公司代码：600675 公司简称：中华企业
中华企业股份有限公司
2020 年年度报告摘要
一 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2021年3月23日，经公司董事会审议通过，公司2020年度利润分配预案为：公司2020年度拟以
实施权益分派股权登记日登记的总股本扣除届时回购专户上已回购股份后的股份余额为基数分配
利润，拟以未分配利润向全体股东每10股派发现金红利人民币1.38元（含税）。截至2020年12月31
日，公司总股本为6,096,135,252.00股，截至目前已累计回购4,971,892股股份,以此计算合计拟派发
现金红利840,580,543.68元（含税）,实际派发的现金分红金额将根据届时股份回购的实际情况进
行相应调整。本次利润分配不进行送股及资本公积金转增股本。在实施权益分派的股权登记日前
公司总股本或回购专用账户中的股份发生变动的，拟维持每股分配比例不变。
本次利润分配预案尚需提交公司股东大会审议。
二 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 中华企业 600675
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 印学青 徐健伟
办公地址 上海市浦东新区浦明路1388号6楼 上海市浦东新区浦明路
1388号6楼
电话 021-20772222 021-20772222
电子信箱 zhqydm@cecl.com.cn zhqydm@cecl.com.cn
2 报告期公司主要业务简介
（一）公司所从事的主要业务和经营模式
中华企业是上海地产集团旗下市场化房地产开发的主要平台，是上海解放后第一家专业从事
房地产开发经营的企业。公司以中高端商品住宅开发为核心，同步发展商办地产、资产运营、社
区服务、物业管理等相关产业。在深耕上海市场的同时布局环沪及长三角区域，辐射昆山、镇江、
扬州、苏州、杭州、江阴、无锡、合肥等重点城市。
中华企业作为具有丰富房地产开发与城市开发建设经验的上海老牌国企，按照习近平总书记
提出的“人民城市人民建，人民城市为人民”理念内涵，积极融入上海地产集团城市更新战略发展
大局，通过提高产品质量，提高资产效益，做深社区服务，持续提升客户满意度，扩大中企品牌
影响力，为城市开发建设和社会经济发展贡献力量，力争成为上海有重要影响力的城市更新综合
开发运营企业。
（二）行业情况
1.政策持续调控
2020 年，中央坚持“房住不炒”调控基调不变，多次提到“要坚持房子是用来住的、不是用来炒
的定位，促进房地产市场平稳健康发展”。上半年受新冠肺炎疫情影响，经济面临较大下行压力，
中央财政、货币政策双管齐下，资金环境相对宽松。下半年，中央特别强调不将房地产作为短期
刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，房地产金融监管持续强化，“三道红线”试点实施，
房地产贷款集中管理政策出台，多个房价、地价不稳的城市先后升级调控政策，力促市场理性回
归。
2.市场稳中有升
市场方面，2020 年，重点城市商品住宅市场规模全年呈恢复态势，百城新建住宅价格稳中有
升，长三角和珠三角地区量价上行特征突出。商品住宅市场虽短期波动但不改中长期稳健态势，
上海商品住宅市场发展稳中向好，但是商办市场受新冠疫情影响，面临巨大挑战，空置率继续走
高，租金下行压力增大。土地方面，300 城宅地供需规模同比小幅增长，一线城市推地量及优质
地块推出量增加，带动楼面价结构性上涨。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2020年 2019年 2018年
增减(%)
总资产 49,344,217,778.97 53,855,058,403.22 -8.38 56,630,729,822.48
营业收入 11,552,089,317.97 13,281,729,839.07 -13.02 19,285,847,784.27
归属于上市公 1,378,181,429.82 2,340,167,264.35 -41.11 2,592,407,958.08
司股东的净利
润
归属于上市公 1,078,302,707.54 2,077,390,543.06 -48.09 2,471,182,185.46
司股东的扣除
非经常性损益
的净利润
归属于上市公 15,723,989,580.74 15,177,847,315.74 3.60 13,740,486,046.19
司股东的净资
产
经营活动产生 2,600,121,328.90 -815,816,877.21 8,554,392,858.28
的现金流量净
额
基本每股收益 0.23 0.38 -39.47 0.46
（元／股）
稀释每股收益 0.23 0.38 -39.47 0.46
（元／股）
加权平均净资 8.88 16.19 减少7.31个百 22.68
产收益率（% 分点
）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 1,324,600,653.41 3,649,785,467.75 992,802,544.89 5,584,900,651.92
归属于上市
公司股东的 120,858,696.91 473,733,677.45 34,012,932.63 749,576,122.83
净利润
归属于上市
公司股东的
扣除非经常 -75,119,745.41 441,226,130.63 -2,308,657.96 714,504,980.28
性损益后的
净利润
经营活动产
生的现金流 -300,355,740.99 -769,805,398.17 2,663,746,969.58 1,006,535,498.48
量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股本及股东情况
4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位: 股
截止报告期末普通股股东总数（户） 68,000
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 67,531
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
前 10 名股东持股情况
股东名称 报告期内增 比例 持有有限售条 质押或冻 股东
期末持股数量
（全称） 减 (%) 件的股份数量 结情况 性质
股
份
数量
状
态
上海地产（集团）有 4,172,497,879 68.44 3,407,569,721 无 0 国有
限公司 法人
华润置地控股有限 412,246,713 6.76 412,246,713 无 0 国有
公司 法人
深圳市恩情投资发 32,180,446 179,214,722 2.94 0 未 未知
展有限公司 知
上海谐意资产管理 144,000,000 2.36 0 未 国有
有限公司 知 法人
中国工商银行股份 -3,459,595 59,605,930 0.98 0 未 其他
有限公司－中证上 知
海国企交易型开放
式指数证券投资基
金
姚建华 1,185,876 48,573,756 0.80 0 未 境内
知 自然
人
中国证券金融股份 -8,186,548 46,379,231 0.76 0 未 国有
有限公司 知 法人
平安不动产有限公 35,847,540 0.59 35,847,540 未 境内
司 知 非国
有法
人
易武 -900,000 29,308,200 0.48 0 未 境内
知 自然
人
香港中央结算有限 -7,127,227 22,667,074 0.37 0 未 境外
公司 知 法人
上述股东关联关系或一致行动的 1、前十名股东中,上海地产（集团）有限公司与其余九名股
说明 东之间不存在关联关系,也不属于《上市公司收购管理办法》
规定的一致行动人。2、前十名无限售条件流通股股东中,上
海地产（集团）有限公司与其余九名股东之间不存在关联关
系,也不属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
3、除上海地产（集团）有限公司外，公司未知其余九名无限
售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司
收购管理办法》规定的一致行动人的情况。4、报告期内公司
不存在战略投资者或一般法人参与配售新股约定持股期限的
情况。
表决权恢复的优先股股东及持股 无
数量的说明
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券名 债券余 还本付 交易场
简称 代码 发行日 到期日 利率
称 额 息方式 所
上海中 16 中 星 136292 2016 年 3 2021 年 3 34.89 4.10 按年付 上海证
星（集 01 月 17 日 月 16 日 息，到期 券交易
团）有限 （期限： 一次还 所
公 司 3+2 年） 本
2016 年
公司债
券（第一
期）
中华企 19 中 企 151662 2019 年 6 2024 年 6 31.5 4.35 按年付 上海证
业股份 01 月6日 月 5 日 息，到期 券交易
有限公 （期限： 一次还 所
司非公 3+2 年） 本
开发行
2019 年
公司债
券(第一
期)
中华企 19 中 企 162472 2019 年 2024 年 15.2 4.17 按年付 上海证
业股份 02 11 月 15 11 月 14 息，到期 券交易
有限公 日 日（期 一次还 所
司非公 限 ： 3+2 本
开发行 年）
2019 年
公司债
券(第二
期)
5.2 公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
2020 年 3 月 16 日，公司全资子公司中星集团已按时兑付 2016 年公司债券（第一期）应付利息；
2020 年 6 月 5 日，公司已按时兑付非公开发行 2019 年公司债券(第一期)应付利息；
2020 年 11 月 14 日，公司已按时兑付非公开发行 2019 年公司债券(第二期)应付利息。
5.3 公司债券评级情况
√适用 □不适用
1、中华企业股份有限公司非公开发行 2019 年公司债券(第一期)
2020 年 6 月 23 日中诚信国际信用评级有限责任公司对公司信用状况进行跟踪分析，公司主
体信用等级维持为 AA+，“中华企业股份有限公司非公开发行 2019 年公司债券(第一期)”债券信用
等级维持为 AAA，评级展望稳定。
2、中华企业股份有限公司非公开发行 2019 年公司债券(第二期)
2020 年 6 月 23 日中诚信国际信用评级有限责任公司对公司信用状况进行跟踪分析，公司主
体信用等级维持为 AA+，“中华企业股份有限公司非公开发行 2019 年公司债券(第二期)”债券信用
等级维持为 AAA，评级展望稳定。
3、上海中星（集团）有限公司 2016 年公司债券（第一期）
2020 年 6 月 17 日上海新世纪资信评估投资服务有限公司（以下简称“新世纪资评”根据中星集
团 2019 年年报出具跟踪评级报告，公司主体信用等级维持为 AA+，“上海中星（集团）有限公司
2016 年公司债券（第一期）”债券信用等级维持为 AAA，评级展望稳定。
5.4 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
主要指标 2020 年 2019 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 64.61 68.67 -4.06
EBITDA 全部债务比 0.11 0.13 -15.38
利息保障倍数 4.64 6.96 -33.33
三 经营情况讨论与分析
1 报告期内主要经营情况
2020 年是中华企业兑现“三年业绩承诺”的收官之年，公司以经营业绩为导向，以党建为引
领，坚持改革创新，强化担当作为，狠抓落实攻坚，全力以赴做好疫情防控和复工复产，鼓足干
劲完成收官冲刺，超额完成三年利润承诺，在公司治理、土地拓展、销售去化、资产运营、设计
管控、融资管理、质量安全、客户维护、组织绩效等各个方面推进有力，为把中华企业打造成“上
海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”奠定扎实基础。
报告期内具体经营情况如下：
（1）全面兑现“三年利润承诺”，圆满完成资产重组工作
报告期内，公司通过全面预算及组织绩效管控等措施，分解指标并落实至各责任主体，圆满
完成三年利润承诺。一方面针对影响三年利润承诺的主要项目，分类梳理，区别对待，对症下药;
另一方面通过加强过程管理、动态预警、确保指标落地。至 2020 年年底，中星集团超额完成三年
利润承诺：2018 年完成 18.69 亿元，2019 年完成 21.37 亿元，2020 年完成 13.94 亿元，三年共
完成 54.00 亿元，完成率 107.12%。
（2）规范上市公司治理，资本市场形象持续提升
报告期内，公司股票被纳入中证 500 指数成分股，并荣获年度上市公司社会责任、中国房地
产上市公司综合实力百强、中国房地产开发企业品牌价值华东十强、中国房地产上市公司 ESG 最
佳实践企业 TOP50 等多项资本市场殊荣，中华企业进入更多专业机构投资者视野，促进更多机构
对公司进行指数性投资配置。同时，为回报股东，公司派发 2019 年度现金红利 8.41 亿元，占归
属于上市公司股东的净利润比例 35.95%，与股东共享公司经营发展成果，切实维护股东权益，提
振市场形象和投资者信心。
（3）积极拓展土地资源，实施项目快开发快周转
报告期内，公司全面梳理和研判，制定项目投资拓展管理流程指引，努力拓展土地资源。一
方面积极对接上海地产集团系统内资源，另一方面积极参与公开市场“招拍挂”，报告期内成功竞
得顾村项目。与此同时，建立“5869”快开发高周转的项目管控开发模式，土地获取后 5 个月开
工，开工后 8 个月达到预售条件并开盘，开盘当日去化推盘量的 60%以上，三个月去化率达到 90%，
三个月资金回笼 60%，为项目后续利润结转和交付运营夯实基础。
（4）坚持多措并举，销售签约额保持稳定
报告期内，公司坚持“强去化+快回笼“的营销模式，坚持多措并举，创新应用移动互联、线
上直播等科技营销方式，匹配灵活进取的销售策略和全员营销的执行力，确保销售业绩完成。本
地项目，稳健销售，提前锁定年度销售资金回笼金额；异地项目，采取分类施策、因地制宜销售
策略，快去化抢回笼，其中苏州燕回平门里中式别墅项目，通过充分发挥产品优势、强化圈层营
销，减少营销费用的同时提高去化率；苏州太湖源二期、无锡燕尾山庄、镇江中山府、南山墅及
吉林中环滨江世纪等上海以外项目通过关键节点把控、强化拓客、聚焦资源，圆满完成年度销售
任务。
2020 年度，公司销售项目共计签约 83.57 亿元，资金回笼 80.51 亿元。
（5）弘扬社会责任，资产管理平稳运营
报告期内，公司及时布控、严防死守，在资产产权范围内，杜绝疫情传播，全年未发生产权
范围内的疫情存在。按照上海地产集团“应知尽知，应减尽减”的要求，认真落实疫情期间中小
企业租金减免政策，弘扬国资企业的社会责任。报告期内，古北财富中心出租率仍维持较高水平。
对存量资产的处置，以利益最大化为原则，合法合规地推进闵行区 6 街坊 5 丘的土地征收及相关
资产处置工作。
（6）统筹财务管理，提高资金效益
报告期内，公司为应对行业日趋收紧的融资环境，持续强化融资管理。公司积极推进资产证
券化、非标产品等融资模式创新，通过比选资产证券计划、保债计划、年金融资等创新融资方案，
推动融资创新落地。古北财富中心二期 27.5 亿元不动产抵押贷款资产证券化计划获得上海证券交
易所无条件通过，26 亿元“中企国际金融中心不动产债权投资计划”也已启动，并于 2021 年初，
获批公开发行 74.25 亿元公司债券。与此同时，通过编制财务核算工作手册和信息系统运用，深
化核算数据管理，加大台账管控，提升财务管理辅助数据的颗粒度和对业务决策的支撑，报告期
内，融资成本下降 0.5 个百分点，加权平均融资成本年化利率为 4.62%。
（7）推进“乐居质量行”，提升客户满意度
报告期内，公司通过“乐居质量行”品控活动，聚焦安全防范、施工质量提升和公区品质提
升，在 3 个城市、6 个项目开展了社区品质提升行动，从满足广大业主日常生活需求出发，落实
提升举措近 90 项，提升社区硬件质量。同时，着力从提升客户满意度上下功夫，借力“400 热线”、
“物业互查”管控平台，深化“小区经理接待日”、“物业互查”、“入户深访”、“业委会座谈”及
“心连心恳谈会”等五大管控机制，切实加强物业与业主之间的情感交流与融合、强化对物业服
务质量的管控，使“相守”到“共融”再到“共鉴”的“三步走”策略得到有效实施。
（8）秉承党建引领，发挥组织优势促发展
报告期内，公司深入开展“四史”教育，以史为镜、知史明责，筑牢守初心担使命的思想根
基；夯实五星党建，推进班子建设，强化理论武装、提升政治站位、增强大局观念、提高责任担
当；深化文明创建，凝聚群团合力，以“奋斗者为本”理念为引领，宣贯践行“实干、创新、和
谐、廉洁”核心价值观，总结提炼中企的使命愿景和核心理念，积极推进企业文化建设，强化青
年后备力量建设，推动公司党建和业务工作相互促进，促进企业文化与经济建设的协调发展。
2 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
3 面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
4 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
报告期重要会计政策变更的具体说明参见“第十一节 财务报告\五、重要会计政策及会计估
计\44、重要会计政策及会计估计的变更。
5 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
6 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用 □不适用
截至 2020 年 12 月 31 日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
1 杭州中华企业房地产发展有限公司
2 江阴中企誉德房地产有限公司
3 上海鼎达房地产有限公司
4 上海中鸿置业有限公司
5 上海南郊中华园房地产开发有限公司
6 苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司
7 苏州中华园房地产开发有限公司
8 浙江锦华大酒店管理有限公司
9 上海金樱览胜商业资产管理有限公司
10 上海江森房屋设备有限公司
11 上海瀛浦置业有限公司
12 上海瀛茸置业有限公司
13 上海瀛翔投资咨询有限公司
14 上海古北房产租赁有限公司
15 上海古北物业管理有限公司
16 上海古北新虹劳务服务有限公司
17 上海古北劳动服务有限公司
18 苏州洞庭房地产发展有限公司
19 上海古北顾村置业有限公司
20 上海浦东古北置业有限公司
21 江阴金安置业有限公司
22 上海新古北物业管理有限公司
23 上海古北朱家角置业有限公司
24 无锡中城置业有限公司
25 无锡中城誉品置业有限公司
26 上海新弘生态农业有限公司
27 中企汇锦投资有限公司
28 上海房地集团物业服务有限公司
29 上海地产古北安亭置业有限公司
30 上海原经房地产（集团）有限公司
31 上海顺驰置业有限公司
32 上海凯峰房地产开发有限公司
33 上海古北（集团）有限公司
34 上海杉野置业有限公司
35 古北集团香港有限公司
36 上海中星（集团）有限公司
37 无锡申锡房地产实业有限公司
38 上海旗捷置业有限公司
39 上海中星集团昆山置业有限公司
40 上海中星集团中星房地产营销有限公司
41 上海中星集团实业有限公司
42 上海中星广告装潢有限公司
43 上海中星集团新城房产有限公司
44 上海闵润置业有限公司
45 上海全策房地产有限公司
46 上海龙宁房地产开发有限公司
47 上海中星集团申城物业有限公司
48 上海新城物业有限公司
49 上海良城物业管理有限公司
50 上海中星集团怡城实业有限公司
51 上海中星集团振城不动产经营有限公司
52 上海中大股份有限公司
53 中星（扬州）置业有限公司
54 中星（昆山）城际置业有限公司
55 上海星舜置业有限公司
56 中星（安徽）置业有限公司
57 吉林市海上置业有限公司
58 中星（镇江）置业有限公司
59 上海馨亭置业有限公司
60 上海富源滨江开发有限公司
61 上海富鸣滨江开发建设投资有限公司
62 上海申江怡德投资经营管理有限公司
63 上海怡德明华物业管理有限公司
64 上海环江投资发展有限公司
65 上海申阳滨江投资开发有限公司
66 上海金丰易居房地产顾问有限公司
67 上海地产馨逸置业有限公司
68 上海润钻置业有限公司
69 上海润钻房地产开发有限公司
70 洵钻（南通）置业有限公司
71 上海洵钻房地产开发有限公司
本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“合并范围的变更” 和 “在其他主体中的权益”。
