苏州高新 2011 年年报摘要（600736）
苏州新区高新技术产业股份有限公司
2011 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于 www.sse.com.cn。投资者欲了解详细
内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 公司年度财务报告已经立信会计师事务所有限公司审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 公司负责人纪向群、主管会计工作负责人潘翠英及会计机构负责人（会计主管人员）茅宜群声明：
保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 苏州高新
股票代码 600736
上市交易所 上海证券交易所
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 缪凯 宋才俊
联系地址 江苏省苏州市高新区狮山路 35 号金河国际大厦 25 楼
电话 （0512）68096283 （0512）68072571
传真 （0512）68099281 （0512）68099281
电子信箱 miao.k@c-snd.com song.cj@c-snd.com
§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
2010 年 本年比上年增减
2011 年 2009 年
调整后 调整前 （%）
营业总收入 2,971,754,839.06 4,866,752,028.52 4,844,659,732.11 -38.94 3,117,321,404.86
营业利润 441,156,953.08 467,179,535.08 459,004,639.74 -5.57 321,949,575.41
利润总额 448,265,683.39 474,585,047.80 467,161,694.75 -5.55 329,861,283.70
第 1 页 共 14 页
苏州高新 2011 年年报摘要（600736）
归属于上市公司股东
258,092,997.68 317,618,654.58 313,020,464.66 -18.74 209,946,457.53
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 252,746,135.08 301,673,395.70 301,673,395.70 -16.22 205,001,174.52
的净利润
经营活动产生的现金
-1,464,280,407.09 -1,208,366,060.23 -1,167,102,419.35 -21.18 1,100,416,870.65
流量净额
2010 年末 本年末比上年末
2011 年末 2009 年末
调整后 调整前 增减（%）
资产总额 15,579,788,517.39 13,946,143,980.09 13,888,615,636.11 11.71 13,074,611,775.08
负债总额 11,789,610,391.52 10,419,454,523.21 10,373,232,248.41 13.15 9,778,484,466.18
归属于上市公司股东
3,086,514,253.47 2,870,699,700.21 2,863,057,621.43 7.52 2,672,256,596.31
的所有者权益
总股本 1,057,881,600.00 881,568,000.00 881,568,000.00 20.00 881,568,000.00
3.2 主要财务指标
2010 年 本年比上年增减
2011 年 2009 年
调整后 调整前 （%）
基本每股收益（元／股） 0.2440 0.3603 0.3551 -32.28 0.2382
稀释每股收益（元／股） 0.2440 0.3603 0.3551 -32.28 0.2382
用最新股本计算的每股收益（元/股） 0.2440 0.3603 0.3551 -32.28 0.2382
扣除非经常性损益后的基本每股收益
0.2389 0.3422 0.3422 -30.18 0.2325
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 8.64 11.43 11.46 减少 2.79 个百分点 8.11
扣除非经常性损益后的加权平均净资
8.47 10.85 11.04 减少 2.38 个百分点 7.92
产收益率（%）
每股经营活动产生的现金流量净额
-1.38 -1.37 -1.3239 -0.98 1.2482
（元／股）
2010 年末 本年末比上年末增
2011 年末 2009 年末
调整后 调整前 减（%）
归属于上市公司股东的每股净资产
2.9176 3.2564 3.2477 -10.40 3.0313
（元／股）
资产负债率（%） 75.67 74.71 增加 0.96 个百分点 74.79
3.3 非经常性损益项目
√适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2011 年金额 2010 年金额 2009 年金额
非流动资产处置损益 -951,645.56 8,372,592.11 -1,219,661.98
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家
7,959,621.07 9,361,027.94 9,391,958.89
政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 2,082,499.32 7,231,019.57
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资
产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资 407,635.95
产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
第 2 页 共 14 页
苏州高新 2011 年年报摘要（600736）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 100,754.80 -476,565.04 -260,588.62
少数股东权益影响额 -2,505,748.05 -4,228,551.95 -988,498.21
所得税影响额 -1,746,254.93 -4,314,263.75 -1,977,927.07
合计 5,346,862.60 15,945,258.88 4,945,283.01
§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表 单位：股
2011 年末（户） 本年度报告公布日前一个月末（户）
股东总数 107,966 103,241
前十名股东持股情况
持有有限
股东 比例 报告期内增 期末持股数 质押冻结情
股东名称 售条件股
性质 (%) 减 量 况
份数
国有 质押
苏州高新区经济发展集团总公司 40.57 71,522,503 429,135,017 0
法人 214,567,508
国有
苏州新区创新科技投资管理有限公司 2.23 2,370,000 23,610,000 0 无
法人
苏州市苏州新区乐星工商实业公司 未知 0.56 899,888 5,903,888 0 未知
苏州创元投资发展（集团）有限公司 未知 0.50 875,948 5,255,686 0 未知
中国工商银行股份有限公司－中海量化策略股 未知 未知
0.44 4,683,428 4,683,428 0
票型证券投资基金
江苏省苏高新风险投资股份有限公司 未知 0.41 720,000 4,320,000 0 未知
中信证券－建行－中信证券股债双赢集合资产 未知 未知
0.35 3,700,000 3,700,000 0
管理计划
刘志平 未知 0.32 3,395,797 3,395,797 0 未知
兴业证券股份有限公司客户信用交易担保证券 未知 未知
0.22 2,318,799 2,318,799 0
账户
黄学明 未知 0.21 2,238,354 2,238,354 0 未知
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份的数量 股份种类及数量
苏州高新区经济发展集团总公司 429,135,017 人民币普通股
苏州新区创新科技投资管理有限公司 23,610,000 人民币普通股
苏州市苏州新区乐星工商实业公司 5,903,888 人民币普通股
苏州创元投资发展（集团）有限公司 5,255,686 人民币普通股
中国工商银行股份有限公司－中海量化策略股票型证券投资基金 4,683,428 人民币普通股
江苏省苏高新风险投资股份有限公司 4,320,000 人民币普通股
中信证券－建行－中信证券股债双赢集合资产管理计划 3,700,000 人民币普通股
刘志平 3,395,797 人民币普通股
兴业证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户 2,318,799 人民币普通股
黄学明 2,238,354 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司前十名股东中，苏高新集团直接持有苏州新区创新科
第 3 页 共 14 页
苏州高新 2011 年年报摘要（600736）
技投资管理有限公司 90%的股份，并间接持有江苏省苏高
新风险投资股份有限公司 21.775%的股份，系关联公司；
其它股东，公司未知其之间是否存在关联关系。
4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事会报告
5.1 管理层讨论与分析概要
1、公司总体经营情况回顾
（1）经营环境分析
2011 年，房地产行业面临的形势严峻，经历了起步以来最为严厉的市场、政策环境，行业洗牌
加剧，商业运营模式调整加速，分化与整合的趋势确立。
公司管理层认为：房地产行业长期高速发展周期已经改变，取而代之的是中长期的调整，房地
产行业将步入市场平均利润时代，但在国家“扩内需、稳增长”的政策基调下房地产产业链与经济
的紧密关系使得调控政策会有所微调，限购、限价、限贷政策会出现结构性的调整，调控的目标不
仅仅是价格回归合理，更重要得是实现房地产市场长期、稳定、健康发展。房地产行业调控下的分
化与整合，有利于整个行业的长期健康发展。房地产企业需要重新审视自身的商业运营模式，并结
合自身优势实施转变，苏州高新将积极借助行业的调整期实施战略的调整，通过发展模式的创新，
内外兼修，为公司转型升级、快速发展创造条件。
（2）公司总体经营情况回顾
第 4 页 共 14 页
苏州高新 2011 年年报摘要（600736）
2011 年，是公司转型发展、创新发展的一年，在行业调整中积蓄力量、主动转变，实施战略调
整，积极整合内部资源、创新扩张模式、优化产品结构，通过多产业经营、多模式开发、多区域布
局，为公司稳步发展奠定基础。2011 全年，公司实现营业收入 29.72 亿元，同比下降 38.94%；实现
利润总额 4.48 亿元，实现归属母公司净利润 2.58 亿元，比去年同期分别下降 5.55%，18.74%。
（3）房地产业
2011 年，公司审时度势，转变发展思路，立足苏州区域，适度异地扩张，谋求产品结构、区域
分布，在建及储备项目的合理布局。以消化项目存量为核心，以加速项目周转为手段，以强化资金
管理为保障，最大程度减弱行业调控带来的风险。开发方面，公司全年各类房地产项目施工面积 233.3
万平方米，其中商品房 150.8 万平方米，动迁房 15.1 万平方米，代建项目 39.8 万平方米，经营性物
业 27.6 万平方米；施工面积中含年内新开工面积 86.1 万平方米，其中商品房 71.6 万平方米，经营性
物业 14.5 万平方米。销售方面，全年实现商品房合同销售面积 21.5 万平方米、合同销售收入 18.8
亿元，分别同比下降 41.07%、37.62%，平均销售单价比去年同期增长 5.89%。结转方面，全年共结
转各类房地产项目面积 32.37 万平方米，其中含动迁房 6.33 万平方米，结转各类房地产销售收入 24.65
亿元，其中动迁房 1.16 亿元。
公司根据市场发展的变化，及时调整了产品结构，形成了普通与中高端互补，开发与持有并举，
区内与区外同步的格局。截止 2011 年底，公司储备项目面积达 280 万平方米；其中，普通住宅 211
万平方米，出售型商业 22 万平方米，持有型商业 27 万平方米；其中苏州高新区内 137 万平方米，
区外 143 万平方米；产品结构的优化、区域分布的均衡，也进一步增强了公司抗风险能力。
2011 年，公司谨慎拿地，积极谋求土地储备方式的创新以降低成本。上半年，获取徐州项目一
期两地块，占地 72.8 万方，其中主题公园 45.1 万方，住宅、商业规划可建面积分别为 25 万方。下
半年，下属子公司新创建设在高新区中心区域内新增一块商业用地，可建面积 4.4 万平方米。
以“旅游+商业+住宅”产业组合扩张的徐州项目开启公司新的发展模式，徐州项目规划方案已
通过专家论证，先期建设的水上世界和儿童世界已经开工，预计 2012 年内正式对外营业，住宅项目
于 2012 年上半年开工，力争年内实现预售。
自清山酒店以及天都商贸中心开业以来，公司持有性物业经营规模逐渐扩大，现有处于租赁经
营的持有性物业 30 万平方米，2011 年全年租金收入超 1 亿元。在建和待建的持有性物业 27 万方，
其中狮山广场一期狮山日航五星级酒店项目已完成地下工程，将于 2013 年开业，狮山广场二期大型
购物中心招商工作正在进行。
（4）基础设施经营及旅游业
公司基础设施经营产业赢利水平持续提升。全年污水处理量及污泥处置量均有较大增加，分别
第 5 页 共 14 页
苏州高新 2011 年年报摘要（600736）
达到 5,180 万吨及 41,600 立方米，污水处理收费标准提高了 15.6%，主营业务收入近 1 亿元，实现营
业利润 1,700 余万元。污水公司通过管理创新，实现了有效的成本控制，部分扩建和提标改造工程的
投入使用，使污水处理能力和效率得到明显提高。
2011 年，伴随着温泉世界的开业，以及对水上世界股权的收购，苏州乐园欢乐、水上、儿童、
湿地、温泉五大世界齐集亮相，使苏州乐园成为了一个满足全年各年龄段、全天候旅游需求、具备
多元化的旅游休闲要素的综合体。其主题游乐、主题商业、主题演艺、主题环艺及与之相配套的游
客服务设施和管理维护设施得到进一步深化，围绕市场、围绕游客的旅游服务体验价值得到进一步
体现。苏州乐园全年累计共接待游客超过 218 万人次，游乐项目总收入 2.36 亿元，同比增长 29.08%。
（5）股权投资
公司参股股权投资企业共 9 家，含新增参股投资企业一家，主要涉及基础设施经营产业、金融
业及与房地产相关联产业。全年实现投资收益 1,571 万元。
报告期内，公司于 2011 年 4 月出资 1,800 万元参股投资南京金埔园林建设发展有限公司，占其
7.5%股份，2012 年 3 月金埔园林引入新的战略投资者，估值提升了一倍，二次增资扩股后公司占其
6.25%股份，金埔园林于 2011 年 8 月完成股份制改造，公司资本实力及经营业绩大幅提升，并启动
上市计划。公司参股的东吴证券于 2011 年 12 月 12 日在上交所上市，公司持有 500 万股，持有成本
3 元/股,已经获取较好的资本溢价。公司参股的中新开发、江苏银行的上市进程亦在积极推进中。
2011 年，“新三板”扩容，苏州高新区作为首批国家级高新技术开发区备受市场关注，公司借助
大股东旗下创投集团的资源优势、人才优势，抓住国家对新兴产业的扶持政策，与苏高新创投集团
共同发起设立了规模为 3.8 亿元的融联创业投资企业（有限合伙），公司作为主要出资人承诺出资 1
亿元。融联产业基金主要投资新一代信息产业，并以早中期创新型企业为主，该基金已经在 2011 年
获得国家、江苏省、苏州市三级政府各出资 5,000 万元的承诺，计划分三年出资到位，并将于 2012
年 3 月底前首次出资 30%的资金到位，开始正式运作。同时公司出资 200 万元作为该项基金的管理
人苏州高新创业投资集团融联管理有限公司 40%的股东，共同参与基金的管理，正式向“创投”产
业延伸。
2、公司主营业务及其经营状况
（1）主营业务分行业、产品情况 单位:万元 币种:人民币
营业利润率 营业收入比 营业成本比 营业利润率比上年
分行业或分产品 营业收入 营业成本
(%) 上年增减(%) 上年增减(%) 增减（%）
分行业
房地产开发 256,501.30 162,674.61 36.58 -43.54 -50.85 9.43
旅游服务 23,567.38 10,040.42 57.40 29.08 37.08 -2.48
第 6 页 共 14 页
苏州高新 2011 年年报摘要（600736）
基础设施经营 9,994.36 6,381.28 36.15 6.87 7.28 -0.24
（2）主营业务分地区情况 单位:万元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
苏州地区 280,817.66 -40.38
扬州地区 16,357.82 4.70
（3）资产构成同比发生重大变化的说明 单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额 增减(%)
货币资金 726,078,002.52 1,594,888,027.91 -54.47
其他应收款 178,075,373.22 290,654,219.45 -38.73
投资性房地产 1,401,035,936.79 418,924,333.76 234.44
在建工程 301,095,915.84 224,067,292.16 34.38
无形资产 484,891,414.12 140,526,188.95 245.05
应付票据 50,000,000.00 224,000,000.00 -77.68
应交税费 74,161,218.66 213,453,318.81 -65.26
应付利息 89,930,179.64 17,075,485.15 426.66
其他应付款 532,196,647.09 1,818,147,730.00 -70.73
银行借款 5,995,500,000.00 4,143,330,137.00 44.70
长期应付款 1,211,104,329.89 198,123,814.44 511.29
说明：
报告期内，因投入房地产项目开发，“货币资金”期末余额减少；代建工程项目的完工结转降低
了“其他应收款”的期末余额；经营性物业（天都商贸）的完工结转使“投资性房地产”大幅增加；
徐州项目获取土地和开工建设加大了期末“在建工程”和“无形资产”的总量；
报告期内，因兑付到期银行票据和完税入库的原因，使得“应付票据”和“应交税费”期末余
额减少；归还股东借款减少了“其他应付款”期末余额；报告期内增加了银行贷款、新增了信托融
资并且预提了利息但尚未到支付期，使得“银行借款”、“长期应付款”和“应付利息”的期末余额
同时增加。
（4）主要财务数据同比发生重大变化的说明 单位：元 币种：人民币
项目 本期金额 上期金额 增减(%)
营业收入 2,971,754,839.06 4,866,752,028.52 -38.94
营业成本 1,841,233,485.75 3,482,412,452.26 -47.13
营业税金及附加 247,525,628.36 542,801,438.68 -54.40
管理费用 163,028,976.23 127,721,470.90 27.64
财务费用 116,964,466.52 88,356,396.21 32.38
说明：
受国家房地产调控和融资紧缩政策的影响，报告期内公司房地产合同销售下降，致使“营业收
入”、“营业成本”和“主营业务税金及附加”同比下降，财务费用同比上升；因合并报表范围扩大
第 7 页 共 14 页
苏州高新 2011 年年报摘要（600736）
和新增项目等因素使“管理费用”相应增加。
（5）现金流量构成情况说明 单位：元 币种：人民币
项目 本期金额 上期金额 增减(%)
投资活动现金流量净额 -575,157,820.31 -61,019,197.66 -842.585
筹资活动现金流量净额 1,208,127,195.55 315,449,820.25 282.9855
说明：
报告期内，公司工程项目投入增加，其中徐州项目投入 3.6 亿元，使得“投资活动现金净流量”
同比减少；同时因房地产销售下降，资金缺口主要靠融资来解决，故“筹资活动现金净流量”同比
增加。
（6）主要控股公司经营情况及业绩分析
苏州新港建设集团有限公司系本公司控股子公司，注册资本 82,964 万元人民币，公司持有其
84.94%的股权。该公司经营范围：开发经营房地产。至 2011 年 12 月 31 日，该公司总资产
943,600.08 万元，2011 年实现主营业务收入 170,803.09 万元，实现营业利润 27,679.18 万元，实
现净利润 17,762.73 万元；
苏州永新置地有限公司系本公司控股子公司，注册资本 30,000 万元人民币，公司通过新港公司
间接持有其 80.05%的股权。该公司的经营范围：开发经营房地产。至 2011 年 12 月 31 日，该公
司总资产 374,009.76 万元，2011 年实现主营业务收入 99,468.05 万元，实现营业利润 14,424.15
万元，实现净利润 9,262.93 万元；
苏州新创建设发展有限公司系本公司控股子公司，注册资本 38,000 万元人民币，公司直接持有
其 78.95%的股权，通过新港公司间接持有其 21.05%的股权。该公司的经营范围：开发经营房地
产。至 2011 年 12 月 31 日，该公司总资产 274,209.48 万元，2011 年实现主营业务收入 67，236.49
万元，实现营业利润 8,383.77 万元，实现净利润 6,271.94 万元；
苏州乐园发展有限公司系本公司控股子公司，注册资本 2400 万美元，公司持有其 75%的股权。
该公司的经营范围：游乐园及配套设施建设经营。至 2011 年 12 月 31 日该公司总资产 153,894.76
万元，2011 年实现主营业务收入 24,440.35 万元，实现营业利润 3,625.14 万元，实现净利润 2,641.78
万元；
苏州高新污水处理有限公司系本公司控股子公司，注册资本 20,000 万元人民币，公司持有其 75%
的股权，该公司的经营范围：污水处理及相关设施开发建设。至 2011 年 12 月 31 日，该公司总
资产 98,547.22 万元，2011 年实现主营业务收入 10,111.67 万元，实现营业利润 1,705.69 万元，
实现净利润 1,319.57 万元；
第 8 页 共 14 页
苏州高新 2011 年年报摘要（600736）
苏州钻石金属粉有限公司系本公司控股子公司，注册资本 4,500 万元人民币，公司持有其 83.16%
的股权，该公司的经营范围：铜金粉、墨等的加工、生产，房地产开发及租赁。至 2011 年 12
月 31 日，该公司总资产 19,921.93 万元，2011 年实现主营业务收入 26,782.80 万元，实现营业利
润 6,279.90 万元，实现净利润 4,775.65 万元；
苏州高新商旅发展有限公司系本公司控股子公司，注册资本 5 亿元人民币，公司直接持有其 20%
的股权，通过新港间接持有其 40%的股权，该公司经营范围：开发经营房地产。公司首个项目
清山酒店已于 2010 年 11 月 29 日试营业。至 2011 年 12 月 31 日，该公司总资产 71,443.63 万元，
2011 年实现主营业务收入 1,733.05 万元，实现营业利润-2,572.38 万元，实现净利润-2,577.38 万
元；
苏州高新（徐州）投资发展有限公司系本公司全资子公司，注册资本 8 亿元人民币，公司直接
持有其 100%的股权，该公司经营范围：项目投资及咨询；旅游资源开发；游乐场所管理服务；
土木工程建筑施工；房屋中介代理。至 2011 年 12 月 31 日，该公司总资产 169,603.15 万元，2011
年实现主营业务收入 0.00 万元，实现营业利润-593.75 万元，实现净利润-567.52 万元；
第 9 页 共 14 页
苏州高新 2011 年年报摘要（600736）
（7）房地产项目情况汇总表
开发主体/ 宗地编号/ 地块面积/ 剩余可售、可经营面积 土地总价/
地块位置 类型 开发计划及进度
权益比例 项目名称 总建筑面积(㎡) (㎡) 楼面单价（元）
天都花园一期 225,648 2,653 高层住宅 已完工
天都花园二期 191,800 8,992 小高层住宅 已完工
高新区长江路西、玉山路南 97,435/2,539 持有性物业，苏州美罗、日本泉
天都商贸中心 225,648 - 综合商场
屋百货均已开业
190,924
天都大厦 114,692 写字楼 地下部分在建
鸿福路南、大同路北/312 国道 高层、联排、多
名墅花园/名墅东苑 - 1,395 - 已完工
西、马墩路东 层
新港/ 171,874
扬州名兴花园 扬州开发路南、润扬路东 7,048 - 配套商铺 已完工
84.94% 280,000
扬州名仕花园一期 文汇西路与百祥交叉口东北 52,111 24,741 已完工
39,604/4,006 高层住宅
扬州名仕花园二期 角 98,867 47,000 在建在售
吴江天城花园一期 吴江经济开发区 227 省道复线 213,072 多层、高层住宅 在建在售
421,427
天城花园二期 西、长板路南、长安路东、联 296,218 122,635/1,348 高层住宅 未开工
921,628
天城花园三期 杨路北 352,456 高层住宅 未开工
高新区枫桥街道太湖高架 125,392 准备开工，住宅 23.2 万平方米，
苏地 2010-B-23 243,249 133,200/5,474 住宅、商业
桥东、马运路两侧 243,249 商业 1.1 万平方米
高新区浒关分区长江路西、大 305,478
理想城商业中心 7,791 56,200/1,150 配套商业 完工在售
新河南侧 488,765
17,224
理想城五期 高新区长江路西、312 国道南 12,247 4,723/1,828 高层住宅 完工在售
25,836
新创/
163,505
100% 大河山一期 高新区开山河西、何山路北 11,754 35,971/3,242 多层、别墅 已完工
163,505
86,022 低密度住宅/商
大河山二期 高新区华山路南、区间路西 67,020 38,710/3,242 在建，2012 预售
67,020 业
苏地 2010-B-20 高新区横塘街道宝带西路 135,313 216,501 100,000/4,619 住宅 2012 年上半年开工
第 10 页 共 14 页
苏州高新 2011 年年报摘要（600736）
北、铁师路西 216,501
高新区狮山街道信达光电 23,688
苏地 2011-B-81 44,062 25,904/5,879 商业 2012 年内开工
东、玉山路南北两侧 44,062
117,967
东湖林语 工业园区星塘街西、苏胜路北 726 43,200/1,831 高层住宅 已完工
235,934
高新区科技城龙山路西、科研 124,840 别墅、公寓
水秀坊 4,783 19,725/1,580 已完工
路北 124,840 高层
高新区镇湖绣品街西展示中 30,049
锦绣坊 3,210 5,100/2,122 别墅、商业 已完工，剩余商业
心北 24,039
高新区科技城科北路、规划河 82,375
秀郡 105,178 15,742/1,483 高层、多层住宅 在建在售
道西 113,081
永新/ 高新区浒关分区文昌路向北 21,603
金都城 27,112 8,641/2,002 商业、办公 在建在售
80.05% 延伸段东、规划道路南 42,903
高新区建林路西、马涧路延伸 86,742
龙池华府 50,305 40,500/7,765 低密度住宅 在建，2012 年预售
南段 52,155
高新区镇湖规划路南、寺桥东
9,600/3,000
街西
太湖苏里 56,261 66,000 住宅 2012 年开工
高新区镇湖街道寺桥东街西、
3,577/2,750
规划道路北
大成郡一期 吴中区木渎镇金枫路西、苏福 111,304 113,000
97,000/3,530 高层住宅 在建
大成郡二期 路北 274,778 126,000
高新区通安镇华金路南、西塘
荣尚花园 52,406 78,609 8,490/1,080 住宅 完工在售
永华 路西
51% 高新区通安镇华金路南、东唐
尚景世家 38,744 51,151 17,000/3,323 住宅/商业 在建
路东
苏迪旅游 15,518
苏地 2006-G-49 高新区大同路北、马墩路西 23,000 2,328/1,000 宾馆商业 2012 年开工
100% 23,277
高新商旅 狮山广场 高新区狮山路北、长江路东 47,000 96,828 - 酒店 五星级酒店、公寓式酒店在建，
第 11 页 共 14 页
苏州高新 2011 年年报摘要（600736）
60% 282,058 地下部分已完成
98,941 - 商业 正在规划阶段
46,947
青山宾馆 高新区东渚镇科普路南 23,473 - 宾馆 已开业，持有性物业
23,473
钻石金粉 24,952
钻石广场 高新区玉山路、塔园路交汇口 11,568 - 综合商业 完工在售
83.16% 24,000
徐州投资 2011-28 号、 徐州铜山区三环南路西南侧 351,016 旅游、商业、住
250,000 58,733 在建，2012 年底预售
100% 2011-9 号 地块、玉带河两侧 376,765 宅
合计 - 2,800,775 - - -
公司是否编制并披露新年度的盈利预测：否
公司是否披露过盈利预测或经营计划：否
第 12 页 共 14 页
苏州高新 2011 年年报摘要（600736）
3、对公司未来发展的展望
（1）区域、行业发展态势及机遇
2011 年是“十二五”规划的开局之年，苏州经济运行进入转型升级新阶段.。苏州全年
经济运行态势总体平稳，社会发展协调推进。全年全市实现地区生产总值突破 1 万亿元，实
现地方一般预算收入超 1,100 亿元。2011 年，苏州全年完成房地产开发投资额 1,220 亿元，
商品房新开工面积 2,100 万平方米，比上年下降 20.1%。销售方面，在限购政策调控下苏州
全年住宅类成交 607 万平方米，增幅为 17.36%，扣除保障房住宅类商品房成交均价 11,245
元/平方米，上涨 5.26%。
苏州楼市依托经济的综合实力在调控政策下呈现了较强的抗跌性，苏州新兴产业的兴
起、城市消费力的提升及服务业的迅速发展促进了刚性需求的形成，京沪高铁、沪宁城际、
市内轨道交通的开通促进了以交通枢纽为核心的苏州区域次城市中心的形成，在苏州“一核
四城”的发展格局下，东部综合商务城、西部生态科技城，南部滨湖新城和北部高铁新城将
加快建设步伐，新城的突起将给区域房地产市场带来发展空间。尤其是 2012 年 5 月苏州地
铁 1 号线开始正式运营将给沿线的房地产项目和旅游市场带来新的契机。
公司所处苏州高新区经过 20 年的发展，新兴产业工业产值过千亿，外资企业超过 1500
多家，长期居住人口超过 60 万人，成为人口导入的新城区、自主创新的示范区和高新技术
产业基地。公司在区域 258 平方公里的开发与建设中扮演着重要的角色，42 平方公里苏州
西部生态城建设、沪宁城际新区站带来的北部新城开发、以狮山路为核心的商贸群突起将给
公司持续发展提供保障，区域新兴产业、高科技研发企业的高速发展、规模发展给公司最大
分享新三板试点扩容创造发展空间，从而做强做大创投产业。
（2）新年度经营计划
2012 年，公司以“向整合优势资源，积极走出去，做优秀的综合城市运营商”为发展
战略，继续强化综合开发运营模式，进一步调整产业结构、调整房地产产品结构，以转型促
发展，继续推动“旅游+商业+住宅”组合扩张的发展模式，着力整合房地产、旅游等优势
产业，大力发展“旅游地产”、“商业地产”，依托旅游文化产业优势，不断提升品牌效应，
积极培育商业运营能力，做大持有性物业规模。商品房开发业务加速存货的周转，2012 年
公司各类房地产项目施工面积达 270 万平方米，其中商品房 206 万平方米，经营性物业 21
万平方米，代建项目 43 万平方米。其中全年计划新开工面积 93 万平方米，主要为商品房
83 万平方米，重点开发项目主要有新港马运路地块、新港吴江天城花园、新创苏地 2010-B-20
地块、永新镇湖苏里、徐州置地住宅地块。苏州乐园进一步延伸旅游经营产业链，将在欢乐
第 13 页 共 14 页
苏州高新 2011 年年报摘要（600736）
世界、温泉世界附近利用原有房产设施改造和新增房产，投资建设宜必思（浒关店、乐园店）
两个经济型酒店，并于 2012 年内实现对外营业，同时加快推进苏迪宾馆的建设步伐，以形
成新的收入增长点。
公司是否编制并披露新年度的盈利预测：否
5.2 主营业务分行业、产品情况表：请见前述 5.1
5.3 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化
的原因说明：请见前述 5.1
§6 财务报告
6.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更
6.2 本报告期无前期会计差错更正
6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
与上年度相比本年度新增合并单位 8 家，明细如下：
1、本年度公司新设 5 家子公司，分别为：苏州高新（徐州）投资发展有限公司、苏州
高新（徐州）商旅发展有限公司、苏州高新（徐州）置地有限公司、苏高新（徐州）置业有
限公司、苏州乐园温泉世界有限公司。
2、本年度公司同一控制下企业合并 3 家公司，分别为：苏州乐园水上世界有限公司、
苏州市苏迪旅游用品有限公司、苏州乐园旅行社有限公司。
第 14 页 共 14 页