2021 年年度报告
公司代码：600684 公司简称：珠江股份
广州珠江发展集团股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、
准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带
的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 大信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报
告。
四、 公司负责人张研、主管会计工作负责人覃宪姬及会计机构负责人（会计主管人员）
金沅武声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
为满足公司日常经营和投资需要，保障公司中长期发展战略的顺利实施，保障公
司稳健可持续发展、平稳运营，进一步提高公司的发展质量，给投资者带来长期的回
报，公司决定2021年度不进行现金股利分配，亦不进行资本公积金转增股本。该利润
分配预案需提交2021年年度股东大会审议。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实
质承诺，敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
是
根据大信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《控股股东及其他关联方占用
资金情况审核报告》（大信专审字[2022]第22-00005号），2021年初，存在公司对
控股股东下属的瑞士中星投资有限公司其他应收款年末占用余额155.87万元，系由
于公司代垫广州侨兴房产开发有限公司注销清算过程中缴纳的税款所致，上述占用
资金已于2021年4月16日全部收回。报告期内公司未新增控股股东及其关联方非经
营性占用资金情况。截至2021年末，公司不存在控股股东及其关联方非经营性占用
资金情况。
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八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整
性
否
十、 重大风险提示
报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的重大风险。公司已在本报
告中详细描述存在的政策风险、行业风险、经营风险等，请查阅“第三节 管理层讨
论与分析”中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分。
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义 ................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................... 6
第三节 管理层讨论与分析 ......................................................................................... 11
第四节 公司治理 ......................................................................................................... 35
第五节 环境与社会责任 ............................................................................................. 62
第六节 重要事项 ......................................................................................................... 66
第七节 股份变动及股东情况 ..................................................................................... 82
第八节 优先股相关情况 ............................................................................................. 87
第九节 债券相关情况 ................................................................................................. 88
第十节 财务报告 ......................................................................................................... 94
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名
并盖章的财务报表。
载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原
备查文件目录
件。
报告期内在中国证监会指定媒体上公开披露过的所有公司文件
的正本及公告的原稿。
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、珠江股份 指 广州珠江发展集团股份有限公司
实际控制人、广州市国资委 指 广州市人民政府国有资产监督管理委员会
水投集团 指 广州市水务投资集团有限公司
控股股东、珠实集团 指 广州珠江实业集团有限公司
城投集团 指 广州市城市建设投资集团有限公司
珠江物管公司 指 广州珠江物业管理有限公司
湖南公司 指 湖南珠江实业投资有限公司
珠江投资公司 指 广州珠江投资发展有限公司
珠实健康公司 指 广州珠江实业健康管理有限公司
珠实环保公司 指 广州珠江实业环境保护有限公司
嘉德丰公司 指 广东嘉德丰投资发展有限公司
广隆公司 指 广州市广隆房地产有限公司
安徽中侨公司 指 安徽中侨置业投资有限公司
开平恒祥公司 指 开平恒祥房地产开发有限公司
金海公司 指 广东金海投资有限公司
捷星公司 指 广州捷星房地产开发有限公司
海南绿岛公司 指 海南珠江绿岛投资有限公司
亿华公司 指 广东亿华房地产开发有限公司
盛唐公司 指 广州市盛唐房地产开发有限公司
东湛公司 指 广州东湛房地产开发有限公司
品实公司 指 广州市品实房地产开发有限公司
璟逸公司 指 广州璟逸房地产开发有限公司
璟润公司 指 广州璟润房地产开发有限公司
深圳灏泽公司 指 深圳珠江灏泽投资有限公司
穗芳鸿华公司 指 广州市穗芳鸿华科技发展有限公司
东迅公司 指 广州市东迅房地产发展有限公司
隽峰公司 指 广州隽峰房地产开发有限公司
隽浩公司 指 广州隽浩房地产开发有限公司
卓盈公司 指 广州卓盈房地产开发有限公司
珠实同创公司 指 广州市珠实同创产业运营管理有限公司
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
会计师事务所 指 大信会计师事务所（特殊普通合伙）
报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 广州珠江发展集团股份有限公司
公司的中文简称 珠江股份
公司的外文名称 GUANGZHOU PEARL RIVER DEVELOPMENT GROUP CO., LTD.
公司的外文名称缩写 GZPR
公司的法定代表人 张研
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 覃宪姬 扈佳佳
联系地址 广州市越秀区东风中路362号 广州市越秀区东风中路362号
颐德大厦30楼 颐德大厦30楼
电话 020-83752439 020-83752439
传真 020-32689450 020-32689450
电子信箱 gfqinxj@gzzjsy.com gfhujj@gzzjsy.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 广州市越秀区东风中路362号颐德大厦30楼
2019年1月，注册地址由“广州市越秀区环市
公司注册地址的历史变更情况 东路362-366号好世界广场3001-3005室”变更
为现注册地址
公司办公地址 广州市越秀区东风中路362号颐德大厦30楼
公司办公地址的邮政编码 510031
公司网址 www.gzzjsy.com
电子信箱 ir@gzzjsy.com
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 《上海证券报》《证券时报》
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 珠江股份 600684 珠江实业
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六、 其他相关资料
公司聘请的 名称 大信会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务 办公地址 北京市海淀区知春路 1 号学院国际大厦 1504 室
所（境内） 签字会计师姓名 何晓娟、夏玲
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2021年 2020年 2019年
同期增减(%)
营业收入 3,607,314,013.44 2,475,053,554.71 45.75 2,947,846,259.19
归属于上市公
司股东的净利 65,785,398.30 -590,819,652.65 不适用 219,266,683.61
润
归属于上市公
司股东的扣除
22,638,144.66 -888,195,379.22 不适用 -172,889,865.68
非经常性损益
的净利润
经营活动产生
的现金流量净 -731,784,694.70 702,647,171.18 -204.15 -122,667,814.25
额
本期末比上
2021年末 2020年末 年同期末增 2019年末
减（%）
归属于上市公
司股东的净资 2,169,785,278.29 2,108,774,708.18 2.89 3,214,475,779.91
产
总资产 33,206,976,010.06 30,305,559,301.10 9.57 23,710,224,031.44
(二) 主要财务指标
本期比上年同期增
主要财务指标 2021年 2020年 2019年
减(%)
基本每股收益（元／股） 0.08 -0.69 不适用 0.26
稀释每股收益（元／股） 0.08 -0.69 不适用 0.26
扣除非经常性损益后的基本
0.03 -1.04 不适用 -0.20
每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 3.07 -23.33 增加26.40个百分点 6.86
扣除非经常性损益后的加权
1.06 -35.07 增加36.13个百分点 -5.41
平均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
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八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上
市公司股东的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上
市公司股东的净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2021 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 1,759,882,711.01 353,112,481.43 180,523,139.56 1,313,795,681.44
归属于上市公司股东
366,647,557.34 -24,066,778.45 -91,838,043.96 -184,957,336.63
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 366,499,478.68 -29,943,792.00 -103,430,549.04 -210,486,992.98
后的净利润
经营活动产生的现金
134,298,875.64 -539,847,329.80 -163,532,233.21 -162,704,007.33
流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注
（如
非经常性损益项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额
适
用）
非流动资产处置损益 13,152,338.69 注1 206,822,184.16 293,722,163.52
越权审批，或无正式批准文
件，或偶发性的税收返还、减
免
计入当期损益的政府补助，但
与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照 1,365,095.47 2,318,195.25 3,000.00
一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业
41,436,133.53 140,894,908.37
收取的资金占用费
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企业取得子公司、联营企业及
合营企业的投资成本小于取得
投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损
益
因不可抗力因素，如遭受自然
灾害而计提的各项资产减值准
备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的
支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、衍生金融资
产、交易性金融负债、衍生金
融负债产生的公允价值变动损 29,947,078.59 注2 32,906,854.15 33,718,606.51
益，以及处置交易性金融资
产、衍生金融资产、交易性金
融负债、衍生金融负债和其他
债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款
729,993.00
项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益 1,517,295.60 注3 52,351,965.42 62,095,911.94
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规
的要求对当期损益进行一次性
调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外
998,464.95 -39,639,013.81 -12,303,997.41
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的
损益项目
减：所得税影响额 4,614,493.69 959,668.88 129,524,107.36
少数股东权益影响额（税
-51,481.03 -2,139,076.75 -3,550,063.72
后）
合计 43,147,253.64 297,375,726.57 392,156,549.29
其他说明：
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注 1：主要为本年度处置珠江物管公司股权产生的投资收益。
注 2：主要是公司持有的股票、结构性存款对公允价值变动收益及投资收益的影响。
注 3：本年度向东迅公司提供委托贷款实现的损益。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非
经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
影响金额
A 股股票 67,080,431.62 96,383,332.48 29,302,900.86 29,302,887.49
非交易性权
19,369,773.97 17,419,610.05 -1,950,163.92
益工具
理财产品 3,506,860.96 -3,506,860.96 44,191.10
其他非流动
4,000,000.00 4,000,000.00
金融资产
合计 93,957,066.55 117,802,942.53 23,845,875.98 29,347,078.59
十二、 其他
□适用 √不适用
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第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2021 年是建党一百周年，也是“十四五”规划开局之年，公司正式更名为“广
州珠江发展集团股份有限公司”并明确了“成为助力城市智慧发展的不动产产品及
服务供应商”战略目标。公司紧紧围绕年度经营管理目标，全力落实重点工作任
务，上下同心、砥砺奋进，在化解风险与改革发展同步推进的大政方针指导下，扎
实做好经营任务、疫情防控、安全生产等重点工作，内部管理水平不断提升。公司
聚焦房地产开发主业的同时积极拓展产业地产等“第二新赛道”，在旧改、环保等
领域实现突破。2022 年，公司将持续锚定高质量发展目标，彰显综合发展战略规
划，不断挖掘自身潜能与优势，提高公司市场核心竞争力，坚定不移做强做优做大
国有资本和国有企业，积极维护全体股东特别是中小股东的合法权益。
（一）公司业绩情况
报告期内，公司实现营业收入 360,731.40 万元，同比增加 45.75%；当期归属于
母公司股东的净利润 6,578.54 万元，较上年扭亏为盈；当期每股收益 0.08 元；加
权平均净资产收益率 3.07%，同比增加 26.40 个百分点。
截至报告期末，公司资产总额 3,320,697.60 万元，同比增长 9.57%，归属于母
公司所有者权益 216,978.53 万元，同比增加 2.89%。
（二）房地产开发情况
报告期内，房地产开发业务全年实现营业收入 340,116.91 万元，同比增加
55.79%。公司房地产开发业务集中在广东、湖南、安徽等区域，详见本节之“五、
报告期内主要经营情况”之“（四）行业经营性信息分析”。
（三）物业经营与物业管理情况
报告期内，公司物业经营及管理实现收入 10,585.59 万元，同比下降 38.82%，
其中物业经营收入 5,404.61 万元，物业管理收入 3,141.10 万元，旅游酒店收入 2，
039.88 万元。为借助托广州珠江商业经营管理有限公司在专业化、集约化和规模化
经营方面的综合优势，进一步提升公司物业的经营效益及物业自身价值，推进企业
改革进程，公司委托其管理公司经营物业，具体内容详见《关于委托广州珠江商业
经营管理有限公司管理经营物业暨关联交易的公告》（编号：2021-075）。
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（四）工程结算及服务业务
报告期内，工程结算及服务业务实现收入 4,475.42 万元，主要包括工程设计管
理实施、环境保护等业务。
二、报告期内公司所处行业情况
（一） 房地产行业宏观环境
2021 年，全国经济从疫情中持续恢复，经济总量达 114.4 万亿元，经济增速为
8.1%。随着全国系统性疫情防控和经济社会发展扎实推进，经济发展韧性持续显现，
政策驱动、结构性复苏等诸多因素共同作用下，国内经济总体呈现稳中加固、稳中向
好的发展态势。同时中央还提出我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三
重压力，在全球疫情冲击下，百年变局加速演进，外部环境更趋复杂严峻和不确定。
其中，房地产业增加值比上年增长 5.2%，拉动整体经济增长 0.4%；房地产开发投资
额 14.76 万亿元，比上年增长 4.4%。（数据来源：国家统计局、克尔瑞）
政策方面，尽管中共中央政治局会议与中央经济工作会议继续强调坚持“房住不
炒”“促进房地产行业和市场平稳健康发展”，金融政策上继续执行“三道红线”融
资监管政策与“房地产贷款集中管理制度”，加强融资监管与行业去杠杆力度，行政
政策上以“稳房价、稳地价、稳预期”为总体原则，22 个城市实行“集中供地”，多
地加强预售资金监管。但 2021 年第四季度以来，调控政策边际开始放松，在并购融
资、土地出让条件、公积金贷款门槛、房贷利率等方面进行了有利于保障市场平稳、
防范债务危机恶化的调整。
市场方面，2021 年全国商品房销售面积 179,433 万㎡，同比增长 1.9%；商品房
销售额 181,930 亿元，同比增长 4.8%。受调控影响，市场热度降温，房价下调城市数
量位居近年来高位。2021 年 12 月，随着信贷政策逐渐放松，房价下调城市数量有所
回落。在市场平淡、资金严控的环境下，房企降低投资力度，全年土地购置面积为
21,590 万㎡，同比下降 15.5%。（数据来源：国家统计局、克尔瑞）
（二）报告期内公司主要业务所在城市的行业发展状况
（1）广东板块
公司在广东板块的业务集中在广东省省会广州市。广州市作为粤港澳大湾区的核
心引擎之一，充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用。2021 年，广州市统
筹疫情防控和经济社会发展成效持续显现，经济运行延续去年下半年以来的强劲恢复
势头，全年 GDP 总量达 28,232 亿元，同比增长 8.1%。（数据来源：广州市统计局）
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2021 年，广州市商品住宅成交面积 1,176 万㎡，同比增长 7%；成交均价 33,819
元/㎡，同比增长 17%；截止至 2021 年 12 月，库存面积 1,197 万㎡，去化周期 11.4
个月（备注：去化周期=库存面积/三个月移动平均成交面积）。
2021 年，广州市涉宅用地供应建筑面积 2,260 万㎡，同比增长 15.36%；成交建
筑面积 1,530 万㎡，同比下降 0.46%；成交金额 2,011 亿元，同比下降 1.71%。（数
据来源：克尔瑞）
公司在广州区域的房地产项目分别位于天河区、越秀区、白云区、黄埔区、从化
区、增城区、南沙区、荔湾区，产品包括住宅、写字楼及商业物业等。报告期内，公
司在广州区域共实现销售面积（不含旧有物业、珠江新岸公寓）149,281.06 ㎡。
（2）湖南板块
公司在湖南板块的业务集中在湖南省省会长沙市。长沙市在“房住不炒”的主基
调下，始终坚持稳房价、稳地价、稳预期，保持调控战略定力和相对较低房价优势，
全市经济稳步增长，主要经济指标持续上行。《湖南省国民经济和社会发展第十四个
五年规划和二〇三五年远景目标纲要》指出，要实施“三高四新”战略，着力建设“三
个高地”支撑的现代化新湖南，加快建设长株潭都市圈，打造全国重要增长极。长沙
人口首次突破千万，自贸区实施人才新政，支持长沙县撤县立区，城市发展空间增大。
房地产行业方面，2021 年长沙市商品住宅成交面积 1,785 万㎡，同比下降 11.35%；
成交均价 10,919 元/㎡，同比上涨 14.96%；库存面积 507 万㎡，去化周期 6.2 个月
（去化周期=库存面积/三个月移动平均成交面积）。（数据来源：克尔瑞）
公司湖南区域的房地产项目位于长沙市开福区、湘江新区以及望城区。报告期内，
公司在长沙区域共实现销售面积为 64,974.21 ㎡。
（3）安徽板块
公司在安徽板块的业务集中在安徽省合肥市。《安徽省国民经济和社会发展第十
四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》提出，要全力打造现代化中心城市，支持
合肥“五高地一示范”建设，高起点建设合肥滨湖新区，朝着国家中心城市发展，标
示着安徽省对合肥发展定位的战略高度。
房地产行业方面，2021 年合肥市商品住宅成交面积 822 万㎡，同比增长 0.23%；
成交均价 18,249 元/㎡，同比下降 7.19%；库存面积 254 万㎡，去化周期 5.1 个月（去
化周期=库存面积/三个月移动平均成交面积）。（数据来源：克尔瑞）
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公司主要项目合肥中侨中心位于政务区核心位置，紧邻合肥市政府，包括商业、
酒店及写字楼。报告期内，合肥中侨中心项目实现的销售面积为 6,214.03 ㎡。
三、报告期内公司从事的业务情况
作为广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，公司聚焦房地产主业，积极响
应国家建设粤港澳大湾区的战略部署，同时结合企业自身情况，积极寻找合适机会辐
射其他区域，扩大市场影响力。报告期内，公司积极面对市场变化，采取有效措施，
加大资源整合、品牌宣传、全民营销力度，因项目施策，保签约、促回款，不断夯实
房地产开发主营业务。同时，公司推动创新业务探索持续开展，布局产业地产等战略
型业务，努力培育壮大新增长点，坚定不移做强做优做大国有资本和国有企业，积极
维护全体股东，特别是中小股东的合法权益。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
（一） 大力推进战略研究工作
2021 年是“十四五”的开局之年，作为国有控股上市企业，公司高度重视“十四
五”战略规划的编制和落地实施工作。通过组建跨部门、跨职能的矩阵式战略工作小
组，梳理公司的核心能力、业务模块与城市布局，结合当前的经济形势和房地产行业
形势，构建清晰的战略布局与发展思路，规划合理进取的战略发展目标，制定稳健多
元的投资策略。同时，以“十四五”战略目标为发展导向，公司持续深化改革组织架
构、优化调整骨干团队、升级完善管控体系，锐意改革应对市场变化，通过升级精细
化、闭环化的大运营体系开拓创造高质量发展新局面。
（二） 控股股东的大力支持
公司始终保持与控股股东间的高效沟通和协同发展，控股股东现已发展成为包括
投资、规划、设计、装修、监理等产业链条完整、专业资质齐备、人才队伍健全的广
州市属全资国有大型企业集团，在人才、资金、平台等各方面都对公司提供了大力支
持，助力公司持续提升国有资产的保值增值能力。
（三） 运营开发效率不断提升
公司作为广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，在房地产开发与运营服务
领域深耕多年，在行业形势研判、项目进程管理把控等多方面有着成熟的经验底蕴和
独到见解。公司在广东、湖南及安徽等地区拥有成熟的开发环境，公司不断提质增效，
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以房地产开发为主业，致力于打造城市标杆建筑和精品项目。同时，公司持续优化组
织管理体系，打造高效协同的系统性平台，强化营销管理、财务管理、运营管理、成
本管理、设计管理、工程管理等业务建设，有序推进信息化、数字化建设工作，进一
步显现提质增效成果，助推企业高质量发展。
（四）创新升级产品标准化体系
公司以“实现客户居住梦想，促进城市和谐构建”为目标，致力于构筑健康有序
的生活空间，营造丰富多彩的居住文化。公司遵循“客户导向、勇于担当、突破创新、
不断进取”的核心价值观，长期坚持专业化、精品化的发展道路，不断为客户提供高
质量的精品建筑和贴心的物业服务，公司从规划定位、社区配套、立面美学、户型创
新等多个维度提炼产品力优势，构建适配土地、客户、产品的“4U”体系，深化各产
品系产品形象和价值输出，不断创新升级标准化产品体系。
（五） 坚持党建引领的核心地位
公司始终坚持和维护党在国有企业的核心地位，充分发挥党委“把方向、管大局、
保落实”的领导核心作用，全面贯彻落实党中央决策部署，大力推动全面从严治党在
国有企业落实落地。公司全面加强党的政治建设、思想建设、组织建设、作风建设与
纪律建设，坚持把提高企业经营效益、增强综合竞争力、实现国有资产保值增值作为
出发点和落脚点，严格执行“三重一大”决策制度，突出选人用人导向，增强基层组
织“软实力”，扎实推进党风廉政建设，筑牢廉洁自律思想防线，积极推动党史学习
教育走深走实，构建党史学习教育常态化长效化机制，切实做到党建工作与企业经营
有机融合，开创国有企业高质量发展新局面。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 360,731.40 万元，同比增长 45.75%，实现归属于
母公司股东的净利润 6,578.54 万元，较上年扭亏为盈。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
变动比例
科目 本期数 上年同期数
（%）
营业收入 3,607,314,013.44 2,475,053,554.71 45.75
营业成本 2,189,228,580.63 1,608,755,317.30 36.08
销售费用 136,890,932.77 118,608,343.57 15.41
管理费用 208,883,284.14 165,275,331.74 26.39
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财务费用 352,355,705.07 417,421,919.84 -15.59
研发费用
经营活动产生的现金流量净额 -731,784,694.70 702,647,171.18 -204.15
投资活动产生的现金流量净额 31,364,791.33 1,745,100,150.19 -98.20
筹资活动产生的现金流量净额 10,473,585.71 -179,739,020.11 不适用
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
公司实现主营业务收入 355,177.92 万元，同比增长 50.44%。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
房地产业 3,401,169,114.55 2,025,634,234.86 40.44 55.79 50.33 增加 2.16 个百分点
物业出租及管理 105,855,903.81 121,486,749.10 -14.77 -38.82 -39.54 增加 1.38 个百分点
工程结算及服务 44,754,224.54 24,115,407.94 46.12 840.50 539.86 增加 25.32 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
珠江璟园 2,642,585.56 1,956,229.84 25.97 -97.29 -94.92 减少 34.52 个百分点
珠江颐德大厦项目 1,542,059,000.00 813,553,084.36 47.24
珠江嘉园 104,992,347.64 10,004,867.61 90.47 -55.50 -88.87 增加 28.58 个百分点
御东雅轩 -100.00 -100.00 不适用
翰林国际公馆 -100.00 -100.00 不适用
旧有物业销售 137,638,821.06 6,100,578.77 95.57 768.11 1,483.06 减少 2.00 个百分点
开平天玺湾
长沙珠江花城 2,925,761.94 3,086,161.99 -5.48 532.11 535.61 减少 0.58 个百分点
长沙珠江郦城 18,895,050.80 13,271,064.27 29.76 -22.78 14.84 减少 23.01 个百分点
长沙新地东方明珠 60,804,816.38 31,044,504.34 48.94 -78.93 -81.22 增加 6.22 个百分点
长沙珠江悦界商业
14,379,165.71 11,741,273.15 18.35 -98.68 -98.44 减少 12.10 个百分点
中心
长沙柏悦湾 1,148,789,850.44 972,876,254.85 15.31 597.74 722.83 减少 12.88 个百分点
合肥中侨中心 92,815,388.49 49,278,507.21 46.91 -27.69 -24.93 减少 1.95 个百分点
珠江新岸公寓 275,226,326.53 96,406,178.88 64.97 152.13 290.75 减少 12.43 个百分点
物业出租及管理 105,855,903.81 121,486,749.10 -14.77 -38.82 -39.54 增加 1.38 个百分点
工程结算及服务 44,754,224.54 24,115,407.94 46.12 840.50 539.86 增加 25.32 个百分点
主营业务分地区情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
广东广州地区 2,098,533,350.40 970,221,849.52 53.77 263.72 288.84 减少 2.98 个百分点
湖南地区 1,345,185,779.38 1,122,461,606.75 16.56 -17.89 -4.07 减少 12.02 个百分点
安徽地区 108,060,113.12 78,552,935.63 27.31 -25.87 -40.78 增加 18.30 个百分点
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主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
①分行业说明
房地产业务收入较上年同期增长 55.79%，主要原因为本期长沙柏悦湾一期及珠
江颐德大厦项目交付，结转大量收入。
物业出租及管理收入较上年同期下降 38.82%，主要原因为存量物业销售，物业
经营收入大幅度降低，除此之外，公司于 2021 年 7 月处置物管公司股权，物业管理
收入同比大幅度降低。
工程结算及服务收入较上年同期增长 840.50%，主要为长沙柏悦湾个性化改造工
程完成，确认收入。
②分产品说明：
主营业务分产品情况表中，各项目营业成本未考虑内部抵消以及合并报表层面
基于存货调整为公允价值的情况下对营业成本的影响。
2021 年度主营业务收入主要来自于房地产业，其中珠江颐德大厦、长沙柏悦湾
为 2021 年度主营业务收入的主要来源。
(2). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期
上年同 本期金额
成本 占总
期占总 较上年同 情况
分行业 构成 本期金额 成本 上年同期金额
成本比 期变动比 说明
项目 比例
例(%) 例(%)
(%)
房地产业 2,025,634,234.86 92.53 1,347,491,830.62 83.76 50.33
物业出租及管理 121,486,749.10 5.55 200,951,805.20 12.49 -39.54
工程结算及服务 24,115,407.94 1.10 3,768,838.05 0.23 539.86
分产品情况
本期
上年同 本期金额
成本 占总
期占总 较上年同 情况
分产品 构成 本期金额 成本 上年同期金额
成本比 期变动比 说明
项目 比例
例(%) 例(%)
(%)
珠江璟园 1,956,229.84 0.09 38,508,825.10 2.39 -94.92
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珠江颐德大厦 813,553,084.36 37.16 不适用
珠江嘉园 10,004,867.61 0.46 89,922,474.43 5.59 -88.87
御东雅轩 3,137,883.52 0.20 -100.00
翰林国际公馆 10,385,165.38 0.65 -100.00
旧有物业销售 6,100,578.77 0.28 385,366.37 0.02 1,483.06
长沙珠江花城 3,086,161.99 0.14 485,539.67 0.03 535.61
长沙珠江郦城 13,271,064.27 0.61 11,556,556.58 0.72 14.84
长沙新地东方明
31,044,504.34 1.42 165,316,117.27 10.28 -81.22
珠
长沙珠江悦界商
11,741,273.15 0.54 755,028,131.76 46.93 -98.44
业中心
长沙柏悦湾 972,876,254.85 44.44 118,235,042.17 7.35 722.83
合肥中侨中心 49,278,507.21 2.25 65,647,586.33 4.08 -24.93
珠江新岸公寓 96,406,178.88 4.40 24,672,096.18 1.53 290.75
物业出租及管理 121,486,749.10 5.55 200,951,805.20 12.49 -39.54
工程结算及服务 24,115,407.94 1.10 3,768,838.05 0.23 539.86
成本分析其他情况说明
主营业务分产品情况表中，各开发产品营业成本未考虑内部抵消以及合并报表
层面基于存货调整为公允价值的情况下对营业成本的影响。
(4). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
√适用 □不适用
详见第十节、八、合并范围的变更。
(5). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(6). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
前五名客户销售额 190,549.98 万元，占年度销售总额 52.82%；其中前五名客户
销售额中关联方销售额 159,308.94 万元，占年度销售总额 44.16%。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严
重依赖于少数客户的情形
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
占年度销售总额
序号 客户名称 销售额
比例（%）
1 珠实集团及其附属企业 1,593,089,403.38 44.16
2 客户一 193,346,362.86 5.36
3 客户二 79,220,082.86 2.20
4 客户三 29,163,720.00 0.81
5 客户四 10,680,280.00 0.29
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合计 / 1,905,499,849.09 52.82
注：以上数据不含税。
B.公司主要供应商情况
前五名供应商采购额 424,962.21 万元，占年度采购总额 93.73%；其中前五名供
应商采购额中关联方采购额 166,036.96 万元，占年度采购总额 36.62%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商
的或严重依赖于少数供应商的情形
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
占年度采购总
序号 供应商名称 采购额
额比例（%）
1 广州市规划和自然资源局 2,485,549,589.05 54.82
2 珠实集团及其附属企业 1,601,180,214.07 35.32
3 中天建设集团有限公司 63,505,195.32 1.40
4 广州市珠实同创产业运营管理有限公司 59,189,394.33 1.30
5 广州市增城区住房和城乡建设局 40,197,677.81 0.89
合计 / 4,249,622,070.58 93.73
3. 费用
√适用 □不适用
报告期内，公司销售费用为 13,689.09 万元，同比增加 15.41%，主要为项目结转
收入增加，广告宣传费、物业管理开办费及销售佣金较上年增加。
报告期内管理费用为 20,888.33 万元，同比增加 26.39%，主要原因为职工薪酬及
诉讼中介费较上年增加。
报告期内财务费用为 35,235.57 万元，同比减少 15.59%，主要为利息收入增加，
对外融资用于项目支出并资本化的比例增加。
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
□适用 √不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少 143,443.19 万
元，主要原因是本年支付的税费较上年同期大幅度增加，同时本年支付荷景路项目
地价款 15.86 亿元。
与上年相比，投资活动产生的现金流量净额同比减少 171,373.54 万元，主要是
上年已赎回大部分理财产品，本年收回投资收到的现金较上年同期大幅度减少。
筹资活动产生的现金流量净额较上年同期增加 19,021.26 万元，主要是本年收到
子公司少数股东资本金，同时增加公司借款。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末 本期期末金
上期期末数
数占总资 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数 占总资产的 情况说明
产的比例 末变动比例
比例（%）
（%） （%）
交易性金融资产 96,383,332.48 0.29 70,587,292.58 0.23 36.54 主要为持有的股票二级市场价值波动。
应收账款 60,499,273.14 0.18 33,584,277.01 0.11 80.14 主要为委托管理服务费较上年同期增加。
预付款项 2,699,422.08 0.01 230,138,784.11 0.76 -98.83 主要为预付款项结转至存货。
主要为代抵扣进项税、预缴的增值税及所得税较上年同期增
其他流动资产 684,647,261.29 2.06 426,789,763.78 1.41 60.42
加。
本报告期对穗芳鸿华公司实现控制，持有的穗芳鸿华公司
长期股权投资 161,061,398.02 0.49 476,657,173.25 1.57 -66.21 49%股权对应的长期股权投资由权益法核算转为成本法核算，
纳入合并报表范围。
投资性房地产 844,705,724.48 2.54 1,254,160,029.79 4.14 -32.65 主要为珠江颐德大厦物业交付。
主要为金海公司物业改造工程开始施工，该部分房屋建筑由
固定资产 248,578,869.05 0.75 746,432,756.30 2.46 -66.70
固定资产转入在建工程。
主要为金海公司物业改造工程开始施工，该部分房屋建筑由
在建工程 458,348,170.22 1.38 272,792.80 167,920.63
固定资产转入在建工程。
公司自 2021 年 1 月 1 日起实行新租赁准则，作为承租人，确
使用权资产 33,412,815.45 0.10 不适用
认使用权资产及租赁负债。
其他非流动资产 40,749,909.65 0.12 2,533,421.00 0.01 1,508.49 珠江云上花园项目待结转销售佣金较上年末增加。
应付职工薪酬 43,631,360.70 0.13 25,303,207.41 0.08 72.43 主要为本期应付工资、奖金较上年末增加。
一年内到期的非流
1,758,737,680.39 5.30 2,553,834,171.55 8.43 -31.13 主要为本年偿还到期借款。
动负债
长期借款 5,024,989,946.47 15.13 2,444,342,509.89 8.07 105.58 项目开发建设，增加银行借款。
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2021 年年度报告
公司自 2021 年 1 月 1 日起实行新租赁准则，作为承租人，确
租赁负债 26,929,233.35 0.08 不适用
认使用权资产及租赁负债。
递延收益 118,721,096.65 0.36 不适用 主要为珠江云上花园项目本年收到政府补助。
其他非流动负债 374,808,508.43 1.13 137,247,321.99 0.45 173.09 多个项目销售回款，预收房款中的税款增加。
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2021 年年度报告
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
项目担保保证金、按揭担保保证
货币资金 43,761,748.89
金、履约保证金及其他
其中抵押借款的抵押物期末账面价
存货 2,376,381,400.69 值为 21.80 亿元，法院查封冻结房
产期末账面价值为 1.96 亿元
固定资产 228,080,134.58 抵押借款的抵押物
在建工程 458,348,170.22 抵押借款的抵押物
投资性房地产 165,091,790.80 抵押借款的抵押物
合计 3,271,663,245.18
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
行业经营性信息分析内容详见本节“一、经营情况讨论与分析”部分。
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2021 年年度报告
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
一级土地 合作开发项 合作开发项
持有待开发土地 规划计容建筑 是/否涉及合
序号 持有待开发土地的区域 整理面积 目涉及的面 目的权益占
的面积(平方米) 面积(平方米) 作开发项目
(平方米) 积(平方米) 比(%)
1 广州(南沙湾 2020NJY-14 项目) 40,541.36 104,743.00 是 104,743.00 50%
广州（荔湾区荷景路 AF060419
2 119,661.66 116,197.50 否
地块项目）
合计 160,203.02 220,940.50
注：
（1）持有待开发土地的面积为已获得土地但未拿到施工许可证的项目土地面积，取政府下发的规划设计条件中的建筑面积；规划计
容建筑面积为规划建筑用地面积与计算容积率的乘积。
（2）报告期内，公司新增荔湾区荷景路 AF060419 地块，总用地面积 47,738.97 平方米，总建筑面积 160,152.60 平方米，规划计容
建筑面积 116,197.50 平方米。
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
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2021 年年度报告
在建项
目/新开 项目规划计
序 经营 项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 已竣工面积 报告期实
地区 项目 工项目/ 容建筑面积 总投资额
号 业态 积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 际投资额
竣工项 (平方米)
目
广州市 住宅、
1 珠江璟园 竣工 26,080.00 88,237.00 131,797.00 131,797.00 213,201.27
天河区 商业
广州市 住宅、
2 珠江嘉园 竣工 98,781.00 246,935.60 333,523.00 333,523.00 213,804.33 1,432.62
黄埔区 商业
广州市 珠江
3 商业 竣工 7,445.00 40,666.00 58,745.00 58,745.00 89,428.81 698.71
越秀区 颐德大厦
广州市 住宅、
4 御东雅轩 竣工 8,840.00 33,310.00 49,673.00 49,673.00 74,161.00 113.01
越秀区 商业
广州市 翰林 商业、
5 竣工 15,110.00 37,491.30 42,363.99 42,363.99 8,061.00 71.42
从化区 国际公馆 住宅
广州市 珠江 商业、
6 在建 222,886.00 521,230.00 738,930.00 501,753.50 1,523,456.80 127,974.21
白云区 云上花园 住宅
广州市 珠江 商业、
7 在建 43,959.05 131,877.00 189,974.97 189,974.97 271,910.03 20,028.91
增城区 花玙苑 住宅
广州市 商业、
8 时光雅苑 在建 53,392.15 170,854.88 248,270.00 246,984.57 331,381.11 126,486.19
增城区 住宅
广州市 隽浩启澜 商业、
9 在建 42,897.00 104,743.00 167,442.52 126,901.16 326,090.00 33,052.39
南沙区 花园 住宅
荷景路
广州市 商业、
10 AF060419 在建 47,738.97 116,197.50 159,440.66 39,779.00 410,112.72 160,988.72
荔湾区 住宅
地块
长沙市 长沙 住宅、
11 竣工 217,325.53 465,982.18 556,973.76 556,973.76 229,190.28 244.00
开福区 珠江花城 商业
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2021 年年度报告
长沙市 长沙 住宅、
12 竣工 164,914.88 429,701.25 550,687.06 550,687.06 325,142.68 1,119.00
开福区 珠江郦城 商业
长沙珠江
长沙市 住宅、
13 悦界商业 在建 61,255.21 230,462.91 339,076.45 197,854.33 141,222.12 269,922.84 23,880.00
开福区 商业
中心
长沙市 长沙 住宅、
14 在建 74,072.00 188,464.82 237,123.97 3,812.42 180,928.40 314,934.31 25,997.00
岳麓区 柏悦湾 商业
长沙市 长沙新地 住宅、
15 在建 121,377.90 184,514.39 235,275.17 35,184.08 131,163.60 106,023.24 9,944.29
望城区 东方明珠 商业
长沙市 长沙 住宅、
16 在建 21,109.98 77,500.92 97,638.71 97,638.71 98,819.53 9,590.90
开福区 四方雅苑 商业
合肥市
合肥
17 政务文 商业 竣工 42,423.11 164,944.92 243,613.89 243,613.89 195,740.00 6,035.99
中侨中心
化新区
合
1,269,607.78 3,233,113.67 4,380,549.15 1,439,882.74 2,420,690.82 5,001,379.95 547,657.36
计
注：
（1）上表项目名称按标准地名列示，珠江云上花园即白云湖项目（营销名：品实云湖花城），珠江花玙苑即塔岗村项目（营销名：
珠江花屿花城），时光雅苑即塔岗村、公安村 83101234A20019 号地块项目（营销名：珠江弘阳时光荟），长沙珠江四方雅苑即长沙四
方公馆项目（营销名：珠江四方印），隽浩启澜花园项目即即南沙湾 2020NJY-14 项目（营销名：越秀珠实天悦海湾）。
（2）公司通过非公开协议转让的方式向控股股东珠实集团转让公司所持有的珠江颐德大厦所有权，已于 2021 年第一季度完成备
案。
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
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2021 年年度报告
可供出售面积 已售（含已预售） 结转面积 结转收入金 报告期末待结转
序号 地区 项目 经营业态
(平方米) 面积(平方米) (平方米) 额 面积(平方米)
1 广州市天河区 珠江璟园 住宅、商业 97,582.61 45.04 264.26 466.91
2 广州市黄埔区 珠江嘉园 住宅、商业 273,071.40 5,474.49 5,827.98 10,499.23 268.88
3 广州市越秀区 珠江颐德大厦 商业 43,556.58 43,556.58 43,530.86 154,205.90 25.72
4 广州市越秀区 御东雅轩 住宅、商业 35,770.21 12.50
5 广州市从化区 翰林国际公馆 商业、住宅 43,123.94 4,866.20
6 广州市白云区 珠江云上花园 商业、住宅 425,115.60 63,812.99 100,215.80
7 广州市增城区 珠江花玙苑 商业、住宅 127,179.00 24,697.33 40,463.14
8 广州市增城区 时光雅苑 商业、住宅 189,247.38 8,897.28 8,897.28
9 广州市南沙区 隽浩启澜花园 商业、住宅 106,193.00 2,842.39 2,842.39
10 长沙市开福区 长沙珠江花城 住宅、商业 450,712.20 325.00 387.50 292.58
11 长沙市开福区 长沙珠江郦城 住宅、商业 451,468.93 1,153.86 1,566.61 1,889.51
长沙珠江悦界
12 长沙市开福区 住宅、商业 234,469.22 13,203.99 1,404.46 1,437.92 9,776.92
商业中心
13 长沙市湘江新区 长沙柏悦湾 住宅、商业 192,496.38 23,049.47 69,423.59 114,878.99 99,444.59
长沙新地东方
14 长沙市望城区 住宅、商业 771,062.88 4,015.13 6,857.30 6,080.48 472.68
明珠
15 长沙市开福区 长沙四方雅苑 住宅、商业 97,638.71 23,226.76 23,226.76
合肥市政务文化
16 合肥中侨中心 商业 173,811.67 6,214.03 6,445.86 884.02
新区
总计 3,712,499.71 220,469.30 135,489.20 298,830.40 291,863.79
报告期内，上述各项目（不含旧有物业及珠江新岸公寓）共计实现销售金额 607,033.94 万元，销售面积 220,469.30 平方米，
实现结转收入金额 298,830.40 万元，结转面积 135,489.20 平方米，报告期末待结转面积 291,863.79 平方米。
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2021 年年度报告
4. 报告期内房地产出租情况
□适用 √不适用
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
1,004,966.21 6.01 86,542.72
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期内，公司对外股权投资实际金额 76,444.20 万元，相比上年对外股权投
资总额 28,161.61 万元增加 48,282.59 万元，增幅为 171.45%。
1. 重大的股权投资
√适用 □不适用
本期投资占
序 被投资公司 主要 期末持 资金 投资 是否
被投资公司 合作方
号 名称 业务 股比例 来源 期限 涉诉
股权份额
广州中侨置
广州市穗芳
物业经 业投资控股
1 鸿华科技发 51% 100% 自筹 是
营 集团有限公
展有限公司
司
广州城建开
发南沙房地
产 有 限 公 无固
广州隽峰房
房地产 司 、 和 广 州 定期
2 地产开发有 50% 50% 自筹 否
开发 汇星八号实 限
限公司
业投资合伙
企业（有限
合伙）
广州市品实
房地产 广州地铁集
3 房地产开发 51% 51% 自筹 否
开发 团有限公司
有限公司
广州卓盈房
房地产
4 地产开发有 100% 100% 自筹 无 否
开发
限公司
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2021 年年度报告
（1）收购穗芳鸿华公司 51%股权
公司以人民币 1 元受让广州中侨置业投资控股集团（以下简称“广州中侨”）持
有的穗芳鸿华公司 51%股权，公司于 2021 年 3 月 4 日披露《关于投资广州市穗芳鸿华
科技发展有限公司暨关联交易的进展公告》（编号：2021-008）。2021 年 4 月 2 日，
穗芳鸿华公司办理完成工商变更登记，公司持有穗芳鸿华公司 100%股权。2021 年 8
月，公司与广州中侨完成交接，实现对穗芳鸿华公司的实际控制并将其纳入合并报表
范围。
（2）向隽峰公司增资
公司与广州城建开发南沙房地产有限公司、广州汇星八号实业投资合伙企业三方
股东按股权比例对隽峰公司增加注册资本金 7.50 亿元，其中，公司按照 50%持股比例
增资人民币 3.75 亿元。公司于 2021 年 4 月 13 日披露《关于向子公司增资暨子公司
向孙公司增资的公告》（编号：2021-016）。上述事项于 2021 年 7 月完成工商变更，
变更后隽峰公司注册资本增至 8 亿元。
（3）向品实公司增资
公司与广州地铁集团有限公司（以下简称“广州地铁”）按股权比例对品实公司
进行非公开协议增资,其中，公司按照 51%持股比例增资人民币 34,894.20 万元。公司
于 2021 年 11 月 2 日披露《关于对广州市品实房地产开发有限公司进行非公开协议增
资暨关联交易的公告》（编号：2021-065）。公司于 2021 年 11 月支付增资款。
（4）投资设立卓盈公司
公司通过广州公共资源交易中心，以人民币 244,015 万元的报价成功竞得荔湾区
荷景路 AF060419 地块。公司成立全资子公司广州卓盈房地产开发有限公司（以下简
称“卓盈公司”）对该地块进行开发，卓盈公司注册资本为 5,000 万元。公司于 2021
年 9 月 28 日披露《关于竞拍获得土地使用权的公告》（编号：2021-045）。
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
3. 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
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2021 年年度报告
报告期 报告期 报告期内
初始投资成 报告期内
资产类别 资金来源 内出售 内投资 公允价值
本 购入金额
金额 收益 变动
A 股股票 19,596.13 自有资金 138.24 138.24 2,792.05
非交易性权
3,712.24 自有资金 1,250.00 -1,445.02
益工具
理财产品 350.00 自有资金 350.00 5.11 -0.69
其他非流动
11,574.00 自有资金
金融资产
4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
1.珠江物业管理股权转让
公司通过非公开协议转让的方式将公司持有的珠江物管公司 80%的股权转让给广
州珠江城市管理服务集团股份有限公司（以下简称“珠江管理公司”），转让价为
人民币 2,261.464 万元，公司于 2021 年 4 月 13 日披露《关于非公开协议转让广州
珠江物业管理有限公司 80%股权暨关联交易的公告》（编号：2021-015）。该项交易
于 2021 年 7 月 19 日完成股权转让商事登记。
2.珠江颐德大厦资产出售
公司通过非公开协议转让的方式向控股股东珠实集团转让公司所持有的珠江颐
德大厦所有权，转让价为人民币 162,155.658 万元（含增值税）。具体内容详见公
司于 2020 年 9 月 24 日披露的《关于非公开协议转让颐德大厦暨关联交易的公告》
（编号：2020-059）。截至报告期末，公司已收到控股股东支付的转让款，颐德大
厦完成交割。
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
截至报告期末，公司共拥有 16 家二级子公司，具体如下：
单位:万元 币种:人民币
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2021 年年度报告
本公司 2021 年 12 月 31 日 2021 年
持股比 注册
公司名称 主要业务
例 资本 总资产 净资产 净利润
（%）
自有资金投资、物业
珠江投资公司 100 2,000.00 11,384.84 10,821.79 145.14
管理
湖南公司 房地产开发 100 40,000.00 496,061.89 141,217.38 8,451.09
嘉德丰公司 房地产开发 100 8,636.00 142,601.63 91,206.10 2,034.85
广隆公司 房地产开发 100 16,217.30 26,863.22 18,150.17 -116.97
珠实健康公司 健康管理咨询服务 100 200.00 54.28 48.24 -33.17
安徽中侨公司 房地产开发 50.71 20,288.00 143,303.42 93,980.61 -2,828.04
金海公司 房地产经营管理策划 100 2,222.00 50,592.37 -10,956.35 -763.59
盛唐公司 房地产开发 51 3,061.22 19,830.59 -6,801.65 -1,076.60
品实公司 房地产开发 51 73,358.00 1,313,864.11 184,095.29 -3,137.08
璟逸公司 房地产开发 100 5,000.00 255,409.27 53,266.27 -1,239.56
深圳灏泽公司 项目投资、物业管理 100 300.00 0.00 0.00 0.00
珠实环保公司 工程环保、土壤修复 60 1,000.00 460.36 254.71 -167.43
璟润公司 房地产开发 66 1,515.15 237,098.78 49.13 -888.78
隽峰公司 房地产开发 50 80,000.00 230,696.93 78,508.65 -1,491.35
卓盈公司 房地产开发 100 5,000.00 165,390.81 -1,665.56 -1,665.56
穗芳鸿华公司 物业经营 100 19,607.85 52,101.27 31,033.67 -1,159.08
注：（1）湖南公司本年净利润较上年同比大幅度下降，主要原因为本年结转收入较
上年同期减少，且本年结转物业的毛利率较上年有所下降。
（2）嘉德丰公司净利润较上年大幅度下降，主要原因为珠江嘉园本年结转收入
较上年同期减少。
截至报告期末，公司共拥有 11 家参股公司，具体如下：
单位:万元 币种:人民币
累计损失 持股 表决权
公司名称 投资成本 （减值准 比例 比例
备金额） （%） （%）
广州捷星房地产开发有限公司 13,937.65 25.95 25.95
广州市珠实同创产业运营管理有限公司 2,450.00 49 49
广州珠实正势城市更新投资有限公司 40.00 20 20
海南珠江国际置业有限公司 2,250.00 1,008.04 7.5 7.5
中房集团汕头广联实业股份有限公司 555.66 555.66 7.13 7.13
珠海中珠集团股份有限公司 1,256.57 1,256.57 2.66 2.66
大湾区科技创新服务中心（广州）
500.00 1.59 1.59
有限公司
广东亿华房地产开发有限公司 4,674.00 4,674.00 41 41
广州东湛房地产开发有限公司 6,500.00 6,500.00 30.23 30.23
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2021 年年度报告
累计损失 持股 表决权
公司名称 投资成本 （减值准 比例 比例
备金额） （%） （%）
开平恒祥房地产开发有限公司 400.00 40 40
广州璟悦城市更新有限公司 350.00 35 35
合计 32,913.88 13,994.27
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
2021 年是“十四五”开篇之年，针对房地产行业，国家多次强调“坚持房子是
用来住的、不是用来炒的”的定位，主张通过租购并举、因城施策，促进房地产平
稳健康发展，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。2021 年 9 月，随着市场环境
降温明显，中国人民银行、银保监会提出“维护房地产市场的平稳健康发展、维护
住房消费者合法权益”，开启一系列政策边际放松的举措，有助于市场企稳复苏。
在调控政策主基调不变的背景下，房地产市场加剧区域分化。一二线主要城市
受益于区域政策利好、产业经济支撑、公共配套健全等因素，市场相对稳健；三四
线城市受制于人口支撑不足、当地购买力有限等因素，市场压力较大。在一二线城
市内，核心区域因交通便利、资源丰富、配套齐全，市场相对坚挺，外郊区域因配
套缺乏、需求不足，面临库存高、去化慢的压力。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
新形势下，公司将积极把握宏观经济形势，充分发挥作为国有资本控股企业的
社会责任担当与作为上市企业的管理制度优势。在业务方面，聚焦以房地产开发为
主业，全面提升经营质量，提高运营效率，适当布局多元化业务，加大与实力企业
的战略合作，培育公司业务新的增长点和盈利点。在区域布局方面，将紧抓粤港澳
大湾区建设的重大历史性机遇，以此为“主战场”，积极投资核心区位优质项目，
同时持续关注其他一二线城市房地产市场，结合自身发展状况择机进入。
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2021 年年度报告
(三)经营计划
√适用 □不适用
根据公司经营情况及项目开发计划，公司 2022 年计划新开工项目 2 个，分别为
珠江云上花园项目四期、荷景路 AF060419 地块，计划新开工面积 202,858 平方米；
2022 年计划竣工项目 6 个，分别为珠江云上花园项目一期、珠江花屿苑 1-3#、环市
东广场、长沙珠江悦界商业中心、长沙新地东方明珠二期、长沙四方雅苑，计划新
竣工面积 638,370 平方米。
2022 年是我国迈向第二个百年目标新征程的第一年，也是二十大即将召开的一
年，公司将坚持“稳字当头、稳中求进”的工作基调以及“促改革、优布局、提质
效、降风险”的工作思路。一方面，聚焦经营，通过提升内部管理质效，不断夯
实、巩固主业核心竞争力，提升、扩大“珠实地产”品牌影响力，另一方面，统筹
做大、做强、做优产业运营“第二新赛道”，全力推动企业在高质量发展道路上取
得新突破、迈向新台阶。
具体措施概括为：
1.加速推进历史风险项目处置。
2.加强行业发展和区域市场研究，细化投资可研标准，提升投资准确性。
3.进一步打造市场化管理机制，完善板块制度、权责、流程体系，升级组织
管控体系。
4.深化执行降本增效工作方案，落实成本先策后控，提升项目成本管控水
平。
5.持续完善招采业务平台，推进招采系统升级。
6.深化产品研发成果，深化设计标准化工作并在各项目落地。
7.继续推进财务共享中心建设，加强资金统筹使用，提高资金使用效率。
8.稳步推进信息化、数字化建设工作。
9.把握机遇，通过加快资本运作步伐、继续探索布局“房地产+”业务，谋划
业务转型升级。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
1.政策风险
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2021 年年度报告
房地产调整政策“房住不炒”、“稳房价、稳地价、稳预期”的总体方向不会
改变，将更加注重长效机制的建设和调控的精细化，“因城施策”使地方政府更具
自主性、灵活性，区域调控政策差异化愈发显著，对房地产企业战略定力、机遇把
握、风险控制以及经营管理等多方面提出了更高更严的要求。公司将对行业调控政
策进行深度研判，及时调整发展策略，有效规避政策调控风险，降低政策调控对项
目销售带来的不利影响，推动房地产开发与经营健康可持续发展。
2.市场风险
市场遇冷、调控趋严等现象已改变消费者预期，“房价不会下跌”的信仰已被
打破，这种市场预期的扭转或导致房产市场持续疲弱。对此，公司应聚焦城市核心
板块，核心板块配套齐全，刚需、改善比例较高，投机炒房比例较低，投资安全性
较好。
3.经营风险
新形势下，房企再难依靠房价上涨、快速周转获取利润，行业盈利能力承压。
对此，公司坚持以管理促发展，向管理要效益，全面提升投资能力、产品设计能
力、成本控制力、营销推广能力、开发运营效率等房地产企业的核心能力。同时积
极布局多元化业务，培育公司业务新的增长点和盈利点。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况
和原因说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
第四节 公司治理
一、 公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《上海
证券交易所股票上市规则》等要求，不断完善公司法人治理结构，加强信息披露工
作，提升投资者关系管理水平，规范公司运作。公司股东大会、董事会、监事会和
经营层权责明确，公司法人治理结构符合相关法律法规的要求。具体内容如下：
（一）关于股东及股东大会
公司严格按照《公司法》《公司章程》（2021 年 10 月修订）及《股东大会议事
规则》（2021 年 10 月修订）的有关规定，不断完善和规范股东大会的召集、召开和
表决程序，确保全体股东，尤其是中小股东能够享有平等地位，充分行使股东权
利。公司按照规定共召开 3 次股东大会，均有律师进行现场见证。
（二）关于董事及董事会
公司于 2021 年 11 月选举石水平先生、毕亚林先生为第十届董事会独立董事。
截至目前，公司第十届董事会由 9 名董事组成，具有不同的行业背景或专业经验。
其中：独立董事 3 名，是董事会总人数的三分之一，董事会的人数及结构符合法律
法规和《公司章程》的要求。全体董事严格按照《公司法》《公司章程》《董事会
议事规则》（2021 年 10 月修订）《独立董事工作制度》相关规定，规范董事会的召
集、召开和表决程序，认真出席董事会和股东大会，积极参加相关培训，熟悉有关
法律法规，勤勉尽责。
公司董事会根据《董事会战略委员会实施细则》（2020 年 7 月修订）《董事会
审计委员会实施细则（2020 年 7 月修订）》《董事会薪酬与考核委员会实施细则
（2020 年 7 月修订）》《董事会提名委员会实施细则（2020 年 7 月修订）》《董事
会风险管理委员会实施细则（2020 年 7 月修订）》设战略、审计、薪酬与考核、提
名及风险管理五个专业委员会。其中，审计、薪酬与考核、提名委员会中独立董事
占多数并担任主任委员，各位董事充分发挥各自专业优势，提出有益的建议，为提
升董事会的决策效率和水平发挥了重要作用。
（三）关于监事及监事会
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2021 年年度报告
根据《监事会议事规则（2020 年 12 月修订）》，公司监事会由 5 名监事组成，
其中职工代表监事 2 人，股东代表监事 3 人。监事会人员组成结构合理，人数和结
构符合法律法规要求。监事会能够本着对股东负责的态度，认真履行职责，对公司
治理、财务状况以及公司董事、高管人员履行职责的合法、合规性进行有效监督，
维护公司及股东的合法权益。
（四）关于控股股东
公司具有独立的业务及自主经营能力，公司与控股股东在业务、人员、资产、
机构、财务等方面做到独立，公司董事会、监事会及内部机构都独立运作。
（五）关于信息披露与透明度
公司指定董事会秘书负责信息披露工作，接待股东来访和咨询。长期以来，公
司本着公开、公正、公平的原则，遵循法律法规和上市规则的规定，及时、准确地
履行法定信息披露义务，并在保持一致性的基础上，自愿披露相关信息，不断提升
信息披露的质量，并确保所有股东有平等的机会获得信息。
（六）上市公司治理专项活动开展至今的相关情况
按照中国证监会《关于开展加强上市公司治理专项活动有关事项的通知》要
求，公司于 2007 年 10 月完成了专项治理活动。2008 年，根据中国证监会和广东证
监局要求，公司对 2007 年治理专项活动整改措施的落实情况进行了总结，继续进行
深入自查、梳理和整改，针对发现问题，认真剖析，制定并落实整改措施并形成专
项报告。
公司内控规范实施工作于 2009 年起进行，已成立由董事会风险管理委员会指导
下的内部控制管理委员会（以下称“内控管委会”），内控管委会为公司内控工作
领导小组。2012 年度，公司在内部控制管理委员会的组织下，按广东证监局的统一
部署，根据公司董事会审议通过的《建立健全内部控制体系的工作计划和实施方
案》(详细内容刊登于 2012 年 3 月 21 日的上海证券交易所网站)。公司已建立起的
内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷。对于因内部控制
固有的局限性、内部环境以及外部环境、政策法规持续变化，而导致原有控制活动
不适用或出现偏差，公司将及时、不断进行内部控制体系的补充和完善，为财务报
告的真实性、完整性、公司战略、经营目标的实现提供保障。2015 年，公司入围上
证公司治理指数样本股。2017 年，公司入围中国上市公司协会“2017 年度最受投资
者尊重的上市公司评选”名单。
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2021 年年度报告
公司治理是一项长期工作，公司不断进行公司治理自查和梳理，坚持规范运
作，提升公司治理水平。
（七）内幕信息知情人登记管理制度的制定及执行情况
为规范公司内幕信息知情人管理，加强内幕信息保密工作，维护公司信息披露
的公开、公平、公正，公司根据《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市
规则》等相关法律法规，制定了《内幕信息知情人登记管理制度》（2020 年 12 月修
订），详细内容刊登于 2020 年 12 月 9 日的上海证券交易所网站。
公司严格按照以上制度的规定和要求，认真做好内幕信息保密和管理工作：认
真做好内幕信息知情人的登记、报备工作；对公司董监高以及可接触内幕信息的相
关岗位员工学习新证券法、信息披露合规性、防范内幕交易等进行专业培训。定期
报告及重大事项披露前，将内幕信息知情人范围控制在最小。在投资者互动交流过
程中，严防未披露信息外泄。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差
异；如有重大差异，应当说明原因
√适用 □不适用
公司董事会认为公司治理符合《公司法》《上市公司治理准则》和中国证监会
相关规定的要求，不存在重大差异。
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面
独立性的具体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工
作计划
√适用 □不适用
公司在业务、资产、人员、财务、机构方面与控股股东、实际控制人相互独
立，公司生产经营稳定，有独立完整的业务及自主经营能力。
业务方面，公司拥有完全独立的业务经营体系和直接面向市场独立经营的能
力，主营业务收入和利润完全不依赖与实际控制人、股东及其他关联方的关联交
易。
资产方面，公司拥有独立的生产设施、辅助生产设施和配套设施等资产，具有
完整独立的法人财产，权属清晰明确，不存在控股股东、实际控制人及其它关联方
占用公司资金、资产和其它资源的情况。
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2021 年年度报告
人员方面，公司董事、监事、高级管理人员均严格按照相应规定选举和聘任，
公司拥有独立的劳动、人事及薪酬管理体系，公司的高级管理人员未在控股股东、
实际控制人控制的其他企业担任除董事、监事以外的职务，公司财务人员未在实际
控制人及其控制的其他企业兼职。董事、监事及高级管理人员严格按照《公司法》
《公司章程》等有关规定产生，不存在法律、法规禁止的兼职情况。
财务方面，公司拥有独立的财务部门，按照《企业会计准则》《企业会计制
度》及其他财务会计法规、条例，结合自身实际情况，建立了独立的财务核算体系
和财务管理制度，独立进行财务运作。不存在控股股东及实际控制人及其他关联方
干预公司资产或共用银行账户的情况。
机构方面，公司根据《公司法》《证券法》《公司章程》等有关法律、法规和
规范性文件的相关规定，建立并健全有完整的股东大会、董事会、监事会治理机
构，并制定有相应的内部控制管理制度，公司独立行使经营管理职权，不存在与其
他关联方合署办公的情形。
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，
以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、
解决进展以及后续解决计划
□适用 √不适用
三、 股东大会情况简介
决议刊登的指
决议刊登的披
会议届次 召开日期 定网站的查询 会议决议
露日期
索引
详见公司刊登
在《上海证券
报 》《 证 券 时
报》、上海证券
2020 年年度股 交易所网站上
2021-05-10 www.sse.com.cn 2021-05-11
东大会 的《2020 年年
度股东大会决
议公告》（公告
编 号 ： 2021-
032）。
2021 年第一次 详见公司刊登
2021-7-22 www.sse.com.cn 2021-7-23
临时股东大会 在《上海证券
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2021 年年度报告
报》《证券时
报》、上海证券
交易所网站上
的《2021 年第
一次临时股东
大会决议公
告》（公告编
号 ： 2021-
040）。
详见公司刊登
在《上海证券
报》《证券时
报》、上海证券
交易所网站上
2021 年第二次
2021-11-17 www.sse.com.cn 2021-11-18 的《2021 年第
临时股东大会
二次临时股东
大会决议公
告》（公告编
号 ： 2021-
071）。
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
√适用 □不适用
公司 2020 年年度股东大会于 2021 年 5 月 10 日在广州市越秀区东风中路 362 号
颐德大厦 30 楼第一会议室召开。本次会议由公司董事会召集，董事长张研先生主
持，出席现场会议的股东及股东代表共 16 人，代表股份 346,482,3573 股，公司有
表决权股份总数的 40.5973%。公司董事、监事、高级管理人员和公司聘请的律师列
席了会议。股东大会采取现场投票与网络投票相结合的方式，审议通过了股东大会
通知中列明的所有议案。公司本次股东大会的召集与召开程序、出席会议人员的资
格、表决程序均符合法律、法规和《公司章程》的规定，本次股东大会通过的各项
决议均合法有效。
公司 2021 年第一次临时股东大会于 2021 年 7 月 22 日在广州市越秀区东风中路
362 号颐德大厦 30 楼第一会议室召开。本次会议由公司董事会召集，董事长张研先
生主持，出席现场会议的股东及股东代表共 21 人，代表股份 46,688,672 股，公司
有表决权股份总数的 5.4705%。公司董事、监事、高级管理人员和公司聘请的律师列
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2021 年年度报告
席了会议。股东大会采取现场投票与网络投票相结合的方式，股东大会通知中列明
的议案并未通过。公司本次股东大会的召集与召开程序、出席会议人员的资格、表
决程序均符合法律、法规和《公司章程》的规定，本次股东大会通过的各项决议均
合法有效。
公司 2021 年第二次临时股东大会于 2021 年 11 月 17 日在广州市越秀区东风中
路 362 号颐德大厦 30 楼第一会议室召开。本次会议由公司董事会召集，董事长张研
先生主持，出席现场会议的股东及股东代表共 36 人，代表股份 360,012,255 股，公
司有表决权股份总数的 42.1826%。公司董事、监事、高级管理人员和公司聘请的律
师列席了会议。股东大会采取现场投票与网络投票相结合的方式，审议通过了股东
大会通知中列明的所有议案。公司本次股东大会的召集与召开程序、出席会议人员
的资格、表决程序均符合法律、法规和《公司章程》的规定，本次股东大会通过的
各项决议均合法有效。
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2021 年年度报告
四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从公 是否在
年度内股
任期起始日 任期终止日 年初持 年末持 增减变 司获得的税前 公司关
姓名 职务(注) 性别 年龄 份增减变
期 期 股数 股数 动原因 报酬总额（万 联方获
动量
元） 取报酬
张研 党委书记、 男 48
2020-06-29 2023-06-28 0 0 0 129.00 否
董事长
答恒诚 董事 男 49 2020-06-29 2023-06-28 70,800 70,800 0 39.30 是
汪能平 董事、副总 2020-06-29 2023-06-28 0 0 0 98.40
男 47 否
经理
伍松涛 董事 男 44 2020-06-29 2023-06-28 0 0 0 是
郭宏伟 董事 男 55 2020-06-29 2023-06-28 0 0 0 8.00 否
刘爱明 董事 男 53 2020-06-29 2023-06-28 0 0 0 8.00 否
徐勇 独立董事 男 63 2017-06-29 2023-06-28 0 0 0 8.00 否
石水平 独立董事 男 47 2021-11-17 2023-06-28 0 0 0 0.97 否
毕亚林 独立董事 男 51 2021-11-17 2023-06-28 0 0 0 0.97 否
独立董事
杨大飞 男 56 2020-06-29 2021-11-17 0 0 0 7.33 否
（离任）
独立董事
邢良文 男 59 2020-06-29 2021-11-17 0 0 0 7.33 否
（离任）
陆伟华 监事会主席 女 49 2018-04-23 2023-06-28 0 0 0 0.00 是
廖裕平 监事 男 47 2020-06-29 2023-06-28 0 0 0 0.00 是
耿富华 监事 女 44 2020-06-29 2023-06-28 0 0 0 0.00 是
卢梅英 职工监事 女 42 2020-06-03 2023-06-28 0 0 0 74.14 否
金沅武 职工监事 女 43 2020-06-03 2023-06-28 0 0 0 75.54 否
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2021 年年度报告
陈庆烈 总经理 男 53 2021-03-16 2023-06-28 0 0 0 92.05 否
马彦翔 副总经理 男 56 2020-07-07 2023-06-28 0 0 0 102.24 否
任明霞 副总经理 女 38 2020-07-28 2023-06-28 0 0 0 102.13 否
覃宪姬 财务总监、 2018-09-30
女 47 2023-06-28 0 0 0 104.65 否
董事会秘书 2019-03-28
合计 / / / / / 70,800 70,800 0 / 858.05 /
姓名 主要工作经历
男，1974 年 10 月生，本科学历，理学硕士。中共党员。曾任广州市城市规划局荔湾分局科员、副科长、科长，广州市
张研 国资委副处长、处长，越秀地产股份有限公司总经理助理，广州珠江实业集团有限公司总经理助理。现任本公司党委
书记、董事长。
男，1973 年 2 月出生。中共党员。本科学历，经济师。曾任广州市第一建筑工程有限公司房地产开发部科员、办公室
副主任、房地产开发部副主任，广州市建筑集团有限公司房地产开发经营分公司经理助理、副经理、经理，广州珠江
答恒诚
实业集团有限公司副总经济师，广州市城实投资有限公司董事长、总经理，公司党委副书记、总经理等职。现任广州
城市更新集团有限公司党总支书记、董事长，本公司董事。
男，1975 年 12 月生，本科学历，物流管理师、房地产经纪人。1998 年 2 月参加工作，曾任中海地产营销中心助理总
汪能平 经理，万科集团企划部高级营销经理，武汉万科营销总监，美林基业集团总裁助理，金地集团广州副总经理，广州珠
江实业集团有限公司营销管理部总经理等职。现任本公司董事、副总经理。
男，1978 年 10 月生，本科学历，会计硕士，高级会计师。中共党员。2002 年 7 月参加工作，曾任中山大学财务与国
资管理处会计科副科长，中山大学财务与国资管理处核算四室科长、科研经费管理科科长，中山大学财务与国资管理
伍松涛
处科研经费管理科科长，广州珠江实业集团有限公司财务部高级专业经理、副总经理等职。现任广州珠江实业集团有
限公司财务金融中心总经理，本公司董事。
男，1967 年 9 月生，博士研究生学历，高级经济师。现任深圳市产业园区发展促进会执行会长（法定代表人），深圳
郭宏伟 市创新企业育成研究院有限公司董事长兼总经理、院长，深圳市中孚泰文化产业股份公司董事，广州国资发展控股有
限公司外部董事，广州工业投资控股集团有限公司外部董事，本公司董事。
刘爱明 男，1969 年 8 月生，硕士研究生学历。中共党员。曾任中海地产深圳公司总经理，万科集团执行副总裁，重庆协信集
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2021 年年度报告
团 CEO 等。现任中城新产业控股集团有限公司董事长（创始人），深圳市万行公益基金会会长，深圳市万行公益基金
会会长，深圳市房地产投资协会会长，深圳产学研促进会副会长，深圳市航空航天协会监事长，清华大学 X-Lab 未来
生活创新中心主任，本公司董事。
男，1959 年 9 月生。曾任中山大学管理学院教授、博士生导师。现任广东省创业投资协会会长，广东中大科技创业投
徐 勇 资管理有限公司董事长，深圳市金新农科技股份有限公司独立董事，索菲亚家居股份有限公司独立董事，本公司独立
董事。
男，1975 年 5 月生，博士研究生学历。中共党员。现任暨南大学教授，盈峰环境科技集团股份有限公司独立董事，广
石水平 东顶固集创家居股份有限公司独立董事，重庆市紫建电子股份有限公司独立董事，广东四会农村商业银行股份有限公
司独立董事，广州农村商业银行股份有限公司外部监事，本公司独立董事。
男，1971 年 8 月生，博士研究生学历。曾任广州市水务投资集团有限公司外部董事，广州市建筑集团有限公司外部董
事，广州市政协委员，广州市政协提案委员会委员。现任广东天一星际律师事务所主任，广东省党外知识分子联谊会
毕亚林 副秘书长，广州市律师协会副会长，广州市新的社会阶层人士联谊会副会长，广东省政协委员，广东省政协提案委员
会委员，广东丸美生物技术股份有限公司独立董事，广州交通投资集团有限公司外部董事，广州市城市建设投资集团
有限公司外部董事，广东省律师协会副会长，本公司独立董事。
男，1966 年 7 月生，研究生学历。现任广州金鹏律师事务所高级合伙人、监事会主席，广州市国际投资促进中心专家，
杨大飞
广州市番禺区投资促进中心企业招商服务工作高级顾问，广州仲裁委员会仲裁员，玉林仲裁委员会仲裁员。
男，1963 年 9 月生，本科学历，中国注册会计师（资深会员，执业）、注册税务师、注册资产评估师。曾任广州港集
邢良文 团有限公司外部董事。现任广东丰衡会计师事务所有限公司董事长、主任会计师，广州丰衡税务师事务所有限公司董
事长、总经理，广州广电运通股份有限公司独立董事。
女，1973 年 8 月生，本科学历，法律硕士，经济师。中共党员。1997 年 7 月参加工作，曾任广州珠江实业集团有限公
司资产运营部高级专业经理、开发拓展部副总经理、资产运营部（法律事务部）副总经理，广州珠江实业集团有限公
陆伟华
司法律合规部副总经理，兼集团副总法律顾问等职。现任广州珠江住房租赁发展投资有限公司副总经理兼总法律顾问，
本公司监事会主席。
男，1975 年 11 月生，本科学历，高级工程师。中共党员。1996 年 10 月参加工作，曾任广州珠江工程建设监理有限公
司招标代理部副经理、经理、工程管理咨询部经理、总经理助理，广州珠江实业集团有限公司监审部副总经理，广州
廖裕平
珠江实业集团集团有限公司纪检监察室（纪委办公室）副主任等职，现任广州珠江住房租赁发展投资有限公司党委副
书记、总经理，本公司监事。
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2021 年年度报告
女，1978 年 7 月生，本科学历，经济学学士，会计师。2001 年 7 月参加工作，曾任广州市高科通信技术股份有限公司
耿富华 会计主管，固力保安制品有限公司会计，广州珠江实业集团有限公司审计部审计专员、专业经理、助理高级专业经理
等职，现任广州珠江实业集团有限公司审计部副总经理、监事会办公室副主任，本公司监事。
女，1980 年 1 月出生,研究生学历，工商管理硕士学位，国际注册内部审计师。中共党员。曾任毕马威（华振）会计师
事务所广州分所审计专员，安利（中国）日用品有限公司曾任高级审计主任、高级会计主任，广东广发国际金融咨询
卢梅英
有限公司高级财务分析主任，公司监察审计部副经理、纪检监察室主任、纪检室主任。现任本公司纪委办公室主任、
职工监事。
女，1979 年 8 月出生，本科学历，管理学学士，会计师。中共党员。曾任公司计划财务部会计、财务主管、副经理、
金沅武
审计部经理。现任本公司财务资金中心总经理、职工监事。
男，1968 年 8 月生，本科学历，工学学士学位，工程师，中共党员。历任广州华侨房产开发有限公司总经理助理、副
总经理，公司副总经理，海南珠江国际置业有限公司支部书记、董事长、总经理，广州珠江实业集团有限公司成本工
陈庆烈 程部总经理，三亚珠江温泉度假区有限公司董事长，广州珠江实业集团有限公司南沙项目管理部总经理，广州南实投
资有限公司副董事长、总经理，广州珠江实业集团有限公司南沙项目组临时支部书记等职。现任本公司党委副书记、
总经理
男，1966 年 5 月生，工商管理硕士学位，工程师。中共党员。曾任广州工程承包总公司下属珠江水泥厂项目工程管理
员，广州工程承包总公司下属海南建设开发公司工程管理员、工程管理科副科长，广州工程总承包集团有限公司下属
广州协荣发展股份有限公司工程科科长、总经理助理、副总经理、总经理，广州市东建实业集团有限公司副总经理，
马彦翔
广州市城实投资有限公司总经理、董事长，深圳珠江实业公司总经理、惠州珠江实业有限公司及珠海珠江中星房产有
限公司董事长、总经理兼大亚湾分公司负责人、大连珠江国际大厦有限公司董事长、广州珠江实业集团有限公司惠阳
分公司负责人。现任本公司副总经理。
女，1984 年 10 月生，研究生学历，管理学硕士，经济师。中共党员。曾任广州市万科房地产有限公司投资经理，越秀
地产投资部投资策划高级经理，越秀地产城市更新集团高级总监、总经理助理，轨道交通事业部兼规划设计研究部总
任明霞
经理，越秀地产大湾区轨道交通开发公司总经理助理、投资发展部总经理、综合管理部总经理、法律审计部总经理。
现任本公司副总经理。
女，1975 年 2 月出生。中共党员。杭州电子工业学院统计学专业毕业，本科学历，经济学学士学位，高级经济师、审
覃宪姬 计师、国际注册内部审计师。曾任广州地铁集团有限公司监察审计部员工、副部长，广州金融控股集团有限公司财务
部副总经理，广州珠江实业集团有限公司审计部副总经理。现任本公司董事会秘书、财务总监。
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2021 年年度报告
其它情况说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员 任期起始日 任期终止日
股东单位名称 在股东单位担任的职务
姓名 期 期
广州珠江实业
张研 总经理助理 2020 年 5 月 2021 年 1 月
集团有限公司
城市更新业务中心副主
广州珠江实业
答恒诚 任、房地产开发业务中 2021 年 8 月 至今
集团有限公司
心副主任
广州珠江实业
伍松涛 财务金融中心总经理 2020 年 7 月 至今
集团有限公司
广州珠江实业
陆伟华 法律合规部副总经理 2020 年 7 月 2021 年 8 月
集团有限公司
广州珠江实业 审计部副总经理/监事
耿富华 2020 年 7 月 至今
集团有限公司 会办公室副主任
在股东单
位任职情 无
况的说明
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
在其他单位担 任期终止
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期
任的职务 日期
广东省房地产行
常务副会长 2021 年 5 月 至今
业协会
张研
广州智联创客投
法定代表人 2018 年 3 月 2022 年 1 月
资发展有限公司
广州城市更新集 党总支书记、董
2021.03 至今
团有限公司 事长
答恒诚 广州新吉山房地
法定代表人 2015.12 至今
产有限公司
广州农商行 董事 2021.12 至今
梅州珠实广梅房
汪能平 地产开发有限公 董事、副总经理 2021 年 5 月 至今
司
广州珠江体育文
化发展股份有限 监事会主席 2020.04 至今
公司
伍松涛
清远市广州后花
监事 2020.05 至今
园有限公司
西安隆顺置业有 监事 2020 年 5 月 至今
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2021 年年度报告
限公司
陕西万众地产有
监事 2020 年 5 月 至今
限公司
广州珠实投资基
董事长 2021 年 2 月 至今
金管理有限公司
广州绿色产业投
资基金管理有限 董事 2017 年 8 月 至今
公司
深圳市产业园区 执行会长（法定
2018 年 6 月 2025 年 6 月
发展促进会 代表人）
深圳市创新企业
董事长兼总经
育成研究院有限 2013 年 4 月 2025 年 4 月
理、院长
公司
郭宏伟 深圳市中孚泰文
董事 2012 年 6 月 2024 年 6 月
化产业股份公司
广州国资发展控
外部董事 2019 年 3 月 2022 年 3 月
股有限公司
广州工业投资控 2022 年 12
外部董事 2019 年 12 月
股集团有限公司 月
中城新产业控股 董 事 长 （ 创 始 2015 年 6 月 26
至今
集团有限公司 人） 日
深圳市万行公益
会长 2020 年 5 月 至今
基金会
深圳市房地产投
会长 2018 年 5 月 至今
资协会
刘爱明
深圳产学研促进
副会长 2016 年 6 月 至今
会
深圳市航空航天
监事长 2019 年 9 月 至今
协会
清华大学 X-Lab 未
主任 2016 年 6 月 至今
来生活创新中心
广东省创业投资
会长 2011 年 8 月 至今
协会
广东中大科技创
业投资管理有限 董事长 2010 年 2 月 至今
徐 勇 公司
深圳市金新农科
独立董事 2020 年 6 月 2023 年 6 月
技股份有限公司
索菲亚家居股份
独立董事 2021 年 9 月 2024 年 9 月
有限公司
盈峰环境科技集
独立董事 2019.12 2022.12
石水平 团股份有限公司
广东顶固集创家 独立董事 2020.10 2023.10
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2021 年年度报告
居股份有限公司
重庆市紫建电子
股份有限公司（非 独立董事 2019.11 2022.11
上市公司）
广东四会农村商
业银行股份有限
独立董事 2020.12 2023.12
公司（非上市公
司）
广州农村商业银
外部监事 2021.3 2024.3
行股份有限公司
广东天一星际律
主任 2005.8.1 至今
师事务所
广东省党外知识
副秘书长 2015.11.1 至今
分子联谊会
广州市律师协会 副会长 2016.6.1 至今
广州市新的社会
副会长 2016.12.1 至今
阶层人士联谊会
广东省政协 委员 2018.1.17 至今
广东省政协提案
毕亚林 委员 2018.1.17 至今
委员会
广东丸美生物技
独立董事 2018.5.1 至今
术股份有限公司
广州交通投资集
外部董事 2020.1.21 至今
团有限公司
广州市城市建设
投资集团有限公 外部董事 2021.8.17 至今
司
广东省律师协会 副会长 2021.12.15 至今
广州金鹏律师事
高级合伙人 1995 年 至今
务所
广州金鹏律师事
监事会主席 2017 年 8 月 至今
务所
杨大飞 广州市国际投资
专家 2013 年 4 月 至今
（离任） 促进中心
广州市番禺区投 企业招商工作
2020 年 6 月 至今
资促进中心 高级顾问
广州仲裁委员会 仲裁员 2013 年 11 月 至今
玉林仲裁委员会 仲裁员 2020 年 2 月 至今
广东丰衡会计师 董事长、主任会
1999 年 12 月 长期
事务所有限公司 计师
邢良文
广州丰衡税务师
（离任） 董事长、总经理 2003 年 6 月 长期
事务所有限公司
广州港集团有限 外部董事 2014 年 9 月 2021 年 8 月
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2021 年年度报告
公司
广州广电运通股
独立董事 2017 年 5 月 2023 年 5 月
份有限公司
广州珠江住房租
副总经理兼总
赁发展投资有限 2021.08 至今
法律顾问
公司
西安隆顺置业有
董事 2018.03 至今
限公司
西安荣泽置业有
董事 2019.08 至今
限公司
陕西万众地产有
董事 2019.08 至今
限公司
广东世外高人健
康产业发展有限 董事 2018.03 至今
陆伟华 公司
广州珠江实业绿
洲房地产发展有 董事 2018.03 至今
限公司
广州麓翠苑房地
董事 2018.03 至今
产开发有限公司
韶关市瑞枫投资
董事 2018.06 至今
有限公司
广州富旭教育咨
询有限公司、清远
董事 2017.08 至今
市中怡物业发展
有限公司
广州珠江住房租
党委副书记、总
赁发展投资有限 2020.07 至今
经理
公司
广州好世界综合
监事 2018.01 至今
大厦有限公司
梅州珠实投资有
廖裕平 监事 2018.07 至今
限公司
陕西珠江房地产
监事 2017.11 至今
开发有限公司
广东世外高人健
康产业发展有限 监事 2017.08 至今
公司
广州珠实城市更
监事 2019.07 至今
新发展有限公司
耿富华
广州城市更新集
监事会主席 2022.01 至今
团有限公司
卢梅英 海南珠江绿岛投 监事 2017 年 10 月 2021 年 9 月
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2021 年年度报告
资有限公司
安徽中侨置业投
监事 2015 年 12 日 至今
资有限公司
广州市穗芳鸿华
科技发展有限公 监事 2017 年 11 月 至今
司
广东亿华房地产
监事 2018 年 2 月 至今
开发有限公司
深圳珠江灏泽投
监事 2017 年 12 月 至今
资有限公司
珠江雅典（深圳）
监事 2018 年 6 月 至今
实业有限公司
广州璟悦城市更
监事 2021 年 8 月 至今
新投资有限公司
广州市品实房地
监事 2019 年 12 月 至今
产开发有限公司
广州东湛房地产
金沅武 监事 2018 年 7 月 至今
开发有限公司
梅州珠实投资有
监事 2021 年 12 月 至今
限公司
广州市房地产行
业协会、广州市房
副会长 2021 年 4 月 至今
地产学会(同一套
陈庆烈
班子）
湖南珠江实业投 2021 年 10
执行董事 2021 年 3 月
资有限公司 月
广州市城实投资
董事长 2018 年 10 月 至今
有限公司
广州市盛唐房地
董事 2020 年 7 月 2021 年 6 月
产开发有限公司
广州隽峰房地产
马彦翔 董事长 2020 年 12 月 至今
开发有限公司
广州隽浩房地产
董事长 2020 年 12 月 至今
开发有限公司
海南珠江国际置
董事 2020 年 7 月 至今
业有限公司
广州卓盈房地产 执行董事兼法
2021 年 8 月 至今
开发有限公司 定代表人
任明霞
广州璟悦城市更
董事长 2021 年 9 月 至今
新投资有限公司
广州天晨房地产 2020 年 12
董事 2018 年 11 月
覃宪姬 开发有限公司 月
广东亿华房地产 董事 2018 年 11 月 2021 年 8 月
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2021 年年度报告
开发有限公司
广州灏泽房地产
董事 2018 年 11 月 2020 年 6 月
开发有限公司
广州市品实房地
董事 2019 年 12 月 至今
产开发有限公司
在其他单位任
无
职情况的说明
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人 公司董事、监事在公司领取津贴，津贴标准由公司股东
员报酬的决策程序 大会决定。公司高级管理人员报酬由董事会薪酬与考核
委员会、董事会考核决策。
董事、监事、高级管理人 参照广州市同行业同规模企业的薪酬水平。在本公司专
员报酬确定依据 职工作的董事、监事、高级管理人员的报酬按其在本公
司实际担任的经营管理职务，参照本公司薪酬制度确定；
外部董事（控股股东单位任职的董事除外）及独立董事
每年可领取税前八万元的津贴，其他不在本公司专职工
作的董事、监事不在本公司领取报酬和津贴。
董事、监事和高级管理人 公司董事、监事和高级管理人员报酬都按照上述方案支
员报酬的实际支付情况 付。
报告期末全体董事、监事 报告期内，公司全体董事、监事和高级管理人员实际获
和高级管理人员实际获 得的报酬合计数为 858.05 万元。
得的报酬合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
石水平 独立董事 选举 选举
毕亚林 独立董事 选举 选举
杨大飞 独立董事 离任 离任
邢良文 独立董事 离任 离任
陈庆烈 总经理 聘任 聘任
答恒诚 总经理 离任 离任
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
第十届董事会 2021 年 1 审议通过如下议案：1.关于 2020 年度绩效激励的议
2021 年第一次 月 26 日 案 2.关于会计估计变更的议案
会议
第十届董事会 2021 年 3 审议通过如下议案：1.关于拟变更公司证券简称的
2021 年第二次 月 10 日 议案
会议
第十届董事会 2021 年 3 审议通过如下议案：1.关于聘任公司总经理的议案
2021 年第三次 月 16 日
会议
第十届董事会 2021 年 4 审议通过如下议案：1.关于为湖南新地置业发展有
2021 年第四次 月9日 限公司提供担保的议案 2.关于 2021 年度向金融机构
会议 申请融资额度的议案 3.关于非公开协议转让广州珠
江物业管理有限公司 80%股权暨关联交易的议案 4.
关于向子公司增资暨子公司向孙公司增资的议案 5.
关于广州璟润房地产开发有限公司增资扩股增发 34%
股权的议案
第十届董事会 2021 年 4 审议通过如下议案：1.2020 年年度报告全文及摘要
2021 年第五次 月 13 日 2.2020 年度董事会工作报告 3.2020 年度内部控制评
会议 价报告 4.2020 年度内部控制审计报告 5.2020 年度
社会责任报告 6.2020 年度总经理工作报告 7.关于重
大资产减值的议案 8.2020 年度财务决算报告 9.2020
年度利润分配预案 10.2021 年度财务预算报告 11.关
于 2021 年度授权对外担保额度的议案 12.关于提请
召开 2020 年年度股东大会的议案 13.2020 年度董事
会审计委员会履职情况报告
第十届董事会 2021 年 4 审议通过如下议案：1.2021 年第一季度报告全文及
2021 年第六次 月 26 日 正文 2.关于会计政策变更的议案 3.关于 2021 年内
会议 部审计计划的议案
第十届董事会 2021 年 7 审议通过如下议案：1.关于向控股股东借款暨关联
2021 年第七次 月5日 交易的议案 2.关于为广州隽浩房地产开发有限公司
会议 提供担保的议案 3.关于提请召开 2021 年第一次临时
股东大会的议案
第十届董事会 2021 年 8 审议通过如下议案：1.2021 年半年度报告全文及摘
2021 年第八次 月 24 日 要 2.关于调整公司内设机构的议案 3.关于珠江嘉园
会议 项目 GJ-3 栋 101 及 401 号商铺公开招租的议案
第十届董事会 2021 年 9 审议通过如下议案：1.关于为广州璟润房地产开发
2021 年第九次 月 30 日 有限公司提供担保的议案 2.关于为广州市品实房地
会议 产开发有限公司提供担保的议案
第十届董事会 2021 年 10 审议通过如下议案：1.关于变更公司全称的议案 2.
2021 年第十次 月 21 日 关于修订《公司章程》《股东大会议事规则》《董
会议
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2021 年年度报告
事会议事规则》部分条款的议案 3.关于选举独立董
事的议案 4.关于续聘 2021 年度会计师事务所的议案
第十届董事会 2021 年 10 审议通过如下议案：1.2021 年第三季度报告
2021 年第十一 月 27 日
次会议
第十届董事会 2021 年 11 审议通过如下议案：1.关于对广州市品实房地产开
2021 年第十二 月1日 发有限公司进行非公开协议增资暨关联交易的议案
次会议 2.关于提请召开 2021 年第二次临时股东大会的议案
第十届董事会 2021 年 11 审议通过如下议案：1.关于为广州璟润房地产开发
2021 年第十三 月4日 有限公司提供担保的议案 2.关于预计日常关联交易
次会议 的议案
第十届董事会 2021 年 12 审议通过如下议案：1.关于委托广州珠江商业经营
2021 年第十四 月8日 管理有限公司管理经营物业暨关联交易的议案 2.关
次会议 于调整 2021 年度工程建设类日常关联交易额度的议
案 3.关于修订《内部审计制度》的议案
六、 董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
是否
董事 本年应 是否连续
独立 亲自 以通讯 委托 出席股东
姓名 参加董 缺席 两次未亲
董事 出席 方式参 出席 大会的次
事会次 次数 自参加会
次数 加次数 次数 数
数 议
张研 否 14 14 12 0 0 否 3
答恒诚 否 14 14 12 0 0 否 1
汪能平 否 14 14 12 0 0 否 2
伍松涛 否 14 14 12 0 0 否 2
郭宏伟 否 14 14 12 0 0 否 0
刘爱明 否 14 14 12 0 0 否 0
徐勇 是 14 14 12 0 0 否 1
石水平 是 1 1 1 0 0 否 0
毕亚林 是 1 1 1 0 0 否 0
杨大飞 是 13 13 11 0 0 否 0
邢良文 是 13 13 11 0 0 否 2
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 14
其中：现场会议次数 2
通讯方式召开会议次数 12
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2021 年年度报告
现场结合通讯方式召开会议次数 0
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会 石水平、伍松涛、毕亚林
提名委员会 徐勇、张研、毕亚林
薪酬与考核委员会 毕亚林、答恒诚、石水平
战略委员会 张研、答恒诚、汪能平、郭宏伟、刘爱明
风险管理委员会 答恒诚、张研、汪能平、伍松涛、毕亚林
(2).报告期内审计委员会召开 11 次会议
其他履行职
召开日期 会议内容 重要意见和建议
责情况
2021 年 1 第十届董事会审计 同意公司《关于会计估计变更的
月 21 日 委员会 2021 年第一 提案》报送董事会审议
次会议
同意公司《关于非公开协议转让
第十届董事会审计
2021 年 4 广州珠江物业管理有限公司 80%股
委员会 2021 年第二
月2日 权暨关联交易的提案》报送董事
次会议
会审议
1.同意大信会计师事务所（特殊
普通合伙）出具的公司《2020 年
年度审计报告》和《2020 年度内
部控制审计报告》
第十届董事会审计
2021 年 4 2.同意公司编制的《2020 年年度
委员会 2021 年第三
月8日 报告全文及摘要》
次会议
3.同意公司编制的《2020 年度内
部控制评价报告》
4.同意公司《关于重大资产减值
的提案》报送公司董事会审议
1.同意公司编制的《2021 年第一
第十届董事会审计
2021 年 4 季度报告全文及正文》
委员会 2021 年第四
月 22 日 2.同意公司《关于会计政策变更
次会议
的提案》报送董事会审议
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2021 年年度报告
3.同意公司《关于 2021 年内部审
计计划的提案》报送董事会审议
第十届董事会审计 同意公司《关于向控股股东借款
2021 年 6
委员会 2021 年第五 暨关联交易的提案》报送董事会
月 30 日
次会议 审议
2021 年 8 第十届董事会审计 同意公司编制的《2021 年半年度
月 19 日 委员会 2021 年第六 报告全文及摘要》
次会议
2021 年 第十届董事会审计 同意《关于续聘 2021 年度会计师
10 月 15 委员会 2021 年第七 事务所的提案》提交董事会审议
日 次会议
2021 年 第十届董事会审计 同意《2021 年第三季度报告》提
10 月 22 委员会 2021 年第八 交董事会审议
日 次会议
同意《关于对广州市品实房地产
第十届董事会审计
2021 年 开发有限公司进行非公开协议增
委员会 2021 年第九
11 月 1 日 资暨关联交易的提案》提交董事
次会议
会审议
2021 年 第十届董事会审计 同意《关于预计日常关联交易的
11 月 3 委员会 2021 年第十 提案》提交董事会审议
日 次会议
1.同意《关于委托广州珠江商业
经营管理有限公司管理经营物业
暨关联交易的提案》提交董事会
第十届董事会审计 审议
2021 年
委员会 2021 年第十 2.同意《关于调整 2021 年度工程
12 月 3 日
一次会议 建设类日常关联交易额度的提
案》提交董事会审议
3.同意《关于修订<内部审计制
度>的提案》提交董事会审议
(3).报告期内提名委员会召开 2 次会议
其他履行职
召开日期 会议内容 重要意见和建议
责情况
同意提名陈庆烈先生为总经理候
第十届董事会提名 选人，该候选人符合担任公司高管
2021 年 3
委员会 2021 年第一 的任职资格，提名程序符合《公司
月 11 日
次会议决议 法》《公司章程》的相关规定，将
提交董事会审议批准。
同意提名石水平先生、毕亚林先生
2021 年 第 十 届 董 事 会 提 名 为第十届董事会独立董事候选人。
10 月 15 委员会 2021 年第二 石水平先生、毕亚林先生符合担任
日 次会议 公司的独立董事任职资格，提名程
序符合《公司法》《公司章程》的
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2021 年年度报告
相关规定，将提交董事会审议批
准。
(4).报告期内薪酬与考核委员会召开 1 次会议
其他履行职责情
召开日期 会议内容 重要意见和建议
况
2021 年 1 第十届董事会薪酬与 同意公司《关于 2020 年度绩
月 21 日 考核委员会 2021 年第 效激励的提案》提交董事会审
一次会议 议
(5).存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、 监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、 报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 190
主要子公司在职员工的数量 506
在职员工的数量合计 696
母公司及主要子公司需承担费用的离退
0
休职工人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 80
销售人员 80
技术人员 181
财务人员 64
行政人员 74
中高级管理人员 92
其他 125
合计 696
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士 1
硕士 115
大学本科 363
大学专科 107
中专 40
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2021 年年度报告
高中及以下 70
合计 696
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司参考现代薪酬支付 3P+M 的管理理念，按市场化原则提供有竞争性的薪酬福
利制度。薪酬由基本工资、绩效工资、节日费、工资集体协商调整、补贴、奖金构
成；依据公司业绩、员工绩效等方面动态调整绩效工资和奖金。此外，公司严格执
行国家、省、市相关政策，员工享受社会保险、公积金、带薪休假等待遇，持续规
范薪酬福利，保障员工合法权益。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
公司始终将培训作为企业人力资源开发的关键环节与提升员工队伍素质的有效
途径，坚持培训工作“服务公司发展，满足员工成长”的宗旨，加强培训组织实施
体系、培训资源保障体系的管理模式。通过构建分层分类的、系统性、针对性的培
训体系,使组织实力和个人素质得以不断提升,使企业具备竞争优势,获得可持续发
展。同时优化培训资源，积极引入线上学习平台，实现员工全天候、多途径在线学
习，为建立学习型组织奠定基础;着力构建“大培训”管理体系与格局，重点开展管
理人才、骨干人才、新员工入职培训工作，促进全员素质提升，增强企业核心竞争
力。
(四) 劳务外包情况
√适用 □不适用
劳务外包的工时总数 6,000 小时
劳务外包支付的报酬总额 260,921.74 元
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
《公司章程》第一百六十三条 公司利润分配政策为：
1.利润分配决策程序
公司利润分配预案由董事会在综合公司经营发展、股东意愿、社会资金成本及
外部融资环境等因素的基础上拟定，经公司董事会审议通过后提交股东大会审议决
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2021 年年度报告
定。独立董事可以征集中小股东的意见，提出分红提案，并直接提交董事会审议。
预案拟定过程中，公司应当通过多种渠道主动与股东特别是中小股东进行沟通和交
流（包括但不限于提供网络投票的方式、电话、传真、邮件、公司网站、邀请中小
股东参会等方式）,充分听取中小股东的意见和诉求，及时答复中小股东关心的问
题。独立董事应当对利润分配预案是否符合公司章程规定发表明确意见。
公司当年盈利但未提出现金分红预案的，公司应当在年度报告中详细披露并说
明未进行现金分红的原因、未用于分红的资金留存公司的用途和使用计划等，独立
董事应当对此事项发表独立意见。股东大会审议此事项时除现场会议外，还应向股
东提供网络投票方式。
如公司根据生产经营、投资规划和长期发展需要，确需调整或变更利润分配政
策的，有关调整利润分配政策的议案，独立董事应发表明确意见，经公司董事会审
议后提交股东大会批准，并经出席股东大会的股东所持表决权的 2/3 以上通过。
2.利润分配方式及时间
公司采取现金或者股票方式分配股利。具备现金分红条件的，应当优先采取现
金分红进行利润分配。采用股票股利进行利润分配的，应当具有公司成长性、每股
净资产的摊薄等真实合理因素。
在公司未分配利润为正、当期可分配利润（即公司弥补亏损、提取公积金后所
余的税后利润）为正且公司现金流可以满足公司正常经营和可持续发展的情况下，
公司原则上每年度进行一次现金分红，公司最近三年以现金方式累计分配的利润不
少于最近三年实现的年均可分配利润的 30%。经股东大会审议决定，公司也可进行中
期利润分配。
公司董事会应当综合考虑所处行业特点、发展阶段、自身经营模式、盈利水平
以及是否有重大资金支出安排等因素，区分下列情形，并按照公司章程规定的程
序，提出差异化的现金分红政策：
（1）公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金
分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 80%；
（2）公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金
分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 40%；
（3）公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金
分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 20%；
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2021 年年度报告
公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，可以按照前项规定处理。
公司的利润分配应重视对投资者的合理投资回报，保持利润分配的连续性和稳
定性，符合相关法律法规的规定。公司利润分配的总额不得超过累计可分配利润的
范围，不得影响公司持续经营能力。
公司利润分配政策符合公司章程及审议程序的规定，充分保护中小投资者的合
法权益，并已由独立董事发表意见，有明确的利润分配标准和分配比例。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否
√是 □否
得到了充分保护
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案
的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
√适用 □不适用
未分配利润
报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润
的用途和使
分配方案预案的原因
用计划
近年来，由于受到国家对房地产市场持续深入调控、对房地产金融 用于补充流
加强审慎管理的综合影响，房地产行业的资金流入受到限制，房地 动资金，增加
产企业的融资渠道有所收紧；另外宏观经济环境、行业环境及多轮 项目储备等
疫情，都对经营情况产生了一定程度的不利影响。 资金用途，同
在综合考虑了行业特性及政策因素、公司目前的经营情况和未来战 时节省新增
略规划，为满足公司日常经营和投资需要，保障公司合理的偿债能 融资成本。
力，降低财务风险，保障公司中长期发展战略的顺利实施，保障公
司稳健可持续发展、平稳运营，进一步提高公司的发展质量，给投
资者带来长期的回报，2021 年度暂不进行现金股利分配，亦不进行
资本公积金转增股本，未分配利润结转下一年度。
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
□适用 √不适用
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
详见公司 2022 年 3 月 31 日刊登在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）的
《2021 年度内部控制评价报告》。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
□适用 √不适用
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请的大信会计师事务所（特殊普通合伙）对公司内部控制出具了《内部
控制审计报告》。详细内容于 2022 年 3 月 31 日在上海证券交易所网站披露。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
不适用
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十六、 其他
□适用 √不适用
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第五节 环境与社会责任
一、 环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
√适用 □不适用
公司及所属子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司。
1. 因环境问题受到行政处罚的情况
□适用 √不适用
2. 参照重点排污单位披露其他环境信息
□适用 √不适用
3. 未披露其他环境信息的原因
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
√适用 □不适用
随着“双碳”目标的提出，房地产绿色低碳转型之路已经开启。公司积极践行
全生命周期绿色发展，筑造舒适宜人的人居环境，倡导绿色生活方式，让建筑与自
然真正实现和谐共生。
2021 年，公司加强装配式建筑在项目建造中的应用，精心策划装配式建筑方
案，采用绿色装配式技术，通过预制楼梯、飘窗、叠合板等措施，以规模化、集约
化、工业化的建筑方式，减少计量绘测误差、提高建造质量，有效降低能源与资源
消耗，控制工地扬尘，减少建筑过程中产生的垃圾与污水。截至 2021 年底，公司的
花屿花城项目、时光荟项目、荷景路项目、南沙住宅地块项目等均配建装配式住
宅。
公司高度重视建筑与自然环境的有机结合，严格依照《国家绿色建筑评价标
准》等绿色建筑标准，从健康舒适、资源节约、环境宜居等性能开展设计，积极参
与绿色建筑认证，推动人居、生活、环境的可持续发展。
序号 绿色设计举措 所在项目 备注
1 减负节流： 珠江花屿花城
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2021 年年度报告
降低径流雨量对市政雨水管网的冲击负
荷，实现低冲击排放，做到自然入渗和人
工利用的统一。
精挑“绿”材：
（1）屋面采用低导热系数保温材料挤塑聚
苯板，使建筑具有优异持久的隔热保温性，
2 降低取暖降温电力消耗； 珠江弘扬时光荟
（2）综合考虑房屋朝向设计窗户，实现南
向最大、视野最大、园景最大，为住户提
供更多绿色景观视野。
因地制“绿”：
（1）屋面采用低导热系数保温材料挤塑聚
苯板，使建筑具有优异持久的隔热保温性，
3 降低取暖降温电力消耗； 长沙珠江好世界
（2）综合考虑房屋朝向设计窗户，实现南
向最大、视野最大、园景最大，为住户提
供更多绿色景观视野。
守候宁静：
4 项目各项风机、水泵安置于地下设备房， 长沙珠江颐德公馆
设备房设隔声措施，对设备进行减振处理。
智能降耗：
（1）在走道、地下车库、电梯前室、入口
大堂均采用智能照明控制系统，在电梯设
计上采用变频调速拖动节能电梯，促进节
5 品实云湖花城
能降耗；
（2）在白云湖车辆段盖上住宅合理选配室
外夜景照明器具，防止灯具溢光，减少光
污染。
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
√适用 □不适用
公司将低碳理念与减碳贯穿于项目设计、采购、施工、运营全生命周期，以全流
程、多维度的节能减排措施，主动作为深入降碳，不断向实现绿色、清洁、低碳发展
的零碳目标迈进，携手共创低碳城市美好未来。
1.严格按照《绿色建筑评价标准》，推动建筑设计绿色化，减少碳排放
低碳设计 及环境影响；
2.在低能耗建筑、超低能耗建筑等方面持续发力，在更广范围内推广
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2021 年年度报告
应用绿色技术。
1.鼓励供应商进行 ISO 9001、ISO 14001、中国强制性产品认证；
低碳采购 2.明确要求供应商提供绿色环保承诺书，督促供应商落实低碳发展要
求；
3.优先采购本地绿色、节能产品服务，推动当地供应商绿色转型。
1.在施工过程中充分考虑对资源和能源的节约使用，有效降低资源和
低碳施工 能源消耗；
2.以国家装配式建筑评价标准为指引，充分发挥建筑产业化快速可复
制、可重复利用、建造拆卸方便等优势，提效降耗。
1.建立能源管理平台及能耗统计体系，制定节能目标并按月统计能源
低碳运营 消耗数据，引入先进节能技术，提升能源利用效率；
2.积极响应国家减废要求，加强废弃物管理和水资源管理，鼓励员工
践行低碳环保生活方式，降低运营碳排放。
二、 社会责任工作情况
√适用 □不适用
公司积极履行企业社会责任，始终坚持回报社会，在参与城市建设发展的同时，
积极参与疫情防控、倡导绿色生活、创建全国文明城市等各项公益事业，传递企业社
会责任文化和正能量。面对 2021 年广州新冠肺炎疫情反弹，公司迅速响应广州市关
于防控疫情的部署和要求，筹建“防疫物资支援小组”，在 2 天内筹备 2000 余箱防
疫物资，支援冲口街道办事处和坑口联社；组织 29 名党员下沉到疫情防控一线，协
助街道社区进行核酸检测。
公司积极倡导绿色生活理念，通过组织开展“新时代文明实践绿色生活月”主
题实践活动、文明餐桌“光盘”行动、“城市文明大家创”主题清扫活动、“创文知
识宣传活动”、“垃圾分类”知识讲座等一系列丰富多样的活动，加强绿色环保和绿
色消费理念的普及宣传，引导员工积极践行文明健康绿色环保生活方式。
公司倡导志愿服务精神，积极组织爱心捐赠、社区服务等志愿活动，号召员工参
与到公益活动中，共同为美好加油。公司组织志愿者多次参与交通文明志愿服务活动，
提供路面安全引导服务，引导广大市民遵守交通规则、文明安全出行，用实际行动为
广州文明城市建设做出贡献。
详见公司于 2022 年 3 月 31 日披露的《2021 年社会责任报告》。
三、 巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
公司充分发挥国有企业责任担当，以实际行动持续巩固脱贫攻坚成果，通过采购
贵州、梅州小镇农副产品，拓宽农产品销售渠道，提高村民收入，助力乡村振兴。
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2021 年年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
□适用 □不适用
承诺时间及期 是否及时严格
承诺背景 承诺类型 承诺方 承诺内容 是否有履行期限
限 履行
收购报告 解决同业竞争 广州市水务投资集团限公司 注 1 2019-1-21 否 是
书或权益
变动报告 其他 广州市水务投资集团有限公司 注 2 2019-1-21 否 是
书中所作
承诺 解决关联交易 广州市水务投资集团有限公司 注 3 2019-1-21 否 是
注 1：水投集团既有业务未与珠江实业业务产生竞争或利益冲突，未来水投集团管理自身及控股子公司名下的物业也将独立于珠江实
业，不会扩大现有同类业务导致与珠江实业形成利益冲突。水投集团将不会利用对珠江实业的控股地位从事任何损害贵公司或贵公司
其他股东利益的活动。
注 2：本次无偿划转完成后，水投集团承诺将继续保持珠江实业完整的采购、生产、销售体系以及知识产权方面的独立，保持其在业
务、人员、资产、财务及机构方面的独立；严格遵守中国证监会关于上市公司独立性的相关规定，不会要求珠江实业为水投集团提供
违规担保或非法占用珠江实业资金，保持并维护珠江实业的独立性。
注 3：在水投集团作为珠江实业间接控股股东期间，水投集团将尽量减少并规范与珠江实业的关联交易。若有不可避免的关联交易，
水投集团与珠江实业将依法签订协议，履行合法程序，并将按照有关法律、法规和《上海证券交易所股票上市规则》等有关规定履行
信息披露义务和办理有关报批程序，保证不通过关联交易损害珠江实业及其他股东的合法权益。除非水投集团不再为珠江实业间接股
东，本承诺始终有效。
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2021 年年度报告
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或
项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
报告期
股东或关联 关联 占用时 发生 报告期偿还总 期末 截至年报披 预计偿 预计偿 预计偿
期初余额 新增占
方名称 关系 间 原因 金额 余额 露日余额 还方式 还金额 还时间
用金额
其他
瑞士中星投 代垫
关联 2020.11 1,558,662.48 1,558,662.48 0.00 0.00
资有限公司 税款
方
合计 / / / 1,558,662.48 1,558,662.48 0.00 0.00 / /
期末合计值占最近一期经审计净资产的比例 0.00
控股股东及其他关联方非经营性占用资金的决策程序 不适用
当期新增控股股东及其他关联方非经营性资金占用情
况的原因、责任人追究及董事会拟定采取措施的情况 详见《关于关联方非经营性资金占用清偿完毕的公告》（编号： 2021-023）
说明
未能按计划清偿非经营性资金占用的原因、责任追究
不适用
情况及董事会拟定采取的措施说明
详见公司于 2022 年 3 月 31 日披露的《控股股东及其他关联方占用资金情
注册会计师对资金占用的专项审核意见（如有）
况审核报告》
年度报告披露的控股股东及其他关联方非经营性占用
资金情况与专项审核意见不一致的原因说明（如有）
三、违规担保情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
财政部于 2018 年 12 月修订发布了《企业会计准则第 21 号——租赁》（财会
〔2018〕35 号，以下简称“新租赁准则”），要求在境内外同时上市的企业以及在境
外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自 2019 年 1
月 1 日起施行；其他执行企业会计准则的企业自 2021 年 1 月 1 日起施行。根据新租
赁准则的要求，公司自 2021 年 1 月 1 日起执行新租赁准则，对原采用的相关会计政
策进行相应变更。公司于 2021 年 4 月 27 日召开了第十届董事会 2021 年第六次会议、
第十届监事会 2021 年第三次会议，审议通过了《关于会计政策变更的议案》。本次
会计政策变更属于根据法律、行政法规或者国家统一会计制度要求做出的变更，符合
相关法律法规的规定和公司实际情况，不会对公司财务状况产生重大影响，不存在损
害公司及股东利益的情况。详见公司 2021 年 4 月 28 日披露的《关于会计政策变更的
公告》（编号：2021-026）。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 大信会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 500,000.00
境内会计师事务所审计年限 2
注：审计年限含本次 2021 年度审计
名称 报酬
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内部控制审计会计师事务所 大信会计师事务所（特殊普通合伙） 250,000.00
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
公司于 2021 年 10 月 21 日召开第十届董事会 2021 年第十次会议、第十届监事会
2021 年第五次会议，于 2021 年 11 月 17 日召开 2021 年第二次临时股东大会，审议通
过《关于续聘 2021 年度会计师事务所的议案》，同意续聘大信会计师事务所（特殊
普通合伙）为公司 2021 年财务报告审计机构和内部控制审计机构。详见公司于 2021
年 10 月 23 日披露的《第十届董事会 2021 年第十次会议决议公告》（编号：2021-
050）、《第十届监事会 2021 年第五次会议决议公告》（编号：2021-051）、《关于
续聘 2021 年度会计师事务所的公告》（编号：2021-055）以及于 2021 年 11 月 18 日
披露的《2021 年第二次临时股东大会决议公告》（编号：2021-071）。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
√本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 □本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的
√适用 □不适用
事项概述及类型 查询索引
公司依法对广州颐和房产策划代理有限公司、颐和地产集
团有限公司、禾盛财务投资有限公司、何建信、何建梁向 《 关 于 涉 及 诉 讼 的 公
广州市中级人民法院提起诉讼。公司于 2021 年 10 月 13 告》（编号：2021-049）
日收到广州市中级人民法院出具的（2021）粤 01 民初 1816
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2021 年年度报告
号《受理案件通知书》，该法院决定受理公司诉广州颐和房
产策划代理有限公司等被告的损害股东利益责任纠纷案。
2021 年 10 月 18 日，公司因股权转让纠纷向广州市中级 《 关 于 涉 及 诉 讼 的 公
人民法院起诉广州中侨置业投资控股集团有限公司，案件 告》（编号：2021-078）
编号为（2021）粤 01 民初 1862 号。
(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
报告期内:
诉 诉讼 诉讼 诉讼
诉讼 诉讼 诉讼
起诉 承担 讼 (仲裁) (仲 (仲
(仲 (仲 (仲
(申 连带 仲 是否形 裁)审 裁)判
应诉(被申请)方 裁)基 裁) 裁)进
请) 责任 裁 成预计 理结 决执
本情 涉及 展情
方 方 类 负债及 果及 行情
况 金额 况
型 金额 影响 况
珠江 东湛公司、禾盛财务 注1 否注1 一 审
股份 投资有限公司、广州 判决
保税区远洋仓储贸
易有限公司、颐和地
产集团有限公司
珠江 广州市景兴房地产 注2 否 注2 撤诉 撤诉
股份 开发有限公司 裁定
珠江 亿华公司、景兴公 注3 否 注3 一 审
股份 司、广州市熊光投资 判决
策划有限公司、广州
市景点商业城经营
管理有限公司、景治
君、李巧珍、景艺杰、
苏洁贞、景艺晖
注 1：公司依法向广东省广州市中级人民法院对东湛公司、禾盛财务投资有限公司、
广州保税区远洋仓储贸易有限公司、颐和地产集团有限公司提起诉讼，涉案金额
486,940,947.14 元。公司于 2020 年 6 月 8 日收到法院出具的（2020）粤 01 民初 719
号《受理案件通知书》，详见《关于涉及诉讼的公告》（编号：2020-026）。
在审理过程中，法院指出 6,500 万元股权投资和 3.35 亿元债权投资属于两个不同的
法律关系，如公司仍坚持 3.35 亿元债权与 6,500 万股权合并审理，面临全案被驳回
起诉的风险。因此，公司于 2021 年 7 月向法院提交《撤诉申请书》，申请撤回本案
中关于 6,500 万元股权款的诉讼请求。
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2021 年年度报告
2021 年 10 月 21 日，公司收到广州市中级人民法院出具的《民事判决书》，一审判决
支持公司关于借款本金 33,500 万元及利息等大部分诉讼请求，详见《关于诉讼判决
结果的公告》（编号：2021-056）。
被告东湛公司因不服原审法院作出的原审判决，认为原审判决认定事实错误，故提起
上诉，详见公司于 2021 年 12 月 11 日披露的《关于诉讼进展的公告》（编号：2021-
077）。
注 2：公司作为原告，请求广州市中级人民法院确认公司代第三人广东亿华房地产开
发有限公司向被告广州市景兴房地产开发有限公司（以下简称“景兴公司”）破产管
理人所申报债权中金额为 1,252,588,963.96 元的债权为第三人亿华公司对被告景兴
公司的合法债权，其中金额为 333,047,358.59 元的债权为有财产担保的债权。2021
年 4 月 28 日，公司收到广州市中级人民法院出具的（2021）粤 01 民初 735 号《受理
案件通知书》，该法院决定受理公司与景兴公司普通破产债权确认纠纷案，详见《关
于涉及诉讼的公告》（编号：2021-029）。
后公司与景兴公司协商一致，由亿华公司向景兴公司破产管理人申报债权且申报债权
金额与公司诉讼起诉金额 1,252,588,963.96 元相同。2021 年 10 月 19 日，亿华公司
收到景兴公司破产管理人出具的《债权申报回执》。鉴于亿华公司已经自行通过正常
的债权申报途径维护自身利益，公司决定撤回起诉，2021 年 10 月 27 日，公司收到广
州市中级人民法院出具的《民事裁定书》，裁定本案按公司撤回起诉处理，详见《关
于诉讼进展暨收到撤诉裁定的公告》（编号：2021-063）。
注 3：公司依法对亿华公司、景兴公司、广州市熊光投资策划有限公司、广州市景点
商业城经营管理有限公司、景治君、李巧珍、景艺杰、苏洁贞、景艺晖向广东省广州
市中级人民法院提起诉讼。涉案金额共计 1,944,543,477.63 元及利息、逾期利息、
罚息、违约金及相关维权费用。2020 年 12 月 15 日，公司收到法院出具的（2020）粤
01 民初 2159 号和（2020）粤 01 民初 2160 号《受理案件通知书》，详见《关于涉及
诉讼的公告》（编号：2020-080）。
2022 年 3 月 18 日，公司收到广东省广州市中级人民法院出具的（2020）粤 01 民初
2159 号和（2020）粤 01 民初 2160 号《民事判决书》，详见《关于诉讼判决结果的公
告》（编号：2022-009）。
(三) 其他说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、
受到处罚及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及其控股股东广州珠江实业集团有限公司、实际控制人广州市
人民政府国有资产监督管理委员会不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债
务到期未清偿等情况。
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
公司第九届董事会 2019 年第五次会议、2018 年年度股东大会审议通过《关于预
计 2019-2021 年度日常关联交易的议案》，详见公司于 2019 年 4 月 15 日披露的《关
于预计 2019-2021 年度日常关联交易的公告》（编号：2019-025）。公司第十届董事
会 2021 年第十三次会议、2021 年第二次临时股东大会审议通过《关于预计日常关联
交易的议案》，在原预计基础上，补充预计公司与珠实集团或其他关联企业发生的项
目代建代管、物业管理及物业租赁交易，详见公司于 2021 年 11 月 6 日披露的《关于
预计日常关联交易的公告》（编号：2021-069）。
公司第十届董事会 2021 年第十四次会议审议通过《关于调整 2021 年度工程建设
类日常关联交易额度的》，对 2021 年度与广州珠江建设发展有限公司（以下简称“珠
江建设”）的工程建设类关联交易额度调增 9,000 万元。详见公司于 2021 年 12 月 10
日披露的《关于调整 2021 年度工程建设类日常关联交易额度的公告》（编号：2021-
076）。
经过上述预计及调整后，2021 年日常关联交易及实施情况如下：
单位：万元
交易类别 关联方名称 2021 年度预计金额 2021 年度发生金额
采购服务 珠实集团 211.27 89.38
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2021 年年度报告
设计 珠江设计 123.83 -
工程监理 珠江监理 476.57 44.73
珠江建设 19,330.49 3,493.22
工程建设
珠江装修 2,488.53 680.12
物业管理 珠江管理 319.96 319.96
物业租赁 珠江商管 953.58 920.33
珠实集团或其他
项目代建代管 30,000.00 2,607.50
关联企业
合计 8,155.24
注：1.此发生金额不含以公开招标的方式形成的与关联方的交易；
2.上表的关联交易金额为本期与关联方签订的合同金额；项目代建代管因合同无
固定金额，故填报实际发生金额；
3.除以上披露事项以外，其他日常性关联交易内容参见“第十节 财务报告”、
“十二、关联方及关联交易”之（五）。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
（1）公司以人民币 1 元受让广州中侨置业投资控股集团（以下简称“广州中
侨”）持有的穗芳鸿华公司 51%股权，公司于 2021 年 3 月 4 日披露《关于投资广州
市穗芳鸿华科技发展有限公司暨关联交易的进展公告》（编号：2021-008）。2021
年 4 月 2 日，穗芳鸿华公司办理完成工商变更登记，公司持有穗芳鸿华公司 100%股
权。2021 年 8 月，公司与广州中侨完成交接，实现对穗芳鸿华公司的实际控制并将
其纳入合并报表范围。
（2）公司通过非公开协议转让的方式将公司持有的珠江物管公司 80%的股权转
让给广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（以下简称“珠江管理公司”），转
让价为人民币 2,261.464 万元，公司于 2021 年 4 月 13 日披露《关于非公开协议转
让广州珠江物业管理有限公司 80%股权暨关联交易的公告》（编号：2021-015）。该
项交易于 2021 年 7 月 19 日完成股权转让商事登记。
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2021 年年度报告
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
公司与广州地铁集团有限公司（以下简称“广州地铁”）按股权比例对品实公
司进行非公开协议增资,其中，公司按照 51%持股比例增资人民币 34,894.20 万元。
公司于 2021 年 11 月 2 日披露《关于对广州市品实房地产开发有限公司进行非公开
协议增资暨关联交易的公告》（编号：2021-065）。公司于 2021 年 11 月向品实公
司支付增资款。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
公司拟向控股股东珠实集团借款，借款额度不超过人民币 25 亿元，单笔借款期
限不超过 3 年，借款年利率不超过 7.5%。详见公司于 2021 年 7 月 7 日披露《关于向
控股股东借款暨关联交易的公告》（编号：2021-036）。7 月 22 日，公司 2021 年第
一次临时股东大会审议不通过《关于向控股股东借款暨关联交易的议案》，详见
《2021 年第一次临时股东大会决议公告》（编号：2021-040）。
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
单位：元 币种：人民币
关联方向上市公司
关联方 关联关系 提供资金
期初余额 发生额 期末余额
珠实集
母公司 3,564,462,063.00 881,224,166.37 2,683,237,896.63
团
广州地
其他关联人 3,337,480,359.08 759,467,478.00 2,578,012,881.08
铁
合计 6,901,942,422.08 1,640,691,644.37 5,261,250,777.71
关联债权债务形成原因 上述关联债务均发生于公司 2019 年 12 月 24 日收购品实公
司之前。珠实集团和广州地铁为珠江云上花园项目的拿地
和开发，向品实公司提供借款。
关联债权债务对公司的 上述借款用于支持品实公司开发珠江云上花园项目，具有
影响 合理经营用途，有利于公司发展；年借款利率为 7%。
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六)其他
√适用 □不适用
公司拟委托广州珠江商业经营管理有限公司（以下简称“珠江商管”）管理经
营物业，详见公司于 2021 年 12 月 10 日披露的《关于委托广州珠江商业经营管理有
限公司管理经营物业暨关联交易的公告》（编号：2021-075）。此事项已经公司第
十届董事会 2021 年第十四次会议审议通过，尚需提交公司股东大会审议。
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保 担保是 是否
担保方与 担保 担保 担保 反担
担保 被担 担保发生日期 担保 物 否已经 为关 关联
上市公司 担保金额 起始 担保类型 是否 逾期 保情
方 保方 (协议签署日) 到期日 （如 履行完 联方 关系
的关系 日 逾期 金额 况
有） 毕 担保
主合同项下债务
珠江 珠实
公司本部 200,000.00 2018-12-24 履行期限届满之 连带责任担保 否 否 是 是 母公司
股份 集团
次日起两年
主合同项下债务
珠江 珠实
公司本部 143,000.00 2019-6-14 履行期限届满之 连带责任担保 否 否 是 是 母公司
股份 集团
次日起两年
主合同项下债务
珠江 珠实
公司本部 130,000.00 2020-11-25 履行期限届满之 连带责任担保 否 否 是 是 母公司
股份 集团
次日起两年
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 130,000.00
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 473,000.00
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 184,384.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 319,384.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 792,384.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 365.19
其中：
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2021 年年度报告
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 473,000.00
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保
金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 683,894.74
上述三项担保金额合计（C+D+E） 1,156,894.74
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明
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2021 年年度报告
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
委托贷款 自有资金 1,113,260,000.00 1,113,260,000.00
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
未
来
是
预 实 是
报 年 实 否
期 际 否
资 资 酬 化 际 经 减值准
委托 收 收 有
委托贷款金 委托贷款起 委托贷款终 金 金 确 收 收 过 备计提
受托人 贷款 益 益 委
额 始日期 止日期 来 投 定 益 回 法 金额
类型 (如 或 托
源 向 方 率 情 定 (如有)
有) 损 贷
式 况 程
失 款
序
计
划
自 亿
未
工商银行广州 委托 有 华 12
111,326.00 2018-1-19 2021-1-18 收 是 否
北京路支行 贷款 资 公 %
回
金 司
其他情况
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2021 年年度报告
√适用 □不适用
公司对亿华公司的债权投资余额 111,326.00 万元于 2021 年 1 月 18 日到期未获
清偿，详见《关于债权到期未获清偿的公告》（编号：2021-002），公司对亿华的
债权投资余额 83,128.35 万元于 2021 年 6 月 19 日到期未获清偿，详见《关于债权
到期未获清偿的公告》（编号：2021-034）。公司已于 2020 年 1 月对亿华公司及相
关担保方提起诉讼，详见《关于涉及诉讼的公告》（编号：2020-080），该案已一
审判决，详见《关于诉讼判决结果的公告》（编号：2022-009）。
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
√适用 □不适用
公司于 2019 年 4 月 30 日收到上海证券交易所《关于对广州珠江实业开发股份
有限公司 2018 年年度报告的事后审核问询函》（上证公函【2019】0563 号，以下简
称《问询函》），其中涉及公司截至 2018 年 12 月 31 日的对外拆借资金情况。
公司于 2019 年 5 月 24 日发布了《关于回复上海证券交易所对公司 2018 年年度
报告的事后审核问询函的公告》（编号：2019-041），对截至 2018 年 12 月 31 日的
对外拆借资金情况进行了详细说明。其后，公司分别于 2019 年 9 月 4 日、2020 年 2
月 4 日、2020 年 4 月 25 日、2020 年 8 月 1 日、2020 年 10 月 29 日、2021 年 1 月 12
日、2021 年 4 月 28 日、2021 年 7 月 7 日、2021 年 10 月 23 日、2022 年 1 月 28 日
披露《关于资金拆借的进展公告》（编号：2019-061、编号：2020-002、编号：
2020-012、编号：2020-047、编号：2020-069）及《关于资金拆借的进展暨风险提
示性公告》（编号：2021-001）。
公司对相关债权担保措施面临的风险进行评估，根据减值测试结果，截至 2020
年 12 月 31 日，公司对亿华公司及东湛公司的投资价值分别减少 38,347.56 万元
20,941.31 万元，具体内容详见公司于 2021 年 4 月 15 日披露的《关于计提 2020 年
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2021 年年度报告
度资产减值准备的公告》（编号：2021-019）。截至 2021 年 12 月 31 日，公司增加
对亿华公的减值准备计提 12,297.89 万元及对东湛公司的减值准备计提 7,445.40 万
元。详见公司于 2022 年 3 月 31 日披露的《关于计提资产减值准备的公告》（编
号：2022-012）。
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2021 年年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一) 截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二) 公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三) 现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 41,887
年度报告披露日前上一月末的普通股股
44,598
东总数(户)
截至报告期末表决权恢复的优先股股东
0
总数（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复
0
的优先股股东总数（户）
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2021 年年度报告
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
质押、标
持有有
记或冻结
股东名称 报告期内 期末持股数 比例 限售条
情况 股东性质
（全称） 增减 量 (%) 件股份
股份 数
数量
状态 量
广州珠江实业
0 265,409,503 31.10 0 无 0 国有法人
集团有限公司
黎壮宇 3,852,300 42,118,800 4.94 0 无 0 境内自然人
广州市人民政
府国有资产监 0 38,569,408 4.52 0 无 0 国有法人
督管理委员会
庄泽勇 5,191,160 5,191,160 0.61 0 无 0 境内自然人
曾振宇 4,800,000 4,800,000 0.56 0 无 0 境内自然人
王玲 174,935 4,390,946 0.51 0 无 0 境内自然人
羊轶霖 23,700 3,740,052 0.44 0 无 0 境内自然人
许荣 2,680,000 3,330,000 0.39 0 无 0 境内自然人
黄文丰 0 3,200,000 0.37 0 无 0 境内自然人
余庆元 -189,000 3,100,000 0.36 0 无 0 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售 股份种类及数量
股东名称 条件流通股
种类 数量
的数量
广州珠江实业集团有限公司 265,409,503 人民币普通股 265,409,503
黎壮宇 42,118,800 人民币普通股 42,118,800
广州市人民政府国有资产监
38,569,408 人民币普通股 38,569,408
督管理委员会
庄泽勇 5,191,160 人民币普通股 5,191,160
曾振宇 4,800,000 人民币普通股 4,800,000
王玲 4,390,946 人民币普通股 4,390,946
羊轶霖 3,740,052 人民币普通股 3,740,052
许荣 3,330,000 人民币普通股 3,330,000
黄文丰 3,200,000 人民币普通股 3,200,000
余庆元 3,100,000 人民币普通股 3,100,000
前十名股东中回购专户情况
不适用
说明
上述股东委托表决权、受托
不存在
表决权、放弃表决权的说明
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2021 年年度报告
公司控股股东广州珠江实业集团有限公司为广州市人民政
上述股东关联关系或一致行 府国有资产监督管理委员会监管企业。除此之外，公司未
动的说明 知前十名无限售其余股东是否存在关联关系或一致行动关
系。
表决权恢复的优先股股东及
不适用
持股数量的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 广州珠江实业集团有限公司
单位负责人或
迟军
法定代表人
成立日期 1983-09-09
1.城市建设与开发：房地产投资、城市更新改造及民生保障工程、
城市基础设施及公共设施建设。
2.产业园区投资、融资、开发建设、运营和相关创新产业导入孵
主要经营业务
化。
3.城市运营与服务：物业租赁与经营管理、工程服务、体育文化
服务、健康地产产业及工程科技咨询产业。
截至 2021 年 12 月 31 日，分别持有：
1.苏交科集团股份有限公司，持股 291,421,794 股，占比 23.08%。
报 告 期 内 控 股 2.广州农村商业银行股份有限公司（由珠实集团全资子公司广州
和 参 股 的 其 他 城市更新集团有限公司持股），持股 666,735,193 股，占比 5.82%。
境 内 外 上 市 公 3.贵州益佰制药股份有限公司，持股 8,262,700 股，占比 1.04%。
司的股权情况 4.北京京城佳业物业股份有限公司（由珠实集团全资子公司瑞士
中星投资有限公司持股），持股 1,490,800 股，占比 1.02%。
5.湖南尔康制药股份有限公司，持股 5,655,981 股，占比 0.27%。
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 广州市人民政府国有资产监督管理委员会
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
√适用 □不适用
2021 年 10 月 26 日，公司接到控股股东珠实集团的通知，根据《广州市国资委关
于将广州珠江实业集团有限公司 90%国有产权无偿划转至广州市人民政府的通知》 穗
国资产权〔2021〕9 号）要求，以 2020 年 12 月 31 日为划转基准日，将珠实集团 90%
国有产权从广州市水务投资集团有限公司无偿划转至广州市人民政府，详见公司披露
的《关于国有产权无偿划转的提示性公告》（编号：2021-059）。本次无偿划转已在
广州市市场监督管理局完成工商变更登记，详见公司于 2022 年 2 月 10 日披露的《关
于国有产权无偿划转完成工商变更登记的公告》（编号：2022-005）。
2021 年 11 月 18 日，公司接到《关于将广州珠江实业开发股份有限公司 4.52%股
权无偿划转至广州市城市建设投资集团有限公司的通知》（穗国资资本〔2021〕8 号），
广州市国资委将其持有的公司 4.52%股份（38,569,408 股）无偿划转至广州市城市建
设投资集团有限公司（以下简称“广州城投”），详见公司披露的《关于国有股权无
偿划转的提示性公告》（编号：2021-072）。本次无偿划转已完成证券登记过户，详
见公司于 2022 年 3 月 18 日披露的《关于国有股权无偿划转完成过户登记的公告》
（编号：2022-008）。
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司
股份数量比例达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
1. 公司债券基本情况
单位：元 币种：人民币
交 是否存在
利率 投资者适
简 还本付息方 易 交易 终止上市
债券名称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 （% 当性安排
称 式 场 机制 交易的风
） （如有）
所 险
上
广州珠江实业 每年付息一 报
海
开发股份有限 19 次，到期一 价、
证 专业投资
公司非公开发 珠 次还本，最 询价
151765.SH 2019-7-10 2019-7-10 2022-7-10 650,000,000.00 5.7 券 者中的机 否
行 2019 年公 实 后一期利息 和协
交 构投资者
司债券(第一 01 随本金的兑 议交
易
期) 付一起支付 易
所
上
广州珠江实业 每年付息一 报
海
开发股份有限 19 次，到期一 价、
证 专业投资
公司非公开发 珠 次还本，最 询价
162112.SH 2019-11-6 2019-11-6 2022-11-6 780,000,000.00 5.59 券 者中的机 否
行 2019 年公 实 后一期利息 和协
交 构投资者
司债券(第二 02 随本金的兑 议交
易
期) 付一起支付 易
所
上
广州珠江实业 每年付息一 报
海
开发股份有限 21 次，到期一 价、
证 专业投资
公司非公开发 珠 次还本，最 询价
178731.SH 2021-6-7 2021-6-7 2024-6-7 1,300,000,000.00 6.38 券 者中的机 否
行 2021 年公 实 后一期利息 和协
交 构投资者
司债券(第一 01 随本金的兑 议交
易
期) 付一起支付 易
所
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2021 年年度报告
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
广州珠江实业开发股份有限 2021 年 6 月 22 日支付自 2020 年 6 月 22 日至 2021
公司非公开发行 2016 年公司 年 6 月 21 日期间的利息 1,800,000.00 元，于 6 月
债券(第一期) 22 日到期回售 40,000,000.00 元
2021 年 4 月 2 日支付自 2020 年 4 月 2 日至 2021 年
广州珠江实业开发股份有限
4 月 1 日期间的利息 97,020,000.00 元，已于 2021
公司公开发行 2018 年公司债
年 4 月 2 日回售，回售金额 1,400,000,000.00
券(第一期)
元。
广州珠江实业开发股份有
2021 年 7 月 11 日支付自 2020 年 7 月 11 日至 2021
限公司非公开发行 2019 年公
年 7 月 10 日期间的利息 37,050,000.00 元
司债券(第一期)
广州珠江实业开发股份有限
2021 年 11 月 6 日支付自 2020 年 11 月 6 日至 2021
公司非公开发行 2019 年公司
年 11 月 5 日期间的利息 43,602,000.00 元
债券(第二期)
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 联系人 联系电话
北京市朝阳区安定路
海通证券股份有
5 号天圆祥泰大厦 15 廖萌、徐超 010-88027267
限公司
层
上海市静安区南京西
国泰君安证券股
路 768 号国泰君安大 周迪 021-38767397
份有限公司
厦
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
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2021 年年度报告
是否与募集说明
未使
书承诺的用途、
债券名称 募集资金总金额 已使用金额 用金
使用计划及其他
额
约定一致
广州珠江实业开发股份
有限公司非公开发行
650,000,000.00 650,000,000.00 0.00 是
2019 年公司债券(第一
期)
广州珠江实业开发股份
有限公司非公开发行
780,000,000.00 780,000,000.00 0.00 是
2019 年公司债券(第二
期)
广州珠江实业开发股份
有限公司非公开发行
1,300,000,000.00 1,300,000,000.00 0.00 是
2021 年公司债券(第一
期)
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
7. 公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五) 报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(六) 报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债
券募集说明书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响
√适用 □不适用
公司发行的“19 珠实 01”、“19 珠实 02”、“21 珠实 01”等债券由广州珠江
实业集团有限公司提供不可撤销连带责任担保。报告期末珠实集团经审计的财务报
告请见其于 2022 年 4 月 30 日前在上海证券交易所网站发布的相关报告。
公司“19 珠实 01”、“19 珠实 02”、“21 珠实 01”债券的受托管理人为海通
证券股份有限公司。在债券存续期内，海通证券股份有限公司按照《公司债券受托
管理人执业行为准则》等法律法规、规范性文件及《募集说明书》《受托管理协议》
和《债券持有人会议规则》的规定履行受托管理职责。
公司报告期与债券受托管理人不存在利益冲突情形。
(七) 截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期比上
主要指标 2021 年 2020 年 年同期增 变动原因
减（%）
本年颐德大厦交付，结转收入，
扣除非经常性损益后 且本年计提的减值损失较上年减
22,638,144.66 -888,195,379.22 不适用
净利润 少，本期扣除非经常性损益后的
归母净利润为正。
流动比率 项目开发建设，发生工程款，另
1.54 1.32 16.67 本期支付璟润及荷景路项目地价
款，存货较上年末增加。
速动比率 0.35 0.37 -5.41
资产负债率（%） 88.40 89.61 -1.21
EBITDA 全部债务比 0.06 -0.01 不适用
本年颐德大厦交付，结转收入，
利息保障倍数 0.42 -0.14 不适用 且本年计提的减值损失较上年减
少，本期利润总额为正。
本期支付关联方借款利息，现金
利息支出较上年同期增加，另支
现金利息保障倍数 0.66 1.97 -66.50 付地价款、税费较上年增加，经
营活动现金流量净额较上年同期
减少 14 亿元。
本年颐德大厦交付，结转收入，
EBITDA 利 息 保 障 倍
0.47 -0.05 不适用 且本年计提的减值损失较上年减
数
少，本期利润总额为正。
贷款偿还率（%） 100 100
利息偿付率（%） 100 100
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二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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第十节 财务报告
一、 审计报告
√适用 □不适用
审计报告
大信审字[2022]第 22-00007 号
广州珠江发展集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了广州珠江发展集团股份有限公司（以下简称“贵公司”）的财务报表，包括 2021
年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2021 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金
流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了贵公
司 2021 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2021 年度的合并及母公司经营成果和现金流
量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则，我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责任。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
（一）房地产开发项目的收入确认
1.事项描述
如财务报表附注五、四十）所述，2021 年度，贵公司房地产开发项目的营业收入为 340,116.91
万元，占主营业务收入总额的 95.76%。
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如财务报表附注四、（二十三）所述，在收入准则下，贵公司与客户之间的房地产销售合同
通常仅包含转让商品的履约义务。贵公司通常在房产竣工并验收合格，达到销售合同约定的交付
条件，以客户验收控制权转移时点确认收入。
由于房地产开发项目的收入为贵公司利润的关键指标，以及是否达到合同约定的交付条件需
要一定程度的会计估计和判断，所以我们将贵公司房地产开发业务收入确定为关键审计事项。
2.审计应对
我们对房地产销售业务收入确认执行的审计程序主要包括但不限于：
（1）测试和评价房地产销售业务收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）检查贵公司的房产标准买卖合同条款和竣工备案、签约收款、房屋交付流程，以评价贵
公司有关房地产销售业务收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
（3）就本年确认收入的房地产开发项目，选取样本检查合同、完工验收资料、销售收款、房
屋验收单等可以证明房产已达到交付条件并验收的支持性证据，评价房地产收入的确认是否已按
公司的收入确认政策确认；
（4）检查委托房产中介销售合同，分析并检查佣金是否已按销售收入确认的时点结转相应销
售佣金费用；
（5）就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证明房产已达到交
付条件并验收的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认。
（二）存货跌价准备
1.事项描述
如财务报表附注五、（六）所述，2021 年 12 月 31 日，贵公司存货账面价值为 2,393,703.45
万元，占资产总额的 72.08%。
如财务报表附注四、（十一）所述，期末存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货跌价准
备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价
减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
由于存货对贵公司资产的重要性，且估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未
来净售价存在固有风险，特别是考虑到当前的经济环境对房地产市场的影响，我们将对贵公司存
货的可变现净值的评估识别为关键审计事项。
2.审计应对
我们对存货跌价准备执行的审计程序主要包括但不限于：
（1）测试和评价管理层与存货跌价准备相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
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（2）将各存货项目累计已发生的成本、估计将要发生的建造成本与贵公司最新预算进行比较，
复核与预算相关的支持性文件，评价管理层预算的准确性；
（3）从毛利率、周转率、市场价格等因素识别可能存在减值迹象的重大存货；
（4）获取并检查管理层对存在减值迹象的存货进行的减值测试；
（5）对预计售价、预计完工成本、销售费用及税金等关键参数，参考历史数据、项目预算、
销售合同、市场同类产品销售情况等进行合理性分析。
（三）对外投资的减值准备
1.事项描述
如财务报表附注五（五）、五（九）、五（十二）、十二所述，2021 年 12 月 31 日，贵公司
对广东亿华房地产开发有限公司、广州东湛房地产开发有限公司、广州中侨置业投资控股集团有
限公司存在多笔对外投资款，其中其他应收款账面余额 159,701.88 万元，债权投资账面余额
111,326.00 万元，其他非流动金融资产投资成本 11,174.00 万元，上述多笔对外投资发生逾期或
者诉讼情况，存在较大的减值风险，且投资金额重大，对外投资计提减值准备可能对本年经营成
果和期末财务状况产生重大影响，因此我们将对外投资的减值准备确定为关键审计事项。
2.审计应对
（1）获取并复核了贵公司管理层评价投资款是否存在减值迹象所依据的资料，考虑了管理层
评价减值迹象存在的恰当性和完整性；
（2）与贵公司聘请的经办律师进行沟通，了解投资款抵押物的状况，评价对可收回金额的影
响；
（3）我们到项目公司与抵押资产现场，了解项目公司与抵押物的状况，评价对可收回金额的
影响；
（4）利用了外部评估专家的工作，评估贵公司管理层对测算可收回金额所使用折现率的合理
性及计算股权投资未来现金流量现值的模型；
（5）复核了贵公司管理层对现金流量预测所采用的关键假设和重要参数，并对可收回金额计
算的准确性进行了核对；
（6）与管理层和治理层就计提减值准备的依据和结果进行了讨论。
四、其他信息
贵公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括贵公司 2021 年年度报告中
涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
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我们对财务报表发表的审计意见并不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴
证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维
护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估贵公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如
适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算贵公司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督贵公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应
对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能
导致对贵公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我
们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报
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表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告
日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致贵公司不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事
项。
（六）就贵公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、恰当的审计证据，以对财务报表发
表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理
认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
大信会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：何晓娟
（项目合伙人）
中 国 北 京 中国注册会计师：夏玲
二○二二年三月二十九日
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二、 财务报表
合并资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位: 广州珠江发展集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 注释 1 3,594,636,177.18 4,263,492,118.56
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 注释 2 96,383,332.48 70,587,292.58
衍生金融资产
应收票据
应收账款 注释 3 60,499,273.14 33,584,277.01
应收款项融资
预付款项 注释 4 2,699,422.08 230,138,784.11
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 注释 5 1,548,045,577.36 1,304,053,628.56
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 注释 6 23,937,034,508.67 19,787,793,503.91
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资
注释 7 1,113,260,000.00 1,264,260,000.00
产
其他流动资产 注释 8 684,647,261.29 426,789,763.78
流动资产合计 31,037,205,552.20 27,380,699,368.51
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资 注释 9
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 注释 10 161,061,398.02 476,657,173.25
其他权益工具投资 注释 11 17,419,610.05 19,369,773.97
其他非流动金融资产 注释 12 4,000,000.00 4,000,000.00
投资性房地产 注释 13 844,705,724.48 1,254,160,029.79
固定资产 注释 14 248,578,869.05 746,432,756.30
在建工程 注释 15 458,348,170.22 272,792.80
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2021 年年度报告
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 注释 16 33,412,815.45
无形资产 注释 17 2,573,378.70 2,189,163.05
开发支出
商誉 注释 18 328,791.01 328,791.01
长期待摊费用 注释 19 21,658,156.74 24,974,032.23
递延所得税资产 注释 20 336,933,634.49 393,941,999.19
其他非流动资产 注释 21 40,749,909.65 2,533,421.00
非流动资产合计 2,169,770,457.86 2,924,859,932.59
资产总计 33,206,976,010.06 30,305,559,301.10
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 注释 22 769,239,004.93 976,303,265.05
预收款项 注释 23 661,428.34
合同负债 注释 24 6,322,917,989.38 5,195,529,712.42
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 注释 25 43,631,360.70 25,303,207.41
应交税费 注释 26 976,181,504.61 1,091,232,696.82
其他应付款 注释 27 10,036,883,223.88 10,655,496,651.63
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负
注释 28 1,758,737,680.39 2,553,834,171.55
债
其他流动负债 注释 29 186,573,773.58 259,640,150.75
流动负债合计 20,094,825,965.81 20,757,339,855.63
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 注释 30 5,024,989,946.47 2,444,342,509.89
应付债券 注释 31 3,345,830,718.28 3,445,626,208.38
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2021 年年度报告
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
其中：优先股
永续债
租赁负债 注释 32 26,929,233.35
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 注释 33 118,721,096.65
递延所得税负债 注释 20 368,634,862.91 372,532,313.75
其他非流动负债 注释 34 374,808,508.43 137,247,321.99
非流动负债合计 9,259,914,366.09 6,399,748,354.01
负债合计 29,354,740,331.90 27,157,088,209.64
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 注释 35 853,460,723.00 853,460,723.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 注释 36 19,251,758.11 11,050,656.00
减：库存股
其他综合收益 注释 37 -21,750,943.50 -7,300,779.58
专项储备
盈余公积 注释 38 238,353,604.97 233,396,010.65
一般风险准备
未分配利润 注释 39 1,080,470,135.71 1,018,168,098.11
归属于母公司所有者权
2,169,785,278.29 2,108,774,708.18
益（或股东权益）合计
少数股东权益 1,682,450,399.87 1,039,696,383.28
所有者权益（或股东
3,852,235,678.16 3,148,471,091.46
权益）合计
负债和所有者权益
33,206,976,010.06 30,305,559,301.10
（或股东权益）总计
公司负责人：张研 主管会计工作负责人：覃宪姬 会计机构负责人：金沅武
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2021 年年度报告
母公司资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位:广州珠江发展集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 496,386,445.41 1,678,056,852.27
交易性金融资产 96,383,332.48 67,080,431.62
衍生金融资产
应收票据
应收账款 注释 1 25,292,753.71 7,139,200.00
应收款项融资
预付款项
其他应收款 注释 2 5,478,460,551.23 4,503,406,437.30
其中：应收利息
应收股利
存货 152,246,921.44 157,638,434.80
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资
1,216,457,500.00 1,329,260,000.00
产
其他流动资产 4,780,588.35 1,776,148.54
流动资产合计 7,470,008,092.62 7,744,357,504.53
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 注释 3 4,274,917,689.61 3,662,312,300.31
其他权益工具投资 17,419,610.05 19,369,773.97
其他非流动金融资产 4,000,000.00 4,000,000.00
投资性房地产 91,874,456.07 1,021,389,291.41
固定资产 1,467,665.50 82,795,848.54
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 27,739,538.37
无形资产 1,846,548.69 1,627,909.05
开发支出
商誉
长期待摊费用 62,546.97
递延所得税资产 45,990,145.48 154,962,263.44
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2021 年年度报告
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
其他非流动资产 752,212.39
非流动资产合计 4,466,007,866.16 4,946,519,933.69
资产总计 11,936,015,958.78 12,690,877,438.22
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 44,446,513.46 146,395,535.39
预收款项
合同负债 50,232,660.45 1,554,608,252.66
应付职工薪酬 21,517,586.43 13,942,810.11
应交税费 157,801,578.92 91,983,115.06
其他应付款 5,007,829,925.55 3,616,922,255.32
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负
1,452,390,326.41 2,513,729,865.81
债
其他流动负债 2,394,744.66 77,662,811.23
流动负债合计 6,736,613,335.88 8,015,244,645.58
非流动负债：
长期借款 649,915,207.44 85,456,007.67
应付债券 3,345,830,718.28 3,445,626,208.38
其中：优先股
永续债
租赁负债 23,980,341.27
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 4,019,726,266.99 3,531,082,216.05
负债合计 10,756,339,602.87 11,546,326,861.63
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 853,460,723.00 853,460,723.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 11,050,656.00 11,050,656.00
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2021 年年度报告
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
减：库存股
其他综合收益 -21,750,943.50 -7,300,779.58
专项储备
盈余公积 229,614,722.08 224,657,127.76
未分配利润 107,301,198.33 62,682,849.41
所有者权益（或股东
1,179,676,355.91 1,144,550,576.59
权益）合计
负债和所有者权益
11,936,015,958.78 12,690,877,438.22
（或股东权益）总计
公司负责人：张研 主管会计工作负责人：覃宪姬 会计机构负责人：金沅武
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2021 年年度报告
合并利润表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业总收入 3,607,314,013.44 2,475,053,554.71
其中：营业收入 注释 40 3,607,314,013.44 2,475,053,554.71
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 3,285,676,195.81 2,585,009,771.14
其中：营业成本 注释 40 2,189,228,580.63 1,608,755,317.30
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金
净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 注释 41 398,317,693.20 274,948,858.69
销售费用 注释 42 136,890,932.77 118,608,343.57
管理费用 注释 43 208,883,284.14 165,275,331.74
研发费用
财务费用 注释 44 352,355,705.07 417,421,919.84
其中：利息费用 371,318,526.35 417,268,822.18
利息收入 42,747,662.82 22,584,777.00
加：其他收益 注释 45 1,365,095.47 258,195.25
投资收益（损失以
注释 46 -6,922,013.73 207,376,561.08
“－”号填列）
其中：对联营企业和
-21,668,223.79 -28,747,384.74
合营企业的投资收益
以摊余成本计量
的金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以
“－”号填列）
净敞口套期收益（损
失以“-”号填列）
公允价值变动收益
注释 47 27,913,649.91 -108,073,758.33
（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失
注释 48 -201,874,527.73 -505,954,219.42
以“-”号填列）
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2021 年年度报告
项目 附注 2021 年度 2020 年度
资产减值损失（损失
注释 49 -955,153.18 -8,172,994.86
以“-”号填列）
资产处置收益（损失
注释 50 148,252.58 -25,488.21
以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以
141,313,120.95 -524,547,920.92
“－”号填列）
加：营业外收入 注释 51 3,847,219.83 8,085,640.70
减：营业外支出 注释 52 2,557,450.15 45,700,315.48
四、利润总额（亏损总额以
142,602,890.63 -562,162,595.70
“－”号填列）
减：所得税费用 注释 53 117,130,275.34 54,913,533.52
五、净利润（净亏损以
25,472,615.29 -617,076,129.22
“－”号填列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净
27,404,544.82 -608,605,010.36
亏损以“－”号填列）
2.终止经营净利润（净
-1,931,929.53 -8,471,118.86
亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的
净利润（净亏损以“-”号填 65,785,398.30 -590,819,652.65
列）
2.少数股东损益（净亏
-40,312,783.01 -26,256,476.57
损以“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净
-14,450,163.92 -7,300,779.58
额
（一）归属母公司所有者
-14,450,163.92 -7,300,779.58
的其他综合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的
-14,450,163.92 -7,300,779.58
其他综合收益
（1）重新计量设定受益计
划变动额
（2）权益法下不能转损益
的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公
注释 54 -14,450,163.92 -7,300,779.58
允价值变动
（4）企业自身信用风险公
允价值变动
2．将重分类进损益的其
他综合收益
（1）权益法下可转损益的
其他综合收益
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2021 年年度报告
项目 附注 2021 年度 2020 年度
（2）其他债权投资公允价
值变动
（3）金融资产重分类计入
其他综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减
值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差
额
（7）其他
（二）归属于少数股东的
其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 11,022,451.37 -624,376,908.80
（一）归属于母公司所有
51,335,234.38 -598,120,432.23
者的综合收益总额
（二）归属于少数股东的
-40,312,783.01 -26,256,476.57
综合收益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/
0.08 -0.69
股)
（二）稀释每股收益(元/
0.08 -0.69
股)
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期
被合并方实现的净利润为： 0 元。
公司负责人：张研 主管会计工作负责人：覃宪姬 会计机构负责人：金沅武
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2021 年年度报告
母公司利润表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 注释 4 2,010,646,676.34 365,597,993.22
减：营业成本 注释 4 932,335,976.86 145,161,195.50
税金及附加 266,424,066.50 77,086,810.44
销售费用 9,606,900.02 5,282,383.00
管理费用 145,144,080.26 84,911,203.38
研发费用
财务费用 305,004,753.58 391,511,141.42
其中：利息费用 491,639,545.44 433,516,105.37
利息收入 207,883,117.05 64,202,473.28
加：其他收益 46,512.02
投资收益（损失以
注释 5 -5,520,688.13 206,841,993.84
“－”号填列）
其中：对联营企业和合
-21,324,366.70 -28,747,384.74
营企业的投资收益
以摊余成本计量
的金融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失
以“-”号填列）
公允价值变动收益（损
27,920,510.87 -108,080,619.29
失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以
-200,172,455.18 -482,814,136.91
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
-15,612,245.00
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
25,462.08
“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”
158,817,995.78 -722,407,502.88
号填列）
加：营业外收入 649,622.07 3,949,703.89
减：营业外支出 919,556.65 39,047,814.04
三、利润总额（亏损总额以
158,548,061.20 -757,505,613.03
“－”号填列）
减：所得税费用 108,972,117.96
四、净利润（净亏损以“－”
49,575,943.24 -757,505,613.03
号填列）
（一）持续经营净利润（净
49,575,943.24 -757,505,613.03
亏损以“－”号填列）
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2021 年年度报告
项目 附注 2021 年度 2020 年度
（二）终止经营净利润（净
亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -14,450,163.92 -7,300,779.58
（一）不能重分类进损益的
-14,450,163.92 -7,300,779.58
其他综合收益
1.重新计量设定受益计划
变动额
2.权益法下不能转损益的
其他综合收益
3.其他权益工具投资公允
-14,450,163.92 -7,300,779.58
价值变动
4.企业自身信用风险公允
价值变动
（二）将重分类进损益的其
他综合收益
1.权益法下可转损益的其
他综合收益
2.其他债权投资公允价值
变动
3.金融资产重分类计入其
他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值
准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 35,125,779.32 -764,806,392.61
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/
股)
（二）稀释每股收益(元/
股)
公司负责人：张研 主管会计工作负责人：覃宪姬 会计机构负责人：金沅武
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2021 年年度报告
合并现金流量表
2021 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到
5,101,327,038.38 5,248,024,312.35
的现金
客户存款和同业存放款项
净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金
净增加额
收到原保险合同保费取得
的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加
额
收取利息、手续费及佣金
的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金
净额
收到的税费返还 384,595.75
收到其他与经营活动有关
注释 55 873,243,620.79 224,975,249.88
的现金
经营活动现金流入小计 5,974,570,659.17 5,473,384,157.98
购买商品、接受劳务支付
4,674,320,812.87 3,940,149,752.57
的现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项
净增加额
支付原保险合同赔付款项
的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金
的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付
220,982,612.01 167,136,668.69
的现金
支付的各项税费 858,418,103.66 357,240,653.58
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2021 年年度报告
项目 附注 2021年度 2020年度
支付其他与经营活动有关
注释 55 952,633,825.33 306,209,911.96
的现金
经营活动现金流出小计 6,706,355,353.87 4,770,736,986.80
经营活动产生的现金
-731,784,694.70 702,647,171.18
流量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 117,000,000.00 2,263,921,284.41
取得投资收益收到的现金 1,972,280.00 29,295,441.36
处置固定资产、无形资产
和其他长期资产收回的现金 414,586.68 3,100.00
净额
处置子公司及其他营业单
208,100,000.00
位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关
注释 55 2,129,112.46 101,213,022.70
的现金
投资活动现金流入小计 121,515,979.14 2,602,532,848.47
购建固定资产、无形资产
15,285,492.66 32,597,541.26
和其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 62,882,389.99 796,969,990.26
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单
24,723,922.00
位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关
注释 55 11,983,305.16 3,141,244.76
的现金
投资活动现金流出小计 90,151,187.81 857,432,698.28
投资活动产生的现金
31,364,791.33 1,745,100,150.19
流量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 386,159,600.00 2,000,000.00
其中：子公司吸收少数股
386,159,600.00 2,000,000.00
东投资收到的现金
取得借款收到的现金 4,887,220,000.00 1,867,282,514.62
收到其他与筹资活动有关
注释 55 2,711,769,384.89 3,640,553,641.00
的现金
筹资活动现金流入小计 7,985,148,984.89 5,509,836,155.62
偿还债务支付的现金 3,189,405,000.00 2,588,125,413.25
分配股利、利润或偿付利
1,556,554,769.31 849,940,483.78
息支付的现金
其中：子公司支付给少数
13,951,961.89
股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关
注释 55 3,228,715,629.87 2,251,509,278.70
的现金
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2021 年年度报告
项目 附注 2021年度 2020年度
筹资活动现金流出小计 7,974,675,399.18 5,689,575,175.73
筹资活动产生的现金
10,473,585.71 -179,739,020.11
流量净额
四、汇率变动对现金及现金
等价物的影响
五、现金及现金等价物净增
-689,946,317.66 2,268,008,301.26
加额
加：期初现金及现金等价
4,240,820,745.95 1,972,812,444.69
物余额
六、期末现金及现金等价物
3,550,874,428.29 4,240,820,745.95
余额
公司负责人：张研 主管会计工作负责人：覃宪姬 会计机构负责人：金沅武
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2021 年年度报告
母公司现金流量表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现
509,479,177.54 1,900,073,084.74
金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现
2,246,068,245.11 430,731,859.42
金
经营活动现金流入小计 2,755,547,422.65 2,330,804,944.16
购买商品、接受劳务支付的现
8,252,754.90 14,086,408.38
金
支付给职工及为职工支付的现
95,629,549.98 52,382,391.58
金
支付的各项税费 311,623,194.82 67,891,843.89
支付其他与经营活动有关的现
2,688,029,264.12 552,395,049.34
金
经营活动现金流出小计 3,103,534,763.82 686,755,693.19
经营活动产生的现金流量净额 -347,987,341.17 1,644,049,250.97
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 2,450,194,661.95 2,466,621,284.41
取得投资收益收到的现金 22,135,867.94 27,516,216.17
处置固定资产、无形资产和其
40,500.00
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收
到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现
222,895,456.27 138,056,856.04
金
投资活动现金流入小计 2,695,266,486.16 2,632,194,356.62
购建固定资产、无形资产和其
2,479,375.39 2,075,855.90
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 3,178,319,667.82 3,460,209,419.63
取得子公司及其他营业单位支
付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现
2,202,110.96
金
投资活动现金流出小计 3,180,799,043.21 3,464,487,386.49
投资活动产生的现金流量
-485,532,557.05 -832,293,029.87
净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
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2021 年年度报告
项目 附注 2021年度 2020年度
取得借款收到的现金 1,951,220,000.00 40,320,000.00
收到其他与筹资活动有关的现
1,960,000,000.00 3,640,000,000.00
金
筹资活动现金流入小计 3,911,220,000.00 3,680,320,000.00
偿还债务支付的现金 2,528,820,000.00 840,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支
506,102,170.38 508,518,236.92
付的现金
支付其他与筹资活动有关的现
1,225,793,272.29 1,922,520,971.41
金
筹资活动现金流出小计 4,260,715,442.67 3,271,039,208.33
筹资活动产生的现金流量
-349,495,442.67 409,280,791.67
净额
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -1,183,015,340.89 1,221,037,012.77
加：期初现金及现金等价物余
1,678,056,852.27 457,019,839.50
额
六、期末现金及现金等价物余额 495,041,511.38 1,678,056,852.27
公司负责人：张研 主管会计工作负责人：覃宪姬 会计机构负责人：金沅武
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2021 年年度报告
合并所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2021 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
项目 具 专 般
减： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股 项 风 其
优 永 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
本) 其 储 险 他
先 续 股
他 备 准
股 债
备
一、上年年
末余额
853,460,723.00 11,050,656.00 -7,300,779.58 233,396,010.65 1,018,168,098.11 2,108,774,708.18 1,039,696,383.28 3,148,471,091.46
加：会计政策变
更
前期差错更
正
同一控制下
企业合并
其他
二、本年期初余
853,460,723.00 11,050,656.00 -7,300,779.58 233,396,010.65 1,018,168,098.11 2,108,774,708.18 1,039,696,383.28 3,148,471,091.46
额
三、本期增减变
动金额（减少以 8,201,102.11 -14,450,163.92 4,957,594.32 62,302,037.60 61,010,570.11 642,754,016.59 703,764,586.70
“－”号填列）
（一）综合收益
-14,450,163.92 65,785,398.30 51,335,234.38 -40,312,783.01 11,022,451.37
总额
（二）所有者投
8,201,102.11 1,474,233.62 9,675,335.73 683,066,799.60 692,742,135.33
入和减少资本
1．所有者投入的
715,409,500.00 715,409,500.00
普通股
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2021 年年度报告
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他 8,201,102.11 1,474,233.62 9,675,335.73 -32,342,700.40 -22,667,364.67
（三）利润分配 4,957,594.32 -4,957,594.32
1．提取盈余公积 4,957,594.32 -4,957,594.32
2．提取一般风险
准备
3．对所有者（或
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存
收益
5．其他综合收益
结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余
853,460,723.00 19,251,758.11 -21,750,943.50 238,353,604.97 1,080,470,135.71 2,169,785,278.29 1,682,450,399.87 3,852,235,678.16
额
116 / 245
2021 年年度报告
2020 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益 一
减
项目 工具 专 般
： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股 项 风 其
优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
本) 其 储 险 他
先 续 存
他 备 准
股 债 股
备
一、上年年末
853,460,723.00 11,050,656.00 233,396,010.65 2,116,568,390.26 3,214,475,779.91 1,074,618,134.16 4,289,093,914.07
余额
加：会计政策
-373,322,456.04 -373,322,456.04 -46,750,873.80 -420,073,329.84
变更
前期差错
更正
同一控制
下企业合并
其他
二、本年期初
853,460,723.00 11,050,656.00 233,396,010.65 1,743,245,934.22 2,841,153,323.87 1,027,867,260.36 3,869,020,584.23
余额
三、本期增减
变动金额（减
-7,300,779.58 -725,077,836.11 -732,378,615.69 11,829,122.92 -720,549,492.77
少以“－”号
填列）
（一）综合收
-7,300,779.58 -590,819,652.65 -598,120,432.23 -26,256,476.57 -624,376,908.80
益总额
（二）所有者
投入和减少资 -108,654,361.77 -108,654,361.77 212,115,599.49 103,461,237.72
本
1．所有者投入
190,086,700.00 190,086,700.00
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他 -108,654,361.77 -108,654,361.77 22,028,899.49 -86,625,462.28
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2021 年年度报告
（三）利润分
-25,603,821.69 -25,603,821.69 -174,030,000.00 -199,633,821.69
配
1．提取盈余公
积
2．提取一般风
险准备
3．对所有者
（或股东）的 -25,603,821.69 -25,603,821.69 -174,030,000.00 -199,633,821.69
分配
4．其他
（四）所有者
权益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末
853,460,723.00 11,050,656.00 -7,300,779.58 233,396,010.65 1,018,168,098.11 2,108,774,708.18 1,039,696,383.28 3,148,471,091.46
余额
公司负责人：张研 主管会计工作负责人：覃宪姬 会计机构负责人：金沅武
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2021 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2021 年度
项目 其他权益工具 减：库存 专项
实收资本 (或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 股 储备
一、上年年末余额 853,460,723.00 11,050,656.00 -7,300,779.58 224,657,127.76 62,682,849.41 1,144,550,576.59
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 853,460,723.00 11,050,656.00 -7,300,779.58 224,657,127.76 62,682,849.41 1,144,550,576.59
三、本期增减变动金额（减少以
-14,450,163.92 4,957,594.32 44,618,348.92 35,125,779.32
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -14,450,163.92 49,575,943.24 35,125,779.32
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金
额
4．其他
（三）利润分配 4,957,594.32 -4,957,594.32
1．提取盈余公积 4,957,594.32 -4,957,594.32
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存
收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 853,460,723.00 11,050,656.00 -21,750,943.50 229,614,722.08 107,301,198.33 1,179,676,355.91
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2021 年年度报告
2020 年度
项目 实收资本 (或股 其他权益工具 减：库 专项储
资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 优先股 永续债 其他 存股 备
一、上年年末余额 853,460,723.00 11,050,656.00 224,657,127.76 845,792,284.13 1,934,960,790.89
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 853,460,723.00 11,050,656.00 224,657,127.76 845,792,284.13 1,934,960,790.89
三、本期增减变动金额（减少以
-7,300,779.58 -783,109,434.72 -790,410,214.30
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -7,300,779.58 -757,505,613.03 -764,806,392.61
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -25,603,821.69 -25,603,821.69
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -25,603,821.69 -25,603,821.69
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收
益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 853,460,723.00 11,050,656.00 -7,300,779.58 224,657,127.76 62,682,849.41 1,144,550,576.59
公司负责人：张研 主管会计工作负责人：覃宪姬 会计机构负责人：金沅武
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2021 年年度报告
三、 公司基本情况
(一) 公司概况
√适用 □不适用
1. 公司注册地、组织形式和总部地址
公司系于 1992 年 10 月经广州市经济体制改革委员会体改股字【1992】10 号文批
准，由广州珠江实业总公司(后更名为广州珠江实业集团有限公司)作为发起人，由全
民所有制企业改组成立为股份有限公司，并已领取由广州市工商行政管理局颁发的企
业 法 人 营 业 执 照 ， 注 册 号 为 ： 440101000083068 。 现 持 有 统 一 社 会 信 用 代 码 为
9144010119048157XD 的营业执照。改组后的注册资本为人民币 67,574,654.00 元，为
每股面值 1 元的股份。其中：广州市国有资产管理局(后更名为广州市人民政府国有
资产监督管理委员会)持有 6,157,465.00 元，占总股本 9.11%；广州珠江实业总公司
(后更名为广州珠江实业集团有限公司)持有 55,417,189.00 元，占总股本 82.01%；个
人股持有 6,000,000.00 元，占总股本 8.88%。
1993 年 10 月 28 日，公司在上海证券交易所上市，股票代码：600684，公开发行
新股 22,500,000.00 元，增资后股本总额为 90,074,654.00 元，其中：广州市国有资
产 管 理 局 持 有 6,157,465.00 元 ， 占 总 股 本 6.84% ； 广 州 珠 江 实 业 总 公 司 持 有
55,417,189.00 元，占总股本 61.52%；社会公众持股 28,500,000.00 元，占总股本
31.64%。
1994 年 2 月 23 日，根据股东大会决议，公司按每 10 股送 5 股的比例向全体股东
分派红股。送红股后，公司总股本变更为 135,111,981.00 元。其中：广州市国有资产
管 理 局 持 有 9,236,197.50 元 ， 占 总 股 本 6.84% ； 广 州 珠 江 实 业 总 公 司 持 有
83,125,783.50 元，占总股本 61.52%；社会公众持股 42,750,000.00 元，占总股本
31.64%。
1995 年 8 月 25 日，公司向全体股东实行配股，每 10 股配 2 股，共配售普通股
27,022,396.20 股，配股后总股本增至 162,134,377.20 元。其中：广州市国有资产管
理 局 持 股 11,083,437.00 元 ， 占 总 股 本 6.84% ； 广 州 珠 江 实 业 总 公 司 持 股
74,100,940.20 元，占总股本 45.70%；社会公众持股 76,950,000.00 元，占总股本
47.46%。
1997 年 4 月 29 日，经中国证券监督管理委员会证监上审字(1997)97 号文批准，
公司向全体股东进行了配股，配股后总股本为 187,039,387.20 元。广州市国有资产
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2021 年年度报告
管理局持股 12,903,437.00 元，占总股本 6.90%；广州珠江实业集团有限公司持股
74,100,940.20 元，占总股本 39.62%；社会公众持股 100,035,010.00 元，占总股本
53.48%。
2011 年 6 月 28 日，根据股东大会决议，公司按每 10 股转增 3 股的比例向全体股
东分派红股。共计转增 56,111,815.80 股，转增后公司总股本为 243,151,203.00 元。
其中：广州珠江实业集团有限公司持股 65,923,602.00 元，占总股本 27.11%；广州市
人民政府国有资产监督管理委员会持股 10,988,435.00 元，占总股本 4.52%；社会公
众持股 166,239,166.00 元，占总股本 68.37%。
2012 年 6 月 5 日，根据股东大会决议，公司按每 10 股转增 3 股的比例向全体股
东分派红股。共计转增 72,945,361.00 股，转增后公司总股本为 316,096,564.00 元。
其中：广州珠江实业集团有限公司持股 88,319,035.00 元，占总股本 27.94%；广州市
人民政府国有资产监督管理委员会持股 14,284,966.00 元，占总股本 4.52%；社会公
众持股 213,492,563.00 元，占总股本 67.54%。
2013 年 7 月 5 日，根据股东大会决议，公司按每 10 股送 5 股的比例向全体股东
分派红股。共计送 158,048,282.00 股，送股后公司总股本为 474,144,846.00 元。其
中：广州珠江实业集团有限公司持股 132,478,553.00 元，占总股本 27.94%；广州市
人民政府国有资产监督管理委员会持股 21,427,449.00 元，占总股本 4.52%；社会公
众持股 320,238,844.00 元，占总股本 67.54%。2013 年 7 月至 12 月，广州珠江实业
集团有限公司累计增持 9,472,452.00 股，截止 2013 年 12 月 31 日增持后的总股本为
474,144,846.00 元。其中：广州珠江实业集团有限公司持股 141,951,005.00 元，占
总股本 29.94%；广州市人民政府国有资产监督管理委员会持股 21,427,449.00 元，占
总股本 4.52%；社会公众持股 310,766,392.00 元，占总股本 65.54%。
2014 年 7 月 7 日，根据股东大会决议，公司按每 10 股送 2 股的比例向全体股东
分派红股，共计送 94,828,969.20 股，并以 2013 年末总股本 474,144,846.00 股为基
数，以资本公积每 10 股转增 3 股,共计转增 142,243,453.80 股。实施送红股及转增
后公司总股本增至 711,217,269.00 元，其中：广州珠江实业集团有限公司持股
212,926,507.00 元，占总股本 29.94%；广州市人民政府国有资产监督管理委员会持
股 32,141,173.00 元，占总股本 4.52%；社会公众持股 466,149,589.00 元，占总股本
65.54%。
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2021 年年度报告
2016 年 1 月 27 日，珠实集团通过上海证券交易所交易系统增持公司股份
7,027,413.00 股，占本公司已发行总股本的 0.99%；2016 年 5 月 18 日，珠实集团通
过上海证券交易所交易系统增持公司股份 892,382.00 股，占本公司已发行总股本的
0.13%；2017 年 5 月 26 日，珠实集团通过上海证券交易所交易系统增持公司股份
328,284.00 股，占本公司已发行总股本的 0.05%。股权信息登记变更后，公司总股本
为 711,217,269.00 元，广州珠江实业集团有限公司持股 221,174,586.00 元，占总股
本 31.10%；广州市人民政府国有资产监督管理委员会持股 32,141,173.00 元，占总股
本 4.52%；社会公众持股 457,901,510.00 元，占总股本 64.38%。
2017 年 6 月 29 日，根据股东大会决议，以 2016 年末总股本 711,217,269.00 股
为基数，以未分配利润向全体股东每 10 股转增 2 股，共计转增 142,243,454.00 股，
同时向全体股东每 10 股派发现金红利 0.5 元（含税），派发红利 35,560,863.45 元。
实施送红股及转增后公司总股本增加至 853,460,723.00 股，其中：广州珠江实业集
团有限公司持股 265,409,503.00 元，占总股本 31.10%；广州市人民政府国有资产监
督管理委员会持股 38,569,408.00 元，占总股本 4.52%；社会公众持股 549,481,812.00
元，占总股本 64.38%。
经过历年的派送红股、配售新股、转增股本，截至 2021 年 6 月 30 日，本公司累
计发行股本总数 85,346.0723 万股，注册资本为 85,346.0723 万元，注册地址：广州
市越秀区东风中路 362 号颐德大厦 30 楼，总部地址：广州市越秀区东风中路 362 号
颐德大厦 30 楼，母公司为广州珠江实业集团有限公司，集团最终实际控制人为广州
市人民政府国有资产监督管理委员会。
2. 经营范围
场地租赁（不含仓储）;房屋租赁;自有房地产经营活动;房地产开发经营;物业管
理;企业自有资金投资;工程技术咨询服务;酒店管理;环保技术开发服务;工程环保设
施施工;环保技术咨询、交流服务;土壤修复的技术研究、开发;土壤修复;停车场经营
（仅限分支机构经营）;建筑物拆除（不含爆破作业）;护理服务（不涉及提供住宿、
医疗诊断、治疗及康复服务）;健康管理咨询服务（须经审批的诊疗活动、心理咨询除
外，不含许可经营项目，法律法规禁止经营的项目不得经营）;商品批发贸易（许可审
批类商品除外）;商品零售贸易（许可审批类商品除外）。
3. 公司业务性质和主要经营活动
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2021 年年度报告
本公司属房地产行业，主要产品和服务为房地产开发经营、物业经营、实业投资、
物业管理等。
4. 公司基本架构
公司最高权力机构是股东大会,实行董事会领导下的总经理负责制。根据业务发
展需要，设立党群工作部（工会）、党委组织部（人力资源部）、纪委办公室、董事
会办公室/资本运营部（合署办公）、审计部、财务资金中心、法律事务部、运营管理
中心、投资拓展部、营销策划部、设计管理部、报批报建部、成本管理部、招标采购
部、工程管理部、客户关系部、行政办公室等职能部门。
5. 财务报表的批准报出
本财务报表业经公司全体董事于 2022 年 3 月 29 日批准报出。
(二) 合并财务报表范围
√适用 □不适用
纳入合并财务报表范围的二级主体 16 户，具体包括：
子公司名称 子公司类型 级次 持股比例（%） 表决权比例（%）
湖南公司 全资子公司 二级 100 100
珠江投资公司 全资子公司 二级 100 100
珠实健康公司 全资子公司 二级 100 100
嘉德丰公司 全资子公司 二级 100 100
品实公司 控股子公司 二级 51 51
广隆公司 全资子公司 二级 100 100
安徽中侨公司 控股子公司 二级 50.71 50.71
金海公司 全资子公司 二级 100 100
盛唐公司 控股子公司 二级 51 51
璟逸公司 全资子公司 二级 100 100
深圳灏泽公司 全资子公司 二级 100 100
璟润公司 控股子公司 二级 66 66
隽峰公司 控股子公司 二级 50 50
珠实环保公司 控股子公司 二级 60 60
穗芳鸿华公司 全资子公司 二级 100 100
卓盈公司 全资子公司 二级 100 100
注：合并范围较上年的变化详见本节八、合并范围的变更。
四、 财务报表的编制基础
(一) 编制基础
公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本
准则》和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相
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2021 年年度报告
关规定(以下合称“企业会计准则”)进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券
监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一
般规定》(2014 年修订)的规定，编制财务报表。
(二) 持续经营
√适用 □不适用
本公司对报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能
力产生重大怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编
制。
五、 重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
具体会计政策和会计估计：
(一) 遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了本
公司 2021 年 12 月 31 日的财务状况、2021 年 1-12 月的经营成果和现金流量等相关
信息
(二) 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(三) 营业周期
√适用 □不适用
本公司以一年 12 个月作为正常营业周期，并以营业周期作为资产和负债的流动
性划分标准。
(四) 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
1. 同一控制下的企业合并
同一控制下企业合并形成的长期股权投资合并方以支付现金、转让非现金资产
或承担债务方式作为合并对价的，本公司在合并日按照被合并方所有者权益在最终
控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。合并
方以发行权益性工具作为合并对价的，按发行股份的面值总额作为股本。长期股权
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2021 年年度报告
投资的初始投资成本与合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，应当调
整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2. 非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方
的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值之
和。非同一控制下企业合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债
及或有负债，在购买日以公允价值计量。购买方对合并成本大于合并中取得的被购
买方可辨认净资产公允价值份额的差额，体现为商誉价值。购买方对合并成本小于
合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，经复核后合并成本仍小于合
并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期营业外收入。
(六) 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1. 合并财务报表范围
本公司将全部子公司（包括本公司所控制的单独主体）纳入合并财务报表范
围，包括被本公司控制的企业、被投资单位中可分割的部分以及结构化主体。
2. 统一母子公司的会计政策、统一母子公司的资产负债表日及会计期间
子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，在编制合并财务报表
时，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
3. 合并财务报表抵销事项
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，已抵销了本公司与子公
司、子公司相互之间发生的内部交易。子公司所有者权益中不属于本公司的份额，
作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权益项目下以“少数股东权益”项目
列示。子公司持有本公司的长期股权投资，视为本公司的库存股，作为股东权益的
减项，在合并资产负债表中股东权益项目下以“减：库存股”项目列示。
4. 合并取得子公司会计处理
对于同一控制下企业合并取得的子公司，视同该企业合并于自最终控制方开始
实施控制时已经发生，从合并当期的期初起将其资产、负债、经营成果和现金流量
纳入合并财务报表；对于非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并财务报
表时，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其个别财务报表进行调整。
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5. 处置子公司的会计处理
在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表
中，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计
算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不
足冲减的，调整留存收益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报
表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权
取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自
购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的
投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失
控制权时转为当期投资收益。
(七) 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
1. 合营安排的分类
合营安排分为共同经营和合营企业。未通过单独主体达成的合营安排，划分为
共同经营。单独主体，是指具有单独可辨认的财务架构的主体，包括单独的法人主
体和不具备法人主体资格但法律认可的主体。通过单独主体达成的合营安排，通常
划分为合营企业。相关事实和情况变化导致合营方在合营安排中享有的权利和承担
的义务发生变化的，合营方对合营安排的分类进行重新评估。
2. 共同经营的会计处理
本公司为共同经营参与方，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按
照相关企业会计准则的规定进行会计处理：确认单独所持有的资产或负债，以及按
份额确认共同持有的资产或负债；确认出售享有的共同经营产出份额所产生的收
入；按份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认单独所发生的费用，以及
按份额确认共同经营发生的费用。
本公司为对共同经营不享有共同控制的参与方，如果享有该共同经营相关资产
且承担该共同经营相关负债，则参照共同经营参与方的规定进行会计处理；否则，
按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
3. 合营企业的会计处理
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本公司为合营企业合营方，按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的
规定对合营企业的投资进行会计处理；本公司为非合营方，根据对该合营企业的影
响程度进行会计处理。
(八) 现金及现金等价物的确定标准
本公司在编制现金流量表时所确定的现金，是指本公司库存现金以及可以随时
用于支付的存款。在编制现金流量表时所确定的现金等价物，是指持有的期限短、
流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(九) 外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用
(十) 金融工具
√适用 □不适用
1. 金融工具的分类及重分类
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融资产
本公司将同时符合下列条件的金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产：a.本
公司管理金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；b.该金融资产的合同条
款规定，在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的
支付。
本公司将同时符合下列条件的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产：①本公司管理金融资产的业务模式既以收取合同现金流量又
以出售该金融资产为目标；②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流
量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，
且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。
除分类为以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的金融资产之外的金融资产，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入当
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期损益的金融资产。在初始确认时，如果能消除或减少会计错配，本公司可以将金融
资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本公司改变管理金融资产的业务模式时，将对所有受影响的相关金融资产在业务
模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，且自重分类日起采用未来适用
法进行相关会计处理，不对以前已经确认的利得、损失（包括减值损失或利得）或利
息进行追溯调整。
（2）金融负债
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债；金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；
以摊余成本计量的金融负债。所有的金融负债不进行重分类。
2. 金融工具的计量
本公司金融工具初始确认按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的
金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产
生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本公司按照预期有权收
取的对价金额作为初始确认金额。金融工具的后续计量取决于其分类。
（1）金融资产
①以摊余成本计量的金融资产。初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法
以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的金融资产所产生的利得或
损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
②以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。初始确认后，对于该类金
融资产（除属于套期关系的一部分金融资产外），以公允价值进行后续计量，产生的
利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益。
③以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资。初始确认后，对
于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或
利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失均计入其他综合收益。终止确认时，
将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
④指定为公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资。初
始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。除获得的股利（属于投资成
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本收回部分的除外）计入当期损益外，其他相关利得和损失均计入其他综合收益，且
后续不转入当期损益。
（2）金融负债
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。该类金融负债包括交易性
金融负债 （含属于金融负债的衍生工具） 和指定为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债。初始确认后，对于该类金融负债以公允价值进行后续计量，除与
套期会计有关外，交易性金融负债公允价值变动形成的利得或损失（包括利息费用）
计入当期损益。指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的，由企业
自身信用风险变动引起的该金融负债公允价值的变动金额，计入其他综合收益，其他
公允价值变动计入当期损益。如果对该金融负债的自身信用风险变动的影响计入其他
综合收益会造成或扩大损益中的会计错配的，本公司将该金融负债的全部利得或损失
计入当期损益。
②以摊余成本计量的金融负债。初始确认后，对此类金融负债采用实际利率法以
摊余成本计量。
3. 本公司对金融工具的公允价值的确认方法
如存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值；如不存在活
跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。估值技术主要包括市场法、收益
法和成本法。在有限情况下，如果用以确定公允价值的近期信息不足，或者公允价值
的可能估计金额分布范围很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该
成本可代表其在该分布范围内对公允价值的恰当估计。本公司利用初始确认日后可获
得的关于被投资方业绩和经营的所有信息，判断成本能否代表公允价值。
4. 金融资产和金融负债转移的确认依据和计量方法
（1）金融资产
本公司金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：①收取该金融资产现金流
量的合同权利终止；②该金融资产已转移，且本公司转移了金融资产所有权上几乎所
有的风险和报酬；③该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产
所有权上几乎所有报酬的，但未保留对该金融资产的控制。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有报酬的，且保留了对该
金融资产控制的，按照继续涉入被转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确
认相关负债。
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金融资产转移整体满足终止确认条件的，将以下两项金额的差额计入当期损益：
①被转移金融资产在终止确认日的账面价值；②因转移金融资产而收到的对价，与原
直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移
的金融资产为分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在
终止确认部分和未终止确认部分之间，先按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，
然后将以下两项金额的差额计入当期损益：①终止确认部分在终止确认日的账面价值；
②终止确认部分收到的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终
止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为分类为以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产）之和。
针对本公司指定为公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工
具投资终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转
出，计入留存收益。
（2）金融负债
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或
该部分金融负债）。
金融负债（或其一部分）终止确认的，本公司将其账面价值与支付的对价（包括
转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
5. 金融资产及金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足
下列条件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
（1）本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行
的；
（2）本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
6. 预期信用损失的确定方法及会计处理方法
（1）预期信用损失的确定方法
本公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产（含应收款项）、
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（含应收款项融资）、
租赁应收款、进行减值会计处理并确认损失准备。
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本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否显
著增加，将金融工具发生信用减值的过程分为三个阶段，对于不同阶段的金融工具减
值采用不同的会计处理方法：第一阶段，金融工具的信用风险自初始确认后未显著增
加的，本公司按照该金融工具未来 12 个月的预期信用损失计量损失准备，并按照其
账面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入；第二阶段，金融工具的信
用风险自初始确认后已显著增加但未发生信用减值的，本公司按照该金融工具整个存
续期的预期信用损失计量损失准备，并按照其账面余额和实际利率计算利息收入；第
三阶段，初始确认后发生信用减值的，本公司按照该金融工具整个存续期的预期信用
损失计量损失准备，并按照其摊余成本（账面余额减已计提减值准备）和实际利率计
算利息收入。
①较低信用风险的金融工具计量损失准备的方法
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司可以不用与其初始确
认时的信用风险进行比较，而直接做出该工具的信用风险自初始确认后未显著增加的
假定。
如果金融工具的违约风险较低，债务人在短期内履行其合同现金流量义务的能力
很强，并且即便较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人
履行其合同现金流量义务的能力，该金融工具被视为具有较低的信用风险。
②应收款项、租赁应收款计量损失准备的方法
本公司对于由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成的应收款项
（无论是否含重大融资成分），以及由《企业会计准则第 21 号——租赁》规范的租
赁应收款，均采用简化方法，即始终按整个存续期预期信用损失计量损失准备。
③其他金融资产计量损失准备的方法
对于除上述以外的金融资产，如：债权投资、其他债权投资、其他应收款、除租
赁应收款以外的长期应收款、贷款承诺和财务担保合同等，本公司按照一般方法，即
“三阶段”模型计量损失准备。
本公司根据款项性质将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用
损失，确定组合的依据及预期信用损失的计算方法如下：
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组合名称 确定组合的依据 计算预期信用损失的方法
主要为关联方款项、保证金、押
参考历史信用损失经验，结合
金、物业维修基金、专项基金、
低风险组合 当前状况以及对未来经济状况
利润分配准备金等预期可收回风
的预期计量损失准备
险较低款项
按账龄组合与整个存续期预期
账龄组合 除低风险组合外的其他款项
信用损失率对照表计提
④账龄组合与整个存续期预期信用损失率对照表
账龄 预期信用损失率（%）
1 年以内（含 1 年，下同） 3.00
1-2 年 10.00
2-3 年 20.00
3-4 年 50.00
4-5 年 80.00
5 年以上 100.00
（2）预期信用损失的会计处理方法
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日
重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损
失或利得计入当期损益，并根据金融工具的种类，抵减该金融资产在资产负债表中
列示的账面价值或计入预计负债（贷款承诺或财务担保合同）或计入其他综合收益
（以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资）。
(十一) 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本节“五、（十）6.预期信用损失的确定方法及会计处理方法”。
(十二) 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本节“五、（十）6.预期信用损失的确定方法及会计处理方法”。
(十三) 存货
√适用 □不适用
1. 存货的分类
存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中
的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。主要包括开发成
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本、拟开发土地、开发产品、出租开发产品、周转房、库存商品、周转材料、建造
合同形成的已完工未结算资产及其他等。
开发成本是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发土地是指所购入的、已
决定将之发展为已完工开发产品的土地；开发产品是指已建成、待出售的物业。项
目整体开发时，拟开发土地全部转入开发成本；项目分期开发时，将分期开发用地
部分转入开发成本，未开发土地仍保留在拟开发土地。
出租开发产品在预计可使用年限内按年限平均法摊销,预计可使用年限超过 50
年的，按 50 年摊销。周转房在预计可使用年限内按年限平均法摊销,预计可使用年
限超过 50 年的，按 50 年摊销。
2. 发出存货的计价方法
存货在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成
本。领用和发出时按个别计价法计算。
3. 存货跌价准备的计提方法
期末存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货跌价准备按单项存货成本高于
其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减去至完
工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计
提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
4. 存货的盘存制度
本公司的存货盘存制度为永续盘存制。
5. 低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品和包装物采用一次转销法摊销。
6. 周转房为安置拆迁居民周转使用的房屋，按五十年分期平均摊销。
7. 开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房产整体开发的项
目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
8. 公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发
生的成本。
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9. 维修基金的核算方法
维修基金的核算方法：根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品
预售时，由公司统一向维修基金管理部门上缴，待开发产品销售时，再向购房人收
取。
(十四) 合同资产
1. 合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司将已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时
间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。合同资产以预期信用损失为基础计提
减值。
2. 合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本节“五、（十）6.预期信用损失的确定方法及会计处理方法”。
(十五) 持有待售资产
√适用 □不适用
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：一是
根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；二是
出售极可能发生，即企业已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预
计出售将在一年内完成。有关规定要求企业相关权力机构或者监管部门批准后方可
出售的，应当已经获得批准。
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价
值高于公允价值减去出售费用后的净额的，应当将账面价值减记至公允价值减去出
售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失计入当期损益，同时计提持有待
售资产减值准备。
资产负债表中持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产列示为持有待售
资产，持有待售的处置组中的负债列示为持有待售负债。
终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本
公司处置或被本公司划归为持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
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（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处
置的一项相关联计划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
(十六) 债权投资
1. 债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本节“五、（十）6.预期信用损失的确定方法及会计处理方法”。
(十七) 其他债权投资
1. 其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本节“五、（十）6.预期信用损失的确定方法及会计处理方法”。
(十八) 长期股权投资
√适用 □不适用
1. 初始投资成本确定
对于企业合并取得的长期股权投资，如为同一控制下的企业合并，应当在合并
日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长
期股权投资的初始投资成本；非同一控制下的企业合并，按照购买日确定的合并成
本作为长期股权投资的初始投资成本；以支付现金取得的长期股权投资，初始投资
成本为实际支付的购买价款；以发行权益性证券取得的长期股权投资，初始投资成
本为发行权益性证券的公允价值；通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资
成本按照《企业会计准则第 12 号——债务重组》的有关规定确定；非货币性资产交
换取得的长期股权投资，初始投资成本按照《企业会计准则第 7 号——非货币性资
产交换》的有关规定确定。
2. 后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，对联营企
业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算。本公司对联营企业的权益性投资，
其中一部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似
主体间接持有的，无论以上主体是否对这部分投资具有重大影响，本公司按照《企
业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定处理，并对其余部分采用
权益法核算。
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3. 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
对被投资单位具有共同控制，是指对某项安排的回报产生重大影响的活动必须
经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，包括商品或劳务的销售和购买、金
融资产的管理、资产的购买和处置、研究与开发活动以及融资活动等；对被投资单
位具有重大影响，是指当持有被投资单位 20%以上至 50%的表决权资本时，具有重大
影响。或虽不足 20%，但符合下列条件之一时，具有重大影响：在被投资单位的董事
会或类似的权力机构中派有代表；参与被投资单位的政策制定过程；向被投资单位
派出管理人员；被投资单位依赖投资公司的技术或技术资料；与被投资单位之间发
生重要交易。
(十九) 投资性房地产
1. 如果采用成本计量模式的：
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括
已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。此
外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表
示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列
报。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括
购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的
成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残
值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残
值率及年折旧（摊销）率列示如下：
类 别 预计使用寿命（年） 预计净残值率 年折旧（摊销）率
土地使用权 40 0% 2.5%
房屋建筑物 40 0% 2.5%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本公司将该投资性房地产
转换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自
改变之日起，本公司将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以
转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
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当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利
益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置
收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(二十) 固定资产
1. 确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超
过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
本公司固定资产主要分为：房屋及建筑物、运输设备、机器设备、酒店工器具
及家具、其他设备等；折旧方法采用年限平均法。根据各类固定资产的性质和使用
情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度终了，对固定资产的使用
寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的
调整。除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地之外，本公司对
所有固定资产计提折旧。
2. 折旧方法
√适用 □不适用
折旧年限
类别 折旧方法 残值率 年折旧率
（年）
房屋及建筑物 年限平均法 20-28 0-10% 3.56-4.5%
运输设备 年限平均法 4.5-5 0-10% 18-22.04%
机器设备 年限平均法 4.5-5 0-10% 18-22.04%
酒店工器具及家具 年限平均法 4.5-5 0-10% 18-22.04%
其他设备 年限平均法 4.5-5 0-10% 18-22.04%
3. 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
(二十一) 在建工程
√适用 □不适用
1. 在建工程类别
本公司在建工程分为自营方式建造和出包方式建造两种。
2. 在建工程结转为固定资产的标准和时点
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在建工程在工程完工达到预定可使用状态时，结转固定资产。预定可使用状态
的判断标准，应符合下列情况之一：固定资产的实体建造（包括安装）工作已经全
部完成或实质上已经全部完成；已经试生产或试运行，并且其结果表明资产能够正
常运行或能够稳定地生产出合格产品，或者试运行结果表明其能够正常运转或营
业；该项建造的固定资产上的支出金额很少或者几乎不再发生；所购建的固定资产
已经达到设计或合同要求，或与设计或合同要求基本相符。
(二十二) 借款费用
√适用 □不适用
1. 借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产
的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认
为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达
到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
2. 资本化金额计算方法
资本化期间，是指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间。借款
费用暂停资本化的期间不包括在内。在购建或生产过程中发生非正常中断、且中断
时间连续超过 3 个月的，应当暂停借款费用的资本化。
借入专门借款，按照专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借
款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；
占用一般借款按照累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占
用一般借款的资本化率计算确定，资本化率为一般借款的加权平均利率；借款存在
折价或溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或溢价金额，调整
每期利息金额。
实际利率法是根据借款实际利率计算其摊余折价或溢价或利息费用的方法。其
中实际利率是借款在预期存续期间的未来现金流量，折现为该借款当前账面价值所
使用的利率。
(二十三) 使用权资产
√适用 □不适用
详见本节“五、（三十六）租赁”。
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2021 年年度报告
(二十四) 无形资产
1. 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
（1）无形资产的计价方法
本公司无形资产按照成本进行初始计量。购入的无形资产，按实际支付的价款
和相关支出作为实际成本。投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值
确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本。自行
开发的无形资产，其成本为达到预定用途前所发生的支出总额。
本公司无形资产后续计量方法分别为：使用寿命有限无形资产采用直线法摊
销，并在年度终了，对无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如与原先估计数
存在差异的，进行相应的调整；使用寿命不确定的无形资产不摊销，但在年度终
了，对使用寿命进行复核，当有确凿证据表明其使用寿命是有限的，则估计其使用
寿命，按直线法进行摊销。
使用寿命有限的无形资产预计寿命及摊销方法如下：
预计使用
项目 摊销方法
寿命
专利权 5年 不超过合同性权利或其他法定权利的期限直线法摊销
土地使用权 50 年 不超过合同性权利或其他法定权利的期限直线法摊销
软件 5年 不超过合同性权利或其他法定权利的期限直线法摊销
（2）使用寿命不确定的无形资产
本公司将无法预见该资产为公司带来经济利益的期限，或使用期限不确定的无
形资产确定为使用寿命不确定的无形资产。使用寿命不确定的判断依据为：来源于
合同性权利或其他法定权利，但合同规定或法律规定无明确使用年限；综合同行业
情况或相关专家论证等，仍无法判断无形资产为公司带来经济利益的期限。
每年年末，对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，主要采取自下
而上的方式，由无形资产使用相关部门进行基础复核，评价使用寿命不确定判断依
据是否存在变化等。
2. 内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支
出，满足确认为无形资产条件的转入无形资产核算。
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2021 年年度报告
(二十五) 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、采
用成本模式计量的生产性生物资产、油气资产、无形资产等长期资产于资产负债表
日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账
面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。
可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量
的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以
对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回
金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测
试。减值测试时，商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产
组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金
额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组
或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他
各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
(二十六) 长期待摊费用
√适用 □不适用
本公司长期待摊费用是指已经支出，但受益期限在一年以上（不含一年）的各项
费用。长期待摊费用按费用项目的受益期限分期摊销。若长期待摊的费用项目不能使
以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
(二十七) 合同负债
1. 合同负债的确认方法
√适用 □不适用
本公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合
同负债。
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(二十八) 职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形
式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工
福利。
1. 短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并
计入当期损益，企业会计准则要求或允许计入资产成本的除外。本公司发生的职工
福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费
为非货币性福利的，按照公允价值计量。本公司为职工缴纳的医疗保险费、工伤保
险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工
教育经费，在职工提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定
相应的职工薪酬金额，并确认相应负债，计入当期损益或相关资产成本。
2. 离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认
为负债，并计入当期损益或相关资产成本。根据预期累计福利单位法确定的公式将
设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关
资产成本。
3. 辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供辞退福利时，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪
酬负债，并计入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议
所提供的辞退福利时；本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用
时。
4. 其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，应当按照
有关设定提存计划的规定进行处理；除此外，根据设定受益计划的有关规定，确认
和计量其他长期职工福利净负债或净资产。
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(二十九) 租赁负债
√适用 □不适用
详见本节“五、（三十六）租赁”。
(三十) 预计负债
√适用 □不适用
当与或有事项相关的义务是公司承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经
济利益流出，同时其金额能够可靠地计量时确认该义务为预计负债。本公司按照履
行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，如所需支出存在一个连续范
围，且该范围内各种结果发生的可能性相同，最佳估计数按照该范围内的中间值确
定；如涉及多个项目，按照各种可能结果及相关概率计算确定最佳估计数。
资产负债表日应当对预计负债账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值
不能真实反映当前最佳估计数，应当按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
(三十一) 股份支付
√适用 □不适用
1. 股份支付的种类
本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
2. 权益工具公允价值的确定方法
对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允
价值。对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公
允价值，选用的期权定价模型考虑以下因素：（1）期权的行权价格；（2）期权的有
效期；（3）标的股份的现行价格；（4）股价预计波动率；（5）股份的预计股利；（6）
期权有效期内的无风险利率。
在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的
市场条件和非可行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方
满足了所有可行权条件中的非市场条件（如服务期限等），即确认已得到服务相对应
的成本费用。
3. 确定可行权权益工具最佳估计的依据
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等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作
出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工
具的数量与实际可行权数量一致。
4. 会计处理方法
以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行
权的，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债
表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，
将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。在可行权日之后不再对已确认的
相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确
定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负债的公允
价值计入相关成本或费用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条
件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可
行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服
务计入成本或费用和相应的负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，
对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
5. 对于存在修改条款和条件的情况的，本期的修改情况及相关会计处理
若在等待期内取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加
速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。
职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授
予权益工具的取消处理。
(三十二) 收入
1. 收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，
按照分摊至该项履约义务的交易价格确认收入。取得相关商品控制权，是指能够主
导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。履约义务是指合同中本公司向客
户转让可明确区分商品的承诺。交易价格是指本公司因向客户转让商品而预期有权
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收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及本公司预期将退还给客户的款
项。
履约义务是在某一时段内履行、还是在某一时点履行，取决于合同条款及相关法
律规定。如果履约义务是在某一时段内履行的，则本公司按照履约进度确认收入。否
则，本公司于客户取得相关资产控制权的某一时点确认收入。
收入的具体确认方法：
（1）房地产销售合同
本公司与客户之间的房地产销售合同通常仅包含转让商品的履约义务。本公司通
常在房产竣工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，以客户验收控制权转移时
点确认收入。
（2）服务合同
本公司与客户之间的提供服务合同通常包含工程建造服务、物业服务等履约义务，
由于本公司履约的同时客户即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益，本公司将其
作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入。
对于工程建造服务合同，本公司采用投入法确定提供服务的履约进度，根据已经
完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。对于物业服务合同，本
公司按照产出法确定提供服务的履约进度。
2. 同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
(三十三) 合同成本
√适用 □不适用
本公司的合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。为取得合同
发生的增量成本（“合同取得成本”）是指不取得合同就不会发生的成本。该成本预
期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。
本公司为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时
满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、
制造费用（或类似费用）、明确由用户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
（2）该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；
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（3）该成本预期能够收回。
本公司对合同取得成本和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有关
的资产”）采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期
损益。
与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司将超出部分计
提减值准备并确认为资产减值损失：
（1）因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；
（2）为转让该相关商品估计将要发生的成本。
(三十四) 政府补助
√适用 □不适用
1. 政府补助的类型及会计处理
政府补助是指本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产（但不包括政
府作为所有者投入的资本）。政府补助为货币性资产的，应当按照收到或应收的金额
计量。政府补助为非货币性资产的，应当按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得
的，按照名义金额计量。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动无
关的政府补助，计入营业外收支。
政府文件明确规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助，确认为与资
产相关的政府补助。政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产
价值相对应的政府补助部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的
政府补助；难以区分的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。与资产相关的
政府补助确认为递延收益。确认为递延收益的金额，在相关资产使用寿命内按照合理、
系统的方法分期计入当期损益。
除与资产相关的政府补助之外的政府补助，确认为与收益相关的政府补助。与收
益相关的政府补助用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并
在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，
直接计入当期损益。
本公司取得政策性优惠贷款贴息，财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行
以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，
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按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用；财政将贴息资金直接拨付给本
公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
2. 政府补助确认时点
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。按照应收金额计量的政
府补助，在期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够
收到财政扶持资金时予以确认。除按照应收金额计量的政府补助外的其他政府补
助，在实际收到补助款项时予以确认。
(三十五) 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认
的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，确定该计税基础为其差额），按照预
期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税
负债。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得
额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额
用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。如未
来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的，则减记递
延所得税资产的账面价值。
对与子公司及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，
除非本公司能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能
不会转回。对与子公司及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异
在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税
所得额时，确认递延所得税资产。
(三十六) 租赁
1. 经营租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
2. 融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
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3. 新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
租赁是指本公司让渡或取得了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的
权利以换取或支付对价的合同。
（1）本公司作为承租人记录租赁业务
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期租
赁和低价值资产租赁除外。
使用权资产按成本进行初始计量，该成本包括：①租赁负债的初始计量金额；②
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励
相关金额；③初始直接费用；④为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将
租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本公司参照《企业会计准则第
4 号——固定资产》有关折旧规定对使用权资产计提折旧（详见本节“五、（二十）
固定资产”）；按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定确定使用权资产是
否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理（详见本节“五、（二十五）长期
资产减值”）。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付
款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包
括：①固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；②
取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数
或比率确定；③购买选择权的行权价格，前提是本公司合理确定将行使该选择权；④
行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择
权；⑤根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。本公司按照固定的周期性利率
计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。
本公司将未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
对于短期租赁和低价值资产租赁，本公司选择予以简化处理，在租赁期内各个期
间按照直线法或计入当期损益。
当发生原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更时，本公司视情
况将租赁变更作为一项单独租赁，或者不作为一项单独租赁进行会计处理。未作为一
项单独租赁时，本公司在租赁变更生效日按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计
算的现值重新计量租赁负债，相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价
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值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本公司将剩余金额计入当期损益。
（2）本公司作为出租人记录租赁业务
①租赁分类
本公司在租赁开始日，基于交易的实质，将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资
租赁，是指实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营
租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。
②经营租赁
本公司采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租赁期内各期间的租金收入。
与经营租赁相关的初始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认
租金收入相同的基础分期计入当期损益。取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额
的可变租赁付款额，于实际发生时计入当期损益。
③融资租赁
于租赁期开始日，本公司确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
应收融资租赁款以未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁
内含利率折现的现值之和进行初始计量。租赁收款额包括：a.承租人需支付的固定付
款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；b.取决于指数或
比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；
c.购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权；d.承租人行使终
止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；e.
由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人
提供的担保余值。
本公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当
期损益。
(三十七) 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
(三十八) 重要会计政策和会计估计的变更
1. 重要会计政策变更
√适用 □不适用
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会计政策变更的内容和原 备注(受重要影响的报表
审批程序
因 项目名称和金额)
财政部于 2018 年 12 月修 经本公司第十届董事会 详见本节第 3 点“2021 年
订发布了《企业会计准则 2021 年第六次会议和第十 起首次执行新租赁准则调
第 21 号——租赁》（以 届监事会 2021 年第三次会 整首次执行当年年初财务
下简称“新租赁准 议决议通过，本公司于 报表相关情况”
则”）。 2021 年 1 月 1 日起开始执
行前述新租赁准则。
2. 重要会计估计变更
□适用 √不适用
3. 2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 4,263,492,118.56 4,263,492,118.56
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 70,587,292.58 70,587,292.58
衍生金融资产
应收票据
应收账款 33,584,277.01 33,584,277.01
应收款项融资
预付款项 230,138,784.11 230,138,784.11
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备
金
其他应收款 1,304,053,628.56 1,304,053,628.56
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 19,787,793,503.91 19,787,793,503.91
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流
1,264,260,000.00 1,264,260,000.00
动资产
其他流动资产 426,789,763.78 426,789,763.78
流动资产合计 27,380,699,368.51 27,380,699,368.51
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非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 476,657,173.25 476,657,173.25
其他权益工具投资 19,369,773.97 19,369,773.97
其他非流动金融资
4,000,000.00 4,000,000.00
产
投资性房地产 1,254,160,029.79 1,254,160,029.79
固定资产 746,432,756.30 746,432,756.30
在建工程 272,792.80 272,792.80
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 43,087,404.97 43,087,404.97
无形资产 2,189,163.05 2,189,163.05
开发支出
商誉 328,791.01 328,791.01
长期待摊费用 24,974,032.23 24,974,032.23
递延所得税资产 393,941,999.19 393,941,999.19
其他非流动资产 2,533,421.00 2,533,421.00
非流动资产合计 2,924,859,932.59 2,967,947,337.56 43,087,404.97
资产总计 30,305,559,301.10 30,348,646,706.07 43,087,404.97
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 976,303,265.05 976,303,265.05
预收款项
合同负债 5,195,529,712.42 5,195,529,712.42
卖出回购金融资产
款
吸收存款及同业存
放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 25,303,207.41 25,303,207.41
应交税费 1,091,232,696.82 1,091,232,696.82
其他应付款 10,655,496,651.63 10,655,496,651.63
其中：应付利息
151 / 245
2021 年年度报告
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流
2,553,834,171.55 2,561,505,885.61 7,671,714.06
动负债
其他流动负债 259,640,150.75 259,640,150.75
流动负债合计 20,757,339,855.63 20,765,011,569.69 7,671,714.06
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 2,444,342,509.89 2,444,342,509.89
应付债券 3,445,626,208.38 3,445,626,208.38
其中：优先股
永续债
租赁负债 35,415,690.91 35,415,690.91
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 372,532,313.75 372,532,313.75
其他非流动负债 137,247,321.99 137,247,321.99
非流动负债合计 6,399,748,354.01 6,435,164,044.92 35,415,690.91
负债合计 27,157,088,209.64 27,200,175,614.61 43,087,404.97
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股
853,460,723.00 853,460,723.00
本）
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 11,050,656.00 11,050,656.00
减：库存股
其他综合收益 -7,300,779.58 -7,300,779.58
专项储备
盈余公积 233,396,010.65 233,396,010.65
一般风险准备
未分配利润 1,018,168,098.11 1,018,168,098.11
归属于母公司所有
者权益（或股东权 2,108,774,708.18 2,108,774,708.18
益）合计
少数股东权益 1,039,696,383.28 1,039,696,383.28
所有者权益（或
3,148,471,091.46 3,148,471,091.46
股东权益）合计
152 / 245
2021 年年度报告
负债和所有者
权益（或股东权益） 30,305,559,301.10 30,348,646,706.07 43,087,404.97
总计
各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
财政部于 2018 年 12 月发布了修订后的《企业会计准则第 21 号——租赁》。
本公司自 2021 年 1 月 1 日起执行。对于首次执行日前已存在的合同，本公司选择不
重新评估其是否为租赁或者包含租赁。本公司根据首次执行的累计影响数，调整首
次执行当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。
本次执行新租赁准则，对于具有相似特征的租赁合同采用同一折现率，所采用
的增量借款利率的加权平均值为 6.5%。期初使用权资产较上年末调增 4,308.74 万
元，期初资产合计较上年末调增 4,308.74 万元，期初一年内到期的非流动负债较上
年末调增 767.17 万元，期初租赁负债较上年末调增 3,541.57 万元，期初负债合计
较上年末调增 4,308.74 万元，期初所有者权益总额较上年末未有变化。
母公司资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 1,678,056,852.27 1,678,056,852.27
交易性金融资产 67,080,431.62 67,080,431.62
衍生金融资产
应收票据
应收账款 7,139,200.00 7,139,200.00
应收款项融资
预付款项
其他应收款 4,503,406,437.30 4,503,406,437.30
其中：应收利息
应收股利
存货 157,638,434.80 157,638,434.80
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流
1,329,260,000.00 1,329,260,000.00
动资产
其他流动资产 1,776,148.54 1,776,148.54
流动资产合计 7,744,357,504.53 7,744,357,504.53
非流动资产：
债权投资
153 / 245
2021 年年度报告
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 3,662,312,300.31 3,662,312,300.31
其他权益工具投资 19,369,773.97 19,369,773.97
其他非流动金融资
4,000,000.00 4,000,000.00
产
投资性房地产 1,021,389,291.41 1,021,389,291.41
固定资产 82,795,848.54 82,795,848.54
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 33,287,446.05 33,287,446.05
无形资产 1,627,909.05 1,627,909.05
开发支出
商誉
长期待摊费用 62,546.97 62,546.97
递延所得税资产 154,962,263.44 154,962,263.44
其他非流动资产
非流动资产合计 4,946,519,933.69 4,979,807,379.74 33,287,446.05
资产总计 12,690,877,438.22 12,724,164,884.27 33,287,446.05
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 146,395,535.39 146,395,535.39
预收款项
合同负债 1,554,608,252.66 1,554,608,252.66
应付职工薪酬 13,942,810.11 13,942,810.11
应交税费 91,983,115.06 91,983,115.06
其他应付款 3,616,922,255.32 3,616,922,255.32
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流
2,513,729,865.81 2,518,232,638.75 4,502,772.94
动负债
其他流动负债 77,662,811.23 77,662,811.23
流动负债合计 8,015,244,645.58 8,019,747,418.52 4,502,772.94
非流动负债：
长期借款 85,456,007.67 85,456,007.67
应付债券 3,445,626,208.38 3,445,626,208.38
其中：优先股
永续债
154 / 245
2021 年年度报告
租赁负债 28,784,673.11 28,784,673.11
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 3,531,082,216.05 3,559,866,889.16 28,784,673.11
负债合计 11,546,326,861.63 11,579,614,307.68 33,287,446.05
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股
853,460,723.00 853,460,723.00
本）
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 11,050,656.00 11,050,656.00
减：库存股
其他综合收益 -7,300,779.58 -7,300,779.58
专项储备
盈余公积 224,657,127.76 224,657,127.76
未分配利润 62,682,849.41 62,682,849.41
所有者权益（或
1,144,550,576.59 1,144,550,576.59
股东权益）合计
负债和所有者
权益（或股东权益） 12,690,877,438.22 12,724,164,884.27 33,287,446.05
总计
各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
根据新租赁准则要求，确认使用权资产、一年内到期的非流动负债和租赁负
债。
4. 2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
(三十九) 其他
□适用 √不适用
六、 税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
155 / 245
2021 年年度报告
增值税 销售货物、应税销售服务收 3-13%
入、无形资产或者不动产
营业税
城市维护建设税 应交流转税 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%或 20%
土地增值税 土地增值额或预征 超率累进税率
房产税 租金收入或房产余值 12%或 1.2%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
长沙珠江商业管理有限公司 20
珠实健康公司 20
珠实环保公司 20
其他公司 25
2. 税收优惠
√适用 □不适用
财政部税务总局于 2019 年 1 月 17 日发布了《关于实施小微企业普惠性税收减
免政策的通知》（财税〔2019〕13 号），通知提到为进一步支持小微企业发展，对
小微企业实施普惠性税收减免政策。本公司下属全资子公司珠实健康公司、珠实环
保公司、长沙珠江商业管理有限公司（系全资子公司湖南公司之全资子公司）属于
上述通知中小型微利企业的范围，适用于通知中小微企业普惠性税收减免政策之第
二项“对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳税
所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过 100 万元但不超过
300 万元的部分，减按 50%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税”。
财政部税务总局于 2021 年 4 月 2 日发布了财政部税务总局公告 2021 年第 12
号，通知中提到对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，在上述财
税〔2019〕13 号文第二条规定的优惠政策基础上再减半征收企业所得税。
3. 其他
□适用 √不适用
七、 合并财务报表项目注释
(一) 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
156 / 245
2021 年年度报告
库存现金 226,488.56 281,614.06
银行存款 3,549,613,190.13 4,239,504,382.29
其他货币资金 44,796,498.49 23,706,122.21
合计 3,594,636,177.18 4,263,492,118.56
其中：存放在境外的款项总额
其他说明
（1）货币资金期末余额比期初余额减少 668,855,941.38 元，减少比例为 15.69%。
（2）期末其他货币资金主要为保证金存款 42,347,547.58 元、其他受限货币金
1,414,201.31 元、存放在证券公司的投资款 1,034,749.60 元。
（3）截至 2021 年 12 月 31 日，公司货币资金中存在冻结款项 956,024.33 元，无存
放在境外有潜在回收风险的款项。
(二) 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益
96,383,332.48 70,587,292.58
的金融资产
其中：
权益工具投资 96,383,332.48 67,080,431.62
结构性存款 3,506,860.96
指定以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
其中：
合计 96,383,332.48 70,587,292.58
其他说明：
□适用 √不适用
(三) 应收账款
1. 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 54,428,511.75
1至2年 4,407,275.44
157 / 245
2021 年年度报告
2至3年 10,109,232.57
3 年以上
3至4年 2,476,689.96
4至5年 2,333,189.74
5 年以上 5,231,236.20
合计 78,986,135.66
158 / 245
2021 年年度报告
2. 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
计提比例 计提比例
金额 比例(%) 金额 价值 金额 比例(%) 金额 价值
(%) (%)
按单项计提坏账准备 7,749,625.18 9.81 7,749,625.18 100.00 7,831,640.18 18.43 7,831,640.18 100.00
其中：
按组合计提坏账准备 71,236,510.48 90.19 10,737,237.34 15.07 60,499,273.14 34,654,515.17 81.57 1,070,238.16 3.09 33,584,277.01
其中：
账龄组合 71,236,510.48 90.19 10,737,237.34 15.07 60,499,273.14 34,654,515.17 81.57 1,070,238.16 3.09 33,584,277.01
合计 78,986,135.66 / 18,486,862.52 / 60,499,273.14 42,486,155.35 / 8,901,878.34 / 33,584,277.01
159 / 245
2021 年年度报告
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
计提比
名称
账面余额 坏账准备 例 计提理由
（%）
深圳市盛泽轩实业有
6,594,125.18 6,594,125.18 100.00 预计无法收回
限公司
广东嘉福国际大酒店
975,000.00 975,000.00 100.00 预计无法收回
有限公司
文汇公司 180,500.00 180,500.00 100.00 预计无法收回
合计 7,749,625.18 7,749,625.18 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
√适用 □不适用
对深圳市盛泽轩实业有限公司及广东嘉福国际大酒店有限公司的应收账款的款
项性质为应收租赁费。
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 54,428,511.75 1,632,855.34 3.00
1至2年 4,407,275.44 440,727.54 10.00
2至3年 2,540,107.39 508,021.49 20.00
3至4年 2,476,689.96 1,238,344.98 50.00
4至5年 2,333,189.74 1,866,551.79 80.00
5 年以上 5,050,736.20 5,050,736.20 100.00
合计 71,236,510.48 10,737,237.34
按组合计提坏账的确认标准及说明：
√适用 □不适用
组合名称 确定组合的依据 计算预期信用损失的方法
除已单项评估计提信用损 按账龄组合与整个存续期预期
账龄组合
失以外的应收款项 信用损失率对照表计提
160 / 245
2021 年年度报告
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
3. 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或核 期末余额
计提 收回或转回 其他变动
销
应收账款坏
8,901,878.34 945,176.31 82,015.00 8,721,822.87 18,486,862.52
账准备
合计 8,901,878.34 945,176.31 82,015.00 8,721,822.87 18,486,862.52
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位名称 收回或转回金额 收回方式
深圳市盛泽轩实业有限公司 82,015.00 收到货币资金
合计 82,015.00 /
4. 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
5. 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款
期末余额合 坏账准备期末
单位名称 期末余额
计数的比例 余额
(%)
广州市城实投资有限公司 26,075,003.82 33.01 782,250.11
东莞市星玺物业管理有限公司 14,815,598.80 18.76 8,849,826.52
有马健康管理（广州）有限公司 11,298,098.90 14.30 338,942.97
深圳市盛泽轩实业有限公司 6,594,125.18 8.35 6,594,125.18
合肥珠侨物业管理有限公司 2,553,344.49 3.23 76,600.33
合计 61,336,171.19 77.65 16,641,745.11
6. 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
7. 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
161 / 245
2021 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
(四) 预付款项
1. 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 957,346.85 35.47 227,224,724.76 98.74
1至2年 1,455,514.33 53.92 236,599.86 0.10
2至3年 206,560.90 7.65 8,768.25 0.00
3 年以上 80,000.00 2.96 2,668,691.24 1.16
合计 2,699,422.08 100.00 230,138,784.11 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
无。
2. 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余
单位名称 期末余额
额合计数的比例(%)
湖南星电集团有限责任公司星际配网工程
1,430,638.56 53.00
分公司
长沙市望城区自来水有限公司 200,000.00 7.41
用友薪福社云科技有限公司 180,000.00 6.67
广州加达投资有限公司 110,046.09 4.08
深圳市明源云科技有限公司 96,772.53 3.58
合计 2,017,457.18 74.74
其他说明
□适用 √不适用
(五) 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 1,548,045,577.36 1,304,053,628.56
162 / 245
2021 年年度报告
合计 1,548,045,577.36 1,304,053,628.56
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
1. 应收利息分类
□适用 √不适用
2. 重要逾期利息
□适用 √不适用
3. 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
1. 应收股利
□适用 √不适用
2. 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
3. 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
1. 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 587,458,268.94
1至2年 375,772,213.56
2至3年 783,379.40
3 年以上
3至4年 1,250,919,351.71
4至5年 6,660,072.49
5 年以上 114,821,996.44
减：坏账准备 -788,369,705.18
合计 1,548,045,577.36
163 / 245
2021 年年度报告
2. 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 1,730,126,307.46 1,759,883,349.11
备用金 3,952,036.10 6,199,860.03
保证金 558,117,513.33 22,241,128.21
押金 3,036,343.21 2,830,992.31
物业维修基金 31,898,283.16 23,522,728.88
代垫款 3,953,622.45 3,987,601.26
专项基金 1,962,583.68 2,470,206.28
其他 3,368,593.15 13,188,555.57
减：坏账准备 -788,369,705.18 -530,270,793.09
合计 1,548,045,577.36 1,304,053,628.56
3. 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预期
信用损失(未发 信用损失(已发
信用损失
生信用减值) 生信用减值)
2021年1月1日余额 10,250,714.14 520,020,078.95 530,270,793.09
2021年1月1日余额
8,615,040.50 521,655,752.59 530,270,793.09
在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段 -1,635,673.64 1,635,673.64
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 1,183,004.24 200,476,340.18 201,659,344.42
本期转回 647,978.00 647,978.00
本期转销
本期核销
其他变动 57,087,545.67 57,087,545.67
2021年12月31日余
66,885,590.41 721,484,114.77 788,369,705.18
额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
预期信用损
债务人名称 账面余额 坏账准备 计提理由
失率（%）
根据减值测试结果计
亿华公司 913,714,166.28 459,714,421.32 50.31 提，详见本节十六、
（八）
根据减值测试结果计
东湛公司 338,907,610.33 218,867,090.85 64.58 提，详见本节十六、
（八）
合计 1,252,621,776.61 678,581,512.17
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
4. 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 期末余额
计提 收回或转回 其他变动
核销
其他应收款
530,270,793.09 201,659,344.42 647,978.00 57,087,545.67 788,369,705.18
坏账准备
合计 530,270,793.09 201,659,344.42 647,978.00 57,087,545.67 788,369,705.18
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位名称 转回或收回金额 收回方式
龙晓丹 647,978.00 凭票冲账
合计 647,978.00 /
注：其他变动为：穗芳鸿华公司并表增加坏账准备余额 57,240,430.51 元，物
管公司出表减少坏准准备余额 152,884.84 元。
5. 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
6. 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应
收款期末
款项的 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 余额合计
性质 期末余额
数的比例
(%)
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2021 年年度报告
亿华公司 1 年以内、
往来款 913,714,166.28 39.11 459,714,421.32
3-4 年
广州市荔湾区
冲口街坑口股
保证金 550,000,000.00 1 年以内 23.54
份合作经济联
合社
广州中侨置业
投资控股集团 往来款 350,000,000.00 1-2 年 14.98
有限公司
东湛公司 往来款 338,907,610.33 3-4 年 14.50 218,867,090.85
庄泽勇 往来款 50,476,092.40 5 年以上 2.16 50,476,092.40
合计 / 2,203,097,869.01 / 94.29 729,057,604.57
7. 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
8. 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
9. 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(六) 存货
1. 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备 存货跌价准备
项目
账面余额 /合同履约成 账面价值 账面余额 /合同履约成 账面价值
本减值准备 本减值准备
原材料
在产品
库存商品 321,308.43 321,308.43 14,305,650.90 14,305,650.90
周转材料 1,904,383.88 1,904,383.88 213,365.09 213,365.09
消耗性生物资产
合同履约成本
建造合同形成的已完工未
1,374,914.16 1,374,914.16 10,409,027.39 10,409,027.39
结算资产
开发成本 21,646,512,871.96 21,646,512,871.96 16,069,769,574.64 16,069,769,574.64
开发产品 2,294,337,006.67 9,128,148.04 2,285,208,858.63 3,699,416,648.30 8,172,994.86 3,691,243,653.44
周转房 1,712,171.61 1,712,171.61 1,852,232.45 1,852,232.45
合计 23,946,162,656.71 9,128,148.04 23,937,034,508.67 19,795,966,498.77 8,172,994.86 19,787,793,503.91
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2021 年年度报告
2. 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金
本期减少金额
额
项目 期初余额 期末余额
转回或
计提 其他 其他
转销
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
建造合同形成的已
完工未结算资产
开发成本
开发产品 8,172,994.86 955,153.18 9,128,148.04
周转房
合计 8,172,994.86 955,153.18 9,128,148.04
3. 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
本期末，存货期末余额含有借款费用资本化金额为 1,168,546,469.84 元。
4. 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(七) 一年内到期的非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的债权投资 1,113,260,000.00 1,264,260,000.00
一年内到期的其他债权投资
合计 1,113,260,000.00 1,264,260,000.00
期末重要的债权投资和其他债权投资：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2021 年年度报告
期末余额 期初余额
票 实 票 实
项目 面 际 面 际
面值 到期日 面值 到期日
利 利 利 利
率 率 率 率
委托贷款
105,000,000.00 15% 2021-3-30
（东迅公司）
委托贷款
5,000,000.00 15% 2021-3-30
（东迅公司）
委托贷款
41,000,000.00 12% 2020-12-1
（穗芳鸿华公司）
委托贷款
1,113,260,000.00 12% 2021-1-18 1,113,260,000.00 12% 2021-1-18
（亿华公司）
合计 1,113,260,000.00 / / / 1,264,260,000.00 / / /
(八) 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 23,118,548.52 6,950,642.35
应收退货成本
待抵扣进项税 190,738,897.61 67,604,974.46
预缴税费 470,789,815.16 352,234,146.97
合计 684,647,261.29 426,789,763.78
(九) 债权投资
1. 债权投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减 减
项目 值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
东迅公司 110,000,000.00 110,000,000.00
穗芳鸿华公司 41,000,000.00 41,000,000.00
亿华公司 1,113,260,000.00 1,113,260,000.00 1,113,260,000.00 1,113,260,000.00
减：一年内到
-1,113,260,000.00 -1,113,260,000.00 -1,264,260,000.00 -1,264,260,000.00
期的债权投资
合计
2. 期末重要的债权投资
□适用 √不适用
3. 减值准备计提情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(十) 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
计
减值
其他 宣告发 提
期初 期末 准备
被投资单位 权益法下确认的 综合 其他权 放现金 减
余额 追加投资 减少投资 其他 余额 期末
投资损益 收益 益变动 股利或 值
余额
调整 利润 准
备
一、合营企业
捷星公司 134,098,582.72 -1,123,227.60 132,975,355.12
穗芳鸿华公
342,158,590.53 -20,231,039.09 -321,927,551.44
司
珠实同创公
24,500,000.00 31,355.25 24,531,355.25
司
璟悦公司 3,500,000.00 -1,455.26 3,498,544.74
小计 476,257,173.25 28,000,000.00 -21,324,366.70 -321,927,551.44 161,005,255.11
二、联营企业
珠实正势 400,000.00 -343,857.09 56,142.91
小计 400,000.00 -343,857.09 56,142.91
合计 476,657,173.25 28,000,000.00 -21,668,223.79 -321,927,551.44 161,061,398.02
其他说明
注：
（1）2020 年 12 月 16 日，本公司与广东同创不动产运营管理有限公司签署项目合作协议，双方共同出资设立项目公司（广州市
珠实同创产业运营管理有限公司），其注册资本金人民币 5000 万元。其中，本公司出资人民币 2450 万元，持股比例为 49%。按照合
作协议规定，本公司已于 2021 年 3 月 17 日支付首笔注资款人民币 490 万元，于 8 月 20 日支付股权款 735 万元，于 10 月 26 日支付
股权款 1225 万元，合计共 2450 万元。广州市珠实同创产业运营管理有限公司已办理工商登记，成立日期为 2021 年 1 月 11 日。
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2021 年年度报告
（2）2021年4月30日，本公司与广州番禺雅居乐房地产开发有限公司签署项目合作协议，双方共同出资设立项目公司（广州璟悦
城市更新有限公司），其注册资本金人民币3000万元。其中，本公司出资人民币1050万元，持股比例为35%。按照合作协议规定，本
公司已于2021年10月25日支付首笔注资款人民币350万元。广州璟悦城市更新有限公司已办理工商登记，成立日期为2021年10月25
日。
（3）我司于 2021 年 4 月收购穗芳鸿华公司 51%股权，并办理工商变更登记，于 8 月对穗芳鸿华公司实现控制，并将其纳入合并
范围。
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2021 年年度报告
(十一) 其他权益工具投资
1. 其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
海南珠江国际置业有限公司 12,419,610.05 8,741,973.97
中房集团汕头广联实业股份有限公司
珠海中珠集团股份有限公司 10,627,800.00
大湾区科技创新服务中心（广州）有限公司 5,000,000.00
合计 17,419,610.05 19,369,773.97
2. 非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
累 指定为以公允价值 其他综合
本期确 其他综合收
计 计量且其变动计入 收益转入
项目 认的股 累计损失 益转入留存
利 其他综合收益的原 留存收益
利收入 收益的金额
得 因 的原因
海南珠江国际置业有限公司 10,080,389.95 非交易性权益工具
中房集团汕头广联实业股份有限公司 5,556,640.00 非交易性权益工具
珠海中珠集团股份有限公司 12,565,729.00 非交易性权益工具
大湾区科技创新服务中心（广州）有限公司 非交易性权益工具
合计 28,202,758.95
其他说明：
□适用 √不适用
(十二) 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益
4,000,000.00 4,000,000.00
的金融资产
其中：广东亿华房地产开发有限公司
广州东湛房地产开发有限公司
开平恒祥房地产开发有限公司 4,000,000.00 4,000,000.00
合计 4,000,000.00 4,000,000.00
其他说明：
√适用 □不适用
（1）对广东亿华房地产开发有限公司和广州东湛房地产开发有限公司的投资公
允价值已减至为零，详见本节十六、（八）。
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2021 年年度报告
（2）2020年12月，本公司对开平恒祥房地产开发有限公司丧失控制权，不将其
纳入合并范围，该股权投资列报为其他非流动金融资产。
(十三) 投资性房地产
投资性房地产计量模式
1. 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
土地使用 在建工
项目 房屋、建筑物 合计
权 程
一、账面原值
1.期初余额 1,417,733,735.22 1,417,733,735.22
2.本期增加金额 741,576,432.24 741,576,432.24
（1）外购
（2）存货\固定资产
23,561,663.36 23,561,663.36
\在建工程转入
（3）企业合并增加 718,014,768.88 718,014,768.88
3.本期减少金额 1,026,975,060.71 1,026,975,060.71
（1）处置
（2）其他转出
(3)转入存货\固定 1,026,975,060.71 1,026,975,060.71
资产\在建工程
4.期末余额 1,132,335,106.75 1,132,335,106.75
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 162,234,806.87 162,234,806.87
2.本期增加金额 227,385,340.96 227,385,340.96
（1）计提或摊销 30,629,720.84 30,629,720.84
（2）企业合并增加 196,755,620.12 196,755,620.12
3.本期减少金额 103,329,664.12 103,329,664.12
（1）处置
（2）其他转出
（3）转入存货\固
103,329,664.12 103,329,664.12
定资产\在建工程
4.期末余额 286,290,483.71 286,290,483.71
三、减值准备
1.期初余额 1,338,898.56 1,338,898.56
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
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2021 年年度报告
4.期末余额 1,338,898.56 1,338,898.56
四、账面价值
1.期末账面价值 844,705,724.48 844,705,724.48
2.期初账面价值 1,254,160,029.79 1,254,160,029.79
2. 未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(十四) 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 248,578,869.05 746,432,756.30
固定资产清理
合计 248,578,869.05 746,432,756.30
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
1. 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
酒店工器具及
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 其他 合计
家具
一、账面原值：
1.期初余额 898,421,750.54 13,125,286.08 799,380.82 21,536,987.13 16,188,159.96 950,071,564.53
2.本期增加金额 3,028.21 12,485.40 0.00 0.00 1,045,327.23 1,060,840.84
（1）购置 3,028.21 12,485.40 1,045,327.23 1,060,840.84
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 569,157,978.10 21,290.70 576,416.00 215,082.00 3,085,999.10 573,056,765.90
（1）处置或报废 21,290.70 215,082.00 1,600,436.58 1,836,809.28
(2）转入投资性房地产 9,999,208.50 9,999,208.50
(3）企业合并减少 576,416.00 1,485,562.52 2,061,978.52
(4）转入在建工程/存货 559,158,769.60 559,158,769.60
4.期末余额 329,266,800.65 13,116,480.78 222,964.82 21,321,905.13 14,147,488.09 378,075,639.47
二、累计折旧
1.期初余额 159,605,244.57 12,448,336.52 93,039.78 19,062,812.13 12,429,375.23 203,638,808.23
2.本期增加金额 15,912,958.20 313,619.80 57,635.88 16,552.44 1,697,308.87 17,998,075.19
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2021 年年度报告
（1）计提 15,912,958.20 313,619.80 57,635.88 16,552.44 1,697,308.87 17,998,075.19
3.本期减少金额 88,816,650.44 21,081.73 149,345.70 204,327.90 2,948,707.23 92,140,113.00
（1）处置或报废 21,081.73 204,327.90 1,547,615.56 1,773,025.19
（2）转入投资性房地产 6,055,680.75 6,055,680.75
（3）企业合并减少 149,345.70 1,401,091.67 1,550,437.37
（4）转入在建工程/存
82,760,969.69 82,760,969.69
货
4.期末余额 86,701,552.33 12,740,874.59 1,329.96 18,875,036.67 11,177,976.87 129,496,770.42
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 242,565,248.32 375,606.19 221,634.86 2,446,868.46 2,969,511.22 248,578,869.05
2.期初账面价值 738,816,505.97 676,949.56 706,341.04 2,474,175.00 3,758,784.73 746,432,756.30
2. 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
3. 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
4. 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
5. 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
(十五) 在建工程
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 458,348,170.22 272,792.80
工程物资
合计 458,348,170.22 272,792.80
176 / 245
2021 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
1. 在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
金海公
458,348,170.22 458,348,170.22 272,792.80 272,792.80
司项目
合计 458,348,170.22 458,348,170.22 272,792.80 272,792.80
2. 重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本 本
利
期 本 期
息 其
转 期 工程 利
资 中：
入 其 累计 息 资
本 本期
期初 固 他 期末 投入 工程进 资 金
项目名称 预算数 本期增加金额 化 利息
余额 定 减 余额 占预 度 本 来
累 资本
资 少 算比 化 源
计 化金
产 金 例(%) 率
金 额
金 额 (%
额
额 )
金海公司 自
项目改造 137,630,000.00 272,792.80 63,353,460.57 63,626,253.37 46.23 45.59% 筹
工程款
金海公司
项目改造
394,721,916.85 394,721,916.85
改造建筑
物
合计 137,630,000.00 272,792.80 458,075,377.42 458,348,170.22 / / / /
3. 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
1. 工程物资情况
□适用 √不适用
177 / 245
2021 年年度报告
(十六) 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 运输设备 合计
一、账面原值
1.期初余额 42,797,830.94 289,574.03 43,087,404.97
2.本期增加金额 3,118,567.40 3,118,567.40
（1）新增租赁 3,118,567.40 3,118,567.40
3.本期减少金额 4,278,108.98 4,278,108.98
（1）处置
（2）企业合并减少 897,490.11 897,490.11
（3）终止租赁 3,184,441.05 3,184,441.05
（4）其他 196,177.82 196,177.82
4.期末余额 41,638,289.36 289,574.03 41,927,863.39
二、累计折旧
1.期初余额
2.本期增加金额 9,005,996.42 151,082.16 9,157,078.58
（1）计提 9,005,996.42 151,082.16 9,157,078.58
3.本期减少金额 642,030.64 642,030.64
（1）处置
（2）终止租赁 491,974.58 491,974.58
（3）企业合并减少 150,056.06 150,056.06
4.期末余额 8,363,965.78 151,082.16 8,515,047.94
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 33,274,323.58 138,491.87 33,412,815.45
2.期初账面价值 42,797,830.94 289,574.03 43,087,404.97
(十七) 无形资产
1. 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非专利
项目 土地使用权 专利权 软件 合计
技术
一、账面原值
178 / 245
2021 年年度报告
1.期初余额 1,226,823.00 645,500.00 8,757,703.54 10,630,026.54
2.本期增加金额 1,185,978.57 1,185,978.57
（1）购置 1,185,978.57 1,185,978.57
（2）内部研发
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 219,645.28 219,645.28
（1）处置
（2）企业合并减少 163,513.20 163,513.20
（3）其他 56,132.08 56,132.08
4.期末余额 1,226,823.00 645,500.00 9,724,036.83 11,596,359.83
二、累计摊销
1.期初余额 1,226,823.00 645,500.00 6,568,540.49 8,440,863.49
2.本期增加金额 714,719.49 714,719.49
（1）计提 714,719.49 714,719.49
3.本期减少金额 132,601.85 132,601.85
（1）处置
（2）企业合并减少 126,053.00 126,053.00
（3）其他 6,548.85 6,548.85
4.期末余额 1,226,823.00 645,500.00 7,150,658.13 9,022,981.13
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 2,573,378.70 2,573,378.70
2.期初账面价值 2,189,163.05 2,189,163.05
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0%
2. 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(十八) 商誉
1. 商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
179 / 245
2021 年年度报告
被投资单位名称或 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
形成商誉的事项 企业合并形成的 处置
嘉德丰公司 328,791.01 328,791.01
合计 328,791.01 328,791.01
2. 商誉减值准备
□适用 √不适用
3. 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
4. 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长
率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确
认方法
□适用 √不适用
5. 商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(十九) 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金 期末余额
额
装修费 24,974,032.23 7,279,196.51 10,595,072.00 21,658,156.74
合计 24,974,032.23 7,279,196.51 10,595,072.00 21,658,156.74
(二十) 递延所得税资产/ 递延所得税负债
1. 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值准备 30,013,423.19 7,503,355.80 28,696,991.48 7,174,247.87
内部交易未实现
403,869.56 100,967.39 33,702,713.32 8,425,678.33
利润
可抵扣亏损 435,556,552.76 108,889,138.19 611,941,565.64 152,985,391.41
交易性金融资产
132,540,233.00 33,135,058.25 132,540,233.00 33,135,058.25
公允价值变动
180 / 245
2021 年年度报告
预提土地增值税 749,220,459.45 187,305,114.86 765,924,273.60 191,481,068.40
其他 2,962,219.72 740,554.93
合计 1,347,734,537.96 336,933,634.49 1,575,767,996.76 393,941,999.19
2. 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
非同一控制企业合并
1,400,976,891.00 350,244,222.75 1,436,759,281.64 359,189,820.41
资产评估增值
其他债权投资公允价
值变动
其他权益工具投资公
允价值变动
预缴土地增值税 73,562,560.64 18,390,640.16 53,369,973.36 13,342,493.34
其他
合计 1,474,539,451.64 368,634,862.91 1,490,129,255.00 372,532,313.75
3. 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
4. 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 1,044,804,521.23 682,473,059.37
可抵扣亏损 247,922,813.06 334,638,732.04
合计 1,292,727,334.29 1,017,111,791.41
5. 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 年 32,508,320.06
2022 年 69,661,375.18 69,661,375.18
2023 年 35,532,886.45 35,532,886.45
2024 年 89,061,083.51 97,294,919.93
2025 年 19,754,896.98 99,641,230.42
2026 年 33,912,570.94
合计 247,922,813.06 334,638,732.04 /
其他说明：
181 / 245
2021 年年度报告
□适用 √不适用
(二十一) 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 账面余额 减值 账面余额 减值
账面价值 账面价值
准备 准备
合同取得成本 39,153,168.98 39,153,168.98 2,533,421.00 2,533,421.00
合同履约成本
应收退货成本
合同资产
其他 1,596,740.67 1,596,740.67
合计 40,749,909.65 40,749,909.65 2,533,421.00 2,533,421.00
其他说明：
合同取得成本为销售佣金。
(二十二) 应付账款
1. 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 751,512,765.93 935,522,884.18
应付购置款 6,338.14 2,514,510.25
应付服务费 17,719,900.86 38,265,870.62
合计 769,239,004.93 976,303,265.05
2. 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
广州珠江建设发展有限公司 122,566,426.62 未结算
从化市大兴企业有限公司 8,208,376.76 未结算
广州润诚市政工程发展有限公司 5,110,000.00 未结算
广州茂源电气工程有限公司 2,360,000.00 未结算
深圳市豪科园林有限公司 1,746,188.17 未结算
合计 139,990,991.55 /
其他说明
□适用 √不适用
182 / 245
2021 年年度报告
(二十三) 预收款项
1. 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租金 661,428.34
合计 661,428.34
2. 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(二十四) 合同负债
1. 合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房款 6,271,432,830.20 5,120,130,035.20
预收工程款 50,433,852.69 74,483,202.58
其他 1,051,306.49 916,474.64
合计 6,322,917,989.38 5,195,529,712.42
2. 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
长沙柏悦湾 -851,795,099.81 主要为房屋交付,确认收入
珠江颐德大厦项目 -1,541,545,363.80 房屋交付,确认收入
珠江云上花园 2,480,317,467.11 本期项目销售回款
珠江花玙苑 460,010,118.82 本期项目销售回款
翰林国际公馆 402,040.71
长沙珠江四方雅苑 295,525,248.80 本期项目销售回款
长沙新地东方明珠 -11,316,708.21 房屋交付,确认收入
长沙珠江悦界商业中心 86,252,361.93 本期项目销售回款
珠江新岸 -6,984,997.08 房屋交付,确认收入
长沙珠江花城 -231,428.57
珠江嘉园 130,490.02
合肥中侨中心 -813,199.87
珠江璟园 43,891,706.35 本期项目销售回款
金山阁 -101,142.86
183 / 245
2021 年年度报告
长沙珠江郦城 -2,263,178.31 房屋交付,确认收入
御东雅苑项目 561,805.13
时光雅苑项目 134,493,971.60 本期项目销售回款
隽浩启澜花园 64,090,506.42 本期项目销售回款
其他旧有物业 678,196.62
合计 1,151,302,795.00 /
其他说明：
□适用 √不适用
(二十五) 应付职工薪酬
1. 应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 25,278,776.87 206,834,762.07 188,506,608.78 43,606,930.16
二、离职后福利-
14,942.26 12,740,231.79 12,740,231.79 14,942.26
设定提存计划
三、辞退福利 9,488.28 201,149.50 201,149.50 9,488.28
四、一年内到期的
其他福利
合计 25,303,207.41 219,776,143.36 201,447,990.07 43,631,360.70
2. 短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和
23,201,688.80 176,957,190.05 158,508,621.91 41,650,256.94
补贴
二、职工福利费 48,391.00 9,219,122.92 9,192,297.92 75,216.00
三、社会保险费 -4,392.85 6,001,493.48 6,001,493.48 -4,392.85
其中：医疗保险费 -5,348.90 5,327,167.27 5,327,167.27 -5,348.90
工伤保险费 105.67 198,746.68 198,746.68 105.67
生育保险费 850.38 475,579.53 475,579.53 850.38
四、住房公积金 50,171.00 11,356,871.66 11,324,584.66 82,458.00
五、工会经费和职工教育
1,982,918.92 3,236,246.60 3,415,773.45 1,803,392.07
经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、其他 63,837.36 63,837.36
合计 25,278,776.87 206,834,762.07 188,506,608.78 43,606,930.16
3. 设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
184 / 245
2021 年年度报告
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 14,512.73 11,898,367.93 11,898,367.93 14,512.73
2、失业保险费 429.53 392,699.50 392,699.50 429.53
3、企业年金缴费 449,164.36 449,164.36
合计 14,942.26 12,740,231.79 12,740,231.79 14,942.26
其他说明：
□适用 √不适用
(二十六) 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 6,430,980.87 43,391,211.41
消费税
营业税 617,493.04 617,493.04
企业所得税 50,736,887.96 155,815,163.17
个人所得税 1,715,043.08 1,387,375.05
城市维护建设税 529,950.14 329,609.74
教育费附加 773,085.96 965,642.07
土地增值税 913,230,198.90 886,577,756.67
其他 2,147,864.66 2,148,445.67
合计 976,181,504.61 1,091,232,696.82
(二十七) 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利
其他应付款 10,036,883,223.88 10,655,496,651.63
合计 10,036,883,223.88 10,655,496,651.63
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
1. 分类列示
□适用 √不适用
应付股利
1. 分类列示
□适用 √不适用
185 / 245
2021 年年度报告
其他应付款
1. 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 9,755,482,160.25 10,468,839,832.99
保证金 212,510,198.46 6,696,358.20
押金 8,260,858.52 27,968,126.34
代收水电费及排污费 13,169,874.52
代收产权费用 5,525,456.10 3,477,513.38
代收更换电梯费 6,008,415.59
代收煤气管道费 1,401,100.00
代收登记费及税费 366,122.29 122,456.23
定金等房地产业款 27,355,439.06 35,839,419.18
员工个人社保、公积金 135,730.44 95,727.53
其他 27,247,258.76 91,877,827.67
合计 10,036,883,223.88 10,655,496,651.63
2. 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
广州珠江实业集团有限公司 3,973,722,499.98 未结算
广州地铁集团有限公司 2,541,727,405.05 未结算
广州盛唐投资有限公司 32,436,170.74 未结算
广州市骏合展览策划有限公司 25,392,232.00 未结算
广州荣跃电气物资发展有限公司 20,176,570.00 未结算
广州茂源电气工程有限公司 14,926,889.29 未结算
唐志威 14,660,988.71 未结算
合计 6,623,042,755.77 /
其他说明：
□适用 √不适用
(二十八) 一年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 303,414,705.99 1,041,105,802.96
1 年内到期的应付债券 1,447,585,994.42 1,512,728,368.59
1 年内到期的长期应付款
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2021 年年度报告
1 年内到期的租赁负债 7,736,979.98 7,671,714.06
合计 1,758,737,680.39 2,561,505,885.61
(二十九) 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
待转销项税额 186,573,773.58 259,640,150.75
合计 186,573,773.58 259,640,150.75
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(三十) 长期借款
1. 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 201,552,013.00 40,380,368.00
抵押借款 3,784,269,581.06 2,144,690,055.96
保证借款 1,342,583,058.40 300,377,888.89
信用借款 1,000,000,000.00
减：一年内到期部分 -303,414,705.99 -1,041,105,802.96
合计 5,024,989,946.47 2,444,342,509.89
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
(三十一) 应付债券
1. 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付公司债券 2,793,416,712.70 2,958,354,576.97
其他应付债券 2,000,000,000.00 2,000,000,000.00
减：一年内到期部分 -1,447,585,994.42 -1,512,728,368.59
合计 3,345,830,718.28 3,445,626,208.38
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2021 年年度报告
2. 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债
债券 面 发行 券 发行 期初 本期 本期 期末
按面值计提利息 溢折价摊销
名称 值 日期 期 金额 余额 发行 偿还 余额
限
广州珠江实业开发股份
有限公司非公开发行
100 2019-6-22 2年 40,000,000.00 40,900,000.00 900,000.00 41,800,000.00 0.00
2016 年公司债券（第一
期）
广州珠江实业开发股份
3+2
有限公司公开发行 2018 100 2018-4-2 1,400,000,000.00 1,471,828,368.59 24,255,000.00 936,631.41 1,497,020,000.00 0.00
年
年公司债券（第一期）
广州珠江实业开发股份
有限公司非公开发行
100 2019-7-11 3年 650,000,000.00 664,020,102.63 37,050,000.00 891,053.28 37,050,000.00 664,911,155.91
2019 年公司债券（第一
期）
广州珠江实业开发股份
有限公司非公开发行
100 2019-11-6 3年 780,000,000.00 781,606,105.75 43,602,000.00 1,068,732.76 43,602,000.00 782,674,838.51
2019 年公司债券（第二
期）
广州珠江实业开发股份
有限公司非公开发行
100 3年 1,300,000,000.00 1,296,880,000.00 48,381,666.67 569,051.61 1,345,830,718.28
2021 年公司债券（第一 2021-6-7
期）
中英益利-珠江实业债权
2018-12-29 5年 900,000,000.00 900,000,000.00 900,000,000.00
投资计划
中英益利-珠江实业债权
2019-1-9 5年 1,100,000,000.00 1,100,000,000.00 1,100,000,000.00
投资计划
合计 / / / 6,170,000,000.00 4,958,354,576.97 1,296,880,000.00 154,188,666.67 3,465,469.06 1,619,472,000.00 4,793,416,712.70
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2021 年年度报告
3. 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
4. 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(三十二) 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 40,148,473.20 51,069,303.25
减：未确认融资费用 -5,482,259.87 -7,981,898.28
减：一年内到期的租赁负债 -7,736,979.98 -7,671,714.06
合计 26,929,233.35 35,415,690.91
(三十三) 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期初 本期
项目 本期增加 期末余额 形成原因
余额 减少
政府拨款珠江云上花园
政府补助 118,721,096.65 118,721,096.65
租赁住房项目资本金
合计 118,721,096.65 118,721,096.65 /
涉及政府补助的项目：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2021 年年度报告
期 本期计 本期计 其 与资产
初 本期新增补助金 入营业 入其他 他 相关/
负债项目 期末余额
余 额 外收入 收益金 变 与收益
额 金额 额 动 相关
珠江云上花园租
与资产
赁住房项目资本 118,721,096.65 118,721,096.65
相关
金
合计 118,721,096.65 118,721,096.65
其他说明：
□适用 √不适用
(三十四) 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同负债
待转销项税额 374,808,508.43 137,247,321.99
合计 374,808,508.43 137,247,321.99
(三十五) 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 853,460,723.00 853,460,723.00
(三十六) 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股
本溢价）
其他资本公积 11,050,656.00 8,201,102.11 19,251,758.11
合计 11,050,656.00 8,201,102.11 19,251,758.11
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
璟润公司少数股东增资，增资前后母公司的权益份额变动调增资本公积。
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2021 年年度报告
(三十七) 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期计 税后
减：前期计 减：
期初 入其他综合 归属 期末
项目 本期所得税前发生 入其他综合 所得
余额 收益当期转 税后归属于母公司 于少 余额
额 收益当期转 税费
入留存收益 数股
入损益 用
东
一、不能重分类进损益的其他综合收益 -7,300,779.58 -14,450,163.92 -14,450,163.92 -21,750,943.50
其中：重新计量设定受益计划变动额
权益法下不能转损益的其他综合收益
其他权益工具投资公允价值变动 -7,300,779.58 -14,450,163.92 -14,450,163.92 -21,750,943.50
企业自身信用风险公允价值变动
二、将重分类进损益的其他综合收益
其中：权益法下可转损益的其他综合收
益
其他债权投资公允价值变动
金融资产重分类计入其他综合收益的
金额
其他债权投资信用减值准备
现金流量套期储备
外币财务报表折算差额
其他综合收益合计 -7,300,779.58 -14,450,163.92 -14,450,163.92 -21,750,943.50
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
无。
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2021 年年度报告
(三十八) 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 233,396,010.65 4,957,594.32 238,353,604.97
合计 233,396,010.65 4,957,594.32 238,353,604.97
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期母公司计提盈余公积4,957,594.32元。
(三十九) 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,018,168,098.11 2,116,568,390.26
调整期初未分配利润合计数（调增+，
-373,322,456.04
调减－）
调整后期初未分配利润 1,018,168,098.11 1,743,245,934.22
加：本期归属于母公司所有者的净利润 65,785,398.30 -590,819,652.65
减：提取法定盈余公积 4,957,594.32
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
发放现金股利 25,603,821.69
其他 -1,474,233.62 108,654,361.77
期末未分配利润 1,080,470,135.71 1,018,168,098.11
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0
元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
(四十) 营业收入和营业成本
1. 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,551,779,242.90 2,171,236,391.90 2,360,963,585.33 1,552,212,473.87
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2021 年年度报告
其他业务 55,534,770.54 17,992,188.73 114,089,969.38 56,542,843.43
合计 3,607,314,013.44 2,189,228,580.63 2,475,053,554.71 1,608,755,317.30
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2021 年年度报告
2. 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
合同产生的收入说明：
□适用 √不适用
3. 履约义务的说明
□适用 √不适用
4. 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
(四十一) 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税
城市维护建设税 12,388,753.15 7,281,867.14
教育费附加 5,308,455.06 3,121,383.38
资源税
房产税 9,941,602.97 10,048,048.52
土地使用税 4,699,533.64 5,108,885.59
车船使用税 12,960.00
印花税 4,941,647.80 5,681,666.63
地方教育附加 3,538,899.00 2,079,549.98
土地增值税 355,760,892.69 241,461,441.69
其他 1,724,948.89 166,015.76
合计 398,317,693.20 274,948,858.69
(四十二) 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 12,031,386.75 12,366,348.97
折旧摊销 12,482,899.75 6,409,664.97
办公费 3,018,207.93 9,812,063.13
广告宣传费 52,212,547.69 46,801,790.40
委托代销手续费 1,170,670.56 1,640,000.00
销售服务费 26,555,046.83 14,937,793.85
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2021 年年度报告
物业管理开办费 12,973,281.05 5,781,073.27
空置房物业管理费 5,298,056.68 10,827,739.02
展览费 1,505,170.64 2,834,728.39
其他 9,643,664.89 7,197,141.57
合计 136,890,932.77 118,608,343.57
(四十三) 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 136,769,145.95 98,855,402.87
办公费 8,821,356.22 8,971,617.33
业务招待费 1,066,377.64 870,441.94
诉讼及中介费 30,499,527.29 15,856,970.55
机动车辆费 706,965.65 1,098,668.13
交通差旅费 700,147.53 416,321.02
折旧摊销费 13,777,220.35 21,652,899.72
装修设计费 10,798,336.36 7,890,862.52
邮电通讯费 1,179,969.23 1,140,827.56
财产保险 1,860,722.70 863,210.89
其他 2,703,515.22 7,658,109.21
合计 208,883,284.14 165,275,331.74
(四十四) 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 371,318,526.35 417,268,822.18
减：利息收入 -42,747,662.82 -22,584,777.00
担保服务费 22,666,313.42 21,696,235.00
债券评级费用 471,698.11 188,679.25
手续费支出 645,644.54 584,199.50
其他支出 1,185.47 268,760.91
合计 352,355,705.07 417,421,919.84
(四十五) 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
政府补助 1,365,095.47 258,195.25
合计 1,365,095.47 258,195.25
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2021 年年度报告
其他说明：
政府补助明细详见本节（六十一）。
(四十六) 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -21,668,223.79 -28,747,384.74
处置长期股权投资产生的投资收益 12,712,781.38 206,883,333.34
交易性金融资产在持有期间的投资收益 1,382,376.62 5,264,866.65
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收
入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益 51,052.06 23,975,745.83
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
其他非流动金融资产持有期间取得的股利收
600,000.00
入
合计 -6,922,013.73 207,376,561.08
(四十七) 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 27,913,649.91 3,666,241.67
其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产
其他非流动金融资产 -111,740,000.00
合计 27,913,649.91 -108,073,758.33
(四十八) 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 -863,161.31 -8,721,378.34
其他应收款坏账损失 -201,011,366.42 -497,232,841.08
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
196 / 245
2021 年年度报告
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
合计 -201,874,527.73 -505,954,219.42
(四十九) 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失 -955,153.18 -8,172,994.86
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失
十二、其他
合计 -955,153.18 -8,172,994.86
(五十) 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得或损失 26,098.06 -25,488.21
使用权资产处置利得或损失 122,154.52
合计 148,252.58 -25,488.21
(五十一) 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常
项目 本期发生额 上期发生额
性损益的金额
非流动资产处置利得合计 367,755.76 75.39 367,755.76
其中：固定资产处置利得 367,755.76 367,755.76
无形资产处置利得 75.39
非货币性资产交换利得
接受捐赠
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2021 年年度报告
政府补助 2,060,000.00
违约赔偿款 2,875,599.11 5,173,474.59 2,875,599.11
其他 603,864.96 852,090.72 603,864.96
合计 3,847,219.83 8,085,640.70 3,847,219.83
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关
复工复产专项补贴 2,010,000.00 与收益相关
新冠疫情补贴 50,000.00 与收益相关
合计 2,060,000.00
其他说明：
□适用 √不适用
(五十二) 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常
项目 本期发生额 上期发生额
性损益的金额
非流动资产处置损失合计 76,451.03 35,736.36 76,451.03
其中：固定资产处置损失 76,451.03 35,736.36 76,451.03
无形资产处置损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠 110,000.00
滞纳金 308.82 35,417,099.99 308.82
违约金 21,588.02 6,127,566.31 21,588.02
罚款支出 684,325.96 152,365.73 684,325.96
其他 1,774,776.32 3,857,547.09 1,774,776.32
合计 2,557,450.15 45,700,315.48 2,557,450.15
(五十三) 所得税费用
1. 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 59,590,616.32 151,346,417.20
198 / 245
2021 年年度报告
递延所得税费用 57,539,659.02 -96,432,883.68
合计 117,130,275.34 54,913,533.52
2. 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 142,602,890.63
按法定/适用税率计算的所得税费用 35,650,722.66
子公司适用不同税率的影响 16,583.45
调整以前期间所得税的影响 14,708,178.18
非应税收入的影响 -345,594.16
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 3,733,158.62
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -19,668,692.23
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
77,618,862.87
亏损的影响
权益法核算的长期股权投资收益的影响 5,417,055.95
所得税费用 117,130,275.34
(五十四) 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注
项目 本期发生额 上期发生额
其他权益工具投资公允价值变动 -14,450,163.92 -7,300,779.58
合计 -14,450,163.92 -7,300,779.58
(五十五) 现金流量表项目
1. 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
押金 4,442,427.40 6,202,651.48
递延收益 118,722,755.66
利息收入 39,550,353.19 17,765,512.13
往来款 426,477,042.40 100,486,374.80
诚意金 10,000,000.00 60,000,000.00
保证金 242,125,308.87 6,802,180.19
物业维修基金 12,569,084.60 8,446,480.99
代收综合税费 3,474,469.03 8,324,983.74
其他 15,882,179.64 16,947,066.55
199 / 245
2021 年年度报告
合计 873,243,620.79 224,975,249.88
2. 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
费用性支出 216,025,770.17 141,973,271.69
诚意金 70,140,000.00
捐赠支出 110,000.00
往来款 37,426,428.90 38,059,803.30
退押金、保证金 45,766,878.07 14,798,919.20
员工借款 8,481,020.61 7,838,140.87
竞标保证金 500,000,000.00
代垫水电费、税费 22,511,805.43 33,218,856.38
滞纳金 308.82 35,407,042.19
支付受限货币资金 43,761,748.89 25,981,260.30
其他 8,519,864.44 8,822,618.03
合计 952,633,825.33 306,209,911.96
3. 收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
委托贷款利息收入 2,112,500.00 101,213,022.70
取得穗芳鸿华公司产生的现金净额 16,612.46
合计 2,129,112.46 101,213,022.70
4. 支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
投资手续费 2,202,110.96
处置珠江物管公司产生现金
11,983,305.16
净额
处置开平恒祥公司现金净额 939,133.80
合计 11,983,305.16 3,141,244.76
5. 收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
200 / 245
2021 年年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
关联方借款 2,711,769,384.89 3,640,553,641.00
合计 2,711,769,384.89 3,640,553,641.00
6. 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
购买少数股东股权款 52,248,649.84 72,046,129.37
归还关联方借款 3,146,973,644.37 2,156,942,177.92
其他融资费用 29,493,335.66 22,520,971.41
合计 3,228,715,629.87 2,251,509,278.70
(五十六) 现金流量表补充资料
1. 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 25,472,615.29 -617,076,129.22
加：资产减值准备 955,153.18 8,172,994.86
信用减值损失 201,874,527.73 505,954,219.42
固定资产折旧、油气资产折耗、生产
48,627,796.03 81,213,547.41
性生物资产折旧
使用权资产摊销 9,157,078.58
无形资产摊销 714,719.49 1,937,698.71
长期待摊费用摊销 10,595,072.00 7,215,784.15
处置固定资产、无形资产和其他长期
-148,252.58 25,488.21
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号
-291,304.73 35,660.97
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号
-27,913,649.91 108,073,758.33
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 393,988,747.72 435,680,344.58
投资损失（收益以“－”号填列） 6,922,013.73 -207,376,561.08
递延所得税资产减少（增加以“－”
57,008,364.7 -125,407,740.56
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”
-3,897,450.84 -142,422,720.76
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -3,434,963,822.87 -2,551,912,513.42
经营性应收项目的减少（增加以
4,487,170,290.69 6,100,327,734.26
“－”号填列）
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2021 年年度报告
经营性应付项目的增加（减少以
-2,507,056,592.91 -2,901,794,394.68
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 -731,784,694.70 702,647,171.18
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 3,550,874,428.29 4,240,820,745.95
减：现金的期初余额 4,240,820,745.95 1,972,812,444.69
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -689,946,317.66 2,268,008,301.26
2. 本期支付的取得子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 1.00
其中：穗芳鸿华公司 1.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 16,613.46
其中：穗芳鸿华公司 16,613.46
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现
金等价物
取得子公司支付的现金净额 -16,612.46
其他说明:
由于本期取得子公司支付的现金净额为负值，在现金流量表调至收到其他与投
资活动有关的现金。
3. 本期收到的处置子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 22,614,640.00
其中：珠江物管公司 22,614,640.00
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2021 年年度报告
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 34,597,945.16
其中：珠江物管公司 34,597,945.16
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等
价物
处置子公司收到的现金净额 -11,983,305.16
其他说明:
由于本期处置子公司收到的现金净额为负值，在现金流量表调至支付其他与投
资活动有关的现金。
4. 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 3,550,874,428.29 4,240,820,745.95
其中：库存现金 226,488.56 281,614.06
可随时用于支付的银行存款 3,549,613,190.13 4,239,504,382.29
可随时用于支付的其他货币资金 1,034,749.60 1,034,749.60
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 3,550,874,428.29 4,240,820,745.95
其中：母公司或集团内子公司使用受
限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
(五十七) 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
(五十八) 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
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2021 年年度报告
项目担保保证金、按揭担保
货币资金 43,761,748.89
保证金、履约保证金及其他
其中抵押借款的抵押物期末
账面价值为 21.80 亿元，法
存货 2,376,381,400.69
院查封冻结房产期末账面价
值为 1.96 亿元
固定资产 228,080,134.58 抵押借款的抵押物
在建工程 458,348,170.22 抵押借款的抵押物
投资性房地产 165,091,790.80 抵押借款的抵押物
合计 3,271,663,245.18 /
(五十九) 外币货币性项目
1. 外币货币性项目
□适用 √不适用
2. 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、
记账本位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
(六十) 套期
□适用 √不适用
(六十一) 政府补助
1. 政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期损益
种类 金额 列报项目
的金额
响应“蓝天行动”燃气锅炉更换补
500,000.00 其他收益 500,000.00
贴
长沙市望城区住房和城乡建设局施
169,000.00 其他收益 169,000.00
工图补助款
以工代训补助 157,000.00 其他收益 157,000.00
“四上企业”补贴 100,000.00 其他收益 100,000.00
增值税加计抵减 257,435.34 其他收益 257,435.34
稳岗补贴 104,602.76 其他收益 104,602.76
手续费返还 30,057.37 其他收益 30,057.37
其他 47,000.00 其他收益 47,000.00
珠江云上花园租赁住房项目资本金 118,721,096.65 递延收益
合计 120,086,192.12 1,365,095.47
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2021 年年度报告
2. 政府补助退回情况
□适用 √不适用
(六十二) 其他
□适用 √不适用
八、 合并范围的变更
(一) 非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
1. 本期发生的非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
股权 股权取 股权 购买日至期末
被购买 购买日的确定依 购买日至期末被
股权取得时点 取得 得比例 取得 购买日 被购买方的收
方名称 据 购买方的净利润
成本 （%） 方式 入
第一次于 2018 本公司审批通
年收购 49%股 过、股权投资款
穗芳鸿 权，第二次于 企业 已 100%支付、工
1.00 51 2021.8 113,590.86 -8,468,489.52
华公司 2021 年 4 月收 合并 商变更已完成办
购剩余 51%股 理，并于 2021 年
权 8 月取得控制权。
其他说明：
本公司于 2021 年 8 月收购穗芳鸿华。
2. 合并成本及商誉
□适用 √不适用
3. 被购买方于购买日可辨认资产、负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
穗芳鸿华公司
购买日公允价值 购买日账面价值
资产： 527,652,697.29 292,227,049.04
货币资金 16,568.51 16,568.51
应收款项 6,376,980.02 6,376,980.02
存货
固定资产
无形资产
投资性房地产 521,259,148.76 285,833,500.51
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2021 年年度报告
负债： 205,725,144.85 205,725,144.85
借款
应付款项 164,628,921.98 164,628,921.98
递延所得税负债
应付职工薪酬 25,000.00 25,000.00
应交税费 71,222.87 71,222.87
一年内到期的非流动负债 41,000,000.00 41,000,000.00
净资产 321,927,552.44 86,501,904.19
减：少数股东权益
取得的净资产 321,927,552.44 86,501,904.19
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
可辨认净资产的公允价值为企业于购买日的支付对价。股权的公允价值与账面
净值的差额调增投资性房地产。
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
无。
其他说明：
无。
4. 购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□适用 √不适用
5. 购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允
价值的相关说明
□适用 √不适用
6. 其他说明
□适用 √不适用
(二) 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
(三) 反向购买
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(四) 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
丧失控 与原子
丧失 丧失 按照公
制权之 公司股
控制 丧失控 控制 允价值
处置价款与处置 日剩余 权投资
股权 丧失控 权之 制权之 权之 重新计
子公 股权 投资对应的合并 股权公 相关的
处置 丧失控制 制权时 日剩 日剩余 日剩 量剩余
司名 股权处置价款 处置 财务报表层面享 允价值 其他综
比例 权的时点 点的确 余股 股权的 余股 股权产
称 方式 有该子公司净资 的确定 合收益
（%） 定依据 权的 账面价 权的 生的利
产份额的差额 方法及 转入投
比例 值 公允 得或损
主要假 资损益
（%） 价值 失
设 的金额
工商变
珠江 更登记
股权
物管 22,614,640.00 80.00 2021.8 完成且 12,712,781.38 0.00 0.00 0.00 0.00 -
转让
公司 收到股
权款
其他说明：
□适用 √不适用
(五) 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
207 / 245
2021 年年度报告
2021 年 9 月，本公司出资设立广州卓盈房地产开发有限公司，注册资本为人民币 5,000.00 万元，本公司认缴的出资额占注册资
本的比例为 100.00%。
2021 年 9 月，本公司注销全资子公司海南珠江绿岛投资有限公司。
(六) 其他
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
九、 在其他主体中的权益
(一) 在子公司中的权益
1. 企业集团的构成
√适用 □不适用
持股比例
子公司 主要经 取得
注册地 业务性质 (%)
名称 营地 方式
直接 间接
湖南公司 湖南省 湖南省 房地产开发经营 100 设立取得
珠江投资
广州市 广州市 投资、批发和零售贸易 100 设立取得
公司
珠实健康
广州市 广州市 商务服务业 100 设立取得
公司
嘉德丰公
广州市 广州市 房地产开发 100 股权收购
司
广隆公司 广州市 广州市 房地产开发 100 股权收购
安徽中侨
安徽省 安徽省 房地产开发 50.71 增资扩股
公司
金海公司 广州市 广州市 房地产经营管理策划 100 增资扩股
房地产开发经营、房地产
盛唐公司 广州市 广州市 咨询服务、房地产中介服 51 增资扩股
务、物业管理。
璟逸公司 广州市 广州市 房地产开发经营 100 设立取得
农业项目投资、旅游项目
深圳灏泽 投资、文化产业项目投
深圳市 深圳市 100 设立取得
公司 资；国内贸易；自有房屋
租赁；停车场服务。
品实公司 广州市 广州市 房地产开发经营 51 股权收购
珠实环保
广州市 广州市 生态保护和环境治理业 60 设立取得
公司
璟润公司 广州市 广州市 房地产开发经营 66 设立取得
隽峰公司 广州市 广州市 房地产开发经营 50 股权收购
信息电子技术服务；商品
批发贸易（许可审批类商
品除外）；商品零售贸易
穗芳鸿华
东莞市 广州市 （许可审批类商品除 100 股权收购
公司
外）；场地租赁（不含仓
储）；物业管理；科技信
息咨询服务。
卓盈公司 广州市 广州市 房地产开发经营 100 设立取得
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无。
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2021 年年度报告
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被
投资单位的依据：
隽峰公司是 2018 年 7 月 5 日经广州市南沙区市场监督管理局核准登记的有限责
任公司。2020 年 11 月，本公司与广州城建开发南沙房地产有限公司、广州正嘉经济
信息咨询有限公司、广州汇星八号实业投资合伙企业（有限合伙）、广州隽峰房地
产开发有限公司、广州隽浩房地产开发有限公司各方签订了《广州南沙区南沙湾
2020NJY-14 地块项目之合作协议》（以下简称“合作协议”）并于 2020 年 12 月完
成股权转让，本公司目前持有隽峰公司 50%的股权。根据隽峰公司章程规定，需由董
事会审议的事项必须经全体董事过半数表决同意方可通过，本公司于隽峰公司董事
会中占有议席超过半数，本公司已实际控制隽峰公司财务和经营的重大决策。
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
无。
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无。
2. 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股
本期归属于少数 本期向少数股东 期末少数股东权
子公司名称 东持股
股东的损益 宣告分派的股利 益余额
比例
安徽中侨公司 49.29% -13,939,423.04 464,526,021.06
品实公司 49% -15,371,696.04 902,066,912.75
隽峰公司 50% -7,456,748.93 393,912,873.02
璟润公司 34% -2,791,447.95 167,049.94
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
3. 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
子公 期末余额 期初余额
司名
称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
安徽
中侨 1,291,998,693.46 141,035,556.21 1,433,034,249.67 278,679,962.49 214,548,171.86 493,228,134.35 1,374,695,244.86 134,817,776.37 1,509,513,021.23 203,739,210.01 337,687,267.75 541,426,477.76
公司
品实
13,043,071,831.12 95,569,284.59 13,138,641,115.71 9,616,902,529.61 1,680,785,702.95 11,297,688,232.56 11,269,104,919.64 52,654,822.67 11,321,759,742.31 9,214,351,429.30 919,284,621.61 10,133,636,050.91
公司
隽峰
2,302,413,256.95 4,556,036.89 2,306,969,293.84 1,081,211,333.35 440,671,458.35 1,521,882,791.70 1,910,436,312.37 1,910,436,312.37 1,860,436,312.37 1,860,436,312.37
公司
璟润
2,357,548,574.83 13,439,244.66 2,370,987,819.49 1,848,193,625.16 522,302,870.98 2,370,496,496.14
公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动现金流
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额
量
安徽中侨公
111,862,068.16 -28,280,428.15 -28,280,428.15 40,986,054.44 149,748,752.58 -47,154,016.41 -47,154,016.41 33,364,698.14
司
品实公司 201.00 -31,370,808.25 -31,370,808.25 1,772,135,867.51 -37,239,114.62 -37,239,114.62 639,929,238.38
隽峰公司 -14,913,497.86 -14,913,497.86 -138,985,202.31 -2,739,243.89 -2,739,243.89 -827,890,000.00
璟润公司 -8,887,785.86 -8,887,785.86 -985,784,461.45
注：璟润公司于 2021 年 7 月引入合作方广州市弘宗房地产开发有限公司并进行增资，公司持股比例从 100.00%调整为 66.0001%，仍
继续控制璟润公司。
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2021 年年度报告
4. 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
5. 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(二) 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
√适用 □不适用
1. 在子公司所有者权益份额的变化情况的说明
√适用 □不适用
交易比
交易类型 公司名称 时间 期末持股比例
例
少数股东增资 广州璟润房地产开发有限公司 2021 年 7 月 34.00% 66.00%
收购少数股权 湖南新地置业发展有限公司 2021 年 8 月 10.00% 100.00%
收购少数股权 湖南武高科房地产开发有限公司 2021 年 8 月 10.00% 100.00%
2. 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
湖南新地置业发展有 湖南武高科房地产开
限公司 发有限公司
购买成本/处置对价 30,763,592.51 20,058,351.17
--现金 30,763,592.51 20,058,351.17
--非现金资产的公允价值
购买成本/处置对价合计 30,763,592.51 20,058,351.17
减：按取得/处置的股权比例计
16,147,957.58 33,199,752.48
算的子公司净资产份额
差额 14,615,634.93 -13,141,401.31
其中：调整资本公积
调整盈余公积
调整未分配利润 14,615,634.93 -13,141,401.31
其他说明
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
2020 年 7 月，璟润公司少数股东弘宗集团增资，增资前公司享有璟润公司净资
产份额为-2,458,135.63 元，增资后公司享有璟润公司净资产份额为 5,742,966.48
元，增资前后净资产份额的差异为 8,201,102.11 元，调增资本公积。
(三) 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
1. 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
合营企业 持股比例(%) 对合营企业或联
主要经营
或联营企 注册地 业务性质 营企业投资的会
地 直接 间接
业名称 计处理方法
捷星公司 广州 广州 房地产业 25.95 权益法
珠实同创
广州 广州 商务服务业 49 权益法
公司
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2. 重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
捷星公司 珠实同创公司 捷星公司 珠实同创公司
流动资产 100,380,679.99 5,960,827.30 598,715,413.57
其中：现金和现金等价物 24,039,525.05 1,962,309.47 77,257,491.85
非流动资产 602,248,348.83 44,116,983.31 75,179.70
资产合计 702,629,028.82 50,077,810.61 598,790,593.27
流动负债 18,155,481.10 13,820.31 31,094,049.07
非流动负债 172,044,100.00 50,939,000.00
负债合计 190,199,581.10 13,820.31 82,033,049.07
少数股东权益
归属于母公司股东权益 512,429,447.72 50,063,990.30 516,757,544.20
按持股比例计算的净资产份额 132,975,441.68 24,531,355.25 134,098,582.72
调整事项 -86.56
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他 -86.56
对合营企业权益投资的账面价值 132,975,355.12 24,531,355.25 134,098,582.72
存在公开报价的合营企业权益投资
的公允价值
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期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
捷星公司 珠实同创公司 捷星公司 珠实同创公司
营业收入
财务费用 -191,159.09 -113,558.55 79,560.77
所得税费用 1,640.78
净利润 -4,328,096.48 63,990.30 -5,387,623.04
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -4,328,096.48 63,990.30 -5,387,623.04
本年度收到的来自合营企业的股利
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3. 重要联营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
ss
4. 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 3,498,544.74
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -1,455.26
--其他综合收益
--综合收益总额 -1,455.26
联营企业：
投资账面价值合计 56,142.91 400,000.00
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -343,857.09
--其他综合收益
--综合收益总额 -343,857.09
5. 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
6. 合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
7. 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
8. 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
(四) 重要的共同经营
□适用 √不适用
(五) 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
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2021 年年度报告
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
十、 与金融工具相关的风险
□适用 √不适用
十一、 公允价值的披露
(一) 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
第二层次
项目 第一层次公允价 第三层次公允价
公允价值 合计
值计量 值计量
计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 96,383,332.48 96,383,332.48
1.以公允价值计量且变动
96,383,332.48 96,383,332.48
计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 96,383,332.48 96,383,332.48
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益的
金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 17,419,610.05 17,419,610.05
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让
的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
（六）其他非流动金融资
4,000,000.00 4,000,000.00
产
持续以公允价值计量的资
96,383,332.48 21,419,610.05 117,802,942.53
产总额
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变动
计入当期损益的金融负债
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2021 年年度报告
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计量
且变动计入当期损益的金
融负债
持续以公允价值计量的负
债总额
二、非持续的公允价值计
量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的
资产总额
非持续以公允价值计量的
负债总额
(二) 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
存在活跃市场的金融工具，其公允价值依据资产负债表日活跃市场的报价确
定。若金融工具的报价能够定期且频繁地从交易所、经销商、经纪人、行业协会、
定价服务机构等处获得，且该报价代表了在公平交易中实际发生的市场价格，则视
为该金融工具存在活跃市场。
本公司持有的划分为公允价值第一层级的金融工具均以当前交易价格作为市场
报价。本公司在第一层级的金融工具主要为股票。
(三) 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及
定量信息
□适用 √不适用
(四) 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及
定量信息
√适用 □不适用
1．估值技术、输入值说明
本公司的结构性存款被分类为交易性金融资产，采用现金流量折现法确定公允
价值，对应的不可观察输入值为预期收益率。
本公司其他非流动金融资产的公允价值确认详见“第十节、七（十二）”。
(五) 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观
察参数敏感性分析
□适用 √不适用
(六) 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转
换时点的政策
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(七) 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
(八) 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
(九) 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
(一) 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 企业的持股 企业的表决
比例(%) 权比例(%)
珠实集团 广州市 商业服务业 800,000.00 31.10 31.10
本企业的母公司情况的说明
本公司的直接控股母公司业务性质为商业服务业，注册地为广州市越秀区环市
东路 371-375 号世贸中心南塔 28、29、30 楼。
本公司的最终控制方是广州市人民政府国有资产监督管理委员会。
(二) 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
表决
注 持股
子公司名 法定代 注册资本 权比
子公司类型 企业类型 册 业务性质 比例 组织机构代码
称 表人 （万元） 例
地 （%）
（%）
利用自有资金
珠江投资公 广 投资,物业管
全资子公司 有限公司 朱成杰 2,000.00 100 100 91440101767678888P
司 州 理,停车场经
营,场地出租等
湖 房地产开发,酒
湖南公司 全资子公司 有限公司 曾德煊 40,000.00 100 100 9143000076325990X3
南 店管理等
广
嘉德丰公司 全资子公司 有限公司 林绰浩 房地产开发 8,636.00 100 100 91440000787983812R
州
广
广隆公司 全资子公司 有限公司 胡波 房地产开发 16,217.30 100 100 91440101673481849L
州
护理机构服务;
珠实健康公 广
全资子公司 有限公司 朱成杰 保健按摩;企业 200.00 100 100 91440104093594556N
司 州
管理服务等
安徽中侨公 安
控股子公司 有限公司 庄泽勇 房地产开发 20,288.00 50.71 50.71 91340100057001135J
司 徽
广 房地产经营管
金海公司 控股子公司 有限公司 胡波 2,222.00 100 100 91440000781169772C
州 理策划
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2021 年年度报告
表决
注 持股
子公司名 法定代 注册资本 权比
子公司类型 企业类型 册 业务性质 比例 组织机构代码
称 表人 （万元） 例
地 （%）
（%）
广
盛唐公司 控股子公司 有限公司 杨耀光 房地产开发 3,061.22 51 51 9144018479736402X6
州
广
品实公司 控股子公司 有限公司 陈启明 房地产开发 73,358.00 51 51 91440101MA5CK3QK3H
州
广
璟逸公司 全资子公司 有限公司 林绰浩 房地产开发 5,000.00 100 100 91440101MA5CYEUQ4F
州
深圳灏泽公 深
全资子公司 有限公司 扈佳佳 商务服务业 300.00 100 100 91440300MA5F60DM5L
司 圳
珠实环保公 广 生态保护和环
控股子公司 有限公司 朱成杰 1,000.00 60 60 91440101MA9ULB7Q24
司 州 境治理业
广
璟润公司 控股子公司 有限公司 林绰浩 房地产开发 1,515.15 66 66 91440101MA9UU8FCX9
州
广
隽峰公司 控股子公司 有限公司 王彦 房地产开发 80,000.00 50 50 91440101MA5AYQEU62
州
信息电子技术
服务；商品批
发贸易（许可
审批类商品除
外）；商品零
穗芳鸿华公 广 售贸易（许可
全资子公司 有限公司 李亭 19,607.85 100 100 91440106191043395D
司 州 审批类商品除
外）；场地租
赁（不含仓
储）；物业管
理；科技信息
咨询服务。
广
卓盈公司 全资子公司 有限公司 任明霞 房地产开发 5,000.00 100 100 91440101MA9Y3XNG8R
州
(三) 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他
合营或联营企业情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
广州捷星房地产开发有限公司 合营企业
珠实同创公司 合营企业
璟悦公司 合营企业
广州珠实正势城市更新投资有限公司 联营企业
其他说明
□适用 √不适用
(四) 其他关联方情况
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
广州市城实投资有限公司 母公司的控股子公司
合肥珠侨物业管理有限公司 母公司的控股子公司
广州珠江建设发展有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江物业管理有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江商业经营管理有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江产业园投资发展有限公司 母公司的全资子公司
广州好世界综合大厦有限公司 母公司的全资子公司
广州世界贸易中心大厦有限公司 母公司的全资子公司
广州世界贸易中心大厦物业管理有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江装修工程有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江工程建设监理有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江外资建筑设计院工程咨询有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江外资建筑设计院有限公司 母公司的全资子公司
广州江富投资管理有限公司 母公司的全资子公司
广州江迅清洁服务有限公司 母公司的全资子公司
广州珠建工程造价咨询有限公司 母公司的控股子公司
瑞士中星投资有限公司 母公司的全资子公司
广州盛唐投资有限公司 其他
广东亿华房地产开发有限公司 其他
广州中侨置业投资控股集团有限公司 其他
广州东湛房地产开发有限公司 其他
湖北新地投资集团有限公司 其他
深圳市新泽投资有限公司 其他
广州地铁集团有限公司 其他
唐志威 其他
廖东旗 其他
广州市弘宗房地产开发有限公司 其他
(五) 关联交易情况
1. 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联交易内
关联方 本期发生额 上期发生额
容
广州珠江工程建设监理有限公司 工程监理 18,292,017.00 49,716,480.65
广州珠江装修工程有限公司 装修工程 11,121,470.60 20,853,897.54
广州珠江外资建筑设计院有限公司 勘察设计费 25,487,337.74 38,343,802.05
广州珠江建设发展有限公司 建设工程 1,519,022,474.99 1,126,662,183.94
广州珠江城市管理集团有限公司 物业管理 10,663,776.63 13,350,819.83
广州江迅清洁服务有限公司 清洁服务 270,603.79 397,739.60
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2021 年年度报告
关联交易内
关联方 本期发生额 上期发生额
容
广州世界贸易中心大厦物业管理有
物业管理 81,846.95 52,984.61
限公司
开平住宅建筑工程集团有限公司 工程款 14,833,594.73
广州珠建工程造价咨询有限公司 咨询服务 1,773,669.62 397,262.26
广州地铁集团有限公司 工程款 45,864.83 123,853,211.04
广州地铁集团有限公司 咨询费 984,334.90
广州地铁集团有限公司 工程勘察费 2,314,094.34
广州珠江外资建筑设计院工程咨询
咨询服务 32,000.00
有限公司
广州珠江物业管理有限公司 物业管理 8,600,180.95
广州市珠实同创产业运营管理有限
建设工程 59,189,394.33
公司
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
珠实集团 物业销售 1,542,059,000.00
广州珠江建设发展有限公司 工程技术咨询费 17,660,377.36
广州市城实投资有限公司 工程技术咨询费 24,599,060.22
广州珠江建设发展有限公司 工程款 8,678,115.30
穗芳鸿华公司 物业管理 790,631.89
珠实集团 物业管理 29,850.50
广州天晨房地产开发有限公司 劳务费 3,375,572.02
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
√适用 □不适用
说明：
本公司于 2020 年 12 月收到控股股东珠实集团转来颐德大厦房款 161,916.20 万
元（含税）,于 2021 年 3 月结转收入 154,205.90 万元。
2. 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
委托方/出包 受托方/出包 委托/出包资 委托/出包 委托/出包 托管费/出包 本期确认的托
方名称 方名称 产类型 起始日 终止日 费定价依据 管费/出包费
广州珠江商 参考相关成本
珠江投资公 其他资产托 2021 年 1 2026 年 12
业经营管理 费用及市场情 5,836,584.75
司 管 月1日 月 31 日
有限公司 况协商
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2021 年年度报告
广州珠江商 参考相关成本
其他资产托 2021 年 12 2028 年 12
湖南公司 业经营管理 费用及市场情 2,075,412.00
管 月1日 月 31 日
有限公司 况协商
关联管理/出包情况说明
√适用 □不适用
珠江投资公司委托广州珠江商业经营管理有限公司管理 276 套委托经营物业，
建筑面积共计 42,941.77 平米，及在委托经营期内新增的委托物业的全部或其中的
一部分，委托管理费 51.30 万元/月。
湖南公司委托广州珠江商业经营管理有限公司管理委托管理长沙珠江悦界商业
中心委托经营物业，建筑面积约 6.8 万平方米（最终面积以房产测绘面积为准），
委托经营期限包含两个阶段，第一阶段为 2021 年 12 月 1 日至 2023 年 5 月 1 日（暂
定），开办费和人力成本合计 207.54 万元/月。
3. 关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
租赁资产种 本期确认的 上期确认的租
承租方名称
类 租赁收入 赁收入
广州江富投资管理有限公司 商铺、公寓 1,660,516.00
广州珠江城市管理服务集团股份有
车位 63,000.00
限公司
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期确认的租 上期确认的租
出租方名称 租赁资产种类
赁费 赁费
广州世界贸易中心大厦有限公司 办公室 189,658.04 181,044.00
广州好世界综合大厦有限公司 车位 7,428.59 11,700.00
广州珠江实业集团有限公司 办公室 121,841.37 195,615.00
广州珠江商业经营管理有限公司 办公室、商铺 5,547,907.80
关联租赁情况说明
√适用 □不适用
广州珠江城市管理服务集团股份有限公司承租由珠江物管公司经营的位于广州
市白云区机场西路和顺街 12、14、16 号车库的 18 个停车位，车位租赁费 500.00 元
/月/个。
223 / 245
2021 年年度报告
广州世界贸易中心大厦有限公司将位于广州市越秀区环市东路 371-375 号北塔 7
楼 N702-04 房号的房地产出租给广州市品实房地产开发有限公司作办公用途使用，建
筑面积 214 平方米，租金 20,116.00 元/月。
广州好世界综合大厦有限公司将位于广州市越秀区环市东路 362-366 号好世界广
场停车场 5 楼 44 号停车位出租给广州市品实房地产开发有限公司作车辆停放，租金
1,300.00 元/月。
广州珠江实业集团将位于广州市越秀区华乐路 33 号 309 室地产出租给广州珠江
物业管理有限公司作办公用途使用，租金为 500.00 元/月。
广州珠江实业集团将位于广州市越秀区华乐路 55，57 号华乐大厦南塔 3 楼 305
号房的房地产出租给广州珠江物业管理有限公司作办公用途使用，租金为 20,313.00
元/月。
广州珠江发展集团股份有限公司承租由广州珠江实业集团有限公司委托广州珠
江商业经营管理有限公司经营的位于广州市越秀区东风中路 362 号颐德中心 29-31 层
部分、23 层部分、6 层部分、4 层部分、3 层部分作为办公用途使用，建筑面积 4,366.67
平方米,租金为 589,543.00 元/月。
4. 关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保起 担保是否已
被担保方 担保金额 担保到期日
始日 经履行完毕
主合同项下债务履行期限届满之次日起
珠实集团 4,730,000,000.00 否
两年。
保证期间为主合同项下债务人债务履行
湖南公司 150,000,000.00 否
期限届满之日起两年。
担保的期间为自主合同约定的债务履行
期限届满之日（或债权人垫付款项之
湖南公司 405,500,000.00 日）起，计至全部主合同中最后到期的 否
主合同约定的债务履行期限届满之日
（或债权人垫付款项之日）后三年止。
自主合同生效之日起至主合同项下债务
湖南公司 358,000,000.00 否
履行期限届满之日后三年止。
担保的期间自主合同项下的借款期限届
满之日起三年；主合同确定的债务分期
湖南公司 108,000,000.00 否
履行的，保证期间为最后一期债务履行
期届满之日起三年
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2021 年年度报告
自主合同项下的借款期限届满之次日起
璟逸公司 981,000,000.00 两年；借款提前到期的，则保证期间为 否
借款提前到期日之次日起两年。
自主合同项下的借款期限届满之次日起
璟润公司 395,340,000.00 两年；借款提前到期的，则保证期间为 否
借款提前到期日之次日起三年。
担保的期间为主合同生效之日起至主合
安徽中侨 同项下债务履行期限届满之日后两年
270,000,000.00 否
公司 止。债务提前到期的，担保期间为债务
提前到期日后两年止。
主合同项下所担保的债务逐笔单独计算
隽浩公司 220,000,000.00 保证期间，各债务保证期间为该笔债务 否
履行期限届满之日起三年。
保证期间为自合同生效之日起至融资文
品实公司 306,000,000.00 否
件项下债务履行期限届满之日起五年。
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
主合同项下债务履行期
珠实集团 4,730,000,000.00 否
限届满之次日起两年。
关联担保情况说明
√适用 □不适用
本公司债权投资计划预计投资本金金额不超过人民 20 亿元，期限不超过 5 年。
控股股东珠实集团为公司提供连带责任担保，由公司对珠实集团提供反担保，反担
保方式为连带责任保证，期限为主合同项下债务履行期限届满之次日起两年。详见
2018 年 10 月 26 日发布的《关于为广州珠江实业集团有限公司提供反担保暨关联交
易的公告》（编号：2018-051）。
公司非公开发行公司债券不超过人民币 20 亿元（含 20 亿元），期限不超过 7
年（含 7 年）。控股股东珠实集团提供连带责任担保，公司对珠实集团提供相应反
担保，反担保方式为连带责任保证，期限为主合同项下债务履行期限届满之次日起
两年。具体详见 2019 年 4 月 26 日发布的《关于为广州珠江实业集团有限公司提供
反担保暨关联交易的公告》（编号：2019-031）。目前，已使用的担保额度为 14.3
亿元。
公司非公开发行公司债券不超过人民币 14.4 亿元（含 14.4 亿元），期限不超
过 7 年（含 7 年），控股股东珠实集团为本公司提供连带责任担保，由公司对珠实
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2021 年年度报告
集团提供相应反担保，反担保方式为连带责任保证，期限为主合同项下债务履行期
限届满之次日起两年。具体详见 2020 年 10 月 29 日发布的《关于为广州珠江实业集
团有限公司提供反担保暨关联交易的公告》（编号：2020-066）。目前，已使用的
担保额度为 13 亿元。
5. 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
珠实集团 300,000,000.00 2020 年 9 月 2023 年 9 月 借款年利率 6.5%
珠实集团 540,000,000.00 2020 年 10 月 2023 年 10 月 借款年利率 6.5%
珠实集团 300,000,000.00 2020 年 11 月 2023 年 11 月 借款年利率 6.5%
珠实集团 600,000,000.00 2020 年 12 月 2023 年 12 月 借款年利率 6.5%
借款年利率
珠实集团 250,000,000.00 2018 年 6 月 2021 年 6 月
7.5%，已归还
借款年利率
珠实集团 750,000,000.00 2018 年 5 月 2021 年 5 月
7.5%，已归还
珠实集团 760,000,000.00 2021 年 4 月 2024 年 4 月 借款年利率 6.5%
借款年利率
珠实集团 1,000,000,000.00 2021 年 3 月 2021 年 9 月
6.0%，已归还
借款年利率 6%，
珠实集团 200,000,000.00 2021 年 11 月 2021 年 11 月
已归还
珠实集团 2,683,237,896.63 2019 年 5 月 2023 年 2 月 借款年利率 7%
广州地铁集团有
2,578,012,881.08 2019 年 5 月 2023 年 2 月 借款年利率 7%
限公司
广州市弘宗房地
540,229,384.89 2021 年 7 月 2024 年 7 月 借款年利率 8%
产开发有限公司
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出
东湛公司 335,000,000.00 2018 年 6 月 2021 年 6 月 借款年利率 12%
亿华公司 831,283,477.63 2018 年 6 月 2021 年 6 月 借款年利率 12%
亿华公司 1,113,260,000.00 2018 年 1 月 2021 年 1 月 借款年利率 12%
6. 关联方资产转让、债务重组情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
廖东旗 收购股权 73,472,835.53
湖北新地投资集团有限公司 收购股权 10,164,388.74
深圳新泽投资有限公司 收购股权 40,657,554.94
注：2021 年 8 月，子公司湖南公司与湖北新地投资集团有限公司及深圳新泽投
资有限公司签订股权转让协议，本公司以 50,821,943.68 元的价格收购少数股东持
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2021 年年度报告
有的湖南新地及武高科公司各 10%的股权，收购完成后，湖北新地投资集团有限公
司、深圳新泽投资有限公司不再与公司构成关联方关系。
7. 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 858.05 739.53
8. 其他关联交易
√适用 □不适用
项目 关联方 期末余额 期初余额
委托贷款 穗芳鸿华公司 41,000,000.00
委托贷款 亿华公司 1,113,260,000.00 1,113,260,000.00
合计 1,113,260,000.00 1,154,260,000.00
(六) 关联方应收应付款项
1. 应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名 期末余额 期初余额
关联方
称 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账
广州珠江建设发展有限公司 227,568.18 6,827.05 8,086,289.40 242,588.68
款
广东嘉福国际大酒店有限公司 975,000.00 975,000.00
合肥珠侨物业管理有限公司 2,553,344.49 76,600.33 919,183.83 27,575.51
广州珠江工程建设监理有限公
司
广州珠江产业园投资发展有限
272,867.32 8,186.02
公司
广州市城实投资有限公司 26,075,003.82 782,250.11
广州珠江物业管理有限公司 400.00 12.00
广州珠江商业经营管理有限公
256.00 7.68
司
预付账
广州珠江建设发展有限公司 219,504,583.06
款
广州世界贸易中心大厦有限公
957.90 41,532.00
司
广州世界贸易中心大厦物业管
168.14 18,902.00
理有限公司
广州好世界综合大厦有限公司 13,503.23 2,600.00
其他应
广东亿华房地产开发有限公司 913,714,166.28 459,714,421.32 908,111,204.48 336,735,553.82
收款
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2021 年年度报告
广州中侨置业投资控股有限公
350,000,000.00 350,000,000.00
司
广州东湛房地产开发有限公司 338,907,610.33 218,867,090.85 338,689,762.33 144,413,050.93
广州珠江建设发展有限公司 785,889.41 66,000.00
穗芳鸿华科技发展有限公司 109,434,032.00
广州市骏合展览策划有限公司 4,197,800.00 4,197,800.00
瑞士中星投资有限公司 1,558,662.48 46,759.87
广州天晨房地产开发有限公司 1,407,569.45
广州珠江城市管理集团有限公
616,918.24 619,671.60 0.70
司
唐志威 47,500.00 1,425.00 47,500.00 1,425.00
广州珠江装修工程有限公司 35,968.54
广州好世界综合大厦有限公司 30,200.00
湖北新地投资集团有限公司 7,789,447.85 233,683.44
2. 应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 广州珠江建设发展有限公司 435,424,672.70 506,119,060.40
广州地铁集团有限公司 26,943,285.07 33,979,344.39
广州珠江装修工程有限公司 4,539,144.59 8,876,434.39
广州珠江外资建筑设计院有限公司 0.30 7,266,794.30
广州珠江工程建设监理有限公司 3,661,049.22 2,091,086.08
广州珠江外资建筑设计院工程咨询有限公
32,000.00 32,000.00
司
广州珠江城市管理集团有限公司 3,448,138.55 8,450.00
广州珠江实业集团有限公司 1,271.07 1,271.07
广州市珠实同创产业运营管理有限公司 59,189,394.33
广州珠江物业管理有限公司 1,969,829.69
广州珠江商业经营管理有限公司 513,000.00
其他应付款 广州珠江实业集团有限公司 5,417,948,918.56 5,810,743,379.36
广州地铁集团有限公司 2,774,515,230.85 3,578,084,109.72
广州市弘宗房地产开发有限公司 541,549,945.61
广州盛唐投资有限公司 32,436,170.74 32,436,170.74
湖北新地投资集团有限公司 32,280,000.00
唐志威 14,660,988.71 14,670,383.71
深圳市新泽投资有限公司 8,070,000.00
广州珠江建设发展有限公司 2,323,593.50 1,038,947.02
合肥珠侨物业管理有限公司 216,162.22
广州珠江装修工程有限公司 189,380.84 210,380.84
广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 51,687.96 69,832.12
广州天晨房地产开发有限公司 696.35
广州中侨置业投资控股集团有限公司 8,164,892.58
广州珠江物业管理有限公司 3,059,107.43
广州珠江商业经营管理有限公司 2,368,448.21
合同负债 广州珠江实业集团有限公司 1,541,545,363.80
广州珠江物业管理有限公司 6,500.00
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2021 年年度报告
预收款项 广州珠江物业管理有限公司 95,833.34
(七) 关联方承诺
□适用 √不适用
(八) 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
(一) 股份支付总体情况
□适用 √不适用
(二) 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
(三) 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
(四) 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
(五) 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
(一) 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
截至 2021 年 12 月 31 日，本公司已签订合同（主要为建安合同）但未付的大额
约定工程款支出共计人民币 5,092,442,448.07 元，需在合同他方履行合同约定义务
时进行支付，具体如下：
单位：元 币种：人民币
性质 影响 合同金额 已支付金额 涉及金额
土建总承包合 无重大影
12,883,359,232.68 7,790,916,784.61 5,092,442,448.07
同 响
合计 / 12,883,359,232.68 7,790,916,784.61 5,092,442,448.07
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2021 年年度报告
(二) 或有事项
1. 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
（1）按揭贷款担保情况
截至 2021 年 12 月 31 日，本公司为购买商品房房业主的按揭贷款提供担保的余
额为 2,837,520,536.05 元。
（2）诉讼事项
①盛唐公司
从 2014 年至 2020 年期间，本公司子公司盛唐公司因逾期交楼造成业主集体维
权 ，被陈伯南、曾庆文等多个业主起诉要求盛唐公司支付迟延交楼违约金及利息。
截至报告日，多个业主起诉盛唐公司关于商品房预售合同纠纷案已判决，法院
对盛唐公司相关房产进行了轮候查封。
②广州东湛房地产开发有限公司
截至报告日，共有 45 宗诉讼涉及公司对东湛公司债权投资的抵押物，其中一审
阶段：已开庭未判决 2 宗，原告撤诉 7 宗，判决生效 21 宗；二审阶段：判决生效 13
宗；调解结案 1 宗；驳回再审申请 1 宗。
（3）盛唐公司为广州茂源电气有限公司提供担保事项
本公司子公司盛唐公司作为担保人为广州茂源电气有限公司（简称茂源公司）
向东莞银行股份有限公司广州分行（简称东莞银行）的借款提供担保。根据茂源公
司与东莞银行的借款合同显示，广州茂源电气有限公司与东莞银行股份有限公司广
州分行于 2013 年 7 月 11 日与 2014 年 3 月 5 日分别签订了 1,800 万元﹝东银（98）
2013 年对公流贷字第 000095 号﹞与 4,655 万元﹝东银（98）2014 年对公流贷字第
000020 号﹞的借款合同。针对上述担保行为，盛唐公司已将位于从化市街口街新村
北路 52-56 号翰林国际公馆在建工程的 60 套房产抵押给东莞银行。该债权尚未获得
清偿，截至 2021 年 12 月 31 日，盛唐公司作为担保人，承担的连带本金及利息偿还
金额为 1.28 亿元。
公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
230 / 245
2021 年年度报告
十五、 资产负债表日后事项
(一) 重要的非调整事项
□适用 √不适用
(二) 利润分配情况
□适用 √不适用
(三) 销售退回
□适用 √不适用
(四) 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
(一) 前期会计差错更正
1. 追溯重述法
□适用 √不适用
2. 未来适用法
□适用 √不适用
(二) 债务重组
□适用 √不适用
(三) 资产置换
1. 非货币性资产交换
□适用 √不适用
2. 其他资产置换
□适用 √不适用
(四) 年金计划
□适用 √不适用
(五) 终止经营
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
归属于母公司所有
项目 收入 费用 利润总额 所得税费用 净利润
者的终止经营利润
海南绿岛
346,544.50 -479,869.36 -479,869.36 -479,869.36
公司
珠江物管
36,932,166.78 37,425,081.00 -1,430,257.39 21,802.78 -1,452,060.17 -1,161,648.14
公司
合计 36,932,166.78 37,771,625.50 -1,910,126.75 21,802.78 -1,931,929.53 -1,641,517.50
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2021 年年度报告
(六) 分部信息
1. 报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
2. 报告分部的财务信息
□适用 √不适用
3. 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明
原因
□适用 √不适用
4. 其他说明
□适用 √不适用
(七) 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
(八) 其他
√适用 □不适用
1.广东亿华房地产开发有限公司项目投资及减值情况说明
2018 年 1 月，本公司签订《广州市景豪坊项目合作合同》，约定本公司以
4,674.00 万元受让广东亿华房地产开发有限公司（以下简称“亿华公司”）41%股
权，并以委托贷款形式提供借款 111,326.00 万元，借款期限为三年，年利率为
12%，贷款抵押物为亿华公司持有的景豪坊西区土地，本公司为该抵押物第二顺位抵
押人。
2018 年 6 月，本公司签订《广州市景豪坊项目合作合同补充协议一》，约定本
公司向亿华公司补充提供 84,000.00 万元的借款，借款期限为三年，年利率为 12%，
贷款抵押物为亿华公司持有的景豪坊西区土地、股东广州市景兴房地产开发有限公
司（以下简称“景兴公司”）持有的景豪坊东区在建工程及荟景湾项目部分物业；
其中景豪坊西区土地为第三顺位抵押权，景豪坊东区在建工程为第一顺位抵押权，
荟景湾项目部分物业为第二顺位抵押权，荟景湾项目小部分车位为第一顺位抵押
权。
2018 年第三季度，亿华公司出现利息逾期支付的情况。2021 年 1 月 1 日，公司
对亿华公司已确认投资款（其他非流动金融资产）账面净值余额 0 元，委托贷款
232 / 245
2021 年年度报告
（一年内到期的非流动资产）账面净值余额 111,326.00 万元，直接贷款（其他应收
款）账面净值余额 57,137.57 万元。
2021 年广州房地产市场价格波动，房地产行业整体下滑，公司结合项目实际推
进情况，对亿华公司的股权及债权投资进行减值测试：根据广东财兴资产评估土地
房地产估价有限公司出具报告号为财兴资评字（2022）第 069 号以财务报告为目的
的 41%股权可收回金额资产评估报告，以及报告号为财兴资评字（2022）第 070 号以
财务报告为目的的债权可收回金额资产评估报告，公司持有的亿华公司股权及债权
的可收回金额为 156,165.68 万元。公司于 2021 年新增计提其他应收款减值准备金
额为 12,297.89 万元。
2.广州东湛房地产开发有限公司项目投资及减值情况说明
2018 年 6 月，本公司签订了《股权合作协议》，约定本公司以增资形式，向广
州东湛房地产开发有限公司（以下简称“东湛公司”）投入资本金 6,500.00 万元，
持有东湛公司 30.23%的股权。同月，本公司与东湛公司签订《借款合同》，向东湛
公司提供直接贷款 33,500.00 万元，借款期限为三年，年利率为 12%，抵押物为东湛
公司部分物业。
2018 年第四季度，东湛公司开始出现利息逾期支付的情况。2021 年 1 月 1 日，
公司对东湛公司已确认投资款（其他非流动金融资产）账面净值余额 0 元，直接贷
款（其他应收款）账面净值余额 19,449.45 万元。
2021 年广州房地产市场价格波动，房地产行业整体下滑，公司结合项目实际推
进情况，对东湛公司的股权及债权投资进行减值测试：根据中联国际评估咨询有限
公司出具报告号为中联国际评字【2022】第 TKGQD0041 号以财务报告为目的的债权
减值测试资产评估报告，本公司持有的抵押物，包括【广州市花都区颐和盛世别墅
61 栋、会所 1 栋、商铺 74 间、住宅 209 套、在建住宅 75 套，广州市花都区颐和山
庄二层餐厅 1 项及广州开发区东江大道 310 号仓库 1 栋合计 422 项房产的】评估市
场价值（不含增值税）为 71,055.88 万元。
目前本公司持有的抵押物中部分住宅、商铺等存在抵押前被认购的情况，且东
湛公司与本公司存在纠纷，部分财务资料和原始资料无法获取。基于上述情况，本
公司根据评估报告的市场价值对东湛公司的股权和债权投资进行减值测试：以抵押
物的评估市场价值 71,055.88 万元，再减去有争议抵押物价值、处置税费及优先受
偿金额 59,051.83 万元后，认为处置抵押物可收回价值的最佳估计金额为 12,004.05
233 / 245
2021 年年度报告
万元；以抵押物的可收回价值与投资款及债权投资的账面净值之差额，计提减值准
备。公司于 2021 年新增计提其他应收款的减值准备金额为 7,445.40 万元。
3.广州中侨置业投资控股集团有限公司预付股权款及减值情况说明
2016 年 10 月，本公司与广州中侨、子公司安徽中侨签订了《股权转让合同》，
合同约定安徽中侨若在未来三年内销售业绩达到约定条件，本公司以 50,000.00 万
元受让广州中侨持有的安徽中侨 49.29%股权。本公司于 2017 年 1 月向广州中侨预付
股权转让款 35,000.00 万元。如果安徽中侨销售业绩未达到约定条件，双方终止
《股权转让合同》，广州中侨向本公司退还股权转让预付款 35,000.00 万元，广州
中侨以其持有的安徽中侨 49.29%股权进行质押。
2019 年 10 月，安徽中侨销售业绩未能在在约定期间内达到约定条件，但广州中
侨未按约定及时退还股权转让预付款。2021 年 1 月 1 日，本公司已确认预付股权款
（其他应收款）账面余额 35,000.00 万元， 根据国众联资产评估土地房地产估价有
限公司出具的国众联评报字（2021）第 3-0157 号资产评估报告，已质押至本公司的
广州中侨持有安徽中侨 49.29%股权的价值为 51,641.97 万元，本公司认为质押股权
的价值高于预付股权款账面余额，未计提减值。
4.出售颐德大厦
2020 年 12 月 24 日，公司与广州珠江实业集团有限公司（以下简称“珠实集
团”）签订《珠江颐德大厦资产交易合同》，公司拟通过非公开协议转让的方式向
控股股东珠实集团转让公司所持有的颐德大厦所有权。根据中联国际评估咨询有限
公司出具中联国际评字【2020】第 FIGQD0329 号资产评估报告，颐德大厦的评估值
为 154,433.96 万元（不含增值税）；截至报告日，公司已收到含税转让款为人民币
161,916.20 万元（不含税转让款为 154,205.90 万元），2021 年 1 月公司已将所有
仍在有效期的租约全部重新签署移交给珠实集团，并于 2021 年 3 月完成颐德大厦产
权过户移交手续。
十七、 母公司财务报表主要项目注释
(一) 应收账款
1. 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
234 / 245
2021 年年度报告
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 26,075,003.82
1至2年
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 26,075,003.82
2. 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 价值 比例 价值
金额 金额 比例 金额 金额 比例
(%) (%)
(%) (%)
按单项计提坏账准备
其中：
按组合计提坏账准备 26,075,003.82 100.00 782,250.11 3.00 25,292,753.71 7,360,000.00 100.00 220,800.00 3.00 7,139,200.00
其中：
账龄组合 26,075,003.82 100.00 782,250.11 3.00 25,292,753.71 7,360,000.00 100.00 220,800.00 3.00 7,139,200.00
合计 26,075,003.82 / 782,250.11 / 25,292,753.71 7,360,000.00 / 220,800.00 / 7,139,200.00
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 26,075,003.82 782,250.11 3.00
合计 26,075,003.82 782,250.11 3.00
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
3. 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
235 / 245
2021 年年度报告
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他变 期末余额
计提
转回 核销 动
账龄组合 220,800.00 561,450.11 782,250.11
合计 220,800.00 561,450.11 782,250.11
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
4. 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
5. 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
广州市城实投资有限公司 26,075,003.82 100.00 782,250.11
合计 26,075,003.82 100.00 782,250.11
6. 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
7. 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(二)其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 5,478,460,551.23 4,503,406,437.30
合计 5,478,460,551.23 4,503,406,437.30
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2021 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
1. 应收利息分类
□适用 √不适用
2. 重要逾期利息
□适用 √不适用
3. 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
1. 应收股利
□适用 √不适用
2. 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
3. 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
1. 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 3,564,685,531.88
1至2年 773,506,669.23
2至3年 456,025,108.37
3 年以上
3至4年 1,356,282,776.91
4至5年 5,440,800.88
5 年以上 2,121,505.94
减：坏账准备 -679,601,841.98
237 / 245
2021 年年度报告
合计 5,478,460,551.23
2. 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 5,599,247,249.72 4,959,552,270.73
物业维修基金 7,204,829.25 7,284,071.68
备用金 849,976.99 1,343,548.25
代垫款 606,445.47 1,558,662.48
保证金 550,022,000.00 14,603,046.00
押金 81,091.00 586,556.20
其他 50,800.78 1,271,618.87
减：坏账准备 -679,601,841.98 -482,793,336.91
合计 5,478,460,551.23 4,503,406,437.30
3. 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
未来12个月 整个存续期预期 整个存续期预期信 合计
坏账准备
预期信用损 信用损失(未发生 用损失(已发生信
失 信用减值) 用减值)
2021年1月1日余
350,710.53 482,442,626.38 482,793,336.91
额
2021年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 23,575.65 197,432,907.42 197,456,483.07
本期转回 647,978.00 647,978.00
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日
374,286.18 679,227,555.80 679,601,841.98
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
预期信用损
债务人名称 账面余额 坏账准备 计提理由
失率（%）
亿华公司 913,714,166.28 459,714,421.32 50.31 详见本节、十六（八）
东湛公司 338,907,610.33 218,867,090.85 64.58 详见本节、十六（八）
合 计 1,252,621,776.61 678,581,512.17 / /
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
4. 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
其
转销
类别 期初余额 他 期末余额
计提 收回或转回 或核
变
销
动
单项计提预期信
用损失的其他应 482,442,626.38 197,432,907.42 647,978.00 679,227,555.80
收款
按组合计提预期
信用损失的其他
应收款
其中：账龄组合 350,710.53 23,575.65 374,286.18
低风险组合
合计 482,793,336.91 197,456,483.07 647,978.00 679,601,841.98
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
5. 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
6. 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收
款项的 款期末余额 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄
性质 合计数的比 期末余额
例(%)
卓盈公司 往来款 1,634,630,000.00 1 年以内 26.54
1 年以内、
亿华公司 往来款 913,714,166.28 14.84 459,714,421.32
3-4 年
璟润公司 往来款 846,503,600.00 1 年以内 13.75
广州市荔湾区冲
口街坑口股份合 保证金 550,000,000.00 1 年以内 8.93
作经济联合社
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2021 年年度报告
1 年以内、
隽浩公司 往来款 498,399,204.11 8.09
1-2 年
合计 / 4,443,246,970.39 / 72.15 459,714,421.32
7. 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
8. 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
9. 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(三)长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减
项目 值
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 账面价值
准
备
对子公司投资 4,129,524,679.50 15,612,245.00 4,113,912,434.50 3,186,055,127.06 3,186,055,127.06
对联营、合营企
161,005,255.11 161,005,255.11 476,257,173.25 476,257,173.25
业投资
合计 4,290,529,934.61 15,612,245.00 4,274,917,689.61 3,662,312,300.31 3,662,312,300.31
1. 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计提减值 减值准备期末
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
准备 余额
珠江物管公司 2,400,000.00 2,400,000.00 0.00
珠江投资公司 18,000,000.00 18,000,000.00
湖南公司 394,000,000.00 394,000,000.00
嘉德丰公司 510,886,915.00 510,886,915.00
珠实健康公司 1,240,000.00 1,240,000.00
广隆公司 335,600,000.00 335,600,000.00
安徽中侨公司 500,000,000.00 500,000,000.00
金海公司 85,692,835.53 85,692,835.53
海南绿岛公司 100,000,000.00 100,000,000.00 0.00
盛唐公司 15,612,245.00 15,612,245.00 15,612,245.00 15,612,245.00
深圳灏泽公司 100,000.00 100,000.00
品实公司 629,523,131.53 348,942,000.00 978,465,131.53
璟逸公司 555,000,000.00 555,000,000.00
珠实环保公司 3,000,000.00 3,000,000.00
璟润公司 10,000,000.00 10,000,000.00
240 / 245
2021 年年度报告
隽峰公司 25,000,000.00 375,000,000.00 400,000,000.00
穗芳鸿华公司 321,927,552.44 321,927,552.44
卓盈公司
合计 3,186,055,127.06 1,045,869,552.44 102,400,000.00 4,129,524,679.50 15,612,245.00 15,612,245.00
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2021 年年度报告
2. 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动 减值
投资 期初 宣告发放 计提 期末 准备
权益法下确认的投 其他综合 其他权
单位 余额 追加投资 减少投资 现金股利 减值 其他 余额 期末
资损益 收益调整 益变动
或利润 准备 余额
一、合营企业
穗芳鸿华公
342,158,590.53 -20,231,039.09 -321,927,551.44
司
捷星公司 134,098,582.72 -1,123,227.60 132,975,355.12
珠实同创公
24,500,000.00 31,355.25 24,531,355.25
司
璟悦公司 3,500,000.00 -1,455.26 3,498,544.74
小计 476,257,173.25 28,000,000.00 -21,324,366.70 -321,927,551.44 161,005,255.11
二、联营企业
小计
合计 476,257,173.25 28,000,000.00 -21,324,366.70 -321,927,551.44 161,005,255.11
242 / 245
2021 年年度报告
(四) 营业收入和营业成本
1. 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,966,034,645.09 923,885,510.60 261,031,625.22 96,789,026.23
其他业务 44,612,031.25 8,450,466.26 104,566,368.00 48,372,169.27
合计 2,010,646,676.34 932,335,976.86 365,597,993.22 145,161,195.50
2. 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
3. 履约义务的说明
□适用 √不适用
4. 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
(五)投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益
权益法核算的长期股权投资收益 -21,324,366.70 -28,747,384.74
处置长期股权投资产生的投资收益 13,821,301.95 208,100,000.00
交易性金融资产在持有期间的投资收益 1,382,376.62 5,264,866.65
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益 22,224,511.93
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
其他非流动金融资产持有期间取得的股利收入 600,000.00
合计 -5,520,688.13 206,841,993.84
(六) 其他
□适用 √不适用
243 / 245
2021 年年度报告
十八、 补充资料
(一) 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 13,152,338.69 注1
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相
关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补 1,365,095.47
助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成
本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项
资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部
分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日
的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易
性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动
29,947,078.59 注2
损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资
产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权
投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准
729,993.00
备转回
对外委托贷款取得的损益 1,517,295.60 注3
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益
进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 998,464.95
其他符合非经常性损益定义的损益项目
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2021 年年度报告
减：所得税影响额 4,614,493.69
少数股东权益影响额 -51,481.03
合计 43,147,253.64
其他说明：
注 1：主要为本年度处置珠江物管公司股权产生的投资收益。
注 2：主要是公司持有的股票、结构性存款对公允价值变动收益及投资收益的影响。
注 3：本年度向东迅公司提供委托贷款实现的损益。
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告
第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，
应说明原因。
□适用 √不适用
(二) 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资 每股收益
报告期利润
产收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 3.07 0.08 0.08
扣除非经常性损益后归属于公司
1.06 0.03 0.03
普通股股东的净利润
(三) 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
(四) 其他
□适用 √不适用
董事长：张研
董事会批准报送日期：2022 年 3 月 29 日
修订信息
□适用 √不适用
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