2021 年第一季度报告
公司代码：600736 公司简称：苏州高新
苏州新区高新技术产业股份有限公司
2021 年第一季度报告正文
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2021 年第一季度报告
一、 重要提示
1.1 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
1.2 公司全体董事出席董事会审议季度报告。
1.3 公司负责人王星、主管会计工作负责人屈晓云及会计机构负责人（会计主管人员）茅宜群
保证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。
1.4 本公司第一季度报告未经审计。
二、 公司主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本报告期末比上年度
本报告期末 上年度末
末增减(%)
总资产 60,697,926,511.74 54,590,181,241.52 11.19
归属于上市公司股东的
9,469,240,511.00 9,461,456,400.85 0.08
净资产
归属于上市公司股东的
6,993,938,827.98 6,986,154,717.83 0.11
净资产（不含永续债）
年初至报告期末 上年初至上年报告期末 比上年同期增减(%)
经营活动产生的现金流
-375,284,984.92 -3,201,455,176.07 不适用
量净额
年初至报告期末 上年初至上年报告期末 比上年同期增减（%）
营业收入 834,753,883.86 844,797,762.07 -1.19
归属于上市公司股东的
69,878,650.91 6,218,620.15 1,023.70
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 -11,089,659.47 -23,711,497.02 不适用
利润
加权平均净资产收益率
0.45 -0.49 增加 0.94 个百分点
（%）
基本每股收益（元/股） 0.03 -0.03 不适用
稀释每股收益（元/股） 0.03 -0.03 不适用
非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期金额 说明
非流动资产处置损益 15,778,921.52
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免
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计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家 2,424,874.34
政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 3,083,651.18
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益 8,800.14
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资
产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变
86,851,146.01
动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的
损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期
损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 87,817.93
其他符合非经常性损益定义的损益项目
少数股东权益影响额（税后） -2,827,862.20
所得税影响额 -24,439,038.55
合计 80,968,310.37
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况
表
单位：股
股东总数（户） 62,362
前十名股东持股情况
期末持股 比例 持有有限售条 质押或冻结情况
股东名称（全称） 股东性质
数量 (%) 件股份数量 股份状态 数量
苏 州苏高 新集 团有限
504,194,894 43.79 0 无 国有法人
公司
中 央汇金 资产 管理有
23,032,000 2.00 0 未知 国有法人
限责任公司
百 年人寿 保险 股份有 境内非国
13,341,133 1.16 0 未知
限公司－自有资金 有法人
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华 宝信托 有限 责任公
9,443,859 0.82 0 未知 国有法人
司
境内自然
陈克春 9,270,068 0.81 0 未知
人
境内自然
杨捷 6,531,000 0.57 0 未知
人
中 国对外 经济 贸易信
托 有限公 司－ 苏高新 境内非国
6,086,312 0.53 0 未知
企 业并购 管理 事务管 有法人
理单一信托 1 号
苏州创元投资发展（集
5,255,686 0.46 0 未知 国有法人
团）有限公司
境内自然
陈万源 5,143,159 0.45 0 未知
人
境内自然
华建明 4,775,800 0.41 0 未知
人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件 股份种类及数量
股东名称
流通股的数量 种类 数量
苏州苏高新集团有限公司 504,194,894 人民币普通股 504,194,894
中央汇金资产管理有限责任公司 23,032,000 人民币普通股 23,032,000
百年人寿保险股份有限公司－自有资金 13,341,133 人民币普通股 13,341,133
华宝信托有限责任公司 9,443,859 人民币普通股 9,443,859
陈克春 9,270,068 人民币普通股 9,270,068
杨捷 6,531,000 人民币普通股 6,531,000
中国对外经济贸易信托有限公司－苏高新企
6,086,312 人民币普通股 6,086,312
业并购管理事务管理单一信托 1 号
苏州创元投资发展（集团）有限公司 5,255,686 人民币普通股 5,255,686
陈万源 5,143,159 人民币普通股 5,143,159
华建明 4,775,800 人民币普通股 4,775,800
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司未知上述股东是否存在关联关系。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 无。
2.3 截止报告期末的优先股股东总数、前十名优先股股东、前十名优先股无限售条件股东持股
情况表
□适用 √不适用
三、 重要事项
3.1 公司主要会计报表项目、财务指标重大变动的情况及原因
√适用 □不适用
单位：元
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资产变动分析
科目 期末数 期初数 变动比例 原因分析
投资杭州银行可转债，
交易性金融资
954,843,073.09 617,414,865.70 54.65% 及所持有的资产公允
产
价值变动
支付拍地保证金，合作
其他应收款 10,190,621,525.50 9,233,796,435.51 10.36%
项目往来款项增加
房地产新项目投入开
存货 29,626,694,113.18 25,538,816,114.72 16.01% 发，土地储备增加，项
目投入增加
持有待售资产 132,061,051.08 173,929,086.94 -24.07% 部分资产完成出售
一年内到期的 融资租赁项目投放增
1,132,896,087.71 823,967,197.79 37.49%
非流动资产 多
地产开发项目增多，预
其他流动资产 1,813,637,432.39 1,500,788,587.69 20.85%
缴税款随之增加
融资租赁项目投放增
长期应收款 916,313,685.05 668,820,677.37 37.00%
多
商业房项目部分出租，
投资性房地产 1,244,246,032.63 1,003,174,058.78 24.03%
转入投资性房地产
应付票据 323,120,000.00 251,170,000.00 28.65% 支付设备及工程款
房地产新项目投入开
其他应付款 4,261,457,898.36 2,772,446,730.94 53.71% 发，合作项目往来款项
增多
地产项目销售回笼，商
合同负债 14,584,388,940.62 11,130,438,517.12 31.03%
品房预售款增加
一年内到期的 长期负债进入一年以
2,493,704,739.15 1,878,644,676.72 32.74%
非流动负债 内账期
长期借款 12,594,477,500.00 10,632,455,000.00 18.45% 银行借款增加
部分债券调整至一年
应付债券 4,541,161,484.29 5,536,050,353.80 -17.97%
内到期的非流动负债
利润表变动说明
科目 本期 上年同期 变动比例 原因分析
融资总额增加，开发项目增多，
财务费用 88,926,131.82 18,168,335.33 389.46%
利息支出资本化率低
投资收益 84,254,528.85 52,753,715.66 59.71% 参股企业投资收益确认
公允价值 持有交易性金融资产公允价值
80,336,637.55 -82,309,062.63 不适用
变动收益 变动
现金流量变动说明
年初至报告期期末金 上年年初至报告期
项目 增减比例(%) 变动分析
额（1-3月） 期末金额（1-3月）
经营活动产生 的 -375,284,984.92 -3,201,455,176.07 不适用 销售回笼同比
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现金流量净额 增加
对外投资增加，
投资活动产生 的
-1,030,834,666.00 -288,886,048.65 不适用 融资租赁投放
现金流量净额
增多
新增银行借款
筹资活动产生 的 同比减少；偿还
773,370,591.37 3,509,583,020.23 -77.96
现金流量净额 少数股东往来
款同比增加
3.2 重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√适用 □不适用
一、产业经营方面
1、创新地产
（1）适时补充优质土地资源
2021 年第一季度，公司控股子公司地产集团通过市场竞拍方式取得江苏省常熟市 2021B-001
号宗地土地使用权。该地块位于常熟市滨江新市区江洲路以南、江南大道以东、青春路以北，土
地面积 37,045 平方米，容积率 2.0-2.3，土地用途为城镇住宅用地，成交总价 46,963.1251 万元。
具体内容详见《关于控股子公司竞得土地使用权的公告》（公告编号：2021-001）。
（2）深化龙头企业战略合作
报告期内，公司与禹洲、融创成立合作公司苏州新禹融建设发展有限公司，共同开发位于生
命健康小镇的配套住宅项目（苏地 2020-WG-81 号地块）。该项目位于高新区枫桥街道莲花峰路以
南、龙池路以西，项目地块面积 79,612 平方米，容积率 1-1.01，由安徽烨灏房地产开发有限公
司于 2021 年 1 月竞得，成交总价 119,048.2125 万元。合作公司注册资本 2,000 万元，公司控股
孙公司苏州高新产业新城建设发展有限公司持有其 40%股权。
公司与越秀、建屋、华发成立合作项目公司苏州工业园区大正置业有限公司，共同开发位于
苏州市工业园区胜浦街道民胜路北、兴浦路东的苏地 2020-WG-64 号宗地。该地块面积 43,458.36
平方米，容积率 2，土地用途为城镇住宅用地，成交总价 175,951 万元。截至报告期末，合作项
目公司注册资本 10,000 万元，公司持有其 30%股权。
2、节能环保
报告期内，环保集团与江苏省环保集团达成战略合作，通过设立合作平台公司，共建 EOD 模
式的循环经济产业园，探索环保产业发展新路径。截至本报告期披露日，设立平台公司的相关工
作正在有序推进中。
3、非银金融与产业投资
为推动公司产业投资规模的提升，更好发挥投资板块对于公司转型的抓手和纽带作用，经公
司第九届董事会第二十九次会议审议通过，公司拟成立全资子公司苏州高新私募基金管理有限公
司，注册资本 3,000 万元。截至本报告披露日，基金公司已完成工商登记，目前正在申请私募基
金管理人资格。
4、盘活存量资产，聚焦转型主业
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为抓好转型主业，提升公司核心竞争力，公司子公司旅游集团通过公开挂牌的方式转让苏州
乐园浒关酒店的相关资产。本次资产出售的事项已于 2021 年一季度完成，成交价格 5,043.37 万
元，由此产生的资产处置收益约 800 万元（以 2020 年度经审计数据为准）。
二、项目招商方面
设立上海办事处，加强项目招引
为主动融入长三角一体化发展国家战略,充分利用上海市的人才和产业优势，报告期内公司在
上海设立办事处。办事处以切实发挥招商窗口和资源桥梁作用，促进沪苏产业协同和产学研合作，
培植产业发展新动力。
三、资金管理方面
优化融资结构，降低融资成本
为进一步改善债务结构、拓宽融资渠道、降低资金成本，公司于 2021 年 4 月 1 日成功发行“苏
州新区高新技术产业股份有限公司公开发行 2021 年公司债券（第一期）”（债券简称“21 苏新
01”，债券代码 175920）。债券规模 8 亿元，债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率
选择权和投资者回售选择权，票面利率 3.85%。
3.3 报告期内超期未履行完毕的承诺事项
□适用 √不适用
3.4 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生重大变动的
警示及原因说明
□适用 √不适用
苏州新区高新技术产业股
公司名称
份有限公司
法定代表人 王星
日期 2021 年 4 月 28 日
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