2023 年半年度报告
公司代码：600683 公司简称：京投发展
京投发展股份有限公司
2023 年半年度报告
1 / 168
2023 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人魏怡、主管会计工作负责人张雨来及会计机构负责人（会计主管人员）谢雪林声
明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
本报告期内公司无半年度利润分配、无资本公积转增股本预案。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
公司2023年半年度报告涉及的未来计划等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注
意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
具体内容详见本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“五、（一）可能面对的风险”相关内
容。
十一、 其他
□适用 √不适用
2 / 168
2023 年半年度报告
目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 5
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8
第四节 公司治理........................................................................................................................... 21
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 23
第六节 重要事项........................................................................................................................... 24
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 33
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 35
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 36
第十节 财务报告........................................................................................................................... 40
载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人
员）签名并盖章的财务报表。
备查文件目录
报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及
公告的原稿。
3 / 168
2023 年半年度报告
第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
本公司、我公司、公司、京投发展 指 京投发展股份有限公司
公司法 指 中华人民共和国公司法
公司章程 指 京投发展股份有限公司章程
京投公司 指 北京市基础设施投资有限公司
中国银泰 指 中国银泰投资有限公司
京投置地 指 北京京投置地房地产有限公司
京投阳光 指 北京京投阳光房地产开发有限公司
北京万科 指 北京万科企业有限公司
基石创业 指 北京基石创业投资基金（有限合伙）
基石仲盈 指 北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙）
基石信安 指 北京基石信安创业投资有限公司
基石连盈 指 保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）
基石信创 指 北京基石信创创业投资中心（有限合伙）
基石慧盈 指 北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）
上海礼兴 指 上海礼兴酒店有限公司
上海礼仕 指 上海礼仕酒店有限公司
无锡嘉仁 指 无锡嘉仁花园酒店管理有限公司
无锡惠澄 指 无锡惠澄实业发展有限公司
潭柘投资 指 北京潭柘投资发展有限公司
宁波华联 指 宁波华联房地产开发有限公司
京投万科 指 北京京投万科房地产开发有限公司
京投银泰置业 指 北京京投银泰置业有限公司
兴业置业 指 北京京投兴业置业有限公司
尚德置业 指 北京京投银泰尚德置业有限公司
灜德置业 指 北京京投灜德置业有限公司
兴平置业 指 北京京投兴平置业有限公司
京投兴檀 指 北京京投兴檀房地产有限公司
京投丰德 指 北京京投丰德房地产有限公司
京投兴海 指 北京京投兴海房地产有限公司
润德置业 指 北京京投润德置业有限公司
隆德置业 指 北京京投隆德置业有限公司
潭柘兴业 指 北京潭柘兴业房地产开发有限公司
无锡望愉 指 无锡望愉地铁生态置业有限公司
京投颐信 指 北京京投颐信健康管理服务有限公司
鄂尔多斯项目公司 指 鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
4 / 168
2023 年半年度报告
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 京投发展股份有限公司
公司的中文简称 京投发展
公司的外文名称 METRO LAND CORPORATION LTD.
公司的外文名称缩写 MTL
公司的法定代表人 魏怡
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 张雨来 鞠颂
联系地址 北京市朝阳区建国门外大街2号 北京市朝阳区建国门外大街2号
银泰中心C座17层 银泰中心C座17层
电话 010-65636622 010-65636620
传真 010-85172628 010-85172628
电子信箱 ir@600683.com ir@600683.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 宁波市海曙中山东路238号
公司注册地址的历史变更情况 无
公司办公地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层
公司办公地址的邮政编码 100022
公司网址 www.600683.com
电子信箱 ir@600683.com
报告期内变更情况查询索引 无
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报
登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
报告期内变更情况查询索引 无
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 京投发展 600683 京投银泰
六、 其他有关资料
□适用 √不适用
七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
5 / 168
2023 年半年度报告
本报告期比上
本报告期
主要会计数据 上年同期 年同期增减
（1－6月）
(%)
营业收入 9,866,207,014.53 1,207,670,953.27 716.96
归属于上市公司股东的净利润 174,275,275.30 176,045,773.33 -1.01
归属于上市公司股东的扣除非经常
157,156,865.97 83,768,441.53 87.61
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -1,631,071,518.01 -5,848,835,260.94 不适用
本报告期末比
本报告期末 上年度末 上年度末增减
(%)
归属于上市公司股东的净资产 8,839,128,752.01 8,875,787,148.88 -0.41
总资产 46,652,301,281.32 54,813,074,893.05 -14.89
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.02 0.02 0.00
稀释每股收益（元／股） 0.02 0.02 0.00
扣除非经常性损益后的基本每股收益
-0.01 -0.10 不适用
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 0.46 0.48 -0.02 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资
-0.14 -2.50 不适用
产收益率（%）
公司主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
公司 2023 年半年度归属于上市公司股东的净利润 174,275,275.30 元，扣除永续融资产品利
息 161,090,000.00 元影响，本报告期归属于上市公司普通股股东的净利润为 13,185,275.30 元，
归属于上市公司普通股股东的扣除非经常性损益的净利润为-3,933,134.03 元。
每股收益及净资产收益率指标按归属于普通股股东净利润及所有者权益计算。
营业收入较上年同期增加 716.96%，主要系公司多个北京住宅项目实现交付所致。
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年同期增加 87.61%，主要系项目交付
面积增加使得利润增加所致。
经营活动产生的现金流量净流出较上年同期减少，主要系上年同期支付地价款所致。
总资产较上年度末减少 14.89%，主要系公司项目交付结转收入成本，存货减少所致。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 -156,866.15
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税
收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营 142,337.54
6 / 168
2023 年半年度报告
业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定
标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用
23,899.37
费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资
成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各
项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用
等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值
部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并
日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损
益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业
务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价
值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生
金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和
其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值
准备转回
对外委托贷款取得的损益 26,512,697.40 参股公司委托贷款利息
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地
产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损
益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -8,206,479.22
其他符合非经常性损益定义的损益项目 859,607.02
减：所得税影响额 4,793,798.99
少数股东权益影响额（税后） -2,737,012.36
合计 17,118,409.33
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十、 其他
□适用 √不适用
7 / 168
2023 年半年度报告
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）房地产行业情况
2023 年上半年，全国层面房地产政策整体延续宽松基调但力度有限，土地市场计划供应量止
升转降，宅地“缩水”较为严重。城市政策调整以因城施策为导向，坚持一城一策、精准施策。
在《政府工作报告》中提出，“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新
市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，
促进房地产业平稳发展。”从供给端来看，做好房地产领域风险防范，改善资产负债状况成为主
要任务，同时扎实做好保交楼稳民生各项工作。从需求端来看，继续因城施策，支持刚性和改善
性住房需求，通过公积金支持、发放购房补贴、优化限购、降低首付比例、调整房贷利率以及出
台带押过户等政策调控方式，进一步提振市场信心。
根据国家统计局数据显示，2023 年 1-6 月房地产开发企业房屋施工面积 791,548 万平方米，
同比下降 6.6%，其中住宅施工面积 557,083 万平方米，同比下降 6.9%；房屋新开工面积 49,880
万平方米，同比下降 24.3%，其中住宅新开工面积 36,340 万平方米，同比下降 24.9%；房屋竣工
面积 33,904 万平方米，同比增长 19.0%，其中住宅竣工面积 24,604 万平方米，同比增长 18.5%；
商品房销售面积 59,515 万平方米，同比下降 5.3%，其中住宅销售面积 51,592.34 万平方米，同
比下降 2.8%；商品房销售额 63,092 亿元，同比增长 1.1%，其中住宅销售额 56,638.58 亿元，同
比增长 3.7%。
（二）主营业务情况
京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的 A 股房地产板块上市公司。公司以
自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅。报告期内，公司房地产销售收入占营业收入总
额的 99.74%。
近年来，公司始终聚焦 TOD 轨道物业开发。TOD（Transit-Oriented Development），指以轨
道交通为导向的开发模式，通常是以高铁、地铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心以 400-800
米为半径，建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式。自 2011 年公司第一个 TOD 项目以来，
十余年间，公司陆续投资开发了北京公园悦府、西华府、琨御府、岚山、北熙区以及无锡愉樾天
成等多个 TOD 轨道物业开发项目，总建筑面积超 300 万平方米。未来公司将继续聚焦 TOD 轨道物
业开发，秉持以客户为中心的经营理念，打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。
二、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司进入 TOD 轨道物业开发领域较早，经过十余年的沉淀，在战略规划、理念雕琢、融资能
力、运营管理和团队打造上形成了属于自己的核心竞争力：
1、清晰的企业战略
清晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD 轨道物业专家”为发展愿
景，持续扩大在 TOD 轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司倡导“植根北京，茂盛全国”战
略，深耕北京市场，不断扩大品牌影响力，以无锡项目作为战略支点，持续开拓全国市场。明晰
的企业战略为公司发展指明了方向。近年来，公司集中优势资源投入到北京 TOD 轨道物业项目的
开发中，取得了不错的成绩。
2、先进的开发理念
公司进入 TOD 领域较早，通过多年的经验积累，形成了以轨道交通开发为导向，以智慧科技
为主要工具，实现人文、自然、产业生态价值共生的“TOD 智慧生态圈”开发理念。在该理念的
指导下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。
公司坚持“以用户为中心”的经营理念，始终坚持以客户需求为产品导向，进行科学的客户
调研，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为出发点，细致打磨升级自身产
品，实现消费者需求的具象化。
公司坚持以空间营造和智慧运维作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，公
司从消费者调研结果出发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学
8 / 168
2023 年半年度报告
合理地进行户型设计优化和家居配备；在室外空间上，公司针对 TOD 项目面积大、与公共交通衔
接紧等特性，合理规划各具功能的公共区域，实现城市功能和社区功能的无缝衔接和转换。
智慧运维是公司打造产品差异化，提升运营服务核心竞争力的另一工具，其主要体现在精确
分析、精准管理和精细服务上。根据大数据等科技手段精确分析的结果，对社区周边商圈业态进
行合理科学的精准管理，并通过智能家居等硬件设施和社区 APP 等软件的联动，打造安全、便捷
的智能系统，提供高效、定制化、个性化的精细服务。除了运用智慧手段，公司在尝试通过塑造
项目周边的人文环境来加强产品差异化。公司以“檀谷”小镇为试点，以“城市山居”“学园市
镇”作为产品定位，通过打造“慢闪公园”文化 IP，举办论坛、沙龙、山谷巡游、文创市集等艺
术和文旅活动，引入符合产品定位的配套商业品牌，极大提高了“檀谷”小镇的知名度和影响力，
积累了较好的社会口碑。
3、优秀的融资能力
公司一方面加快去化和项目周转，保障财务稳定，使公司资产负债率保持在合理水平。另一
方面积极拓展融资渠道，丰富融资方法，充分利用总部融资优势，凭借良好的信用水平及风险管
控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优
势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保
持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力，有效保障了各项目开发建设资金需求，避免
公司出现流动性风险，确保公司稳健经营。
4、高效的运营管理
当前房地产行业已逐步由土地红利、金融红利的时代过渡至管理红利的时代，科学高效的运
营管理模式将为公司未来的发展保驾护航。我公司在运营管理上，始终以财务经营目标为导向，
以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过运用明源系统等信息化工具，定期进行复盘和
大数据分析，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹。
5、精益的组织团队
公司通过高层共创和企业文化宣贯，在领导及员工团队中形成普遍的战略共识，继而设置考
核目标，以自上而下的形式实现愿景牵引和压力传导，从而形成全公司的发展合力；通过强化职
能平台建设，加大职能管理的穿透力，形成规范的工作流程和统一的人才选用标准；通过建立公
开透明的评价体系，形成“能者上，庸者下”的人才机制，筛选出高绩效业务骨干，最终打造一
支高共识、高效能、高驱动的组织团队。
三、经营情况的讨论与分析
（一）公司经营情况
2023 年上半年，公司锚定“植根北京、茂盛全国”的发展战略目标，始终坚持以用户为中心，
坚守品质责任，持续为用户提供优质的产品与服务，为城市美好未来赋能；升级场景营造与内容
链接，形成更高能级城市生活方式试验场，对高质量发展的探索从未止步；继续发挥 TOD 轨道物
业开发优势，用心用情服务客户、精益求精打磨产品，以产品进阶、管理提升、价值创造等多维
提升推进高质量发展，践行企业社会责任。
报告期内，公司经营状况较好。在销售回款方面，公司以“库存减量”为原则，采用“全面
抢进”的销售策略，上半年实现签约销售额 40.09 亿元，回款额 29.23 亿元；在项目建设方面，
公司积极响应国家政策号召，全面推进建设目标的实现，上半年实现新开工（非权益）面积 25.74
万平方米，竣工（非权益）面积 54.83 万平方米；在项目投拓方面，公司紧跟区域发展规划，加
强地块研究与市场研判，上半年公司以联合体的方式获取北京市丰台区地铁十九号线新宫车辆段
综合利用项目 FXG-1401-0601-03 等地块 R2 二类居住用地、A334 托幼用地项目使用权，新增土地
储备 12.55 万平方米。
2023 年上半年公司北京及环京各项目具体情况如下：
（1）北熙区：作为公司布局东坝板块的重点项目，打造北京城规融合、低碳宜居的综合社区，
一期工程建设克服困难按计划正常推进，部分楼栋实现正负零；5 月取得二期施工许可证并实现
开工；抢抓市场窗口期，通过产品体验升级、品牌资源跨界联动、业主社群活动等多种举措加速
一期去化并适时推出二期，保持项目热销势头；根据北京天朗数据统计，本项目取得 6 月朝阳区
普宅网签金额榜首及上半年朝阳区普宅网签金额排名第二的销售业绩。
9 / 168
2023 年半年度报告
（2）檀谷：作为公司长期耕耘的京西项目，持续运营“檀谷慢闪公园”营造镇域生活方式，
打造北京「山系慢生活」微度假目的地；招商开业工作顺利推进，新签约 Frienday 全国旗舰店、
米其林星厨段誉首个素餐品牌青岚肆、北京咖啡热门榜甲板 DECK 咖啡、超级植物、Crying Center
北京首店等；新开业单向空间书店（登顶北京书店音像榜）、十三邀小酒馆、老吉堂上海本帮菜
（米其林餐厅）、Frienday 骑行空间、十月内从良川菜、赤耳福安财精酿啤酒&西餐、丽卡宠物
空间、洛嘉儿童自然探索中心等多家品牌，檀谷商业已进入常态化管理和运营，并开始向公司重
点项目赋能；C5 地块部分园林升级，住宅产品实现交付目标。
（3）岚山：作为公司在海淀区远端站点的 TOD 智慧生态圈 4.0 项目，住宅部分如期实现规
模品质交付；咽喉区办公产品完成主体结构封顶，持续平稳推进，打造 TOD 生态社区的区域典范。
（4）北京公园悦府：作为公司集合商业/办公/住宅为一体的 TOD 综合体项目，BS2/3 组团
进入外立面装修阶段；BS4568 组团完成基坑工程桩施工，进入土方开挖阶段，工程建设正常推进。
（5）臻御府：作为丰台区总部基地板块品质综合社区项目，1 月二批次住宅产品实现交付目
标。
（6）倬郡：作为公司环京的商业办公项目，完成区域园林提升，4 月和 6 月分两批次实现交
付目标。
（7）若丘：作为公司在门头沟区檀谷板块持续深耕的项目，3 月按期取得商业施工许可证，
正在进行一期地下结构施工阶段。
无锡项目 2023 年上半年具体情况如下：
愉樾天成：作为公司在无锡的车辆段上盖高端社区，坚持以用户为中心的价值观营销，结合
社群持续运营来深化幸福生活方式，在无锡经济开发区形成持续的热销局面。根据克而瑞统计，
项目位列无锡市 2023 年 1-6 月上半年度住宅销售网签金额经济开发区域第一名。报告期内，一期
住宅于 3 月底如期竣工和平稳交付，商业和酒店主体结构分别于 1 月和 5 月实现主体封顶，二期
住宅工程进度正常平稳推进，四期住宅于 2 月取得全部施工证并正式开工，中轴配套于 5 月份取
得第一张施工证并正式开工。项目持续推进生态、智慧、幸福三大主题落位及深化诠释，打造 TOD
国际幸福社区的蓝本。
（二）财务状况分析
2023 年上半年公司实现营业收入 986,620.70 万元，较上年同期增加 865,853.60 万元，增幅
716.96%，其中房地产销售结转实现收入 984,072.15 万元。报告期内，公司实现归属于上市公司
股东的净利润 17,427.53 万元，扣除永续融资产品利息 16,109.00 万元，归属于上市公司普通股
股东净利润 1,318.53 万元。公司三项费用总计 27,059.69 万元，较上年同期增加 13,335.24 万元，
增幅 97.16%。其中，销售费用 11,437.12 万元，较上年同期增加 5,986.27 万元，主要系收入增
加，结转代理费及渠道费增加；财务费用 7,034.18 万元，较上年同期增加 6,517.06 万元，主要
系对合营公司利息收入减少所致；管理费用 8,588.39 万元，较上年同期增加 831.91 万元，主要
系部分项目竣备人力成本费用化及人员优化辞退补偿增加所致。
本报告期末，公司资产总额 4,665,230.13 万元，较期初减少 816,077.36 万元，主要系销售
结转存货减少所致。资产总额中存货期末余额 3,079,434.86 万元，占资产总额的 66.01%，公司
存货主要包括北京地区轨道物业项目等项目，资产质量良好。公司负债总额 3,568,131.25 万元，
较上年同期减少 825,660.80 万元，减幅 18.79%，负债总额中合同负债期末余额 205,837.98 万元，
占负债总额的 5.77%。截至 2023 年 6 月 30 日，公司向京投公司借款本息余额为 1,846,227.36 万
元，占负债总额 51.74%。公司各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可
控，公司有能力偿还到期各项款项。公司资产负债率 76.48%，较期初有所降低，主要系项目交付
存货减少，合同负债下降所致。
本报告期公司经营活动现金净流量为净流出 163,107.15 万元，净流出主要系支付工程款等；
本报告期公司筹资活动现金净流量为净流入 38,321.27 万元，净流入主要系新增金融机构借款。
（三）房地产业务主要经营数据
1、报告期内房地产储备情况
持有待开发 一级土地 规划计容 是/否涉 合作开发项目 合作开发项目
序 持有待开发土地的
土地的面积 整理面积 建筑面积 及合作开 涉及的面积 的权益占比
号 区域
(平方米) (平方米) (平方米) 发项目 (平方米) (%)
10 / 168
2023 年半年度报告
1 北京市门头沟区 143,898 0 186,916 是 318,022 40
2 无锡市经济开发区 110,484 0 162,873 是 248,085 50
3 北京市朝阳区 76,682 0 137,000 是 192,981 60
4 北京市丰台区 120,616 0 125,500 是 219,000 60
注：1、北京市门头沟区项目为该项目的 MC01-0003-6008、6009、0120、6015、0057、0086 地块，截至报告期末
尚未开工建设。
2、无锡市经开区项目为该项目的 C 地块，宗地编号分别为 XDG-2019-55，截至报告期末尚未开工建设。
3、北京市朝阳区项目为该项目的 A002-3#地块，截至报告期末尚未开工建设。
4、2023 年 6 月 20 日，公司以联合体的方式获取了北京市丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目
FXG-1401-0601-03 等地块 R2 二类居住用地、A334 托幼用地项目的土地使用权，截至报告期末尚未开工建设。
5、2023 年 6 月 20 日，公司联合保利（北京）房地产开发有限公司（以下简称“保利北京地产”）成功竞得
北京市朝阳区东坝北西区 1102-B006 地块及 1102-C012 地块。根据公司与保利北京地产签署的《朝阳区东坝
1102-8006 地块、1102-C012 地块两宗地联合竞买合作框架协议》有关条款，经公司内部研究后，不参与两宗地
的后续开发，并于 6 月 27 日发出《关于退出朝阳区东坝 1102-8006 地块、 1102-C012 地块两宗地合作开发的函》。
11 / 168
2023 年半年度报告
2、报告期内房地产开发投资情况
序 地区 项目 经营业态 在建项目/新 项目用地 项目规划计 总建筑面积 在建建筑 已竣工面积 总投资额 报告期实
号 开工项目/竣 面积 容建筑面积 (平方米) 面积 (平方米) （万元） 际投资额
工项目 (平方米) (平方米) (平方米) （万元）
1 无锡市经济开 愉樾天成 普通住宅、 在建项目 265,907 481,229 697,436 403,254 290,075 1,850,000 59,273
发区 商业、酒店
及配套
2 北京市朝阳区 北熙区 普通住宅、 在建项目 121,180 226,000 369,257 245,838 0 2,562,000 193,893
保障房及配
套
3 北京市海淀区 岚山 普通住宅、 在建项目 239,378 301,600 368,720 20,000 234,108 1,057,711 28,748
商业办公及
配套
4 北京市门头沟 檀谷 洋房、别墅、 在建项目 236,155 279,748 451,696 26,541 293,755 937,309 40,420
区 保障房、商
业及配套
5 北京市昌平区 北京公园悦 普通住宅、 在建项目 301,751 516,351 632,049 82,282 549,767 1,196,695 7,945
府 保障房、商
业、办公及
配套
6 北京市门头沟 若丘 普通住宅、 在建项目 36,953 51,734 88,628 88,628 0 825,181 2,183
区 商业、及配
套
7 北京市平谷区 璟悦府 办公、商业、 在建项目 89,153 179,629 242,039 27,916 214,123 370,404 0
住宅及配套
8 三河市燕郊国 倬郡 商业办公 在建项目 50,000 150,000 186,130 98,218 87,911 206,031 6,462
家高新技术产
业开发区
9 北京市丰台区 臻御府 普通住宅、 竣工项目 56,507 162,338 242,104 0 242,104 541,690 0
回迁安置
房、商业及
12 / 168
2023 年半年度报告
配套
10 北京市密云区 锦悦府 普通住宅及 竣工项目 63,574 127,149 237,976 0 237,976 389,837 0
配套
11 北京市海淀区 琨御府 普通住宅、 竣工项目 159,082 329,900 394,968 0 394,968 906,500 0
保障房、商
业、办公及
配套
12 北京市丰台区 西华府 普通住宅、 竣工项目 233,209 629,170 664,769 0 664,769 843,619 0
保障房、办
公、商业及
配套
13 北京市房山区 金域公园 普通住宅 竣工项目 27,528 55,056 69,637 0 69,637 110,000 0
14 北京市房山区 新里程 普通住宅、 竣工项目 77,834 147,732 176,569 0 176,569 207,236 0
保障房
15 无锡市惠山区 无锡公园悦 普通住宅、 竣工项目 241,639 337,183 480,806 0 480,806 335,873 0
府 洋房、别墅
及配套
注：1、北熙区为项目已开工的 A002-1、A003-1 地块和 A002-2、A003-2 地块
2、若丘为获取开工证的 6016 地块
3、无锡公园悦府为该项目的二期名称，表格中数据为整个项目数据，含一期鸿墅。
13 / 168
2023 年半年度报告
3、报告期内销售情况
序 可供出售面积 已预售面积
地区 项目 经营业态
号 （平方米） （平方米）
1 无锡市经济开发区 愉樾天成 普通住宅、商业、办公、酒店及配套 92,083 31,687
2 北京市朝阳区 北熙区 普通住宅、保障房及配套 117,352 31,325
3 北京市海淀区 岚山 普通住宅、商业、办公及配套 17,466 1,317
4 北京市门头沟区 檀谷 洋房、别墅、保障房、商业及配套 65,844 5,260
5 北京市昌平区 北京公园悦府 普通住宅、保障房、商业、办公及配套 50,609 6,330
6 北京市门头沟区 若丘 普通住宅、商业及配套 22,913 0
7 北京市平谷区 璟悦府 办公、商业、住宅及配套 3,128 402
三河市燕郊国家高
8 倬郡 商业、办公 36,457 7
新技术产业开发区
9 北京市丰台区 臻御府 普通住宅、回迁安置房、商业及配套 39,004 771
10 北京市密云区 锦悦府 普通住宅及配套 143,944 5,862
11 北京市海淀区 琨御府 普通住宅、保障房、商业、办公及配套 435 0
12 北京市丰台区 西华府 普通住宅、保障房、办公、商业及配套 0 0
13 北京市房山区 金域公园 普通住宅 4,400 0
14 北京市房山区 新里程 普通住宅、保障房 150 0
15 无锡市惠山区 无锡公园悦府 普通住宅、洋房、别墅及配套 4,921 331
注：1、可供出售面积=截至 2023 年 6 月底已取证未销售面积+2023 年 1-6 月当期销售面积；
2、已售面积为 2023 年 1-6 月签约销售面积。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来
会有重大影响的事项
□适用 √不适用
四、报告期内主要经营情况
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 9,866,207,014.53 1,207,670,953.27 716.96
营业成本 9,212,878,833.10 896,153,286.42 928.05
销售费用 114,371,152.66 54,508,421.20 109.82
管理费用 85,883,943.34 77,564,884.75 10.73
财务费用 70,341,803.96 5,171,164.27 1,260.27
经营活动产生的现金流量净额 -1,631,071,518.01 -5,848,835,260.94 不适用
投资活动产生的现金流量净额 228,902,711.67 532,235,062.83 -56.99
筹资活动产生的现金流量净额 383,212,724.18 3,302,098,355.37 -88.39
税金及附加 177,586,740.93 96,562,538.00 83.91
投资收益 195,037,930.75 128,905,436.83 51.30
营业收入变动原因说明：项目住宅实现大规模交付，结转收入增加
营业成本变动原因说明：项目住宅实现大规模交付，结转成本增加
销售费用变动原因说明：结转收入增加，相应销售渠道费及代理费增加
管理费用变动原因说明：管理费用变动不大
财务费用变动原因说明：主要系对合营公司利息收入减少
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：净流出减少主要系上年同期支付地价款
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：减少主要系收回及支付联合营公司的借款减少
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：减少主要系取得借款和偿还债务较上年同期减少
14 / 168
2023 年半年度报告
税金及附加变动原因说明：主要系收入增加税金增加
投资收益变动原因说明：主要系合营公司无锡望愉交付结利，确认投资收益
2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期
上年期
本期期末 末金额
末数占
数占总资 较上年
项目名称 本期期末数 上年期末数 总资产 情况说明
产的比例 期末变
的比例
（%） 动比例
（%）
（%）
存货 30,794,348,561.65 66.01 37,461,166,122.04 68.34 -17.80 满足交付条件
结转成本
其他流动资产 484,437,623.20 1.04 740,516,419.18 1.35 -34.58 项目交付结转
预缴税款及合
同取得成本
预收款项 25,575,107.84 0.05 3,120,669.61 0.01 719.54 租金增加
合同负债 2,058,379,818.92 4.41 10,256,653,441.11 18.71 -79.93 满足交付条件
结转收入
递延收益 142,864,256.82 0.31 289,905,692.54 0.53 -50.72 未实现递延收
益转回
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
截至报告期末，公司受限资产合计为 1,241,174.49 万元，其中货币资金 712.94 万元，存货
抵押总额为 1,161,791.64 万元，投资性房地产抵押账面价值为 3,336.54 万元，长期股权投资质
押总额为 75,333.37 万元。详见附注七、81 所有权或使用权受到限制的资产。
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 投资状况分析
1. 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期内投资额（万元） 3,150.00
15 / 168
2023 年半年度报告
投资额增减变动数（万元） -11,350.00
上年同期投资额（万元） 14,500.00
投资额增减幅度（%） -78.28
16 / 168
2023 年半年度报告
(1).重大的股权投资
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
截至资
标的是 是 是 披露 披露
报表科 合作方 投资期 产负债 预计收
被投资公 主要 否主营 投资方 持股比 否 资金来 本期损 否 日期 索引
投资金额 目（如 （如适 限（如 表日的 益（如
司名称 业务 投资业 式 例 并 源 益影响 涉 （如 （如
适用） 用） 有） 进展情 有）
务 表 诉 有） 有）
况
北 京 基 石 投资 否 增资 3,000.00 28.57% 否 其他权 自有资 0.00 否
信 创 创 业 管理 益工具 金
投 资 中 心 咨询 投资
（有限合
伙）
合计 / / / 3,000.00 / / / / / / / 0.00 / / /
公司于 2021 年 8 月 30 日召开的十一届六次董事会、9 月 15 日召开的 2021 年第三次临时股东大会审议通过了《关于投资北京基石信创创业投资中
心（有限合伙）暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份参与投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙），公司以现金方式认缴出资 10,000.00
万元。本报告期，公司支付出资款 3,000.00 万元，已完成全部出资。
17 / 168
2023 年半年度报告
(2).重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3).以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期
本期 其
公允 本期计
资产 计入权益的累计 出售/ 他
期初数 价值 提的减 本期购买金额 期末数
类别 公允价值变动 赎回 变
变动 值
金额 动
损益
其他 550,022,163.66 -66,005,812.25 30,000,000.00 514,016,351.41
合计 550,022,163.66 -66,005,812.25 30,000,000.00 514,016,351.41
证券投资情况
□适用 √不适用
证券投资情况的说明
□适用 √不适用
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
(五) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
1、主要子公司、参股公司情况
单位：万元 币种：人民币
单位名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
孙、子公司：
房地产开发
北京京投置地房地产有限公司 2,000,000.00 918,458.80 555,561.84 906.02
与经营
房地产开发
北京京投银泰置业有限公司 10,000.00 96,839.44 77,423.47 8,047.90
与经营
房地产开发
北京京投银泰尚德置业有限公司 10,000.00 348,598.96 203,686.86 -450.29
与经营
房地产开发
北京京投兴业置业有限公司 10,000.00 125,353.46 75,465.21 1,572.21
与经营
房地产开发
北京京投灜德置业有限公司 5,000.00 900,796.58 26,464.92 -2,405.42
与经营
房地产开发
北京京投兴平置业有限公司 5,000.00 105,856.82 21,533.22 -1,708.60
与经营
房地产开发
北京京投兴檀置业有限公司 100,000.00 222,422.69 63,738.73 -6,045.36
与经营
18 / 168
2023 年半年度报告
三河市京投发展致远房地产开发有 房地产开发
5,000.00 112,893.26 2,696.96 -143.69
限公司 与经营
房地产开发
北京京投丰德房地产有限公司 2,000.00 141,083.49 -4,030.07 16,032.57
与经营
房地产开发
北京京投兴海房地产有限公司 10,000.00 440,783.87 11,950.06 13,792.95
与经营
房地产开发
北京京投润德置业有限公司 10,000.00 1,373,697.31 -1,736.97 -1,999.75
与经营
房地产开发
无锡惠澄实业发展有限公司 12,000.00 140,398.71 69,699.62 222.33
与经营
参股公司：
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有 房地产开发
3,000.00 111,972.83 -89,330.09 -3,542.33
限责任公司 与经营
上海礼仕酒店有限公司 酒店服务业 58,525.83 136,911.41 -101,345.40 -8,424.03
房地产开发
北京京投阳光房地产开发有限公司 24,000.00 31,591.84 26,550.38 4.46
与经营
房地产开发
北京潭柘兴业房地产开发有限公司 30,000.00 936,512.86 -17,625.45 -936.82
与经营
北京京投颐信健康管理服务有限公 房地产开发
3,000.00 2,908.44 200.60 0.03
司 与经营
房地产开发
无锡望愉地铁生态置业有限公司 50,000.00 887,742.63 26,325.86 23,037.37
与经营
注：涉及并购子公司、参股公司或转让后由控股转为参股的公司含评估增值。
2、对公司净利润影响达到 10%以上的子公司、参股公司情况
单位：万元 币种：人民币
单位名称 营业收入 营业利润 净利润 原因
北京京投银泰置业有限公司 13,164.71 8,047.90 土地增值税清算影响
北京京投兴檀房地产有限公司 12,763.85 -6,045.36 -6,045.36 利息费用化导致当期亏损较大
北京京投丰德房地产有限公司 302,193.41 21,594.58 16,032.57 本期实现收入结转
北京京投兴海房地产有限公司 638,923.44 18,390.60 13,792.95 本期实现收入结转
无锡望愉地铁生态置业有限公司 497,654.65 23,047.30 23,037.37 本期实现收入结转
3、经营业绩变动 30%以上的子公司情况
单位：万元 币种：人民币
单位名称 本期净利润 上年同期净利润 变动原因
北京京投置地房地产有限公司 906.02 11,551.23 本期利息收入减少
北京京投银泰置业有限公司 8,047.90 144.56 土地增值税清算影响
北京京投银泰尚德置业有限公司 -450.29 -60.75 结转产品收入较上年同期减少
北京京投润德房地产有限公司 -1,999.75 -593.39 期间费用较上年同期增加
北京京投灜德置业有限公司 -2,405.42 -1,111.67 结转产品毛利降低
北京京投兴平置业有限公司 -1,708.60 -1,040.00 本期销售结转较上年同期减少
三河市京投发展致远房地产开发有限公司 -143.69 -234.04 本期销售结转较上年同期增加
北京京投丰德房地产有限公司 16,032.57 -580.98 本期销售结转较上年同期增加
北京京投兴海房地产有限公司 13,792.95 -302.43 本期销售结转较上年同期增加
无锡惠澄实业发展有限公司 222.33 11,257.78 本期销售结转较上年同期减少
4、投资收益占比 10%以上的股权投资项目
单位：万元 币种：人民币
19 / 168
2023 年半年度报告
占归属于母公司净利润
单位名称 产生的投资收益 情况说明
比例
无锡望愉地铁生态置业有限公司 17,641.09 101.23% 合营公司利润
上海礼仕酒店有限公司 2,651.27 15.21% 委贷利息收益
5、资产变动 30%以上的子公司情况
单位：万元 币种：人民币
上年期末资产
单位名称 本期资产总额 增减变动 变动原因
总额
本期销售结转，资产总额
北京京投丰德房地产有限公司 141,083.49 436,073.66 -67.65%
下降较大
本期销售结转，资产总额
北京京投兴海房地产有限公司 440,783.87 1,128,591.38 -60.94%
下降较大
(七) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
五、其他披露事项
(一) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1、政策风险
从目前来看，在中央“房住不炒”的主基调影响下，各地区仍将继续出台房地产相关政策，
完善自身调控政策法规体系。
针对该项风险，公司一方面将密切关注相关政策的出台，研究政策导向可能引发的市场反应
并积极应对，积极研判政策与市场情况，制定有效的销售策略，加大去化力度，尽量减少政策变
化对公司经营业务的影响；另一方面也将继续聚焦 TOD 轨道物业开发，谨慎拿地，合理扩张，同
时强化自身企业管理“内功”，提升企业综合竞争力，实现降本增效。
2、财务风险
房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要，公司业务的发展和经营
规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。近几年来房地产调控政策频繁出台，房地产行
业面临的整体市场和融资环境不容乐观，公司融资额度及资金成本面临一定的挑战。
针对该项风险，公司将根据经营发展需求，合理安排资金计划，加强资金管理，加快销售回
款速度，多种方式融资，确保资金链安全。
3、投资风险
公司投资的鄂尔多斯项目由于所处区域房地产市场环境未出现大的改观，存在一定的投资风
险，未来形势能否朝着更为有利方向发展，存在不确定性。
针对该项风险，公司将此项目停工作为土地储备，避免加大资金占用，等待市场时机。基于
谨慎性原则，公司从 2015 年 1 月 1 日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入，并计提了资
产减值准备。后续如市场持续稳定，公司将与鄂尔多斯项目公司其他股东共同协商选择合适时间
复工建设，或引入合作伙伴共同开发建设。
(二) 其他披露事项
□适用 √不适用
20 / 168
2023 年半年度报告
第四节 公司治理
一、股东大会情况简介
决议刊登的指定 决议刊登的披露日
会议届次 召开日期 会议决议
网站的查询索引 期
2022 年年度 2023 年 4 月 17 日 www.sse.com.cn 2023 年 4 月 18 日 审议通过《关于<2022 年度董事会工
股东大会 作报告>的议案》《关于<2022 年度监
事会工作报告>的议案》《关于 2022
年度财务决算报告及 2023 年度财务
预算报告的议案》 《关于 2022 年度
利润分配方案的议案》《2022 年度报
告及摘要》《关于续聘会计师事务所
的议案》《关于提请股东大会授权董
事会审批投资房地产项目的议案》
《关于 2023 年度公司及子公司向金
融机构申请综合授信额度的议案》
《关于 2023 年度公司提供借款预计
额度的议案》《关于 2023 年度公司
对外担保预计额度的议案》《关于
2023 年度使用闲置自有资金进行现
金管理的议案》《关于公司与北京市
基础设施投资有限公司合作投资房
地产项目暨关联交易的议案》。详见
《京投发展股份有限公司 2022 年年
度股东大会决议公告》（临
2023-018）。
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□适用 √不适用
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
□适用 √不适用
三、利润分配或资本公积金转增预案
半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
每 10 股送红股数（股） 不适用
每 10 股派息数(元)（含税） 不适用
每 10 股转增数（股） 不适用
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
不适用
21 / 168
2023 年半年度报告
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
22 / 168
2023 年半年度报告
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
1、2023 年 5 月，为全面落实党的二十大精神，贯彻中央关于聚焦巩固拓展脱贫攻坚成果，
全面推进乡村振兴的号召，扎实推进乡村发展、乡村建设、乡村治理等重点工作，京投发展向新
疆生产建设兵团第十四师昆玉市一牧场农业发展服务中心捐赠 30 万元，以实际行动践行企业社会
责任的担当和使命；
2、2023 年 5 月，为了让潭柘寺镇清华小学的孩子们真正的感受到来自京投发展的关心、关
爱，在孩子们幼小的心田里播下了爱的种子，公司捐款 4800 余元，让孩子们在关爱中茁壮成长努
力学习，刻苦拼搏，用优秀的表现来感恩和回赠社会。
23 / 168
2023 年半年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及 如未能
是否 是否
时履行应 及时履
承诺 承诺 承诺时间及 有履 及时
承诺背景 承诺方 说明未完 行应说
类型 内容 期限 行期 严格
成履行的 明下一
限 履行
具体原因 步计划
其他 京投公司 京投公司承诺在增持计 时间：2022 是 是 不适用 不适用
划实施期间及法定期限 年5月27日。
内不减持所持有的公司 期限：增持实
股份。自2022年5月27日 施期间及法
收购报告
起12个月内，通过上海证 定期限内。
书或权益
券交易所交易系统增持
变动报告
公司A股股份，累计增持
书中所作
比例不低于当前公司已
承诺
发行总股份的1%，不超过
当前公司已发行总股份
的2%（含2022年5月27日
已增持股份）。
解决同 京投公司 京投公司在非公开发行 2008 年 10 月 否 是 不适用 不适用
业竞争 股票过程中，就如何避免 22 日
同业竞争和减少关联交
易等事项作出了承诺（详
见披露于上海证券交易
所 www.sse.com.cn 和
《中国证券报》上的公司
非公开发行预案等相关
与再融资
内容）
相关的承
解决同 中国银泰 中国银泰投资有限公司 2007 年 10 月 否 是 不适用 不适用
诺
业竞争 投资有限 在非公开发行股票过程 22 日
公司 中，就如何避免同业竞争
和减少关联交易等事项
作出了承诺（详见披露于
上海证券交易所
www.sse.com.cn 和《中
国证券报》上的公司非公
开发行预案等相关内容）
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
24 / 168
2023 年半年度报告
四、半年报审计情况
□适用 √不适用
五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况
□适用 √不适用
六、破产重整相关事项
□适用 √不适用
七、重大诉讼、仲裁事项
□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
□适用 √不适用
九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
2019 年 4 月 18 日、5 月 10 日，公司十届十三次董事会、2018 年度股东大会审议通过了《关
于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》。2021 年 4 月 12 日、5 月 7 日，公司十一届二
次董事会、2020 年度股东大会审议通过了《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》、
《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》。京投公司
上述议案提供资金情况如下：
（1）截至 2022 年 12 月 31 日，公司向京投公司借款本息余额为 1,912,277.99 万元；截至
2023 年 6 月 30 日，公司向京投公司借款本息余额为 1,846,327.36 万元：
A、委托贷款余额为 1,842,900.00 万元（其中 214,000.00 万元年利率 8%、953,900.00 万元
年利率 7%、675,000.00 万元年利率 6%）；
B、期末应付利息余额为 3,427.36 万元。
（2）本报告期，京投公司向本公司提供委托贷款 79,000.00 万元，本公司偿还京投公司委托
贷款 145,000.00 万元。
（3）本报告期，公司发生应付京投公司利息 60,740.97 万元，支付京投公司利息 60,691.60
万元，支付方式为货币资金，期末未付利息 3,427.36 万元，公司本年度支付京投公司利息占公司
全部利息支出的 87.10%。
（4）本报告期，公司摊销预付京投公司担保费 4,608.96 万元，向京投公司支付担保费
2,984.00 万元，报告期末预付京投公司担保费余额 4,119.35 万元。
京投公司为上市公司在合作项目资金需求方面提供了保障,随着项目的开发预售及项目开发
贷款的发放,这方面的依赖将逐步缩小。
25 / 168
2023 年半年度报告
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
（1）公司于 2021 年 8 月 30 日召开的十一届六次董事会、9 月 15 日召开的 2021 年第三次临
时股东大会审议通过了《关于投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙）暨关联交易的议案》，
同意公司以有限合伙人身份参与投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙），公司以现金方式
认缴出资 10,000.00 万元。本报告期，公司支付出资款 3,000.00 万元，累计已完成出资 10,000.00
万元。
（2）经公司第十一届董事会第二十二次会议审议通过，公司全资子公司北京京投置地房地产
有限公司联合北京市基础设施投资有限公司参与了北京市丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利
用项目 FXG-1401-0601-03 等地块 R2 二类居住用地、A334 托幼用地项目（编号：京土储挂（丰）
【2023】021 号）的竞买。2023 年 6 月 20 日，京投置地和京投公司组成的联合体收到《北京市国
有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，以人民币 500,000 万元的价格竞得了上述地块的使用
权。双方按照京投置地 60%、京投公司 40%的持股比例共同设立项目公司，负责上述地块的开发
建设。项目公司北京京投隆德置业有限公司已于 2023 年 6 月 26 日注册成立，注册资本 10,000
万元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
26 / 168
2023 年半年度报告
2019 年 4 月 18 日、5 月 10 日，公司十届十三次董事会、2018 年度股东大会审议通过了《关
于公司对外融资、提供借款、对外担保预计暨关联交易的议案》；2020 年 4 月 8 日、5 月 7 日，
公司十届二十三次董事会、2019 年度股东大会审议通过了《关于公司对外融资、提供借款、对外
担保预计暨关联交易的议案》；2020 年 8 月 26 日、9 月 15 日，公司十届二十六次董事会、2020
年第二次临时股东大会审议通过了《关于公司提供借款预计额度暨关联交易的议案》；2021 年 4
月 12 日、5 月 7 日，公司十一届二次董事会、2020 年度股东大会审议通过了《关于 2021 年度公
司提供借款预计额度暨关联交易的议案》、《关于 2021 年度公司对外担保预计额度暨关联交易的
议案》；2022 年 4 月 11 日、5 月 6 日，公司十一届十二次董事会、2021 年度股东大会审议通过
了《关于 2022 年度公司提供借款预计额度暨关联交易的议案》；2022 年 6 月 22 日、7 月 8 日，
公司十一届十四次董事会、2022 年第一次临时股东大会审议通过了《关于为参股公司提供担保暨
关联交易的议案》；2022 年 11 月 25 日、12 月 12 日，公司十一届十九次董事会、2022 年第三次
临时股东大会审议通过了《关于为参股公司提供担保暨关联交易的议案》；2023 年 3 月 24 日、4
月 17 日，公司十一届二十次董事会、2022 年度股东大会审议通过了《关于 2023 年度公司提供借
款预计额度的议案》。对联合营企业借款、担保情况如下：
单位：万元 币种：人民币
关联交易类别及内容 关联人 2023 年预计金额 2023 年 1-6 月发生额
上海礼仕酒店有限公司 10,000.00 800.00
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有
提供借款 0.00 100.00
限责任公司
合计 10,000.00 900.00
关联交易类别及内容 关联人 2023 年预计担保金额 2023 年 1-6 月发生额
提供担保 上海礼仕酒店有限公司 0.00 128,000.00
A、上海礼仕：本报告期公司向上海礼仕提供借款本金合计 800.00 万元，截至本报告期末公
司提供的资金余额合计 68,022.53 万元，本报告期确认利息收入 2,653.66 万元。
B、鄂尔多斯项目公司：本报告期公司向鄂尔多斯项目公司提供借款本金合计 100.00 万元，
全部使用 2021 年度股东大会审议通过的《关于 2022 年度公司提供借款预计额度暨关联交易的议
案》的 200 万元借款额度；截至本报告期末公司提供的资金余额合计 112,888.87 万元。为真实反
映公司截至 2023 年 6 月 30 日的财务状况及经营成果，根据《企业会计准则》和公司会计政策相
关规定，基于谨慎性原则，公司从 2015 年 1 月 1 日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入，
并对借款累计计提减值准备 33,990.72 万元。
C、京投颐信：本报告期公司未向京投颐信提供借款，截至本报告期末公司提供的资金余额合
计 2,123.69 万元，本报告期确认利息收入 73.99 万元。
D、潭柘兴业：本报告期公司未向潭柘兴业提供借款，截至本报告期末公司提供的资金余额合
计 381,766.39 万元。
E、无锡望愉：本报告期公司未向无锡望愉提供借款，截至本报告期末公司提供的资金余额合
计 306,002.83 万元，本报告期确认利息收入 11,978.33 万元。
F、公司为上海礼仕与基石国际融资租赁有限公司 8,500.00 万元售后回租业务提供连带责任
保证担保，担保期限为 2022 年 7 月 8 日至 2025 年 7 月 8 日。合作方复地（集团）股份有限公司
同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币
1,700 万元）提供反担保。合作方 WISE CHANCE HOLDINGS LIMITED 同意为公司承担担保责任后向
上海礼仕行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币 1,275 万元）提供反担保。
G、公司为上海礼仕与基石国际融资租赁有限公司 1,500.00 万元售后回租业务提供连带责任
保证担保，担保期限为 2022 年 9 月 20 日至 2025 年 9 月 20 日。合作方复地（集团）股份有限公
司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币
300 万元）提供反担保。
H、2023 年 2 月 24 日上海礼仕向华夏银行股份有限公司上海分行借款 12.80 亿元，借款期限
自 2023 年 2 月 24 日至 2042 年 2 月 24 日止，公司为本笔贷款提供连带责任保证担保，担保金额
为 12.80 亿元，担保期限为 2023 年 2 月 24 日至 2042 年 2 月 24 日，合作方复地（集团）股份有
限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人
民币 25,600 万元）提供反担保。
27 / 168
2023 年半年度报告
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
(七) 其他
√适用 □不适用
1、公司于 2018 年 12 月 28 日与基石国际融资租赁有限公司签订了《融资租赁合同》，将部
分动产以售后回租方式向基石国际融资租赁有限公司融资，融资金额 2.00 亿元,融资期限 60 个月，
融资年利率 5.80%。本次售后回租由公司全资子公司北京京投置地房地产有限公司提供全额不可
撤销连带责任担保。2019 年 3 月 11 日，公司收到融资款 2.00 亿元。本报告期，公司支付基石国
际融资租赁有限公司售后回租本息共计 2,323.62 万元。
2、公司与京投公司签署了《关于公开发行公司债券的担保协议》、京投公司出具了《担保函》
承诺对拟公开发行不超过 15.00 亿元公司债券提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。担
保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司债券未偿还债券票面金额为基数，年费率
为 1%。2022 年 3 月 9 日，公司发行公司债券 8.84 亿元；本报告期，公司支付京投公司本年度担
保费 884.00 万元。
3、公司与京投公司签署了《关于永续信托贷款的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承
诺对 30 亿元永续信托贷款融资提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。担保费以永续信托
贷款未偿还金额为基数，年费率为 1%。2020 年 6 月 8 日，发放永续信托贷款融资 21.00 亿元，本
报告期，公司支付京投公司本年度担保费 2,100.00 万元。
十一、重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
√适用 □不适用
(1) 托管情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
托管收 托管收
托管资 托管资产涉 托管 是否关 关联关
委托方名称 受托方名称 托管起始日 托管终止日 益确定 益对公
产情况 及金额 收益 联交易 系
依据 司影响
北京市基础 北京京投置 京投银
设施投资有 地房地产有 泰置业 33,893.80 2011年12月 2023年8月 是 母公司
限公司 限公司 35%股权
北京市基础 北京京投置 兴业置
设施投资有 地房地产有 业49%股 61,423.20 2013年2月 2023年8月 是 母公司
限公司 限公司 权
北京市基础 北京京投置 尚德置
设施投资有 地房地产有 业49%股 170,813.49 2013年2月 2023年8月 是 母公司
限公司 限公司 权
北京市基础 北京京投置 灜德置
设施投资有 地房地产有 业49%股 441,390.32 2014年10月 2023年8月 是 母公司
限公司 限公司 权
北京市基础 北京京投置 兴平置 51,869.84 2015年11月 2023年8月 是 母公司
28 / 168
2023 年半年度报告
设施投资有 地房地产有 业49%股
限公司 限公司 权
北京市基础 北京京投置 京投丰
设施投资有 地房地产有 德25%股 35,270.87 2019年3月 2023年8月 是 母公司
限公司 限公司 权
北京市基础 北京京投置 京投兴
设施投资有 地房地产有 海49%股 215,984.10 2019年3月 2023年8月 是 母公司
限公司 限公司 权
北京市基础 北京京投置 润德置
设施投资有 地房地产有 业40%股 549,478.92 2022年2月 2023年8月 是 母公司
限公司 限公司 权
北京市基础 北京京投置 隆德置
设施投资有 地房地产有 业40%股 2023年6月 2024年8月 是 母公司
限公司 限公司 权
托管情况说明
公司与京投公司合作项目，在成立项目公司后双方签署《股权托管协议》，此后每年签署《股
权托管协议之补充协议》，涉及京投公司托管股权事宜经双方协商，托管股权全部权利中的占有
权、使用权、不包括处置权、收益权等其他权利。
托管资产涉及金额以本报告期末项目公司资产总额乘以京投公司持股比例计算。
隆德置业公司于 2023 年 6 月 26 日成立，截至报告期末公司尚未入资。
(2) 承包情况
□适用 √不适用
(3) 租赁情况
□适用 √不适用
29 / 168
2023 年半年度报告
2 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况
√适用 □不适用
单位： 万元币种： 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保发 担保是
担保方与 是否为
被担保 生日期 担保 担保 主债务 担保物 否已经 担保是 担保逾期 反担保 关联
担保方 上市公司 担保金额 担保类型 关联方
方 (协议签 起始日 到期日 情况 （如有） 履行完 否逾期 金额 情况 关系
的关系 担保
署日) 毕
上海礼
2042 年
京投发展股 仕酒店 2023 年 1 2023 年 2 连带责任 合营公
公司本部 128,000.00 2 月 24 否 否 是 是
份有限公司 有限公 月 17 日 月 24 日 担保 司
日
司
上海礼
2025 年
京投发展股 仕酒店 2022 年 7 2022 年 7 连带责任 合营公
公司本部 8,500.00 7月8 否 否 是 是
份有限公司 有限公 月8日 月8日 担保 司
日
司
上海礼
2025 年
京投发展股 仕酒店 2022 年 9 2022 年 9 连带责任 合营公
公司本部 1,500.00 9 月 20 否 否 是 是
份有限公司 有限公 月 20 日 月 20 日 担保 司
日
司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 128,000.00
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 138,000.00
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计
报告期末对子公司担保余额合计（B） 2,244,500.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 2,382,500.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 269.54
其中：
30 / 168
2023 年半年度报告
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 2,382,500.00
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E） 2,382,500.00
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明
2021 年 4 月 12 日、5 月 7 日，公司十一届二次董事会、2020 年度股东大会审议通过了《关于 2021 年度公司对外担保预计额度暨关联交易的议案》
《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》；2021 年 8
月 30 日、9 月 15 日，公司十一届六次董事会、2021 年第三次临时股东大会审议通过了《关于为北京京投兴檀房地产有限公司贷款提供担保的议案》。
2022 年 6 月 22 日、7 月 8 日，公司十一届十四次董事会、2022 年第一次临时股东大会审议通过了《关于为参股公司提供担保暨关联交易的议案》；2022
年 11 月 25 日、12 月 12 日，公司十一届十九次董事会、2022 年第三次临时股东大会审议通过了《关于为参股公司提供担保暨关联交易的议案》。
A、2023 年 2 月 24 日上海礼仕向华夏银行股份有限公司上海分行贷款 12.80 亿元，贷款期限自 2023 年 2 月 24 日至 2042 年 2 月 24 日止，公司为本
笔贷款提供连带责任保证担保，担保金额为 12.80 亿元，担保期限为 2023 年 2 月 24 日至 2042 年 2 月 24 日，合作方复地（集团）股份有限公司同意为
公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币 25,600 万元）提供反担保。
B、公司为上海礼仕与基石国际融资租赁有限公司 8,500.00 万元售后回租业务提供连带责任保证担保，担保期限为 2022 年 7 月 8 日至 2025 年 7 月
8 日。合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币 1,700 万元）提供
反担保。合作方 WISE CHANCE HOLDINGS LIMITED 同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的 15%的部分（最高本金余额为人民币 1,275 万
元）提供反担保。
C、公司为上海礼仕与基石国际融资租赁有限公司 1,500.00 万元售后回租业务提供连带责任保证担保，担保期限为 2022 年 9 月 20 日至 2025 年 9
月 20 日。合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币 300 万元）提
供反担保。
D、全资子公司京投置地以其持有的灜德置业 51%股权及京投丰德 70%股权为灜德置业 30.60 亿元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权
本金余额为 260,100.00 万元，担保期限为 2021 年 11 月 26 日至 2026 年 11 月 25 日。
E、全资子公司京投置地以其持有的润德置业 60%股权为润德置业 117.00 亿元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为
572,340.00 万元，担保期限为 2022 年 3 月 14 日至 2027 年 3 月 14 日。
F、全资子公司京投置地以其持有的京投兴海 51%股权为京投兴海 17.85 亿元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 71,400.00
万元，担保期限为 2021 年 11 月 26 日至 2026 年 11 月 25 日。
G、公司以持有的无锡嘉仁 100%股权及无锡望愉 50%股权为全资子公司京投置地 52.00 亿元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余
额为 74,000.00 万元，担保期限为 2020 年 9 月 18 日至 2025 年 9 月 18 日。
H、公司为全资子公司京投兴檀 70,000.00 万元贷款提供连带责任保证担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 21,622.10 万元，担保期限为 2021
年 12 月 9 日至 2026 年 12 月 2 日。
31 / 168
2023 年半年度报告
另：上表中公司对子公司的担保包括子公司之间的担保；截至 2023 年 6 月 30 日，本公司为商品房承购人向银行提供阶段性抵押贷款担保的余额为
536,207.63 万元；京投置地为本公司向基石国际融资租赁有限公司申请的融资租赁提供连带责任保证担保，租赁本金为 20,000.00 万元，截至本报告期
末应付融资租赁费金额为 3,358.19 万元。
3 其他重大合同
□适用 √不适用
十二、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
32 / 168
2023 年半年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如
有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、股东情况
(一) 股东总数：
截至报告期末普通股股东总数(户) 36,510
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
前十名股东持股情况
持有有 质押、标记或冻结情况
股东名称 期末持股数 比例 限售条
报告期内增减 股份状 股东性质
（全称） 量 (%) 件股份 数量
态
数量
北京市基础设施
8,225,000 296,310,991 40.00 0 无 296,310,991 国有法人
投资有限公司
程少良 -14,810,000 124,319,736 16.78 0 无 124,319,736 境外自然人
顾思佳 10,601,081 10,601,081 1.43 0 无 10,601,081 境内自然人
龚万伦 -120,000 6,960,850 0.94 0 无 6,960,850 境内自然人
程开武 -39,200 6,000,800 0.81 0 无 6,000,800 境内自然人
孙婉茹 5,545,281 5,545,281 0.75 0 无 5,545,281 境内自然人
宁波市银河综合
0 4,280,100 0.58 0 无 4,280,100 未知
服务管理中心
童晓阳 62,100 3,906,662 0.53 0 无 3,906,662 境内自然人
孙文洛 3,742,129 3,742,129 0.51 0 无 3,742,129 境内自然人
龚岚 -25,300 3,473,400 0.47 0 无 3,473,400 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件流通股的数量 股份种类及数量
33 / 168
2023 年半年度报告
种类 数量
北京市基础设施投资有限公司 296,310,991人民币普通股 296,310,991
程少良 124,319,736人民币普通股 124,319,736
顾思佳 10,601,081人民币普通股 10,601,081
龚万伦 6,960,850人民币普通股 6,960,850
程开武 6,000,800人民币普通股 6,000,800
孙婉茹 5,545,281人民币普通股 5,545,281
宁波市银河综合服务管理中心 4,280,100人民币普通股 4,280,100
童晓阳 3,906,662人民币普通股 3,906,662
孙文洛 3,742,129人民币普通股 3,742,129
龚岚 3,473,400人民币普通股 3,473,400
前十名股东中回购专户情况说明 不适用
上述股东委托表决权、受托表决
不适用
权、放弃表决权的说明
上述股东关联关系或一致行动的 未知上述其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办
说明 法》规定的一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股
不适用
数量的说明
报告期内，公司控股股东京投公司增持情况，详见公司于2023年5月26日刊登在上海证券交易
所网站（www.sse.com.cn）、《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》《证券日报》上的《关
于公司控股股东增持股份计划实施完成的公告》（公告编号：临2023-022）。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东
□适用 √不适用
三、董事、监事和高级管理人员情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
四、控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
34 / 168
2023 年半年度报告
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
35 / 168
2023 年半年度报告
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
√适用 □不适用
1. 公司债券基本情况
单位：万元 币种：人民币
是否存
投资者
在终止
利率 交易场 适当性
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 还本付息方式 交易机制 上市交
（%） 所 安排（如
易的风
有）
险
京投发展股份
每年付息一次，
有限公司 2020 竞价、报
到期一次还本， 上海证 面向专
年公开发行公 2020 年 9 月 2020 年 9 2023 年 9 价、询价和
20 京发 01 175105 200,000.00 3.90 最后一期利息随 券交易 业投资 否
司债券(面向 4日 月4日 月4日 协议交易
本金的兑付一起 所 者发行
专业投资者) 方式
支付
（第一期）
京投发展股份 每年付息一次，
竞价、报
有限公司 2022 到期一次还本， 上海证 面向专
2022 年 3 月 2022 年 3 2025 年 3 价、询价和
年公开发行公 22 京发 01 185516 88,400.00 3.27 最后一期利息随 券交易 业投资 否
9日 月9日 月9日 协议交易
司债券（第一 本金的兑付一起 所 者发行
方式
期） 支付
京投发展股份 22 京发 02 137520 2022 年 7 月 2022 年 7 2025 年 7 44,100.00 3.10 每年付息一次， 上海证 面向专 竞价、报 否
36 / 168
2023 年半年度报告
有限公司 2022 12 日 月 12 日 月 12 日 到期一次还本， 券交易 业投资 价、询价和
年公开发行公 最后一期利息随 所 者发行 协议交易
司债券（第二 本金的兑付一起 方式
期） 支付
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
4. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
5. 公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
37 / 168
2023 年半年度报告
1. 非金融企业债务融资工具基本情况
单位：万元 币种：人民币
投资者 是否存
适当性 在终止
还本付息 交易场 交易机
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率（%） 安排 上市交
方式 所 制
（如 易的风
有） 险
每年付息
一次，到
京投发展股份 期一次还 在银行
银行间
有限公司 2022 22 京投发展 2022 年 8 2022 年 8 2025 年 8 本，最后 间债券
102281859 44,600.00 2.86 交易商 无 否
年度第一期中 MTN001 月 17 日 月 19 日 月 19 日 一期利息 市场交
协会
期票据 随本金的 易流通
兑付一起
支付
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
38 / 168
2023 年半年度报告
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
4. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
5. 非金融企业债务融资工具其他情况的说明
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五) 主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本报告期末比上
主要指标 本报告期末 上年度末 变动原因
年度末增减（%）
增加 131.28 个 收入结转，流动
流动比率 357.18% 225.90%
百分点 负债减少
增加 17.69 个百 收入结转，流动
速动比率 49.84% 32.15%
分点 负债减少
减少 3.68 个百 流动负债降低，
资产负债率（%） 76.48 80.16
分点 负债总额降低
本报告期 本报告期比上年
上年同期 变动原因
（1-6 月） 同期增减(%)
交付面积增加利
扣除非经常性损益后净利润 157,156,865.97 83,768,441.53 87.61
润增加
EBITDA 全部债务比 0.02 0.02
本期利润总额较
利息保障倍数 0.69 0.62 11.29
上年度增加所致
本期经营活动现
现金利息保障倍数 -0.83 -7.62 89.11
金流量增加所致
本期利润总额较
EBITDA 利息保障倍数 0.71 0.65 9.23
上年度增加所致
贷款偿还率（%） 100.00 100.00
利息偿付率（%） 100.00 100.00
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
39 / 168
2023 年半年度报告
第十节 财务报告
一、 审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
合并资产负债表
2023 年 6 月 30 日
编制单位： 京投发展股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 2,989,952,361.88 4,008,908,444.04
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、5 508,162,771.72 513,308,332.93
应收款项融资
预付款项 七、7 140,720,757.01 156,196,047.81
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、8 763,213,261.71 690,109,613.85
其中：应收利息 42,312,519.26
应收股利 2,468,703.50
买入返售金融资产
存货 七、9 30,794,348,561.65 37,461,166,122.04
合同资产 七、10 85,746,020.70 85,746,020.70
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 七、12 21,215,618.50 20,432,069.51
其他流动资产 七、13 484,437,623.20 740,516,419.18
流动资产合计 35,787,796,976.37 43,676,383,070.06
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资 七、14 671,527,799.99 601,139,925.00
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 七、17 192,200,870.35 199,376,479.94
其他权益工具投资 七、18 514,016,351.41 550,022,163.66
其他非流动金融资产
投资性房地产 七、20 224,728,253.27 231,175,079.88
固定资产 七、21 72,660,466.41 74,601,879.78
在建工程
生产性生物资产
油气资产
40 / 168
2023 年半年度报告
使用权资产 七、25 17,003,196.79 18,678,216.08
无形资产 七、26 32,507,398.42 34,202,524.98
开发支出
商誉 七、28 11,603,740.50 11,603,740.50
长期待摊费用 七、29 981,620.90 1,701,730.42
递延所得税资产 七、30 1,429,490,439.22 1,585,809,034.16
其他非流动资产 七、31 7,697,784,167.69 7,828,381,048.59
非流动资产合计 10,864,504,304.95 11,136,691,822.99
资产总计 46,652,301,281.32 54,813,074,893.05
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七、36 3,157,786,481.89 3,424,600,953.73
预收款项 七、37 25,575,107.84 3,120,669.61
合同负债 七、38 2,058,379,818.92 10,256,653,441.11
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、39 29,237,834.11 31,095,368.24
应交税费 七、40 1,450,698,222.99 1,855,934,940.33
其他应付款 七、41 975,864,873.20 991,269,070.75
其中：应付利息
应付股利 七、41 11,539,762.78 12,429,762.78
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、43 2,146,606,132.91 2,112,032,630.26
其他流动负债 七、44 175,522,144.94 659,501,179.06
流动负债合计 10,019,670,616.80 19,334,208,253.09
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七、45 22,683,486,070.29 21,374,427,284.02
应付债券 七、46 1,766,040,575.35 1,764,826,120.56
其中：优先股
永续债
租赁负债 七、47 6,476,115.11 6,180,928.50
长期应付款 七、48 52,086,464.37 73,363,812.40
长期应付职工薪酬
预计负债 七、50 39,780,000.00 39,780,000.00
递延收益 七、51 142,864,256.82 289,905,692.54
递延所得税负债 七、30 898,080,264.63 984,017,124.03
其他非流动负债 七、52 72,828,169.84 71,211,331.23
非流动负债合计 25,661,641,916.41 24,603,712,293.28
41 / 168
2023 年半年度报告
负债合计 35,681,312,533.21 43,937,920,546.37
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、53 740,777,597.00 740,777,597.00
其他权益工具 七、54 6,000,000,000.00 6,000,000,000.00
其中：优先股
永续债 七、54 6,000,000,000.00 6,000,000,000.00
资本公积 七、55 327,514,574.72 327,514,574.72
减：库存股
其他综合收益 七、57 191,578,910.08 241,083,269.27
专项储备
盈余公积 七、59 259,608,994.99 259,608,994.99
一般风险准备
未分配利润 七、60 1,319,648,675.22 1,306,802,712.90
归属于母公司所有者权益 8,875,787,148.88
8,839,128,752.01
（或股东权益）合计
少数股东权益 2,131,859,996.10 1,999,367,197.80
所有者权益（或股东权
10,970,988,748.11 10,875,154,346.68
益）合计
负债和所有者权益（或
46,652,301,281.32 54,813,074,893.05
股东权益）总计
公司负责人：魏怡 主管会计工作负责人：张雨来 会计机构负责人：谢雪林
42 / 168
2023 年半年度报告
母公司资产负债表
2023 年 6 月 30 日
编制单位：京投发展股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 167,039,950.23 258,441,709.52
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十七、1 2,293,696.52 1,914,741.49
应收款项融资
预付款项 42,485,755.05 61,615,822.93
其他应收款 十七、2 3,030,153,045.40 2,750,522,588.28
其中：应收利息 42,312,519.26
应收股利 十七、2 123,194,820.91 125,663,524.41
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 21,215,618.50 20,432,069.51
其他流动资产 180,401,330.71 180,441,330.71
流动资产合计 3,443,589,396.41 3,273,368,262.44
非流动资产：
债权投资 671,527,799.99 601,139,925.00
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十七、3 6,612,182,785.11 6,365,880,248.64
其他权益工具投资 514,016,351.41 550,022,163.66
其他非流动金融资产
投资性房地产 71,431,062.19 73,306,808.38
固定资产 22,121,460.30 22,764,475.31
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 1,982,108.04 6,375,190.50
无形资产 473,316.21 671,025.81
开发支出
商誉
长期待摊费用 129,693.87 324,234.69
递延所得税资产 1,593,797.63
其他非流动资产 2,563,594,595.11 2,694,367,924.84
非流动资产合计 10,459,052,969.86 10,314,851,996.83
资产总计 13,902,642,366.27 13,588,220,259.27
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
43 / 168
2023 年半年度报告
应付账款 2,711,683.66 2,786,683.66
预收款项 133,217.71 52,000.96
合同负债 178,339.68 171,893.02
应付职工薪酬 26,176,999.88 26,467,542.52
应交税费 4,096,610.07 1,604,294.91
其他应付款 2,128,388,450.35 1,610,238,847.79
其中：应付利息
应付股利 11,539,762.78 12,429,762.78
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 2,097,755,510.33 2,063,109,713.34
其他流动负债 1,200,944.22 380,746.52
流动负债合计 4,260,641,755.90 3,704,811,722.72
非流动负债：
长期借款
应付债券 1,766,040,575.35 1,764,826,120.56
其中：优先股
永续债
租赁负债 -
长期应付款 33,764,481.37 55,041,829.40
长期应付职工薪酬
预计负债 39,780,000.00 39,780,000.00
递延收益
递延所得税负债 65,453,434.34 80,361,089.77
其他非流动负债 259,258.21 259,258.21
非流动负债合计 1,905,297,749.27 1,940,268,297.94
负债合计 6,165,939,505.17 5,645,080,020.66
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 740,777,597.00 740,777,597.00
其他权益工具 6,000,000,000.00 6,000,000,000.00
其中：优先股 0.00
永续债 6,000,000,000.00 6,000,000,000.00
资本公积 337,111,719.10 337,111,719.10
减：库存股
其他综合收益 191,578,910.08 241,083,269.27
专项储备
盈余公积 259,608,994.99 259,608,994.99
未分配利润 207,625,639.93 364,558,658.25
所有者权益（或股东权
7,736,702,861.10 7,943,140,238.61
益）合计
负债和所有者权益（或
13,902,642,366.27 13,588,220,259.27
股东权益）总计
公司负责人：魏怡 主管会计工作负责人：张雨来 会计机构负责人：谢雪林
44 / 168
2023 年半年度报告
合并利润表
2023 年 1—6 月
编制单位：京投发展股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年半年度 2022 年半年度
一、营业总收入 七、61 9,866,207,014.53 1,207,670,953.27
其中：营业收入 七、61 9,866,207,014.53 1,207,670,953.27
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 9,661,062,473.99 1,129,960,294.64
其中：营业成本 七、61 9,212,878,833.10 896,153,286.42
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、62 177,586,740.93 96,562,538.00
销售费用 七、63 114,371,152.66 54,508,421.20
管理费用 七、64 85,883,943.34 77,564,884.75
研发费用
财务费用 七、66 70,341,803.96 5,171,164.27
其中：利息费用 七、66 126,435,197.64 138,546,977.83
利息收入 七、66 102,360,579.66 178,633,687.93
加：其他收益 七、67 888,273.68 481,996.96
投资收益（损失以“－”号填 七、68
195,037,930.75 128,905,436.83
列）
其中：对联营企业和合营企业 七、68
167,735,296.24 3,287,531.11
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益（损失以“-”号
填列）
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-” 七、71
-1,253,847.86 -1,531,760.89
号填列）
资产减值损失（损失以“-”
号填列）
资产处置收益（损失以“－” 七、73
604.20
号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 399,817,501.31 205,566,331.53
加：营业外收入 七、74 1,117,509.94 3,814,388.98
减：营业外支出 七、75 9,417,788.63 6,640,536.02
45 / 168
2023 年半年度报告
四、利润总额（亏损总额以“－”号
391,517,222.62 202,740,184.49
填列）
减：所得税费用 七、76 84,749,149.02 36,749,247.50
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 306,768,073.60 165,990,936.99
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
306,768,073.60 165,990,936.99
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润
174,275,275.30 176,045,773.33
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”
132,492,798.30 -10,054,836.34
号填列）
六、其他综合收益的税后净额 七、77 -49,504,359.19 -87,110,443.06
（一）归属母公司所有者的其他综 七、77
-49,504,359.19 -87,110,443.06
合收益的税后净额
1.不能重分类进损益的其他综 七、77
-49,504,359.19 -87,110,443.06
合收益
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综
合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变 七、77
-49,504,359.19 -87,110,443.06
动
（4）企业自身信用风险公允价值变
动
2.将重分类进损益的其他综合
收益
（1）权益法下可转损益的其他综合
收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合
收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合
收益的税后净额
七、综合收益总额 257,263,714.41 78,880,493.93
（一）归属于母公司所有者的综合
124,770,916.11 88,935,330.27
收益总额
（二）归属于少数股东的综合收益
132,492,798.30 -10,054,836.34
总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 十八、2 0.02 0.02
（二）稀释每股收益(元/股) 十八、2 0.02 0.02
公司负责人：魏怡 主管会计工作负责人：张雨来 会计机构负责人：谢雪林
46 / 168
2023 年半年度报告
母公司利润表
2023 年 1—6 月
编制单位：京投发展股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年半年度 2022 年半年度
一、营业收入 十七、4 3,069,687.99 4,634,005.47
减：营业成本 十七、4 1,912,651.41 1,875,746.19
税金及附加 1,072,475.81 1,561,772.86
销售费用
管理费用 48,514,310.14 34,937,392.42
研发费用
财务费用 -27,338,298.82 -17,899,189.48
其中：利息费用 77,494,394.38 85,971,349.65
利息收入 150,940,790.83 149,017,287.67
加：其他收益 298,363.05 53,328.25
投资收益（损失以“－”号填 十七、5
25,435,359.68 134,339,585.60
列）
其中：对联营企业和合营企业 十七、5
-8,697,463.53 4,394,585.53
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
-185,291.47 -67,736.90
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
填列）
资产处置收益（损失以“－”
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 4,456,980.71 118,483,460.43
加：营业外收入 0.97 3,325,368.47
减：营业外支出 300,000.00
三、利润总额（亏损总额以“－”号
4,156,981.68 121,808,828.90
填列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 4,156,981.68 121,808,828.90
（一）持续经营净利润（净亏损以
4,156,981.68 121,808,828.90
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -49,504,359.19 -87,110,443.06
（一）不能重分类进损益的其他综
-49,504,359.19 -87,110,443.06
合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综
合收益
47 / 168
2023 年半年度报告
3.其他权益工具投资公允价值变
-49,504,359.19 -87,110,443.06
动
4.企业自身信用风险公允价值变
动
（二）将重分类进损益的其他综合
收益
1.权益法下可转损益的其他综合
收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合
收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -45,347,377.51 34,698,385.84
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：魏怡 主管会计工作负责人：张雨来 会计机构负责人：谢雪林
48 / 168
2023 年半年度报告
合并现金流量表
2023 年 1—6 月
编制单位：京投发展股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年半年度 2022年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,831,800,574.57 2,707,463,666.25
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 71,080.97 96,536,571.36
收到其他与经营活动有关的现金 七、78 212,497,482.63 41,235,911.73
经营活动现金流入小计 2,044,369,138.17 2,845,236,149.34
购买商品、接受劳务支付的现金 2,403,759,488.72 7,980,857,879.04
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 106,585,583.49 153,015,692.13
支付的各项税费 723,261,182.42 450,256,758.55
支付其他与经营活动有关的现金 七、78 441,834,401.55 109,941,080.56
经营活动现金流出小计 3,675,440,656.18 8,694,071,410.28
经营活动产生的现金流量净额 -1,631,071,518.01 -5,848,835,260.94
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 2,521,174.67 115,886,607.93
处置固定资产、无形资产和其他长
17,000.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 七、78 267,198,000.00 1,190,772,968.72
投资活动现金流入小计 269,736,174.67 1,306,659,576.65
购建固定资产、无形资产和其他长
333,463.00 4,898,721.30
期资产支付的现金
投资支付的现金 31,500,000.00 145,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 七、78 9,000,000.00 624,525,792.52
投资活动现金流出小计 40,833,463.00 774,424,513.82
49 / 168
2023 年半年度报告
投资活动产生的现金流量净额 228,902,711.67 532,235,062.83
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 8,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
8,000,000.00
到的现金
取得借款收到的现金 3,152,394,234.95 8,246,960,325.62
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 3,152,394,234.95 8,254,960,325.62
偿还债务支付的现金 1,843,335,448.68 4,134,319,450.29
分配股利、利润或偿付利息支付的
857,885,931.61 752,965,394.23
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 七、78 67,960,130.48 65,577,125.73
筹资活动现金流出小计 2,769,181,510.77 4,952,861,970.25
筹资活动产生的现金流量净额 383,212,724.18 3,302,098,355.37
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 七、79 -1,018,956,082.16 -2,014,501,842.74
加：期初现金及现金等价物余额 4,001,779,034.77 4,929,811,501.37
六、期末现金及现金等价物余额 2,982,822,952.61 2,915,309,658.63
公司负责人：魏怡 主管会计工作负责人：张雨来 会计机构负责人：谢雪林
50 / 168
2023 年半年度报告
母公司现金流量表
2023 年 1—6 月
编制单位：京投发展股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年半年度 2022年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,945,547.19 16,673,751.35
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 271,397,688.54 585,466,403.31
经营活动现金流入小计 274,343,235.73 602,140,154.66
购买商品、接受劳务支付的现金 36,905.22
支付给职工及为职工支付的现金 33,338,060.95 42,133,300.13
支付的各项税费 3,055,221.04 13,705,968.11
支付其他与经营活动有关的现金 68,414,496.05 164,777,212.54
经营活动现金流出小计 104,844,683.26 220,616,480.78
经营活动产生的现金流量净额 169,498,552.47 381,523,673.88
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 2,521,174.67 115,886,607.93
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 277,430,473.49 1,180,107,942.24
投资活动现金流入小计 279,951,648.16 1,295,994,550.17
购建固定资产、无形资产和其他长
149,498.00 145,242.00
期资产支付的现金
投资支付的现金 285,000,000.00 385,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 301,000,000.00 904,025,792.52
投资活动现金流出小计 586,149,498.00 1,289,171,034.52
投资活动产生的现金流量净额 -306,197,849.84 6,823,515.65
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 880,022,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 300,000,000.00
筹资活动现金流入小计 300,000,000.00 880,022,000.00
偿还债务支付的现金 1,000,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
196,594,994.44 297,279,893.16
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 58,107,467.48 58,107,467.48
筹资活动现金流出小计 254,702,461.92 1,355,387,360.64
筹资活动产生的现金流量净额 45,297,538.08 -475,365,360.64
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -91,401,759.29 -87,018,171.11
加：期初现金及现金等价物余额 258,441,709.52 193,421,090.13
51 / 168
2023 年半年度报告
六、期末现金及现金等价物余额 167,039,950.23 106,402,919.02
公司负责人：魏怡 主管会计工作负责人：张雨来 会计机构负责人：谢雪林
52 / 168
2023 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2023 年 1—6 月
编制单位：京投发展股份有限公司
单位：元 币种：人民币
2023 年半年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 专 般 少数股东权益 所有者权益合计
减：
实收资本 (或股 优 项 风 其
资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
其 他
本) 先 永续债 储 险
他 股
股 备 准
备
一、上年期末余额 740,777,597.00 6,000,000,000.00 327,514,574.72 241,083,269.27 259,608,994.99 1,306,802,712.90 8,875,787,148.88 1,999,367,197.80 10,875,154,346.68
加：会计政策变更 -339,312.98 -339,312.98 -339,312.98
前期差错更正
同一控制下企
业合并
其他
二、本年期初余额 740,777,597.00 6,000,000,000.00 327,514,574.72 241,083,269.27 259,608,994.99 1,306,463,399.92 8,875,447,835.90 1,999,367,197.80 10,874,815,033.70
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号 -49,504,359.19 13,185,275.30 -36,319,083.89 132,492,798.30 96,173,714.41
填列）
（一）综合收益总额 -49,504,359.19 174,275,275.30 124,770,916.11 132,492,798.30 257,263,714.41
（二）所有者投入和
减少资本
1．所有者投入的普
通股
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -161,090,000.00 -161,090,000.00 -161,090,000.00
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
-161,090,000.00 -161,090,000.00 -161,090,000.00
东）的分配
4．其他
（四）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资
53 / 168
2023 年半年度报告
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．设定受益计划变
动额结转留存收益
5．其他综合收益结
转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 740,777,597.00 6,000,000,000.00 327,514,574.72 191,578,910.08 259,608,994.99 1,319,648,675.22 8,839,128,752.01 2,131,859,996.10 10,970,988,748.11
2022 年半年度
归属于母公司所有者权益
一
其他权益工具
项目 专 般
减： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股 项 风 其
优 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
其 他
本) 先 永续债 储 险
他 股
股 备 准
备
一、上年期末余额 740,777,597.00 6,000,000,000.00 327,514,574.72 289,827,247.44 246,644,204.97 1,538,724,303.60 9,143,487,927.73 2,016,275,955.76 11,159,763,883.49
加：会计政策变更
前期差错更
正
同一控制下
企业合并
其他
二、本年期初余额 740,777,597.00 6,000,000,000.00 327,514,574.72 289,827,247.44 246,644,204.97 1,538,724,303.60 9,143,487,927.73 2,016,275,955.76 11,159,763,883.49
三、本期增减变动
金额（减少以 -87,110,443.06 -81,345,314.27 -168,455,757.33 -2,054,836.34 -170,510,593.67
“－”号填列）
（一）综合收益总
-87,110,443.06 176,045,773.33 88,935,330.27 -10,054,836.34 78,880,493.93
额
（二）所有者投入
8,000,000.00 8,000,000.00
和减少资本
1．所有者投入的
8,000,000.00 8,000,000.00
普通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
54 / 168
2023 年半年度报告
额
4．其他
（三）利润分配 -257,391,087.60 -257,391,087.60 -257,391,087.60
1．提取盈余公积
2．提取一般风险
准备
3．对所有者（或
-257,391,087.60 -257,391,087.60 -257,391,087.60
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存
收益
5．其他综合收益
结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 740,777,597.00 6,000,000,000.00 327,514,574.72 202,716,804.38 246,644,204.97 1,457,378,989.33 8,975,032,170.40 2,014,221,119.42 10,989,253,289.82
公司负责人：魏怡 主管会计工作负责人：张雨来 会计机构负责人：谢雪林
55 / 168
2023 年半年度报告
母公司所有者权益变动表
2023 年 1—6 月
编制单位：京投发展股份有限公司
单位：元 币种：人民币
2023 年半年度
项目 其他权益工具
实收资本 (或股 减：库 专项
资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 存股 储备
优先股 永续债 其他
一、上年期末余额 740,777,597.00 6,000,000,000.00 337,111,719.10 241,083,269.27 259,608,994.99 364,558,658.25 7,943,140,238.61
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 740,777,597.00 6,000,000,000.00 337,111,719.10 241,083,269.27 259,608,994.99 364,558,658.25 7,943,140,238.61
三、本期增减变动金额（减少以“－”
-49,504,359.19 -156,933,018.32 -206,437,377.51
号填列）
（一）综合收益总额 -49,504,359.19 4,156,981.68 -45,347,377.51
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -161,090,000.00 -161,090,000.00
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -161,090,000.00 -161,090,000.00
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 740,777,597.00 6,000,000,000.00 337,111,719.10 191,578,910.08 259,608,994.99 207,625,639.93 7,736,702,861.10
2022 年半年度
项目 其他权益工具
实收资本 (或股 减：库 专项
资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 存股 储备
优先股 永续债 其他
一、上年期末余额 740,777,597.00 6,000,000,000.00 337,111,719.10 289,827,247.44 246,644,204.97 669,026,635.64 8,283,387,404.15
56 / 168
2023 年半年度报告
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 740,777,597.00 6,000,000,000.00 337,111,719.10 289,827,247.44 246,644,204.97 669,026,635.64 8,283,387,404.15
三、本期增减变动金额（减少以“－”
-87,110,443.06 -135,582,258.70 -222,692,701.76
号填列）
（一）综合收益总额 -87,110,443.06 121,808,828.90 34,698,385.84
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -257,391,087.60 -257,391,087.60
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -257,391,087.60 -257,391,087.60
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 740,777,597.00 6,000,000,000.00 337,111,719.10 202,716,804.38 246,644,204.97 533,444,376.94 8,060,694,702.39
公司负责人：魏怡 主管会计工作负责人：张雨来 会计机构负责人：谢雪林
57 / 168
2023 年半年度报告
三、 公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
京投发展股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）系在浙江省宁波市注册的股份有
限公司，于 1992 年 9 月以募集方式设立，营业执照统一社会信用代码证号为 91330200144052096U。
1993 年 9 月经批准发行人民币普通股，并于同年 10 月在上海证券交易所挂牌上市。
本公司的前身为宁波华联集团股份有限公司，经 2002 年 11 月 12 日第十五次临时股东大会审
议，并经国家工商行政管理总局核准、宁波市工商行政管理局变更登记，本公司名称由“宁波华
联集团股份有限公司”变更为“银泰控股股份有限公司”。经 2009 年 7 月 2 日第四次临时股东大
会审议，并经国家工商行政管理总局核准、宁波市工商行政管理局变更登记，本公司名称由“银
泰控股股份有限公司”变更为“京投银泰股份有限公司”。经 2016 年 5 月 18 日公司 2015 年度股
东大会审议，并经宁波市市场监督管理局核准变更登记，本公司名称由“京投银泰股份有限公司”
变更为“京投发展股份有限公司”。2007 年根据股东大会决议进行了利润转增股本（每 10 股送 2
股），转增后本公司股本为 282,251,731 股。根据本公司 2008 年第五次临时股东大会决议，经中
国证券监督管理委员会证监许可［2009］241 号文核准，本公司于 2009 年 3 月非公开发行 A 股股
票 211,600,000 股（面值人民币 1 元），此次发行完成后北京市基础设施投资有限公司（以下简
称“京投公司”）持有本公司 29.81%的股份，成为本公司的第一大股东。2010 年，根据本公司
2009 年度股东大会决议，本公司以资本公积转增股本（每 10 股转增 5 股），转增后总股本为
740,777,597 股。2015 年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份 1,479,200
股，累计增持后，京投公司持有本公司股份 222,279,200 股，占公司总股本的 30.01%。2016 年度，
京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份 26,631,947 股，累计增持后，京投公司
持有本公司股份 248,911,147 股，占公司总股本的 33.60%。2017 年度，京投公司通过上海证券交
易 所 交 易 系 统 累 计 增 持 公 司 股 份 2,953,167 股， 累 计 增 持 后 ， 京 投 公 司 持 有 本 公 司 股 份
251,864,314 股，占公司总股本的 34.00%。2018 年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累
计增持公司股份 14,815,503 股，累计增持后，京投公司持有本公司股份 266,679,817 股，占公司
总股本的 36.00%。2019 年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份
14,815,574 股，累计增持后，京投公司持有本公司股份 281,495,391 股，占公司总股本的 38.00%。
2022 年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份 6,590,600 股，累计增持后，
京投公司持有本公司股份 288,085,991 股，占公司总股本的 38.89%。2023 年半年度，京投公司通
过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份 8,225,000 股，累计增持后，京投公司持有本公司
股份 296,310,991 股，占公司总股本的 40.00%。
本公司注册地址：宁波市海曙中山东路 238 号；办公地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号
银泰中心 C 座 17 层；法定代表人：魏怡。
公司建立了股东大会、董事会、监事会等法人治理结构，公司总部共设置 14 个部门，分别为：
董事会办公室、审计部、风险控制部、人力行政部、财务管理部、战略投资部、设计研发部、营
销策划部、客户服务部、运营管理部、成本管理部、招采管理部、资本管理部和商业管理部。
公司经营范围：房地产开发、经营及租赁。自营和代理货物和技术的进出口，但国家限制或
禁止进出口的货物和技术除外；技术咨询、房地产咨询、实业投资及咨询。
本公司的最终控制方为北京市人民政府国有资产监督管理委员会。
本财务报表业经公司董事会于 2023 年 7 月 28 日批准报出。
本公司的营业期限为 1992 年 9 月 8 日至 2092 年 9 月 7 日。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本年度合并报表的范围详见附注九、1 在子公司中的权益。合并报表范围的变动详见附注八、
合并范围的变更。
58 / 168
2023 年半年度报告
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有
关规定，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。
2. 持续经营
√适用 □不适用
公司对自 2023 年 6 月 30 日起 12 个月的持续经营能力进行了评价，本公司利用所有可获得的
信息，包括近期项目预售等经营的历史、通过股东及金融机构融资等财务资源支持的信息作出评
估后﹐本公司管理层认为本公司及子公司能够偿还未来 12 个月内到期的债务，并合理预期本公司
将有足够的资源在资产负债表日后的未来 12 个月内保持持续经营，未发现对持续经营能力产生重
大怀疑的事项和情况，本公司以持续经营为基础编制财务报表是合理的。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
重要提示：本公司根据实际经营特点针对应收款项坏账准备计提、固定资产折旧、收入确认
等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指
南、解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了本公司 2023
年 6 月 30 日的财务状况及合并财务状况以及 2023 年半年度的经营成果和现金流量及合并经营成
果和合并现金流量。
此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15
号——财务报告的一般规定》（2014 年修订）以及《关于上市公司执行新企业会计准则有关事项
的通知》（会计部函〔2018〕453 号）的列报和披露要求。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司主要从事房地产开发经营业务，营业周期大于一年，公司下属其他非房地产业务的公
司营业周期为一年。公司以营业周期作为资产和负债的流动性划分依据。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
（1） 同一控制下企业合并的会计处理方法
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策
不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并
对价的账面价值与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调
整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
59 / 168
2023 年半年度报告
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合
并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与原持有投资的账
面价值加上合并日新增投资成本之和的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积不
足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进
行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；原持有投资的账面价值
加上合并日新增投资成本之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积（股本溢
价/资本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在达到合并之前持有的长期股权投
资，在取得日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日与合并日之间已确认有关损
益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
（2） 非同一控制下企业合并的会计处理方法
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方的控制权而付
出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，本公司取得的被购
买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成
本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的
其他综合收益，应当在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进
行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认
的所有者权益，应当在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有的股权投资按
照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理的，原计入其他综
合收益的累计公允价值变动应当在改按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权
在购买日的公允价值之和；对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照购买日的公允价值
进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期投资收益；购买日之前已经持有的被
购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动应当转为购买日当期收益，由于被投资方
重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
誉，按成本扣除累计减值准备后的金额计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资
产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发
生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券
或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
（1） 合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资单位的权力，
通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回
报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所
控制的结构化主体等）。
本公司合并报表范围为本公司及全部子公司。
（2） 合并财务报表的编制方法
本公司合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编
制。在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重
大交易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，本公司将该子公司以及业务合并
当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表；
60 / 168
2023 年半年度报告
因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，本公司将该子公司以及业务购买日至报告期末
的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并资产负债表中股东
权益项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目
下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初
所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作为
权益性交易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子公司中
相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调整资本公积，
资本公积不足冲减的，调整留存收益。
（3）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制
权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比
例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期
的投资收益，同时冲减商誉；与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为
当期投资收益。与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益、其他所有者权益变动，应当在丧
失控制权时转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其
他综合收益除外。
（4）分步处置股权至丧失控制权的特殊处理
分步处置股权至丧失控制权的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，
本公司将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
分步处置股权至丧失控制权的各项交易，在个别财务报表中，相应结转每一次处置股权相对
应的长期股权投资的账面价值，所得价款与处置长期股权投资账面价值之间的差额：
①属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期
的损益。
②不属于“一揽子交易”的，确认为当期的损益。
在合并财务报表中，分步处置股权至丧失控制权时，剩余股权的计量以及有关处置股权损益
的核算比照上述“丧失子公司控制权的处理”。在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对
应的享有该子公司净资产份额的差额：
①属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期
的损益。
②不属于“一揽子交易”的，作为权益性交易计入资本公积（股本溢价/资本溢价）。在丧失
控制权时不得转入丧失控制权当期的损益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为共同
经营和合营企业。
（1） 共同经营
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会
计处理：
①确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
②确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
③确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
④按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
61 / 168
2023 年半年度报告
⑤确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2） 合营企业
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8. 公允价值计量
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一
项负债所需支付的价格。
（1）本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关
资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利
市场进行。主要市场(或最有利市场)是本公司在计量日能够进入的交易市场。
（2）本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融
工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
（3）以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的
能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
（4）本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先
使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可
观察输入值。
（5）在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有
重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：
第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；
第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。
（6）每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进
行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
9. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为
已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
10. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
（1）外币业务折算
本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期
汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；对以
历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；对以公允价值计量的外
币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位
币金额的差额，计入当期损益。
（2）外币财务报表折算
外币财务报表资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者
权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费
用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在资产
负债表所有者权益项目下单独列示。
11. 金融工具
√适用 □不适用
62 / 168
2023 年半年度报告
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。本公司的
金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资以外的股权投资、应付款项、借款、应付债
券及股本等。
（1）金融资产及金融负债的确认和初始计量
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
除不具有重大融资成分的应收账款外，本公司在初始确认时对金融资产及金融负债均以公允
价值计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入
当期损益。
对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
（2） 金融资产分类和后续计量
金融资产分类
本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融
资产划分为以下三类：
①以摊余成本计量的金融资产。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
除非本公司改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融资产在业务
模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分
类。
管理金融资产的业务模式，是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本
公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本公司
以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管
理金融资产的业务模式。
本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生的合
同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指金融资产
在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用风
险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本公司对可能导致金融资产合同现金流
量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量特征的
要求。
金融资产同时符合下列条件，本公司分类为以摊余成本计量的金融资产：
①本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金
额为基础的利息的支付。
金融资产同时符合下列条件的，公司分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产：
①本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目
标；
②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金
额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者
的角度符合权益工具的定义。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
①不符合分类为以摊余成本计量的金融资产或分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
② 在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本公司可将金融资产不可撤销地指定为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产的后续计量
63 / 168
2023 年半年度报告
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失 (包括利息和
股利收入) 计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。除减值损失或利得、汇兑损益、
和采用实际利率法计算的该金融资产的利息计入当期损益之外，产生的利得或损失均计入其他综
合收益，直至该金融资产终止确认或被重分类。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利
得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
③以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。股利收入计入当期损益，其他利
得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综
合收益中转出，计入留存收益。
④以摊余成本计量的金融资产
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于
任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销或确
认减值时，计入当期损益。
（3） 金融负债分类和后续计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：本公司将金融负债分类为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债及以摊余成本计量的金融负债。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进行后
续计量，除与套期会计有关外，产生的利得或损失(包括利息费用) 计入当期损益。
②以摊余成本计量的金融负债
初始确认后，对其他金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
（4） 衍生金融工具
本公司衍生金融工具初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进
行后续计量。公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负
债。
因公允价值变动而产生的任何不符合套期会计规定的利得或损失，直接计入当期损益。
（5）金融工具的公允价值
公允价值的确定方法见“五、8.公允价值计量”。
（6）金融资产减值
1）本公司对分类为以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产以预期信用损失为基础确认损失准备。
2）本公司持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值
计量且其变动计入当期损益的权益工具投资，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的权益工具投资，以及衍生金融资产。
3）本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，
以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的
概率加权金额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。
金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来 12 个月内的预期
信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处
于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认
后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失
准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并
未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
64 / 168
2023 年半年度报告
本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损
失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形
的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的
损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准
备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计
提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
4）信用风险显著增加
本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违
约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著
增加。
本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
①金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化；
②同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否发生
显著变化；
③对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调；
④预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况的是否出
现不利变化，如债务人市场份额明显下降、主要产品价格急剧持续下跌、主要原材料价格明显上
涨、营运资金严重短缺、资产质量下降等；
⑤债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化，如收入、利润等经营指标出现明显不利变
化且预期短时间内难以好转；
⑥债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化，如技术变革、国家或地方政
府拟出台相关政策是否对债务人产生重大不利影响；
⑦作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量的是否发生显著变化；
⑧预期将降低债务人按合同约定期限还款的经济动机的是否发生显著变化，如母公司或其他
关联公司能够提供的财务支持减少，或者信用增级质量的显著变化；
⑨债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
⑩本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化。
于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融工具
的信用风险自初始确认后并未显著增加。
5）发生信用减值的金融资产
当本公司预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产
成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
①发行方或债务人发生重大财务困难；
②债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
③债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不
会做出的让步；
④债务人很可能破产或进行其他财务重组；
⑤发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
6）预期信用损失的确定
应收款项
本公司对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的
预期信用损失计量损失准备。
当单项金融资产可以以合理成本评估预期信用损失的信息时,本公司选择单项计算信用损失，
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收款
项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
组合类型 确定组合的依据
应收账款组合 1 应收关联公司款项
应收账款组合 2 应收购房款
65 / 168
2023 年半年度报告
应收账款组合 3 应收物业费
应收账款组合 4 应收租赁款
应收账款组合 5 应收其他款项
其他应收款组合 1 应收关联公司款
其他应收款组合 2 应收合作方（少数股东）经营往来款
其他应收款组合 3 应收出口退税款
其他应收款组合 4 土地相关及其他保证金
其他应收款组合 5 应收股权转让相关款项
其他应收款组合 6 应收其他类别款项
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
对于划分为组合的其他应收款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用
损失。
委托贷款及债权投资
委托贷款及债权投资损失准备：参照其他应收账款坏账准备计提，本公司结合历史信用损失
经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测计提信用损失准备。
本公司将计提或转回的损失准备计入当期损益。
7）预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期
信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对
于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
8）预期信用损失准备核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资
产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公司确定债务人
没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。已减记的金融资产以后又收
回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（7） 金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；
保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处
理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金
融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
（8）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同
时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相
互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，
不予相互抵销。
（9）金融资产和金融负债的终止确认
满足下列条件之一时，本公司终止确认该金融资产：
①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
②该金融资产已转移，且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
66 / 168
2023 年半年度报告
③该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
金融资产转移整体满足终止确认条件的，本公司将下列两项金额的差额计入当期损益：
①被转移金融资产在终止确认日的账面价值；
②因转移金融资产而收到的对价；
金融负债 (或其一部分) 的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债 (或该部分金
融负债)。
12. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
13. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损
失计量损失准备。
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法见“五、11.金融工具”。
14. 应收款项融资
□适用 √不适用
15. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对其他应收款采用预期信用损失的一般模型进行处理。
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法见“五、11.金融工具”。
16. 存货
√适用 □不适用
（1）存货的分类
本公司存货分为开发成本、开发产品、周转材料、库存商品等。
（2）发出存货的计价方法
本公司存货取得时按实际成本计价。存货发出时采用个别认定法计价。
开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完
工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定
其实际成本。
开发用土地的核算方法：纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房产整
体开发的项目，其费用可分清负担对象，一般按实际面积分摊计入商品房成本。
公共配套设施费用的核算办法：不能有偿转让的公共配套设施，按受益比例定标准分配计入
商品房成本；能有偿转让的公共配套设施，以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归集所发
生的成本。
质量保证金的核算方法：质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产
品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退
还施工单位。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以
及相关税费后的金额。
67 / 168
2023 年半年度报告
本公司期末存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存货项
目计提存货跌价准备；期末，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计
提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
本公司存货盘存制度采用永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品：本公司低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
包装物:周转用包装物按照预计的使用次数分次计入成本费用。
17. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公
司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失
计量损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
合同资产损失准备：参照应收账款坏账准备计提，本公司结合历史信用损失经验，结合当前
状况以及对未来经济状况的预测计提资产损失准备。
18. 持有待售资产
√适用 □不适用
（1）持有待售
同时满足下列条件的非流动资产（不包括金融资产及递延所得税资产）或处置组应当确认为
持有待售：
①该非流动资产或处置组必须在其当前状况下仅根据出售此类非流动资产或处置组的惯常条
款即可立即出售；
②本公司已经就处置该非流动资产或处置组作出决议，如按规定需得到股东批准的，应当已
经取得股东大会或相应权力机构的批准；
③本公司已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；
④该项转让将在一年内完成。
持有待售的资产包括单项资产和处置组。在特定情况下，处置组包括企业合并中取得的商誉
等。
持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊销，按照账面价值
与公允价值减去处置费用后的净额孰低进行计量，并列报为“持有待售资产”。持有待售的处置
组中的负债，列报为“持有待售负债”。
某项非流动资产或处置组被划归为持有待售，但后来不再满足持有待售的非流动资产的确认
条件，企业应当停止将其划归为持有待售，并按照下列两项金额中较低者计量：
①该资产或处置组被划归为持有待售之前的账面价值，按照其假定在没有被划归为持有待售
的情况下原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；
②决定不再出售之日的再收回金额。
（2）终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被企业处置或被企业划归为持有待售的、在经营和编
制财务报表时能够单独区分的组成部分：
①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；
②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分；
③该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
68 / 168
2023 年半年度报告
19. 债权投资
债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对债权投资采用预期信用损失的一般模型进行处理。
债权投资的预期信用损失的确定方法及会计处理方法见“五、11.金融工具”。
20. 其他债权投资
其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期应收款
长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
22. 长期股权投资
√适用 □不适用
本公司长期股权投资包括对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对合营企业
的权益性投资。本公司能够对被投资单位实施控制的权益性投资，为公司的子公司，控制是指本
公司有权力通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权
力影响其回报金额；本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产
享有权利的权益性投资，为本公司合营企业；本公司能够对被投资单位施加重大影响的，为本公
司的联营企业。
（1）初始计量投资成本确定
本公司长期股权投资在取得时按初始投资成本计量。初始投资成本一般为取得该项投资而付
出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，并包括直接相关费用。但同一
控制下的企业合并形成的长期股权投资，其初始投资成本为合并日按照被合并方所有者权益在最
终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初
始投资成本与付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的账面价值之间的差额，调
整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。公司合并形成的长期股权投资为合并发生的
审计、法律服务、评估咨询等中介费用及其他相关管理费用，在发生时计入当期损益。
（2）后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对合营企业或联营企业
的长期股权投资，采用权益法核算。采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的
价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或
利润，确认为投资收益计入当期损益。
本公司长期股权投资采用权益法核算时，对长期股权投资初始投资成本大于投资时应享有被
投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；对长期股权投资
初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账
面价值进行调整，差额计入投资当期的损益。
本公司采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益
的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单
位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单
位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价
值并计入所有者权益。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项
可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润
进行调整后确认。
被投资单位采用的会计政策与会计期间与公司不一致的，将按照公司的会计政策与会计期间
调整被投资单位财务报表，并据以确认投资收益和其他综合收益等。
69 / 168
2023 年半年度报告
公司确认被投资单位发生的净亏损，一般以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对
被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，被投资单位以后实现净利润的，投资方在其收益分
享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，按照原
持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股
权应当改按在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原
股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，应当在终止采用权益法核算时采用与被投资
单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公
司的部分，在抵销基础上确认投资损益。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断所有参与方或参
与方组合是否集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的
相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策
是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果存在两个或两个以上的参与方组合能
够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制
或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投
资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权
在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权
证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表决权股份
时，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响外，
均确定对被投资单位具有重大影响；本公司拥有被投资单位 20%（不含）以下的表决权股份，一
般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的生
产经营决策，形成重大影响。
（4）持有待售的权益性投资
对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的，相关会计处理见“五、
18 持有待售资产”。对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件
的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，本公司计提资产减值的方法见“五、31 资产减值”
会计政策。
23. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的
折旧或摊销方法
1）投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房
地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
2）本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的有关
规定，按期计提折旧或摊销。
3）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见“五、31 资产减值”。
4）投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计
入当期损益。（出售、转让收入确认在其他业务收入、账面价值转入其他业务成本，相关税费计
入税金及附加）。
70 / 168
2023 年半年度报告
24. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个
会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，
固定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
(2).折旧方法
本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确认时
或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、
预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下：
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 25—40 5% 3.80%—2.38%
机器设备 年限平均法 10 5% 9.50%
运输工具 年限平均法 5 5% 19.00%
固定资产装修 年限平均法 5 0 20.00%
电子设备及其它 年限平均法 3—5 0—5% 33.33%—19.00%
(3).固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见“五、31 资产减值”。
(4).其他说明
每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命预计
数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数有差异的，
调整预计净残值。
本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条件的部
分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定期大修理间隔
期间，照提折旧。
(5).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
25. 在建工程
√适用 □不适用
本公司在建工程成本按实际工程支出确定﹐包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达
到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见“五、31 资产减值”。
26. 借款费用
√适用 □不适用
（1） 借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本
化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借
款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
71 / 168
2023 年半年度报告
①资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、
转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停
止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，在
发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月
的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
27. 生物资产
□适用 √不适用
28. 油气资产
□适用 √不适用
29. 使用权资产
√适用 □不适用
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期
租赁和低价值资产租赁除外。
本公司对使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
（1）租赁负债的初始计量金额；
（2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相
关金额；
（3）发生的初始直接费用；
（4）为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态
预计将发生的成本。前述成本属于为生产存货而发生的，适用《企业会计准则第 1 号——存货》。
本公司按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》对上述第 4 项所述成本进行确认和计量。
初始直接费用，是指为达成租赁所发生的增量成本。增量成本是指若企业不取得该租赁，则
不会发生的成本。
本公司参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。
对于能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。
无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者
孰短的期间内计提折旧。
本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，
并对已识别的减值损失进行会计处理。
30. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
本公司无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿
命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的
摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命
不确定的无形资产，不作摊销。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以
前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
无形资产计提资产减值方法见“五、31 资产减值”。
72 / 168
2023 年半年度报告
(2). 内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的
支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技
术上具有可行性；（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；（3）无形资产产生经济利益
的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产
将在内部使用的，能证明其有用性；（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无
形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可
靠地计量。
31. 资产减值
√适用 □不适用
本公司对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资
性房地产、固定资产、在建工程、生产性生物资产、无形资产、商誉等（存货、按公允价值模式
计量的投资性房地产、递延所得税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定：
本公司于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将
估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和
尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进
行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产
生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额，
减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方
法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资
产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本
公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的
资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉
的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面
价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
32. 商誉
因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买方可
辨认净资产公允价值份额的差额。
商誉在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。本公司对商誉不摊销，
商誉至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的
方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。在将商
誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者资产组组合的公允价值
占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各
资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产
组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金
额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进
行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部
分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉
73 / 168
2023 年半年度报告
的减值损失。商誉减值损失在发生时计入当期损益，且在以后会计期间不予转回。
33. 长期待摊费用
√适用 □不适用
本公司发生的长期待摊按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会计期间受
益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
34. 合同负债
合同负债的确认方法
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公
司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
35. 职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。
职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本公司提供给职工配偶、
子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为
职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并
计入当期损益或相关资产成本。
1)住房公积金
本公司为在职员工提供了政府规定的住房公积金计划，即本公司根据员工薪酬总额的一定比
例，按月向政府规定的住房公积金管理机构缴存住房公积金。
2)奖金计划
支付奖金的预期成本在员工提供服务而使本公司产生现有的法律或推定责任，且能可靠估算
责任时确认为负债。有关奖金的责任预期在 12 个月内清偿，并按清偿时预期应付的金额计量。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司的职工参加由当地政府管理的养老保险、失业保险金以及企业年金计划相应支出在发
生时计入相关资产成本或当期损益。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计
入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本公
司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的，适用短期薪酬的规定，
超过十二个月后才可以支付的，适用于其他长期福利的相关规定。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
36. 租赁负债
√适用 □不适用
74 / 168
2023 年半年度报告
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期
租赁和低价值资产租赁除外。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。
租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包
括：
（1）固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
（2）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或
比率确定；
（3）购买选择权的行权价格，前提是本公司合理确定将行使该选择权；
（4）行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权；
（5）根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率
的，本公司采用增量借款利率作为折现率。
37. 预计负债
√适用 □不适用
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事
项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现
金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并
对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能
在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
38. 股份支付
□适用 √不适用
39. 优先股、永续债等其他金融工具
√适用 □不适用
公司发行的除普通股（作为实收资本或股本）以外，按照金融负债和权益工具区分原则分类
为权益工具的在其他权益工具核算。
公司发行的永续债到期后有权不限次数展期，对永续债票面利息，公司有权递延支付，公司
并无合同义务支付现金或其他金融资产，分类为其他权益工具。
公司分类为权益工具的金融工具，在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的
利息）的，作为利润分配处理。
40. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
收入的确认
本公司的收入主要为房产销售、物业服务和物业租赁等。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控
制权是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义务”或
“某一时点履行的履约义务”，分别按以下原则进行收入确认。
75 / 168
2023 年半年度报告
-本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。
③本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今
已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进
度不能合理确定的除外。本公司考虑商品的性质，采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。
-对于不属于在某一时段内履行的履约义务，属于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得
相关商品控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：
①本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主
要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司收入确认的具体政策：
①销售商品
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产
销售，本公司在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，达
到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。对
于在某一时点转移商品控制权的房地产开发的销售合同，收入于商品房达到已完工状态并交付或
视同交付给客户时确认。对公司已通知买方在规定时间内办理商品房实物移交手续，而买方未在
规定时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的，在其他条件符合的情况下,公司在通知
所规定的时限结束后即确认收入的实现。
②物业服务
本公司在提供物业服务过程中确认收入。根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入，其中，
已完成劳务的进度按照已发生的成本占预计总成本的比例确定。于资产负债表日，本公司对已完
成劳务的进度进行重新估计，以使其能够反映履约情况的变化。
③物业租赁
本公司在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。租金收入在预收账款按扣税后的净额直接
入账。
④针对其他商品销售业务，当本公司向客户交付商品后，本公司在此时确认商品的销售收入。
收入的计量
本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公司考虑可
变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
-可变对价
本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，
应当不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。企业在评估
累计已确认收入是否极可能不会发生重大转回时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。
-重大融资成分
合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付
金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法摊销。
-非现金对价
客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价
值不能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。
-应付客户对价
76 / 168
2023 年半年度报告
针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支付）
客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品
的除外。
企业应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本企业其他采购相一致
的方式确认所购买的商品。企业应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允价值的，超过
金额冲减交易价格。向客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理估计的，企业应当将应付客
户对价全额冲减交易价格。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
41. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或
类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
（3）该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但
是，该资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减
值准备，并确认为资产减值损失：
（1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况
下该资产在转回日的账面价值。
42. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。其中，存在确凿证据表明该项补
助是按照固定的定额标准拨付的，可以按照应收的金额计量，否则应当按照实际收到的金额计量。
对于非货币性资产的政府补助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额
1 元计量。
(1)与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助；于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助部
分作为与资产相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用期限内平均分配，计入当期损
益。
(2)与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助外的部分作为与收益相关的政府补助。
政府文件未明确规定补助对象的，难以区分的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，如果用于补偿已发生的相关费用或损失，则计入当期损益，如果用
于补偿以后期间的相关费用或损失，则计入递延收益，于费用确认期间计入当期损益。按照名义
金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
77 / 168
2023 年半年度报告
与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益。与企业日常活动
无关的政府补助，应当计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部
分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。
43. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
（1）所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入
所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当期损
益。
（2）本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用
资产负债表债务法确认递延所得税。
（3）各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以
下交易中产生的：
①商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是
企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
②对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的
时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
（4）对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能
取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产
生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
①该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
②对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，
确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵
扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
（5）于资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或
清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影
响。
（6）于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能
无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。
在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
44. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司作为承租人
本公司为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，
对租赁确认使用权资产和租赁负债。
本公司的使用权资产包括租入的房屋、建筑物及土地使用权等。使用权资产按照成本模式进
行初始计量，该成本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之前已支付的租赁付款额、
初始直接费用等，并扣除已收到的租赁激励。参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折
旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应
78 / 168
2023 年半年度报告
当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，
应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。本公司按照《企业会计准则
第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计
处理。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。
按照《企业会计准则第 17 号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项资产全新时价值较低（通常低于 4 万）的低价值
资产租赁，本公司选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照
直线法计入当期损益或相关资产成本。
本公司作为出租人
本公司作为出租人实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其
他的租赁为经营租赁。
①融资租赁
本公司作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资
租赁资产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
②经营租赁
本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为
租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确
认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他
经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。本公司按
照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应
会计处理。
45. 分部报告
本公司以内部组织结构为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部。
经营分部，是指本公司内同时满足下列条件的组成部分：（1）该组成部分能够在日常活动中产生
收入、发生费用；（2）企业管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、
评价其业绩；（3）企业能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
本公司报告分部包括：
①房地产分部，销售及出租开发产品、为房地产项目公司提供技术支持；
②外贸分部，进出口贸易及代理；
③其他分部，物业服务等。
经营分部的会计政策与本公司主要会计政策相同。
46. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
本公司据以进行估计的基础发生了变化，或者由于取得新信息、积累更多经验以及后来的发
展变化，可能需要对会计估计进行修订。会计估计变更是指由于资产和负债的当前状况及预期经
济利益和义务发生了变化，从而对资产或负债的账面价值或者资产的定期消耗金额进行调整。会
计估计变更的依据应当真实、可靠。
（1）重要会计政策的确定依据和会计估计中所采用的关键假设和不确定因素
①本公司在运用上述所描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要
对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本
公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果可能与本公司
的估计存在差异。
②本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影
响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在
变更当期和未来期间予以确认。
（2） 会计估计中采用的关键假设和不确定因素
79 / 168
2023 年半年度报告
资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值作出重大调整的关键假
设和不确定性主要有：
①固定资产预计可使用年限和预计残值
固定资产定可使用年限和残值的估计是根据对类似性质及功能的固定资产的实际可使用年限
和残值的历史经验为基础，并可能因技术革新及严峻的行业竞争而有重大改变。当固定资产预计
可使用年限和残值少于先前估计，本公司将提高折旧、或冲销或冲减技术陈旧或者非战略性固定
资产。
②商誉减值
在对商誉进行减值测试时，需计算包含商誉的相关资产组或者资产组组合的预计未来现金流
量现值，并需要对该资产组或资产组组合的未来现金流量进行预计，同时确定一个能适当地反映
当前市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率。当实际现金流量低于预计的现金流量时可能
发生重大减值。
③递延所得税资产的确认
递延所得税资产的实现主要取决于未来的实际盈利及暂时性差异在未来使用年度的实际税率。
如未来实际产生的盈利少于预期，或实际税率低于预期，确认的递延所得税资产将被转回，确认
在转回发生期间的合并利润表中。如未来实际产生的盈利多于预期，或实际税率高于预期，将调
整相应的递延所得税资产，确认在该情况发生期间的合并利润表中。
④预期信用损失的计量
本公司通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约概率和违约损失
率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本公司使用内部历史信用损失经验等数据，
并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本公司使用的指标包
括宏观经济指标、行业市场环境和客户情况的变化等。本公司定期监控并复核与预期信用损失计
算相关的假设。
⑤存货的跌价准备
公司的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是按存货的估计售价减去至
完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
⑥房地产开发成本
本公司确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。当房
地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品成本。
⑦税项
本公司房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税
务处理存在不确定性。在计提土地增值税和企业所得税等税金时，本公司需要作出重大判断。如
果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间
计提的税金金额产生影响。
47. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报表项目名称和金
会计政策变更的内容和原因 审批程序
额)
财政部《企业会计准则解释第 16 号》 无 2023 年 1 月 1 日，合并资产负债表报
（财会〔2022〕31 号）“关于单项交 表递延所得税资产金额增加
易产生的资产和负债相关的递延所 4,330,241.05 元，递延所得税负债金
得税不适用初始确认豁免的会计处 额增加 4,669,554.03 元，未分配利润
理” 金额减少 339,312.98 元。2023 年 1 月
1 日，母公司资产负债表递延所得税资
产金额增加 1,593,797.63 元，递延所
得税负债金额增加 1,593,797.63 元。
80 / 168
2023 年半年度报告
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2023 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
√适用 □不适用
调整当年年初财务报表的原因说明
2023 年 1 月 1 日起首次执行财政部发布的《企业会计准则解释第 16 号》（财会〔2022〕31
号）“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”相关
规定。
合并资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2022 年 12 月 31 日 2023 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 4,008,908,444.04 4,008,908,444.04
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 513,308,332.93 513,308,332.93
应收款项融资
预付款项 156,196,047.81 156,196,047.81
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 690,109,613.85 690,109,613.85
其中：应收利息 42,312,519.26 42,312,519.26
应收股利 2,468,703.50 2,468,703.50
买入返售金融资产
存货 37,461,166,122.04 37,461,166,122.04
合同资产 85,746,020.70 85,746,020.70
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 20,432,069.51 20,432,069.51
其他流动资产 740,516,419.18 740,516,419.18
流动资产合计 43,676,383,070.06 43,676,383,070.06
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资 601,139,925.00 601,139,925.00
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 199,376,479.94 199,376,479.94
其他权益工具投资 550,022,163.66 550,022,163.66
其他非流动金融资产
投资性房地产 231,175,079.88 231,175,079.88
固定资产 74,601,879.78 74,601,879.78
在建工程
81 / 168
2023 年半年度报告
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 18,678,216.08 18,678,216.08
无形资产 34,202,524.98 34,202,524.98
开发支出
商誉 11,603,740.50 11,603,740.50
长期待摊费用 1,701,730.42 1,701,730.42
递延所得税资产 1,585,809,034.16 1,590,139,275.21 4,330,241.05
其他非流动资产 7,828,381,048.59 7,828,381,048.59
非流动资产合计 11,136,691,822.99 11,141,022,064.04 4,330,241.05
资产总计 54,813,074,893.05 54,817,405,134.10 4,330,241.05
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 3,424,600,953.73 3,424,600,953.73
预收款项 3,120,669.61 3,120,669.61
合同负债 10,256,653,441.11 10,256,653,441.11
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 31,095,368.24 31,095,368.24
应交税费 1,855,934,940.33 1,855,934,940.33
其他应付款 991,269,070.75 991,269,070.75
其中：应付利息
应付股利 12,429,762.78 12,429,762.78
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 2,112,032,630.26 2,112,032,630.26
其他流动负债 659,501,179.06 659,501,179.06
流动负债合计 19,334,208,253.09 19,334,208,253.09
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 21,374,427,284.02 21,374,427,284.02
应付债券 1,764,826,120.56 1,764,826,120.56
其中：优先股
永续债
租赁负债 6,180,928.50 6,180,928.50
长期应付款 73,363,812.40 73,363,812.40
长期应付职工薪酬
预计负债 39,780,000.00 39,780,000.00
递延收益 289,905,692.54 289,905,692.54
递延所得税负债 984,017,124.03 988,686,678.06 4,669,554.03
其他非流动负债 71,211,331.23 71,211,331.23
82 / 168
2023 年半年度报告
非流动负债合计 24,603,712,293.28 24,608,381,847.31 4,669,554.03
负债合计 43,937,920,546.37 43,942,590,100.40 4,669,554.03
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 740,777,597.00 740,777,597.00
其他权益工具 6,000,000,000.00 6,000,000,000.00
其中：优先股
永续债 6,000,000,000.00 6,000,000,000.00
资本公积 327,514,574.72 327,514,574.72
减：库存股
其他综合收益 241,083,269.27 241,083,269.27
专项储备
盈余公积 259,608,994.99 259,608,994.99
一般风险准备
未分配利润 1,306,802,712.90 1,306,463,399.92 -339,312.98
归属于母公司所有者权益 8,875,787,148.88
8,875,447,835.90 -339,312.98
（或股东权益）合计
少数股东权益 1,999,367,197.80 1,999,367,197.80
所有者权益（或股东权
10,875,154,346.68 10,874,815,033.70 -339,312.98
益）合计
负债和所有者权益（或
54,813,074,893.05 54,817,405,134.10 4,330,241.05
股东权益）总计
母公司资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2022 年 12 月 31 日 2023 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 258,441,709.52 258,441,709.52
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 1,914,741.49 1,914,741.49
应收款项融资
预付款项 61,615,822.93 61,615,822.93
其他应收款 2,750,522,588.28 2,750,522,588.28
其中：应收利息 42,312,519.26 42,312,519.26
应收股利 125,663,524.41 125,663,524.41
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 20,432,069.51 20,432,069.51
其他流动资产 180,441,330.71 180,441,330.71
流动资产合计 3,273,368,262.44 3,273,368,262.44
非流动资产：
债权投资 601,139,925.00 601,139,925.00
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 6,365,880,248.64 6,365,880,248.64
其他权益工具投资 550,022,163.66 550,022,163.66
其他非流动金融资产
83 / 168
2023 年半年度报告
投资性房地产 73,306,808.38 73,306,808.38
固定资产 22,764,475.31 22,764,475.31
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 6,375,190.50 6,375,190.50
无形资产 671,025.81 671,025.81
开发支出
商誉
长期待摊费用 324,234.69 324,234.69
递延所得税资产 1,593,797.63 1,593,797.63
其他非流动资产 2,694,367,924.84 2,694,367,924.84
非流动资产合计 10,314,851,996.83 10,316,445,794.46 1,593,797.63
资产总计 13,588,220,259.27 13,589,814,056.90 1,593,797.63
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 2,786,683.66 2,786,683.66
预收款项 52,000.96 52,000.96
合同负债 171,893.02 171,893.02
应付职工薪酬 26,467,542.52 26,467,542.52
应交税费 1,604,294.91 1,604,294.91
其他应付款 1,610,238,847.79 1,610,238,847.79
其中：应付利息
应付股利 12,429,762.78 12,429,762.78
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 2,063,109,713.34 2,063,109,713.34
其他流动负债 380,746.52 380,746.52
流动负债合计 3,704,811,722.72 3,704,811,722.72
非流动负债：
长期借款
应付债券 1,764,826,120.56 1,764,826,120.56
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 55,041,829.40 55,041,829.40
长期应付职工薪酬
预计负债 39,780,000.00 39,780,000.00
递延收益
递延所得税负债 80,361,089.77 81,954,887.40 1,593,797.63
其他非流动负债 259,258.21 259,258.21
非流动负债合计 1,940,268,297.94 1,941,862,095.57 1,593,797.63
负债合计 5,645,080,020.66 5,646,673,818.29 1,593,797.63
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 740,777,597.00 740,777,597.00
其他权益工具 6,000,000,000.00 6,000,000,000.00
其中：优先股 0.00 0.00
84 / 168
2023 年半年度报告
永续债 6,000,000,000.00 6,000,000,000.00
资本公积 337,111,719.10 337,111,719.10
减：库存股
其他综合收益 241,083,269.27 241,083,269.27
专项储备
盈余公积 259,608,994.99 259,608,994.99
未分配利润 364,558,658.25 364,558,658.25
所有者权益（或股东权
7,943,140,238.61 7,943,140,238.61
益）合计
负债和所有者权益（或
13,588,220,259.27 13,589,814,056.90 1,593,797.63
股东权益）总计
48. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 3%、5%、6%、9%、13%
城市维护建设税 应纳流转税额 7%、5%
企业所得税 应纳税所得额 25%、20%
土地增值税 按土地增值额或预售收入预征 超率累进税率或预征率 2-3%
教育费附加 应纳流转税额 3%
地方教育费附加 应纳流转税额 2%
除符合小型微利企业条件的子公司执行企业所得税优惠政策外，本公司及其余子公司企业所
得税税率均为 25%。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
√适用 □不适用
本公司之子公司京投科技（北京）有限公司、北京睿德发展物业管理服务有限公司、宁波京
发物业服务有限公司及宁波银泰对外经济贸易有限公司符合《中华人民共和国企业所得税法》及
其实施条例规定的小型微利企业。《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的
公告》（2022 年第 13 号）、《财政部 税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公
告》（2023 年第 6 号）相关规定，享受小型微利企业所得税优惠政策。对小型微利企业年应纳税
所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企
业所得税。
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
85 / 168
2023 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 2,017.25 2,768.61
银行存款 2,958,907,986.63 3,995,630,767.11
其他货币资金 31,042,358.00 13,274,908.32
合计 2,989,952,361.88 4,008,908,444.04
其他说明：
期末存在抵押、质押、冻结等对使用有限制款项 7,129,409.27 元，详见附注七、81 所有权或使
用权受到限制的资产。
2、 交易性金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
一年以内 492,617,916.28
86 / 168
2023 年半年度报告
1 年以内小计 492,617,916.28
1至2年 3,324,000.00
2至3年 10,348,207.20
3 年以上 1,874,522.76
减：信用损失准备 -1,874.52
合计 508,162,771.72
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例
金额 比例(%) 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%)
(%) (%)
按单项计提
坏账准备
其中：
按组合计提 508,164,646.24 100.00 1,874.52 508,162,771.72 513,310,281.39 100.00 1,948.46 513,308,332.93
坏账准备
其中：
按信用风险 508,164,646.24 100.00 1,874.52 508,162,771.72 513,310,281.39 100.00 1,948.46 513,308,332.93
特征组合计
提坏账准备
合计 508,164,646.24 / 1,874.52 / 508,162,771.72 513,310,281.39 / 1,948.46 / 513,308,332.93
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
应收购房款 503,227,263.96 1,874.52
应收关联公司款项 2,777,653.58
应收租赁款 1,417,990.84
应收物业费 331,137.86
应收其他款项 410,600.00
合计 508,164,646.24 1,874.52
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
87 / 168
2023 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
按组合计提 1,948.46 73.94 1,874.52
坏账准备
合计 1,948.46 73.94 1,874.52
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账
款期末余 坏账准备
单位名称 与本公司关系 期末余额 账龄
额合计数 期末余额
的比例(%)
北京郭公庄投资管理公司 非关联方 418,506,000.00 1 年以内 82.36
北京郭公庄投资管理公司 非关联方 10,310,806.30 2-3 年 2.03
北京政华恒信投资有限公司 非关联方 69,026,000.00 1 年以内 13.58
个人购房者 非关联方 3,000,000.00 1-2 年 0.59
个人购房者 非关联方 1,739,347.85 3 年以上 0.34 1,739.35
无锡望愉地铁生态置业有限公司 关联方 1,518,409.18 1 年以内 0.30
合计 504,100,563.33 99.20 1,739.35
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 50,340,240.41 35.77 65,340,997.00 41.83
1至2年 479,319.93 0.34 1,552,508.30 0.99
88 / 168
2023 年半年度报告
2至3年 895,081.67 0.64 8,338.44 0.01
3 年以上 89,006,115.00 63.25 89,294,204.07 57.17
合计 140,720,757.01 100.00 156,196,047.81 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 金额 账龄 未结算原因
北京市门头沟区潭柘寺镇人 未达到结算条件的土
非关联方 79,481,115.00 3 年以上
民政府 地征用及拆迁补偿费
未达到结算条件的土
北京仙潭珍禽养殖场 非关联方 8,200,000.00 3 年以上
地征用及拆迁补偿费
北京市门头沟区潭柘寺镇鲁
非关联方 1,000,000.00 3 年以上 开发保证金
家滩村经济合作社
合计 88,681,115.00
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占预付款
与本公司关 项期末余
单位名称 期末余额 账龄 未结算原因
系 额合计数
的比例(%)
北京市门头沟区潭柘寺 非关联方 79,481,115.00 56.48 3 年以上 未达到结算条件的土
镇人民政府 地征用及拆迁补偿费
北京市基础设施投资有 关联方 41,193,527.14 29.27 1 年以内 未摊销完毕的担保费
限公司
北京仙潭珍禽养殖场 非关联方 8,200,000.00 5.83 3 年以上 未达到结算条件的土
地征用及拆迁补偿费
北京市门头沟区潭柘寺 非关联方 1,000,000.00 0.71 3 年以上 开发保证金
镇鲁家滩村经济合作社
国网江苏省电力有限公 非关联方 787,816.61 0.56 1 年以内 未达到结算条件的电
司无锡供电分公司 力工程款
合计 130,662,458.75 92.85
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 42,312,519.26
应收股利 2,468,703.50
其他应收款 763,213,261.71 645,328,391.09
合计 763,213,261.71 690,109,613.85
其他说明：
□适用 √不适用
89 / 168
2023 年半年度报告
应收利息
(1). 应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
定期存款
委托贷款 42,354,874.13
债券投资
减：信用损失准备 -42,354.87
合计 42,312,519.26
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预期 合计
信用损失(未发生 信用损失(已发生
信用损失
信用减值) 信用减值)
2023年1月1日余额 42,354.87 42,354.87
2023年1月1日余额在
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回 42,354.87 42,354.87
本期转销
本期核销
其他变动
2023年6月30日余额 0.00 0.00
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
北京基石创业投资基金（有限合伙） 0.00 2,468,703.50
合计 0.00 2,468,703.50
90 / 168
2023 年半年度报告
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2023年1月1日余额 2,471.17 2,471.17
2023年1月1日余额在
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回 2,471.17 2,471.17
本期转销
本期核销
其他变动
2023年6月30日余额 0.00 0.00
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 546,541,554.71
1 年以内小计 546,541,554.71
1至2年 10,015,519.70
2至3年 32,986,619.51
3 年以上 250,172,194.45
减：信用损失准备 -76,502,626.66
合计 763,213,261.71
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
91 / 168
2023 年半年度报告
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
代垫项目开发款及代垫费用 159,786,882.77 162,712,400.35
资金拆借及往来款 355,775,843.87 468,948,725.87
土地相关及其他保证金 268,928,532.60 33,390,032.60
股权转让款 39,780,000.00 39,780,000.00
其他 15,444,629.13 15,639,828.22
减：信用损失准备 -76,502,626.66 -75,142,595.95
合计 763,213,261.71 645,328,391.09
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
未来12个月 整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 合计
预期信用损 用损失(未发生信 用损失(已发生信
失 用减值) 用减值)
2023年1月1日余额 541,325.31 74,601,270.64 75,142,595.95
2023年1月1日余额在
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 236,000.00 1,360,030.71 1,596,030.71
本期转回 112,461.50 123,538.50 236,000.00
本期转销
本期核销
其他变动
2023年6月30日余额 664,863.81 75,837,762.85 76,502,626.66
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他变 期末余额
计提 收回或转回
核销 动
应收合作 202,884.48 52,500.00 150,384.48
方（少数股
东）经营往
来款
应收股权 39,780.00 39,780.00
转让相关
92 / 168
2023 年半年度报告
款项
应收关联 275,270.80 59,500.00 215,770.80
公司款
土地相关 23,390.03 236,000.00 461.50 258,928.53
及其他保
证金
应收其他 74,601,270.64 1,360,030.71 123,538.50 75,837,762.85
款项
合计 75,142,595.95 1,596,030.71 236,000.00 76,502,626.66
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
北京市土地储备中心 土地保证金 236,000,000.00 1 年内 28.10 236,000.00
北京市基础设施投资有限 往来款 203,000,000.00 1 年内 24.17 203,000.00
公司（注）
北京市门头沟区潭柘寺镇 代垫费用 107,937,246.88 3 年以上 12.85 53,968,623.44
人民政府
北京万科企业有限公司 往来款 87,000,000.00 1 年内 10.36 87,000.00
北京万科企业有限公司 往来款 63,384,478.38 3 年以上 7.55 63,384.48
盛丰博泰（深圳）股权投资 股权转让款 39,780,000.00 3 年以上 4.74 39,780.00
管理合伙企业（有限合伙）
合计 / 737,101,725.26 / 87.77 54,597,787.92
注：其他应收京投公司往来款 2.03 亿元系等比例股东分红款项。
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
93 / 168
2023 年半年度报告
9、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价 存货跌价
项目 准备/合同 准备/合同
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
履约成本 履约成本
减值准备 减值准备
原材料 513,000.00 513,000.00 513,000.00 513,000.00
在产品
库存商品 3,829.23 3,829.23 6,737.52 6,737.52
周转材料 23,051.03 23,051.03 22,254.57 22,254.57
消耗性生物资产 580,065.33 580,065.33 580,065.33 580,065.33
合同履约成本
开发产品 9,562,437,721.41 9,562,437,721.41 11,049,965,584.88 11,049,965,584.88
开发成本 21,230,790,894.65 21,230,790,894.65 26,410,078,479.74 26,410,078,479.74
合计 30,794,348,561.65 30,794,348,561.65 37,461,166,122.04 37,461,166,122.04
(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
□适用 √不适用
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 期末余额
无锡公园悦府项目 6,097,197.72
北京新里程项目 195,176.60
北京西华府项目 9,846,752.14
北京公园悦府项目 516,086,619.67
北京琨御府项目 5,415,135.13
北京檀谷项目 3,350,542,371.64
北京璟悦府项目 174,586,038.63
北京锦悦府项目 295,816,493.29
燕郊倬郡项目 121,253,059.93
北京臻御府项目 70,817,629.98
北京岚山项目 725,900,072.65
北京北熙区项目 794,459,479.65
合计 6,071,016,027.03
注：本期增加的资本化利息金额为 620,301,816.27 元。
(4). 开发产品
单位：元 币种：人民币
期末跌价
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
准备
北京阳光花园项目 2010 年 3,340,947.21 3,340,947.21
北京新里程项目 2016 年 3,338,897.06 3,338,897.06
北京公园悦府项目 2020 年 327,895,275.54 37,088,248.00 36,150,512.20 328,833,011.34
北京西华府项目 2019 年 109,871,572.98 109,871,572.98
94 / 168
2023 年半年度报告
北京琨御府项目 2018 年 26,840,391.35 709,067.28 26,840,391.35
北京檀谷项目 2023 年 3,577,708,081.88 662,143,508.59 283,938,809.74 3,955,912,780.73
北京锦悦府项目 2021 年 2,145,954,291.77 148,407,072.85 1,997,547,218.92
无锡公园悦府项目 2022 年 53,109,767.28 4,410,663.19 48,699,104.09
北京璟悦府项目 2020 年 855,216,645.16 427,325.57 854,789,319.59
北京臻御府项目 2022 年 3,192,274,689.73 2,607,477,943.18 584,796,746.55
燕郊倬郡项目 2022 年 697,664,641.10 3,858,036.01 10,400,225.12 691,122,451.99
北京岚山项目 2023 年 7,390,953,417.80 6,489,649,454.74 901,303,963.06
合计 11,049,965,584.88 8,094,043,210.40 9,581,571,073.87 9,562,437,721.41
注：上述竣工时间为项目最近一期的竣工时间。
(5). 开发成本
单位：元 币种：人民币
预计总投资 期末跌价
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 期初余额
（万元） 准备
已开发项目：
北京公园悦府项目 2013.12 2025.05 1,196,695.00 1,854,392,953.24 1,822,613,476.44
北京岚山项目 2020.01 2024.05 1,057,711.00 2,477,500,165.67 9,597,144,577.85
北京檀谷项目 2015.09 2025.12 937,309.00 4,701,255,210.32 4,994,713,947.96
燕郊倬郡项目 2020.01 2025.12 206,031.00 329,688,059.10 284,345,604.66
北京璟悦府项目 2016.12 2025.12 370,404.00 134,168,393.65 132,420,279.83
北京北熙区项目 2022.03 2025.12 2,562,000.00 11,732,349,853.17 9,577,404,333.50
拟开发项目：
慈溪新铺半掘浦海涂垦地 待定 1,436,259.50 1,436,259.50
合计 6,330,150.00 21,230,790,894.65 26,410,078,479.74
(6). 期末存货抵押的账面价值
期末存货抵押的账面价值为 1,161,791.64 万元，详见附注七、81 所有权或使用权受到限制
的资产。
(7). 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
10、 合同资产
(1).合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
应收购房款 85,830,351.06 84,330.36 85,746,020.70 85,830,351.06 84,330.36 85,746,020.70
合计 85,830,351.06 84,330.36 85,746,020.70 85,830,351.06 84,330.36 85,746,020.70
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
95 / 168
2023 年半年度报告
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的债权投资 21,236,855.36 20,452,522.03
一年内到期的其他债权投资
减：信用损失准备 -21,236.86 -20,452.52
合计 21,215,618.50 20,432,069.51
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
其他说明：
单位：元 币种：人民币
借款单位 本金 应计利息 小计 减值准备 年利率（%）
北京京投颐信健康管
13,000,000.00 8,236,855.36 21,236,855.36 21,236.86 12.00
理服务有限公司
合计 13,000,000.00 8,236,855.36 21,236,855.36 21,236.86 --
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 65,419,726.13 83,281,168.43
应收退货成本
预缴税款 334,824,010.78 572,180,876.41
未抵扣进项税 84,193,886.29 85,054,374.34
委托贷款
合计 484,437,623.20 740,516,419.18
14、 债权投资
(1).债权投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
委托贷款 672,199,999.99 672,200.00 671,527,799.99 601,741,666.67 601,741.67 601,139,925.00
合计 672,199,999.99 672,200.00 671,527,799.99 601,741,666.67 601,741.67 601,139,925.00
96 / 168
2023 年半年度报告
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
减值准备 未来 12 个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2023年1月1日余额 601,741.67 601,741.67
2023年1月1日余额在
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 70,458.33 70,458.33
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2023年6月30日余额 672,200.00 672,200.00
对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
其他说明：
单位：元 币种：人民币
借款单位 本金 应计利息 小计 减值准备 年利率（%）
上海礼仕酒店有限公司 600,000,000.00 72,199,999.99 672,199,999.99 672,200.00 9.5
合计 600,000,000.00 72,199,999.99 672,199,999.99 672,200.00 --
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
97 / 168
2023 年半年度报告
16、 长期应收款
(1) 长期应收款情况
□适用 √不适用
(2) 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
(3) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
98 / 168
2023 年半年度报告
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
期初 期末 减值准备
被投资单位 减少 权益法下确认的 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减值
余额 追加投资 其他 余额 期末余额
投资 投资损益 收益调整 益变动 股利或利润 准备
一、合营企业
鄂尔多斯市京投银泰
房地产开发有限责任
公司（注 1）
上海礼仕酒店有限公
司（注 2）
北京京投颐信健康管 1,002,866.29 133.52 1,002,999.81
理服务有限公司
北京潭柘兴业房地产
开发有限公司（注 3）
无锡望愉地铁生态置
业有限公司（注 4）
无锡市汇愉商业管理 1,500,000.00 1,500,000.00
有限公司
小计 1,002,866.29 1,500,000.00 133.52 2,502,999.81
二、联营企业
北京京投阳光房地产 130,074,992.86 21,853.94 130,096,846.80
开发有限公司
北京基石信安创业投 64,158,465.80 -8,669,455.82 55,489,009.98
资有限公司
北京必革家科技有限 4,140,154.99 -28,141.23 4,112,013.76
公司
小计 198,373,613.65 -8,675,743.11 189,697,870.54
合计 199,376,479.94 1,500,000.00 -8,675,609.59 192,200,870.35
其他说明
注1:鄂尔多斯项目公司为本公司的合营企业，本公司按权益法核算后长期股权投资2013年12月31日余额已为零，具体情况详见附注九、3在合营企业
或联营企业中的权益。
99 / 168
2023 年半年度报告
注2:2018年3月公司完成上海礼仕股权变更，公司与其他股东对上海礼仕形成共同控制，公司对上海礼仕的股权投资按权益法核算，具体情况详见附
注九、3在合营企业或联营企业中的权益。
注3：2017年1月19日，公司全资子公司京投置地联合北京首都开发股份有限公司、保利（北京）房地产开发有限公司、北京龙湖天行置业有限公司、
北京德俊置业有限公司，以63.30亿元竞得了北京市门头沟区潭柘寺镇MC01-0003-6009、6008、0057、0086、0120、6016、6015地块社会停车场用地、综
合性商业金融服务用地、二类居住用地、商业用地、住宅混合公建用地国有建设用地使用权。各方共同设立项目公司，负责上述地块的开发建设。2017
年7月12日，潭柘兴业成立，注册资本3亿元，京投置地已于2017年8月28日支付首笔入资款2,000.00万元，持股比例40%。公司按权益法核算长期股权投
资余额已为零，具体情况详见附注九、3在合营企业或联营企业中的权益。
注4：公司与无锡地铁集团有限公司、中铁四局集团有限公司合作成立项目公司。2019年3月27日，无锡望愉成立，注册资本50,000.00万元，本公司
持股比例50%，累计出资5,000.00万元。本报告期，无锡望愉实现净利润23,037.37万元，公司弥补以前未确认亏损及转回部分未实现利润后，剩余未实
现利润仍超出长期股权投资账面价值，长期股权投资余额仍为零，具体情况详见附注九、3在合营企业或联营企业中的权益。
注5：长期股权投资质押情况详见附注七、81所有权或使用权受到限制的资产。
100 / 168
2023 年半年度报告
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
北京基石创业投资基金（有限合伙） 109,940,828.00 138,756,660.78
北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙） 133,784,854.47 138,051,529.79
保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙） 92,211,584.59 105,856,055.45
北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙） 77,428,905.30 96,783,872.99
北京基石信创创业投资中心（有限合伙） 100,340,179.05 70,264,044.65
北京中轨交通研究院有限公司 250,000.00 250,000.00
杭州安琪儿置业股份有限公司 60,000.00 60,000.00
合计 514,016,351.41 550,022,163.66
(2).非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
指定为以公允
其他综合
其他综合收益 价值计量且其
本期确认的 收益转入
项目 累计利得 累计损失 转入留存收益 变动计入其他
股利收入 留存收益
的金额 综合收益的原
的原因
因
北京基石创业 109,940,828.00 注1
投资基金（有限
合伙）
北京基石仲盈 77,428,905.30 注1
创业投资中心
（有限合伙）
保定基石连盈 48,943,779.97 注1
创业投资基金
中心（有限合
伙）
北京基石信创 340,179.05 注1
创业投资中心
（有限合伙）
北京基石慧盈 18,784,854.47 注1
创业投资中心
（有限合伙)
北京中轨交通 注1
研究院有限公
司
杭州安琪儿置 50,000.00 注1
业股份有限公
司
合计 50,000.00 255,438,546.79
其他说明：
√适用 □不适用
101 / 168
2023 年半年度报告
注 1：公司的权益工具投资是公司出于战略目的而计划长期持有的投资，因此本公司将其指
定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
19、 其他非流动金融资产
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 382,553,277.90 911,291.47 383,464,569.37
2.本期增加金额
（1）外购
（2）存货\固定资产\
在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 382,553,277.90 911,291.47 383,464,569.37
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 151,855,249.32 434,240.17 152,289,489.49
2.本期增加金额 6,433,816.12 13,010.49 6,446,826.61
（1）计提或摊销 6,433,816.12 13,010.49 6,446,826.61
（2）存货、固定资产、
在建工程转入
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 158,289,065.44 447,250.66 158,736,316.10
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 224,264,212.46 464,040.81 224,728,253.27
2.期初账面价值 230,698,028.58 477,051.30 231,175,079.88
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
其他说明
102 / 168
2023 年半年度报告
√适用 □不适用
注：期末投资性房地产抵押的账面价值为 3,336.54 万元，详见附注七、81 所有权或使用权受
到限制的资产。
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 72,660,466.41 74,601,879.78
固定资产清理
合计 72,660,466.41 74,601,879.78
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 运输工具 电子设备及其他 合计
一、账面原值：
1.期初余额 107,162,852.48 20,486,731.14 24,790,010.47 152,439,594.09
2.本期增加金额 226,695.46 226,695.46
（1）购置 226,695.46 226,695.46
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 285,261.00 2,048,667.94 2,333,928.94
（1）处置或报废 285,261.00 2,048,667.94 2,333,928.94
4.期末余额 107,162,852.48 20,201,470.14 22,968,037.99 150,332,360.61
二、累计折旧
1.期初余额 35,819,448.10 19,071,651.74 21,582,107.65 76,473,207.49
2.本期增加金额 1,122,867.96 93,782.67 749,036.30 1,965,686.93
（1）计提 1,122,867.96 93,782.67 749,036.30 1,965,686.93
3.本期减少金额 270,997.95 1,860,509.09 2,131,507.04
（1）处置或报废 270,997.95 1,860,509.09 2,131,507.04
4.期末余额 36,942,316.06 18,894,436.46 20,470,634.86 76,307,387.38
三、减值准备
1.期初余额 1,364,506.82 1,364,506.82
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额 1,364,506.82 1,364,506.82
四、账面价值
1.期末账面价值 68,856,029.60 1,307,033.68 2,497,403.13 72,660,466.41
2.期初账面价值 69,978,897.56 1,415,079.40 3,207,902.82 74,601,879.78
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
103 / 168
2023 年半年度报告
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
定都峰茶室 2,817,721.69 报批报建手续未完成
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
104 / 168
2023 年半年度报告
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 房屋建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 6,461,515.14 42,373,820.49 48,835,335.63
2.本期增加金额 8,308,286.37 8,308,286.37
（1）第三方租入 8,308,286.37 8,308,286.37
3.本期减少金额
4.期末余额 6,461,515.14 50,682,106.86 57,143,622.00
二、累计折旧
1.期初余额 1,389,630.53 28,767,489.02 30,157,119.55
2.本期增加金额 337,730.22 9,645,575.44 9,983,305.66
(1)计提 337,730.22 9,645,575.44 9,983,305.66
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 1,727,360.75 38,413,064.46 40,140,425.21
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 4,734,154.39 12,269,042.40 17,003,196.79
2.期初账面价值 5,071,884.61 13,606,331.47 18,678,216.08
26、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 电脑软件 专利权 特许经营权 合计
一、账面原值
1.期初余额 24,126,895.46 8,677,813.84 25,000,000.00 57,804,709.30
2.本期增加金额 107,603.77 107,603.77
(1)购置 107,603.77 107,603.77
(2)内部研发
(3)企业合并增
加
3.本期减少金额
(1)处置
105 / 168
2023 年半年度报告
4.期末余额 24,234,499.23 8,677,813.84 25,000,000.00 57,912,313.07
二、累计摊销
1.期初余额 18,566,267.85 4,027,851.97 1,008,064.50 23,602,184.32
2.本期增加金额 1,165,918.35 435,199.08 201,612.90 1,802,730.33
（1）计提 1,165,918.35 435,199.08 201,612.90 1,802,730.33
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 19,732,186.20 4,463,051.05 1,209,677.40 25,404,914.65
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 4,502,313.03 4,214,762.79 23,790,322.60 32,507,398.42
2.期初账面价值 5,560,627.61 4,649,961.87 23,991,935.50 34,202,524.98
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
注：本期公司无通过内部研发形成的无形资产。
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1). 商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或
期初余额 企业合并形 期末余额
形成商誉的事项 处置
成的
宁波华联房地产开 32,992,718.51 32,992,718.51
发有限公司
合计 32,992,718.51 32,992,718.51
(2). 商誉减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被投资单位名称 本期增加 本期减少
或形成商誉的事 期初余额 期末余额
计提 处置
项
宁波华联房地产 21,388,978.01 21,388,978.01
106 / 168
2023 年半年度报告
开发有限公司
合计 21,388,978.01 21,388,978.01
(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
√适用 □不适用
公司原通过非同一控制下企业合并取得子公司慈溪市住宅经营有限责任公司（以下简称“慈
溪住宅”）控制权时，于合并报表层面确认商誉32,992,718.51元，后经减值测试确认商誉减值准
备21,388,978.01元。2018年度公司全资子公司宁波华联房地产开发有限公司（以下简称“宁波华
联”）吸收合并慈溪住宅，原合并报表层面确认的商誉及商誉减值准备“下推”至宁波华联个别
报表层面，与商誉相关的资产组或资产组组合与购买日、以前年度商誉减值测试时所确定的资产
组或资产组合一致。商誉所在资产组或资产组组合的具体信息如下：
单位：元 币种：人民币
资产组或资产组组合
商誉账面价值 本期是否发
主要构成 账面价值 确定方法
生变动
商誉所在的资产组涉 商誉所在的资产组自身存在活跃
11,603,740.50 及的资产（存货、投 5,002,810.79 市场，可以带来独立的现金流， 否
资性房地产） 可将其认定为一个单独的资产组
(4). 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定
期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
√适用 □不适用
商誉的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、32 商誉。
包含商誉的的资产组的可收回金额采用商誉所在资产组的公允价值减去处置费用后的净额进
行估计。公允价值的确定方式为将待估存货（土地使用权）及投资性房地产（办公楼）与在较近
时期内已发生交易的类似交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照时间因素、交易
因素、区域因素以及个别因素等差别，修正得出待估资产减值测试基准日市场价格。由于处置费
用标准难以确定且占待估资产价值的比例较低，故此次减值测试未对处置费用进行预测估值。
经测试，本期未发现包含商誉的资产组的可收回金额低于其账面价值，故无需计提商誉减值
准备。
(5). 商誉减值测试的影响
√适用 □不适用
无
其他说明：
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
107 / 168
2023 年半年度报告
本期增 其他减
项目 期初余额 本期摊销金额 期末余额
加金额 少金额
装修费摊销 1,308,858.27 495,697.92 813,160.35
绿化工程支出摊销 392,872.15 224,411.60 168,460.55
合计 1,701,730.42 720,109.52 981,620.90
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值准备 10,027,697.64 2,450,375.77 17,153,331.78 4,202,923.05
内部交易未实现利润 484,708,715.64 121,177,178.91 347,849,325.60 86,962,331.40
可抵扣亏损 2,531,567,722.56 630,668,921.09 2,566,577,236.50 639,421,299.54
应付及预收款项 1,166,196,005.90 291,549,001.47 1,861,161,813.59 465,290,453.39
存货计税差异及预提 1,534,579,847.92 383,644,961.98 1,559,728,107.12 389,932,026.78
费用等
合计 5,727,079,989.66 1,429,490,439.22 6,352,469,814.59 1,585,809,034.16
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
非同一控制企业合并资
产评估增值
其他债权投资公允价值
变动
其他权益工具投资公允 261,813,737.36 65,453,434.34 321,444,359.04 80,361,089.77
价值变动
内部交易未实现利润 101,259,576.80 25,314,894.20 128,599,794.68 32,149,948.67
资产计税基础不同产生 3,229,247,744.34 807,311,936.09 3,486,024,342.31 871,506,085.59
的应纳税暂时性差异
合计 3,592,321,058.50 898,080,264.63 3,936,068,496.03 984,017,124.03
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 966,345,670.60 1,151,919,716.22
可抵扣亏损 677,016,350.74 526,193,853.89
108 / 168
2023 年半年度报告
合计 1,643,362,021.34 1,678,113,570.11
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2023 17,922,568.72 17,922,568.72
2024 78,901,296.41 78,901,296.41
2025 658,626.41 9,872,516.87
2026 92,714,433.71 106,056,779.28
2027 313,351,583.36 313,440,692.61
2028 173,467,842.13
合计 677,016,350.74 526,193,853.89 /
其他说明：
□适用 √不适用
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
合同取得
成本
合同履约
成本
应收退货
成本
合同资产
往来资金
拆借（注 8,014,606,282.55 346,792,114.86 7,667,814,167.69 8,145,335,688.99 346,924,640.40 7,798,411,048.59
1）
信托保障
基金（注 30,000,000.00 30,000.00 29,970,000.00 30,000,000.00 30,000.00 29,970,000.00
2）
合计 8,044,606,282.55 346,822,114.86 7,697,784,167.69 8,175,335,688.99 346,954,640.40 7,828,381,048.59
其他说明：
注 1：期末往来资金拆借明细
单位：元 币种：人民币
借款单位 本金 应计利息 小计 减值准备 年利率（%）
北京潭柘兴业房地
2,716,302,488.89 1,101,361,389.20 3,817,663,878.09 3,817,663.88 8.00
产开发有限公司
鄂尔多斯市京投银
泰房地产开发有限 1,128,888,721.95 1,128,888,721.95 339,907,193.43 4.90
责任公司
无锡望愉地铁生态
3,029,500,000.00 30,528,349.18 3,060,028,349.18 3,059,232.22 8.00
置业有限公司
上海礼仕酒店有限
8,000,000.00 25,333.33 8,025,333.33 8,025.33 9.50
公司
109 / 168
2023 年半年度报告
合计 6,882,691,210.84 1,131,915,071.71 8,014,606,282.55 346,792,114.86 --
公司对鄂尔多斯项目公司提供借款余额 1,127,888,721.95 元。为真实反映公司截至 2022 年
12 月 31 日的财务状况及经营成果，根据《企业会计准则》和公司会计政策相关规定，基于谨慎
性原则，公司对鄂尔多斯项目公司借款计提减值准备累计 339,907,193.43 元。公司对鄂尔多斯项
目公司借款年利率为 4.90%，基于谨慎性会计原则，从 2015 年 1 月 1 日起公司暂停确认对鄂尔多
斯项目公司借款利息收入。
注 2：信托保障基金系本公司根据中国银监会和财政部制定的《信托业保障基金管理办法》
的规定，委托昆仑信托有限责任公司（以下简称“昆仑信托”）及中原信托有限公司（以下简称
“中原信托”）根据发行信托本金金额的 1%代为向中国信托业保障基金有限责任公司认购的信托
保障基金。
32、 短期借款
(1). 短期借款分类
□适用 √不适用
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
工程款 3,139,511,147.01 3,390,854,639.34
销售费用 12,307,227.98 29,595,911.80
保修款 1,971,543.21 354,658.44
货款 3,210,128.76 3,530,290.41
其他 786,434.93 265,453.74
合计 3,157,786,481.89 3,424,600,953.73
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
110 / 168
2023 年半年度报告
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租金 25,575,107.84 3,120,669.61
合计 25,575,107.84 3,120,669.61
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收购房款 2,047,582,046.15 10,250,172,508.86
货款 178,339.68 171,893.02
其他 10,619,433.09 6,309,039.23
合计 2,058,379,818.92 10,256,653,441.11
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
预收购房款 -8,202,590,462.71 主要系新增合同负债净额 1,638,131,009.71
元，销售结转 9,840,721,472.42 元
合计 -8,202,590,462.71 /
其他说明：
√适用 □不适用
（3）合同负债中主要项目预售房产收款情况列示如下：
单位：元 币种：人民币
预计可
累计已售
竣工时 售面积 预售比例
项目 期末余额 期初余额 面积（万
间 （万平 （%）
平方米）
方米）
北京西华府项目 68,166,622.31 26,290,503.88 2019.10 50.99 50.65 99.33
北京公园悦府项目 40,786,762.76 32,181,878.00 2023.12 39.04 38.51 98.64
北京檀谷项目 95,043,076.87 107,794,867.13 2023.04 12.00 8.29 69.08
北京锦悦府项目 19,441,614.68 23,648,275.23 2021.08 15.95 7.57 47.46
北京臻御府项目 24,647,988.13 2,992,240,789.91 2022.12 14.89 14.52 97.52
北京岚山项目 76,738,234.01 6,369,588,395.88 2023.06 14.27 12.79 89.63
北京北熙区项目 1,707,978,310.22 673,278,302.82 2025.09 13.00 4.29 33.00
111 / 168
2023 年半年度报告
注：上述竣工时间为项目最近一期的竣工时间；预计可售面积为已取得预售证或现房证的面积；
预计可售面积及期末已售面积含公租房、商业，不含车位及地下建筑面积。
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 29,818,727.81 86,773,150.55 88,358,736.83 28,233,141.53
二、离职后福利-设定提存计划 1,276,640.43 8,482,965.26 8,754,913.11 1,004,692.58
三、辞退福利 7,104,785.97 7,104,785.97
四、一年内到期的其他福利
合计 31,095,368.24 102,360,901.78 104,218,435.91 29,237,834.11
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 28,226,097.26 66,637,242.59 67,869,329.81 26,994,010.04
二、职工福利费 6,292,586.17 6,292,586.17
三、社会保险费 796,878.10 5,159,367.02 5,349,103.69 607,141.43
其中：医疗保险费 751,043.81 4,951,251.75 5,133,273.03 569,022.53
工伤保险费 42,199.77 198,584.29 205,130.93 35,653.13
生育保险费 3,634.52 9,530.98 10,699.73 2,465.77
四、住房公积金 35,628.00 6,349,852.26 6,328,838.26 56,642.00
五、工会经费和职工教育经费 757,536.50 1,083,950.53 1,272,237.73 569,249.30
六、短期带薪缺勤 2,587.95 1,250,151.98 1,246,641.17 6,098.76
七、短期利润分享计划
合计 29,818,727.81 86,773,150.55 88,358,736.83 28,233,141.53
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 1,237,544.76 8,226,532.17 8,490,216.65 973,860.28
2、失业保险费 39,095.67 256,433.09 264,696.46 30,832.30
3、企业年金缴费
合计 1,276,640.43 8,482,965.26 8,754,913.11 1,004,692.58
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 5,556,386.58 42,712,216.84
112 / 168
2023 年半年度报告
企业所得税 19,915,399.35 79,184,524.07
个人所得税 989,570.74 2,269,461.93
城市维护建设税 1,082,943.61 1,390,635.41
土地增值税 1,420,609,927.33 1,726,170,434.19
房产税 1,123,155.77 2,342,409.70
教育费附加 1,018,733.25 648,080.24
地方教育费附加 210,074.40 228,207.89
土地使用税 120,478.29 82,219.24
其他 71,553.67 906,750.82
合计 1,450,698,222.99 1,855,934,940.33
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利 11,539,762.78 12,429,762.78
其他应付款 964,325,110.42 978,839,307.97
合计 975,864,873.20 991,269,070.75
应付利息
□适用 √不适用
应付股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 2,639,762.78 2,639,762.78
划分为权益工具的优先股\永 8,900,000.00 9,790,000.00
续债股利
优先股\永续债股利-永续 4,908,333.33 5,399,166.67
信托贷款
优先股\永续债股利-债权 3,991,666.67 4,390,833.33
投资计划
合计 11,539,762.78 12,429,762.78
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
注：法人股东因更名、注销且因证件不齐等原因未领取以前年度发放的现金股利 2,639,762.78
元。
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
非关联方往来款及其他 739,972,861.57 788,471,537.41
关联方拆借款 100,450,000.00 100,450,000.00
113 / 168
2023 年半年度报告
保证金押金 17,625,997.69 26,606,634.99
代收代扣款项 22,740,395.05 18,093,681.98
意向金及诚意金 83,535,856.11 45,217,453.59
合计 964,325,110.42 978,839,307.97
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
北京实创科技园开发建设股 467,565,132.60 未到结转条件
份有限公司
北京京投阳光房地产开发有 100,450,000.00 未到偿还条件
限公司
北京万科企业有限公司 39,966,078.07 未到偿还条件
合计 607,981,210.67 /
其他说明：
□适用 √不适用
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 6,500,000.00 6,500,000.00
其中：保证借款
抵押借款 6,500,000.00 6,500,000.00
质押借款
1 年内到期的长期应付款
1 年内到期的应付债券 1,999,235,947.53 1,997,108,355.18
1 年内到期的租赁负债 5,082,803.83 10,537,941.99
一年内到期的应付利息 135,787,381.55 97,886,333.09
合计 2,146,606,132.91 2,112,032,630.26
其他说明：
（1）用于质押、抵押的资产详见附注七、81 所有权或使用权受到限制的资产。
（2）期末不存在已到期未偿还的一年内到期的长期借款。
（3）借款利率从 3.90%至 4.90%。
44、 其他流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
未到纳税义务时点的增值税 175,522,144.94 659,501,179.06
销项税额
114 / 168
2023 年半年度报告
合计 175,522,144.94 659,501,179.06
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 11,428,400,000.00 11,568,400,000.00
抵押借款 4,254,486,070.29 2,285,427,284.02
保证借款
信用借款 7,000,600,000.00 7,520,600,000.00
合计 22,683,486,070.29 21,374,427,284.02
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
A.长期借款年利率为从 3.05%至 8.00%；
B.期末不存在已到期未偿还的长期借款；
C.用于质押、抵押的资产详见附注七、81 所有权或使用权受到限制的资产。
46、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
公司债券 1,321,422,566.16 1,320,501,036.63
中期票据 444,618,009.19 444,325,083.93
合计 1,766,040,575.35 1,764,826,120.56
115 / 168
2023 年半年度报告
(2). 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末重分类至一年
期初重分类至一年内
债券 发行 债券 发行 期初 本期 按面值计提利 本期 内到期的非流动负 期末
面值 到期的非流动负债 溢折价摊销
名称 日期 期限 金额 余额 发行 息 偿还 债 余额
京投发展股份有限公
司 2020 年公开发行
100.00 2020-09-04 3年 2,000,000,000.00 1,997,108,355.18 38,679,452.05 2,127,592.35 1,999,235,947.53
公司债券（面向专业
投资者）（第一期）
京投发展股份有限公
司 2022 年面向专业
100.00 2022-03-09 3年 884,000,000.00 881,115,201.23 14,334,604.94 616,433.28 881,731,634.51
投资者公开发行公司
债券（第一期）
京投发展股份有限公
司 2022 年公开发行 100.00 2022-07-12 3年 441,000,000.00 439,385,835.40 6,779,317.80 305,096.25 439,690,931.65
公司债券（第一期）
京投发展股份有限公
司 2022 年度第一期 100.00 2022-08-17 3年 446,000,000.00 444,325,083.93 6,325,379.72 292,925.26 444,618,009.19
中期票据
合计 / / / 3,771,000,000.00 1,764,826,120.56 1,997,108,355.18 66,118,754.51 3,342,047.14 1,999,235,947.53 1,766,040,575.35
116 / 168
2023 年半年度报告
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
应付债券利息的增减变动：
单位：元 币种：人民币
债券名称 期初余额 本期应计利息 本期已付利息 期末余额
京投发展股份有限公司
2020 年公开发行公司债券
25,430,136.98 38,679,452.05 64,109,589.03
（面向专业投资者）（第一
期）（简称“20 京发 01”）
京投发展股份有限公司
2022 年公开发行公司债券
23,600,620.26 14,334,604.94 28,906,800.00 9,028,425.20
（第一期）（简称“22 京
发 01”）
京投发展股份有限公司
2022 年公开发行公司债券
6,479,679.46 6,779,317.80 13,258,997.26
（第二期）（简称“22 京
发 02”）
京投发展股份有限公司
2022 年度第一期中期票据
4,717,824.66 6,325,379.72 11,043,204.38
（简称“22 京投发展
MTN001”）
合计 60,228,261.36 66,118,754.51 28,906,800.00 97,440,215.87
47、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 12,183,264.85 18,134,834.32
减：未确认融资费用金额 -624,345.91 -1,415,963.83
减：重分类至一年内到期的非流动负债 -5,082,803.83 -10,537,941.99
合计 6,476,115.11 6,180,928.50
117 / 168
2023 年半年度报告
48、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 52,086,464.37 73,363,812.40
专项应付款
合计 52,086,464.37 73,363,812.40
长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
未实现销售的售后回租应付款 33,581,878.24 54,859,226.27
（抵押借款）
人民防空工程使用费 18,321,983.00 18,321,983.00
接受私股资金 182,603.13 182,603.13
合计 52,086,464.37 73,363,812.40
专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
对外提供担保
未决诉讼
产品质量保证
重组义务
待执行的亏损合同
应付退货款
其他 39,780,000.00 39,780,000.00
合计 39,780,000.00 39,780,000.00 /
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
注：2014年12月，本公司将持有的北京晨枫51%股权转让给盛丰博泰（深圳）股权投资管理合
伙企业（有限合伙）（以下简称“盛丰博泰”），根据本公司与盛丰博泰签订的股权转让协议中
对支付第三笔总交易价款时或有扣除事项的约定，在规定条件产生后本公司可能承担最高不超过
39,780,000.00元的土地出让金；基于谨慎性原则，本公司对上述事项涉及最高土地出让金部分计
提预计负债39,780,000.00元。
51、 递延收益
递延收益情况
118 / 168
2023 年半年度报告
√适用 □不适用
单位：元 币种人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 303,555.58 78,666.66 224,888.92
未实现利息 289,602,136.96 29,448,136.77 176,410,905.83 142,639,367.9 注
收入（注）
合计 289,905,692.54 29,448,136.77 176,489,572.49 142,864,256.82 /
注：未实现利息收入系公司对合营企业无锡望愉及潭柘兴业借款利息等收入中未实现利润应
予抵销的相应份额超过长期股权投资账面价值的部分确认的递延收益。
涉及政府补助的项目：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计入 本期计入
本期新增 其他变 与资产相关/
负债项目 期初余额 营业外收 其他收益 期末余额
补助金额 动 与收益相关
入金额 金额
北京市门头沟 303,555.58 78,666.66 224,888.92 与资产相关
财政局补助
合计 303,555.58 78,666.66 224,888.92
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同负债
未到纳税义务时点的增值税销 72,828,169.84 71,211,331.23
项税额
合计 72,828,169.84 71,211,331.23
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总 740,777,597.00 740,777,597.00
数
54、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金融工具名称 发行时间 会计分类 股息率或利 金额 到期日 转股条件 转换情况
119 / 168
2023 年半年度报告
息率 或续期
情况
永续信托贷款-昆
2020 年 6 月 权益工具 5.89% 900,000,000.00 5+N
仑信托
永续信托贷款-中
2020 年 6 月 权益工具 5.89% 1,200,000,000.00 5+N
原信托
永续信托贷款-昆
2020 年 11 月 权益工具 5.89% 900,000,000.00 5+N
仑信托
生命资产-债权投
2021 年 9 月 权益工具 4.79% 1,300,000,000.00 5+N
资计划
生命资产-债权投
2021 年 9 月 权益工具 4.79% 600,000,000.00 5+N
资计划
生命资产-债权投
2021 年 12 月 权益工具 4.79% 1,100,000,000.00 5+N
资计划
合计 6,000,000,000.00
(2) 期末发行在外的被划分为权益工具的优先股、永续债等金融工具主要条款说明
2020年6月，公司与中原信托签署《永续信托贷款合同》，交易涉及中原信托设立信托计划，
并通过信托计划项下的信托资金向公司发放永续信托贷款，金额为不超过12亿元人民币，贷款期
限为无固定期限。初始贷款期限为5年，初始贷款期限届满后的每1年为一个延续贷款期限；本合
同每笔贷款初始贷款期限内的利率为5.89%/年；自每笔贷款放款日起满5年之日开始调整利率，其
后每2年调整一次，每次重置后的利率应在各笔永续债权前一个贷款期限内最后一个核算期所适用
的年利率的基础上增加200个基点（即2%），以此类推，但调整后的贷款年利率最高不超过12%。
对本合同项下的中原信托所享有的全部永续债权，由京投公司提供无条件不可撤销连带责任保证
担保。
2020年6月，公司与昆仑信托签署《永续信托贷款合同》，本次交易涉及昆仑信托设立信托计
划，并通过信托计划项下的信托资金向公司发放永续信托贷款，金额为不超过18亿元人民币，贷
款期限为无固定期限。初始贷款期限为5年，初始贷款期限届满后的每1年为一个延续贷款期限；
本合同每笔贷款初始贷款期限内的利率为5.89%/年；自每笔贷款放款日起满5年之日开始调整利率，
其后每2年调整一次，每次重置后的利率应在各笔永续债权前一个贷款期限内最后一个核算期所适
用的年利率的基础上增加200个基点（即2%），以此类推，但调整后的贷款年利率最高不超过12%。
对本合同项下的昆仑信托所享有的全部永续债权，由京投公司提供无条件不可撤销连带责任保证
担保。
2021年9月，公司与生命保险资产管理有限公司（以下简称“生命资产”）签署《生命资产-
京投不动产债权投资计划投资合同》，本次交易涉及生命资产作为受托人发起设立债权投资计划，
将募集的投资资金向公司提供融资，投资资金金额为不超过19亿元人民币，投资期限为无固定期
限。投资计划各期投资资金初始投资期限为5年，初始投资期限届满后的每一年为该期投资资金对
应的一个延续投资期限；投资计划各期投资资金初始投资期限内的利率为4.79%/年，重置利率为
初始利率+（2*n）%/年（n为第n个利率调整周期），但调整后的利率最高不超过12%/年，超过12%/
年的，按12%计算。自各期投资资金划拨日起满5年之对应日及其后每2年之对应日为利率调整日，
自该期投资资金的某一个利率调整日（含）起至该日相邻的下一个利率调整日（不含）止的期间
为该期投资资金的一个利率调整周期。京投公司为本投资计划提供本息全额无条件不可撤销连带
责任保证担保且承诺在特定情况下代为支付相关款项。
2021年12月，公司与生命资产签署《生命资产-京投北京不动产债权投资计划投资合同》。本
次交易涉及生命资产作为受托人发起设立债权投资计划，将募集的投资资金向公司提供融资，投
资资金金额为不超过11亿元人民币，投资期限为无固定期限。本投资计划各期投资资金初始投资
期限为5年，初始投资期限届满后的每一年为该期投资资金对应的一个延续投资期限。本投资计划
各期投资资金初始投资期限内的利率为4.79%/年；重置利率为初始利率+（2*n）%/年（n为第n个
利率调整周期），但调整后的利率最高不超过12%/年，超过12%/年的，按12%计算。自各期投资资
金划拨日起满5年之对应日及其后每2年之对应日为利率调整日，自该期投资资金的某一个利率调
整日（含）起至该日相邻的下一个利率调整日（不含）止的期间为该期投资资金的一个利率调整
120 / 168
2023 年半年度报告
周期。京投公司为本投资计划提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保且承诺在特定情况
下代为支付相关款项。
(3) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期初 本期增加 本期减少 期末
发行在外的
金融工具 数 账面 数 账面 数
数量 账面价值 账面价值
量 价值 量 价值 量
永续信托贷款 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00
生命资产-债
权投资计划
3,000,000,000.00 3,000,000,000.00
合计 6,000,000,000.00 6,000,000,000.00
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
√适用 □不适用
上述永续债权没有明确的到期期限，在本公司行使赎回权之前可以长期存续，本公司拥有递
延支付本金及递延支付利息的权益，因此根据财政部 2017 年修订的《企业会计准则第 22 号——
金融工具确认和计量》和《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》《金融负债与权益工具的区
分及相关会计处理规定》《关于印发<永续债相关会计处理的规定>的通知（财会[2019]2 号）》
相关规定，本公司将该永续债权计入其他权益工具。
其他说明：
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 323,629,787.39 323,629,787.39
其他资本公积 3,884,787.33 3,884,787.33
合计 327,514,574.72 327,514,574.72
56、 库存股
□适用 √不适用
121 / 168
2023 年半年度报告
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期计 减：前期计
期初 税后归属 期末
项目 本期所得税前发 入其他综合 入其他综合 税后归属于母公
余额 减：所得税费用 于少数股 余额
生额 收益当期转 收益当期转 司
东
入损益 入留存收益
一、不能重分类进损益的其他综合收 241,083,269.27 -66,005,812.25 -16,501,453.06 -49,504,359.19 191,578,910.08
益
其中：重新计量设定受益计划变动额
权益法下不能转损益的其他综合收
益
其他权益工具投资公允价值变动 241,083,269.27 -66,005,812.25 -16,501,453.06 -49,504,359.19 191,578,910.08
企业自身信用风险公允价值变动
二、将重分类进损益的其他综合收益
其中：权益法下可转损益的其他综合
收益
其他债权投资公允价值变动
金融资产重分类计入其他综合收益
的金额
其他债权投资信用减值准备
现金流量套期储备
外币财务报表折算差额
其他综合收益合计 241,083,269.27 -66,005,812.25 -16,501,453.06 -49,504,359.19 191,578,910.08
122 / 168
2023 年半年度报告
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 259,608,994.99 259,608,994.99
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 259,608,994.99 259,608,994.99
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上年度
调整前上期末未分配利润 1,306,802,712.90 1,538,724,303.60
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－） -339,312.98
调整后期初未分配利润 1,306,463,399.92 1,538,724,303.60
加：本期归属于母公司所有者的净利润 174,275,275.30 202,194,286.90
减：提取法定盈余公积 12,964,790.02
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 96,301,087.61
转作股本的普通股股利
应付其他权益工具股利 161,090,000.00 324,849,999.97
期末未分配利润 1,319,648,675.22 1,306,802,712.90
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润-339,312.98 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 9,866,177,439.38 9,212,878,833.10 1,207,324,909.81 895,844,520.09
其他业务 29,575.15 346,043.46 308,766.33
合计 9,866,207,014.53 9,212,878,833.10 1,207,670,953.27 896,153,286.42
123 / 168
2023 年半年度报告
(2).合同产生的收入的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合同分类 房地产分部 其他分部 合计
商品类型 9,840,721,472.42 15,502,145.02 9,856,223,617.44
房产销售 9,840,721,472.42 9,840,721,472.42
进出口贸易
服务及其他 15,502,145.02 15,502,145.02
按经营地区分类 9,840,721,472.42 15,502,145.02 9,856,223,617.44
京津冀地区 9,830,448,039.30 7,585,361.40 9,838,033,400.70
其他地区 10,273,433.12 7,916,783.62 18,190,216.74
市场或客户类型 9,840,721,472.42 15,502,145.02 9,856,223,617.44
国内市场 9,840,721,472.42 15,502,145.02 9,856,223,617.44
国际市场
按商品转让的时间分类 9,840,721,472.42 15,502,145.02 9,856,223,617.44
在某一时点确认 9,840,721,472.42 1,139,762.73 9,841,861,235.15
在某一时段内确认 14,362,382.29 14,362,382.29
合计 9,840,721,472.42 15,502,145.02 9,856,223,617.44
合同产生的收入说明：
注：上述合同产生的收入不包含物业租赁收入。
(3).履约义务的说明
√适用 □不适用
本公司房地产销售业务在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关
商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
本公司物业服务业务在提供物业服务过程中确认收入。根据已完成劳务的进度在一段时间内确认
收入，其中已完成劳务的进度按照已发生的成本占预计总成本的比例确定。
本公司针对其他商品销售业务，在本公司向客户交付商品时，确认商品的销售收入。
(4).分摊至剩余履约义务的说明
√适用 □不适用
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为
3,716,558,077.46 元，其中：
260,633,027.52 元预计将于 2024 年度确认收入
2,878,015,844.04 元预计将于 2025 年度确认收入
其他说明：
(5).主营业务（分产品）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
房地产行业 9,850,675,294.36 9,205,004,879.66 1,196,936,201.78 887,132,326.05
服务及其他 15,502,145.02 7,873,953.44 10,388,708.03 8,712,194.04
合计 9,866,177,439.38 9,212,878,833.10 1,207,324,909.81 895,844,520.09
124 / 168
2023 年半年度报告
(6).主营业务（分产品）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
房产销售 9,840,721,472.42 9,198,959,424.80 1,188,410,378.10 881,336,370.11
物业租赁 9,953,821.94 6,045,454.86 8,525,823.68 5,795,955.94
服务及其他 15,502,145.02 7,873,953.44 10,388,708.03 8,712,194.04
合计 9,866,177,439.38 9,212,878,833.10 1,207,324,909.81 895,844,520.09
(7).主营业务（分地区）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
京津冀地区 9,841,486,544.49 9,193,728,799.82 375,228,454.86 341,080,332.12
宁波地区 14,417,461.77 10,589,187.92 13,693,511.74 10,941,874.47
无锡地区 10,273,433.12 8,560,845.36 818,402,943.21 543,822,313.50
合计 9,866,177,439.38 9,212,878,833.10 1,207,324,909.81 895,844,520.09
(8).主要房产项目销售收入结转情况
单位：元 币种：人民币
地区 项目 本期营业收入 本期营业成本 上期营业收入 上期营业成本
北京 岚山悦府项目 6,389,234,399.90 6,148,106,117.94
北京 臻御府项目 3,021,934,073.43 2,681,075,396.52
北京 公园悦府项目 32,663,688.42 36,179,357.00 953,512.95 372,563.64
北京 檀谷项目 246,958,582.99 250,166,174.00 120,110,960.01 105,203,915.27
北京 璟悦府项目 1,391,978.98 427,325.57 133,564,817.43 117,721,165.76
北京 锦悦府项目 127,638,472.43 140,086,408.49 113,517,055.98 119,493,389.96
无锡 公园悦府项目 10,273,433.12 8,560,845.36 815,758,861.66 553,811,265.68
(9).营业收入前五名情况
营业收入前五名均系非关联方房产销售个人客户，前五名客户收入总额 58,363,607.59 元，
占营业收入总额的 0.59%。
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 16,604,776.92 6,670,630.30
教育费附加 15,275,866.16 5,018,984.28
房产税 2,540,471.98 2,394,901.42
土地使用税 1,250,710.49 1,850,590.24
车船使用税 73,101.34 28,599.82
印花税 699,466.87 5,258,535.51
土地增值税 139,996,429.79 73,544,720.74
其他 1,145,917.38 1,795,575.69
合计 177,586,740.93 96,562,538.00
125 / 168
2023 年半年度报告
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
销售代理费 69,263,409.13 18,587,351.73
广告宣传及推广费 24,913,411.13 12,678,778.66
房租水电供暖物业费 4,819,122.96 7,206,818.02
销售人员薪酬 6,611,541.19 5,525,528.87
折旧费及摊销费 264,801.03 1,376,250.84
办公费 451,857.32 557,644.62
业务招待费 60,044.25 99,567.51
车辆使用费 25,474.83 18,302.02
差旅交通费 9,022.96 13,461.61
物业日常费用 5,933,318.92 5,495,865.57
其他 2,019,148.94 2,948,851.75
合计 114,371,152.66 54,508,421.20
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
管理人员薪酬 60,787,676.56 54,146,398.52
折旧费及摊销费 7,646,045.62 8,732,540.06
中介服务费 6,920,695.95 5,173,856.77
业务招待费 2,825,041.60 2,348,397.91
办公费 1,832,466.73 1,983,057.11
房租水电供暖物业费 885,620.43 878,950.80
车辆使用费 594,824.11 806,559.44
差旅交通费 788,928.49 287,456.49
会议费 431,019.37 240,770.82
其他 3,171,624.48 2,966,896.83
合计 85,883,943.34 77,564,884.75
其他说明：
公司整体人力成本较上年同期下降，其中管理人员薪酬较上年同期增加主要系部分项目竣备
人力成本费用化且辞退补偿增加所致。
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 126,435,197.64 138,546,977.83
减：利息收入 -102,360,579.66 -178,633,687.93
汇兑损益 6,446.66 8,285.40
手续费及其他 46,260,739.32 45,249,588.97
合计 70,341,803.96 5,171,164.27
126 / 168
2023 年半年度报告
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
代扣代收代征税款手续费返还 585,255.26 219,343.94
政府补助 78,666.66 223,536.01
增值税加计抵减 224,351.76 38,774.06
增值税减免等 342.95
合计 888,273.68 481,996.96
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 167,735,296.24 3,287,531.11
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 50,000.00 96,469,861.88
债权投资在持有期间取得的利息收入 27,252,634.51 29,148,043.84
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 195,037,930.75 128,905,436.83
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
□适用 √不适用
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 73.94 -1,748.21
其他应收款坏账损失 -1,315,204.67 -1,821,478.94
债权投资减值损失 -70,458.33 -600,000.00
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
其他金融资产减值损失 131,741.20 891,466.26
合计 -1,253,847.86 -1,531,760.89
127 / 168
2023 年半年度报告
72、 资产减值损失
□适用 √不适用
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产 604.20
合计 604.20
其他说明：
□适用 √不适用
74、 营业外收入
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常
项目 本期发生额 上期发生额
性损益的金额
非流动资产处置利得合计 1,588.50 1,588.50
其中：固定资产处置利得 1,588.50 1,588.50
无形资产处置利得
债务重组利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助 63,670.88 3,583,751.02 63,670.88
违约金 720,104.51 720,104.51
其他 332,146.05 230,637.96 332,146.05
合计 1,117,509.94 3,814,388.98 1,117,509.94
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
与资产相关/与收益相
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
关
专项奖励 63,670.88 3,583,751.02 与收益相关
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置损失合计 159,058.85 159,058.85
其中：固定资产处置损失 159,058.85 159,058.85
无形资产处置损失
债务重组损失
128 / 168
2023 年半年度报告
非货币性资产交换损失
对外捐赠 6,888,560.22 6,500,000.00 6,888,560.22
违约金 2,299,369.56 2,299,369.56
其他 70,800.00 140,536.02 70,800.00
合计 9,417,788.63 6,640,536.02 9,417,788.63
76、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 -1,794,828.08 82,007,336.22
递延所得税费用 86,543,977.10 -45,258,088.72
合计 84,749,149.02 36,749,247.50
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 391,517,222.62
按法定/适用税率计算的所得税费用 97,879,305.67
子公司适用不同税率的影响 605,979.72
调整以前期间所得税的影响 44,207,651.39
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 55,377.01
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -49,319,777.82
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵 29,284,449.53
扣亏损的影响
归属于合营企业和联营企业的损益 -1,079,305.49
以前年度已确认递延所得税的可抵扣暂时性差异和可抵 -541.12
扣亏损的影响
研发费用等费用项目加计扣除
其他 -36,883,989.87
所得税费用 84,749,149.02
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注七、57 其他综合收益
78、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
129 / 168
2023 年半年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
收往来款 188,003,459.82 5,961,231.45
代收代付客户契税及专项维修基金 3,446,154.82 6,353,393.51
利息收入 11,487,264.51 13,053,812.10
收押金及诚意金 9,056,285.41 11,469,914.33
备用金等 368,754.99 657,664.88
政府补助 135,563.08 3,739,895.46
合计 212,497,482.63 41,235,911.73
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
付现费用 127,672,616.52 70,737,353.40
代付业主的各项费用 175,945.14 5,869,665.68
付押金保证金 239,000,448.54 8,184,614.17
付往来款 74,985,391.35 25,149,447.31
合计 441,834,401.55 109,941,080.56
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回拆借资金及利息 267,198,000.00 1,190,772,968.72
合计 267,198,000.00 1,190,772,968.72
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
对外拆借资金 9,000,000.00 624,525,792.52
合计 9,000,000.00 624,525,792.52
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
融资手续费及担保费 29,840,000.00 29,840,000.00
归还拆借资金（售后回租） 23,236,237.08 23,236,237.08
已确认使用权资产的租赁付款额 14,883,893.40 12,500,888.65
合计 67,960,130.48 65,577,125.73
130 / 168
2023 年半年度报告
79、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 306,768,073.60 165,990,936.99
加：资产减值准备
信用减值损失 1,253,847.86 1,531,760.89
固定资产折旧、油气资产折耗、生产 8,412,513.54 8,669,306.99
性生物资产折旧
使用权资产摊销 9,983,305.66 8,087,848.79
无形资产摊销 1,802,730.33 2,092,576.82
长期待摊费用摊销 720,109.52 1,537,113.31
处置固定资产、无形资产和其他长期 -604.20
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 81,542,651.46 4,623,141.29
投资损失（收益以“－”号填列） -195,037,930.75 -128,905,436.83
递延所得税资产减少（增加以“－” 156,318,594.94 -116,062,031.33
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－” -85,936,859.40 41,767,128.28
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 6,802,411,868.37 -7,484,500,436.21
经营性应收项目的减少（增加以 139,604,777.47 348,617,142.36
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以 -8,858,914,596.41 1,297,715,687.71
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 -1,631,071,518.01 -5,848,835,260.94
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,982,822,952.61 2,915,309,658.63
减：现金的期初余额 4,001,779,034.77 4,929,811,501.37
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -1,018,956,082.16 -2,014,501,842.74
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
131 / 168
2023 年半年度报告
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,982,822,952.61 4,001,779,034.77
其中：库存现金 2,017.25 2,768.61
可随时用于支付的银行存款 2,951,778,577.36 3,995,630,767.11
可随时用于支付的其他货币资金 31,042,358.00 6,145,499.05
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 2,982,822,952.61 4,001,779,034.77
其中：母公司或集团内子公司使用受限制
的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 7,129,409.27 详见其他说明
应收票据
存货 11,617,916,388.19 详见其他说明
固定资产
无形资产
投资性房地产 33,365,367.12 详见其他说明
长期股权投资 753,333,743.91 详见其他说明
合计 12,411,744,908.49 /
其他说明：
注 1：本公司之子公司京投兴檀与北京欣风景生态园林工程有限公司因园林景观绿化工程款
结算纠纷，双方诉讼至密云区人民法院，京投兴檀银行存款人民币 7,129,409.27 元被冻结。
注 2：存货受限余额为 1,161,791.64 万元。
（ 1 ） 本 公 司 之 子 公 司 灜 德 置 业 以 坐 落 于 门 头 沟 区 潭 柘 寺
MC01-0003-6004/0078/6007/6002/0055/0058 地 块 的 土 地 使 用 权 及 在 建 工 程 （ 账 面 价 值
400,583.44 万元）作为抵押物的长期借款本金余额为 102,067.32 万元。
132 / 168
2023 年半年度报告
（2）本公司之子公司京投兴檀以北京市密云区檀营北街 3 号院的房产（账面价值为
127,350.27 万元）作为抵押物的长期借款本金余额为 21,622.10 万元。
（3）本公司之子公司京投兴海以坐落在海淀区地铁 16 号线北安河车辆段综合利用项目
HD00-0700-0002、003、004 地块部分国有建设用地使用权及在建工程（账面价值 217,292.26 万
元）作为抵押物的长期借款本金余额为 92,329.19 万元。
（4）本公司之子公司润德置业以坐落在朝阳区东坝车辆基地综合利用项目 1101-A003-1 地块
R2 二类居住用地（配建“保障性租赁住房”）及朝阳区东坝车辆基地综合利用项目 1101-A003-2
地块 R2 二类居住用地的国有建设用地使用权（账面价值 416,565.67 万元）作为抵押物的长期借
款本金余额为 209,403.00 万元。
注 3：投资性房地产的受限余额 3,336.54 万元。
本公司之子公司宁波华联以投资性房地产宁波市恒泰大厦 1-4 层（账面价值为 3,336.54 万元）
作为抵押物的一年以内到期的长期借款本金余额为 650.00 万元。
注 4：长期股权投资的受限余额 75,333.37 万元。
（1）本公司之子公司京投置地以持有的灜德置业 51%股权(账面价值 2,550.00 万元)及京投
丰德 70%股权(账面价值 1,400.00 万元)作为质押的长期借款本金余额为 260,100.00 万元。
（2）本公司之子公司京投置地以持有的潭柘兴业 40%股权(账面价值 0.00 万元)作为质押的
长期借款本金余额为 165,000.00 万元。
（3）本公司之子公司京投置地以持有的京投兴海 51%股权(账面价值 1,020.00 万元)作为质
押的长期借款本金余额为 71,400.00 万元。
（4）本公司以持有的无锡嘉仁 100%股权(账面价值 62,123.37 万元)及无锡望愉 50%股权（账
面价值 0.00 元）作为质押的长期借款本金余额为 74,000.00 万元。
（5）京投公司为公司 2022 公开发行的“22 京发 01”8.84 亿元、“22 京发 02”4.41 亿元公
司债券及公开发行的“22 京投发展 MTN001”4.46 亿元中期票据提供无条件不可撤销连带责任保
证担保，为公司 2021 年度进行的 30 亿元（含 30 亿元）永续债融资提供本息全额无条件不可撤销
连带责任保证担保且承诺在特定情况下代为支付相关款项。本公司之子公司京投置地以持有的京
投银泰置业 50%股权(账面价值 5,000.00 万元)、兴业置业 51%股权（账面价值 1,020.00 万元）及
尚德置业 51%股权（账面价值 1,020.00 万元）作为质押，为京投公司上述担保提供反担保，截至
期末上述永续债本金余额为 30 亿元。
（6）本公司之子公司京投置地以持有的润德置业 60%股权(账面价值 1,200.00 万元)作为质
押的长期借款本金余额为 572,340.00 万元。
82、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目
□适用 √不适用
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位
币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
与收益相关的政府补助 63,670.88 营业外收入 63,670.88
133 / 168
2023 年半年度报告
与收益相关的政府补助 78,666.66 其他收益 78,666.66
合计 142,337.54 142,337.54
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
85、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
公司本报告期新设二级子公司北京京投隆德置业有限公司，注册资本 10,000 万元，经营范围
为房地产开发经营，统一社会信用代码 91110106MACLQUQ23U。
6、 其他
□适用 √不适用
134 / 168
2023 年半年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
主要 持股比例(%) 表决权
子公司 注册 取得
经营 业务性质 比例
名称 地 直接 间接 方式
地 (%)
1.北京京投置地房地产有限公司 北京 北京 房地产 100.00 100.00 收购
2.北京京投万科房地产开发有限公司（注 1） 北京 北京 房地产 80.00 60.00 设立
3.北京京投银泰置业有限公司（注 2） 北京 北京 房地产 50.00 80.00 设立
4.北京京投银泰尚德置业有限公司（注 3） 北京 北京 房地产 51.00 100.00 设立
5.北京京投兴业置业有限公司（注 3） 北京 北京 房地产 51.00 100.00 设立
6.北京京投灜德置业有限公司（注 3） 北京 北京 房地产 51.00 100.00 设立
7.北京京投兴平置业有限公司（注 3） 北京 北京 房地产 51.00 100.00 设立
8.北京京投兴檀房地产有限公司 北京 北京 房地产 100.00 100.00 设立
9.三河市京投发展致远房地产开发有限公司 廊坊 廊坊 房地产 85.00 85.00 设立
10.北京京投丰德房地产有限公司（注 4） 北京 北京 房地产 70.00 95.00 设立
11.北京京投兴海房地产有限公司（注 3） 北京 北京 房地产 51.00 100.00 设立
12.北京京投润德置业房地产有限公司（注 5） 北京 北京 房地产 60.00 100.00 设立
13.北京京投隆德置业有限公司（注 6） 北京 北京 房地产 60.00 100.00 设立
14.北京潭柘投资发展有限公司 北京 北京 房地产 100.00 100.00 设立
15.北京定都峰旅游开发有限公司 北京 北京 服务业 60.00 60.00 设立
16.宁波华联房地产开发有限公司 宁波 宁波 房地产 100.00 100.00 设立
17.宁波京发物业服务有限公司 宁波 宁波 服务业 100.00 100.00 设立
18.宁波银泰对外经济贸易有限公司 宁波 宁波 出口贸易 90.00 10.00 100.00 设立
19.无锡嘉仁花园酒店管理有限公司 无锡 无锡 酒店管理 100.00 100.00 收购
20.无锡惠澄实业发展有限公司 无锡 无锡 房地产 100.00 100.00 收购
21.京投科技（北京）有限公司 北京 北京 服务业 100.00 100.00 设立
22.北京睿德发展物业管理服务有限公司 北京 北京 服务业 100.00 100.00 设立
23.京投发展商业管理（北京）有限公司 北京 北京 服务业 100.00 100.00 设立
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
注 1：2010 年京投置地和北京万科签订《合作协议》约定，双方先按各 50%比例联合投标并
成立项目公司京投万科，获取水碾屯改造一期地块。双方约定由京投置地合并财务报表，并将项
目公司股权结构通过增资方式调整为：北京万科持股 20%，京投置地持股 80%。根据京投万科章程
规定，公司设董事会成员 5 人，京投置地提名 3 人，北京万科提名 2 人，故京投置地的表决权比
例是 60%。在项目销售净利润率高于 9%的情况下，京投置地、北京万科分别按 70%和 30%分配比例
对项目全部利润进行利润分配；在项目销售净利润率低于 9%（含 9%）的情况下，京投置地、北京
万科分别按 74%和 26%比例对项目全部利润进行利润分配。
注 2：2011 年 9 月京投置地、京投公司和北京万科三方共同签署并生效《郭公庄五期项目合
作开发协议》（简称：合作开发协议）第四条约定：项目公司的注册资本为 10,000.00 万元，各
方出资比例为：京投置地 15%，京投公司 35%，北京万科 50%。在协议各方按照《联合投标协议》
及合作开发协议约定履行出资义务（包括但不限于缴纳注册资本金、增资或提供股东借款）前提
下，联合持股比例无论是否调整为合作持股比例，均不影响合作开发协议各方按照合作持股比例
（京投置地 50%、京投公司 35%和北京万科 15%）分配项目公司利润。京投置地于 2012 年向北京
万科支付股权收购资金 3,500 万元，2014 年 4 月股权变更完成，变更后各方持股比例为京投置地
50%、京投公司 35%和北京万科 15%。根据京投银泰置业章程规定，公司设董事会成员 5 人，其中
京投置地提名 3 名董事，京投公司提名 1 名董事，北京万科提名 1 名董事，董事会决议须经不低
于 4/5 董事通过。根据京投公司与京投置地签订的《股权托管协议》及《股权托管协议之补充协
议》，京投公司将持有的京投银泰置业 35%的股权托管给京投置地，京投公司提名的董事在京投
银泰置业董事会的表决意见应与京投置地一致，故京投置地拥有京投银泰置业 80%的表决权。
135 / 168
2023 年半年度报告
注 3：2022 年 9 月京投公司与京投置地分别就京投公司持有的尚德置业、兴业置业、灜德置
业、兴平置业、京投兴海的股权签订了《股权托管协议之补充协议》（在成立项目公司后双方签
署《股权托管协议》，此后每年签署《股权托管协议之补充协议》）。上述协议约定京投公司将
其持有的尚德置业、兴业置业、灜德置业、兴平置业、京投兴海各 49%的股权托管给京投置地，
托管股权全部权利中的占有权、使用权。故京投置地拥有尚德置业、兴业置业、灜德置业、兴平
置业、京投兴海 100%的表决权。
注 4：2022 年 9 月，京投公司与京投置地就京投公司持有的京投丰德的股权签订了《股权托
管协议之补充协议》。上述协议约定京投公司将其持有的京投丰德 25%的股权托管给京投置地，
托管股权全部权利中的占有权、使用权。故京投置地拥有京投丰德 95%的表决权。
注 5：2022 年 9 月，京投公司与京投置地就京投公司持有的润德置业的股权签订了《股权托
管协议之补充协议》。上述协议约定京投公司将其持有的润德置业 40%的股权托管给京投置地，
托管股权全部权利中的占有权、使用权。故京投置地拥有润德置业 100%的表决权。
注 6：本报告期，京投公司与京投置地就京投公司持有的隆德置业的股权签订了《股权托管
协议》。上述协议约定京投公司将其持有的隆德置业 40%的股权托管给京投置地，托管股权全部
权利中的占有权、使用权。故京投置地拥有隆德置业 100%的表决权。
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
少数股东 本期归属于 本期向少数
期末少数股东
子公司名称 持股 少数股东的 股东宣告分
权益余额
比例（%） 损益 派的股利
1.北京京投银泰置业有限公司 50.00 4,023.95 38,711.74
2.北京京投银泰尚德置业有限公司 49.00 -220.64 99,806.56
3.北京京投兴业置业有限公司 49.00 770.38 36,977.95
4.北京京投灜德置业有限公司 49.00 -1,178.66 12,967.81
5.北京京投兴平置业有限公司 49.00 -837.22 10,551.28
6.北京京投丰德房地产有限公司 30.00 4,809.77 -1,209.02
7.北京京投兴海房地产有限公司 49.00 6,758.54 5,855.53
8.北京京投润德置业房地产有限公司 40.00 -799.90 -694.79
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
√适用 □不适用
注：子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明详见附注九、1、（1）企业集团的构成
说明。
其他说明：
□适用 √不适用
136 / 168
2023 年半年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
北京京投银泰置 88,388.90 8,450.54 96,839.44 18,532.79 883.18 19,415.97 123,380.41 13,583.35 136,963.76 66,705.01 883.18 67,588.19
业有限公司
北京京投银泰尚 339,295.56 9,303.40 348,598.96 142,180.40 2,731.70 144,912.10 336,879.89 6,449.66 343,329.55 139,192.40 139,192.40
德置业有限公司
北京京投兴业置 113,922.02 11,431.44 125,353.46 48,580.70 1,307.56 49,888.26 112,532.20 11,450.41 123,982.61 48,782.05 1,307.56 50,089.61
业有限公司
北京京投灜德置 890,166.82 10,629.76 900,796.58 262,123.56 612,208.10 874,331.66 875,674.87 9,911.84 885,586.71 234,987.17 621,729.19 856,716.36
业有限公司
北京京投兴平置 104,442.19 1,414.63 105,856.82 84,049.60 274.00 84,323.60 104,154.91 854.29 105,009.20 81,494.40 272.98 81,767.38
业有限公司
北京京投丰德房 118,333.68 22,749.81 141,083.49 123,969.25 21,144.32 145,113.57 407,967.57 28,106.09 436,073.66 434,991.98 21,144.32 456,136.30
地产有限公司
北京京投兴海房 432,851.65 7,932.22 440,783.87 185,170.82 243,662.99 428,833.81 1,102,605.19 25,986.19 1,128,591.38 876,697.59 253,736.68 1,130,434.27
地产有限公司
北京京投润德置 1,354,843.88 18,853.43 1,373,697.31 195,374.43 1,180,059.85 1,375,434.28 1,160,454.90 11,491.34 1,171,946.24 77,406.61 1,094,276.85 1,171,683.46
业有限公司
单位：万元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
北京京投银泰置业有限公司 8,047.90 8,047.90 -6,421.65 -31.62 144.56 144.56 10,961.20
北京京投银泰尚德置业有限公司 3,266.37 -450.29 -450.29 455.68 95.41 -60.75 -60.75 1,210.73
北京京投兴业置业有限公司 123.55 1,572.21 1,572.21 408.53 536.58 1,350.01 1,350.01 -138.35
北京京投灜德置业有限公司 24,695.86 -2,405.42 -2,405.42 6,733.76 12,012.79 -1,111.67 -1,111.67 -15,344.41
北京京投兴平置业有限公司 139.20 -1,708.60 -1,708.60 -1,261.28 13,356.73 -1,040.00 -1,040.00 -682.85
北京京投丰德房地产有限公司 302,193.41 16,032.57 16,032.57 -10,474.54 0.57 -580.98 -580.98 -45,522.00
北京京投兴海房地产有限公司 638,923.44 13,792.95 13,792.95 -18,916.65 0.81 -302.43 -302.43 128,973.76
北京京投润德置业有限公司 2.62 -1,999.75 -1,999.75 -74,742.26 -593.39 -593.39 -681,352.24
137 / 168
2023 年半年度报告
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
持股比例(%) 对合营企业或联
合营企业或联
主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
营企业名称 直接 间接 计处理方法
一、合营企业
1.鄂尔多斯市 鄂尔多斯 鄂尔多斯 房地产开发 49.00 权益法
京投银泰房地 经营
产开发有限责
任公司
2.北京京投颐 北京 北京 房地产开 50.00 权益法
信健康管理服 发，销售自
务有限公司 行开发的商
品房
3.北京潭柘兴 北京 北京 房地产开 40.00 权益法
业房地产开发 发，销售自
有限公司 行开发的商
品房
4.上海礼仕酒 上海 上海 建造、经营 55.00 权益法
店有限公司 及管理宾
（注 1） 馆，物业管
理
5.无锡望愉地 无锡 无锡 房地产开发 50.00 权益法
铁生态置业有 经营
限公司
6.无锡市汇愉 无锡 无锡 商业综合体 50.00 权益法
商业管理有限 管理服务
公司
二、联营企业
1.北京京投阳 北京 北京 房地产开 49.00 权益法
光房地产开发 发，销售自
有限公司 行开发的商
品房
138 / 168
2023 年半年度报告
2.北京基石信 北京 北京 投资管理、 19.35 权益法
安创业投资有 资产管理
限公司
3.北京必革家 北京 北京 智能家具装 3.00 权益法
科技有限公司 饰等
（注 2）
注 1：上海礼兴酒店有限公司（以下简称“上海礼兴”）名下拥有位于上海市黄浦区嵩山路
88 号地块（以下简称“107 地块”）和位于上海市黄浦区马当路 99 号地块（以下简称“108 地块”）
两处土地，并在 107 地块上建成安达仕酒店（以下简称“107 酒店”），在 108 地块上建成新天
地朗廷酒店（以下简称“108 酒店”）。根据 2010 年 11 月签署的《上海礼兴酒店有限公司股东
协议》的约定：上海礼兴拟分为 107 酒店和 108 酒店。2016 年 12 月，上海礼兴三方股东签署了
《分立协议》，约定分立后，上海礼兴继续存续，拥有和经营 108 酒店；新设公司拥有和经营 107
酒店。新设公司上海礼仕于 2017 年 3 月 10 日完成了工商注册登记。2017 年 9 月，上海礼仕完成
了 107 酒店资产变更手续。上海礼仕延续分立前上海礼兴（107 酒店）财务状况及经营成果。新
设公司和存续公司的股东及持股比例完全一致，2017 年底公司持有上海礼仕 27.5%股权，属于公
司联营企业。2018 年 2 月，公司与礼东有限公司（Landton Limited）及 TRILLION FULL INVESTMENTS
LIMITED（以下简称“Trillion Full”）签署了《上海礼兴酒店有限公司之股权转让协议》及《上
海礼仕酒店有限公司之股权转让协议》，本次股权转让完成后，公司持有上海礼仕 55%股权，
Trillion Full 持有上海礼仕 45%股权。公司及 Trillion Full 均不再持有上海礼兴的股权。按上
海礼仕公司章程对董事会议事规则的相关规定，公司及 Trillion Full 对上海礼仕形成共同控制，
性质变更为合营企业。
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
注 2：2018 年 4 月，公司增资 450.00 万元投资北京必革家科技有限公司，持股比例 3%。根
据增资扩股协议及公司章程的规定，北京必革家科技有限公司设董事会，成员为 5 人，由股东委
派产生，其中：原股东共同委派 4 名董事，本公司委派 1 名董事。董事会决议的表决，实行一人
一票。董事会决议的下列事项需经包含本公司在内的三分之二以上的董事通过：（1）公司发展战
略、投资计划的制定、重大修改和修正；（2）制定公司的年度财务预算方案、决算方案；（3）
制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（4）决定公司的股权激励计划；（5）制定公司的合
并、分立、变更公司形式、解散的方案；（6）对公司的关联交易事项作出决议。除此之外其他董
事会职权事项需经三分之二以上董事同意通过。
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
无
139 / 168
2023 年半年度报告
(2). 重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位： 万元 币种： 人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
鄂尔多斯市京 北京京投颐信 北京潭柘兴业房 上海礼仕酒店 无锡望愉地铁生 鄂尔多斯市京投银 北京京投颐信 北京潭柘兴业房 上海礼仕酒店 无锡望愉地铁生
投银泰房地产 健康管理服务 地产开发有限公 有限公司 态置业有限公司 泰房地产开发有限 健康管理服务 地产开发有限公 有限公司 态置业有限公司
开发有限责任 有限公司 司 责任公司 有限公司 司
公司
流动资产 111,970.29 1,373.21 928,364.20 2,696.69 878,747.75 111,900.31 1,294.75 928,510.76 2,157.38 1,326,970.95
其中：现金和 151.51 37.59 1,227.04 1,507.62 47,633.20 81.53 42.29 2,722.39 1,545.14 38,284.59
现金等价物
非流动资产 2.54 1,535.23 8,148.66 134,214.72 8,994.88 2.54 1,535.22 7,693.39 137,566.60 9,024.05
资产合计 111,972.83 2,908.44 936,512.86 136,911.41 887,742.63 111,902.85 2,829.97 936,204.15 139,723.98 1,335,995.00
流动负债 201,302.92 1,407.84 951,936.43 22,886.26 739,309.62 197,690.61 1,329.40 952,892.78 60,099.65 1,222,050.36
非流动负债 1,300.00 2,201.88 215,370.55 122,107.15 1,300.00 172,545.69 110,656.15
负债合计 201,302.92 2,707.84 954,138.31 238,256.81 861,416.77 197,690.61 2,629.40 952,892.78 232,645.34 1,332,706.51
少数股东权益
归属于母公司股 -89,330.09 200.60 -17,625.45 -101,345.40 26,325.86 -85,787.76 200.57 -16,688.63 -92,921.36 3,288.49
东权益
按持股比例计算 -43,771.75 100.30 -7,050.18 -55,739.97 13,162.93 -42,036.00 100.29 -6,675.45 -51,106.75 1,644.24
的净资产份额
调整事项 -49.65 -14,406.98 -14,659.17 -49.65 -14,406.98 -20,132.88
--商誉
--内部交易未实 -49.65 -14,406.98 -14,659.17 -49.65 -14,406.98 -20,132.88
现利润
--其他
对合营企业权益 100.30 100.29
投资的账面价值
存在公开报价的
合营企业权益投
资的公允价值
营业收入 7,765.64 497,654.65 3,494.84
财务费用 3,513.41 -0.03 -11.07 6,566.10 3.60 3,511.04 78.39 0.19 7,554.79 1.99
所得税费用 9.13
净利润 -3,542.33 0.03 -936.82 -8,424.03 23,037.37 -3,540.80 -80.05 -19.59 -10,392.28 -1,499.23
终止经营的净利
140 / 168
2023 年半年度报告
润
其他综合收益
综合收益总额 -3,542.33 0.03 -936.82 -8,424.03 23,037.37 -3,540.80 -80.05 -19.59 -10,392.28 -1,499.23
本年度收到的来
自合营企业的股
利
141 / 168
2023 年半年度报告
(3). 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
北京京投阳光 北京基石信安 北京京投阳光 北京基石信安
房地产开发有 创业投资有限 房地产开发有 创业投资有限
限公司 公司 限公司 公司
流动资产 30,054.79 854.26 30,118.01 335.95
非流动资产 1,537.05 31,998.86 1,538.53 38,014.73
资产合计 31,591.84 32,853.12 31,656.54 38,350.68
流动负债 5,041.46 5,110.63
非流动负债 4,183.80 5,202.14
负债合计 5,041.46 4,183.80 5,110.63 5,202.14
少数股东权益
归属于母公司股东权益 26,550.38 28,669.32 26,545.91 33,148.54
按持股比例计算的净资产份 13,009.68 5,548.90 13,007.50 6,415.85
额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面 13,009.68 5,548.90 13,007.50 6,415.85
价值
存在公开报价的联营企业权
益投资的公允价值
营业收入
净利润 4.46 -866.95 -225.93 2,516.01
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 4.46 -866.95 -225.93 2,516.01
本年度收到的来自联营企业
的股利
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
无锡市汇愉商业管理有限公司 150.00
投资账面价值合计 150.00
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 0.00
--其他综合收益
142 / 168
2023 年半年度报告
--综合收益总额 0.00
联营企业：
北京必革家科技有限公司 411.20 414.02
投资账面价值合计 411.20 414.02
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -2.81 -7.49
--其他综合收益
--综合收益总额 -2.81 -7.49
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期未确认的损失
合营企业或联营企业名 累积未确认前期累 本期末累积未确认的损
（或本期分享的净利
称 计的损失 失
润）
鄂尔多斯市京投银泰房 420,856,489.06 17,357,428.73 438,213,917.79
地产开发有限责任公司
上海礼仕酒店有限公司 511,067,474.48 46,332,185.82 557,399,660.3
合计 931,923,963.54 63,689,614.55 995,613,578.09
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、 与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
公司的主要金融工具包括货币资金、交易性金融资产、应收款项、债权投资、其他权益工具
投资、应付款项、金融机构借款、应付债券等，各项金融工具的详细情况说明见附注七相关项目。
与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公
司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
143 / 168
2023 年半年度报告
风险管理目标和政策：本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将
风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基
于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适
当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范
围之内。
本公司的金融工具导致的主要风险是市场风险、信用风险及流动性风险。
（一）金融工具分类
1.资产负债表日的各类金融资产的账面价值
单位：元 币种：人民币
以公允价值
以公允价值计量
计量且其变
以摊余成本计量的 且其变动计入其
金融资产项目 动计入当期 合计
金融资产 他综合收益的金
损益的金融
融资产
资产
货币资金 2,989,952,361.88 2,989,952,361.88
应收账款 508,162,771.72 508,162,771.72
其他应收款 763,213,261.71 763,213,261.71
一年内到期的非流动资产 21,215,618.50 21,215,618.50
债权投资 671,527,799.99 671,527,799.99
其他权益工具投资 514,016,351.41 514,016,351.41
其他非流动资产 7,697,784,167.69 7,697,784,167.69
2.资产负债表日的各类金融负债的账面价值
单位：元 币种：人民币
以公允价值计量且
金融负债项目 其变动计入当期损 其他金融负债 合计
益的金融负债
应付账款 3,157,786,481.89 3,157,786,481.89
其他应付款 964,325,110.42 964,325,110.42
一年内到期的非流动负债 2,146,606,132.91 2,146,606,132.91
长期借款 22,683,486,070.29 22,683,486,070.29
应付债券 1,766,040,575.35 1,766,040,575.35
租赁负债 6,476,115.11 6,476,115.11
长期应付款 52,086,464.37 52,086,464.37
（二）市场风险
1．利率风险
本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的短期借款、长期借款、一
年以内到期的非流动负债有关。2023 年 6 月 30 日，本公司 86.89%计息借款按固定利率计息,利率
变动对净利润影响有限。
2．外汇风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本公司承受外汇风险主要与美元有关，除本公司之
子公司宁波银泰对外经济贸易有限公司以美元进行采购和销售外，本公司的其他主要业务活动以
人民币计价结算。2023 年 6 月 30 日，以外币美元的资产或负债余额为零，因此外币余额的资产
和负债产生的外汇风险可能对本公司的经营业绩产生的影响十分有限。
（三）信用风险
本公司的信用风险主要来自货币资金、应收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资产、
债权投资、其他非流动资产等金融资产，这些金融资产的信用风险源自交易对手违约，最大风险
敞口等于这些工具的账面金额，本公司还因提供财务担保而面临信用风险，具体包括：
144 / 168
2023 年半年度报告
本公司的货币资金存放在信用评级较高的银行，故信用风险较低。
合并资产负债表中应收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资产、债权投资、其他非流
动资产的账面价值正是本公司可能面临的最大信用风险。本公司对前述金融资产余额进行持续监
控，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。本公司因前述金融资产产生的信用风险敞口
量化数据详见附注六的相关披露。截至本报告期末，公司已对鄂尔多斯项目公司借款计提的减值
准备详见附注七、31 其他非流动资产。
本公司及本公司的子公司仅对合并范围内子公司及联合营企业提供财务担保，担保面临的风
险敞口详见附注十二、5、（4）关联担保情况，本公司管理层认为因关联担保事项所承担的信用
风险较低。
（四）流动性风险
流动风险为本公司在负债到期日无法履行偿付义务的风险，本公司管理流动性风险的方法是
确保有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于对企业信誉造成影响。本公司管理层认为保
持了充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的
影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。
本公司通过银行贷款、公司债券及债务维持资金延续性与灵活性之间的平衡，以管理流动性
风险。
本公司财务管理部持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的资金储备；同时
持续监控是否符合借款协议的规定。本公司运用银行借款、其他计息借款、公司债券等多种融资
手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。
金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
单位：元 币种：人民币
2023 年 6 月 30 日
项目
1 年以内（含 1 年） 1-3 年（含 3 年） 3 年以上 合计
应付账款 3,157,431,823.45 354,658.44 3,157,786,481.89
其他应付款 932,686,824.05 26,171,437.91 5,466,848.46 964,325,110.42
一年内到期的非流动负债 2,146,606,132.91 2,146,606,132.91
长期借款 7,736,855,027.83 14,946,631,042.46 22,683,486,070.29
应付债券 1,766,040,575.35 1,766,040,575.35
租赁负债 6,476,115.11 6,476,115.11
长期应付款 33,581,878.24 13,075,623.00 5,428,963.13 52,086,464.37
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产
1.以公允价值计量且变动
计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
145 / 168
2023 年半年度报告
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益的
金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 514,016,351.41 514,016,351.41
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让
的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的 514,016,351.41 514,016,351.41
资产总额
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变动
计入当期损益的金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计量
且变动计入当期损益的金
融负债
持续以公允价值计量的
负债总额
二、非持续的公允价值计
量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量
的资产总额
非持续以公允价值计量
的负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
持续第三层次公允价值计量的其他权益工具投资为本公司持有的未上市股权投资，其中：对
于本公司持有基金投资公司股权，因基金投资公司财务报表已按公允价值计量其持有的对外投资，
基金投资公司财务报表期末净资产已反映其公允价值，故本公司根据基金投资公司财务报表期末
净资产及本公司对其投资比例确定公允价值；对于本公司持有的其他未上市股权投资，因被投资
146 / 168
2023 年半年度报告
单位经营环境和经营情况、财务状况等未发生重大变化，故本公司按投资成本作为公允价值的合
理估计进行计量。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
√适用 □不适用
截至 2023 年 6 月 30 日，本公司不以公允价值计量的各项金融资产和金融负债的账面价值与
公允价值之间无重大差异。
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
北京 基础设施项 17,315,947.49 40.00 40.00
北京市基础设施
目的投融资
投资有限公司
和资本运营
本企业的母公司情况的说明
北京市基础设施投资有限公司系国有独资公司，法定代表人为张燕友，统一社会信用代码：
911100001011241849。
本企业最终控制方是北京市人民政府国有资产监督管理委员会。
其他说明：
本报告期，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份 8,225,000 股，累计增
持后，京投公司持有本公司 296,310,991 股，占公司总股本的 40.00%。
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司子公司的情况详见附注九、1 在子公司中的权益。
147 / 168
2023 年半年度报告
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
本公司重要的合营或联营企业详见附注九、3 在合营企业或联营企业中的权益。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有公司 合营企业
上海礼仕酒店有限公司 合营企业
北京京投颐信健康管理服务有限公司 合营企业
北京潭柘兴业房地产开发有限公司 合营企业
无锡望愉地铁生态置业有限公司 合营企业
北京京投阳光房地产开发有限公司 联营企业
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
北京基石创业投资基金（有限合伙） 其他
北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙） 其他
保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙 其他
北京基石信创创业投资中心（有限合伙） 其他
北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙） 其他
银泰百货宁波海曙有限公司 其他
基石国际融资租赁有限公司 其他
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
获批的交易 是否超过交
关联方 关联交易内容 本期发生额 额度（如适 易额度（如适 上期发生额
用） 用）
上海礼仕酒店有限公司 餐饮、会议、差 0.42 否 0.00
旅费
北京市基础设施投资有 施工配合服务 655.00 否 0.00
限公司
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
银泰百货宁波海曙有限公司 物业管理 126.81 127.93
148 / 168
2023 年半年度报告
无锡望愉地铁生态置业有限公司 开发支持及咨询服务 215.37 48.58
北京潭柘兴业房地产开发有限公司 开发支持及咨询服务 109.21 0.00
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
√适用 □不适用
关联方资金占用确认利息收支情况：
单位：万元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海礼仕酒店有限公司 利息收入 2,653.66 2,586.73
北京京投颐信健康管理服务有限公司 利息收入 73.99 73.99
无锡望愉地铁生态置业有限公司 利息收入 11,978.33 13,447.01
北京市基础设施投资有限公司 利息支出 60,740.97 41,663.56
基石国际融资租赁有限公司 利息支出 195.89 363.98
北京市基础设施投资有限公司 担保费 4,608.96 4,497.92
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
托管收益/承 本期确认的
委托方/出包 受托方/承包 托管资产情 受托/承包 受托/承包起 受托/承包终
包收益定价 托管收益/
方名称 方名称 况 资产类型 始日 止日
依据 承包收益
北京市基础 北京京投置 京投银泰置 股权托管
设施投资有 地房地产有 业 35%股权 2011 年 12 月 2022 年 8 月
限公司 限公司
北京市基础 北京京投置 兴业置业 股权托管
设施投资有 地房地产有 49%股权 2013 年 2 月 2022 年 8 月
限公司 限公司
北京市基础 北京京投置 尚德置业 股权托管
设施投资有 地房地产有 49%股权 2013 年 2 月 2022 年 8 月
限公司 限公司
北京市基础 北京京投置 灜德置业 股权托管
设施投资有 地房地产有 49%股权 2014 年 10 月 2022 年 8 月
限公司 限公司
北京市基础 北京京投置 兴平置业 股权托管
设施投资有 地房地产有 49%股权 2015 年 11 月 2022 年 8 月
限公司 限公司
北京市基础 北京京投置 京投丰德 股权托管
设施投资有 地房地产有 25%股权 2019 年 3 月 2022 年 8 月
限公司 限公司
北京市基础 北京京投置 京投兴海 股权托管
设施投资有 地房地产有 49%股权 2019 年 3 月 2022 年 8 月
限公司 限公司
北京市基础 北京京投置 润德置业 股权托管
设施投资有 地房地产有 40%股权 2022 年 2 月 2022 年 8 月
限公司 限公司
北京市基础 北京京投置 隆德置业 股权托管
设施投资有 地房地产有 40%股权 2023 年 6 月 2024 年 8 月
限公司 限公司
149 / 168
2023 年半年度报告
关联托管/承包情况说明
√适用 □不适用
详见附注九、1 在子公司中的权益。
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
银泰百货宁波海曙 华联大厦<7-49>、 133.33 127.62
有限公司（注 1） <8-54>
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
√适用 □不适用
注 1：2016 年 12 月 29 日，本公司与银泰百货宁波海曙有限公司签订房屋租赁合同，租赁标
的为宁波华联大厦地上主楼及裙楼 7、8 层（面积 9,984.70 平方米），租赁期限为 2017 年 1 月 1
日至 2033 年 12 月 31 日，计租年度第 1 年至第 6 年的每年租金为 268.00 万元，第 7 年至第 12
年的每年租金为 280.00 万元，第 13 年至 17 年的每年租金为 290.00 万元；本报告期确认租金收
入 133.33 万元。
150 / 168
2023 年半年度报告
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已经
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
上海礼仕酒店有限公司 128,000.00 2023-02-24 2042-02-24 否
（注 1）
上海礼仕酒店有限公司 8,500.00 2022-07-08 2025-07-08 否
（注 2）
上海礼仕酒店有限公司 1,500.00 2022-09-20 2025-09-20 否
（注 3）
北京京投置地房地产有限 520,000.00 2020-09-18 2025-09-18 否
公司（注 4）
北京京投兴檀房地产有限 70,000.00 2021-12-08 2026-12-02 否
公司（注 5）
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已经
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
北京京投置地房地产有限 20,000.00 2019-03-11 2024-03-11 否
公司（注 6）
北京市基础设施投资有限 200,000.00 2020-09-04 2023-09-04 否
公司（注 7）
北京市基础设施投资有限 88,400.00 2022-03-9 2025-03-09 否
公司（注 8）
北京市基础设施投资有限 44,100.00 2022-07-12 2025-07-12 否
公司（注 9）
北京市基础设施投资有限 44,600.00 2022-08-19 2025-08-19 否
公司（注 10）
北京市基础设施投资有限 300,000.00 2020-06-05 永续 否
公司（注 11）
北京市基础设施投资有限 190,000.00 2021-09-27 永续 否
公司（注 12）
北京市基础设施投资有限 110,000.00 2021-12-28 永续 否
公司（注 12）
关联担保情况说明
√适用 □不适用
子公司之间的担保：
单位：万元 币种：人民币
担保是否已
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
北京京投置地房地产有 北京京投灜德置业 306,000.00 2021-11-26 2026-11-25 否
限公司（注 13） 有限公司
北京京投置地房地产有 北京京投兴海房地 178,500.00 2021-11-26 2026-11-25 否
限公司（注 14） 产有限公司
151 / 168
2023 年半年度报告
北京京投置地房地产有 北京京投润德置业 1,170,000.00 2022-03-14 2027-03-14 否
限公司（注 15） 有限公司
注 1：2023 年 2 月 24 日上海礼仕向华夏银行股份有限公司上海分行贷款 12.80 亿元，贷款期
限自 2023 年 2 月 24 日至 2042 年 2 月 24 日止，公司为本笔贷款提供连带责任保证担保，担保金
额为 12.80 亿元，担保期限为 2023 年 2 月 24 日至 2042 年 2 月 24 日，合作方复地（集团）股份
有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为
人民币 25,600 万元）提供反担保。
注 2：公司为上海礼仕与基石国际融资租赁有限公司 8,500.00 万元售后回租业务提供连带责
任保证担保，担保期限为 2022 年 7 月 8 日至 2025 年 7 月 8 日。合作方复地（集团）股份有限公
司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币
1,700 万元）提供反担保。合作方 WISE CHANCE HOLDINGS LIMITED 同意为公司承担担保责任后向
上海礼仕行使的追偿权中的 15%的部分（最高本金余额为人民币 1,275 万元）提供反担保。
注 3：公司为上海礼仕与基石国际融资租赁有限公司 1,500.00 万元售后回租业务提供连带责
任保证担保，担保期限为 2022 年 9 月 20 日至 2025 年 9 月 20 日。合作方复地（集团）股份有限
公司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民
币 300 万元）提供反担保。
注 4：公司以持有的无锡嘉仁 100%股权及无锡望愉 50%股权为全资子公司京投置地 52.00 亿
元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 74,000.00 万元，担保期限为 2020
年 9 月 18 日至 2025 年 9 月 18 日。
注 5：公司为全资子公司京投兴檀 70,000.00 万元贷款提供连带责任保证担保，截至本报告
期末担保债权本金余额为 21,622.10 万元，担保期限为 2021 年 12 月 9 日至 2026 年 12 月 2 日。
注 6：全资子公司京投置地为本公司向基石国际融资租赁有限公司申请的融资租赁提供连带
责任保证担保，租赁本金为 20,000.00 万元，截至本报告期末应付融资租赁费金额为 3,358.19
万元，担保期限为 2019 年 3 月 11 日至 2024 年 3 月 11 日。
注 7：京投公司为本公司公开发行公司债券（“20 京发 01”）提供不可撤销连带责任保证担
保，担保金额 20 亿元，担保期限为 2020 年 9 月 4 日至 2023 年 9 月 4 日。
注 8：京投公司为本公司公开发行公司债券（“22 京发 01”）提供不可撤销连带责任保证担
保，担保金额 8.84 亿元，担保期限为 2022 年 3 月 9 日至 2025 年 3 月 9 日。
注 9：京投公司为本公司公开发行公司债券（“22 京发 02”）提供不可撤销连带责任保证担
保，担保金额 4.41 亿元，担保期限为 2022 年 7 月 12 日至 2025 年 7 月 12 日。
注 10：京投公司为本公司公开发行中期票据（22 京投发展 MTN001”）提供不可撤销连带责
任保证担保，担保金额 4.46 亿元，担保期限为 2022 年 8 月 19 日至 2025 年 8 月 19 日。
注 11：京 投公 司为本 公司 永续 信托贷 款提 供不可 撤销 连带责 任保 证担保 ，担 保金 额
300,000.00 万元，担保期间为担保函生效之日起至本公司按照《永续信托贷款合同》约定应当足
额清偿《永续信托贷款合同》项下最后一笔贷款本金、该笔贷款对应的贷款利息[含已递延支付的
贷款利息与累计孳息（如有）]及其他应付款项（如有）之日起 2 年。
注 12：京投公司为本公司永续债融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保，担保
金额为 300,000.00 万元，且承诺在特定情况下代为支付相关款项。保证期间为《投资合同》约定
的投资计划终止日起 2 年。或债权人按照《投资合同》或担保函的约定提前实现债权、或发生法
律、行政法规规定和《投资合同》约定的永续投资资金履行期提前届满情形时，保证期间自债权
人确定的投资计划到期日起 2 年。或《投资合同》约定融资主体可分期/分笔履行债务的（包括不
限于投资资金本金、利息、递延利息、累计计息及其他应付款），各期/各笔债务的保证期间分别
计算，每期/每笔债务的保证期间为该期/该笔债务履行期限届满之日起，计至最后一期/最后一笔
投资资金到期日起 2 年止。
注 13：全资子公司京投置地以其持有的灜德置业 51%股权和京投丰德 70%股权为灜德置业
306,000.00 万元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 260,100.00 万元，
担保期限为 2021 年 11 月 26 日至 2026 年 11 月 25 日。
注 14：全资子公司京投置地以其持有的京投兴海 51%股权为京投兴海 178,500.00 万元委托贷
款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 71,400.00 万元，担保期限为 2021 年 11
月 26 日至 2026 年 11 月 25 日。
152 / 168
2023 年半年度报告
注 15：全资子公司京投置地以其持有的润德置业 60%股权为润德置业 1,170,000.00 万元委托
贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 572,340.00 万元，担保期限为 2022 年
3 月 14 日至 2027 年 3 月 14 日。
(5). 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
北京市基础设施投资有 150,000,000.00 2023-06-16 2025-03-14 委托贷款，年
限公司 利率 7%
北京市基础设施投资有 200,000,000.00 2023-03-24 2026-11-25 委托贷款，年
限公司 利率 6%
北京市基础设施投资有 200,000,000.00 2023-06-16 2026-11-25 委托贷款，年
限公司 利率 6%
北京市基础设施投资有 240,000,000.00 2023-06-28 2026-11-25 委托贷款，年
限公司 利率 6%
拆出
上海礼仕酒店有限公司 8,000,000.00 2023-06-19 2025-06-18 委托贷款，年
利率 9.5%
鄂尔多斯市京投银泰房 1,000,000.00 2023-04-14 2025-01-26 协议借款，年
地产开发有限责任公司 利率 4.9%
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7). 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 146.97 1,006.53
(8). 其他关联交易
√适用 □不适用
A.公司于 2021 年 8 月 30 日召开的十一届六次董事会、9 月 15 日召开的 2021 年第三次临时
股东大会审议通过了《关于投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙）暨关联交易的议案》，
同意公司以有限合伙人身份参与投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙），公司以现金方式
认缴出资 10,000.00 万元。本报告期，公司支付出资款 3,000.00 万元，累计已完成出资 10,000.00
万元。
B.公司与京投公司签署了《关于公开发行公司债券的担保协议》、京投公司出具了《担保函》
承诺对拟公开发行不超过 15.00 亿元公司债券提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。担
保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司债券未偿还债券票面金额为基数，年费率
为 1%。2022 年 3 月 9 日，公司发行公司债券 8.84 亿元；本报告期，公司支付京投公司本年度担
保费 884.00 万元。
C.公司与京投公司签署了《关于永续信托贷款的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承
诺对 30.00 亿元永续信托贷款融资提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。担保费以永续
信托贷款未偿还金额为基数，年费率为 1%。2020 年 6 月 8 日，发放永续信托贷款融资 21.00 亿元，
本报告期，公司已支付京投公司本年度担保费 2,100.00 万元。
153 / 168
2023 年半年度报告
D.公司于 2018 年 12 月 28 日与基石国际融资租赁有限公司签订了《融资租赁合同》，将部分
动产以售后回租方式向基石国际融资租赁有限公司融资，融资金额 2.00 亿元，融资期限 60 个月，
融资年利率 5.80%。本次售后回租由公司全资子公司京投置地提供全额不可撤销连带责任担保。
2019 年 3 月 11 日，公司收到融资款 2.00 亿元。公司本报告期偿还融资本息合计 2,323.62 万元。
E.经公司第十一届董事会第二十二次会议审议通过，公司全资子公司北京京投置地房地产有
限公司联合北京市基础设施投资有限公司参与了北京市丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利用
项目 FXG-1401-0601-03 等地块 R2 二类居住用地、A334 托幼用地项目（编号：京土储挂（丰）
[2023]021 号）的竞买。。2023 年 6 月 20 日，京投置地和京投公司组成的联合体收到《北京市国
有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，以人民币 500,000 万元的价格竞得了上述地块的使用
权。双方按照京投置地 60%、京投公司 40%的持股比例共同设立项目公司，负责上述地块的开发建
设。项目公司北京京投隆德置业有限公司已于 2023 年 6 月 26 日注册成立，注册资本 10,000 万元。
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
北京市基础设施投 41,193,527.14 60,403,527.04
预付账款
资有限公司
上海礼仕酒店有限 42,354,874.13 42,354.87
应收利息
公司
北京基石创业投资 2,471,174.67 2,471.17
应收股利
基金（有限合伙）
北京京投颐信健康 2,250,000.00 2,250.00 2,250,000.00 2,250.00
其他应收款
管理服务有限公司
基石国际融资租赁 10,000,000.00 10,000.00 10,000,000.00 10,000.00
其他应收款
有限公司
无锡望愉地铁生态 1,518,409.18
应收账款
置业有限公司
北京潭柘兴业房地 559,244.40
应收账款
产开发有限公司
银泰百货宁波海曙 700,000.00
应收账款
有限公司
北京市基础设施投 203,000,000.00 203,000.00 262,500,000.00 262,500.00
其他应收款
资有限公司
注：其他应收京投公司往来款 2.03 亿元系等比例股东分红款项。
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 银泰百货宁波海曙有限公司 770,000.00 770,000.00
其他应付款 北京京投阳光房地产开发有限公司 100,450,000.00 100,450,000.00
(3). 关联方债权债务往来补充表
单位：元 币种：人民币
项目名称 关联方 期末金额 期初金额
一年内到期的非流动资产（委托贷款） 北京京投颐信健康管理服务有限公司 21,236,855.36 20,452,522.03
一年内到期的非流动资产减值准备（委托贷
北京京投颐信健康管理服务有限公司 21,236.86 20,452.52
款）
债权投资（委托贷款） 上海礼仕酒店有限公司 672,199,999.99 601,741,666.67
154 / 168
2023 年半年度报告
债权投资减值准备（委托贷款） 上海礼仕酒店有限公司 672,200.00 601,741.67
其他非流动资产 上海礼仕酒店有限公司 8,025,333.33
其他非流动资产减值准备 上海礼仕酒店有限公司 8,025.33
其他非流动资产 北京潭柘兴业房地产开发有限公司 3,817,663,878.09 3,817,143,078.10
其他非流动资产减值准备 北京潭柘兴业房地产开发有限公司 3,817,663.88 3,817,143.08
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任
其他非流动资产 1,128,888,721.95 1,127,888,721.95
公司
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任
其他非流动资产减值准备 339,907,193.43 339,907,193.43
公司
其他非流动资产 无锡望愉地铁生态置业有限公司 3,060,028,349.18 3,200,303,888.94
其他非流动资产减值准备 无锡望愉地铁生态置业有限公司 3,059,232.22 3,200,303.89
长期借款（委托借款） 北京市基础设施投资有限公司 18,429,000,000.00 19,089,000,000.00
一年内到期的非流动负债（长期借款利息） 北京市基础设施投资有限公司 34,273,611.12 33,779,944.41
长期应付款 基石国际融资租赁有限公司 33,581,878.24 54,859,226.27
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
2010 年，本公司的全资子公司京投置地和北京万科签订《合作协议》约定，双方先按各 50%
比例联合投标并成立京投万科项目公司，获取水碾村改造一期地块。双方约定由京投置地合并财
务报表，并将项目公司股权结构通过增资方式调整为：北京万科持股 20%，京投置地持股 80%。在
项目销售净利润率高于 9%的情况下，京投置地、北京万科分别按 70%和 30%分配比例对项目全部
利润进行利润分配；在项目销售净利润率低于 9%（含 9%）的情况下，京投置地、北京万科分别按
74%和 26%比例对项目全部利润进行利润分配。项目整体销售净利率低于 9%，本公司按 74%进行合
并。
155 / 168
2023 年半年度报告
截至 2023 年 6 月 30 日，本公司不存在其他应披露的承诺事项。
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
A.截至 2023 年 6 月 30 日，本公司合并范围内各公司对外担保事项详见附注十二、5、（4）
关联担保情况。
B.截至 2023 年 6 月 30 日，本公司为商品房承购人向银行提供阶段性抵押贷款担保的余额为
536,207.63 万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用，
担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，
至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等
房屋权属证明文件交银行保管之日止。
C.截至 2023 年 6 月 30 日，本公司不存在其他应披露的或有事项。
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
公司于7月获得中国证券监督管理委员会《关于同意京投发展股份有限公司向专业投资者公开
发行公司债券注册的批复》（证监许可〔2023〕1543号），同意公司向专业投资者公开发行面值
总 额 不 超 过 20 亿 元 公 司 债 券 的 注 册 申 请 。 内 容 详 见 公 司 刊 登 在 上 海 证 券 交 易 所 网 站
（www.sse.com.cn）、《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》《证券日报》上的《关于向
专业投资者公开发行公司债券获得中国证券监督管理委员会注册批复的公告》（临2023-033）。
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
156 / 168
2023 年半年度报告
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
报告分部的确定依据与会计政策见附注五、重要会计政策及会计估计 45.分部报告。
(2). 报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房地产分部 外贸分部 其他 分部间抵销 合计
一、对外交易收入 9,850,704,869.51 15,502,145.02 9,866,207,014.53
二、分部间交易收入 25,661.00 10,428,185.62 10,453,846.62
三、对联营和合营企 167,735,296.24 167,735,296.24
业的投资收益
四、资产减值损失
五、信用减值损失 -1,400,063.26 146,215.40 -1,253,847.86
六、折旧费和摊销费 19,811,050.30 1,112,533.16 4,924.41 20,918,659.05
七、利润总额（亏损 394,887,032.43 65,515.59 -4,021,473.44 -586,148.04 391,517,222.62
总额）
八、所得税费用 84,592,689.32 3,611.43 149,356.85 -3,491.42 84,749,149.02
九、净利润（净亏损） 310,294,343.11 61,904.16 -4,170,830.29 -582,656.62 306,768,073.60
十、资产总额 46,555,355,704.24 11,408,827.12 117,829,488.49 32,292,738.53 46,652,301,281.32
十一、负债总额 35,616,669,968.05 875,067.87 86,986,044.24 23,218,546.95 35,681,312,533.21
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4). 其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
157 / 168
2023 年半年度报告
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 2,293,696.52
1 年以内小计 2,293,696.52
1至2年
2至3年
3 年以上
合计 2,293,696.52
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
坏账准 坏账准
账面余额 账面余额
备 备
类别 账面 账面
计提 计提
比例 金 价值 比例 金 价值
金额 比例 金额 比例
(%) 额 (%) 额
(%) (%)
按单项计提
坏账准备
其中：
按组合计提
2,293,696.52 100.00 2,293,696.52 1,914,741.49 100.00 1,914,741.49
坏账准备
其中：
按信用风险 2,293,696.52 100.00 2,293,696.52 1,914,741.49 100.00 1,914,741.49
特征组合计
提坏账准备
合计 2,293,696.52 / / 2,293,696.52 1,914,741.49 / / 1,914,741.49
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
应收租赁款 250,322.26
应收关联公司款项 2,043,374.26
合计 2,293,696.52
158 / 168
2023 年半年度报告
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
应收账款期末余额前五名的合计金额为 2,272,773.42 元，占应收账款期末余额合计数的
99.09%，计提的坏账准备期末余额为 0.00 元。
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 42,312,519.26
应收股利 123,194,820.91 125,663,524.41
其他应收款 2,906,958,224.49 2,582,546,544.61
合计 3,030,153,045.40 2,750,522,588.28
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
定期存款
委托贷款 42,354,874.13
159 / 168
2023 年半年度报告
债券投资
减：信用损失准备 -42,354.87
合计 42,312,519.26
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 未来12个月预 期信用损失 期信用损失 合计
期信用损失 (未发生信用 (已发生信用
减值) 减值)
2023年1月1日余额 42,354.87 42,354.87
2023年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回 42,354.87 42,354.87
本期转销
本期核销
其他变动
2023年6月30日余额
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
北京京投置地房地产有限公司 119,000,000.00 119,000,000.00
京投科技（北京）有限公司 4,194,820.91 4,194,820.91
北京基石创业投资基金（有限合伙） 2,468,703.50
合计 123,194,820.91 125,663,524.41
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
160 / 168
2023 年半年度报告
是否发生减值及
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
其判断依据
北京京投置地房地产有限公司 119,000,000.00 3-4年 被投资企业暂 否
未支付
京投科技（北京）有限公司 4,194,820.91 3-4年 被投资企业暂 否
未支付
合计 123,194,820.91 / / /
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 未来12个月预 期信用损失 期信用损失 合计
期信用损失 (未发生信用 (已发生信用
减值) 减值)
2023年1月1日余额 2,471.17 2,471.17
2023年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回 2,471.17 2,471.17
本期转销
本期核销
其他变动
2023年6月30日余额
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 576,621,461.87
1 年以内小计 576,621,461.87
1至2年 2,246,500,000.00
2至3年 3,004,000.00
3 年以上 83,257,304.62
161 / 168
2023 年半年度报告
减：信用损失准备 -2,424,542.00
合计 2,906,958,224.49
(2).按款项性质分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
代垫项目开发款及代垫费用 1,924,654.36 1,602,433.14
资金拆借及往来款 2,854,465,502.76 2,530,008,922.60
土地相关及其他保证金 10,000,000.00 10,000,000.00
股权转让款 39,780,000.00 39,780,000.00
其他 3,212,609.37 3,288,153.87
减：信用损失准备 -2,424,542.00 -2,132,965.00
合计 2,906,958,224.49 2,582,546,544.61
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 未来12个月预 期信用损失 期信用损失 合计
期信用损失 (未发生信用 (已发生信用
减值) 减值)
2023年1月1日余额 52,030.00 2,080,935.00 2,132,965.00
2023年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 291,577.00 291,577.00
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2023年6月30日余额 52,030.00 2,372,512.00 2,424,542.00
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转 转销或核 其他变动
162 / 168
2023 年半年度报告
回 销
应收关联公司款 12,250.00 12,250.00
应收合作方（少数股东）
经营往来款
应收出口退税款
应收股权转让相关款项 39,780.00 39,780.00
土地相关及其他保证金
应收其他款项 2,080,935.00 291,577.00 2,372,512.00
合计 2,132,965.00 291,577.00 2,424,542.00
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收
款期末余额 坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄
合计数的比 期末余额
例(%)
北京京投灜德置业有限公司 资金拆借及 471,899,999.99 1 年内 16.22
往来款
北京京投灜德置业有限公司 资金拆借及 670,000,000.00 1-2 年 23.03
往来款
北京京投兴檀房地产有限公 资金拆借及 79,726,316.00 1 年内 2.74
司 往来款
北京京投兴檀房地产有限公 资金拆借及 1,039,500,000.00 1-2 年 35.73
司 往来款
北京京投兴海房地产有限公 资金拆借及 18,226,666.66 1 年内 0.63
司 往来款
北京京投兴海房地产有限公 资金拆借及 535,000,000.00 1-2 年 18.39
司 往来款
大家投资控股有限责任公司 股权转让款 39,780,000.00 3 年以上 1.37 39,780.00
北京潭柘投资发展有限公司 资金拆借及 2,000,000.00 1-2 年 0.07
往来款
北京潭柘投资发展有限公司 资金拆借及 2,000,000.00 2-3 年 0.07
往来款
北京潭柘投资发展有限公司 资金拆借及 26,640,000.00 3 年以上 0.92
往来款
合计 / 2,884,772,982.65 / 99.17 39,780.00
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
163 / 168
2023 年半年度报告
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 6,551,578,761.56 6,551,578,761.56 6,296,578,761.56 6,296,578,761.56
对联营、合营 60,604,023.55 60,604,023.55 69,301,487.08 69,301,487.08
企业投资
合计 6,612,182,785.11 6,612,182,785.11 6,365,880,248.64 6,365,880,248.64
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 减值
本期 计提 准备
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额
减少 减值 期末
准备 余额
北京京投置地房地 5,172,099,438.20 250,000,000.00 5,422,099,438.20
产有限公司
北京潭柘投资发展 410,000,000.00 410,000,000.00
有限公司
京投科技（北京） 6,000,000.00 6,000,000.00
有限公司
北京睿德发展物业 20,000,000.00 20,000,000.00
管理服务有限公司
宁波银泰对外经济 4,500,000.00 4,500,000.00
贸易有限公司
宁波华联房地产开 57,745,579.45 57,745,579.45
发有限公司
宁波京发物业服务 5,000,000.00 5,000,000.00
有限公司
无锡嘉仁花园酒店 621,233,743.91 621,233,743.91
管理有限公司
京投发展商业管理 5,000,000.00 5,000,000.00
（北京）有限公司
合计 6,296,578,761.56 255,000,000.00 6,551,578,761.56
164 / 168
2023 年半年度报告
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
投资 期初 期末 减值准备期末
权益法下确认 其他综合收 其他权益变 宣告发放现金
单位 余额 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 余额 余额
的投资损益 益调整 动 股利或利润
一、合营企业
北京京投颐信健 1,002,866.29 133.52 1,002,999.81
康管理服务有限
公司
鄂尔多斯市京投
银泰房地产开发
有限责任公司
上海礼仕酒店有
限公司
无锡望愉地铁生
态置业有限公司
小计 1,002,866.29 133.52 1,002,999.81
二、联营企业
北京基石信安创 64,158,465.8 -8,669,455.82 55,489,009.98
业投资有限公司
北京必革家科技 4,140,154.99 -28,141.23 4,112,013.76
有限公司
小计 68,298,620.79 -8,697,597.05 59,601,023.74
合计 69,301,487.08 -8,697,463.53 60,604,023.55
其他说明：
□适用 √不适用
165 / 168
2023 年半年度报告
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,069,687.99 1,912,651.41 4,634,005.47 1,875,746.19
其他业务
合计 3,069,687.99 1,912,651.41 4,634,005.47 1,875,746.19
(2). 合同产生的收入情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
本报告期，主营业务收入系物业租赁收入。
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益
权益法核算的长期股权投资收益 -8,697,463.53 4,394,585.53
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 50,000.00 96,469,861.88
债权投资在持有期间取得的利息收入 34,082,823.21 33,475,138.19
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 25,435,359.68 134,339,585.60
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
166 / 168
2023 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -156,866.15
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收
返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业
务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准 142,337.54
定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 23,899.37
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成
本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项
资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部
分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日
的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易
性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动
损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资
取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准
备转回
对外委托贷款取得的损益 26,512,697.40 参股公司委托贷款利息
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益
进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -8,206,479.22
其他符合非经常性损益定义的损益项目 859,607.02
减：所得税影响额 4,793,798.99
少数股东权益影响额（税后） -2,737,012.36
合计 17,118,409.33
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
167 / 168
2023 年半年度报告
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资 每股收益
报告期利润
产收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 0.46 0.02 0.02
扣除非经常性损益后归属于公司 -0.14 -0.01 -0.01
普通股股东的净利润
注：计算每股收益（元/股）、加权平均净资产收益率时，归属于普通股股东的净利润扣除了永续
债利息。
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：魏怡
董事会批准报送日期：2023 年 7 月 28 日
修订信息
□适用 √不适用
168 / 168
