中茵股份有限公司 2011 年年度报告摘要
中茵股份有限公司
2011 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责
任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于 www.sse.com.cn。投资者欲了解
详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 如有董事未出席董事会，应当单独列示其姓名
未出席董事姓名 未出席董事职务 未出席董事的说明 被委托人姓名
鲍虎军 独立董事 因出差 鲁爱民
1.3 公司年度财务报告已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并被出具了标准无保留
意见的审计报告。
1.4 公司负责人高建荣、主管会计工作负责人李时英及会计机构负责人（会计主管人员）库
洪刚声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 中茵股份
股票代码 600745
上市交易所 上海证券交易所
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 吴年有 曹燕伟
湖北省黄石市团城山开发杭州 湖北省黄石市团城山开发杭州
联系地址
西路 91 号金山大楼三楼 西路 91 号金山大楼三楼
电话 0714-6350569 0714-6350569
传真 0714-6353158 0714-6353158
电子信箱 nianyouwu@163.com cyw7681@163.com
§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
1
中茵股份有限公司 2011 年年度报告摘要
单位：元 币种：人民币
本年比上年增
2011 年 2010 年 2009 年
减（%）
营业总收入 674,966,386.00 643,103,837.19 4.95 680,554,361.62
营业利润 86,640,841.60 73,517,863.72 17.85 119,132,689.09
利润总额 219,725,450.65 146,208,603.12 50.28 124,368,702.89
归属于上市公司股东的净
178,023,658.10 111,469,300.28 59.71 80,533,240.03
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利 44,962,057.55 44,658,518.62 0.68 75,264,604.88
润
经营活动产生的现金流量
-263,975,888.72 -74,046,770.37 -256.50 28,363,157.94
净额
本年末比上年
2011 年末 2010 年末 2009 年末
末增减（%）
资产总额 4,589,167,657.96 3,358,304,058.52 36.65 2,350,784,166.94
负债总额 3,800,733,527.02 2,760,815,832.66 37.67 1,851,174,260.26
归属于上市公司股东的所
695,751,589.24 517,727,931.14 34.39 406,933,330.42
有者权益
总股本 327,374,896.00 327,374,896.00 0 327,374,896.00
3.2 主要财务指标
2011 年 2010 年 本年比上年增减（%） 2009 年
基本每股收益（元／股） 0.54 0.34 58.82 0.25
稀释每股收益（元／股） 0.54 0.34 58.82 0.25
用最新股本计算的每股收益（元/股） 0.54 0.34 58.82 0.25
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元
0.14 0.14 0 0.23
／股）
加权平均净资产收益率（%） 25.93 20.07 增加 5.86 个百分点 25.43
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收
6.55 8.04 减少 1.49 个百分点 23.78
益率（%）
每股经营活动产生的现金流量净额（元／
-0.81 -0.23 -252.17 0.09
股）
2011 年 2010 年 本年末比上年末增减 2009 年
末 末 （%） 末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／
2.13 1.58 34.81 1.24
股）
资产负债率（%） 82.81 82.21 增加 0.6 个百分点 78.75
3.3 非经常性损益项目
√适用 □不适用
2
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单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2011 年金额 附注（如适用） 2010 年金额 2009 年金额
非流动资产处置
351,487.33 4,493.02 102,979.20
损益
越权审批，或无正
式批准文件，或偶
2,902,436.76
发性的税收返还、
减免
计入当期损益的
政府补助，但与公
司正常经营业务
密切相关，符合国
136,411,771.00 见附注（三十四 72,208,000.00 749,969.15
家政策规定、按照
一定标准定额或
定量持续享受的
政府补助除外
债务重组损益 4,445.70 5,171,563.00
除上述各项之外
的其他营业外收 -3,678,649.28 -2,428,636.08 -3,036.38
入和支出
其他符合非经常
性损益定义的损 -785,461.17
益项目
少数股东权益影
551,738.93 69,978.50 54,225.30
响额
所得税影响额 -574,747.43 -5,949,936.24 -21,603.95
合计 133,061,600.55 66,810,781.66 5,268,635.15
§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
本年度报告公布日前一个月末
2011 年末股东总数 20,003 户 19,820 户
股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 数量
苏州中茵集团有限 境内非国
61.72 202,071,000 0 质押 199,529,000
公司 有法人
高建荣 境内自然人 12.61 41,274,966 0 质押 41,266,400
河南戴克实业有限 境内非国
1.56 5,125,000 0 未知
公司 有法人
顾丽芳 境内自然人 0.89 2,909,362 0 未知
3
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韩天明 境内自然人 0.52 1,703,799 0 未知
苏才方 境内自然人 0.38 1,231,152 0 未知
姚叶峰 境内自然人 0.27 891,100 0 未知
蒋健 境内自然人 0.21 689,200 0 未知
操雪兰 境内自然人 0.15 478,478 0 未知
平静 境内自然人 0.14 442,314 0 未知
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
苏州中茵集团有限公司 202,071,000 人民币普通股
高建荣 41,274,966 人民币普通股
河南戴克实业有限公司 5,125,000 人民币普通股
顾丽芳 2,909,362 人民币普通股
韩天明 1,703,799 人民币普通股
苏才方 1,231,152 人民币普通股
姚叶峰 891,100 人民币普通股
蒋健 689,200 人民币普通股
操雪兰 478,478 人民币普通股
平静 442,314 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动
未知前十名无限售条件股东之间存在关联关系
的说明
4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事会报告
5.1 管理层讨论与分析概要
1、报告期经营情况回顾
报告期内，公司主营业务仍为房地产开发，面对房地产调控的严峻形势，在公司董事会
正确领导下，公司认清形势，调整开发计划，调整产品结构，推出适合市场需求的产品，公
司所有开发项目的进展情况良好，经营业绩较上年同期有所提高。
报告期内，公司在建拟建项目 9 个，占地总面积 63.50 万平方米，规划总建筑面积 125.96
万平方米。其中房地产新开工面积 29.24 万平方米，竣工面积 12.54 万平方米，实现房地产
签约面积 12.97 万平方米，签约金额 8.63 亿元，比去年同期分别减少 27.86%和 21.33%。报
告期内公司结转面积 12.29 万平方米，结转收入 5.89 亿元，已售未结转面积达 15.55 万平方
4
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米，金额计 13.36 亿元。
2、报告期内公司经营管理情况
报告期内，公司以及控股子公司开发建设的项目主要位于徐州、连云港、淮安、连云港
黄石等较经济发达二三线城市。公司当期实现营业收入 6.74 亿元，比上年同期增加 4.95 %；
实现营业利润 0.86 亿元，比上年同期增加 17.85 %；实现净利润 1.78 亿元，同比增长 59.71% 。
报告期内，公司坚持提升服务，创新管理，加强信息化平台建设，不断提升企业的核心
竞争力。公司从制度执行检查为重点，严厉查处各类违纪违规行为；各部门进一步加强技能
培训，加大为各子公司服务力度，尤其是加强现场服务，确保各项目进展顺利；公司始终坚
持以“创造明天的价值”为理念，努力为客户、为员工、为企业实现价值最大化。
3、行业发展趋势
2011 年 1 月 26 日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（简称“新国八
条”），调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产
调控、遏制房价上涨的强大决心。新“国八条”的出台使得住宅市场的投资空间进一步紧缩，
然而商业地产投资价值再次提升。2011 年以来，随着地产格局的更替和政策的调整，住宅
地产发展开始趋缓，而商业地产市场却是风起云涌，俨然进入到了黄金发展期。
根据目前中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，我国商业地产市场仍有很
大空间和潜力，预计未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展。在一线城市商业地产开发趋于
饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。
4、公司发展的机遇
由于一线城市各方面的压力和政策的调控，同时未来中国城市化重心将更多转向二三线城
市及中小城市，住房市场的发展空间也会相应转移，中国房地产将逐步向二、三线城市转移。
新一轮房地产调控政策，使一线城市土地供应进一步受限，此外，由于高铁等大大改
变了交通格局，中小城市的城市化提速，也为房价上涨打开了新通道。相对于一线城市发展
已较为成熟稳定的市场，二、三线城市的房地产市场正处快速的上升周期。随着区域一体化
的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为二、三线城
市房地产发展带来了新的契机和空间。
5、公司面临的主要困难
目前公司收入仍主要来源于住宅开发项目的销售，国家对房地产行业的严厉调控会进一步给
公司带来一定的压力。也使公司融资更加困难，资金问题将会限制公司在房地产行业的进一
步发展。
6、新年度的工作计划
2012年是公司稳步发展的关键之年，面对严峻的房地产市场环境，公司将紧紧地围绕着
“稳健发展，精细管理”的发展理念，进一步夯实发展基础、坚定发展信心，全力推进中茵
地产平稳发展。
①销售方面：全力以赴抓销售，实现多元化销售策略，制定相对积极和灵活的价格策略，
加快销售回笼，提高资金周转率。
②开发方面：全面控制成本，创新管理模式，实现产品标准化，改变开发模式，提高产
品科技含量；加快已动工项目开发速度，缩短开发周期，加大项目精细化管理力度，向管理
要效益。
③投资方面：主动转型，向房地产纵深要效益，加大城市商业体建设比例，时结合各子公司
实际情况及公司现金流情况，在适当时机合理投资其它行业，。
④资金方面：通过加大销售力度回笼资金，并通过多种形式做好融资贷款工作，确保资
金链正常。
⑤人才方面：加强薪酬制度改革，充分体现薪酬的区域差异、岗位匹配度，以进一步留住
5
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人才、吸纳人才。
二、财务状况
（1）各子公司财务数据
单位：万元
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
江苏中茵置业有限公司 房地产 5000 150,915.12 39,934.78 12,684.08 3,971.41 2,945.66
昆山泰莱建屋有限公司 房地产 361.98
23,779.84 6,304.61 4,784.00 -363.64 -324.61
万美元
连云港中茵房地产有限 房地产 5000
41,579.26 11,828.11 15,328.54 4,262.98 2,982.58
公司
淮安中茵置业有限公司 房地产 5000 54,811.45 12,480.79 12,318.64 559.33 733.23
徐洲中茵置业有限公司 房地产 7000 102,025.37 8,115.85 22,381.37 3,387.06 2,474.87
苏州皇冠置业有限公司 房地产 5000 62,302.47 3,804.72 0 -1,146.30 -1,060.34
黄石中茵昌盛置业有限 房地产 2000
41,519.31 1,557.60 0 -585.49 -439.11
公司
（2）主营业务分行业、产品情况
单位:元
营 业 收 入 营业成本 营 业 利 润 率
营业利润
分行业或分产品 营业收入 营业成本 比 上 年 增 比上年增 比上年增减
率(%)
减(%) 减(%) （%）
分行业
房地产业 589,729,909.63 383,995,933.87 34.89% 38.13% 53.71% -6.60%
合同项目 74,264,872.00 67,326,899.91 9.34% -65.33% -64.26% -2.72%
分产品
（1）房产销售
其中：雍景湾项目 21,267,549.00 5,431,294.81 74.46% -21.77% -53.07% 17.03%
中茵国际商务花
园 95,031,617.00 56,520,286.27 40.52% -55.99% -52.97% -3.83%
中茵名都 152,855,395.22 87,982,792.69 42.44% 23.46% 12.78% 5.45%
秦峰广场一期商
铺 9,887,693.00 8,835,261.33 10.64% 135.62% 149.55% -4.99%
秦峰广场二期商
铺 37,645,204.00 27,481,130.06 27.00% 19.17% 19.78% -0.37%
翰林花园 48,921,574.00 39,233,082.27 19.80% 104.07% 193.54% -24.44%
龙湖国际项目 223,813,728.93 158,340,080.46 29.25%
（2）房地产出租
其中：出租开发产
品 307,148.48 172,005.98 44.00% 25.62% -22.07% 34.26%
（3）合同项目
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其中： 淮安软件
园二期 44,049,572.00 39,940,698.77 9.33% -44.47% -44.40% -0.11%
南京林业大
学城 30,215,300.00 27,386,201.14 9.36% -66.17% -65.64% -1.41%
若相关数据与上一年度报告期间相比变动在 20%以上的，应说明原因。
从上表数据表明,本年度比上年度相比变动在 20%以上的为淮安中茵翰林花园项目。该项目
营业利润率比上年度下降 24.44%，主要为销售结构的变化引起综合毛利的下降，去年翰林
花园的销售全为商铺，今年商铺销售比率为 16%，住宅销售占总额的 84%，在单位结转成本
相同的前提下，住宅的销售单价低于商铺，导致本年度营业利润率下降。
（3）主营业务分地区情况
单位:元
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
江苏省昆山市 164,139,211.48 -41.20%
江苏省淮安市 123,186,446.00 -48.28%
江苏省徐州市 223,813,728.93
江苏省连云港市 152,855,395.22 23.46%
（4）公司资产构成情况
期末余额（或本期 年初余额（或
报表项目 变动比率 变动原因
金额） 上期金额）
系公司全资孙公司淮安中茵置业有限公司及
全资子公司江苏中茵置业有限公司收回政府
应收账款 203,383,141.22 305,779,811.95 -33.49% 代建项目工程款，导致应收账款减少。
由于本期增加徐州中茵龙湖国际项目工程保
证金、个人按揭保证金及连云港市城乡建设局
其他应收 为用于中茵名都项目周边道路建设向连云港
款 20,504,971.84 14,394,211.84 42.45% 中茵借款等，导致本年度其他应收款的增加。
系江苏中茵置业有限公司世贸广场项目已完
工的出租房地产及连云港中茵名都项目已完
投资性房 工的家乐福大卖场的 1-3 层转入投资性房地
地产 667,094,227.13 产，导致本年度投资性房地产的增加。
系连云港中茵房地产有限公司中茵名都项目
大卖场 4 层竣工，因该层房屋尚未对外出租而
转入固定资产，从而导致本年度固定资产的大
固定资产 28,445,704.08 5,403,062.38 426.47% 幅度增加。
系徐州中茵置业有限公司、江苏中茵置业有限
公司、连云港中茵房地产有限公司新增短期借
短期借款 240,000,000.00 款所致。
系江苏中茵世贸广场项目出租房地产、连云港
中茵三期Ⅰ标段、徐州中茵龙湖国际项目一期
及淮安中茵翰林花园住宅一期完工交付，根据
收入成本配比原则预估了应付账款-暂估成
应付账款 586,537,255.38 411,132,338.42 42.66% 本，故导致本期应付账款较上年度大幅增加。
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本期徐州中茵龙湖国际项目二三期、昆山泰莱
黄浦君庭项目及江苏中茵世贸广场项目预售
部分，因未达到交付条件，故本年度预售回笼
金额不能从预收账款结转销售收入，导致本年
预收账款 1,118,505,376.42 814,243,164.67 37.37% 度预收账款的增加.
由于应交税费科目的借方为预收房款预缴税
费未结转部分，因本期预收账款的增加导致应
交税费相应减少（借方增加）。
应交税费 -78,184,158.51 -39,009,885.48 100.42%
一年内到
因长期借款还款期限的缩短，导致一年内到期
期的非流
的非流动负债增加。
动负债 677,850,000.00 82,000,000.00 726.65%
主要是中茵昌盛置业有限公司青鱼路地块因
未开工，该地块资金占用费归入当期财务费用
财务费用 6,144,282.82 2,146,476.03 186.25% 所致。
增加的主要原因系：本年度公司收到政府补助
营业外收
多于上年度，导致营业外收入大幅度增加。
入 137,119,352.39 75,256,941.63 82.20%
增加的主要原因系：本年度对外捐赠及滞纳赔
营业外支 偿金高于上年度，导致营业外支出大幅度增
出 4,034,743.34 2,566,202.23 57.23% 加。
（7）报告期公司经营活动产生的现金流量与报告期净利润存在重大差异的原因
报告期公司经营活动产生的现金流量与报告期净利润存在重大差异的原因是购买商品、接
受劳务支付的现金中，支付土地款 513,000,000 元(其中支付中茵昌盛土地款 321,000,000
元、淮安中茵土地 49,000,000 元、徐州土地款 143,000,000 元)，由于公司支付与经营活
动有关的现金流支出大于收入，导致经营活动产生的现金流量净额为负数。
（8）公司利润构成或利润来源发生重大变动的原因
本期利润比去年同期增长 59.71%,主要原因为本年度公司收到政府补助所致。
主营业务分行业、产品情况表请见前述 5.1
5.2 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化
的原因说明请见前述 5.1
§6 财务报告
6.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更
6.2 本报告期无前期会计差错更正
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中茵股份有限公司 2011 年年度报告摘要
董事长：高建荣
中茵股份有限公司
2012 年 2 月 23 日
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