2021 年年度报告
公司代码：600683 公司简称：京投发展
京投发展股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事 郑毅 工作原因 刘建红
三、 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人魏怡、主管会计工作负责人张雨来及会计机构负责人（会计主管人员）谢雪林声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司2021年度归属于上市公司股东的净
利润328,623,564.48元，扣除永续债利息203,849,277.76元影响，本报告期归属于上市公司普通
股股东的净利润为124,774,286.72元。公司拟定2021年度利润分配预案为：以2021年12月31日公
司总股本740,777,597股为基数，每10股派发现金红利1.30元（含税），共计派发96,301,087.61
元。本年度不进行资本公积转增股本。本预案尚须提交公司股东大会审议批准。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
公司2021年年度报告涉及的未来计划等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意
投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”中“六、
公司关于公司未来发展的讨论与分析-（四）可能面对的风险”部分的相关内容。
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十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 6
第三节 管理层讨论与分析........................................................................................................... 10
第四节 公司治理........................................................................................................................... 30
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 52
第六节 重要事项........................................................................................................................... 53
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 69
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 74
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 75
第十节 财务报告........................................................................................................................... 81
载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人
员）签名并盖章的财务报表。
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及
公告的原稿。
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
本公司、我公司、公司、京投发展 指 京投发展股份有限公司
公司法 指 中华人民共和国公司法
公司章程 指 京投发展股份有限公司章程
京投公司 指 北京市基础设施投资有限公司
中国银泰 指 中国银泰投资有限公司
京投置地 指 北京京投置地房地产有限公司
京投阳光 指 北京京投阳光房地产开发有限公司
北京万科 指 北京万科企业有限公司
基石基金 指 北京基石创业投资基金（有限合伙）
基石仲盈 指 北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙）
基石信安 指 北京基石信安创业投资有限公司
基石连盈 指 保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）
基石信创 指 北京基石信创创业投资中心（有限合伙）
上海礼兴 指 上海礼兴酒店有限公司
上海礼仕 指 上海礼仕酒店有限公司
无锡嘉仁 指 无锡嘉仁花园酒店管理有限公司
无锡惠澄 指 无锡惠澄实业发展有限公司
潭柘投资 指 北京潭柘投资发展有限公司
宁波华联 指 宁波华联房地产开发有限公司
京投万科 指 北京京投万科房地产开发有限公司
京投银泰置业 指 北京京投银泰置业有限公司
兴业置业 指 北京京投兴业置业有限公司
尚德置业 指 北京京投银泰尚德置业有限公司
灜德置业 指 北京京投灜德置业有限公司
兴平置业 指 北京京投兴平置业有限公司
京投兴檀 指 北京京投兴檀房地产有限公司
京投丰德 指 北京京投丰德房地产有限公司
京投兴海 指 北京京投兴海房地产有限公司
潭柘兴业 指 北京潭柘兴业房地产开发有限公司
无锡望愉 指 无锡望愉地铁生态置业有限公司
京投颐信 指 北京京投颐信健康管理服务有限公司
鄂尔多斯项目公司 指 鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 京投发展股份有限公司
公司的中文简称 京投发展
公司的外文名称 METRO LAND CORPORATION LTD.
公司的外文名称缩写 MTL
公司的法定代表人 魏怡
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 魏怡 朱琳
联系地址 北京市朝阳区建国门外大街 2 号银泰 北京市朝阳区建国门外大街 2 号
中心 C 座 17 层 银泰中心 C 座 17 层
电话 010-65636622 010-65636620
传真 010-85172628 010-85172628
电子信箱 ir@600683.com ir@600683.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 宁波市海曙中山东路238号
公司注册地址的历史变更情况 无
公司办公地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层
公司办公地址的邮政编码 100022
公司网址 www.600683.com
电子信箱 ir@600683.com
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 京投发展 600683 京投银泰
六、 其他相关资料
名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 北京市海淀区车公庄西路 19 号 68 号楼 A-1
内） 和 A-5 区域
签字会计师姓名 周睿、申旭
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七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2021年 2020年 2019年
期增减
(%)
营业收入 6,765,910,302.79 8,864,424,166.23 -23.67 4,327,692,677.72
归属于上市公司股东
328,623,564.48 496,928,273.83 -33.87 76,809,924.92
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 175,428,701.09 469,881,389.10 -62.67 39,862,147.82
的净利润
经营活动产生的现金
7,538,629,978.76 9,869,146,502.01 -23.61 -7,241,802,983.40
流量净额
本期末
比上年
2021年末 2020年末 同期末 2019年末
增减（%
）
归属于上市公司股东
9,143,487,927.73 6,390,363,969.88 43.08 2,687,037,543.47
的净资产
总资产 46,803,933,077.60 49,809,537,392.20 -6.03 46,192,720,564.76
注：公司 2021 年度归属于上市公司股东的净利润 328,623,564.48 元，扣除本年度永续债利
息 203,849,277.76 元影响，本报告期归属于上市公司普通股股东的净利润为 124,774,286.72 元。
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2021年 2020年 2019年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.17 0.56 -69.64 0.10
稀释每股收益（元／股） 0.17 0.56 -69.64 0.10
扣除非经常性损益后的基本每股
-0.04 0.53 -107.55 0.05
收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 减少 9.88 个百
3.84 13.72 2.89
分点
扣除非经常性损益后的加权平均 减少 13.70 个
-0.87 12.83 1.50
净资产收益率（%） 百分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
每股收益及净资产收益率指标按归属于普通股股东净利润及所有者权益计算。
营业收入较上年同期减少 23.67%，主要系本期结转收入的产品因定位、城市及坐落位置等因
素影响，较上年同期结转收入的产品平均售价低。
扣除非经常性损益归母净利润较上年同期减少 62.67%，主要系结转产品类别不同，毛利率存
在一定的差异，2021 年度毛利率较上年同期减少 6.93 个百分点。
归属于上市公司股东净资产增加 43.08%，主要系新增永续类融资产品 30 亿元，所有者权益
增加。
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八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2021 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 1,684,677,226.60 356,870,322.28 1,734,235,075.68 2,990,127,678.23
归属于上市公司股
105,363,334.60 55,771,253.93 -77,281,557.61 244,770,533.56
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 101,176,296.34 4,204,918.79 -96,473,427.48 166,520,913.44
损益后的净利润
经营活动产生的现
1,031,335,731.35 2,711,186,576.14 1,740,785,819.57 2,055,321,851.70
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2021 年金额 附注（如适用） 2020 年金额 2019 年金额
非流动资产处置损益 -246,763.90 -1,064.85
计入当期损益的政府补助，但与 1,784,570.93 1,547,591.74 1,980,965.73
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补
助除外
计入当期损益的对非金融企业 17,682,707.37
收取的资金占用费
除同公司正常经营业务相关的 154,201.95 3,002,365.82
有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、衍生金融资产、交
易性金融负债、衍生金融负债产
生的公允价值变动损益，以及处
置交易性金融资产、衍生金融资
产、交易性金融负债、衍生金融
负债和其他债权投资取得的投
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资收益
对外委托贷款取得的损益 43,461,676.73 参股公司委贷利息 36,365,949.57 30,004,924.50
除上述各项之外的其他营业外 -12,181,604.61 -6,048,276.78 -4,090,406.12
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的 168,167,216.08 主要系收取北京基 1,421,372.53 403,739.62
损益项目 石创业投资基金
（有限合伙）、北
京基石仲盈创业投
资中心（有限合伙）
股利
减：所得税影响额 50,246,273.81 8,360,209.77 12,245,808.02
少数股东权益影响额（税 -2,456,041.97 -1,966,255.49 -210,353.05
后）
合计 153,194,863.39 27,046,884.73 36,947,777.10
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
其他权益工具投资 854,080,333.95 475,886,617.74 -378,193,716.21 167,479,586.71
合计 854,080,333.95 475,886,617.74 -378,193,716.21 167,479,586.71
说明：公司本期新增投资 4,000 万元，减少投资 41,819.37 万元，减少系收回投资收到现金 32,224.50 万元，
应收股利 1,941.67 万元，所投资公司股价受市场波动影响，公司公允价值变动税前累计减少 7,653.20 万元，故
当期变动值为减少 37,819.37 万元。
十二、 其他
□适用 √不适用
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第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
（一）宏观市场环境
1、宏观政策概况
2021 年中央继续坚持 “房住不炒”的主基调，对全国各地因城施策、分类指导，围绕“稳
地价、稳房价、稳预期”目标，持续落实房地产调控长效机制。上半年，中央从全局角度出发，
全面、精准把控全国房地产市场，调控政策不断完善升级，各地政府落实城市主体责任；下半年
起，调控政策触底，中央释放维稳信号，并在经济工作会议提出在严守“房住不炒”底线的基础
上加强预期引导、探索新的发展模式，促进房地产行业良性循环和健康发展。
2、房地产行业数据概况
根据国家统计局数据显示，2021 年全国房地产开发企业新开工面积 198,895 万平方米, 比上
年下降 11.4%，其中住宅新开工房屋面积 146,379 万平方米，比上年下降 10.9%；施工面积 975,387
万平方米,比上年增长 5.2%；竣工面积 101,412 万平方米, 比上年增长 11.2%；销售面积 179,433
万平方米，比上年增长 1.90%，其中住宅商品房销售面积 156,532 万平方米，同比增长 1.1%。
3、重点关注区域
1）北京
北京政府在坚决贯彻中央“房住不炒”的主基调下，精准调控纵深推进，在市场监管与政策
补全两方面落地多项新规。调控端深入精细化管理，完善限购政策；监管端全方位升级加强，规
范商品住房销售行为，规定保障房配建比例，同时在土地供给端构建房地联动、一地一策机制，
不断完善土拍政策工具箱。根据北京市统计局数据显示，2021 年北京房地产新开工面积 1,895 万
平方米，施工（在建）面积 14,055 万平方米，竣工面积 1,983.9 万平方米。
根据 CRIC 研究中心数据显示，2021 年北京市商品住宅成交面积 951 万平方米，环比上涨
32.57%；商品住宅成交金额 4,788 亿元，环比上涨 39.14%。
数据来源：CRIC。商品住宅包含：普通住宅、别墅、酒店式公寓，但不包含政策性用房
2）无锡
无锡政府在坚决贯彻中央“房住不炒”的主基调下，调控政策持续发力，通过规范二手房市
场秩序，规范住房装修新规，更新预售资金监管办法，建立二手房成交价格参考机制及收紧二手
房信贷政策等手段促进市场理性交易。年末无锡出台政策支持保障性住房，强调因城施策、精准
调控。根据 CRIC 研究中心数据显示，2021 年无锡市商品住宅成交面积 646 万平方米，环比上涨
8.35%；商品住宅成交金额 1,394 亿元，环比上涨 17.8%。
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数据来源：CRIC。商品住宅包含：普通住宅、别墅、酒店式公寓，但不包含政策性用房
（二）公司经营情况
公司持续践行“植根北京、茂盛全国”的发展战略，完成“TOD 智慧生态圈”开发理念的迭
代升级，积极补充优质土地资源、加大销售去化力度、深入挖掘客研客服工作、持续夯实基础管
理工作，全力推进并达成各项经营计划目标。
报告期内，公司业绩稳步增长，全年签约销售额 161.23 亿元，同比增长 13.32%；回款额 159.85
亿元、同比增长 20.72%。2021 年计划新开工面积 8.92 万平方米，实际开工 11.65 万平方米，完
成计划的 130.61%，计划竣工面积 48.35 万平方米，实际竣工 48.41 万平方米，完成计划的 100.12%。
2021 年纵观公司在北京及环京的各项目具体情况如下：
（1）岚山：2021 年实现项目住宅全部售罄；盖上住宅全部实现结构封顶。
（2）北京公园悦府：BS-4 部分商业及 BS-6 方案阶段实现定制销售。
（3）臻御府：落实按揭回款工作，年内基本实现全部放款；加强项目施工穿插组织，完成一
期、二期楼栋外装施工。
（4）倬郡：一期项目正常推进，完成楼栋内外装施工。
（5）檀谷：慢闪公园盛大开园；引入优质教育资源，清华小学、幼儿园 9 月开学；完善配套，
超级物种超市开始营业；C8 商业二期竣备、一期完成规划验收。
（6）锦悦府：如期竣备交付，完成期转现手续办理。
（7）璟悦府：持续进行交付住宅维保，小区品质进一步提升。
（8）琨御府：完成落地区车位及库房销售；完成上盖区车位、库房、配套商业的资产转让。
（9）西华府：完成写字楼及其底商和部分地下车位的整体销售，住宅底商购买意向落位。
作为“茂盛全国”战略的重要支点，无锡项目 2021 年具体情况如下：
（1）愉樾天成：全年销售业绩在克尔瑞房产信息统计中，位列无锡市 2021 年销售排行榜第
3 名；A 地块住宅全面实现结构封顶；荣获中铁四局系统“安全标准工地”及无锡经开区“文明施
工”红榜项目，并通过“标准化星级工地”无锡市级审查。
（2）无锡公园悦府：D 地块精装楼栋如期交付；A、B、C 区单体外装基本完成。
（三）财务状况分析
报告期内，公司实现归母净利润 32,862.36 万元，归母净利润占营业收入的比例为 4.86%，
较上年同期 49,692.83 万元相比减少 16,830.47 万元，减幅 33.87%。2021 年度公司实现营业收入
总额 676,591.03 万元，同比减少 209,851.39 万元，2021 年度结转产品与 2020 年结转产品类别
不同，毛利率存在一定的差异，2021 年度毛利率较上年同期减少 6.93 个百分点，毛利润减少
106,077.89 万元。本报告期内公司的利润主要来源于房地产项目结转产生的收益。公司营业收入
中房地产销售结转实现收入 669,854.37 万元，较上年同期减少 22.95%。税金及附加本期发生额
47,330.16 万元，较上年同期增幅 5.89%。管理费用 21,364.94 万元，较上年同期增加 1,155.71
万元，增加主要系 2021 年社保费较上年同期增加 854.47 万元。销售费用 22,049.86 万元，较上
年同期减少 1,287.84 万元，减幅 5.52%，主要系本期销售收入减少，代理及渠道等服务费相应减
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少所致。财务费用 9,915.49 万元，较上年同期减少 11,179.85 万元，2021 年公司继续增加发行
永续融资产品，永续融资产品产生的融资成本直接在未分配利润中列支。投资收益 24,057.41 万
元，较上年同期增加 20,728.42 万元，主要系持有的其他权益工具投资分红款 16,747.96 万元，
另公司投资联合营企业投资收益增加。
本报告期末，公司资产总额 4,680,393.31 万元，较去年期末减少 300,560.43 万元，减幅 6.03%，
资产总额中存货期末余额 2,923,947.52 万元，占资产总额的 62.47%，较去年期末减少 241,758.90
万元，减幅 7.64%，公司存货主要包括轨道物业项目以及其他物业项目，资产状况良好；其他非
流动资产 804,725.02 万元，占资产总额的 17.19%，较去年期末减少 72,580.76 万元，减幅 8.27%，
主要系公司对联合营企业借款 801,728.02 万元，风险可控。
负债总额 3,564,416.92 万元，较年初相比减少了 575,509.40 万元，减幅 13.90%。随着公司
项目开发速度不断加快，公司各项目持续预售并实现结转，资金快速回笼，负债总额中合同负债
（主要系预收房款）期末余额 1,132,442.97 万元，占负债总额 31.77%，合同负债较去年期末增
加 436,949.36 万元，增幅 62.83%；本报告期末公司有息负债总计 1,676,493.09 万元，占负债总
额 47.03%，2021 年度公司各类借款净减少 964,034.27 万元，降幅 36.51%。公司控股股东借款期
末余额 1,071,950.00 万元，占负债总额 30.07%，占有息负债的 63.94%。目前公司整体资产质量
良好，经营风险可控，公司有能力偿还各项到期款项。
2021 年 12 月 31 日公司资产负债率 76.16%，与年初相比减少 6.96 个百分点，资产负债率降
低主要系偿还股东借款债务减少及 2021 年公司发行永续类融资 30 亿元，分类为权益工具核算。
本报告期末，归属于上市公司股东的净资产 914,348.79 万元，剔除其他权益工具（永续债）
600,000.00 万元后，归属于上市公司普通股股东的净资产 314,348.79 万元, 归属于上市公司普
通股股东净资产减少 24,687.60 万元,减少系公司其他综合收益变动及公司当期分配股利所致。
本报告期，公司经营活动产生的现金流量净额为净流入 753,863.00 万元，较上年同期减少
233,051.65 万元，减幅 23.61%。销售商品、提供劳务收到的现金 1,204,545.28 万元，较上年同
期减少 132,536.55 万元，减幅 9.91%；另外经营活动现金流出较上年同期增加，其中购买商品、
接受劳务支付的现金较上年同期增加 86,573.90 万元，增幅 41.86%；缴纳的各项税费较上年同期
增加 56,040.45 万元，增幅 57.45%。公司投资活动现金流量净额净流入为 148,633.63 万元，净
流入主要系公司本报告期收回投资。公司筹资活动现金流量净额净流出为 898,634.22 万元，筹资
活动现金净流量较上年同期增加流出 322,632.93 万元，增加主要系公司以经营活动现金偿还各类
借款等所致。
二、报告期内公司所处行业情况
报告期内，面对复杂多变的外部环境和疫情点状散发的新形势，“房住不炒”仍是地产行业
政策调控的主基调。中央除了在政策方面继续完善相关法规体系，抑制房价过快增长外，在年底
的中央政治局会议上还首次提出要促进房地产业的良性循环。各地政府因城施策，政策调控呈现
高频化、精准化的特征。在政策内容方面，主要以“限购”、“限贷”、“限价”升级，提升税
费，出台参考价和强化预售资金监管等为主。 在资金方面，“去杠杆”倾向贯穿全年，资金监管
力度进一步增强。报告期内，“三道红线”试点范围扩大、贷款集中度管理全面实施，银保监会
与住建部发文严防查处经营贷违规流入房地产。在房地产行业去杠杆的政策大环境下，企业资金
周转压力不断加剧，“促销售、抢回款”已是业内共识。 在供地方面，年初住建部发文对 22 个
重点城市实施土地供应“两集中”，即集中发布出让公告与集中组织出让活动。从全年来看，房
企参与土拍情况呈现“前热后冷”态势。首轮集中土拍各企业参与热度较高。二轮集中土拍显著
遇冷，底价成交常态化。随后广州等重点城市三轮土拍规则有所放松，在参拍房企资质要求，保
证金、土地款首付比例等方面均有所降低，然而第三轮集中土拍热度依然持续下滑。
三、报告期内公司从事的业务情况
京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的 A 股房地产板块上市公司。公司以
自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，报告期内，公司房地产销售收入占营业收入总
额的 99%。
近年来，公司始终聚焦 TOD 轨道物业开发。TOD（Transit-Oriented Development），指以轨
道交通为导向的开发模式，通常是以高铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心以 400-800 米为半
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2021 年年度报告
径，建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式。自 2011 年公司第一个 TOD 项目以来，10 年
间，公司陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成等多个 TOD 轨道
物业开发项目，总建筑面积超 277 万平方米。
报告期内，公司全资子公司以联合体形式竞得北京市朝阳区东坝车辆基地综合利用项目三块
地块的使用权。未来公司将继续聚焦 TOD 轨道物业开发，秉持以客户为中心的经营理念，打磨自
身产品，不断提升企业竞争力。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司的核心竞争力来源于在轨道物业开发领域的先发优势。公司进入 TOD 轨道物业开发领域
较早，经过十余年的沉淀，在产品打磨和内部管理上都积累了一定的优势。从当前宏观环境来看，
“房住不炒”成为调控主基调，未来市场考验的必将是房地产企业精细化管理和产品差异化打造
能力。。公司在 TOD 领域的先发优势将成为未来在房地产市场竞争中的核心竞争力。其主要体现
在战略、财务、产品、团队、运营五个方面。
1、明晰的企业战略
企业战略上明晰的规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD 轨道物业专家”为发展
愿景，持续扩大在 TOD 轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司倡导“植根北京，茂盛全国”
战略，深耕北京市场，不断扩大品牌影响力，以无锡项目作为战略支点，继续开拓全国市场。
明晰的企业战略为公司发展指明了方向。近年来，公司将优势资源集中投入到北京 TOD 轨道
物业项目的开发中，并取得了不错的成绩。报告期内，公司竞得北京市朝阳区东坝车辆基地综合
利用项目三块地块的使用权，为公司未来几年的发展奠定基础。
2、优秀的融资管理能力
2020 年 8 月 20 日央行、住建部出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三道红线”
政策，房企被划分为“绿-黄-橙-红”四档管理，其符合上述三项要求的指标个数依次递减：绿档
为三项指标均符合要求的企业，红档为三项指标均不符合要求的企业。绿、黄、橙、红四档企业
的有息负债规模年增速分别不得高于 15%、10%、5%和 0%。“三道红线”的出台给房地产企业的融
资能力带来了新的挑战。
“三条红线”出台后，公司一方面加快去化和项目周转，力保障财务稳定，使公司资产负债
率保持在合理水平。另一方面，公司积极拓展融资渠道，丰富融资方法，有效保障了各项目开发
建设资金需求。报告期内，公司负债总额较年初下降 13.90%，资产负债率较年初下降 6.96 个百
分点。
3、先进的理念
公司进入 TOD 领域较早，通过多年的经验积累，形成了以轨道交通开发为导向，以智慧思维
和科技为主要工具，实现人文、自然、产业生态价值共生的“TOD 智慧生态圈”开发理念。在该
理念的指导下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。
公司坚持“以用户为中心”的经营理念，始终坚持以客户需求为产品导向，进行科学的客户
调研，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为出发点，细致打磨升级自身产
品，实现消费者需求的具象化。
公司坚持以空间营造和智慧运维作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，公
司从消费者调研结果出发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学
合理的进行户型设计优化和家居配备；在室外空间上，公司针对 TOD 项目面积大、与公共交通衔
接紧等特性，合理规划各具功能的公共区域，实现城市功能和社区功能的无缝衔接和转换。
智慧运维是公司打造产品差异化，提升运营服务核心竞争力的另一工具，其主要体现在精确
分析、精准管理和精细服务上。根据大数据等科技手段精确分析的结果，对社区周边商圈业态进
行合理科学的精准管理，并通过智能家居等硬件设施和社区 APP 等软件的联动，打造安全、便捷
的智能系统，提供高效、定制化、个性化的精细服务。
4、出色的人才团队
人才是企业发展的关键。公司坚持人才强企政策，通过多年积累，打造了一只年轻高效的人
才队伍。公司根据业务发展需要，进一步优化人员结构：一方面通过社会招聘，积极吸纳工作经
验丰富的业内精英；另一方面通过校园招聘，补充高潜力的年青人才，并通过管培生机制帮助其
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快速成长，为公司发展提供“新鲜血液”。报告期内，公司积极优化组织效能，人均效能有所提
升。
5、科学的运营管理模式
当前房地产行业已逐步由土地红利、金融红利的时代过渡至管理红利的时代。科学高效的运
营管理模式将成为我公司的一大核心优势，助力公司未来的发展。我公司在运营管理上，始终以
财务经营目标为导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过运用明源系统等信息化
工具，定期进行复盘和大数据分析，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹，确保房地产
项目“储-建-融-供-销-存-回-结”各阶段经营动态一体化。
五、报告期内主要经营情况
详见本节“一、经营情况讨论与分析”部分。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 6,765,910,302.79 8,864,424,166.23 -23.67
营业成本 5,325,706,787.52 6,363,441,775.45 -16.31
销售费用 220,498,639.52 233,377,078.70 -5.52
管理费用 213,649,425.93 202,092,342.02 5.72
财务费用 99,154,915.07 210,953,436.28 -53.00
经营活动产生的现金流量净额 7,538,629,978.76 9,869,146,502.01 -23.61
投资活动产生的现金流量净额 1,486,336,272.43 -1,305,328,473.16 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -8,986,342,151.77 -5,760,012,849.89 不适用
税金及附加 473,301,623.88 446,977,114.25 5.89
投资收益 240,574,132.82 33,289,945.70 622.66
营业收入变动原因说明：主要受产品销售区域、定位及坐落位置等因素影响，本期结转物业面积
近一半位于二线城市无锡，货值相对较低，而上年同期交付物业集中在北京。
营业成本变动原因说明：收入减少相应成本减少。
销售费用变动原因说明：销售收入减少，对应结转的渠道、代理费减少。
管理费用变动原因说明：增加主要系社保费用增加，上年同期政府实施疫情期间社保费用减免优
惠政策。
财务费用变动原因说明：减少主要系 2021 年公司继续增加发行永续类融资产品，永续融资产品产
生的融资成本直接在未分配利润中列支。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：经营活动净流入减少主要系销售回款较上期减少，
税费支出较上期增加。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：投资活动净流入增加主要系本报告期收回投资增加
所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：筹资活动净流出增加主要系销售回款用于偿还借款
所致。
投资收益变动原因说明：大幅增加主要系持有的其他权益工具投资分红款 16,747.96 万元，另公
司投资联合营企业投资收益增加。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
报告期内，公司房地产销售结转收入 66.99 亿元，结转成本 52.89 亿元，同比分别减少 22.95%、
15.48%。减少主要系本期结转产品的区域、业态及产品定位较上年不同。房地产销售业务毛利率
较上年同期减少 6.98 个百分点，主要系行业趋势产品利润空间不断压缩所致。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
房地产行业 6,728,984,074.97 5,300,468,750.44 21.23 -23.29 -15.52 减少 7.25 个百分点
进出口贸易 1,564,359.39 1,510,273.78 3.46 -97.82 -97.87 增加 2.27 个百分点
服务及其他 34,768,297.16 23,233,526.49 33.18 83.21 32.85 增加 25.34 个百分点
合计 6,765,316,731.52 5,325,212,550.71 21.29 -23.67 -16.30 减少 6.93 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
房产销售 6,698,543,707.79 5,289,075,605.71 21.04 -22.95 -15.48 减少 6.98 个百分点
物业租赁 30,440,367.18 11,393,144.73 62.57 -61.38 -31.17 减少 16.43 个百分点
进出口贸易 1,564,359.39 1,510,273.78 3.46 -97.82 -97.87 增加 2.27 个百分点
服务及其他 34,768,297.16 23,233,526.49 33.18 83.21 32.85 增加 25.34 个百分点
合计 6,765,316,731.52 5,325,212,550.71 21.29 -23.67 -16.30 减少 6.93 个百分点
主营业务分地区情况
营业收入比 营业成本比
毛利率 毛利率比上年增减
分地区 营业收入 营业成本 上年增减 上年增减
（%） （%）
（%） （%）
北京 4,329,031,257.33 3,685,658,747.72 14.86 -50.57 -41.20 减少 13.57 个百分点
宁波 29,477,238.31 22,318,534.08 24.29 -70.84 -75.53 增加 14.52 个百分点
无锡 2,406,808,235.88 1,617,235,268.91 32.81 51,243.94 52,499.75 减少 1.60 个百分点
合计 6,765,316,731.52 5,325,212,550.71 21.29 -23.67 -16.30 减少 6.93 个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
公司的主营业务主要系房地产销售收入，占营业总收入的 99.00%，其中北京区域房产销售收
入 43.33 亿元，占房产销售收入 64.69%，无锡区域房产销售收入 23.66 亿元，占房产销售收入
35.31%。公司贯彻以植根北京，茂盛全国的战略发展目标，本年宁波区域的进出口贸易业务收缩
也充分体现了公司对非主业业务的优化整合，集中资源发展主营业务的宗旨。
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占 上年同 本期金
成本构成 总成本 期占总 额较上 情况
分行业 本期金额 上年同期金额
项目 比例 成本比 年同期 说明
(%) 例(%) 变动比
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2021 年年度报告
例(%)
房地产行业 土地成本 2,246,942,708.21 42.19 2,704,223,359.02 42.51 -16.91
房地产行业 建安成本
3,042,132,897.50 57.13 3,553,223,112.85 55.85 -14.38
及其他
房地产行业 折旧及其
11,393,144.73 0.21 16,551,557.38 0.26 -31.17
他
进出口贸易 出口成本 1,510,273.78 0.03 70,759,225.51 1.11 -97.87
服务及其他 人工成本 8,841,570.73 0.17 7,829,025.44 0.12 12.93
服务及其他 其他成本 13,969,955.83 0.26 8,339,278.43 0.13 67.52
服务及其他 折旧及摊
421,999.93 0.01 1,320,000.00 0.02 -68.03
销
合计 5,325,212,550.71 100.00 6,362,245,558.63 100.00 -16.30
分产品情况
本期金
本期占 上年同
额较上
成本构成 总成本 期占总 情况
分产品 本期金额 上年同期金额 年同期
项目 比例 成本比 说明
变动比
(%) 例(%)
例(%)
房产销售 土地成本 2,246,942,708.21 42.19 2,704,223,359.02 42.51 -16.91
房产销售 建安成本
3,042,132,897.50 57.13 3,553,223,112.85 55.85 -14.38
及其他
物业租赁 折旧及其
11,393,144.73 0.21 16,551,557.38 0.26 -31.17
他
进出口贸易 出口成本 1,510,273.78 0.03 70,759,225.51 1.11 -97.87
服务及其他 人工成本 8,841,570.73 0.17 7,829,025.44 0.12 12.93
服务及其他 其他成本 13,969,955.83 0.26 8,339,278.43 0.13 67.52
服务及其他 折旧及摊
421,999.93 0.01 1,320,000.00 0.02 -68.03
销
合计 5,325,212,550.71 100.00 6,362,245,558.63 100.00 -16.30
成本分析其他情况说明
物业租赁折旧及其他成本减少 31.17%，主要系出租物业较上年同期减少；进出口贸易出口成本较
上年同期减少 97.87%，主要系公司非主营业务收缩成本减少。服务及其他业务业务主要系物业服
务业务增加，相应成本增加。
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
前五名客户销售额 166,536.37 万元，占年度销售总额 24.61%；其中前五名客户销售额中关
联方销售额 159,228.37 万元，占年度销售总额 23.53 %。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少
数客户的情形
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2021 年年度报告
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
前五名供应商采购额 78.47 万元，占年度采购总额 100%（不包含房地产业务）；其中前五名
供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依
赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
其他说明
无
3. 费用
√适用 □不适用
（1）管理费用 21,364.94 万元，较上年同期增加 1,155.71 万元，同比增长 5.72%，主要系 2020
年新冠疫情政府对社保等给与减免，2021 年社保费较上年同期增加 854.47 万元。
（2）销售费用 22,049.86 万元，较上年同期减少 1,287.84 万元，同比下降 5.52%，主要系本期
销售收入减少，代理及渠道等服务费相应减少所致。
（3）财务费用 9,915.49 万元，较上年同期减少 11,179.85 万元，同比下降 53%，主要系 2021 年
公司继续增加发行永续融资产品，永续融资产品产生的融资成本直接在未分配利润中列支。
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
□适用 √不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
（1）经营活动
2021 年公司经营活动产生的现金流量净额为净流入 753,863.00 万元，较上年同期减少
233,051.65 万元，减幅 23.61%。销售商品、提供劳务收到的现金 1,204,545.28 万元，较上年同
期减少 132,536.55 万元，减幅 9.91%；另外经营活动现金流出较上年同期增加，其中购买商品、
接受劳务支付的现金较上年同期增加 86,573.90 万元，增幅 41.86%；缴纳的各项税费较上年同期
增加 56,040.45 万元，增幅 57.45%。
（2）投资活动
公司投资活动现金流量净额净流入为 148,633.63 万元，主要系公司本报告期收回投资。
（3）筹资活动
公司筹资活动现金流量净额净流出为 898,634.22 万元，筹资活动现金净流量较上年同期增加
流出 322,632.93 万元，主要系公司以经营活动现金偿还各类借款所致。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
2012 年 12 月 14 日、12 月 31 日，公司八届九次董事会、2012 年第六次临时股东大会审议通
过了《关于投资北京基石创业投资基金暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、以货
币资金出资认缴方式参与投资基石基金，公司出资额 25,150.00 万元。本报告期内，基石基金共
计宣告分配股利 1,941.67 万元，公司确认投资收益，增加利润总额 1,941.67 万元。
2015 年 4 月 7 日、4 月 29 日，公司八届三十三次董事会、2014 年度股东大会审议通过了《关
于投资北京基石创业投资基金二期暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、以货币资
金出资认缴方式参与投资基石仲盈，公司出资额不超过 12,000.00 万元。本报告期内，基石仲盈
共计宣告分配股利 14,806.28 万元，公司确认了投资收益，增加利润总额 14,806.28 万元。
公司本报告期营业外支出 1,404 万元，其中根据 2020 年 6 月 8 日，公司十届董事会二十五次
会议审议通过的《关于向北京市清华大学附属中学教育基金会捐赠资金的议案》，公司支付了本
年度捐赠款 650 万元，用于清华大学附属中学教育教学设施设备的建设。另外，因新冠疫情影响
工期进度，无锡公园悦府项目年初延迟交房一个月支付客户违约赔偿金约 462 万元。
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期
本期期 上期期
末金额
末数占 末数占
较上期
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 情况说明
期末变
的比例 的比例
动比例
（%） （%）
（%）
存货 29,239,475,224.53 62.47 31,657,064,260.90 63.56 -7.64 开发产品去
化影响
其他流动资 1,219,693,612.87 2.61 509,461,008.74 1.02 139.41 委托贷款及
产 预缴税款增
加
债权投资 0.00 276,563,054.78 0.56 -100.00 按账龄转入
一年内到期
非流动资产
合同资产 237,342,700.07 0.51 320,582,053.91 0.64 -25.97 收回房款
其他权益工 475,886,617.74 1.02 854,080,333.95 1.71 -44.28 减少主要系
具投资 收回投资
固定资产 140,667,515.51 0.30 75,343,353.09 0.15 86.70 开发产品转
固定资产
使用权资产 25,867,720.50 0.06 0.00 不适用 执行租赁准
则影响
其他非流动 8,047,250,248.15 17.19 8,773,057,864.05 17.61 -8.27 收回部分联
资产 合营公司借
款
短期借款 0.00 75,117,812.50 0.15 -100.00 偿还短期借
款
应付账款 2,951,639,267.58 6.31 3,784,360,803.43 7.60 -22.00 部分项目工
程款结算
合同负债 11,324,429,720.83 24.20 6,954,936,118.65 13.96 62.83 销售回款增
加
应付股利 11,405,235.01 0.02 408,038,929.45 0.82 -97.20 控股子公司
支付股利
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2021 年年度报告
一年内到期 1,887,828,686.49 4.03 1,218,139,267.58 2.45 54.98 应付债券重
的非流动负 分类至一年
债 内到期非流
动负债
其他流动负 1,019,130,309.97 2.18 613,451,701.86 1.23 66.13 合同负债待
债 转销项税额
增加
长期借款 11,302,272,007.60 24.15 20,994,623,546.43 42.15 -46.17 偿还借款
租赁负债 13,377,291.83 0.03 0.00 不适用 执行租赁准
则影响
递延收益 190,957,252.11 0.41 75,500,880.88 0.15 152.92 未实现内部
交易利息
其他权益工 6,000,000,000.00 12.82 3,000,000,000.00 6.02 100.00 永续融资类
具 产品增加
其他综合收 289,827,247.44 0.62 487,174,380.21 0.98 -40.51 公允价值变
益 动
其他说明
（1）公司营运能力指标分析：
存货周转率：
存货周转率（次）＝营业成本/平均存货
平均存货＝（年初存货+年末存货）/2
单位：万元
指标 2021 年度 2020 年度
平均存货余额 3,044,826.97 3,254,957.63
营业成本 532,570.68 636,344.18
存货周转率（次） 0.17 0.20
流动资产周转率：
流动资产周转率(次)=营业收入/平均流动资产总额
平均流动资产总额=(流动资产年初数+流动资产年末数)/2
单位：万元
指标 2021 年度 2020 年度
平均流动资产总额 3,729,925.76 3,751,599.11
营业收入 676,591.03 886,442.42
流动资产周转率(次) 0.18 0.24
（2）公司偿债能力财务指标分析详见：第九节公司债券相关情况（七）截至报告期末公司近 2
年的会计数据和财务指标。
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
截至报告期末，公司受限资产合计为 1,065,994.62 万元，其中存货抵押总额为 889,120.44
万元，投资性房地产抵押账面价值为 3,740.81 万元，长期股权投资质押总额为 173,133.37 万元。
详见附注七、81 所有权使用权受到限制的资产。
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4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
详见本节“一、经营情况讨论与分析”部分。
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房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
持有待开 一级土
规划计容 是/否涉 合作开发项 合作开发
序 持有待开发土 发土地的 地整理
建筑面积 及合作开 目涉及的面 项目的权
号 地的区域 面积(平 面积(平
(平方米) 发项目 积(平方米) 益占比(%)
方米) 方米)
1 北京市门头沟 180,851 0 238,650 是 238,650 40
区潭柘寺镇
2 无锡市经开区 110,484 0 162,873 是 248,085 50
3 北京市朝阳区 197,862 0 363,000 是 363,000 60
注：无锡市经开区项目为该项目的 C 地块，宗地编号分别为 XDG-2019-55，截至报告期末尚未开工建设。
公司于 2021 年 12 月 24 日获得北京市朝阳区项目的土地使用权，截至报告期末尚未开工建设。
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2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项目/ 项目规划计
项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 已竣工面积 报告期实际
序号 地区 项目 经营业态 新开工项目 容建筑面积 总投资额
积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 投资额
/竣工项目 (平方米)
普通住宅、商
1 无锡经开区 愉樾天成 业、酒店及配 在建项目 265,907 481,247 717,957 549,722 0 726,484 171,642.00
套
三河市燕郊镇
2 国家高新技术 倬郡 商业办公 在建项目 50,000 150,000 186,132 186,132 0 206,031 27,999.71
产业开发区
普通住宅、回
北京市丰台区
3 臻御府 迁安置房、商 在建项目 56,507 162,338 242,104 242,104 0 689,116 73,902.55
花乡郭公庄村
业及配套
普通住宅、商
北京市海淀区
4 岚山 业、办公及配 在建项目 239,378 301,600 368,720 254,108 0 1,057,711 77,898.23
苏家坨镇
套
普通住宅、保
5 北京市昌平区 公园悦府 障房、商业、 在建项目 301,751 516,351 627,910 49,868 549,767 1,196,695 22,844.49
办公及配套
洋房、别墅、
北京市门头沟
6 檀谷 保障房、商业 在建项目 236,155 279,748 451,696 88,047 232,249 937,309 68,604.23
区
及配套
办公、商业、
7 北京市平谷区 璟悦府 在建项目 89,153 179,629 242,039 27,916 214,123 370,404 24,886.43
住宅及配套
8 北京市密云区 锦悦府 普通住宅及 竣工项目 63,574 127,149 237,976 0 237,976 389,837 70,281.31
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在建项目/ 项目规划计
项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 已竣工面积 报告期实际
序号 地区 项目 经营业态 新开工项目 容建筑面积 总投资额
积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 投资额
/竣工项目 (平方米)
配套
普通住宅、洋
无锡公园
9 无锡惠山区 房、别墅及配 在建项目 241,639 337,183 480,924 175,730 305,194 335,873 73,361.00
悦府
套
普通住宅、保
10 北京市海淀区 琨御府 障房、商业、 竣工项目 159,082 329,900 394,968 0 394,968 1,005,726 0
办公及配套
普通住宅、保
西华府项
11 北京市丰台区 障房、办公、 竣工项目 233,209 629,170 664,769 0 664,769 843,619 0
目
商业及配套
12 北京房山区 金域公园 普通住宅 竣工项目 27,528 55,056 69,637 0 69,637 110,000 0
普通住宅、保
13 北京房山区 新里程 竣工项目 77,834 147,732 176,569 0 176,569 207,236 0
障房
注：无锡公园悦府为该项目的二期名称，表格中数据为整个项目数据，含一期鸿墅。
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
已售（含已预售）
序 可供出售面积 结转面积(平方 报告期末待结转面积
地区 项目 经营业态 面积 结转收入金额
号 (平方米) 米) (平方米)
(平方米)
1 北京市昌平区 公园悦府 普通住宅、保障房、商 48,129 2,863 9,211.62 41,492.55 6,910.00
业、办公及配套
2 北京市海淀区 琨御府 普通住宅、保障房、商 13,318 13,106 35,803.11 44,382.62 649.66
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业、办公及配套
3 北京市丰台区 西华府 普通住宅、保障房、办 96,188 72,805 72,385.79 159,263.80 0
公、商业及配套
4 北京市门头沟 檀谷 洋房、别墅、保障房商 59,722 12,371 10,448.26 41,580.12 2,619.54
区 业及配套
5 北京市平谷区 璟悦府 办公、商业、住宅及配 27,888 18,918 18,925.69 32,105.83 3,328.74
套
6 北京市密云区 锦悦府 普通住宅及配套 127,421 12,688 57,461.94 134,297.75 3,762.59
7 无锡惠山区 无锡公园悦 普通住宅、洋房、别墅 83,615 77,692 183,505.22 236,555.35 101,345.02
府 及配套
8 北京市房山区 金域公园 普通住宅 4,400 0 0 0 0
9 北京市房山区 新里程 普通住宅、保障房 343 241 241.19 518.17 101.79
10 北京市丰台区 臻御府 普通住宅、保障房、商 79,980 37,132 0 0 87,792.71
业、办公及配套
11 北京市海淀区 岚山 普通住宅、商业、办公 125,468 103,433 0 0 120,701.04
及配套
12 河北省三河市 倬郡 办公、商业 40,229 2,950 0 0 4,399.00
13 无锡市经开区 愉樾天成 普通住宅、商业、办公、 176,099 105,692 0 0 105,692
酒店及配套
注 1：可供出售面积=截至 2021 年底已取证未销售面积+2021 年当期销售面积
已售面积为 2021 年 1-12 月签约销售面积
注 2：结转面积及结转收入金额源于控股、参股公司个别报表数据。
报告期内，公司共计实现销售金额 1,612,298 万元，销售面积 459,891 平方米，实现结转收入金额 690,196.19 万元，结转面积 387,982.82 平方米，
报告期末待结转面积 437,302.09 平方米。
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4. 报告期内房地产出租情况
□适用 √不适用
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
1,676,493.09 6.71 99,817.38
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 1,676,493.09
其中：银行贷款 186,007.20
关联方借款 1,071,950.00
公司债券及中期票据 398,971.49
其他 9,482.53
应付利息 10,081.87
债务融资加权平均成本（%） 6.71
最高项目融资成本（%） 7.77
利息资本化金额 99,817.38
利息资本化率（%） 6.39
公司期末融资总额 1,676,493.09 万元，加权平均融资成本年化利率为 6.71%，其中，房地产
业务融资余额 1,676,493.09 万元，房地产项目利息资本化率 6.39%，其中最低项目融资年化利率
3.66%，最高项目融资年化利率 7.77%,利息资本化金额为 99,817.38 万元。
公司主要通过股东借款、发行公司债券及项目公司向金融机构融资等方式筹措项目投资资金，
详情如下：
（1）2017 年 4 月 19 日、5 月 11 日，公司九届二十次董事会、2016 年度股东大会审议通过
了《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》。2018 年 3 月 19 日、4 月 10 日，公司
九届二十九次董事会、2017 年度股东大会审议通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司
合作投资房地产项目暨关联交易的议案》。2018 年 3 月 19 日、4 月 10 日，公司九届二十九次董
事会、2017 年度股东大会审议通过了《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》。2019
年 4 月 18 日、5 月 10 日，公司十届十三次董事会、2018 年度股东大会审议通过了《关于公司拟
向控股股东申请借款暨关联交易的议案》。2020 年 4 月 8 日、5 月 7 日，公司十届二十三次董事
会、2019 年度股东大会审议通过了《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》。2021
年 4 月 12 日、5 月 7 日，公司十一届二次董事会、2020 年度股东大会审议通过了《关于公司拟向
控股股东申请借款暨关联交易的议案》，由京投公司以不超过 12%的年利率向公司提供借款，用
于合作开发项目及补充公司流动资金，具体利率由双方参照市场利率协商确定。
（2）2019 年 3 月 14 日公开发行公司债券（19 京发 G1）100,000.00 万元，募集资金扣除发
行费用后全部用于偿还公司债务。
（3）2019 年 7 月 17 日公开发行公司债券（19 京发 G2）50,000.00 万元，募集资金扣除发行
费用后全部用于偿还公司债务。
（4）2019 年 8 月 28 日公司发行了 2019 年度第一期中期票据（19 京投发展 MTN001）50,000.00
万元，募集资金扣除发行费用后全部用于偿还公司债务。
（5）2020 年 9 月 4 日公开发行公司债券（20 京发 01）200,000.00 万元，募集资金扣除发行
费用后全部用于偿还公司债务。
（6）项目公司按项目取证进度向金融机构申报房地产开发建设贷款。
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2021 年年度报告
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期内投资额（万元） 4,000.00
投资额增减变动数（万元） 1,500.00
上年同期投资额（万元） 2,500.00
投资额增减幅度（%） 60.00
1. 重大的股权投资
√适用 □不适用
占被投资
被投资单位名称 主要经营活动 公司权益 备注 金额（万元）
的比例（%）
北京基石信创创业投资中 其他权益工具
投资管理咨询 33.33 4,000.00
心（有限合伙） 投资
合计 4,000.00
公司于 2021 年 8 月 30 日召开的十一届六次董事会、9 月 15 日召开的 2021 年第三次临时股
东大会审议通过了《关于投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙）暨关联交易的议案》，同
意公司以有限合伙人身份参与投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙），公司以现金方式认
缴出资 10,000 万元。本报告期，公司已支付一期出资款 4,000 万元。
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
3. 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
详见第二节、十一、采用公允价值计量的项目
4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
详见第六节重要事项、十二、重大关联交易、（一）与日常经营相关的关联交易的相关内容。
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
1、主要子公司、参股公司情况
单位：万元 币种：人民币
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2021 年年度报告
单位名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
孙、子公司：
北京京投置地房地产有限公司 房地产开发与经营 2,000,000.00 893,527.44 492,753.55 19,024.84
北京京投银泰置业有限公司 房地产开发与经营 10,000.00 150,379.86 69,589.04 -3,418.58
北京京投银泰尚德置业有限公司 房地产开发与经营 10,000.00 344,629.25 204,058.02 8,017.83
北京京投兴业置业有限公司 房地产开发与经营 10,000.00 123,783.17 72,416.64 4,333.81
北京京投灜德置业有限公司 房地产开发与经营 5,000.00 850,084.96 31,519.17 -1,751.36
北京京投兴平置业有限公司 房地产开发与经营 5,000.00 121,911.46 25,593.86 2,319.06
北京京投兴檀房地产有限公司 房地产开发与经营 100,000.00 263,262.68 81,417.11 -14,245.43
三河市京投发展致远房地产开发有限公司 房地产开发与经营 5,000.00 87,754.06 3,412.02 -836.27
北京京投丰德房地产有限公司 房地产开发与经营 2,000.00 634,516.66 -21,972.98 -17,582.46
北京京投兴海房地产有限公司 房地产开发与经营 10,000.00 1,037,505.44 -1,110.94 -1,905.80
无锡惠澄实业发展有限公司 房地产开发与经营 12,000.00 282,252.38 51,259.47 25,494.64
参股公司：
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任
房地产开发与经营 3,000.00 111,865.22 -78,647.18 -7,149.42
公司
上海礼仕酒店有限公司 酒店服务业 58,525.83 147,381.94 -69,202.74 -18,560.98
北京京投阳光房地产开发有限公司 房地产开发与经营 24,000.00 37,941.06 27,778.15 10.86
北京潭柘兴业房地产开发有限公司 房地产开发与经营 30,000.00 923,361.73 4,325.50 -64.11
北京京投颐信健康管理服务有限公司 房地产开发与经营 3,000.00 2,671.69 200.45 -161.52
无锡望愉地铁生态置业有限公司 房地产开发与经营 50,000.00 1,201,802.37 5,666.20 -2,213.52
注：涉及并购子公司、参股公司或转让后由控股转为参股的公司含评估增值。
2、对公司净利润影响达到 10%以上的子公司、参股公司情况
单位：万元 币种：人民币
单位名称 营业收入 营业利润 净利润 原因
北京京投银泰尚德置业有限公司 41,600.46 10,743.43 8,017.83 本期实现收入结转
本次结转产品含促销打折部
北京京投兴檀房地产有限公司 134,297.83 -11,570.00 -14,245.43
分导致出现亏损
无锡惠澄实业发展有限公司 236,603.08 42,842.36 25,494.64 本期实现收入结转
3、投资收益中占比 10%以上的投资项目情况
单位：万元 币种：人民币
单位名称 本期投资收益 占投资收益比例 情况说明
北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙） 14,806.28 61.55% 基金投资收益
上海礼仕酒店有限公司 4,346.17 18.07% 委贷利息收益
4、经营业绩变动 30%以上的子公司
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2021 年年度报告
单位：万元 币种：人民币
单位名称 2021 年度净利润 2020 年度净利润 变动原因
北京京投置地房地产有限公司 19,024.84 -20,754.59 服务收入增加且偿还借款财务费用减少
北京京投银泰置业有限公司 -3,418.58 2,249.11 所得税影响
北京京投银泰尚德置业有限公司 8,017.83 53,072.03 本期销售结转较上期减少
北京京投兴业置业有限公司 4,333.81 57,269.56 本期销售结转较上期减少
北京京投灜德置业有限公司 -1,751.36 -852.69 本期期间费用增加，导致亏损增加
北京京投兴平置业有限公司 2,319.06 8,353.03 本期销售结转较上期减少
北京京投兴檀房地产有限公司 -14,245.43 -1,169.82 本次结转产品含含促销打折部分导致出
现亏损
三河市京投发展致远房地产开发有限公司 -836.27 -608.29 本期期间费用增加，导致亏损增加
北京京投丰德房地产有限公司 -17,582.46 -5,794.03 本期期间费用增加，导致亏损增加
北京京投兴海房地产有限公司 -1,905.80 -739.63 本期期间费用增加，导致亏损增加
无锡惠澄实业发展有限公司 25,494.64 -1,775.92 本期销售结转较上期大幅增加
5、资产总额变动 30%以上的子公司情况
单位：万元 币种：人民币
单位名称 2021 资产总额 2020 资产总额 增减变动 变动原因
北京京投银泰置业有限公司 150,379.86 309,472.29 -51.41% 本期销售结转，导致资产总额下降较大
北京京投兴业置业有限公司 123,783.17 178,229.79 -30.55% 本期销售结转，导致资产总额下降较大
本期项目全面开工，投入增加导致资产
三河市京投发展致远房地产开发有限公司 87,754.06 59,880.20 46.55%
总额增加
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
从政策来看，在 2021 年 12 月的中央经济工作会议上，除了强调“房住不炒”的主基调外，
也提出要“探索新的发展模式”、“支持商品房市场更好满足购房者的合理需求”、“因城施策
促进房地产业良性循环和健康发展”。由此可以推断，从长远来讲，伴随着调控方式的不断完善，
相比于简单的收紧加码，精准调控模式是未来政策调控的主流发展趋势。地方性政策有望转松，
信贷环境或将得到改善。
从行业内部来看，房地产行业内部竞争加剧，整体增速放缓。根据中指研究院发布的《2021
年中国房地产销售额百亿企业研究》，权益销售额排名前二十的房地产企业销售总额为 9.6 万亿
元，占 2021 年全国房地产销售总额的 52%。2021 年销售额超百亿的 158 家房企销售额平均增速为
4.2%，较去年下降 10.2%。由此可见，未来行业内部的分化和整合将一定程度上加剧，房地产企
业应提升自身核心竞争力，打造自身产品差异性，形成可持续盈利的模式，不断提高集约化经营
和精细化管理水平，降本增效。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
2022 年，公司将继续坚持“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，拓展京外优质项目；
公司将持续聚焦 TOD 轨道物业开发领域，进一步加强轨道物业开发的经验与技术积累，打造轨道
物业开发核心竞争力，不断丰富“TOD 轨道物业专家”的内涵；公司将坚持践行“TOD 智慧生态圈”
开发理念和“以用户为中心”的经营理念，始终深入研究客户需求，以营造新的生活方式为目的，
运用科技和智慧手段打磨升级自身产品，不断反思复盘，提升自身设计、开发和运营能力；公司
将继续完善内部管理，稳定业绩，实现对股东持续回报。
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2021 年年度报告
(三)经营计划
√适用 □不适用
2022 年，公司将继续聚焦 TOD 轨道物业开发，秉持“以用户为中心”的经营理念，致力产品
打磨，强化运营管控体系，提升经营管理效率，促进公司规模稳定增长。2022 年公司预计新开工
面积 21.27 万平方米，竣工交付面积 53.34 万平方米，三项费用不超过 7.53 亿元。
2022 年公司将主要做好以下几个方面的工作：
一是继续聚焦 TOD 轨道物业开发，“稳”字当头，合理扩张和新增土地储备；
二是深耕用户需求，提升产品质量。秉持“以客户为中心”的经营理念，通过对标行业标杆
和不断调研学习，深入完善《京投发展产品系手册》，并结合项目实践，不断完善产品线体系，
检验建造标准；
三是促进销售回款，创新融资模式。通过精确制定营销策略，全面提升营销效率以及案场服
务质量、积极创新营销方式，严格控制存货周期，大力加快销售去化，同时创新融资模式，持续
优化融资结构，有效降低资金成本，共同保障财务稳定；
四是提升专业能力和管理能力。继续深化 TOD 轨道物业开发的技术积累，加强项目全生命周
期管理，提升项目运营效率，深挖企业护城河。同时夯实财务管理、人力资源、法律合规、内部
审计、信息技术等基础性工作，保持公司持续平稳健康发展；
五是根据证监会、上交所等监管部门规定要求，继续做好上市公司治理、信息披露、投资者
关系管理等各项工作。
（上述内容并不构成公司对投资者的业绩承诺，请投资者注意投资风险。）
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
1、政策风险
从目前来看，在中央“房住不炒”的主基调影响下，各地区仍将继续出台房地产相关政策，
完善自身调控政策法规体系。
针对该项风险，公司一方面将密切关注相关政策的出台，研究政策导向可能引发的市场反应
并积极应对，积极研判政策与市场情况，制定有效的销售策略，加大去化力度，尽量减少政策变
化对公司经营业务的影响；另一方面也将继续聚焦 TOD 轨道物业开发，谨慎拿地，合理扩张，同
时强化自身企业管理“内功”，提升企业综合竞争力，实现降本增效。
2、财务风险
房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要，公司业务的发展和经营
规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。近几年来房地产调控政策频繁出台，房地产行
业面临的整体市场和融资环境不容乐观，公司融资额度及资金成本面临一定的挑战。
针对该项风险，公司将根据经营发展需求，合理安排资金计划，加强资金管理，加快销售回
款速度，多种方式融资，确保资金链安全。
3、投资风险
公司投资的鄂尔多斯项目由于所处区域房地产市场环境未出现大的改观，存在一定的投资风
险，未来形势能否朝着更为有利方向发展，存在不确定性。
针对该项风险，公司将此项目停工作为土地储备，避免加大资金占用，等待市场时机。基于
谨慎性原则，公司从 2015 年 1 月 1 日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入，并计提了资
产减值准备。后续如市场持续稳定，公司将与鄂尔多斯项目公司其他股东共同协商选择合适时间
复工建设，或引入合作伙伴共同开发建设。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上海证券交易所股票上市规则》、《公
司章程》等法律、法规、规范性文件的要求，积极履行信息披露义务，建立健全内部控制制度，
规范“三会”运作，切实维护公司及全体股东利益。
1、股东与股东大会
公司严格按照相关法律法规及《公司章程》、《股东大会议事规则》的要求与规定，开展股
东大会的会议筹备、材料发送、会议组织、信息披露、决议执行等工作。报告期内，公司共召开
股东大会 5 次，采用现场投票与网络投票相结合的方式，对需股东大会决策事项进行了审议，按
规定对中小股东的投票结果单独计票，律师出具了相应的法律意见书，保证了股东大会的合法有
效，也更好地保障了所有股东尤其是中小股东的合法权益。
2、董事与董事会
公司董事会由 9 名董事组成，其中 3 名为独立董事，人员构成与人数符合法律法规要求。报
告期内，公司董事会换届，新一届董事会严格按照《公司章程》、《董事会议事规则》规定的职
责开展工作。全年共召开定期和临时董事会会议 13 次，内容涉及奖励基金计提、续聘会计师事务
所、利润分配、担保、关联交易、发行债券、定期报告等事项。董事会下设审计、提名、薪酬与
考核、战略四个专门委员会。董事会及各专门委员会制订了相应的议事规则。公司董事勤勉尽责，
认真审议议案内容，审慎发表意见，保证决策的科学合理。
3、公司与控股股东
公司与控股股东在人员、资产、财务方面相互分开，在机构、业务方面相互独立，公司独立
经营与核算，公司董事会、监事会和内部机构均能够独立运作，与控股股东发生的关联交易具有
必要性、合理性，决策程序规范，独立董事发表独立意见，不存在控股股东违规占用公司资金和
资产、损害公司及其他股东利益的情况。
4、监事与监事会
根据《公司章程》的规定，公司监事会由 3 名监事组成，其中 1 名为职工监事，人员构成与
人数符合法律法规要求。全年共召开监事会会议 7 次，对公司会计政策变更、利润分配、关联交
易、定期报告等事项进行了审议，公司监事从公司运作、内部控制、财务情况、关联交易、人员
履职等方面进行了监督、检查，对公司定期报告提出了专项审核意见，有效发挥了监事会的监督
作用。公司监事会秉承对全体股东负责的态度，依据《监事会议事规则》的相关规定，通过召开
监事会、列席董事会、出席股东大会，发挥监事会职能，切实维护公司及股东的合法权益
5、信息披露
公司指定董事会秘书负责信息披露工作，《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、
《证券日报》和上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 为公司信息披露的指定媒体。报告期内，公
司严格按照相关法律法规以及《公司章程》、《信息披露事务管理制度》等规定要求，严格做好
信息披露前的保密工作，积极履行信息披露义务，主动加强与监管部门的沟通与联系，认真完成
各项定期报告和临时公告的披露工作，真实、准确、完整、及时地披露有关信息，确保所有股东
公平、及时地获取公司应披露的信息。
6、关于绩效评价与激励约束机制
公司制定了《奖励基金管理办法》，建立了基本公正、透明的高级管理人员绩效评价标准与
奖励约束机制，考核维度更加严谨；公司高级管理人员的聘任公开、透明，符合相关法律法规的
规定。
7、投资者关系管理
报告期内，公司通过接听投资者热线电话、公司邮箱、网上集体接待、上证 E 互动等方式，
在符合信息披露规则的前提下，与投资者进行充分沟通和交流，做到了真实、准确、完整、及时、
公平地对待所有投资者，加强了投资者对公司的了解和支持。
8、内幕信息知情人登记管理
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2021 年年度报告
公司已制定了《内幕信息知情人登记备案制度》，报告期内，公司严格按照该制度对内幕信
息知情人进行登记管理、备案，未发现公司内幕信息泄露、利用内幕信息违规买卖公司股票等情
况。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
□适用 √不适用
三、股东大会情况简介
决议刊登的指定网 决议刊登的披露日
会议届次 召开日期 会议决议
站的查询索引 期
2021 年第一次临 2021 年 3 月 26 日 www.sse.com.cn 2021 年 3 月 27 日 详见《京投发展
时股东大会 2021 年第一次临
时股东大会决议
公告》（公告编号：
临 2021-010）
2020 年年度股东 2021 年 5 月 7 日 www.sse.com.cn 2021 年 5 月 8 日 详见《京投发展
大会 2020 年年度股东
大会决议公告》
（公告编号：临
2021-029）
2021 年第二次临 2021 年 7 月 22 日 www.sse.com.cn 2021 年 7 月 23 日 详见《京投发展
时股东大会 2021 年第二次临
时股东大会决议
公告》（公告编号：
临 2021-040）
2021 年第三次临 2021 年 9 月 15 日 www.sse.com.cn 2021 年 9 月 16 日 详见《京投发展
时股东大会 2021 年第三次临
时股东大会决议
公告》（公告编号：
临 2021-051）
2021 年第四次临 2021 年 12 月 10 日 www.sse.com.cn 2021 年 12 月 11 日 详见《京投发展
时股东大会 2021 年第四次临
时股东大会决议
公告》（公告编号：
临 2021-060）
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
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四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公司
任期起始 任期终止 年初持股 年末持股 年度内股份 增减变动 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注) 性别 年龄
日期 日期 数 数 增减变动量 原因 税前报酬总 报酬
额（万元）
董事长、代
2018 年 12 2024 年 3
魏怡 行董事会 女 56 0 0 0 / 0 是
月 17 日 月 25 日
秘书
副董事长 2015 年 7 2024 年 3
高一轩 男 40 0 0 0 / 451.40 否
兼总裁 月 14 日 月 25 日
2018 年 11 2024 年 3
郑毅 董事 男 47 0 0 0 / 0 是
月 28 日 月 25 日
2018 年 11 2024 年 3
刘建红 董事 男 48 0 0 0 / 0 是
月 28 日 月 25 日
2017 年 12 2024 年 3
陈晓东 董事 男 52 0 0 0 / 0 是
月1日 月 25 日
2017 年 12 2024 年 3
邱中伟 董事 男 53 0 0 0 / 0 是
月1日 月 25 日
2021 年 3 2024 年 3
程小可 独立董事 男 46 0 0 0 / 7.50 是
月 26 日 月 25 日
2018 年 4 2024 年 3
闵庆文 独立董事 男 58 0 0 0 / 10.00 是
月 10 日 月 25 日
2018 年 4 2024 年 3
郭洪林 独立董事 男 53 0 0 0 / 10.00 是
月 10 日 月 25 日
监事会主 2021 年 3 2024 年 3
张伟 男 43 0 0 0 / 0 是
席 月 26 日 月 25 日
2018 年 5 2024 年 3 10.00
刘敬东 监事 男 53 0 0 0 / 是
月 11 日 月 25 日
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2019 年 10 2024 年 3
朱琳 职工监事 女 34 0 0 0 / 110.33 否
月 28 日 月 25 日
潘长青 副总裁 男 49 2018 年 4 2024 年 3 0 0 0
/ 359.79 否
月 17 日 月 31 日
沈曙辉 副总裁 男 48 2021 年 3 2024 年 3 0 0 0
/ 50.00 否
月2日 月 31 日
张雨来 财务总监 男 42 2021 年 12 2024 年 3 0 0 0
/ 0.92 否
月 28 日 月 31 日
丁 慧 平 独立董事 男 65 2015 年 4 2021 年 3 0 0 0
/ 2.50 是
(离任) 月 29 日 月 25 日
刘 建 华 监事会主 男 61 2012 年 5 2021 年 3 0 0 0
/ 0 是
(离任） 席 月 11 日 月 25 日
贾 卫 平 财务总监 0 0 0
2018 年 4 2021 年 12
（离任） 兼董事会 男 48 / 354.76 否
月 17 日 月 28 日
秘书
合计 / / / / / / 1,367.20 /
姓名 主要工作经历
魏怡 2011 年 10 月至 2015 年 12 月，任北京市延庆县政府副县长（副局级）；2015 年 12 月至 2016 年 10 月，任北京市延庆区政府副区长；2016
年 10 月至今，任北京市基础设施投资有限公司副总经理。2021 年 12 月至今，代行本公司董事会秘书。
高一轩 （曾用名“高轩”） 2006 年 6 月至 12 月，任美国规划协会项目官员；2007 年 1 月至 10 月，任美国规划协会驻华副总代表；2007 年 11
月至 2008 年 5 月，任中国银泰投资有限公司前期部项目经理；2008 年 5 月至 2009 年 9 月，任本公司投资部高级经理、总经理；2009 年
9 月至 2014 年 8 月，任本公司副总裁；2014 年 8 月至 2015 年 7 月，任本公司执行总裁；2015 年 7 月至今，任本公司副董事长兼总裁。
郑毅 2005 年 11 月至 2020 年 11 月，历任北京市基础设施投资有限公司线网综合部副经理、规划建设部副经理、办公室主任、前期规划部总经
理、总经理助理、轨道交通事业总部总经理；2020 年 11 月至今，任北京市基础设施投资有限公司总经理助理、规划设计总部总经理；2021
年 7 月至今，兼任北京市基础设施投资有限公司铁路项目管理部（市郊铁路推进办）总经理。
刘建红 2010 年 3 月至 2015 年 9 月，历任北京市基础设施投资有限公司土地开发事业部副总经理、门头沟投资管理分公司总经理；2015 年 9 月
至今，任北京市基础设施投资有限公司土地开发事业部总经理。
陈晓东 2009 年 1 月至今，任银泰商业集团 CEO；2018 年至今，任阿里巴巴集团副总裁、银泰商业集团 CEO。
邱中伟 2005 年至 2015 年，任弘毅投资董事总经理、合伙人；2015 年 4 月至今，任太盟亚洲资本总裁、合伙人；2017 年 4 月至今，任盈德气体
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集团有限公司董事会主席、首席执行官。
程小可（独立 2004 年 7 月至 2006 年 7 月，任清华大学经济管理学院博士后；2006 年 7 月至 2009 年 7 月，任北京化工大学经济管理学院教授；2009 年
董事） 9 月至今，任北京交通大学经济学院教授及博士生导师。
闵庆文（独立 1999 年 4 月至今，历任中国科学院地理科学与资源研究所助理研究员、副研究员、研究员；现任中国科学院地理科学与资源研究所资源
董事） 生态与生物资源研究室主任、自然与文化遗产研究中心副主任、旅游规划设计与研究中心副主任、九三学社北京市委副主委、北京市第
十五届人大代表、第十三届全国政协委员。
郭洪林（独立 2008 年 1 月至 2017 年 12 月，任中国人民大学经济学院副教授；2008 年 1 月至 2017 年 12 月，先后任中国人民大学人事处处长、人才办
董事） 主任、常务副院长；2010 年 6 月至 2017 年 12 月，任中国人民大学校长助理；现任中国人民大学附属中学联合学校总校理事会副理事长、
中国科学院大学国科大基础教育研究院副院长、中国人民大学附属中学朝阳分校校长、创新人才研究会常务副会长。
张伟 2005 年 11 月至 2013 年 1 月，历任北京市基础设施投资有限公司董事会办公室高级主管、副主任、主任。2013 年 1 月至 2014 年 8 月，
任北京市基础设施投资有限公司资产管理部经理。2014 年 8 月至 2020 年 12 月，任北京市基础设施投资有限公司人力资源部总经理。2020
年 12 月至今，任北京市基础设施投资有限公司总法律顾问兼人力资源部总经理。
刘敬东 2006 年至今，任中国社科院国际法研究所国际经济法室副主任、主任，研究员、研究生院教授，中国国际经济法学会理事；2015 年至今，
任中国法学会 WT0 法研究会副会长。
朱琳 2011 年 8 月至 2015 年 4 月曾就职于致同会计师事务所（特殊普通合伙）；2015 年 5 月至 2019 年 8 月，历任北京市基础设施投资有限公
司项目经理、高级项目经理；2019 年 9 月至 2019 年 10 月，任京投发展股份有限公司董事会办公室副主任；2019 年 10 月至今，任京投
发展股份有限公司董事会办公室主任兼证券事务代表。
潘长青 2013 年 1 月至 2015 年 10 月，任北京和裕房地产开发有限公司副总经理；2015 年 11 月至 2017 年 9 月，任北京唯逸房地产开发有限公司
总经理；2017 年 9 月至 2018 年 4 月，任本公司助理总裁；2018 年 4 月至今，任本公司副总裁。
沈曙辉 2007 年 12 月至 2010 年 4 月，任北京京创投资有限公司行政管理部经理兼董事会秘书；2010 年 4 月至 2016 年 10 月，历任北京市基础设
施投资有限公司土地开发事业部行政综合部经理、门头沟投资管理分公司副总经理；2016 年 10 月至 2021 年 3 月，任北京市基础设施投
资有限公司门头沟投资管理分公司总经理；2019 年 4 月至今,任北京京投兴海房地产有限公司董事长；2019 年 11 月至今，任北京京投银
泰尚德置业有限公司董事长；2021 年 3 月至今，任本公司副总裁。
张雨来 曾就职于毕马威华振会计师事务所、ABB（中国）有限公司等单位。2017 年 4 月至 2021 年 12 月，任北京轨道交通技术装备集团有限公司
财务总监。2021 年 12 月至今，任京投发展股份有限公司财务总监。
丁慧平（独立 1987 年至 1993 年赴瑞典林切平大学留学；1994 年至今，就职于北方交通大学（现名北京交通大学）经济管理学院，现任教授、博士生
董事） 离任） 导师、中国企业竞争力研究中心主任。
刘 建 华 ( 离 2009 年 7 月至 2015 年 9 月，历任北京市基础设施投资有限公司审计法务部总经理、副总法律顾问；2015 年 9 月至 2017 年 4 月，任北京
任) 市基础设施投资有限公司总法律顾问兼审计事务部总经理、法律事务部总经理；2017 年 4 月至 2019 年 1 月，任北京市基础设施投资有限
公司董事会秘书、总法律顾问兼法律事务部总经理；2019 年 1 月至 2020 年 12 月，任北京市基础设施投资有限公司总法律顾问兼法律事
务部总经理；2020 年 12 月至 2021 年 3 月，任京市基础设施投资有限公司总经理助理兼工会办公室主任。
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贾卫平（离 2010 年 5 月至 2013 年 9 月，任北京京投新兴投资有限公司副总经理；2013 年 9 月至 2021 年 12 月，任本公司财务总监；2018 年 4 月至
任） 2021 年 12 月，任本公司董事会秘书。
其它情况说明
√适用 □不适用
2021 年 3 月 26 日，公司召开 2021 年第一次临时股东大会，审议通过了公司董事会、监事会换届选举的相关议案，魏怡女士、高一轩先生、郑毅先
生、刘建红先生、陈晓东先生、邱中伟先生当选为公司第十一届董事会非独立董事，程小可先生、闵庆文先生、郭洪林先生当选为公司第十一届董事会
独立董事，张伟先生、刘敬东先生当选为公司第十一届监事会非职工代表监事。同日，召开基联工会第六届第二次会员代表大会，选举朱琳女士担任公
司第十一届监事会职工代表监事。
2021 年 4 月 1 日，公司召开第十一届董事会第一次会议，选举魏怡女士为公司第十一届董事会董事长、高一轩先生为公司第十一届董事会副董事长，
聘任高一轩先生为公司总裁，聘任潘长青先生、沈曙辉先生为公司副总裁，聘任贾卫平先生为公司财务总监兼董事会秘书，聘任朱琳女士为公司证券事
务代表兼董事会办公室主任。
2021 年 12 月 28 日，公司收到财务总监兼董事会秘书贾卫平先生递交的《辞职报告》。贾卫平先生由于工作调动原因，向公司董事会辞去公司财务
总监兼董事会秘书职务，辞职后不再担任公司任何职务，其辞职不会影响公司相关工作的正常进行。在董事会秘书空缺期间，公司董事会指定董事长魏
怡女士代行董事会秘书职责。
2021 年 12 月 28 日，公司召开召开第十一届董事会第十一次会议，审议通过了《关于聘任公司财务总监的议案》，经公司总裁高一轩先生提名，董
事会提名委员会审核，同意聘任张雨来先生担任公司财务总监，任职期限自董事会通过之日起至第十一届董事会任期届满之日止。
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2021 年年度报告
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
在股东单位担任的
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
职务
魏怡 京投公司 副总经理 2016 年 10 月 25 日
郑毅 京投公司 总经理助理、规划 2015 年 9 月 1 日、
设计总部总经理兼 2020 年 11 月 10 日、
铁路项目管理部 2021 年 7 月 13 日
（市郊铁路推进
办）总经理
刘建红 京投公司 土地开发事业部总 2015 年 9 月 15 日
经理
张伟 京投公司 人力资源部总经 2014 年 8 月 26 日、
理、总法律顾问 2020 年 12 月 14 日
刘建华（离任） 京投公司 总经理助理兼工会 2020 年 12 月 14 日 2021 年 3 月 10 日
办公室主任
在 股 东 单 位 任职
情况的说明
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
在其他单位担
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
任的职务
魏怡 北京京投交通枢纽投资 执行董事 2019 年 11 月 15
有限公司 日
魏怡 北京城市副中心站综合 董事长 2020 年 6 月 8 日
枢纽建设管理有限公司
郑毅 北京地铁京通发展有限 董事长 2015 年 8 月 20 2021 年 4 月 20
责任公司 日 日
郑毅 北京城市铁路股份有限 董事长 2015 年 8 月 20 2021 年 4 月 20
公司 日 日
郑毅 北京地铁五号线投资有 执行董事 2017 年 3 月 31 2021 年 4 月 20
限责任公司 日 日
郑毅 北京东直门机场快速轨 董事长 2015 年 8 月 4 日 2021 年 4 月 20
道有限公司 日
郑毅 北京地铁四号线投资有 董事长 2015 年 8 月 19 2021 年 4 月 20
限责任公司 日 日
郑毅 北京地铁九号线投资有 执行董事 2017 年 3 月 31 2021 年 4 月 20
限责任公司 日 日
郑毅 北京地铁六号线投资有 执行董事 2017 年 3 月 31 2021 年 4 月 20
限责任公司 日 日
郑毅 北京轨道交通大兴线投 执行董事 2017 年 3 月 31 2021 年 4 月 20
资有限责任公司 日 日
郑毅 北京轨道交通亦庄线投 执行董事 2017 年 3 月 31 2021 年 4 月 20
资有限责任公司 日 日
郑毅 北京地铁十五号线投资 执行董事 2017 年 3 月 31 2021 年 4 月 20
有限责任公司 日 日
郑毅 北京轨道交通燕房线投 执行董事 2017 年 3 月 31 2021 年 4 月 20
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2021 年年度报告
资有限责任公司 日 日
郑毅 北京市基础设施土地整 执行董事 2015 年 12 月 1 2021 年 4 月 20
理储备有限公司 日 日
郑毅 京投轨道交通科技控股 非执行董事 2017 年 8 月 7 日
有限公司
刘建红 北京京投灜德置业有限 董事长 2014 年 10 月 27
公司 日
刘建红 北京京密投资有限公司 董事长 2015 年 12 月 16
日
刘建红 北京京投新兴投资有限 董事长 2017 年 12 月 6
公司 日
刘建红 北京京创投资有限公司 董事长 2015 年 11 月 13
日
刘建红 北京京投兴朝置地有限 执行董事 2017 年 8 月 8 日
公司
刘建红 北京京投兴通置业有限 执行董事 2017 年 11 月 30
公司 日
刘建红 北京九州一轨环境科技 董事 2017 年 11 月 7
股份有限公司 日
刘建红 北京中轨交通研究院有 董事 2017 年 6 月 12
限公司 日
邱中伟 太盟亚洲资本 总裁及合伙人 2015 年 4 月 1 日
邱中伟 上汽宝钢气体有限公司 董事长 2018 年 9 月
陈晓东 银泰商业（集团）有限公 执行董事兼 2009 年 1 月
司 CEO
陈晓东 浙江银泰百货有限公司 董事长 2014 年 2 月 20
日
陈晓东 杭州银西百货有限公司 董事长 2017 年 6 月 2 日
陈晓东 浙江浙联投资管理有限 董事长 2017 年 5 月 5 日
公司
陈晓东 杭州银泰世纪百货有限 执行董事 2014 年 1 月 1 日 2021 年 12 月 31
公司 日
陈晓东 杭州临平银泰百货有限 董事 2017 年 5 月 9 日 2021 年 12 月 23
公司 日
陈晓东 杭州富阳银泰百货有限 执行董事 2016 年 4 月 1 日
公司
陈晓东 杭州银耀百货有限公司 董事长 2012 年 3 月 16
日
陈晓东 杭州银泰三江商业发展 董事长 2009 年 2 月 18 2021 年 12 月 31
有限公司 日 日
陈晓东 杭州中大银泰城购物中 董事长 2013 年 12 月 12
心有限公司 日
陈晓东 杭州下沙银泰城购物中 董事 2021 年 2 月 10
心有限公司 日
陈晓东 杭州萧山新塘银泰百货 董事长 2020 年 7 月 31 2021 年 12 月 31
有限公司 日 日
陈晓东 绍兴银泰百货有限公司 执行董事 2012 年 10 月 30
日
陈晓东 湖州银佳百货有限公司 执行董事 2013 年 3 月 5 日
37 / 235
2021 年年度报告
陈晓东 湖州银东购物中心有限 董事长 2013 年 4 月 7 日
公司
陈晓东 海宁银泰置业有限公司 董事 2011 年 5 月 30
日
陈晓东 海宁银泰百货有限公司 执行董事 2013 年 5 月 3 日
陈晓东 绍兴金帝银泰购物中心 董事长 2013 年 2 月 16
有限公司 日
陈晓东 银泰百货宁波鄞州有限 董事长 2015 年 3 月 20 2021 年 12 月 30
公司 日 日
陈晓东 银泰百货宁波江东有限 执行董事 2015 年 6 月 10 2021 年 12 月 27
公司 日 日
陈晓东 银泰百货宁波海曙有限 董事长 2021 年 12 月 30
公司 日
陈晓东 宁波银泰百货有限公司 执行董事 2010 年 9 月 25
日
陈晓东 宁波银泰环球城商业有 董事 2020 年 12 月 25
限公司 日
陈晓东 舟山银泰百货有限公司 董事 2020 年 12 月 29
日
陈晓东 慈溪银泰商业管理有限 董事长 2014 年 4 月 14
公司 日
陈晓东 慈溪银泰商业管理有限 分公司负责人 2016 年 3 月 25 2021 年 5 月 8
公司泰悦分公司 日 日
陈晓东 湖北珞珈创意商业发展 董事长 2016 年 9 月 19
有限公司 日
陈晓东 柳州银泰商业管理有限 执行董事 2018 年 5 月 2 日
公司
陈晓东 浙江银泰百货有限公司 分公司负责人 2016 年 9 月 19
咸宁分公司 日
陈晓东 鄂州银泰百货商业有限 董事 2020 年 12 月 10
公司 日
陈晓东 湖北银泰仙桃商城大厦 董事长 2016 年 3 月 1 日
有限公司
陈晓东 湖北银泰新世纪购物中 董事长 2016 年 12 月 5
心有限公司 日
陈晓东 湖北武珞创意园发展有 董事 2021 年 1 月 6 日
限公司
陈晓东 湖北武珞创意园发展有 分公司负责人 2016 年 9 月 19 2021 年 7 月 15
限公司商管分公司 日 日
陈晓东 孝感市银泰商贸有限公 董事 2020 年 12 月 17
司 日
陈晓东 达孜银泰商业发展有限 董事长 2016 年 9 月 19
公司 日
陈晓东 荆门银泰商贸有限责任 董事 2020 年 12 月 14
公司 日
陈晓东 浙江温州银泰百货有限 董事长 2011 年 7 月 20
公司 日
陈晓东 浙江乐清银泰百货有限 执行董事 2014 年 4 月 1 日
公司
38 / 235
2021 年年度报告
陈晓东 温州大西洋银泰城购物 董事 2021 年 2 月 2 日
中心有限公司
陈晓东 浙江银泰百货（金华）有 董事长 2007 年 2 月 24 2021 年 12 月 30
限公司 日 日
陈晓东 金华银泰购物中心有限 董事长 2021 年 12 月 24
公司 日
陈晓东 义乌银泰百货有限公司 执行董事 2008 年 4 月 18
日
陈晓东 义乌银泰百货有限公司 分公司负责人 2017 年 4 月 7 日 2021 年 8 月 5
绣湖分公司 日
陈晓东 柳州新银都房地产开发 董事 2020 年 12 月 18
有限公司 日
陈晓东 温岭银泰购物中心开发 董事长 2011 年 3 月 23
有限公司 日
陈晓东 温岭银泰购物中心开发 分公司负责人 2014 年 2 月 25
有限公司城市新区分公 日
司
陈晓东 温岭银泰购物中心开发 分公司负责人 2015 年 3 月 20
有限公司城市新区百货 日
分公司
陈晓东 临海银泰城商业管理有 执行董事 2016 年 5 月 3 日
限公司
陈晓东 临海银泰百货有限公司 执行董事 2013 年 6 月 24
日
陈晓东 西安中环银泰商业管理 董事 2021 年 8 月 18
有限公司 日
陈晓东 西安曲江银泰国际购物 董事 2021 年 1 月 6 日
中心管理有限公司
陈晓东 西安顺时来百货有限公 董事 2020 年 12 月 10
司 日
陈晓东 宝鸡银泰三江商业有限 董事 2020 年 12 月 18
公司 日
陈晓东 西安银泰商贸有限公司 董事 2021 年 1 月 7 日
陈晓东 唐山银泰百货有限公司 执行董事 2011 年 12 月 1
日
陈晓东 安徽省华侨饭店有限公 董事长 2015 年 4 月 1 日
司
陈晓东 安徽华仑港湾文化投资 董事 2015 年 10 月 13
有限公司 日
陈晓东 芜湖银泰城商业管理有 董事长 2014 年 7 月 15
限公司 日
陈晓东 安徽银泰商业有限责任 执行董事 2011 年 8 月 10
公司 日
陈晓东 亳州华仑国际文化投资 董事 2012 年 3 月 17
有限公司 日
陈晓东 蚌埠银泰城商业管理有 执行董事 2016 年 1 月 28
限公司 日
陈晓东 合肥银泰城商业管理有 执行董事 2013 年 7 月 26
限责任公司 日
39 / 235
2021 年年度报告
陈晓东 银泰百货有限公司 董事长 2014 年 3 月 17
日
陈晓东 浙江银泰商业集团有限 执行董事 2020 年 6 月 3 日
公司
陈晓东 杭州银泰北山企业管理 执行董事 2014 年 2 月 26
有限公司 日
陈晓东 杭州银泰奥特莱斯商业 董事长 2014 年 2 月 26
发展有限公司 日
陈晓东 浙江银泰投资有限公司 执行董事 2014 年 2 月 26
日
陈晓东 浙江银泰商贸有限公司 执行董事 2012 年 11 月 7
日
陈晓东 温州市名辰贸易有限公 董事长 2012 年 12 月 12 2021 年 9 月 13
司 日 日
陈晓东 宁波市名然化妆品有限 执行董事 2013 年 12 月 2 2021 年 9 月 13
公司 日 日
陈晓东 浙江银泰百货有限公司 分公司负责人 2014 年 1 月 10
北京分公司 日
陈晓东 浙江银泰电子商务有限 董事长 2014 年 3 月 3 日
公司
陈晓东 浙江银泰电子商务有限 分公司负责人 2014 年 2 月 19
公司北京分公司 日
陈晓东 浙江银泰电子商务有限 分公司负责人 2017 年 4 月 10
公司金华分公司 日
陈晓东 北京银泰精品电子商务 执行董事 2014 年 2 月 27
有限公司 日
陈晓东 北京银泰精品电子商务 分公司负责人 2016 年 9 月 22
有限公司北京分公司 日
陈晓东 北京银泰精品电子商务 分公司负责人 2019 年 6 月 19
有限公司稀有分公司 日
陈晓东 杭州银淘泰淘科技有限 董事长 2014 年 10 月 22
公司 日
陈晓东 北京悦友互动网络科技 执行董事 2014 年 6 月 10
有限责任公司 日
陈晓东 浙江银泰西选电子商务 执行董事 2015 年 8 月 31
有限公司 日
陈晓东 宁波保税区银泰西选进 执行董事 2015 年 3 月 26
出口有限公司 日
陈晓东 杭州之江银泰商业有限 董事长 2016 年 6 月 1 日
公司
陈晓东 北京燕莎友谊商城有限 副董事长 2012 年 9 月 24
公司 日
陈晓东 临海银泰购物中心开发 执行董事 2014 年 12 月 25
有限公司 日
陈晓东 安徽银泰时尚品牌管理 执行董事 2016 年 4 月 10
有限公司 日
陈晓东 浙江莲荷科技有限公司 执行董事 2016 年 3 月 21
日
陈晓东 杭州爱融智能科技有限 董事长 2016 年 9 月 27
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2021 年年度报告
公司 日
陈晓东 杭州银福商业管理有限 执行董事 2016 年 10 月 27
公司 日
陈晓东 杭州瑾泰商贸有限公司 董事长 2017 年 1 月 13
日
陈晓东 义乌市悦胜日用百货有 执行董事 2017 年 2 月 6 日
限公司
陈晓东 杭州莱卡弗实业有限公 执行董事 2017 年 8 月 31
司 日
陈晓东 北京小怪兽空间文化传 董事长 2017 年 9 月 13 2021 年 6 月 8
媒有限公司 日 日
陈晓东 北京银投泰科技有限公 执行董事 2019 年 5 月 30
司 日
陈晓东 随州银泰新世纪购物中 董事长 2018 年 4 月 13
心有限公司 日
陈晓东 随州银泰新世纪购物广 董事长 2018 年 4 月 13
场有限公司 日
陈晓东 开元商业有限公司 董事长 2018 年 4 月 27
日
陈晓东 西安开元商务培训中心 董事长 2007 年 4 月 5 日
陈晓东 西安开元商业地产发展 董事长 2018 年 4 月 28
有限公司 日
陈晓东 开元商城宝鸡有限公司 董事长 2018 年 5 月 2 日
陈晓东 开元商城咸阳有限公司 董事长 2018 年 4 月 28
日
陈晓东 开元商城安康有限公司 董事长 2018 年 5 月 2 日
陈晓东 安徽省衡达酒店管理有 执行董事 2018 年 12 月 7
限公司 日
陈晓东 安徽银泰房地产开发有 董事长 2018 年 4 月 8 日
限公司
陈晓东 厦门银泰海湾商业管理 董事 2018 年 8 月 22
有限公司 日
陈晓东 厦门银泰美岁商业管理 董事 2018 年 12 月 20
有限公司 日
陈晓东 浙江莲荷科技有限公司 分公司负责人 2017 年 12 月 5
北京分公司 日
陈晓东 北京银泰潮流商贸有限 执行董事 2018 年 3 月 14
公司 日
陈晓东 杭州银银科技有限公司 执行董事 2018 年 7 月 19
日
陈晓东 浙江严美医疗管理有限 执行董事 2020 年 12 月 11 2021 年 7 月 9
公司 日 日
陈晓东 银泰百货（香港）有限公 董事 2008 年 11 月 17
司 日
陈晓东 安徽银泰商业发展有限 董事 2003 年 1 月 29
公司 日
陈晓东 北山控股有限公司 董事 2007 年 7 月 11
日
陈晓东 三江控股有限公司 董事 2018 年 2 月 6 日
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2021 年年度报告
陈晓东 Smartco Holdings 董事 2010 年 7 月 10
Limited 日
陈晓东 顺时来控股（香港）有限 董事 2003 年 8 月 13
公司 日
陈晓东 Million Energy 董事 2018 年 12 月 3
Holdings Limited 日
陈晓东 Omni Win Limited 董事 2018 年 6 月 1 日
陈晓东 银领有限公司 董事 2014 年 2 月 28
日
陈晓东 新加坡海峡私人置地有 董事 2011 年 11 月 15
限公司 日
陈晓东 香港银泰西选进出口有 董事 2020 年 3 月 31
限公司 日
陈晓东 金色领航（开曼）有限公 董事 2014 年 7 月 21
司 日
陈晓东 金色领航（香港）有限公 董事 2014 年 8 月 18
司 日
陈晓东 上海领俏科技有限公司 执行董事 2018 年 6 月 27
日
陈晓东 临海银泰购物中心开发 分公司负责人 2019 年 8 月 2 日
有限公司商业管理分公
司
陈晓东 北京京泰祥和资产管理 董事 2020 年 12 月 11
有限责任公司 日
陈晓东 浙江银泰西选电子商务 分公司负责人 2018 年 8 月 31
有限公司杭州中大银泰 日
分公司
陈晓东 杭州银泰滨和商业有限 董事 2021 年 5 月 14
公司 日
陈晓东 宁波银泰百货有限公司 分公司负责人 2021 年 12 月 16
慈溪分公司 日
陈晓东 浙江金华之心银泰百货 董事长 2021 年 12 月 31
有限公司 日
陈晓东 莘县泰烨企业管理咨询 执行事务合伙 2016 年 3 月 10
中心（有限合伙） 人委派代表 日
陈晓东 莘县西有时间企业管理 执行事务合伙 2016 年 10 月 12
咨询中心（有限合伙） 人委派代表 日
陈晓东 仙桃鑫璨商业管理合伙 执行事务合伙 2021 年 11 月 15
企业（有限合伙） 人委派代表 日
陈晓东 浙银科技（海南）有限公 执行董事 2021 年 1 月 26
司 日
陈晓东 海南银投泰商业管理有 执行董事 2021 年 3 月 10
限公司 日
陈晓东 浙江银泰百货有限公司 分公司负责人 2021 年 5 月 13
余杭分公司 日
陈晓东 杭州银泰宝轩商业管理 执行董事 2021 年 5 月 11
有限公司 日
陈晓东 杭州银小泰商业管理有 执行董事 2021 年 5 月 11
限公司 日
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2021 年年度报告
在其他单位任职
情况的说明
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报 公司董事、监事的报酬由股东大会决定，高管人员的报酬由董事
酬的决策程序 会每年根据与经济管理指标挂钩的考核办法决定。
董事、监事、高级管理人员报 依据董事会十一届四次会议审议通过的《关于确定<2021 年度高级
酬确定依据 管理人员考核指标和薪酬考核办法>的议案》以及《京投发展股份
有限公司奖励基金管理办法》的相关规定确定公司高管薪酬；依
据 2021 年第一次临时股东大会审议通过的《关于确定董事（含独
立董事）年津贴的议案》确定独立董事津贴；依据 2021 年第一次
临时股东大会审议通过的《关于确定监事津贴的议案》确定监事
津贴。
董事、监事和高级管理人员报
根据上述报酬确定依据支付董事、监事和高级管理人员薪酬。
酬的实际支付情况
报告期末全体董事、监事和高
2021 年度，公司全体董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬
级管理人员实际获得的报酬
合计为 1,367.20 万元。
合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
沈曙辉 副总裁 聘任 董事会聘任
程小可 独立董事 选举 董事会换届选举
张伟 监事、监事会主席 选举 监事会换届选举
贾卫平 财务总监兼董事会秘书 离任 工作调动原因
丁慧平 独立董事 离任 任期届满
刘建华 监事、监事会主席 离任 任期届满
张雨来 财务总监 聘任 董事会聘任
注：2021 年 12 月 28 日，贾卫平先生由于工作调动原因，向公司董事会辞去公司财务总监兼董事
会秘书职务，辞职后不再担任公司任何职务。在董事会秘书空缺期间，公司董事会指定董事长魏
怡女士代行董事会秘书职责。
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
第十届董事会第 2021 年 3 月 2 日 审议通过了《关于聘任公司高级管理人员的议案》
二十八次会议
第十届董事会第 2021 年 3 月 10 日 审议通过了如下议案：
二十九次会议 1、《关于董事会换届选举的议案》
2、《关于确定董事（含独立董事）津贴的议案》
3、《关于召开 2021 年第一次临时股东大会的议案》
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2021 年年度报告
第十一届董事会 2021 年 4 月 1 日 审议通过了如下议案：
第一次会议 1、《关于选举公司董事长、副董事长的议案》
2、《关于选举董事会各专门委员会组成人员及其主任委
员的议案》
3、《关于聘任公司总裁的议案》
4、《关于聘任公司董事会秘书、证券事务代表兼董事会
办公室主任的议案》
5、《关于聘任公司其他高级管理人员的议案》
第十一届董事会 2021 年 4 月 12 日 审议通过了如下议案：
第二次会议 1、《2020 年度总裁工作报告》
2、《关于公司会计政策变更的议案》
3、《关于 2020 年度财务决算的议案》
4、《关于 2020 年度奖励基金计提的议案》
5、《关于 2020 年绩效考核指标完成情况及高管薪酬的
议案》
6、《关于公司 2020 年度利润分配的预案》
7、《2020 年度报告及摘要》
8、《2020 年度董事会工作报告》
9、《董事会审计委员会 2020 年度履职情况报告》
10、《2020 年度独立董事述职报告》
11、《独立董事关于对外担保事项的专项说明和独立意
见》
12、《关于公司内部控制评价报告的议案》
13、《关于续聘会计师事务所的议案》
14、《关于 2021 年度财务预算的议案》
15、《关于提请股东大会授权董事会审批投资房地产项
目的议案》
16、《关于 2021 年度公司及子公司向金融机构申请融资
预计额度的议案》
17、《关于 2021 年度公司提供借款预计额度暨关联交易
的议案》
18、《关于 2021 年度公司对外担保预计额度暨关联交易
的议案》
19、《关于 2020 年度日常关联交易实际发生额及 2021
年度预计日常关联交易的议案》
20、《关于使用闲置自有资金进行现金管理的议案》
21、《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议
案》
22、《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投
资房地产项目暨关联交易的议案》
23、《关于召开 2020 年年度股东大会的议案》
第十一届董事会 2021 年 4 月 28 日 审议通过了如下议案：
第三次会议 1、《2021 年第一季度报告》
第十一届董事会 2021 年 7 月 6 日 审议通过了如下议案：
第四次会议 1、关于控股子公司出售西华府大厦及西贵园项目办公、
部分商业用房及车位暨关联交易的议案》
2、《关于确定<2021 年度高级管理人员考核指标和薪酬
考核办法>的议案》
3、《关于向北京京投兴檀房地产有限公司增资的议案》
4、《关于公司符合面向专业投资者公开发行公司债券条
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2021 年年度报告
件的议案》
5、《关于公司面向专业投资者公开发行公司债券方案的
议案》
6、《关于提请股东大会授权董事会及董事会授权人士全
权办理本次面向专业投资者公开发行公司债券相关事项
的议案》
7、《关于申请注册和发行非金融企业债务融资工具的议
案》
8、《关于提请股东大会授权公司董事会及董事会授权人
士全权办理在本规模项下的非金融企业债务融资工具注
册发行相关事宜的议案》
9、《关于公司拟进行永续债融资的议案》
10、《关于公司拟向北京市基础设施投资有限公司申请
担保、提供反担保暨关联交易的议案》
11、《关于修订公司<非金融企业债务融资工具信息披露
事务管理制度>的议案》
12、《关于召开 2021 年第二次临时股东大会的议案》
第十一届董事会 2021 年 8 月 25 日 审议通过了《2021 年半年度报告及摘要》
第五次会议
第十一届董事会 2021 年 8 月 30 日 审议通过了如下议案：
第六次会议 1、《关于投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙）
暨关联交易的议案》
2、《关于为北京京投兴檀房地产有限公司贷款提供担保
的议案》
3、《关于召开 2021 年第三次临时股东大会的议案》
第十一届董事会 2021 年 10 月 8 日 审议通过了《关于参与北京市海淀区京昌路楔形地棚户
第七次会议 区改造项目（二期）0803-631-1 地块 R2 二类居住用地
（配建“保障性租赁住房”）项目国有建设用地使用权
竞买的议案》
第十一届董事会 2021 年 10 月 28 日 审议通过了《2021 年第三季度报告》
第八次会议
第十一届董事会 2021 年 11 月 24 日 审议通过了如下议案：
第九次会议 1、《关于向北京京投置地房地产有限公司增资的议案》
2、《关于召开 2021 年第四次临时股东大会的议案》
第十一届董事会 2021 年 12 月 20 日 审议通过了如下议案：
第十次会议 1、《关于参与北京市朝阳区东坝车辆基地综合利用项目
1101-A002-1、1101-A003-1 地块 R2 二类居住用地（配
建“保障性租赁住房”）国有建设用地使用权竞买的议
案》
2、《关于参与北京市朝阳区东坝车辆基地综合利用项目
1101-A002-2、1101-A003-2 地块 R2 二类居住用地国有
建设用地使用权竞买的议案》
3、《关于参与北京市朝阳区东坝车辆基地综合利用项目
1101-A002-3 地块 R2 二类居住用地国有建设用地使用权
竞买的议案》
第十一届董事会 2021 年 12 月 28 日 审议通过了《关于聘任公司财务总监的议案》
第十一次会议
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2021 年年度报告
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
魏怡 否 13 13 10 0 0 否 5
高一轩 否 13 13 10 0 0 否 5
郑毅 否 13 11 8 2 0 否 1
刘建红 否 13 13 10 0 0 否 2
陈晓东 否 13 13 10 0 0 否 2
邱中伟 否 13 13 10 0 0 否 1
程小可 是 11 11 9 0 0 否 2
闵庆文 是 13 13 10 0 0 否 2
郭洪林 是 13 13 10 0 0 否 2
丁慧平
是 2 2 1 0 0 否 0
（离任）
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 13
其中：现场会议次数 3
通讯方式召开会议次数 10
现场结合通讯方式召开会议次数 0
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会 程小可、闵庆文、郭洪林、丁慧平（离任）
提名委员会 高一轩、程小可、郭洪林、丁慧平（离任）
薪酬与考核委员会 程小可、郭洪林、闵庆文、丁慧平（离任）
战略委员会 魏怡、高一轩、郑毅、刘建红、陈晓东、邱中伟
(2).报告期内审计委员会召开七次会议
其他履行职责
召开日期 会议内容 重要意见和建议
情况
审议如下议案： 本次会议所有议案均全
2021 年 1 月 4 日
1、《公司 2020 年年报审计策略》 票同意审议通过。
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2021 年年度报告
2、《公司 2020 年年报编制和审
计工作安排以及年度财务状况
和经营成果情况》
2021 年 4 月 1 日 审议如下议案： 本次会议所有议案均全
1、《关于公司会计政策变更的 票同意审议通过。
议案》
2、《关于公司 2020 年度财务报
告》
3、《关于公司内部控制评价报
告的议案》
4、《关于续聘会计师事务所的
议案》
5、《关于 2021 年度公司及子公
司向金融机构申请融资预计额
度的议案》
6、《关于 2021 年度公司提供借
款预计额度暨关联交易的议案》
7、《关于 2021 年度公司对外担
保预计额度暨关联交易的议案
》
8、《关于 2020 年度日常关联交
易实际发生额及 2021 年度预计
日常关联交易的议案》
9、《关于公司拟向控股股东申
请借款暨关联交易的议案》
10、《关于公司与北京市基础设
施投资有限公司合作投资房地
产项目暨关联交易的议案》
2021 年 4 月 23 日 审议《关于公司 2021 年第一季 本次会议所有议案均全
度财务报告》 票同意审议通过。
2021 年 6 月 25 日 审议如下议案： 本次会议所有议案均全
1、《关于控股子公司出售西华 票同意审议通过。
府大厦及西贵园项目办公、部分
商业用房及车位暨关联交易的
议案》
2、《关于公司拟向北京市基础
设施投资有限公司申请担保、提
供反担保暨关联交易的议案》
3、《关于修订公司<非金融企业
债务融资工具信息披露事务管
理制度>的议案》
2021 年 8 月 13 日 审议《关于公司 2021 年半年度 本次会议所有议案均全
财务报告》 票同意审议通过。
2021 年 8 月 24 日 审议如下议案： 本次会议所有议案均全
1、《关于投资北京基石信创创 票同意审议通过。
业投资中心（有限合伙）暨关联
交易的议案》
2、《关于为北京京投兴檀房地
产有限公司贷款提供担保的议
案》
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2021 年年度报告
2021 年 10 月 22 日 审议《关于公司 2021 年第三季 本次会议所有议案均全
度财务报告》 票同意审议通过。
(3).报告期内提名委员会召开四次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2021 年 2 月 25 日 审议《关于聘任公司高级管理人 本次会议所有议
员的议案》 案均全票同意审
议通过。
2021 年 3 月 5 日 审议《关于董事会换届选举的议 本 次 会 议 所 有 议
案》 案均全票同意审
议通过。
2021 年 4 月 1 日 审议如下议案： 本次会议所有议
1、《关于聘任公司总裁的议案》 案 均 全 票 同 意 审
2、《关于聘任公司董事会秘书 议通过。
的议案》
3、《关于聘任公司其他高级管
理人员的议案》
4、 关于公司高级管理人员 2020
年度履职情况的议案》
2021 年 12 月 23 日 审议《关于聘任公司财务总监的 本 次 会 议 所 有 议
议案》 案均全票同意审
议通过。
(4).报告期内薪酬与考核委员会召开二次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2021 年 4 月 1 日 审议如下议案： 本次会议所有议
1、《关于 2020 年绩效考核指标 案均全票同意审
完成情况及高管薪酬的议案》 议通过。
2、《关于 2020 年度奖励基金计
提的议案》
2021 年 6 月 30 日 审议《关于确定<2021 年度高级 本次会议所有议
管理人员考核指标和薪酬考核 案均全票同意审
办法>的议案。》 议通过。
(5).报告期内战略委员会召开一次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2021 年 4 月 1 日 审议如下议案： 本次会议所有议
1、《关于公司 2021 年度投资房 案均全票同意审
地产项目计划的议案》 议通过。
2、《关于公司与北京市基础设
施投资有限公司合作投资房地
产项目暨关联交易的议案》
(6).存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
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2021 年年度报告
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 84
主要子公司在职员工的数量 392
在职员工的数量合计 476
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工 0
人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 0
销售人员 35
技术人员 169
财务人员 41
行政人员 63
其他人员 168
合计 476
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士研究生及以上 100
大学本科 252
专科及以下 124
合计 476
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
为配合公司业务发展需要，保证公司快速稳步健康发展，公司继续在公司各层级员工中推行
绩效为导向的薪酬体系，将员工收入与个人绩效、部门绩效、公司业绩相结合，使有能力、有贡
献的员工得到正向激励，充分调动员工工作积极性和主观能动性。在公司既定的薪酬机制下，对
公司中高层管理人员、核心技术岗位的骨干人员采取市场调整机制，确保其薪酬具备一定的市场
竞争力，实现对优秀人才的吸引、保留、激励。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
2021 年人力行政部根据疫情防控常态化新形势，配合公司业务需要，结合北京市政府人力社
保局“以训兴业”政策要求，进一步完善公司培训体系，围绕中高层领导力、全员通用力及专业
力课程组织开展职业技能提升系列培训活动，组织培训课程 80 课时，共计 385 人参加学习；为了
加强员工对公司各部门专业制度的理解，保证公司及项目公司对制度能够更加有效的执行和落实，
2021 年共组织股份公司相关部门及下属公司相关人员参加制度培训 11 场。通过制度培训学习，
使员工对公司管理模式、业务实际操作流程规范有了更加清晰的认知。2021 年公司采用团队学习
方式，以群策群力的团队共创方式促进思想碰撞、凝聚共识，激发群体智慧和组织活力。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
根据公司章程的规定，公司充分考虑对投资者的回报，除特殊情况外，原则上每年按当年实
现的母公司可供分配利润的一定比例向股东分配股利；公司在当年盈利且累计未分配利润为正的
情况下，若满足了公司正常生产经营和长期发展的资金需求，且有足够的货币资金，将采取现金
方式分配股利，每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的母公司可分配利润的 5%，且最近三
年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的 30%。
公司严格执行分红政策，公司十一届二次董事会、2020 年度股东大会审议通过了《关于公司
2020 年度利润分配的预案》，以 2020 年 12 月 31 日公司总股本 740,777,597 股为基数，每 10 股
派发现金红利 2.50 元（含税），已于 2021 年 6 月实施完毕。
经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司 2021 年度归属于上市公司股东的净利
润 328,623,564.48 元，扣除永续债利息 203,849,277.76 元影响，本报告期归属于上市公司普通
股股东的净利润为 124,774,286.72 元。公司拟定 2021 年度利润分配预案为：以 2021 年 12 月
31 日公司总股本 740,777,597 股为基数，每 10 股派发现金红利 1.30 元（含税），共计派发
96,301,087.61 元，本年度不进行资本公积转增股本。
该预案已经公司十一届十二次董事会审议通过，独立董事对此预案发表了独立意见：1、公司
2021 年度利润分配预案已经依法召开的公司董事会审议、表决，并将提交公司股东大会审议，其
审议和表决程序合规、合法；2、我们认为公司自上市以来一直重视对投资者的合理回报，董事会
制定的 2021 年度利润分配预案符合中国证监会《上市公司监管指引第 3 号——上市公司现金分红
（2022 年修订）》和公司《章程》等相关规定，并充分考虑了公司实际经营状况、资金需求及未
来发展等各种因素，符合公司和全体股东的利益，尤其是中小股东的利益。
本预案尚需提交公司股东大会审议批准。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保 √是 □否
护
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应
当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
□适用 √不适用
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
报告期内，公司在严格依照《公司法》、中国证监会、上海证券交易所及《公司章程》等法
律、法规要求建立的内控管理体系基础上，结合行业情况及企业经营实际，对内控制度进行持续
完善与细化。公司对资金和行政底线安全风险管理体系的设计有效性及执行情况进行系统的检查
和评估，及时予以风险识别和风险分析，监控和改进资金和行政底线风险管理体系，持续提升公
司底线风险控制和防范能力。
公司内部控制自我评价报告详见公司于 2022 年 4 月 13 日披露的《京投发展股份有限公司 2021
年度内部控制评价报告》。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
报告期内，公司董事会坚持以风险防范为导向，以提升管理实效为目的，增强内控制度执行
力和内控管理有效性。公司对子公司关键业务和经营活动关键环节建立了相应的控制措施和标准
的管理流程，有效控制经营风险，进而保护投资者的权益。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请了天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2021 年度的内部控制有效性进
行了独立审计，并出具了《京投发展股份有限公司内部控制审计报告》（天职业字[2022]8160 号），
该审计报告全文于 2022 年 4 月 13 日披露在上海证券交易所网站（www.see.com.cn）。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
2021 年第一季度，公司按照《中国证监会关于开展上市公司治理专项行动的通知》（证监办
发[2020]69 号）的要求，对 2018-2020 年期间公司治理情况进行了专项自查工作。通过自查，公
司存在的问题及整改情况如下：
1、存在的问题：忽略 e 互动上的投资者咨询投诉与建议事项。
2、整改措施：公司进一步加强投资者关系管理工作，不断强化投资者服务意识，建立多渠道
投资者沟通机制，增进投资者对公司的了解，并安排专人负责维护上述渠道和平台，确保沟通的
及时有效。
报告期内，公司已完成整改，整改情况良好。
十六、 其他
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、社会责任工作情况
√适用 □不适用
1、2021 年 5-12 月间，公司向昌平区东小口镇悦府家园社区居委会捐赠各类防疫及保障物资
合计 7 万元，以确保抗疫工作人员防护物资的充足供给和社区属地政府防疫工作平稳有序开展。
2、2021 年 6 月，公司向用于清华大学附属中学捐款 650 万元，用于教育教学设施设备的建
设。
3、2021 年 7 月，公司走访门头沟区潭柘寺镇消防官兵，购买饮用水等防暑物资等共计 1.74
万元，对长期坚守一线的消防官兵送去慰问。
4、2021 年 7 月，公司响应北京市朝阳区建外街道党工委组织开展 2021 年“共产党员献爱心”
捐献活动，组织全体党员共募得捐款 8770 元。
5、2021 年 8 月，公司响应密云区檀营地区爱心救助协会“为檀营地区献爱心”的募捐倡议，
向密云区檀营地区爱心救助协会捐赠现金 1 万元。
6、2021 年 12 月，公司在由可研智库主办，亿翰智库联合主办的“2021 中国房地产业组织管
理峰会”中荣获“2021 中国房地产业 ESG 优秀实践企业”。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
1、2021 年 2 月，公司响应市区政府“为乡镇脱贫攻坚增添一份力量”的号召，向门头沟区
潭柘寺镇鲁家滩村委会捐赠粮油物资合计 5.8 万元。
2、2021 年 2 月，公司心系贫困地区，主动对接悦府家园社区居委会，帮扶内蒙古自治区赤
峰市阿鲁科尔沁旗天山镇汉林村贫困村民，捐赠 50 床被子并捐款 2 万余元。
3、2021 年 9 月，为响应党中央关于聚焦巩固拓展脱贫攻坚成果，全面推进乡村振兴，深化
东西部协作和定点帮扶工作的号召，切实践行企业社会责任的担当和使命，助力全面推进乡村振
兴工作，公司向新疆和田地区捐款 100 万元。
4、2021 年 9-11 月，为贯彻响应国家“全力打响扶贫攻坚战”精神，确保将扶贫帮扶工作落
到实处，公司应门头沟区潭柘寺镇政府要求，多次购买地方扶贫产品合计 10 万余元。
5、2021 年 11 月，公司党委组织公司与内蒙古乌兰察布市察右后旗开展“万企兴万村”结对
帮扶活动。依托两地政府搭建平台，助推村企双方交流对接，定期沟通，及时就支援合作工作的
热点和难点问题进行对接和磋商，增进了解互信，寻求合作意向，推动落实帮扶相关工作，为乡
村振兴添砖加瓦。目前首笔 10 万元产业帮扶捐赠款项已到位。
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2021 年年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及 如未能
是否 是否
时履行应 及时履
承诺 承诺 承诺时间及 有履 及时
承诺背景 承诺方 说明未完 行应说
类型 内容 期限 行期 严格
成履行的 明下一
限 履行
具体原因 步计划
解决 京投公司 京投公司在非公开发 2008 年 10 月 否 是
同业 行股票过程中，就如 22 日
竞争 何避免同业竞争和减
少关联交易等事项作
出了承诺（详见披露
于上海证券交易所
www.sse.com.cn 和
《中国证券报》上的
公司非公开发行预案
与再融资
等相关内容）
相关的承
解决 中国银泰 中国银泰在非公开发 2007 年 10 月 否 是
诺
同业 行股票过程中，就如 22 日
竞争 何避免同业竞争和减
少关联交易等事项作
出了承诺（详见披露
于上海证券交易所
www.sse.com.cn 和
《中国证券报》上的
公司非公开发行预案
等相关内容）
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2021 年年度报告
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
本公司自 2021 年 1 月 1 日采用《企业会计准则第 21 号——租赁》（财会〔2018〕35 号）（以
下简称“新租赁准则”）相关规定。本公司依据新租赁准则有关特定事项或交易的具体规定调整
了相关会计政策。本公司根据累积影响数，调整使用权资产、租赁负债及财务报表其他相关项目
金额，对可比期间信息不予调整。会计政策变更导致影响如下：
影响金额（元）
会计政策变更的内容和
受影响的报表项目名称
原因 2020 年 12 月 31 日合并资产 2020 年 12 月 31 日母公
负债表 司资产负债表
预付款项 -2,440,641.80 -873,876.83
长期待摊费用 -528,854.20
公司作为承租人对于首
次执行日前已存在经营 使用权资产 37,152,982.57 24,163,261.50
租赁的调整
一年内到期的非流动负债 13,928,259.87 9,466,147.23
租赁负债 20,255,226.70 13,823,237.44
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 115.00
境内会计师事务所审计年限 8年
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 天职国际会计师事务所（特殊 30.00
普通合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
（1）2017 年 4 月 19 日、5 月 11 日，公司九届二十次董事会、2016 年度股东大会审议通过
了《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》。2018 年 3 月 19 日、4 月 10 日，公司
九届二十九次董事会、2017 年度股东大会审议通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司
合作投资房地产项目暨关联交易的议案》。2018 年 3 月 19 日、4 月 10 日，公司九届二十九次董
事会、2017 年度股东大会审议通过了《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》。
2019 年 4 月 18 日、5 月 10 日，公司十届十三次董事会、2018 年度股东大会审议通过了《关
于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》。2020 年 4 月 8 日、5 月 7 日，公司十届二十
三次董事会、2019 年度股东大会审议通过了《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》。
2021 年 4 月 12 日、5 月 7 日，公司十一届二次董事会、2020 年度股东大会审议通过了《关于公
司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》。京投公司提供资金情况如下：
①截至 2020 年 12 月 31 日，公司向京投公司借款本息余额为 2,057,483.62 万元；截至 2021
年 12 月 31 日，公司向京投公司借款本息余额为 1,074,276.38 万元：
A.委托贷款余额为 1,071,950.00 万元（其中 110,000.00 万元年利率为 9%、425,950.00 万元
年利率为 8%、536,000.00 万元年利率为 6%）；
B.期末应付利息余额为 2,326.38 万元。
②本报告期，京投公司向本公司提供委托贷款 895,000.00 万元，本公司偿还京投公司委托贷
款 1,875,600.00 万元。
③本报告期，公司发生应付京投公司利息 119,349.31 万元，支付京投公司利息 121,956.55
万元，支付方式为货币资金，期末未付利息 2,326.38 万元，公司本年度支付京投公司利息占公司
全部利息支出的 59.12%。
京投公司为上市公司在合作项目资金需求方面提供了保障,随着项目的开发预售及项目开发
贷款的发放,这方面的依赖将逐步缩小。
（2）2021 年 7 月 6 日、7 月 22 日，公司十一届四次董事会、2021 年第二次临时股东大会审
议通过了《关于控股子公司出售西华府大厦及西贵园项目办公、部分商业用房及车位暨关联交易
的议案》，同意公司控股子公司京投银泰置业将合作开发建设的西华府大厦项目【3、4、5】号楼
办公及商业、西贵园项目【101】幢地下商业及 B1 层【110】个车位（以下统称“目标物业”）
出售给京投公司或京投公司全资子公司（以下简称“本次交易”），并就本次交易签署《西华府
大厦及西贵园项目办公、部分商业用房及车位整体销售协议》（以下简称“本协议”），目标物
业总交易价款人民币 167,189.79 万元。按照本协议的相关约定，截至报告期末，公司已完成目标
物业的交付手续，交易价款公司已全部收到。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
（1）2015 年 4 月 7 日、4 月 29 日，公司八届三十三次董事会、2014 年度股东大会审议通过
了《关于投资北京基石创业投资基金二期暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、以
货币资金出资认缴方式参与投资北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙），公司以现金认缴该基
金的出资额 12,000.00 万元。本报告期，公司收回投资款 6,128.00 万元，收到分红款 14,806.28
万元。截至本报告期末，公司已收回全部投资共计 12,000.00 万元。
（2）2017 年 11 月 15 日，公司九届二十六次董事会审议通过了《关于投资保定基石连盈创
业投资基金（有限合伙）暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份参与投资保定基石连
盈创业投资基金中心（有限合伙），公司以现金方式认缴出资额 5,000.00 万元。本报告期，公司
收回投资款 85.97 万元。
（3）2012 年 12 月 14 日、12 月 31 日，公司八届九次董事会、2012 年第六次临时股东大会
审议通过了《关于投资北京基石创业投资基金暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、
以货币资金出资认缴方式参与投资北京基石创业投资基金（有限合伙），公司出资额 25,150.00
万元。本报告期内，公司收回投资款 11,204.24 万元，公司已收回全部投资共计 25,150.00 万元。
报告期内，该基金宣告分配股利 1,941.67 万元，截至报告披露日，公司已收到上述分红款。
（4）公司于 2021 年 8 月 30 日召开的十一届六次董事会、9 月 15 日召开的 2021 年第三次临
时股东大会审议通过了《关于投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙）暨关联交易的议案》，
同意公司以有限合伙人身份参与投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙），公司以现金方式
认缴出资 10,000.00 万元。本报告期，公司已支付一期出资款 4,000.00 万元。
（5）经公司第十一届董事会第十次会议审议通过，公司全资子公司北京京投置地房地产有限
公司与北京市基础设施投资有限公司联合参与了北京市朝阳区东坝车辆基地综合利用项目
1101-A002-1、1101-A003-1 地块 R2 二类居住用地项目（配建“保障性租赁住房”）（编号：京土
整储挂（朝）【2021】090 号，以下简称“朝阳东坝 A1 西南地块”）、北京市朝阳区东坝车辆基
地综合利用项目 1101-A002-2、1101-A003-2 地块 R2 二类居住用地项目（编号：京土整储挂（朝）
【2021】091 号，以下简称“朝阳东坝 A1 东南地块”）及北京市朝阳区东坝车辆基地综合利用项
目 1101-A002-3 地块 R2 二类居住用地项目（编号：京土整储挂（朝）【2021】092 号，以下简称
“朝阳东坝 A1 上盖北地块”）的竞买。2021 年 12 月 24 日，京投置地和京投公司组成的联合体
收到北京市规划和自然资源委员会的成交确认书，以人民币 561,000.00 万元的价格获得上述朝阳
东坝 A1 西南地块的使用权，以人民币 485,000.00 万元的价格获得上述朝阳东坝 A1 东南地块的使
用权，以人民币 707,000.00 万元的价格获得上述朝阳东坝 A1 上盖北地块的使用权。具体内容详
见公司于 2021 年 12 月 25 日刊登在上海证券交易所网站、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券
时报》、《证券日报》上的《关于获得土地使用权的公告》（临 2021-064）。双方按照京投置地 60%、
京投公司 40%的持股比例共同设立项目公司，负责上述地块的开发建设。项目公司北京京投润德
置业有限公司已于 2022 年 2 月 10 日注册成立，注册资本 10,000.00 万元。截至报告披露日，项
目公司已收到入资款 2,000.00 万元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
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(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
2016 年 4 月 26 日、5 月 18 日，公司九届十次董事会、2015 年度股东大会审议通过了《关于
公司对外融资、提供借款、对外担保预计暨关联交易的议案》；2016 年 11 月 30 日、12 月 16 日，
公司九届十六次董事会、2016 年第三次临时股东大会审议通过了《关于调整上海礼兴酒店有限公
司借款额度暨关联交易的议案》，2018 年 3 月 19 日、4 月 10 日，公司九届二十九次董事会、2017
年度股东大会审议通过了《关于公司对外融资、提供借款、对外担保预计暨关联交易的议案》；
2019 年 4 月 18 日、5 月 10 日，公司十届十三次董事会、2018 年度股东大会审议通过了《关于公
司对外融资、提供借款、对外担保预计暨关联交易的议案》；2020 年 4 月 8 日、5 月 7 日，公司
十届二十三次董事会、2019 年度股东大会审议通过了《关于公司对外融资、提供借款、对外担保
预计暨关联交易的议案》；2020 年 8 月 26 日、9 月 15 日，公司十届二十六次董事会、2020 年第
二次临时股东大会审议通过了《关于公司提供借款预计额度暨关联交易的议案》；2021 年 4 月 12
日、5 月 7 日，公司十一届二次董事会、2020 年度股东大会审议通过了《关于 2021 年度公司提供
借款预计额度暨关联交易的议案》、《关于 2021 年度公司对外担保预计额度暨关联交易的议案》。
对联合营企业借款、担保情况如下：
单位：万元 币种：人民币
关联交易类别及
关联人 2021 年预计金额 2021 年 1-12 月发生额
内容
上海礼仕酒店有限公司 70,000.00 41,159.89
鄂尔多斯市京投银泰房地
300.00 50.00
产开发有限责任公司
北京京投颐信健康管理服
提供借款 200.00
务有限公司
北京潭柘兴业房地产开发
20,000.00
有限公司
合计 90,500.00 41,209.89
关联交易类别及
关联人 2021 年预计担保金额 2021 年 1-12 月担保发生额
内容
提供担保 上海礼仕酒店有限公司 10,000.00 10,000.00
1）上海礼仕：本报告期公司向上海礼仕提供借款本金合计 41,159.89 万元，截至本报告期末
公司提供的资金余额合计 54,434.29 元，本报告期确认利息收入 4,346.17 万元。
2）鄂尔多斯项目公司：本报告期公司向鄂尔多斯项目公司提供借款本金合计 50.00 万元；截
至本报告期末公司提供的资金余额合计 112,688.87 万元。为真实反映公司截至 2021 年 12 月 31
日的财务状况及经营成果，根据《企业会计准则》和公司会计政策相关规定，基于谨慎性原则，
公司从 2015 年 1 月 1 日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入，并对借款累计计提减值准
备 33,990.72 万元。
3）京投颐信：本报告期公司未向京投颐信提供借款，截至本报告期末公司提供的资金余额合
计 1,887.09 万元，本报告期确认利息收入 149.21 万元。
4）潭柘兴业：本报告期公司未向潭柘兴业提供借款，截至本报告期末公司提供的资金余额合
计 367,947.24 万元，本报告期确认利息收入 20,228.81 万元。
5）无锡望愉：本报告期公司未向无锡望愉提供借款，截至本报告期末公司提供的资金余额合
计 370,653.83 万元，本报告期确认利息收入 32,928.89 万元。
6）2017 年 1 月上海礼兴通过贷款人杭州银行股份有限公司上海分行向委托人广发证券资产
管理（广东）有限公司（广发证券钱潮 2 号定向资产管理计划）申请了 12.80 亿元委托贷款，借
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款期限自 2017 年 1 月 23 日至 2027 年 1 月 22 日止，公司为本笔委托贷款提供连带责任保证担保，
担保金额为 12.80 亿元，担保期限为 2017 年 1 月 23 日至 2027 年 1 月 22 日，合作方复地（集团）
股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼兴行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余
额为人民币 25,600 万元）提供反担保，上海礼兴分立后,原合同主体已由上海礼兴变更为上海礼
仕，公司原对上海礼兴享有的权益及应承担的义务平移至分立后新设公司上海礼仕。公司为上海
礼仕与上海地铁融资租赁有限公司 10,000.00 万售后回租业务连带责任保证担保，担保期限为
2018 年 6 月 8 日至 2021 年 7 月 10 日，2021 年将还款期限及担保期限延长至 2022 年 7 月 9 日，
截至本报告期末贷款余额 8,600.00 万元。合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保
责任后向上海礼兴行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币 2,000.00 万元）提供反
担保。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六)其他
√适用 □不适用
1.公司于 2018 年 12 月 28 日与基石国际融资租赁有限公司签订了《融资租赁合同》，将部分
不动产以售后回租方式向基石国际融资租赁有限公司融资，融资金额人民币 2.00 亿元,融资期限
60 个月，融资年利率 5.80%。本次售后回租由公司全资子公司北京京投置地房地产有限公司提供
全额不可撤销连带责任担保。2019 年 3 月 11 日，公司收到融资款 2.00 亿元。本报告期，公司支
付基石国际融资租赁有限公司售后回租本息共计 4,647.25 万元。
2.公司与京投公司签署了《关于公开发行公司债券的担保协议》、京投公司出具了《担保函》
承诺对拟公开发行不超过 15.00 亿元公司债券提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。担保协
议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司债券未偿还债券票面金额为基数，年费率为 1%。
2019 年 3 月 14 日，公司发行“京投发展股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第一期）”10.00
亿元，2019 年 7 月 17 日，公司发行“京投发展股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第二
期）”5.00 亿元。截至报告披露日，公司已支付京投公司本年度担保费 1,500.00 万元。
3.公司与京投公司签署了《关于公开发行公司债券的担保协议》、京投公司出具了《担保函》
承诺对拟公开发行不超过 20.00 亿元公司债券提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。担保协
议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司债券未偿还债券票面金额为基数，年费率为 1%。
2020 年 9 月 4 日，公司发行“京投发展股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（第一期）”20
亿元。本报告期，公司已支付京投公司担保费 2,000.00 万元。
4. 京投公司为我公司 2020 年度进行的永续信托贷款提供不可撤销连带责任保证担保，担保
金额 30.00 亿元，担保期间为担保函生效之日起至本公司按照《永续信托贷款合同》约定应当足
额清偿《永续信托贷款合同》项下最后一笔贷款本金、该笔贷款对应的贷款利息[含已递延支付的
贷款利息与累计孳息（如有）]及其他应付款项（如有）之日起 2 年。公司向京投公司提供反担保，
反担保方式为连带责任保证担保，反担保金额为人民币 30 亿元。担保协议约定京投公司收取相关
担保费用，担保费以本次永续债未偿还金额为基数，年费率为 1% 。本报告期公司已支付京投公
司担保费 3,000.00 万元。
5.京投公司为我公司 2021 年度进行的永续债融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保
证担保，担保金额 30.00 亿元，且承诺在特定情况下代为支付相关款项。公司向京投公司提供反
担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的京投银泰置业
50%股权、兴业置业 51%股权及尚德置业 51%股权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保，反
担保金额为人民币 30 亿元。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以本次永续债未偿
还金额为基数，年费率为 1%。本报告期公司已支付京投公司担保费 3,000.00 万元。
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十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
托管资产情 托管资产涉 托管 托管收益确 托管收益对 是否关联交 关联
委托方名称 受托方名称 托管起始日 托管终止日
况 及金额 收益 定依据 公司影响 易 关系
北京市基础 北京京投置 京投银泰置 52,632.95 2011年12月 2022年8月
设施投资有 地房地产有 业35%股权 是 母公司
限公司 限公司
北京市基础 北京京投置 兴业置业49% 60,653.76 2013年2月 2022年8月
设施投资有 地房地产有 股权 是 母公司
限公司 限公司
北京市基础 北京京投置 尚德置业49% 168,868.33 2013年2月 2022年8月
设施投资有 地房地产有 股权 是 母公司
限公司 限公司
北京市基础 北京京投置 灜德置业49% 416,541.63 2014年10月 2022年8月
设施投资有 地房地产有 股权 是 母公司
限公司 限公司
北京市基础 北京京投置 兴平置业49% 59,736.61 2015年11月 2022年8月
设施投资有 地房地产有 股权 是 母公司
限公司 限公司
北京市基础 北京京投置 京投丰德25% 158,629.17 2019年3月 2022年8月
设施投资有 地房地产有 股权 是 母公司
限公司 限公司
北京市基础 北京京投置 京投兴海49% 508,377.67 2019年3月 2022年8月
设施投资有 地房地产有 股权 是 母公司
限公司 限公司
托管情况说明
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公司与京投公司合作项目，在成立项目公司后双方签署《股权托管协议》，此后每年签署《股权托管协议之补充协议》，涉及京投公司托管股权事宜经
双方协商，托管股权全部权利中的占有权、使用权、不包括处置权、收益权等其他权利。
托管资产涉及金额以本报告期末项目公司资产总额乘以京投公司持股比例计算。
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保发生
担保方与 担保是否
日期(协 担保 担保 担保物 担保是否 担保逾期 反担保情 是否为关 关联
担保方 上市公司 被担保方 担保金额 担保类型 已经履行
议签署 起始日 到期日 （如有） 逾期 金额 况 联方担保 关系
的关系 完毕
日)
京投发 公司本部 上海礼仕 128,000.00 2017 年 1 2017 年 1 2027 年 1 连带责任 否 否 0 是 是 合营公司
展股份 酒店有限 月 22 日 月 23 日 月 22 日 担保
有限公 公司
司
京投发 公司本部 上海礼仕 10,000.00 2018 年 6 2018 年 6 2022 年 7 连带责任 否 否 0 是 是 合营公司
展股份 酒店有限 月 8 日 月 8 日 月 9 日 担保
有限公 公司
司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 0
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 138,000.00
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 554,500.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 1,334,500.00
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2021 年年度报告
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 1,472,500.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 161.04
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金 1,472,500.00
额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 0
上述三项担保金额合计（C+D+E） 1,472,500.00
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明
2016 年 4 月 26 日、5 月 18 日，公司九届十次董事会、2015 年度股东大会审议通过了《关于公司对外融资、提供借款、对外担保预计暨关联交易的
议案》。
2018 年 3 月 19 日、4 月 10 日，公司九届二十九次董事会、2017 年度股东大会审议通过了《关于公司对外融资、提供借款、对外担保预计暨关联交
易的议案》、《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》。
2019 年 4 月 18 日、5 月 10 日，公司十届十三次董事会、2018 年度股东大会审议通过了《关于公司对外融资、提供借款、对外担保预计暨关联交易
的议案》、《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》。
2020 年 4 月 8 日、5 月 7 日，公司十届二十三次董事会、2019 年度股东大会审议通过了《关于公司对外融资、提供借款、对外担保预计暨关联交易
的议案》、《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》。
2021 年 4 月 12 日、5 月 7 日，公司十一届二次董事会、2020 年度股东大会审议通过了《关于 2021 年度公司对外担保预计额度暨关联交易的议案》、
《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》。
2021 年 8 月 30 日，9 月 15 日，公司十一届六次董事会、2021 年第三次临时股东大会审议通过了《关于为北京京投兴檀房地产有限公司贷款提供担
保的议案》。
1、合营企业上海礼兴通过贷款人杭州银行股份有限公司上海分行向委托人广发证券资产管理（广东）有限公司（广发证券钱潮 2 号定向资产管理计
划）申请了 128,000.00 万元委托贷款，借款期限自 2017 年 1 月 23 日至 2027 年 1 月 22 日止，公司为本笔委托贷款提供连带责任保证担保，担保金额为
128,000.00 万元，担保期限为 2017 年 1 月 23 日至 2027 年 1 月 22 日，合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼兴行使的
追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币 25,600.00 万元）提供反担保。上海礼兴分立后,原合同主体已由上海礼兴变更为上海礼仕，公司原对上
海礼兴享有的权益及应承担的义务平移至分立后新设公司上海礼仕。
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2、公司为合营企业上海礼仕与上海地铁融资租赁有限公司 10,000.00 万元售后回租业务连带责任保证担保，担保期限为 2018 年 6 月 8 日至 2021
年 7 月 10 日，2021 年将还款期限及担保期限延长至 2022 年 7 月 9 日，截至本报告期末贷款余额 8,600.00 万元。合作方复地（集团）股份有限公司同
意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币 2,000.00 万元）提供反担保。
3、全资子公司京投置地以其持有的灜德置业 51%股权及京投丰德 70%股权为灜德置业 306,000.00 万元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保
债权本金余额为 260,100.00 万元，担保期限为 2021 年 11 月 26 日至 2026 年 11 月 25 日。
4、全资子公司京投置地以其持有的京投兴檀 100%股权为京投兴檀 250,000.00 万元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为
6,950.00 万元，担保期限为 2018 年 9 月 18 日至 2022 年 9 月 18 日。
5、全资子公司京投置地以其持有的京投兴海 51%股权为京投兴海 178,500.00 万元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为
160,650.00 万元，担保期限为 2021 年 11 月 26 日至 2026 年 11 月 25 日。
6、公司为全资子公司京投置地在厦门国际银行北京分行 10,000.00 万元贷款提供连带责任保证担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 8,280.00
万元，担保期限为 2019 年 7 月 26 日至 2022 年 7 月 22 日。
7、公司以持有的无锡嘉仁 100%股权及无锡望愉 50%股权为全资子公司京投置地 520,000.00 万元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权
本金余额为 104,000.00 万元，担保期限为 2020 年 9 月 18 日至 2025 年 9 月 18 日。
8、公司为全资孙公司京投兴檀 70,000 万元贷款提供连带责任保证担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 35,612.88 万元，担保期限为 2021
年 12 月 9 日至 2026 年 12 月 2 日。
另：上表中公司对子公司的担保包括子公司之间的担保；截至 2021 年 12 月 31 日，本公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的余额为
360,285.32 万元；京投置地为本公司向基石国际融资租赁有限公司申请的融资租赁提供连带责任保证担保，租赁本金为 20,000.00 万元，截至本报告期
末应付融资租赁费金额为 9,482.54 万元。
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
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(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
委托贷款 自有资金、外部融资 411,598,853.50 656,327,070.61 0
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
委 未来
托 是否 是否
报酬 减值准备
受托 贷 委托贷款起 委托贷款终 资金 资金 年化 预期收益 实际 实际收 经过 有委
借款人 委托贷款金额 确定 计提金额
人 款 始日期 止日期 来源 投向 收益率 (如有) 收益或损失 回情况 法定 托贷
方式 (如有)
类 程序 款计
型 划
北京 北京潭 一 22,000,000.00 2017-12-27 2022-11-30 外部 日常 固定 8% 0 0 未到期 是 是 22,000.00
银行 柘兴业 年 融资 经营 利率
万寿 房地产 内 用款
路支 开发有
行 限公司
北京 北京潭 一 89,600,000.00 2017-12-01 2022-11-30 外部 日常 固定 8% 0 0 未到期 是 是 89,600.00
银行 柘兴业 年 融资 经营 利率
万寿 房地产 内 用款
路支 开发有
行 限公司
北京 上海礼 一 9,901,763.17 2020-10-13 2022-02-19 外部 日常 固定 9.5% 1,217,740.42 1,096,952.40 未到期 是 是 9,901.76
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2021 年年度报告
银行 仕酒店 年 融资 经营 利率
万寿 有限公 内 用款
路支 司
行
北京 上海礼 一 3,186,095.25 2020-07-08 2022-02-19 外部 日常 固定 9.5% 468,771.80 429,905.78 未到期 是 是 3,186.10
银行 仕酒店 年 融资 经营 利率
万寿 有限公 内 用款
路支 司
行
北京 上海礼 一 5,000,000.00 2020-07-08 2022-02-19 外部 日常 固定 9.5% 735,652.52 674,659.33 未到期 是 是 5,000.00
银行 仕酒店 年 融资 经营 利率
万寿 有限公 内 用款
路支 司
行
北京 上海礼 一 69,299,624.04 2020-06-18 2022-02-19 外部 日常 固定 9.5% 10,541,133.85 9,695,772.87 未到期 是 是 69,299.62
银行 仕酒店 年 融资 经营 利率
万寿 有限公 内 用款
路支 司
行
北京 上海礼 一 8,936,477.11 2020-04-01 2022-02-19 外部 日常 固定 9.5% 1,532,854.06 1,423,841.22 未到期 是 是 8,936.48
银行 仕酒店 年 融资 经营 利率
万寿 有限公 内 用款
路支 司
行
北京 上海礼 一 15,400,000.00 2020-03-19 2022-02-19 外部 日常 固定 9.5% 2,691,367.92 2,503,508.91 未到期 是 是 15,400.00
银行 仕酒店 年 融资 经营 利率
万寿 有限公 内 用款
路支 司
行
北京 上海礼 一 8,404,257.54 2020-02-20 2022-02-19 外部 日常 固定 9.5% 1,527,346.07 1,424,825.58 未到期 是 是 8,404.26
银行 仕酒店 年 融资 经营 利率
万寿 有限公 内 用款
路支 司
行
北京 上海礼 一 10,125,921.96 2021-01-04 2022-02-19 外部 日常 固定 9.5% 284,648.27 250,712.10 未到期 是 是 10,125.92
银行 仕酒店 年 融资 经营 利率
万寿 有限公 内 用款
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2021 年年度报告
路支 司
行
北京 上海礼 一 25,500,000.00 2021-03-12 2022-02-19 外部 日常 固定 9.5% 2,183,805.03 1,872,739.78 未到期 是 是 25,500.00
银行 仕酒店 年 融资 经营 利率
万寿 有限公 内 用款
路支 司
行
北京 上海礼 一 84,000,000.00 2021-04-23 2022-04-22 外部 日常 固定 9.5% 4,223,109.69 2,935,293.27 未到期 是 是 84,000.00
银行 仕酒店 年 融资 经营 利率
万寿 有限公 内 用款
路支 司
行
北京 上海礼 一 47,282,521.78 2021-04-23 2022-04-22 外部 日常 固定 9.5% 4,284,668.77 2,978,080.22 未到期 是 是 47,282.52
银行 仕酒店 年 融资 经营 利率
万寿 有限公 内 用款
路支 司
行
北京 上海礼 一 84,000,000.00 2021-04-23 2022-04-22 外部 日常 固定 9.5% 4,223,109.69 2,935,293.27 未到期 是 是 84,000.00
银行 仕酒店 年 融资 经营 利率
万寿 有限公 内 用款
路支 司
行
北京 上海礼 一 82,966,824.98 2021-04-23 2022-04-22 外部 日常 固定 9.5% 4,171,166.69 2,899,190.03 未到期 是 是 82,966.82
银行 仕酒店 年 融资 经营 利率
万寿 有限公 内 用款
路支 司
行
北京 上海礼 一 1,731,503.14 2021-04-23 2022-04-22 外部 日常 固定 9.5% 156,906.13 109,058.38 未到期 是 是 1,731.50
银行 仕酒店 年 融资 经营 利率
万寿 有限公 内 用款
路支 司
行
北京 上海礼 一 10,303,524.76 2021-04-23 2022-04-22 外部 日常 固定 9.5% 933,689.43 648,965.46 未到期 是 是 10,303.52
银行 仕酒店 年 融资 经营 利率
万寿 有限公 内 用款
路支 司
行
66 / 235
2021 年年度报告
北京 上海礼 一 16,500,000.00 2021-06-09 2022-04-22 外部 日常 固定 9.5% 1,302,142.30 846,187.11 未到期 是 是 16,500.00
银行 仕酒店 年 融资 经营 利率
万寿 有限公 内 用款
路支 司
行
北京 上海礼 一 9,485,815.59 2021-07-06 2022-04-22 外部 日常 固定 9.5% 206,568.55 127,502.66 未到期 是 是 9,485.82
银行 仕酒店 年 融资 经营 利率
万寿 有限公 内 用款
路支 司
行
北京 上海礼 一 11,932,741.29 2021-10-29 2022-04-22 外部 日常 固定 9.5% 519,868.51 190,123.34 未到期 是 是 11,932.74
银行 仕酒店 年 融资 经营 利率
万寿 有限公 内 用款
路支 司
行
北京 上海礼 一 27,770,000.00 2021-10-29 2022-04-22 外部 日常 固定 9.5% 1,209,843.42 442,457.02 未到期 是 是 27,770.00
银行 仕酒店 年 融资 经营 利率
万寿 有限公 内 用款
路支 司
行
北京 北京京 一 10,000,000.00 2018-04-02 2022-04-01 外部 日常 固定 12% 3,204,994.97 3,007,426.79 未到期 是 是 10,000.00
银行 投颐信 年 融资 经营 利率
万寿 健康管 内 用款
路支 理服务
行 有限公
司
北京 北京京 一 3,000,000.00 2018-06-07 2022-04-01 外部 日常 固定 12% 927,944.34 868,034.02 未到期 是 是 3,000.00
银行 投颐信 年 融资 经营 利率
万寿 健康管 内 用款
路支 理服务
行 有限公
司
其他情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(3) 委托贷款减值准备
√适用 □不适用
委托贷款信用损失准备：本公司根据历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预
测计提信用损失准备。
单位：元 币种：人民币
公司 委贷本金 应计利息 减值准备
北京潭柘兴业房地产开发有限公司 111,600,000.00 36,874,488.88 148,474.48
上海礼仕酒店有限公司 531,727,070.61 12,615,792.52 544,342.85
北京京投颐信健康管理服务有限公司 13,000,000.00 5,870,855.36 18,870.85
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
√适用 □不适用
1、2020年6月8日，公司十届董事会二十五次会议审议通过了《关于向北京市清华大学附属中
学教育基金会捐赠资金的议案》，同意公司控股子公司北京京投灜德置业有限公司与北京市清华
大学附属中学教育基金会签署《捐赠协议》，捐赠金额为人民币3,250万元，分五年支付，用于清
华大学附属中学教育教学设施设备的建设。截至报告期末，公司累计已支付1,300万元捐赠款。
2、2021 年 7 月 6 日、7 月 22 日，公司十一届四次董事会、2021 年第二次临时股东大会审议
通过了《关于控股子公司出售西华府大厦及西贵园项目办公、部分商业用房及车位暨关联交易的
议案》，同意公司控股子公司京投银泰置业将合作开发建设的西华府大厦项目【3、4、5】号楼办
公及商业、西贵园项目【101】幢地下商业及 B1 层【110】个车位（以下统称“目标物业”）出
售给京投公司或京投公司全资子公司（以下简称“本次交易”），并就本次交易签署《西华府大
厦及西贵园项目办公、部分商业用房及车位整体销售协议》（以下简称“本协议”），目标物业
总交易价款人民币 167,189.79 万元。按照本协议的相关约定，截至报告期末，该合同已执行完毕，
公司已完成目标物业的交付手续，交易价款已全部收到。
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：万股 币种：人民币
发行价格
股票及其衍生 获准上市交 交易终止日
发行日期 （或利 发行数量 上市日期
证券的种类 易数量 期
率）
普通股股票类
可转换公司债券、分离交易可转债
债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）
京投发展股份有 2019-03-14 3.99 100,000.00 2019-03-27 100,000.00 2024-03-14
限公司 2019 年公
开发行公司债券
（第一期）
京投发展股份有 2019-07-17 3.78 50,000.00 2019-07-25 50,000.00 2024-07-17
限公司 2019 年公
开发行公司债券
（第二期）
京投发展股份有 2020-09-04 3.90 200,000.00 2020-09-15 200,000.00 2023-09-04
限公司 2020 年公
开发行公司债券
（第一期）
其他衍生证券
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2021 年年度报告
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
√适用 □不适用
1.公司债券发行情况详见第九节公司债券相关情况。
2.上述债券发行价格单位为元。
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 44,043
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 40,342
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有 质押、标记或
股东名称 期末持股数 限售条 冻结情况
报告期内增减 比例(%) 股东性质
（全称） 量 件股份 股份
数量
数量 状态
北京市基础设施
0 281,495,391 38.00 0 无 0 国有法人
投资有限公司
程少良 -14,800,000 139,129,736 18.78 0 无 0 境外自然人
中国银泰投资有
-22,187,450 7,812,550 1.05 0 无 0 境内非国有法人
限公司
龚万伦 32,500 7,080,850 0.96 0 无 0 境内自然人
程开武 384,100 6,007,800 0.81 0 无 0 境内自然人
宁波市银河综合
0 4,280,100 0.58 0 无 0 未知
服务管理中心
龚岚 147,743 3,541,700 0.48 0 无 0 境内自然人
杨雪梅 -254,200 3,345,800 0.45 0 无 0 境内自然人
向正秀 622,600 2,555,200 0.34 0 无 0 境内自然人
童晓阳 1,051,823 2,518,498 0.34 0 无 0 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股的数 股份种类及数量
股东名称
量 种类 数量
北京市基础设施投资有限公司 281,495,391 人民币普通股 281,495,391
程少良 139,129,736 人民币普通股 139,129,736
中国银泰投资有限公司 7,812,550 人民币普通股 7,812,550
龚万伦 7,080,850 人民币普通股 7,080,850
程开武 6,007,800 人民币普通股 6,007,800
宁波市银河综合服务管理中心 4,280,100 人民币普通股 4,280,100
龚岚 3,541,700 人民币普通股 3,541,700
杨雪梅 3,345,800 人民币普通股 3,345,800
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2021 年年度报告
向正秀 2,555,200 人民币普通股 2,555,200
童晓阳 2,518,498 人民币普通股 2,518,498
前十名股东中回购专户情况说
不适用
明
上述股东委托表决权、受托表
不适用
决权、放弃表决权的说明
上述股东关联关系或一致行动 未知上述其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办
的说明 法》规定的一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持
不适用
股数量的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 北京市基础设施投资有限公司
单位负责人或法定代表人 张燕友
成立日期 1981 年 2 月 10 日
主要经营业务 制造地铁车辆、地铁设备；授权内国有资产的经营管理、投资及投
资管理、地铁新线的规划与建设；地铁已建成线路的运营管理；自
营和代理各类商品及技术的进出口业务，但国家限定公司经营或禁
止进出口的商品及技术除外；地铁车辆的设计、修理；地铁设备的
设计、安装；工程监理；物业管理；房地产开发；地铁广告设计及
制作。
报告期内控股和参股的其他 截至报告期末，持有北京城建设计发展集团股份有限公司（hk1599）
境内外上市公司的股权情况 股份 87,850,942 股，持股比例 6.51%；持有华夏银行股份有限公
司（600015）股份 1,530,312,719 股，持股比例 9.95%（扣除优先
股）；持有交控科技股份有限公司（688015）股份 31,978,822 股，
持股比例 17.10%；持有南京康尼机电股份有限公司（603111）股
份 9,824,561 股，持股比例 0.99%。
截至报告期末，通过京投（香港）有限公司持有京投轨道交通科技
控股有限公司（hk1522）股份 1,157,634,900 股，持股比例 55.20%；
持 有 北 京 城 建 设 计 发 展 集 团 股 份 有 限 公 司 （ hk1599 ） 股 份
68,222,000 股，持股比例 5.06%；持有雅仕维传媒集团有限公司
（hk1993）股份 12,250,000 股，持股比例 2.58%；持有中国铁路
通信信号股份有限公司（hk3969）股份 4,000,000 股，持股比例
0.04%；持有中国再保险(集团)股份有限公司（hk1508）股份
96,385,000 股，持股比例 0.23%；持有河北翼辰实业集团股份有限
公司（hk1596）股份 38,102,000 股，持股比例 4.24%。
其他情况说明 无
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2021 年年度报告
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 北京市人民政府国有资产监督管理委员会
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
√适用 □不适用
1. 公司债券基本情况
单位：万元 币种：人民币
是否存
投资者适当 在终止
利率 交易场
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 还本付息方式 性安排（如 交易机制 上市交
（%） 所
有） 易的风
险
京投发展股份有 每年付息一次，到期一
上海证 竞价、报价、
限公司 2019 年公 19 京 次还本，最后一期利息 面向合格投
155247 2019-03-14 2019-03-14 2024-03-14 100,000.00 3.99 券交易 询价和协议 否
开发行公司债券 发 G1 随本金的兑付一起支 资者发行
所 交易方式
（第一期） 付
京投发展股份有 每年付息一次，到期一
上海证 竞价、报价、
限公司 2019 年公 19 京 次还本，最后一期利息 面向合格投
155542 2019-07-17 2019-07-17 2024-07-17 50,000.00 3.78 券交易 询价和协议 否
开发行公司债券 发 G2 随本金的兑付一起支 资者发行
所 交易方式
（第二期） 付
京投发展股份有
每年付息一次，到期一
限公司 2020 年公 上海证 竞价、报价、
20 京 次还本，最后一期利息 面向专业投
开发行公司债券 175105 2020-09-04 2020-09-04 2023-09-04 200,000.00 3.90 券交易 询价和协议 否
发 01 随本金的兑付一起支 资者发行
（面向专业投资 所 交易方式
付
者）（第一期）
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2021 年年度报告
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
京 投 发 展 股 份 有 限 公 “19 京发 G1”期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者
司 2019 年公开发行公 回售选择权，计息期限自 2019 年 3 月 14 日起至 2024 年 3 月 13 日。如第 3 年
司债券（第一期） 末投资者行使回售权，则回售部分债券的计息期限为自 2019 年 3 月 14 日起至
2022 年 3 月 13 日止。“19 京发 G1”付息日为计息期限的每年 3 月 14 日（上
述付息日如遇法定节假日，则顺延至下一个交易日）。本报告期“19 京发 G1”
年度利息已于 2021 年 3 月 15 日支付，计息期限为 2020 年 3 月 14 日至 2021
年 3 月 13 日。
京 投 发 展 股 份 有 限 公 “19 京发 G2”期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者
司 2019 年公开发行公 回售选择权，计息期限自 2019 年 7 月 17 日起至 2024 年 7 月 16 日。如第 3 年
司债券（第二期） 末投资者行使回售权，则回售部分债券的计息期限为自 2019 年 7 月 17 日起至
2022 年 7 月 16 日止。“19 京发 G2”付息日为计息期限的每年 7 月 17 日（上
述付息日如遇法定节假日，则顺延至下一个交易日）。本报告期，“19 京发
G2”年度利息已于 2021 年 7 月 19 日支付，计息期限为 2020 年 7 月 17 日至 2021
年 7 月 16 日。
京 投 发 展 股 份 有 限 公 “20 京发 01”期限为 3 年，计息期限自 2020 年 9 月 4 日起至 2023 年 9 月 3
司 2020 年公开发行公 日，付息日为计息期限的每年 9 月 4 日（上述付息日如遇法定节假日，则顺延
司债券(面向专业投资 至下一个交易日）。本报告期，“20 京发 01”年度利息已于 2021 年 9 月 6 日
者)（第一期） 支付，计息期限为 2020 年 9 月 4 日至 2021 年 9 月 3 日。
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
天职国际会计师事务所（特 北京市海淀区车公庄西路 19 周百鸣、周睿、 周百鸣、 010-88827799
殊普通合伙） 号外文文化创意园 12 号楼 申旭 周睿、申
旭
中信建投证券股份有限公司 北京市朝阳区安立路 66 号 4 - 赵业、李 010-86451099
号楼 振
联合资信评估股份有限公司 北京市朝阳区建国门外大街 - 支亚梅 010-85172818
2 号院 2 号楼 17 层
中信证券股份有限公司 北京市朝阳区亮马桥路 48 号 - 朱军 010-60833585
中信证券大厦 22 层
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
募集资金专 募集资金违 是否与募集说明
募集资金总
债券名称 已使用金额 未使用金额 项账户运作 规使用的整 书承诺的用途、使
金额
情况（如有） 改情况（如 用计划及其他约
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2021 年年度报告
有） 定一致
京投发展股份
有限公司 2019
年公开发行公 100,000.00 100,000.00 0.00 正常 无 是
司债券（第一
期）
京投发展股份
有限公司 2019
年公开发行公 50,000.00 50,000.00 0.00 正常 无 是
司债券（第二
期）
京投发展股份
有限公司 2020
年公开发行公
200,000.00 200,000.00 0.00 正常 无 是
司债券（面向专
业投资者）（第
一期）
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
7. 公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
（1）“19 京发 G1”：京投发展股份有限公司 2019 年公开发行公司债券(第一期)于 2022 年 2 月
21 日至 2022 年 2 月 25 日进行回售登记，根据回售登记结果，“19 京发 G1”的回售申报金额为
10.00 亿元，故“19 京发 G1”于 2022 年 3 月 14 日兑付本期债券剩余全额本金及 2021 年 3 月 14
日至 2022 年 3 月 13 日期间相应利息。完成本次付息、兑付、回售工作后，“19 京发 G1”已于
2022 年 3 月 24 日在上海证券交易所提前摘牌。
（2）“22 京发 01”：京投发展股份有限公司面向专业投资者公开发行面值不超过 13.25 亿元（含
13.25 亿元）的公司债券已经上海证券交易所审核通过，并经中国证券监督管理委员会同意注册
（证监许可〔2021〕3885 号）。根据《京投发展股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行
公司债券（第一期）发行公告》，京投发展股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债
券（第一期）为 3 年期固定利率债券。本期债券发行规模不超过人民币 8.84 亿元（含 8.84 亿元）。
债券发行工作已于 2022 年 3 月 9 日结束，债券简称：22 京发 01，代码：185516。实际发行规模
8.84 亿元，最终票面利率为 3.27%。
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2021 年年度报告
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
1. 非金融企业债务融资工具基本情况
单位：万元 币种：人民币
是否
存在
投资者适 终止
利率 还本付息方 交易 交易机
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 当性安排 上市
（%） 式 场所 制
（如有） 交易
的风
险
每年付息一 在银行
京投发展股 次，到期一 银行 间债券
份有限公司 19 京投发 次还本，最 间交 市场交
101901166 2019-08-27 2019-08-28 2022-08-28 50,000.00 5.00 无 否
2019 年第一 展 MTN001 后一期利息 易商 易流通，
期中期票据 随本金的兑 协会 询价交
付一起支付 易
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
京投发展股份有限公司 2019 年第一期中 “19 京投发展 MTN001”期限为 3 年，本报告期，“19 京投发展 MTN001”年度利息已于 2021 年 8 月 30 日支
期票据 付，计息期限为 2020 年 08 月 28 日至 2021 年 08 月 27 日。
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2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
√适用 □不适用
根据公司相关公告，为支持公司业务发展，筹集营运资金，置换现有债务，优化债务结构，
公司拟进行公开发行公司债券（票面金额不超过人民币 15 亿元（含 15 亿元）），并拟由北京市基
础设施投资有限公司（以下简称“京投公司”）为上述融资提供全额无条件不可撤销的连带责任
保证担保。同时，公司向京投公司提供反担保，担保方式为连带责任保证担保、参控股公司股权
质押等。相关担保事项将触发京投发展股份有限公司 2019 年第一期中期票据《募集说明书》投资
者保护条款，会议召集人就此事项按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具持有人会议规
程》召开持有人会议，并形成了会议决议。
投 资 者 可 通 过 中 国 货 币 网 （ http://www.chinamoney.com.cn ） 或 上 海 清 算 所 网 站
（http://www.shclearing.com）查询相关披露信息。
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
光大证劵股份 有 北京市复兴门外大街 6 - 刘晓渊 010-56513000
限公司 号光大大厦 15 楼
北京银行股份 有 北京市西城区金融大 - 陈曦 010-66225593
限公司 街丙 17 号
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
是否与募集
募集资金违
募集资金专 说明书承诺
募集资金总 规使用的整
债券名称 已使用金额 未使用金额 项账户运作 的用途、使用
金额 改情况（如
情况（如有） 计划及其他
有）
约定一致
京投发展股
份有限公司
50,000.00 50,000.00 0.00 正常 无 是
2019 年第一
期中期票据
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
7. 非金融企业债务融资工具其他情况的说明
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五) 报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用 √不适用
(六) 报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明
书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响
□适用 √不适用
(七) 截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
本期比上年同期增
主要指标 2021 年 2020 年 变动原因
减（%）
扣除非经常性损益后净利润 17,542.87 46,988.14 -62.67 销售收入减少且毛利降低
流动比率 184.56% 247.55% 减少 62.99 个百分点 随项目销售存货减少，合
同负债增加所致
速动比率 36.43% 42.22% 减少 5.79 个百分点 随项目销售，合同负债增
加所致
资产负债率（%） 76.16 83.12 减少 6.96 个百分点 长期借款减少较多及权益
增加所致
EBITDA 全部债务比 6.99% 7.60% 减少 0.61 个百分点 本期利润总额较上年同期
减少所致
利息保障倍数 0.77 0.87 -11.49 本期利润总额较上年同期
减少所致
现金利息保障倍数 5.84 5.37 8.75 本期付现所得税增加，现
金利息支出减少所致
EBITDA 利息保障倍数 0.80 0.88 -9.09 本期利润总额较上年同期
减少所致
贷款偿还率（%） 100.00 100.00
利息偿付率（%） 100.00 100.00
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
天职业字[2022]9001 号
京投发展股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了后附的京投发展股份有限公司（以下简称“京投发展公司”或“公司”）财务报
表，包括 2021 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2021 年度的合并及母公司利润表、合
并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了京投
发展公司 2021 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2021 年度的合并及母公司经营成果和
现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则，我们独立于京投发展公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计
证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
收入确认
房地产开发项目的收入占公司 2021 年度营业收 与房地产开发项目的收入确认相关的审计程序包
入总额的 99.00%。 括：
公司在以下所有条件均已满足时确认房地产开发 1、了解公司与房地产开发项目的收入确认相关的
项目的收入： 内部控制并进行测试，评价相关内控的有效性；
1、房屋完工并验收合格； 2、检查公司房产买卖合同条款，以评价公司有关
2、与客户签订了销售合同； 房地产开发项目的收入确认政策是否符合行业惯
3、取得了买方付款证明； 例和相关会计准则的要求；
4、办理完成商品房实物移交手续。 3、就本期确认房产销售收入的项目，选取样本，
检查买卖合同、付款证明及可以证明房产已达到
由于房地产开发项目的收入对公司的重要性，以 交付条件的支持性文件。根据合同约定的条款，
及单个房地产开发项目销售收入确认上的细小错 判断公司是否已实际履行合同约定的商品房交付
误汇总起来可能对公司的利润产生重大影响，因 义务，买受人是否已实质上完成商品房交接，取
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2021 年年度报告
此，我们将公司房地产开发项目的收入确认识别 得商品房的控制权；
为关键审计事项。 4、就资产负债表日前后确认房产销售收入的项
目，选取样本，检查可以证明房产已达到交付条
请参阅财务报表附注“五、重要会计政策及会计 件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否
估计 40”及“七、合并财务报表主要项目注释 61”。 在恰当的期间确认。
四、其他信息
公司管理层对其他信息负责。其他信息包括京投发展公司 2021 年年度报告中涵盖的信息，但
不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维
护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估京投发展公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的
事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督京投发展公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些
风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、
故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能
发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
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（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导
致对京投发展公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如
果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财
务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计
报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致京投发展公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就京投发展公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报
表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期合并财务报表审计最为重要，因而构
成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在
极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生
的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
中国注册会计师
周睿
（项目合伙人）：
中国北京
二○二二年四月十一日
中国注册会计师： 申旭
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2021 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位: 京投发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 4,929,811,501.37 4,891,184,956.42
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、5 66,780,116.11 85,443,327.85
应收款项融资
预付款项 七、7 159,004,193.65 134,475,309.92
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、8 282,186,692.85 270,757,282.34
其中：应收利息 12,603,176.73 10,115,796.04
应收股利 19,397,329.30
买入返售金融资产
存货 七、9 29,239,475,224.53 31,657,064,260.90
合同资产 七、10 237,342,700.07 320,582,053.91
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 七、12 297,301,883.83 297,951,097.41
其他流动资产 七、13 1,219,693,612.87 509,461,008.74
流动资产合计 36,431,595,925.28 38,166,919,297.49
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资 七、14 276,563,054.78
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 七、17 206,124,696.30 189,970,821.48
其他权益工具投资 七、18 475,886,617.74 854,080,333.95
其他非流动金融资产
投资性房地产 七、20 180,749,314.03 185,819,110.61
固定资产 七、21 140,667,515.51 75,343,353.09
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 七、25 25,867,720.50
无形资产 七、26 38,117,357.61 37,957,253.71
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2021 年年度报告
开发支出
商誉 七、28 11,603,740.50 11,603,740.50
长期待摊费用 七、29 3,389,714.01 6,558,910.24
递延所得税资产 七、30 1,242,680,227.97 1,231,663,652.30
其他非流动资产 七、31 8,047,250,248.15 8,773,057,864.05
非流动资产合计 10,372,337,152.32 11,642,618,094.71
资产总计 46,803,933,077.60 49,809,537,392.20
流动负债：
短期借款 七、32 75,117,812.50
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七、36 2,951,639,267.58 3,784,360,803.43
预收款项 七、37 4,310,696.83 4,822,092.14
合同负债 七、38 11,324,429,720.83 6,954,936,118.65
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、39 78,878,552.96 68,107,211.47
应交税费 七、40 1,610,298,168.64 1,735,250,834.12
其他应付款 七、41 863,464,254.43 963,674,856.16
其中：应付利息
应付股利 11,405,235.01 408,038,929.45
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、43 1,887,828,686.49 1,218,139,267.58
其他流动负债 七、44 1,019,130,309.97 613,451,701.86
流动负债合计 19,739,979,657.73 15,417,860,697.91
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七、45 11,302,272,007.60 20,994,623,546.43
应付债券 七、46 3,490,278,160.82 3,985,787,675.50
其中：优先股
永续债
租赁负债 七、47 13,377,291.83
长期应付款 七、48 105,840,417.01 137,034,231.74
长期应付职工薪酬
预计负债 七、50 39,780,000.00 39,780,000.00
递延收益 七、51 190,957,252.11 75,500,880.88
递延所得税负债 七、30 697,083,861.37 684,084,958.55
其他非流动负债 七、52 64,600,545.64 64,591,209.13
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2021 年年度报告
非流动负债合计 15,904,189,536.38 25,981,402,502.23
负债合计 35,644,169,194.11 41,399,263,200.14
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、53 740,777,597.00 740,777,597.00
其他权益工具 七、54 6,000,000,000.00 3,000,000,000.00
其中：优先股
永续债 6,000,000,000.00 3,000,000,000.00
资本公积 七、55 327,514,574.72 327,514,574.72
减：库存股
其他综合收益 七、57 289,827,247.44 487,174,380.21
专项储备
盈余公积 七、59 246,644,204.97 218,311,410.38
一般风险准备
未分配利润 七、60 1,538,724,303.60 1,616,586,007.57
归属于母公司所有者权益
9,143,487,927.73 6,390,363,969.88
（或股东权益）合计
少数股东权益 2,016,275,955.76 2,019,910,222.18
所有者权益（或股东权
11,159,763,883.49 8,410,274,192.06
益）合计
负债和所有者权益（或
46,803,933,077.60 49,809,537,392.20
股东权益）总计
公司负责人：魏怡 主管会计工作负责人：张雨来 会计机构负责人：谢雪林
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2021 年年度报告
母公司资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位:京投发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 193,421,090.13 135,776,098.82
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十七、1 14,213,568.67 185,266,739.28
应收款项融资
预付款项 57,880,607.40 37,089,894.32
其他应收款 十七、2 3,386,630,920.70 3,512,350,316.51
其中：应收利息 12,603,176.73 10,115,796.04
应收股利 738,592,150.21 719,194,820.91
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 148,975,869.44 297,951,097.41
其他流动资产 601,561,425.51 701,720,204.38
流动资产合计 4,402,683,481.85 4,870,154,350.72
非流动资产：
债权投资 137,279,988.39
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十七、3 6,126,590,515.94 1,486,387,717.42
其他权益工具投资 475,886,617.74 854,080,333.95
其他非流动金融资产
投资性房地产 77,058,300.73 80,809,793.18
固定资产 23,814,527.07 25,518,452.88
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 15,233,269.14
无形资产 1,408,907.01 2,500,623.03
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,189,466.42 2,394,805.46
递延所得税资产
其他非流动资产 3,149,024,034.83 3,429,710,002.39
非流动资产合计 9,870,205,638.88 6,018,681,716.70
资产总计 14,272,889,120.73 10,888,836,067.42
流动负债：
短期借款 75,117,812.50
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2021 年年度报告
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 2,711,683.66 3,598,968.22
预收款项 970,199.49 1,122,291.14
合同负债 157,358.40 161,040.79
应付职工薪酬 42,451,153.00 39,519,494.01
应交税费 9,804,344.33 14,285,834.62
其他应付款 1,622,429,769.49 777,944,028.96
其中：应付利息
应付股利 11,405,235.01 8,038,929.45
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 582,671,890.02 74,632,284.61
其他流动负债 365,243.42
流动负债合计 2,261,561,641.81 986,381,754.85
非流动负债：
长期借款
应付债券 3,490,278,160.82 3,985,787,675.50
其中：优先股
永续债
租赁负债 5,942,646.88
长期应付款 95,007,971.01 131,787,871.74
长期应付职工薪酬
预计负债 39,780,000.00 39,780,000.00
递延收益
递延所得税负债 96,609,082.46 157,611,981.17
其他非流动负债 322,213.60 11,927,719.29
非流动负债合计 3,727,940,074.77 4,326,895,247.70
负债合计 5,989,501,716.58 5,313,277,002.55
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 740,777,597.00 740,777,597.00
其他权益工具 6,000,000,000.00 3,000,000,000.00
其中：优先股 0.00
永续债 6,000,000,000.00 3,000,000,000.00
资本公积 337,111,719.10 337,111,719.10
减：库存股
其他综合收益 289,827,247.44 487,174,380.21
专项储备
盈余公积 246,644,204.97 218,311,410.38
未分配利润 669,026,635.64 792,183,958.18
所有者权益（或股东权
8,283,387,404.15 5,575,559,064.87
益）合计
负债和所有者权益（或
14,272,889,120.73 10,888,836,067.42
股东权益）总计
公司负责人：魏怡 主管会计工作负责人：张雨来 会计机构负责人：谢雪林
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2021 年年度报告
合并利润表
2021 年 1—12 月
编制单位：京投发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业总收入 6,765,910,302.79 8,864,424,166.23
其中：营业收入 七、61 6,765,910,302.79 8,864,424,166.23
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 6,332,311,391.92 7,456,841,746.70
其中：营业成本 七、61 5,325,706,787.52 6,363,441,775.45
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、62 473,301,623.88 446,977,114.25
销售费用 七、63 220,498,639.52 233,377,078.70
管理费用 七、64 213,649,425.93 202,092,342.02
研发费用
财务费用 七、66 99,154,915.07 210,953,436.28
其中：利息费用 472,087,751.91 547,081,674.47
利息收入 439,703,494.67 384,112,258.13
加：其他收益 七、67 1,413,177.91 1,885,296.11
投资收益（损失以“－”号填列） 七、68 240,574,132.82 33,289,945.70
其中：对联营企业和合营企业的
19,601,108.37 -13,289,451.10
投资收益
以摊余成本计量的金融资
产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号
填列）
公允价值变动收益（损失以“－”
号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填 七、71
-1,546,741.82 -6,053,836.26
列）
资产减值损失（损失以“-”号填 七、72
-181,074.16 -54,783.03
列）
资产处置收益（损失以“－”号 七、73
-246,763.90
填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 673,611,641.72 1,436,649,042.05
加：营业外收入 七、74 2,917,013.87 3,490,552.96
减：营业外支出 七、75 14,039,596.09 8,455,161.58
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2021 年年度报告
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
662,489,059.50 1,431,684,433.43
列）
减：所得税费用 七、76 329,699,761.44 368,338,530.29
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 332,789,298.06 1,063,345,903.14
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
332,789,298.06 1,063,345,903.14
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净
328,623,564.48 496,928,273.83
亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号
4,165,733.58 566,417,629.31
填列）
六、其他综合收益的税后净额 -183,008,696.07 286,551,235.90
（一）归属母公司所有者的其他综合
-183,008,696.07 286,551,235.90
收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综合收
-183,008,696.07 281,212,989.73
益
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合
收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动 -183,008,696.07 281,212,989.73
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2．将重分类进损益的其他综合收益 5,338,246.17
（1）权益法下可转损益的其他综合收
5,338,246.17
益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收
益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收
益的税后净额
七、综合收益总额 149,780,601.99 1,349,897,139.04
（一）归属于母公司所有者的综合收
145,614,868.41 783,479,509.73
益总额
（二）归属于少数股东的综合收益总
4,165,733.58 566,417,629.31
额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 十八、2 0.17 0.56
（二）稀释每股收益(元/股) 十八、2 0.17 0.56
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母公司利润表
2021 年 1—12 月
编制单位：京投发展股份有公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 十七、4 95,197,122.45 308,865,682.03
减：营业成本 十七、4 3,772,240.11 3,762,984.10
税金及附加 4,294,952.05 3,684,835.24
销售费用
管理费用 100,480,172.93 99,207,508.85
研发费用
财务费用 -22,546,893.81 -702,148.65
其中：利息费用 178,683,003.62 217,433,813.73
利息收入 267,554,803.80 265,789,707.93
加：其他收益 383,809.35 798,012.29
投资收益（损失以“－”号填列） 十七、5 274,025,782.05 -3,562,531.76
其中：对联营企业和合营企业的投
18,650,032.07 -49,669,046.24
资收益
以摊余成本计量的金融资产
终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号
填列）
公允价值变动收益（损失以“－”
号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
-93,481.48 -334,978.02
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
列）
资产处置收益（损失以“－”号填
列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 283,512,761.09 199,813,005.00
加：营业外收入 923,915.22 1,185,579.01
减：营业外支出 1,108,730.40 1,000,475.00
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 283,327,945.91 199,998,109.01
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 283,327,945.91 199,998,109.01
（一）持续经营净利润（净亏损以
283,327,945.91 199,998,109.01
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”
号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -183,008,696.07 286,551,235.90
（一）不能重分类进损益的其他综合收
-183,008,696.07 281,212,989.73
益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合
收益
3.其他权益工具投资公允价值变动 -183,008,696.07 281,212,989.73
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2021 年年度报告
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益 5,338,246.17
1.权益法下可转损益的其他综合收
5,338,246.17
益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收
益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 100,319,249.84 486,549,344.91
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
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合并现金流量表
2021 年 1—12 月
编制单位：京投发展股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 12,045,452,826.73 13,370,818,376.60
客户存款和同业存放款项净增加
额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 111,333,021.43 38,166,668.74
收到其他与经营活动有关的现金 七、78 555,201,152.80 225,193,568.83
经营活动现金流入小计 12,711,987,000.96 13,634,178,614.17
购买商品、接受劳务支付的现金 2,933,809,652.90 2,068,070,606.27
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 264,856,067.69 238,506,553.99
支付的各项税费 1,535,864,010.75 975,459,464.42
支付其他与经营活动有关的现金 七、78 438,827,290.86 482,995,487.48
经营活动现金流出小计 5,173,357,022.20 3,765,032,112.16
经营活动产生的现金流量净
7,538,629,978.76 9,869,146,502.01
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 174,182,121.43 186,452,619.67
取得投资收益收到的现金 148,062,840.66 921,657.31
处置固定资产、无形资产和其他长
21,950.00 5,280.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 七、78 1,623,321,785.67 106,046,606.94
投资活动现金流入小计 1,945,588,697.76 293,426,163.92
购建固定资产、无形资产和其他长 7,153,571.83 10,940,919.97
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2021 年年度报告
期资产支付的现金
投资支付的现金 40,000,000.00 45,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 七、78 412,098,853.50 1,542,813,717.11
投资活动现金流出小计 459,252,425.33 1,598,754,637.08
投资活动产生的现金流量净
1,486,336,272.43 -1,305,328,473.16
额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 3,000,000,000.00 3,004,500,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
4,500,000.00
到的现金
取得借款收到的现金 10,237,208,024.96 6,700,297,219.73
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 13,237,208,024.96 9,704,797,219.73
偿还债务支付的现金 19,818,843,569.02 12,026,476,746.69
分配股利、利润或偿付利息支付的
2,248,162,794.65 3,326,860,848.77
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
400,000,000.00 1,004,990,000.00
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 七、78 156,543,813.06 111,472,474.16
筹资活动现金流出小计 22,223,550,176.73 15,464,810,069.62
筹资活动产生的现金流量净
-8,986,342,151.77 -5,760,012,849.89
额
四、汇率变动对现金及现金等价物的
2,445.53 47,669.00
影响
五、现金及现金等价物净增加额 38,626,544.95 2,803,852,847.96
加：期初现金及现金等价物余额 七、79 4,891,184,956.42 2,087,332,108.46
六、期末现金及现金等价物余额 4,929,811,501.37 4,891,184,956.42
公司负责人：魏怡 主管会计工作负责人：张雨来 会计机构负责人：谢雪林
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2021 年年度报告
母公司现金流量表
2021 年 1—12 月
编制单位：京投发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 271,729,997.78 147,965,976.83
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1,242,430,479.74 724,423,711.14
经营活动现金流入小计 1,514,160,477.52 872,389,687.97
购买商品、接受劳务支付的现金 20,747.66 11,491.66
支付给职工及为职工支付的现金 56,964,120.16 44,202,924.05
支付的各项税费 35,163,337.98 10,252,273.89
支付其他与经营活动有关的现金 616,127,087.71 568,042,806.19
经营活动现金流出小计 708,275,293.51 622,509,495.79
经营活动产生的现金流量净额 805,885,184.01 249,880,192.18
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 174,182,121.43 76,232,619.67
取得投资收益收到的现金 148,062,840.66 135,027,887.67
处置固定资产、无形资产和其他长
2,890.00 1,300.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 3,748,425,551.50 182,646,773.61
投资活动现金流入小计 4,070,673,403.59 393,908,580.95
购建固定资产、无形资产和其他长
260,842.63 2,084,174.86
期资产支付的现金
投资支付的现金 4,665,000,000.00 45,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 2,377,098,853.50 3,154,028,217.11
投资活动现金流出小计 7,042,359,696.13 3,201,112,391.97
投资活动产生的现金流量净额 -2,971,686,292.54 -2,807,203,811.02
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00
取得借款收到的现金 2,066,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 1,750,000,000.00
筹资活动现金流入小计 3,000,000,000.00 6,816,000,000.00
偿还债务支付的现金 75,000,000.00 2,243,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
549,868,965.20 283,797,299.30
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 151,684,934.96 1,861,472,474.16
筹资活动现金流出小计 776,553,900.16 4,388,269,773.46
筹资活动产生的现金流量净额 2,223,446,099.84 2,427,730,226.54
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 57,644,991.31 -129,593,392.30
加：期初现金及现金等价物余额 135,776,098.82 265,369,491.12
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2021 年年度报告
六、期末现金及现金等价物余额 193,421,090.13 135,776,098.82
公司负责人：魏怡 主管会计工作负责人：张雨来 会计机构负责人：谢雪林
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2021 年年度报告
合并所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
编制单位：京投发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
2021 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 减
专 般 少数股东权益 所有者权益合计
：
实收资本(或股 优 项 风 其
其 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
本) 储 险 他
先 永续债 存
他 备 准
股 股
备
一、
上年
740,777,597.00 3,000,000,000.00 327,514,574.72 487,174,380.21 218,311,410.38 1,616,586,007.57 6,390,363,969.88 2,019,910,222.18 8,410,274,192.06
年末
余额
加：
会计
政策
变更
前期
差错
更正
同一
控制
下企
业合
并
其他 -14,338,436.70 10,891,203.15 -3,447,233.55 -3,447,233.55
二、
本年
740,777,597.00 3,000,000,000.00 327,514,574.72 472,835,943.51 218,311,410.38 1,627,477,210.72 6,386,916,736.33 2,019,910,222.18 8,406,826,958.51
期初
余额
三、
本期 3,000,000,000.00 -183,008,696.07 28,332,794.59 -88,752,907.12 2,756,571,191.40 -3,634,266.42 2,752,936,924.98
增减
97 / 235
2021 年年度报告
变动
金额
（减
少以
“－
”号
填
列）
（一
）综
合收 -183,008,696.07 328,623,564.48 145,614,868.41 4,165,733.58 149,780,601.99
益总
额
（二
）所
有者
投入 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00
和减
少资
本
1．所
有者
投入
的普
通股
2．其
他权
益工
具持 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00
有者
投入
资本
3．股
份支
付计
入所
有者
权益
的金
额
4．其
他
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2021 年年度报告
（三
）利
28,332,794.59 -417,376,471.60 -389,043,677.01 -7,800,000.00 -396,843,677.01
润分
配
1．提
取盈
28,332,794.59 -28,332,794.59
余公
积
2．提
取一
般风
险准
备
3．对
所有
者
（或
-389,043,677.01 -389,043,677.01 -7,800,000.00 -396,843,677.01
股
东）
的分
配
4．其
他
（四
）所
有者
权益
内部
结转
1．资
本公
积转
增资
本
（或
股
本）
2．盈
余公
积转
增资
本
99 / 235
2021 年年度报告
（或
股
本）
3．盈
余公
积弥
补亏
损
4．设
定受
益计
划变
动额
结转
留存
收益
5．其
他综
合收
益结
转留
存收
益
6．其
他
（五
）专
项储
备
1．本
期提
取
2．本
期使
用
（六
）其
他
四、
本期
740,777,597.00 6,000,000,000.00 327,514,574.72 289,827,247.44 246,644,204.97 1,538,724,303.60 9,143,487,927.73 2,016,275,955.76 11,159,763,883.49
期末
余额
100 / 235
2021 年年度报告
2020 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
减
项目 专 般
： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股 项 风 其
优 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
本) 其 储 险 他
先 永续债 存
他 备 准
股
股
备
一、上
年年末 740,777,597.00 327,514,574.72 200,623,144.31 198,311,599.48 1,219,810,627.96 2,687,037,543.47 1,448,992,592.87 4,136,030,136.34
余额
加：会
计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企
业合并
其他
二、本
年期初 740,777,597.00 327,514,574.72 200,623,144.31 198,311,599.48 1,219,810,627.96 2,687,037,543.47 1,448,992,592.87 4,136,030,136.34
余额
三、本
期增减
变动金
额（减
3,000,000,000.00 286,551,235.90 19,999,810.90 396,775,379.61 3,703,326,426.41 570,917,629.31 4,274,244,055.72
少以
“－”
号填
列）
（一）
综合收 286,551,235.90 496,928,273.83 783,479,509.73 566,417,629.31 1,349,897,139.04
益总额
（二）
所有者
3,000,000,000.00 3,000,000,000.00 4,500,000.00 3,004,500,000.00
投入和
减少资
101 / 235
2021 年年度报告
本
1．所有
者投入
4,500,000.00 4,500,000.00
的普通
股
2．其他
权益工
具持有 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00
者投入
资本
3．股份
支付计
入所有
者权益
的金额
4．其他
（三）
利润分 19,999,810.90 -100,152,894.22 -80,153,083.32 -80,153,083.32
配
1．提取
盈余公 19,999,810.90 -19,999,810.90
积
2．提取
一般风
险准备
3．对所
有者
（或股 -80,153,083.32 -80,153,083.32 -80,153,083.32
东）的
分配
4．其他
（四）
所有者
权益内
部结转
1．资本
公积转
增资本
（或股
本）
2．盈余
102 / 235
2021 年年度报告
公积转
增资本
（或股
本）
3．盈余
公积弥
补亏损
4．设定
受益计
划变动
额结转
留存收
益
5．其他
综合收
益结转
留存收
益
6．其他
（五）
专项储
备
1．本期
提取
2．本期
使用
（六）
其他
四、本
期期末 740,777,597.00 3,000,000,000.00 327,514,574.72 487,174,380.21 218,311,410.38 1,616,586,007.57 6,390,363,969.88 2,019,910,222.18 8,410,274,192.06
余额
公司负责人：魏怡 主管会计工作负责人：张雨来 会计机构负责人：谢雪林
103 / 235
2021 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
编制单位：京投发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
2021 年度
其他权益工具
项目 实收资本 (或股 优 减：库 专项
其 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 先 永续债 存股 储备
他
股
一、上年年末余额 740,777,597.00 3,000,000,000.00 337,111,719.10 487,174,380.21 218,311,410.38 792,183,958.18 5,575,559,064.87
加：会计政策变更
前期差错更正
其他 -14,338,436.70 10,891,203.15 -3,447,233.55
二、本年期初余额 740,777,597.00 3,000,000,000.00 337,111,719.10 472,835,943.51 218,311,410.38 803,075,161.33 5,572,111,831.32
三、本期增减变动金额
（减少以“－”号填 3,000,000,000.00 -183,008,696.07 28,332,794.59 -134,048,525.69 2,711,275,572.83
列）
（一）综合收益总额 -183,008,696.07 283,327,945.91 100,319,249.84
（二）所有者投入和减
3,000,000,000.00 3,000,000,000.00
少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者
3,000,000,000.00 3,000,000,000.00
投入资本
3．股份支付计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润分配 28,332,794.59 -417,376,471.60 -389,043,677.01
1．提取盈余公积 28,332,794.59 -28,332,794.59
2．对所有者（或股东）
-389,043,677.01 -389,043,677.01
的分配
3．其他
（四）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额
104 / 235
2021 年年度报告
结转留存收益
5．其他综合收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 740,777,597.00 6,000,000,000.00 337,111,719.10 289,827,247.44 246,644,204.97 669,026,635.64 8,283,387,404.15
2020 年度
其他权益工具
项目 实收资本 (或股 优 减：库 专项
其 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 先 永续债 存股 储备
他
股
一、上年年末余额 740,777,597.00 337,111,719.10 200,623,144.31 198,311,599.48 692,338,743.39 2,169,162,803.28
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 740,777,597.00 337,111,719.10 200,623,144.31 198,311,599.48 692,338,743.39 2,169,162,803.28
三、本期增减变动金额
（减少以“－”号填 3,000,000,000.00 286,551,235.90 19,999,810.90 99,845,214.79 3,406,396,261.59
列）
（一）综合收益总额 286,551,235.90 199,998,109.01 486,549,344.91
（二）所有者投入和减
3,000,000,000.00 3,000,000,000.00
少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者
3,000,000,000.00 3,000,000,000.00
投入资本
3．股份支付计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润分配 19,999,810.90 -100,152,894.22 -80,153,083.32
1．提取盈余公积 19,999,810.90 -19,999,810.90
2．对所有者（或股东）
-80,153,083.32 -80,153,083.32
的分配
3．其他
（四）所有者权益内部
结转
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2021 年年度报告
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额
结转留存收益
5．其他综合收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 740,777,597.00 3,000,000,000.00 337,111,719.10 487,174,380.21 218,311,410.38 792,183,958.18 5,575,559,064.87
公司负责人：魏怡 主管会计工作负责人：张雨来 会计机构负责人：谢雪林
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2021 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
京投发展股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）系在浙江省宁波市注册的股份有
限公司，于 1992 年 9 月以募集方式设立，营业执照统一社会信用代码证号为 91330200144052096U。
1993 年 9 月经批准发行人民币普通股，并于同年 10 月在上海证券交易所挂牌上市。
本公司的前身为宁波华联集团股份有限公司，经 2002 年 11 月 12 日第十五次临时股东大会审
议，并经国家工商行政管理总局核准、宁波市工商行政管理局变更登记，本公司名称由“宁波华
联集团股份有限公司”变更为“银泰控股股份有限公司”。经 2009 年 7 月 2 日第四次临时股东大
会审议，并经国家工商行政管理总局核准、宁波市工商行政管理局变更登记，本公司名称由“银
泰控股股份有限公司”变更为“京投银泰股份有限公司”。经 2016 年 5 月 18 日公司 2015 年度股
东大会审议，并经宁波市市场监督管理局核准变更登记，本公司名称由“京投银泰股份有限公司”
变更为“京投发展股份有限公司”。2007 年根据股东大会决议进行了利润转增股本（每 10 股送 2
股），转增后本公司股本为 282,251,731 股。根据本公司 2008 年第五次临时股东大会决议，经中
国证券监督管理委员会证监许可［2009］241 号文核准，本公司于 2009 年 3 月非公开发行 A 股股
票 211,600,000 股（面值人民币 1 元），此次发行完成后北京市基础设施投资有限公司（以下简
称“京投公司”）持有本公司 29.81%的股份，成为本公司的第一大股东。2010 年，根据本公司
2009 年度股东大会决议，本公司以资本公积转增股本（每 10 股转增 5 股），转增后总股本为
740,777,597 股。2015 年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份 1,479,200
股，累计增持后，京投公司持有本公司股份 222,279,200 股，占公司总股本的 30.01%。2016 年度，
京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份 26,631,947 股，累计增持后，京投公司
持有本公司股份 248,911,147 股，占公司总股本的 33.60%。2017 年度，京投公司通过上海证券交
易 所 交 易 系 统 累 计 增 持 公 司 股 份 2,953,167 股， 累 计 增 持 后 ， 京 投 公 司 持 有 本 公 司 股 份
251,864,314 股，占公司总股本的 34.00%。2018 年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累
计增持公司股份 14,815,503 股，累计增持后，京投公司持有本公司股份 266,679,817 股，占公司
总股本的 36.00%。2019 年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份
14,815,574 股，累计增持后，京投公司持有本公司股份 281,495,391 股，占公司总股本的 38.00%。
本公司注册地址：宁波市海曙中山东路 238 号；办公地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号
银泰中心 C 座 17 层；法定代表人：魏怡。
公司建立了股东大会、董事会、监事会等法人治理结构，公司总部共设置 14 个部门，分别为：
董事会办公室、审计部、风险控制部、人力行政部、财务管理部、战略投资部、设计研发部、营
销策划部、客户服务部、运营管理部、成本管理部、招采管理部、资本管理部和商业管理部。
公司经营范围：房地产开发、经营及租赁。自营和代理货物和技术的进出口，但国家限制或
禁止进出口的货物和技术除外；技术咨询、房地产咨询、实业投资及咨询。
本公司的最终控制方为北京市人民政府国有资产监督管理委员会。
本财务报表业经公司董事会于 2022 年 4 月 11 日批准报出。
本公司的营业期限为 1992 年 9 月 8 日至 2092 年 9 月 7 日。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本年度合并报表的范围详见附注九、1 在子公司中的权益。合并报表范围的变动详见附注八、合
并范围的变更。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规
定，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。
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2021 年年度报告
2. 持续经营
√适用 □不适用
公司对自 2021 年 12 月 31 日起 12 个月的持续经营能力进行了评价，本公司利用所有可获得的信
息，包括近期项目预售等经营的历史、通过股东及金融机构融资等财务资源支持的信息作出评估
后﹐本公司管理层认为本公司及子公司能够偿还未来 12 个月内到期的债务，并合理预期本公司将
有足够的资源在资产负债表日后的未来 12 个月内保持持续经营，未发现对持续经营能力产生重大
怀疑的事项和情况，本公司以持续经营为基础编制财务报表是合理的。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
重要提示：本公司根据实际经营特点针对应收款项坏账准备计提、固定资产折旧、收入确认等交
易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指南、
解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了本公司 2021 年 12
月 31 日的财务状况及合并财务状况以及 2021 年度的经营成果和现金流量及合并经营成果和合并
现金流量。
此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——
财务报告的一般规定》（2014 年修订）以及《关于上市公司执行新企业会计准则有关事项的通知》
（会计部函〔2018〕453 号）的列报和披露要求。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司主要从事房地产开发经营业务，营业周期大于一年，公司下属其他非房地产业务的公司营
业周期为一年。公司以营业周期作为资产和负债的流动性划分依据。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
（1） 同一控制下企业合并的会计处理方法
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同
而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并对价
的账面价值与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留
存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合并财
务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与原持有投资的账面价
值加上合并日新增投资成本之和的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积不足冲
减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的
调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；原持有投资的账面价值加上
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2021 年年度报告
合并日新增投资成本之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积（股本溢价/
资本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在达到合并之前持有的长期股权投资，
在取得日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日与合并日之间已确认有关损益、
其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
（2） 非同一控制下企业合并的会计处理方法
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的
资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，本公司取得的被购买方
的资产、负债及或有负债按公允价值确认。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之
和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他
综合收益，应当在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会
计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所
有者权益，应当在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有的股权投资按照《企
业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益
的累计公允价值变动应当在改按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购
买日的公允价值之和；对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照购买日的公允价值进行
重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期投资收益；购买日之前已经持有的被购买
方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动应当转为购买日当期收益，由于被投资方重新
计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，
按成本扣除累计减值准备后的金额计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公
允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时
计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债
务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
（1） 合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资单位的权力，通
过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报
金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控
制的结构化主体等）。
本公司合并报表范围为本公司及全部子公司。
（2） 合并财务报表的编制方法
本公司合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。
在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交
易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，本公司将该子公司以及业务合并当期
期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表；因非
同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，本公司将该子公司以及业务购买日至报告期末的收
入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并资产负债表中股东权益
项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以
“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有
者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
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2021 年年度报告
对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作为权益
性交易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子公司中相关
权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调整资本公积，资本
公积不足冲减的，调整留存收益。
（3）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日
的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计
算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投
资收益，同时冲减商誉；与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期
投资收益。与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益、其他所有者权益变动，应当在丧失控
制权时转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综
合收益除外。
（4）分步处置股权至丧失控制权的特殊处理
分步处置股权至丧失控制权的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，本
公司将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
分步处置股权至丧失控制权的各项交易，在个别财务报表中，相应结转每一次处置股权相对应的
长期股权投资的账面价值，所得价款与处置长期股权投资账面价值之间的差额：
①属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损
益。
②不属于“一揽子交易”的，确认为当期的损益。
在合并财务报表中，分步处置股权至丧失控制权时，剩余股权的计量以及有关处置股权损益的核
算比照上述“丧失子公司控制权的处理”。在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的
享有该子公司净资产份额的差额：
①属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损
益。
②不属于“一揽子交易”的，作为权益性交易计入资本公积（股本溢价/资本溢价）。在丧失控制
权时不得转入丧失控制权当期的损益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为共同经营
和合营企业。
（1） 共同经营
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处
理：
①确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
②确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
③确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
④按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
⑤确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2） 合营企业
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
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8. 公允价值计量
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负
债所需支付的价格。
（1）本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产
或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利市场
进行。主要市场(或最有利市场)是本公司在计量日能够进入的交易市场。
（2）本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融工具
不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
（3）以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，
或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
（4）本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用
相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察
输入值。
（5）在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要
意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：
第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；
第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。
（6）每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重
新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
9. 现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本公司持有的期限短、流
动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
10. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
（1）外币业务折算
本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率
与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；对以历史
成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；对以公允价值计量的外币非
货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金
额的差额，计入当期损益。
（2）外币财务报表折算
外币财务报表资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益
项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项
目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在资产负债
表所有者权益项目下单独列示。
11. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。本公司的
金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资以外的股权投资、应付款项、借款、应付债
券及股本等。
（1）金融资产及金融负债的确认和初始计量
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
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除不具有重大融资成分的应收账款外，本公司在初始确认时对金融资产及金融负债均以公允
价值计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入
当期损益。
对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
（2） 金融资产分类和后续计量
金融资产分类
本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融
资产划分为以下三类：
①以摊余成本计量的金融资产。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
除非本公司改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融资产在业务
模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分
类。
管理金融资产的业务模式，是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本
公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本公司
以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管
理金融资产的业务模式。
本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生的合
同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指金融资产
在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用风
险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本公司对可能导致金融资产合同现金流
量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量特征的
要求。
金融资产同时符合下列条件，本公司分类为以摊余成本计量的金融资产：
①本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金
额为基础的利息的支付。
金融资产同时符合下列条件的，公司分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产：
①本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目
标；
②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金
额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者
的角度符合权益工具的定义。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
①不符合分类为以摊余成本计量的金融资产或分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
② 在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本公司可将金融资产不可撤销地指定为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产的后续计量
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失 (包括利息和
股利收入) 计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
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初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。除减值损失或利得、汇兑损益、
和采用实际利率法计算的该金融资产的利息计入当期损益之外，产生的利得或损失均计入其他综
合收益，直至该金融资产终止确认或被重分类。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利
得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
③以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。股利收入计入当期损益，其他利
得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综
合收益中转出，计入留存收益。
④以摊余成本计量的金融资产
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于
任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销或确
认减值时，计入当期损益。
（3） 金融负债分类和后续计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：本公司将金融负债分类为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债及以摊余成本计量的金融负债。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进行后
续计量，除与套期会计有关外，产生的利得或损失(包括利息费用) 计入当期损益。
②以摊余成本计量的金融负债
初始确认后，对其他金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
（4） 衍生金融工具
本公司衍生金融工具初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进
行后续计量。公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负
债。
因公允价值变动而产生的任何不符合套期会计规定的利得或损失，直接计入当期损益。
（5）金融工具的公允价值
公允价值的确定方法见“五、8.公允价值计量”。
（6）金融资产减值
1）本公司对分类为以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产以预期信用损失为基础确认损失准备。
2）本公司持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值
计量且其变动计入当期损益的权益工具投资，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的权益工具投资，以及衍生金融资产。
3）本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，
以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的
概率加权金额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。
金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来 12 个月内的预期
信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处
于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认
后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失
准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并
未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损
失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形
的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的
损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。
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本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准
备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计
提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
4）信用风险显著增加
本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违
约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著
增加。
本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
①金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化；
②同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否发生
显著变化；
③对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调；
④预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况的是否出
现不利变化，如债务人市场份额明显下降、主要产品价格急剧持续下跌、主要原材料价格明显上
涨、营运资金严重短缺、资产质量下降等；
⑤债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化，如收入、利润等经营指标出现明显不利变
化且预期短时间内难以好转；
⑥债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化，如技术变革、国家或地方政
府拟出台相关政策是否对债务人产生重大不利影响；
⑦作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量的是否发生显著变化；
⑧预期将降低债务人按合同约定期限还款的经济动机的是否发生显著变化，如母公司或其他
关联公司能够提供的财务支持减少，或者信用增级质量的显著变化；
⑨债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
⑩本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化。
于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融工具
的信用风险自初始确认后并未显著增加。
5）发生信用减值的金融资产
当本公司预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产
成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
①发行方或债务人发生重大财务困难；
②债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
③债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不
会做出的让步；
④债务人很可能破产或进行其他财务重组；
⑤发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
6）预期信用损失的确定
应收款项
本公司对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的
预期信用损失计量损失准备。
当单项金融资产可以以合理成本评估预期信用损失的信息时,本公司选择单项计算信用损失，
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收款
项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
组合类型 确定组合的依据
应收账款组合 1 应收关联公司款项
应收账款组合 2 应收购房款
应收账款组合 3 应收物业费
应收账款组合 4 应收租赁款
应收账款组合 5 应收其他款项
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其他应收款组合 1 应收关联公司款
其他应收款组合 2 应收合作方（少数股东）经营往来款
其他应收款组合 3 应收出口退税款
其他应收款组合 4 土地相关及其他保证金
其他应收款组合 5 应收股权转让相关款项
其他应收款组合 6 应收其他类别款项
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
对于划分为组合的其他应收款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用
损失。
委托贷款及债权投资
委托贷款及债权投资损失准备：参照其他应收账款坏账准备计提，本公司结合历史信用损失
经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测计提信用损失准备。
本公司将计提或转回的损失准备计入当期损益。
7）预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期
信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对
于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
8）预期信用损失准备核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资
产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公司确定债务人
没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。已减记的金融资产以后又收
回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（7） 金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；
保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处
理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金
融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
（8）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同
时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相
互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，
不予相互抵销。
（9）金融资产和金融负债的终止确认
满足下列条件之一时，本公司终止确认该金融资产：
①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
②该金融资产已转移，且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
③该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
金融资产转移整体满足终止确认条件的，本公司将下列两项金额的差额计入当期损益：
①被转移金融资产在终止确认日的账面价值；
②因转移金融资产而收到的对价；
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金融负债 (或其一部分) 的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债 (或该部分金
融负债)。
12. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
13. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损
失计量损失准备。
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法见“五、11.金融工具”。
14. 应收款项融资
□适用 √不适用
15. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对其他应收款采用预期信用损失的一般模型进行处理。
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法见“五、11.金融工具”。
16. 存货
√适用 □不适用
（1）存货的分类
本公司存货分为开发成本、开发产品、周转材料、库存商品等。
（2）发出存货的计价方法
本公司存货取得时按实际成本计价。存货发出时采用个别认定法计价。
开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之
前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实
际成本。
开发用土地的核算方法：纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房产整体开
发的项目，其费用可分清负担对象，一般按实际面积分摊计入商品房成本。
公共配套设施费用的核算办法：不能有偿转让的公共配套设施，按受益比例定标准分配计入商品
房成本；能有偿转让的公共配套设施，以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归集所发生的
成本。
维修基金的核算方法：按房地产开发项目所在地相关文件规定，维修基金在开发产品销售（预售）
时，由公司计提计入有关开发产品的开发成本，向购房人收取计入其他应付款，并统一上缴维修
基金管理部门。
质量保证金的核算方法：质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保
修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施
工单位。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相
关税费后的金额。
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本公司期末存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存货项目计
提存货跌价准备；期末，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的
金额内转回。
（4）存货的盘存制度
本公司存货盘存制度采用永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品：本公司低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
包装物:周转用包装物按照预计的使用次数分次计入成本费用。
17. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公
司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失
计量损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
合同资产损失准备：参照应收账款坏账准备计提，本公司结合历史信用损失经验，结合当前
状况以及对未来经济状况的预测计提资产损失准备。
18. 持有待售资产
√适用 □不适用
（1）持有待售
同时满足下列条件的非流动资产（不包括金融资产及递延所得税资产）或处置组应当确认为持有
待售：
①该非流动资产或处置组必须在其当前状况下仅根据出售此类非流动资产或处置组的惯常条款即
可立即出售；
②本公司已经就处置该非流动资产或处置组作出决议，如按规定需得到股东批准的，应当已经取
得股东大会或相应权力机构的批准；
③本公司已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；
④该项转让将在一年内完成。
持有待售的资产包括单项资产和处置组。在特定情况下，处置组包括企业合并中取得的商誉等。
持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊销，按照账面价值与公
允价值减去处置费用后的净额孰低进行计量，并列报为“持有待售资产”。持有待售的处置组中
的负债，列报为“持有待售负债”。
某项非流动资产或处置组被划归为持有待售，但后来不再满足持有待售的非流动资产的确认条件，
企业应当停止将其划归为持有待售，并按照下列两项金额中较低者计量：
①该资产或处置组被划归为持有待售之前的账面价值，按照其假定在没有被划归为持有待售的情
况下原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；
②决定不再出售之日的再收回金额。
（2）终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被企业处置或被企业划归为持有待售的、在经营和编制财
务报表时能够单独区分的组成部分：
①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；
②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分；
③该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
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19. 债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对债权投资采用预期信用损失的一般模型进行处理。
债权投资的预期信用损失的确定方法及会计处理方法见“五、11.金融工具”。
20. 其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
22. 长期股权投资
√适用 □不适用
本公司长期股权投资包括对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对合营企业的权
益性投资。本公司能够对被投资单位实施控制的权益性投资，为公司的子公司，控制是指本公司
有权力通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影
响其回报金额；本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有
权利的权益性投资，为本公司合营企业；本公司能够对被投资单位施加重大影响的，为本公司的
联营企业。
（1）初始计量投资成本确定
本公司长期股权投资在取得时按初始投资成本计量。初始投资成本一般为取得该项投资而付出的
资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，并包括直接相关费用。但同一控制
下的企业合并形成的长期股权投资，其初始投资成本为合并日按照被合并方所有者权益在最终控
制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投
资成本与付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的账面价值之间的差额，调整资
本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。公司合并形成的长期股权投资为合并发生的审计、
法律服务、评估咨询等中介费用及其他相关管理费用，在发生时计入当期损益。
（2）后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对合营企业或联营企业的长
期股权投资，采用权益法核算。采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款
或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，
确认为投资收益计入当期损益。
本公司长期股权投资采用权益法核算时，对长期股权投资初始投资成本大于投资时应享有被投资
单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；对长期股权投资初始
投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价
值进行调整，差额计入投资当期的损益。
本公司采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份
额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣
告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单位除
净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并
计入所有者权益。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨
认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行
调整后确认。
被投资单位采用的会计政策与会计期间与公司不一致的，将按照公司的会计政策与会计期间调整
被投资单位财务报表，并据以确认投资收益和其他综合收益等。
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公司确认被投资单位发生的净亏损，一般以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投
资单位净投资的长期权益减记至零为限，被投资单位以后实现净利润的，投资方在其收益分享额
弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，按照原持有
的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权应
当改按在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权
投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，应当在终止采用权益法核算时采用与被投资单位
直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公司的
部分，在抵销基础上确认投资损益。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控
制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断所有参与方或参与方
组合是否集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关
活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策是否
必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集
体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者
与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方
直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假
定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、
股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表决权股份时，
除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响外，均确
定对被投资单位具有重大影响；本公司拥有被投资单位 20%（不含）以下的表决权股份，一般不
认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的生产经
营决策，形成重大影响。
（4）持有待售的权益性投资
对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的，相关会计处理见“五、
18 持有待售资产”。对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件的，
从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，本公司计提资产减值的方法见“五、31 资产减值”会计
政策。
23. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
1）投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房地产
包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
2）本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的有关规定，
按期计提折旧或摊销。
3）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见“五、31 资产减值”。
4）投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当
期损益。（出售、转让收入确认在其他业务收入、账面价值转入其他业务成本，相关税费记入税
金及附加）。
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24. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计
年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，固定
资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
(2).折旧方法
本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确认时
或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、
预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下：
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 25—40 5% 3.80%—2.38%
机器设备 年限平均法 10 5% 9.50%
运输工具 年限平均法 5 5% 19.00%
固定资产装修 年限平均法 5 0 20.00%
电子设备及其它 年限平均法 3—5 0—5% 33.33%—19.00%
(3).固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见“五、31 资产减值”。
(4).其他说明
每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命预计
数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数有差异的，
调整预计净残值。
本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条件的部
分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定期大修理间隔
期间，照提折旧。
(5).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
25. 在建工程
√适用 □不适用
本公司在建工程成本按实际工程支出确定﹐包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预
定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见“五、31 资产减值”。
26. 借款费用
√适用 □不适用
（1） 借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费
用同时满足下列条件的，开始资本化：
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①资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移
非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资
本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，在发生
时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，
暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
27. 生物资产
□适用 √不适用
28. 油气资产
□适用 √不适用
29. 使用权资产
√适用 □不适用
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期
租赁和低价值资产租赁除外。
本公司对使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
（1）租赁负债的初始计量金额；
（2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相
关金额；
（3）发生的初始直接费用；
（4）为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态
预计将发生的成本。前述成本属于为生产存货而发生的，适用《企业会计准则第 1 号——存货》。
本公司按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》对上述第 4 项所述成本进行确认和计量。
初始直接费用，是指为达成租赁所发生的增量成本。增量成本是指若企业不取得该租赁，则
不会发生的成本。
本公司参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。
对于能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。
无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者
孰短的期间内计提折旧。
本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，
并对已识别的减值损失进行会计处理。
30. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
本公司无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命为
有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的摊销
方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命不确
定的无形资产，不作摊销。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以前估
计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
无形资产计提资产减值方法见“五、31 资产减值”。
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(2).内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，
同时满足下列条件的，确认为无形资产：（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具
有可行性；（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；（3）无形资产产生经济利益的方式，
包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部
使用的，能证明其有用性；（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的
开发，并有能力使用或出售该无形资产；（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
31. 资产减值
√适用 □不适用
本公司对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资
性房地产、固定资产、在建工程、生产性生物资产、无形资产、商誉等（存货、按公允价值模式
计量的投资性房地产、递延所得税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定：
本公司于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将
估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和
尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进
行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产
生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额，
减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方
法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资
产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本
公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的
资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉
的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面
价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
32. 商誉
因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买方可
辨认净资产公允价值份额的差额。
商誉在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。本公司对商誉不摊销，
商誉至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的
方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。在将商
誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者资产组组合的公允价值
占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各
资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资
产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回
金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合
进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值
部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商
誉的减值损失。商誉减值损失在发生时计入当期损益，且在以后会计期间不予转回。
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2021 年年度报告
33. 长期待摊费用
√适用 □不适用
本公司发生的长期待摊按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会计期
间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
34. 合同负债
(1).合同负债的确认方法
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。
本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
35. 职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。
职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本公司提供给职工配偶、
子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为职工
缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。
1)住房公积金
本公司为在职员工提供了政府规定的住房公积金计划，即本公司根据员工薪酬总额的一定比例，
按月向政府规定的住房公积金管理机构缴存住房公积金。
2)奖金计划
支付奖金的预期成本在员工提供服务而使本公司产生现有的法律或推定责任，且能可靠估算责任
时确认为负债。有关奖金的责任预期在 12 个月内清偿，并按清偿时预期应付的金额计量。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司的职工参加由当地政府管理的养老保险、失业保险金以及企业年金计划相应支出在发生时
计入相关资产成本或当期损益。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计
入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本公
司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的，适用短期薪酬的规定，
超过十二个月后才可以支付的，适用于其他长期福利的相关规定。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
36. 租赁负债
√适用 □不适用
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期
租赁和低价值资产租赁除外。
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租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。
租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包
括：
（1）固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
（2）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或
比率确定；
（3）购买选择权的行权价格，前提是本公司合理确定将行使该选择权；
（4）行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权；
（5）根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率
的，本公司采用增量借款利率作为折现率。
37. 预计负债
√适用 □不适用
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有
关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流
出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并对账
面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能在基
本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
38. 股份支付
□适用 √不适用
39. 优先股、永续债等其他金融工具
√适用 □不适用
公司发行的除普通股（作为实收资本或股本）以外，按照金融负债和权益工具区分原则分类为权
益工具的在其他权益工具核算。
公司发行的永续债到期后有权不限次数展期，对永续债票面利息，公司有权递延支付，公司并无
合同义务支付现金或其他金融资产，分类为其他权益工具。
公司分类为权益工具的金融工具，在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的利息）
的，作为利润分配处理。
40. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
收入的确认
本公司的收入主要为房产销售、物业服务和物业租赁等。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商
品控制权是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义务”
或“某一时点履行的履约义务”，分别按以下原则进行收入确认。
-本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
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②客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。
③本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计
至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履
约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品的性质，采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。
-对于不属于在某一时段内履行的履约义务，属于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户
取得相关商品控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：
①本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上
的主要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司收入确认的具体政策：
①销售商品
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房
地产销售，本公司在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，
达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
对于在某一时点转移商品控制权的房地产开发的销售合同，收入于商品房达到已完工状态并交付
或视同交付给客户时确认。对公司已通知买方在规定时间内办理商品房实物移交手续，而买方未
在规定时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的，在其他条件符合的情况下,公司在通
知所规定的时限结束后即确认收入的实现。
②物业服务
本公司在提供物业服务过程中确认收入。根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入，其
中，已完成劳务的进度按照已发生的成本占预计总成本的比例确定。于资产负债表日，本公司对
已完成劳务的进度进行重新估计，以使其能够反映履约情况的变化。
③物业租赁
本公司在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。租金收入在预收账款按扣税后的净额
直接入账。
④针对其他商品销售业务，当本公司向客户交付商品后，本公司在此时确认商品的销售收入。
收入的计量
本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公司考
虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
-可变对价
本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价
格，应当不超过在相关不确定性消除时累计己确认收入极可能不会发生重大转回的金额。企业在
评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大转回时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。
-重大融资成分
合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的
应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法
摊销。
-非现金对价
客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公
允价值不能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。
-应付客户对价
针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺
支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区
分商品的除外。
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2021 年年度报告
企业应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本企业其他采购相
一致的方式确认所购买的商品。企业应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允价值的，
超过金额冲减交易价格。向客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理估计的，企业应当将应
付客户对价全额冲减交易价格。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
41. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或
类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
（3）该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但
是，该资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减
值准备，并确认为资产减值损失：
（1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况
下该资产在转回日的账面价值。
42. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。其中，存在确凿证据表明该项补
助是按照固定的定额标准拨付的，可以按照应收的金额计量，否则应当按照实际收到的金额计量。
对于非货币性资产的政府补助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额
1 元计量。
(1)与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助；于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助部
分作为与资产相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用期限内平均分配，计入当期损
益。
(2)与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助外的部分作为与收益相关的政府补助。
政府文件未明确规定补助对象的，难以区分的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，如果用于补偿已发生的相关费用或损失，则计入当期损益，如果用
于补偿以后期间的相关费用或损失，则计入递延收益，于费用确认期间计入当期损益。按照名义
金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益。与企业日常活动
无关的政府补助，应当计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部
分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。
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43. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
（1）所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入所有
者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当期损益。
（2）本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产
负债表债务法确认递延所得税。
（3）各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交
易中产生的：
①商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业
合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
②对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间
能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
（4）对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能取得
用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的
递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
①该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
②对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确
认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣
可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
（5）于资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿
该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
（6）于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在
很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
44. 租赁
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
(1).经营租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司作为承租人
本公司为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，
对租赁确认使用权资产和租赁负债。
本公司的使用权资产包括租入的房屋、建筑物及土地使用权等。使用权资产按照成本模式进
行初始计量，该成本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之前已支付的租赁付款额、
初始直接费用等，并扣除已收到的租赁激励。参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折
旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应
当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，
应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。本公司按照《企业会计准则
第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计
处理。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。
按照《企业会计准则第 17 号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。
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对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项资产全新时价值较低（通常低于 4 万）的低价值
资产租赁，本公司选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照
直线法计入当期损益或相关资产成本。
本公司作为出租人
本公司作为出租人实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其
他的租赁为经营租赁。
①融资租赁
本公司作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资
租赁资产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
②经营租赁
本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为
租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确
认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他
经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。本公司按
照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应
会计处理。
45. 分部报告
本公司以内部组织结构为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部。
经营分部，是指本公司内同时满足下列条件的组成部分：（1）该组成部分能够在日常活动中
产生收入、发生费用；（2）企业管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资
源、评价其业绩；（3）企业能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信
息。
本公司报告分部包括：
①房地产分部，销售及出租开发产品、为房地产项目公司提供技术支持；
②外贸分部，进出口贸易及代理；
③其他分部，物业服务等。
经营分部的会计政策与本公司主要会计政策相同。
46. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
本公司据以进行估计的基础发生了变化，或者由于取得新信息、积累更多经验以及后来的发展变
化，可能需要对会计估计进行修订。会计估计变更是指由于资产和负债的当前状况及预期经济利
益和义务发生了变化，从而对资产或负债的账面价值或者资产的定期消耗金额进行调整。会计估
计变更的依据应当真实、可靠。
（1）重要会计政策的确定依据和会计估计中所采用的关键假设和不确定因素
①本公司在运用上述所描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无
法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司
管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果可能与本公司的估
计存在差异。
②本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变
更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更
当期和未来期间予以确认。
（2） 会计估计中采用的关键假设和不确定因素
资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值作出重大调整的关键假设和
不确定性主要有：
①固定资产预计可使用年限和预计残值
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固定资产定可使用年限和残值的估计是根据对类似性质及功能的固定资产的实际可使用年限和残
值的历史经验为基础，并可能因技术革新及严峻的行业竞争而有重大改变。当固定资产预计可使
用年限和残值少于先前估计，本公司将提高折旧、或冲销或冲减技术陈旧或者非战略性固定资产。
②商誉减值
在对商誉进行减值测试时，需计算包含商誉的相关资产组或者资产组组合的预计未来现金流量现
值，并需要对该资产组或资产组组合的未来现金流量进行预计，同时确定一个能适当地反映当前
市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率。当实际现金流量低于预计的现金流量时可能发生
重大减值。
③递延所得税资产的确认
递延所得税资产的实现主要取决于未来的实际盈利及暂时性差异在未来使用年度的实际税率。如
未来实际产生的盈利少于预期，或实际税率低于预期，确认的递延所得税资产将被转回，确认在
转回发生期间的合并利润表中。如未来实际产生的盈利多于预期，或实际税率高于预期，将调整
相应的递延所得税资产，确认在该情况发生期间的合并利润表中。
④预期信用损失的计量
本公司通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约概率和违约损失率确
定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本公司使用内部历史信用损失经验等数据，并结
合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本公司使用的指标包括括
宏观经济指标、行业市场环境和客户情况的变化等。本公司定期监控并复核与预期信用损失计算
相关的假设。
⑤存货的跌价准备
公司的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是按存货的估计售价减去至完工
时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
⑥房地产开发成本
本公司确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。当房地产
开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品成本。
⑦税项
本公司房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税务处
理存在不确定性。在计提土地增值税和企业所得税等税金时，本公司需要作出重大判断。如果这
些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间计提
的税金金额产生影响。
47. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报表项目
会计政策变更的内容和原因 审批程序
名称和金额)
执行新租赁准则 董事会 详见说明
其他说明
①本公司自 2021 年 1 月 1 日执行《企业会计准则第 21 号——租赁》（财会〔2018〕35 号）
（以下简称“新租赁准则”）相关规定。本公司依据新租赁准则有关特定事项或交易的具体规定
调整了相关会计政策。本公司根据累积影响数，调整使用权资产、租赁负债及财务报表其他相关
项目金额，对可比期间信息不予调整。会计政策变更导致影响如下：
单位：元 币种：人民币
影响金额
会计政策变更的内容和
受影响的报表项目名称
原因 2020 年 12 月 31 日合并资 2020 年 12 月 31 日母公司
产负债表 资产负债表
公司作为承租人对于首 预付款项 -2,440,641.80 -873,876.83
次执行日前已存在经营
租赁的调整 长期待摊费用 -528,854.20
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使用权资产 37,152,982.57 24,163,261.50
一年内到期的非流动负债 13,928,259.87 9,466,147.23
租赁负债 20,255,226.70 13,823,237.44
本公司作为承租人，对于首次执行日前的经营租赁，在首次执行日根据剩余租赁付款额按首
次执行日增量借款年利率折现的现值计量租赁负债，并按照与租赁负债相等的金额，根据预付租
金进行必要调整计量使用权资产。
对于首次执行日前的经营租赁，本公司在应用上述方法时同时采用如下简化处理：
对将于首次执行日后 12 个月内完成的租赁作为短期租赁处理；
计量租赁负债时，采用增量借款利率的加权平均值；
使用权资产的计量不包含初始直接费用；
存在续租选择权或终止租赁选择权的，根据首次执行日前选择权的实际行使及其他最新情况
确定租赁期；
对首次执行新租赁准则当年期初之前发生的租赁变更，不进行追溯调整，根据租赁变更的最
终安排，按照新租赁准则进行会计处理。
②本公司自 2021 年 1 月 1 日采用《企业会计准则解释第 14 号》（财会〔2021〕1 号）相关
规定，根据累积影响数，调整期初留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予
调整。此会计政策变更未对本公司本期报表产生影响。
③本公司自 2021 年 1 月 1 日采用《企业会计准则解释第 15 号》（财会〔2021〕35 号）“关
于资金集中管理相关列报”相关规定，对可比期间的财务报表数据进行相应调整。此会计政策变
更未对本公司本期报表产生影响。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 4,891,184,956.42 4,891,184,956.42
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 85,443,327.85 85,443,327.85
应收款项融资
预付款项 134,475,309.92 132,034,668.12 -2,440,641.80
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 270,757,282.34 270,757,282.34
其中：应收利息 10,115,796.04 10,115,796.04
应收股利
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买入返售金融资产
存货 31,657,064,260.90 31,657,064,260.90
合同资产 320,582,053.91 320,582,053.91
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 297,951,097.41 297,951,097.41
其他流动资产 509,461,008.74 509,461,008.74
流动资产合计 38,166,919,297.49 38,164,478,655.69 -2,440,641.80
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资 276,563,054.78 276,563,054.78
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 189,970,821.48 186,523,587.93 -3,447,233.55
其他权益工具投资 854,080,333.95 854,080,333.95
其他非流动金融资产
投资性房地产 185,819,110.61 185,819,110.61
固定资产 75,343,353.09 75,343,353.09
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 37,152,982.57 37,152,982.57
无形资产 37,957,253.71 37,957,253.71
开发支出
商誉 11,603,740.50 11,603,740.50
长期待摊费用 6,558,910.24 6,030,056.04 -528,854.20
递延所得税资产 1,231,663,652.30 1,231,663,652.30
其他非流动资产 8,773,057,864.05 8,773,057,864.05
非流动资产合计 11,642,618,094.71 11,675,794,989.53 33,176,894.82
资产总计 49,809,537,392.20 49,840,273,645.22 30,736,253.02
流动负债：
短期借款 75,117,812.50 75,117,812.50
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 3,784,360,803.43 3,784,360,803.43
预收款项 4,822,092.14 4,822,092.14
合同负债 6,954,936,118.65 6,954,936,118.65
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 68,107,211.47 68,107,211.47
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应交税费 1,735,250,834.12 1,735,250,834.12
其他应付款 963,674,856.16 963,674,856.16
其中：应付利息
应付股利 408,038,929.45 408,038,929.45
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,218,139,267.58 1,232,067,527.45 13,928,259.87
其他流动负债 613,451,701.86 613,451,701.86
流动负债合计 15,417,860,697.91 15,431,788,957.78 13,928,259.87
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 20,994,623,546.43 20,994,623,546.43
应付债券 3,985,787,675.50 3,985,787,675.50
其中：优先股
永续债
租赁负债 20,255,226.70 20,255,226.70
长期应付款 137,034,231.74 137,034,231.74
长期应付职工薪酬
预计负债 39,780,000.00 39,780,000.00
递延收益 75,500,880.88 75,500,880.88
递延所得税负债 684,084,958.55 684,084,958.55
其他非流动负债 64,591,209.13 64,591,209.13
非流动负债合计 25,981,402,502.23 26,001,657,728.93 20,255,226.70
负债合计 41,399,263,200.14 41,433,446,686.71 34,183,486.57
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 740,777,597.00 740,777,597.00
其他权益工具 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00
其中：优先股
永续债 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00
资本公积 327,514,574.72 327,514,574.72
减：库存股
其他综合收益 487,174,380.21 472,835,943.51 -14,338,436.70
专项储备
盈余公积 218,311,410.38 218,311,410.38
一般风险准备
未分配利润 1,616,586,007.57 1,627,477,210.72 10,891,203.15
归属于母公司所有者权益（或
6,390,363,969.88 6,386,916,736.33 -3,447,233.55
股东权益）合计
少数股东权益 2,019,910,222.18 2,019,910,222.18
所有者权益（或股东权益）
8,410,274,192.06 8,406,826,958.51 -3,447,233.55
合计
负债和所有者权益（或股
49,809,537,392.20 49,840,273,645.22 30,736,253.02
东权益）总计
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各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
1.预付账款、使用权资产、长期待摊费用、租赁负债、一年内到期的其他流动资产
于 2021 年 1 月 1 日，本公司执行新租赁准则。根据首次执行新租赁准则的累积影响数，调整
首次执行新租赁准则当年年初预付款项、长期待摊费用、租赁负债及一年内到期的非流动负债金
额，不调整可比期间信息。会计政策变更调整影响预付款项金额-2,440,641.80 元，影响长期待
摊费用金额-528,854.20 元，影响使用权资产金额 37,152,982.57 元，影响租赁负债金额
20,255,226.70 元及一年内到期的非流动负债 13,928,259.87 元。
2.长期股权投资、未分配利润、其他综合收益
详见附注七、17 长期股权投资、注 5。
母公司资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 135,776,098.82 135,776,098.82
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 185,266,739.28 185,266,739.28
应收款项融资
预付款项 37,089,894.32 36,216,017.49 -873,876.83
其他应收款 3,512,350,316.51 3,512,350,316.51
其中：应收利息 10,115,796.04 10,115,796.04
应收股利 719,194,820.91 719,194,820.91
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 297,951,097.41 297,951,097.41
其他流动资产 701,720,204.38 701,720,204.38
流动资产合计 4,870,154,350.72 4,869,280,473.89 -873,876.83
非流动资产：
债权投资 137,279,988.39 137,279,988.39
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 1,486,387,717.42 1,482,940,483.87 -3,447,233.55
其他权益工具投资 854,080,333.95 854,080,333.95
其他非流动金融资产
投资性房地产 80,809,793.18 80,809,793.18
固定资产 25,518,452.88 25,518,452.88
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 24,163,261.50 24,163,261.50
无形资产 2,500,623.03 2,500,623.03
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2021 年年度报告
开发支出
商誉
长期待摊费用 2,394,805.46 2,394,805.46
递延所得税资产
其他非流动资产 3,429,710,002.39 3,429,710,002.39
非流动资产合计 6,018,681,716.70 6,039,397,744.65 20,716,027.95
资产总计 10,888,836,067.42 10,908,678,218.54 19,842,151.12
流动负债：
短期借款 75,117,812.50 75,117,812.50
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 3,598,968.22 3,598,968.22
预收款项 1,122,291.14 1,122,291.14
合同负债 161,040.79 161,040.79
应付职工薪酬 39,519,494.01 39,519,494.01
应交税费 14,285,834.62 14,285,834.62
其他应付款 777,944,028.96 777,944,028.96
其中：应付利息
应付股利 8,038,929.45 8,038,929.45
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 74,632,284.61 84,098,431.84 9,466,147.23
其他流动负债
流动负债合计 986,381,754.85 995,847,902.08 9,466,147.23
非流动负债：
长期借款
应付债券 3,985,787,675.50 3,985,787,675.50
其中：优先股
永续债
租赁负债 13,823,237.44 13,823,237.44
长期应付款 131,787,871.74 131,787,871.74
长期应付职工薪酬
预计负债 39,780,000.00 39,780,000.00
递延收益
递延所得税负债 157,611,981.17 157,611,981.17
其他非流动负债 11,927,719.29 11,927,719.29
非流动负债合计 4,326,895,247.70 4,340,718,485.14 13,823,237.44
负债合计 5,313,277,002.55 5,336,566,387.22 23,289,384.67
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 740,777,597.00 740,777,597.00
其他权益工具 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00
其中：优先股
永续债 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00
资本公积 337,111,719.10 337,111,719.10
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2021 年年度报告
减：库存股
其他综合收益 487,174,380.21 472,835,943.51 -14,338,436.70
专项储备
盈余公积 218,311,410.38 218,311,410.38
未分配利润 792,183,958.18 803,075,161.33 10,891,203.15
所有者权益（或股东权益）
5,575,559,064.87 5,572,111,831.32 -3,447,233.55
合计
负债和所有者权益（或
10,888,836,067.42 10,908,678,218.54 19,842,151.12
股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
1.预付账款、使用权资产、租赁负债、一年内到期的其他流动资产
于 2021 年 1 月 1 日，本公司执行新租赁准则。根据首次执行新租赁准则的累积影响数，调整
首次执行新租赁准则当年年初财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。会计政策变更
调整影响预付款项-873,876.83 元，使用权资产 24,163,261.50 元，租赁负债 13,823,237.44 元
及一年内到期的非流动负债 9,466,147.23 元。
2.长期股权投资、未分配利润、其他综合收益
详见附注十七、3 长期股权投资、注。
(4).2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
√适用 □不适用
本公司按照新租赁准则相关规定，根据累积影响数，调整年初留存收益及财务报表其他相关
项目金额，对前期比较数据不予调整。
48. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 3%、5%、6%、9%、13%
城市维护建设税 应纳流转税额 7%、5%
企业所得税 应纳税所得额 25%、20%
土地增值税 按土地增值额或预售收入预征 超率累进税率或预征率 2-3%
教育费附加 应纳流转税额 3%
地方教育费附加 应纳流转税额 2%
除符合小型微利企业条件的子公司执行企业所得税优惠政策外，本公司及其余子公司企业所
得税税率均为 25%。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
√适用 □不适用
本公司之子公司京投科技（北京）有限公司、北京睿德发展物业管理服务有限公司、宁波京
发物业服务有限公司及宁波银泰对外经济贸易有限公司符合《中华人民共和国企业所得税法》及
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2021 年年度报告
其实施条例规定的小型微利企业。根据《国家税务总局关于实施小型微利企业普惠性所得税减免
政策有关问题的公告》（国家税务总局公告 2019 年第 2 号）及《国家税务总局关于落实支持小型
微利企业和个体工商户发展所得税优惠政策有关事项的公告》（国家税务总局公告 2021 年第 8
号）规定：自 2021 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100
万元的部分，减按 12.5%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超
过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 50%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 7.42 3,300.11
人民币 7.42 3,300.11
银行存款 4,921,509,995.53 4,815,606,375.44
人民币 4,921,509,995.53 4,815,560,525.42
美元 45,850.02
其他货币资金 8,301,498.42 75,575,280.87
人民币 8,301,498.42 75,575,280.87
合计 4,929,811,501.37 4,891,184,956.42
其他说明
期末不存在抵押、质押、冻结等对使用有限制款项。
2、 交易性金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
1 年以内小计 29,446,435.91
1至2年 35,380,325.20
2至3年 1,851,694.85
3 年以上 101,761.91
合计 66,780,217.87
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2021 年年度报告
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
按单项计提坏账准备
其中：
按组合计提坏账准备 66,780,217.87 100.00 101.76 66,780,116.11 85,443,462.59 100.00 134.74 85,443,327.85
其中：
按信用风险特征组合 66,780,217.87 100.00 101.76 66,780,116.11 85,443,462.59 100.00 134.74 85,443,327.85
计提坏账准备
合计 66,780,217.87 / 101.76 / 66,780,116.11 85,443,462.59 / 134.74 / 85,443,327.85
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2021 年年度报告
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
应收购房款 56,401,083.96 101.76
应收租赁款 300,849.35
应收物业费 64,422.56
应收其他款项 10,013,862.00
合计 66,780,217.87 101.76
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
按组合计提 134.74 32.98 101.76
坏账准备
合计 134.74 32.98 101.76
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期 坏账准
与本公司关
单位名称 期末余额 账龄 末余额合计数 备期末
系
的比例(%) 余额
北京郭公庄投 非关联方 35,310,806.30 1-2 年 52.88
资管理公司
无锡望愉地铁 合营企业 10,000,000.00 1 年以内 14.97
生态置业有限
公司
个人购房者 非关联方 9,971,164.00 1 年以内 14.93
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个人购房者 非关联方 9,110,000.00 1 年以内 13.64
个人购房者 非关联方 1,739,347.85 2-3 年 2.60
合计 66,131,318.15 99.02
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 67,751,093.21 42.61 41,172,001.94 31.18
1至2年 1,516,556.44 0.95 1,162,162.11 0.88
2至3年 247,339.93 0.16 543,089.07 0.41
3 年以上 89,489,204.07 56.28 89,157,415.00 67.53
合计 159,004,193.65 100.00 132,034,668.12 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 金额 账龄 未结算原因
北京市门头沟区潭柘寺 未达到结算条件的土
非关联方 79,481,115.00 3 年以上
镇人民政府 地征用及拆迁补偿费
未达到结算条件的土
北京仙潭珍禽养殖场 非关联方 8,200,000.00 3 年以上
地征用及拆迁补偿费
北京市门头沟区潭柘寺
非关联方 1,000,000.00 3 年以上 开发保证金
镇鲁家滩村经济合作社
合计 88,681,115.00
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项
与本公司 期末余额合
单位名称 期末余额 账龄 未结算原因
关系 计数的比例
(%)
北京市门头沟区 非关联方 79,481,115.00 3 年以上 49.99 未达到结算条
潭柘寺镇人民政 件的土地征用
府 及拆迁补偿费
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2021 年年度报告
北京市基础设施 关联方 56,936,580.44 1 年以内 35.81 未摊销完毕的
投资有限公司 担保费
北京仙潭珍禽养 非关联方 8,200,000.00 3 年以上 5.16 未达到结算条
殖场 件的土地征用
及拆迁补偿费
国网江苏省电力 非关联方 7,710,946.90 1 年以内 4.85 未达到结算条
有限公司无锡供 件的电力工程
电分公司 款
北京市门头沟区 非关联方 1,000,000.00 3 年以上 0.62 开发保证金
潭柘寺镇鲁家滩
村经济合作社
合计 153,328,642.34 96.43
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 12,603,176.73 10,115,796.04
应收股利 19,397,329.30
其他应收款 250,186,186.82 260,641,486.30
合计 282,186,692.85 270,757,282.34
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
定期存款
委托贷款 12,615,792.52 10,125,921.96
债券投资
减：信用损失准备 -12,615.79 -10,125.92
合计 12,603,176.73 10,115,796.04
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 合计
未来12个月预期 整个存续期预期 整个存续期预期
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2021 年年度报告
信用损失 信用损失(未发生 信用损失(已发生
信用减值) 信用减值)
2021年1月1日余额 10,125.92 10,125.92
2021年1月1日余额
在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 2,489.87 2,489.87
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日余 12,615.79 12,615.79
额
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
北京基石创业投资基金（有限合伙） 19,397,329.30
合计 19,397,329.30
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2021年 1月1 日余
额
2021年 1月1 日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
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2021 年年度报告
--转回第一阶段
本期计提 19,416.75 19,416.75
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日 19,416.75 19,416.75
余额
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
1 年以内小计 33,719,266.69
1至2年 41,311,590.05
2至3年 18,389,460.63
3 年以上 226,774,528.87
减：信用损失准备 -70,008,659.42
合计 250,186,186.82
(2).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
代垫项目开发款及代垫费用 159,541,979.76 154,942,963.99
资金拆借及往来款 66,742,876.87 73,600,324.35
土地相关及其他保证金 41,586,500.00 46,088,700.00
股权转让款 39,780,000.00 39,780,000.00
出口退税 1,290,011.14
其他 12,543,489.61 12,820,226.56
减：信用损失准备 -70,008,659.42 -67,880,739.74
合计 250,186,186.82 260,641,486.30
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预 整个存续期预期信用损失 合计
信用损失(已发生
期信用损失 (未发生信用减值)
信用减值)
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2021 年年度报告
2021年1月1日
160,593.19 67,720,146.55 67,880,739.74
余额
2021年1月1日
余额在本期
--转入第二阶
段
--转入第三阶
段
--转回第二阶
段
--转回第一阶
段
本期计提 4,039,797.05 4,039,797.05
本期转回 13,592.21 1,898,285.16 1,911,877.37
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31
147,000.98 69,861,658.44 70,008,659.42
日余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他变 期末余额
计提 收回或转回
核销 动
应收合作 71,184.48 7,800.00 63,384.48
方（少数股
东）经营往
来款
应收股权 39,780.00 39,780.00
转让相关
款项
应收关联 12,250.00 12,250.00
公司款
应收出口 1,290.01 1,290.01
退税款
土地相关 36,088.70 4,502.20 31,586.50
及其他保
证金
应收其他 67,720,146.55 4,039,797.05 1,898,285.16 69,861,658.44
款项
合计 67,880,739.74 4,039,797.05 1,911,877.37 70,008,659.42
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2021 年年度报告
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收
款期末余额 坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄
合计数的比 期末余额
例(%)
北京市门头沟 代垫费用 107,937,246.88 3 年以上 33.71 53,968,623.44
区潭柘寺镇人
民政府
北京万科企业 往来款 63,384,478.38 3 年以上 19.80 63,384.48
有限公司
大家投资控股 股权转让款 39,780,000.00 3 年以上 12.42 39,780.00
有限责任公司
无锡市住房置 保证金 7,772,200.00 1 年以内 2.43 7,772.20
业融资担保有
限公司
无锡市住房置 保证金 7,704,700.00 1-2 年 2.41 7,704.70
业融资担保有
限公司
无锡市住房置 保证金 3,889,600.00 2-3 年 1.21 3,889.60
业融资担保有
限公司
燕郊高新技术 保证金 12,220,000.00 1-2 年 3.82 12,220.00
产业开发区管
理委员会
合计 / 242,688,225.26 / 75.80 54,103,374.42
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
9、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备/合同履约成本减值准 存货跌价准备/合同履约成本减值准
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
备 备
原材料 513,000.00 513,000.00 513,000.00 513,000.00
在产品
库存商品 8,247.62 8,247.62 8,265.37 8,265.37
周转材料 40,824.55 40,824.55 14,129.85 14,129.85
消耗性生物资 580,065.33 580,065.33 580,065.33 580,065.33
产
合同履约成本
开发产品 5,633,037,593.41 207,413.79 5,632,830,179.62 6,338,233,200.52 207,413.79 6,338,025,786.73
开发成本 23,605,502,907.41 23,605,502,907.41 25,317,923,013.62 25,317,923,013.62
合计 29,239,682,638.32 207,413.79 29,239,475,224.53 31,657,271,674.69 207,413.79 31,657,064,260.90
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2021 年年度报告
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 转回或转 期末余额
计提 其他 其他
销
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
开发产品 207,413.79 207,413.79
合计 207,413.79 207,413.79
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 期末余额
无锡公园悦府项目 132,067,063.78
新里程项目 195,176.60
西华府项目 30,155,300.78
公园悦府项目 518,414,440.87
琨御府项目 6,045,091.93
檀谷项目 3,167,288,936.99
璟悦府项目 205,300,562.37
锦悦府项目 355,606,248.15
倬郡项目 82,961,526.08
臻御府项目 616,856,151.13
岚山项目 1,419,954,479.96
合计 6,534,844,978.64
注：本期增加的资本化利息金额为 998,173,836.18 元。
(4).开发产品
单位：元 币种：人民币
项目名 竣工 期末跌价准
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
称 时间 备
阳光花 2010
4,093,693.99 752,746.78 3,340,947.21
园项目 年
新里程 2016
7,412,349.79 4,073,452.73 3,338,897.06
项目 年
琨御府 2018
483,350,461.96 202,420,909.63 280,929,552.33
项目 年
西华府 2019
2,298,403,267.40 1,999,773,895.73 298,629,371.67
项目 年
檀谷项 2019
1,813,361,162.71 367,275,681.79 1,446,085,480.92
目 年
公园悦 2020
420,001,458.84 280,491,988.27 139,509,470.57
府项目 年
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2021 年年度报告
璟悦府 2020
1,276,861,733.60 271,780,135.91 1,005,081,597.69
项目 年
锦悦府 2021
3,880,716,300.48 1,482,277,217.33 2,398,439,083.15
项目 年
无锡公
2021
园悦府 34,749,072.23 1,642,894,289.49 1,619,960,168.91 57,683,192.81 207,413.79
年
项目
合计 6,338,233,200.52 5,523,610,589.97 6,228,806,197.08 5,633,037,593.41 207,413.79
注：上述竣工时间为项目最近一期的竣工时间。
(5).开发成本
单位：元 币种：人民币
期末
预计竣工时 预计总投资
项目名称 开工时间 期末余额 期初余额 跌价
间 （万元）
准备
已开发项目：
公园悦府项目 2013.12 2022.12 1,196,695.00 1,578,086,240.04 1,352,635,487.55
岚山项目 2020.01 2023.06 1,057,711.00 8,577,608,490.72 7,819,315,650.41
檀谷项目 2015.09 2022.12 937,309.00 6,807,965,724.84 6,184,471,371.61
臻御府项目 2019.12 2022.10 689,116.00 4,983,822,224.58 4,559,022,721.74
倬郡项目 2020.01 2022.09 206,031.00 778,546,766.37 511,649,228.56
无锡公园悦府
2018.07 2022.06 280,338.00 756,890,102.77 1,672,544,387.25
项目
璟悦府项目 2016.12 2024.12 370,404.00 121,147,098.59 59,632,979.20
锦悦府项目 2018.08 2021.08 389,837.00 3,157,214,927.80
拟开发项目：
慈溪新铺半掘
待定 1,436,259.50 1,436,259.50
浦海涂垦地
合计 5,127,441.00 23,605,502,907.41 25,317,923,013.62
(6).期末存货抵押的账面价值
期末存货抵押的账面价值为889,120.44万元，详见附注七、81所有权或使用权受到限制的资产。
(7).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
10、 合同资产
(1).合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
应收购 237,578,557.26 235,857.19 237,342,700.07 320,636,836.94 54,783.03 320,582,053.91
房款
合计 237,578,557.26 235,857.19 237,342,700.07 320,636,836.94 54,783.03 320,582,053.91
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2021 年年度报告
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期计提 本期转回 本期转销/核销 原因
应收购房款 181,074.16
合计 181,074.16 /
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的债权投资 297,599,483.29 298,249,346.76
一年内到期的其他债权投资
减：信用损失准备 -297,599.46 -298,249.35
合计 297,301,883.83 297,951,097.41
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
其他说明
单位：元 币种：人民币
年利率
借款单位 本金 应计利息 小计 减值准备
（%）
上海礼仕酒店有限公司 130,254,139.07 130,254,139.07 130,254.13 9.50
北京潭柘兴业房地产开发
111,600,000.00 36,874,488.88 148,474,488.88 148,474.48 8.00
有限公司
北京京投颐信健康管理服
13,000,000.00 5,870,855.34 18,870,855.34 18,870.85 12.00
务有限公司
合计 254,854,139.07 42,745,344.22 297,599,483.29 297,599.46 --
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 105,594,278.25 94,330,496.30
应收退货成本
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2021 年年度报告
预缴税款 566,037,793.10 213,477,434.26
未抵扣进项税 146,990,082.91 201,653,078.18
委托贷款 401,071,458.61
合计 1,219,693,612.87 509,461,008.74
其他说明
委托贷款情况：
单位：元 币种：人民币
年利率
借款单位 本金 应计利息 小计 减值准备
（%）
上海礼仕酒店有限公司 401,472,931.54 401,472,931.54 401,472.93 9.50
14、 债权投资
(1).债权投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 账面余 减值准 账面价
账面余额 减值准备 账面价值
额 备 值
委托贷款 276,839,894.68 276,839.90 276,563,054.78
合计 276,839,894.68 276,839.90 276,563,054.78
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
(2).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值准
期初 其他综 其他 宣告发放 计提 期末
被投资单位 追加 减少 权益法下确认的投 其 备期末
余额 合收益 权益 现金股利 减值 余额
投资 投资 资损益 他 余额
调整 变动 或利润 准备
一、合营企业
鄂尔多斯市京投银泰
房地产开发有限责任
公司（注 1）
上海礼仕酒店有限公
司（注 2）
北京京投颐信健康管 1,809,877.22 -807,607.00 1,002,270.22
理服务有限公司
北京潭柘兴业房地产
开发有限公司（注 3）
无锡望愉地铁生态置
业有限公司（注 4）
小计 1,809,877.22 -807,607.00 1,002,270.22
二、联营企业
北京京投阳光房地产 136,059,744.93 53,196.99 136,112,941.92
开发有限公司
北京基石信安创业投 44,637,686.61 20,435,230.84 65,072,917.45
资有限公司（注 5）
北京必革家科技有限 4,016,279.17 -79,712.46 3,936,566.71
公司
小计 184,713,710.71 20,408,715.37 205,122,426.08
合计 186,523,587.93 19,601,108.37 206,124,696.30
其他说明
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2021 年年度报告
注 1:鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司（以下简称“鄂尔多斯项目公司”）为本公司的合营企业，本公司按权益法核算后长期股权投资
2013 年 12 月 31 日余额已为零，具体情况详见附注九、3 在合营企业或联营企业中的权益。
注 2:2018 年 3 月公司完成上海礼仕酒店有限公司（以下简称“上海礼仕”）股权变更，公司与其他股东对上海礼仕形成共同控制，公司对上海礼仕
的股权投资按权益法核算，具体情况详见附注九、3 在合营企业或联营企业中的权益。
注 3：2017 年 1 月 19 日，公司全资子公司北京京投置地房地产有限公司（以下简称“京投置地”）联合北京首都开发股份有限公司、保利（北京）
房地产开发有限公司、北京龙湖天行置业有限公司、北京德俊置业有限公司，以 63.30 亿元竞得了北京市门头沟区潭柘寺镇 MC01-0003-6009、6008、0057、
0086、0120、6016、6015 地块社会停车场用地、综合性商业金融服务用地、二类居住用地、商业用地、住宅混合公建用地国有建设用地使用权。各方共
同设立项目公司，负责上述地块的开发建设。2017 年 7 月 12 日，北京潭柘兴业房地产开发有限公司（以下简称“潭柘兴业”）成立，注册资本 3 亿元，
京投置地已于 2017 年 8 月 28 日支付首笔入资款 2,000.00 万元，持股比例 40%。公司按权益法核算长期股权投资余额已为零，具体情况详见附注九、3
在合营企业或联营企业中的权益。
注 4：公司与无锡地铁集团有限公司、中铁四局集团有限公司合作成立项目公司。2019 年 3 月 27 日，无锡望愉地铁生态置业有限公司（以下简称“无
锡望愉”）成立，注册资本 50,000.00 万元，本公司持股比例 50%，累计出资 5,000.00 万元。公司按权益法核算长期股权投资余额已为零，具体情况详
见附注九、3 在合营企业或联营企业中的权益。
注 5：本公司之联营企业北京基石信安创业投资有限公司于 2021 年 1 月 1 日首次执行《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》（财会
〔2017〕7 号）、《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》（财会〔2017〕8 号）、《企业会计准则第 24 号——套期会计》（财会〔2017〕9 号）以
及《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》（财会〔2017〕14 号）（该四项准则以下统称“新金融工具准则”）相关规定，会计政策变更影响其 2021
年 1 月 1 日资产负债表中负债和所有者权益合计。本公司按享有的权益比例相应调整期初长期股权投资-3,447,233.55 元，期初未分配利润 10,891,203.15
元、期初其他综合收益-14,338,436.70 元。
注 6：长期股权投资质押情况详见附注七、81 所有权或使用权受到限制的资产。
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2021 年年度报告
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
北京基石创业投资基金（有限合伙） 246,219,799.49 464,790,286.68
北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙） 106,478,449.53 333,231,736.24
保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙） 83,037,815.75 55,748,311.03
北京基石信创创业投资中心（有限合伙） 39,840,552.97
北京中轨交通研究院有限公司 250,000.00 250,000.00
杭州安琪儿置业股份有限公司 60,000.00 60,000.00
合计 475,886,617.74 854,080,333.95
(2).非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其他综 指定为以公允 其他综
累
合收益 价值计量且其 合收益
本期确认的股利 计
项目 累计利得 转入留 变动计入其他 转入留
收入 损
存收益 综合收益的原 存收益
失
的金额 因 的原因
北京基石创 19,416,746.05 246,219,799.49 注
业投资基金
（有限合伙）
北京基石仲 148,062,840.66 106,478,449.53 注
盈创业投资
中心（有限合
伙）
保定基石连 33,897,527.91 注
盈创业投资
基金中心（有
限合伙）
北京基石信 -159,447.03 注
创创业投资
中心（有限合
伙）
北京中轨交 注
通研究院有
限公司
杭州安琪儿 注
置业股份有
限公司
合计 167,479,586.71 386,436,329.90
其他说明：
√适用 □不适用
注：公司的权益工具投资是公司出于战略目的而计划长期持有的投资，因此本公司将其指定为以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
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2021 年年度报告
19、 其他非流动金融资产
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 313,173,031.26 911,291.47 314,084,322.73
2.本期增加金额 6,593,855.34 6,593,855.34
（1）外购
（2）存货\固定资产\在 6,593,855.34 6,593,855.34
建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 319,766,886.60 911,291.47 320,678,178.07
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 127,883,013.91 382,198.21 128,265,212.12
2.本期增加金额 11,637,630.94 26,020.98 11,663,651.92
（1）计提或摊销 10,334,261.21 26,020.98 10,360,282.19
（2）存货、固定资产、 1,303,369.73 1,303,369.73
在建工程转入
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 139,520,644.85 408,219.19 139,928,864.04
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 180,246,241.75 503,072.28 180,749,314.03
2.期初账面价值 185,290,017.35 529,093.26 185,819,110.61
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
注：期末投资性房地产抵押的账面价值为 3,740.81 万元，详见附注七、81 所有权或使用权受到
限制的资产。
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 140,667,515.51 75,343,353.09
固定资产清理
合计 140,667,515.51 75,343,353.09
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
机器 电子设备及其
项目 房屋及建筑物 运输工具 合计
设备 他
一、账面原值：
1.期初余 100,199,894.49 21,843,426.53 23,665,524.86 145,708,845.88
额
2.本期增 72,165,229.46 171,787.18 1,100,283.04 73,437,299.68
加金额
（1）购 93,004.80 171,787.18 1,100,283.04 1,365,075.02
置
（2）在
建工程转入
（3）企
业合并增加
（4）存 72,072,224.66 72,072,224.66
货转入
3.本期减 3,048,518.98 1,721,895.85 267,504.24 5,037,919.07
少金额
（1）处 1,721,895.85 267,504.24 1,989,400.09
置或报废
（2）转 3,048,518.98 3,048,518.98
入投资性房地
产等
4.期末余 169,316,604.97 20,293,317.86 24,498,303.66 214,108,226.49
额
二、累计折旧
1.期初余 30,377,063.72 19,827,026.10 18,796,896.15 69,000,985.97
额
2.本期增 3,417,781.87 417,697.30 2,255,394.04 6,090,873.21
加金额
（1）计 3,417,781.87 417,697.30 2,255,394.04 6,090,873.21
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2021 年年度报告
提
3.本期减 1,303,369.73 1,444,781.05 267,504.24 3,015,655.02
少金额
（1）处 1,444,781.05 267,504.24 1,712,285.29
置或报废
（2）转 1,303,369.73 1,303,369.73
入投资性房地
产等
4.期末余 32,491,475.86 18,799,942.35 20,784,785.95 72,076,204.16
额
三、减值准备
1.期初余 1,364,506.82 1,364,506.82
额
2.本期增
加金额
（1）计
提
3.本期减
少金额
（1）处
置或报废
4.期末余 1,364,506.82 1,364,506.82
额
四、账面价值
1.期末账 135,460,622.29 1,493,375.51 3,713,517.71 140,667,515.51
面价值
2.期初账 68,458,323.95 2,016,400.43 4,868,628.71 75,343,353.09
面价值
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
定都峰茶室 3,183,541.45 报批报建手续未完成
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1).在建工程情况
□适用 √不适用
(2).重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(1).工程物资情况
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 6,261,515.14 30,891,467.43 37,152,982.57
2.本期增加金额 2,220,499.66 2,220,499.66
（1）第三方租入 2,220,499.66 2,220,499.66
3.本期减少金额
4.期末余额 6,261,515.14 33,111,967.09 39,373,482.23
二、累计折旧
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2021 年年度报告
1.期初余额
2.本期增加金额 675,460.41 12,830,301.32 13,505,761.73
(1)计提 675,460.41 12,830,301.32 13,505,761.73
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 675,460.41 12,830,301.32 13,505,761.73
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 5,586,054.73 20,281,665.77 25,867,720.50
2.期初账面价值 6,261,515.14 30,891,467.43 37,152,982.57
26、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
特许经营使用
项目 专利权 电脑软件 合计
权
一、账面原值
1.期初余额 8,677,813.84 19,740,269.92 25,000,000.00 53,418,083.76
2.本期增加金额 4,358,323.66 4,358,323.66
(1)购置 4,358,323.66 4,358,323.66
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 8,677,813.84 24,098,593.58 25,000,000.00 57,776,407.42
二、累计摊销
1.期初余额 2,292,365.17 12,966,851.98 201,612.90 15,460,830.05
2.本期增加金额 867,743.40 2,927,250.56 403,225.80 4,198,219.76
（1）计提 867,743.40 2,927,250.56 403,225.80 4,198,219.76
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 3,160,108.57 15,894,102.54 604,838.70 19,659,049.81
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
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2021 年年度报告
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 5,517,705.27 8,204,491.04 24,395,161.30 38,117,357.61
2.期初账面价值 6,385,448.67 6,773,417.94 24,798,387.10 37,957,253.71
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
注：本期公司无通过内部研发形成的无形资产。
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1).商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉的
期初余额 企业合并 期末余额
事项 处置
形成的
宁波华联房地产开发有限公司 32,992,718.51 32,992,718.51
合计 32,992,718.51 32,992,718.51
(2).商誉减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被投资单位名称或形成商誉的 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
事项 计提 处置
宁波华联房地产开发有限公司 21,388,978.01 21,388,978.01
合计 21,388,978.01 21,388,978.01
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
√适用 □不适用
公司原通过非同一控制下企业合并取得子公司慈溪市住宅经营有限责任公司（以下简称“慈
溪住宅”）控制权时，于合并报表层面确认商誉 32,992,718.51 元，后经减值测试确认商誉减值
准备 21,388,978.01 元。2018 年度公司全资子公司宁波华联房地产开发有限公司（以下简称“宁
波华联”）吸收合并慈溪住宅，原合并报表层面确认的商誉及商誉减值准备“下推”至宁波华联
个别报表层面，与商誉相关的资产组或资产组组合与购买日、以前年度商誉减值测试时所确定的
资产组或资产组合一致。商誉所在资产组或资产组组合的具体信息如下：
单位：元 币种：人民币
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2021 年年度报告
资产组或资产组组合
商誉账面价值
本期是否发生
主要构成 账面价值 确定方法
变动
商誉所在的资产组涉 商誉所在的资产组自身存在活跃
11,603,740.50 及的资产（存货、投 5,812,899.18 市场，可以带来独立的现金流，可 否
资性房地产） 将其认定为一个单独的资产组
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
√适用 □不适用
商誉的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、32 商誉。
包含商誉的的资产组的可收回金额采用商誉所在资产组的公允价值减去处置费用后的净额进
行估计。公允价值的确定方式为将待估存货（土地使用权）及投资性房地产（办公楼）与在较近
时期内已发生交易的类似交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照时间因素、交易
因素、区域因素以及个别因素等差别，修正得出待估资产减值测试基准日市场价格。由于处置费
用标准难以确定且占待估资产价值的比例较低，故此次减值测试未对处置费用进行预测估值。
经测试，本期未发现包含商誉的资产组的可收回金额低于其账面价值，故无需计提商誉减值
准备。
(5).商誉减值测试的影响
√适用 □不适用
无
其他说明
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费摊销 4,798,905.41 493,839.62 2,715,042.41 2,577,702.62
绿化工程支 1,231,150.63 419,139.24 812,011.39
出摊销
合计 6,030,056.04 493,839.62 3,134,181.65 3,389,714.01
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值准 7,420,653.82 1,830,636.27 11,035,180.97 2,736,221.74
备
内部交易未 305,465,473.56 76,366,368.39 236,635,492.36 59,158,873.09
实现利润
可抵扣亏损 2,104,589,327.82 524,676,478.70 1,634,083,026.03 408,032,026.05
应付及预收 1,426,740,416.16 356,685,104.04 859,680,538.74 214,920,134.69
款项
存货计税差 1,132,486,562.31 283,121,640.57 2,187,265,586.89 546,816,396.73
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2021 年年度报告
异
合计 4,976,702,433.67 1,242,680,227.97 4,928,699,824.99 1,231,663,652.30
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
非同一控制企业
合并资产评估增
值
其他债权投资公
允价值变动
其他权益工具投 386,436,329.84 96,609,082.46 630,447,924.68 157,611,981.17
资公允价值变动
内部交易未实现 88,362,153.76 22,090,538.44 32,388,210.40 8,097,052.60
损益
资产计税基础不 2,313,536,961.83 578,384,240.47 2,073,503,699.04 518,375,924.78
同产生的应纳税
暂时性差异
合计 2,788,335,445.43 697,083,861.37 2,736,339,834.12 684,084,958.55
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 476,696,271.91 468,458,104.45
可抵扣亏损 550,856,626.80 563,235,563.41
合计 1,027,552,898.71 1,031,693,667.86
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 31,591,229.32
2022 16,557,290.97 16,557,290.97
2023 17,922,568.72 17,922,568.72
2024 224,075,007.28 224,075,007.28
2025 161,896,896.87 273,089,467.12
2026 130,404,862.96
合计 550,856,626.80 563,235,563.41 /
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
合同取得成本
合同履约成本
应收退货成本
合同资产
往来资金拆借（注 1） 8,364,424,977.83 347,144,729.68 8,017,280,248.15 9,090,959,628.39 347,871,764.34 8,743,087,864.05
信托保障基金（注 2） 30,000,000.00 30,000.00 29,970,000.00 30,000,000.00 30,000.00 29,970,000.00
合计 8,394,424,977.83 347,174,729.68 8,047,250,248.15 9,120,959,628.39 347,901,764.34 8,773,057,864.05
其他说明：
注 1：期末往来资金拆借明细
单位：元 币种：人民币
借款单位 本金 应计利息 小计 减值准备 年利率（%）
北京潭柘兴业房地产开发有限公司 2,532,000,000.00 998,997,922.54 3,530,997,922.54 3,530,997.92 8.00
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有
1,126,888,721.95 1,126,888,721.95 339,907,193.43 4.90
限责任公司
无锡望愉地铁生态置业有限公司 3,697,500,000.00 9,038,333.34 3,706,538,333.34 3,706,538.33 8.00
合计 7,356,388,721.95 1,008,036,255.88 8,364,424,977.83 347,144,729.68 --
公司对鄂尔多斯项目公司提供借款余额1,126,388,721.95元。为真实反映公司截至2021年12月31日的财务状况及经营成果，根据《企业会计准则》
和公司会计政策相关规定，基于谨慎性原则，公司对鄂尔多斯项目公司借款计提减值准备累计339,907,193.43元。公司对鄂尔多斯项目公司借款年利率
为4.90%，基于谨慎性会计原则，从2015年1月1日起公司暂停确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入。
注 2：信托保障基金系本公司根据中国银监会和财政部制定的《信托业保障基金管理办法》的规定，委托昆仑信托有限责任公司（以下简称“昆仑
信托”）及中原信托有限公司（以下简称“中原信托”）根据发行信托本金金额的 1%代为向中国信托业保障基金有限责任公司认购的信托保障基金。
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2021 年年度报告
32、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 75,000,000.00
保证借款
信用借款
短期借款应付利息 117,812.50
合计 75,117,812.50
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
(1).应付票据列示
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
工程款 2,903,739,915.37 3,709,216,489.59
销售佣金 35,834,403.75 58,324,298.40
保修款 9,258,353.65 8,594,063.54
货款 2,540,477.23 8,025,951.90
其他 266,117.58 200,000.00
合计 2,951,639,267.58 3,784,360,803.43
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租金 4,310,696.83 4,822,092.14
合计 4,310,696.83 4,822,092.14
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收购房款 11,320,223,339.42 6,952,686,125.27
货款 157,358.40 214,753.24
其他 4,049,023.01 2,035,240.14
合计 11,324,429,720.83 6,954,936,118.65
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
预收购房款 4,367,537,214.15 主要系新增合同负债净额 11,066,080,921.94
元，销售结转 6,698,543,707.79 元
合计 4,367,537,214.15 /
其他说明：
√适用 □不适用
合同负债中主要项目预售房产收款情况列示如下：
单位：元 币种：人民币
累计已
预计可
预售面
竣工时 售面积
项目 期末余额 期初余额 积（万 预售比例(%)
间 （万平
平方
方米）
米）
新里程项目 4,034,027.44 6,240,351.44 2016.06 14.21 14.20 99.93
无锡公园悦府项
1,588,519,494.65 2,733,229,037.77 2022.06 34.87 33.71 96.67
目
西华府项目 2,692,560.88 1.88 2019.10 50.99 49.99 98.04
公园悦府项目 26,063,302.75 204,080,494.10 2022.12 38.83 38.67 99.59
琨御府项目 11,260,588.60 34,948,930.51 2018.09 28.56 28.55 99.96
檀谷项目 75,516,982.57 113,166,052.47 2022.12 11.43 7.26 63.52
璟悦府项目 35,812,034.87 37,005,711.04 2020.11 10.03 9.60 95.71
锦悦府项目 43,625,643.13 1,047,538,333.06 2021.08 15.95 5.91 37.05
165 / 235
2021 年年度报告
倬郡项目 49,874,655.97 11,272,411.01 2022.09 4.16 0.44 10.58
臻御府项目 4,735,634,837.24 1,582,901,914.83 2022.10 8.69 8.17 94.02
岚山项目 4,746,889,211.32 1,182,002,887.16 2023.06 14.27 12.42 87.04
合计 11,319,923,339.42 6,952,386,125.27 231.99 208.92 --
注：上述竣工时间为项目最近一期的竣工时间；预计可售面积为已取得预售证或现房证的面积；
预计可售面积及期末已预售面积含公租房、商业，不含车位及地下建筑面积。
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 67,787,835.49 251,741,364.6 241,890,456.6 77,638,743.4
3 5 7
二、离职后福利-设定提存 175,132.04 18,200,845.52 17,136,168.07 1,239,809.49
计划
三、辞退福利 144,243.94 7,214,757.86 7,359,001.80
四、一年内到期的其他福
利
68,107,211.47 277,156,968.0 266,385,626.5 78,878,552.9
合计
1 2 6
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和 66,204,018.45 210,911,276.9 201,104,798.9 76,010,496.43
补贴 5 7
二、职工福利费 13,771,689.12 13,771,689.12
三、社会保险费 899,179.56 11,965,294.51 12,022,412.08 842,061.99
其中：医疗保险费 871,922.23 11,470,859.19 11,551,987.26 790,794.16
工伤保险费 15,140.81 393,503.54 365,550.27 43,094.08
生育保险费 12,116.52 100,931.78 104,874.55 8,173.75
四、住房公积金 57,662.00 13,607,516.86 13,511,730.86 153,448.00
五、工会经费和职工教育 613,819.57 516,864.14 510,603.04 620,080.67
经费
六、短期带薪缺勤 13,155.91 968,723.05 969,222.58 12,656.38
七、短期利润分享计划
67,787,835.49 251,741,364.6 241,890,456.6 77,638,743.47
合计
3 5
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 166,626.72 17,552,240.82 16,521,887.60 1,196,979.94
2、失业保险费 8,505.32 648,604.70 614,280.47 42,829.55
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2021 年年度报告
3、企业年金缴费
合计 175,132.04 18,200,845.52 17,136,168.07 1,239,809.49
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 57,255,588.71 153,760,664.80
消费税
营业税
企业所得税 164,690,918.55 412,365,754.44
个人所得税 3,304,361.03 2,479,617.93
城市维护建设税 2,491,911.07 9,885,707.31
土地增值税 1,377,500,287.70 1,142,957,144.05
房产税 2,351,477.51 2,772,265.09
教育费附加 1,244,588.72 6,094,651.66
地方教育费附加 537,537.92 1,806,550.21
土地使用税 242,275.67 308,668.14
其他 679,221.76 2,819,810.49
合计 1,610,298,168.64 1,735,250,834.12
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利 11,405,235.01 408,038,929.45
其他应付款 852,059,019.42 555,635,926.71
合计 863,464,254.43 963,674,856.16
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(1).分类列示
□适用 √不适用
应付股利
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 2,639,762.78 2,639,762.78
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2021 年年度报告
划分为权益工具的优先股\永续债股利 8,765,472.23 5,399,166.67
优先股\永续债股利-永续信托贷款 5,399,166.67 5,399,166.67
优先股\永续债股利-生命资产债权 3,366,305.56
投资计划
应付股利-北京市基础设施投资有限公 280,000,000.00
司
应付股利-北京万科企业有限公司 120,000,000.00
合计 11,405,235.01 408,038,929.45
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
注1：法人股东因更名、注销且因证件不齐等原因未领取以前年度发放的现金股利2,639,762.78
元。
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
非关联方往来款及其他 593,714,701.09 110,199,611.34
关联方拆借款 100,450,000.00 100,450,000.00
保证金押金 25,206,052.59 41,936,684.22
代收代扣款项 20,661,894.53 87,165,075.44
意向金及诚意金 112,026,371.21 215,884,555.71
合计 852,059,019.42 555,635,926.71
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
北京京投阳光房地产开发有限公司 100,450,000.00 未到偿还条件
北京万科企业有限公司 39,720,432.65 未到偿还条件
合计 140,170,432.65 /
其他说明：
□适用 √不适用
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 1,277,300,000.00 1,091,584,005.23
其中：保证借款 82,800,000.00 3,600,000.00
抵押借款 25,000,000.00 415,984,005.23
质押借款（注 3） 1,169,500,000.00 672,000,000.00
168 / 235
2021 年年度报告
1 年内到期的应付债券 499,436,721.97
1 年内到期的长期应付款
1 年内到期的租赁负债 10,273,283.13 13,928,259.87
一年内到期的应付利息 100,818,681.39 126,555,262.35
合计 1,887,828,686.49 1,232,067,527.45
其他说明：
注 1：用于质押、抵押的资产详见附注七、81 所有权或使用权受到限制的资产。
注 2：借款年利率从 4.90%到 9.00%。
注 3：期末一年内到期的长期借款中质押借款均来源于京投公司委托贷款。
注 4：一年内到期的应付利息包含长期借款、应付债券利息。
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
未到纳税义务时点的增值税 1,019,130,309.97 613,451,701.86
销项税额
合计 1,019,130,309.97 613,451,701.86
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 5,507,500,000.00 12,932,500,000.00
抵押借款 1,752,272,007.60 1,058,323,546.43
保证借款 82,800,000.00
信用借款 4,042,500,000.00 6,921,000,000.00
合计 11,302,272,007.60 20,994,623,546.43
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
注 1：用于质押、抵押的资产详见附注七、81 所有权或使用权受到限制的资产。
注 2：长期借款年利率从 4.18%至 8.00%。
注 3：期末长期借款中信用借款及质押借款均来源于京投公司委托贷款。
注 4：期末不存在已到期未偿还的长期借款。
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2021 年年度报告
46、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
公司债券 3,490,278,160.82 3,487,286,294.58
中期票据 498,501,380.92
合计 3,490,278,160.82 3,985,787,675.50
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2021 年年度报告
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额已重分
债 本 本
类至一年内到期
债券 发行 券 发行 期初 期 期 期末
面值 按面值计提利息 溢折价摊销 的非流动负债中
名称 日期 期 金额 余额 发 偿 余额
的部分
限 行 还
京投发展股份 100.00 2019-03-14 5年 1,000,000,000.00 996,903,230.95 39,900,000.00 672,760.72 997,575,991.67
有限公司 2019
年公开发行公
司债券（第一
期）（简称“19
京发 G1”）
京投发展股份 100.00 2019-07-17 5年 500,000,000.00 498,202,443.81 18,900,000.00 233,444.60 498,435,888.41
有限公司 2019
年公开发行公
司债券（第二
期）（简称“19
京发 G2”）
京投发展股份 100.00 2019-08-27 3年 500,000,000.00 498,501,380.92 25,005,416.01 935,341.05 499,436,721.97
有限公司 2019
年度第一期中
期票据（简称
“19 京投发展
MTN001”）
171 / 235
2021 年年度报告
京投发展股份 100.00 2020-09-04 3 年 2,000,000,000.00 1,992,180,619.82 78,000,000.00 2,085,660.92 1,994,266,280.74
有限公司 2020
年公开发行公
司债券（面向
专业投资者）
（第一期）（简
称“20 京发
01”）
合计 / / / 4,000,000,000.00 3,985,787,675.50 161,805,416.01 3,927,207.29 3,490,278,160.82 499,436,721.97
注： “19 京投发展 MTN001”将于 2022 年 8 月到期，报告期末余额 499,436,721.97 元，列示至一年内到期的非流动负债。
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2021 年年度报告
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
应付债券利息的增减变动
单位：元 币种：人民币
债券名称 期初余额 本期应计利息 本期已付利息 期末余额
京投发展股份有限公司 2019 年
公开发行公司债券（第一期） 简 31,941,803.28 39,900,000.00 39,900,000.00 31,941,803.28
称“19 京发 G1”）
京投发展股份有限公司 2019 年
公开发行公司债券（第二期） 简 8,675,409.83 18,900,000.00 18,900,000.00 8,675,409.83
称“19 京发 G2”）
京投发展股份有限公司 2019 年
度第一期中期票据（简称“19 8,584,934.52 25,005,416.01 25,000,000.00 8,590,350.53
京投发展 MTN001”）
京投发展股份有限公司 2020 年
公开发行公司债券（面向专业投
25,430,136.98 78,000,000.00 78,000,000.00 25,430,136.98
资者）（第一期）（简称“20
京发 01”）
合计 74,632,284.61 161,805,416.01 161,800,000.00 74,637,700.62
47、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 25,993,714.34 37,716,619.22
减：未确认融资费用金额 -2,343,139.38 -3,533,132.65
减：重分类至一年内到期的非流动负债 -10,273,283.13 -13,928,259.87
合计 13,377,291.83 20,255,226.70
48、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 105,840,417.01 137,034,231.74
专项应付款
合计 105,840,417.01 137,034,231.74
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额
未实现销售的售后回租应付款 131,605,268.61 94,825,367.88
（抵押借款）
人民防空工程使用费 5,246,360.00 10,832,446.00
接受私股资金 182,603.13 182,603.13
137,034,231.74 105,840,417.01
专项应付款
(1).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
对外提供担保
未决诉讼
产品质量保证
重组义务
待执行的亏损合同
应付退货款
其他 39,780,000.00 39,780,000.00 注
合计 39,780,000.00 39,780,000.00 /
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
注：2014年12月，本公司将持有的北京晨枫51%股权转让给盛丰博泰（深圳）股权投资管理合伙企
业（有限合伙）（以下简称“盛丰博泰”），根据本公司与盛丰博泰签订的股权转让协议中对支
付第三笔总交易价款时或有扣除事项的约定，在规定条件产生后本公司可能承担最高不超过
39,780,000.00元的土地出让金；基于谨慎性原则，本公司对上述事项涉及最高土地出让金部分计
提预计负债39,780,000.00元。
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2021 年年度报告
51、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 133,333.28 592,000.00 197,777.82 527,555.46
未实现利息收 75,367,547.60 115,062,149.05 190,429,696.65 注
入（注）
合计 75,500,880.88 115,654,149.05 197,777.82 190,957,252.11 /
涉及政府补助的项目：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计入 本期计入其 与资产相
负债项 本期新增补 其他变
期初余额 营业外收 他收益金额 期末余额 关/与收
目 助金额 动
入金额 益相关
北京市 133,333.28 592,000.00 197,777.82 527,555.46 与资产相
门头沟 关
财政局
补助
合计 133,333.28 592,000.00 197,777.82 527,555.46
其他说明：
√适用 □不适用
注：未实现利息收入系公司对合营企业无锡望愉及潭柘兴业借款利息收入中未实现利润应予抵销
的相应份额超过长期股权投资账面价值的部分确认的递延收益。
52、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同负债
未到纳税义务时点的增值税销项税额 64,600,545.64 64,591,209.13
合计 64,600,545.64 64,591,209.13
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 740,777,597.00 740,777,597.00
175 / 235
2021 年年度报告
54、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
股息率或 到期日或 转股 转换
金融工具名称 发行时间 会计分类 金额
利息率 续期情况 条件 情况
永续信托贷款-
2020 年 6 月 权益工具 5.89% 900,000,000.00 5+N
昆仑信托
永续信托贷款-
2020 年 6 月 权益工具 5.89% 1,200,000,000.00 5+N
中原信托
永续信托贷款-
2020 年 11 月 权益工具 5.89% 900,000,000.00 5+N
昆仑信托
生命资产-债权
2021 年 9 月 权益工具 4.79% 1,300,000,000.00 5+N
投资计划
生命资产-债权
2021 年 9 月 权益工具 4.79% 600,000,000.00 5+N
投资计划
生命资产-债权
2021 年 12 月 权益工具 4.79% 1,100,000,000.00 5+N
投资计划
合计 6,000,000,000.00
(2).期末发行在外的被划分为权益工具的优先股、永续债等金融工具主要条款说明
2020年6月，公司与中原信托签署《永续信托贷款合同》，交易涉及中原信托设立信托计划，
并通过信托计划项下的信托资金向公司发放永续信托贷款，金额为不超过12亿元人民币，贷款期
限为无固定期限。初始贷款期限为5年，初始贷款期限届满后的每1年为一个延续贷款期限；本合
同每笔贷款初始贷款期限内的利率为5.89%/年；自每笔贷款放款日起满5年之日开始调整利率，其
后每2年调整一次，每次重置后的利率应在各笔永续债权前一个贷款期限内最后一个核算期所适用
的年利率的基础上增加200个基点（即2%），以此类推，但调整后的贷款年利率最高不超过12%。
对本合同项下的中原信托所享有的全部永续债权，由京投公司提供无条件不可撤销连带责任保证
担保。
2020年6月，公司与昆仑信托签署《永续信托贷款合同》，本次交易涉及昆仑信托设立信托计
划，并通过信托计划项下的信托资金向公司发放永续信托贷款，金额为不超过18亿元人民币，贷
款期限为无固定期限。初始贷款期限为5年，初始贷款期限届满后的每1年为一个延续贷款期限；
本合同每笔贷款初始贷款期限内的利率为5.89%/年；自每笔贷款放款日起满5年之日开始调整利率，
其后每2年调整一次，每次重置后的利率应在各笔永续债权前一个贷款期限内最后一个核算期所适
用的年利率的基础上增加200个基点（即2%），以此类推，但调整后的贷款年利率最高不超过12%。
对本合同项下的昆仑信托所享有的全部永续债权，由京投公司提供无条件不可撤销连带责任保证
担保。
2021年9月，公司与生命保险资产管理有限公司（以下简称“生命资产”）签署《生命资产-
京投不动产债权投资计划投资合同》，本次交易涉及生命资产作为受托人发起设立债权投资计划，
将募集的投资资金向公司提供融资，投资资金金额为不超过19亿元人民币，投资期限为无固定期
限。投资计划各期投资资金初始投资期限为5年，初始投资期限届满后的每一年为该期投资资金对
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应的一个延续投资期限；投资计划各期投资资金初始投资期限内的利率为4.79%/年，重置利率为
初始利率+（2*n）%/年（n为第n个利率调整周期），但调整后的利率最高不超过12%/年，超过12%/
年的，按12%计算。自各期投资资金划拨日起满5年之对应日及其后每2年之对应日为利率调整日，
自该期投资资金的某一个利率调整日（含）起至该日相邻的下一个利率调整日（不含）止的期间
为该期投资资金的一个利率调整周期。京投公司为本投资计划提供本息全额无条件不可撤销连带
责任保证担保且承诺在特定情况下代为支付相关款项。
2021年12月，公司与生命资产签署《生命资产-京投北京不动产债权投资计划投资合同》。本
次交易涉及生命资产作为受托人发起设立债权投资计划，将募集的投资资金向公司提供融资，投
资资金金额为不超过11亿元人民币，投资期限为无固定期限。本投资计划各期投资资金初始投资
期限为5年，初始投资期限届满后的每一年为该期投资资金对应的一个延续投资期限。本投资计划
各期投资资金初始投资期限内的利率为4.79%/年；重置利率为初始利率+（2*n）%/年（n为第n个
利率调整周期），但调整后的利率最高不超过12%/年，超过12%/年的，按12%计算。自各期投资资
金划拨日起满5年之对应日及其后每2年之对应日为利率调整日，自该期投资资金的某一个利率调
整日（含）起至该日相邻的下一个利率调整日（不含）止的期间为该期投资资金的一个利率调整
周期。京投公司为本投资计划提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保且承诺在特定情况
下代为支付相关款项。
(3).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
发行在外 期初 本期增加 本期减少 期末
的金融工 数 数 数 数
具 账面价值 账面价值 账面价值 账面价值
量 量 量 量
永续信托 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00
贷款
生命资产 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00
-债权投
资计划
合计 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00 6,000,000,000.00
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
√适用 □不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因：本期新发行债权投资计划 30 亿元。
相关会计处理的依据：上述永续债权没有明确的到期期限，在本公司行使赎回权之前可以长
期存续，本公司拥有递延支付本金及递延支付利息的权益，因此根据财政部 2017 年修订的《企业
会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》和《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》、《金
融负债与权益工具的区分及相关会计处理规定》、《关于印发<永续债相关会计处理的规定>的通
知（财会[2019]2 号）》相关规定，本公司将该永续债权计入其他权益工具。
其他说明:
□适用 √不适用
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55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 323,629,787.39 323,629,787.39
其他资本公积 3,884,787.33 3,884,787.33
合计 327,514,574.72 327,514,574.72
56、 库存股
□适用 √不适用
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57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期计入 税后
减：前期计入
期初 其他综合收益 归属 期末
项目 本期所得税前发 其他综合收 税后归属于母公
余额 当期转入留存 减：所得税费用 于少 余额
生额 益当期转入 司
收益 数股
损益
东
一、不能重分
类进损益的
472,835,943.51 -244,011,594.78 -61,002,898.71 -183,008,696.07 289,827,247.44
其他综合收
益
其中：重新计
量设定受益
计划变动额
权益法下
不能转损益
的其他综合
收益
其他权益
工具投资公 472,835,943.51 -244,011,594.78 -61,002,898.71 -183,008,696.07 289,827,247.44
允价值变动
企业自身
信用风险公
允价值变动
二、将重分类
进损益的其
他综合收益
其中：权益法
下可转损益
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的其他综合
收益
其他债权
投资公允价
值变动
金融资产
重分类计入
其他综合收
益的金额
其他债权
投资信用减
值准备
现金流量
套期储备
外币财务
报表折算差
额
其他综合收 472,835,943.51 -244,011,594.78 -61,002,898.71 -183,008,696.07 289,827,247.44
益合计
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
注：期初余额变动详见附注七、17 长期股权投资注 5。
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58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 218,311,410.38 28,332,794.59 246,644,204.97
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 218,311,410.38 28,332,794.59 246,644,204.97
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,616,586,007.57 1,219,810,627.96
调整期初未分配利润合计数（调增+，调 10,891,203.15
减－）
调整后期初未分配利润 1,627,477,210.72 1,219,810,627.96
加：本期归属于母公司所有者的净利润 328,623,564.48 496,928,273.83
减：提取法定盈余公积 28,332,794.59 19,999,810.90
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 185,194,399.25
转作股本的普通股股利
应付其他权益工具股利 203,849,277.76 80,153,083.32
期末未分配利润 1,538,724,303.60 1,616,586,007.57
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 10,891,203.15 元。
注：期初未分配利润调整详见附注七、17 长期股权投资注 5。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 6,765,316,731.52 5,325,212,550.71 8,863,099,385.47 6,362,245,558.63
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其他业务 593,571.27 494,236.81 1,324,780.76 1,196,216.82
合计 6,765,910,302.79 5,325,706,787.52 8,864,424,166.23 6,363,441,775.45
(2).合同产生的收入的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合同分类 房地产分部 其他 合计
商品类型 6,712,883,330.48 21,993,033.86 6,734,876,364.34
房产销售 6,698,543,707.79 6,698,543,707.79
进出口贸易 1,564,359.39 1,564,359.39
服务及其他 14,339,622.69 20,428,674.47 34,768,297.16
按经营地区分类 6,712,883,330.48 21,993,033.86 6,734,876,364.34
北京地区 4,306,075,094.60 20,428,674.47 4,326,503,769.07
其他地区 2,406,808,235.88 1,564,359.39 2,408,372,595.27
市场或客户类型 6,712,883,330.48 21,993,033.86 6,734,876,364.34
国内市场 6,712,883,330.48 20,428,674.47 6,733,312,004.95
国际市场 1,564,359.39 1,564,359.39
按商品转让的时间分类 6,712,883,330.48 21,993,033.86 6,734,876,364.34
在某一时点确认 6,698,543,707.79 4,259,485.02 6,702,803,192.81
在某一时段内确认 14,339,622.69 17,733,548.84 32,073,171.53
合计 6,712,883,330.48 21,993,033.86 6,734,876,364.34
合同产生的收入说明：
√适用 □不适用
注：上述合同产生的收入不包含物业租赁收入。
(3).履约义务的说明
√适用 □不适用
本公司房地产销售业务在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关
商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
本公司物业服务业务在提供物业服务过程中确认收入。根据已完成劳务的进度在一段时间内确认
收入，其中已完成劳务的进度按照已发生的成本占预计总成本的比例确定。
本公司针对其他商品销售业务，在本公司向客户交付商品时，确认商品的销售收入。
(4).分摊至剩余履约义务的说明
√适用 □不适用
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为
13,846,431,786.52 元，其中：
9,329,796,201.41 元预计将于 2022 年度确认收入
4,256,002,557.59 元预计将于 2023 年度确认收入
260,633,027.52 元预计将于 2024 年度确认收入
其他说明：
(5).主营业务（分业务）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
房地产行业 6,728,984,074.97 5,300,468,750.44 8,772,512,179.15 6,273,998,029.25
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进出口贸易 1,564,359.39 1,510,273.78 71,610,196.87 70,759,225.51
服务及其他 34,768,297.16 23,233,526.49 18,977,009.45 17,488,303.87
合计 6,765,316,731.52 5,325,212,550.71 8,863,099,385.47 6,362,245,558.63
(6).主营业务（分产品）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
房地产销售 6,698,543,707.79 5,289,075,605.71 8,693,696,443.39 6,257,446,471.87
物业租赁 30,440,367.18 11,393,144.73 78,815,735.76 16,551,557.38
进出口贸易 1,564,359.39 1,510,273.78 71,610,196.87 70,759,225.51
服务及其他 34,768,297.16 23,233,526.49 18,977,009.45 17,488,303.87
合计 6,765,316,731.52 5,325,212,550.71 8,863,099,385.47 6,362,245,558.63
(7).主营业务（分地区）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
北京 4,329,031,257.33 3,685,658,747.72 8,753,107,635.44 6,265,492,365.68
宁波 29,477,238.31 22,318,534.08 105,304,130.97 93,678,586.79
无锡 2,406,808,235.88 1,617,235,268.91 4,687,619.06 3,074,606.16
合计 6,765,316,731.52 5,325,212,550.71 8,863,099,385.47 6,362,245,558.63
(8).主要房产项目销售收入结转情况
按项目列示：
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
无锡公园悦府项目 2,365,553,518.75 1,308,071,936.61 4,687,619.06 2,786,937.91
北京西华府项目 1,592,637,954.34 1,419,014,040.78 244,212,954.44 194,656,197.04
北京锦悦府项目 1,342,977,451.51 1,370,290,654.08
北京琨御府项目 443,826,230.43 312,347,298.30 3,302,384,794.54 2,394,288,776.92
北京檀谷项目 415,801,172.39 370,089,566.67 293,017,366.71 250,399,778.79
北京公园悦府项目 414,925,477.13 289,825,694.75 3,640,873,299.84 2,628,093,449.03
北京璟悦府项目 321,058,345.82 264,626,339.74 1,188,044,218.32 1,024,746,015.03
北京新里程项目 5,181,693.52 4,073,452.73 20,476,190.48 20,296,773.37
按业态列示：
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目业态
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
住宅 4,907,318,804.56 3,373,040,162.12 5,086,528,832.25 3,870,036,417.16
办公楼及商业 1,612,399,186.77 1,557,382,290.34 3,326,223,429.75 2,423,647,294.68
保障性住房及还建 191,149,154.86 167,860,900.00
车位及库房 382,243,852.56 407,916,531.20 89,795,026.53 53,723,316.25
注：按项目明细及业态列示收入成本来源于子公司个别报表数据。
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2021 年年度报告
(9).营业收入前五名情况
报告期内公司向前五名客户合计销售金额为 1,665,363,726.45 元，占公司营业收入总额的
24.61%。主要系公司西华府项目交付北京京投资产经营有限公司整售项目；北京琨御府项目和檀
谷项目出售个人房产。
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税 3,869,290.86 2,385,000.00
城市维护建设税 18,307,363.53 28,576,446.53
教育费附加 15,897,753.04 24,424,162.16
资源税
房产税 3,743,621.70 13,655,030.00
土地使用税 2,851,124.90 3,412,802.43
车船使用税
印花税 7,924,048.48 8,233,690.50
土地增值税 415,921,606.50 362,386,060.57
环保税 4,540,014.67 3,752,847.18
其他 246,800.20 151,074.88
合计 473,301,623.88 446,977,114.25
其他说明：
注：营业税系营改增之前预缴的税金，本期随收入确认相应结转的金额。
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
销售代理费 102,197,474.42 110,333,131.08
广告宣传及推广费 71,464,129.28 75,107,402.01
房租水电供暖物业费 24,704,630.86 25,677,819.89
销售人员薪酬 13,715,483.06 16,553,622.55
折旧费及摊销费 3,808,776.22 122,456.14
咨询费 729,180.69 326,517.90
办公费 707,383.03 1,348,158.66
业务招待费 407,666.44 753,766.14
车辆使用费 154,358.86 232,355.06
差旅交通费 61,249.03 23,088.63
其他 2,548,307.63 2,898,760.64
合计 220,498,639.52 233,377,078.70
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
管理人员薪酬 141,515,465.10 127,772,507.67
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折旧费及摊销费 17,940,920.92 7,492,952.81
中介服务费 9,634,641.70 17,549,772.85
业务招待费 8,912,446.96 7,326,760.59
办公费 6,021,057.22 6,650,039.35
房租水电供暖物业费 4,227,714.73 12,853,891.68
车辆使用费 2,803,709.69 2,511,767.36
差旅交通费 1,972,635.12 2,525,561.68
会议费 1,577,828.83 1,306,258.15
其他 19,043,005.66 16,102,829.88
合计 213,649,425.93 202,092,342.02
其他说明：
注：本期管理费用折旧费及摊销费较上期增长及房租水电供暖物业费较上期减少主要系执行新租
赁准则的影响。
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 472,087,751.91 547,081,674.47
减：利息收入 -439,703,494.67 -384,112,258.13
汇兑损益 30,051.99 -107,721.96
手续费及其他 66,740,605.84 48,091,741.90
合计 99,154,915.07 210,953,436.28
其他说明：
注：本期财务费用降低主要系公司进一步扩大权益融资规模，有息负债减少所致。
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
代扣代收代征税款手续费返还 537,660.63 1,322,656.01
政府补助 725,548.54 463,923.58
增值税加计抵减 132,624.15 98,716.52
增值税减免等 17,344.59
合计 1,413,177.91 1,885,296.11
其他说明：
计入当期损益的政府补助
单位：元 币种：人民币
与资产相关/与收
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
益相关
专项奖励 527,770.72 397,256.86 与收益相关
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2021 年年度报告
定都峰景区厕所提升改造项目 197,777.82 66,666.72 与资产相关
合计 725,548.54 463,923.58
本期政府补助明细如下：
单位：元 币种：人民币
提供补助方 批文及摘要 本期发生额 内容
关于延续实施失业保险稳
北京市人力资源和社会保障局 211,350.25 货币
岗返还政策的通知
北京市旅游厕所建设管理
北京市门头沟区文化和旅游局 197,777.82 货币
新三年行动计划实施方案
关于给予市属国企参与新
北京市人民政府国有资产监督管理 型冠状病毒肺炎疫情防控
173,663.47 货币
委员会 工作资金支持有关事项通
知
关于推进职业技能提升行
北京市人力资源和社会保障局、北京
动“互联网+职业技能培训" 81,000.00 货币
市财政局
工作的通知
北京市门头沟区市政市容服务中心 门头沟夜景照明电费补贴 55,857.00 货币
关于实施企业稳岗扩岗专
无锡市高技能人才公共实训服务中
项支持计划大力开展以公 5,900.00 货币
心
代训工作的通知
合计 725,548.54
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 19,601,108.37 -13,289,451.10
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 167,479,586.71
债权投资在持有期间取得的利息收入 53,493,437.74 46,425,194.85
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益 154,201.95
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 240,574,132.82 33,289,945.70
其他说明：
注：变动主要系本期确认北京基石创业投资基金（有限合伙）和北京基石仲盈创业投资中心（有
限合伙）分红款。
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
70、 公允价值变动收益
□适用 √不适用
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 32.98 -54.92
其他应收款坏账损失 -2,149,826.30 -4,110,125.36
债权投资减值损失 -124,633.03 37,112.64
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
其他金融资产减值损失 727,684.53 -1,980,768.62
合计 -1,546,741.82 -6,053,836.26
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失
十二、其他 -181,074.16 -54,783.03
合计 -181,074.16 -54,783.03
注：其他系合同资产减值损失。
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产 -246,763.90
合计 -246,763.90
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得合计 10,585.06 1,519.37 10,585.06
其中：固定资产处置利得 10,585.06 1,519.37 10,585.06
无形资产处置利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠 300,000.00
政府补助 1,059,022.39 1,083,668.16 1,059,022.39
其他 1,847,406.42 2,105,365.43 1,847,406.42
合计 2,917,013.87 3,490,552.96 2,917,013.87
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
与资产相关/与收益相
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
关
专项奖励 1,059,022.39 1,083,668.16 与收益相关
其他说明：
√适用 □不适用
本期政府补助明细如下：
单位：元 币种：人民币
提供补助方 批文及摘要 本期发生额 内容
宁波市海曙区人民政府关于明确重点
宁波市海曙区财政局 企业产业引导资金有关事宜的专题会 850,000.00 货币
议纪要
关于推进职业技能提升行动“互联网+
北京市人力资源和社会保障局 121,000.00 货币
职业技能培训"工作的通知
关于《用人单位岗位补贴和社会保险
北京市人力资源和社会保障局 48,338.01 货币
补贴管理办法》的通知
关于印发北京市用人单位安排残疾人
北京市残疾人联合会 就业岗位补贴和超比例奖励办法的通 19,630.16 货币
知
关于拨付各类创建工作先进单位奖励
北京市门头沟区文化和旅游局 10,000.00 货币
经费的通知
关于下达 2020 年支持外贸企业通过
宁波市海曙区人民政府江厦街道办事处 线上模式开拓国际市场扶持资金的通 5,000.00 货币
知
关于延迟实施失业保险稳岗返还政策
北京市人力资源和社会保障局 3,054.22 货币
的通知
北京市门头沟区潭柘寺镇人民政府 基层党组织党建活动经费管理办法 2,000.00 货币
合计 1,059,022.39
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置损失合计 8,603.95 10,804.56 8,603.95
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其中：固定资产处置损失 8,603.95 10,804.56 8,603.95
无形资产处置损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠 7,716,277.22 7,929,079.00 7,716,277.22
违约金 6,223,705.43 411,715.00 6,223,705.43
其他 91,009.49 103,563.02 91,009.49
合计 14,039,596.09 8,455,161.58 14,039,596.09
76、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 266,714,535.58 567,356,500.60
递延所得税费用 62,985,225.86 -199,017,970.31
合计 329,699,761.44 368,338,530.29
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 662,489,059.50
按法定/适用税率计算的所得税费用 165,622,264.88
子公司适用不同税率的影响 1,006,282.04
调整以前期间所得税的影响 -2,119,512.51
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 2,973,425.05
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -61,863,320.06
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵 32,442,952.07
扣亏损的影响
归属于合营企业和联营企业的损益 -4,900,277.10
以前年度已确认递延所得税的可抵扣暂时性差异和可抵 158,880,756.78
扣亏损的影响
研发费用等费用项目加计扣除 -475,247.79
其他 38,132,438.08
所得税费用 329,699,761.44
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注七、57 其他综合收益
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2021 年年度报告
78、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收往来款 491,676,678.20 51,249,270.72
代收代付客户契税及专项维修基金 23,414,807.54 63,182,871.52
利息收入 23,165,506.11 13,792,413.61
收押金及诚意金 11,208,111.57 93,674,055.02
备用金等 3,557,256.27 2,114,032.94
政府补助 2,178,793.11 1,180,925.02
合计 555,201,152.80 225,193,568.83
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
付现费用 222,262,052.01 245,443,853.81
代付业主的各项费用 124,838,599.40 53,167,971.39
付押金保证金 13,059,689.90 81,319,163.45
付往来款 78,666,949.55 103,064,498.83
合计 438,827,290.86 482,995,487.48
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回拆借资金及利息 1,623,321,785.67 106,046,606.94
合计 1,623,321,785.67 106,046,606.94
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
对外拆借资金 412,098,853.50 1,512,813,717.11
认购信托保障基金 30,000,000.00
合计 412,098,853.50 1,542,813,717.11
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
筹资保证金 95,000,000.00 65,000,000.00
归还拆借资金（售后回租） 46,472,474.16 46,472,474.16
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2021 年年度报告
已确认使用权资产的租赁付款额 15,071,338.90
合计 156,543,813.06 111,472,474.16
79、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 332,789,298.06 1,063,345,903.14
加：资产减值准备 181,074.16 54,783.03
信用减值损失 1,546,741.82 6,053,836.26
固定资产折旧、油气资产折耗、生产
16,451,155.40 21,441,037.59
性生物资产折旧
使用权资产摊销 13,505,761.73
无形资产摊销 4,198,219.76 3,551,820.57
长期待摊费用摊销 3,134,181.65 3,108,880.14
处置固定资产、无形资产和其他长期
246,763.90
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号
-1,981.11 9,285.19
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 121,419,472.27 223,820,268.15
投资损失（收益以“－”号填列） -240,574,132.82 -33,289,945.70
递延所得税资产减少（增加以“－”
-11,016,575.67 -366,215,987.75
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”
74,001,801.53 167,198,017.44
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 3,343,041,720.78 3,723,342,837.74
经营性应收项目的减少（增加以
-212,639,789.88 -306,397,603.31
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以
4,092,346,267.18 5,363,123,369.52
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 7,538,629,978.76 9,869,146,502.01
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 4,929,811,501.37 4,891,184,956.42
减：现金的期初余额 4,891,184,956.42 2,087,332,108.46
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 38,626,544.95 2,803,852,847.96
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2021 年年度报告
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 4,929,811,501.37 4,891,184,956.42
其中：库存现金 7.42 3,300.11
可随时用于支付的银行存款 4,921,509,995.53 4,815,606,375.44
可随时用于支付的其他货币资金 8,301,498.42 75,575,280.87
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 4,929,811,501.37 4,891,184,956.42
其中：母公司或集团内子公司使用受
限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金
应收票据
存货 8,891,204,373.98 详见其他说明
固定资产
无形资产
投资性房地产 37,408,082.88 详见其他说明
长期股权投资 1,731,333,743.91 详见其他说明
合计 10,659,946,200.77 /
其他说明：
注 1：存货期末受限余额为 889,120.44 万元。
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2021 年年度报告
（1）本公司之子公司北京京投灜德置业有限公司（以下简称：灜德置业）以坐落于门头沟区潭柘
寺 MC01-0003-6004/0078/6007/6002/0055/0058 地 块 的 土 地 使 用 权 及 在 建 工 程 （ 账 面 价 值
338,733.80 万元）作为抵押物的长期借款本金余额为 96,907.78 万元。
（2）本公司之子公司北京京投兴檀房地产有限公司(以下简称“京投兴檀”）以北京市密云区檀
营乡 MY00-0103-6002 地块国有土地出让使用权及在建工程（账面价值为 195,123.71 万元）作为
抵押物的长期借款本金余额为 35,612.88 万元。
（3）本公司之子公司北京京投兴海房地产有限公司（以下简称“京投兴海”）以坐落于海淀区地
铁 16 号线北安河车辆段综合利用项目 HD00-0700-0002、003、004 地块出让国有建设用地使用权
及在建工程（账面价值 355,262.93 万元）作为抵押物的长期借款本金余额为 42,056.54 万元。
注 2：投资性房地产期末受限账面价值 3,740.81 万元。
本公司之子公司宁波华联以投资性房地产宁波市恒泰大厦 1-4 层（账面价值为 3,740.81 万元）
作为抵押物的长期借款本金余额为 650.00 万元，一年以内到期的长期借款本金余额为 2,500.00
万元。
注 3：长期股权投资的受限余额 173,133.37 万元。
（1）本公司之子公司京投置地以持有的灜德置业 51%股权(账面价值 2,550.00 万元)及京投丰德
70%股权(账面价值 1,400.00 万元)作为质押的长期借款本金余额为 260,100.00 万元。
（2）本公司之子公司京投置地以持有的潭柘兴业 40%股权(账面价值 0.00 万元)作为质押的长期
借款本金余额为 26,000.00 万元，一年以内到期的长期借款本金余额为 110,000.00 万元。
（3）本公司之子公司京投置地以持有的京投兴檀 100%股权(账面价值 99,000.00 万元)作为质押
的一年以内到期的长期借款本金余额为 6,950.00 万元。
（4）本公司之子公司京投置地以持有的京投兴海 51%股权(账面价值 1,020.00 万元)作为质押的
长期借款本金余额为 160,650.00 万元。
（5）本公司以持有的无锡嘉仁 100%股权(账面价值 62,123.37 万元)及无锡望愉 50%股权（账面价
值 0.00 元）作为质押的长期借款本金余额为 104,000.00 万元。
（6）京投公司为公司 2021 年度进行的 30 亿元（含 30 亿元）永续债融资提供本息全额无条件不
可撤销连带责任保证担保且承诺在特定情况下代为支付相关款项。本公司之子公司京投置地以持
有的京投银泰置业 50%股权(账面价值 5,000.00 万元)、兴业置业 51%股权（账面价值 1,020.00
万元）及尚德置业 51%股权（账面价值 1,020.00 万元）作为质押，为京投公司上述担保提供反担
保，截至期末上述永续债本金余额为 30 亿元。
82、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
□适用 √不适用
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
与收益相关的政府补助 1,059,022.39 营业外收入 1,059,022.39
与收益相关的政府补助 527,770.72 其他收益 527,770.72
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2021 年年度报告
与资产相关的政府补助 197,777.82 其他收益 197,777.82
合计 1,784,570.93 1,784,570.93
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
85、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
公司本期新设二级子公司北京京投铭德置业有限公司，注册资本 100.00 万元，经营范围为房地产
开发经营；销售自行开发的商品房等；统一社会信用代码 91110105MA7D5XU42P。
6、 其他
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
持股比例(%) 表决权
子公司 主要经 取得
注册地 业务性质 比例(%)
名称 营地 直接 间接 方式
1.北京京投置地房地产有限 北京 北京 房地产 100.00 100.00 收购
公司
2.北京京投万科房地产开发 北京 北京 房地产 80.00 60.00 设立
有限公司（注 1）
3.北京京投银泰置业有限公 北京 北京 房地产 50.00 80.00 设立
司（注 2）
4.北京京投银泰尚德置业有 北京 北京 房地产 51.00 100.00 设立
限公司（注 3）
5.北京京投兴业置业有限公 北京 北京 房地产 51.00 100.00 设立
司（注 3）
6.北京京投灜德置业有限公 北京 北京 房地产 51.00 100.00 设立
司（注 3）
7.北京京投兴平置业有限公 北京 北京 房地产 51.00 100.00 设立
司（注 3）
8.北京京投兴檀房地产有限 北京 北京 房地产 100.00 100.00 设立
公司
9.三河市京投发展致远房地 廊坊 廊坊 房地产 85.00 85.00 设立
产开发有限公司
10.北京京投丰德房地产有限 北京 北京 房地产 70.00 95.00 设立
公司（注 4）
11.北京京投兴海房地产有限 北京 北京 房地产 51.00 100.00 设立
公司（注 3）
12.北京潭柘投资发展有限公 北京 北京 房地产 100.00 100.00 设立
司
13.北京定都峰旅游开发有限 北京 北京 服务业 60.00 60.00 设立
公司
14.宁波华联房地产开发有限 宁波 宁波 房地产 100.00 100.00 设立
公司
15.宁波京发物业服务有限公 宁波 宁波 服务业 100.00 100.00 设立
司
16.宁波银泰对外经济贸易有 宁波 宁波 出口贸易 90.00 10.00 100.00 设立
限公司
17.无锡嘉仁花园酒店管理有 无锡 无锡 酒店管理 100.00 100.00 收购
限公司
18.无锡惠澄实业发展有限公 无锡 无锡 房地产 100.00 100.00 收购
司
19.京投科技（北京）有限公 北京 北京 服务业 100.00 100.00 设立
司
20.北京睿德发展物业管理服 北京 北京 服务业 100.00 100.00 设立
务有限公司
21.北京京投铭德置业有限公 100.00 100.00 设立
北京 北京 房地产
司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
注 1：2010 年京投置地和北京万科签订《合作协议》约定，双方先按各 50%比例联合投标并
成立项目公司北京京投万科房地产开发有限公司（以下简称“京投万科”），获取水碾屯改造一
期地块。双方约定由京投置地合并财务报表，并将项目公司股权结构通过增资方式调整为：北京
万科持股 20%，京投置地持股 80%。根据京投万科章程规定，公司设董事会成员 5 人，京投置地提
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名 3 人，北京万科提名 2 人，故京投置地的表决权比例是 60%。在项目销售净利润率高于 9%的情
况下，京投置地、北京万科分别按 70%和 30%分配比例对项目全部利润进行利润分配；在项目销售
净利润率低于 9%（含 9%）的情况下，京投置地、北京万科分别按 74%和 26%比例对项目全部利润
进行利润分配。
注 2：2011 年 9 月京投置地、京投公司和北京万科三方共同签署并生效《郭公庄五期项目合
作开发协议》（简称：合作开发协议）第四条约定：项目公司的注册资本为 10,000.00 万元，各
方出资比例为：京投置地 15%，京投公司 35%，北京万科 50%。在协议各方按照《联合投标协议》
及合作开发协议约定履行出资义务（包括但不限于缴纳注册资本金、增资或提供股东借款）前提
下，联合持股比例无论是否调整为合作持股比例，均不影响合作开发协议各方按照合作持股比例
（京投置地 50%、京投公司 35%和北京万科 15%）分配项目公司利润。京投置地于 2012 年向北京
万科支付股权收购资金 3,500 万元，2014 年 4 月股权变更完成，变更后各方持股比例为京投置地
50%、京投公司 35%和北京万科 15%。根据京投银泰置业章程规定，公司设董事会成员 5 人，其中
京投置地提名 3 名董事，京投公司提名 1 名董事，北京万科提名 1 名董事，董事会决议须经不低
于 4/5 董事通过。根据京投公司与京投置地签订的《股权托管协议》及《股权托管协议之补充协
议》，京投公司将持有的京投银泰置业 35%的股权托管给京投置地，京投公司提名的董事在京投
银泰置业董事会的表决意见应与京投置地一致，故京投置地拥有京投银泰置业 80%的表决权。
注 3：2021 年 9 月京投公司与京投置地分别就京投公司持有的北京京投银泰尚德置业有限公
司（以下简称“尚德置业”）、北京京投兴业置业有限公司（以下简称“兴业置业”）、灜德置
业、兴平置业、京投兴海的股权签订了《股权托管协议之补充协议》（在成立项目公司后双方签
署《股权托管协议》，此后每年签署《股权托管协议之补充协议》）。上述协议约定京投公司将
其持有的尚德置业、兴业置业、灜德置业、兴平置业、京投兴海各 49%的股权托管给京投置地，
托管股权全部权利中的占有权、使用权。故京投置地拥有尚德置业、兴业置业、灜德置业、兴平
置业、京投兴海 100%的表决权。
注 4：2021 年 9 月，京投公司与京投置地就京投公司持有的京投丰德的股权签订了《股权托
管协议之补充协议》。上述协议约定京投公司将其持有的京投丰德 25%的股权托管给京投置地，
托管股权全部权利中的占有权、使用权。故京投置地拥有京投丰德 95%的表决权。
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
本期向少
少数股东
本期归属于少 数股东宣 期末少数股东权
子公司名称 持股
数股东的损益 告分派的 益余额
比例
股利
1.北京京投银泰置业有限公司 50.00 -1,709.29 34,794.52
2.北京京投银泰尚德置业有限公司 49.00 3,928.74 99,988.43
3.北京京投兴业置业有限公司 49.00 2,123.57 35,484.16
4.北京京投灜德置业有限公司 49.00 -858.16 15,444.39
5.北京京投兴平置业有限公司 49.00 1,136.34 12,540.99
6.北京京投丰德房地产有限公司 30.00 -5,274.74 -6,591.89
7.北京京投兴海房地产有限公司 49.00 -933.84 -544.36
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
√适用 □不适用
注：子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明详见附注九、1、（1）企业集团的构成
说明。
其他说明：
□适用 √不适用
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(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
子公司 期末余额 期初余额
名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
北京京 132,259.38 18,120.48 150,379.86 74,830.95 5,959.87 80,790.82 275,323.34 34,148.95 309,472.29 230,504.79 5,959.87 236,464.66
投银泰
置业有
限公司
北京京 337,569.51 7,059.74 344,629.25 140,571.24 140,571.24 378,046.79 8,420.61 386,467.40 190,427.21 190,427.21
投银泰
尚德置
业有限
公司
北京京 112,284.33 11,498.84 123,783.17 50,807.92 558.61 51,366.53 167,894.74 10,335.05 178,229.79 110,146.96 110,146.96
投兴业
置业有
限公司
北京京 840,886.27 9,198.69 850,084.96 211,486.03 607,079.77 818,565.80 825,407.66 7,248.16 832,655.82 159,765.84 639,619.45 799,385.29
投灜德
置业有
限公司
北京京 121,819.45 92.01 121,911.46 95,906.86 410.74 96,317.60 154,908.64 551.10 155,459.74 131,868.18 316.76 132,184.94
投兴平
置业有
限公司
北京京 619,625.77 14,890.89 634,516.66 655,258.65 1,230.99 656,489.64 530,279.74 5,038.90 535,318.64 266,917.15 272,792.01 539,709.16
投丰德
房地产
有限
北京京 1,012,812.41 24,693.03 1,037,505.44 658,106.57 380,509.81 1,038,616.38 908,849.86 22,683.06 931,532.92 155,352.36 775,385.71 930,738.07
投兴海
房地产
有限
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单位：万元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
子公司名称 综合收益 经营活动现
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润
总额 金流量
北京京投银泰置业有 159,263.80 -3,418.58 -3,418.58 149,079.92 24,421.30 2,249.11 2,249.11 4,463.55
限公司
北京京投银泰尚德置 41,600.46 8,017.83 8,017.83 -101,755.15 364,145.15 53,072.03 53,072.03 180,308.08
业有限公司
北京京投兴业置业有 45,395.03 4,333.81 4,333.81 -13,868.16 336,086.49 57,269.56 57,269.56 309,763.30
限公司
北京京投灜德置业有 41,585.89 -1,751.36 -1,751.36 15,794.05 29,306.89 -852.69 -852.69 48,858.83
限公司
北京京投兴平置业有 32,107.84 2,319.06 2,319.06 1,209.92 118,806.86 8,353.03 8,353.03 40,336.34
限公司
北京京投丰德房地产 0.65 -17,582.46 -17,582.46 312,855.19 0.14 -5,794.03 -5,794.03 147,155.70
有限
北京京投兴海房地产 0.76 -1,905.80 -1,905.80 379,992.70 0.25 -739.63 -739.63 125,135.50
有限
其他说明：
注：上表中列示的重要子公司期初余额或上期发生额为各子公司 2020 年 12 月 31 日或 2020 年度主要项目余额或发生额。
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业
合营企业或联营企 主要经 注册 或联营企业
业务性质
业名称 营地 地 直接 间接 投资的会计
处理方法
一、合营企业
1.鄂尔多斯市京投 鄂尔多 鄂尔 房地产开发经营 49.00 权益法
银泰房地产开发有 斯 多斯
限责任公司
2.北京京投颐信健 北京 北京 房地产开发，销 50.00 权益法
康管理服务有限公 售自行开发的商
司 品房
3.北京潭柘兴业房 北京 北京 房地产开发，销 40.00 权益法
地产开发有限公司 售自行开发的商
品房
4.上海礼仕酒店有 上海 上海 建造、经营及管 55.00 权益法
限公司（注 1） 理宾馆，物业管
理
5.无锡望愉地铁生 无锡 无锡 房地产开发经营 50.00 权益法
态置业有限公司
二、联营企业
1.北京京投阳光房 北京 北京 房地产开发，销 49.00 权益法
地产开发有限公司 售自行开发的商
品房
2.北京基石信安创 北京 北京 投资管理、资产 19.35 权益法
业投资有限公司 管理
3.北京必革家科技 北京 北京 智能家具装饰等 3.00 权益法
有限公司（注 2）
注 1：上海礼兴酒店有限公司（以下简称“上海礼兴”）名下拥有位于上海市黄埔区嵩山路
88 号地块（以下简称“107 地块”）和位于上海市黄埔区马当路 99 号地块（以下简称“108 地块”）
两处土地，并在 107 地块上建成安达仕酒店（以下简称“107 酒店”），在 108 地块上建成新天
地朗廷酒店（以下简称“108 酒店”）。根据 2010 年 11 月签署的《上海礼兴酒店有限公司股东
协议》的约定：上海礼兴拟分拆为 107 酒店和 108 酒店。2016 年 12 月，上海礼兴三方股东签署
了《分立协议》，约定分立后，上海礼兴继续存续，拥有和经营 108 酒店；新设公司拥有和经营
107 酒店。新设公司上海礼仕于 2017 年 3 月 10 日完成了工商注册登记。2017 年 9 月，上海礼仕
完成了 107 酒店资产变更手续。上海礼仕延续分立前上海礼兴（107 酒店）财务状况及经营成果。
新设公司和存续公司的股东及持股比例完全一致，2017 年底公司持有上海礼仕 27.5%股权，属于
公司联营企业。2018 年 2 月，公司与 LandtonLimited 及 TRILLIONFULLINVESTMENTSLIMITED（以
下简称“TrillionFull”）签署了《上海礼兴酒店有限公司之股权转让协议》及《上海礼仕酒店
有限公司之股权转让协议》，本次股权转让完成后，公司持有上海礼仕 55%股权，TrillionFull
持有上海礼仕 45%股权。公司及 TrillionFull 均不再持有上海礼兴的股权。按上海礼仕公司章程
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对董事会议事规则的相关规定，公司及 TrillionFull 对上海礼仕形成共同控制，性质变更为合营
企业。
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
注 2：2018 年 4 月，公司增资 450.00 万元投资北京必革家科技有限公司，持股比例 3%。根
据增资扩股协议及公司章程的规定，北京必革家科技有限公司设董事会，成员为 5 人，由股东委
派产生，其中：原股东共同委派 4 名董事，本公司委派 1 名董事。董事会决议的表决，实行一人
一票。董事会决议的下列事项需经包含本公司在内的三分之二以上的董事通过：（1）公司发展战
略、投资计划的制定、重大修改和修正；（2）制定公司的年度财务预算方案、决算方案；（3）
制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（4）决定公司的股权激励计划；（5）制定公司的合
并、分立、变更公司形式、解散的方案；（6）对公司的关联交易事项作出决议。除此之外其他董
事会职权事项需经三分之二以上董事同意通过。
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
无
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(2).重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
鄂尔多斯市京 北京京投颐 北京潭柘兴业 上海礼仕酒 无锡望愉地铁 鄂尔多斯市京 北京京投颐 北京潭柘兴业 上海礼仕酒 无锡望愉地铁
投银泰房地产 信健康管理 房地产开发有 店有限公司 生态置业有限 投银泰房地产 信健康管理 房地产开发有 店有限公司 生态置业有限
开发有限责任 服务有限公 限公司 公司 开发有限责任 服务有限公 限公司 公司
公司 司 公司 司
流动资产 111,862.68 1,136.47 923,153.57 2,866.53 1,196,103.78 111,907.76 1,136.37 869,646.55 3,797.59 960,049.16
其 51.40 42.17 5,883.75 1,663.09 71,320.78 96.48 42.08 5,984.07 2,312.63 20,009.71
中：现金
和现金等
价物
非流动资 2.54 1,535.22 208.16 144,515.41 5,698.59 2.75 1,538.67 215.09 154,546.15 742.10
产
资产合计 111,865.22 2,671.69 923,361.73 147,381.94 1,201,802.37 111,910.51 2,675.04 869,861.64 158,343.74 960,791.26
流动负债 190,512.40 1,171.24 900,056.23 88,584.68 1,146,430.85 183,408.27 1,013.07 846,492.02 58,715.85 944,760.33
非流动负 1,300.00 18,980.00 128,000.00 49,705.32 1,300.00 18,980.00 150,269.65 8,151.22
债
负债合计 190,512.40 2,471.24 919,036.23 216,584.68 1,196,136.17 183,408.27 2,313.07 865,472.02 208,985.50 952,911.55
少数股东
权益
归属于母 -78,647.18 200.45 4,325.50 -69,202.74 5,666.20 -71,497.76 361.98 4,389.62 -50,641.76 7,879.72
公司股东
权益
按持股比 -38,537.12 100.23 1,730.20 -38,061.51 2,833.10 -35,033.90 180.99 1,755.85 -27,852.97 3,939.86
例计算的
净资产份
额
调整事项 -49.65 -10,871.31 -13,971.23 -49.65 -7,996.63 -5,339.70
--商誉
--内部交 -49.65 -10,871.31 -13,971.23 -49.65 -7,996.63 -5,339.70
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易未实现
利润
--其他
对合营企 100.23 180.99
业权益投
资的账面
价值
存在公开
报价的合
营企业权
益投资的
公允价值
营业收入 15,521.49 104.19 12,318.80
财务费用 7,077.93 158.07 0.50 14,185.44 7.03 7,089.48 156.18 0.48 13,499.66 1.23
所得税费 -692.34 -688.85
用
净利润 -7,149.42 -161.52 -64.11 -18,560.98 -2,213.52 -7,304.13 -158.98 -31.13 -18,858.41 -2,117.97
终止经营
的净利润
其他综合
收益
综合收益 -7,149.42 -161.52 -64.11 -18,560.98 -2,213.52 -7,304.13 -158.98 -31.13 -18,858.41 -2,117.97
总额
本年度收
到的来自
合营企业
的股利
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(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
北京京投阳光 北京基石信安 北京京投阳光 北京基石信安
房地产开发有 创业投资有限 房地产开发有 创业投资有限
限公司 公司 限公司 公司
流动资产 36,813.29 2,206.99 37,277.63 2,098.51
非流动资产 484.77 36,616.16 487.43 22,745.36
资产合计 37,298.06 38,823.15 37,765.06 24,843.87
流动负债 9,519.91 9,997.77
非流动负债 5,202.14 1,781.07
负债合计 9,519.91 5,202.14 9,997.77 1,781.07
少数股东权益
归属于母公司股东权益 27,778.15 33,621.01 27,767.29 23,062.8
按持股比例计算的净资产份 13,611.29 6,507.29 13,605.97 4,463.77
额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面 13,611.29 6,507.29 13,605.97 4,463.77
价值
存在公开报价的联营企业权
益投资的公允价值
营业收入 175.94
净利润 10.86 10,558.2 -250.98 -315.63
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 10.86 10,558.2 -250.98 -315.63
本年度收到的来自联营企业
的股利
其他说明
注：北京基石信安创业投资有限公司首次执行新金融工具准则，会计政策变更调整影响其 2021
年 1 月 1 日资产负债表中负债合计 1,781.07 万、归属于母公司股东权益的金额-1,781.07 万元。
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数
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2021 年年度报告
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
联营企业：
北京必革家科技有限公司 3,936,566.71 4,016,279.17
投资账面价值合计 3,936,566.71 4,016,279.17
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -79,712.46 -73,870.31
--其他综合收益
--综合收益总额 -79,712.46 -73,870.31
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期未确认的损失
累积未确认前期累 本期末累积未确认的损
合营企业或联营企业名称 （或本期分享的净
计的损失 失
利润）
鄂尔多斯市京投银泰房地 350,835,470.57 35,032,172.69 385,867,643.26
产开发有限责任公司
上海礼仕酒店有限公司 278,529,689.92 102,085,372.16 380,615,062.08
合计 629,365,160.49 137,117,544.85 766,482,705.34
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
公司的主要金融工具包括货币资金、交易性金融资产、应收款项、债权投资、其他权益工具投资、
应付款项、金融机构借款、应付债券等，各项金融工具的详细情况说明见附注七相关项目。与这
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些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管
理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
风险管理目标和政策：本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险
对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该
风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的
风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之
内。
本公司的金融工具导致的主要风险是市场风险、信用风险及流动性风险。
（一）金融工具分类
1.资产负债表日的各类金融资产的账面价值
（1）2021 年 12 月 31 日
单位：元 币种：人民币
以公允价值计 以公允价值计量
以摊余成本计量的金 量且其变动计 且其变动计入其
金融资产项目 合计
融资产 入当期损益的 他综合收益的金
金融资产 融资产
货币资金 4,929,811,501.37 4,929,811,501.37
应收账款 66,780,116.11 66,780,116.11
其他应收款 282,186,692.85 282,186,692.85
其他流动资产 401,071,458.61 401,071,458.61
一年内到期的非流动资产 297,301,883.83 297,301,883.83
其他权益工具投资 475,886,617.74 475,886,617.74
其他非流动资产 8,047,250,248.15 8,047,250,248.15
（2）2021 年 1 月 1 日
单位：元 币种：人民币
以公允价值计 以公允价值计量
以摊余成本计量的 量且其变动计 且其变动计入其
金融资产项目 合计
金融资产 入当期损益的 他综合收益的金
金融资产 融资产
货币资金 4,891,184,956.42 4,891,184,956.42
应收账款 85,443,327.85 85,443,327.85
其他应收款 270,757,282.34 270,757,282.34
一年内到期的非流动资产 297,951,097.41 297,951,097.41
债权投资 276,563,054.78 276,563,054.78
其他权益工具投资 854,080,333.95 854,080,333.95
其他非流动资产 8,773,057,864.05 8,773,057,864.05
2.资产负债表日的各类金融负债的账面价值
（1）2021 年 12 月 31 日
单位：元 币种：人民币
以公允价值计量且其变动
金融负债项目 其他金融负债 合计
计入当期损益的金融负债
应付账款 2,951,639,267.58 2,951,639,267.58
其他应付款 863,464,254.43 863,464,254.43
一年内到期的非流动负债 1,887,828,686.49 1,887,828,686.49
长期借款 11,302,272,007.60 11,302,272,007.60
应付债券 3,490,278,160.82 3,490,278,160.82
租赁负债 13,377,291.83 13,377,291.83
长期应付款 105,840,417.01 105,840,417.01
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（2）2021 年 1 月 1 日
单位：元 币种：人民币
以公允价值计量且其变动
金融负债项目 其他金融负债 合计
计入当期损益的金融负债
短期借款 75,117,812.50 75,117,812.50
应付账款 3,784,360,803.43 3,784,360,803.43
其他应付款 963,674,856.16 963,674,856.16
一年内到期的非流动负债 1,232,067,527.45 1,232,067,527.45
长期借款 20,994,623,546.43 20,994,623,546.43
应付债券 3,985,787,675.50 3,985,787,675.50
租赁负债 20,255,226.70 20,255,226.70
长期应付款 137,034,231.74 137,034,231.74
（二）市场风险
1．利率风险
本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的短期借款、长期借款、一
年以内到期的非流动负债有关。2021 年 12 月 31 日，本公司 85.21%计息借款按固定利率计息,利
率变动对净利润影响有限。
2．外汇风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本公司承受外汇风险主要与美元有关，除本公司之
子公司宁波银泰对外经济贸易有限公司以美元进行采购和销售外，本公司的其他主要业务活动以
人民币计价结算。2021 年 12 月 31 日，以外币美元的资产或负债余额为零，因此外币余额的资产
和负债产生的外汇风险可能对本公司的经营业绩产生的影响十分有限。
（三）信用风险
本公司的信用风险主要来自货币资金、应收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资产、
债权投资、其他非流动资产等金融资产，这些金融资产的信用风险源自交易对手违约，最大风险
敞口等于这些工具的账面金额，本公司还因提供财务担保而面临信用风险，具体包括：
本公司的货币资金存放在信用评级较高的银行，故信用风险较低。
合并资产负债表中应收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资产、债权投资、其他非流
动资产的账面价值正是本公司可能面临的最大信用风险。本公司对前述金融资产余额进行持续监
控，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。本公司因前述金融资产产生的信用风险敞口
量化数据详见附注六的相关披露。截至本报告期末，公司已对鄂尔多斯项目公司借款计提的减值
准备详见附注七、31 其他非流动资产。
本公司及本公司的子公司仅对合并范围内子公司及联合营企业提供财务担保，担保面临的风
险敞口详见附注十二、5、（4）关联担保情况，本公司管理层认为因关联担保事项所承担的信用
风险较低。
（四）流动性风险
流动风险为本公司在负债到期日无法履行偿付义务的风险，本公司管理流动性风险的方法是
确保有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于对企业信誉造成影响。本公司管理层认为保
持了充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的
影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。
本公司通过银行贷款、公司债券及债务维持资金延续性与灵活性之间的平衡，以管理流动性
风险。
本公司财务管理部持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的资金储备；同时
持续监控是否符合借款协议的规定。本公司运用银行借款、其他计息借款、公司债券等多种融资
手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。
金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
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单位：元 币种：人民币
2021 年 12 月 31 日
项目
1 年以内（含 1 年） 1-3 年（含 3 年） 3 年以上 合计
应付账款 2,942,380,913.93 9,258,353.65 2,951,639,267.58
其他应付款 768,347,019.28 89,650,386.69 5,466,848.46 863,464,254.43
一年内到期的非流动负债 1,887,828,686.49 1,887,828,686.49
长期借款 6,500,000.00 11,295,772,007.60 11,302,272,007.60
应付债券 3,490,278,160.82 3,490,278,160.82
租赁负债 8,520,004.24 4,857,287.59 13,377,291.83
长期应付款 40,398,415.04 60,216,542.34 5,225,459.63 105,840,417.01
单位：元 币种：人民币
2021 年 1 月 1 日
项目
1 年以内（含 1 年） 1-3 年（含 3 年） 3 年以上 合计
短期借款 75,117,812.50 75,117,812.50
应付账款 3,775,766,739.89 8,594,063.54 3,784,360,803.43
其他应付款 923,681,290.93 34,526,716.77 5,466,848.46 963,674,856.16
一年内到期的非流动负债 1,232,067,527.45 1,232,067,527.45
长期借款 19,025,365,196.16 1,969,258,350.27 20,994,623,546.43
应付债券 2,490,682,000.74 1,495,105,674.76 3,985,787,675.50
租赁负债 15,322,557.07 4,932,669.63 20,255,226.70
长期应付款 37,214,100.11 83,012,689.55 16,807,442.08 137,034,231.74
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公 第二层次公 第三层次公允价
合计
允价值计量 允价值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产
1.以公允价值计量且变动计
入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融
资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 475,886,617.74 475,886,617.74
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让的
土地使用权
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（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的资产
475,886,617.74 475,886,617.74
总额
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变动计
入当期损益的金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计量且
变动计入当期损益的金融负
债
持续以公允价值计量的负债
总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资
产总额
非持续以公允价值计量的负
债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
持续第三层次公允价值计量的其他权益工具投资为本公司持有的未上市股权投资，其中：对于本
公司持有基金投资公司股权，因基金投资公司财务报表已按公允价值计量其持有的对外投资，基
金投资公司财务报表期末净资产已反映其公允价值，故本公司根据基金投资公司财务报表期末净
资产及本公司对其投资比例确定公允价值；对于本公司持有的其他未上市股权投资，因被投资单
位经营环境和经营情况、财务状况等未发生重大变化，故本公司按投资成本作为公允价值的合理
估计进行计量。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
√适用 □不适用
截至 2021 年 12 月 31 日和 2021 年 1 月 1 日，本公司不以公允价值计量的各项金融资产和金融负
债的账面价值与公允价值之间无重大差异。
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
北京市基础 北京 基础设施项 16,420,658.49 38.00 38.00
设施投资有 目的投融资
限公司 和资本运营
本企业的母公司情况的说明
北京市基础设施投资有限公司系国有独资公司，法定代表人为张燕友，统一社会信用代码：
911100001011241849。
本企业最终控制方是北京市人民政府国有资产监督管理委员会
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司子公司的情况详见附注九、1 在子公司中的权益。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
本公司重要的合营或联营企业详见附注九、3 在合营企业或联营企业中的权益。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营
企业情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有公司 合营企业
上海礼仕酒店有限公司 合营企业
北京京投颐信健康管理服务有限公司 合营企业
北京潭柘兴业房地产开发有限公司 合营企业
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无锡望愉地铁生态置业有限公司 合营企业
北京京投阳光房地产开发有限公司 联营企业
北京基石信安创业投资有限公司 联营企业
北京必革家科技有限公司 联营企业
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
北京基石创业投资基金（有限合伙） 其他
北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙） 其他
保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙） 其他
北京基石信创创业投资中心（有限合伙） 其他
银泰百货宁波海曙有限公司 其他
基石国际融资租赁有限公司 其他
北京城建设计发展集团股份有限公司（注） 其他
北京京投资产经营有限公司 其他
其他说明
注：本公司控股股东京投公司持有北京城建设计发展集团股份有限公司股份 87,850,942 股，
持股比例 6.51%，京投公司一名高级管理人员兼任该公司非执行董事，根据《上海证券交易所股
票上市规则》（2022 年 1 月修订）相关规定，该公司为本公司的关联法人。
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海礼仕酒店有限公司 餐饮、会议、差旅费 6.15 3.69
北京城建设计发展集团 咨询设计服务费 181.84 211.19
股份有限公司
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
北京京投资产经营有限 房地产销售 159,228.37
公司
银泰百货宁波海曙有限 物业管理 250.67 240.00
公司
无锡望愉地铁生态置业 开发支持及咨询服务 1,973.79
有限公司
北京市基础设施投资有 房地产销售 322,948.26
限公司
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购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
√适用 □不适用
关联方资金占用利息收支情况：
单位：万元 币种：人民币
公司名称 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海礼仕酒店有限公司 利息收入 4,346.17 3,636.59
北京潭柘兴业房地产开发有限公司 利息收入 20,228.81 20,284.23
北京京投颐信健康管理服务有限公司 利息收入 149.21 149.62
无锡望愉地铁生态置业有限公司 利息收入 32,928.89 24,155.23
北京市基础设施投资有限公司 利息支出 119,349.31 196,085.13
基石国际融资租赁有限公司 利息支出 969.26 1,245.73
北京市基础设施投资有限公司 担保费 6,618.45 4,737.68
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
托管收益 本期确认
委托方/出包 受托方/承 托管资产 受托/承包 受托/承包起 受托/承包 /承包收 的托管收
方名称 包方名称 情况 资产类型 始日 终止日 益定价依 益/承包
据 收益
北京市基础 北京京投置 京投银泰 股权托管
设施投资有 地房地产有 置业 35%股 2011 年 12 月 2022 年 8 月
限公司 限公司 权
北京市基础 北京京投置 兴业置业 股权托管
设施投资有 地房地产有 49%股权 2013 年 2 月 2022 年 8 月
限公司 限公司
北京市基础 北京京投置 尚德置业 股权托管
设施投资有 地房地产有 49%股权 2013 年 2 月 2022 年 8 月
限公司 限公司
北京市基础 北京京投置 灜德置业 股权托管
设施投资有 地房地产有 49%股权 2014 年 10 月 2022 年 8 月
限公司 限公司
北京市基础 北京京投置 兴平置业 股权托管
设施投资有 地房地产有 49%股权 2015 年 11 月 2022 年 8 月
限公司 限公司
北京市基础 北京京投置 京投丰德 股权托管
设施投资有 地房地产有 25%股权 2019 年 3 月 2022 年 8 月
限公司 限公司
北京市基础 北京京投置 京投兴海 股权托管
设施投资有 地房地产有 49%股权 2019 年 3 月 2022 年 8 月
限公司 限公司
关联托管/承包情况说明
√适用 □不适用
详见附注九、1 在子公司中的权益。
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
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关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
本期确认的租赁 上期确认的
承租方名称 租赁资产种类 租赁起始日 租赁终止日
收入 租赁收入
银泰百货宁 华联大厦 2017-01-01 2033-12-31 255.24 255.24
波海曙有限 <7-49>、<8-54>
公司（注 1）
北京市基础 昆玉嘉园地下 2021-01-01 2023-12-31 16.99
设施投资有 车位
限公司（注
2）
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
√适用 □不适用
注 1：2016 年 12 月 29 日，本公司与银泰百货宁波海曙有限公司签订房屋租赁合同，租赁标
的为宁波华联大厦地上主楼及裙楼 7、8 层（面积 9,984.70 平方米），租赁期限为 2017 年 1 月 1
日至 2033 年 12 月 31 日，计租年度第 1 年至第 6 年的每年租金为 268.00 万元，第 7 年至第 12
年的每年租金为 280.00 万元，第 13 年至 17 年的每年租金为 290.00 万元；本报告期确认租金收
入 255.24 万元。
注 2：2020 年 12 月 30 日，北京京投兴业置业有限公司与北京市基础设施投资有限公司签订
车位租赁协议，租赁标的为昆玉嘉园地下车位共 10 个，租赁期限为 2021 年 1 月 1 日至 2021 年
12 月 31 日，年租金 18.00 万元；2021 年 8 月，北京京投兴业置业有限公司将租赁标的出售转让
北京京投银泰尚德置业有限公司，出租方变更为北京京投银泰尚德置业有限公司；本报告期确认
租金收入 16.99 万元。
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已经
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
上海礼仕酒店有限公司 128,000.00 2017-01-23 2027-01-22 否
上海礼仕酒店有限公司 10,000.00 2018-06-08 2022-07-09 否
北京京投置地房地产有限公司 10,000.00 2019-07-23 2022-07-22 否
北京京投置地房地产有限公司 520,000.00 2020-09-18 2025-09-18 否
北京京投兴檀房地产有限公司 70,000.00 2021-12-08 2026-12-02 否
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
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担保是否已经
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
北京京投置地房地产 20,000.00 2019-03-11 2024-03-11 否
有限公司（注 6）
北京市基础设施投资 100,000.00 2019-03-14 2024-03-14 否
有限公司（注 7）
北京市基础设施投资 50,000.00 2019-07-17 2024-07-17 否
有限公司（注 8）
北京市基础设施投资 200,000.00 2020-09-04 2023-09-04 否
有限公司（注 9）
北京市基础设施投资 300,000.00 2020-06-05 永续 否
有限公司（注 10）
北京市基础设施投资 190,000.00 2021-09-27 永续 否
有限公司（注 11）
北京市基础设施投资 110,000.00 2021-12-28 永续 否
有限公司（注 11）
关联担保情况说明
√适用 □不适用
子公司之间的担保
单位：万元 币种：人民币
北京京投置地房地产有 北京京投兴檀房地产
250,000.00 2018-09-18 2022-09-18 否
限公司（注 12） 有限公司
北京京投置地房地产有 北京京投兴海房地产
178,500.00 2021-11-26 2026-11-25 否
限公司（注 13） 有限公司
北京京投置地房地产有 北京京投灜德置业有
306,000.00 2021-11-26 2026-11-25 否
限公司（注 14） 限公司
注 1：上海礼兴通过贷款人杭州银行股份有限公司上海分行向委托人广发证券资产管理（广
东）有限公司（广发证券钱潮 2 号定向资产管理计划）申请了 128,000.00 万元委托贷款，借款期
限自 2017 年 1 月 23 日至 2027 年 1 月 22 日止，公司为本笔委托贷款提供连带责任保证担保，担
保金额为 128,000.00 万元，担保期限为 2017 年 1 月 23 日至 2027 年 1 月 22 日，合作方复地（集
团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼兴行使的追偿权中的 20%的部分（最高本
金余额为人民币 25,600.00 万元）提供反担保。上海礼兴分立后,原合同主体已由上海礼兴变更为
上海礼仕，公司原对上海礼兴享有的权益及应承担的义务平移至分立后新设公司上海礼仕。
注 2：本公司为上海礼仕与上海地铁融资租赁有限公司 10,000.00 万元售后回租业务承担连
带责任保证担保，担保期限为 2018 年 6 月 8 日至 2022 年 7 月 9 日，截至本报告期末贷款余额
8,600.00 万元。合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的
追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币 2,000.00 万元）提供反担保。
注 3：本公司为全资子公司京投置地与厦门国际银行北京分行的 10,000.00 万元贷款提供连
带责任保证担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 8,280.00 万元，担保期限为 2019 年 7 月
23 日至 2022 年 7 月 22 日。
注 4：公司以持有的无锡嘉仁 100%股权及无锡望愉 50%股权为全资子公司京投置地 520,000.00
万元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 104,000.00 万元，担保期限为
2020 年 9 月 18 日至 2025 年 9 月 18 日。
注 5：公司为全资孙公司京投兴檀 70,000.00 万元贷款提供连带责任保证担保，截至本报告
期末担保债权本金余额为 35,612.88 万元，担保期限为 2021 年 12 月 8 日至 2026 年 12 月 2 日。
注 6：全资子公司京投置地为本公司向基石国际融资租赁有限公司申请的融资租赁提供连带
责任保证担保，租赁本金为 20,000.00 万元，截至本报告期末应付融资租赁费金额为 9,482.54
万元，担保期限为 2019 年 3 月 11 日至 2024 年 3 月 11 日。
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2021 年年度报告
注 7：京投公司为本公司公开发行债券（“19 京发 G1”）提供不可撤销连带责任保证担保，
担保金额 100,000.00 万元，担保期限为 2019 年 3 月 14 日至 2024 年 3 月 14 日。
注 8：京投公司为本公司公开发行债券（“19 京发 G2”）提供不可撤销连带责任保证担保，
担保金额 50,000.00 万元，担保期限为 2019 年 7 月 17 日至 2024 年 7 月 17 日。
注 9：京投公司为本公司公开发行债券（“20 京发 01”）提供不可撤销连带责任保证担保，
担保金额 200,000.00 万元，担保期限为 2020 年 9 月 4 日至 2023 年 9 月 4 日。
注 10：京 投公 司为本 公司 永续 信托贷 款提 供不可 撤销 连带责 任保 证担保 ，担 保金 额
300,000.00 万元，担保期间为担保函生效之日起至本公司按照《永续信托贷款合同》约定应当足
额清偿《永续信托贷款合同》项下最后一笔贷款本金、该笔贷款对应的贷款利息[含已递延支付的
贷款利息与累计孳息（如有）]及其他应付款项（如有）之日起 2 年。
注 11：京投公司为本公司永续债融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保，担保
金额为 300,000.00 万元，且承诺在特定情况下代为支付相关款项。保证期间为《投资合同》约定
的投资计划终止日起 2 年。或债权人按照《投资合同》或担保函的约定提前实现债权、或发生法
律、行政法规规定和《投资合同》约定的永续投资资金履行期提前届满情形时，保证期间自债权
人确定的投资计划到期日起 2 年。或《投资合同》约定融资主体可分期/分笔履行债务的（包括不
限于投资资金本金、利息、递延利息、累计计息及其他应付款），各期/各笔债务的保证期间分别
计算，每期/每笔债务的保证期间为该期/该笔债务履行期限届满之日起，计至最后一期/最后一笔
投资资金到期日起 2 年止。
注 12：全资子公司京投置地以其持有的京投兴檀 100%股权为京投兴檀 250,000.00 万元委托
贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 6,950.00 万元，担保期限为 2018 年 9
月 18 日至 2022 年 9 月 18 日。
注 13：全资子公司京投置地以其持有的京投兴海 51%股权为京投兴海 178,500.00 万元委托贷
款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 160,650.00 万元，担保期限为 2021 年 11
月 26 日至 2026 年 11 月 25 日。
注 14：全资子公司京投置地以其持有的灜德置业 51%股权和京投丰德 70%股权为灜德置业
306,000.00 万元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 260,100.00 万元，
担保期限为 2021 年 11 月 26 日至 2026 年 11 月 25 日。
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
北京市基础设施投 3,300,000,000.00 2021-11-26 2026-11-25 委托贷款，年利
资有限公司 率 8.00%
北京市基础设施投 29,500,000.00 2021-06-15 2022-09-18 委托贷款，年利
资有限公司 率 8.00%
北京市基础设施投 220,500,000.00 2021-06-15 2021-09-29 委托贷款，年利
资有限公司 率 8.00%
北京市基础设施投 40,000,000.00 2021-12-17 2022-09-18 委托贷款，年利
资有限公司 率 8.00%
北京市基础设施投 260,000,000.00 2021-11-26 2026-11-25 委托贷款，年利
资有限公司 率 6.00%
北京市基础设施投 5,100,000,000.00 2021-11-26 2026-11-25 委托贷款，年利
资有限公司 率 6.00%
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出
上海礼仕酒店有 10,125,921.96 2021-01-04 2022-02-19 委托贷款，年利率
限公司 9.50%
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2021 年年度报告
上海礼仕酒店有 25,500,000.00 2021-03-12 2022-02-19 委托贷款，年利率
限公司 9.50%
上海礼仕酒店有 10,303,524.76 2021-04-23 2022-04-22 委托贷款，年利率
限公司 9.50%
上海礼仕酒店有 82,966,824.98 2021-04-23 2022-04-22 委托贷款，年利率
限公司 9.50%
上海礼仕酒店有 84,000,000.00 2021-04-23 2022-04-22 委托贷款，年利率
限公司 9.50%
上海礼仕酒店有 84,000,000.00 2021-04-23 2022-04-22 委托贷款，年利率
限公司 9.50%
上海礼仕酒店有 47,282,521.78 2021-04-23 2022-04-22 委托贷款，年利率
限公司 9.50%
上海礼仕酒店有 1,731,503.14 2021-04-23 2022-04-22 委托贷款，年利率
限公司 9.50%
上海礼仕酒店有 16,500,000.00 2021-06-09 2022-04-22 委托贷款，年利率
限公司 9.50%
上海礼仕酒店有 9,485,815.59 2021-07-06 2022-04-22 委托贷款，年利率
限公司 9.50%
上海礼仕酒店有 11,932,741.29 2021-10-29 2022-04-22 委托贷款，年利率
限公司 9.50%
上海礼仕酒店有 27,770,000.00 2021-10-29 2022-04-22 委托贷款，年利率
限公司 9.50%
鄂尔多斯市京投 500,000.00 2021-02-03 2025-01-26 协议借款，年利率
银泰房地产开发 4.90%
有限责任公司
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 1,327.20 1,088.78
(8).其他关联交易
√适用 □不适用
1.公司与京投公司签署了《关于公开发行公司债券的担保协议》、京投公司出具了《担保函》
承诺对拟公开发行不超过 15.00 亿元公司债券提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。担保协
议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司债券未偿还债券票面金额为基数，年费率为 1%。
2019 年 3 月 14 日，公开发行公司债券 10.00 亿元，2021 年 4 月，公司已支付该笔项下本期担保
费 1,000.00 万元。2019 年 7 月 17 日，公开发行公司债券 5.00 亿元，2021 年 8 月，公司已支付
该笔项下本期担保费 500.00 万元。
2.公司与京投公司签署了《关于公开发行公司债券的担保协议》、京投公司出具了《担保函》
承诺对拟公开发行不超过 20.00 亿元公司债券提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。担保协
议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司债券未偿还债券票面金额为基数，年费率为 1%。
2020 年 9 月 4 日，公开发行公司债券 20.00 亿元，2021 年 9 月，已支付担保费 2,000.00 万元。
3.公司与京投公司签署了《关于永续信托贷款的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承
诺对拟进行不超过 18.00 亿元永续信托贷款融资提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。担保
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2021 年年度报告
协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以永续信托贷款未偿还本金为基数，年费率为 1%。
2020 年 6 月 8 日，进行永续信托贷款融资 9.00 亿元，2021 年 6 月，已支付担保费 900.00 万元。
2020 年 11 月 6 日，进行永续信托贷款融资 9.00 亿元，2021 年 11 月，已支付担保费 900.00 万元。
4.公司与京投公司签署了《关于永续信托贷款的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承
诺对拟进行不超过 12.00 亿元永续信托贷款融资提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。担保
协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以永续信托贷款未偿还本金为基数，年费率为 1%。
2020 年 6 月 8 日，进行永续信托贷款融资 12.00 亿元，2021 年 6 月，已支付担保费 1,200.00 万
元。
5.公司与京投公司签署了《关于永续债融资的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承诺
对拟进行不超过 19.00 亿元永续债融资提供本息全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，且承
诺在特定情况下代为支付相关款项。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以永续债
未偿还本金为基数，年费率为 1%。2021 年 9 月 27 日，进行永续债融资 13.00 亿元，2021 年 10
月，已支付担保费 1,300.00 万元。2021 年 9 月 27 日，进行永续债融资 6.00 亿元，2021 年 10
月，已支付担保费 600.00 万元。
6.公司与京投公司签署了《关于永续债融资的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承诺
对拟进行不超过 11.00 亿元永续债融资提供本息全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，且承
诺在特定情况下代为支付相关款项。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以永续债
未偿还本金为基数，年费率为 1%。2021 年 12 月，进行永续债融资 11.00 亿元，2021 年 12 月，
已支付担保费 1,100.00 万元。
7.公司于 2018 年 12 月 28 日与基石国际融资租赁有限公司签订了《融资租赁合同》，将部分
不动产以售后回租方式向基石国际融资租赁有限公司融资，融资金额人民币 2.00 亿元，融资期限
60 个月，融资年利率 5.80%。本次售后回租由公司全资子公司京投置地提供全额不可撤销连带责
任担保。2019 年 3 月 11 日，公司收到融资款 2.00 亿元。公司本报告期偿还融资本息合计 4,647.25
万元。
8.2012 年 12 月 14 日、12 月 31 日，公司八届九次董事会、2012 年第六次临时股东大会审议
通过了《关于投资北京基石创业投资基金暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人的身份参
与投资该基金，投资的形式为以现金认缴该基金的出资额 25,150.00 万元。公司本报告期收回投
资款 11,204.24 万元，累计已收回投资 25,150.00 万元。
9.2015 年 4 月 7 日、4 月 29 日，公司八届三十三次董事会、2014 年度股东大会审议通过了
《关于投资北京基石创业投资基金二期暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、以货
币资金出资认缴方式参与投资基石仲盈，公司出资额不超过 12,000.00 万元。公司本报告期收回
投资款 5,871.99 万元，累计已收回投资 12,000.00 万元。
10.2017 年 11 月 15 日，公司九届二十六次董事会审议通过了《关于投资保定基石连盈创业
投资基金（有限合伙）暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、以现金出资认缴方式
参与投资基石仲盈，公司出资额 5,000.00 万元。公司本报告期收回投资款 85.97 万元，累计已收
回投资 85.97 万元。
11.2021 年 8 月 30 日，公司于召开的十一届六次董事会、2021 年 9 月 15 日召开的 2021 年第
三次临时股东大会审议通过了《关于投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙）暨关联交易的
议案》，同意公司以有限合伙人身份、现金方式参与投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙），
公司出资总额为 10,000.00 万元。公司本报告期内出资 4,000.00 万元。
12.本公司全资子公司京投置地与京投公司联合参与了北京市朝阳区东坝车辆基地综合利用
项目 1101-A002-1、1101-A003-1 地块 R2 二类居住用地项目（配建“保障性租赁住房”）（编号：
京土整储挂（朝）[2021]090 号）、北京市朝阳区东坝车辆基地综合利用项目 1101-A002-2、
1101-A003-2 地块 R2 二类居住用地项目（编号：京土整储挂（朝）[2021]091 号）及北京市朝阳
区东坝车辆基地综合利用项目 1101-A002-3 地块 R2 二类居住用地项目（编号：京土整储挂（朝）
[2021]092 号）（以上简称“东坝项目地块”）的竞买，于 2021 年 12 月 24 日收到北京市规划和
自然资源委员会的成交确认书，以 1,753,000.00 万元获得上述地块的使用权。
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2021 年年度报告
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
北京市基础 56,936,580.44 36,045,595.14
预付账款 设施投资有
限公司
北京基石创 19,416,746.05 19,416.75
业投资基金
应收股利
（有限合
伙）
北京京投颐 2,250,000.00 2,250.00 2,250,000.00 2,250.00
信健康管理
其他应收款
服务有限公
司
基石国际融 10,000,000.00 10,000.00 10,000,000.00 10,000.00
其他应收款 资租赁有限
公司
无锡望愉地 10,000,000.00
应收账款 铁生态置业
有限公司
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
银泰百货宁波海曙 770,000.00 770,000.00
其他应付款
有限公司
北京京投阳光房地 100,450,000.00 100,450,000.00
其他应付款
产开发有限公司
银泰百货宁波海曙 638,095.24 638,095.23
预收款项
有限公司
北京市基础设施投 280,000,000.00
应付股利
资有限公司
(3).关联方债权债务往来补充表
单位：元 币种：人民币
项目名称 关联方 期末金额 期初金额
应收利息 上海礼仕酒店有限公司 12,615,792.52 10,125,921.96
应收利息减值准备 上海礼仕酒店有限公司 12,615.79 10,125.92
其他流动资产 上海礼仕酒店有限公司 401,472,931.54
其他流动资产减值准备 上海礼仕酒店有限公司 401,472.93
北京京投颐信健康管理服
一年内到期的非流动资产（委托贷款） 18,870,855.34
务有限公司
一年内到期的非流动资产减值准备（委托 北京京投颐信健康管理服
18,870.85
贷款） 务有限公司
一年内到期的非流动资产（委托贷款） 上海礼仕酒店有限公司 130,254,139.07 298,249,346.76
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2021 年年度报告
一年内到期的非流动资产减值准备（委托
上海礼仕酒店有限公司 130,254.13 298,249.35
贷款）
北京潭柘兴业房地产开发
一年内到期的非流动资产（委托贷款） 148,474,488.88
有限公司
一年内到期的非流动资产减值准备（委托 北京潭柘兴业房地产开发
148,474.48
贷款） 有限公司
债权投资（委托贷款） 上海礼仕酒店有限公司 120,128,217.11
债权投资减值准备（委托贷款） 上海礼仕酒店有限公司 120,128.22
北京潭柘兴业房地产开发
债权投资（委托贷款） 139,422,488.88
有限公司
北京潭柘兴业房地产开发
债权投资减值准备（委托贷款） 139,422.49
有限公司
北京京投颐信健康管理服
债权投资（委托贷款） 17,289,188.69
务有限公司
北京京投颐信健康管理服
债权投资减值准备（委托贷款） 17,289.19
务有限公司
北京潭柘兴业房地产开发
其他非流动资产 3,530,997,922.54 3,325,624,589.21
有限公司
北京潭柘兴业房地产开发
其他非流动资产减值准备 3,530,997.92 3,325,624.59
有限公司
鄂尔多斯市京投银泰房地
其他非流动资产 1,126,888,721.95 1,126,388,721.95
产开发有限责任公司
鄂尔多斯市京投银泰房地
其他非流动资产减值准备 339,907,193.43 339,907,193.43
产开发有限责任公司
无锡望愉地铁生态置业有
其他非流动资产 3,706,538,333.34 4,638,946,317.23
限公司
无锡望愉地铁生态置业有
其他非流动资产减值准备 3,706,538.33 4,638,946.32
限公司
北京市基础设施投资有限
长期借款（委托借款） 9,550,000,000.00 19,853,500,000.00
公司
一年内到期的非流动负债（资金拆借本 北京市基础设施投资有限
1,169,500,000.00 672,000,000.00
金） 公司
一年内到期的非流动负债（长期借款利 北京市基础设施投资有限
23,263,777.73 49,336,222.19
息） 公司
基石国际融资租赁有限公
长期应付款 94,825,367.88 131,605,268.61
司
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
2010 年，本公司的全资子公司京投置地和北京万科签订《合作协议》约定，双方先按各 50%比例
联合投标并成立京投万科项目公司，获取水碾村改造一期地块。双方约定由京投置地合并财务报
表，并将项目公司股权结构通过增资方式调整为：北京万科持股 20%，京投置地持股 80%。在项目
销售净利润率高于 9%的情况下，京投置地、北京万科分别按 70%和 30%分配比例对项目全部利润
进行利润分配；在项目销售净利润率低于 9%（含 9%）的情况下，京投置地、北京万科分别按 74%
和 26%比例对项目全部利润进行利润分配。本年度销售净利率低于 9%，本公司按 74%进行合并。
截至 2021 年 12 月 31 日，本公司不存在其他应披露的承诺事项。
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
A.截至 2021 年 12 月 31 日，本公司合并范围内各公司对外担保事项详见附注十二、5、（4）
关联担保情况。
B.截至 2021 年 12 月 31 日，本公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的余额为
360,285.32 万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用，
担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，
至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等
房屋权属证明文件交银行保管之日止。
C.截至 2021 年 12 月 31 日，本公司不存在其他应披露的或有事项。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对财务状况和经营 无法估计影响数的
项目 内容
成果的影响数 原因
股票和债券的发行 发行公司债券“22 京发 01” 0
重要的对外投资
重要的债务重组
自然灾害
外汇汇率重要变动
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2021 年年度报告
公司面向专业投资者公开发行面值不超过 13.25 亿元（含 13.25 亿元）的公司债券已经上海
证券交易所审核通过，并经中国证券监督管理委员会同意注册（证监许可〔2021〕3885 号）。根
据《京投发展股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）发行公告》，公
司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）为 3 年期固定利率债券。本期债券发行规
模不超过人民币 8.84 亿元（含 8.84 亿元）。债券发行工作已于 2022 年 3 月 9 日结束，债券简称：
22 京发 01，代码：185516。实际发行规模 8.84 亿元，最终票面利率为 3.27%。此重要的非调整
事项——发行债券对 2021 年 12 月 31 日财务状况和 2021 年度经营成果的影响数为零。
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 96,301,087.61
经审议批准宣告发放的利润或股利
公司拟定 2021 年度利润分配预案为：以 2021 年 12 月 31 日公司总股本 740,777,597 股为基
数，每 10 股派发现金红利 1.30 元（含税），共计派发 96,301,087.61 元。本年度不进行资本公
积转增股本。本预案尚须提交公司股东大会审议批准。
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
报告分部的确定依据与会计政策见附注五、重要会计政策及会计估计 45.分部报告。
(2).报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房地产分部 外贸分部 其他 分部间抵销 合计
一、对外交易收 6,743,861,631.75 1,564,359.39 20,484,311.65 6,765,910,302.79
入
二、分部间交易 6,050,135.21 15,928,203.59 21,978,338.80
收入
三、对联营和合 19,601,108.37 19,601,108.37
营企业的投资
收益
四、资产减值损 -181,074.16 -181,074.16
失
五、信用减值损 -1,547,745.95 7,410.13 -6,406.00 -1,546,741.82
失
六、折旧费和摊 34,137,520.82 4,365.60 3,147,432.12 37,289,318.54
销费
七、利润总额 676,777,006.38 -146,499.83 -4,083,331.31 10,058,115.74 662,489,059.50
（亏损总额）
八、所得税费用 329,908,504.58 10,802.76 -240,494.57 -20,948.67 329,699,761.44
九、净利润（净 346,868,501.80 -157,302.59 -3,842,836.74 10,079,064.41 332,789,298.06
亏损）
十、资产总额 46,799,469,573.47 11,693,861.44 105,794,490.31 113,024,847.62 46,803,933,077.60
十一、负债总额 35,668,525,785.62 852,737.78 72,051,653.49 97,260,982.78 35,644,169,194.11
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
本公司全资子公司京投置地与京投公司联合参与了东坝项目地块的竞买，于 2021 年 12 月 24
日收到北京市规划和自然资源委员会的成交确认书，以 1,753,000.00 万元获得东坝项目地块的使
用权。双方按照京投置地 60%、京投公司 40%的持股比例共同设立项目公司，负责上述地块的开发
建设。项目公司北京京投润德置业有限公司已于 2022 年 2 月 10 日注册成立，注册资本 10,000.00
万元。截至财务报告批准报出日，项目公司已收到投资款 2,000.00 万元，其中京投置地出资
1,200.00 万元，京投公司出资 800.00 万元。
8、 其他
√适用 □不适用
（1）借款费用
①当期资本化的借款费用金额 998,173,836.18 元。
②当期用于计算确定借款费用资本化金额的资本化率为 6.39%。
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2021 年年度报告
（2）外币折算
计入当期损益的汇兑净损益是 30,051.99 元。
（3）租赁
①本公司作为出租人
经营租赁出租人租出资产情况
单位：元 币种：人民币
资产类别 期末余额 期初余额
房屋建筑物 191,801,389.72 202,710,178.62
合 计 191,801,389.72 202,710,178.62
注：房屋建筑物租出金额为期末已签约租赁合同对应的资产金额。
②本公司作为承租人
单位：元 币种：人民币
项目 金额
租赁负债的利息费用 1,595,230.22
计入当期损益的短期租赁费用 950,597.37
计入当期损益的低价值资产租赁费用
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
转租使用权资产取得的收入
与租赁相关的总现金流出 15,071,338.90
售后租回交易产生的相关损益
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 14,213,568.67
合计 14,213,568.67
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(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
比例 金 计提比例 比例 金 计提比例
金额 价值 金额 价值
(%) 额 (%) (%) 额 (%)
按单项计提坏账准备
其中：
按组合计提坏账准备 14,213,568.67 100.00 14,213,568.67 185,266,739.28 100.00 185,266,739.28
其中：
按信用风险特征组合计 14,213,568.67 100.00 14,213,568.67 185,266,739.28 100.00 185,266,739.28
提坏账准备
合计 14,213,568.67 / / 14,213,568.67 185,266,739.28 / / 185,266,739.28
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
应收租赁款 300,849.35
应收关联公司款项 13,912,719.32
合计 14,213,568.67
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账
坏账
款期末余
与本公司关 准备
单位名称 期末余额 账龄 额合计数
系 期末
的比例
余额
(%)
无锡望愉地铁生态置业 合营企业 10,000,000.00 1 年以内 70.36
有限公司
北京京投丰德房地产有 关联方 3,912,719.32 1 年以内 27.53
限公司
北京蕾蒂酒店管理有限 非关联方 223,398.83 1 年以内 1.57
公司
个人 非关联方 57,941.10 1 年以内 0.40
北京水临天玥酒吧有限 非关联方 19,509.42 1 年以内 0.14
公司
合计 14,213,568.67 100.00
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 12,603,176.73 10,115,796.04
应收股利 738,592,150.21 719,194,820.91
其他应收款 2,635,435,593.76 2,783,039,699.56
合计 3,386,630,920.70 3,512,350,316.51
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
定期存款
委托贷款 12,615,792.52 10,125,921.96
债券投资
减：信用损失准备 -12,615.79 -10,125.92
合计 12,603,176.73 10,115,796.04
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2021年 1月1 日余
10,125.92 10,125.92
额
2021年 1月1 日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
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2021 年年度报告
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 2,489.87 2,489.87
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日
12,615.79 12,615.79
余额
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
北京京投置地房地产有限公司 715,000,000.00 715,000,000.00
北京基石创业投资基金（有限合伙） 19,397,329.30
京投科技（北京）有限公司 4,194,820.91 4,194,820.91
合计 738,592,150.21 719,194,820.91
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
是否发生减值及
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
其判断依据
北京京投置地房地产 715,000,000.00 2-3年 被投资企业暂未支付 否
有限公司
京投科技（北京）有限 4,194,820.91 2-3年 被投资企业暂未支付 否
公司
合计 719,194,820.91 / / /
(6).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2021年 1月1 日余
额
226 / 235
2021 年年度报告
2021年 1月1 日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 19,416.75 19,416.75
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日
19,416.75 19,416.75
余额
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 2,550,902,174.65
1至2年 7,223,300.15
2至3年 20,976,523.24
3 年以上 58,179,761.47
减：信用损失准备 -1,846,165.75
合计 2,635,435,593.76
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
资金拆借及往来款 2,582,672,902.97 2,729,983,694.38
股权转让款 39,780,000.00 39,780,000.00
保证金 10,247,169.70 10,247,169.70
代垫费用 1,565,307.17 1,693,988.42
其他 3,016,379.67 2,942,901.67
减：信用损失准备 -1,846,165.75 -1,608,054.61
合计 2,635,435,593.76 2,783,039,699.56
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2021 年年度报告
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2021年 1月1 日余 52,030.00 1,556,024.61 1,608,054.61
额
2021年 1月1 日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 246,634.22 246,634.22
本期转回 8,523.08 8,523.08
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日 52,030.00 1,794,135.75 1,846,165.75
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
应收关联公司 12,250.00 12,250.00
款
应收股权转让 39,780.00 39,780.00
相关款项
应收其他款项 1,556,024.61 246,634.22 8,523.08 1,794,135.75
合计 1,608,054.61 246,634.22 8,523.08 1,846,165.75
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
质 期末余额
数的比例(%)
北京京投兴 资金拆借 930,000,000.00 1 年以内 35.26
檀房地产有 及往来款
限公司
北京京投丰 资金拆借 580,000,000.00 1 年以内 21.99
德房地产有 及往来款
限公司
北京京投兴 资金拆借 535,000,000.00 1 年以内 20.29
海房地产有 及往来款
限公司
北京京投灜 资金拆借 500,000,000.00 1 年以内 18.96
德置业有限 及往来款
公司
大家投资控 股权转让 39,780,000.00 3 年以上 1.51 39,780.00
股有限责任 款
公司
合计 / 2,584,780,000.00 / 98.01 39,780.00
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减 减
项目 值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
对子公
6,056,578,761.56 6,056,578,761.56 1,431,578,761.56 1,431,578,761.56
司投资
对联营、
合营企 70,011,754.38 70,011,754.38 51,361,722.31 51,361,722.31
业投资
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2021 年年度报告
合计 6,126,590,515.94 6,126,590,515.94 1,482,940,483.87 1,482,940,483.87
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 减值
本期 计提 准备
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额
减少 减值 期末
准备 余额
北京京投置地 322,099,438.20 4,610,000,000.00 4,932,099,438.20
房地产有限公
司
北京潭柘投资 410,000,000.00 410,000,000.00
发展有限公司
京投科技（北 6,000,000.00 6,000,000.00
京）有限公司
北京睿德发展 5,000,000.00 15,000,000.00 20,000,000.00
物业管理服务
有限公司
宁波银泰对外 4,500,000.00 4,500,000.00
经济贸易有限
公司
宁波华联房地 57,745,579.45 57,745,579.45
产开发有限公
司
宁波京发物业 5,000,000.00 5,000,000.00
服务有限公司
无锡嘉仁花园 621,233,743.91 621,233,743.91
酒店管理有限
公司
合计 1,431,578,761.56 4,625,000,000.00 6,056,578,761.56
230 / 235
2021 年年度报告
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值准
投资 期初 其他综 宣告发放现 期末
追加 减少 权益法下确认的投 其他权 计提减 其 备期末
单位 余额 合收益 金股利或利 余额
投资 投资 资损益 益变动 值准备 他 余额
调整 润
一、合营企业
鄂尔多斯市京投银
泰房地产开发有限
责任公司
北京京投颐信健康 1,809,877.22 -807,607.00 1,002,270.22
管理服务有限公司
上海礼仕酒店有限
公司
无锡望愉地铁生态 897,879.31 -897,879.31
置业有限公司
小计 2,707,756.53 -1,705,486.31 1,002,270.22
二、联营企业
北京基石信安创业 44,637,686.61 20,435,230.84 65,072,917.45
投资有限公司
北京必革家科技有 4,016,279.17 -79,712.46 3,936,566.71
限公司
小计 48,653,965.78 20,355,518.38 69,009,484.16
合计 51,361,722.31 18,650,032.07 70,011,754.38
其他说明：
注：本公司之联营企业北京基石信安创业投资有限公司于 2021 年 1 月 1 日首次执行新金融工具准则，会计政策变更影响其 2021 年 1 月 1 日资产
负债表。本公司按享有的权益比例相应调整期初长期股权投资 -3,447,233.55 元，期初未分配利润 10,891,203.15 元、期初其他综合收益-14,338,436.70
元。
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2021 年年度报告
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 95,197,122.45 3,772,240.11 308,865,682.03 3,762,984.10
其他业务
合计 95,197,122.45 3,772,240.11 308,865,682.03 3,762,984.10
(2). 合同产生的收入的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合同分类 房地产分部 合计
商品类型 88,341,769.11 88,341,769.11
房产销售
进出口贸易
服务及其他 88,341,769.11 88,341,769.11
按经营地区分类 88,341,769.11 88,341,769.11
北京地区 47,087,051.98 47,087,051.98
其他地区 41,254,717.13 41,254,717.13
市场或客户类型 88,341,769.11 88,341,769.11
国内市场 88,341,769.11 88,341,769.11
国际市场
按商品转让的时间分类 88,341,769.11 88,341,769.11
在某一时点确认
在某一时段内确认 88,341,769.11 88,341,769.11
合计 88,341,769.11 88,341,769.11
合同产生的收入说明：
√适用 □不适用
注：上述合同产生的收入情况不包含物业租赁收入。
(3). 履约义务的说明
√适用 □不适用
本公司针对其他商品销售业务，在本公司向客户交付商品时，确认商品的销售收入。
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
√适用 □不适用
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 157,358.40
元，其中：
157,358.40 元预计将于 2022 年度确认收入
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2021 年年度报告
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益
权益法核算的长期股权投资收益 18,650,032.07 -49,669,046.24
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 167,479,586.71
债权投资在持有期间取得的利息收入 87,896,163.27 46,080,205.36
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益 26,309.12
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 274,025,782.05 -3,562,531.76
注：变动主要系本期确认北京基石创业投资基金（有限合伙）和北京基石仲盈创业投资中心
（有限合伙）分红款。
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -246,763.90
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密 1,784,570.93
切相关，按照国家统一标准定额或定量享
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允
价值部分的损益
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2021 年年度报告
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、衍生金
融资产、交易性金融负债、衍生金融负债
产生的公允价值变动损益，以及处置交易
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投资取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益 43,461,676.73 参股公司委贷利息
采用公允价值模式进行后续计量的投资性
房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -12,181,604.61
168,167,216.08 主要系收取北京基石创
业投资基金（有限合伙）、
其他符合非经常性损益定义的损益项目
北京基石仲盈创业投资
中心（有限合伙）股利
减：所得税影响额 50,246,273.81
少数股东权益影响额 -2,456,041.97
合计 153,194,863.39
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 3.84 0.17 0.17
利润
扣除非经常性损益后归属于 -0.87 -0.04 -0.04
公司普通股股东的净利润
注：计算每股收益（元/股）、加权平均净资产收益率时，归属于普通股股东的净利润扣除了永续
债利息。
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：魏怡
董事会批准报送日期：2022 年 4 月 11 日
修订信息
□适用 √不适用
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