公司代码：600683 公司简称：京投发展
京投发展股份有限公司
2021 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事 郑毅 工作原因 刘建红
4 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司2021年度归属于上市公司股东的净
利润328,623,564.48元，扣除永续债利息203,849,277.76元影响，本报告期归属于上市公司普通
股股东的净利润为124,774,286.72元。公司拟定2021年度利润分配预案为：以2021年12月31日公
司总股本740,777,597股为基数，每10股派发现金红利1.30元（含税），共计派发96,301,087.61
元。本年度不进行资本公积转增股本。本预案尚须提交公司股东大会审议批准。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 京投发展 600683 京投银泰
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 魏怡 朱琳
办公地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中 北京市朝阳区建国门外大
心C座17层 街2号银泰中心C座17层
电话 010-65636622 010-65636620
电子信箱 ir@600683.com ir@600683.com
2 报告期公司主要业务简介
京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的 A 股房地产板块上市公司。公司以
自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，报告期内，公司房地产销售收入占营业收入总
额的 99%。
近年来，公司始终聚焦 TOD 轨道物业开发。TOD（Transit-Oriented Development），指以轨
道交通为导向的开发模式，通常是以高铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心以 400-800 米为半
径，建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式。自 2011 年公司第一个 TOD 项目以来，10 年
间，公司陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成等多个 TOD 轨道
物业开发项目，总建筑面积超 277 万平方米。
报告期内，公司全资子公司以联合体形式竞得北京市朝阳区东坝车辆基地综合利用项目三块
地块的使用权。未来公司将继续聚焦 TOD 轨道物业开发，秉持以客户为中心的经营理念，打磨自
身产品，不断提升企业竞争力。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2021年 2020年 2019年
增减(%)
总资产 46,803,933,077.60 49,809,537,392.20 -6.03 46,192,720,564.76
归属于上市公司股东
9,143,487,927.73 6,390,363,969.88 43.08 2,687,037,543.47
的净资产
营业收入 6,765,910,302.79 8,864,424,166.23 -23.67 4,327,692,677.72
归属于上市公司股东
328,623,564.48 496,928,273.83 -33.87 76,809,924.92
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 175,428,701.09 469,881,389.10 -62.67 39,862,147.82
的净利润
经营活动产生的现金
7,538,629,978.76 9,869,146,502.01 -23.61 -7,241,802,983.40
流量净额
加权平均净资产收益 减少9.88个百
3.84 13.72 2.89
率（%） 分点
基本每股收益（元／
0.17 0.56 -69.64 0.10
股）
稀释每股收益（元／
0.17 0.56 -69.64 0.10
股）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 1,684,677,226.60 356,870,322.28 1,734,235,075.68 2,990,127,678.23
归属于上市公司
105,363,334.60 55,771,253.93 -77,281,557.61 244,770,533.56
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
101,176,296.34 4,204,918.79 -96,473,427.48 166,520,913.44
常性损益后的净
利润
经营活动产生的 1,031,335,731.35 2,711,186,576.14 1,740,785,819.57 2,055,321,851.70
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特
别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 44,043
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 40,342
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）
前 10 名股东持股情况
持有 质押、标记或
有限 冻结情况
股东名称 比例 售条 股东
报告期内增减 期末持股数量
（全称） (%) 件的 股份 性质
数量
股份 状态
数量
北京市基础设施投资
0 281,495,391 38.00 0 无 0 国有法人
有限公司
程少良 -14,800,000 139,129,736 18.78 0 无 0 境外自然人
中国银泰投资有限公 境内非国有
-22,187,450 7,812,550 1.05 0 无 0
司 法人
龚万伦 32,500 7,080,850 0.96 0 无 0 境内自然人
程开武 384,100 6,007,800 0.81 0 无 0 境内自然人
宁波市银河综合服务
0 4,280,100 0.58 0 无 0 未知
管理中心
龚岚 147,743 3,541,700 0.48 0 无 0 境内自然人
杨雪梅 -254,200 3,345,800 0.45 0 无 0 境内自然人
向正秀 622,600 2,555,200 0.34 0 无 0 境内自然人
童晓阳 1,051,823 2,518,498 0.34 0 无 0 境内自然人
上述股东关联关系或一致行动的说明 未知上述其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购
管理办法》规定的一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的
不适用
说明
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:万元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 到期日 债券余额 利率（%）
京投发展股份有
限公司 2019 年公
19 京发 G1 155247 2024-03-14 100,000 3.99
开发行公司债券
（第一期）
京投发展股份有
限公司 2019 年公
19 京发 G2 155542 2024-07-17 50,000 3.78
开发行公司债券
（第二期）
京投发展股份有
限公司 2020 年公 20 京发 01 175105 2023-09-04 200,000 3.90
开发行公司债券
（面向专业投资
者）（第一期）
京投发展股份有
19 京 投 发 展
限公司 2019 年第 101901166 2022-08-28 50,000 5.00
MTN001
一期中期票据
报告期内债券的付息兑付情况
债券名称 付息兑付情况的说明
京投发展股份有限公司 “19 京发 G1”期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投
2019 年公开发行公司债券 资者回售选择权，计息期限自 2019 年 3 月 14 日起至 2024 年 3 月 13 日。
（第一期） 如第 3 年末投资者行使回售权，则回售部分债券的计息期限为自 2019 年
3 月 14 日起至 2022 年 3 月 13 日止。“19 京发 G1”付息日为计息期限
的每年 3 月 14 日（上述付息日如遇法定节假日，则顺延至下一个交易日）。
本报告期“19 京发 G1”年度利息已于 2021 年 3 月 15 日支付，计息期限
为 2020 年 3 月 14 日至 2021 年 3 月 13 日。
京投发展股份有限公司 “19 京发 G2”期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投
2019 年公开发行公司债券 资者回售选择权，计息期限自 2019 年 7 月 17 日起至 2024 年 7 月 16 日。
（第二期） 如第 3 年末投资者行使回售权，则回售部分债券的计息期限为自 2019 年
7 月 17 日起至 2022 年 7 月 16 日止。“19 京发 G2”付息日为计息期限
的每年 7 月 17 日（上述付息日如遇法定节假日，则顺延至下一个交易日）。
本报告期，“19 京发 G2”年度利息已于 2021 年 7 月 19 日支付，计息期
限为 2020 年 7 月 17 日至 2021 年 7 月 16 日。
京投发展股份有限公司 “20 京发 01”期限为 3 年，计息期限自 2020 年 9 月 4 日起至 2023 年 9
2020 年公开发行公司债券 月 3 日，付息日为计息期限的每年 9 月 4 日（上述付息日如遇法定节假
(面向专业投资者)（第一 日，则顺延至下一个交易日）。本报告期，“20 京发 01”年度利息已于
期） 2021 年 9 月 6 日支付，计息期限为 2020 年 9 月 4 日至 2021 年 9 月 3 日。
京投发展股份有限公司 “19 京投发展 MTN001”期限为 3 年，本报告期，“19 京投发展 MTN001”
2019 年第一期中期票据 年度利息已于 2021 年 8 月 30 日支付，计息期限为 2020 年 08 月 28 日至
2021 年 08 月 27 日。
报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.2 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
主要指标 2021 年 2020 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 76.16 83.12 -6.96
扣除非经常性损益后净利润 17,542.870109 46,988.13891 -62.67
EBITDA 全部债务比 0.0699 0.076 -0.61
利息保障倍数 0.77 0.87 -11.49
第三节 重要事项
1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对
公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
2021 年度公司实现营业收入总额 676,591.03 万元，同比减少 23.67%；实现归属于母公司净
利润 32,862.36 万元，较上年同期减少 33.87%。
截至 2021 年 12 月 31 日，公司资产总额 4,680,393.31 万元，较去年期末减少 300,560.43
万元，减幅 6.03%；负债总额 3,564,416.92 万元，较年初相比减少了 575,509.40 万元，减幅 13.90%；
资产负债率 76.16%，与年初相比减少 6.96 个百分点。
详见本公司 2021 年年度报告“三、管理层讨论与分析”。
2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终
止上市情形的原因。
□适用 √不适用
