公司代码：600683 公司简称：京投发展
京投发展股份有限公司
2020 年年度报告摘要
一 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司 2020 年度归属于上市公司股东的净
利润 496,928,273.83 元，扣除永续信托贷款利息 80,153,083.32 元影响，本报告期归属于上市公
司普通股股东的净利润为 416,775,190.51 元。公司拟定 2020 年度利润分配预案为：以 2020 年
12 月 31 日公司总股本 740,777,597 股为基数，每 10 股派发现金红利 2.50 元（含税），共计派发
185,194,399.25 元。本年度不进行资本公积转增股本。本预案尚须提交公司股东大会审议批准。
二 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 京投发展 600683 京投银泰
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 贾卫平 朱琳
办公地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中 北京市朝阳区建国门外大
心C座17层 街2号银泰中心C座17层
电话 010-65636622 010-65636620
电子信箱 ir@600683.com ir@600683.com
2 报告期公司主要业务简介
（一）公司主要业务与经营模式
京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的 A 股房地产板块上市公司。公司以
自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，报告期内，公司房地产销售收入占营业收入总
额的 98.07%。
近年来，公司业务以 TOD 轨道物业开发为主。TOD（Transit-Oriented Development），指以
轨道交通为导向的开发模式，通常是以高铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心以 400-800 米为
半径，建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式。自 2011 年公司第一个 TOD 项目以来，9 年
间，公司陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉悦天成等多个 TOD 轨道
物业开发项目，总建筑面积超 244 万平方米。
伴随着近几年轨道交通的飞速发展，TOD 轨道物业开发成为房地产开发的新热点。根据国家
统计局数据，截至 2019 年 12 月 31 日，全国（除港澳台）轨道交通运营里程 6172 公里，新增运
营里程 877 公里，较 2019 年增长 16.6%。同时，在已开通轨道交通的城市中，已有近一半城市出
台了与 TOD 相关的规划政策。随着全国轨道交通发展蒸蒸日上和相关政策的出台，公司所在轨道
物业开发细分领域将迎来新的发展机遇。
（二）行业情况说明
报告期内，中央对于房地产“房住不炒”、“三稳”目标贯彻不变，但各地针对楼市的调控政
策则呈现差异化和精准化。
上半年因受到疫情冲击，故“六保”和“六稳”为首要目标，多个城市从房地产供给端和需
求端出台了诸多政策予以扶持，楼市调控政策总体呈现宽松态势。各城市常见的调控方法包括：
降低人才落户与购房门槛、提供购房补贴、公积金政策放宽等。
进入下半年，随着长三角、珠三角、西北地区核心城市以及其他少数热点城市房价加速上涨，
其市场热度也逐渐向周边扩散，以至于住建部召开了两次房地产座谈会讨论，随即多个热点城市
迎来调控升级，调控方法主要是加码“五限”、公积金收紧、提升个人住房转让增值税免征年限等。
全年来看，在疫情肆虐的大背景下，房地产市场稳步发展，很好的充当了经济持续增长的“稳
定器”。报告期内，根据国家统计局数据显示，全国房地产开发投资额为 14.1 万亿元，同比增长
7.0%；商品房销售面积 17.6 亿平方米，同比增长 2.6%。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2020年 2019年 2018年
增减(%)
总资产 49,809,537,392.20 46,192,720,564.76 7.83 31,867,582,579.22
营业收入 8,864,424,166.23 4,327,692,677.72 104.83 7,974,908,473.92
归属于上市公司 496,928,273.83 76,809,924.92 546.96 357,859,772.94
股东的净利润
归属于上市公司 469,881,389.10 39,862,147.82 1,078.77 289,812,525.54
股东的扣除非经
常性损益的净利
润
归属于上市公司 6,390,363,969.88 2,687,037,543.47 137.82 2,563,225,128.12
股东的净资产
经营活动产生的 9,869,146,502.01 -7,241,802,983.40 146,512,514.89
现金流量净额
基本每股收益（元 0.56 0.10 460.00 0.48
／股）
稀释每股收益（元 0.56 0.10 460.00 0.48
／股）
加权平均净资产 13.72 2.89 增加10.83个百分点 14.72
收益率（%）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 991,658,052.40 1,056,140,102.54 1,041,377,131.88 5,775,248,879.41
归属于上市公司股东
77,080,733.69 34,951,324.03 -15,543,607.34 400,439,823.45
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 70,752,239.46 30,432,001.47 -22,953,976.42 391,651,124.59
后的净利润
经营活动产生的现金
409,386,528.84 1,611,389,576.08 3,804,640,171.82 4,043,730,225.27
流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股本及股东情况
4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位: 股
截止报告期末普通股股东总数（户） 22,217
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 22,724
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）
前 10 名股东持股情况
持有有 质押或冻结情
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 限售条 况 股东
（全称） 减 量 (%) 件的股 股份 性质
数量
份数量 状态
北京市基础设施投资有限 0 281,495,391 38.00 0 无 0 国有法人
公司
程少良 0 153,929,736 20.78 0 无 0 境外自然人
中国银泰投资有限公司 0 30,000,000 4.05 0 无 0 境内非国有法人
龚万伦 7,048,350 7,048,350 0.95 0 无 0 境内自然人
程开武 5,623,700 5,623,700 0.76 0 无 0 境内自然人
宁波市银河综合服务管理 0 4,280,100 0.58 0 无 0 未知
中心
杨雪梅 3,593,000 3,600,000 0.49 0 无 0 境内自然人
龚岚 3,393,957 3,393,957 0.46 0 无 0 境内自然人
戴文伟 0 3,000,000 0.40 0 无 0 境内自然人
宁波市昌兴物资有限公司 0 2,129,400 0.29 0 无 0 境内非国有法人
上述股东关联关系或一致行动的说明 未知上述其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管
理办法》规定的一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的 无
说明
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司债券基本情况
单位:万元 币种:人民币
债券余
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 利率 还本付息方式 交易场所
额
京投发展股份有 18 京发 150721 2018-9-20 2021-9-21 200,000 5.50 每年付息一次，到 上海证券
限公司 2018 年 01 期一次还本，最后 交易所
非公开发行公司 一期利息随本金的
债券（第一期） 兑付一起支付
京投发展股份有 19 京发 155247 2019-3-14 2024-3-14 100,000 3.99 每年付息一次，到 上海证券
限公司 2019 年 G1 期一次还本，最后 交易所
公开发行公司债 一期利息随本金的
券（第一期） 兑付一起支付
京投发展股份有 19 京发 155542 2019-7-17 2024-7-17 50,000 3.78 每年付息一次，到 上海证券
限公司 2019 年 G2 期一次还本，最后 交易所
公开发行公司债 一期利息随本金的
券（第二期） 兑付一起支付
京投发展股份有 20 京发 175105 2020-9-4 2023-9-4 200,000 3.90 每年付息一次，到 上海证券
限公司 2020 年 01 期一次还本，最后 交易所
公开发行公司债 一期利息随本金的
券（第一期） 兑付一起支付
5.2 公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
1、“18 京发 01”，期限为 3 年期，附第 2 年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选
择权和投资者回售选择权，在存续期内每年付息一次，最后一期利息随本金的兑付一起支付。该
债券的付息日为 2019 年至 2021 年每年的 9 月 21 日（如遇非交易日，则顺延至其后的第一个交易
日）；若发行人行使赎回选择权，或投资者行使回售选择权，则赎回或回售部分债券的付息日为
2019 年至 2020 年每年的 9 月 21 日（如遇非交易日，则顺延至其后的第一个交易日）。2020 年 9
月 21 日为该债券第 2 个计息年度付息日，公司根据募集说明书的约定决定行使该债券的发行人赎
回选择权，对登记日登记在册的本期债券全部赎回。本报告期，公司于 2020 年 9 月 21 日兑付该
债券全额本金及 2019 年 9 月 21 日至 2020 年 9 月 20 日期间相应利息，该债券于 2020 年 9 月 21
日在上海证券交易所提前摘牌。
2、“19 京发 G1”，期限为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选
择权，在存续期内每年付息一次，最后一期利息随本金的兑付一起支付。该债券的付息日为 2020
年至 2024 年每年的 3 月 14 日（如遇法定节假如或休息日，则顺延至其后的第一个交易日）。如第
3 年末投资者行使回售权，则回售部分债券的付息日为 2020 年至 2022 年每年的 3 月 14 日（如遇
法定节假如或休息日，则顺延至其后的第一个交易日）。本报告期，该债券 2019 年 3 月 14 日至
2020 年 3 月 13 日期间的利息已支付。截至本报告披露日，该债券 2020 年 3 月 14 日至 2021 年 3
月 13 日期间的利息已支付。
3、“19 京发 G2”，期限为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选
择权，在存续期内每年付息一次，最后一期利息随本金的兑付一起支付。该债券的付息日为 2020
年至 2024 年每年的 7 月 17 日（如遇法定节假如或休息日，则顺延至期后的第一个交易日）。如第
3 年末投资者行使回售权，则回售部分债券的付息日为 2020 年至 2022 年每年的 7 月 17 日（如遇
法定节假如或休息日，则顺延至期后的第一个交易日）。本报告期，该债券 2019 年 7 月 18 日至
2020 年 7 月 17 日期间的利息已支付。
4、“20 京发 01”，期限为 3 年期，在存续期内每年付息一次，最后一期利息随本金的兑付
一起支付。该债券的付息日为 2021 年至 2023 年每年的 9 月 4 日（如遇非交易日，则顺延至其后
的第一个交易日）。本报告期该债券未到兑息、兑付日。
5.3 公司债券评级情况
√适用 □不适用
1、“18 京发 01”非公开发行公司债券未进行信用评级。
2、“19 京发 G1”、“19 京发 G2”、“20 京发 01”公开发行公司债券根据中国证监会相关
规定、评级行业惯例以及联合信用评级有限公司（以下简称“联合评级”）评级制度相关规定，
自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，联合评级将在债券信用级别有效期
内或者债券存续期内，持续关注公司外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及债券偿债保障
情况等因素，以对债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。在跟踪
评级期限内，联合评级将于公司年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。
联合评级于 2019 年 3 月 1 日为公司 2019 年公开发行公司债券（第一期）信用评级报告出具
联合[2019]254 号《信用等级公告》。根据联合评级评定，本公司主体长期信用等级为 AA，评级展
望为“稳定”，本期债券信用级别为 AAA。
联合评级于 2019 年 6 月 28 日为公司 2019 年公开发行公司债券（第二期）信用评级报告出具
联合[2019]1736 号《信用等级公告》。根据联合评级评定，本公司主体长期信用等级为 AA，评级
展望为“稳定”，本期债券信用级别为 AAA。
联合评级于 2020 年 5 月 15 日为公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）信用评级报告出具
联合[2020]855 号《信用等级公告》。根据联合评级评定，本公司主体长期信用等级为 AA，评级展
望为“稳定”，本期债券信用级别为 AAA。
根据中国证券监督管理委员会《公司债券发行与交易管理办法》和《上海证券交易所公司债
券上市规则》的有关规定，公司委托联合评级对本公司“19 京发 G1”、“19 京发 G2”进行了跟
踪评级。联合评级于 2019 年 6 月 17 日出具了《京投发展股份有限公司公司债券 2019 年跟踪评
级报告》(联合[2019]1298 号），维持公司主体长期信用等级为 AA，评级展望为“稳定”；同时维
持“19 京发 G1”的债项信用等级为 AAA。联合评级于 2020 年 5 月 28 日出具了《京投发展股份有
限公司公司债券 2020 年跟踪评级报告》(联合[2020]967 号），维持公司主体长期信用等级为 AA，
评级展望为“稳定”；同时维持“19 京发 G1”、“19 京发 G2”的债项信用等级为 AAA。报告期
内，“20 京发 01”未到跟踪评级时间。
此外，自本次评级报告出具之日起，联合评级将密切关注与公司以及债券有关的信息，如发
生可能影响债券信用级别的重大事件，公司将及时通知联合评级并提供相关资料，联合评级将在
认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
5.4 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
主要指标 2020 年 2019 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 83.12 91.05 -7.93
EBITDA 全部债务比 0.076 0.04 3.6
利息保障倍数 0.87 0.48 81.25
三 经营情况讨论与分析
1 报告期内主要经营情况
1.1 公司经营情况
报告期内，公司实现业绩逆势稳增。施工方面，2020 年计划新开工面积 44.91 万平方米，实
际开工 54 万平方米，完成计划的 120%，计划竣工面积 25.34 万平方米，实际竣工 10.84 万平方
米，完成计划的 42.76%，施工（在建）面积 180.69 万平方米；销售方面，2020 年全年房地产销
售面积 39.66 万平方米，签约销售额 142.28 亿元、同比增长 116.8%，回款额 132.41 亿元、同比
增长 115%。
在“植根北京，茂盛全国”的战略指导下，公司通过专业深耕、品牌打造、运营提效、商业
模式创新等方式持续提升经营质量。本着以客户为中心的原则，推动产品力及服务升级，在客户
研究、产品设计、运营管控、安全生产、成本管控、内控优化、人才引进及培养、激励机制等方
面对标行业标杆，不断优化自身。2020 年，在国家政策收紧和疫情影响的双重不利影响下，公司
在京内京外各项目上均取得了较好的成绩:
2020 年纵观公司在北京及环京的各项目，在建项目稳中求进：
（1）北京公园悦府项目：实现项目住宅全部售罄；B-7#、B-8#住宅楼按期竣备并顺利交付，
圆满完成年初制定的验收和集中交付计划。
（2）璟悦府项目：已签署幼儿园移交三方协议，6011 地块、6014 地块完成联合验收并完成
6011 地块住宅集中交付。
（3）臻御府项目：克服全年两次疫情影响，实现建设进度目标并超额完成销售任务，年底 4
栋住宅实现封顶，超目标实现回款。
（4）岚山项目:积极推进项目回购及销售，实现村民安置和职住平衡认购。
（5）锦悦府项目：实楼样板展示区 7 月顺利开放，项目精装基本完成。
（6）琨御府：顺利完成资产整售并完成交付。
（7）檀香府项目：幼儿园、小学正式移交；C9、C11 地块竣工备案；C8 商业地块具备验收条
件、完成 C5 地块钉子户迁移；配套商业逐步完善，打造城市山居和学园市镇，营造新生活方式。
（8）西华府：提前完成商办楼及盖下地库产权车位现房销售备案手续，商品房区域大产权证
全部办理完成。
（9）倬郡项目：提前实现封顶目标，样板区展示效果良好，在燕郊地区逐渐树立京投发展的
品牌形象。
作为“茂盛全国”战略的重要支点，无锡项目具体情况如下：
（1）愉樾天成项目：百天实现示范区的开放展示，一期住宅首次开盘去化较好，打造无锡首
家沉浸式营销体验活动，同时成为中国首个完成注册的 WELL 健康社区 TOD 项目，也是中国最大
WELL 健康社区注册项目。
（2）无锡公园悦府：销售去化情况良好，销售、回款指标均按计划达成。
1.2 财务状况分析
报告期内，公司实现净利润 106,334.59 万元，净利率为 12.00%，净利润较上年同期 46,025.23
万元相比增加 60,309.36 万元，增幅 131.04%；归属于上市公司股东净利润 49,692.83 万元，2020
年公司进行永续信托贷款融资 30 亿元，分类为权益工具，2020 年永续信托贷款利息费用共计
8,015.31 万元 ，剔除永续信托贷款利息影响后，归属于上市公司普通股股东的净利润 41,677.52
万元，归属于上市公司普通股股东的净利润与上年同期相比增幅 442.61%；2020 年度公司实现营
业收入总额 886,442.42 万元，同比增加 453,673.15 万元，增幅 104.83%，本报告期内公司的利
润主要来源于房地产项目结转产生的收益。公司营业收入中房地产销售结转实现收入 869,369.64
万元，较上年同期 417,100.71 万元增加 452,268.93 万元，增幅 108.43%。报告期内，公司三项
费用总计 64,642.28 万元，较上年同期 59,466.31 万元相比增加 5,175.97 万元，增幅 8.70%；其
中管理费用 20,209.23 万元，较上年同期 19,457.46 万元相比增加 751.77 万元，变化不大；销售
费用 23,337.71 万元，较上年同期 16,251.32 万元相比增加 7,086.39 万元，增幅 43.61%，主要
系本期销售收入增加，代理及渠道等服务费相应增加所致；财务费用 21,095.34 万元，较上年同
期 23,757.53 万元相比略有减少。
另公司 2020 年进行永续信托贷款融资 30 亿元，分类为权益工具，其利息 8,015.31 万元直接
由未分配利润进行分配。
本报告期末，公司资产总额 4,980,953.74 万元，较期初增加 361,681.68 万元，增幅 7.83%，
资产总额中增幅较大的系货币资金，本报告期末货币资金 489,118.50 万元，占资产总额的 9.82%，
较期初增加 280,385.29 万元，增幅 134.33%，增幅主要系 2020 年下半年各项目销售较好预收房
款增加所致。资产总额中存货期末余额 3,165,706.43 万元，占资产总额的 63.56%，较期初减少
178,502.40 万元，减幅 5.34%，公司存货主要包括轨道物业项目以及其他景观类物业项目，资产
状况良好；其他非流动资产 877,305.79 万元，占资产总额的 17.61%，其他非流动资产主要系公
司对联合营企业借款净额 874,308.79 万元，风险可控。
负债总额 4,139,926.32 万元，较年初相比减少了 65,742.72 万元，减幅 1.56%。随着公司规
模不断扩大，项目开发速度不断加快，公司各项目持续预售并实现结转，资金快速回笼，负债总
额中预收房款（合同负债）期末余额 695,493.61 万元，占负债总额 16.80%，预收账款及合同负
债较期初合计增加 324,620.10 万元，增幅 87.41%；本报告期末公司有息负债总计 2,640,527.37
万元，占负债总额 63.78%，2020 年度公司各类借款净减少 522,547.22 万元，降幅 16.52%，其中
公司控股股东借款期末余额 2,052,550.00 万元，占负债总额 49.58%，占有息负债的 77.73%。公
司各项目预售资金将继续快速回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还
到期各项款项。
2020 年 12 月 31 日公司资产负债率 83.12%，与年初相比减少 7.93 个百分点，资产负债率降
低主要系 2020 年公司进行永续信托贷款融资 30 亿元所致，分类为权益工具进行会计核算及公司
加大销售力度，加快项目周转，以销售回款归还既有借款所致。2020 年末公司借款综合资金成本
7.54%，较上年同期 7.85%降低 0.31 个百分点。
本报告期末，归属于上市公司股东的净资产 639,036.40 万元，剔除其他权益工具（永续信托
贷款）300,000.00 万元后，归属于上市公司普通股股东的净资产 339,036.40 万元, 归属于上市
公司普通股股东净资产增加 70,332.65 万元,增加系公司其他综合收益及公司当期经营净利润增
加所致。
本报告期，公司经营活动现金流量净额净流入为 986,914.65 万元，经营活动现金流量净额净
流入较上年同期增加 1,711,094.95 万元，主要系本报告期公司各项目销售收入较好,上一报告期
公司新获取土地资源支付地价款较大。公司投资活动现金流量净额净流出为 130,532.85 万元，净
流出主要系公司本报告期投资无锡轨道物业项目支付地价款等所致。公司筹资活动现金流量净额
净流出为 576,001.28 万元，筹资活动现金净流量较上年同期增加流出 1,414,071.73 万元，增加
主要系公司经营活动现金净流入后偿还各类借款等所致。
2 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
3 面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
4 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
1、会计政策变更
本公司自 2020 年 1 月 1 日采用《企业会计准则第 14 号——收入》（财会〔2017〕22 号）（以
下简称“新收入准则”）相关规定。本公司依据新收入准则有关特定事项或交易的具体规定调整
了相关会计政策。例如：合同成本、预收款等。本公司依据新收入准则的规定，根据履行履约义
务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司根据首次执行新收入
准则的累积影响数，调整 2020 年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不
予调整。会计政策变更导致影响如下：
影响金额（元）
受影响的报表项目名 2019 年 12 月
会计政策变更的内容和原因 2019 年 12 月 31 日
称 31 日母公司
合并资产负债表
资产负债表
将“应收账款”重分类为“合同资 应收账款 -368,121,810.54
产” 合同资产 368,121,810.54
将“合同取得成本”从“预付账款” 预付账款 -29,286,628.21
重分类为“其他流动资产” 其他流动资产 29,286,628.21
将从“预收账款”重分类至“合同 预收账款 -3,690,389,736.22 -172,179.31
负债”及“其他应付款”，将相应 合同负债 3,412,331,450.32 172,179.31
的增值税重分类为“其他流动负 其他应付款 19,689,740.00
债” 其他流动负债 258,368,545.90
2、会计估计变更
无
5 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
6 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用 □不适用
报告期内本公司财务报表合并范围未发生变化。
本年度合并报表的范围详见附注九、1 在子公司中的权益。
