苏州新区高新技术产业股份有限公司 2012 年年度报告摘要 苏州新区高新技术产业股份有限公司 2012 年年度报告摘要 一、重要提示 1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文,投资者欲了解详细内容,应当仔细阅读同时刊载于上海证券交 易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。 1.2 公司简介 股票简称 苏州高新 股票代码 600736 股票上市交易所 上海证券交易所 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 缪 凯 宋才俊 电话 (0512)68096283 (0512)68072571 传真 (0512)68099281 (0512)68099281 电子信箱 miao.k@c-snd.com song.cj@c-snd.com 二、主要财务数据和股东变化 2.1 主要财务数据 单位:元 币种:人民币 本年(末)比上年 2010 年(末) 2012 年(末) 2011 年(末) (末)增减(%) 调整后 调整前 总资产 18,167,398,276.87 15,579,788,517.39 16.61 13,946,143,980.09 13,888,615,636.11 归属于上市公司股东的净资产 3,250,383,420.08 3,086,514,253.47 5.31 2,870,699,700.21 2,863,057,621.43 经营活动产生的现金流量净额 -264,702,588.95 -1,464,280,407.09 81.92 -1,208,366,060.23 -1,167,102,419.35 营业收入 2,771,128,375.82 2,971,754,839.06 -6.75 4,866,752,028.52 4,844,659,732.11 归属于上市公司股东的净利润 182,849,292.25 258,092,997.68 -29.15 317,618,600.00 313,020,464.66 归属于上市公司股东的扣除非 166,110,634.59 252,746,135.08 -34.28 301,673,395.70 301,673,395.70 经常性损益的净利润 加权平均净资产收益率(%) 5.78 8.64 减少 2.86 个百分点 11.43 11.46 基本每股收益(元/股) 0.1728 0.2440 -29.18 0.3603 0.3551 稀释每股收益(元/股) 0.1728 0.2440 -29.18 0.3603 0.3551 2.2 前 10 名股东持股情况表 单位:股 报告期股东总数 94,828 年度报告披露日前第 5 个交易日末股东总数 96,592 前 10 名股东持股情况 股东 持股比例 持有有限售条 质押或冻结的 股东名称 持股总数 性质 (%) 件股份数量 股份数量 国有 苏州高新区经济发展集团总公司 40.57 429,135,017 0 质押 214,567,508 法人 国有 苏州新区创新科技投资管理有限公司 2.02 21,420,000 0 无 法人 第 1 页共 5 页 苏州新区高新技术产业股份有限公司 2012 年年度报告摘要 中国农业银行-中海分红增利混合型开放式证券投资 未知 0.74 7,806,472 0 未知 基金 苏州市苏州新区乐星工商实业公司 未知 0.58 6,160,537 0 未知 苏州创元投资发展(集团)有限公司 未知 0.50 5,255,686 0 未知 中国工商银行-博时精选股票证券投资基金 未知 0.49 5,222,069 0 未知 江苏省苏高新风险投资股份有限公司 未知 0.41 4,320,000 0 未知 谢仁国 未知 0.30 3,152,530 0 未知 李锡光 未知 0.22 2,357,300 0 未知 黄学明 未知 0.21 2,238,354 0 未知 公司前十名股东中,苏高新集团直接持有苏州新区创新科技投资管理有限 公 司 90% 的 股 份 , 并 间 接 持 有 江 苏 省 苏 高 新 风 险 投 资 股 份 有 限 公 司 上述股东关联关系或一致行动的说明 21.775%股份,系关联公司;其它股东,公司未知其之间是否存在关联关 系。 2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系 三、管理层讨论与分析 (一)报告期内总体经营情况的讨论与分析 (1)总体经营情况回顾 2012 年,公司在房地产行业调整、银行信贷结构调整的经营环境下,结合市场变化和企业经营实际, 实施战略调整。2012 年全年公司实现主营业务收入 27.71 亿元,比去年同期下降 6.75%;利润总额 2.96 亿元,实现归属母公司净利润 1.83 亿元,分别比去年同期下降 33.99%,29.15%。 (2)房地产业 公司全年各类房地产项目施工面积 204.30 万平方米,同比降低 12.43%;其中商品房 140.68 万平方 米,同比降低 6.71%,持有型物业 28.66 万平方米,代建项目 34.96 万平方米。全年新开工面积 74.10 万 第 2 页共 5 页 苏州新区高新技术产业股份有限公司 2012 年年度报告摘要 平方米,其中商品房 59.40 万平方米、持有型物业 14.35 万平方米。 公司加速刚需住宅的推盘力度,下半年普通住宅新推面积为 16.80 万平方米。全年商品房预售面积 完成 23.36 万平方米,实现预售收入 19.62 亿元 ,同比分别增长 8.71%、4.05%。 公司继续加大商业地产的开发力度,加快持有型商业物业的建设步伐。首个大型持有型商业物业“天 都商贸中心”内两大主力店“美罗商城”及“日本泉屋百货”已经开业,开始为公司贡献营业收入。高 新商旅与金鹰商贸公司合作的 “苏州高新金鹰商业广场”处于前期建设准备阶段。 公司通过市场竞拍新增徐州项目第三块地,新增商业开发建筑面积 15 万平方米。截止报告期末, 徐州项目已获得地块地产部分规划可售面积 48.20 万平方米,其中住宅 30.57 万平米,商业 17.63 万平方 米。 截止报告期末,公司在售、在建、拟建项目建筑面积 244.78 万平方米;其中,住宅 201.76 万平方 米,商业 43.02 万平方米。 (3)基础设施开发与经营 公司基础设施经营业主要以水务、热电、物流为代表,污水公司全年完成污水处理量 5,309 万吨, 同比增长 2.55%,实现营业收入 9,859 万元。公司参股的苏州华能热电、苏州高新物流分别实现净利润 3,675 万元、1,080 万元。公司基础设施开发主要为动迁房建设及代建业务,报告期内代建项目施工面积 34.96 万平方米,主要有科技大厦二期、马涧一期、学府中学、康佳项目以及白马涧项目等,全年实现 代建管理费收入 1,928.79 万元。 (4)旅游业 报告期内公司确定以同比例增资方式对苏州乐园实施 1 亿元增资。2012 年苏州乐园旗下旅游项目共 接待游客 225 万人次,同比增长 7%,完成营业收入 2.7 亿元,同比增长 8%。继向湿地公园输送管理后, 2012 年苏州乐园继续推进管理输出,受托区内白马涧生态园风景区的运营管理。公司积极尝试五大世界 等旅游资源与旗下酒店进行联合营销模式。高新商旅首个酒店项目清山酒店 2012 年全年营收 2,276 万元, 目前正加紧酒店的二期规划建设;狮山广场一期五星级酒店工程顺利推进,预计 2013 年下半年营业; 由苏州乐园投资、法国雅高酒店管理集团管理的两家宜必思经济型酒店(浒关店、乐园店)开业运营, 大同路苏迪宾馆筹备开工建设。 2012 年 7 月,徐州加勒比水上世界顺利开园,夏季入园客流 28 万人次,实现总收入 2,280 万元, 儿童世界已进入建设阶段,将于 2013 年 9 月份开园,欢乐世界也在加紧设备选型和建设准备。 (二)公司发展战略及定位 2012 年,公司以“做城市优秀综合运营商”为发展战略目标,整合优势产业资源,加快推进综合开 发运营模式,在组合扩张的发展模式上,徐州彭城欢乐世界项目进展顺利,公司获取了低成本、大规模、 第 3 页共 5 页 苏州新区高新技术产业股份有限公司 2012 年年度报告摘要 高质量的土地资源储备,项目综合开发的起点也跃升到新的水平。公司将深入研究政府需求和市场、政 策环境的变化,依托自身优势,不断探索商业模式的成功复制和综合开发模式再突破。 2013 年,行业竞争将更加激烈,顺应竞争形势寻找发展机遇是公司实现跨越发展的关键。为此,公 司管理层认为应从以下几方面入手: 1、坚持主业发展。按照政策引导方向,公司进一步强化房地产主业实力,立足于满足市场刚性需 求,在重点做好一定量普通住宅土地资源储备基础上,适度做好改善性住宅、商业地产及高端项目的资 源储备以备中长期扩张需要。 2、促进转型升级。以转型促发展,谋扩张,紧密围绕房地产业态转型,由房地产单纯住宅开发向 包括住宅、商业、酒店及服务业的地产综合经营迈进;通过旅游整合,继续实施旅游产品升级换代,由 单纯乐园门票经营向包括旅游服务延伸、旅游经营模式更新复制最终使旅游产业成为公司一大主导产 业;积极强化公司独特的地产异地扩张方式,在规模化、低成本扩张上再添新成果。 3、寻找新增长点。深化产业结构的合理布局,实施相关多元化战略,积极研究标杆企业成功模式, 结合公司经营特点大力培育新的产业领域、新的发展模式、新的开发策略,通过内部存量资源整合和外 部资源获取挖掘新的增量,创造新的发展空间。 (三)2013 年经营计划 2013 年,公司继续推动产业组合扩张的发展模式,加速开发项目周转,进一步强化文化旅游及酒店 服务产业。2013 年,公司各类房地产项目施工面积达 246 万平方米,其中商品房 161 万平方米,经营性 物业 32 万平方米,代建项目 53 万平方米。其中全年计划新开工面积 76 万平方米,新开工面积中商品 房 67 万平方米,重点开工项目主要有新港吴江天城花园二号地 8 万平方米、新港天之运花园二期 18 万 平方米、新创苏地 2011-B-81 商业地块 5.5 万平方米、永新镇湖苏里 4.9 万平方米、永新大成郡三期 7.7 万平方米,清山酒店二期 1.5 万平方米、徐州置地一期地块 23 万平方米。2013 年,公司预计将完成房 地产销售面积 34 万平方米,实现 32 亿元预售收入,2013 年重点销售项目主要为大河山二期、宝带熙岸、 天之运花园、名仕花园、天城花园、秀郡、大成郡以及徐州置地项目。 针对公司 2013 年度经营计划,公司将做好以下几个方面工作: 1、做好战略调整。与千亿房企的规模化发展相比,公司将在“房地产+相关产业”的细分市场上寻 找公司未来发展空间。一是继续提升做城市化综合运营商的能力。加大商业地产及旅游项目的培育,发 挥“地产+旅游”、“住宅+商业”、“地产+基础设施业”等相关产业的协同效益,在区域内精耕细作,为 跨区域的综合开发培育可复制的商业模式。二是逐渐提升非地产业务的比例,实施相关多元化战略。做 强做大旅游产业规模,借助旅游业的扩展大力培育酒店业的经营实力,以旅游带动服务业的增值收入。 三是在确保公司直接股权投资规模基础上,充分利用好融联基金创投平台,使公司股权投资业对公司的 第 4 页共 5 页 苏州新区高新技术产业股份有限公司 2012 年年度报告摘要 业绩形成可持续稳定的贡献。 2、专注产品策略,强化品牌建设。建立以消费者为主导的产品理念,从建房卖房转向服务转型、 从传统的产品营销向技术科研转型。在产品类型上,高端住宅注重消化,普通住宅加快供应,抓住城中 村改造大力发展的机遇,完成好动迁房和代建项目的建设任务,借助参与土地一级开发积极储备资源。 在产品品质上,在不断提升功能品质、舒适度、居住环境的同时建立公司标准化产品体系,针对不同地 域、不同客户进行模块化开发,以降低开发成本。提升集团总部在地产主业战略定位、设计、成本控制 以及项目后评估上的统领作用,以打造苏州高新地产品牌。在施工工艺上,响应国家对节能减排、环境 保护的要求,做绿色生态住宅。 3、强化公司运营能力,向管理要效益。公司将进一步提升内控能力,强化公司全面内部控制的执 行力,从满足监管的层面上升到真正融入公司的各项业务管理之中。在公司内部实施精细化管理,全员 控制财务成本、建安成本以及管理成本。提高土地周转率从而加快资产周转率。加大融资创新力度,推 进资产证券化、信托、私募债及中期票据等融资方式,积极研究与房地产基金领域的战略合作,减轻公 司拿地资金负担,拓宽公司融资途径。 四、涉及财务报告的相关事项 4.1 与上年度财务报告相比,对财务报表合并范围发生变化的,公司应当作出具体说明。 1、与上年度相比本年度新增合并单位 1 家,原因为:本年度公司子公司苏州高新(徐州)投资发展有 限公司新设 1 家子公司苏州高新(徐州)文化商业发展有限公司。 2、与上年度相比本年度减少合并单位 1 家,原因为:本年度孙公司苏州新港天都商业发展有限公司已 予以清算并完成工商及税务注销登记。 第 5 页共 5 页