公司代码：600675 公司简称：中华企业
中华企业股份有限公司
2021 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2022年3月23日，经公司董事会审议通过，公司2021年度利润分配预案为：
公司2021年度拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本扣除届时回购专户上已回购股份后
的股份余额为基数分配利润，拟以未分配利润向全体股东每10股派发现金红利人民币0.53元（含
税）。截至2021年12月31日，公司总股本为6,096,135,252股，扣除截至目前已累计回购49,999,921.00
股股份,以此计算合计拟派发现金红利320,445,172.54元（含税）。
本次利润分配不进行送股及资本公积金转增股本。
本次利润分配预案尚需提交公司股东大会审议。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 中华企业 600675
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 印学青 徐健伟
办公地址 上海市浦东新区浦明路
上海市浦东新区浦明路1388号6楼
1388号6楼
电话 021-20772222 021-20772222
电子信箱 zhqydm@cecl.com.cn zhqydm@cecl.com.cn
2 报告期公司主要业务简介
1.房地产宏观经济市场分析
2021 年对于房地产市场而言，“房企变局”、“密集调控”和“政策底显现”等是这一年的关键词。
2021 年年初房企“三条红线”和“集中供地”等政策落地，给整个房地产行业带来根本性变化，过去
行业高杠杆、高周转、高回报的模式不复存在。中央继续实施稳健的货币政策，采取宏观审慎措
施并加强对房地产金融潜在风险的识别。各地执行严格的贷款监管机制，进一步强化对房地产企
业贷款业务管理的力度，严查违规贷款。在中央防范化解金融风险、坚决防止经营用途贷款违规
流入房地产领域的背景下，北上广深等多个热点城市监管部门继续开展严查购房首付款来源和经
营贷违规流入房地产市场等行为，审查范围持续扩大，审查力度持续加强，目前，中央已明确实
施房地产金融审慎管理制度，未来仍将坚决打击投机炒房行为，保障房地产平稳健康发展。
在“房住不炒”的大背景下，全国各地也密集出台各项调控措施，调控的方式主要从土地供
给、信贷、利率、购房政策和融资等最核心的方面入手，调控的深度从新房市场深入到二手房市
场，调控的范围进一步涵盖法拍房、赠与房、学区房等新兴热点领域。无论从政策的深度还是广
度上都远超过去，加速市场降温，房地产行业销售也呈现“前高后低”的态势。
2.土地市场分析
土地方面，受集中供应、集中出让“两集中”政策影响，上半年土地市场热度较高，下半年
重点城市后两批集中供地土拍规则有所调整，加上交易市场调整和资金压力，房企拿地意愿降低，
全国土地市场出现降温，流拍和撤牌现象明显。2021 年，上海共实施三批次集中供应土地，全年
土地供应总建面为 1740 万平米，其中 1075 万平米为商品住宅用地，全年土地供应量略低于 2020
年，底价成交的地块占比持续上升，平均溢价率持续下滑，平均楼面价走低。
3.公司从事的业务情况
中华企业股份有限公司于 1954 年创建，1993 年改制 A 股上市，是上海解放后第一家专业从
事房地产开发经营的企业，经营范围涵盖住宅项目开发、商办项目开发、持有物业经营、物业服
务管理等。公司经过六十余年的发展，积累了丰富的房地产开发与城市开发建设经验，通过提高
产品质量，提高资产效益，做深社区服务，持续提升客户满意度，扩大中企品牌影响力，作为上
海地产集团旗下市场化房地产开发的平台，公司以中高端商品住宅开发为核心，同步发展商用地
产、资产运营、社区服务、物业管理等相关产业。近年来，公司在巩固房地产开发业务固有优势
的基础上，紧跟地产集团战略部署，致力于打造成为上海有重要影响力的城市更新综合开发运营
企业。
4.经营情况讨论与分析
2021 年，是中华企业实施“十四五"规划的开局之年，也是深化市场化改革打造核心竞争力
的关键之年。报告期内，公司按照地产集团的战略部署和总体要求，以党建凝心聚力，以改革发
展为动力，聚焦未来战略目标，布局新赛道，深攻市场化资源获取，加强资产整合和结构优化，
积极参与地产集团城市更新平台建设，以奋发有为的精神状态和攻坚克难的拼搏精神，较好地推
动了各项工作取得新进展。报告期内具体经营情况如下：
1）坚持党建引领，发挥组织优势
公司深化党史教育，把学习党史同总结经验、观照现实、推动工作结合起来，努力实现“学
史明理、学史增信、学史崇德、学史力行”的总目标。夯实五星党建，全面强基固本，推动党建
和业务深度融合，聚焦部门的“平台党建”、工地的“项目党建”、社区的“物业党建”、大厦的“楼
宇党建”、滨江的“区域党建”，确保基层党建工作落地生根，激发企业活力和内生动力。同时，
以庆祝建党 100 周年为主题，以“四诺”活动为抓手，组织推动 243 名党员承诺实事 438 项，促
进“我为群众办实事”实践活动走深走实，谱写企业高质量发展、高品质生活新篇章。加强文化
引领，凝聚群团合力，开展文明系列评选表彰活动和实事立功竞赛等活动，举行 2021 年健康跑，
切实开展结对帮扶工作和扶贫采购工作，自觉履行国企责任。
2）斩获项目资源，优化管控模式
根据发展战略及业务拓展需要，公司积极融入地产集团城市更新平台建设，通过一二级联动
尝试，与上海世博土地控股有限公司联合体成功竞得上海淞泽置业有限公司 95％股权，获取三林
滨江南片区 9 单元地块的开发经营管理权，该地块是三林整个片区首个启动的经营性项目，对公
司积极融入地产集团城市更新发展战略具有重要意义。与此同时，公司努力推动管控优化，加速
项目开发。光华雅境项目实现 5 个月开工，开工 8 个月达到预售条件目标，兑现“5869”快开发
节奏。E06-2、E23-3、虹桥 31 号地块项目均按计划年内完成结构封顶，尚汇豪庭住宅项目三期、
吉林项目二期均按计划年内完成交付，各重点项目年度开竣工、交付等均按预期达到目标，为公
司主营业务收入的实现奠定了基础，“四梁八柱”支撑体系得到有力体现。
3）实施多措并举，推进销售去化
全年公司实现签约金额 46.90 亿元，坚持多措并举拓展销售渠道。一是存量项目分类施策，
创新思路，古北雅园项目，通过强化与终端经纪人的粘性，转换营销代理等举措，基本实现项目
清盘；潍坊路项目，采取“内外联动，全员营销"的模式，取得快速成交的好业绩；光华雅境项目，
创新采用线上开盘方式，实现数字化、科技化全新体验。二是尾盘项目加强攻坚，加快去化，全
年以“厘清可售尾盘、重视大宗交易、分级分类处理”为工作主旨，在古北香堤岭、古北萃庭、
古北国际花园、古北国际广场、东方中华园等难点收尾项目上取得突破性进展，销售额达 2.37 亿
元。三是强化费用控制，降本增效，通过聚焦发力点、资源整合，全年落实 6 个项目售楼处的运
营费用调减工作，销售费用同比下降 3.14%。
4）启动资源整合，强化资产运营
为提升管理能效，公司着力推动物业、资产板块的业务整合。在物业公司整合上，以“业务
整合、人员融合、文化化合”为原则，以集聚优势资源为目标，编制完成《中华企业物业板块改
革方案》，有效开展公司所属古北、申城、怡德、上房四家物业公司的整合工作。在资产板块的整
合上，基本完成管运分离。一方面，根据公司资产规模合理配置、确保管运界面清晰，管控手势
统一的要求，组建成立商办经营部，统一运营经营性资产，实现运营主体集约化、产权管理集中
化目标。另一方面，商办经营部积极参与推进地产集团资产管理信息化平台建设工作，确保招商
平台上线后，快速开展业务工作。
5）坚持产品提质，强化定档标准
公司全面启动住宅产品线标准化编制工作，在原住宅标准化成果基础上，总结和反思过往案
例，整理和研讨设计缺陷，完成 c 档住宅产品标准化成果，重点关注产品标准适配、合法合规、
图纸质量、成本限额及客户体验，以“定档标准"为核心，从配置标准、设计标准、技术标准、部
品标准和成本限额指标等几部分内容展开，升级住宅户型库、住宅技术标准，编制标准化应用手
册、住宅精装和机电交付标准等一系列标准化成果，全面增强标准化落地的实用性。
6）实现融资创新，保持健康运行
公司财务管理工作围绕预算和资金开展。在预算管理方面，合理编制年度财务预算，有效开
展预算执行分析；在融资管理方面，成功实现资本市场创新融资，发行国君-中企古北国际财富中
心资产支持专项计划，规模 27.5 亿元，综合利率 4.3%为 2021 年同评级原始权益人利率新低；公
开发行面向专业投资者 2021 中企 01 公司债券（第一期），规模 30.87 亿元，票面利率 3.7%创近年
来公司各期限、各品种融资最低；在资金管理方面，有效实施公司资金集中管理制度，统筹资金，
提高资金效率，货币资金余额 143.31 亿元。公司“三道红线”均处于“绿档”水平，对应剔除预
收款后的资产负债率为 66.34%；净负债率为 41.35%；现金短债比为 7.25。
7）优化服务体系，客户满意提升
公司致力于客户服务满意度的持续提升，树立“破难题、保增长、促革新”满意度主基调，
聚焦重难点项目，保证常态优势满意度项目稳定增长，围绕“中华家园”平台，开展物业线上服
务革新等举措，为整体满意度提升保驾护航。稳步推进“乐居服务行、乐居质量行”，通过物业服
务微信平台建设、依托“400 客服回访机制”等举措强力输出客户需求管控；通过聚焦“安全隐
患、设计缺陷、施工质量、品质实现”的提升因素，提振产品硬实力。
8）规范公司治理，树立积极形象
公司顺利召开 2020 年度股东大会，圆满完成董监事会换届，实现公司董事会、监事会有机衔
接；成功举办 2021 年半年度业绩说明会，积极开展公司债券专项风险排查，开设公司官网信息公
开专栏，信息披露工作取得上海证券交易所主板上市公司 2020 一 2021 年度“A”级评级，树立
起资本市场阳光上市公司形象。同时，积极与业内专业人士深入交流拓展发展思路，开展个人投
资者线上调研活动，搭建个人投资者与公司的沟通桥梁，公司凭借完善的公司治理体系、规范的
运营，荣获“2020 中国企业 ESG 公司治理案例奖”、荣获和讯网“2021 年度城市贡献榜样”、入
选中国房地产业协会、中国房地产测评中心公司“2021 中国房地产上市公司百强榜单 51 位”等
多项资本市场殊荣，有效提升公司的市场信誉和投资价值。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2021年 2020年 2019年
增减(%)
总资产 54,184,620,613.60 49,344,217,778.97 9.81 53,855,058,403.22
归属于上市公
司股东的净资 15,532,513,210.96 15,723,989,580.74 -1.22 15,177,847,315.74
产
营业收入 9,596,898,644.26 11,552,089,317.97 -16.92 13,281,729,839.07
归属于上市公 805,278,958.78 1,378,181,429.82 -41.57 2,340,167,264.35
司股东的净利
润
归属于上市公 530,175,900.27 1,078,302,707.54 -50.83 2,077,390,543.06
司股东的扣除
非经常性损益
的净利润
经营活动产生
的现金流量净 2,870,195,777.31 2,600,121,328.90 10.39 -815,816,877.21
额
加权平均净资
减少3.86个百
产收益率（% 5.02 8.88 16.19
分点
）
基本每股收益
0.13 0.23 -43.48 0.38
（元／股）
稀释每股收益
0.13 0.23 -43.48 0.38
（元／股）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 803,411,331.38 5,824,317,293.74 1,494,976,855.23 1,474,193,163.91
归属于上市公
司股东的净利 68,853,337.33 921,964,468.77 37,839,380.23 -223,378,227.55
润
归属于上市公
司股东的扣除
-44,022,263.72 888,028,031.24 -32,240,368.73 -281,589,498.52
非经常性损益
后的净利润
经营活动产生
的现金流量净 -10,649,727.75 117,752,795.09 -644,379,235.24 3,407,471,945.21
额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特
别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 65,198
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 64,292
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
前 10 名股东持股情况
持有 质押、标记或冻
有限 结情况
股东名称 报告期内增 比例 售条 股东
期末持股数量
（全称） 减 (%) 件的 股份 性质
数量
股份 状态
数量
上海地产（集团）有 国有
4,172,497,879 68.44 0 无 0
限公司 法人
华润置地控股有限公 国有
412,246,713 6.76 0 无 0
司 法人
深圳市恩情投资发展
-3,033,419 176,181,303 2.89 0 未知 未知
有限公司
上海谐意资产管理有 国有
144,000,000 2.36 0 未知
限公司 法人
境内
姚建华 48,573,756 0.80 0 未知 自然
人
中国工商银行股份有
限公司－中证上海国
-12,218,064 47,387,866 0.78 0 未知 其他
企交易型开放式指数
证券投资基金
境内
非国
平安不动产有限公司 35,847,540 0.59 0 未知
有法
人
境内
易武 -1,846,894 27,461,306 0.45 0 未知 自然
人
深圳钦舟实业发展有
19,590,139 0.32 0 未知 未知
限公司
境内
李菁 18,051,520 0.30 0 未知 自然
人
上述股东关联关系或一致行动的说 1、前十名股东中,上海地产（集团）有限公司与其余九名
明 股东之间不存在关联关系,也不属于《上市公司收购管理办
法》规定的一致行动人。2、前十名无限售条件流通股股东
中,上海地产（集团）有限公司与其余九名股东之间不存在
关联关系,也不属于《上市公司收购管理办法》规定的一致
行动人。3、除上海地产（集团）有限公司外，公司未知其
余九名无限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属
于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人的情况。4、
报告期内公司不存在战略投资者或一般法人参与配售新股
约定持股期限的情况。
表决权恢复的优先股股东及持股数
无
量的说明
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:亿元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 到期日 债券余额 利率（%）
中华企业股份
有限公司非公 2024 年 6 月 5
开 发 行 2019 19 中企 01 151662 日（期限：3+2 31.5 4.35
年公司债券 年）
(第一期)
中华企业股份
有限公司非公 2024 年 11 月
开 发 行 2019 19 中企 02 162472 14 日（期限： 15.2 4.17
年公司债券 3+2 年）
(第二期)
中华企业股份
有限公司 2021
2026 年 6 月 15
年度面向专业
21 中企 01 188228 日（期限：3+2 30.87 3.70
投资者公开发
年）
行公司债券
(第一期)
中华企业股份
有限公司 2019 19 中 华 企 业 2022 年 11 月
101901592 10 3.91
年度第一期中 MTN001 22 日
期票据
报告期内债券的付息兑付情况
债券名称 付息兑付情况的说明
19 中企 01 报告期内，公司已于 2021 年 6 月 5 日按时支付利息
19 中企 02 报告期内，公司已于 2021 年 11 月 14 日按时支付利息
21 中企 01 报告期内，公司尚未到利息支付期
19 中华企业 MTN001 报告期内，公司已于 2021 年 11 月 22 日按时支付利息
报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.2 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
主要指标 2021 年 2020 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 68.59 64.61 3.98
扣除非经常性损益后净利润 5.3017590027 10.7830270754 -50.83
EBITDA 全部债务比 0.15 0.24 -37.50
利息保障倍数 3.44 4.48 -23.21
第三节 重要事项
1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对
公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
报告期内，公司实现营业收入 95.97 亿元，较去年同期减少 16.92%，实现归属于母公司净利润为
8.05 亿元，较去年同期减少 41.57%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 5.30
亿元，较去年同期减少 50.83%。
2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终
止上市情形的原因。
□适用 √不适用
董事长：李钟
董事会批准报送日期：2022 年 3 月 23 日
