2019 年半年度报告
公司代码：600684 公司简称：珠江实业
广州珠江实业开发股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人答恒诚、主管会计工作负责人覃宪姬及会计机构负责人（会计主管人员）黄晓芩
声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
无
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质
承诺，敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的重大风险。公司已在本报告
中详细描述存在的政策风险、行业风险、经营风险等，请查阅“第四节经营情况讨论
与分析”中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分。
十、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5
第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 8
第四节 经营情况的讨论与分析 ................................................................................................... 12
第五节 重要事项........................................................................................................................... 21
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 30
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 32
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 33
第九节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 34
第十节 财务报告........................................................................................................................... 38
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 152
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、珠江实业 指 广州珠江实业开发股份有限公司
实际控制人、广州市国资委 指 广州市人民政府国有资产监督管理委员会
控股股东、珠江实业集团 指 广州珠江实业集团有限公司
湖南长沙公司 指 湖南珠江实业投资有限公司
广隆公司 指 广州市广隆房地产有限公司
海南绿岛公司 指 海南珠江绿岛投资有限公司
嘉德丰公司 指 广东嘉德丰投资发展有限公司
珠江投资公司 指 广州珠江投资发展有限公司
珠江物管公司 指 广州珠江物业管理有限公司
珠实健康公司 指 广州珠江实业健康管理有限公司
海南锦绣公司 指 海南锦绣实业有限公司
安徽中侨公司 指 安徽中侨置业投资有限公司
广东金海公司 指 广东金海投资有限公司
开平恒祥公司 指 开平恒祥房地产开发有限公司
广州盛唐公司 指 广州市盛唐房地产开发有限公司
广州穗芳鸿华公司 指 广州市穗芳鸿华科技发展有限公司
广东亿华公司 指 广东亿华房地产开发有限公司
广州东湛公司 指 广州东湛房地产开发有限公司
广州听云轩公司 指 广州市听云轩饮食发展有限公司
广州捷星公司 指 广州捷星房地产公司
汕头广联公司 指 中房集团汕头广联实业股份有限公司
珠海中珠公司 指 珠海中珠集团股份有限公司
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 6 月 30 日
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 广州珠江实业开发股份有限公司
公司的中文简称 珠江实业
公司的外文名称 GUANGZHOU PEARL RIVER INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写 GZPR
公司的法定代表人 答恒诚
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 覃宪姬 扈佳佳
广州市越秀区东风中路362号 广州市越秀区东风中路362号
联系地址
颐德大厦30楼 颐德大厦30楼
电话 020-83752439 020-83752439
传真 020-32689450 020-32689450
电子信箱 gfqinxj@gzzjsy.com gfhujj@gzzjsy.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 广州市越秀区东风中路362号颐德大厦30楼
公司注册地址的邮政编码 510031
公司办公地址 广州市越秀区东风中路362号颐德大厦30楼
公司办公地址的邮政编码 510031
公司网址 www.gzzjsy.com
电子信箱 ir@gzzjsy.com
详见公司 2019 年 4 月 15 日披露的《关于修订<公司章程>部分条
报告期内变更情况查询索引
款的公告》（编号：2019-023）
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《证券时报》
登载半年度报告的中国证监会指
www.sse.com.cn
定网站的网址
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 珠江实业 600684
六、 其他有关资料
□适用 √不适用
七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
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本报告期 上年同期 本报告期比上年
主要会计数据
（1－6月） 调整后 调整前 同期增减(%)
营业收入 1,269,545,804.00 2,065,522,024.97 2,947,704,270.52 -38.54
归属于上市公司股
51,273,405.54 237,892,149.51 237,892,149.51 -78.45
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 -118,575,946.36 163,396,799.32 163,396,799.32 -172.57
损益的净利润
经营活动产生的现
282,681,111.94 378,198,636.21 372,886,083.03 -25.26
金流量净额
上年度末 本报告期末比上
本报告期末
调整后 调整前 年度末增减(%)
归属于上市公司股
3,152,077,531.98 3,100,804,126.44 3,100,804,126.44 1.65
东的净资产
总资产 17,073,793,188.69 16,746,619,778.46 16,746,619,778.46 1.95
(二) 主要财务指标
本报告期 上年同期 本报告期比上年同
主要财务指标
（1－6月） 调整后 调整前 期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.06 0.28 0.28 -78.57
稀释每股收益（元／股） 0.06 0.28 0.28 -78.57
扣除非经常性损益后的基本每股收
-0.14 0.19 0.19 -173.68
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 1.64 7.89 7.89 减少6.25个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
-3.79 5.42 5.42 减少9.21个百分点
资产收益率（%）
公司主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
项目销售金额下降导致营业收入下降，归属于上市股东的净利润和经营活动产生的现金流量
净额随之下降。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润下降是由于归属于上市股东的
净利润同比下降以及本期交易性金融资产的公允价值变动收益与理财产品投资收益同比上升所致。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 2,091,000.00
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密
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切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定
量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 134,310,370.19
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小
于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价
值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产
减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的
损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当
期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，
持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负
债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处 30,888,303.20
置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益 62,470,251.57
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允
价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行
一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -3,949,529.39
其他符合非经常性损益定义的损益项目
少数股东权益影响额 491,555.22
所得税影响额 -56,452,598.89
合计 169,849,351.90
十、 其他
□适用 √不适用
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
（一）报告期内公司所从事的主要业务和经营模式
报告期内，公司主要业务为房地产开发、物业经营、物业管理、健康管理服务。
公司以住宅、商业地产开发为主，配套提供的物业经营为房地产发展提供稳定现金流，
同时积极探索主营业务的创新与升级，推进健康管理业务。公司经营模式向自主开发
转变，坚持以市场为导向打造企业多层次产品线，不断提高市场竞争力。同时，公司
积极调整销售策略，拓宽融资渠道，稳步提升发展规模和盈利能力。
（二）行业情况和公司主要业务所在城市的行业发展状况
1.房地产行业宏观环境
2019 年上半年，“十三五”规划深入推进，以稳地价、稳房价、稳预期为要求，
延续房地产调控的政策基调。中央再次强调“住房不炒”，遏制投机炒房，进一步强
化住房保障体系，合理引导市场预期。此外，一城一策、因城施策、城市政府主体责
任的长效调控机制进一步带动房地产行业建立和完善平稳健康发展的市场长效机制，
防范化解房地产市场风险。
（数据来源：国家统计局）
报告期内，房地产行业受到政策调控趋于理性发展，开发投资增速放缓，市场热
度处于可控范围。全国房地产开发投资 61,609 亿元，同比增长 10.9%；房地产开发企
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业房屋施工面积 772,292 万平方米，同比增长 8.8%；土地购置面积 8,035 万平方米，
同比下降 27.5%；土地成交价款 3,811 亿元，下降 27.6%，降幅收窄 8.0 个百分点。
（数据来源：国家统计局）
注：全国房地产开发景气指数，是国家统计局以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资
金、面积、销售有关指标，采用增长率循环方法编制而成。
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2.报告期内公司主要业务所在城市的行业发展状况
（1）广东板块
2019 年上半年，广州市土地成交建筑面积为 1,976.13 万平方米，同比增长 96.94%。
商品房成交面积为 644.02 万平方米，同比增长 20.87%；其中，商品住宅供应面积为
405.10 万平方米，同比减少 18.94%；成交面积为 516.56 万平方米，同比增长 12.86%；
成交均价为 25,284 元/平方米，同比增长 40.11%。（数据来源：克而瑞）
公司广州区域的房地产项目分别位于天河区、越秀区、黄埔区、从化区，产品包
括住宅、公寓、写字楼及商业物业等。报告期内，广州市商品住宅的成交面积为 516.56
万平方米，公司在广州地区共实现销售面积为 1.35 万平方米。
公司位于广东开平市的开平天玺湾项目集住宅及商业物业为一体，总建筑面积
151,249.93 平方米，报告期内销售面积达到 945.32 平方米。
（2）湖南板块
2019 年上半年，长沙市土地成交建筑面积为 1,481.00 万平方米，同比增长 14.73%。
商品房成交面积为 726.05 万平方米，同比减少 20.26%；其中，商品住宅供应面积为
545.58 万平方米，同比增长 3.39%；成交面积为 656.27 万平方米，同比减少 8.55%；
成交均价为 9,897 元/平方米，同比增长 16.33%。（数据来源：克而瑞）
公司湖南区域的房地产项目位于长沙市开福区、大河西先导区以及望城区。报告
期内，长沙市商品住宅的成交面积为 656.27 万平方米，公司在湖南地区共实现销售
面积为 4.09 万平方米。
（3）安徽板块
2019 年上半年，合肥市土地成交建筑面积为 1,116.17 万平方米，同比增长 40.53%。
商品房成交面积为 435.66 万平方米，同比减少 16.45%；其中，商品住宅供应面积为
280.68 万平方米，同比减少 37.97%；成交面积为 387.20 万平方米，同比减少 13.72%；
成交均价为 16,539.5 元/平方米，同比增长 18.95%。（数据来源：克而瑞）
公司在安徽打造的全新城市综合体——中侨中心位于政务区核心位置，紧邻合肥
市政府，项目包括铂金街区、旗舰商业、五星级酒店及超甲级写字楼。2019 年上半年，
中侨中心项目实现的销售面积为 0.47 万平方米。
报告期内，公司各房地产项目的基本情况及销售情况，详见本报告第四节。
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二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
（一）严谨管理与平台优势
公司法人结构合理、股权结构清晰、三会运作规范、内控管理高效。报告期内，
公司不断完善治理结构，规范日常运作，防范经营风险，加强信息披露工作，为公司
权责分明、协调运作的法人治理结构提供了有力保障。目前公司股票已入选上证 380
指数成分股，上证公司治理板块成分股，沪港通标的股。上市公司平台有助于公司通
过资本市场及相关资源积极运作，巩固公司在资本市场的品牌形象，切实维护广大投
资者和公司的利益。
（二）高效开发与经验储备
公司作为广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，对于房地产开发领域有着
丰富的经验储备，在广东、湖南、安徽等地区拥有成熟的开发环境，通过行业创新整
合以及经验积累为项目拓展开辟新局面。公司在成熟的复合型人才培养机制下坚持完
善人才梯队建设，建设学习型组织，打造一流的开发团队。同时与行业内先进的建筑
合作伙伴紧密协同，在工程一体化运作模式下拥有高效的工程项目管控质量，共同打
造顶尖的项目运营、成本维护能力。
（三）扎实党建与组织建设
报告期内，公司不断加强组织建设，提升党建工作凝聚力、战斗力。公司坚持以
党建促发展，把“四个意识”融入公司发展战略的同时落实到经营管理各项工作中，
切实做到党建工作与企业经营有机融合，推动企业高质量发展与改革创新，优化产业
结构与协同发展模式。
（四）品牌优势与产品层次
优秀的产品力为公司长期以来的品牌优势奠定了基础，公司坚持以“品质+品味”
产品为目标，致力于打造高品质、高品位、精雕琢、富内涵的多元房地产精品。公司
制定以市场为导向，知名度与美誉度兼备的多层次产品线，珠江璟园项目曾荣膺“广
东绿色住区”（三星级）殊荣，是广东省内第一个获此评级的项目。公司股权结构中
的国资背景，有助于在加速发展健康产业等新领域建设，不断丰富产品内容及层次。
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2019 年半年度报告
第四节 经营情况的讨论与分析
一、经营情况的讨论与分析
2019 年上半年，房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂，公司坚持以提高
发展质量和经营效益为重心，积极优化发展思路，凝心聚力谋发展。通过深入分析市
场形式和行业格局，公司以多元化自主开发模式为目标，以市场为导向打造企业多层
次产品线，不断提高市场竞争力。
（一）公司业绩情况
报告期内，公司实现营业收入 126,954.58 万元，同比减少 38.54%；实现归属于
母公司净利润 5,127.34 万元，同比减少 78.45%；实现每股收益 0.06 元，同比减少
78.57%；实现加权平均净资产收益率 1.64%，同比减少 6.25 个百分点。
截至报告期末，公司资产总额 1,707,379.32 万元，同比增长 1.95%，归属于母公
司所有者权益 315,207.75 万元，同比增长 1.65%，公司资产负债率为 75.75%。
（二）房地产开发情况
报告期内，房地产开发业务实现营业收入 97,423.00 万元，同比减少 45.52%。截
至报告期末，公司房地产开发业务集中在广州、湖南、安徽、海南等区域，待建、在
建、在售共 13 个项目。各项目具体信息详见本节表《报告期内房地产开发投资情况
表》、《报告期内房地产销售情况汇总表》、《报告期内房地产出租情况汇总表》。
（三）物业经营与物业管理情况
公司的物业经营与物业管理工作规范有序，增长稳定。报告期内，公司物业经营
及管理实现收入 9,099.59 万元，其中物业经营收入 4,977.86 万元，物业管理收入
2,916.93 万元，旅游酒店收入 1,204.80 万元。
（四）健康管理业务发展情况
公司的健康管理业务有序发展，持续探索打造医养结合升值服务模式。公司已取
得中医门诊执照，并成立了基于社区的健康管理中心。健康管理中心以品牌基础与创
新性健康管理产品相结合，围绕社区客户提供一系列综合性健康服务。报告期内，健
康管理业务实现收入 41.00 万元。
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表 1：房地产开发投资情况表
报告期内
规划计容建筑 在建建筑 截至报告期末 项目计划投资
序号 地区 项目名称 经营业态 项目状态 用地面积 总建筑面积 实际投资
面积 面积 已竣工面积 总额
额
1 广州市天河区 珠江璟园 住宅、商业 竣工 26,080.00 88,237.00 131,797.00 131,797.00 213,201.27 37.63
2 广州市黄埔区 珠江嘉园 住宅、商业 竣工 98,781.00 246,935.60 333,523.00 333,523.00 213,804.33 1,081.66
3 广州市越秀区 珠江颐德大厦 商业 竣工 7,445.00 40,666.00 58,745.00 58,745.00 96,457.00 2,733.42
4 广州市越秀区 御东雅轩 住宅、商业 竣工 8,840.00 33,310.00 49,673.00 49,673.00 74,161.00 116.96
5 开平市新港路 开平天玺湾 住宅、商业 竣工 38,385.70 151,249.93 151,249.93 151,249.93 60,254.31 1,345.96
6 广州市从化区 翰林国际公馆 商业、住宅 竣工 15,110.00 37,491.30 42,363.99 42,363.99 8,061.00 598.95
7 长沙市开福区 长沙珠江花城 住宅、商业 竣工 217,325.53 465,982.18 556,973.76 556,973.76 229,190.28
8 长沙市开福区 长沙珠江郦城 住宅、商业 竣工 164,914.88 429,701.25 550,687.06 550,687.06 325,142.68 1,084.59
长沙珠江悦界
9 长沙市开福区 住宅、商业 在建 61,255.21 233,426.85 330,635.53 140,574.06 259,572.84 10,972.91
商业中心
长沙市大河西
10 长沙柏悦湾 住宅、商业 在建 74,072.00 185,177.35 235,803.95 183,420.76 314,314.96 11,280.67
先导区
长沙新地东方
11 长沙市望城区 住宅、商业 在建 121,377.90 181,987.95 225,114.97 131,163.60 117,735.77 6,802.79
明珠
前期策划
住宅、商业、
12 海口市秀英区 海口五源河 和规划报 492,760.00 394,208.00 394,208.00 324,849.00 173.11
产权式酒店
建
合肥市政务文
13 合肥中侨中心 商业 竣工 42,423.11 164,944.92 243,613.89 243,613.89 227,974.00 3,830.59
化新区
合计 1,368,770.33 2,653,318.33 3,304,389.08 323,994.82 2,249,790.23 2,464,718.44 40,059.24
单位：平方米，万元
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2019 年半年度报告
表 2：房地产销售情况汇总表
单位：平方米，万元
项目可供出售 报告期内销售 截止报告期末
序号 地区 项目名称 经营业态
总面积 面积 剩余可售面积
1 广州市天河区 珠江璟园 住宅、商业 97,582.61 70.81 4,645.24
2 广州市黄埔区 珠江嘉园 住宅、商业 269,235.04 13,410.37 50,647.79
3 广州市越秀区 珠江颐德大厦 商业 39,112.47 39,112.47
4 广州市越秀区 御东雅轩 住宅、商业 35,770.21 2,749.35
5 开平市新港路 开平天玺湾 住宅、商业 132,396.15 945.32 35,529.23
6 广州市从化区 翰林国际公馆 商业、住宅 43,123.94 15,753.17
7 长沙市开福区 长沙珠江花城 住宅、商业 450,068.39 14,338.80
8 长沙市开福区 长沙珠江郦城 住宅、商业 446,254.85 2,105.59 18,658.33
长沙珠江悦界
9 长沙市开福区 住宅、商业 234,469.22 134.90 143,310.32
商业中心
长沙市大河西
10 长沙柏悦湾 住宅、商业 185,124.55 14,510.00 170,614.55
先导区
长沙新地东方
11 长沙市望城区 住宅、商业 828,982.83 24,136.75 155,556.32
明珠
住宅、商业、
12 海口市秀英区 海口五源河
产权式酒店
合肥市政务文
13 合肥中侨中心 商业 184,984.67 4,715.04 133,191.11
化新区
合计 2,947,104.93 60,028.78 784,106.68
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2019 年半年度报告
表 3：房地产出租情况汇总表
单位：平方米，万元
总建筑面积 可供出租总面积（平方米）/客房数 经营收入
类别
（平方米） （套） （万元）
广州珠江新岸酒店 1,257.85 23 套 51.24
酒店及公寓 广州珠江新岸公寓 4,120.12 84 套 175.80
长沙珠江花园酒店 19,620.94 134 套 1,204.80
广州板块 102,702.25 93,517.42 3,607.41
商业物业 湖南板块 33,519.35 17,596.61 587.40
安徽板块 5,584.90 5,584.90 130.77
住宅 5,256.06 5,256.06 25.68
停车场及其他 96,478.94 30,742.19 399.56
合计 268,540.41 6,182.66
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2019 年半年度报告
(一) 主营业务分析
1. 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,269,545,804.00 2,065,522,024.97 -38.54
营业成本 824,134,967.51 1,263,322,013.24 -34.76
销售费用 23,900,582.95 47,622,316.58 -49.81
管理费用 56,640,773.20 61,851,035.98 -8.42
财务费用 147,086,215.05 74,056,153.21 98.61
经营活动产生的现金流量净额 282,681,111.94 378,198,636.21 -25.26
投资活动产生的现金流量净额 90,463,070.14 -2,423,435,379.06 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -207,814,474.60 1,840,503,318.27 -111.29
营业收入变动原因说明:营业收入同比减少主要是项目销售金额减少所致
营业成本变动原因说明:营业成本同比减少主要是随项目销售收入减少而相应减少所致
销售费用变动原因说明:随营业收入的减少销售服务费及其他营销费用随之减少所致
管理费用变动原因说明:与上年同期相比，管理费用发生额略有减少
财务费用变动原因说明:本期中英保债计划增加发行 11 亿，对应利息费用有所增加
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:本期销售回笼资金减少及对外支付拍地保证金所致
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:赎回理财产品使收回投资收到的现金增加所致
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:归还借款本金及利息较上年同期增加所致
2. 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
(2) 其他
□适用 √不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末 上期期末 本期期末金
数占总资 数占总资 额较上期期 情况
项目名称 本期期末数 上期期末数
产的比例 产的比例 末变动比例 说明
（%） （%） （%）
应收账款 17,397,802.55 0.10 12,381,238.05 0.07 40.52
预付款项 39,147,096.26 0.23 28,946,242.25 0.17 35.24
其他权益工具投资 26,670,553.55 0.16 53,330,553.55 0.32 -49.99
长期待摊费用 2,228,000.52 0.01 1,365,801.25 0.01 63.13
应付职工薪酬 5,244,923.41 0.03 8,048,205.36 0.05 -34.83
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2019 年半年度报告
一年内到期的非流动负债 934,700,000.00 5.47 1,744,658,203.04 10.42 -46.43
应付债券 3,440,000,000.00 20.15 2,300,000,000.00 13.73 49.57
其他说明
应收账款：主要是应收物业经营及物业管理款项增加所致
预付账款：主要是预付房地产项目保证金和安全文明措施费增加所致
其他权益工具投资：公司首次执行新金融工具准则，可供出售金融资产年初数重分类至其他权益
工具投资，重分类后其他权益工具投资比年初有所下降，主要是落实对广州捷星公司的实际出资，
并将其调整至长期股权投资按权益法核算所致
长期待摊费用：本期发生酒店改造成本所致
应付职工薪酬：主要是由于 2018 年末计提双薪，一季度支付所致
一年内到期的非流动负债：本期兑付债券及归还了银行借款所致
应付债券：本期增加发行中英保债计划所致
2. 截至报告期末主要资产受限情况
□适用 √不适用
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
□适用 √不适用
(1) 重大的股权投资
□适用 √不适用
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
对当期利润的
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
影响金额
交易性金融资产 81,195,470.83 97,022,633.45 15,827,162.62 15,827,162.62
其他权益工具投资 26,670,553.55 26,660,000.00
合计 81,195,470.83 123,693,187.00 42,487,162.62 15,827,162.62
(五) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
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2019 年半年度报告
公司第九届董事会 2018 年第十二次会议、2018 年第三次临时股东大会审议通过
了《关于拟公开挂牌转让海南美豪利投资有限公司股权的议案》，不低于人民币 3,000
万元作为挂牌底价通过产权交易所公开挂牌转让公司持有的海南美豪利投资有限公
司（以下简称“海南美豪利”）40.3226%的股权，具体内容详见《关于拟公开挂牌转
让海南美豪利投资有限公司股权的公告》（编号：2018-052）、《2018 年第三次临时
股东大会决议公告》（编号：2018-058）。
2019 年 1 月 7 日至 2019 年 2 月 1 日，本次股权转让事项在广州市权交易所公开
挂牌。郑学捷、王先雄、赵惠、陈琼岛、朱启琮（联合五方）以 3,209.10 万元的价
格摘牌受让海南美豪利 40.3226%的股权。公司于 2019 年 2 月 26 日与郑学捷、王先雄、
赵惠、陈琼岛、朱启琮（联合五方）签署《产权交易合同》。具体内容详见《关于公
开挂牌转让海南美豪利投资有限公司股权的进展暨关联交易公告》（编号：2019-010）。
(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
截止到报告期末，公司共拥有 12 家子公司，具体如下：
单位：万元 币种：人民币
本公司 2019 年
2019 年 6 月 30 日
合计持 1-6 月
公司名称 经营范围 注册资本
股比例
（%） 总资产 净资产 净利润
广州珠江物业管
物业管理 80 300.00 5,042.37 1,026.08 119.82
理有限公司
利用自有资金投资；批发
广州珠江投资发
和零售贸易；物业管理； 100 2,000.00 11,867.03 10,110.76 383.38
展有限公司
停车场经营；场地出租
实业投资；在本公司房地
产开发资质允许的范围
湖南珠江实业投 内从事房地产开发；提供
100 40,000.00 501,732.35 176,927.71 11,651.28
资有限公司 房屋租赁，销售材料及政
策允许的金属材料；酒店
管理
广东嘉德丰投资
房地产开发 100 8,636.00 128,582.47 85,816.35 5,426.23
发展有限公司
海南锦绣实业有 度假酒店开发、高尔夫开
51 10,000.00 81,463.88 70,235.65 -27.53
限公司 发经营、农业开发
广州市广隆房地
房地产开发 100 16,217.30 41,509.87 20,218.83 0.74
产有限公司
护理机构服务；保健按
广州珠江实业健 摩；软件批发；企业管理
100 200.00 329.40 289.20 4.49
康管理有限公司 服务（涉及许可经营项目
的除外）；物业管理；企
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2019 年半年度报告
业形象策划服务等
安徽中侨置业投
房地产开发 50.71 20,288.00 173,963.72 108,524.77 -1,392.63
资有限公司
广东金海投资有
房地产经营管理策划 55 1,222.00 47,938.40 -5,470.80 -1,552.08
限公司
开平恒祥房地产
房地产开发 40 800.00 14,814.39 3,182.75 -430.04
开发有限公司
房地产项目投资、农业项
目投资、旅游项目投资、
文化产业项目投资、医疗
海南珠江绿岛投 机构经营管理、商品贸
100 10,000.00 9,668.98 9,657.85 -109.44
资有限公司 易、房屋租赁、物业服务、
工程技术咨询服务行业、
装修装饰、停车场服务、
房地产中介服务
广州市盛唐房地
房地产开发 51 3,061.22 20,969.99 -1,360.78 -540.10
产开发有限公司
截止到报告期末，公司共拥有 9 家参股公司，具体如下：
单位:万元 币种:人民币
累计损失 持股比例 表决权比例
公司名称 投资成本
（减值准备金额） （%） （%）
广州捷星房地产开发有限公司 10,244.60 25.95 25.95
海南珠江国际置业有限公司 1,500.00 89.52 7.50 7.50
广州市听云轩饮食发展有限公司 400.00 400.00 26.67 26.67
中房集团汕头广联实业股份有限公司 555.66 555.66 7.13 7.13
珠海中珠集团股份有限公司 1,256.57 2.66 2.66
广州天晨房地产开发有限公司 490.00 49.00 49.00
广州市穗芳鸿华科技发展有限公司 43,435.00 49.00 49.00
广东亿华房地产开发有限公司 4,674.00 41.00 41.00
广州东湛房地产开发有限公司 6,500.00 30.23 30.23
合计 69,055.83 1,045.18
(七) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
二、其他披露事项
(一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动
的警示及说明
□适用 √不适用
(二) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1. 政策风险
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2019 年半年度报告
房地产行业调控政策持续贯穿，因城施策、分类调控延续成为了主旋律。限制政
策依旧从紧执行，对房地产行业造成了较大冲击。公司将持续研究行业政策及市场风
向，及时调整市场策略以确保房地产开发与经营可持续发展，减少政策调控带来的不
利影响。
2. 行业风险
报告期内，土地成本增加、房地产行业集中度提高、同业竞争更加激烈等因素，
都可能直接影响房地产企业利润及资金回笼。公司将积极发挥国有控股上市公司的品
牌和资金优势，通过优秀的业务团队提升运营效率，开展多元化房地产精品项目提升
行业竞争力。公司注重物业管理、健康服务等相关领域发展，不断增强企业抗风险能
力，应对行业新挑战。
3. 经营风险
公司面临规模扩张和业务创新升级的迫切需求，同时也面临土地、建造、人工、
融资等方面的成本上升。公司将积极优化经营模式、提高管理能力、升级传统业务、
丰富营销手段、加快存量周转，保持公司可持续发展能力。
(三) 其他披露事项
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
第五节 重要事项
一、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的
会议届次 召开日期 决议刊登的披露日期
查询索引
2019 年第一次临时股东大会 2019 年 1 月 8 日 www.sse.com.cn 2019 年 1 月 9 日
2019 年第二次临时股东大会 2019 年 3 月 18 日 www.sse.com.cn 2019 年 3 月 19 日
2019 年第三次临时股东大会 2019 年 4 月 16 日 www.sse.com.cn 2019 年 4 月 17 日
2018 年年度股东大会 2019 年 5 月 22 日 www.sse.com.cn 2019 年 5 月 23 日
股东大会情况说明
□适用 √不适用
二、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
三、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
□适用 √不适用
四、聘任、解聘会计师事务所情况
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
原聘任 现聘任
大华会计师事务所 大信会计师事务所
境内会计师事务所名称
（特殊普通合伙） （特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 280,0000 280,000
境内会计师事务所审计年限 19 0
大华会计师事务所 大信会计师事务所
内部控制审计会计师事务所
（特殊普通合伙） （特殊普通合伙）
内部控制审计费 150,000 150,000
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
本公司聘请的2018年度财务报表审计和内部控制审计机构为大华会计师事务所
（特殊普通合伙）。鉴于该事务所为公司提供财务报表审计和内部控制审计服务多年，
为继续保持公司财务报表审计工作和内部控制审计工作的独立性、客观性和公允性，
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2019 年半年度报告
同时更好的适应公司未来业务的发展需要，经公司第九届董事会2019年第五次会议、
第九届监事会2019年第一次会议、2018年年度股东大会审议通过，公司聘请大信会计
师事务所（特殊普通合伙）为公司提供2019年度财务与内部控制审计服务的工作。财
务审计费确定为人民币贰拾捌万元整(小写￥280,000.00元)，内部控制审计费确定为
人 民 币 壹 拾 伍 万 元 整 ( 小 写 ￥ 150,000.00 元 ), 合 计 人 民 币 肆 拾 叁 万 元 整 （ 小 写
￥430,000.00元）。具体内容详见公司于2019年4月15日披露的《第九届董事会2019
年第五次会议决议公告》（编号：2019-021）、《关于聘请2019年度财务与内部审计
机构的公告》（编号：2019-022）、《第九届监事会2019年第一次会议决议公告》（编
号：2019-026），以及公司于2019年5月23日披露的《2018年年度股东大会决议公告》
（编号：2019-040）。
公司对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
公司对上年年度报告中的财务报告被注册会计师出具“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、破产重整相关事项
□适用 √不适用
六、重大诉讼、仲裁事项
√本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 □本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的
√适用 □不适用
事项概述及类型 查询索引
公司于 2019 年 5 月 27 日依法向广州市越
秀区人民法院对广东金海投资有限公司提起诉
讼并申请财产保全，请求人民法院判令被告立
即向原告偿还原告垫付款项 68,113,191.3 元
及相应的资金占用费。2019 年 5 月 27 日，公 《关于涉及诉讼的公告》（编号：2019-046）
司收到广州市越秀区人民法院出具的〔2019〕
粤 0104 民初 22754 号《受理案件通知书》及《诉
讼费预缴通知单》、《预交保全费通知单》。
公司增加了诉讼请求，增加后的诉讼请求
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2019 年半年度报告
为判令被告立即向原告偿还原告代付款项
476,792,340.10 元及相应的资金占用费。公司
于 2019 年 6 月 18 日收到法院出具的《预交保
全费通知单》。
(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
七、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情况
□适用 √不适用
八、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及其控股股东广州珠江实业集团有限公司、实际控制人广州市人
民政府国有资产监督管理委员会不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到
期未清偿等情况。
九、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
公司第九届董事会 2019 年第五次会议审议通过了《关于预计 2019-2021 年度日
常关联交易的议案》，具体内容详见公司于 2019 年 4 月 15 日披露的《关于预计
2019-2021 年度日常关联交易的公告》（编号：2019-025）。
单位:元 币种:人民币
占同类交易
关联交易 关联交易定
关联交易方 关联关系 关联交易类型 关联交易金额 金额的比例
内容 价原则
（%）
广州市住宅建设发 母公司的全资
工程建设 接受劳务 招标定价 499,851,333.22 91.59%
展有限公司 子公司
广州珠江装修工程 母公司的全资
装修工程 接受劳务 市场价 32,199,431.89 3.26%
有限公司 子公司
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
公司通过广州产权交易所公开挂牌转让公司持有的海南美豪利投资有限公司
40.3226%的股权，郑学捷、王先雄、赵惠、陈琼岛、朱启琮（联合五方）以 3,209.10
万元的价格摘牌受让海南美豪利 40.3226%的股权。具体内容详见公司于 2019 年 2 月
28 日披露的《关于公开挂牌转让海南美豪利投资有限公司股权的进展暨关联交易公告》
（编号：2019-010）。
2019 年 3 月 6 日，公司收到了郑学捷、王先雄、赵惠、陈琼岛、朱启琮（联合五
方）的股权转让款共计 3,209.10 万元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
公司第九届董事会 2019 年第一次会议审议通过了《关于向广州捷星房地产开发
有限公司补缴出资款及增资暨关联交易的议案》，同意公司按照持股比例 25.952%向
参股子公司广州捷星房地产开发有限公司补缴出资款人民币 5,514.40 万元。且公司
拟与广州珠江实业集团有限公司、瑞士中星投资有限公司三方股东按股权比例增加股
权投资款，其中，公司增资人民币 2,641.64 万元。具体内容详见公司于 2019 年 1 月
11 日披露的《关于向广州捷星房地产开发有限公司补缴出资款及增资暨关联交易的公
告》（编号：2019-005）。
2019 年 3 月 22 日，公司支付股权款 5,514.40 万元。2019 年 6 月 25 日，公司支
付股权款 2,064.16 万元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 其他重大关联交易
√适用 □不适用
本公司于第九届董事会 2019 年第三次会议审议通过非公开发行公司债券的预案，
具体内容详见公司 2019 年 3 月 2 日披露的《关于非公开发行公司债券预案的公告》
（编号：2019-012）。本次债券由珠江实业集团提供连带责任担保，经公司第九届董
事会 2019 年第七次会议审议通过，本公司拟对珠江实业集团提供相应反担保，具体
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2019 年半年度报告
内容详见公司 2019 年 4 月 26 日披露的《关于为广州珠江实业集团有限公司提供反担
保暨关联交易的公告》（编号：2019-031）。
2019 年 7 月 11 日，本公司非公开发行 2019 年公司债券（第一期），本期债券的
最终发行规模为 6.5 亿元，相应由控股股东珠实集团提供的债券担保发生额为 6.5 亿
元。
(六) 其他
□适用 √不适用
十一、 重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保
担保方 发生 担保是 关
是否存 是否为
与上市 被担保 担保金 日期 担保 担保 担保 否已经 担保是 担保逾 联
担保方 在反担 关联方
公司的 方 额 (协议 起始日 到期日 类型 履行完 否逾期 期金额 关
保 担保
关系 签署 毕 系
日)
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的
110,000.00
担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公
200,000.00
司的担保）
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计
报告期末对子公司担保余额合计（B） 252,674.95
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 452,674.95
担保总额占公司净资产的比例(%) 143.61
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金
额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对
200,000.00
象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 295,071.07
上述三项担保金额合计（C+D+E） 495,071.07
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
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2019 年半年度报告
担保情况说明
(三) 其他重大合同
□适用 √不适用
十二、 上市公司扶贫工作情况
√适用 □不适用
(一) 精准扶贫规划
√适用 □不适用
以“两不愁、三保障、一相当”为精准扶贫攻坚工作目标，驻村工作队建立工作
机制，强化责任到人，因户施策，精准帮扶。
(二) 报告期内精准扶贫概要
√适用 □不适用
按照广东省 2018-2020 年脱贫攻坚三年工作方案的要求，各贫困村以党建为抓手，
推进精准扶贫、乡村振兴、村集体经济、扫黑除恶等各项工作。通过组织党员干部加
强政治理论学习、实际技能学习，通过形式多样的党课活动、主题教育活动，提升党
员特别是村党支部的凝聚力和战斗力，逐步规范村级工作。
(三) 精准扶贫成效
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
指 标 数量及开展情况
一、总体情况
其中：1.资金 50
二、分项投入
1.产业发展脱贫
√ 农林产业扶贫
□ 旅游扶贫
□ 电商扶贫
其中：1.1 产业扶贫项目类型
√ 资产收益扶贫
□ 科技扶贫
□ 其他
2.转移就业脱贫
其中：2.1 职业技能培训投入金额 0.3
2.2 职业技能培训人数（人/次） 30
2.3 帮助建档立卡贫困户实现就业人数（人） 119
3.易地搬迁脱贫
4.教育脱贫
5.健康扶贫
其中：5.1 贫困地区医疗卫生资源投入金额 3.1
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2019 年半年度报告
6.生态保护扶贫
7.兜底保障
8.社会扶贫
9.其他项目
(四) 履行精准扶贫社会责任的阶段性进展情况
√适用 □不适用
在就业脱贫方面，根据开展的农业特色产业帮扶项目，对贫困户开展技能培训，
提升他们的务工能力，发放技能培训专项补助资金 0.3 万。
在医疗保障方面，除民政、社保部门的医疗救助政策外，对患有重病、大病的贫
困户给予帮扶，共发放医疗补助 3.1 万元，其中，帮助没有劳动能力人员购买医疗保
险，共计 160 人，帮扶有患重病成员家庭一户。
(五) 后续精准扶贫计划
√适用 □不适用
继续重点做好三保障和村基础设施建设，深化产业帮扶模式。
十三、 可转换公司债券情况
□适用 √不适用
十四、 环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
√适用 □不适用
公司及所属子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司。
(三) 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
(四) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
十五、 其他重大事项的说明
(一) 与上一会计期间相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况、原因及其影响
√适用 □不适用
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2019 年半年度报告
财政部于 2017 年修订并发布《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》、
《企业会计准则第 23 号—金融资产转移》、《企业会计准则第 24 号—套期会计》、
《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》等四项金融工具相关会计准则（以下简称
“新金融工具准则），自 2018 年 1 月 1 日起在境内外同时上市的企业，以及在境外
上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报告的企业施行，自 2019 年 1
月 1 日起在其他境内上市企业施行。
按照上述要求，公司自 2019 年 1 月 1 日起开始执行新金融工具准则，并按照财
政部于 2018 年 6 月 15 日发布的《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的
通知》（财会〔2018〕15 号）要求，对财务报表格式进行修订。财务报表的列报项目
因此发生变更的，已按照《企业会计准则第 30 号—财务报表列报》等的相关规定，
对可比期间的比较数据进行调整。
详见第十节财务报告中第五点（二十九）。
(二) 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况、更正金额、原因及其影响
√适用 □不适用
本公司 2018 年半年报、三季报中将广州东湛房地产开发有限公司纳入了合并范
围，本公司 2018 年第四季度发现对广州东湛公司在经营、资金等方面逐步失去控制，
并在 2018 年 12 月 29 日公告 2018 年度不再将广州东湛公司纳入合并范围，且在 2018
年年报中予以说明。本公司经与 2018 年度主审会计师事务所及 2019 年度主审会计师
事务所沟通认为对广州东湛公司逐步失控的时间节点较难以清晰界定。本公司经审慎
考虑，故对 2018 年半年度报告和 2018 年三季度报告按广州东湛公司不纳入合并范围
进行追溯重述相关财务数据。
本次会计差错更正对公司 2018 年度财务指标没有影响，对 2018 年半年报及三季
度报告的归母净资产和归母净利润无影响。影响的主要财务指标为：2018 年半年度合
并报表总资产减少 954,892,207.97 元，营业收入减少 882,182,245.55 元；2018 年
三季度合并报表总资产减少 889,893,191.13 元，营业收入减少 873,133,925.70 元。
具体内容详见公司 2019 年 6 月 26 日发布的《广州珠江实业开发股份有限公司关
于 2018 年半年报、三季报会计差错更正及追溯重述的公告》（编号：2019-049）。
(三) 其他
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如
有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 股东情况
(一) 股东总数:
截止报告期末普通股股东总数(户) 47,481
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有 质押或冻结情况
股东名称 报告期内 期末持股数 比例 限售条
股份 股东性质
（全称） 增减 量 (%) 件股份 数量
状态
数量
广州珠江实业集
0 265,409,503 31.10 0 质押 118,800,000 国有法人
团有限公司
广州市人民政府
国有资产监督管 0 38,569,408 4.52 0 无 0 国有法人
理委员会
郭华容 -7,700 6,331,128 0.74 0 无 0 境内自然人
阮友林 2,425,400 3,962,120 0.46 0 无 0 境内自然人
香港中央结算有
-474,337 3,404,685 0.40 0 无 0 境内非国有法人
限公司
黄文丰 0 3,240,000 0.38 0 无 0 境内自然人
陈峰 910,000 3,080,000 0.36 0 无 0 境内自然人
李庆平 2,559,820 2,559,820 0.30 0 无 0 境内自然人
余庆元 2,400,000 2,400,000 0.28 0 无 0 境内自然人
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2019 年半年度报告
徐叔欢 400 2,317,720 0.27 0 无 0 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
广州珠江实业集团有限公司 265,409,503 人民币普通股 265,409,503
广州市人民政府国有资产监督
38,569,408 人民币普通股 38,569,408
管理委员会
郭华容 6,331,128 人民币普通股 6,331,128
阮友林 3,962,120 人民币普通股 3,962,120
香港中央结算有限公司 3,404,685 人民币普通股 3,404,685
黄文丰 3,240,000 人民币普通股 3,240,000
陈峰 3,080,000 人民币普通股 3,080,000
李庆平 2,559,820 人民币普通股 2,559,820
余庆元 2,400,000 人民币普通股 2,400,000
徐叔欢 2,317,720 人民币普通股 2,317,720
公司控股股东广州珠江实业集团有限公司为广州市人民政府国有资产监督管
上述股东关联关系或一致行动
理委员会下属企业。除此之外，公司未知前十名无限售其余股东是否存在关
的说明
联关系或一致行动关系。
表决权恢复的优先股股东及持
不适用
股数量的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
三、 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员情况
一、持股变动情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形
黄静 董事会秘书 离任
覃宪姬 董事会秘书 聘任
邓今强 董事长 离任
张纲 董事 离任
郑洪伟 董事长 选举
汪能平 董事 选举
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
√适用 □不适用
公司于2019年3月28日召开第九届董事会2019年第四次会议，审议通过《关于选
举郑洪伟先生担任公司董事的议案》、《关于选举汪能平先生担任公司董事的议案》、
《关于聘任覃宪姬女士担任公司董事会秘书的议案》，具体内容详见公司于2019年3
月30日披露的《第九届董事会2019年第四次会议决议公告》（编号：2019-016）、《关
于公司部分董事及高级管理人员变更的公告》（编号：2019-017）。2019年4月16日，
公司召开2019年第三次临时股东大会，审议通过《关于选举董事的议案》，具体内容
详见公司于2019年4月17日披露的《2019年第三次临时股东大会决议公告》（编号：
2019-027）。
经公司第九届董事会2019年第六次会议审议并通过，选举郑洪伟先生担任公司董
事长，具体内容详见公司于2019年4月19日披露的《关于选举郑洪伟先生担任公司董
事长的公告》（编号：2019-028）。
三、其他说明
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
第九节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 债券余额 利率（%） 还本付息方式 交易场所
广州珠江实业开发股份有 每年付息一次，到期一次
上海证券交
限公司非公开发行 2016 年 16 珠实 01 135574 2016-6-22 2021-6-22 40,000,000.00 4.50% 还本，最后一期利息随本
易所
公司债券（第一期） 金的兑付一起支付
广州珠江实业开发股份有 每年付息一次，到期一次
上海证券交
限公司非公开发行 2016 年 16 珠实 02 135826 2016-9-5 2021-9-5 780,000,000.00 5.19% 还本，最后一期利息随本
易所
公司债券（第二期） 金的兑付一起支付
广州珠江实业开发股份有 每年付息一次，到期一次
上海证券交
限公司公开发行 2018 年公 18 珠实 01 143549 2018-4-2 2023-4-2 1,400,000,000.00 6.93% 还本，最后一期利息随本
易所
司债券（第一期） 金的兑付一起支付
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
2019 年 4 月 2 日支付公开发行 2018 年公司债券（第一期）自 2018 年 4 月 2 日至 2019 年 4 月 1 日期间的利息 97,020,000.00 元。
2019 年 6 月 22 日（因遇节假日，顺延至 2019 年 6 月 24 日）支付非公开发行 2016 年公司债券（第一期）自 2018 年 6 月 22 日至 2019 年 6 月 21 日
期间的利息 41,760,000.00 元。
2019 年 6 月 22 日（因遇节假日，顺延至 2019 年 6 月 24 日），本公司对广州珠江实业开发股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券（第一期）进
行回售，经发行人最终确认，本期债券注销数量为 680,000 手，回售金额 680,000,000 元。
公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 万联证券有限责任公司
办公地址 广州市珠江东路 11 号高德置地广场 F 座 18 楼
债券受托管理人
联系人 吕守信、曾维海
联系电话 020-38286765
名称 平安证券有限责任公司
办公地址 深圳市福田区金田路 4036 号荣超大厦 16-20 层
债券受托管理人
联系人 邓明智、曹岩波、周顺强
联系电话 0775-22626124
名称 中诚信证券评估有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市青浦区新业路 599 号 1 幢 968 室
其他说明：
□适用 √不适用
三、公司债券募集资金使用情况
□适用 √不适用
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
根据监管部门和中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信”）对跟踪评级的
有关要求，中诚信将在债券存续期内，在每年广州珠江实业开发股份有限公司年度审
计报告出具后的两个月内进行一次定期跟踪评级，并在本次债券存续期内根据有关情
况进行不定期跟踪评级。
中诚信将密切关注广州珠江实业开发股份有限公司的相关状况，如发现广州珠江
实业开发股份有限公司或债券相关要素出现重大变化，或发现其存在或出现可能对信
用等级产生较大影响的重大事件时，中诚信将落实有关情况并及时评估其对信用等级
产生的影响，据以确认或调整债券的信用等级。
跟踪评级结果将在中诚信网站和交易所网站予以公布，并同时报送广州珠江实业
开发股份有限公司、监管部门等。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
□适用 √不适用
六、公司债券持有人会议召开情况
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
公司“16 珠实 01”、“16 珠实 02”债券的受托管理人为万联证券有限责任公司。
在债券存续期内，万联证券有限责任公司按照《公司债券受托管理人执业行为准则》
的规定和《受托管理协议》、《募集说明书》的约定履行受托管理职责。
公司“18 珠实 01”债券的受托管理人为平安证券股份有限公司。在债券存续期
内，平安证券股份有限公司按照债券持有人会议规则的规定和《受托管理协议》、《募
集说明书》的约定履行受托管理职责。
公司报告期与债券受托管理人不存在利益冲突情形。
八、截至报告期末和上年末（或本报告期和上年同期）下列会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本报告期末比上年度末增
主要指标 本报告期末 上年度末 变动原因
减（%）
流动比率 322.51 260.38 增加 62.13 个百分点
速动比率 190.13 143.31 增加 46.82 个百分点
资产负债率（%） 75.75 75.92 减少 0.17 个百分点
贷款偿还率（%） 100 100
本报告期 本报告期比上年同期增减
上年同期 变动原因
（1-6 月） (%)
EBITDA 利息保障倍数 1.46 3.04
利息偿付率（%） 100 100
九、关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
十、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
□适用 √不适用
十一、 公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
截止 2019 年 6 月 30 日，公司已签署授信合同的授信总额为人民币 717,400.00
万元。报告期内，在上述授信额度内已使用额为人民币 701,400.00 万元，已还款额
为人民币 159,291.05 万元，贷款余额为人民币 542,108.95 万元；未使用额度为人民
币 16,000.00 万元。
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2019 年半年度报告
十二、 公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
□适用 √不适用
十三、 公司发生重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
合并资产负债表
2019 年 6 月 30 日
编制单位: 广州珠江实业开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 注释 1 1,617,362,337.49 1,462,499,415.06
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 注释 2 97,022,633.45
以公允价值计量且其变动
81,195,470.83
计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 注释 3 17,397,802.55 12,381,238.05
应收款项融资
预付款项 注释 4 39,147,096.26 28,946,242.25
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 注释 5 4,048,338,410.50 3,551,125,378.67
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 注释 6 4,999,367,666.60 5,340,623,334.24
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 注释 7 1,361,419,237.54 1,401,559,778.12
流动资产合计 12,180,055,184.39 11,878,330,857.22
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
可供出售金融资产 53,330,553.55
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 注释 8 608,400,738.98 548,923,447.05
其他权益工具投资 注释 9 26,670,553.55
其他非流动金融资产
投资性房地产 注释 10 1,225,793,556.68 1,239,594,351.26
固定资产 注释 11 822,971,523.56 819,144,094.99
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2019 年半年度报告
在建工程 注释 12 272,792.80 272,792.80
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 注释 13 2,451,192.01 2,831,626.18
开发支出
商誉 注释 14 328,791.01 328,791.01
长期待摊费用 注释 15 2,228,000.52 1,365,801.25
递延所得税资产 注释 16 300,360,855.19 298,237,463.15
其他非流动资产 注释 17 1,904,260,000.00 1,904,260,000.00
非流动资产合计 4,893,738,004.30 4,868,288,921.24
资产总计 17,073,793,188.69 16,746,619,778.46
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 注释 18 390,826,303.05 411,717,254.37
预收款项 注释 19 187,154,143.91 188,529,119.26
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 注释 20 5,244,923.41 8,048,205.36
应交税费 注释 21 707,150,742.72 595,401,991.58
其他应付款 注释 22 1,551,609,298.12 1,613,615,122.63
其中：应付利息 59,573,821.78 109,868,986.54
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 注释 23 934,700,000.00 1,744,658,203.04
其他流动负债
流动负债合计 3,776,685,411.21 4,561,969,896.24
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 注释 24 5,266,389,479.64 5,417,930,818.65
应付债券 注释 25 3,440,000,000.00 2,300,000,000.00
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
39 / 152
2019 年半年度报告
递延收益
递延所得税负债 注释 16 449,572,008.67 433,630,388.74
其他非流动负债
非流动负债合计 9,155,961,488.31 8,151,561,207.39
负债合计 12,932,646,899.52 12,713,531,103.63
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 注释 26 853,460,723.00 853,460,723.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 注释 27 85,921,100.11 85,921,100.11
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 注释 28 229,856,311.14 229,856,311.14
一般风险准备
未分配利润 注释 29 1,982,839,397.73 1,931,565,992.19
归属于母公司所有者权益
3,152,077,531.98 3,100,804,126.44
（或股东权益）合计
少数股东权益 989,068,757.19 932,284,548.39
所有者权益（或股东权
4,141,146,289.17 4,033,088,674.83
益）合计
负债和所有者权益（或
17,073,793,188.69 16,746,619,778.46
股东权益）总计
法定代表人：答恒诚 主管会计工作负责人：覃宪姬 会计机构负责人：黄晓芩
母公司资产负债表
2019 年 6 月 30 日
编制单位:广州珠江实业开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 251,950,901.33 364,945,864.20
交易性金融资产 97,022,633.45
以公允价值计量且其变动
81,195,470.83
计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项 305,102.00
其他应收款 注释 1 3,251,402,953.42 3,008,696,195.02
其中：应收利息
应收股利
存货 197,159,317.63 198,482,689.42
40 / 152
2019 年半年度报告
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 889,552,445.99 949,349,302.27
流动资产合计 4,687,088,251.82 4,602,974,623.74
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产 53,330,553.55
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 注释 2 2,861,359,898.98 2,801,882,607.05
其他权益工具投资 26,670,553.55
其他非流动金融资产
投资性房地产 1,106,434,412.01 1,123,013,939.91
固定资产 85,758,109.75 87,012,600.30
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 1,322,483.01 1,656,248.81
开发支出
商誉
长期待摊费用 161,286.24 199,389.96
递延所得税资产 174,594,224.05 174,455,556.01
其他非流动资产 1,962,629,325.00 1,952,519,565.00
非流动资产合计 6,218,930,292.59 6,194,070,460.59
资产总计 10,906,018,544.41 10,797,045,084.33
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 165,223,661.18 192,866,043.66
预收款项 3,824,627.56 3,849,379.36
应付职工薪酬 11,560.65 25,441.95
应交税费 7,659,090.61 11,293,614.90
其他应付款 2,475,523,618.57 2,816,601,004.02
其中：应付利息 57,998,784.90 108,086,423.26
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 934,700,000.00 1,562,700,000.00
其他流动负债
流动负债合计 3,586,942,558.57 4,587,335,483.89
非流动负债：
长期借款 1,849,650,000.00 1,853,000,000.00
应付债券 3,440,000,000.00 2,300,000,000.00
41 / 152
2019 年半年度报告
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 51,550,774.58 51,550,774.58
其他非流动负债
非流动负债合计 5,341,200,774.58 4,204,550,774.58
负债合计 8,928,143,333.15 8,791,886,258.47
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 853,460,723.00 853,460,723.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 85,921,100.11 85,921,100.11
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 221,117,428.25 221,117,428.25
未分配利润 817,375,959.90 844,659,574.50
所有者权益（或股东权
1,977,875,211.26 2,005,158,825.86
益）合计
负债和所有者权益（或
10,906,018,544.41 10,797,045,084.33
股东权益）总计
法定代表人：答恒诚 主管会计工作负责人：覃宪姬 会计机构负责人：黄晓芩
合并利润表
2019 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年半年度 2018 年半年度
一、营业总收入 注释 30 1,269,545,804.00 2,065,522,024.97
其中：营业收入 1,269,545,804.00 2,065,522,024.97
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 注释 30 1,128,771,611.65 1,630,524,338.77
其中：营业成本 824,134,967.51 1,263,322,013.24
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
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2019 年半年度报告
分保费用
税金及附加 注释 31 77,009,072.94 183,672,819.76
销售费用 注释 32 23,900,582.95 47,622,316.58
管理费用 注释 33 56,640,773.20 61,851,035.98
研发费用
财务费用 注释 34 147,086,215.05 74,056,153.21
其中：利息费用 140,970,090.44 70,882,472.93
利息收入 7,309,455.21 11,680,322.34
加：其他收益 注释 35 5,728.37
投资收益（损失以“－”号填列） 注释 36 4,183,385.18 -14,032,796.35
其中：对联营企业和合营企业的
-12,968,755.40 -20,778,673.14
投资收益
以摊余成本计量的金融资
产终止确认收益（损失以“-”号填列）
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”
注释 37 15,827,162.62 -40,393,091.50
号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
填列）
资产处置收益（损失以“－”号
填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 160,790,468.52 380,571,798.35
加：营业外收入 注释 38 275,632.09 1,877,739.90
减：营业外支出 注释 39 4,225,161.48 1,836,821.28
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
156,840,939.13 380,612,716.97
列）
减：所得税费用 注释 40 48,783,324.79 100,385,062.48
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 108,057,614.34 280,227,654.49
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
108,057,614.34 226,046,430.21
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
54,181,224.28
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净
51,273,405.54 237,892,149.51
亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”
56,784,208.80 42,335,504.98
号填列）
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
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2019 年半年度报告
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综合
收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.可供出售金融资产公允价值
变动损益
4.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
5.持有至到期投资重分类为可
供出售金融资产损益
6.其他债权投资信用减值准备
7.现金流量套期储备（现金流量
套期损益的有效部分）
8.外币财务报表折算差额
9.其他
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 108,057,614.34 280,227,654.49
归属于母公司所有者的综合收益总
51,273,405.54 237,892,149.51
额
归属于少数股东的综合收益总额 56,784,208.80 42,335,504.98
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.06 0.28
（二）稀释每股收益(元/股) 0.06 0.28
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元，上期被
合并方实现的净利润为：0 元。
法定代表人：答恒诚 主管会计工作负责人：覃宪姬 会计机构负责人：黄晓芩
母公司利润表
2019 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年半年度 2018 年半年度
一、营业收入 注释 3 228,770,407.75 320,706,660.55
减：营业成本 注释 3 118,281,367.28 107,417,882.86
税金及附加 5,230,040.25 21,126,873.78
销售费用 122,201.97 2,543,738.84
44 / 152
2019 年半年度报告
管理费用 29,290,102.29 30,033,937.24
研发费用
财务费用 124,345,988.34 55,234,154.34
其中：利息费用 117,899,553.28 46,863,642.31
利息收入 5,864,960.22 4,482,925.79
加：其他收益
投资收益（损失以“－”号填列） 注释 4 1,699,853.85 292,140,579.53
其中：对联营企业和合营企业的
-12,968,755.40 -20,778,673.14
投资收益
以摊余成本计量的金融资
产终止确认收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”
15,827,162.62 -40,393,091.50
号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
填列）
资产处置收益（损失以“－”号
填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -30,972,275.91 356,097,561.52
加：营业外收入 11,581.20 1,184,431.28
减：营业外支出 1,094,539.62 823,212.61
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
-32,055,234.33 356,458,780.19
列）
减：所得税费用 -4,771,619.73 10,976,176.15
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -27,283,614.60 345,482,604.04
（一）持续经营净利润（净亏损以
-27,283,614.60 345,482,604.04
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合
收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综
合收益
3.其他权益工具投资公允价值变
动
4.企业自身信用风险公允价值变
动
（二）将重分类进损益的其他综合收
益
1.权益法下可转损益的其他综合
收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.可供出售金融资产公允价值变
动损益
45 / 152
2019 年半年度报告
4.金融资产重分类计入其他综合
收益的金额
5.持有至到期投资重分类为可供
出售金融资产损益
6.其他债权投资信用减值准备
7.现金流量套期储备（现金流量套
期损益的有效部分）
8.外币财务报表折算差额
9.其他
六、综合收益总额 -27,283,614.60 345,482,604.04
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：答恒诚 主管会计工作负责人：覃宪姬 会计机构负责人：黄晓芩
合并现金流量表
2019 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2019年半年度 2018年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,174,674,596.28 1,622,119,142.63
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 注释 41 247,498,899.89 106,314,460.83
经营活动现金流入小计 1,422,173,496.17 1,728,433,603.46
购买商品、接受劳务支付的现金 327,490,292.13 740,379,911.99
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
为交易目的而持有的金融资产净增加额
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 77,658,044.87 72,934,295.25
支付的各项税费 140,336,733.15 339,122,903.13
支付其他与经营活动有关的现金 注释 44 594,007,314.08 197,797,856.88
经营活动现金流出小计 1,139,492,384.23 1,350,234,967.25
46 / 152
2019 年半年度报告
经营活动产生的现金流量净额 282,681,111.94 378,198,636.21
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 2,486,731,502.46 65,624,768.10
取得投资收益收到的现金 17,297,045.99 7,120,593.77
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净
30,000,000.00
额
收到其他与投资活动有关的现金 注释 44 183,642,841.82 124,677,674.60
投资活动现金流入小计 2,717,671,390.27 197,423,036.47
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
443,990.06 539,905.98
支付的现金
投资支付的现金 2,596,762,547.33 2,583,325,096.86
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净
36,993,412.69
额
支付其他与投资活动有关的现金 注释 44 30,001,782.74
投资活动现金流出小计 2,627,208,320.13 2,620,858,415.53
投资活动产生的现金流量净额 90,463,070.14 -2,423,435,379.06
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现
金
取得借款收到的现金 1,767,691,779.10 3,650,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 注释 44 10,466,785.05 17,697,936.51
筹资活动现金流入小计 1,778,158,564.15 3,667,697,936.51
偿还债务支付的现金 1,594,142,811.88 1,525,832,442.09
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 378,840,277.09 289,639,176.15
其中：子公司支付给少数股东的股利、利
润
支付其他与筹资活动有关的现金 注释 44 12,989,949.78 11,723,000.00
筹资活动现金流出小计 1,985,973,038.75 1,827,194,618.24
筹资活动产生的现金流量净额 -207,814,474.60 1,840,503,318.27
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 165,329,707.48 -204,733,424.58
加：期初现金及现金等价物余额 1,428,765,224.81 2,275,101,353.52
六、期末现金及现金等价物余额 1,594,094,932.29 2,070,367,928.94
法定代表人：答恒诚 主管会计工作负责人：覃宪姬 会计机构负责人：黄晓芩
母公司现金流量表
2019 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019年半年度 2018年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 33,529,350.94 203,881,444.20
47 / 152
2019 年半年度报告
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 4,011,189.19 1,078,132,159.61
经营活动现金流入小计 37,540,540.13 1,282,013,603.81
购买商品、接受劳务支付的现金 28,222,172.72 20,659,782.85
支付给职工以及为职工支付的现金 18,901,678.27 21,674,231.19
支付的各项税费 36,107,786.24 50,762,772.08
支付其他与经营活动有关的现金 266,251,860.37 841,743,230.20
经营活动现金流出小计 349,483,497.60 934,840,016.32
经营活动产生的现金流量净额 -311,942,957.47 347,173,587.49
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 2,433,731,502.46 624,768.10
取得投资收益收到的现金 14,668,609.00 312,919,252.67
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净
30,000,000.00
额
收到其他与投资活动有关的现金 185,220,310.07 83,531,777.53
投资活动现金流入小计 2,663,620,421.53 397,075,798.30
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
15,998.00 61,245.59
支付的现金
投资支付的现金 2,593,872,307.33 2,588,448,056.86
取得子公司及其他营业单位支付的现金净
62,801,160.00
额
支付其他与投资活动有关的现金 30,000,000.00
投资活动现金流出小计 2,623,888,305.33 2,651,310,462.45
投资活动产生的现金流量净额 39,732,116.20 -2,254,234,664.15
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,728,000,000.00 3,650,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,728,000,000.00 3,650,000,000.00
偿还债务支付的现金 1,277,142,811.88 1,441,350,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 278,651,359.94 91,315,729.33
支付其他与筹资活动有关的现金 12,989,949.78 11,723,000.00
筹资活动现金流出小计 1,568,784,121.60 1,544,388,729.33
筹资活动产生的现金流量净额 159,215,878.40 2,105,611,270.67
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -112,994,962.87 198,550,194.01
加：期初现金及现金等价物余额 364,945,864.20 401,560,894.69
六、期末现金及现金等价物余额 251,950,901.33 600,111,088.70
法定代表人：答恒诚 主管会计工作负责人：覃宪姬 会计机构负责人：黄晓芩
48 / 152
2019 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2019 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
2019 年半年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 减 少数股东权 所有者权益合
资 般
： 其他 益 计
实收资本 优 永 本 专项 风 其
其 库 综合 盈余公积 未分配利润 小计
(或股本) 先 续 公 储备 险 他
他 存 收益
股 债 积 准
股
备
一、上年期末余额 853,460,723.00 85,921,100.11 229,856,311.14 1,931,565,992.19 3,100,804,126.44 932,284,548.39 4,033,088,674.83
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企
业合并
其他
二、本年期初余额 853,460,723.00 85,921,100.11 229,856,311.14 1,931,565,992.19 3,100,804,126.44 932,284,548.39 4,033,088,674.83
三、本期增减变动
金额（减少以 51,273,405.54 51,273,405.54 56,784,208.80 108,057,614.34
“－”号填列）
（一）综合收益总
51,273,405.54 51,273,405.54 56,784,208.80 108,057,614.34
额
（二）所有者投入
和减少资本
1．所有者投入的普
通股
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配
49 / 152
2019 年半年度报告
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
东）的分配
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．设定受益计划变
动额结转留存收益
5．其他综合收益结
转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 853,460,723.00 85,921,100.11 229,856,311.14 1,982,839,397.73 3,152,077,531.98 989,068,757.19 4,141,146,289.17
50 / 152
2019 年半年度报告
2018 年半年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 其 一
减
项目 他 专 般
： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 优 永 综 项 风 其
其 资本公积 库 盈余公积 未分配利润 小计
(或股本) 先 续 合 储 险 他
他 存
股 债 收 备 准
股
益 备
一、上年期末余额 853,460,723.00 85,921,100.11 193,748,374.06 1,764,896,572.94 2,898,026,770.11 971,200,101.22 3,869,226,871.33
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企
业合并
其他
二、本年期初余额 853,460,723.00 85,921,100.11 193,748,374.06 1,764,896,572.94 2,898,026,770.11 971,200,101.22 3,869,226,871.33
三、本期增减变动
金额（减少以 237,892,149.51 237,892,149.51 -40,841,874.47 197,050,275.04
“－”号填列）
（一）综合收益总
237,892,149.51 237,892,149.51 42,335,504.98 280,227,654.49
额
（二）所有者投入
40,912,087.91 40,912,087.91
和减少资本
1．所有者投入的普
通股
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
有者权益的金额
4．其他 40,912,087.91 40,912,087.91
（三）利润分配 -124,089,467.36 -124,089,467.36
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股 -124,089,467.36 -124,089,467.36
51 / 152
2019 年半年度报告
东）的分配
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．设定受益计划变
动额结转留存收益
5．其他综合收益结
转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 853,460,723.00 85,921,100.11 193,748,374.06 2,002,788,722.45 3,135,918,919.62 930,358,226.75 4,066,277,146.37
法定代表人：答恒诚 主管会计工作负责人：覃宪姬 会计机构负责人：黄晓芩
母公司所有者权益变动表
2019 年 1—6 月
52 / 152
2019 年半年度报告
单位:元 币种:人民币
2019 年半年度
项目 实收资本 其他权益工具 减：库 其他综 专项储 所有者权益合
资本公积 盈余公积 未分配利润
(或股本) 优先股 永续债 其他 存股 合收益 备 计
一、上年期末余额 853,460,723.00 85,921,100.11 221,117,428.25 844,659,574.50 2,005,158,825.86
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 853,460,723.00 85,921,100.11 221,117,428.25 844,659,574.50 2,005,158,825.86
三、本期增减变动金额（减
-27,283,614.60 -27,283,614.60
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -27,283,614.60 -27,283,614.60
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的
分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存
收益
53 / 152
2019 年半年度报告
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 853,460,723.00 85,921,100.11 221,117,428.25 817,375,959.90 1,977,875,211.26
2018 年半年度
项目 实收资本 其他权益工具 减：库 其他综 专项储 所有者权益合
资本公积 盈余公积 未分配利润
(或股本) 优先股 永续债 其他 存股 合收益 备 计
一、上年期末余额 853,460,723.00 85,921,100.11 185,009,491.17 562,361,176.89 1,686,752,491.17
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 853,460,723.00 85,921,100.11 185,009,491.17 562,361,176.89 1,686,752,491.17
三、本期增减变动金额（减
345,482,604.04 345,482,604.04
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 345,482,604.04 345,482,604.04
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
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2019 年半年度报告
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
留存收益
5．其他综合收益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 853,460,723.00 85,921,100.11 185,009,491.17 907,843,780.93 2,032,235,095.21
法定代表人：答恒诚 主管会计工作负责人：覃宪姬 会计机构负责人：黄晓芩
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2019 年半年度报告
三、公司基本情况
(一) 公司概况
√适用 □不适用
1．公司注册地、组织形式和总部地址
广州珠江实业开发股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)系于 1992 年 10 月经广州
市经济体制改革委员会体改股字【1992】10 号文批准，由广州珠江实业总公司(后更名为广州珠
江实业集团有限公司)作为发起人，由全民所有制企业改组成立为股份有限公司，并已领取由广州
市工商行政管理局颁发的企业法人营业执照，注册号为：440101000083068。现持有统一社会信用
代码为 9144010119048157XD 的营业执照。改组后的注册资本为人民币 67,574,654.00 元，为每股
面值 1 元的股份。其中：广州市国有资产管理局(后更名为广州市人民政府国有资产监督管理委员
会)持有 6,157,465.00 元，占总股本 9.11%；广州珠江实业总公司(后更名为广州珠江实业集团有
限公司)持有 55,417,189.00 元，占总股本 82.01%；个人股持有 6,000,000.00 元，占总股本 8.88%。
1993 年 10 月 28 日，公司在上海证券交易所上市，股票代码：600684，公开发行新股
22,500,000.00 元，增资后股本总额为 90,074,654.00 元，其中：广州市国有资产管理局持有
6,157,465.00 元，占总股本 6.84%；广州珠江实业总公司持有 55,417,189.00 元，占总股本 61.52%；
社会公众持股 28,500,000.00 元，占总股本 31.64%。
1994 年 2 月 23 日，根据股东大会决议，公司按每 10 股送 5 股的比例向全体股东分派红股。
送红股后，公司总股本变更为 135,111,981.00 元。其中：广州市国有资产管理局持有 9,236,197.50
元，占总股本 6.84%；广州珠江实业总公司持有 83,125,783.50 元，占总股本 61.52%；社会公众
持股 42,750,000.00 元，占总股本 31.64%。
1995 年 8 月 25 日，公司向全体股东实行配股，每 10 股配 2 股，共配售普通股 27,022,396.20
股，配股后总股本增至 162,134,377.20 元。其中：广州市国有资产管理局持股 11,083,437.00
元，占总股本 6.84%；广州珠江实业总公司持股 74,100,940.20 元，占总股本 45.70%；社会公众
持股 76,950,000.00 元，占总股本 47.46%。
1997 年 4 月 29 日，经中国证券监督管理委员会证监上审字(1997)97 号文批准，公司向全体
股东进行了配股，配股后总股本为 187,039,387.20 元。广州市国有资产管理局持股 12,903,437.00
元，占总股本 6.90%；广州珠江实业集团有限公司持股 74,100,940.20 元，占总股本 39.62%；社
会公众持股 100,035,010.00 元，占总股本 53.48%。
2011 年 6 月 28 日，根据股东大会决议，公司按每 10 股转增 3 股的比例向全体股东分派红股。
共计转增 56,111,815.80 股，转增后公司总股本为 243,151,203.00 元。其中：广州珠江实业集团
有限公司持股 65,923,602.00 元，占总股本 27.11%；广州市人民政府国有资产监督管理委员会持
股 10,988,435.00 元，占总股本 4.52%；社会公众持股 166,239,166.00 元，占总股本 68.37%。
2012 年 6 月 5 日，根据股东大会决议，公司按每 10 股转增 3 股的比例向全体股东分派红股。
共计转增 72,945,361.00 股，转增后公司总股本为 316,096,564.00 元。其中：广州珠江实业集团
56 / 152
2019 年半年度报告
有限公司持股 88,319,035.00 元，占总股本 27.94%；广州市人民政府国有资产监督管理委员会持
股 14,284,966.00 元，占总股本 4.52%；社会公众持股 213,492,563.00 元，占总股本 67.54%。
2013 年 7 月 5 日，根据股东大会决议，公司按每 10 股送 5 股的比例向全体股东分派红股。
共计送 158,048,282.00 股，送股后公司总股本为 474,144,846.00 元。其中：广州珠江实业集团
有限公司持股 132,478,553.00 元，占总股本 27.94%；广州市人民政府国有资产监督管理委员会
持股 21,427,449.00 元，占总股本 4.52%；社会公众持股 320,238,844.00 元，占总股本 67.54%。
2013 年 7 月至 12 月，广州珠江实业集团有限公司累计增持 9,472,452.00 股，截止 2013 年 12 月
31 日 增 持 后 的 总 股 本 为 474,144,846.00 元 。 其 中 ： 广 州 珠 江 实 业 集 团 有 限 公 司 持 股
141,951,005.00 元 ， 占 总 股 本 29.94% ； 广 州 市 人 民 政 府 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 持 股
21,427,449.00 元，占总股本 4.52%；社会公众持股 310,766,392.00 元，占总股本 65.54%。
2014 年 7 月 7 日，根据股东大会决议，公司按每 10 股送 2 股的比例向全体股东分派红股，
共计送 94,828,969.20 股，并以 2013 年末总股本 474,144,846.00 股为基数，以资本公积每 10
股转增 3 股,共计转增 142,243,453.80 股。实施送红股及转增后公司总股本增至 711,217,269.00
元，其中：广州珠江实业集团有限公司持股 212,926,507.00 元，占总股本 29.94%；广州市人民
政 府 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 持 股 32,141,173.00 元 ， 占 总 股 本 4.52% ； 社 会 公 众 持 股
466,149,589.00 元，占总股本 65.54%。
2016 年 1 月 27 日，珠江实业集团通过上海证券交易所交易系统增持公司股份 7,027,413.00
股，占本公司已发行总股本的 0.99%；2016 年 5 月 18 日，珠江实业集团通过上海证券交易所交易
系统增持公司股份 892,382.00 股，占本公司已发行总股本的 0.13%；2017 年 5 月 26 日，珠江实
业集团通过上海证券交易所交易系统增持公司股份 328,284.00 股，占本公司已发行总股本的
0.05%。股权信息登记变更后，公司总股本为 711,217,269.00 元，广州珠江实业集团有限公司持
股 221,174,586.00 元，占总股本 31.10%；广州市人民政府国有资产监督管理委员会持股
32,141,173.00 元，占总股本 4.52%；社会公众持股 457,901,510.00 元，占总股本 64.38%。
2017 年 6 月 29 日，根据股东大会决议，以 2016 年末总股本 711,217,269.00 股为基数，以
未分配利润向全体股东每 10 股转增 2 股，共计转增 142,243,454.00 股，同时向全体股东每 10
股派发现金红利 0.5 元（含税），派发红利 35,560,863.45 元。实施送红股及转增后公司总股本
增加至 853,460,723.00 股，其中：广州珠江实业集团有限公司持股 265,409,503.00 元，占总股
本 31.10%；广州市人民政府国有资产监督管理委员会持股 38,569,408.00 元，占总股本 4.52%；
社会公众持股 549,481,812.00 元，占总股本 64.38%。
经过历年的派送红股、配售新股、转增股本，截至 2019 年 6 月 30 日，本公司累计发行股本
总数 85,346.0723 万股，注册资本为 85,346.0723 万元，注册地址：广州市越秀区东风中路 362
号颐德大厦 30 楼，总部地址：广州市越秀区东风中路 362 号颐德大厦 30 楼，母公司为广州珠江
实业集团有限公司，集团最终实际控制人为广州市人民政府国有资产监督管理委员会。
2．经营范围
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2019 年半年度报告
许可经营项目：房地产开发经营、物业经营、实业投资、物业管理等。 一般经营项目：无。
3．公司业务性质和主要经营活动
本公司属房地产行业，主要产品和服务为房地产开发经营、物业经营、实业投资、物业管理
等。
4．公司基本架构
公司最高权力机构是股东大会,实行董事会领导下的总经理负责制。根据业务发展需要，设立
董事会办公室、办公室、法律事务部、人力资源部、计划财务部、运营管理部、开发拓展部、内
部审计部、纪检监察室、党群工作部、设计管理部、成本工程部、营销策划部等职能部门。
5．财务报表的批准报出
本财务报表业经公司全体董事于 2019 年 8 月 21 日批准报出。
(二) 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本期纳入合并财务报表范围的主体共 12 户，具体包括：
持股比例 表决权比例
子公司名称 子公司类型 级次
（%） （%）
广州珠江物业管理有限公司（以下简称“珠
控股子公司 二级 80 80
江物管公司”）
湖南珠江实业投资有限公司（以下简称“湖
全资子公司 二级 100 100
南长沙公司”）
广州珠江投资发展有限公司（以下简称“珠
全资子公司 二级 100 100
江投资公司”）
广州珠江实业健康管理有限公司（以下简
全资子公司 二级 100 100
称“珠实健康公司”）
广东嘉德丰投资发展有限公司（以下简称
全资子公司 二级 100 100
“嘉德丰公司”）
海南锦绣实业有限公司（以下简称“海南
控股子公司 二级 51 51
锦绣公司”）
广州市广隆房地产有限公司（以下简称“广
全资子公司 二级 100 100
隆公司”）
安徽中侨置业投资有限公司（以下简称
控股子公司 二级 50.71 50.71
“安徽中侨公司”）
广东金海投资有限公司（以下简称“广东
控股子公司 二级 55.00 55.00
金海公司”）
开平恒祥房地产开发有限公司（以下简称
控股子公司 二级 40.00 77.50
“开平恒祥公司”）
海南珠江绿岛投资有限公司（以下简称
全资子公司 二级 100.00 100.00
“海南绿岛公司”）
广州市盛唐房地产开发有限公司（以下简
控股子公司 二级 51.00 51.00
称“广州盛唐公司”）
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2019 年半年度报告
四、财务报表的编制基础
(一) 编制基础
本公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本
准则》和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关
规定（以下合称“企业会计准则”）进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监
督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般
规定》（2014 年修订）的规定，编制财务报表。
(二) 持续经营
√适用 □不适用
本公司对报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能
力产生重大怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
具体会计政策和会计估计：
(一) 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的
财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
(二) 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
(三) 营业周期
□适用 √不适用
(四) 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
1. 分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一
种或多种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
(1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
(2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
59 / 152
2019 年半年度报告
(3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
(4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
2． 同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包
括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值
计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值
总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调
整留存收益。
如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或
有对价结算金额的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，
调整留存收益。
对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一
项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股
权投资初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得
股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整
留存收益。对于合并日之前持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计
量准则核算而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与
被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因采用权益法核算而
确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的所有者权益其
他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当期损益。
3. 非同一控制下的企业合并
购买日是指本公司实际取得对被购买方控制权的日期，即被购买方的净资产或生
产经营决策的控制权转移给本公司的日期。同时满足下列条件时，本公司一般认为实
现了控制权的转移：
(1)企业合并合同或协议已获本公司内部权力机构通过。
(2)企业合并事项需要经过国家有关主管部门审批的，已获得批准。
(3)已办理了必要的财产权转移手续。
(4)本公司已支付了合并价款的大部分，并且有能力、有计划支付剩余款项。
(5)本公司实际上已经控制了被购买方的财务和经营政策，并享有相应的利益、
承担相应的风险。
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本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价
值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差
额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的
差额，经复核后，计入当期损益。
通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各
项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前
持有的股权投资采用权益法核算的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价
值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的股
权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单
位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。合并日之前持有的股权投资采
用金融工具确认和计量准则核算的，以该股权投资在合并日的公允价值加上新增投资
成本之和，作为合并日的初始投资成本。原持有股权的公允价值与账面价值之间的差
额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应全部转入合并日当期的投资收益。
4. 为合并发生的相关费用
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，
于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权
益性交易的从权益中扣减。
(六) 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1. 合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所
控制的单独主体）均纳入合并财务报表。
2．合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务
报表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业
会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务
状况、经营成果和现金流量。
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所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司
一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表
时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合
并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并股东权益变动表的影响。如果站
在企业集团合并财务报表角度与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不
同时，从企业集团的角度对该交易予以调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合
并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目
下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者
权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购
该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进
行调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基
础对其财务报表进行调整
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负
债表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合
并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，
同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制
时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各
方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之
前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚
日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比
较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资
产负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合
并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
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因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前
持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允
价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及
权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所
有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当
期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他
综合收益除外。
（2）处置子公司或业务
1）一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、
费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金
流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余
股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的
对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或
合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资
收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益及利润
分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方
重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
2）分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权
投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将
多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
A.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
B.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
C.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
D.一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将
各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制
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权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财
务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失
控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行
会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有
子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产
负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收
益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价
款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产
份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股
本溢价不足冲减的，调整留存收益。
(七) 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
1．合营安排的分类
本公司根据合营安排的结构、法律形式以及合营安排中约定的条款、其他相关事
实和情况等因素，将合营安排分为共同经营和合营企业。
未通过单独主体达成的合营安排，划分为共同经营；通过单独主体达成的合营安
排，通常划分为合营企业；但有确凿证据表明满足下列任一条件并且符合相关法律法
规规定的合营安排划分为共同经营：
(1)合营安排的法律形式表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权
利和承担义务。
(2)合营安排的合同条款约定，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权
利和承担义务。
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(3)其他相关事实和情况表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权
利和承担义务，如合营方享有与合营安排相关的几乎所有产出，并且该安排中负债的
清偿持续依赖于合营方的支持。
2．共同经营会计处理方法
本公司确认共同经营中利益份额中与本公司相关的下列项目，并按照相关企业会
计准则的规定进行会计处理：
(1)所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
(2)所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
(3)其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
(4)确认共同经营因出售产出所产生的收入；
(5)发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
本公司向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由
共同经营出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与
方的部分。投出或出售的资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定
的资产减值损失的，本公司全额确认该损失。
本公司自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给
第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入
的资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本
公司按承担的份额确认该部分损失。
本公司对共同经营不享有共同控制，如果本公司享有该共同经营相关资产且承担
该共同经营相关负债的，仍按上述原则进行会计处理，否则，应当按照相关企业会计
准则的规定进行会计处理。
(八) 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现
金。将同时具备期限短（一般从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为
已知金额的现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(九) 外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用
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(十) 金融工具
√适用 □不适用
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工
具的合同。金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1. 金融资产的分类、确认和计量
本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产
于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于非
交易性权益工具投资，本公司在初始确认时将其指定为以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的金融资产进行核算。
（1）以摊余成本计量的金融资产
本公司管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目
标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生
的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
以摊余成本计量的金融资产包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、
长期应收款、债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金
额。但因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未包含重大融资成分或不
考虑不超过一年的合同中的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。持有期间采用
实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当
期损益。收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损
益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本公司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售
为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产包含其他债权投资（债务
工具）、其他权益工具投资（权益工具）等，按公允价值进行初始计量，相关交易费
用计入初始确认金额。对于其他债权投资（债务工具），按公允价值进行后续计量，
公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计
入其他综合收益。终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合
收益中转出，计入当期损益。对于其他权益工具投资（权益工具），按公允价值进行
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后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。终止确认时，
之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
此外，本公司将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产。本公司将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价
值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计
利得或损失将从其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
本公司将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金
融资产、其他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期
损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。终止确认
时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益。
2. 金融负债的分类、确认和计量
金融负债于初始确认时分类为以以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债和以摊余成本计量的金融负债。
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金
融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公
允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。终止确认时，其公允价值与初始
入账金额之间的差额确认为投资收益。
（2）以摊余成本计量的金融负债
以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、
长期借款、应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初
始确认金额。持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。终止确认时，将支
付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。
3. 金融资产转移的确认依据和计量方法
对于满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：
（1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
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（2）该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给
转入方；
（3）该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几
乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放
弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，
并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使
企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移
而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损
益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确
认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与
应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的
前述账面金额之差额计入当期损益。
4. 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；
本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负
债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认
新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负
债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包
括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5. 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到
或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场
中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业
协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价
格。不存在活跃市场的金融工具，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包
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括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相
同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。在估值时，
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选
择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入
值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切
实可行的情况下，使用不可输入值。
6. 金融工具的减值
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对
以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产（债务工具）的预期信用损失进行估计。
本公司在每个资产负债表日评估金融资产的信用风险自初始确认后是否已经显
著增加。
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融
工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险
自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损
失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或
利得计入当期损益。
(十一) 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
应收账款按照实际发生额记账。坏账准备在对应收账款的回收可能性作出具体评
估后计提，本公司对回收有困难的单项金额重大和不重大的应收账款，结合实际情况
和经验进行减值测试，确定减值损失，相应计提坏账准备。
1. 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款
√适用 □不适用
单项金额重大的判断依据或金额标准 单项金额不低于 100 万元的应收账款
坏账准备在对应收账款的回收可能性作出具体评估
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方 后计提，本公司对回收有困难的单项金额重大和不
法 重大的应收款项，结合实际情况和经验进行减值测
试，确定减值损失，相应计提坏账准备。
2. 单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收账款
√适用 □不适用
单项计提坏账准备的理由 单项金额低于 100 万元且账龄 3 年以上的应收账款
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公司对于单项不重大的应收账款，结合实际情况和
坏账准备的计提方法 经验进行减值测试，确定减值损失，相应计提坏账
准备。
(十二) 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
对于其他应收款的减值损失计量，比照前述应收账款的减值损失计量方法处理。
(十三) 存货
√适用 □不适用
1．存货的分类
存货分类为：开发成本、开发产品、酒店、周转房及低值易耗品等。
2．发出存货的计价方法
各类存货的购入和入库按实际成本计价，开发项目采用个别计价法核算。
3．存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
年末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌
价准备。年末按照单个存货项目计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提
的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
4．存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5．低值易耗品采用一次摊销法。
6．周转房为安置拆迁居民周转使用的房屋，按五十年分期平均摊销。
7．开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房产整体开发的项目，
其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
8．公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生
的成本。
9．维修基金的核算方法
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维修基金的核算方法：根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品预
售时，由公司统一向维修基金管理部门上缴，待开发产品销售时，再向购房人收取。
(十四) 持有待售资产
√适用 □不适用
1．划分为持有待售确认标准
将同时满足下列条件的非流动资产或处置组确认为持有待售组成部分：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出
售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议，并已获得监管
部门批准（如适用），且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
确定的购买承诺，是与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交
易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可
能性极小。
2．持有待售核算方法
对于持有待售的非流动资产或处置组不计提折旧或摊销，其账面价值高于公允价
值减去出售费用后的净额的，应当将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，
减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定
其不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，
以两者孰低计量。
上述原则适用于所有非流动资产，但不包括采用公允价值模式进行后续计量的投
资性房地产、采用公允价值减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的
资产、递延所得税资产、由金融工具相关会计准则规范的金融资产、由保险合同相关
会计准则规范的保险合同所产生的权利。
(十五) 长期股权投资
√适用 □不适用
1. 初始投资成本的确定
(1)企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注五同一控制下和非
同一控制下企业合并的会计处理方法。
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(2)其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成
本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初
始投资成本。
投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值（扣除已宣告但尚
未发放的现金股利或利润）作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠
计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础
确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上
述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长
期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
2．后续计量及损益确认
（1）成本法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始
投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。
除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或
利润外，本公司按照享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。
（2）权益法
本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分
通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有
的联营企业的权益性投资，采用公允价值计量且其变动计入损益。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允
价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和
其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的
账面价值；并按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减
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少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以
外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项
可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。本公司与
联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本
公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。
本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲
减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他
实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长
期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承
担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述
相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单
位净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值后，恢复确认投资收益。
3．长期股权投资核算方法的转换
（1）公允价值计量转权益法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确
认和计量准则进行会计处理的权益性投资，因追加投资等原因能够对被投资单位施加
重大影响或实施共同控制但不构成控制的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工
具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改
按权益法核算的初始投资成本。
原持有的股权投资分类为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差
额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。
按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股比例计算确定的
应享有被投资单位在追加投资日可辨认净资产公允价值份额之间的差额，调整长期股
权投资的账面价值，并计入当期营业外收入。
（2）公允价值计量或权益法核算转成本法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确
认和计量准则进行会计处理的权益性投资，或原持有对联营企业、合营企业的长期股
权投资，因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个
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别财务报表时，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成
本法核算的初始投资成本。
购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该
项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计
量》的有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成
本法核算时转入当期损益。
（3）权益法核算转公允价值计量
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响
的，处置后的剩余股权改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》核算，
其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时
采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
（4）成本法转权益法
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别
财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，
改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整。
（5）成本法转公允价值计量
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别
财务报表时，处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，
改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，
其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
4．长期股权投资的处置
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多
种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
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企业因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽
子交易的，应当区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
1)在个别财务报表中，对于处置的股权，应当按照《企业会计准则第 2 号——长
期股权投资》的规定进行会计处理；同时，对于剩余股权，应当按其账面价值确认为
长期股权投资或其他相关金融资产。处置后的剩余股权能够对原有子公司实施共同控
制或重大影响的，按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理。
2)在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进
行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算
应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制
权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权
时转为当期投资收益。企业应当在附注中披露处置后的剩余股权在丧失控制权日的公
允价值、按照公允价值重新计量产生的相关利得或损失的金额。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，区分个别
财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
(1)在个别财务报表中，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进
行会计处理，企业处置对子公司的投资，处置价款与处置投资对应的账面价值的差额，
在母公司个别财务报表中应当确认为当期投资收益；
(2)在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享
有该子公司净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失
控制权当期的损益。
5．共同控制、重大影响的判断标准
如果本公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且对该安排回报具
有重大影响的活动决策，需要经过分享控制权的参与方一致同意时才存在，则视为本
公司与其他参与方共同控制某项安排，该安排即属于合营安排。
合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断本公司对该单独主体的净资产
享有权利时，将该单独主体作为合营企业，采用权益法核算。若根据相关约定判断本
公司并非对该单独主体的净资产享有权利时，该单独主体作为共同经营，本公司确认
与共同经营利益份额相关的项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并
不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司通过以下一种或多种
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情形，并综合考虑所有事实和情况后，判断对被投资单位具有重大影响。（1）在被
投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表；（2）参与被投资单位财务和经营政
策制定过程；（3）与被投资单位之间发生重要交易；（4）向被投资单位派出管理人
员；（5）向被投资单位提供关键技术资料。
(十六) 投资性房地产
1. 如果采用成本计量模式的
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已
出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。此外，
对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其
用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购
买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，
由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值
率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率
及年折旧（摊销）率列示如下：
类 别 预计使用寿命（年） 预计净残值率 年折旧（摊销）率
土地使用权 40 0% 2.5%
房屋建筑物 40 0% 2.5%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本公司将该投资性房地产转
换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变
之日起，本公司将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前
的账面价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益
时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入
扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(十七) 固定资产
1. 确认条件
√适用 □不适用
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固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过
一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2. 固定资产的分类
固定资产分类为：房屋及建筑物、运输设备和其他设备。
3. 固定资产的初始计量
本公司固定资产按成本进行初始计量。其中，外购的固定资产的成本包括买价、
进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属
于该资产的其他支出。自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状
态前所发生的必要支出构成。投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值
作为入账价值，但合同或协议约定价值不公允的按公允价值入账。购买固定资产的价
款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款
的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除应予资本化的
以外，在信用期间内计入当期损益。
4. 固定资产的后续计量及处置
固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了
减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年
限确定折旧额；已提足折旧仍继续使用的固定资产不计提折旧。
本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。
并在年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先
估计数存在差异的，进行相应的调整。
5. 折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-28 0-10 3.56-4.5
运输设备 年限平均法 4.5-5 0-10 18-22.04
其他设备 年限平均法 4.5-5 0-10 18-22.04
（1）固定资产的后续支出
与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不
符合固定资产确认条件的，在发生时计入当期损益。
（2）固定资产处置
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当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固
定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后
的金额计入当期损益。
6. 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产：
（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本公司。
（2）本公司有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选
择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种
选择权。
（3）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
（4）本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁
资产公允价值。
（5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本公司才能使用。
融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的
现值两者中较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其
差额作为未确认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁
项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确
认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法进行分摊。
本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提融资租入固定资产折旧。能够
合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无
法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命
两者中较短的期间内计提折旧。
(十八) 在建工程
√适用 □不适用
1．在建工程类别
本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定
可使用状态前所发生的必要支出构成，包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关
税费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。本公司的在建工程以项目分
类核算。
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2．在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固
定资产的入账价值。所建造的固定资产在在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办
理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成
本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折
旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折
旧额。
(十九) 借款费用
√适用 □不适用
1．借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，
予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，
计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到
预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产
而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经
开始。
2．借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用
暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款
费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该
部分资产借款费用停止资本化。
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购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对
外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3．暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续
超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条
件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。
在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始
后借款费用继续资本化。
4．借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进
行暂时性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的
资产达到预定可使用或者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借
款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加
权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者
溢价金额，调整每期利息金额。
(二十) 无形资产
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括
土地使用权、非专利技术等。
1. 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
（1）无形资产的初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到
预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质
上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定
其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，
计入当期损益。
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在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠
计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定
其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的
非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的
成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定
其入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其
入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成
本、注册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的
利息费用，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
（2）无形资产的后续计量
本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命
不确定的无形资产。
a.使用寿命有限的无形资产
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销。
使用寿命有限的无形资产预计寿命及依据如下：
预计使用
项目 依据
寿命
专利权、商标权、非专利技术、
5年 不超过合同性权利或其他法定权利的期限
外购软件
土地使用权 50 年 不超过合同性权利或其他法定权利的期限
每年末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年年末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
b.使用寿命不确定的无形资产
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
对于使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不摊销，每期末对无形资产的寿
命进行复核。如果期末重新复核后仍为不确定的，在每个会计期间继续进行减值测试。
每年末，对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。
经复核，无使用寿命不确定的无形资产。
2. 内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
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（1）划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、
研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划
或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
（2）开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
a.完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
b.具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
c.无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在
市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
d.有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能
力使用或出售该无形资产；
e.归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
(二十一) 长期资产减值
√适用 □不适用
本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资
产存在减值迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回
金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来
现金流量的现值两者之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期
资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，
同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以
使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，
每年都进行减值测试。
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在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应
中受益的资产组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值
测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的
资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，
确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这
些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其
可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商
誉的减值损失。
(二十二) 长期待摊费用
√适用 □不适用
1. 摊销方法
长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1
年以上的各项费用。长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销。
2. 摊销年限
长期待摊费用有明确受益期限的按受益期平均摊销，无明确受益期限的按 5 年平
均摊销。
(二十三) 职工薪酬
职工职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种
形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工
福利。
1. 短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需
要全部予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的
会计期间，将应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关
资产成本和费用。
2. 离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
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离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动
关系后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社
会基本养老保险、失业保险等；在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提
存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
离职后福利设定受益计划主要为离退休人员支付的明确标准的统筹外福利、为去
世员工遗属支付的生活费等。对于设定受益计划中承担的义务，在资产负债表日由独
立精算师使用预期累计福利单位法进行精算，将设定受益计划产生的福利义务归属于
职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本，其中：除非其他会计准则要
求或允许职工福利成本计入资产成本，设定设益计划服务成本和设定设益计划净负债
或净资产的利息净额在发生当期计入当期损益；重新计量设定受益计划净负债或净资
产所产生的变动在发生当期计入其他综合收益，且在后续会计期间不允许转回至损益。
3. 辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓
励职工自愿接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划
或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认
因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
本公司向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家
规定的退休年龄、经本公司管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴
纳的社会保险费等。本公司自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，
向内退职工支付内部退养福利。对于内退福利，本公司比照辞退福利进行会计处理，
在符合辞退福利相关确认条件时，将自职工停止提供服务日至正常退休日期间拟支付
的内退职工工资和缴纳的社会保险费等，确认为负债，一次性计入当期损益。内退福
利的精算假设变化及福利标准调整引起的差异于发生时计入当期损益。
4. 其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工
福利。
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对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计
期间，将应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本；除上述情形外的
其他长期职工福利，在资产负债表日由独立精算师（根据企业实际撰写）使用预期累
计福利单位法进行精算，将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，
并计入当期损益或相关资产成本。
(二十四) 预计负债
√适用 □不适用
本公司涉及诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项时，如该等事项很可能需要未
来以交付资产或提供劳务、其金额能够可靠计量的，确认为预计负债。
1. 预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
该义务是本公司承担的现时义务；
履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
2. 预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币
时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现
后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同
的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内
各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最
可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相
关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本
确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
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(二十五) 股份支付
√适用 □不适用
1．股份支付的种类
本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
2．权益工具公允价值的确定方法
对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允
价值。对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公
允价值，选用的期权定价模型考虑以下因素：（1）期权的行权价格；（2）期权的有
效期；（3）标的股份的现行价格；（4）股价预计波动率；（5）股份的预计股利；
（6）期权有效期内的无风险利率。
在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的
市场条件和非可行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方
满足了所有可行权条件中的非市场条件（如服务期限等），即确认已得到服务相对应
的成本费用。
3．确定可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作
出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工
具的数量与实际可行权数量一致。
4．会计处理方法
以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行
权的，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债
表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，
将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。在可行权日之后不再对已确认的
相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确
定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负债的公允
价值计入相关成本或费用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条
件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可
行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服
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务计入成本或费用和相应的负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，
对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
5．对于存在修改条款和条件的情况的，本期的修改情况及相关会计处理
若在等待期内取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加
速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。
职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授
予权益工具的取消处理。
(二十六) 政府补助
√适用 □不适用
1. 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产，但不包括政
府作为企业所有者投入的资本。根据相关政府文件规定的补助对象，将政府补助划分
为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资
产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补
助。
2. 政府补助的确认
对期末有证据表明公司能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到
财政扶持资金的，按应收金额确认政府补助。除此之外，政府补助均在实际收到时确
认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币 1 元）
计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
3. 会计处理方法
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限内
按照合理、系统的方法分期计入损益或冲减相关资产账面价值；
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递
延收益，在确认相关费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业
已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损益或冲减相关成本。
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与企业日常活动相关的政府补助计入其他收益或冲减相关成本费用；与企业日常
活动无关的政府补助计入营业外收支。
收到与政策性优惠贷款贴息相关的政府补助冲减相关借款费用；取得贷款银行提
供的政策性优惠利率贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款
本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产
账面价值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当
期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
(二十七) 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的
差额(暂时性差异)计算确认。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，
按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
1．确认递延所得税资产的依据
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏
损和税款抵减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产
不予确认：（1）该交易不是企业合并；（2）交易发生时既不影响会计利润也不影响
应纳税所得额或可抵扣亏损。
对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应
的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来
抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
2．确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但
不包括：
（1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；
（2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，
也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）所形成的暂时性差异；
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（3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转
回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
3．同时满足下列条件时，将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额
列示
（1）企业拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
（2）递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体
征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得
税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体体意图以净额结算当期所得
税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。
(二十八) 租赁
1. 经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）经营租入资产
公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行
分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租
金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）经营租出资产
公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行
分摊，确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；
如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分
期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收
入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
2. 融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款
额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的
入账价值，其差额作为未确认的融资费用。
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公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费
用。
融资租入资产的认定依据、计价和折旧方法详见本附注四／（十四）固定资产。
（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和
与其现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入，
公司发生的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并
减少租赁期内确认的收益金额。
(二十九) 重要会计政策和会计估计的变更
1. 重要会计政策变更
√适用 □不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注(受重要影响的报表项目名称和金额)
执行《企业会计准则第 22 号——金
融工具确认和计量》、《企业会计准
则第 23 号——金融资产转移》、《企 《广州珠江实业开发股份有限公司 详见本节第 3 点“首次执行新金融工具准则、
业会计准则第 24 号——套期会计》 第九届董事会 2019 年第五次会议 新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年
和《企业会计准则第 37 号——金融 决议公告》、审议通过《关于公司 年初财务报表相关项目情况”。
工具列报》（2017 年修订）、《关于修 会计政策变更的议案》
订印发 2018 年度一般企业财务报表
格式的通知》
2. 重要会计估计变更
□适用 √不适用
3. 首次执行新金融工具准则、新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年年初财务
报表相关项目情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 1,462,499,415.06 1,462,499,415.06
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 81,195,470.83 81,195,470.83
以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资 81,195,470.83 -81,195,470.83
产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 12,381,238.05 12,381,238.05
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应收款项融资
预付款项 28,946,242.25 28,946,242.25
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 3,551,125,378.67 3,551,125,378.67
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 5,340,623,334.24 5,340,623,334.24
持有待售资产
一年内到期的非流动资
产
其他流动资产 1,401,559,778.12 1,401,559,778.12
流动资产合计 11,878,330,857.22 11,878,330,857.22
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
可供出售金融资产 53,330,553.55 -53,330,553.55
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 548,923,447.05 548,923,447.05
其他权益工具投资 53,330,553.55 53,330,553.55
其他非流动金融资产
投资性房地产 1,239,594,351.26 1,239,594,351.26
固定资产 819,144,094.99 819,144,094.99
在建工程 272,792.80 272,792.80
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 2,831,626.18 2,831,626.18
开发支出
商誉 328,791.01 328,791.01
长期待摊费用 1,365,801.25 1,365,801.25
递延所得税资产 298,237,463.15 298,237,463.15
其他非流动资产 1,904,260,000.00 1,904,260,000.00
非流动资产合计 4,868,288,921.24 4,868,288,921.24
资产总计 16,746,619,778.46 16,746,619,778.46
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负
债
衍生金融负债
应付票据
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2019 年半年度报告
应付账款 411,717,254.37 411,717,254.37
预收款项 188,529,119.26 188,529,119.26
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 8,048,205.36 8,048,205.36
应交税费 595,401,991.58 595,401,991.58
其他应付款 1,613,615,122.63 1,613,615,122.63
其中：应付利息 109,868,986.54 109,868,986.54
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负
1,744,658,203.04 1,744,658,203.04
债
其他流动负债
流动负债合计 4,561,969,896.24 4,561,969,896.24
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 5,417,930,818.65 5,417,930,818.65
应付债券 2,300,000,000.00 2,300,000,000.00
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 433,630,388.74 433,630,388.74
其他非流动负债
非流动负债合计 8,151,561,207.39 8,151,561,207.39
负债合计 12,713,531,103.63 12,713,531,103.63
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 853,460,723.00 853,460,723.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 85,921,100.11 85,921,100.11
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 229,856,311.14 229,856,311.14
一般风险准备
未分配利润 1,931,565,992.19 1,931,565,992.19
归属于母公司所有者权
3,100,804,126.44 3,100,804,126.44
益（或股东权益）合计
少数股东权益 932,284,548.39 932,284,548.39
所有者权益（或股东 4,033,088,674.83 4,033,088,674.83
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2019 年半年度报告
权益）合计
负债和所有者权益
16,746,619,778.46 16,746,619,778.46
（或股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
财政部于 2017 年修订并发布《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》、
《企业会计准则第 23 号—金融资产转移》、《企业会计准则第 24 号—套期会计》、
《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》等四项金融工具相关会计准则（以下简称
“新金融工具准则），自 2018 年 1 月 1 日起在境内外同时上市的企业，以及在境外
上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报告的企业施行，自 2019 年 1
月 1 日起在其他境内上市企业施行。
按照上述要求，本公司自 2019 年 1 月 1 日起开始执行新金融工具准则，并按照
财政部于 2018 年 6 月 15 日发布的《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式
的通知》（财会〔2018〕15 号）要求，对财务报表格式进行修订。财务报表的列报项
目因此发生变更的，已按照《企业会计准则第 30 号—财务报表列报》等的相关规定，
对可比期间的比较数据进行调整。
对可比期间的资产负债表列报项目调整如下：
（1）对在活跃证券市场的投资，原列报为“以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产”，依据新金融工具准则规定及修订后财务报表格式的列报要求，2019
年 1 月 1 日起列报调整至“交易性金融资产”。
（2）对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响并且在活跃市场中没有报
价、公允价值不能可靠计量的权益工具投资，原列报为“可供出售金融资产”，依据
新金融工具准则规定及修订后财务报表格式的列报要求，2019 年 1 月 1 日起列报调整
至“其他权益工具投资”。
母公司资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 364,945,864.20 364,945,864.20
交易性金融资产 81,195,470.83 81,195,470.83
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2019 年半年度报告
以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资 81,195,470.83 -81,195,470.83
产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项 305,102.00 305,102.00
其他应收款 3,008,696,195.02 3,008,696,195.02
其中：应收利息
应收股利
存货 198,482,689.42 198,482,689.42
持有待售资产
一年内到期的非流动资
产
其他流动资产 949,349,302.27 949,349,302.27
流动资产合计 4,602,974,623.74 4,602,974,623.74
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产 53,330,553.55 -53,330,553.55
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 2,801,882,607.05 2,801,882,607.05
其他权益工具投资 53,330,553.55 53,330,553.55
其他非流动金融资产
投资性房地产 1,123,013,939.91 1,123,013,939.91
固定资产 87,012,600.30 87,012,600.30
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 1,656,248.81 1,656,248.81
开发支出
商誉
长期待摊费用 199,389.96 199,389.96
递延所得税资产 174,455,556.01 174,455,556.01
其他非流动资产 1,952,519,565.00 1,952,519,565.00
非流动资产合计 6,194,070,460.59 6,194,070,460.59
资产总计 10,797,045,084.33 10,797,045,084.33
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负
债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 192,866,043.66 192,866,043.66
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2019 年半年度报告
预收款项 3,849,379.36 3,849,379.36
应付职工薪酬 25,441.95 25,441.95
应交税费 11,293,614.90 11,293,614.90
其他应付款 2,816,601,004.02 2,816,601,004.02
其中：应付利息 108,086,423.26 108,086,423.26
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负
1,562,700,000.00 1,562,700,000.00
债
其他流动负债
流动负债合计 4,587,335,483.89 4,587,335,483.89
非流动负债：
长期借款 1,853,000,000.00 1,853,000,000.00
应付债券 2,300,000,000.00 2,300,000,000.00
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 51,550,774.58 51,550,774.58
其他非流动负债
非流动负债合计 4,204,550,774.58 4,204,550,774.58
负债合计 8,791,886,258.47 8,791,886,258.47
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 853,460,723.00 853,460,723.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 85,921,100.11 85,921,100.11
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 221,117,428.25 221,117,428.25
未分配利润 844,659,574.50 844,659,574.50
所有者权益（或股东权
2,005,158,825.86 2,005,158,825.86
益）合计
负债和所有者权益
10,797,045,084.33 10,797,045,084.33
（或股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
财政部于 2017 年修订并发布《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》、
《企业会计准则第 23 号—金融资产转移》、《企业会计准则第 24 号—套期会计》、
《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》等四项金融工具相关会计准则（以下简称
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“新金融工具准则），自 2018 年 1 月 1 日起在境内外同时上市的企业，以及在境外
上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报告的企业施行，自 2019 年 1
月 1 日起在其他境内上市企业施行。
按照上述要求，公司自 2019 年 1 月 1 日起开始执行新金融工具准则，并按照财
政部于 2018 年 6 月 15 日发布的《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的
通知》（财会〔2018〕15 号）要求，对财务报表格式进行修订。财务报表的列报项目
因此发生变更的，已按照《企业会计准则第 30 号—财务报表列报》等的相关规定，
对可比期间的比较数据进行调整。
对可比期间的资产负债表列报项目调整如下：
（1）对在活跃证券市场的投资，原列报为“以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产”，依据新金融工具准则规定及修订后财务报表格式的列报要求，2019
年 1 月 1 日起列报调整至“交易性金融资产”。
（2）对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响并且在活跃市场中没有报价、
公允价值不能可靠计量的权益工具投资，原列报为“可供出售金融资产”，依据新金
融工具准则规定及修订后财务报表格式的列报要求，2019 年 1 月 1 日起列报调整至“其
他权益工具投资”。
4. 首次执行新金融工具准则、新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
√适用 □不适用
对可比期间利润表和现金流量表列报项目及金额影响如下：
2018 年 12 月 31 日列 2019 年 1 月 1 日经重
影响金额
报金额 列后金额
合并资产负债表：
以公允价值计量且其变动计入当期
81,195,470.83 -81,195,470.83
损益的金融资产
交易性金融资产 81,195,470.83 81,195,470.83
可供出售金融资产 53,330,553.55 -53,330,553.55
其他权益工具投资 53,330,553.55 53,330,553.55
母公司资产负债表：
以公允价值计量且其变动计入当期
81,195,470.83 -81,195,470.83
损益的金融资产
交易性金融资产 81,195,470.83 81,195,470.83
可供出售金融资产 53,330,553.55 -53,330,553.55
其他权益工具投资 53,330,553.55 53,330,553.55
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(三十) 其他
√适用 □不适用
财政部于 2019 年 4 月 30 日发布了《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表
格式的通知》（财会〔2019〕1 号），对一般企业财务报表格式进行了修订，拆分、
新增了部分资产负债表项目，调整了利润表项目和明确了部分现金流量表和所有者权
益变动表的填报口径。
本公司已经根据新的企业财务报表格式的要求编制财务报表，财务报表的列报项
目因此发生变更的，已经按照《企业会计准则第 30 号——财务报表列报》等的相关
规定，对可比期间的比较数据进行调整。
对可比期间财务报表报项目及金额影响如下：
2018 年 12 月 31 日之 2019 年 1 月 1 日
报表项目 影响金额
前列报金额 经重列后金额
应收账款 12,381,238.05 12,381,238.05
应收票据及应收账款 12,381,238.05 -12,381,238.05
应付账款 411,717,254.37 411,717,254.37
应付票据
应付票据及应付账款 411,717,254.37 -411,717,254.37
合计 1,720,298,451.26 1,720,298,451.26
六、税项
(一) 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 销售货物、应税销售服务收入、无形资产或者不动产 3%-16%
消费税
营业税
城市维护建设税 应交流转税 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
土地增值税 土地增值额或预征 超率累进税率
房产税 租金收入或房产余值 12%或 1.2%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
(二) 税收优惠
√适用 □不适用
财政部税务总局于 2019 年 1 月 17 日发布了《关于实施小微企业普惠性税收减免
政策的通知》（财税〔2019〕13 号），通知提到为进一步支持小微企业发展，对小微
企业实施普惠性税收减免政策。本公司下属全资子公司广州珠江实业健康管理有限公
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司及孙公司长沙珠江商业管理有限公司（系全资子公司湖南长沙公司之全资子公司）
属于上述通知中小型微利企业的范围，适用于通知中小微企业普惠性税收减免政策之
第二项“对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳
税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过 100 万元但不超过
300 万元的部分，减按 50%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税”。
(三)其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
(一) 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 699,156.00 777,542.23
银行存款 1,592,106,275.06 1,426,698,181.35
其他货币资金 24,556,906.43 35,023,691.48
合计 1,617,362,337.49 1,462,499,415.06
其中：存放在境外的款项总额
其他说明：
（1）货币资金期末余额比期初余额增加 154,862,922.43 元，增加比例为 10.59%。增加的主
要原因是销售回笼资金所致。
（2）期末其他货币资金主要为保证金存款 23,267,405.20 元、存放在证券公司的投资款
969,814.44 元。
（3）上半年末公司货币资金除保证金外，无抵押、冻结等对变现有限制或存放在境外有潜在
回收风险的款项。
(二) 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损
97,022,633.45 81,195,470.83
益的金融资产
其中：
权益工具投资 97,022,633.45 81,195,470.83
指定以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
其中：
合计 97,022,633.45 81,195,470.83
其他说明：
□适用 √不适用
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(三) 应收账款
1. 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
8,322,802.55
1 年以内小计 8,322,802.55
1至2年 1,850,000.00
2至3年
3 年以上 7,225,000.00
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 17,397,802.55
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2. 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
计提比 比例 计提比
金额 比例(%) 金额 价值 金额 金额 价值
例(%) (%) 例(%)
按单项计提坏账准备 180,500.00 1.03 180,500.00 100 180,500.00 1.44 180,500.00 100
其中：
应收账款 180,500.00 1.03 180,500.00 100 180,500.00 1.44 180,500.00 100
按组合计提坏账准备 17,397,802.55 98.97 17,397,802.55 12,381,238.05 98.56 12,381,238.05
其中：
应收账款 17,397,802.55 98.97 17,397,802.55 12,381,238.05 98.56 12,381,238.05
合计 17,578,302.55 / 180,500.00 / 17,397,802.55 12,561,738.05 / 180,500.00 / 12,381,238.05
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按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
文汇公司（咨询服务费） 180,500.00 180,500.00 100 预计无法收回
合计 180,500.00 180,500.00 100 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
3. 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
按单项计提坏账准备 180,500.00 180,500.00
合计 180,500.00 180,500.00
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
4. 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
5. 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位名称 期末余额 占应收账款期末余额的比例(%) 已计提坏账准备
第一名 9,075,000.00 51.63
第二名 5,719,513.00 32.54
第三名 530,000.00 3.02
第四名 200,740.56 1.14
第五名 180,500.00 1.03 180,500.00
合计 15,705,753.56 89.35 180,500.00
6. 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
7. 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(四) 预付款项
1. 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 20,776,800.27 53.08 14,413,156.55 49.79
1至2年 11,542,316.10 29.48 8,398,036.95 29.01
2至3年 2,152,227.15 5.50 625,329.73 2.16
3 年以上 4,675,752.74 11.94 5,509,719.02 19.04
合计 39,147,096.26 100.00 28,946,242.25 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
单位名称 期末余额 账龄 未及时结算原因
长沙靖港建筑工程有限公司 1,842,280.00 1至2年 未完工
合计 1,842,280.00
2. 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付账款总 预付款
单位名称 期末金额 未结算原因
额的比例(%) 时间
广州市住宅建设发展有限公司 18,799,274.13 48.02 2019 年 工程未完工
开平住宅建筑工程集团有限公司 9,523,122.82 24.33 2018 年 工程未完工
第一太平戴维斯物业顾问（广州）
2,236,565.00 5.71 2019 年 未到结算期
有限公司
长沙靖港建筑工程有限公司 1,842,280.00 4.71 2017 年 工程未完工
广州市恩晶贸易有限公司 739,158.40 1.89 2018 年 工程未完工
合计 33,140,400.35 84.66
其他说明
□适用 √不适用
(五) 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2019 年半年度报告
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 4,048,338,410.50 3,551,125,378.67
合计 4,048,338,410.50 3,551,125,378.67
其他说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
1. 应收股利
□适用 √不适用
2. 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
3. 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
1. 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1,523,440,793.91
1 年以内小计 1,523,440,793.91
1至2年 2,220,653,034.02
2至3年 11,185,400.77
3 年以上 293,059,181.80
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 4,048,338,410.50
2. 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 3,736,259,684.16 3,522,181,989.78
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备用金 12,663,449.93 9,880,929.89
保证金 301,389,237.60 17,838,167.29
押金 4,906,995.68 5,154,705.68
物业维修基金 18,082,696.85 19,755,811.84
其他 7,951,964.66 9,229,392.57
合计 4,081,254,028.88 3,584,040,997.05
3. 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
4. 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
按单项计提坏账准备 32,915,618.38 32,915,618.38
合计 32,915,618.38 32,915,618.38
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
5. 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
6. 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
款项的 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 末余额合计数的
性质 期末余额
比例(%)
广州天晨房地产开发有限公司 往来款 1,060,000,000.00 1-2 年 25.97
广州天晨房地产开发有限公司 往来款 650,274,942.24 1 年以内 15.93
广东亿华房地产开发有限公司 往来款 668,337,180.43 1-2 年 16.38
广东亿华房地产开发有限公司 往来款 300,522,318.95 1 年以内 7.36
广州东湛房地产开发有限公司 往来款 324,021,839.99 1-2 年 7.94
广州东湛房地产开发有限公司 往来款 30,328,864.42 1 年以内 0.74
海南陆侨集团有限公司 往来款 259,000,000.00 3 年以上 6.35
深圳市新泽投资有限公司 往来款 128,062,430.49 1-2 年 3.14
合计 / 3,420,547,576.52 / 83.81
7. 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
8. 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
9. 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(六) 存货
1. 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料
在产品
库存商品 433,092.62 433,092.62 421,550.55 421,550.55
周转材料
消耗性生物资产
建造合同形成的已
完工未结算资产
开发成本 3,889,637,918.59 3,889,637,918.59 4,119,516,037.18 4,119,516,037.18
开发产品 1,107,072,468.69 1,107,072,468.69 1,218,420,407.79 1,218,420,407.79
低值易耗品 220,232.16 220,232.16 227,637.36 227,637.36
周转房 2,003,954.54 2,003,954.54 2,037,701.36 2,037,701.36
合计 4,999,367,666.60 4,999,367,666.60 5,340,623,334.24 5,340,623,334.24
2. 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
□适用 √不适用
3. 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
□适用 √不适用
4. 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况
□适用 √不适用
(七) 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预缴的税费 771,419,237.54 691,559,778.12
理财产品 590,000,000.00 710,000,000.00
合计 1,361,419,237.54 1,401,559,778.12
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2019 年半年度报告
(八) 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
其他 宣告发 减值准
期初 期末
被投资单位 权益法下确认 综合 其他权 放现金 计提减 备期末
余额 追加投资 减少投资 其他 余额
的投资损益 收益 益变动 股利或 值准备 余额
调整 利润
一、合营企业
广州天晨房地产
3,532,820.82 -782,164.28 2,750,656.54
开发有限公司
广州市穗芳鸿华
科技发展有限公 399,651,108.89 -13,516,306.47 386,134,802.42
司
广东亿华房地产
45,620,767.34 -168,544.24 45,452,223.10
开发有限公司
广州东湛房地产
70,118,750.00 4,902,083.33 75,020,833.33
开发有限公司
海南美豪利投资
30,000,000.00 30,000,000.00
有限公司
广州捷星房地产
75,786,047.33 -3,403,823.74 26,660,000.00 99,042,223.59
开发有限公司
小计 548,923,447.05 75,786,047.33 30,000,000.00 -12,968,755.40 26,660,000.00 608,400,738.98
二、联营企业
小计
合计 548,923,447.05 75,786,047.33 30,000,000.00 -12,968,755.40 26,660,000.00 608,400,738.98
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2019 年半年度报告
(九) 其他权益工具投资
1. 其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
海南珠江国际置业有限公司 14,104,824.55 14,104,824.55
广州市听云轩饮食发展有限公司
中房集团汕头广联实业股份有限公司
珠海中珠集团股份有限公司 12,565,729.00 12,565,729.00
广州捷星房地产开发有限公司 26,660,000.00
合计 26,670,553.55 53,330,553.55
2. 非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其他综
其他综合 指定为以公允价值
本期确 合收益
累计 收益转入 计量且其变动计入
项目 认的股 累计损失 转入留
利得 留存收益 其他综合收益的原
利收入 存收益
的金额 因
的原因
海南珠江国际置业有限公司 895,175.45 非交易性权益工具
广州市听云轩饮食发展有限公司 4,000,000.00 非交易性权益工具
中房集团汕头广联实业股份有限公司 5,556,640.00 非交易性权益工具
珠海中珠集团股份有限公司 非交易性权益工具
其他说明：
□适用 √不适用
(十) 投资性房地产
投资性房地产计量模式
1. 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,328,834,002.55 1,328,834,002.55
2.本期增加金额 5,112,477.13 5,112,477.13
（1）外购
（2）存货\固定资产\
5,112,477.13 5,112,477.13
在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 1,333,946,479.68 1,333,946,479.68
二、累计折旧和累计摊销
107 / 152
2019 年半年度报告
1.期初余额 87,900,752.73 87,900,752.73
2.本期增加金额 18,913,271.71 18,913,271.71
（1）计提或摊销 18,913,271.71 18,913,271.71
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 106,814,024.44 106,814,024.44
三、减值准备
1.期初余额 1,338,898.56 1,338,898.56
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 1,338,898.56 1,338,898.56
四、账面价值
1.期末账面价值 1,225,793,556.68 1,225,793,556.68
2.期初账面价值 1,239,594,351.26 1,239,594,351.26
2. 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(十一) 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 822,971,523.56 819,144,094.99
固定资产清理
合计 822,971,523.56 819,144,094.99
其他说明：
固定资产
1. 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 酒店工器具及家具 其他 合计
一、账面原值：
1.期初余额 911,471,243.84 13,109,576.97 21,356,463.26 22,062,784.13 15,633,810.67 983,633,878.87
2.本期增加金额 20,666,616.05 346,545.31 21,013,161.36
（1）购置 346,545.31 346,545.31
（2）在建工程转入 20,666,616.05 20,666,616.05
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 1,904,274.67 92,167.33 1,996,442.00
（1）处置或报废 1,899,572.00 92,167.33 1,991,739.33
108 / 152
2019 年半年度报告
（2）其他减少 4,702.67 4,702.67
4.期末余额 932,137,859.89 13,109,576.97 19,452,188.59 22,062,784.13 15,888,188.65 1,002,650,598.23
二、累计折旧
1.期初余额 106,100,626.21 8,941,603.64 19,689,950.97 18,579,205.45 11,178,397.61 164,489,783.88
2.本期增加金额 14,043,655.47 700,287.60 129,498.73 1,215,395.70 1,000,565.15 17,089,402.65
（1）计提 14,043,655.47 700,287.60 129,498.73 1,215,395.70 1,000,565.15 17,089,402.65
3.本期减少金额 1,809,262.67 90,849.19 1,900,111.86
（1）处置或报废 1,804,560.00 90,849.19 1,895,409.19
（2）其他减少 4,702.67 4,702.67
4.期末余额 120,144,281.68 9,641,891.24 18,010,187.03 19,794,601.15 12,088,113.57 179,679,074.67
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 811,993,578.21 3,467,685.73 1,442,001.56 2,268,182.98 3,800,075.08 822,971,523.56
2.期初账面价值 805,370,617.63 4,167,973.33 1,666,512.29 3,483,578.68 4,455,413.06 819,144,094.99
2. 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
3. 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
4. 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
5. 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
(十二) 在建工程
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 272,792.80 272,792.80
工程物资
合计 272,792.80 272,792.80
在建工程
1. 在建工程情况
√适用 □不适用
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2019 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
办公大楼 272,792.80 272,792.80 272,792.80 272,792.80
合计 272,792.80 272,792.80 272,792.80 272,792.80
2. 重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本
本期 工程累 利息 本期
期 本期 其中：
转入 计投入 资本 利息
期初 增 其他 期末 工程 本期利 资金
项目名称 预算数 固定 占预算 化累 资本
余额 加 减少 余额 进度 息资本 来源
资产 比例 计金 化率
金 金额 化金额
金额 (%) 额 (%)
额
办公大楼 340,000,000.00 272,792.80 272,792.80 0.08 0.08 自筹
合计 340,000,000.00 272,792.80 272,792.80 / / / /
3. 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(十三) 无形资产
1. 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 管理软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,226,823.00 645,500.00 6,693,221.13 8,565,544.13
2.本期增加金额 101,195.22 101,195.22
(1)购置 101,195.22 101,195.22
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额
(1)处置
(2)其他
4.期末余额 1,226,823.00 645,500.00 6,794,416.35 8,666,739.35
二、累计摊销
1.期初余额 621,591.49 5,112,326.46 5,733,917.95
2.本期增加金额 481,629.39 481,629.39
(1)计提 481,629.39 481,629.39
3.本期减少金额
(1)处置
(2)其他
4.期末余额 621,591.49 5,593,955.85 6,215,547.34
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2019 年半年度报告
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 605,231.51 645,500.00 1,200,460.50 2,451,192.01
2.期初账面价值 605,231.51 645,500.00 1,580,894.67 2,831,626.18
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0%
2. 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(十四) 商誉
1. 商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形
期初余额 期末余额
成商誉的事项 企业合并形成的 处置
嘉德丰公司 328,791.01 328,791.01
合计 328,791.01 328,791.01
2. 商誉减值准备
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
被投资单位名称或形成 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
商誉的事项 计提 处置
嘉德丰公司
合计
3. 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
4. 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
5. 商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
2013 年 6 月 17 日，本公司通过非同一控制的企业合并收购了嘉德丰公司 80%的
股权，并控制了该公司；由于本系列收购交易价格是以被投资单位可辨认资产、负债
的评估价格{由北京中天衡平国际资产评估有限公司出具的中天衡平评字[2013]009
号评估报告确认的评估价格}作为交易基础的，且本次收购交易是在熟悉情况的交易
双方自愿的基础上进行的，故被投资单位可辨认资产、负债的评估价格是公允的，母
公司长期股权投资初始投资成本与投资时应享有被投资单位可辨认资产、负债的公允
价值的份额的差额，在合并报表中应确认为商誉列示。
2019 年 6 月 30 日，嘉德丰公司的主要资产为货币资金和在售项目，该商誉未发
生减值情况。
(十五) 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其他减
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 期末余额
少金额
办公室装修费 914,234.40 197,858.40 716,376.00
百货 301,049.39 34,070.79 63,805.20 271,314.98
其它 150,517.46 1,240,827.46 151,035.38 1,240,309.54
合计 1,365,801.25 1,274,898.25 412,698.98 2,228,000.52
(十六) 递延所得税资产/ 递延所得税负债
1. 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值准备 11,790,714.04 2,947,678.51 11,790,714.04 2,947,678.51
内部交易未实现利润
可抵扣亏损 2,939,135.56 734,783.89 1,967,435.04 491,858.76
公允价值变动 143,889,822.44 35,972,455.61 143,889,822.44 35,972,455.61
固定资产累计折旧 6,233,914.72 1,558,478.68 6,233,914.72 1,558,478.68
预提土地增值税 1,015,641,891.68 253,910,472.92 1,013,155,320.36 253,288,830.09
其他 20,947,942.32 5,236,985.58 15,912,646.00 3,978,161.50
合计 1,201,443,420.76 300,360,855.19 1,192,949,852.60 298,237,463.15
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2019 年半年度报告
2. 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
非同一控制企业合并资产评估增值 1,223,268,175.92 305,817,043.98 1,207,904,006.52 301,976,001.63
其他债权投资公允价值变动
其他权益工具投资公允价值变动
所得税项目清算时间性差异 575,019,858.76 143,754,964.69 526,617,548.44 131,654,387.11
合计 1,798,288,034.68 449,572,008.67 1,734,521,554.96 433,630,388.74
3. 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
4. 未确认递延所得税资产明细
□适用 √不适用
5. 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(十七) 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
委托贷款（广州市东迅房地产发展有限公司） 400,000,000.00 400,000,000.00
委托贷款（广州市穗芳鸿华科技发展有限公司） 41,000,000.00 41,000,000.00
委托贷款（广东亿华房地产开发有限公司） 1,113,260,000.00 1,113,260,000.00
股权收购款（广州中侨置业投资控股集团有限公司） 350,000,000.00 350,000,000.00
合计 1,904,260,000.00 1,904,260,000.00
(十八) 应付账款
1. 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 384,507,588.99 405,857,250.00
应付购置款 1,514,143.12 1,379,534.90
应付服务费 4,804,570.94 4,480,469.47
合计 390,826,303.05 411,717,254.37
2. 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
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2019 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
长沙靖港建筑工程有限公司 6,966,753.55 工程尚未完工
广州市住宅建设发展有限公司长沙分公司 15,865,786.18 工程尚未完工
浙江中垚建设有限公司 89,004,249.47 未结算
珠海世联房地产咨询服务有限公司 4,259,155.56 未结算
广州润城市政工程有限公司 8,930,000.00 未结算
从化市大兴企业有限公司 8,208,376.76 未结算
合计 133,234,321.52 /
其他说明：
√适用 □不适用
（1）期末余额中无欠持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位款项；
（2）期末余额中欠关联方情况：
单位名称 期末余额 期初余额
广州市住宅建设发展有限公司长沙分公司 16,459,113.82 16,405,133.24
广州珠江外资建筑设计院有限公司 7,955,291.36 709,550.10
广州市住宅建设发展有限公司 29,224,661.86 38,298,619.93
广州珠江装修工程有限公司 6,021.48 564,264.18
广州珠江实业集团有限公司长沙分公司 1,271.07 1,271.07
广州珠江物业酒店管理有限公司长沙分公司 8,450.00
合计 53,654,809.59 55,978,838.52
(十九) 预收款项
1. 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 156,526,754.57 188,529,119.26
1至2年 30,627,389.34
2至3年
3 年以上
合计 187,154,143.91 188,529,119.26
2. 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
3. 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
期末余额中无预收持本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位款项
期末余额中无预收关联方款项
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2019 年半年度报告
(二十) 应付职工薪酬
1. 应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 8,046,200.58 72,256,574.88 75,059,473.12 5,243,302.34
二、离职后福利-设定提存计划 2,004.78 5,452,316.85 5,452,700.56 1,621.07
三、辞退福利 96,082.00 96,082.00
四、一年内到期的其他福利
合计 8,048,205.36 77,804,973.73 80,608,255.68 5,244,923.41
2. 短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 6,223,153.55 60,928,994.85 63,763,597.25 3,388,551.15
二、职工福利费 6,720.00 3,656,817.76 3,655,357.76 8,180.00
三、社会保险费 4,380.08 2,646,131.13 2,649,245.33 1,265.88
其中：医疗保险费 4,151.88 2,241,819.69 2,244,968.52 1,003.05
工伤保险费 22.89 70,647.23 70,610.76 59.36
生育保险费 119.09 225,680.50 225,681.34 118.25
重大疾病医疗补助 86.22 50,667.91 50,668.91 85.22
补充商业保险 38,043.11 38,043.11
补充医疗保险 19,272.69 19,272.69
四、住房公积金 21,969.62 3,196,273.58 3,197,175.00 21,068.20
五、工会经费和职工教育经费 1,789,977.33 1,601,492.87 1,567,233.09 1,824,237.11
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、其他短期薪酬 226,864.69 226,864.69
合计 8,046,200.58 72,256,574.88 75,059,473.12 5,243,302.34
3. 设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 1,963.69 4,596,889.80 4,597,254.29 1,599.20
2、失业保险费 41.09 360,083.25 360,102.47 21.87
3、企业年金缴费 495,343.80 495,343.80
合计 2,004.78 5,452,316.85 5,452,700.56 1,621.07
其他说明：
□适用 √不适用
(二十一) 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
115 / 152
2019 年半年度报告
项目 期末余额 期初余额
增值税 220,764,595.71 147,356,705.54
消费税
营业税 709,993.04 709,993.04
企业所得税 14,916,544.33 18,050,061.86
个人所得税 1,094,004.90 1,380,277.22
城市维护建设税 1,191,439.23 630,645.49
教育费附加 820,512.29 607,527.18
土地使用税 10,286.60 274,137.56
房产税 674,898.27 297,923.30
地方教育费附加 761,706.29 589,812.57
应交价格调节基金 79,905.38 79,905.38
土地增值税 466,072,108.72 425,367,148.94
印花税 54,747.96 57,853.50
合计 707,150,742.72 595,401,991.58
(二十二) 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 59,573,821.78 109,868,986.54
应付股利
其他应付款 1,492,035,476.34 1,503,746,136.09
合计 1,551,609,298.12 1,613,615,122.63
应付利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 2,240,036.88 2,447,563.28
企业债券利息 57,333,784.90 107,421,423.26
短期借款应付利息
划分为金融负债的优先股\永续债利息
合计 59,573,821.78 109,868,986.54
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
本公司分别于 2016 年 6 月 22 日、2016 年 9 月 5 日分两期非公开发行公司债合计
15 亿元，并于 2018 年 4 月 2 日公开发行公司债券 14 亿元，2018 年 12 月 29 日发行
其他债券 9 亿元，2019 年 1 月 9 日发行其他债券 11 亿元，按年付息，本期末应计提
利息 57,333,784.90 元。
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2019 年半年度报告
其他应付款
1. 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 198,467,850.71 183,196,282.03
保证金 5,582,800.13 42,969,165.76
押金 28,501,363.03 25,178,854.74
税金 1,200,954,146.17 1,193,498,276.14
代收水电及排污费 11,471,314.78 14,916,065.56
代收产权费用 7,572,652.52 4,979,303.32
代收更换电梯费 4,791,341.25 5,350,358.93
代收煤气管道费 1,411,600.00
代收登记费及税费 19,776.02 67,876.02
定金等房地产业款 14,251,387.34 7,362,578.96
应缴员工个人社保、公积金 63,920.74 249,472.78
其他 20,358,923.65 24,566,301.85
合计 1,492,035,476.34 1,503,746,136.09
2. 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
预提珠江璟园项目土地增值税 949,285,962.46 预提税金
预提御东雅苑土地增值税 156,258,117.42 预提税金
预提中侨中心项目土地增值税 54,128,718.78 预提税金
海南陆侨集团有限公司 17,101,559.75 往来款
淮北市热电有限公司 8,355,000.00 往来款
合计 1,185,129,358.41 /
其他说明：
□适用 √不适用
(二十三) 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 154,700,000.00 244,658,203.04
1 年内到期的应付债券 780,000,000.00 1,500,000,000.00
1 年内到期的长期应付款
1 年内到期的租赁负债
合计 934,700,000.00 1,744,658,203.04
(二十四) 长期借款
1. 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2019 年半年度报告
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 4,266,389,479.64 4,423,930,818.65
保证借款
信用借款 1,000,000,000.00 994,000,000.00
合计 5,266,389,479.64 5,417,930,818.65
长期借款分类的说明：
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
(二十五) 应付债券
1. 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付公司债券 1,440,000,000.00 1,400,000,000.00
其他应付债券 2,000,000,000.00 900,000,000.00
合计 3,440,000,000.00 2,300,000,000.00
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2019 年半年度报告
2. 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 按面值计提 溢折价 本期 期末
面值 其他
名称 日期 期限 金额 余额 发行 利息 摊销 偿还 余额
5 年（附第 3 年发
广州珠江实业开发股份有
行人调整票面利
限公司非公开发行 2016 100 2016/06/22 720,000,000.00 40,000,000.00 20,107,726.03 40,000,000.00
率选择权和投资
年公司债券（第一期）
者回售权）
5 年（附第 3 年发
广州珠江实业开发股份有
行人调整票面利
限公司非公开发行 2016 100 2016/09/05 780,000,000.00 20,074,635.61
率选择权和投资
年公司债券（第二期）
者回售权）
5 年（附第 3 年发
广州珠江实业开发股份有
行人调整票面利
限公司公开发行 2018 年 100 2018/04/02 1,400,000,000.00 1,400,000,000.00 48,510,000.00 1,400,000,000.00
率选择权和投资
公司债券（第一期）
者回售权）
中英益利-珠江实业债权
2018/12/29 5年 900,000,000.00 900,000,000.00 900,000,000.00
投资计划
中英益利-珠江实业债权
2019/01/09 5年 1,100,000,000.00 1,100,000,000.00 1,100,000,000.00
投资计划
合计 / / / 4,900,000,000.00 2,300,000,000.00 1,100,000,000.00 40,000,000.00 88,692,361.64 3,440,000,000.00
3. 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
4. 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
(二十六) 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 853,460,723.00 853,460,723.00
(二十七) 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 63,970,449.69 63,970,449.69
其他资本公积 21,950,650.42 21,950,650.42
合计 85,921,100.11 85,921,100.11
(二十八) 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 229,856,311.14 229,856,311.14
合计 229,856,311.14 229,856,311.14
(二十九) 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,931,565,992.19 1,764,896,572.94
调整期初未分配利润合计数（调增+，
调减－）
调整后期初未分配利润 1,931,565,992.19 1,764,896,572.94
加：本期归属于母公司所有者的净利
51,273,405.54 237,892,149.51
润
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 1,982,839,397.73 2,002,788,722.45
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2019 年半年度报告
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
(三十) 营业收入和营业成本
1. 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,065,635,851.90 722,246,832.18 1,862,002,072.15 1,193,921,605.66
其他业务 203,909,952.10 101,888,135.33 203,519,952.82 69,400,407.58
合计 1,269,545,804.00 824,134,967.51 2,065,522,024.97 1,263,322,013.24
(三十一) 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税 -82,887.10 317,723.45
城市维护建设税 3,706,162.57 7,295,798.60
教育费附加 1,587,868.22 3,126,770.94
房产税 6,253,524.23 4,480,304.07
土地使用税 1,310,325.25 1,105,678.42
车船使用税 7,740.00 10,560.00
印花税 800,150.60 1,969,182.60
土地增值税 62,226,244.97 163,179,124.15
地方教育费附加 1,060,685.27 2,187,677.53
堤围防护费 101,772.98
其他 37,485.95
合计 77,009,072.94 183,672,819.76
(三十二) 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 5,756,304.65 8,152,803.15
办公费 2,733,035.11 1,769,837.97
广告宣传费 5,081,571.78 5,156,088.43
展览费 16,948.98
委托代销手续费 480,000.00 320,000.00
销售服务费 6,112,071.27 27,117,869.56
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2019 年半年度报告
其它费用 3,720,651.16 5,105,717.47
合计 23,900,582.95 47,622,316.58
(三十三) 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 34,860,223.68 33,414,335.60
办公费 2,251,783.52 3,462,372.29
业务招待费 475,012.06 1,808,417.64
诉讼及中介费 4,508,468.07 6,707,925.85
机动车辆费 882,064.40 997,593.11
交通差旅费 470,890.58 914,710.06
固定资产折旧费 9,421,440.04 9,554,870.72
其他 3,770,890.85 4,990,810.71
合计 56,640,773.20 61,851,035.98
(三十四) 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 140,970,090.44 70,882,472.93
减:利息收入 -7,309,455.21 -11,680,322.34
汇兑损益
银行手续费 263,392.48 348,607.65
其他 13,162,187.34 14,505,394.97
合计 147,086,215.05 74,056,153.21
(三十五) 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
税收优惠 5,728.37
合计 5,728.37
(三十六) 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -12,968,755.40 -20,778,673.14
处置长期股权投资产生的投资收益 2,091,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的
500,593.77
金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
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2019 年半年度报告
处置持有至到期投资取得的投资收益
可供出售金融资产等取得的投资收益
处置可供出售金融资产取得的投资收益 15,061,140.58 6,245,283.02
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
合计 4,183,385.18 -14,032,796.35
(三十七) 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 15,827,162.62 -40,393,091.50
其中：衍生金融工具产生的公允价
值变动收益
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产
合计 15,827,162.62 -40,393,091.50
(三十八) 营业外收入
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置利得合计
其中：固定资产处置利得
无形资产处置利得
债务重组利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助
违约金 36,000.00 1,307,419.23 36,000.00
其他 239,632.09 570,320.67 239,632.09
合计 275,632.09 1,877,739.90 275,632.09
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
(三十九) 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置损失合计 5,844.12
其中：固定资产处置损失 5,844.12
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠 1,099,339.62 140,000.00 1,099,339.62
罚款支出 200.00 60,600.00 200.00
违约金 3,076,827.09 528,418.00 3,076,827.09
滞纳金 192.96 17,162.35 192.96
其他 48,601.81 1,084,796.81 48,601.81
合计 4,225,161.48 1,836,821.28 4,225,161.48
(四十) 所得税费用
1. 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 34,845,685.19 84,301,381.22
递延所得税费用 13,937,639.60 16,083,681.26
合计 48,783,324.79 100,385,062.48
2. 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目 本期发生额
利润总额 156,840,939.13
按法定/适用税率计算的所得税费用 39,210,234.78
子公司适用不同税率的影响 -24,439.66
调整以前期间所得税的影响
非应税收入的影响 3,242,188.85
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1.92
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
-1,479,742.72
亏损的影响
子公司应纳税所得额为负数的影响 7,878,210.75
内部交易应纳税所得额的影响 -43,129.13
所得税费用 48,783,324.79
其他说明：
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
(四十一) 现金流量表项目
1. 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
押金收入 1,233,729.40 14,491,174.94
利息收入 7,490,287.57 11,680,322.34
往来款 222,016,091.90 32,152,167.75
保证金 368,120.00 1,005,534.00
物业维修基金 1,863,132.99 2,153,221.01
代收综合税费 6,369,617.76 7,220,191.18
其他 8,157,920.27 37,611,849.61
合计 247,498,899.89 106,314,460.83
2. 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
费用性支出 32,920,180.98 67,906,213.81
集团内往来 5,395,685.69
集团外往来 237,717,341.01 50,747,978.26
退押金、保证金 2,163,376.00 7,163,188.26
员工借款 7,478,345.32 11,223,889.76
购地保证金 294,410,880.00
代垫水电费、税费 2,706,334.08 26,104,804.11
其他 11,215,171.00 34,651,782.68
合计 594,007,314.08 197,797,856.88
3. 收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
取得子公司及其他营业单位支付的现
465,720.40 41,145,897.07
金净额
委托贷款利息收入 183,177,121.42 83,531,776.89
股票账户利息收入 0.64
合计 183,642,841.82 124,677,674.60
4. 支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
退还保证金 30,001,782.74
合计 30,001,782.74
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2019 年半年度报告
5. 收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
受限货币资金变动额 10,466,785.05 17,697,936.51
合计 10,466,785.05 17,697,936.51
6. 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
财务顾问费 1,120,000.00
其他融资费用 12,989,949.78 10,603,000.00
合计 12,989,949.78 11,723,000.00
(四十二) 现金流量表补充资料
1. 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 108,057,614.34 280,227,654.49
加：资产减值准备
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折
36,002,674.36 35,370,785.58
旧
无形资产摊销 481,629.39 590,403.31
长期待摊费用摊销 412,698.98 214,367.17
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
5,844.12
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -15,827,162.62 40,393,091.50
财务费用（收益以“－”号填列） 153,117,260.29 70,882,472.93
投资损失（收益以“－”号填列） -4,183,385.18 14,032,796.35
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -2,123,392.04 -24,786,744.39
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 15,941,619.93 46,789,292.12
存货的减少（增加以“－”号填列） 341,255,667.64 -482,466,026.32
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -375,127,831.16 -195,170,397.38
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 24,673,718.01 592,115,096.73
其他
经营活动产生的现金流量净额 282,681,111.94 378,198,636.21
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 1,594,094,932.29 2,070,367,928.94
减：现金的期初余额 1,428,765,224.81 2,275,101,353.52
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2019 年半年度报告
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 165,329,707.48 -204,733,424.58
2. 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 1,594,094,932.29 1,428,765,224.81
其中：库存现金 699,156.00 777,542.23
可随时用于支付的银行存款 1,592,106,275.06 1,426,698,181.35
可随时用于支付的其他货币资金 1,289,501.23 1,289,501.23
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 1,594,094,932.29 1,428,765,224.81
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现
金和现金等价物
(四十三) 所有权或使用权受到限制的资产
□适用 √不适用
(四十四) 政府补助
1. 政府补助基本情况
□适用 √不适用
2. 政府补助退回情况
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
(一) 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
(二) 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
九、在其他主体中的权益
(一) 在子公司中的权益
1. 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 营地 直接 间接 方式
珠江物管公司 广州市 广州市 物业管理 80 设立取得
湖南长沙公司 湖南省 湖南省 实业投资、房地产开发经营 100 设立取得
珠江投资公司 广州市 广州市 投资、批发和零售贸易 100 设立取得
珠实健康公司 广州市 广州市 商务服务业 100 设立取得
嘉德丰公司 广州市 广州市 房地产开发 100 股权收购
度假酒店开发、高尔夫开发经营、
海南锦绣公司 海南省 海南省 51 增资扩股
农业开发
广隆公司 广州市 广州市 房地产开发 100 股权收购
安徽中侨公司 安徽省 安徽省 房地产开发 50.71 增资扩股
广东金海公司 广州市 广州市 房地产经营管理策划 55 增资扩股
开平恒祥公司 开平市 开平市 房地产开发、物业租售 40 增资扩股
房地产项目投资、房屋租赁、物业
海南绿岛公司 海南省 海南省 100 设立取得
服务
房地产开发经营、房地产咨询服
广州盛唐公司 广州市 广州市 51 增资扩股
务、房地产中介服务、物业管理。
2. 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持
本期归属于少数股东 本期向少数股东 期末少数股东权益余
子公司名称 股
的损益 宣告分派的股利 额
比例（%）
珠江物管公司 20 239,636.51 -2,052,168.88
海南锦绣公司 49 -134,918.36 -347,147,503.09
安徽中侨公司 49.29 -6,864,284.75 -534,918,603.49
广东金海公司 45 -6,984,344.25 24,618,601.27
开平恒祥公司 60 -4,602,066.25 -26,917,454.61
广州盛唐公司 49 -6,578,461.76 32,266,508.47
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
√适用 □不适用
开平恒祥公司是 2013 年 12 月 30 日经广东省江门市市场监督管理局核准登记的有限责任公
司。2017 年 11 月 24 日，本公司与开平恒祥公司签订《开平市天玺湾项目合作合同》，通过增资
扩股 400 万元，取得开平恒祥公司 40%的股权。本次收购完成后，本公司持有开平恒祥公司 40%
的股权，在通过与开平恒祥公司股东之一开平住宅建设工程集团有限公司（持股 37.5%）签订一
致人行动协议后，本公司最终实际拥有开平恒祥公司 77.5%的表决权，符合《企业会计准则第 33
条——合并财务报表》第十六条“投资方能否掌控被投资方董事会等类似权力机构成员的任命程
序，或者从其他表决权持有人手中获得代理权”的规定，故本公司将开平恒祥公司纳入合并财务
报表的合并范围。
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2019 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
3. 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
珠江物管公司 48,536,441.99 1,887,217.30 50,423,659.29 40,162,814.93 40,162,814.93 52,919,309.14 1,877,169.74 54,796,478.88 45,733,817.07 45,733,817.07
海南锦绣公司 814,289,644.69 349,114.68 814,638,759.37 18,931,648.60 93,350,652.46 112,282,301.06 813,243,355.69 396,320.96 813,639,676.65 17,657,222.29 93,350,652.46 111,007,874.75
安徽中侨公司 1,513,258,158.75 226,379,086.84 1,739,637,245.59 81,683,020.03 572,706,500.87 654,389,520.90 1,497,188,007.91 252,722,396.25 1,749,910,404.16 75,868,751.57 574,867,604.61 650,736,356.18
广东金海公司 11,613,078.59 467,770,880.25 479,383,958.84 95,417,170.62 438,674,791.05 534,091,961.67 11,168,600.14 474,757,108.89 485,925,709.03 144,574,317.40 380,538,629.45 525,112,946.85
开平恒祥公司 107,460,544.94 40,683,359.87 148,143,904.81 112,855,963.46 3,460,486.74 116,316,450.20 162,093,699.59 32,289,624.62 194,383,324.21 154,794,983.28 3,460,486.74 158,255,470.02
广州盛唐公司 209,656,787.90 43,160.64 209,699,948.54 151,857,397.37 71,450,377.56 223,307,774.93 216,154,541.63 43,160.64 216,197,702.27 164,578,984.19 59,825,506.18 224,404,490.37
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
珠江物管公司 29,169,350.21 1,198,182.55 1,198,182.55 -2,750,327.66 28,713,175.86 959,863.79 959,863.79 -6,753,531.48
海南锦绣公司 -275,343.59 -275,343.59 -495,421.76 -349,758.71 -349,758.71 -1,884,381.35
安徽中侨公司 70,830,166.07 -13,926,323.29 -13,926,323.29 16,625,169.86 61,714,412.51 -1,843,627.47 -1,843,627.47 -64,793,481.62
海南美豪利 360,469,864.75 54,181,224.28 54,181,224.28 202,211,962.22
广东金海公司 725,580.14 -15,520,765.01 -15,520,765.01 705,229.24 732,370.49 -17,451,325.19 -17,451,325.19 -59,480,364.09
开平恒祥公司 109,155.41 -4,300,399.58 -4,300,399.58 -13,350,517.66 37,387,455.51 454,244.77 454,244.77 6,755,964.64
广州盛唐公司 -5,401,038.29 -5,401,038.29 -11,569,514.65 115,933,110.84 -27,700,620.40 -27,700,620.40 -20,822,846.44
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2019 年半年度报告
(二) 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
(三) 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
1. 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业或联营
合营企业或联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质 企业投资的会计处
直接 间接 理方法
广州天晨房地产开发有限公司 广州 广州 房地产业 49.00 权益法
广州东湛房地产开发有限公司 广州 广州 房地产业 30.23 权益法
广州市穗芳鸿华科技发展有限公
东莞 东莞 批发业 49.00 权益法
司
广东亿华房地产开发有限公司 广州 广州 房地产业 41.00 权益法
广州捷星房地产开发有限公司 广州 广州 房地产业 25.95 权益法
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2019 年半年度报告
2. 重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位: 元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
广州天晨公司 广州捷星公司 广州东湛公司 广州穗芳鸿华公司 广东亿华公司 广州天晨公司 海南美豪利公司 广州东湛公司 广州穗芳鸿华公司 广东亿华公司
流动资产 1,705,848,108.39 494,475,698.10 1,040,885,876.92 30,589,393.82 2,326,876,863.45 1,568,351,973.74 497,223,329.43 1,094,860,903.05 30,330,744.42 2,414,429,228.57
其中：现金和现金等价物 23,513,597.91 42,288,071.11 16,150,609.28 12,803,460.00 2,227,574.26 13,476,191.14 48,912,912.66 38,128,853.78 13,810,107.82 3,264,951.85
非流动资产 239,850.70 1,845,150.74 178,540,094.45 1,164,194,969.16 34,566.50 281,922.52 7,183,251.98 169,603,262.03 1,186,179,600.12 34,566.50
资产合计 1,706,087,959.09 496,320,848.84 1,219,425,971.37 1,194,784,362.98 2,326,911,429.95 1,568,633,896.26 504,406,581.41 1,264,464,165.08 1,216,510,344.54 2,414,463,795.07
流动负债 274,374.31 114,686,076.75 470,605,302.42 159,802,806.02 220,308,631.97 46,224,057.86 390,805,418.46 475,322,528.91 151,313,704.12 302,761,764.56
非流动负债 1,700,200,000.00 580,500,000.00 246,951,347.96 1,995,743,717.27 1,515,200,000.00 594,584,610.97 249,582,132.48 2,000,431,866.29
负债合计 1,700,474,374.31 114,686,076.75 1,051,105,302.42 406,754,153.98 2,216,052,349.24 1,561,424,057.86 390,805,418.46 1,069,907,139.88 400,895,836.60 2,303,193,630.85
少数股东权益
归属于母公司股东权益 5,613,584.78 381,634,772.09 168,320,668.95 788,030,209.00 110,859,080.71 7,209,838.40 113,601,162.95 194,557,025.20 815,614,507.93 111,270,164.21
按持股比例计算的净资产份额 2,750,656.54 99,034,223.36 50,883,338.22 386,134,802.42 45,452,223.10 3,532,820.82 45,806,942.53 58,814,588.72 399,651,108.89 45,620,767.34
调整事项 8,000.23 24,137,495.11 -15,806,942.53 11,304,161.28
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他 8,000.23 24,137,495.11 -15,806,942.53 11,304,161.28
对合营企业权益投资的账面价
2,750,656.54 99,042,223.59 75,020,833.33 386,134,802.42 45,452,223.10 3,532,820.82 30,000,000.00 70,118,750.00 399,651,108.89 45,620,767.34
值
存在公开报价的合营企业权益
投资的公允价值
营业收入 35,806.67 200,840.82 4,935.76 1,205,044.94
财务费用 -3,071.84 -109,100.96 -11,168.59 4,567,181.51 -8,609.38 859.00 11,320.03 9,072,699.15 3,069.87
所得税费用
净利润 -1,596,253.64 -1,339,946.62 -1,475,526.63 -27,584,298.93 -411,083.52 -1,309,496.93 6,987,742.91 -29,864,368.09 -1,294,082.43
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -1,596,253.64 -1,339,946.62 -1,475,526.63 -27,584,298.93 -411,083.52 -1,309,496.93 6,987,742.91 -29,864,368.09 -1,294,082.43
本年度收到的来自合营企业的
股利
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2019 年半年度报告
3. 重要联营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
4. 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
(四) 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
□适用 √不适用
十一、 公允价值的披露
(一) 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 97,022,633.45 97,022,633.45
1.以公允价值计量且变动
97,022,633.45 97,022,633.45
计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 97,022,633.45 97,022,633.45
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益的
金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 26,670,553.55 26,670,553.55
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让
的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的
97,022,633.45 26,670,553.55 123,693,187.00
资产总额
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变动
计入当期损益的金融负债
其中：发行的交易性债券
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2019 年半年度报告
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计量
且变动计入当期损益的金
融负债
持续以公允价值计量的
负债总额
二、非持续的公允价值计
量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量
的资产总额
非持续以公允价值计量
的负债总额
(二)持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
存在活跃市场的金融工具，其公允价值依据资产负债表日活跃市场的报价确定。若金融工具
的报价能够定期且频繁地从交易所、经销商、经纪人、行业协会、定价服务机构等处获得，且该
报价代表了在公平交易中实际发生的市场价格，则视为该金融工具存在活跃市场。
本公司持有的划分为公允价值第一层级的金融工具均以当前交易价格作为市场报价。本公司
在第一层级的金融工具主要为股票。
(三) 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
(四) 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
(五) 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
(六) 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
(七) 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
(八) 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
(九) 其他
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
十二、 关联方及关联交易
(一) 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
母公司对本企 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例 的表决权比例
(%) (%)
广州珠江实业集团有限公司 广州市 房地产开发 72,065.93 31.10 31.10
本企业的母公司情况的说明
本公司的母公司业务性质为房地产开发，注册地为广州市越秀区环市东路 371-375 号世贸中心南
塔 28、29 楼。
本企业最终控制方是广州珠江实业集团有限公司
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2019 年半年度报告
(二)本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
注册 法定代表 持股比例 表决权比例
子公司名称 子公司类型 企业类型 业务性质 注册资本 组织机构代码
地 人 （%） （%）
珠江物管公司 控股子公司 有限公司 广州 黄静 物业管理 300.00 80 80 914401047142567963
利用自有资金投资,物业管理,
珠江投资公司 全资子公司 有限公司 广州 答恒诚 2,000.00 100 100 91440101767678888P
停车场经营,场地出租等
湖南长沙公司 全资子公司 有限公司 湖南 答恒诚 房地产开发,酒店管理等 40,000.00 100 100 9143000076325990X3
嘉德丰公司 全资子公司 有限公司 广州 答恒诚 房地产开发 8,636.00 100 100 91440000787983812R
度假酒店开发、高尔夫开发经
海南锦绣公司 控股子公司 有限公司 海南 答恒诚 10,000.00 51 51 91460000786600533L
营、农业开发
广隆公司 全资子公司 有限公司 广州 答恒诚 房地产开发 16,217.30 100 100 91440101673481849L
护理机构服务;保健按摩;企业
珠实健康公司 全资子公司 有限公司 广州 答恒诚 200.00 100 100 91440104093594556N
管理服务等
安徽中侨公司 控股子公司 有限公司 安徽 庄泽勇 房地产开发 20,288.00 50.71 50.71 91340100057001135J
广东金海公司 控股子公司 有限公司 广州 罗晓 房地产经营管理策划 1,222.00 55 55 91440000781169772C
开平恒祥公司 控股子公司 有限公司 开平 辛磊 房地产开发、物业租售 400.00 40 40 914407830868461458
房地产项目投资、农业项目投
海南绿岛公司 全资子公司 有限公司 海南 潘晓军 10,000.00 100 100 91460100MA5T2UT18H
资、旅游项目投资等
广州盛唐公司 控股子公司 有限公司 广州 杨耀光 房地产开发 3,061.22 51 51 9144018479736402X6
(三) 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
详见第十节财务报告中的第九点（三）在合营企业或联营企业中的权益
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下
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2019 年半年度报告
□适用 √不适用
(四) 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
广州好世界综合大厦有限公司 母公司的控股子公司
广州珠江装修工程有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江工程建设监理有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江外资建筑设计院有限公司 母公司的全资子公司
广州市住宅建设发展有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江物业酒店管理有限公司 母公司的全资子公司
海南珠江建筑设计院有限公司 母公司的全资子公司
广州珠建工程造价咨询有限公司 母公司的全资子公司
海南珠江国际置业有限公司 母公司的全资子公司
广州江富投资管理有限公司 母公司的全资子公司
海南陆侨集团有限公司 其他
广州中侨置业投资控股集团有限公司 其他
广州市骏合展览策划有限公司 其他
开平住宅建筑工程集团有限公司 其他
广东嘉福国际大酒店公司 其他
广州中侨房地产开发有限公司 其他
(五) 关联交易情况
1. 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
广州珠江工程建设监理有限公司 工程监理 256,297.54 6,552,030.05
广州珠江装修工程有限公司 装修工程 2,108,300.28 59,922,794.72
广州珠江外资建筑设计院有限公司 勘察设计费 7,492,946.92 2,562,525.50
广州市住宅建设发展有限公司 建设工程 114,077,042.62 169,702,054.25
广州珠江物业酒店管理有限公司 接受劳务 2,570,264.37 4,978,439.84
广州好世界综合大厦有限公司 接受劳务 1,246,302.84
广州珠江实业集团有限公司 接受劳务 68,571.42
海南珠江建筑设计院有限公司 勘察设计费 198,000.00
出售商品/提供劳务情况表
□适用 √不适用
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
2. 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
3. 关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
广州珠江工程建设监理有限公司 商铺 556,765.74 540,548.60
广州珠建工程造价咨询有限公司 商铺 179,377.14 174,154.28
广州江富投资管理有限公司 商铺、公寓 2,313,160.67 2,227,942.86
广东嘉福国际大酒店公司 酒店 725,580.14
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
√适用 □不适用
广州珠江工程建设监理有限公司承租由珠江实业委托珠江投资公司经营的位于
广州市越秀区永泰路 50 号 103 房作商业用途使用，建筑面积约 217 平方米，租金
16,963.00 元/月（2019 年）；承租位于广州市越秀区永泰路 50 号 101 自编之一做商
业用途使用，建筑面积约 1,400 平方米，租金 80,471.00 元/月（2019 年）
广州珠建工程造价咨询有限公司承租由珠江实业委托珠江投资公司经营的位于
广州市越秀区永泰路 50 号 101 自编之二作商业用途使用，建筑面积约 354 平方米，
租金 31,391.00 元/月（2019 年）。
广州江富投资管理有限公司承租由珠江实业委托珠江投资公司经营的位于广州
市海珠区玉菡路 28 号 2809、2901、1427、30-32 楼全层、5 楼全层作公寓用途使用，
建筑面积约 5,231.29 平方米，3,713.00 元/间/月。
广州江富投资管理有限公司承租由珠江实业委托珠江投资公司经营的位于广州
市海珠区玉菡路 30 号 101 自编之一作商业用途使用，建筑面积约 43.49 平方米,租金
1,305 元/月。
广东嘉福国际大酒店有限公司承租由广东金海公司经营的位于广州市越秀区环
市东路 418 号房屋作商业用途使用，租金 125,000.00 元/月（2019 年）。
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2019 年半年度报告
4. 关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被担保方 担保金额 担保到期日 担保是否已经履行完毕
主合同项下债务履行期
广州珠江实业集团有限公司 2,000,000,000.00 否
限届满之次日起两年
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
担保方 担保金额 担保到期日 担保是否已经履行完毕
主合同项下债务履行期
广州珠江实业集团有限公司 2,000,000,000.00 否
限届满之次日起两年
关联担保情况说明
√适用 □不适用
广州珠江实业开发股份有限公司债权投资计划预计投资本金金额不超过人民币
20 亿元，期限不超过 5 年。本公司控股股东珠实集团为本公司提供连带责任担保，由
本公司对珠实集团提供相应反担保，反担保方式为连带责任保证，期限为主合同项下
债务履行期限届满之次日起两年。具体详见本公司于 2018 年 10 月 26 日发布的《广
州珠江实业开发股份有限公司关于为广州珠江实业集团有限公司提供反担保暨关联
交易的公告》（编号：2018-051）。
5. 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出
广州捷星房地产开发有限公司 3,433,500.00 2018.10 2019.10 借款年利率为 6.20%
广州捷星房地产开发有限公司 12,976,500.00 2019.01 2020.01 借款年利率为 6.20%
广州东湛房地产开发有限公司 335,000,000.00 2018.06 2021.06 借款年利率为 12%
广州天晨房地产开发有限公司 455,200,000.00 2018.09 2020.07 借款年利率为 12%
广州天晨房地产开发有限公司 1,060,000,000.00 2017.08 2020.07 借款年利率为 12%
广州天晨房地产开发有限公司 45,000,000.00 2019.01 2020.07 借款年利率为 12%
广州天晨房地产开发有限公司 47,000,000.00 2019.03 2020.07 借款年利率为 12%
广州天晨房地产开发有限公司 33,000,000.00 2019.05 2020.07 借款年利率为 12%
广州天晨房地产开发有限公司 60,000,000.00 2019.06 2020.07 借款年利率为 12%
广东亿华房地产开发有限公司 840,000,000.00 2018.06 2021.06 借款年利率为 12%
广州市穗芳鸿华科技发展有限公司 60,000,000.00 2018.01 不适用 借款年利率为 12%
广州市穗芳鸿华科技发展有限公司 49,434,032.00 2018.01 不适用 借款年利率为 12%
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2019 年半年度报告
6. 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
7. 关键管理人员报酬
□适用 √不适用
8. 其他关联交易
□适用 √不适用
(六)关联方应收应付款项
1. 应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
广东嘉福国际大酒店有限公司 9,075,000.00 9,375,000.00
广州市住宅建设发展有限公司 3,119.90
广州珠江装修工程有限公司 5,202.40
广州珠江物业酒店管理有限公司 800.00
预付账款
开平住宅建筑工程集团有限公司 9,523,122.82 5,956,589.71
广州市住宅建设发展有限公司 18,799,274.13 14,689,335.58
广州珠江外资建筑设计院有限公司 305,102.00 305,102.00
其他应收款
广州好世界综合大厦有限公司 211,019.00 211,019.00
广州珠江物业酒店管理有限公司 598,068.54 702,457.29
广州市住宅建设发展有限公司 66,000.00 66,000.00
广州珠江装修工程有限公司 122,724.00
广州捷星房地产开发有限公司 16,410,000.00 49,047,288.43
海南陆侨集团有限公司 259,000,000.00 259,000,000.00
广东亿华房地产开发有限公司 968,859,499.38 915,403,592.55
广州市骏合展览策划有限公司 4,197,800.00 4,197,800.00
广州东湛房地产开发有限公司 354,350,704.41 345,161,667.00
开平住宅建筑工程集团有限公司 40,447,895.73 39,018,819.79
广州市穗芳鸿华科技发展有限公司 109,434,032.00 109,434,032.00
广州天晨房地产开发有限公司 1,710,274,942.24 1,562,099,666.91
合计 3,501,866,684.55 3,267,891,427.35
2. 应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款
广州市住宅建设发展有限公司 45,683,775.68 54,503,753.13
广州珠江外资建筑设计院有限公司 7,955,291.36 709,550.10
广州珠江装修工程有限公司 6,021.48 564,264.18
广州珠江实业集团有限公司 1,271.07 1,271.07
139 / 152
2019 年半年度报告
广州珠江物业酒店管理有限公司 8,450.00
其他应付款
广州珠江装修工程有限公司 1,000.00 1,000.00
广州珠江工程建设监理有限公司 126,040.00 126,040.00
广州珠江实业集团有限公司 424,855.56 424,855.56
广州市住宅建设发展有限公司 1,038,947.02 1,028,947.02
广州珠江物业酒店管理有限公司 126,157.09 206,958.40
广州珠建工程造价咨询有限公司 4,876.00 4,876.00
海南陆侨集团有限公司 18,401,559.75 17,101,559.75
广州江富投资管理有限公司 1,299,045.00
合计 75,077,290.01 74,673,075.21
(七)其他
□适用 √不适用
十三、 承诺及或有事项
(一)重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
已签订的正在或准备履行的大额工程合同及财务影响
截至 2019 年 6 月 30 日，本公司已签订合同（主要为建安合同）但未付的大额约定工程款支
出共计人民币 1,022,020,150.68 元，需在合同他方履行合同约定义务时进行支付，具体如下：
单位：元 币种：人民币
性质 影响 合同金额 已支付金额 涉及金额
土建总承包 无重大影响 6,211,254,019.81 5,189,233,869.13 1,022,020,150.68
合计 --- 6,211,254,019.81 5,189,233,869.13 1,022,020,150.68
(二) 或有事项
1. 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
截 止 2019 年 6 月 30 日 ， 本 公 司 为 购 买 商 品 房 业 主 的 按 揭 贷 款 提 供 担 保 的 余 额 为
1,207,621,100.00 元。
2. 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
十四、 资产负债表日后事项
(一) 重要的非调整事项
□适用 √不适用
(二) 利润分配情况
√适用 □不适用
140 / 152
2019 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利
经审议批准宣告发放的利润或股利 30,724,586.03
公司 2018 年度利润分配工作于 2019 年 7 月 18 日实施完毕，分配方案为：以 2018 年末总股
本 853,460,723 股为基数向全体股东每 10 股派发现金红利 0.36 元（含税），共计派发红利
30,724,586.03 元，剩余利润作为未分配利润留存。
(三) 销售退回
□适用 √不适用
(四) 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十五、 其他重要事项
(一) 前期会计差错更正
1. 追溯重述法
√适用 □不适用
本公司对广州东湛房地产开发有限公司在 2018 年度二、三季度纳入合并报表，
在 2018 年度第四季度发现对广州东湛公司在经营、资金等方面逐步失去控制，并在
2018 年 12 月 29 日公告 2018 年度不再将广州东湛公司纳入合并范围，同时对 2018
年半年度报告和 2018 年三季度报告按广州东湛公司不纳入合并范围进行追溯重述相
关财务数据。具体内容详见公司 2019 年 6 月 26 日发布的《广州珠江实业开发股份有
限公司关于 2018 年半年报、三季报会计差错更正及追溯重述的公告》编号：2019-049）。
（1）对 2018 年半年度合并财务报表的影响
单位:元 币种：人民币
受影响的各个比较期间报
会计差错更正的内容 处理程序 累积影响数
表项目名称
货币资金 -402,591,808.36
应收账款 -141,605.25
本公司对广州东湛房地产开 预付款项 -82,536,617.29
广州珠江实业开发股份
发有限公司在 2018 年度二、 其他应收款 267,715,791.02
有限公司第九届董事会
三季度纳入合并报表，在 存货 -732,566,892.19
2019年第十次会议中审
2018 年度第四季度发现对
议通过了《关于2018年半 其他流动资产 -4,451,632.02
广州东湛公司在经营、资金
年报、三季报会计差错更 长期股权投资 65,135,416.67
等方面逐步失去控制，并在
正及追溯重述的议案》， 投资性房地产 -64,765,560.99
2018 年 12 月 29 日公告 2018
具体详见本公司于2019 固定资产 -689,299.56
年度不再将广州东湛公司纳
年6月26日发布的《广州 应付票据 -3,500,000.00
入合并范围，同时对 2018
珠江实业开发股份有限 应付账款 -225,849,202.27
年半年度报告和 2018 年三
公司第九届董事会2019 预收款项 -62,699,510.55
季度报告按广州东湛公司不
年第十次会议决议公告》 应付职工薪酬 -1,077,112.66
纳入合并范围进行追溯重述
（编号：2019-047）。 应交税费 -13,302,293.09
相关财务数据。
其他应付款 -58,278,886.97
长期借款 -424,300,000.00
141 / 152
2019 年半年度报告
递延所得税负债 -5,918,866.47
少数股东权益 -159,966,335.96
营业收入 -882,182,245.55
营业成本 -836,482,611.64
税金及附加 -40,818,309.04
销售费用 -91.94
管理费用 -52,528.00
财务费用 -206.00
投资收益 135,416.67
其中：对联营企业和合营
135,416.67
企业的投资收益
所得税费用 5,273,253.70
销售商品、提供劳务收到
-400,691,455.00
的现金
支付其他与经营活动有关
-406,004,008.18
的现金
投资支付的现金 400,000,000.00
取得子公司及其他营业单
27,904,361.54
位支付的现金净额
偿还债务支付的现金 -20,000,000.00
（2）对 2018 年第三季度合并财务报表的影响
单位:元 币种：人民币
受影响的各个比较期间报
会计差错更正的内容 处理程序 累积影响数
表项目名称
货币资金 -83,298,182.41
应收票据及应收账款 -110,457,278.06
预付款项 -88,972,005.58
其他应收款 171,104,311.14
存货 -766,096,917.85
本公司对广州东湛房地产 广州珠江实业开发股份 其他流动资产 -14,427,173.81
开发有限公司在 2018 年度 有限公司第九届董事会
长期股权投资 67,627,083.33
二、三季度纳入合并报表， 2019 年第十次会议中审
投资性房地产 -64,765,560.99
在 2018 年度第四季度发现 议通过了《关于 2018 年
对广州东湛公司在经营、资 半年报、三季报会计差 固定资产 -607,466.90
金等方面逐步失去控制，并 错更正及追溯重述的议 应付票据及应付账款 -212,301,464.34
在 2018 年 12 月 29 日公告 案》，具体详见本公司 预收款项 -199,172,245.05
2018 年度不再将广州东湛 于 2019 年 6 月 26 日发 应付职工薪酬 -1,381,621.60
公司纳入合并范围，同时对 布的《广州珠江实业开 应交税费 -8,035,755.18
2018 年半年度报告和 2018 发股份有限公司第九届
其他应付款 -24,086,279.72
年三季度报告按广州东湛 董事会 2019 年第十次会
长期借款 -293,550,000.00
公司不纳入合并范围进行 议决议公告》（编号：
追溯重述相关财务数据。 2019-047）。 递延所得税负债 -5,918,866.47
少数股东权益 -145,446,958.77
营业收入 -873,133,925.70
营业成本 -832,322,938.56
税金及附加 -40,831,213.94
销售费用 -458,467.99
142 / 152
2019 年半年度报告
受影响的各个比较期间报
会计差错更正的内容 处理程序 累积影响数
表项目名称
管理费用 -2,238,013.86
财务费用 -4,487,756.27
投资收益 2,627,083.33
其中：对联营企业和合营
2,627,083.33
企业的投资收益
营业外收入 -5,253.32
所得税费用 5,273,253.70
销售商品、提供劳务收到
-437,362,043.00
的现金
收到其他与经营活动有关
-219,135.20
的现金
购买商品、接受劳务支付
-108,541,994.85
的现金
支付给职工以及为职工支
-1,265,300.39
付的现金
支付的各项税费 -20,622,704.18
支付其他与经营活动有关
-486,913,742.43
的现金
投资支付的现金 339,200,000.00
取得子公司及其他营业单
27,904,361.54
位支付的现金净额
偿还债务支付的现金 -100,150,000.00
分配股利、利润或偿付利
-3,893,615.48
息支付的现金
2. 未来适用法
□适用 √不适用
(二) 债务重组
□适用 √不适用
(三) 资产置换
1. 非货币性资产交换
□适用 √不适用
2. 其他资产置换
□适用 √不适用
(四) 年金计划
□适用 √不适用
(五)终止经营
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
(六)分部信息
1. 报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
2. 报告分部的财务信息
□适用 √不适用
3. 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
4. 其他说明
□适用 √不适用
(七)其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
(八)其他
□适用 √不适用
十六、 母公司财务报表主要项目注释
(一)其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 3,251,402,953.42 3,008,696,195.02
合计 3,251,402,953.42 3,008,696,195.02
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
1. 应收利息分类
□适用 √不适用
2. 重要逾期利息
□适用 √不适用
3. 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
1. 应收股利
□适用 √不适用
2. 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
3. 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
1. 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1,071,752,625.18
1 年以内小计 1,071,752,625.18
1至2年 2,172,430,734.93
2至3年 302,352.17
3 年以上 6,917,241.14
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 3,251,402,953.42
2. 按款项性质分类
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 3,240,951,702.50 2,990,117,678.81
备用金 2,460,333.71 3,154,825.75
保证金 22,000.00 7,086,809.69
押金 229,310.00 229,310.00
应收代付款 359,550.04
物业维修基金 7,495,127.39 7,547,901.11
其他 444,479.82 400,119.62
合计 3,251,602,953.42 3,008,896,195.02
3. 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
4. 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
按单项计提坏账准备 200,000.00 200,000.00
合计 200,000.00 200,000.00
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
5. 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
6. 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
广州天晨房地产开发有限公司 往来款 1,060,000,000.00 1-2 年 32.60
广州天晨房地产开发有限公司 往来款 650,274,942.24 1 年以内 20.00
广东亿华房地产开发有限公司 往来款 668,337,180.43 1-2 年 20.55
广东亿华房地产开发有限公司 往来款 300,522,318.95 1 年以内 9.24
广州东湛房地产开发有限公司 往来款 324,021,839.99 1-2 年 9.96
广州东湛房地产开发有限公司 往来款 30,328,864.42 1 年以内 0.93
穗芳鸿华科技发展有限公司 往来款 109,434,032.00 1-2 年 3.37
广州捷星房地产开发有限公司 往来款 16,410,000.00 1 年以内 0.50
合计 / 3,159,329,178.03 / 97.15
7. 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
8. 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
(二)长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,252,959,160.00 2,252,959,160.00 2,252,959,160.00 2,252,959,160.00
对联营、合营企业投资 608,400,738.98 608,400,738.98 548,923,447.05 548,923,447.05
合计 2,861,359,898.98 2,861,359,898.98 2,801,882,607.05 2,801,882,607.05
1. 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计提减值准 减值准备期末余
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
备 额
珠江物管公司 2,400,000.00 2,400,000.00
珠江投资公司 18,000,000.00 18,000,000.00
湖南长沙公司 394,000,000.00 394,000,000.00
嘉德丰公司 510,886,915.00 510,886,915.00
海南锦绣公司 359,000,000.00 359,000,000.00
珠实健康公司 1,240,000.00 1,240,000.00
广隆公司 335,600,000.00 335,600,000.00
安徽中侨公司 500,000,000.00 500,000,000.00
广东金海公司 12,220,000.00 12,220,000.00
开平恒祥公司 4,000,000.00 4,000,000.00
海南绿岛公司 100,000,000.00 100,000,000.00
广州盛唐公司 15,612,245.00 15,612,245.00
合计 2,252,959,160.00 2,252,959,160.00
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2019 年半年度报告
2. 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
宣告
减值
其他 发放
投资 期初 其他 计提 期末 准备
权益法下确认的 综合 现金
单位 余额 追加投资 减少投资 权益 减值 其他 余额 期末
投资损益 收益 股利
变动 准备 余额
调整 或利
润
一、合营企业
广州天晨房地产开发有限公司 3,532,820.82 -782,164.28 2,750,656.54
广州市穗芳鸿华科技发展有限
399,651,108.89 -13,516,306.47 386,134,802.42
公司
广东亿华房地产开发有限公司 45,620,767.34 -168,544.24 45,452,223.10
广州东湛房地产开发有限公司 70,118,750.00 4,902,083.33 75,020,833.33
海南美豪利投资有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00
广州捷星房地产开发有限公司 75,786,047.33 -3,403,823.74 26,660,000.00 99,042,223.59
小计 548,923,447.05 75,786,047.33 30,000,000.00 -12,968,755.40 26,660,000.00 608,400,738.98
二、联营企业
小计
合计 548,923,447.05 75,786,047.33 30,000,000.00 -12,968,755.40 26,660,000.00 608,400,738.98
其他说明：
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
(三) 营业收入和营业成本
1. 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 31,989,786.00 18,245,467.82 167,121,226.22 38,483,097.22
其他业务 196,780,621.75 100,035,899.46 153,585,434.33 68,934,785.64
合计 228,770,407.75 118,281,367.28 320,706,660.55 107,417,882.86
(四)投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 312,418,658.90
权益法核算的长期股权投资收益 -12,968,755.40 -20,778,673.14
处置长期股权投资产生的投资收益 2,091,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产在
持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
500,593.77
产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
处置持有至到期投资取得的投资收益
可供出售金融资产等取得的投资收益
处置可供出售金融资产取得的投资收益 12,577,609.25
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
合计 1,699,853.85 292,140,579.53
(五) 其他
√适用 □不适用
本公司对广州东湛房地产开发有限公司在 2018 年度二、三季度纳入合并报表，
在 2018 年度第四季度发现对广州东湛公司在经营、资金等方面逐步失去控制，并在
2018 年 12 月 29 日公告 2018 年度不再将广州东湛公司纳入合并范围，同时对 2018
年半年度报告和 2018 年三季度报告按广州东湛公司不纳入合并范围进行追溯重述相
关财务数据。本报告已在本节十五、其他重要事项的第一点中详述此次差错更正对合
并财务报表的影响，此处详述此次差错更正对母公司财务报表的影响。
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2019 年半年度报告
1. 对 2018 年半年度母公司财务报表的影响
单位:元 币种：人民币
受影响的各个比较期间报表项目名称 累积影响数
长期股权投资 135,416.67
未分配利润 135,416.67
投资收益 135,416.67
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 135,416.67
投资支付的现金 65,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 -65,000,000.00
2. 对 2018 年三季度母公司财务报表的影响
单位:元 币种：人民币
受影响的各个比较期间报表项目名称 累积影响数
长期股权投资 2,627,083.33
未分配利润 2,627,083.33
营业收入 9,059,748.42
营业成本 4,159,673.08
财务费用 4,900,075.34
投资收益 2,627,083.33
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 2,627,083.33
投资支付的现金 65,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 -65,000,000.00
十七、 补充资料
(一) 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 2,091,000.00
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照
国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 134,310,370.19
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于
取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值
产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减
值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的
损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当
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2019 年半年度报告
期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持
有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易 30,888,303.20
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金
融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益 62,470,251.57
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允
价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一
次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -3,949,529.39
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 -56,452,598.89
少数股东权益影响额 491,555.22
合计 169,849,351.90
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定
义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1
号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明
原因。
□适用 √不适用
(二) 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 1.64 0.06 0.06
扣除非经常性损益后归属于公司
-3.79 -0.14 -0.14
普通股股东的净利润
(三) 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
(四) 其他
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
第十一节 备查文件目录
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名
并盖章的财务报表。
备查文件目录
报告期内在中国证监会制定媒体上公开披露过的所有公司文件
的正本及公告的原稿。
法定代表人：答恒诚
董事会批准报送日期：2019 年 8 月 21 日
修订信息
□适用 √不适用
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