本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
大商股份有限公司
拟收购股权所涉及的
大商集团鞍山商业投资有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告
华亚正信评报字【2022】A06-0002 号
（共 1 册，第 1 册）
北京华亚正信资产评估有限公司
二〇二二年五月二十日
目 录
声 明 ................................................................................................................................................ 1
资产评估报告摘要 ......................................................................................................................... 2
资产评估报告正文 ......................................................................................................................... 4
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人的
概况 ....................................................................................................................................................... 4
二、评估目的 ............................................................................................................................11
三、评估对象和评估范围 ......................................................................................................11
四、价值类型 ........................................................................................................................... 12
五、评估基准日 ....................................................................................................................... 12
六、评估依据 ........................................................................................................................... 13
七、评估方法 ........................................................................................................................... 15
八、评估程序实施过程和情况............................................................................................ 24
九、评估假设 ........................................................................................................................... 26
十、评估结论 ........................................................................................................................... 27
十一、特别事项说明 .............................................................................................................. 28
十二、评估报告使用限制说明............................................................................................ 29
十三、资产评估报告日 ......................................................................................................... 30
附件 .................................................................................................................................................. 31
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声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会
发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用
人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，
评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实
现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持
独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的评估范围由被评估单位申报并经其盖章确认；委托人和其
他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者
预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存
在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象
及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，
并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报
告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当关注并充分考虑资产评估报
告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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资产评估报告摘要
华亚正信评报字[2022]A06-0002 号
大商股份有限公司：
北京华亚正信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规
和资产评估准则，按照必要的评估程序，以企业的持续经营和公开市场为前提，采
用资产基础法、收益法对贵公司拟收购大商集团鞍山商业投资有限公司的股权所涉
及的大商集团鞍山商业投资有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了
评估。现将评估情况摘要报告如下：
(一) 评估目的：大商股份有限公司拟收购大商投资管理有限公司持有大商集团
鞍山商业投资有限公司的股权。为此，需对大商集团鞍山商业投资有限公司股东全
部权益在评估基准日的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考。
(二) 评估对象：大商集团鞍山商业投资有限公司在评估基准日的股东全部权益
价值。
(三) 评估范围：大商集团鞍山商业投资有限公司申报且经过注册会计师审计确
认的其在评估基准日的全部资产和负债。
(四) 价值类型：市场价值。
(五) 评估结论：
1. 大商集团鞍山商业投资有限公司在评估基准日 2021 年 9 月 30 日持续经营的
前提下，经审计后的企业账面净资产为 7,947.78 万元，采用资产基础法评估的股东全
部权益价值为 19,452.23 万元，评估结果较所有者权益账面值有所增值，增值额为
11,504.45 万元，增值率 144.75 %。各类资产及负债的评估结果见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2021 年 9 月 30 日
金额单位：人民币万元
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账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A× 100%
流动资产 60,804.65 60,803.57 -1.08 -
非流动资产 26,587.97 38,093.50 11,505.53 43.27
其中：长期股权投资 350.00 5,449.00 5,099.00 1,456.86
固定资产 1,380.65 7,787.18 6,406.53 464.02
使用权资产 22,824.91 22,824.91 - -
递延所得税资产 2,032.41 2,032.41 - -
资产总计 87,392.62 98,897.07 11,504.45 13.16
流动负债 54,705.93 54,705.93 - -
非流动负债 24,738.92 24,738.92 - -
负债总计 79,444.85 79,444.85 - -
净资产（所有者权益） 7,947.78 19,452.23 11,504.45 144.75
2. 大商集团鞍山商业投资有限公司在评估基准日 2021 年 9 月 30 日持续经营的
前提下，经审计后的企业账面净资产为 7,947.78 万元，采用收益法评估的股东全部权
益价值为 56,568.23 万元。较所有者权益账面值增值 48,620.45 万元，增值率为 611.75%。
3. 本次评估结论：在满足评估假设的前提条件下，大商集团鞍山商业投资有限
公司在评估基准日 2021 年 9 月 30 日的市场价值约人民币 56,568.23 万元（人民币伍
亿陆仟伍佰陆拾捌万贰仟叁佰元整）。
(六) 特别事项
本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者关注其对评估结论的影响：
1. 本次评估结论未考虑可能存在的控股权溢价和少数股权折价对股权价值的
影响。
2. 评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项
说明及其对评估结论的影响。
3. 本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估结论的使用
有效期为自评估基准日起一年。如有效期内资产状况、市场状况与评估基准日相关
状况相比发生重大变化，委托人应当委托评估机构执行资产评估更新业务或重新评
估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评
估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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资产评估报告正文
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大商股份有限公司：
北京华亚正信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规
和资产评估准则，按照必要的评估程序，以企业的持续经营和公开市场为前提，采
用资产基础法、收益法对贵公司拟收购大商集团持有大商集团鞍山商业投资有限公
司的股权所涉及的大商集团鞍山商业投资有限公司股东全部权益在评估基准日的市
场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
的概况
本次资产评估项目的委托人为大商股份有限公司，被评估单位为大商集团鞍山
商业投资有限公司。
（一）委托人概况
企业名称：大商股份有限公司（以下简称：大商股份）
统一社会信用代码：91210200241268278D
注册地址：辽宁省大连市中山区青三街一号
法定代表人：牛钢
注册资本：29372 万元人民币
实收资本：29372 万元人民币
企业类型: 其他股份有限公司（上市）
营业期限：1992 年 12 月 10 日至无固定期限
经营范围：国内一般贸易；保健食品销售（限分公司经营）；食品现场加工；食
品、副食品、劳保用品、商业物资经销（专项商品按规定）；书刊音像制品、金银饰
品、中西药、粮油零售；金饰品、服装裁剪加工；农副产品收购；仓储；电子计算
机技术服务；经销本系统商品技术的进出口业务；木屑收购加工；出租柜台；展览
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策划；互联网上网服务；移动电话机销售；婚庆礼仪服务；房屋出租、场地出租、
物业管理；电子游戏、餐饮、广告业务经营；国际民用航空旅客和货物运输销售代
理（含港、澳、台航线；危险品除外）；普通货运（限分公司经营）；因特网信息服
务业务（凭许可证经营）；废旧家电回收与销售（涉及行政许可凭许可证经营）；乳
制品（含婴幼儿配方乳粉,限分公司经营）；货物进出口、技术进出口（法律、法规禁
止的项目除外；法律、法规限制的项目取得许可证后方可经营）；批发预包装食品、
酒类商品；教育信息咨询；停车场管理服务。***（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动。）
（二）被评估单位概况
1.公司基本情况
企业名称：大商集团鞍山商业投资有限公司
统一社会信用代码：91210300552562466D
注册地址：鞍山市铁东区胜利南路 42 号
法定代表人：李宏胜
注册资本：5000 万元人民币
实收资本：5000 万元人民币
企业类型: 有限责任公司
营业期限：2010 年 3 月 24 日 至 2030 年 3 月 22 日
经营范围：许可项目：食品经营（销售预包装食品），药品零售，餐饮服务，烟
草制品零售，保健食品销售，出版物零售，游艺娱乐活动，婴幼儿配方乳粉销售，
酒类经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营
项目以审批结果为准）一般项目：以自有资金从事投资活动，贸易经纪，普通货物
仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目），柜台、摊位出租，物业管理，广
告发布（非广播电台、电视台、报刊出版单位），五金产品零售，农副产品销售，日
用百货销售，金银制品销售，化妆品零售，化妆品批发，卫生用品和一次性使用医
疗用品销售，第二类医疗器械销售，家用电器销售，停车场服务，会议及展览服务，
日用产品修理，服装服饰零售，服装服饰批发，初级农产品收购，礼品花卉销售，
电子产品销售（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
2.公司历史沿革及股权状况
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被评估单位成立于 2010 年 3 月 24 日，初始注册资本为 900 万元，法定代表人为
孙国团，初始成立时股东及出资比例如下：
序号 股东名称 出资金额（万元） 出资比例（%）
1 大连大商投资管理有限公司 900 100
合计 900 100
（1）第一次变更：2010 年 6 月 17 日
被评估单位法定代表人由孙国团变更为张尧志，高级管理人员备案变更。
（2）第二次变更：2010 年 6 月 29 日
被评估单位注册资本由 900 万元人民币增至 5000 万元人民币，变更后股东及出
资比例如下：
序号 股东名称 出资金额（万元） 出资比例（%）
1 大连大商投资管理有限公司 5000 100
合计 5000 100
（3）第三次变更：2011 年 9 月 15 日
被评估单位高级管理人员备案变更，经营范围由“项目投资；商品贸易；物资销
售（专控商品按国家规定办理）；仓储（危险化学品除外）；场地、柜台租赁；物业
管理；经营广告业务”变更为“许可经营项目：零售：预包装食品（许可证有效期至 2014
年 3 月 15 日）。一般经营项目：项目投资；商品贸易；物资销售（专控商品按国家规
定办理）；仓储（危险化学品除外）；场地、柜台租赁；物业管理；经营广告业务；
白酒、啤酒、果酒（零售）；五金交电、农副产品销售；日用百货、服装鞋帽、金银
饰品零售；商品展览展示服务。”
（4）第四次变更：2014 年 4 月 30 日
被评估单位法人由张尧志变更为焉云萍，经营范围由“许可经营项目：零售：预
包装食品（许可证有效期至 2014 年 3 月 15 日）。一般经营项目：项目投资；商品贸
易；物资销售（专控商品按国家规定办理）；仓储（危险化学品除外）；场地、柜台
租赁；物业管理；经营广告业务；白酒、啤酒、果酒（零售）；五金交电、农副产品
销售；日用百货、服装鞋帽、金银饰品零售；商品展览展示服务。”变更为“零售：预
包装食品（许可证有效期至 2017 年 3 月 15 日）;项目投资；商品贸易；物资销售（专
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控商品按国家规定办理）；仓储（危险化学品除外）；场地、柜台租赁；物业管理；
经营广告业务；白酒、啤酒、果酒（零售）（有效期至 2014 年 8 月 23 日）；五金交电、
农副产品销售；日用百货、服装鞋帽、金银饰品零售；商品展览展示服务。”
（5）第五次变更：2014 年 5 月 12 日
被评估单位股东更名，由大连大商投资管理有限公司变更为大商投资管理有限
公司，变更后股东及出资比例如下：
序号 股东名称 出资金额（万元） 出资比例（%）
1 大商投资管理有限公司 5000 100
合计 5000 100
（6）第六次变更：2015 年 3 月 25 日
被评估单位高级管理人员备案变更。
（7）第七次变更：2016 年 9 月 2 日
被评估单位经营范围由“零售：预包装食品（许可证有效期至 2017 年 3 月 15 日）
项目投资；商品贸易；物资销售（专控商品按国家规定办理）；仓储（危险化学品除
外）；场地、柜台租赁；物业管理；经营广告业务；白酒、啤酒、果酒（零售）（有
效期至 2014 年 8 月 23 日）；五金交电、农副产品销售；日用百货、服装鞋帽、金银
饰品零售；商品展览展示服务。”变更为“零售：预包装食品；项目投资；商品贸易；
物资销售（专控商品按国家规定办理）；仓储（危险化学品除外）；场地、柜台租赁；
物业管理；经营广告业务；白酒、啤酒、果酒（零售）；五金交电、农副产品销售；
日用百货、服装鞋帽、金银饰品零售；商品展览展示服务；餐饮服务。”
（8）第八次变更：2016 年 12 月 21 日
被评估单位经营范围由“零售：预包装食品；项目投资；商品贸易；物资销售（专
控商品按国家规定办理）；仓储（危险化学品除外）；场地、柜台租赁；物业管理；
经营广告业务；白酒、啤酒、果酒（零售）；五金交电、农副产品销售；日用百货、
服装鞋帽、金银饰品零售；商品展览展示服务；餐饮服务。”变更为“零售：预包装食
品；项目投资；商品贸易；物资销售（专控商品按国家规定办理）；仓储（危险化学
品除外）；场地、柜台租赁；物业管理；经营广告业务；白酒、啤酒、果酒（零售）；
五金交电、农副产品销售；日用百货、服装鞋帽、金银饰品零售；商品展览展示服
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务；餐饮服务；烟草制品、保健食品、乳制品销售；糕点制售与裱花；书刊音像制
品销售；钟表维修服务；儿童室内娱乐服务。”
（9）第九次变更：2018 年 8 月 3 日
被评估单位高级管理人员备案变更，法定代表人由焉云萍变更为蒋慧英。
（10）第十次变更：2020 年 2 月 19 日
被评估单位法定代表人由蒋慧英变更为李宏胜，高级管理人员备案变更，经营
范围由“零售：预包装食品；项目投资；商品贸易；物资销售（专控商品按国家规定
办理）；仓储（危险化学品除外）；场地、柜台租赁；物业管理；经营广告业务；白
酒、啤酒、果酒（零售）；五金交电、农副产品销售；日用百货、服装鞋帽、金银饰
品零售；商品展览展示服务；餐饮服务；烟草制品、保健食品、乳制品销售；糕点
制售与裱花；书刊音像制品销售；钟表维修服务；儿童室内娱乐服务。”变更为“零售：
预包装食品；项目投资；商品贸易；物资销售（专控商品按国家规定办理）；仓储（危
险化学品除外）；场地、柜台租赁；物业管理；经营广告业务；白酒、啤酒、果酒（零
售）；五金交电、农副产品销售；日用百货、服装鞋帽、金银饰品零售；化妆品及卫
生用品零售；西药零售；医疗用品及器材零售；停车服务；商品展览展示服务；餐
饮服务；烟草制品、保健食品、乳制品销售；糕点制售与裱花；书刊音像制品销售；
钟表维修服务；儿童室内娱乐服务。”
（11）第十一次变更：2021 年 5 月 14 日
被评估单位经营范围由“零售：预包装食品；项目投资；商品贸易；物资销售（专
控商品按国家规定办理）；仓储（危险化学品除外）；场地、柜台租赁；物业管理；
经营广告业务；白酒、啤酒、果酒（零售）；五金交电、农副产品销售；日用百货、
服装鞋帽、金银饰品零售；化妆品及卫生用品零售；西药零售；医疗用品及器材零
售；停车服务；商品展览展示服务；餐饮服务；烟草制品、保健食品、乳制品销售；
糕点制售与裱花；书刊音像制品销售；钟表维修服务；儿童室内娱乐服务。”变更为“许
可项目：食品经营（销售预包装食品），药品零售，餐饮服务，烟草制品零售，保健
食品销售，出版物零售，游艺娱乐活动，婴幼儿配方乳粉销售，酒类经营（依法须
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为
准） 一般项目：以自有资金从事投资活动，贸易经纪，普通货物仓储服务（不含危
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险化学品等需许可审批的项目），柜台、摊位出租，物业管理，广告发布（非广播电
台、电视台、报刊出版单位），五金产品零售，农副产品销售，日用百货销售，金银
制品销售，化妆品零售，化妆品批发，卫生用品和一次性使用医疗用品销售，第二
类医疗器械销售，家用电器销售，停车场服务，会议及展览服务，日用产品修理，
服装服饰零售，服装服饰批发，初级农产品收购，礼品花卉销售，电子产品销售（除
依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）”
截至评估基准日，被评估单位实收资本为 5000 万人民币，股东名称、出资额和
出资比例如下：
股东名称、出资额和出资比例
金额单位：人民币万元
认缴出资比例 实缴出资比例
序号 股东名称 认缴出资额 实际出资额
（%） （%）
1 大商投资管理有限公司 5000 100 5000 100
合计 5000 100 5000 100
3.公司经营管理结构
评估基准日，公司设有办公室、商品营运部、电子商务部、人力资源部、财务
核算部、物业部、纪监合审部等部门，公司组织机构图如下：
总经理
副总/总助
办公室 商品运营部 电子商务部 人力资源部 财务核算部 物业部 纪监合审部
4.股权投资情况
企业对外投资情况如下表所示：
序号 被投资企业名称 法定代表人 成立日期 投资数额 投资比例
抚顺大商物流配送经
1 鲍明哲 2011-07-18 350 万 70%
贸有限公司
5.被评估单位近三年财务状况（单体值待审定后填改值）
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被评估单位近三年一期资产负债表情况
金额单位：人民币元
评估基准日
序号 项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
2021 年 9 月 30 日
1 流动资产 169,017,603.10 465,542,395.37 574,534,605.07 590,126,495.12
2 非流动资产 315,215,885.19 33,755,895.40 24,829,892.79 283,799,806.49
3 其中：固定资产 17,448,993.00 15,591,703.83 13,566,609.83 13,806,525.18
4 长期股权投资 286,242,310.00 9,100,000.00 3,500,000.00 3,500,000.00
5 使用权资产 228,249,142.85
6 资产总计 484,233,488.29 499,298,290.77 599,364,497.86 873,926,301.61
7 流动负债 177,133,056.09 174,592,045.57 181,522,990.42 547,059,255.31
8 非流动负债 11,614,367.97 10,323,826.85 4,657,920.99 247,389,224.92
9 负债合计 188,747,424.06 184,915,872.42 186,180,911.41 794,448,480.23
10 股东权益 295,486,064.23 314,382,418.35 413,183,586.45 79,477,821.38
被评估单位近三年一期经营情况表
金额单位：人民币元
评估基准日
序号 项目 2018 年 2019 年 2020 年
2021 年 1-9 月
一 营业收入 743,031,987.73 731,831,270.85 194,082,361.43 146,708,493.30
减：营业成本 589,850,118.57 586,472,403.28 135,772,436.29 90,718,080.84
税金及附加 5,637,420.74 6,144,156.57 4,046,329.93 3,211,562.65
销售费用 25,825,167.56 24,324,434.73 16,159,050.92 9,923,808.70
管理费用 70,427,783.46 66,663,038.54 12,309,627.09 9,538,429.84
财务费用 -3,252,048.65 -5,089,071.97 -7,777,414.81 3,449,574.45
信用减值损失 -9,955.77
资产减值损失 28,395.16 44,635.47 -2,625.77 -290,619.81
加：投资收益 5,202,179.86 - 99,400,000.00 22,914,189.61
其他收益 - - 224,499.87 1,255.61
二 营业利润 59,774,121.07 53,360,945.17 133,184,250.34 52,491,862.23
加：营业外收入 297,407.99 3,029,096.65 295,748.48 553,825.76
减：营业外支出 - 3,011.47 15,945.96 312,980.44
三 利润总额 60,071,529.06 56,387,030.35 133,312,733.38 52,732,707.55
减：所得税费用 12,288,577.97 15,524,539.69 33,599,731.86 7,454,629.49
四 净利润 47,782,951.09 40,862,490.66 99,713,001.52 45,278,078.06
被评估单位 2020 年度及评估基准日会计报表均经大华会计师事务所（特殊普通
合伙）大连分所审计，并发表了无保留意见，审计报告号为大华审字[2022]0015646。
6.被评估单位整体经营情况
新玛特的英文是“NEW-MART”，是具有中国特色的新商铺，又是当前零售百货业
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集顶级类型、技术、环境于一体的崭新模式，也是新玛特步入国际化、现代化的标
识。 其拥有厚重的购物色彩，建筑面积基本都在数万平方米以上，业务类型种类繁
多， 其拥有的健全的功能，为广大客户提供了一条龙的消费服务。现今，在全国各
地大商集团已经建立了多家分店。鞍山新玛特经过走访鞍山市场，通过对同类型商
场的调研，结合自身经营特色，对品牌分布及店铺部署进行了全方位的调整。使其
在保持原有特色的基础上，更加贴近及适应鞍山市场，打破销售僵局。此外，鞍山
新玛特在硬件上建立了高效的店铺开发系统、采购配送系统、营运系统、人力资源
培训系统，使各部门的工作都取得了事半功倍的效果。
（三）委托人与被评估单位之间的关系
委托人大商股份有限公司和被评估单位大商集团鞍山商业投资有限公司属于同
一控制下的关联单位，大商集团鞍山商业投资有限公司是大商集团的全资子公司，
大商股份有限公司的第一大股东也是大商集团。
（四）评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人为委托人。
二、评估目的
大商股份有限公司拟收购大商投资管理有限公司持有大商集团鞍山商业投资有
限公司的股权。为此，需对大商集团鞍山商业投资有限公司股东全部权益在评估基
准日的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
大商集团鞍山商业投资有限公司在评估基准日的股东全部权益价值。
（二）评估范围
1.评估范围为大商集团鞍山商业投资有限公司申报且经过注册会计师审计确认
的其在评估基准日的全部资产和负债，具体包括：流动资产、长期股权投资、固定
资产、使用权资产、递延所得税资产、流动负债、非流动负债等。总资产账面值为
873,926,301.61 元，总负债账面价值为 794,448,480.23 元，净资产账面价值为 79,477,821.38
元。各类资产、负债账面金额如下：
金额单位：人民币元
序号 项目 账面价值
1 流动资产 608,046,495.12
2 非流动资产 265,879,806.49
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序号 项目 账面价值
3 其中：可供出售金融资产
4 持有至到期投资
5 长期股权投资 3,500,000.00
6 投资性房地产
7 固定资产 13,806,525.18
8 在建工程
9 使用权资产 228,249,142.85
10 递延所得税资产 20,324,138.46
11 资产总计 873,926,301.61
12 流动负债 547,059,255.31
13 非流动负债 247,389,224.92
14 负债合计 794,448,480.23
15 股东权益 79,477,821.38
上述被评估单位评估基准日的资产、负债账面价值业经大华会计师事务所（特
殊普通合伙）大连分所审计，出具了无保留意见，审计报告号为大华审字[2022]0015646。
委托评估对象和评估范围与本次经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
2.企业申报的表外资产的类型、数量
企业申报的纳入评估范围的资产均为表内资产。
3.引用其他机构出具的报告结论
本次评估报告中评估基准日各项资产及负债账面值系大华会计师事务所（特殊
普通合伙）大连分所的审计报告结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。
四、价值类型
根据本次评估目的，确定评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日是 2021 年 9 月 30 日。
评估基准日由委托人确定。确定评估基准日主要考虑了如下因素：
1.选定的评估基准日应尽可能与评估目的实现日较接近，使评估结论较合理地为
评估目的服务；
2.评估基准日选定会计期末并与审计截止日保持一致，能够较全面完整地反映委
估资产及负债的账面情况，便于资产清查核实等工作的开展。
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六、评估依据
本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、准则依据、权属依据和取
价依据为：
（一）经济行为依据
大商股份有限公司总经理办公会会议记录（2021 年 10 月 10 日）。
（二）法律法规依据
1.《中华人民共和国公司法》（2018 年 10 月 26 日第十三届全国人民代表大会常
务委员会第六次会议第四次修正）；
2.《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表大会
常务委员会第二十一次会议通过）；
3.《中华人民共和国证券法》（2019 年 12 月 28 日第十三届全国人民代表大会常
务委员会第十五次会议第二次修订）；
4.《资产评估行业财政监督管理办法》（中华人民共和国财政部令第 86 号）根
据 2019 年 1 月 2 日中华人民共和国财政部令第 97 号修改
5.《中华人民共和国车辆购置税法》（2018 年 12 月 29 日，第十三届全国人民代
表大会常务委员会第七次会议通过，自 2019 年 7 月 1 日起施行）；
6.《中华人民共和国企业所得税法》（2018 年 12 月 29 日第十三届全国人民代表
大会常务委员会第七次会议通过第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议
决定修改）；
7.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（2019 年 4 月 23 日，中华人民共
和国国务院令第 714 号）；
8.《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 691 号）根据 2017 年 10 月
30 日国务院第 191 次常务会议通过《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行
条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》第二次修订，于 2017 年
11 月 19 日起施行）；
9.《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170 号）；
10.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税
[2016]36 号）；
11.《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32 号）；
12.《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、税务总局、海关总署公告
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2019 年第 39 号）；
13.其他相关法律、法规、通知文件等。
（三）评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资[2017]43 号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30 号）；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2018]36 号）；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2018]35 号）；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33 号）；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2018]37 号）；
7.《资产评估执业准则—利用专家工作及相关报告》中评协[2017]35 号）；
8.《资产评估执业准则——企业价值》（中评协[2018]38 号）；
9.《资产评估执业准则——机器设备》（中评协[2017]39 号）；
10.《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协[2019]35 号）；
11.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46 号）；
12.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47 号）；
13.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48 号）。
（四）权属依据
1．股份持有证明；
2．出资证明；
3．机动车行驶证；
4．设备购置合同及付款凭证；
5．委托人（或相关当事方）提供的说明函；
6．其他有关产权证明文件。
（五）取价依据
1.《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令[2012]
第 12 号）；
2.《2021 年机电产品报价手册》（机械工业出版社）；
3.《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（北京科学技术出版社）；
4.中国人民银行公布的《贷款市场报价利率（LPR）》（2021 年 9 月 22 日）；
5.企业提供的以前年度及评估基准日的审计报告、财务报表；
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6.企业提供的未来年度经营发展计划、措施等；
7.企业提供的主要产品目前及未来年度市场预测资料；
8.企业与相关供货商签订的原材料购买合同（商业订单等）；
9.评估人员尽职调查、现场勘察收集、记录的资料；
10.评估人员从各政府部门、专业网站、书刊收集的相关估价信息资料；
11.其他与本次资产评估有关的资料。
（六）其他参考依据
1.资产评估委托合同；
2.企业提供的资产评估申报明细表；
3.企业提供的收益法评估预测明细表；
4.企业提供的《关于进行资产评估有关事项说明》；
5.大华会计师事务所有限公司出具的 2020 年及 2021 年 9 月 30 日审计报告；
6.同花顺 iFinD 数据库。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
企业价值评估方法主要有资产基础法、收益法和市场法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为
基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方
法。
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现，确
定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折
现法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例
进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司
比较法和交易案例比较法。
按照《资产评估执业准则-企业价值》，规定，执行企业价值评估业务，应当根据
评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、资产基
础法三种基本方法的适用性，选择评估方法。
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，以及三种评估基本方
法的适用条件，本次评估选用资产基础法和收益法。
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评估人员根据被评估单位的企业性质、资产规模、历史经营情况、基准日经营
情况、未来发展规划、未来收益可预测情况及所获取评估资料的充分性，判断被评
估对象的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量，被评估单位获得预期收益所承
担的风险也可以预测并可以用货币衡量，被评估单位预期获利年限可以预测，满足
采用收益法进行评估的前提条件。
评估人员结合项目实际，根据所获取可比企业经营和财务数据的充分性和可靠
性、可收集到的可比企业质量和数量等，判断与上市公司体量相比较，被评估单位
规模相对较小，无法采用上市公司比较法进行评估，且与被评估单位相近的可比企
业买卖、收购及合并案例资料较少，无法采用交易案例比较法进行评估，被评估单
位不具备采用市场法进行评估的前提条件。
评估人员结合被评估企业经营情况、历史成本资料的可利用程度、资产负债表
表内及表外的各项资产、负债可识别情况分析出被评估对象处于继续使用状态或被
假定处于继续使用状态，具备可利用的历史资料，并且不存在对评估对象价值有重
大影响且难以辨识和评估的资产和负债，具备采用资产基础法进行评估的前提。
（二）资产基础法
资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业
表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
各类资产及负债的评估方法如下：
1.流动资产
评估范围内的流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、应收股利、其他
应收款、存货、其他流动资产等。
（1）货币资金
货币资金包括现金及银行存款。
对货币资金通过现金盘点、核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确
定评估值。
（2）应收款项
应收款项包括应收账款、其它应收款。
对各种应收款项采取账证账表核对、函证、抽查凭证等方法，查明每项款项发
生的时间、发生的经济事项和原因、债务人的基本情况等，在核实无误的基础上，
根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全部能收回的，按
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全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款
的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析欠款时间和原因、款
项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照个别认定法、账龄分析法，
估计出这部分可能收不回的款项作为风险损失，以核实后账面值扣除风险损失额作
为评估值；对于有确凿根据表明无法收回的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目
按零值计算。
（3）预付账款
预付账款根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对于能
够收回相应货物形成资产或权利的，按核实后的账面值作为评估值。对于没有获得
发票属于费用性质的预付款项，评估值确定为 0。
（4）应收股利
应收股利为应收被投资单位抚顺大商物流配送经贸有限公司 2021 年 1-7 月的利
润。评估人员通过查阅被投资单位会计报表、公司章程、董事会关于 2021 年度利润
分配方案等相关资料，对应收股利账面价值进行核实，以核实后的账面价值确定评
估值
（5）存货
评估基准日存货为库存商品及在用周转材料。
1）对库存商品经核实为近期购进，且账面价值中已包含进货成本、运杂费、损
耗、验收入库等其他合理费用，评估基准日市场价格变化不大的库存商品，按账面
值确定评估值。
2）对在用周转材料，采用成本法进行评估。按清查盘点结果分类，将同种在用
周转材料的现行购置价加上合理的其他费用得出重置价值，再根据实际状况确定综
合成新率，相乘后得出在用周转材料的评估值。
（5）其他流动资产
评估基准日其他流动资产为增值税留抵税款，评估人员核对明细账与总账、报
表余额相符，抽查了部分原始凭证及合同等相关资料，核实交易事项的真实性、业
务内容和金额等。按核实后账面值确定评估值。
2．非流动资产
（1）长期股权投资
评估基准日大商集团鞍山商业投资有限公司长期股权投资为抚顺大商物流配送
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经贸有限公司的投资，评估人员在对长期股权投资形成原因、账面价值、被投资企
业会计报表了解核实、并查阅投资协议、股东会决议、章程、和有关会计记录等资
料的基础上，根据被评估单位对长期股权投资项目的实际控制情况以及对评估对象
价值的影响程度等因素，采取适当的方法进行评估。
抚顺大商物流配送经贸有限公司为被评估单位的控股子公司，对长期股权投资
采用资产基础法进行整体评估后按照持股比例，计算得出长期股权投资评估值。
采用整体评估的被评估企业评估的详细情况，见被投资单位的评估明细表及资
产评估说明。
（2）房屋建（构）筑物
根据房屋建（构）筑物的特点、用途、资料的收集情况及建筑物所处位置的市
场交易活跃程度，本次对被评估单位房屋建（构）筑物采用市场法进行评估。
市场法是指在求取待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房
地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因
素进行修正，得出被评估房地产在评估基准日的价值的一种估价方法。
市场法的基本计算公式为：
待估房地产的评估值＝交易案例房地产成交价格× 交易情况修正系数× 交易日期
修正系数× 区位因素修正系数× 个别因素修正系数
（3）机器设备
根据评估目的，评估价值类型，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合
委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全
部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈
旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成
新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。
计算公式：评估值＝重置成本× 成新率
1）重置成本的确定
重置成本＝设备购置价+运杂费+安装工程费（含基础费）+前期及其他费用+资
金成本-可抵扣的增值税
①机器设备重置成本的确定
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A．设备购置价
对于大型关键设备，主要是通过向生产厂家咨询评估基准日市场价格，或参考
评估基准日近期同类设备的合同价确定购置价；
对于小型设备主要是通过查询评估基准日的市场报价信息确定购置价；
对于没有市场报价信息的设备，主要是通过参考同类设备的购置价（对差异进
行适当必要调整）确定。
B．运杂费
设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购置价为
基础，结合设备的运距、重量、体积及运输方式等因素综合确定。
运杂费计算公式如下：
运杂费＝设备购置价× 运杂费率
运杂费率参考《资产评估常用数据与参数手册》确定。
若设备购置费中已包含运杂费或供货合同约定由供货商负责运输和安装时，则
不计运杂费。
C.安装工程费（含基础费）
安装工程费以含税设备购置价为基础，参照《资产评估常用数据与参数手册》
测算确定。
如果设备基础与建筑物密不可分，设备基础费在房屋建（构）筑物类资产评估
中已考虑，设备安装工程费中不再单独考虑基础费。其余情形的设备基础费在设备
安装工程费中考虑。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装费。
D.前期及其它费用
前期及其他费用包括项目建设管理费、勘察设计费、工程监理费、可行性研究
费、招投标代理服务费、环境影响评价费等，各项费用的计算按照被评估单位的工
程建设投资额，根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。
E. 资金成本
资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的贷款利率以设
备购置费、安装工程费、前期及其他费用三项之和为基数确定。并按照资金均匀投
入计取。
资金成本计算公式如下：
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资金成本=(设备购置价+运杂费+安装工程费+前期及其他费用)× 合理建设工期× 评
估基准日贷款市场报价利率（LPR）× 1/2
一般情况下，合理工期在 6 个月以下的不考虑资金成本。
F.可抵扣增值税
根据相关文件规定，对于符合增值税抵扣条件的，计算出可抵扣增值税后进行
抵扣。
可抵扣增值税＝设备购置价/1.13× 13%+运杂费/1.09× 9%+安装工程费/1.09× 9%+前期
及其他费用（不含建设单位管理费）/1.06× 6%
②电子设备重置成本的确定
根据在评估基准日的当地电子设备市场同型号设备价格信息及近期网上交易价，
扣除可抵扣的增值税额确定重置成本。
即：重置成本＝不含税购置价
对于购置时间较早，现在市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设
备市场不含税价格确定其重置成本。
2）综合成新率的确定
①机器设备成新率的确定
对专用设备和通用设备主要依据设备经济寿命年限、已使用年限，通过对设备
使
用状况、技术状况、维修保养状况的现场勘察了解，确定其尚可使用年限，然
后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率＝尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）× 100%
②电子设备成新率的确定
对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其成新
率。计算公式：
年限法成新率＝（经济寿命年限－已使用年限）/经济寿命年限× 100%
对于大型的电子设备在考虑经济寿命年限基础上，结合现场勘察情况，设备工
作环境、运行状况等来确定其综合成新率。
直接按二手市场价评估的电子设备，不再考虑成新率。
3）评估值的确定
设备评估值＝设备重置成本× 综合成新率
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（4）车辆
根据评估目的，评估价值类型，按照持续使用原则，以市场价格为依据，当地
二手车交易市场发达，对有可供比较案例的车辆，采用市场法进行评估。即选择符
合条件的参照物，进行交易情况、交易时间、各项指标的修正，从而确定评估值。
计算公式为：
待估车辆价格=参照物交易价格× 正常交易情况/参照物交易情况× 待估车辆评估
基准日价格指数/参照物车辆交易日价格指数× 待估车辆各指标/参照车辆各指标。
（5）使用权资产
评估基准日企业申报的使用权资产为企业租赁房屋作为经营场所形成的租赁资
产。
评估人员调查了解了使用权资产发生的原因，查阅了确认使用权资产的相关会
计规定，核实了评估基准日确认使用权资产的记账凭证及核算明细。使用权资产以
审定后的账面值作为评估值。
（6）递延所得税资产
评估基准日企业申报的递延所得税资产为本次审计会计师根据委托人的会计政
策计提坏账准备所产生的可抵扣暂时性差异的所得税资产。
评估人员调查了解了递延所得税资产发生的原因，查阅了确认递延所得税资产
的相关会计规定，核实了评估基准日确认递延所得税资产的记账凭证。递延所得税
资产以账面值作为评估值。
3．负债
评估基准日，企业申报的负债为应付账款、合同负债、应付职工薪酬、其他应
付款、其他流动负债、租赁负债等，评估人员根据企业提供的各项明细表，清查核
实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所
有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值，对于将来并非应由评估目的实现
后的产权持有者实际承担的负债项目，按零值计算。
（三）收益法
1．概述
本次采用收益法中现金流量折现法（DCF）对评估对象价值进行估算。
现金流折现法（DCF）是指通过将企业未来预期的现金流折算成现值，评估企业
价值的一种方法。即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现
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金流折算成现时价值，得到企业价值。
其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，资产经营与收益之间
存在较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测且可量化。
2．基本评估思路
以企业经审计的历史年度会计报表为基础，结合企业未来发展战略及规划，并
综合分析、考虑被评估企业的人力资源、技术水平、资本结构、经营状况、自身优
劣势、持续经营盈利能力及所在行业现状与发展前景等估算其股东全部权益价值。
即按收益途径采用现金流折现法（DCF），以加权资本成本（WACC）作为折现率，
将未来各年的预计企业自由现金流折现加总得到经营性资产价值，再加上溢余资产、
非经营性资产的价值和企业对外长期股权投资的价值，得到企业整体资产价值，减
去付息债务价值后，得到股东全部权益价值。
3．评估模型
（1）基本模型
本次评估采用现金流折现法（DCF）中的企业自由现金流模型。
基本公式：
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
企业整体价值＝经营性资产价值+非经营性资产价值+溢余资产价值+长期股权
投资价值-非经营性负债价值
付息债务是指评估基准日被评估单位账面上需要付息的债务，（包括短期借款、
带息的应付票据、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券、长期应付款……）。
付息债务以核实后的账面值作为评估值。
①经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企业自由现金流
量预测所涉及的资产与负债。
经营性资产价值的计算公式为：
n
Fi Fn (1 + g)
P = (1 + r)
i =1
i
+
(r g) (1 + r)n
式中—P 为评估基准日的企业经营性资产价值；
—Fi 为评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量；
—Fn 为详细预测期末年预期的企业自由现金流量；
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—r 为折现率（此处为加权平均资本成本,WACC）；
—n 为详细预测期；
—i 为详细预测期第 i 年；
—g 为永续期增长率。
其中：企业自由现金流＝税后净利润+折旧与摊销+扣税后付息债务利息-资本性
支出-净营运资金变动
折现率采用加权平均资本成本 WACC 模型确定。
权益资本成本 ke 采用资本资产定价模型 CAPM 确定。
②非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无直接关系的，评估基准日后
企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。本次对非经营性资产、负债主要采用
成本法进行单独分析和评估。
③溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需多余的、评估基准日后企业自
由现金流量预测不涉及的资产。本次对溢余资产主要采用成本法进行单独分析和评
估。
④长期股权投资价值
长期股权投资评估值根据对被投资企业于基准日经整体评估的股东全部权益价
值乘以所持有的股权比例，计算得出长期股权投资的价值。
（2）主要参数的确定
1）收益期和预测期的确定
评估人员经分析调查，被评估企业所属行业为国家政策扶持行业，企业营业执
照核准的营业期限为永久，评估基准日被评估单位经营正常，根据企业的发展规划
及行业特点，企业业务类型、经营方式较稳定，通过分析企业的经营状况及与企业
管理层沟通，不存在对影响企业持续经营的核心资产的使用年限进行限定和对企业
生产经营期限进行限定，并可以通过延续方式永续使用。故收益期按永续确定。
根据公司目前经营状况、业务特点、市场供需情况，预计其在 XX 年进入稳定期，
故预测期确定为 2021 年 10-12 月、2022 年-2026 年共 5 年加一期。2027 年后为永续。
2）折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流，
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则折现率 r 选取加权平均资本成本估价模型（WACC）确定。
WACC 模型公式：
r＝ke× [E/（D+E）]+kd× [D/（D+E）]× （1-T）
其中： ke：权益资本成本
E/（D+E）：根据市场价值估计的被估企业的目标权益资本比率
kd：债务资本成本
D/（D+E）：根据市场价值估计的被估企业的目标债务资本比率
T：被评估企业的所得税率
计算权益资本成本时，我们采用资本资产定价模型（CAPM）。CAPM 模型公式：
ke＝rf+βe× RPm+rc
式中—rf 为无风险报酬率
—RPm 为市场风险溢价
—rc 为企业特定风险调整系数
—βe 为评估对象权益资本的预期市场风险系数
βe＝βu×[1+（1-t）× （D/E）]
βu 可比公司的预期无杠杠市场风险系数
βu＝βt/[1+（1-t）× （Di/Ei）]
βt 可比公司的预期市场平均风险系数
Di、Ei：分别为可比公司的付息债务与权益资本
（四）评估结论确定的方法
在综合考虑不同评估方法和初步评估结论的合理性及所使用数据的质量和数量
的基础上，确定收益法的评估结果作为评估报告的最终评估结论。
八、评估程序实施过程和情况
北京华亚正信资产评估有限公司评估人员接受委托后，对评估对象涉及的资产
和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
（一）接受委托及评估准备阶段
与委托人洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务
风险进行综合分析和评价，接受委托，签订资产评估委托合同。确定项目负责人，
组建评估项目组，制定资产评估工作计划（方案）。指导被评估单位做好资产评估申
报表的填报及评估资料提供工作，对项目组团队成员进行培训。
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（二）现场调查收集资料阶段
评估人员于 2021 年 12 月 1 日至 2021 年 12 月 10 日对评估对象涉及的资产和负债
进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要核实调查。
1.评估人员核实被评估企业提供的评估申报表，与企业有关的财务记录数据进行
核对，检查有无填项不全、错填或填列内容不明确等情况，对发现的问题进行了解，
并及时反馈给被评估单位对“资产评估申报表”进行完善。
2.根据评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员
的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产的数量、质量、基准日使用
状况等进行了盘点和现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了访谈、核对、
函证、监盘、勘查等不同的方法，对评估对象及所涉及的资产、负债进行了全面了
解、核实。对企业经营及资产状况进行了必要尽职调查
3.评估人员关注了评估对象法律权属，核实查验了与评估对象权益状况相关的重
要法律文件原件，收集了相关权属资料，了解核实了纳入评估范围内的资产是否涉
及抵押、担保、诉讼事项。对权属资料不完善、不清晰的情况提请企业核实或出具
相关产权说明文件。
4.评估人员根据评估项目具体情况，通过各种可能的途径收集获取所需的评估资
料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算和编制资产
评估报告的依据。
5.评估人员对委托人及被评估单位提供的评估申报明细表及相关重要资料进行
签字确认，对评估中使用的重要资料通过观察、询问、书面审查、实地调查、查询、
函证、复核等方式进行了核查、验证。以保证所用资料信息的合理、可信。
（三）评定估算编制初步报告阶段
评估人员针对各类资产的具体情况，根据所采用的评估方法，选取相应的计算
公式和参数进行分析、计算和判断，形成测算结果。经对形成的测算结果综合分析
后形成初步评估结论，编制初步资产评估报告。
（四）内部审核及报告出具阶段
根据资产评估准则的规定和我公司内部质量控制制度，项目负责人在完成评估
报告初稿一级复核后提交公司质控部复核。在公司内部复核完成后出具资产评估报
告前，在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人或委托人同意的其他
相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通，对沟通情况进行独立分析，并根据
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沟通的合理意见进行恰当调整，在完成上述资产评估程序后，由公司出具并提交委
托人正式资产评估报告。
（五）整理归集评估档案
对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整理，形成资产评估档案。
九、评估假设
（一）一般假设
1.交易假设：是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资
产的交易条件等模拟市场进行估价。
2.公开市场假设：是指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决
于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。公开市场是指一个有
众多买者和卖者的充分竞争的市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，
彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理
智的，而非强制或不受限制的条件下进行的
3.假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交
易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
4.针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
5.假设和被评估单位相关的赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不
发生重大变化；
6.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职
务；
7.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
8.假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估单位造成重大不利影
响。
（二）特殊假设
1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的
会计政策在重要方面保持一致；
2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、
方式与目前保持一致；
3.假设评估基准日后被评估单位的现金流入、流出为年中；
4.假设被评估单位所租赁的房产，租赁期满后可以正常续期，并按照现有模式使
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用。
5.假设委托人、被评估单位提供的与本次评估相关全部资料真实、完整、合法、
有效；
本评估报告的评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条
件发生较大变化时，签名资产评估师（资产评估专业人员）及本评估机构将不承担
由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结果
大商集团鞍山商业投资有限公司在评估基准日 2021 年 9 月 30 日持续经营的前提
下，经审计后的企业账面净资产为 7,947.78 万元，采用资产基础法评估的股东全部权
益 价 值 为 19,452.23 万元，评估结果较所有者权益账面值有所增值，增值额为
11,504.45 万元，增值率 144.75 %。各类资产及负债的评估结果见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2021 年 9 月 30 日
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A× 100%
流动资产 60,804.65 60,803.57 -1.08 -
非流动资产 26,587.97 38,093.50 11,505.53 43.27
其中：长期股权投资 350.00 5,449.00 5,099.00 1,456.86
固定资产 1,380.65 7,787.18 6,406.53 464.02
使用权资产 22,824.91 22,824.91 - -
递延所得税资产 2,032.41 2,032.41 - -
资产总计 87,392.62 98,897.07 11,504.45 13.16
流动负债 54,705.93 54,705.93 - -
非流动负债 24,738.92 24,738.92 - -
负债总计 79,444.85 79,444.85 - -
净资产（所有者权益） 7,947.78 19,452.23 11,504.45 144.75
资产基础法评估结果详细情况见评估明细表。
（二）收益法评估结果
大商集团鞍山商业投资有限公司在评估基准日 2021 年 9 月 30 日持续经营的前提
下，经审计后的企业账面净资产为 7,947.78 万元，采用收益法评估的股东全部权益价
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值为 56,568.23 万元。较所有者权益账面值增值 48,620.45 万元，增值率为 611.75%。
（三）两种方法评估结果差异分析及最终结果的选取
1．差异分析
采用收益法评估得出的股东全部权益价值为 56,568.23 万元，资产基础法评估得
出的股东全部权益价值为 19,452.23 万元，两者相差 37,116.00 万元，差异率为 190.81%。
两种评估方法差异的主要原因是：
（1）资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入（购
建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建通常随着国民经济的变化而变化；
（2）收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力（获
利能力）的大小，包含了企业难以量化的无形资产价值。
综上所述，造成两种评估方法产生差异。
2．评估结果的选取
在上述两种方法评估结果差异分析基础上，结合评估目的、不同评估方法所使
用的数据的质量和数量，采用收益法评估结果作为最终的评估结论。具体考虑了以
下因素：
大商集团鞍山商业投资有限公司房产为租赁房产，固定资产投入相对较小。资
产基础法评估结果主要以资产负债表作为基础，从企业现时资产重置的角度衡量企
业价值，未体现出企业团队、业务平台、管理团队等重要的无形资源的贡献。收益
法包含了企业难以量化的无形资产价值，因此收益法结果更有利于反映评估对象的
价值。故本次评估选取收益法的评估结果作为最终评估结论。
即本次评估结论：在满足评估假设的前提条件下，大商集团鞍山商业投资有限
公司在评估基准日 2021 年 9 月 30 日的市场价值约人民币 56,568.23 万元（人民币伍
亿陆仟伍佰陆拾捌万贰仟叁佰元整）。
本次评估的评估对象为股东全部权益价值，未考虑具有控制权的溢价、缺乏控
制权的折价及股权流动性等特殊交易对股权价值的影响。
十一、特别事项说明
本评估项目存在如下特别事项：
（一）中评协关于印发《资产评估对象法律权属指导意见》的通知，被评估单
位和相关当事人应当依法提供评估对象法律权属等资料，并保证其真实性、完整性、
合法性。资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，不代表对
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评估对象的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发表意见超出资产
评估师执业范围。
（二）引用其他机构出具报告结论的情况
本次评估报告中评估基准日各项资产及负债账面值系大华会计师事务所（特殊
普通合伙）大连分所的审计报告结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。
（三）评估基准日存在的法律、经济等未决事项
被评估单位的控股子公司抚顺大商物流配送经贸有限公司自 2013 年 1 月获得一
宗位于沈抚新城面积为 23471 ㎡的土地使用权后对其一直未进行开发利用，土地处于
闲置状态。
由于抚顺大商物流配送经贸有限公司未开展业务，该项土地价值直接影响抚顺
大商物流配送经贸有限公司的股东全部权益价值，进而影响被评估单位长期股权投
资的价值。本次评估是基于上述土地不存在被征收土地闲置费的风险及不存在被无
偿回收风险的假设前提下进行的，提请报告使用者注意。
（四）经营场所租赁情况
被评估单位主要经营场所位于辽宁省鞍山市铁东区胜利南路 42 号，该场所为被
评估单位租赁房产，出租方为大连大商集团鞍山房地产开发有限公司，租赁期自 2010
年 9 月 16 日起 20 年，租金由基础租金和浮动租金组成。被评估单位承诺所租赁的房
产，租赁期满后可以正常续期，并按照现有模式使用。
提请报告使用者关注上述特别事项对评估结论产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）使用范围
1.本资产评估报告使用人为委托人。
2.本资产评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
3.本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用人使用。
4.评估结论的使用有效期为自评估基准日起一年。如在有效期内资产状况、市场
状况与评估基准日资产相关状况相比发生重大变化，委托人应当委托评估机构执行
评估更新业务或重新评估。
5.未经委托人书面许可，评估机构及资产评估专业人员不得将资产评估报告的内
容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有规定的除外。
6.未征得评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露与公开
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附件
一、与评估目的相对应的经济行为文件
二、委托人和被评估单位营业执照复印件
三、评估对象涉及的主要权属证明资料
四、委托人和被评估单位承诺函
五、签名资产评估师（资产评估专业人员）的承诺函
六、资产评估机构备案文件或者资格证明文件
七、资产评估机构营业执照副本复印件
八、签名资产评估师资格证明文件复印件
九、资产评估明细表和各级汇总表
十、收益法评估汇总表
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