公司代码：600683 公司简称：京投发展
京投发展股份有限公司
2023 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司于2024年3月29日召开第十一届董事会第三十二次会议，审议通过《关于2023年度利润分
配预案的议案》，公司拟定2023年度利润分配方案为：公司本年度不进行现金股利分配，同时本报
告期不进行资本公积转增股本。本预案尚需提交股东大会审议。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 京投发展 600683 京投银泰
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 张雨来 鞠颂
办公地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中 北京市朝阳区建国门外大
心C座17层 街2号银泰中心C座17层
电话 010-65636622 010-65636620
电子信箱 ir@600683.com ir@600683.com
2 报告期公司主要业务简介
京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的 A 股房地产板块上市公司。公司以
自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦 TOD 轨道物业开发。
近年来，公司持续构建“TOD 智慧生态圈”，以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，
以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，形成人文城市和产业生态共存的价值共同体。自
2011 年公司第一个 TOD 项目以来，公司历经十余年，陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨
御府、岚山、无锡愉樾天成、北熙区、森与天成等多个 TOD 轨道物业开发项目，地铁车辆段上盖
综合开发不断迭代升级，总开发规模近 500 万平方米。未来，公司将继续聚焦 TOD 轨道物业开发，
秉持以客户为中心的经营理念，精细打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
2022年 本年比上年 2021年
2023年
调整后 调整前 增减(%) 调整后 调整前
总资产 59,548,451,584.36 54,813,074,893.05 54,813,074,893.05 8.64 46,803,933,077.60 46,803,933,077.60
归属于上市公司股东的净
7,842,582,231.80 8,875,363,465.93 8,875,787,148.88 -11.64 9,142,986,181.20 9,143,487,927.73
资产
营业收入 10,641,128,429.34 5,552,378,113.60 5,552,378,113.60 91.65 6,765,910,302.79 6,765,910,302.79
扣除与主营业务无关的业
务收入和不具备商业实质 10,638,892,042.94 5,550,644,414.60 5,550,644,414.60 91.67 6,765,316,731.52 6,765,316,731.52
的收入后的营业收入
归属于上市公司股东的净
-659,234,610.50 202,272,350.48 202,194,286.90 -425.91 328,121,817.95 328,623,564.48
利润
归属于上市公司股东的扣
-703,091,779.69 86,837,470.72 86,759,407.14 -909.66 174,926,954.56 175,428,701.09
除非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量
-4,325,766,372.90 -8,353,843,414.61 -8,353,843,414.61 不适用 7,538,629,978.76 7,538,629,978.76
净额
加权平均净资产收益率（%
-41.72 -4.08 -4.09 不适用 3.82 3.84
）
基本每股收益（元／股） -1.33 -0.17 -0.17 不适用 0.17 0.17
稀释每股收益（元／股） -1.33 -0.17 -0.17 不适用 0.17 0.17
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 3,188,196,667.87 6,678,010,346.66 275,713,817.29 499,207,597.52
归属于上市公司
123,494,599.17 50,780,676.13 -103,006,541.34 -730,503,344.46
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
113,730,476.30 43,426,389.67 -113,925,470.08 -746,323,175.58
常性损益后的净
利润
经营活动产生的
-1,899,226,380.22 268,154,862.21 -3,362,143,411.97 667,448,557.08
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特
别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 39,083
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 36,532
前 10 名股东持股情况
质押、标记或
持有有限
股东名称 报告期内增 冻结情况 股东
期末持股数量 比例(%) 售条件的
（全称） 减 股份 性质
股份数量 数量
状态
北京市基础设施投资
8,225,000 296,310,991 40.00 0 无 0 国有法人
有限公司
程少良 -22,217,700 116,912,036 15.78 0 无 0 境外自然人
龚万伦 -819,000 6,261,850 0.85 0 无 0 境内自然人
程开武 -69,700 5,970,300 0.81 0 无 0 境内自然人
宁波市银河综合服务
0 4,280,100 0.58 0 无 0 未知
管理中心
童晓阳 62,100 3,906,662 0.53 0 无 0 境内自然人
龚岚 -26,400 3,472,300 0.47 0 无 0 境内自然人
向正秀 19,600 3,116,100 0.42 0 无 0 境内自然人
中国工商银行股份有
限公司－南方中证全 905,901 2,857,401 0.39 0 无 0 未知
指房地产交易型开放
式指数证券投资基金
关崇智 2,556,100 2,556,100 0.35 0 无 0 境内自然人
上述股东关联关系或一致行动的说明 未知上述其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办
法》规定的一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股数量
不适用
的说明
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:万元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 到期日 债券余额 利率（%）
京投发展股份有
限公司 2022 年公
22 京发 01 185516 2025-03-09 88,400 3.27
开发行公司债券
（第一期）
京投发展股份有
限公司 2022 年公
22 京发 02 137520 2025-07-12 44,100 3.10
开发行公司债券
（第二期）
京投发展股份有
限公司 2023 年公
开发行公司债券 23 京发 01 115800 2026-08-15 200,000 3.07
(面向专业投资
者)
京投发展股份有
22 京投发展
限公司 2022 年度 102281859 2025-08-19 44,600 2.86
MTN001
第一期中期票据
5.2 报告期内债券的付息兑付情况
债券名称 付息兑付情况的说明
京投发展股份有限公司 “20 京发 01”期限为 3 年，计息期限自 2020 年 9 月 4 日起至 2023 年 9
2020 年公开发行公司债券 月 3 日，付息日为计息期限的每年 9 月 4 日（上述付息日如遇法定节假
(面向专业投资者)（第一 日，则顺延至下一个交易日）。本报告期“20 京发 01”本金已于 2023
期） 年 9 月 4 日兑付，年度利息已于 2023 年 9 月 4 日支付，计息期限为 2022
年 9 月 4 日至 2023 年 9 月 3 日。该债券于 2023 年 9 月 4 日在上海证券
交易所摘牌。
京投发展股份有限公司 “22 京发 01”期限为 3 年，计息期限自 2022 年 3 月 9 日起至 2025 年 3
2022 年公开发行公司债券 月 8 日，付息日为计息期限的每年 3 月 9 日（上述付息日如遇法定节假
（第一期） 日，则顺延至下一个交易日）。本报告期，“22 京发 01”年度利息已于
2023 年 3 月 9 日支付，计息期限为 2022 年 3 月 9 日至 2023 年 3 月 8 日。
京投发展股份有限公司 “22 京发 02”期限为 3 年，计息期限自 2022 年 7 月 12 日起至 2025 年
2022 年公开发行公司债券 7 月 11 日，付息日为计息期限的每年 7 月 12 日（上述付息日如遇法定
（第二期） 节假日，则顺延至下一个交易日）。本报告期，“22 京发 02”年度利息
已于 2023 年 7 月 12 日支付，计息期限为 2022 年 7 月 12 日至 2023 年 7
月 11 日。
京投发展股份有限公司 “22 京投发展 MTN001”期限为 3 年，本报告期，“22 京投发展 MTN001”
2022 年度第一期中期票据 年度利息已于 2023 年 8 月 19 日支付，计息期限为 2022 年 08 月 19 日至
2023 年 08 月 18 日。
5.3 报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.4 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
主要指标 2023 年 2022 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 84.12 80.16 增加 3.96 个百分点
扣除非经常性损益后净利润 -70,309.18 8,683.75 -909.66
EBITDA 全部债务比 -0.0256 0.025 减少 5.06 个百分点
利息保障倍数 -0.55 0.46 -214.58
第三节 重要事项
1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对
公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
2023 年度，公司实现营业收入总额 1,064,112.84 万元，同比增加 91.65%；实现归属于上市
公司股东净利润-65,923.46 万元，同比减少 426.04%。
截至 2023 年 12 月 31 日，公司资产总额 5,954,845.16 万元，较上年同期增加 15,843.97 万
元，增幅 40.74%；负负债总额 5,009,020.50 万元，较年初相比增加了 615,228.45 万元，增幅
14.00%；公司资产负债率 84.12%，与年初相比增加 3.96 个百分点。
详见公司 2023 年度报告第三节“管理层讨论与分析”之“一、经营情况讨论与分析”部分。
2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终
止上市情形的原因。
□适用 √不适用
