上市公司并购重组财务顾问专业意见附表
第 2 号——重大资产重组
广州珠江发展集团股份有限公司 中国国际金融股份有限公
独立财务顾问
上市公司名称 （以下简称“珠江股份”或“上 司（以下简称“中金公
名称
市公司”） 司”）
证券简称 珠江股份 证券代码 600684.SH
交易类型 购买√ 出售√ 其他方式□
广州珠江实业集团有限公司（以
下简称“珠实集团”）、广州珠 是否构成关联
交易对方 是√ 否□
江健康资源管理集团有限公司 交易
（以下简称“珠江健康”）
上市公司拟将所持有的房地产开发业务相关的资产负债置出（以下简称“置
出资产”或“拟置出资产”），置入珠实集团与珠江健康合计持有的广州珠
本次重组概况 江城市管理服务集团股份有限公司（以下简称“珠江城服”或“置入资产”）
100%股权，估值差额部分以现金进行补足。本次交易完成后，上市公司将
持有珠江城服 100%股权（以下简称“本次重组”或“本次交易”）。
根据上市公司经审计的 2021 年财务数据、广东中职信会计师事务所（特殊
普通合伙）出具的《广州珠江发展集团股份有限公司 2020 年度至 2022 年
1-8 月拟置出资产专项审计报告》（中职信审专字(2023)第 0054 号，以下简
称“《拟置出资产审计报告》”）、《广州珠江城市管理服务集团股份有限
公司 2020 年度至 2022 年 1-8 月专项审计报告》（中职信审专字(2023)第
0053 号，以下简称“《拟置入资产审计报告》”）以及本次交易作价情况，
对本次交易是否构成重大资产重组的指标计算情况如下：
1、本次交易拟置入资产
本次交易拟置入资产为珠江城服 100%的股权。根据《拟置入资产审计报
告》及上市公司 2021 年经审计的财务数据，对本次交易是否构成重大资产
重组的指标计算情况如下：
单位：万元
判断构成重大 项目 资产总额 营业收入 资产净额
资产重组的依
拟置入资产（珠江城服
据 93,325.10 119,056.21 32,013.08
100%的股权）
拟置入资产交易金额 77,851.63 - 77,851.63
拟置入资产计算依据（拟
置入资产与交易金额孰 93,325.10 119,056.21 77,851.63
高）
上市公司 3,320,697.60 360,731.40 216,978.53
财务指标占比 2.81% 33.00% 35.88%
注：资产净额为归属于母公司所有者权益口径。
2、本次交易拟置出资产
1
本次交易拟置出资产主要包括股权、债权及相关负债。根据《拟置出资产
审计报告》及上市公司 2021 年经审计的财务数据，对本次交易是否构成重
大资产重组的指标计算情况如下：
单位：万元
项目 资产总额 营业收入 资产净额
拟置出资产组 3,286,240.15 155,248.64 536,830.73
上市公司 3,320,697.60 360,731.40 216,978.53
财务指标占比 98.96% 43.04% 247.41%
注：资产净额为归属于母公司所有者权益口径。
根据《上市公司重大资产重组管理办法》的相关规定，上市公司同时购买、
出售资产的，应当分别计算购买、出售资产的相关比例，并以二者中比例
较高者以准。基于上述测算，本次交易构成《上市公司重大资产重组管理
办法》规定的上市公司重大资产重组行为。
本次交易中的拟置出资产为珠江股份所持有的房地产开发业务相关的资产
负债，拟置入资产为交易对方合计持有的珠江城服的 100%股权。上市公
司拟将所持有的房地产开发业务相关的资产负债置出，置入珠实集团与珠
江健康合计持有的珠江城服 100%股权，估值差额部分以现金进行补足。
方案简介
具体而言，置出资产包括上市公司持有的与房地产开发业务相关的控股公
司股权、参股公司股权；应收参股公司与房地产开发相关的债权；为开展
房地产开发业务发行的公司债券。本次交易完成后，上市公司将持有珠江
城服 100%股权。
核查意见
序号 核查事项 备注与说明
是 否
一、交易对方的情况
1.1 交易对方的基本情况
交易对方的名称、企业性质、注册地、主要办公地
1.1.1 点、法定代表人、税务登记证号码与实际情况是否 是
相符
1.1.2 交易对方是否无影响其存续的因素 是
交易对方为自然人的，是否未取得其他国家或者
1.1.3 不适用
地区的永久居留权或者护照
交易对方阐述的历史沿革是否真实、准确、完整，
1.1.4 是
不存在任何虚假披露
1.2 交易对方的控制权结构
交易对方披露的产权及控制关系是否全面、完整、
1.2.1 是
真实
如交易对方成立不足一年或没有开展实际业务，
1.2.2 是否已核查交易对方的控股股东或者实际控制人 不适用
的情况
是否已核查交易对方的主要股东及其他管理人的
1.2.3 是
基本情况
1.3 交易对方的实力
是否已核查交易对方从事的主要业务、行业经验、
1.3.1 是
经营成果及在行业中的地位
2
1.3.2 是否已核查交易对方的主要业务发展状况 是
是否已核查交易对方的财务状况，包括资产负债
1.3.3 是
情况、经营成果和现金流量情况等
1.4 交易对方的资信情况
交易对方及其高级管理人员、交易对方的实际控
制人及其高级管理人员最近 5 年内是否未受到过
行政处罚（不包括证券市场以外的处罚）、刑事处 是
1.4.1 罚或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者
仲裁
交易对方及其高级管理人员最近 5 年是否未受到
是
与证券市场无关的行政处罚
除珠江股份之外，
交易对方珠实集
交易对方是否未控制其他上市公司 否 团还控制上市公
司 苏 交 科
1.4.2
（300284.SZ）。
如控制其他上市公司的，该上市公司的合规运作
情况，是否不存在控股股东占用上市公司资金、利 是
用上市公司违规提供担保等问题
1.4.3 交易对方是否不存在其他不良记录 是
1.5 交易对方与上市公司之间的关系
交易对方珠实集
团为上市公司控
股股东，交易对方
1.5.1 交易对方与上市公司之间是否不存在关联关系 否 珠江健康为上市
公司控股股东珠
实集团的全资子
公司。
交易对方珠实集
团存在向上市公
交易对方是否未向上市公司推荐董事或者高级管
1.5.2 否 司推荐董事或者
理人员的情况
高级管理人员的
情况。
不适用，本次交易
交易对方是否承诺在限定期限内不以任何形式转
1.6 不涉及发行股份
让其所持股份
购买资产。
1.7 交易对方是否不存在为他人代为持有股份的情形 是
二、上市公司重组中购买资产的状况
（适用于上市公司购买资产、对已设立企业增资、接受附义务的赠与或者托管资产等情况）
购买资产所属行业是否符合国家产业政策鼓励范
2.1 围，若不属于，是否不存在影响行业发展的重大政 是
策因素
2.2 购买资产的经营状况
购买的资产及业务在最近 3 年内是否有确定的持
2.2.1 是
续经营记录
交易对方披露的取得并经营该项资产或业务的时
2.2.2 是
间是否真实
3
2.2.3 购买资产最近 3 年是否不存在重大违法违规行为 是
2.3 购买资产的财务状况
2.3.1 该项资产是否具有持续盈利能力 是
收入和利润中是否不包含较大比例（如 30%以上）
2.3.2 是
的非经常性损益
是否不涉及将导致上市公司财务风险增加且数额
2.3.3 是
较大的异常应收或应付帐款
本次重组之后，资
产负债率有所下
降，2021 年末从
交易完成后是否未导致上市公司的负债比例过大
2.3.4 是 88.40% 降 到
（如超过 70%），属于特殊行业的应在备注中说明
82.52%；2022 年 8
月末从 93.31%降
到 82.66%。
本次重组之后，上
市公司可能因置
出璟润公司而新
增对关联方提供
的担保，珠实集团
交易完成后上市公司是否不存在将承担重大担保
2.3.5 否 已经对此提供足
或其他连带责任，以及其他或有风险问题
额反担保。相关事
项不会对上市公
司未来稳定经营
产生重大不利影
响。
相关资产或业务是否不存在财务会计文件虚假记
2.3.6 是
载；或者其他重大违法行为
2.4 购买资产的权属状况
2.4.1 权属是否清晰
是否已经办理了相应的权属证明，包括相关资产
2.4.1.
的所有权、土地使用权、特许经营权、知识产权或 是
1
其他权益的权属证明
交易对方向上市公司转让前述资产是否不存在政
是
2.4.1. 策障碍、抵押或冻结等权利限制
2 是否不会产生诉讼、人员安置纠纷或其他方面的
是
重大风险
2.4.1. 该资产正常运营所需要的人员、技术以及采购、营
是
3 销体系等是否一并购入
如为完整经营性资产（包括股权或其他可独立核
2.4.2
算会计主体的经营性资产）
2.4.2. 交易对方是否合法拥有该项权益类资产的全部权
是
1 利
2.4.2. 该项权益类资产对应的实物资产和无形资产的权
是
2 属是否清晰
2.4.2. 与该项权益类资产相关的公司发起人是否不存在
是
3 出资不实或其他影响公司合法存续的情况
2.4.2. 属于有限责任公司的，相关股权注入上市公司是 不适用，标的公司
4 否已取得其他股东的同意或者是有证据表明，该 为股份有限公司。
4
股东已经放弃优先购买权
2.4.2. 股权对应的资产权属是否清晰 是
5 是否已办理相应的产权证书 是
该项资产（包括该股权所对应的资产）是否无权利
是
负担，如抵押、质押等担保物权
2.4.3
是否无禁止转让、限制转让或者被采取强制保全
是
措施的情形
是否不存在导致该资产受到第三方请求或政府主
是
2.4.4 管部门处罚的事实
是否不存在诉讼、仲裁或其他形式的纠纷 是
相关公司章程中是否不存在可能对本次交易产生
2.4.5 是
影响的主要内容或相关投资协议
标的公司在 2021
相关资产是否在最近 3 年曾进行资产评估或者交
是 年曾进行改制评
易
估。
相关资产的评估或者交易价格与本次评估价格相
是
比是否存在差异
由于评估基准日、
评估方法、评估目
2.4.6
的以及评估当时
如有差异是否已进行合理性分析 是 的企业发展状况
不同，两次评估结
果存在差异具有
合理性。
相关资产在最近 3 年曾进行资产评估或者交易的，
是
是否在报告书中如实披露
2.5 资产的独立性
进入上市公司的资产或业务的经营独立性，是否
2.5.1 未因受到合同、协议或相关安排约束，如特许经营 是
权、特种行业经营许可等而具有不确定性
注入上市公司后，上市公司是否直接参与其经营
2.5.2 是
管理，或做出适当安排以保证其正常经营
是否不存在控股股东及其关联人以与主业无关资
2.6 是
产或低效资产偿还其占用上市公司的资金的情况
涉及购买境外资产的，是否对相关资产进行核查，
不适用，本次重组
如委托境外中介机构协助核查，则在备注中予以
2.7 不涉及购买境外
说明（在境外中介机构同意的情况下，有关上述内
资产。
容的核查，可援引境外中介机构尽职调查意见）
交易合同约定的资产交付安排是否不存在可能导
2.8 致上市公司交付现金或其他资产后不能及时获得 是
对价的风险，相关的违约责任是否切实有效
2.9 拟在重组后发行新股或债券时连续计算业绩的
购买资产的资产和业务是否独立完整，且在最近
2.9.1 不适用
两年未发生重大变化
购买资产是否在进入上市公司前已在同一实际控
2.9.2 不适用
制人之下持续经营两年以上
2.9.3 购买资产在进入上市公司之前是否实行独立核 不适用
5
算，或者虽未独立核算，但与其经营业务相关的收
入、费用在会计核算上是否能够清晰划分
上市公司与该经营实体的主要高级管理人员是否
签订聘用合同或者采取其他方式确定聘用关系，
2.9.4 不适用
是否就该经营实体在交易完成后的持续经营和管
理作出恰当安排
交易标的的重大会计政策或者会计估计是否与上
是
市公司不存在较大差异
2.10
存在较大差异按规定须进行变更的，是否未对交
不适用
易标的的利润产生影响
购买资产的主要产品工艺与技术是否不属于政策
2.11 不适用
明确限制或者淘汰的落后产能与工艺技术
2.12 购买资产是否符合我国现行环保政策的相关要求 是
三、上市公司重组中出售资产的状况
（适用于上市公司出售资产、以资产作为出资且不控股、对外捐赠、将主要经营性资产委
托他人经营等情况）
出售资产是否不存在权属不清、限制或禁止转让
3.1 是
的情形
上市公司拟将所
持有的房地产开
发业务相关的资
出售资产是否为上市公司的非主要资产，未对上
产负债置出，置入
3.2 市公司收入和盈利构成重大影响，未导致上市公 否
珠江城服 100%股
司收入和盈利下降
权，主营业务转变
为物业管理和文
体运营。
出售的资产是否为难以维持经营的低效或无效资
3.3 否
产
交易合同约定的资产交付安排是否不存在可能导
致上市公司交付现金或其他资产后不能及时获得 是
3.4 对价的风险
相关的违约责任是否切实有效 是
四、交易定价的公允性
4.1 如交易价格以评估值为基准确定
对整体资产评估时，是否对不同资产采取了不同
是
4.1.1 评估方法
评估方法的选用是否适当 是
4.1.2 评估方法是否与评估目的相适应 是
4.1.3 是否充分考虑了相关资产的盈利能力 是
4.1.4 是否采用两种以上的评估方法得出的评估结果 是
评估的假设前提是否合理 是
4.1.5 预期未来收入增长率、折现率、产品价格、销售量
等重要评估参数取值是否合理，特别是交易标的 是
为无形资产时
被评估的资产权属是否明确，包括权益类资产对
4.1.6 是
应的实物资产和无形资产的权属
6
是否不存在因评估增值导致商誉减值而对公司利
4.1.7 是
润产生较大影响的情况
是否不存在评估增值幅度较大，可能导致上市公
4.1.8 是
司每年承担巨额减值测试造成的费用
与市场同类资产相比，本次资产交易定价是否公
4.2 是
允、合理
是否对购买资产本次交易的定价与最近 3 年的评
4.3 是
估及交易定价进行了比较性分析
五、债权债务纠纷的风险
5.1 债务转移
本次交易涉及上
市公司向珠实集
团转让两笔公司
债，该等债务转让
需取得债权人同
上市公司向第三方转移债务，是否已获得债权人 意函，根据上市公
5.1.1 否
书面同意并履行了法定程序 司与公司债券管
理人沟通情况，预
计在上市公司董
事会之后召开债
券持有人会议，取
得债权人同意函。
如债务转移仅获得部分债权人同意，其余未获得
债权人同意的债务的转移是否作出适当安排保证 不适用
5.1.2 债务风险的实际转移
转移安排是否存在法律障碍和重大风险 不适用
上市公司向第三方转让债权，是否履行了通知债
5.2 是
务人等法定程序
上市公司承担他人债务，被承担债务人是否已取
5.3 不适用
得其债权人同意并履行了法定程序
上述债权债务转移是否未对上市公司财务状况和
5.4 是
经营成果有负面影响
本次交易的资产
处置涉及上市公
司向中英益利-珠
江实业债权投资
资产出售方是否就资产的处置取得了债权人的同 计划的债权人取
5.5 否
意 得相关同意函，预
计在上市公司董
事会之后召开受
益人大会，取得债
权人同意函。
六、重组须获得的相关批准
6.1 程序的合法性
上市公司与交易对方是否已就本次重大资产交易
6.1.1 事项履行了必要的内部决策和报备、审批、披露程 是
序
7
履行各项程序的过程是否符合有关法律、法规、规
6.1.2 是
则和政府主管部门的政策要求
目前暂未召开股
东大会审议本次
重组方案，重组方
重组方案是否已经上市公司股东大会非关联股东
6.1.3 否 案将经上市公司
表决通过
股东大会非关联
股东表决，关联股
东将回避表决。
重组后，是否不会导致公司涉及特许领域或其他
是
限制经营类领域
6.2 如存在前述问题，是否符合现阶段国家产业发展
政策或者取得相关主管部门的批准，应特别关注 不适用
国家对行业准入有明确规定的领域
七、对上市公司的影响
重组的目的与公司战略发展目标是否一致 是
7.1
是否增强了上市公司的核心竞争力 是
7.2 对上市公司持续经营能力和盈利能力的影响
上市公司购买资产后是否增强其持续经营能力和
7.2.1 是
盈利能力
交易完成后上市公司（除文化传媒等特殊服务行
业外）的主要资产是否不是现金或流动资产；如为 是
“否”，在备注中简要说明
7.2.2 主要资产的经营是否具有确定性 是
主要资产不存在导致上市公司持续经营具有重大
不确定性的、上市公司不能控制的股权投资、债权 是
投资等情形
实施重组后，上市公司是否具有确定的资产及业
7.2.3 务，且该等资产或业务未因受到合同、协议或相关 是
安排约束而具有不确定性
实施重组后，上市公司是否不需要取得相应领域
是
的特许或其他许可资格
7.2.4
上市公司获取新的许可资格是否不存在重大不确
不适用
定性
本次交易设置的条件（包括支付资金、交付资产、
交易方式）是否未导致拟进入上市公司的资产带
7.2.5 有重大不确定性（如约定公司不能保留上市地位 是
时交易将中止执行并返还原状等），对上市公司持
续经营有负面影响或具有重大不确定性
盈利预测的编制基础和各种假设是否具有现实性 是
7.2.6
盈利预测是否可实现 是
如未提供盈利预测，管理层讨论与分析是否充分
7.2.7 反映本次重组后公司未来发展的前景、持续经营 不适用
能力和存在的问题
交易对方与上市公司就相关资产实际盈利数不足
7.2.8 利润预测数的情况签订补偿协议的，相关补偿安 是
排是否可行、合理；相关补偿的提供方是否具备履
8
行补偿的能力
7.3 对上市公司经营独立性的影响
相关资产是否整体进入上市公司 是
7.3.1 上市公司是否有控制权，在采购、生产、销售和知
是
识产权等方面是否保持独立
2021 年度和 2022
年 1-8 月，交易完
成后（备考）上市
公司关联销售占
关联交易收入及相应利润在上市公司收入和利润 营业收入的比例
7.3.2 是
中所占比重是否不超过 30% 分别为 16.85%、
13.66% ， 关 联 采
购占营业成本的
比 例 分 别 为
2.21%、1.71%。
进入上市公司的资产是否包括生产经营所必需的
7.3.3 商标使用权、专利使用权、安全生产许可证、排污 是
许可证等无形资产（如药品生产许可证等）
7.3.4 是否不需要向第三方缴纳无形资产使用费 是
是否不存在控股股东及实际控制人及其关联方或
7.3.5 交易对方及其关联方通过交易占用上市公司资金 是
或增加上市公司风险的情形
7.4 对上市公司治理结构的影响
上市公司控股股东或潜在控股股东是否与上市公
是
司保持独立
7.4.1
是否不存在通过控制权转移而对上市公司现有资
是
产的安全构成威胁的情形
重组后，是否能够做到上市公司人员、财务、资产
7.4.2 完整，拥有独立的银行账户依法独立纳税独立做 是
出财务决策
7.4.3 生产经营和管理是否能够做到与控股股东分开 是
重组后，上市公司与控股股东及其关联企业之间
是
7.4.4 是否不存在同业竞争
如有，是否提出切实可行的解决方案 不适用
重组后，是否未有因环境保护、知识产权、产品质
7.4.5 量、劳动安全、人身权等原因发生的侵权之债；如 是
存在，在备注中说明对上市公司的影响
八、相关事宜
8.1 资产重组是否涉及职工安置
8.1.1 职工安置是否符合国家政策 是
8.1.2 职工是否已妥善安置 是
8.1.3 职工安置费用是否由上市公司承担 不适用
8.1.4 安置方案是否经职工代表大会表决 是
9
各专业机构与上市公司之间是否不存在关联关系 是
8.2 涉及的独立财务顾问、评估机构、审计机构、法律
顾问是否由上市公司聘请；如否，具体情况在备注 是
栏中列明
8.3 二级市场股票交易核查情况
关于筹划本次交
易提示性公告披
露后，公司 A 股
股票存在连续三
个交易日收盘价
上市公司二级市场的股票价格是否未出现异常波
8.3.1 否 格涨幅偏离值累
动
计达到 20%的情
形，属于《上海证
券交易所交易规
则》规定的股票交
易异常波动情形。
是否不存在上市公司及其董事、监事、高级管理人
8.3.2 是
员及上述人员的直系亲属参与内幕交易的嫌疑
是否不存在重组方及其董事、监事、高级管理人员
8.3.3 是
及上述人员的直系亲属参与内幕交易的嫌疑
是否不存在参与本次重组的各专业机构（包括律
师事务所、会计师事务所、财务顾问、资产评估事
8.3.4 是
务所）及相关人员及其直系亲属参与内幕交易的
嫌疑
相关当事人是否已经及时、真实、准确、完整地履
是
行了报告和公告义务
8.4 相关信息是否未出现提前泄露的情形 是
相关当事人是否不存在正在被证券监管部门或者
是
证券交易所调查的情形
上市公司控股股东或者实际控制人是否出具过相
是
关承诺
8.5 是否不存在相关承诺未履行的情形 是
如该等承诺未履行是否不会对本次收购构成影响 不适用
上市公司董事、监事、高级管理人员所作的承诺或
是
声明是否涵盖其应当作出承诺的范围
8.6 是否表明其已经履行了其应负的诚信义务 是
是否不需要其对承诺的内容和范围进行补充 是
重组报告书是否充分披露了重组后的经营风险、
财务风险、管理风险、技术风险、政策风险及其他 是
8.7 风险
风险对策和措施是否具有可操作性 是
上市公司是否存在连续 12 个月对同一或者相关资
8.8 否
产进行购买、出售的情形
尽职调查中重点关注的问题及结论性意见
中金公司作为本次交易的独立财务顾问，按照《中华人民共和国公司法》《中华人民共和
国证券法》《上市公司重大资产重组管理办法》和《上市公司并购重组财务顾问业务管理
10
办法》等法律法规的规定和中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）的要
求，通过尽职调查和对重大资产重组报告书等信息披露文件的审慎核查，并与珠江股份、
律师、审计机构、评估机构等充分沟通后，认为：
1、上市公司本次重组符合《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《上市
公司重大资产重组管理办法》《关于规范上市公司重大资产重组若干问题的规定》《格式
准则 26 号》《上市公司证券发行管理办法》《上市公司并购重组财务顾问财务顾问业务
管理办法》等法律法规及规范性文件的规定和中国证监会的要求；
2、上市公司符合相关法律法规及中国证监会规定的重组条件，报告书及其他信息披露文
件的编制符合相关法律、法规及规范性文件的规定和中国证监会及上交所的相关规定，所
披露的信息真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
3、根据相关规定，本次交易各方已出具相关承诺和声明，交易各方已经签署了附条件生
效的重组协议，协议主要条款齐备，符合有关法律、法规和规范性文件的规定；
4、本次交易相关不确定性因素和风险已经进行了披露。
11