江苏宏图高科房地产开发有限公司拟增资扩股涉及的股东全部权益价值资产评估报告
资产评估报告目录
声 明 ............................................................... 1
资产评估报告摘要 ..................................................... 3
资产评估报告 ........................................................ 12
一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人 ......................12
二、评估目的 ........................................................16
三、评估对象和评估范围 ..............................................17
四、价值类型 ........................................................19
五、评估基准日 ......................................................19
六、评估依据 ........................................................19
七、评估方法 ........................................................21
八、评估程序实施过程和情况 ..........................................24
九、评估假设 ........................................................25
十、评估结论 ........................................................27
十一、特别事项说明 ..................................................28
十二、资产评估报告使用限制说明 ......................................34
十三、资产评估报告日 ................................................35
十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章 ........................36
附 件 ..............................................................37
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）地址：北京市西城区广内大街 6 号枫桦豪景 A 座
电话：010-83557569 传真：010-83543089 E-mail：bfys@ien.com.cn 邮编：100053
江苏宏图高科房地产开发有限公司拟增资扩股涉及的股东全部权益价值资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告
使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担
责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何
机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结
论，评估结论不等同于评估对象可实现的价格，评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚
持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用
签名、盖章或法律允许的其它方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供
资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人
不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场
调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实
披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的
要求。
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江苏宏图高科房地产开发有限公司拟增资扩股涉及的股东全部权益价值资产评估报告
七、本资产评估报告机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产
评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估
报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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江苏宏图高科房地产开发有限公司拟增资扩股涉及的股东全部权益价值资产评估报告
江苏宏图高科房地产开发有限公司
拟增资扩股涉及的股东全部权益价值
资产评估报告
北方亚事评报字[2020]第01-739号
三胞集团有限公司：
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）接受贵公司的委托，按照法
律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产
基础法，按照必要的评估程序，对江苏宏图高科房地产开发有限公司拟增资扩股
涉及的江苏宏图高科房地产开发有限公司股东全部权益在 2020 年 10 月 31 日的市
场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人
（一）委托人简介
企业名称：三胞集团有限公司
统一社会信用代码：913201002496667805
住 所： 南京市雨花台区软件大道 68 号 01 幢
法定代表人：袁亚非
注册资本：200000 万元人民币
成立日期：1995 年 4 月 28 日
经营范围：房地产开发经营；电子计算机网络工程设计、施工、安装；电子
计算机及配件、通信设备（不含卫星地面接收设施）开发、研制、生产、销售及
售后服务与咨询；摄影器材、金属材料、建筑装饰材料、五金交电、水暖器材、
陶瓷制品、电器机械、汽配、百货、针纺织品、电子辞典（非出版物）、计算器、
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文教办公用品销售；家电维修；实业投资；投资管理；自营和代理各类商品和技
术的进出口（国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外）；生物医疗技术
服务；医疗服务；健康管理。
（二）被评估单位简介
1．概况
企业名称：江苏宏图高科房地产开发有限公司（以下简称“江苏宏图地产公
司”）
统一社会信用代码：91320000704041038A
住 所： 南京市中山北路 219 号 1701 室
法定代表人：袁亚非
注册资本：2000 万元人民币
成立日期：1998-05-25
经营范围：房地产开发、经营。建筑工程设计，室内外装饰，建筑材料销售。
物业管理，房屋、道路维修，停车场收费。工程管理服务，企业管理服务，房地
产管理咨询，房地产中介服务。
2．历史沿革
江苏宏图高科房地产开发有限公司于 1998 年 5 月 25 日经江苏省工商行政管
理局登记注册成立，由江苏宏图高科技股份有限公司和珠海经济特区苏海实业公
司共同出资组建，注册资金 1500 万元。其中江苏宏图高科技股份有限公司以现金
出资 1350 万元，占股 90%；珠海经济特区苏海实业公司以现金出资 150 万元，占
股 10%。
股东姓名 认缴资本（万元） 实缴资本（万元） 占股权比例
江苏宏图高科技股份有限公司 1,350.00 1,350.00 90%
珠海经济特区苏海实业公司 150.00 150.00 10%
（1）2001 年 6 月 15 日，江苏宏图高科房地产开发有限公司注册资本由 1500
万元变更为 2000 万元。其中江苏宏图高科技股份有限公司以现金出资 1800 万元
占股 90%；珠海经济特区苏海实业公司以现金出资 150 万元，占股 7.5%；刘建忠
以现金出资 20 万元，占股 1%；周霞以现金出资 15 万元，占股 0.75%；陈磊以现
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金出资 15 万元，占股 0.75%。
股东姓名 认缴资本（万元） 实缴资本（万元） 占股权比例
江苏宏图高科技股份有限公司 1,800.00 1,800.00 90%
珠海经济特区苏海实业公司 150.00 150.00 7.5%
刘建忠 20 20 1%
周霞 15 15 0.75%
陈磊 15 15 0.75%
（2）2001 年 12 月 6 日，江苏宏图高科房地产开发有限公司股东会决议将其
在公司 1800 万元出资额中的 100 万元转让给刘建忠、75 万元转让给周霞、275 万
元转让给杨晓芳，陈磊将其在公司 15 万元全部转让给杨晓芳。
2001 年 12 月 12 日，江苏宏图高科技股份有限公司出资 1350 万元，占股 67.5%；
珠海经济特区苏海实业公司出资 150 万元，占股 7.5%；刘建忠出资 120 万元，占
股 6%；周霞出资 90 万元，占股 4.5%；杨晓芳出资 290 万元，占股 14.5%，转让后
公司注册资本保持不变。
股东姓名 认缴资本（万元） 实缴资本（万元） 占股权比例
江苏宏图高科技股份有限公司 1,350.00 1,800.00 67.5%
珠海经济特区苏海实业公司 150.00 150.00 7.5%
刘建忠 120 120 6%
周霞 90 90 4.5%
杨晓芳 290 290 14.5%
（3）2002 年 12 月 8 日，江苏宏图高科房地产开发有限公司股东会决议同意
珠海经济特区苏海实业公司将其持有的 150 万元出资额全部转让给南京翰泰投资
管理咨询有限公司，杨晓芳将其持有的 290 万元出资额中的 15 万元转让给周霞，
转让后公司注册资本保持不变。
2002 年 12 月 8 日，江苏宏图高科技股份有限公司出资 1350 万元，占股 67.5%；
南京翰泰投资管理咨询有限公司出资 150 万元，占股 7.5%；刘建忠出资 120 万元，
占股 6%；周霞出资 105 万元，占股 5.25%；杨晓芳出资 275 万元，占股 13.75%。
股东姓名 认缴资本（万元） 实缴资本（万元） 占股权比例
江苏宏图高科技股份有限公司 1,350.00 1,800.00 67.5%
南京翰泰投资管理咨询有限公司 150.00 150.00 7.5%
刘建忠 120 120 6%
周霞 105 105 5.25%
杨晓芳 275 275 13.75%
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（4）2003 年 6 月 30 日，江苏宏图高科房地产开发有限公司股东会决议同意
杨晓芳将其持有的 275 万元出资额其中的 26 万元转让给刘建忠、30 万元转让给周
霞、45 万元转让给劳爱玲、25 万元转让给张泽祖，转让后公司注册资本保持不变。
2003 年 6 月 30 日，江苏宏图高科技股份有限公司以现金出资 1350 万元，占
股 67.5%；南京翰泰投资管理咨询有限公司以现金出资 150 万元，占股 7.5%；刘
建忠出资 146 万元，占股 7.3%；周霞出资 135 万元，占股 6.75%；劳爱玲出资 45
万元，占股 2.25%；张泽祖出资 25 万元，占股 1.25%；杨晓芳出资 149 万元，占
股 7.45%.
股东姓名 认缴资本（万元） 实缴资本（万元） 占股权比例
江苏宏图高科技股份有限公司 1,350.00 1,800.00 67.5%
南京翰泰投资管理咨询有限公司 150.00 150.00 7.5%
刘建忠 146 146 7.3%
周霞 135 135 6.75%
劳爱玲 45 45 2.25%
张泽祖 25 25 1.25%
杨晓芳 149 149 7.45%
（5）2004 年 12 月 10 日，江苏宏图高科房地产开发有限公司股东会决议同意
南京翰泰投资管理咨询有限公司将其持有的 150 万元出资额全部转让给江苏宏图
高科技股份有限公司；杨晓芳将其持有的 149 万元出资额其中的 65 万元转让给南
京盛亚科技投资有限公司、84 万元转让给江苏宏图高科技股份有限公司；刘建忠
将其持有的 146 万元出资额全部转让给江苏宏图高科技股份有限公司；周霞将其
持有的 135 万元出资额全部转让给南京盛亚科技投资有限公司；劳爱玲将其持有
的 45 万元出资额全部转让给江苏宏图高科技股份有限公司；张泽祖将其持有的 25
万元出资额全部转让给江苏宏图高科技股份有限公司，转让后公司注册资本保持
不变。
2003 年 6 月 30 日，江苏宏图高科技股份有限公司以现金出资 1800 万元，占
股 90%；南京盛亚科技投资有限公司出资 200 万元，占股 10%。
股东姓名 认缴资本（万元） 实缴资本（万元） 占股权比例
江苏宏图高科技股份有限公司 1,800.00 1,800.00 90%
南京盛亚科技投资有限公司 200.00 200.00 10%
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江苏宏图高科房地产开发有限公司拟增资扩股涉及的股东全部权益价值资产评估报告
（6）2009 年 4 月 10 日，江苏宏图高科房地产开发有限公司股东会决议同意
江苏宏图高科技股份有限公司其持有的 1800 万元出资额全部转让给三胞集团有限
公司，转让后公司注册资本保持不变。
股东姓名 认缴资本（万元） 实缴资本（万元） 占股权比例
三胞集团有限公司 1,800.00 1,800.00 90%
南京盛亚科技投资有限公司 200.00 200.00 10%
3. 江苏宏图地产公司近年资产负债及经营状况表
江苏宏图地产公司近年资产负债及经营情况表 单位：万元
项 目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 10 月 31 日
总资产 174,620.79 102,986.14
负债合计 175,724.06 62,419.48
股东权益合计 -1,103.28 40,566.66
项 目 2019 年度 2020 年 1-10 月
营业收入 1,415.09 1,755.09
营业成本 113.79
营业利润 592.61 1,533.31
利润总额 656.74 1,528.43
净利润 656.74 1,528.43
其中：2019 年度和 2020 年 1-10 月财务报表经中兴华会计师事务所（特殊普
通合伙）审定，并出具了中兴华审字（2020）第 021620 号无保留意见审计报告。
4.委托人和被评估单位之间的关系
委托人为被评估单位控股股东。
（二）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
其他评估报告使用人包括：经济行为相关方以及法律法规规定的其他评估报
告使用人。
二、评估目的
江苏宏图高科房地产开发有限公司拟增资扩股，本次评估目的即对该经济行
为所涉及的江苏宏图地产公司于评估基准日股东全部权益价值进行评估，为上述
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经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象和评估范围
评估对象为江苏宏图地产公司在评估基准日的股东全部权益价值。
评估范围为江苏宏图地产公司于 2020 年 10 月 31 日的全部资产和负债。中兴
华会计师事务所（特殊普通合伙）以 2020 年 10 月 31 日为审计截止日对江苏宏图
地产公司进行了审计，江苏宏图地产公司是以审计结果作为本次资产评估的申报
数据，审定后的资产总额 1,029,861,398.01 元，负债总额 624,194,782.10 元，
净资产为 405,666,615.91 元。具体情况见下表：
江苏宏图地产公司 2020 年 10 月 31 日资产负债表 单位：元
科目名称 金额 科目名称 金额
流动资产： 流动负债：
货币资金 212,975.49 短期借款
以公允价值计量且其变
交易性金融资产 动计入当期损益的金融
负债
应收票据 应付票据
应收账款 应付账款
预付款项 188,042.76 预收款项
应收利息 应付职工薪酬 48,898.12
应收股利 应交税费 620.72
其他应收款 540,458,486.07 应付利息
存货 应付股利
一年内到期的非流动资
其他应付款 624,145,263.26
产
一年内到期的非流动负
其他流动资产 10,734.41
债
其他流动负债
流动资产合计 540,870,238.73 流动负债合计 624,194,782.10
非流动资产： 非流动负债：
可供出售金融资产 2,730,000.00 长期借款
持有至到期投资 应付债券
长期应收款 长期应付款
长期股权投资 486,174,300.00 专项应付款
投资性房地产 预计负债
固定资产 86,859.28 递延收益
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科目名称 金额 科目名称 金额
在建工程 递延所得税负债
工程物资 其他非流动负债
固定资产清理 非流动负债合计
生产性生物资产 负债合计 624,194,782.10
油气资产 所有者权益：
无形资产 实收资本（或股本） 20,000,000.00
开发支出 资本公积 401,415,146.17
商誉 减：库存股
长期待摊费用 其他综合收益
递延所得税资产 盈余公积
其他非流动资产 未分配利润 -15,748,530.26
非流动资产合计 488,991,159.28 所有者权益合计 405,666,615.91
资产总计 1,029,861,398.01 负债和所有者权益总计 1,029,861,398.01
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象与评估范围一致。评估
范围内的资产、负债账面价值已经中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，
并发表了无保留意见报告。
（二）主要资产概况
江苏宏图地产公司主要的办公场所在江苏省南京市软件大道 68 号三胞集团大
楼。实物资产主要在江苏宏图地产公司子公司，主要包括存货、固定资产。
1.存货
存货为开发成本，为柳州广柳置业有限公司在建东方福来德项目产生的开发
成本和徐州隆丰商业发展有限公司持有 2 项待售商铺。
2.固定资产
固定资产为车辆和电子设备。电子设备为电脑、空调和打印机等办公设备；
车辆共计 3 辆，均由领取了《机动车行驶证》，基准日时在年检有效期内；固定资
产主要分布在南京市、柳州市、徐州市办公场所，且账物相符，使用正常。
经核实，账物相符，使用正常。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产状况
截止评估基准日，被评估单位子公司账面记录无形资产为企业购买的软件产
品，共计 4 项。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
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截止评估基准日，被评估企业未申报表外资产。
（五）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产
2019 年年度和 2020 年 1-10 月财务报表经中兴华会计师事务所（特殊普通合
伙）审定，并出具了中兴华审字（2020）第 021620 号无保留意见审计报告。
除以上报告外，未引用其他机构出具的报告的结论。
四、价值类型
资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值(投资价值、在用价
值、清算价值、残余价值等)两种类型。经评估人员与委托人充分沟通后，根据本
次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选定市场价值作为本评
估报告的评估结论的价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
（一）本项目评估基准日为 2020 年 10 月 31 日。
（二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，
由委托人确定评估基准日。
（三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价
值的确定等，均以评估基准日企业的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。
六、评估依据
（一） 经济行为依据
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《资产评估委托合同》。
（二） 法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令 第四十六号 2016
年 12 月 1 日起施行）；
2.《中华人民共和国公司法》（2018 年 10 月 26 日第十三届全国人民代表大会
常务委员会第六次会议通过修订）；
3.《中华人民共和国企业所得税法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代
表大会第五次会议通过）；
4.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第
50 号，经财政部、国家税务总局令第 65 号修订）；
5.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕
36 号）；
6.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号，2007 年 10
月 1 日实施）；
7.《企业会计准则—基本准则》（2014 年 7 月 23 日中华人民共和国财政部
令第 76 号修订）；
8.《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告
2019年第39号）；
9. 其他有关法律、法规、通知文件等。
（三） 评估准则依据
1.《资产评估基本准则》财资〔2017〕43 号；
2.《资产评估职业道德准则》中评协〔2017〕30 号；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》中评协〔2018〕36 号 ；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》中评协〔2018〕35 号；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》中评协〔2017〕33 号；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》中评协〔2018〕37 号；
7.《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35 号）；
8.《资产评估执业准则——企业价值》中评协〔2018〕38 号；
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9.《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38 号）；
10.《资产评估执业准则——机器设备》（中评协〔2017〕39 号）；
11.《资产评估机构业务质量控制指南》中评协〔2017〕46 号；
12.《资产评估价值类型指导意见》中评协〔2017〕47 号；
13.《资产评估对象法律权属指导意见》中评协〔2017〕48 号。
（四） 产权依据
1.不动产权证书、国有土地使用权证书；
2.机动车辆行驶证；
3. 有关产权转让合同、其他权属证明文件等。
（五） 取价依据
1.《机电产品报价手册》2020 版；
2.《资产评估常用数据与参数手册》；
3. 评估基准日银行贷款利率；
4. 企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
5. 评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
6. 评估机构收集的有关询价资料、参数资料；
7. IFIND 系统提供的相关行业统计数据；
8.被评估单位提供的其它评估相关资料。
（六） 其他参考依据
1.中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的审计报告；
2.被评估单位提供的《资产评估申报表》；
3.被评估单位提供的经营决策文件。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基
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础法三种方法。
收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收
益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评
估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案
例比较法。
资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内
及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，以及三种
评估基本方法的适用条件，本次评估选用的评估方法为：资产基础法。选择理由
如下：
由于国内产权交易市场尚不完善，目前很难获取到与江苏宏图地产公司企业
类型、业务种类相似的其它交易案例的完整信息，进而无法采用市场法确定其股
东权益价值。
收益法是从资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价
值，其评估结论通常具有较好的可靠性和说服力。江苏宏图地产公司收入为其他
业务收入——收取新百股份的企业管理服务费，自身无在开发项目，不从事生产
经营，经与公司管理层充分沟通，企业未来经营收入不能进行合理预测，故本次
评估不选用收益法。
资产基础法从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减
各种贬值反映资产价值。其前提条件是：第一，被评估资产处于继续使用状态或
被假定处于继续使用状态；第二，应当具备可利用的历史资料。本次评估的委估
资产具备以上条件。
（二）资产基础法简介
资产基础法即成本法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，
评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
1．流动资产
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流动资产评估范围包括货币资金、预付账款、其他应收款和其他流动资产。
（1）货币资金为银行存款。评估人员根据公司提供的清查评估明细表，对会
计报表、会计账簿和记账凭证进行了核查，中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
按照公司提供的银行账号逐一进行了询证，评估人员根据询证回函和提供的银行
对账单对银行存款情况进行了核实，核实结果与申报资料一致。对银行存款的评
估，以核实后的账面值作为评估价值。
（2）应收款项：包括预付账款和其他应收款。评估人员在对上述应收款项核
实无误的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析欠款数额、
欠款时间和原因、款项回收情况等，采用个别认定方法估计风险损失，根据所能
收回的相应货物形成的资产或权利或核实后的账面价值确定评估价值。
（3）其他流动资产为待抵扣增值税进项税。评估人员根据企业提供的清查评
估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证进行了核查，了解其他流动资产形
成的原因、发生时间，收集核实了纳税申报表等资料，并履行了必要的评估程序，
对其真实性进行了核实，核实结果与申报资料基本一致。评估人员在核实无误的
基础上，以核实确认的账面值确定评估值。
2．非流动资产
纳入评估范围的非流动资产包括：可供出售金融资产、长期股权投资和固定
资产。
（1）可供出售金融资
评估人员在核实无误的基础上，企业对被投资企业持有股权比例较低，不具
有控制权，评估人员以评估基准日被投资企业的净资产账面值乘以投资比例确定
评估值。
（2）长期股权投资
评估人员查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，确定长期
投资的真实性和完整性，根据各项长期投资的具体情况，选择评估方法。
本次评估范围内长期股权投资均为被评估单位控股子公司，评估人员评估被
投资单位在评估基准日的整体资产和负债，将净资产评估值乘以江苏宏图地产公
司的占股比例计算确定评估值。
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（3）固定资产
固定资产为车辆，本次评估采用直接比较法，是指通过将评估对象与可比参
照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法。
本次评估通过市场调查选择一个或几个与评估对象相同或相似的二手车作为参照
物，然后分析参照物的型号、结构、功能、性能、配置、新旧程度、使用情况、
地区差别、交易条件、时间因素、交易价格等，并与被评估车辆比较，找出它们
之间的差别以及价格上的差额，经调整量化，估算出被评估的二手车价格。
其计算公式为： JS=G×（1±T）
式中：JS-被评估的二手车估算价格
G-参照物的不含税市场价格
T-调整系数
3.负债
纳入评估范围的负债为江苏宏图地产公司的流动负债，包括应付职工薪酬、
应交税费和其他应付款。
对企业负债的评估，主要是进行审查核实，评估人员对相关的文件、合同、
账本及相关凭证进行核实，确认其真实性后，以核实后的账面价值或根据其实际
应承担的负债确定评估价值。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行。
（一）前期准备、接受委托
本事务所首先了解项目的委托人、被评估单位和委托人以外的其他资产评估
报告使用人、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、资产评
估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式以及委
托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等
需要明确的重要事项，在明确业务基本事项以及对专业能力、独立性和业务风险
进行综合分析和评价后与委托人签订资产评估委托合同。在听取被评估单位有关
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人员对企业情况及委估资产历史和现状的介绍后，根据资产评估业务具体情况编
制资产评估计划，组建资产评估项目组。
（二）现场调查、收集资料
资产评估专业人员于 2020 年 11 月 5 日进驻现场，结合被评估单位填报的资
产负债清查评估明细表，通过询问、核对、监盘、勘察、检查等方式对评估对象
及其所涉及的资产、负债进行现场调查。根据资产评估业务具体情况收集资产评
估业务需要的资料，并对所收集利用的资产评估资料通过观察、询问、书面审查、
实地调查、查询、复核等方式进行核查验证。通过对评估对象现场调查及收集的
评估资料了解评估对象现状，关注评估对象及其所涉及资产的法律权属。
（三）整理资料、评定估算
资产评估专业人员根据资产评估业务具体情况开展独立的市场调研，收集相
关的信息资料，对收集的评估资料进行必要筛选、分析、归纳和整理，形成评定
估算和编制资产评估报告的依据。并根据评估目的、评估对象、价值类型、资料
收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，选
择评估方法；资产评估项目组根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进
行分析、计算和判断，形成测算结果。
（四）形成结论、提交报告
资产评估专业人员对形成的测算结果进行综合分析，形成评估结论，在评定、
估算形成评估结论后，编制初步资产评估报告。随后按照法律、行政法规、资产
评估准则和本资产评估机构内部质量控制制度，对初步资产评估报告进行内部审
核。在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人同意的其
他相关当事人就资产评估报告的有关内容进行必要的沟通后，向委托人出具并提
交正式资产评估报告。
九、评估假设
由于企业所处运营环境的变化以及不断变化着的影响资产价值的种种因素，
必须建立一些假设以便资产评估师对资产进行价值判断，充分支持我们所得出的
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评估结论。本次评估是建立在以下前提和假设条件下的：
（一）一般假设
1.企业持续经营假设
企业持续经营假设是假定被评估企业的经营业务合法，并不会出现不可预见
的因素导致其无法持续经营，被评估资产现有用途不变并原地持续使用。
2.交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估
资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基
本的前提假设。
3.公开市场假设
公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产
交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资
产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上
可以公开买卖为基础。
（二）特殊假设
1．假设国家宏观经济形势及现行的有关法律、法规、政策，无重大变化；本
次交易双方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
2．假设被评估单位所在的行业保持稳定发展态势，行业政策、管理制度及相
关规定无重大变化。
3．假设国家有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发
生重大变化。
4．假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对企业重大不利影响。
5．假设本次评估测算的各项参数取值是按照现时价格体系确定的，未考虑基
准日后通货膨胀因素的影响。
6．假设被评估单位的生产经营业务可以按其现状持续经营下去，并在可预见
的经营期内，其经营状况不发生重大变化。
7．假设企业未来的经营管理人员尽职，企业继续保持现有的经营管理模式持
续经营。
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8．资产持续使用假设，即假设被评估资产按照其目前的用途和使用的方式、
规模、频度、环境等条件合法、有效地持续使用下去，并在可预见的使用期内，
不发生重大变化。
9．假设委托人及被评估单位所提供的有关企业经营的一般资料、产权资料、
政策文件等相关材料真实、有效。
10．假设评估对象所涉及资产的购置、取得、建造过程均符合国家有关法律
法规规定。
11．假设被评估单位主营业务内容及经营规模不发生重大变化。
十、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则及必要的评估
程序，对江苏宏图地产公司的股东全部权益价值采用资产基础法进行了评估。根
据以上评估工作，得出如下评估结论：
通过评估，在持续经营假设、公开市场假设的前提条件下，在评估基准日 2020
年 10 月 31 日，江苏宏图地产公司资产账面价值 102,986.14 万元，评估值
258,901.05 万元，评估增值 155,914.91 万元，增值率 151.39%；负债账面值
62,419.48 万元，评估值 62,419.48 万元，评估无增减值；净资产账面价值
40,566.66 万元，评估值 196,481.57 万元，评估增值 155,914.91 万元，增值率
384.34%。详细内容见下表：
江苏宏图地产公司评估结果汇总表 单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 54,087.02 54,087.02 - -
2 非流动资产 48,899.12 204,814.03 155,914.91 318.85
3 其中：可供出售金融资产 273.00 615.35 342.35 125.40
4 持有至到期投资 - - -
5 长期应收款 - - -
6 长期股权投资 48,617.43 204,172.77 155,555.34 319.96
7 投资性房地产 - - -
8 固定资产 8.69 25.91 17.22 198.16
9 在建工程 - - -
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账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
10 工程物资 - - -
11 固定资产清理 - - -
12 生产性生物资产 - - -
13 油气资产 - - -
14 无形资产 - - -
15 开发支出 - - -
16 商誉 - - -
17 长期待摊费用 - - -
18 递延所得税资产 - - -
19 其他非流动资产 - - -
20 资产总计 102,986.14 258,901.05 155,914.91 151.39
21 流动负债 62,419.48 62,419.48 - -
22 非流动负债 - - -
23 负债合计 62,419.48 62,419.48 - -
24 净资产（所有者权益） 40,566.66 196,481.57 155,914.91 384.34
十一、特别事项说明
本评估报告使用人应对特别事项对评估结论产生的影响予以关注。
（一）引用其他机构出具的报告结论的情况
2019 年度和 2020 年 1-10 月财务报表经中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
审定，并出具了中兴华审字（2020）第 021620 号无保留意见审计报告。
（二）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
1. 截止评估基准日，三胞集团南京投资管理有限公司与江苏宏图高科房地产
开发有限公司签订股权代持合同书，江苏宏图高科房地产开发有限公司委托三胞
集团南京投资管理有限公司作为柳州广柳置业有限公司 35%股权的名义持有人，并
代为行使相关股东权利。企业承诺，如因该事项造成的纠纷，企业愿承担全部责
任。本次评估按照企业股权代持合同书确定江苏宏图高科房地产开发有限公司对
柳州广柳置业有限公司持股比例。
2. 纳入本次评估范围内徐州隆丰商业发展有限公司持有的 2 项待售商铺，建
筑面积 139.35 ㎡，尚未办理不动产权证书。企业承诺，如因该事项造成的纠纷，
企业愿承担全部责任。本次评估按照企业提供测绘面积进行测算。
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（三）评估资料不完整的情形
1. 2020 年 7 月柳州广柳置业有限公司根据商城经营需要对东方福来德项目总
平面图进行规划调整，变更后东方福来德总平面图正报经相关主管部门审核。本
次评估按照变更后东方福来德调整后的经济规划指标进行测算，如未来该经济指
标发生重大变化，评估结果应根据最终经济指标进行调整。
2. 徐州隆丰商业发展有限公司尚未对已出售物业进行土地增值税汇算清缴。
本次评估根据企业提供土地增值税数据进行测算，如未来企业进行土地增值税汇
算清缴时，土地增值税数额发生重大变化，评估结果应根据最终数据进行调整。
（四）评估基准日存在的法律、经济等未决事项
1.关于被告柳州广柳置业有限公司与原告石治军、黎胜英、黄靖鸿、桂林建
设工程施工合同纠纷一案。
2020 年 9 月 15 日，柳州市鱼峰区人民法院做出该案一审判决，判令被告向原
告返还履约保证金 4,900,000.00 元，并赔偿经济损失（经济损失的计算：截至 2020
年 8 月 10 日的经济损失为 1,321,671.24 元；自 2020 年 8 月 11 日起的经济损失，
应以 4,900,000.00 元为基数，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报
价利率计算至实际清偿之日止），被告承担本案受理费 61,200 元。
被告不服柳州市鱼峰区人民法院做出的一审判决，认为该案认定事实不清，
适用法律错误，于 2020 年 9 月 30 日向柳州市中级人民法院提起上述，柳州市中
级人民法院已受理，目前该案处于二审程序状态。由于该未决诉讼很可能导致经
济利益流出企业，基于谨慎性原则，审计已计提相关预计负债。本次评估按照预
计负债账面金额确定评估值。
2.关于被告徐州隆丰商业发展有限公司与原告宁波名灿文化传媒有限公司合
同纠纷一案。
2017 年 5 月 24 日，被告与原告签订《“徐州三胞广场”项目“解放南路外街
美 陈 包 装 服 务 ” 工 程 施 工 合 同 》， 合 同 暂 定 价 1,420,000.00 元 ， 结 算 金 额
1,550,000.00 万，被告已向原告支付 1,472,500.00 元，剩余 77,500.00 元未支付。
2020 年 7 月原告向法院起诉，请求被告立即返还质量保修金 77,500.00 元，并支
付以 38,750.00 元为基计算的按银行同期贷款利率标准自 2018 年 5 月 16 日起算
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至 2018 年 11 月 15 日止的逾期付款利息，计 861.54 元；支付以 77,500.00 元为
基数计算的按银行同期贷款利率标准自 2018 年 11 月 16 日暂算至 2019 年 10 月 22
日止的逾期付款利息，计 3,193.32 元，并继续按此标准计算至实际付清之日止。
截止评估报告日，该案尚未审理，由于该未决诉讼很可能导致经济利益流出
企业，基于谨慎性原则，审计已计提相关预计负债。本次评估按照预计负债账面
金额确定评估值。
（五）抵押担保事项
1.截止评估基准日，公司子公司持有资产抵押情况如下表：
所有权人 抵押物地址 不动产权证号 担保余额（元） 抵押权人
文昌路 9 号东方福来德 2 栋负三层 3 号
文昌路 9 号东方福来德 2 栋负三层 2 号
文昌路 9 号东方福来德 2 栋负三层 1 号
文昌路 9 号东方福来德 2 栋负二层 3 号
柳州广柳 文昌路 9 号东方福来德 2 栋负二层 2 号 长城国兴金
柳国用（2015）第
置业有限 796,820,003.67 融租赁有限
文昌路 9 号东方福来德 2 栋负二层 1 号 110215 号
公司 公司
文昌路 9 号东方福来德 2 栋负一层 2 号
文昌路 9 号东方福来德 2 栋负一层 1 号
文昌路 9 号东方福来德 2 栋 3-1
柳州市鱼峰区文昌路西段南侧
苏（2018）徐州市不动
泉山区解放南路 26-8 号三胞广场地下
产证明第 0004041 号、
室号楼 1-101、泉山区解放南路 26-8
苏（2018）徐州市不动 中国华融资
徐州隆丰 号三胞广场 4 号楼 1-126
产证明第 0004166 号 产管理股份
商业发展 350,000,000.00
苏（2018）徐州市不动 有限公司
有限公司 泉山区解放南路 26-8 号三胞广场地下
产证明第 0004041 号、 （注）
室号楼 1-101、泉山区解放南路 26-8
苏（2018）徐州市不动
号三胞广场 4 号楼 1-126
产证明第 0004166 号
徐州隆丰 徐州市新盛
泉山区解放南路 26-8 号三胞广场 3 号 苏（2020）徐州市不动
商业发展 5,500,000.00 投资控股集
楼 1-401 产证明第 0004160 号
有限公司 团有限公司
合计 1,152,320,003.67
注：该笔抵押日期为 2018/1/12-2019/7/2，截至审计报告出具日，尚未办理
解押手续。
本次评估未考虑以上抵押担保事项对评估结论的影响。
（六）付息债务
1.江苏宏图高科房地产开发有限公司已与南京三胞医疗管理有限公司签订借
款协议，借款金额为 3,000.00 万元，借款期限为 2019/5/30-2020/5/29，借款利
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30
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息为年利率 8.00%，截至审计报告出具日，该笔借款对方尚未偿还。
2.徐州铜山农村商业银行股份有限公司桥上支行发放给徐州隆丰商业发展有
限公司的保证借款，保证人为三胞集团有限公司，该笔借款已签订展期协议，展
期日期为 2020 年 5 月 12 日至 2021 年 5 月 11 日，截止评估报告日，该笔借款尚
有利息未偿付。
3.徐州三胞医养建设管理有限公司与徐州星之云医疗器械有限公司签订借款
协议，借款金额为 2,000,000.00 元，借款期限为 2020 年 4 月 29 日起至 2021 年 2
月 28 日止，借款利率为年利率 10.00%。
4. 2017 年 10 月 10 日长城国兴金融租赁有限公司与徐州隆丰商业发展有限公
司签订了编号为长金租债确字（2017）第 0080 号的债权债务确认协议，主债权额
为 572,332,011.96 元，债务履行期限自 2017 年 10 月 13 日至 2020 年 10 月 16 日，
广柳置业对前述债权提供 100.00%担保，抵押物为柳州市鱼峰区文昌路西段南侧土
地及在建项目。
5. 2017 年 10 月 25 日长城国兴金融租赁有限公司与柳州广柳置业有限公司签
订了编号为长金租回租字（2017）第 0085 号的回租租赁合同，主债权额为
341,982,336.24 元，债务履行期限自 2017 年 10 月 26 日至 2020 年 10 月 25 日，
广柳置业对前述债权提供 100.00%担保，抵押物为柳州市鱼峰区文昌路西段南侧土
地及在建项目。
2018 年 11 月 3 日长城国兴金融租赁有限公司与柳州广柳置业有限公司、三胞
集团有限公司签订期限重组协议，重组期限为 2018 年 11 月 4 日至 2020 年 11 月 2
日，协议约定广柳置业需向长城国兴金融租赁有限公司支付履约保证金
30,457,818.70 元，截至 2020 年 10 月 31 日广柳置业尚未支付相关保证金，江苏
宏图高科房地产开发有限公司正与长城国兴金融租赁有限公司协商新的重组协
议，截至评估报告日，尚未签订。
本次评估未来以上事项对评估结论的影响。
（七）根据江苏省南京市中级人民法院（2018）苏 01 财保 124 号执行裁定书、
（2018）苏 01 财保 124 号协助公示冻结通知书，三胞集团有限公司持有的江苏宏
图高科房地产开发有限公司 90.00%股权（1800 万元）冻结期限为三年，自 2018
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江苏宏图高科房地产开发有限公司拟增资扩股涉及的股东全部权益价值资产评估报告
年 8 月 13 日起至 2021 年 8 月 12 日止，江苏省工商行政管理局已于 2018 年 8 月
14 日在企业信用信息公示系统公示。
根据北京市第三中级人民法院（2018）京 03 执 783 号执行裁定书、（2018）
京 03 执 783 号协助公示通知书，三胞集团有限公司持有的江苏宏图高科房地产开
发有限公司 90.00%股权（1800 万元）冻结期限为三年，自 2018 年 8 月 24 日起至
2021 年 8 月 23 日止，江苏省工商行政管理局已于 2018 年 8 月 25 日在企业信用信
息公示系统公示。
根据江苏省南京市中级人民法院（2018）苏 01 财保 136 号执行裁定书、（2018）
苏 01 财保 136 号协助公示通知书，三胞集团有限公司持有的江苏宏图高科房地产
开发有限公司 90.00%股权（1800 万元）冻结期限为三年，自 2018 年 9 月 18 日起
至 2021 年 9 月 17 日止，江苏省工商行政管理局已于 2018 年 9 月 19 日在企业信
用信息公示系统公示。
根据广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤 0307 民初 18443 号执行裁定书、
（2018）粤 0307 民初 18443 号协助公示通知书，三胞集团有限公司持有的江苏宏
图高科房地产开发有限公司股权，冻结金额以人民币 2000 万元为限，冻结期限为
贰年，自 2019 年 3 月 21 日起至 2021 年 3 月 20 日止，江苏省工商行政管理局已
于 2019 年 3 月 22 日在企业信用信息公示系统公示。
本次评估未考虑股权冻结对评估结论影响。
（八）截至 2020 年 10 月 31 日，江苏宏图高科房地产开发有限公司尚未实际
出资三胞健康医疗管理有限公司，三胞健康医疗管理有限公司尚未实际出资南京
三胞医院建设管理有限公司和无锡三胞医院建设有限公司。无锡三胞医院建设有
限公司自成立以来未正常开展经营业务，由于未按时向工商部门报送年报，现已
提示经营异常。本次评估未考虑以上事项对评估结论影响。
（九）根据柳州广柳置业有限公司签订的《土地出让合同》（柳土出字 2014040
号）约定：柳州广柳置业有限公司持有的地块中柳州广柳置业有限公司长期持有
产权并经营的商业、旅馆用房建筑面积不少于 50000 ㎡（上述持有的建筑产权，
从项目通过竣工验收备案之日起，持有时间不得低于 20 年）。本次评估未考虑自
持面积对评估结论影响。
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（十）柳州广柳置业有限公司将大部分商场（面积暂定 55,960.96 ㎡）出租
给北京王府井购物中心管理有限责任公司，房屋租赁期限为 20 年。柳州广柳置业
有限公司对部分已出售商场签订承租期为 3 年，该期限低于北京王府井购物中心
管理有限责任公司承租期限，故柳州广柳置业有限公司采取给予一定补偿方式，
对已出售商场部分进行收回。本次评估未考虑未来年度补偿对评估结论的影响。
（十一）根据柳州广柳置业有限公司与购房者签订购房合同，已售商铺交付
日期分别为 2019 年 10 月 1 日或 2020 年 3 月 31 日，公寓交付日为 2021 年 6 月 30
日或 2021 年 9 月 30 日。根据在建项目东方福来德项目施工进度，柳州广柳置业
有限公司将支付违约赔偿金。本次评估未考虑未来年度需支付违约赔偿金对评估
结论的影响。
（十二）2020 年 10 月 28 日三胞集团有限公司与南京冠雷贸易实业有限公司
签订债权债务不可撤销承诺函，三胞集团有限公司受让南京冠雷贸易实业有限公
司对江苏宏图高科房地产开发有限公司债权，金额为 401,415,146.17 元，2020 年
10 月 31 日三胞集团有限公司将上述受让债权以债转股方式对江苏宏图高科房
地产开发有限公司增资，该事项已取得股东会决议及增资协议。2020 年 11 月 18
日江苏大陆律师事务所已就该债权转股权事项出具法律意见书，表明该事项已经
过债权人委员会同意，未损害三胞集团债权人利益。
（十三）2019 年 2 月 26 日柳州广柳置业有限公司（出租人）与北京王府井购
物中心管理有限责任公司（承租人）签订柳州三胞商业项目房屋租赁合同，约定
将出租人开发建设的位于柳州市文昌路 9 号的东方福来德项目部分物业出租给承
租人，承租面积为 55,960.96 平方米，租赁期限为 20 个租赁年度，合同约定房屋
交付日期不迟于 2019 年 6 月 23 日，截至 2020 年 10 月 31 日该项目尚未完工交付
给承租方。本次评估未考虑该事项对评估结论的影响。
截止评估基准日，徐州隆丰商业发展有限公司持有的本次评估范围内部分商
铺已对外出租，本次评估未考虑租约对评估结论的影响。
（十四）2016 年 4 月 29 日柳州广柳置业有限公司与华北建设集团有限公司签
订建设工程施工合同，合同金额 6 亿元，截至 2020 年 10 月 31 日，广柳置业已支
付给华北建设工程款共计 314,167,100.00 元，尚未收到华北建设开具的发票。
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本次评估未考虑未来无法取得发票对评估结论的影响。
（十五）2017 年 10 月 10 日长城国兴金融租赁有限公司与徐州隆丰商业发展
有限公司签订了编号为长金租债确字（2017）第 0080 号的债权债务确认协议，主
债权额为 572,332,011.96 元，债务履行期限自 2017 年 10 月 13 日至 2020 年 10
月 16 日，担保范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期罚息、违约金、损害
赔偿金等一切费用，江苏宏图高科房地产开发有限公司以持有子公司广柳置业股
权出质给长城国兴金融租赁有限公司，出质股权金额为 6,500.00 万元，以三胞集
团南京投资管理有限公司代持的本公司子公司广柳置业股权出质给长城国兴金融
租赁有限公司，出质股权金额为 3,500.00 万元。本次评估未考虑该事项对评估结
论影响。
（十六）在评估基准日后，当被评估资产因不可抗力而发生拆除、毁损、灭
失，往来账款产生坏账等影响资产价值的期后事项时，不能直接使用评估结论。
（十七）在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法
对评估价值进行相应调整。
（十八）需要说明的其他问题
1．本评估报告中涉及的有关企业经营的一般资料、产权资料、政策文件及相
关材料由委托人及被评估单位负责提供，对其真实性、合法性由委托人及被评估
单位承担相关的法律责任，资产评估专业人员执行资产评估业务的目的是对评估
对象的价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属确认或发表意见超
出了资产评估的执业范围，因此评估机构不对评估对象的法律权属提供保证。
2．对企业存在的可能影响资产评估价值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊
说明而资产评估专业人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，资产评估机构及
资产评估专业人员不承担相关责任。
3．评估报告附件与报告正文配套使用方为有效。
十二、资产评估报告使用限制说明
1．本资产评估报告使用范围:
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）地址：北京市西城区广内大街 6 号枫桦豪景 A 座
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