公司代码：600732 公司简称：上海新梅
上海新梅置业股份有限公司
2014 年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海
证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上海新梅 600732 上海港机
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 何婧 李煜坤
电话 021-51005380 021-51004092
传真 021-51005370 021-51005370
电子信箱 hejing@shinmay.com.cn liyukun@shinmay.com.cn
二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本期末比上年同期
2014年末 2013年末 2012年末
末增减（%）
总资产 956,236,123.80 954,034,975.56 0.23 1,581,944,958.89
归属于上市公 473,884,227.61 508,398,460.29 -6.79 589,881,250.05
司股东的净资
产
2014年 2013年 本期比上年同期增 2012年
减(%)
经营活动产生 -45,038,643.96 -83,846,147.78 不适用 7,897,461.37
的现金流量净
额
营业收入 163,473,202.67 18,276,341.86 794.45 81,904,551.74
归属于上市公 -34,514,232.68 -26,728,499.80 不适用 3,801,098.39
司股东的净利
润
归属于上市公 -34,513,880.99 -26,745,500.46 不适用 -5,284,192.28
司股东的扣除
非经常性损益
的净利润
加权平均净资 -7.03 -4.88 不适用 0.66
产收益率（%）
基本每股收益 -0.08 -0.06 不适用 0.02
（元／股）
稀释每股收益 -0.08 -0.06 不适用 0.02
（元／股）
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位: 股
截止报告期末股东总数（户） 25,900
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数（户） 31,213
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前第五个交易日末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
前 10 名股东持股情况
持有有限
持股比例 持股 质押或冻结
股东名称 股东性质 售条件的
(%) 数量 的股份数量
股份数量
上海兴盛实业发展（集 境内非国有法人 11.19 49,942,940 0 无 0
团）有限公司
上海开南投资发展有限 境内非国有法人 6.79 30,288,180 0 未知 0
公司
兰州鸿祥建筑装饰材料 境内非国有法人 3.35 14,968,830 0 未知 0
有限公司
上海腾京投资管理咨询 境内非国有法人 3.10 13,822,104 0 未知 0
中心
上海升创建筑装饰设计 境内非国有法人 1.90 8,459,368 0 未知 0
工程中心
江西富山惠田实业有限 境内非国有法人 1.67 7,448,156 0 未知 0
公司
韩朝东 境内自然人 0.69 4,667,800 0 未知 0
杨江军 境内自然人 0.69 3,077,253 未知 0
高雅萍 境内自然人 0.69 3,027,328 0 未知 0
德邦基金－光大银行－ 境内非国有法人 0.67 3,000,090 0 未知 0
龙琦鑫 3 号资产管理计
划
上述股东关联关系或一致行动的说明 上述股东中，兴盛集团与其他股东之间不存在关
联关系，也不属于《上市公司收购管理办法》规定
的一致行动人；根据宁波证监局于 2015 年 1 月 20
日下发的《行政处罚决定书》，上海开南投资发展
有限公司，兰州鸿祥建筑装饰材料有限公司，上海
腾京投资管理咨询中心，上海升创建筑装饰设计工
程中心均为王斌忠所实际控制和管理的股票账户，
为一致行动人。
2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
三 管理层讨论与分析
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014年，我国房地产进入了调整期，行政干预趋弱，中央政府通过多轮调整促进房地产向市
场化转型，限购、限价等行政色彩比较浓的干预措施逐步退出，取而代之的则是以利率、信贷、
税收等经济手段为主和中长期制度建设的调控方式。受此调整的影响，全国房地产市场出现全面
降温，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比下滑。2014年全国商品房销售面
积为120,649万平方米，比上年下降7.6%，其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%；
商品房销售额76,292亿元，下降6.3%，其中，住宅销售额下降7.8%，办公楼销售额下降21.4%。（以
上数据来源于国家统计局）
从行业发展态势来看，2014 年品牌房企业绩表现分化，龙头房企逆势保持高增长，多数中小
房企销售业绩不及预期，融资成本差异显著，市场低迷期行业集中度进一步提高。为规避风险，
不少房地产企业特别是中小企业开始实施多元化发展战略。
基于前述对房地产行业发展趋势和竞争格局的判断，结合公司规模和行业地位的考虑，公司
已于 2013 年初确定了在两到三年内逐步实施业务转型的经营战略。但报告期内，受公司股权纠纷
的影响和违规举牌方的干扰，公司的经营战略无法正常得以实施，公司正常经营也受到一定影响。
报告期内，公司实现营业收入 16,347.32 万元，营业利润-3,547.9 万元 ，净利润-3,555.1 万元，具
体情况为：
截止报告期末，公司房地产储备情况为：公司目前的房地产储备只有江阴新梅豪布斯卡项目，
其中，可售房产面积为 2.60 万平方米，委托经营面积为 4.42 万平方米。
报告期内，公司房地产项目出租情况为：
项目名称 地区 种类 可租面积 已租面积 出租率 租金收入 平均租金
新梅大厦 上海 办公写字楼 1.53 万平方米 1.35 万平方米 93％ 1145 万元 2.40 元/平方米/天
报告期内，公司主要房地产项目销售情况为：
项目名称 地区 种类 可售面积 销售面积 销售套数 合同销售金额 平均售价
新梅豪布斯卡 江阴 住宅 1.97 万平方米 1436.92 平方米 8 1341 万元 0.93 万元/平方米
报告期内，公司的财务融资情况为：
上海新梅房地产开发有限公司 江阴新梅房地产开发有限公司
银行贷款 无 3,500 万元
委托贷款 1.5 亿元 1.34 亿元
平均利息成本 9% 6.42%
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 163,473,202.67 18,276,341.86 794.45
营业成本 124,648,818.74 6,820,824.15 1,727.47
销售费用 1,575,906.11 2,250,006.13 -29.96
管理费用 20,148,003.72 13,762,923.48 46.39
财务费用 19,921,228.92 5,188,534.18 283.95
经营活动产生的现金流量净额 -45,038,643.96 -83,846,147.78 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 50,682,615.65 32,899,434.56 54.05
2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
江阴新梅预售房屋已交房，达到可结转收入条件，本期营业收入大幅增加。
(2) 主要销售客户的情况
报告期内，公司向前 5 名客户的销售金额合计为 2,332.02 万元，占公司年度销售总额的比例为
14.26％。
3 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金
本期占总 上年同期 额较上
成本构成
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 年同期
项目
(%) 比例(%) 变动比
例(%)
房地产业 主营成本 124,648,818.74 100.00 6,820,824.15 100.00 17.27
分产品情况
本期金
本期占总 上年同期 额较上
成本构成
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 年同期
项目
(%) 比例(%) 变动比
例(%)
房产销售 开发成本 121,098,295.74 97.15 3,440,255.97 50.44 34.20
房产租赁 折旧 3,550,523.00 2.85 3,380,568.18 49.56 0.05
分行业和分产品成本情况说明：
主营成本同比增长 17.27%，主要系报告期内收入增加，成本相应增加；
房产销售的开发成本同比增加原因也是由于报告期内收入增加，成本相应增加；
房产租赁的成本增加主要系新梅大厦 20 楼原自用，现已出租，折旧额增加。
(2) 主要供应商情况
报告期内，公司向前 5 名供应商的采购金额合计为 5,982.46 万元，占公司年度采购总额的比例为
89.71％。
4 费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
销售费用 1,575,906.11 2,250,006.13 -29.96
管理费用 20,148,003.72 13,762,923.48 46.39
财务费用 19,921,228.92 5,188,534.18 283.95
上述财务指标主要变动原因说明：
销售费用：本期结转收入的房源主要在 2013 年度内销售。报告期内江阴房地产市场持续低迷，销
售金额减少，费用相应减少。
管理费用：主要系江阴新梅本期新增投资性房地产折旧费和摊销费计入管理费用，以及其本期该
公司开发的豪布斯卡项目竣工，上期计入项目成本的项目管理费用本期计入管理费用所致。
财务费用：主要系江阴项目的贷款利息费用化。
5 现金流
单位：元 币种：人民
币
项目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
经营活动产生的现金流 -45,038,643.96 -83,846,147.78 -46.28
量净额
投资活动产生的现金流 -13,659.00 -20,458,832.97 -99.93
量净额
筹资活动产生的现金流 50,682,615.65 32,899,434.56 54.05
量净额
上述财务指标主要变动原因说明：
经营活动产生的现金流量净额：主要原因是本期销售金额减少所致；
投资活动产生的现金流量净额：主要原因是上期投资活动产生的现金流量净额主要系因收购喀什
中盛同时出售江阴新兰股权所致，本期未发生股权投资活动；
筹资活动产生的现金流量净额：主要原因是本期增加借款。
6 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
江阴新梅预售房屋已交房,报告期内已达到结转收入条件。本期公司利润构成中房产销售占比同比
大幅增加。
(2) 发展战略和经营计划进展说明
报告期内，因股权纠纷的影响和违规举牌方的干扰，公司的发展战略无法正常得以实施，公司正
常经营也受到一定影响。但在公司董事会和全体员工的共同努力下，尽管江阴房产市场仍然持续
低迷，公司实现了营业收入 1.64 亿元，营业成本 1.25 亿元，按照 2013 年年报中既定的经营计划
顺利完成了经营目标。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收
营业成本比
分行 入比上 毛利率比上年增减
营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减
业 年增减 （%）
（%）
（%）
房地 减少 38.93
163,473,202.67 124,648,818.74 23.75 794.45 1,727.47
产 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入比 营业成本比
分产 毛利率 毛利率比上年增减
营业收入 营业成本 上年增减 上年增减
品 （%） （%）
（%） （%）
房产 减少 31.67 个百分
152,008,963.37 121,098,295.74 20.33 2,020.96 3,420.04
销售 点
房产 减少 0.54 个百分点
11,464,239.30 3,550,523.00 69.03 3.19 5.03
租赁
主营业务分行业和分产品情况的说明
本期营业收入中毛利率较低的房产销售收入占比较高，毛利率较高的房产租赁收入占比大幅降低，
因此整体毛利率同比有较大幅度降低。
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
上海地区 31,819,689.30 74.10
江阴地区 131,653,513.37 100.00
主营业务分地区情况的说明
上海地区部分项目尾盘已基本销售完毕。
江阴新梅预售房屋已交房，房屋达到可结转收入条件。
(三) 资产、负债情况分析
1 资产负债情况分析表
单位：
元
本期期末金
本期期末数占 上期期末数
额较上期期
项目名称 本期期末数 总资产的比例 上期期末数 占总资产的
末变动比例
（%） 比例（%）
（%）
应收账款 518,447.78 0.05 133,430.36 0.01 288.55
其他应收款 17,632,141.44 1.84 26,054,222.16 2.73 -32.33
存货 227,828,879.99 23.83 507,524,933.02 53.20 -55.11
投资性房地产 399,603,053.06 41.79 107,040,174.39 11.22 273.32
上述财务指标变动主要原因说明：
应收账款： 本期新梅大厦应收租金增加；
其他应收款：中粮置业欠款已 3 年以上，坏账准备已提至 50%。
存货：江阴新梅豪布斯卡项目预售部分本期交房转营业成本以及商业部分委托第三方经营管理转
入投资性房地产。
投资性房地产：江阴新梅豪布斯卡项目商业部分已委托第三方经营管理，调减存货，调增投资性
房地产。
(四) 核心竞争力分析
新梅"品牌作为上海本地有十多年历史的知名房地产品牌，一直都是公司发展的重要核心竞争力。
2014 年，"新梅"品牌再次蝉联上海市著名商标，延续了公司的品牌优势和竞争力。但随着公司目
前在上海的开发项目均已完工，且在上海暂无后续土地储备，这一核心竞争力的优势亟待维护。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
无
2、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
□ 适用√不适用
(2) 募集资金承诺项目情况
□ 适用 √不适用
(3) 募集资金变更项目情况
□ 适用 √不适用
3、 主要子公司、参股公司分析
单位：元 币种：人民币
公司名称 开发项目 注册资本 总资产 净资产 净利润
上海新梅房
上海新梅共
地产开发有 50,000,000.00 289,697,697.35 104,329,656.55 -14,562,239.58
和城
限公司
上海新竺实
上海新梅绿
业发展有限 140,000,000.00 205,281,364.69 183,192,026.21 9,431,648.98
岛苑
公司
江阴新梅房
江阴新梅豪
地产开发有 190,000,000.00 535,831,701.29 163,031,997.93 -14,560,221.49
布斯卡项目
限公司
持有宋河
喀什中盛创
股 份 10% 股 30,000,000.00 270,264,570.12 29,823,849.12 -17,572.68
投有限公司
份
喀什中盛创投有限公司目前主要投资了宋河股份 10%的股份，投资金额为 2.7 亿元。宋河股份为
国内知名白酒企业，白酒市场占有率蝉联河南省第一。截止 2014 年末，宋河股份总资产为 31.54
亿元，净资产为 17.73 亿元，2014 年度实现营业收入 13.24 亿元，净利润 1.29 亿元（未经审计）。
4、 非募集资金项目情况
√适用 □ 不适用
单位:元 币种:人民币
累计实际投入金 项目收益情
项目名称 项目金额 项目进度 本年度投入金额
额 况
江阴新梅豪 629,592,247.84 项目已完工 147,254,888.60 629,592,247.84 项目已竣工
布斯卡项目 决算，部分
确认收益
合计 629,592,247.84 / 147,254,888.60 629,592,247.84 /
二、董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
2012 年至 2014 年，房地产行业在国家实施的一系列“严控和稳定并举”的政策调控下，行
业竞争更加激烈，集中度进一步提升，龙头企业在融资渠道、拓展布局、人才建设特别是抗风险
能力上的优势进一步体现，中小房地产企业的发展空间被进一步压缩。2015 年房地产登记条例等
配套政策出台和实施，对房地产市场仍将持续产生重大影响。全球利率、汇率、大宗商品等重要
经济要素的波动对国内房地产市场的影响也越来越复杂、越来越难以驾驭。
除少数热点城市，房地产发展进入新阶段。上海市场房地产几近饱和，本地中小房地产企业
谋求新发展成为必然的选择。公司作为中小型房地产企业，在房地产新的竞争格局和发展空间下，
再谋求在房地产业务方面进行深入发展，势必导致业务空间、产业利润、资本效率等多方面的成
长空间被无预期压缩。
同时，公司董事会也看到，国家新常态战略正在紧锣密鼓的推进，从金融、货币、资本、产
业、区域、法制等多方面，赋予国家新的发展机遇。新常态下，稳定增长仍需内需拉动，从产品
类到文化类消费的重要性仍将继续提升；有利产业结构提升的产业技术创新越来越显示在新常态
经济中的核心价值；产业生态和环境生态在新常态下的重要性和商业价值越来越彰显；国家级自
由贸易区、“一带一路”、“京津冀协调发展”和“长江经济带”等国家战略逐步扩大区域投资和经
济增长的热点。国家新战略“由点到面，层层推进”的态势催生了众多市场机会、新的发展机遇。
技术更新、沟通无限扩展、互联网运作等促使行业竞争态势愈加复杂多变，企业组织的传统运行
模式在社会新态势下势必不能友好适应，新态势也势必催生企业组织模式的创新，组织层面的创
新也将成为企业创新发展的必由之路。
(二) 公司发展战略
结合上述行业发展趋势及公司的实际情况，公司业务转型成为必然的选择。公司董事会敏锐
感觉到房地产市场的复杂变化和复杂风险，多次研究进行公司业务的战略转型，并在 2013 年初推
出了战略转型的试行。前期在新材料、消费类、文化和金融等产业内，选择企业研讨了重组等意
向，对公司业务进行了适当性重组。公司选择投资了消费类白酒产业宋河股份，剥离了公司存在
开发困难的低效房地产资产。尽管限制高档消费延缓了名优白酒快速发展的势头，但白酒仍然是
我国人民文化生活中的相当重要的一部分，今后的发展空间还是可观的。当前国家取消了外资投
资名优白酒的比例限制，为白酒行业的发展和境内外上市减少了政策障碍。这些情况都为公司按
照既定的战略转型方向发展积累了可贵的经验。
公司拟进一步讨论转型战略规划，在论证转型目标时会关注两个关键：一是追求可循环的持
续的企业成长愿景；二是追求上市公司以及股东价值持续提升的企业价值愿景。公司将对符合上
述转型战略关键范围的产业领域进行投资与整合。
(三) 经营计划
由于新年度的经营面临诸多风险和不确定因素，公司目前无法对 2015 年的营业收入及盈利状况进
行比较准确的预测，公司计划 2015 年实现营业收入 4400 万元，营业成本控制在 2200 万元。公
司将主要按照以下经营计划开展各项工作：
1、 加大存量房产的营销力度，加快销售速度，尽快回笼资金；
2、 进一步加强成本控制和费用管理；
3、 进一步加强公司内部控制制度的完善和落实；
4、 公司董事会和管理层将根据公司拟定的转型战略规划，密切关注和积极寻求合适的投资
项目，选择在适当时机进行审慎地投资，以逐步实现公司战略转型。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
公司维持当前业务的资金主要来源于自有资金、股东借款及银行借款。
(五) 可能面对的风险
（1）转型本身就是风险与收益、困难与机会、失败与成功等相互交织的过程，涉及产业选择失误、
转型方式失误、转型管理失效、关键资源缺失等多种复杂因素；
（2）公司转型过程中必然面临难以预见的外部风险和困难。我国经济和世界经济受多种复杂因素
影响，正在发生复杂、多变的变化。在人民币国际化的大趋势下，各大国的货币政策，多边和双
边等国际政治，无一不对我国经济、货币政策产生复杂的影响，对企业重大经营决策产生重大复
杂的影响；
（3）公司治理也正面临着严重的非法干扰，违法持股、违法收购等现象不时干扰正常的公司治理，
使既定的公司转型战略的实施受到拖延，消除违法干扰也是公司当前转型必须克服的障碍。
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影
响。
根据财政部要求，公司于 2014 年 7 月 1 日起执行财政部颁布的第 9 号、第 30 号、第 33 号、第
39 号、第 40 号、第 2 号和第 41 号共七项具体会计准则，从 7 月 23 日起执行财政部颁布的第 37
号具体会计准则和修订后的基本准则。公司在“长期股权投资”项目中核算的公司所持有的宋河
股份 10%的股份调整至“可供出售的金融资产”项目下核算。本次调整不涉及公司财务数据和经
营业绩的追溯调整，不会对本公司 2014 年度及本报告期总资产、负债总额、净资产及净利润产生
影响。
4.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影
响。
无
4.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
本公司本期合并报表范围未发生变更。
上海新梅置业股份有限公
公司名称
司
法定代表人 张静静
日期 2015-04-28
