中华企业股份有限公司1998年年度报告摘要
本公司董事会保证本报告所载资料不存在任何重大遗漏、虚假陈述或者严重误导,并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。本年度报告摘要摘自年度报告,投资者欲了解详细内容应阅读年度报告。
(一) 公司简介
1.公司法定名称
中 文: 中华企业股份有限公司
英 文: CHINA ENTERPRISE STOCK COMPANY LTD.
英文缩写: CESCL.
2.公司法定代表人:盛新健
3.公司董事会秘书: 印学青
联系地址:上海市华山路2号中华企业大厦2702室
电话:(021)62170088
传真:(021)62179197
4.公司注册地址:上海市浦东大道1700弄17号
公司办公地址:上海市华山路2号中华企业大厦
邮政编码:200040
电子信箱:ZHQY @ SH.COL.COM.CN.
5.公司年度报告备置地点: 上海市华山路2号中华企业大厦2702室
6.公司股票上市地:上海证券交易所
股票简称:中华企业
股票代码:600675
(二) 会计数据和业务数据摘要
1.本年度利润总额及构成 单位:元
利润总额 132,115,389.71
净利润 113,346,195.00
主营业务利润 150,798,488.71
其他业务利润 491,716.96
投资收益 29,991,731.67
补贴收入 2,330,856.10
营业外收支净额 1,551,747.86
经营活动产生的现金流量净额 -93,825,829.49
现金及现金等价物净增加额 41,792,272.20
2. 会计数据及财务指标(合并报表) 单位: 元
项目 1998年 1997年 1996年
(1)主营业务收入 386797505.77 488832376.00 481006520.71
(2)净利润 113346195.00 78022041.58 59930134.69
(3)总资产 2015021596.55 1559137323.77 1508569492.84
(4)股东权益 1119106144.10 755574,146.73 507096421.80
(5)每股收益 (摊薄) 0.29 0.26 0.385
(加权) 0.34 0.308 0.406
(6)每股净资产 (摊薄) 2.89 2.55 3.26
(7)调整后的每股净资产(摊薄)
2.88 2.49 3.08
(8)净资产收益率 (摊薄) 10.13% 10.33% 11.81%
(加权) 12.75% 12.36% 12.54%
财务指标的计算公式:
每股收益=净利润/年度末普通股股份总数
每股净资产=年度末股东权益/年度末普通股股份总数
净资产收益率=净利润/年度末股东权益×100%
调整后的每股净资产=(年度末股东权益-三年以上的应收款项-待摊费用-待处理财产净损失-开办费-长期待摊费用)/年度末普通股股份总数
注:(1) 由于会计制度改变,长期股权投资的核算由成本法改为权益法,故 1997年净利润由原公告的81,352,525.68元调整为78,022,041.58元。
(2) 应收款项包括应收帐款、其他应收款、预付帐款、应收股利、应收利息和应收补贴款。
(3) 加权平均后的计算方法参照中国证监会[首会办(1998)8号文]《关于加权平均净资产收益率和每股收益计算的问题解答》。
3.报告期内股东权益变动情况:
项目 股本 资本公积 盈余公积
法定公益金 未分配利润 合计
期初数 296591664.00 326283022.22 98950428.65
18906566.82 33749031.86 755574146.73
本期增加 90883389.00 227922495.51 30781744.98
12750283.08 113346195.00 462933824.49
本期减少 7029725.50
5591536.00 92372101.62 99401827.12
期末数 387475053.00 554205517.73 122702448.13
26065313.90 54723125.24 1119106144.10
原因:1、报告期内实施了10配2.7的增资配股方案。
2、期初未分配利润增加65,766.52元,是因为执行新股份有限公司会计制度,扩大按权益核算范围而追溯调整以前年度损益的原因。
3、未分配利润的增加数是当年产生的净利润。
(三) 股本变动及股东情况
1. 股本变动情况表 数量单位: 股
期初数 本次变动增减(+,-) 期末数
配股 送股 公积 其他 小计
一、尚未流通股份 金转股
1.发起人股份
154230474 23580606 15423047 39003653 193234127
其中
国家拥有股份
154230474 23580606 15423047 39003653 193234127
境内法人持有股份
外资法人持有股份
其他
2.募集法人股
15680235 14820 1568026 1582846 17263081
3.内部职工股
4.转配股
69853509 20746492 6985351 27731843 97585352
尚未流通股份合计
239764218 44341918 23976424 68318342 308082560
二.已流通股份
境内上市的人民币普通股
56827446 16877752 5687295 22565047 79392493
1. 境内上市的外资股
2. 境外上市的外资股
4. 其 他
已流通股份合计
56827446 16877752 5687295 22565047 79392493
三.、股份总数
296591664 61219670 29663719 90883389 387475053
注: 由于历年送股产生零股,致使募集法人股增加2股、社会流通股增加4550股。现立信会计师事务所出具了信会师报字(98)第10727号验资报告,对此予以验证确认。
2.股东情况介绍
⑴本报告期末公司股东总数86265名,其中国家股股东1名,法人股股东64名,社会公众股股东86200名。
⑵主要股东持股情况(1998年12月31日):
①持有本公司5％以上股份的股东持股情况
股东名称 年初持股数 股份增减(+,-) 年末持股数 比例(％)
国家股 154230474 39003653 193234127 49.87
注:目前代表国家持有股份的是上海房地(集团)公司,其年末所持股份无质押或冻结的情况。
② 其他主要股东持股情况
股东名称 年末持股数 比例(％)
1. 华夏卢湾 5172081 1.33
2. 上海沪通实业公司 3597858 0.93
3. 海证实业 3300000 0.85
4. 李军 2474324 0.64
5. 童兆飞 2288299 0.59
6. 乔晓辉 1777084 0.46
7. 栾绍华 1650000 0.43
8. 周赛玲 1564301 0.40
9. 乔永斌 1402500 0.36
⑶ 公司董监事和高级管理人员及其持股情况(1998年12月31日):
(数量单位:股)
姓 名 职 务 年初 年内股份 年末 变动
持股数 增减(+,-) 持股数 原因
盛新健 董事长 20116 7986 28102 送配股
程 良 副董事长兼总经理 0 6000 6000 买入
夏超寅 副董事长 16816 6676 23492 送配股
徐薇初 董事 0 0 0
朱胜杰 董事 11734 4659 16393 送配股
张慧娟 董事兼副总经理 0 4000 4000 买入
朱建中 董事兼总工程师 28671 11384 40055 送配股
李舒菁 董事 16816 6676 23492 送配股
印学青 董事兼董事会秘书 18264 7250 25514 送配股
滕国伟 副总经理 28658 2866 31524 送配股
王铭槐 监事长 0 0 0
潘顺新 监事 0 0 0
董世洁 监事 16816 6676 23492 送配股
(四) 股东大会简介
1.报告期内召开的年度股东大会通过的重要决议内容:
公司于1998年4月30日在上海云峰剧场召开第六次股东大会,大会审议表决通过了如下议项:
①.《1997年度董事会业务报告》
②.《1997年度监事会报告》
③.《1997年度财务决算和1998年度财务预算报告》
④.《1997年度利润分配预案报告》
利润分配方案:1997年度公司实现净利润80,044,334.32元,分别按净利润的10%提取法定公积金和法定公益金各8,004,433.43元,尚余64,035,467.46元;加上上年度结转未分配利润7,277,280.64元,实际可供分配利润为71,312,748.10元。按1997年末公司总股本296,591,664股计算,每10股派送红股1股并派发现金红利1元(含税)。剩余的可分配利润11,994,415.30元,结转下年度。
⑤.《1998年增资配股预案报告》
增资配股预案为:以1997年年末总股本296,591,664股为基数向全体股东每10股配3股(即以实施送股后的股本为基数,每10股配2.7股),配股价格为每股4.50-5.50元。其中本公司国家股股东——上海房地(集团)公司承诺以实物资产“淮海公寓”(建筑面积为9,210平方米,年租金收入约1,000万元)及部分现金(约1,290万元)认购其可配股数的50％以上的配股额(该项实物资产已经上海长信会计师事务所评估,评估价值10,028.5万元,评估结果已经上海市资产评审中心确认,上述国家股股东认购此次配股的方案已经财政部办公厅[财国字(1998)46号文]批复同意)。本次配股募集资金主要投入安远路人和街基地商品住宅项目(该项目属危旧房改造项目)和南塘浜基地商品住宅项目(该项目属三废迁建结合技术改造项目),以及补充部分流动资金。
⑥.《关于修改公司章程的报告》
⑦.《监事会成员变动报告》
公司第二届监事会监事长沈子文先生由于年龄原因,本人申请辞去公司监事长职务,并且不再担任公司监事。大会选举王铭槐先生担任公司监事。
2. 报告期内公司董事、监事基本情况:
姓 名 职 务 性别 出生年月 学历 职 称
任期 年度报酬(元)
盛新健 董事长 男 1950.4 大专 高级经济师
三年 84,126
程 良 副董事长兼总经理 男 1946.12 大专 高级经济师
三年 83,960
夏超寅 副董事长 男 1950.7 大专 高级政工师
三年 77,558
徐薇初 董事 女 1945.5 大学 高级经济师
三年 不在本公司领取报酬
朱胜杰 董事 男 1955.2 大专 经济师
三年 不在本公司领取报酬
张慧娟 董事兼副总经理 女 1965.11 大学 经济师
三年 76,342
朱建中 董事兼总工程师 男 1948.6 大学 高级工程师
三年 76,702
李舒菁 董事 女 1950.9 大专 高级政工师
三年 71,480
印学青 董事兼董事会秘书 女 1968.11 大学 经济师
三年 72,882
王铭槐 监事长 男 1949.12 大学 高级经济师
三年 不在本公司领取报酬
潘顺新 监事 男 1964.9 大学 会计师
三年 不在本公司领取报酬
董世洁 监事 女 1945.6 大专 会计师
三年 44,596
报告期内公司第二届监事会监事长沈子文由于年龄原因,本人申请辞去公司监事长职务,并且不再担任公司监事。
(五) 董事会报告
1.董事会工作报告
(1) 报告期内董事会会议重要决议内容
报告期内公司董事会共召开了六次会议.第一次是98年3月17日召开的二届四次会议,主要内容是研究确定提请第六次股东大会通过的各项报告;第二次是98年3月26日召开的二届五次会议,主要内容是制订98年度增资配股预案和拟定公司章程修改稿; 第三次是98年8月25日召开的二届六次会议,主要内容是制订98年度中期报告; 第四次是98年9月21日召开的二届七次会议,主要内容是决定公司受让上海中顺房地产发展有限公司所持有的爱建股份和嘉宝股份的投资方案; 第五次是98年11月9日召开的二届八次会议,主要内容是:(一)决定公司出资15万元人民币受让上海中顺房地产发展有限公司拥有的上海中企建筑装饰工程有限公司股权;(二)决定与上海房地(集团)公司联合开发建设“上房世纪家园”,该项目位于上海市政府确定的四大住宅建设跨世纪示范居住区----春申住宅示范区内,占地总面积31公顷,总建筑面积34万平方米。其中我公司开发建设总建筑面积约7.3万平方米,包括平价房、商品房和公建配套房,总投资约2.1亿,开发资金自筹。第六次是98年12月25日召开的二届九次会议,主要内容是审议通过人事变动提议:公司董事朱胜杰因工作变动,不再担任公司副总经理,经公司总经理程良提名,聘任滕国纬同志担任公司副总经理。
年度内董事会认真执行了股东大会的各项决议,实现了向股东大会承诺的利润目标,取得了预期的经济效益。
(2).聘任和解聘公司经理的情况:
因工作变动,朱胜杰不再担任公司副总经理。经总经理提名,聘任滕国纬为公司副总经理。
2.本次利润分配预案
利润分配预案:1998年度公司实现净利润113,120,935.79元,分别按净利润的10％提取法定公积金和法定公益金各11,312,093.58元,尚余90,496,748.63元;加上上年度结转未分配利润12,055,629.22元,实际可供分配利润为102,552,377.85元。按1998年末公司总股本387,475,053股计算,每10股派发现金红利1元(含税)。剩余的可分配利润63,804,872.55元,结转下年度。
3. 报告期内利润分配方案执行情况和增资配股方案实施情况
⑴1997年度利润分配方案的执行情况:公司于1998年6月6日在《上海证券报》刊登《中华企业股份有限公司关于1997年度利润分配方案的实施公告》,股权登记日为1998年6月9日,除权、除息及新增红股上市交易日为1998年6月10日。
⑵1998年增资配股方案的实施情况:增资配股方案报经上海市证券管理办公室沪证司(1998)015号文审核同意,并获得中国证券监督管理委员会证监上字(1998)83号文批准后,公司于1998年7 月24日在《上海证券报》上刊登《配股说明书》。本次配股缴款工作已于1998年8月21日结束,共募集资金288,567,965.51元(含实物资产)。公司于1998年9月30日在《上海证券报》刊登《中华企业股份有限公司股本变动公告》。
(六)监事会报告
报告期内监事会共召开了三次会议。第一次是1998年3月17日召开的二届四次会议,主要内容是听取董事长和总经理的业务工作通报,讨论提请第六次股东大会通过的各项文件;第二次是1998年3月26日召开的二届五次会议,主要内容是讨论增资配股预案和公司章程修改稿;第三次是98年4月30日召开的二届六次会议,会议主要内容是选举产生新的监事长,同时研究当年监事会工作重点。
本年度立信会计师事务所审计了公司1998年度财务报告,并出具了“无保留意见”的审计报告,确认年报合法、公允、正确地反映了公司一九九八年财务状况和全年经营成果。
(七)业务报告摘要
1.公司报告期的经营情况
(1)公司主营业务情况
1998年公司房地产项目的竣工面积为103,040平方米,在建项目面积为121,620平方米,实现预销售面积23,230平方米。
在工程项目建设方面,公司积极把握宏观调控政策提供的发展机遇,结合本公司的具体情况,及时调整产品结构,确保港泰广场、龙山公寓等在建项目的顺利建设。此外,公司在中华企业大厦、龙山公寓和六里住宅三项建筑工程的结算审计中减少了成本开支1000余万元。在加强成本控制的同时,公司还努力提高建设工程质量,工程合格率继续保持在100％的水平。
在营销管理方面,公司领导深入到销售一线,调查情况,分析问题,以实事求是的精神,积极发动全体员工,探索新的销售方法。在中华别墅的销售上,公司大胆采用了灵活的销售方法,租赁到期,即行出售,在最短的时间内盘活了公司的这部份存量资产。又如在龙山公寓的销售上,公司采取了“五减半友情资助十万元”方式,新的营销方法给消费者以优惠,又为公司及时回笼了资金。而在中华企业大厦和港泰广场一租一销两个营销热点上,公司则采取租售并举的方式,抓住租售大客户,不放掉任何小客户;在中华企业大厦租赁中采取以优质的物业管理吸引租户的策略,提高了租售面积,保证了资金的回笼。
(2).公司财务状况及经营情况
截止1998年末,公司总资产201,502万元,比去年末增加29.2%。负债82,443万元,比去年末上升13.1% 。年末股东权益 111,911万元,比去年末增加36,354万元。主要原因为上半年公司实施1998年增资配股方案,每10股配2.7股,使权益增加,其余均为98年度新增加的净利润。目前,公司的资产负债率为40.9%,短期偿债能力增强,财务状况良好。
1998年,公司有控股公司3家,其中上海华业房地产发展有限公司和上海国泰房产发展有限公司的主营业收入分别为 2,194万元 和 761万元,净利润分别为 417万元和-393万元;控股公司上海港泰房地产开发有限公司成立于94年11月,该公司投资建造的港泰广场位于延安路、云南路口的商务中心区, 建筑面积5.7万平方米,已在6月30日全面竣工交付投入使用,至98年底实现出租1900平方米,并销售5,972平方米,回笼资金 7,570万元。
(3).在经营中出现的问题及解决方案
1998年商品房严重积压,存量房产不断增加,物业租售价格大幅下挫,对房地产企业增加了经营压力,增加了企业的盈利难度。在房地产行业竞争日益激烈的形势下,公司的经营也遇到了前所未有的困难。在市局和房地集团领导的指导帮助下,公司董事会审时度势,及时制定了“确定一个工作重心,抓住两个营销热点,推进三个开发项目,落实四条经营措施”的工作思路,在全面推动商品房营销的同时,对中华企业大厦和港泰广场一租一销两个营销热点实施重点经营。在全体员工的奋力拼搏和艰苦努力下,公司仍取得了比上年好的经营业绩,实现了董事会向股东大会所作的承诺。
2、公司投资情况
截止1998年末,母公司对外投资额26,809万元,比上年末减少1,839 万元, 降幅为6.9%。年内的对外投资,主要追加了对上海市房屋置换公司的投资250万元,增加了对上海市房地产之窗信息有限公司投资100万元,追加了对所属上海中企建筑装饰工程有限公司投资15万元。
减少长期投资主要是中企材料设备经营公司联营结束,减少投资额133.7万元。目前被投资公司主要有: 上海华业房地产发展有限公司、上海国泰房产发展有限公司、上海港泰房地产开发有限公司、上海东南对外房产发展公司、上海古北(集团)有限公司以及申银万国证券股份有限公司、海通证券有限公司、交通银行上海分行等。这些公司主要从事房地产或证券金融业务。公司的详细投资情况可参阅公司的财务报告。
(1).报告期内募集资金使用情况
1998年下半年,公司实施了增资配股方案,募集资金288,707,965.51元,其中实物资产100,285,000元,货币资金188,422,965.51元。公司按《配股说明书》预定的使用方向将所募货币资金分别投入安远路人和街基地商品住宅、南塘浜基地商品住宅和补充部分流动资金。具体投资情况和项目实际进度如下:
序号 项目(万元)
预计投入资 实际投入资 项目进度 预计收益
金(万元) 金(万元)
1 人和街商品住宅
12,700 4,300 方案设计阶段 财务内部收益率11.08%
2 南塘浜商品住宅
3,300 2,300 内外装饰阶段 财务内部收益率10.25%
3 补充流动资金
4,000 5,500
合计 20,000 12,100
注: 报告期内公司严格拨款进度,募集资金实际使用占筹集货币资金的64%,尚未使用的资金,公司将在以后年度分批分期投入。目前尚余资金暂存银行。
(2)非募集资金投资项目、项目进度及收益情况
报告期内公司不断盘活存量资产,加快货币回笼,积极利用银行筹资,取得了一些经济效益。华业大厦投入1,000万元,预计投资回报率10％,鼎达公寓投入870万元,现90％以上楼盘已实现销售。
3.新年度的业务发展计划
根据目前的经济形势和行业现状,结合公司的实际情况,公司制定了1999年工作的基本思路:以邓小平理论为指导,积极贯彻中央经济工作会议精神,围绕一个主题(改革和发展),强化二类管理(成本控制管理和存量资产管理),完善三项机制(用人机制、考核机制、分配机制),推进四种制度建设(风险管理制度、投资管理制度、营销代理制度、考核管理制度),落实以下五条措施:
1.适应市场变化,转变传统观念。在强化销售措施、加大租赁力度方面,要转变传统的经营思想,树立现代市场营销观念。要在经营手段上灵活善用,在决策程序上反应快速,在审批过程上简便有效。
2.提高经营效率,扩大经济效益。积极探索盘活公司存量资产的新路子,进一步消化、调整和优化公司现有资产,与此同时,通过培育开发新的经济增长点,顺利实现公司向新行业的低成本、高效益扩张,保持公司的可持续发展,取得生产、资本混合经营的放大效应。
3.依靠科技进步,建立创新体系。公司在中华新苑项目的方案设计上,要根据市场定位进行市场细分,找准目标客户,产品设计要有前瞻性,要研究建造出满足消费者需求和社会公益需求的产品,并通过高科技的手段来提高产品的科技含量和附加值,创出中华名牌效应,从而高起点、高要求地实施品牌战略。
4.科学投资管理,发挥放大效应。进一步强化管理意识,抓住公司的核心竞争优势,理顺与所属企业的内部管理,引进竞争机制,重视营销管理,加速租售资金回笼。同时,要积极着手所属公司发展方向定位的探索,寻求所属公司考核管理及风险控制的办法及途径,更好地发挥投资的放大效应。
5.实施人本管理,完善用人机制。 要改革考核和分配管理办法,精简人员,提高人员能级,逐步形成竞争上岗、优胜劣汰机制,知人善任、知人善免机制,更新知识、教育培训机制,优化组合、双向选择机制和利益挂钩、激励上进机制。实施人本管理,重视人才,要明其职,有其权,负其责,成其事。
(八)重大事项
1.重大诉讼、仲裁
本年度公司无重大诉讼、仲裁事项;
2.报告期内公司无收购及出售资产、吸收合并事项;
3.重大关联交易事项
公司与上海房地(集团)公司于1998年11月26 日签订了“上海市房地产买卖合同”。公司将以下房地产出售给上海房地(集团)公司,总计建筑面积11,630.1平方米,折合人民币134,644,410元,共计增加1998年度净利润 6,970万元。
⑴江西中路250号五层、六层、七层、八层半层建筑面积共2,611平方米,销售单价为每平米10,000元,总价26,110,000元;
⑵金陵东路2号“光明大厦”八层、九层、二十八层、三十层建筑面积共3,908.93平方米,销售单价为每平米16,000元,总价62,542,880元;
⑶天目西路290号(康吉大厦东部)八层、十三层、十六层、十七层、二十层和2101室、2102室、2104室建筑面积共4717.3平方米,销售单价为每平米9,000元,总价42,455,700元;
⑷天目西路290号(康吉大厦东部)二十二层/二层建筑面积共392.87平方米,销售单价为每平米9,000元,总价3,535,830元。
4.继续聘任上海立信会计师事务所为公司的审计机构。
5.重大合同
年度内公司为子公司及其他单位向银行贷款提供的担保情况如下:
上海房地产经营(集团)有限公司9,153万元
上海兴业房产股份有限公司7,500万元
上海房地(集团)公司6,500万元
上海金丰投资股份有限公司3,800万元
上海国泰房产发展有限公司2,020万元
上海港泰房地产开发有限公司2,000万元
上海浦江建设发展公司1,400万元
上海华业房地产发展有限公司1,400万元
6.其他事项
报告期内,公司对计算机“2000年问题”作了全面评估与检测,并淘汰了未通过“2000年问题”测试的硬件设备。从1999年起正式启动经测试安全通过“2000年问题”的新版系统,计算机“2000年问题”不会对公司经营、管理带来不利影响。
(九)财务报告
1.审计意见
公司财务报告经立信会计师事务所注册会计师周琪、王德霞审计,并出具无保留意见的审计报告信会师报字(99)第10351号。
2.会计报表(见附表)
3.会计报表附注
一、公司概况:
中华企业股份有限公司是全民所有制的中华企业公司改制而成立的上市公司,于1993年9月24日正式挂牌上市,注册地点为浦东大道1700弄17号,法定代表人盛新健,公司注册资本为三亿八千七百四十七万五千零五十三元。公司主要经营侨汇房、商品房设计、建造、买卖、租赁及调剂业务,各类商品住宅的配套服务;兼营房屋装修及维修业务、建筑装
潢。
公司改制后初步形成了规模化、集约化的经营格局。目前公司拥有各类合资、控股和参股公司30余家,具备了走向以产权联接为主要纽带,以房地产为主业、跨行业全面发展的基础和实力。
二、公司主要会计政策、会计估计和合并会计报表的编制方法:
(一) 会计制度:执行《股份有限公司会计制度》。
(二)会计年度:采用公历制,即每年1月1日至12月31日止。
(三)记帐本位币:以人民币为记帐本位币。
(四)记帐原则和计价基础:采用权责发生制原则,以历史成本作为计价基础。
(五)外币业务核算方法:外币业务发生时,按业务发生日市场汇价(中间价)折合人民币记帐,期末外币帐户余额按年(月)末市场汇价(中间价)折合人民币金额进行调整。汇兑差额计入当期财务费用。
(六)现金等价物的确定标准:凡同时具备期限短(从购买日起三个月到期)、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资,确定为现金等价物。
(七)坏帐核算方法:
1、坏帐的确认标准:凡因债务人破产、依照法律清偿程序后确实无法收回的应收款项;债务人死亡,既无遗产可清偿,又无义务承担人,确定无法收回的应收款项;债务人逾期三年内未能履行义务,经本公司董事会决议或主管财政机关审核认可,列作为坏帐。
2、公司坏帐核算方法采用备抵法,按照年末应收帐款余额的1％计提坏帐准备金。
(八)存货核算方法:
1、存货分类为:开发产品、开发成本、出租开发产品、低值易耗品、库存商品、库存材料。
2、各类存货按取得时的实际成本核算。低值易耗品采用一次摊销法。
3、公司本年度不计提存货跌价准备。
(九)短期投资核算方法:
1、债券投资、股票投资以购入时的实际成本为依据入帐,出售时所得价款扣除帐面价值确认为收益。
2、其他投资以取得时的实际成本为依据入帐,投资收益按当期实际确认的利息或分回的利润确认。
3、公司不计提短期投资跌价准备。
(十)长期投资核算方法:
1、长期股权投资:按投资时实际支付的价款或确定的价值入帐。
公司对其他单位的投资占该单位表决权资本总额20％或20％以上,或虽投资不足20％但有重大影响的,采用权益法核算,投资额占被投资企业有表决权资本50％以上的采用权益法核算,并合并会计报表。公司对其他单位的投资占该单位表决权资本总额20％以下,或对其他单位的投资占该单位表决权资本总额20％或20％以上,但不具有重大影响的,采用成本法核算。
2、长期债权投资的计价及收益的确认:以购入时的实际成本为依据入帐,其中长期债券投资按期计提利息。
3、长期股权投资差额的摊销:自1998年起按10年摊销。
4、公司不计提长期投资减值准备。
(十一)固定资产核算方法:
1、固定资产标准:指使用期限超过一年的房屋、建筑物、营运设备、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等;不属于生产、经营主要设备的物品,单位价值在2,000元以上,并且使用年限超过二年的,也作为固定资产。
2、固定资产的分类:房屋及建筑物、通用设备、运输工具。
3、固定资产的计价:按实际成本计价。
4、固定资产折旧采用直线法,残值率为3％-10％,各类固定资产折旧率如下:
项 目 使用年限 年折旧率
房屋及建筑物 20年-45年 4.50％-2.16％
通用设备 5年 18.00％-19.40％
运输设备 5-6年 18.00％-16.17％
(十二)在建工程核算方法:
以工程实际发生的支出为计价基础,按项目分类核算,并以交付使用作为转入固定资产的时点。
(十三)无形资产核算及其摊销方法:
无形资产按实际成本计价,按受益期限平均摊销。
(十四)开办费、长期待摊费用摊销方法:
1、开办费:按实际发生的支出入帐,自生产经营起按5年期限平均摊销。
2、长期待摊费用:按实际发生的支出入帐,待转销汇兑损失按5年平均摊销,其余各项目按其受益期平均摊销。
(十五)收入实现的确认:
1、销售商品:公司已将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方,公司不再对该商品实施继续管理权和实际控制权,相关的收入已经收到或取得了收款的证据,并且与销售商品有关的成本能可靠地计量时,确认营业收入实现。
2、提供劳务:在同一年度内开始并完成,在劳务已经提供,收到价款或取得收取价款的依据时,确认劳务收入的实现。
3、他人使用本企业资产:与交易相关的经济利益能够流入企业,收入的金额能可靠地计量时确认为收入。
(十六)所得税的会计处理方法:采用应付税款法。
(十七)合并会计报表的编制方法:
1、按照《合并会计报表暂行规定》及有关文件,以母公司和纳入合并范围的子公司的个别会计报表以及其他资料为依据进行编制,合并时已按规定将母公司与子公司及其相互间的权益性投资与所有者权益,债权与债务、重大内部交易予以抵销。
2、纳入合并报表范围的子公司均为中外合资企业,坏帐核算采用直接转销法,与母公司会计政策不一致,已在合并时予以调整其差异。其他会计政策和会计处理方法母、子公司无重大差异,故在合并时不予调整其差异。
3、会计政策的变更情况:
(1)按制度规定将本年度发生的调整以前年度损益- 2,152,645.30元,调整本年度会计报表相关项目的年初数和上年实际数。
(2)因会计制度改变而使长期股权投资的核算由成本法改为权益法,累计影响公司的利润 432,486.93元。
(3)长期股权投资差额计5,014,283.54元,从1998年1月1日起按10年摊销,本年度减少利润总额501,428.36元。
三、税项:
1、流转税:自建房产以及咨询中介等收入计征营业税,税率为5%,购进房出售按照销售收入减去成本后的差额的5%计征营业税;拆借资金计征营业税,税率为8％。
2、附加税、费:分别按流转税的7％、3％、1％、3‰计征城市维护建设税、教育费附加、堤防维护费、义务兵优待金;其中拆借资金的附加费按营业税(5％)的基数计征上述附加税、费。
3、所得税:母公司适用税率为15％,合并子公司适用税率为33％。
4、有关税收优惠政策:
(1)上海华业房地产发展有限公司收到财政局返回的税款共计231.8万元,税款已于1998年11月30日解入公司帐户,列入补贴收入。
(2)上海国泰房产发展有限公司1998年度收到税务局增加税负返还款12,856.10元,已列入补贴收入。
(3)上海国泰房产发展有限公司经税务局同意1998年减半征收所得税。
四、控股子公司及合营企业:
(一)子公司及合营企业:
子公司全称
注册地 法定代表人 注册资本 投资 经营范围 公司性质 是否
比例 合并
上海国泰房产发展有限公司
长乐路754号 盛新健 500万美元 65% 房地产 中外合资 是
上海港泰房地产开发有限公司
北京东路431 盛新健 1500万美元 70% 开发商 中外合资 是
弄5号11楼 品房
上海华业房地产发展有限公司
金陵东路2号 马成梁 500万美元 60% 开发商 中外合资 是
31楼 品房
上海中企物业管理有限公司
华山路2号7楼 朱建华 300万元 67.36% 物业管理 有限责任 否
上海华士行投资咨询有限公司
崇明县秀山 李 敏 50万元 36.00% 投资咨询 有限责任 否
路38号226室
注:1、原纳入合并报表范围的全资子公司上海中企材料设备经营公司因经营困难,已终止经营,于1998年12月25日清算结束。
2、上海中企物业管理有限公司由中华企业股份有限公司投资49%、上海中顺房地产有限公司投资25.5%及上海企华置业发展有限公司投资25.5%组建而成;上海华士行投资咨询有限公司由上海华业房地产发展有限公司投资60％,根据财政部财会二字(1996)2号《关于合并会计报表合并范围请示的复函》,按照资产标准、销售收入标准和利润标准计算得出的比例均在10％以下时,“根据重要性原则,可以不纳入合并范围”的规定,1998年度未纳入合并范围。
五、会计报表主要项目注释:
(一)货币资金:
项 目 期初数 期末数
现 金 108,692.46 54,884.59
其中:港元HKD 12,153.06@1.0681 10,009.67@1.0578
美元USD 1,674.08@8.2787
银行存款 53,436,383.99 93,088,238.21
其中:美元USD 859,001.63@8.2798 143,160.15@8.2787
其他货币资金 8,161.20 2,202,387.05
合计 53,553,237.65 95,345,509.85
(二)短期投资:
1、项 目 期 初 数 期 末 数
股票投资 162,321.50 4,249,114.89
其他投资 14,826,950.00 79,807,100.00
其中:企业信用贷款 14,826,950.00 79,807,100.00
合 计 14,989,271.50 84,056,214.89
2、股票投资明细内容:
被投资公司名称 股 数 投资金额 期末每股市价 期末市价总额
天一泵业 2,000 11,580.00
湖南高速 2,000 20,900.00
津滨发展 1,000 4,650.00
吉林炭素 2,000 12,560.00
兴业房产 335,500 4,199,424.89 13.15 4,411,825.00
合 计 4,249,114.89
3、企业信用贷款年末余额明细内容如下:
借 款 单 位 贷款金额
上实置业集团(上海)有限公司 30,000,000.00
中企房产综合经营公司 1,800,000.00
上海沪江物业管理有限公司 10,600,150.00
上海鼎达房地产有限公司 36,000,000.00
上海中顺房地产发展有限公司 956,950.00
上海企华置业发展有限公司 450,000.00
合 计 79,807,100.00
(三)应收帐款
期 初 数 期 末 数
帐 龄 金 额 占总额比例 金 额 占总额比例
1年以内 806691.14 9.03% 3314476.00 31.65%
3年以上 8123994.12 90.97% 7157227.81 68.35%
合 计 8930685.26 100.00% 10471703.81 100.00%
本项目年末余额中无持有本公司5％(含5％)以上股份的股东欠款。
(四)预付帐款
期 初 数 期 末 数
帐 龄 金 额 占总额比例 金 额 占总额比例
1年以内 28784806.63 98.24% 134700000.00 100.00%
1-2年 515000.00 1.76%
合 计 29299806.63 100.00% 134700000.00 100.00%
注:1、本项目年末余额中持有本公司5％(含5％)以上股份的股东欠款为:
上海房地(集团)公司134,700,000.00元,内容系预付该公司联合开发“上房世纪家园”部分投资款
2、本项目年末比年初增加10,540.02万元,增长了359.73％,主要是预付上海房地(集团)公司“上房世纪花园”的部分工程款所致。
(五)其他应收款:
期 初 数 期 末 数
帐 龄 金 额 占总额比例 金 额 占总额比例
1年以内 28337775.62 55.94% 9377880.26 61.08%
1-2年 19675046.14 38.84% 918147.37 5.98%
2-3年 1673768.19 3.30% 4468338.94 29.10%
3年以上 968381.69 1.92% 588451.79 3.84%
合 计 50654971.64 100.00% 15352818.36 100.00%
本项目年末余额无持有本公司5％(含5％)以上股份的股东欠款。
(六)存货:
存货名称 期 初 数 期 末 数
库存商品 89,397.61
库存材料 52,070.00
开发产品 151,125,481.84 834,679,409.85
开发成本 1,054,621,445.20 475,360,638.18
出租开发产品 33,101,830.89 187,342,175.25
合 计 1,238,990,225.54 1,497,382,223.28
(七)长期投资:
项 目
期 初 数 本期增加 本期减少 期 末 数
长期股权投资
130356370.98 15251710.95 7235411.89 138372670.04
长期债权投资
5000.00 5000.00
合 计
130361370.98 15251710.95 7240411.89 138372670.04
1、长期股权投资:
(1)股票投资
被投资公司名称
股份类型 股 权 占被投资公司 投资金额 期末市价
股权比例％
上海兴业房产股份有限公司
流通股 1510000.00 1.12 1510000.00 19856500.00
上海华联商厦股份有限公司
法人股 185130.00 0.05 557600.00 1403285.40
上海广电股份有限公司
法人股 1415700.00 0.21 4394000.00 12981969.00
上海国脉实业股份有限公司
法人股 477360.00 0.13 953000.00 6520737.60
上海沪昌特钢股份有限公司
法人股 396000.00 0.055 840000.00 1778040.00
上海东海股份有限公司
法人股 192000.00 0.08 280000.00 2085120.00
上海新世界股份有限公司
法人股 3240.00 0.0015 22174.68 26892.00
成都海发股份有限公司
法人股 10000.00 30000.00
上海爱建股份有限公司
法人股 17424.00 0.089 73355.04 227383.20
上海嘉宝实业股份有限公司
法人股 37440.00 0.011 104457.60 274435.20
上海双鹿电器股份有限公司
法人股 132000.00 0.087 56600.00 1173480.00
上海新黄浦置业股份有限公司
法人股 345033.00 0.067 500384.00 5185845.99
上海氯碱化工股份有限公司
法人股 77000.00 0.007 254200.00 856240.00
上海申银万国证券股份有限公司
法人股 6160700.00 1 11250000.00
交通银行上海市分行
法人股 1602800.00 0.13 2000000.00
上海海通证券股份有限公司
法人股 10200000.00 1.02 10200000.00
合 计 33025771.32
(2)其他股权投资
被投资单位名称 投资期限 初始投资 占被投资单位
投资成本 股权投资 注册资本比例
差额
损益调整数 投资准备 股权投资 期末余额
本期增加额 累计增加额 差额摊销
上海东南对外房产发展公司 1000000.00 20.00%
1000000.00
申城城市建设开发公司 130000.00 3.56%
130000.00
金城房产公司 1000000.00 10.00%
1000000.00
市房地产协会 300000.00 10.00%
300000.00
宁波华山小庄 1863955.59 30.00%
1863955.59
房产经营公司 700000.00 0.64%
700000.00
上游鼎达房地产有限公司 15000000.00 50.00%
-150100.24 -3707013.32 574200.00 11867186.68
市房屋材料公司 3000000.00 9.50%
3000000.00
上海古北集团有限公司 45500000.00 25.00%
45500000.00
上海中顺房地产发展有限公司 2100000.00 42.00%
2100000.00
华宝房产公司 5000000.00 10.00%
5000000.00
上海管理大厦 50000.00
50000.00
福建湄洲岛沿海房协交流中心 700000.00
700000.00
上海华澳国际贸易有限公司 4351000.00 50.00%
4351000.00
上海仲衡土地估价行 20000.00 2.00%
20000.00
上海企华置业发展有限公司 1420366.52 79633.48 30.00%
317631.29 1903680.50 7963.35 3395717.15
上海中企建筑装饰工程有限公司
7912862.51 -412862.51 50.00%
686943.00 2231731.91 -41286.25 9773018.16
上海中企物业管理有限公司 1470000.00 49.00%
33453.03 4087.84 1474087.84
上海中企卫星电视接收设备有限公司
100000.00 20.00%
100000.00
上海市房屋置换公司 5000000.00 10.00%
5000000.00
上海房产之窗房地产信息有限公司
1000000.00 20.00%
1000000.00
海南申亚实业股份有限公司 2000000.00 2.10%
2000000.00
上海华士行投资咨询有限公司
300000.00 36.00%
-90828.01 -90828.01 209171.99
合并价差
上海国泰房产发展有限公司 -602108.00
-60210.80 -541897.20
上海港泰房地产开发有限公司 5874906.17
587490.62 5287415.55
上海华业房地产发展有限公司 74714.40
7471.44 67242.96
合 计 99918184.62 5014283.54
797099.07 341658.92 574200.00 501428.36 105346898.72
(3)股权投资差额:
被投资单位名称
初始金额 形成原因 摊销期限 本期摊销数 摊余金额 合并价差:
上海国泰房产发展有限公司
-602108.00 外币折算 10 -60210.80 -541897.20
上海港泰房地产开发有限公司
5874906.17 外币折算 10 587490.62 5287415.55
及溢价投资
上海华业房地产发展有限公司
74714.40 外币折算 10 7471.44 67242.96
小 计
5347512.57 534751.26 4812761.31
上海企华置业发展有限公司
79633.48 溢价投资 10 7963.35 71670.13
中企建筑装饰工程有限公司
-412862.51 折价投资 10 -41286.25 -371576.26
合 计
5014283.54 501428.36 4512855.18
(八)固定资产及累计折旧:
1、固定资产:
项 目
期初价值 本期增加 本期减少 期末价值
房屋及建筑物
12869591.68 23625389.50 1041389.50 35453591.68
通用设备
3679246.95 387195.18 734646.01 3331796.12
运输工具
6086426.00 401566.35 1099094.25 5388898.10
小 计
22635264.63 24414151.03 2875129.76 44174285.90
2、累计折旧:
项 目
期初价值 本年增加 本期提取 本年减少 期末价值
房屋及建筑物
3217123.03 1275478.91 4492601.94
通用设备
2212526.91 5014.48 567163.11 442156.32 2342548.18
运输工具
3903470.82 2508.21 718312.63 814295.43 3809996.23
小 计
9333120.76 7522.69 2560954.65 1256451.75 10645146.35
3、固定资产净值:
项 目 期初价值 期末价值
房屋及建筑物 9,652,468.65 30,960,989.74
通用设备 1,466,720.04 989,247.94
运输工具 2,182,955.18 1,578,901.87
小 计 13,302,143.87 33,529,139.55
(九)在建工程:
工程名称 期初数 本期增加 本期减少 期末数
职工用房 7,828,352.50 640,597.50 8,468,950.00 0.00
本期减少数系转入存货中;在建工程本期无利息资本化金额。
(十)无形资产:
明细项目
原 值 期初数 本期增加 本期摊销 期末数
房屋使用权
3785347.97 3477688.86 118978.00 252745.86 3343921.00
(十一)开办费:
期 初 数 本期摊销 期 末 数
393,876.59 189,850.13 204,026.46
(十二)长期待摊费用:
明细项目
期 初 数 本期增加 本期摊销 期末数
电话初装费
130717.39 15780.00 51443.50 95053.89
大修理费
280559.00 280559.00
住房补偿费
589530.43 1770482.00 91979.97 2268032.46
待转销汇兑损失
6354885.93 6354885.93
合 计
7355692.75 1786262.00 6778868.40 2363086.35
(十三)短期借款:
借款类别 期 初 数 期 末 数 备 注
抵押借款 161,822,840.00 56,000,000.00 *
担保借款 260,000,000.00 414,570,000.00
合 计 421,822,840.00 470,570,000.00
*备注: 抵 押 物 抵押金额
中企大厦 37,232,846.00
康吉大厦 24,500,000.00
金陵东路2号31楼 8,750,000.00
港泰广场B14层和12层A座 37,160,000.00
(十四)应付帐款、预收帐款和其他应付款本年年末余额中无持有本公司5％(含5％)以上股份的股东欠款。
其他应付款年末比年初增加4,776.53万元,增长了36.86％,主要是增加了外单位划入的中企大厦参建款所致。
(十五)应付股利: 38,931,802.81
主要投资者 欠付股利金额 原 因
国家股股东
――上海房地(集团)公司 19,323,412.70 1998年利润分配
华夏卢湾 517,208.10 1998年利润分配
上海沪通实业公司 359,785.80 1998年利润分配
海证实业 330,000.00 1998年利润分配
(十六)应交税金:
税 种 期 初 数 期 末 数
增 值 税 4,326.84
营 业 税 2,704,190.15 15,021,419.07
土地增值税 -200,000.00 -200,000.00
城 建 税 -76,194.46 431,615.92
所 得 税 8,565,679.93 14,313,329.27
个人所得税 5,492.80 4,513.64
房 产 税 46,423.30 176,725.31
合 计 11,049,918.56 29,747,603.21
(十七)预提费用:
类 别 期 初 数 期 末 数
配套设施工程款 19,558,963.04 24,362,596.26
合 计 19,558,963.04 24,362,596.26
(十八)股本:
本次变动增减
期初数 送 股 本次配股增加 期末数
1、尚未流通股份
国家拥有股份
154230474.00 15423047.00 23580606.00 193234127.00
境内法人持有股份
15680235.00 1568026.00 14820.00 17263081.00
社会公众转股持股
69853509.00 6985351.00 20746492.00 97585352.00
尚未流通股份合计
239764218.00 23976424.00 44341918.00 308082560.00
2、已流通股份
境内上市的人民币普通股
56827446.00 5687295.00 16877752.00 79392493.00
已流通股份合计
56827446.00 5687295.00 16877752.00 79392493.00
股份总数
296591664.00 29663719.00 61219670.00 387475053.00
本年股本变动原因:
1、根据中华企业股份有限公司1998年3月26日通过的二届五次董事会决议及1998年4月30日股东大会通过的1997年利润分配方案,按1997年末公司总股本向全体股东按每10股派送红股1股。
2、根据中华企业股份有限公司1998年7月24日公布的配股说明书,以送股之后的总股本32,625万股为基数,向全体股东按每10股配售2.7股的比例配股。其中:国家股股东承诺以经评估后的实物资产(淮海公寓)及现金认购23,580,606股,并放弃其余的配股权;法人股股东承诺认购14,820股,并放弃其余的配股权。本次配股方案经上海市证券期货监督管理办公室于1998年5月29日沪证司(1998)015号文批准,后经中国证券监督管理委员会于1998年7月29日证监上字(1998)83号文复审批准。
3、由于历年送股产生零股,致使法人股增加2股,社会流通股增加4,550股。
以上送、配股及零股已经立信会计师事务所信会师报字(98)第10727号及(98)第10782号验资报告确认。
4、由于以上送、配股方案的实施,致使股本年末比年初增加9,088.34万元,增长了30.46％。
(十九)资本公积:
项 目
期 初 数 本期增加 本期减少 期 末 数
股本溢价
326283022.22 227348295.51 553631317.73
其他资本公积转入
574200.00 574200.00
合 计
326283022.22 227922495.51 554205,517.73
本期资本公积增减变动原因:增加数主要系配售新股溢价。
由于以上原因,致使资本公积年末比年初增加22,792.25万元,增长了69.85％。
(二十)盈余公积:
项 目
期 初 数 本期增加 本期减少 期 末 数
法定盈余公积
32581247.10 11562722.98 44143970.08
公 益 金
18906566.82 12750283.08 5591536.00 26065313.90
任意盈余公积
47462614.73 6468738.92 1438189.50 52493164.15
合 计
98950428.65 30781744.98 7029725.50 122702448.13
(二十一)未分配利润:
期初未分配利润 33,749,031.86
加:本年净利润 113,346,195.00
减:利润分配
其中:提取法定盈余公积 11,562,722.98
提取法定公益金 11,312,093.58
提取任意盈余公积 877,202.92
提取职工奖福基金 208,857.84
应付普通股股利 38,747,505.30
转作股本的普通股股利 29,663,719.00
期末未分配利润 54,723,125.24
(二十二)主营业务成本:
主营业务成本1998年比1997年同期下降9,242.91万元,下降了30.02%,主要是由于房产市场不景气,主营业务收入下降20.87％,使配比的成本也相应下降;同时,今年出售的房产中有一部分是历年存量房产,成本偏低所致。
(二十三)管理费用:
管理费用1998年比1997年同期下降了1,104.32万元,下降了37.51％,主要是公司采取了一系列措施加强内部管理所致。
(二十四)财务费用:
类 别 上年发生数 本年发生数
利息支出 57,606,333.87 24,896,714.43
利息收入 -4,418,883.07 -949,849.87
汇兑损失 8,805,085.62 6,449,665.49
汇兑收益 -3,273,853.21 -5,277,140.54
其 他 2,275,623.32 49,296.60
合 计 60,994,306.53 25,168,686.11
财务费用1998年比1997年同期下降3,582.56万元,下降了58.74％,主要是1998年执行财政部有关规定“从事房地产开发业务的公司,为开发房地产而借入的资金所发生的借款费用,在开发产品完工之前,计入开发成本;在开发产品完工之后,计入当期损益”所致。
(二十五)投资收益:
1、上年发生数:
明细项目
股票投资收益 债权投资 非控股公司 年末调整的被投资 合 计
收益 分配来的利润 公司所有
者权益净增减的金额
短期投资
7643443.11 7643443.11
长期股权投资
198532.40 27387718.26 -409132.39 27177118.27
合 计
7841975.51 27387718.26 -409132.39 34820561.38
2、本年发生数:
明细项目 股票投资收益 债权投资收益 非控股公司分
配来的利润
年末调整的被投资 股权投资 其他投资 合 计
公司所有 差额摊销 收益
者权益净增减的金额
短期投资 821520.59 2201348.45
3022869.04
长期股权投资 21069177.94 6075215.23
797099.07 -501428.36 *-471201.25 26968862.63
合 计 21890698.53 2201348.45 6075215.23
797099.07 -501428.36 -471201.25 29991731.67
*其他投资收益为收回长期股权投资时的损失。
(二十六)补贴收入:
本年发生数 上年发生数
2,330,856.10 2,769,572.70
本年发生数明细内容如下:
1、上海华业房地产发展有限公司1998年11月30日收到财政局返回税款计231.8万元。
2、上海国泰房产发展有限公司收到税务局增加税负返还款12,856.10元。
(二十七)支付的其他与经营活动有关的现金 19,373,918.64
主要支付内容为:
销售代理费 3,345,560.35
物业管理费 3,301,678.76
广告、咨询费 1,372,589.43
保险费、修理费 4,952,587.13
办公费、差旅费等 447,283.51
暂付款 5,500,000.00
其 他 454,219.46
合 计 19,373,918.64
六、分行业资料:
明细项目 营业收入 营业成本
上年数 本年数 上年数 本年数
营业毛利
上年数 本年数
房地产业
488832376.00 386797505.77 307880836.15 215451690.66
180951539.85 171345815.11
公司内行业
间相互抵销
合 计
488832376.00 386797505.77 307880836.15 215451690.66
180951539.85 171345815.11
七、关联方关系及其交易的披露:
(一)存在控制关系的关联方情况:
1、存在控制关系的关联方:
企业名称 注册地址 主营业务
与本企 经济性质 法人代表
业关系 或类型
上海房地(集团)公司 延安西路129号华 授权范围内的国有资
侨大厦 产经营管理、房地产
开经营
母公司 国有企业 徐林宝
上海中企物业管理有限公司 华山路2号7楼 物业管理、房地产咨
询、服务、房屋代理
经租、楼宇租赁
子公司 有限责任 朱建华
上海港泰房地产开发有限公司
北京东路431弄 在土地批租受让地块内
5号11楼 从事商住楼建设、经营
、出售、出租
子公司 中外合资 盛新健
上海国泰房产发展有限公司 长乐路754号 房地产开发经营、经租
、 物业管理
子公司 中外合资 盛新健
上海华业房地产发展有限公司
金陵东路2号31楼 房产投资、出售出租、
经营各类商品房
子公司 中外合资 马成梁
上海华士行投资咨询有限公司
崇明县工业园区秀 房地产经纪与代理、投
山路38号226室 资咨询服务
子公司 有限责任 李 敏
2、存在控制关系的关联方注册资本及其变化:
企业名称 年 初 数 本年增加 本年减少 年末数
上海房地(集团)公司
570250000.00 570250000.00
上海中企物业管理有限公司
3000000.00 3000000.00
上海港泰房了产开发有限公司
127680000.00 127680000.00
上海国泰房产发展有限公司
43300000.00 43300000.00
上海华业房地产发展有限公司
27643880.00 27643880.00
上海华士行投资咨询有限公司
500000.00 500000.00
3、存在控制关系的关联方所持股份或权益及其变化:
企业名称 年 初 数 本年增加 本年减少
金额 ％ 金额 ％ 金额 ％
年 末 数
金额 ％
上海房地(集团)公司
154230474.00 52.00 39003653.00
193234127.00 49.87
上海中企物业管理
有限公司
1980431.86 67.36 45987.67
2026419.53 67.36
上海港泰房地产开
发有限公司
80614316.20 70.00 -3364553.32
77249762.88 70.00
上海国泰房产发展
有限公司
43870102.82 65.00 -2551604.62 13578509.83
27739988.37 65.00
上海华业房地产发
展有限公司
32966235.32 60.00 2380979.34 7250907.15
28096307.51 60.00
上海华士行投资咨
询有限公司
209171.99 36.00
209171.99 36.00
4、存在控制关系的关联方交易事项:
已合并入本公司的合并会计报表中的存在控制关系的子公司,其相互关联交易已作抵销,因此不予披露。
(二)不存在控制关系的关联方情况:
不存在控制关系的关联方:
企业名称 与本企业关系
上海东南对外房产发展公司 联营企业
宁波华山小庄 联营企业
上海鼎达房地产有限公司 联营企业
上海古北(集团)有限公司 联营企业
上海中顺房地产发展有限公司 联营企业
上海华澳国际贸易有限公司 联营企业
上海企华置业发展有限公司 联营企业
上海中企建筑装饰工程有限公司 联营企业
上海中企卫星电视接收设备有限公司 联营企业
上海房产之窗房地产信息有限公司 联营企业
(三)关联方交易事项:
1、关联方向本企业的借款
借款单位 借款年末余额 利 息
上海鼎达房地产有限公司 3,600,000.00 未计息
上海中顺房地产发展有限公司 956,950.00 未计息
上海企华置业发展有限公司 450,000.00 未计息
2、公司原投资的全资子公司上海中企材料设备经营公司因经营困难,已终止经营,于1998年12月25日清算结束,公司收回投资额1,971,691.94元,损失366,201.25元。
3、公司与上海房地(集团)公司于1998年分别签订了“上海市房地产买卖合同”及“上海市内销商品房出售合同”,公司将以下房地产出售给上海房地(集团)公司,详细内容如下:
商品房名称 销售面积 销售收入 销售成本 销售毛利
(平方米)
天目西路290号康吉大厦
4717.30 42455700.00 26973713.13 15481986.87
(8.13.16.17.20层全部
及2101.2102.2104室)
天目西路290号康吉大厦
392.87 3535830.00 2246446.63 1289383.37
(2.22层)
江西中路250号
2611.00 26110000.00 3082332.67 23027667.33
(5层、6层、7层、八层半层)
金陵东路2号光明大厦
3908.93 62542880.00 12835344.66 49707535.34
(8.9.28.30层全部)
合 计 134644410.00 45137837.09 89506572.91
4、1998年12月份公司与上海房地(集团)公司签订编号为投9803的联建协议,共同投资、联合开发“上房世纪花园”,项目总建筑面积34万平方米,总投资额85,980万元,本公司的总投资额为21,000万元,联建所得的建筑面积为72,916.7平方米。截止1998年12月31日止,公司已支付投资款13,470万元。
5、公司支付上海中企物业管理有限公司中华企业大厦的空关费、管理费255.46万元;支付上海企华置业发展有限公司代理经租费、代销费286.36万元。
6、关联方应收应付款项:
项 目 关联方单位 年末余额 款项性
质及内容
其他应收款 上海古北(集团)有限公司 5000000.00 暂付款
其他应付款 上海中顺房地产发展有限公司 5500000.00 往来款
其他应付款 上海中企建筑装饰工程有限公司 9119161.28 往来款
其他应付款 上海中企物业管理有限公司 600000.00 往来款
八、或有事项:
截止1998年12月31日本公司为其他单位提供以下担保:
(一)为上海房地(集团)公司借款人民币65,000,000.00元提供担
保。
(二)为上海金丰投资股份有限公司借款人民币38,000,000.00元提供担保。
(三)为上海金乾房地产发展有限公司借款人民币5,000,000.00元提供担保。
(四)为上海兴业房产股份有限公司借款人民币75,000,000.00元提供担保。
(五)为上海房地产经营集团有限公司借款人民币85,000,000.00元及借款美元788,866.74元提供担保。
(六)为上海市房屋建筑材料总公司借款人民币7,000,000.00元提供担保。
(七)为上海久实房地产发展公司借款人民币8,000,000.00元提供担保。
(八)为上海千鹤房产公司借款人民币3,000,000.00元提供担保。
(九)为上海浦江建设发展公司借款人民币14,000,000.00元提供担保。
(十)为上海国泰房产发展有限公司借款人民币20,200,000.00元提供担保。
(十一)为上海华业房地产发展有限公司借款人民币14,000,000.00元提供担保。
(十二)为上海港泰房地产发展有限公司借款人民币20,000,000.00元提供担保。
(十三)为上海中企房产综合经营公司借款人民币1,500,000.00元提供担保。
(十四)为上海建筑装饰工程有限公司借款人民币4,000,000.00元提供担保。
九、承诺事项:
截止审计报告日,本公司无需要承诺的事项。
十、资产负债表日后事项:
本公司无资产负债表日后事项。
十一、其他重要事项:
根据1999年2月26日中华企业股份有限公司第二届董事会第十次及第十一次会议的决议:盛新健、程良不再担任公司董事长、副董事长和总经理职务;由朱胜杰担任公司董事长职务,经董事会研究决定聘任孙勇担任公司总经理。
(十)公司的其他有关资料
1.公司首次注册登记日期: 1993年9月17日
地址: 浦东大道1700弄17号
2.公司法人营业执照注册号: 1502555000
3.公司税务登记号: 310044132340963
4.公司未流通股票的托管机构名称:上海证券中央登记结算公司
5.公司报告期内配股主承销机构名称:华夏证券有限公司
6.公司聘请的会计师事务所名称:立信会计师事务所
地址:上海高安路18弄20号
(十一) 备查文件
1.载有法定代表人、财务负责人、会计经办人员签名并盖章的会计报表
2.载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告正本
3.报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原件
上述备查文件在中国证监会、证券交易所要求提供时和股东依据法规或公司章程要求查阅时,公司将及时提供。
中华企业股份有限公司
一九九九年四月十五日
--------------------------------------------------------------
资产负债表
编制单位：中华企业股份有限公司 1998年度 单位:元
资产
母公司 合并报表 母公司 合并报表
年初数 年初数 期末数 期末数
流动资产：
货币资金
27170681.39 53553237.65 71384411.83 95345509.85
短期投资
6240595953.87 14989271.50 326836031.31 84056214.89
减：短期投资跌价准备
短期投资净额
240595953.87 14989271.50 326836031.31 84056214.89
应收票据
应收股利
应收利息
应收帐款
0.00 8930685.26 0.00 10471703.81
减：坏帐准备
0.00 0.00 0.00 104717.04
应收帐款净额
0.00 8930685.26 0.00 366986.77
预付帐款
496500.31 29299806.63 134700000.00 134700000.00
应收补贴款
其他应收款
37565007.19 50654971.64 10045559.51 15352818.36
存货
664986892.66 1238990225.54 828654708.54 1497382223.28
减：存货跌价准备
存货净额
664986892.66 1238990225.54 828654708.54 1497382223.28
待摊费用
待处理流动资产净损失
一年内到期的长期债权投资
0.00 0.00 0.00 5000.00
其他流动资产
流动资产合计
970815035.42 1396418198.22 1371620711.19 1837208753.15
长期投资：
长期股权投资
286563734.51 130356370.98 268088372.81 138372670.04
长期债权投资
0.00 5000.00 0.00 0.00
长期投资合计
286563734.51 130356370.98 268088372.81 138372670.04
减：长期投资减值准备
长期投资净额
286563734.51 130356370.98 268088372.81 138372670.04
其中：合并价差
0.00 5347512.57 0.00 812761.31
其中：股权投资差额
0.00 5347512.57 812761.31
固定资产：
固定资产原价
5305513.31 22635264.63 27816765.56 44174285.90
减：累计折旧
2862251.96 9333120.76 3376670.80 10645146.35
固定资产净值
2443261.35 13302143.87 24440094.76 33529139.55
工程物资
在建工程
7828352.50 7828352.50 0.00 0.00
固定资产清理
待处理固定资产损失
固定资产合计
10271613.85 21130496.37 24440094.96 33529139.55
无形资产及其他资产：
无形资产
3477688.86 3477688.86 3343921.00 3343921.00
开办费
0.00 393876.59 0.00 204026.46
长期待摊费用
870089.43 7355692.75 2268032.46 42363086.35
其他长期资产
无形资产及其他资产合计
4347778.29 11227258.20 5611953.46 5911033.81
递延税项：
递延税款借项
资产总计
1271998162.07 1559137323.77 1669761132.22 2015021596.55
负债及股东权益
流动负债：
短期借款
322119200.00 421822840.00 387970000.00 47057000.00
应付票据
应付帐款
5053446.27 6124903.21 0.00 49739665.46
预收帐款
118856525.26 106278903.15 21060037.84 36129791.29
代销商品款
应付工资
21529.32 1849434.87 10107.24 61370296.48
应付福利费
773958.01 1968455.74 983988.10 1539844.86
应付股利
29684386.40 29684386.40 38931802.81 38931802.81
应交税金
2886419.37 11049918.56 20658142.38 29747603.21
其他应交款
309433.91 320811.18 621834.18 621834.18
其他应付款
26088227.02 129571605.94 674746368.86 177336882.96
预提费用
10086950.85 19558963.04 16873835.39 24362596.26
一年内到期的长期负债
其他流动负债
流动负债合计
515880076.41 728230222.09 554584116.80 830350317.32
长期负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
住房周转金
-1460570.65 -1460570.65 -5917236.89 -5917236.89
其他长期负债
0.00 2070000.00 0.00 0.00
长期负债合计
-1460570.65 609429.35 -5917236.89 -5917236.89
递延税项：
递延税款贷项
负债合计
514419505.76 728839651.44 548666879.91 -814433080.43
少数股东权益
0.00 74723525.60 0.00 71482372.02
股东权益
股本
296591664.00 296591664.00 387475053.00 387475053.00
资本公积
326283022.22 326283022.22 554205517.73 554205517.73
盈余公积
92984621.87 98950428.65 115608809.03 122702448.13
其中：公益金
18772777.50 18906566.82 25931524.58 26065313.90
未分配利润
41719348.22 33749031.86 63804872.55 54723125.24
外币报表折算差额
股东权益合计
757578656.31 755574146.73 1121094252.31 1119106144.10
负债及股东权益总计
1271998162.07 1559137323.77 1669761132.22 2015021596.55
利润及利润分配表
编制单位：中华企业股份有限公司 1998年度 单位:元
项目 母公司 合并报表 母公司 合并报表
上年同期数 上年同期数 本年累计数 本年累计数
一、主营业务收入
344614940.44 4888312376.00 281419321.76 386797505.77
减：折扣与折让
主营业务收入净额
344614940.44 488832376.00 281419321.76 386797505.77
减：主营业务成本
208943922.01 307880836.15 137875728.11 215451690.66
主营业务税金及附加
18953821.77 23684788.33 15030275.25 20547326.40
二、主营业务利润(亏损以"-"号填列)
116717196.66 157266751.52 128513318.40 150798488.71
加：其他业务利润(亏损以"-"号填列)
111961.52 1253130.28 822982.69 491716.96
减：存货跌价损失
营业费用
12549132.27 20610103.19 7236070.82 9481757.46
管理费用
15046878.80 29441860.78 11002896.19 18398708.02
财务费用
45790662.92 60994306.53 10705925.43 25168686.11
三、营业利润(亏损以"-"号填列)
43442484.19 47473611.30 100391408.65 98241054.08
加：投资收益(损失以"-"号填列)
33963072.00 34820561.38 30098727.82 29991731.67
补贴收入
0.00 2769572.70 0.00 2330856.10
营业外收入
8861454.97 9317622.23 1919057.83 2661568.39
减：营业外支出
643898.27 1222126.79 284222.69 1109820.53
四、利润总额(亏损总额以"-"号填列)
85623112.89 93159240.82 132127971.61 132115389.71
减：所得税
8909262.67 14252821.49 19004035.82 19997767.52
减：少数股东损益
0.00 884377.75 0.00 -1228572.81
五、净利润(净亏损以"-"号填列)
76713850.22 78022041.58 113120935.79 113346195.00
加：年初未分配利润
49552989.44 43327972.33 41719348.22 33749031.86
减：减少注册资本减少的未分配利润
加：盈余公积转入
六、可供分配的利润
126266839.66 121350013.91 154840284.01 147095226.86
减：提取法定盈余公积
7671385.02 9521114.11 11312093.58 11562722.98
提取法定公益金
7671385.02 7688073.59 11312093.58 11312093.58
职工奖福基金
0.00 1187072.95 0.00 208857.84
七、可供股东分配的利润
110924069.62 102953753.26 132216096.85 124011552.46
减：应付优先股股利
提取任意盈余公积
应付普通股股利
29659166.40 29659166.40 38747505.30 38747505.30
转作股本的普通股股利
39545555.00 39545555.00 29663719.00 29663719.00
八、未分配利润
41719348.22 33749031.86 63804872.55 54723125.24
现金流量表
编制单位：中华企业股份有限公司 1998年度 单位:元
项目 母公司 合并
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 269479776.47 303130554.12
收取的租金
收到的税费返还 0.00 2330856.10
收到的其他与经营活动有关的现金 28894417.72 35024296.90
现金流入小计 298374194.19 340485707.12
购买商品、接受劳务支付的现金 296485546.19 381748626.64
经营租赁所支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 6731349.00 10445313.15
支付的增值税款
支付的所得税款 9138536.38 14167912.46
支付的除增值税、所得税以外的其他税费
7413174.89 8575765.72
支付的其他与经营活动有关的现金 7407933.73 19373918.64
现金流出小计 327176540.19 434311536.61
经营活动产生的现金流量净额 -28802346.00 -93825829.49
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 59228694.31 66380444.41
分得股利或利润所收到的现金 17024646.20 10604099.05
取得债券利息收入所收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额
129922.54 152572.54
收到的其他与投资活动有关的现金
现金流入小计 76383263.05 77137116.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金
1963712.60 2029212.60
权益性投资所支付的现金 3869812.64 15728178.18
债权性投资所支付的现金 197941244.96 99941244.96
支付的其他与投资活动有关的现金
现金流出小计 203774770.20 117698635.74
投资活动产生的现金流量净额 -127391507.15 -40561519.74
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收权益性投资所收到的现金 188422965.51 188422965.51
其中：子公司吸收少数股东权益性投资收到的现金
发行债券所收到的现金
借款所收到的现金 684946975.00 802582735.00
收到的其他与筹资活动有关的现金 1584772.72 1584772.72
现金流入小计 874954713.23 992590473.23
偿还债务所支付的现金 619089275.00 748828675.00
发生筹资费用所支付的现金 140000.00 140000.00
分配股利或利润所支付的现金 29500088.89 31512669.67
其中：子公司支付少数股东的现金 0.00 2012580.78
偿付利息所支支付的现金 25776301.25 35831645.25
融资租赁所支付的现金
减少注册资本所支付的现金
其中：子公司依法减资支付给少数股东的现金
支付的其他与筹资活动有关的现金
现金流出小计 674505665.14 816312989.92
筹资活动产生的现金流量净额 200449048.09 176277483.31
四、汇率变动对现金的影响 -41464.50 -97861.88
五、现金及现金等价物净增加额 44213730.44 41792272.20
附注：
1.不涉及现金收支的投资和筹资活动
以固定资产偿还债务
以投资偿还债务
以固定资产进行长期投资
以存货偿还债务
融资租赁固定资产
2.将净利润调节为经营活动的现金流量
净利润 113120935.79 113346195.00
加：少数股东损益 0.00 -1228572.81
计提的坏帐准备或转销的坏帐 0.00 104717.04
固定资产折旧 1136215.82 2560954.65
无形资产、长期待摊费用摊销 625284.83 7221464.39
待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(减收益)
固定资产报废损失 16063.09 74676.05
财务费用 13860918.36 22377873.49
投资损失(减收益) -30098727.82 -29991731.67
递延税款贷项(减借项)
存货的减少(减增加) -72924261.77 -167751247.82
经营性应收项目的减少(减增加) -107145312.34 -90544834.15
经营性应付项目的增加(减减少) 45819653.50 45201043.12
增值税增加净额(减减少) 6786884.54 4803633.22
其他
经营活动产生的现金流量净额 -28802346.00 -93825829.49
3.现金及现金等价物净增加情况:
货币资金的期末余额 71384411.83 95345509.85
减:货币资金的期初余额 27170681.39 53553237.65
现金等价物的期末余额
减:现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 44213730.44 41792272.20
