本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
大商股份有限公司
拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告
华亚正信评报字【2022】第 A06-0004 号
（共 1 册，第 1 册）
北京华亚正信资产评估有限公司
二〇二二年五月二十日
目 录
声 明 ................................................................................................................................................ 1
资产评估报告摘要 ......................................................................................................................... 2
资产评估报告正文 ......................................................................................................................... 5
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人的
概况 ....................................................................................................................................................... 5
二、评估目的 ............................................................................................................................11
三、评估对象和评估范围 ..................................................................................................... 12
四、价值类型 ........................................................................................................................... 12
五、评估基准日 ....................................................................................................................... 13
六、评估依据 ........................................................................................................................... 13
七、评估方法 ........................................................................................................................... 15
八、评估程序实施过程和情况............................................................................................ 23
九、评估假设 ........................................................................................................................... 24
十、评估结论 ........................................................................................................................... 25
十一、特别事项说明 .............................................................................................................. 27
十二、评估报告使用限制说明............................................................................................ 28
十三、资产评估报告日 ......................................................................................................... 28
附件 .................................................................................................................................................. 30
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第1页
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会
发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用
人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，
评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实
现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持
独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的评估范围由被评估单位申报并经其盖章确认；委托人和其
他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者
预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存
在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象
及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，
并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报
告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当关注并充分考虑资产评估报
告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第2页
大商股份有限公司
拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告摘要
华亚正信评报字[2022]第 A06-0004 号
大商股份有限公司：
北京华亚正信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规
和资产评估准则，按照必要的评估程序，以企业的持续经营和公开市场为前提，采
用资产基础法和收益法对贵公司拟收购大商集团持有大商集团东港千盛百货有限公
司的股权所涉及的大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益在评估基准日的市
场价值进行了评估。现将评估情况摘要报告如下：
(一) 评估目的：评估大商集团东港千盛百货有限公司的股东全部权益价值，为
大商股份拟收购大商集团持有大商集团东港千盛百货有限公司的股权提供股权价值
参考依据。
(二) 评估对象：大商集团东港千盛百货有限公司的股东全部权益。
(三) 评估范围：大商集团东港千盛百货有限公司申报且经过注册会计师审计确
认的其在评估基准日的全部资产和负债。
(四) 价值类型：市场价值。
(五) 评估结论：
1. 资产基础法评估结果：在满足评估假设的前提条件下，大商集团东港千盛百
货有限公司在评估基准日经审计确认的股东全部权益账面价值-55.42 万元，采用资产
基础法评估的股东全部权益价值-47.39 万元，评估增值 8.03 万元，增值率 14.49 %。
各类资产及负债的评估结果见资产评估结果汇总表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100%
1 流动资产 4,034.67 4,032.48 -2.19 -0.05
2 非流动资产 1,352.85 1,363.06 10.21 0.75
3 固定资产 23.00 33.21 10.21 44.39
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第3页
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100%
4 使用权资产 1,240.26 1,240.26 - -
5 递延所得税资产 89.59 89.59 - -
6 资产总计 5,387.50 5,395.54 8.04 0.15
7 流动负债 4,455.95 4,455.95 - -
8 非流动负债 986.98 986.98 - -
9 负债合计 5,442.93 5,442.93 - -
10 股东权益 -55.42 -47.39 8.03 14.49
2. 收益法评估结果：在满足评估假设的前提条件下，大商集团东港千盛百货有
限公司在评估基准日经审计确认的股东全部权益账面价值-55.42 万元，采用收益法评
估的股东全部权益价值 5,445.66 万元，评估增值 5,501.08 万元，增值率 9925.43%。
3. 本次评估结论：在满足评估假设的前提条件下，本次评估选取收益法的评估
结果作为最终评估结论，大商集团东港千盛百货有限公司在评估基准日 2021 年 9 月
30 日的市场价值约人民币伍仟肆佰肆拾伍万陆仟陆佰元（ 5,445.66 万元）。
(六) 特别事项
本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者关注其对评估结论的影响：
1. 本次评估中辽 BLB879 别克商务车和辽 BLC059 别克轿车，证载权利人为大商
集团有限公司，系未对车辆登记证和车辆行驶证的所有人名称进行变更，被评估单
位承诺车辆为企业所有，产权无瑕疵，并承担相应的法律责任，本次评估按资产权
属完整情况进行评估。
2. 截至评估基准日，被评估单位存在以下租赁事项
序号 出租方 承租方 租赁物业 取得时间 终止时间 租赁期限 租金（万元）
东港市金洋房地产开发 东港千盛 2024 年 4
1 东港千盛 2009 年 5 月 15 年 670 万元/年
有限公司 百货 月
3. 本次评估结论未考虑可能存在的控股权溢价和少数股权折价对股权价值的
影响。
4. 评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项
说明及其对评估结论的影响。
5. 本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估结论的使用
有效期为自评估基准日起一年。如有效期内资产状况、市场状况与评估基准日相关
状况相比发生重大变化，委托人应当委托评估机构执行资产评估更新业务或重新评
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第4页
估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评
估结论，应当阅读资产评估报告正文。
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第5页
大商股份有限公司
拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告正文
华亚正信评报字[2022]第 A06-0004 号
大商股份有限公司：
北京华亚正信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规
和资产评估准则，按照必要的评估程序，以企业的持续经营和公开市场为前提，采
用资产基础法和收益法对贵公司拟收购大商集团持有大商集团东港千盛百货有限公
司的股权所涉及的大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益在评估基准日的市
场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
的概况
本次资产评估项目的委托人为大商股份有限公司，被评估单位为大商集团东港
千盛百货有限公司。
（一）委托人概况
企业名称：大商股份有限公司（以下简称：大商股份）
统一社会信用代码：91210200241268278D
注册地址：辽宁省大连市中山区青三街一号
法定代表人：牛钢
注册资本：29372 万元人民币
实收资本：29372 万元人民币
企业类型: 其他股份有限公司（上市）
营业期限：1992 年 12 月 10 日至无固定期限
经营范围：国内一般贸易；保健食品销售（限分公司经营）；食品现场加工；食
品、副食品、劳保用品、商业物资经销（专项商品按规定）；书刊音像制品、金银饰
品、中西药、粮油零售；金饰品、服装裁剪加工；农副产品收购；仓储；电子计算
机技术服务；经销本系统商品技术的进出口业务；木屑收购加工；出租柜台；展览
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第6页
策划；互联网上网服务；移动电话机销售；婚庆礼仪服务；房屋出租、场地出租、
物业管理；电子游戏、餐饮、广告业务经营；国际民用航空旅客和货物运输销售代
理（含港、澳、台航线；危险品除外）；普通货运（限分公司经营）；因特网信息服
务业务（凭许可证经营）；废旧家电回收与销售（涉及行政许可凭许可证经营）；乳
制品（含婴幼儿配方乳粉,限分公司经营）；货物进出口、技术进出口（法律、法规禁
止的项目除外；法律、法规限制的项目取得许可证后方可经营）；批发预包装食品、
酒类商品；教育信息咨询；停车场管理服务。***（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动。）
（二）被评估单位概况
1.公司基本情况
企业名称：大商集团东港千盛百货有限公司（以下简称：东港千盛）
统一社会信用代码：91210681676885814P
注册地址：东港市大东区迎宾东大街一号
法定代表人：刘震海
注册资本：500 万人民币
实收资本：500 万人民币
企业类型： 有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)
营业期限：2008 年 8 月 18 日至 2023 年 8 月 17 日
经营范围：销售：服装、百货、鞋帽、针纺织品、钟表、眼镜、化妆品、照相
器材、预包装食品兼散装食品、乳制品（含婴幼儿配方乳粉）、保健食品、粮油、烟
酒、家用电器、劳保用品、图书、音像制品、首饰、工艺品、文化用品、厨房卫生
间用具、皮具、鲜花、农副产品；干洗织补；钟表维修、靴、鞋修理；首饰加工；
房屋柜台租赁、广告牌租赁；餐饮服务（只限分支机构经营）。（依法须经批准的项
目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
2.公司历史沿革及股权状况
大商集团东港千盛百货有限公司于 2008 年 8 月 18 日成立，系由大连大商集团有
限公司、大连第二百货大楼有限公司出资组建，设立时公司注册资本为 500.00 万元。
其中：大连大商集团有限公司出资 250.00 万元，占注册资本 50.00%；大连第二百货
大楼有限公司出资 250.00 万元，占注册资本 50.00%。成立时股东具体构成如下：
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第7页
序号 股东名称 出资金额（万元） 出资比例%
1 大连第二百货大楼有限公司 250 50
2 大连大商集团有限公司 250 50
合计 500 100
（1）第一次变更：2009 年 3 月
被评估单位经营范围由“服装，百货，鞋帽，针纺织品，钟表，眼镜，化妆品，
照相器材，食品，粮油，烟酒，家用电器，劳保用品，图书，音像制品，首饰，工
艺品。”变更为“销售：服装，百货，鞋帽，针纺织品，钟表，眼镜，化妆品，照相
器材，食品，粮油，烟酒，家用电器，劳保用品，图书，音像制品，首饰，工艺品，
文化用品，厨房卫生间用具，皮具，鲜花，农副产品；干洗织补，钟表维修，靴、
鞋修理；首饰加工；房屋柜台租赁，广告牌租赁。”。
（2）第二次变更：2011 年 9 月
被评估单位高级管理人员备案信息变更，经营范围由“销售：服装，百货，鞋
帽，针纺织品，钟表，眼镜，化妆品，照相器材，食品，粮油，烟酒，家用电器，
劳保用品，图书，音像制品，首饰，工艺品，文化用品，厨房卫生间用具，皮具，
鲜花，农副产品；干洗织补，钟表维修，靴、鞋修理；首饰加工；房屋柜台租赁，
广告牌租赁。”变更为“销售：服装，百货，鞋帽，针纺织品，钟表，眼镜，化妆品，
照相器材，预包装食品兼散装食品，乳制品（含婴幼儿配方乳粉），粮油，烟酒，家
用电器，劳保用品，图书，音像制品，首饰，工艺品，文化用品，厨房卫生间用具，
皮具，鲜花，农副产品；干洗织补，钟表维修，靴、鞋修理；首饰加工；房屋柜台
租赁，广告牌租赁；餐饮服务（只限分支机构经营）。（食品流通许可证有效期至 2012
年 7 月 22 日）”。
（3）第三次变更：2013 年 5 月
按照股权转让协议、股东会决议和章程修正案等，大连大商集团有限公司购买
大连第二百货大楼有限公司全部股权，变更后股东为大连大商集团有限公司（出资
500 万元、持股比例 100%），被评估单位法人由骆华年变更为由连奎，高级管理人员
备案信息变更，经营范围由“销售：服装，百货，鞋帽，针纺织品，钟表，眼镜，
化妆品，照相器材，预包装食品兼散装食品，乳制品（含婴幼儿配方乳粉），粮油，
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第8页
烟酒，家用电器，劳保用品，图书，音像制品，首饰，工艺品，文化用品，厨房卫
生间用具，皮具，鲜花，农副产品；干洗织补，钟表维修，靴、鞋修理；首饰加工；
房屋柜台租赁，广告牌租赁；餐饮服务（只限分支机构经营）。（食品流通许可证有
效期至 2012 年 7 月 22 日）”变更为“销售：服装，百货，鞋帽，针纺织品，钟表，
眼镜，化妆品，照相器材，预包装食品兼散装食品，乳制品（含婴幼儿配方乳粉），
粮油，烟酒，家用电器，劳保用品，图书，音像制品，首饰，工艺品，文化用品，
厨房卫生间用具，皮具，鲜花，农副产品；干洗织补，钟表维修，靴、鞋修理；首
饰加工；房屋柜台租赁，广告牌租赁；餐饮服务（只限分支机构经营）。（食品流通
许可证有效期至 2016 年 3 月 24 日；出版物经营许可证有效期限至 2016 年 12 月 31
日）”。变更后股东具体构成如下：
序号 股东名称 出资金额（万元） 出资比例%
1 大连大商集团有限公司 500 100
合计 500 100
（4）第四次变更：2014 年 5 月
被评估单位投资人大连大商集团有限公司更名为大商集团有限公司，经营范围
由“销售：服装，百货，鞋帽，针纺织品，钟表，眼镜，化妆品，照相器材，预包
装食品兼散装食品，乳制品（含婴幼儿配方乳粉），粮油，烟酒，家用电器，劳保用
品，图书，音像制品，首饰，工艺品，文化用品，厨房卫生间用具，皮具，鲜花，
农副产品；干洗织补，钟表维修，靴、鞋修理；首饰加工；房屋柜台租赁，广告牌
租赁；餐饮服务（只限分支机构经营）。 食品流通许可证有效期至 2016 年 3 月 24 日；
出版物经营许可证有效期限至 2016 年 12 月 31 日）”变更为“销售：服装，百货，鞋
帽，针纺织品，钟表，眼镜，化妆品，照相器材，预包装食品兼散装食品，乳制品
（含婴幼儿配方乳粉），粮油，烟酒，家用电器，劳保用品，图书，音像制品，首饰，
工艺品，文化用品，厨房卫生间用具，皮具，鲜花，农副产品；干洗织补，钟表维
修，靴、鞋修理；首饰加工；房屋柜台租赁，广告牌租赁；餐饮服务（只限分支机
构经营）。”，变更后的股东具体构成如下：
序号 股东名称 出资金额（万元） 出资比例%
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第9页
1 大商集团有限公司 500 100
合计 500 100
（5）第五次变更：2015 年 4 月
被评估单位高级管理人员备案信息变更。
（6）第六次变更：2017 年 3 月
被评估单位高级管理人员备案信息变更。
（7）第七次变更：2018 年 4 月
被评估单位高级管理人员备案信息变更，法人由由连奎变更为李剑锋。
（8）第八次变更：2018 年 12 月
被评估单位高级管理人员备案信息变更，法人由李剑锋变更为张连阁。
（9）第九次变更：2019 年 9 月
被评估单位高级管理人员备案信息变更，法人由张连阁变更为刘震海，经营范
围由“销售：服装，百货，鞋帽，针纺织品，钟表，眼镜，化妆品，照相器材，预
包装食品兼散装食品，乳制品（含婴幼儿配方乳粉），粮油，烟酒，家用电器，劳保
用品，图书，音像制品，首饰，工艺品，文化用品，厨房卫生间用具，皮具，鲜花，
农副产品；干洗织补，钟表维修，靴、鞋修理；首饰加工；房屋柜台租赁，广告牌
租赁；餐饮服务（只限分支机构经营）。”变更为“销售：服装、百货、鞋帽、针纺
织品、钟表、眼镜、化妆品、照相器材、预包装食品兼散装食品、乳制品（含婴幼
儿配方乳粉）、保健食品、粮油、烟酒、家用电器、劳保用品、图书、音像制品、首
饰、工艺品、文化用品、厨房卫生间用具、皮具、鲜花、农副产品；干洗织补；钟
表维修、靴、鞋修理；首饰加工；房屋柜台租赁、广告牌租赁；餐饮服务（只限分
支机构经营）。”。
截至评估基准日，被评估单位实收资本为 500 万元人民币，股东名称、出资额和
出资比例如下：
股东名称、出资额和出资比例
金额单位：人民币万元
序 认缴出资比例 实缴出资比例
股东名称 认缴出资额 实际出资额
号 （%） （%）
1 大商集团有限公司 500 100 500 100
合计 500 100 500 100
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第10页
3.公司经营管理结构
评估基准日，公司设有董事长、总经理、营运部、超市部、营业部、综合办公
室、财务部、人力资源部及物业部，公司组织机构图如下：
4.股权投资情况
无对外股权投资。
5.被评估单位近三年财务状况
被评估单位近三年一期资产负债情况表
金额单位：人民币元
序 2018 年 12 月 31 2019 年 12 月 31 2020 年 12 月 31 评估基准日
项目
号 日 日 日 2021 年 9 月 30 日
1 流动资产 35,578,630.89 36,322,417.04 39,727,119.17 40,346,650.52
2 非流动资产 314,509.80 519,477.79 17,372,646.10 13,528,393.85
3 其中：固定资产 169,869.73 317,841.85 267,064.91 229,973.18
4 使用权资产 16,003,312.96 12,402,567.58
5 递延所得税资产 144,640.07 201,635.94 1,102,268.23 895,853.09
6 资产总计 35,893,140.69 36,841,894.83 57,099,765.27 53,875,044.37
7 流动负债 40,763,023.04 38,572,339.79 45,713,137.69 44,559,533.16
8 非流动负债 497,099.45 723,190.36 14,226,413.82 9,869,752.66
9 负债合计 41,260,122.49 39,295,530.15 59,939,551.51 54,429,285.82
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第11页
序 2018 年 12 月 31 2019 年 12 月 31 2020 年 12 月 31 评估基准日
项目
号 日 日 日 2021 年 9 月 30 日
10 股东权益 -5,366,981.80 -2,453,635.32 -2,839,786.24 -554,241.45
被评估单位近三年一期经营情况表
金额单位：人民币元
评估基准日
序号 项目 2018 年 2019 年 2020 年
2021 年 1-9 月
1 营业收入 129,645,307.46 117,125,769.54 38,334,813.85 32,839,507.41
2 营业成本 104,339,684.87 94,919,820.46 27,614,114.43 22,539,892.21
3 营业利润 3,471,358.27 3,799,414.75 2,652,542.79 2,964,403.33
4 利润总额 3,585,774.34 3,884,461.99 2,717,902.34 3,060,051.55
5 净利润 2,799,774.21 2,913,346.48 2,466,051.10 2,285,544.79
大华审字
审计机构 未经审计 未经审计 未经审计
[2022]0015649 号
6.被评估单位整体经营情况
东港千盛百货定位于中高档流行时尚百货经营结合食品日用品超市。集都市流
行，时尚魅力于一体的现代化百货店，汇集融合传统与现代，流行与复古等更富有
时代个性的时尚元素。 千盛百货秉承大商集团先进的管理模式和经营理念，依托大
商集团强大的品牌资源优势，带动许多国内外知名的流行时尚品牌，更多时尚名品
进驻，使千盛百货的品牌结构更趋于合理化和多元化；大商集团总部强大的采购谈
判建立起来的渠道和规模优势，使得消费者从中可以得到更多的价格实惠。丰富的
品牌，方便舒适的购物环境，热情周到的服务大大满足东港市人民高标准的消费需
要。
（三）委托人与被评估单位之间的关系
委托人大商股份有限公司和被评估单位大商集团东港千盛百货有限公司属于同
一控制下的关联单位，大商集团东港千盛百货有限公司是大商集团的全资子公司，
大商股份有限公司的第一大股东也是大商集团。
（四）评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
本评估报告的使用人为委托人、资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。
除国家法律法规另有规定外，任何未经资产评估机构和委托人确认的机构或个
人不能由于得到评估报告而成为资产评估报告使用人。
二、评估目的
评估大商集团东港千盛百货有限公司的股东全部权益价值，为大商股份拟收购
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第12页
大商集团持有大商集团东港千盛百货有限公司的股权提供股权价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
评估对象为大商集团东港千盛百货有限公司的股东全部权益。
（二）评估范围
1.评估范围包括大商集团东港千盛百货有限公司申报且经过注册会计师审计确
认的其在评估基准日的全部资产和负债。评估范围内的各类资产、负债账面金额如
下：
金额单位：人民币元
序号 项目 账面价值
1 流动资产 40,346,650.52
2 非流动资产 13,528,393.85
3 其中：固定资产 229,973.18
4 使用权资产 12,402,567.58
5 递延所得税资产 895,853.09
6 资产总计 53,875,044.37
7 流动负债 44,559,533.16
8 非流动负债 9,869,752.66
9 负债合计 54,429,285.82
10 股东权益 -554,241.45
上述被评估单位评估基准日的资产、负债账面价值业经大华会计师事务所（特
殊普通合伙）审计，并出具大华审字[2022]0015649 号无保留意见的审计报告。
委托评估对象和评估范围与本次经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
2.企业申报的表外资产的类型、数量
无。
3.引用其他机构出具的报告结论
本次评估报告中评估基准日各项资产及负债账面值系大华会计师事务所（特殊
普通合伙）的审计报告结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。
四、价值类型
根据本次评估目的，确定评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第13页
五、评估基准日
评估基准日为 2021 年 9 月 30 日。
评估基准日由委托人确定。确定评估基准日主要考虑了如下因素：
1.选定的评估基准日应尽可能与评估目的实现日较接近，使评估结论较合理地为
评估目的服务；
2.评估基准日选定会计期末并与审计截止日保持一致，能够较全面完整地反映委
估资产及负债的账面情况，便于资产清查核实等工作的开展。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、准则依据、权属依据和取
价依据为：
（一）经济行为依据
《大商股份有限公司总经理办公会会议记录》（2021 年 10 月 10 日）。
（二）法律法规依据
1. 《中华人民共和国公司法》（2018 年 10 月 26 日第十三届全国人民代表大会
常务委员会第六次会议第四次修正）；
2. 《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表大
会常务委员会第二十一次会议通过）；
3. 《中华人民共和国民法典》（2020 年 5 月 28 日第十三届全国人民代表大会
第三次会议通过）；
4. 《中华人民共和国证券法》（2019 年 12 月 28 日第十三届全国人民代表大会
常务委员会第十五次会议第二次修订）；
5. 《资产评估行业财政监督管理办法》（中华人民共和国财政部令第 86 号 根
据 2019 年 1 月 2 日中华人民共和国财政部令第 97 号修改)；
6. 《中华人民共和国车辆购置税法》（2018 年 12 月 29 日，第十三届全国人民
代表大会常务委员会第七次会议通过，自 2019 年 7 月 1 日起施行）；
7. 《中华人民共和国企业所得税法》（2018 年 12 月 29 日第十三届全国人民代
表大会常务委员会第七次会议通过第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会
议决定修改）；
8. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（2019 年 4 月 23 日，中华人民
共和国国务院令第 714 号）；
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第14页
9. 《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 691 号）根据 2017 年 10
月 30 日国务院第 191 次常务会议通过《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂
行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》第二次修订，于 2017
年 11 月 19 日起施行）；
10. 《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170 号）；
11. 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财
税[2016]36 号）；
12. 《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32 号）；
13. 《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、税务总局、海关总署
公告 2019 年第 39 号）；
14. 《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税
[2019]13 号）提示：本通知执行期限：自 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
15. 根据财政部、税务总局关于二手车经销有关增值税政策的公告（财政部 税
务总局公告 2020 年第 17 号）提示：本公告执行期限：自 2020 年 5 月 1 日至 2023 年
12 月 31 日;
16. 其他相关法律、法规、通知文件等。
（三）评估准则依据
1. 《资产评估基本准则》（财资[2017]43 号）；
2. 《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30 号）；
3. 《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2018]36 号）；
4. 《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2018]35 号）；
5. 《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33 号）；
6. 《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2018]37 号）；
7. 《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》中评协[2017]35 号）；
8. 《资产评估执业准则——企业价值》（中评协[2018]38 号）；
9. 《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38 号）；
10. 《资产评估执业准则——机器设备》（中评协[2017]39 号）；
11. 《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协[2019]35 号）；
12. 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46 号）；
13. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47 号）；
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第15页
14. 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48 号）。
（四）权属依据
1. 机动车行驶证；
2. 设备购置合同及付款凭证；
3. 其他有关产权证明文件。
（五）取价依据
1. 《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令[2012]
第 12 号）；
2. 《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（北京科学技术出版社）；
3. 中国人民银行公布的《贷款市场报价利率（LPR）》（2021 年 9 月 22 日）
4. 企业提供的以前年度及评估基准日的审计报告、财务报表；
5. 企业提供的未来年度经营发展计划、措施等；
6. 企业提供的主要产品目前及未来年度市场预测资料；
7. 评估人员尽职调查、现场勘察收集、记录的资料；
8. 评估人员从各政府部门、专业网站、书刊收集的相关估价信息资料；
9. 其他与本次资产评估有关的资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
企业价值评估方法主要有资产基础法、收益法和市场法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为
基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方
法。
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现，确
定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折
现法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例
进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司
比较法和交易案例比较法。
按照《资产评估执业准则——企业价值》，规定，执行企业价值评估业务，应当
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、资
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第16页
产基础法三种基本方法的适用性，选择评估方法。
收益法适用的前提条件：
1. 被评估对象的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
2. 资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；
3. 被评估对象预期获利年限可以预测。
资产基础法适用的前提条件：
1. 被评估对象处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；
2. 具备可利用的历史资料；
3. 不存在对评估对象价值有重大影响且难以辨识和评估的资产和负债。
市场法适用的前提条件：
1. 存在一个活跃的公开市场且市场信息比较充分并能公开取得；
2. 公开市场上存在大量可比较的交易案例。
目前市场上难以找到与被评估单位目前状况相同具有可比性的上市公司或企业
及可参考的股权交易案例，因此本次评估未选用市场法。
根据评估目的、价值类型、资料收集等情况，以及评估基本方法的适用条件，
本次评估选用资产基础法和收益法。
（二）资产基础法
资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业
表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
各类资产及负债的评估方法如下：
1.流动资产
评估范围内的流动资产包括货币资金、应收账款、其他应收款、预付账款、存
货、其他流动资产等。
（1） 货币资金
货币资金包括现金、银行存款及其他货币资金。
对货币资金通过现金盘点、核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确
定评估值。
（2） 应收款项
应收款项包括应收账款、其它应收款。
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第17页
对各种应收款项采取账证账表核对、函证、抽查凭证等方法，查明每项款项发
生的时间、发生的经济事项和原因、债务人的基本情况等，在核实无误的基础上，
根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全部能收回的，按
全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款
的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析欠款时间和原因、款
项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照个别认定法、账龄分析法，
估计出这部分可能收不回的款项作为风险损失，以核实后账面值扣除风险损失额作
为评估值；对于有确凿根据表明无法收回的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目
按零值计算。
（3） 预付账款
预付账款根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对于能
够收回相应货物形成资产或权利的，按核实后的账面值作为评估值。对于没有获得
发票属于费用性质的预付款项，评估值确定为 0。
（4） 存货
存货包括库存商品、在用周转材料等。
1）对库存商品，根据清查核实为近期购进，评估基准日市场价格变化不大的库
存商品，按账面值确定评估值。
2）对在用周转材料，根据现行市场税后购买价，得出各项资产的重置成本，再
考虑该资产的成新率，确定评估值。
（5） 其他流动资产
其他流动资产为增值税留抵税额，评估人员核对纳税申报表、明细账与总账、
报表余额相符，按核实后账面值确定评估值。
2．非流动资产
（1）机器设备
根据评估目的，评估价值类型，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合
委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全
部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈
旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第18页
新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。
计算公式：评估值＝重置成本× 成新率
1）重置成本的确定
重置成本＝设备购置价+运杂费+安装工程费（含基础费）+前期及其他费用+资
金成本-可抵扣的增值税
①机器设备重置成本的确定
A．设备购置价
对于大型关键设备，主要是通过向生产厂家咨询评估基准日市场价格，或参考
评估基准日近期同类设备的合同价确定购置价；
对于小型设备主要是通过查询评估基准日的市场报价信息确定购置价；
对于没有市场报价信息的设备，主要是通过参考同类设备的购置价（对差异进
行适当必要调整）确定。
B．运杂费
设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购置价为
基础，结合设备的运距、重量、体积及运输方式等因素综合确定。
运杂费计算公式如下：
运杂费＝设备购置价× 运杂费率
C.安装工程费（含基础费）
安装工程费以含税设备购置价为基础，参照资产评估常用数据与参数手册测算
确定。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装费。
D.资金成本
资金成本根据本项目合理的建设工期，参照评估基准日中国人民银行公布的贷
款市场报价利率（LPR），以设备购置费、安装工程费、前期及其他费用三项之和为
基数确定。并按照资金均匀投入计取。
资金成本计算公式如下：
资金成本＝[设备购置价+运杂费+安装工程费(含基础费)]× 合理建设工期× 评估基
准日贷款市场报价利率（LPR）× 1/2
一般情况下，合理工期在 6 个月以下的不考虑资金成本。
E.可抵扣增值税
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第19页
根据相关文件规定，对于符合增值税抵扣条件的，计算出可抵扣增值税后进行
抵扣。
可抵扣增值税＝设备购置价/1.13× 13%+运杂费/1.09× 9%+安装工程费/1.09× 9%
②电子设备重置成本的确定
根据在评估基准日的当地电子设备市场同型号设备价格信息及近期网上交易价，
扣除可抵扣的增值税额确定重置成本。
即：重置成本＝不含税购置价
对于购置时间较早，现在市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设
备市场不含税价格确定其重置成本。
2）综合成新率的确定
①机器设备成新率的确定
对专用设备和通用设备主要依据设备经济寿命年限、已使用年限，通过对设备
使
用状况、技术状况、维修保养状况的现场勘察了解，确定其尚可使用年限，然
后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率＝尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）× 100%
②电子设备成新率的确定
对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其成新
率。计算公式：
年限法成新率＝（经济寿命年限－已使用年限）/经济寿命年限× 100%
对于大型的电子设备在考虑经济寿命年限基础上，结合现场勘察情况，设备工
作环境、运行状况等来确定其综合成新率。
直接按二手市场价评估的电子设备，不再考虑成新率。
（2）车辆
对于车辆采用市场法评估确定市场价值
市场法就是评估人员通过市场调查，选取了三个相近同类车辆的市场交易案例作
为参照物。评估人员经过比较分析，通过对交易情况、交易日期、和实物状况等对
价格影响大的因素进行了调整修正，从而确定待估对象的价值。基本公式为：
比准价格=交易实例成交单价× 交易情况修正系数× 市场状况修正系数× 实物状况
修正系数
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第20页
评估值=∑比准价格/3。
3）评估值的确定
设备评估值＝设备重置成本× 综合成新率
（2）使用权资产
企业申报的使用权资产为企业可在租赁期内使用租赁商业房地产的权利，按照
审计后核实的账面值确认评估价值。
（3）递延所得税资产
评估基准日企业申报的递延所得税资产为计提坏账准备和会员积分形成可抵扣
暂时性差异。
评估人员调查了解了递延所得税资产发生的原因，查阅了确认递延所得税资产
的相关会计规定，核实了评估基准日确认递延所得税资产的记账凭证。递延所得税
资产以因时间性差异将减少未来期间所得税费用的金额作为评估值。
3．负债
评估基准日，企业申报的负债为应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应交税
费、其他应付款、其他流动负债、一年内到期的非流动负债、租赁负债和递延所得
税负债，评估人员根据企业提供的各项明细表，清查核实各项负债在评估目的实现
后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项
目及金额确定评估值，对于将来并非应由评估目的实现后的产权持有者实际承担的
负债项目，按零值计算。
（三）收益法
1．概述
本次采用收益法中现金流量折现法（DCF）对评估对象价值进行估算。
现金流折现法（DCF）是指通过将企业未来预期的现金流折算成现值，评估企业
价值的一种方法。即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现
金流折算成现时价值，得到企业价值。
其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，资产经营与收益之间
存在较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测且可量化。
2．基本评估思路
以企业经审计的历史年度会计报表为基础，结合企业未来发展战略及规划，并
综合分析、考虑被评估单位的人力资源、技术水平、资本结构、经营状况、自身优
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第21页
劣势、持续经营盈利能力及所在行业现状与发展前景等估算其股东全部权益价值。
即按收益途径采用现金流折现法（DCF），以加权资本成本（WACC）作为折现率，
将未来各年的预计企业自由现金流折现加总得到经营性资产价值，再加上溢余资产、
非经营性资产的价值和企业对外长期股权投资的价值，得到企业整体资产价值，减
去付息债务价值后，得到股东全部权益价值。
3．评估模型
（1）基本模型
本次评估采用现金流折现法（DCF）中的企业自由现金流模型。
基本公式：
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
企业整体价值＝经营性资产价值+非经营性资产价值-非经营性负债价值+溢余资
产价值+长期股权投资价值
付息债务是指评估基准日被评估单位账面上需要付息的债务，付息债务以核实
后的账面值作为评估值。
①经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企业自由现金流
量预测所涉及的资产与负债。
经营性资产价值的计算公式为：
n
Fi Fn (1 + g)
P = (1 + r)
i =1
i
+
(r g) (1 + r)n
式中—P 为评估基准日的企业经营性资产价值；
—Fi 为评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量；
—Fn 为详细预测期末年预期的企业自由现金流量；
—r 为折现率（此处为加权平均资本成本,WACC）；
—n 为详细预测期；
—i 为详细预测期第 i 年；
—g 为永续期增长率。
其中：企业自由现金流＝税后净利润+折旧与摊销+扣税后付息债务利息-资本性
支出-营运资金追加
折现率采用加权平均资本成本 WACC 模型确定。
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第22页
权益资本成本 ke 采用资本资产定价模型 CAPM 确定。
②非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无直接关系的，评估基准日后
企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。本次对非经营性资产、负债主要采用
成本法进行单独分析和评估。
③溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需多余的、评估基准日后企业自
由现金流量预测不涉及的资产。本次对溢余资产主要采用成本法进行单独分析和评
估。
④长期股权投资价值
被评估单位截止评估基准日无对外股权投资。
（2）主要参数的确定
1）收益期和预测期的确定
评估人员经分析调查，被评估单位所属行业为国家政策扶持行业，企业营业执
照核准的营业期限为永久，评估基准日被评估单位经营正常，根据企业的发展规划
及行业特点，企业业务类型、经营方式较稳定，通过分析企业的经营状况及与企业
管理层沟通，不存在对影响企业持续经营的核心资产的使用年限进行限定和对企业
生产经营期限进行限定，并可以通过延续方式永续使用。故收益期按永续确定。
根据公司目前经营状况、业务特点、市场供需情况，本次评估预测期确定为 2021
年 10 月-2026 年 12 月共 5 年零 3 个月，2027 年及以后进入永续期。
2）折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流，
则折现率 r 选取加权平均资本成本估价模型（WACC）确定。
WACC 模型公式：
r＝ke× [E/（D+E）]+kd× [D/（D+E）]× （1-T）
其中：
ke：权益资本成本
E/（D+E）：根据市场价值估计的被评估单位的目标权益资本比率
kd：债务资本成本
D/（D+E）：根据市场价值估计的被评估单位的目标债务资本比率
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第23页
T：被评估单位的所得税率
计算权益资本成本时采用资本资产定价模型（CAPM）。CAPM 模型公式：
ke＝rf+β×ERP+rc
式中：
rf：无风险报酬率
ERP：市场风险溢价
Rc：企业特定风险调整系数
β：评估对象权益资本的预期市场风险系数
（四）评估结论确定的方法
在综合考虑不同评估方法和初步评估结论的合理性及所使用数据的质量和数量
的基础上，确定收益法的评估结果作为评估报告的最终评估结论。
八、评估程序实施过程和情况
北京华亚正信资产评估有限公司评估人员接受委托后，对评估对象涉及的资产
和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
（一）接受委托及评估准备阶段
与委托人洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务
风险进行综合分析和评价，接受委托，签订资产评估委托合同。确定项目负责人，
组建评估项目组，制定资产评估工作计划（方案）。指导被评估单位做好资产评估申
报表的填报及评估资料提供工作，对项目组团队成员进行培训。
（二）现场调查收集资料阶段
评估人员于 2021 年 12 月 1 日至 2021 年 12 月 10 日对评估对象涉及的资产和负债
进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要核实调查。
1.评估人员核实被评估单位提供的评估申报表，与企业有关的财务记录数据进行
核对，检查有无填项不全、错填或填列内容不明确等情况，对发现的问题进行了解，
并及时反馈给被评估单位对“资产评估申报表”进行完善。
2.根据评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员
的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产的数量、质量、基准日使用
状况等进行了盘点和现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了访谈、核对、
函证、监盘、勘查等不同的方法，对评估对象及所涉及的资产、负债进行了全面了
解、核实。对企业经营及资产状况进行了必要尽职调查。
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第24页
3 评估人员关注了评估对象法律权属，核实查验了与评估对象权益状况相关的重
要法律文件原件，收集了相关权属资料，了解核实了纳入评估范围内的资产是否涉
及抵押、担保、诉讼事项。对权属资料不完善、不清晰的情况提请企业核实或出具
相关产权说明文件。
4.评估人员根据评估项目具体情况，通过各种可能的途径收集获取所需的评估资
料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算和编制资产
评估报告的依据。
5.评估人员对委托人及被评估单位提供的评估申报明细表及相关重要资料进行
签字确认，对评估中使用的重要资料通过观察、询问、书面审查、实地调查、查询、
函证、复核等方式进行了核查、验证。以保证所用资料信息的合理、可信。
（三）评定估算编制初步报告阶段
评估人员针对各类资产的具体情况，根据所采用的评估方法，选取相应的计算
公式和参数进行分析、计算和判断，形成测算结果。经对形成的测算结果综合分析
后形成初步评估结论，编制初步资产评估报告。
（四）内部审核及报告出具阶段
根据资产评估准则的规定和我公司内部质量控制制度，项目负责人在完成评估
报告初稿一级复核后提交公司质控部复核。在公司内部复核完成后出具资产评估报
告前，在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人或委托人同意的其他
相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通，对沟通情况进行独立分析，并根据
沟通的合理意见进行恰当调整，在完成上述资产评估程序后，由公司出具并提交委
托人正式资产评估报告。
（五）整理归集评估档案
对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整理，形成资产评估档案。
九、评估假设
（一）一般假设
1. 交易假设：是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估
资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2. 公开市场假设：是指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取
决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。公开市场是指一个
有众多买者和卖者的充分竞争的市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第25页
彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理
智的，而非强制或不受限制的条件下进行的
3. 假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次
交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
4. 针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
5. 假设和被评估单位相关的赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后
不发生重大变化；
6. 假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其
职务；
7. 假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
8. 假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估单位造成重大不利
影响。
（二）特殊假设
1. 假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用
的会计政策在重要方面保持一致；
2. 假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范
围、方式与目前保持一致；
3. 假设评估基准日后被评估单位的现金流入、流出为期中；
4. 被评估单位经营所租赁的资产，假设租赁期满，可以正常续期使用；
5. 假设被评估单位提供的与本次评估相关全部资料真实、完整、合法、有效；
本评估报告的评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条
件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推
导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结果
在满足评估假设的前提条件下，大商集团东港千盛百货有限公司在评估基准日
经审计确认的股东全部权益账面价值-55.42 万元，采用资产基础法评估的股东全部权
益价值-47.39 万元，评估增值 8.03 万元，增值率 14.49 %。各类资产及负债的评估结
果见资产评估结果汇总表：
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第26页
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100%
1 流动资产 4,034.67 4,032.48 -2.19 -0.05
2 非流动资产 1,352.85 1,363.06 10.21 0.75
3 固定资产 23.00 33.21 10.21 44.39
4 使用权资产 1,240.26 1,240.26 - -
5 递延所得税资产 89.59 89.59 - -
6 资产总计 5,387.50 5,395.54 8.04 0.15
7 流动负债 4,455.95 4,455.95 - -
8 非流动负债 986.98 986.98 - -
9 负债合计 5,442.93 5,442.93 - -
10 股东权益 -55.42 -47.39 8.03 14.49
详见资产评估明细表。
（二）收益法评估结果
收益法评估结果：在满足评估假设的前提条件下，大商集团东港千盛百货有限
公司在评估基准日经审计确认的股东全部权益账面价值-55.42 万元，采用收益法评估
的股东全部权益价值 5,445.66 万元，评估增值 5,501.08 万元，增值率 9925.43%。
（三）两种方法评估结果差异分析及最终结果的选取
1．差异分析
采用收益法评估得出的股东全部权益价值 5,445.66 万元，资产基础法评估得出的
股东全部权益价值-47.39 万元，两者相差 5,445.66 万元，差异率 11591.16%。
两种评估方法差异的主要原因是被评估单位是轻资产企业，账面净资产额较低，
远低于企业预计未来现金流量折现值。
2．评估结果的选取
从理论上讲，采用各种评估方法所得评估结果均能合理反映评估对象于评估基
准日的市场价值。企业价值评估中成本法称为资产基础法，是指以被评估单位评估
基准日的资产负债表为基础，逐项评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，
确定评估对象价值的评估方法。企业价值评估中的收益法是指将预期收益资本化或
者折现，确定评估对象价值的评估方法。
大商集团东港千盛百货有限公司房产为租赁房产，固定资产投入相对较小。资
产基础法评估结果主要以资产负债表作为基础，从企业现时资产重置的角度衡量企
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第27页
业价值，未体现出企业团队、业务平台、管理团队等重要的无形资源的贡献。收益
法包含了企业难以量化的无形资产价值，因此收益法结果更有利于反映评估对象的
价值。故本次评估选取收益法的评估结果作为最终评估结论。即本次评估结论如下：
在满足评估假设的前提条件下，大商集团东港千盛百货有限公司在评估基准日
2021 年 9 月 30 日的市场价值约人民币伍仟肆佰肆拾伍万陆仟陆佰元（ 5,445.66 万元）。
本次评估的评估对象为股东全部权益价值，未考虑具有控制权的溢价、缺乏控
制权的折价及股权流动性等特殊交易对股权价值的影响。
十一、特别事项说明
本评估项目存在如下特别事项：
(一) 根据《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》，被评估单位和相关
当事人应当依法提供评估对象法律权属等资料，并保证其真实性、完整性、合法性。
资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，不代表对评估对象
的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发表意见超出资产评估师执
业范围。
(二) 权属资料不全面或存在瑕疵的事项
本次评估中辽 BLB879 别克商务车和辽 BLC059 别克轿车，证载权利人为大商集
团有限公司，系未对车辆登记证和车辆行驶证的所有人名称进行变更，被评估单位
承诺车辆为企业所有，产权无瑕疵，并承担相应的法律责任，本次评估按资产权属
完整情况进行评估。
(三) 截至评估基准日，被评估单位存在以下租赁事项
序号 出租方 承租方 租赁物业 取得时间 终止时间 租赁期限 租金（万元）
东港市金洋房地产开发 东港千盛 2024 年 4
1 东港千盛 2009 年 5 月 15 年 670 万元/年
有限公司 百货 月
(四) 本次评估未考虑评估对象及涉及资产欠缴税款和交易时可能需支付的交
易税费等对资产评估价值的影响。
(五) 评估结果未考虑评估增减值对税金的影响，其税金由税务机关在汇算清
缴时最终确定。
(六) 其他需要披露的事项
提请报告使用者关注上述特别事项对评估结论产生的影响。
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第28页
十二、评估报告使用限制说明
（一）使用范围
1. 本资产评估报告使用人为委托人。
2. 本资产评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
3. 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用人使用。
4. 评估结论的使用有效期为自评估基准日起一年。如在有效期内资产状况、市
场状况与评估基准日资产相关状况相比发生重大变化，委托人应当委托评估机构执
行评估更新业务或重新评估。
5. 未征得评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露与公
开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
（二）委托人或者其他资产评估报告人未按照法律、行政法规规定和资产评估
报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不
承担责任；
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、
行政法规规定的资产评估报告报告使用人外，其他任何机构和个人不能成为资产评
估报告的使用人；
（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对
象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（五）本评估报告经资产评估师签字、评估机构盖章后方可使用；
（六）因评估程序受限造成的评估报告的使用限制。
十三、资产评估报告日
资产评估报告日为 2022 年 5 月 20 日。
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
大商股份有限公司拟收购股权所涉及的
大商集团东港千盛百货有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 第30页
附件
一. 与评估目的相对应的经济行为文件
二. 委托人和被评估单位营业执照复印件
三. 评估对象涉及的主要权属证明资料
四. 委托人和被评估单位承诺函
五. 资产评估机构备案文件或者资格证明文件
六. 资产评估机构营业执照副本复印件
七. 签名资产评估师资格证明文件复印件
八. 签名资产评估师承诺函
九. 资产评估明细表和各级汇总表
十. 收益法评估表
北京华亚正信资产评估有限公司
北京市丰台区丽泽路丽泽 SOHO 南塔 17 层
