2021 年年度报告
公司代码：600675 公司简称：中华企业
中华企业股份有限公司
2021 年年度报告
1 / 234
2021 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人李钟、主管会计工作负责人冯晓明及会计机构负责人（会计主管人员）孙婷声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2022年3月23日，经公司董事会审议通过，公司2021年度利润分配预案为：
公司2021年度拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本扣除届时回购专户上已回购股份后
的股份余额为基数分配利润，拟以未分配利润向全体股东每10股派发现金红利人民币0.53元（含
税 ） 。 截 至 2021 年 12 月 31 日 ， 公 司 总 股 本 为 6,096,135,252 股 ， 扣 除 截 至 目 前 已 累 计 回 购
49,999,921.00股股份,以此计算合计拟派发现金红利320,445,172.54元（含税）。
本次利润分配不进行送股及资本公积金转增股本。
本次利润分配预案尚需提交公司股东大会审议。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
本报告“管理层讨论与分析”一节中详细描述公司可能面对的风险，敬请投资者关注并注意
投资风险。
2 / 234
2021 年年度报告
十一、 其他
□适用 √不适用
3 / 234
2021 年年度报告
目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 5
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 9
第四节 公司治理........................................................................................................................... 26
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 43
第六节 重要事项........................................................................................................................... 45
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 59
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 65
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 66
第十节 财务报告........................................................................................................................... 72
载有公司负责人、主管会计工作责任人、会计机构负责人签名并盖章
的财务报表。
备查文件目录 报告期内在符合中国证监会规定条件的网站上公开披露过的所有公司
文件的正本及公告的原稿。
载有董事长签名的2021年年度报告文本原件。
4 / 234
2021 年年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中华企业、公司、本公司 指 中华企业股份有限公司
地产集团、上海地产集团 指 上海地产（集团）有限公司
原经集团 指 上海原经房地产（集团）有限公司
古北集团 指 上海古北（集团）有限公司
中星集团 指 上海中星（集团）有限公司
中华企业大厦 指 古北国际财富中心二期
华润置地 指 华润置地有限公司
华润置地控股 指 华润置地控股有限公司
平安不动产 指 平安不动产有限公司
世博土地 指 上海世博土地控股有限公司
三林滨江 指 上海地产三林滨江生态建设有限公司
淞泽置业 指 上海淞泽置业有限公司
立信会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 中华企业股份有限公司
公司的中文简称 中华企业
公司的外文名称 CHINA ENTERPRISE COMPANY LIMITED
公司的外文名称缩写 CECL
公司的法定代表人 李钟
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 印学青 徐健伟
联系地址 上海市浦东新区浦明路1388号6楼 上海市浦东新区浦明路1388号6楼
电话 021-20772222 021-20772222
传真 021-20772766 021-20772766
电子信箱 zhqydm@cecl.com.cn zhqydm@cecl.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市华山路2号
公司办公地址 上海市浦东新区浦明路1388号4-7楼
公司办公地址的邮政编码 200127
公司网址 http：//www.cecl.com.cn
电子信箱 zhqy@cecl.com.cn
5 / 234
2021 年年度报告
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 中华企业 600675
六、 其他相关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 上海市南京东路 61 号
内）
签字会计师姓名 林盛宇、李磊明
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期
比上
主要会计数据 2021年 2020年 年同 2019年
期增
减(%)
营业收入 9,596,898,644.26 11,552,089,317.97 - 13,281,729,839.07
16.92
归属于上市公司股 805,278,958.78 1,378,181,429.82 - 2,340,167,264.35
东的净利润 41.57
归属于上市公司股 530,175,900.27 1,078,302,707.54 - 2,077,390,543.06
东的扣除非经常性 50.83
损益的净利润
经营活动产生的现
2,870,195,777.31 2,600,121,328.90 10.39 -815,816,877.21
金流量净额
本期
末比
上年
2021年末 2020年末 同期 2019年末
末增
减（%
）
归属于上市公司股
15,532,513,210.96 15,723,989,580.74 -1.22 15,177,847,315.74
东的净资产
总资产 54,184,620,613.60 49,344,217,778.97 9.81 53,855,058,403.22
6 / 234
2021 年年度报告
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2021年 2020年 2019年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.13 0.23 -43.48 0.38
稀释每股收益（元／股） 0.13 0.23 -43.48 0.38
扣除非经常性损益后的基本每
0.09 0.18 -50.00 0.34
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 减少3.86个百
5.02 8.88 16.19
分点
扣除非经常性损益后的加权平
3.31 6.95 -3.64 14.37
均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2021 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 803,411,331.38 5,824,317,293.74 1,494,976,855.23 1,474,193,163.91
归属于上市公
司股东的净利 68,853,337.33 921,964,468.77 37,839,380.23 -223,378,227.55
润
归属于上市公
司股东的扣除
-44,022,263.72 888,028,031.24 -32,240,368.73 -281,589,498.52
非经常性损益
后的净利润
经营活动产生
的现金流量净 -10,649,727.75 117,752,795.09 -644,379,235.24 3,407,471,945.21
额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
7 / 234
2021 年年度报告
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注
非经常性损益项目 2021 年金额 （如适 2020 年金额 2019 年金额
用）
非流动资产处置损益 176,622,835.23 151,485,247.76 38,395.95
越权审批，或无正式批准文
件，或偶发性的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助， 59,683,325.92 41,114,123.63 51,611,196.67
但与公司正常经营业务密切
相关，符合国家政策规定、
按照一定标准定额或定量持
续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企 140,884,733.22 131,161,670.82 144,527,537.50
业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业
及合营企业的投资成本小于
取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产
生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的
损益
因不可抗力因素，如遭受自
然灾害而计提的各项资产减
值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工
的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产
生的超过公允价值部分的损
益
同一控制下企业合并产生的
子公司期初至合并日的当期
净损益
与公司正常经营业务无关的
或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关 -1,756,063.32 4,620,496.67 75,693,553.80
的有效套期保值业务外，持
有交易性金融资产、衍生金
融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债产生的公允价
值变动损益，以及处置交易
性金融资产、衍生金融资
产、交易性金融负债、衍生
金融负债和其他债权投资取
8 / 234
2021 年年度报告
得的投资收益
单独进行减值测试的应收款
项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续
计量的投资性房地产公允价
值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法
规的要求对当期损益进行一
次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业 -3,911,063.42 -14,684,625.98 1,703,273.91
外收入和支出
其他符合非经常性损益定义
的损益项目
减：所得税影响额 77,680,919.73 6,321,575.69 6,322,137.59
少数股东权益影响额 18,739,789.39 7,496,614.93 4,475,098.95
（税后）
合计 275,103,058.51 299,878,722.28 262,776,721.29
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
交易性金融资产 90,709,661.86 70,490,117.21 -20,219,544.65 1,682,796.16
其他非流动金融 4,671,863.76 4,671,863.76
资产
合计 95,381,525.62 75,161,980.97 -20,219,544.65 1,682,796.16
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2021 年，是中华企业实施“十四五"规划的开局之年，也是深化市场化改革打造核心竞争力
的关键之年。报告期内，公司按照地产集团的战略部署和总体要求，以党建凝心聚力，以改革发
展为动力，聚焦未来战略目标，布局新赛道，深攻市场化资源获取，加强资产整合和结构优化，
积极参与地产集团城市更新平台建设，以奋发有为的精神状态和攻坚克难的拼搏精神，较好地推
动了各项工作取得新进展。报告期内具体经营情况如下：
9 / 234
2021 年年度报告
1.坚持党建引领，发挥组织优势
公司深化党史教育，把学习党史同总结经验、观照现实、推动工作结合起来，努力实现“学
史明理、学史增信、学史崇德、学史力行”的总目标。夯实五星党建，全面强基固本，推动党建
和业务深度融合，聚焦部门的“平台党建”、工地的“项目党建”、社区的“物业党建”、大厦
的“楼宇党建”、滨江的“区域党建”，确保基层党建工作落地生根，激发企业活力和内生动力。
同时，以庆祝建党 100 周年为主题，以“四诺”活动为抓手，组织推动 243 名党员承诺实事 438
项，促进“我为群众办实事”实践活动走深走实，谱写企业高质量发展、高品质生活新篇章。加
强文化引领，凝聚群团合力，开展文明系列评选表彰活动和实事立功竞赛等活动，举行 2021 年健
康跑，切实开展结对帮扶工作和扶贫采购工作，自觉履行国企责任。
2.斩获项目资源，优化管控模式
根据发展战略及业务拓展需要，公司积极融入地产集团城市更新平台建设，通过一二级联动
尝试，与上海世博土地控股有限公司联合体成功竞得上海淞泽置业有限公司 95％股权，获取三林
滨江南片区 9 单元地块的开发经营管理权，该地块是三林整个片区首个启动的经营性项目，对公
司积极融入地产集团城市更新发展战略具有重要意义。与此同时，公司努力推动管控优化，加速
项目开发。光华雅境项目实现 5 个月开工，开工 8 个月达到预售条件目标，兑现“5869”快开发
节奏。E06-2、E23-3、虹桥 31 号地块项目均按计划年内完成结构封顶，尚汇豪庭住宅项目三期、
吉林项目二期均按计划年内完成交付，各重点项目年度开竣工、交付等均按预期达到目标，为公
司主营业务收入的实现奠定了基础，“四梁八柱”支撑体系得到有力体现。
3.实施多措并举，推进销售去化
全年公司实现签约金额 46.90 亿元，坚持多措并举拓展销售渠道。一是存量项目分类施策，
创新思路，古北雅园项目，通过强化与终端经纪人的粘性，转换营销代理等举措，基本实现项目
清盘；潍坊路项目，采取“内外联动，全员营销"的模式，取得快速成交的好业绩；光华雅境项目，
创新采用线上开盘方式，实现数字化、科技化全新体验。二是尾盘项目加强攻坚，加快去化，全
年以“厘清可售尾盘、重视大宗交易、分级分类处理”为工作主旨，在古北香堤岭、古北萃庭、
古北国际花园、古北国际广场、东方中华园等难点收尾项目上取得突破性进展，销售额达 2.37 亿
元。三是强化费用控制，降本增效，通过聚焦发力点、资源整合，全年落实 6 个项目售楼处的运
营费用调减工作，销售费用同比下降 3.14%。
4.启动资源整合，强化资产运营
为提升管理能效，公司着力推动物业、资产板块的业务整合。在物业公司整合上，以“业务
整合、人员融合、文化化合”为原则，以集聚优势资源为目标，编制完成《中华企业物业板块改
革方案》，有效开展公司所属古北、申城、怡德、上房四家物业公司的整合工作。在资产板块的
整合上，基本完成管运分离。一方面，根据公司资产规模合理配置、确保管运界面清晰，管控手
势统一的要求，组建成立商办经营部，统一运营经营性资产，实现运营主体集约化、产权管理集
中化目标。另一方面，商办经营部积极参与推进地产集团资产管理信息化平台建设工作，确保招
商平台上线后，快速开展业务工作。
5.坚持产品提质，强化定档标准
公司全面启动住宅产品线标准化编制工作，在原住宅标准化成果基础上，总结和反思过往案
例，整理和研讨设计缺陷，完成 c 档住宅产品标准化成果，重点关注产品标准适配、合法合规、
图纸质量、成本限额及客户体验，以“定档标准"为核心，从配置标准、设计标准、技术标准、部
品标准和成本限额指标等几部分内容展开，升级住宅户型库、住宅技术标准，编制标准化应用手
册、住宅精装和机电交付标准等一系列标准化成果，全面增强标准化落地的实用性。
6.实现融资创新，保持健康运行
公司财务管理工作围绕预算和资金开展。在预算管理方面，合理编制年度财务预算，有效开
展预算执行分析；在融资管理方面，成功实现资本市场创新融资，发行国君-中企古北国际财富中
心资产支持专项计划，规模 27.5 亿元，综合利率 4.3%为 2021 年同评级原始权益人利率新低；公
开发行面向专业投资者 2021 中企 01 公司债券（第一期），规模 30.87 亿元，票面利率 3.7%创近
年来公司各期限、各品种融资最低；在资金管理方面，有效实施公司资金集中管理制度，统筹资
金，提高资金效率，货币资金余额 143.31 亿元。公司“三道红线”均处于“绿档”水平，对应剔
除预收款后的资产负债率为 66.34%；净负债率为 41.35%；现金短债比为 7.25。
7.优化服务体系，客户满意提升
10 / 234
2021 年年度报告
公司致力于客户服务满意度的持续提升，树立“破难题、保增长、促革新”满意度主基调，
聚焦重难点项目，保证常态优势满意度项目稳定增长，围绕“中华家园”平台，开展物业线上服
务革新等举措，为整体满意度提升保驾护航。稳步推进“乐居服务行、乐居质量行”，通过物业
服务微信平台建设、依托“400 客服回访机制”等举措强力输出客户需求管控；通过聚焦“安全
隐患、设计缺陷、施工质量、品质实现”的提升因素，提振产品硬实力。
8.规范公司治理，树立积极形象
公司顺利召开 2020 年度股东大会，圆满完成董监事会换届，实现公司董事会、监事会有机衔
接；成功举办 2021 年半年度业绩说明会，积极开展公司债券专项风险排查，开设公司官网信息公
开专栏，信息披露工作取得上海证券交易所主板上市公司 2020 一 2021 年度“A”级评级，树立起
资本市场阳光上市公司形象。同时，积极与业内专业人士深入交流拓展发展思路，开展个人投资
者线上调研活动，搭建个人投资者与公司的沟通桥梁，公司凭借完善的公司治理体系、规范的运
营，荣获“2020 中国企业 ESG 公司治理案例奖”、荣获和讯网“2021 年度城市贡献榜样”、入选
中国房地产业协会、中国房地产测评中心公司“2021 中国房地产上市公司百强榜单 51 位”等多
项资本市场殊荣，有效提升公司的市场信誉和投资价值。
二、报告期内公司所处行业情况
1.房地产宏观经济市场分析
2021 年对于房地产市场而言，“房企变局”、“密集调控”和“政策底显现”等是这一年的
关键词。2021 年年初房企“三条红线”和“集中供地”等政策落地，给整个房地产行业带来根本
性变化，过去行业高杠杆、高周转、高回报的模式不复存在。中央继续实施稳健的货币政策，采
取宏观审慎措施并加强对房地产金融潜在风险的识别。各地执行严格的贷款监管机制，进一步强
化对房地产企业贷款业务管理的力度，严查违规贷款。在中央防范化解金融风险、坚决防止经营
用途贷款违规流入房地产领域的背景下，北上广深等多个热点城市监管部门继续开展严查购房首
付款来源和经营贷违规流入房地产市场等行为，审查范围持续扩大，审查力度持续加强，目前，
中央已明确实施房地产金融审慎管理制度，未来仍将坚决打击投机炒房行为，保障房地产平稳健
康发展。
在“房住不炒”的大背景下，全国各地也密集出台各项调控措施，调控的方式主要从土地供
给、信贷、利率、购房政策和融资等最核心的方面入手，调控的深度从新房市场深入到二手房市
场，调控的范围进一步涵盖法拍房、赠与房、学区房等新兴热点领域。无论从政策的深度还是广
度上都远超过去，加速市场降温，房地产行业销售也呈现“前高后低”的态势。
2.土地市场分析
土地方面，受集中供应、集中出让“两集中”政策影响，上半年土地市场热度较高，下半年
重点城市后两批集中供地土拍规则有所调整，加上交易市场调整和资金压力，房企拿地意愿降低，
全国土地市场出现降温，流拍和撤牌现象明显。2021 年，上海共实施三批次集中供应土地，全年
土地供应总建面为 1740 万平米，其中 1075 万平米为商品住宅用地，全年土地供应量略低于 2020
年，底价成交的地块占比持续上升，平均溢价率持续下滑，平均楼面价走低。
三、报告期内公司从事的业务情况
中华企业股份有限公司于 1954 年创建，1993 年改制 A 股上市，是上海解放后第一家专业从
事房地产开发经营的企业，经营范围涵盖住宅项目开发、商办项目开发、持有物业经营、物业服
务管理等。公司经过六十余年的发展，积累了丰富的房地产开发与城市开发建设经验，通过提高
产品质量，提高资产效益，做深社区服务，持续提升客户满意度，扩大中企品牌影响力，作为上
海地产集团旗下市场化房地产开发的平台，公司以中高端商品住宅开发为核心，同步发展商用地
产、资产运营、社区服务、物业管理等相关产业。近年来，公司在巩固房地产开发业务固有优势
的基础上，紧跟地产集团战略部署，致力于打造成为上海有重要影响力的城市更新综合开发运营
企业。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
11 / 234
2021 年年度报告
1.平台优势:公司作为上海地产集团下唯一市场化房地产综合开发企业，在资源获取方面具
备一定竞争力。
2.资产整合优势：公司通过完善资产管理机制，构建运管分离的资产管理统一平台，灵活调
整运营策略，聚焦核心资产，经营性资产效能持续提高。
3.物业板块优势：公司通过所属古北、申城、怡德、上房四家物业公司的有机整合，形成“业
务整合、人员融合、文化化合”统一管理平台，集聚优势资源，努力打造上海物业行业的头部企
业和“上海服务”的品牌企业。
4.农业板块优势：公司所属新弘农业立足自身城市餐食生活服务，以都市现代农业为基础、
城市生活服务为抓手，构建以都市农业产-加-销一体化产业链为核心竞争力的城市餐食生活服务
体系，赋能城市更新、链接品质生活。
5.股东回报稳定：在经济增速短期受到较大冲击的不利环境下，公司始终注重股东回报，历
年累计现金分红超过累计归母净利润 30%以上。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 95.97 亿元，较去年同期减少 16.92%，实现归属于母公司净利润为
8.05 亿元，较去年同期减少 41.57%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 5.30
亿元，较去年同期减少 50.83%。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 9,596,898,644.26 11,552,089,317.97 -16.92
营业成本 4,940,933,015.02 6,620,260,936.97 -25.37
销售费用 163,501,054.27 168,803,993.57 -3.14
管理费用 456,088,139.95 404,998,476.90 12.61
财务费用 318,023,088.77 218,089,651.67 45.82
经营活动产生的现金流量净额 2,870,195,777.31 2,600,121,328.90 10.39
投资活动产生的现金流量净额 -4,918,910,758.86 -513,521,475.06 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 4,854,113,934.88 -4,168,185,490.93 不适用
资产减值损失 -169,417,637.80 -94,392,412.93 不适用
所得税费用 871,071,252.45 619,400,997.32 40.63
营业收入变动原因说明：主要系报告期内公司具备结转营业收入条件的项目较上年同期减少所
致。
营业成本变动原因说明：主要系报告期内公司结转的营业收入较上年同期减少，结转的营业成本
相应减少。
销售费用变动原因说明：销售费用基本与上年持平。
管理费用变动原因说明：主要系报告期内计提离退休人员统筹外费用 5434 万元所致。
财务费用变动原因说明：主要系报告期内带息负债规模增加所致。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系报告期内购买商品、接受劳务支付的现金较
上年同期减少所致。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系报告期内取得上海淞泽置业有限公司 49%股
权及相应债权所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系报告期内报告期内发行 CMBS、公司债和不
动产债权投资计划所致。
资产减值损失变动原因说明：主要系报告期计提的资产减值损失较上年同期增加所致。
所得税费用变动原因说明：主要系尚汇豪庭项目溢价成本不能税前扣除及其他公司的亏损未确认
递延所得税资产所致。
12 / 234
2021 年年度报告
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
报告期内，营业收入中主营业务收入占 99.55%，比上年同期占比减少 0.47 个百分点；营业成本
中主营业务成本占 99.58%，比上年同期减少 0.14 个百分点；公司主营业务较为稳定。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
分行 毛利率 营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上
营业收入 营业成本
业 （%） 年增减（%） 年增减（%） 年增减（%）
房地 8,861,331,027.66 4,244,520,864.33 52.10 -18.81 -29.58 增加 7.32 个
产业 百分点
物业 544,284,349.75 521,485,500.70 4.19 -5.23 -0.03 减少 4.99 个
管理 百分点
商业 132,103,642.80 149,413,491.44 -13.10 197.19 257.27 减少 19.02
个百分点
服务 16,295,281.97 4,717,060.71 71.05 -25.09 -55.69 增加 19.99
业 个百分点
施工 -184,906.91 -49,270.94 不适用 不适用 不适用 不适用
业
合计 9,553,829,395.27 4,920,087,646.24 48.50 -17.31 -25.47 增加 5.64 个
百分点
主营业务分产品情况
分产 毛利率 营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上
营业收入 营业成本
品 （%） 年增减（%） 年增减（%） 年增减（%）
开发 8,261,848,433.28 3,933,874,533.80 52.39 -20.65 -31.06 增加 7.19 个
产品 百分点
租赁 604,090,730.41 316,582,132.89 47.59 20.24 -1.53 增加 11.58
个百分点
劳务 567,715,188.34 526,202,561.41 7.31 -4.76 -1.14 减少 3.39 个
收入 百分点
商品 120,359,950.15 143,477,689.08 -19.21 170.77 243.08 减少 25.12
收入 个百分点
施工 -184,906.91 -49,270.94 不适用 不适用 不适用 不适用
业
合计 9,553,829,395.27 4,920,087,646.24 48.50 -17.31 -25.47 增加 5.64 个
百分点
主营业务分地区情况
分地 毛利率 营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上
营业收入 营业成本
区 （%） 年增减（%） 年增减（%） 年增减（%）
上海 7,860,557,041.54 3,546,728,480.66 54.88 1.29 -3.83 增加 2.40 个
地区 百分点
江苏 1,366,704,640.82 1,078,205,797.18 21.11 -50.68 -45.46 减少 7.55 个
地区 百分点
浙江 2,936,354.13 2,473,925.46 15.75 -92.00 -96.78 增加 125.21
地区 个百分点
安徽 24,889,311.19 22,075,610.62 11.30 12.10 -2.72 增加 13.51
地区 个百分点
吉林 298,742,047.59 270,603,832.32 9.42 -69.01 -67.69 减少 3.69 个
地区 百分点
合计 9,553,829,395.27 4,920,087,646.24 48.50 -17.31 -25.47 增加 5.64 个
13 / 234
2021 年年度报告
百分点
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
成
本 本期占 上年同 本期金额
分
构 总成本 期占总 较上年同 情况
行 本期金额 上年同期金额
成 比例 成本比 期变动比 说明
业
项 (%) 例(%) 例(%)
目
房 房 4,244,520,864.33 86.27 6,027,397,217.67 91.31 -29.58
地 地
产 产
业 业
物 物 521,485,500.70 10.60 521,644,998.50 7.90 -0.03
业 业
管 管
理 理
商 商 149,413,491.44 3.03 41,820,986.38 0.63 257.27 主要系子公司上海
业 业 新弘生态农业有限
公司业务拓展，本期
收入增加，采购商品
支出、人员支出等成
本相应增加。
服 服 4,717,060.71 0.10 10,644,859.75 0.16 -55.69 主要系子公司上海
务 务 金丰易居房地产顾
业 业 问有限公司承接的
销售代理业务减
少，成本相应减少
施 施 -49,270.94 0.00 261,208.71 0.00 不适用
工 工
业 业
分产品情况
成
本 本期占 上年同 本期金额
分
构 总成本 期占总 较上年同 情况
产 本期金额 上年同期金额
成 比例 成本比 期变动比 说明
品
项 (%) 例(%) 例(%)
目
开 开 3,933,874,533.80 79.96 5,705,905,617.65 86.44 -31.06 主要系报告期内公
发 发 司具备结转营业收
产 产 入条件的项目减少，
品 品 成本相应减少
租 租 316,582,132.89 6.43 321,491,600.02 4.87 -1.53
赁 赁
14 / 234
2021 年年度报告
劳 劳 526,202,561.41 10.69 532,289,858.25 8.06 -1.14
务 务
收 收
入 入
商 商 143,477,689.08 2.92 41,820,986.38 0.63 243.08 主要系子公司上海
品 品 新弘生态农业有限
收 收 公司业务拓展，本
入 入 期收入增加，采购
商品支出、人员支
出等成本相应增
加。
施 施 -49,270.94 0.00 261,208.71 0.00 不适用
工 工
业 业
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
前五名客户销售额 24,771.64 万元，占年度销售总额 2.59%；其中前五名客户销售额中关联方销
售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少
数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
前五名供应商采购额 104,627.24 万元，占年度采购总额 40.89%；其中前五名供应商采购额中关
联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依
赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
3. 费用
√适用 □不适用
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
销售费用 163,501,054.27 168,803,993.57 -3.14
管理费用 456,088,139.95 404,998,476.90 12.61
财务费用 318,023,088.77 218,089,651.67 45.82
所得税费用 871,071,252.45 619,400,997.32 40.63
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
15 / 234
2021 年年度报告
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
□适用 √不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
变动比例
科目 本期数 上年同期数
（%）
经营活动产生的现金流量净额 2,870,195,777.31 2,600,121,328.90 10.39
投资活动产生的现金流量净额 -4,918,910,758.86 -513,521,475.06 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 4,854,113,934.88 -4,168,185,490.93 不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末数 上期期末数 本期期末金额较上
项目名
本期期末数 占总资产的 上期期末数 占总资产的 期期末变动比例 情况说明
称
比例（%） 比例（%） （%）
其他应 1,055,951,022.01 1.95 2,327,665,513.81 4.72 -54.63 主要系报告期内控股子
收款 公司向股东同比例拆借
资金余额减少所致
持有待 0.00 0.00 1,251,730,564.16 2.54 -100.00 系报告期内持有待售资
售资产 产转让完成所致
长期股 1,369,209,738.00 2.53 579,370,799.55 1.17 136.33 主要系报告期内公司受
权投资 让上海淞泽置业有限公
司 49%股权所致
其 他 10,159,569,864.91 18.75 4,228,159,136.38 8.57 140.28 主要系报告期内公司受
非流动 让上海淞泽置业有限公
资产 司 49%股权而承接原股
东对应的债权所致
合同负 3,590,519,900.60 6.63 5,578,611,220.01 11.31 -35.64 主要系报告期内公司部
债 分项目满足收入结转条
件，相应结转营业收入
所致
其 他 1,568,269,886.36 2.89 2,328,169,052.76 4.72 -32.64 主要系报告期内支付少
应付款 数股东股利所致
一年内 1,998,738,496.91 3.69 4,047,612,595.61 8.20 -50.62 主要系报告期内偿还借
到期的 款所致
非流动
负债
长期借 9,010,124,855.40 16.63 4,996,815,201.60 10.13 80.32 主要系报告期内新增借
款 款所致
应付债 10,379,851,539.09 19.16 5,657,381,335.67 11.47 83.47 主要系报告期内成功发
券 行 CMBS 和公司债所致
库存股 162,388,649.81 0.30 0.00 0.00 不适用 系报告期内回购股份所
16 / 234
2021 年年度报告
致
2. 境外资产情况
√适用 □不适用
(1) 资产规模
其中：境外资产 7,847,849.20（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 0.01%。
(2) 境外资产占比较高的相关说明
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
项目 期末账面价值（万元） 受限原因
购房者按揭借款保证金、净房款、售房监管资
货币资金 14,308.90
金、项目开发资金受限及业委会托管等
存货 845,612.17 借款抵押
投资性房地产 474,859.20 借款抵押
合计 1,334,780.27
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
公司主营业务所属行业为房地产，据国家统计局统计，2021 年，全国房地产开发投资 147602
亿元，比上年增长 4.4%；比 2019 年增长 11.7%，两年平均增长 5.7%。其中，住宅投资 111173 亿
元，比上年增长 6.4%。2021 年，房地产开发企业房屋施工面积 975387 万平方米，比上年增长 5.2%。
其中，住宅施工面积 690319 万平方米，增长 5.3%。房屋新开工面积 198895 万平方米，下降 11.4%。
其中，住宅新开工面积 146379 万平方米，下降 10.9%。房屋竣工面积 101412 万平方米，增长 11.2%。
其中，住宅竣工面积 73016 万平方米，增长 10.8%。2021 年，商品房销售面积 179433 万平方米，
比上年增长 1.9%；比 2019 年增长 4.6%，两年平均增长 2.3%。其中，住宅销售面积比上年增长
1.1%，办公楼销售面积增长 1.2%，商业营业用房销售面积下降 2.6%。商品房销售额 181930 亿元，
增长 4.8%；比 2019 年增长 13.9%，两年平均增长 6.7%。
公司与本行业相关的经营性信息分析请见本报告中第三节/一“经营情况讨论与分析”及第
三节/二“报告期内公司所所属行业情况”。
17 / 234
2021 年年度报告
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
持有待开 一级土 合作开发
规划计容 是/否涉 合作开发
持有待开发 发土地的 地整理 项目涉及
序号 建筑面积 及合作开 项目的权
土地的区域 面积(平 面积(平 的面积(平
(平方米) 发项目 益占比(%)
方米) 方米) 方米)
1 上海市黄浦 2万 2万 6.6 万 是 2万 50
区
2 江苏省扬州 11.1 万 0万 24.49 万 否 不适用 不适用
市
3 上海市浦东 11.3 万 0万 36.1 万 是 11.3 万 49
新区
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
在建 项目
项目/ 项目 规划 在建
总建 已竣 报告
新开 用地 计容 建筑
序 经营 筑面 工面 总投 期实
地区 项目 工项 面积 建筑 面积
号 业态 积(平 积(平 资额 际投
目/竣 (平方 面积 (平方
方米) 方米) 资额
工项 米) (平方 米)
目 米)
黄浦
江沿
岸
E8E1
上海
0单 1.3 3.3 5.41 5.41 0.0
1 浦东 公寓 在建 16.47 0.89
元 万 万 万 万 万
新区
E23-
3地
块项
目
黄浦
江沿
岸
E10
上海 单元
1.87 7.5 12.0 12.0 0.0
2 浦东 E06- 商办 在建 36.14 3.20
万 万 万 万 万
新区 2地
块商
业办
公项
目
18 / 234
2021 年年度报告
黄浦
江沿
岸 E8
单元
上海
E17- 0.77 1.9 3.28 3.28 0.0
3 浦东 商办 在建 12.47 0.67
4地 万 万 万 万 万
新区
块商
业办
公项
目
跑马
江苏 2.78 8.06 10.58 6.26 4.32
4 山项 商住 在建 8.5 1.20
镇江 万 万 万 万 万
目
罗家
江苏 住宅 6.90 7.90 10.19 0.0 10.19
5 头项 竣工 6.92 0.28
镇江 商业 万 万 万 万 万
目
昆山
中华
园路 公
江苏 3.2 9.7 12.3 0.0 12.3
6 商住 寓、 竣工 9.49 0.59
昆山 万 万 万 万 万
楼项 商办
目D
区
吉林 别
吉林 中星 墅、
21.0 16.9 23.2 0.0 23.2
7 市丰 总部 洋 竣工 15.07 0.96
万 万 万 万 万
满区 基地 房、
项目 高层
上海
尚汇 11.8 26.0 38.1 0.0 38.1
8 市徐 公寓 竣工 77 3.08
豪庭 万 万 万 万 万
汇区
新江
湾社
区
N091
杨浦 4.53 7.26 11.70 11.70 0.00
9 104 住宅 在建 54.2 3.09
区 万 万 万 万 万
单元
B2-
01 地
块
宝山
顾村
宝山 2.81 5.27 7.98 7.98 0.00
10 0422 住宅 在建 22.75 2.15
区 万 万 万 万 万
-1 地
块
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
19 / 234
2021 年年度报告
已售（含 报告期末
可供出售
序 经营业 已预售） 结转面积 结转收入金 待结转面
地区 项目 面积(平
号 态 面积 (平方米) 额 积(平方
方米)
(平方米) 米)
1 云萃江 - - 35,409.37
上海 住宅 35409.37 3740.29
湾
2 光华雅 - - 31,994.42
上海 住宅 31994.42 11477.30
境
3 尚汇豪 58,331.34 563,783.24 933.14
上海 住宅 17899.25 17117.88
庭
4 中企滨 770.82 10,511.35 0.00
上海 住宅 233.94 233.94
江悦府
5 潍坊路 3,858.04 33,899.13 5,478.03
上海 改建项 住宅 9336.07 4911.65
目
6 公园道 463.37 4,083.00 0.00
上海 住宅 150.85 150.85
壹号
7 公园道 - - 8,166.71
上海 办公楼 8,166.71 0.00
壹号
8 古北香 366.39 1,609.52 0.00
上海 别墅 366.39 366.39
堤岭
9 铂珏公 467.81 1,160.96 971.61
上海 住宅 2027.51 634.00
馆
10 铂珏公 - - 1,278.34
上海 商业 1278.34 0.00
馆
11 古北御 62.83 269.27 0.00
上海 商铺 62.83 62.83
庭
12 维多利 623.39 1,573.32 0.00
上海 写字楼 623.39 623.39
亚大厦
13 古北萃 - - 1,567.90
上海 住宅 1,346.99 0.00
庭
14 印象春 一二期 - - 412.78
上海 412.78 0.00
城 别墅
15 雪野家 - - 6,751.33
上海 别墅 6,751.33 0.00
园
16 苏州燕 14,219.48 56,252.83 552.23
苏州 回平门 别墅 13576.44 13024.21
里
17 古北雅 一期别 298.22 482.83 298.22
苏州 596.44 298.22
园 墅
18 古北雅 二期别 19,738.02 28,849.54 19,982.47
苏州 30018.69 27130.75
园 墅
19 中环滨 一期别 2,252.84 2,602.44 8,547.18
吉林 10837.37 2555.37
江世纪 墅
20 中环滨 二期高 6,235.34 3,576.00 30,622.76
吉林 19853.22 1163.42
江世纪 层
21 中环滨 二期合 17,230.10 21,711.32 1,153.50
吉林 1891.42 1891.42
江世纪 院
22 中环滨 二期商 - - 2,229.94
吉林 2231.00 0.00
江世纪 业
20 / 234
2021 年年度报告
23 镇江中 27,147.55 30,451.69 24,142.55
镇江 住宅 25843.88 9862.58
山府
24 镇江中 酒店式 - - 22,939.46
镇江 18200.73 347.57
山府 公寓
25 无锡中 1,520.02 3,073.24 5,714.94
无锡 商铺 7001.43 1734.55
城誉品
26 无锡中 - - 804.85
无锡 住宅 115.93 0.00
城誉品
27 半山一 1,912.71 5,867.30 1,254.68
无锡 别墅 3167.39 1912.71
号
28 合肥海 739.98 745.31 11,617.14
合肥 耀商务 写字楼 11719.52 102.38
大厦
29 昆山凯 966.81 1,583.69 0.00
昆山 旋门项 住宅 563.39 563.39
目
30 中星城 - - 9,549.55
昆山 际 ABC 商业 2308.00 0.00
块
31 江阴 尚海荟 商铺 5823.41 2,198.88 2,198.88 2,202.78 3,624.53
32 中企上 2,974.40 2,144.24 3,589.55
江阴 住宅 595.77 595.77
城
33 中企上 - - 6,228.46
江阴 商业 6228.46 0.00
城
报告期内，公司共计实现销售金额 468,987.46 万元，销售面积 108,717.74 平方米（不含车
位），实现结转收入金额 826,184.84 万元，结转面积 174,807.30 平方米（不含车位），报告期
末待结转面积 280,534.10 平方米，待结转面积未来可能根据经营需要而调整。
上述项目为公司报告期内主要销售项目，其中可供出售面积为项目在报告期及之前已取得预
售文件且在报告期内实际可供出售的面积。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
是否采 租金收
出租房地产 权益比
序 经营 出租房地产 用公允 入/房地
地区 项目 的建筑面积 例
号 业态 的租金收入 价值计 产公允
(平方米) （%）
量模式 价值(%)
上海 87.50%
古北国际财
1 市长 办公 69,748.43 15,463.91 否 不适用
富中心二期
宁区
上海 87.50%
古北国际财
2 市长 商业 60,287.36 6,308.07 否 不适用
富中心二期
宁区
上海 100%
漕溪路 198
3 市徐 土地 38,619 2,428.57 否 不适用
号地块
汇区
上海 100%
中星城（含
4 市徐 商办 92,821.37 4,520.00 否 不适用
车位）
汇区
21 / 234
2021 年年度报告
上海 100%
凉城购物中
5 市虹 商业 44,912.35 3,312.21 否 不适用
心
口区
上海 100%
中星铂尔曼
6 市徐 酒店 65,591.08 2,380.95 否 不适用
大酒店
汇区
上海 100%
7 市静 新城大厦 办公 16,776.59 1,806.87 否 不适用
安区
上海 100%
中企滨江世
8 市杨 商业 6,934.31 1,422.78 否 不适用
纪大厦）
浦区
上海 100%
市浦 中企财富世
9 商办 25,656.5 214.69 否 不适用
东新 纪大厦
区
1 零星物业汇 -
- - - 22,551.02 否 不适用
0 总
合 -
- - - 421,346.99 60,409.07 -
计
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
211.99 4.61 0.74
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期内，公司对外股权投资 61,230 万元，具体如下： 币种：人民币
公司名称 增资前注册资 增 资 后 注 册 公司原有权益 公司增资后拥 情况说明
本（万元） 资本（万元） 有权益
上 海 淞 泽 置 1,000 1,000 0 49% 股权投资；工
业有限公司 商变更中。
上海城佳经 0 120,000 0 50.2% 新设公司
济发展有限
公司
上海沁钻置 0 500 500 100% 新设公司
业有限公司
报告期内，公司对外收回投资具体情况如下：币种：人民币
22 / 234
2021 年年度报告
公司名称 减资/清算前 减资/清算后 公司原有权益 公 司减资 /清 情况说明
注册资本（万 注册资本（万 算后拥有权益
元） 元）
上海江森房 102（美元） 0 50% 0 原注册资本为
屋设备有限 102 万美元；
公司 已工商变更
浙江锦华大 500 0 95% 0 已工商变更
酒店管理有
限公司
上海中星广 60 0 100% 0 已工商变更
告装潢有限
公司
上海中星集 1000 0 100% 0 已工商变更
团中星房地
产营销有限
公司
1. 重大的股权投资
√适用 □不适用
2021 年 10 月，公司与世博土控在上海联合产权交易所联合竞得三林滨江持有的淞泽置业 95%
股权及相应债权，总金额为 12,195,903,323.53 元。其中，公司出资 6,290,518,556.35 元受让淞
泽置业 49%股权及相应债权，世博土控出资 5,905,384,767.18 元受让淞泽置业 46%股权及相应债
权。具体内容详见公司发布于《上海证券报》、《中国证券报》、《证券日报》、上海证券交易
所网站（www.sse.com.cn）的临 2021-046 公告。
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
3. 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
会计
证券代 证券 本期卖出（股 本期公允价值变动 资金来
核算 最初投资成本 期初账面价值 期末账面价值
码 简称 数） 损益 源
科目
海通 自有资
600837 105,604,009.67 58,513,000.00 0.00 55,783,000.00 -2,730,000.00
证券 金
新世 自有资
600628 43,156,924.93 29,450,920.20 2,180,052.00 12,366,729.25 158,741.86
交易 界 金
性金 上海 自有资
601229 40,100.00 1,064,444.64 0.00 968,047.23 -96,397.41
融资 银行 金
产 新黄 自有资
600638 556,874.50 1,681,297.02 0.00 1,372,340.73 -308,956.29
浦 金
自有资
小计 149,357,909.10 90,709,661.86 2,180,052.00 70,490,117.21 -2,976,611.84
金
其他
非流
自有资
动金 小计 6,105,863.76 4,671,863.76 0.00 4,671,863.76
金
融资
产
自有资
合计 155,463,772.86 95,381,525.62 2,180,052.00 75,161,980.97 -2,976,611.84
金
23 / 234
2021 年年度报告
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：万元
主要
产品
公司名称 所占权益 注册资本 总资产 归母净资产 营业收入 营业利润 归母净利润
或服
务
房地
上海古北（集
87.50% 产开 20,930.00 375,700.31 123,555.91 101,613.64 26,422.43 21,683.92
团）有限公司
发
上海原经房地产 房地
（集团）有限公 90.00% 产开 30,000.00 223,729.52 114,758.39 9,214.39 2,503.48 3,221.29
司 发
房地
上海中星（集
100.00% 产开 100,000.00 2,707,710.01 1,073,048.68 250,239.98 29,314.61 11,577.47
团）有限公司
发
杭州中华企业房 房地
地产发展有限公 100.00% 产开 80,000.00 2,907.82 -6,242.39 293.64 77.09 38.63
司 发
房地
江阴中企誉德房
95.00% 产开 22,000.00 9,969.46 -49,713.20 2,144.24 -1,860.41 -1,858.41
地产有限公司
发
房地
苏州中华园房地
100.00% 产开 48,000.00 48,430.14 48,887.17 57,698.54 13,022.79 12,281.97
产开发有限公司
发
房地
上海凯峰房地产
71.00% 产开 30,000.00 611,913.83 253,718.66 565,598.65 209,353.55 144,672.12
开发有限公司
发
房地
上海润钻房地产
100.00% 产开 99,000.00 476,511.50 98,294.38 0.00 -604.41 -376.74
开发有限公司
发
房地
上海洵钻房地产
100.00% 产开 60,000.00 248,863.77 59,716.21 0.00 -314.15 -225.37
开发有限公司
发
房地
上海淞泽置业有
49.00% 产开 1,000.00 1,163,961.80 539.42 0.00 -90.37 -67.78
限公司
发
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
1.行业政策趋势
展望 2022 年，中央仍将坚持“房住不炒”总基调不变，实现“三稳”目标。继中央政治局会
议定调后，“良性循环”无疑成为 2022 年房地产行业政策不容忽视的关键词。房地产行业的良性
循环包含土地、开发、融资和销售各个环节，整体而言，房地产政策层面将继续完善住房市场和
保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，房地产行业仍需要走平稳健康发展的
“软着陆”路线，保持调控政策连续性稳定性，短期内，“四限”调控仍将从紧从严。对于企业
而言，“降杠杆”仍然是未来发展的关键词。
2.行业发展趋势
宏观经济方面，2022 年，我国经济或延续稳步恢复态势，但国内外环境中不稳定不确定因素
增多，我国经济仍面临新的挑战和下行压力。根据中国指数研究院发布《中国房地产市场 2021 总
结&2022 展望》，2022 年全国房地产市场处于调整周期，预计商品房销售量缩价稳，将呈现“销
售面积回落，销售均价平稳运行，新开工面积继续下降，投资低速增长”的特点。一线城市成交
24 / 234
2021 年年度报告
规模预计继续增长，二线城市分化态势延续，预计整体成交规模稳中有增，三四线城市市场规模
高位回落。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
2021 年以来，公司在深入贯彻地产集团要求及承接集团整体战略前提下，深入开展了新一轮
战略发展规划制定工作。公司上下通过内外研讨、集思广益，结合集团战略，经宏观政策、行业
现状、对标标杆及自我剖析，形成公司十四五战略规划：十四五期间，公司定位为“上海有重要
影响力的城市更新综合开发运营企业”，形成“区域综合开发”、“产业综合运营”、“物业综
合服务”三类发展模式，聚焦房地产开发、物业、农业、资产及产城融合“五大赛道”。
(三)经营计划
√适用 □不适用
政府工作报告中指出，2022 年是党和国家事业发展进程中十分重要的一年，要坚持稳中求进
工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全面深化改革开放，坚
持创新驱动发展，推动高质量发展。2022 年也是公司加快实现发展战略目标的冲刺之年，面对机
遇挑战，公司将以党的政治建设为统领，坚持改革创新不动摇，紧紧围绕集团部署要求和企业发
展战略，在提升经营管理能力和战略规划落地上下功夫，在推进市场化资源获取、修枝剪叶和资
产整合等任务的走深走实上下力气，打造市场化专业人才队伍，守牢安全底线，努力提高上市公
司品牌形象和核心竞争力。
1.积极融入城市更新
2022 年，公司将积极融入地产集团城市更新平台建设，努力在区域深耕以及产城融合土地资
源拓展上取得新成果，积极推进一、二级联动拿地模式。另一方面，紧跟上海土地市场政策调整
方向，积极参与公开市场土地竞拍，加快搭建合作平台，探索与房企及地产基金等合作模式，增
加投资途径合作开发项目，实现市场化拍地与各类合作通道相结合，构建市场化资源获取的新优
势，保持土地储备稳中有升。
2.全力推进项目建设
2022 年，公司将围绕“保开工、促竣工、守开盘"，着力推进项目开发建设，确保项目总控节
点计划完成率稳步提升。在“保开工”方面，确保三林项目按计划节点开工；在“促竣工”方面，
确保中企未来世纪大厦（17-4 项目）、中企国际金融中心（6-2 项目）、海睿滨江（E23-3 项目）
按计划节点完成竣工备案；在“守开盘"方面，确保海睿滨江（E23-3）、云萃江湾、光华雅境项
目按计划开盘，实现年度资金回笼。
3.努力创新融资方式
2022 年，公司将匹配公司发展需求，制定年度融资策略，积极筹措资金用于年度集中供地竞
拍，建立投融一体化管控工作机制，针对投资标的或年度投资计划制定项目专项或年度融资方案，
实现以投定融；与房企、产业资源方、金融机构、供应链上下游等达成意向合作，实现融资渠道
储备，推动有条件的项目实施资产证券化，实现融资渠道网络全面铺开，融资规模与成本的最优
组合。
4.努力提升资产价值
2022 年，公司将依托运管分离的资产管理统一平台，以新成立的商办经营部为载体，实现管
控模式和业务体系的实质性运转，稳步提升资产价值和运营收益。对于滨江项目依托平台进行点
对点分析，形成资产运营整体方案，坚持“一案一策”扩大对外出租规模；对于古北国际财富中
心、周浦 D 栋项目等重点项目进行实时跟踪，形成全覆盖、全周期动态管理；对于自持商业项目
（如三林项目商业等）完成产品标准化定制报告，确保产品标准化、租金定价合理化。同时推进
“经营性资产库”、“可售房源库”、“土地项目库”及“股权库”资产“四库”建设力度，推
进存量资产的整合力度和外地项目的去化力度，资产管理和资产运营相辅相成，实现高效益与高
效率并重的资产运营管理新能级。
5.着力整合物业板块
2022 年，公司将采取内、外并举，逐步加速的业务拓展原则，着手建立新古北物业管控模式
和业务体系，实现业务整合和区域化管理，巩固传统优势，积极拓展业务新增量，创新业务新模
25 / 234
2021 年年度报告
式。同步开展物业整合后的组织融合，提升以经营目标导向的横向协同意识，落地管理抓手，最
终实现物业规模与盈收规模双升，力争成为上海物业行业的头部企业和“上海服务”的品牌企业。
6.着力发展农业板块
2022 年，公司将紧密围绕地产集团城市更新战略，积极发挥所属新弘农业公司协同作用，依
托集团在世界级生态岛崇明广袤的农地资源和市区大量优质的社区商办资源，立足新弘农业自身
城市餐食生活服务战略定位，以都市现代农业为基础、城市生活服务为抓手，构建以都市农业产
-加-销一体化产业链为核心竞争力的城市餐食生活服务体系，赋能城市更新、链接品质生活。
7.坚持党群建设引领
2022 年，公司将继续加强党建引领，进一步提升政治领导力，以党建促发展，进一步提升思
想引领力，要坚持和加强党的领导，将党建工作与深化改革发展同频共振，深刻领会贯彻中央经
济工作会议“稳字当头、稳中求进”的精神内涵，坚持市场导向、抓好支撑保障、促进目标落实，
不断把党的工作优势转化为企业的竞争优势、创新优势、发展优势。深化五星党建，进一步提升
基层组织力；坚持党管干部，加强队伍建设，进一步提升队伍战斗力；加强党群联动，弘扬奋斗
文化，进一步提升群团凝聚力。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
1.政策风险
当前疫情依然在全球蔓延，全球经济增长放缓、国际格局复杂多变、国内经济压力等问题会
在未来一段时间内长期存在，国内外宏观经济形势面临较多不确定因素，房地产宏观调控仍将延
续，中央及地方政府调控政策的变化，直接影响着房地产企业的经营，影响着市场对房地产行业
走势的预期，进而影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等。公司将着力提高宏观政策
敏感性和房地产业的敏锐度，抓紧上海城市更新发展战略的重大机遇期，做好战略规划，最大程
度降低政策不确定性影响。
2.市场风险
当前面临的外部经济环境和政策环境仍然错综复杂，公司面临的市场风险增加，对公司综合
实力的考量更为严峻。公司将综合宏观经济、行业动向及公司实际情况，加快转型升级的步伐，
持续提升发展质量，保持公司持续、稳定、健康发展。
3.经营风险
房地产调控政策变化或将进一步增加公司的经营压力，公司土地储备资源增量减少，销售进
程延缓、商办写字楼空置率上升，面对一系列困难和挑战，公司将尽快完善防范措施，构筑强大
的抗冲击能力，来应对未来可能面临潜在的经营风险。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和中国证监会、上海
证券交易所有关要求，不断完善公司法人治理结构，建立健全内部控制制度，规范公司运作，加
强信息披露工作，切实维护公司及全体股东利益。公司股东大会、董事会、监事会、经营层职责
明确，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽责、认真履行职责，积极参加公司股东大会、董事会
和监事会，关联董事对关联交易事项进行回避表决，维护股东利益，确保公司合规运作，稳定、
健康、持续的发展。
26 / 234
2021 年年度报告
1.关于股东与股东大会：报告期内，公司根据《公司法》、《股票上市规则》、《股东大会
议事规则》的要求，召集、召开年度股东大会一次，股东大会的会议筹备、会议提案、议事程序、
会议表决和决议、决议的执行和信息披露等方面严格遵照规定要求。能够确保所有股东，尤其是
中小股东充分行使表决权，享有平等地位。公司股东大会对关联交易严格按规定的程序进行审议，
关联股东在表决时回避，保证关联交易符合公平、公正、公开的原则，不存在损害中小股东利益
的情形。公司邀请律师出席股东大会，对会议的召开程序、审议事项、出席人身份进行确认和见
证，并出具法律意见书，保证股东大会的合法有效。
2.关于控股股东与上市公司的关系：公司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务方面
相互独立。公司董事会、监事会和内部机构能够独立运作。控股股东与公司之间进行的关联交易
均严格按照相关规定履行了董事会、股东大会的审批程序，关联董事和关联股东在表决时回避，
重大关联交易由审计委员会出具审核意见；对于达到披露标准的关联交易依法披露。公司已建立
防止控股股东及其关联企业占用上市公司资金、侵害上市公司利益的长效机制，未发生大股东占
用上市公司资金和资产的情况。
3.关于董事和董事会：公司董事会人数和人员构成符合法律、法规的要求，公司董事了解作
为董事的权利、义务和责任，能够依据《董事会议事规则》等制度，认真出席董事会会议。公司
董事会的召集、召开程序符合《公司法》、《公司章程》以及《董事会议事规则》和《独立董事
工作制度》等相关法律法规的规定，公司董事会下设审计委员会、战略委员会、提名委员会、薪
酬与考核委员会等四个专业委员会，其成员组成结构合理。各专业委员会均严格按照相应工作条
例开展工作，在公司的经营管理中充分发挥其专业性作用。每位独立董事均严格遵守《独立董事
工作制度》，认真负责、勤勉诚信地履行各自的职责，独立董事在审议公司关联交易、高级管理
人员聘任、董事会换届等重大事项的过程中提出有建设性的意见与建议。
4.关于监事和监事会：公司监事会严格执行《公司法》、《公司章程》的有关规定，人数和
人员构成符合法律、法规的要求，能够依据《监事会议事规则》等制度，认真履行自己的职责，
对公司财务以及董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，并独立发表意见。
5.关于绩效评价和激励约束机制：公司建立高级管理人员的绩效评价标准与激励约束机制；
公司高级管理人员的聘任公开、透明，符合相关法律、法规的规定。
6.关于信息披露与透明度：公司严格按照有关法律法规及公司制定的《信息披露管理制度》
要求，真实、准确、完整、及时地通过《上海证券报》、《中国证券报》、《证券日报》及上海
证券交易所网站等指定媒体披露有关信息，并做好信息披露前的保密工作，切实履行上市公司信
息披露义务，保证公司信息披露的公开、公平、公正，积极维护公司和投资者，尤其是中小股东
的合法权益。公司不存在因信息披露违规受到监管机构批评、谴责或处罚的情况。
7.关于投资者关系及相关利益者：公司指定董事会办公室专人负责投资者关系管理工作，通
过多渠道积极与投资者保持良性的互动关系。一是通过热线电话与 e 互动线上问答方式进行交流，
就投资者普遍关心的公司经营等事项进行阐述，保障广大投资者的知情权；二是做好机构投资者
现场调研与实地考察的接待工作，通过建立长期、稳定的沟通机制，提高了公司在资本市场的透
明度。
8.关于内部控制制度的建立健全：公司严格按照监管要求不断完善内部控制制度，强化内控
规范的执行和落实，在强化日常监督和专项检查的基础上，按照年度审计计划，对公司、子公司
的内部控制有效性进行内审。持续推进建章立制，提升内控水平，并由专业机构就新出台的各类
制度、指引和流程开展合规性审核。报告期内，公司完成了《中华企业股份有限公司财务制度》
的修订。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
27 / 234
2021 年年度报告
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
□适用 √不适用
三、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的 决议刊登的披
会议届次 召开日期 会议决议
查询索引 露日期
2020 年 度 股 东 2021 年 6 月 23 http://www.sse.com.cn 2021 年 6 月 24 经与会董事、
大会年会 日 日 董秘签字确认
的股东大会决
议已于召开当
日向上交所备
案；全部议案
均审议通过。
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
√适用 □不适用
股东大会的召开符合法律法规的规定，同时不存在否决议案。
28 / 234
2021 年年度报告
四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公司
任期起始 任期终止 年初持股 年末持股 年度内股份 增减变动 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注) 性别 年龄
日期 日期 数 数 增减变动量 原因 税前报酬总 报酬
额（万元）
李钟 董事长 男 56 2021.6.23 2024.6.22 0 是
严明勇 董事 男 54 2021.6.23 2024.6.22 0 是
夏凌 独立董事 男 49 2021.6.23 2024.6.22 10.74 否
邵瑞庆 独立董事 男 64 2021.6.23 2024.6.22 10.74 否
史剑梅 独立董事 女 59 2021.6.23 2024.6.22 10.74 否
沈磊 监事会主 男 57 2021.6.23 2024.6.22 0 是
席
黄俊 监事 男 44 2021.6.23 2024.6.22 0 是
唐喆 职工监事 男 57 2021.6.23 2024.6.22 36,000 36,000 0 52.44 否
印学青 副总经理、 女 53 2021.7.28 2024.6.22 200,140 200,140 0 119.23 否
董事会秘
书
钟益鸣 副总经理 男 50 2021.7.28 2024.6.22 60,000 60,000 0 120.90 否
卢云峰 副总经理 男 57 2021.7.28 2024.6.22 60,000 60,000 0 120.90 否
李剑 副总经理 男 50 2021.7.28 2024.6.22 78.06 否
朱 嘉 骏 董事长 男 61 2018.6.29 2021.6.23 0 是
（ 已 离
任）
王斌（已 党委书记、 男 52 2018.6.29 2021.6.23 76,500 76,500 0 98.00 是
离任） 董事
蔡 顺 明 副董事长 男 55 2021.6.23 2022.3.2 0 是
（ 已 离
29 / 234
2021 年年度报告
任）
王政（已 董事、总经 男 53 2021.6.23 2022.2.24 70.8 否
离任） 理
张 维 宾 独立董事 女 74 2018.6.29 2021.6.23 0 否
（ 已 离
任）
张 泓 铭 独立董事 男 76 2018.6.29 2021.6.23 0 否
（ 已 离
任）
董鸿（已 总经理 男 53 2020.4.16 2021.1.14 100,000 100,000 0 65.33 是
离任）
倪 伯 士
（ 已 离 财务总监 男 59 2018.7.2 2021.7.28 72,000 72,000 0 120.90 否
任）
合计 / / / / / 604,640 604,640 / 878.78 /
备注：
1、2022 年 2 月 24 日，公司以通讯表决方式召开第十届董事会第五次临时会议，审议通过关于董事及高级管理人员变动的议案，公司董事会同意：1、
提名冯晓明同志为公司第十届董事会董事候选人,任期至第十届董事会届满为止；2、聘任冯晓明同志为公司总经理，任期与第十届董事会任期一致。本
次变更董事事项尚需提交股东大会选举确定；2022 年 3 月 2 日，公司以通讯表决方式召开第十届董事会第七次临时会议，审议通过关于公司董事变动的
议案，公司董事会同意：提名王昕轶同志为公司第十届董事会董事候选人,任期至第十届董事会届满为止。本次变更董事事项尚需提交股东大会选举确
定。具体内容详见公司发布于《上海证券报》、《中国证券报》、《证券日报》、上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）的临 2022-002、004 号公告。
2、附注：上表中公司董事、监事、高级管理人员从公司获得的报酬总额为报告期内发放的税前数额。
姓名 主要工作经历
李钟 1965 年 10 月出生，中共党员，硕士研究生，高级工程师。历任上海对外经济贸易工程公司副总经理、总经理、党委副书记，上海外经贸
投资（集团）有限公司副总裁、常务副总裁、总裁、董事、党委副书记，上海申虹投资发展有限公司副总经理。现任上海地产（集团）有
限公司副总裁，中华企业股份有限公司第十届董事会董事长。
严明勇 1967 年 4 月出生，研究生学历，正高级会计师。历任中国水利电力对外公司上海分公司本部财务经理，上海耀华皮尔金顿玻璃股份有限
公司成本主管，中锐控股集团有限公司财务经理，上海申通地铁集团有限公司财务部副部长，上海中星（集团）有限公司财务总监、上海
地产（集团）有限公司财务管理部经理、资金管理部总经理，中华企业股份有限公司第九届董事会董事。现任上海地产（集团）有限公司
财务资金部总经理，中华企业股份有限公司第十届董事会董事。
30 / 234
2021 年年度报告
夏凌 1972 年 10 月出生，法学博士，中共党员。历任中华企业股份有限公司第六届、第九届董事会独立董事。现任同济大学法学院副教授，中
国环境与资源法学研究会理事，上海市环境与资源法学研究会副秘书长，上海实业发展股份有限公司独立董事，北京大成（上海）律师事
务所兼职律师，中华企业股份有限公司第十届董事会独立董事。
邵瑞庆 1957 年 9 月出生，博士研究生学历。历任上海海事大学经济管理学院副院长、院长，上海立信会计学院副院长，上海市第十三届人大代
表，中国东方航空股份有限公司独立董事、上海汽车集团股份有限公司独立董事、西藏城投股份有限公司独立董事等；现任上海立信会计
金融学院教授、博士生导师，兼任上海国际港务（集团）股份有限公司独立董事、中国光大银行股份有限公司独立董事、中远海运发展股
份有限公司独立董事、华东建筑集团股份有限公司独立董事，中国交通会计学会副会长、中国会计学会常务理事、中国审计学会理事、上
海市会计学会副会长兼学术委员会主任、上海市审计学会常务理事等，被交通运输部聘为财会专家咨询委员会委员、被财政部聘为政府会
计准则委员会咨询专家，中华企业股份有限公司第十届董事会独立董事。
史剑梅 1963 年 4 月生,中共党员,大学学历，经济师，信用管理师（一级）。历任上海东方证券资本投资有限公司首席风控官、副总经理，曾兼任
上海梅林正广和股份有限公司独立董事，上海万业企业股份有限公司独立董事，光明房地产集团股份有限公司独立董事。现任山东江泉实
业股份有限公司独立董事，中华企业股份有限公司第十届董事会独立董事。
沈磊 1965 年 12 月出生，中共党员，大学学历，工程师。历任上海市土地管理局资料中心科员，上海市房屋土地测绘中心地籍科科长助理，上
海市房屋土地管理局建设用地处科员、副主任科员，上海市土地发展中心地产科副科长、主任助理，上海地产（集团）有限公司土地储备
二部副经理，上海世博土地储备处副处长，上海世博土地控股有限公司土地储备部副总经理（主持工作），上海世博土地储备处处长，上
海地产（集团）有限公司土地储备一部经理，上海地产（集团）有限公司业务总监、上海市土地储备中心副主任，上海地产三林滨江生态
建设有限公司常务副总经理、党总支书记、监事会主席，中华企业股份有限公司第八届、第九届监事会主席。现任上海地产（集团）有限
公司业务总监、中华企业股份有限公司第十届监事会主席。
黄俊 1978 年 1 月出生，中共党员，研究生学历，高级审计师。历任上海市审计局投资审计处干部（试用期）、科员、副主任科员，上海市审计
局计算机审计与信息技术处副主任科员、主任科员、副调研员、副处长，西藏日喀则地区审计局副局长（2013.06-2016.06 上海市第七批
援藏干部），上海市审计局农业与资源环保审计处副处长，上海地产（集团）有限公司审计中心主任，中华企业股份有限公司第九届监事
会监事，上海地产（集团）有限公司审计部总经理。现任上海市住房置业融资担保有限公司副总经理，中华企业股份有限公司第十届监事
会监事。
唐喆 1964 年 5 月出生，中共党员，大学学历，高级会计师。历任中华企业股份有限公司财务管理部经理助理、副经理、经理，中华企业股份有
限公司财务资金中心常务副主任、中华企业股份有限公司第九届监事会职工监事。现任中华企业股份有限公司审计法务部总经理，中华企
业股份有限公司第十届监事会职工监事。
印学青 1968 年 11 月出生，中共党员，硕士研究生，高级经济师。历任中华企业公司助理工程师，上海中顺房地产发展有限公司董事，中华企业
股份有限公司总经理办公室副主任、主任、中华企业股份有限公司第二届董事会董事，上海地产（集团）有限公司资产经营部经理。曾在
上海市国有资产监督管理委员会挂职，任业绩考核处副处长。现任中华企业股份有限公司副总经理兼董事会秘书。
钟益鸣 1971 年 4 月出生，中共党员，研究生学历，经济师。历任静安区康定路房管所记账员、科员、团支部副书记，上海康定物业公司办公室主
任、团支部副书记，静安区委组织部经济干部科副科长、科长，静安区国资委副主任、党组成员、党委委员、党委副书记、纪委书记，上
31 / 234
2021 年年度报告
海静安投资有限公司党组书记、总经理，静安区土地管理中心常务副主任，上海九百（集团）有限公司董事长、党委书记，静安区建交委
调研员、副主任、党委委员，静安区重大项目协调推进中心主任，上海市申江两岸开发建设投资（集团）有限公司业务总监，上海市申江
两岸开发建设投资（集团）有限公司副总裁，上海中星（集团）有限公司副总经理。现任中华企业股份有限公司副总经理。
卢云峰 1964 年 7 月出生，中共党员，大学学历，高级工程师。历任上海市居住区开发公司第三分公司工程部技术员、助理工程师、工程师，青岛
四和房地产发展有限公司副总经理，上海中星（集团）有限公司第三分公司副经理、杉城实业有限公司经理、昆山公司常务副总经理、总
经理，上海中星（集团）有限公司项目管理部经理、业务总监、兼运营管理部经理。现任中华企业股份有限公司副总经理。
李剑 1971 年 8 月出生，中共党员。博士研究生，高级工程师（教授级）。历任上海市建设工程管理有限公司副总工、总经理助理、上海市建设
工程管理有限公司副总经理、总工程师、党委委员、上海申虹投资发展有限公司建设管理部部长、上海地产虹桥建设投资（集团）有限公
司建设管理部经理。现任中华企业股份有限公司副总经理。
朱嘉骏 1960 年 9 月出生，中共党员，研究生学历。历任奉贤县油脂厂工人、人事干事、副厂长、党支部书记，奉贤县粮食局副局长，奉贤县经济
协作办公室副主任，奉贤县四团镇党委副书记、镇长、党委书记、镇人大主席，奉贤县委常委，西渡镇党委书记，奉浦工业开发区管委会
党工委书记、主任，奉贤区副区长，上海化工区管委会副主任，南汇区副区长，浦东新区副区长，上海市临港地区开发建设管委会党组书
记、常务副主任，上海申虹投资发展有限公司党委书记、董事长，上海地产（集团）有限公司总裁、党委副书记，中华企业股份有限公司
第九届董事会董事长。
王斌 1969 年 12 月出生，中共党员，研究生学历。历任上海市政府体改委综合计划处、社会保障处副主任科员，中国太平洋保险公司研发部、
办公室一级专务，中共上海市委组织部研究室副主任科员、主任科员、办公室主任助理、副主任、区县干部处副处长、调研员，南昌市委
副秘书长，上海市住房置业担保有限公司党委书记，上海市申江两岸开发建设投资（集团）有限公司党委书记等职务，中华企业股份有限
公司第九届董事会董事。
蔡顺明 1967 年 1 月出生，中共党员，博士研究生，高级工程师。历任上海市房地局副主任科员、处长助理，上海市房地产交易中心副主任，上海
市房屋土地资源管理局副处长、处长，上海市房地产交易中心主任、测管办主任，上海市房屋土地资源管理局办公室主任、信息办主任、
党委办公室主任、信访办主任，上海市规划和国土资源管理局副总工程师，上海地产（集团）有限公司副总裁、中华企业股份有限公司第
七届监事会主席，中华企业股份有限公司第八届董事会董事长、董事、总经理，中华企业股份有限公司第八届、第九届、第十届董事会副
董事长。
王政 1968 年 6 月出生，中共党员。大学学历，工程师。历任黄浦区住宅建设办公室秘书科副科长、工程师，上海金外滩（集团）有限公司副总
经理、总经理、党委书记、董事长，上海黄浦投资（集团）发展有限公司党委书记、董事长，上海地产三林滨江生态建设有限公司总经理、
董事长、党总支书记，上海地产龙阳置业发展有限公司董事长、中共上海地产三林滨江生态建设有限公司和上海地产龙阳置业发展有限公
司联合党总支书记，中华企业股份有限公司第十届董事会董事、总经理。
张维宾 1947 年 8 月出生。历任上海立信会计学院教授、会计学系主任、会计研究院副院长、中华企业股份有限公司第九届董事会独立董事等职
务。
张泓铭 1945 年 5 月出生。历任全国政协委员，上海市政协委员、常委、城建委副主任，上海市人民政府参事，上海市房产经济学会副会长，上海
社会科学院房地产业研究中心常务副主任，《中国房地产研究》丛书主编，复地（集团）股份有限公司独立董事，上海实业发展股份有限
32 / 234
2021 年年度报告
公司独立董事，中华企业股份有限公司第九届董事会独立董事。
董鸿 1967 年 10 月出生，中共党员，大学学历，高级工程师。历任上海中星（集团）有限公司副总经理、党委副书记、常务副总经理、总经理，
上海房地（集团）有限公司党委书记、董事长、法定代表人、上海地产资产经营有限公司执行董事、法定代表人、中华企业股份有限公司
总经理。
倪伯士 1962 年 6 月出生，中共党员，硕士研究生，注册房地产估价师，高级会计师。历任上海市房产管理局财务处财务，上海房地局财务处主任
科员，上海房地（集团）公司财务部会计，上海房地（集团）公司审计室副主任，上海房地（集团）公司财务部经理，上海房地（集团）
公司副总会计师，中华企业股份有限公司副总经理兼财务总监，中华企业股份有限公司财务总监。
其它情况说明
□适用 √不适用
33 / 234
2021 年年度报告
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员 在股东单位担任的 任期起始日
股东单位名称 任期终止日期
姓名 职务 期
李钟 上海地产（集团）有限公司 副总裁 2018 年 5 月
沈磊 上海地产（集团）有限公司 业务总监 2013 年 2 月
严明勇 上海地产（集团）有限公司 资金管理部总经理 2019 年 3 月
黄俊 上海地产（集团）有限公司 审计部总经理 2019 年 3 月 2021 年 12 月
朱嘉骏 上海地产（集团）有限公司 总裁、党委副书记 2017 年 6 月 2020 年 12 月
王斌 上海地产（集团）有限公司 副总裁 2021 年 3 月
严明勇 上海地产（集团）有限公司 财务资金部总经理 2021 年 8 月
在股东单
位任职情
况的说明
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
在其他单位担任
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
的职务
夏凌 同济大学法学院，中国 副教授、理事、副
环 境 与 资 源 法 学 研究 秘书长、独立董
会、上海市环境与资源 事、兼职律师
法学研究会、上海实业
发展股份有限公司、北
京大成（上海）律师事
务所
邵瑞庆 上 海 立 信 会 计 金 融学 教授、博士生导
院、上海国际港务（集 师、独立董事
团）股份有限公司、中
国 光 大 银 行 股 份 有限
公司、华东建筑集团股
份有限公司、中远海运
发展股份有限公司
史剑梅 山 东 江 泉 实 业 股 份有 独立董事
限公司
张维宾 大 众 交 通 股 份 有 限公 独立董事
司、上海实业发展股份
有限公司、浙江上虞农
村 商 业 银 行 股 份 有限
公司
张泓铭 上 海 市 闵 行 区 南 滨江 外部独立董事
投 资 管 理 公 司 （ 全国
资）
蔡顺明 华润置地有限公司 副总裁
王斌 上 海 房 地 产 经 营 （集 董事长、党委书记
团）有限公司
在其他单位任职
34 / 234
2021 年年度报告
情况的说明
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报 股东大会决定有关董事、监事的报酬事项。董事会决定有关高级
酬的决策程序 管理人员的报酬事项
董事、监事、高级管理人员报 依据同行业报酬水平，结合本公司薪酬制度和年度经营业绩而确
酬确定依据 定。
董事、监事和高级管理人员 按照上述原则，董事、监事和高级管理人员的应付报酬合计人民
报酬的实际支付情况 币 878.78 万元（公司应付的报酬）。
报告期末全体董事、监事和 报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬合计人
高级管理人员实际获得的报 民币 878.78 万元（从公司实际获得的报酬）。
酬合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
李钟 董事长 选举 董事会换届
蔡顺明 副董事长 选举 董事会换届
王政 董事 选举 董事会换届
严明勇 董事 选举 董事会换届
夏凌 独立董事 选举 董事会换届
邵瑞庆 独立董事 选举 董事会换届
史剑梅 独立董事 选举 董事会换届
沈磊 监事会主席 选举 监事会换届
黄俊 监事 选举 监事会换届
唐喆 职工监事 选举 监事会换届
朱嘉骏 董事长 离任 退休
王斌 董事 离任 工作调整
张维宾 独立董事 离任 董事会换届
张泓铭 独立董事 离任 董事会换届
王政 总经理 聘任 董事会聘任
印学青 副总经理兼董事会秘书 聘任 董事会聘任
钟益鸣 副总经理 聘任 董事会聘任
卢云峰 副总经理 聘任 董事会聘任
李剑 副总经理 聘任 董事会聘任
董鸿 总经理 离任 工作调整
倪伯士 财务总监 离任 工作调整
备注：上述为报告期内变动情况。
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
35 / 234
2021 年年度报告
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
第九届董事会第十二次会议 2021-1-18 审议通过关于以集中竞价交易方式回购公司股份的
议案。
第九届董事会第十三次会议 2021-3-23 审议通过：
1、公司 2020 年度董事会工作报告；
2、公司 2020 年度内部控制评价报告；
3、公司 2020 年度内部控制审计报告；
4、关于公司 2020 年度计提资产减值准备的议案；
5、关于公司会计政策变更的议案；
6、关于公司 2020 年度高级管理人员薪酬的议案；
7、公司 2020 年度财务决算报告；
8、公司 2020 年年度报告及其摘要；
9、公司 2020 年度利润分配预案；
10、公司 2020 年度独立董事述职报告；
11、关于公司聘请 2021 年度审计机构的议案；
12、关于重大资产重组业绩承诺完成情况的议案；
13、关于与关联方共同投资暨关联交易的议案。
第九届董事会第十四次会议 审议通过：
1、公司 2021 年第一季度报告；
2、公司 2021 年度财务预算报告；
3、关于公司 2021 年度对外担保计划的议案；
2021-4-27
4、关于公司 2021 年度融资计划的议案；
5、关于公司 2020 年度日常关联交易实际发生额及
2021 年度预计日常关联交易发生额的议案；
6、关于公司 2021 年度项目储备计划的议案。
第九届董事会第十五次会议 审议通过：
1、关于公司董事会换届的议案；
2021-6-2
2、关于雪野路别墅承诺调整的议案；
3、关于召开 2020 年度股东大会年会的议案。
第十届董事会第一次会议 审议通过：
1、关于选举第十届董事会董事长的议案；
2021-6-23 2、关于选举第十届董事会副董事长的议案；
3、关于选举第十届董事会四个专门委员会委员并
推举主任委员的议案。
第十届董事会第二次会议 审议通过：
1、关于聘任公司总经理、副总经理的议案；
2021-7-28
2、关于聘任公司董事会秘书的议案；
3、关于聘任公司证券事务代表的议案。
第十届董事会第三次会议 2021-8-26 审议通过公司 2021 年半年度报告及其摘要。
第十届董事会第四次会议 2021-10-27 审议通过公司 2021 年第三季度报告。
第九届董事会临时会议 2021-1-14 审议通过关于高级管理人员变动的议案。
第九届董事会临时会议 2021-1-27 审议通过关于修订《中华企业股份有限公司财务制
度》的议案。
第九届董事会临时会议 2021-2-26 审议通过关于设立上海沁钻置业有限公司（暂定
名）的议案。
第九届董事会临时会议 2021-4-20 审议通过关于公司成立商办经营部的议案。
第九届董事会临时会议 2021-4-22 审议通过关于重大资产重组注入标的资产减值测试
情况的议案。
36 / 234
2021 年年度报告
第九届董事会临时会议 2021-5-12 审议通过关于 2021 年度中华企业领导班子业绩合
同的议案。
第九届董事会临时会议 2021-6-7 审议通过关于公司参与公开市场拍地的议案。
第十届董事会第一次临时会 2021-9-9 审议通过关于公司联合参与竞拍地产三林 9 号地块
议 暨关联交易的议案。
第十届董事会第二次临时会 2021-9-29 审议通过关于公司参与公开市场拍地的议案
议
第十届董事会第三次临时会 2021-11-12 审议通过关于公司参与公开市场拍地的议案。
议
第十届董事会第四次临时会 2021-12-28 审议通过关于公司对外签订结对帮扶协议书的议
议 案。
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
是否
董事 是否连续
独立 本年应参 亲自 以通讯 出席股东
姓名 委托出 缺席 两次未亲
董事 加董事会 出席 方式参 大会的次
席次数 次数 自参加会
次数 次数 加次数 数
议
李钟 否 8 8 6 0 0 否 0
蔡顺明 否 19 19 13 0 0 否 1
王政 否 8 8 6 0 0 否 0
严明勇 否 19 19 13 0 0 否 1
夏凌 是 19 19 13 0 0 否 1
邵瑞庆 是 8 8 6 0 0 否 0
史剑梅 是 8 8 6 0 0 否 0
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 19
其中：现场会议次数 6
通讯方式召开会议次数 13
现场结合通讯方式召开会议次数 0
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况
37 / 234
2021 年年度报告
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会 邵瑞庆、史剑梅、蔡顺明、严明勇
提名委员会 史剑梅、李钟、王政、夏凌
薪酬与考核委员会 夏凌、邵瑞庆、李钟、严明勇
战略委员会 李钟、蔡顺明、王政、史剑梅
(2).报告期内提名委员会召开 4 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2021-01- 审议通过：关于公司高级管理人员变 根据法律、法规及相
07 动的议案； 关规章制度的规定，
提名委员会经过充分
沟通，审议通过本次
议案并同意提交董事
会审议。
2021-03- 审议通过：提名委员会 2020 年度工 提名委员会经过充分
23 作报告； 沟通，审议通过本次
议案。
2021-06- 审议通过：关于公司董事会董事候选 根据法律、法规及相
02 人的议案； 关规章制度的规定，
提名委员会经过充分
沟通，审议通过本次
议案并同意提交董事
会审议。
2021-07- 审议通过：1、关于提名公司总经 根据法律、法规及相
28 理、副总经理的议案；2、关于提名 关规章制度的规定，
公司财务总监、董事会秘书的议案； 提名委员会经过充分
3、关于提名公司证券事务代表的议 沟通，审议通过本次
案。 议案并同意提交董事
会审议。
(3).报告期内战略委员会召开 5 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2021-03- 审议通过：董事会战略委员 战略委员会经过充分沟通，
23 会 2020 年度工作报告； 审议通过本次议案。
2021-06- 审议通过：关于公司参与公 根据法律、法规及相关规章
07 开市场拍地的议案； 制度的规定，战略委员会经
过充分沟通，审议通过本次
议案并同意提交董事会审
议。
2021-09- 审议通过：关于公司联合参 根据法律、法规及相关规章
09 与竞拍地产三林 9 号地块的 制度的规定，战略委员会经
议案； 过充分沟通，审议通过本次
议案并同意提交董事会审
议。
2021-09- 审议通过：关于公司参与公 根据法律、法规及相关规章
22 开市场拍地的议案； 制度的规定，战略委员会经
过充分沟通，审议通过本次
议案并同意提交董事会审
议。
38 / 234
2021 年年度报告
2021-11- 审议通过：关于公司参与公 根据法律、法规及相关规章
12 开市场拍地的议案。 制度的规定，战略委员会经
过充分沟通，审议通过本次
议案并同意提交董事会审
议。
(4).报告期内薪酬与考核委员会召开 3 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2021-02- 薪酬与考核委员会经过
审议通过：关于公司领导班子
08 充分沟通，审议通过本
2020 年考核奖预发方案的议案；
次议案。
2021-03- 根据法律、法规及相关
23 审议通过：1、关于公司董事、监 规章制度的规定，薪酬
事和高级管理人员薪酬的议案； 与考核委员会经过充分
2、董事会薪酬与考核委员会 2020 沟通，审议通过本次议
年度报告。 案并同意提交董事会审
议。
2021-05- 根据法律、法规及相关
12 规章制度的规定，薪酬
审议通过：关于公司领导班子 与考核委员会经过充分
2021 年业绩合同的议案； 沟通，审议通过本次议
案并同意提交董事会审
议。
(5).报告期内审计委员会召开 5 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2021-03- 审阅：1、公司 2020 年度总经理 审计委员会经过充分沟
11 工作报告及 2021 年工作举措； 通，审议通过本次议
2、公司 2020 年度报告审计情况 案。
（初稿）；3、2020 年度内控审计
报告；4、公司 2020 年度财务决
算情况；5、公司编制的 2020 年
度财务报表；6、公司 2020 年度
内部控制评价报告。
2021-03- 审议通过：1、公司 2020 年度计 根据法律、法规及相关
23 提减值准备报告；2、公司 2020 规章制度的规定，审计
年度财务会计报表；3、关于公司 委员会经过充分沟通，
聘请 2021 年度审计机构的议案； 审议通过本次议案并同
4、关于立信会计师事务所 2020 意提交董事会审议。
年度审计工作总结；5、公司 2020
年度内部控制审计报告 6、公司
2020 年度财务报告审计情况报
告；7、公司 2020 年度内部控制
评价报告；8、董事会审计委员会
2020 年度履职情况报告。
2021-04- 审议通过：1、关于公司 2020 年 根据法律、法规及相关
21 度日常关联交易实际发生额及 规章制度的规定，审计
2021 年度预计日常关联交易发生 委员会经过充分沟通，
39 / 234
2021 年年度报告
额的议案；2、关于公司 2021 年 审议通过本次议案并同
度项目储备计划的议案 3、关于中 意提交董事会审议。
华企业重大资产重组注入标的资
产减值测试情况的议案。
2021-08- 审议通过：1、公司 2021 年半年 根据法律、法规及相关
24 度报告；2、关于公司 2021 年半 规章制度的规定，审计
年度财务预算执行情况；3、关于 委员会经过充分沟通，
公司 2021 年上半年内部控制监督 审议通过本次议案并同
检查工作报告。 意提交董事会审议。
2021-12- 审阅：1、公司 2021 年度财务、 审计委员会经过充分沟
17 内控预审情况；2、公司 2021 年 通，审议通过本次议
审计安排。 案。
(6).存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 58
主要子公司在职员工的数量 1,376
在职员工的数量合计 1,434
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职 368
工人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 604
销售人员 72
技术人员 393
财务人员 127
行政人员 238
合计 1,434
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生及以上 69
本科 513
大专 475
高中及以下 377
合计 1,434
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
40 / 234
2021 年年度报告
公司以货币形式支付给员工的劳动报酬，由岗位工资、浮动薪酬和福利三部分组成，其中岗
位工资指岗位基本工资；浮动薪酬指绩效奖金；福利指公司为员工办理企业年金、补充公积金
（社保统筹部分，基本保险部分除外）等各类福利。
公司的薪酬总额主要依据公司薪酬策略、经济效益、在职职工人数、行业薪酬水平、社会物
价水平等因素综合确定。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
公司按照培训规划实施培训计划，组织培训 77 次，员工平均受训时间 7.5 小时，培训覆盖
率 100%。在组织员工培训工作中，对培训教材、员工签到记录表等记录资料均予以收集整理。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
公司历来重视对股东的稳定回报，每年根据当期的经营情况和项目投资的资金需求计划，充
分考虑股东回报，严格执行证券监管部门有关现金分红的规范性文件要求，谨慎处理公司的短期
利益及长远发展的关系，确定合理的股利分配方案。自 1993 年上市以来，坚持或股票股利或现金
的方式实施利润分配，仅现金分红总额已累计约 38 亿元。2014 年，为完善和健全公司分红决策
和监督机制,进一步明确公司对投资者的投资回报，增加利润分配决策透明度和可操作性，根据中
国证监会下发的[2013]43 号文件《上市公司监管指引第 3 号--上市公司现金分红》等相关规定以
及公司实际情况，公司对《公司章程》中有关股本、利润分配政策和决策程序等条款内容进行修
订，并经股东大会审议通过。（详见公司分别于 2014 年 4 月 12 日、4 月 24 日在上海证券交易所
网站上披露的编号为临 2014-018 号及临 2014-024 号公告）。
根据《上海证券交易所上市公司现金分红指引》、《企业会计制度》及《公司章程》对利润
分配的规定，公司 2020 年度向全体股东每 10 股派发现金红利人民币 1.38 元（含税）。2021 年
7 月，前述利润分配方案已实施完毕。
2022 年 3 月 23 日，经公司董事会审议通过，公司 2021 年度利润分配预案为：公司 2021 年
度拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本扣除届时回购专户上已回购股份后的股份余额为基
数分配利润，拟以未分配利润向全体股东每 10 股派发现金红利人民币 0.53 元（含税）。截至 2021
年 12 月 31 日，公司总股本为 6,096,135,252 股，扣除截至目前已累计回购 49,999,921 股股份,
以此计算合计拟派发现金红利 320,445,172.54 元（含税）。2021 年度公司现金分红数额（不含
已实施的股份回购金额）占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比例为 40%。本次
利润分配不进行送股及资本公积金转增股本。独立董事对上述预案已发表独立意见，预案尚需提
交公司年度股东大会年会审议。
根据《关于支持上市公司回购股份的意见》（证监会公告【2018】35 号）、《上海证券交易
所上市公司回购股份实施细则》等有关规定，上市公司以现金为对价，采用集中竞价方式、要约
方式回购股份的，当年已实施的股份回购金额视同现金分红，纳入该年度现金分红的相关比例计
算。公司 2021 年度以集中竞价方式实施股份回购所支付的现金总额为 162,303,764.17 元（不含
印花税、交易佣金等交易费用），经与公司 2021 年度利润分配预案中的现金红利合并计算后，公
司 2021 年度合计现金分红占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率为 60%。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
41 / 234
2021 年年度报告
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充 √是 □否
分保护
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应
当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
公司一贯严格按照相关法律法规、《公司章程》及《董事会薪酬与考核委员会议事规则》等
管理制度，再结合公司的实际发展情况，建立符合高层管理人员的薪酬管理制度。高管人员的年
度绩效结果和高管年度绩效奖金紧密挂钩，通过评估年初制定的高管个人绩效目标完成情况，结
合经营计划总目标综合考评，确定并发放高级管理人员的年度绩效奖金。
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照证监会对上市公司内控的相关规定，依据《企业内部控制基本规范》
《企业内部控制应用指引》以及公司内部控制管理制度，在已建立的内控体系基础上不断完善内
控制度，并通过内部审计、自我检查评价、聘请中介机构开展内部控制审计等方式，系统梳理了
公司制度体系，进一步规范了公司治理工作流程，有效提升了公司风险治理水平。
公司内部控制体系结构合理，符合财政部、中国证监会等五部委对于内部控制体系完整性、
合理性、有效性的要求，能够适应公司管理和发展的需要。公司不断健全内控体系，内控运行机
制有效，达到了内部控制预期目标，保障了公司及全体股东的利益。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
42 / 234
2021 年年度报告
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
报告期内，公司董事会、管理层坚持以风险防范为导向，以提升管理实效为目的，增强对子
公司建设项目的内控制度执行力和内控管理有效性。形成事前风险防控、事中监控预警、事后评
价优化的管理闭环。公司结合的行业特点和业务拓展经营情况，修订完善了 6 项标准：包括《梁
柱节点不同强度砼施工工艺标准》、《现浇砼楼板厚度控制施工工艺标准》、《石膏粉刷施工工
艺标准》、《石材幕墙专项施工工艺标准》、《住宅门窗施工工艺及管理标准》、《住宅产品标
准化手册》；2 项指引：《设计交底及图纸会审管理办法工作指引》、《设计标准化应用手册》
等一系列内控管理制度，从业务层面建立了系统的内部控制体系及长效的内控监督机制。同时，
以全面预算为抓手，提升财务预警能力，注重财务数据分析，加强资金使用监管，建立全覆盖的
风险管理体系，进一步夯实全面风险管理能力。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请立信会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2021 年度的财务报告内部控制的有效性
进行了独立审计，并出具了标准无保留意见的内控审计报告，与公司董事会自我评价报告意见一
致。内部控制审计报告详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
不适用。
十六、 其他
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
√适用 □不适用
1. 因环境问题受到行政处罚的情况
□适用 √不适用
2. 参照重点排污单位披露其他环境信息
□适用 √不适用
3. 未披露其他环境信息的原因
√适用 □不适用
经公司核查，公司及下属子公司不属于上海市等城市重点排污单位。
公司及下属子公司在日常生产经营中认真执行《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民
共和国水污染防治法》、《中华人民共和国大气污染防治法》、《中华人民共和国环境噪声污染
43 / 234
2021 年年度报告
防治法》、《中华人民共和国固体废物污染防治法》等环保方面的法律法规，报告期内未出现因
违法违规而受到处罚的情况。
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、社会责任工作情况
√适用 □不适用
2021 年，中华企业继续将可持续发展理念融入企业管理和业务运营之中，建立健全有效的社
会责任管理制度，追求经济效益、社会效益和环境效益共赢，并携手利益相关方共同推动可持续
发展，助力美好社会生态打造。
一是深入认识、尊重、顺应城市发展规律，积极赋能城市更新、创新社区服务体系、打造高
质量商业楼宇及住宅，为全面提升城市发展质量、满足人民群众日益增长的美好生活需要、促进
经济社会健康发展提供有力支撑；
二是在设计、建设、运营及服务的全业务流程当中实施多角度、全方位的环境保护措施，降
低自身经营活动为环境带来的负面影响，有效推进资源节约型、环境友好型企业建设，助力“碳
达峰、碳中和”目标实现；
三是携手政府机构及供应链上下游伙伴，在分工协作中共同承担责任、创造价值，在提升城
市人居环境质量、增强城市竞争力的同时，推动行业共荣共赢；
四是在全面保障员工基本权益、支持人才发展方面积极作为，并将对员工的细致关怀和呵护
落到实处，努力创造包容、平等、友爱的工作氛围，追求实现公司价值与员工成长的统一；
五是通过持续投入助力乡村振兴，同时积极开展交通路口文明引导、无偿献血等志愿服务以
及丰富的社区文化活动，为和谐社区建设添砖加瓦。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
为助力上海市对口地区巩固拓展脱贫攻坚成果，和全面推进乡村振兴的工作要求，中华
企业继续推进“百企帮百村”帮扶行动计划。2019、2021 年，中华企业分别与上海市崇明庙
镇窑桥村、云南省大理州南涧县南涧镇团山村签订《结对帮扶协议书》，中华企业发挥党建
引领作用，认真履行结对帮扶协议责任，积极主动为团山村、窑桥村解决经济等方面的实际
困难，常抓扶贫帮困工作不松懈，为乡村振兴筑牢基石。
1、发挥党建引领作用，认真落实结对工作。公司党委对结对帮扶活动十分重视，把扶贫行动
作为年度重点工作，在协议签署之前，召开专题会议进行工作部署，确定公司党群工作部为
主要责任部门，负责扶贫工作落地。公司党委领导带队实地考察，了解帮扶地区的贫困情况
和特色产业，积极开展帮扶慰问工作。
2、采取多种形式，为乡村解决实际困难。2021 年，公司筹措帮扶资金 10 万元，用于慰问困难
党员和困难群众、建设农村基础设施、改善道路交通建设等。围绕“三带两转”，发动职工、基
层工会和下属企业积极开展农产品采购，全年采购金额共计 89 万元。同时，开展党建联建、
扶贫协作和对口支援活动。在元旦、春节等传统节日组织党团员代表为困难党员和困难群众送慰
问品。
3、责任担当，履行社会责任。公司开展结对帮扶工作为服务社会、贡献社会提供了较好的平
台，履行上市公司的社会责任。同时开展帮扶工作也有利于提升中华企业的品牌知名度和社
会美誉度，推进公司文明单位创建工作，也是推动改革发展的重要体现。
44 / 234
2021 年年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及
是否 是否 如未能及
承诺时 时履行应
承诺 承诺 承诺 承诺 有履 及时 时履行应
间及期 说明未完
背景 类型 方 内容 行期 严格 说明下一
限 成履行的
限 履行 步计划
具体原因
与 保证公 地产 1、保证公司人员独立（1）保证公司的生产经营与行政管理完全独立于地产集团控 2016 年 是 是
重 司独立 集团 制的其他企业（不包含公司及其控制的企业，下同)。保证公司独立招聘员工，与员 11 月 23
大 性 工签订劳动合同，拥有独立的员工队伍，高级管理人员以及财务人员均专职在公司 日，地
资 工作并领取薪酬。（2）保证公司的总经理、副总经理、财务负责人和董事会秘书等 产集团
产
重 高级管理人员在公司专职工作，不在地产集团控制的其他企业担任除董事、监事以 作为公
组 外的其他职务，也不在地产集团控制的其他企业领取薪酬；保证公司的财务人员均 司控股
相 专职在公司工作并领取薪酬，不在地产集团控制的其他企业中兼职。（3）保证公司 股东期
关
的 的董事、监事及高级管理人员按照《公司法》、《公司章程》等有关规定选举或聘 间内
承 任产生；保证地产集团推荐出任公司董事、监事和高级管理人员的人选都通过合法
诺 的程序产生，地产集团不干预公司董事会、监事会和股东大会已经做出的人事任免
决定。2、保证公司资产独立完整（1）保证公司具有独立完整的资产，完全独立于
地产集团控制的其他企业，公司的资产全部处于公司的控制之下，并为公司独立拥
有和运营。（2）保证公司拥有与经营有关的资质、系统、设备和配套设施，资产完
整、权属清晰，不存在以资产和权益为地产集团及地产集团控制的其他企业提供违
规担保的情形，不存在资产、资金被地产集团及地产集团控制的其他企业占用而损
害公司利益的情况。3、保证公司的财务独立（1）保证公司设置独立的财务部门，
配备专门的财务人员，按照《会计法》、《企业会计准则》及其他财务会计法规、
条例，结合公司实际情况，制订完整的内部财务管理制度，拥有独立的财务核算体
系。（2）保证公司作为独立的纳税人进行纳税申报及履行纳税义务，并依法独立开
45 / 234
2021 年年度报告
设银行账户，不存在与地产集团及地产集团控制的其他企业混合纳税或共用银行账
户的情况。4、保证公司机构独立（1）保证公司拥有独立的生产经营和办公机构场
所，不存在与地产集团控制的其他企业混合经营、合署办公的情形。（2）保证公司
按照法人治理结构要求，设立股东大会、董事会和监事会等机构，并制定相应的议
事规则，各机构依照相关规定在各自职责范围内独立决策、规范运作。公司设置完
整的内部组织机构，各部门职责明确、工作流程清晰、相互配合、相互制约，独立
于地产集团控制的其他企业。5、保证公司业务独立（1）保证公司能够独立自主地
进行经营活动，拥有业务经营所需的各项资质，能够顺利组织开展相关业务，具有
独立面对市场并经营的能力。（2）保证地产集团除通过行使股东权利之外，不对公
司的业务活动进行干预，公司在业务上独立于地产集团及地产集团控制的其他企
业。（3）除地产集团出具的《关于避免同业竞争承诺函》所述情形外，保证地产集
团及地产集团控制的其他企业不在中国境内外从事与公司主营业务直接相竞争的业
务。（4）保证尽可能减少公司与地产集团及地产集团控制的其他企业之间的持续性
关联交易。对于无法避免的关联交易将本着“公平、公正、公开”的原则依法进
行。上述承诺在地产集团作为公司控股股东期间内持续有效且不可变更或撤销。如
违反上述承诺，并因此给公司造成经济损失，地产集团将向公司进行赔偿。
规范关 地产 1、地产集团将充分尊重公司的独立法人地位，保障公司独立经营、自主决策；2、 2016 年 是 是
联交易 集团 地产集团保证地产集团以及地产集团控股或实际控制的其他公司或者其他企业或经 11 月 23
济组织（不包括公司控制的企业，以下统称“关联企业”），今后尽量避免和减少 日，地
与公司发生关联交易；3、如果公司在今后的经营活动中必须与地产集团及关联企业 产集团
发生确有必要且不可避免的关联交易，地产集团将促使此等交易严格按照国家有关 作为公
法律法规、公司章程和中国证监会的有关规定履行有关程序，与公司依法签订协 司控股
议，及时依法进行信息披露；保证按照正常的商业条件进行，且地产集团及关联企 股东期
业将不会利用控股股东或关联方的地位要求公司给予比在任何一项市场公平交易中 间内
第三者更优惠的条件，保证不通过关联交易损害公司及其他股东的合法权益；4、地
产集团及关联企业将严格和善意地履行与公司签订的各项关联协议；地产集团及关
联企业将不会向公司谋求任何超出该等协议规定以外的利益或者收益；5、地产集团
及关联企业将不以任何方式违法违规占用公司及其下属企业的资金、资产，亦不要
求公司及其下属企业为地产集团及关联企业进行违规担保。6、如违反上述承诺给公
司造成损失，地产集团将向公司作出充分的赔偿或补偿。上述承诺在地产集团作为
公司控股股东期间持续有效且不可变更或撤销。
46 / 234
2021 年年度报告
资产权 1、地产集团合法拥有中星集团 100%股权完整的所有权，依法拥有中星集团 100%股 2016 年 是 是
属完整 权有效的占有、使用、收益及处分权；地产集团已履行中星集团《公司章程》规定 11 月 23
的出资义务，不存在出资不实、虚假出资、延期出资、抽逃出资等违反地产集团作 日
为中星集团股东，在股东主体资格方面不存在任何瑕疵或异议的情形；2、地产集团
持有的中星集团 100%股权不存在任何质押、抵押、留置、其他担保或设定第三方权
益或限制情形，包括但不限于委托持股、信托持股、收益权安排、期权安排及其他
代持情形，不存在法院或其他有权机关冻结、查封、拍卖地产集团持有中星集团股
权的情形，亦不存在禁止转让、限制转让或者被采取强制保全措施的情形；同时，
地产集团保证此种状况持续至该股权登记至公司名下；3、地产集团持有的中星集团
100%股权不存在出资瑕疵或影响其合法存续的情形；股权资产权属清晰，不存在任
何正在进行或潜在的权属纠纷，不存在正在进行或潜在的导致该股权资产受到第三
方请求或政府主管部门处罚的情形，亦不存在正在进行或潜在的诉讼、仲裁或其他
形式的纠纷；股权过户或者转移不存在法律障碍，亦不会产生诉讼、人员安置纠纷
或其他方面的重大风险；4、在本次重大资产重组实施完毕之前，地产集团保证不就
地产集团所持中星集团 100%股权设置抵押、质押等任何第三人权利，保证中星集团
正常、有序、合法经营，保证中星集团不进行与正常生产经营无关的资产处置、对
外担保或增加重大债务之行为，保证中星集团不进行非法转移、隐匿标的资产行
为。如确有需要，地产集团及中星集团须经公司书面同意后方可实施；5、地产集团
保证中星集团或地产集团签署的所有协议或合同不存在阻碍地产集团转让中星集团
股权的限制性条款；6、中星集团章程、内部管理制度文件及其签署的合同或协议中
不存在地产集团转让所持中星集团股权的限制性条款；7、如违反上述承诺，地产集
团将承担相应的法律责任。
解决同 地产 1、地产集团作为上海市政府承担城市更新职能的功能性平台企业，根据上海市政府 2018 年 是 是
业竞争 集团 统一安排和部署，将持续参与重点核心区域成片开发、城中村改造、中心城区旧区 5 月 22
改造、工业园区的拓展、置换和升级、历史风貌区保护等项目，在参与开发该等类 日至地
型的项目过程中，地产集团承诺将避免从事商品房及其他商业项目开发。如确因上 产集团
海市政府指示要求，致使地产集团与上市公司及其控制的企业的主营业务构成实质 作为控
性同业竞争的，地产集团承诺在实际取得项目开发权之日起两年内将其出售或委托 股股东
其他方进行开发，中华企业在同等条件下享有优先权。2、除前述情形外，本次重大 期间
资产重组完成后，地产集团及地产集团控制的其他企业将不会在中国境内或境外，
从事任何与上市公司及其控制的企业主营业务构成实质性同业竞争的业务或活动。
47 / 234
2021 年年度报告
3、若地产集团及地产集团控制的其他企业未来从市场获得任何与上市公司及其控制
的企业主营业务构成实质性同业竞争的商业机会，在具备相关开发资格、招标条件
并获得第三方同意（如需）的同等条件下，地产集团将尽力促成上市公司获得该等
商业机会。4、地产集团不会利用从上市公司及其控制的其他企业了解或知悉的信息
协助任何第三方从事与上市公司及其控制的其他企业从事的业务存在实质性同业竞
争的经营活动。5、地产集团承诺，自本承诺函生效日起，赔偿上市公司因地产集团
违反本承诺而遭受或产生的任何合理损失或开支。
解决同 地产 地产集团就与上海世博发展（集团）有限公司、上海申虹投资发展有限公司联合重 自地产 是 是
业竞争 集团 组及上房集团股权转让事宜补充承诺如下：1、不存在正在开发或待开发的房地产项 集团控
目，不构成同业竞争。上海世博建设开发有限公司、上海申虹投资发展有限公司、 股上海
上海虹桥枢纽交通中心建设发展有限公司、上海新纪元能源有限公司、上海虹桥商 世博发
务区新能源投资发展有限公司、上海西虹桥新能源有限公司、上海申虹置地有限公 展（集
司目前不存在正在开发或待开发的商品房或商业项目，与上市公司和拟注入标的资 团）有
产不存在同业竞争情形。地产集团承诺确保上述公司将来不会从事商品房及商业项 限公司
目开发业务。2、仅在特定区域内开展业务，不构成实质同业竞争。上海世博发展 （即
（集团）有限公司、上海世辉英诚投资有限公司、上海世博国际酒店投资管理有限 2018 年
公司、上海鼎保置业有限公司、上海世博滨江置业有限公司是仅为在世博园区内的 6月8
相关项目开发设立的公司；上海虹桥商务区投资置业有限公司、上海众合地产开发 日）、
有限公司、上海豪闵房产有限公司是仅为虹桥商务区内的相关项目开发设立的公 上海申
司，与上市公司业务不构成实质性同业竞争。地产集团承诺确保上述公司不会从事 虹投资
世博园区和虹桥商务区外商品房及商业项目开发业务。3、保障房项目，不构成实质 发展有
性同业竞争。上海和闵房产有限公司开发的项目为保障房项目，与中华企业业务发 限公司
展定位存在较大差异，不构成实质性同业竞争。地产集团承诺确保该公司将不从事 （即
商品房或其他商业项目开发业务。4、目前没有从事物业管理服务业务，不构成同业 2018 年
竞争。上海世博发展（集团）有限公司、上海世博会经贸有限公司、上海世博城市 4 月 28
最佳实践区商务有限公司、上海世辉英诚投资有限公司、上海世博国际酒店投资管 日）及
理有限公司、上海世博后滩源实业有限公司、上海世博会运营有限公司、上海世博 上房集
文化旅游发展有限公司、上海申虹投资发展有限公司、上海虹桥交通枢纽迎宾三路 团（即
建设发展有限公司、上海虹桥枢纽交通中心建设发展有限公司、上海新纪元能源有 2017 年
限公司、上海虹桥商务区投资置业有限公司、上海众合地产开发有限公司、上海悦 12 月 22
辉投资发展有限公司、上海豪闵房产有限公司、上海虹桥商务区新能源投资发展有 日）至
48 / 234
2021 年年度报告
限公司、上海西虹桥新能源有限公司、上海申虹置地有限公司目前未取得物业管理 地产集
资质，且未实际从事物业管理服务业务，与上市公司和拟注入标的资产不构成同业 团作为
竞争。地产集团承诺确保上述公司将来不会从事物业管理服务业务。5、目前或将来 控股股
仅在特定区域内开展业务，不构成实质性同业竞争。上海世博会有限公司目前仅在 东并实
世博园区内提供物业管理服务，不构成实质性同业竞争，地产集团承诺确保该公司 际控制
不会在世博园区外从事物业管理服务业务。上海盛宇物业经营服务有限公司系通过 上海世
股权收购获得，因历史原因，在世博园区外存在物业管理业务，地产集团承诺： 博发展
（1）自本承诺函出具之日起，上海盛宇物业经营服务有限公司不再承接世博园区外 （集
的物业管理业务；（2）就现有世博园区外的业务，在相关服务合同到期后将不再续 团）有
签。6、截至 2017 年 8 月 22 日，上房集团控制的且存续的企业仅有一家，即上海民 限公
诚置业有限公司。上房集团和上海民诚置业有限公司目前不存在正在开发或尚未开 司、上
发的房地产开发项目，与上市公司和拟注入标的资产不构成同业竞争。股权转让完 海申虹
成后，地产集团实际控制上房集团期间，地产集团承诺确保上房集团和上海民诚置 投资发
业有限公司不会从事商品房及商业项目开发业务和物业管理服务业务。 展有限
公司和
上房集
团期间
其他 地产 根据中国证监会的相关规定，为使上市公司填补即期回报措施能够得到切实履行， 2017 年 是 是
集团 地产集团作出以下承诺：1、不干预上市公司经营管理活动，不侵占上市公司利益； 5 月 23
2、若违反上述承诺或拒不履行上述承诺给上市公司造成损失的，依法承担补偿责 日至长
任，并同意按照中国证监会和上海证券交易所等证券监管机构制定或发布的有关规 期
定、规则，承担相应的处罚或监管措施。
其他 地产 公司对自身及中星集团在 2015 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日期间（以下简称 2017 年 是 是
集团 “自查期”）的在建、拟建、竣工的房地产开发项目在开发过程中是否存在土地闲 5 月 23
置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规情形进行专项自查并出具了《中华企业 日至长
股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易涉及房地产 期
业务之自查报告》（以下简称“自查报告”），地产集团作为公司控股股东、重组
交易对方，承诺如下：《自查报告》已如实披露公司及中星集团在自查期内房地产
开发项目的自查情况，如因存在自查范围内未披露的闲置土地、炒地、捂盘惜售、
哄抬房价的违法违规行为给公司和投资者造成损失的，地产集团将承担相应的赔偿
责任。
49 / 234
2021 年年度报告
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
50 / 234
2021 年年度报告
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
51 / 234
2021 年年度报告
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
报告期重要会计政策变更的具体说明参见“第十节 财务报告\五、重要会计政策及会计估计
\44、重要会计政策及会计估计的变更。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 280
境内会计师事务所审计年限 22 年
名称 报酬
内部控制审计会计师事务 立信会计师事务所（特殊普通合
70
所 伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
经公司第九届董事会第十三次会议及 2020 年度股东大会年会审议通过《关于公司聘请 2021
年度审计机构的议案》，公司决定继续聘任立信会计师事务所为公司 2021 年度财务审计机构和
内部控制审计机构。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
52 / 234
2021 年年度报告
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
2020 年 4 月 27 日，公司第九届董事会第九次 具体内容详见公司发布于《上海证券报》、《中
会议审议通过关于公司 2019 年度日常关联交 国证券报》、《证券日报》、上海证券交易所
易实际发生额及 2020 年度预计日常关联交易 网站（www.sse.com.cn）的临 2020-007《关于
发生额的议案，独立董事对该议案事前认可并 公司 2019 年度日常关联交易实际发生额及
发表独立意见，关联董事回避表决，该议案于 2020 年度日常关联交易预计发生额的公告》。
2020 年 6 月 23 日经公司股东大会审议通过。
2021 年 4 月 27 日，公司第九届董事会第十四 具体内容详见公司发布于《上海证券报》、《中
次会议审议通过关于公司 2020 年度日常关联 国证券报》、《证券日报》、上海证券交易所
交易实际发生额及 2021 年度预计日常关联交 网站（www.sse.com.cn）的临 2021-025《关于
易发生额的议案，独立董事对该议案事前认可 公司 2020 年度日常关联交易实际发生额及
并发表独立意见，关联董事回避表决，该议案 2021 年度日常关联交易预计发生额的公告》。
于 2021 年 6 月 23 日经公司股东大会审议通
过。
上海凯峰房地产开发有限公司为公司下属控 具体内容详见公司发布于《上海证券报》、《中
股子公司，其股权结构为：公司持股 71%，大 国证券报》、《证券日报》、上海证券交易所
华（集团）有限公司持股 19%，上海地产（集 网站（www.sse.com.cn）的临 2021-043、048 号
团）有限公司持股 10%。为提高项目资金使用 公告。
效率，根据股东持股比例，上海凯峰房地产开
发有限公司向其股东提供借款。
上海富源滨江开发有限公司为公司全资子公 具体内容详见公司发布于《上海证券报》、《中
司中星集团下属控股子公司，其股权结构为： 国证券报》、《证券日报》、上海证券交易所
53 / 234
2021 年年度报告
中星集团持股 53%，上海融绿睿江置业有限公 网站（www.sse.com.cn）的临 2022-001 号公告。
司持股 47%。为提高项目资金使用效率，根据
股东持股比例，上海富源滨江开发有限公司向
其股东提供借款。
报告期内，除已披露的关联交易外，与关联方地产集团及其控股子公司发生的关联交易金额
合计不超过 6,590 万元，其中提供劳务类别不超过 5,658 万元，接受劳务不超过 71 万元，承租
类别不超过 7.7 万元，出租类别不超过 2.7 万元，其他非日常关联交易不超过 850 万元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
为提升开发经营空间，为可持续发展创造积极 具体内容详见公司发布于《上海证券报》、《中
条件，公司与控股股东地产集团下属公司上海 国证券报》、《证券日报》、上海证券交易所
地产闵虹（集团）有限公司拟以现金方式出资 网站（www.sse.com.cn）的临 2021-019 号公
共同设立新公司，注册资本人民币 12 亿元。其 告。
中，公司持股比例为 50.2%，认缴出资额人民
币 6.024 亿元；闵虹公司持股比例为 49.8%，
认缴出资额人民币 5.976 亿元。
公司与世博土控在上海联合产权交易所联合 具体内容详见公司发布于《上海证券报》、《中
竞得三林滨江持有的淞泽置业 95%股权及转让 国证券报》、《证券日报》、上海证券交易所
方 对 淞 泽 置 业 债 权 ， 总 金 额 为 网站（www.sse.com.cn）的临 2021-046 号公
12,195,903,323.53 元 。 其 中 ， 公 司 出 资 告。
6,290,518,556.35 元受让淞泽置业 49%股权及
相应债权，世博土控出资 5,905,384,767.18 元
受让淞泽置业 46%股权及相应债权。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
54 / 234
2021 年年度报告
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六)其他
□适用 √不适用
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
托管资 托管收 托管收
委托方 受托方 托管资 托管起 托管终 托管 是否关 关联
产涉及 益确定 益对公
名称 名称 产情况 始日 止日 收益 联交易 关系
金额 依据 司影响
上海虹 中华企 虹桥经 - 2017-6- 托管合 30,000 依据市 不存在 是 股东的
桥经济 业股份 济技术 13 同权利 ,000 场原则 重大影 子公司
技术开 有限公 开发区 义务履 响
发区联 司 31号地 行完毕
合发展 块
有限公
司
江阴集 中华企 江阴集 - 2017- 2022- 按“水 依据市 不存在 是 股东的
汇置业 业股份 汇置业 11-20 06-30 韵江南 场原则 重大影 子公司
有限公 有限公 有限公 花园” 响
司、上 司 司开发 第二期
海欣馨 项目 项目销
投资管 售签约
理有限 金额的
公司 5%收取
托管情况说明
托管事项一和二具体内容详见公司分别于 2017 年 5 月 24 日、11 月 18 日发布于《上海证券
报》、《中国证券报》、上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）的临 2017-036、076 公告。
55 / 234
2021 年年度报告
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
56 / 234
2021 年年度报告
(二) 担保情况
□适用 √不适用
57 / 234
2021 年年度报告
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
√适用 □不适用
1、2021 年 1 月 18 日，公司召开了第九届董事会第十二次会议，审议通过了《关于以集中竞价交
易方式回购公司股份的议案》。截至 2021 年 7 月 8 日，公司本次回购股份已实施完毕。公司通过
集中竞价交易方式累计回购股份 49,999,921 股，占公司总股本的比例为 0.82%，最高成交价格为
3.42 元/股，最低成交价格为 3.07 元/股，支付的金额为 162,303,764.17 元（不含印花税、交易
佣金等交易费用）。具体内容详见公司发布于《上海证券报》、《中国证券报》、《证券日报》、
上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）的临 2021-002、004、006、007、008、009、010、021、
029、034、038、040 号公告。
58 / 234
2021 年年度报告
2、公司于 2018 年向地产集团发行股份及现金购买其持有的中星集团 100%股权（以下简称“重大
资产重组”）。在该次重大资产重组中，地产集团就部分标的资产（雪野路别墅）的相关情况作
出了承诺。报告期内，鉴于雪野路别墅能为中华企业实现良好效益，为维护中华企业、社会公众
股东的利益，地产集团变更原承诺。该事项已经公司董事会、股东大会审议通过。具体内容详见
公司发布于《上海证券报》、《中国证券报》、《证券日报》、上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）
的临 2021-030、032、037 号公告。
3、上海春日置业有限公司为公司全资子公司中星集团的参股公司，负责黄浦区 21 号地块的开发
建设。现中星集团持有春日置业 50%股权，上海世盈投资管理有限公司及上海金蔚资产经营管理
有限公司分别持有其 45%及 5%股权。2021 年 4 月，中星集团对春日置业继续提供财务资助不超过
人民币 32.63 亿元，期限不超过 36 个月，可分批签约放款，首批不超过 9.25 亿元。2022 年 3 月，
公司拟通过上海联合产权交易所公开挂牌转让春日置业 50%股权及相关债权。具体内容及进展详
见公司发布于《上海证券报》、中国证券报》、证券日报》、上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）
的临 2021-020、039，2022-003 号公告。
。
4、2018 年 1 月 31 日，公司收到中国证监会印发的《关于核准中华企业股份有限公司向上海地产
（集团）有限公司发行股份购买资产并募集配套资金的批复》，核准同意公司向地产集团发行
2,839,641,434 股股份购买相关资产，以非公开发行股票的方式向华润置地控股、平安不动产 2 名
投资者发行股票募集配套资金。地产集团、华润置地控股、平安不动产持有的限售股分别为
3,407,569,721 股、412,246,713 股和 35,847,540 股。前述限售股已分别于 2021 年 11 月 22 日、
29 日上市流通。具体内容及进展详见公司发布于《上海证券报》、《中国证券报》、《证券日报》、
上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）的临 2021-049、049、050 号公告。
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
59 / 234
2021 年年度报告
(二) 限售股份变动情况
√适用 □不适用
单位: 股
本年解除限售 本年增加 年末限售 解除限售
股东名称 年初限售股数 限售原因
股数 限售股数 股数 日期
上 海 地 产 3,407,569,721 3,407,569,721 0 0 发行股份 2021 年 11
（集团） 购买资产 月 22 日
有限公司
华润置地 412,246,713 412,246,713 0 0 募集配套 2021 年 11
控股有限 资金 月 29 日
公司
平安不动 35,847,540 35,847,540 0 0 募集配套 2021 年 11
产有限公 资金 月 29 日
司
合计 3,855,663,974 3,855,663,974 0 0 / /
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：股 币种：人民币
发行价格
股票及其衍生 获准上市 交易终止
发行日期 （或利 发行数量 上市日期
证券的种类 交易数量 日期
率）
债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）
19 中企 01 公司 2019 年 6 4.35% 31.50 亿 2019 年 6 2024 年 6
债券 月5日 元 月 14 日 月5日
19 中企 02 公司 2019 年 11 4.17% 15.20 亿 2019 年 11 2024 年 11
债券 月 12 日 元 月 21 日 月 14 日
19 中华企业 MT 2019 年 11 3.91% 10.00 亿 2019 年 11 2022 年 11
N001 中期票据 月 20 日 元 月 25 日 月 22 日
21 中企 01 公司 2021 年 6 3.70% 30.87 亿 2021 年 6 2026 年 6
债券 月 10 日 元 月 21 日 月 15 日
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 65,198
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总 64,292
数(户)
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数 0
60 / 234
2021 年年度报告
（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优 0
先股股东总数（户）
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有 质押、标记
股东名称 报告期内增 比例 限售条 或冻结情况
期末持股数量 股东性质
（全称） 减 (%) 件股份 股份
数量
数量 状态
上海地产
（集团） - 4,172,497,879 68.44 0 无 0 国有法人
有限公司
华润置地
控股有限 - 412,246,713 6.76 0 无 0 国有法人
公司
深圳市恩
情投资发
-3,033,419 176,181,303 2.89 0 未知 未知
展有限公
司
上海谐意
资产管理 - 144,000,000 2.36 0 未知 国有法人
有限公司
姚建华 - 48,573,756 0.80 0 未知 境内自然人
中国工商
银行股份
有限公司
－中证上
海国企交 -12,218,064 47,387,866 0.78 0 未知 其他
易型开放
式指数证
券投资基
金
平安不动
境内非国有
产有限公 - 35,847,540 0.59 0 未知
法人
司
易武 -1,846,894 27,461,306 0.45 0 未知 境内自然人
深圳钦舟
实业发展 - 19,590,139 0.32 0 未知 未知
有限公司
李菁 - 18,051,520 0.30 0 未知 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
上海地产（集团）有限公 人民币普
4,172,497,879 4,172,497,879
司 通股
人民币普
华润置地控股有限公司 412,246,713 412,246,713
通股
61 / 234
2021 年年度报告
深圳市恩情投资发展有限 人民币普
176,181,303 176,181,303
公司 通股
上海谐意资产管理有限公 人民币普
144,000,000 144,000,000
司 通股
人民币普
姚建华 48,573,756 48,573,756
通股
中国工商银行股份有限公
人民币普
司－中证上海国企交易型 47,387,866 47,387,866
通股
开放式指数证券投资基金
人民币普
平安不动产有限公司 35,847,540 35,847,540
通股
人民币普
易武 27,461,306 27,461,306
通股
深圳钦舟实业发展有限公 人民币普
19,590,139 19,590,139
司 通股
人民币普
李菁 18,051,520 18,051,520
通股
前十名股东中回购专户情 截止报告期末中华企业股份有限公司回购专用证券账户持有
况说明 49,999,921 股，占公司总股本 0.82%。
上述股东委托表决权、受
托表决权、放弃表决权的 无
说明
1、前十名股东中,上海地产（集团）有限公司与其余九名股东之
间不存在关联关系,也不属于《上市公司收购管理办法》规定的
一致行动人。2、前十名无限售条件流通股股东中,上海地产（集
团）有限公司与其余九名股东之间不存在关联关系,也不属于
上述股东关联关系或一致 《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
行动的说明 3、除上海地产（集团）有限公司外，公司未知其余九名无限售
条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管
理办法》规定的一致行动人的情况。
4、报告期内公司不存在战略投资者或一般法人参与配售新股约
定持股期限的情况。
表决权恢复的优先股股东
无
及持股数量的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海地产（集团）有限公司
单位负责人或法定代表人 冯经明
成立日期 2002 年 11 月 15 日
主要经营业务 土地储备前期开发，滩涂造地建设管理、市政基础设施投
62 / 234
2021 年年度报告
资，旧区改造，廉租房、经济适用房、配套商品房投资建设，
房地产开发、经营，实业投资，物业管理。
报告期内控股和参股的其他境内 截止报告期末，地产集团间接持有上海耀皮玻璃集团股份
外上市公司的股权情况 有限公司 A 股 30.83%股权、 股 0.39%股权，合计共 31.2187%
股权。截止报告期末，地产集团持有绿地控股集团股份有限
公司 A 股 25.82%股权。
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海市国有资产监督管理委员会
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
63 / 234
2021 年年度报告
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
回购股份方案名称 关于以集中竞价交易方式回购公司股份的方案
回购股份方案披露时间 2021 年 1 月 19 日
拟回购股份数量及占总股本的比例(%) 0.41-0.82
拟回购金额 不高于人民币 25,850 万元（含）。
拟回购期间 2021 年 1 月 18 日-2021 年 7 月 17 日
回购用途 本次回购的股份拟全部用于实施股权激励计划。本次
回购方案实施完毕之后 36 个月内，若公司未能将回
购股份用于股权激励计划的，未授出的回购股份由公
司予以注销。
已回购数量(股) 49,999,921
已回购数量占股权激励计划所涉及的 不适用
标的股票的比例(%)（如有）
公司采用集中竞价交易方式减持回购 不适用
股份的进展情况
64 / 234
2021 年年度报告
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
65 / 234
2021 年年度报告
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
√适用 □不适用
1. 公司债券基本情况
单位：亿元 币种：人民币
是否
投资
存在
交 者适
还本 终止
发行 起息 到期 债券 利率 易 当性 交易
债券名称 简称 代码 付息 上市
日 日 日 余额 （%） 场 安排 机制
方式 交易
所 （如
的风
有）
险
2024
中华企业 上 面向
年6 按年 报
股份有限 海 合格
2019 2019 月5 付 价、
公司非公 19 证 机构
年6 年6 日 息， 询价
开发行 中企 151662 31.50 4.35 券 投资 否
月5 月5 （期 到期 和协
2019 年公 01 交 者交
日 日 限： 一次 议交
司债券(第 易 易的
3+2 还本 易
一期) 所 债券
年）
2024
年
中华企业 上 面向
2019 2019 11 按年 报
股份有限 海 合格
年 年 月 付 价、
公司非公 19 证 机构
11 11 14 息， 询价
开发行 中企 162472 15.20 4.17 券 投资 否
月 月 日 到期 和协
2019 年公 02 交 者交
12 14 （期 一次 议交
司债券(第 易 易的
日 日 限： 还本 易
二期) 所 债券
3+2
年）
中华企业 2026
竞
股份有限 年6 上
按年 面向 价、
公司 2021 2021 2021 月 海
付 专业 报
年度面向 21 年6 年6 15 证
息， 投资 价、
专业投资 中企 188228 月 月 日 30.87 3.70 券 否
到期 者交 询价
者公开发 01 10 15 （期 交
一次 易的 和协
行公司债 日 日 限： 易
还本 债券 议交
券(第一 3+2 所
易
期) 年）
66 / 234
2021 年年度报告
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
19 中企 01 报告期内，公司已于 2021 年 6 月 5 日按时支付利息
19 中企 02 报告期内，公司已于 2021 年 11 月 14 日按时支付利息
21 中企 01 报告期内，公司尚未到利息支付期
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
立信会计师事务 上海市南京东路 林盛宇、李磊明 林盛宇、李磊明 021-63391166
所（特殊普通合 61 号新黄浦金融
伙） 大厦
中国国际金融股 北京市朝阳区建 管文静 010-65051166
份有限公司 国门外大街 1 号
国贸大厦 2 座 27
层及 28 层
中信建投证券股 北京市朝阳区安 赵润璋 021-68801584
份有限公司 立路 66 号 4 号
楼
北京市金杜律师 北京市朝阳区东 叶国俊、陈伟 010-58785588
事务所 三环中路 1 号环
球金融中心办公
楼栋楼 18 层
中诚信国际信用 北京市东城区南 石炻、李昂 010-66428877
评级有限责任公 竹杆胡同 2 号 1
司 幢 60101
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:亿元 币种:人民币
募集资金 是否与募
募集资金专项 违规使用 集说明书
募集资金 已使用金 未使用
债券名称 账户运作情况 的整改情 承诺的用
总金额 额 金额
（如有） 况（如 途、使用
有） 计划及其
67 / 234
2021 年年度报告
他约定一
致
募集资金专项
19 中企 01 31.50 31.50 - 账户运作情况 - 是
良好
募集资金专项
19 中企 02 15.20 15.20 - 账户运作情况 - 是
良好
募集资金专项
21 中企 01 30.87 30.87 - 账户运作情况 - 是
良好
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
√适用 □不适用
变更是
否已取 变更对债券
是否发
现状 执行情况 变更后情况 变更原因 得有权 投资者权益
生变更
机构批 的影响
准
公司发行
的非金融
企业债务
融资工具
的担保情
公司严格执行
况、偿债
募集说明书约
计划其他
定的偿债计划 否 - - - -
偿债保障
和其他偿债保
措施未发
障措施
生变更，
与募集说
明书的相
关承诺一
致
68 / 234
2021 年年度报告
7. 公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
1. 非金融企业债务融资工具基本情况
单位：亿元 币种：人民币
投资 是否存在
交 者适 交 终止上市
还本
发行 起息 到期 债券 利率 易 当性 易 交易的风
债券名称 简称 代码 付息
日 日 日 余额 （%） 场 安排 机 险
方式
所 （如 制
有）
银 全国
2019 2019 2022 按年 集
中华企业股 行 银行
年 年 年 付 中
份有限公司 19 中 间 间债
11 11 11 息， 簿
2019 年度第 华企业 101901592 10.00 3.91 债 券市 否
月 月 月 到期 记
一期中期票 MTN001 券 场机
20 22 22 一次 建
据 市 构投
日 日 日 还本 档
场 资者
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
19 中华企业 MTN001 报告期内，公司已于 2021 年 11 月 22 日按时支付利息
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
立信会计师事务 上海市南京东路 顾雪峰，张朱华 顾雪峰，张朱华 021-23280000
所（特殊普通合 61 号新黄浦金融
伙） 大厦 4 楼
北京市金杜律师 北京市朝阳区东 叶国俊、刘东亚 010-58785588
事务所 三环中路 1 号环
球金融中心办公
楼栋楼 18 层
中诚信国际信用 北京市东城区南 李廷蔚 010-66428877
评级有限责任公 竹杆胡同 2 号 1
司 幢 60101
69 / 234
2021 年年度报告
上海浦东发展银 上海市北京东路 刘苑秋 021-61614900
行股份有限公司 689 号 17 楼
中国光大银行股 北京市西城区太 陈颖、杨热热 010-63639776、
份有限公司 平桥大街甲 25 010-63639396
号光大中心 B 座
12 层
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:亿元 币种:人民币
是否与募
募集资金 集说明书
募集资金
违规使用 承诺的用
募集资金 已使用金 未使用金 专项账户
债券名称 的整改情 途、使用
总金额 额 额 运作情况
况（如 计划及其
（如有）
有） 他约定一
致
募集资金
19 中华企 专项账户
10.00 10.00 - - 是
业 MTN001 运作情况
良好
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
√适用 □不适用
变更是
否已取 变更对债券
是否发
现状 执行情况 变更后情况 变更原因 得有权 投资者权益
生变更
机构批 的影响
准
公司发行 公司严格执行
否 - - - -
的非金融 募集说明书约
70 / 234
2021 年年度报告
企业债务 定的偿债计划
融资工具 和其他偿债保
的担保情 障措施
况、偿债
计划其他
偿债保障
措施未发
生变更，
与募集说
明书的相
关承诺一
致
7. 非金融企业债务融资工具其他情况的说明
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五) 报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用 √不适用
(六) 报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明
书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响
□适用 √不适用
(七) 截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:亿元 币种:人民币
本期比上年
2021 2020
主要指标 同期增减 变动原因
年 年
（%）
扣除非经常性 报告期内公司实现的净利润较上年同期减
5.30 10.78 -50.83
损益后净利润 少
流动比率 流动资产较期初的下降幅度小于流动负债
1.94 1.72 12.79
较期初的下降幅度所致
速动比率 速动资产较期初的下降幅度小于流动负债
0.95 0.75 26.67
较期初的下降幅度所致
资产负债率 负债总额较期初增加，所有者权益较期初
68.59 64.61 3.98
（%） 减少所致
EBITDA 全部债 报告期内结转的营业收入减少，从而实现
务比 0.15 0.24 -37.50 的 EBITDA 较上年同期减少，而负债较期初
增加
利息保障倍数 报告期内结转的营业收入减少，从而实现
3.44 4.48 -23.21 的息税前利润较上年同期减少，而利息费
用较上年同期增加
71 / 234
2021 年年度报告
现金利息保障 报告期内公司经营活动产生的现金流量净
5.73 5.02 14.14
倍数 额较上年同期增加
EBITDA 利息保 报告期内结转的营业收入减少，从而实现
障倍数 3.83 4.86 -21.19 的 EBITDA 较上年同期减少，而利息费用较
上年同期增加
贷款偿还率
100 100 贷款偿还率保持 100%
（%）
利息偿付率
100 100 利息偿付率保持 100%
（%）
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
信会师报字[2022]第 ZA10359 号
中华企业股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了中华企业股份有限公司（以下简称中华企业）财务报表，
包括 2021 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2021 年度的合并及
母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动
表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定
编制，公允反映了中华企业 2021 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况
以及 2021 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告
的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些
准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于中华企业，
72 / 234
2021 年年度报告
并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充
分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重
要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为
背景，我们不对这些事项单独发表意见。
我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
（一）房地产开发项目的收入确认
公司目前的主营业务为房地产项目开发，如财务 与房地产开发项目的收入确认相关的审计
报表附注三、（二十五）所述，房地产项目销售同 程序中包括以下程序：
时满足下列条件时，公司确认相关收入： ①评价与房地产开发项目的收入确认相关
①与客户已签订合同； 的关键内部控制的设计和运行有效性；
②房产完工并经相关政府部门验收合格、达到合 ②就本年确认房产销售收入的项目，检查和
同约定的交付条件； 该项目相关的权证文件，包括竣工备案许可
③客户取得相关商品控制权，即房产已经被客户 证、住房交付使用许可证、大产证等相关文
接受，或根据买卖合同约定被视为已获客户接受。 件；
如财务报表附注五、（四十）所述，于 2021 年度， ③针对公司本年结转的房产销售收入，选取
公司营业收入为人民币 959,689.86 万元，其中房 样本，检查收款记录、销售合同、交房验收
地产开发产品收入为人民币 826,184.84 万元，房 相关文件及其他可以证明房产已交付或视
地产开发项目的收入约占公司收入的 86.09%。 为已获客户接受的支持性文件，以评价相关
由于公司的房地产开发项目销售收入对公司财务 房产销售收入是否按照公司的收入确认政
报表的重要性，且收入确认时点涉及判断；此外 策确认；
房地产开发项目销售收入确认上的细小错误汇总 ④在资产负债表日前后对房产销售收入进
起来可能对公司的利润产生重大影响。因此，我 行截止性测试，选取样本，检查相关支持性
们将房地产开发项目的收入确认识别为关键审计 文件，以评价相关房产销售收入是否已在恰
事项。 当的期间确认。
（二）存货可变现净值的评估
公司目前主营业务为房地产项目开发，如财务报 与存货的可变现净值相关的审计程序中包
表附注三、（十一）、附注五、（六）所述，截至 括以下程序：
2021 年 12 月 31 日，存货的账面价值为人民币 ①评价与存货可变现净值相关的关键内部
1,677,889.68 万元，占公司总资产比例约 控制的设计和运行有效性；当存货可变现
30.97%。 净值出现重大变动，对公司财务报表产生
73 / 234
2021 年年度报告
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
由于存货可变现净值对公司财务报表的重要性， 重大影响时，是否经过公司管理层、董事
且在资产负债表日管理层对存货的可变现净值评 会、或股东大会审批，履行了相应的决策
估涉及重大判断及估计，包括对未售的房地产开 程序；
发项目估计预期销售价格、估计房地产开发项目 ②复核公司的存货可变现净值估计，并将
的总成本、营销费用、税金及考虑每个房地产开 公司采用的关键估计，包括预计销售价
发项目其他具体特定因素。特别是考虑到房地产 格，与公司的销售计划、实际成交数据、
行业易受经济环境、政策调控影响，项目所在地 市场可获取数据和政府备案价格比较，并
政府所推出的相关调控政策、措施对公司预期销 结合项目所在城市的房地产调控政策，在
售形势的估计，因此我们将存货可变现净值的评 售项目的实际产品情况进行分析；
估识别为关键审计事项。 ③评价各存货项目的目标成本预测、项目
开发及其他成本相关的关键内部控制的设
计和运行有效性；
④对存货项目进行实地观察，结合项目的
实际建设情况，了解存货项目的开发进
度、最新预测的项目总成本是否出现重大
变化；
⑤复核公司存货可变现净值相关的计算过
程和会计处理，关注计算结果是否出现重
大差异，关注转回金额是否已超过原已计
提的存货跌价准备。
（三）土地增值税的计提
公司目前主营业务为房地产项目开发，如财务报
与土地增值税的计提相关的审计程序包括
表附注四、（一）、附注五、（四十一）所述，土地
以下程序：
增值税为应缴纳的主要税项之一，2021 年度土地
①评价管理层对预计销售房地产取得的收
增值税金额为人民币 147,521.87 万元。
入及可扣除项目金额的估计，评估管理层的
公司在结转收入时根据《土地增值税暂行条例》
假设和判断；
等相关法律法规的规定计提并交纳土地增值税。
②参考相关规则及法规、了解各地税务机关
由于日常核算中管理层需要对房地产开发项目土
相关税法执行细则，以评估公司计提土地增
地增值税的计提金额进行估算，且在估算土地增
值税的计算方法的合理性和准确性；
值税时需要对预计收入、可扣除成本和费用等事
③复核公司计提的土地增值税，关注计算结
项作出重大判断，因此我们将土地增值税的计提
果是否存在重大差异；
识别为关键审计事项。
74 / 234
2021 年年度报告
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
④检查公司土地增值税汇算清缴情况及缴
款情况，与公司已计提的土地增值税金额进
行分析。
四、 其他信息
中华企业管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括
中华企业 2021 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审
计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信
息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程
中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在
重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们
应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反
映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊
或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估中华企业的持续经营能力，披露
与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行
清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督中华企业的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重
大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水
平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时
总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总
起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为
错报是重大的。
75 / 234
2021 年年度报告
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持
职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设
计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为
发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈
述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于
未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露
的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获
取的审计证据，就可能导致对中华企业持续经营能力产生重大疑虑的事项
或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大
不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表
中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结
论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致
中华企业不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价
财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（六）就中华企业中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审
计证据，以对合并财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集
团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进
行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并
与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以
及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计
最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除
非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在
审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，
我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
立信会计师事务所 中国注册会计师： 饶海兵
（特殊普通合伙） （项目合伙人）
76 / 234
2021 年年度报告
中国注册会计师： 陆成
中国上海 二〇二二年三月二十三日
二、财务报表
合并资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位: 中华企业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 14,331,107,723.94 11,558,570,856.71
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 七、2 70,490,117.21 90,709,661.86
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、5 160,319,578.18 107,074,051.74
应收款项融资
预付款项 七、7 19,992,220.60 15,467,186.10
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、8 1,055,951,022.01 2,327,665,513.81
其中：应收利息
应收股利 1,926,365.35
买入返售金融资产
存货 七、9 16,778,896,846.10 20,355,433,966.42
合同资产 七、10 1,569,325.99 19,409,993.76
持有待售资产 1,251,730,564.16
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七、13 371,484,495.16 237,473,196.77
流动资产合计 32,789,811,329.19 35,963,534,991.33
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 七、17 1,369,209,738.00 579,370,799.55
其他权益工具投资
77 / 234
2021 年年度报告
其他非流动金融资产 七、19 4,671,863.76 4,671,863.76
投资性房地产 七、20 7,275,524,659.47 6,436,739,179.67
固定资产 七、21 357,076,381.92 201,901,252.32
在建工程 七、22 119,328,760.23 98,598,668.98
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 七、25 67,317,783.88
无形资产 七、26 71,585,420.81 70,835,353.40
开发支出
商誉
长期待摊费用 七、29 7,708,312.11 11,090,082.16
递延所得税资产 七、30 1,962,816,499.32 1,749,316,451.42
其他非流动资产 七、31 10,159,569,864.91 4,228,159,136.38
非流动资产合计 21,394,809,284.41 13,380,682,787.64
资产总计 54,184,620,613.60 49,344,217,778.97
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七、36 1,910,186,023.25 2,215,277,516.98
预收款项 七、37 34,199,156.63 27,999,992.52
合同负债 七、38 3,590,519,900.60 5,578,611,220.01
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、39 192,310,406.75 183,468,771.41
应交税费 七、40 7,610,540,591.29 6,369,025,762.35
其他应付款 七、41 1,568,269,886.36 2,328,169,052.76
其中：应付利息
应付股利 48,211,950.94 532,717,465.24
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、43 1,998,738,496.91 4,047,612,595.61
其他流动负债 七、44 16,579,677.81 107,575,868.86
流动负债合计 16,921,344,139.60 20,857,740,780.50
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七、45 9,010,124,855.40 4,996,815,201.60
应付债券 七、46 10,379,851,539.09 5,657,381,335.67
其中：优先股
永续债
租赁负债 七、47 46,634,805.33
长期应付款 七、48 99,176,847.61 99,053,767.94
78 / 234
2021 年年度报告
长期应付职工薪酬 七、49 54,340,000.00
预计负债
递延收益 七、51 379,581,784.98 249,985,786.40
递延所得税负债 七、30 14,543,699.06 19,138,900.82
其他非流动负债 七、52 259,970,093.10
非流动负债合计 20,244,223,624.57 11,022,374,992.43
负债合计 37,165,567,764.17 31,880,115,772.93
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、53 6,096,135,252.00 6,096,135,252.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七、55 2,244,977,586.39 2,244,977,586.39
减：库存股 七、56 162,388,649.81
其他综合收益
专项储备
盈余公积 七、59 856,400,665.66 788,526,900.75
一般风险准备
未分配利润 七、60 6,497,388,356.72 6,594,349,841.60
归属于母公司所有者权益
15,532,513,210.96 15,723,989,580.74
（或股东权益）合计
少数股东权益 1,486,539,638.47 1,740,112,425.30
所有者权益（或股东权
17,019,052,849.43 17,464,102,006.04
益）合计
负债和所有者权益
54,184,620,613.60 49,344,217,778.97
（或股东权益）总计
公司负责人：李钟 主管会计工作负责人：冯晓明 会计机构负责人：孙婷
母公司资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位:中华企业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 5,047,123,700.84 3,234,772,245.28
交易性金融资产 55,783,000.00 58,513,000.00
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十七、1 16,896,476.56 17,105,660.38
应收款项融资
预付款项 36,400.00 549,723.04
其他应收款 十七、2 9,127,852,648.53 8,141,004,570.56
其中：应收利息
应收股利 1,205,225,000.00 763,900,000.00
存货 82,273,956.01 83,608,156.01
合同资产
79 / 234
2021 年年度报告
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 14,329,966,181.94 11,535,553,355.27
非流动资产：
债权投资 50,000,000.00
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十七、3 13,026,080,128.72 12,204,839,425.30
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 2,919,989.76 2,919,989.76
投资性房地产 868,154,739.72 394,214,258.53
固定资产 26,619,080.56 28,341,422.07
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 10,401,620.58
无形资产 51,471,077.53 54,316,462.41
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产 5,698,078,829.99
非流动资产合计 19,733,725,466.86 12,684,631,558.07
资产总计 34,063,691,648.80 24,220,184,913.34
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 83,500,879.63 57,480,049.28
预收款项 5,760,608.78 634,990.56
合同负债 1,798,654.00 1,798,654.00
应付职工薪酬 16,167,769.55 25,118,370.59
应交税费 11,267,442.52 15,294,421.77
其他应付款 7,805,647,010.97 7,262,688,301.71
其中：应付利息
应付股利 1,143,265.24 1,143,265.24
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,209,201,838.55 91,536,413.02
其他流动负债
流动负债合计 9,133,344,204.00 7,454,551,200.93
非流动负债：
长期借款 3,735,000,000.00 45,000,000.00
应付债券 10,429,851,539.09 5,657,381,335.67
其中：优先股
永续债
租赁负债 6,801,208.48
80 / 234
2021 年年度报告
长期应付款
长期应付职工薪酬 13,460,000.00
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 14,185,112,747.57 5,702,381,335.67
负债合计 23,318,456,951.57 13,156,932,536.60
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 6,096,135,252.00 6,096,135,252.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,293,481,393.06 3,293,481,393.06
减：库存股 162,388,649.81
其他综合收益
专项储备
盈余公积 825,746,895.56 757,873,130.65
未分配利润 692,259,806.42 915,762,601.03
所有者权益（或股东权
10,745,234,697.23 11,063,252,376.74
益）合计
负债和所有者权益
34,063,691,648.80 24,220,184,913.34
（或股东权益）总计
公司负责人：李钟 主管会计工作负责人：冯晓明 会计机构负责人：孙婷
合并利润表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业总收入 七、61 9,596,898,644.26 11,552,089,317.97
其中：营业收入 9,596,898,644.26 11,552,089,317.97
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 7,496,478,435.44 8,986,262,658.03
其中：营业成本 七、61 4,940,933,015.02 6,620,260,936.97
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、62 1,617,933,137.43 1,574,109,598.92
销售费用 七、63 163,501,054.27 168,803,993.57
管理费用 七、64 456,088,139.95 404,998,476.90
研发费用
81 / 234
2021 年年度报告
财务费用 七、66 318,023,088.77 218,089,651.67
其中：利息费用 737,240,759.40 601,657,355.42
利息收入 423,510,730.15 386,833,256.85
加：其他收益 七、67 50,301,325.92 9,772,243.24
投资收益（损失以“－”号 七、68
1,610,175.24 110,527,811.14
填列）
其中：对联营企业和合营企
-107,304,084.51 -43,275,148.09
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以 七、70
-2,976,611.84 -12,916,878.43
“－”号填列）
信用减值损失（损失以 七、71
-1,810,048.69 -1,743,048.17
“-”号填列）
资产减值损失（损失以 七、72
-169,417,637.80 -94,392,412.93
“-”号填列）
资产处置收益（损失以 七、73
69,464,931.96 9,426,117.35
“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填
2,047,592,343.61 2,586,500,492.14
列）
加：营业外收入 七、74 15,384,936.44 50,859,330.09
减：营业外支出 七、75 9,987,560.18 34,152,482.05
四、利润总额（亏损总额以“－”
2,052,989,719.87 2,603,207,340.18
号填列）
减：所得税费用 七、76 871,071,252.45 619,400,997.32
五、净利润（净亏损以“－”号填
1,181,918,467.42 1,983,806,342.86
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
1,181,918,467.42 1,983,806,342.86
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润
805,278,958.78 1,378,181,429.82
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以
376,639,508.64 605,624,913.04
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额
（一）归属母公司所有者的其他
综合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他
综合收益
（1）重新计量设定受益计划变
动额
82 / 234
2021 年年度报告
（2）权益法下不能转损益的其
他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价
值变动
（4）企业自身信用风险公允价
值变动
2．将重分类进损益的其他综
合收益
（1）权益法下可转损益的其他
综合收益
（2）其他债权投资公允价值变
动
（3）金融资产重分类计入其他
综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准
备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综
合收益的税后净额
七、综合收益总额 1,181,918,467.42 1,983,806,342.86
（一）归属于母公司所有者的综
805,278,958.78 1,378,181,429.82
合收益总额
（二）归属于少数股东的综合收
376,639,508.64 605,624,913.04
益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.13 0.23
（二）稀释每股收益(元/股) 0.13 0.23
公司负责人：李钟 主管会计工作负责人：冯晓明 会计机构负责人：孙婷
母公司利润表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 十七、4 33,102,863.22 58,315,813.61
减：营业成本 24,441,708.14 26,812,012.39
税金及附加 8,354,014.46 3,129,387.59
销售费用 1,035,134.20 861,248.87
管理费用 118,649,284.11 134,721,777.23
研发费用
财务费用 375,709,213.40 201,543,032.15
其中：利息费用 478,454,716.62 237,207,022.83
利息收入 102,774,247.29 35,690,310.43
加：其他收益 1,075,424.80 262,578.17
投资收益（损失以“－”号 十七、5
1,171,299,421.96 786,378,928.79
填列）
83 / 234
2021 年年度报告
其中：对联营企业和合营企
-23,556,642.24 48,263,262.75
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以
-2,730,000.00 -11,830,000.00
“－”号填列）
信用减值损失（损失以
246,778.79 -67,851.92
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
4,032,140.70 46,976.25
“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
678,837,275.16 466,038,986.67
列）
加：营业外收入 373.89 168,286.81
减：营业外支出 100,000.00 324,158.33
三、利润总额（亏损总额以“－”
678,737,649.05 465,883,115.15
号填列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填
678,737,649.05 465,883,115.15
列）
（一）持续经营净利润（净亏损
678,737,649.05 465,883,115.15
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
84 / 234
2021 年年度报告
六、综合收益总额 678,737,649.05 465,883,115.15
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.11 0.08
（二）稀释每股收益(元/股) 0.11 0.08
公司负责人：李钟 主管会计工作负责人：冯晓明 会计机构负责人：孙婷
合并现金流量表
2021 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
7,828,672,051.69 9,322,466,899.98
现金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净
额
收到的税费返还 20,078,512.71 7,735,387.85
收到其他与经营活动有关的 七、78
2,595,275,850.76 1,656,270,766.18
现金
经营活动现金流入小计 10,444,026,415.16 10,986,473,054.01
购买商品、接受劳务支付的
2,558,856,822.65 4,444,687,635.95
现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的
697,494,976.14 683,020,168.73
现金
支付的各项税费 1,974,406,789.88 2,103,673,063.62
85 / 234
2021 年年度报告
支付其他与经营活动有关的 七、78
2,343,072,049.18 1,154,970,856.81
现金
经营活动现金流出小计 7,573,830,637.85 8,386,351,725.11
经营活动产生的现金流
2,870,195,777.31 2,600,121,328.90
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,539,626,335.50 129,690,889.18
取得投资收益收到的现金 18,725,648.82 157,899,067.89
处置固定资产、无形资产和
78,076,740.97 13,320,396.85
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 1,636,428,725.29 300,910,353.92
购建固定资产、无形资产和
100,861,376.85 74,431,828.98
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 6,454,475,864.93 740,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
2,242.37
现金
投资活动现金流出小计 6,555,339,484.15 814,431,828.98
投资活动产生的现金流
-4,918,910,758.86 -513,521,475.06
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 49,800,000.00
其中：子公司吸收少数股东
49,800,000.00
投资收到的现金
取得借款收到的现金 10,774,387,930.27 1,076,410,603.17
收到其他与筹资活动有关的
现金
筹资活动现金流入小计 10,824,187,930.27 1,076,410,603.17
偿还债务支付的现金 4,042,770,000.00 3,314,182,676.77
分配股利、利润或偿付利息
1,742,019,508.59 1,912,013,417.33
支付的现金
其中：子公司支付给少数股
62,874,518.03 236,783,534.94
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的 七、78
185,284,486.80 18,400,000.00
现金
筹资活动现金流出小计 5,970,073,995.39 5,244,596,094.10
筹资活动产生的现金流
4,854,113,934.88 -4,168,185,490.93
量净额
四、汇率变动对现金及现金等
-6,787.56 -18,378.52
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加
2,805,392,165.77 -2,081,604,015.61
额
86 / 234
2021 年年度报告
加：期初现金及现金等价物
11,382,626,592.70 13,464,230,608.31
余额
六、期末现金及现金等价物余
14,188,018,758.47 11,382,626,592.70
额
公司负责人：李钟 主管会计工作负责人：冯晓明 会计机构负责人：孙婷
母公司现金流量表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
48,830,515.24 35,619,967.21
现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的
88,919,503.12 31,080,895.28
现金
经营活动现金流入小计 137,750,018.36 66,700,862.49
购买商品、接受劳务支付的
3,471,052.18 1,772,996.46
现金
支付给职工及为职工支付的
54,553,863.92 48,075,097.77
现金
支付的各项税费 5,446,409.72 3,425,817.22
支付其他与经营活动有关的
53,851,212.28 74,762,137.68
现金
经营活动现金流出小计 117,322,538.10 128,036,049.13
经营活动产生的现金流量净
20,427,480.26 -61,335,186.64
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 3,244,311,487.84 773,374,686.30
取得投资收益收到的现金 350,831,064.20 566,435,086.10
处置固定资产、无形资产和
4,024,213.00 61,147.94
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 3,599,166,765.04 1,339,870,920.34
购建固定资产、无形资产和
502,589,445.04 14,906,683.29
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 10,271,475,155.93 1,486,218,800.00
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 10,774,064,600.97 1,501,125,483.29
投资活动产生的现金流
-7,174,897,835.93 -161,254,562.95
量净额
87 / 234
2021 年年度报告
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 10,482,000,000.00 2,360,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的
现金
筹资活动现金流入小计 10,482,000,000.00 2,360,000,000.00
偿还债务支付的现金 85,130,000.00 1,068,450,000.00
分配股利、利润或偿付利息
1,263,384,209.34 1,145,007,539.48
支付的现金
支付其他与筹资活动有关的
166,663,979.43
现金
筹资活动现金流出小计 1,515,178,188.77 2,213,457,539.48
筹资活动产生的现金流
8,966,821,811.23 146,542,460.52
量净额
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加
1,812,351,455.56 -76,047,289.07
额
加：期初现金及现金等价物
3,234,772,245.28 3,310,819,534.35
余额
六、期末现金及现金等价物余
5,047,123,700.84 3,234,772,245.28
额
公司负责人：李钟 主管会计工作负责人：冯晓明 会计机构负责人：孙婷
88 / 234
2021 年年度报告
合并所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2021 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 其 一
项目 他 专 般 少数股东权益 所有者权益合计
优 永 综 项 风 其
实收资本(或股本) 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 小计
其 他
先 续 合 储 险
他 收 备 准
股 债
益 备
一、上年年末余额 6,096,135,252.00 2,244,977,586.39 788,526,900.75 6,594,349,841.60 15,723,989,580.74 1,740,112,425.30 17,464,102,006.04
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企
业合并
其他
二、本年期初余额 6,096,135,252.00 2,244,977,586.39 788,526,900.75 6,594,349,841.60 15,723,989,580.74 1,740,112,425.30 17,464,102,006.04
三、本期增减变动
金额（减少以 162,388,649.81 67,873,764.91 -96,961,484.88 -191,476,369.78 -253,572,786.83 -445,049,156.61
“－”号填列）
（一）综合收益总
805,278,958.78 805,278,958.78 376,639,508.64 1,181,918,467.42
额
（二）所有者投入
162,388,649.81 -162,388,649.81 49,550,000.00 -112,838,649.81
和减少资本
1．所有者投入的普
49,550,000.00 49,550,000.00
通股
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
有者权益的金额
4．其他 162,388,649.81 -162,388,649.81 -162,388,649.81
（三）利润分配 67,873,764.91 -902,240,443.66 -834,366,678.75 -679,762,295.47 -1,514,128,974.22
1．提取盈余公积 67,873,764.91 -67,873,764.91
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
-834,366,678.75 -834,366,678.75 -679,762,295.47 -1,514,128,974.22
东）的分配
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
89 / 234
2021 年年度报告
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．设定受益计划变
动额结转留存收益
5．其他综合收益结
转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 6,096,135,252.00 2,244,977,586.39 162,388,649.81 856,400,665.66 6,497,388,356.72 15,532,513,210.96 1,486,539,638.47 17,019,052,849.43
2020 年度
归属于母公司所有者权益
其 一
其他权益工具
项目 他 专 般
减： 少数股东权益 所有者权益合计
综 项 风 其
实收资本 (或股本) 优 永 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 小计
其 他
先 续 合 储 险
他 股
股 债 收 备 准
益 备
一、上年年末余额 6,096,135,252.00 2,244,977,586.39 741,938,589.23 6,094,795,888.12 15,177,847,315.74 1,697,003,857.97 16,874,851,173.71
加：会计政策变更 9,227,505.01 9,227,505.01 5,407,110.93 14,634,615.94
前期差错更正
同一控制下企
业合并
其他
二、本年期初余额 6,096,135,252.00 2,244,977,586.39 741,938,589.23 6,104,023,393.13 15,187,074,820.75 1,702,410,968.90 16,889,485,789.65
三、本期增减变动
金额（减少以 46,588,311.52 490,326,448.47 536,914,759.99 37,701,456.40 574,616,216.39
“－”号填列）
（一）综合收益总
1,378,181,429.82 1,378,181,429.82 605,624,913.04 1,983,806,342.86
额
（二）所有者投入
-18,400,500.00 -18,400,500.00
和减少资本
1．所有者投入的
-18,400,500.00 -18,400,500.00
普通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
90 / 234
2021 年年度报告
3．股份支付计入
所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 46,588,311.52 -887,854,981.35 -841,266,669.83 -549,522,956.64 -1,390,789,626.47
1．提取盈余公积 46,588,311.52 -46,588,311.52
2．提取一般风险
准备
3．对所有者（或
-841,266,669.83 -841,266,669.83 -549,522,956.64 -1,390,789,626.47
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存收
益
5．其他综合收益
结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 6,096,135,252.00 2,244,977,586.39 788,526,900.75 6,594,349,841.60 15,723,989,580.74 1,740,112,425.30 17,464,102,006.04
公司负责人：李钟 主管会计工作负责人：冯晓明 会计机构负责人：孙婷
母公司所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2021 年度
项目 其他权益工具
实收资本 (或股本) 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 6,096,135,252.00 3,293,481,393.06 757,873,130.65 915,762,601.03 11,063,252,376.74
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 6,096,135,252.00 3,293,481,393.06 757,873,130.65 915,762,601.03 11,063,252,376.74
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 162,388,649.81 67,873,764.91 -223,502,794.61 -318,017,679.51
（一）综合收益总额 678,737,649.05 678,737,649.05
91 / 234
2021 年年度报告
（二）所有者投入和减少资本 162,388,649.81 -162,388,649.81
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他 162,388,649.81 -162,388,649.81
（三）利润分配 67,873,764.91 -902,240,443.66 -834,366,678.75
1．提取盈余公积 67,873,764.91 -67,873,764.91
2．对所有者（或股东）的分配 -834,366,678.75 -834,366,678.75
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 6,096,135,252.00 3,293,481,393.06 162,388,649.81 825,746,895.56 692,259,806.42 10,745,234,697.23
2020 年度
项目 其他权益工具
实收资本 (或股本) 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 6,096,135,252.00 3,293,481,393.06 711,284,819.13 1,337,734,467.23 11,438,635,931.42
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 6,096,135,252.00 3,293,481,393.06 711,284,819.13 1,337,734,467.23 11,438,635,931.42
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 46,588,311.52 -421,971,866.20 -375,383,554.68
（一）综合收益总额 465,883,115.15 465,883,115.15
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 46,588,311.52 -887,854,981.35 -841,266,669.83
1．提取盈余公积 46,588,311.52 -46,588,311.52
2．对所有者（或股东）的分配 -841,266,669.83 -841,266,669.83
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
92 / 234
2021 年年度报告
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 6,096,135,252.00 3,293,481,393.06 757,873,130.65 915,762,601.03 11,063,252,376.74
公司负责人：李钟 主管会计工作负责人：冯晓明 会计机构负责人：孙婷
93 / 234
2021 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
中华企业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）系全民所有制的中华企业公司改制而
成立的上市公司。1993 年 9 月 24 日正式在上海证券交易所上市。公司的统一的社会信用代码：
913100001323409633。所属行业为房地产类。
2005 年 12 月，公司完成了股权分置改革，公司除公募法人股股东以外的非流通股股东以其持有
的部分非流通股股份作为对价，支付给公司全体流通股股东，以换取全体非流通股股东所持剩余
非流通股股份的上市流通权。以 2005 年 9 月 30 日公司股本结构为计算基础，方案实施股权登记
日登记在册的全体流通股股东每持有 10 股流通股获得 3 股股份的对价。
根据 2014 年 4 月 23 日公司股东大会决议，公司以 2013 年末总股本 1,555,882,832 股计算，按
每 10 股送 2 股红股，共计派发 311,176,566 股，完成后公司的总股本为 1,867,059,398 股。
根据公司 2016 年度股东大会审议通过的《发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联
交易方案》，并经中国证券监督管理委员会《关于核准中华企业股份有限公司向上海地产（集
团）有限公司发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2018]215 号）核准，公司
办理本次发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易的相关事宜。2018 年 4 月 23
日，公司已收到上海地产（集团）有限公司以其拥有的上海中星（集团）有限公司 100%经评估
股权认缴的新增注册资本合计人民币 2,839,641,434 元，公司向上海地产（集团）有限公司发行
人民币普通股（A 股）2,839,641,434 股，变更后的注册资本为人民币 4,706,700,832 元。2018
年 5 月 22 日，中国证券登记结算有限责任公司上海分公司出具了《证券变更登记证明》，公司
本次发行股份购买资产的新增股份登记已办理完毕。
2018 年 11 月 16 日，公司向华润置地控股有限公司、平安不动产有限公司共 2 家符合相关规定
条件的特定投资者定向发行人民币普通股（A 股）373,411,878.00 股，变更后的注册资本为人民
币 5,080,112,710.00 元。2018 年 11 月 29 日，中国证券登记结算有限责任公司上海分公司出具
了《证券变更登记证明》，公司本次发行股份募集配套资金的新增股份登记已办理完毕。2019
年 2 月 1 日，公司办妥工商变更登记手续，并换发新的营业执照。
根据 2019 年 5 月 21 日公司股东大会决议，公司以 2018 年末总股本 5,080,112,710.00 股计算，
以资本公积金转增股本方式向全体股东每 10 股转增 2 股，共计转增 1,016,022,542.00 股，完
成后公司的总股本为 6,096,135,252.00 股。
截至 2021 年 12 月 31 日，本公司注册资本为 6,096,135,252.00 元，累计发行股本总数
6,096,135,252.00 股。公司注册地：上海市华山路 2 号，总部地址及办公地址：上海市浦东新
区浦明路 1388 号。本公司主要经营活动为：商品房设计、建造、买卖、租赁。本公司的母公司
为上海地产（集团）有限公司，本公司的实际控制人为上海地产（集团）有限公司。
本财务报表业经公司董事会于 2022 年 3 月 23 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
截至 2021 年 12 月 31 日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
1 杭州中华企业房地产发展有限公司
2 江阴中企誉德房地产有限公司
3 上海鼎达房地产有限公司
4 上海中鸿置业有限公司
5 上海南郊中华园房地产开发有限公司
6 苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司
7 苏州中华园房地产开发有限公司
94 / 234
2021 年年度报告
8 上海城佳经济发展有限公司
9 上海金樱览胜商业资产管理有限公司
10 上海江森房屋设备有限公司
11 上海瀛浦置业有限公司
12 上海瀛茸置业有限公司
13 上海瀛翔投资咨询有限公司
14 上海古北房产租赁有限公司
15 上海古北物业管理有限公司
16 上海古北新虹劳务服务有限公司
17 上海古北劳动服务有限公司
18 苏州洞庭房地产发展有限公司
19 上海古北顾村置业有限公司
20 上海浦东古北置业有限公司
21 江阴金安置业有限公司
22 上海新古北物业管理有限公司
23 上海古北朱家角置业有限公司
24 无锡中城置业有限公司
25 无锡中城誉品置业有限公司
26 上海新弘生态农业有限公司
27 中企汇锦投资有限公司
28 上海房地集团物业服务有限公司
29 上海地产古北安亭置业有限公司
30 上海原经房地产（集团）有限公司
31 上海顺驰置业有限公司
32 上海凯峰房地产开发有限公司
33 上海古北（集团）有限公司
34 上海杉野置业有限公司
35 古北集团香港有限公司
36 上海中星（集团）有限公司
37 无锡申锡房地产实业有限公司
38 上海旗捷置业有限公司
39 上海中星集团昆山置业有限公司
40 上海中星集团中星房地产营销有限公司
95 / 234
2021 年年度报告
41 上海中星集团实业有限公司
42 上海中星广告装潢有限公司
43 上海中星集团新城房产有限公司
44 上海闵润置业有限公司
45 上海全策房地产有限公司
46 上海龙宁房地产开发有限公司
47 上海中星集团申城物业有限公司
48 上海新城物业有限公司
49 上海良城物业管理有限公司
50 上海中星集团怡城实业有限公司
51 上海中星集团振城不动产经营有限公司
52 上海中大股份有限公司
53 中星（扬州）置业有限公司
54 中星（昆山）城际置业有限公司
55 上海星舜置业有限公司
56 中星（安徽）置业有限公司
57 吉林市海上置业有限公司
58 中星（镇江）置业有限公司
59 上海馨亭置业有限公司
60 上海富源滨江开发有限公司
61 上海富鸣滨江开发建设投资有限公司
62 上海申江怡德投资经营管理有限公司
63 上海怡德明华物业管理有限公司
64 上海环江投资发展有限公司
65 上海申阳滨江投资开发有限公司
66 上海金丰易居房地产顾问有限公司
67 上海地产馨逸置业有限公司
68 上海润钻置业有限公司
69 上海润钻房地产开发有限公司
70 洵钻（南通）置业有限公司
71 上海洵钻房地产开发有限公司
本期合并财务报表范围及其变化情况详见附注“合并范围的变更”。
96 / 234
2021 年年度报告
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本
准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下
合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规
则第 15 号——财务报告的一般规定》的相关规定编制。
2. 持续经营
√适用 □不适用
公司不存在可能导致对公司自报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情
况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计。详见本附
注“收入”、 “营业收入和营业成本”。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司营业周期为 12 个月。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而
形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础
计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差
额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、发
生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公
允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、
负债及或有负债在购买日按公允价值计量。
为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债务性
证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
97 / 234
2021 年年度报告
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1、 合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，是指公
司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被
投资方的权力影响其回报金额。
2、 合并程序
本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业
集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的
影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的
会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期
间进行必要的调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中
所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股
东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减
少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告
期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关
项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的
股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已
确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当
期损益。
在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、
负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方
的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期
投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益
法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。
（2）处置子公司
①一般处理方法
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照
其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减
去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之
和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益
的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易
的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处
理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合
并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司
的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
98 / 234
2021 年年度报告
（3）购买子公司少数股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日
开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本
公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之
间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减
的，调整留存收益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。
共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本附注“长期股权投资”。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为
已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
1、 外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。
资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于
与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处
理外，均计入当期损益。
2、 外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分
配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易
发生日的即期汇率折算。
处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当
期损益。
10. 金融工具
√适用 □不适用
本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。
1、 金融工具的分类
根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分
类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
99 / 234
2021 年年度报告
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分
类为以摊余成本计量的金融资产：
－ 业务模式是以收取合同现金流量为目标；
－ 合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分
类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：
－ 业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；
－ 合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投
资从发行者的角度符合权益工具的定义。
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其
余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，如
果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为摊余成本计量或以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产。
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本
计量的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债：
1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。
2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金
融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。
3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
2、 金融工具的确认依据和计量方法
（1）以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，
按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账款以
及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其他债
权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值
进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，
均计入其他综合收益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，
按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计
量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
100 / 234
2021 年年度报告
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其他非
流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价
值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公
允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允
价值变动计入当期损益。
终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。
（6）以摊余成本计量的金融负债
以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付
债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。
3、 金融资产终止确认和金融资产转移
满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：
－ 收取金融资产现金流量的合同权利终止；
－ 金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
－ 金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报
酬，但是未保留对金融资产的控制。
发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金
融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。
公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件
的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融
资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和
未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损
益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部
分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务
工具）的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负
债。
4、 金融负债终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债
权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同
条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，
同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
101 / 234
2021 年年度报告
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金
资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将
该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出
的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，
采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据
和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债
特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得
不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
6、 金融资产减值的测试方法及会计处理方法
本公司以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等的预期信用损失进行估计。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生
违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加
权金额，确认预期信用损失。
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期
内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增
加，本公司按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形
成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确
定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是
否已显著增加。通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有
确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认
后并未显著增加。
如果有客观证据表明某项金融资产已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该金融资产计提
减值准备。
对于由《企业会计准则第 14 号——收入》(2017)规范的交易形成的应收款项和合同资产，无论
是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准
备。
对于租赁应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准
备。
本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面
余额。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见“金融资产减值的测试方法及会计处理方法”。
102 / 234
2021 年年度报告
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见“金融资产减值的测试方法及会计处理方法”。
15. 存货
√适用 □不适用
1、 存货的分类和成本
存货分类为：开发成本、开发产品、库存商品、原材料、周转材料、消耗性生物资产等。
2、 发出存货的计价方法
（1）存货发出时按加权平均法或个别认定法计价；
（2）开发产品按单项实际成本计算确定；
（3）开发成本由开发产品完工前的各项支出构成，按实际发出的成本计价，包括：土地征用及
拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发间接费
用、借款费用及其他费用等。当商品房实现对外销售，而建造成本尚未取得完整的工程审价资料
时，根据实际已发生成本和预算暂估成本确定预估的单位面积成本结转销售成本。
3、 不同类别存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本高于其可变现净值的，应
当计提存货跌价准备。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要
发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该
存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的
材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的
成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同
而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量
的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于
其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
4、 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、 低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用一次转销法。
（2）包装物采用一次转销法。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公
司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因
素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条件
（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。
103 / 234
2021 年年度报告
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见“金融资产减值的测试方法及会计处理方法”。
17. 持有待售资产
√适用 □不适用
主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资产或处置组
收回其账面价值的，划分为持有待售类别。
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出
售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获
得批准。
划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形成的资产）或处
置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值减记至公允价值减去出售费
用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准
备。
18. 债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
1、 共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控
制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被
投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他
方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公
司联营企业。
2、 初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者
权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股
104 / 234
2021 年年度报告
权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中
的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施
控制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值
加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲
减的，冲减留存收益。
对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本作为
长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制
的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。
（2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
3、 后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取得投资时
实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单
位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本
小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期
股权投资的成本。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益
和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股
利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合
收益和利润分配以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权投
资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投资时
被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位
的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的
部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投资单
位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。
公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面
价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业或联
营企业以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享
额。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的其他
综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，其他所有者权
益变动按比例结转入当期损益。
因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权益法
核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负
债相同的基础进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能
够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即
采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投资单
位直接处置相关资产或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变
动按比例结转入当期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认为
105 / 234
2021 年年度报告
金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投资单
位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作为一
项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与
所处置的股权对应得长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合
收益，到丧失控制权时再一并转人丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易
分别进行会计处理。
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用
权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于
出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。
与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量时，计
入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建
筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执
行。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入
固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期
损益。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 直线法 5-50 0－10 20－1.80
专用设备 直线法 3-10 3－10 32.33－9.00
运输设备 直线法 3-10 3－10 32.33－9.00
通用设备 直线法 1-15 0－10 100.00－6.00
固定资产装修 直线法 2-10 50.00－10.00
费
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定
折旧率。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可
使用年限确定折旧额。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利
益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如上表。
106 / 234
2021 年年度报告
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
24. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费
用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态前所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使用
状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。
25. 借款费用
√适用 □不适用
借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计
入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者
可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
2、 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期
间不包括在内。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、
转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本
化。
3、 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，
则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状
态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期
损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、 借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款
费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的
金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款
部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借
款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。
在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资
产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损益。
26. 生物资产
□适用 √不适用
107 / 234
2021 年年度报告
27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
√适用 □不适用
详见“新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法”。
29. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1、 无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生
的其他支出。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预见无形资产为企业
带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
项目 预计使用寿命 依据
土地使用权 37 年-70 年 土地使用权年限
软件 2-10 年 软件预计使用年限
社区服务平台 5、10 年 软件预计使用年限
3、 使用寿命不确定的无形资产的判断依据以及对其使用寿命进行复核的程序
经复核，本公司没有使用寿命不确定的无形资产。
(2).内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
划分研究阶段和开发阶段的具体标准
公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶
段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产
出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
开发阶段支出资本化的具体条件
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资
产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：
(1) 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
(2) 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
(3) 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资
产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
108 / 234
2021 年年度报告
(4) 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售
该无形资产；
(5) 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿
命有限的无形资产、油气资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减
值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。
可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的
较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估
计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小
资产组合。
对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产，无
论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法
分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产
组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组
组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金
额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合
进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首
先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉
之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。 上述资产减
值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。
1、 摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
2、 摊销年限
（1）预付经营租入固定资产的租金，按租赁合同规定的期限平均摊销。
（2）经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较
短的期限平均摊销。
32. 合同负债
(1).合同负债的确认方法
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公
司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下的合
同资产和合同负债以净额列示。
33. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
109 / 234
2021 年年度报告
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在
职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金
额。
本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本，其中，
非货币性福利按照公允价值计量。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的
会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相
关资产成本。此外，本公司还参与了由国家相关部门批准的企业年金计划。本公司按职工工资总
额的一定比例向年金计划缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务
的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益
计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项
的孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义
务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司
债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资
产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会
计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部
结转至未分配利润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确认
结算利得或损失。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当
期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与
涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
34. 租赁负债
√适用 □不适用
详见“新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法”。
35. 预计负债
√适用 □不适用
本公司将其确认为预计负债：
110 / 234
2021 年年度报告
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于
货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围
内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：
或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为
资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反映当
前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
36. 股份支付
□适用 √不适用
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
1、 收入确认和计量所采用的会计政策
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关
商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服
务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义
务的交易价格计量收入。
交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取
的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价
格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户
对价等因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大
转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在
取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率
法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：
客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今
已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进
度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当
履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金
额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
111 / 234
2021 年年度报告
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判
断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：
本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。
本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主
要风险和报酬。
客户已接受该商品或服务等。
2、 收入确认具体方法
与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
（一）房地产销售合同
本公司主要从事房地产销售业务，房地产项目销售收入确认需同时满足以下条件：
（1）与客户已签订合同；
（2）房产完工并经相关政府部门验收合格，达到合同约定的交付条件；
（3）客户取得相关商品控制权，即房产已经被客户接受，或根据买卖合同约定被视为已获客户
接受。
（二）物业服务合同
本公司在提供物业服务过程中确认收入。
（三）物业出租合同
本公司在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。
（四）建造合同
本公司在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，本公司根据已经完成的合同工作量占合同
预计总工作量的比例确定履约进度。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在
满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：
该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。
该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。
该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于
合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，
并确认为资产减值损失：
1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提
的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资
产在转回日的账面价值。
40. 政府补助
√适用 □不适用
1、 类型
112 / 234
2021 年年度报告
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府补助
和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：补助企业相关资产的构建；
本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：补偿企业相关费用支出或损失；
对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与资产相关或与收益相关的判
断依据为：将政府补助整体归类为与收益相关的政府补助。
2、 确认时点
与资产相关的政府补助确认时点：相关资产达到预定可使用状态；
与收益相关的政府补助确认时点：相关费用或损失发生时
3、 会计处理
与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关
资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他
收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，
并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收
益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司
已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收
益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合收益)
的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)
计算确认。
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差
异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵
扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：
商誉的初始确认；
既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易或事
项。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本
公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子
公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可
能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产
或清偿相关负债期间的适用税率计量。
资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足
够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可
能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得
税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：
纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
113 / 234
2021 年年度报告
递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相
关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间
内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
详见（3）新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在合同开始
日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或
多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。
合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。
对于由新冠肺炎疫情直接引发的、就现有租赁合同达成的租金减免、延期支付等租金减让，同时
满足下列条件的，本公司对所有租赁选择采用简化方法，不评估是否发生租赁变更，也不重新评
估租赁分类：
减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变，其中，租赁对价未折现或按减让前折现率折现
均可；
减让仅针对 2022 年 6 月 30 日前的应付租赁付款额，2022 年 6 月 30 日后应付租赁付款额增
加不影响满足该条件，2022 年 6 月 30 日后应付租赁付款额减少不满足该条件；
综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。
1、 本公司作为承租人
（1）使用权资产
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。使用权资
产按照成本进行初始计量。该成本包括：
租赁负债的初始计量金额；
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金
额；
本公司发生的初始直接费用；
本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状
态预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。
本公司后续釆用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有
权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使
用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本公司按照本附注“三、（二十）长期资产减值”所述原则来确定使用权资产是否已发生减值，
并对已识别的减值损失进行会计处理。
（2）租赁负债
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。租赁负债按
照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：
固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
取决于指数或比率的可变租赁付款额；
114 / 234
2021 年年度报告
根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；
购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；
行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。
本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增
量借款利率作为折现率。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相
关资产成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若
使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损益：
当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际行权情
况与原评估结果不一致的，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租
赁负债；
当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租赁付款额的指
数或比率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。
但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。
（3）短期租赁和低价值资产租赁
本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，并将相关的租赁付款额
在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在租赁期开始
日，租赁期不超过 12 个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为
全新资产时价值较低的租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。
（4）租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：
该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合同的
对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负
债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分
终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，
本公司相应调整使用权资产的账面价值。
（5）新冠肺炎疫情相关的租金减让
对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的，本公司不评估是否发生租赁变更，继续按照与
减让前一致的折现率计算租赁负债的利息费用并计入当期损益，继续按照与减让前一致的方法对
使用权资产进行计提折旧。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成
减让协议等解除原租金支付义务时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减相关资产成本或费
用，同时相应调整租赁负债；延期支付租金的，本公司在实际支付时冲减前期确认的租赁负债。
对于短期租赁和低价值资产租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同租金计入相关资
产成本或费用。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减相
关资产成本或费用；延期支付租金的，本公司在原支付期间将应支付的租金确认为应付款项，在
实际支付时冲减前期确认的应付款项。
2、 本公司作为出租人
在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转
移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融
资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行
分类。
115 / 234
2021 年年度报告
（1）经营租赁会计处理
经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与经营
租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入当期
损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，
公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收
款额视为新租赁的收款额。
（2）融资租赁会计处理
在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应
收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额
为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止
确认和减值按照本附注“三、（十）金融工具”进行会计处理。
未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：
该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行
处理：
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始
将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面
价值；
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本附注“三、
（十）金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。
（3）新冠肺炎疫情相关的租金减让
对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的经营租赁，本公司继续按照与减让前一致的
方法将原合同租金确认为租赁收入；发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款
额，在减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，本公司在原收取期间将应收取的租金确认为应
收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。
对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的融资租赁，本公司继续按照与减让前一致的
折现率计算利息并确认为租赁收入。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款
额，在达成减让协议等放弃原租金收取权利时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减原确认的
租赁收入，不足冲减的部分计入投资收益，同时相应调整应收融资租赁款；延期收取租金的，本
公司在实际收到时冲减前期确认的应收融资租赁款。
3、 售后租回交易
公司按照本附注“收入”所述原则评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。
（1）作为承租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的使用
权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或
损失；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为承租人继续确认被转让资产，同时确
认一项与转让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见本附注“金融工具”。
（2）作为出租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并根据前述
“本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处理；售后租回交易中的资产转让不属于销售
的，公司作为出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融资产的会
计处理详见本附注“金融工具”。
116 / 234
2021 年年度报告
43. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
回购本公司股份
因减少注册资本或奖励职工等原因收购本公司股份的，按实际支付的金额作为库存股处理，同时
进行备查登记。如果将回购的股份注销，则将按注销股票面值和注销股数计算的股票面值总额与
实际回购所支付的金额之间的差额冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益；如果将
回购的股份奖励给本公司职工属于以权益结算的股份支付，于职工行权购买本公司股份收到价款
时，转销交付职工的库存股成本，差额计入资本公积（股本溢价）。
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报表项目
会计政策变更的内容和原因 审批程序
名称和金额)
如下
其他说明
（1）执行《企业会计准则第 21 号——租赁》（2018 年修订）
财政部于 2018 年度修订了《企业会计准则第 21 号——租赁》（简称“新租赁准则”）。本公司
自 2021 年 1 月 1 日起执行新租赁准则。根据修订后的准则，对于首次执行日前已存在的合同，
公司选择在首次执行日不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。
本公司作为承租人
本公司选择根据首次执行新租赁准则的累积影响数，调整首次执行新租赁准则当年年初留存收益
及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。
对于首次执行日前已存在的经营租赁，本公司在首次执行日根据剩余租赁付款额按首次执行日本
公司的增量借款利率折现的现值计量租赁负债，并根据每项租赁选择以下方法计量使用权资产：
与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必要调整。
对于首次执行日前的经营租赁，本公司在应用上述方法的同时根据每项租赁选择采用下列一项或
多项简化处理：
1) 将于首次执行日后 12 个月内完成的租赁作为短期租赁处理；
2) 计量租赁负债时，具有相似特征的租赁采用同一折现率；
3) 使用权资产的计量不包含初始直接费用；
4) 存在续租选择权或终止租赁选择权的，根据首次执行日前选择权的实际行使及其他最新情况
确定租赁期；
5) 作为使用权资产减值测试的替代，按照本附注“三、（二十四）预计负债”评估包含租赁的
合同在首次执行日前是否为亏损合同，并根据首次执行日前计入资产负债表的亏损准备金额调整
使用权资产；
6) 首次执行日之前发生的租赁变更，不进行追溯调整，根据租赁变更的最终安排，按照新租赁
准则进行会计处理。
在计量租赁负债时，本公司使用 2021 年 1 月 1 日的承租人增量借款利率来对租赁付款额进行折
现。
2020 年 12 月 31 日合并财务报表中披露的重大经营租赁的
78,208,771.88
尚未支付的最低租赁付款额
按 2021 年 1 月 1 日本公司增量借款利率折现的现值 71,742,643.21
2021 年 1 月 1 日新租赁准则下的租赁负债 71,742,643.21
上述折现的现值与租赁负债之间的差额 0.00
117 / 234
2021 年年度报告
对于首次执行日前已存在的融资租赁，本公司在首次执行日按照融资租入资产和应付融资租赁款
的原账面价值，分别计量使用权资产和租赁负债。
本公司作为出租人
对于首次执行日前划分为经营租赁且在首次执行日后仍存续的转租赁，本公司在首次执行日基于
原租赁和转租赁的剩余合同期限和条款进行重新评估，并按照新租赁准则的规定进行分类。重分
类为融资租赁的，本公司将其作为一项新的融资租赁进行会计处理。
除转租赁外，本公司无需对其作为出租人的租赁按照新租赁准则进行调整。本公司自首次执行日
起按照新租赁准则进行会计处理。
本公司执行新租赁准则对财务报表的主要影响如下：
会计政策变更 审批 对 2021 年 1 月 1 日余额的影响金额
受影响的报表项目
的内容和原因 程序 合并 母公司
（1）公司作为 使用权资产 71,826,382.66 14,701,543.50
承租人对于首 董事 租赁负债 52,930,284.90 11,013,718.41
次执行日前已 会审 一年到期的非流动负
18,812,358.31 3,687,825.09
存在的经营租 议 债
赁的调整 预付款项 -83,739.45
（2）执行《企业会计准则解释第 14 号》
财政部于 2021 年 2 月 2 日发布了《企业会计准则解释第 14 号》（财会〔2021〕1 号，以下简称
“解释第 14 号”），自公布之日起施行。2021 年 1 月 1 日至施行日新增的有关业务，根据解释
第 14 号进行调整。
①政府和社会资本合作（PPP）项目合同
解释第 14 号适用于同时符合该解释所述“双特征”和“双控制”的 PPP 项目合同，对于 2020 年
12 月 31 日前开始实施且至施行日尚未完成的有关 PPP 项目合同应进行追溯调整，追溯调整不切
实可行的，从可追溯调整的最早期间期初开始应用，累计影响数调整施行日当年年年初留存收益
以及财务报表其他相关项目，对可比期间信息不予调整。
执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。
②基准利率改革
解释第 14 号对基准利率改革导致金融工具合同和租赁合同相关现金流量的确定基础发生变更的
情形作出了简化会计处理规定。
根据该解释的规定，2020 年 12 月 31 日前发生的基准利率改革相关业务，应当进行追溯调整，
追溯调整不切实可行的除外，无需调整前期比较财务报表数据。在该解释施行日，金融资产、金
融负债等原账面价值与新账面价值之间的差额，计入该解释施行日所在年度报告期间的期初留存
收益或其他综合收益。执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。
（3）执行《关于调整<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定>适用范围的通知》
财政部于 2020 年 6 月 19 日发布了《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》（财会〔2020〕
10 号），对于满足条件的由新冠肺炎疫情直接引发的租金减免、延期支付租金等租金减让，企
业可以选择采用简化方法进行会计处理。
财政部于 2021 年 5 月 26 日发布了《关于调整<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定>适用范
围的通知》（财会〔2021〕9 号），自 2021 年 5 月 26 日起施行，将《新冠肺炎疫情相关租金减
让会计处理规定》允许采用简化方法的新冠肺炎疫情相关租金减让的适用范围由“减让仅针对
2021 年 6 月 30 日前的应付租赁付款额”调整为“减让仅针对 2022 年 6 月 30 日前的应付租赁付
款额”，其他适用条件不变。
118 / 234
2021 年年度报告
本公司对适用范围调整前符合条件的租赁合同已全部选择采用简化方法进行会计处理，对适用范
围调整后符合条件的类似租赁合同也全部采用简化方法进行会计处理，并对通知发布前已采用租
赁变更进行会计处理的相关租赁合同进行追溯调整，但不调整前期比较财务报表数据；对 2021
年 1 月 1 日至该通知施行日之间发生的未按照该通知规定进行会计处理的相关租金减让，根据该
通知进行调整。执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。
（4）执行《企业会计准则解释第 15 号》关于资金集中管理相关列报
财政部于 2021 年 12 月 30 日发布了《企业会计准则解释第 15 号》（财会〔2021〕35 号，以下
简称“解释第 15 号”），“关于资金集中管理相关列报”内容自公布之日起施行，可比期间的
财务报表数据相应调整。
解释第 15 号就企业通过内部结算中心、财务公司等对母公司及成员单位资金实行集中统一管理
涉及的余额应如何在资产负债表中进行列报与披露作出了明确规定。执行该规定未对本公司财务
状况和经营成果产生重大影响。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 11,558,570,856.71 11,558,570,856.71
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 90,709,661.86 90,709,661.86
衍生金融资产
应收票据
应收账款 107,074,051.74 107,074,051.74
应收款项融资
预付款项 15,467,186.10 15,383,446.65 -83,739.45
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 2,327,665,513.81 2,327,665,513.81
其中：应收利息
应收股利 1,926,365.35 1,926,365.35
买入返售金融资产
存货 20,355,433,966.42 20,355,433,966.42
合同资产 19,409,993.76 19,409,993.76
持有待售资产 1,251,730,564.16 1,251,730,564.16
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 237,473,196.77 237,473,196.77
流动资产合计 35,963,534,991.33 35,963,451,251.88 -83,739.45
非流动资产：
发放贷款和垫款
119 / 234
2021 年年度报告
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 579,370,799.55 579,370,799.55
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 4,671,863.76 4,671,863.76
投资性房地产 6,436,739,179.67 6,436,739,179.67
固定资产 201,901,252.32 201,901,252.32
在建工程 98,598,668.98 98,598,668.98
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 71,826,382.66 71,826,382.66
无形资产 70,835,353.40 70,835,353.40
开发支出
商誉
长期待摊费用 11,090,082.16 11,090,082.16
递延所得税资产 1,749,316,451.42 1,749,316,451.42
其他非流动资产 4,228,159,136.38 4,228,159,136.38
非流动资产合计 13,380,682,787.64 13,452,509,170.30 71,826,382.66
资产总计 49,344,217,778.97 49,415,960,422.18 71,742,643.21
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 2,215,277,516.98 2,215,277,516.98
预收款项 27,999,992.52 27,999,992.52
合同负债 5,578,611,220.01 5,578,611,220.01
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 183,468,771.41 183,468,771.41
应交税费 6,369,025,762.35 6,369,025,762.35
其他应付款 2,328,169,052.76 2,328,169,052.76
其中：应付利息
应付股利 532,717,465.24 532,717,465.24
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 4,047,612,595.61 4,066,424,953.92 18,812,358.31
其他流动负债 107,575,868.86 107,575,868.86
流动负债合计 20,857,740,780.50 20,876,553,138.81 18,812,358.31
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 4,996,815,201.60 4,996,815,201.60
应付债券 5,657,381,335.67 5,657,381,335.67
120 / 234
2021 年年度报告
其中：优先股
永续债
租赁负债 52,930,284.90 52,930,284.90
长期应付款 99,053,767.94 99,053,767.94
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 249,985,786.40 249,985,786.40
递延所得税负债 19,138,900.82 19,138,900.82
其他非流动负债
非流动负债合计 11,022,374,992.43 11,075,305,277.33 52,930,284.90
负债合计 31,880,115,772.93 31,951,858,416.14 71,742,643.21
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 6,096,135,252.00 6,096,135,252.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,244,977,586.39 2,244,977,586.39
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 788,526,900.75 788,526,900.75
一般风险准备
未分配利润 6,594,349,841.60 6,594,349,841.60
归属于母公司所有者权益
15,723,989,580.74 15,723,989,580.74
（或股东权益）合计
少数股东权益 1,740,112,425.30 1,740,112,425.30
所有者权益（或股东权
17,464,102,006.04 17,464,102,006.04
益）合计
负债和所有者权益（或
49,344,217,778.97 49,415,960,422.18 71,742,643.21
股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
公司自 2021 年 1 月 1 日起执行新租赁准则,具体影响科目及金额见上述调整报表。
母公司资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 3,234,772,245.28 3,234,772,245.28
交易性金融资产 58,513,000.00 58,513,000.00
衍生金融资产
应收票据
应收账款 17,105,660.38 17,105,660.38
应收款项融资
预付款项 549,723.04 549,723.04
其他应收款 8,141,004,570.56 8,141,004,570.56
其中：应收利息
121 / 234
2021 年年度报告
应收股利 763,900,000.00 763,900,000.00
存货 83,608,156.01 83,608,156.01
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 11,535,553,355.27 11,535,553,355.27
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 12,204,839,425.30 12,204,839,425.30
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 2,919,989.76 2,919,989.76
投资性房地产 394,214,258.53 394,214,258.53
固定资产 28,341,422.07 28,341,422.07
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 14,701,543.50 14,701,543.50
无形资产 54,316,462.41 54,316,462.41
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 12,684,631,558.07 12,699,333,101.57 14,701,543.50
资产总计 24,220,184,913.34 24,234,886,456.84 14,701,543.50
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 57,480,049.28 57,480,049.28
预收款项 634,990.56 634,990.56
合同负债 1,798,654.00 1,798,654.00
应付职工薪酬 25,118,370.59 25,118,370.59
应交税费 15,294,421.77 15,294,421.77
其他应付款 7,262,688,301.71 7,262,688,301.71
其中：应付利息
应付股利 1,143,265.24 1,143,265.24
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 91,536,413.02 95,224,238.11 3,687,825.09
其他流动负债
流动负债合计 7,454,551,200.93 7,458,239,026.02 3,687,825.09
非流动负债：
长期借款 45,000,000.00 45,000,000.00
应付债券 5,657,381,335.67 5,657,381,335.67
其中：优先股
122 / 234
2021 年年度报告
永续债
租赁负债 11,013,718.41 11,013,718.41
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 5,702,381,335.67 5,713,395,054.08 11,013,718.41
负债合计 13,156,932,536.60 13,171,634,080.10 14,701,543.50
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 6,096,135,252.00 6,096,135,252.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,293,481,393.06 3,293,481,393.06
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 757,873,130.65 757,873,130.65
未分配利润 915,762,601.03 915,762,601.03
所有者权益（或股东权
11,063,252,376.74 11,063,252,376.74
益）合计
负债和所有者权益（或
24,220,184,913.34 24,234,886,456.84 14,701,543.50
股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
公司自 2021 年 1 月 1 日起执行新租赁准则,具体影响科目及金额见上述调整报表。
(4).2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
45. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税额，在 3、5、6、
扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税 9、13
城市维护
按实际缴纳的增值税及消费税计缴 1、5、7
建设税
企业所得
按应纳税所得额计缴 25
税
土地增值 30、40、
按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计缴
税 50、60
123 / 234
2021 年年度报告
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
√适用 □不适用
1、本公司子公司上海新弘生态农业有限公司根据财税字（1999）198 号规定，销售的粮食免征
增值税；根据财税（2011）137 号规定，批发、销售蔬菜免征增值税；根据财税（2012）75 号规
定，批发、销售的部分鲜活肉蛋产品免征增值税。
2、根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13
号）的规定，对月销售额 10 万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税，执行期
限自 2019 年 1 月 1 日起至 2021 年 12 月 31 日。根据《财政部 税务总局关于明确增值税小规模
纳税人免征增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告 2021 年第 11 号）的规定，自 2021 年 4
月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，对月销售额 15 万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征
增值税。
3、根据《财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12
号）的规定，自 2016 年 2 月 1 日起，一、将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的
范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过 3 万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不
超过 9 万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过 10 万元（按季度纳税
的季度销售额或营业额不超过 30 万元）的缴纳义务人。
4、根据《国家税务总局关于实施小型微利企业普惠性所得税减免政策有关问题的公告》（2019
年第 2 号）文件规定，自 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应纳税所得
额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；对年应
纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 50%计入应纳税所得额，按 20%的税率
缴纳企业所得税。根据《国家税务总局公告 2021 年第 8 号》文件规定，对小型微利企业年应纳
税所得额不超过 100 万元的部分，减按 12.5%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得
税；小型微利企业享受上述政策时涉及的具体征管问题，按照《国家税务总局关于实施小型微利
企业普惠性所得税减免政策有关问题的公告》（2019 年第 2 号）相关规定执行，执行期限自
2021 年 1 月 1 日起至 2022 年 12 月 31 日。
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 86,676.55 161,029.78
银行存款 14,317,658,216.78 11,546,509,238.91
其他货币资金 13,362,830.61 11,900,588.02
合计 14,331,107,723.94 11,558,570,856.71
其中：存放在境外
230,844.60 237,632.16
的款项总额
其他说明
其中受到限制的货币资金：
124 / 234
2021 年年度报告
项目 期末余额 上年年末余额
房地产开发专户资金 42,543.57 42,414.41
业委会托管款项（注 1） 453,918.15 621,805.33
购房者按揭借款保证金 9,516,731.66 10,086,465.01
净房款 83,465,867.61 82,375,675.89
售房监管资金 48,892,618.89 82,817,903.37
司法冻结款 717,285.59
合计 143,088,965.47 175,944,264.01
注 1：系本公司孙公司上海新古北物业管理有限公司代收的业主委员会专户补偿款，该款
项使用及处置由业主委员会安排。
上述受到限制的货币资金在编制现金流量表时已作剔除。
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期
70,490,117.21 90,709,661.86
损益的金融资产
其中：
权益工具投资 70,490,117.21 90,709,661.86
合计 70,490,117.21 90,709,661.86
其他说明：
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
125 / 234
2021 年年度报告
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
一年以内 148,835,327.42
1 年以内小计 148,835,327.42
1至2年 10,827,367.94
2至3年 3,365,779.56
3至4年 601,909.33
4至5年 266,510.20
5 年以上 5,004,931.78
合计 168,901,826.23
126 / 234
2021 年年度报告
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
按单项
计提坏 4,319,819.03 2.56 4,319,819.03 100.00 3,654,835.90 3.21 3,654,835.90 100.00
账准备
其中：
按单项 4,319,819.03 2.56 4,319,819.03 100.00 3,654,835.90 3.21 3,654,835.90 100.00
计提坏
账准备
按组合
计提坏 164,582,007.20 97.44 4,262,429.02 2.59 160,319,578.18 110,164,040.29 96.79 3,089,988.55 2.80 107,074,051.74
账准备
其中：
按信用 164,582,007.20 97.44 4,262,429.02 2.59 160,319,578.18 110,164,040.29 96.79 3,089,988.55 2.80 107,074,051.74
风险特
征组合
计提
合计 168,901,826.23 100.00 8,582,248.05 160,319,578.18 113,818,876.19 100.00 6,744,824.45 107,074,051.74
127 / 234
2021 年年度报告
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
张 震 70,000.00 70,000.00 100.00 无法收回
盛 林 110,000.00 110,000.00 100.00 无法收回
董 艳 14,406.00 14,406.00 100.00 无法收回
刘淑梅 190,000.00 190,000.00 100.00 无法收回
马鞍山市明都置业 125,217.00 125,217.00 100.00 无法收回
有限责任公司
常州市鼎峰房地产 2,634,845.00 2,634,845.00 100.00 无法收回
开发有限公司
常州新区新业房地 510,367.90 510,367.90 100.00 无法收回
产开发有限公司
江苏耀都置业有限 179,382.56 179,382.56 100.00 无法收回
公司
杭州铂金置业有限 200,000.00 200,000.00 100.00 无法收回
公司
应收物业费 285,600.57 285,600.57 100.00 无法收回
合计 4,319,819.03 4,319,819.03 100.00
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：按信用风险特征组合计提
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
按信用风险特征组 164,582,007.20 4,262,429.02 2.59
合计提
合计 164,582,007.20 4,262,429.02
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他变 期末余额
计提
转回 核销 动
128 / 234
2021 年年度报告
应收账款 6,744,824.45 1,837,423.60 8,582,248.05
坏账准备
合计 6,744,824.45 1,837,423.60 8,582,248.05
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
上海地产（集团） 15,044,907.23 8.91
有限公司
上海虹桥经济技术 12,000,000.00 7.10
开发区联合发展有
限公司
上海地产酒店管理 7,514,802.78 4.45
有限公司
上海柏尊酒店管理 7,398,405.04 4.38 73,984.05
有限公司
上海地铁第二运营 6,722,985.66 3.98 268,919.43
有限公司
合计 48,681,100.71 28.82 342,903.48
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
129 / 234
2021 年年度报告
7、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 12,075,213.29 60.39 7,125,650.50 46.32
1至2年 1,320,641.23 6.61 2,010,612.25 13.07
2至3年 359,059.38 1.80 225,152.07 1.46
3 年以上 6,237,306.70 31.20 6,022,031.83 39.15
合计 19,992,220.60 100.00 15,383,446.65 100.00
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额合计数的比
单位名称 期末余额
例(%)
上海上房绿化建设有限公司 9,530,274.00 47.67
上海国际招标有限公司 1,900,000.00 9.50
国网江苏省电力有限公司昆山市供电 1,135,348.15 5.68
分公司
上海城市房地产估价有限公司 752,000.00 3.76
上海诺迈庄亩建筑规划设计有限公司 700,000.00 3.50
上海思倍安建筑咨询有限公司 700,000.00 3.50
合计 14,717,622.15 73.61
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 1,926,365.35
其他应收款 1,055,951,022.01 2,325,739,148.46
合计 1,055,951,022.01 2,327,665,513.81
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
130 / 234
2021 年年度报告
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
上海瀛利置业有限公司 250,000.00
上海浦东新区上钢集贸市场经营 1,676,365.35
管理有限公司
合计 1,926,365.35
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 117,865,235.76
1 年以内小计 117,865,235.76
1至2年 393,980,907.39
2至3年 3,699,252.41
3至4年 106,129,377.14
4至5年 7,693,495.87
5 年以上 507,006,998.03
合计 1,136,375,266.60
131 / 234
2021 年年度报告
(2).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
备用金 331,624.61 301,633.30
押金、保证金 31,897,245.66 42,187,241.83
代垫、暂付款 84,257,875.15 74,605,858.02
往来款 991,144,237.92 2,265,800,444.10
维修保障金 17,870,813.39 18,224,890.49
其他 10,873,469.87 5,070,700.22
合计 1,136,375,266.60 2,406,190,767.96
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2021年1月1日余
590,946.90 79,860,672.60 80,451,619.50
额
2021年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 -95,045.51 67,670.60 -27,374.91
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日
495,901.39 79,928,343.20 80,424,244.59
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
其他应收款项账面余额变动如下：
132 / 234
2021 年年度报告
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续
期预期信 整个存续期预期信
账面余额 未来 12 个月预期信 合计
用损失(未 用损失(已发生信
用损失
发生信用 用减值)
减值)
上年年末余额 2,303,183,679.19 103,007,088.77 2,406,190,767.96
上年年末余额在
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期新增 5,587,514.39 5,587,514.39
本期终止确认 1,270,614,683.10 4,788,332.65 1,275,403,015.75
其他变动
期末余额 1,038,156,510.48 98,218,756.12 1,136,375,266.60
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他变 期末余额
计提
转回 核销 动
其他应收款 80,451,619.50 -27,374.91 80,424,244.59
坏账准备
合计 80,451,619.50 -27,374.91 80,424,244.59
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
133 / 234
2021 年年度报告
单位：元 币种：人民币
款项 占其他应收款期
坏账准备
单位名称 的性 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
质 比例(%)
大华（集团） 往来 639,149,380.82 1 年以内、 56.24
有限公司 款 1-2 年、5
年以上
上海瀛利置业 往来 150,000,000.00 5 年以上 13.20
有限公司 款
上海融绿睿江 往来 123,385,316.90 1 年以内、 10.86
置业有限公司 款 3-4 年
上海百通房地 往来 37,450,000.00 5 年以上 3.30 37,450,000.00
产开发有限责 款
任公司
上海地产（集 往来 27,779,079.78 1 年以内、 2.44
团）有限公司 款 1-2 年
合计 977,763,777.50 86.04 37,450,000.00
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
134 / 234
2021 年年度报告
9、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备/合 存货跌价准备/合
项目
账面余额 同履约成本减值准 账面价值 账面余额 同履约成本减值准 账面价值
备 备
原材料 147,943.62 147,943.62 145,027.60 145,027.60
库存商品 2,223,984.31 2,223,984.31 2,375,644.78 2,375,644.78
周转材料 238,266.51 238,266.51 275,787.64 275,787.64
消耗性生物资产 6,723,771.74 6,723,771.74 4,312,040.57 4,312,040.57
开发成本 11,424,879,784.35 11,424,879,784.35 13,401,894,381.22 27,436,114.86 13,374,458,266.36
开发产品 5,685,400,901.04 343,780,650.96 5,341,620,250.08 7,266,033,232.13 295,228,878.15 6,970,804,353.98
其他 11,203,275.79 8,140,430.30 3,062,845.49 11,203,275.79 8,140,430.30 3,062,845.49
合计 17,130,817,927.36 351,921,081.26 16,778,896,846.10 20,686,239,389.73 330,805,423.31 20,355,433,966.42
135 / 234
2021 年年度报告
（1）开发成本
预计投资
预计竣工
项目名称 开工时间 总额（亿 期末余额 上年年末余额
时间
元）
宝山区顾村大型居
住社区 BSPO-0104 2020 年 2023 年 22.88 1,693,718,045.92 1,426,194,118.07
单元 0422-01 地块
誉品谷水湾豪庭-
2011 年 2022 年 0.10 2,265,820.00 7,265,820.00
会所
尚汇豪庭三期 2019 年 2021 年 22.62 2,027,774,061.09
雪野北块 2009 年 - - 40,748,598.36 40,587,458.36
中环滨江世纪二期
2019 年 2021 年 4.88 423,568,199.98
商业及一期高层
廖家沟 未开工 982,144,057.96 982,144,057.96
跑马山-中山府 2018 年 2021 年 7.70 549,440,937.56
新华 6-2 项目 2019 年 2022 年 36.14 2,591,793,459.90 2,194,596,751.22
洋泾 17-4 项目 2018 年 2022 年 12.47 692,399,595.03 593,367,942.40
洋泾 23-3 项目 2019 年 2022 年 16.47 1,104,106,699.38 945,034,882.35
中星城际广场凯旋
2017 年 2021 年 1.61 157,495,350.86
门商住楼
潍坊路 16 弄 2 号 2018 年 2021 年 0.51 12,058,990.64
杨浦区新江湾社区
N091104 单元 B2- 2020 年 2023 年 54.20 4,317,703,507.80 4,042,365,810.73
01 地块
合计 11,424,879,784.35 13,401,894,381.22
注：期末用于抵押或担保的存货信息，详见本附注重要承诺事项。
（2）开发产品
项目名称 竣工时间 上年年末余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
虹光小区 1995 年 141,625.01 141,625.01
中静大厦车库 2005 年 136,290.00 136,290.00
鹿特丹花园 1996 年 1,078,656.49 1,078,656.49
东方中华园车库 2004 年 1,298,316.10 603,488.12 694,827.98
浦东大道 ---- 141,382.31 141,382.31
136 / 234
2021 年年度报告
项目名称 竣工时间 上年年末余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
虹华大厦 1995 年 594,973.15 594,973.15
天山中华园车库 2002 年 6,802,149.00 6,802,149.00
港泰车库 1999 年 3,453,506.63 3,453,506.63
南郊中华园一期 2009 年 46,038,961.58 46,038,961.58
南郊中华园二期 2010 年 3,055,464.10 3,055,464.10
南郊中华园三期 2011 年 5,281,263.16 5,281,263.16
美兰湖湖畔雅苑 2007 年 7,245,508.80 7,245,508.80
美兰湖中华园 2011 年 63,163,264.22 234,284.00 62,928,980.22
铂珏公寓 2014 年 88,760,093.46 11,443,810.03 77,316,283.43
中企上城 2014 年 123,696,172.81 26,313,495.65 97,382,677.16
虹桥路 1482 号 ---- 3,876,000.00 3,876,000.00
维多利亚 C201-209 1996 年 4,810,330.74 4,810,330.74
维多利亚 E 楼 5 楼 ---- 3,455,452.54 3,455,452.54
古北国际广场 2007 年 23,067,173.06 562,532.67 22,504,640.39
古北香堤艺墅 B7 项目 2019 年 24,963,447.88 24,963,447.88
古北太湖源 2006 年 478,296,589.60 225,780,102.35 252,516,487.25
古北香缇岭 2010 年 11,871,867.72 11,871,867.72
古北御庭住宅和车库 2013 年 5,636,967.88 1,807,786.23 3,829,181.65
申雅苑（印象春城-周浦
2008 年 8,777,759.10 8,777,759.10
23#项目）
印象春城二期五街区售楼
2009 年 17,243,397.70 17,243,397.70
中心
印象春城二期三、四街区
2011 年 1,100,000.00 1,045,000.00 55,000.00
住宅和地下车库
印象春城二期一、二街区 2013 年 9,745,952.29 2,491,037.24 7,254,915.05
印象春城二期六街区住宅 2015 年 11,837,298.78 11,837,298.78
印象春城二期六街区车库 2016 年 19,580,000.00 55,000.00 19,525,000.00
江阴尚海荟 2015 年 116,308,106.85 34,573,613.98 81,734,492.87
安亭新镇安智路 63 号商铺 ---- 1,146,165.13 1,146,165.13
尚汇豪庭一期公寓及会所 2015 年 390,955,888.04 91,986,775.41 298,969,112.63
尚汇豪庭二期 2018 年 64,626,045.21 44,465,204.84 20,160,840.37
尚汇豪庭三期 2021 年 2,261,799,115.45 2,082,318,345.30 179,480,770.15
137 / 234
2021 年年度报告
项目名称 竣工时间 上年年末余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
无锡誉品华府 2016 年 65,722,626.61 2,647,207.80 63,075,418.81
中企艮山府 2016 年 11,578,274.90 7,398,274.90 4,180,000.00
嘉定萃庭 2017 年 328,171,591.13 155,079.60 328,016,511.53
南泉车库 2003 年 3,550,000.00 3,550,000.00
梅川三街坊（海上名庭）
2003 年 4,150,000.00 4,150,000.00
车库
梅川二街坊 12（海上名庭
2005 年 2,350,000.00 2,350,000.00
二期）车库
兰馨雅苑车库 2003 年 3,950,000.00 3,950,000.00
凉城西北块车库 2006 年 50,000.00 50,000.00
凉城办公楼车库 2006 年 1,152,000.00 1,152,000.00
沪东北二街坊车库 2007 年 3,150,000.00 3,150,000.00
临阳车库 2007 年 3,200,000.00 3,200,000.00
中星瑞平车库 2007 年 5,626,000.00 5,626,000.00
昌里一街坊（新昌里公
2005 年 6,400,000.00 6,400,000.00
寓）车库
海上名门车库 2006 年 100,000.00 100,000.00
海上名邸车库 2008 年 403,393.31 403,393.31
凉城地区办公楼车库 2010 年 6,020,000.00 6,020,000.00
文诚路 1999 弄车库 2008 年 5,860,175.19 5,860,175.19
海上御景苑车库 2013 年 7,106,160.00 7,106,160.00
红庐别墅 135 号项目 2017 年 5,245,054.00 575,837.97 5,820,891.97
水岸丽苑一期商铺 2012 年 23,732,189.64 23,732,189.64
名豪苑二期车库 2013 年 3,650,000.00 50,000.00 3,600,000.00
水岸丽苑一期车库 2012 年 1,335,000.00 330,000.00 1,005,000.00
H4 商场 2016 年 143,637,818.22 143,637,818.22
燕尾山庄别墅 2011 年 73,196,181.80 39,887,482.29 33,308,699.51
燕尾山庄会所 2011 年 35,327,877.60 35,327,877.60
朗庭上郡苑（车位） 2010 年 25,760,371.13 25,760,371.13
中星馨恒苑 2014 年 19,479,996.52 19,479,996.52
中华园路 1 期商铺 8# 2013 年 90,721,900.84 90,721,900.84
中华园路 1 期商铺 9#10# 2013 年 67,393,542.73 67,393,542.73
138 / 234
2021 年年度报告
项目名称 竣工时间 上年年末余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
中华园路 2 期商铺 2015 年 106,782,305.88 26,226,574.58 80,555,731.30
中华园路 2 期车位 2015 年 4,300,000.00 600,000.00 3,700,000.00
中华园路 2 期酒店 2016 年 92,360,788.94 92,360,788.94
安徽中星城 2017 年 101,458,462.31 4,463,286.87 96,995,175.44
中环滨江世纪一期别墅及
2017 年 116,088,612.08 30,554,662.82 85,533,949.26
洋房
中环滨江世纪二期商墅及
2021 年 488,225,917.53 291,712,173.36 196,513,744.17
一期高层
公园道壹号-尊庭 2017 年 82,685,439.81 82,685,439.81
公园道壹号-臻庭住宅及商
2018 年 275,628,970.28 99,235,750.73 176,393,219.55
业
公园道壹号-臻庭车库 2018 年 43,042,198.99 14,024,862.92 29,017,336.07
富源滨江名邸-住宅 2018 年 109,771,688.84 65,044,397.29 44,727,291.55
富源滨江名邸-车位 2018 年 81,094,488.11 7,854,029.12 73,240,458.99
新天地公寓车位 3,060,000.00 3,060,000.00
燕回平门里 2019 年 546,109,492.56 525,953,782.65 20,155,709.91
无锡誉品华府商业 2020 年 170,869,382.36 38,026,445.18 132,842,937.18
中企财富世纪大厦 2020 年 931,190,139.67 931,190,139.67
富源置地广场-商业 2020 年 128,577,385.49 128,577,385.49
富源置业广场-车位 2020 年 126,100,949.55 102,547,629.77 23,553,319.78
中企滨江悦府-住宅 2020 年 54,548,832.52 54,548,832.52
中企滨江悦府-商业 2020 年 10,518,258.43 7,683,408.36 2,834,850.07
中企滨江悦府-车库 2020 年 51,457,813.25 51,457,813.25
中企滨江智慧广场 2020 年 1,322,373,173.92 18,692,004.39 1,303,681,169.53
罗家头-回龙山庄-住宅 2020 年 331,276,038.21 58,474,296.19 272,801,742.02
罗家头-回龙山庄-车位 2020 年 16,671,477.75 5,760,089.81 10,911,387.94
罗家头-回龙山庄-商业 2020 年 17,466,038.53 17,466,038.53
跑马山-檀悦名居-住宅 2021 年 487,664,881.61 256,457,018.87 231,207,862.74
跑马山-檀悦名居-车位 2021 年 12,212,937.33 12,212,937.33
跑马山-檀悦名居-商业 2021 年 51,301,889.28 51,301,889.28
跑马山-檀悦名居-酒店 2021 年 219,124,620.26 219,124,620.26
中星城际广场凯旋门-住宅 2020 年 8,887,804.07 8,887,804.07
139 / 234
2021 年年度报告
项目名称 竣工时间 上年年末余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
中星城际广场凯旋门-车位 2020 年 9,981,651.38 9,981,651.38
城际广场 D 块办公 2021 年 157,340,707.42 157,340,707.42
城际广场 D 块商业 2021 年 3,717,702.95 3,717,702.95
安盛街商铺 2020 年 27,525,616.24 27,525,616.24
中企 16 号公馆 2021 年 48,329,700.24 19,971,777.92 28,357,922.32
合计 7,266,033,232.13 3,730,293,310.04 5,310,925,641.13 5,685,400,901.04
140 / 234
2021 年年度报告
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 27,436,114.86 27,436,114.86
开发产品 295,228,878.15 170,124,557.17 27,436,114.86 125,438,390.96 23,570,508.26 343,780,650.96
其他 8,140,430.30 8,140,430.30
合计 330,805,423.31 170,124,557.17 27,436,114.86 125,438,390.96 51,006,623.12 351,921,081.26
注：本期增加和减少中的其他变动系项目状态变化及分类到投资性房地产、固定资产所致。
141 / 234
2021 年年度报告
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
本期减少
存货项目名称 年初余额 本期增加 本期转入存货中 期末余额
其他减少
的开发产品
尚汇豪庭三期 139,253,240.68 746,782.13 140,000,022.81
新华 6-2 项目 7,987,962.21 21,515,828.46 29,503,790.67
洋泾 17-4 项目 9,480,052.63 13,292,255.35 22,772,307.98
洋泾 23-3 项目 7,463,223.06 9,501,558.74 16,964,781.80
中环滨江世纪二
期商墅及一期高 25,085,196.30 2,706,312.73 27,791,509.03
层
城际广场 D 块 937,657.82 1,093,613.90 2,031,271.72
廖家沟 2,820,773.12 2,820,773.12
跑马山-檀悦名
18,853,894.42 10,601,999.02 29,455,893.44
居
杨浦区新江湾社
区 N091104 单元 724,009.62 12,032,507.36 12,756,516.98
B2-01 地块
宝山区顾村大型
居住社区 BSPO-
2,732,696.31 2,732,696.31
0104 单元 0422-
01 地块
合计 212,606,009.86 74,223,554.00 199,278,697.00 87,550,866.86
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
142 / 234
2021 年年度报告
10、 合同资产
(1).合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
富源置地广场 117,233.69 9,378.70 107,854.99 17,907,451.83 716,298.07 17,191,153.76
营销服务费 1,461,471.00 1,461,471.00 2,218,840.00 2,218,840.00
合计 1,578,704.69 9,378.70 1,569,325.99 20,126,291.83 716,298.07 19,409,993.76
143 / 234
2021 年年度报告
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
富源置地广场 -17,790,218.14 达到收款条件
合计 -17,790,218.14 /
(3).本期合同资产计提减值准备情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期计提 本期转回 本期转销/核销 原因
合同资产减值准备 -706,919.37
合计 -706,919.37 /
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待抵扣增值税进项税 286,301,078.31 199,429,790.34
预缴企业所得税 28,907,172.93 3,248,378.47
预缴增值税等流转税 37,882,533.51 10,231,977.86
合同取得成本 18,393,710.41 24,563,050.10
合计 371,484,495.16 237,473,196.77
其他说明
与合同取得成本有关的资产相关的信息
144 / 234
2021 年年度报告
减值准备
摊销方
类别 上年年末余额 本期增加 本期摊销 本期计 本期转 期末余额
法
提 回
随收入
为取得合同发
24,563,050.10 33,287,233.80 39,456,573.49 18,393,710.41 确认结
生的佣金支出
转
合计 24,563,050.10 33,287,233.80 39,456,573.49 18,393,710.41
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
145 / 234
2021 年年度报告
(2).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
146 / 234
2021 年年度报告
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
期初 期末 减值准备期
被投资单位 权益法下确认的 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减值准 末余额
余额 追加投资 减少投资 其他 余额
投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 备
一、合营企业
上海利昊物业
708,693.11 7,984.26 716,677.37
管理有限公司
上海营口加油
站有限责任公 1,777,576.63 1,842,030.38 -1,250,000.00 2,369,607.01
司
上海康健加油
2,927,789.40 1,862,837.18 -1,250,000.00 3,540,626.58
有限公司
上海淞泽置业
810,447,345.66 -25,159,446.60 785,287,899.06
有限公司
上海浦东新区
上钢集贸市场
2,811,158.24 2,160,353.46 4,971,511.70
经营管理有限
公司
小计 8,225,217.38 810,447,345.66 -19,286,241.32 -2,500,000.00 796,886,321.72
二、联营企业
上海国际汽车
城置业有限公 290,665,648.61 6,476,530.72 297,142,179.33
司
上海瀛利置业
1,367,890.38 128,396.57 1,496,286.95
有限公司
上海春日置业
有限公司 -93,360,677.30 93,360,677.30
（注）
上海侨建重联
企业发展有限 20,286,655.04 2,352,274.52 -4,165,000.00 18,473,929.56
公司
上海星筑房地
产开发有限公 3,788,992.07 552,620.40 4,341,612.47
司
上海虹城房地
253,419,922.59 -4,239,939.79 249,179,982.80
产有限公司
上海恒城房地
1,616,473.48 72,951.69 1,689,425.17
产有限公司
小计 571,145,582.17 -88,017,843.19 -4,165,000.00 93,360,677.30 572,323,416.28
147 / 234
2021 年年度报告
合计 579,370,799.55 810,447,345.66 -107,304,084.51 -6,665,000.00 93,360,677.30 1,369,209,738.00
其他说明
注：详见附注递延收益所述。
148 / 234
2021 年年度报告
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
□适用 √不适用
(2).非交易性权益工具投资的情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
19、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期 4,671,863.76 4,671,863.76
损益的金融资产
其中： 权益工具投资 4,671,863.76 4,671,863.76
合计 4,671,863.76 4,671,863.76
其他说明：
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 8,721,509,386.66 206,883,038.07 8,928,392,424.73
2.本期增加金额 1,117,648,817.04 1,117,648,817.04
（1）外购 39,549,267.47 39,549,267.47
（2）存货\固定资产\在建
1,078,099,549.57 1,078,099,549.57
工程转入
3.本期减少金额 14,408,223.10 14,408,223.10
（1）处置 14,408,223.10 14,408,223.10
4.期末余额 9,824,749,980.60 206,883,038.07 10,031,633,018.67
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 2,185,180,194.01 182,720,612.82 2,367,900,806.83
2.本期增加金额 261,469,051.96 6,551,572.08 268,020,624.04
（1）计提或摊销 261,469,051.96 6,551,572.08 268,020,624.04
3.本期减少金额 1,840,830.87 1,840,830.87
（1）处置 1,840,830.87 1,840,830.87
（2）其他转出
4.期末余额 2,444,808,415.10 189,272,184.90 2,634,080,600.00
三、减值准备
1.期初余额 123,752,438.23 123,752,438.23
2.本期增加金额
149 / 234
2021 年年度报告
（1）计提
3、本期减少金额 1,724,679.03 1,724,679.03
（1）处置 1,724,679.03 1,724,679.03
（2）其他转出
4.期末余额 122,027,759.20 122,027,759.20
四、账面价值
1.期末账面价值 7,257,913,806.30 17,610,853.17 7,275,524,659.47
2.期初账面价值 6,412,576,754.42 24,162,425.25 6,436,739,179.67
注：期末用于抵押或担保的投资性房地产信息，详见本附注重要承诺事项。
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 357,076,381.92 201,901,252.32
固定资产清理
合计 357,076,381.92 201,901,252.32
其他说明：
□适用 √不适用
150 / 234
2021 年年度报告
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 专用设备 运输工具 通用设备 固定资产装修 合计
一、账面原值：
1.期初余额 252,749,893.05 2,122,516.74 25,317,759.74 40,840,597.29 11,625,222.10 332,655,988.92
2.本期增加金额 193,641,236.07 1,800,532.58 10,467.26 1,242,223.63 196,694,459.54
（1）购置 966,532.58 10,467.26 1,242,223.63 2,219,223.47
（2）存货/在建工程转入 193,641,236.07 834,000.00 194,475,236.07
3.本期减少金额 2,228,341.34 27,606.83 2,452,695.24 1,359,979.86 6,068,623.27
（1）处置或报废 2,228,341.34 27,606.83 2,452,695.24 1,359,979.86 6,068,623.27
4.期末余额 444,162,787.78 3,895,442.49 22,875,531.76 40,722,841.06 11,625,222.10 523,281,825.19
二、累计折旧
1.期初余额 64,208,883.15 958,041.14 22,750,522.04 29,351,545.04 11,625,222.10 128,894,213.47
2.本期增加金额 10,929,669.99 448,041.95 509,148.79 4,537,563.81 16,424,424.54
（1）计提 10,929,669.99 448,041.95 509,148.79 4,537,563.81 16,424,424.54
3.本期减少金额 897,701.38 26,226.49 2,344,483.40 1,275,814.86 4,544,226.13
（1）处置或报废 897,701.38 26,226.49 2,344,483.40 1,275,814.86 4,544,226.13
4.期末余额 74,240,851.76 1,379,856.60 20,915,187.43 32,613,293.99 11,625,222.10 140,774,411.88
三、减值准备
1.期初余额 1,860,523.13 1,860,523.13
2.本期增加金额 23,570,508.26 23,570,508.26
（1）计提
（2）存货转入 23,570,508.26 23,570,508.26
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额 25,431,031.39 25,431,031.39
151 / 234
2021 年年度报告
四、账面价值
1.期末账面价值 344,490,904.63 2,515,585.89 1,960,344.33 8,109,547.07 357,076,381.92
2.期初账面价值 186,680,486.77 1,164,475.60 2,567,237.70 11,489,052.25 201,901,252.32
152 / 234
2021 年年度报告
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 119,328,760.23 98,598,668.98
工程物资
合计 119,328,760.23 98,598,668.98
其他说明：
□适用 √不适用
153 / 234
2021 年年度报告
在建工程
(1).在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
中星城-万科地铁通道改建 211,320.76 211,320.76 211,320.76 211,320.76
中企财富世纪大厦地下一层 524,724.54 524,724.54
食堂改造工程
崇明北八滧小型农田水利设 52,401,437.53 52,401,437.53
施建设项目
崇明北八滧基地河道整治工 56,516,677.93 56,516,677.93 29,878,554.76 29,878,554.76
程项目
崇明新弘果园农田建设项目 13,777,111.59 13,777,111.59 10,963,811.26 10,963,811.26
新弘农业智慧果园建设项目 41,918,329.12 41,918,329.12 138,613.86 138,613.86
果树机械化生产装备选型及 1,348,492.95 1,348,492.95 298,875.25 298,875.25
主要环节配套开发项目
优质早熟梨新品种优选及轻 2,734,308.88 2,734,308.88 2,326,915.46 2,326,915.46
简化栽培技术体系构建和示
范项目
莘光菜场改造 2,113,832.17 2,113,832.17 1,876,140.10 1,876,140.10
申莘菜场改造 150,943.42 150,943.42
鑫都菜场改造 33,018.87 33,018.87
温室配套项目一期 503,000.00 503,000.00
合计 119,328,760.23 119,328,760.23 98,598,668.98 98,598,668.98
154 / 234
2021 年年度报告
(2).重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期其 工程累计 利息资本 其中：本 本期利息
期初 本期转入固定 期末
项目名称 预算数 本期增加金额 他减少 投入占预 工程进度 化累计金 期利息资 资本化率 资金来源
余额 资产金额 余额
金额 算比例(%) 额 本化金额 (%)
崇明北八滧 52,401,437.53 12,140,230.58 64,541,668.11 100.00 政府补助
小型农田水 及自筹
利设施建设
项目
崇明北八滧 29,878,554.76 26,638,123.17 56,516,677.93 76.42 政府补助
基地河道整 73,958,800.00 及自筹
治工程项目
崇明新弘果 10,963,811.26 2,813,300.33 13,777,111.59 92.19 政府补助
园农田建设 14,944,000.00 及自筹
项目
新弘农业智 138,613.86 41,779,715.26 41,918,329.12 91.24 政府补助
慧果园建设 45,942,300.00 及自筹
项目
合计 134,845,100.00 93,382,417.41 83,371,369.34 64,541,668.11 112,212,118.64
155 / 234
2021 年年度报告
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(1).工程物资情况
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 71,826,382.66 71,826,382.66
2.本期增加金额 17,044,573.83 17,044,573.83
—新增租赁 17,044,573.83 17,044,573.83
3.本期减少金额 399,063.55 399,063.55
—处置 399,063.55 399,063.55
4.期末余额 88,471,892.94 88,471,892.94
二、累计折旧
1.期初余额
2.本期增加金额 21,199,392.01 21,199,392.01
(1)计提 21,199,392.01 21,199,392.01
3.本期减少金额 45,282.95 45,282.95
(1)处置 45,282.95 45,282.95
4.期末余额 21,154,109.06 21,154,109.06
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
156 / 234
2021 年年度报告
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 67,317,783.88 67,317,783.88
2.期初账面价值 71,826,382.66 71,826,382.66
26、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 软件 社区服务平台 合计
一、账面原值
1.期初余额 88,659,957.00 4,899,212.52 9,230,207.03 102,789,376.55
2.本期增加金额 5,077,855.30 374,207.56 5,452,062.86
(1)购置 5,077,855.30 374,207.56 5,452,062.86
3.本期减少金额 112,200.00 112,200.00
(1)处置 112,200.00 112,200.00
4.期末余额 88,659,957.00 9,864,867.82 9,604,414.59 108,129,239.41
二、累计摊销
1.期初余额 25,102,444.35 2,526,932.96 4,324,645.84 31,954,023.15
2.本期增加金额 1,977,565.80 1,198,012.73 1,526,416.92 4,701,995.45
（1）计提 1,977,565.80 1,198,012.73 1,526,416.92 4,701,995.45
3.本期减少金额 112,200.00 112,200.00
(1)处置 112,200.00 112,200.00
4.期末余额 27,080,010.15 3,612,745.69 5,851,062.76 36,543,818.60
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 61,579,946.85 6,252,122.13 3,753,351.83 71,585,420.81
2.期初账面价值 63,557,512.65 2,372,279.56 4,905,561.19 70,835,353.40
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
157 / 234
2021 年年度报告
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1).商誉账面原值
□适用 √不适用
(2).商誉减值准备
□适用 √不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5).商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金 期末余额
额
装修费 10,850,700.07 1,291,382.08 4,470,807.12 7,671,275.03
其他 239,382.09 202,345.01 37,037.08
合计 11,090,082.16 1,291,382.08 4,673,152.13 7,708,312.11
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值 21,736,398.80 5,434,099.70 23,001,569.27 5,750,392.35
准备
收入确认 43,704,400.00 10,926,100.00 245,736,720.10 61,434,180.01
预提税金 7,596,437,780.64 1,899,109,445.16 6,581,805,031.81 1,645,451,257.96
及费用
158 / 234
2021 年年度报告
新租赁准 929,364.88 232,341.22
则下的纳
税差异
内部交易 117,889,393.96 29,472,348.49 133,985,250.64 33,496,312.66
未实现利
润
可抵扣亏 70,568,659.00 17,642,164.75 12,737,233.72 3,184,308.44
损
合计 7,851,265,997.28 1,962,816,499.32 6,997,265,805.54 1,749,316,451.42
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债 差异 负债
公允价值变动 1,743,413.44 435,853.36 2,148,767.14 537,191.78
长期股权投资支付对价 3,606,764.32 901,691.08 3,606,764.33 901,691.08
与公允价差额
收购其他股东权益 52,272,190.20 13,068,047.55 52,272,190.18 13,068,047.55
销售佣金 552,428.28 138,107.07 18,527,881.61 4,631,970.41
合计 58,174,796.24 14,543,699.06 76,555,603.26 19,138,900.82
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 468,022,898.50 888,290,653.15
可抵扣亏损 4,872,222,082.32 5,127,488,311.52
合计 5,340,244,980.82 6,015,778,964.67
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 年到期 885,041,659.68
2022 年到期 1,492,124,752.43 1,494,272,171.38
2023 年到期 828,738,406.23 942,950,234.48
2024 年到期 935,109,862.99 1,035,605,737.90
2025 年到期 727,622,812.01 769,618,508.08
2026 年到期 888,626,248.66
合计 4,872,222,082.32 5,127,488,311.52 /
其他说明：
□适用 √不适用
159 / 234
2021 年年度报告
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对联营企业借款及利息 4,461,491,034.92 4,461,491,034.92 4,228,159,136.38 4,228,159,136.38
-上海春日置业有限公
司
对联营企业借款及利息 5,698,078,829.99 5,698,078,829.99
-上海淞泽置业有限公
司
合计 10,159,569,864.91 10,159,569,864.91 4,228,159,136.38 4,228,159,136.38
160 / 234
2021 年年度报告
32、 短期借款
(1).短期借款分类
□适用 √不适用
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
(1).应付票据列示
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 930,808,199.53 1,323,161,926.73
1-2 年 505,462,969.52 249,368,537.89
2-3 年 64,733,990.30 205,866,890.51
3 年以上 409,180,863.90 436,880,161.85
合计 1,910,186,023.25 2,215,277,516.98
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海建工四建集团有限公司 80,215,772.96 工程款，尚未结算
上海建工五建集团有限公司 78,061,620.85 工程款，尚未结算
江苏城南建设集团有限公司 64,872,466.01 工程款，尚未结算
161 / 234
2021 年年度报告
江苏南通六建建设集团有限公司 51,184,449.87 工程款，尚未结算
上海建工二建集团有限公司 48,455,245.39 工程款，尚未结算
合计 322,789,555.08
其他说明
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 34,125,032.89 27,994,916.67
1-2 年 69,047.89 5,075.85
2-3 年 5,075.85
3 年以上
合计 34,199,156.63 27,999,992.52
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
中企上城 22,818,586.73 32,631,501.98
铂珏公寓 20,583,044.06 32,280,635.64
燕回平门里 66,214,465.72
尚汇豪庭三期 4,325,351,372.99
尚汇豪庭二期 11,635,293.34 16,462,159.05
香堤艺墅 22,829,985.72
古北太湖源 233,742,078.11 148,585,128.57
无锡誉品华府住宅及商业 15,429,143.54 14,305,154.08
富源置地广场-商业 108,247,706.42
富源滨江名邸-住宅 161,223,330.48 109,449,859.96
中企滨江悦府 29,646,666.96
中环滨江世纪一期别墅及洋 2,499,417.14 881,066.67
房
中环滨江世纪二期商业及一 15,713,732.09 255,983,895.28
期高层
罗家头-回龙山庄 4,272,089.90 15,107,184.39
跑马山-中山府 117,388,289.23 299,811,855.14
中星城际广场 D 块公寓 7,384,342.19
162 / 234
2021 年年度报告
公园道壹号-臻庭住宅及商 19,166,518.10
业
云翠华庭 2,187,506,874.95
中企珺庭 701,049,734.95
中企 16 号公馆 23,442,952.34
其他 73,215,333.74 74,271,721.15
合计 3,590,519,900.60 5,578,611,220.01
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
尚汇豪庭三期 -4,325,351,372.99 本期结转收入
云翠华庭 2,187,506,874.95 本期预收款增加
中企珺庭 701,049,734.95 本期预收款增加
合计 -1,436,794,763.09 /
其他说明：
√适用 □不适用
预计竣工时
项目名称 期末余额 上年年末余额 预售比例
间
云翠华庭 2,187,506,874.95 2023 年 59.72%
中企珺庭 701,049,734.95 2023 年 67.22%
合计 2,888,556,609.90
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 180,579,506.49 648,995,361.53 639,239,047.95 190,335,820.07
二、离职后福利-设
950,577.27 58,325,270.32 57,301,260.91 1,974,586.68
定提存计划
三、辞退福利 1,938,687.65 601,838.31 2,540,525.96
合计 183,468,771.41 707,922,470.16 699,080,834.82 192,310,406.75
注：以上薪酬涵盖在职员工、劳务派遣人员以及其他从业人员。
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
163 / 234
2021 年年度报告
一、工资、奖金、
162,201,322.96 563,782,725.91 552,122,034.87 173,862,014.00
津贴和补贴
二、职工福利费 705,440.25 18,590,729.32 18,753,176.12 542,993.45
三、社会保险费 959,994.85 32,645,390.14 32,407,247.64 1,198,137.35
其中：医疗保险费 946,912.78 31,974,062.92 31,754,165.98 1,166,809.72
工伤保险费 12,758.07 610,430.87 592,185.31 31,003.63
其他 324.00 60,896.35 60,896.35 324.00
四、住房公积金 533,111.86 26,559,715.75 26,720,182.74 372,644.87
五、工会经费和职 16,179,636.57 5,396,334.90 7,215,941.07 14,360,030.40
工教育经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享
计划
八、其他短期薪酬 2,020,465.51 2,020,465.51
合计 180,579,506.49 648,995,361.53 639,239,047.95 190,335,820.07
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 711,485.67 41,358,434.02 40,346,104.98 1,723,814.71
2、失业保险费 35,290.99 1,274,348.32 1,254,590.74 55,048.57
3、企业年金缴费 203,800.61 15,692,487.98 15,700,565.19 195,723.40
合计 950,577.27 58,325,270.32 57,301,260.91 1,974,586.68
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 115,097,287.85 173,454,361.87
营业税 -1,679,427.84 -2,454,389.69
城市维护建设税 9,199,293.69 5,359,753.34
企业所得税 503,259,536.05 522,882,122.77
个人所得税 1,734,947.08 2,312,094.51
房产税 21,509,743.97 19,636,522.33
土地增值税 6,942,165,953.13 5,624,972,361.16
土地使用税 920,030.30 958,699.07
印花税 2,509,008.86 3,539,915.74
教育费附加 8,431,419.90 10,156,493.94
水利建设基金 6,184.65 3,773.43
河道管理费 165,740.06 321,062.28
契税 7,220,873.59 7,882,991.60
合计 7,610,540,591.29 6,369,025,762.35
164 / 234
2021 年年度报告
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利 48,211,950.94 532,717,465.24
其他应付款 1,520,057,935.42 1,795,451,587.52
合计 1,568,269,886.36 2,328,169,052.76
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(1).分类列示
□适用 √不适用
应付股利
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 48,211,950.94 532,717,465.24
合计 48,211,950.94 532,717,465.24
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
项目 期末余额 上年年末余额
1997 年以前的法人股红利 9,661.24 9,661.24
1997 年的法人股红利 99,026.30 99,026.30
1998 年的法人股红利 114,708.90 114,708.90
2000 年的法人股红利 40,566.60 40,566.60
2002 年的法人股红利 151,500.00 151,500.00
2003 年的法人股红利 63,616.50 63,616.50
2004 年的法人股红利 153,350.74 153,350.74
2005 年的法人股红利 386,803.41 386,803.41
2008 年的法人股红利 1,548.80 1,548.80
2011 年的法人股红利 5,006.64 5,006.64
2012 年的法人股红利 13,498.34 13,498.34
2013 年的法人股红利 45,009.86 45,009.86
2014 年的法人股红利 58,967.91 58,967.91
165 / 234
2021 年年度报告
项目 期末余额 上年年末余额
上海新长宁（集团）有限公司 39,625,000.00 37,500,000.00
上海地产（集团）有限公司 2,500,000.00 11,000,000.00
上海融绿睿江置业有限公司 470,000,000.00
上海明华物业管理有限公司 1,019,200.00
台湾旭宝投资股份有限公司 135,579.99 458,500.00
日本国万胜株式会社 58,105.71 196,500.00
大华（集团）有限公司 4,750,000.00 11,400,000.00
合计 48,211,950.94 532,717,465.24
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
保证金及押金 342,508,126.04 341,481,457.92
往来款及借款 637,590,512.66 617,773,418.50
暂收款 314,616,694.49 608,837,971.37
征地费用 158,470,875.25 174,344,173.82
其他 66,871,726.98 53,014,565.91
合计 1,520,057,935.42 1,795,451,587.52
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海国际汽车城置业有限公司 168,400,000.00 关联方往来款
征地费用 156,808,445.08 尚未支付
童锦泉 117,755,921.74 尚未支付的保证金及尚未解决的动
迁款
无锡市滨湖城市投资发展有限责任 93,006,222.37 尚未归还
公司
上海地产（集团）有限公司 82,375,675.89 净房款
合计 618,346,265.08 /
其他说明：
□适用 √不适用
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
166 / 234
2021 年年度报告
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 763,075,438.00 346,000,000.00
1 年内到期的应付债券 1,045,617,020.26 3,488,640,000.00
一年内到期的应付利息 169,210,580.53 212,972,595.61
1 年内到期的租赁负债 20,835,458.12 18,812,358.31
合计 1,998,738,496.91 4,066,424,953.92
其他说明：
（1） 一年内到期的长期借款明细
项 目 期末余额 年初余额
抵押借款 763,075,438.00 346,000,000.00
合 计 763,075,438.00 346,000,000.00
注：抵押物清单详见附注重要承诺事项。
（2）金额前五名的一年内到期的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率 期末余额
一年期
交通银行股份有限公司上海闵行支行 2017/12/21 2022/12/21 人民币 301,970,000.00
LPR+0.9%
2022/6/20、
交通银行股份有限公司上海闵行支行 2014/12/24 人民币 4.9% 180,000,000.00
2022/12/20
1 年期
上海浦东发展银行第一营业部 2020/12/30 2022/12/20 人民币 120,105,438.00
LPR+0.1%
2022/3/20、
2022/6/20、
上海浦东发展银行第一营业部 2016/5/30 人民币 5.1450% 60,000,000.00
2022/9/20、
2022/12/20
5 年期以上
上海浦东发展银行第一营业部 2018/9/29 2022/12/21 人民币 43,000,000.00
LPR+0.74%
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待转销项税 16,579,677.81 107,575,868.86
合计 16,579,677.81 107,575,868.86
167 / 234
2021 年年度报告
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 5,275,124,855.40 4,951,815,201.60
保证借款 3,735,000,000.00
信用借款 45,000,000.00
合计 9,010,124,855.40 4,996,815,201.60
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
长期借款前五名：
贷款单位 起始日 终止日 币种 利率 期末余额
华泰资产管理有限公司 2021/8/30 2026/8/29 人民币 5% 3,123,000,000.00
4.9%、
上海浦东发展银行第一营业部 2017/12/19 2041/12/17 人民币 5.39%、 1,750,000,000.00
5.635%
5 年期以上
LPR+0.74%、5
上海浦东发展银行第一营业部 2018/9/30 2031/3/21 人民币 1,167,000,000.00
年期以上
LPR-0.24%
招商银行股份有限公司上海四 5 年期以上
2020/8/7 2032/8/6 人民币 686,385,183.36
平支行 LPR+0.25%
华泰资产管理有限公司 2021/8/31 2026/8/30 人民币 5% 612,000,000.00
46、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
168 / 234
2021 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
19 中华企业 MTN001 995,132,239.16
19 中企 01 3,148,761,489.08 3,145,733,694.99
19 中企 02 1,518,417,110.11 1,516,515,401.52
21 中企 01 3,078,346,115.32
国君-中企古北国际财富中心 2,634,326,824.58
资产支持专项计划
合计 10,379,851,539.09 5,657,381,335.67
169 / 234
2021 年年度报告
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 本期 期末
面值 按面值计提利息 溢折价摊销
名称 日期 期限 金额 余额 发行 偿还 余额
16 中星 100 2016/3/15 3 年+2 3,602,283,642.72 29,390,597.28 3,631,674,240.00
3,700,000,000.00
01 年
19 中华企 100 2019/11/22 3年 999,417,170.67 39,100,000.00 2,484,781.10 39,100,000.00 1,001,901,951.77
业 MTN001 1,000,000,000.00
（注 1）
19 中企 100 2019/6/5 3 年+2 3,224,569,996.36 137,025,000.00 3,027,794.09 137,025,000.00 3,227,597,790.45
01（注 年 3,150,000,000.00
2）
19 中企 100 2019/11/14 3 年+2 1,524,850,831.66 63,384,000.00 1,901,708.59 63,384,000.00 1,526,752,540.25
02（注 年 1,520,000,000.00
2）
21 中企 100 2021/6/15 3 年+2 3,087,000,000.00 62,585,753.42 -8,653,884.67 3,140,931,868.75
01（注 年 3,087,000,000.00
2）
国君-中 100 2021/3/31 19 年 2,700,000,000.00 71,134,500.00 9,456,824.58 98,264,500.00 2,682,326,824.58
企古北国
际财富中
心资产支 2,700,000,000.00
持专项计
划（注
3）
减：一年 -3,693,740,305.74 -1,199,659,436.71
内到期的
非流动负
债
合计 / 15,157,000,000.00 5,657,381,335.67 5,787,000,000.00 402,619,850.70 8,217,223.69 3,969,447,740.00 10,379,851,539.09
注 1：于 2022 年 11 月 22 日到期，期末已分类至一年内到期的非流动负债。
注 2：期末计提的利息已分类至一年内到期的非流动负债，附第三年末票面利率调整选择权和投资者回售选择权。
注 3：期末计提的利息和 2022 年需偿还的本金已分类至一年内到期的非流动负债。
170 / 234
2021 年年度报告
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁负债 46,634,805.33 52,930,284.90
合计 46,634,805.33 52,930,284.90
48、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 99,176,847.61 99,053,767.94
专项应付款
合计 99,176,847.61 99,053,767.94
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额
开发商补贴款 24,075,906.68 23,835,464.66
商品房维修成本 64,054,491.29 64,054,491.29
公房租金用于维修部分 2,381,093.76 2,603,461.78
维修基金利息 4,764,791.30 4,764,791.30
171 / 234
2021 年年度报告
直管房维修基金 3,777,484.91 3,918,638.58
合计 99,053,767.94 99,176,847.61
其他说明：
注：长期应付款期末余额系孙公司上海中星集团申城物业有限公司、孙公司上海良城物业管理有
限公司物业专项应付款。
专项应付款
(1).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
√适用 □不适用
(1).长期应付职工薪酬表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、离职后福利-设定受益计划净负
54,340,000.00
债
二、辞退福利
三、其他长期福利
减：资产负债表日起 12 个月之后支
付的部分
合计 54,340,000.00
(2).设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、期初余额
二、计入当期损益的设定受益成本 54,340,000.00
1.当期服务成本
2.过去服务成本 54,340,000.00
3.结算利得（损失以“－”表示）
4、利息净额
三、计入其他综合收益的设定收益
成本
1.精算利得（损失以“－”表示）
四、其他变动
1.结算时支付的对价
2.已支付的福利
五、期末余额 54,340,000.00
计划资产：
172 / 234
2021 年年度报告
□适用 √不适用
设定受益计划净负债（净资产）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、期初余额
二、计入当期损益的设定受益成本 54,340,000.00
三、计入其他综合收益的设定收益
成本
四、其他变动
五、期末余额 54,340,000.00
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
□适用 √不适用
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明
√适用 □不适用
2021 年 12 月 31 日，设定受益计划义务的现值根据公司聘请的第三方咨询公司使用预期累计福
利单位法进行精算得出的结果确定。采用的折现率为 2.8%，死亡率按照《中国人身保险业经验
生命表（2010-2013）》确定。折现率变动±0.25%，设定受益计划现值变动额分别为-135 万元
和 141 万元。
其他说明：
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 104,067,200.00 40,960,432.00 4,725,110.72 140,302,521.28
其他 145,918,586.40 93,360,677.30 239,279,263.70
合计 249,985,786.40 134,321,109.30 4,725,110.72 379,581,784.98 /
注：因本公司子公司上海中星（集团）有限公司（以下简称“中星集团”）向其联营企业上海春
日置业有限公司（以下简称“春日置业”）提供借款，而向春日置业收取资金利息，并按对其持
股比例抵消未实现的内部利润。利息收入按照持股比例计算归属于中星集团的部分调减长期股权
投资损益调整，因中星集团对春日置业的股权投资余额已减记至零，故将未实现的内部利润超出
部分重分类至递延收益。
173 / 234
2021 年年度报告
涉及政府补助的项目：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期新增补助金 本期计入营业外收 本期计入其他 与资产相关/与收
负债项目 期初余额 其他变动 期末余额
额 入金额 收益金额 益相关
优质稻米全产 1,980,000.00 1,980,000.00 与收益相关
业链绿色生产
模式开发补助
崇明北八滧小 40,962,200.00 8,248,932.00 1,093,580.72 48,117,551.28 与资产相关
型农田水利设
施建设项目补
助
崇明北八滧基 21,060,000.00 20,000,000.00 41,060,000.00 与资产相关
地河道整治工
程项目
崇明北八滧果 16,275,300.00 1,627,530.00 14,647,770.00 与资产相关
蔬生产基地
（一期）建设
项目
果园农田建设 7,900,000.00 4,055,200.00 11,955,200.00 与资产相关
项目
智慧果园建设 13,524,700.00 13,524,700.00 与资产相关
项目
果蔬机械化生 1,497,000.00 1,050,000.00 2,547,000.00 与收益相关
产
农机补贴款 68,000.00 24,000.00 44,000.00 与资产相关
优质早熟梨轻 800,000.00 400,000.00 1,200,000.00 与收益相关
简栽培
都市现代农业 7,206,300.00 7,206,300.00 与资产相关
发展专项
（注）
174 / 234
2021 年年度报告
合计 104,067,200.00 40,960,432.00 4,725,110.72 140,302,521.28
注：系上海市农业农村委员会对本公司子公司上海新弘生态农业有限公司实施新加工中心项目建设给予的补贴。
其他说明：
□适用 √不适用
175 / 234
2021 年年度报告
52、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待转销项税 259,970,093.10
合计 259,970,093.10
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总
6,096,135,252.00 6,096,135,252.00
数
54、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股
2,205,382,605.89 2,205,382,605.89
本溢价）
其他资本公积 39,594,980.50 39,594,980.50
合计 2,244,977,586.39 2,244,977,586.39
56、 库存股
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
176 / 234
2021 年年度报告
股份回购 162,388,649.81 162,388,649.81
合计 162,388,649.81 162,388,649.81
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
注：详见附注其他重要事项所述。
57、 其他综合收益
□适用 √不适用
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 788,526,900.75 67,873,764.91 856,400,665.66
合计 788,526,900.75 67,873,764.91 856,400,665.66
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 6,594,349,841.60 6,094,795,888.12
调整期初未分配利润合计数（调增
9,227,505.01
+，调减－）
调整后期初未分配利润 6,594,349,841.60 6,104,023,393.13
加：本期归属于母公司所有者的净
805,278,958.78 1,378,181,429.82
利润
减：提取法定盈余公积 67,873,764.91 46,588,311.52
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 834,366,678.75 841,266,669.83
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 6,497,388,356.72 6,594,349,841.60
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
177 / 234
2021 年年度报告
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业
9,553,829,395.27 4,920,087,646.24 11,554,481,561.49 6,601,769,271.01
务
其他业
43,069,248.99 20,845,368.78 -2,392,243.52 18,491,665.96
务
合计 9,596,898,644.26 4,940,933,015.02 11,552,089,317.97 6,620,260,936.97
178 / 234
2021 年年度报告
(2).合同产生的收入的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合同分类 合计
商品类型
（1）开发产品 8,261,848,433.28
（2）租赁 604,090,730.41
（3）施工业 -184,906.91
（4）劳务收入 567,715,188.34
（5）商品收入 120,359,950.15
合计 9,553,829,395.27
按经营地区分类
（1）上海地区 7,860,557,041.54
（2）江苏地区 1,366,704,640.82
（3）浙江地区 2,936,354.13
（4）安徽地区 24,889,311.19
（5）吉林地区 298,742,047.59
合计 9,553,829,395.27
市场或客户类型
（1）商 业 132,103,642.80
（2）房地产业 8,861,331,027.66
（3）施工业 -184,906.91
（4）服务业 16,295,281.97
（5）物业管理 544,284,349.75
合计 9,553,829,395.27
合同产生的收入说明：
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
公司前五名客户的营业收入情况
占公司全部营业收入
客户名称 营业收入总额
的比例(%)
中国大地财产保险股份有限公司 75,550,458.72 0.79
燕回平门里某业主 49,544,050.48 0.52
上海东鼎企业管理有限公司 41,478,377.15 0.43
179 / 234
2021 年年度报告
占公司全部营业收入
客户名称 营业收入总额
的比例(%)
尚汇豪庭某业主 40,854,334.27 0.43
中企滨江悦府某业主 40,289,203.14 0.42
合 计 247,716,423.76 2.59
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 447,961.85 11,093,316.40
城市维护建设税 33,736,098.39 47,779,053.64
土地增值税 1,475,218,733.78 1,395,245,118.50
房产税 78,430,833.99 57,844,047.27
教育费附加 20,144,163.24 34,481,997.59
土地使用税、契税及其他 9,955,346.18 27,666,065.52
合计 1,617,933,137.43 1,574,109,598.92
其他说明：
注：系 2016 年 5 月前预收房款对应的预缴营业税，于结转收入同时确认税金及附加。
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 55,875,541.42 79,837,369.49
销售代理服务费 39,456,573.49 24,068,848.03
广告展览宣传费 13,221,389.29 7,213,781.81
物业管理费 13,190,500.89 20,325,707.63
咨询及中介机构费用 5,816,666.51 7,450,131.87
售楼处费用 1,725,083.72 6,998,015.65
办公费 2,354,087.40 2,104,375.33
修理费 16,538,601.88 13,776,267.97
租赁费 125,850.10 825,058.36
折旧费 171,516.96 183,339.84
业务招待费 16,813.40 22,636.83
车辆费用 5,401.46 29,222.75
其他 15,003,027.75 5,969,238.01
合计 163,501,054.27 168,803,993.57
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
180 / 234
2021 年年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 262,821,982.97 282,878,116.18
咨询及中介机构费用 42,294,919.67 40,743,017.54
租赁费 1,266,590.43 18,039,141.55
办公费 12,176,618.52 9,113,377.44
物业管理费 6,272,893.24 7,519,162.35
折旧费 24,559,793.54 12,037,976.60
水电费 3,845,509.37 1,896,941.04
修理费 1,238,409.31 1,782,169.18
差旅费 580,118.20 750,321.42
车辆费用 1,474,303.01 1,327,808.27
业务招待费 1,244,084.62 1,869,248.60
劳动保护费 2,155,629.20 3,086,769.21
会务费 215,570.54 38,682.08
离退休人员统筹外费用 54,340,000.00
其他 41,601,717.33 23,915,745.44
合计 456,088,139.95 404,998,476.90
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 737,240,759.40 601,657,355.42
其中：租赁负债利息费用 2,739,749.47
减：利息收入 -423,510,730.15 -386,833,256.85
汇兑损益 6,787.56 18,378.52
其他 4,286,271.96 3,247,174.58
合计 318,023,088.77 218,089,651.67
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
售后公房物业服务补贴 1,312,452.83 437,755.47
锅炉改造补贴 1,315,000.00
农业补助、稳岗补贴等 6,853,934.97 3,306,866.70
进项税加计抵减 3,526,973.68 3,401,046.55
个税手续费返还 590,561.63 1,196,244.84
小微企业增值税减免 164,078.34 115,329.68
疫情减免租金专项财政补贴 37,760,009.37
其他 93,315.10
181 / 234
2021 年年度报告
合计 50,301,325.92 9,772,243.24
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -107,304,084.51 -43,275,148.09
处置长期股权投资产生的投资收益 107,231,463.59 142,009,536.78
交易性金融资产在持有期间的投资
1,220,548.52 2,356,047.35
收益
处置交易性金融资产取得的投资收
462,247.64 9,437,375.10
益
合计 1,610,175.24 110,527,811.14
其他说明：
按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位 本期发生额 上期发生额
上海国际汽车城置业有限公司 6,476,530.72 77,736,711.82
上海苏钻投资有限公司 -146,484.77
上海潼信投资有限公司 -227,120.15
安亭新古北（上海）建设开发有限公
4,611,680.15
司
上海鼎保置业有限公司 -11,186,958.37
上海瀛利置业有限公司 128,396.57 -186,197.16
上海利昊物业管理有限公司 7,984.26 7,614.64
上海营口路加油站有限责任公司 1,842,030.38 680,528.48
上海康健加油有限公司 1,862,837.18 735,274.02
上海浦东新区上钢集贸市场经营管
2,160,353.46 1,981,794.22
理有限公司
上海春日置业有限公司 -93,360,677.30 -116,095,439.64
上海侨建重联企业发展有限公司 2,352,274.52 313,831.05
上海星筑房地产开发有限公司 552,620.40 -212,950.34
上海虹城房地产有限公司 -4,239,939.79 -1,366,977.36
上海恒城房地产有限公司 72,951.69 79,545.32
上海淞泽置业有限公司 -25,159,446.60
合计 -107,304,084.51 -43,275,148.09
182 / 234
2021 年年度报告
处置长期股权投资产生的投资收益
被投资单位 本期发生额 上期发生额
上海地产集团建筑产品研发有限公司 4,249.96
上海房产之窗信息有限公司 30,579.95
上海星信房地产开发有限公司 141,974,706.87
上海苏钻投资有限公司 519,121.25
上海潼信投资有限公司 738,732.88
上海鼎保置业有限公司 105,973,609.46
合计 107,231,463.59 142,009,536.78
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -2,976,611.84 -12,916,878.43
合计 -2,976,611.84 -12,916,878.43
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 1,837,423.60 163,619.73
其他应收款坏账损失 -27,374.91 1,579,428.44
合计 1,810,048.69 1,743,048.17
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
二、存货跌价损失及合同履约成 170,124,557.17 93,676,114.86
本减值损失
合同资产减值损失 -706,919.37 716,298.07
合计 169,417,637.80 94,392,412.93
183 / 234
2021 年年度报告
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
拆迁补偿款及处置固定资产 69,456,814.40 9,425,919.24
利得或损失
处置无形资产利得或损失 198.11
处置使用权资产利得或损失 8,117.56
合计 69,464,931.96 9,426,117.35
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置利 4,681.59 247,834.07 4,681.59
得合计
其中：固定资产处 4,681.59 247,834.07 4,681.59
置利得
政府补助 9,382,000.00 31,341,880.39 9,382,000.00
违约金、罚款收入 4,327,771.10 4,195,069.91 4,327,771.10
其他 1,670,483.75 15,074,545.72 1,670,483.75
合计 15,384,936.44 50,859,330.09 15,384,936.44
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
与资产相关/与收益相
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
关
财政扶持金、奖励 9,382,000.00 31,341,880.39 与收益相关
补贴等
合计 9,382,000.00 31,341,880.39
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置损
78,241.91 198,240.44 78,241.91
失合计
184 / 234
2021 年年度报告
其中：固定资产处
78,241.91 198,240.44 78,241.91
置损失
无形资产处
置损失
对外捐赠 109,500.00 570,500.00 109,500.00
罚款滞纳金支出 673,731.34 21,905,792.72 673,731.34
赔偿支出 8,480,808.54 10,088,896.41 8,480,808.54
其他 645,278.39 1,389,052.48 645,278.39
合计 9,987,560.18 34,152,482.05 9,987,560.18
76、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 1,089,166,502.11 264,244,597.38
递延所得税费用 -218,095,249.66 355,156,399.94
合计 871,071,252.45 619,400,997.32
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 2,052,989,719.87
按法定/适用税率计算的所得税费用 513,247,429.97
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 2,895,741.19
非应税收入的影响 25,496,804.42
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 127,745,958.95
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏
-57,252,440.95
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性
258,937,758.87
差异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 871,071,252.45
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
□适用 √不适用
78、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
185 / 234
2021 年年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
收回往来款、代垫款、押金、土 1,431,380,261.25
地竞拍保证金等 2,386,440,750.76
专项补贴、补助款 64,428,309.47 81,195,371.41
利息收入 143,062,553.93 132,173,763.20
营业外收入 1,344,236.60 11,521,370.32
合计 2,595,275,850.76 1,656,270,766.18
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
企业间往来及支付土地竞拍保证 2,132,219,191.73 916,587,037.33
金等
销售费用支出 88,332,066.78 73,964,488.28
管理费用支出 113,592,309.55 127,217,915.01
财务费用支出 1,094,499.99 3,247,174.58
营业外支出 7,833,981.13 33,954,241.61
合计 2,343,072,049.18 1,154,970,856.81
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置固定资产的现金流出 2,242.37
合计 2,242.37
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
龙胜平减资款 400,000.00
宏灏实业（上海）有限公司减资款 6,000,000.00
上海三湘（集团）有限公司减资款 6,000,000.00
上海市城镇建设发展有限公司减资款 6,000,000.00
186 / 234
2021 年年度报告
中企物业管理有限公司减资款 228,608.64
回购股份 162,388,649.81
偿还租赁负债本金和利息所支付的现金 22,667,228.35
合计 185,284,486.80 18,400,000.00
79、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 1,181,918,467.42 1,983,806,342.86
加：资产减值准备 169,417,637.80 94,392,412.93
信用减值损失 1,810,048.69 1,743,048.17
固定资产折旧、油气资产折耗、生
284,445,048.58 266,217,279.88
产性生物资产折旧
使用权资产摊销 21,199,392.01
无形资产摊销 4,701,995.45 3,961,842.73
长期待摊费用摊销 4,673,152.13 7,452,911.63
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产的损失（收益以“－”号填 -69,209,543.01 -9,426,117.35
列）
固定资产报废损失（收益以“－”
73,560.32 -49,593.63
号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”
2,976,611.84 12,916,878.43
号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 510,864,320.37 346,986,945.44
投资损失（收益以“－”号填列） -1,610,175.24 -110,527,811.14
递延所得税资产减少（增加以
-213,500,047.90 352,517,119.30
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
-4,595,201.76 2,639,280.64
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填
2,310,061,356.51 2,307,232,570.41
列）
经营性应收项目的减少（增加以
-193,317,870.11 458,596,467.70
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以
-1,139,712,975.79 -3,118,338,249.10
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 2,870,195,777.31 2,600,121,328.90
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 14,188,018,758.47 11,382,626,592.70
187 / 234
2021 年年度报告
减：现金的期初余额 11,382,626,592.70 13,464,230,608.31
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 2,805,392,165.77 -2,081,604,015.61
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 14,188,018,758.47 11,382,626,592.70
其中：库存现金 86,676.55 161,029.78
可随时用于支付的银行存款 14,184,085,982.97 11,380,651,439.91
可随时用于支付的其他货币
3,846,098.95 1,814,123.01
资金
可用于支付的存放中央银行
款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 14,188,018,758.47 11,382,626,592.70
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 购房者按揭借款保证金、净房款、售房监管资金、项目
14,308.90
开发资金受限及业委会托管等
存货 845,612.17 借款抵押
投资性房地产 474,859.20 借款抵押
188 / 234
2021 年年度报告
合计 1,334,780.27
82、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
□适用 √不适用
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
优质稻米全产业链绿 递延收益 1,980,000.00
色生产模式开发补助
崇明北八滧小型农田 48,117,551.28 递延收益 1,093,580.72
水利设施建设项目补
助
崇明北八滧基地河道 41,060,000.00 递延收益
整治工程项目
崇明北八滧果蔬生产 14,647,770.00 递延收益 1,627,530.00
基地（一期）建设项
目
果园农田建设项目 11,955,200.00 递延收益
智慧果园建设项目 13,524,700.00 递延收益
果蔬机械化生产 2,547,000.00 递延收益
农机补贴款 44,000.00 递延收益 24,000.00
优质早熟梨轻简栽培 1,200,000.00 递延收益
加工中心建设补助 7,206,300.00 递延收益
财政扶持金、奖励补 9,382,000.00 9,382,000.00
营业外收入
贴等
农业补助、物业奖励 46,019,712.27 46,019,712.27
其他收益
款等
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
189 / 234
2021 年年度报告
85、 其他
√适用 □不适用
租赁
1、 作为承租人
项目 本期金额
租赁负债的利息费用 2,739,749.47
计入相关资产成本或当期损益的简化处理的短期租赁费
用
计入相关资产成本或当期损益的简化处理的低价值资产
租赁费用（低价值资产的短期租赁费用除外）
计入相关资产成本或当期损益的未纳入租赁负债计量的
可变租赁付款额
其中：售后租回交易产生部分
转租使用权资产取得的收入
与租赁相关的总现金流出 22,667,228.35
售后租回交易产生的相关损益
售后租回交易现金流入
售后租回交易现金流出
2、 作为出租人
经营租赁
本期金额
经营租赁收入 604,090,730.41
其中：与未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收
入
于资产负债表日后将收到的未折现的租赁收款额如下：
剩余租赁期 未折现租赁收款额
1 年以内 465,410,333.83
1至2年 379,094,852.73
2至3年 265,084,287.87
3至4年 186,577,689.63
4至5年 158,645,185.03
5 年以上 550,067,099.15
合计 2,004,879,448.25
3、 执行《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》和《关于调整<新冠肺炎疫情相关租金减
让会计处理规定>适用范围的通知》的影响
190 / 234
2021 年年度报告
对于满足条件的由新冠肺炎疫情直接引发的租金减免、延期支付租金等租金减让，本公司选择按
照《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》采用简化方法进行会计处理。
本公司作为承租人采用上述简化方法处理相关租金减让冲减本期营业成本、管理费用和销售费用
合计人民币 0.00 元；冲减上期营业成本、管理费用和销售费用合计人民币 0.00 元。
本公司作为出租人采用上述简化方法处理相关租金减让冲减本期营业收入人民币 8,095,238.10
元；冲减上期营业收入人民币 77,017,103.74 元。
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
191 / 234
2021 年年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
企业名称 注册地 持股比例（%） 表决权比例（%） 合并范围变动原因
上海城佳经济发展有限公司 上海 50.2 50.2 2021 年新设
上海沁钻置业有限公司 上海 100 100 2021 年新设
浙江锦华大酒店管理有限公司 浙江 95 95 2021 年歇业注销
6、 其他
□适用 √不适用
192 / 234
2021 年年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
持股比例(%) 取
主要
子公司 得
经营 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方
地
式
上海古北（集团） 上海 上海市长宁区虹桥路 1438 号 1 幢 房地产开发 87.50 购
有限公司 29-30 楼 买
上海原经房地产 上海 上海南苏州路 255 号 房地产开发 90.00 购
（集团）有限公司 买
上海鼎达房地产有 上海 上海市杨浦区四平路 1230 号甲 3 号 房地产开发 90.00 10.00 设
限公司 楼4层 立
上海中鸿置业有限 上海 上海市浦东新区航鹤楼 1699 弄 94 幢 房地产开发 100.00 设
公司 67 号 立
上海南郊中华园房 上海 上海市浦东新区康桥镇康士路 25 号 房地产开发 90.00 10.00 设
地产开发有限公司 1144 室 立
苏州工业园区中华 苏州 苏州市工业园区津梁街 133 号 19 房地产开发 90.00 10.00 设
企业房地产开发有 （商）幢 101、102 室 立
限公司
上海顺驰置业有限 上海 上海市宝山区罗店镇市一路 200 号-B 房地产开发 100.00 购
公司 买
杭州中华企业房地 杭州 杭州市江干区章家坝云河家园 6 幢裙 房地产开发 100.00 设
产发展有限公司 楼 301 室 立
苏州中华园房地产 苏州 苏州市平江区桃花坞龙兴桥 33 号 房地产开发 100.00 设
开发有限公司 立
中企汇锦投资有限 上海 上海市杨浦区宁武路 269 号 1 号楼 投资管理 100.00 设
公司 218 室 立
江阴中企誉德房地 江阴 江阴市临港新城港城大道（申港区） 投资管理 95.00 设
产有限公司 立
上海新弘生态农业 上海 上海市崇明县城桥镇寒山寺路 358 号 农业、零售业 100.00 设
有限公司 106－4 室 立
上海古北房产租赁 上海 上海市长宁区虹桥路 1452 号 1402 室 房地产开发 100.00 设
有限公司 立
上海古北物业管理 上海 上海市长宁区荣华东道 96 号 物业服务 100.00 设
有限公司 立
上海古北新虹劳务 上海 上海市永冠经济开发区向化路 1519 服务业 100.00 设
服务有限公司 号 立
上海古北劳动服务 上海 上海市长宁区水城南路 51 弄 6 号 服务业 100.00 设
有限公司 103 室 立
苏州洞庭房地产发 苏州 苏州市吴中区西山镇镇夏街 房地产开发 90.00 设
展有限公司 立
上海浦东古北置业 上海 上海市浦东新区金海路 3288 号二楼 房地产开发 100.00 设
有限公司 2038 室 立
上海古北朱家角置 上海 上海市青浦区朱家角镇北大街 226 号 房地产开发 100.00 设
业有限公司 201 室 立
上海新古北物业管 上海 上海市青浦区青赵公路 4989 号 3 幢 物业服务 60.00 设
理有限公司 2 层 G 区 234 室 立
上海古北顾村置业 上海 上海市宝山区泰和西路 3463 弄 116 房地产开发 100.00 设
有限公司 号 立
上海杉野置业有限 上海 上海市浦东新区康桥工业区沪南路 房地产开发 100.00 购
公司 2502 号 408 室 16 号 买
古北集团香港有限 香港 7/F9DESVOEUXROADWESTHK 服务业 100.00 设
公司 立
193 / 234
2021 年年度报告
上海金樱览胜商业 上海 上海市南苏州路 255 号 房地产开发 100.00 设
资产管理有限公司 立
上海江森房屋设备 上海 上海市浦东新区张扬路 550 弄 8 号 工程施工 50.00 设
有限公司 2002 室 立
上海瀛浦置业有限 上海 上海市浦东新区康桥镇沪南公路 房地产开发 30.00 70.00 设
公司 2502 号 409－95 座 立
上海瀛茸置业有限 上海 上海市松江区新松江路 1800 弄 3 号 房地产开发 45.00 55.00 设
公司 3 层 310 室 立
上海瀛翔投资咨询 上海 上海市虹口区飞虹路 360 弄 9 号 投资管理 100.00 设
有限公司 3637 室 立
江阴金安置业有限 江阴 江阴市名贤路 188 号 房地产开发 51.00 设
公司 立
无锡中城置业有限 无锡 无锡市滨湖区梁溪路 38 号 房地产开发 60.00 设
公司 立
无锡中城誉品置业 无锡 无锡市滨湖区梁溪路 38 号 房地产开发 100.00 设
有限公司 立
上海房地集团物业 上海 上海市青浦区金泽镇金溪路 119 号 物业服务 100.00 购
服务有限公司 买
上海凯峰房地产开 上海 上海市中山西路 2020 号 2 楼 1001 室 房地产开发 71.00 购
发有限公司 买
上海地产古北安亭 上海 上海市嘉定区安亭镇墨玉路 185 号 房地产开发 70.00 设
置业有限公司 607 室 立
上海中星（集团） 上海 上海市曲阳路 561 号 房地产开发 100.00 购
有限公司 买
无锡申锡房地产实 无锡 无锡市滨湖区马山镇檀溪村钮埼 1 号 房地产开发 90.00 设
业有限公司 立
上海旗捷置业有限 上海 上海市闵行区光华路 2118 号 C-3 房地产开发 100.00 购
公司 买
上海中星集团昆山 昆山 上海市张浦镇大市昆南路 1 号 房地产开发 100.00 设
置业有限公司 立
上海中星集团中星 上海 上海市黄浦区福州路 515 号底层 房地产开发 100.00 设
房地产营销有限公 立
司
上海中星集团实业 上海 上海市普陀区武宁路 419 号 E 楼（16 房地产开发 100.00 设
有限公司 幢）2 楼 立
上海中星广告装潢 上海 上海市曲阳路 561 号 服务业 100.00 设
有限公司 立
上海中星集团新城 上海 上海市黄浦区湖北路 145 号 房地产开发 100.00 设
房地产有限公司 立
上海中星集团振城 上海 上海市黄浦区宁海东路 200 号 10 楼 房地产开发 100.00 设
不动产经营有限公 1016 室 立
司
上海闵润置业有限 上海 上海市闵行区光华路 2118 号 C-134 房地产开发 100.00 购
公司 买
上海全策房地产有 上海 上海市嘉定区海波路 755、761、767 房地产开发 100.00 设
限公司 号 立
上海龙宁房地产开 上海 上海市松江区玉佳路 72 号 C129 座 房地产开发 100.00 设
发有限公司 立
上海中星集团申城 上海 上海市杨浦区控江路 980 弄 5 号 5 楼 物业服务 100.00 设
物业有限公司 502 室 立
上海新城物业有限 上海 上海市宁海东路 200 号 2616 室 物业服务 100.00 设
公司 立
上海良城物业管理 上海 上海市黄浦区控江路 980 弄 5 号 5 楼 物业服务 100.00 设
有限公司 501 室 立
上海中星集团怡城 上海 上海市曲阳路 561 号 房地产开发 100.00 设
实业有限公司 立
194 / 234
2021 年年度报告
上海中大股份有限 上海 上海市黄浦区宁海东路 200 号 2316 城市综合开发 100.00 设
公司 室 建设、市政交 立
通道路
中星（扬州）置业 扬州 扬州市平山堂西路西湖花园（一期） 房地产开发 100.00 设
有限公司 A 公建 立
中星（昆山）城际 昆山 昆山市昆山开发区中华园路 850 号 房地产开发 100.00 设
置业有限公司 30 室、31 室 立
上海星舜置业有限 上海 上海市江场西路 1577 弄 7 号 1 层 房地产开发 90.00 设
公司 124 室 立
中星（安徽）置业 合肥 合肥市瑶海区五州商城 D 区 2 幢 220 房地产开发 100.00 购
有限公司 室 买
吉林市海上置业有 吉林 吉林市丰满区小白山乡白山村（松江 房地产开发 50.00 设
限公司 南路 488 号）232 室 立
中星（镇江）置业 镇江 镇江市檀山路 9 号（镇江市润州区跑 房地产开发 100.00 设
有限公司 马山庄 3 幢 101 室） 立
上海馨亭置业有限 上海 上海市闵行区元江路 5255 号 房地产开发 100.00 购
公司 买
上海富源滨江开发 上海 上海市浦东新区东方路 2981 号 6 楼 房地产开发 53.00 购
有限公司 E26 室 买
上海富鸣滨江开发 上海 上海市浦东新区浦东大道 2123 号 房地产开发 100.00 购
建设投资有限公司 3E-2551 室 买
上海申江怡德投资 上海 上海市大连西路 281 号 101 室 物业服务 100.00 购
经营管理有限公司 买
上海怡德明华物业 上海 上海市黄浦区南苏州路 381 号 506 室 物业服务 51.00 购
管理有限公司 买
上海环江投资发展 上海 上海市浦东新区东方路 1988 号 房地产业 100.00 购
有限公司 605C-1 室 买
上海申阳滨江投资 上海 上海市杨浦区许昌路 1296 号 502 室 房地产业 75.00 购
开发有限公司 买
上海金丰易居房地 上海 上海市松江区石湖荡镇塔汇路 609 号 房地产业 100.00 购
产顾问有限公司 405 室 买
上海地产馨逸置业 上海 上海市徐汇区漕东路 209 号 152 室 房地产业 100.00 购
有限公司 买
上海润钻置业有限 上海 上海市长宁区虹桥路 1438 号 1 幢 30 房地产业 100.00 设
公司 层 01B 单元 立
上海润钻房地产开 上海 上海市杨浦区殷行路 833 号 3 夹层 房地产业 100.00 设
发有限公司 立
洵钻（南通）置业 南通 南通市崇川区外滩小区 1 幢店 2 房地产业 100.00 设
有限公司 立
上海洵钻房地产开 上海 上海市宝山区泰和西路 3389 号 1- 房地产业 100.00 设
发有限公司 768 室 立
上海城佳经济发展 上海 上海市闵行区文井路 211 号 1 楼 商务服务业 50.20 设
有限公司 立
上海沁钻置业有限 上海 上海市长宁区虹桥路 1157 号 393 室 房地产业 100.00 设
公司 立
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数 本期向少数股东 期末少数股东权
子公司名称
比例 股东的损益 宣告分派的股利 益余额
上海古北（集 12.50% 27,028,806.41 39,625,000.00 154,364,442.92
团）有限公司
195 / 234
2021 年年度报告
上海原经房地 10.00% 3,193,529.51 115,584,369.45
产（集团）有
限公司
上海凯峰房地 29.00% 419,549,155.69 7,250,000.00 735,784,121.41
产开发有限公
司
上海富源滨江 47.00% -2,747,243.41 631,414,683.10 297,050,486.82
开发有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
196 / 234
2021 年年度报告
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
子公司名 期末余额 期初余额
称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海古北 1,917,983,334.04 1,839,019,793.00 3,757,003,127.04 1,224,973,163.11 1,196,734,255.14 2,421,707,418.25 2,012,393,045.36 1,886,966,783.82 3,899,359,829.18 1,185,448,484.89 1,281,000,000.00 2,466,448,484.89
（集团）
有限公司
上海原经 1,332,690,181.88 904,605,052.95 2,237,295,234.83 407,763,458.32 9,573,731.09 417,337,189.41 1,295,538,323.53 926,408,165.20 2,221,946,488.73 420,656,136.07 420,656,136.07
房地产
（集团）
有限公司
上海凯峰 5,360,480,350.28 758,657,918.10 6,119,138,268.38 3,581,951,642.82 3,581,951,642.82 7,288,642,075.37 458,811,248.16 7,747,453,323.53 6,627,787,228.99 4,200,695.49 6,631,987,924.48
房地产开
发有限公
司
上海富源 2,535,712,849.13 499,453,619.21 3,035,166,468.34 2,221,811,215.13 2,221,811,215.13 5,239,579,922.43 516,298,566.47 5,755,878,488.90 3,774,404,174.90 3,774,404,174.90
滨江开发
有限公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
上海古北（集团）有限公司 1,016,136,390.27 220,878,368.23 220,878,368.23 573,804,238.80 724,397,353.05 70,193,610.59 70,193,610.59 224,704,012.79
上海原经房地产（集团）有限 92,143,949.85 29,767,692.76 29,767,692.76 118,533,641.44 108,082,205.76 -100,974,512.94 -100,974,512.94 16,220,655.06
公司
上海凯峰房地产开发有限公司 5,655,986,494.74 1,446,721,226.51 1,446,721,226.51 131,093,584.95 160,098,596.21 -24,669,217.31 -24,669,217.31 2,420,592,675.40
上海富源滨江开发有限公司 704,840,459.12 219,355,253.21 219,355,253.21 -7,077,164.74 3,673,958,914.51 1,275,594,911.95 1,275,594,911.95 -93,906,175.78
197 / 234
2021 年年度报告
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
合营企业 持股比例(%) 对合营企业或联
或联营企 主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
业名称 直接 间接 计处理方法
上海淞泽 上海 上海市浦 房地产开 49.00 权益法
置业有限 东新区三 发
公司 林路 338
号
上海春日 上海 上海市黄 房地产开 50.00 权益法
置业有限 浦区宁海 发
公司 东路 200
号 512 室
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期初余额/ 上期发
期末余额/ 本期发生额
生额
上海淞泽置业有限 上海春日置业有限 上海春日置业有限
公司 公司 公司
流动资产 13,286,911,371.36 5,226,547,729.53 4,965,840,509.24
非流动资产 1,539,736.83 1,229,950.42 36,892.18
资产合计 13,288,451,108.19 5,227,777,679.95 4,965,877,401.42
流动负债 11,634,223,762.85 4,646,210,229.65 4,409,123,502.82
非流动负债
198 / 234
2021 年年度报告
负债合计 11,634,223,762.85 4,646,210,229.65 4,409,123,502.82
少数股东权益
归属于母公司股东权益 1,654,227,345.34 581,567,450.30 556,753,898.60
按持股比例计算的净资产份额 810,571,399.22 290,783,725.15 278,376,949.30
调整事项 -25,283,500.16 -290,783,725.15 -278,376,949.30
--商誉
--内部交易未实现利润 -24,992,288.04 -530,062,988.85 -424,295,535.70
--其他 -291,212.12 239,279,263.70 145,918,586.40
对联营企业权益投资的账面价
值
存在公开报价的联营企业权益
投资的公允价值
营业收入 70,834,654.22 71,367,399.50
净利润 -677,766.04 24,813,551.70 11,732,391.89
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -677,766.04 24,813,551.70 11,732,391.89
本年度收到的来自联营企业的
股利
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 11,598,422.66 8,225,217.38
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 5,873,205.28 -3,170,066.86
--其他综合收益
--综合收益总额
联营企业：
投资账面价值合计 572,323,416.28 571,145,582.17
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 5,342,834.11 75,990,358.41
--其他综合收益
--综合收益总额
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
199 / 234
2021 年年度报告
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司在经营过程中面临主要金融风险为信用风险、市场风险和流动性风险。公司董事会全面负
责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最终责任。本公司的内部审计部门
也会审计风险管理的政策和程序，并且将有关发现汇报给审计委员会。
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽可能降低风险
的风险管理政策。
(一) 信用风险
信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。本公司最大的信用
风险来自于合同另一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生损失，主要面临资产交易、销售
商品及其他经营活动导致的客户或其他单位信用风险。在签订相关合同之前，本公司会对客户的
信用风险进行评估，包括外部信用评级和在某些情况下的银行资信证明（当此信息可获取时）。
对于销售客户，本公司制定了严格的销售政策，对交付房屋有严格的收款条件，以降低销售方面
的信用风险。
公司通过对已有相关客户或单位信用评级监控以及应收款项账龄分析来确保公司的整体信用风险
在可控范围内。
本公司的货币资金存放于国内信用评级较高的商业银行，故资金的信用风险较低。
本公司的应收款项主要系已完成房产交接的应收购房者的购房款、服务应收款、关联方往来款、
保证金及押金、与个人、单位的其他往来款项，及因处置股权投资可能会产生的应收款；
对于销售客户，由于本公司的销售政策比较严格，一般情况下，所售开发产品需要收到房屋全款
后才能办理房屋交接手续，因此应收购房款的规模一般较小，所服务的客户信用风险较低，回收
风险处于可控范围；
对于关联方往来款，主要系股东同比例资金拆借，均已制定严格的内控流程；
对于保证金、押金及与个人、单位的其他往来款项，公司对此类款项与相关经济业务一并管理并
持续监控，以确保公司不致面临重大坏账风险；
对于处置股权投资产生的应收款，一般会要求有其他增信措施，如担保、质押等，确保公司的信
用风险在可控范围内。
200 / 234
2021 年年度报告
(二) 流动性风险
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风
险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中
控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来 12 个月现金流量的滚动
预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。
本公司各项带息金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
期末余额
项目
1 个月以内 1-3 个月 3 个月-1 年 1-5 年 5 年以上 合计
一年内到期
的非流动负 1,730,740.13 51,937,423.95 1,924,234,874.71 1,977,903,038.79
债
长期借款 6,006,239,672.04 3,003,885,183.36 9,010,124,855.40
应付债券 8,411,483,338.58 1,968,368,200.51 10,379,851,539.09
合计 1,730,740.13 51,937,423.95 1,924,234,874.71 14,417,723,010.62 4,972,253,383.87 21,367,879,433.28
上年年末余额
项目 1 个月以
1-3 个月 3 个月-1 年 1-5 年 5 年以上 合计
内
一年内到期的非
3,536,012,289.87 511,600,305.74 4,047,612,595.61
流动负债
长期借款 1,828,282,120.77 3,168,533,080.83 4,996,815,201.60
应付债券 5,657,381,335.67 5,657,381,335.67
合计 3,536,012,289.87 511,600,305.74 7,485,663,456.44 3,168,533,080.83 14,701,809,132.88
(三) 市场风险
金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风
险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
1、 利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本公司
面临的利率风险主要来源于银行长期借款以及应付债券。本公司根据市场环境来决定固定利率与
浮动利率工具的比例，随着中国人民银行采用贷款市场报价利率后，公司目前的固定利率借款占
外部借款的 80%-100%。尽管该政策不能使本公司完全避免支付的利率超出现行市场利率的风
险，也不能完全消除与利息支付波动相关的现金流量风险，但是管理层认为该政策实现了这些风
险之间的合理平衡。
于 2021 年 12 月 31 日，在其他变量保持不变的情况下，如果以浮动利率计算的借款利率上升或
下降 100 个基点，则本公司的净利润将减少或增加 3,734.08 万元（2020 年 12 月 31 日：
2,767.82 万元）。管理层认为 100 个基点合理反映了下一年度利率可能发生变动的合理范围。
2、 汇率风险
201 / 234
2021 年年度报告
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。除境外
子公司发生极少量外币业务外，本公司主要经营处于境内，主要业务采用人民币结算，因此本公
司无重大外汇风险。
3、 其他价格风险
其他价格风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因汇率风险和利率风险以外的市场价格变
动而发生波动的风险。
本公司其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。
于 2021 年 12 月 31 日，在所有其他变量保持不变的情况下，如果权益工具的价值上涨或下跌
15%，则本公司将增加或减少净利润 1,057.35 万元（2020 年 12 月 31 日：净利润 1,360.64 万
元）。管理层认为 15%合理反映了下一年度权益工具价值可能发生变动的合理范围。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允 第二层次公允 第三层次公允
合计
价值计量 价值计量 价值计量
一、持续的公允价值计
量
（一）交易性金融资产 70,490,117.21 70,490,117.21
1.以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融 70,490,117.21 70,490,117.21
资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 70,490,117.21 70,490,117.21
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计
量且其变动计入当期损
益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投
资
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转
让的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
（六）其他非流动金融 4,671,863.76 4,671,863.76
资产
持续以公允价值计量的
70,490,117.21 4,671,863.76 75,161,980.97
资产总额
202 / 234
2021 年年度报告
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融
负债
其中：发行的交易性债
券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计
量且变动计入当期损益
的金融负债
持续以公允价值计量的
负债总额
二、非持续的公允价值
计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量
的资产总额
非持续以公允价值计量
的负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
本公司持续第一层次公允价值计量项目基于上海证券交易所和深圳证券交易所等活跃市场期末时
点的公开报价计量。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
203 / 234
2021 年年度报告
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
母公司对本企 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例 的表决权比例
(%) (%)
上海市浦 土地储备前 300 亿元 68.44 68.44
东南路 期开发，滩
500 号 18 涂造地建设
楼 管理，市政
基础设施建
设投资，区
上海地产
域开发，旧
（集团）有
区改造，保
限公司
障性住房投
资建设，房
地产开发、
经营，实业
投资，物业
管理。
本企业最终控制方是上海市国有资产监督管理委员会，其持有上海地产(集团)有限公司 100.00%
股权。
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司子公司的情况详见本附注“在其他主体中的权益”。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
本公司重要的合营或联营企业详见本附注“在其他主体中的权益”。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
上海国际汽车城置业有限公司 联营企业
上海淞泽置业有限公司 合营企业
上海瀛利置业有限公司 孙公司的联营企业
上海侨建重联企业发展有限公司 子公司的联营企业
上海虹城房地产有限公司 子公司的联营企业
上海春日置业有限公司 子公司的联营企业
上海利昊物业管理有限公司 子公司的合营企业
上海康健加油有限公司 子公司的合营企业
204 / 234
2021 年年度报告
上海浦东新区上钢集贸市场经营管理有 孙公司的合营企业
限公司
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海融绿睿江置业有限公司 孙公司的少数股东
大华（集团）有限公司 子公司的少数股东
华润置地（深圳）有限公司 和持有本公司 5%以上股份的股东受同一公司控制
昆山太平洋酒店有限公司 同受母公司控制
马鞍山市金申置业发展有限公司 同受母公司控制
日本国万胜株式会社 孙公司的少数股东
上海北方城市发展投资有限公司 孙公司的少数股东
上海玻机智能幕墙股份有限公司 同受母公司控制
上海承大网络科技服务有限公司 同受母公司控制
上海城方城闵公寓管理有限公司 母公司的联营企业
上海城方租赁住房运营管理有限公司 母公司的联营企业
上海地产北虹桥开发建设有限公司 同受母公司控制
上海地产北虹桥企业发展有限公司 同受母公司控制
上海地产酒店管理有限公司 同受母公司控制
上海地产酒店管理有限公司昆山熵煜假 同受母公司控制
日酒店分公司
上海地产乐养企业管理有限公司 同受母公司控制
上海地产闵虹（集团）有限公司 同受母公司控制
上海地产农业投资发展有限公司 同受母公司控制
上海地产三林滨江生态建设有限公司 同受母公司控制
上海地产乡悦建设发展有限公司 母公司的合营企业
上海地产馨虹置业有限公司 同受母公司控制
上海地产馨越置业有限公司 同受母公司控制
上海地产星侨置业有限公司 同受母公司控制
上海地产养老产业投资有限公司 同受母公司控制
上海地产园林发展有限公司 同受母公司控制
上海地产住房保障有限公司 同受母公司控制
上海地产住房发展有限公司 同受母公司控制
上海地产资产经营有限公司 同受母公司控制
上海地产租赁住房建设发展有限公司 同受母公司控制
上海鼎保置业有限公司 同受母公司控制
上海房地（集团）有限公司 同受母公司控制
上海房地产经营（集团）有限公司 同受母公司控制
上海房屋置换股份有限公司 同受母公司控制
上海富渱滨江开发建设投资有限公司 同受母公司控制
上海富今房地产开发有限公司 同受母公司控制
上海富禄房地产开发有限公司 同受母公司控制
上海好饰家建材园艺超市有限公司 同受母公司控制
上海虹口城市更新建设发展有限公司 母公司的合营企业
205 / 234
2021 年年度报告
上海虹联绿化工程有限公司 同受母公司控制
上海虹桥经济技术开发区联合发展有限 同受母公司控制
公司
上海环通建设开发有限公司 同受母公司控制
上海黄浦城市更新建设发展有限公司 母公司的合营企业
上海黄浦江东岸开发投资有限公司 母公司的合营企业
上海建实财务监理有限公司 同受母公司控制
上海金岸企业发展有限公司 同受母公司控制
上海康长商务服务有限公司 同受母公司控制
上海明华物业管理有限公司 孙公司的少数股东
上海浦东滨江开发建设投资有限公司 母公司的联营企业
上海浦江世博资产经营管理有限公司 母公司的联营企业
上海融创房地产开发集团有限公司 孙公司的少数股东的股东
上海融绿睿江置业有限公司 孙公司的少数股东
上海尚渱实业有限公司 同受母公司控制
上海申江资产经营管理有限公司 同受母公司控制
上海申养养老服务有限公司 母公司的联营企业
上海晟居实业有限公司 同受母公司控制
上海世博城市最佳实践区商务有限公司 同受母公司控制
上海世博土地控股有限公司 同受母公司控制
上海世博文化公园建设管理有限公司 同受母公司控制
上海市黄浦江码头岸线建设管理有限公 同受母公司控制
司
上海市滩涂生态发展有限公司 同受母公司控制
上海市外事用房经营有限公司 同受母公司控制
上海市住房置业担保有限公司 同受母公司控制
上海新长宁（集团）有限公司 子公司的少数股东
上海杨浦滨江投资开发有限公司 孙公司的少数股东
上海杨浦城市更新建设发展有限公司 母公司的合营企业
上海瀛程置业有限公司 同受母公司控制
上海中星城际置业有限公司 同受母公司控制
上海中星虹达置业有限公司 同受母公司控制
上海周馨置业有限公司 同受母公司控制
上海住保悦程置业有限公司 同受母公司控制
台湾旭宝投资股份有限公司 孙公司的少数股东
无锡市滨湖城市投资发展有限责任公司 孙公司的少数股东
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海建实财务监理有限公司 财务监理 1,638,322.43 3,508,085.17
上海地产乡悦建设发展有限公司 会务活动 6,881.64 24,199.99
上海承大网络科技服务有限公司 购置商品 19,598.23
华润置地（深圳）有限公司 接受劳务 7,837,813.25
206 / 234
2021 年年度报告
上海地产园林发展有限公司 园林工程 684,306.15 1,885,080.09
上海杨浦滨江投资开发有限公司 接受劳务 1,103,380.31 1,063,065.85
上海玻机智能幕墙股份有限公司 建筑工程 105,061.04
上海地产养老产业投资有限公司 购买商品 30,833.00
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海地产（集团）有限公司及其关联方 物业管理等 38,004,573.42 44,965,806.99
上海地产馨虹置业有限公司 提供劳务 -572,836.53
上海地产养老产业投资有限公司 提供劳务 87,290.57 523,743.42
上海富渱滨江开发建设投资有限公司 土地看管、工程 743,494.57 683,064.42
马鞍山市金申置业发展有限公司 销售代理费 172,367.66
上海地产馨越置业有限公司 提供劳务 104,401.88 519,739.61
上海地产（集团）有限公司 销售代理费 8,448,844.12
上海地产（集团）有限公司 地块管理费 366,680.25 1,088,267.13
上海地产（集团）有限公司 土地看管 7,903,990.51 4,376,680.93
上海地产（集团）有限公司 代建费 3,253,301.90
上海地产资产经营有限公司 剥离资产委托管 2,020,390.51
理
上海鼎保置业有限公司 代建费 -23,500,000.00
上海虹城房地产有限公司 提供劳务 389,690.50 612,503.17
上海周馨置业有限公司 提供劳务 212,373.58 150,469.81
上海鼎保置业有限公司 物业管理费 9,615,787.55 13,031,642.23
上海侨建重联企业发展有限公司 提供劳务 161,377.36 168,924.53
上海住保悦程置业有限公司 保安服务 232,722.60 219,549.62
上海黄浦江东岸开发投资有限公司 土地看管 3,537,735.76 2,651,252.76
上海富禄房地产开发有限公司 土地看管 231,313.80 115,335.69
上海富今房地产开发有限公司 土地看管 704,628.03 261,268.86
上海尚渱实业有限公司 提供劳务 1,935,603.80
上海地产北虹桥开发建设有限公司 销售商品 49,794.17
上海地产租赁住房建设发展有限公司 销售商品 69,990.30
上海融创房地产开发集团有限公司 销售房屋 563,470,458.72
上海地产乐养企业管理有限公司 地块管理费 261,871.70
上海房地产经营（集团）有限公司 地块管理费 628,301.88
上海地产星侨置业有限公司 资产处置 3,077.25
上海虹桥经济技术开发区联合发展有限 代建费 11,320,754.72
公司
上海环通建设开发有限公司 代建费 1,886,792.45
上海浦东新区上钢集贸市场经营管理有 提供劳务 208,272.75
限公司
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
207 / 234
2021 年年度报告
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
租赁资产种 本期确认的租赁收 上期确认的租赁收
承租方名称
类 入 入
上海虹城房地产有限公司 房屋租赁 118,369.52 266,331.43
上海房地（集团）有限公司 房屋租赁 247,805.72
昆山太平洋酒店有限公司 房屋租赁 166,666.67
上海春日置业有限公司 房屋租赁 1,444,194.48 1,444,194.50
上海中星城际置业有限公司 房屋租赁 69,009,523.89 45,804,763.86
上海好饰家建材园艺超市有限公 房屋租赁 24,066,352.19 32,369,646.01
司
上海地产酒店管理有限公司 房屋租赁 3,302,752.28 1,651,376.14
上海地产园林发展有限公司 场地租赁 95,238.09 95,238.09
上海康健加油有限公司 房屋租赁 619,047.62 619,047.62
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
上海中星城际置业有限公司 临时活动租赁 79,944.96
上海地产馨越置业有限公司 房屋租赁 67,284.00 118,337.00
上海瀛程置业有限公司 房屋租赁 17,705.71
上海地产（集团）有限公司 房屋租赁 14,897,350.57 15,629,882.00
上海地产资产经营有限公司 房屋租赁 48,545.00
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
上海地产（集团）有限公司 312,300.00 2021/8/30 2026/8/29 否
上海地产（集团）有限公司 61,200.00 2021/8/31 2026/8/30 否
上海地产（集团）有限公司 315,000.00 2019/6/5 2024/6/5 否
208 / 234
2021 年年度报告
上海地产（集团）有限公司 152,000.00 2019/11/14 2024/11/14 否
上海地产（集团）有限公司 308,700.00 2021/6/15 2026/6/15 否
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
详见下表
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出
详见下表
（1）以其他形式向关联方拆入资金
本期结算
拆入方 拆出方 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
利率
无锡市滨湖城市
无锡中城置业有
投资发展有限责 93,006,222.37 93,006,222.37 无息
限公司
任公司
中华企业股份有 上海国际汽车城
84,200,000.00 20,000,000.00 104,200,000.00 无息
限公司 置业有限公司
上海申阳滨江投 上海杨浦滨江投 5.83%、
74,443,755.55 5,241,060.86 1,102,374.11 78,582,442.30
资开发有限公司 资开发有限公司 5.632%
上海中星（集 上海国际汽车城
84,200,000.00 20,000,000.00 104,200,000.00 无息
团）有限公司 置业有限公司
（2） 以其他形式向关联方拆出资金
拆入方 拆出方 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本期结算利率
上海凯峰房地产开 股东按持股比例
大华（集团）有限公司 640,717,234.72 5,166,136.51 6,733,990.41 639,149,380.82
发有限公司 拆借，有息
上海富源滨江开发 股东按持股比例
上海融绿睿江置业有限公司 1,394,000,000.00 20,698,244.48 1,291,312,927.58 123,385,316.90
有限公司 拆借，无息
上海瀛翔投资咨询 股东按持股比例
上海瀛利置业有限公司 150,000,000.00 150,000,000.00
有限公司 拆借，无息
上海北方城市发展投资有限 上海星舜置业有限 股东按持股比例
2,457,222.00 2,457,222.00
公司 公司 拆借，无息
209 / 234
2021 年年度报告
拆入方 拆出方 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本期结算利率
中华企业股份有限 股东按持股比例
上海淞泽置业有限公司（注） 5,698,078,829.99 5,698,078,829.99
公司 拆借，有息
注：本期增加系公司购买上海淞泽置业有限公司 49%股权，而承接原股东向淞泽置业的股东借
款。除此外，本期未发生新增借款。
（3）向上海春日置业有限公司提供的财务资助
拆入金额（万 期末余额（万 借款利率 本期利息收入
资金拆入单位 资金拆出单位 起始日 到期日
元） 元） （年） （万元）
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 3,453.50 3,453.50 4.90% 2018/3/7 2023/12/20 171.57
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 7,000.00 7,000.00 8.00% 2019/12/17 2021/12/16 544.44
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 7,000.00 7,000.00 6.00% 2021/12/17 2024/12/16 17.50
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 1,400.00 1,400.00 8.00% 2019/12/17 2021/12/16 108.89
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 1,400.00 1,400.00 6.00% 2021/12/17 2024/12/16 3.50
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 1,300.00 1,300.00 4.90% 2018/3/9 2023/12/20 64.58
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 1,200.00 1,200.00 8.00% 2018/4/1 2021/5/31 37.99
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 1,400.00 1,400.00 8.00% 2018/4/1 2021/5/31 44.32
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 5,000.00 5,000.00 8.00% 2018/4/1 2021/5/31 158.28
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 16,546.50 16,546.50 8.00% 2018/4/1 2021/5/31 523.80
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 22,071.00 22,071.00 8.00% 2018/4/1 2021/5/31 698.68
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 30,882.50 30,882.50 8.00% 2018/4/1 2021/5/31 977.62
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 1,500.00 1,500.00 8.00% 2018/4/1 2021/5/31 47.48
有限公司
210 / 234
2021 年年度报告
拆入金额（万 期末余额（万 借款利率 本期利息收入
资金拆入单位 资金拆出单位 起始日 到期日
元） 元） （年） （万元）
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 1,500.00 1,500.00 8.00% 2018/4/1 2021/5/31 47.48
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 1,600.00 1,600.00 8.00% 2018/4/1 2021/5/31 50.65
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 1,600.00 1,600.00 8.00% 2018/4/1 2021/5/31 50.65
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 1,400.00 1,400.00 8.00% 2018/4/1 2021/5/31 44.32
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 1,400.00 1,400.00 8.00% 2018/4/1 2021/5/31 44.32
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 5,000.00 5,000.00 8.00% 2018/4/1 2021/5/31 158.28
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 1,400.00 1,400.00 8.00% 2018/4/1 2021/5/31 44.32
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 1,200.00 1,200.00 6.00% 2021/6/1 2024/3/31 40.38
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 1,400.00 1,400.00 6.00% 2021/6/1 2024/3/31 47.11
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 5,000.00 5,000.00 6.00% 2021/6/1 2024/3/31 168.24
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 16,546.50 16,546.50 6.00% 2021/6/1 2024/3/31 556.75
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 22,071.00 22,071.00 6.00% 2021/6/1 2024/3/31 742.64
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 30,882.50 30,882.50 6.00% 2021/6/1 2024/3/31 1,039.13
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 1,500.00 1,500.00 6.00% 2021/6/1 2024/3/31 50.47
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 1,500.00 1,500.00 6.00% 2021/6/1 2024/3/31 50.47
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 1,600.00 1,600.00 6.00% 2021/6/1 2024/3/31 53.84
有限公司
211 / 234
2021 年年度报告
拆入金额（万 期末余额（万 借款利率 本期利息收入
资金拆入单位 资金拆出单位 起始日 到期日
元） 元） （年） （万元）
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 1,600.00 1,600.00 6.00% 2021/6/1 2024/3/31 53.84
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 1,400.00 1,400.00 6.00% 2021/6/1 2024/3/31 47.11
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 1,400.00 1,400.00 6.00% 2021/6/1 2024/3/31 47.11
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 5,000.00 5,000.00 6.00% 2021/6/1 2024/3/31 168.24
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 1,400.00 1,400.00 6.00% 2021/6/1 2024/3/31 47.11
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 114,000.00 114,000.00 8.00% 2018/5/18 2021/5/31 3,608.81
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 114,000.00 114,000.00 6.00% 2021/6/1 2024/5/17 3,835.85
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 1,400.00 1,400.00 8.00% 2018/6/19 2021/6/18 49.60
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 1,400.00 1,400.00 6.00% 2021/6/19 2024/6/18 43.14
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 110,000.00 110,000.00 8.00% 2018/8/8 2021/8/7 5,050.31
有限公司
上海中星（集团）
上海春日置业有限公司 110,000.00 110,000.00 6.00% 2021/8/8 2024/8/7 2,525.16
有限公司
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 878.78 952.20
(8).其他关联交易
√适用 □不适用
212 / 234
2021 年年度报告
2021 年 10 月 25 日，本公司和关联公司上海世博土地控股有限公司与上海地产三林滨江生态建
设有限公司签订产权交易合同，购买其持有的上海淞泽置业有限公司 95%股权及转让方的债权，
其中本公司以 62.91 亿元受让上海淞泽置业有限公司 49%股权及相应债权。
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名
关联方 坏账 坏账
称 账面余额 账面余额
准备 准备
应收账
款
上海城方城闵公寓管理有 48,600.00
限公司
上海城方租赁住房运营管 535,797.60
理有限公司
上海晟居实业有限公司 3,305.60 977.70
上海地产（集团）有限公 15,044,907.23 33,122,555.27
司
上海地产酒店管理有限公 7,514,802.78 3,900,000.00
司
上海地产三林滨江生态建 2,700.00
设有限公司
上海地产资产经营有限公 355,924.44 6,344,507.67
司
上海鼎保置业有限公司 710,916.05 6,836,354.47
上海房地产经营（集团） 26,977.24 15,099.06
有限公司
上海富渱滨江开发建设投 397,290.94 475,138.32
资有限公司
上海富今房地产开发有限 269,972.65
公司
上海富禄房地产开发有限 57,834.00 222,678.72
公司
上海虹口城市更新建设发 153,475.43
展有限公司
上海虹桥经济技术开发区 12,000,000.00
联合发展有限公司
上海环通建设开发有限公 1,008,222.54 590,095.14
司
上海黄浦城市更新建设发 53,138.37
展有限公司
上海黄浦江东岸开发投资 1,426,886.79 1,179,245.28
有限公司
上海金岸企业发展有限公 298,868.25 39,936.53
司
上海康长商务服务有限公 14,981.00
司
213 / 234
2021 年年度报告
上海浦东滨江开发建设投 1,187,943.00
资有限公司
上海浦江世博资产经营管 3,037.60
理有限公司
上海申江资产经营管理有 5,725.70
限公司
上海申养养老服务有限公 780,637.96 1,223,390.63
司
上海世博城市最佳实践区 909,016.07 819,995.46
商务有限公司
上海世博土地控股有限公 2,805,355.34
司
上海世博文化公园建设管 359,366.46 219,065.16
理有限公司
上海市黄浦江码头岸线建 4,010.50
设管理有限公司
上海市外事用房经营有限 447.00
公司
上海杨浦城市更新建设发 91,992.57
展有限公司
上海中星虹达置业有限公 4,409.00
司
上海住保悦程置业有限公 232,722.60 232,722.60
司
其他应
收款
大华（集团）有限公司 639,149,380.82 640,717,234.72
上海北方城市发展投资有 2,457,222.00 2,457,222.00
限公司
上海地产（集团）有限公 27,779,079.78 9,434,838.01
司
上海地产北虹桥企业发展 559,619.96 224,172.62
有限公司
上海地产酒店管理有限公 353,535.88
司昆山熵煜假日酒店分公
司
上海地产农业投资发展有 14,508.00 14,508.00
限公司
上海地产馨越置业有限公 15,916,945.30 13,600,853.88
司
上海地产养老产业投资有 2,393.12
限公司
上海地产住房保障有限公 5,501,305.17 3,391,090.05
司
上海地产住房发展有限公 480.00
司
上海地产资产经营有限公 75,236.15 688,394.35
司
214 / 234
2021 年年度报告
上海地产租赁住房建设发 31,390.00
展有限公司
上海房地（集团）有限公 3,044.95 100,186.92
司
上海房地产经营（集团） 1,320.76 1,320.76
有限公司
上海虹城房地产有限公司 643,128.33
上海融绿睿江置业有限公 123,385,316.90 1,394,000,000.00
司
上海申江资产经营管理有 4,567,924.08
限公司
上海世博城市最佳实践区 500,000.00 500,000.00
商务有限公司
上海市滩涂生态发展有限 51,977.90 48,706.00
公司
上海市住房置业担保有限 6,518.40
公司
上海瀛程置业有限公司 23,598,224.89 23,246,025.36
上海瀛利置业有限公司 150,000,000.00 150,000,000.00
合同资
产
上海地产（集团）有限公 1,461,471.00 2,057,378.00
司
上海地产馨越置业有限公 131,082.00
司
马鞍山市金申置业发展有 30,380.00
限公司
应收股
利
上海瀛利置业有限公司 250,000.00
上海浦东新区上钢集贸市 1,676,365.35
场经营管理有限公司
其他非
流动资
产
上海春日置业有限公司 4,461,491,034.92 4,228,159,136.38
上海淞泽置业有限公司 5,698,078,829.99
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款
上海玻机智能幕墙股份有限公司 120,567.79 99,897.72
上海承大网络科技服务有限公司 19,598.23
上海地产农业投资发展有限公司 146,474.65 147,256.15
上海地产园林发展有限公司 3,808,890.47 1,398,138.11
上海地产资产经营有限公司 6,935.00
215 / 234
2021 年年度报告
上海虹联绿化工程有限公司 37,465.49 186,365.25
上海建实财务监理有限公司 1,751,324.71 1,556,276.92
其他应付款
上海融绿睿江置业有限公司 23,850,256.38 23,850,256.38
上海地产（集团）有限公司 106,436,115.28 93,417,117.45
上海地产酒店管理有限公司 15,000.00
上海地产闵虹（集团）有限公司 650,000.00
上海地产农业投资发展有限公司 35,895.84 23,211.84
上海地产住房保障有限公司 1,597,777.10
上海地产资产经营有限公司 21.00
上海鼎保置业有限公司 2,472,701.07
上海房地（集团）有限公司 43,366.00
上海虹城房地产有限公司 76,608.00
华润置地（深圳）有限公司 32,438,078.17 32,438,078.17
上海房屋置换股份有限公司 6,324.39 6,324.39
上海国际汽车城置业有限公司 208,400,000.00 168,400,000.00
上海金岸企业发展有限公司 10,471.66 10,471.64
上海利昊物业管理有限公司 2,045,574.00 2,045,574.00
上海申江资产经营管理有限公司 90,521.36 4,057,021.15
上海杨浦滨江投资开发有限公司 78,582,442.30 74,443,755.55
无锡市滨湖城市投资发展有限责 93,006,222.37 93,006,222.37
任公司
租赁负债
上海地产（集团）有限公司 24,991,991.67
一年内到期的非流动
负债
上海地产（集团）有限公司 14,096,476.40
应付股利
上海地产（集团）有限公司 2,500,000.00 11,000,000.00
上海融绿睿江置业有限公司 470,000,000.00
上海明华物业管理有限公司 1,019,200.00
台湾旭宝投资股份有限公司 135,579.99 458,500.00
日本国万胜株式会社 58,105.71 196,500.00
大华（集团）有限公司 4,750,000.00 11,400,000.00
上海新长宁（集团）有限公司 39,625,000.00 37,500,000.00
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
216 / 234
2021 年年度报告
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
1、 抵押事项
借款余额 抵押物账面价值
抵押期限 抵押物类别 抵押物名称
（万元） （万元）
上海市车站南路 330 弄 2、6 号；
12,600.00 2013/5/31 2025/5/30 投资性房地产 车站南路 332-398 号（除车站南路 14,267.47
330 弄 2、6 号夹层自行车库）
上海市洋泾街道 249 街坊 1/8 丘土
29,257.98 2020/5/6 2023/5/5 存货 76,200.71
地使用权
40,000.00 2014/12/24 2023/12/20 投资性房地产 上海市中星铂尔曼大酒店 100,751.93
位于滨江大道 469、473、477、
481、485、489、493、503、507、
30,197.00 2018/12/7 2022/12/21 投资性房地产 96,530.66
511 号，499 弄 1-15（单）、18、
20 号的房屋
15,000.00 2016/5/30 2024/6/21 投资性房地产 上海市江宁路 167 号新城大厦 7,786.93
上海市“中星城”项目商业及办公
176,000.00 2017/12/19 2041/12/17 投资性房地产 85,686.79
楼部分房产
上海市浦东新区 E8 单元 E17-4 地
30,786.00 2018/12/28 2024/1/13 存货 37,556.65
块商办项目土地使用权
上海市虹桥路 1438 号 1 幢地下 1、
121,000.00 2018/9/29 2032/9/21 投资性房地产 70,434.79
1-7 层 01
217 / 234
2021 年年度报告
借款余额 抵押物账面价值
抵押期限 抵押物类别 抵押物名称
（万元） （万元）
上海市杨树浦路 1366 号 101、
68,638.52 2020/8/7 2032/8/6 存货 201、3-20 层、安浦路 630 号全 130,712.65
幢、1366 号_2 地下 1-2 层汽车库
上海市新江湾城街道 446 街坊 1 丘
40,035.15 2020/12/30 2025/11/19 存货 431,770.35
土地使用权
18,500.00 2020/12/28 2030/12/27 投资性房地产 中星大厦人民路 833 号 4,111.52
宝山区顾村大型居住社区 BSP0-
21,805.38 2021/7/5 2026/6/1 存货 169,371.80
0104 单元 0422-01 地块土地使用权
268,232.68 2021/6/2 2042/1/31 投资性房地产 虹桥路 1438 号 1 幢 302 室等 95,289.10
2、 质押事项
被质押
权利凭证及其他有关证书（明）
权力的 出质人 质押物
编号
名称
在特定期间，古北集团运营古北国际财富中心取
得的一切租金收入、逾期缴纳滞纳金（如有）、
应 收 租 上海 古北（ 集 《 房地产权 证》【沪 房地长 字
违约金（如有）。损害赔偿金（如有）以及古北
金 团）有限公司 （2013）第 003910 号】
集团有权收取的其他与租金收入相关的款项，但
需依约扣除运营税费等。
3、 担保事项
相关担保承诺事项详见本附注“关联担保情况”相应内容。
4、 商品房销售阶段性连带担保责任
因各地政策不同，本公司下属项目公司为购买其开发楼盘向银行申请个人住房贷款、住房公积金
委托贷款、住房公积金贴息贷款的房屋承购人提供了阶段性连带保证责任。截至 2021 年 12 月 31
日，本公司对外应承担的阶段性担保额为 23.42 亿元。
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
（1）本公司孙公司中星（扬州）置业有限公司（以下简称“扬州置业”）已就总包合同提请仲
裁，提请解除合同，截至 2022 年 3 月 23 日，尚未有仲裁结果。
（2）2020 年 11 月，上海市建工机械工程有限公司因和本公司子公司苏州中华园房地产开发有
限公司（以下简称“苏州中华园”）的总包合同结算纠纷，向苏州市姑苏区人民法院提起诉讼，
要求支付剩余结算款人民币 3,805.57 万元和相应利息，2021 年 9 月，苏州市姑苏区人民法院作
出一审判决，判决苏州中华园于判决生效日十日内向原告支付工程款 839.15 万元，质保金于五
218 / 234
2021 年年度报告
年质保期届满后按约定予以返还。目前双方均提出上诉，截至 2022 年 3 月 23 日，该案件仍在二
审中。
除上述事项外，截至 2022 年 3 月 23 日，本公司无重大未决诉讼或仲裁事项。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对财务状况和经营成 无法估计影响数的
项目 内容
果的影响数 原因
如下
2022 年 3 月 2 日，经公司董事会审议通过，拟通过上海联合产权交易所公开挂牌转让上海春日
置业有限公司 50%股权及相关债权。
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 320,445,172.54
经审议批准宣告发放的利润或股利 320,445,172.54
2022 年 3 月 23 日，本公司第十届董事会第五次会议审议通过公司 2021 年度利润分配预案：公
司 2021 年度拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本扣除届时回购专户上已回购股份后的股
份余额为基数分配利润，拟以未分配利润向全体股东每 10 股派发现金红利人民币 0.53 元（含
税）。截至 2021 年 12 月 31 日，公司总股本为 6,096,135,252 股，扣除截至目前已累计回购
49,999,921 股股份,以此计算合计拟派发现金红利 320,445,172.54 元（含税）。
本次利润分配不进行送股及资本公积金转增股本。
在实施权益分派的股权登记日前公司总股本或回购专用账户中的股份发生变动的，拟维持每股分
配比例不变。
本议案尚需提交公司股东大会审议。
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
219 / 234
2021 年年度报告
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2).报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
1、公司子公司上海中星（集团）有限公司（以下简称“中星集团”）与上海世盈投资管理有限
公司（以下简称“世盈公司”）于 2015 年就上海春日置业有限公司（以下简称“春日置业”）
签订相关协议，中星集团将其持有的春日置业 45%股权及对春日置业 20,835 万元债权转让给世
盈公司。根据相关协议约定，中星集团确保春日置业在 2017 年 6 月 30 日前取得南、北地块的国
有建设用地使用权证，如无法按期完成，则中星集团承担违约责任。延期在 90 日内，每延迟 1
日，按照 0.025%标准支付违约金；如中星集团迟延超过 90 日且未得到世盈公司同意延期的，则
世盈公司有权单方面终止交易文件的履行，退出与中星集团全部合作，并要求相应中星集团回购
并另行支付年利率 9%的利息。
2017 年 9 月 21 日，世盈公司已经明确放弃要求中星集团行使回购权。
220 / 234
2021 年年度报告
此外按照双方签署的协议约定，项目拆迁资金由中星集团牵头以春日置业或项目名义通过融资方
式解决，项目拆迁资金不足部分先由中星集团垫付，到项目约定节点后世盈公司再投入相应部分
资金。
2021 年 4 月，因前期财务资助到期，中星集团对春日置业继续提供财务资助不超过人民币 32.63
亿元，期限不超过 36 个月，可分批签约放款，首批不超过 9.25 亿元，年化利率 6%。
2、公司子公司上海中星（集团）有限公司（以下简称“中星集团”）开发的雪野家园项目系重
大资产重组时注入的资产，该项目共 30 套别墅，总建筑面积 8721.70 平方米，交割该项目时仍
未办理产证，为此上海地产（集团）有限公司（以下简称“地产集团”）向本公司作出回购及赔
偿额外损失的承诺。
自 2018 年 10 月以来，该项目已累计办出 23 套别墅住宅的不动产权证，合计 6751.33 平方米，
剩余 11#、12#、13#、14#、18#、19#、20#，合计 1970.37 平方米尚未取得权属证书。
2021 年，该别墅的评估价值较重大资产重组时评估价值实现了较大增长。经公司董事会审议通
过《关于雪野路别墅承诺调整的议案》，经和地产集团沟通，地产集团同意变更原承诺，变更后
的承诺为：“地产集团放弃对雪野路别墅的回购权，如中华企业因雪野路别墅的违规建设等原因
受到有关主管部门的行政处罚、第三方索赔或其他任何损失的，地产集团承诺赔偿上市公司因此
而遭受的实际损失”。
3、2021 年 1 月，本公司收到中国证券监督管理委员会出具的《关于同意中华企业股份有限公司
向专业投资者公开发行公司债券注册的批复》（证监许可〔2021〕113 号）（以下简称“批
复”），同意公司向专业投资者公开发行面值总额不超过 742,500 万元公司债券的注册申请，公
司债券采用分期发行方式，首期发行自同意注册之日起 12 个月内完成；其余各期债券发行，自
同意注册之日起 24 个月内完成。
2021 年 6 月，本公司已完成注册，共发行 30.87 亿元，票面利率为 3.70%，由上海地产（集团）
有限公司提供担保，到期日为 2026 年 6 月。
4、2021 年 1 月 18 日，经本公司第九届董事会第十二次会议审议通过《关于以集中竞价交易方
式回购公司股份的议案》，本公司拟以自有资金回购公司股份，拟全部用于实施股权激励计划。
截至 2021 年 12 月 31 日，本公司已完成回购，共完成回购股份 49,999,921 股，占公司总股本的
比例为 0.82%，支付的金额为 1.62 亿元（不含印花税、交易佣金等交易费用）。根据回购方
案，回购的股份将全部用于实施股权激励计划，公司如未能在股份回购实施完成之后 36 个月内
使用完毕已回购的股份，尚未使用的已回购股份将予以注销。
除上述事项外，截至 2022 年 3 月 23 日，本公司无需要披露的重大资产负债表日后非调整事项。
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
221 / 234
2021 年年度报告
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 15,682,881.59
1 年以内小计 15,682,881.59
1至2年 1,240,160.38
2至3年
3至4年
4至5年
5 年以上 716,050.00
合计 17,639,091.97
222 / 234
2021 年年度报告
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
按单项计提坏
384,406.00 2.18 384,406.00 100.00 384,406.00 2.16 384,406.00 100.00
账准备
其中：
单项计提 384,406.00 2.18 384,406.00 100.00 384,406.00 2.16 384,406.00 100.00
按组合计提坏
17,254,685.97 97.82 358,209.41 2.08 16,896,476.56 17,437,304.38 97.84 331,644.00 1.90 17,105,660.38
账准备
其中：
组合计提 17,254,685.97 97.82 358,209.41 2.08 16,896,476.56 17,437,304.38 97.84 331,644.00 1.90 17,105,660.38
合计 17,639,091.97 100.00 742,615.41 16,896,476.56 17,821,710.38 100.00 716,050.00 17,105,660.38
223 / 234
2021 年年度报告
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
刘淑梅 190,000.00 190,000.00 100.00 无法收回
盛林 110,000.00 110,000.00 100.00 无法收回
张震 70,000.00 70,000.00 100.00 无法收回
董艳 14,406.00 14,406.00 100.00 无法收回
合计 384,406.00 384,406.00 100.00
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：组合计提
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
信用风险特征组合 17,254,685.97 358,209.41 2.08
合计 17,254,685.97 358,209.41
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
应收账款坏 716,050.00 26,565.41 742,615.41
账准备
合计 716,050.00 26,565.41 742,615.41
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
224 / 234
2021 年年度报告
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额合计 坏账准备期末
单位名称 期末余额
数的比例(%) 余额
上海虹桥经济技术开发区联 12,000,000.00 68.03
合发展有限公司
中星（昆山）城际置业有限 2,266,500.48 12.85
公司
诚通混改私募基金管理有限 1,970,541.49 11.17 19,705.41
公司
卓展工程顾问（北京）有限 686,000.00 3.89 6,860.00
公司
上海古北赵巷置业有限公司 331,644.00 1.88 331,644.00
合计 17,254,685.97 97.82 358,209.41
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 1,205,225,000.00 763,900,000.00
其他应收款 7,922,627,648.53 7,377,104,570.56
合计 9,127,852,648.53 8,141,004,570.56
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
225 / 234
2021 年年度报告
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
上海原经房地产（集团）有限公司 45,000,000.00
上海中星（集团）有限公司 899,000,000.00 373,000,000.00
上海凯峰房地产开发有限公司 17,750,000.00 42,600,000.00
上海南郊中华园房地产开发有限公司 12,600,000.00
上海瀛浦置业有限公司 11,100,000.00 28,200,000.00
上海古北（集团）有限公司 277,375,000.00 262,500,000.00
合计 1,205,225,000.00 763,900,000.00
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 3,802,265,195.48
1 年以内小计 3,802,265,195.48
1至2年 2,413,719,163.28
2至3年 1,123,201,300.49
3至4年 54,484,296.02
4至5年 149,183,958.25
5 年以上 389,634,303.24
合计 7,932,488,216.76
226 / 234
2021 年年度报告
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
备用金 5,000.00 5,000.00
押金、保证金 9,243,000.00 9,266,518.40
代垫、暂付款 876,536.86 1,005,380.97
往来款 7,922,107,549.21 7,376,705,452.93
其他 256,130.69 256,130.69
合计 7,932,488,216.76 7,387,238,482.99
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2021年1月1日余
701.70 10,133,210.73 10,133,912.43
额
2021年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 290.41 -273,634.61 -273,344.20
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日
992.11 9,859,576.12 9,860,568.23
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
227 / 234
2021 年年度报告
第二阶
第一阶段 第三阶段
段
整个存
续期预
账面余额 整个存续期预 合计
未来 12 个月预期 期信用
期信用损失(已
信用损失 损失(未
发生信用减值)
发生信
用减值)
上年年末余额 7,376,606,812.27 10,631,670.72 7,387,238,482.99
上年年末余额在
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期新增 545,697,164.20 545,697,164.20
本期终止确认 447,430.43 447,430.43
其他变动
期末余额 7,922,303,976.47 10,184,240.29 7,932,488,216.76
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他 期末余额
计提
转回 核销 变动
其他应收款坏 10,133,912.43 -273,344.20 9,860,568.23
账准备
合计 10,133,912.43 -273,344.20 9,860,568.23
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
228 / 234
2021 年年度报告
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
坏账
款项 占其他应收款期末
准备
单位名称 的性 期末余额 账龄 余额合计数的比例
期末
质 (%)
余额
上海环江投资发 往来 3,123,000,000.00 1 年以内 39.37
展有限公司 款
上海润钻置业有 往来 1,953,080,000.00 1-2 年、2-3 24.62
限公司 款 年
洵钻（南通）置 往来 1,417,230,000.00 1-2 年 17.87
业有限公司 款
上海富鸣滨江开 往来 612,000,000.00 1 年以内 7.72
发建设投资有限 款
公司
江阴中企誉德房 往来 586,993,661.94 1 年以内、1- 7.40
地产有限公司 款 5 年、5 年以
上
合计 7,692,303,661.94 96.98
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
229 / 234
2021 年年度报告
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 13,221,346,287.07 1,273,500,000.00 11,947,846,287.07 13,175,896,287.07 1,273,500,000.00 11,902,396,287.07
对联营、合营企业
1,078,233,841.65 1,078,233,841.65 302,443,138.23 302,443,138.23
投资
合计 14,299,580,128.72 1,273,500,000.00 13,026,080,128.72 13,478,339,425.30 1,273,500,000.00 12,204,839,425.30
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计提减值
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 减值准备期末余额
准备
上海古北（集团）有限公司 426,767,625.00 426,767,625.00
上海原经房地产（集团）有限公 265,584,288.81 265,584,288.81
司
苏州工业园区中华企业房地产开 378,000,000.00 378,000,000.00
发有限公司
上海鼎达房地产有限公司 54,070,404.00 54,070,404.00
上海南郊中华园房地产开发有限 352,800,000.00 352,800,000.00
公司
上海中鸿置业房地产开发有限公 33,472,400.00 33,472,400.00
司
浙江锦华房产有限公司 4,750,000.00 4,750,000.00
上海顺驰置业有限公司 654,562,880.84 654,562,880.84
杭州中华企业房地产发展有限公 800,000,000.00 800,000,000.00 747,200,000.00
司
230 / 234
2021 年年度报告
江阴中企誉德房产开发公司 207,800,000.00 207,800,000.00 207,800,000.00
上海瀛茸置业有限公司 540,000,000.00 540,000,000.00 121,500,000.00
苏州中华园房地产开发有限公司 480,000,000.00 480,000,000.00 197,000,000.00
中企汇锦投资有限公司 600,000,000.00 600,000,000.00
上海新弘生态农业有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
上海凯峰房地产开发有限公司 537,729,318.21 537,729,318.21
上海房地集团物业服务有限公司 6,660,877.17 6,660,877.17
上海中星（集团）有限公司 7,817,698,493.04 7,817,698,493.04
上海润钻置业有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
洵钻（南通）置业有限公司 5,000,000.00 5,000,000.00
上海城佳经济发展有限公司 50,200,000.00 50,200,000.00
合计 13,175,896,287.07 50,200,000.00 4,750,000.00 13,221,346,287.07 1,273,500,000.00
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
投资 期初 期末 减值准备期
减少投 权益法下确认的投资 其他综合收 其他权益 宣告发放现金股利或 计提减值 其
单位 余额 追加投资 余额 末余额
资 损益 益调整 变动 利润 准备 他
一、合营企业
上海淞泽置业有限公 810,447,345.66 -25,159,446.60 785,287,899.06
司
小计 810,447,345.66 -25,159,446.60 785,287,899.06
二、联营企业
上海瀛浦置业有限公 172,447,136.35 -1,557,830.27 11,100,000.00
159,789,306.08
司
上海国际汽车城置业 129,996,001.88 3,160,634.63
133,156,636.51
有限公司
小计 302,443,138.23 1,602,804.36 11,100,000.00 292,945,942.59
合计 302,443,138.23 810,447,345.66 -23,556,642.24 11,100,000.00 1,078,233,841.65
231 / 234
2021 年年度报告
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 19,800,976.48 24,753,106.88 28,380,908.30 25,660,342.66
其他业务 13,301,886.74 -311,398.74 29,934,905.31 1,151,669.73
合计 33,102,863.22 24,441,708.14 58,315,813.61 26,812,012.39
(2). 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 1,194,125,000.00 735,700,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 -23,556,642.24 48,263,262.75
处置长期股权投资产生的投资收益 -406,435.80 1,141,666.04
交易性金融资产在持有期间的投资
1,137,500.00 1,274,000.00
收益
合计 1,171,299,421.96 786,378,928.79
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 176,622,835.23
越权审批或无正式批准文件的税收返
还、减免
232 / 234
2021 年年度报告
计入当期损益的政府补助（与企业业务 59,683,325.92
密切相关，按照国家统一标准定额或定
量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资 140,884,733.22
金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业
的投资成本小于取得投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值产生的收
益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计
提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整
合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公
允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初
至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产
生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期 -1,756,063.32
保值业务外，持有交易性金融资产、衍
生金融资产、交易性金融负债、衍生金
融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债和其他
债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资
产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资
性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对
当期损益进行一次性调整对当期损益的
影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支 -3,911,063.42
出
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 77,680,919.73
少数股东权益影响额 18,739,789.39
合计 275,103,058.51
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
233 / 234
2021 年年度报告
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
5.02 0.13 0.13
利润
扣除非经常性损益后归属于
3.31 0.09 0.09
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：李钟
董事会批准报送日期：2022 年 3 月 23 日
修订信息
□适用 √不适用
234 / 234