京能置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
京能置业股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅
读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 京能置业 股票代码 600791
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 朱兆梅 王凤华
电话 010-62698639 010-62698709
传真 010-62698709 010-62698709
电子信箱 JNZY@BEIH-ZY.COM JNZY@BEIH-ZY.COM
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上年
2013 年(末) 2012 年(末) 2011 年(末)
(末)增减（%）
总资产 7,045,406,215.66 4,929,700,225.78 42.92 4,663,140,119.21
归属于上市公司股东的净
1,371,975,235.51 1,239,173,211.56 10.72 1,120,160,230.07
资产
经营活动产生的现金流量
1,403,845,255.84 -768,749,503.49 不适用 10,736,697.27
净额
营业收入 1,473,119,248.20 1,078,363,437.30 36.61 1,822,870,012.50
归属于上市公司股东的净
156,437,013.95 165,345,849.08 -5.39 200,136,982.41
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利 156,778,641.29 165,395,694.13 -5.21 201,610,788.81
润
加权平均净资产收益率 减少 1.90 个百
11.98 13.88 19.43
（%） 分点
基本每股收益（元／股） 0.35 0.37 -5.41 0.44
稀释每股收益（元／股） 0.35 0.37 -5.41 0.45
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
1
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年度报告披露日前
截止报告期末股东总数 22,136 第 5 个交易日末股 24,174
东总数
前十名股东持股情况
持有
有限
持股比 报告期内增 售条 质押或冻结的
股东名称 股东性质 持股总数
例(%) 减 件股 股份数量
份数
量
北京能源投资（集
国有法人 45.26 204,983,645 0 0 无
团）有限公司
贵州省水城钢铁
国有法人 1.93 8,751,600 0 0 未知
(集团)公司
境内自然
李卓 1.44 6,500,108 -3,530,028 0 未知
人
境内自然
朱益民 1.04 4,705,800 4,705,800 0 未知
人
境内自然
佘代辉 0.86 3,904,371 3,904,371 0 未知
人
中国建设银行股
份有限公司－华
商产业升级股票 其他 0.59 2,662,562 2,662,562 0 未知
型证券投资基
金
广东粤财信托有
限公司－富足 1 号 其他 0.58 2,622,792 2,622,792 0 未知
(3 期)
中国建设银行－
信达澳银领先增
其他 0.51 2,296,730 2,296,730 0 未知
长股票型证券投
资基金
境内自然
刘美星 0.49 2,201,430 1,106,710 0 未知
人
境内自然
马立军 0.46 2,096,700 2,096,700 0 未知
人
公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上
上述股东关联关系或一致行动的说明 市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致
行动人。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
2
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三、 管理层讨论与分析
2013 年，中央政府继续坚持房地产调控方向，保护合理自住需求和抑制投
资投机需求两手抓。面对房地产调控形势，董事会积极有效运作，科学审慎决策，
在公司经营班子和全体员工的共同努力下，经营工作取得实效，公司治理水平进
一步提高。报告期内，实现利润总额 3.85 亿元，净利润 2.82 亿元（含少数股东
权益），实现净资产收益率 11.98%，以较好的业绩回报了股东。
为了调整京能置业资金结构、解决现有在建项目后续开发建设及新项目储备
的资金需求和融资瓶颈，期内，公司与多家金融机构进行了接触、洽谈和专题研
讨。在结合国家对房地产开发的调控政策以及央行对一、二级开发贷款的相关规
定进行综合分析后，董事会最终提出由浦发银行北京和平里支行委托上海国际信
托有限公司向本公司提供 20 亿元信托借款的议案，此议案已经公司 2013 年 11
月 1 日召开的 2013 年第一次临时股东大会审议通过。该笔信托借款的取得有利
于公司房地产业务的开展。
房地产储备情况如下表所示（单位：万平方米)
持有土地 拟发展作销售 拟发展作出租 权益 权益土地
及房产面 的土地及房产 的土地及房产 占比 及房产面
积 面积 面积 积
地块名称 土 房 土地 房产 土地 房产 土 房
地 产 地 产
天津东疆港（津东疆挂
39 98 32 79 7 17 60% 24 59
2010-1 号）
大连琥珀湾 A01、02、04 27 27 18 19 9 6 51% 14 13
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（大旅挂 2012-7-8-9）
银川天下川三期（银地
16 43 14 39 0 0 70% 11 30
挂字 2007-43 号）
（注：土地面积指土地使用证面积；房产面积指房屋建筑面积。上述储备情况均为未
拿到销售许可证的情况。）
房地产出租情况如下表所示：
出租项目所处地 种 建筑面积或个 出 租 期 年 租 金 平均基本租金
区 类 数 率 限 收入
（万元）
北京 车 1070 个 100% 全 289.68 2707 元/个/年
库 年
北京 库 3354.53 平米 100% 全 116.55 0.97 元/平米/天
房 年
房地产销售情况如下表所示：
种类 项目名称 年内已竣 在建工程楼 可供出售楼 报告期内已 每平方米平
工工程楼 面面积 面面积 售或已预售 均售价
面面积 （万平米） （万平米） 楼面面积 （元/平米）
（万平米） （万平米）
住宅 京能.天下川 9.76 6.88 13.23 6.20 6323.00
住宅 京能.四合上院 8.08 0.00 2.74 3.50 53665.91
住宅 京能.蓝色理想 0.00 0.00 0.035 0.04 5513.20
商业 京能.天下川 0.62 0.00 0.62 0.04 19600.00
商业 京能.四合上院 0.07 0.00 0.44 0.17 41031.00
（注：楼面面积是指房屋建筑面积；在建的楼面面积、可供出售楼面面积是指期末数。）
财务融资情况:
2013 年度，公司房地产业务融资均为项目开发融资，主要通过银行贷款、
集团委贷和信托融资方式实施。截止报告期末，公司房地产业务融资余额为 26
亿元，其中银行贷款融资余额 3 亿元，京能集团委贷融资余额 3 亿元，信托融资
余额 20 亿元。2013 年度，公司房地产业务银行贷款和集团委贷利息资本化金额
为 9762.44 万元；加权平均融资成本年化利率为 6.33%，其中银行贷款加权平均
年化利率为 6.15%，集团委贷年化利率为 6.51%，信托融资年化利率为 9%；最高
项目融资年利率 9%。
重大资产减值计提项目情况及原因：报告期内，本公司未发生此情况。
公司 2014 年度新开工计划：公司计划新开工面积不低于 17 万平方米。
(一) 主营业务分析
4
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1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
变动比例
科目 本期数 上年同期数 变动原因
（%）
营业收入 1,473,119,248.20 1,078,363,437.30 可结转商品增加
36.61
营业成本 683,641,111.91 479,767,009.85 可结转商品增加
42.49
销售费用 32,504,139.41 14,057,180.30 商品销售增加
131.23
管理费用 18,951,466.69 19,260,467.47
-1.60
财务费用 31,382,205.42 5,538,726.01 借款增加
466.60
经营活动产生的现
1,403,845,255.84 -768,749,503.49 不适用 销售增加
金流量净额
投资活动产生的现
-5,459,566.74 -2,358,739.00 新增投资
金流量净额 131.46
筹资活动产生的现
808,254,256.01 478,364,566.17 借款增加
金流量净额 68.96
2、主要销售客户的情况
本年度公司销售前五名客户销售金额合计 14004.61 万元，占同期销售收入
的 9.51%
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
成本 本期占总 上年同期 本期金额较上
分行
构成 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 年同期变动比
业
项目 (%) 比例(%) 例(%)
房地 房 地
产开 产 开 681,023,590.77 99.62 478,303,919.11 99.7 42.38
发 发
分产品情况
成本 本期占总 上年同期 本期金额较上
分产
构成 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 年同期变动比
品
项目 (%) 比例(%) 例(%)
销售
商 品
商品 681,023,590.77 99.62 478,303,919.11 99.7 42.38
房
房
5
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(2) 主要供应商情况
本年度公司前五名供应商采购金额合计 6829.37 万元，占本期采购总额的
29.44%。
4、 费用
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 变动原因
销售费用 32,504,139.41 14,057,180.30 131.23 商品销售增加
管理费用 18,951,466.69 19,260,467.47 -1.60
财务费用 31,382,205.42 5,538,726.01 借款增加
466.60
所得税费用 103,501,293.53 89,247,775.17 15.97 营业收入增加
5、 现金流
本报告期比上年
项目 2013 年 2012 年 原因说明
同期增减（%）
经营活动产生
销售商品收入
的现金流量净 1,403,845,255.84 -768,749,503.49
增加
额
投资活动产生
的现金流量净 -5,459,566.74 -2,358,739.00 对外投资增加
额
筹资活动产生 配合业务发展
的现金流量净 808,254,256.01 478,364,566.17 68.96 需求融资规模
额 增加
6、 发展战略和经营计划进展说明
期内，公司按照发展战略稳步推进具体工作，较好的完成了董事会制定的年
度经营计划。详细内容见"董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析"。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
减少 1.66
房地产开发 1,468,069,393.00 681,023,590.77 53.61 37.27 42.38
个百分点
主营业务分产品情况
毛利率 营业收入 营业成本 毛利率比
分产品 营业收入 营业成本
（％） 比上年增 比上年增 上年增减
6
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减(%) 减(%) （%）
减少 1.66
商品房销售 1,468,069,393.00 681,023,590.77 53.61 37.27 42.38
个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
北京地区 1,146,718,371.00 26.52
宁夏银川地区 304,113,315.00 202.19
内蒙古呼和浩特地区 17,237,707.00 -72.41
合计 1,468,069,393.00 37.27
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元
本期期末
上期期末
本期期末数占 金额较上
数占总资
项目名称 本期期末数 总资产的比例 上期期末数 期期末变
产的比例
（%） 动比例
（%）
（%）
货币资金 2,507,410,496.63 35.59 300,770,551.52 6.10 733.66
应收账款 493,962.02 0.01 525,030.56 0.01 -5.92
预付款项 83,864,199.96 1.19 83,778,374.96 1.70 0.10
其他应收
13,192,277.42 0.19 11,010,295.62 0.22 19.82
款
存货 4,007,572,104.45 56.88 4,139,089,282.07 83.96 -3.18
其他流动
53,019,734.89 0.75 28,609,353.96 0.58 85.32
资产
可供出售
9,012,080.00 0.13 10,333,400.00 0.21 -12.79
金融资产
长期股权
282,947,888.51 4.02 299,427,056.17 6.07 -5.50
投资
投资性房
6,402,554.79 0.09 6,724,864.67 0.14 -4.79
地产
固定资产 17,691,839.66 0.25 18,118,909.91 0.37 -2.36
无形资产 457,896.19 0.01 80,960.29 0.00 465.58
递延所得
63,341,181.14 0.90 31,232,146.05 0.63 102.81
税资产
短期借款 430,000,000.00 8.72 -100.00
应付账款 305,490,874.16 4.34 175,227,602.15 3.55 74.34
预收款项 1,111,787,574.46 15.78 524,251,107.46 10.63 112.07
应付职工
12,712,597.78 0.18 11,887,138.65 0.24 6.94
薪酬
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应交税费 586,939,699.98 8.33 373,943,909.55 7.59 56.96
应付利息 19,222,038.75 0.27 8,561,538.75 0.17 124.52
应付股利 97,869,823.74 1.39 112,750,712.83 2.29 -13.20
其他应付
380,778,399.17 5.40 421,292,496.97 8.55 -9.62
款
一年内到
期的非流 300,000,000.00 6.09 -100.00
动负债
长期借款 2,603,050,000.00 36.95 803,050,000.00 16.29 224.15
长期应付
28,859,177.84 0.41 46,572,107.15 0.94 -38.03
款
递延所得
1,353,020.00 0.02 1,683,350.00 0.03 -19.62
税负债
货币资金：新增借款及销售收入增加所致
其他流动资产：预缴税金增加所致
无形资产：新增无形资产
递延所得税资产：可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损增加
短期借款：归还借款所致
预收款项：销售增加所致
应交税费：计提税费增长所致
一年内到期的非流动负债：借款归还所致
长期借款：新增借款所致
长期应付款：分期归还所致
2、 公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明
本公司本年持有光大银行股票 3,388,000 股，初始投资成本 360 万元，采用
公允价值进行后续计量，期初光大银行股票市值 3.05 元/股，期末市值 2.66 元/
股，每股减少 0.39 元，公允价值减少 1,321,320.00 元。
(四) 核心竞争力分析
京能置业具有十余年的房地产开发经验，拥有一套较为完善的房地产开发和
管理模式，形成了稳定专业的房地产开发团队。在管理创新方面，公司大力推进
组织管控和管理提升，大力推进管理流程优化，建立了适合京能置业实际的流程
制度和管理体系，公司专业化管理水平和对二级企业的管控能力不断提升。在项
目开发方面，公司开发区域已扩展至呼市、银川、天津和大连。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内，公司收购了天津海航东海岸发展有限公司 11%股权，投资额为
550 万元，收购后本公司持有天津海航东海岸发展有限公司 60%股权，其主营业
务为房地产开发与经营。报告期内对外股权投资额比上年同期增加 304.34 万元，
增加幅度为 123.89%。
持有其他上市公司股权情况
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单位：元
占该公 报告期
会计
证券代 证券 最初投资 司股权 期末账面 报告期损 所有者 股份
核算
码 简称 成本 比例 价值 益 权益变 来源
科目
（％） 动
可 供
光 大 出 售
601818 3,600,000 0.01 9,012,080 973,654.97 -990,990 认购
银行 金 融
资产
合计 3,600,000 / 9,012,080 973,654.97 -990,990 / /
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、 主要子公司、参股公司分析
注册资本 总资产 净资产 净利润
公司名称 业务性质 主要产品
（万元） （万元） （万元） （万元）
北京天创世缘房地 房 地 产 开 京 能 四 合
6,000 261,157 88,420 31,280
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5,000 83,886 4,793 -207
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产开发有限公司 发 港湾
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100,000 131,206 79,580 -5,317
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5、 非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
二、 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
十八届三中全会研究全面深化改革重大问题，并审议通过了《中共中央关于
全面深化改革若干重大问题的决定》，《决定》共提出 60 条改革措施，就房地产
业而言，涉及农村土地改革、住房保障和供应、房地产税立法等，但未提及房地
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京能置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
产调控和房价。十八届三中全会公报要求着重强调市场化，建设统一开放、竞争
有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。要建立公平开放
透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制。我们认为，长远来看，以市
场为主导的房地产行业将拥有市场化的发展空间、外部环境以及制度性保障。有
利于促进房地产市场平稳健康运行。
(二) 公司发展战略
根据公司十二五规划的发展定位，公司以房地产开发为核心，以住宅开发为
基础，以上市公司为平台，通过资本运作和外部合作，扩大开发规模，提高运营
和盈利能力。同时加大土地资源储备，适当增加持有物业比例，增强京能置业盈
利的稳定性。
(三) 经营计划
1、经营指标方面：营业收入 17 亿元；
2、业务指标方面：实现开复工面积 31 万平方米。
3、项目拓展方面：立足北京，关注市场发展趋势，重点做好北京及项目所在区
域的市场研究、信息收集、可研分析等基础工作，适当增加项目储备。
4、项目运作方面：公司将加快项目的开发以及销售速度，尽快回笼资金，提高
资金使用效率，保证公司现金流的安全。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
在新的一年里，公司将通过自有资金和多种融资方式以满足公司房地产项目
开发资金的需要。
(五) 可能面对的风险
1、宏观经济政策风险：国家对房地产的调控政策由短期政策干预向房地产长效
机制转变，调控政策仍未有放松的迹象，房产税等政策尚未落地，在一定程度上
对市场需求形成抑制。公司将密切关注宏观经济及房地产政策变化趋势，研判对
房地产市场的影响，适时调整开发节奏，以应对给公司带来的影响。
2、成本风险：在项目开发过程中，建材价格的波动、劳动力价格上涨等因素都
会在一定程度上影响到项目的开发成本，从而影响公司的盈利能力。公司将严格
执行成本控制制度，依靠已建立的供应商体系，在较大范围内选择质优价廉材料
设备，建立与施工企业之间的战略合作关系，提高开发产品的市场定位和项目策
划水平。
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