上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告摘要
上海新梅置业股份有限公司
2011 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责
任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于 www.sse.com.cn。投资者欲了解
详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 公司年度财务报告已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并被出具了标准无保留
意见的审计报告。
1.4 公司负责人张静静、主管会计工作负责人夏震及会计机构负责人（会计主管人员）夏震
声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 上海新梅
股票代码 600732
上市交易所 上海证券交易所
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 何婧 付晶晶
上海市天目中路 585 号新梅大 上海市天目中路 585 号新梅大
联系地址
厦 20 楼 厦 20 楼
电话 021-51005380 021-51005380
传真 021-51005370 021-51005370
电子信箱 hejing@shinmay.com.cn fujingjing@shinmay.com.cn
§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本年比上年增
2011 年 2010 年 2009 年
减（%）
营业总收入 107,889,231.59 61,389,756.94 75.74 187,596,980.40
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营业利润 53,595,989.96 26,921,632.20 99.08 38,612,909.46
利润总额 52,688,693.60 26,639,558.60 97.78 38,518,767.46
归属于上市公司股东的净
25,678,086.07 9,546,576.54 168.98 16,812,039.47
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利 -17,885,080.63 -37,933,141.29 不适用 16,883,796.47
润
经营活动产生的现金流量
-519,616,497.53 329,339,235.62 -257.78 -110,102,438.45
净额
本年末比上年
2011 年末 2010 年末 2009 年末
末增减（%）
资产总额 1,252,348,690.62 1,119,341,051.03 11.88 2,023,707,011.74
负债总额 645,971,356.03 547,042,508.12 18.08 1,122,930,790.63
归属于上市公司股东的所
556,124,921.70 530,521,715.45 4.83 635,975,138.91
有者权益
总股本 247,990,600.00 247,990,600.00 0 247,990,600.00
3.2 主要财务指标
2011 年 2010 年 本年比上年增减（%） 2009 年
基本每股收益（元／股） 0.104 0.038 173.68 0.068
稀释每股收益（元／股） 0.104 0.038 173.68 0.068
用最新股本计算的每股收益（元/股） 不适用 不适用 不适用 不适用
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元
-0.072 -0.153 不适用 0.068
／股）
加权平均净资产收益率（%） 4.73 1.49 增加 3.24 个百分点 3.25
扣除非经常性损益后的加权平均净资产
-3.29 -5.92 不适用 3.26
收益率（%）
每股经营活动产生的现金流量净额（元／
-2.10 1.33 -257.89 -0.44
股）
2011 年 2010 年 本年末比上年末增减 2009 年
末 末 （%） 末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／
2.24 2.14 4.67 2.56
股）
资产负债率（%） 51.58 48.87 增加 2.71 个百分点 55.49
3.3 非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2011 年金额 2010 年金额 2009 年金额
非流动资产处置损益 65,641,532.53
同一控制下企业合并产生的子公司
-64,214.70
期初至合并日的当期净损益
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除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外，持有交易性金融资
产、交易性金融负债产生的公允价值
87,855.46 1,425,193.21
变动损益，以及处置交易性金融资
产、交易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入
-907,296.36 -282,073.60 -94,142.00
和支出
其他符合非经常性损益定义的损益
46,481,015.63
项目
所得税影响额 -21,258,924.93 -80,202.71 22,385.00
合计 43,563,166.70 47,479,717.83 -71,757.00
§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
本年度报告公布日前一个月末
2011 年末股东总数 27,067 户 27005 户
股东总数
前 10 名股东持股情况
持有有限
持股比 质押或冻结的
股东名称 股东性质 持股总数 售条件股
例(%) 股份数量
份数量
上海兴盛实业发展
境内非国有法人 55.70 138,126,189 0 无
（集团）有限公司
吴远付 境内自然人 0.61 1,514,000 0 未知
张永亮 境内自然人 0.50 1,240,600 0 未知
陈四龙 境内自然人 0.25 623,371 0 未知
黄沃钦 境内自然人 0.24 600,000 0 未知
杜景葱 境内自然人 0.23 574,000 0 未知
宋占峰 境内自然人 0.21 522,311 0 未知
陈能依 境内自然人 0.20 501,358 0 未知
钱柏江 境内自然人 0.20 500,000 0 未知
王茜 境内自然人 0.18 434,100 0 未知
前 10 名无限售条件股东持股情况
持有无限售条
股东名称 股份种类
件股份数量
上海兴盛实业发展（集团）有
138,126,189 人民币普通股
限公司
吴远付 1,514,000 人民币普通股
张永亮 1,240,600 人民币普通股
陈四龙 623,371 人民币普通股
黄沃钦 600,000 人民币普通股
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杜景葱 574,000 人民币普通股
宋占峰 522,311 人民币普通股
陈能依 501,358 人民币普通股
钱柏江 500,000 人民币普通股
王茜 434,100 人民币普通股
在上述股东中，上海兴盛实业发展（集团）有限公司与其他股东之
上述股东关联关系或一致行动 间不存在关联关系，也不属于《上市公司收购管理办法》规定的一
的说明 致行动人；公司未知其他股东之间是否存在关联关系或为一致行动
人。
4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事会报告
5.1 管理层讨论与分析概要
（一）报告期内公司总体经营情况
回望刚刚过去的 2011 年，严厉打击成为这一时期房地产宏观调控的关键词。这一年，
央行总共进行 3 次加息，6 次上调存款准备金率，信贷的日益紧缩致使房地产行业运行整体
放缓。这一年，全国有超过 120 个城市出台了房价调控目标，46 个大中城市出台 “限购令”，
10 个城市出台针对楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，
致使房地产市场流通全面受阻。
在政策严控之下，2011 年全年成交量前 10 位的城市成交与往年相比普遍处于低位；从
存量来看，前 10 位城市 2011 年至今全部处于上升周期中，以年底的时间节点来看，大多数
重点城市去化周期已超过 12 个月。可以毫不夸张地说，即便我们已历经市场沉浮近十载，
但 2011 年所遭遇的仍然不啻为近年来房地产市场最为严峻的考验。
由于公司董事会和管理层对市场形势的准确预判，公司从 2010 年起开始对经营战略进
行调整。报告期内，公司向中粮置业投资有限公司出让了所持上海新兰房地产开发有限公司
的全部股权，彻底退出了这一资金占有量大、耗时长的动拆迁项目；同时，对于在建和储备
项目适度放缓开发节奏，使公司得以在最严厉的宏观调控下保存和积蓄实力，并实现了经营
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业绩的稳步增长。
（二）公司主营业务及其经营状况
报告期内，公司仍然以房地产开发与经营为主营业务。
报告期内，公司共实现营业收入 10,788.92 万元，同比增长 75.74％；实现营业利润 5359.60
万元，同比增长 99.08％；实现净利润 2515.37 万元，同比增长 97.06％。
1、 主营业务分行业、产品情况
单位：元 币种：人民币
主营业务分行业情况
营业利润率
营 业 利 润 率 营业收入比上 营业成本比上
分行业 营业收入 营业成本 (毛利率)比上
(毛利率)(%) 年增减(%) 年增减(%)
年增减(%)
房地产业 107,889,231.59 56,842,510.26 47.31 75.74 1.28 38.73
主营业务分产品情况
营业利润率
营 业 利 润 率 营业收入比上 营业成本比上
分产品 营业收入 营业成本 (毛利率)比上
(毛利率)(%) 年增减(%) 年增减(%)
年增减(%)
房产销售 96,636,725.72 53,258,958.69 44.89 84.33 1.20 45.27
房地产出租 11,252,505.87 3,583,541.57 68.15 25.54 2.48 7.16
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海市 107,889,231.59 75.74
3、报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大
变化的原因说明
报告期内，公司主营业务及其结构同比未发生重大变化。公司报告期内的利润构成仍然
主要来源于因转让上海新兰房地产开发有限公司股权而取得的投资收益。报告期内公司主营
业务营业利润率同比增长 38.73％，主要原因为：1、报告期内确认收入的新梅共和城二期商
铺销售均价比去年同期确认收入的一期商铺销售均价有一定增长幅度；2、新梅绿岛苑去年
完成竣工结算，按照结算报告调整项目开发成本。
4、主要供应商与客户情况
报告期内，公司向前 5 名供应商合计的采购金额占年度采购总额的 96.32％；向前 5 名
客户销售额合计占公司销售总额的 26.32％。
（三）报告期内公司主要财务指标重大变动的情况及分析
1、资产负债表项目
单位：元 币种：人民币
报表项目 年末余额（或 年初余额（或 变动比率 变动原因
本年金额） 上年金额）
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货币资金主要用于支付江阴“澄地
货币资金 73,484,135.70 246,734,724.06 -70.22%
2010-C-89”号地块土地使用权出让金。
年初余额中支付给江阴市土地储备中心土
预付款项 16,474,194.50 213,402,763.52 -92.28% 地拍卖投标保证金 199,000,000 元，中标后
已转为土地使用权出让金。
本年末主要增加以下两笔其他应收款：转
让原子公司上海新兰房地产开发有限公司
股权，应向中粮置业投资有限公司收取的
其他应收款 136,047,492.09 1,948,594.24 6881.83%
股权转让款尾款 72,915,447.64 元；以及支
付给江阴市国土资源局的开发保证金
61,500,000 元。
公司中标取得江阴地块土地使用权，支付
存货 891,461,102.44 243,918,000.28 265.48%
的土地使用权出让金列入存货科目核算。
年初长期股权投资余额全部为对联营企业
上海新兰房地产开发有限公司(原为子公
长期股权投资 0 275,128,794.93 -100.00%
司)的投资余额，本年度已将所持股权全部
转让给中粮置业投资有限公司。
年初余额中预收的新梅共和城 3-5 号楼房
预收款项 5,698,201.50 83,524,156.87 -93.18% 款，本年已实现销售，结转到主营业务收
入中。
本年归还了大股东兴盛集团 227,000,000
元；同时江阴新兰房地产开发有限公司支
付江阴地块的土地使用权出让金及履约保
其他应付款 322,585,341.99 246,790,726.73 30.71% 证金共 676,500,000 元，按投资比例分别向
股东上海新梅置业股份有限公司及杉杉投
资控股有限公司借入，其中向杉杉投资控
股有限公司借入 304,425,000 元。
本年通过南京银行向兴盛实业发展集团有
限公司借入 100,000,000 元；本年归还中国
长期借款 180,000,000.00 90,000,000.00 100.00%
农业银行上海市分行营业部长期借款
10,000,000 元。
2、利润表项目
单位：元 币种：人民币
报表项目 年末余额（或 年初余额（或上 变动比率 变动原因
本年金额） 年金额）
营业收入 本年新梅共和城东块 3-5 号楼交房并实
107,889,231.59 61,389,756.94 75.74%
现销售，房地产销售收入增加。
新梅共和城项目全部按销售收入的 2%
补计提土地增值税 2,865 万元；本年新
营业税金及附加 36,605,166.55 10,539,015.04 247.33% 梅共和城东块 3-5 号楼交房并实现销
售，房地产销售收入增加，营业税金及
附加相应增加。
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财务费用 本年增加流动资金借款 100,000,0000
元，相应增加财务费用-利息支出；至
2011 年 6 月新梅共和城项目全部开发
12,786,523.30 -1,867,766.32 -784.59%
完毕，借款利息停止资本化，子公司上
海新梅房产的利息支出全部计入财务
费用。
投资收益 主要为转让上海新兰房地产开发有限
65,737,497.99 41,069,677.58 60.06%
公司股权的处置收益。
所得税费用 本年利润总额增加,应纳税所得额相应
27,535,022.10 13,875,397.03 98.44%
增加，所得税费用相应增加。
3、 现金流量表项目
单位：元 币种：人民币
报表项目 年末余额（或本年 年初余额（或上年 变动比率 变动原因
金额） 金额）
经 营 活 动 产 生 的 -519,616,497.53 329,339,235.62 -257.78% 主要为本年支付江阴“澄地
现金流量净额 2010-C-89”号地块土地使用权
出让金及履约保证金 4.775 亿
元；本年归还了大股东兴盛集
团 2.27 亿元。
投 资 活 动 产 生 的 263,937,931.41 -200,494,193.68 -231.64% 主要为本年收回转让上海新兰
现金流量净额 房地产开发有限公司股权款
2.64 亿元。
筹 资 活 动 产 生 的 82,427,977.76 19,252,737.95 328.14% 本年新增银行贷款 1 亿元。
现金流量净额
（四）公司主要子公司、参股公司的经营情况
公司名称 开发项目 注册资本 总资产 净资产 净利润
上海新梅房地产 上 海 新 梅 共
开发有限公司 和城 5,000.00 57,899.35 41,716.81 -60.02
上海新竺实业发 上 海 新 梅 绿
展有限公司 岛苑 14,000.00 21,414.01 17,187.89 -11.32
江阴新梅房地产 江 阴 新 梅 豪
开发有限公司 布斯卡项目 19,000.00 23,083.23 18,790.68 -171.83
江阴新兰房地产 江 阴
开发有限公司 2010-C-89
2,000.00 69,573.66 1,896.80 -103.20
地块
报告期内，公司各项目的开发进展情况如下：
江阴新梅豪布斯卡项目为公司在报告期内的唯一在建项目。该项目总规划建筑面积为
6.77 万平方米，物业形态包括住宅、办公和商业。截至报告期末，项目已顺利完成桩基工程、
围护工程、土方开挖、外运、回填工程；完成 2 万平米的带人防工程地下室结构工程；基本
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完成商业部分和办公楼部分的结构封顶；住宅部分结构已做到 2/3 以上。
新梅共和城一期东块为新梅共和城小区配套商业用房，其 3—5#房在报告期内竣工并交
房，至此，公司开发的上海新梅共和城项目已全部开发完成并交付。
江阴 2010-C-89 地块由公司于 2010 年底投标取得，由公司与杉杉投资有限公司共同投
资开发。报告期内完成了项目公司的注册手续，完成了土地出让合同的签订并取得了《土地
使用权证》，项目的前期设计、投资预算等工作也均在有序进行中。
（五）公司目前具备的优势、面临的困难及可持续经营能力的简要分析
1、公司具备的主要优势
公司具备多年的房地产开发经营经验，经受过房地产低潮的考验，具有较丰富应对行业
逆境的经验；公司具备比较灵活的经营管理体制，能够顺应市场变化对项目开发进度、经营
模式进行及时调整；公司及开发产品在上海及长三角区域具有较好的知名度和品牌影响力。
2、公司面临的主要困难
目前，国家对房地产行业的宏观调控仍无放松迹象，市场竞争更加激烈。如何在严峻
的市场形势下实现良好的销售业绩，同时控制好各项开发成本将是公司今年面临的主要困
难。
3、公司可持续经营能力的简要分析
公司所开发的江阴新梅豪布斯卡项目将于年内投放市场，由于市场形势严峻，销售预期
不太乐观，将对公司今年的经营业绩产生一定影响。但从长远来看，由于公司之前适度的战
略调整，公司目前在后续土地和自有资金方面均有一定的储备，能够保证公司未来三年的持
续经营。公司将在严格控制投资风险的前提下适时增加土地储备，拓展融资渠道，进一步增
强公司的可持续发展能力。
（六）对公司未来发展的展望
1、行业发展趋势分析
2012 年，中央明确表态房地产调控政策不松动，行业持续处于高压状态。在严峻的政
策与市场形势下，整个行业正在走出过去十几年依靠粗放型发展模式实现高额利润的黄金时
代，慢慢步入竞争更加残酷、风险日益加剧的白银时代，行业集中度不断加大，行业平均利
润渐渐摊薄。但从长期来看，由于中国高速城市化的方向没有改变，城市住宅总体供应趋紧
的状况没有改变，人民币和资本品升值的预期没有改变，中国房地产行业长期的繁荣前景仍
然可期。
2、新年度的经营计划
由于新年度的经营面临诸多风险和不确定因素，公司目前无法对今年的营业收入及盈利
状况进行比较准确的预测，公司将力争实现营业收入 7100 万元，同时营业成本控制在 5400
万元。公司将主要按照以下经营计划开展各项工作：
1）按期推进江阴新梅豪布斯卡项目的开发建设，确保工程质量；
2）进行江阴"澄地 2010-C-89 地块"的规划设计和各项前期手续办理，适时启动项目开
发；
3）加大项目营销力度，加快销售速度，尽快回笼资金，降低资金风险，提高资金使用
效率，增强对未来市场回调幅度可能加大的应对能力；
4）有效控制成本，加强营运费用的预算和控制，实行精细化管理；
5）积极进行产品创新和专业化研究，在长三角区域有效布局三、四线城市，保证公司
可持续发展。
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（七）资金需求、使用计划及来源情况
2012 年度公司计划投入 1.5 亿元用于现有项目的开发，该等资金主要来源于公司自有资
金及银行借款。
公司是否披露过盈利预测或经营计划：否
公司是否编制并披露新年度的盈利预测：否
5.2 主营业务分行业、产品情况表
请见前述 5.1
5.3 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化
的原因说明
请见前述 5.1
§6 财务报告
6.1 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
6.1.1 会计政策变更
无
6.1.2 会计估计变更
单位：元 币种：人民币
审批程 受影响的报表项
会计估计变更的内容和原因 影响金额
序 目名称
对于履约保证金，公司原视同一般应收款项计提坏账 其他应收款 184,500.00
准备，由于原会计估计未能充分考虑到履约保证金与 资产减值损失 -184,500.00
一般应收款项的信用风险差别，会产生不合理的坏账 利润总额 184,500.00
计提进而影响当期利润，现改为：公司在商业经营活
动中对外签署合同（或协议）时，为确保合同的正常
公司董
履行，在合同条款中约定履约保证金事项，并实际支
事会决
付了履约保证金，形成了应收款项。合同按约执行时
议
该笔履约保证金不存在信用风险，对应收履约保证金 净利润 184,500.00
不计提坏账准备；按照合同约定到期应收回而未收回
的履约保证金转为一般应收款项，从转为一般应收款
项之日起，根据应收款项坏账准备政策相应计提坏账
准备。
6.2 本报告期无前期会计差错更正
6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
与上年相比本年新增合并单位一家，原因为本年投资新设江阴新兰房地产开发有限公司
（以下简称"江阴新兰"），投资金额 1,100 万元，取得其 55%股权，纳入合并财务报表范围。
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