万鸿集团股份有限公司拟重大资产置换并发行股份购买
百川燃气股份有限公司全体股东所持有的
百川燃气股份有限公司全部股权项目
评估报告
银信评报字[2015]沪第 610 号
银信资产评估有限公司
2015 年 7 月 13 日
释 义
本资产评估报告及相关资产评估说明中，除另有说明外，下列词语或简称具有如
下特定含义：
公司名称 公司简称
万鸿集团股份有限公司 万鸿集团
百川燃气股份有限公司 百川燃气
廊坊百川建筑安装工程有限公司 百川建筑
廊坊百川燃气物流有限公司 百川物流
大厂回族自治县百川燃气销售有限公司 大厂燃气
固安县百川燃气销售有限公司 固安燃气
天津市武清区九九热力有限公司 武清热力
廊坊百川清洁能源有限公司 百川清洁能源
三河市百川燃气有限责任公司 三河燃气
天津武清百川燃气销售有限公司 武清燃气
香河县百川燃气销售有限公司 香河燃气
永清县百川燃气有限公司 永清燃气
三河市智汇热力有限公司 三河热力
涿鹿百川燃气有限公司 涿鹿燃气
西安维斯达仪器仪表有限公司 西安维斯达
霸州市百川天然气销售有限公司 霸州燃气
目 录
评估师声明 ...................................................................................................... 1
摘 要 ............................................................................................................. 2
正 文 ............................................................................................................... 6
一、委托方、被评估单位概况 ..................................................................... 6
二、评估目的 ............................................................................................... 26
三、评估对象和评估范围 ........................................................................... 27
四、价值类型及其定义 ............................................................................... 34
五、评估基准日 ........................................................................................... 35
六、评估依据 ............................................................................................... 35
七、评估方法 ............................................................................................... 38
八、评估程序实施过程和情况 ................................................................... 48
九、评估假设 ............................................................................................... 49
十、评估结论 ............................................................................................... 52
十一、特别事项说明 ................................................................................... 55
十二、评估报告使用限制说明 ................................................................... 58
十三、评估报告日 ....................................................................................... 59
附 件 ............................................................................................................. 61
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电 话：021-63391088
传 真：021-63391116 邮编：200002
评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客
观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对
评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提
供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们在评估对象中没有现存或者预期的利益，与相关当事方没有现存或者预期的利
益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象
及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资
料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产
权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估
结论的影响。
六、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象在评估基准日的价值进行分析、估算并
发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实
现价格的保证。
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万鸿集团股份有限公司拟重大资产置换并发行股份购买
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百川燃气股份有限公司全部股权项目评估报告
银信评报字[2015]沪第 610 号
摘 要
一、项目名称：万鸿集团股份有限公司拟重大资产置换并发行股份购买百川燃气股份有
限公司全体股东所持有的百川燃气股份有限公司全部股权评估项目
二、委托方：万鸿集团股份有限公司
三、其他评估报告使用者：被评估单位各股东、经济行为相关的当事方、按照相关规定
报送备案的相关监管机构以及国家法律、法规规定的评估报告使用者。
四、被评估单位：百川燃气股份有限公司
五、评估目的：万鸿集团股份有限公司拟重大资产置换并发行股份购买百川燃气股份有
限公司全体股东所持有的百川燃气股份有限公司全部股权
六、经济行为：万鸿集团股份有限公司第七届董事会第二十三会议决议。
七、评估对象：百川燃气股份有限公司截至评估基准日的股东全部权益价值
八、评估范围：百川燃气股份有限公司截至评估基准日所拥有的全部资产和负债
九、价值类型：市场价值
十、评估基准日：2015 年 4 月 30 日
十一、评估方法：资产基础法、收益法
十二、评估结论
在评估基准日 2015 年 4 月 30 日，在本报告所列假设和限定条件下，百川燃气账面净
资产 46,035.59 万元，采用收益法评估后百川燃气股东全部权益价值为 408,565.00 万元（大
写：肆拾亿捌仟伍佰陆拾伍万元整），评估增值 362,529.41 万元，增值率 787.00%。
十三、评估结论使用有效期：
本评估结论仅对万鸿集团股份有限公司拟重大资产置换并发行股份购买百川燃气股份
有限公司全体股东所持有的百川燃气股份有限公司全部股权之经济行为有效。并仅在评估报
告载明的评估基准日成立。资产评估结论使用有效期自评估基准日起一年内（即 2015 年 4
月 30 日至 2016 年 4 月 29 日）有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大
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变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
十四、特别事项说明：
1、本次评估中，房屋建筑物及土地使用权权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
（1）划拨地
截至本评估报告日，百川燃气及其下属控股子公司已经以划拨方式取得的土地使用权情
况如下：
序号 所有人 权证编号 土地坐落 取得日期 面积（平方米）
1 永清燃气 永国用（1998）字第290号 永清镇二村 1998-12-1 3,114.77
2 永清燃气 永国用（1998）字第291号 裕麟街北侧 1998-12-1 3,334.77
3 永清燃气 永国用（1997）字第046号 永清镇南关第四村 1997-9-1 593.33
蒋辛屯镇大香线东侧、
4 香河燃气 香国用（2011）第0081号 2015-2-11补发 8,001.34
和园路北侧
对于划拨用地，企业正在办理相关的出让手续，本报告假设企业占用该些土地是合法的，
在收益法中评估考虑了完善产权所需的后续支出。
（2）无证土地
截至本评估报告日，百川燃气及其下属控股子公司正在办理的土地使用权情况如下：
序号 土地占有人 位置 面积（平方米）
1 百川燃气 廊坊西村 20,000.00
2 武清燃气 武清区高村镇高王路西侧 4,472.80
3 武清燃气 武清区河西务镇扶头村 3,000.00
4 武清燃气 城王路东侧 2,000.00
5 武清燃气 武清区河西务镇崔大路北侧 4,193.90
6 武清燃气 武清河西务初中东侧(103国道边） 4,183.90
7 武清燃气 武清区下朱庄街清源路东侧 3,105.20
8 武清燃气 镇区北侧 2,000.00
9 香河燃气 香河开发区第一城内 6,667.00
10 三河燃气 三河市区泃河西侧，红娘港二支南侧 3,500.00
11 三河燃气 三河市区泃河西侧，红娘港二支南侧 2,598.00
12 永清燃气 永清镇南关第四村 593.33
13 永清燃气 永清镇二村 3,114.77
14 永清燃气 裕麟街北侧 3,334.77
15 香河燃气 香河县绿源蔬菜水果批发市场西侧 8,245.36
16 香河燃气 蒋辛屯镇大香线东侧、和园路北侧 8,001.34
17 固安燃气 百川燃气公司气站东侧，廊涿公路（新中东街）北侧 8,944.00
18 合计 87,954.37
对于无证土地，企业正在办理相关的权证，收益法预测是在申报情况的基础上考虑了完
善产权所需的支出。该部分土地在实际办理产权证时，可能与申报的信息不同，从而影响评
估结论。
（3）固安燃气位于固涿路北侧、京九铁路东侧的土地使用权（权证编号为固国用（2015）
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第 010014 号），权利人为百川燃气股份有限公司，经确认该土地实际所有人为固安燃气，截
至评估基准日，产证名称变更尚在进行中。
（4）香河燃气位于蒋辛屯镇大香线东侧，和园路北侧的房产（产证编号为香国用（2011）
第 0081 号），权利人为廊坊百川天然气销售有限公司香河分公司，经确认该房产实际所有人
为香河燃气，截至评估基准日产证名称变更尚在进行中。
（5）截至评估基准日，三河燃气的房屋建筑物及土地使用权情况如下：
2
序号 权证编号 产权持有人 坐落位置 面积（m ）
1 三河市房权证泃字第 028162 号 百川燃气股份有限公司 三河市区城关西关村西
100 米（建设路西路路北） 1003.00
2 三河市房权证泃字第 003906 号 三河泰达燃气有限公司阳光分公司 三河市区泃阳河西岸五小
东侧 522.4
3 字第 0548 号 三河燕燊燃气发展有限公司 三河康居小区 91.00
4 字第 0548 号 三河燕燊燃气发展有限公司 三河国税局 84.00
5 三国用(2014)第 161 号 百川燃气股份有限公司 三河市区西外环路东、鼎
盛大街南 12,952.9
6 三国用（2014）第 180 号 三河泰达燃气有限公司阳光分公司 三河市区泃河西侧，红娘
港二支南侧 2,598
7 三国用（2015）第 061 号 三河泰达燃气有限公司阳光分公司 三河市区泃河西侧，红娘
港二支南侧 3,500
经三河燃气说明，上述表中委估房屋建筑物和土地使用权均为三河燃气控制并所有,截
至评估基准日产权持有人名称变更尚在办理中。
（6）截至评估基准日，永清燃气拥有的账面值为 0 的房屋建筑物如下：
序 建筑物名 建筑面积
权证编号 结构 建成年月 帐面原值 帐面净值 备注
号 称 （㎡）
永房权证直
字第 裕丰中街 1
1 砖混 1999-05 506.33 账外建筑物
2014-0120 号
号
永房权证直
字第 镇南关四
2 砖混 1999-05 62.72 账外建筑物
2014-0121 村东侧
号
上述表中的两项房屋建筑物为永清燃气自建，其房地产权证于 2014 年补办，产证内记
载的土地使用权取得方式为国有出让，经核实应为国有划拨用地。上述房屋按产证记载面积
进行评估。
2、2015 年 3 月 30 日，百川燃气股份有限公司与兴业银行股份有限公司廊坊分行签订
《 基 本 额 度 授 信 合 同 》， 取 得 授 信 额 度 200,000,000.00 元 ( 其 中 敞 口 额 度 不 超 过
30,000,000.00 元)。2015 年 4 月 7 日，被评估单位与兴业银行股份有限公司廊坊分行签订
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《流动资金借款合同》，取得借款 30,000,000.00 元，借款期限自 2015 年 4 月 7 日至 2016
年 4 月 6 日止，年利率 6.955%，由百川投资集团有限公司、王东海、陈秀英、王雅倩、张翔
向银行提供保证担保，由被评估单位以其房产及土地向银行提供抵押担保。
其中，房产及土地抵押担保情况如下：
抵押人 抵押物名称 产权证编号 抵押期限
百川燃气股份有限公司 土地使用权 三国用（2014）第 063 号 2015 年 3 月 23 日至 2016 年 3 月 22 日
百川燃气股份有限公司 房屋所有权 三河市房权证燕字第 162245 号 2015 年 3 月 23 日至 2016 年 3 月 22 日
百川燃气股份有限公司 房屋所有权 三河市房权证燕字第 177796 号 2015 年 3 月 23 日至 2016 年 3 月 22 日
百川燃气股份有限公司 房屋所有权 三河市房权证燕字第 183577 号 2015 年 3 月 23 日至 2016 年 3 月 22 日
3、根据被评估单位、王东海、廊坊百川资产管理有限公司签订的资金代付协议，王东
海将应收被评估单位的款项转由廊坊百川资产管理有限公司代为领取。2015 年 1-4 月，被
评估单位已向廊坊百川资产管理有限公司支付款项 36,949,091.50 元。截至评估基准日，被
评估单位从王东海拆借资金余额为 332,195.56 元。对于该款项，本次评估按核实无误的账
面值确认评估值。
上述事项提请报告使用者关注。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，
应当阅读资产评估报告正文，同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估假设、限制使
用条件以及特别事项说明。
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正 文
万鸿集团股份有限公司：
银信资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，采用资
产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对贵方拟重大资产置换并发行股份购买百川燃气
股份有限公司全体股东所持有的百川燃气股份有限公司全部股权之经济行为所涉及的百川
燃气股份有限公司的股东全部权益价值在 2015 年 4 月 30 日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位概况
（一）委托方和其他评估报告使用者：
1、委托方概况
委托方名称：万鸿集团股份有限公司（简称：万鸿集团）
中华人民共和国组织机构代码：17767477-2
企业法人营业执照注册号：420100000163049
注册住所：汉阳区阳新路特一号
法定代表人：戚围岳
注册资本：贰亿伍仟壹佰肆拾柒万柒仟伍佰伍拾元整
公司类型：股份有限公司（上市）
成立日期：1992 年 3 月 18 日
营业期限：1992 年 3 月 18 日至****
经营范围：对酒店业、制造业、商业、旅游业、房地产业的投资；房地产开发、房地产
经营；室内外装饰装修；房屋租赁；园林绿化；商品房销售；物业管理；建筑材料及装
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饰材料的销售。（国家有专项规定的经营项目经审批后或凭许可证件在核定的期限内方
可经营）。****
2、被评估单位概况
被评估单位名称：百川燃气股份有限公司（简称：百川燃气）
中华人民共和国组织机构代码：75401407-0
企业法人营业执照注册号：131082000008906
公司类型：股份有限公司（非上市）
注册住所：河北省三河市燕郊国家高新区东环路 204 号
法定代表人：王东海
注册资本：叁亿陆仟万元整
成立日期：2003 年 06 月 25 日
经营范围：管道燃气（天然气）、瓶装燃气（液化石油气）、燃气汽车加气站（天然气）
（燃气经营许可证有效期至 2016 年 12 月 31 日）；天然气用具的销售、安装及维修、维
护。
3、其他评估报告使用者
被评估单位各股东、经济行为相关的当事方、按照相关规定报送备案的相关监管机构以
及国家法律、法规规定的评估报告使用者。
4、被评估单位股权结构及历史沿革
（1）设立
廊坊百川天然气销售有限公司成立于 2001 年 12 月 28 日，由马永夷和刘金财共同出资
组建，注册资本 200 万元。
成立后，廊坊百川天然气销售有限公司的股权结构如下：
股东 出资金额（万元） 出资比例
马永夷 120.00 60.00%
刘金财 80.00 40.00%
合计 200.00 100.00%
上述注册资本已经固安方城会计师事务所有限公司出具“固方会事验 B 字[2001]第 109
号”验资报告审验。
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（2）第一次增资
2004 年 5 月 21 日，根据廊坊百川天然气销售有限公司的股东会决议，增加公司注册资
本 900 万元，其中新增股东王东水增资 400 万元，原股东马永夷增资 230 万元，原股东刘金
财增资 270 万元，增资后公司注册资本变更为 1100 万元。
本次增资后，廊坊百川天然气销售有限公司的股权结构如下：
股东 出资金额（万元） 出资比例
马永夷 350.00 31.82%
刘金财 350.00 31.82%
王东水 400.00 36.36%
合计 1100.00 100.00%
上述注册资本已经廊坊天元会计师事务所有限责任公司出具“廊天元会事验 B 字（2004）
第 087 号”验资报告审验。
（3）第二次增资
2009 年 5 月 15 日，根据廊坊百川天然气销售有限公司的股东会决议，增加公司注册资
本 2100 万元，全部由王东水以货币资金出资，增资后公司注册资本变更为 3200 万元，
本次增资后，廊坊百川天然气销售有限公司的股权结构如下：
股东 出资金额（万元） 出资比例
马永夷 350.00 10.94%
刘金财 350.00 10.94%
王东水 2500.00 78.12%
合计 3200.00 100.00%
上述注册资本已经廊坊天元会计师事务所有限责任公司出具“廊天元（甲）会事验 B 字
（2009）第 186 号”验资报告审验。
（4）第一次股权转让
2009 年 7 月 25 日，根据廊坊百川天然气销售有限公司的股东会决议和股权转让协议，
同意股东马永夷将其所持有的 10.94%股权转让给马福有，同意股东刘金财将其所持有的
10.94%股权转让给王国风。
本次股权转让后，廊坊百川天然气销售有限公司的股权结构如下：
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股东 出资金额（万元） 出资比例
马福有 350.00 10.94%
王国风 350.00 10.94%
王东水 2500.00 78.12%
合计 3200.00 100.00%
（5）第二次股权转让
2012 年 11 月 5 日，根据廊坊百川天然气销售有限公司的股东会决议和股权转让协议，
同意股东马福有、王国风和王东水将其合计所持有的 100%股权转让给王东海。
本次股权转让后，廊坊百川天然气销售有限公司的股权结构如下：
股东 出资金额（万元） 出资比例
王东海 3200.00 100.00%
合计 3200.00 100.00%
（6）第三次股权转让
2012 年 11 月 18 日，根据廊坊百川天然气销售有限公司的股东会决议和股权转让协议，
同意股东王东海将其所持有的 5%股权转让给王雅倩。
本次股权转让后，廊坊百川天然气销售有限公司的股权结构如下：
股东 出资金额（万元） 出资比例
王东海 3040.00 95.00%
王雅倩 160.00 5.00%
合计 3200.00 100.00%
（7）第三次增资
2012 年 12 月 28 日，根据廊坊百川天然气销售有限公司的股东会决议，同意增加秦涛、
韩啸等 39 人为公司新股东，新增股东以每一元出资额 12 元的价格认购公司新增注册资本
77 万元，新增股东以货币方式增资，增资后公司注册资本变更为 3,277 万元。
本次增资后，廊坊百川天然气销售有限公司的股权结构如下：
序号 股东 出资金额（万元） 出资比例
1 王东海 3,040.00 92.7678%
2 王雅倩 160.00 4.8828%
3 秦 涛 4.1667 0.1271%
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4 韩 啸 4.1667 0.1271%
5 马福有 4.1667 0.1271%
6 高可心 4.1667 0.1271%
7 贾淑英 1.6667 0.0509%
8 张德文 3.3333 0.1017%
9 苗增富 3.3333 0.1017%
10 李金波 3.3333 0.1017%
11 周 颖 2.5000 0.0763%
12 付胜利 3.3333 0.1017%
13 郑洪达 0.8333 0.0254%
14 宋志强 0.4167 0.0127%
15 沈亚彬 3.3333 0.1017%
16 贾占顺 1.6667 0.0509%
17 肖 旺 3.3333 0.1017%
18 符智伟 0.8333 0.0254%
19 张志飞 1.2500 0.0381%
20 叶海涛 3.3333 0.1017%
21 刘宗林 1.6667 0.0509%
22 杨国忠 0.8333 0.0254%
23 王利华 1.6667 0.0509%
24 尚永杰 0.6667 0.0203%
25 贾俊霞 0.8333 0.0254%
26 李 祥 2.5000 0.0763%
27 高广乔 0.8333 0.0254%
28 郭淑城 0.8333 0.0254%
29 董 凯 1.2500 0.0381%
30 袁伯强 0.3333 0.0102%
31 窦彦明 2.5000 0.0763%
32 贾俊青 2.5000 0.0763%
33 尹志强 0.1667 0.0051%
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34 侯丙亮 1.6667 0.0509%
35 王文泉 1.6667 0.0509%
36 杨久云 0.1667 0.0051%
37 高立朝 2.5000 0.0763%
38 李俊猛 2.5000 0.0763%
39 马娜敬 1.2500 0.0381%
40 金万辉 0.4167 0.0127%
41 陈卫忠 1.0833 0.0331%
合计 3277.00 100.00%
上述注册资本已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）湖北分所出具“信会师鄂报字
（2012）第 40043 号”验资报告审验。
（8）第四次股权转让
2013 年 3 月 8 日，根据廊坊百川天然气销售有限公司的股东会决议和股权转让协议，
同意股东王东海将其所持有的 2.9295%的股权（出资额 96 万元）转让给王东江，同意股东
王东海将其所持有的 2.9295%的股权（出资额 96 万元）转让给王东水。
本次股权转让后，廊坊百川天然气销售有限公司的股权结构如下：
序号 股东 出资金额（万元） 出资比例
1 王东海 2,848.00 86.9088%
2 王雅倩 160.00 4.8828%
3 王东江 96.00 2.9295%
4 王东水 96.00 2.9295%
5 秦 涛 4.1667 0.1271%
6 韩 啸 4.1667 0.1271%
7 马福有 4.1667 0.1271%
8 高可心 4.1667 0.1271%
9 贾淑英 1.6667 0.0509%
10 张德文 3.3333 0.1017%
11 苗增富 3.3333 0.1017%
12 李金波 3.3333 0.1017%
- 11 - 百川燃气股份有限公司股东全部权益价值评估报告
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13 周 颖 2.5000 0.0763%
14 付胜利 3.3333 0.1017%
15 郑洪达 0.8333 0.0254%
16 宋志强 0.4167 0.0127%
17 沈亚彬 3.3333 0.1017%
18 贾占顺 1.6667 0.0509%
19 肖 旺 3.3333 0.1017%
20 符智伟 0.8333 0.0254%
21 张志飞 1.2500 0.0381%
22 叶海涛 3.3333 0.1017%
23 刘宗林 1.6667 0.0509%
24 杨国忠 0.8333 0.0254%
25 王利华 1.6667 0.0509%
26 尚永杰 0.6667 0.0203%
27 贾俊霞 0.8333 0.0254%
28 李 祥 2.5000 0.0763%
29 高广乔 0.8333 0.0254%
30 郭淑城 0.8333 0.0254%
31 董 凯 1.2500 0.0381%
32 袁伯强 0.3333 0.0102%
33 窦彦明 2.5000 0.0763%
34 贾俊青 2.5000 0.0763%
35 尹志强 0.1667 0.0051%
36 侯丙亮 1.6667 0.0509%
37 王文泉 1.6667 0.0509%
38 杨久云 0.1667 0.0051%
39 高立朝 2.5000 0.0763%
40 李俊猛 2.5000 0.0763%
41 马娜敬 1.2500 0.0381%
42 金万辉 0.4167 0.0127%
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43 陈卫忠 1.0833 0.0331%
合计 3277.00 100.00%
（9）第四次增资
2013 年 3 月 1 8 日，根据廊坊百川天然气销售有限公司的股东会决议，同意增加中金
佳泰（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）为公司新股东，新增股东以 19800 万元的
价格认购公司新增注册资本 819.25 万元，新增股东以货币方式增资，增资后公司注册资本
变更为 4096.25 万元。
本次增资后，廊坊百川天然气销售有限公司的股权结构如下：
序号 股东 出资金额（万元） 出资比例
1 王东海 2,848.00 69.5270%
2 王雅倩 160.00 3.9060%
3 中金佳泰（天津）股权投资
819.25 20.0000%
基金合伙企业（有限合伙）
4 秦 涛 4.1667 0.1017%
5 韩 啸 4.1667 0.1017%
6 马福有 4.1667 0.1017%
7 高可心 4.1667 0.1017%
8 贾淑英 1.6667 0.0407%
9 张德文 3.3333 0.0814%
10 苗增富 3.3333 0.0814%
11 李金波 3.3333 0.0814%
12 周 颖 2.5000 0.0610%
13 付胜利 3.3333 0.0814%
14 郑洪达 0.8333 0.0203%
15 宋志强 0.4167 0.0102%
16 沈亚彬 3.3333 0.0814%
17 贾占顺 1.6667 0.0407%
18 肖 旺 3.3333 0.0814%
19 符智伟 0.8333 0.0203%
20 张志飞 1.2500 0.0305%
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21 叶海涛 3.3333 0.0814%
22 刘宗林 1.6667 0.0407%
23 杨国忠 0.8333 0.0203%
24 王利华 1.6667 0.0407%
25 尚永杰 0.6667 0.0163%
26 贾俊霞 0.8333 0.0203%
27 李 祥 2.5000 0.0610%
28 高广乔 0.8333 0.0203%
29 郭淑城 0.8333 0.0203%
30 董 凯 1.2500 0.0305%
31 袁伯强 0.3333 0.0084%
32 窦彦明 2.5000 0.0610%
33 贾俊青 2.5000 0.0610%
34 尹志强 0.1667 0.0041%
35 侯丙亮 1.6667 0.0407%
36 王文泉 1.6667 0.0407%
37 杨久云 0.1667 0.0041%
38 高立朝 2.5000 0.0610%
39 李俊猛 2.5000 0.0610%
40 马娜敬 1.2500 0.0305%
41 金万辉 0.4167 0.0102%
42 陈卫忠 1.0833 0.0264%
43 王东江 96.00 2.3436%
44 王东水 96.00 2.3436%
合计 4096.25 100.00%
上述注册资本已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）湖北分所出具“信会师鄂报字
[2013]第 40012 号”验资报告审验。
（10）第五次股权转让
2013 年 4 月 23 日，根据廊坊百川天然气销售有限公司的股东会决议和股权转让协议，
同意股东王东海将其所持有的 48.6689%的股权（出资额 1993.6 万元）转让给廊坊百川投资
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控股有限公司，同意股东王雅倩将其所持有的 3.9060%的股权（出资额 160 万元）转让给廊
坊百川投资控股有限公司。
本次股权转让后，廊坊百川天然气销售有限公司的股权结构如下：
序号 股东 出资金额（万元） 出资比例
1 廊坊百川投资控股有限公司 2153.60 52.5749%
2 王东海 854.40 20.8581%
3 中金佳泰（天津）股权投资
819.25 20.0000%
基金合伙企业（有限合伙）
4 秦 涛 4.1667 0.1017%
5 韩 啸 4.1667 0.1017%
6 马福有 4.1667 0.1017%
7 高可心 4.1667 0.1017%
8 贾淑英 1.6667 0.0407%
9 张德文 3.3333 0.0814%
10 苗增富 3.3333 0.0814%
11 李金波 3.3333 0.0814%
12 周 颖 2.5000 0.0610%
13 付胜利 3.3333 0.0814%
14 郑洪达 0.8333 0.0203%
15 宋志强 0.4167 0.0102%
16 沈亚彬 3.3333 0.0814%
17 贾占顺 1.6667 0.0407%
18 肖 旺 3.3333 0.0814%
19 符智伟 0.8333 0.0203%
20 张志飞 1.2500 0.0305%
21 叶海涛 3.3333 0.0814%
22 刘宗林 1.6667 0.0407%
23 杨国忠 0.8333 0.0203%
24 王利华 1.6667 0.0407%
25 尚永杰 0.6667 0.0163%
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26 贾俊霞 0.8333 0.0203%
27 李 祥 2.5000 0.0610%
28 高广乔 0.8333 0.0203%
29 郭淑城 0.8333 0.0203%
30 董 凯 1.2500 0.0305%
31 袁伯强 0.3333 0.0084%
32 窦彦明 2.5000 0.0610%
33 贾俊青 2.5000 0.0610%
34 尹志强 0.1667 0.0041%
35 侯丙亮 1.6667 0.0407%
36 王文泉 1.6667 0.0407%
37 杨久云 0.1667 0.0041%
38 高立朝 2.5000 0.0610%
39 李俊猛 2.5000 0.0610%
40 马娜敬 1.2500 0.0305%
41 金万辉 0.4167 0.0102%
42 陈卫忠 1.0833 0.0264%
43 王东江 96.00 2.3436%
44 王东水 96.00 2.3436%
合计 4096.25 100.00%
（11）股份制改制
2013 年 7 月 25 日，根据廊坊百川天然气销售有限公司的股东会决议，同意公司以整体
变更的方式将公司形式变更为股份有限公司。公司整体变更为股份有限公司的审计和评估基
准日均为 2013 年 3 月 31 日，根据立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的审计报告，截
止 2013 年 3 月 31 日，公司账面净资产为 393,996,568.95 元，其中包含计提的专项储备
2,566,829.55 元（安全生产费），最终可折股的净资产为 391,429,739.40 元，按照 1:0.9197
的比例进行折股，折股后股份公司的股本总额为 360,000,000.00 股，每股面值为人民币 1
元，由原股东按原比例分别持有。立信会计师事务所（特殊普通合伙）对公司整体变更为股
份有限公司的情况进行了审验，并出具了“信会师报字[2013]第 710949 号”《验资报告》。
2013 年 8 月 28 日 ， 经 廊 坊 市 工 商 行 政 管 理 局 核 准 登 记 ， 取 得 了 注 册 号 为
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131082000008906 的《企业法人营业执照》，公司名称变更为廊坊百川燃气股份有限公司。
整体变更为股份公司后，廊坊百川燃气股份有限公司的股权结构如下：
序号 发起人 出资方式 持股数量（万股） 持股比例
1 廊坊百川投资控股有限公司 净资产 18,926.9698 52.5749%
2 王东海 净资产 7,508.9166 20.8581%
3 中金佳泰（天津）股权投资基金
净资产 7,200.0000 20.0000%
合伙企业（有限合伙）
4 王东江 净资产 843.6985 2.3436%
5 王东水 净资产 843.6985 2.3436%
6 秦 涛 净资产 36.6192 0.1017%
7 韩 啸 净资产 36.6192 0.1017%
8 马福有 净资产 36.6192 0.1017%
9 高可心 净资产 36.6192 0.1017%
10 贾淑英 净资产 14.6478 0.0407%
11 张德文 净资产 29.2948 0.0814%
12 苗增富 净资产 29.2948 0.0814%
13 李金波 净资产 29.2948 0.0814%
14 周 颖 净资产 21.9713 0.0610%
15 付胜利 净资产 29.2948 0.0814%
16 郑洪达 净资产 7.3235 0.0203%
17 宋志强 净资产 3.6622 0.0102%
18 沈亚彬 净资产 29.2948 0.0814%
19 贾占顺 净资产 14.6478 0.0407%
20 肖 旺 净资产 29.2948 0.0814%
21 符智伟 净资产 7.3235 0.0203%
22 张志飞 净资产 10.9857 0.0305%
23 叶海涛 净资产 29.2948 0.0814%
24 刘宗林 净资产 14.6478 0.0407%
25 杨国忠 净资产 7.3235 0.0203%
26 王利华 净资产 14.6478 0.0407%
27 尚永杰 净资产 5.8593 0.0163%
28 贾俊霞 净资产 7.3235 0.0203%
29 李 祥 净资产 21.9713 0.0610%
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30 高广乔 净资产 7.3235 0.0203%
31 郭淑城 净资产 7.3235 0.0203%
32 董 凯 净资产 10.9857 0.0305%
33 袁伯强 净资产 2.9292 0.0084%
34 窦彦明 净资产 21.9713 0.0610%
35 贾俊青 净资产 21.9713 0.0610%
36 尹志强 净资产 1.4650 0.0041%
37 侯丙亮 净资产 14.6478 0.0407%
38 王文泉 净资产 14.6478 0.0407%
39 杨久云 净资产 1.4650 0.0041%
40 高立朝 净资产 21.9713 0.0610%
41 李俊猛 净资产 21.9713 0.0610%
42 马娜敬 净资产 10.9857 0.0305%
43 金万辉 净资产 3.6622 0.0102%
44 陈卫忠 净资产 9.5206 0.0264%
合计 36,000.00 100.00%
（12）股份制改制后，公司名称变更
2013 年 12 月 11 日 ， 经 廊 坊 市 工 商 行 政 管 理 局 核 准 登 记 ， 取 得 了 注 册 号 为
131082000008906 的《企业法人营业执照》，公司名称变更为百川燃气股份有限公司。
（13）股份制改制后，第一大股东名称变更
2014 年 1 月，根据百川燃气股份有限公司 2014 年第一次临时股东大会会议，公司第一
大股东廊坊百川投资控股有限公司于 2013 年 12 月 19 日更名为廊坊百川资产管理有限公司。
（14）股份制改制后，股份继承
2014 年 3 月 14 日，百川燃气股份有限公司的所有股东中，有一位自然人股东高可心病
逝，高可心的配偶那利锐依据其遗嘱，继承了其在公司的 36.6192 万股股份。
本次遗嘱继承完成后，百川燃气股份有限公司的股权结构如下：
序号 发起人 出资方式 持股数量（万股） 持股比例
1 廊坊百川资产管理有限公司 净资产 18,926.9698 52.5749%
2 王东海 净资产 7,508.9166 20.8581%
3 中金佳泰（天津）股权投资基金
净资产 7,200.0000 20.0000%
合伙企业（有限合伙）
4 王东江 净资产 843.6985 2.3436%
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5 王东水 净资产 843.6985 2.3436%
6 秦 涛 净资产 36.6192 0.1017%
7 韩 啸 净资产 36.6192 0.1017%
8 马福有 净资产 36.6192 0.1017%
9 那利锐 净资产 36.6192 0.1017%
10 贾淑英 净资产 14.6478 0.0407%
11 张德文 净资产 29.2948 0.0814%
12 苗增富 净资产 29.2948 0.0814%
13 李金波 净资产 29.2948 0.0814%
14 周 颖 净资产 21.9713 0.0610%
15 付胜利 净资产 29.2948 0.0814%
16 郑洪达 净资产 7.3235 0.0203%
17 宋志强 净资产 3.6622 0.0102%
18 沈亚彬 净资产 29.2948 0.0814%
19 贾占顺 净资产 14.6478 0.0407%
20 肖 旺 净资产 29.2948 0.0814%
21 符智伟 净资产 7.3235 0.0203%
22 张志飞 净资产 10.9857 0.0305%
23 叶海涛 净资产 29.2948 0.0814%
24 刘宗林 净资产 14.6478 0.0407%
25 杨国忠 净资产 7.3235 0.0203%
26 王利华 净资产 14.6478 0.0407%
27 尚永杰 净资产 5.8593 0.0163%
28 贾俊霞 净资产 7.3235 0.0203%
29 李 祥 净资产 21.9713 0.0610%
30 高广乔 净资产 7.3235 0.0203%
31 郭淑城 净资产 7.3235 0.0203%
32 董 凯 净资产 10.9857 0.0305%
33 袁伯强 净资产 2.9292 0.0084%
34 窦彦明 净资产 21.9713 0.0610%
35 贾俊青 净资产 21.9713 0.0610%
36 尹志强 净资产 1.4650 0.0041%
37 侯丙亮 净资产 14.6478 0.0407%
- 19 - 百川燃气股份有限公司股东全部权益价值评估报告
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地 址：上海市九江路69号
电 话：021-63391088
传 真：021-63391116 邮编：200002
38 王文泉 净资产 14.6478 0.0407%
39 杨久云 净资产 1.4650 0.0041%
40 高立朝 净资产 21.9713 0.0610%
41 李俊猛 净资产 21.9713 0.0610%
42 马娜敬 净资产 10.9857 0.0305%
43 金万辉 净资产 3.6622 0.0102%
44 陈卫忠 净资产 9.5206 0.0264%
合计 36,000.00 100.00%
（15）第六次股权转让
2015 年 1 月 15 日，根据百川燃气股份有限公司的股权转让协议，同意股东苗增富、郑
洪达、董凯、尚永杰、贾淑英分别将其持有的百川燃气的 29.2948 万股、7.3235 万股、10.9857
万股、5.8593 万股、14.6478 万股股份转让给王东江，同意股东周颖将其持有的百川燃气的
21.9713 万股股份转让给介保海。
本次股权转让后，百川燃气股份有限公司的股权结构如下：
序号 发起人 出资方式 持股数量（万股） 持股比例
1 廊坊百川资产管理有限公司 净资产 18,926.9698 52.5749%
2 王东海 净资产 7,508.9166 20.8581%
3 中金佳泰（天津）股权投资基金
净资产 7,200.0000 20.0000%
合伙企业（有限合伙）
4 王东江 净资产 911.8096 2.5328%
5 王东水 净资产 843.6985 2.3436%
6 秦 涛 净资产 36.6192 0.1017%
7 韩 啸 净资产 36.6192 0.1017%
8 马福有 净资产 36.6192 0.1017%
9 那利锐 净资产 36.6192 0.1017%
10 张德文 净资产 29.2948 0.0814%
11 李金波 净资产 29.2948 0.0814%
12 介保海 净资产 21.9713 0.0610%
13 付胜利 净资产 29.2948 0.0814%
14 宋志强 净资产 3.6622 0.0102%
15 沈亚彬 净资产 29.2948 0.0814%
16 贾占顺 净资产 14.6478 0.0407%
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传 真：021-63391116 邮编：200002
17 肖 旺 净资产 29.2948 0.0814%
18 符智伟 净资产 7.3235 0.0203%
19 张志飞 净资产 10.9857 0.0305%
20 叶海涛 净资产 29.2948 0.0814%
21 刘宗林 净资产 14.6478 0.0407%
22 杨国忠 净资产 7.3235 0.0203%
23 王利华 净资产 14.6478 0.0407%
24 贾俊霞 净资产 7.3235 0.0203%
25 李 祥 净资产 21.9713 0.0610%
26 高广乔 净资产 7.3235 0.0203%
27 郭淑城 净资产 7.3235 0.0203%
28 袁伯强 净资产 2.9292 0.0084%
29 窦彦明 净资产 21.9713 0.0610%
30 贾俊青 净资产 21.9713 0.0610%
31 尹志强 净资产 1.4650 0.0041%
32 侯丙亮 净资产 14.6478 0.0407%
33 王文泉 净资产 14.6478 0.0407%
34 杨久云 净资产 1.4650 0.0041%
35 高立朝 净资产 21.9713 0.0610%
36 李俊猛 净资产 21.9713 0.0610%
37 马娜敬 净资产 10.9857 0.0305%
38 金万辉 净资产 3.6622 0.0102%
39 陈卫忠 净资产 9.5206 0.0264%
合计 36,000.00 100.00%
（16）第七次股权转让
2015 年 1 月 15 日，根据百川燃气股份有限公司的股权转让协议，同意股东廊坊百川资
产管理有限公司将其持有的百川燃气的 444.96 万股股份转让给中金佳泰（天津）股权投资
基金合伙企业（有限合伙）。
本次股权转让后，百川燃气股份有限公司的股权结构如下：
序号 发起人 出资方式 持股数量（万股） 持股比例
1 廊坊百川资产管理有限公司 净资产 18482.0098 51.3389%
2 王东海 净资产 7,508.9166 20.8581%
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3 中金佳泰（天津）股权投资基金
净资产 7,644.9600 21.2360%
合伙企业（有限合伙）
4 王东江 净资产 911.8096 2.5328%
5 王东水 净资产 843.6985 2.3436%
6 秦 涛 净资产 36.6192 0.1017%
7 韩 啸 净资产 36.6192 0.1017%
8 马福有 净资产 36.6192 0.1017%
9 那利锐 净资产 36.6192 0.1017%
10 张德文 净资产 29.2948 0.0814%
11 李金波 净资产 29.2948 0.0814%
12 介保海 净资产 21.9713 0.0610%
13 付胜利 净资产 29.2948 0.0814%
14 宋志强 净资产 3.6622 0.0102%
15 沈亚彬 净资产 29.2948 0.0814%
16 贾占顺 净资产 14.6478 0.0407%
17 肖 旺 净资产 29.2948 0.0814%
18 符智伟 净资产 7.3235 0.0203%
19 张志飞 净资产 10.9857 0.0305%
20 叶海涛 净资产 29.2948 0.0814%
21 刘宗林 净资产 14.6478 0.0407%
22 杨国忠 净资产 7.3235 0.0203%
23 王利华 净资产 14.6478 0.0407%
24 贾俊霞 净资产 7.3235 0.0203%
25 李 祥 净资产 21.9713 0.0610%
26 高广乔 净资产 7.3235 0.0203%
27 郭淑城 净资产 7.3235 0.0203%
28 袁伯强 净资产 2.9292 0.0084%
29 窦彦明 净资产 21.9713 0.0610%
30 贾俊青 净资产 21.9713 0.0610%
31 尹志强 净资产 1.4650 0.0041%
32 侯丙亮 净资产 14.6478 0.0407%
33 王文泉 净资产 14.6478 0.0407%
34 杨久云 净资产 1.4650 0.0041%
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35 高立朝 净资产 21.9713 0.0610%
36 李俊猛 净资产 21.9713 0.0610%
37 马娜敬 净资产 10.9857 0.0305%
38 金万辉 净资产 3.6622 0.0102%
39 陈卫忠 净资产 9.5206 0.0264%
合计 36,000.00 100.00%
（17）第八次股权转让
2015 年 4 月 15 日，根据百川燃气股份有限公司的股权转让协议，同意股东那利锐将其
持有的百川燃气的 36.6192 万股股份转让给王东江。
截至评估基准日，被评估单位的股权结构如下：
序号 发起人 出资方式 持股数量（万股） 持股比例
1 廊坊百川资产管理有限公司 净资产 18,482.0098 51.3389%
2 王东海 净资产 7,508.9166 20.8581%
3 中金佳泰（天津）股权投资基金
净资产 7,644.9600 21.2360%
合伙企业（有限合伙）
4 王东江 净资产 948.4288 2.6345%
5 王东水 净资产 843.6985 2.3436%
6 秦 涛 净资产 36.6192 0.1017%
7 韩 啸 净资产 36.6192 0.1017%
8 马福有 净资产 36.6192 0.1017%
9 张德文 净资产 29.2948 0.0814%
10 李金波 净资产 29.2948 0.0814%
11 介保海 净资产 21.9713 0.0610%
12 付胜利 净资产 29.2948 0.0814%
13 宋志强 净资产 3.6622 0.0102%
14 沈亚彬 净资产 29.2948 0.0814%
15 贾占顺 净资产 14.6478 0.0407%
16 肖 旺 净资产 29.2948 0.0814%
17 符智伟 净资产 7.3235 0.0203%
18 张志飞 净资产 10.9857 0.0305%
19 叶海涛 净资产 29.2948 0.0814%
20 刘宗林 净资产 14.6478 0.0407%
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21 杨国忠 净资产 7.3235 0.0203%
22 王利华 净资产 14.6478 0.0407%
23 贾俊霞 净资产 7.3235 0.0203%
24 李 祥 净资产 21.9713 0.0610%
25 高广乔 净资产 7.3235 0.0203%
26 郭淑城 净资产 7.3235 0.0203%
27 袁伯强 净资产 2.9292 0.0084%
28 窦彦明 净资产 21.9713 0.0610%
29 贾俊青 净资产 21.9713 0.0610%
30 尹志强 净资产 1.4650 0.0041%
31 侯丙亮 净资产 14.6478 0.0407%
32 王文泉 净资产 14.6478 0.0407%
33 杨久云 净资产 1.4650 0.0041%
34 高立朝 净资产 21.9713 0.0610%
35 李俊猛 净资产 21.9713 0.0610%
36 马娜敬 净资产 10.9857 0.0305%
37 金万辉 净资产 3.6622 0.0102%
38 陈卫忠 净资产 9.5206 0.0264%
合计 36,000.00 100.00%
5、被评估单位历史财务资料
5-1 合并报表数据
百川燃气近三年及评估基准日资产负债情况见下表： 金额单位：元
项目/报表日 2012年12月31日 2013年12月31日 2014年12月31日 2015年4月30日
总资产 757,117,671.27 1,183,794,049.34 1,394,909,565.57 1,337,507,267.34
负债 458,898,349.27 550,718,821.62 730,765,873.66 835,905,296.64
净资产 298,219,322.00 633,075,227.72 664,143,691.91 501,601,970.70
其中：归属于母公司所
294,470,895.47 629,007,826.03 661,875,177.85 498,533,068.08
有者权益合计
百川燃气近三年及评估基准日当期经营状况见下表： 金额单位：元
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内容 2012年12月31日 2013年12月31日 2014年12月31日 2015年1-4月
营业收入 577,137,538.83 772,395,891.00 1,141,590,435.54 368,155,710.65
营业成本 410,615,810.93 520,063,543.28 705,895,987.51 281,308,072.97
营业税金及附加 7,928,354.88 12,810,439.62 19,450,575.15 4,006,631.56
销售费用 4,359,130.24 7,277,216.95 10,815,883.41 3,784,227.36
管理费用 30,101,883.47 41,217,244.81 45,296,643.79 16,766,447.28
财务费用 6,759,190.72 8,430,457.92 -3,999,939.71 -821,316.15
资产减值损失 -1,640,952.52 295,054.11 1,194,712.44 1,202,426.05
投资收益 0.00 235,376.46 94,500.00
营业利润 119,014,121.11 182,301,934.31 363,171,949.41 62,003,721.58
营业外收入 3,462,461.37 1,701,259.64 3,065,256.22 9,229,934.98
营业外支出 410,905.76 146,582.43 920,733.02 196,448.23
利润总额 122,065,676.72 183,856,611.52 365,316,472.61 71,037,208.33
所得税 32,051,546.63 50,445,791.23 95,109,724.66 19,606,337.76
净利润 90,014,130.09 133,410,820.29 270,206,747.95 51,430,870.57
归属于母公司所有者
90,021,224.84 133,091,845.13 269,383,530.35 50,630,482.01
的净利润
5-2 母公司报表数据
百川燃气（母公司）近三年及评估基准日资产负债情况见下表： 金额单位：元
项目/报表日 2012年12月31日 2013年12月31日 2014年12月31日 2015年4月30日
总资产 525,584,345.51 802,356,828.83 962,201,149.68 924,847,430.75
负债 335,850,238.88 391,257,209.85 484,990,748.55 464,491,510.02
净资产 189,734,106.63 411,099,618.98 477,210,401.13 460,355,920.73
百川燃气（母公司）近三年及评估基准日当期经营状况见下表： 金额单位：元
内容 2012年12月31日 2013年12月31日 2014年12月31日 2015年1-4月
营业收入 308,276,766.44 400,999,439.80 550,570,645.44 243,215,703.72
营业成本 261,385,675.92 342,151,457.15 476,942,073.62 225,009,181.40
营业税金及附加 2,198,475.73 3,805,090.97 3,145,784.63 660,010.20
销售费用 1,702,125.14 2,275,787.78 2,938,395.93 815,233.43
管理费用 17,356,818.27 16,389,481.11 21,766,936.26 8,517,718.39
财务费用 6,258,274.06 5,506,594.62 -3,942,962.71 -832,494.02
资产减值损失 -758,086.02 516,249.01 -564,986.88 46,991.62
投资收益 0.00 268,150,000.00 192,000,000.00
营业利润 20,133,483.34 30,354,779.16 318,435,404.59 200,999,062.70
营业外收入 493,522.04 217,992.87 1,128,765.93 90,200.00
营业外支出 203,343.45 66,614.79 3,425.70 48,045.89
利润总额 20,423,661.93 30,506,157.24 319,560,744.82 201,041,216.81
所得税 5,433,560.88 7,990,133.06 13,410,633.03 2,539,301.15
净利润 14,990,101.05 22,516,024.18 306,150,111.79 198,501,915.66
上表财务数据摘自百川燃气经审计的会计报表，其中 2012 年、2013 年、2014 年度至评
估基准日的审计单位为立信会计师事务所（特殊普通合伙），审计报告文号为“ 信会师报
字（2015）第 711366 号”。
百川燃气执行《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用
指南、企业会计准则解释及其他相关规定，以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的
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传 真：021-63391116 邮编：200002
公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定》。百川燃气适用增值税税率 13%、
17%，营业税税率 3%，城市维护建设税税率 7%，教育费附加税税率 5%，企业所得税税率 25%。
6、被评估单位经营管理状况概述
（1）主营业务基本情况
百川燃气的主营业务为城镇燃气销售配送、燃气接驳安装、燃气用具销售以及维修、维
护等，具体包括燃气销售、燃气接驳安装及燃气具销售。百川燃气主要产品和服务包括：①
燃气销售-百川燃气从供应商采购天然气，通过城镇燃气管网、CNG 加气站等方式向工商业、
居民等用户销售。②燃气接驳安装-百川燃气根据终端用户的需要，为其提供燃气设施、设
备的安装服务，并向用户收取相关的安装费用。③燃气具销售-百川燃气向终端用户销售燃
气采暖炉、燃气灶等燃气具。
（2）百川燃气的竞争优势及发展前景
①百川燃气的核心竞争力与行业地位
百川燃气从事城镇燃气业务十余年，在燃气运营管理方面拥有丰富经验和大批专业人
才。百川燃气具有良好的业务模式和过硬的管理水平，在所处覆盖业务区域具有较强的竞争
能力。
百川燃气目前业务范围覆盖河北省廊坊市、张家口市、天津市部分区域，属于区域性燃
气供应商。由于城镇燃气实现特许经营制度，因此，在百川燃气及子公司取得特许经营权的
区域，市场覆盖率较高，竞争对手较少。
②百川燃气未来发展趋势
中短期内，落实陕京四线分输站开口，在现有业务区域内实现高压管线互联互通，实现
多气源保障；中高压管线延伸并覆盖区域内的工业园区和重点城镇；百川燃气将积极发展居
民用户、工商业用户，配合政府大力推进煤改气工作；大力发展加气站业务，争取车用天然
气销售比重明显上升，形成公司业绩新的增长点。同时，继续扩大燕郊区域热力供应规模；
并发展能源物流走出廊坊。
长期目标看，百川燃气拟通过登陆资本市场，从依靠自我积累、内延式发展转向借助资
本市场投融资、并购整合手段，内外结合并进的方式实现跨域式发展，从区域性城镇燃气运
营商发展为全国性清洁能源企业。
二、评估目的
万鸿集团股份有限公司拟重大资产置换并发行股份购买百川燃气股份有限公司全体股
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银信资产评估有限公司
地 址：上海市九江路69号
电 话：021-63391088
传 真：021-63391116 邮编：200002
东所持有的百川燃气股份有限公司全部股权，需对所涉及的百川燃气股份有限公司股东全部
权益价值进行评估。
上述经济行为已经万鸿集团股份有限公司第七届董事会第二十三会议决议通过。
三、评估对象和评估范围
本次资产评估的对象是被评估单位截至评估基准日的股东全部权益价值。
评估范围是被评估单位截至评估基准日所拥有的全部资产和负债。
具体为：
流动资产账面金额： 434,913,036.21 元；
非流动资产账面金额： 489,934,394.54 元；
其中：长期股权投资账面金额： 323,891,513.90 元；
固定资产账面金额： 144,524,453.52 元；
在建工程账面金额： 6,784,091.32 元；
无形资产账面金额： 11,899,335.80 元；
其他非流动资产账面金额： 2,835,000.00 元；
资产合计账面金额： 924,847,430.75 元；
流动负债账面金额： 462,014,488.63 元；
非流动负债账面金额： 2,477,021.39 元；
负债合计账面金额： 464,491,510.02 元；
净 资 产账面金额： 460,355,920.73 元。
上述资产、负债已经立信计师事务所（特殊普通合伙）进行审计并出具了“信会师报字
（2015）第 711366 号”《审计报告》。
1、被评估企业评估基准日拥有的长期股权投资情况如下： 单位：元
持股比
序号 公司名称 会计核算方法 账面值 经营情况
例（%）
1 永清县百川燃气有限公司 100.00% 成本法 58,523,243.12 经营期
2 天津武清百川燃气销售有限公司 100.00% 成本法 77,157,055.99 经营期
3 西安维斯达仪器仪表有限公司 51.00% 成本法 1,020,000.00 经营期
4 大厂回族自治县百川燃气销售有限公司 100.00% 成本法 30,000,000.00 经营期
5 香河县百川燃气销售有限公司 100.00% 成本法 40,000,000.00 经营期
6 涿鹿百川燃气有限公司 100.00% 成本法 10,000,000.00 经营期
7 固安县百川燃气销售有限公司 100.00% 成本法 30,000,000.00 经营期
8 廊坊百川燃气物流有限公司 100.00% 成本法 7,191,214.79 经营期
- 27 - 百川燃气股份有限公司股东全部权益价值评估报告
银信资产评估有限公司
地 址：上海市九江路69号
电 话：021-63391088
传 真：021-63391116 邮编：200002
9 天津市武清区九九热力有限公司 100.00% 成本法 10,000,000.00 经营期
10 三河市智汇热力有限公司 100.00% 成本法 5,000,000.00 经营期
11 廊坊百川建筑安装工程有限公司 100.00% 成本法 10,000,000.00 经营期
12 廊坊百川清洁能源有限公司 100.00% 成本法 10,000,000.00 经营期
13 霸州市百川天然气销售有限公司 100.00% 成本法 5,000,000.00 经营期
14 三河市百川燃气有限责任公司 100.00% 成本法 30,000,000.00 经营期
合计 323,891,513.90
2、房屋建（构）筑物情况如下： 金额单位：元
（1）房屋建筑物情况如下：
序 权证编号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积 帐面净值 备注
号 (㎡)
1 燕-162245 纳丹堡商铺 框架结构 2009-08-15 256.92 2,589,063.64 2 层商铺
2 燕-183577 燕郊门站中控室 砖混 2009-12-31 269.32 297,763.30 地上 1 层
3 燕-183573 CNG 加气站营业厅 砖混 2009-12-31 236.35 592,820.76 地上 1 层
4 燕-183574 压缩机房 框架 2011-11-24 309.64 402,931.21 地上 1 层
5 燕-173169 高楼加气站办公楼(商住楼) 砖混 2011-12-31 316.90 246,644.58 临路的 2 层砖混房
6 燕-177796 燕郊综合办公楼 框架结构 2013-03-31 5,235.70 20,380,367.21 地上 4 层半地下室
7 无证 仓库 钢结构 2012-12-31 228.00 161,351.21 1层
8 无证 燕郊钢结构库房 钢结构 2014-12-31 800.00 870,710.72 1层
小计 7,652.83 25,541,652.63
（2）构筑物及其他辅助设施： 金额单位：元
序号 建筑物名称 结构 建成 长度 宽度 建筑面积 帐面净值
年月 (m) (m) (㎡)
1 燕郊门站（附属设施） 2009-12-31 1,071,214.92
1-1 围墙 砖砌 1,006.11
1-2 变压器基础、闸井（3 座） 钢筋砼 299.75
1-3 调压台彩钢棚 简易钢结构 199.75
2 CNG 加气站罩棚 钢结构 2011-11-24 42.00 29.60 1,243.20 687,016.27
3 CNG 加气站厂区围墙及路面附属 2011-11-24 4,810.28 413,602.49
4 冷却水池 钢筋砼 2012-12-31 5.00 4.00 60.00 81,723.88
5 围墙 砖砌 2012-12-31 610.65 0.37 265,419.72
6 加气站围墙 砖砌 2012-12-31 224.00 0.37 181,587.60
7 燕郊加气站整体标识 雕塑 2013-03-31 1,506,598.24
8 燕郊综合办公楼厂区园林 砖砌、树木等 2013-12-31 3,729,525.32
9 自行车棚 简易钢结构 2014-05-23 13.38 8.00 107.00 30,180.51
10 亚克力标识（百川） 亚克力雕塑 2014-12-31 94,332.52
小计 6,719.98 8,061,201.47
3、固定资产-天然气管道情况如下： 金额单位：元
序号 名称 长度 槽深 沟宽*沟厚(㎜*㎜) 材质 建成
(m) (m) 管径*壁厚(㎜*㎜) 年月 帐面净值
1 北部三线长输高压管道 34,000.00 2.00 沟宽 800*沟深 2000，管径 L320 2009-02-28
18,113,129.86
355.6*壁厚 6.4/7.1
2 小石各庄至燕郊门站高 3,700.00 2.00 沟宽 800*沟深 2000，管径 Ф 355.6 2006-05-31
1,241,248.86
压 355.6*壁厚 6.4/7.1 L360
3 学院大街城区中压 388.00 1.00 沟宽 600*沟深 1000，管径 PE80-SDR11 2009-02-01
77,559.38
200*壁厚 18.2
4 信息大厦中压 700.00 1.00 沟宽 400*沟深 1000，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
58,594.98
110*壁厚 10
5 星河 185 中压 274.00 1.10 沟宽 600*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
27,345.16
160*壁厚 14.5
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6 燕京航程三期中压 210.00 1.10 沟宽 600*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
21,139.60
160*壁厚 14.5
7 天洋城三期一标段中压 451.00 1.10 沟宽 600*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
44,506.86
160*壁厚 14.5
8 燕京航程二期中压 203.00 1.10 沟宽 600*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
20,461.48
160*壁厚 14.5
9 天洋城二期三标段中压 171.00 1.10 沟宽 400*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
14,902.88
110*壁厚 10
10 福成三季中压 1,470.00 0.90 沟宽 600*沟深 900，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
278,702.98
200*壁厚 18.2
11 福城普纳公寓 160.00 1.00 沟宽 600*沟深 1000，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
31,029.04
200*壁厚 18.2
12 夏威夷南岸中压 890.00 1.00 沟宽 600*沟深 1000，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
87,071.12
160*壁厚 14.5
13 燕京航程一期中压 467.00 0.70 沟宽 600*沟深 700，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
64,387.60
200*壁厚 18.2
14 冶金西区中压 1,776.00 1.00 沟宽 600*沟深 1000，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
160*壁厚 14.5，管径 110* 160,737.92
壁厚 10
15 中兴产业园中压 165.00 1.10 沟宽 400*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
11,654.00
90*壁厚 8.2
16 新宏昌天马中压 180.00 1.10 沟宽 600*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
34,810.24
200*壁厚 18.2
17 华泰电器中压 225.00 1.10 沟宽 400*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
19,362.20
110*壁厚 10
18 新防灾校区中压 380.00 1.10 沟宽 600*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
72,623.04
200*壁厚 18.2
19 美方德、花满都商务会馆 130.00 1.10 沟宽 400*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
11,515.82
中压 110*壁厚 10
20 谊安医疗器械中压 180.00 1.10 沟宽 400*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
15,645.28
110*壁厚 10
21 星河 185 锅炉中压 210.00 1.10 沟宽 600*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
40,481.94
200*壁厚 18.2
22 金元宝中压 60.00 1.10 沟宽 400*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
4,733.54
90*壁厚 8.2
23 北京经济圈展览 755.00 1.10 沟宽 400*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
63,137.50
110*壁厚 10
24 奇丽大厦中压 160.00 1.10 沟宽 600*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
16,291.36
160*壁厚 14.5
25 宏远彩钢中压 220.00 1.10 沟宽 600*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
42,373.04
200*壁厚 18.2
26 丝吉利娅中压 150.00 1.10 沟宽 400*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
13,167.82
110*壁厚 10
27 金岭源中压 90.00 1.10 沟宽 400*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
8,211.96
110*壁厚 10
28 巴迪仓储中压 384.00 1.10 沟宽 400*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
32,494.84
110*壁厚 10
29 福成老酒店中压 150.00 1.10 沟宽 400*沟深 1100，管径 20#钢 2011-06-30
15,256.82
108*壁厚 4.5
30 实验中学中压 550.00 1.10 沟宽 400*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
46,205.74
110*壁厚 10
31 纳丹堡小学中压 650.00 1.10 沟宽 400*沟深 1100，管径 20#钢 2011-06-30
43,114.90
57*壁厚 3.5
32 欧伏电气中压 60.00 1.00 沟宽 600*沟深 1000，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
6,596.68
160*壁厚 14.5
33 消防队中压 120.00 1.00 沟宽 400*沟深 1000，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
10,690.36
110*壁厚 10
34 金燕大街城区中压 1,350.00 1.20 沟宽 600*沟深 1200，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
493,441.51
200*壁厚 18.2
35 科普东路城区中压 510.00 0.90 沟宽 600*沟深 900，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
166,308.88
200*壁厚 18.2
36 南外环路城区中压 1,620.00 1.20 沟宽 600*沟深 1200，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
625,878.33
250*壁厚 22.7
37 思菩兰南路城区 4,135.00 1.20 沟宽 600*沟深 1200，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
1,303,936.98
200*壁厚 18.2
38 迎宾北路、孤山南路城区 3,003.00 1.20 沟宽 800*沟深 1200，管径 Q235B 2011-06-30
1,666,492.18
中压 323.9*壁厚 7.1/6.4
39 燕顺路北路城区中压 4,462.00 1.50 沟宽 800*沟深 1500，管径 Q235B 2011-06-30
1,823,445.52
273.1*壁厚 6.4/7.1
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传 真：021-63391116 邮编：200002
40 东外环路-神威北路城区 2724 1.00 沟宽 600*沟深 1000，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
中压 200*壁厚 18.2，管径 273.1* /Q235B 1,265,944.50
壁厚 6.4/7.1
41 北三路城区中压 2,887.00 1.00 沟宽 600*沟深 1000，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
904,688.10
200*壁厚 18.2
42 思菩兰西路城区中压 1,500.00 1.00 沟宽 600*沟深 1000，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
521,791.05
200*壁厚 18.2
43 水厂路城区中压 2,800.00 1.00 沟宽 600*沟深 1000，管径 PE80-SDR11 2011-06-30
1,258,464.81
200*壁厚 18.2
44 永廊线高压 2011 22,500.00 1.20 沟宽 800*沟深 1200，管径 L290 2011-06-30
15,534,758.95
355.6*壁厚 6.4/7.1
45 冶金天元中压 340.00 0.90 沟宽 600*沟深 900，管径 20#钢 2009-12-30
48,855.44
159*壁厚 6
46 天洋城二期二标段中压 540.00 0.90 沟宽 600*沟深 900，管径 PE80-SDR11 2009-12-30
48,507.20
160*壁厚 14.5
47 天洋城二期一标段中压 173.00 0.90 沟宽 600*沟深 900，管径 PE80-SDR11 2009-12-30
16,023.24
160*壁厚 14.5
48 骏捷馨世界中压 100.00 1.10 沟宽 600*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2009-12-30
9,561.84
160*壁厚 14.5
49 火车站小区中压 233.00 0.90 沟宽 400*沟深 900，管径 PE80-SDR11 2009-12-30
18,278.80
110*壁厚 10
50 风尚国际公寓（B、C 座中 270.00 0.90 沟宽 400*沟深 900，管径 20#钢 2009-12-30
24,502.44
压) 108*壁厚 4.5
51 天洋城一期中压 533.00 0.90 沟宽 600*沟深 900，管径 20#钢 2009-12-30
62,438.20
159*壁厚 6
52 福成五期中压 2,360.00 1.00 沟宽 600*沟深 1000，管径 PE80-SDR11 2009-12-30
408,035.44
200*壁厚 18.2
53 星河皓月中压 180.00 0.90 沟宽 400*沟深 900，管径 20#钢 2009-12-30
15,485.64
89*壁厚 4.5
54 福成三期中压 280.00 0.90 沟宽 400*沟深 900，管径 20#钢 2009-12-30
25,383.56
108*壁厚 4.5
55 纳丹堡中压 1,740.00 1.00 沟宽 600*沟深 1000，管径 PE80-SDR11 2009-12-30
160*壁厚 14.5，管径 159* 192,185.12
壁厚 6
56 福成四期中压 350.00 0.90 沟宽 600*沟深 900，管径 PE80-SDR11 2009-12-30
61,118.56
200*壁厚 18.2
57 燕郊十一中学中压 173.00 0.90 沟宽 400*沟深 900，管径 20#钢 2009-12-30
14,911.20
89*壁厚 4.5
58 普罗旺斯中压 110.00 0.90 沟宽 600*沟深 900，管径 20#钢 2009-12-30
16,286.64
159*壁厚 6
59 地质队中压 110.00 0.90 沟宽 400*沟深 900，管径 PE80-SDR11 2009-12-30
9,005.04
110*壁厚 10
60 华泰忆江南 A 区中压 450.00 0.90 沟宽 400*沟深 900，管径 20#钢 2009-12-30
40,362.72
108*壁厚 4.5
61 路桥五公司中压 165.00 0.90 沟宽 400*沟深 900，管径 20#钢 2009-12-30
15,250.00
108*壁厚 4.5
62 三河二中中压 145.00 0.90 沟宽 400*沟深 900，管径 20#钢 2009-12-30
13,487.40
108*壁厚 4.5
63 兴达公寓中压 234.00 0.90 沟宽 400*沟深 900，管径 20#钢 2009-12-30
21,329.92
108*壁厚 4.5
64 北方大学中压 520.00 0.90 沟宽 600*沟深 900，管径 PE80-SDR11 2009-12-30
46,737.16
160*壁厚 14.5
65 燕城监狱中压 820.00 0.90 沟宽 400*沟深 900，管径 PE80-SDR11 2009-12-30
62,538.88
110*壁厚 10
66 晶锐瓷业中压 520.00 1.20 沟宽 600*沟深 1200，管径 20#钢 2009-12-30
74,343.16
159*壁厚 6
67 燕钢冷轧中压 1,082.00 1.20 沟宽 600*沟深 1200，管径 PE80-SDR11 2009-12-30
187,459.32
200*壁厚 18.2
68 燕达医院中压 2,300.00 1.10 沟宽 400*沟深 1100，管径 20#钢 2009-12-30
203,377.00
108*壁厚 4.5
69 福成大酒店中压 120.00 1.00 沟宽 600*沟深 1000，管径 20#钢 2009-12-30
24,667.12
219*壁厚 6
70 冶科金属中压 531.00 1.20 沟宽 400*沟深 1200，管径 PE80-SDR11 2009-12-30
40,748.52
110*壁厚 10
71 珈玮太阳能中压 360.00 1.10 沟宽 400*沟深 1100，管径 20#钢 2009-12-30
32,432.88
108*壁厚 4.5
72 富士胶片中压 310.00 1.20 沟宽 600*沟深 1200，管径 20#钢 2009-12-30
44,606.72
159*壁厚 6
73 鼎香园粥屋中压 150.00 0.90 沟宽 400*沟深 900，管径 20#钢 2009-12-30
9,629.80
57*壁厚 3.5
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74 晶日金刚石中压 315.00 1.10 沟宽 400*沟深 1100，管径 20#钢 2009-12-30
28,467.16
108*壁厚 4.5
75 人民医院中压 106.00 1.10 沟宽 400*沟深 1100，管径 20#钢 2009-12-30
10,051.08
108*壁厚 4.5
76 八方达中压 155.00 0.90 沟宽 400*沟深 900，管径 20#钢 2009-12-30
13,410.76
89*壁厚 4.5
77 燕龙中压 630.00 1.10 沟宽 600*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2009-12-30
56,472.88
160*壁厚 14.5
78 华电中压 480.00 1.10 沟宽 400*沟深 1100，管径 20#钢 2009-12-30
43,006.44
108*壁厚 4.5
79 永廊线（中压） 22,500.00 1.20 沟宽 800*沟深 1200，管径 Ф 335 2009-12-30
14,853,350.12
273.1*壁厚 6.4/7.1 L290
80 化工南路城区中压 1,130.00 1.10 沟宽 600*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2009-12-30
221,406.63
200*壁厚 18.2
81 赛恩（万联）电子 220.00 1.10 沟宽 600*沟深 1100，管径 20#钢 2009-12-30
31,863.16
159*壁厚 6
82 神威北路城区中压 2,185.80 1.50 沟宽 600*沟深 1500，管径 PE80-SDR11 2009-12-30
443,304.67
200*壁厚 18.2
83 北蔡路城区中压 1,135.00 0.90 沟宽 600*沟深 900，管径 PE80-SDR11 2009-12-30
274,866.62
200*壁厚 18.2
84 学院大街城区中压 1,218.00 1.60 沟宽 600*沟深 1600，管径 PE80-SDR11 2009-12-30
100,381.25
160*壁厚 14.5
85 北一路城区中压 3,325.00 1.20 沟宽 600*沟深 1200，管径 PE80-SDR11 2009-12-30
540,230.90
200*壁厚 18.2
86 汉王路城区中压 2,090.00 1.40 沟宽 600*沟深 1400，管径 PE80-SDR11 2009-02-01
527,580.96
250*壁厚 22.7
87 学院大街西路（规划路） 1,523.90 1.60 沟宽 600*沟深 1600，管径 20# 2009-02-01
246,520.97
城区中压 159*壁厚 6
88 102 国道-东外环城区中 570.00 1.00 沟宽 800*沟深 1000，管径 Q273 2009-02-01
809,811.66
压 273.1*壁厚 6.4/7.1
89 学院大街西路（规划路） 426.00 1.60 沟宽 600*沟深 1600，管径 PE80-SDR11 2009-02-01
82,446.38
城区中压 200*壁厚 18.2
90 学院大街、汉王路城区中 996.00 1.20 沟宽 800*沟深 1200，管径 Q235B 2009-02-01
375,343.27
压 273.1*壁厚 6.4/7.1
91 燕顺路-北外环-迎宾北 10,378.00 1.20 沟宽 800*沟深 1200，管径 Q235B 2009-12-31
3,125,637.87
路化工大学城 273.1*壁厚 6.4/7.1
92 102 国道城区中压 4,021.00 1.20 沟宽 800*沟深 1200，管径 Q235B 2009-12-31
1,354,570.55
273.1*壁厚 6.4/7.1
93 燕高路城区中压 1,024.00 1.30 沟宽 600*沟深 1300，管径 Q235B 2009-02-01
282,587.77
219*壁厚 6
94 汇福路城区中压 2,414.00 2.00 沟宽 800*沟深 2000，管径 Q235B 2009-02-01
4,426,134.25
323.9*壁厚 7.1/6.4
95 永廊线高压(转固后结 1.20 L290 2011-12-31
1,117,894.87
算)
96 燕郊南外环路中压 3,200.00 1.20 沟宽 600*沟深 1200，管径 PE80-SDR11 2011-12-31
939,433.94
250*壁厚 22.7
97 燕郊高压 2.00 沟宽 800*沟深 2000，管径 L360 2011-12-31
403,446.29
355.6*壁厚 6.4/7.1
98 燕郊城区中压 10,115.00 1.20 沟宽 400*沟深 1200，管径 PE80-SDR11 2011-12-31
2,220,505.37
110*壁厚 10
99 迎宾路至孤山南路中压 2011-12-31 35,136.38
100 西村门站 1,834.00 1.30 273 Q235B 2011-12-31 747,965.10
101 东麻门站 2,824.00 1.30 273 Q235B 2011-12-31 1,176,020.64
102 北三路燕郊中压 128 1 沟宽 600*沟深 1000，管径 PE80-SDR11 2011-12-31
200*壁厚 18.2，管径 108* /20#钢 184,291.77
壁厚 4.5，管径 89*壁厚 4.5
103 燕郊迎宾北路城区中压 2,120.00 1.50 沟宽 800*沟深 1500，管径 Q235B 2013-03-31
1,031,116.62
273.1*壁厚 6.4/7.1
104 宏远彩涂板厂中压管网 3,516.00 1.20 沟宽 600*沟深 1200，管径 PE80-SDR11 2013-03-31
683,532.53
铺设 250*壁厚 22.7
105 燕郊东外环路-北外环路 3,647.00 1.00 沟宽 800*沟深 1000，管径 Q235B 2013-03-31
1,382,880.08
城区中压官网铺设 273.1*壁厚 6.4/7.1
106 北京顺义撬车减压站中 234.00 详见竣工资料 323 L360 2013-06-30
72,272.71
压工程
107 燕郊综合办公楼燃气管 详见竣工资料 2013-12-31
18,452.48
道
108 东新路城区高压燃气管 3,928.26 1.50 沟宽 800*沟深 1500，管径 273 L360 2013-12-31
1,696,481.63
道 273.1*壁厚 6.4/7.1
109 南外环、汇福路城区中压 4,932.00 1.70 沟宽 800*沟深 1700，管径 Q235B 2013-12-31 3,355,693.49
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燃气管道 377.1*壁厚 6.4/7.1
110 贤人街（百世金谷南路） 2,565.20 1.50 沟宽 800*沟深 1500，管径 Q235B 2014-06-30
1,066,183.05
城区中压官网铺设工程 273.1*壁厚 6.4/7.1
111 神威北路中压工程 1,500.00 1.50 沟宽 600*沟深 1500，管径 PE100-SDR1 2014-06-30
545,107.12
200*壁厚 11.4 7.6
112 迎宾南路（南环路-冶金 2240 1.6 沟宽 800*沟深 1600，管径 Q235B 2014-06-30
2,517,876.64
路）中压天然气管线工程 377.1/323.9*壁厚 6.4/7.1
113 燕郊-孤山大街城区中压 1,266.10 1.50 沟宽 800*沟深 1500，管径 Q235B 2014-06-30
416,344.93
管网铺设工程 273.1*壁厚 6.4/7.1
114 防灾科技学院北区至神 156.00 1.10 沟宽 600*沟深 1100，管径 PE80-SDR11 2014-06-30
威小学院内中压管网建 200*壁厚 11.4 45,125.72
设工程
115 燕昌路东侧至燕昌路西 308.00 1.10 沟宽 600*沟深 1100，管径 PE100-SDR1 2014-06-30
侧中压管网建设工程 200*壁厚 18.2，管径 108* 1/20#钢 97,752.26
壁厚 4.5，管径 89*壁厚 4.5
116 东环路至宏祥混凝土有 48.00 1.20 沟宽 600*沟深 1200，管径 PE80-SDR11 2014-06-30
限公司院内中压管网建 200*壁厚 11.4 13,077.86
设工程
117 天洋城四代南区燃气管 476.00 1.00 沟宽 600*沟深 1000，管径 PE100-SDR1 2014-10-31
128,450.65
道 250*壁厚 14.2 7.6 250
118 天洋城四代北区燃气管 592.00 1.00 沟宽 800*沟深 1000，管径 Q235B/PE10 2014-10-31
道 323.9*壁厚 6.4，管径 200* 0-SDR17.6 234,723.13
壁厚 11.4
119 科奥房地产@北京燃气管 490.00 1.10 沟宽 600*沟深 1100，管径 PE100-SDR1 2014-10-31
86,710.19
道 160*壁厚 14.5 1 de160
120 御景豪庭-燕京航程六期 48.00 1.00 沟宽 600*沟深 1000，管径 PE100-SDR1 2014-10-31
6,461.77
燃气管道 160*壁厚 9.1 7.6
121 泰达广场燃气管道 180.00 1.10 沟宽 400*沟深 1100，管径 PE100-SDR1 2014-12-31
7,273.28
110*壁厚 6.3 7.6
122 上上城青年社区燃气管 802.70 1.20 沟宽 600*沟深 1200，管径 PE100-SDR1 2014-12-31
113,453.11
道 200*壁厚 11.4 7.6
123 上上城青年新城燃气管 1,656.00 1.20 沟宽 600*沟深 1200，管径 PE100-SDR1 2014-12-31
361,731.77
道 250*壁厚 14.2 7.6
124 润旭商贸燃气管道 410.50 1.10 沟宽 600*沟深 1100，管径 PE100-SDR1 2014-12-31
10,252.44
90*壁厚 5.1 7.6
125 燕郊孤山大街城区中压 360.00 1.20 沟宽 600*沟深 1200，管径 PE100-SDR1 2014-12-31
5,431.51
燃气管道 250*壁厚 14.2 7.6
126 华城公寓小区燃气管道 486.00 1.10 沟宽 600*沟深 1100，管径 PE100-SDR1 2015-03-31
200*壁厚 18.2,管径 160*壁 7.6 57,339.27
厚 9.1
小计 214,182.46 96,727,748.52
4、在建工程-管道安装工程情况如下： 金额单位：元
序号 项目名称 开工日期 预计完 帐面价值 备注
工日期
1 田立功家用燃气工程 2014 年 7 月 2015 年 6 月 1,607.59 停工
2 天洋城四代北区小区居民集体安装 2014 年 11 月 2015 年 10 月 7,788.48
工程
3 首尔园-甜城一期燃气设施安装工程 2014 年 9 月 2015 年 8 月 105,128.20
4 燕达国际创业园-首尔园小区居民集 2014 年 11 月 2015 年 9 月 52,564.10
体安装工程
5 三河市公安局（煤改气）燃气设施安 2015 年 1 月 2016 年 6 月 1,752.13
装工程
6 欧逸丽庭二期项目天然气利用工程 2015 年 4 月 2015 年 12 月 23,076.92
7 燕郊加气站设备安装工程 2015 年 2 月 2015 年 6 月 263,555.70
8 土地:西村门站土地 2014 年 1 月 1,365,000.00 征地费用
9 软件名称:MapGIS 燃气管网信息系统 2014 年 7 月 2015 年 12 月 907,179.49
10 102 国道至青年社区二期中压管网建 2015 年 1 月 2015 年 7 月 23,194.56
设工程
11 百川燃气基地绿化水工程 2015 年 3 月 2015 年 6 月 4,071.75
12 孤山南路至幸福路中压管网建设工 2014 年 6 月 2016 年 6 月 380,953.86
程
13 金谷。美丽公馆燃气工程 2014 年 12 月 2016 年 7 月 6,210.62
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地 址：上海市九江路69号
电 话：021-63391088
传 真：021-63391116 邮编：200002
14 龙玺国际文化产业园小区居民集体 2015 年 4 月 2015 年 12 月 13,773.46
安装工程
15 欧逸丽庭二期项目天然气利用工程 2015 年 2 月 2015 年 12 月 10,451.93
16 首尔园-甜城一期燃气设施安装工程 2014 年 12 月 2015 年 8 月 115,698.60
17 天洋城四代北区小区居民集体安装 2014 年 9 月 2015 年 10 月 961.30
工程
18 武三线（三河-燕郊段） 2014 年 12 月 172,647.00
19 燕达国际创业园-首尔园小区居民集 2014 年 12 月 2015 年 9 月 850.62
体安装工程
20 燕高路与海油大街交口处东北侧至 2,007.00 未开工，前期费用
亚泰大街北侧中压管网建设工程
21 燕郊东柳河屯村城区中压管网敷设 2013 年 6 月 2016 年 10 月 776,276.83 停工
工程
22 燕郊学院大街、环卫东路中压管网铺 2013 年 7 月 2016 年 6 月 184,895.35
设工程
23 燕顺路至青年新城中压管网建设工 2015 年 2 月 2015 年 6 月 26,400.00 转管道沟槽项目
程
24 迎宾北路西侧至迎宾北路东侧中压 2015 年 6 月 855.00 未开工，前期费用
管网建设工程
25 压缩机 2015 年 1 月 2015 年 6 月 809,109.33
26 库房货架 2015 年 1 月 2015 年 6 月 25,965.81
27 燕郊钢结构库房 2014 年 4 月 2014 年 12 月 4,109.40
28 燕郊库房厂区硬化工程 2015 年 4 月 2015 年 8 月 380,000.00
29 燕郊综合办公楼园林 2012 年 7 月 2015 年 10 月 1,118,006.29
小 计 6,784,091.32
5、无形资产情况如下：
（1）土地使用权 金额单位：元
土地权证 地块名 取得 用地 准用 开发 面积
序号 土地位置 帐面价值 终止日期
编号 称 日期 性质 年限 程度 (㎡)
三国用 燕郊高
燕郊刘斌 公共设施
1 （2014） 新区办 2009.5 50 年 熟地 40,000.00 9,366,388.80 2059.7
屯村东 用地
第 063 号 公楼
三国用 燕郊高 燕灵路北
2 （2015） 楼加气 侧、庄户 2015.4 工业用地 30 年 熟地 1,216.00 979,523.71 2045.12
第 104 号 站地块 村地南侧
小计 41,216.00 10,345,912.51
（2）其他无形资产情况如下：
①外购类无形资产情况如下： 金额单位：元
序号 无形资产内容 取得日期 原始入账价值 账面价值
1 ERP 企业资源综合办公财务软件 2012-1-1 2,515,213.68 838,404.53
2 ERP 企业资源综合办公财务软件（增加值） 2013-12-28 196,432.84 106,179.88
3 SCADA 调度系统 2012-1-1 307,982.90 102,660.93
4 客服一体化系统软件 2012-1-1 709,401.73 236,467.30
5 燕郊门站 SCADA 调度系统 2013-8-27 79,782.91 51,858.81
6 卡巴斯基 2014-1-20 56,666.67 41,555.57
7 金蝶软件（BOS 定制模块点 10 个，供应链站点 10 个） 2014-12-2 75,213.68 68,945.87
8 客服一体化系统软件 2015-4-30 80,000.00 80,000.00
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地 址：上海市九江路69号
电 话：021-63391088
传 真：021-63391116 邮编：200002
9 河北新奔腾软件 2015-4-30 27,350.40 27,350.40
合计 4,048,044.81 1,553,423.29
②商标情况如下：
序号 商标 注册号 类别 注册有效期限 注册人
百川燃气股份
1 第 11358503 号 第4类 2014.1.21-2024.1.20
有限公司
6、其他实物资产情况如下： 金额单位：元
项 目 账面金额 数 量 分布地点 现状、特点
库存现金 497,565.42 - 财务 正常保管
存货 14,037,038.05 - 公司、项目 正常保管
机器设备 9,947,264.41 126 项 上
公司、站场 正常使用
运输设备 2,551,765.81 42 项 公司 正常使用
电子设备 1,694,820.68 572 项 公司 正常使用
7、短期借款情况如下：
放款银行 发生日期 到期日 年利率% 借款金额（元） 借款条件
兴业银行廊坊分行 2015-04-07 2016-04-06 6.955 30,000,000.00 抵押、担保
2015 年 3 月 30 日，被评估单位与兴业银行股份有限公司廊坊分行签订《基本额度授信
合同》，取得授信额度 200,000,000.00 元（其中敞口额度不超过 30,000,000.00 元）。2015
年 4 月 7 日，被评估单位与兴业银行股份有限公司廊坊分行签订《流动资金借款合同》，取
得借款 30,000,000.00 元，借款期限自 2015 年 4 月 7 日至 2016 年 4 月 6 日止，年利率 6.955%，
由百川投资集团有限公司、王东海、陈秀英、王雅倩、张翔向银行提供保证担保，由被评估
单位以其房产及土地向银行提供抵押担保。
其中，房产及土地抵押担保情况如下：
抵押人 抵押物名称 产权证编号 抵押期限
百川燃气股份有限公司 土地使用权 三国用（2014）第 063 号 2015 年 3 月 23 日至 2016 年 3 月 22 日
百川燃气股份有限公司 房屋所有权 三河市房权证燕字第 162245 号 2015 年 3 月 23 日至 2016 年 3 月 22 日
百川燃气股份有限公司 房屋所有权 三河市房权证燕字第 177796 号 2015 年 3 月 23 日至 2016 年 3 月 22 日
百川燃气股份有限公司 房屋所有权 三河市房权证燕字第 183577 号 2015 年 3 月 23 日至 2016 年 3 月 22 日
委估实物资产均处于正常使用或受控状态。
除上述情况外，百川燃气承诺委估资产无其他对外抵押和担保的事项。
上述列入评估范围的资产和负债与委托评估时确定的范围一致。
四、价值类型及其定义
本报告评估结论的价值类型为市场价值。
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市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对
象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日 2015 年 4 月 30 日。
选取上述日期为评估基准日的理由是：
1、根据评估目的与委托方协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能与评估
目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。
2、选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产及负债的总体
情况，便于资产清查核实等工作的开展。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）行为依据
1、万鸿集团股份有限公司第七届董事会第二十三会议决议。
（二）法律、法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（2005 年中华人民共和国主席令第 42 号）；
2、《企业会计准则》（财会[2006]3 号）；
3、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第 294 号）；
4、《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 538 号）；
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
6、原城乡建设环保部颁发的《房屋完损等级评定标准》；
7、中华人民共和国国家标准 GB/T50291-1999《房地产估价规范》；
8、《中华人民共和国土地管理法》；
9、其他有关的法律、法规和规章制度。
（三）评估准则依据
1、 资产评估准则—基本准则；
2、 资产评估职业道德准则—基本准则；
3、资产评估准则—独立性准则；
4、 资产评估准则—评估报告；
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5、 资产评估准则—评估程序；
6、 资产评估准则—工作底稿；
7、 资产评估准则—业务约定书；
8、资产评估准则—企业价值；
9、资产评估准则—不动产；
10、资产评估准则—机器设备；
11、资产评估准则—无形资产；
12、资产评估价值类型指导意见；
13、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；
14、资产评估准则—利用专家工作。
（四）产权依据
1、被评估单位企业法人营业执照、组织机构代码证、验资报告（“固安方会事验 B 字[2001]
第 109 号”、“廊天元会事验 B 字（2004）第 087 号”、“廊天元（甲）会事验 B 字[2009]第
186 号”、“信会师鄂报字（2012）第 40043 号”、“信会师鄂报字[2013]第 40012 号”、“信会
师报字[2013]第 710949 号”）及股权转让协议复印件；
2、国有土地使用权证（三国用（2014）第 161 号、三国用（2014）第 063 号、三国用
（2015）第 104 号、三国用（2015）第 061 号、三国用（2014）第 180 号、固国用（2015）
第 010014 号、大厂国用（2011）第 01081 号、大厂国用（2014）第 02058 号、房地证津字
第 122051300311 号、房地证津字第 122011413390 号、武单国用（2007）第 072 号、房地证
津字第 122051300185 号、房地证津字第 122051200772 号、房地证津字第 122021503305 号、
房地证津字第 122051500417 号、房地证津字第 122011503644 号、涿变国用（2014）第 260
号、固国用（2014）第 060046 号、香国用（2014）第 00296 号、香国用（2011）第 0081 号、
霸国用（2014）第 040053 号、永国用（1997）字第 046 号、永国用（1998）字第 290 号、
永国用（1998）字第 291 号）；
3、房屋产权登记证（三河市房权证燕字第 162245 号、三河市房权证燕字第 183573 号
三河市房权证燕字第 183577 号、三河市房权证燕字第 177796 号、三河市房权证燕字第 183574
号、三河市房权证燕字第 173169 号、三河市房权证泃字第 028162 号、三河市房权证泃字第
003906 号、字第 0548 号、大厂县房权证大字第 18772 号、大厂县房权证大字第 18773 号、
大厂县房权证大字第 26381 号、大厂县房权证大字第 26382 号、大厂县房权证大字第 26383
号、永房权证直字第 2014-0120 号、永房权证直字第 2014-0121 号、永房权证股份字第 232
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号、涿房权证涿鹿镇字第 00009717 号、涿房权证涿鹿镇字第 00010638 号、固房权字第
201405369 号、固房权字第 201501569 号、廊房权证香 E 字第 1183 号）；
4、车辆行驶证（共 27 份）；
5、商标证书；
6、长期股权投资营业执照、组织机构代码证及验资报告；
7、主要设备购建合同、发票。
（五）取价依据
1、 中国人民银行公布执行的评估基准日存贷款利率；
2、2012 年至评估基准日审计报告（“信会师报字（2015）第 711366 号”《审计报告》）；
3、 机械工业部机电产品价格信息中心 2015 年版《机电产品报价手册》；
4、“最新资产评估常用数据与参数手册”；
5、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）；
6、廊坊市、天津市工程造价信息公布的价格信息；
7、评估人员调查取得的廊坊市、天津市国土资源局公布的土地交易资料；
8、廊坊市、天津市基准地价更新说明；
9、《原油长输管道项目建设工期定额》；
10、《中国石油天然气集团公司建设项目其他费用和相关费用规定》（中油计划[2010]543
号、工程勘察设计收费标准（2002））；
11、《全国统一建筑安装工程工期定额》；
12、评估基准日市场有关价格信息资料；
13、与被评估单位资产的取得、使用等有关的各项合同、会计凭证、账册及其他会计资
料；
14、委托评估的各类资产和负债评估明细表；
15、被评估单位提供的《资产评估盈利预测申报明细表》；
16、同花顺 iFinD 资讯系统查询资料
17、委托方及被评估单位提供的其他与评估有关的资料；
18、经实地盘点核实后填写的委估资产清单；
19、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
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七、评估方法
进行股东全部权益价值评估，要根据评估目的、评估对象、价值类型、评估时的市场状
况及在评估过程中资料收集情况等相关条件，分析资产评估基本方法的适用性，恰当选择一
种或多种资产评估基本方法。
资产评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法：
资产基础法：是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及
表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
收益法：是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
市场法：是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价
值的评估方法。
（一）评估方法的选择
由于被评估单位有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产取得成本的有关数据
和信息来源较广，因此本次评估可以采用资产基础法。
根据我们对百川燃气经营现状、经营计划及发展规划的了解，以及对其所依托的相关行
业、市场的研究分析，我们认为该公司在同行业中具有竞争力，在未来时期里具有可预期的
持续经营能力和盈利能力，具备采用收益法评估的条件。
本次被评估单位百川燃气是一家从事燃气销售配送、燃气接驳安装、燃气用具销售等的
公司，在目前公开市场上较难找到足够且恰当的交易案例，故本次未采用市场法进行评估。
通过以上分析，本次评估分别采用收益法及资产基础法进行，在比较两种评估方法所得
出评估结论的基础上，分析差异产生原因，最终确认评估值。
（二）资产基础法介绍
资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值得到企
业价值的一种方法。
各项资产评估方法简介：
1、货币资金的评估
货币资金主要按账面核实法进行评估，其中现金采用现场盘点盘点日库存现金，并追溯
调整至评估基准日，确定评估值；银行存款采用将评估基准日各银行存款明细账余额与银行
对账单核对，确定评估值。
2、应收票据的评估
应收票据为不带息票据，评估采用函证或替代审核程序确认账面明细余额的真实性，分
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析其可回收性，并在此基础上确定评估值。
3、应收款项（应收账款、其他应收款）的评估
应收账款、其他应收款的评估采用函证或替代审核程序确认账面明细余额的真实性，分
析其可回收性，并在此基础上确定评估值。
4、预付账款的评估
预付账款的评估是通过核实预付账款是否可以收回相应货物形成资产或权利确定评估
值。
5、存货的评估
被评估企业的存货包括原材料、工程施工及库存商品。
（1）原材料采用市场法进行评估，原材料跌价准备评估为零；
（2）工程施工均为未完工的工程项目，根据基准日实际形象进度对工程施工进行评估，
具体公式如下：
工程施工评估值＝{该项工程可实现合同金额×[1－销售费率－销售税金及附加费率－
销售利润率×所得税率－销售利润率×（1－所得税率）×净利润折减率]} ×形象进度－未
付工程款
其中：该项工程可实现合同金额＝合同金额
未付工程款＝预计完工总成本×形象进度－基准日工程施工账面值
（3）库存商品采用市场法进行评估。
6、其他流动资产的评估
被评估企业的其他流动资产为预缴的税款，按复核无误的账面值确认评估值。
7、长期股权投资的评估
对于控股子公司按评估基准日评估后的股东全部权益价值乘以相应持股比例作为评估
值。
8、固定资产的评估
8-1 固定资产-房屋建（构）筑物的评估
房地产评估方法通常有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等四种估价方法。市
场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地
产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设
开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房
地产的估价。
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根据委估房产的特点，本次评估对被评估单位自建的房屋建筑物采用重置成本法进行评
估。对于外购的商品房，本次采用市场法进行评估。对于能产生收益的商铺采用收益法进行
评估。
8-1-1 重置成本法
委估房屋建筑物重置成本是从建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建
筑物在全新状态下的重置成本，再扣减各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物的评估价
值。
计算公式：评估价值＝评估原值×成新率
①评估原值的确定
评估原值＝工程造价＋前期及其他费用＋资金成本＋利润
其中：工程造价根据被评估单位提供的建筑物的相关资料，采用重点抽查的方法，抽取
有代表性的部分工程资料，并参考《建筑工程综合定额》和相关费用文件汇编及当前固安市
工程造价信息为参考依据，重新编制结算进行估价。
前期及其他费用：根据本市现行有关规定并结合评估对象实际情况，按工程造价的一定
比例确定。
建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根据行业、国家或地方政
府规定的收费标准计取。如下表：
本次评估房屋建筑物的前期费用采用地方定额计取前期费率。
表 1 房屋建筑物-取费表
序
费用名称 费率 取费基数 取费依据
号
1 建设单位管理费 1.50% 工程费用 财建[2002]394 号
2 勘察设计费 4.50% 工程费用 计价格[2002]10 号
3 工程监理费 3.30% 工程费用 发改价格[2007]670 号
4 工程招投标代理服务费 0.85% 工程费用 计价格[2002]1980 号
5 可行性研究费 0.30% 工程费用 计价格[1999]1283 号
6 环境影响评价费 0.10% 工程费用 计价格[2002]125 号
小计 10.55%
7 新墙体材料专项基金 10 建筑面积 冀财综[2008]22 号,财综[2007]77 号
8 散装水泥专项基金 0.9 建筑面积 冀财综[2003]55 号,财综[2007]3 号
9 城市基础设施配套费 13 建筑面积 冀价经费字[2003]11 号，廊价经费[2002]133 号
资金成本：按照现行的固定资产贷款利率标准计算，工期按照《全国统一建筑安装工程
工期定额》确定。
资金成本＝（建安综合造价+前期及其他费用）×合理建设工期×贷款基准利率×1/2；
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利润：本次评估的建筑物为企业自建自用的建筑物，利润较低，故选用基准日年绩效评
价全行业房地产开发企业成本费用利润率平均值 12%。
②建筑面积的确定
有权证的按权证记载面积确定，依据被评估单位提供建筑面积，评估人员进行复核确定。
③成新率的确定
计算公式：
成新率＝理论成新率×0.4＋勘察成新率×0.6
理论成新率的确定：
理论成采用年限法成新率。
年限法成新率＝（规定耐用年限－已使用年限）÷规定耐用年限×100％
已使用年限＝评估基准日－建筑物竣工日期
规定耐用年限：按建设部颁布的《房地产估价规范》中规定的各类建筑物耐用年限标准，
并对建筑物进行现场质量勘察后，确定规定耐用年限。
勘察成新率的确定：
依据建设部有关房屋新旧程度的参考依据，评分标准，根据现场勘查技术勘察，采用打
分法确定成新率。
计算公式：
勘察成新率＝（结构打分×评分系数＋装修打分×评分系数＋设备打分×评分修正系
数）×100％
8-1-2 市场法
市场法评估是将评估对象与在评估基准日近期有交易的类似房地产进行比较，对这些类
似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。修正
的因素主要包括交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正、土地使用年
期修正。
计算公式：
V=VB×A×B×C×D
式中：V—待估宗地价格；
VB—交易实例地产价格；
A—待估宗地交易情况指数/比较实例地产交易情况指数；
B—待估宗地估价期日地价指数/比较地产宗地交易日期地价指数；
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C—待估宗地区域因素条件指数/比较地产宗地区域因素条件指数；
D—待估宗地个别因素条件指数/比较地产宗地个别因素条件指数。
8-1-3 收益法
收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各年的正常纯收益
折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价值的估价方法。
n
Ai
估价公式： V= (1 r )
i 1
i
式中 V …………评估值；
Ai ……… 未来第 i 年的净现金流量；
r…………资本化率(%)；
n …………未来可获收益的年限(年)
8-2 固定资产—管道的评估
本次固定资产—管道采用成本法进行评估。
评估价值＝评估重置价值×成新率
评估重置价值＝工程造价＋前期及其他费用＋资金成本
管道设备工程的评估思路：是在从天然气管道工程的再建造费用或投资的角度来考虑，
通过估算出管道工程在全新状态下的重置成本，再扣减各种损耗因素造成的贬值，最后得出
管道工程的评估价值。
其中：①工程造价的确定
鉴于被评估单位的燃气管道工程是自建和收购的,故本次评估参照相关的中标造价资
料，对人工、机械、材料进行动态调整造价。
②前期及其他费用的确定
参考《中国石油天然气集团公司建设项目其他费用和相关费用规定》（中油计划
[2010]543 号、工程勘察设计收费标准（2002）等相关文件规定，结合工程项目特点。其他
费用中若发生的赔偿及补偿等费用，一年以上采用物价指数法调整进行评估。
③资金成本的确定
按照《原油长输管道项目建设工期定额》的规定工期计算资金成本。
④成新率的确定
委估天然气管道工程是隐蔽工程，评估人员无法进行开挖勘察，本次成新率按年限法
成新率确定，即
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年限成新率＝尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100％
8-3 设备类固定资产的评估
机器设备类固定资产的评估采用重置成本法进行评估，评估计算公式如下：
机器设备类固定资产评估值=重置全价×成新率
8-3-1 重置全价的确定
重置全价由评估基准日时点相同设备的（或经调整的相近设备的）现行市场价格和运
杂、安装调试费及其它合理费用组成，即：
重置全价＝重置现价＋运杂、安装调试费＋其它合理费用
＝重置现价×（1＋运杂安装费费率）＋其它合理费用
国产关键设备通过向生产制造厂询价；一般国产设备通过向生产制造厂或有关销售厂
商询价；或通过查阅《全国资产评估价格信息》等取得；对无法询价及查阅到价格的设备，
用类似设备的现行市价加以确定。
运杂、安装费通常根据原机械工业部发布的机械部（1995）1041 号文《机械工业建设
项目概算编制办法及各项概算指标》中有关设备运杂费、设备基础费、安装调试费费率的概
算指标，并按设备类别予以确定。
其它合理费用主要是指资金成本。对建设周期长、价值量大的设备，按建设周期、付
款方法及现行相应货款利率计算其资金成本；本次评估的设备建设周期较短，故不计资金成
本。
车辆重置全价的确定：
重置全价＝不含税增值税重置现价＋车辆购置税＋其他费用
重置现价的确定通过查阅《太平洋汽车网》、《全国国产及进口汽车报价》取得；
车辆购置税为不含税购置价的 10%；
其他费用主要包括：验车费、拍照费、固封费、拓钢印、车船税等，一般取 500 元。
8-3-2 成新率的确定
一般设备或管线配套设备成新率采用使用年限法确定计算公式为：
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
对重点、关键设备成新率的确定，采用年限法理论成新率和技术测定法成新率，并对
年限法和技术测定法年计算的成新率，以不同的权重，最终合理确定设备的综合成新率。其
计算公式为：
综合成新率=年限法成新率×40%+技术测定成新率×60%。
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尚可使用年限依据专业人员对设备的利用率、负荷、维护保养、原始制造质量、故障
频率、环境条件诸因素进行分析后综合确定。
对车辆成新率的确定，严格按照国家经贸委（国经贸经[1997]456 号“关于《汽车报废
标准》的通知”及国家经贸委（国经贸资源[2000]1202）“关于《调整汽车报废标准若干规
定》的通知”中的新标准，以行驶里程和使用年限孰低法，确定其理论成新率，并以技术测
定成新率和理论成新率加权确定其综合成新率。
年限成新率=（规定使用年限－已使用年限）÷规定使用年限×100%
行驶公里成新率=［规定行驶公里-已行驶公里］÷规定行驶公里×100%
其中理论成新率以行驶里程和使用年限孰低法确定。
综合成新率=技术测定成新率×60%＋理论成新率×40%
9、在建工程的评估
本次在建工程采用成本法进行评估。
评估重置价值＝工程造价＋前期及其他费用＋资金成本
其中：①工程造价：对建造时间一年以上考虑人工、机械、材料评估基准日与建造期间
存在差异，需对差异进行动态调整；建造时间在一年之内，工程造价变动不大，与基准日价
格向接近，故不需要动态调整。
②资金成本：参照 2000 年《全国统一建筑安装工程工期定额》的有关规定的工期计算
资金成本。
③前期费用及其他费用：本次评估根据根据中油计划[2010]543 号文件规定，根据规定
标准进行复核其合理性，如在合理范围之内，则以审计认定值予以确认（一年以上考虑资金
成本）进行评估。
其他费用中若发生的征地、移迁补偿费等费用。因委估在建工程均未取得国有土地使用
权证，故本次评估征地补偿费是根据征地协议书以及付款凭证加以确认（一年以上采用物价
指数法进行调整）评估。
10、无形资产的评估
10-1 土地使用权的评估
根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、
成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。评估方法的选择应按照地价评估技术规程，
根据当地地产市场发育状况，结合该项目的具体特点及估计目的等，本次评估采用了基准地
价修正法、市场比较法及成本逼近法。
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10-1-1 基准地价修正法
基准地价修正法的思路：是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等估价成果，按
替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修
正系数表选取相应修订系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地于估价期日价值的方
法。
其计算公式为：
Pi＝p×（1+k）×y×T×kij
Pi—待估宗地地价；
p—待估宗地对应的基准地价；
k— 待估宗地所有地价影响因素总修正值；
y— 待估宗地使用年期修正系数；
T— 期日修正系数；
kij—容积率修正系数
10-1-2 市场比较法
市场比较法的基本思路是在估算待估宗地地价时，根据替代原则，将待估宗地与具有
替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并依据后者已经的成交价格，
参照待估宗地的交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、容积率、区域以及个别因
素等，修正评出比准地价，最终以交易的类似地产比准地价估算待估宗地在估价期日的地价。
其基本公式为：
评估价值＝参照物价格×（委估物估价时点价格指数/参照物交易时间价格指数）×（正
常交易情况因素修正指标/参照物交易情况因素修正指标）×（委估物环境区域因素修正指
标/参照物环境区域因素修正指标）×（委估物个别因素修正指标/参照物个别因素修正指标）
10-1-3 成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所消耗的各项费用之和为基础，再加上一定的利润、利息和应
缴纳的税金及土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。其基本思路是把对土地的所有投
资包括土地取得费和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”这一投资所应产生的相
应利润和利息，加上土地增值收益，从而求得土地的价格。
土地价格＝地价＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益＋土
地契税）×年期修正系数×（1＋区位修正系数）
10-2 其他无形资产的评估
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其他无形资产包括自有的商标及外购类无形资产。
10-2-1 商标的评估
本次评估对不能产生超额收益的商标，采用成本法进行评估。
10-2-2 外购类无形资产的评估
外购类无形资产按其实际可使用年限复核摊销，并按复核后的摊销余额来确定评估值。
11、其他非流动资产的评估
其他非流动资产为预付的土地出让金，按核实后的账面值确定评估值。
12、递延所得税资产的评估
递延所得税资产是企业按照会计准则规定确定的各项资产、负债的账面价值与按照税法
规定确定的计税基础之间的可抵扣暂时性差异。评估人员在清查核实的基础上，根据相关资
产及负债的评估结论，经综合分析后确定评估值。
13、负债的评估
负债按实际需要承担的债务进行评估。
（三）收益法介绍
1、收益法介绍
收益法，是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思
路。收益法的基本公式为：
E BD （1）
式中：
E：被评估单位的股东全部权益价值
B：被评估单位的企业价值
D：评估对象的付息债务价值
B P Ci （2）
P：被评估单位的经营性资产价值
n
Ri Rn 1
式中： P （3）
i 1 (1 r ) i r (1 r ) n
Σ Ci＝被评估单位基准日存在的溢余及非经营性资产价值－溢余及非经营性负债价值
B：被评估单位企业价值
Ri：被评估单位未来第 i 年的预期收益（企业自由现金流量）
r：折现率
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n：评估对象的未来预测期。
2、主要参数的确定
（1）收益期的确定
被评企业按公历年度作为会计期间，因而本项评估中所有参数的选取均以年度会计数据
为准，以保证所有参数的计算口径一致。收益期限的确定一般按企业章程规定的为准。章程
未规定企业经营期限的，以营业执照核准的经营期限为准。营业执照核准的经营期限短于章
程规定时，以营业执照为准，因营业执照核准的经营期限到期可以申请续延，故本项评估按
惯例以经营期限为“不约定”处理。即按永续年测定百川燃气的股东全部权益价值。
（2）折现率的确定
折现率，又称期望投资回报率，是基于收益法确定评估价值的重要参数。公司整体资产
评估的折现率，应当能够反映公司创造经营现金流量所面临的风险，包括行业风险、经营风
险和财务风险。
本次以加权平均资本成本（WACC）确定折现率。它是期望的权益资本回报率和所得税调
整后的债权资本回报率的加权平均值，亦即公司的权益成本和债务成本的加权平均值，权重
取对比公司的股权与债权结构。计算公式为：
WACC＝ke×[E÷（D＋E）]＋kd×（1－T）×[D÷（D＋E）]
式中：WACC 为加权平均总投资回报率；
E 为权益资本；
D 为付息债权资本；
ke 为权益资本期望回报率；
kd 为债权资本回报率；
T 为企业所得税率。
其中：ke＝Rf＋β ×ERP＋Rs
式中：Rf 为无风险收益率；
ERP ：市场风险超额回报率
β 为 Beta 风险系数
Rs ：公司特有风险超额回报率
（3）溢余资产、负债及非经营性资产、负债价值的确定
用成本法确定该类资产、负债的价值。
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八、评估程序实施过程和情况
本公司接受资产评估委托后，选派评估人员，组成项目评估小组开展评估工作，具体过
程如下：
（一） 明确评估业务基本事项
承接评估业务时，通过与委托方沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托方、被评
估单位、评估报告使用者等相关当事方、评估目的、评估对象基本情况和评估范围、价值类
型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
（二）签订业务约定书
根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定承接评
估业务后，与委托方签订业务约定书。
（三）编制资产评估计划
根据本评估项目的特点，明确评估对象及范围，评估时重点考虑评估目的、资产评估对
象状况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，评估对象的性质、行业特点、
发展趋势，资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况，相关资料收集情况，
委托方、被评估单位过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相
关性，资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况后编制合理的资产评
估计划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情况及时修改、补充资产评估计划。
（四）现场调查
根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和其他实物资产进
行必要的现场勘查，了解资产的使用状况及性能；对企业价值、股权和无形资产等非实物性
资产进行必要的现场调查。
（五）收集资产评估资料
通过与委托方、被评估单位沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估对象资料
进行了解，同时主动收集与资产评估业务有关的评估对象资料及其他资产评估资料，根据评
估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。通过收集相关资料来了解被评估单位经
营状况和委估资产及现状，协助被评估单位收集有关经营和基础财务数据，将资产评估申报
表与被评估单位有关财务报表、总账、明细账进行核对，并对相关资料进行验证，采取必要
措施确信资料来源的可靠性。
（六）财务分析
分析被评估单位主营业务相关经营主体的历史经营情况，分析收入、成本和费用的构成
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及其变化原因，分析其获利能力及发展趋势。
（七）经营分析
分析被评估单位主营业务相关经营主体的综合实力、管理水平、盈利能力、发展能力、
竞争优势等因素。
（八）盈利预测的复核
根据被评估单位主营业务相关经营主体的财务计划和发展规划及潜在市场优势，结合经
济环境和市场发展状况分析，对企业编制的未来期间盈利预测进行复核。
（九）评定估算
对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，摈弃不可靠、
不相关的信息，对不可比信息进行分析调整，在此基础上恰当选择资产评估方法并根据业务
需要及时补充收集相关信息，根据评估基本原理和规范要求恰当运用评估方法进行评估形成
初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性等进行综合分析形成资产评估
结论，资产评估机构进行必要的内部复核工作。
（十）编制和提交资产评估报告
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报告，与委托
方等进行必要的沟通，听取委托方、被评估单位等对资产评估结论的反馈意见并引导委托方、
被评估单位、资产评估报告使用者等合理理解资产评估结论，以恰当的方式提交给委托方。
九、评估假设
（一）基础性假设
1、交易假设：假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等模拟
市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
2、公开市场假设： 假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易的，在该
市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交
易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
3、企业持续经营假设：假设在评估目的经济行为实现后，评估对象及其所涉及的资产
将按其评估基准日的用途与使用方式在原址持续使用。
（二）宏观经济环境假设
1、国家现行的经济政策方针无重大变化；
2、在预测年份内银行信贷利率、汇率、税率无重大变化；
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3、被评估企业所在地区的社会经济环境无重大变化；
4、被评估企业所属行业的发展态势稳定，与被评估企业生产经营有关的现行法律、法
规、经济政策保持稳定。
（三）评估对象于评估基准日状态假设
1、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产的购置、取得或开发过程均
符合国家有关法律法规规定。
2、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价值的权利
瑕疵、负债和限制，假设评估对象及其所涉及资产之价款、税费、各种应付款项均已付清。
3、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及的房地产、设备等有形资产无影
响其持续使用的重大技术故障，该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，该等资
产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。
4、本报告除特别说明外，对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的
交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑。
5、国家现行的有关法律及政策、产业政策、国家宏观经济形势无重大变化，评估对象
所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的
重大不利影响。
6、评估对象所执行的税赋、税率等政策无重大变化，信贷政策、利率、汇率基本稳定。
7、假设被评估企业现有及未来的管理层是有能力且负责的，并能稳步推进公司的发展
计划。
8、假设被评估企业发展规划及生产经营计划能如期实现。
（四）本项评估以预测被评估企业未来股权净现金流作为评估计算的依据，对未来股
权净现金流的预测建立在下述基本假设的基础上：
1、收益预测的基础
（1）公司管理层对未来发展前景、市场规模的预测数据以及投资计划、成本费用测算
等资料；
（2）收益预测中我们考虑了百川燃气母公司及其下属控股子公司的整体经营成果。
2、预测的假设条件
（1）一般假设
①本报告除特别说明外，对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的
交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑。
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②国家现行的有关法律及政策、产业政策、国家宏观经济形势无重大变化，评估对象
所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的
重大不利影响。
③评估对象所执行的税赋、税率等政策无重大变化，信贷政策、利率、汇率基本稳定。
④假设被评估企业现有及未来的管理层是有能力且负责的，并能稳步推进公司的发展
计划；
⑤假设被评估企业发展规划及生产经营计划能如期实现；
⑥假设被评估企业能够继续控制其拥有的客户资源（包括人力资源、客户资源、营销
网络等），以保持其核心竞争力。
⑦依据本次评估目的，确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中的一切取价标准
均为估值基准日有效的价格标准及价值体系。
（2）特殊假设
A.被评估单位提供的业务合同以及公司的营业执照、章程，签署的协议，审计报告、
财务资料等所有证据资料是真实的、有效的。
B.评估对象目前及未来的经营管理班子尽职，不会出现影响公司发展和收益实现的重
大违规事项，并继续保持现有的经营管理模式持续经营。
C.企业以前年度及当年签订的合同、意向书有效，并能得到执行。
D.天然气购气价格和供气价格直接影响燃气企业的经济效益，目前天然气销售价格以
国家指导定价为主。现有定价机制的种种弊端推动了天然气价格改革，但考虑到改革的种种
不确定因素，我们出于谨慎性考虑，以评估基准日价格为基础确定预测期价格，即假设未来
天然气销售价格所依据的相关文件保持评估基准日水平。
E.假设上游供应商能够充分保障百川燃气未来盈利预测中所预测的各年天然气销售
量。
F.假设百川燃气按现有运营模式及盈利模式继续经营，不考虑未来可能的新的运营及
盈利模式对收益的影响。
G.假设百川燃气按未来按基准日国家相关政策、取得的供应商相关文件当期执行，不
考虑未来可能的新政策或新文件对收益的影响。
H.本次预测假设现金流量均为均匀发生，本次评估采用中期折现。
I.本次评估中所依据的各种收入及相关价格和成本等均是评估机构依据被评估单位提
供的历史数据及报告出具日前收集到的最新价格文件为基础，在尽职调查后所做的一种专业
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判断。
J.本次评估的未来预测基础是基于企业现有《燃气特许经营证》到期后，仍能继续取
得，可以永续经营。
K.假设被评估企业能够继续控制其拥有的客户资源（包括人力资源、客户资源、营销网
络等），以保持其核心竞争力。
L.依据本次评估目的，确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中的一切取价标准均
为估值基准日有效的价格标准及价值体系。
本报告评估结果的计算是以评估对象在评估基准日的状况和评估报告对评估对象的假
设和限制条件为依据进行。根据资产评估的要求，认定这些假设在评估基准日时成立，当未
来经济环境发生较大变化，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
（五）限制性假设
1、本评估报告假设由委托方提供的法律文件、技术资料、经营资料等评估相关资料均
真实可信。我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何法律事宜。
2、除非另有说明，本评估报告假设通过可见实体外表对评估范围内有形资产视察的现
场调查结果，与其实际经济使用寿命基本相符。本次评估未对该等资产的技术数据、技术状
态、结构、附属物等进行专项技术检测。
十、评估结论
（一）评估结论
1、收益法评估结论
在评估基准日 2015 年 4 月 30 日，在本报告所列假设和限定条件下，百川燃气账面净
资产 46,035.59 万元，采用收益法评估后百川燃气股东全部权益价值为 408,565.00 万元（大
写：肆拾亿捌仟伍佰陆拾伍万元整），评估增值 362,529.41 万元，增值率 787.00%。
2、资产基础法评估结论
在评估基准日 2015 年 4 月 30 日，百川燃气经审计后的总资产价值 92,484.74 万元，
总负债 46,449.15 万元，净资产 46,035.59 万元。采用资产基础法评估后的总资产价值
117,200.85 万元，总负债 46,452.29 万元，净资产为 70,748.56 万元，净资产评估增值
24,712.97 万元，增值率 53.68%。
资产评估结果汇总表
单位：人民币万元
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项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 43,491.30 44,300.15 808.85 1.86
非流动资产
其中：可供出售金融资产净额
持有至到期投资净额
长期应收款净额
长期股权投资净额 32,389.15 53,494.83 21,105.68 65.16
投资性房地产净额
固定资产净额 14,452.45 16,878.64 2,426.19 16.79
在建工程净额 678.41 486.68 -191.73 -28.26
工程物质净额
固定资产清理
生产性生物资产净额
油气资产净额
无形资产净额 1,189.93 1,757.05 567.12 47.66
开发支出
商誉净额
长期待摊费用
其他非流动资产 283.50 283.50
递延所得税资产
长期付息拨付资金
资产总计 92,484.74 117,200.85 24,716.11 26.72
流动负债 46,201.45 46,201.45
非流动负债 247.70 250.84 3.14 1.27
负债总计 46,449.15 46,452.29 3.14 0.01
所有者权益合计 46,035.59 70,748.56 24,712.97 53.68
评估结论详细情况见资产评估明细表。
3、评估结论的选取
资产基础法评估结果为 70,748.56 万元，收益法评估结果为 408,565.00 万元，两种方
法差异 337,816.44 万元。
收益法高于资产基础法的评估结果，差异原因主要为两种评估方法考虑的角度不同：
（1）资产基础法是从资产的再取得途径考虑的，其主要是从成本构建的角度，基于企
业的资产负债表进行的，反映的是企业现有资产的重置价值；其无法体现标的资产在政府的
支持、经营及人才管理模式上的优势，故其估值不能反映标的资产的真正价值。
（2）收益法是以判断整体企业的获利能力为核心，比较客观地反映企业价值和股东权
益价值。它认为企业价值是一个有机的结合体，企业除单项资产能够产生价值以外，还包括
商誉、稳定的客户资源、稳定的供应商体系及科学的生产经营管理水平等对获利能力产生重
大影响的因素，而这些因素未能在资产基础法中予以体现。
按收益法计算本次标的资产的评估结果较其净资产账面值增值较高：其主要为国家产业
政策扶持、行业预期发展良好以及企业经营范围优势等多方面有利因素的影响。
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国家产业政策扶持：2015 年 2 月 28 日，发改委宣布，从 4 月 1 日起，我国天然气价格
正式并轨。这意味着天然气价格改革完成“破冰之旅”，天然气发展空间将不断扩大。此次
天然气价格下调的时间和力度均超出预期。存量气和增量气并轨是天然气市场化改革的关键
一步，尤其考虑到天然气是真正治理雾霾的根本手段，后续的天然气扶持政策将更加值得关
注。特别是价格真正实现市场化后，天然气发展空间将无限扩大。大量天然气利用是治理雾
霾的唯一办法。根据雾霾成因的分布来看，若完全实现煤改气或油改气后，雾霾至少会减少
50%。从国外治霾经历来看，天然气的利用起到了关键作用。天然气作为替代煤的清洁能源
代表，是国家鼓励的前端治理雾霾的有效手段。
行业预期发展良好：2013 年，国家发改委出台了天然气价格改革方案，天然气定价机
制市场化改革取得了重大突破。2014 年，消费量达到 1860 亿立方米，进口量达到 630 亿立
方米。未来我国天然气需求还将不断上升，基准情景下，2015 年需求可能达到 2000 亿立方
米，2020 年达 3000 亿立方米，到 2030 年将接近 5000 亿立方米。供需缺口还将进一步扩大。
从目前看，我国天然气利用行业主要包括城市燃气、交通运输、工业用气和天然气发电。未
来看，我国城市燃气行业继续扩张，城市天然气消费量快速增长。天然气汽车迅速发展，多
个地区在公共交通领域推行“油改气”。经济回暖和相关政策促进工业用气行业产量回升，
用气量增加。部分燃气发电项目进度放缓，天然气分布式发电项目有望进入快速发展期。天
然气开发利用由传统的居民燃气、天然气化工、工业燃料和天然气发电进一步发展到交通燃
料用气。
企业经营范围优势：企业天然气经营范围全部位于河北，处于京津周边区域。京津冀协
同发展是一项重大国家战略，是党中央着眼于经济发展新常态下参与国际竞争、推动经济社
会可持续发展所作出的重大部署。目前京津冀三地在交通一体化、生态环保、产业对接协作
三个重点领域不断加大工作力度，取得了积极进展。中央研究通过的《京津冀协同发展规划
纲要》，需要继续搞好对接，抓好落实，在协同发展这盘大棋局中，找准自己的定位，做到
错位互补，共同发展。京津冀首批协同标准即将在近期实施，同时相关部门指出，未来京津
冀三地还将围绕环境治理、产业对接、交通一体化等重点领域探索制定发布实施更多区域性
地方标准。随着的协同标准制定的日益临近，未来协同发展即将进入到实质性阶段，对于企
业转移来讲，选址津冀两地的发展前景也越发明朗。在党中央国务院统一领导下，在京津冀
三地共同努力，全力推进形成共识，未来必将汇聚起推动区域发展的强大合力。展望未来，
京津冀区域协同发展前景美好。
通过对百川燃气财务状况的调查、历史经营业绩分析以及未来的发展规划，依据资产评
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估准则的规定，并结合本次评估对象和评估目的、适用的价值类型，经过比较分析，收益法
能更全面、合理地反映百川燃气的股东全部权益价值。
因此选定收益法评估结果作为最终的评估结论，即百川燃气评估基准日股东全部权益价
值为 408,565.00 万元（大写：肆拾亿捌仟伍佰陆拾伍万元整），评估增值 362,529.41 万元，
增值率 787.00%。
（二）评估结论成立的条件
1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的，只有在上述原则、
依据、假设存在的条件下成立；
2、本评估结论仅为本评估目的服务；
3、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
4、本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影
响。
十一、特别事项说明
（一）本次评估对于百川燃气历史及评估基准日的财务数据引用了立信会计师事务所
（特殊普通合伙）出具的审计报告，其文号为“信会师报字（2015）第 711366 号”。
（二）现场调查、资料收集过程中，不存在注册资产评估师未开展的、超出评估专业范
畴的工作。
（三）对房屋建筑物中尚未取得房屋所有权证的，本次评估依据被评估单位提供建筑面
积，评估人员进行复核确定的，如办理房屋所有权证，则以权证上记载面积为准，评估结果
也应作相应调整。
（四）2015 年 4 月 7 日，被评估单位与兴业银行股份有限公司廊坊分行签订《流动资
金借款合同》，取得借款 30,000,000.00 元，借款期限自 2015 年 4 月 7 日至 2016 年 4 月 6
日止，年利率 6.955%，由百川投资集团有限公司、王东海、陈秀英、王雅倩、张翔向银行提
供保证担保，由被评估单位以其房产及土地向银行提供抵押担保。
其中，房产及土地抵押担保情况如下：
抵押人 抵押物名称 产权证编号 抵押期限
百川燃气股份有限公司 土地使用权 三国用（2014）第 063 号 2015 年 3 月 23 日至 2016 年 3 月 22 日
百川燃气股份有限公司 房屋所有权 三河市房权证燕字第 162245 号 2015 年 3 月 23 日至 2016 年 3 月 22 日
百川燃气股份有限公司 房屋所有权 三河市房权证燕字第 177796 号 2015 年 3 月 23 日至 2016 年 3 月 22 日
百川燃气股份有限公司 房屋所有权 三河市房权证燕字第 183577 号 2015 年 3 月 23 日至 2016 年 3 月 22 日
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上述事项提请报告使用者关注。
（五）由于评估目的实施日与评估基准日不同，企业净资产在此期间会发生变化，从而
对企业价值产生影响。我们建议报告使用者以不同的时点的，以企业净资产与基准日的差额
对评估结论进行调整。
（六）企业存在的可能影响企业价值评估的瑕疵事项，在委托方及被评估单位未作特殊
说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责
任。具体情况如下：
1、划拨地
截至本评估报告日，百川燃气及其下属控股子公司已经以划拨方式取得的土地使用权情
况如下：
序号 所有人 权证编号 土地坐落 取得日期 面积（平方米）
1 永清燃气 永国用（1998）字第290号 永清镇二村 1998-12-1 3,114.77
2 永清燃气 永国用（1998）字第291号 裕麟街北侧 1998-12-1 3,334.77
3 永清燃气 永国用（1997）字第046号 永清镇南关第四村 1997-9-1 593.33
蒋辛屯镇大香线东侧、
4 香河燃气 香国用（2011）第0081号 2015-2-11补发 8,001.34
和园路北侧
对于划拨用地，企业正在办理相关的出让手续，本报告假设企业占用该些土地是合法的，
在收益法中评估考虑了完善产权所需的后续支出。
2、无证土地
截至本评估报告日，百川燃气及其下属控股子公司正在办理的土地使用权情况如下：
序号 土地占有人 位置 面积（平方米）
1 百川燃气 廊坊西村 20,000.00
2 武清燃气 武清区高村镇高王路西侧 4,472.80
3 武清燃气 武清区河西务镇扶头村 3,000.00
4 武清燃气 城王路东侧 2,000.00
5 武清燃气 武清区河西务镇崔大路北侧 4,193.90
6 武清燃气 武清河西务初中东侧(103国道边） 4,183.90
7 武清燃气 武清区下朱庄街清源路东侧 3,105.20
8 武清燃气 镇区北侧 2,000.00
9 香河燃气 香河开发区第一城内 6,667.00
10 三河燃气 三河市区泃河西侧，红娘港二支南侧 3,500.00
11 三河燃气 三河市区泃河西侧，红娘港二支南侧 2,598.00
12 永清燃气 永清镇南关第四村 593.33
13 永清燃气 永清镇二村 3,114.77
14 永清燃气 裕麟街北侧 3,334.77
15 香河燃气 香河县绿源蔬菜水果批发市场西侧 8,245.36
16 香河燃气 蒋辛屯镇大香线东侧、和园路北侧 8,001.34
17 固安燃气 百川燃气公司气站东侧，廊涿公路（新中东街）北侧 8,944.00
18 合计 87,954.37
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对于无证土地，企业正在办理相关的权证，收益法预测是在申报情况的基础上考虑了完
善产权所需的支出。该部分土地在实际办理产权证时，可能与申报的信息不同，从而影响评
估结论。
3、固安燃气位于固涿路北侧、京九铁路东侧的土地使用权（权证编号为固国用（2015）
第 010014 号 ），权利人为百川燃气股份有限公司，经确认该土地实际所有人为固安燃气，
截至评估基准日，产证名称变更尚在进行中。
4、香河燃气位于蒋辛屯镇大香线东侧、和园路北侧的房产（产证编号为香国用（2011）
第 0081 号），权利人为廊坊百川天然气销售有限公司香河分公司，经确认该房产实际所有人
为香河燃气，截至评估基准日产证名称变更尚在进行中。
5、截至评估基准日，三河燃气的房屋建筑物及土地使用权情况如下：
2
序号 权证编号 产权持有人 坐落位置 面积（m ）
1 三河市房权证泃字第 028162 号 百川燃气股份有限公司 三河市区城关西关村西
100 米（建设路西路路北） 1003.00
2 三河市房权证泃字第 003906 号 三河泰达燃气有限公司阳光分公司 三河市区泃阳河西岸五小
东侧 522.4
3 字第 0548 号 三河燕燊燃气发展有限公司 三河康居小区 91.00
4 字第 0548 号 三河燕燊燃气发展有限公司 三河国税局 84.00
5 三国用(2014)第 161 号 百川燃气股份有限公司 三河市区西外环路东、鼎
盛大街南 12,952.9
6 三国用（2014）第 180 号 三河泰达燃气有限公司阳光分公司 三河市区泃河西侧，红娘
港二支南侧 2,598
7 三国用（2015）第 061 号 三河泰达燃气有限公司阳光分公司 三河市区泃河西侧，红娘
港二支南侧 3,500
经三河燃气说明，上述表中委估房屋建筑物和土地使用权均为三河燃气控制并所有,截
至评估基准日产权持有人名称变更尚在办理中。
6、截至评估基准日，永清燃气拥有的账面值为 0 的房屋建筑物如下：
序 建筑物名 建筑面积
权证编号 结构 建成年月 帐面原值 帐面净值 备注
号 称 （㎡）
永房权证直
字第 裕丰中街 1
1 砖混 1999-05 506.33 账外建筑物
2014-0120 号
号
永房权证直
字第 镇南关四
2 砖混 1999-05 62.72 账外建筑物
2014-0121 村东侧
号
上述表中的两项房屋建筑物为永清燃气自建，其房地产权证于 2014 年补办，产证内记
载的土地使用权取得方式为国有出让，经核实应为国有划拨用地。上述房屋按产证记载面积
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进行评估。
本次评估，我们未考虑上述事项对评估结果的影响。
（七）本次资产评估对应的经济行为中，不存在可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情
形。
（八）纳入本次评估范围内的天然气输送管道为隐蔽工程，评估人员未对其内部结构进
行技术检测，而是在假定企业提供的有关工程资料是真实有效的前提下，通过查看工程图纸、
施工合同、竣工验收资料，实地查看部分管线，结合企业申报资料以确定其工程量；通过查
看运行记录和管道维护、保养、修理记录等来了解资产使用状况，进而确定评估值。
（九）本次评估未考虑管线门站项目有关土地的审批、项目备案与环境评估等部门批准
文件等对评估值的影响，特提请报告使用者关注。
（十）根据被评估单位、王东海、廊坊百川资产管理有限公司签订的资金代付协议，王
东海将应收被评估单位的款项转由廊坊百川资产管理有限公司代为领取。2015 年 1-4 月，
被评估单位已向廊坊百川资产管理有限公司支付款项 36,949,091.50 元。截至评估基准日，
被评估单位从王东海拆借资金余额为 332,195.56 元。对于该款项，本次评估按核实无误的
账面值确认评估值。
（十一）本次评估未考虑流动性对评估对象价值的影响，未考虑由于控股权或少数股权
等因素产生的溢价或折价的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告使用说明
1、本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资产评估报告
书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个组成部分（包括
资产评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造成对本报告所载评估
结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、评估假设、评估依据、特别事项
说明和被评估单位的承诺函。
2、本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对被评估单位提供的有关资产的产权
证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项进行了披露，但我们不对评
估对象的法律权属作任何形式的保证。
3、被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系被评估单位提供，尽管我们进行了
必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无法对这些资料的准确性作出保
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证。
（二）限制说明
1、本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估报告的
内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4、本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下的价值咨
询意见。
（三）评估结论的使用有效期
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立，评估结论自评估基准日起一年内（即
2015 年 4 月 30 日至 2016 年 4 月 29 日）有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场
出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
十三、评估报告日
本评估报告日为 2015 年 7 月 13 日。
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附 件
1、万鸿集团股份有限公司第七届董事会第二十三会议决议；
2、委托方及被评估单位企业法人营业执照及组织机构代码证；
3、百川燃气《验资报告》及股权转让协议复印件；
4、百川燃气评估基准日的《审计报告》（“信会师报字（2015）第 711366 号”）；
5、国有土地使用权证（三国用（2014）第 161 号、三国用（2014）第 063 号、三国用
（2015）第 104 号、三国用（2015）第 061 号、三国用（2014）第 180 号、固国用（2015）
第 010014 号、大厂国用（2011）第 01081 号、大厂国用（2014）第 02058 号、房地证津字
第 122051300311 号、房地证津字第 122011413390 号、武单国用（2007）第 072 号、房地证
津字第 122051300185 号、房地证津字第 122051200772 号、房地证津字第 122021503305 号、
房地证津字第 122051500417 号、房地证津字第 122011503644 号、涿变国用（2014）第 260
号、固国用（2014）第 060046 号、香国用（2014）第 00296 号、香国用（2011）第 0081 号、
霸国用（2014）第 040053 号、永国用（1997）字第 046 号、永国用（1998）字第 290 号、
永国用（1998）字第 291 号）；
6、房屋产权登记证（三河市房权证燕字第 162245 号、三河市房权证燕字第 183573 号
三河市房权证燕字第 183577 号、三河市房权证燕字第 177796 号、三河市房权证燕字第 183574
号、三河市房权证燕字第 173169 号、三河市房权证泃字第 028162 号、三河市房权证泃字第
003906 号、字第 0548 号、大厂县房权证大字第 18772 号、大厂县房权证大字第 18773 号、
大厂县房权证大字第 26381 号、大厂县房权证大字第 26382 号、大厂县房权证大字第 26383
号、永房权证直字第 2014-0120 号、永房权证直字第 2014-0121 号、永房权证股份字第 232
号、涿房权证涿鹿镇字第 00009717 号、涿房权证涿鹿镇字第 00010638 号、固房权字第
201405369 号、固房权字第 201501569 号、廊房权证香 E 字第 1183 号）；
7、燃气经营许可证；
8、长期股权投资营业执照复印件；
9、资产评估委托方承诺函；
10、资产评估被评估单位承诺函；
11、签字注册资产评估师的承诺函；
12、资产评估机构资格证书复印件；
13、评估人员资质证书复印件；
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14、资产评估机构企业法人营业执照复印件；
15、资产评估业务约定书复印件。
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