中茵股份有限公司 2012 年年度报告摘要
中茵股份有限公司
2012 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 中茵股份 股票代码 600745
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 吴年有 曹燕伟
电话 07146350569 07146350569
传真 07146353158 07146353158
电子信箱 nianyouwu@163.com cyw7681@163.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
2011 年(末) 本年(末)
比上年
2012 年(末) 2010 年(末)
调整后 调整前 (末)增减
（%）
总资产 5,215,262,863.30 4,595,995,233.83 4,589,167,657.96 13.47 3,358,304,058.52
归属于上市公
司股东的净资 801,213,552.60 700,469,357.19 695,751,589.24 14.38 517,727,931.14
产
经营活动产生
的现金流量净 239,995,035.54 -263,975,888.72 -263,975,888.72 不适用 -74,046,770.37
额
营业收入 1,353,074,410.68 674,966,386.00 674,966,386.00 100.47 643,103,837.19
归属于上市公
司股东的净利 100,744,195.41 182,741,426.05 178,023,658.10 -44.87 111,469,300.28
润
归属于上市公
司股东的扣除
87,890,339.00 47,170,782.30 44,962,057.55 86.32 44,658,518.62
非经常性损益
的净利润
加权平均净资 13.42 30.00 25.93 减少 20.07
1
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产收益率（%） 16.58 个
百分点
基本每股收益
0.31 0.56 0.54 -44.64 0.34
（元／股）
稀释每股收益
0.31 0.56 0.54 -44.64 0.34
（元／股）
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交
报告期股东总数 15,358 15,237
易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 量
苏州中茵集团有限 境内非国
51.71 169,270,000 0 质押 169,270,000
公司 有法人
境内自然
高建荣 12.61 41,274,966 0 质押 41,274,966
人
境内自然
冯飞飞 10.02 32,801,000 0 质押 32,801,000
人
境内自然
邢丽丽 0.70 2,300,500 0 未知
人
国泰基金公司－中
境内自然
行－国泰中诚分级 0.61 2,006,627 0 未知
人
2 号资产管理计划
境内自然
袁峰 0.59 1,942,146 0 未知
人
境内自然
李振羽 0.43 1,418,669 0 未知
人
境内自然
汤国兰 0.31 1,000,000 0 未知
人
境内自然
张雁 0.28 929,490 0 未知
人
境内自然
阮惠珍 0.27 898,135 0 未知
人
公司第二大高建荣先生与第三大股东冯飞飞女士系配偶关系，两人
上述股东关联关系或一致行动 均为第一大股东中茵集团之股东，高建荣先生系公司实际控制人，
的说明 未知其它前十名股东之间存在关联关系，也未知其它前十名无限售
条件股东之间存在关联关系。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
2
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三、 管理层讨论与分析
董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
报告期内，公司围绕"精细管理,稳健发展"的指导思想，有效地推进了精细化管理工作
和各产业的稳健发展。
报告期内，公司实现营业收入 135,307.44 万元，比上年同期 67,496.64 万 元增加
100.47 %；其中，房地产项目结转营业收入 110,878.84 万 元，较上年同期 67,496.64 万 元
增加 64.27 %；实现净利润 11,746.16 万元，较上年同期 19,606.66 万元下降 40.09 %；归属
于母公司净利润 10,074.42 万元，较上年同期 18,274.14 万元下降 44.87 %,净利润降幅较大原
因为本年度政府补助收入大幅下降所致。
截至 2012 年 12 月 31 日，公司资产总额为 521526.29 万元，较年初 459599.52 万元增加
61926.77 万元；负债总额 430356.47 万元,较年初 380244.04 万元增加 50112.43 万元；净资产
91169.82 万元，较年初 79355.48 万元 增加 11814.27 万元，其中归属于母公司的所有者权益
为 80121.36 万元，较年初 70046.94 万元增加 10074.42 万 元；资产负债率为 82.52 %，较年
初下降 0.21 个 百分点。
报告期内，公司主要开展了以下几个方面的工作： 一是千方百计抓销售，主要做了两
方面工作：（1）实行让利销售，（2）创新销售模式，在借用原有分销商渠道的基础上，公司
引入了电商、渠道商，不仅节省了营销费用，而且有效地促进了销售。
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二是下大力气促转型。经过多次的实地考察和洽谈，公司 2012 年成功收购了西藏泰达
医药有限公司 55%股权、参股了山东蓬莱玉斌矿山机械配件有限公司，占其股份 26%，这
些战略举措为公司持续发展打下了坚实的基础。
三是精细化管理有所提高。年初提出精细化管理的指导思想以来，公司重塑了管理流程，
健全了规章制度，对关键点进行了几次专项检查，比如工程现场、合同管理、财务费用、人
力资源等，通过检查发现问题，并进行讨论、总结和交流，对全员普及了精细化管理的思想。
报告期内，公司优化了考核体系，加强了绩效考核的针对性与激励作用；开展了公司、子公
司及项目三个层面的经营诊断和运营分析，不断改进经营管理工作。
四是人才培养工作和企业文化建设得到加强。公司创新培训方式，开拓培训渠道；建立
人才库，加强招聘管理工作，努力吸引高素质专业人才。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,353,074,410.68 674,966,386.00 100.47
营业成本 833,366,803.25 451,390,835.81 84.62
销售费用 172,498,522.46 33,024,046.24 422.34
管理费用 77,116,778.53 52,115,444.00 47.97
财务费用 19,574,922.37 6,144,282.82 218.59
经营活动产生的现金流量净额 239,995,035.54 -263,975,888.72
投资活动产生的现金流量净额 -31,945,940.94 -38,431,132.60
筹资活动产生的现金流量净额 -262,189,456.38 372,115,621.32
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
分行业收入 营业收入（元） 占全部营业收入比例（%）
房地产收入 1,108,788,444.80 83.88%
药业收入 207,246,097.35 15.68%
服务业 5,887,561.63 0.45%
合计 1,321,922,103.78 100.00%
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
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本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
（1）房地
材料、人工 760,441,103.46 91.25 451,322,833.78 100 -8.75
产业
（2）商业 商品 66,667,070.99 8.00
（3）服务
材料、人工 6,257,620.80 0.75
业
4、 费用
项目 本年累计数(元) 上年同期(元) 项目增减变化(%)
销售费用 172,498,522.46 33,024,046.24 422.34%
管理费用 77,116,778.53 52,115,444.00 47.97%
财务费用 19,574,922.37 6,144,282.82 218.59%
合计 269,190,223.36 91,283,773.06 194.89%
本期期间费用较上年度上升 194.89%。
（1）销售费用增加的主要原因：公司本期新购控股子公司西藏泰达厚生医药有限公司销
售费用约 1.45 亿元，导致销售费用的增加。
（2）管理费用增加的主要原因：公司工资及福利、折旧、税金增加，导致管理费用的增加。
（3）财务费用增加的主要原因：公司子公司江苏中茵置业有限公司融资费用费用化增加，
导致财务费用的增加。
5、现金流
本期经营活动产生的现金流量净额为 239,995,035.54 元，主要原因是苏州皇冠置业有限
公司及昆山泰莱建屋有限公司的房屋预售，导致经营活动产生的现金流量净额为正数。
本期投资活动产生的现金流量净额为-31,945,940.94 元，主要为昆山中茵世贸广场酒店
有限公司购建固定资产支付的现金，故导致投资活动产生的现金流量净额为负数。
本期筹资活动产生的现金流净额为-262,189,456.38 元，主要是本期归还控股股东的借款，
导致筹资活动产生的现金流量净额为负数。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
5
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营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
（1）房地
1,085,786,444.80 738,741,103.46 31.96 84.12 92.38 -2.92
产业
（2）合同
23,002,000.00 21,700,000.00 5.66 -69.03 -67.77 -3.68
项目
（3）商业 207,246,097.35 66,667,070.99 67.83
（4）服务
5,887,561.63 6,257,620.80 -6.29
业
（5）医药
207,246,097.35 66,667,070.99 67.83
行业
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
（1）房产
1,085,541,591.36 738,502,725.66
销售
其中：雍景
5,999,651.00 2,735,193.41 54.41 -71.79 -49.64 -20.05
湾项目
中茵国际
12,866,834.00 9,132,013.11 29.03 -86.46 -83.84 -11.50
商务花园
中茵名都 220,349,540.29 130,906,228.97 40.59 44.16 48.79 1.85
秦峰广场
1,493,291.00 1,208,239.26 19.09 -84.90 -86.32 8.44
一期商铺
秦峰广场
5,365,852.00 3,614,703.71 32.64 -85.75 -86.85 5.64
二期商铺
翰林花园 116,245,003.00 106,661,275.36 8.24 137.62 171.87 -11.56
龙湖国际
278,868,012.07 223,915,013.34 19.71 24.60 41.41 -9.55
项目
中茵世贸
444,353,408.00 260,330,058.50 41.41
广场
（2）房地
244,853.44 238,377.80
产出租
其中：出租
244,853.44 238,377.80 2.64 -20.28 38.59 -41.35
开发产品
（3）合同
23,002,000.00 21,700,000.00
项目
其中：淮安
软件园二 23,002,000.00 21,700,000.00 5.66 -47.78 -45.67 -3.67
期
医药销售 207,246,097.35 66,667,070.99 67.83
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2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
江苏省昆山市 476,211,451.07 190.13
江苏省淮安市 139,247,003.00 13.04
江苏省徐州市 278,868,012.07 24.60
江苏省连云港市 220,349,540.29 44.16
西藏自治区拉萨市 207,246,097.35
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元
本期期末金
上期期末数
本期期末数占总 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数 占总资产的
资产的比例（%） 末变动比例
比例（%）
（%）
货币资金 195,375,511.38 3.75 270,889,775.63 5.89 -27.88
应收帐款 175,514,574.89 3.37 203,383,141.22 4.43 -13.70
存货 3,173,272,108.82 60.85 2,829,213,229.25 61.56 12.16
投资性房地
705,481,611.00 13.53 673,921,803.00 14.66 4.68
产
其他应收款 36,765,188.99 0.70 20,504,971.84 0.45 79.30
固定资产 351,456,285.74 6.74 28,445,704.08 0.62 1,135.53
在建工程 2,027,289.00
短期借款 200,000,000.00 3.83 240,000,000.00 5.22 -16.67
长期借款 1,167,000,000.00 22.38 481,000,000.00 10.47 142.62
应付股利 12,524,474.07 0.24 64,960.00 19,180.29
其他应付款 519,032,314.98 9.95 765,633,032.40 16.66 -32.21
一年内到期
的非流动负 303,000,000.00 5.81 677,850,000.00 14.75 -55.30
债
长期借款 1,167,000,000.00 22.38 481,000,000.00 10.47 142.62
递延所得税
7,995,729.01 0.15 1,706,893.96 0.04 368.44
负债
其他应收款：增加的主要原因系公司苏州星墅湾项目、徐州龙湖国际项目预售，相应的
业主贷款担保金、代垫业主公共事业费等相应增加，导致其他应收款的增加。
固定资产：增加的主要原因系子公司江苏中茵置业有限公司世贸广场项目统一开发的酒
店已大部分投入使用，转入固定资产，导致固定资产的增加。
应付股利：增加的主要原因系公司新增控股子公司西藏泰达厚生医药有限公司应支付原
股东的股利尚未支付，导致应付股利的增加。
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其他应付款：减少的主要原因系公司本期归还控股股东苏州中茵集团有限公司的借款，
导致其他应付款的减少。
一年内到期的非流动负债：减少的主要原因系上期的一年内到期的长期借款已偿还，本
期一年内到期的长期借款减少。
长期借款：增加的主要原因系公司控股孙公司徐州中茵置业有限公司、子公司苏州皇冠
置业有限公司及江苏中茵置业有限公司本期增加长期借款。
递延所得税负债：增加的主要原因系公司子公司江苏中茵置业有限公司、连云港中茵置
业有限公司的投资性房地产公允价值变动上升，导致递延所得税负债的增加。
(四) 核心竞争力分析
1、“中茵”品牌作为有十多年历史的区域知名房地产品牌，一直都是公司发展的核心竞
争力，在苏州特别是昆山地区以及徐州地区、连云港地区等地都有较大的品牌影响力。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
被投资公司名称 主要业务 拥有股权比例 投资额与上年增减变动数
西藏泰达 医药销售 55% 增加 580 万元
玉斌公司 黄金开采、采选 26% 增加 29120 万元，尚须经股东大会批准
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、 主要子公司、参股公司分析
1、报告期内，公司子公司情况如下：
单位：万元
子公司全称 注册地 业务性质 注册资本 开发项目 总资产 净资产 净利润
江苏中茵置
昆山市 房地产开发 5,000.00 雍景湾 10,269.23
业有限公司 143,559.15 50,581.78
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连云港中茵
房 地 产 有 限 连云港市 房地产开发 5,000.00 中茵名都 4,473.16
44,426.76 16,435.57
公司
昆山泰莱建 秦峰广场一
昆山市 房地产开发 2,998.04 -563.91
屋有限公司 二期商铺 36,810.71 5,740.70
徐州中茵置
徐州市 房地产开发 7,000.00 龙湖国际
业有限公司 110,858.44 9,587.92 1,472.07
淮安中茵置 翰林花园、
淮安市 房地产开发 5,000.00
业有限公司 软件园二期 54,201.48 12,764.33 283.54
黄石中茵昌
盛 置 业 有 限 黄石市 房地产开发 2,000.00
43,427.67 1,492.98 -64.62
公司
苏州皇冠置
苏州市 房地产开发 5,000.00 星墅湾 -2,193.06
业有限公司 85,307.43 1,611.66
西藏中茵矿
业 投 资 有 限 拉萨市 矿业投资 10,000.00 -504.25
27,546.06 9,495.75
公司
江苏中茵商
业 管 理 有 限 昆山市 物业管理 5,000.00 -1,153.92
18,986.44 3,846.08
公司
林芝中茵商
贸 发 展 有 限 林芝地区 商业零售 1,000.00
949.99 949.03 -50.97
公司
昆山中茵世
贸 广 场 酒 店 昆山市 酒店餐饮 100 -2,143.81
24,559.91 -2,043.81
有限公司
西藏泰达厚
药品、医疗
生 医 药 有 限 拉萨市 100
器械销售 12,795.99 474.60 323.09
公司
2、报告期内，取得子公司情况及对公司整体生产经营和业绩的影响
报告期内，公司共成立四家子公司，分别是西藏中茵矿业投资有限公司、林芝中茵商贸
发展有限公司、江苏中茵商业管理有限公司、昆山中茵世贸广场酒店有限公司；通过股权收
购方式取得一家子公司西藏泰达厚生医药有限公司，公司占其 55%股权。上述 5 家子公司为
公司持续经营发展打下良好的基础，在报告期内，未对公司业绩产生较大的影响。
3、单个子公司的净利润对公司净利润影响达到 10%以上的子公司
单位：万元
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公司名称 营业收入 营业利润 净利润
江苏中茵置业有限公司 49335.22 13181.04 10,269.23
徐州中茵置业有限公司 27886.80 2081.33 1,472.07
连云港中茵房地产有限公司 22131.95 5912.67 4,473.16
5、 非募集资金项目情况
单位:万元 币种:人民币
本年度投入 累计实际投入 项目收益情
项目名称 项目金额 项目进度
金额 金额 况
西藏中茵收购玉 尚未完成股东
29,120 0 0 0
斌公司 26%股权 大会审批程序
合计 29,120 / 0 0 /
2012 年 11 月 11 日，经公司七届二十四次董事会会议审议批准，西藏中茵、中茵集团
和林芝中茵与李广武先生签署《关于蓬莱市玉斌矿山机械配件有限公司之股权转让协议》。
受让方拟以 7.3920 亿元（暂定）的价格受让李广武先生持有玉斌公司 66%的股权，其中西
藏中茵拟以 2.912 亿元的价格受让其中玉斌公司 26%的股权，该事项须经公司股东大会审议
批准。
董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(六) 行业竞争格局和发展趋势
公司认为：十八大提出 2020 年我国 GDP 和人均收入要比 2010 年翻一番，要实现这两
个倍增目标就必须有一系列促使经济发展的措施，明确了这个经济发展的总方向，我国的经
济形势将会越来越好，不仅房地产行业，整个经济从 2013 年下半年开始将会逐步转好。
对于中长期的房地产市场形势，伴随着国内生产总值和人均收入倍增计划的实施以及
新型城镇化的推进，公司仍持乐观态度。
同时，公司认为房地产行业竞争将会加剧，行业集中度会进一步加强，为此公司选择
向矿业、医药行业发展新业务，拓展新的利润增长点。
(七) 公司发展战略
公司未来发展定位为：房地产开发、矿业、医药三业并举。
公司业务发展方向：稳步发展房地产开发业务；进一步扩大矿业业务，拟争取将来矿
业占据公司主营业务过半；稳步加快医药行业发展，条件成熟时将筹建医药研发中心，打通
上下游，使医药成为公司主业的重要一翼。
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中茵股份有限公司 2012 年年度报告摘要
(八) 经营计划
2013 年，公司将继续推进精细化管理，围绕"精细管理、优质服务、产业转型、持续发
展"开展工作，实现创新销售模式，提升服务品质，稳健转型三大目标，力争实现效益稳步
增长。
由于新年度的经营面临政策调控等诸多风险和不确定因素，公司目前无法对 2013 年的
营业收入和盈利情况进行比较准确的预测。公司将力争实现营业收入 20 亿元，营业成本控
制在 15 亿元，主要措施如下：
（1）把精细化管理思想融入到日常管理当中，确保全年目标任务顺利完成。
（2）各公司、部门对 2013 年度目标任务进一步量化、细化；分管领导要逐个部门、逐项
工作进行研究，对于全年工作存在哪些问题，采取什么可行的措施，如何保证完成任务，都
要制定好方案，做到心中有数，以严格的要求和周密的计划确保工作落到实处。
（3）在人才建设方面，各公司、各部门要学会发现人才、培养人才、管理人才，对人才
的选拔做到先内后外，能够善于复制人才，为公司各板块的快速发展提供专业的人才保障。
（4）公司拟成立矿业基金公司，不断整合资源，扩大合作渠道，争取在 2013 年内投资
1-2 个矿业项目。
(九) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
2013 年度公司在建设项目所需资金需求约为 15 亿元，该笔资金主要来源于公司自有资
金、银行借款和股东借款。
(十) 可能面对的风险
政策风险：2013 年，房地产市场调控还将持续，政府限购、银行限贷等将会直接影响
公司房地产业务。
市场风险：不同城市住宅市场表现趋于分化，传统的销售旺季淡季可能会被政策和预期
打乱，一定程度上会加大销售的难度，公司将加强市场监测，及时调整营销策略，确保完成
销售计划。
行业风险：当前行业竞争日趋激烈，行业集中度逐步提升。公司将不断提高企业竞争力，
继续加强产品研发、成本管控和工程管理，不断提高产品性价比。
财务风险：随着宏观经济和物价指数的筑底回升，货币政策存在微调的空间，房地产开
发贷款政策也存在一定的变数。公司将加快销售回款，合理安排融资计划，加强资金管理，
确保资金链安全。
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利润分配或资本公积金转增预案
公司 2012 年度经营成果及财务状况经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具
了标准无保留意见的审计报告。公司 2012 年度公司实现净利润为 10,074.42 万元。由于母公
司累计未分配利润为负数，公司 2012 年度不进行利润分配，也不以公积金转增股本。
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的，公司应当说明
情况、原因及其影响。
经公司七届二十六次董事会会议审议通过，公司决定从 2012 年 1 月 1 日起将投资性房地
产后续计量方法由成本计量模式变更为公允价值计量模式，现就该事项说明如下：
一、 本次会计政策变更情况
1、涉及的范围
截止 2012 年 12 月 31 日，公司投资性房地产项目目前主要集中在昆山、连云港等地区，
作为出租用途的投资性房地产项目如下表：
单位：人民币元
项 目 名 称 账面原值
世贸广场百货超市商业街项目 632,202,514.93
连云港中茵大卖场超市项目 61,689,968.34
合 计 693,892,483.27
2、变更原因及依据
根据公司业务经营的实际情况，公司持有的部分物业用于经营性租赁方式出租，属于投资
性房地产。为了更准确地反映公司持有的投资性房地产的价值，增强公司财务信息的准确
性。鉴于公司目前投资性房地产项目位于所在城市的核心区域，有活跃的房地产交易市场，
可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值对投资性房地产进
行计量具有可操作性，也是目前国际通行的成熟方法，可以更加真实客观地反映公司价值，
有助于广大投资者更全面地了解公司经营和资产情况。
3、变更前后的会计政策
（1）本次会计政策变更前采用的会计政策：
本公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，采用与本公司固定资产相同的折
旧政策，按年限平均法计提折旧。预计使用寿命为 40 年、预计净残值率为 10%，年折旧
率 2.25%。资产负债表日按投资性房产的成本与可收回金额孰低计价，可收回金额低于成
本的，按两者的差额计提减值准备。如果已计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢
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中茵股份有限公司 2012 年年度报告摘要
复，前期已计提的减值准备不得转回。
（2）本次会计政策变更后采用的会计政策：
本公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊销，并
以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值
之间的差额计入当期损益。对于在建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定但预期
该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，以成本计量该在建投资性房地产，其公
允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。
二、董事会关于本次会计政策变更合理性的说明
为了更准确地反映公司持有的投资性房地产的价值，根据《企业会计准则第 3 号—投
资性房地产》相关规定，公司将投资性房地产的后续计量模式，由成本计量模式改为公允
价值计量模式。
根据《企业会计准则第 3 号—投资性房地产》等规范性文件的要求，公司董事会认为：
当前公司开发的项目为住宅及商业地产，而持有商业地产的部分物业用于经营性租赁方式
出租，属于投资性房地产，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量有助于增强公司财
务信息的准确性，便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况及经营成果，采用
公允价值对公司投资性房地产进行后续计量具备合理性。 鉴于公司现有的已出租投资性
房地产项目位于昆山、连云港等所在城市的核心区域，有活跃的房地产交易市场，可以取
得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科
学合理的估计。上述投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。其投资性房地产的后续
计量方法符合《企业会计准则（2006）》规定的采用公允价值模式计量要求。采用公允价
值模式对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法，可以更加真实客观地反
映公司价值，有助于广大投资者更全面地了解公司经营和资产情况，更能公允、恰当反映
中茵股份的财务状况和经营成果。因此，采用公允价值模式后续计量方法的会计政策能够
提供更可靠、更合理的会计信息。
三、本次会计政策变更对公司的影响
根据企业会计准则规定，本次会计政策变更公司对 2008 年 12 月 31 日、2009 年 12
月 31 日、2010 年 12 月 31 日、2011 年 12 月 31 日财务报表进行了追溯调整。由于截止
2011 年 12 月 31 日在建投资性房地产尚未正式完工，该类项目在未达到预定可使用状态
前仍以成本模式计量，因此本次会计政策变更对 2008 年 12 月 31 日、2009 年 12 月 31 日、
2010 年 12 月 31 日的会计报表无实质性影响，本次会计政策变更只对投资性房地产中已
出租的房屋建筑物公允价值变动产生的相关影响进行追溯调整。
根据公司聘请的银信资产评估有限公司对已出租的投资性房地产出具的评估报告，截
至 2011 年 12 月 31 日、2012 年 12 月 31 日公司已出租投资性房地产江苏中茵置业有限公
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中茵股份有限公司 2012 年年度报告摘要
司的中茵世贸广场项目（超市、百货及精品商业街）和连云港中茵房地产有限公司的大卖
场超市项目按未来租金收益法计算的公允价值与账面价值如下表所示：
单位：人民币元
2012 年当年度影响额
项 目 名 公 允 价 值 变 冲回计提的累 计 提 递 延 所 净利润影响额 归属于母公司 归 属 于 少 数
称 动损益 计折旧 得税负债 净利润 股东净利润
C3=C2-C1 D3=D2-D1 E3=E2-E3 F3=F2-F1 G3=G2-G1 H3=H2-H1
中 茵 世
贸 广 场
百 货 超
市 商 业
街项目 5,578,596.53 14,224,556.59 4,950,788.28 14,852,364.84 14,852,364.84
连 云 港
中 茵 大
卖 场 超
市项目 3,501,488.00 1,850,699.05 1,338,046.77 4,014,140.28 2,809,898.20 1,204,242.08
合计 9,080,084.53 16,075,255.64 6,288,835.05 18,866,505.12 17,662,263.04 1,204,242.08
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中茵股份有限公司 2012 年年度报告摘要
项目名称 2011 年累计影响数
账面原值 公允价值 公 允 价 值 变 冲回计提的累 计提递延所得税 累计净利润影响额 归属于母公司净 归 属 于 少 数 股 东 净
动损益 计折旧 负债 利润 利润
序号 A1 B1 C1=B1-A1 D1 E1=（C1+D1）* F1=C1+D1-E1 G1=F1* 持 股 比 H1=F1-G1
税率 例
中 茵 世 贸 广 609,722,791.46 610,955,189.00 1,232,397.54 3,804,449.60 1,259,211.78 3,777,635.36 3,777,635.36
场百货超市
商业街项目
连 云 港 中 茵 61,689,968.34 62,966,614.00 1,276,645.66 514,083.07 447,682.18 1,343,046.55 940,132.58 402,913.96
大卖场超市
项目
合计 671,412,759.80 673,921,803.00 2,509,043.20 4,318,532.67 1,706,893.96 5,120,681.91 4,717,767.94 402,913.96
2012 年累计影响数
项目名称 账面原值 公允价值 公允价值变动冲回计提的累计提递延所得税累计净利润影响额 归属于母公司净归属于少数股东净
损益 计折旧 负债 利润 利润
序号 A2 B2 C2=B2-A2 D2 E2=（C2+D2）*F2=C2+D2-E2 G2=F2* 持 股 比H2=F2-G2
税率 例
中茵世贸广场百632,202,514.93639,013,509.00 6,810,994.07 18,029,006.19 6,210,000.06 18,630,000.20 18,630,000.20
货超市商业街项
目
连云港中茵大卖61,689,968.34 66,468,102.00 4,778,133.66 2,364,782.12 1,785,728.95 5,357,186.83 3,750,030.78 1,607,156.05
场超市项目
合计 693,892,483.27705,481,611.00 11,589,127.73 20,393,788.31 7,995,729.01 23,987,187.03 22,380,030.98 1,607,156.05
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中茵股份有限公司 2012 年年度报告摘要
上述调整对定期报告合并所有者权益及合并净利润的影响如下：
1、对 2011 年 12 月 31 日合并所有者权益及 2011 年度合并净利润的影响（单位：人民币元）
项目 变更前 变更后 影响金额 影响比例
股本 327,374,896.00 327,374,896.00 - -
资本公积 251,090,684.40 251,090,684.40 - -
盈余公积 43,136,112.48 43,136,112.48 - -
未分配利润 74,149,896.36 78,867,664.31 4,717,767.95 6.36%
归属于母公司所有者权益合计 695,751,589.24 700,469,357.19 4,717,767.95 0.68%
少数股东权益 92,682,541.70 93,085,455.66 402,913.96 0.43%
所有者权益合计 788,434,130.94 793,554,812.85 5,120,681.91 0.65%
净利润 190,945,905.08 196,066,586.99 5,120,681.91 2.68%
其中：归属于母公司所有者的净利 178,023,658.10 182,741,426.05 4,717,767.95 2.65%
润
少数股东损益 12,922,246.98 13,325,160.94 402,913.96 3.12%
2、会计政策变更预计对公司 2012 年年度报告的影响
由于在建的投资性房地产预计截至 2012 年 12 月 31 日未达到预定可使用状态前仍以成本模
式计量，因此此项会计政策变更预计对公司 2012 年年度报告的影响主要为已出租投资性房
地产。由于公允价值变动计入当期，公允价值变动损益部分为 9,080,084.53 元，以及由于
会计政策变更后，对于投资性房地产不需要进行折旧摊销导致增加利润 16,075,255.64 元，
扣除递延所得税负债的影响 6,288,835.05 元，共增加净利润 18,866,505.12 元，其中归属
于母公司所有者的净利润为 17,662,263.04 元。
3、会计政策变更预计对公司所得税的影响
此项会计政策变更预计对公司 2011 年度以后年度报告所得税的影响主要为已出租投资
性房地产折旧和公允价值变动所产生的影响。按企业会计准则规定，公司对投资性房地产
采用公允价值模式进行后续计量后，不对其计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资
性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期
损益。
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中茵股份有限公司 2012 年年度报告摘要
根据税法有关规定，公允价值变动产生的损益不计入应纳税所得额。同时，应按税法规定
提取当期未计提的折旧或者摊销，调减当期应纳税所得额。因此会计政策的变更只对会计
利润产生影响，不会对应纳税所得额产生影响。上述因为按照公允价值模式处理的投资性
房地产账面价值与计税基础不一致产生的差异，根据企业会计准则和税法规定相应计提递
延所得税和作所得税纳税调整处理。
4、会计政策变更预计对公司 2012 年度现金流量的影响
本次会计政策变更对公司现金流量预计不会产生影响。
四、独立董事对本次会计政策变更的独立意见
公司目前投资性房地产项目主要位于昆山、连云港等区城，有活跃的房地产交易市场，
可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值对公司投资性房地
产进行后续计量具有可操作性。公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量,能够真
实、客观地反映公司资产价值，有利于维护公司及广大投资者的利益。本次会计政策变更
符合企业会计准则的规定，以公允价值对投资性房地产进行后续计量，是合理、可行的。
我们审阅了公司聘请的银信资产评估有限公司出具的《关于江苏中茵置业有限公司基于财
务报告目的所涉及的中茵世贸广场公允价值的评估报告书》、《关于连云港中茵房地产有
限公司基于财务报告目的所涉及的中茵名都大卖场超市公允价值的评估报告书》，认为其
评估假设、评估过程以及评估结果是客观、审慎和合理的。
作为独立董事，我们同意公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。
五、监事会对本次会计政策变更的意见
公司监事会认为公司对投资性房地产采用公允价值计量符合企业会计准则相关规定，能够
真实、全面地反映公司所持有的投资性房地产的真实价值，没有损害公司和全体股东的利
益，同意公司自 2012 年 1 月 1 日起采用公允价值对投资性房地产进行计量。
六、会计师事务所专项审计意见
根据《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》规定，我们聘
请立信会计师事务所对上述变更事项进行专项审核，并出具了信会师报字[2013]第 111844
号《关于中茵股份有限公司会计政策变更情况的专项审计报告》。专项审计报告审计意见
认为：中茵股份上述会计政策变更在所有重大方面符合企业会计准则的规定。
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中茵股份有限公司 2012 年年度报告摘要
4.2 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
1、 与上期相比本期新增合并单位 5 家，原因为：本期新设 4 家子公司，分别是：西藏中茵
矿业投资有限公司、林芝中茵商贸发展有限公司、江苏中茵商业管理有限公司、昆山中茵世
贸广场酒店有限公司，另外本期新增非同一控制下企业合并 1 家：西藏泰达厚生医药有限公
司。
2、 本期合并单位未减少。
董事长：高建荣
中茵股份有限公司
2013 年 4 月 14 日
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