非流动负债                  2,191.30      2,191.30           -            -

      负债总计              2,193.91      2,193.91           -            -

    其中，投资性房地产采用收益法进行评估，投资性房地产在资产总额的占比达到
71.28%。

    由于万鸿集团置出资产盈利能力较差，其收入过度依赖关联交易，管理层对未来
收入预测较难，不适用收益法评估。同时，本次评估范围为万鸿集团全部资产及除应
付股利和其他应付款外的负债，不是企业的整体价值评估，无法收集到同类资产和负
债的可比案例和成交案例，难以采用市场法评估。由于万鸿集团有完备的财务资料和
资产管理资料，可以适用资产基础法评估。

    经核查，独立财务顾问认为，万鸿集团的盈利过度依赖关联交易，未来收入预测
较差，不适用收益法评估；评估范围不是企业整体价值评估，难以采用市场法评估；
万鸿集团财务与资产管理资料齐备，可以适用资产基础法评估。

    经核查，评估师认为：万鸿集团的置出资产盈利能力较差，其收入过度依赖关联
交易，未来收入预测较难，不适用收益法评估；本次评估范围非企业整体价值评估，
难以采用市场法评估；故本次仅采用资产基础法评估，符合《上市公司重大资产重组
管理办法》和《资产评估准则》的规定。



    问题 2（审核意见问题 16）：置出资产以资产基础法的评估增值为 11%，其中主
要资产项目投资性房地产增值率为 0%。请补充披露公司对投资性房地产的会计核算
方法（以公允价值计量或以成本计量），请补充披露以收益法对投资性房地产进行评
估的具体过程，说明投资性房地产评估增值率为零的原因，并以市场法（可比交易分
析等）对评估结果进行验证，充分说明投资性房地产评估合理性。请财务顾问、评估
师发表意见。

    回复：

    （1）投资性房地产的评估过程

    评估过程如下：

    1）年潜在毛收入

    ①年租赁收入