万鸿集团股份有限公司资产重组
所涉及的万鸿集团股份有限公司
拟置出资产和负债市场价值
评估报告
银信评报字（2015）沪第 366 号
银信资产评估有限公司
2015 年 7 月 13 日
目 录
评估师声明 ...................................................................................................... 1
摘要 ................................................................................................................. 2
正文 ................................................................................................................. 4
一、委托方（被评估单位）概况 ................................................................. 4
二、评估目的 ................................................................................................. 7
三、评估对象和评估范围 ............................................................................. 7
四、价值类型及其定义 ................................................................................. 9
五、评估基准日 ............................................................................................. 9
六、评估依据 ................................................................................................. 9
七、评估方法 ............................................................................................... 11
八、评估程序实施过程和情况 ................................................................... 13
九、评估假设 ............................................................................................... 14
十、评估结论 ............................................................................................... 15
十一、特别事项说明 ................................................................................... 16
十二、评估报告使用限制说明 ................................................................... 17
十三、评估报告提出日期 ........................................................................... 18
附件 ............................................................................................................... 19
银信资产评估有限公司
地 址： 上海市九江路69号4楼
电 话： 021-63391088
传 真： 021-63391116 邮编：200002
评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独
立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是
客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的
责任。
三、我们在评估对象中没有现存或者预期的利益，与相关当事方没有现存或者预
期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评
估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产
的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方
及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的
限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说
明及其对评估结论的影响。
六、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象在评估基准日的价值进行分析、
估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对
评估对象可实现价格的保证。
1 万鸿集团股份有限公司评估报告
银信资产评估有限公司
地 址： 上海市九江路69号4楼
电 话： 021-63391088
传 真： 021-63391116 邮编：200002
万鸿集团股份有限公司资产重组
所涉及的万鸿集团股份有限公司
拟置出资产和负债市场价值
评估报告
银信评报字（2015）沪第 366 号
摘要
一、项目名称：万鸿集团股份有限公司资产重组所涉及的万鸿集团股份有限公司
拟置出资产和负债市场价值评估
二、委托方（被评估单位）：万鸿集团股份有限公司
三、其他评估报告使用者：中国证券监督管理委员会、被评估单位股东、相关工
商行政管理机关以及法律、法规规定的与本评估目的相关的政府职能部门
四、评估目的：万鸿集团股份有限公司拟进行资产重组
五、经济行为：万鸿集团股份有限公司拟进行资产重组，为此需对所涉及的万
鸿集团股份有限公司拟置出的资产和负债在评估基准日的市场价值进行评估，并提供
价值参考依据。
六、评估对象：被评估单位资产重组涉及的拟置出资产和负债在评估基准日的市
场价值
七、评估范围：被评估单位资产重组涉及的拟置出资产和负债
八、价值类型：市场价值
九、评估基准日：2015 年 04 月 30 日
十、评估方法：资产基础法
十一、评估结论：于评估基准日，委估资产的市场价值评估值为 17,590.00 万元，
较审计后账面资产增值 1,527.67 万元，增值率为 9.51%；负债的市场价值评估值为
2,193.91 万元，较审计后账面负债无评估增减值。
十二、评估结论使用有效期：
本评估结论仅对资产重组之经济行为有效。并仅在评估报告载明的评估基准日成
立。资产评估结论使用有效期自评估基准日起一年内（即 2015 年 4 月 30 日至 2016
2 万鸿集团股份有限公司评估报告
银信资产评估有限公司
地 址： 上海市九江路69号4楼
电 话： 021-63391088
传 真： 021-63391116 邮编：200002
年 4 月 29 日）有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致
使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当阅读资产评估报告正文，同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估
假设、限制使用条件以及特别事项说明。
3 万鸿集团股份有限公司评估报告
银信资产评估有限公司
地 址： 上海市九江路69号4楼
电 话： 021-63391088
传 真： 021-63391116 邮编：200002
万鸿集团股份有限公司资产重组
所涉及的万鸿集团股份有限公司
拟置出资产和负债市场价值
评估报告
银信评报字（2015）沪第 366 号
正文
万鸿集团股份有限公司：
银信资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，
采用资产基础法评估方法，按照必要的评估程序，对贵公司拟进行资产重组事宜所涉
及的万鸿集团股份有限公司拟置出资产和负债在 2015 年 4 月 30 日的市场价值进行了
评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托方（被评估单位）概况
1、委托方（被评估单位）概况
委托方（被评估单位）名称：万鸿集团股份有限公司（以下简称：万鸿集团）
企业法人营业执照注册号：420100000163049
组织机构代码证：17767477-2
注册住所：汉阳区阳新路特一号
法定代表人：戚围岳
注册资本：人民币贰亿伍仟壹佰肆拾柒万柒仟伍佰伍拾元整
实收资本：人民币贰亿伍仟壹佰肆拾柒万柒仟伍佰伍拾元整
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：对酒店业、制造业、商业、旅游业、房地产业的投资；房地产开发、
房地产经营；室内外装饰装修；房屋租赁；园林绿化；商品房销售；物业管理；建筑
材料及装饰材料的销售。（国家有专项规定的经营项目经审批后或凭许可证件在核定
的期限内方可经营）。****
4 万鸿集团股份有限公司评估报告
银信资产评估有限公司
地 址： 上海市九江路69号4楼
电 话： 021-63391088
传 真： 021-63391116 邮编：200002
成立日期：1992 年 03 月 18 日
经营期限：1992 年 03 月 18 日至****
2、其他评估报告使用者
中国证券监督管理委员会、被评估单位股东、相关工商行政管理机关以及法律、
法规规定的与本评估目的相关的政府职能部门。
3、被评估单位财务资料
被评估单位执行《企业会计准则》及相关补充规定，适用营业税率 5%，城建税率
7%，教育费附加费率 3%，地方教育附加费率 2%，企业所得税率 25%。
被评估单位评估基准日纳入本次评估范围的资产负债情况见下表：
金额单位：元
项目/报表日 2015 年 4 月 30 日
资 产 160,623,322.69
负 债 21,939,092.61
上述资产、负债已经众环海华会计师事务所（特殊普通合伙）进行审计并出具了
“众环审字（2015）011687 号”《审计报告》。
4、被评估单位子公司情况
一级子公司：
1）武汉万鸿物业管理有限公司（以下简称：万鸿物业）
持股比例：100%
企业法人营业执照注册号：420104000144338
组织机构代码证：05570747-6
注册住所：武汉市硚口区民意四路 55 号（武汉装饰城中区 68 号 4 楼）
法定代表人：匡健军
注册资本：人民币壹拾万元整
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：物业管理、仓储服务（国家有专项规定的项目经审批后或凭有效许可
证方可经营）。****
成立日期：2012 年 10 月 11 日
经营期限：自 2012 年 10 月 11 日至 2022 年 10 月 10 日
2）佛山市顺德高盛装饰设计工程有限公司（以下简称：高盛装饰）
持股比例：100%
5 万鸿集团股份有限公司评估报告
银信资产评估有限公司
地 址： 上海市九江路69号4楼
电 话： 021-63391088
传 真： 021-63391116 邮编：200002
中华人民共和国组织机构代码：78387544-3
企业法人营业执照注册号：440681000136873
注册住所：佛山市顺德区乐从镇乐从大道东 B268 号奥林匹克中心一层 6 号
法定代表人：梁润多
公司类型：有限责任公司（法人独资）
注册资本：壹仟万元整
经营范围：室内设计、室内装饰工程施工、装饰材料销售、工程管理服务、设备
安装。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
成立日期：2005 年 12 月 15 日
3）佛山市阳光棕榈园林绿化工程有限公司（以下简称：阳光棕榈）
持股比例：100%
中华人民共和国组织机构代码：78387547-8
企业法人营业执照注册号：440681000136881
注册住所：佛山市顺德区乐从镇乐从大道东 B268 号奥林匹克中心 8 号
法定代表人：梁润多
公司类型：有限责任公司（法人独资）
注册资本：三佰万元整
经营范围：园林绿化工程设计、施工，绿化植物种植、销售，绿化工程管理服务。
成立日期：2005 年 12 月 15 日
二级子公司：
1）广东腾远装修工程有限公司（以下简称：腾远装修）
一级子公司：佛山市顺德高盛装饰设计工程有限公司
持股比例：70%
企业法人营业执照注册号：440681000342038
组织机构代码证：59008272-X
注册住所：佛山市顺德区乐从镇乐从大道东 B268 号佛山奥园商业街商铺 21 号
法定代表人：戚围岳
注册资本：人民币贰仟万元
实收资本：人民币贰仟万元
6 万鸿集团股份有限公司评估报告
银信资产评估有限公司
地 址： 上海市九江路69号4楼
电 话： 021-63391088
传 真： 021-63391116 邮编：200002
公司类型：有限责任公司
经营范围：装修设计、装修工程施工、装修建筑材料销售、工程管理服务、设备
安装。
成立日期：2012 年 1 月 19 日
经营期限：自 2012 年 1 月 19 日至长期
二、评估目的
本次评估目的是万鸿集团股份有限公司拟进行资产重组，为此需对所涉及的万鸿
集团股份有限公司拟置出的资产和负债在评估基准日的市场价值进行评估，并提供价
值参考依据。
上述经济行为已经万鸿集团股份有限公司第七届董事会第二十三次会议决议批
准。
三、评估对象和评估范围
本次资产评估的对象是被评估单位资产重组涉及的拟置出资产和负债在评估基
准日的市场价值。
评估范围是被评估单位资产重组涉及的拟置出资产和负债。
具体为：
流动资产账面金额： 23,215,997.74 元
长期股权投资账面金额： 11,922,189.31 元
投资性房地产账面金额： 125,379,500.00 元
固定资产账面金额： 105,635.64 元
资产合计账面金额： 160,623,322.69 元
流动负债账面金额： 133,698,826.53 元
非流动负债账面金额： 21,913,024.10 元
负债合计账面金额： 155,611,850.63 元
上述资产、负债已经众环海华会计师事务所（特殊普通合伙）进行审计并出具了
“众环审字（2015）011687 号”《审计报告》。
其中投资性房地产情况如下：
7 万鸿集团股份有限公司评估报告
银信资产评估有限公司
地 址： 上海市九江路69号4楼
电 话： 021-63391088
传 真： 021-63391116 邮编：200002
金额单位：元
建筑/土地面积
房地产名称 账面值 现状 权属状况
（平方米）
1、房屋建筑物
民意四路 101 号第 1 栋 11,763.67 对外出租 武房权证硚字第 2010014090 号
民意四路 101 号第 2 栋 1,450.70 对外出租 武房权证硚字第 2010014091 号
民意四路 101 号第 3 栋 656.89 对外出租 武房权证硚字第 2010014092 号
民意四路 101 号第 4 栋 414.00 对外出租 武房权证硚字第 2010014093 号
民意四路 101 号第 5 栋 1,951.25 对外出租 武房权证硚字第 2010014094 号
民意四路 101 号第 7 栋 649.60 对外出租 武房权证硚字第 2010014095 号
民意四路 101 号第 7-1 栋 83.94 对外出租 武房权证硚字第 2010014106 号
民意四路 101 号第 9 栋 373.89 对外出租 武房权证硚字第 2010014096 号
民意四路 101 号第 10 栋 125,379,500.00 578.72 对外出租 武房权证硚字第 2010014097 号
民意四路 101 号第 12 栋 594.79 对外出租 武房权证硚字第 2010014098 号
民意四路 101 号第 16 栋 224.08 对外出租 武房权证硚字第 2010014099 号
民意四路 101 号第 17 栋 173.42 对外出租 武房权证硚字第 2010014100 号
民意四路 101 号第 18 栋 580.36 对外出租 武房权证硚字第 2010014101 号
民意四路 101 号第 19 栋 130.20 对外出租 武房权证硚字第 2010014102 号
民意四路 101 号第 20 栋 91.42 对外出租 武房权证硚字第 2010014103 号
民意四路 101 号第 21 栋 25.75 对外出租 武房权证硚字第 2010014104 号
民意四路 101 号第 22 栋 1,887.78 对外出租 武房权证硚字第 2010014105 号
房屋建筑物小计 125,379,500.00 21,630.46
2、土地使用权
硚口区民意四路 101 号土地 0.00 14,851.76 对外出租 武国用（2010）第 426 号
土地使用权小计 0.00 14,851.76
注：土地使用权账面值并入房屋建筑物账面值中。
其中长期股权投资情况如下：
金额单位：元
被投资单位 账面金额 投资比例（%） 会计核算方法 经营情况
武汉万鸿物业管理有限公司 100,000.00 100.00 权益法 正常经营
佛山市顺德高盛装饰设计工程有限公司 9,645,147.16 100.00 权益法 正常经营
佛山市阳光棕榈园林绿化工程有限公司 2,177,042.15 100.00 权益法 正常经营
合计 11,922,189.31
其他主要实物资产如下：
金额单位：元
项 目 账面金额 数 量 分布地点 现状、特点
库存现金 10,000.00 - 财务部 正常
运输设备 97,675.00 1项 武汉装饰城 正常使用
电子设备 7,960.64 31 项 武汉装饰城 部分老旧设备已报废
评估基准日委估资产无担保、抵押、质押、或有负债、或有资产等事项。
8 万鸿集团股份有限公司评估报告
银信资产评估有限公司
地 址： 上海市九江路69号4楼
电 话： 021-63391088
传 真： 021-63391116 邮编：200002
委估实物资产均处于正常使用或受控状态。
上述列入评估范围的资产和负债与委托评估时确定的范围一致。
四、价值类型及其定义
本报告评估结论的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评
估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日 2015 年 4 月 30 日。
选取上述日期为评估基准日的理由是：
1、根据评估目的与委托方协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能
与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。
2、选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产及负债
的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）行为依据
万鸿集团股份有限公司第七届董事会第二十三次会议决议。
（二）法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（2005 年中华人民共和国主席令第 42 号）；
2、《企业会计准则》（财会[2006]3 号）；
3、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第 294 号）；
4、《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012
年第 12 号）；
5、《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 538 号）；
6、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
7、原城乡建设环保部颁发的《房屋完损等级评定标准》；
9 万鸿集团股份有限公司评估报告
银信资产评估有限公司
地 址： 上海市九江路69号4楼
电 话： 021-63391088
传 真： 021-63391116 邮编：200002
8、中华人民共和国国家标准 GB/T50291-1999《房地产估价规范》；
9、中国证券监督管理委员会《上市公司重大资产重组管理办法》（2014 年修订）；
10、中国证券监督管理委员会《关于规范上市公司重大资产重组若干问题的规定》
（[2008]14 号）；
11、中国证券监督管理委员会《上市公司重大资产重组信息披露工作备忘录——
第三号 资产评估相关信息披露》；
12、《上市公司收购管理办法》（中国证券监督管理委员会令第 35 号）；
13、《首次公开发行股票并上市管理办法》（中国证券监督管理委员会令第 32 号）；
14、其他有关的法律、法规和规章制度。
（三）评估准则依据
1、资产评估准则--基本准则；
2、资产评估职业道德准则—基本准则；
3、资产评估职业道德准则—独立性；
4、资产评估准则—业务约定书；
5、资产评估准则—工作底稿；
6、资产评估准则—评估程序；
7、资产评估准则—评估报告；
8、资产评估准则—不动产；
9、资产评估准则—机器设备；
10、资产评估准则—利用专家工作；
11、投资性房地产评估指导意见（试行）；
12、资产评估价值类型指导意见；
13、评估机构业务质量控制指南；
14、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；
15、资产评估操作专家提示—上市公司重大资产重组评估报告披露。
（四）产权依据
1、委托方（被评估单位）企业法人营业执照、组织机构代码证及税务登记证；
2、房屋所有权证（武房权证硚字第 2010014090 号、武房权证硚字第 2010014091
号、武房权证硚字第 2010014092 号、武房权证硚字第 2010014093 号、武房权证硚字
10 万鸿集团股份有限公司评估报告
银信资产评估有限公司
地 址： 上海市九江路69号4楼
电 话： 021-63391088
传 真： 021-63391116 邮编：200002
第 2010014094 号、武房权证硚字第 2010014095 号、武房权证硚字第 2010014106 号、
武房权证硚字第 2010014096 号、武房权证硚字第 2010014097 号、武房权证硚字第
2010014098 号、武房权证硚字第 2010014099 号、武房权证硚字第 2010014100 号、武
房权证硚字第 2010014101 号、武房权证硚字第 2010014102 号、武房权证硚字第
2010014103 号、武房权证硚字第 2010014104 号、武房权证硚字第 2010014105 号）；
3、土地使用权证（武国用（2010）第 426 号）；
4、车辆行驶证（鄂 AQM681）；
5、长期股权投资-佛山市顺德高盛装饰设计工程有限公司、佛山市阳光棕榈园林
绿化工程有限公司、武汉万鸿物业管理有限公司的营业执照、验资报告等；
6、固定资产的购置合同、发票及相应的付款凭证；
7、与评估相关的重大合同、协议。
（五）取价依据
1、《资产评估常用数据手册》北京科学技术出版社（2010 年）；
2、国家外汇管理局公布的评估基准日外币兑人民币的中间价；
3、中国人民银行公布执行的评估基准日存贷款利率；
4、众环海华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的“众环审字（2015）011687
号”《审计报告》；
5、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；
6、机械工业部机电产品价格信息中心 2015 年版《机电产品报价手册》；
7、评估基准日市场有关价格信息资料；
8、与被评估单位资产的取得、使用等有关的各项合同、会计凭证、账册及其他
会计资料；
9、委托评估的各类资产和负债评估申报表；
10、委托方（被评估单位）提供的其他与评估有关的资料；
11、经实地盘点核实后填写的委估资产清单；
12、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
七、评估方法
根据本次评估目的、评估对象、本次采用资产基础法进行评估。
11 万鸿集团股份有限公司评估报告
银信资产评估有限公司
地 址： 上海市九江路69号4楼
电 话： 021-63391088
传 真： 021-63391116 邮编：200002
各项资产评估方法简介：
（1）货币资金主要按账面核实法进行评估，其中现金采用现场盘点盘点日库存
现金，并追溯调整至评估基准日，确定评估值；银行存款、其他货币资金采用将评估
基准日各银行存款明细账余额与银行对账单核对，确定评估值。
（2）应收账款、其他应收款的评估
应收账款、其他应收款的评估采用函证或替代审核程序确认账面明细余额的真实
性，分析其可回收性，并在此基础上确定评估值。
（3）存货的评估
被评估单位未提供存货明细，存货于评估基准日已无实物，经会计师审计，已全
额计提坏账准备，本次评估为零。
（4）可供出售金融资产的评估
可供出售金融资产系被评估单位持有的对北京中社网一指通有限公司和四川飞
仙食品股份有限公司两家单位的投资，经查询无上述两家单位的工商信息，亦无法与
相关人员取得联系，经会计师审计，已全额计提坏账准备，本次评估为零。
（5）长期股权投资的评估
长期股权投资的评估按长期股权投资单位评估基准日股东全部权益价值评估值
乘以投资比例计算确定评估值。
（6）投资性房地产
房地产评估方法通常有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等四种估价方
法。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜
在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比
较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有
投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
由于委估房地产中土地用途为商服用地、工矿仓储用地，房屋实际用途均出租作
为商铺、仓储使用，无法选取类似的交易市场案例，故不适用市场比较法进行评估；
委估房地产对外出租，采用成本法无法体现房地产的市场价值，故不适用成本法进行
评估；考虑到委估房地产具有对外租赁收益的特点，故本次评估采用房地和一的评估
思路，且以收益法进行评估。
（7）固定资产的评估
12 万鸿集团股份有限公司评估报告
银信资产评估有限公司
地 址： 上海市九江路69号4楼
电 话： 021-63391088
传 真： 021-63391116 邮编：200002
设备类资产一般按重置成本法进行评估。
（8）流动负债的评估
流动负债按实际需要承担的债务进行评估。
（9）非流动负债的评估
非流动负债按实际需要承担的债务进行评估。
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受资产评估委托后，选派评估人员，组成项目评估小组开展评估工作，
具体过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
承接评估业务时，通过与委托方沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托方、
被评估单位、评估报告使用者等相关当事方、评估目的、评估对象基本情况和评估范
围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
（二）签订业务约定书
根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定
承接评估业务后，与委托方签订业务约定书。
（三）编制资产评估计划
根据本评估项目的特点，明确评估对象及范围，评估时重点考虑评估目的、资产
评估对象状况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，评估对象的性
质、行业特点、发展趋势，资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况，
相关资料收集情况，委托方（被评估单位）过去委托资产评估的经历、诚信状况及提
供资料的可靠性、完整性和相关性，资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助
理人员配备情况后编制合理的资产评估计划，并根据执行资产评估业务过程中的具体
情况及时修改、补充资产评估计划。
（四）现场调查
根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和其他实物
资产进行必要的现场勘查，了解资产的使用状况及性能；对资产和负债进行必要的现
场调查。
（五）收集资产评估资料
通过与委托方、被评估单位沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估对
13 万鸿集团股份有限公司评估报告
银信资产评估有限公司
地 址： 上海市九江路69号4楼
电 话： 021-63391088
传 真： 021-63391116 邮编：200002
象资料进行了解，同时主动收集与资产评估业务有关的评估对象资料及其他资产评估
资料，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。通过收集相关资料
来了解被评估单位经营状况和委估资产及现状，协助被评估单位收集有关经营和基础
财务数据，将资产评估申报表与被评估单位有关财务报表、总账、明细账进行核对，
并对相关资料进行验证，采取必要措施确信资料来源的可靠性。
（六）评定估算
对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，摈弃
不可靠、不相关的信息，对不可比信息进行分析调整，在此基础上恰当选择资产评估
方法并根据业务需要及时补充收集相关信息，根据评估基本原理和规范要求恰当运用
评估方法进行评估形成初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性
等进行综合分析形成资产评估结论，资产评估机构进行必要的内部复核工作。
（七）编制和提交资产评估报告
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报告，
与委托方等进行必要的沟通，听取委托方（被评估单位）等对资产评估结论的反馈意
见并引导委托方（被评估单位）、资产评估报告使用者等合理理解资产评估结论，以
恰当的方式提交给委托方。
九、评估假设
（一）基础性假设
1、交易假设：假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件
等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
2、公开市场假设：假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易的，
在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买
卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
3、企业持续经营假设：假设在评估目的经济行为实现后，评估对象及其所涉及
的资产将按其评估基准日的用途与使用方式在原址持续使用。
（二）宏观经济环境假设
1、国家现行的经济政策方针无重大变化；
2、在预测年份内银行信贷利率、汇率、税率无重大变化；
3、被评估单位所占地区的社会经济环境无重大变化；
14 万鸿集团股份有限公司评估报告
银信资产评估有限公司
地 址： 上海市九江路69号4楼
电 话： 021-63391088
传 真： 021-63391116 邮编：200002
4、被评估单位所属行业的发展态势稳定，与被评估单位生产经营有关的现行法
律、法规、经济政策保持稳定；
（三）评估对象于评估基准日状态假设
1、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产的购置、取得或开发
过程均符合国家有关法律法规规定。
2、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价值
的权利瑕疵、负债和限制，假设评估对象及其所涉及资产之价款、税费、各种应付款
项均已付清。
3、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及房地产、设备等有形资产
无影响其持续使用的重大技术故障，该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害物
质，该等资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。
（四）限制性假设
1、本评估报告假设由委托方提供的法律文件、技术资料、经营资料等评估相关
资料均真实可信。我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何法律事宜。
2、除非另有说明，本评估报告假设通过可见实体外表对评估范围内有形资产视
察的现场调查结果，与其实际经济使用寿命基本相符。本次评估未对该等资产的技术
数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。
十、评估结论
（一）评估结论：经采用上述评估方法、程序评估，委估对象在评估基准日 2015
年 4 月 30 日评估结论为：
资 产 账 面 值 160,623,322.69 元 ， 评 估 值 175,900,001.35 元 ， 评 估 增 值
15,276,678.66 元，评估增值率 9.51%；
负债账面值 21,939,092.61 元，评估值 21,939,092.61 元，评估无增减值。
评估结果与帐面值的比较变动情况如下表所示：
资产评估结果汇总表 单位：人民币万元
账面净值 评估值 增减额 增减率%
项 目
A B C=B-A D=C/A
流动资产 2,321.60 2,390.47 68.87 2.97
15 万鸿集团股份有限公司评估报告
银信资产评估有限公司
地 址： 上海市九江路69号4楼
电 话： 021-63391088
传 真： 021-63391116 邮编：200002
账面净值 评估值 增减额 增减率%
项 目
A B C=B-A D=C/A
长期股权投资 1,192.22 2,648.85 1,456.63 122.18
投资性房地产 12,537.95 12,537.95
固定资产 10.56 12.73 2.17 20.55
其中：建 筑 物
设 备 10.56 12.73 2.17 20.55
资产总计 16,062.33 17,590.00 1,527.67 9.51
流动负债 2.61 2.61
非流动负债 2,191.30 2,191.30
负债总计 2,193.91 2,193.91
评估结论的详细情况见评估明细表。
（二）评估结论成立的条件
1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的，只有在上述
原则、依据、假设存在的条件下成立；
2、本评估结论仅为本评估目的服务；
3、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
4、本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能
力的影响。
十一、特别事项说明
1、评估基准日，应收莲花湖 1,000,000.00 元（见其他应收账款清查评估明细表
序号 4）由于账龄较长，收回可能性较小，且经被评估单位确认，已无法收回，本次
评估为零。
2、被评估单位账列原材料 1,416,502.51 元，库存商品 12,918,214.10 元，被评
估单位未提供存货明细，存货于基准日已无实物，经会计师审计，已全额计提坏账准
备，本次评估为零。
3、被评估单位账列可供出售金融资产 2,263,053.70 元，系被评估单位持有的对
北京中社网一指通有限公司和四川飞仙食品股份有限公司两家单位的投资，经查询无
上述两家单位的工商信息，亦无法与相关人员取得联系，经会计师审计，已全额计提
坏账准备，本次评估为零。
16 万鸿集团股份有限公司评估报告
银信资产评估有限公司
地 址： 上海市九江路69号4楼
电 话： 021-63391088
传 真： 021-63391116 邮编：200002
4、被评估单位下列电子设备于评估基准日已报废，本次评估为零：
名称 单位 数量 账面原值 账面净值 状态
PC-024 电脑 个 1 3,337.42 0.00 报废
PC-014 电脑 个 1 3,337.42 0.00 报废
电脑 个 1 30,674.51 0.00 报废
松下投影仪 个 1 12,850.00 0.00 报废
罗宾发电机 个 1 11,300.00 0.00 报废
冷式冷风机组 个 1 36,000.00 0.00 报废
冷风机 个 1 17,000.00 0.00 报废
多用示波器 个 1 5,500.00 0.00 报废
5、由于评估目的实施日与评估基准日不同，委估资产和负债在此期间会发生变
化，从而对评估价值产生影响。我们建议报告使用者以不同的时点的，以委估资产和
负债与基准日的差额对评估结果进行调整。
6、企业存在的可能影响评估的瑕疵事项，在委托方（被评估单位）未作特殊说
明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关
责任。
7、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估
对象的法律权属做任何形式的保证。
8、除投资性房地产外，本项评估对与资产和负债价值的评估增减值可能存在的
相关联的税赋未作考虑。
十二、评估报告使用限制说明
1、评估报告使用说明
（1）本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资产
评估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个
组成部分（包括资产评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能
造成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、评
估假设、评估依据、特别事项说明和被评估单位的承诺函。
（2）本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对被评估单位提供的有关资
产的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项进行了披露，
但我们不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
（3）被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系被评估单位提供，尽管我
们进行了必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无法对这些资料的
17 万鸿集团股份有限公司评估报告
银信资产评估有限公司
地 址： 上海市九江路69号4楼
电 话： 021-63391088
传 真： 021-63391116 邮编：200002
附件
1、委托方（被评估单位）企业法人营业执照、组织机构代码证复印件；
2、万鸿集团股份有限公司第七届董事会第二十三次会议决议复印件；
3、被评估单位评估基准日审计报告复印件（审计单位为众环海华会计师事务所
（特殊普通合伙），审计报告文号为“众环审字（2015）011687 号”）；
4、房屋所有权证复印件（武房权证硚字第 2010014090 号、武房权证硚字第
2010014091 号、武房权证硚字第 2010014092 号、武房权证硚字第 2010014093 号、武
房权证硚字第 2010014094 号、武房权证硚字第 2010014095 号、武房权证硚字第
2010014106 号、武房权证硚字第 2010014096 号、武房权证硚字第 2010014097 号、武
房权证硚字第 2010014098 号、武房权证硚字第 2010014099 号、武房权证硚字第
2010014100 号、武房权证硚字第 2010014101 号、武房权证硚字第 2010014102 号、武
房权证硚字第 2010014103 号、武房权证硚字第 2010014104 号、武房权证硚字第
2010014105 号）；
5、土地使用权证复印件（武国用（2010）第 426 号）；
6、车辆行驶证复印件（鄂 AQM681）；
7、委托方（被评估单位）资产评估承诺函；
8、签字注册资产评估师的承诺函；
9、资产评估机构资格证书复印件；
10、评估人员资质证书复印件；
11、资产评估机构企业法人营业执照复印件；
12、资产评估业务约定书复印件。
19 万鸿集团股份有限公司评估报告
