海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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海南正和实业集团股份有限公司
2009 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 福建华兴会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
1.5 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
1.6 公司负责人林端、主管会计工作负责人叶耀华及会计机构负责人（会计主管人员）张玉玲声明：
保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 正和股份
股票代码 600759
股票上市交易所 上海证券交易所
公司注册地址和办公地址 海南省海口市国贸大道2 号海南时代广场17 层
邮政编码 570125
公司国际互联网网址 http://www.600759.com
电子信箱 zhgf@600759.com
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 黄勇
联系地址 海南省海口市国贸大道2 号海南时代广场17 层
电话 0898-66787367 0898-66590595
传真 0898-66757661
电子信箱 zhgf@600759.com
§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2009 年 2008 年
本期比上年同
期增减(%)
2007 年
营业收入 243,484,868.80 89,688,333.11 171.48 13,290,220.41
利润总额 191,047,535.93 161,645,922.90 18.19 95,871,232.62
归属于上市公司股
东的净利润
158,734,476.48 129,751,136.36 22.34 91,587,371.85
归属于上市公司股-18,632,644.38 27,582,432.20 -167.55 15,331,336.27海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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东的扣除非经常性
损益的净利润
经营活动产生的现
金流量净额
-182,553,396.87 -72,634,088.38 151.33 31,557,656.48
2009 年末 2008 年末
本期末比上年
同期末增减
(%)
2007 年末
总资产 2,433,972,606.52 1,905,836,514.88 27.71 1,475,011,796.78
所有者权益（或股东
权益）
1,719,254,309.63 1,536,166,418.08 11.92 1,406,415,281.72
3.2 主要财务指标
2009 年 2008 年
本期比上年同期增减
(%)
2007 年
基本每股收益（元／股） 0.1691 0.1382 22.36 0.2774
稀释每股收益（元／股） 0.1691 0.1382 22.36 0.2774
扣除非经常性损益后的基本每股收益
（元／股）
-0.0199 0.029 -168.62 0.0464
加权平均净资产收益率（%） 9.68 8.82 增加0.86 个百分点 46.79
扣除非经常性损益后的加权平均净资产
收益率（%）
-1.14 1.87 减少3.01 个百分点 7.83
每股经营活动产生的现金流量净额（元
／股）
-0.19 -0.0774 151.30 0.0336
2009 年
末
2008 年
末
本期末比上年同期末增
减(%)
2007 年
末
归属于上市公司股东的每股净资产（元
／股）
1.83 1.64 11.59 1.5
非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 79,378,960.7
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 21,804,262.96
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小
于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允
价值产生的收益
43,311,062.19
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公
允价值变动产生的损益
70,534,354.54
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 14,360.93
所得税影响额 -37,675,880.46
合计 177,367,120.86
采用公允价值计量的项目
单位:元 币种:人民币
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
对当期利润的影
响金额
柳州市谷埠街国1,352,603,754 1,599,848,551.52 247,244,797.52 70,534,354.54海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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际商城
北京市丰台区南
方庄2 号院2 号楼
106,203,337.99 106,203,337.99
合计 1,352,603,754 1,706,051,889.51 353,448,135.51 70,534,354.54
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量
比例
(%)
发
行
新
股
送
股
公
积
金
转
股
其他 小计 数量
比例
(%)
一、有限
售条件股
份
744,052,805 79.28 -9,650,000 -9,650,000 734,402,805 78.25
1、国家持
股
2、国有法
人持股
3、其他内
资持股
744,052,805 79.28 -9,650,000 -9,650,000 734,402,805 78.25
其中： 境
内非国有
法人持股
744,052,805 79.28 -9,650,000 -9,650,000 734,402,805 78.25
境内自
然人持股
0 0
４、外资
持股
0 0
其中： 境
外法人持
股
0 0
境
外自然人
持股
二、无限
售条件流
通股份
194,499,169 20.72 9,650,000 9,650,000 204,149,169 21.75
1、人民币
普通股
194,499,169 20.72 9,650,000 9,650,000 204,149,169 21.75
2、境内上
市的外资
股
3、境外上
市的外资
股
4、其他
三、股份
总数
938,551,974 100 0 0 938,551,974 100海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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限售股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
股东名称
年初限售股
数
本年解除限
售股数
本年增加限
售股数
年末限售股
数
限售原因
解除限售日
期
上海证券
有限责任
公司
4,800,000 4,800,000 0
股权分置改
革承诺
2009 年5 月
20 日
华夏证券
有限公司
4,000,000 4,000,000 0
股权分置改
革承诺
2009 年5 月
20 日
上海格瑞
普酒家
300,000 300,000 0
股权分置改
革承诺
2009 年5 月
20 日
周振林 150,000 150,000 0
股权分置改
革承诺
2009 年5 月
20 日
南昌市华
创投资咨
询中心
100,000 100,000 0
股权分置改
革承诺
2009 年5 月
20 日
上海古兰
商务咨询
有限公司
100,000 100,000 0
股权分置改
革承诺
2009 年5 月
20 日
上海金阜
贸易有限
公司
100,000 100,000 0
股权分置改
革承诺
2009 年5 月
20 日
上海行中
商贸有限
公司
100,000 100,000 0
股权分置改
革承诺
2009 年5 月
20 日
4.2 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 31,402 户
前十名股东持股情况
股东名称 股东性质
持股比例
(%)
持股总数
持有有限售条
件股份数量
质押或冻结的股份
数量
广西正和实业集团
有限公司
境内非国
有法人
77.89 731,052,805 731,052,805
质押 723,050,000
冻结 7,549,600
中国科技证券有限
责任公司
境内非国
有法人
1.69 15,840,000 0 质押
香港亚太奔德有限
公司
境内非国
有法人
1.35 12,672,000 0 无
华夏证券有限公司
境内非国
有法人
0.43 4,000,000 0 无
厦门国际信托投资
公司证券营业部
境内非国
有法人
0.36 3,400,000 0 冻结 3,400,000
航天信托投资有限
公司
境内非国
有法人
0.32 3,000,000 3,000,000 无
福建北方发展股份
有限公司
境内非国
有法人
0.32 3,000,000 0 无
上海证券有限责任
公司
境内非国
有法人
0.27 2,562,207 0 无海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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华润深国投信托有
限公司-民森A 号证
券投资集合资金信
托
境内非国
有法人
0.27 2,512,700 0 无
贝国浩
境内非国
有法人
0.23 2,130,000 0 无
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称
持有无限售条件股份的数
量
股份种类及数量
中国科技证券有限责任公司 15,840,000 人民币普通股
香港亚太奔德有限公司 12,672,000 人民币普通股
华夏证券有限公司 4,000,000 人民币普通股
厦门国际信托投资公司证券营
业部
3,400,000 人民币普通股
福建北方发展股份有限公司 3,000,000 人民币普通股
上海证券有限责任公司 2,562,207 人民币普通股
华润深国投信托有限公司-民森
A 号证券投资集合资金信托
2,512,700 人民币普通股
贝国浩 2,130,000 人民币普通股
纪序 2,100,924 人民币普通股
王华文 2,000,000 人民币普通股
方黎明 2,000,000 人民币普通股
陈宝华 2,000,000 人民币普通股
陈宏英 2,000,000 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动
的说明
公司第一大股东与其他股东之间不存在关联关系。未知其他股东之
间是否存在关联关系，也未知其他股东是否属于《上市公司股东持
股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 控股股东及实际控制人具体情况介绍
广西正和系经广西区外经贸桂外资字（2002）0105 号文批准，由利嘉国际有限公司（现已更名为正和
国际（香港）集团有限公司）独资于2002 年9 月设立的外商投资企业。正和国际（香港）集团有限
公司由陈隆基先生和王华玉女士于1991 年11 月在香港成立，正和国际（香港）集团有限公司法定股
本总面1,000,000 元港币，发行股份数目1,000,000 股，其中陈隆基先生持有999,999 股，王华玉
女士持有1 股。为此，广西正和的实际控制人为陈隆基先生。
陈隆基先生出生于1956 年，大学专科学历，香港居民，曾任福建省福清中医院副院长，上海多伦实
业股份有限公司董事长，现任福建省政协常委，福建省国际商会副会长，福建农林大学客座教授。
4.3.2.2 控股股东情况
○ 法人
单位：元 币种：人民币
名称 广西正和实业集团有限公司
单位负责人或法定代表人 游祖雄
成立日期 2002 年9 月26 日
注册资本 43,800,000
主要经营业务或管理活动
以普通住宅为主的房地产开发建设经营；相关物
业管理；自有房产租赁。海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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4.3.2.3 实际控制人情况
○ 自然人
姓名 陈隆基
国籍 中国
最近5 年内的职业及职务
曾任福建省福清中医院副院长，上海多伦实业股
份有限公司董事长，现任福建省政协常委，福建
省国家商会副会长，福建农林大学客座教授。
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位：股
姓名 职务 性别 年龄
任期起
始日期
任期终
止日期
年初
持股数
年末
持股数
变动
原因
报告期
内从公
司领取
的报酬
总额（万
元）（税
前）
是否在
股东单
位或其
他关联
单位领
取报酬、
津贴
林端 董事长 男 47
2010 年
1 月15
日
2013 年
1 月15
日
45.16 否
游祖雄
董事、
总裁
男 47
2010 年
1 月15
日
2013 年
1 月15
日
7.62 是
林永经
独立董
事
男 67
2010 年
1 月15
日
2013 年
1 月15
日
8.98 否海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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黄政云
独立董
事
男 68
2010 年
1 月15
日
2013 年
1 月15
日
8.87 否
陈旭 董事 男 27
2010 年
1 月15
日
2013 年
1 月15
日
是
陈宇廉 监事长 男 36
2010 年
1 月15
日
2013 年
1 月15
日
6.33 否
陈祥兴 监事 男 44
2010 年
1 月15
日
2013 年
1 月15
日
26.86 否
黄杰
职工监
事
男 46
2010 年
1 月15
日
2013 年
1 月15
日
8.88 否
黄勇
董事会
秘书、
副总裁
男 37
2010 年
1 月15
日
2013 年
1 月15
日
26.78 否
赵军
常务副
总裁
男 48
2010 年
1 月15
日
2013 年
1 月15
日
31 否
梅伟 副总裁 男 48
2010 年
1 月15
日
2013 年
1 月15
日
否
陈学云 副总裁 男 54
2010 年
1 月15
日
2013 年
1 月15
日
否
叶耀华
财务总
监
男 30
2010 年
1 月15
日
2013 年
1 月15
日
18.17 否
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
一、经营情况
1、报告期内总体经营情况
报告期内，公司基于“诚信守法、正和双赢”的经营理念，秉承“诚信、协作、严谨、实干”的经营
方针，进一步拓宽经营思路，加强内部管理，提高管理水平，积极有效地推进各项工作，并取得明显
成效，基本实现年初确定的各项经营目标，公司的生产经营健康有序。2009 年，为应对国际金融危机
的不利影响，中央政府有针对性地出台了投资刺激计划、产业振兴规划等有效政策，稳定了区域内投
资者和消费者信心，使经济稳步回升，房地产市场不断上扬。但2009 年下半年，由于国内房价上涨过
快，为促进国内房地产市场平稳健康发展，国家又连续出台多项调控政策，房地产市场形势颇为复杂。
在充满变化的2009 年房地产市场大环境下，公司在董事会的领导下取得了较好的经营成果。广西谷埠
街国际商城经营良好，出租率稳步增长为公司持续贡献稳定利润。同时，公司坚持稳健进取的异地扩
张发展战略，以北京为发展重点加强品牌建设，成功收购北京方庄地区的一处物业性资产，增加了公
司持续性收益资产，并取得北京平谷区优质地块一级开发项目，为后续土地储备奠定基础。
报告期内公司实现营业收入243,484,868.80 元，比上年增长171.48%；实现营业利润总额
147,766,012.85 元，比上年减少8.66 %；实现归属于母公司所有者的净利润158,734,476.48 元，比
上年增长22.34%；每股收益0.1691 元。截至2009 年12 月31 日，公司总资产2,433,972,606.52 元，
比上年增长27.71 %；归属于母公司所有者权益1,719,254,309.63 元，比上年增长11.92%。根据重组
期间公司大股东广西正和实业集团有限公司做出的业绩承诺： 2009 年公司净资产收益率将不低于9%，
尽管公司面临了房地产市场诸多不确定性因素及较多困难，但在公司经营团队的一致努力下，2009 年
净资产收益率为9.68%，按照预期完成了业绩承诺。至此公司董事会及经营团队圆满完成了2007 的重
大资产重组时所做出的三年业绩承诺。
2、 公司主要优势、盈利能力的连续性以及面临的风险与对策
（1）公司主要优势、盈利能力的连续性
A.公司拥有优质的物业资产，具有长期稳定的收益能力。海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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公司下属全资子公司广西正和商业管理公司负责谷埠街国际商城的商业管理工作，2009 年代公司收取
租金9082 万元，比去年同期租金收入增加了17%。长期稳定的租金收入进一步确保了公司利润的稳定
性。谷埠街国际商城业态已日趋成熟，公司有信心凭借优良的商业管理能力，继续充分提升商城的商
业价值和客户忠诚度，使商城继续为公司贡献持续稳定的租金收入。
2009 年，公司收购天津天誉轩置业有限公司100%股权，进而持有天津天誉轩置业有限公司所拥有的北
京市丰台区南方庄2 号的“世纪星家园配套商业”资产。方庄是北京市最早建设的大型居住社区，从
上世纪90 年代初“方庄富人区”的崛起，到本世纪“大方庄”时代的来临，该区域的常住人口达到
10 多万，消费需求和购买力旺盛。根据北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》内容，南部地
区已被定义为“北京市未来发展的战略空间和北京市参与京津冀区域合作的重要门户通道”，公司拥
有的北京市丰台区南方庄2 号的世纪星家园配套商业，总面积为5630 平方米，目前该物业已全部出租，
年租金收入达700 万元。随着北京市政府大力发展南城规划，方庄区域的物业的价值将会得到进一步
的提升，并有益于公司在该领域的竞争能力的提高。
B.公司有稳健的发展战略及良好的土地储备
公司始终坚持稳健进取的发展战略，进一步拓展北京及周边区域的优质地产项目。
根据《北京城市总体规划（2004-2020 年）》对平谷区的功能定位是北京东部的都市型工业、现代制
造业、物流及休闲度假基地，为北京重点发展的新城之一。平谷区将在北京城市空间结构的战略调整
中承担重要职能，是京东地区以服装、食品加工等都市工业和适度的现代制造业为主的工业生产基地，
是京津发展走廊上的重要通道和具有口岸功能的综合物流中心，是京郊的旅游、观光、休闲、度假基
地，是北京东部地区重要的生态屏障和生态环境保护地。公司审时度势成立全资子公司北京正和东都
置业有限公司，并通过收购北京东樽房地产有限公司90%股权的方式进而取得平谷岳各庄城中村一级
开发项目，目前项目前期工作正在有序推进中。为公司在北京扩大品牌效应提升企业知名度及后续土
地储备夯实基础。
C.公司财务指标健康，资金状况良好
报告期内，公司租金收入 90,821,656.11 元，2009 年4 月份转让北京正和鸿远置业有限责任公司16%
股权，获得约79,422,860.74 元收益，有力保证了本公司经营和盈利能力的连续性和稳定性；公司合
并资产负债率为29.30%，母公司资产负债率仅为29.98%，报告期内公司通过金融机构筹集资金543，
000，000.00 元，筹资活动产生的现金流量净额为371,841,426.17 元，公司资金面得到改善，综合实
力增强，为公司各项目顺利开展奠定了坚实基础。
D.公司拥有一支年龄结构良好、锐意进取的职业经理人管理团队，具有强大的执行力和敏锐的市场感
应力，使公司能够较好地应对市场变化，把握行业发展机遇，按照市场和政策导向开展经营活动，将
公司战略深深地根植于行业的主旋律之上。
（2）经济形势、行业风险对公司的影响
A、受经济周期影响的风险
房地产行业与宏观经济发展之间存在较大的关联性，受宏观经济发展周期性影响较大。在宏观经济周
期的上升阶段，房地产行业投资较大，市场需求旺盛，投资收益较高；反之，宏观经济衰退时，房地
产行业投资萎缩，市场需求减少，投资风险较大。因此，能否正确把握国民经济发展周期的波动，并
根据经济发展周期各个阶段相应调整公司的经济策略和投资行为，对公司发展十分重要。
公司将紧密关注国民经济发展和房地产市场趋势，合理安排项目开发节奏，以保持公司稳定发展。
B、市场竞争加剧风险
随着房地产市场的发展和行业竞争的加剧，房地产企业优胜劣汰的趋势正逐步显现。随着房地产市场
的发展，消费者购房日益成熟理性，能满足心理和精神需要、注重生活方式与生活品质的房屋成为购
房者的首选，品牌成为购房者选择的重要因素，房地产市场的竞争必然日趋激烈。
C、财务风险
随着公司规模的扩大，公司的负债规模可能随之扩大，更多的经营活动现金流将用于还本付息，可能
减少用于流动资金、资本性支出等用途的现金流；若市场利率上升，将导致公司融资成本增加，财务
费用相应增加；资产负债率的增加可能影响公司的再融资能力，增加再融资成本。
二、董事会日常工作
1、报告期内董事会的会议情况及决议内容
报告期内董事会在日常工作中严格按照《公司法》、《证券法》的规定，审慎履行《公司章程》和股
东大会赋予的职责，结合公司日常生产经营和投资发展的需要，于2009 年度共召开了13 次会议，共
形成决议37 项。其中包括申请贷款、设立子公司、对子公司增资、子公司股权转让、为子公司提供担海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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保、董事会成员的变更及管理层人员的任命等重大事项，董事会会议所有决议均得到认真的执行和实
施。
2、报告期内董事会对股东大会决议的执行情况
报告期内，董事会能够按照《公司法》、《证券法》及公司章程的有关规定，严格在股东大会授权的
范围内进行决策，认真履行董事会职责，逐项落实股东大会决议内容。
3、 投资者关系管理工作
报告期内，公司董事会秘书处及其它信息披露相关部门继续保持以往工作的的良好新局面，并使之不
断深化，主要工作有：
热情接待投资者的来访确保投资者专线电话（0898-66787367）的畅通，在确保信息披露公平性的基础
上，耐心回答投资者的询问，认真记录投资者提出的意见和建议，并将建议和不能解答的问题及时上
报相关领导，及时回应投资者的质疑。
投资者通过股民呼叫中心或信箱（zhgf@600759.com）向公司提出的问题，公司应根据实际情况，在保
证符合信息披露有关规定的前提下，及时通过股民呼叫中心或信箱回复或解答有关问题。
通过加强公司网站建设，提升了公众对公司的认知度，塑造了良好的企业形象。同时在公司网站开辟
了投资者关系一栏，通过网上交流的方式与投资者进行沟通，并取得了良好的沟通效果。
三、未来发展展望
1、所处行业发展趋势及公司面临的市场竞争格局
（1）宏观经济形势判断
报告期内，年初受国家宏观调控影响，整个房地产行业出现低迷局势，随后中央果断实施了积极的财
政政策和适度宽松的货币政策，在“扩内需、保增长”十项措施、四万亿投资、十大产业振兴规划和
全年9.59 万亿信贷投放等一揽子计划的刺激下，给房地产市场的整体复苏在政策上提供了支持，使得
房地产市场出现整体层面上的好转，楼市出现新的供销两旺局面。鉴于房价、地价上涨较快，部分地
区屡次出现“地王现象”，引起了政府的重视和全社会的高度关注。
2009 年下半年以来，为规范土地市场秩序，促使房地产市场健康发展，国家先后出台调控措施，即国
土资源部等五部委发布了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》；银监会推出了“二套房贷”
限制政策；财政部、国家税务总局出台的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，并提出遏制
房价过快上涨，打击投资行为的基调，从而调控“涨”声异常的房地产市场。我们相信，随着货币政
策的收缩，市场自我修正行为将会不断强化，在褪去激情的2009 年之后，能够看到一个更为稳健和理
性的市场。
（2）对公司经营发展的影响
公司管理层认为，对于房地产政策的把握，既需要关注短期的政策变化，更应该多关注长期政策方向
的变化。上述宏观经济调控政策的实施属于短期政策，虽然在一定程度上抑制了投资需求，并给刚性
需求增加了交易成本，但有利于房地产回归理性发展和房地产市场健康发展。从长期政策的把握来看，
2010 年国家宏观调控政策的重心仍然是稳增长、调结构、促消费，房地产在这样的背景下依旧起着保
驾护航的作用，我们相信未来的房地产市场仍然将保持一个较快的增长态势。
在商业地产方面，由于受国际金融危机影响，2009 年商业地产一直处在停滞的发展状态，但在国家的
宏观调控下，2010 年商业地产的融资环境将面临新的转机。2010 年国家将继续实行宽松的货币政策和
资本金比例下调的政策，再加之保险资金松闸进入房地产市场，这将在2010 年大大地改善商业地产的
融资环境，我们预计2010 年商业地产投资在融资环境改善的条件下将会大幅度增加。
（3）公司所面临的竞争格局
公司主要核心业务集中于北京、柳州两地。近几年来，随着柳州飞鹅路商圈已发展成为信誉度、知名
度较高的成熟商圈，报告期内公司延续并不断完善其自身优良的经营管理理念，使得谷埠街与其它商
业地产项目相比，一直持续保持着良好的经营态势，强大的品牌影响力使公司品牌在柳州地区获得了
较高的市场知名度和竞争力，并积累了大量高端优质的忠实客户。同时，公司控股子公司广西正和桦
桂房地产开发有限公司竞得柳州市工业品展示交易中心周边土地项目，为进一步扩宽柳州市场奠定基
础。
北京作为国内一线城市，其地产属于稀缺资源，因此吸引了大批资金实力雄厚的房地产企业入驻，行
业竞争日益激烈。尽管公司平谷一级开发项目、方庄世纪星家园配套商业项目具有一定的区域及成本
优势，但公司在北京地区的项目开发经营仍将面临一定的竞争压力。
2、 2010 年工作计划海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 10 页 共 37 页
2010 年是公司顺利完成股改业绩承诺的第一个年头，这将是公司实现跨越性发展的一年，面对复
杂多变的经济形势和市场环境，公司将继续以董事会及其下设战略委员会的战略决策为统领，建立科
学合理的治理结构、范规的管理体系与职业经理人文化，坚持稳健经营策略，抓住机遇，充分发挥自
身优势，突出重点地抓好土地、项目储备等工作。继续大力推进谷埠街国际商城的招商工作、提高管
理水平，实现商城的持续繁荣。做好柳州地区项目前期准备及后续销售工作；集中优势资源，稳健推
动北京平谷项目的开发，为项目顺利开展提供有利条件；同时保证方庄世纪星家园配套商业稳定的租
金收入。不断完善公司经营管理体制，加强内部控制制度建设，提高风险防范水平，提升公司营运效
率，全面加强预算管理、成本管理和费用控制。实行稳健的财务政策，改善公司资产负债结构。完善
组织机构建设，通过对优秀人才的引进和培养，为公司的长远发展奠定坚实的基础。具体体现在：
（1）保持公司拥有物业资产的持续繁荣
在谷埠街国际商城持续稳定发展的良好势头下，继续做好招商工作。重点招商工作内容为引进三大业
态即国际数码城、大型百货商场、国际品牌服饰折扣店。做好环境设施改造和新项目补充工作，为商
场增加商业特色元素。公司将2010 年作为谷埠街对外推广年，并将加大广告投放力度，推出商场新形
象，进一步提升商场区域影响力。
方庄世纪星家园配套商业项目占据北京南城繁华地段，具备较大的消费需求和旺盛的购买力，保证了
项目租金收入的稳定。公司将积极与各方沟通，理顺合作关系，排除可能影响项目经营的一切问题，
保证项目租金的正常收取。
（2）稳步推进房地产开发项目进程与品牌建设
位于北京平谷的开发项目，是公司进军北京市场的第二个优质项目，鉴于此项目的稀缺性，公司在大
力推进项目进度的前提下，积极参与项目用地二级出让竞拍，力争为公司项目储备及利润增长再做贡
献。
大力推进“柳州市工业品展示交易中心周边土地项目”与“北京市通州区潞城镇项目”，切实做好项
目融资与开发工作，保证项目有序进行。
进一步建全公司项目开发研发团队，关注并满足消费群体的需求，用优质产品建设公司品牌，树立企
业良好形象和提高市场认知度。
（3）强化经营管理，塑造企业文化
强化经营管理，促进各项工作全面发展。继续深化和完善公司法人治理结构、公司内部控制和监督机
制，特别是更加充分有效的发挥董事会下设各专门委员会的指导作用，保证公司科学决策；规范公司
内部审计工作；充分调动公司经营管理团队的工作积极和主观能动性；顺应形势变化，继续完善经营
管理模式；加大成本控制力度，增强抵御风险能力。同时加强投融资工作的统筹运用能力，确保资金
顺畅运转。加强企业文化的宣传和深化，使“正和双赢”企业精神在公司经营管理实践中不断深入。
回想往事，公司2007 年重大资产重组前，主营业务基本停滞，经营举步维艰，2007 年通过重组注入
优质房地产业务及资产，彻底扭转了公司持续亏损、债务沉重之经营困局，为公司未来的持续发展奠
定了坚实的基础。
从2008 年到2009 年，在公司董事会的领导下，公司经营团队沉着面对市场急剧变化、宏观调控频繁
之外部环境，抱着一切从零开始的信心与决心。一方面加强业务、管理、人员及资源整合，建立健全
内部管理体系及制度，明晰公司业务发展战略，确立企业文化及品牌发展战略；另一方面，在稳固“谷
埠街国际商城”物业资产效益贡献的基础上，以北京为重点发展市场，2008 年抓住土地市场变化的有
利时机，以较低价格拍得“东单项目”土地使用权，2009 年收购“世纪星家园配套商业”物业资产，
并通过收购股权取得北京平谷区一级土地开发项目，由此增加了公司土地储备及收益性资产，使公司
的业务拓展取得了新的突破。
正和股份因2007 年的重组获得新生，而后历经2008 年到2009 年的“浴火”洗礼，在此期间，国内房
地产市场的历程也是跌宕曲折，几度沉浮。未来期间，因为城市化进程、因为关乎国计民生，因为对
于GDP 的高度敏感性，房地产行业的发展仍将注定是一种难以平静的进程。正是基于对市场背景及企
业自身发展之路的深刻解读，我们无意于规模的急速扩张，也无意于遵循 “万科”或“保利”等的发
展模式去复制他们的成功之路。如何基于自身资产特点进行精细化经营，如何尽力规避行业剧烈波动
风险的基础上稳健经营才是我们应有的聚焦。
我们可以仰望星空思考较为遥远的未来，也可以畅想在多年之后会成为“万科”、“保利”这样的房
地产行业龙头，但就目前而言，我们更需要踏踏实实低头勤勉耕耘，更需要关注资产业务整合、致力
于管理、文化及品牌建设，更需要倾力于规避行业风险，稳健经营规范经营的基础上探索发展，来思
考正和股份未来发展之路。“总有一种精神让我们感动，总有一种力量让我们前行”，在股东、社会海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 11 页 共 37 页
各界的理解与支持下，正和股份由2007 年的新生开始，历经2008-2009 年的整合探索、稳固发展，2010
年必将风起扬帆、蓬勃发展，步入“凤凰涅槃”式的重生发展之路，实现“创造效益回报股东、创造
价值回报社会”的理想与信念！
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
分行业或
分产品
营业收入 营业成本
营业利润
率
(%)
营业收入
比上年增
减(%)
营业成本
比上年增
减(%)
营业利润率比
上年增减（%）
分行业
房产租金
收入
90,821,656.11 4,604,574.57 94.93 17.18 10.32
增加0.32 个
百分点
物业管理
服务费收
入
7,086,090.09 4,921,054.53 30.55 37.84 7.50
增加19.60 个
百分点
贸易收入 145,577,122.60 141,846,278.60 2.56 2,143.48 2,093.50
增加2.22 个
百分点
合计 243,484,868.80 151,371,907.70 37.83 171.48 892.74
减少45.17 个
百分点
6.3 主营业务分地区情况表
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
华南地区 97,907,746.20 17.68
华东地区 145,577,122.60 2,143.48
合计 243,484,868.80 171.48
6.4 募集资金使用情况
□适用 √不适用
变更项目情况
□适用 √不适用
6.5 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
2009 年末资本公积金余额为719,930,703.59 元，根据公司实际情况，董事会拟订 2009 年度资本公积
金转增股本方案为：以 2009 年末股本总数938,551,974 股为基数，按每 10 股转增3 股比例向全体
股东进行资本公积金转增股本，共计转增281,565,592 股。 经上述资本公积金转增股本后，公司总
股本将增加至 1,220,117,566 股。
如股东大会审议通过本次资本公积金转增股本的方案，同时提请股东大会授权董事会根据资本公积金
转增股本实施结果，对公司《章程》的相应条款进行修订。
以上资本公积转增股本方案须经2009 年年度股东大会审议通过后生效。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 12 页 共 37 页
√适用 □不适用
本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案的原因未用于分红的资金留存公司的用途
经福建华兴会计师事务所有限公司审计,公司2009
年度的归属于上市公司股东净利润为
158,734,476.48 元，因公司2009 年初累计未弥补亏
损为-97,962,844.44 元，根据《公司法》的相关规
定，应当先用当年利润弥补亏损。因此，公司2009
年度利润先用于弥补以前年度亏损，弥补亏损后的未
分配利润为6077.16 万元。根据公司目前的实际情
况，公司2009 年度不进行现金分红及未分配利润转
增股本。
公司2009 年度利润用于弥补以前年度亏损。
§7 重要事项
7.1 收购资产
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
交易对
方或最
终控制
方
被收购资产 购买日 收购价格
自购买日
起至本年
末为公司
贡献的净
利润
本年初至本年末
为公司贡献的净
利润（适用于同一
控制下的企业合
并）
是否为关联
交易（如是，
说明定价原
则）
所涉及
的资产
产权是
否已全
部过户
所涉及
的债权
债务是
否已全
部转移
香港誉
轩投资
有限公
司
天津天誉轩
置业有限公
司100%股权
2009 年
11 月5
日
5,904.49 否 是 是
北京益
佳华德
贸易有
限公司
北京东樽房
地产有限公
司90%股权
2009 年
12 月2
日
1,092.99 否 是 是
曲琳
广西柳州华
桂纺织品贸
易有限公司
100％的股权
2009 年
12 月7
日
923.30 否 是 是
7.2 出售资产
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
交易对方
被出售资
产
出售日 出售价格
本年初起
至出售日
该出售资
产为公司
贡献的净
利润
出售产生
的损益
是否为关
联交易（如
是，说明定
价原则）
所涉及的
资产产权
是否已全
部过户
所涉及的
债权债务
是否已全
部转移
北京安捷
畅达物流
有限公司
北京正和
鸿远置业
有限责任
公司16%
的股权
2009 年4
月24 日
8,000 6,272 否 是 是海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 13 页 共 37 页
7.3 重大担保
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
公司对控股子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 48,000,000
公司担保总额情况（包括对控股子公司的担保）
担保总额 48,000,000
担保总额占公司净资产的比例(%) 2.79
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
7.4.2 关联债权债务往来
□适用 √不适用
7.4.3 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案
□适用 √不适用
7.5 委托理财
□适用 √不适用
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
承诺事项 承诺内容 履行情况
股改承诺
广西正和实业集团有限公司承诺：①
股份限制流通承诺：自获得海南正和
实业集团股份有限公司新增股份之
日起36 个月内不转让且不上市交易
其持有的正和股份之全部股份。
②业绩承诺：如本次重大资产重组在
2007 年内完成，广西正和保证公司
2007 年下半年、2008 年、2009 年净
资产收益率分别不低于3.5%、8%、
9%；
③避免同业竞争承诺：A、在2009
年6 月30 日前，除非征得公司书面
同意，广西正和不得将其所拥有的谷
埠街国际商城中未在本次重大资产
重组中置入华侨股份的其他商业房
产出售或部分出售予任何第三方。同
时，公司有权在该期间内按评估价格
的80%向其购买该商业房产；
B、在上述期间内，该等商业房产的
经营管理权委托给公司行使，因经
营、管理该等商业房产而产生的收益
均归公司所有，相关的税收和费用亦
①广西正和2007 年11 月5 日获得新增股
份73,000 万股；2007 年11 月，由于与北
方发展签署《股份转让协议》、《股份转
让补充协议》，受让北方发展持有的公司
1,615.2 万股股份。报告期内，除实施股
权分置改革方案赠送15,099,195 股股份
外，广西正和没有转让并上市交易其持有
的正和股份股票。
②正和股份重大资产重组已于2007 年内
完成，公司2007 年下半年度净资产收益
率为6.43%，2008 年净资产收益率为：
8.45% 2009 年净资产收益率为:9.68%
报告期内广西正和实业集团有限公司履
行了承诺。
③2007 年10 月31 日，公司与广西正和签
署了《托管协议》，广西正和将其所有的
除公司购买资产外的谷埠街国际商城其
他商业房产委托给正和股份经营管理。
2008 年9 月25 日，正和股份2008 年第三
次临时股东大会决议向广西正和购买上
述托管商业房产中的7719.01 平方米，购
买价格符合承诺内容。海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 14 页 共 37 页
由公司承担。广西正和在获得公司书
面同意后将该等商业房产部分或全
部售予第三方，广西正和将按房屋销
售总价款的3%向公司支付该部分房
产的管理费；
C、在2009 年7 月1 日后，在广西正
和仍为正和股份的控股股东期间，该
等商业房产的经营管理权仍委托正
和股份行使。若广西正和需将该商业
房产予以出售，必须委托正和股份寻
找确定购买方，并由正和股份具体负
责相关事宜。在此期间，广西正和按
以下标准向正和股份支付管理费：
a、出售部分的商业房产的管理费，
为销售总价款的3%；
b、出租部分的商业房产的管理费，
按照届时的市场公允价格由双方协
商确定。
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利
预测及其原因作出说明
□适用 √不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
诉讼(仲裁)基本
情况
诉讼(仲裁)涉及
金额
诉讼(仲裁)进展
诉讼(仲裁)审理
结果及影响
诉讼(仲裁)判决
执行情况
许初香、涂家富、
闻俊生诉被告中
国建筑第四工程
局海南分公司，拖
欠工程垫资款。
1,124.16 终审判决
该诉讼事项对本
年度业绩不够成
实质性影响
公司不应承担直
接偿付工程款项
的责任
公司于报告期内收到海南省高级人民法院送达的（2009）琼民再终字第8 号民事判决书，判决结果
如下：
一、案件情况
中国建筑第四工程局（以下称“中建四局”）海南分公司、中建四局与许初香、涂家富、闻俊生关
于拖欠工程垫资款纠纷一案，公司被列为第三人参加诉讼。
本诉讼事项已于2004 年11 月9 日、2006 年8 月8 日、2007 年9 月19 日及2008 年12 月10 日在《中
国证券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站www.sse.com.cn 公布。
二、判决结果
海南省高级人民法院认为：海南正和实业集团股份有限公司不应承担直接偿付工程款项的责任。
三、诉讼事项对公司的影响
该诉讼事项对本年度业绩不够成实质性影响。
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□适用 √不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 15 页 共 37 页
□适用 √不适用
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
□适用 √不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□适用 √不适用
7.9 公司是否披露内部控制的自我评价报告或履行社会责任的报告：否
§8 监事会报告
8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见
报告期内，公司部分监事列席了董事会会议，对公司决策和运作情况进行了监督。监事会认为，本年
度公司各项决策合法，公司董事会及经营管理人员执行公司职务时没有违反法律、法规、公司章程。
没有损害公司及股东利益的行为。
8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见
报告期内，监事会检查了公司业务和财务情况，审核了董事会提交的季度、半年度、年度财务报告及
其他文件。监事会认为，公司的各期财务报告客观、真实地反映了公司的财务状况和经营成果。福建
华兴会计师事务所有限公司所为本公司年度财务报告出具的审计意见是客观的。
8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
公司上市以来没有募集过资金。
8.4 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
报告期内，公司收购、出售资产交易价格合理,无发现内幕交易,无损害部分股东的权益或造成公司资
产流失的现象。
8.5 监事会对公司关联交易情况的独立意见
报告期内，公司关联交易按照公平、自愿、合理、诚实信用的原则，属正常经营必要交易，且交易定
价合理有据、客观公允，公司及其股东并未因关联交易遭受任何损害。
§9 财务会计报告
9.1 审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 16 页 共 37 页
9.2 财务报表
合并资产负债表
2009 年12 月31 日
编制单位:海南正和实业集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金
附注五、
1
36,210,472.85 6,666,331.96
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款
附注五、
2
11,662,146.82 2,502,183.50
预付款项
附注五、
4
10,653,484.08 100,686,480.08
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款
附注五、
3
528,882,862.41 81,491,516.17
买入返售金融资产
存货
附注五、
5
112,528,591.84 356,986,181.69
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产
流动资产合计 699,937,558.00 548,332,693.40
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
附注五、
7
1,065,123.39
投资性房地产
附注五、
8
1,706,051,889.51 1,352,603,754.00
固定资产
附注五、
9
8,550,387.87 2,869,677.70
在建工程
工程物资
固定资产清理海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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生产性生物资产
油气资产
无形资产
附注五、
10
62,593.90 43,510.46
开发支出
商誉
长期待摊费用
附注五、
11
6,686,533.38 694,588.83
递延所得税资产
附注五、
12
11,618,520.47 1,292,290.49
其他非流动资产
非流动资产合计 1,734,035,048.52 1,357,503,821.48
资产总计 2,433,972,606.52 1,905,836,514.88
流动负债：
短期借款
附注五、
15
93,000,000.00 75,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款
附注五、
16
1,925,477.79 144,600,000.00
预收款项
附注五、
17
2,345,988.59 1,517,760.13
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬
附注五、
18
428,557.10 1,792,759.02
应交税费
附注五、
19
15,129,871.30 24,981,385.07
应付利息
附注五、
20
1,197,716.66 518,133.33
应付股利
其他应付款
附注五、
21
41,238,535.07 22,890,181.79
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动
负债
附注五、
22
40,000,000.00 20,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 195,266,146.51 291,300,219.34
非流动负债：海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 18 页 共 37 页
长期借款
附注五、
23
450,000,000.00 60,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
附注五、
12
67,991,371.17 15,396,949.51
其他非流动负债
非流动负债合计 517,991,371.17 75,396,949.51
负债合计 713,257,517.68 366,697,168.85
所有者权益（或股东权
益）：
实收资本（或股本）
附注五、
24
938,551,974.00 938,551,974.00
资本公积
附注五、
25
719,930,703.59 695,577,288.52
减：库存股
专项储备
盈余公积
一般风险准备
未分配利润
附注五、
26
60,771,632.04 -97,962,844.44
外币报表折算差额
归属于母公司所有者
权益合计
1,719,254,309.63 1,536,166,418.08
少数股东权益 1,460,779.21 2,972,927.95
所有者权益合计 1,720,715,088.84 1,539,139,346.03
负债和所有者权益
总计
2,433,972,606.52 1,905,836,514.88
法定代表人：林端 主管会计工作负责人：叶耀华 会计机构负责人：张玉玲海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 19 页 共 37 页
母公司资产负债表
2009 年12 月31 日
编制单位:海南正和实业集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 13,220,851.73 1,897,286.47
交易性金融资产
应收票据
应收账款
附注十
二、1
10,663,181.84 4,897,222.79
预付款项 90,016,000.00
应收利息
应收股利
其他应收款
附注十
二、2
505,808,077.89 189,097,310.46
存货 87,954,003.78 102,683,681.69
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产
流动资产合计 617,646,115.24 388,591,501.41
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
附注十
二、3
145,111,783.77 20,833,851.55
投资性房地产 1,599,848,551.52 1,352,603,754.00
固定资产 7,122,634.34 1,774,703.78
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 62,593.90 43,510.46
开发支出
商誉
长期待摊费用 6,458,533.38 262,933.34
递延所得税资产 7,696,882.56 725,254.54
其他非流动资产
非流动资产合计 1,766,300,979.47 1,376,244,007.67
资产总计 2,383,947,094.71 1,764,835,509.08
流动负债：
短期借款 75,000,000.00 75,000,000.00海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 20 页 共 37 页
交易性金融负债
应付票据
应付账款
预收款项 238,309.95 1,637,035.73
应付职工薪酬 426,757.10 1,478,567.42
应交税费 12,397,938.45 25,017,139.54
应付利息 1,197,716.66 518,133.33
应付股利
其他应付款 80,547,343.76 28,834,561.52
一年内到期的非流动
负债
40,000,000.00 20,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 209,808,065.92 152,485,437.54
非流动负债：
长期借款 450,000,000.00 60,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 54,971,472.49 15,396,949.51
其他非流动负债
非流动负债合计 504,971,472.49 75,396,949.51
负债合计 714,779,538.41 227,882,387.05
所有者权益（或股东权
益）：
实收资本（或股本） 938,551,974.00 938,551,974.00
资本公积 719,930,703.59 695,577,288.52
减：库存股
专项储备
盈余公积
一般风险准备
未分配利润 10,684,878.71 -97,176,140.49
所有者权益（或股东权益）
合计
1,669,167,556.30 1,536,953,122.03
负债和所有者权益
（或股东权益）总计
2,383,947,094.71 1,764,835,509.08
法定代表人：林端 主管会计工作负责人：叶耀华 会计机构负责人：张玉玲海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 21 页 共 37 页
合并利润表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 243,484,868.80 89,688,333.11
其中：营业收入
附注五、
27
243,484,868.80 89,688,333.11
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 244,973,705.63 52,299,274.31
其中：营业成本
附注五、
27
151,371,907.70 15,247,902.56
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加
附注五、
28
16,071,049.26 13,928,984.99
销售费用 1,500,000.00
管理费用 22,621,838.90 14,694,099.02
财务费用 28,648,149.87 7,480,625.38
资产减值损失
附注五、
31
24,760,759.90 947,662.36
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
附注五、
29
70,534,354.54 -2,644,583.96
投资收益（损失以“－”号填
列）
附注五、
30
78,720,495.14 127,027,072.05
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
-702,365.60
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 147,766,012.85 161,771,546.89
加：营业外收入
附注五、
32
43,360,904.34 43,678.66
减：营业外支出
附注五、
33
79,381.26 169,302.65
其中：非流动资产处置损失 43,900.04
四、利润总额（亏损总额以“－”号
填列）
191,047,535.93 161,645,922.90
减：所得税费用
附注五、
34
34,050,810.51 31,894,786.54
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 156,996,725.42 129,751,136.36海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 22 页 共 37 页
归属于母公司所有者的净利润 158,734,476.48 129,751,136.36
少数股东损益 -1,737,751.06
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.1691 0.1382
（二）稀释每股收益 0.1691 0.1382
七、其他综合收益
附注五、
35
24,353,415.07
八、综合收益总额 181,350,140.49 129,751,136.36
归属于母公司所有者的综合收益
总额
183,087,891.55 129,751,136.36
归属于少数股东的综合收益总额 -1,737,751.06
法定代表人：林端 主管会计工作负责人：叶耀华 会计机构负责人：张玉玲海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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母公司利润表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入
附注十
二、4
83,766,249.11 77,503,544.34
减：营业成本
附注十
二、4
4,188,312.45 3,875,177.22
营业税金及附加 15,018,191.77 13,679,699.27
销售费用
管理费用 16,053,983.80 11,758,725.59
财务费用 28,411,597.16 7,547,228.72
资产减值损失 24,731,875.85 788,480.74
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
70,534,354.54 -2,644,583.96
投资收益（损失以“－”号
填列）
附注十
二、5
75,303,024.25 125,762,099.14
其中：对联营企业和合营
企业的投资收益
-3,096,975.75 -737,900.86
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 141,199,666.87 162,971,747.98
加：营业外收入 926.07 12,922.01
减：营业外支出 3,981.22 141,579.01
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号
填列）
141,196,611.72 162,843,090.98
减：所得税费用 33,335,592.52 32,421,915.39
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 107,861,019.20 130,421,175.59
五、每股收益：
（一）基本每股收益 0.1149 0.1390
（二）稀释每股收益 0.1149 0.1390
六、其他综合收益 24,353,415.07
七、综合收益总额 132,214,434.27 130,421,175.59
法定代表人：林端 主管会计工作负责人：叶耀华 会计机构负责人：张玉玲海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 24 页 共 37 页
合并现金流量表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务
收到的现金
261,809,638.85 79,832,804.22
客户存款和同业存放
款项净增加额
向中央银行借款净增
加额
向其他金融机构拆入
资金净增加额
收到原保险合同保费
取得的现金
收到再保险业务现金
净额
保户储金及投资款净
增加额
处置交易性金融资产
净增加额
收取利息、手续费及
佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加
额
收到的税费返还
收到其他与经营活动
有关的现金
附注五、
36（1）
99,763,099.63 21,480,019.34
经营活动现金流入
小计
361,572,738.48 101,312,823.56
购买商品、接受劳务
支付的现金
331,419,969.29 114,172,082.73
客户贷款及垫款净增
加额
存放中央银行和同业
款项净增加额
支付原保险合同赔付
款项的现金
支付利息、手续费及
佣金的现金
支付保单红利的现金海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 25 页 共 37 页
支付给职工以及为职
工支付的现金
11,060,738.01 8,340,304.15
支付的各项税费 39,056,159.54 14,766,878.36
支付其他与经营活动
有关的现金
附注五、
36（2）
162,589,268.51 36,667,646.70
经营活动现金流出
小计
544,126,135.35 173,946,911.94
经营活动产生的
现金流量净额
-182,553,396.87 -72,634,088.38
二、投资活动产生的现金
流量：
收回投资收到的现金 66,000,000.00
取得投资收益收到的
现金
处置固定资产、无形
资产和其他长期资产收回
的现金净额
110,000.00
处置子公司及其他营
业单位收到的现金净额
142,503,528.77
收到其他与投资活动
有关的现金
附注五、
36（3）
57,428,222.49
投资活动现金流入
小计
200,041,751.26 66,000,000.00
购建固定资产、无形
资产和其他长期资产支付
的现金
47,907,676.87 142,036,369.20
投资支付的现金 10,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营
业单位支付的现金净额
55,327,962.80 2,760,743.78
支付其他与投资活动
有关的现金
附注五、
36（4）
256,550,000.00
投资活动现金流出
小计
359,785,639.67 154,797,112.98
投资活动产生的
现金流量净额
-159,743,888.41 -88,797,112.98
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少
数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 448,000,000.00 185,000,000.00
发行债券收到的现金海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 26 页 共 37 页
收到其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流入
小计
448,000,000.00 185,000,000.00
偿还债务支付的现金 20,000,000.00 30,000,000.00
分配股利、利润或偿
付利息支付的现金
46,158,573.83 7,101,181.84
其中：子公司支付给
少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动
有关的现金
附注五、
36（5）
10,000,000.00 975,000.00
筹资活动现金流出
小计
76,158,573.83 38,076,181.84
筹资活动产生的
现金流量净额
371,841,426.17 146,923,818.16
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
增加额
29,544,140.89 -14,507,383.20
加：期初现金及现金
等价物余额
6,666,331.96 21,173,715.16
六、期末现金及现金等价
物余额
36,210,472.85 6,666,331.96
法定代表人：林端 主管会计工作负责人：叶耀华 会计机构负责人：张玉玲海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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母公司现金流量表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务
收到的现金
55,539,354.96 74,864,984.28
收到的税费返还
收到其他与经营活动
有关的现金
118,237,686.81 19,841,766.87
经营活动现金流入
小计
173,777,041.77 94,706,751.15
购买商品、接受劳务
支付的现金
4,849,248.52
支付给职工以及为职
工支付的现金
4,163,577.88 3,176,770.84
支付的各项税费 16,683,529.21 14,237,510.79
支付其他与经营活动
有关的现金
43,773,424.61 73,321,897.14
经营活动现金流出
小计
64,620,531.70 95,585,427.29
经营活动产生的
现金流量净额
109,156,510.07 -878,676.14
二、投资活动产生的现金
流量：
收回投资收到的现金 144,000,000.00
取得投资收益收到的
现金
处置固定资产、无形
资产和其他长期资产收回
的现金净额
处置子公司及其他营
业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动
有关的现金
57,428,222.49
投资活动现金流入
小计
201,428,222.49
购建固定资产、无形
资产和其他长期资产支付
的现金
40,372,656.00 140,896,895.40
投资支付的现金 59,000,000.00 20,000,000.00
取得子公司及其他营 69,974,907.97 3,071,752.41海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 28 页 共 37 页
业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动
有关的现金
484,050,000.00
投资活动现金流出
小计
653,397,563.97 163,968,647.81
投资活动产生的
现金流量净额
-451,969,341.48 -163,968,647.81
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 430,000,000.00 185,000,000.00
收到其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流入
小计
430,000,000.00 185,000,000.00
偿还债务支付的现金 20,000,000.00 30,000,000.00
分配股利、利润或偿
付利息支付的现金
45,863,603.33 7,101,181.84
支付其他与筹资活动
有关的现金
10,000,000.00 975,000.00
筹资活动现金流出
小计
75,863,603.33 38,076,181.84
筹资活动产生的
现金流量净额
354,136,396.67 146,923,818.16
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
增加额
11,323,565.26 -17,923,505.79
加：期初现金及现金
等价物余额
1,897,286.47
六、期末现金及现金等价
物余额
13,220,851.73 -17,923,505.79
法定代表人：林端 主管会计工作负责人：叶耀华 会计机构负责人：张玉玲海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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合并所有者权益变动表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
归属于母公司所有者权益
项目
实收资本（或股
本）
资本公积
减：
库存
股
专
项
储
备
盈余
公积
一般
风险
准备
未分配利润 其他
少数股东权益所有者权益合计
一、上年年末
余额
938,551,974.00 695,577,288.52 -97,962,844.44 2,972,927.95 1,539,139,346.03
加：会
计政策变更
前
期差错更正
其
他
二、本年年初
余额
938,551,974.00 695,577,288.52 -97,962,844.44 2,972,927.95 1,539,139,346.03
三、本期增减
变动金额（减
少以“－”号
填列）
24,353,415.07 158,734,476.48 -1,512,148.74 181,575,742.81
（一）净利润 158,734,476.48 -1,737,751.06 156,996,725.42
（二）其他综
合收益
24,353,415.07 24,353,415.07
上述（一）和
（二）小计
24,353,415.07 158,734,476.48 -1,737,751.06 181,350,140.49
（三）所有者
投入和减少
资本
225,602.32 225,602.32海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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1．所有者投
入资本
2．股份支付
计入所有者
权益的金额
3．其他 225,602.32 225,602.32
（四）利润分
配
1．提取盈余
公积
2．提取一般
风险准备
3．对所有者
（或股东）的
分配
4．其他
（五）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
（六）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 3 页 共 37 页
四、本期期末
余额
938,551,974.00 719,930,703.59 60,771,632.04 1,460,779.21 1,720,715,088.84
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
归属于母公司所有者权益
项目
实收资本（或股
本）
资本公积
减：
库存
股
专
项
储
备
盈
余
公
积
一
般
风
险
准
备
未分配利润 其他
少数股东权益所有者权益合计
一、上年年末余
额
938,551,974.00 695,577,288.52 -227,713,980.80 1,406,415,281.72
加：
会计政策变更
前期
差错更正
其他
二、本年年初余
额
938,551,974.00 695,577,288.52 -227,713,980.80 1,406,415,281.72
三、本期增减变
动金额（减少以
“－”号填列）
129,751,136.36 2,972,927.95 132,724,064.31
（一）净利润 129,751,136.36 129,751,136.36
（二）其他综合
收益
-527,072.05 -527,072.05
上述（一）和（二）
小计
129,751,136.36 -527,072.05 129,224,064.31
（三）所有者投
入和减少资本
3,500,000.00 3,500,000.00海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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1．所有者投入资
本
3,500,000.00 3,500,000.00
2．股份支付计入
所有者权益的金
额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险
准备
3．对所有者（或
股东）的分配
4．其他
（五）所有者权
益内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余
额
938,551,974.00 695,577,288.52 -97,962,844.44 2,972,927.95 1,539,139,346.03
法定代表人：林端 主管会计工作负责人：叶耀华 会计机构负责人：张玉玲海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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母公司所有者权益变动表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
项目 实收资本（或股
本）
资本公积
减：
库存
股
专
项
储
备
盈余
公积
一般
风险
准备
未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末
余额
938,551,974.00 695,577,288.52 -96,438,239.63 1,537,691,022.89
加：会
计政策变更
前
期差错更正
其
他
-737,900.86 -737,900.86
二、本年年初
余额
938,551,974.00 695,577,288.52 -97,176,140.49 1,536,953,122.03
三、本期增减
变动金额（减
少以“－”号
填列）
24,353,415.07 107,861,019.20 132,214,434.27
（一）净利润 107,861,019.20 107,861,019.20
（二）其他综
合收益
24,353,415.07 24,353,415.07
上述（一）和
（二）小计
24,353,415.07 107,861,019.20 132,214,434.27
（三）所有者
投入和减少
资本
1．所有者投
入资本
2．股份支付
计入所有者
权益的金额
3．其他
（四）利润分
配
1．提取盈余
公积
2.提取一般
风险准备
3．对所有者
（或股东）的
分配
4．其他
（五）所有者
权益内部结
转海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
（六）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末
余额
938,551,974.00 719,930,703.59 10,684,878.71 1,669,167,556.30
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
项目 实收资本（或股
本）
资本公积
减：
库存
股
专
项
储
备
盈余
公积
一般
风险
准备
未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末
余额
938,551,974.00 695,577,288.52 -227,597,316.08 1,406,531,946.44
加：会
计政策变更
前
期差错更正
其
他
二、本年年初
余额
938,551,974.00 695,577,288.52 -227,597,316.08 1,406,531,946.44
三、本期增减
变动金额（减
少以“－”号
填列）
130,421,175.59 130,421,175.59
（一）净利润 130,421,175.59 130,421,175.59
（二）其他综
合收益
上述（一）和
（二）小计
130,421,175.59 130,421,175.59
（三）所有者
投入和减少
资本
1．所有者投
入资本
2．股份支付
计入所有者海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 3 页 共 37 页
权益的金额
3．其他
（四）利润分
配
1．提取盈余
公积
2.提取一般
风险准备
3．对所有者
（或股东）的
分配
4．其他
（五）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
（六）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末
余额
938,551,974.00 695,577,288.52 -97,176,140.49 1,536,953,122.03
法定代表人：林端 主管会计工作负责人：叶耀华 会计机构负责人：张玉玲海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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9.3 本报告期无会计政策、会计估计的变更。
9.4 本报告期无前期会计差错更正。
9.5 企业合并及合并财务报表
9.5.1 合并范围发生变更的说明
（1）本期新增纳入合并范围的子公司
公司名称 变更原因 变更日期
北京正和东都置业有限公司 投资设立 2009 年4 月13 日
柳州华桂纺织品贸易有限公司 收购股权 2009 年12 月7 日
天津天誉轩置业有限公司 收购股权 2009 年12 月29 日
北京东樽房地产有限公司 收购股权 2009 年12 月3 日
注：
①公司全资子公司广西正和商业管理有限公司于2009 年11 月26 日与曲琳签订股权转让协议，收购广
西柳州华桂纺织品贸易有限公司100％的股权，并于2009 年12 月7 日办理了工商变更登记。
②公司于2009 年11 月5 日与誉轩投资有限公司签订股权转让协议，收购其持有的天津天誉轩置业有
限公司100%股权，于2009 年12 月29 日股权款项交割并办理工商变更登记。
③公司于2009 年12 月2 日与北京益佳华德商贸有限公司签订股权转让协议，收购其持有的北京东樽
房地产开发有限公司90%股权，并于2009 年12 月3 日办理了工商变更登记。
（2）本期不再纳入合并范围的子公司：北京正和鸿远置业有限责任公司。
注：北京正和鸿远置业有限责任公司（以下简称正和鸿远）系由本公司于2008 年5 月6 日以现金1,000
万元出资设立，企业法人营业执照号110101011002264，注册资本和实收资本均为人民币1,000 万元，
公司住所：北京市东城区海运仓1 号海运仓国际大厦605 室（东二环），公司类型为其他有限责任公
司，法人代表：赵娜，经营范围：房地产开发、投资管理、投资咨询、销售建筑材料、机械设备。
2008 年12 月21 日本公司与北京安捷畅达物流有限公司（以下简称安捷畅达物流）签署股权转让协议，
本公司将其所持正和鸿远35%的股权转让给安捷畅达物流，转让价格为13,000 万元，该股权转让后本
公司和安捷畅达物流分别持有正和鸿远65%和35%股权。
2009 年4 月24 日，本公司与安捷畅达物流签署股权转让协议，将其所持正和鸿远16%的股权转让给安
捷畅达物流，股权转让价格为8,000 万元，该股权转让后本公司持有正和鸿远49%股权，丧失控制权，
正和鸿远不再纳入本公司报表合并范围。本次股权转让已于2009 年7 月3 日办理工商变更登记。
正和鸿远处置日（2009 年6 月30 日）资产总额为342,527,680.35 元，负债总额为338,920,559.97
元，所有者权益总额为3,607,120.38 元；上一会计期间资产负债表日资产总额为268,024,030.63 元，
负债总额为259,529,950.76 元，所有者权益总额为8,494,079.87 元；本期期初至处置日的收入总额
为0 元，成本费用总额为4,886,959.49 元，净利润为-4,886,959.49 元。
9.5.2 本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体
9.5.2.1 本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经
营实体
单位:元 币种:人民币
名称 期末净资产 本期净利润
北京正和东都置业有限公司 50,949,287.02 -50,712.98
柳州华桂纺织品贸易有限公司 9,963,475.30 -43,910.20
北京东樽房地产有限公司 44,929,817.88 -273,152.43
天津天誉轩置业有限公司 114,623,156.13
9.5.2.2 本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的
经营实体
单位:元 币种:人民币
名称 处置日净资产 期初至处置日净利润
北京正和鸿远置业有限责任公司 3,607,120.38 -4,886,959.49海南正和实业集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 5 页 共 37 页
9.5.3 本期发生的非同一控制下企业合并
单位:元 币种:人民币
被合并方 商誉金额 商誉计算方法
柳州华桂纺织品贸易有限公司 0
天津天誉轩置业有限公司 0
北京东樽房地产有限公司 0
9.5.4 本期出售丧失控制权的股权而减少子公司
子公司 出售日 损益确认方法
北京正和鸿远置业有限责任公
司
2009 年6 月30 日 处置价格-权益法下的股权价值
