*ST祥龙：拟土地征收涉及的资产及损失补偿评估项目评估报告2013-09-27
众联资产评估有限公司
ZHONG LIAN
A S S E T S ＆ A P P R A I S A L C O . , LT D
武汉祥龙电业股份有限公司拟土地征收
涉及的资产及损失补偿评估项目
评估报告
鄂众联评报字[2013]第 100 号
（第一册）
湖北众联资产评估有限公司
二○一三年九月二十七日
武汉祥龙电业股份有限公司拟土地征收涉及的资产及损失补偿评估项目评估报告书
目 录
第一部分、声 明 ........................................................1
第二部分、评估报告摘要 ..................................................4
第三部分、评估报告正文 ..................................................7
一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者 .......................... 8
二、评估目的 .................................................................................................................. 9
三、评估对象和评估范围 ............................................................................................ 10
四、价值类型及其定义 ................................................................................................ 13
五、评估基准日 ............................................................................................................ 13
六、评估依据 ................................................................................................................ 13
七、评估方法 ................................................................................................................ 16
八、评估程序实施过程和情况 .................................................................................... 21
九、评估假设 ................................................................................................................ 22
十、评估结论 ................................................................................................................ 23
十一、特别事项说明 .................................................................................................... 24
十二、评估报告使用限制说明 .................................................................................... 25
十三、评估报告日 ........................................................................................................ 25
第四部分、评估报告附件 .................................................27
一、委托方营业执照 .................................................. 28
二、评估对象所涉及的主要权属证明资料 ................................ 29
三、委托方和相关当事方的承诺函 ...................................... 30
四、评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证明 ...................... 33
五、评估对象涉及的财务资料 .......................................... 34
六、经济行为文件和评估业务约定书 .................................... 35
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武汉祥龙电业股份有限公司拟土地征收涉及的资产及损失补偿评估项目评估报告书
第一部分、声 明
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注册资产评估师声明
武汉祥龙电业股份有限公司：
1、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独
立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是
客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认；所
提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责
任。
3、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方
没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
4、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评
估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产
的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方
及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
评估对象的法律权属及其证明资料系委托方提供，对评估对象法律权属的确认或
发表意见超出注册资产评估师执业范围，本评估报告不应当被认为是注册资产评估
师对评估对象的法律权属提供保证。
5、我们出具的评估评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件限制，评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时，应充分考虑本报告中载
明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
6、评估结论的使用在评估报告中载明的评估基准日一年内有效。评估报告使用
者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
7、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专
业评估经验。评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
8、注册资产评估师执行资产评估业务是对评估对象价值进行估算并发表专业意
见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现
价格的保证。
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武汉祥龙电业股份有限公司拟土地征收涉及的资产及损失补偿评估项目评估报告
9、本评估报告仅供委托方、产权持有单位和本评估报告载明的其他评估报告使
用者为本报告所列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他
目的和用途，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
10、评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意
向他人提供或公开。未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露
于公开媒体，法律、法规另有规定的除外。
11、本评估报告书含有若干附件，所有附件均为本报告书的正式组成部分，与正
文具有同等法律效力。
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第二部分、评估报告摘要
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武汉祥龙电业股份有限公司拟土地征收涉及的资产及损失补偿评估项目评估报告
武汉祥龙电业股份有限公司拟
土地征收涉及的资产及损失补偿评估项目
评估报告
鄂众联评报字[2013]第 100 号
摘 要
湖北众联资产评估有限公司接受武汉祥龙电业股份有限公司的委托，根据有关法
律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法的评估方法，按照必要的评估
程序，对拟土地征收涉及的资产和职工安置补偿费进行了评估，对评估对象在 2013
年 7 月 31 日这一评估基准日所表现的市场价值进行了评定估算。现将资产评估情况揭
示如下：
一、评估目的：本次资产评估目的是为武汉祥龙电业股份有限公司拟土地征收事
宜，对所涉及的资产和职工安置补偿费在 2013 年 7 月 31 日的市场价值进行分析、估
算，并发表专业意见。
二、评估对象和评估范围：本次评估对象为武汉祥龙电业股份有限公司拟土地征
收所涉及的位于武汉市洪山区葛化街化工路 31 号武汉祥龙电业股份有限公司厂区的
资产和职工安置补偿费，其所对应的具体评估范围包括武汉祥龙电业股份有限公司的
八宗土地使用权及其地上房屋建筑物和构筑物、机器设备、存货以及职工安置补偿费。
具体范围为产权持有单位提供的审计后“各类资产评估申报明细表”上所列内容。
三、价值类型：本次资产评估价值类型为市场价值类型。即是指自愿买方和自愿
卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平
交易的价值估计数额。
四、评估基准日：2013 年 7 月 31 日
五、评估方法：依据评估特定目的和资产继续使用的基本假设，以及评估对象资
产特征，本次评估采用成本法。
六、评估结论与报告使用有效期：
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武汉祥龙电业股份有限公司拟土地征收涉及的资产及损失补偿评估项目评估报告
在实施了上述资产评估程序和方法后，对武汉祥龙电业股份有限公司拟土地征收
涉及的资产和职工安置补偿费在 2013 年 7 月 31 日这一基准日所表现的市场价值反映
如下（金额单位：人民币万元）：
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100%
1 存货 3,008.84 3,005.51 -3.33 -0.11
2 固定资产 26,921.47 28,188.68 1,267.21 4.71
3 土地使用权 16,267.09 76,068.34 59,801.25 367.62
4 资产总计 46,197.40 107,262.53 61,065.13 132.18
在评估基准日 2013 年 7 月 31 日资产继续使用前提下，武汉祥龙电业股份有限公
司纳入评估范围的资产账面值为 46,197.40 万元；评估值为 107,262.53 万元，增值
61,065.13 万元，增值率 132.18%。
另外，经分析测算，武汉祥龙电业股份有限公司职工安置补偿费金额为 19,997.96
万元。
根据国家有关部门规定，评估报告使用有效期为一年（2013 年 7 月 31 日至 2014
年 7 月 30 日）。超过一年，需重新进行资产评估。
七、重要提示：本评估报告仅供委托方、产权持有单位和本评估报告载明的其他
评估报告使用者为本报告所列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得
用于其他目的和用途。未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。未征
得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规
另有规定的除外。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结
论，应当阅读评估报告正文。
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第三部分、评估报告正文
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武汉祥龙电业股份有限公司拟
土地征收涉及的资产及损失补偿评估项目
评估报告
鄂众联评报字[2013]第 100 号
武汉祥龙电业股份有限公司：
湖北众联资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估
准则、资产评估原则，采用成本法的评估方法，按照必要的评估程序，对武汉祥龙电
业股份有限公司拟土地征收涉及的资产及职工安置补偿费在 2013 年 7 月 31 日的市场
价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者
（一）委托方
名 称：武汉祥龙电业股份有限公司
住 所：武汉市洪山区葛化街化工路 31 号
注册资本：人民币叁亿柒仟肆佰玖拾柒万柒仟贰佰圆整
公司类型：上市股份有限公司
法定代表人：杨守锋
经营范围：发电、供电、供热；发电设备及配件、仪器仪表销售、安装、维修；
本公司电厂废次资源的综合利用；供发电技术、化工原料和精细化工产品技术开发、
成果转让、咨询、人才培训、技术服务；自营和代理各类商品和技术的进出口（但国
家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外）；建筑材料、机械电器产品、石油
制品（不含成品油）、汽车配件销售；化工产品的生产；蓄电池用 PVC 烧结隔板制造；
承接高、低压电气设备及线路安装、调试、检修；金属结构加工；化工机械工程安装；
防腐油漆及涂料的喷刷；硬质 PVC 设备制作、安装；槽车出租。（国家有专项规定的
项目经审批后或凭许可证件在核定的经营范围和经营期限内方可经营）
武汉祥龙电业股份有限公司（下称祥龙电业）是在武汉葛化集团有限公司热电厂
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的基础上，于 1993 年由武汉葛化集团有限公司、武汉华原能源物资开发公司、武汉市
电力开发公司、武汉建设投资公司、武汉市汉口建银房地产开发公司共同发起，经武
汉市经济体制改革委员会武体改[1993]56 号文批准，以定向募集方式设立的一家股份
制企业，成立时定向发行人民币普通股 7000 万股，其中国有法人股及社会法人股 6285
万股，内部职工股 715 万股。1996 年 10 月，中国证券监督管理委员会以证监发
{1996}224.225 号文批准公司向社会公开发行人民币普通股 1385 万股，1996 年 11 月 1
日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市交易（证券代码：600769）。截止 2013 年 7
月 31 日，公司总股本为 37,497.72 万股。
祥龙电业现包括氯碱厂、树脂厂、有机厂、炭黑厂、隔板厂等产品生产单位及与
生产经营关联度较大的运输公司、机电公司、计控厂、供水厂等辅助单位。生产经营
四大系列产品：氯碱系列、高分子材料系列、有机精细化工系列及热电系列，拥有自
备热电厂、水厂及码头、铁路专用线和污水处理厂等，与生产配套的基础设施上比较
完善。
受宏观经济环境、下游市场需求严重不足等因素影响，祥龙电业主导产品市场情
况不佳，亏损日益加剧，为避免造成更大亏损，保护投资者权益，公司于 2012 年 6
月停产。
祥龙电业主要会计政策：执行企业会计准则（2006），采用公历制，即每年自 1
月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度，记账本位币为人民币，会计核算以权责发
生制为记账基础，一般采用历史成本作为计量属性。
（二）产权持有单位
产权持有单位同委托方。
（三）委托方以外的其他评估报告使用者
根据本次经济行为和评估目的，经与委托方协商，确定委托方以外的其他评估
报告使用者为武汉祥龙电业股份有限公司股东、国有资产管理部门、土地整理储备部
门等。
二、评估目的
本次资产评估目的是为武汉祥龙电业股份有限公司拟土地征收事宜，对所涉及的
资产和职工安置补偿费在 2013 年 7 月 31 日的市场价值进行分析、估算，并发表专业
意见。
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三、评估对象和评估范围
本次评估的评估对象为武汉祥龙电业股份有限公司拟土地征收涉及的位于武汉
市洪山区葛化街化工路 31 号武汉祥龙电业股份有限公司厂区的资产和职工安置补偿
费，资产所对应的具体评估范围包括武汉祥龙电业股份有限公司八宗土地使用权账面
值 16,267.09 万元及其地上房屋建筑物和构筑物账面值 5,054.51 万元、机器设备账面值
21,866.96 万元及存货账面值 3,308.84 万元，以上资产已于 2012 年 6 月停止使用。另
外，职工安置补偿费也纳入本次评估范围。主要资产简述如下：
存货主要为生产经营用原材料、周转材料及产成品。
房屋建筑物类资产，主要为武汉祥龙电业股份有限公司的生产厂房、办公用房、
其他配套用房及构筑物。房屋建筑物的结构型式中，主要有钢混、钢、砖混及砖木结
构。房屋建筑物类资产均为自建形成，建成时间在 1958 年至 2012 年之间，建成年代
跨度较大。武汉祥龙电业股份有限公司房屋建筑物处于高腐蚀、高污染环境中，且由
于企业已停产，无法对房屋建筑物进行维护保养，房屋保养情况较差，基本停止使用。
机器设备主要是氯碱生产线，氯化苯生产线，树脂生产线，隔板生产线，炭黑生
产线、建材砖生产线、热电厂发电设备以及运输公司铁路及槽车等。老的生产线因市
场和工艺落后已停产多年，受行业产能过剩的大环境影响，公司通过技术改造和科技
创新，2011 年新建了 10 万吨离子膜烧碱和 4 万吨氯化苯生产线各一条，但终因行业
大环境和公司内部问题的影响，使得公司出现连续的巨大亏损，最终被迫于 2012 年 6
月全线停产。
土地使用权地处武汉市东郊（距主城区 20 公里）。北滨长江，南临京珠、沪蓉
高速公路交汇处和南接武汉--上海铁路，长江南岸有公司自备专业码头，水、陆交通
十分便捷。所在地区供水、供电、电讯及学校、医院等公用系统完备。
宗地 1 以出让方式取得，位于武汉市洪山区葛化街葛化厂内，四至为：东临道路，
南临左岭路，西临吕墩村、花园村，北临吕墩村；宗地土地使用证证号为武国用（2010）
第 506 号，土地用途为工业，土地证载面积为 47116.40 平方米，土地级别为工业五级，
土地使用权类型为出让，登记时间为 2010 年 10 月 21 日，土地使用权终止日期为 2048
年 03 月 24 日，地号为 G1010010199，图号为 1070-1、2、5，土地剩余使用年限为 34.65
年。
宗地 2 以出让方式取得，位于武汉市洪山区葛化街葛化厂内，四至为：东临氯碱
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厂，南临热电厂，西临吕墩村，北临武汉化工二厂、吕墩村；宗地土地使用证证号为
武国用（2010）第 504 号，土地用途为工业，土地证载面积为 178312.17 平方米，土
地级别为工业五级，土地使用权类型为出让，登记时间为 2010 年 10 月 21 日，土地使
用权终止日期为 2048 年 03 月 24 日，地号为 G1010010008，图号无，土地剩余使用年
限为 34.65 年。
宗地 3 以出让方式取得，位于武汉市洪山区葛化街葛化厂内，四至为：东临吕墩
村，南临左岭路，西临树脂厂，北临吕墩村；宗地土地使用证证号为武国用（2010）
第 508 号，土地用途为工业，土地证载面积为 50601.24 平方米，土地级别为工业五级，
土地使用权类型为出让，登记时间为 2010 年 10 月 21 日，土地使用权终止日期为 2048
年 03 月 24 日，地号为 G05010006，图号为-1060、-1070，土地剩余使用年限为 34.65
年。
宗地 4 以出让方式取得，位于武汉市洪山区葛化厂内，四至为：东临道路，南临
氯碱配套厂，西临铁路，北临氯碱配套厂、吕墩村；宗地土地使用证证号为武国用（2010）
第 507 号，土地用途为工业，土地证载面积为 98754.01 平方米，土地级别为工业五级，
土地使用权类型为出让，登记时间为 2010 年 10 月 21 日，土地使用权终止日期为 2047
年 05 月 13 日，地号为 G05010004，图号为 1046-13、14、1060-1、2，土地剩余使用
年限为 33.78 年。
宗地 5 以出让方式取得，位于武汉市洪山区葛化街葛化厂内，四至为：东临道路，
南临吕墩村，西临铁路、氯碱配套厂，北临氯碱配套厂；宗地土地使用证证号为武国
用（2010）第 505 号，土地用途为工业，土地证载面积为 51703.98 平方米，土地级别
为工业五级，土地使用权类型为出让，登记时间为 2010 年 10 月 21 日，土地使用权终
止日期为 2043 年 06 月 24 日，地号为 G05010003，图号为 1060-5、6、9，，土地剩余
使用年限为 29.90 年。
宗地 6 以出让方式取得，位于武汉市洪山区葛化街武黄公路边，四至为：东临特
种树脂厂，南临左岭路，西临铁路，北临氯碱配套厂、吕墩村；宗地土地使用证证号
为武国用（2010）第 460 号，土地用途为工业，土地证载面积为 143995.59 平方米，
土地级别为工业五级，土地使用权类型为出让，登记时间为 2010 年 9 月 17 日，土地
使用权终止日期为 2060 年 04 月 14 日，地号为 G05010016，图号为 1060-9、-10、-11、
-13、-14、-15、1070-2、-3，土地剩余使用年限为 46.71 年。
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宗地 7 以出让方式取得，位于武汉市洪山区葛化街化工路，四至为：东临葛化集
团生活区，南临特种树脂厂，西临氯碱配套厂、氯碱厂，北临葛化街；宗地土地使用
证证号为武国用（2010）第 418 号，土地用途为工业，土地证载面积为 146117.85 平
方米，土地级别为工业五级，土地使用权类型为出让，登记时间为 2010 年 8 月 27 日，
土地使用权终止日期为 2060 年 04 月 14 日，地号为 G05010015，图号为 1046、1060，
土地剩余使用年限为 46.71 年。
宗地 8 以出让方式取得，位于武汉市洪山区葛化街化工路，四至为：东临吕墩村，
南临吕墩村，西临吕墩村，北临吕墩村；宗地土地使用证证号为武国用（2010）第 459
号，土地用途为工业，土地证载面积为 13181.89 平方米，土地级别为工业五级，土地
使用权类型为出让，登记时间为 2010 年 9 月 17 日，土地使用权终止日期为 2060 年
04 月 14 日，地号为 G05010013，图号为 1060-8、1061-5，土地剩余使用年限为 46.71
年。
截止评估基准日，纳入本次评估范围的武国用（2010）第 506 号等七宗土地使用
权及其地上房屋建筑物已抵押。2013 年 9 月 17 日上述资产全部解押。
以上纳入评估范围的具体资产，以产权持有单位提供的“各类资产评估申报明细
表”为准。本次纳入评估范围的各项资产与委托评估（资产评估委托约定书）中确定
的范围一致。
以上评估范围与委托评估的范围及产权持有单位所申报评估的资产范围一致，并
且经众环海华会计师事务所有限公司审计。审计报告号为：截止 2013 年 7 月 31 日，
祥龙电业公司累计未弥补亏损-139,339.17 万元，流动负债高于流动资产 104,445.91 万
元，股东权益合计-60,802.15 万元；公司主营业务利润自 2008 年起连续 6 年亏损、营
运资金出现负数；祥龙电业公司管理层已在财务报表附注中披露了拟采取的改善措
施，但祥龙电业公司的持续经营能力仍存在重大不确定性。”。评估师在评估过程中
已考虑了企业的经营情况对资产价值的影响，该强调事项不影响评估结论。
以上纳入评估范围的具体资产，以委托方和产权持有单位提供的审计后“各类资
产评估申报明细表”为准。
本次纳入评估范围的各项资产与委托评估（资产评估业务约定书）中确定的范围
一致。
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四、价值类型及其定义
资产评估中的价值类型是指人们按照某种标准对资产评估结果及其表现形式的
价值属性的抽象和归类。
本次评估目的为土地征收补偿提供价值参考，充分考虑了评估目的、市场条
件、评估对象自身条件、以及国家关于评估方面的相关规定，确定本次资产评估价
值类型为市场价值类型。即是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目选定的资产评估基准日是 2013 年 7 月 31 日。
评估基准日是根据本次评估的特定目的，由委托方确定。其成立的理由和条件
是：
（一）与企业财务报告期相衔接；
（二）与委托方的经济行为实现日相接近。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选
取等均以此日企业内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。
本次资产评估所采用的价格水平（资料）均系评估基准日公开市场的有效价格标
准。
六、评估依据
（一）行为依据
1、《武汉东湖新技术开发区管委会关于收回武汉祥龙电业股份有限公司国有土
地使用权的批复》(武新管规【2013 年】19 号)；
2、武汉东湖新技术开发区国土资源和规划局《关于收回武汉祥龙电业股份有限
公司国有土地使用权的通知》；
3、湖北众联资产评估有限公司与武汉祥龙电业股份有限公司签订的《资产评估
业务约定书》。
（二）法律依据
1、《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五
次会议通过）；
2、《中华人民共和国企业国有资产法》（2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民
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代表大会常务委员会第五次会议通过）；
3、《国有资产评估管理办法》国务院 1991 年第 91 号令；
4、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第 12
号（2005 年 8 月 25 日）；
5、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274
号)；
6、《国有资产评估管理若干问题的规定》财政部令第 14 号（2001 年 12 月 31
日）；
7、《企业国有产权转让管理暂行办法》国务院国资委、财政部第 3 号令（2003
年 12 月 31 日）；
8、《关于企业国有产权转让有关事项的通知》国务院国资委国资产权发（2006）
306 号；
9、《中华人民共和国增值税暂行条例》（2008 年 11 月 5 日国务院第 34 次常务
会议修订）；
10、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第 72 号，
2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；
11、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第 28 号，2004 年
8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
12、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第 256 号）；
13、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共
和国国务院令第 55 号，1990 年 5 月 19 日）
14、国土资源部《关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资
发[2000]105 号）；
15、《城镇土地估价报告规程 GB/T18508-2001》；
16、《房地产估价规范 GB/T50291-1999》；
17、《湖北省土地管理实施办法（第二次修正）》；
18、《湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》 (湖北省人民政府 45
号令) ；
19、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011 年 1 月 21 日国务院第 590 号令）；
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20、《企业会计准则—基本准则》财政部令第 33 号（2006 年 2 月 15 日）。
（三）准则依据
1、《资产评估准则——基本准则》（财企[2004]20 号）；
2、《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20 号）；
3、《资产评估准则——评估报告》（中评协[2007]189 号）；
4、《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189 号）；
5、《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2007]189 号）；
6、《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
7、《资产评估准则——机器设备》（中评协[2007]189 号）；
8、《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189 号）；
9、《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协〔2012〕248 号）；
10、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）；
11、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
12、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218 号）；
13、《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）。
（四）权属依据
1、企业营业执照；
2、企业产权登记证（国有企业）；
3、土地和房产权属证明文件；
4、车辆行驶证及相关权属证明；
5、重大机器设备的购置发票。
（五）取价依据
1、2008 年《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》；
2、2008 年《湖北省安装工程消耗量定额及单位估价表》；
3、2008 年《湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》；
4、2000 年《全国统一建筑安装工程工期定额》；
5、武汉市房屋重置价格标准的通知（武价房字[2004]74 号）；
6、武汉市建筑安装工程造价指数，武汉市建设项目应收取各种规费标准的文件；
7、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；
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8、原城乡建设环境保护部《房屋完损等级评定标准》；
9、武汉市土地级别与基准地价更新资料；
10、武汉市关于土地征用及开发的各项政策法规；
11、《资产评估常用数据与参数手册》；
12、国家有关部门公布的物价指数；
13、机械工业信息研究院 2013 年《中国机电产品报价手册》、《全国汽车报价
及评估》、《电脑报》等价格资料；网上询价；
14、评估咨询网《机电设备价格参数及报价信息查询系统》；
15、巨灵财经网《巨灵金融服务平台》；
16、有关设备生产厂家或经销商提供的价格资料，市场调查价格；
17、国务院 2000 年第 294 号令《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；
18、商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报废
标准规定》；
19、中国人民银行金融机构贷款基准利率表。
20、企业机器设备使用及管理部门提供的《重大设备鉴定表》，设备运行记录及
检修记录、生产工艺流程、设备管理制度等有关资料；
21、产权持有单位提供的有关文字资料、证件、图纸及相关资料；
22、产权持有单位提供的有关决算书及预（结）算书等工程建设资料；
23、产权持有单位提供的权属声明、各项合同、会计凭证、会计报表及其他会计
资料；
24、产权持有单位提供的《资产评估申报明细表》；
25、近期竣工类似工程综合经济指标；
26、评估人员现场勘察记录工作底稿。
七、评估方法
A. 资产
根据资产评估准则的有关规定，资产评估的基本方法有市场法、收益法、成本
法，市场法是指在市场上选择若干相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影
响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各
项调整结果，确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法，市场法的适用条件
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为：①存在着三个及三个以上具有可比性的参照物；②价值影响因素明确，并且可
以量化。收益法是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折
算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法，收益法
的适用条件为：①资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算；②未来
收益可以正确预测。成本法即是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评
估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧
贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额为被评估资产评估值的一种方法。成本法也可
以首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成
本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。
根据上述评估方法定义及适用条件，委托方的资产拟土地征收涉及的资产及损
失，目前在市场上很难找到具有可比性的参照物，据此不适用市场法；其土地征收
资产所带来的效益与企业的经营收入之间很难分割，更不可能有稳定的比例关系，
据此不适用收益法。依据本次评估特定目的和继续使用的基本假设，以及评估对象
的特征和价值类型，本次资产评估主要采用成本法，成本法评估结果可以较好地反
映了资产持续使用的价值，成本法其基本计算公式为：
评估值=重置价值-实体性陈旧贬值-经济性陈旧贬值-功能性陈旧贬值
或，评估值=重置价值×成新率
各类资产的评估方法简述如下：
1、关于设备类资产的评估
评估值=重置全价×成新率
（1）重置全价的确定
①国产机器设备和电子设备：以询市价为主，询价的主要来源：一是机械部 2013
年出版的《中国机电产品报价手册》等价格资料；二是向生产厂家和经销单位进行
的同类设备的询价；三是网上查价。
电子设备主要根据网上寻价，同时根据电子设备的市场动态、下浮情况分析、
计算得来。对于已停产、市场上无相同新商品出售的设备，采用二手市场价评估。
运输费率的确定：充分考虑生产厂家的运输距离、交通条件、设备重量和价值，
确定一个适当的比例；对能享受送货优惠的，不考虑运输费。
安装费率的确定：根据设备的精度要求、安装的难易程度，确定一个适当的比
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例；不需安装设备不考虑安装费。
对价值较高的设备，根据其合理的安装调试周期（月份），按照中国人民银行公
布的贷款利息率，计入资金成本。
运用公式：
重置全价=现行市场参考单价×(1+运安调试费率)+资金成本
②进口机器设备：根据替代性原则，凡国内有替代的单台设备，按国内类似设备
进行评估；无国内替代设备的项目，查询收集该设备 FOB 价（离岸价）或 CIF 价（到
岸价），或根据进口设备的购置原价，考虑进口国或地区通货升贬情况、汇率变化及
国家规定的税费等因素再计算国内运费、安装调试费、资金成本等费用，由此确定其
重置成本。
重置成本=（FOB 价+途中保险费+国外运杂费）×基准日外汇汇率+进口关税 +银
行及其他手续费+国内运杂费+安调费+工程建设其他费用+资金成本及其它合理费用
及：重置成本=CIF 价×基准日外汇汇率+进口关税+银行及其他手续费+国内运杂
费+安调费+工程建设其他费用+资金成本及其它合理费用
③车辆重置全价：根据现行市场成交价格，加上购置附加税和牌照等费用计算得
出。
（2）确定成新率
依据国家有关技术经济、财税政策，通过查阅设备的技术档案、现场考察，从设
备的实际技术状况、负荷率和利用率、工作环境、维护保养等方面综合考虑其损耗，
从而确定尚可使用年限，计算提出年限法的成新率，年限法的成新率计算公式为：
成新率=[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]×100%；
成新率=（经济使用寿命年限-已使用年限）/经济使用寿命年限]×100%
①专用设备：本次评估的机器设备主要为化工专用设备，已全面停产一年多，老
的生产线因工艺落后已停产多年。根据化工设备的特点，特别是烧碱化工的强腐蚀性，
设备停产多年以后基本已报废，对于 2012 年 6 月停产的两条新建生产线需要考虑由
于停工造成的实体性贬值，以及行业产能过剩、企业现状、未来生产经营的不确定性
造成的经济性贬值。
②通用设备：依据国家有关技术经济、财税政策，通过查阅机器设备的技术档案、
现场考察，从机器设备的实际技术状况、负荷率和利用率、工作环境、确定其技术成
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新率。
综合成新率=理论成新率×40%+技术鉴定成新率×60%
技术鉴定成新率通过打分法获得。
②运输车辆：依据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机
动车强制报废标准规定》规定的寿命年限、行驶里程测算出成新率，取其低者确定理
论成新率，综合现场勘察的实际车况确定。
2、关于房产类资产的评估
房产类资产的评估主要采用重置成本法。
重置成本法是基于房屋建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建
筑物在全新状态下的重置全价或成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得
出建筑物评估值的一种评估方法。基本公式如下：
房屋建筑物评估值 = 重置全价×成新率
（1）重置全价的确定
重置全价是指购置或建造全新同类资产所必须付出的成本，基本公式如下：
重置全价＝建安工程造价+前期费用+其他费用+资金成本+利润
①建安工程造价
主要内容包括直接工程费、间接工程费、价差、计划利润、税金等。建安工程造
价通过以下方法取得：
对于工程技术资料完整的项目，采用调整预（结）算的方法，即：根据工程预（结）
算资料，以核实的工程量为基础，套用基准日执行的现行定额，计算出定额直接费，
按规定费用标准依次计取构件增值税、其他直接费、间接费、计划利润、税金、依据
评估基准日当地建筑材料市场价格计算出定额直接费中主要材料价差，计算出建安工
程造价。
对结算资料不齐全，资料难以收集的项目，采用类似工程参照法进行测算，通过
与主要建筑物或典型工程对比分析在结构形式、构件、跨度及功能等方面的差异，据
以调整评估基准日的基准单位造价得出该建筑物的单位造价，套算建筑面积（或长度、
容积）后得出工程造价。
②房屋建筑物前期费用及其它费用
根据武汉市的有关建设工程取费规定，采用其现行标准计算。
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③资金成本
资金成本为该工程正常建设工期内占用资金（包括前期费用、综合造价、其他费
用）的筹资成本，即利息。假定资金在建设期内均匀投入，按评估基准日国内基本建
设贷款利率计算。
④开发者利润
资产开发和制造商的合理收益（即开发者利润）的确定，应以现行行业或社会平
均资产收益水平为依据。
（2）成新率的确定
本次评估采用综合成新率。具体求取过程为：
首先，根据房屋建筑物耐用年限和已使用年限按年限法计算出理论成新率；然后，
评估人员在现场对建筑物结构、装修和配套设施等各组成部分的完好程度及使用保养
状况，根据完损等级评定标准进行鉴定评分，打出现场勘察成新率；最后，对按年限
法计算的成新率和现场鉴定成新率进行算术加权平均，即得出该建筑物的综合成新率。
房屋建筑物成新率公式为：
综合成新率=理论成新率×40%+现场鉴定成新率×60%
理论成新率=[(经济耐用年限—已使用年数)÷经济耐用年限]×100%
勘察成新率由评估人员现场勘察打分评定。
3、关于土地使用权的评估
按照《城镇土地估价规程》的规定，土地使用权评估方法应根据当地地产市场发
育情况，并结合估价对象的具体特点及特定的估价目的等条件适当选择。
经过评估人员实地勘察、分析论证并结合估价对象的区域条件，确定对估价对象
采用成本法逼近法和基准地价系数修正法两种方法分别测算土地价格，最后综合分析
其计算结果，确定估价对象的评估价格。方法选择的主要依据如下：
（1）由于待估宗地当地的征地成本统计资料详实，因此可以选用成本逼近法。
（2）由于估价对象在基准地价覆盖范围内，估价资料详实，因此可以选用基准地
价法进行评估。
（3）由于估价对象宗地土地收益难以准确剥离确定，故不适于使用收益还原法和
剩余法。
（4）无法从土地市场获得与估价对象具有可比性的交易案例，故不适于选用市场
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比较法。
4、关于存货的评估
对存货，主要采用重置成本法或现行市价法。即在清查核实其数量及其在基准
日实际状态的基础上确定重置成本，或以现行市场交易价格为基础确定评估值。
B. 职工安置补偿费
依据国家有关企业人员安置的相关法规政策、委托方提供的武汉祥龙电业股份
有限公司职工安置方案和祥龙职工安置补偿明细表，评估人员对职工安置补偿费进
行测算复核。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关资产评估法律规定、资产评估准则和操作规范要求以及会计核算
的一般原则，按照资产评估委托合同书所约定的事项，我公司已实施了对委托评估
的资产法律性文件与会计记录及相关资料的审核验证，进行了必要的市场调查和交
易价格的比较，以及相应的其他资产评估程序。此次资产评估大体分为四个步骤：
（一）接受委托及准备阶段
⑴ 我公司于 2013 年 8 月 15 日接受武汉祥龙电业股份有限公司的委托，正式受
理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委估的资产构成、
武汉祥龙电业股份有限公司产权界定、经营状况、评估范围、评估目的等有关情
况，与委托方共同商定评估基准日。
⑵签订“资产评估业务约定书”，明确双方各自承担的责任和义务。
⑶在专业人员具体指导下，按照评估规范要求，由产权持有单位作好评估前的
各项准备工作包括资产清查、取证；并对资产评估配合人员进行业务培训，认真填
写“资产清查评估明细表” 、“主要资产调查表”，以及其他需要提供的有关资
料。
⑷依据评估目的、评估范围、资产构成和工作量等有关情况，制定评估工作实
施方案，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。本项目评估人员按各核算单
位分成若干组，各组分别组成四个专业评估小组进行现场评估工作，即机器设备
组、房屋建筑物及土地组、财务组、综合组，并配备了相应的专业评估人员。
⑸进行市场调查，收集和整理有关市场价格信息。
（二）现场清查阶段
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在产权持有单位资产清查的基础上，评估人员根据其提供的资产和负债申报明细资
料，针对资产采用不同的核查方式进行查证，具体方法是：
对存货资产真实性的查证，通过实物盘点方式确认其真实性。
对房屋建筑物，评估人员对照企业提供的评估申报明细表和有关技术资料，逐
项进行核对，包括建筑面积、结构造型、内外装修、附属设施、有形损耗、无形损
耗、大修记录、维护保养等。确定房屋存在的真实性和产权持有单位产权的合法
性。
对机器设备，评估人员按照企业提供的评估申报明细表，逐一进行清查核对，
并通过查阅设备的运行记录、大修记录，了解设备的完好状况，对价格高的关键设备，
请专业人员配合作好技术鉴定；对存在的盘盈、盘亏设备进行详细记录。由企业对上述
情况进行确认，并对账面值进行调整，对需检测、验证的，建议企业办理有关处置手
续。
对土地使用权，根据估价对象的具体情况，核实了土地的登记状况、土地的权利状
况及地上附着物状况，考虑了对地价有影响的各种因素，如：地理位置与自然环境、行
政区划、经济发展和产业布局、土地供给状况及历史文化背景、区域经济地理位置、区
域交通状况、区域基础设施以及个别因素等。
（三）评定估算及综合处理阶段
对采用成本法评估的资产，评估人员进行了必要的市场调查、询价，以现行市
场价格确定重置成本，在清查核实及现场勘察的基础上，考虑实体性贬值、功能性
贬值、经济性贬值等因素后确定评估值。
（四）评估结果的分析和评估报告的撰写阶段
根据各专业小组采用成本法对资产价值的初步评估结果，进行整理、汇总、分
析，撰写资产评估报告书初稿，并向委托方提交。
在与委托方及产权持有单位充分商讨和必要修改后，评估结果及相关资产评估
说明按公司规定程序进行三级复核。全部复核意见反馈回项目组，经充分讨论确定
后，由项目组作进一步修改。最后由项目组完成报告并装订成册，向委托方提供正
式资产评估报告书。
九、评估假设
(一)国家现行的宏观经济、金融以及产业、资源利用、能源、环保等法律、法规、
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政策不发生重大变化；
(二)评估对象的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化；
(三)企业所所提供的财务会计资料及其他资料真实、准确、完整；
(四)企业有关或有事项、诉讼事项、期后事项等重大事项披露充分，纳入评估范
围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
(五)没有考虑与列入评估范围的资产有关系的其他抵押、质押、担保、或有资产、
或有负债等事项基准日后可能发生的对评估结论的影响；
(六)本次评估未考虑通货膨胀、币值变化的影响；
(七)不考虑评估范围以外的法律问题，也不考虑评估基准日后的资产市场变化情
况对评估结论的影响；
(八)无其他不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响；
(九)由于房地产现场勘察日与评估基准日不为同一天，本次估价假定现场勘察日
与评估基准日的房地产权属状况、实体状况一致。
若将来实际情况与上述评估假设产生差异时，将对评估结论产生影响，报告使
用者应在使用本报告时充分考虑评估假设对本评估结论的影响。
十、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、
科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，针对房屋建筑物类、机器
设备类资产采用了成本法，土地使用权采用基准地价系数修正法和成本逼近法对武汉
祥龙电业股份有限公司拟土地征收涉及的资产进行了评估，对职工安置补偿费是根据
委托方和有关方面提供的资料再经过调查分析确定。得出武汉祥龙电业股份有限公司
在评估基准日 2013 年 7 月 31 日纳入评估范围的资产的市场价值如下表 （金额单位：
人民币万元）：
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100%
1 存货 3,008.84 3,005.51 -3.33 -0.11
2 固定资产 26,921.47 28,188.68 1,267.21 4.71
3 土地使用权 16,267.09 76,068.34 59,801.25 367.62
4 资产总计 46,197.40 107,262.53 61,065.13 132.18
在评估基准日 2013 年 7 月 31 日资产继续使用前提下，武汉祥龙电业股份有限公
司纳入评估范围的资产账面值为 46,197.40 万元；评估值为 107,262.53 万元，增值
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61,065.13 万元，增值率 132.18%。
另外，经分析测算，武汉祥龙电业股份有限公司职工安置补偿费金额为 19,997.96
万元。
十一、特别事项说明
1、2012 年以来，由于国内氯碱行业运行受制国内外宏观环境严峻及下游行业需
求不振，致使公司装置利用率偏低，盈利水平持续下滑。同时，由于公司规模偏小，
历史包袱过重，产品结构不合理，并且煤、电、电石等资源性原料价格高企，因此经
营极度困难。通过对市场以及公司自身的运行情况分析与评估，经公司第七届十五次
董事会会议审议批准，公司于 2012 年 6 月底全线停产。截止评估报告日，公司仍处于
停产状态，未恢复正常生产经营。
2、截止评估基准日，纳入本次评估范围的武国用（2010）第 506 号等七宗土地使
用权及其地上房屋建筑物已抵押。2013 年 9 月 17 日上述资产全部解押。
3、本评估结论中，评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼所
能观察的部分)做技术检测，评估师在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效
的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
4、根据被评估单位提供的权属声明，房屋建筑物为武汉祥龙电业股份有限公司所
有，部分房屋未办理房屋所有权证，其房屋产权的真实性、完整性由武汉祥龙电业股
份有限公司负责，本评估公司对此不发表意见，也不承担相关法律责任。房屋建筑物
的面积、尺寸均以企业权属声明中申报数据为准。
5、对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊书面说
明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关
责任。
6、本次存货类和设备类资产的评估值是不含增值税进项税的评估值，土地征收交
易双方应关注增值税对补偿价款的影响。
7、本次房屋建筑物评估值中不含占用的土地价值。
8、本次评估未考虑评估范围以外的法律问题，未考虑特殊的交易可能追加的付出，
也未考虑评估基准日后的资产市场变化情况。
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9、本次评估结论有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行
相应调整；在本次评估结论有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生
明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
10、本报告所称“评估价值”是在设定所评估的资产现行用途不变、资产继续使
用条件下确定的市场价值，本评估结论是对 2013 年 7 月 31 日这一基准日被评估资产
价值的评估。
11、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下
的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料
并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当
事方的责任。
12、本次评估是基于评估假设成立的前提条件下进行的，如评估假设发生变化或
不再适用，将对评估结论产生重要影响或导致评估结论无效。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告仅供委托方、产权持有单位和本评估报告载明的其他评估报告
使用者为本报告所载明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他
目的和用途，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
（二）未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒
体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（三）根据国家有关部门的规定，评估报告使用有效期为一年（2013 年 7 月 31
日至 2014 年 7 月 30 日）。超过一年，需重新进行资产评估。
（四）因评估程序受限造成评估报告使用限制。
评估报告使用者按本报告所载明的评估目的使用时，应关注上述报告使用限制事
项。
十三、评估报告日
本评估报告日为 2013 年 9 月 27 日，是注册资产评估师形成最终专业意见的日期 。
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第四部分、评估报告附件
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一、委托方营业执照
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二、评估对象所涉及的主要权属证明资料
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三、委托方和相关当事方的承诺函
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资产评估委托方承诺函
湖北众联资产评估有限公司：
因武汉祥龙电业股份有限公司拟土地征收事宜，我公司委托贵公司对该行为涉及
的武汉祥龙电业股份有限公司的资产和职工安置补偿费以 2013 年 7 月 31 日为基准日
进行评估。为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，
并承担相应的法律责任：
1、资产评估的经济行为符合国家规定；
2、所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整、合规，有关重大事项提示
充分揭示；
3、所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、完整、合理；
4、纳入资产评估范围的资产与经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗漏；
5、纳入资产评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法、有效；
6、纳入资产评估范围的资产在评估基准日至评估报告提交日期间发生影响评估
行为及结果的事项，对其披露及时、完整；
7、不干预评估评估机构和评估人员独立、客观、公正地执业。
委托方法定代表人签字：
委托方印章
二○一三年八月二十五日
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武汉祥龙电业股份有限公司拟土地征收涉及的资产及损失补偿评估项目评估报告
注册资产评估师承诺函
武汉祥龙电业股份有限公司：
受贵公司的委托，我们对武汉祥龙电业股份有限公司拟土地征收事宜，所涉及的
资产和职工安置补偿费，以 2013 年 7 月 31 日为基准日进行了评估，形成了资产评估
报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
1、具备相应的执业资格；
2、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致；
3、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实；
4、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法；
5、充分考虑了影响评估价值的因素；
6、评估结论合理；
7、评估工作未受到干预并独立进行。
注册资产评估师签章：
二○一三年九月二十七日
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武汉祥龙电业股份有限公司拟土地征收涉及的资产及损失补偿评估项目评估报告
四、评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证明
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五、评估对象涉及的财务资料
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六、经济行为文件和评估业务约定书
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评估机构名称：湖北众联资产评估有限公司
机构地址：武汉东湖路 169 号知音集团东湖办公区三号楼四层
法定代表人：胡家望
联 系 人：宋慧敏
联系电话：(027)85834816 13554506363
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