苏州新区高新技术产业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
苏州新区高新技术产业股份有限公司
2012 年年度报告摘要
一、重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交
易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 苏州高新 股票代码 600736
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 缪 凯 宋才俊
电话 （0512）68096283 （0512）68072571
传真 （0512）68099281 （0512）68099281
电子信箱 miao.k@c-snd.com song.cj@c-snd.com
二、主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据 单位：元 币种：人民币
本年(末)比上年 2010 年(末)
2012 年(末) 2011 年(末)
(末)增减（%） 调整后 调整前
总资产 18,167,398,276.87 15,579,788,517.39 16.61 13,946,143,980.09 13,888,615,636.11
归属于上市公司股东的净资产 3,250,383,420.08 3,086,514,253.47 5.31 2,870,699,700.21 2,863,057,621.43
经营活动产生的现金流量净额 -264,702,588.95 -1,464,280,407.09 81.92 -1,208,366,060.23 -1,167,102,419.35
营业收入 2,771,128,375.82 2,971,754,839.06 -6.75 4,866,752,028.52 4,844,659,732.11
归属于上市公司股东的净利润 182,849,292.25 258,092,997.68 -29.15 317,618,600.00 313,020,464.66
归属于上市公司股东的扣除非
166,110,634.59 252,746,135.08 -34.28 301,673,395.70 301,673,395.70
经常性损益的净利润
加权平均净资产收益率（%） 5.78 8.64 减少 2.86 个百分点 11.43 11.46
基本每股收益（元／股） 0.1728 0.2440 -29.18 0.3603 0.3551
稀释每股收益（元／股） 0.1728 0.2440 -29.18 0.3603 0.3551
2.2 前 10 名股东持股情况表 单位：股
报告期股东总数 94,828 年度报告披露日前第 5 个交易日末股东总数 96,592
前 10 名股东持股情况
股东 持股比例 持有有限售条 质押或冻结的
股东名称 持股总数
性质 (%) 件股份数量 股份数量
国有
苏州高新区经济发展集团总公司 40.57 429,135,017 0 质押 214,567,508
法人
国有
苏州新区创新科技投资管理有限公司 2.02 21,420,000 0 无
法人
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中国农业银行－中海分红增利混合型开放式证券投资
未知 0.74 7,806,472 0 未知
基金
苏州市苏州新区乐星工商实业公司 未知 0.58 6,160,537 0 未知
苏州创元投资发展（集团）有限公司 未知 0.50 5,255,686 0 未知
中国工商银行－博时精选股票证券投资基金 未知 0.49 5,222,069 0 未知
江苏省苏高新风险投资股份有限公司 未知 0.41 4,320,000 0 未知
谢仁国 未知 0.30 3,152,530 0 未知
李锡光 未知 0.22 2,357,300 0 未知
黄学明 未知 0.21 2,238,354 0 未知
公司前十名股东中，苏高新集团直接持有苏州新区创新科技投资管理有限
公 司 90% 的 股 份 , 并 间 接 持 有 江 苏 省 苏 高 新 风 险 投 资 股 份 有 限 公 司
上述股东关联关系或一致行动的说明
21.775%股份，系关联公司；其它股东，公司未知其之间是否存在关联关
系。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、管理层讨论与分析
（一）报告期内总体经营情况的讨论与分析
（1）总体经营情况回顾
2012 年，公司在房地产行业调整、银行信贷结构调整的经营环境下，结合市场变化和企业经营实际，
实施战略调整。2012 年全年公司实现主营业务收入 27.71 亿元，比去年同期下降 6.75%；利润总额 2.96
亿元，实现归属母公司净利润 1.83 亿元，分别比去年同期下降 33.99%，29.15%。
（2）房地产业
公司全年各类房地产项目施工面积 204.30 万平方米，同比降低 12.43%；其中商品房 140.68 万平方
米，同比降低 6.71%，持有型物业 28.66 万平方米，代建项目 34.96 万平方米。全年新开工面积 74.10 万
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平方米，其中商品房 59.40 万平方米、持有型物业 14.35 万平方米。
公司加速刚需住宅的推盘力度，下半年普通住宅新推面积为 16.80 万平方米。全年商品房预售面积
完成 23.36 万平方米，实现预售收入 19.62 亿元 ，同比分别增长 8.71%、4.05%。
公司继续加大商业地产的开发力度，加快持有型商业物业的建设步伐。首个大型持有型商业物业“天
都商贸中心”内两大主力店“美罗商城”及“日本泉屋百货”已经开业，开始为公司贡献营业收入。高
新商旅与金鹰商贸公司合作的 “苏州高新金鹰商业广场”处于前期建设准备阶段。
公司通过市场竞拍新增徐州项目第三块地，新增商业开发建筑面积 15 万平方米。截止报告期末，
徐州项目已获得地块地产部分规划可售面积 48.20 万平方米，其中住宅 30.57 万平米，商业 17.63 万平方
米。
截止报告期末，公司在售、在建、拟建项目建筑面积 244.78 万平方米；其中，住宅 201.76 万平方
米，商业 43.02 万平方米。
（3）基础设施开发与经营
公司基础设施经营业主要以水务、热电、物流为代表，污水公司全年完成污水处理量 5,309 万吨，
同比增长 2.55%，实现营业收入 9,859 万元。公司参股的苏州华能热电、苏州高新物流分别实现净利润
3,675 万元、1,080 万元。公司基础设施开发主要为动迁房建设及代建业务，报告期内代建项目施工面积
34.96 万平方米，主要有科技大厦二期、马涧一期、学府中学、康佳项目以及白马涧项目等，全年实现
代建管理费收入 1,928.79 万元。
（4）旅游业
报告期内公司确定以同比例增资方式对苏州乐园实施 1 亿元增资。2012 年苏州乐园旗下旅游项目共
接待游客 225 万人次，同比增长 7%，完成营业收入 2.7 亿元，同比增长 8%。继向湿地公园输送管理后，
2012 年苏州乐园继续推进管理输出，受托区内白马涧生态园风景区的运营管理。公司积极尝试五大世界
等旅游资源与旗下酒店进行联合营销模式。高新商旅首个酒店项目清山酒店 2012 年全年营收 2,276 万元，
目前正加紧酒店的二期规划建设；狮山广场一期五星级酒店工程顺利推进，预计 2013 年下半年营业；
由苏州乐园投资、法国雅高酒店管理集团管理的两家宜必思经济型酒店（浒关店、乐园店）开业运营，
大同路苏迪宾馆筹备开工建设。
2012 年 7 月，徐州加勒比水上世界顺利开园，夏季入园客流 28 万人次，实现总收入 2,280 万元，
儿童世界已进入建设阶段，将于 2013 年 9 月份开园，欢乐世界也在加紧设备选型和建设准备。
（二）公司发展战略及定位
2012 年，公司以“做城市优秀综合运营商”为发展战略目标，整合优势产业资源，加快推进综合开
发运营模式，在组合扩张的发展模式上，徐州彭城欢乐世界项目进展顺利，公司获取了低成本、大规模、
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高质量的土地资源储备，项目综合开发的起点也跃升到新的水平。公司将深入研究政府需求和市场、政
策环境的变化，依托自身优势，不断探索商业模式的成功复制和综合开发模式再突破。
2013 年，行业竞争将更加激烈，顺应竞争形势寻找发展机遇是公司实现跨越发展的关键。为此，公
司管理层认为应从以下几方面入手：
1、坚持主业发展。按照政策引导方向，公司进一步强化房地产主业实力，立足于满足市场刚性需
求，在重点做好一定量普通住宅土地资源储备基础上，适度做好改善性住宅、商业地产及高端项目的资
源储备以备中长期扩张需要。
2、促进转型升级。以转型促发展，谋扩张，紧密围绕房地产业态转型，由房地产单纯住宅开发向
包括住宅、商业、酒店及服务业的地产综合经营迈进；通过旅游整合，继续实施旅游产品升级换代，由
单纯乐园门票经营向包括旅游服务延伸、旅游经营模式更新复制最终使旅游产业成为公司一大主导产
业；积极强化公司独特的地产异地扩张方式，在规模化、低成本扩张上再添新成果。
3、寻找新增长点。深化产业结构的合理布局，实施相关多元化战略，积极研究标杆企业成功模式，
结合公司经营特点大力培育新的产业领域、新的发展模式、新的开发策略，通过内部存量资源整合和外
部资源获取挖掘新的增量，创造新的发展空间。
（三）2013 年经营计划
2013 年，公司继续推动产业组合扩张的发展模式，加速开发项目周转，进一步强化文化旅游及酒店
服务产业。2013 年，公司各类房地产项目施工面积达 246 万平方米，其中商品房 161 万平方米，经营性
物业 32 万平方米，代建项目 53 万平方米。其中全年计划新开工面积 76 万平方米，新开工面积中商品
房 67 万平方米，重点开工项目主要有新港吴江天城花园二号地 8 万平方米、新港天之运花园二期 18 万
平方米、新创苏地 2011-B-81 商业地块 5.5 万平方米、永新镇湖苏里 4.9 万平方米、永新大成郡三期 7.7
万平方米，清山酒店二期 1.5 万平方米、徐州置地一期地块 23 万平方米。2013 年，公司预计将完成房
地产销售面积 34 万平方米，实现 32 亿元预售收入，2013 年重点销售项目主要为大河山二期、宝带熙岸、
天之运花园、名仕花园、天城花园、秀郡、大成郡以及徐州置地项目。
针对公司 2013 年度经营计划，公司将做好以下几个方面工作：
1、做好战略调整。与千亿房企的规模化发展相比，公司将在“房地产+相关产业”的细分市场上寻
找公司未来发展空间。一是继续提升做城市化综合运营商的能力。加大商业地产及旅游项目的培育，发
挥“地产+旅游”、“住宅+商业”、“地产+基础设施业”等相关产业的协同效益，在区域内精耕细作，为
跨区域的综合开发培育可复制的商业模式。二是逐渐提升非地产业务的比例，实施相关多元化战略。做
强做大旅游产业规模，借助旅游业的扩展大力培育酒店业的经营实力，以旅游带动服务业的增值收入。
三是在确保公司直接股权投资规模基础上，充分利用好融联基金创投平台，使公司股权投资业对公司的
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业绩形成可持续稳定的贡献。
2、专注产品策略，强化品牌建设。建立以消费者为主导的产品理念，从建房卖房转向服务转型、
从传统的产品营销向技术科研转型。在产品类型上，高端住宅注重消化，普通住宅加快供应，抓住城中
村改造大力发展的机遇，完成好动迁房和代建项目的建设任务，借助参与土地一级开发积极储备资源。
在产品品质上，在不断提升功能品质、舒适度、居住环境的同时建立公司标准化产品体系，针对不同地
域、不同客户进行模块化开发，以降低开发成本。提升集团总部在地产主业战略定位、设计、成本控制
以及项目后评估上的统领作用，以打造苏州高新地产品牌。在施工工艺上，响应国家对节能减排、环境
保护的要求，做绿色生态住宅。
3、强化公司运营能力，向管理要效益。公司将进一步提升内控能力，强化公司全面内部控制的执
行力，从满足监管的层面上升到真正融入公司的各项业务管理之中。在公司内部实施精细化管理，全员
控制财务成本、建安成本以及管理成本。提高土地周转率从而加快资产周转率。加大融资创新力度，推
进资产证券化、信托、私募债及中期票据等融资方式，积极研究与房地产基金领域的战略合作，减轻公
司拿地资金负担，拓宽公司融资途径。
四、涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
1、与上年度相比本年度新增合并单位 1 家，原因为：本年度公司子公司苏州高新（徐州）投资发展有
限公司新设 1 家子公司苏州高新（徐州）文化商业发展有限公司。
2、与上年度相比本年度减少合并单位 1 家，原因为：本年度孙公司苏州新港天都商业发展有限公司已
予以清算并完成工商及税务注销登记。
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