同预算总造价提取的应计入开发经营成本,但尚未发生的各种支出,其中有民华新付、通华大楼等。
20、长期应付款16294.05万元。是工期在一年以上的预收房款,其中:金额在200万元以上的单位有:
光明大厦保证金 21987万元
上海税务局卢湾分局 260万元
金港房地产公司 350万元
市针织进出口公司 1293万元
上海华东物业开发公司 364万元
国脉房地产开发公司 432.74万元
宝华投资新加坡私人公司 768.82万元
华联商厦 434.04万元
上海古北新区联合公司 592.32万元
大庆石油管理局沪办 401.50万元
古北广场大厦——敖野 345.88万元
金鹿公寓——欣达印刷实业公司 723.15万元
金鹿公寓——交银金融大厦有限公司 802.23万元
预收代建工程——住宅总公司卢湾(虹光) 1605万元
预收代建工程—二开发 237.13万元
中顺房产公司 351.33万元
沪中房地产公司(静华) 357.52万元
其他 6754.92万元
21、股东权益有关项目说明:
1、股本总额7863.19万元
其中:(1)国家股5863. 19万元
(2)法人股493. 4万元
(3)个人股1506万元(其中:内部职工股190万元)
2、资本公积金期末余额13730. 86万元,其中:资产评产评估增值转入2925. 86万元;公开发行股票时溢价收入10805万元。
3、盈余公积金期末余额223. 56万元。系公司改制前1—8月财政清算后的企业税后留利。但与上市公告书中公布的302. 86万元相差77. 3万元。主要原因,在1993年4月资产评估时,对85年、86年、89年三个年度的国库券利息,已作评估升值,因未转制,未转帐,93年6月接轨时,按照会计规定,进行升值。9月正式改制为股份制后,发现重复,调整帐面。
4、示分配利润1845.43万元。系股份制后包括以前未分配利润在内的可分配利润。
利润分配表(合并) (1993年度) 单位:元
项目 行次 金额
一、利润总额(亏损以“一”号表示) 1 12473521.91
减:少数股权(合并报表填列) 2 11286.12
加:上年利润调整(减少以“一”号表示) 3 8770770.38
二、可分配利润 4 21233006.17
减:应交所得税 5 2778676.41
提取法定盈余公积金 6 1827201.69
提取公益金 7 2740802.54
三、可供股东分配利润 8 13886325.53
减:提取任意公积金 9 4568004.23
四、未分配利润 10 9318321.30
注:1、以上利润分配经1994年2月2日召开的股东的大会表决通过;
2、未分配利润中包括中企材料设备经营公司税后利润165383.68元和上海华业房地产发展有限公司税后利润16929.19元。
一九九四年度盈利预测
经上海立信会计师事务所〖信会师报字(94)第134号〗鉴证,公司一九九四年盈利预测主要指标如下:
一、主营业务收入 18,114.8万元
二、销售税金 1,098.5万元
三、销售成本、费用、支出 12,098.5万元
四、投资收益 2750万元
五、利润总额 7070万元
六、所得税 1060.5万元
七、税后利润 6009.5万元
八、每股税后利润 6009.5÷7863.19=0.76元/股
九、每股权益 28468÷7863.19=3.62元/股
六、子公司与关联企业
子公司名称 持股额 投资比例
上海华业房地产发展有限公司 126万美元 60%
上海中企材料设备经营公司 100万元 100%
关联企业名称 持股额 投资比例
上海东南对外房产发展公司 100万元 20%
上海国泰房产发展有限公司 610.8万元 25%
上海古北新区联合发展公司 1200万元 50%
新上海国际商城发展有限公司 1164万元 25%
上海鼎达房地产发展公司 1500万元 50%
上海中顺房地产发展公司 210万元 42%
上海华宝房地产发展公司 500万元 50%
上海市贸易投资开发公司 60万元 30%
宁波鄞县华宁房地产公司 10.5万元 35%
宁波华山小庄 181.6万元 30%
上海联合咨询公司 2.5万元 25%
七、其他事项
1、1993年度公司长二资股东大会决议
中华企业股份有限公司于1994年2月2日下午在上海云峰剧场召开第二次股东大会。大会审议和通过了公司董事长兼总经理盛新健先生代表董事会所作的1993年度工作报告,公司监事会主席沈子文先生代表监事会所作的1993年度监事会工作报告,公司董事兼总会计师邱启荣先生所作的公司1993年度财务工作报告。会议通过表决,同意免去孙耀祖先生公司董事的职务,选举公司副总经理夏超寅先生担任本届董事会董事。
2、公司有关法律诉讼事项说明:本年度公司无重大涉讼事项。
3、财务承诺
公司为下列单位向银行贷款作经济担保:
(1)为上海市房产经营公司向建行市分行流动资金贷款徐担保人民币500万元,自1993年9月25日至1994年3月24日止。
(2)为上海金城房产投资咨询公司向交行分行流动资金贷款作担保人民币400万元,自1993年10月24日至1994年4月23日止。
(3)为上海兴业房产股份有限公司向富裕信用社流动资金贷款作担保人民币500万元,自1993年11月5日至1994年4月4日。
中华企业股份有限公司
一九九四年三月一日
