2022 年半年度报告
公司代码：600675 公司简称：中华企业
中华企业股份有限公司
2022 年半年度报告
1 / 181
2022 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人李钟、主管会计工作负责人顾昕及会计机构负责人（会计主管人员）孙婷声明：
保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
不适用。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
本报告“管理层讨论与分析”一节中详细描述公司可能面对的风险，敬请投资者关注并注意
投资风险。
十一、 其他
□适用 √不适用
2 / 181
2022 年半年度报告
目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 7
第四节 公司治理........................................................................................................................... 14
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 15
第六节 重要事项........................................................................................................................... 17
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 26
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 28
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 28
第十节 财务报告........................................................................................................................... 34
载有公司负责人、主管会计工作责任人、会计机构负责人签名并盖章的
财务报表。
备查文件目录 报告期内在符合中国证监会规定条件的网站上公开披露过的所有公司文
件的正本及公告的原稿。
载有董事长签名的2022年半年度报告文本原件。
3 / 181
2022 年半年度报告
第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中华企业、公司、本公司 指 中华企业股份有限公司
地产集团、上海地产集团 指 上海地产（集团）有限公司
原经集团 指 上海原经房地产（集团）有限公司
古北集团 指 上海古北（集团）有限公司
中星集团 指 上海中星（集团）有限公司
古北物业 指 上海古北物业管理有限公司
新弘农业 指 上海新弘生态农业有限公司
中华企业大厦 指 古北国际财富中心二期
世博土地 指 上海世博土地控股有限公司
三林滨江 指 上海地产三林滨江生态建设有限公司
淞泽置业 指 上海淞泽置业有限公司
立信会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
报告期 指 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 6 月 30 日
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 中华企业股份有限公司
公司的中文简称 中华企业
公司的外文名称 CHINA ENTERPRISE COMPANY LIMITED
公司的外文名称缩写 CECL
公司的法定代表人 李钟
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 印学青 徐健伟
联系地址 上海市浦东新区浦明路1388号6楼 上海市浦东新区浦明路1388号6楼
电话 021-20772222 021-20772222
传真 021-20772766 021-20772766
电子信箱 zhqydm@cecl.com.cn zhqydm@cecl.com.cn
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 上海市华山路2号
公司办公地址 上海市浦东新区浦明路1388号5-7楼
公司办公地址的邮政编码 200127
公司网址 http：//www.cecl.com.cn
电子信箱 zhqy@cecl.com.cn
4 / 181
2022 年半年度报告
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》
登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 中华企业 600675
六、 其他有关资料
□适用 √不适用
七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期 本报告期比上年
主要会计数据 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
营业收入 1,300,948,319.69 6,627,728,625.12 -80.37
归属于上市公司股东的净利润 -319,019,595.31 990,817,806.10 -132.20
归属于上市公司股东的扣除非经常
-435,035,601.75 844,005,767.52 -151.54
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 765,868,883.94 107,103,067.34 615.08
本报告期末比上
本报告期末 上年度末
年度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 14,890,936,956.14 15,532,513,210.96 -4.13
总资产 55,120,508,103.78 54,184,620,613.60 1.73
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
基本每股收益（元／股） -0.05 0.16 -131.25
稀释每股收益（元／股） -0.05 0.16 -131.25
扣除非经常性损益后的基本每股收
-0.07 0.14 -150.00
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 减少8.20个百分
-2.08 6.12
点
扣除非经常性损益后的加权平均净 减少8.04个百分
-2.83 5.21
资产收益率（%） 点
公司主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
5 / 181
2022 年半年度报告
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 323,188.81
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准 15,632,574.57
定额或定量持续享受的政府补助
除外
计入当期损益的对非金融企业收
124,558,052.47
取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投资
时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的
超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公
司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有
事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有
效套期保值业务外，持有交易性金
融资产、衍生金融资产、交易性金
融负债、衍生金融负债产生的公允
-11,075,482.40
价值变动损益，以及处置交易性金
融资产、衍生金融资产、交易性金
融负债、衍生金融负债和其他债权
投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合
同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量
的投资性房地产公允价值变动产
6 / 181
2022 年半年度报告
生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调整
对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收
2,615,106.50
入和支出
其他符合非经常性损益定义的损
益项目
减：所得税影响额 15,711,091.51
少数股东权益影响额（税
326,342.00
后）
合计 116,016,006.44
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用 √不适用
十、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
1、所属行业情况说明
根据中指研究院发布《2022 上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》，2022 年上半年，
受多地疫情反复等超预期因素影响，全国房地产市场经历前所未有的挑战。商品房销售规模大幅
下降，房地产开发投资累计同比首次出现负增长。我国经济运行外部环境严峻复杂，经济下行压
力加大。据国家统计局数据显示，上半年商品房销售额 6.61 万亿元，同比下降 28.9%，销售面积
6.89 亿平方米，同比下降 22.2%。
今年以来，中央和各部委频繁释放稳地产积极信号，各地全面落实因城施策，上半年地方政
策出台近 500 次，行业政策环境进入放宽周期。上海楼市政策层面利好信息不断，如放松人才落
户、下调房贷利率、受疫情严重影响的人群可申请延期还款等。
2、公司主营业务情况说明
报告期内，受上海疫情及项目结转数量减少等因素影响，公司主营业务各项指标完成情况相
比去年同期有较大幅度下滑。为确保疫情防控和经营生产两手抓、两不误，在董事会领导下，公
司一方面苦练内功，坚持降本，开展“啄木鸟”专项行动，一方面积极复工复产，破局营销方式，
线上销售抢占先机，加快资产处置，强化资金回笼，力争将疫情不利影响降至最低。
二、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
1、发展战略明确
公司十四五战略规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”，形成“区
域综合开发”、“产业综合运营”、“物业综合服务”三类发展模式，聚焦房地产开发、物业、
农业、资产及产城融合“五大赛道”。
2、资源储备良好
公司核心资产集中在上海及周边区域，区域开发优势显著，现有的中企云萃江湾、中企光华
雅境、中企海睿滨江等商品房住宅项目，立足中高端住宅开发定位，市场稀缺性较高，居住氛围
好，为公司主营业务收入提供保障。2022 年 2 月 28 日，建筑面积达 36 万方的三林 9 单元项目正
7 / 181
2022 年半年度报告
式开工建设，成为公司又一优质项目储备。公司自持的写字楼项目区位优越，以位于陆家嘴、北
滨江、东外滩等上海核心区域为主，未来将有力提升公司经营不动产业务规模，成为公司业绩的
稳定器和压舱石。
3、资产整合到位
公司通过建立完善的资产管理机制，构建完成运管分离的资产管理统一平台，实现统一平台、
统一管理、统一操作、统一考核；完成公司商办产品线梳理，确立不同产品系，覆盖商业地产市
场高、中、低不同功能及档次需求。
4、物业品牌优质
公司旗下古北物业集团（筹）聚焦中高档住宅、商业、办公、学校、轨道交通、产业园区、
滨江码头以及公共配套设施等诸多城市业务领域，构建以物业管理为平台，物业多元经营与物业
专业服务为发展的“一体两翼”产业结构，业务规模、专业能力和服务品质均位列行业前茅，上
海古北物业管理有限公司还曾被评为全国物业管理综合实力百强企业第 59 位，具有较强品牌影
响力。
5、股东回报稳定
在经济增速短期受到较大冲击的复杂环境下，公司始终注重股东回报，累计现金分红超过累
计归母净利润 30%以上。
三、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司实现营业收入 13.01 亿元，较去年同期下降 80.37%，实现归属于母公司净利
润为-3.19 亿元，较去年同期下降 132.20%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利
润-4.35 亿元，较去年同期下降 151.54%。
（一）应对疫情积极主动
报告期内，上海疫情严峻复杂，公司肩负国企担当，充分发挥自身力量，全身心投入、全赛
道发力、全过程坚守、全方位保障，积极主动支援抗疫一线。所属古北物业全力做好 148 个居民
小区、10 万户家庭和 18 个商业片区、51 个办公园区、84 个轨交站点的防疫保障服务；新弘农业
全力保障食品物资供应，确保疫情期间将安全优质蔬果、禽肉送达政府、部队、企业、社区等各
类客户；积极响应国家和地方政策，梳理符合条件的经营性不动产租户，做好租金减免工作，为
打赢疫情防控攻坚战，守护城市安全和人民安康贡献“中企力量”。
（二）城市更新谱写新章
报告期内，公司城市更新赛道有了实质性进展，2021 年 10 月与上海世博土地控股有限公司
联合体成功获取的三林滨江南片区 9 单元地块，于拿地后 4 个月即 2022 年 2 月正式开工建设，项
目名称云萃森林。本次开工建筑面积约 19.3 万平方米，1179 套住宅，户型面积为 90-175 平方米。
目前开工地块处于地下室结构施工、上部结构施工阶段。
（三）加速回款破局营销
上半年疫情期间，公司做到“足不出户，工作不误”，为提速资金回笼，建立按揭银行资源
库，发挥平台整合优势，防范按揭风险，对接多家银行，梳理个贷政策，综合研判各银行房贷效
率服务质量，加快资金回笼；封控期间线下签约看房受到影响，公司破局营销，海睿滨江、云萃
江湾、光华雅境三个新项目，通过“直播推介+云看房”与客户互动保持客户粘性，完成线上客户
积累，同时通过“线上开盘+云付款+云签约”模式，有序推进客户线上付款及线上合同确认。三
个新项目均取得复工后全市第一批预售许可证，成功抢占首轮市场先机。截止报告期末，公司各
项业务实现回笼资金约 28.91 亿元。
（四）物业整合如期推进
报告期内，公司成立古北物业集团（筹），完成组织架构搭建，制定、完善各项规章制度 60
余项，编制完成组织管理手册，权责管理手册；优化人力资源，加强中青年干部储备及培养；开
拓新业务，开展服务到家、新零售配送服务、社区服务、租售服务及技术输出服务，各项业务拟
采用“类公司化”运营，组建专业团队，搭建信息平台，建立有效经营模式、管控模式及盈利模
式。后续将进一步强化市场拓展、输出管理、顾问服务，以提高企业知名度。
（五）农业板块升级服务
8 / 181
2022 年半年度报告
公司旗下上海新弘生态农业有限公司是中华企业城市生活服务领域一支重要新生力量，依托
世界级生态岛崇明农地资源和市区大量优质社区和商办资源，立足自身城市餐食生活服务战略定
位，以都市现代农业为基础、城市生活服务为抓手，构建涵盖白领食堂、食材供应、企业团购、
线上商城、自营产品、农事体验等产-加-销一体化产业链为核心竞争力的城市餐食生活服务体系。
旗下“食当家”品牌，已为上海市、区两级机关，海军、武警、医院、高校等 20 家单位、超 200
家食堂，20 个社区、超 5 万户居民提供餐食配套服务。上半年疫情期间，食当家提供保餐服务，
供餐合计 173 万份；同时，积极打通农产品销售渠道，累计销售滞销农产品超 2000 吨。
（六）财务稳健融资创新
报告期内，公司以十四五规划和三年行动计划，构建稳健经营现金流，优化资产结构为宗旨，
围绕预算、融资、税务、资金开展各项工作。在预算管理方面，合理编制年度财务预算，有效开
展预算执行分析；在融资管理方面，创新融资渠道，完成公司债赎回工作，组建三林项目银团，
启动 2022 年度中期票据募集申报工作。2022 年 6 月 30 日货币资金余额 150.61 亿元。公司“三
道红线”均处于“绿档”水平，对应剔除预收款后的资产负债率为 67.34%；净负债率为 38.55%；
现金短债比为 8.12。
上半年公司经营业务受疫情影响较大，下半年将全力以赴修内功抓落地，在宏观经济持续调
控的大背景下顺势而为，把握区域发展战略机遇期，积极融入地产集团城市更新等重大发展战略。
一是资源获取方面，全力拓展土地储备，继续前置获取拟出让土地信息，提早分析研判，为
土拍决策预留空间，通过市场化竞争，获取优质土地资源。另一方面，积极融入地产集团城市更
新平台建设，在土地资源拓展上取得新成果，同时拓宽投资渠道，参与股权收并购项目。
二是资金回笼方面，聚焦新盘，抢抓签约紧盯回款；积极蓄客，推进资产处置；稳扎稳打，
助续销项目持续发力。
三是资产处置方面，以房源库管理为抓手，对低效资产加快去化速度，梳理长期空置且老旧
资产，抓紧车位等空置资产去化，紧盯计划节点，确保公司资产处置目标完成。
四是资产运营方面，对全年重点运营项目一是先行实施广泛推广，确保有效客户及时跟进、
房源信息释放最大化；二是加强运营管理精细化，提升运营能级；三是降本增效，提升低效资产、
车位等资产收益，力争实现“90305”计划，即：退租率小于 5%，剩余空置面积再去化 30%，合同
续签率大于 90%。
五是人才建设方面，强化国资要求的三能机制落实。以提升专业化、市场化为主线，以引领
发展、成就人才为根本，加强青年人才培育，用奋斗者精神、市场化取向、专业化标准、职业化
方向推进干部人才队伍建设工作，打造一支“作风过硬、富有激情的干部人才队伍”。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未
来会有重大影响的事项
□适用 √不适用
四、报告期内主要经营情况
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,300,948,319.69 6,627,728,625.12 -80.37
营业成本 1,006,909,128.88 3,127,128,693.42 -67.80
税金及附加 212,037,016.53 1,149,067,248.20 -81.55
投资收益 -34,124,164.07 47,298,730.04 -172.15
利润总额 -248,053,846.64 2,099,656,359.14 -111.81
所得税费用 64,964,913.14 669,231,533.57 -90.29
净利润 -313,018,759.78 1,430,424,825.57 -121.88
归属于母公司股东的净利润 -319,019,595.31 990,817,806.10 -132.20
经营活动产生的现金流量净额 765,868,883.94 107,103,067.34 615.08
9 / 181
2022 年半年度报告
投资活动产生的现金流量净额 497,586,690.33 1,464,465,320.04 -66.02
筹资活动产生的现金流量净额 -479,301,253.62 1,808,425,497.97 -126.50
营业收入变动原因说明：主要系报告期内公司具备结转营业收入条件的项目较上年同期有较大幅
度减少所致。
营业成本变动原因说明：主要系报告期内公司结转的营业收入较上年同期有较大幅度减少，结转
的营业成本相应减少。
税金及附加变动原因说明：主要系报告期内公司结转的营业收入大幅减少且项目毛利率较上年同
期减少，计提的土地增值税相应大幅减少。
投资收益变动原因说明：主要系报告期内处置股权产生的投资收益较上年同期减少所致。
所得税费用变动原因说明：主要系报告期内公司利润总额较上年同期有较大幅度减少，计提的所
得税费用相应减少。
利润总额、净利润及归属于母公司股东的净利润变动原因说明：主要系报告期内公司结转的营业
收入较上年同期有较大幅度减少，且毛利率较上年同期减少。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系报告期内公司部分项目开盘收到认筹金，收
到其他与经营活动有关的现金较上年同期增加所致。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系报告期内收回投资收到的现金较上年同期减
少所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系报告期内取得借款收到的现金较上年同期减
少所致。
2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期 上年期
本期期末金
末数占 末数占
项目 额较上年期
本期期末数 总资产 上年期末数 总资产 情况说明
名称 末变动比例
的比例 的比例
（%）
（%） （%）
其 他 1,140,978,595.06 2.07 371,484,495.16 0.69 207.14 主要系报
流 动 告期内预
资产 缴增值税
和企业所
得税增加
所致
合 同 4,934,432,839.20 8.95 3,590,519,900.60 6.63 37.43 主要系报
负债 告期内预
收房款增
加所致
应 交 5,141,998,812.04 9.33 7,610,540,591.29 14.05 -32.44 主要系报
税费 告期内缴
10 / 181
2022 年半年度报告
纳土地增
值税所致
其 他 4,632,587,970.31 8.40 1,568,269,886.36 2.89 195.39 主要系报
应 付 告期内收
款 到项目开
盘认筹金
所致
2. 境外资产情况
√适用 □不适用
(1) 资产规模
其中：境外资产 7,845,982.63（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 0.01%。
(2) 境外资产占比较高的相关说明
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
项目 期末账面价值（万元） 受限原因
购房者按揭借款保证金、净房款、售房监
货币资金 8,914.48 管资金、项目开发资金受限及业委会托管
等
存货 522,630.51 借款抵押
投资性房地产 596,066.27 借款抵押
合计 1,127,611.26
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 投资状况分析
1. 对外股权投资总体分析
□适用 √不适用
(1) 重大的股权投资
□适用 √不适用
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
11 / 181
2022 年半年度报告
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元
会计核 证券代 证券 本期卖出（股 本期公允价值变 资金
最初投资成本 期初账面价值 期末账面价值
算科目 码 简称 数） 动损益 来源
海通 自有
600837 105,604,009.67 55,783,000.00 0.00 44,635,500.00 -11,147,500.00
证券 资金
新世 自有
600628 18,238,930.83 12,366,729.25 1,595,707.00 0.00 -381,575.06
界 资金
交易性
金融资 上海 自有
601229 40,100.00 968,047.23 0.00 889,300.05 -78,747.18
产 银行 资金
新黄 自有
600638 556,874.50 1,372,340.73 0.00 1,341,205.60 -31,135.13
浦 资金
自有
小计 124,439,915.00 70,490,117.21 1,595,707.00 46,866,005.65 -11,638,957.37
资金
其他非
自有
流动金 小计 6,105,863.76 4,671,863.76 0.00 4,671,863.76
资金
融资产
自有
合计 130,545,778.76 75,161,980.97 1,595,707.00 51,537,869.41 -11,638,957.37
资金
(五) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
公司拟通过上海联合产权交易所公开挂牌转让上海春日置业有限公司 50%股权及相关债权。
具体内容详见公司发布于《上海证券报》、《中国证券报》、《证券日报》、上海证券交易所网
站（www.sse.com.cn）的临 2022-003 号公告。
(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：万元
主要
公司 所占权 产品 归母净利
注册资本 总资产 归母净资产 营业收入 营业利润
名称 益 或服 润
务
上海
古北
房地
（集
87.50% 产开 20,930.00 356,047.63 126,222.08 49,673.10 4,349.12 2,666.17
团）
发
有限
公司
上海
原经
房地
房地
产
90.00% 产开 30,000.00 221,559.68 113,752.16 1,426.59 -1,377.07 -1,006.23
（集
发
团）
有限
公司
上海
中星
房地
（集
100.00% 产开 100,000.00 2,495,891.63 1,064,527.41 51,068.02 -7,491.70 -8,521.28
团）
发
有限
公司
12 / 181
2022 年半年度报告
杭州
中华
企业
房地
房地
100.00% 产开 80,000.00 2,713.72 -6,099.78 195.70 142.69 142.61
产发
发
展有
限公
司
江阴
中企
誉德 房地
房地 95.00% 产开 22,000.00 9,655.32 -50,567.74 527.12 -854.54 -854.54
产有 发
限公
司
苏州
中华
园房 房地
地产 100.00% 产开 48,000.00 46,900.87 48,786.61 0.00 -100.56 -100.56
开发 发
有限
公司
上海
凯峰
房地 房地
产开 71.00% 产开 30,000.00 594,824.70 258,731.49 15,576.23 6,567.42 5,012.83
发有 发
限公
司
上海
润钻
房地 房地
产开 100.00% 产开 99,000.00 671,208.64 98,146.07 0.00 -148.31 -148.31
发有 发
限公
司
上海
洵钻
房地 房地
产开 100.00% 产开 60,000.00 288,585.58 59,655.25 0.00 -81.26 -60.96
发有 发
限公
司
上海
淞泽 房地
置业 49.00% 产开 1,000.00 1,214,425.57 498.48 0.00 -54.59 -40.95
有限 发
公司
(七) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
13 / 181
2022 年半年度报告
五、其他披露事项
(一) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1、宏观经济风险
现阶段全球疫情控制及经济形势复杂，加之国际社会关系紧张等因素，宏观经济增长依旧存
在较大压力。房地产行业景气周期与经济周期息息相关，宏观经济的波动可能对公司业绩产生影
响。面对这样的时代背景，公司将主动顺应国家政策变化，进一步加强对宏观经济环境和房地产
行业的研究，优化完善公司发展战略并及时调整行动计划，坚定不移谋求稳健有质量发展。
2、政策风险
目前，国家对房地产行业的调控出现阶段性边际改善。在“房住不炒”的主基调下，中央和
各部委频繁释放积极信号，各地全面落实因城施策，行业政策环境进入积极周期，但受疫情影
响，房地产行业仍面临销售调控、拿地难度上行、融资渠道紧缩的局面。公司将加强政策研究，
适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准
备工作，迎接新挑战。
3、经营风险
房地产开发具有周期长、投入大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具
有较高要求。房地产调控政策变化及疫情影响或将进一步增加公司的经营压力，公司土地储备资
源增量减少，销售进程有所延缓、商办写字楼空置率上升给公司的经营带来了不确定性。面对一
系列困难和挑战，公司将进一步推进快开发高周转的项目管控开发模式，完善防范措施，构筑强
大的抗冲击能力，应对未来可能面临的潜在经营风险。
(二) 其他披露事项
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的 决议刊登的披
会议届次 召开日期 会议决议
查询索引 露日期
2021 年度股东 2022 年 5 月 http://www.sse.com.cn 2022 年 5 月 经与会董事、
大会年会 19 日 20 日 董秘签字确认
的股东大会决
议已于召开当
日向上交所备
案；全部议案
均审议通过。
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
√适用 □不适用
基于疫情防控要求，公司 2021 年度股东大会年会无法在会议召开地点设置现场会议，会议召开
方式为“线上方式召开”。公司于 2022 年 5 月 13 日披露了《关于疫情防控期间参加 2021 年度
股东大会年会相关注意事项的提示性公告》（公告：临 2022-020）。
14 / 181
2022 年半年度报告
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形
冯晓明 董事、总经理 选举、聘任
王昕轶 副董事长 选举
顾昕 财务总监 聘任
王政 董事、总经理 离任
蔡顺明 副董事长 离任
备注：以上为报告期内变动情况。
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
√适用 □不适用
报告期内，因工作变动原因，蔡顺明同志不再担任公司副董事长、董事，战略委员会、审计委员
会委员职务。王昕轶同志担任公司副董事长、董事，战略委员会、薪酬与考核委员会委员职务。
报告期内，因工作变动原因，王政同志不再担任公司董事，战略委员会、提名委员会委员以及总
经理职务。冯晓明同志担任公司董事、总经理，战略委员会、提名委员会委员职务。
三、利润分配或资本公积金转增预案
半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
每 10 股送红股数（股）
每 10 股派息数(元)（含税）
每 10 股转增数（股）
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
15 / 181
2022 年半年度报告
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
√适用 □不适用
1. 因环境问题受到行政处罚的情况
□适用 √不适用
2. 参照重点排污单位披露其他环境信息
□适用 √不适用
3. 未披露其他环境信息的原因
√适用 □不适用
经公司核查，公司及下属子公司不属于上海市等城市重点排污单位。
公司及下属子公司在日常生产经营中认真执行《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民
共和国水污染防治法》、《中华人民共和国大气污染防治法》、《中华人民共和国环境噪声污染
防治法》、《中华人民共和国固体废物污染防治法》等环保方面的法律法规，报告期内未出现因
违法违规而受到处罚的情况。
(三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
2022 年上半年，结对帮扶情况概要如下：
1、助力乡村振兴，推进帮扶协议签订工作。报告期内，按照地产集团统一部署，为确保结
对工作延续性，进一步创新帮扶模式，公司与云南省大理州南涧县南涧镇团山村签订为期两年
（2021-2022 年）的村企结对帮扶协议，计划每年落实帮扶资金 10 万元，合计 20 万元。
2、积极筹措资金，履行国有企业社会责任。上半年，落实云南省大理州南涧县南涧镇团山
村 2021 年度 10 万元帮扶资金。
16 / 181
2022 年半年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及 如未能
是否 是否
时履行应 及时履
承诺 承诺 承诺 承诺时间及期 有履 及时
承诺方 说明未完 行应说
背景 类型 内容 限 行期 严格
成履行的 明下一
限 履行
具体原因 步计划
与 保证公 地产集团 1、保证公司人员独立（1）保证公司的生产经营与行政管理完全独立于地 2016 年 11 月 是 是
重 司独立 产集团控制的其他企业（不包含公司及其控制的企业，下同)。保证公司独 23 日，地产集
大 性 立招聘员工，与员工签订劳动合同，拥有独立的员工队伍，高级管理人员 团作为公司控
资 以及财务人员均专职在公司工作并领取薪酬。（2）保证公司的总经理、副 股股东期间内
产
重 总经理、财务负责人和董事会秘书等高级管理人员在公司专职工作，不在
组 地产集团控制的其他企业担任除董事、监事以外的其他职务，也不在地产
相 集团控制的其他企业领取薪酬；保证公司的财务人员均专职在公司工作并
关
的 领取薪酬，不在地产集团控制的其他企业中兼职。（3）保证公司的董事、
承 监事及高级管理人员按照《公司法》、《公司章程》等有关规定选举或聘
诺 任产生；保证地产集团推荐出任公司董事、监事和高级管理人员的人选都
通过合法的程序产生，地产集团不干预公司董事会、监事会和股东大会已
经做出的人事任免决定。2、保证公司资产独立完整（1）保证公司具有独
立完整的资产，完全独立于地产集团控制的其他企业，公司的资产全部处
于公司的控制之下，并为公司独立拥有和运营。（2）保证公司拥有与经营
有关的资质、系统、设备和配套设施，资产完整、权属清晰，不存在以资
产和权益为地产集团及地产集团控制的其他企业提供违规担保的情形，不
存在资产、资金被地产集团及地产集团控制的其他企业占用而损害公司利
益的情况。3、保证公司的财务独立（1）保证公司设置独立的财务部门，
配备专门的财务人员，按照《会计法》、《企业会计准则》及其他财务会
17 / 181
2022 年半年度报告
计法规、条例，结合公司实际情况，制订完整的内部财务管理制度，拥有
独立的财务核算体系。（2）保证公司作为独立的纳税人进行纳税申报及履
行纳税义务，并依法独立开设银行账户，不存在与地产集团及地产集团控
制的其他企业混合纳税或共用银行账户的情况。4、保证公司机构独立
（1）保证公司拥有独立的生产经营和办公机构场所，不存在与地产集团控
制的其他企业混合经营、合署办公的情形。（2）保证公司按照法人治理结
构要求，设立股东大会、董事会和监事会等机构，并制定相应的议事规
则，各机构依照相关规定在各自职责范围内独立决策、规范运作。公司设
置完整的内部组织机构，各部门职责明确、工作流程清晰、相互配合、相
互制约，独立于地产集团控制的其他企业。5、保证公司业务独立（1）保
证公司能够独立自主地进行经营活动，拥有业务经营所需的各项资质，能
够顺利组织开展相关业务，具有独立面对市场并经营的能力。（2）保证地
产集团除通过行使股东权利之外，不对公司的业务活动进行干预，公司在
业务上独立于地产集团及地产集团控制的其他企业。（3）除地产集团出具
的《关于避免同业竞争承诺函》所述情形外，保证地产集团及地产集团控
制的其他企业不在中国境内外从事与公司主营业务直接相竞争的业务。
（4）保证尽可能减少公司与地产集团及地产集团控制的其他企业之间的持
续性关联交易。对于无法避免的关联交易将本着“公平、公正、公开”的
原则依法进行。上述承诺在地产集团作为公司控股股东期间内持续有效且
不可变更或撤销。如违反上述承诺，并因此给公司造成经济损失，地产集
团将向公司进行赔偿。
规范关 地产集团 1、地产集团将充分尊重公司的独立法人地位，保障公司独立经营、自主决 2016 年 11 月 是 是
联交易 策；2、地产集团保证地产集团以及地产集团控股或实际控制的其他公司或 23 日，地产集
者其他企业或经济组织（不包括公司控制的企业，以下统称“关联企 团作为公司控
业”），今后尽量避免和减少与公司发生关联交易；3、如果公司在今后的 股股东期间内
经营活动中必须与地产集团及关联企业发生确有必要且不可避免的关联交
易，地产集团将促使此等交易严格按照国家有关法律法规、公司章程和中
国证监会的有关规定履行有关程序，与公司依法签订协议，及时依法进行
信息披露；保证按照正常的商业条件进行，且地产集团及关联企业将不会
利用控股股东或关联方的地位要求公司给予比在任何一项市场公平交易中
第三者更优惠的条件，保证不通过关联交易损害公司及其他股东的合法权
18 / 181
2022 年半年度报告
益；4、地产集团及关联企业将严格和善意地履行与公司签订的各项关联协
议；地产集团及关联企业将不会向公司谋求任何超出该等协议规定以外的
利益或者收益；5、地产集团及关联企业将不以任何方式违法违规占用公司
及其下属企业的资金、资产，亦不要求公司及其下属企业为地产集团及关
联企业进行违规担保。6、如违反上述承诺给公司造成损失，地产集团将向
公司作出充分的赔偿或补偿。上述承诺在地产集团作为公司控股股东期间
持续有效且不可变更或撤销。
解决同 地产集团 1、地产集团作为上海市政府承担城市更新职能的功能性平台企业，根据上 2018 年 5 月 是 是
业竞争 海市政府统一安排和部署，将持续参与重点核心区域成片开发、城中村改 22 日至地产集
造、中心城区旧区改造、工业园区的拓展、置换和升级、历史风貌区保护 团作为控股股
等项目，在参与开发该等类型的项目过程中，地产集团承诺将避免从事商 东期间
品房及其他商业项目开发。如确因上海市政府指示要求，致使地产集团与
上市公司及其控制的企业的主营业务构成实质性同业竞争的，地产集团承
诺在实际取得项目开发权之日起两年内将其出售或委托其他方进行开发，
中华企业在同等条件下享有优先权。2、除前述情形外，本次重大资产重组
完成后，地产集团及地产集团控制的其他企业将不会在中国境内或境外，
从事任何与上市公司及其控制的企业主营业务构成实质性同业竞争的业务
或活动。3、若地产集团及地产集团控制的其他企业未来从市场获得任何与
上市公司及其控制的企业主营业务构成实质性同业竞争的商业机会，在具
备相关开发资格、招标条件并获得第三方同意（如需）的同等条件下，地
产集团将尽力促成上市公司获得该等商业机会。4、地产集团不会利用从上
市公司及其控制的其他企业了解或知悉的信息协助任何第三方从事与上市
公司及其控制的其他企业从事的业务存在实质性同业竞争的经营活动。5、
地产集团承诺，自本承诺函生效日起，赔偿上市公司因地产集团违反本承
诺而遭受或产生的任何合理损失或开支。
解决同 地产集团 地产集团就与上海世博发展（集团）有限公司、上海申虹投资发展有限公 自地产集团控 是 是
业竞争 司联合重组及上房集团股权转让事宜补充承诺如下：1、不存在正在开发或 股上海世博发
待开发的房地产项目，不构成同业竞争。上海世博建设开发有限公司、上 展（集团）有
海申虹投资发展有限公司、上海虹桥枢纽交通中心建设发展有限公司、上 限公司（即
海新纪元能源有限公司、上海虹桥商务区新能源投资发展有限公司、上海 2018 年 6 月 8
西虹桥新能源有限公司、上海申虹置地有限公司目前不存在正在开发或待 日）、上海申
19 / 181
2022 年半年度报告
开发的商品房或商业项目，与上市公司和拟注入标的资产不存在同业竞争 虹投资发展有
情形。地产集团承诺确保上述公司将来不会从事商品房及商业项目开发业 限公司（即
务。2、仅在特定区域内开展业务，不构成实质同业竞争。上海世博发展 2018 年 4 月
（集团）有限公司、上海世辉英诚投资有限公司、上海世博国际酒店投资 28 日）及上房
管理有限公司、上海鼎保置业有限公司、上海世博滨江置业有限公司是仅 集团（即 2017
为在世博园区内的相关项目开发设立的公司；上海虹桥商务区投资置业有 年 12 月 22
限公司、上海众合地产开发有限公司、上海豪闵房产有限公司是仅为虹桥 日）至地产集
商务区内的相关项目开发设立的公司，与上市公司业务不构成实质性同业 团作为控股股
竞争。地产集团承诺确保上述公司不会从事世博园区和虹桥商务区外商品 东并实际控制
房及商业项目开发业务。3、保障房项目，不构成实质性同业竞争。上海和 上海世博发展
闵房产有限公司开发的项目为保障房项目，与中华企业业务发展定位存在 （集团）有限
较大差异，不构成实质性同业竞争。地产集团承诺确保该公司将不从事商 公司、上海申
品房或其他商业项目开发业务。4、目前没有从事物业管理服务业务，不构 虹投资发展有
成同业竞争。上海世博发展（集团）有限公司、上海世博会经贸有限公 限公司和上房
司、上海世博城市最佳实践区商务有限公司、上海世辉英诚投资有限公 集团期间
司、上海世博国际酒店投资管理有限公司、上海世博后滩源实业有限公
司、上海世博会运营有限公司、上海世博文化旅游发展有限公司、上海申
虹投资发展有限公司、上海虹桥交通枢纽迎宾三路建设发展有限公司、上
海虹桥枢纽交通中心建设发展有限公司、上海新纪元能源有限公司、上海
虹桥商务区投资置业有限公司、上海众合地产开发有限公司、上海悦辉投
资发展有限公司、上海豪闵房产有限公司、上海虹桥商务区新能源投资发
展有限公司、上海西虹桥新能源有限公司、上海申虹置地有限公司目前未
取得物业管理资质，且未实际从事物业管理服务业务，与上市公司和拟注
入标的资产不构成同业竞争。地产集团承诺确保上述公司将来不会从事物
业管理服务业务。5、目前或将来仅在特定区域内开展业务，不构成实质性
同业竞争。上海世博会有限公司目前仅在世博园区内提供物业管理服务，
不构成实质性同业竞争，地产集团承诺确保该公司不会在世博园区外从事
物业管理服务业务。上海盛宇物业经营服务有限公司系通过股权收购获
得，因历史原因，在世博园区外存在物业管理业务，地产集团承诺：（1）
自本承诺函出具之日起，上海盛宇物业经营服务有限公司不再承接世博园
区外的物业管理业务；（2）就现有世博园区外的业务，在相关服务合同到
20 / 181
2022 年半年度报告
期后将不再续签。6、截至 2017 年 8 月 22 日，上房集团控制的且存续的企
业仅有一家，即上海民诚置业有限公司。上房集团和上海民诚置业有限公
司目前不存在正在开发或尚未开发的房地产开发项目，与上市公司和拟注
入标的资产不构成同业竞争。股权转让完成后，地产集团实际控制上房集
团期间，地产集团承诺确保上房集团和上海民诚置业有限公司不会从事商
品房及商业项目开发业务和物业管理服务业务。
其他 地产集团 根据中国证监会的相关规定，为使上市公司填补即期回报措施能够得到切 2017 年 5 月 是 是
实履行，地产集团作出以下承诺：1、不干预上市公司经营管理活动，不侵 23 日至长期
占上市公司利益；2、若违反上述承诺或拒不履行上述承诺给上市公司造成
损失的，依法承担补偿责任，并同意按照中国证监会和上海证券交易所等
证券监管机构制定或发布的有关规定、规则，承担相应的处罚或监管措
施。
其他 地产集团 公司对自身及中星集团在 2015 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日期间（以 2017 年 5 月 是 是
下简称“自查期”）的在建、拟建、竣工的房地产开发项目在开发过程中 23 日至长期
是否存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规情形进行专项
自查并出具了《中华企业股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募
集配套资金暨关联交易涉及房地产业务之自查报告》（以下简称“自查报
告”），地产集团作为公司控股股东、重组交易对方，承诺如下：《自查
报告》已如实披露公司及中星集团在自查期内房地产开发项目的自查情
况，如因存在自查范围内未披露的闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价
的违法违规行为给公司和投资者造成损失的，地产集团将承担相应的赔偿
责任。
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
21 / 181
2022 年半年度报告
四、半年报审计情况
□适用 √不适用
五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况
□适用 √不适用
六、破产重整相关事项
□适用 √不适用
七、重大诉讼、仲裁事项
□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处
罚及整改情况
□适用 √不适用
九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
2022 年 3 月 23 日，公司第十届董事会第五次 具体内容详见公司发布于《上海证券报》、《中
会议审议通过关于公司 2021 年度日常关联交 国证券报》、《证券日报》、上海证券交易所
易实际发生额及 2022 年度预计日常关联交易 网站（www.sse.com.cn）的临 2022-009《关于公
发生额的议案，独立董事对该议案事前认可并 司 2021 年度日常关联交易实际发生额及 2022
发表独立意见，关联董事回避表决，该议案于 年度日常关联交易预计发生额的公告》。
2022 年 5 月 19 日经公司股东大会审议通过。
报告期内，除已披露的关联交易外，与关联方地产集团及其控股子公司发生的关联交易金额
合计不超过 6,199 万元，其中提供劳务类别不超过 115 万元，接受劳务不超过 1,330 万元，承租
类别不超过 4,754 万元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
22 / 181
2022 年半年度报告
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
(七) 其他
□适用 √不适用
十一、重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
√适用 □不适用
(1) 托管情况
√适用 □不适用
23 / 181
2022 年半年度报告
单位：万元 币种：人民币
托管资 托管收 托管收
委托方 受托方 托管资 托管起 托管终 托管收 是否关 关联关
产涉及 益确定 益对公
名称 名称 产情况 始日 止日 益 联交易 系
金额 依据 司影响
上海虹
桥经济 虹桥经
中华企 托管合
技术开 济技术 不存在
业股份 2017-6- 同权利 依据市 股东的
发区联 开发区 - 3,000 重大影 是
有限公 13 义务履 场原则 子公司
合发展 31号地 响
司 行完毕
有限公 块
司
江阴集 按“水
汇置业 韵江南
江阴集
有限公 中华企 花园”
汇置业 不存在
司、上 业股份 2017- 2022-6- 第二期 依据市 股东的
有限公 - 重大影 是
海欣馨 有限公 11-20 30 项目销 场原则 子公司
司开发 响
投资管 司 售签约
项目
理有限 金额的
公司 5%收取
托管情况说明
托管事项一和二具体内容详见公司分别于 2017 年 5 月 24 日、11 月 18 日发布于《上海证券
报》、《中国证券报》、上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）的临 2017-036、076 公告。
(2) 承包情况
□适用 √不适用
(3) 租赁情况
□适用 √不适用
24 / 181
2022 年半年度报告
2 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况
□适用 √不适用
25 / 181
2022 年半年度报告
3 其他重大合同
□适用 √不适用
十二、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
第七节 股份变动及股东情况
一、股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如
有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、股东情况
(一) 股东总数：
截至报告期末普通股股东总数(户) 66,071
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 不适用
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
前十名股东持股情况
持有 质押、标记
有限 或冻结情况
股东名称 报告期内增 比例 售条
期末持股数量 股东性质
（全称） 减 (%) 件股 股份
数量
份数 状态
量
上海地产（集
0 4,172,497,879 68.44 0 无 0 国有法人
团）有限公司
华润置地控股有
0 412,246,713 6.76 0 无 0 国有法人
限公司
26 / 181
2022 年半年度报告
深圳市恩情投资
0 176,181,303 2.89 0 未知 0 未知
发展有限公司
上海谐意资产管
0 144,000,000 2.36 0 未知 0 国有法人
理有限公司
境内自然
姚建华 0 48,573,756 0.80 0 未知 0
人
中国工商银行股
份有限公司－中
证上海国企交易 -7,459,100 39,928,766 0.65 0 未知 0 其他
型开放式指数证
券投资基金
平安不动产有限 境内非国
0 35,847,540 0.59 0 未知 0
公司 有法人
深圳钦舟实业发
0 19,590,139 0.32 0 未知 0 未知
展有限公司
中国工商银行股
份有限公司－南
方中证全指房地
13,571,085 18,951,549 0.31 0 未知 0 其他
产交易型开放式
指数证券投资基
金
境内自然
李菁 3,180 18,054,700 0.30 0 未知 0
人
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
人民币
上海地产（集团）有限公司 4,172,497,879 4,172,497,879
普通股
人民币
华润置地控股有限公司 412,246,713 412,246,713
普通股
人民币
深圳市恩情投资发展有限公司 176,181,303 176,181,303
普通股
人民币
上海谐意资产管理有限公司 144,000,000 144,000,000
普通股
人民币
姚建华 48,573,756 48,573,756
普通股
中国工商银行股份有限公司－中
人民币
证上海国企交易型开放式指数证 39,928,766 39,928,766
普通股
券投资基金
人民币
平安不动产有限公司 35,847,540 35,847,540
普通股
人民币
深圳钦舟实业发展有限公司 19,590,139 19,590,139
普通股
中国工商银行股份有限公司－南
人民币
方中证全指房地产交易型开放式 18,951,549 18,951,549
普通股
指数证券投资基金
人民币
李菁 18,054,700 18,054,700
普通股
截止报告期末中华企业股份有限公司回购专用证券账户持有
前十名股东中回购专户情况说明
49,999,921 股，占公司总股本 0.82%。
27 / 181
2022 年半年度报告
上述股东委托表决权、受托表决
无
权、放弃表决权的说明
1、前十名股东中,上海地产（集团）有限公司与其余九名股
东之间不存在关联关系,也不属于《上市公司收购管理办法》
规定的一致行动人。
2、前十名无限售条件流通股股东中,上海地产（集团）有限
公司与其余九名股东之间不存在关联关系,也不属于《上市公
上述股东关联关系或一致行动的
司收购管理办法》规定的一致行动人。
说明
3、除上海地产（集团）有限公司外，公司未知其余九名无限
售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司
收购管理办法》规定的一致行动人的情况。
4、报告期内公司不存在战略投资者或一般法人参与配售新股
约定持股期限的情况。
表决权恢复的优先股股东及持股
无
数量的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东
□适用 √不适用
三、董事、监事和高级管理人员情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
四、控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
28 / 181
2022 年半年度报告
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司√适用 □不适用
1. 公司债券基本情况
单位：亿元 币种：人民币
是
否
存
在
投资
终
交 者适
还本 止
债券 发行 起息 到期 债券 利率 易 当性 交易
简称 代码 付息 上
名称 日 日 日 余额 （%） 场 安排 机制
方式 市
所 （如
交
有）
易
的
风
险
中华
企业
股份
有限
2024
公司 上 面向
年6 按年 报
非公 海 合格
2019 2019 月5 付 价、
开发 19 证 机构
年6 年6 日 息， 询价
行 中企 151662 31.50 4.35 券 投资 否
月5 月5 （期 到期 和协
2019 01 交 者交
日 日 限： 一次 议交
年公 易 易的
3+2 还本 易
司债 所 债券
年）
券
(第
一
期)
中华
企业
2024
股份
年
有限 上 面向
2019 2019 11 按年 报
公司 海 合格
年 年 月 付 价、
非公 19 证 机构
11 11 14 息， 询价
开发 中企 162472 15.20 4.17 券 投资 否
月 月 日 到期 和协
行 02 交 者交
12 14 （期 一次 议交
2019 易 易的
日 日 限： 还本 易
年公 所 债券
3+2
司债
年）
券
(第
29 / 181
2022 年半年度报告
二
期)
中华
企业
股份
有限
公司
2026
2021 竞
年6 上
年度 按年 面向 价、
2021 2021 月 海
面向 付 专业 报
21 年6 年6 15 证
专业 息， 投资 价、
中企 188228 月 月 日 30.87 3.70 券 否
投资 到期 者交 询价
01 10 15 （期 交
者公 一次 易的 和协
日 日 限： 易
开发 还本 债券 议交
3+2 所
行公 易
年）
司债
券
(第
一
期)
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
√适用 □不适用
根据“19 中企 01”募集说明书中关于发行人调整票面利率选择权与投资者回售选择权的约定，公
司有权决定是否在存续期的第 3 年末调整本期债券后 2 年的票面利率，债券持有人有权选择将持
有的本期债券按面值全部或部分回售给公司或选择继续持有本期债券。根据公司实际情况及市场
环境，公司对本期公司债券票面利率维持不变，即 2022 年 6 月 5 日至 2024 年 6 月 4 日本期债券
的票面利率仍为 4.35%。2022 年 6 月 5 日，公司对在回售登记期内进行登记回售的“19 中企 01”的
债券投资者实施回售，共回售 600,000 手债券，回售金额为 600,000,000 元。根据《中华企业股份
有限公司非公开发行 2019 年公司债券(第一期)2022 年债券回售实施结果公告》，公司可对回售
债券进行转售。转售期内，公司完成转售数量为 600,000 手，转售债券金额为 600,000,000 元。
3. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
无
4. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
√适用 □不适用
30 / 181
2022 年半年度报告
变更是
否已取 变更对债券
是否发
现状 执行情况 变更后情况 变更原因 得有权 投资者权益
生变更
机构批 的影响
准
公司发行
的公司债
的担保情
况、偿债
公司严格执行
计划其他
募集说明书约
偿债保障
定的偿债计划 否
措施未发
和其他偿债保
生变更，
障措施
与募集说
明书的相
关承诺一
致
其他说明
无
5. 公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
1. 非金融企业债务融资工具基本情况
单位：亿元 币种：人民币
是
否
存
在
投资
终
交 者适 交
还本 止
债券 发行 起息 到期 债券 利率 易 当性 易
简称 代码 付息 上
名称 日 日 日 余额 （%） 场 安排 机
方式 市
所 （如 制
交
有）
易
的
风
险
中华 银 全国
2019 2019 2022 按年 集
企业 行 银行
年 年 年 付 中
股份 19 中 间 间债
11 11 11 息， 簿
有限 华企业 101901592 10.00 3.91 债 券市 否
月 月 月 到期 记
公司 MTN001 券 场机
20 22 22 一次 建
2019 市 构投
日 日 日 还本 档
年度 场 资者
31 / 181
2022 年半年度报告
第一
期中
期票
据
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
无
4. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
√适用 □不适用
变更是
否已取 变更对债券
是否发
现状 执行情况 变更后情况 变更原因 得有权 投资者权益
生变更
机构批 的影响
准
公司发行
的非金融
企业债务
融资工具
的担保情
公司严格执行
况、偿债
募集说明书约
计划其他
定的偿债计划 否
偿债保障
和其他偿债保
措施未发
障措施
生变更，
与募集说
明书的相
关承诺一
致
其他说明
无
32 / 181
2022 年半年度报告
5. 非金融企业债务融资工具其他情况的说明
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五) 主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本报告期末
主要指标 本报告期末 上年度末 比上年度末 变动原因
增减（%）
流动比率 1.81 1.94 -6.70 流动资产较期初的下降幅
度大于流动负债较期初的
下降幅度所致
速动比率 0.97 0.95 2.11 速动资产较期初的下降幅
度小于流动负债较期初的
下降幅度所致
资产负债率 70.28 68.59 1.69 负债总额较期初增加，所
（%） 有者权益较期初减少所致
本报告期比
本报告期
上年同期 上年同期增 变动原因
（1-6 月）
减(%)
扣除非经常 -435,035,601.75 844,005,767.52 -151.54 报告期内结转的营业收入
性损益后净 减少
利润
EBITDA 全 0.02 0.15 -86.67 报告期内结转的营业收入
部债务比 减少，从而实现的 EBITDA
较上年同期减少
利息保障倍 0.40 7.38 -94.58 报告期内结转的营业收入
数 减少，从而实现的息税前
利润较上年同期减少
现金利息保 2.95 2.34 26.07 报告期内公司经营活动产
障倍数 生的现金流量净额较上年
同期增加
EBITDA 利 0.77 7.83 -90.17 报告期内结转的营业收入
息保障倍数 减少，从而实现的 EBITDA
较上年同期减少
贷款偿还率 100 100 贷款偿还率保持 100%
（%）
利息偿付率 100 100 利息偿付率保持 100%
（%）
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
33 / 181
2022 年半年度报告
第十节 财务报告
一、 审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
合并资产负债表
2022 年 6 月 30 日
编制单位： 中华企业股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 七、1 15,061,316,044.21 14,331,107,723.94
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 七、2 46,866,005.65 70,490,117.21
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、5 259,332,075.41 160,319,578.18
应收款项融资
预付款项 七、7 94,892,008.55 19,992,220.60
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、8 1,052,964,111.82 1,055,951,022.01
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 七、9 15,178,888,581.24 16,778,896,846.10
合同资产 七、10 1,527,009.00 1,569,325.99
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七、13 1,140,978,595.06 371,484,495.16
流动资产合计 32,836,764,430.94 32,789,811,329.19
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 七、17 1,379,757,869.35 1,369,209,738.00
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 七、19 4,671,863.76 4,671,863.76
投资性房地产 七、20 8,425,641,623.76 7,275,524,659.47
固定资产 七、21 347,313,319.87 357,076,381.92
在建工程 七、22 128,795,544.51 119,328,760.23
生产性生物资产
油气资产
34 / 181
2022 年半年度报告
使用权资产 七、25 55,489,422.78 67,317,783.88
无形资产 七、26 68,303,295.65 71,585,420.81
开发支出
商誉
长期待摊费用 七、29 6,872,933.17 7,708,312.11
递延所得税资产 七、30 1,459,453,995.71 1,962,816,499.32
其他非流动资产 七、31 10,407,443,804.28 10,159,569,864.91
非流动资产合计 22,283,743,672.84 21,394,809,284.41
资产总计 55,120,508,103.78 54,184,620,613.60
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七、36 1,475,721,104.21 1,910,186,023.25
预收款项 七、37 16,671,947.28 34,199,156.63
合同负债 七、38 4,934,432,839.20 3,590,519,900.60
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、39 92,705,720.65 192,310,406.75
应交税费 七、40 5,141,998,812.04 7,610,540,591.29
其他应付款 七、41 4,632,587,970.31 1,568,269,886.36
其中：应付利息
应付股利 370,768,610.45 48,211,950.94
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、43 1,880,300,423.91 1,998,738,496.91
其他流动负债 七、44 5,977,666.24 16,579,677.81
流动负债合计 18,180,396,483.84 16,921,344,139.60
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七、45 9,133,821,734.98 9,010,124,855.40
应付债券 七、46 10,388,689,538.26 10,379,851,539.09
其中：优先股
永续债
租赁负债 七、47 38,722,409.16 46,634,805.33
长期应付款 七、48 99,249,453.14 99,176,847.61
长期应付职工薪酬 七、49 53,131,306.00 54,340,000.00
预计负债
递延收益 七、51 422,351,419.29 379,581,784.98
递延所得税负债 七、30 14,516,228.48 14,543,699.06
其他非流动负债 七、52 406,152,100.49 259,970,093.10
非流动负债合计 20,556,634,189.80 20,244,223,624.57
35 / 181
2022 年半年度报告
负债合计 38,737,030,673.64 37,165,567,764.17
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、53 6,096,135,252.00 6,096,135,252.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七、55 2,244,977,586.39 2,244,977,586.39
减：库存股 七、56 162,388,649.81 162,388,649.81
其他综合收益
专项储备
盈余公积 七、59 856,400,665.66 856,400,665.66
一般风险准备
未分配利润 七、60 5,855,812,101.90 6,497,388,356.72
归属于母公司所有者权益
14,890,936,956.14 15,532,513,210.96
（或股东权益）合计
少数股东权益 1,492,540,474.00 1,486,539,638.47
所有者权益（或股东权
16,383,477,430.14 17,019,052,849.43
益）合计
负债和所有者权益
55,120,508,103.78 54,184,620,613.60
（或股东权益）总计
公司负责人：李钟 主管会计工作负责人：顾昕 会计机构负责人：孙婷
母公司资产负债表
2022 年 6 月 30 日
编制单位：中华企业股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 4,149,702,112.64 5,047,123,700.84
交易性金融资产 44,635,500.00 55,783,000.00
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十七、1 2,266,500.48 16,896,476.56
应收款项融资
预付款项 36,400.00 36,400.00
其他应收款 十七、2 7,725,286,897.33 9,127,852,648.53
其中：应收利息
应收股利 295,125,000.00 1,205,225,000.00
存货 82,273,956.01 82,273,956.01
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 12,004,201,366.46 14,329,966,181.94
非流动资产：
债权投资 50,000,000.00 50,000,000.00
36 / 181
2022 年半年度报告
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十七、3 13,009,557,260.55 13,026,080,128.72
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 2,919,989.76 2,919,989.76
投资性房地产 851,332,468.62 868,154,739.72
固定资产 25,507,248.80 26,619,080.56
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 8,468,670.66 10,401,620.58
无形资产 49,861,281.31 51,471,077.53
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产 5,846,347,858.52 5,698,078,829.99
非流动资产合计 19,843,994,778.22 19,733,725,466.86
资产总计 31,848,196,144.68 34,063,691,648.80
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 67,468,594.22 83,500,879.63
预收款项 1,767,674.54 5,760,608.78
合同负债 1,798,654.00 1,798,654.00
应付职工薪酬 5,289,454.72 16,167,769.55
应交税费 15,747,598.40 11,267,442.52
其他应付款 6,255,974,382.55 7,805,647,010.97
其中：应付利息
应付股利 323,699,924.75 1,143,265.24
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,113,233,747.96 1,209,201,838.55
其他流动负债
流动负债合计 7,461,280,106.39 9,133,344,204.00
非流动负债：
长期借款 3,735,000,000.00 3,735,000,000.00
应付债券 10,438,689,538.26 10,429,851,539.09
其中：优先股
永续债
租赁负债 4,814,415.56 6,801,208.48
长期应付款
长期应付职工薪酬 12,971,547.00 13,460,000.00
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
37 / 181
2022 年半年度报告
非流动负债合计 14,191,475,500.82 14,185,112,747.57
负债合计 21,652,755,607.21 23,318,456,951.57
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 6,096,135,252.00 6,096,135,252.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,293,481,393.06 3,293,481,393.06
减：库存股 162,388,649.81 162,388,649.81
其他综合收益
专项储备
盈余公积 825,746,895.56 825,746,895.56
未分配利润 142,465,646.66 692,259,806.42
所有者权益（或股东权
10,195,440,537.47 10,745,234,697.23
益）合计
负债和所有者权益
31,848,196,144.68 34,063,691,648.80
（或股东权益）总计
公司负责人：李钟 主管会计工作负责人：顾昕 会计机构负责人：孙婷
合并利润表
2022 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2022 年半年度 2021 年半年度
一、营业总收入 1,300,948,319.69 6,627,728,625.12
其中：营业收入 七、61 1,300,948,319.69 6,627,728,625.12
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,521,915,656.05 4,587,272,923.09
其中：营业成本 七、61 1,006,909,128.88 3,127,128,693.42
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、62 212,037,016.53 1,149,067,248.20
销售费用 七、63 51,346,108.76 55,338,838.10
管理费用 七、64 127,115,727.35 150,595,498.40
研发费用
财务费用 七、66 124,507,674.53 105,142,644.97
其中：利息费用 447,217,046.68 296,096,233.15
利息收入 323,152,046.92 191,560,885.69
加：其他收益 七、67 4,089,147.15 2,582,684.37
38 / 181
2022 年半年度报告
投资收益（损失以“－”号
七、68 -34,124,164.07 47,298,730.04
填列）
其中：对联营企业和合营企
-34,687,639.04 -59,932,733.55
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以
“-”号填列）
汇兑收益（损失以“－”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以
七、70 -11,638,957.37 -6,132,773.09
“－”号填列）
信用减值损失（损失以
七、71 96,362.58 -484,628.58
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
七、72 9,378.70 -205,826.45
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
七、73 323,188.81 5,499,539.10
“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填
-262,212,380.56 2,089,013,427.42
列）
加：营业外收入 七、74 14,452,713.68 12,525,772.74
减：营业外支出 七、75 294,179.76 1,882,841.02
四、利润总额（亏损总额以“－”
-248,053,846.64 2,099,656,359.14
号填列）
减：所得税费用 七、76 64,964,913.14 669,231,533.57
五、净利润（净亏损以“－”号填
-313,018,759.78 1,430,424,825.57
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
-313,018,759.78 1,430,424,825.57
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润
-319,019,595.31 990,817,806.10
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以
6,000,835.53 439,607,019.47
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额
（一）归属母公司所有者的其他
综合收益的税后净额
1.不能重分类进损益的其他综
合收益
（1）重新计量设定受益计划变动
额
（2）权益法下不能转损益的其他
综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值
变动
39 / 181
2022 年半年度报告
（4）企业自身信用风险公允价值
变动
2.将重分类进损益的其他综合
收益
（1）权益法下可转损益的其他综
合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综
合收益的税后净额
七、综合收益总额 -313,018,759.78 1,430,424,825.57
（一）归属于母公司所有者的综
-319,019,595.31 990,817,806.10
合收益总额
（二）归属于少数股东的综合收
6,000,835.53 439,607,019.47
益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -0.05 0.16
（二）稀释每股收益(元/股) -0.05 0.16
公司负责人：李钟 主管会计工作负责人：顾昕 会计机构负责人：孙婷
母公司利润表
2022 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2022 年半年度 2021 年半年度
一、营业收入 十七、4 21,626,016.03 6,222,844.35
减：营业成本 十七、4 22,533,332.46 7,640,801.31
税金及附加 3,397,110.45 2,518,528.30
销售费用 539,479.32 507,104.64
管理费用 34,311,989.31 32,578,357.17
研发费用
财务费用 160,421,940.26 141,448,596.32
其中：利息费用 351,521,547.47 174,872,679.29
利息收入 191,230,288.28 33,441,392.95
加：其他收益 94,650.82 124,718.48
投资收益（损失以“－”号
十七、5 -16,522,868.17 -1,154,626.55
填列）
其中：对联营企业和合营企
-16,522,868.17 -1,154,626.55
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以
“-”号填列）
40 / 181
2022 年半年度报告
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以
-11,147,500.00 -6,188,000.00
“－”号填列）
信用减值损失（损失以
17,936.93 -6,652.21
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
-227,135,616.19 -185,695,103.67
列）
加：营业外收入 427.42 4,024,213.00
减：营业外支出 102,311.48
三、利润总额（亏损总额以“－”
-227,237,500.25 -181,670,890.67
号填列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填
-227,237,500.25 -181,670,890.67
列）
（一）持续经营净利润（净亏损
-227,237,500.25 -181,670,890.67
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -227,237,500.25 -181,670,890.67
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -0.04 -0.03
（二）稀释每股收益(元/股) -0.04 -0.03
41 / 181
2022 年半年度报告
公司负责人：李钟 主管会计工作负责人：顾昕 会计机构负责人：孙婷
合并现金流量表
2022 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2022年半年度 2021年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
2,891,035,981.66 2,739,224,491.41
现金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净
额
收到的税费返还 45,884,496.74 19,400.01
收到其他与经营活动有关的 七、78
3,254,283,817.66 1,048,305,177.70
现金
经营活动现金流入小计 6,191,204,296.06 3,787,549,069.12
购买商品、接受劳务支付的
898,392,677.27 1,274,617,618.79
现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的
335,634,395.58 343,254,181.15
现金
支付的各项税费 3,115,273,004.84 1,031,945,054.65
支付其他与经营活动有关的 七、78
1,076,035,334.43 1,030,629,147.19
现金
经营活动现金流出小计 5,425,335,412.12 3,680,446,001.78
42 / 181
2022 年半年度报告
经营活动产生的现金流
765,868,883.94 107,103,067.34
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 17,857,973.81 1,528,162,027.75
取得投资收益收到的现金 45,841,365.35
处置固定资产、无形资产和
334,328.00 5,186,125.84
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的 七、78 500,000,000.00
现金
投资活动现金流入小计 518,192,301.81 1,579,189,518.94
购建固定资产、无形资产和
20,605,611.48 64,724,198.90
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 50,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 20,605,611.48 114,724,198.90
投资活动产生的现金流
497,586,690.33 1,464,465,320.04
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东
投资收到的现金
取得借款收到的现金 921,996,879.58 6,246,284,114.23
收到其他与筹资活动有关的
现金
筹资活动现金流入小计 921,996,879.58 6,246,284,114.23
偿还债务支付的现金 839,143,000.00 3,776,640,000.00
分配股利、利润或偿付利息
562,155,133.20 493,683,813.90
支付的现金
其中：子公司支付给少数股
60,919,200.00
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的 七、78
167,534,802.36
现金
筹资活动现金流出小计 1,401,298,133.20 4,437,858,616.26
筹资活动产生的现金流
-479,301,253.62 1,808,425,497.97
量净额
四、汇率变动对现金及现金等
-1,866.57 -2,682.27
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加
784,152,454.08 3,379,991,203.08
额
加：期初现金及现金等价物
14,188,018,758.47 11,382,626,592.70
余额
六、期末现金及现金等价物余
14,972,171,212.55 14,762,617,795.78
额
43 / 181
2022 年半年度报告
公司负责人：李钟 主管会计工作负责人：顾昕 会计机构负责人：孙婷
母公司现金流量表
2022 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2022年半年度 2021年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
22,120,947.48 8,620,463.91
现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的
867,875,440.40 799,834,903.46
现金
经营活动现金流入小计 889,996,387.88 808,455,367.37
购买商品、接受劳务支付的
4,701,800.34 435,262,668.48
现金
支付给职工及为职工支付的
22,526,875.36 24,230,771.52
现金
支付的各项税费 6,038,655.45 4,853,323.50
支付其他与经营活动有关的
843,100,596.37 766,210,310.81
现金
经营活动现金流出小计 876,367,927.52 1,230,557,074.31
经营活动产生的现金流量净
13,628,460.36 -422,101,706.94
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 607,252,833.34 5,106,061,487.84
取得投资收益收到的现金 370,100,000.00
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 607,252,833.34 5,476,161,487.84
购建固定资产、无形资产和
646,381.90 17,516,717.31
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 114,410,000.00 4,840,561,100.00
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 115,056,381.90 4,858,077,817.31
投资活动产生的现金流
492,196,451.44 618,083,670.53
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,930,790,000.00 8,837,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的
现金
44 / 181
2022 年半年度报告
筹资活动现金流入小计 1,930,790,000.00 8,837,000,000.00
偿还债务支付的现金 2,927,733,000.00 4,840,590,000.00
分配股利、利润或偿付利息
406,303,500.00 148,334,500.00
支付的现金
支付其他与筹资活动有关的
167,534,802.36
现金
筹资活动现金流出小计 3,334,036,500.00 5,156,459,302.36
筹资活动产生的现金流
-1,403,246,500.00 3,680,540,697.64
量净额
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加
-897,421,588.20 3,876,522,661.23
额
加：期初现金及现金等价物
5,047,123,700.84 3,234,772,245.28
余额
六、期末现金及现金等价物余
4,149,702,112.64 7,111,294,906.51
额
公司负责人：李钟 主管会计工作负责人：顾昕 会计机构负责人：孙婷
45 / 181
2022 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2022 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
2022 年半年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工 其 一
项目 具 他 专 般 少数股东权 所有者权益合
实收资本 综 项 风 其 益 计
优 永 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 小计
(或股本) 其 合 储 险 他
先 续
他 收 备 准
股 债
益 备
一、上年期 6,096,135,252.00 2,244,977,586.39 162,388,649.81 856,400,665.66 6,497,388,356.72 15,532,513,210.96 1,486,539,638.47 17,019,052,849.43
末余额
加：会计政
策变更
前期
差错更正
同一
控制下企业
合并
其他
二、本年期 6,096,135,252.00 2,244,977,586.39 162,388,649.81 856,400,665.66 6,497,388,356.72 15,532,513,210.96 1,486,539,638.47 17,019,052,849.43
初余额
三、本期增 -641,576,254.82 -641,576,254.82 6,000,835.53 -635,575,419.29
减变动金额
（减少以
“－”号填
列）
（一）综合 -319,019,595.31 -319,019,595.31 6,000,835.53 -313,018,759.78
收益总额
（二）所有
者投入和减
少资本
46 / 181
2022 年半年度报告
1．所有者
投入的普通
股
2．其他权
益工具持有
者投入资本
3．股份支
付计入所有
者权益的金
额
4．其他
（三）利润 -322,556,659.51 -322,556,659.51 -322,556,659.51
分配
1．提取盈
余公积
2．提取一
般风险准备
3．对所有 -322,556,659.51 -322,556,659.51 -322,556,659.51
者（或股
东）的分配
4．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公
积转增资本
（或股本）
2．盈余公
积转增资本
（或股本）
3．盈余公
积弥补亏损
4．设定受
益计划变动
额结转留存
收益
47 / 181
2022 年半年度报告
5．其他综
合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提
取
2．本期使
用
（六）其他
四、本期期 6,096,135,252.00 2,244,977,586.39 162,388,649.81 856,400,665.66 5,855,812,101.90 14,890,936,956.14 1,492,540,474.00 16,383,477,430.14
末余额
2021 年半年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工 其 一
项目 具 他 专 般 少数股东权 所有者权益合
实收资本(或 综 项 风 其 益 计
优 永 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 小计
股本) 其 合 储 险 他
先 续
他 收 备 准
股 债
益 备
一、上年期
6,096,135,252.00 2,244,977,586.39 788,526,900.75 6,594,349,841.60 15,723,989,580.74 1,740,112,425.30 17,464,102,006.04
末余额
加：会计政
策变更
前期
差错更正
同一
控制下企业
合并
其他
二、本年期
6,096,135,252.00 2,244,977,586.39 788,526,900.75 6,594,349,841.60 15,723,989,580.74 1,740,112,425.30 17,464,102,006.04
初余额
48 / 181
2022 年半年度报告
三、本期增
减变动金额
（减少以 155,384,802.36 156,140,299.22 755,496.86 109,587,119.47 110,342,616.33
“－”号填
列）
（一）综合
990,817,806.10 990,817,806.10 439,607,019.47 1,430,424,825.57
收益总额
（二）所有
者投入和减 155,384,802.36 -155,384,802.36 -155,384,802.36
少资本
1．所有者
投入的普通
股
2．其他权
益工具持有
者投入资本
3．股份支
付计入所有
者权益的金
额
4．其他 155,384,802.36 -155,384,802.36 -155,384,802.36
（三）利润
-834,677,506.88 -834,677,506.88 -330,019,900.00 -1,164,697,406.88
分配
1．提取盈
余公积
2．提取一
般风险准备
3．对所有
者（或股 -834,677,506.88 -834,677,506.88 -330,019,900.00 -1,164,697,406.88
东）的分配
4．其他
（四）所有
者权益内部
结转
49 / 181
2022 年半年度报告
1．资本公
积转增资本
（或股本）
2．盈余公
积转增资本
（或股本）
3．盈余公
积弥补亏损
4．设定受
益计划变动
额结转留存
收益
5．其他综
合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提
取
2．本期使
用
（六）其他
四、本期期
6,096,135,252.00 2,244,977,586.39 155,384,802.36 788,526,900.75 6,750,490,140.82 15,724,745,077.60 1,849,699,544.77 17,574,444,622.37
末余额
公司负责人：李钟 主管会计工作负责人：顾昕 会计机构负责人：孙婷
母公司所有者权益变动表
2022 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
2022 年半年度
项目
其他权益工具 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润
50 / 181
2022 年半年度报告
实收资本 优先 永续 其他综合 专项储 所有者权益合
其他
(或股本) 股 债 收益 备 计
一、上年期末余额 6,096,135,252.00 3,293,481,393.06 162,388,649.81 825,746,895.56 692,259,806.42 10,745,234,697.23
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 6,096,135,252.00 3,293,481,393.06 162,388,649.81 825,746,895.56 692,259,806.42 10,745,234,697.23
三、本期增减变动金额（减
-549,794,159.76 -549,794,159.76
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -227,237,500.25 -227,237,500.25
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配 -322,556,659.51 -322,556,659.51
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的
-322,556,659.51 -322,556,659.51
分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存
收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
51 / 181
2022 年半年度报告
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 6,096,135,252.00 3,293,481,393.06 162,388,649.81 825,746,895.56 142,465,646.66 10,195,440,537.47
2021 年半年度
其他权益工具
项目 实收资本 其他综合 专项储 所有者权益合
优先 永续 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润
(或股本) 其他 收益 备 计
股 债
一、上年期末余额 6,096,135,252.00 3,293,481,393.06 757,873,130.65 915,762,601.03 11,063,252,376.74
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 6,096,135,252.00 3,293,481,393.06 757,873,130.65 915,762,601.03 11,063,252,376.74
三、本期增减变动金额（减 -
155,384,802.36 -1,171,733,199.91
少以“－”号填列） 1,016,348,397.55
（一）综合收益总额 -181,670,890.67 -181,670,890.67
（二）所有者投入和减少资
155,384,802.36 -155,384,802.36
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他 155,384,802.36 -155,384,802.36
（三）利润分配 -834,677,506.88 -834,677,506.88
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的
-834,677,506.88 -834,677,506.88
分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
52 / 181
2022 年半年度报告
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存
收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 6,096,135,252.00 3,293,481,393.06 155,384,802.36 757,873,130.65 -100,585,796.52 9,891,519,176.83
公司负责人：李钟 主管会计工作负责人：顾昕 会计机构负责人：孙婷
53 / 181
2022 年半年度报告
三、 公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
中华企业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）系全民所有制的中华企业公司改制而
成立的上市公司。1993年9月24日正式在上海证券交易所上市。公司的统一的社会信用代码：
913100001323409633。所属行业为房地产类。
2005年12月，公司完成了股权分置改革，公司除公募法人股股东以外的非流通股股东以其持有的
部分非流通股股份作为对价，支付给公司全体流通股股东，以换取全体非流通股股东所持剩余非
流通股股份的上市流通权。以2005年9月30日公司股本结构为计算基础，方案实施股权登记日登
记在册的全体流通股股东每持有10股流通股获得3股股份的对价。
根据2014年4月23日公司股东大会决议，公司以2013年末总股本1,555,882,832股计算，按每10股
送2股红股，共计派发311,176,566股，完成后公司的总股本为1,867,059,398股。
根据公司2016年度股东大会审议通过的《发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交
易方案》，并经中国证券监督管理委员会《关于核准中华企业股份有限公司向上海地产（集团）
有限公司发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2018]215号）核准，公司办理
本次发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易的相关事宜。2018年4月23日，公
司已收到上海地产（集团）有限公司以其拥有的上海中星（集团）有限公司100%经评估股权认缴
的新增注册资本合计人民币2,839,641,434元，公司向上海地产（集团）有限公司发行人民币普
通股（A股）2,839,641,434股，变更后的注册资本为人民币4,706,700,832元。2018年5月22日，
中国证券登记结算有限责任公司上海分公司出具了《证券变更登记证明》，公司本次发行股份购
买资产的新增股份登记已办理完毕。
2018年11月16日，公司向华润置地控股有限公司、平安不动产有限公司共2家符合相关规定条件
的特定投资者定向发行人民币普通股（A股）373,411,878.00股，变更后的注册资本为人民币
5,080,112,710.00元。2018年11月29日，中国证券登记结算有限责任公司上海分公司出具了《证
券变更登记证明》，公司本次发行股份募集配套资金的新增股份登记已办理完毕。2019年2月1
日，公司办妥工商变更登记手续，并换发新的营业执照。
根据2019年5月21日公司股东大会决议，公司以2018年末总股本5,080,112,710.00股计算，以资
本公积金转增股本方式向全体股东每 10 股转增 2 股，共计转增1,016,022,542.00股，完成后
公司的总股本为6,096,135,252.00股。
截至2022年6月30日，本公司注册资本为6,096,135,252.00元，累计发行股本总数
6,096,135,252.00股。公司注册地：上海市华山路2号，总部地址及办公地址：上海市浦东新区
浦明路1388号。本公司主要经营活动为：商品房设计、建造、买卖、租赁。本公司的母公司为上
海地产（集团）有限公司，本公司的实际控制人为上海地产（集团）有限公司。
本财务报表业经公司董事会于 2022 年 8 月 25 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
截至 2022 年 6 月 30 日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
1 杭州中华企业房地产发展有限公司
2 江阴中企誉德房地产有限公司
3 上海鼎达房地产有限公司
4 上海中鸿置业有限公司
5 上海南郊中华园房地产开发有限公司
6 苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司
7 苏州中华园房地产开发有限公司
54 / 181
2022 年半年度报告
8 上海城佳经济发展有限公司
9 上海金樱览胜商业资产管理有限公司
10 上海江森房屋设备有限公司
11 上海瀛浦置业有限公司
12 上海瀛茸置业有限公司
13 上海瀛翔投资咨询有限公司
14 上海古北房产租赁有限公司
15 上海古北物业管理有限公司
16 上海古北新虹劳务服务有限公司
17 上海古北劳动服务有限公司
18 苏州洞庭房地产发展有限公司
19 上海古北顾村置业有限公司
20 上海浦东古北置业有限公司
21 江阴金安置业有限公司
22 上海新古北物业管理有限公司
23 上海古北朱家角置业有限公司
24 无锡中城置业有限公司
25 无锡中城誉品置业有限公司
26 上海新弘生态农业有限公司
27 中企汇锦投资有限公司
28 上海房地集团物业服务有限公司
29 上海地产古北安亭置业有限公司
30 上海原经房地产（集团）有限公司
31 上海顺驰置业有限公司
32 上海凯峰房地产开发有限公司
33 上海古北（集团）有限公司
34 上海杉野置业有限公司
35 古北集团香港有限公司
36 上海中星（集团）有限公司
37 无锡申锡房地产实业有限公司
38 上海旗捷置业有限公司
39 上海中星集团昆山置业有限公司
40 上海中星集团实业有限公司
55 / 181
2022 年半年度报告
41 上海中星集团新城房产有限公司
42 上海闵润置业有限公司
43 上海全策房地产有限公司
44 上海龙宁房地产开发有限公司
45 上海中星集团申城物业有限公司
46 上海新城物业有限公司
47 上海良城物业管理有限公司
48 上海中星集团怡城实业有限公司
49 上海中星集团振城不动产经营有限公司
50 上海中大股份有限公司
51 中星（扬州）置业有限公司
52 中星（昆山）城际置业有限公司
53 上海星舜置业有限公司
54 中星（安徽）置业有限公司
55 吉林市海上置业有限公司
56 中星（镇江）置业有限公司
57 上海馨亭置业有限公司
58 上海富源滨江开发有限公司
59 上海富鸣滨江开发建设投资有限公司
60 上海申江怡德投资经营管理有限公司
61 上海怡德明华物业管理有限公司
62 上海环江投资发展有限公司
63 上海申阳滨江投资开发有限公司
64 上海金丰易居房地产顾问有限公司
65 上海地产馨逸置业有限公司
66 上海润钻置业有限公司
67 上海润钻房地产开发有限公司
68 洵钻（南通）置业有限公司
69 上海洵钻房地产开发有限公司
70 上海沁钻置业有限公司
本期合并财务报表范围及其变化情况详见附注“合并范围的变更”。
56 / 181
2022 年半年度报告
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本
准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下
合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规
则第 15 号——财务报告的一般规定》的相关规定编制。
2. 持续经营
√适用 □不适用
公司不存在可能导致对公司自报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情
况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计。详见本附
注“收入”、 “营业收入和营业成本”。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司营业周期为 12 个月。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而
形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础
计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差
额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、发
生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公
允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、
负债及或有负债在购买日按公允价值计量。
为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债务性
证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
57 / 181
2022 年半年度报告
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1、 合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，是指公
司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被
投资方的权力影响其回报金额。
2、 合并程序
本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业
集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的
影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的
会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期
间进行必要的调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中
所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股
东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减
少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告
期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关
项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的
股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已
确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当
期损益。
在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、
负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方
的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期
投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益
法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。
（2）处置子公司
①一般处理方法
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照
其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减
去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之
和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益
的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易
的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处
理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合
并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司
的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
58 / 181
2022 年半年度报告
（3）购买子公司少数股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日
开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本
公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之
间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减
的，调整留存收益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。
共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本附注“长期股权投资”。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为
已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
1、 外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。
资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于
与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处
理外，均计入当期损益。
2、 外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分
配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易
发生日的即期汇率折算。
处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当
期损益。
10. 金融工具
√适用 □不适用
本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。
1、 金融工具的分类
根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分
类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分
类为以摊余成本计量的金融资产：
59 / 181
2022 年半年度报告
－ 业务模式是以收取合同现金流量为目标；
－ 合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分
类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：
－ 业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；
－ 合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投
资从发行者的角度符合权益工具的定义。
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其
余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，如
果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为摊余成本计量或以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产。
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本
计量的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债：
1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。
2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金
融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。
3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
2、 金融工具的确认依据和计量方法
（1）以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，
按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账款以
及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其他债
权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值
进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，
均计入其他综合收益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，
按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计
量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其他非
流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价
值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
60 / 181
2022 年半年度报告
（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公
允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允
价值变动计入当期损益。
终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。
（6）以摊余成本计量的金融负债
以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付
债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。
3、 金融资产终止确认和金融资产转移
满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：
－ 收取金融资产现金流量的合同权利终止；
－ 金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
－ 金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报
酬，但是未保留对金融资产的控制。
发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金
融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。
公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件
的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融
资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和
未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损
益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部
分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务
工具）的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负
债。
4、 金融负债终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债
权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同
条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，
同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金
资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将
该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出
61 / 181
2022 年半年度报告
的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，
采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据
和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债
特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得
不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
6、 金融资产减值的测试方法及会计处理方法
本公司以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等的预期信用损失进行估计。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生
违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加
权金额，确认预期信用损失。
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期
内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增
加，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成
的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确
定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是
否已显著增加。通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确
凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认
后并未显著增加。
如果有客观证据表明某项金融资产已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该金融资产计提
减值准备。
对于由《企业会计准则第14号——收入》(2017)规范的交易形成的应收款项和合同资产，无论是
否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准
备。
对于租赁应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准
备。
本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面
余额。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见“金融资产减值的测试方法及会计处理方法”。
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
62 / 181
2022 年半年度报告
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见“金融资产减值的测试方法及会计处理方法”。
15. 存货
√适用 □不适用
1、 存货的分类和成本
存货分类为：开发成本、开发产品、库存商品、原材料、周转材料、消耗性生物资产等。
2、 发出存货的计价方法
（1）存货发出时按加权平均法或个别认定法计价；
（2）开发产品按单项实际成本计算确定；
（3）开发成本由开发产品完工前的各项支出构成，按实际发出的成本计价，包括：土地征用及
拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发间接费
用、借款费用及其他费用等。当商品房实现对外销售，而建造成本尚未取得完整的工程审价资料
时，根据实际已发生成本和预算暂估成本确定预估的单位面积成本结转销售成本。
3、 不同类别存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本高于其可变现净值的，应
当计提存货跌价准备。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要
发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该
存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的
材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的
成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同
而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量
的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于
其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
4、 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、 低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用一次转销法。
（2）包装物采用一次转销法。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公
司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因
素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条件
（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
63 / 181
2022 年半年度报告
详见“金融资产减值的测试方法及会计处理方法”。
17. 持有待售资产
√适用 □不适用
主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资产或处置组
收回其账面价值的，划分为持有待售类别。
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出
售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获
得批准。
划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形成的资产）或处
置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值减记至公允价值减去出售费
用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准
备。
18. 债权投资
债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 其他债权投资
其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
1、 共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控
制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被
投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他
方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公
司联营企业。
2、 初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被
合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投
资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本
公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。因追加投资等原因能够
对同一控制下的被投资单位实施控制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到
合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，
64 / 181
2022 年半年度报告
调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本作为
长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制
的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。
（2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
3、 后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取得投资时
实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单
位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本
小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期
股权投资的成本。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益
和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股
利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合
收益和利润分配以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权投
资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投资时
被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位
的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的
部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投资单
位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。
公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面
价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业或联
营企业以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享
额。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的其他
综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，其他所有者权
益变动按比例结转入当期损益。
因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权益法
核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负
债相同的基础进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能
够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即
采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投资单
位直接处置相关资产或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变
动按比例结转入当期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认为
金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投资单
位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作为一
项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与
65 / 181
2022 年半年度报告
所处置的股权对应得长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合
收益，到丧失控制权时再一并转人丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易
分别进行会计处理。
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用
权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于
出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。
与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量时，计
入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建
筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执
行。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入
固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期
损益。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 直线法 5-50 0－10 20－1.80
专用设备 直线法 3-10 3－10 32.33－9.00
运输设备 直线法 3-10 3－10 32.33－9.00
通用设备 直线法 1-15 0－10 100.00－6.00
固定资产装修 直线法 2-10 50.00－10.00
费
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定
折旧率。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可
使用年限确定折旧额。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利
益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如上表。
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
66 / 181
2022 年半年度报告
24. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费
用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态前所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使用
状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。
25. 借款费用
√适用 □不适用
1、 借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计
入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者
可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
2、 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期
间不包括在内。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、
转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本
化。
3、 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，
则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状
态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期
损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、 借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款
费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的
金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款
部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借
款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。
在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资
产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损益。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
67 / 181
2022 年半年度报告
28. 使用权资产
√适用 □不适用
详见“新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法”。
29. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1、 无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生
的其他支出。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预见无形资产为企业
带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
2、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
项目 预计使用寿命 依据
土地使用权 37 年-70 年 土地使用权年限
软件 2-10 年 软件预计使用年限
社区服务平台 5、10 年 软件预计使用年限
3、 使用寿命不确定的无形资产的判断依据以及对其使用寿命进行复核的程序
经复核，本公司没有使用寿命不确定的无形资产。
(2). 内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
划分研究阶段和开发阶段的具体标准
公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶
段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产
出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
开发阶段支出资本化的具体条件
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资
产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：
(1) 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
(2) 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
(3) 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资
产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
(4) 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售
该无形资产；
(5) 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
68 / 181
2022 年半年度报告
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿
命有限的无形资产、油气资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减
值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。
可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的
较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估
计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小
资产组合。
对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产，无
论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法
分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产
组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组
组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金
额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合
进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首
先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉
之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。 上述资产减
值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。
1、 摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
2、 摊销年限
（1）预付经营租入固定资产的租金，按租赁合同规定的期限平均摊销。
（2）经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较
短的期限平均摊销。
32. 合同负债
合同负债的确认方法
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公
司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下的合
同资产和合同负债以净额列示。
33. 职工薪酬
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在
职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金
额。
69 / 181
2022 年半年度报告
本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本，其中，
非货币性福利按照公允价值计量。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的
会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相
关资产成本。此外，本公司还参与了由国家相关部门批准的企业年金计划。本公司按职工工资总
额的一定比例向年金计划缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务
的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益
计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项
的孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义
务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司
债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资
产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会
计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部
结转至未分配利润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确认
结算利得或损失。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当
期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与
涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
34. 租赁负债
√适用 □不适用
详见“新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法”。
35. 预计负债
√适用 □不适用
本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于
70 / 181
2022 年半年度报告
货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围
内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：
或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为
资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反映当
前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
36. 股份支付
□适用 √不适用
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
1、 收入确认和计量所采用的会计政策
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关
商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服
务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义
务的交易价格计量收入。
交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取
的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价
格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户
对价等因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大
转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在
取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率
法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：
客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今
已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进
度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当
履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金
额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判
断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：
本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。
本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主
要风险和报酬。
71 / 181
2022 年半年度报告
客户已接受该商品或服务等。
2、 收入确认具体方法
与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
（一）房地产销售合同
本公司主要从事房地产销售业务，房地产项目销售收入确认需同时满足以下条件：
（1）与客户已签订合同；
（2）房产完工并经相关政府部门验收合格，达到合同约定的交付条件；
（3）客户取得相关商品控制权，即房产已经被客户接受，或根据买卖合同约定被视为已获客户
接受。
（二）物业服务合同
本公司在提供物业服务过程中确认收入。
（三）物业出租合同
本公司在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。
（四）建造合同
本公司在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，本公司根据已经完成的合同工作量占合同
预计总工作量的比例确定履约进度。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在
满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：
该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。
该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。
该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于
合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，
并确认为资产减值损失：
1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提
的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资
产在转回日的账面价值。
40. 政府补助
√适用 □不适用
1、 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府补助
和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：补助企业相关资产的构建；
本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：补偿企业相关费用支出或损失；
对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与资产相关或与收益相关的判
72 / 181
2022 年半年度报告
断依据为：将政府补助整体归类为与收益相关的政府补助。
2、 确认时点
与资产相关的政府补助确认时点：相关资产达到预定可使用状态；
与收益相关的政府补助确认时点：相关费用或损失发生时
3、 会计处理
与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关
资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他
收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，
并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收
益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司
已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收
益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合收益)
的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)
计算确认。
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差
异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵
扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：
商誉的初始确认；
既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易或事项。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本
公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子
公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可
能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产
或清偿相关负债期间的适用税率计量。
资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足
够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可
能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得
税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：
纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或
者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，
涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
详见（3）新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
73 / 181
2022 年半年度报告
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在合同开始
日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或
多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。
合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。
对于由新冠肺炎疫情直接引发的、就现有租赁合同达成的租金减免、延期支付等租金减让，同时
满足下列条件的，本公司对所有租赁选择采用简化方法，不评估是否发生租赁变更，也不重新评
估租赁分类：
减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变，其中，租赁对价未折现或按减让前折现率折现均
可；
减让仅针对2022年6月30日前的应付租赁付款额，2022年6月30日后应付租赁付款额增加不影响
满足该条件，2022年6月30日后应付租赁付款额减少不满足该条件；
综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。
1、 本公司作为承租人
（1）使用权资产
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。使用权资
产按照成本进行初始计量。该成本包括：
租赁负债的初始计量金额；
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
本公司发生的初始直接费用；
本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预
计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。
本公司后续釆用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有
权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使
用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本公司按照本附注“三、（二十）长期资产减值”所述原则来确定使用权资产是否已发生减值，
并对已识别的减值损失进行会计处理。
（2）租赁负债
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。租赁负债按
照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：
固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
取决于指数或比率的可变租赁付款额；
根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；
购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；
行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。
本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增
量借款利率作为折现率。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相
关资产成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若
使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损益：
当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际行权情况
74 / 181
2022 年半年度报告
与原评估结果不一致的，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁
负债；
当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租赁付款额的指数
或比率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。但
是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。
（3）短期租赁和低价值资产租赁
本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，并将相关的租赁付款额
在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在租赁期开始
日，租赁期不超过 12 个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为
全新资产时价值较低的租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。
（4）租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：
该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合同的
对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负
债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分
终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，
本公司相应调整使用权资产的账面价值。
（5）新冠肺炎疫情相关的租金减让
对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的，本公司不评估是否发生租赁变更，继续按照与
减让前一致的折现率计算租赁负债的利息费用并计入当期损益，继续按照与减让前一致的方法对
使用权资产进行计提折旧。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成
减让协议等解除原租金支付义务时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减相关资产成本或费
用，同时相应调整租赁负债；延期支付租金的，本公司在实际支付时冲减前期确认的租赁负债。
对于短期租赁和低价值资产租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同租金计入相关资
产成本或费用。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减相
关资产成本或费用；延期支付租金的，本公司在原支付期间将应支付的租金确认为应付款项，在
实际支付时冲减前期确认的应付款项。
2、 本公司作为出租人
在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转
移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融
资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行
分类。
（1）经营租赁会计处理
经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与经营
租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入当期
损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，
公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收
款额视为新租赁的收款额。
（2）融资租赁会计处理
在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应
收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额
为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
75 / 181
2022 年半年度报告
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止
确认和减值按照本附注“三、（十）金融工具”进行会计处理。
未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：
该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行
处理：
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始将
其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价
值；
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本附注“三、（十）
金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。
（3）新冠肺炎疫情相关的租金减让
对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的经营租赁，本公司继续按照与减让前一致的方
法将原合同租金确认为租赁收入；发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，
在减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，本公司在原收取期间将应收取的租金确认为应收款
项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。
对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的融资租赁，本公司继续按照与减让前一致的折
现率计算利息并确认为租赁收入。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，
在达成减让协议等放弃原租金收取权利时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减原确认的租赁
收入，不足冲减的部分计入投资收益，同时相应调整应收融资租赁款；延期收取租金的，本公司
在实际收到时冲减前期确认的应收融资租赁款。
3、 售后租回交易
公司按照本附注“收入”所述原则评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。
（1）作为承租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的使用
权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或
损失；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为承租人继续确认被转让资产，同时确
认一项与转让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见本附注“金融工具”。
（2）作为出租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并根据前述
“本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处理；售后租回交易中的资产转让不属于销售
的，公司作为出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融资产的会
计处理详见本附注“金融工具”。
43. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
回购本公司股份
因减少注册资本或奖励职工等原因收购本公司股份的，按实际支付的金额作为库存股处理，同时
进行备查登记。如果将回购的股份注销，则将按注销股票面值和注销股数计算的股票面值总额与
实际回购所支付的金额之间的差额冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益；如果将
回购的股份奖励给本公司职工属于以权益结算的股份支付，于职工行权购买本公司股份收到价款
时，转销交付职工的库存股成本，差额计入资本公积（股本溢价）。
76 / 181
2022 年半年度报告
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
□适用 √不适用
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
45. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 按税法规定计算的销售货物和
应税劳务收入为基础计算销项
税额，在扣除当期允许抵扣的 3、5、6、9、13
进项税额后，差额部分为应交
增值税
城市维护建设税 按实际缴纳的增值税及消费税
1、5、7
计缴
企业所得税 按应纳税所得额计缴 25
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额
30、40、50、60
和规定的税率计缴
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
√适用 □不适用
1、 本公司子公司上海新弘生态农业有限公司根据财税字（1999）198号规定，销售的粮食免征
增值税；根据财税（2011）137号规定，批发、销售蔬菜免征增值税；根据财税（2012）75号规
定，批发、销售的部分鲜活肉蛋产品免征增值税。
2、 根据《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人免征增值税政策的公告》（财政部 税务
总局公告2021年第11号）的规定，自2021年4月1日至2022年12月31日，对月销售额15万元以下（含
本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。
3、 根据《财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）
的规定，自2016年2月1日起，一、将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由
现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）
的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或
营业额不超过30万元）的缴纳义务人。
4、根据《国家税务总局关于实施小型微利企业普惠性所得税减免政策有关问题的公告》（2019
年第 2 号）文件规定，自 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应纳税所得
77 / 181
2022 年半年度报告
额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；对年应
纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 50%计入应纳税所得额，按 20%的税率
缴纳企业所得税。根据《国家税务总局公告 2021 年第 8 号》文件规定，对小型微利企业年应纳
税所得额不超过 100 万元的部分，减按 12.5%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得
税；小型微利企业享受上述政策时涉及的具体征管问题，按照《国家税务总局关于实施小型微利
企业普惠性所得税减免政策有关问题的公告》（2019 年第 2 号）相关规定执行，执行期限自
2021 年 1 月 1 日起至 2022 年 12 月 31 日。
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 332,597.50 86,676.55
银行存款 15,044,173,426.03 14,317,658,216.78
其他货币资金 16,810,020.68 13,362,830.61
合计 15,061,316,044.21 14,331,107,723.94
其中：存放在境外的
228,978.03 230,844.60
款项总额
其他说明：
其中受到限制的货币资金：
项目 期末余额 上年年末余额
房地产开发专户资金 42,608.12 42,543.57
业委会托管款项（注 1） 340,956.91 453,918.15
购房者按揭借款保证金 2,754,662.01 9,516,731.66
净房款 83,703,050.63 83,465,867.61
售房监管资金 1,586,268.40 48,892,618.89
司法冻结款 717,285.59 717,285.59
合计 89,144,831.66 143,088,965.47
注 1：系本公司孙公司上海新古北物业管理有限公司代收的业主委员会专户补偿款，该款项使用
及处置由业主委员会安排。
上述受到限制的货币资金在编制现金流量表时已作剔除。
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期
46,866,005.65 70,490,117.21
损益的金融资产
78 / 181
2022 年半年度报告
其中：
权益工具投资 46,866,005.65 70,490,117.21
合计 46,866,005.65 70,490,117.21
其他说明：
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
一年以内 223,033,110.87
1 年以内小计 223,033,110.87
1至2年 32,777,465.81
2至3年 5,317,955.67
3至4年 93,815.30
79 / 181
2022 年半年度报告
4至5年 737,114.40
5 年以上 5,311,759.98
合计 267,271,222.03
80 / 181
2022 年半年度报告
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
比例 计提比 计提比
金额 金额 价值 金额 比例(%) 金额 价值
(%) 例(%) 例(%)
按单项计提
4,319,819.03 1.62 4,319,819.03 100.00 4,319,819.03 2.56 4,319,819.03 100.00
坏账准备
其中：
按单项计提
4,319,819.03 1.62 4,319,819.03 100.00 4,319,819.03 2.56 4,319,819.03 100.00
坏账准备
按组合计提
262,951,403.00 98.38 3,619,327.59 1.38 259,332,075.41 164,582,007.20 97.44 4,262,429.02 2.59 160,319,578.18
坏账准备
其中：
按信用风险
特 征 组 合 计 262,951,403.00 98.38 3,619,327.59 1.38 259,332,075.41 164,582,007.20 97.44 4,262,429.02 2.59 160,319,578.18
提
合计 267,271,222.03 / 7,939,146.62 / 259,332,075.41 168,901,826.23 / 8,582,248.05 / 160,319,578.18
81 / 181
2022 年半年度报告
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
张 震 70,000.00 70,000.00 100.00 无法收回
盛 林 110,000.00 110,000.00 100.00 无法收回
董 艳 14,406.00 14,406.00 100.00 无法收回
刘淑梅 190,000.00 190,000.00 100.00 无法收回
马鞍山市明都置业 125,217.00 125,217.00 100.00 无法收回
有限责任公司
常州市鼎峰房地产 2,634,845.00 2,634,845.00 100.00 无法收回
开发有限公司
常州新区新业房地 510,367.90 510,367.90 100.00 无法收回
产开发有限公司
江苏耀都置业有限 179,382.56 179,382.56 100.00 无法收回
公司
杭州铂金置业有限 200,000.00 200,000.00 100.00 无法收回
公司
应收物业费 285,600.57 285,600.57 100.00 无法收回
合计 4,319,819.03 4,319,819.03 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：
按信用风险特征组合计提
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
按信用风险特征组 262,951,403.00 3,619,327.59 1.38
合计提
合计 262,951,403.00 3,619,327.59
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或核 期末余额
计提 其他变动
转回 销
应收账款坏 8,582,248.05 -643,101.43 7,939,146.62
账
82 / 181
2022 年半年度报告
合计 8,582,248.05 -643,101.43 7,939,146.62
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
期末余额
单位名称 占应收账款合计数
应收账款 坏账准备
的比例(%)
上海地产（集团）有限公司 21,590,885.03 8.08
上海柏尊酒店管理有限公司 12,345,053.00 4.62 123,450.53
上海地产酒店管理有限公司 9,300,000.00 3.48
永辉彩食鲜发展有限公司 8,233,506.62 3.08 82,335.07
上海中星城际置业有限公司 6,249,999.00 2.34
合计 57,719,443.65 21.60 205,785.60
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 78,486,476.81 82.72 12,075,213.29 60.39
83 / 181
2022 年半年度报告
1至2年 9,653,306.11 10.17 1,320,641.23 6.61
2至3年 790,279.65 0.83 359,059.38 1.80
3 年以上 5,961,945.98 6.28 6,237,306.70 31.20
合计 94,892,008.55 100.00 19,992,220.60 100.00
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额合计
预付对象 期末余额
数的比例(%)
江苏逅厨供应链管理有限公司 35,834,156.50 37.76
上海上房绿化建设有限公司 24,389,418.00 25.70
上海乾巽物业管理有限公司 3,982,765.86 4.20
上海赛夫保安服务有限公司 2,322,335.13 2.45
上海虎啸保安服务有限公司 2,052,753.45 2.16
合计 68,581,428.94 72.27
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 1,052,964,111.82 1,055,951,022.01
合计 1,052,964,111.82 1,055,951,022.01
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
84 / 181
2022 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 132,505,023.29
1 年以内小计 132,505,023.29
1至2年 381,776,970.83
2至3年 3,725,149.39
3至4年 107,048,982.94
4至5年 4,335,395.70
5 年以上 504,543,573.11
合计 1,133,935,095.26
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
备用金 546,070.43 331,624.61
押金、保证金 29,177,807.23 31,897,245.66
代垫、暂付款 68,098,493.02 84,257,875.15
往来款 1,016,516,561.79 991,144,237.92
维修保障金 14,135,082.20 17,870,813.39
其他 5,461,080.59 10,873,469.87
合计 1,133,935,095.26 1,136,375,266.60
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
85 / 181
2022 年半年度报告
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2022年1月1日余
495,901.39 79,928,343.20 80,424,244.59
额
2022年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 155,977.25 390,761.60 546,738.85
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2022年6月30日
651,878.64 80,319,104.80 80,970,983.44
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
其他应收款项账面余额变动如下：
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续
期预期信 整个存续期预期信
账面余额 未来 12 个月预期信用 合计
用损失(未 用损失(已发生信
损失
发生信用 用减值)
减值)
上年年末余额 1,038,156,510.48 98,218,756.12 1,136,375,266.60
上年年末余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期新增 9,422,232.55 4,888,642.74 14,310,875.29
本期终止确认 16,751,046.63 16,751,046.63
其他变动
期末余额 1,030,827,696.40 103,107,398.86 1,133,935,095.26
86 / 181
2022 年半年度报告
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
收回
类别 期初余额 转销或 期末余额
计提 或转 其他变动
核销
回
其他应收 80,424,244.59 546,738.85 80,970,983.44
款坏账准
备
合计 80,424,244.59 546,738.85 80,970,983.44
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
大华（集团） 往来款 642,183,238.35 1 年以内、 56.63
有限公司 1-2 年、5
年以上
上海瀛利置业 往来款 150,000,000.00 5 年以上 13.23
有限公司
上海融绿睿江 往来款 123,385,316.90 1 年以内、 10.88
置业有限公司 3-4 年
上海百通房地 往来款 37,450,000.00 5 年以上 3.30 37,450,000.00
产开发有限责
任公司
上海瀛程置业 往来款 1 年以内 1.55
17,573,444.26
有限公司
合计 / 970,591,999.51 / 85.59 37,450,000.00
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
87 / 181
2022 年半年度报告
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
88 / 181
2022 年半年度报告
9、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备/合同 存货跌价准备/合同
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
履约成本减值准备 履约成本减值准备
原材料 156,601.98 156,601.98 147,943.62 147,943.62
库存商品 10,163,866.14 10,163,866.14 2,223,984.31 2,223,984.31
周转材料 238,396.51 238,396.51 238,266.51 238,266.51
消耗性生物资
8,158,367.22 8,158,367.22 6,723,771.74 6,723,771.74
产
开发成本 11,605,645,289.87 11,605,645,289.87 11,424,879,784.35 11,424,879,784.35
开发产品 3,886,611,182.29 335,147,968.26 3,551,463,214.03 5,685,400,901.04 343,780,650.96 5,341,620,250.08
其他 11,203,275.79 8,140,430.30 3,062,845.49 11,203,275.79 8,140,430.30 3,062,845.49
合计 15,522,176,979.80 343,288,398.56 15,178,888,581.24 17,130,817,927.36 351,921,081.26 16,778,896,846.10
89 / 181
2022 年半年度报告
（1）开发成本
预计投资
预计竣工
项目名称 开工时间 总额（亿 期末余额 上年年末余额
时间
元）
宝山区顾村大型居住社区
BSPO-0104 单元 0422-01 地 2020 年 2023 年 22.88 1,701,602,259.84 1,693,718,045.92
块
誉品谷水湾豪庭-会所 2011 年 2022 年 0.10 2,265,820.00 2,265,820.00
雪野北块 2009 年 - - 40,748,598.36 40,748,598.36
廖家沟 未开工 982,581,168.30 982,144,057.96
新华 6-2 项目 2019 年 2022 年 36.14 2,626,812,108.63 2,591,793,459.90
洋泾 17-4 项目 2018 年 2022 年 12.47 710,260,564.23 692,399,595.03
洋泾 23-3 项目 2019 年 2022 年 16.47 1,140,428,762.00 1,104,106,699.38
杨 浦 区 新 江 湾 社 区
2020 年 2023 年 54.20 4,400,946,008.51 4,317,703,507.80
N091104 单元 B2-01 地块
合计 11,605,645,289.87 11,424,879,784.35
（2）开发产品
本期增加金
项目名称 竣工时间 上年年末余额 本期减少金额 期末余额
额
虹光小区 1995 年 141,625.01 141,625.01
中静大厦车库 2005 年 136,290.00 136,290.00
鹿特丹花园 1996 年 1,078,656.49 1,078,656.49
东方中华园车库 2004 年 694,827.98 694,827.98
浦东大道 ---- 141,382.31 141,382.31
虹华大厦 1995 年 594,973.15 594,973.15
天山中华园车库 2002 年 6,802,149.00 6,802,149.00
港泰车库 1999 年 3,453,506.63 3,453,506.63
南郊中华园一期 2009 年 46,038,961.58 46,038,961.58
南郊中华园二期 2010 年 3,055,464.10 3,055,464.10
南郊中华园三期 2011 年 5,281,263.16 5,281,263.16
美兰湖湖畔雅苑 2007 年 7,245,508.80 7,245,508.80
美兰湖中华园 2011 年 62,928,980.22 62,928,980.22
铂珏公寓 2014 年 77,316,283.43 625,545.24 76,690,738.19
90 / 181
2022 年半年度报告
本期增加金
项目名称 竣工时间 上年年末余额 本期减少金额 期末余额
额
中企上城 2014 年 97,382,677.16 6,590,899.71 90,791,777.45
虹桥路 1482 号 ---- 3,876,000.00 3,876,000.00
维多利亚 C201-209 1996 年 4,810,330.74 4,810,330.74
古北国际广场 2007 年 22,504,640.39 22,504,640.39
古北太湖源 2006 年 252,516,487.25 200,180,532.16 52,335,955.09
古北御庭住宅和车库 2013 年 3,829,181.65 3,829,181.65
申雅苑（印象春城-周浦
2008 年 8,777,759.10 8,777,759.10
23#项目）
印象春城二期五街区售
2009 年 17,243,397.70 17,243,397.70
楼中心
印象春城二期三、四街
2011 年 55,000.00 55,000.00
区住宅和地下车库
印象春城二期一、二街
2013 年 7,254,915.05 7,254,915.05
区
印象春城二期六街区住
2015 年 11,837,298.78 11,837,298.78
宅
印象春城二期六街区车
2016 年 19,525,000.00 19,525,000.00
库
江阴尚海荟 2015 年 81,734,492.87 924,000.00 80,810,492.87
安亭新镇安智路 63 号商
---- 1,146,165.13 1,146,165.13
铺
尚汇豪庭一期公寓及会
2015 年 298,969,112.63 298,969,112.63
所
尚汇豪庭二期 2018 年 20,160,840.37 20,160,840.37
尚汇豪庭三期 2021 年 179,480,770.15 88,840,264.18 90,640,505.97
无锡誉品华府 2016 年 63,075,418.81 4,795,888.22 58,279,530.59
中企艮山府 2016 年 4,180,000.00 165,000.00 4,015,000.00
嘉定萃庭 2017 年 328,016,511.53 1,774,870.49 326,241,641.04
南泉车库 2003 年 3,550,000.00 3,550,000.00
梅川三街坊（海上名庭）
2003 年 4,150,000.00 4,150,000.00
车库
91 / 181
2022 年半年度报告
本期增加金
项目名称 竣工时间 上年年末余额 本期减少金额 期末余额
额
梅川二街坊 12（海上名
2005 年 2,350,000.00 2,350,000.00
庭二期）车库
兰馨雅苑车库 2003 年 3,950,000.00 3,950,000.00
凉城西北块车库 2006 年 50,000.00 50,000.00
凉城办公楼车库 2006 年 1,152,000.00 1,152,000.00
沪东北二街坊车库 2007 年 3,150,000.00 3,150,000.00
临阳车库 2007 年 3,200,000.00 3,200,000.00
中星瑞平车库 2007 年 5,626,000.00 5,626,000.00
昌里一街坊（新昌里公
2005 年 6,400,000.00 6,400,000.00
寓）车库
海上名门车库 2006 年 100,000.00 100,000.00
海上名邸车库 2008 年 403,393.31 403,393.31
凉城地区办公楼车库 2010 年 6,020,000.00 6,020,000.00
文诚路 1999 弄车库 2008 年 5,860,175.19 5,860,175.19
海上御景苑车库 2013 年 7,106,160.00 7,106,160.00
红庐别墅 135 号项目 2017 年 5,820,891.97 5,820,891.97
水岸丽苑一期商铺 2012 年 23,732,189.64 23,732,189.64
名豪苑二期车库 2013 年 3,600,000.00 3,600,000.00
水岸丽苑一期车库 2012 年 1,005,000.00 1,005,000.00
H4 商场 2016 年 143,637,818.22 143,637,818.22
燕尾山庄别墅 2011 年 33,308,699.51 14,458,423.28 18,850,276.23
燕尾山庄会所 2011 年 35,327,877.60 35,327,877.60
朗庭上郡苑（车位） 2010 年 25,760,371.13 25,760,371.13
中星馨恒苑 2014 年 19,479,996.52 19,479,996.52
中华园路 1 期商铺 8# 2013 年 90,721,900.84 90,721,900.84
中华园路 1 期商铺
2013 年 67,393,542.73 67,393,542.73
9#10#
中华园路 2 期商铺 2015 年 80,555,731.30 80,555,731.30
中华园路 2 期车位 2015 年 3,700,000.00 200,000.00 3,500,000.00
中华园路 2 期酒店 2016 年 92,360,788.94 92,360,788.94
安徽中星城 2017 年 96,995,175.44 3,799,020.41 93,196,155.03
92 / 181
2022 年半年度报告
本期增加金
项目名称 竣工时间 上年年末余额 本期减少金额 期末余额
额
中环滨江世纪一期别墅
2017 年 85,533,949.26 3,996,036.08 81,537,913.18
及洋房
中环滨江世纪二期商墅
2021 年 196,513,744.17 6,824,561.42 189,689,182.75
及一期高层
公园道壹号-尊庭 2017 年 82,685,439.81 82,685,439.81
公园道壹号-臻庭住宅及
2018 年 176,393,219.55 176,393,219.55
商业
公园道壹号-臻庭车库 2018 年 29,017,336.07 1,652,763.65 27,364,572.42
富源滨江名邸-住宅 2018 年 44,727,291.55 563,506.80 44,163,784.75
富源滨江名邸-车位 2018 年 73,240,458.99 2,565,000.06 70,675,458.93
新天地公寓车位 3,060,000.00 3,060,000.00
燕回平门里 2019 年 20,155,709.91 20,155,709.91
无锡誉品华府商业 2020 年 132,842,937.18 132,842,937.18
富源置业广场-车位 2020 年 23,553,319.78 23,553,319.78
中企滨江悦府-商业 2020 年 2,834,850.07 2,834,850.07
中企滨江悦府-车库 2020 年 51,457,813.25 21,202,783.99 30,255,029.26
中企滨江智慧广场 2020 年 1,303,681,169.53 1,303,681,169.53
罗家头-回龙山庄-住宅 2020 年 272,801,742.02 6,471,453.53 266,330,288.49
罗家头-回龙山庄-车位 2020 年 10,911,387.94 796,109.83 10,115,278.11
罗家头-回龙山庄-商业 2020 年 17,466,038.53 17,466,038.53
跑马山-檀悦名居-住宅 2021 年 231,207,862.74 1,274,879.72 89,716,389.65 142,766,352.81
跑马山-檀悦名居-车位 2021 年 12,212,937.33 12,212,937.33
跑马山-檀悦名居-商业 2021 年 51,301,889.28 5,086,575.77 56,388,465.05
跑马山-檀悦名居-酒店 2021 年 219,124,620.26 40,893,948.91 178,230,671.35
中星城际广场凯旋门-车
2020 年 9,981,651.38 9,981,651.38
位
城际广场 D 块办公 2021 年 157,340,707.42 157,340,707.42
城际广场 D 块商业 2021 年 3,717,702.95 3,717,702.95
安盛街商铺 2020 年 27,525,616.24 27,525,616.24
中企 16 号公馆 2021 年 28,357,922.32 4,378,007.10 23,979,915.22
合计 5,685,400,901.04 6,361,455.49 1,805,151,174.24 3,886,611,182.29
93 / 181
2022 年半年度报告
(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发产品 343,780,650.96 8,632,682.70 335,147,968.26
其他 8,140,430.30 8,140,430.30
合计 351,921,081.26 8,632,682.70 343,288,398.56
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
本期减少
本期转入存
存货项目名称 年初余额 本期增加 期末余额
货中的开发 其他减少
产品
新华 6-2 项目 29,503,790.67 16,169,093.94 45,672,884.61
洋泾 17-4 项目 22,772,307.98 7,780,914.57 30,553,222.55
洋泾 23-3 项目 16,964,781.80 7,658,375.06 24,623,156.86
廖家沟 2,820,773.12 2,820,773.12
杨 浦 区 新 江 湾 社 区
12,756,516.98 12,243,247.94 24,999,764.92
N091104 单元 B2-01 地块
宝 山 区 顾村 大 型居 住 社
区 BSPO-0104 单元 0422- 2,732,696.31 4,629,076.67 7,361,772.98
01 地块
合计 87,550,866.86 48,480,708.18 136,031,575.04
(4). 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
10、 合同资产
(1).合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
富源置地广场 117,233.69 9,378.70 107,854.99
营销服务费 1,527,009.00 1,527,009.00 1,461,471.00 1,461,471.00
94 / 181
2022 年半年度报告
合计 1,527,009.00 1,527,009.00 1,578,704.69 9,378.70 1,569,325.99
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期计提 本期转回 本期转销/核销 原因
合同资产减值准备 -9,378.70
合计 -9,378.70 /
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 5,124,627.05 18,393,710.41
预缴增值税等流转税 242,131,537.73 37,882,533.51
预缴企业所得税 630,323,069.49 28,907,172.93
待抵扣增值税进项税 263,399,360.79 286,301,078.31
合计 1,140,978,595.06 371,484,495.16
其他说明：
与合同取得成本有关的资产相关的信息
95 / 181
2022 年半年度报告
减值准备
摊销方
类别 年初余额 本期增加 本期摊销 本期计 本期转 期末余额
法
提 回
为取得合同 随收入
发生的佣金 18,393,710.41 5,762,191.19 19,031,274.55 5,124,627.05 确认结
支出 转
合计 18,393,710.41 5,762,191.19 19,031,274.55 5,124,627.05
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1) 长期应收款情况
□适用 √不适用
(2) 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
(3) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
96 / 181
2022 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
97 / 181
2022 年半年度报告
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
追
期初 其他综 期末 减值准备
被投资单位 加 减少 权益法下确认的投 其他权益变 宣告发放现金 计提减值
余额 合收益 其他 余额 期末余额
投 投资 资损益 动 股利或利润 准备
调整
资
一、合营企业
上海利昊物业管理有限公司 716,677.37 716,677.37
上海营口加油站有限责任公 2,369,607.01 2,369,607.01
司
上海康健加油有限公司 3,540,626.58 3,540,626.58
上海淞泽置业有限公司 785,287,899.06 -72,852,455.38 712,435,443.68
上海浦东新区上钢集贸市场 4,971,511.70 4,971,511.70
经营管理有限公司
小计 796,886,321.72 -72,852,455.38 724,033,866.34
二、联营企业
上海国际汽车城置业有限公 297,142,179.33 82,049,378.24 379,191,557.57
司
上海瀛利置业有限公司 1,496,286.95 234,069.38 1,730,356.33
上海春日置业有限公司 -45,235,770.39 45,235,770.39
（注）
上海侨建重联企业发展有限 18,473,929.56 1,233,286.58 19,707,216.14
公司
上海星筑房地产开发有限公 4,341,612.47 -116,147.47 4,225,465.00
司
上海虹城房地产有限公司 249,179,982.80 249,179,982.80
上海恒城房地产有限公司 1,689,425.17 1,689,425.17
小计 572,323,416.28 38,164,816.34 45,235,770.39 655,724,003.01
合计 1,369,209,738.00 -34,687,639.04 45,235,770.39 1,379,757,869.35
其他说明
注：详见附注递延收益所述。
98 / 181
2022 年半年度报告
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
□适用 √不适用
(2).非交易性权益工具投资的情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
19、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期 4,671,863.76 4,671,863.76
损益的金融资产
其中： 权益工具投资 4,671,863.76 4,671,863.76
合计 4,671,863.76 4,671,863.76
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 9,824,749,980.60 206,883,038.07 10,031,633,018.67
2.本期增加金额 1,304,360,576.01 1,304,360,576.01
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建
1,304,360,576.01 1,304,360,576.01
工程转入
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额 11,129,110,556.61 206,883,038.07 11,335,993,594.68
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 2,444,808,415.10 189,272,184.90 2,634,080,600.00
2.本期增加金额 150,967,825.68 3,275,786.04 154,243,611.72
（1）计提或摊销 150,967,825.68 3,275,786.04 154,243,611.72
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 2,595,776,240.78 192,547,970.94 2,788,324,211.72
三、减值准备
1.期初余额 122,027,759.20 122,027,759.20
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 122,027,759.20 122,027,759.20
99 / 181
2022 年半年度报告
四、账面价值
1.期末账面价值 8,411,306,556.63 14,335,067.13 8,425,641,623.76
2.期初账面价值 7,257,913,806.30 17,610,853.17 7,275,524,659.47
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 347,313,319.87 357,076,381.92
固定资产清理
合计 347,313,319.87 357,076,381.92
100 / 181
2022 年半年度报告
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 专用设备 运输设备 通用设备 固定资产装修 合计
一、账面原值：
1.期初余额 444,162,787.78 3,895,442.49 22,875,531.76 40,722,841.06 11,625,222.10 523,281,825.19
2.本期增加金额 224,300.00 33,628.32 1,358,260.94 1,616,189.26
（1）购置 224,300.00 33,628.32 1,358,260.94 1,616,189.26
（2）在建工程转
入
3.本期减少金额 259,077.55 259,077.55
（1）处置或报废 259,077.55 259,077.55
4.期末余额 444,162,787.78 4,119,742.49 22,909,160.08 41,822,024.45 11,625,222.10 524,638,936.90
二、累计折旧
1.期初余额 74,240,851.76 1,379,856.60 20,915,187.43 32,613,293.99 11,625,222.10 140,774,411.88
2.本期增加金额 8,762,217.72 334,049.40 269,429.81 1,990,314.90 11,356,011.83
（1）计提 8,762,217.72 334,049.40 269,429.81 1,990,314.90 11,356,011.83
3.本期减少金额 235,838.07 235,838.07
（1）处置或报废 235,838.07 235,838.07
4.期末余额 83,003,069.48 1,713,906.00 21,184,617.24 34,367,770.82 11,625,222.10 151,894,585.64
三、减值准备
1.期初余额 25,431,031.39 25,431,031.39
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.期末余额 25,431,031.39 25,431,031.39
四、账面价值
1.期末账面价值 335,728,686.91 2,405,836.49 1,724,542.84 7,454,253.63 0.00 347,313,319.87
2.期初账面价值 344,490,904.63 2,515,585.89 1,960,344.33 8,109,547.07 0.00 357,076,381.92
101 / 181
2022 年半年度报告
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 128,795,544.51 119,328,760.23
工程物资
合计 128,795,544.51 119,328,760.23
102 / 181
2022 年半年度报告
在建工程
(1). 在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
中星城-万科地铁通道改建 211,320.76 211,320.76 211,320.76 211,320.76
中企财富世纪大厦地下一层 858,552.82 858,552.82 524,724.54 524,724.54
食堂改造工程
崇明北八滧基地河道整治工 56,635,842.21 56,635,842.21 56,516,677.93 56,516,677.93
程项目
崇明新弘果园农田建设项目 15,917,409.85 15,917,409.85 13,777,111.59 13,777,111.59
新弘农业智慧果园建设项目 45,294,475.94 45,294,475.94 41,918,329.12 41,918,329.12
果树机械化生产装备选型及 1,635,925.45 1,635,925.45 1,348,492.95 1,348,492.95
主要环节配套开发项目
优质早熟梨新品种优选及轻 2,734,868.88 2,734,868.88 2,734,308.88 2,734,308.88
简化栽培技术体系构建和示
范项目
莘光菜场改造 4,188,193.13 4,188,193.13 2,113,832.17 2,113,832.17
申莘菜场改造 194,528.33 194,528.33 150,943.42 150,943.42
鑫都菜场改造 33,018.87 33,018.87 33,018.87 33,018.87
果蔬生产基地一期 3,113.21 3,113.21
新弘崇明北八滧基地电器安 372,405.51 372,405.51
装（一期）
生态循环基地创建项目 170,568.81 170,568.81
新弘崇明北八滧农业设施建 545,320.74 545,320.74
设项目
合计 128,795,544.51 128,795,544.51 119,328,760.23 119,328,760.23
103 / 181
2022 年半年度报告
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期
工程累计 其中：
本期转入 利息资 利息
项目名 期初 本期其他 期末 投入占预 工程进 本期利 资金来
预算数 本期增加金额 固定资产 本化累 资本
称 余额 减少金额 余额 算比例 度 息资本 源
金额 计金额 化率
(%) 化金额
(%)
崇明北 73,958,800 56,516,677.93 119,164.28 56,635,842.21 76.58 政府补
八滧基 助及自
地河道 筹
整治工
程项目
崇明新 14,944,000 13,777,111.59 2,140,298.26 15,917,409.85 106.51 政府补
弘果园 助及自
农田建 筹
设项目
新弘农 45,942,300 41,918,329.12 3,376,146.82 45,294,475.94 98.59 政府补
业智慧 助及自
果园建 筹
设项目
合计 134,845,100.00 112,212,118.64 5,635,609.36 117,847,728.00 / / / /
104 / 181
2022 年半年度报告
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 88,471,892.94 88,471,892.94
2.本期增加金额 246,290.90 246,290.90
—新增租赁 246,290.90 246,290.90
3.本期减少金额 1,573,116.78 1,573,116.78
—处置 1,573,116.78 1,573,116.78
4.期末余额 87,145,067.06 87,145,067.06
二、累计折旧
1.期初余额 21,154,109.06 21,154,109.06
2.本期增加金额 12,074,652.00 12,074,652.00
(1)计提 12,074,652.00 12,074,652.00
3.本期减少金额 1,573,116.78 1,573,116.78
(1)处置 1,573,116.78 1,573,116.78
4.期末余额 31,655,644.28 31,655,644.28
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
105 / 181
2022 年半年度报告
四、账面价值
1.期末账面价值 55,489,422.78 55,489,422.78
2.期初账面价值 67,317,783.88 67,317,783.88
26、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 软件 社区服务平台 合计
一、账面原值
1.期初余额 88,659,957.00 9,864,867.82 9,604,414.59 108,129,239.41
2.本期增加金额
(1)购置
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 88,659,957.00 9,864,867.82 9,604,414.59 108,129,239.41
二、累计摊销
1.期初余额 27,080,010.15 3,612,745.69 5,851,062.76 36,543,818.60
2.本期增加金额 988,782.90 1,530,133.80 763,208.46 3,282,125.16
（1）计提 988,782.90 1,530,133.80 763,208.46 3,282,125.16
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 28,068,793.05 5,142,879.49 6,614,271.22 39,825,943.76
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 60,591,163.95 4,721,988.33 2,990,143.37 68,303,295.65
2.期初账面价值 61,579,946.85 6,252,122.13 3,753,351.83 71,585,420.81
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1). 商誉账面原值
□适用 √不适用
106 / 181
2022 年半年度报告
(2). 商誉减值准备
□适用 √不适用
(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4). 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定
期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5). 商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金 其他减少金
项目 期初余额 本期摊销金额 期末余额
额 额
装修费 7,671,275.03 959,055.76 1,769,743.32 6,860,587.47
其他 37,037.08 24,691.38 12,345.70
合计 7,708,312.11 959,055.76 1,794,434.70 6,872,933.17
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值 22,672,168.48 5,668,042.12 21,736,398.80 5,434,099.70
准备
内部交易
未实现利 117,827,879.96 29,456,969.99 117,889,393.96 29,472,348.49
润
可抵扣亏
74,770,017.32 18,692,504.33 70,568,659.00 17,642,164.75
损
新租赁准 929,364.88 232,341.22 929,364.88 232,341.22
则下的纳
税差异
收入确认 43,704,400.00 10,926,100.00 43,704,400.00 10,926,100.00
预提税金 5,577,912,152.20 1,394,478,038.05 7,596,437,780.64 1,899,109,445.16
及费用
合计 5,837,815,982.84 1,459,453,995.71 7,851,265,997.28 1,962,816,499.32
107 / 181
2022 年半年度报告
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债 差异 负债
非同一控制企业合并资
产评估增值
其他债权投资公允价值
变动
其他权益工具投资公允
价值变动
公允价值变动 1,633,531.12 408,382.78 1,743,413.44 435,853.36
长期股权投资支付对价 3,606,764.32 901,691.08 3,606,764.32 901,691.08
与公允价差额
收购其他股东权益 52,272,190.20 13,068,047.55 52,272,190.20 13,068,047.55
销售佣金 552,428.28 138,107.07 552,428.28 138,107.07
合计 58,064,913.92 14,516,228.48 58,174,796.24 14,543,699.06
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 473,251,444.17 468,022,898.50
可抵扣亏损 5,248,156,797.78 4,872,222,082.32
合计 5,721,408,241.95 5,340,244,980.82
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2022 年到期 1,411,875,344.42 1,492,124,752.43
2023 年到期 819,277,592.08 828,738,406.23
2024 年到期 931,644,556.04 935,109,862.99
2025 年到期 724,163,220.51 727,622,812.01
2026 年到期 886,929,371.16 888,626,248.66
2027 年到期 474,266,713.57
合计 5,248,156,797.78 4,872,222,082.32 /
其他说明：
□适用 √不适用
108 / 181
2022 年半年度报告
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对联营企业借款及
利息-上海春日置 4,561,095,945.76 4,561,095,945.76 4,461,491,034.92 4,461,491,034.92
业有限公司
对联营企业借款及
利息-上海淞泽置 5,846,347,858.52 5,846,347,858.52 5,698,078,829.99 5,698,078,829.99
业有限公司
合计 10,407,443,804.28 10,407,443,804.28 10,159,569,864.91 10,159,569,864.91
109 / 181
2022 年半年度报告
32、 短期借款
(1). 短期借款分类
□适用 √不适用
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 748,552,171.24 930,808,199.53
1-2 年 282,556,075.82 505,462,969.52
2-3 年 14,302,662.34 64,733,990.30
3 年以上 430,310,194.81 409,180,863.90
合计 1,475,721,104.21 1,910,186,023.25
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海建工五建集团有限公司 65,436,564.90 工程款，尚未结算
江苏城南建设集团有限公司 62,285,167.60 工程款，尚未结算
江苏南通六建建设集团有限公司 44,628,737.31 工程款，尚未结算
上海建工二建集团有限公司 42,583,488.64 工程款，尚未结算
中国建筑第八工程局有限公司 30,220,729.44 工程款，尚未结算
合计 245,154,687.89 /
110 / 181
2022 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 16,597,823.54 34,125,032.89
1-2 年 69,047.89 69,047.89
2-3 年 5,075.85 5,075.85
3 年以上
合计 16,671,947.28 34,199,156.63
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
中企上城 20,023,565.78 22,818,586.73
铂珏公寓 21,625,472.62 20,583,044.06
尚汇豪庭二期 22,603,298.10 11,635,293.34
古北太湖源 33,805,138.48 233,742,078.11
无锡誉品华府住宅及商业 10,721,052.09 15,429,143.54
富源滨江名邸-住宅 159,445,330.49 161,223,330.48
中企滨江悦府 2,715,596.32
中环滨江世纪一期别墅及洋 2,499,417.14
房
中环滨江世纪二期商业及一 9,609,189.90 15,713,732.09
期高层
罗家头-回龙山庄 1,867,110.10 4,272,089.90
跑马山-中山府 11,535,688.59 117,388,289.23
云翠华庭 3,135,598,618.74 2,187,506,874.95
中企珺庭 1,377,202,514.77 701,049,734.95
中企 16 号公馆 22,715,333.24 23,442,952.34
其他 104,964,929.98 73,215,333.74
合计 4,934,432,839.20 3,590,519,900.60
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
111 / 181
2022 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
云翠华庭 948,091,743.79 本期预收款增加
中企珺庭 676,152,779.82 本期预收款增加
古北太湖源 -199,936,939.63 本期结转收入
合计 1,424,307,583.98 /
其他说明：
√适用 □不适用
主要销售项目列示
项目名称 期末余额 上年年末余额 预计竣工时间 预售比例
云翠华庭 3,135,598,618.74 2,187,506,874.95 2023 年 59.72%
中企珺庭 1,377,202,514.77 701,049,734.95 2023 年 68.85%
合计 4,512,801,133.51 2,888,556,609.90
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 190,335,820.07 199,741,113.60 299,185,131.58 90,891,802.09
二、离职后福利-设
1,974,586.68 22,264,120.44 22,424,788.56 1,813,918.56
定提存计划
三、辞退福利 48,408.07 48,408.07
合计 192,310,406.75 222,053,642.11 321,658,328.21 92,705,720.65
注：以上应付职工薪酬数据包含在职员工、劳务派遣人员和其他从业人员
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、
173,862,014.00 163,877,856.20 263,471,703.65 74,268,166.55
津贴和补贴
二、职工福利费 542,993.45 4,873,648.53 4,903,917.03 512,724.95
三、社会保险费 1,198,137.35 16,877,824.05 16,798,622.95 1,277,338.45
其中：医疗保险费 1,166,809.72 13,974,981.40 13,925,120.80 1,216,670.32
工伤保险费 31,003.63 293,330.54 290,733.54 33,600.63
其他 324.00 2,609,512.11 2,582,768.61 27,067.50
四、住房公积金 372,644.87 12,012,680.00 12,045,904.00 339,420.87
五、工会经费和职
14,360,030.40 1,804,254.82 1,670,133.95 14,494,151.27
工教育经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享
计划
112 / 181
2022 年半年度报告
八、其他短期薪酬 294,850.00 294,850.00
合计 190,335,820.07 199,741,113.60 299,185,131.58 90,891,802.09
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 1,723,814.71 18,529,196.85 18,496,313.27 1,756,698.29
2、失业保险费 55,048.57 562,107.42 561,079.72 56,076.27
3、企业年金缴费 195,723.40 3,172,816.17 3,367,395.57 1,144.00
合计 1,974,586.68 22,264,120.44 22,424,788.56 1,813,918.56
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 134,304,782.80 115,097,287.85
营业税 -1,675,527.84 -1,679,427.84
城市建设税 3,620,127.29 9,199,293.69
企业所得税 231,696,543.05 503,259,536.05
个人所得税 881,399.70 1,734,947.08
房产税 6,547,802.32 21,509,743.97
土地增值税 4,752,380,226.60 6,942,165,953.13
土地使用税 371,420.34 920,030.30
印花税 1,788,031.73 2,509,008.86
教育费附加 4,700,400.24 8,431,419.90
水利建设基金 333.35 6,184.65
河道管理费 163,598.87 165,740.06
契税 7,219,673.59 7,220,873.59
合计 5,141,998,812.04 7,610,540,591.29
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利 370,768,610.45 48,211,950.94
其他应付款 4,261,819,359.86 1,520,057,935.42
合计 4,632,587,970.31 1,568,269,886.36
113 / 181
2022 年半年度报告
应付利息
□适用 √不适用
应付股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 370,768,610.45 48,211,950.94
合计 370,768,610.45 48,211,950.94
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
项目 期末余额 上年年末余额
1997 年以前的法人股红利 9,661.24 9,661.24
1997 年的法人股红利 99,026.30 99,026.30
1998 年的法人股红利 114,708.90 114,708.90
2000 年的法人股红利 40,566.60 40,566.60
2002 年的法人股红利 151,500.00 151,500.00
2003 年的法人股红利 63,616.50 63,616.50
2004 年的法人股红利 153,350.74 153,350.74
2005 年的法人股红利 386,803.41 386,803.41
2008 年的法人股红利 1,548.80 1,548.80
2011 年的法人股红利 5,006.64 5,006.64
2012 年的法人股红利 13,498.34 13,498.34
2013 年的法人股红利 45,009.86 45,009.86
2014 年的法人股红利 58,967.91 58,967.91
2021 年的法人股红利 113,598,441.92
上海新长宁（集团）有限公司 39,625,000.00 39,625,000.00
上海地产（集团）有限公司 211,458,217.59 2,500,000.00
台湾旭宝投资股份有限公司 135,579.99 135,579.99
日本国万胜株式会社 58,105.71 58,105.71
大华（集团）有限公司 4,750,000.00 4,750,000.00
合计 370,768,610.45 48,211,950.94
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
114 / 181
2022 年半年度报告
项目 期末余额 期初余额
保证金及押金 281,841,615.79 342,508,126.04
往来款及借款 1,211,574,848.75 637,590,512.66
暂收款 2,513,985,513.45 314,616,694.49
征地费用 157,409,609.36 158,470,875.25
其他 97,007,772.51 66,871,726.98
合计 4,261,819,359.86 1,520,057,935.42
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海国际汽车城置业有限公 关联方往来款
208,400,000.00
司
征地费用 150,092,103.49 尚未支付
童锦泉 尚未支付的保证金及尚未解决
117,755,921.74
的动迁款
无锡市滨湖城市投资发展有 尚未归还
93,006,222.37
限责任公司
上海地产（集团）有限公司 83,703,050.63 净房款
合计 652,957,298.23 /
其他说明：
□适用 √不适用
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 738,075,438.00 763,075,438.00
1 年内到期的应付债券 1,025,050,735.35 1,045,617,020.26
1 年内到期的应付利息 91,993,207.63 169,210,580.53
1 年内到期的租赁负债 25,181,042.93 20,835,458.12
合计 1,880,300,423.91 1,998,738,496.91
其他说明：
（1）一年内到期的长期借款明细
项 目 期末余额 年初余额
抵押借款 738,075,438.00 763,075,438.00
115 / 181
2022 年半年度报告
项 目 期末余额 年初余额
合 计 738,075,438.00 763,075,438.00
注：抵押物清单详见附注重要承诺事项。
（2）金额前五名的一年内到期的长期借款
借款起始
贷款单位 借款终止日 币种 利率 期末余额
日
交通银行股份有限公司上海闵行 2017/12/21 2022/12/21 人民币 一年期 272,970,000.00
支行 LPR+0.9%
交通银行股份有限公司上海闵行 2014/12/24 2022/12/21、 人民币 4.90% 180,000,000.00
支行 2023/6/21
上海浦东发展银行第一营业部 2020/12/30 2022/12/20 人民币 1 年期 120,105,438.00
LPR+0.1%
上海浦东发展银行第一营业部 2016/5/30 2022/9/21、 人民币 5.1450% 60,000,000.00
2022/12/21、
2023/3/21、
2023/6/21
上海浦东发展银行第一营业部 2018/9/29 2022/9/21、 人民币 5 年期以上 49,000,000.00
2022/12/21、 LPR+0.74%
2023/3/21、
2023/6/21
44、 其他流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待转销项税 5,977,666.24 16,579,677.81
合计 5,977,666.24 16,579,677.81
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
116 / 181
2022 年半年度报告
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 5,398,821,734.98 5,275,124,855.40
保证借款 3,735,000,000.00 3,735,000,000.00
信用借款
合计 9,133,821,734.98 9,010,124,855.40
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
长期借款前五名：
贷款单位 起始日 终止日 币种 利率 期末余额
华泰资产管理有限公司 2021/8/30 2026/8/29 人民币 5% 3,123,000,000.00
上海浦东发展银行第一营业部 2017/12/19 2041/12/17 人民币 4.9%、5.39%、 1,745,000,000.00
5.635%
上海浦东发展银行第一营业部 2018/9/30 2031/3/21 人民币 5 年期以上 1,141,000,000.00
LPR+0.74%、5
年期以上 LPR-
0.24%
招商银行股份有限公司上海四平支行 2020/8/7 2032/8/6 人民币 5 年期以上 703,596,062.87
LPR+0.25%
华泰资产管理有限公司 2021/8/31 2026/8/30 人民币 5% 612,000,000.00
46、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
19 中企 01 3,153,211,467.65 3,148,761,489.08
19 中企 02 1,519,862,549.39 1,518,417,110.11
21 中企 01 3,080,726,916.21 3,078,346,115.32
国君-中企古北国际财富中心资 2,634,888,605.01 2,634,326,824.58
产支持专项计划
合计 10,388,689,538.26 10,379,851,539.09
117 / 181
2022 年半年度报告
(2). 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 本期 期末
面值 按面值计提利息 溢折价摊销
名称 日期 期限 金额 余额 发行 偿还 余额
19 中华企业 100 2019 3 年 1,000,000,000 1,001,901,951.77 19,389,315.05 1,576,715.09 1,022,867,981.91
MTN001 -11-
22
19 中企 01 100 2019 3 年 3,150,000,000 3,227,597,790.45 67,949,583.56 4,449,978.57 137,025,000.00 3,162,972,352.58
-6-5 +2
年
19 中企 02 100 2019 3 年 1,520,000,000 1,526,752,540.25 31,431,517.79 1,445,439.28 1,559,629,497.32
-11- +2
14 年
21 中企 01 100 2021 3 年 3,087,000,000 3,140,931,868.75 56,640,106.85 2,380,800.89 114,219,000.00 3,085,733,776.49
-6- +2
15 年
国君-中企 100 2021 19 2,700,000,000 2,682,326,824.58 60,450,000.00 561,780.43 82,790,000.00 2,660,548,605.01
古北国际财 -3- 年
富中心资产 31
支持专项计
划（注 3）
减：一年内 -1,199,659,436.71 -1,103,062,675.05
到期的非流
动负债
合计 / / / 11,457,000,000 10,388,689,538.2
10,379,851,539.09 235,860,523.25 10,414,714.26 334,034,000.00
6
118 / 181
2022 年半年度报告
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁负债 38,722,409.16 46,634,805.33
合计 38,722,409.16 46,634,805.33
48、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 99,249,453.14 99,176,847.61
专项应付款
合计 99,249,453.14 99,176,847.61
长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
开发商补贴款 23,835,464.66 23,835,464.66
商品房维修成本 64,054,491.29 64,054,491.29
公房租金用于维修部分 2,676,067.31 2,603,461.78
维修基金利息 4,764,791.30 4,764,791.30
直管房维修基金 3,918,638.58 3,918,638.58
合计 99,249,453.14 99,176,847.61
119 / 181
2022 年半年度报告
其他说明：
长期应付款期末余额系孙公司上海中星集团申城物业有限公司、孙公司上海良城物业管理有限公
司物业专项应付款。
专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
√适用 □不适用
(1) 长期应付职工薪酬表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、离职后福利-设定受益计划净负
53,131,306.00 54,340,000.00
债
二、辞退福利
三、其他长期福利
合计 53,131,306.00 54,340,000.00
(2) 设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、期初余额 54,340,000.00
二、计入当期损益的设定受益成本
1.当期服务成本
2.过去服务成本
3.结算利得（损失以“－”表示）
4、利息净额
三、计入其他综合收益的设定收益
成本
1.精算利得（损失以“－”表示）
四、其他变动 -1,208,694.00
1.结算时支付的对价
2.已支付的福利 -1,208,694.00
五、期末余额 53,131,306.00
计划资产：
□适用 √不适用
设定受益计划净负债（净资产）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、期初余额 54,340,000.00
二、计入当期损益的设定受益成本
120 / 181
2022 年半年度报告
三、计入其他综合收益的设定收益
成本
四、其他变动 -1,208,694.00
五、期末余额 53,131,306.00
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
□适用 √不适用
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 140,302,521.28 2,466,136.08 137,836,385.20
其他 239,279,263.70 45,235,770.39 284,515,034.09
（注）
合计 379,581,784.98 45,235,770.39 2,466,136.08 422,351,419.29 /
注：因本公司子公司上海中星（集团）有限公司（以下简称“中星集团”）向其联营企业上海春
日置业有限公司（以下简称“春日置业”）提供借款，而向春日置业收取资金利息，并按对其持
股比例抵消未实现的内部利润。利息收入按照持股比例计算归属于中星集团的部分调减长期股权
投资损益调整，因中星集团对春日置业的股权投资余额已减记至零，故将未实现的内部利润超出
部分重分类至递延收益。
涉及政府补助的项目：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期
本期 与资产
计入
新增 本期计入营业 其他 相关/
负债项目 期初余额 其他 期末余额
补助 外收入金额 变动 与收益
收益
金额 相关
金额
崇明北八 与资产
滧小型农 相关
田水利设 48,117,551.28 1,640,371.08 46,477,180.20
施建设项
目补助
崇明北八 与资产
41,060,000.00 41,060,000.00
滧基地河 相关
121 / 181
2022 年半年度报告
道整治工
程项目
崇明北八 与资产
滧果蔬生 相关
产基地 14,647,770.00 813,765.00 13,834,005.00
（一期）
建设项目
果园农田 与资产
11,955,200.00 11,955,200.00
建设项目 相关
智慧果园 与资产
13,524,700.00 13,524,700.00
建设项目 相关
果蔬机械 与收益
2,547,000.00 2,547,000.00
化生产 相关
农机补贴 与资产
44,000.00 12,000.00 32,000.00
款 相关
优质早熟 与收益
梨轻简栽 1,200,000.00 1,200,000.00 相关
培
都市现代 与资产
农业发展 7,206,300.00 7,206,300.00 相关
专项
合计 140,302,521.28 2,466,136.08 137,836,385.20
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待转销项税 406,152,100.49 259,970,093.10
合计 406,152,100.49 259,970,093.10
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总 6,096,135,252.00 6,096,135,252.00
数
122 / 181
2022 年半年度报告
54、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股
2,205,382,605.89 2,205,382,605.89
本溢价）
其他资本公积 39,594,980.50 39,594,980.50
合计 2,244,977,586.39 2,244,977,586.39
56、 库存股
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股份回购 162,388,649.81 162,388,649.81
合计 162,388,649.81 162,388,649.81
57、 其他综合收益
□适用 √不适用
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 856,400,665.66 856,400,665.66
合计 856,400,665.66 856,400,665.66
123 / 181
2022 年半年度报告
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上年度
调整前上期末未分配利润 6,497,388,356.72 6,594,349,841.60
调整期初未分配利润合计数（调增
+，调减－）
调整后期初未分配利润 6,497,388,356.72 6,594,349,841.60
加：本期归属于母公司所有者的净
-319,019,595.31 805,278,958.78
利润
减：提取法定盈余公积 67,873,764.91
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 322,556,659.51 834,366,678.75
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 5,855,812,101.90 6,497,388,356.72
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,298,036,918.78 1,001,462,198.83 6,623,600,431.59 3,122,263,352.36
其他业务 2,911,400.91 5,446,930.05 4,128,193.53 4,865,341.06
合计 1,300,948,319.69 1,006,909,128.88 6,627,728,625.12 3,127,128,693.42
(2).合同产生的收入的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合同分类 合计
商品类型
（1）开发产品 730,386,917.47
（2）租赁 229,458,344.40
（3）劳务收入 242,808,822.90
（4）商品收入 95,382,834.01
合计 1,298,036,918.78
按经营地区分类
（1）上海地区 825,545,703.10
（2）江苏地区 450,259,500.48
（3）浙江地区 1,957,034.86
（4）安徽地区 10,280,244.82
124 / 181
2022 年半年度报告
（5）吉林地区 9,994,435.52
合计 1,298,036,918.78
市场或客户类型
（1）商 业 95,382,834.01
（2）房地产业 959,845,261.87
（3）服务业 6,606,795.30
（4）物业管理 236,202,027.60
合计 1,298,036,918.78
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
公司前五名客户的营业收入情况
占公司全部营业收入的
客户名称 营业收入总额
比例(%)
古北雅园某业主 21,680,394.29 1.67
苏州安泰交通安全设施有限公司 21,085,051.43 1.62
古北雅园某业主 17,605,558.10 1.35
古北雅园某业主 17,605,558.10 1.35
张家港保税区品耀新能源汽车技术有限公司 17,320,832.38 1.33
合 计 95,297,394.30 7.32
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 3,900.00 431,908.15
城市建设税 3,779,013.50 25,652,266.23
土地增值税 168,197,307.75 1,065,756,333.91
房产税 31,019,168.57 34,991,092.35
教育费附加 2,698,245.65 18,400,156.57
其他 6,339,381.06 3,835,490.99
合计 212,037,016.53 1,149,067,248.20
其他说明：
注：营业税系 2016 年 5 月前预收房款对应的预缴营业税，于结转收入同时确认税金及附加。
125 / 181
2022 年半年度报告
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 22,958,351.46 26,119,839.27
销售代理服务费 19,031,274.55 15,772,565.41
广告展览宣传费 2,853,417.85 2,320,833.37
物业管理费 2,496,841.60 4,229,082.09
咨询及中介机构费用 1,191,668.64 1,592,735.01
办公费 386,202.15 625,458.21
修理费 642,578.70 1,987,287.17
租赁费 45,477.21 73,864.26
折旧费 71,822.48 91,791.63
业务招待费 6,440.00 11,803.40
车辆费用 47,097.85 2,055.62
差旅费 63,511.07 33,100.67
其他 1,551,425.20 2,478,421.99
合计 51,346,108.76 55,338,838.10
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 89,189,741.35 102,840,313.44
咨询及中介机构费用 5,102,822.13 10,607,571.86
租赁费 520,425.32 487,448.84
办公费 2,607,111.92 4,436,285.41
物业管理费 1,700,192.29 3,038,992.41
折旧费 15,552,630.17 13,673,338.00
水电费 1,231,049.66 1,812,301.15
修理费 160,738.66 288,309.55
差旅费 75,808.01 288,976.99
车辆费用 432,075.27 615,805.42
业务招待费 35,460.71 612,522.57
劳动保护费 509,237.69 895,754.38
会务费 3,000.00
其他 9,998,434.17 10,994,878.38
合计 127,115,727.35 150,595,498.40
65、 研发费用
□适用 √不适用
126 / 181
2022 年半年度报告
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 447,217,046.68 296,096,233.15
减：利息收入 -323,152,046.92 -191,560,885.69
汇兑损益 1,866.57 2,682.27
其他 440,808.20 604,615.24
合计 124,507,674.53 105,142,644.97
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
农业补助、稳岗补贴、残疾人就业服务中 632,143.02
3,034,306.90
心超比例奖励等
进项税加计抵减 1,054,840.25 1,950,541.35
合计 4,089,147.15 2,582,684.37
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -34,687,639.04 -59,932,733.55
处置长期股权投资产生的投资收益 107,231,463.59
交易性金融资产在持有期间的投资
收益
处置交易性金融资产取得的投资收 563,474.97
益
合计 -34,124,164.07 47,298,730.04
其他说明：
按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位 本期发生额 上期发生额
上海国际汽车城置业有限公司 82,049,378.24 -240,461.90
上海瀛利置业有限公司 234,069.38 111,897.34
上海春日置业有限公司 -45,235,770.39 -60,403,354.28
上海侨建重联企业发展有限公司 1,233,286.58 293,571.66
上海星筑房地产开发有限公司 -116,147.47 305,613.63
上海淞泽置业有限公司 -72,852,455.38
合计 -34,687,639.04 -59,932,733.55
处置长期股权投资产生的投资收益
127 / 181
2022 年半年度报告
被投资单位 本期发生额 上期发生额
上海苏钻投资有限公司 -6,403,408.12
上海潼信投资有限公司 7,661,262.25
上海鼎保置业有限公司 105,973,609.46
合计 107,231,463.59
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -11,638,957.37 -6,132,773.09
合计 -11,638,957.37 -6,132,773.09
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 643,101.43 -928,962.49
其他应收款坏账损失 -546,738.85 444,333.91
合计 96,362.58 -484,628.58
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约成
本减值损失
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
128 / 181
2022 年半年度报告
十一、商誉减值损失
十二、其他 9,378.70 -205,826.45
合计 9,378.70 -205,826.45
其他说明：
注：其他为合同资产减值损失
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置固定资产利得或损失 323,188.81 5,499,539.10
合计 323,188.81 5,499,539.10
其他说明：
□适用 √不适用
74、 营业外收入
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置利
318,934.09 10,099.59 318,934.09
得合计
其中：固定资产处
318,934.09 10,099.59 318,934.09
置利得
政府补助 11,543,427.42 8,082,300.00 11,543,427.42
违约金、罚款收入 677,087.24 20,393.33 677,087.24
其他 1,913,264.93 4,412,979.82 1,913,264.93
合计 14,452,713.68 12,525,772.74 14,452,713.68
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
与资产相关/与收益相
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
关
财政扶持金、奖励 11,543,427.42 8,082,300.00 与收益相关
补贴等
合计 11,543,427.42 8,082,300.00
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
129 / 181
2022 年半年度报告
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置损
4,890.20 9,949.90 4,890.20
失合计
其中：固定资产处
4,890.20 9,949.90 4,890.20
置损失
对外捐赠 100,000.00 100,000.00
罚款滞纳金支出 188,929.71 384,880.46 188,929.71
赔偿支出 1,454,358.42
其他 359.85 33,652.24 359.85
合计 294,179.76 1,882,841.02 294,179.76
76、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 -438,370,119.89 926,204,128.37
递延所得税费用 503,335,033.03 -256,972,594.80
合计 64,964,913.14 669,231,533.57
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 -248,053,846.64
按法定/适用税率计算的所得税费用 -62,013,461.66
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 876,138.75
非应税收入的影响 416,009.72
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 5,221,237.69
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏 -8,540,287.67
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性 129,005,276.31
差异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 64,964,913.14
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
□适用 √不适用
130 / 181
2022 年半年度报告
78、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回往来款、代垫款、押金、土地
3,161,023,158.63 961,034,578.62
竞拍保证金等
专项补贴、补助款 13,166,438.49 10,400,143.38
利息收入 77,092,552.22 72,193,361.36
营业外收入 3,001,668.32 4,677,094.34
合计 3,254,283,817.66 1,048,305,177.70
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
企业间往来及支付土地竞拍保证金 942,940,308.68
998,836,860.09
等
销售费用支出 17,374,742.95 26,348,178.68
管理费用支出 59,097,027.22 58,890,669.51
财务费用支出 440,808.20 604,615.24
营业外支出 285,895.97 1,845,375.08
合计 1,076,035,334.43 1,030,629,147.19
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置长期股权投资的意向金流入 500,000,000.00
合计 500,000,000.00
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
131 / 181
2022 年半年度报告
回购股份 155,384,802.36
债券承销费 12,150,000.00
合计 167,534,802.36
79、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -313,018,759.78 1,430,424,825.57
加：资产减值准备 -9,378.70 205,826.45
信用减值损失 -96,362.58 484,628.58
固定资产折旧、油气资产折耗、生
165,599,623.55 134,098,819.35
产性生物资产折旧
使用权资产摊销 12,074,652.00 10,028,406.63
无形资产摊销 3,282,125.16 2,062,990.44
长期待摊费用摊销 1,794,434.70 2,338,231.03
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产的损失（收益以“－”号填 -323,188.81 -5,499,539.10
列）
固定资产报废损失（收益以“－”
-314,043.89 -149.69
号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”
11,638,957.37 6,132,773.09
号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 447,217,046.68 296,096,233.15
投资损失（收益以“－”号填列） 34,124,164.07 -47,298,730.04
递延所得税资产减少（增加以
503,362,503.61 -252,788,569.79
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
-27,470.58 -4,184,025.01
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填
336,175,120.81 1,946,954,528.89
列）
经营性应收项目的减少（增加以
-415,723,139.84 -18,308,754.59
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以
-19,887,399.83 -3,393,644,427.62
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 765,868,883.94 107,103,067.34
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 14,972,171,212.55 14,762,617,795.78
减：现金的期初余额 14,188,018,758.47 11,382,626,592.70
加：现金等价物的期末余额
132 / 181
2022 年半年度报告
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 784,152,454.08 3,379,991,203.08
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 14,972,171,212.55 14,188,018,758.47
其中：库存现金 332,597.50 86,676.55
可随时用于支付的银行存款 14,957,783,256.38 14,184,085,982.97
可随时用于支付的其他货币 14,055,358.67 3,846,098.95
资金
可用于支付的存放中央银行
款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 14,972,171,212.55 14,188,018,758.47
其中：母公司或集团内子公司使
用受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 购房者按揭借款保证金、净
房款、售房监管资金、项目
8,914.48
开发资金受限及业委会托管
等
存货 522,630.51 借款抵押
投资性房地产 596,066.27 借款抵押
133 / 181
2022 年半年度报告
合计 1,127,611.26 /
82、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目
□适用 √不适用
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本
位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
1. 政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
崇明北八滧小型农田 递延收益 1,640,371.08
水利设施建设项目补 46,477,180.20
助
崇明北八滧基地河道 递延收益
41,060,000.00
整治工程项目
崇明北八滧果蔬生产 递延收益 813,765.00
基地（一期）建设项 13,834,005.00
目
果园农田建设项目 11,955,200.00 递延收益
智慧果园建设项目 13,524,700.00 递延收益
果蔬机械化生产 2,547,000.00 递延收益
农机补贴款 32,000.00 递延收益 12,000.00
优质早熟梨轻简栽培 1,200,000.00 递延收益
加工中心建设补助 7,206,300.00 递延收益
财政扶持金、奖励补 11,543,427.42
11,543,427.42 营业外收入
贴等
农业补助、稳岗补贴、 2,697,625.07
残疾人就业服务中心 3,034,306.90 其他收益
超比例奖励等
2. 政府补助退回情况
□适用 √不适用
85、 其他
□适用 √不适用
134 / 181
2022 年半年度报告
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
135 / 181
2022 年半年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
企业名称 注册地 持股比例（%） 表决权比例（%） 合并范围变动原因
上海中星广告装潢有限公司 上海 100 100 歇业注销
上海中星集团中星房地产营销有限公司 上海 100 100 歇业注销
6、 其他
□适用 √不适用
136 / 181
2022 年半年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
主要 持股比例(%)
子公司 取得
经营 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
地
上海古北（集 上海 上海市长宁区虹桥路 房地产开 87.50 购买
团）有限公司 1438 号 1 幢 29-30 楼 发
上海原经房地 上海 上海南苏州路 255 号 房地产开 90.00 购买
产（集团）有 发
限公司
上海鼎达房地 上海 上海市杨浦区四平路 房地产开 90.00 10.00 设立
产有限公司 1230 号甲 3 号楼 4 层 发
上海中鸿置业 上海 上海市浦东新区航鹤楼 房地产开 100.00 设立
有限公司 1699 弄 94 幢 67 号 发
上海南郊中华 上海 上海市浦东新区康桥镇康 房地产开 90.00 10.00 设立
园房地产开发 士路 25 号 1144 室 发
有限公司
苏州工业园区 苏州 苏州市工业园区津梁街 房地产开 90.00 10.00 设立
中华企业房地 133 号 19（商）幢 101、 发
产开发有限公 102 室
司
上海顺驰置业 上海 上海市宝山区罗店镇市一 房地产开 100.00 购买
有限公司 路 200 号-B 发
杭州中华企业 杭州 杭州市江干区章家坝云河 房地产开 100.00 设立
房地产发展有 家园 6 幢裙楼 301 室 发
限公司
苏州中华园房 苏州 苏州市平江区桃花坞龙兴 房地产开 100.00 设立
地产开发有限 桥 33 号 发
公司
中企汇锦投资 上海 上海市杨浦区宁武路 269 投资管理 100.00 设立
有限公司 号 1 号楼 218 室
江阴中企誉德 江阴 江阴市临港新城港城大道 投资管理 95.00 设立
房地产有限公 （申港区）
司
上海新弘生态 上海 上海市崇明县城桥镇寒山 农业、零 100.00 设立
农业有限公司 寺路 358 号 106－4 室 售业
上海古北房产 上海 上海市长宁区虹桥路 房地产开 100.00 设立
租赁有限公司 1452 号 1402 室 发
上海古北物业 上海 上海市长宁区荣华东道 物业服务 100.00 设立
管理有限公司 96 号
上海古北新虹 上海 上海市永冠经济开发区向 服务业 100.00 设立
劳务服务有限 化路 1519 号
公司
上海古北劳动 上海 上海市长宁区水城南路 服务业 100.00 设立
服务有限公司 51 弄 6 号 103 室
137 / 181
2022 年半年度报告
苏州洞庭房地 苏州 苏州市吴中区西山镇镇夏 房地产开 90.00 设立
产发展有限公 街 发
司
上海浦东古北 上海 上海市浦东新区金海路 房地产开 100.00 设立
置业有限公司 3288 号二楼 2038 室 发
上海古北朱家 上海 上海市青浦区朱家角镇北 房地产开 100.00 设立
角置业有限公 大街 226 号 201 室 发
司
上海新古北物 上海 上海市青浦区青赵公路 物业服务 60.00 设立
业管理有限公 4989 号 3 幢 2 层 G 区 234
司 室
上海古北顾村 上海 上海市宝山区泰和西路 房地产开 100.00 设立
置业有限公司 3463 弄 116 号 发
上海杉野置业 上海 上海市浦东新区康桥工业 房地产开 100.00 购买
有限公司 区沪南路 2502 号 408 室 发
16 号
古北集团香港 香港 7/F9DESVOEUXROADWESTHK 服务业 100.00 设立
有限公司
上海金樱览胜 上海 上海市南苏州路 255 号 房地产开 100.00 设立
商业资产管理 发
有限公司
上海江森房屋 上海 上海市浦东新区张扬路 工程施工 50.00 设立
设备有限公司 550 弄 8 号 2002 室
上海瀛浦置业 上海 上海市浦东新区康桥镇沪 房地产开 30.00 70.00 设立
有限公司 南公路 2502 号 409－95 发
座
上海瀛茸置业 上海 上海市松江区新松江路 房地产开 45.00 55.00 设立
有限公司 1800 弄 3 号 3 层 310 室 发
上海瀛翔投资 上海 上海市虹口区飞虹路 360 投资管理 100.00 设立
咨询有限公司 弄 9 号 3637 室
江阴金安置业 江阴 江阴市名贤路 188 号 房地产开 51.00 设立
有限公司 发
无锡中城置业 无锡 无锡市滨湖区梁溪路 38 房地产开 60.00 设立
有限公司 号 发
无锡中城誉品 无锡 无锡市滨湖区梁溪路 38 房地产开 100.00 设立
置业有限公司 号 发
上海房地集团 上海 上海市青浦区金泽镇金溪 物业服务 100.00 购买
物业服务有限 路 119 号
公司
上海凯峰房地 上海 上海市中山西路 2020 号 房地产开 71.00 购买
产开发有限公 2 楼 1001 室 发
司
上海地产古北 上海 上海市嘉定区安亭镇墨玉 房地产开 70.00 设立
安亭置业有限 路 185 号 607 室 发
公司
上海中星（集 上海 上海市曲阳路 561 号 房地产开 100.00 购买
团）有限公司 发
无锡申锡房地 无锡 无锡市滨湖区马山镇檀溪 房地产开 90.00 设立
产实业有限公 村钮埼 1 号 发
司
138 / 181
2022 年半年度报告
上海旗捷置业 上海 上海市闵行区光华路 房地产开 100.00 购买
有限公司 2118 号 C-3 发
上海中星集团 昆山 上海市张浦镇大市昆南路 房地产开 100.00 设立
昆山置业有限 1号 发
公司
上海中星集团 上海 上海市普陀区武宁路 419 房地产开 100.00 设立
实业有限公司 号 E 楼（16 幢）2 楼 发
上海中星集团 上海 上海市黄浦区湖北路 145 房地产开 100.00 设立
新城房地产有 号 发
限公司
上海中星集团 上海 上海市黄浦区宁海东路 房地产开 100.00 设立
振城不动产经 200 号 10 楼 1016 室 发
营有限公司
上海闵润置业 上海 上海市闵行区光华路 房地产开 100.00 购买
有限公司 2118 号 C-134 发
上海全策房地 上海 上海市嘉定区海波路 房地产开 100.00 设立
产有限公司 755、761、767 号 发
上海龙宁房地 上海 上海市松江区玉佳路 72 房地产开 100.00 设立
产开发有限公 号 C129 座 发
司
上海中星集团 上海 上海市杨浦区控江路 980 物业服务 100.00 设立
申城物业有限 弄 5 号 5 楼 502 室
公司
上海新城物业 上海 上海市宁海东路 200 号 物业服务 100.00 设立
有限公司 2616 室
上海良城物业 上海 上海市黄浦区控江路 980 物业服务 100.00 设立
管理有限公司 弄 5 号 5 楼 501 室
上海中星集团 上海 上海市曲阳路 561 号 房地产开 100.00 设立
怡城实业有限 发
公司
上海中大股份 上海 上海市黄浦区宁海东路 城市综合 100.00 设立
有限公司 200 号 2316 室 开发建
设、市政
交通道路
中星（扬州） 扬州 扬州市平山堂西路西湖花 房地产开 100.00 设立
置业有限公司 园（一期）A 公建 发
中星（昆山） 昆山 昆山市昆山开发区中华园 房地产开 100.00 设立
城际置业有限 路 850 号 30 室、31 室 发
公司
上海星舜置业 上海 上海市江场西路 1577 弄 房地产开 90.00 设立
有限公司 7 号 1 层 124 室 发
中星（安徽） 合肥 合肥市瑶海区五州商城 D 房地产开 100.00 购买
置业有限公司 区 2 幢 220 室 发
吉林市海上置 吉林 吉林市丰满区小白山乡白 房地产开 50.00 设立
业有限公司 山村（松江南路 488 号） 发
232 室
中星（镇江） 镇江 镇江市檀山路 9 号（镇江 房地产开 100.00 设立
置业有限公司 市润州区跑马山庄 3 幢 发
101 室）
139 / 181
2022 年半年度报告
上海馨亭置业 上海 上海市闵行区元江路 房地产开 100.00 购买
有限公司 5255 号 发
上海富源滨江 上海 上海市浦东新区东方路 房地产开 53.00 购买
开发有限公司 2981 号 6 楼 E26 室 发
上海富鸣滨江 上海 上海市浦东新区浦东大道 房地产开 100.00 购买
开发建设投资 2123 号 3E-2551 室 发
有限公司
上海申江怡德 上海 上海市大连西路 281 号 物业服务 100.00 购买
投资经营管理 101 室
有限公司
上海怡德明华 上海 上海市黄浦区南苏州路 物业服务 51.00 购买
物业管理有限 381 号 506 室
公司
上海环江投资 上海 上海市浦东新区东方路 房地产业 100.00 购买
发展有限公司 1988 号 605C-1 室
上海申阳滨江 上海 上海市杨浦区许昌路 房地产业 75.00 购买
投资开发有限 1296 号 502 室
公司
上海金丰易居 上海 上海市松江区石湖荡镇塔 房地产业 100.00 购买
房地产顾问有 汇路 609 号 405 室
限公司
上海地产馨逸 上海 上海市徐汇区漕东路 209 房地产业 100.00 购买
置业有限公司 号 152 室
上海润钻置业 上海 上海市长宁区虹桥路 房地产业 100.00 设立
有限公司 1438 号 1 幢 30 层 01B 单
元
上海润钻房地 上海 上海市杨浦区殷行路 833 房地产业 100.00 设立
产开发有限公 号 3 夹层
司
洵钻（南通） 南通 南通市崇川区外滩小区 1 房地产业 100.00 设立
置业有限公司 幢店 2
上海洵钻房地 上海 上海市宝山区泰和西路 房地产业 100.00 设立
产开发有限公 3389 号 1-768 室
司
上海城佳经济 上海 上海市闵行区文井路 211 商务服务 50.20 设立
发展有限公司 号1楼 业
上海沁钻置业 上海 上海市长宁区虹桥路 房地产业 100.00 设立
有限公司 1157 号 393 室
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
少数股东持股 本期归属于少数 本期向少数股东 期末少数股东权
子公司名称
比例（%） 股东的损益 宣告分派的股利 益余额
上海古北（集
12.50% 3,319,792.61 157,684,235.53
团）有限公司
上海原经房地
产（集团）有 10.00% -1,005,892.62 114,578,476.83
限公司
140 / 181
2022 年半年度报告
上海凯峰房地
产开发有限公 29.00% 14,537,206.56 750,321,327.97
司
上海富源滨江
47.00% 1,105,830.70 298,156,317.52
开发有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
141 / 181
2022 年半年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
子公司名
称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海古北 1,753,550,651.48 1,806,925,673.09 3,560,476,324.57 1,030,625,257.92 1,167,403,580.44 2,198,028,838.36 1,917,983,334.04 1,839,019,793.00 3,757,003,127.04 1,224,973,163.11 1,196,734,255.14 2,421,707,418.25
（集团）
有限公司
上海原经 1,326,354,134.46 889,242,640.43 2,215,596,774.89 399,088,559.36 8,757,375.83 407,845,935.19 1,332,690,181.88 904,605,052.95 2,237,295,234.83 407,763,458.32 9,573,731.09 417,337,189.41
房地产
（集团）
有限公司
上海凯峰 5,189,778,602.95 758,468,403.01 5,948,247,005.96 3,360,932,081.94 3,360,932,081.94 5,360,480,350.28 758,657,918.10 6,119,138,268.38 3,581,951,642.82 3,581,951,642.82
房地产开
发有限公
司
上海富源 2,480,388,214.40 499,451,743.01 2,979,839,957.41 2,164,131,872.93 2,164,131,872.93 2,535,712,849.13 499,453,619.21 3,035,166,468.34 2,221,811,215.13 2,221,811,215.13
滨江开发
有限公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
上海古北（集团）有限公司 496,731,029.37 27,151,777.42 27,151,777.42 -7,641,883.68 402,594,641.72 136,200,989.73 136,200,989.73 162,646,226.80
上海原经房地产（集团）有限公司 14,265,929.01 -12,207,205.72 -12,207,205.72 -1,681,345.22 43,519,193.19 -8,822,324.06 -8,822,324.06 15,586,116.56
上海凯峰房地产开发有限公司 155,762,303.08 50,128,298.46 50,128,298.46 -95,275,429.50 4,956,215,250.98 1,362,569,347.16 1,362,569,347.16 576,626,045.19
上海富源滨江开发有限公司 3,287,028.54 2,352,831.27 2,352,831.27 -55,427,926.99 647,883,072.52 205,661,161.00 205,661,161.00 80,499,306.82
142 / 181
2022 年半年度报告
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
持股比例(%) 对合营企业或
合营企业
联营企业投资
或联营企 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接 的会计处理方
业名称
法
上海淞泽 上海 上海市浦 房地产开发 49.00 权益法
置业有限 东新区三
公司 林路 338
号
上海春日 上海 上海市黄 房地产开发 50.00 权益法
置业有限 浦区宁海
公司 东路 200
号 512 室
(2). 重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位： 元币种： 人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
上海淞泽置业有限公司 上海淞泽置业有限公司
流动资产 13,791,412,541.45 13,286,911,371.36
其中：现金和现金等价物 68,242,283.44 461,360.25
非流动资产 1,676,220.78 1,539,736.83
资产合计 13,793,088,762.23 13,288,451,108.19
流动负债 12,139,270,868.72 11,634,223,762.85
非流动负债
负债合计 12,139,270,868.72 11,634,223,762.85
少数股东权益
归属于母公司股东权益 1,653,817,893.51 1,654,227,345.34
143 / 181
2022 年半年度报告
按持股比例计算的净资产份额 810,370,767.82 810,571,399.22
调整事项 -97,935,324.14 -25,283,500.16
--商誉
--内部交易未实现利润 -97,644,112.02 -24,992,288.04
--其他 -291,212.12 -291,212.12
对合营企业权益投资的账面价值
存在公开报价的合营企业权益投
资的公允价值
营业收入
财务费用
所得税费用
净利润 -409,451.83 20,974.57
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -409,451.83 20,974.57
本年度收到的来自合营企业的股
利
(3). 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
上海春日置业有限公司 上海春日置业有限公司
流动资产 5,316,774,636.81 5,226,547,729.53
非流动资产 1,221,496.06 1,229,950.42
资产合计 5,317,996,132.87 5,227,777,679.95
流动负债 4,736,675,137.65 4,646,210,229.65
非流动负债
负债合计 4,736,675,137.65 4,646,210,229.65
少数股东权益
归属于母公司股东权益 581,320,995.22 581,567,450.30
按持股比例计算的净资
290,660,497.61 290,783,725.15
产份额
调整事项 -290,660,497.61 -290,783,725.15
--商誉
--内部交易未实现利润 -484,827,218.46 -530,062,988.85
--其他 194,166,720.85 239,279,263.70
144 / 181
2022 年半年度报告
对联营企业权益投资的
账面价值
存在公开报价的联营企
业权益投资的公允价值
营业收入 18,081,476.67
净利润 -246,455.08 8,158,480.00
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -246,455.08 8,158,480.00
本年度收到的来自联营
企业的股利
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 11,598,422.66 11,598,422.66
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
联营企业：
投资账面价值合计 655,724,003.01 572,323,416.28
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 83,400,586.73 470,620.73
--其他综合收益
--综合收益总额
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
145 / 181
2022 年半年度报告
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、 与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司在经营过程中面临主要金融风险为信用风险、市场风险和流动性风险。公司董事会全面负
责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最终责任。本公司的内部审计部门
也会审计风险管理的政策和程序，并且将有关发现汇报给审计委员会。
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽可能降低风险
的风险管理政策。
（一） 信用风险
信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。本公司最大的信用
风险来自于合同另一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生损失，主要面临资产交易、销售
商品及其他经营活动导致的客户或其他单位信用风险。在签订相关合同之前，本公司会对客户的
信用风险进行评估，包括外部信用评级和在某些情况下的银行资信证明（当此信息可获取时）。
对于销售客户，本公司制定了严格的销售政策，对交付房屋有严格的收款条件，以降低销售方面
的信用风险。
公司通过对已有相关客户或单位信用评级监控以及应收款项账龄分析来确保公司的整体信用风险
在可控范围内。
本公司的货币资金存放于国内信用评级较高的商业银行，故资金的信用风险较低。
本公司的应收款项主要系已完成房产交接的应收购房者的购房款、服务应收款、关联方往来款、
保证金及押金、与个人、单位的其他往来款项，及因处置股权投资可能会产生的应收款；
对于销售客户，由于本公司的销售政策比较严格，一般情况下，所售开发产品需要收到房屋全款
后才能办理房屋交接手续，因此应收购房款的规模一般较小，所服务的客户信用风险较低，回收
风险处于可控范围；
对于关联方往来款，主要系股东同比例资金拆借，均已制定严格的内控流程；
对于保证金、押金及与个人、单位的其他往来款项，公司对此类款项与相关经济业务一并管理并
持续监控，以确保公司不致面临重大坏账风险；
对于处置股权投资产生的应收款，一般会要求有其他增信措施，如担保、质押等，确保公司的信
用风险在可控范围内。
（二） 流动性风险
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风
险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中
控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来 12 个月现金流量的滚动
预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。
（三） 市场风险
146 / 181
2022 年半年度报告
金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风
险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
1、 利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本公司
面临的利率风险主要来源于银行长期借款以及应付债券。尽管该政策不能使本公司完全避免支付
的利率超出现行市场利率的风险，也不能完全消除与利息支付波动相关的现金流量风险，但是管
理层认为该政策实现了这些风险之间的合理平衡。
2、 汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。除境外
子公司发生极少量外币业务外，本公司主要经营处于境内，主要业务采用人民币结算，因此本公
司无重大外汇风险。
3、 其他价格风险
其他价格风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因汇率风险和利率风险以外的市场价格变
动而发生波动的风险。
本公司其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。
于 2022 年 6 月 30 日，在所有其他变量保持不变的情况下，如果权益工具的价值上涨或下跌
15%，则本公司将增加或减少净利润 702.99 万元（2021 年 12 月 31 日：净利润 1,057.35 万
元）。管理层认为 15%合理反映了下一年度权益工具价值可能发生变动的合理范围。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计
量
（一）交易性金融资产 46,866,005.65 46,866,005.65
1.以公允价值计量且变 46,866,005.65 46,866,005.65
动计入当期损益的金融
资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 46,866,005.65 46,866,005.65
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益
的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投
资
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
147 / 181
2022 年半年度报告
3.持有并准备增值后转
让的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
（六）其他非流动金融 4,671,863.76 4,671,863.76
资产
持续以公允价值计量的 46,866,005.65 4,671,863.76 51,537,869.41
资产总额
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融
负债
其中：发行的交易性债
券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计
量且变动计入当期损益
的金融负债
持续以公允价值计量的
负债总额
二、非持续的公允价值
计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量
的资产总额
非持续以公允价值计量
的负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
本公司持续第一层次公允价值计量项目基于上海证券交易所和深圳证券交易所等活跃市场期末时
点的公开报价计量。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
148 / 181
2022 年半年度报告
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
母公司对本企 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例 的表决权比例
(%) (%)
上海市浦 土地储备前 300 亿元 68.44 68.44
东南路 期开发，滩
500 号 18 涂造地建设
楼 管理，市政
基础设施建
设投资，区
上海地产
域开发，旧
（集团）有
区改造，保
限公司
障性住房投
资建设，房
地产开发、
经营，实业
投资，物业
管理。
本企业的母公司情况的说明
上海市国有资产监督管理委员会持有上海地产(集团)有限公司 100.00%股权。
本企业最终控制方是上海市国有资产监督管理委员会
2、 本企业的子公司情况
√适用 □不适用
本企业子公司的情况详见附注“九、在其他主体中的权益”。
149 / 181
2022 年半年度报告
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
本公司重要的合营或联营企业详见本附注“在其他主体中的权益”。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
上海国际汽车城置业有限公司 联营企业
上海淞泽置业有限公司 合营企业
上海瀛利置业有限公司 孙公司的联营企业
上海侨建重联企业发展有限公司 子公司的联营企业
上海虹城房地产有限公司 子公司的联营企业
上海春日置业有限公司 子公司的联营企业
上海利昊物业管理有限公司 子公司的合营企业
上海康健加油有限公司 子公司的合营企业
上海浦东新区上钢集贸市场经营管理有 孙公司的合营企业
限公司
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海融绿睿江置业有限公司 孙公司的少数股东
大华（集团）有限公司 子公司的少数股东
华润置地（深圳）有限公司 和持有本公司 5%以上股份的股东受同一公司控制
昆山太平洋酒店有限公司 同受母公司控制
马鞍山市金申置业发展有限公司 同受母公司控制
日本国万胜株式会社 孙公司的少数股东
上海北方城市发展投资有限公司 孙公司的少数股东
上海玻机智能幕墙股份有限公司 同受母公司控制
上海承大网络科技服务有限公司 同受母公司控制
上海城方城闵公寓管理有限公司 母公司的联营企业
上海城方租赁住房运营管理有限公司 母公司的联营企业
上海地产北虹桥开发建设有限公司 同受母公司控制
上海地产北虹桥企业发展有限公司 同受母公司控制
上海地产酒店管理有限公司 同受母公司控制
上海地产酒店管理有限公司昆山熵煜假 同受母公司控制
日酒店分公司
上海地产乐养企业管理有限公司 同受母公司控制
上海地产闵虹（集团）有限公司 同受母公司控制
上海地产农业投资发展有限公司 同受母公司控制
上海地产三林滨江生态建设有限公司 同受母公司控制
上海地产乡悦建设发展有限公司 母公司的合营企业
150 / 181
2022 年半年度报告
上海地产馨虹置业有限公司 同受母公司控制
上海地产馨越置业有限公司 同受母公司控制
上海地产星侨置业有限公司 同受母公司控制
上海地产养老产业投资有限公司 同受母公司控制
上海地产园林发展有限公司 同受母公司控制
上海地产住房保障有限公司 同受母公司控制
上海地产住房发展有限公司 同受母公司控制
上海地产资产经营有限公司 同受母公司控制
上海地产租赁住房建设发展有限公司 同受母公司控制
上海鼎保置业有限公司 同受母公司控制
上海房地（集团）有限公司 同受母公司控制
上海房地产经营（集团）有限公司 同受母公司控制
上海房屋置换股份有限公司 同受母公司控制
上海富渱滨江开发建设投资有限公司 同受母公司控制
上海富今房地产开发有限公司 同受母公司控制
上海富禄房地产开发有限公司 同受母公司控制
上海好饰家建材园艺超市有限公司 同受母公司控制
上海虹口城市更新建设发展有限公司 母公司的合营企业
上海虹联绿化工程有限公司 同受母公司控制
上海虹桥经济技术开发区联合发展有限 同受母公司控制
公司
上海环通建设开发有限公司 同受母公司控制
上海黄浦城市更新建设发展有限公司 母公司的合营企业
上海黄浦江东岸开发投资有限公司 母公司的合营企业
上海建实财务监理有限公司 同受母公司控制
上海金岸企业发展有限公司 同受母公司控制
上海康长商务服务有限公司 同受母公司控制
上海明华物业管理有限公司 孙公司的少数股东
上海浦东滨江开发建设投资有限公司 母公司的联营企业
上海浦江世博资产经营管理有限公司 母公司的联营企业
上海融创房地产开发集团有限公司 孙公司的少数股东的股东
上海融绿睿江置业有限公司 孙公司的少数股东
上海尚渱实业有限公司 同受母公司控制
上海申江资产经营管理有限公司 同受母公司控制
上海申养养老服务有限公司 母公司的联营企业
上海晟居实业有限公司 同受母公司控制
上海世博城市最佳实践区商务有限公司 同受母公司控制
上海世博土地控股有限公司 同受母公司控制
上海世博文化公园建设管理有限公司 同受母公司控制
上海市黄浦江码头岸线建设管理有限公 同受母公司控制
司
上海市滩涂生态发展有限公司 同受母公司控制
上海市外事用房经营有限公司 同受母公司控制
上海市住房置业担保有限公司 同受母公司控制
上海新长宁（集团）有限公司 子公司的少数股东
上海杨浦滨江投资开发有限公司 孙公司的少数股东
上海杨浦城市更新建设发展有限公司 母公司的合营企业
上海瀛程置业有限公司 同受母公司控制
上海中星城际置业有限公司 同受母公司控制
151 / 181
2022 年半年度报告
上海中星虹达置业有限公司 同受母公司控制
上海周馨置业有限公司 同受母公司控制
上海住保悦程置业有限公司 同受母公司控制
台湾旭宝投资股份有限公司 孙公司的少数股东
无锡市滨湖城市投资发展有限责任公司 孙公司的少数股东
上海地产城市更新数字科技有限公司 同受母公司控制
上海地产龙阳置业发展有限公司 同受母公司控制
上海申养康复医院有限公司 母公司的联营企业
上海世博发展(集团)有限公司 同受母公司控制
上海城市更新建设发展有限公司 同受母公司控制
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海建实财务监理有限公 财务监理 163,098.11
司
上海城方租赁住房运营管 服务费 157,499.57
理有限公司
上海地产园林发展有限公 园林工程 1,125,433.97
司
上海地产农业投资发展有 购买商品 690.00
限公司
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海地产（集团）有限公 物业管理等 12,704,657.34 18,638,497.79
司及其关联方
上海地产（集团）有限公 提供劳务、代理费、 25,471.70 121,350.47
司 地块管理费
上海地产养老产业投资有 物业管理费 92,247.45 95,638.48
限公司
上海富渱滨江开发建设投 土地看管、工程 518,299.18 433,545.50
资有限公司
上海地产馨越置业有限公 提供劳务 2,547.17 101,871.69
司
上海黄浦江东岸开发投资 土地看管 2,943,331.48 1,768,867.88
有限公司
上海富禄房地产开发有限 土地看管 115,668.00 112,591.07
公司
上海富今房地产开发有限 土地看管 14,858.47 536,828.18
公司
152 / 181
2022 年半年度报告
上海申养康复医院有限公 物业管理等 592,453.84 791,160.68
司
上海鼎保置业有限公司 物业管理等 7,845,344.88
上海房地产经营（集团） 土地看管 314,150.94
有限公司
上海金岸企业发展有限公 物业管理等 462,665.85
司
上海地产乐养企业管理有 土地看管 130,935.85
限公司
上海地产养老产业投资有 土地看管 87,290.57
限公司
上海申养养老服务有限公 物业管理等 1,162,127.96
司
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
上海春日置业有限 房屋租赁 722,097.24 722,097.24
公司
上海中星城际置业 房屋租赁 23,204,760.03 34,504,760.00
有限公司
上海好饰家建材园 房屋租赁 8,095,238.10 16,190,476.19
艺超市有限公司
上海地产酒店管理 房屋租赁 1,651,376.14 1,651,376.14
有限公司
上海康健加油有限 房屋租赁 338,091.42 309,525.72
公司
上海房屋置换股份 场地租赁 10,542.85 12,045.72
有限公司
153 / 181
2022 年半年度报告
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
简化处理的短期租 未纳入租赁负
赁和低价值资产租 债计量的可变
支付的租金 承担的租赁负债利息支出 增加的使用权资产
赁的租金费用（如 租赁付款额
出租方 租赁资产
适用） （如适用）
名称 种类
上期 本期 上期 本期
本期发生
发生 发生 发生 本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额 发生 上期发生额
额
额 额 额 额
上海地
产（集
房屋租赁 3,888,203.00 7,966,867.26 803,813.76 1,117,089.36 52,545,724.77
团）有
限公司
上海地
产资产
房屋租赁 26,594.77
经营有
限公司
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
154 / 181
2022 年半年度报告
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
上海地产（集 否
312,300.00 2021-8-30 2026-8-29
团）有限公司
上海地产（集 否
61,200.00 2021-8-31 2026-8-30
团）有限公司
上海地产（集 否
315,000.00 2019-6-5 2024-6-5
团）有限公司
上海地产（集 否
152,000.00 2019-11-14 2024-11-14
团）有限公司
上海地产（集 否
308,700.00 2021-6-15 2026-6-15
团）有限公司
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5). 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
详见下表
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出
详见下表
（1）以其他形式向关联方拆入资金
拆入方 拆出方 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本期结算
利率
无锡中城置 无锡市滨湖城市 无息
业有限公司 投资发展有限责 93,006,222.37 93,006,222.37
任公司
中华企业股 上海国际汽车城 无息
份有限公司 置业有限公司 104,200,000.00 104,200,000.00
155 / 181
2022 年半年度报告
上海申阳滨 上海杨浦滨江投 5.83%、
江投资开发 资开发有限公司 78,582,442.30 6,620,836.11 1,006.20 85,202,272.21 5.632%
有限公司
上海中星（集 上海国际汽车城 无息
团）有限公司 置业有限公司 104,200,000.00 104,200,000.00
（2）以其他形式向关联方拆出资金
拆入方 拆出方 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本期结算
利率
大华（集团） 上海凯峰房地产 639,149,380.82 3,033,857.53 642,183,238.35 股东按持
有限公司 开发有限公司 股比例拆
借，有息
上海融绿睿 上海富源滨江开 123,385,316.90 123,385,316.90 股东按持
江置业有限 发有限公司 股比例拆
公司 借，无息
上海瀛利置 上海瀛翔投资咨 150,000,000.00 150,000,000.00 股东按持
业有限公司 询有限公司 股比例拆
借，无息
上海北方城 上海星舜置业有 2,457,222.00 2,457,222.00 股东按持
市发展投资 限公司 股比例拆
有限公司 借，无息
上海淞泽置 中华企业股份有 5,698,078,829.99 148,269,028.53 5,846,347,858.52 股东按持
业有限公司 限公司 股比例拆
借，有息
（3）向上海春日置业有限公司提供的财务资助
资金拆入单位 资金拆出单位 拆入金额 期末余 借款 起始日 到期日 本期利
（万元） 额（万 利率 息收入
元） （年 （万
） 元）
上海春日置业 上海中星（集团） 3,453.50 3,453.50 4.9% 2018-3-7 2023-12-20 85.08
有限公司 有限公司
上海春日置业 上海中星（集团） 8,400.00 8,400.00 6.0% 2021-12-17 2024-12-16 253.40
有限公司 有限公司
156 / 181
2022 年半年度报告
上海春日置业 上海中星（集团） 1,300.00 1,300.00 4.9% 2018-3-9 2023-12-20 32.03
有限公司 有限公司
上海春日置业 上海中星（集团） 92,500.00 92,500.0 8%、 2021-4-1 2024-3-31 2,790.42
有限公司 有限公司 0 6%
上海春日置业 上海中星（集团） 114,000.00 114,000. 8%、 2021-5-18 2024-5-17 3,439.00
有限公司 有限公司 00 6%
上海春日置业 上海中星（集团） 1,400.00 1,400.00 8%、 2021-6-19 2024-6-18 42.23
有限公司 有限公司 6%
上海春日置业 上海中星（集团） 110,000.00 110,000. 6.0% 2021-8-8 2024-8-7 3,318.33
有限公司 有限公司 00
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7). 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 228.65 541.73
(8). 其他关联交易
□适用 √不适用
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
上海城方城
闵公寓管理 48,600.00
有限公司
上海鼎保置
710,916.05
业有限公司
上海虹桥经
济技术开发
12,000,000.00
区联合发展
有限公司
上海黄浦城
市更新建设
427,097.46 53,138.37
发展有限公
司
157 / 181
2022 年半年度报告
上海浦东滨
江开发建设
1,187,943.00
投资有限公
司
上海世博城
市最佳实践
909,016.07
区商务有限
公司
上海地产酒
店管理有限 9,300,000.00 7,514,802.78
公司
上海地产资
产经营有限 355,924.44 355,924.44
公司
上海住保悦
程置业有限 232,722.60 232,722.60
公司
上海地产
（集团）有 21,590,885.03 15,044,907.23
限公司
上海浦东滨
江开发建设
2,921,596.23
投资有限公
司
上海杨浦城
市更新建设
183,041.76 91,992.57
发展有限公
司
上海虹口城
市更新建设
498,711.31 153,475.43
发展有限公
司
上海申养养
老服务有限 1,130,846.36 780,637.96
公司
上海环通建
设开发有限 1,600,192.08 1,008,222.54
公司
上海富今房
地产开发有 301,921.00 269,972.65
限公司
上海富禄房
地产开发有 173,502.00 57,834.00
限公司
上海富渱滨
江开发建设
527,092.32 397,290.94
投资有限公
司
158 / 181
2022 年半年度报告
上海黄浦江
东岸开发投 3,014,937.10 1,426,886.79
资有限公司
上海金岸企
业发展有限 469,918.60 298,868.25
公司
上海晟居实
4,796.90 3,305.60
业有限公司
上海城方租
赁住房运营
490,634.59 535,797.60
管理有限公
司
上海地产三
林滨江生态
5,318.80 2,700.00
建设有限公
司
上海房地产
经营（集
756,149.88 26,977.24
团）有限公
司
上海申江资
产经营管理 9,525.90 5,725.70
有限公司
上海世博文
化公园建设
196.00 359,366.46
管理有限公
司
上海市外事
用房经营有 2,003.40 447.00
限公司
上海中星虹
达置业有限 1,086.40 4,409.00
公司
上海世博土
地控股有限 4,532,321.16 2,805,355.34
公司
上海城市更
新建设发展 208,766.76
有限公司
上海地产北
虹桥开发建 89,379.25
设有限公司
上海地产城
市更新数字
87,783.50
科技有限公
司
上海地产龙
阳置业发展 93,489.30
有限公司
159 / 181
2022 年半年度报告
上海地产农
业投资发展 10,695.50
有限公司
上海地产住
房保障有限 562,377.24
公司
上海房地
（集团）有 492,673.04
限公司
上海浦江世
博资产经营
6,954.64
管理有限公
司
上海申养康
复医院有限 247,336.85
公司
上海世博发
展（集团） 1,125.00
有限公司
上海滩涂生
态发展有限 553,270.92
公司
上海市住房
置业融资担 356,304.85
保有限公司
上海中星城
际置业有限 6,249,999.00
公司
上海市黄浦
江码头岸线
124,480.14
建设管理有
限公司
其他应收款
大华（集 642,183,238.35 639,149,380.82
团）有限公
司
上海北方城 2,457,222.00 2,457,222.00
市发展投资
有限公司
上海地产 10,836,716.48 27,779,079.78
（集团）有
限公司
上海地产北 132,225.43 559,619.96
虹桥企业发
展有限公司
上海地产农 14,508.00 14,508.00
业投资发展
有限公司
160 / 181
2022 年半年度报告
上海地产馨 13,996,402.23 15,916,945.30
越置业有限
公司
上海地产养 2,393.12
老产业投资
有限公司
上海地产住 4,493,542.85 5,501,305.17
房保障有限
公司
上海地产住 480.00 480.00
房发展有限
公司
上海地产资 22,691.41 75,236.15
产经营有限
公司
上海房地 3,044.95
（集团）有
限公司
上海房地产 1,320.76 1,320.76
经营（集
团）有限公
司
上海融绿睿 123,385,316.90 123,385,316.90
江置业有限
公司
上海世博城 500,000.00 500,000.00
市最佳实践
区商务有限
公司
上海市滩涂 40,352.74 51,977.90
生态发展有
限公司
上海瀛程置 17,573,444.26 23,598,224.89
业有限公司
上海瀛利置 150,000,000.00 150,000,000.00
业有限公司
上海地产城 16,146.00
市更新数字
科技有限公
司
上海世博土 10,569.32
地控股有限
公司
合同资产
上海地产 1,461,471.00 1,461,471.00
（集团）有
限公司
上海房地 65,538.00
（集团）有
限公司
161 / 181
2022 年半年度报告
其他非流动
资产
上海春日置 4,561,095,945.76 4,461,491,034.92
业有限公司
上海淞泽置 5,846,347,858.52 5,698,078,829.99
业有限公司
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款
上海玻机智能幕墙股 99,896.89 120,567.79
份有限公司
上海地产农业投资发 146,474.65 146,474.65
展有限公司
上海地产园林发展有 944,834.75 3,808,890.47
限公司
上海地产资产经营有 6,935.00
限公司
上海虹联绿化工程有 37,465.49
限公司
上海建实财务监理有 1,302,960.52 1,751,324.71
限公司
其他应付款
上海融绿睿江置业 23,850,256.38 23,850,256.38
有限公司
上海地产（集团）有 106,047,195.34 106,436,115.28
限公司
上海地产酒店管理有 15,000.00
限公司
上海地产闵虹（集 650,000.00 650,000.00
团）有限公司
上海地产农业投资发 23,919.84 35,895.84
展有限公司
上海地产资产经营有 21.00
限公司
华润置地（深圳）有 32,438,078.17 32,438,078.17
限公司
上海房屋置换股份有 6,642.39 6,324.39
限公司
上海国际汽车城置业 208,400,000.00 208,400,000.00
有限公司
上海金岸企业发展有 10,471.66 10,471.66
限公司
上海利昊物业管理有 2,045,574.00 2,045,574.00
限公司
162 / 181
2022 年半年度报告
上海申江资产经营管 90,521.36 90,521.36
理有限公司
上海杨浦滨江投资开 85,202,272.21 78,582,442.30
发有限公司
无锡市滨湖城市投资 93,006,222.37 93,006,222.37
发展有限责任公司
租赁负债
上海地产（集团）有 18,409,289.48 24,991,991.67
限公司
一年内到期的非流动
负债
上海地产（集团）有 17,599,941.86 14,096,476.40
限公司
应付股利
上海地产（集团）有 211,458,217.59 2,500,000.00
限公司
台湾旭宝投资股份有 135,579.99 135,579.99
限公司
日本国万胜株式会社 58,105.71 58,105.71
大华（集团）有限公 4,750,000.00 4,750,000.00
司
上海新长宁（集团） 39,625,000.00 39,625,000.00
有限公司
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
163 / 181
2022 年半年度报告
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
1、抵押事项
借款余额 抵押期限 抵押物类别 抵押物名称 抵押物账面价值（万
（万元） 元）
上海市车站南路 330 弄 2、
6 号；车站南路 332-398 号
11,000.00 2013-5-31 2025-5-30 投资性房地产 13,834.89
（除车站南路 330 弄 2、6
号夹层自行车库）
上海市洋泾街道 249 街坊
40,257.98 2020-5-6 2023-5-5 存货 76,200.71
1/8 丘土地使用权
31,000.00 2014-12-24 2023-12-20 投资性房地产 上海市中星铂尔曼大酒店 98,615.34
位于滨江大道 469、473、
477、481、485、489、493、
27,297.00 2018-12-7 2022-12-21 投资性房地产 503、507、511 号，499 弄 95,380.09
1-15（单）、18、20 号的房
屋
上海市江宁路 167 号新城
12,000.00 2016-5-30 2024-6-21 投资性房地产 7,446.51
大厦
上海市“中星城”项目商业
175,500.00 2017-12-19 2041-12-17 投资性房地产 83,869.67
及办公楼部分房产
上海市浦东新区 E8 单元
33,536.00 2018-12-28 2024-1-13 存货 E17-4 地块商办项目土地 37,556.65
使用权
上海市虹桥路 1438 号 1 幢
119,000.00 2018-9-29 2032-9-21 投资性房地产 69,376.01
地下 1、1-7 层 01
上海市杨树浦路 1366 号
101、201、3-20 层、安浦路
70,359.61 2020-8-7 2032-8-6 投资性房地产 129,828.24
630 号全幢、1366 号_2 地
下 1-2 层汽车库
上海市新江湾城街道 446
47,935.15 2020-12-30 2025-11-19 存货 306,941.37
街坊 1 丘土地使用权
164 / 181
2022 年半年度报告
18,000.00 2020-12-28 2030-12-27 投资性房地产 中星大厦人民路 833 号 3,868.14
宝山区顾村大型居住社区
27,803.98 2021-7-5 2026-6-1 存货 BSP0-0104 单元 0422-01 地 101,931.78
块土地使用权
虹桥路 1438 号 1 幢 302 室
266,074.56 2021-6-2 2042-1-31 投资性房地产 93,847.38
等
2、质押事项
被质押权力 出质人 权利凭证及其他有关证书 质押物
的名称 （明）编号
应收租金 上海古北（集团）有 《房地产权证》【沪房地长字 在特定期间，古北集团运营古北国际财
限公司 （2013）第 003910 号】 富中心取得的一切租金收入、逾期缴纳
滞纳金（如有）、违约金（如有）。损害
赔偿金（如有）以及古北集团有权收取
的其他与租金收入相关的款项，但需依
约扣除运营税费等。
3、担保事项
相关担保承诺事项详见本附注“关联担保情况”相应内容。
4、商品房销售阶段性连带担保责任
因各地政策不同，本公司下属项目公司为购买其开发楼盘向银行申请个人住房贷款、住房公积金
委托贷款、住房公积金贴息贷款的房屋承购人提供了阶段性连带保证责任。截至 2022 年 6 月 30
日，本公司对外应承担的阶段性担保额为 6.81 亿元。
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
（1）本公司孙公司中星（扬州）置业有限公司（以下简称“扬州置业”）已就总包合同提请仲
裁，提请解除合同，截至2022年8月25日，尚未有仲裁结果。
（2）2020年11月，上海市建工机械工程有限公司因和本公司子公司苏州中华园房地产开发有限
公司（以下简称“苏州中华园”）的总包合同结算纠纷，向苏州市姑苏区人民法院提起诉讼，要
求支付剩余结算款人民币3,805.57万元和相应利息，2021年9月，苏州市姑苏区人民法院作出一
审判决，判决苏州中华园于判决生效日十日内向原告支付工程款839.15万元，质保金于五年质保
期届满后按约定予以返还。目前双方均提出上诉，截至2022年8月23日，收到江苏省苏州市中级
人民法院电子判决书：一、撤销苏州市姑苏区人民法院（2021）苏0508民初4631号民事判决；
二、苏州中华园房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向上海市建工机械工程有限公司支付
工程款29935287.27元；三、上海市建工机械工程有限公司在29935287.27元范围内就其施工的苏
地2010-B-33号地块项目工程享有优先受偿权；四、驳回上海市建工机械工程有限公司的其他诉
讼请求。
除上述事项外，截至2022年6月30日，本公司无重大未决诉讼或仲裁事项。
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
165 / 181
2022 年半年度报告
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
166 / 181
2022 年半年度报告
(2). 报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4). 其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
1、公司子公司上海中星（集团）有限公司（以下简称“中星集团”）与上海世盈投资管理有限
公司（以下简称“世盈公司”）于2015年就上海春日置业有限公司（以下简称“春日置业”）签
订相关协议，中星集团将其持有的春日置业45%股权及对春日置业20,835万元债权转让给世盈公
司。根据相关协议约定，中星集团确保春日置业在2017年6月30日前取得南、北地块的国有建设
用地使用权证，如无法按期完成，则中星集团承担违约责任。延期在90日内，每延迟1日，按照
0.025%标准支付违约金；如中星集团迟延超过90日且未得到世盈公司同意延期的，则世盈公司有
权单方面终止交易文件的履行，退出与中星集团全部合作，并要求相应中星集团回购并另行支付
年利率9%的利息。
2017 年 9 月 21 日，世盈公司已经明确放弃要求中星集团行使回购权。
此外按照双方签署的协议约定，项目拆迁资金由中星集团牵头以春日置业或项目名义通过融资方
式解决，项目拆迁资金不足部分先由中星集团垫付，到项目约定节点后世盈公司再投入相应部分
资金。
2021年4月，因前期财务资助到期，中星集团对春日置业继续提供财务资助不超过人民币32.63亿
元，期限不超过36个月，可分批签约放款，首批不超过9.25亿元，年化利率6%。
2、公司子公司上海中星（集团）有限公司（以下简称“中星集团”）开发的雪野家园项目系重
大资产重组时注入的资产，该项目共30套别墅，总建筑面积8721.70平方米，交割该项目时仍未
办理产证，为此上海地产（集团）有限公司（以下简称“地产集团”）向本公司作出回购及赔偿
额外损失的承诺。
自2018年10月以来，该项目已累计办出23套别墅住宅的不动产权证，合计6751.33平方米，剩余
11#、12#、13#、14#、18#、19#、20#，合计1970.37平方米尚未取得权属证书。
2021年，该别墅的评估价值较重大资产重组时评估价值实现了较大增长。经公司董事会审议通过
《关于雪野路别墅承诺调整的议案》，经和地产集团沟通，地产集团同意变更原承诺，变更后的
承诺为：“地产集团放弃对雪野路别墅的回购权，如中华企业因雪野路别墅的违规建设等原因受
到有关主管部门的行政处罚、第三方索赔或其他任何损失的，地产集团承诺赔偿上市公司因此而
遭受的实际损失”。
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
167 / 181
2022 年半年度报告
1 年以内 1,026,340.10
1 年以内小计 1,026,340.10
1至2年 1,240,160.38
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上 716,050.00
合计 2,982,550.48
168 / 181
2022 年半年度报告
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
比例 计提比例 比例 计提比例
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) (%) (%) (%)
按单项
计提坏 384,406.00 12.89 384,406.00 100.00 384,406.00 2.18 384,406.00 100.00
账准备
其中：
单项计 384,406.00 12.89 384,406.00 100.00 384,406.00 2.18 384,406.00 100.00
提
按组合
计提坏 2,598,144.48 87.11 331,644.00 12.76 2,266,500.48 17,254,685.97 97.82 358,209.41 2.08 16,896,476.56
账准备
其中：
信用特 2,598,144.48 87.11 331,644.00 12.76 2,266,500.48 17,254,685.97 97.82 358,209.41 2.08 16,896,476.56
征风险
组合
合计 2,982,550.48 / 716,050.00 / 2,266,500.48 17,639,091.97 / 742,615.41 / 16,896,476.56
169 / 181
2022 年半年度报告
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
刘淑梅 190,000.00 190,000.00 100.00 无法收回
盛林 110,000.00 110,000.00 100.00 无法收回
张震 70,000.00 70,000.00 100.00 无法收回
董艳 14,406.00 14,406.00 100.00 无法收回
合计 384,406.00 384,406.00 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：信用特征风险组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
信用特征风险组合 2,598,144.48 331,644.00 12.76
合计 2,598,144.48 331,644.00 12.76
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
应收账款坏 716,050.00
742,615.41 -26,565.41
账准备
合计 742,615.41 -26,565.41 716,050.00
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
170 / 181
2022 年半年度报告
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
期末余额
单位名称 占应收账款合计
应收账款 坏账准备
数的比例(%)
中星（昆山）城际置业有限公司 2,266,500.48 75.99
上海古北赵巷置业有限公司 331,644.00 11.12 331,644.00
刘淑梅 190,000.00 6.37 190,000.00
盛林 110,000.00 3.69 110,000.00
张震 70,000.00 2.35 70,000.00
合计 2,968,144.48 99.52 701,644.00
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 295,125,000.00 1,205,225,000.00
其他应收款 7,430,161,897.33 7,922,627,648.53
合计 7,725,286,897.33 9,127,852,648.53
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
171 / 181
2022 年半年度报告
应收股利
(1).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
上海中星（集团）有限公司 899,000,000.00
上海凯峰房地产开发有限公司 17,750,000.00 17,750,000.00
上海瀛浦置业有限公司 11,100,000.00
上海古北（集团）有限公司 277,375,000.00 277,375,000.00
合计 295,125,000.00 1,205,225,000.00
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 3,710,909,260.25
1 年以内小计 3,710,909,260.25
1至2年 2,012,769,662.89
2至3年 1,123,048,966.49
3至4年 54,484,296.02
4至5年 149,183,958.25
5 年以上 389,634,950.14
合计 7,440,031,094.04
(2).按款项性质分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
备用金 5,000.00 5,000.00
押金、保证金 9,243,000.00 9,243,000.00
代垫、暂付款 819,705.05 876,536.86
往来款 7,429,707,258.30 7,922,107,549.21
其他 256,130.69 256,130.69
合计 7,440,031,094.04 7,932,488,216.76
172 / 181
2022 年半年度报告
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2022年1月1日余
992.11 9,859,576.12 9,860,568.23
额
2022年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 8,628.48 8,628.48
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2022年6月30日
992.11 9,868,204.60 9,869,196.71
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续
期预期信 整个存续期预期信
账面余额 未来 12 个月预期信用 合计
用损失(未 用损失(已发生信
损失
发生信用 用减值)
减值)
上年年末余额 7,922,303,976.47 10,184,240.29 7,932,488,216.76
上年年末余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期新增 57,327,164.19 215,713.09 57,542,877.28
173 / 181
2022 年半年度报告
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续
期预期信 整个存续期预期信
账面余额 未来 12 个月预期信用 合计
用损失(未 用损失(已发生信
损失
发生信用 用减值)
减值)
本期终止确认 550,000,000.00 550,000,000.00
其他变动
期末余额 7,429,631,140.66 10,399,953.38 7,440,031,094.04
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
其他应收款 9,860,568.23 8,628.48 9,869,196.71
坏账准备
合计 9,860,568.23 8,628.48 9,869,196.71
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
上海环江投 往来款 2,973,000,000.00 1 年以内 39.96
资发展有限
公司
上海润钻置 往来款 1,953,080,000.00 1-2 年、2- 26.25
业有限公司 3年
174 / 181
2022 年半年度报告
洵钻（南 往来款 1,017,230,000.00 1-2 年 13.67
通）置业有
限公司
上海富鸣滨 往来款 612,000,000.00 1 年以内 8.23
江开发建设
投资有限公
司
江阴中企誉 往来款 596,152,019.47 1 年以内、 8.01
德房地产有 1-5 年、5
限公司 年以上
合计 / 7,151,462,019.47 / 96.12
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
175 / 181
2022 年半年度报告
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 13,221,346,287.07 1,273,500,000.00 11,947,846,287.07 13,221,346,287.07 1,273,500,000.00 11,947,846,287.07
对联营、合营企业投资 1,061,710,973.48 1,061,710,973.48 1,078,233,841.65 1,078,233,841.65
合计 14,283,057,260.55 1,273,500,000.00 13,009,557,260.55 14,299,580,128.72 1,273,500,000.00 13,026,080,128.72
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计提减值
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 减值准备期末余额
准备
上海古北（集团）有限 426,767,625.00
426,767,625.00
公司
上海原经房地产（集 265,584,288.81
265,584,288.81
团）有限公司
苏州工业园区中华企业 378,000,000.00
378,000,000.00
房地产开发有限公司
上海鼎达房地产有限公 54,070,404.00
54,070,404.00
司
上海南郊中华园房地产 352,800,000.00
352,800,000.00
开发有限公司
上海中鸿置业房地产开 33,472,400.00
33,472,400.00
发有限公司
上海顺驰置业有限公司 654,562,880.84 654,562,880.84
杭州中华企业房地产发 800,000,000.00 747,200,000.00
800,000,000.00
展有限公司
176 / 181
2022 年半年度报告
江阴中企誉德房产开发 207,800,000.00 207,800,000.00
207,800,000.00
公司
上海瀛茸置业有限公司 540,000,000.00 540,000,000.00 121,500,000.00
苏州中华园房地产开发 480,000,000.00 197,000,000.00
480,000,000.00
有限公司
中企汇锦投资有限公司 600,000,000.00 600,000,000.00
上海新弘生态农业有限 10,000,000.00
10,000,000.00
公司
上海凯峰房地产开发有 537,729,318.21
537,729,318.21
限公司
上海房地集团物业服务 6,660,877.17
6,660,877.17
有限公司
上海中星（集团）有限 7,817,698,493.04
7,817,698,493.04
公司
上海润钻置业有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
洵钻（南通）置业有限 5,000,000.00
5,000,000.00
公司
上海城佳经济发展有限 50,200,000.00
50,200,000.00
公司
合计 13,221,346,287.07 13,221,346,287.07 1,273,500,000.00
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
投资 期初 其他综 其他 宣告发放 期末 减值准备
追加 减少 权益法下确认的 计提减值 其
单位 余额 合收益 权益 现金股利 余额 期末余额
投资 投资 投资损益 准备 他
调整 变动 或利润
一、合营企业
177 / 181
2022 年半年度报告
上海淞泽 785,287,899.06 -72,852,455.38
置业有限 712,435,443.68
公司
小计 785,287,899.06 -72,852,455.38 712,435,443.68
二、联营企业
上海瀛浦 159,789,306.08 -1,408,716.67
置业有限 158,380,589.41
公司
上海国际 133,156,636.51 57,738,303.88
汽车城置
190,894,940.39
业有限公
司
小计 292,945,942.59 56,329,587.21 349,275,529.80
合计 1,078,233,841.65 -16,522,868.17 1,061,710,973.48
其他说明：
□适用 √不适用
178 / 181
2022 年半年度报告
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 21,626,016.03 21,000,860.43 6,222,844.35 7,640,801.31
其他业务 1,532,472.03
合计 21,626,016.03 22,533,332.46 6,222,844.35 7,640,801.31
(2). 合同产生的收入情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益
权益法核算的长期股权投资收益 -16,522,868.17 -1,154,626.55
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资
收益
其他权益工具投资在持有期间取得
的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收
入
其他债权投资在持有期间取得的利
息收入
处置交易性金融资产取得的投资收
益
处置其他权益工具投资取得的投资
收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 -16,522,868.17 -1,154,626.55
179 / 181
2022 年半年度报告
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 323,188.81
越权审批或无正式批准文件的税收返
还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务
密切相关，按照国家统一标准定额或定 15,632,574.57
量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资
124,558,052.47
金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业
的投资成本小于取得投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值产生的收
益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计
提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整
合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公
允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初
至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产
生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，持有交易性金融资产、衍
生金融资产、交易性金融负债、衍生金
融负债产生的公允价值变动损益，以及 -11,075,482.40
处置交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债和其他
债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资
产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资
性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对
当期损益进行一次性调整对当期损益的
影响
受托经营取得的托管费收入
180 / 181
2022 年半年度报告
除上述各项之外的其他营业外收入和支
2,615,106.50
出
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 15,711,091.51
少数股东权益影响额（税后） 326,342.00
合计 116,016,006.44
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
-2.08 -0.05 -0.05
利润
扣除非经常性损益后归属于
-2.83 -0.07 -0.07
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：李钟
董事会批准报送日期：2022 年 8 月 25 日
修订信息
□适用 √不适用
181 / 181