证券代码：600683 证券简称：京投发展 编号：临2022-046
京投发展股份有限公司
关于公司面向专业投资者公开发行公司债券预案的
公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
一、关于公司符合面向专业投资者公开发行公司债券条件的说明
根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法（2019 年修订）》、
《公司债券发行与交易管理办法》等有关法律、法规和规范性文件的规定，经核
查公司相关情况，公司董事会认为：公司符合现行面向专业投资者公开发行公司
债券相关政策和法律法规规定的条件与要求，具备面向专业投资者公开发行公司
债券的条件和资格。
二、本次发行概况
（一）发行规模
公司拟申请面向专业投资者公开发行公司债券（以下简称“本次债券”）票
面总额不超过人民币 20 亿元（含 20 亿元）。具体发行规模提请股东大会授权董
事会或董事会授权人士根据公司资金需求情况和发行时市场情况，在上述范围内
确定。
（二）发行方式
本次债券在获准发行后，可以一次发行或分期发行。具体发行方式提请股东
大会授权董事会或董事会授权人士根据市场情况和公司资金需求情况确定。
（三）票面金额及发行价格
本次债券面值 100 元，按面值平价发行。
1
（四）发行对象及向公司股东配售的安排
本次债券拟向符合《公司债券发行与交易管理办法》等规定的专业投资者公
开发行。发行人的董事、监事、高级管理人员及持股比例超过百分之五的股东，
可以参与本次债券的认购与交易。
（五）债券期限
本次债券期限不超过 5 年（含 5 年），可以为单一期限品种，也可以为多种
期限的混合品种，具体期限结构（包括是否设计含权、是否设计回售条款或赎回
条款及相关条款具体内容、是否设计调整票面利率选择权及相关条款具体内容）、
期限构成和各期限品种的发行规模提请股东大会授权董事会或董事会授权人士
根据相关规定及市场情况确定。
（六）债券利率及确定方式
本次债券为固定利率债券，票面利率提请股东大会授权董事会或董事会授权
人士根据国家有关规定与簿记管理人根据簿记建档结果在预设区间范围内协商
确定。
（七）还本付息方式
本次债券利息按年支付，本金连同最后一期利息一并偿还。
（八）募集资金用途
本次债券的募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及适用
的法律法规允许的其他用途。具体用途以及比例提请股东大会授权董事会或董事
会授权人士根据公司资金需求情况和公司债务结构，在上述范围内确定。
（九）承销方式
本次债券由主承销商以余额包销方式承销。
（十）担保方式
本次债券发行拟由北京市基础设施投资有限公司提供全额无条件不可撤销
的连带责任保证担保。
（十一）债券的上市交易流通
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本次债券发行实施完毕后，在满足上海证券交易所上市条件的前提下，公司
将向上海证券交易所申请上市流通。
（十二）偿债保障措施
提请股东大会授权董事会或董事会授权人士在出现预计不能按期偿付债券
本息或者到期未能按期偿付债券本息时，在法律、法规允许的范围内，根据公司
和市场的具体情况做出如下决议并采取相应措施：
（1）不向股东分配利润；
（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
（4）主要责任人不得调离。
（十三）本次债券发行决议的有效期
本次债券的股东大会决议有效期为自股东大会审议通过之日起 24 个月。
（十四）关于本次债券的授权事项
为有效协调本次面向专业投资者公开发行公司债券（以下简称“本次债券”）
发行过程中的具体事宜，拟提请股东大会授权董事会及董事会授权人士，根据有
关法律法规及《京投发展股份有限公司章程》的有关规定，在股东大会审议通过
的框架和原则下，从维护本公司利益最大化的原则出发，全权办理本次债券发行
的全部事项，包括但不限于：
1、在国家法律、法规及证券监管部门的有关规定允许的范围内，根据公司
和市场的具体情况，制定本次债券的具体发行方案以及修订、调整本次债券的发
行条款，包括但不限于具体发行规模、是否分期发行及发行期数、具体期限构成
和各期限品种的发行规模、债券利率及确定方式、发行时机、是否设计回售条款
或赎回条款及相关条款具体内容、是否设计调整票面利率选择权及相关条款具体
内容、还本付息的期限和方式、担保安排、向股东配售的具体安排、募集资金用
途、债券上市等与本次债券发行有关的全部事宜；
2、决定并聘请参与本次债券发行的中介机构，签署有关协议；
3、选择债券受托管理人，签署《债券受托管理协议》以及制定《债券持有
3
人会议规则》；
4、办理本次债券的发行、备案、上市等事宜，包括但不限于根据有关监管
部门的要求制作、修改、报送债券发行、备案、上市的材料、签署相关文件及其
他法律文件。根据法律法规及其他规范性文件进行相关的信息披露；
5、如发行公司债券的政策发生变化或市场条件发生变化，除涉及有关法律、
法规及本公司章程规定须由股东大会重新表决的事项外，授权董事会依据监管部
门的意见对本次债券的具体方案等相关事项进行相应调整；
6、办理与本次债券有关的其他事项；
7、在出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息时,
在法律、法规允许的范围内，根据公司和市场的具体情况做出如下决议并采取相
应措施:
（1）不向股东分配利润；
（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
（4）主要责任人不得调离。
公司董事会提请股东大会同意董事会授权董事长为本次债券发行的获授权
人士，代表公司根据股东大会的决议及董事会授权具体处理与本次债券发行有关
的事务。
本授权自股东大会审议通过之日起至上述授权事项办理完毕之日止。
三、发行人简要财务会计信息
（一）公司最近三年合并范围变化情况
表 1 截至 2022 年 9 月 30 日公司纳入合并报表范围的子公司的情况
持股比例 取得
序号 子公司名称 注册地 注册资本 业务性质
直接 间接 方式
1 北京京投万科房地产开发有限公司 北京 40,000.00 房地产 80 设立
2 北京京投银泰置业有限公司 北京 10,000.00 房地产 50 设立
4
持股比例 取得
序号 子公司名称 注册地 注册资本 业务性质
直接 间接 方式
3 北京京投银泰尚德置业有限公司 北京 10,000.00 房地产 51 设立
4 北京京投兴业置业有限公司 北京 10,000.00 房地产 51 设立
5 北京潭柘投资发展有限公司 北京 41,000.00 房地产 100 设立
6 宁波华联房地产开发有限公司 宁波 2,100.00 房地产 100 设立
7 北京京投灜德置业有限公司 北京 5,000.00 房地产 51 设立
8 北京定都峰旅游开发有限公司 北京 1,000.00 服务业 60 设立
9 宁波银泰对外经济贸易有限公司 宁波 500.00 进出口 90 10 设立
10 宁波京发物业服务有限公司 宁波 500.00 服务业 100 设立
11 北京京投置地房地产有限公司 北京 500,000.00 房地产 100 收购
12 无锡嘉仁花园酒店管理有限公司 无锡 43,000.00 酒店管理 100 收购
13 无锡惠澄实业发展有限公司 无锡 12,000.00 房地产 100 收购
14 北京京投兴平置业有限公司 北京 5,000.00 房地产 51 设立
15 京投科技（北京）有限公司 北京 2,000.00 服务业 100 设立
16 北京睿德发展物业管理服务有限公司 北京 2,000.00 服务业 100 设立
17 北京京投兴檀房地产有限公司 北京 5,000.00 房地产 100 设立
三河市京投发展致远房地产开发有限
18 廊坊 5,000.00 房地产 85 设立
公司
19 北京京投丰德房地产有限公司 北京 2,000.00 房地产 70 设立
20 北京京投兴海房地产有限公司 北京 10,000.00 房地产 51 设立
21 北京京投润德置业有限公司 北京 10,000.00 房地产 60 设立
表2 公司最近三年及一期合并范围的重要变化情况
2019 年度
增加公司 变动原因
北京京投丰德房地产有限公司 新设公司
北京京投兴海房地产有限公司 新设公司
减少公司 变动原因
北京华霖盛景园林绿化有限公司 清算
2020 年
增加公司 变动原因
无变动 -
减少公司 变动原因
无变动 -
2021 年
增加公司 变动原因
北京京投铭德置业有限公司 新设公司
减少公司 变动原因
5
无变动 -
2022 年 1-9 月
增加公司 变动原因
北京京投润德置业有限公司 新设公司
减少公司 变动原因
北京京投铭德置业有限公司 注销
6
（二）公司最近三年及一期的资产负债表、利润表及现金流量表
公司2019年度财务报告已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并
出具了天职业字[2020]6660号标准无保留意见的审计报告；公司2020年度财务报
告已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了天职业字
[2021]7000号标准无保留意见的审计报告；公司2021年度财务报告已经天职国际
会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了天职业字[2022]9001号标准无保留
意见的审计报告；公司2022年1-9月财务报表未经审计。
表3 公司最近三年及一期合并资产负债表
单位：元
项目 2022 年 9 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,944,571,929.31 4,929,811,501.37 4,891,184,956.42 2,087,332,108.46
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 110,935,286.08
衍生金融资产
应收票据
应收账款 32,601,502.08 66,780,116.11 85,443,327.85 380,925,169.70
应收款项融资
预付款项 153,320,289.27 159,004,193.65 134,475,309.92 181,954,377.52
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 647,913,893.37 282,186,692.85 270,757,282.34 226,531,332.46
其中：应收利息 28,946,025.00 12,603,176.73 10,115,796.04 8,395,853.29
应收股利 19,397,329.30
买入返售金融资产
存货 38,443,729,587.82 29,239,475,224.53 31,657,064,260.90 33,442,088,274.14
合同资产 237,342,700.07 237,342,700.07 320,582,053.91 -
持有待售资产
一年内到期的非流动资
20,033,801.50 297,301,883.83 297,951,097.41 199,179,416.26
产
其他流动资产 936,577,394.91 1,219,693,612.87 509,461,008.74 236,116,956.34
流动资产合计 42,416,091,098.33 36,431,595,925.28 38,166,919,297.49 36,865,062,920.96
非流动资产：
发放贷款和垫款
7
项目 2022 年 9 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
债权投资 599,400,000.00 - 276,563,054.78 313,638,582.91
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 201,302,967.11 206,124,696.30 189,970,821.48 211,429,302.47
其他权益工具投资 479,382,345.82 475,886,617.74 854,080,333.95 535,362,300.65
其他非流动金融资产
投资性房地产 169,376,804.68 180,749,314.03 185,819,110.61 404,388,814.37
固定资产 137,173,510.58 140,667,515.51 75,343,353.09 76,789,821.25
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 23,142,166.90 25,867,720.50 - -
无形资产 35,178,468.06 38,117,357.61 37,957,253.71 14,249,607.61
开发支出
商誉 11,603,740.50 11,603,740.50 11,603,740.50 11,603,740.50
长期待摊费用 2,525,758.59 3,389,714.01 6,558,910.24 4,298,388.17
递延所得税资产 1,380,880,788.68 1,242,680,227.97 1,231,663,652.30 865,447,664.55
其他非流动资产 7,827,672,313.58 8,047,250,248.15 8,773,057,864.05 6,890,449,421.32
非流动资产合计 10,867,638,864.50 10,372,337,152.32 11,642,618,094.71 9,327,657,643.80
资产总计 53,283,729,962.83 46,803,933,077.60 49,809,537,392.20 46,192,720,564.76
流动负债：
短期借款 - 75,117,812.50 245,000,000.00
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 3,182,455,260.74 2,951,639,267.58 3,784,360,803.43 3,170,224,949.88
预收款项 3,726,329.36 4,310,696.83 4,822,092.14 3,713,557,158.60
合同负债 12,029,683,863.70 11,324,429,720.83 6,954,936,118.65 -
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 32,593,727.12 78,878,552.96 68,107,211.47 39,766,962.66
应交税费 1,640,550,571.54 1,610,298,168.64 1,735,250,834.12 1,076,054,053.24
其他应付款 822,304,336.47 863,464,254.43 963,674,856.16 1,868,844,930.73
其中：应付利息 - 147,662,602.53
8
项目 2022 年 9 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应付股利 11,539,762.78 11,405,235.01 408,038,929.45 1,407,629,762.78
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负
2,091,227,114.36 1,887,828,686.49 1,218,139,267.58 10,472,110,576.27
债
其他流动负债 1,064,310,653.75 1,019,130,309.97 613,451,701.86 1,631,890.09
流动负债合计 20,866,851,857.04 19,739,979,657.73 15,417,860,697.91 20,587,190,521.47
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 18,466,147,556.98 11,302,272,007.60 20,994,623,546.43 16,761,276,502.35
应付债券 1,764,016,500.77 3,490,278,160.82 3,985,787,675.50 3,986,738,413.98
其中：优先股
永续债
租赁负债 8,292,090.58 13,377,291.83 - -
长期应付款 75,983,418.46 105,840,417.01 137,034,231.74 171,049,386.56
长期应付职工薪酬
预计负债 39,780,000.00 39,780,000.00 39,780,000.00 39,780,000.00
递延收益 274,468,648.05 190,957,252.11 75,500,880.88 49,133,852.95
递延所得税负债 763,345,933.65 697,083,861.37 684,084,958.55 423,149,277.87
其他非流动负债 70,433,653.55 64,600,545.64 64,591,209.13 38,372,473.24
非流动负债合计 21,462,467,802.04 15,904,189,536.38 25,981,402,502.23 21,469,499,906.95
负债合计 42,329,319,659.08 35,644,169,194.11 41,399,263,200.14 42,056,690,428.42
所有者权益（或股东权
益）：
实收资本（或股本） 740,777,597.00 740,777,597.00 740,777,597.00 740,777,597.00
其他权益工具 6,000,000,000.00 6,000,000,000.00 3,000,000,000.00 -
其中：优先股
永续债 6,000,000,000.00 6,000,000,000.00 3,000,000,000.00 -
资本公积 327,514,574.72 327,514,574.72 327,514,574.72 327,514,574.72
减：库存股
其他综合收益 188,103,405.89 289,827,247.44 487,174,380.21 200,623,144.31
专项储备 - -
盈余公积 246,644,204.97 246,644,204.97 218,311,410.38 198,311,599.48
一般风险准备
未分配利润 1,444,126,260.35 1,538,724,303.60 1,616,586,007.57 1,219,810,627.96
归属于母公司所有者权
8,947,166,042.93 9,143,487,927.73 6,390,363,969.88 2,687,037,543.47
益（或股东权益）合计
少数股东权益 2,007,244,260.82 2,016,275,955.76 2,019,910,222.18 1,448,992,592.87
所有者权益（或股东权 10,954,410,303.75 11,159,763,883.49 8,410,274,192.06 4,136,030,136.34
9
项目 2022 年 9 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
益）合计
负债和所有者权益（或股
53,283,729,962.83 46,803,933,077.60 49,809,537,392.20 46,192,720,564.76
东权益）总计
表4 公司最近三年及一期合并利润表
单位：元
项目 2022 年 1-9 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
一、营业总收入 2,403,351,063.90 6,765,910,302.79 8,864,424,166.23 4,327,692,677.72
其中：营业收入 2,403,351,063.90 6,765,910,302.79 8,864,424,166.23 4,327,692,677.72
利息收入 -
已赚保费 -
手续费及佣金收入 -
二、营业总成本 2,210,482,876.01 6,332,311,391.92 7,456,841,746.70 3,681,111,410.06
其中：营业成本 1,725,893,416.20 5,325,706,787.52 6,363,441,775.45 2,957,538,310.45
利息支出 -
手续费及佣金支出 -
退保金 -
赔付支出净额 -
提取保险责任准备金净额 -
保单红利支出 -
分保费用 -
税金及附加 238,968,778.13 473,301,623.88 446,977,114.25 128,910,040.13
销售费用 92,413,671.65 220,498,639.52 233,377,078.70 162,513,162.64
管理费用 120,700,152.96 213,649,425.93 202,092,342.02 194,574,640.23
研发费用 -
财务费用 32,506,857.07 99,154,915.07 210,953,436.28 237,575,256.61
其中：利息费用 200,084,047.10 472,087,751.91 547,081,674.47 416,732,111.33
利息收入 235,495,899.73 439,703,494.67 384,112,258.13 208,677,156.55
加：其他收益 630,625.80 1,413,177.91 1,885,296.11 460,929.62
投资收益（损失以“－”号填
139,920,453.30 240,574,132.82 33,289,945.70 33,899,707.00
列）
其中：对联营企业和合营企业
-573,729.19 19,601,108.37 -13,289,451.10 -8,434,058.25
的投资收益
以摊余成本计量的金融资产终
-
止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填
-
列）
净敞口套期收益（损失以“-”
-
号填列）
公允价值变动收益（损失以
- 715,286.08
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
-2,841,702.48 -1,546,741.82 -6,053,836.26 -5,309,941.30
填列）
10
项目 2022 年 1-9 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
资产减值损失（损失以“-”号
-181,074.16 -54,783.03
填列）
资产处置收益（损失以“－”
-246,763.90 - -1,064.85
号填列）
三、营业利润（亏损以“－”
330,577,564.51 673,611,641.72 1,436,649,042.05 676,346,184.21
号填列）
加：营业外收入 4,444,480.50 2,917,013.87 3,490,552.96 4,948,583.82
减：营业外支出 6,695,968.26 14,039,596.09 8,455,161.58 7,115,214.21
四、利润总额（亏损总额以“－”
328,326,076.75 662,489,059.50 1,431,684,433.43 674,179,553.82
号填列）
减：所得税费用 100,684,727.34 329,699,761.44 368,338,530.29 213,927,221.11
五、净利润（净亏损以“－”
227,641,349.41 332,789,298.06 1,063,345,903.14 460,252,332.71
号填列）
（一）按经营持续性分类 -
1.持续经营净利润（净亏损以
227,641,349.41 332,789,298.06 1,063,345,903.14 460,252,332.71
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
-
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类 -
1.归属于母公司股东的净利润
244,673,044.35 328,623,564.48 496,928,273.83 76,809,924.92
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”
-17,031,694.94 4,165,733.58 566,417,629.31 383,442,407.79
号填列）
六、其他综合收益的税后净额 -101,723,841.55 -183,008,696.07 286,551,235.90 112,991,047.61
（一）归属母公司所有者的其
-101,723,841.55 -183,008,696.07 286,551,235.90 112,991,047.61
他综合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综
-101,723,841.55 -183,008,696.07 281,212,989.73 106,128,857.08
合收益
（1）重新计量设定受益计划变
-
动额
（2）权益法下不能转损益的其
-
他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价
-101,723,841.55 -183,008,696.07 281,212,989.73 106,128,857.08
值变动
（4）企业自身信用风险公允价
-
值变动
2．将重分类进损益的其他综合
5,338,246.17 6,862,190.53
收益
（1）权益法下可转损益的其他
5,338,246.17 6,862,190.53
综合收益
（2）其他债权投资公允价值变
-
动
（3）金融资产重分类计入其他
-
综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准
-
备
（5）现金流量套期储备 -
（6）外币财务报表折算差额 -
（7）其他 -
（二）归属于少数股东的其他
-
综合收益的税后净额
11
项目 2022 年 1-9 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
七、综合收益总额 125,917,507.86 149,780,601.99 1,349,897,139.04 573,243,380.32
（一）归属于母公司所有者的
142,949,202.80 145,614,868.41 783,479,509.73 189,800,972.53
综合收益总额
（二）归属于少数股东的综合
-17,031,694.94 4,165,733.58 566,417,629.31 383,442,407.79
收益总额
八、每股收益： -
（一）基本每股收益(元/股) 0.0023 0.17 0.56 0.10
（二）稀释每股收益(元/股) 0.0023 0.17 0.56 0.10
表5 公司最近三年及一期合并现金流量表
单位：元
项目 2022 年 1-9 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,307,395,736.30 12,045,452,826.73 13,370,818,376.60 6,347,887,611.88
客户存款和同业存放款项净增
-
加额
向中央银行借款净增加额 -
向其他金融机构拆入资金净增
-
加额
收到原保险合同保费取得的现
-
金
收到再保业务现金净额 -
保户储金及投资款净增加额 -
收取利息、手续费及佣金的现金 -
拆入资金净增加额 -
回购业务资金净增加额 -
代理买卖证券收到的现金净额 -
收到的税费返还 121,690,266.83 111,333,021.43 38,166,668.74 33,529,909.86
收到其他与经营活动有关的现
110,130,441.20 555,201,152.80 225,193,568.83 150,769,351.25
金
经营活动现金流入小计 3,539,216,444.33 12,711,987,000.96 13,634,178,614.17 6,532,186,872.99
购买商品、接受劳务支付的现金 10,061,423,565.33 2,933,809,652.90 2,068,070,606.27 11,839,216,542.38
客户贷款及垫款净增加额 -
存放中央银行和同业款项净增
-
加额
支付原保险合同赔付款项的现
-
金
拆出资金净增加额 -
支付利息、手续费及佣金的现金 -
支付保单红利的现金 -
支付给职工及为职工支付的现
208,533,182.84 264,856,067.69 238,506,553.99 288,795,789.31
金
支付的各项税费 676,363,265.15 1,535,864,010.75 975,459,464.42 1,245,124,656.82
12
项目 2022 年 1-9 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
支付其他与经营活动有关的现
527,826,384.40 438,827,290.86 482,995,487.48 400,852,867.88
金
经营活动现金流出小计 11,474,146,397.72 5,173,357,022.20 3,765,032,112.16 13,773,989,856.39
经营活动产生的现金流量净额 -7,934,929,953.39 7,538,629,978.76 9,869,146,502.01 -7,241,802,983.40
二、投资活动产生的现金流量： -
收回投资收到的现金 10,120,483.22 174,182,121.43 186,452,619.67 1,554,026,711.37
取得投资收益收到的现金 115,886,607.93 148,062,840.66 921,657.31 2,426,224.74
处置固定资产、无形资产和其他
21,950.00 5,280.00 96,673.11
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收
-
到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现
1,450,664,346.50 1,623,321,785.67 106,046,606.94 283,796,240.38
金
投资活动现金流入小计 1,576,671,437.65 1,945,588,697.76 293,426,163.92 1,840,345,849.60
购建固定资产、无形资产和其他
8,505,604.41 7,153,571.83 10,940,919.97 18,166,496.11
长期资产支付的现金
投资支付的现金 145,000,000.00 40,000,000.00 45,000,000.00 685,380,000.00
质押贷款净增加额 -
取得子公司及其他营业单位支
-
付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现
809,328,281.41 412,098,853.50 1,542,813,717.11 3,296,510,740.38
金
投资活动现金流出小计 962,833,885.82 459,252,425.33 1,598,754,637.08 4,000,057,236.49
投资活动产生的现金流量净额 613,837,551.83 1,486,336,272.43 -1,305,328,473.16 -2,159,711,386.89
三、筹资活动产生的现金流量： -
吸收投资收到的现金 8,000,000.00 3,000,000,000.00 3,004,500,000.00 18,800,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资
8,000,000.00 4,500,000.00 18,800,000.00
收到的现金
取得借款收到的现金 11,254,818,247.08 10,237,208,024.96 6,700,297,219.73 14,986,896,538.25
收到其他与筹资活动有关的现
- 200,000,000.00
金
筹资活动现金流入小计 11,262,818,247.08 13,237,208,024.96 9,704,797,219.73 15,205,696,538.25
偿还债务支付的现金 5,580,212,197.70 19,818,843,569.02 12,026,476,746.69 4,333,661,062.94
分配股利、利润或偿付利息支付
1,237,503,383.91 2,248,162,794.65 3,326,860,848.77 2,398,788,918.02
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
400,000,000.00 1,004,990,000.00
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现
109,249,835.97 156,543,813.06 111,472,474.16 92,542,145.62
金
筹资活动现金流出小计 6,926,965,417.58 22,223,550,176.73 15,464,810,069.62 6,824,992,126.58
筹资活动产生的现金流量净额 4,335,852,829.50 -8,986,342,151.77 -5,760,012,849.89 8,380,704,411.67
四、汇率变动对现金及现金等价
2,445.53 47,669.00 103,641.48
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -2,985,239,572.06 38,626,544.95 2,803,852,847.96 -1,020,706,317.14
加：期初现金及现金等价物余额 4,929,811,501.37 4,891,184,956.42 2,087,332,108.46 3,108,038,425.60
六、期末现金及现金等价物余额 1,944,571,929.31 4,929,811,501.37 4,891,184,956.42 2,087,332,108.46
13
表6 公司最近三年及一期母公司资产负债表
单位：元
项目 2022 年 9 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 282,890,638.36 193,421,090.13 135,776,098.82 265,369,491.12
交易性金融资产 -
衍生金融资产 -
应收票据 -
应收账款 1,297,206.44 14,213,568.67 185,266,739.28 129,935.92
应收款项融资 -
预付款项 50,177,078.01 57,880,607.40 37,089,894.32 25,030,742.09
其他应收款 2,631,506,968.07 3,386,630,920.70 3,512,350,316.51 944,149,636.80
其中：应收利息 28,946,025.00 12,603,176.73 10,115,796.04 8,395,853.29
应收股利 123,194,820.91 738,592,150.21 719,194,820.91 854,194,820.91
存货 -
合同资产
持有待售资产 -
一年内到期的非流动资产 20,033,801.50 148,975,869.44 297,951,097.41 68,964,073.07
其他流动资产 180,401,330.71 601,561,425.51 701,720,204.38 840.00
流动资产合计 3,166,307,023.09 4,402,683,481.85 4,870,154,350.72 1,303,644,719.00
非流动资产：
债权投资 599,400,000.00 - 137,279,988.39 313,638,582.91
其他债权投资 -
长期应收款 -
长期股权投资 6,367,700,575.92 6,126,590,515.94 1,486,387,717.42 1,505,718,517.49
其他权益工具投资 479,382,345.82 475,886,617.74 854,080,333.95 535,362,300.65
其他非流动金融资产 -
投资性房地产 74,244,681.42 77,058,300.73 80,809,793.18 84,561,285.62
固定资产 22,841,184.33 23,814,527.07 25,518,452.88 27,283,960.15
在建工程 -
生产性生物资产 -
油气资产 -
使用权资产 8,571,731.73 15,233,269.14 -
无形资产 807,251.06 1,408,907.01 2,500,623.03 2,699,670.72
开发支出 -
商誉 -
长期待摊费用 421,505.10 1,189,466.42 2,394,805.46 2,108,664.89
递延所得税资产 -
其他非流动资产 2,693,951,960.22 3,149,024,034.83 3,429,710,002.39 3,193,816,720.69
14
项目 2022 年 9 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
非流动资产合计 10,247,321,235.60 9,870,205,638.88 6,018,681,716.70 5,665,189,703.12
资产总计 13,413,628,258.69 14,272,889,120.73 10,888,836,067.42 6,968,834,422.12
流动负债：
短期借款 75,117,812.50 145,000,000.00
交易性金融负债 -
衍生金融负债 -
应付票据 -
应付账款 2,786,683.66 2,711,683.66 3,598,968.22 648,182.02
预收款项 793,996.22 970,199.49 1,122,291.14 1,503,798.68
合同负债 175,229.88 157,358.40 161,040.79
应付职工薪酬 21,885,103.00 42,451,153.00 39,519,494.01 27,143,413.28
应交税费 5,424,791.73 9,804,344.33 14,285,834.62 1,731,191.92
其他应付款 1,450,294,860.61 1,622,429,769.49 777,944,028.96 269,068,125.91
其中：应付利息 - 80,749,479.59
应付股利 11,539,762.78 11,405,235.01 8,038,929.45 2,639,762.78
持有待售负债 -
一年内到期的非流动负债 2,030,429,637.68 582,671,890.02 74,632,284.61 80,000,000.00
其他流动负债 323,218.77 365,243.42 -
流动负债合计 3,512,113,521.55 2,261,561,641.81 986,381,754.85 525,094,711.81
非流动负债：
长期借款 - 18,000,000.00
应付债券 1,764,016,500.77 3,490,278,160.82 3,985,787,675.50 3,986,738,413.98
其中：优先股 -
永续债 -
租赁负债 5,942,646.88 -
长期应付款 65,334,529.46 95,007,971.01 131,787,871.74 165,803,026.56
长期应付职工薪酬 -
预计负债 39,780,000.00 39,780,000.00 39,780,000.00 39,780,000.00
递延收益 -
递延所得税负债 62,701,135.31 96,609,082.46 157,611,981.17 63,874,317.93
其他非流动负债 344,676.25 322,213.60 11,927,719.29 381,148.56
非流动负债合计 1,932,176,841.79 3,727,940,074.77 4,326,895,247.70 4,274,576,907.03
负债合计 5,444,290,363.34 5,989,501,716.58 5,313,277,002.55 4,799,671,618.84
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 740,777,597.00 740,777,597.00 740,777,597.00 740,777,597.00
其他权益工具 6,000,000,000.00 6,000,000,000.00 3,000,000,000.00
其中：优先股 -
永续债 6,000,000,000.00 6,000,000,000.00 3,000,000,000.00
15
项目 2022 年 9 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
资本公积 337,111,719.10 337,111,719.10 337,111,719.10 337,111,719.10
减：库存股 -
其他综合收益 188,103,405.89 289,827,247.44 487,174,380.21 200,623,144.31
专项储备 -
盈余公积 246,644,204.97 246,644,204.97 218,311,410.38 198,311,599.48
未分配利润 456,700,968.39 669,026,635.64 792,183,958.18 692,338,743.39
所有者权益（或股东权益）合
7,969,337,895.35 8,283,387,404.15 5,575,559,064.87 2,169,162,803.28
计
负债和所有者权益（或股东权
13,413,628,258.69 14,272,889,120.73 10,888,836,067.42 6,968,834,422.12
益）总计
表7 公司最近三年及一期母公司利润表
单位：元
项目 2022 年 1-9 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 6,942,429.05 95,197,122.45 308,865,682.03 37,668,850.81
减：营业成本 2,825,154.97 3,772,240.11 3,762,984.10 3,766,199.04
税金及附加 2,190,763.25 4,294,952.05 3,684,835.24 1,512,573.04
销售费用 -
管理费用 56,427,936.16 100,480,172.93 99,207,508.85 109,701,961.50
研发费用 -
财务费用 -25,034,551.41 -22,546,893.81 -702,148.65 124,071,857.44
其中：利息费用 127,214,915.69 178,683,003.62 217,433,813.73 233,448,901.58
利息收入 220,020,364.55 267,554,803.80 265,789,707.93 138,437,480.17
加：其他收益 53,328.25 383,809.35 798,012.29 244,904.15
投资收益（损失以“－”
152,892,997.20 274,025,782.05 -3,562,531.76 893,716,306.62
号填列）
其中：对联营企业和合营
5,358,059.98 18,650,032.07 -49,669,046.24 -2,448,213.52
企业的投资收益
以摊余成本计量的
-
金融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以
-
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失
-
以“－”号填列）
信用减值损失（损失以
17,099.78 -93,481.48 -334,978.02 -3,431,425.21
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
-
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
-
“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号
123,496,551.31 283,512,761.09 199,813,005.00 689,146,045.35
填列）
加：营业外收入 3,448,869.04 923,915.22 1,185,579.01 1,872,221.30
减：营业外支出 1,108,730.40 1,000,475.00 3,527,202.93
三、利润总额（亏损总额以“－”
126,945,420.35 283,327,945.91 199,998,109.01 687,491,063.72
号填列）
16
项目 2022 年 1-9 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
减：所得税费用 - 11,227,062.33
四、净利润（净亏损以“－”号
126,945,420.35 283,327,945.91 199,998,109.01 676,264,001.39
填列）
（一）持续经营净利润（净亏
126,945,420.35 283,327,945.91 199,998,109.01 676,264,001.39
损以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏
-
损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -101,723,841.55 -183,008,696.07 286,551,235.90 112,991,047.61
（一）不能重分类进损益的其
-101,723,841.55 -183,008,696.07 281,212,989.73 106,128,857.08
他综合收益
1.重新计量设定受益计划变
-
动额
2.权益法下不能转损益的其
-
他综合收益
3.其他权益工具投资公允价
-101,723,841.55 -183,008,696.07 281,212,989.73 106,128,857.08
值变动
4.企业自身信用风险公允价
-
值变动
（二）将重分类进损益的其他
5,338,246.17 6,862,190.53
综合收益
1.权益法下可转损益的其他
5,338,246.17 6,862,190.53
综合收益
2.其他债权投资公允价值变
-
动
3.可供出售金融资产公允价
-
值变动损益
4.金融资产重分类计入其他
-
综合收益的金额
5.持有至到期投资重分类为
-
可供出售金融资产损益
6.其他债权投资信用减值准
-
备
7.现金流量套期储备（现金
-
流量套期损益的有效部分）
8.外币财务报表折算差额 -
9.其他 -
六、综合收益总额 25,221,578.80 100,319,249.84 486,549,344.91 789,255,049.00
七、每股收益： -
（一）基本每股收益(元/股) -
（二）稀释每股收益(元/股) -
表8 公司最近三年及一期母公司现金流量表
单位：元
项目 2022 年 1-9 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 20,057,563.28 271,729,997.78 147,965,976.83 56,555,688.22
收到的税费返还 -
收到其他与经营活动有关的现金 587,719,164.34 1,242,430,479.74 724,423,711.14 606,749,601.00
17
项目 2022 年 1-9 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
经营活动现金流入小计 607,776,727.62 1,514,160,477.52 872,389,687.97 663,305,289.22
购买商品、接受劳务支付的现金 11,535.66 20,747.66 11,491.66 14,706.66
支付给职工及为职工支付的现金 53,748,532.21 56,964,120.16 44,202,924.05 78,290,485.83
支付的各项税费 18,623,632.32 35,163,337.98 10,252,273.89 10,069,542.80
支付其他与经营活动有关的现金 392,870,925.43 616,127,087.71 568,042,806.19 255,368,630.85
经营活动现金流出小计 465,254,625.62 708,275,293.51 622,509,495.79 343,743,366.14
经营活动产生的现金流量净额 142,522,102.00 805,885,184.01 249,880,192.18 319,561,923.08
二、投资活动产生的现金流量： -
收回投资收到的现金 10,120,483.22 174,182,121.43 76,232,619.67 591,066,711.37
取得投资收益收到的现金 711,886,607.93 148,062,840.66 135,027,887.67 1,599,246.64
处置固定资产、无形资产和其他长
2,890.00 1,300.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
-
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,317,668,207.24 3,748,425,551.50 182,646,773.61 2,995,141,035.03
投资活动现金流入小计 2,039,675,298.39 4,070,673,403.59 393,908,580.95 3,587,806,993.04
购建固定资产、无形资产和其他长
360,710.99 260,842.63 2,084,174.86 7,216,102.39
期资产支付的现金
投资支付的现金 385,000,000.00 4,665,000,000.00 45,000,000.00 315,200,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的
-
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 1,067,925,792.52 2,377,098,853.50 3,154,028,217.11 3,712,010,580.38
投资活动现金流出小计 1,453,286,503.51 7,042,359,696.13 3,201,112,391.97 4,034,426,682.77
投资活动产生的现金流量净额 586,388,794.88 -2,971,686,292.54 -2,807,203,811.02 -446,619,689.73
三、筹资活动产生的现金流量： -
吸收投资收到的现金 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00
取得借款收到的现金 1,763,030,500.00 2,066,000,000.00 2,185,050,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 200,000,000.00 1,750,000,000.00 200,000,000.00
筹资活动现金流入小计 1,963,030,500.00 3,000,000,000.00 6,816,000,000.00 2,385,050,000.00
偿还债务支付的现金 2,000,000,000.00 75,000,000.00 2,243,000,000.00 2,257,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
501,335,670.93 549,868,965.20 283,797,299.30 374,737,657.63
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 101,136,177.72 151,684,934.96 1,861,472,474.16 91,884,845.62
筹资活动现金流出小计 2,602,471,848.65 776,553,900.16 4,388,269,773.46 2,724,122,503.25
筹资活动产生的现金流量净额 -639,441,348.65 2,223,446,099.84 2,427,730,226.54 -339,072,503.25
四、汇率变动对现金及现金等价物
- -
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 89,469,548.23 57,644,991.31 -129,593,392.30 -466,130,269.90
加：期初现金及现金等价物余额 193,421,090.13 135,776,098.82 265,369,491.12 731,499,761.02
六、期末现金及现金等价物余额 282,890,638.36 193,421,090.13 135,776,098.82 265,369,491.12
18
（三）公司最近三年主要财务指标
表9 公司最近三年主要财务指标
项目 2022 年 1-9 月（末） 2021 年（末） 2020 年（末） 2019 年（末）
总资产（亿元） 532.84 468.04 498.10 461.93
总负债（亿元） 423.29 356.44 413.99 420.57
全部债务（亿元） 223.75 167.65 264.05 316.31
所有者权益（亿元） 109.54 111.60 84.10 41.36
营业总收入（亿元） 24.03 67.66 88.64 43.28
利润总额（亿元） 3.28 6.62 14.32 6.74
净利润（亿元） 2.28 3.33 10.63 4.60
扣除非经常性损益后净利
1.27 1.82 10.38 4.24
润（亿元）
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利润 1.42 1.75 4.70 0.40
（亿元）
归属于母公司所有者的净
2.45 3.29 4.97 0.77
利润（亿元）
经营活动产生现金流量净
-79.35 75.39 98.69 -72.42
额（亿元）
投资活动产生现金流量净
6.14 14.86 -13.05 -21.60
额（亿元）
筹资活动产生现金流量净
43.36 -89.86 -57.60 83.81
额（亿元）
流动比率 2.03 1.85 2.48 1.79
速动比率 0.19 0.36 0.42 0.17
资产负债率（%） 79.44 76.16 83.12 91.05
债务资本比率（%） 67.13 60.04 75.84 88.44
营业毛利率（%） 28.19 21.29 28.21 31.66
平均总资产回报率（%） 1.06 2.35 4.12 2.80
加权平均净资产收益率
0.06 3.84 13.72 2.89
（%）
扣除非经常性损益后加权
-1.12 -0.87 12.83 1.50
平均净资产收益率（%）
EBITDA（亿元） 5.59 11.72 20.07 11.20
EBITDA 全部债务比（%） 2.50 6.99 7.60 3.54
EBITDA 利息倍数 0.58 0.80 0.88 0.49
应收账款周转率 48.37 88.89 38.01 11.38
存货周转率 0.05 0.17 0.20 0.11
19
（四）管理层简明财务分析
公司管理层结合公司最近三年及一期的合并财务报表，对公司资产负债结
构、现金流量、盈利能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了如下分
析：
1、资产结构分析：
公司最近三年及一期末资产构成情况如下：
表10 公司最近三年及一期末主要资产构成情况
2022 年 9 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
货币资金 194,457.19 3.65 492,981.15 10.53 489,118.50 9.82 208,733.21 4.52
交易性金融资产 - - - - - - 11,093.53 0.24
应收账款 3,260.15 0.06 6,678.01 0.14 8,544.33 0.17 38,092.52 0.82
预付款项 15,332.03 0.29 15,900.42 0.34 13,447.53 0.27 18,195.44 0.39
其他应收款 64,791.39 1.22 28,218.67 0.60 27,075.73 0.54 22,653.13 0.49
存货 3,844,372.96 72.15 2,923,947.52 62.47 3,165,706.43 63.56 3,344,208.83 72.40
合同资产 23,734.27 0.45 23,734.27 0.51 32,058.21 0.64 - -
一年内到期的非
2,003.38 0.04 29,730.19 0.64 29,795.11 0.60 19,917.94 0.43
流动资产
其他流动资产 93,657.74 1.76 121,969.36 2.61 50,946.10 1.02 23,611.70 0.51
流动资产合计 4,241,609.11 79.60 3,643,159.59 77.84 3,816,691.93 76.63 3,686,506.29 79.81
债权投资 59,940.00 1.12 - - 27,656.31 0.56 31,363.86 0.68
长期股权投资 20,130.30 0.38 20,612.47 0.44 18,997.08 0.38 21,142.93 0.46
其他权益工具投
47,938.23 0.90 47,588.66 1.02 85,408.03 1.71 53,536.23 1.16
资
投资性房地产 - - 18,074.93 0.39 18,581.91 0.37 40,438.88 0.88
固定资产 16,937.68 0.32 14,066.75 0.30 7,534.34 0.15 7,678.98 0.17
使用权资产 13,717.35 0.26 2,586.77 0.06 - - - -
无形资产 3,517.85 0.07 3,811.74 0.08 3,795.73 0.08 1,424.96 0.03
商誉 1,160.37 0.02 1,160.37 0.02 1,160.37 0.02 1,160.37 0.03
长期待摊费用 252.58 0.00 338.97 0.01 655.89 0.01 429.84 0.01
递延所得税资产 138,088.08 2.59 124,268.02 2.66 123,166.37 2.47 86,544.77 1.87
其他非流动资产 782,767.23 14.69 804,725.02 17.19 877,305.79 17.61 689,044.94 14.92
非流动资产合计 1,086,763.89 20.40 1,037,233.72 22.16 1,164,261.81 23.37 932,765.76 20.19
资产总计 5,328,373.00 100.00 4,680,393.31 100.00 4,980,953.74 100.00 4,619,272.06 100.00
截至2019-2021年末及2022年9月末，公司的资产总额分别为4,619,272.06万
元、4,980,953.74万元、4,680,393.31万元及5,328,373.00万元。公司以“TOD轨道
20
物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，
公司倡导“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，不断扩大品牌影响力，
以无锡项目作为战略支点，继续开拓全国市场。公司总资产规模随公司业务的调
整及扩张呈增长态势。
2、负债结构分析
公司最近三年及一期末负债构成情况如下：
表11 公司最近三年及一期末主要负债构成情况
2022 年 9 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
短期借款 - - - - 7,511.78 0.18 24,500.00 0.58
应付账款 318,245.53 7.52 295,163.93 8.28 378,436.08 9.14 317,022.49 7.54
预收款项 372.63 0.01 431.07 0.01 482.21 0.01 371,355.72 8.83
合同负债 1,202,968.39 28.42 1,132,442.97 31.77 695,493.61 16.80 - -
应付职工薪酬 3,259.37 0.08 7,887.86 0.22 6,810.72 0.16 3,976.70 0.09
应交税费 164,055.06 3.88 161,029.82 4.52 173,525.08 4.19 107,605.41 2.56
其他应付款 82,230.43 1.94 86,346.43 2.42 96,367.49 2.33 186,884.49 4.44
一年内到期的非流
209,122.71 4.94 188,782.87 5.30 121,813.93 2.94 1,047,211.06 24.90
动负债
其他流动负债 106,431.07 2.51 101,913.03 2.86 61,345.17 1.48 163.19 0.00
流动负债合计 2,086,685.19 49.30 1,973,997.97 55.38 1,541,786.07 37.24 2,058,719.05 48.95
非流动负债： -
长期借款 1,846,614.76 43.62 1,130,227.20 31.71 2,099,462.35 50.71 1,676,127.65 39.85
应付债券 176,401.65 4.17 349,027.82 9.79 398,578.77 9.63 398,673.84 9.48
租赁负债 829.21 0.02 1,337.73 0.04 - - - -
长期应付款 7,598.34 0.18 10,584.04 0.30 13,703.42 0.33 17,104.94 0.41
预计负债 3,978.00 0.09 3,978.00 0.11 3,978.00 0.10 3,978.00 0.09
递延收益 27,446.86 0.65 19,095.73 0.54 7,550.09 0.18 4,913.39 0.12
递延所得税负债 76,334.59 1.80 69,708.39 1.96 68,408.50 1.65 42,314.93 1.01
其他非流动负债 7,043.37 0.17 6,460.05 0.18 6,459.12 0.16 3,837.25 0.09
非流动负债合计 2,146,246.78 50.70 1,590,418.95 44.62 2,598,140.25 62.76 2,146,949.99 51.05
负债合计 4,232,931.97 100.00 3,564,416.92 100.00 4,139,926.32 100.00 4,205,669.04 100.00
截至2019-2021年末及2022年9月末，公司的负债总额分别为4,205,669.04万
元、4,139,926.32万元、3,564,416.92万元和4,232,931.97万元，随着公司资产规模
增加，负债规模亦随之增长。
21
3、现金流量分析
公司最近三年及一期的现金流量情况如下：
表12 公司最近三年及一期的现金流量情况
单位：万元
项目 2022 年 1-9 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
一、经营活动产生的现金流量：
经营活动现金流入小计 353,921.64 1,271,198.70 1,363,417.86 653,218.69
经营活动现金流出小计 1,147,414.64 517,335.70 376,503.21 1,377,398.99
经营活动产生的现金流量净额 -793,493.00 753,863.00 986,914.65 -724,180.30
二、投资活动产生的现金流量：
投资活动现金流入小计 157,667.14 194,558.87 29,342.62 184,034.58
投资活动现金流出小计 96,283.39 45,925.24 159,875.46 400,005.72
投资活动产生的现金流量净额 61,383.76 148,633.63 -130,532.85 -215,971.14
三、筹资活动产生的现金流量：
筹资活动现金流入小计 1,126,281.82 1,323,720.80 970,479.72 1,520,569.65
筹资活动现金流出小计 692,696.54 2,222,355.02 1,546,481.01 682,499.21
筹资活动产生的现金流量净额 433,585.28 -898,634.22 -576,001.28 838,070.44
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
- 0.24 4.77 10.36
响
五、现金及现金等价物净增加额 -298,523.96 3,862.65 280,385.28 -102,070.63
加：期初现金及现金等价物余额 492,981.15 489,118.50 208,733.21 310,803.84
六、期末现金及现金等价物余额 194,457.19 492,981.15 489,118.50 208,733.21
2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-9月，发行人经营活动产生的现
金 流 量 净 额 分 别 为 -724,180.30 万 元 、 986,914.65 万 元 、 753,863.00 万 元 及
-793,493.00万元。2019年主要由于公司新获取土地资源支付地价款导致经营活动
现金流量净额为负值；2020年-2021年由于当年销售回款增加且各项支出减少导
致经营活动现金流量净额转为正值；2022年1-9月由于支付地价款且销售商品收
到的现金减少导致经营活动现金流量净额为负值。
2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-9月，公司投资活动产生的现金
流量净额分别为-215,971.14万元、-130,532.85万元、148,633.63万元及61,383.76
万元。2019年度公司投资无锡轨道物业项目支付地价款导致投资活动产生的现金
流量净额为负；2020年度投资活动产生的现金流量净流出130,532.85万元，主要
系公司当年投资无锡轨道物业项目等；2021年度公司投资活动现金流量净额净流
22
入为148,633.63万元，净流入主要系公司本报告期收回投资。
2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-9月，公司筹资活动产生的现金
流量净额分别为838,070.44万元、-576,001.28万元、-898,634.22万元及433,585.28
万元。2019年度公司筹资活动现金流量净额为净流入838,070.44万元，系公司规
模扩大，当年融资总额较上年同期增加所致；2020年度公司筹资活动现金流量净
额 为 净 流 出 576,001.28 万 元 ， 筹 资 活 动 现 金 净 流 量 较 上 年 同 期 增 加 流 出
1,414,071.73万元，增加主要系公司经营活动现金净流入后偿还各类借款等所致；
2021年度公司筹资活动现金流量净额净流出为898,634.22万元，筹资活动现金净
流量较上年同期增加流出322,632.93万元，增加主要系公司以经营活动现金偿还
各类借款等所致。
4、偿债能力分析
公司最近三年及一期主要偿债能力指标见下表：
表13 公司最近三年及一期主要偿债能力指标
2022 年 9 月末
项目 2021 年末/度 2020 年末/度 2019 年末/度
/1-9 月
流动比率 2.03 1.85 2.48 1.79
速动比率 0.19 0.36 0.42 0.17
资产负债率（%） 79.44 76.16 83.12 91.05
EBITDA 全部债务比（%） 2.50 6.99 7.60 3.54
EBITDA 利息保障倍数 0.58 0.80 0.88 0.49
利息保障倍数（倍） 0.55 0.77 0.87 0.48
贷款偿还率（%） 100.00 100.00 100.00 100.00
利息偿付率（%） 100.00 100.00 100.00 100.00
（1）公司长期偿债能力
报告期内，发行人资产负债率分别为91.05%、83.12%、76.16%及79.44%，
发 行 人 的 资 产 负 债 率 偏 高 。 截 至 2022 年 9 月 末 ， 发 行 人 所 有 者 权 益 合 计
1,095,441.03万元。2020-2021年度，随着项目逐步回款并偿还各类借款，公司负
债规模持续下降。公司将加快现有项目的开发进度、继续提升项目的去化速度，
同时已积极采取多种手段优化融资结构、降低公司资产负债率水平。从总体上看，
随着发行人业务发展和规模的扩大，整体盈利能力将不断提升，从而对本期债券
23
的偿债保障能力也将提高。
（2）公司短期偿债能力
报告期内发行人的流动比率分别为1.79、2.48、1.85及2.03，均显著大于1。
速动比率分别为0.17、0.42、0.36及0.19，发行人速动比率相对较低，主要原因在
于存货规模较大，且流动负债中存在大额的预收账款（合同负债），符合发行人
行业特点。
近三年发行人EBITDA利息保障倍数分别为0.49、0.88和0.80，2019年度公司
签约销售额较上年同期大幅增加，但未全部在当年满足交付条件，当年可结转销
售收入较上年同期减少从而利润总额有所下降，导致2019年度EBITDA利息保障
倍数较低。此外随着报告期发行人房地产业务规模不断扩张，发行人利息支出随
债务融资规模增加而保持较高水平，从而导致EBITDA利息保障倍数较低。
5、盈利能力分析
表14 公司最近三年及一期盈利能力指标情况
单位：万元
项目 2022 年 1-9 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
营业收入 240,335.11 676,591.03 886,442.42 432,769.27
营业成本 172,589.34 532,570.68 636,344.18 295,753.83
营业利润 33,057.76 67,361.16 143,664.90 67,634.62
利润总额 32,832.61 66,248.91 143,168.44 67,417.96
净利润 22,764.13 33,278.93 106,334.59 46,025.23
总资产报酬率 1.06% 2.35% 4.12% 2.80%
加权平均净资产收益率 0.06% 3.84% 13.72% 2.89%
毛利率 28.19% 21.29% 28.21% 31.66%
从盈利能力上看，发行人经营状况良好，具有较强的盈利能力。报告期内，
发行人分别实现营业收入432,769.27万元、886,442.42万元、676,591.03万元及
240,335.11万元，报告期营业收入呈现波动趋势，与发行人所在行业营业收入周
期性因素有关。2020年度营业收入较2019年同比增加104.83%，主要系房地产项
目结转产生的收益增多所致；2021年度营业收入较2020年同比减少23.67%，主要
系受产品销售区域、定位及坐落位置等因素影响，本期结转物业面积近一半位于
二线城市无锡，货值相对较低，而上年同期交付物业集中在北京所致。
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报告期内净利润分别为46,025.23万元、106,334.59万元、33,278.93万元及
22,764.13万元，2020年度净利润较2019年度同比增加131.04%，主要系房地产项
目结转产生的收益增多所致；2021年度净利润较2020年度同比减少68.70%，主要
系营业收入下降，以及结转产品类别不同毛利率有所下降；报告期内毛利率分别
为31.66%、28.21%、21.29%及28.19%，最近两年毛利率水平有所下降，主要系
行业趋势产品利润空间不断压缩所致。
发行人最近三年总资产报酬率分别为2.80%、4.12%和2.35%，加权平均净资
产收益率为2.89%、13.72%和3.84%，随利润水平变动有所波动。
6、盈利能力的可持续性
公司目前项目储备量可以满足未来发展需要。截至2021年末，公司施工（在
建）面积157.36万平方米，公司在建及拟建项目共计9个，2022年公司预计新开
工面积21.27万平方米。这些项目将在未来陆续达到可销售状态以及可交付状态，
合理的项目储备保证了公司未来的持续发展。
7、未来业务发展规划
公司以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发
领域的先发优势。同时，公司倡导“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，
不断扩大品牌影响力，以无锡项目作为战略支点，继续开拓全国市场。
四、本次债券发行的募集资金用途
本次债券发行规模不超过人民币20亿元（含20亿元），募集资金扣除发行费
用后拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及适用的法律法规允许的其
他用途。具体用途以及比例提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司
资金需求情况和公司债务结构，在上述范围内确定。
本次债券募集资金的运用将有利于优化公司债务结构，拓宽公司融资渠道，
促进公司稳步健康发展。
五、其他重要事项
1、最近一年末对外担保情况：截至2021年12月31日，公司对外担保情况（不
包括对控股子公司的担保）如下表：
25
表15 截至2021年12月31日公司对外担保（不包括对控股子公司的担保）情况
单位：万元
发行人与被担保人 被担保债务到期
序号 担保人 被担保方 担保余额 担保类型
是否存在关联关系 时间
上海礼仕酒店有限 连带责任
1 本公司 是 128,000.00 2027-1-22
公司 保证
上海礼仕酒店有限 连带责任
2 本公司 是 10,000.00 2022-7-9
公司 保证
合计 - - 138,000.00 - -
2、截至2022年9月30日，公司及全资、控股子公司没有尚未了结的或可预见
的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件。
3、经公司自查，截至2022年9月30日，公司及下属公司的房地产开发项目不
存在土地闲置和炒地、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为，公司及下属公司不
存在因上述土地闲置和炒地，捂盘惜售、哄抬房价的违法法规行为被行政处罚或
正在被（立案）调查的情况。
六、所需审批程序
本次公开发行公司债券方案已经2022年11月25日公司十一届十九次董事会
审议通过，尚需提交公司股东大会审议并报中国证券监督管理委员会及相关部门
核准。
特此公告。
京投发展股份有限公司董事会
2022 年 11 月 25 日
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