2023 年年度报告
公司代码：600683 公司简称：京投发展
京投发展股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人孔令洋、主管会计工作负责人张雨来及会计机构负责人（会计主管人员）谢雪林
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司于2024年3月29日召开第十一届董事会第三十二次会议，审议通过《关于2023年度利润分
配预案的议案》，公司拟定2023年度利润分配方案为：公司本年度不进行现金股利分配，同时本
报告期不进行资本公积转增股本。本预案尚需提交股东大会审议。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
公司2023年年度报告涉及的未来计划等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意
投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”中“六、
公司关于公司未来发展的讨论与分析-（四）可能面对的风险”部分的相关内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 5
第三节 管理层讨论与分析........................................................................................................... 11
第四节 公司治理........................................................................................................................... 35
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 53
第六节 重要事项........................................................................................................................... 55
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 70
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 75
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 76
第十节 财务报告........................................................................................................................... 87
载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人
员）签名并盖章的财务报表。
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及
公告的原稿。
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
本公司、我公司、公司、京投发展 指 京投发展股份有限公司
公司法 指 中华人民共和国公司法
公司章程 指 京投发展股份有限公司章程
京投公司 指 北京市基础设施投资有限公司
中国银泰 指 中国银泰投资有限公司
京投置地 指 北京京投置地房地产有限公司
京投阳光 指 北京京投阳光房地产开发有限公司
北京万科 指 北京万科企业有限公司
基石创业 指 北京基石创业投资基金（有限合伙）
基石仲盈 指 北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙）
基石信安 指 北京基石信安创业投资有限公司
基石连盈 指 保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）
基石信创 指 北京基石信创创业投资中心（有限合伙）
基石慧盈 指 北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）
上海礼兴 指 上海礼兴酒店有限公司
上海礼仕 指 上海礼仕酒店有限公司
无锡嘉仁 指 无锡嘉仁花园酒店管理有限公司
无锡惠澄 指 无锡惠澄实业发展有限公司
潭柘投资 指 北京潭柘投资发展有限公司
宁波华联 指 宁波华联房地产开发有限公司
京投万科 指 北京京投万科房地产开发有限公司
京投银泰置业 指 北京京投银泰置业有限公司
兴业置业 指 北京京投兴业置业有限公司
尚德置业 指 北京京投银泰尚德置业有限公司
灜德置业 指 北京京投灜德置业有限公司
兴平置业 指 北京京投兴平置业有限公司
京投兴檀 指 北京京投兴檀房地产有限公司
京投丰德 指 北京京投丰德房地产有限公司
京投兴海 指 北京京投兴海房地产有限公司
润德置业 指 北京京投润德置业有限公司
潭柘兴业 指 北京潭柘兴业房地产开发有限公司
无锡望愉 指 无锡望愉地铁生态置业有限公司
京投颐信 指 北京京投颐信健康管理服务有限公司
鄂尔多斯项目公司 指 鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 京投发展股份有限公司
公司的中文简称 京投发展
公司的外文名称 METRO LAND CORPORATION LTD.
公司的外文名称缩写 MTL
公司的法定代表人 孔令洋
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 张雨来 鞠颂
联系地址 北京市朝阳区建国门外大街 2 号银泰 北京市朝阳区建国门外大街 2 号
中心 C 座 17 层 银泰中心 C 座 17 层
电话 010-65636622 010-65636620
传真 010-85172628 010-85172628
电子信箱 ir@600683.com ir@600683.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 宁波市海曙中山东路238号
公司注册地址的历史变更情况 无
公司办公地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层
公司办公地址的邮政编码 100022
公司网址 www.600683.com
电子信箱 ir@600683.com
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 京投发展 600683 京投银泰
六、 其他相关资料
名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 北京市海淀区车公庄西路 19 号 68 号楼 A-1
内） 和 A-5 区域
签字会计师姓名 周百鸣、王春征
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七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2022年 本期比上年同期 2021年
主要会计数据 2023年
调整后 调整前 增减(%) 调整后 调整前
营业收入 10,641,128,429.34 5,552,378,113.60 5,552,378,113.60 91.65 6,765,910,302.79 6,765,910,302.79
扣除与主营业务
无关的业务收入
和不具备商业实 10,638,892,042.94 5,550,644,414.60 5,550,644,414.60 91.67 6,765,316,731.52 6,765,316,731.52
质的收入后的营
业收入
归属于上市公司
-659,234,610.50 202,272,350.48 202,194,286.90 -425.91 328,121,817.95 328,623,564.48
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
-703,091,779.69 86,837,470.72 86,759,407.14 -909.66 174,926,954.56 175,428,701.09
常性损益的净利
润
经营活动产生的
-4,325,766,372.90 -8,353,843,414.61 -8,353,843,414.61 不适用 7,538,629,978.76 7,538,629,978.76
现金流量净额
2022年末 本期末比上年同 2021年末
2023年末
期末增减（%）
调整后 调整前 调整后 调整前
归属于上市公司
7,842,582,231.80 8,875,363,465.93 8,875,787,148.88 -11.64 9,142,986,181.20 9,143,487,927.73
股东的净资产
总资产 59,548,451,584.36 54,813,074,893.05 54,813,074,893.05 8.64 46,803,933,077.60 46,803,933,077.60
(二) 主要财务指标
2022年 本期比上年同期增 2021年
主要财务指标 2023年
调整后 调整前 减(%) 调整后 调整前
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基本每股收益（元／股） -1.33 -0.17 -0.17 不适用 0.17 0.17
稀释每股收益（元／股） -1.33 -0.17 -0.17 不适用 0.17 0.17
扣除非经常性损益后的基本每股收益（
-1.39 -0.32 -0.32 不适用 -0.04 -0.04
元／股）
加权平均净资产收益率
-41.72 -4.08 -4.09 不适用 3.82 3.84
（%）
扣除非经常性损益后的加权平均净资产
-43.58 -7.93 -7.93 不适用 -0.89 -0.87
收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
公司自 2023 年 1 月 1 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 16 号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁
免的会计处理”规定，对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初至首次执行日之间发生的适用该规定的单项交易按该规定进行调整。对在首
次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初因适用该规定的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相
关资产，产生应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的，按照该解释和《企业会计准则第 18 号--所得税》的规定，将累积影响数调整财务报表列报最早
期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。
公司 2023 年度归属于上市公司股东的净利润-659,234,610.50 元，扣除永续融资产品利息 324,849,999.98 元影响，本报告期归属于上市公司普通
股股东的净利润为-984,084,610.48 元，归属于上市公司普通股股东的扣除非经常性损益的净利润为-1,027,941,779.67 元。
每股收益及净资产收益率指标按归属于普通股股东净利润及所有者权益计算。
营业收入较上年同期增加 91.65%，主要系公司部分地产项目实现交付增加所致。
归属于上市公司股东的净利润较上年同期减少 426.04%，主要系 2023 年末公司根据与税务机关的沟通结论，对房地产项目补充计提了土地增值税，
公司按照企业会计准则中会计估计的处理原则，结合属地土地增值税相关政策和实务清算口径，合理审慎的预估和计提土地增值税。对于土地增值税计
提的基础发生变化的，公司及时对估计的土地增值税进行修订，并将影响数确认为当期损益；公司各类资产减值经评估影响数确认为当期损益。
经营活动产生的现金流量净流出较上年同期减少，主要系上年同期支付地价款金额较大所致。
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八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2023 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 3,188,196,667.87 6,678,010,346.66 275,713,817.29 499,207,597.52
归属于上市公司股东
123,494,599.17 50,780,676.13 -103,006,541.34 -730,503,344.46
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 113,730,476.30 43,426,389.67 -113,925,470.08 -746,323,175.58
后的净利润
经营活动产生的现金
-1,899,226,380.22 268,154,862.21 -3,362,143,411.97 667,448,557.08
流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如适
非经常性损益项目 2023 年金额 2022 年金额 2021 年金额
用）
非流动性资产处置损益，包括已
308,815.84 -246,763.90
计提资产减值准备的冲销部分
计入当期损益的政府补助，但与
公司正常经营业务密切相关、符
合国家政策规定、按照确定的标 2,477,594.81 4,263,397.36 1,784,570.93
准享有、对公司损益产生持续影
响的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有
效套期保值业务外，非金融企业
持有金融资产和金融负债产生的
公允价值变动损益以及处置金融
资产和金融负债产生的损益
计入当期损益的对非金融企业收 收取参股
取的资金占用费 1,242,244.50 公 司 协 议
借款利息
委托他人投资或管理资产的损益
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对外委托贷款取得的损益 收取参股
53,996,974.15 公 司 委 托 53,875,019.51 43,461,676.73
贷款利息
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而产生的各项资产损失
单独进行减值测试的应收款项减
值准备转回
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投资
时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公
司期初至合并日的当期净损益
非货币性资产交换损益
债务重组损益
企业因相关经营活动不再持续而
发生的一次性费用，如安置职工
的支出等
因税收、会计等法律、法规的调
整对当期损益产生的一次性影响
因取消、修改股权激励计划一次
性确认的股份支付费用
对于现金结算的股份支付，在可
行权日之后，应付职工薪酬的公
允价值变动产生的损益
采用公允价值模式进行后续计量
的投资性房地产公允价值变动产
生的损益
交易价格显失公允的交易产生的
收益
与公司正常经营业务无关的或有
事项产生的损益
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收
-13,643,489.19 -6,261,420.14 -12,181,604.61
入和支出
其他符合非经常性损益定义的损
8,726,491.78 99,247,519.79 168,167,216.08
益项目
减：所得税影响额 13,277,157.97 37,781,129.15 50,246,273.81
少数股东权益影响额（税后） -4,025,695.27 -2,091,492.39 -2,456,041.97
合计 43,857,169.19 115,434,879.76 153,194,863.39
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认定
为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号
——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
其他权益工具投资 550,022,163.66 513,986,352.24 -36,035,811.42 7,851,449.91
合计 550,022,163.66 513,986,352.24 -36,035,811.42 7,851,449.91
十二、 其他
□适用 √不适用
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第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
（一）宏观市场环境
1、宏观政策概况
2023 年，多重困难挑战交织叠加，全国经济波浪式发展、曲折式前进，中央统筹稳增长和增
后劲，加大宏观调控力度，全年经济运行呈现前低中高后稳态势。围绕扩大内需、优化结构、提
振信心、防范化解风险，延续优化一批阶段性政策，及时推出一批新政策。房地产市场供求关系
发生重大变化，从需求端来看，降低首付、降低贷款利率、认房不认贷、、放松限购、带押过户、
延期置换退税等政策接连落地，支持刚性和改善性住房需求，助力购房需求释放；从供给端来看，
续期“金融十六条”“三个不低于”“房企白名单”、优化预售资金监管等纾困措施相继提出，
缓解房地产企业资金压力，扎实抓好“保交楼、保民生、保稳定”工作，支持房地产企业合理融
资需求。但是，政策影响周期较短，整体效果不明显，有效需求不足、社会预期偏弱、就业形势
欠佳以及老龄化现象持续加剧，房地产市场进入低位运行阶段。
2、房地产行业数据概况
根据国家统计局数据显示，2023 年全国房地产开发企业新开工面积 95,376 万平方米,同比下
降 20.4%，创十六年新低，其中住宅新开工面积 69,286 万平方米，同比下降 20.9%；房屋竣工面
积 99,831 万平方米，同比增长 17.0%，其中住宅竣工面积 72,433 万平方米，同比增长 17.2%；新
建商品房销售面积 111,735 万平方米，同比下降 8.5%，创十一年新低，其中住宅销售面积同比下
降 8.2%；商品房销售额 116,622 亿元，同比下降 6.5%，创七年新低，其中住宅销售额 102,990
亿元，同比下降 6.0%；全年房地产开发投资 110,913 亿元，同比下降 9.6%，创六年新低，其中住
宅投资 83,820 亿元，同比下降 9.3%。
3、重点关注区域
1）北京
在始终坚持“房住不炒”的定位下，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，北京
市出台多条楼市新政，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，健全工作机制，
对特定区域、特定项目、特定人群精准施策，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡
的合理住房需求。但是，政策影响周期较短，整体效果不明显，楼市表现不及预期，复苏动能不
足。根据北京市统计局数据显示，2023 年全年房屋施工面积 12,531 万平方米，同比下降 6.0%，
其中本年新开工面积 1,257 万平方米，同比下降 29.2%，新开工住宅面积 715 万平方米，同比下
降 26.9%；全年房屋竣工面积 2,042 万平方米，同比增长 5.4%，其中住宅面积 1,136 万平方米，
同比增长 3.6%；全年商品房销售面积 1,123 万平方米，同比增长 7.9%，其中住宅面积 811 万平方
米，同比增长 9.3%；年末商品房待售面积 2,950 万平方米，同比增长 12.7%，其中住宅面积 1,064
万平方米，同比增长 24.5%。
根据 CRIC 研究中心数据显示，2023 年北京市商品房成交面积 1,113 万平方米，同比增长 5.2%，
其中商品住宅成交面积 668 万平方米，同比下降 2.2%；商品房成交金额 4,464 亿元，同比增长 5.6%，
其中商品住宅成交金额 3,913 亿元，同比增长 5.5%。
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2023 年年度报告
数据来源：CRIC.商品住宅包含：普通住宅、别墅、酒店式公寓，但不包含政策性用房
2）无锡
在始终坚持“房住不炒”的定位下，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，无锡
市全面解除限购、限价政策，以“增信心、防风险、促转型”为主线，政策力度呈“前稳后松”
特点。全年政策出台力度较大，在供需两端一方面支持地产企业健康经营，一方面满足刚需及改
善性住房需求，放开限购、认房不认贷等政策助力改善市场预期。在相对宽松的政策刺激下，全
年楼市先扬后抑、回暖有限，依旧处于低迷状态。根据无锡市统计局数据显示，2023 年全年房地
产开发投资 1,264 亿元，同比下降 8.9%；商品房施工面积 5,003 万平方米，同比下降 11.4%；竣
工面积 838 万平方米，同比下降 13.2%。
根据 CRIC 研究中心数据显示，2023 年无锡市商品房成交面积 350 万平方米, 同比下降 15.8%，
其中商品住宅成交面积 260 万平方米，同比下降 17.9%；商品房成交金额 703 亿元，同比下降 21.5%，
其中商品住宅成交金额 599 亿元，同比下降 19.7%。
数据来源：CRIC.商品住宅包含：普通住宅、别墅、酒店式公寓，但不包含政策性用房
（二）公司经营情况
2023 年，在行业市场持续下行、经济压力加大的背景下，公司坚持聚焦 TOD 主业，植根北京，
紧抓区域高能板块优势资源地块，以防风险为底线，安全生产形势总体平稳。围绕用户中心主义，
以客户所需为根本出发点，积极应对市场变化，提升产品品质和服务质量，探索创新模式，不断
适应新的发展环境，基础能力进一步提升，以高品质产品和服务提高客户粘性和品牌美誉。探索
构建创新型商业营造模式，打造活力商业聚落，以原创业态、首店商业、地标商业等形式助力公
司品牌传播，提升商业招商管理、运营管理和资源导入能力。报告期内，受内外部多重复杂因素
影响，公司出现了首次亏损，但是公司上下一心，全年顶住压力、克服困难，实现销售额逆势增
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2023 年年度报告
长并圆满完成了历史新高的交付任务，各项工作取得的成绩来之不易,全年实现签约销售额 82.80
亿元，同比增长 84.70%，回款额 60.14 亿元，同比下降 6.35%；新开工面积（权益）26.73 万平
方米，竣工面积（权益）27.67 万平方米。公司始终坚持高标准、高品质交付，计划项目全部实
现按期交付，全年完成岚山、臻御府、檀谷、愉樾天成、倬郡等 5 个项目交付，交付套数创历史
新高，交付率达到 95%，其中北京项目交付率达到 99.50%。
1、2023 年公司北京及环京各项目具体情况如下：
（1）北熙区：作为公司布局朝阳区东坝板块的重点项目，面对区域内竞争红海，新入市项目
产品全面迭代升级，在价格、产品、附加值、综合品质等多重竞争压力下，2023 年北熙区成为朝
阳区住宅成交套数、面积、金额 Top1（天朗房研网），项目年度总体满意度提升至领先行业均值。
项目一期 7 栋商品住宅楼全部楼栋主体结构封顶，实现了签约回款双达标。项目二期顺利开工，
通过二期精装提配增加市场竞争力，样板间改造体验升级。同时，紧跟市场风向紧抓政策窗口快
速抢收，持续实践用户中心主义，社群主理人活动贯穿全年，持续构建超体大盘的可持续成长性。
随着区域配套建设加速，项目同步推进盖上绿谷商业街区品牌落位及示范区营造准备，持续赋能
TOD 超体大盘社区的丰盛生活方式体验升级。在中指研究院发布的 2023 年年度榜单中，北熙区位
列中国城市典型样本项目 Top10，同时入选中国 TOD 综合体标杆项目 Top5。
（2）檀谷：作为公司长期耕耘的京西项目，檀谷成为一个包括公园商业、优质配套教育、高
品质住区等元素在内的生活方式市镇，带动区域发展，实现了较大的价值提升，成为北京市最具
活力的网红打卡地之一。截至 2023 年底，檀谷商圈有超过 30 家高品质商业品牌开业，其中 3 家
全国首店、7 家北京首店，10 家区域首店。持续运营优质内容，带动经营良性循环，全年举办艺
术文化活动数十场，在自媒体平台自传播总曝光量达到亿+，成为官媒多次推荐的旅游目的地，也
逐步成为热门影视拍摄地和明星综艺取景地。以创新型生态模式带动住宅销售，在经受住了百年
暴雨考验的同时，年内实现销售额翻番、批次精装顺利交付、设计师酒店开业，取得了良好的市
场反响。获得 TIMEOUT 北京新生活大赏“年度创新商业地标”，并被北京市商业联合会评为“2023
年度北京十大商业品牌-商业新秀奖”。
（3）森与天成：作为公司深耕丰台区的又一 TOD 项目，首次实现了项目拿地至首批预售证获
取用时百天，及时研判市场动向，合理筹划营销节奏，年内实现全面开工。在中指研究院发布的
2023 年年度榜单中，森与天成位列中国楼盘产品力标杆项目 Top5。
（4）岚山：作为公司在海淀区远端站点的 TOD 项目，公司以优异的质量实现住宅全面交付，
赢得了用户口碑，并按照“智慧工地应用示范工程”标准推进项目后续建设。项目北三排、南三
排及咽喉区分别获得北京市工程建设质量管理协会颁发的“北京市年度结构长城杯”奖项，同时
完成了国内首次咽喉区建筑结构震振双控技术实验，对于支持城市 TOD 开发具有重要意义。
（5）北京公园悦府：作为公司集合商业/办公/住宅为一体的 TOD 综合体项目，年内 BS2/3
组团内、外装处于施工收官阶段，招商工作有序推进；BS4/5/6/8 组团完成基坑工程，进入基础
结构施工阶段，临近地铁主线施工条件极限压缩，施工难度极大，安全施工的同时保证地铁正常
运营。
（6）臻御府：作为丰台区总部基地板块品质综合社区项目，年初二期住宅完成 509 套交付。
年内配合政府交付回迁住宅 156 套。
（7）倬郡：作为环京商业办公项目，4 月、6 月实现两批次精装交付，取得良好的业主反馈；
年内完成 10#楼精装，进一步提升客户体验感。
（8）若丘：作为公司在门头沟区潭柘寺镇板块持续深耕的参股项目，股东联合操盘持续运营。
11 月样板间顺利完工，项目以全新姿态亮相市场，一期部分楼栋结构封顶，为交付奠定坚实基础。
2、无锡项目 2023 年具体情况如下：
愉樾天成：作为中瑞生态城地铁 TOD 一体化综合示范项目、无锡地铁车辆段上盖高端社区，
2023 年面对市场竞争加剧、竞品打折降价、客户分流严重的大环境，通过深度价值营造、差异化
营销、价值观营销，成为引领锡城全新生活方式的代表项目，2023 年愉樾天成项目成为经济开发
区成交金额 Top1（CRIC 数据）。2023 年，项目一期住宅如期交付、二期实景示范区落成、商业
酒店及中轴公园工程进度平稳推进、四期住宅正式开工，随着城市生态定位和品牌地位的持续提
升，持续加大投入，完美赋能 TOD 的迭代升级以及城市幸福社区标杆的营造。
（三）财务状况分析
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2023 年年度报告
报告期内，公司实现营业收入 1,064,112.84 万元，同比增加 91.65%，其中房地产业务实现
收入 1,058,463.93 万元，较上年同期增加 507,786.15 万元，增幅 92.21%。公司的利润主要来源
于房地产项目结转产生的收益，实现归属于上市公司股东净利润-65,923.46 万元，较上年同期减
少 86,142.89 万元，减幅 426.04%，扣除永续融资产品利息 32,485.00 万元影响后，归属于上市
公司普通股股东净利润-98,408.46 万元，较上年同期减少 86,142.89 万元，减幅 702.31%，公司
2023 年度亏损主要系交付结利的项目基本是限竞房，毛利率较低，同时受土地增值税清算影响，
计提土地增值税以及公司 2023 年度计提资产减值损失所致。
报告期内，公司三项费用总计 54,733.97 万元，较上年同期增加 15,843.97 万元，增幅 40.74%，
其中管理费用 18,962.55 万元，较上年同期增加 2,220.11 万元，增幅 13.26%；销售费用 20,293.41
万元，较上年同期增加 4,225.60 万元，增幅 26.30%，主要系收入增加，代理渠道费、广告宣传
费增加所致；财务费用 15,478.01 万元，较上年同期增加 9,398.27 万元，增幅 154.58%，主要系
本期公司融资规模增加及部分项目公司完工停止资本化利息所致。
报告期末，公司资产总额 5,954,845.16 万元，较去年期末增加 473,537.67 万元，增幅 8.64%，
资产总额中存货期末余额 3,681,058.40 万元，占资产总额的 61.82%，较去年期末减少 65,058.21
万元，减幅 1.74%，公司各项目资产质量良好。负债总额 5,009,020.50 万元，较年初相比增加
615,228.45 万元，增幅 14.00%。随着建设进度的推进，公司各项目持续预售并实现结转，负债总
额中合同负债（主要系预收房款）期末余额 390,055.59 万元，占负债总额 7.79%，合同负债较去
年期末减少 635,609.75 万元，减幅 61.97%；本报告期末公司有息负债总计 3,832,089.29 万元，
占负债总额 76.50%，2023 年度公司各类借款净增加 1,302,528.56 万元，增幅 51.49%。公司控股
股东借款期末余额 3,041,900.00 万元，占负债总额 60.73%，占有息负债的 79.38%。公司各项目
预售资金将继续快速回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，有能力偿还各项到期款项。
截至 2023 年 12 月 31 日，公司资产负债率 84.12%，与年初相比增加 3.96 个百分点，公司处
于发展期，规模进一步扩大，资产与负债同时增加。通过开发贷、公司债券、中期票据等多元的
融资渠道较低成本获取优质资金，2023 年度公司借款综合资金成本 5.75%，较上年同期减少 0.15%。
报告期末，归属于上市公司股东的净资产 784,258.22 万元，剔除其他权益工具（永续融资产
品）600,000.00 万元后，归属于上市公司普通股股东的净资产 184,258.22 万元,归属于上市公司
普通股股东净资产减少 103,320.49 万元,减少系公司其他综合收益变动及公司当期亏损及支付永
续融资产品利息所致。
报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为净流出 432,576.64 万元，较上年同期减少
402,807.70 万元，减幅 48.22%，其中销售商品、提供劳务收到的现金 465,896.86 万元，较上年
同期增加 16,052.06 万元，增幅 3.57%；经营活动现金流出较上年同期减少 373,770.09，其中购
买商品、接受劳务支付的现金较上年同期减少 427,472.96 万元，减幅 36.93%，主要系本报告期
新设房地产项目公司购买土地所致；缴纳的各项税费较上年同期增加 63,264.44 万元，增幅 78.68%。
公司投资活动现金流量净额净流入为 39,803.14 万元，净流入主要系公司本报告期收回投资。公
司筹资活动现金流量净额净流入为 1,000,210.42 万元，筹资活动现金净流量较上年同期增加
326,011.28 万元，增加主要原因系公司规模扩大，本期融资总额较上年同期增加。
二、报告期内公司所处行业情况
房地产行业对国计民生、国民经济具有重要作用。宏观经济对我国房地产行业具有深远的影
响。2023 年全国房地产市场供求关系发生重要变化，房企在产品和服务上的竞争进一步加剧，房
地产行业深度调整，进入新、旧模式交替之年，房地产企业进入优胜劣汰、两极分化阶段。政策
端实施因城施策，以促进房地产行业良性循环和健康发展为目标，调控政策延续宽松态势且宽松
力度不断加大，房地产供需两端均有利好政策陆续出台，但是政策影响周期较短，整体效果不明
显，居民购房信心恢复较为缓慢，房地产市场整体进入低位运行阶段。
三、报告期内公司从事的业务情况
京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的 A 股房地产板块上市公司。公司以
自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦 TOD 轨道物业开发。
近年来，公司持续构建“TOD 智慧生态圈”，以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，
以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，形成人文城市和产业生态共存的价值共同体。自
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2011 年公司第一个 TOD 项目以来，公司历经十余年，陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨
御府、岚山、无锡愉樾天成、北熙区、森与天成等多个 TOD 轨道物业开发项目，地铁车辆段上盖
综合开发不断迭代升级，总开发规模近 500 万平方米。未来，公司将继续聚焦 TOD 轨道物业开发，
秉持以客户为中心的经营理念，精细打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司进入 TOD 轨道物业开发领域较早，经过十余年的沉淀，在战略规划、理念雕琢、经验积
累、融资能力、运营管理和团队打造上形成了属于自己的核心竞争力：
1、明晰的企业战略
明晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD 轨道物业专家”为发展愿
景，持续扩大在 TOD 轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司深耕北京市场，理性扩张，严控
风险，审慎选择并严控京外市场投资，通过优质的服务和产品迭代升级，不断扩大品牌影响力。
近年来，公司集中优势资源投入到北京区域高能板块 TOD 轨道物业优势资源地块的开发中，通过
不断提升产品品质和服务质量，取得了良好的客户口碑。
2、先进的理念
公司进入 TOD 领域较早，通过多年的经验积累，形成了以轨道物业综合体开发运营为代表的
开发模式，以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，人文城市和产业生态共存的价值共同
体的“TOD 智慧生态圈”开发理念。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，提升技术能力
与设计水平。
公司坚持“以用户为中心”的经营理念，始终坚持以客户需求为产品和服务导向，进行科学
的客户调研，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为出发点，细致打磨升级
自身产品，实现消费者需求的具象化。
公司坚持以空间营造和智慧运维作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，公
司从消费者调研结果出发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学
合理的进行户型设计优化和家居配备；在室外空间上，公司针对 TOD 项目面积大、与公共交通衔
接紧等特性，合理规划各具功能的公共区域，实现城市功能和社区功能的无缝衔接和转换。
智慧运维是公司打造产品差异化，提升运营服务核心竞争力的另一工具，其主要体现在精确
分析、精准管理和精细服务上。根据大数据等科技手段精确分析的结果，对社区周边商圈业态进
行合理科学的精准管理，并通过智能家居等硬件设施和社区 APP 等软件的联动，打造安全、便捷
的智能系统，提供高效、定制化、个性化的精细服务。
除了运用智慧手段，公司在尝试通过塑造项目周边的人文环境来加强产品差异化。公司以“檀
谷”小镇为试点，以“城市山居”“学园市镇”作为产品定位，通过打造“慢闪公园”文化 IP，
举办论坛、沙龙、山谷巡游、文创市集等艺术和文旅活动，引入符合产品定位的配套商业品牌，
极大提高了“檀谷”小镇的知名度和影响力，积累了较好的社会口碑。
3、先发优势经验积累
公司进入 TOD 开发领域较早，深耕多年积累了一定的先发技术优势，其主要体现为以下三点：
（1）多种结构转换方式及应用
为了适应地铁车辆段上盖开发的不同类型，确保上盖物业在安全稳定的前提下，实现价值最
大化和体验最优化，需要选择不同的结构转换方式，公司在这方面具有先发优势和丰富经验。
（2）减振降噪技术的研发和应用
在轨道物业开发中，振动和噪音对工作生活的影响是用户最关注的痛点之一，公司下属企业
京投科技是国家级的高新技术企业、中关村高新技术企业，在减振降噪领域拥有多项专利，技术
上拥有自主研发、独立生产能力。公司技术成果除在我们自身项目中应用外，也广泛应用于杭州、
深圳、成都等多个地铁物业中。2023 年 12 月 15 日，京投发展参与的《既有运行地铁停车库上盖
区综合开发群体装配式建筑关键施工技术研究与应用》课题，被科技成果评价委员会认定为“成
果整体达到国际先进水平”。
（3）与轨道相连通的多业态空间场景整合营造能力
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在 TOD 开发中，公司长期对标东京、香港等地的标杆项目，以用户视角为出发点，塑造城市
核（ Urban Core ）、垂直多功能交通核、绿谷等高品质、非标化、高审美的多种生活场景，在
此方面积累了一定宝贵经验。
4、优秀的财务融资能力
公司一方面加快去化和项目周转，努力保障财务稳定，使公司资产负债率保持在合理水平。
另一方面积极拓展融资渠道，丰富融资方法，充分利用总部融资优势，凭借良好的信用水平及风
险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突
出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，
保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力，有效保障了各项目开发建设资金需求，避
免公司出现流动性风险，确保公司稳健经营。报告期内，公司于 2023 年 8 月公开发行公司债 20
亿元，期限 3 年，票面利率 3.07%。
5、科学的运营管理模式
当前房地产行业已逐步由土地红利、金融红利的时代过渡至管理红利的时代，科学高效的运
营管理模式将为公司未来的发展保驾护航。公司在运营管理上，始终坚持用户中心主义，以精细
化服务、高品质输出为导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过科学制定考核机
制，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹。
6、高效能的组织团队
公司通过高层共创和企业文化宣贯，在领导及员工团队中形成普遍的战略共识，继而设置考
核目标，以自上而下的形式实现愿景牵引和压力传导，从而形成全公司的发展合力；通过强化职
能平台建设，加大职能管理的穿透力，形成规范的工作流程和统一的人才选用标准；通过建立公
开透明的评价体系，实现多维度考评，形成“能者上，庸者下”的人才机制，筛选出高绩效业务
骨干，打造一支高共识、高效能、高驱动的组织团队。
五、报告期内主要经营情况
详见本节“一、经营情况讨论与分析”部分。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 10,641,128,429.34 5,552,378,113.60 91.65
营业成本 9,832,795,735.07 4,467,278,761.50 120.11
销售费用 202,934,145.48 160,678,164.90 26.30
管理费用 189,625,473.38 167,424,420.35 13.26
财务费用 154,780,061.93 60,797,367.41 154.58
经营活动产生的现金流量净额 -4,325,766,372.90 -8,353,843,414.61 不适用
投资活动产生的现金流量净额 398,031,424.93 683,819,588.20 -41.79
筹资活动产生的现金流量净额 10,002,104,204.00 6,741,991,359.81 48.36
税金及附加 1,365,306,836.99 509,008,629.14 168.23
信用减值损失 -80,440,389.28 -4,851,609.23 不适用
资产减值损失 -138,535,294.80 151,526.83 -91,526.25
营业收入变动原因说明：营业收入较上年同期增加主要系公司部分地产项目实现交付增加所致。
营业成本变动原因说明：营业成本增加主要系收入增加相应成本增加。
销售费用变动原因说明：主要系广告宣传费及渠道代理费用增加。
管理费用变动原因说明：管理费用变动不大。
财务费用变动原因说明：增加主要系借款规模增加且部分项目完工停止利息资本化所致。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：经营活动净流出减少主要系上年同期支付地价款金
额较大所致。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：投资活动净流入减少主要系收回合营公司借款减少。
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筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：筹资活动净流入增加主要系融资规模增加。
税金及附加变动原因说明：增加主要系项目土地增值税清算计提了土增税。
信用减值损失变动原因说明：本报告期公司根据最新情况对鄂尔多斯项目借款计提减值准备。
资产减值损失变动原因说明：本报告期公司对存在减值迹象的存货计提了存货减值准备。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
公司主营业务收入中房地产销售收入占主营业务收入的 99.49%，本年度房地产销售结转收入
1,058,463.93 万元，同比增加 92.21%，房地产销售结转成本 979,387.30 万元，同比增加 121.07 %。
本报告期满足交付条件的项目规模较上年同期增加，故收入成本相应增长，但随着房地产行业下
行趋势，公司毛利空间继续压缩，本期交付结利的项目基本是限竞房，故房地产销售毛利减少
12.08 个百分点。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 年增减（%）
（%） （%）
减少 12.03
房地产行业 10,611,627,116.54 9,807,200,511.08 7.58 91.98 120.70
个百分点
增加 13.12
服务及其他 27,264,926.40 23,242,138.14 14.75 16.92 1.32
个百分点
减少 11.93
合计 10,638,892,042.94 9,830,442,649.22 7.60 91.67 120.09
个百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 年增减（%）
（%） （%）
减少 12.08
房产销售 10,584,639,284.82 9,793,872,988.40 7.47 92.21 121.07
个百分点
增加 15.31
物业租赁 26,987,831.72 13,327,522.68 50.62 31.35 0.27
个百分点
增加 13.12
服务及其他 27,264,926.40 23,242,138.14 14.75 16.92 1.32
个百分点
减少 11.93
合计 10,638,892,042.94 9,830,442,649.22 7.60 91.67 120.09
个百分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上
分地区 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 年增减（%）
（%） （%）
减 少 2.40
京津冀区域 10,599,544,188.18 9,799,462,956.92 7.55 187.26 194.93
个百分点
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减 少 3.74
宁波区域 26,631,673.06 21,677,486.84 18.60 -6.16 -1.65
个百分点
减少 11.93
无锡区域 12,716,181.70 9,302,205.46 26.85 -99.31 -99.17
个百分点
减少 11.93
合计 10,638,892,042.94 9,830,442,649.22 7.60 91.67 120.09
个百分点
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
上年
本期金
本期占 同期
额较上
成本构成 总成本 占总 情况
分行业 本期金额 上年同期金额 年同期
项目 比例 成本 说明
变动比
(%) 比例
例(%)
(%)
房地产行业 土地成本 6,227,288,048.46 63.35 1,960,854,626.30 43.90 217.58
房地产行业 建安成本
3,566,584,939.94 36.28 2,469,456,146.75 55.29 44.43
及其他
房地产行业 折旧及其
13,327,522.68 0.14 13,291,518.13 0.30 0.27
他
服务及其他 人工成本 3,965,958.19 0.04 5,491,070.93 0.12 -27.77
服务及其他 其他成本 18,853,073.87 0.19 17,036,733.51 0.38 10.66
服务及其他 折旧及摊
423,106.08 0.00 412,106.08 0.01 2.67
销
分产品情况
上年
本期金
本期占 同期
额较上
成本构 总成本 占总 情况
分产品 本期金额 上年同期金额 年同期
成项目 比例 成本 说明
变动比
(%) 比例
例(%)
(%)
房产销售 土地成
6,227,288,048.46 63.35 1,960,854,626.30 43.90 217.58
本
房产销售 建安成
本及其 3,566,584,939.94 36.28 2,469,456,146.75 55.29 44.43
他
物业租赁 折旧及
13,327,522.68 0.14 13,291,518.13 0.30 0.27
其他
服务及其他 人工成
3,965,958.19 0.04 5,491,070.93 0.12 -27.77
本
服务及其他 其他成
18,853,073.87 0.19 17,036,733.51 0.38 10.66
本
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服务及其他 折旧及
423,106.08 0.00 412,106.08 0.01 2.67
摊销
成本分析其他情况说明
本报告期房地产销售土地成本较上年同期增长 217.58%，一方面系本期交付结转规模较上年同期
增加，另一方面系项目拿地时期不同土地成本占比不同，且上年同期还建产品不分摊土地成本所
致。
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 12,323.57 万元，占年度销售总额 1.16%；其中前五名客户销售额中关联方销
售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少
数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名供应商采购额 72,743.09 万元，占年度采购总额 47.95%；其中前五名供应商采购额中关联
方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依
赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
3. 费用
√适用 □不适用
（1）管理费用 18,962.55 万元，较上年同期增加 2,220.11 万元，增幅 13.26%，各项费用变化不
大。
（2）销售费用 20,293.41 万元，较上年同期增加 4,225.60 万元，增幅 26.30%，主要系广告宣传
费及销售代理费用增加。
（3）财务费用 15,478.01 万元，较上年同期增加 9,398.27 万元，增幅 154.58%，主要系融资规
模增加及部分项目竣备停止资本化利息费用增加。
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
（1）经营活动
2023 年公司经营活动产生的现金流量净额为净流出 432,576.64 万元万元，较上年同期减少
402,807.70 万元，主要系上年同期支付地价款较大。
（2）投资活动
公司投资活动现金流量净额净流入为 39,803.14 万元，净流入主要系公司本报告期收回投资。
（3）筹资活动
公司筹资活动现金流量净额净流入为 1,000,210.42 万元，筹资活动现金净流量较上年同期增
加 326,011.28 万元，增加主要原因系公司规模扩大新增项目增加借款增加，本期融资总额较上年
同期增加。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
上期期 本期期末
本期期末
末数占 金额较上
数占总资
项目名称 本期期末数 上期期末数 总资产 期期末变 情况说明
产的比例
的比例 动比例
（%）
（%） （%）
货币资金 10,087,661,396.15 16.94 4,008,908,444.04 7.31 151.63 借款增加
预付款项 84,788,936.05 0.14 156,196,047.81 0.28 -45.72 确认成本费用及
计提资产减值损
失
一年内到期的非流 700,632,000.01 1.18 20,432,069.51 0.04 3,329.08 债权投资重分类
动资产 至一年内到期
债权投资 0.00 601,139,925.00 1.10 -100.00 债权投资重分类
至一年内到期
合同负债 3,900,555,893.65 6.55 10,256,653,441.11 18.71 -61.97 部分项目交付结
转收入
其他应付款 6,349,465,861.86 10.66 991,269,070.75 1.81 540.54 股东协议借款增
加
一年内到期的非流 137,394,279.11 0.23 2,112,032,630.26 3.85 -93.49 偿还一年内到期
动负债 的应付债券
其他流动负债 355,389,450.75 0.60 659,501,179.06 1.20 -46.11 交付结转待转销
项税额减少
长期借款 29,029,351,711.91 48.75 21,374,427,284.02 39.00 35.81 长期借款增加
应付债券 3,759,838,411.38 6.31 1,764,826,120.56 3.22 113.04 应付债券增加
递延收益 192,582,878.68 0.32 289,905,692.54 0.53 -33.57 未实现递延收益
转回
其他说明
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2023 年年度报告
（1）公司营运能力指标分析：
存货周转率：
存货周转率（次）＝营业成本/平均存货
平均存货＝（年初存货+年末存货）/2
单位：万元
指标 2023 年度 2022 年度
平均存货余额 3,713,587.51 3,335,032.07
营业成本 983,279.57 446,727.88
存货周转率（次） 0.26 0.13
流动资产周转率：
流动资产周转率(次)=营业收入/平均流动资产总额
平均流动资产总额=(流动资产年初数+流动资产年末数)/2
单位：万元
指标 2023 年度 2022 年度
平均流动资产总额 4,667,125.86 4,005,398.95
营业收入 1,064,112.84 555,237.81
流动资产周转率(次) 0.23 0.14
（2）公司偿债能力财务指标分析详见：第九节公司债券相关情况（七）截至报告期末公司近 2
年的会计数据和财务指标。
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
截至报告期末，公司受限资产账面价值合计为 1,175,698.17 万元，其中货币资金 1,151.31
万元，存货抵押账面价值为 1,069,787.00 万元，长期股权投资质押账面价值为 79,890.52 万元，
其他权益工具投资抵押账面价值为 24,869.34 万元。详见附注七、31 所有权使用权受到限制的资
产。
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
详见本节“一、经营情况讨论与分析”部分。
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2023 年年度报告
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
持有待开 一级土 合作开发
规划计容 是/否涉 合作开发
持有待开发土 发土地的 地整理 项目涉及
序号 建筑面积 及合作开 项目的权
地的区域 面积(平 面积(平 的面积(平
(平方米) 发项目 益占比(%)
方米) 方米) 方米)
北京市门头沟
1 143,898 0 186,916 是 318,022 40
区潭柘寺镇
2 无锡市经开区 110,484 0 160,202 是 242,646 50
3 北京市朝阳区 76,682 0 137,000 是 192,981 60
注：1、北京市门头沟区项目为该项目的 MC01-0003-6008、6009、0120、6015、0057、0086 地块，
截至报告期末尚未开工建设。
2、无锡市经开区项目为该项目的 C 地块，宗地编号分别为 XDG-2019-55，截至报告期末尚未
开工建设。
3、北京市朝阳区项目为该项目的 A002-3#地块，截至报告期末尚未开工建设。
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2023 年年度报告
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项目/新 项目规划计
项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 已竣工面积 报告期实际
序号 地区 项目 经营业态 开工项目/竣 容建筑面积 总投资额
积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 投资额
工项目 (平方米)
普通住宅、
1 无锡经开区 愉樾天成 商业、酒店 在建项目 265,907 481,229 697,436 406,452 290,075 1,850,000 150,150
及配套
普通住宅、
2 北京市朝阳区 北熙区 保障房及配 在建项目 121,180 226,000 369,257 245,838 0 2,562,000 230,354
套
普通住宅及
3 北京市丰台区 森与天成 在建项目 120,616 125,500 215,223 215,223 0 798,795 532,238
配套
洋房、别墅、
4 北京市门头沟区 檀谷 保障房、商 在建项目 236,155 279,748 451,696 26,541 293,755 937,309 83,775
业及配套
普通住宅、
北京市海淀区苏
5 岚山 商业、办公 在建项目 239,378 301,600 368,720 20,000 234,108 1,057,711 98,056
家坨镇
及配套
普通住宅、
6 北京市门头沟区 若丘 商业、及配 在建项目 36,953 51,734 88,628 88,628 0 825,181 8,718
套
普通住宅、
保障房、商
7 北京市昌平区 公园悦府 在建项目 301,751 516,351 632,049 82,282 549,767 1,196,695 24,282
业、办公及
配套
办公、商业、
8 北京市平谷区 璟悦府 在建项目 89,153 179,629 242,039 27,916 214,123 370,404 0
住宅及配套
三河市燕郊镇国
9 倬郡 商业办公 在建项目 50,000 150,000 186,130 98,218 87,911 206,031 12,301
家高新技术产业
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2023 年年度报告
开发区
普通住宅、
北京市丰台区花 回迁安置
10 臻御府 竣工项目 56,507 162,338 242,104 0 242,104 541,690 0
乡郭公庄村 房、商业及
配套
普通住宅及
11 北京市密云区 锦悦府 竣工项目 63,574 127,149 237,976 0 237,976 389,837 0
配套
普通住宅、
保障房、商
12 北京市海淀区 琨御府 竣工项目 159,082 329,900 394,968 0 394,968 906,500 0
业、办公及
配套
普通住宅、
保障房、办
13 北京市丰台区 西华府项目 竣工项目 233,209 629,170 664,769 0 664,769 843,619 0
公、商业及
配套
14 北京房山区 金域公园 普通住宅 竣工项目 27,528 55,056 69,637 0 69,637 110,000 0
普通住宅、
15 北京房山区 新里程 竣工项目 77,834 147,732 176,569 0 176,569 207,236 0
保障房
普通住宅、
16 无锡惠山区 无锡公园悦府 洋房、别墅 竣工项目 241,639 337,183 480,806 0 480,806 335,873 0
及配套
注：1、北熙区为项目已开工的 A002-1、A003-1 地块和 A002-2、A003-2 地块；
2、若丘为获取开工证的 6016 地块；
3、无锡公园悦府为该项目的二期名称，表格中数据为整个项目数据，含一期鸿墅。
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
已售（含已预售）
序 可供出售面积 报告期末待结转面
地区 项目 经营业态 面积 结转面积(平方米) 结转收入金额
号 (平方米) 积(平方米)
(平方米)
普通住宅、商
1 无锡经开区 愉樾天成 业、酒店及配 122,789 40,320 192,606.75 512,745.25 26,891.13
套
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2023 年年度报告
普通住宅、保
2 北京市朝阳区 北熙区 118,595 60,400 0 0 77,020.30
障房及配套
普通住宅及配
3 北京市丰台区 森与天成 116,243 6,271 0 0 9,888.23
套
洋房、别墅、
北京市门头沟
4 檀谷 保障房、商业 66,564 11,448 13,908.57 51,112.84 4,469.06
区
及配套
普通住宅、商
北京市海淀区
5 岚山 业、办公及配 109,887 8,271 130,979.46 663,146.41 4,132.33
苏家坨镇
套
普通住宅、保
6 北京市昌平区 公园悦府 障房、商业、 58,890 36,309 30,419.99 12,505.39 5,824.46
办公及配套
办公、商业、
7 北京市平谷区 璟悦府 25,426 1,335 1,334.58 1,992.66 243.00
住宅及配套
三河市燕郊镇
8 国家高新技术 倬郡 商业办公 36,503 2,019 1,526.06 2,354.70 1,363.52
产业开发区
普通住宅、回
北京市丰台区
9 臻御府 迁安置房、商 39,018 1,402 54,637.17 308,244.61 843.03
花乡郭公庄村
业及配套
普通住宅及配
10 北京市密云区 锦悦府 143,855 10,599 10,024.26 20,426.18 3,989.36
套
普通住宅、保
11 北京市海淀区 琨御府 障房、商业、 332 -103 73.38 99.05 485.68
办公及配套
普通住宅、保
12 北京市丰台区 西华府项目 障房、办公、 0 0 4,327.74 6,072.87 7,272.33
商业及配套
13 北京房山区 金域公园 普通住宅 4,400 0 0 0 0
14 北京房山区 新里程 普通住宅、保 150 0 101.79 161.88 89.91
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2023 年年度报告
障房
15 无锡惠山区 无锡公园悦 普通住宅、洋
府 房、别墅及配 4,235 427 537.08 1,271.62 4,493.81
套
报告期内，公司共计实现销售金额 828,015 万元，销售面积 178,796 平方米，实现结转收入金额 1,067,388.20 万元，结转面积 247,870.08 平方米，
报告期末待结转面积 120,115.02 平方米。
4. 报告期内房地产出租情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
3,832,089.29 5.75 136,276.88
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 3,832,089.29
其中：银行贷款 390,035.17
关联方借款 3,041,900.00
公司债券及中期票据 375,983.84
其他 1,143.08
应付利息 23,027.20
债务融资加权平均成本（%） 5.75
最高项目融资成本（%） 6.81
利息资本化金额 136,276.88
利息资本化率（%） 5.77
公司期末融资总额 3,832,089.29 万元，加权平均融资成本年化利率为 5.75%，房地产项目利
息资本化率 5.77%，其中最低项目融资年化利率 2.87%，最高项目融资年化利率 6.81%,利息资本
化金额为 136,276.88 万元。
公司主要通过股东借款、发行公司债券及项目公司向金融机构融资等方式筹措项目投资资金,
详情如下:
（1）2019 年 4 月 18 日、5 月 10 日，公司十届十三次董事会、2018 年度股东大会审议通过
了《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》。2021 年 4 月 12 日、5 月 7 日，公司十
一届二次董事会、2020 年度股东大会审议通过了《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的
议案》、《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》。
2023 年 3 月 24 日、4 月 17 日，公司十一届二十次董事会、2022 年度股东大会审议通过了《关于
公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》。由京投公司以不
超过 12%的年利率向公司提供借款，用于合作开发项目及补充公司流动资金，具体利率由双方参
照市场利率协商确定。
（2）2022 年 3 月公开发行公司债券（22 京发 01）88,400.00 万元，募集资金扣除发行费用
后全部用于偿还公司债务。
（3）2022 年 7 月公开发行公司债券（22 京发 02）44,100.00 万元，募集资金扣除发行费用
后全部用于偿还公司债务。
（4）2022 年 8 月公司发行了 2022 年度第一期中期票据（22 京投发展 MTN001）44,600.00
万元，募集资金扣除发行费用后全部用于偿还公司债务。
（5）2023 年 8 月公开发行公司债券（23 京发 01）200,000.00 万元，募集资金扣除发行费用
后全部用于偿还公司债务。
（6）项目公司按项目取证进度向金融机构申报房地产开发建设贷款。
6. 其他说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期内投资额（万元） 3,150.00
投资额增减变动数（万元） -11,350.00
上年同期投资额（万元） 14,500.00
投资额增减幅度（%） -78.28
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2023 年年度报告
1. 重大的股权投资
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
标的 截至资
是 是 披露 披露
是否 报表科 合作方 投资期 产负债 预计收
被投资公司 主要业 投资 持股比 否 资金来 本期损 否 日期 索引
主营 投资金额 目（如 （如适 限（如 表日的 益（如
名称 务 方式 例 并 源 益影响 涉 （如 （如
投资 适用） 用） 有） 进展情 有）
表 诉 有） 有）
业务 况
北京基石信 投资管 否 增资 3,000.00 28.57 否 其他权 自有 - - - - 0.00 否 - -
创创业投资 理咨询 益工具
中心（有限合 投资
伙）
合计 / / / 3,000.00 / / / / / / / 0.00 / / /
公司于 2021 年 8 月 30 日召开的十一届六次董事会、9 月 15 日召开的 2021 年第三次临时股东大会审议通过了《关于投资北京基石信创创业投资中
心（有限合伙）暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份参与投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙），公司以现金方式认缴出资 10,000.00
万元。本报告期，公司支付出资款 3,000.00 万元，已完成全部出资。
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
3. 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期公允价值 计入权益的累计 本期计提的 本期出售/赎
资产类别 期初数 本期购买金额 其他变动 期末数
变动损益 公允价值变动 减值 回金额
其他 550,022,163.66 -64,928,831.55 30,000,000.00 1,106,979.87 513,986,352.24
合计 550,022,163.66 -64,928,831.55 30,000,000.00 1,106,979.87 513,986,352.24
证券投资情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
证券投资情况的说明
□适用 √不适用
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
1、主要子公司、参股公司情况
单位：万元 币种：人民币
单位名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
孙、子公司：
房地产开发
北京京投置地房地产有限公司 2,000,000.00 1,038,930.45 542,079.20 -12,362.33
与经营
房地产开发
北京京投银泰置业有限公司 10,000.00 85,056.30 72,619.66 3,244.09
与经营
房地产开发
北京京投银泰尚德置业有限公司 10,000.00 299,429.36 154,731.34 -49,405.81
与经营
房地产开发
北京京投兴业置业有限公司 10,000.00 138,488.57 37,704.25 -36,188.75
与经营
房地产开发
北京京投灜德置业有限公司 5,000.00 913,805.41 21,157.84 -7,712.51
与经营
房地产开发
北京京投兴平置业有限公司 5,000.00 114,422.09 19,727.62 -3,514.21
与经营
房地产开发
北京京投兴檀房地产有限公司 100,000.00 205,652.44 46,819.74 -22,964.34
与经营
三河市京投发展致远房地产开发有 房地产开发
5,000.00 107,904.38 -5,739.55 -8,580.20
限公司 与经营
房地产开发
北京京投丰德房地产有限公司 2,000.00 116,052.57 -6,108.97 13,953.67
与经营
房地产开发
北京京投兴海房地产有限公司 10,000.00 486,150.32 13,000.49 14,843.38
与经营
房地产开发
北京京投润德置业有限公司 10,000.00 2,149,412.84 -3,619.62 -3,847.19
与经营
房地产开发
北京京投隆德置业有限公司 10,000.00 572,376.56 1,011.43 -988.57
与经营
房地产开发
无锡惠澄实业发展有限公司 12,000.00 141,127.14 56,548.64 -12,096.83
与经营
参股公司：
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有 房地产开发
3,000.00 111,942.87 -92,934.03 -7,146.27
限责任公司 与经营
上海礼仕酒店有限公司 酒店服务业 58,525.83 131,814.48 -110,782.89 -17,861.53
房地产开发
北京京投阳光房地产开发有限公司 24,000.00 29,521.80 25,240.64 -1,305.27
与经营
房地产开发
北京潭柘兴业房地产开发有限公司 30,000.00 942,676.36 -18,220.85 -1,532.22
与经营
北京京投颐信健康管理服务有限公 房地产开发
3,000.00 2,986.59 200.62 0.04
司 与经营
房地产开发
无锡望愉地铁生态置业有限公司 50,000.00 928,140.69 21,047.06 17,758.57
与经营
注：涉及并购子公司、参股公司或转让后由控股转为参股的公司含评估增值。
2、对公司净利润影响达到 10%以上的子公司、参股公司情况
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2023 年年度报告
单位：万元 币种：人民币
单位名称 营业收入 营业利润 净利润 原因
转回到期未弥补亏损的递延
北京京投置地房地产有限公司 491.06 1,008.55 -12,362.33
所得税资产
北京京投银泰尚德置业有限公司 13,290.40 -65,853.53 -49,405.81 土地增值税清算影响
北京京投兴业置业有限公司 151.84 -47,950.84 -36,188.75 土地增值税清算影响
北京京投兴檀房地产有限公司 20,426.18 -23,046.81 -22,964.34 本期计提存货减值准备
三河市京投发展致远房地产开发有 期间费用较上年同期增加，
2,354.70 -8,580.20 -8,580.20
限公司 本期计提存货减值准备
北京京投丰德房地产有限公司 308,244.61 16,785.91 13,953.67 本期实现收入结转
北京京投兴海房地产有限公司 663,177.59 19,823.20 14,843.38 本期实现收入结转
无锡惠澄实业发展有限公司 1,271.62 -16,736.24 -12,096.83 土地增值税清算影响
无锡望愉地铁生态置业有限公司 512,745.25 23,710.61 17,758.57 本期实现收入结转
3、经营业绩变动 30%以上的子公司情况
单位：万元 币种：人民币
单位名称 本期净利润 上年同期净利润 变动原因
转回到期未弥补亏损的递延所得税资
北京京投置地房地产有限公司 -12,362.33 12,902.27
产
北京京投银泰置业有限公司 3,244.09 -213.47 土地增值税清算影响
北京京投银泰尚德置业有限公司 -49,405.81 79.13 土地增值税清算影响
北京京投兴业置业有限公司 -36,188.75 1,476.35 土地增值税清算影响
北京京投灜德置业有限公司 -7,712.51 -2,648.82 结转产品亏损
北京京投兴平置业有限公司 -3,514.21 -2,352.03 本期销售结转较上年同期减少
北京京投兴檀房地产有限公司 -22,964.34 -11,633.03 本期计提减值
三河市京投发展致远房地产开发有限公 期间费用较上年同期增加，本期计提减
-8,580.20 -571.37
司 值
北京京投丰德房地产有限公司 13,953.67 1,910.34 本期销售结转较上年同期增加
北京京投兴海房地产有限公司 14,843.38 -731.95 本期销售结转较上年同期增加
北京京投润德房地产有限公司 -3,847.19 -1,737.22 期间费用较上年同期增加
无锡惠澄实业发展有限公司 -12,096.83 18,217.82 土地增值税清算影响
4、投资收益占比 10%以上的股权投资项目
单位：万元 币种：人民币
占归属于母公
单位名称 产生的投资收益 情况说明
司净利润比例
无锡望愉地铁生态置业有限公司 15,091.54 79.76% 联营公司利润
上海礼仕酒店有限公司 5,399.70 28.54% 委贷利息收益
5、资产变动 30%以上的子公司情况
单位：万元 币种：人民币
单位名称 本期资产总额 上年期末资产总额 增减变动 变动原因
北京京投银泰置业有限公司 85,056.30 136,963.77 -37.90% 本期土增税清算，缴纳税金
本期销售结转，资产总额下
北京京投丰德房地产有限公司 116,052.57 436,073.66 -73.39%
降较大
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2023 年年度报告
本期销售结转，资产总额下
北京京投兴海房地产有限公司 486,150.32 1,128,591.38 -56.92%
降较大
北京京投润德置业有限公司 2,149,412.84 1,171,946.24 83.41% 本期新增股东借款
本期新增项目，拿地支出金
北京京投隆德置业有限公司 572,376.56
额较大
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
2024 年，全国坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发
展格局，着力推动高质量发展，加大宏观调控力度，统筹扩大内需和深化供给侧结构性改革，切
实增强经济活力、防范化解风险、改善社会预期，巩固和增强经济回升向好态势，强化宏观政策
逆周期和跨周期调节，持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。房地产市场困难与希望
同在、机遇与挑战并存，要更加清晰的认识市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化
房地产政策，更好满足居民刚改和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
一是政策环境持续优化，在政策层面加大对房地产市场的支持力度。通过调整限购、限售等
政策，降低房贷利率，提高公积金贷款额度等手段，减轻购房者负担，进一步激活市场需求；
二是投资增速放缓，一方面企业自身新增投资意愿下降；另一方面，融资环境存在不确定性，
企业资金压力较大，也制约了投资的增长；
三是销售市场呈现分化态势，一二线城市与其他城市在商品房销售量上的差距呈进一步扩大
趋势；
四是土地市场有所调整，2023 年全国土地市场成交规模和溢价率均有所下降。同时，土地价
格也呈现出稳中有降的趋势。这反映出土地市场正在逐步回归理性，企业拿地更加谨慎。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
2024 年，公司将继续聚焦 TOD 轨道物业开发领域，进一步加强轨道物业综合体开发运营的经
验与技术积累，打造轨道物业开发经营核心竞争力，不断丰富“TOD 轨道物业专家”的内涵；秉
承用户中心主义，精细化打磨产品，以智慧城市和轨道科技加速发展，切实践行“轨道+土地”的
一体两翼战略，形成人文城市和产业生态共存的价值共同体；以地铁车辆段上盖综合开发消除车
辆段孤立存在“城市伤疤”效应，在实现房地产开发经济价值的同时，对土地集约化利用做出了
重要贡献。
(三)经营计划
√适用 □不适用
2024 年公司将主要做好以下几个方面的工作：
一是夯实安全管理，强化体系建设。2024 年，公司将认真贯彻相关安全管理要求，以“零事
故”为工作目标，“人防为主，技防为辅”，以风险控制为核心，以大频次渗透性的坚持管理为
主要手段，以制度执行为保障，以责任落实为关键，以相关方管理为支撑，进一步夯实安全管理
机制，重视各业务条线安全风险管控，强化分级管理，有效控制重大风险，不断提升安全管理水
平，为公司的稳定发展保驾护航；
二是坚持用户中心主义，深度践行公司战略。公司将继续以用户主义为中心，从资源分配角
度转向用户角度，持续升级组织架构、流程体系、人力资源、产品业务的各种能力，从守节阶段
艰难地向提质阶段迈步，在前期介入、审图为先和样板带路的三重保障下，保证交付品质，实现
品牌和客户口碑双赢。
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2023 年年度报告
三是经营结果导向，力争实现高质量稳增长。公司在 2024 年将持续关注市场信息，把握市场
脉搏，以财务经营目标为导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，“抓回款、去库存、
降成本、提效率”，以销定产，合理筹划营销节奏，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统
筹；
四是持续商业创新，打造新场景新内容，2024 年公司将依托檀谷项目，加强夯实已开业商街
的运营管理，优化公共空间场景体验，广泛联系团建资源与企业客户，力争实现业绩和口碑的全
面提升。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
1、政策风险
房地产行业受政策调整影响较大，近年来各地政府陆续出台了房地产支持政策，但其作用于
市场仍需较长时间。
针对该项风险，公司一方面将密切关注相关政策的出台，研究政策导向可能引发的市场反应
并积极应对，积极研判政策与市场情况，制定有效的销售策略，加大去化力度，尽量减少政策变
化对公司经营业务的影响；另一方面也将继续聚焦 TOD 轨道物业开发，谨慎拿地，合理扩张，同
时强化自身企业管理“内功”，提升企业综合竞争力，实现降本增效。
2、财务风险
房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要，公司业务的发展和经营
规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。
针对该项风险，公司将根据经营发展需求，合理安排资金计划，加强资金管理，加快销售回
款速度，创新融资手段，确保资金链安全。
3、投资风险
公司投资的鄂尔多斯项目由于所处区域房地产市场环境未出现大的改观，存在一定的投资风
险，未来形势能否朝着更为有利方向发展，存在不确定性。
针对该项风险，公司将此项目停工作为土地储备，避免加大资金占用，等待市场时机。基于
谨慎性原则，公司从 2015 年 1 月 1 日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入，并计提了资
产减值准备。后续如市场持续稳定，公司将与鄂尔多斯项目公司其他股东共同协商选择合适时间
复工建设，或引入合作伙伴共同开发建设。
4、市场风险
房地产行业受消费者信心影响较大，消费者信心的不足会导致市场风险的产生。首先，消费
者信心不足会导致购买力下降，市场的不确定性会让消费者的购买倾向下降，进而影响房地产市
场的整体交易活力。
针对该项风险，公司将继续秉持“用户中心主义”，不断提升产品质量和服务水平，满足消
费者需求，提高品牌知名度和市场竞争力，从而降低市场风险。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》《公司章
程》等相关法律、法规、规范性文件的要求，结合公司实际情况，积极履行信息披露义务，不断
完善公司法人治理结构，提高公司内部控制管理水平，有效保证公司规范运作和稳健快速发展，
切实维护公司及全体股东利益。
1、股东与股东大会
报告期内，公司共召开 3 次股东大会，严格按照《上市公司股东大会规则》《公司股东大会
议事规则》等相关规定和要求召集、召开股东大会，会议均采用现场投票与网络投票相结合的方
式，能够保证公司全体股东特别是中小股东享有平等的权利，充分行使表决权。公司股东大会对
关联交易严格按规定的程序进行审议，关联股东在表决时回避，保证关联交易符合公平、公正、
公开的原则，不存在损害中小股东利益的情形；公司律师对股东大会作大会现场见证，并出具相
关的法律意见书；股东大会决议公告均在股东大会召开后及时、充分披露。
2、董事与董事会
公司董事会由 9 名董事组成，其中 3 名为独立董事，人员构成与人数符合法律法规及公司《章
程》要求。报告期内，公司共召开 10 次董事会，会议内容主要涉及奖励基金计提、续聘会计师事
务所、财务资助、担保、关联交易、向特定对象发行股票、定期报告、选举董事、高级管理人员
薪酬考核方案等事项。公司董事均勤勉尽责，诚信行事，熟悉有关法律法规，切实维护公司和全
体股东的利益。公司董事会的召集、召开程序符合《公司法》《公司章程》《董事会议事规则》
等相关规定。董事会下设审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会和战略委员会四个专门委
员会，各委员会按照各自的工作细则履行相关职责，在公司的经营管理中充分发挥了其专业性作
用。
3、公司与控股股东
公司控股股东为京投公司，其通过股东大会依法行使股东权利，并承担相应义务，不干涉公
司正常的生产经营活动。公司拥有独立的业务和经营自主权，与控股股东在业务、人员、资产、
机构、财务等方面保持独立性原则。控股股东与公司之间进行的关联交易均严格按照相关规定履
行了董事会、股东大会的审批程序，独立董事发表事前认可意见和同意意见，关联董事和关联股
东在表决时均进行回避。
4、监事与监事会
公司监事会由 3 名监事组成，其中 1 名为职工监事，人员构成与人数符合法律法规及公司《章
程》要求。报告期内，公司共召开 6 次监事会，会议的召集召开、审议及决策程序合法合规，监
事会成员能够认真履行自己的职责，本着为股东负责的态度，对公司董事、高级管理人员履行职
责以及公司经营情况的合法性和合规性进行监督。公司监事会的召集、召开程序符合《公司法》
《公司章程》以及《监事会议事规则》，监事会会议按照规定的程序进行。
5、信息披露
公司指定董事会秘书负责信息披露工作，指定《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》
《证券日报》为公司信息披露的报纸，指定上海证券交易所网站为公司信息披露的网站。
报告期内，公司严格按照相关法律法规以及《公司章程》《信息披露事务管理制度》等规定
要求，严格做好信息披露前的保密工作，积极履行信息披露义务，认真完成各项定期报告和临时
公告的披露工作，真实、准确、完整、及时地披露有关信息，确保所有股东公平、及时地获取公
司应披露的信息。
6、关于绩效评价与激励约束机制
公司制定了《奖励基金管理办法》及《经理层任期制和契约化考核方案》，建立了公正、透
明的高级管理人员绩效评价标准与奖励约束机制，考核维度更加严谨；公司高级管理人员的聘任
公开、透明，符合相关法律法规的规定。
7、投资者关系管理
报告期内，公司高度重视投资者关系管理工作，公司严格按照中国证监会《上市公司与投资
者关系工作指引》及公司《投资者关系管理办法》等相关法律法规，在符合信息披露规则的前提
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下，通过多种方式与投资者进行充分沟通和交流，做到了真实、准确、完整、及时、公平地对待
所有投资者，加强了投资者对公司的了解，切实保护投资者权益。
8、内幕信息知情人登记管理
公司依据《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》《公司章程》《内幕信息
知情人登记备案制度》等法律法规的要求，加强对内幕信息及内幕知情人的管理与备案。
报告期内，公司严格按照相关规定，对公司定期报告和重大事项的内幕信息知情人进行了登
记备案，未发现公司内幕信息泄露、利用内幕信息违规买卖公司股票等情况。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
□适用 √不适用
三、股东大会情况简介
决议刊登的指定 决议刊登的披露日
会议届次 召开日期 会议决议
网站的查询索引 期
审议通过了：
1、 关于《2022 年度董事会工
作报告》的议案
2、 关于《2022 年度监事会工
作报告》的议案
3、 关于 2022 年度财务决算报
告及 2023 年度财务预算报告
的议案
4、 关于 2022 年度利润分配方
案的议案
5、 2022 年度报告及摘要
6、 关于续聘会计师事务所的
2022 年年度股 议案
2023 年 4 月 17 日 www.sse.com.cn 2023 年 4 月 18 日
东大会 7、 关于提请股东大会授权董
事会审批投资房地产项目的议
案
8、 关于 2023 年度公司及子公
司向金融机构申请综合授信额
度的议案
9、 关于 2023 年度公司提供借
款预计额度的议案
10、 关于 2023 年度公司对外
担保预计额度的议案
11、 关于 2023 年度使用闲置
自有资金进行现金管理的议案
12、 关于公司与北京市基础设
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2023 年年度报告
施投资有限公司合作投资房地
产项目暨关联交易的议案
审议通过了：
1、关于公司符合向特定对象发
行 A 股股票条件的议案
2、关于公司向特定对象发行 A
股股票方案的议案
3、关于向特定对象发行 A 股股
票方案的论证分析报告的议案
4、关于公司向特定对象发行 A
股股票预案的议案
5、关于向特定对象发行 A 股股
票募集资金使用的可行性分析
报告的议案
6、关于无需编制前次募集资金
使用情况报告的议案
7、关于公司签署《关于京投发
展股份有限公司向特定对象发
行股票之附条件生效的股份认
2023 年第一次
2023 年 11 月 15 日 www.sse.com.cn 2023 年 11 月 16 日 购协议》的议案
临时股东大会
8、关于公司向特定对象发行 A
股股票涉及关联交易的议案
9、关于提请股东大会审议同意
特定对象免于发出收购要约的
议案
10、关于向特定对象发行 A 股
股票摊薄即期回报、采取填补
措施及相关主体承诺的议案
11、关于提请股东大会授权董
事会全权办理本次向特定对象
发行 A 股股票相关事项的议案
12、关于《京投发展股份有限
公司未来三年（2023-2025 年
度）股东分红回报规划》的议
案
13、关于公司修订《募集资金
管理制度》的议案
审议通过了《关于向参股公司
2023 年第二次
2023 年 12 月 11 日 www.sse.com.cn 2023 年 12 月 12 日 提供财务资助暨关联交易的议
临时股东大会
案》
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从
是否在公
任期起始 任期终止 年初持股 年末持股 年度内股份 增减变动 公司获得的
姓名 职务 性别 年龄 司关联方
日期 日期 数 数 增减变动量 原因 税前报酬总
获取报酬
额（万元）
2024 年 2 2024 年 3
孔令洋 董事长 男 43 0 0 0 / / 否
月 20 日 月 25 日
2015 年 7 2024 年 3
高一轩 副董事长兼总裁 男 42 0 0 0 / 229.00 否
月 14 日 月 25 日
2018 年 11 2024 年 3
刘建红 董事 男 50 0 0 0 / / 是
月 28 日 月 25 日
2024 年 1 2024 年 3
洪成刚 董事 男 48 0 0 0 / / 是
月 15 日 月 25 日
2017 年 12 2024 年 3
陈晓东 董事 男 54 0 0 0 / / 是
月1日 月 25 日
2017 年 12 2024 年 3
邱中伟 董事 男 55 0 0 0 / / 是
月1日 月 25 日
2021 年 3 2024 年 3
程小可 独立董事 男 48 0 0 0 / 10.00 否
月 26 日 月 25 日
2018 年 4 2024 年 3
闵庆文 独立董事 男 60 0 0 0 / 10.00 否
月 10 日 月 25 日
2018 年 4 2024 年 3
郭洪林 独立董事 男 55 0 0 0 / 10.00 否
月 10 日 月 25 日
2022 年 11 2024 年 3
黄林祥 监事会主席 男 56 0 0 0 / / 是
月 18 日 月 25 日
2018 年 5 2024 年 3
刘敬东 监事 男 55 0 0 0 / 10.00 否
月 11 日 月 25 日
李柏 职工监事 男 32 2022 年 8 2024 年 3 0 0 0 / 37.37 否
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2023 年年度报告
月 30 日 月 25 日
2018 年 4 2024 年 3
潘长青 副总裁 男 51 0 0 0 / 180.00 否
月 17 日 月 31 日
2021 年 12 2024 年 3
财务总监 0 0 0 /
月 28 日 月 31 日
张雨来 男 44 174.00 否
2022 年 7 2024 年 3
董事会秘书 0 0 0 /
月 12 日 月 31 日
2018 年 12 2024 年 2
魏怡（离任） 董事长 女 58 0 0 0 / / 是
月 17 日 月 20 日
2022 年 11 2023 年 7
董事 0 0 0 /
月 18 日 月 31 日
沈曙辉（离任） 男 50 147.00 是
2021 年 3 2023 年 7
副总裁 0 0 0 /
月2日 月 31 日
合计 / / / / / / / / / 807.37 /
姓名 主要工作经历
孔令洋 2009 年 8 月至 2015 年 3 月，历任北京市基础设施投资有限公司规划建设部、前期规划部项目经理、前期规划部高级项目经理、建设管理部高级
专家；2015 年 3 月至 2016 年 11 月，历任京津冀城际铁路投资有限公司规划设计部副经理、经理；2016 年 11 月至 2021 年 1 月，任京津冀城际铁
路投资有限公司规划设计部经理；2019 年 1 月至 2019 年 12 月，挂职任广西南宁市交通运输局党组成员、副局长；2021 年 1 月至 2024 年 2 月，
任北京市丽泽城市航站楼投资发展有限公司总经理；2024 年 2 月至今，任公司董事长。
高一轩 （曾用名“高轩”） 2006 年 6 月至 12 月，任美国规划协会项目官员；2007 年 1 月至 10 月，任美国规划协会驻华副总代表；2007 年 11 月至
2008 年 5 月，任中国银泰投资有限公司前期部项目经理；2008 年 5 月至 2009 年 9 月，任公司投资部高级经理、总经理；2009 年 9 月至 2014 年 8
月，任公司副总裁；2014 年 8 月至 2015 年 7 月，任公司执行总裁；2015 年 7 月至今，任公司副董事长兼总裁。
刘建红 2010 年 3 月至 2015 年 9 月，历任北京市基础设施投资有限公司土地开发事业部副总经理、门头沟投资管理分公司总经理；2015 年 9 月至 2023
年 2 月，任北京市基础设施投资有限公司土地开发事业部总经理；2023 年 2 月至今，任北京市基础设施投资有限公司总经理助理兼土地开发事业
部总经理。2018 年 11 月至今，任公司董事。
洪成刚 2007 年 7 月至 2017 年 5 月，历任北京市基础设施投资有限公司财务管理部主管、高级主管、经理助理、副总经理；2017 年 5 月至 2019 年 5 月，
任北京市基础设施投资有限公司财务管理部副总经理、成本中心副主任；2019 年至今，任北京市基础设施投资有限公司财务管理部总经理、成本
中心主任。2024 年 1 月至今，任公司董事。
陈晓东 2009 年 1 月至今，任浙江银泰商业集团有限公司 CEO；2018 年至今，任阿里巴巴集团副总裁。2017 年 12 月至今，任公司董事。
邱中伟 2005 年至 2015 年，任弘毅投资董事总经理、合伙人；2015 年 4 月至今，任太盟亚洲资本总裁、合伙人；2017 年 4 月至今，任盈德气体集团有限
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2023 年年度报告
公司董事会主席、首席执行官。2017 年 12 月至今，任公司董事。
程小可（独立 2004 年 7 月至 2006 年 7 月，任清华大学经济管理学院博士后；2006 年 7 月至 2009 年 7 月，任北京化工大学经济管理学院教授；2009 年 9 月至
董事） 今，任北京交通大学经济学院教授及博士生导师。2021 年 3 月至今，任公司独立董事。
闵庆文（独立 1999 年 4 月至今，历任中国科学院地理科学与资源研究所助理研究员、副研究员、研究员；现任中国科学院地理科学与资源研究所资源生态与生
董事） 物资源研究室主任、自然与文化遗产研究中心副主任、旅游规划设计与研究中心副主任、九三学社北京市委副主委、北京市第十四届政协常委、
第十四届全国政协委员。2018 年 4 月至今，任公司独立董事。
郭洪林（独立 2008 年 1 月至 2017 年 12 月，任中国人民大学经济学院副教授；2008 年 1 月至 2017 年 12 月，先后任中国人民大学人事处处长、人才办主任、常
董事） 务副院长；2010 年 6 月至 2017 年 12 月，任中国人民大学校长助理；现任中国人民大学附属中学联合学校总校理事会副理事长、中国科学院大学
国科大基础教育研究院副院长、北京市朝阳区人朝分实验学校校长、北京市朝阳区人朝分东坝学校校长、创新人才研究会常务副会长。2018 年 4
月至今，任公司独立董事。
黄林祥 2010 年 7 月至 2013 年 5 月，任北京京仪集团有限责任公司副总经理；2013 年 5 月至 2017 年 2 月，任北京北控交通装备有限公司董事、总经理；
2017 年 2 月至今，任北京市基础设施投资有限公司审计事务部总经理。2022 年 11 月至今，任公司监事会主席。
刘敬东 2006 年至今，任中国社科院国际法研究所国际经济法室副主任、主任，研究员、研究生院教授，中国国际经济法学会理事；2015 年至今，任中国
法学会 WTO 法研究会副会长。2018 年 5 月至今，任公司监事。
李柏 2018 年 5 月至 2021 年 2 月，历任北京市基础设施投资有限公司主管、高级主管；2021 年 2 月至今，任本公司董事会办公室助理证券事务总监。
2022 年 8 月至今，任公司职工监事。
潘长青 2013 年 1 月至 2015 年 10 月，任北京和裕房地产开发有限公司副总经理；2015 年 11 月至 2017 年 9 月，任北京唯逸房地产开发有限公司总经理；
2017 年 9 月至 2018 年 4 月，任公司助理总裁；2018 年 4 月至今，任公司副总裁。
张雨来 曾就职于毕马威华振会计师事务所、ABB（中国）有限公司等单位。2017 年 4 月至 2021 年 12 月，任北京轨道交通技术装备集团有限公司财务总
监。2021 年 12 月至今，任公司财务总监；2022 年 7 月至今，任公司董事会秘书。
魏怡（离任） 2011 年 10 月至 2015 年 12 月，任北京市延庆县政府副县长（副局级）；2015 年 12 月至 2016 年 10 月，任北京市延庆区政府副区长；2016 年 10
月至 2024 年 12 月任北京市基础设施投资有限公司副总经理；2024 年 12 月至今，任北京市基础设施投资有限公司总经理。2018 年 12 月至 2024
年 2 月，任公司董事长。
沈曙辉（离任） 2007 年 12 月至 2010 年 4 月，任北京京创投资有限公司行政管理部经理兼董事会秘书；2010 年 4 月至 2016 年 10 月，历任北京市基础设施投资有
限公司土地开发事业部行政综合部经理、门头沟投资管理分公司副总经理；2016 年 10 月至 2021 年 3 月，任北京市基础设施投资有限公司门头沟
投资管理分公司总经理；2019 年 4 月至今，任北京京投兴海房地产有限公司董事长；2019 年 11 月至今，任北京京投银泰尚德置业有限公司董事
长；2021 年 3 月至 2023 年 7 月，任公司副总裁。2022 年 11 月至 2023 年 7 月，任公司董事。2023 年 7 月至今，任北京市基础设施投资有限公司
资产经营开发事业部总经理。
其它情况说明
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
1、2023 年 7 月 31 日，公司董事会收到董事兼副总裁沈曙辉先生递交的书面《辞职报告》，沈曙辉先生由于工作调动原因，向公司董事会申请辞去
公司第十一届董事会董事、副总裁以及董事会战略委员会委员的职务，辞职后不再担任公司任何职务。
2、2023 年 12 月 28 日、2024 年 1 月 15 日，公司分别召开第十一届董事会第二十九次会议、2024 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于补选
第十一届董事会非独立董事的议案》，同意洪成刚先生为公司第十一届董事会董事，任期与第十一届董事会一致。
3、2024 年 1 月 26 日、2024 年 2 月 20 日，公司分别召开第十一届董事会第三十次会议，审议通过了《关于提名第十一届董事会非独立董事的议案》，
同意孔令洋先生为公司第十一届董事会董事，任期与第十一届董事会一致。
4、2024 年 2 月 20 日，公司董事会收到董事长魏怡女士递交的书面《辞职报告》，魏怡女士由于工作调动原因，向公司董事会申请辞去公司第十一
届董事会董事、董事长以及董事会战略委员会主任委员的职务。辞职后，魏怡女士不再担任公司任何职务。同日，公司召开第十一届董事会第三十一次
会议，审议通过了《关于选举公司董事长并确定其薪酬的议案》，同意选举孔令洋先生为公司第十一届董事会董事长。
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2023 年年度报告
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
股东单位名 任期起始日 任期终止日
任职人员姓名 在股东单位担任的职务
称 期 期
土地开发事业部总经理 2015 年 9 月
刘建红 京投公司
总经理助理 2023 年 2 月
洪成刚 京投公司 财务部总经理、成本中心主任 2019 年 5 月
黄林祥 京投公司 审计事务部总经理 2017 年 2 月
副总经理 2016 年 10 月 2023 年 12 月
魏怡（离任） 京投公司
总经理 2024 年 12 月
沈曙辉（离任） 京投公司 资产经营开发事业部总经理 2023 年 7 月
在股东单位任职情 无
况的说明
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
在其他单位担 任期终止日
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期
任的职务 期
魏怡（离任） 北京京投交通枢纽投资有限公司 执行董事 2019 年 11 月
北京城市副中心站综合枢纽建设
魏怡（离任） 董事长 2020 年 6 月
管理有限公司
北京市丽泽城市航站楼投资发展
魏怡（离任） 董事长 2022 年 8 月 2024 年 1 月
有限公司
刘建红 北京京投灜德置业有限公司 董事长 2014 年 10 月
刘建红 北京京密投资有限公司 董事长 2015 年 12 月
刘建红 北京京投新兴投资有限公司 董事长 2017 年 12 月
刘建红 北京京投兴朝置地有限公司 执行董事 2017 年 8 月
刘建红 北京京投兴通置业有限公司 执行董事 2017 年 11 月
北京九州一轨环境科技股份有限
刘建红 董事 2017 年 11 月
公司
刘建红 北京中轨交通研究院有限公司 董事 2017 年 6 月
洪成刚 京津城际铁路有限责任公司 监事会主席 2019 年 5 月
洪成刚 京张城际铁路有限公司 监事会主席 2013 年 11 月
洪成刚 北京京投银泰尚德置业有限公司 监事 2019 年 9 月
洪成刚 北京京投投资控股有限公司 监事 2019 年 10 月
洪成刚 北京京投私募基金管理有限公司 监事 2019 年 10 月
北京协同创新轨道交通研究院有
洪成刚 监事会主席 2020 年 10 月
限公司
北京轨道交通技术装备集团有限
洪成刚 监事会主席 2020 年 12 月
公司
北京市域铁路融合发展集团有限
洪成刚 监事 2022 年 9 月
公司
执行董事兼
陈晓东 銀泰商業（集團）有限公司 2009 年 1 月
CEO
陈晓东 浙江银泰百货有限公司 董事长 2014 年 2 月 20 日
陈晓东 杭州银西百货有限公司 董事长 2017 年 6 月 2 日
陈晓东 浙江浙联投资管理有限公司 董事长 2017 年 5 月 5 日
陈晓东 杭州富阳银泰百货有限公司 执行董事 2016 年 4 月 1 日
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2023 年年度报告
陈晓东 杭州银耀百货有限公司 董事长 2012 年 3 月 16 日
陈晓东 湖州银东购物中心有限公司 董事长 2013 年 4 月 7 日
陈晓东 海宁银泰置业有限公司 董事 2011 年 5 月 30 日
陈晓东 绍兴金帝银泰购物中心有限公司 董事长 2013 年 2 月 16 日
陈晓东 银泰百货宁波海曙有限公司 董事长 2021 年 12 月 30 日
陈晓东 宁波银泰环球城商业有限公司 董事 2020 年 12 月 25 日
陈晓东 慈溪银泰商业管理有限公司 董事长 2014 年 4 月 14 日
陈晓东 柳州银泰商业管理有限公司 执行董事 2018 年 5 月 2 日
陈晓东 鄂州银泰百货商业有限公司 董事 2020 年 12 月 10 日
陈晓东 达孜银泰商业发展有限公司 董事长 2016 年 9 月 19 日
陈晓东 金华银泰购物中心有限公司 董事长 2021 年 12 月 24 日
陈晓东 义乌银泰百货有限公司 执行董事 2008 年 4 月 18 日
陈晓东 柳州新银都房地产开发有限公司 董事 2020 年 12 月 18 日
陈晓东 温岭银泰购物中心开发有限公司 董事长 2011 年 3 月 23 日
陈晓东 临海银泰城商业管理有限公司 执行董事 2016 年 5 月 3 日
西安曲江银泰国际购物中心管理
陈晓东 董事 2021 年 1 月 6 日
有限公司
陈晓东 西安顺时来百货有限公司 董事 2020 年 12 月 10 日
陈晓东 安徽省华侨饭店有限公司 董事长 2015 年 4 月 1 日
陈晓东 银泰百货有限公司 董事长 2014 年 3 月 17 日
陈晓东 浙江银泰商业集团有限公司 执行董事 2020 年 6 月 3 日
陈晓东 杭州银泰北山企业管理有限公司 执行董事 2014 年 2 月 26 日
杭州银泰奥特莱斯商业发展有限
陈晓东 董事长 2014 年 2 月 26 日
公司
陈晓东 浙江银泰投资有限公司 执行董事 2014 年 2 月 26 日
陈晓东 浙江银泰商贸有限公司 执行董事 2012 年 11 月 7 日
浙江银泰百货有限公司北京分公
陈晓东 分公司负责人 2014 年 1 月 10 日
司
陈晓东 浙江银泰电子商务有限公司 董事长 2014 年 3 月 3 日
浙江银泰电子商务有限公司北京
陈晓东 分公司负责人 2014 年 2 月 19 日
分公司
浙江银泰电子商务有限公司金华
陈晓东 分公司负责人 2017 年 4 月 10 日
分公司
陈晓东 北京银泰精品电子商务有限公司 执行董事 2014 年 2 月 27 日
北京银泰精品电子商务有限公司
陈晓东 分公司负责人 2016 年 9 月 22 日
北京分公司
北京银泰精品电子商务有限公司
陈晓东 分公司负责人 2019 年 6 月 19 日
稀有分公司
陈晓东 杭州银淘泰淘科技有限公司 董事长 2014 年 10 月 22 日
北京悦友互动网络科技有限责任
陈晓东 执行董事 2014 年 6 月 10 日
公司
陈晓东 杭州之江银泰商业有限公司 董事长 2016 年 6 月 1 日
陈晓东 临海银泰购物中心开发有限公司 执行董事 2014 年 12 月 25 日
陈晓东 安徽银泰时尚品牌管理有限公司 执行董事 2016 年 4 月 10 日
陈晓东 浙江莲荷科技有限公司 执行董事 2016 年 3 月 21 日
陈晓东 杭州深象智能科技有限公司 董事长 2016 年 9 月 27 日
陈晓东 杭州银福商业管理有限公司 执行董事 2016 年 10 月 27 日
陈晓东 杭州瑾泰商业有限公司 董事长 2017 年 1 月 13 日
陈晓东 杭州莱卡弗实业有限公司 执行董事 2017 年 8 月 31 日
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2023 年年度报告
陈晓东 北京银投泰科技有限公司 执行董事 2019 年 5 月 30 日
陈晓东 开元商业有限公司 董事长 2018 年 4 月 27 日
陈晓东 西安开元商务培训中心 董事长 2007 年 4 月 5 日
陈晓东 西安开元商业地产发展有限公司 董事长 2018 年 4 月 28 日
陈晓东 开元商城宝鸡有限公司 董事长 2018 年 5 月 2 日
陈晓东 安徽银泰房地产开发有限公司 董事长 2018 年 4 月 8 日
浙江莲荷科技有限公司北京分公
陈晓东 分公司负责人 2017 年 12 月 5 日
司
陈晓东 北京银泰潮流商贸有限公司 执行董事 2018 年 3 月 14 日
陈晓东 銀泰百貨（香港）有限公司 董事 2008 年 11 月 17 日
陈晓东 安徽银泰商业发展有限公司 董事 2003 年 1 月 29 日
陈晓东 北山控股有限公司 董事 2007 年 7 月 11 日
陈晓东 三江控股有限公司 董事 2018 年 2 月 6 日
陈晓东 Smartco Holdings Limited 董事 2010 年 7 月 10 日
陈晓东 顺时来控股（香港）有限公司 董事 2003 年 8 月 13 日
Million Energy Holdings
陈晓东 董事 2018 年 12 月 3 日
Limited
陈晓东 Omni Win Limited 董事 2018 年 6 月 1 日
陈晓东 银领有限公司 董事 2014 年 2 月 28 日
陈晓东 新加坡海峡私人置地有限公司 董事 2011 年 11 月 15 日
陈晓东 上海领俏科技有限公司 执行董事 2018 年 6 月 27 日
北京京泰祥和资产管理有限责任
陈晓东 董事 2020 年 12 月 11 日
公司
宁波银泰百货有限公司慈溪分公
陈晓东 分公司负责人 2021 年 12 月 16 日
司
莘县泰烨企业管理咨询中心（有限 执行事务合伙
陈晓东 2016 年 3 月 10 日
合伙） 人委派代表
莘县西有时间企业管理咨询中心 执行事务合伙
陈晓东 2016 年 10 月 12 日
（有限合伙） 人委派代表
仙桃鑫璨商业管理合伙企业（有限 执行事务合伙
陈晓东 2021 年 11 月 15 日
合伙） 人委派代表
陈晓东 浙银科技（海南）有限公司 执行董事 2021 年 1 月 26 日
陈晓东 海南银投泰商业管理有限公司 执行董事 2021 年 3 月 10 日
浙江银泰百货有限公司余杭分公
陈晓东 分公司负责人 2021 年 5 月 13 日
司
陈晓东 杭州银泰宝轩商业管理有限公司 执行董事 2021 年 5 月 11 日
陈晓东 杭州银小泰商业管理有限公司 执行董事 2021 年 5 月 11 日
陈晓东 海寧銀泰（香港）控股有限公司 董事 2021 年 12 月 22 日
陈晓东 傳尚投資有限公司 董事 2022 年 1 月 11 日
陈晓东 傳尚控股有限公司 董事 2022 年 1 月 27 日
Intime Holding （Cayman）
陈晓东 董事 2023 年 11 月 28 日
Limited
Intime Investment （BVI）
陈晓东 董事 2023 年 11 月 28 日
Limited
陈晓东 Intime （Hong Kong） Limited 董事 2023 年 3 月 27 日
邱中伟 太盟亚洲资本 总裁及合伙人 2015 年 4 月 1 日
邱中伟 上汽宝钢气体有限公司 董事长 2018 年 9 月
在其他单位任 无
职情况的说明
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2023 年年度报告
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报 公司董事、监事的报酬由股东大会决定，高管人员的报酬由董事
酬的决策程序 会根据考核方案决定。
董事在董事会讨论本人薪酬
是
事项时是否回避
薪酬与考核委员会或独立董
事专门会议关于董事、监事、 结合公司 2022 年绩效考核指标完成情况对高级管理人员进行了综
高级管理人员报酬事项发表 合考核，并提交董事会审议。
建议的具体情况
董事、监事、高级管理人员报 高级管理人员薪酬依据第十一届董事会第二十三次会议审议通过
酬确定依据 的《关于 2022 年绩效考核指标完成情况及高管薪酬的议案》
《关于确定<公司 2023 年度高级管理人员薪酬考核方案>的议案》
以及公司《奖励基金管理办法》；
独立董事津贴及监事津贴依据 2021 年第一次临时股东大会审议通
过的《关于确定董事（含独立董事）年津贴的议案》《关于确定
监事津贴的议案》。
董事、监事和高级管理人员报 详见上述“现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股
酬的实际支付情况 变动及报酬情况”。
报告期末全体董事、监事和高
2023 年度，公司全体董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬
级管理人员实际获得的报酬
合计为 807.37 万元。
合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
洪成刚 董事 选举 股东大会选举
孔令洋 董事长 选举 股东大会选举
沈曙辉 董事兼副总裁 离任 工作调动
魏怡 董事长 离任 工作调动
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
审议通过了以下议案：
1、《关于<2022 年度总裁工作报告>的议案》
2、《关于 2022 年度财务决算报告及 2023 年度财务预算报告的议案》
3、《关于 2022 年度奖励基金计提的议案》
第十一届二十次董
2023 年 3 月 24 日 4、《关于 2022 年度利润分配方案的议案》
事会
5、《关于 2022 年度日常关联交易实际发生额及 2023 年度预计日常
关联交易的议案》
6、《关于<2022 年度报告及摘要>的议案》
7、《关于<2022 年度董事会工作报告>的议案》
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2023 年年度报告
8、《关于<2022 年度董事会审计委员会履职情况报告>的议案》
9、《关于<2022 年度独立董事述职报告>的议案》
10、《独立董事关于对外担保事项的专项说明和独立意见》
11、《关于<2022 年度内部控制评价报告>的议案》
12、《关于续聘会计师事务所的议案》
13、《关于经理层任期制和契约化考核及 2022 年度高级管理人员考
核方案的议案》
14、《关于提请股东大会授权董事会审批投资房地产项目的议案》
15、《关于 2023 年度公司及子公司向金融机构申请综合授信额度的
议案》
16、《关于 2023 年度公司提供借款预计额度的议案》
17、《关于 2023 年度公司对外担保预计额度的议案》
18、《关于 2023 年度使用闲置自有资金进行现金管理的议案》
19、《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项
目暨关联交易的议案》
20、《关于召开 2022 年年度股东大会的议案》
审议通过了以下议案：
第十一届第二十一 1、《关于<2023 年第一季度报告>的议案》
2023 年 4 月 26 日
次董事会 2、《关于北京基石创业投资基金（有限合伙）延期暨关联交易的议
案》
审议通过了以下议案：
1、《关于参与北京市丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目
FXG-1401-0601-03 等地块 R2 二类居住用地、A334 托幼用地国有建
设用地使用权竞买的议案》
第十一届第二十二
2023 年 5 月 16 日 2、《关于参与北京市朝阳区东坝北西区域棚户区改造项目 CY00-1102
次董事会
街区 1102-B006 地块二类居住用地国有建设用地使用权竞买的议案》
3、《关于参与北京市朝阳区东坝北西区域棚户区改造项目 CY00-1102
街区 1102-C012 地块 R2 二类居住用地、1102-C009 地块 A334 托幼用
地国有建设用地使用权竞买的议案》
审议通过了以下议案：
第十一届第二十三
2023 年 7 月 5 日 1、《关于 2022 年绩效考核指标完成情况及高管薪酬的议案》
次董事会
2、《关于确定<公司 2023 年度高级管理人员薪酬考核方案>的议案》
第十一届第二十四 审议通过了以下议案：
2023 年 7 月 28 日
次董事会 1、《2023 年半年度报告及摘要》
审议通过了以下议案：
第十一届第二十五 1、《关于公司放弃优先受让权暨关联交易的议案》
2023 年 9 月 4 日
次董事会 2、《关于挂牌转让北京基石创业投资基金（有限合伙）合伙份额的
议案》
第十一届第二十六 审议通过了以下议案：
2023 年 10 月 30 日
次董事会 1、《2023 年第三季度报告》
审议通过了以下议案：
1、《关于公司符合向特定对象发行 A 股股票条件的议案》；
2、《关于公司向特定对象发行 A 股股票方案的议案》；
3、《关于向特定对象发行 A 股股票方案的论证分析报告的议案》；
第十一届第二十七 4、《关于公司向特定对象发行 A 股股票预案的议案》；
2023 年 10 月 30 日
次董事会 5、《关于向特定对象发行 A 股股票募集资金使用的可行性分析报告
的议案》；
6、《关于无需编制前次募集资金使用情况报告的议案》；
7、《关于公司签署〈关于京投发展股份有限公司向特定对象发行股
票之附条件生效的股份认购协议〉的议案》；
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2023 年年度报告
8、《关于公司向特定对象发行 A 股股票涉及关联交易的议案》；
9、《关于提请股东大会审议同意特定对象免于发出收购要约的议
案》；
10、《关于向特定对象发行 A 股股票摊薄即期回报、采取填补措施
及相关主体承诺的议案》；
11、《关于提请股东大会授权董事会全权办理本次向特定对象发行 A
股股票相关事项的议案》；
12、《关于〈京投发展股份有限公司未来三年（2023-2025 年度）股
东分红回报规划〉的议案》；
13、《关于公司修订<募集资金管理制度>的议案》；
14、《关于召开 2023 年第一次临时股东大会的议案》。
审议通过了以下议案：
1、《关于向参股公司提供财务资助暨关联交易的议案》
第十一届第二十八 2、《关于拟公开挂牌转让上海礼仕酒店有限公司 55%股权事项并进
2023 年 11 月 24 日
次董事会 行信息预披露的议案》
3、《关于北京基石信安创业投资有限公司延期暨关联交易的议案》
4、《关于召开 2023 年第二次临时股东大会的议案》
审议通过了以下议案：
第十一届第二十九 1、《关于补选第十一届董事会非独立董事的议案》
2023 年 12 月 28 日
次董事会 2、《关于减资退出参股公司北京朝新和筑置业有限公司的议案》
3、《关于召开 2024 年第一次临时股东大会的议案》
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东大
参加董事会情况
会情况
董事 是否独立
以通讯 是否连续两
姓名 董事 本年应参加 亲自出 委托出 缺席 出席股东大
方式参 次未亲自参
董事会次数 席次数 席次数 次数 会的次数
加次数 加会议
魏怡
否 10 2 8 0 0 否 3
（离任）
高一轩 否 10 2 8 0 0 否 3
刘建红 否 10 2 8 0 0 否 3
沈曙辉
否 5 2 3 0 0 否 1
（离任）
陈晓东 否 10 2 8 0 0 否 3
邱中伟 是 10 2 8 0 0 否 3
程小可 是 10 2 8 0 0 否 3
闵庆文 是 10 2 8 0 0 否 3
郭洪林 是 10 2 8 0 0 否 3
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 10
其中：现场会议次数 2
通讯方式召开会议次数 8
现场结合通讯方式召开会议次数 0
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2023 年年度报告
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(一) 董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会 程小可、闵庆文、郭洪林
提名委员会 高一轩、程小可、郭洪林
薪酬与考核委员会 程小可、闵庆文、郭洪林
孔令洋、魏怡（离任）、高一轩、刘建红、洪成刚、沈曙辉（离任）、
战略委员会
陈晓东、邱中伟
(二) 报告期内审计委员会召开 6 次会议
其他履行职
召开日期 会议内容 重要意见和建议
责情况
审议以下议案：
1、《公司 2022 年年报审计策略》 一致通过本次会议的审
2023 年 1 月 3 日
2、《公司 2022 年年报编制和审计工作安排以 议内容。
及年度财务状况和经营成果情况》
审议以下议案：
1、《关于公司 2022 年度财务报告》
2、《关于公司内部控制评价报告的议案》
3、《关于续聘会计师事务所的议案》
4、《关于 2022 年度日常关联交易实际发生额
及 2023 年度预计日常关联交易的议案》
一致通过本次会议的审
2023 年 3 月 14 日 5、《关于公司与北京市基础设施投资有限公
议内容。
司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》
听取以下议案：
6、《天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
2022 年度审计工作总结》
7、《公司内部审计 2022 年度工作报告与 2023
年度工作计划》
审议以下议案：
1、《关于公司 2023 年第一季度财务报告》 一致通过本次会议的审
2023 年 4 月 21 日
2、《关于北京基石创业投资基金（有限合伙） 议内容。
延期暨关联交易的议案》
一致通过本次会议的审
2023 年 7 月 18 日 审议《关于公司 2023 年半年度财务报告》
议内容。
审议《关于公司放弃优先受让权暨关联交易的 一致通过本次会议的审
2023 年 8 月 30 日
议案》 议内容。
一致通过本次会议的审
2023 年 10 月 24 日 审议《关于公司 2023 年第三季度财务报告》
议内容。
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2023 年年度报告
(三) 报告期内提名委员会召开 2 次会议
其他履行职
召开日期 会议内容 重要意见和建议
责情况
审议《关于公司高级管理人员 2022 年度履职 一致通过本次会议的审
2023 年 6 月 30 日
情况的议案》 议内容。
审议《关于提名补选公司第十一届董事会董事 一致通过本次会议的审
2023 年 12 月 22 日
候选人的议案》 议内容。
(四) 报告期内薪酬与考核委员会召开 2 次会议
其他履行职
召开日期 会议内容 重要意见和建议
责情况
审议以下议案：
1、《关于经理层任期制和契约化考核及 2022 一致通过本次会议的审
2023 年 3 月 14 日
年度高级管理人员考核方案的议案》 议内容。
2、《关于 2022 年度奖励基金计提的议案》
审议以下议案：
1、《关于 2022 年绩效考核指标完成情况及高
一致通过本次会议的审
2023 年 6 月 30 日 管薪酬的议案》
议内容。
2、《关于确定<公司 2023 年度高级管理人员
薪酬考核方案>的议案》
(五) 报告期内战略委员会召开 2 次会议
其他履行职
召开日期 会议内容 重要意见和建议
责情况
审议以下议案：
1、《关于公司 2023 年度投资房地产项目计划
一致通过本次会议的审
2023 年 3 月 14 日 的议案》
议内容。
2、《关于公司与北京市基础设施投资有限公
司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》
审议以下议案：
1、《关于公司符合向特定对象发行 A 股股票
条件的议案》
2、《关于公司向特定对象发行 A 股股票方案
的议案》
一致通过本次会议的审
2023 年 10 月 30 日 3、《关于向特定对象发行 A 股股票方案的论
议内容。
证分析报告的议案》
4、《关于公司向特定对象发行 A 股股票预案
的议案》
5、《关于向特定对象发行 A 股股票募集资金
使用的可行性分析报告的议案》
(六) 存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
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2023 年年度报告
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 99
主要子公司在职员工的数量 295
在职员工的数量合计 394
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工 0
人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 0
销售人员 31
技术人员 136
财务人员 36
行政人员 27
其它 164
合计 394
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士研究生及以上 90
大学本科 211
专科及以下 93
合计 394
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
为推进公司发展战略实现，公司继续在各层级员工中推行以绩效为导向的薪酬激励机制，将
员工薪酬与其个人绩效、部门绩效、公司业绩相结合，使有能力、有贡献的员工得到正向激励，
充分调动员工主观能动性，构建公司与个人共同体。在公司既定的薪酬机制下，对公司核心管理
岗位、核心技术岗位的骨干人员充分采取市场协调机制，使其薪酬达到一定的市场竞争力，实现
对优秀人才的吸引、保留、激励。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
2023 年，公司进一步完善培训体系，围绕全员通用力及专业力课程组织开展各类培训。为加
强员工对公司各部门专业制度的理解，保证公司及项目公司对制度能够更加有效的执行和落实，
2023 年共组织股份公司相关部门及项目公司相关人员参加制度培训 9 场。通过制度培训学习，使
员工对公司管理模式、业务实际操作流程规范有了更加清晰的认知；为提升营销业务能力，适应
新地产模式的市场要求，作为正在积极转型“用户中心主义”的企业，特组织《打造京投发展营
销铁军团队》的培训课程，从建团队，盯目标，追过程三个方面对营销管理团队进行自身能力的
再造及提升。为加强各职能业务协同，学习现阶段行业最佳实践，提升业务团队全面经营意识，
打造用户中心企业；特开展 “房地产项目开发全生命周期沙盘实战演练”，以项目大运营为基础，
通过模拟项目开发的全生命过程，以提高项目运营效益为目标，深化总部及各项目专业条线人员
对房地产开发全过程认知、提高项目开发的全局视角和强化项目经营意识。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
根据公司《章程》的规定，公司充分考虑对投资者的回报，除特殊情况外，原则上每年按当
年实现的母公司可供分配利润的一定比例向股东分配股利；公司在当年盈利且累计未分配利润为
正的情况下，若满足了公司正常生产经营和长期发展的资金需求，且有足够的货币资金，将采取
现金方式分配股利，每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的母公司可分配利润的 5%，且最
近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的 30%。
公司于 2024 年 3 月 29 日召开第十一届董事会第三十二次会议审议通过了《关于 2023 年度利
润分配预案的议案》，根据天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具的公司 2023 年度《审计
报告》，依据《公司法》、公司《章程》等规定，公司拟定 2023 年利润分配方案为：不进行现金
股利分配，亦不进行资本公积金转增股本。该利润分配方案需经公司 2022 年年度股东大会审议通
过。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保 √是 □否
护
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应
当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
(四) 本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
□适用 √不适用
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
详见本章节“董事、监事、高级管理人员报酬情况”。公司已经建立起了公正透明的高级管
理人员的绩效评定标准和程序，对高级管理人员的考评由董事会薪酬与考核委员会负责。
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
报告期内，公司按照《企业内部控制基本规范》及相关配套指引规定的要求，建立了较为完
善的公司治理结构和制度体系，加强了员工的内控意识和内控技能，不断提升内部控制的有效性，
切实发挥风险防控作用。同时，公司高度重视内部控制评价工作，通过开展本年度内部控制评价
工作，及时发现公司内部控制存在的薄弱环节，对于内部控制管理缺陷给予高度重视，积极采取
有效措施降低内部控制执行不到位对公司的不利影响。具体内容详见公司同日刊登在上海证券交
易所网站（www.sse.com.cn）的《2023 年度内部控制评价报告》。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
报告期内，公司通过与各子公司签订《经营责任书》，实施年度经营责任目标分解，逐
级落实经营责任，从而确保公司整体战略目标和年度经营计划目标的顺利实现。同时，公司
对子公司关键业务和经营活动关键环节建立了相应的控制措施和标准的管理流程，有效控制
经营风险，进而保护投资者的权益。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请了天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2023 年度的内部控制有效性进行
了独立审计，并出具了《京投发展股份有限公司内部控制审计报告》（天职业字[2024]16915），
该审计报告全文于 2024 年 4 月 2 日披露在上海证券交易所网站（www.see.com.cn）。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
无
十六、 其他
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
是否建立环境保护相关机制 否
报告期内投入环保资金（单位：万元） -
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
√适用 □不适用
公司积极践行 ESG 发展理念，贯彻落实企业社会责任，持续响应国家节约资源能源、改善城
市环境方面的政策，聚焦创新化、数学化和绿色化，致力打造绿色建筑及海绵城市。公司无锡愉
樾天成项目基于 TOD 智慧生态圈模式，着眼于未来城市空间扩张和全域有机更新，将智慧生态圈
植入多层次、智能化交通体系和人居环境，支撑城市建设，创新未来区域空间一体化开发，并引
入“WELL 建筑”和“WELL 社区”的“双 WELL”体系，通过空气、水、营养、光、健身、温度、
声环境、材料、精神、社区十大健康要素中的关键技术，打造 WELL 认证的 TOD 社区，解决用户关
于生态、环境、健康的基本需求。公司以无锡愉樾天成项目为试点，积极参与海绵城市的建设，
采用生物滞留池、下凹式绿地、雨水花园、蓄水模块及植草沟等作为主要海绵设施，在项目设计
和施工过程中充分利用水资源，使城市的发展与生态环境的保护紧密有机结合起来，促进城市的
可持续发展，并将适时在其他项目构建和使用。
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
是否采取减碳措施 否
减少排放二氧化碳当量（单位：吨） 不适用
减碳措施类型（如使用清洁能源发电、 不适用
在生产过程中使用减碳技术、研发生产
助于减碳的新产品等）
具体说明
□适用 √不适用
二、社会责任工作情况
(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告
□适用 √不适用
(二) 社会责任工作具体情况
√适用 □不适用
对外捐赠、公益项目 数量/内容 情况说明
总投入（万元） 12.50
其中：资金（万元） 1.00
物资折款（万元） 11.5
惠及镇域内小学、派出所、消防支队、
惠及人数（人） -
卫生院、镇政府、区环卫、妙峰山镇、
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2023 年年度报告
区政府等
具体说明
√适用 □不适用
1、2023 年 6 月，慰问潭柘寺镇清华小学，捐赠学习用具 1.5 万元。
2、2023 年 7 月，向门头沟区多单位提供救援救灾物资：向妙峰山镇政府提供救灾专项物资
3000 余元；向门头沟区环卫中心提供救灾专项物资 2.1 万元；向潭柘寺镇卫生院提供救灾专项物
资 5000 元；向潭柘寺镇派出所提供救灾专项物资 5000 余元；向潭柘寺镇政府提供救灾专项物资
5000 余元；向潭柘寺镇消防支队提供救灾专项物资 1 万余元；向区政府提供救灾专项物资 1000
余元。
3、2023 年 8 月，向北京门头沟洪灾区捐赠赈灾物资合计 2.5 万元；慰问潭柘寺镇驻军及消
防官兵捐赠物资 2 万元。
4、2023 年 9 月，帮扶潭柘寺镇政府灾后重建相关费用 1 万元。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
扶贫及乡村振兴项目 数量/内容 情况说明
总投入（万元） 39.4
捐款新疆生产建设兵团第十四师昆玉
其中：资金（万元） 30
市一牧场农业发展服务中心
物资折款（万元） 9.4
惠及人数（人） -
帮扶形式（如产业扶贫、就业扶 产业扶贫、就业扶贫
贫、教育扶贫等）
具体说明
√适用 □不适用
1、2023 年度，公司扶贫鲁家滩村委会米面油物资 9.4 万元。
2、2023 年 5 月，公司全面贯彻党中央关于聚焦巩固拓展脱贫攻坚成果，推进乡村振兴的号
召，向新疆生产建设兵团第十四师昆玉市一牧场农业发展服务中心捐赠 30 万元，践行公司社会责
任的担当和使命。
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2023 年年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未
如未能
能及
及时履
是否 是否 时履
行应说
承诺背 承诺 承诺 承诺 有履 承诺期 及时 行应
承诺时间 明未完
景 类型 方 内容 行期 限 严格 说明
成履行
限 履行 下一
的具体
步计
原因
划
其他 京投 京投公司承诺：在增 2022 年 5 是 自 2022 是 - -
公司 持计划实施期间及法 月 27 日 年5月
定期限内不减持所持 27 日起
有的公司股份。 12 个月
京投公司计划自 内
收购报
2022 年 5 月 27 日起
告书或
12 个月内，通过上海
权益变
证券交易所交易系统
动报告
增持公司 A 股股份，
书中所
累计增持比例不低于
作承诺
当前公司已发行总股
份的 1%,不超过当前
公司已发行总股份的
2%（含 2022 年 5 月
27 日已增持股份）。
解决 京投 京投公司在非公开发 2008 年 否 长期 是 - -
同业 公司 行股票过程中，就如 10 月 22
竞争 何避免同业竞争和减 日
少关联交易等事项作
出了承诺（详见披露
于上海证券交易所
www.sse.com.cn 和
《中国证券报》上的
公司非公开发行预案
与再融
等相关内容）
资相关
中国银泰投资有限公
的承诺
司在非公开发行股票
过程中，就如何避免
同业竞争和减少关联
解决 2007 年
中国 交易等事项作出了承
同业 10 月 22 否 长期 是 - -
银泰 诺（详见披露于上海
竞争 日
证券交易所
www.sse.com.cn 和
《中国证券报》上的
公司非公开发行预案
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2023 年年度报告
等相关内容）
2023 年
10 月 30
承诺切实履行京投发 日至 本
展制定的有关填补回 2023 年 次向 特
京投
其他 报措施以及本公司对 10 月 30 是 定对 象 是 - -
公司
此作出的任何有关填 日 发行 A
补回报措施的承诺 股股 票
实施 完
毕
认购京投发展本次发
行的股票自本次向特
定对象发行 A 股股票
发行结束之日起 36
个月内不得转让。发
2023 年
行对象所认购股票因
10 月 30
发行人分配股票股
日至 本
利、资本公积转增等 2023 年
京投 次发 行
其他 情形所衍生取得的股 10 月 30 是 是 - -
公司 股票 上
票亦应遵守上述股票 日
市之 日
锁定安排。发行对象
起 36 个
因本次发行所获得的
月内
发行人股票在锁定期
届满后减持时，需遵
守中国证监会和上海
证券交易所的相关规
定。
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
公司自 2023 年 1 月 1 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 16 号》“关于单项交易
产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定，对在首次执行该规
定的财务报表列报最早期间的期初至首次执行日之间发生的适用该规定的单项交易按该规定进行
调整。对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初因适用该规定的单项交易而确认的租
赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生应纳税暂时性
差异和可抵扣暂时性差异的，按照该解释和《企业会计准则第 18 号--所得税》的规定，将累积影
响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。
对可比期间合并财务报表项目及金额影响如下：
调整前（元） 调整后（元）
项目
2022 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
递延所得税资产 1,585,809,034.16 1,585,809,034.16
递延所得税负债 984,017,124.03 984,581,630.79
盈余公积 259,608,994.99 259,593,942.65
未分配利润 1,306,802,712.90 1,306,394,082.29
对可比期间母公司财务报表项目及金额影响如下：
调整前（元） 调整后（元）
项目
2022 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
递延所得税资产
递延所得税负债 80,361,089.77 80,511,613.20
盈余公积 259,608,994.99 259,593,942.65
未分配利润 364,558,658.25 364,423,187.16
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）审批程序及其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 130.00
境内会计师事务所审计年限 10 年
境内会计师事务所注册会计师姓名 周百鸣、王春征
境内会计师事务所注册会计师审计服务的累计 2年
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2023 年年度报告
年限
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙） 30.00
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
公司第十一届董事会第二十次会议及 2022 年年度股东大会审议通过《关于续聘会计师事务所
的议案》，同意公司续聘天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为公司提供 2023 年度财务报告
审计和内部控制审计服务。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计费用较上一年度下降 20%以上（含 20%）的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及控股股东诚信状况良好，不存在未履行法院生效判决、所负数额较大
的债务到期未清偿等情况。
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
2019 年 4 月 18 日、5 月 10 日，公司十届十三次董事会、2018 年度股东大会审议通过了《关
于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》。2021 年 4 月 12 日、5 月 7 日，公司十一届二
次董事会、2020 年度股东大会审议通过了《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》
《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》。2023 年 3
月 24 日、4 月 17 日，公司十一届二十次董事会、2022 年度股东大会审议通过了《关于公司与北
京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》。京投公司上述议案提供资
金情况如下：
（1）截至 2022 年 12 月 31 日，公司向京投公司借款本息余额为 1,912,277.99 万元；截至
2023 年 12 月 31 日，公司向京投公司借款本息余额为 3,058,558.61 万元。
A、委托贷款余额为 2,512,900.00 万元（其中 214,000.00 万元年利率 8%、1,543,900.00 万
元年利率 7%、755,000.00 万元年利率 6%）；拆借款余额 529,000.00 万元（年利率 5.5%）。
B、期末应付利息余额为 16,658.61 万元。
（2）本报告期，京投公司向本公司提供委托贷款 919,000.00 万元，京投公司向本公司提供
拆借款 529,000.00 万元，本公司偿还京投公司委托贷款 315,000.00 万元。
（3）本报告期，公司发生应付京投公司利息 133,441.49 万元，支付京投公司利息 120,160.87
万元，支付方式为货币资金，期末应付利息 16,658.61 万元，公司本年度支付京投公司利息占公
司全部利息支出的 82.16%。
（4）本报告期，公司向京投支付担保费 9,771.00 万元。
京投公司为上市公司在合作项目资金需求方面提供了保障,随着项目的开发预售及项目开发贷
款的发放,这方面的依赖将逐步缩小。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
（1）公司于 2021 年 8 月 30 日召开的十一届六次董事会、9 月 15 日召开的 2021 年第三次临
时股东大会审议通过了《关于投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙）暨关联交易的议案》，
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2023 年年度报告
同意公司以有限合伙人身份参与投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙），公司以现金方式
认缴出资 10,000.00 万元。本报告期，公司支付出资款 3,000.00 万元，累计已完成出资 10,000.00
万元。
（2）经公司第十一届董事会第二十二次会议审议通过，公司全资子公司北京京投置地房地产
有限公司联合北京市基础设施投资有限公司参与了北京市丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利
用项目 FXG-1401-0601-03 等地块 R2 二类居住用地、A334 托幼用地项目（编号：京土储挂（丰）
[2023]021 号）的竞买。2023 年 6 月 20 日，京投置地和京投公司组成的联合体收到《北京市国有
建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，以人民币 500,000 万元的价格竞得了上述地块的使用权。
双方按照京投置地 60%、京投公司 40%的持股比例共同设立项目公司，负责上述地块的开发建设。
项目公司北京京投隆德置业有限公司已于 2023 年 6 月 26 日注册成立，注册资本 10,000 万元。本
报告期，项目公司已分别收到京投置地、京投公司入资款 1200 万元、800 万元。
（3）2012 年 12 月 14 日、12 月 31 日，公司八届九次董事会、2012 年第六次临时股东大会
审议通过了《关于投资北京基石创业投资基金暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、
以货币资金出资认缴方式参与投资北京基石创业投资基金（有限合伙），公司出资额 25,150.00
万元。本报告期，公司收到该基金上年度末宣告分配的股利 247.11 万元。本报告期宣告分配给公
司的股利 336.62 万元。
（4）2015 年 4 月 7 日、4 月 29 日，公司八届三十三次董事会、2014 年度股东大会审议通过
了《关于投资北京基石创业投资基金二期暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、以
货币资金出资认缴方式参与投资北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙），公司以现金认缴该基
金的出资额 12,000.00 万元。本报告期，公司收到分红款 437.28 万元。
（5）2017 年 11 月 15 日，公司九届二十六次董事会审议通过了《关于投资保定基石连盈创
业投资基金（有限合伙）暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份参与投资保定基石连
盈创业投资基金中心（有限合伙），公司以现金方式认缴出资额 5,000.00 万元。本报告期，公司
收回投资款 104.70 万元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
2019 年 4 月 18 日、5 月 10 日，公司十届十三次董事会、2018 年度股东大会审议通过了《关
于公司对外融资、提供借款、对外担保预计暨关联交易的议案》；2020 年 4 月 8 日、5 月 7 日，
公司十届二十三次董事会、2019 年度股东大会审议通过了《关于公司对外融资、提供借款、对外
担保预计暨关联交易的议案》；2020 年 8 月 26 日、9 月 15 日，公司十届二十六次董事会、2020
年第二次临时股东大会审议通过了《关于公司提供借款预计额度暨关联交易的议案》；2021 年 4
月 12 日、5 月 7 日，公司十一届二次董事会、2020 年度股东大会审议通过了《关于 2021 年度公
司提供借款预计额度暨关联交易的议案》《关于 2021 年度公司对外担保预计额度暨关联交易的议
案》；2022 年 4 月 11 日、5 月 6 日，公司十一届十二次董事会、2021 年度股东大会审议通过了
《关于 2022 年度公司提供借款预计额度暨关联交易的议案》；2022 年 6 月 22 日、7 月 8 日，公
司十一届十四次董事会、2022 年第一次临时股东大会审议通过了《关于为参股公司提供担保暨关
联交易的议案》；2022 年 11 月 25 日、12 月 12 日，公司十一届十九次董事会、2022 年第三次临
时股东大会审议通过了《关于为参股公司提供担保暨关联交易的议案》；2023 年 3 月 24 日、4
月 17 日，公司十一届二十次董事会、2022 年度股东大会审议通过了《关于 2023 年度公司提供借
款预计额度的议案》；2023 年 11 月 28 日、12 月 11 日，公司十一届二十八次董事会、2022 年度
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2023 年年度报告
第二次临时股东大会审议通过了《关于向参股公司提供财务资助暨关联交易的议案》。对联合营
企业借款、担保情况如下：
单位：万元 币种：人民币
关联交易类别及内容 关联人 2023 年预计金额 2023 年 1-12 月发生额
上海礼仕酒店有限公司 10,000.00 4,970.00
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有
提供借款 0.00 100.00
限责任公司
合计 10,000.00 5,070.00
关联交易类别及内容 关联人 2023 年预计担保金额 2023 年 1-12 月发生额
提供担保 上海礼仕酒店有限公司 0.00 128,000.00
（1）上海礼仕：本报告期公司向上海礼仕提供借款本金合计 4,970.00 万元，截至本报告期
末公司提供的资金余额合计 75,235.01 元，本报告期确认利息收入 5,523.92 万元。
（2）鄂尔多斯项目公司：本报告期公司向鄂尔多斯项目公司提供借款本金合计 100.00 万元，
全部使用 2021 年度股东大会审议通过了《关于 2022 年度公司提供借款预计额度暨关联交易的议
案》的提供借款额度 200 万元；截至本报告期末公司提供的资金余额合计 112,888.87 万元。为真
实反映公司截至 2023 年 12 月 31 日的财务状况及经营成果，根据《企业会计准则》和公司会计政
策相关规定，基于谨慎性原则，公司从 2015 年 1 月 1 日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息
收入，根据最新评估结果本报告期对借款计提减值准备 5,258.83 万元,借款累计计提减值准备
39,249.55 万元。
（3）京投颐信：本报告期公司未向京投颐信提供借款，截至本报告期末公司提供的资金余额
为零，本报告期确认利息收入 146.74 万元。
（4）潭柘兴业：本报告期公司未向潭柘兴业提供借款，截至本报告期末公司提供的资金余额
合计 381,766.39 万元。
（5）无锡望愉：本报告期公司未向无锡望愉提供借款，截至本报告期末公司提供的资金余额
合计 299,347.89 万元，本报告期确认利息收入 23,286.53 万元。
（6）公司为上海礼仕与基石国际融资租赁有限公司 8,500.00 万售后回租业务连带责任保证
担保，担保期限为 2022 年 7 月 8 日至 2025 年 7 月 8 日。合作方复地（集团）股份有限公司同意
为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币 1,700
万元）提供反担保。合作方 WISE CHANCE HOLDINGS LIMITED 同意为公司承担担保责任后向上海礼
仕行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币 1,275 万元）提供反担保。
（7）公司为上海礼仕与基石国际融资租赁有限公司 1,500.00 万售后回租业务连带责任保证
担保，担保期限为 2022 年 9 月 20 日至 2025 年 9 月 20 日。合作方复地（集团）股份有限公司同
意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币 300
万元）提供反担保。
（8）2023 年 2 月 24 日上海礼仕向华夏银行股份有限公司上海分行借款 12.80 亿元，借款期
限自 2023 年 2 月 24 日至 2042 年 1 月 20 日止，公司为本笔贷款提供连带责任保证担保，担保金
额为 12.80 亿元，截至本报告期末担保债权本金余额为 12.70 亿元，担保期限为 2023 年 2 月 24
日至 2042 年 1 月 20 日，合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼
仕行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币 25,600 万元）提供反担保。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(六)其他
√适用 □不适用
1.公司于 2018 年 12 月 28 日与基石国际融资租赁有限公司签订了《融资租赁合同》，将部分
动产以售后回租方式向基石国际融资租赁有限公司融资，融资金额 2.00 亿元，融资期限 60 个月，
融资年利率 5.80%。本次售后回租由公司全资子公司北京京投置地房地产有限公司提供全额不可
撤销连带责任担保。2019 年 3 月 11 日，公司收到融资款 2.00 亿元。本报告期，公司支付基石国
际融资租赁有限公司售后回租本息共计 4,647.25 万元。
2.公司与京投公司签署了《关于公开发行公司债券的担保协议》、京投公司出具了《担保函》
承诺对公开发行不超过 15.00 亿元公司债券提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。公司
向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持
有的京投银泰置业 50%股权、兴业置业 51%股权及尚德置业 51%股权作为质押，为京投公司上述担
保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司债券未偿还债券票面金
额为基数，年费率为 1%。2022 年 3 月 9 日，公司发行公司债券“22 京发 01”8.84 亿元；2022
年 7 月 9 日，公司发行公司债券“22 京发 02” 4.41 亿元。本报告期公司已分别支付京投公司担
保费 884.00 万元、441.00 万元。
3.公司与京投公司签署了《关于公开发行公司债券的担保协议》、京投公司出具了《担保函》
承诺对公开发行不超过 20.00 亿元公司债券提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。公司向京
投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时 ，本公司之子公司北京京投银泰尚德
置业有限公司以坐落在北京市昌平区东小口镇住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）项目（国
有土地使用权及在建工程）BS-2 商业及 BS-3 公交综合楼作为抵押物、本公司以持有的北京基石
慧盈创业投资中心（有限合伙）23%财产份额、保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）16.7785%
财产份额及北京基石信安创业投资有限公司 19.3548%股权作为质押物、为京投公司上述担保提供
反担保，反担保金额为人民币 20 亿元。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司
债券未偿还债券票面金额为基数，年费率为 1%。2023 年 8 月 15 日，公司发行公司债券“23 京发
01”20 亿元。本报告期，公司已支付京投公司担保费 2,000.00 万元。
4.京投公司为我公司 2020 年度进行的永续信托贷款提供不可撤销连带责任保证担保，担保金
额 30.00 亿元，担保期间为担保函生效之日起至本公司按照《永续信托贷款合同》约定应当足额
清偿《永续信托贷款合同》项下最后一笔贷款本金、该笔贷款对应的贷款利息[含已递延支付的贷
款利息与累计孳息（如有）]及其他应付款项（如有）之日起 2 年。公司向京投公司提供反担保，
反担保方式为连带责任保证担保，反担保金额为人民币 30 亿元。担保协议约定京投公司收取相关
担保费用，担保费以本次永续债未偿还金额为基数，年费率为 1% 。本报告期公司已支付京投公
司担保费 3,000.00 万元。
5.京投公司为我公司 2021 年度进行的永续债融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保
证担保，担保金额 30.00 亿元，且承诺在特定情况下代为支付相关款项。公司向京投公司提供反
担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的京投银泰置业
50%股权、兴业置业 51%股权及尚德置业 51%股权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保，反
担保金额为人民币 30 亿元。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以本次永续债未偿
还金额为基数，年费率为 1%。本报告期公司已支付京投公司担保费 3,000.00 万元。
6. 公司与京投公司签署了《关于发行中期票据的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承
诺对拟公开发行不超过 5.00 亿元中期票据提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。公司向
京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有
的京投银泰置业 50%股权、兴业置业 51%股权及尚德置业 51%股权作为质押，为京投公司上述担保
提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以中期票据未偿还票面金额为基
数，年费率为 1%。2022 年 8 月 17 日，公司发行了 2022 年度第一期中期票据（简称：“22 京投
发展 MTN001”，代码 102281859）4.46 亿元，本报告期公司已支付京投担保费 446.00 万元。
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2023 年年度报告
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
托管资产涉及 托管 托管收益 托管收益对 是否关 关联
委托方名称 受托方名称 托管资产情况 托管起始日 托管终止日
金额 收益 确定依据 公司影响 联交易 关系
北京市基础设施 北京京投置地房地产 京投银泰置业35% 29,769.70 2011年12月 2024年8月
是 母公司
投资有限公司 有限公司 股权
北京市基础设施 北京京投置地房地产 兴业置业49%股权 67,859.40 2013年2月 2024年8月
是 母公司
投资有限公司 有限公司
北京市基础设施 北京京投置地房地产 尚德置业49%股权 146,720.38 2013年2月 2024年8月
是 母公司
投资有限公司 有限公司
北京市基础设施 北京京投置地房地产 灜德置业49%股权 447,764.65 2014年10月 2024年8月
是 母公司
投资有限公司 有限公司
北京市基础设施 北京京投置地房地产 兴平置业49%股权 56,066.83 2015年11月 2024年8月
是 母公司
投资有限公司 有限公司
北京市基础设施 北京京投置地房地产 京投丰德25%股权 29,013.14 2019年3月 2024年8月
是 母公司
投资有限公司 有限公司
北京市基础设施 北京京投置地房地产 京投兴海49%股权 238,213.66 2019年3月 2024年8月
是 母公司
投资有限公司 有限公司
北京市基础设施 北京京投置地房地产 润德置业40%股权 859,765.14 2022年2月 2024年8月
是 母公司
投资有限公司 有限公司
北京市基础设施 北京京投置地房地产 隆德置业40%股权 228,950.62 2023年6月 2024年8月
是 母公司
投资有限公司 有限公司
托管情况说明
公司与京投公司合作项目，在成立项目公司后双方签署《股权托管协议》，此后每年签署《股权托管协议之补充协议》，涉及京投公司托管股权事
宜经双方协商，托管股权全部权利中的占有权、使用权、不包括处置权、收益权等其他权利。
托管资产涉及金额以本报告期末项目公司资产总额乘以京投公司持股比例计算。
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2023 年年度报告
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保发生
担保方与 担保是否
日期(协 担保 担保 担保物 担保是否 担保逾期 反担保情 是否为关 关联
担保方 上市公司 被担保方 担保金额 担保类型 已经履行
议签署 起始日 到期日 （如有） 逾期 金额 况 联方担保 关系
的关系 完毕
日)
京投发展股 公司本部 上海礼仕 128,000.00 连带责任 否 否 是 否 合营公
2023 年 1 2023 年 2 2042 年 1
份有限公司 酒店有限 担保 司
月 17 日 月 24 日 月 20 日
公司
京投发展股 公司本部 上海礼仕 8,500.00 连带责任 否 否 是 否 合营公
2022 年 7 2022 年 7 2025 年 7
份有限公司 酒店有限 担保 司
月8日 月8日 月8日
公司
京投发展股 公司本部 上海礼仕 1,500.00 连带责任 否 否 是 否 合营公
2022 年 9 2022 年 9 2025 年 9
份有限公司 酒店有限 担保 司
月 20 日 月 20 日 月 20 日
公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 128,000.00
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 138,000.00
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计
报告期末对子公司担保余额合计（B） 2,244,500.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
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2023 年年度报告
担保总额（A+B） 2,382,500.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 303.79
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 2,382,500.00
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E） 2,382,500.00
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明
2019 年 4 月 18 日、5 月 10 日，公司十届十三次董事会、2018 年度股东大会审议通过了《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》。2021
年 4 月 12 日、5 月 7 日，公司十一届二次董事会、2020 年度股东大会审议通过了《关于 2021 年度公司对外担保预计额度暨关联交易的议案》《关于公
司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》。2021 年 8 月 30 日，
9 月 15 日，公司十一届六次董事会、2021 年第三次临时股东大会审议通过了《关于为北京京投兴檀房地产有限公司贷款提供担保的议案》。2022 年 6
月 22 日、7 月 8 日，公司十一届十四次董事会、2022 年第一次临时股东大会审议通过了《关于为参股公司提供担保暨关联交易的议案》；2022 年 11 月
25 日、12 月 12 日，公司十一届十九次董事会、2022 年第三次临时股东大会审议通过了《关于为参股公司提供担保暨关联交易的议案》 。
A、2023 年 2 月 24 日上海礼仕向华夏银行股份有限公司上海分行贷款 12.80 亿元，贷款期限自 2023 年 2 月 24 日至 2042 年 1 月 20 日止，公司为本
笔贷款提供连带责任保证担保，担保金额为 12.80 亿元，截至本报告期末担保债权本金余额为 12.70 亿元，担保期限为 2023 年 2 月 24 日至 2042 年 1
月 20 日，合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币 25,600 万元）
提供反担保。
B、公司为上海礼仕与基石国际融资租赁有限公司 8,500.00 万元售后回租业务连带责任保证担保，担保期限为 2022 年 7 月 8 日至 2025 年 7 月 8 日。
合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币 1,700 万元）提供反担
保。合作方 WISE CHANCE HOLDINGS LIMITED 同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的 15%的部分（最高本金余额为人民币 1,275 万元）
提供反担保。
C、公司为上海礼仕与基石国际融资租赁有限公司 1,500.00 万元售后回租业务连带责任保证担保，担保期限为 2022 年 9 月 20 日至 2025 年 9 月 20
日。合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币 300 万元）提供反
担保。
D、全资子公司京投置地以其持有的灜德置业 51%股权及京投丰德 70%股权为灜德置业 30.60 亿元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权
本金余额为 229,500.00 万元，担保期限为 2021 年 11 月 26 日至 2026 年 11 月 25 日。
E、全资子公司京投置地以其持有的京投润德 60%股权为京投润德 117.00 亿元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为
926,340.00 万元，担保期限为 2022 年 3 月 14 日至 2027 年 3 月 14 日。
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2023 年年度报告
F、全资子公司京投置地以其持有的京投兴海 51%股权为京投兴海 17.85 亿元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 71,400.00
万元，担保期限为 2021 年 11 月 26 日至 2026 年 11 月 25 日。
G、公司以持有的无锡嘉仁 100%股权及无锡望愉 50%股权为全资子公司京投置地行 52.00 亿元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金
余额为 74,000.00 万元，担保期限为 2020 年 9 月 18 日至 2025 年 9 月 18 日。
H、公司为全资孙公司京投兴檀 7.00 亿元贷款提供连带责任保证担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 17,806.44 万元，担保期限为 2021 年
12 月 8 日至 2026 年 12 月 2 日。
另：上表中公司对子公司的担保包括子公司之间的担保；截至 2023 年 12 月 31 日，本公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的余额为
228,112.00 万元；京投置地为本公司向基石国际融资租赁有限公司申请的融资租赁提供连带责任保证担保，租赁本金为 20,000.00 万元，截至本报告期
末应付融资租赁费金额为 1,143.08 万元。
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2023 年年度报告
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
委托贷款 自有资金、外部 0.00 600,000,000.00
融资
其他情况
□适用 √不适用
67 / 250
2023 年年度报告
(2) 单项委托贷款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年化 是否 未来是
委托 报酬 预期收益 减值准备
委托贷款 委托贷款 资金 资金 收益 实际 实际收 经过 否有委
受托人 贷款 委托贷款金额 确定 (如有) 计提金额
起始日期 终止日期 来源 投向 率 收益或损失 回情况 法定 托贷款
类型 方式 (如有)
程序 计划
北京银 日常
自有资 固定利
行万寿 长期 16,590,000.00 2022-03-18 2024-03-17 经营 9.50% 3,014,980.35 2,701,091.98 未到期 是 是 16,590.00
金 率
路支行 用款
北京银 日常
外部融 固定利
行万寿 长期 111,942,121.86 2022-03-18 2024-03-17 经营 9.50% 12,921,083.69 11,575,874.98 未到期 是 是 111,942.12
资 率
路支行 用款
北京银 日常
外部融 固定利
行万寿 长期 148,561,363.97 2022-03-18 2024-03-17 经营 9.50% 17,147,913.45 15,362,651.23 未到期 是 是 148,561.36
资 率
路支行 用款
北京银 日常
自有资 固定利
行万寿 长期 147,520,843.49 2022-03-18 2024-03-17 经营 9.50% 26,809,671.11 24,018,527.27 未到期 是 是 147,520.84
金 率
路支行 用款
北京银 日常
自有资 固定利
行万寿 长期 147,728,533.81 2022-03-18 2024-03-17 经营 9.50% 26,847,415.67 24,052,342.26 未到期 是 是 147,728.53
金 率
路支行 用款
北京银 日常
自有资 固定利
行万寿 长期 27,657,136.87 2022-03-31 2024-03-17 经营 9.50% 4,936,755.45 4,413,473.14 未到期 是 是 27,657.14
金 率
路支行 用款
其他情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(3) 委托贷款减值准备
√适用 □不适用
委托贷款信用损失准备：本公司根据历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况
的预测计提信用损失准备。
单位：元 币种：人民币
公司 委贷本金 应计利息 减值准备
上海礼仕酒店有限公司 600,000,000.00 101,333,333.34 701,333.33
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、募集资金使用进展说明
□适用 √不适用
十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：万股 币种：人民币
股票及其衍生 发行价格 获准上市交 交易终止日
发行日期 发行数量 上市日期
证券的种类 （或利率） 易数量 期
普通股股票类
可转换公司债券、分离交易可转债
债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）
京投发展股份有限 2022 年 3 月 3.27 884.00 2022 年 3 月 884.00 2025 年 3 月
公司 2022 年公开发 9日 9日 9日
行公司债券（第一
期）
京投发展股份有限 2022 年 7 月 3.10 441.00 2022 年 7 月 441.00 2025 年 7 月
公司 2022 年公开发 12 日 12 日 12 日
行公司债券（第二
期）
京投发展股份有限 2023 年 8 月 3.07 2,000.00 2023 年 8 月 2,000.00 2026 年 8 月
公司 2023 年公开发 15 日 15 日 15 日
行公司债券（面向专
业投资者）
京 投 发 展 股份 有 限 2022 年 8 月 2.86 446.00 2022 年 8 月 446.00 2025 年 8 月
公司 2022 年度第一 17 日 19 日 19 日
期中期票据
其他衍生证券
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
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2023 年年度报告
√适用 □不适用
1.公司债券发行情况详见“第九节公司债券相关情况”。
2.上述债券发行价格单位面值为 100 元。
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 39,083
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 36,532
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
质押、标记或冻
持有有限
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 结情况
售条件股 股东性质
（全称） 减 量 (%) 数
份数量 股份状态
量
北京市基础设施
8,225,000 296,310,991 40.00 0 无 0 国有法人
投资有限公司
程少良 -22,217,700 116,912,036 15.78 0 无 0 境外自然人
龚万伦 -819,000 6,261,850 0.85 0 无 0 境内自然人
程开武 -69,700 5,970,300 0.81 0 无 0 境内自然人
宁波市银河综合
0 4,280,100 0.58 0 无 0 未知
服务管理中心
童晓阳 62,100 3,906,662 0.53 0 无 0 境内自然人
龚岚 -26,400 3,472,300 0.47 0 无 0 境内自然人
向正秀 19,600 3,116,100 0.42 0 无 0 境内自然人
中国工商银行股
份有限公司－南
方中证全指房地
905,901 2,857,401 0.39 0 无 0 未知
产交易型开放式
指数证券投资基
金
关崇智 2,556,100 2,556,100 0.35 0 无 0 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
北京市基础设施投资有限公司 296,310,991 人民币普通股 296,310,991
程少良 116,912,036 人民币普通股 116,912,036
龚万伦 6,261,850 人民币普通股 6,261,850
程开武 5,970,300 人民币普通股 5,970,300
宁波市银河综合服务管理中心 4,280,100 人民币普通股 4,280,100
童晓阳 3,906,662 人民币普通股 3,906,662
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龚岚 3,472,300 人民币普通股 3,472,300
石晶波 3,116,100 人民币普通股 3,116,100
杨雪梅 2,857,401 人民币普通股 2,857,401
光大证券股份有限公司 2,556,100 人民币普通股 2,556,100
前十名股东中回购专户情况说明 不适用
上述股东委托表决权、受托表决
不适用
权、放弃表决权的说明
上述股东关联关系或一致行动的 未知上述其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办
说明 法》规定的一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股
不适用
数量的说明
前十名股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 √不适用
前十名股东较上期发生变化
□适用 √不适用
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 北京市基础设施投资有限公司
单位负责人或法定代表人 郝伟亚
成立日期 1981 年 2 月 10 日
主要经营业务 制造地铁车辆、地铁设备；授权内国有资产的经营管理、投
资及投资管理、地铁新线的规划与建设；地铁已建成线路的
运营管理；自营和代理各类商品及技术的进出口业务，但国
家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外；地铁车辆
的设计、修理；地铁设备的设计、安装；工程监理；物业管
理；房地产开发；地铁广告设计及制作。
报告期内控股和参股的其他境内外 截至报告期末，持有北京城建设计发展集团股份有限公司
上市公司的股权情况 （1599.HK）87,850,942 股，持股比例 6.51%；持有华夏银行
股份有限公司（600015）1,728,201,901 股，持股比例 10.86%
（扣除优先股）；持有交控科技股份有限公司（688015）
31,978,822 股，持股比例 16.95%；持有首创证券股份有限公
司（601136）473,080,000 股，持股比例 17.31%；持有北京
九州一轨环境科技股份有限公司（688485）24,999,348 股，
持股比例 16.63%。截至报告期末，通过京投（香港）有限公
司持有股权情况：持有京投轨道交通科技控股有限公司
（1522.HK）股份 1,157,634,900 股，持股比例 55.20%；持
有 北 京 城 建 设 计 发 展 集 团 股 份 有 限 公 司 （ 1599.HK ）
68,222,000 股，持股比例 5.06%；持有雅仕维传媒集团有限
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2023 年年度报告
公司（1993.HK）12,250,000 股，持股比例 2.53%；持有河
北翼辰实业集团股份有限公司（1596.HK）38,102,000 股，
持股比例 4.24%。截至报告期末，通过北京京投投资控股有
限公司持有北京首钢股份有限公司（000959）740,940,679
股，持股比例 9.51%。截至报告期末，北京市轨道交通建设
管理有限公司持有北京城建设计发展集团股份有限公司
（1599.HK）43,925,470 股，持股比例 3.26%。
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 北京市人民政府国有资产监督管理委员会
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
√适用 □不适用
1. 公司债券基本情况
单位：万元 币种：人民币
投资者 是否存在
利率 适当性 交易机 终止上市
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 还本付息方式 交易场所
（%） 安排（如 制 交易的风
有） 险
每年付息一次， 竞价、
京投发展股份有
到期一次还本， 面向合 报价、
限公司 2022 年公 2022 年 3 2022 年 2025 年 3 上海证券
22 京发 01 185516 88,400.00 3.27 最后一期利息随 格投资 询价和 否
开发行公司债券 月9日 3月9日 月9日 交易所
本金的兑付一起 者发行 协议交
（第一期）
支付 易方式
每年付息一次， 竞价、
京投发展股份有
2022 年 到期一次还本， 面向合 报价、
限公司 2022 年公 2022 年 7 2025 年 7 上海证券
22 京发 02 137520 7 月 12 44,100.00 3.10 最后一期利息随 格投资 询价和 否
开发行公司债券 月 12 日 月 12 日 交易所
日 本金的兑付一起 者发行 协议交
（第二期）
支付 易方式
京投发展股份有 2023 年 每年付息一次， 面向合 竞价、
2023 年 8 2026 年 8 上海证券
限公司 2023 年公 23 京发 01 115800 8 月 15 200,000.00 3.07 到期一次还本， 格投资 报价、 否
月 15 日 月 15 日 交易所
开发行公司债券 日 最后一期利息随 者发行 询价和
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2023 年年度报告
(面向专业投资 本金的兑付一起 协议交
者) 支付 易方式
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
京投发展股份有限公司 2020 年公开 “20 京发 01”期限为 3 年，计息期限自 2020 年 9 月 4 日起至 2023 年 9 月 3 日，付息日为计息期限的每年 9 月 4
发行公司债券(面向专业投资者)（第 日（上述付息日如遇法定节假日，则顺延至下一个交易日）。本报告期“20 京发 01”本金已于 2023 年 9 月 4 日
一期） 兑付，年度利息已于 2023 年 9 月 4 日支付，计息期限为 2022 年 9 月 4 日至 2023 年 9 月 3 日。该债券于 2023 年
9 月 4 日在上海证券交易所摘牌。
京投发展股份有限公司 2022 年公开 “22 京发 01”期限为 3 年，计息期限自 2022 年 3 月 9 日起至 2025 年 3 月 8 日，付息日为计息期限的每年 3 月 9
发行公司债券（第一期） 日（上述付息日如遇法定节假日，则顺延至下一个交易日）。本报告期，“22 京发 01”年度利息已于 2023 年 3
月 9 日支付，计息期限为 2022 年 3 月 9 日至 2023 年 3 月 8 日。
京投发展股份有限公司 2022 年公开 “22 京发 02”期限为 3 年，计息期限自 2022 年 7 月 12 日起至 2025 年 7 月 11 日，付息日为计息期限的每年 7
发行公司债券（第二期） 月 12 日（上述付息日如遇法定节假日，则顺延至下一个交易日）。本报告期，“22 京发 02”年度利息已于 2023
年 7 月 12 日支付，计息期限为 2022 年 7 月 12 日至 2023 年 7 月 11 日。
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
天职国际会计师事务所（特 北京市海淀区车公庄西路 19 周百鸣、周睿、申旭 周百鸣、周睿、申旭 010-88827799
殊普通合伙） 号外文文化创意园 12 号楼
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2023 年年度报告
中信建投证券股份有限公司 北京市朝阳区景辉街 16 号院 赵业、李振 010-86451099
1 号楼泰康集团大厦
联合资信评估股份有限公司 北京市朝阳区建国门外大街 宋莹莹、曹梦茹 010-85178696
2 号院 2 号楼 17 层
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
是否与募集说
募集资金
募集资金专 明书承诺的用
违规使用
债券名称 募集资金总金额 已使用金额 未使用金额 项账户运作 途、使用计划
的整改情
情况（如有） 及其他约定一
况（如有）
致
京投发展股份有限公司 2022 年公开
88,400.00 88,400.00 0.00 正常 无 是
发行公司债券（第一期）
京投发展股份有限公司 2022 年公开
44,100.00 44,100.00 0.00 正常 无 是
发行公司债券（第二期）
京投发展股份有限公司 2023 年公开
200,000.00 200,000.00 0.00 正常 无 是
发行公司债券（面向专业投资者）
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
7. 公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
“23 京发 01”：京投发展股份有限公司面向专业投资者公开发行面值不超过 20 亿元（含 20
亿元）的公司债券已经上海证券交易所审核通过，并经中国证券监督管理委员会同意注册（证监
许可〔2023〕1543 号）。根据《京投发展股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债
券发行公告》，京投发展股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券为 3 年期固定利
率债券。本期债券发行规模不超过人民币 20 亿元（含 20 亿元）。债券发行工作已于 2023 年 8
月 15 日结束，债券简称：23 京发 01，代码：115800。实际发行规模 20 亿元，最终票面利率为
3.07%。
一、公司债券募集资金情况
债券代码：115800
债券简称：23 京发 01
（一）基本情况
单位：亿元 币种：人民币
债券全称 京投发展股份有限公司 2023 年公开发行公司债券
(面向专业投资者)
是否为专项品种公司债券 □是 否
特定品种债券的具体类型
募集资金总额 20.00
报告期末募集资金余额 0
报告期末募集资金专项账户余额 0
约定的募集资金使用用途（请全文列示） 用于偿还到期债券
截至报告期末募集资金用途（包括实际使用
已偿还到期债券
和临时补流）
实际用途与约定用途是否一致 是 □否
专项账户运作情况 正常
（二）募集资金用途变更调整
是否变更调整募集资金用途 □是 否
变更调整募集资金用途履行的程序，该程序
是否符合募集说明书的约定
变更调整募集资金用途的信息披露情况
变更后的募集资金使用用途及其合法合规性
（三）募集资金实际使用情况（不含临时补流）
单位：亿元 币种：人民币
报告期内募集资金实际使用金额 20.00
3.1.1 偿还有息债务（不含公司债券）金额
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2023 年年度报告
3.1.2 偿还有息债务（不含公司债券）情况
3.2.1 偿还公司债券金额 20.00
3.2.2 偿还公司债券情况 募集资金扣除发行费用后，全部用于偿还公司债
券
3.3.1 补充流动资金（不含临时补充流动资
金）金额
3.3.2 补充流动资金（不含临时补充流动资
金）情况
3.4.1 固定资产项目投资金额
3.4.2 固定资产项目投资情况
3.5.1 股权投资、债权投资或资产收购金额
3.5.2 股权投资、债权投资或资产收购情况
3.6.1 其他用途金额
3.6.2 其他用途具体情况
（四）募集资金用于特定项目
4.1 募集资金是否用于固定资产投资项目或
者股权投资、债权投资或者资产收购等其他 □是 否
特定项目
4.1.1 项目进展情况
4.1.2 项目运营效益
4.1.3 项目抵押或质押事项办理情况（如有
）
4.2 报告期内项目是否发生重大变化，或可
□是 否
能影响募集资金投入使用计划
4.2.1 项目变化情况
4.2.2 项目变化的程序履行情况
4.2.3 项目变化后，募集资金用途的变更情
况（如有）
4.3 报告期末项目净收益是否较募集说明书
等文件披露内容下降 50%以上，或者报告期
□是 否
内发生其他可能影响项目实际运营情况的重
大不利事项
4.3.1 项目净收益变化情况
4.3.2 项目净收益变化对发行人偿债能力和
投资者权益的影响、应对措施等
4.4 其他项目建设需要披露的事项
（五）临时补流情况
报告期内募集资金是否用于临时补充流动资
□是 否
金
临时补流金额
临时补流情况，包括但不限于临时补流用途
、开始和归还时间、履行的程序
（六）募集资金合规使用情况
报告期内募集资金是否存在违规使用情况 □是 否
违规使用的具体情况（如有）
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2023 年年度报告
募集资金违规被处罚处分情况（如有）
募集资金违规使用的，是否已完成整改及整
改情况（如有）
募集资金使用是否符合地方政府债务管理规
□是 □否 不适用
定
募集资金使用违反地方政府债务管理规定的
情形及整改情况（如有）
二、非经营性往来占款和资金拆借
（一）非经营性往来占款和资金拆借余额
1.报告期初，发行人合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆
借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额 5.05 亿元。
2.报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的
情况：否
3.报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计 3.93 亿元。
（二）非经营性往来占款和资金拆借明细
报告期末，发行人合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例
5.01%，是否超过合并口径净资产的 10%：
□是 否
（三）以前报告期内披露的回款安排的执行情况
完全执行 □未完全执行
注：上述非经营性往来占款和资金拆借系募集说明书所属范畴。
三、负债情况
（一）有息债务及其变动情况
1.发行人债务结构情况
报告期初和报告期末，发行人口径（非发行人合并范围口径）有息债务余额分别为 38.17 亿
元和 37.71 亿元，报告期内有息债务余额同比变动-1.49%。
单位：亿元 币种：人民币
到期时间
金额占有
6 个月（不
有息债务类别 6 个月以 超过 1 年 金额合计 息债务的
已逾期 含）至 1
内（含） （不含） 占比
年（含）
公司信用类债券 37.60 37.60 11.46%
银行贷款
非银行金融机构贷款 0.11 0.11 0.03%
其他有息债务
合计 0.11 37.60 37.71 11.50%
报告期末发行人口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额 33.15 亿元，企业债券余额 0
亿元，非金融企业债务融资工具余额 4.45 亿元，且共有 0 亿元公司信用类债券在 2024 年 5 至 12
月内到期或回售偿付。
2.发行人合并口径有息债务结构情况
报告期初和报告期末，发行人合并报表范围内公司有息债务余额分别为 252.96 亿元和 383.21
亿元，报告期内有息债务余额同比变动 51.49%。
单位：亿元 币种：人民币
到期时间
金额占有
6 个月（不
有息债务类别 6 个月以 超过 1 年 金额合计 息债务的
已逾期 含）至 1
内（含） （不含） 占比
年（含）
公司信用类债券 - - 37.60 37.60 9.81%
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2023 年年度报告
银行贷款 - - 39.00 39.00 10.18%
非银行金融机构贷款 0.11 - - 0.11 0.03%
其他有息债务 - 1.09 305.41 306.50 79.98%
合计 0.11 1.09 382.01 383.21 100.00%
报告期末发行人合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额 33.15 亿元，企业债券余
额 0 亿元，非金融企业债务融资工具余额 4.45 亿元，且共有 0 亿元公司信用类债券在 2024 年 5
至 12 月内到期或回售偿付。
3.境外债券情况
截止报告期末，发行人合并报表范围内发行的境外债券余额 0 亿元人民币，且在 2024 年 5
至 12 月内到期的境外债券余额为 0 亿元人民币。
（二）报告期末发行人及其子公司存在逾期金额超过 1,000 万元的有息债务或者公司信用类
债券逾期情况
□适用 不适用
四、报告期内信息披露事务管理制度变更情况
□发生变更 未发生变更
五、特定品种债券应当披露的其他事项
□适用 不适用
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2023 年年度报告
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
1. 非金融企业债务融资工具基本情况
单位：万元 币种：人民币
投资者 是否存
适当性 在终止
还本付息 交易场 交易机
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率（%） 安排 上市交
方式 所 制
（如 易的风
有） 险
每年付息
一次，到
京投发展股份 期一次还 在银行
银行间
有限公司 22 京投发 2022 年 8 2022 年 8 2025 年 8 本，最后 间债券
102281859 44,600.00 2.86 交易商 无 否
2022 年度第一 展 MTN001 月 17 日 月 19 日 月 19 日 一期利息 市场交
协会
期中期票据 随本金的 易流通
兑付一起
支付
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
京投发展股份有限公司 2022 年度第 “22 京投发展 MTN001”期限为 3 年，本报告期，“22 京投发展 MTN001”年度利息已于 2023 年 8 月 19 日支付，
一期中期票据 计息期限为 2022 年 08 月 19 日至 2023 年 08 月 18 日。
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2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
- - - - -
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
是否与募集说明书
募集资金专项账户 募集资金违规使用
债券名称 募集资金总金额 已使用金额 未使用金额 承诺的用途、使用计
运作情况（如有） 的整改情况（如有）
划及其他约定一致
京投发展股份有限
公司 2022 年第一期 44,600.00 44,600.00 0.00 正常 无 是
中期票据
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
7. 非金融企业债务融资工具其他情况的说明
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五) 报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用 √不适用
(六) 报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明
书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响
□适用 √不适用
(七) 截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
本期比上年同期增减
主要指标 2023 年 2022 年 变动原因
（%）
归属于上市公司股东的扣 公司营业收入主要来源
除非经常性损益的净利润 于限价房产品销售收
-70,309.18 8,683.75 -909.66 入，毛利率同步减少，
另外公司 2023 年预提土
地增值税金额同比增加
流动比率 本期货币资金较上年同
307.10% 225.90% 增加 81.2 个百分点
期增加所致
速动比率 本期货币资金较上年同
79.49% 32.15% 增加 47.34 个百分点
期增加所致
资产负债率（%） 长期借款增加较多及权
84.12% 80.16 增加 3.96 个百分点
益减少所致
EBITDA 全部债务比 本期利润总额较上年同
-2.56% 2.50% 减少 5.06 个百分点
期减少所致
利息保障倍数 本期利润总额较上年同
-0.55 0.46 -214.58
期减少所致
现金利息保障倍数 本期经营活动现金流量
-1.93 -4.13 53.27
增加所致
EBITDA 利息保障倍数 本期利润总额较上年同
-0.52 0.50 -201.96
期减少所致
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贷款偿还率（%） 100.00 100.00
利息偿付率（%） 100.00 100.00
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
天职业字[2024]16070 号
京投发展股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了后附的京投发展股份有限公司（以下简称“京投发展公司”或“公司”）财务报
表，包括 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2023 年度的合并及母公司利润表、合
并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了京投
发展公司 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2023 年度的合并及母公司经营成果和
现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则，我们独立于京投发展公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计
证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
收入确认
房地产开发项目的收入占公司 2023 年度营业收入总额的 与房地产开发项目的收入确认相关的审计程序包
99.47%。 括：
公司在以下所有条件均已满足时确认房地产开发项目的 1、了解公司与房地产开发项目的收入确认相关的
收入： 内部控制并进行测试，评价相关内控的有效性；
1、房屋完工并验收合格； 2、检查公司房产买卖合同条款，以评价公司有关
2、与客户签订了销售合同； 房地产开发项目的收入确认政策是否符合行业惯
3、取得了买方付款证明； 例和相关会计准则的要求；
4、办理完成商品房实物移交手续。 3、就本期确认房产销售收入的项目，选取样本，
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2023 年年度报告
检查买卖合同、付款证明及可以证明房产已达到交
由于房地产开发项目的收入对公司的重要性，以及单个房 付条件的支持性文件。根据合同约定的条款，判断
地产开发项目销售收入确认上的细小错误汇总起来可能 公司是否已实际履行合同约定的商品房交付义务，
对公司的利润产生重大影响，因此，我们将公司房地产开 买受人是否已实质上完成商品房交接，取得商品房
发项目的收入确认识别为关键审计事项。 的控制权；
4、就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，
请参阅财务报表附注“三、重要会计政策及会计估计”注 选取样本，检查可以证明房产已达到交付条件的支
释（三十一）及“六、合并财务报表主要项目注释”注释 持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰当的
（四十二）。 期间确认。
四、其他信息
公司管理层对其他信息负责。其他信息包括京投发展公司 2023 年年度报告中涵盖的信息，但
不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维
护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估京投发展公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的
事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督京投发展公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
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2023 年年度报告
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对
这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导
致对京投发展公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如
果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财
务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计
报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致京投发展公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就京投发展公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报
表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期合并财务报表审计最为重要，因而构
成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在
极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生
的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
中国注册会计师
周百鸣
（项目合伙人）：
中国北京
二○二四年三月二十九日
中国注册会计师： 王春征
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2023 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2023 年 12 月 31 日
编制单位: 京投发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 10,087,661,396.15 4,008,908,444.04
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、5 483,098,027.97 513,308,332.93
应收款项融资
预付款项 七、8 84,788,936.05 156,196,047.81
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、9 515,088,578.84 690,109,613.85
其中：应收利息 42,312,519.26
应收股利 3,362,827.80 2,468,703.50
买入返售金融资产
存货 七、10 36,810,583,979.35 37,461,166,122.04
合同资产 七、6 85,746,020.70 85,746,020.70
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 七、12 700,632,000.01 20,432,069.51
其他流动资产 七、13 898,535,245.48 740,516,419.18
流动资产合计 49,666,134,184.55 43,676,383,070.06
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资 七、14 601,139,925.00
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 七、17 175,864,664.63 199,376,479.94
其他权益工具投资 七、18 513,986,352.24 550,022,163.66
其他非流动金融资产
投资性房地产 七、20 219,193,568.49 231,175,079.88
固定资产 七、21 72,021,764.57 74,601,879.78
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 七、25 44,101,148.98 18,678,216.08
无形资产 七、26 31,614,891.91 34,202,524.98
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2023 年年度报告
开发支出
商誉 七、27 11,603,740.50 11,603,740.50
长期待摊费用 七、28 367,618.46 1,701,730.42
递延所得税资产 七、29 1,191,903,008.25 1,585,809,034.16
其他非流动资产 七、30 7,621,660,641.78 7,828,381,048.59
非流动资产合计 9,882,317,399.81 11,136,691,822.99
资产总计 59,548,451,584.36 54,813,074,893.05
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七、36 3,194,357,307.11 3,424,600,953.73
预收款项 七、37 19,175,464.36 3,120,669.61
合同负债 七、38 3,900,555,893.65 10,256,653,441.11
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、39 30,439,214.86 31,095,368.24
应交税费 七、40 2,185,934,698.57 1,855,934,940.33
其他应付款 七、41 6,349,465,861.86 991,269,070.75
其中：应付利息
应付股利 12,429,762.78 12,429,762.78
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、43 137,394,279.11 2,112,032,630.26
其他流动负债 七、44 355,389,450.75 659,501,179.06
流动负债合计 16,172,712,170.27 19,334,208,253.09
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七、45 29,029,351,711.91 21,374,427,284.02
应付债券 七、46 3,759,838,411.38 1,764,826,120.56
其中：优先股
永续债
租赁负债 七、47 24,536,382.83 6,180,928.50
长期应付款 七、48 17,984,683.03 73,363,812.40
长期应付职工薪酬
预计负债 七、50 39,780,000.00 39,780,000.00
递延收益 七、51 192,582,878.68 289,905,692.54
递延所得税负债 七、29 777,381,361.95 984,581,630.79
其他非流动负债 七、52 76,037,414.55 71,211,331.23
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2023 年年度报告
非流动负债合计 33,917,492,844.33 24,604,276,800.04
负债合计 50,090,205,014.60 43,938,485,053.13
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、53 740,777,597.00 740,777,597.00
其他权益工具 七、54 6,000,000,000.00 6,000,000,000.00
其中：优先股
永续债 6,000,000,000.00 6,000,000,000.00
资本公积 七、55 327,514,574.72 327,514,574.72
减：库存股
其他综合收益 七、57 192,386,645.62 241,083,269.27
专项储备
盈余公积 七、59 270,073,118.57 259,593,942.65
一般风险准备
未分配利润 七、60 311,830,295.89 1,306,394,082.29
归属于母公司所有者权益
7,842,582,231.80 8,875,363,465.93
（或股东权益）合计
少数股东权益 1,615,664,337.96 1,999,226,373.99
所有者权益（或股东权
9,458,246,569.76 10,874,589,839.92
益）合计
负债和所有者权益（或
59,548,451,584.36 54,813,074,893.05
股东权益）总计
公司负责人：孔令洋 主管会计工作负责人：张雨来 会计机构负责人：谢雪林
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2023 年年度报告
母公司资产负债表
2023 年 12 月 31 日
编制单位:京投发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 92,910,115.55 258,441,709.52
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十九、1 159,486,135.12 1,914,741.49
应收款项融资
预付款项 58,457,723.26 61,615,822.93
其他应收款 十九、2 3,107,163,393.37 2,750,522,588.28
其中：应收利息 42,312,519.26
应收股利 46,557,648.71 125,663,524.41
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 700,632,000.01 20,432,069.51
其他流动资产 1,330.70 180,441,330.71
流动资产合计 4,118,650,698.01 3,273,368,262.44
非流动资产：
债权投资 182,240,000.00 601,139,925.00
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十九、3 6,605,764,259.83 6,365,880,248.64
其他权益工具投资 513,986,352.24 550,022,163.66
其他非流动金融资产
投资性房地产 69,555,316.03 73,306,808.38
固定资产 22,327,983.54 22,764,475.31
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 27,263,402.08 6,375,190.50
无形资产 444,041.53 671,025.81
开发支出
商誉
长期待摊费用 324,234.69
递延所得税资产
其他非流动资产 2,460,941,956.80 2,694,367,924.84
非流动资产合计 9,882,523,312.05 10,314,851,996.83
资产总计 14,001,174,010.06 13,588,220,259.27
流动负债：
93 / 250
2023 年年度报告
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 404,271.99 2,786,683.66
预收款项 811,011.89 52,000.96
合同负债 171,893.02
应付职工薪酬 25,166,141.55 26,467,542.52
应交税费 9,461,600.71 1,604,294.91
其他应付款 2,326,022,944.64 1,610,238,847.79
其中：应付利息
应付股利 12,429,762.78 12,429,762.78
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 79,568,780.68 2,063,109,713.34
其他流动负债 4,475,206.23 380,746.52
流动负债合计 2,445,909,957.69 3,704,811,722.72
非流动负债：
长期借款
应付债券 3,759,838,411.38 1,764,826,120.56
其中：优先股
永续债
租赁负债 16,684,718.78
长期应付款 182,603.13 55,041,829.40
长期应付职工薪酬
预计负债 39,780,000.00 39,780,000.00
递延收益
递延所得税负债 64,284,210.10 80,511,613.20
其他非流动负债 259,258.21 259,258.21
非流动负债合计 3,881,029,201.60 1,940,418,821.37
负债合计 6,326,939,159.29 5,645,230,544.09
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 740,777,597.00 740,777,597.00
其他权益工具 6,000,000,000.00 6,000,000,000.00
其中：优先股 0.00 0.00
永续债 6,000,000,000.00 6,000,000,000.00
资本公积 337,111,719.10 337,111,719.10
减：库存股
其他综合收益 192,386,645.62 241,083,269.27
专项储备
盈余公积 270,073,118.57 259,593,942.65
未分配利润 133,885,770.48 364,423,187.16
所有者权益（或股东权
7,674,234,850.77 7,942,989,715.18
益）合计
负债和所有者权益（或
14,001,174,010.06 13,588,220,259.27
股东权益）总计
公司负责人：孔令洋 主管会计工作负责人：张雨来 会计机构负责人：谢雪林
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2023 年年度报告
合并利润表
2023 年 1—12 月
编制单位:京投发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业总收入 10,641,128,429.34 5,552,378,113.60
其中：营业收入 七、61 10,641,128,429.34 5,552,378,113.60
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 11,745,442,252.85 5,365,187,343.30
其中：营业成本 七、61 9,832,795,735.07 4,467,278,761.50
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、62 1,365,306,836.99 509,008,629.14
销售费用 七、63 202,934,145.48 160,678,164.90
管理费用 七、64 189,625,473.38 167,424,420.35
研发费用
财务费用 七、66 154,780,061.93 60,797,367.41
其中：利息费用 258,682,740.50 254,962,494.39
利息收入 197,358,653.19 284,729,254.09
加：其他收益 七、67 1,032,375.19 662,761.11
投资收益（损失以“－”号填 七、68
189,219,450.63 155,106,846.02
列）
其中：对联营企业和合营企业
125,903,594.52 -2,500,216.36
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-” 七、71
-80,440,389.28 -4,851,609.23
号填列）
资产减值损失（损失以“-” 七、72
-138,535,294.80 151,526.83
号填列）
资产处置收益（损失以“－” 七、73
308,815.84 0.00
号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -1,132,728,865.93 338,260,295.03
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2023 年年度报告
加：营业外收入 七、74 4,977,088.45 4,675,500.41
减：营业外支出 七、75 16,300,316.15 7,029,801.06
四、利润总额（亏损总额以“－”号
-1,144,052,093.63 335,905,994.38
填列）
减：所得税费用 七、76 -93,255,447.10 158,524,412.15
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -1,050,796,646.53 177,381,582.23
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
-1,050,796,646.53 177,381,582.23
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润
-659,234,610.50 202,272,350.48
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”
-391,562,036.03 -24,890,768.25
号填列）
六、其他综合收益的税后净额 -48,696,623.65 -48,743,978.17
（一）归属母公司所有者的其他综
-48,696,623.65 -48,743,978.17
合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综
-48,696,623.65 -48,743,978.17
合收益
（1）重新计量设定受益计划变动
额
（2）权益法下不能转损益的其他
综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值
-48,696,623.65 -48,743,978.17
变动
（4）企业自身信用风险公允价值
变动
2．将重分类进损益的其他综合
收益
（1）权益法下可转损益的其他综
合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合
收益的税后净额
七、综合收益总额 -1,099,493,270.18 128,637,604.06
（一）归属于母公司所有者的综合
-707,931,234.15 153,528,372.31
收益总额
（二）归属于少数股东的综合收益
-391,562,036.03 -24,890,768.25
总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 十八、2 -1.33 -0.17
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（二）稀释每股收益(元/股) 十八、2 -1.33 -0.17
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2023 年年度报告
母公司利润表
2023 年 1—12 月
编制单位:京投发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业收入 十九、4 156,599,232.88 13,004,821.37
减：营业成本 十九、4 3,823,465.73 4,210,633.43
税金及附加 2,705,476.84 2,574,859.01
销售费用 0.00
管理费用 107,289,125.38 88,456,410.33
研发费用
财务费用 -51,052,372.89 -36,840,843.20
其中：利息费用 156,017,673.03 165,805,303.30
利息收入 -300,198,842.94 292,946,105.88
加：其他收益 298,363.05 53,328.25
投资收益（损失以“－”号填 十九、5
61,175,334.19 171,657,247.91
列）
其中：对联营企业和合营企业
-18,615,988.81 3,537,732.70
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”
-52,881,351.37 84,923.20
号填列）
资产减值损失（损失以“-”
号填列）
资产处置收益（损失以“－”
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 102,425,883.69 126,399,261.16
加：营业外收入 2,720,358.33 3,448,869.05
减：营业外支出 349,678.00 200,230.00
三、利润总额（亏损总额以“－”号
104,796,564.02 129,647,900.21
填列）
减：所得税费用 4,804.80 -22,765.28
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 104,791,759.22 129,670,665.49
（一）持续经营净利润（净亏损以
104,791,759.22 129,670,665.49
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -48,696,623.65 -48,743,978.17
（一）不能重分类进损益的其他综
-48,696,623.65 -48,743,978.17
合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
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2023 年年度报告
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
-48,696,623.65 -48,743,978.17
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综合
收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 56,095,135.57 80,926,687.32
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：孔令洋 主管会计工作负责人：张雨来 会计机构负责人：谢雪林
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2023 年年度报告
合并现金流量表
2023 年 1—12 月
编制单位:京投发展股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年度 2022年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现
4,658,968,587.44 4,498,448,000.94
金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现
金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净
额
收到的税费返还 60,588,920.30 139,057,975.52
收到其他与经营活动有关的 七、78
481,691,299.05 273,366,723.16
现金
经营活动现金流入小计 5,201,248,806.79 4,910,872,699.62
购买商品、接受劳务支付的现
7,300,028,392.95 11,574,757,974.84
金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现
金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的
207,730,482.54 270,767,913.57
现金
支付的各项税费 1,436,684,696.05 804,040,309.22
支付其他与经营活动有关的 七、78
582,571,608.15 615,149,916.60
现金
经营活动现金流出小计 9,527,015,179.69 13,264,716,114.23
经营活动产生的现金流 -8,353,843,414.61
-4,325,766,372.90
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
100 / 250
2023 年年度报告
收回投资收到的现金 1,106,979.87 10,120,483.22
取得投资收益收到的现金 6,956,430.59 115,886,607.93
处置固定资产、无形资产和其
71,475.00 1,000.00
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的 七、78
475,670,222.23 1,515,223,790.94
现金
投资活动现金流入小计 483,805,107.69 1,641,231,882.09
购建固定资产、无形资产和其
3,573,682.76 3,084,012.48
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 31,500,000.00 145,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的 七、78
50,700,000.00 809,328,281.41
现金
投资活动现金流出小计 85,773,682.76 957,412,293.89
投资活动产生的现金流
398,031,424.93 683,819,588.20
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 8,000,000.00 8,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投
8,000,000.00 8,000,000.00
资收到的现金
取得借款收到的现金 13,705,208,175.85 14,487,623,174.12
收到其他与筹资活动有关的 七、78
4,310,000,000.00
现金
筹资活动现金流入小计 18,023,208,175.85 14,495,623,174.12
偿还债务支付的现金 6,065,783,747.96 5,923,237,397.70
分配股利、利润或偿付利息支
1,787,354,146.49 1,666,472,243.30
付的现金
其中：子公司支付给少数股东
的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的 七、78
167,966,077.40 163,922,173.31
现金
筹资活动现金流出小计 8,021,103,971.85 7,753,631,814.31
筹资活动产生的现金流
10,002,104,204.00 6,741,991,359.81
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 6,074,369,256.03 -928,032,466.60
加：期初现金及现金等价物余 七、79
4,001,779,034.77 4,929,811,501.37
额
六、期末现金及现金等价物余额 10,076,148,290.80 4,001,779,034.77
公司负责人：孔令洋 主管会计工作负责人：张雨来 会计机构负责人：谢雪林
101 / 250
2023 年年度报告
母公司现金流量表
2023 年 1—12 月
编制单位:京投发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023年度 2022年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现
9,012,476.50 24,626,742.60
金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的
476,366,786.68 697,272,856.96
现金
经营活动现金流入小计 485,379,263.18 721,899,599.56
购买商品、接受劳务支付的现
71,973.38 36,652.31
金
支付给职工及为职工支付的
68,056,883.87 69,862,245.40
现金
支付的各项税费 9,413,192.24 23,561,781.31
支付其他与经营活动有关的
97,359,572.21 348,972,791.75
现金
经营活动现金流出小计 174,901,621.70 442,433,470.77
经营活动产生的现金流量净
310,477,641.48 279,466,128.79
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 5,606,979.87 10,120,483.22
取得投资收益收到的现金 89,658,312.55 711,886,607.93
处置固定资产、无形资产和其
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
620,148,082.15 1,395,887,224.79
现金
投资活动现金流入小计 715,413,374.57 2,117,894,315.94
购建固定资产、无形资产和其
1,325,973.00 812,140.07
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 293,000,000.00 385,000,000.00
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
561,217,890.00 1,171,425,792.52
现金
投资活动现金流出小计 855,543,863.00 1,557,237,932.59
投资活动产生的现金流
-140,130,488.43 560,656,383.35
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,991,000,000.00 1,763,030,500.00
收到其他与筹资活动有关的
300,000,000.00 200,000,000.00
现金
筹资活动现金流入小计 2,291,000,000.00 1,963,030,500.00
102 / 250
2023 年年度报告
偿还债务支付的现金 2,000,000,000.00 2,000,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支
472,743,677.76 584,170,948.69
付的现金
支付其他与筹资活动有关的
154,135,069.26 153,961,444.06
现金
筹资活动现金流出小计 2,626,878,747.02 2,738,132,392.75
筹资活动产生的现金流
-335,878,747.02 -775,101,892.75
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -165,531,593.97 65,020,619.39
加：期初现金及现金等价物余
258,441,709.52 193,421,090.13
额
六、期末现金及现金等价物余额 92,910,115.55 258,441,709.52
公司负责人：孔令洋 主管会计工作负责人：张雨来 会计机构负责人：谢雪林
103 / 250
2023 年年度报告
合并所有者权益变动表
2023 年 1—12 月
编制单位:京投发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
2023 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 专 般
减： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股 优 项 风 其
资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
本) 其 储 险 他
先 永续债 股
他 备 准
股
备
一、上年年
740,777,597.00 6,000,000,000.00 327,514,574.72 241,083,269.27 259,593,942.65 1,306,394,082.29 8,875,363,465.93 1,999,226,373.99 10,874,589,839.92
末余额
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
二、本年期
740,777,597.00 6,000,000,000.00 327,514,574.72 241,083,269.27 259,593,942.65 1,306,394,082.29 8,875,363,465.93 1,999,226,373.99 10,874,589,839.92
初余额
三、本期增
减变动金
额（减少以 -48,696,623.65 10,479,175.92 -994,563,786.40 -1,032,781,234.13 -383,562,036.03 -1,416,343,270.16
“－”号
填列）
（一）综合
-48,696,623.65 -659,234,610.50 -707,931,234.15 -391,562,036.03 -1,099,493,270.18
收益总额
（二）所有
者投入和 8,000,000.00 8,000,000.00
减少资本
1．所有者
投入的普 8,000,000.00 8,000,000.00
通股
2．其他权
益工具持
有者投入
资本
3．股份支
104 / 250
2023 年年度报告
付计入所
有者权益
的金额
4．其他
（三）利润
10,479,175.92 -335,329,175.90 -324,849,999.98 -324,849,999.98
分配
1．提取盈
10,479,175.92 -10,479,175.92
余公积
2．提取一
般风险准
备
3．对所有
者（或股 -324,849,999.98 -324,849,999.98 -324,849,999.98
东）的分配
4．其他
（四）所有
者权益内
部结转
1．资本公
积转增资
本（或股
本）
2．盈余公
积转增资
本（或股
本）
3．盈余公
积弥补亏
损
4．设定受
益计划变
动额结转
留存收益
5．其他综
合收益结
转留存收
益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提
取
2．本期使
用
105 / 250
2023 年年度报告
（六）其他
四、本期期
740,777,597.00 6,000,000,000.00 327,514,574.72 192,386,645.62 270,073,118.57 311,830,295.89 7,842,582,231.80 1,615,664,337.96 9,458,246,569.76
末余额
2022 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 减： 专 般
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股 库 项 风 其
优 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
本) 其 存 储 险 他
先 永续债
他
股 股 备 准
备
一、上
年年末 740,777,597.00 6,000,000,000.00 327,514,574.72 289,827,247.44 246,644,204.97 1,538,724,303.60 9,143,487,927.73 2,016,275,955.76 11,159,763,883.49
余额
加：会
计政策 -17,328.87 -484,417.66 -501,746.53 -158,813.52 -660,560.05
变更
前
期差错
更正
其
他
二、本
年期初 740,777,597.00 6,000,000,000.00 327,514,574.72 289,827,247.44 246,626,876.10 1,538,239,885.94 9,142,986,181.20 2,016,117,142.24 11,159,103,323.44
余额
三、本
期增减
变动金
额（减
-48,743,978.17 12,967,066.55 -231,845,803.65 -267,622,715.27 -16,890,768.25 -284,513,483.52
少以
“－”
号填
列）
（一）
综合收 -48,743,978.17 202,272,350.48 153,528,372.31 -24,890,768.25 128,637,604.06
益总额
（二）
8,000,000.00 8,000,000.00
所有者
106 / 250
2023 年年度报告
投入和
减少资
本
1．所有
者投入
8,000,000.00 8,000,000.00
的普通
股
2．其他
权益工
具持有
者投入
资本
3．股份
支付计
入所有
者权益
的金额
4．其他
（三）
利润分 12,967,066.55 -434,118,154.13 -421,151,087.58 -421,151,087.58
配
1．提取
盈余公 12,967,066.55 -12,967,066.55
积
2．提取
一般风
险准备
3．对所
有者
（或股 -421,151,087.58 -421,151,087.58 -421,151,087.58
东）的
分配
4．其他
（四）
所有者
权益内
部结转
1．资本
公积转
增资本
（或股
本）
2．盈余
公积转
107 / 250
2023 年年度报告
增资本
（或股
本）
3．盈余
公积弥
补亏损
4．设定
受益计
划变动
额结转
留存收
益
5．其他
综合收
益结转
留存收
益
6．其他
（五）
专项储
备
1．本期
提取
2．本期
使用
（六）
其他
四、本
期期末 740,777,597.00 6,000,000,000.00 327,514,574.72 241,083,269.27 259,593,942.65 1,306,394,082.29 8,875,363,465.93 1,999,226,373.99 10,874,589,839.92
余额
公司负责人：孔令洋 主管会计工作负责人：张雨来 会计机构负责人：谢雪林
108 / 250
2023 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2023 年 1—12 月
编制单位:京投发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
2023 年度
项目 其他权益工具 减：库 专项
实收资本 (或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 存股 储备
一、上年年末余额 740,777,597.00 6,000,000,000.00 337,111,719.10 241,083,269.27 259,593,942.65 364,423,187.16 7,942,989,715.18
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 740,777,597.00 6,000,000,000.00 337,111,719.10 241,083,269.27 259,593,942.65 364,423,187.16 7,942,989,715.18
三、本期增减变动金额（减少
-48,696,623.65 10,479,175.92 -230,537,416.68 -268,754,864.41
以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -48,696,623.65 104,791,759.22 56,095,135.57
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 10,479,175.92 -335,329,175.90 -324,849,999.98
1．提取盈余公积 10,479,175.92 -10,479,175.92
2．对所有者（或股东）的分
-324,849,999.98 -324,849,999.98
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
留存收益
5．其他综合收益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
109 / 250
2023 年年度报告
（六）其他
四、本期期末余额 740,777,597.00 6,000,000,000.00 337,111,719.10 192,386,645.62 270,073,118.57 133,885,770.48 7,674,234,850.77
2022 年度
其他权益工具 减：
项目 专项
实收资本 (或股本) 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 储备
股
一、上年年末余额 740,777,597.00 6,000,000,000.00 337,111,719.10 289,827,247.44 246,644,204.97 669,026,635.64 8,283,387,404.15
加：会计政策变更 -17,328.87 -155,959.84 -173,288.71
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 740,777,597.00 6,000,000,000.00 337,111,719.10 289,827,247.44 246,626,876.10 668,870,675.80 8,283,214,115.44
三、本期增减变动金额（减少
-48,743,978.17 12,967,066.55 -304,447,488.64 -340,224,400.26
以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -48,743,978.17 129,670,665.49 80,926,687.32
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 12,967,066.55 -434,118,154.13 -421,151,087.58
1．提取盈余公积 12,967,066.55 -12,967,066.55
2．对所有者（或股东）的分
-421,151,087.58 -421,151,087.58
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
留存收益
5．其他综合收益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
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2023 年年度报告
（六）其他
四、本期期末余额 740,777,597.00 6,000,000,000.00 337,111,719.10 241,083,269.27 259,593,942.65 364,423,187.16 7,942,989,715.18
公司负责人：孔令洋 主管会计工作负责人：张雨来 会计机构负责人：谢雪林
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2023 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
京投发展股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）系在浙江省宁波市注册的股份有
限公司，于 1992 年 9 月以募集方式设立，营业执照统一社会信用代码证号为 91330200144052096U。
1993 年 9 月经批准发行人民币普通股，并于同年 10 月在上海证券交易所挂牌上市。
本公司的前身为宁波华联集团股份有限公司，经 2002 年 11 月 12 日第十五次临时股东大会审
议，并经国家工商行政管理总局核准、宁波市工商行政管理局变更登记，本公司名称由“宁波华
联集团股份有限公司”变更为“银泰控股股份有限公司”。经 2009 年 7 月 2 日第四次临时股东大
会审议，并经国家工商行政管理总局核准、宁波市工商行政管理局变更登记，本公司名称由“银
泰控股股份有限公司”变更为“京投银泰股份有限公司”。经 2016 年 5 月 18 日公司 2015 年度股
东大会审议，并经宁波市市场监督管理局核准变更登记，本公司名称由“京投银泰股份有限公司”
变更为“京投发展股份有限公司”。2007 年根据股东大会决议进行了利润转增股本（每 10 股送 2
股），转增后本公司股本为 282,251,731 股。根据本公司 2008 年第五次临时股东大会决议，经中
国证券监督管理委员会证监许可［2009］241 号文核准，本公司于 2009 年 3 月非公开发行 A 股股
票 211,600,000 股（面值人民币 1 元），此次发行完成后北京市基础设施投资有限公司（以下简
称“京投公司”）持有本公司 29.81%的股份，成为本公司的第一大股东。2010 年，根据本公司
2009 年度股东大会决议，本公司以资本公积转增股本（每 10 股转增 5 股），转增后总股本为
740,777,597 股。2015 年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份 1,479,200
股，累计增持后，京投公司持有本公司股份 222,279,200 股，占公司总股本的 30.01%。2016 年度，
京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份 26,631,947 股，累计增持后，京投公司
持有本公司股份 248,911,147 股，占公司总股本的 33.60%。2017 年度，京投公司通过上海证券交
易 所 交 易 系 统 累 计 增 持 公 司 股 份 2,953,167 股， 累 计 增 持 后 ， 京 投 公 司 持 有 本 公 司 股 份
251,864,314 股，占公司总股本的 34.00%。2018 年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累
计增持公司股份 14,815,503 股，累计增持后，京投公司持有本公司股份 266,679,817 股，占公司
总股本的 36.00%。2019 年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份
14,815,574 股，累计增持后，京投公司持有本公司股份 281,495,391 股，占公司总股本的 38.00%。
2022 年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份 6,590,600 股，累计增持后，
京投公司持有本公司股份 288,085,991 股，占公司总股本的 38.89%。2023 年度，京投公司通过上
海证券交易所交易系统累计增持公司股份 8,745,300 股，累计增持后，京投公司持有本公司股份
296,310,991 股，占公司总股本的 40%。
本公司注册地址：宁波市海曙中山东路 238 号；办公地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号
银泰中心 C 座 17 层；法定代表人：孔令洋。
公司建立了股东大会、董事会、监事会等法人治理结构，公司总部共设置 14 个部门，分别为：
董事会办公室、审计部、风险控制部、人力行政部、财务管理部、战略投资部、设计研发部、营
销策划部、客户服务部、运营管理部、成本管理部、招采管理部、资本管理部和商业管理部。
公司实际从事的主要经营活动：本公司是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务房地产
公司，公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，公司始终聚焦 TOD 轨道物业开发。
本公司的母公司为北京市基础设施投资有限公司，最终控制方为北京市人民政府国有资产监
督管理委员会。
本财务报表业经公司董事会于 2024 年 3 月 29 日批准报出。
本公司的营业期限为 1992 年 9 月 8 日至 2092 年 9 月 7 日。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规
定，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。
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2023 年年度报告
2. 持续经营
√适用 □不适用
公司对自 2023 年 12 月 31 日起 12 个月的持续经营能力进行了评价，本公司利用所有可获得的信
息，包括近期项目预售等经营的历史、通过股东及金融机构融资等财务资源支持的信息作出评估
后,本公司管理层认为本公司及子公司能够偿还未来 12 个月内到期的债务，并合理预期本公司将
有足够的资源在资产负债表日后的未来 12 个月内保持持续经营，未发现对持续经营能力产生重大
怀疑的事项和情况，本公司以持续经营为基础编制财务报表是合理的。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
重要提示：本公司根据实际经营特点针对应收款项坏账准备计提、固定资产折旧、收入确认等交
易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指南、
解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了公司的财务状况、
经营成果和现金流量等有关信息。
此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——
财务报告的一般规定》（2023 年修订）的列报和披露要求。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司主要从事房地产开发经营业务，营业周期大于一年，公司下属其他非房地产业务的公司营
业周期为一年。公司以营业周期作为资产和负债的流动性划分依据。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 重要性标准确定方法和选择依据
√适用 □不适用
项目 重要性标准
重要的债权投资 金额超过 1.00 亿元
重要的非全资子公司 存货 5.00 亿元
重要的合营和联营企业 长期股权投资成本超过 3,000.00 万元
重要的投资活动现金流量 单项现金流量金额超过 3,000.00 万元
6. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
（1） 同一控制下企业合并的会计处理方法
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策
不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并
对价的账面价值与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调
整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
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2023 年年度报告
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合
并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与原持有投资的账
面价值加上合并日新增投资成本之和的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积不
足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进
行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；原持有投资的账面价值
加上合并日新增投资成本之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积（股本溢
价/资本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在达到合并之前持有的长期股权投
资，在取得日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日与合并日之间已确认有关损
益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
（2） 非同一控制下企业合并的会计处理方法
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方的控制权而付
出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，本公司取得的被购
买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成
本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的
其他综合收益，应当在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进
行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认
的所有者权益，应当在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有的股权投资按
照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理的，原计入其他综
合收益的累计公允价值变动应当在改按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权
在购买日的公允价值之和；对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照购买日的公允价值
进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期投资收益；购买日之前已经持有的被
购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动应当转为购买日当期收益，由于被投资方
重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
誉，按成本扣除累计减值准备后的金额计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资
产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发
生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券
或债务性证券的初始确认金额。
7. 控制的判断标准和合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资单位的权力，通
过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报
金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控
制的结构化主体等）。
本公司合并报表范围为本公司及全部子公司。
（2）合并财务报表的编制方法
本公司合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。
在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交
易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，本公司将该子公司以及业务合并当期
期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表；因非
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2023 年年度报告
同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，本公司将该子公司以及业务购买日至报告期末的收
入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并资产负债表中股东权益
项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以
“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有
者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作为权益
性交易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子公司中相关
权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调整资本公积，资本
公积不足冲减的，调整留存收益。
（3）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日
的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计
算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投
资收益，同时冲减商誉；与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期
投资收益。与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益、其他所有者权益变动，应当在丧失控
制权时转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综
合收益除外。
（4）分步处置股权至丧失控制权的特殊处理
分步处置股权至丧失控制权的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，本
公司将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
分步处置股权至丧失控制权的各项交易，在个别财务报表中，相应结转每一次处置股权相对应的
长期股权投资的账面价值，所得价款与处置长期股权投资账面价值之间的差额：
①属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损
益。
②不属于“一揽子交易”的，确认为当期的损益。
在合并财务报表中，分步处置股权至丧失控制权时，剩余股权的计量以及有关处置股权损益的核
算比照上述“丧失子公司控制权的处理”。在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的
享有该子公司净资产份额的差额：
①属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损
益。
②不属于“一揽子交易”的，作为权益性交易计入资本公积（股本溢价/资本溢价）。在丧失控制
权时不得转入丧失控制权当期的损益。
8. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为共同
经营和合营企业。
（1） 共同经营
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会
计处理：
①确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
②确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
③确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
④按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
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⑤确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2） 合营企业
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
9. 公允价值计量
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一
项负债所需支付的价格。
（1）本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关
资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利
市场进行。主要市场(或最有利市场)是本公司在计量日能够进入的交易市场。
（2）本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融
工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
（3）以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的
能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
（4）本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先
使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可
观察输入值。
（5）在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有
重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：
第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；
第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。
（6）每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进
行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
10. 现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本公司持有的期限短、流
动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
11. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
（1）外币业务折算
本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期
汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；对以
历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；对以公允价值计量的外
币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位
币金额的差额，计入当期损益。
（2）外币财务报表折算
外币财务报表资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者
权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费
用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在资产
负债表所有者权益项目下单独列示。
12. 金融工具
√适用 □不适用
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金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。本公司的
金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资以外的股权投资、应付款项、借款、应付债
券及股本等。
（1）金融资产及金融负债的确认和初始计量
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
除不具有重大融资成分的应收账款外，本公司在初始确认时对金融资产及金融负债均以公允
价值计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入
当期损益。
对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
（2） 金融资产分类和后续计量
金融资产分类
本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融
资产划分为以下三类：
①以摊余成本计量的金融资产。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
除非本公司改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融资产在业务
模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分
类。
管理金融资产的业务模式，是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本
公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本公司
以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管
理金融资产的业务模式。
本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生的合
同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指金融资产
在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用风
险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本公司对可能导致金融资产合同现金流
量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量特征的
要求。
金融资产同时符合下列条件，本公司分类为以摊余成本计量的金融资产：
①本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金
额为基础的利息的支付。
金融资产同时符合下列条件的，公司分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产：
①本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目
标；
②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金
额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者
的角度符合权益工具的定义。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
①不符合分类为以摊余成本计量的金融资产或分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
② 在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本公司可将金融资产不可撤销地指定为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产的后续计量
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①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失 (包括利息和
股利收入) 计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。除减值损失或利得、汇兑损益、
和采用实际利率法计算的该金融资产的利息计入当期损益之外，产生的利得或损失均计入其他综
合收益，直至该金融资产终止确认或被重分类。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利
得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
③以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。股利收入计入当期损益，其他利
得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综
合收益中转出，计入留存收益。
④以摊余成本计量的金融资产
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于
任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销或确
认减值时，计入当期损益。
（3） 金融负债分类和后续计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：本公司将金融负债分类为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债及以摊余成本计量的金融负债。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进行后
续计量，除与套期会计有关外，产生的利得或损失(包括利息费用) 计入当期损益。
②以摊余成本计量的金融负债
初始确认后，对其他金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
（4） 衍生金融工具
本公司衍生金融工具初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进
行后续计量。公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负
债。
因公允价值变动而产生的任何不符合套期会计规定的利得或损失，直接计入当期损益。
（5）金融工具的公允价值
公允价值的确定方法见“五、9.公允价值计量”。
（6）金融资产减值
1）本公司对分类为以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产以预期信用损失为基础确认损失准备。
2）本公司持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值
计量且其变动计入当期损益的权益工具投资，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的权益工具投资，以及衍生金融资产。
3）本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，
以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的
概率加权金额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。
金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来 12 个月内的预期
信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处
于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认
后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失
准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并
未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
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本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损
失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形
的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的
损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准
备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计
提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
4）信用风险显著增加
本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违
约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著
增加。
本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
①金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化；
②同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否发生
显著变化；
③对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调；
④预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况的是否出
现不利变化，如债务人市场份额明显下降、主要产品价格急剧持续下跌、主要原材料价格明显上
涨、营运资金严重短缺、资产质量下降等；
⑤债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化，如收入、利润等经营指标出现明显不利变
化且预期短时间内难以好转；
⑥债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化，如技术变革、国家或地方政
府拟出台相关政策是否对债务人产生重大不利影响；
⑦作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量的是否发生显著变化；
⑧预期将降低债务人按合同约定期限还款的经济动机的是否发生显著变化，如母公司或其他
关联公司能够提供的财务支持减少，或者信用增级质量的显著变化；
⑨债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
⑩本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化。
于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融工具
的信用风险自初始确认后并未显著增加。
5）发生信用减值的金融资产
当本公司预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产
成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
①发行方或债务人发生重大财务困难；
②债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
③债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不
会做出的让步；
④债务人很可能破产或进行其他财务重组；
⑤发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
6）预期信用损失的确定
应收款项
本公司对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的
预期信用损失计量损失准备。
当单项金融资产可以以合理成本评估预期信用损失的信息时,本公司选择单项计算信用损失，
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收款
项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
组合类型 确定组合的依据
应收账款组合 1 应收关联公司款项
应收账款组合 2 应收购房款
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应收账款组合 3 应收物业费
应收账款组合 4 应收租赁款
应收账款组合 5 应收其他款项
其他应收款组合 1 应收关联公司款
其他应收款组合 2 应收合作方（少数股东）经营往来款
其他应收款组合 3 应收出口退税款
其他应收款组合 4 土地相关及其他保证金
其他应收款组合 5 应收股权转让相关款项
其他应收款组合 6 应收其他类别款项
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。预期
信用损失率如下：
类别 预期信用损失率（%）
1 年以内（含 1 年） 0.70
1-2 年（含 2 年） 3.90
2-3 年（含 3 年） 9.00
3-4 年（含 4 年） 11.70
4-5 年（含 5 年） 19.50
5 年以上 50.00
对于划分为组合的其他应收款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用
损失。对于按照未来 12 个月计算预期信用损失的组合，按照千分之一计提信用减值损失；对于按
照整个存续期计算预期信用损失的组合，预期信用损失率如下：
类别 预期信用损失率（%）
1 年以内（含 1 年） 11.30
1-2 年（含 2 年） 26.70
2-3 年（含 3 年） 29.80
3 年以上 50.00
委托贷款及债权投资
委托贷款及债权投资损失准备：参照其他应收账款坏账准备计提，本公司结合历史信用损失
经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测计提信用损失准备。
本公司将计提或转回的损失准备计入当期损益。
7）预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期
信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对
于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
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8）预期信用损失准备核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资
产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公司确定债务人
没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。已减记的金融资产以后又收
回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（7） 金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；
保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处
理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金
融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
（8）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同
时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相
互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，
不予相互抵销。
（9）金融资产和金融负债的终止确认
满足下列条件之一时，本公司终止确认该金融资产：
①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
②该金融资产已转移，且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
③该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
金融资产转移整体满足终止确认条件的，本公司将下列两项金额的差额计入当期损益：
①被转移金融资产在终止确认日的账面价值；
②因转移金融资产而收到的对价；
金融负债 (或其一部分) 的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债 (或该部分金
融负债)。
13. 应收票据
□适用 √不适用
14. 应收账款
√适用 □不适用
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计
量损失准备。
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法见“五、12.金融工具”。
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
□适用 √不适用
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
□适用 √不适用
按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准
□适用 √不适用
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15. 应收款项融资
□适用 √不适用
16. 其他应收款
√适用 □不适用
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对其他应收款采用预期信用损失的一般模型进行处理。
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法见“五、12.金融工具”。
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
□适用 √不适用
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
□适用 √不适用
按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准
□适用 √不适用
17. 存货
√适用 □不适用
存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法
√适用 □不适用
（1）存货的分类
本公司存货分为开发成本、开发产品、周转材料、库存商品等。
（2）发出存货的计价方法
本公司存货取得时按实际成本计价。存货发出时采用个别认定法计价。
开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完
工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定
其实际成本。
开发用土地的核算方法：纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房产整
体开发的项目，其费用可分清负担对象，一般按实际面积分摊计入商品房成本。
公共配套设施费用的核算办法：不能有偿转让的公共配套设施，按受益比例定标准分配计入
商品房成本；能有偿转让的公共配套设施，以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归集所发
生的成本。
质量保证金的核算方法：质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产
品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退
还施工单位。
（3）存货的盘存制度
本公司存货盘存制度采用永续盘存制。
（4）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品：本公司低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
包装物:周转用包装物按照预计的使用次数分次计入成本费用。
存货跌价准备的确认标准和计提方法
√适用 □不适用
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以
及相关税费后的金额。
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本公司期末存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存货项
目计提存货跌价准备；期末，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计
提的金额内转回。
按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据
□适用 √不适用
基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据
□适用 √不适用
18. 合同资产
√适用 □不适用
合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。
本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。
合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失
计量损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
合同资产损失准备：参照应收账款坏账准备计提，本公司结合历史信用损失经验，结合当前
状况以及对未来经济状况的预测计提资产损失准备。
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
□适用 √不适用
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
□适用 √不适用
按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准
□适用 √不适用
19. 持有待售的非流动资产或处置组
√适用 □不适用
划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法
√适用 □不适用
本公司将同时满足下列条件的集团组成部分（或非流动资产）划分为持有待售：（1）根据类
似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，已
经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺（确定的购买承诺，是指企业与其他方签订的
具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使
协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。预计出售将在一年内完成。已经获得按照有关规定需
得到相关权力机构或者监管部门的批准。
本公司将持有待售的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过
该项持有待售的原账面价值），原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计
入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，
应当先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用本准则计量规定的各项非流动资产账
面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
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后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记
的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计
入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。后续资产负债表日持有待售
的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持
有待售类别后适用本准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入
当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类
别前确认的资产减值损失不得转回。持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额， 应当
根据处置组中除商誉外适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其
账面价值。企业因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的，无论出售后企业是
否保留部分权益性投资，应当在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司
个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产
和负债划分为持有待售类别。
终止经营的认定标准和列报方法
√适用 □不适用
终止经营，是指企业满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处
置或划分为持有待售类别： 1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计
划的一部分；（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
终止经营的定义包含以下三方面含义：
（1）终止经营应当是企业能够单独区分的组成部分。该组成部分的经营和现金流量在企业经
营和编制财务报表时是能够与企业的其他部分清楚区分的。
（2）终止经营应当具有一定的规模。终止经营应当代表一项独立的主要业务或一个单独的主
要经营地区，或者是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联
计划的一部分。
（3）终止经营应当满足一定的时点要求。符合终止经营定义的组成部分应当属于以下两种情
况之一，该组成部分在资产负债表日之前已经处置，包括已经出售和结束使用（如关停或报废等）；
该组成部分在资产负债表日之前已经划分为持有待售类别。
20. 长期股权投资
√适用 □不适用
本公司长期股权投资包括对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对合营企业
的权益性投资。本公司能够对被投资单位实施控制的权益性投资，为公司的子公司，控制是指本
公司有权力通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权
力影响其回报金额；本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产
享有权利的权益性投资，为本公司合营企业；本公司能够对被投资单位施加重大影响的，为本公
司的联营企业。
（1）初始计量投资成本确定
本公司长期股权投资在取得时按初始投资成本计量。初始投资成本一般为取得该项投资而付
出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，并包括直接相关费用。但同一
控制下的企业合并形成的长期股权投资，其初始投资成本为合并日按照被合并方所有者权益在最
终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初
始投资成本与付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的账面价值之间的差额，调
整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。公司合并形成的长期股权投资为合并发生的
审计、法律服务、评估咨询等中介费用及其他相关管理费用，在发生时计入当期损益。
（2）后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对合营企业或联营企业
的长期股权投资，采用权益法核算。采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的
价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或
利润，确认为投资收益计入当期损益。
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本公司长期股权投资采用权益法核算时，对长期股权投资初始投资成本大于投资时应享有被
投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；对长期股权投资
初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账
面价值进行调整，差额计入投资当期的损益。
本公司采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益
的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单
位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单
位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价
值并计入所有者权益。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项
可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润
进行调整后确认。
被投资单位采用的会计政策与会计期间与公司不一致的，将按照公司的会计政策与会计期间
调整被投资单位财务报表，并据以确认投资收益和其他综合收益等。
公司确认被投资单位发生的净亏损，一般以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对
被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，被投资单位以后实现净利润的，投资方在其收益分
享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，按照原
持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股
权应当改按在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原
股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，应当在终止采用权益法核算时采用与被投资
单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公
司的部分，在抵销基础上确认投资损益。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断所有参与方或参
与方组合是否集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的
相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策
是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果存在两个或两个以上的参与方组合能
够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制
或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投
资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权
在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权
证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表决权股份
时，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响外，
均确定对被投资单位具有重大影响；本公司拥有被投资单位 20%（不含）以下的表决权股份，一
般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的生
产经营决策，形成重大影响。
（4）持有待售的权益性投资
对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的，相关会计处理见“五、
19.持有待售资产”。对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件
的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，本公司计提资产减值的方法见“五、28.资产减值”
会计政策。
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21. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
1）投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房
地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
2）本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的有关
规定，按期计提折旧或摊销。
3）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见“五、28.资产减值”。
4）投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计
入当期损益。（出售、转让收入确认在其他业务收入、账面价值转入其他业务成本，相关税费记
入税金及附加）。
22. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个
会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，
固定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 25—40 5% 3.80%—2.38%
机器设备 年限平均法 10 5% 9.50%
运输工具 年限平均法 5 5% 19.00%
固定资产装修 年限平均法 5 0 20.00%
电子设备及其它 年限平均法 3—5 0—5% 33.33%—19.00%
23. 在建工程
√适用 □不适用
本公司在建工程成本按实际工程支出确定﹐包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达
到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见“五、28.资产减值”。
24. 借款费用
√适用 □不适用
（1） 借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本
化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借
款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
①资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、
转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
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本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停
止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，在
发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月
的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
25. 生物资产
□适用 √不适用
26. 油气资产
□适用 √不适用
27. 无形资产
(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序
√适用 □不适用
本公司无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿
命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的
摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命
不确定的无形资产，不作摊销。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以
前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
无形资产计提资产减值方法见“五、28.资产减值”。
(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法
√适用 □不适用
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的
支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技
术上具有可行性；（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；（3）无形资产产生经济利益
的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产
将在内部使用的，能证明其有用性；（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无
形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可
靠地计量。
28. 长期资产减值
√适用 □不适用
本公司对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资
性房地产、固定资产、在建工程、生产性生物资产、无形资产、商誉等（存货、按公允价值模式
计量的投资性房地产、递延所得税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定：
本公司于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将
估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和
尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进
行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产
生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额，
减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
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就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方
法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资
产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本
公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的
资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉
的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面
价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
29. 商誉
因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买方可
辨认净资产公允价值份额的差额。
商誉在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。本公司对商誉不摊销，
商誉至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的
方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。在将商
誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者资产组组合的公允价值
占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各
资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产
组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金
额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进
行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部
分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉
的减值损失。商誉减值损失在发生时计入当期损益，且在以后会计期间不予转回。
30. 长期待摊费用
√适用 □不适用
本公司发生的长期待摊按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会计期
间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
31. 合同负债
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。
本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
32. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为
职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并
计入当期损益或相关资产成本。
1)住房公积金
本公司为在职员工提供了政府规定的住房公积金计划，即本公司根据员工薪酬总额的一定比
例，按月向政府规定的住房公积金管理机构缴存住房公积金。
2)奖金计划
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支付奖金的预期成本在员工提供服务而使本公司产生现有的法律或推定责任，且能可靠估算
责任时确认为负债。有关奖金的责任预期在 12 个月内清偿，并按清偿时预期应付的金额计量。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司的职工参加由当地政府管理的养老保险、失业保险金以及企业年金计划相应支出在发
生时计入相关资产成本或当期损益。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计
入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本公
司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的，适用短期薪酬的规定，
超过十二个月后才可以支付的，适用于其他长期福利的相关规定。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
33. 预计负债
√适用 □不适用
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事
项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现
金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并
对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能
在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
34. 股份支付
□适用 √不适用
35. 优先股、永续债等其他金融工具
√适用 □不适用
公司发行的除普通股（作为实收资本或股本）以外，按照金融负债和权益工具区分原则分类
为权益工具的在其他权益工具核算。
公司发行的永续债到期后有权不限次数展期，对永续债票面利息，公司有权递延支付，公司
并无合同义务支付现金或其他金融资产，分类为其他权益工具。
公司分类为权益工具的金融工具，在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的
利息）的，作为利润分配处理。
36. 收入
(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
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（1）收入的确认
本公司的收入主要为房产销售、物业服务和物业租赁等。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商
品控制权是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
（2）本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义
务”或“某一时点履行的履约义务”，分别按以下原则进行收入确认。
本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。
③本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计
至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履
约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品的性质，采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。
对于不属于在某一时段内履行的履约义务，属于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户
取得相关商品控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：
①本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上
的主要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司收入确认的具体政策：
①销售商品
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房
地产销售，本公司在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，
达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
对于在某一时点转移商品控制权的房地产开发的销售合同，收入于商品房达到已完工状态并交付
或视同交付给客户时确认。对公司已通知买方在规定时间内办理商品房实物移交手续，而买方未
在规定时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的，在其他条件符合的情况下,公司在通
知所规定的时限结束后即确认收入的实现。
②物业服务
本公司在提供物业服务过程中确认收入。
③物业租赁
本公司在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。租金收入在预收账款按扣税后的净额
直接入账。
④针对其他商品销售业务，当本公司向客户交付商品后，本公司在此时确认商品的销售收入。
（3）收入的计量
本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公司考
虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
①可变对价
本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价
格，应当不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。企业在
评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大转回时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。
②重大融资成分
合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的
应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法
摊销。
③非现金对价
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客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公
允价值不能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。
④应付客户对价
针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺
支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区
分商品的除外。
企业应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本企业其他采购相
一致的方式确认所购买的商品。企业应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允价值的，
超过金额冲减交易价格。向客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理估计的，企业应当将应
付客户对价全额冲减交易价格。
(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法
□适用 √不适用
37. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
1.该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或
类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
2.该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
3.该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但
是，该资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减
值准备，并确认为资产减值损失：
1.因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
2.为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况
下该资产在转回日的账面价值。
38. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。其中，存在确凿证据表明该项补
助是按照固定的定额标准拨付的，可以按照应收的金额计量，否则应当按照实际收到的金额计量。
对于非货币性资产的政府补助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额
1 元计量。
(1)与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助；于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助部
分作为与资产相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用期限内平均分配，计入当期损
益。
(2)与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助外的部分作为与收益相关的政府补助。
政府文件未明确规定补助对象的，难以区分的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。
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2023 年年度报告
与收益相关的政府补助，如果用于补偿已发生的相关费用或损失，则计入当期损益，如果用
于补偿以后期间的相关费用或损失，则计入递延收益，于费用确认期间计入当期损益。按照名义
金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益。与企业日常活动
无关的政府补助，应当计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部
分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。
39. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
（1）所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入
所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当期损
益。
（2）本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用
资产负债表债务法确认递延所得税。
（3）各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以
下交易中产生的：
①商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是
企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
②对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的
时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
（4）对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能
取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产
生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
①该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
②对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，
确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵
扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
（5）于资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或
清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影
响。
（6）于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能
无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。
在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
40. 租赁
√适用 □不适用
作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法
√适用 □不适用
（1）判断依据
短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月的租赁。包含购买选择权的租赁不属
于短期租赁。
低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低（通常低于 4 万）的租赁。
承租人在判断是否是低价值资产租赁时，应基于租赁资产的全新状态下的价值进行评估，不
应考虑资产已被使用的年限。
（2）会计处理方法
本公司对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支
出在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本
本公司为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，
对租赁确认使用权资产和租赁负债。
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本公司的使用权资产包括租入的房屋、建筑物及土地使用权等。使用权资产按照成本模式进
行初始计量，该成本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之前已支付的租赁付款额、
初始直接费用等，并扣除已收到的租赁激励。参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折
旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应
当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，
应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。本公司按照《企业会计准则
第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计
处理。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。
按照《企业会计准则第 17 号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。
作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法
√适用 □不适用
（1）融资租赁
本公司作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资
租赁资产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
（2）经营租赁
本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租
金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确认
相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他
经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。本公司按
照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应
会计处理。
41. 分部报告
本公司以内部组织结构为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部。
经营分部，是指本公司内同时满足下列条件的组成部分：1．该组成部分能够在日常活动中产生收
入、发生费用；2．企业管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价
其业绩；3．企业能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
本公司报告分部包括：
1．房地产分部，销售及出租开发产品、为房地产项目公司提供技术支持；
2．外贸分部，进出口贸易及代理；
3．其他分部，物业服务等。
经营分部的会计政策与本公司主要会计政策相同。
42. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
本公司据以进行估计的基础发生了变化，或者由于取得新信息、积累更多经验以及后来的发
展变化，可能需要对会计估计进行修订。会计估计变更是指由于资产和负债的当前状况及预期经
济利益和义务发生了变化，从而对资产或负债的账面价值或者资产的定期消耗金额进行调整。会
计估计变更的依据应当真实、可靠。
（1）重要会计政策的确定依据和会计估计中所采用的关键假设和不确定因素
①本公司在运用上述所描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要
对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本
公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果可能与本公司
的估计存在差异。
②本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影
响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在
变更当期和未来期间予以确认。
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（2） 会计估计中采用的关键假设和不确定因素
资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值作出重大调整的关键假
设和不确定性主要有：
①固定资产预计可使用年限和预计残值
固定资产预计可使用年限和残值的估计是根据对类似性质及功能的固定资产的实际可使用年
限和残值的历史经验为基础，并可能因技术革新及严峻的行业竞争而有重大改变。当固定资产预
计可使用年限和残值少于先前估计，本公司将提高折旧、或冲销或冲减技术陈旧或者非战略性固
定资产。
②商誉减值
在对商誉进行减值测试时，需计算包含商誉的相关资产组或者资产组组合的预计未来现金流
量现值，并需要对该资产组或资产组组合的未来现金流量进行预计，同时确定一个能适当地反映
当前市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率。当实际现金流量低于预计的现金流量时可能
发生重大减值。
③递延所得税资产的确认
递延所得税资产的实现主要取决于未来的实际盈利及暂时性差异在未来使用年度的实际税率。
如未来实际产生的盈利少于预期，或实际税率低于预期，确认的递延所得税资产将被转回，确认
在转回发生期间的合并利润表中。如未来实际产生的盈利多于预期，或实际税率高于预期，将调
整相应的递延所得税资产，确认在该情况发生期间的合并利润表中。
④预期信用损失的计量
本公司通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约概率和违约损失
率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本公司使用内部历史信用损失经验等数据，
并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本公司使用的指标包
括宏观经济指标、行业市场环境和客户情况的变化等。本公司定期监控并复核与预期信用损失计
算相关的假设。
⑤存货的跌价准备
公司的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是按存货的估计售价减去至
完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
⑥房地产开发成本
本公司确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。当房
地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品成本。
⑦税项
本公司房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税
务处理存在不确定性。在计提土地增值税和企业所得税等税金时，本公司需要作出重大判断。如
果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间
计提的税金金额产生影响。
43. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
会计政策变更的内容和原因 受重要影响的报表项目名称 影响金额
财政部《企业会计准则解释第 详见说明
16 号》
其他说明
本公司自 2023 年 1 月 1 日采用《企业会计准则解释第 16 号》（财会〔2022〕31 号，以下简
称“解释 16 号”）“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会
计处理”的相关规定。对于因适用解释 16 号的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，产生
应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的，本公司按照解释 16 号和《企业会计准则第 18 号——
所得税》的规定进行调整。
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对可比期间合并财务报表项目及金额影响如下：
单位：元 币种：人民币
调整前 调整后
项目
2022 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
递延所得税资产 1,585,809,034.16 1,585,809,034.16
递延所得税负债 984,017,124.03 984,581,630.79
盈余公积 259,608,994.99 259,593,942.65
未分配利润 1,306,802,712.90 1,306,394,082.29
对可比期间母公司财务报表项目及金额影响如下：
单位：元 币种：人民币
调整前 调整后
项目
2022 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
递延所得税资产
递延所得税负债 80,361,089.77 80,511,613.20
盈余公积 259,608,994.99 259,593,942.65
未分配利润 364,558,658.25 364,423,187.16
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2023 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
44. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 3%、5%、6%、9%、13%
城市维护建设税 应纳流转税额 7%、5%
企业所得税（注） 应纳税所得额 25%、20%
土地增值税 按土地增值额或预售收入预征 超率累进税率或预征率 2-3%
教育费附加 应纳流转税额 3%
地方教育费附加 应纳流转税额 2%
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注：除符合小型微利企业条件的子公司执行企业所得税优惠政策外，本公司及其余子公司企业所
得税税率均为 25%。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
√适用 □不适用
本公司之子公司京投科技（北京）有限公司、北京睿德发展物业管理服务有限公司、宁波京
发物业服务有限公司及京投发展商业管理（北京）有限公司符合《中华人民共和国企业所得税法》
及其实施条例规定的小型微利企业。根据《国家税务总局关于落实支持小型微利企业和个体工商
户发展所得税优惠政策有关事项的公告》（国家税务总局公告 2021 年第 8 号）及《财政部 税务
总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》 财政部 税务总局公告 2023 年第 6 号）
规定：自 2023 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万
元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过
100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 1,369.90 2,768.61
银行存款 10,034,705,822.82 3,995,630,767.11
其他货币资金 52,954,203.43 13,274,908.32
合计 10,087,661,396.15 4,008,908,444.04
其他说明
存在抵押、质押、冻结等对使用有限制款项详见附注七、31 所有权或使用权受限资产。
2、 交易性金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
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(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(6). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其中重要的应收票据核销情况：
□适用 √不适用
应收票据核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 2,564,708.31 490,932,453.43
1 年以内小计 2,564,708.31 490,932,453.43
1至2年 462,286,604.14 10,081,164.00
2至3年 3,000,000.00 10,348,207.20
3至4年 10,348,207.20 1,851,694.85
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2023 年年度报告
4至5年 1,777,760.85
5 年以上 24,634,299.91 96,761.91
合计 504,611,580.41 513,310,281.39
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(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 计提 账面
比例 计提比
金额 金额 价值 金额 比例(%) 金额 比例 价值
(%) 例(%)
(%)
按单项计提
1,942,710.70 0.38 1,942,710.70 100.00
坏账准备
其中：
按单项计提
1,942,710.70 0.38 1,942,710.70 100.00
坏账准备
按组合计提
502,668,869.71 99.62 19,570,841.74 3.89 483,098,027.97 513,310,281.39 100.00 1,948.46 513,308,332.93
坏账准备
其中：
按信用风险
特征组合计 502,668,869.71 99.62 19,570,841.74 3.89 483,098,027.97 513,310,281.39 100.00 1,948.46 513,308,332.93
提坏账准备
合计 504,611,580.41 / 21,513,552.44 / 483,098,027.97 513,310,281.39 / 1,948.46 / 513,308,332.93
139 / 250
2023 年年度报告
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
客户 A 1,739,347.85 1,739,347.85 100.00 预计无法收回
客户 B 142,439.75 142,439.75 100.00 预计无法收回
客户 C 20,923.10 20,923.10 100.00 预计无法收回
客户 D 40,000.00 40,000.00 100.00 预计无法收回
合计 1,942,710.70 1,942,710.70 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
应收购房款 474,003,572.06 19,474,951.02 4.11
应收租赁款 1,972,368.92 3,181.69 0.16
应收物业费 2,141,528.73 65,468.40 3.06
应收其他款项 24,551,400.00 27,240.63 0.11
合计 502,668,869.71 19,570,841.74 -
按组合计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
按单项计提
1,942,710.70 1,942,710.70
坏账准备
按组合计提
1,948.46 19,568,893.28 19,570,841.74
坏账准备
合计 1,948.46 21,511,603.98 21,513,552.44
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款和
应收账款期末 合同资产期末 应收账款和合同 合同资产期末 坏账准备期末
单位名称
余额 余额 资产期末余额 余额合计数的 余额
比例（%）
北京郭公庄投
428,816,806.30 428,816,806.30 72.63 17,528,098.34
资管理公司
北京市保障性
住房建设投资 85,830,351.06 85,830,351.06 14.54 84,330.36
中心
北京政华恒信
42,026,000.00 42,026,000.00 7.12 1,639,014.00
投资有限公司
北京市门头沟
区潭柘寺镇人 24,537,538.00 24,537,538.00 4.16 24,537.54
民政府
个人购房者 3,000,000.00 3,000,000.00 0.51 270,000.00
合计 498,380,344.30 85,830,351.06 584,210,695.36 98.96 19,545,980.24
其他说明：
□适用 √不适用
6、 合同资产
(1).合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
应收购
85,830,351.06 84,330.36 85,746,020.70 85,830,351.06 84,330.36 85,746,020.70
房款
合计 85,830,351.06 84,330.36 85,746,020.70 85,830,351.06 84,330.36 85,746,020.70
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
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(3).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
金额 比例(%) 金额 比例 价值 金额 比例(%) 金额 比例 价值
(%) (%)
按单项计提
坏账准备
其中：
按组合计提
85,830,351.06 100.00 84,330.36 0.10 85,746,020.70 85,830,351.06 100.00 84,330.36 0.10 85,746,020.70
坏账准备
其中：
按信用风险
特征组合计 85,830,351.06 100.00 84,330.36 0.10 85,746,020.70 85,830,351.06 100.00 84,330.36 0.10 85,746,020.70
提坏账准备
合计 85,830,351.06 / 84,330.36 / 85,746,020.70 85,830,351.06 / 84,330.36 / 85,746,020.70
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
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按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
合同资产 坏账准备 计提比例（%）
应收购房款 85,830,351.06 84,330.36 0.10
合计 85,830,351.06 84,330.36 -
按组合计提坏账准备的说明
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(4).本期合同资产计提坏账准备情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的合同资产情况
□适用 √不适用
其中重要的合同资产核销情况
□适用 √不适用
合同资产核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
7、 应收款项融资
(1). 应收款项融资分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收款项融资
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资
□适用 √不适用
(4). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(6). 本期实际核销的应收款项融资情况
□适用 √不适用
其中重要的应收款项融资核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
(7). 应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：
□适用 √不适用
(8). 其他说明：
□适用 √不适用
8、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 59,829,634.23 70.56 65,340,997.00 41.83
1至2年 711,648.82 0.84 1,552,508.30 0.99
2至3年 8,338.44 0.01
3 年以上 24,247,653.00 28.60 89,294,204.07 57.17
合计 84,788,936.05 100.00 156,196,047.81 100.00
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
占预付
款项期
末余额
单位名称 与本公司关系 期末余额 账龄 未结算原因
合计数
的比例
(%)
北京市基础设施投
关联方 58,289,439.24 68.75 1 年以内 未摊销完毕的担保费
资有限公司
北京市门头沟区潭 未达到结算条件的旅
非关联方 6,439,800.00 7.60 3 年以上
柘寺镇人民政府 游配套设施建设费
北京市门头沟区潭 未达到结算条件的土
非关联方 8,287,853.00 9.77 3 年以上
柘寺镇人民政府 地征用及拆迁补偿费
北京仙潭珍禽养殖 未达到结算条件的土
非关联方 8,200,000.00 9.67 3 年以上
场 地征用及拆迁补偿费
北京市门头沟区潭
柘寺镇鲁家滩村经 非关联方 1,000,000.00 1.18 3 年以上 开发保证金
济合作社
北京市门头沟区潭
未达到结算条件的土
柘寺镇南辛房村股 非关联方 300,000.00 0.35 3 年以上
地流转费
份经济合作社
合计 82,517,092.24 97.32
其他说明
□适用 √不适用
9、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 42,312,519.26
应收股利 3,362,827.80 2,468,703.50
其他应收款 511,725,751.04 645,328,391.09
合计 515,088,578.84 690,109,613.85
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
委托贷款 42,354,874.13
减：信用损失准备 -42,354.87
合计 42,312,519.26
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
145 / 250
2023 年年度报告
(3). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余 坏账准
账面余额 坏账准备
额 备
账
计
类别 面 账面
比 提 计提
金 金 价 比例 价值
例 比 金额 金额 比例
额 额 值 (%)
(%) 例 (%)
(%)
按单项计提
坏账准备
其中：
按组合计提
42,354,874.13 100.00 42,354.87 0.10 42,312,519.26
坏账准备
其中：
按信用风险
特征组合计 42,354,874.13 100.00 42,354.87 0.10 42,312,519.26
提坏账准备
合计 / / 42,354,874.13 / 42,354.87 / 42,312,519.26
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预期 合计
信用损失(未发生 信用损失(已发生
信用损失
信用减值) 信用减值)
2023年1月1日余额 42,354.87 42,354.87
2023年1月1日余额
在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回 42,354.87 42,354.87
本期转销
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2023 年年度报告
本期核销
其他变动
2023年12月31日余
额
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(6). 本期实际核销的应收利息情况
□适用 √不适用
其中重要的应收利息核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
北京基石创业投资基金（有限合伙） 3,362,827.80 2,468,703.50
合计 3,362,827.80 2,468,703.50
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(3). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
金额 比例(%) 金额 比例 价值 金额 比例(%) 金额 比例 价值
(%) (%)
按单项
计提坏
账准备
其中：
按组合
计提坏 3,366,193.99 100.00 3,366.19 0.10 3,362,827.80 2,471,174.67 100.00 2,471.17 0.10 2,468,703.50
账准备
其中：
按 信 用
风 险 特
征 组 合 3,366,193.99 100.00 3,366.19 0.10 3,362,827.80 2,471,174.67 100.00 2,471.17 0.10 2,468,703.50
计 提 坏
账准备
合计 3,366,193.99 / 3,366.19 / 3,362,827.80 2,471,174.67 / 2,471.17 / 2,468,703.50
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收股利 坏账准备 计提比例（%）
北京基石创业投资
3,366,193.99 3,366.19 0.10
基金（有限合伙）
合计 3,366,193.99 3,366.19 0.10
按组合计提坏账准备的说明
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期
坏账准备 未来12个月预期 期信用损失 预期信用损 合计
信用损失 (未发生信用 失(已发生信
减值) 用减值)
2023年1月1日余额 2,471.17 2,471.17
2023年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 895.02 895.02
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2023年12月31日余额 3,366.19 3,366.19
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(6). 本期实际核销的应收股利情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
其中重要的应收股利核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 6,807,863.28 430,341,649.78
1 年以内小计 6,807,863.28 430,341,649.78
1至2年 302,257,473.06 6,072,316.23
2至3年 4,610,052.44 40,442,314.27
3 年以上 279,630,229.40 243,614,706.76
减：信用损失准备 81,579,867.14 75,142,595.95
合计 511,725,751.04 645,328,391.09
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
代垫项目开发款及代垫费用 157,342,526.04 162,712,400.35
资金拆借及往来款 355,647,818.70 468,948,725.87
土地相关及其他保证金 24,917,032.60 33,390,032.60
股权转让款 39,780,000.00 39,780,000.00
其他 15,618,240.84 15,639,828.22
减：信用损失准备 -81,579,867.14 -75,142,595.95
合计 511,725,751.04 645,328,391.09
(3). 按坏账计提方法分类披露
单位：元 币种：人民币
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按组合计提坏账准备 593,305,618.18 100.00 81,579,867.14 13.75 511,725,751.04
其中：
按信用风险特征组合计提
593,305,618.18 100.00 81,579,867.14 13.75 511,725,751.04
坏账准备
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2023 年年度报告
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
合计 593,305,618.18 -- 81,579,867.14 -- 511,725,751.04
续上表：
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按组合计提坏账准备 720,470,987.04 100.00 75,142,595.95 10.43 645,328,391.09
其中：
按信用风险特征组合计提
720,470,987.04 100.00 75,142,595.95 10.43 645,328,391.09
坏账准备
合计 720,470,987.04 -- 75,142,595.95 -- 645,328,391.09
按组合计提坏账准备
组合计提项目：信用风险特征组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
代垫项目开发款及代垫费用 157,342,526.04 74,984,602.95 47.66
资金拆借及往来款 355,647,818.70 623,643.97 0.18
土地相关及其他保证金 24,917,032.60 24,917.03 0.10
股权转让款 39,780,000.00 39,780.00 0.10
其他 15,618,240.84 5,906,923.19 37.82
合计 593,305,618.18 81,579,867.14 --
(4). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2023年1月1日余额 541,325.31 74,601,270.64 75,142,595.95
2023年1月1日余额在
151 / 250
2023 年年度报告
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 484.94 8,314,021.03 8,314,505.97
本期转回 121,993.80 1,755,240.98 1,877,234.78
本期转销
本期核销
其他变动
2023年12月31日余额 419,816.45 81,160,050.69 81,579,867.14
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
转销
类别 期初余额 其他 期末余额
计提 收回或转回 或核
变动
销
应收合作方
（少数股东） 202,884.48 52,500.00 150,384.48
经营往来款
应收股权转让
39,780.00 39,780.00
相关款项
应收关联公司
275,270.80 484.94 61,020.80 214,734.94
款项
土地相关及其
23,390.03 8,473.00 14,917.03
他保证金
应收其他款项 74,601,270.64 8,314,021.03 1,755,240.98 81,160,050.69
合计 75,142,595.95 8,314,505.97 1,877,234.78 81,579,867.14
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(6). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(7). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他
应收款
期末余 坏账准备
单位名称 期末余额 款项的性质 账龄
额合计 期末余额
数的比
例(%)
北京市基础设施投资有
203,000,000.00 34.22 往来款 1-2 年 203,000.00
限公司
北京万科企业有限公司 87,000,000.00 14.66 往来款 1-2 年 87,000.00
北京万科企业有限公司 63,384,478.38 10.68 往来款 3 年以上 63,384.48
北京市门头沟区潭柘寺
107,937,246.88 18.19 代垫费用 3 年以上 53,968,623.44
镇人民政府
大家投资控股有限责任
39,780,000.00 6.70 股权转让款 3 年以上 39,780.00
公司
燕郊高新技术产业开发
12,220,000.00 2.06 保证金 3 年以上 12,220.00
区管理委员会
燕郊高新技术产业开发
126,132.60 0.02 保证金 1-2 年 126.13
区管理委员会
合计 513,447,857.86 86.53 / / 54,374,134.05
(8). 因资金集中管理而列报于其他应收款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
153 / 250
2023 年年度报告
10、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备/合同履约 存货跌价准备/合同
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
成本减值准备 履约成本减值准备
原材料 513,000.00 513,000.00
在产品
库存商品 18,459.12 18,459.12 6,737.52 6,737.52
周转材料 21,576.76 21,576.76 22,254.57 22,254.57
消耗性生 580,065.33 580,065.33 580,065.33 580,065.33
物资产
合同履约
成本
开发产品 10,182,354,112.28 107,027,298.09 10,075,326,814.19 11,049,965,584.88 11,049,965,584.88
开发成本 26,734,637,063.95 26,734,637,063.95 26,410,078,479.74 26,410,078,479.74
合计 36,917,611,277.44 107,027,298.09 36,810,583,979.35 37,461,166,122.04 37,461,166,122.04
154 / 250
2023 年年度报告
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 转回或 期末余额
计提 其他 其他
转销
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
开发产品 107,027,298.09 107,027,298.09
合计 107,027,298.09 107,027,298.09
本期转回或转销存货跌价准备的原因
□适用 √不适用
按组合计提存货跌价准备
□适用 √不适用
按组合计提存货跌价准备的计提标准
□适用 √不适用
(3).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据
√适用 □不适用
本报告期，存货新增借款费用资本化的金额为 1,362,768,761.16 元，资本化率 5.77%。存货
期末余额含有借款费用资本化金额为 7,011,594,184.84 元。
存货期末余额含有的借款费用资本化计算标准和依据详见附注五、24 借款费用。
(4).开发产品
单位：元 币种：人民币
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 期末跌价准备
北京阳光花园项
2010 年 3,340,947.21 3,340,947.21
目
北京新里程项目 2016 年 3,338,897.06 2,393,357.54 945,539.52
北京公园悦府项
2020 年 134,187,679.78 37,088,248.00 35,947,492.32 135,328,435.46
目
北京西华府项目 2019 年 109,871,572.98 86,206,077.80 23,665,495.18
北京琨御府项目 2018 年 277,298,370.93 709,067.28 276,589,303.65
北京檀谷项目 2022 年 3,577,708,081.88 1,678,832,530.31 536,630,185.80 4,719,910,426.39
北京锦悦府项目 2021 年 2,145,954,291.77 234,463,337.25 1,911,490,954.52 85,694,176.36
无锡公园悦府项
2022 年 53,109,767.28 5,152,023.29 47,957,743.99
目
北京璟悦府项目 2020 年 855,216,645.16 14,037,664.44 841,178,980.72
北京臻御府项目 2022 年 3,192,274,689.73 2,660,998,668.77 531,276,020.96
燕郊倬郡项目 2022 年 697,664,641.10 16,739,873.07 22,071,399.49 692,333,114.68 21,333,121.73
北京岚山项目 2023 年 7,555,578,773.39 6,557,241,623.39 998,337,150.00
合计 11,049,965,584.88 9,288,239,424.77 10,155,850,897.37 10,182,354,112.28 107,027,298.09
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2023 年年度报告
注：上述竣工时间为项目最近一期的竣工时间。
(5).开发成本
单位：元 币种：人民币
开工时 预计竣工 预计总投资 期末跌价准
项目名称 期末余额 期初余额
间 时间 （万元） 备
已开发项目：
北京公园悦府项目 2013.12 2025.05 1,196,695.00 1,783,195,747.31 1,822,613,476.44
北京岚山项目 2020.01 2024.12 1,057,711.00 2,815,752,072.15 9,597,144,577.85
北京檀谷项目 2015.09 2025.12 937,309.00 4,002,701,003.84 4,994,713,947.96
燕郊倬郡项目 2020.01 2025.12 206,031.00 338,756,502.30 284,345,604.66
北京璟悦府项目 2016.12 2025.12 370,404.00 150,913,847.60 132,420,279.83
北京北熙区项目 2022.03 2025.12 2,562,000.00 12,235,708,085.28 9,577,404,333.50
北京森与天成项目 2023.10 2026.12 798,795.00 5,406,173,545.97
拟开发项目：
慈溪新铺半掘浦海
待定 1,436,259.50 1,436,259.50
涂垦地
合计 - - 7,128,945.00 26,734,637,063.95 26,410,078,479.74 -
(6).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
存货抵押情况详见附注七、31 所有权或使用权受限资产。
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的债权投资 700,632,000.01 20,432,069.51
一年内到期的其他债权投资
合计 700,632,000.01 20,432,069.51
一年内到期的债权投资
√适用 □不适用
(1). 一年内到期的债权投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
上海礼仕酒店
701,333,333.34 701,333.33 700,632,000.01
有限公司
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2023 年年度报告
北京京投颐信
健康管理服务 20,452,522.03 20,452.52 20,432,069.51
有限公司
合计 701,333,333.34 701,333.33 700,632,000.01 20,452,522.03 20,452.52 20,432,069.51
一年内到期的债权投资减值准备本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
上海礼仕酒店有限公司 701,333.33 701,333.33
北京京投颐信健康管理服务
20,452.52 20,452.52
有限公司
合计 20,452.52 701,333.33 20,452.52 701,333.33
(2). 期末重要的一年内到期的债权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
借款单位 本金 应计利息 小计 减值准备 年利率（%）
上海礼仕酒店有限公司 600,000,000.00 101,333,333.34 701,333,333.34 701,333.33 9.50
合计 600,000,000.00 101,333,333.34 701,333,333.34 701,333.33 --
(3). 减值准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预
整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预 期信用损失 合计
信用损失(未发
期信用损失 (已发生信用
生信用减值)
减值)
2023年1月1日余额 20,452.52 20,452.52
2023年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 701,333.33 701,333.33
本期转回 20,452.52 20,452.52
本期转销
本期核销
其他变动
2023年12月31日余额 701,333.33 701,333.33
对本期发生损失准备变动的账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(4). 本期实际核销的一年内到期的债权投资情况
□适用 √不适用
其中重要的一年内到期的债权投资情况核销情况
□适用 √不适用
一年内到期的债权投资的核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
一年内到期的其他债权投资
□适用 √不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 115,379,095.05 83,281,168.43
预缴税款 718,395,187.51 572,180,876.41
未抵扣进项税 64,760,962.92 85,054,374.34
合计 898,535,245.48 740,516,419.18
14、 债权投资
(1).债权投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 账面余 减值准 账面价
账面余额 减值准备 账面价值
额 备 值
委托贷款 601,741,666.67 601,741.67 601,139,925.00
合计 601,741,666.67 601,741.67 601,139,925.00
债权投资减值准备本期变动情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
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2023 年年度报告
□适用 √不适用
(4).本期实际的核销债权投资情况
□适用 √不适用
其中重要的债权投资情况核销情况
□适用 √不适用
债权投资的核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
其他债权投资减值准备本期变动情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的其他债权投资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的其他债权投资情况
□适用 √不适用
其中重要的其他债权投资情况核销情况
□适用 √不适用
其他债权投资的核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
16、 长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
(2).按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(3).按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的长期应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的长期应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的长期应收款核销情况
□适用 √不适用
长期应收款核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
17、 长期股权投资
(1). 长期股权投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
期初 期末 减值准备
被投资单位 权益法下确认的 其他综合 其他权益变 宣告发放现金
余额 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 余额 期末余额
投资损益 收益调整 动 股利或利润
一、合营企业
鄂尔多斯市京投银泰房
地产开发有限责任公司
（注 1）
上海礼仕酒店有限公司
（注 2）
北京京投颐信健康管理
1,002,866.29 220.10 1,003,086.39
服务有限公司
北京潭柘兴业房地产开
发有限公司（注 3）
无锡望愉地铁生态置业
有限公司（注 4）
无锡市汇愉商业管理有
1,500,000.00 12.79 1,500,012.79
限公司（注 5）
小计 1,002,866.29 1,500,000.00 232.89 2,503,099.18
二、联营企业
北京京投阳光房地产开
130,074,992.86 -6,395,839.29 123,679,153.57
发有限公司
北京基石信安创业投资
64,158,465.80 -18,587,045.49 45,571,420.31
有限公司
北京必革家科技有限公
4,140,154.99 -29,163.42 4,110,991.57
司
小计 198,373,613.65 -25,012,048.20 173,361,565.45
合计 199,376,479.94 1,500,000.00 -25,011,815.31 175,864,664.63
(2). 长期股权投资的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明
注 1:鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司（以下简称“鄂尔多斯项目公司”）为本公司的合营企业，本公司按权益法核算后长期股权投资 2013
年 12 月 31 日余额已为零，具体情况详见附注十、3 在合营企业或联营企业中的权益。
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2023 年年度报告
注 2:2018 年 3 月公司完成上海礼仕酒店有限公司（以下简称“上海礼仕”）股权变更，公司与其他股东对上海礼仕形成共同控制，公司对上海礼仕的股
权投资按权益法核算，具体情况详见附注十、3 在合营企业或联营企业中的权益。
注 3：2017 年 1 月 19 日，公司全资子公司北京京投置地房地产有限公司（以下简称“京投置地”）联合北京首都开发股份有限公司、保利（北京）房地
产开发有限公司、北京龙湖天行置业有限公司、北京骏德置业有限公司，以 63.30 亿元竞得了北京市门头沟区潭柘寺镇 MC01-0003-6009、6008、0057、
0086、0120、6016、6015 地块社会停车场用地、综合性商业金融服务用地、二类居住用地、商业用地、住宅混合公建用地国有建设用地使用权。各方共
同设立项目公司，负责上述地块的开发建设。2017 年 7 月 12 日，北京潭柘兴业房地产开发有限公司（以下简称“潭柘兴业”）成立，注册资本 3 亿元。
2024 年 2 月 19 日，潭柘兴业股东之一北京骏德置业有限公司将其持有的 10%股权转让首金祺志（天津）投资管理有限公司。京投置地已于 2017 年 8 月
28 日支付首笔入资款 2,000.00 万元，持股比例 40%。公司按权益法核算长期股权投资余额已为零，具体情况详见附注十、3 在合营企业或联营企业中的
权益。
注 4：公司与无锡地铁集团有限公司、中铁四局集团有限公司合作成立项目公司。2019 年 3 月 27 日，无锡望愉地铁生态置业有限公司（以下简称“无锡
望愉”）成立，注册资本 50,000.00 万元，本公司持股比例 50%，累计出资 5,000.00 万元，公司按权益法核算长期股权投资余额仍为零，具体情况详见
附注十、3 在合营企业或联营企业中的权益。
注 5：2023 年 4 月 12 日，公司全资子公司京投发展商业管理（北京）有限公司（以下简称“商管公司”）与无锡地铁资源开发有限公司共同出资设立，
注册资本 500.00 万元，商管公司持股比例 50%，已出资 150.00 万元，具体情况详见附注十、3 在合营企业或联营企业中的权益。
注 6：长期股权投资质押情况详见附注七、31 所有权或使用权受限资产。
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2023 年年度报告
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动 指定为
累计 以公允
计入 价值计
其他 量且其
期初 本期计入其他 本期计入其他 期末 本期确认的股 累计计入其他综
项目 其 综合 变动计
余额 追加投资 减少投资 综合收益的利 综合收益的损 余额 利收入 合收益的利得
他 收益 入其他
得 失
的损 综合收
失 益的原
因
北京基石创
业投资基金 详见其
138,756,660.78 38,154,092.35 100,602,568.43 3,366,193.99 100,602,568.43
（有限合 他说明
伙）
北京基石慧
盈创业投资 详见其
138,051,529.79 25,646,676.85 163,698,206.64 48,698,206.64
中心（有限 他说明
合伙）
保定基石连
盈创业投资
详见其
基金中心 105,856,055.45 1,046,979.87 19,813,843.82 84,995,231.76 42,774,407.01
他说明
（有限合
伙）
北京基石仲
盈创业投资 详见其
96,783,872.99 35,159,958.06 61,623,914.93 4,372,823.66 61,623,914.93
中心（有限 他说明
合伙）
北京基石信
创创业投资 详见其
70,264,044.65 30,000,000.00 2,552,385.83 102,816,430.48 2,816,430.48
中心（有限 他说明
合伙）
北京中轨交 详见其
250,000.00 250,000.00
通研究院有 他说明
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2023 年年度报告
限公司
杭州安琪儿
详见其
置业股份有 60,000.00 60,000.00 112,432.26
他说明
限公司
合计 550,022,163.66 30,000,000.00 1,106,979.87 28,199,062.68 93,127,894.23 513,986,352.24 7,851,449.91 256,515,527.49 /
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2023 年年度报告
(2).本期存在终止确认的情况说明
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
因终止确认转入 因终止确认转入
项目 留存收益的累计 留存收益的累计 终止确认的原因
利得 损失
杭州安琪儿置业股份有限公司 0 0 本期杭州安琪儿置业股
份有限公司清算注销
合计 0 0 /
其他说明：
√适用 □不适用
注 1：公司的权益工具投资是公司出于战略目的而计划长期持有的投资，因此本公司将其指定为
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
注 2：其他权益工具投资质押情况详见附注七、31 所有权或使用权受限资产。
19、 其他非流动金融资产
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 382,553,277.90 911,291.47 383,464,569.37
2.本期增加金额
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工
程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 382,553,277.90 911,291.47 383,464,569.37
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 151,855,249.32 434,240.17 152,289,489.49
2.本期增加金额 11,955,490.41 26,020.98 11,981,511.39
（1）计提或摊销 11,955,490.41 26,020.98 11,981,511.39
（2）存货、固定资产、在
建工程转入
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 163,810,739.73 460,261.15 164,271,000.88
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2023 年年度报告
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 218,742,538.17 451,030.32 219,193,568.49
2.期初账面价值 230,698,028.58 477,051.30 231,175,079.88
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
(3).采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 72,021,764.57 74,601,879.78
固定资产清理
合计 72,021,764.57 74,601,879.78
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
电子设备及其
项目 房屋及建筑物 运输工具 合计
他
一、账面原值：
1.期初余额 106,618,277.97 20,477,839.98 25,343,476.14 152,439,594.09
2.本期增加金额 473,964.60 2,261,450.37 2,735,414.97
（1）购置 473,964.60 2,261,450.37 2,735,414.97
（2）在建工程转
入
（3）企业合并增
加
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2023 年年度报告
3.本期减少金额 575,905.00 5,866,271.81 6,442,176.81
（1）处置或报废 575,905.00 5,866,271.81 6,442,176.81
4.期末余额 106,618,277.97 20,375,899.58 21,738,654.70 148,732,832.25
二、累计折旧
1.期初余额 35,277,500.12 19,071,651.74 22,124,055.63 76,473,207.49
2.本期增加金额 3,167,939.82 187,571.02 1,413,633.33 4,769,144.17
（1）计提 3,167,939.82 187,571.02 1,413,633.33 4,769,144.17
3.本期减少金额 548,138.75 5,347,652.05 5,895,790.80
（1）处置或报废 548,138.75 5,347,652.05 5,895,790.80
4.期末余额 38,445,439.94 18,711,084.01 18,190,036.91 75,346,560.86
三、减值准备
1.期初余额 1,364,506.82 1,364,506.82
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额 1,364,506.82 1,364,506.82
四、账面价值
1.期末账面价值 66,808,331.21 1,664,815.57 3,548,617.79 72,021,764.57
2.期初账面价值 69,976,271.03 1,406,188.24 3,219,420.51 74,601,879.78
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(4). 未办妥产权证书的固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
定都峰茶室 2,695,781.77 报批报建手续未完成
(5). 固定资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
(4). 在建工程的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(1). 工程物资情况
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况
□适用 √不适用
(3).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
(1) 油气资产情况
□适用 √不适用
(2) 油气资产的减值测试情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
25、 使用权资产
(1) 使用权资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 6,461,515.14 42,373,820.49 48,835,335.63
2.本期增加金额 47,186,477.33 47,186,477.33
（1）第三方租入 47,186,477.33 47,186,477.33
3.本期减少金额 1,753,120.99 1,753,120.99
（1）租赁处置 1,753,120.99 1,753,120.99
4.期末余额 6,461,515.14 87,807,176.83 94,268,691.97
二、累计折旧
1.期初余额 1,389,630.53 28,767,489.02 30,157,119.55
2.本期增加金额 675,460.44 20,327,295.50 21,002,755.94
(1)计提 675,460.44 20,327,295.50 21,002,755.94
3.本期减少金额 992,332.50 992,332.50
(1)处置 992,332.50 992,332.50
4.期末余额 2,065,090.97 48,102,452.02 50,167,542.99
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 4,396,424.17 39,704,724.81 44,101,148.98
2.期初账面价值 5,071,884.61 13,606,331.47 18,678,216.08
(2) 使用权资产的减值测试情况
□适用 √不适用
26、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
特许经营使用
项目 电脑软件 专利权 合计
权
一、账面原值
1.期初余额 24,126,895.46 8,677,813.84 25,000,000.00 57,804,709.30
2.本期增加金额 724,622.88 724,622.88
(1)购置 724,622.88 724,622.88
(2)内部研发
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(3)企业合并增
加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 24,851,518.34 8,677,813.84 25,000,000.00 58,529,332.18
二、累计摊销
1.期初余额 18,566,267.85 4,027,851.97 1,008,064.50 23,602,184.32
2.本期增加金额 2,041,286.75 867,743.40 403,225.80 3,312,255.95
（1）计提 2,041,286.75 867,743.40 403,225.80 3,312,255.95
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 20,607,554.60 4,895,595.37 1,411,290.30 26,914,440.27
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 4,243,963.74 3,782,218.47 23,588,709.70 31,614,891.91
2.期初账面价值 5,560,627.61 4,649,961.87 23,991,935.50 34,202,524.98
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
(3) 无形资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
注：本期公司无通过内部研发形成的无形资产。
27、 商誉
(1).商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或
期初余额 企业合并形 期末余额
形成商誉的事项 处置
成的
宁波华联房地产开 32,992,718.51 32,992,718.51
发有限公司
合计 32,992,718.51 32,992,718.51
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(2).商誉减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被投资单位名称 本期增加 本期减少
或形成商誉的事 期初余额 期末余额
计提 处置
项
宁波华联房地产 21,388,978.01 21,388,978.01
开发有限公司
合计 21,388,978.01 21,388,978.01
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
√适用 □不适用
所属资产组或组合
名称 所属经营分部及依据 是否与以前年度保持一致
的构成及依据
宁波华联房地产开发 商誉所在的资产组 房地产分部 是
有限公司 涉及的资产（存货、
投资性房地产）
资产组或资产组组合发生变化
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
公司原通过非同一控制下企业合并取得子公司慈溪市住宅经营有限责任公司（以下简称“慈溪住
宅”）控制权时，于合并报表层面确认商誉 32,992,718.51 元，后经减值测试确认商誉减值准备
21,388,978.01 元。2018 年度公司全资子公司宁波华联房地产开发有限公司（以下简称“宁波华
联”）吸收合并慈溪住宅，原合并报表层面确认的商誉及商誉减值准备“下推”至宁波华联个别
报表层面，与商誉相关的资产组或资产组组合与购买日、以前年度商誉减值测试时所确定的资产
组或资产组合一致。
(4).可收回金额的具体确定方法
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关键
公允价值和处 参数
减值金 关键
项目 账面价值 可收回金额 置费用的确定 的确
额 参数
方式 定依
据
宁波华联 房地产
开发有限 公司相 4,754,626.38 65,035,814.23 详见其他说明
关资产组
合计 4,754,626.38 65,035,814.23 / / /
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 √不适用
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
(5).业绩承诺及对应商誉减值情况
形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
商誉的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、29 商誉。
注：包含商誉的的资产组的可收回金额采用商誉所在资产组的公允价值减去处置费用后的净额进
行估计。公允价值的确定方式为将待估存货（土地使用权）及投资性房地产（办公楼）与在较近
时期内已发生交易的类似交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照时间因素、交易
因素、区域因素以及个别因素等差别，修正得出待估资产减值测试基准日市场价格。由于处置费
用标准难以确定且占待估资产价值的比例较低，故此次减值测试未对处置费用进行预测估值。
经测试，本期未发现包含商誉的资产组的可收回金额低于其账面价值，故无需计提商誉减值准备。
28、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费摊销 1,308,858.27 1,045,306.43 263,551.84
绿化工程支 392,872.15 288,805.53 104,066.62
出摊销
合计 1,701,730.42 1,334,111.96 367,618.46
29、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
减值准备 14,677,083.97 3,572,471.18 17,153,331.78 4,202,923.05
内部交易未
321,977,561.20 80,494,368.78 347,849,325.60 86,962,331.40
实现利润
可抵扣亏损 2,557,799,806.08 637,275,744.54 2,566,577,236.50 639,421,299.54
应付及预收
512,955,179.66 128,238,794.94 1,861,161,813.59 465,290,453.39
款项
存货计税差
1,368,937,028.89 342,234,257.22 1,559,728,107.12 389,932,026.78
异
租赁负债 43,340,416.99 10,481,855.33 18,065,019.48 4,175,775.99
合计 4,819,687,076.79 1,202,297,491.99 6,370,534,834.07 1,589,984,810.15
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2023 年年度报告
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
非同一控制企业
合并资产评估增
值
其他债权投资公
允价值变动
其他权益工具投
256,515,527.48 64,128,881.87 321,444,359.04 80,361,089.77
资公允价值变动
内部交易未实现
135,528,844.00 33,882,211.00 128,599,794.68 32,149,948.67
损益
资产计税基础不
同产生的应纳税 2,714,728,974.99 678,682,243.75 3,486,024,342.31 871,506,085.59
暂时性差异
使用权资产 45,334,771.96 11,082,509.07 20,323,046.54 4,740,282.75
合计 3,152,108,118.43 787,775,845.69 3,956,391,542.57 988,757,406.78
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
递延所得税资 抵销后递延所得税 递延所得税资 抵销后递延所得税
项目 产和负债期末 资产或负债期末余 产和负债期初 资产或负债期初余
互抵金额 额 互抵金额 额
递延所得税资产 10,394,483.74 1,191,903,008.25 4,175,775.99 1,585,809,034.16
递延所得税负债 10,394,483.74 777,381,361.95 4,175,775.99 984,581,630.79
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 692,887,365.60 1,151,921,567.92
可抵扣亏损 1,733,994,277.42 526,193,853.89
合计 2,426,881,643.02 1,678,115,421.81
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2023 17,922,568.72
2024 80,657,321.37 78,901,296.41
2025 4,587,224.83 9,872,516.87
2026 627,321,678.92 106,056,779.28
2027 194,884,645.31 313,440,692.61
2028 826,543,406.99
合计 1,733,994,277.42 526,193,853.89 /
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2023 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
30、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
往来资金拆
7,991,048,288.15 399,357,646.37 7,591,690,641.78 8,145,335,688.99 346,924,640.40 7,798,411,048.59
借（注 1）
信托保障基
30,000,000.00 30,000.00 29,970,000.00 30,000,000.00 30,000.00 29,970,000.00
金（注 2）
合计 8,021,048,288.15 399,387,646.37 7,621,660,641.78 8,175,335,688.99 346,954,640.40 7,828,381,048.59
其他说明：
注 1：期末往来资金拆借明细
单位：元 币种：人民币
年利
借款单位 本金 应计利息 小计 减值准备
率（%）
北京潭柘兴业房地产
2,716,302,488.89 1,101,361,389.20 3,817,663,878.09 3,817,663.88
开发有限公司
鄂尔多斯市京投银泰
房地产开发有限责任 1,128,888,721.95 1,128,888,721.95 392,495,486.80 4.90
公司
无锡望愉地铁生态置
2,927,500,000.00 65,978,908.95 2,993,478,908.95 2,993,478.91 8.00
业有限公司
上海礼仕酒店有限公
49,700,000.00 1,316,779.16 51,016,779.16 51,016.78 9.50
司
合计 6,822,391,210.84 1,168,657,077.31 7,991,048,288.15 399,357,646.37 --
公司对鄂尔多斯项目公司提供借款余额 1,128,888,721.95 元。为真实反映公司截至 2023 年
12 月 31 日的财务状况及经营成果，根据《企业会计准则》和公司会计政策相关规定，公司对鄂
尔多斯项目公司借款计提减值准备累计 392,495,486.80 元。公司对鄂尔多斯项目公司借款年利率
为 4.90%，基于谨慎性原则，从 2015 年 1 月 1 日起公司暂停确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收
入。
注 2：信托保障基金系本公司根据中国银监会和财政部制定的《信托业保障基金管理办法》的规
定，委托昆仑信托有限责任公司（以下简称“昆仑信托”）及中原信托有限公司（以下简称“中
原信托”）根据发行信托本金金额的 1%代为向中国信托业保障基金有限责任公司认购的信托保障
基金。
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2023 年年度报告
31、 所有权或使用权受限资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末 期初
项目
账面余额 账面价值 受限类型 受限情况 账面余额 账面价值 受限类型 受限情况
货 币 11,513,105.35 11,513,105.35 冻结 注1 7,129,409.27 7,129,409.27 冻结 注5
资金
存货 10,814,962,721.64 10,697,870,021.64 抵押 注2 7,152,863,828.38 7,152,863,828.38 抵押 注6
投 资 34,712,939.04 34,712,939.04 抵押 注7
性 房
地产
长 期 798,905,164.22 798,905,164.22 质押 注3 753,333,743.91 753,333,743.91 质押 注8
股 权
投资
其 他 248,693,438.40 248,693,438.40 质押 注4
权 益
工 具
投资
合计 11,874,074,429.61 11,756,981,729.61 / / 7,948,039,920.60 7,948,039,920.60 / /
其他说明：
期末所有权或使用权受限资产情况具体如下：
注 1：货币资金期末受限余额为 1,151.31 万元
（1）本公司之子公司北京京投兴檀房地产有限公司(以下简称“京投兴檀”）与北京欣风景生态园林工程有限公司因园林景观绿化工程款结算纠纷，双
方诉讼至北京市密云区人民法院，京投兴檀银行存款人民币 712.94 万元被冻结。
（2）本公司之子公司京投兴檀与沈阳万森木业有限公司因买卖合同纠纷，双方诉讼至北京市密云区人民法院，京投兴檀银行存款人民币 438.37 万元被
冻结。
注 2：存货期末受限账面价值为 1,069,787.00 万元
（1）本公司之子公司北京京投灜德置业有限公司（以下简称“灜德置业”）以坐落于门头沟区潭柘寺 MC01-0003-6004/0078/6007/6002/0055/0058 地块
的土地使用权及在建工程（账面价值 307,016.28 万元）作为抵押物的长期借款本金余额为 84,139.71 万元。
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（2）本公司之子公司北京京投兴檀房地产有限公司(以下简称“京投兴檀”）以北京市密云区檀营北街 3 号院的房产（账面价值为 102,491.35 万元）作
为抵押物的长期借款本金余额为 17,806.44 万元。
（3）本公司之子公司北京京投兴海房地产有限公司（以下简称“京投兴海”）以坐落在海淀区地铁 16 号线北安河车辆段综合利用项目 HD00-0700-0002、
003、004 地块部分国有建设用地使用权及在建工程（账面价值 212,357.94 万元）作为抵押物的长期借款本金余额为 78,659.02 万元。
（4）本公司之子公司北京京投润德置业有限公司（以下简称“润德置业”）以坐落在朝阳区东坝车辆基地综合利用项目 1101-A003-1 地块 R2 二类居住
用地（配建“保障性租赁住房”）及朝阳区东坝车辆基地综合利用项目 1101-A003-2 地块 R2 二类居住用地的国有建设用地使用权（账面价值 391,449.78
万元）作为抵押物的长期借款本金余额为 209,403.00 万元。
（5）京投公司为公司 2023 公开发行的“23 京发 01”20 亿元公司债券提供无条件不可撤销连带责任保证担保。本公司之子公司北京京投银泰尚德置业
有限公司以坐落在北京市昌平区东小口镇住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）项目（国有土地使用权及在建工程）BS-2 商业及 BS-3 公交综合楼（账
面价值 56,471.65 万元）作为抵押物，为京投公司上述担保提供反担保，截至 2023 年 12 月 31 日，上述公司债本金余额为 20.00 亿元。
注 3：长期股权投资期末受限余额为 79,890.52 万元
（1）本公司之子公司京投置地以持有的灜德置业 51%股权(账面价值 2,550.00 万元)及京投丰德 70%股权(账面价值 1,400.00 万元)作为质押的长期借款
本金余额为 229,500.00 万元。
（2）本公司之子公司京投置地以持有的潭柘兴业 40%股权(账面价值 0.00 万元)作为质押的长期借款本金余额为 305,000.00 万元。
（3）本公司之子公司京投置地以持有的京投兴海 51%股权(账面价值 1,020.00 万元)作为质押的长期借款本金余额为 71,400.00 万元。
（4）本公司以持有的无锡嘉仁 100%股权(账面价值 62,123.37 万元)及无锡望愉 50%股权（账面价值 0.00 元）作为质押的长期借款本金余额为 74,000.00
万元。
（5）京投公司为公司 2022 公开发行的“22 京发 01”8.84 亿元、“22 京发 02”4.41 亿元公司债券及公开发行的“22 京投发展 MTN001”4.46 亿元中期
票据提供无条件不可撤销连带责任保证担保，为公司 2021 年度发行的 30 亿元（含 30 亿元）永续债融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保
且承诺在特定情况下代为支付相关款项。本公司之子公司京投置地以持有的北京京投银泰置业有限公司（以下简称“京投银泰置业”）50%股权(账面价
值 5,000.00 万元)、北京京投兴业置业有限公司（以下简称“兴业置业”）51%股权（账面价值 1,020.00 万元）及北京京投银泰尚德置业有限公司（以
下简称“尚德置业”）51%股权（账面价值 1,020.00 万元）作为质押，为京投公司上述担保提供反担保，截至 2023 年 12 月 31 日，上述永续债本金余额
为 30.00 亿元。
（6）本公司之子公司京投置地以持有的北京京投润德置业有限公司（以下简称“润德置业”）60%股权(账面价值 1,200.00 万元)作为质押的长期借款本
金余额为 926,340.00 万元。
（7）京投公司为公司 2023 公开发行的“23 京发 01”20 亿元公司债券提供无条件不可撤销连带责任保证担保。本公司以持有的北京基石信安创业投资
有限公司 19.3548%股权为质押物（账面价值 4,557.15 万元），为京投公司上述担保提供反担保，截至 2023 年 12 月 31 日，上述公司债本金余额为 20.00
亿元。
注 4：其他权益工具投资期末受限余额为 24,869.34 万元
京投公司为公司 2023 公开发行的“23 京发 01”20 亿元公司债券提供无条件不可撤销连带责任保证担保。本公司以持有的北京基石慧盈创业投资中心（有
限合伙）23%财产份额及保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）16.7785%财产份额作为质押物（账面价值 24,869.34 万元），为京投公司上述担保
提供反担保，截至 2023 年 12 月 31 日，上述公司债本金余额为 20.00 亿元。
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2023 年年度报告
期初所有权或使用权受限资产情况具体如下：
注 5：本公司之子公司京投兴檀与北京欣风景生态园林工程有限公司因园林景观绿化工程款结算纠纷，双方诉讼至密云区人民法院，京投兴檀银行存款
人民币 7,129,409.27 元被冻结。
注 6：存货期初受限账面价值为 715,286.38 万元。
（1）本公司之子公司灜德置业以坐落于门头沟区潭柘寺 MC01-0003-6004/0078/6007/6002/0055/0058 地块的土地使用权及在建工程（账面价值
361,029.19 万元）作为抵押物的长期借款本金余额为 111,593.69 万元。
（2）本公司之子公司京投兴檀以北京市密云区檀营乡 MY00-0103-6002 地块国有土地出让使用权及在建工程（账面价值为 128,197.10 万元）作为抵押物
的长期借款本金余额为 27,981.55 万元。
（3）本公司之子公司京投兴海以坐落在海淀区地铁 16 号线北安河车辆段综合利用项目 HD00-0700-0002、003、004 地块部分国有建设用地使用权及在建
工程（账面价值 226,060.09 万元）作为抵押物的长期借款本金余额为 88,967.49 万元。
注 7：投资性房地产期初受限账面价值为 3,471.29 万元。
（1）本公司之子公司宁波华联以投资性房地产宁波市恒泰大厦 1-4 层（账面价值为 3,471.29 万元）作为抵押物的一年以内到期的长期借款本金余额为
650.00 万元。
注 8：长期股权投资期初受限余额为 75,333.37 万元。
（1）本公司之子公司京投置地以持有的灜德置业 51%股权(账面价值 2,550.00 万元)及北京京投丰德房地产有限公司京投丰德 70%股权(账面价值
1,400.00 万元)作为质押的长期借款本金余额为 260,100.00 万元。
（2）本公司之子公司京投置地以持有的潭柘兴业 40%股权(账面价值 0.00 万元)作为质押的长期借款本金余额为 101,000.00 万元。
（3）本公司之子公司京投置地以持有的京投兴海 51%股权(账面价值 1,020.00 万元)作为质押的长期借款本金余额为 71,400.00 万元。
（4）本公司以持有的无锡嘉仁 100%股权(账面价值 62,123.37 万元)及无锡望愉 50%股权（账面价值 0.00 元）作为质押的长期借款本金余额为 74,000.00
万元。
（5）京投公司为公司 2022 公开发行的“22 京发 01”8.84 亿元、“22 京发 02”4.41 亿元公司债券及公开发行的“22 京投发展 MTN001”4.46 亿元中期
票据提供无条件不可撤销连带责任保证担保，为公司 2021 年度发行的 30 亿元（含 30 亿元）永续债融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保
且承诺在特定情况下代为支付相关款项。本公司之子公司京投置地以持有的京投银泰置业 50%股权(账面价值 5,000.00 万元)、兴业置业 51%股权（账面
价值 1,020.00 万元）及北京京投尚德置业有限公司尚德置业 51%股权（账面价值 1,020.00 万元）作为质押，为京投公司上述担保提供反担保，截至期
末上述永续债本金余额为 30 亿元。
（6）本公司之子公司京投置地以持有的润德置业 60%股权(账面价值 1,200.00 万元)作为质押的长期借款本金余额为 650,340.00 万元。
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2023 年年度报告
32、 短期借款
(1).短期借款分类
□适用 √不适用
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
(1).应付票据列示
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
工程款 3,149,021,237.52 3,390,854,639.34
销售佣金 41,817,843.48 29,595,911.80
保修款 1,297,744.11 3,530,290.41
货款 436,792.43 354,658.44
其他 1,783,689.57 265,453.74
合计 3,194,357,307.11 3,424,600,953.73
(2).账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租金 19,175,464.36 3,120,669.61
合计 19,175,464.36 3,120,669.61
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
(3). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收购房款 3,890,415,844.86 10,250,172,508.86
货款 171,893.02
其他 10,140,048.79 6,309,039.23
合计 3,900,555,893.65 10,256,653,441.11
(2). 账龄超过 1 年的重要合同负债
□适用 √不适用
(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
预收购房款 -6,359,756,664.00 主要系新增合同负债净额 4,317,925,292.38 元，
销售结转 10,677,681,956.38 元
合计 -6,359,756,664.00 /
其他说明：
√适用 □不适用
（4）合同负债中主要项目预售房产收款情况列示如下：
单位：元 币种：人民币
预计可 累计已预
售面积 售面积 预售比例
项目 期末余额 期初余额 竣工时间
（万平 （万平方 （%）
方米） 米）
北京新里程项目 172,647.91 4,028,789.34 2016.06 14.22 14.21 99.93
无锡公园悦府项目 491,675.01 1,945,030.97 2022.07 34.87 34.42 98.71
北京西华府项目 7,391,508.31 26,290,503.88 2019.10 50.99 50.95 99.92
北京公园悦府项目 38,456,994.24 32,181,878.00 2025.06 41.88 39.49 94.29
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北京琨御府项目 2,298,828.33 5,475,104.34 2018.09 28.56 28.55 99.96
北京檀谷项目 43,766,712.94 107,794,867.13 2023.06 14.54 9.03 62.1
北京璟悦府项目 1,688,073.39 917,431.19 2020.11 10.07 10.05 99.8
北京锦悦府项目 41,101,315.57 23,648,275.23 2021.08 15.95 7.86 49.28
燕郊倬郡项目 8,645,024.83 12,483,140.17 2022.10 4.16 0.71 17.07
北京臻御府项目 10,716,658.71 2,992,240,789.91 2022.12 14.89 14.58 97.92
北京岚山项目 134,897,251.26 6,369,588,395.88 2024.12 23.53 13.52 57.46
北京北熙区项目 3,406,096,459.86 673,278,302.82 2025.09 13.00 7.18 55.23
北京森与天成项目 194,392,694.50 2028.12 11.62 0.99 8.52
合计 3,890,115,844.86 10,249,872,508.86 278.28 231.54 --
注：上述竣工时间为项目最近一期的竣工时间；预计可售面积为已取得预售证或现房证的面积；
预计可售面积及期末已预售面积含公租房、商业，不含车位及地下建筑面积。
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 29,818,727.81 181,370,472.48 181,983,098.41 29,206,101.88
二、离职后福利-设定提存计划 1,276,640.43 17,832,208.85 17,875,736.30 1,233,112.98
三、辞退福利 9,064,754.56 9,064,754.56
四、一年内到期的其他福利
合计 31,095,368.24 208,267,435.89 208,923,589.27 30,439,214.86
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 28,226,097.26 140,999,606.22 141,391,427.08 27,834,276.40
二、职工福利费 12,031,006.41 12,031,006.41
三、社会保险费 796,878.10 10,953,748.81 10,997,530.96 753,095.95
其中：医疗保险费 751,043.81 10,509,324.27 10,550,621.72 709,746.36
工伤保险费 42,199.77 426,616.04 427,709.70 41,106.11
生育保险费 3,634.52 17,808.50 19,199.54 2,243.48
四、住房公积金 35,628.00 13,102,219.02 13,090,768.02 47,079.00
五、工会经费和职工教育经费 757,536.50 2,320,626.52 2,514,366.58 563,796.44
六、短期带薪缺勤 2,587.95 1,963,265.50 1,957,999.36 7,854.09
七、短期利润分享计划
八、其他短期薪酬
合计 29,818,727.81 181,370,472.48 181,983,098.41 29,206,101.88
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 1,237,544.76 17,286,960.82 17,329,188.99 1,195,316.59
2、失业保险费 39,095.67 545,248.03 546,547.31 37,796.39
3、企业年金缴费
合计 1,276,640.43 17,832,208.85 17,875,736.30 1,233,112.98
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2023 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 9,639,504.11 42,712,216.84
企业所得税 18,319,747.77 79,184,524.07
个人所得税 2,390,455.77 2,269,461.93
城市维护建设税 1,115,045.82 1,390,635.41
土地增值税 2,151,156,190.27 1,726,170,434.19
房产税 2,213,866.11 2,342,409.70
教育费附加 700,372.02 648,080.24
地方教育费附加 280,258.15 228,207.89
土地使用税 38,909.04 82,219.24
其他 80,349.51 906,750.82
合计 2,185,934,698.57 1,855,934,940.33
41、 其他应付款
(1). 项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利 12,429,762.78 12,429,762.78
其他应付款 6,337,036,099.08 978,839,307.97
合计 6,349,465,861.86 991,269,070.75
其他说明：
□适用 √不适用
(2). 应付利息
分类列示
□适用 √不适用
逾期的重要应付利息：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(3). 应付股利
分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2023 年年度报告
普通股股利 2,639,762.78 2,639,762.78
划分为权益工具的优先股\永续债股利 9,790,000.00 9,790,000.00
优先股\永续债股利-永续信托贷款 5,399,166.67 5,399,166.67
优先股\永续债股利-生命资产债权投资计划 4,390,833.33 4,390,833.33
合计 12,429,762.78 12,429,762.78
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
注：法人股东因更名、注销且因证件不齐等原因未领取以前年度发放的现金股利 2,639,762.78
元。
(4). 其他应付款
按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
非关联方往来款及其他 687,170,664.55 788,471,537.41
关联方拆借款 5,512,219,017.57 100,450,000.00
保证金押金 29,622,532.68 26,606,634.99
代收代扣款项 20,977,363.15 18,093,681.98
意向金及诚意金 87,046,521.13 45,217,453.59
合计 6,337,036,099.08 978,839,307.97
账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
北京实创科技园开发建设股份有限公司 626,731,576.38 未到结转条件
北京京投阳光房地产开发有限公司 100,450,000.00 未到偿还条件
合计 727,181,576.38 /
其他说明：
□适用 √不适用
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 6,500,000.00
1 年内到期的应付债券 1,997,108,355.18
1 年内到期的长期应付款 11,430,819.95
1 年内到期的租赁负债 17,126,930.54 10,537,941.99
1 年内到期的应付利息 108,836,528.62 97,886,333.09
合计 137,394,279.11 2,112,032,630.26
其他说明：
注 1：一年内到期的应付利息包含长期借款、应付债券利息。
注 2：用于质押、抵押的资产详见附注七、31 所有权或使用权受限资产。
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2023 年年度报告
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
未到纳税义务时点的增值税 355,389,450.75 659,501,179.06
销项税额
合计 355,389,450.75 659,501,179.06
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 16,062,400,000.00 11,568,400,000.00
抵押借款 3,900,351,711.91 2,285,427,284.02
信用借款 9,066,600,000.00 7,520,600,000.00
合计 29,029,351,711.91 21,374,427,284.02
其他说明：
√适用 □不适用
注 1：期末长期借款中信用借款及质押借款均来源于京投公司委托贷款。
注 2：长期借款年利率从 2.95%至 8.00%。
注 3：用于质押、抵押的资产详见附注七、31 所有权或使用权受限资产。
注 4：期末不存在已到期未偿还的长期借款。
46、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
公司债券 3,314,916,056.06 1,320,501,036.63
中期票据 444,922,355.32 444,325,083.93
合计 3,759,838,411.38 1,764,826,120.56
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2023 年年度报告
(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
是
债券 票面利率 发行 债券 发行 期初 期初 本期 本期 期末 否
面值 按面值计提利息 溢折价摊销
名称 （%） 日期 期限 金额 余额 重分类 发行 偿还 余额 违
约
京投发展股份有限公司
2020 年公开发行公司债券
100.00 3.90 2020-9-4 3年 2,000,000,000.00 1,997,108,355.18 52,569,863.02 2,891,644.82 2,000,000,000.00 否
（面向专业投资者）（第
一期）
京投发展股份有限公司
2022 年公开发行公司债券 100.00 3.27 2022-3-9 3年 884,000,000.00 881,115,201.23 28,906,800.00 1,253,815.60 882,369,016.83 否
（第一期）
京投发展股份有限公司
20122 年公开发行公司债 100.00 3.10 2022-7-12 3年 441,000,000.00 439,385,835.40 13,671,000.00 658,342.46 440,044,177.86 否
券（第一期）
京投发展股份有限公司
100.00 2.86 2022-8-19 3年 446,000,000.00 444,325,083.93 12,755,600.00 597,271.39 444,922,355.32 否
2022 年度第一期中期票据
京投发展股份有限公司
2023 年面向专业投资者公 100.00 3.07 2023-8-15 3年 2,000,000,000.00 2,000,000,000.00 23,382,465.75 -7,497,138.63 1,992,502,861.37 否
开发行公司债券（第一期）
合计 / / / / 5,771,000,000.00 1,764,826,120.56 1,997,108,355.18 2,000,000,000.00 131,285,728.77 -2,096,064.36 2,000,000,000.00 3,759,838,411.38 /
(3).可转换公司债券的说明
□适用 √不适用
转股权会计处理及判断依据
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
应付债券利息的增减变动
单位：元 币种：人民币
债券名称 期初余额 本期应计利息 本期已付利息 期末余额
京投发展股份有限公司 2020
年公开发行公司债券（面向专
25,430,136.98 52,569,863.02 78,000,000.00
业投资者）（第一期）（简称
“20 京发 01”）
京投发展股份有限公司 2022
年公开发行公司债券（第一 23,600,620.26 28,906,800.00 28,906,800.00 23,600,620.26
期）（简称“22 京发 01”）
京投发展股份有限公司 2022
年公开发行公司债券（第一 6,479,679.46 13,671,000.00 13,671,000.00 6,479,679.46
期）（简称“22 京发 02”）
京投发展股份有限公司 2022
年度第一期中期票据（简称 4,717,824.66 12,755,600.00 12,755,600.00 4,717,824.66
“22 京投发展 MTN001”）
京投发展股份有限公司 2023
年面向专业投资者公开发行
23,382,465.75 23,382,465.75
公司债券（第一期）（简称“23
京发 01”）
合计 60,228,261.36 131,285,728.77 133,333,400.00 58,180,590.13
47、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 44,806,472.19 18,134,834.32
减：未确认融资费用金额 -3,143,158.82 -1,415,963.83
减：重分类至一年内到期的非流动负债 -17,126,930.54 -10,537,941.99
合计 24,536,382.83 6,180,928.50
48、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 17,984,683.03 73,363,812.40
185 / 250
2023 年年度报告
合计 17,984,683.03 73,363,812.40
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1). 按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
未实现销售的售后回租应付款 54,859,226.27
（抵押借款）
人民防空工程使用费 17,802,079.90 18,321,983.00
接受私股资金 182,603.13 182,603.13
合计 17,984,683.03 73,363,812.40
专项应付款
(1). 按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
对外提供担保
未决诉讼
产品质量保证
重组义务
待执行的亏损合同
应付退货款
其他 39,780,000.00 39,780,000.00 注
合计 39,780,000.00 39,780,000.00 /
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
注：2014年12月，本公司将持有的北京晨枫房地产开发有限公司51%股权转让给盛丰博泰（深圳）
股权投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“盛丰博泰”），根据本公司与盛丰博泰签订的
股权转让协议中对支付第三笔总交易价款时或有扣除事项的约定，在规定条件产生后本公司可能
承担最高不超过39,780,000.00元的土地出让金；基于谨慎性原则，本公司对上述事项涉及最高土
地出让金部分计提预计负债39,780,000.00元。
51、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
186 / 250
2023 年年度报告
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 303,555.58 157,333.32 146,222.26
未实现利息 详见其他
收入（注） 289,602,136.96 53,749,929.29 150,915,409.83 192,436,656.42
说明
合计 289,905,692.54 53,749,929.29 151,072,743.15 192,582,878.68 /
其他说明：
√适用 □不适用
注：未实现利息收入系公司对合营企业无锡望愉及潭柘兴业借款利息收入中未实现利润应予抵销
的相应份额超过长期股权投资账面价值的部分确认的递延收益。
52、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
未到纳税义务时点的增值税销项税额 76,037,414.55 71,211,331.23
合计 76,037,414.55 71,211,331.23
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 740,777,597.00 740,777,597.00
54、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
股息率或 到期日或 转股 转换
金融工具名称 发行时间 会计分类 金额
利息率 续期情况 条件 情况
永续信托贷款-昆
2020 年 6 月 权益工具 5.89% 900,000,000.00 5+N
仑信托
永续信托贷款-中
2020 年 6 月 权益工具 5.89% 1,200,000,000.00 5+N
原信托
永续信托贷款-昆
2020 年 11 月 权益工具 5.89% 900,000,000.00 5+N
仑信托
生命资产-债权投
2021 年 9 月 权益工具 4.79% 1,300,000,000.00 5+N
资计划
生命资产-债权投
2021 年 9 月 权益工具 4.79% 600,000,000.00 5+N
资计划
生命资产-债权投
2021 年 12 月 权益工具 4.79% 1,100,000,000.00 5+N
资计划
合计 6,000,000,000.00
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2023 年年度报告
(2).期末发行在外的被划分为权益工具的优先股、永续债等金融工具主要条款说明
2020 年 6 月，公司与中原信托签署《永续信托贷款合同》，交易涉及中原信托设立信托计划，并
通过信托计划项下的信托资金向公司发放永续信托贷款，金额为不超过 12 亿元人民币，贷款期限
为无固定期限。初始贷款期限为 5 年，初始贷款期限届满后的每 1 年为一个延续贷款期限；本合
同每笔贷款初始贷款期限内的利率为 5.89%/年；自每笔贷款放款日起满 5 年之日开始调整利率，
其后每 2 年调整一次，每次重置后的利率应在各笔永续债权前一个贷款期限内最后一个核算期所
适用的年利率的基础上增加 200 个基点（即 2%），以此类推，但调整后的贷款年利率最高不超过
12%。对本合同项下的中原信托所享有的全部永续债权，由京投公司提供无条件不可撤销连带责任
保证担保。
2020 年 6 月，公司与昆仑信托签署《永续信托贷款合同》，本次交易涉及昆仑信托设立信托计划，
并通过信托计划项下的信托资金向公司发放永续信托贷款，金额为不超过 18 亿元人民币，贷款期
限为无固定期限。初始贷款期限为 5 年，初始贷款期限届满后的每 1 年为一个延续贷款期限；本
合同每笔贷款初始贷款期限内的利率为 5.89%/年；自每笔贷款放款日起满 5 年之日开始调整利率，
其后每 2 年调整一次，每次重置后的利率应在各笔永续债权前一个贷款期限内最后一个核算期所
适用的年利率的基础上增加 200 个基点（即 2%），以此类推，但调整后的贷款年利率最高不超过
12%。对本合同项下的昆仑信托所享有的全部永续债权，由京投公司提供无条件不可撤销连带责任
保证担保。
2021 年 9 月，公司与生命保险资产管理有限公司（以下简称“生命资产”）签署《生命资产-京
投不动产债权投资计划投资合同》，本次交易涉及生命资产作为受托人发起设立债权投资计划，
将募集的投资资金向公司提供融资，投资资金金额为不超过 19 亿元人民币，投资期限为无固定期
限。投资计划各期投资资金初始投资期限为 5 年，初始投资期限届满后的每一年为该期投资资金
对应的一个延续投资期限；投资计划各期投资资金初始投资期限内的利率为 4.79%/年，重置利率
为初始利率+（2*n）%/年（n 为第 n 个利率调整周期），但调整后的利率最高不超过 12%/年，超
过 12%/年的，按 12%计算。自各期投资资金划拨日起满 5 年之对应日及其后每 2 年之对应日为利
率调整日，自该期投资资金的某一个利率调整日（含）起至该日相邻的下一个利率调整日（不含）
止的期间为该期投资资金的一个利率调整周期。京投公司为本投资计划提供本息全额无条件不可
撤销连带责任保证担保且承诺在特定情况下代为支付相关款项。
2021 年 12 月，公司与生命资产签署《生命资产-京投北京不动产债权投资计划投资合同》。本次
交易涉及生命资产作为受托人发起设立债权投资计划，将募集的投资资金向公司提供融资，投资
资金金额为不超过 11 亿元人民币，投资期限为无固定期限。本投资计划各期投资资金初始投资期
限为 5 年，初始投资期限届满后的每一年为该期投资资金对应的一个延续投资期限。本投资计划
各期投资资金初始投资期限内的利率为 4.79%/年；重置利率为初始利率+（2*n）%/年（n 为第 n
个利率调整周期），但调整后的利率最高不超过 12%/年，超过 12%/年的，按 12%计算。自各期投
资资金划拨日起满 5 年之对应日及其后每 2 年之对应日为利率调整日，自该期投资资金的某一个
利率调整日（含）起至该日相邻的下一个利率调整日（不含）止的期间为该期投资资金的一个利
率调整周期。京投公司为本投资计划提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保且承诺在特
定情况下代为支付相关款项。
(3).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期初 本期增加 本期减少 期末
发行在外的金
融工具 数 账面 数 账面 数
数量 账面价值 账面价值
量 价值 量 价值 量
永续信托贷款 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00
生命资产-债 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00
权投资计划
合计 6,000,000,000.00 6,000,000,000.00
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2023 年年度报告
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
√适用 □不适用
相关会计处理的依据：上述永续债权没有明确的到期期限，在本公司行使赎回权之前可以长
期存续，本公司拥有递延支付本金及递延支付利息的权益，因此根据财政部 2017 年修订的《企业
会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》和《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》、《金
融负债与权益工具的区分及相关会计处理规定》、《关于印发<永续债相关会计处理的规定>的通
知（财会[2019]2 号）》相关规定，本公司将该永续债权计入其他权益工具。
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 323,629,787.39 323,629,787.39
其他资本公积 3,884,787.33 3,884,787.33
合计 327,514,574.72 327,514,574.72
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前
减：前
期计入
期计入
期初 其他综 税后归属 期末
项目 本期所得税前发 其他综 税后归属于母公
余额 合收益 减：所得税费用 于少数股 余额
生额 合收益 司
当期转 东
当期转
入留存
入损益
收益
一、不能重
分类进损益
241,083,269.27 -64,928,831.55 -16,232,207.90 -48,696,623.65 192,386,645.62
的其他综合
收益
其中：重新
计量设定受
益计划变动
额
权益法下
不能转损益
的其他综合
收益
其他权益
工具投资公 241,083,269.27 -64,928,831.55 -16,232,207.90 -48,696,623.65 192,386,645.62
允价值变动
企业自身
信用风险公
允价值变动
二、将重分
类进损益的
其他综合收
益
其中：权益
法下可转损
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2023 年年度报告
益的其他综
合收益
其他债权
投资公允价
值变动
金融资产
重分类计入
其他综合收
益的金额
其他债权
投资信用减
值准备
现金流量
套期储备
外币财务
报表折算差
额
其他综合收
241,083,269.27 -64,928,831.55 -16,232,207.90 -48,696,623.65 192,386,645.62
益合计
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 259,593,942.65 10,479,175.92 270,073,118.57
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 259,593,942.65 10,479,175.92 270,073,118.57
60、 未分配利润
√适用 □不适用
(1).营业收入扣除情况表
单位：元 币种：人民币
具体扣除
项目 本年度 上年度 具体扣除情况
情况
营业收入金额 10,641,128,429.34 5,552,378,113.60
营业收入扣除项目合计金额 2,236,386.40 1,733,699.00
营业收入扣除项目合计金额 /
0.02 0.03
占营业收入的比重（%）
一、与主营业务无关的业务收入
1. 正常经营之外的其他业
务收入。如出租固定资产、
无形资产、包装物，销售材
其他业
料，用材料进行非货币性资 2,236,386.40 1,733,699.00 其他业务收入
务收入
产交换，经营受托管理业务
等实现的收入，以及虽计入
主营业务收入，但属于上市
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2023 年年度报告
公司正常经营之外的收入。
2. 不具备资质的类金融业
务收入，如拆出资金利息收
入；本会计年度以及上一会
计年度新增的类金融业务所
产生的收入，如担保、商业
保理、小额贷款、融资租赁、
典当等业务形成的收入，为
销售主营产品而开展的融资
租赁业务除外。
3. 本会计年度以及上一会
计年度新增贸易业务所产生
的收入。
4. 与上市公司现有正常经
营业务无关的关联交易产生
的收入。
5. 同一控制下企业合并的
子公司期初至合并日的收
入。
6. 未形成或难以形成稳定业
务模式的业务所产生的收
入。
与主营业务无关的业务收入
2,236,386.40 1,733,699.00
小计
二、不具备商业实质的收入
1. 未显著改变企业未来现
金流量的风险、时间分布或
金额的交易或事项产生的收
入。
2. 不具有真实业务的交易
产生的收入。如以自我交易
的方式实现的虚假收入，利
用互联网技术手段或其他方
法构造交易产生的虚假收入
等。
3. 交易价格显失公允的业
务产生的收入。
4. 本会计年度以显失公允
的对价或非交易方式取得的
企业合并的子公司或业务产
生的收入。
5. 审计意见中非标准审计
意见涉及的收入。
6. 其他不具有商业合理性
的交易或事项产生的收入。
不具备商业实质的收入小计
三、与主营业务无关或不具
备商业实质的其他收入
营业收入扣除后金额 10,638,892,042.94 5,550,644,414.60
191 / 250
2023 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,306,394,082.29 1,538,724,303.60
调整期初未分配利润合计数（调增+，
-484,417.66
调减－）
调整后期初未分配利润 1,306,394,082.29 1,538,239,885.94
加：本期归属于母公司所有者的净利
-659,234,610.50 202,272,350.48
润
减：提取法定盈余公积 10,479,175.92 12,967,066.55
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 96,301,087.61
转作股本的普通股股利
应付其他权益工具股利 324,849,999.98 324,849,999.97
期末未分配利润 311,830,295.89 1,306,394,082.29
61、 营业收入和营业成本
(2).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 10,638,892,042.94 9,830,442,649.22 5,550,644,414.60 4,466,542,201.70
其他业务 2,236,386.40 2,353,085.85 1,733,699.00 736,559.80
合计 10,641,128,429.34 9,832,795,735.07 5,552,378,113.60 4,467,278,761.50
(3).营业收入、营业成本的分解信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
房地产分部 其他分部 合计
合同分类
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
商品类型
房地产业务 10,584,639,284.82 9,793,872,988.40 10,584,639,284.82 9,793,872,988.40
服务及其他 27,264,926.40 23,242,138.14 27,264,926.40 23,242,138.14
按经营地区分类
京津冀 10,571,923,103.12 9,789,109,042.98 10,610,361.84 8,155,667.02 10,582,533,464.96 9,797,264,710.00
其他地区 12,716,181.70 4,763,945.42 16,654,564.56 15,086,471.12 29,370,746.26 19,850,416.54
市场或客户类型
国内市场 10,584,639,284.82 9,793,872,988.40 27,264,926.40 23,242,138.14 10,611,904,211.22 9,817,115,126.54
国际市场
合计 10,584,639,284.82 9,793,872,988.40 27,264,926.40 23,242,138.14 10,611,904,211.22 9,817,115,126.54
其他说明
√适用 □不适用
注：上述合同产生的收入不包含物业租赁收入。
(4).履约义务的说明
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
本公司房地产销售业务在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得
相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。本公司物业服务业务在提供物业服务过程中
确认收入。本公司针对其他商品销售业务，在本公司向客户交付商品时，确认商品的销售收入。
(5).分摊至剩余履约义务的说明
√适用 □不适用
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为
6,752,492,418.26 元，其中：
433,385,438.45 元预计将于 2024 年度确认收入
(6).重大合同变更或重大交易价格调整
□适用 √不适用
其他说明：
（7）．营业收入前五名情况
报告期内公司向前五名客户合计销售金额为 123,235,655.87 元，占公司营业收入总额的 1.16%。
主要系公司北京西华府项目交付北京伊安传世商业管理有限公司整售项目；北京岚山项目出
售个人房产。
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 18,013,555.02 21,598,190.09
教育费附加 16,380,299.88 16,038,780.63
房产税 5,142,703.20 5,251,021.12
土地使用税 2,261,113.12 3,186,417.60
印花税 3,785,386.12 7,888,073.18
土地增值税 1,317,595,597.82 451,338,521.75
环保税 2,032,271.12 3,216,484.08
其他 95,910.71 491,140.69
合计 1,365,306,836.99 509,008,629.14
其他说明：
注：本期税金及附加-土地增值税较上期增加主要系部分项目清算计提了土地增值税。
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
销售代理费 96,190,262.56 79,978,516.02
广告宣传及推广费 52,990,654.06 35,135,348.55
房租水电供暖物业费 23,478,571.44 24,942,578.44
销售人员薪酬 13,364,593.21 11,138,824.06
折旧费及摊销费 9,989,870.34 2,096,339.04
咨询费 7,030.18 34,280.62
193 / 250
2023 年年度报告
办公费 367,355.60 677,102.10
业务招待费 161,004.32 235,992.64
车辆使用费 64,250.21 74,893.84
差旅交通费 13,041.44 10,135.55
其他 6,307,512.12 6,354,154.04
合计 202,934,145.48 160,678,164.90
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
管理人员薪酬 118,702,402.15 115,079,218.30
折旧费及摊销费 15,846,490.95 16,653,582.54
中介服务费 13,570,615.84 6,985,305.04
业务招待费 6,463,149.48 6,122,141.54
办公费 5,650,112.67 4,175,604.85
房租水电供暖物业费 2,001,402.54 2,592,320.73
车辆使用费 1,803,905.15 2,825,033.85
差旅交通费 1,712,842.89 473,556.78
会议费 1,462,701.50 1,796,346.54
其他 22,411,850.21 10,721,310.18
合计 189,625,473.38 167,424,420.35
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 258,682,740.50 254,962,494.39
减：利息收入 -197,358,653.19 -284,729,254.09
汇兑损益 2,914.82 14,534.62
手续费及其他 93,453,059.80 90,549,592.49
合计 154,780,061.93 60,797,367.41
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
按性质分类 本期发生额 上期发生额
代扣代收代征税款手续费返还 585,303.89 231,523.91
政府补助 157,333.32 356,277.87
增值税加计抵减 289,737.98 74,959.33
增值税减免等
合计 1,032,375.19 662,761.11
注：其他收益的政府补助情况详见附注十一、政府补助。
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2023 年年度报告
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 125,903,594.52 -2,500,216.36
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 7,851,449.91 98,941,036.55
债权投资在持有期间取得的利息收入 55,464,406.20 58,666,025.83
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 189,219,450.63 155,106,846.02
注：本期权益法核算的长期股权投资收益变动较大主要系公司与合营企业之间的内部交易未实现
损益，以前年度长期股权投资账面价值减记至零，将不足抵消的部分确认为递延收益，本期内部
交易损益得以对外实现，结转至投资收益。
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
□适用 √不适用
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 -21,511,603.98 -1,846.70
其他应收款坏账损失 -6,416,640.19 -5,146,730.03
债权投资减值损失 601,741.67 -200,268.74
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
财务担保相关减值损失
其他金融资产减值损失 -53,113,886.78 497,236.24
合计 -80,440,389.28 -4,851,609.23
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、合同资产减值损失 151,526.83
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失 -107,027,298.09
三、长期股权投资减值损失
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2023 年年度报告
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失
十二、其他 -31,507,996.71
合计 -138,535,294.80 151,526.83
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产 5,398.23 0.00
使用权资产 303,417.61 0.00
合计 308,815.84 0.00
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置利得合计 4,183.41 1,018.59 4,183.41
其中：固定资产处置利得 4,183.41 1,018.59 4,183.41
无形资产处置利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助 2,320,261.49 3,907,119.49 2,320,261.49
其他 2,652,643.55 767,362.33 2,652,643.55
合计 4,977,088.45 4,675,500.41 4,977,088.45
计入当期损益的政府补助
其他说明：
√适用 □不适用
注：营业外收入的政府补助情况详见附注十一、政府补助。
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损失合计 486,739.77 340.00 486,739.77
其中：固定资产处置损失 486,739.77 340.00 486,739.77
无形资产处置损失
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2023 年年度报告
非货币性资产交换损失
对外捐赠 7,087,654.24 6,859,334.60 7,087,654.24
违约金 2,238,329.94 2,238,329.94
赔偿金 6,363,240.00 6,363,240.00
其他 124,352.20 170,126.46 124,352.20
合计 16,300,316.15 7,029,801.06 16,300,316.15
76、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 -296,193,412.07 198,568,016.28
递延所得税费用 202,937,964.97 -40,043,604.13
合计 -93,255,447.10 158,524,412.15
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 -1,144,052,093.63
按法定/适用税率计算的所得税费用 -286,013,023.41
子公司适用不同税率的影响 -447,392.48
调整以前期间所得税的影响 -4,674,739.03
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 2,043,073.76
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵 150,797,783.63
扣亏损的影响
归属于合营企业和联营企业的损益 -31,475,896.08
以前年度已确认递延所得税的可抵扣暂时性差异和可抵 142,966,344.82
扣亏损的影响
研发费用等费用项目加计扣除 -76,332.85
其他 -66,375,265.46
所得税费用 -93,255,447.10
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注“七、合并财务报表主要项目注释 57 其他综合收益”。
78、 现金流量表项目
(1).与经营活动有关的现金
收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收押金及诚意金 269,163,533.26 20,044,644.04
收往来款 179,112,180.73 202,067,043.27
利息收入 16,571,747.80 27,291,733.80
代收代付客户契税及专项维修基金 9,861,221.56 16,832,798.19
备用金等 4,662,354.21 3,091,106.38
政府补助 2,320,261.49 4,039,397.48
合计 481,691,299.05 273,366,723.16
支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
付现费用 261,833,090.51 145,477,771.24
付押金保证金 222,478,143.02 7,228,135.88
付往来款 87,529,593.36 382,064,791.20
代付业主的各项费用 6,347,085.18 73,249,809.01
其他 4,383,696.08 7,129,409.27
合计 582,571,608.15 615,149,916.60
(2).与投资活动有关的现金
收到的重要的投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回合营企业拆借资金及利息 453,662,222.23 1,515,223,790.94
合计 453,662,222.23 1,515,223,790.94
支付的重要的投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付合营企业拆借资金 49,700,000.00 624,025,792.52
支付保定基石连盈创业投资基金中 145,000,000.00
心（有限合伙）投资款
合计 49,700,000.00 769,025,792.52
收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回拆借资金及利息 475,670,222.23 1,515,223,790.94
合计 475,670,222.23 1,515,223,790.94
支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
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2023 年年度报告
对外拆借资金 50,700,000.00 809,328,281.41
合计 50,700,000.00 809,328,281.41
(3).与筹资活动有关的现金
收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收到股东资金拆借款 4,310,000,000.00
合计 4,310,000,000.00
支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
筹资保证金 97,710,000.00 97,710,000.00
归还拆借资金（售后回租） 46,472,474.16 46,472,474.16
已确认使用权资产的租赁付款额及
19,739,699.15
其他 23,783,603.24
合计 167,966,077.40 163,922,173.31
筹资活动产生的各项负债变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
项目 期初余额 期末余额
现金变动 非现金变动 现金变动 非现金变动
长期借款 21,374,427,284.02 11,714,208,175.85 4,059,283,747.96 29,029,351,711.91
应付债券 1,764,826,120.56 1,991,000,000.00 4,012,290.82 3,759,838,411.38
长期应付 73,363,812.40 3,044,067.84 46,472,474.16 11,950,723.05 17,984,683.03
款
一年内到 2,112,032,630.26 1,494,365,795.36 3,469,004,146.51 137,394,279.11
期的非流
动负债
其他应付 4,310,000,000.00 980,000,000.00 5,290,000,000.00
款-股东
借款
应付股利 12,429,762.78 324,849,999.98 324,849,999.98 12,429,762.78
租赁负债 6,180,928.50 48,644,366.77 23,783,603.24 6,505,309.20 24,536,382.83
合计 25,343,260,538.52 18,015,208,175.85 2,854,916,520.77 7,923,393,971.85 18,456,032.25 38,271,535,231.04
(4).以净额列报现金流量的说明
□适用 √不适用
(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财
务影响
□适用 √不适用
79、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -1,050,796,646.53 177,381,582.23
加：资产减值准备 138,535,294.80 -151,526.83
信用减值损失 80,440,389.28 4,851,609.23
固定资产折旧、油气资产折耗、生产
16,750,655.56 17,120,937.36
性生物资产折旧
使用权资产摊销 21,002,755.94 17,973,226.60
无形资产摊销 3,312,255.95 3,943,134.51
长期待摊费用摊销 1,334,111.96 2,601,740.77
处置固定资产、无形资产和其他长期
-308,815.84
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号
482,556.36 -678.59
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 170,775,238.08 87,312,143.41
投资损失（收益以“－”号填列） -189,219,450.63 -155,106,846.02
递延所得税资产减少（增加以“－”
393,906,025.91 -341,534,943.68
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”
-190,968,060.94 301,491,339.55
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 1,906,509,073.02 -7,203,965,987.92
经营性应收项目的减少（增加以
14,959,728.12 -610,244,948.24
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以
-5,642,481,483.94 -655,514,196.99
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 -4,325,766,372.90 -8,353,843,414.61
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 10,076,148,290.80 4,001,779,034.77
减：现金的期初余额 4,001,779,034.77 4,929,811,501.37
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 6,074,369,256.03 -928,032,466.60
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
200 / 250
2023 年年度报告
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 10,076,148,290.80 4,001,779,034.77
其中：库存现金 1,369.90 2,768.61
可随时用于支付的银行存款 10,034,705,822.82 3,995,630,767.11
可随时用于支付的其他货币资金 41,441,098.08 6,145,499.05
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 10,076,148,290.80 4,001,779,034.77
其中：母公司或集团内子公司使用受限
制的现金和现金等价物
(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况
□适用 √不适用
(6).不属于现金及现金等价物的货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期金额 上期金额 理由
受限资金 11,513,105.35 7,129,409.27 冻结，详见附注七、31
合计 11,513,105.35 7,129,409.27 /
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
□适用 √不适用
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
82、 租赁
(1) 作为承租人
√适用 □不适用
201 / 250
2023 年年度报告
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
□适用 √不适用
简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用
√适用 □不适用
本年度计入当期损益的简化处理的短期租赁费用为人民币 1,061,208.18 元，低价值资产的租赁费
用为零。
售后租回交易及判断依据
□适用 √不适用
与租赁相关的现金流出总额 23,783,603.24(单位：元 币种：人民币)
(2) 作为出租人
作为出租人的经营租赁
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其中:未计入租赁收款额的可
项目 租赁收入
变租赁付款额相关的收入
房产及车位出租 26,987,831.72
合计 26,987,831.72
作为出租人的融资租赁
□适用 √不适用
未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表
□适用 √不适用
未来五年未折现租赁收款额
□适用 √不适用
(3) 作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益
□适用 √不适用
83、 其他
□适用 √不适用
八、研发支出
(1). 按费用性质列示
□适用 √不适用
(2). 符合资本化条件的研发项目开发支出
□适用 √不适用
重要的资本化研发项目
□适用 √不适用
202 / 250
2023 年年度报告
开发支出减值准备
□适用 √不适用
(3). 重要的外购在研项目
□适用 √不适用
九、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
（1）公司本期新设二级子公司北京京投隆德置业有限公司，注册资本 10,000.00 万元，经营范围
为房地产开发经营等；统一社会信用代码 91110106MACLQUQ23U。
（2）公司本期清算注销一级子公司宁波银泰对外经济贸易有限公司。
6、 其他
□适用 √不适用
203 / 250
2023 年年度报告
十、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
子公司 主要经营 持股比例(%) 表决权 取得
注册资本 注册地 业务性质
名称 地 直接 间接 比例（%） 方式
1.北京京投置地
北京 2,000,000.00 北京 房地产 100.00 100.00 收购
房地产有限公司
2.北京京投万科
房地产开发有限 北京 40,000.00 北京 房地产 80.00 60.00 设立
公司（注 1）
3.北京京投银泰
置业有限公司 北京 10,000.00 北京 房地产 50.00 80.00 设立
（注 2）
4.北京京投银泰
尚德置业有限公 北京 10,000.00 北京 房地产 51.00 100.00 设立
司（注 3）
5.北京京投兴业
置业有限公司 北京 10,000.00 北京 房地产 51.00 100.00 设立
（注 3）
6.北京京投灜德
置业有限公司 北京 5,000.00 北京 房地产 51.00 100.00 设立
（注 3）
7.北京京投兴平
置业有限公司 北京 5,000.00 北京 房地产 51.00 100.00 设立
（注 3）
8.北京京投兴檀
北京 100,000.00 北京 房地产 100.00 100.00 设立
房地产有限公司
9.三河市京投发
展致远房地产开 廊坊 5,000.00 廊坊 房地产 85.00 85.00 设立
发有限公司
10.北京京投丰
德房地产有限公 北京 2,000.00 北京 房地产 70.00 95.00 设立
司（注 4）
11.北京京投兴
海房地产有限公 北京 10,000.00 北京 房地产 51.00 100.00 设立
司（注 3）
12.北京京投润
德置业有限公司 北京 10,000.00 北京 房地产 60.00 100.00 设立
（注 5）
13.北京京投隆
德置业有限公司 北京 10,000.00 北京 房地产 60.00 100.00 设立
（注 6）
14.北京潭柘投
北京 41,000.00 北京 房地产 100.00 100.00 设立
资发展有限公司
15.北京定都峰
旅游开发有限公 北京 1,000.00 宁波 服务业 60.00 60.00 设立
司
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16.宁波华联房
地产开发有限公 宁波 2,100.00 宁波 房地产 100.00 100.00 设立
司
17.宁波京发物
宁波 500.00 宁波 服务业 100.00 100.00 设立
业服务有限公司
18.无锡嘉仁花
园酒店管理有限 无锡 43,000.00 无锡 酒店管理 100.00 100.00 收购
公司
19.无锡惠澄实
无锡 12,000.00 无锡 房地产 100.00 100.00 收购
业发展有限公司
20.京投科技（北
北京 2,000.00 北京 服务业 100.00 100.00 设立
京）有限公司
21.北京睿德发
展物业管理服务 北京 2,000.00 北京 服务业 100.00 100.00 设立
有限公司
22.京投发展商
业管理（北京） 北京 1,000.00 北京 服务业 100.00 100.00 设立
有限公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
注 1：2010 年京投置地和北京万科签订《合作协议》约定，双方先按各 50%比例联合投标并
成立项目公司北京京投万科房地产开发有限公司（以下简称“京投万科”），获取水碾屯改造一
期地块。双方约定由京投置地合并财务报表，并将项目公司股权结构通过增资方式调整为：北京
万科持股 20%，京投置地持股 80%。根据京投万科章程规定，公司设董事会成员 5 人，京投置地提
名 3 人，北京万科提名 2 人，故京投置地的表决权比例是 60%。在项目销售净利润率高于 9%的情
况下，京投置地、北京万科分别按 70%和 30%分配比例对项目全部利润进行利润分配；在项目销售
净利润率低于 9%（含 9%）的情况下，京投置地、北京万科分别按 74%和 26%比例对项目全部利润
进行利润分配。
注 2：2011 年 9 月京投置地、京投公司和北京万科三方共同签署并生效《郭公庄五期项目合
作开发协议》（简称：合作开发协议）第四条约定：项目公司的注册资本为 10,000.00 万元，各
方出资比例为：京投置地 15%，京投公司 35%，北京万科 50%。在协议各方按照《联合投标协议》
及合作开发协议约定履行出资义务（包括但不限于缴纳注册资本金、增资或提供股东借款）前提
下，联合持股比例无论是否调整为合作持股比例，均不影响合作开发协议各方按照合作持股比例
（京投置地 50%、京投公司 35%和北京万科 15%）分配项目公司利润。京投置地于 2012 年向北京
万科支付股权收购资金 3,500 万元，2014 年 4 月股权变更完成，变更后各方持股比例为京投置地
50%、京投公司 35%和北京万科 15%。根据京投银泰置业章程规定，公司设董事会成员 5 人，其中
京投置地提名 3 名董事，京投公司提名 1 名董事，北京万科提名 1 名董事，董事会决议须经不低
于 4/5 董事通过。根据京投公司与京投置地签订的《股权托管协议》及《股权托管协议之补充协
议》，京投公司将持有的京投银泰置业 35%的股权托管给京投置地，京投公司提名的董事在京投
银泰置业董事会的表决意见应与京投置地一致，故京投置地拥有京投银泰置业 80%的表决权。
注 3：2023 年 9 月京投公司与京投置地分别就京投公司持有的尚德置业、兴业置业、灜德置
业、北京京投兴平置业有限公司（以下简称“兴平置业”）、京投兴海的股权签订了《股权托管
协议之补充协议》（在成立项目公司后双方签署《股权托管协议》，此后每年签署《股权托管协
议之补充协议》）。上述协议约定京投公司将其持有的尚德置业、兴业置业、灜德置业、兴平置
业、京投兴海各 49%的股权托管给京投置地，托管股权全部权利中的占有权、使用权。故京投置
地拥有尚德置业、兴业置业、灜德置业、兴平置业、京投兴海 100%的表决权。
注 4：2023 年 9 月，京投公司与京投置地就京投公司持有的京投丰德的股权签订了《股权托
管协议之补充协议》。上述协议约定京投公司将其持有的京投丰德 25%的股权托管给京投置地，
托管股权全部权利中的占有权、使用权。故京投置地拥有京投丰德 95%的表决权。
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注 5：2022 年 2 月，京投公司与京投置地就京投公司持有的润德置业的股权签订了《股权托
管协议》。2023 年 9 月，京投公司与京投置地就京投公司持有的润德置业的股权签订了《股权托
管协议之补充协议》。上述协议约定京投公司将其持有的润德置业 40%的股权托管给京投置地，
托管股权全部权利中的占有权、使用权。故京投置地拥有润德置业 100%的表决权。
注 6：隆德置业系 2023 年 6 月 26 日由京投置地与京投公司共同出资设立的项目公司。2023
年 6 月，京投公司与京投置地就京投公司持有的隆德置业的股权签订了《股权托管协议》。上述
协议约定京投公司将其持有的隆德置业 40%的股权托管给京投置地，托管股权全部权利中的占有
权、使用权。故京投置地拥有隆德置业 100%的表决权。
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
无
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
其他说明：
无
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
本期向少
少数股
本期归属于少 数股东宣 期末少数股东权
子公司名称 东持股
数股东的损益 告分派的 益余额
比例
股利
1.北京京投银泰尚德置业有限公司 49.00 -24,208.85 75,818.36
2.北京京投灜德置业有限公司 49.00 -3,779.13 10,367.34
3.北京京投兴平置业有限公司 49.00 -1,721.96 9,666.53
4.北京京投丰德房地产有限公司 30.00 4,186.10 -1,832.69
5.北京京投兴海房地产有限公司 49.00 7,273.26 6,370.24
6.北京京投润德置业有限公司 40.00 -1,538.88 -1,447.85
7.三河市京投发展致远房地产开发 15.00 -1,287.03 -860.93
有限公司
8.北京京投隆德置业有限公司 40.00 -395.43 404.57
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
√适用 □不适用
注：子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明详见附注十、1、（1）企业集团的构成。
其他说明：
□适用 √不适用
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(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
北京京投银 276,572.75 22,856.61 299,429.36 144,698.02 144,698.02 336,879.89 6,449.66 343,329.55 139,192.40 139,192.40
泰尚德置业
有限公司
北京京投灜 901,482.77 12,322.64 913,805.41 358,411.14 534,236.43 892,647.57 875,674.87 9,911.84 885,586.71 234,987.17 621,729.19 856,716.36
德置业有限
公司
北京京投兴 112,902.86 1,519.23 114,422.09 94,694.48 94,694.48 104,154.91 854.29 105,009.20 81,494.40 272.98 81,767.38
平置业有限
公司
北京京投丰 111,156.61 4,895.96 116,052.57 103,937.54 18,224.00 122,161.54 407,967.57 28,106.09 436,073.66 434,991.98 21,144.32 456,136.30
德房地产有
限公司
北京京投兴 479,652.40 6,497.92 486,150.32 244,207.81 228,942.02 473,149.83 1,102,605.19 25,986.19 1,128,591.38 876,697.59 253,736.68 1,130,434.27
海房地产有
限公司
北京京投润 2,124,202.26 25,210.58 2,149,412.84 376,657.50 1,776,374.96 2,153,032.46 1,160,454.90 11,491.34 1,171,946.24 77,406.61 1,094,312.05 1,171,718.66
德置业有限
公司
三河市京投 107,858.54 45.84 107,904.38 113,643.93 113,643.93 107,227.89 964.45 108,192.34 105,158.48 193.21 105,351.69
发展致远房
地产开发有
限公司
北京京投隆 568,323.20 4,053.36 572,376.56 568,076.75 3,288.38 571,365.13
德置业有限
公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动现金流
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额
量
北京京投银泰尚德置业有限公司 13,290.40 -49,405.81 -49,405.81 603.45 1,464.77 79.13 79.13 1,488.20
北京京投灜德置业有限公司 51,275.25 -7,712.51 -7,712.51 -39,877.69 22,112.44 -2,648.82 -2,648.82 -31,500.17
北京京投兴平置业有限公司 2,110.02 -3,514.21 -3,514.21 -7,755.73 17,429.09 -2,352.03 -2,352.03 -1,492.83
北京京投丰德房地产有限公司 308,244.61 13,953.67 13,953.67 -6,920.06 274,435.96 1,910.34 1,910.34 -50,892.77
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北京京投兴海房地产有限公司 663,177.59 14,843.38 14,843.38 -8,162.97 0.98 -699.54 -699.54 121,435.56
北京京投润德置业有限公司 16.06 -3,847.19 -3,847.19 73,857.11 -1,772.43 -1,772.43 -841,707.84
三河市京投发展致远房地产开发有限公司 2,354.70 -8,580.20 -8,580.20 -4,034.13 5,347.52 -571.37 -571.37 -14,949.85
北京京投隆德置业有限公司 0.14 -988.57 -988.57 -406,119.28
其他说明：
注：上表中列示的重要子公司期初余额或上期发生额为各子公司 2022 年 12 月 31 日或 2022 年度主要项目余额或发生额。
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(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
持股比例(%) 对合营企业
主要
注册 或联营企业
合营企业或联营企业名称 经营 业务性质
地 直接 间接 投资的会计
地
处理方法
一、合营企业
1.鄂尔多斯市京投银泰房 鄂尔 鄂尔
房地产开发经营 49.00 权益法
地产开发有限责任公司 多斯 多斯
2.上海礼仕酒店有限公司 建造、经营及管理
上海 上海 55.00 权益法
（注 1） 宾馆，物业管理
3.无锡望愉地铁生态置业
无锡 无锡 房地产开发经营 50.00 权益法
有限公司
二、联营企业
1.北京京投阳光房地产开 房地产开发，销售
北京 北京 49.00 权益法
发有限公司 自行开发的商品房
2.北京基石信安创业投资 投资管理、资产管
北京 北京 19.35 权益法
有限公司 理
注 1：上海礼兴酒店有限公司（以下简称“上海礼兴”）名下拥有位于上海市黄浦区嵩山路
88 号地块（以下简称“107 地块”）和位于上海市黄浦区马当路 99 号地块（以下简称“108 地块”）
两处土地，并在 107 地块上建成安达仕酒店（以下简称“107 酒店”），在 108 地块上建成新天
地朗廷酒店（以下简称“108 酒店”）。根据 2010 年 11 月签署的《上海礼兴酒店有限公司股东
协议》的约定：上海礼兴拟分拆为 107 酒店和 108 酒店。2016 年 12 月，上海礼兴三方股东签署
了《分立协议》，约定分立后，上海礼兴继续存续，拥有和经营 108 酒店；新设公司拥有和经营
107 酒店。新设公司上海礼仕于 2017 年 3 月 10 日完成了工商注册登记。2017 年 9 月，上海礼仕
完成了 107 酒店资产变更手续。上海礼仕延续分立前上海礼兴（107 酒店）财务状况及经营成果。
新设公司和存续公司的股东及持股比例完全一致，2017 年底公司持有上海礼仕 27.5%股权，属于
公司联营企业。2018 年 2 月，公司与 LandtonLimited 及 TRILLIONFULLINVESTMENTSLIMITED（以
下简称“TrillionFull”）签署了《上海礼兴酒店有限公司之股权转让协议》及《上海礼仕酒店
有限公司之股权转让协议》，本次股权转让完成后，公司持有上海礼仕 55%股权，TrillionFull
持有上海礼仕 45%股权。公司及 TrillionFull 均不再持有上海礼兴的股权。按上海礼仕公司章程
对董事会议事规则的相关规定，公司及 TrillionFull 对上海礼仕形成共同控制，性质变更为合营
企业。
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在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
无
(2).重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
鄂尔多斯市 上海礼仕酒 无锡望愉地 鄂尔多斯市 无锡望愉地
京投银泰房 店有限公司 铁生态置业 京投银泰房 上海礼仕酒
铁生态置业
地产开发有 有限公司 地产开发有 店有限公司
限责任公司 限责任公司 有限公司
流动资产 111,940.33 1,735.54 925,966.19 111,900.31 2,157.38 1,326,970.95
其中：
现金和现金 121.57 673.50 17,241.32 81.53 1,545.14 38,284.59
等价物
非流动资产 2.54 130,078.94 2,174.50 2.54 137,566.60 9,024.05
资产合计 111,942.87 131,814.48 928,140.69 111,902.85 139,723.98 1,335,995.00
流动负债 204,876.91 107,210.17 747,719.96 197,690.61 60,099.65 1,222,050.36
非流动负债 135,387.20 159,373.68 172,545.69 110,656.15
负债合计 204,876.91 242,597.37 907,093.64 197,690.61 232,645.34 1,332,706.51
少数股东权
益
归属于母公
-92,934.03 -110,782.89 21,047.06 -85,787.76 -92,921.36 3,288.49
司股东权益
按持股比例
计算的净资 -45,537.68 -60,930.59 10,523.53 -42,036.00 -51,106.75 1,644.24
产份额
调整事项 -49.65 -17,000.00 -49.65 -20,132.88
--商誉
--内部交易
-49.65 -17,000.00 -49.65 -20,132.88
未实现利润
--其他
对合营企业
权益投资的
账面价值
存在公开报
价的合营企
业权益投资
的公允价值
营业收入 17,805.98 512,745.25 8,732.64 235.50
财务费用 7,086.34 14,224.86 5.43 7,081.22 16,216.62 3.23
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2023 年年度报告
所得税费用 5,952.86 -759.60
净利润 -7,146.27 -17,861.53 17,758.57 -7,140.58 -23,718.62 -2,377.71
终止经营的
净利润
其他综合收
益
综合收益总
-7,146.27 -17,861.53 17,758.57 -7,140.58 -23,718.62 -2,377.71
额
本年度收到
的来自合营
企业的股利
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
北京京投阳光 北京基石信安 北京京投阳光 北京基石信安
房地产开发有 创业投资有限 房地产开发有 创业投资有限
限公司 公司 限公司 公司
流动资产 29,245.03 1,854.32 30,118.01 335.95
非流动资产 276.78 24,180.17 1,538.53 38,014.73
资产合计 29,521.81 26,034.49 31,656.54 38,350.68
流动负债 4,281.16 5,110.63
非流动负债 2,489.26 5,202.14
负债合计 4,281.16 2,489.26 5,110.63 5,202.14
少数股东权益
归属于母公司股东权益 25,240.64 23,545.23 26,545.91 33,148.54
按持股比例计算的净资产份
12,367.92 4,557.14 13,007.50 6,415.85
额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面
12,367.92 4,557.14 13,007.50 6,415.85
价值
存在公开报价的联营企业权
益投资的公允价值
营业收入 40.71
净利润 -1,305.27 -9,603.31 -1,232.23 1,722.33
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -1,305.27 -9,603.31 -1,232.23 1,722.33
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2023 年年度报告
本年度收到的来自联营企业
的股利
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
北京京投颐信健康管理服务
1,003,086.39 1,002,866.29
有限公司
北京潭柘兴业房地产开发有
限公司
无锡市汇愉商业管理有限公
1,500,012.79
司
投资账面价值合计 2,503,099.18 1,002,866.29
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 232.89 596.07
--其他综合收益
--综合收益总额 232.89 596.07
联营企业：
北京必革家科技有限公司 4,110,991.57 4,140,154.99
投资账面价值合计 4,110,991.57 4,140,154.99
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -29,163.42 203,588.28
--其他综合收益
--综合收益总额 -29,163.42 203,588.28
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
合营企业或联营企 累积未确认前期累计 本期未确认的损失 本期末累积未确认的
业名称 的损失 （或本期分享的净利润） 损失
鄂尔多斯市京投银 420,856,489.06 35,016,725.74 455,873,214.80
泰房地产开发有限
责任公司
上海礼仕酒店有限 511,067,474.48 98,238,394.85 609,305,869.33
公司
合计 931,923,963.54 133,255,120.59 1,065,179,084.13
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十一、 政府补助
1、 报告期末按应收金额确认的政府补助
□适用 √不适用
未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因
□适用 √不适用
2、 涉及政府补助的负债项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期新 本期计入
财务报表 本期转入其 本期其他 与资产/收
期初余额 增补助 营业外收 期末余额
项目 他收益 变动 益相关
金额 入金额
递延收益 303,555.58 157,333.32 146,222.26 与资产相关
合计 303,555.58 157,333.32 146,222.26 /
3、 计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 本期发生额 上期发生额
与收益相关 2,320,261.49 4,039,397.48
与资产相关 157,333.32 223,999.88
合计 2,477,594.81 4,263,397.36
十二、 与金融工具相关的风险
(一) 金融工具的风险
√适用 □不适用
公司的主要金融工具包括货币资金、应收款项、债权投资、其他权益工具投资、应付款项、
金融机构借款、应付债券等，各项金融工具的详细情况说明见附注七相关项目。与这些金融工具
有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些
风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
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2023 年年度报告
风险管理目标和政策：本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将
风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基
于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适
当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范
围之内。
本公司的金融工具导致的主要风险是市场风险、信用风险及流动性风险。
1、金融工具分类
（1）资产负债表日的各类金融资产的账面价值
① 2023年12月31日
单位：元 币种：人民币
以公允价值计量且 以公允价值计量且
以摊余成本计量的金融
金融资产项目 其变动计入当期损 其变动计入其他综 合计
资产
益的金融资产 合收益的金融资产
货币资金 10,087,661,396.15 10,087,661,396.15
应收账款 483,098,027.97 483,098,027.97
其他应收款 515,088,578.84 515,088,578.84
一年内到期的非流动资产 700,632,000.01 700,632,000.01
其他权益工具投资 513,986,352.24 513,986,352.24
其他非流动资产 7,621,660,641.78 7,621,660,641.78
② 2022年12月31日
单位：元 币种：人民币
以公允价值计量且其 以公允价值计量且其变
以摊余成本计量的金
金融资产项目 变动计入当期损益的 动计入其他综合收益的 合计
融资产
金融资产 金融资产
货币资金 4,008,908,444.04 4,008,908,444.04
应收账款 513,308,332.93 513,308,332.93
其他应收款 690,109,613.85 690,109,613.85
一年内到期的非流动资产 20,432,069.51 20,432,069.51
债权投资 601,139,925.00 601,139,925.00
其他权益工具投资 550,022,163.66 550,022,163.66
其他非流动资产 7,828,381,048.59 7,828,381,048.59
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2023 年年度报告
（2）资产负债表日的各类金融负债的账面价值
① 2023年12月31日
单位：元 币种：人民币
以公允价值计量且其变
金融负债项目 动计入当期损益的金融 其他金融负债 合计
负债
应付账款 3,194,357,307.11 3,194,357,307.11
其他应付款 6,349,465,861.86 6,349,465,861.86
一年内到期的非流动负债 137,394,279.11 137,394,279.11
长期借款 29,029,351,711.91 29,029,351,711.91
应付债券 3,759,838,411.38 3,759,838,411.38
租赁负债 24,536,382.83 24,536,382.83
长期应付款 17,984,683.03 17,984,683.03
② 2022年12月31日
单位：元 币种：人民币
以公允价值计量且其变动
金融负债项目 其他金融负债 合计
计入当期损益的金融负债
应付账款 3,424,600,953.73 3,424,600,953.73
其他应付款 991,269,070.75 991,269,070.75
一年内到期的非流动负债 2,112,032,630.26 2,112,032,630.26
长期借款 21,374,427,284.02 21,374,427,284.02
应付债券 1,764,826,120.56 1,764,826,120.56
租赁负债 6,180,928.50 6,180,928.50
长期应付款 73,363,812.40 73,363,812.40
2、市场风险
利率风险
本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的长期借款、一年以内到期
的非流动负债有关。2023 年 12 月 31 日，本公司 86.56%计息借款按固定利率计息,利率变动对净
利润影响有限。
3、信用风险
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2023 年年度报告
本公司的信用风险主要来自货币资金、应收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资产、
债权投资、其他非流动资产等金融资产，这些金融资产的信用风险源自交易对手违约，最大风险
敞口等于这些工具的账面金额，本公司还因提供财务担保而面临信用风险，具体包括：
本公司的货币资金存放在信用评级较高的银行，故信用风险较低。
合并资产负债表中应收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资产、债权投资、其他非流
动资产的账面价值正是本公司可能面临的最大信用风险。本公司对前述金融资产余额进行持续监
控，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。本公司因前述金融资产产生的信用风险敞口
量化数据详见附注七的相关披露。截至本报告期末，公司已对鄂尔多斯项目公司借款计提的减值
准备详见附注七、30 其他非流动资产。
本公司及本公司的子公司仅对合并范围内子公司及联合营企业提供财务担保，担保面临的风
险敞口详见附注十四、5、（4）关联担保情况，本公司管理层认为因关联担保事项所承担的信用
风险较低。
4、流动性风险
流动风险为本公司在负债到期日无法履行偿付义务的风险，本公司管理流动性风险的方法是
确保有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于对企业信誉造成影响。本公司管理层认为保
持了充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的
影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。
本公司通过银行贷款、公司债券及债务维持资金延续性与灵活性之间的平衡，以管理流动性
风险。
本公司财务管理部持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的资金储备；同时
持续监控是否符合借款协议的规定。本公司运用银行借款、其他计息借款、公司债券等多种融资
手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。
金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
单位：元 币种：人民币
2023 年 12 月 31 日
项目
1 年以内（含 1 年） 1-3 年（含 3 年） 3 年以上 合计
应付账款 3,193,920,514.68 436,792.43 3,194,357,307.11
其他应付款 6,312,208,915.28 31,790,098.12 5,466,848.46 6,349,465,861.86
一年内到期的非流动负债 137,394,279.11 137,394,279.11
长期借款 17,263,082,824.01 11,766,268,887.90 29,029,351,711.91
应付债券 3,759,838,411.38 3,759,838,411.38
租赁负债 22,223,597.90 2,312,784.93 24,536,382.83
长期应付款 6,561,126.50 11,423,556.53 17,984,683.03
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2023 年年度报告
接上表：
单位：元 币种：人民币
2022 年 12 月 31 日
项目
1 年以内（含 1 年） 1-3 年（含 3 年） 3 年以上 合计
应付账款 3,424,246,295.29 354,658.44 3,424,600,953.73
其他应付款 959,630,784.38 26,171,437.91 5,466,848.46 991,269,070.75
一年内到期的非流动负债 2,112,032,630.26 2,112,032,630.26
长期借款 5,619,152,674.12 15,755,274,609.90 21,374,427,284.02
应付债券 1,764,826,120.56 1,764,826,120.56
租赁负债 2,973,670.28 3,207,258.22 6,180,928.50
长期应付款 43,919,002.82 17,501,349.95 11,943,459.63 73,363,812.40
(二) 套期
(1) 公司开展套期业务进行风险管理
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(2) 公司开展符合条件套期业务并应用套期会计
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(3) 公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(三) 金融资产转移
(1) 转移方式分类
□适用 √不适用
(2) 因转移而终止确认的金融资产
□适用 √不适用
(3) 继续涉入的转移金融资产
□适用 √不适用
其他说明
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2023 年年度报告
□适用 √不适用
十三、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允 第二层次公允 第三层次公允价
合计
价值计量 价值计量 值计量
一、持续的公允价值计
量
（一）交易性金融资产
1.以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融
资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计
量且其变动计入当期损
益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投
513,986,352.24 513,986,352.24
资
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转
让的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的
513,986,352.24 513,986,352.24
资产总额
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融
负债
其中：发行的交易性债
券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计
量且变动计入当期损益
的金融负债
持续以公允价值计量的
负债总额
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2023 年年度报告
二、非持续的公允价值
计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量
的资产总额
非持续以公允价值计量
的负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
无
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
无
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
持续第三层次公允价值计量的其他权益工具投资为本公司持有的未上市股权投资，其中：对于本
公司持有基金投资公司股权，因基金投资公司财务报表已按公允价值计量其持有的对外投资，基
金投资公司财务报表期末净资产已反映其公允价值，故本公司根据基金投资公司财务报表期末净
资产及本公司对其投资比例确定公允价值；对于本公司持有的其他未上市股权投资，因被投资单
位经营环境和经营情况、财务状况等未发生重大变化，故本公司按投资成本作为公允价值的合理
估计进行计量。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
√适用 □不适用
无
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
√适用 □不适用
无
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
√适用 □不适用
无
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
√适用 □不适用
截至 2023 年 12 月 31 日和 2022 年 12 月 31 日，本公司不以公允价值计量的各项金融资产和金融
负债的账面价值与公允价值之间无重大差异。
9、 其他
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
十四、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的表决权比
的持股比例(%)
例(%)
北京市基础设施 北京 基础设施项目的投 17,315,947.49 40.00 40.00
投资有限公司 融资和资本运营
本企业的母公司情况的说明
北京市基础设施投资有限公司系国有独资公司，法定代表人为郝伟亚，统一社会信用代码：
911100001011241849
本企业最终控制方是北京市人民政府国有资产监督管理委员会
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司子公司的情况详见附注十、1、在子公司中的权益。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
本公司重要的合营或联营企业详见附注十、3、在合营企业或联营企业中的权益。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司 合营企业
上海礼仕酒店有限公司 合营企业
北京京投颐信健康管理服务有限公司 合营企业
北京潭柘兴业房地产开发有限公司 合营企业
无锡望愉地铁生态置业有限公司 合营企业
北京京投阳光房地产开发有限公司 联营企业
北京基石信安创业投资有限公司 联营企业
北京必革家科技有限公司 联营企业
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
北京基石创业投资基金（有限合伙） 其他
北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙） 其他
保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙） 其他
北京基石信创创业投资中心（有限合伙） 其他
北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙） 其他
银泰百货宁波海曙有限公司 其他
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2023 年年度报告
基石国际融资租赁有限公司 其他
北京城建设计发展集团股份有限公司 其他
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
获批的
交易额 是否超过交易
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
度（如适 额度（如适用）
用）
北京城建设计发展 咨询设计服务
1,176.24 否 59.62
集团股份有限公司 费
北京市基础设施投 施工配合服务
617.92 否
资有限公司
上海礼仕酒店有限 餐饮、会议、
0.56 否
公司 差旅费
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
银泰百货宁波海曙有限 物业服务
250.67 250.67
公司
无锡望愉地铁生态置业 物业及咨询服务
347.04 48.58
有限公司
北京潭柘兴业房地产开 物业服务
199.21
发有限公司
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
√适用 □不适用
关联方资金占用利息收支情况
单位：万元 币种：人民币
公司名称 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
无锡望愉地铁生态置业有限公司 利息收入 23,286.53 25,783.70
北京潭柘兴业房地产开发有限公司 利息收入 10,206.74
上海礼仕酒店有限公司 利息收入 5,523.92 5,387.50
北京京投颐信健康管理服务有限公司 利息收入 146.74 149.21
北京市基础设施投资有限公司 利息支出 133,441.49 100,279.39
基石国际融资租赁有限公司 利息支出 304.41 650.63
北京市基础设施投资有限公司 担保费 9,296.54 9,004.02
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
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2023 年年度报告
托管收益/承 本期确认的
委托方/出包方 受托方/承 托管资产情 受托/承包 受托/承包起 受托/承包终
包收益定价 托管收益/
名称 包方名称 况 资产类型 始日 止日
依据 承包收益
北京京投置
北京市基础设施 京投银泰置
地房地产有 股权托管 2011 年 12 月 2024 年 8 月
投资有限公司 业 35%股权
限公司
北京京投置
北京市基础设施 兴业置业
地房地产有 股权托管 2013 年 2 月 2024 年 8 月
投资有限公司 49%股权
限公司
北京京投置
北京市基础设施 尚德置业
地房地产有 股权托管 2013 年 2 月 2024 年 8 月
投资有限公司 49%股权
限公司
北京京投置
北京市基础设施 灜德置业
地房地产有 股权托管 2014 年 10 月 2024 年 8 月
投资有限公司 49%股权
限公司
北京京投置
北京市基础设施 兴平置业
地房地产有 股权托管 2015 年 11 月 2024 年 8 月
投资有限公司 49%股权
限公司
北京京投置
北京市基础设施 京投丰德
地房地产有 股权托管 2019 年 3 月 2024 年 8 月
投资有限公司 25%股权
限公司
北京京投置
北京市基础设施 京投兴海
地房地产有 股权托管 2019 年 3 月 2024 年 8 月
投资有限公司 49%股权
限公司
北京京投置
北京市基础设施 润德置业
地房地产有 股权托管 2022 年 2 月 2024 年 8 月
投资有限公司 40%股权
限公司
北京京投置
北京市基础设施 隆德置业
地房地产有 股权托管 2023 年 7 月 2024 年 8 月
投资有限公司 40%股权
限公司
关联托管/承包情况说明
√适用 □不适用
注：详见附注十、1、在子公司中的权益。
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
本期确认 上期确
出租方名
承租方名称 租赁资产种类 租赁起始日 租赁终止日 的租赁收 认的租
称
入 赁收入
银泰百货宁波海曙 本公司 华联大厦 2017-01-01 2033-12-31 266.67 255.24
222 / 250
2023 年年度报告
有限公司（注） <7-49>、<8-54>
北京市基础设施投 北京京投 昆玉嘉园地下车
资有限公司 银泰尚德 位
2022-01-01 2022-01-31 1.38
置业有限
公司
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
√适用 □不适用
注：2016 年 12 月 29 日，本公司与银泰百货宁波海曙有限公司签订房屋租赁合同，租赁标的为宁
波华联大厦地上主楼及裙楼 7、8 层（面积 9,984.70 平方米），租赁期限为 2017 年 1 月 1 日至
2033 年 12 月 31 日，计租年度第 1 年至第 6 年的每年租金为 268.00 万元，第 7 年至第 12 年的每
年租金为 280.00 万元，第 13 年至 17 年的每年租金为 290.00 万元；本报告期确认租金收入 266.67
万元。
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
本公司（注 1） 上海礼仕酒店有 128,000.00 2023-2-24 2042-1-20 否
限公司
本公司（注 2） 上海礼仕酒店有 8,500.00 2022-7-8 2025-7-8 否
限公司
本公司（注 3） 上海礼仕酒店有 1,500.00 2022-9-20 2025-9-20 否
限公司
本公司（注 4） 北京京投置地房 520,000.00 2020-9-18 2025-9-18 否
地产有限公司
本公司（注 5） 北京京投兴檀房 70,000.00 2021-12-8 2026-12-2 否
地产有限公司
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已经履
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
行完毕
北京京投置地 本公司 20,000.00 2019-3-11 2024-3-11 否
房地产有限公
司（注 6）
北京市基础设 本公司 200,000.00 2023-8-15 2026-8-15 否
施投资有限公
司（注 7）
北京市基础设 本公司 300,000.00 2020-06-05 永续 否
施投资有限公
司（注 8）
北京市基础设 本公司 190,000.00 2021-09-27 永续 否
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2023 年年度报告
施投资有限公
司（注 9）
北京市基础设 本公司 110,000.00 2021-12-28 永续 否
施投资有限公
司（注 9）
北京市基础设 本公司 88,400.00 2022-03-09 2025-03-09 否
施投资有限公
司（注 10）
北京市基础设 本公司 44,100.00 2022-07-12 2025-07-12 否
施投资有限公
司（注 11）
北京市基础设 本公司 44,600.00 2022-08-19 2025-08-19 否
施投资有限公
司（注 12）
子公司之间的担保：
单位：万元 币种：人民币
担保
是否
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 已经
履行
完毕
北 京 京 投 置 地 房 地产 有 北京京投灜德
306,000.00 2021-11-26 2026-11-25 否
限公司（注 13） 置业有限公司
北京京投兴海
北 京 京 投 置 地 房 地产 有
房地产有限公 178,500.00 2021-11-26 2026-11-25 否
限公司（注 14）
司
北 京 京 投 置 地 房 地产 有 北京京投润德
1,170,000.00 2022-3-14 2027-3-14 否
限公司（注 15） 置业有限公司
关联担保情况说明
√适用 □不适用
注 1：上海礼仕向贷款人华夏银行股份有限公司上海分行申请了 128,000.00 万元的贷款，借
款期限自 2023 年 2 月 24 日至 2042 年 1 月 20 日止，公司为本笔委托贷款提供连带责任保证担保，
担保金额为 128,000.00 万元，担保期限为 2023 年 2 月 24 日至 2042 年 1 月 20 日。合作方复地(集
团)股份有限公司为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的 20%的部分(最高本金金额
为人民币 25,600.00 万元)提供反担保。
注 2：公司为上海礼仕与基石国际融资租赁有限公司 8,500.00 万元售后回租业务连带责任保
证担保，担保期限为 2022 年 7 月 8 日至 2025 年 7 月 8 日。合作方复地（集团）股份有限公司同
意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币
1,700.00 万元）提供反担保。合作方 WISE CHANCE HOLDINGS LIMITED 同意为公司承担担保责任
后向上海礼仕行使的追偿权中的 15%的部分（最高本金余额为人民币 1,275.00 万元）提供反担保。
注 3：公司为上海礼仕与基石国际融资租赁有限公司 1,500.00 万元售后回租业务连带责任保
证担保，担保期限为 2022 年 9 月 20 日至 2025 年 9 月 20 日。合作方复地（集团）股份有限公司
同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币 300
万元）提供反担保。
注 4：公司以持有的无锡嘉仁 100%股权及无锡望愉 50%股权为全资子公司京投置地 520,000.00
万元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 74,000.00 万元，担保期限为
2020 年 9 月 18 日至 2025 年 9 月 18 日。
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2023 年年度报告
注 5：公司为全资子公司京投兴檀 70,000.00 万元贷款提供连带责任保证担保，截至本报告
期末担保债权本金余额为 17,806.44 万元，担保期限为 2021 年 12 月 8 日至 2026 年 12 月 2 日。
注 6：全资子公司京投置地为本公司向基石国际融资租赁有限公司申请的融资租赁提供连带
责任保证担保，租赁本金为 20,000.00 万元，截至本报告期末应付融资租赁费金额为 1,143.08
万元，担保期限为 2019 年 3 月 11 日至 2024 年 3 月 11 日。
注 7：京投公司为本公司公开发行债券（“23 京发 01”）提供不可撤销连带责任保证担保，
担保金额 20 亿元，担保期限为 2023 年 8 月 15 日至 2026 年 8 月 15 日。
注 8：京投公司为本公司永续信托贷款提供不可撤销连带责任保证担保，担保金额 300,000.00
万元，担保期间为担保函生效之日起至本公司按照《永续信托贷款合同》约定应当足额清偿《永
续信托贷款合同》项下最后一笔贷款本金、该笔贷款对应的贷款利息[含已递延支付的贷款利息与
累计孳息（如有）]及其他应付款项（如有）之日起 2 年。
注 9：京投公司为本公司永续债融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保，担保
金额为 300,000.00 万元, 且承诺在特定情况下代为支付相关款项。保证期间为《投资合同》约定
的投资计划终止日起 2 年。或债权人按照《投资合同》或担保函的约定提前实现债权、或发生法
律、行政法规规定和《投资合同》约定的永续投资资金履行期提前届满情形时，保证期间自债权
人确定的投资计划到期日起 2 年。或《投资合同》约定融资主体可分期/分笔履行债务的（包括不
限于投资资金本金、利息、递延利息、累计计息及其他应付款），各期/各笔债务的保证期间分别
计算，每期/每笔债务的保证期间为该期/该笔债务履行期限届满之日起，计至最后一期/最后一笔
投资资金到期日起 2 年止。
注 10：京投公司为本公司公开发行公司债券（“22 京发 01”）提供不可撤销连带责任保证
担保，担保金额 8.84 亿元，担保期限为 2022 年 3 月 9 日至 2025 年 3 月 9 日。
注 11：京投公司为本公司公开发行公司债券（“22 京发 02”）提供不可撤销连带责任保证
担保，担保金额 4.41 亿元，担保期限为 2022 年 7 月 12 日至 2025 年 7 月 12 日。
注 12：京投公司为本公司公开发行中期票据（“22 京投发展 MTN001”）提供不可撤销连带
责任保证担保，担保金额 4.46 亿元，担保期限为 2022 年 8 月 19 日至 2025 年 8 月 19 日。
注 13：全资子公司京投置地以其持有的灜德置业 51%股权和京投丰德 70%股权为灜德置业
306,000.00 万元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 229,500.00 万元，
担保期限为 2021 年 11 月 26 日至 2026 年 11 月 25 日。
注 14：全资子公司京投置地以其持有的京投兴海 51%股权为京投兴海 178,500.00 万元委托贷
款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 71,400.00 万元，担保期限为 2021 年 11
月 26 日至 2026 年 11 月 25 日。
注 15：全资子公司京投置地以其持有的润德置业 60%股权为润德置业 1,170,000.00 万元委托
贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 926,340.00 万元，担保期限为 2022 年
3 月 14 日至 2027 年 3 月 14 日。
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
北京市基础设施 980,000,000.00 2023-06-26 2024-06-26 协议借款，年利
投资有限公司 率 5.50%
北京市基础设施 280,000,000.00 2023-07-19 2024-06-26 协议借款，年利
投资有限公司 率 5.50%
北京市基础设施 1,220,000,000.00 2023-07-24 2024-06-26 协议借款，年利
投资有限公司 率 5.50%
北京市基础设施 2,650,000,000.00 2023-08-21 2024-06-26 协议借款，年利
投资有限公司 率 5.50%
北京市基础设施 120,000,000.00 2023-09-26 2024-06-26 协议借款，年利
投资有限公司 率 5.50%
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2023 年年度报告
北京市基础设施 40,000,000.00 2023-10-27 2024-06-26 协议借款，年利
投资有限公司 率 5.50%
北京市基础设施 200,000,000.00 2023-03-24 2026-11-25 委托贷款，年利
投资有限公司 率 6.00%
北京市基础设施 200,000,000.00 2023-06-16 2026-11-25 委托贷款，年利
投资有限公司 率 6.00%
北京市基础设施 240,000,000.00 2023-06-28 2026-11-25 委托贷款，年利
投资有限公司 率 6.00%
北京市基础设施 50,000,000.00 2023-09-18 2026-11-25 委托贷款，年利
投资有限公司 率 6.00%
北京市基础设施 200,000,000.00 2023-09-21 2026-11-25 委托贷款，年利
投资有限公司 率 6.00%
北京市基础设施 650,000,000.00 2023-12-19 2026-11-25 委托贷款，年利
投资有限公司 率 6.00%
北京市基础设施 500,000,000.00 2023-12-25 2026-11-25 委托贷款，年利
投资有限公司 率 6.00%
北京市基础设施 150,000,000.00 2023-06-16 2025-03-14 委托贷款，年利
投资有限公司 率 7.00%
北京市基础设施 830,280,000.00 2023-12-25 2027-07-31 委托贷款，年利
投资有限公司 率 7.00%
北京市基础设施 169,720,000.00 2023-12-25 2025-03-14 委托贷款，年利
投资有限公司 率 7.00%
北京市基础设施 6,000,000,000.00 2023-12-26 2027-07-31 委托贷款，年利
投资有限公司 率 7.00%
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出
上海礼仕酒店有 8,000,000.00 2023-06-19 2025-06-18 协议贷款，年利率
限公司 9.50%
上海礼仕酒店有 18,700,000.00 2023-07-18 2025-06-18 协议贷款，年利率
限公司 9.50%
上海礼仕酒店有 23,000,000.00 2023-12-19 2025-06-18 协议贷款，年利率
限公司 9.50%
鄂尔多斯市京投 1,000,000.00 2023-04-14 2025-01-26 协议借款，年利率
银泰房地产开发 4.90%
有限责任公司
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 767.37 1,199.16
(8).其他关联交易
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
6、 应收、应付关联方等未结算项目情况
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
北京市基础设 58,289,439.24 60,403,527.04
预付账款 施投资有限公
司
上海礼仕酒店 42,354,874.13 42,354.87
应收利息
有限公司
北京基石创业 3,366,193.99 3,366.19 2,471,174.67 2,471.17
应收股利 投资基金（有限
合伙）
北京京投颐信 1,250,000.00 1,250.00 2,250,000.00 2,250.00
其他应收款 健康管理服务
有限公司
基石国际融资 10,000,000.00 10,000.00 10,000,000.00 10,000.00
其他应收款
租赁有限公司
北京市基础设 203,000,000.00 203,000.00 262,500,000.00 262,500.00
其他应收款 施投资有限公
司
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
北京京投阳光房地 100,450,000.00 100,450,000.00
其他应付款
产开发有限公司
银泰百货宁波海曙 700,000.00 770,000.00
其他应付款
有限公司
北京市基础设施投 5,411,435,416.65
其他应付款
资有限公司
银泰百货宁波海曙 666,666.67
预收款项
有限公司
(3).其他项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
一年内到期的非流动 北京京投颐信健康 20,452,522.03
资产（委托贷款） 管理服务有限公司
一年内到期的非流动 北京京投颐信健康 20,452.52
资产减值准备 管理服务有限公司
一年内到期的非流动 上海礼仕酒店有限 701,333,333.34
资产（委托贷款） 公司
一年内到期的非流动 上海礼仕酒店有限 701,333.33
资产减值准备 公司
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2023 年年度报告
上海礼仕酒店有限 601,741,666.67
债权投资（委托贷款）
公司
上海礼仕酒店有限 601,741.67
债权投资减值准备
公司
北京潭柘兴业房地 3,817,663,878.09 3,817,143,078.10
其他非流动资产
产开发有限公司
其他非流动资产减值 北京潭柘兴业房地 3,817,663.88 3,817,143.08
准备 产开发有限公司
鄂尔多斯市京投银 1,128,888,721.95 1,127,888,721.95
其他非流动资产 泰房地产开发有限
责任公司
鄂尔多斯市京投银 392,495,486.80 339,907,193.43
其他非流动资产减值
泰房地产开发有限
准备
责任公司
无锡望愉地铁生态 2,993,478,908.95 3,200,303,888.94
其他非流动资产
置业有限公司
其他非流动资产减值 无锡望愉地铁生态 2,993,478.91 3,200,303.89
准备 置业有限公司
上海礼仕酒店有限 51,016,779.16
其他非流动资产
公司
其他非流动资产减值 上海礼仕酒店有限 51,016.78
准备 公司
北京市基础设施投 25,129,000,000.00 19,089,000,000.00
长期借款（委托借款）
资有限公司
一年内到期的非流动 北京市基础设施投 45,150,638.97 33,779,944.41
负债（长期借款利息） 资有限公司
基石国际融资租赁 54,859,226.27
长期应付款
有限公司
一年内到期的非流动 基石国际融资租赁 11,430,819.95
负债 有限公司
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
√适用 □不适用
（1）公司与京投公司签署了《关于公开发行公司债券的担保协议》、京投公司出具了《担保函》
承诺对公开发行不超过 20.00 亿元公司债券提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。公司向京投公
司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时 ，本公司之子公司北京京投银泰尚德置业有限
公司以坐落在北京市昌平区东小口镇住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）项目（国有土地使用权
及在建工程）BS-2 商业及 BS-3 公交综合楼作为抵押物、本公司以持有的北京基石慧盈创业投资中心
（有限合伙）23%财产份额、保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）16.7785%财产份额及北京基
石信安创业投资有限公司 19.3548%股权作为质押物、为京投公司上述担保提供反担保，反担保金额为
人民币 20 亿元。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司债券未偿还债券票面金额为
基数，年费率为 1%。2023 年 8 月 15 日，公司发行公司债券“23 京发 01”20 亿元。2023 年 9 月，公
司已支付京投公司当期担保费 2,000.00 万元。
（2）公司与京投公司签署了《关于公开发行公司债券的担保协议》、京投公司出具了《担保函》
承诺对拟公开发行不超过 15.00 亿元公司债券提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。公司向京投
公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的京投银
泰置业 50%股权、兴业置业 51%股权及尚德置业 51%股权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。
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担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司债券未偿还债券票面金额为基数，年费率为
1%。2022 年 3 月 9 日，公开发行公司债券“22 京发 01”8.84 亿元，2023 年 3 月，已支付担保费 884.00
万元。2022 年 7 月 12 日，公开发行公司债券“22 京发 02”4.41 亿元，2023 年 7 月，已支付当期担
保费 441.00 万元。
（3）公司与京投公司签署了《关于发行中期票据的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承诺
对拟公开发行不超过 5.00 亿元中期票据提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。公司向京投公
司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的京投银泰
置业 50%股权、兴业置业 51%股权及尚德置业 51%股权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。担
保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以中期票据未偿还票面金额为基数，年费率为 1%。2022
年 8 月 17 日，公开发行“22 年京发 MTN001”4.46 亿元，2023 年 8 月，支付当期担保费 446.00 万元。
（4）公司与京投公司签署了《关于永续信托贷款的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承诺
对拟进行不超过 18.00 亿元永续信托贷款融资提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。担保协议约
定京投公司收取相关担保费用，担保费以永续信托贷款未偿还本金为基数，年费率为 1%。2020 年 6 月
8 日，进行永续信托贷款融资 9.00 亿元，2023 年 6 月，已支付担保费 900.00 万元。2020 年 11 月 6
日，进行永续信托贷款融资 9.00 亿元，2023 年 11 月，已支付当期担保费 900.00 万元。
（5）公司与京投公司签署了《关于永续信托贷款的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承诺
对拟进行不超过 12.00 亿元永续信托贷款融资提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。担保协议约
定京投公司收取相关担保费用，担保费以永续信托贷款未偿还本金为基数，年费率为 1%。2020 年 6 月
8 日，进行永续信托贷款融资 12.00 亿元，2023 年 6 月，已支付当期担保费 1,200.00 万元。
（6）公司与京投公司签署了《关于永续债融资的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承诺对
拟进行不超过 19.00 亿元永续债融资提供本息全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，且承诺在特
定情况下代为支付相关款项。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，
本公司之子公司京投置地以持有的京投银泰置业 50%股权、兴业置业 51%股权及尚德置业 51%股权作为
质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以永续信
托贷款未偿还本金为基数，年费率为 1%。2021 年 9 月 27 日，进行永续债融资 13.00 亿元，2023 年 9
月，已支付担保费 1,300.00 万元。2021 年 9 月 27 日，进行永续债融资 6.00 亿元，2023 年 9 月，已
支付当期担保费 600.00 万元。
（7）公司与京投公司签署了《关于永续债融资的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承诺对
拟进行不超过 11.00 亿元永续债融资提供本息全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，且承诺在特
定情况下代为支付相关款项。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，
本公司之子公司京投置地以持有的京投银泰置业 50%股权、兴业置业 51%股权及尚德置业 51%股权作为
质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以永续信
托贷款未偿还本金为基数，年费率为 1%。2021 年 12 月，进行永续债融资 11.00 亿元，2023 年 12 月，
已支付当期担保费 1,100.00 万元。
（8）公司于 2018 年 12 月 28 日与基石国际融资租赁有限公司签订了《融资租赁合同》，将部分
不动产以售后回租方式向基石国际融资租赁有限公司融资，融资金额人民币 2.00 亿元，融资期限 60
个月，融资年利率 5.80%。本次售后回租由公司全资子公司京投置地提供全额不可撤销连带责任担保。
2019 年 3 月 11 日，公司收到融资款 2.00 亿元。公司本报告期偿还融资本息合计 4,647.25 万元。
（9）2012 年 12 月 14 日、12 月 31 日，公司八届九次董事会、2012 年第六次临时股东大会审议
通过了《关于投资北京基石创业投资基金暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人的身份参与投
资该基金，投资的形式为以现金认缴该基金的出资额 25,150.00 万元。公司累计已收回投资 25,150.00
万元。
（10）2015 年 4 月 7 日、4 月 29 日，公司八届三十三次董事会、2014 年度股东大会审议通过了
《关于投资北京基石创业投资基金二期暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、以货币资
金出资认缴方式参与投资基石仲盈，公司出资额不超过 12,000.00 万元。公司累计已收回投资
12,000.00 万元。
（11）2017 年 11 月 15 日，公司九届二十六次董事会审议通过了《关于投资保定基石连盈创业投
资基金（有限合伙）暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、以现金出资认缴方式参与投
资基石仲盈，公司出资额 5,000.00 万元。公司本报告期收回投资款 104.70 万元，累计已收回投资 777.92
万元。
（12）2021 年 8 月 30 日，公司于召开的十一届六次董事会、2021 年 9 月 15 日召开的 2021 年第
三次临时股东大会审议通过了《关于投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙）暨关联交易的议案》，
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同意公司以有限合伙人身份、现金方式参与投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙），公司出资
总额为 10,000 万元。公司本报告期内出资 3,000.00 万元，累计出资 10,000.00 万元。
（13）2022 年 4 月 27 日，公司于召开的十一届十三次董事会《关于投资北京基石慧盈创业投资
中心（有限合伙）暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、现金方式参与投资北京基石慧
盈创业投资中心（有限合伙），公司出资总额为 11,500 万元。
（14）公司之控股子公司京投兴海与北京市基础设施投资有限公司（以下简称“甲方”）签订了
《北京市海淀区地铁 16 号线北安河车辆段综合利用项目（联检库、运用库上盖及咽喉区上盖部分）保
护区内施工补偿协议》，为实施上述项目，须邻近地铁 16 号线北安河车辆段施工。在京投兴海取得合
法审批手续并确保轨道交通线路设施正常运行及安全的前提下，甲方同意京投兴海在轨道交通保护区
内实施上述项目。京投兴海同意就上述施工，给予甲方适当的经济补偿。本报告期，京投兴海一次性
支付了上述施工补偿费 655.00 万元，其中不含税金额 617.92 万元。
十五、 股份支付
1、 各项权益工具
□适用 √不适用
期末发行在外的股票期权或其他权益工具
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 本期股份支付费用
□适用 √不适用
5、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十六、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
2010 年，本公司的全资子公司京投置地和北京万科签订《合作协议》约定，双方先按各 50%
比例联合投标并成立京投万科项目公司，获取水碾村改造一期地块。双方约定由京投置地合并财
务报表，并将项目公司股权结构通过增资方式调整为：北京万科持股 20%，京投置地持股 80%。在
项目销售净利润率高于 9%的情况下，京投置地、北京万科分别按 70%和 30%分配比例对项目全部
利润进行利润分配；在项目销售净利润率低于 9%（含 9%）的情况下，京投置地、北京万科分别按
74%和 26%比例对项目全部利润进行利润分配。
截至 2023 年 12 月 31 日，本公司不存在其他应披露的承诺事项。
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2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
A.截至 2023 年 12 月 31 日，本公司合并范围内各公司对外担保事项详见附注十四、5、（4）
关联担保情况。
B.截至 2023 年 12 月 31 日，本公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的余额为
228,112.00 万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用，
担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，
至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等
房屋权属证明文件交银行保管之日止。
C.截至 2023 年 12 月 31 日，本公司不存在其他应披露的或有事项。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十七、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十八、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 重要债务重组
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
报告分部的确定依据与会计政策见附注五、41 分部报告。
(2).报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房地产分部 外贸分部 其他 分部间抵销 合计
一、对外交
10,612,442,524.59 28,685,904.75 10,641,128,429.34
易收入
二、分部间
689,132.93 53,497,234.57 54,186,367.50
交易收入
三、对联营
和合营企
125,903,581.73 12.79 125,903,594.52
业的投资
收益
四、资产减
-138,535,294.80 -138,535,294.80
值损失
五、信用减
-80,364,336.11 -4,294.30 -71,758.87 -80,440,389.28
值损失
六、折旧费
38,624,603.37 3,775,176.04 42,399,779.41
和摊销费
七、利润总
额（亏损总 -1,178,521,028.97 499,807.95 -546,462.28 -34,515,589.67 -1,144,052,093.63
额）
八、所得税
-93,510,959.49 3,611.43 -226,151.01 -478,051.97 -93,255,447.10
费用
九、净利润
-1,085,010,069.48 496,196.52 -320,311.27 -34,037,537.70 -1,050,796,646.53
（净亏损）
十、资产总
59,539,372,385.57 3,417,429.90 134,928,039.26 129,266,270.37 59,548,451,584.36
额
十一、负债
50,112,197,523.02 451,469.35 92,234,075.99 114,678,053.76 50,090,205,014.60
总额
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
关于申请向特定对象发行 A 股股票的事项
2023 年 10 月 30 日，公司召开第十一届董事会第二十七次会议，同意公司向特定对象发行 A
股股票，拟发行对象为公司控股股东京投公司，拟发行 A 股股票数量为 130,725,552 股，不超过
本次发行前公司总股本的 30.00%。本次向特定对象发行募集资金总额为 74,644.29 万元，扣除
发行费用后的募集资金净额拟全部用于补充流动资金和偿还有息债务。本次向特定对象发行 A 股
股票事项已经公司股东大会审议通过，并获得国有资产监督管理机构(或国家出资企业)批复。本
事项正在准备申报阶段，尚需上海证券交易所审核通过及中国证券监督管理委员会同意注册后方
可实施。
8、 其他
√适用 □不适用
（1）借款费用
①当期资本化的借款费用金额 1,362,768,761.16 元。
②当期用于计算确定借款费用资本化金额的资本化率为 5.77%。
（2）外币折算
计入当期损益的汇兑净损益是-2,914.82 元。
十九、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 159,493,521.86 1,914,741.49
1 年以内小计 159,493,521.86 1,914,741.49
1至2年 156,388.45
2至3年
3 年以上
减：信用损失准备 -163,775.19
合计 159,486,135.12 1,914,741.49
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2023 年年度报告
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 计提 账面
比例 计提比例 金
金额 金额 价值 金额 比例(%) 比例 价值
(%) (%) 额
(%)
按单项计提
163,362.85 0.10 163,362.85 100.00
坏账准备
其中：
按单项计提
163,362.85 0.10 163,362.85 100.00
坏账准备
按组合计提
159,486,547.46 99.90 412.34 159,486,135.12 1,914,741.49 100.00 1,914,741.49
坏账准备
其中：
按信用风险
特征组合计 159,486,547.46 99.90 412.34 159,486,135.12 1,914,741.49 100.00 1,914,741.49
提坏账准备
合计 159,649,910.31 / 163,775.19 / 159,486,135.12 1,914,741.49 / / 1,914,741.49
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
客户 A 142,439.75 142,439.75 100.00
客户 B 20,923.10 20,923.10 100.00
合计 163,362.85 163,362.85 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
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2023 年年度报告
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
应收关联公司款项 159,427,642.14
应收租赁款 58,905.32 412.34 0.70
合计 159,486,547.46 412.34 -
按组合计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(3).坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 42,312,519.26
应收股利 46,557,648.71 125,663,524.41
其他应收款 3,060,605,744.66 2,582,546,544.61
合计 3,107,163,393.37 2,750,522,588.28
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
定期存款
委托贷款 42,354,874.13
债券投资
减：信用损失准备 -42,354.87
合计 42,312,519.26
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(3). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余 坏账准
账面余额 坏账准备
额 备
账
计
类别 面 账面
比 提 计提
金 金 价 比例 价值
例 比 金额 金额 比例
额 额 值 (%)
(%) 例 (%)
(%)
按单项计提
坏账准备
其中：
按组合计提
42,354,874.13 100.00 42,354.87 0.10 42,312,519.26
坏账准备
其中：
按信用风险
特征组合计 42,354,874.13 100.00 42,354.87 0.10 42,312,519.26
提坏账准备
合计 / / 42,354,874.13 / 42,354.87 / 42,312,519.26
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2023年1月1日余额 42,354.87 42,354.87
2023年1月1日余额
在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回 42,354.87 42,354.87
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2023 年年度报告
本期转销
本期核销
其他变动
2023年12月31日余
额
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(6). 本期实际核销的应收利息情况
□适用 √不适用
其中重要的应收利息核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
北京京投置地房地产有限公司 39,000,000.00 119,000,000.00
京投科技（北京）有限公司 4,194,820.91 4,194,820.91
北京基石创业投资基金（有限合伙） 3,362,827.80 2,468,703.50
合计 46,557,648.71 125,663,524.41
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
是否发生减值及
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
其判断依据
北京京投置地房地产有限公司 39,000,000.00 4-5年 被投资企业暂 否
未支付
京投科技（北京）有限公司 4,194,820.91 4-5年 被投资企业暂 否
未支付
合计 43,194,820.91 / / /
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2023 年年度报告
(3). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
金额 比例(%) 金额 比例 价值 金额 比例(%) 金额 比例 价值
(%) (%)
按单项计提
坏账准备
其中：
按组合计提
46,561,014.90 100.00 3,366.19 0.01 46,557,648.71 125,665,995.58 100.00 2,471.17 125,663,524.41
坏账准备
其中：
按信用风险
特征组合计 46,561,014.90 100.00 3,366.19 0.01 46,557,648.71 125,665,995.58 100.00 2,471.17 125,663,524.41
提坏账准备
合计 46,561,014.90 / 3,366.19 / 46,557,648.71 125,665,995.58 / 2,471.17 / 125,663,524.41
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收股利 坏账准备 计提比例（%）
北京京投置地房地产有限公司 39,000,000.00
京投科技（北京）有限公司 4,194,820.91
北京基石创业投资基金（有限合伙） 3,366,193.99 3,366.19 0.10
合计 46,561,014.90 3,366.19
按组合计提坏账准备的说明
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2023年 1月1 日余 2,471.17 2,471.17
额
2023年 1月1 日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 895.02 895.02
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2023年12月31日
3,366.19 3,366.19
余额
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(6). 本期实际核销的应收股利情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
其中重要的应收股利核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 573,109,536.78 820,387,220.49
1 年以内小计 573,109,536.78 820,387,220.49
1至2年 815,412,840.00 1,678,017,240.00
2至3年 1,589,241,055.00 7,139,300.15
3 年以上 85,228,072.24 79,135,748.97
减：信用损失准备 -2,385,759.36 -2,132,965.00
合计 3,060,605,744.66 2,582,546,544.61
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
资金拆借及往来款 3,007,805,714.14 2,530,008,922.60
股权转让款 39,780,000.00 39,780,000.00
保证金 10,000,000.00 10,000,000.00
代垫费用 2,075,961.78 1,602,433.14
其他 3,329,828.10 3,288,153.87
减：信用损失准备 -2,385,759.36 -2,132,965.00
合计 3,060,605,744.66 2,582,546,544.61
(3). 按坏账计提方法分类披露坏账准备计提情况
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按组合计提坏账准备 3,062,991,504.02 100.00 2,385,759.36 0.08 3,060,605,744.66
其中：
按信用风险特征组合计提
3,062,991,504.02 100.00 2,385,759.36 0.08 3,060,605,744.66
坏账准备
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2023 年年度报告
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
合计 3,062,991,504.02 -- 2,385,759.36 -- 3,060,605,744.66
续上表：
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按组合计提坏账准备 2,584,679,509.61 100.00 2,132,965.00 0.08 2,582,546,544.61
其中：
按信用风险特征组合计提
2,584,679,509.61 100.00 2,132,965.00 0.08 2,582,546,544.61
坏账准备
合计 2,584,679,509.61 -- 2,132,965.00 -- 2,582,546,544.61
按组合计提坏账准备
组合计提项目：信用风险特征组合
期末余额
名称
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
资金拆借及往来款 3,007,805,714.14 55,398.20
股权转让款 39,780,000.00 39,780.00 0.10
保证金 10,000,000.00 10,000.00 0.10
代垫费用 2,075,961.78 786,756.61 37.90
其他 3,329,828.10 1,493,824.55 44.86
合计 3,062,991,504.02 2,385,759.36 --
(4). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2023年1月1日余额 52,030.00 2,080,935.00 2,132,965.00
2023年1月1日余额
在本期
--转入第二阶段
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2023 年年度报告
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 484.94 1,348,377.11 1,348,862.05
本期转回 1,000.00 1,095,067.69 1,096,067.69
本期转销
本期核销
其他变动
2023年12月31日余
51,514.94 2,334,244.42 2,385,759.36
额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他 期末余额
计提 收回或转回
核销 变动
应收关联公司款 12,250.00 484.94 1,000.00 11,734.94
项
应收股权转让相 39,780.00 39,780.00
关款项
应收其他款项 2,080,935.00 1,348,377.11 1,095,067.69 2,334,244.42
合计 2,132,965.00 1,348,862.05 1,096,067.69 2,385,759.36
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(6). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(7). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 期末余额合计 账龄
质 期末余额
数的比例(%)
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2023 年年度报告
北京京投灜德 资金拆借
340,885,611.64 11.13 1 年以内
置业有限公司 及往来款
北京京投灜德 资金拆借
599,000,000.00 19.56 1-2 年
置业有限公司 及往来款
北京京投灜德 资金拆借
222,241,055.00 7.26 2-3 年
置业有限公司 及往来款
北京京投兴檀
资金拆借
房地产有限公 81,184,528.89 2.65 1 年以内
及往来款
司
北京京投兴檀
资金拆借
房地产有限公 136,400,000.00 4.45 1-2 年
及往来款
司
北京京投兴檀
资金拆借
房地产有限公 930,000,000.00 30.36 2-3 年
及往来款
司
北京京投兴海
资金拆借
房地产有限公 139,596,222.21 4.56 1 年以内
及往来款
司
北京京投兴海
资金拆借
房地产有限公 80,000,000.00 2.61 1-2 年
及往来款
司
北京京投兴海
资金拆借
房地产有限公 435,000,000.00 14.20 2-3 年
及往来款
司
大家投资控股 股权转让 39,780.00
39,780,000.00 1.30 3 年以上
有限责任公司 款
北京潭柘投资 资金拆借
2,000,000.00 0.07 2-3 年
发展有限公司 及往来款
北京潭柘投资 资金拆借
28,640,000.00 0.94 3 年以上
发展有限公司 及往来款
合计 3,034,727,417.74 99.09 / / 39,780.00
(8). 因资金集中管理而列报于其他应收款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 6,555,078,761.56 6,555,078,761.56 6,296,578,761.56 6,296,578,761.56
对联营、合营企
50,685,498.27 50,685,498.27 69,301,487.08 69,301,487.08
业投资
合计 6,605,764,259.83 6,605,764,259.83 6,365,880,248.64 6,365,880,248.64
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2023 年年度报告
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计 减值准
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 提减值 备期末
准备 余额
北京京投置地房地 5,172,099,438.20 250,000,000.00 5,422,099,438.20
产有限公司
北京潭柘投资发展 410,000,000.00 410,000,000.00
有限公司
京投科技（北京） 6,000,000.00 3,000,000.00 9,000,000.00
有限公司
北京睿德发展物业 20,000,000.00 20,000,000.00
管理服务有限公司
宁波银泰对外经济 4,500,000.00 4,500,000.00
贸易有限公司
宁波华联房地产开 57,745,579.45 57,745,579.45
发有限公司
宁波京发物业服务 5,000,000.00 5,000,000.00
有限公司
无锡嘉仁花园酒店 621,233,743.91 621,233,743.91
管理有限公司
京投发展商业管理 10,000,000.00 10,000,000.00
（北京）有限公司
合计 6,296,578,761.56 263,000,000.00 4,500,000.00 6,555,078,761.56
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2023 年年度报告
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值准
投资 期初 其他综 宣告发放 期末
追加投 减少 权益法下确认的 其他权益 计提减值 备期末
单位 余额 合收益 现金股利 其他 余额
资 投资 投资损益 变动 准备 余额
调整 或利润
一、合营企业
鄂尔多斯市京投银
泰房地产开发有限
责任公司
北京京投颐信健康
1,002,866.29 220.10 1,003,086.39
管理服务有限公司
上海礼仕酒店有限
公司
无锡望愉地铁生态
置业有限公司
小计 1,002,866.29 220.10 1,003,086.39
二、联营企业
北京基石信安创业
64,158,465.80 -18,587,045.49 45,571,420.31
投资有限公司
北京必革家科技有
4,140,154.99 -29,163.42 4,110,991.57
限公司
小计 68,298,620.79 -18,616,208.91 49,682,411.88
合计 69,301,487.08 -18,615,988.81 50,685,498.27
(3). 长期股权投资的减值测试情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 156,599,232.88 3,823,465.73 12,605,964.04 3,788,144.66
其他业务 398,857.33 422,488.77
合计 156,599,232.88 3,823,465.73 13,004,821.37 4,210,633.43
(2). 营业收入、营业成本的分解信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
房地产分部 其他分部 合计
合同分类 营业 营业
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
收入 成本
商品类型 150,403,435.98 150,403,435.98
房产销售
服务及其他 150,403,435.98 150,403,435.98
按经营地区分类 150,403,435.98 150,403,435.98
北京地区 150,403,435.98 150,403,435.98
其他地区
市场或客户类型 150,403,435.98 150,403,435.98
国内市场 150,403,435.98 150,403,435.98
国际市场
合计 150,403,435.98 150,403,435.98
其他说明
√适用 □不适用
注：上述合同产生的收入情况不包含物业租赁收入。
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
本公司针对其他商品销售业务，在本公司向客户交付商品时，确认商品的销售收入。
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
(5). 重大合同变更或重大交易价格调整
□适用 √不适用
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 2,701,881.96
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2023 年年度报告
权益法核算的长期股权投资收益 -18,615,988.81 3,537,732.70
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 7,851,449.91 98,941,036.55
债权投资在持有期间取得的利息收入 69,237,991.13 69,178,478.66
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 61,175,334.19 171,657,247.91
6、 其他
□适用 √不适用
二十、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值
308,815.84
准备的冲销部分
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营
业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定
2,477,594.81
的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府
补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业
务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产
生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金
融负债产生的损益
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用 收取参股公司协议借款
1,242,244.50
费 利息
委托他人投资或管理资产的损益
对外委托贷款取得的损益 收取参股公司委托贷款
53,996,974.15
利息
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各
项资产损失
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资
成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并
日的当期净损益
非货币性资产交换损益
债务重组损益
企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性
费用，如安置职工的支出等
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2023 年年度报告
因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益
产生的一次性影响
因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份
支付费用
对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，
应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地
产公允价值变动产生的损益
交易价格显失公允的交易产生的收益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损
益
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -13,643,489.19
其他符合非经常性损益定义的损益项目 主要系收取北京基石
创业投资基金（有限合
8,726,491.78 伙）、北京基石仲盈创
业投资中心（有限合伙）
股利
减：所得税影响额 13,277,157.97
少数股东权益影响额（税后） -4,025,695.27
合计 43,857,169.19
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认
定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1
号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 -41.72 -1.33 -1.33
利润
扣除非经常性损益后归属于 -43.58 -1.39 -1.39
公司普通股股东的净利润
注：计算每股收益（元/股）、加权平均净资产收益率时，归属于普通股股东的净利润扣除了永续
债利息。基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外普通股的加
权平均数计算，稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并
净利润除以调整后的母公司发行在外普通股的加权平均数计算。报告期本公司无稀释性的潜在普
通股，因此稀释每股收益与基本每股收益相同。
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：孔令洋
董事会批准报送日期：2024 年 3 月 29 日
修订信息
□适用 √不适用
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