京能置业股份有限公司
审 计 报 告
瑞华审字[2016]01940010 号
目 录
一、 审计报告 1-2
二、 已审财务报表
告
1、 合并资产负债表
3-4
2、 合并利润表
表 5
3、 合并现金流量表 6
表
4、 合并股东权益变动表
表
7-8
5、 资产负债表
表 9-10
利润表
6、 表 11
现金流量表
7、 表 12
股东权益变动表
8、 表 13-14
9、 合并财务报表附注
15-86
料
京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
京能置业股份有限公司
2015 年度财务报表附注
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况
京能置业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”） 于 2008 年 5 月将原用名称
“天创置业股份有限公司”变更为“京能置业股份有限公司”。天创置业股份有限公司原名
“贵州华联（公司）股份有限公司”，1993 年 6 月经贵州省经济体制改革委员会以黔体
改字（1993）114 号文批准设立，由贵州省华侨友谊民贸公司、贵州水城钢铁公司、
贵州赤天化（公司）有限责任公司、中国商业建设开发总公司、贵州省国际信托投资
公司、贵州省技术改造投资公司共同发起设立的定向募集股份有限公司。1997 年 1 月
21 日经中国证券监督管理委员会证监发字（1997）20、21 号文批准和上海证券交易
所沪证发[1997]005 号文审核同意，在上海证券交易所上网定价发行 1,000 万股 A 股股
票，并于同年 1 月 30 日上市交易，股票简称:贵州华联,证券代码:600791，公司总股本
9,900 万元，公司住所为贵阳市中华中路 137 号，法定代表人为郭筑鸣，经贵州省工商
行政管理局核准，公司企业法人营业执照注册号为 5200001202739。公司主要经营日
用百货、针纺织品、服装鞋帽、金银首饰、机电产品、民族商品、汽车贸易、住宿、
餐饮、娱乐服务、进出口业务、装饰装潢等。1997 年 12 月公司临时股东大会决议通
过并经贵州省工商行政管理局批准，公司名称变更为“贵州华联旅业（公司）股份有限
公司”（以下简称“贵华旅业”）。
1999 年 6 月北京市天创房地产开发公司（现已更名为北京市天创房地产开发有限
公司，以下简称“天创公司”）与海通证券有限责任公司签定股份转让协议，受让其持有
的贵华旅业全部国有法人股 2,599.8 万股，占贵华旅业总股本的 26.26%；1999 年 7
月天创公司协议受让贵州省国际信托投资公司持有的本公司法人股 330 万股；至此，
天创公司总计持有本公司股份 2,929.8 万股，占公司总股本 29.59%，成为本公司第一
大股东。
2001 年 7 月天创公司以其控股子公司“北京天创世缘房地产开发有限公司”（以下
简称“天创世缘”） 85%的股权与贵华旅业所持有的控股子公司（共 9 家）和非控股公
司（共 4 家）之股权进行重大资产置换，具体包括贵华旅业所持有的贵州华联商厦有
限责任公司 87.79%股权、贵州华联酒店有限责任公司 94.57%股权、贵州华联民族贸
易有限责任公司 90%股权、贵州华联汽车贸易有限责任公司 80%股权、贵阳亚飞汽车
（贵州华联）连锁有限公司 95%股权、贵州华联国际旅行社有限责任公司 93.33%股权、
贵州华联广告有限公司 100%股权、上海贵浦实业开发公司 96.4%股权、上海贵浦蜡染
制品公司 93%股权、贵州汉方实业股份有限公司 2%股权、华联饭店联合发展有限公司
5.26%股权、贵州富邦投资有限公司 16.67%股权及贵州旅华房地产开发有限责任公司
10%股权。经公司 2000 年度股东大会审议批准并经中国证券监督管理委员会(以下简
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京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
称“中国证监会”)、上海证券交易所、贵州省工商行政管理局核准，公司法定中文名称
于 2001 年 8 月 16 日从“贵州华联旅业（公司）股份有限公司”变更为“天创置业股份有
限公司”，股票简称变更为“天创置业”。
经过重大资产置换和变更后，公司总股本仍为 9,900 万元，公司住所为贵阳市中
华中路 137 号，公司企业法人营业执照注册号为 5200001202739，法定代表人：王少
武，公司经营范围包括房地产开发；房地产信息咨询；室内装饰；五金工具、交电、
民族商品、机电产品、化工原料及化工产品（不含化工危险品）建材、钢材、金属材
料、铝型材、技术开发、进出口业务等。置换后, 公司主要从事房地产开发、房地产代
理销售、租赁、室内装饰等。
2003 年 3 月，公司根据 2002 年度股东大会决议，以未分配利润按每 10 股送 2
股的比例派送红股，同时以资本公积按每 10 股转增 1 股的比例转增股本。本次送、转
股后，公司总股本为 12,870 万元。
2004 年 2 月，公司的经营范围变更为房地产开发；房地产信息咨询、房屋代理销
售、租赁；投资顾问；高科技项目投资。2004 年 7 月，公司法定代表人变更为王琪。
2005 年 11 月，经国务院国有资产监督管理委员会批准，天创公司和北京国际电
力开发投资公司分别将持有的国有法人股 3,379.74 万股和 2,084.407 万股划转给北京
能源投资(公司)有限公司(以下简称“京能集团”)。划转后,京能公司持有 5,464.147 万股
本公司股份（占总股本的 42.46%）。2005 年 12 月，公司法定代表人变更为徐京付。
2006 年 2 月，公司完成股权分置改革，按照每 10 股流通股可以获得非流通股股
东 3 股支付对价,即非流通股股东向流通股股东共支付 1,287 万股对价，公司总股本不
变。
经中国证监会《关于核准北京天创置业股份有限公司非公开发行股票的通知》(证
监发行字[2007]51 号文)的核准,公司于 2007 年 3 月向京能公司、绍兴裕隆工贸公司有
限公司、浙江天圣控股公司有限公司、上海华询资产管理有限公司、陕西工业技术研
究院、无锡市宝联投资有限公司定向发行了 6,000 万股股份, 每股面值 1 元，认购价格
7.00 元/股，其中京能公司认购 3,900 万股，其他机构投资者认购 2,100 万股，共募集
资金 42,000 万元，本次非公开发行股票后公司总股本由 12,870 万元增加至 18,870 万
元。
2007 年 4 月,公司 2006 年度股东大会审议通过了公司每 10 股送 5 股派发现金股
利 0.60 元(含税)的利润分配方案，该方案于 2007 年 5 月底实施完毕，公司总股本由
18,870 万元增加至 28,305 万元。
2008 年 4 月经公司 2007 年度股东大会审议，通过了公司以资本公积转增股本的
议案，转股比例为每 10 股转增 6 股。公司总股本由 28,305 万元增加至 45,288 万元。
本财务报表业经本公司董事会于 2016 年 4 月 13 日决议批准报出。
本公司 2015 年度纳入合并范围的子公司共 8 户，
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子公司名称
京能（北京）物业管理有限公司
北京天创维嘉房地产开发有限公司
宁夏京能房地产开发有限公司
北京天创世缘房地产开发有限公司
大连京能阳光房地产开发有限公司
北京国电房地产开发有限公司
北京安泰达房地产开发有限责任公司
天津海航东海岸发展有限公司
详见本附注八“在其他主体中的权益”。本公司本年度合并范围比上年度减少 1 户，
详见本附注七“合并范围的变更”。
本公司及各子公司主要从事房地产开发经营。
二、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政
部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修
订）、于 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则应
用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国
证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的
一般规定》（2014 年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金
融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规
定计提相应的减值准备。
三、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2015
年 12 月 31 日的财务状况及 2015 年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公
司的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2014 年修订的《公开发行
证券的公司信息披露编报规则第 15 号－财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注
的披露要求。
四、重要会计政策和会计估计
本公司从事房地产开发。本公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则
的规定，对存货、收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计政策和会计估计，详
见本附注四、11“存货”、四、25“收入”各项描述。关于管理层所作出的重大会计判
断和估计的说明，请参阅附注四、31“重大会计判断和估计”。
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1、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告
期间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2、营业周期
本公司的子公司京能（北京）物业管理有限公司主要从事物业服务等业务, 以 12
个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
本公司及其他子公司主要从事房地产开发，正常营业周期超过一年，但因正常营
业周期具有不确定性，故以一年作为正常营业周期，并以其作为资产和负债的流动性
划分标准。
3、记账本位币
人民币为本公司的主要货币，本公司以人民币为记账本位币。本公司编制本财务
报表时所采用的货币为人民币。
4、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事
项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂
时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参
与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指
合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的
净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资
本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制
下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权
的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得
对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的
控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业
合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当
期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益
性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计
入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要
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调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨
认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可
辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方
可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有
负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的
被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确
认条件而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日
的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够
实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分
确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入
当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会
计准则解释第 5 号的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并
财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注四、5（2）），判
断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段
描述及本附注四、13“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区
分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日
新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股
权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买
方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在
被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余
转入当期投资收益）。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买
日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买
日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采
用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益
法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额
以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。
5、合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资
方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资
方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公
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司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公
司将进行重新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳
入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置
日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期
处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公
司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量
表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司，
其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合
并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，
按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控
制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进
行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东
权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期
净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”
项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中
所享有的份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股
权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股
权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的
净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资
相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资
产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企
业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和
计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注四、13“长期股权投资”或本附注四、9
“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置
对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应
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将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此
影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的
发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交
易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照
“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资” 详见本附注四、13、 2）
④）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）
适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一
揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但
是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的
差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权
当期的损益。
6、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在
合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经
营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，
是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、13（2）② “权益法
核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，
以及按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共
同经营产出份额所产生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
确认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或
者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产
生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8
号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售资
产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公司
按承担的份额确认该损失。
7、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持
有的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的
现金、价值变动风险很小的投资。
8、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银
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行公布的当日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但公司发生的外币
兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生
的汇兑差额，除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇
兑差额按照借款费用资本化的原则处理；②用于境外经营净投资有效套期的套期工具
的汇兑差额（该差额计入其他综合收益，直至净投资被处置才被确认为当期损益）；以
及③可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额
计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货
币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益；处置境外经营时，转
入处置当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账
本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期
汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动
（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
（3）外币财务报表的折算方法
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货
币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综
合收益；处置境外经营时，计入处置当期损益。
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和
负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项
目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易
发生日的即期汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；年末未
分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和股
东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境
外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关
的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
外币现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额
作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧
失了对境外经营控制权时，将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营
相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外
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经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权
益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境
外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
9、金融工具
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和
金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入损益，对于其他类别的金融资产和
金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
（1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到
或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场
中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业
协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价
格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包
括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相
同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（2）金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始
确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、
贷款和应收款项以及可供出售金融资产。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，主
要是为了近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观
证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但是，
被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场
中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具
结算的衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不
同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或投资
策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负
债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，
公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期
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京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
损益。
②持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到
期的非衍生金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生
减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际
利率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融
负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融
负债当前账面价值所使用的利率。
在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上
预计未来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同
各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价
等。
③贷款和应收款项
是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司
划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其
他应收款等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生
减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
④可供出售金融资产
包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融
资产。
可供出售债务工具投资的期末成本按照其摊余成本法确定，即初始确认金额扣除
已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差
额进行摊销形成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工
具投资的期末成本为其初始取得成本。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，
除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认
为其他综合收益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。但是，在活跃市场
中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须
通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本进行后续计量。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入
投资收益。
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京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
（3）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负
债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，
计提减值准备。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融
资产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值
测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包
括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失
的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
①持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，
减记金额确认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证
据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的
减值损失予以转回，金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备
情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
②可供出售金融资产减值
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌
时，表明该可供出售权益工具投资发生减值。
可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的
累计损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已
收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与
确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资
的减值损失转回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损
益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益
工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
（4）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合
同权利终止；②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放
弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，
并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使
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京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移
而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确
认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与
应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前
述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需
确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有
权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留
金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控
制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
（5）金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
和其他金融负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他金融负债，
相关交易费用计入初始确认金额。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，
公允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当
期损益。
②其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付
该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利
率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
③财务担保合同
不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，
以公允价值进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第 13 号—或有事项》确
定的金额和初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号—收入》的原则确定的累计
摊销额后的余额之中的较高者进行后续计量。
（6）金融负债的终止确认
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金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部
分。本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融
负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负
债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包
括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
10、应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款等。
（1）坏账准备的确认标准
本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明
应收款项发生减值的，计提减值准备：①债务人发生严重的财务困难；②债务人违反
合同条款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等）；③债务人很可能倒闭或进行其他财
务重组；④其他表明应收款项发生减值的客观依据。
（2）坏账准备的计提方法
①单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
本公司将应收账款金额为人民币 500 万元以上，包括 500 万元；其他应收款金额为
人民币 100 万元以上，包括 100 万元的应收款项确认为单项金额重大的应收款项。
本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减值的金
融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已
确认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行
减值测试。
②按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备计提方法
A．信用风险特征组合的确定依据
本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信
用风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按
照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量
测算相关。
不同组合的确定依据：
项目 确定组合的依据
账龄分析法组合 根据不同账龄的应收款项进行分组
关联方应收款项 根据企业是否存在关联方关系
B．根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法
按组合方式实施减值测试时，坏账准备金额系根据应收款项组合结构及类似信用
风险特征（债务人根据合同条款偿还欠款的能力）按历史损失经验及目前经济状况与
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预计应收款项组合中已经存在的损失评估确定。
不同组合计提坏账准备的计提方法：
项目 计提方法
账龄分析法组合
按账龄分析法计提坏账准备
关联方应收款项
a. 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收计提比例（%）
1 年以内（含 1 年，下同） 0 0
1-2 年 5 5
2-3 年 15 15
3-4 年 25 25
4-5 年 50 50
5 年以上 100 100
关联方应收款项账龄 1 年以内不计提，1 年以上按 2%计提坏账准备。
11、存货
存货按成本进行初始计量。存货主要包括库存材料、在建开发产品（开发成本）、
已完工开发产品和意图出售而暂时出租的开发产品等。开发产品的成本包括土地出让
金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及
开发过程中的其他相关费用。存货发出时，采用加权平均法确定其实际成本。
（1）维修基金核算方法
①北京市
2008 年 2 月 1 日之前公司维修基金核算办法执行北京市房地产管理局"关于归集
住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知"的规定，公司按房价总额的 2％代为收取
维修基金，在办理过户手续时上交房地产管理部门。根据北京市建设委员会发布的《北
京市关于住宅专项维修资金交存标准的通知》（京建物[2008]393 号）的规定，公司自
2008 年 2 月 1 日起签订商品住宅买卖合同（包括其他转让协议）的，首期住宅专项维
修资金的交存标准如下：多层（六层及六层以下）为 100 元/建筑平方米；高层（六层
以上）为 200 元/建筑平方米。
②宁夏银川市
根据银川市房地产管理局规定，公司按商业、写字楼 15 元/建筑平方米、住宅 10
元/建筑平方米代为收取维修基金，在办理过户手续时上交房地产管理部门。
③天津市
根据《天津市商品住宅维修基金管理办法》的通知（津政发［2002］90 号）规定，
首期维修基金由开发建设单位和购房人以购房款总额为基数，分别按以下比例缴存：
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不配备电梯的商品住宅，开发建设单位和购房人各按１％缴存维修基金；配备电梯的
商品件宅，开发建设单位按 1.5％、购房人按１％缴存维修基金。
④大连市
根据大连市房地产管理局规定，商品房维修基金由购房人和开发建设单位共同缴
纳，购房人在办理商品房产权登记手续时，须按建筑面积每平方米 40 元的标交纳维修
基金，存入资金中心制定的代办银行，禁止任何单位代收购房人交纳的维修基金。开
发建设单位暂按届时房改成本价 5%的比例交纳维修基金。在办理房屋拆迁批复手续时，
应交纳维修基金总额的 30%，在办理《商品房销售许可证》时，应全额交清维修基金。
（2）质量保证金核算方法
按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应支付的
土建安装工程款中预留。在保修期内由质量问题而发生的维修费用在此扣除列支，在
保修期结束后清算。
12、划分为持有待售资产
若某项非流动资产在其当前状况下仅根据出售此类资产的惯常条款即可立即出售，
本公司已就处置该项非流动资产作出决议，已经与受让方签订了不可撤销的转让协议，
且该项转让将在一年内完成，则该非流动资产作为持有待售非流动资产核算，自划分
为持有待售之日起不计提折旧或进行摊销，按照账面价值与公允价值减去处置费用后
的净额孰低计量。持有待售的非流动资产包括单项资产和处置组。如果处置组是一个
《企业会计准则第 8 号——资产减值》所定义的资产组，并且按照该准则的规定将企
业合并中取得的商誉分摊至该资产组，或者该处置组是资产组中的一项经营，则该处
置组包括企业合并中所形成的商誉。
被划分为持有待售的单项非流动资产和处置组中的资产，在资产负债表的流动资
产部分单独列报；被划分为持有待售的处置组中的与转让资产相关的负债，在资产负
债表的流动负债部分单独列报。
某项资产或处置组被划归为持有待售，但后来不再满足持有待售的非流动资产的
确认条件，本公司停止将其划归为持有待售，并按照下列两项金额中较低者进行计量：
（1）该资产或处置组被划归为持有待售之前的账面价值，按照其假定在没有被划归
为持有待售的情况下原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；（2）决定不
再出售之日的可收回金额。
13、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大
影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期
股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产核算，其会计政策详见附注四、9“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相
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京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对
被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起
共同控制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者
权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成
本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账
面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权
益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务
报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总
额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资
本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被
合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进
行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处
理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方所有者权益在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投
资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新
支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收
益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供出售金融资产而确认的其
他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为
长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括包括购买方付出的资产、发生或承担的
负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，
最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属
于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于
“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，
作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算
的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的，
其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转
入当期损益。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其
他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成
本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公
司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交
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易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确
定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对
于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期
股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有
股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，
采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的
长期股权投资。
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长
期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发
放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或
利润确认。
②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本
小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，
同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合
收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；
按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投
资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益
的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单
位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，
对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本
公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，
并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的
交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归
属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生
的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企
业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权
的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与
投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的
资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自
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联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》
的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实
质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单
位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，
恢复确认收益分享额。
③收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比
例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，
调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股
权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；
母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、5、
（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款
的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处
置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置
相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利
润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取
得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认
的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处
理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损
益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表
时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益
法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股
权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则
的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入
当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具
确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认
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的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变
动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法
核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工
具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置
后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日
的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确
认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外
的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资
收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易
属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进
行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资
账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制
权的当期损益。
14、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已
出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，
对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，
明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产
列报。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该
资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。
其他后续支出，在发生时计入当期损益。
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地
使用权一致的政策进行折旧或摊销。
投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减
值”。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按
转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固
定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，
将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量
的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值
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京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益
时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入
扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
15、固定资产
（1）固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过
一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且
其成本能够可靠地计量时才予以确认。
（2）各类固定资产的折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折
旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 35 3 2.77
运输设备 年限平均法 5-10 3 9.70-19.40
办公设备 年限平均法 8-10 3 9.70-12.13
其他设备 年限平均法 5-10 3 9.70-19.40
（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
（4）融资租入固定资产的认定依据及计价方法
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权
最终可能转移，也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产
一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的在
租赁资产使用寿命内计提折旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，
在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
（5）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其
成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此
以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认
该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税
费后的差额计入当期损益。
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，
如发生改变则作为会计估计变更处理。
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京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
16、在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出工程达到
预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可
使用状态后结转为固定资产。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
17、借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的
汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资
产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要
的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产
达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认
为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利
息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资
产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确
定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑
差额计入当期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定
可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间
连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
18、无形资产
（1）无形资产
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很
可能流入本公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目
的支出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的
土地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的
房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，
全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的
减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的
无形资产不予摊销。
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期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则
作为会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，
如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿
命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
（2）研究与开发支出
本公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开
发阶段的支出计入当期损益：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在
市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能
力使用或出售该无形资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
（3）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
19、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的
各项费用。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。
20、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性
房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公
司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，
进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，
无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备
并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未
来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格
确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；
不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价
值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到
可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用
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过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后
的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产
的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组
是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预
期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商
誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减
值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或
资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项
资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
21、职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职
工福利。其中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保
险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公
司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计
入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要包括设定提存计划及设定受益计划。其中设定提存计划主要包括
基本养老保险、失业保险以及年金等，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本
或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而
提出给予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提
供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，
确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期
结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供
服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预
计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计
划进行会计处理，除此之外按照设定收益计划进行会计处理。
22、预计负债
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本
公司承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额
能够可靠地计量。
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在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，
按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确
定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（1）亏损合同
亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执
行合同变成亏损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将
合同预计损失超过合同标的资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认为预计负债。
（2）重组义务
对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条
件的情况下，按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额。
23、股份支付
（1）股份支付的会计处理方法
股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具
为基础确定的负债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份
支付。
①以权益结算的股份支付
用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日
的公允价值计量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可
行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计
算计入相关成本或费用/在授予后立即可行权时，在授予日计入相关成本或费用，相应
增加资本公积。
在等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后
续信息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相
关成本或费用，并相应调整资本公积。
用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可
靠计量，按照其他方服务在取得日的公允价值计量，如果其他方服务的公允价值不能
可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公
允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加股东权益。
当授予权益工具的公允价值无法可靠计量时，在服务取得日、后续的每个资产负
债表日以及结算日，按权益工具的内在价值计量，内在价值变动计入当期损益。
②以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础确定的
负债的公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增
加负债；如须完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每
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个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价
值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，
其变动计入当期损益。
24、优先股、永续债等其他金融工具
（1）永续债和优先股等的区分
本公司发行的永续债和优先股等金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工具：
①该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与
其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；
②如将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍
生工具，则不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，
则本公司只能通过以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结
算该金融工具。
除按上述条件可归类为权益工具的金融工具以外，本公司发行的其他金融工具应
归类为金融负债。
本公司发行的金融工具为复合金融工具的，按照负债成分的公允价值确认为一项
负债，按实际收到的金额扣除负债成分的公允价值后的金额，确认为“其他权益工具”。
发行复合金融工具发生的交易费用，在负债成分和权益成分之间按照各自占总发行价
款的比例进行分摊。
（2）永续债和优先股等的会计处理方法
归类为金融负债的永续债和优先股等金融工具，其相关利息、股利（或股息）、利
得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或损失等，除符合资本化条件的借款费用（参
见本附注四、17“借款费用”）以外，均计入当期损益。
归类为权益工具的永续债和优先股等金融工具，其发行（含再融资）、回购、出售
或注销时，本公司作为权益的变动处理，相关交易费用亦从权益中扣减。本公司对权
益工具持有方的分配作为利润分配处理。
本公司不确认权益工具的公允价值变动。
25、收入
对于房地产购买方在建造工程开始前能够规定房地产设计的主要结构要素，或者
能够在建造过程中决定主要结构变动的，房地产建造协议符合建造合同定义，本公司
对于所提供的建造服务按照《企业会计准则第 15 号—建造合同》确认相关的收入和费
用；对于房地产购买方影响房地产设计的能力有限（如仅能对基本设计方案做微小变
动）的，本公司按照《企业会计准则第 14 号－收入》中有关商品销售收入确认的原则
和方法，并结合本公司房地产销售业务的具体情况确认相关的营业收入。
① 开发产品
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已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所
有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管
理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经
济利益很可能流入；并且该项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售
收入的实现。
②出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，公司不再
保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制，收入
的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，并且该房屋成本能够可靠地计
量时，确认销售收入的实现。
③出租物业收入确认方法
按租赁合同、协议约定的承租日期（有免租期的考虑免租期）与租金额，在相关
租金已经收到或取得了收款的证据时确认出租物业收入的实现。
④其他业务收入确认方法
按相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入金额能
够可靠计量，与收入相关的已发生或将发生成本能够可靠地计量时，确认其他业务收
入的实现。
26、政府补助
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作
为所有者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名
义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配
计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，确
认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费
用和损失的，直接计入当期损益。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账
面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
27、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税
法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据
的应纳税所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负
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债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额
产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应
纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂
时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企
业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且
该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。
除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）
的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递
延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来
抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例
外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认
其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣
亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预
期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的
账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递
延所得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的
账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进
行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税
资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者
是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的
期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、
清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
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28、租赁
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权
最终可能转移，也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
（1）本公司作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损
益。初始直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（2）本公司作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较
大的初始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同
的基础分期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或
有租金于实际发生时计入当期损益。
（3）本公司作为承租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者
中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，
其差额作为未确认融资费用。此外，在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归
属于租赁项目的初始直接费用也计入租入资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资
费用后的余额分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。未确认融资费用在租赁期
内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（4）本公司作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融
资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未
担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实
现融资收益后的余额分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。未实现融资收益在
租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金于实际发生时计入当期
损益。
29、其他重要的会计政策和会计估计
本公司本年度无应披露的其他重要的会计政策和会计估计。
30、重要会计政策、会计估计的变更
（1）会计政策变更
本公司本年度无应披露会计政策变更事项。
（2）会计估计变更
本公司本年度无应披露会计估计变更事项。
31、重大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无
法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是
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基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判
断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负
债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或
负债的账面金额进行重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的
变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来
期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领
域如下：
（1）坏账准备计提
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收款项减值是基
于评估应收款项的可收回性。鉴定应收款项减值要求管理层的判断和估计。实际的结
果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收款项的账面价值及应收款项坏账
准备的计提或转回。
（2）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现
净值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存
货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持
有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的
结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的
计提或转回。
（3）长期资产减值准备
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减
值的迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值
迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账
面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额
和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可
观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经
营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会
采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价
和相关经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产
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京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
组组合的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司
需要预计未来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未
来现金流量的现值。
（4）折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按
直线法计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧
和摊销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更
新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行
调整。
（5）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税
务亏损确认递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税
利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（6）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不
确定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项
的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所
得税和递延所得税产生影响。
（7）土地增值税
本公司根据国税发[2006]187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税
清算管理有关问题的通知》基于清算口径累计计提了土地增值税准备金，考虑到土地
增值税有可能受到各地税务局的影响，实际上的缴纳额可能高于或低于资产负债表日
估计的数额，估计额的任何增减变动都会影响以后年度的损益。
（8）预计负债
本公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、
延迟交货违约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且
履行该等现时义务很可能导致经济利益流出本公司的情况下，本公司对或有事项按履
行相关现时义务所需支出的最佳估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很
大程度上依赖于管理层的判断。在进行判断过程中本公司需评估该等或有事项相关的
风险、不确定性及货币时间价值等因素。
五、税项
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京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
1、主要税种及税率
税种 具体税率情况
营业税 按应税营业额的5%计缴营业税。
城市维护建设税 按实际缴纳的流转税的7%计缴。
房产税 依据房产计税原值1.2%或租金收入12%计缴。
企业所得税 按应纳税所得额的25%计缴。
房地产开发业务在项目开发阶段按预收款预缴，项目达到土地增
土地增值税
值税清算条件时按开发项目清算汇缴。
其他税项 按国家具体规定计缴。
2、税收优惠及批文
本公司无税收优惠。
六、合并财务报表项目注释
以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，“年初”指 2015
年 1 月 1 日，“年末”指 2015 年 12 月 31 日，“上年”指 2014 年度，“本年”指 2015
年度。
1、货币资金
项 目 年末余额 年初余额
库存现金 98,407.45 219,209.87
银行存款 1,636,648,123.61 2,204,496,510.13
其他货币资金 576,148.42 1,464,486.89
合 计 1,637,322,679.48 2,206,180,206.89
其中：存放在境外的款项总额
2、应收账款
（1）应收账款分类披露
年末余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准
备的应收款项
按信用风险特征组合计提坏账准
1,585,162.20 100.00 1,382,589.55 87.22 202,572.65
备的应收款项
单项金额不重大但单独计提坏账
准备的应收款项
合 计 1,585,162.20 1,382,589.55 202,572.65
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京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
（续）
年初余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准
备的应收款项
按信用风险特征组合计提坏账准
1,588,445.20 100.00 1,189,521.71 74.89 398,923.49
备的应收款项
单项金额不重大但单独计提坏账
准备的应收款项
合 计 1,588,445.20 1,189,521.71 398,923.49
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
年末余额
账 龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内
1至2年 24,082.00 1,204.10 5.00
2至3年
3至4年 239,593.00 59,898.25 25.00
4至5年
5 年以上 1,321,487.20 1,321,487.20 100.00
合 计 1,585,162.20 1,382,589.55
（续）
年初余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 27,365.00
1至2年
2至3年 239,593.00 35,938.95 15.00
3至4年
4至5年 335,808.89 167,904.45 50.00
5 年以上 985,678.31 985,678.31 100.00
合计 1,588,445.20 1,189,521.71
（2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年计提坏账准备金额 193,067.84 元；本年无收回或转回坏账准备金额。
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（3）本年无实际核销的大额应收账款情况
（4）应收账款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东欠款。
（5）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
占应收账款总额的
单位名称 与本公司关系 金额 年限
比例（%）
购房人 1 非关联方 617,683.01 5 年以上 38.97
购房人 2 非关联方 250,000.00 5 年以上 15.77
购房人 3 非关联方 99,493.00 5 年以上 6.28
购房人 4 非关联方 68,822.00 5 年以上 4.34
购房人 5 非关联方 58,712.00 5 年以上 3.70
合计 1,094,710.01 69.06
3、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
年末余额 年初余额
账 龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 352,800.00 0.42
1至2年
2至3年
3 年以上 83,764,199.96 100.00 83,764,199.96 99.58
合 计 83,764,199.96 — 84,116,999.96 —
（2）预付款项金额的前五名单位情况
单位名称 与本公司关系 金额 预付时间 未结算原因
中交天航港湾建设工
非关联方 83,764,126.96 3 年以上 未结算的工程款
程有限公司
合计 83,764,126.96
（3）截止至 2015 年 12 月 31 日，预付款项中无持有公司 5%（含 5%）以上表决
权股份的股东单位欠款。
（4）预付款项的说明：
截至 2015 年 12 月 31 日超过一年的预付账款期末余额 83,764,126.96 元，为
预付给代政府建设的主题公园施工单位中交天航港湾建设工程有限公司的未结算
工程款。
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4、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
年末余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准
备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准
336,039,897.65 100.00 2,505,852.19 0.75 333,534,045.46
备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏账
准备的其他应收款
合 计 336,039,897.65 2,505,852.19 333,534,045.46
（续）
年初余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准
备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准
14,126,757.60 100.00 2,084,009.58 14.75 12,042,748.02
备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏账
准备的其他应收款
合 计 14,126,757.60 2,084,009.58 12,042,748.02
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
年末余额
账 龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 327,470,229.12
1至2年 2,107,003.43 105,350.18 5.00
2至3年 3,968,669.06 595,300.34 15.00
3至4年 918,392.50 229,598.13 25.00
4至5年
5 年以上 1,575,603.54 1,575,603.54 100.00
合 计 336,039,897.65 2,505,852.19
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（续）
年初余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 5,616,719.88
1至2年 4,801,090.78 240,054.57 5.00
2至3年 2,073,343.40 253,351.48 12.22
3至4年 60,000.00 15,000.00 25.00
4至5年
5 年以上 1,575,603.54 1,575,603.53 100.00
合计 14,126,757.60 2,084,009.58
（2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年计提坏账准备金额 421,842.61 元；本年无收回或转回坏账准备。
（3）本年无实际核销的其他应收款情况
（4）其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
应收土地出让金 291,200,000.00
应收契税 18,951,810.00
农民工工资保证金 12,964,000.00 500,000.00
代收代垫费用 7,424,318.50 7,819,016.45
往来款 4,112,752.28 3,571,979.87
定金 854,980.87 854,980.87
预付电费 280,000.00 280,000.00
押金 176,700.00 480,863.00
个人往来 75,336.00 75,336.00
赔款 544,581.41
合 计 336,039,897.65 14,126,757.60
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款年末余 坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄
额合计数的比例（%） 年末余额
天津东疆保税港区管
委会建设交通和环境 土地出让金 291,200,000.00 1 年以内 86.66
市容局
天津滨海新区地税局 契税 18,951,810.00 1 年以内 5.64
银川市兴庆区财政局 农民工工资保证金 12,464,000.00 1 年以内 3.71
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京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
占其他应收款年末余 坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄
额合计数的比例（%） 年末余额
银川市市政建设和综
合管廊投资建设管理 市政工程垫资款 3,303,000.00 1 年以内 0.98
有限公司
大连市建设工程劳动
农民工工资保证金 500,000.00 3-4 年 0.15 125,000.00
保险费用管理办公室
合 计 — 326,418,810.00 — 97.14 125,000.00
注：应收土地出让金及契税详见十四、其他重要事项。
5、存货
（1） 存货明细情况
年末余额
项 目
账面余额 其中：借款费用资本化金额 存货跌价准备 账面价值
开发成本 1,877,735,923.22 384,933,817.84 1,877,735,923.22
开发产品 942,102,347.92 9,790,399.48 932,311,948.44
合 计 2,819,838,271.14 384,933,817.84 9,790,399.48 2,810,047,871.66
（续）
年初余额
项 目
账面余额 其中：借款费用资本化金额 存货跌价准备 账面价值
开发成本 1,890,824,756.34 311,965,657.16 1,890,824,756.34
开发产品 1,362,901,925.64 9,790,399.48 1,353,111,526.16
合 计 3,253,726,681.98 311,965,657.16 9,790,399.48 3,243,936,282.50
（2） 开发成本明细情况
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 年初余额 年末余额
（单位：亿元）
海语城 2011 2016 25.00 778,046,899.67 635,757,138.85
京能天下川三期 2015 2019 25.00 518,912,406.35 596,267,389.54
京能.阳光港湾 2016 2019 18.26 593,865,450.32 645,711,394.83
合 计 68.26 1,890,824,756.34 1,877,735,923.22
（3） 开发产品明细情况
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项目名称 竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
天创科技大厦 2004-10 9,790,399.48 9,790,399.48
四合上院 1 号楼车库 2010-12 3,819,714.06 3,819,714.06
四合上院 2、3 号楼 2011-11 76,162,692.78 10,682,402.61 65,480,290.17
四合上院 4、5 号楼 2013-11 463,188,101.55 221,833,062.67 241,355,038.88
天创世缘大厦 2001-04 3,797,987.36 3,797,987.36
京能天下川一期 2011-06 72,695,799.18 7,857,117.10 64,838,682.08
京能天下川二期 2013-10 706,720,505.52 9,479,247.18 187,454,207.32 528,745,545.38
京能花园 2010-12 1,441,542.92 1,441,542.92
国典华园 2006-09 5,075,337.85 5,075,337.85
国典华园一期地下车库 2006-09 20,209,844.94 1,010,492.28 19,199,352.66
合 计 1,362,901,925.64 9,479,247.18 430,278,824.90 942,102,347.92
（4） 存货跌价准备
本年减少数
项 目 年初余额 本年计提数 年末余额
转回数 转销数
开发产品 9,790,399.48 9,790,399.48
合 计 9,790,399.48 9,790,399.48
（5） 存货跌价准备情况
计提存货跌价准备的 本年转回存货跌价准备 本年转回金额占该项存货年
项目
依据 的原因 末余额的比例
开发产品 可变现净值
（6） 存货开发成本中本年利息资本化金额为 136,668,917.44 元。
6、其他流动资产
项目 年末余额 年初余额
预缴土地增值税 1,909,968.38 1,289,396.21
预缴营业税 3,136,294.99 10,827,566.04
预缴城市维护建设税 217,654.30 317,705.66
预缴教育费附加 747,870.17 992,817.38
预缴企业所得税 10,782,714.11 19,424,107.56
预缴地方教育费附加及其他 606,931.46 134,769.91
预缴个人所得税 73,603.20 80,594.36
预缴土地使用税 8,078.85
合计 17,475,036.61 33,075,035.97
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京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
7、可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
年末余额 年初余额
项 目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
可供出售权益工具：
其中：按公允价值计量的 13,093,120.00 13,093,120.00 15,069,440.00 15,069,440.00
按成本计量的 100,000.00 100,000.00 100,000.00 100,000.00
合 计 13,193,120.00 13,193,120.00 15,169,440.00 15,169,440.00
（2）年末按公允价值计量的可供出售金融资产
可供出售 可供出售
可供出售金融资产分类 合计
权益工具 债务工具
权益工具的成本/债务工具的摊余成本 3,281,227.86 3,281,227.86
公允价值 13,093,120.00 13,093,120.00
累计计入其他综合收益的公允价值变动金额 9,811,892.14 9,811,892.14
已计提减值金额
注：本公司持有光大银行股票 3,088,000 股，本期未进行增减变动，期初光大银行股票市值 4.88 元/股，期末
市值 4.24 元/股。
（3）年末按成本计量的可供出售金融资产
账面余额 减值准备 在被投资 本年
被投资单
本年 本年 年 本年 本年 年 单位持股 现金
位 年初 年末
增加 减少 初 增加 减少 末 比例（%） 红利
北京翰达
金晟置业 100,000.00 100,000.00 1.00
有限公司
合计 100,000.00 100,000.00 —
8、长期股权投资
（1）长期股权投资分类
年末余额 年初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对联营企业投资 249,361,328.93 249,361,328.93 260,985,326.85 260,985,326.85
合计 249,361,328.93 249,361,328.93 260,985,326.85 260,985,326.85
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（2）对联营企业投资
本年增减变动
被投资单位 年初余额 追加 减少 权益法下确认的 其他综合 其他权益
投资 投资 投资损益 收益调整 变动
北京天汇成房地产开发有限公司 36,149,409.16 -154.21
京能天阶（北京）投资有限公司 224,835,917.69 -11,623,843.71
合 计 260,985,326.85 -11,623,997.92
（续）
本年增减变动
减值准备年末
被投资单位 宣告发放现金股 计提减 年末余额
其他 余额
利或利润 值准备
北京天汇成房地产开发有限公司 36,149,254.95
京能天阶（北京）投资有限公司 213,212,073.98
合 计 249,361,328.93
9、投资性房地产
采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1、年初余额 62,829,966.47 62,829,966.47
2、本年增加金额 35,737,785.47 35,737,785.47
（1）存货转入 35,737,785.47 35,737,785.47
3、本年减少金额
4、年末余额 98,567,751.94 98,567,751.94
二、累计折旧和累计摊销
1、年初余额 3,215,205.30 3,215,205.30
2、本年增加金额 2,040,275.93 2,040,275.93
（1）计提或摊销 2,040,275.93 2,040,275.93
3、本年减少金额
4、年末余额 5,255,481.23 5,255,481.23
三、减值准备
1、年初余额 5,942,586.21 5,942,586.21
2、本年增加金额
3、本年减少金额
4、年末余额 5,942,586.21 5,942,586.21
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京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
项目 房屋、建筑物 合计
四、账面价值
1、年末账面价值 87,369,684.50 87,369,684.50
2、年初账面价值 53,672,174.96 53,672,174.96
注：①本期本公司所属子公司北京天创世缘房地产开发有限公司向子公司北京国电房地产开发有限公司销售开发产
品四合上院地下库房 6945.15 平方米，持有后出租使用，该项存货原值 31,912,569.21 元。
②本公司投资性房地产以成本计量，本期折旧计提金额为 2,040,275.93 元。
10、固定资产
项目 房屋及建筑物 运输设备 办公设备 其他 合计
一、账面原值
1、年初余额 17,867,895.53 5,160,942.98 1,026,704.10 728,449.30 24,783,991.91
2、本年增加金额 182,536.00 197,050.00 379,586.00
（1）购置 182,536.00 197,050.00 379,586.00
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3、本年减少金额 445,087.00 136,483.00 581,570.00
（1）处置或报废 445,087.00 136,483.00 581,570.00
4、年末余额 17,867,895.53 4,715,855.98 1,072,757.10 925,499.30 24,582,007.91
二、累计折旧
1、年初余额 3,943,015.58 3,107,992.04 720,551.77 321,393.28 8,092,952.67
2、本年增加金额 495,883.08 601,764.36 149,645.47 109,814.93 1,357,107.84
（1）计提 495,883.08 601,764.36 149,645.47 109,814.93 1,357,107.84
3、本年减少金额 431,734.76 130,323.98 562,058.74
（1）处置或报废 431,734.76 130,323.98 562,058.74
4、年末余额 4,438,898.66 3,278,021.64 739,873.26 431,208.21 8,888,001.77
三、减值准备
1、年初余额
2、本年增加金额
3、本年减少金额
4、年末余额
四、账面价值
1、年末账面价值 13,428,996.87 1,437,834.34 332,883.84 494,291.09 15,694,006.14
2、年初账面价值 13,924,879.95 2,052,950.94 306,152.33 407,056.02 16,691,039.24
注：本年度已提足折旧仍继续使用的固定资产原值为 318,498.40 元。新购置固定资产原值 379,586.00 元。
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11、无形资产
项目 软件 合 计
一、账面原值
1、年初余额 699,843.52 699,843.52
2、本年增加金额 852,700.00 852,700.00
（1）购置 852,700.00 852,700.00
3、本年减少金额 23,000.00 23,000.00
（1）处置 23,000.00 23,000.00
4、年末余额 1,529,543.52 1,529,543.52
二、累计摊销
1、年初余额 304,720.70 304,720.70
2、本年增加金额 73,125.66 73,125.66
（1）计提 73,125.66 73,125.66
3、本年减少金额 15,525.00 15,525.00
（1）处置 15,525.00 15,525.00
4、年末余额 362,321.36 362,321.36
三、减值准备
1、年初余额
2、本年增加金额
（1）计提
3、本年减少金额
（1）处置
4、年末余额
四、账面价值
1、年末账面价值 1,167,222.16 1,167,222.16
2、年初账面价值 395,122.82 395,122.82
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12、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产明细
年末余额 年初余额
项 目 可抵扣暂时性 可抵扣暂时性
递延所得税资产 递延所得税资产
差异 差异
资产减值准备 15,785,497.47 3,946,374.37 14,852,917.60 3,713,229.40
未付工资 4,410,433.88 1,102,608.47
预交企业所得税 79,521,509.72 19,880,377.43 37,013,307.12 9,253,326.78
预提费用 939,007.76 234,751.94 11,033,454.80 2,758,363.70
存货 17,318,832.16 4,329,708.04
抵销内部未实现利润 124,090,382.53 31,022,595.63 98,262,058.04 24,565,514.51
合 计 220,336,397.48 55,084,099.37 182,891,003.60 45,722,750.90
（2）未经抵销的递延所得税负债明细
年末余额 年初余额
项 目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
可供出售金融资产公允
价值变动 9,811,892.14 2,452,973.04 11,788,212.16 2,947,053.04
合 计 9,811,892.14 2,452,973.04 11,788,212.16 2,947,053.04
注：本期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损额为 29,279,147.44 元，影响所得税费用 7,319,786.86 元。
13、应付账款
（1）应付账款明细情况
项目 年末余额 年初余额
1 年以内 1,106,177.00 28,924,030.00
1至2年 21,581,594.70 71,478,075.42
2至3年 42,855,566.04 55,489,240.93
3 年以上 55,733,193.41 23,084,579.17
合 计 121,276,531.15 178,975,925.52
（2）应付账款列示
项 目 年末余额 年初余额
应付工程款 121,276,531.15 162,261,655.52
应付房款及维修款 16,714,270.00
合 计 121,276,531.15 178,975,925.52
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（3）账龄超过 1 年的重要应付账款
项 目 年末余额 未偿还或结转的原因
北京建谊建筑工程有限公司 22,012,795.00 未结算工程款
中国新兴建设开发总公司银川分公司 10,844,467.00 未结算工程款
浙江万达建设集团有限公司 9,428,790.00 未结算工程款
北京城建华宇建设工程有限公司 1,516,312.91 未结算工程款
北京门窗发展有限公司 1,165,354.00 未结算工程款
合 计 44,967,718.91
（4）报告期应付账款中无应付持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位
或关联方的款项。
14、预收款项
（1）预收款项明细情况
项 目 年末余额 年初余额
预收房款 482,835,765.48 282,868,852.46
合 计 482,835,765.48 282,868,852.46
（2）预收款项中无应付持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位或关联
方的款项。
（3）账龄超过 1 年的大额预收款项情况的说明
债权人名称 金额 未结转的原因
购房人 1 9,019,265.00 未达到收入确认条件
购房人 2 8,993,425.00 未达到收入确认条件
购房人 3 7,610,375.00 未达到收入确认条件
购房人 4 6,316,203.00 未达到收入确认条件
购房人 5 5,993,612.00 未达到收入确认条件
合 计 37,932,880.00
15、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
一、短期薪酬 21,016,859.52 46,101,794.01 40,513,711.18 26,604,942.35
二、离职后福利-设定提存计划 1,096,278.74 5,631,581.06 5,334,463.96 1,393,395.84
三、辞退福利 14,350.00 14,350.00
四、一年内到期的其他福利
合 计 22,113,138.26 51,747,725.07 45,862,525.14 27,998,338.19
57
京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
（2）短期薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 12,078,817.31 32,390,268.35 28,148,152.66 16,320,933.00
2、职工福利费 2,400.00 1,549,659.76 1,552,059.76
3、社会保险费 6,286,064.43 3,572,637.88 2,333,984.87 7,524,717.44
其中：医疗保险费 6,227,291.10 3,258,397.91 2,043,587.64 7,442,101.37
工伤保险费 163,424.92 150,886.96 12,537.96
生育保险费 58,773.33 150,815.05 139,510.27 70,078.11
4、住房公积金 415,457.99 3,541,732.02 3,800,325.02 156,864.99
5、工会经费和职工教育经费 2,148,446.61 1,137,156.93 753,176.62 2,532,426.92
6、短期带薪缺勤
7、短期利润分享计划
8、其他短期职工薪酬 85,673.18 3,910,339.07 3,926,012.25 70,000.00
合 计 21,016,859.52 46,101,794.01 40,513,711.18 26,604,942.35
（3）设定提存计划列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、基本养老保险 836,647.44 3,886,112.96 3,603,183.36 1,119,577.04
2、失业保险费 199,574.14 185,427.66 14,146.48
3、企业年金缴费 259,631.30 1,545,893.96 1,545,852.94 259,672.32
合 计 1,096,278.74 5,631,581.06 5,334,463.96 1,393,395.84
16、应交税费
项 目 年末余额 年初余额
营业税 3,363,233.80 5,001,726.67
企业所得税 18,498,675.04 13,800,538.47
城市维护建设税 677,753.36 354,110.21
个人所得税 109,966.36 333,612.01
教育费附加 170,485.46 246,898.27
土地增值税 82,343,850.79 789,748,868.24
房产税 19,327.06 19,327.00
土地使用税 342,257.40 537,936.44
地方基金 1,111.06
印花税 45,106.67 45,215.59
其他税费 5,327.31 5,727.37
合 计 105,575,983.25 810,095,071.33
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17、应付利息
项 目 年末余额 年初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 4,739,623.62 5,655,498.39
短期借款应付利息 8,725,000.00 8,725,000.00
合 计 13,464,623.62 14,380,498.39
重要的已逾期未支付的利息情况
贷款单位 逾期金额 逾期原因
大连阳光世界发展有限公司 8,725,000.00 合同到期，债权人未提出还款要求
合 计 8,725,000.00
18、应付股利
项 目 年末余额 年初余额
有限售条件的流通股份 1,345,226.37 1,334,408.14
天创科技发展有限公司 800,000.00 800,000.00
北京能源投资（集团）有限公司 96,302,006.60 106,550,681.00
合 计 98,447,232.97 108,685,089.14
19、其他应付款
（1）其他应付款明细情况
项 目 年末余额 年初余额
1 年以内 28,423,743.01 47,237,410.78
1至2年 332,281.54 22,198,571.12
2至3年 641,975.50 36,426,714.98
3 年以上 151,306,486.84 115,446,955.93
合 计 180,704,486.89 221,309,652.81
（2）按款项性质列示其他应付款
项目 年末余额 年初余额
往来款 157,353,642.81 158,644,743.44
代收费用 22,195,251.46 37,530,706.00
其他 628,423.58 24,424,861.00
保证金、认购金、押金 390,484.08 580,984.08
工程款 53,690.76 53,690.76
房差款 53,035.37 53,035.37
奖励返还 29,958.83 21,632.16
合计 180,704,486.89 221,309,652.81
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（3）报告期其他应付款中应付持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位
或关联方的款项情况
单位名称 期末余额 年初余额
北京天汇成房地产开发有限公司 43,341,776.83 43,341,776.83
合 计 43,341,776.83 43,341,776.83
（4）账龄超过 1 年的重要其他应付款
项 目 年末余额 未偿还或结转的原因
大连阳光世界发展有限公司 45,000,000.00 延长归还期
北京天汇成房地产开发有限公司 43,341,776.83 延长归还期
康因投资控股有限公司 34,331,779.35 延长归还期
天津通合投资有限公司 23,932,377.61 延长归还期
北京中融物产有限责任公司 5,568,902.36 延长归还期
合 计 152,174,836.15
（5）对于金额较大的其他应付款的说明
债权人名称 年末余额 性质或内容
大连阳光世界发展有限公司 45,000,000.00 往来款
北京天汇成房地产开发有限公司 43,341,776.83 往来款
康因投资控股有限公司 34,331,779.35 海语城项目资金
天津通合投资有限公司 23,932,377.61 海语城项目资金
北京中融物产有限责任公司 5,568,902.36 往来款
合 计 152,174,836.15
20、一年内到期的非流动负债
项 目 年末余额 年初余额
1 年内到期的长期借款（附注六、21） 700,000,000.00 300,000,000.00
1 年内到期的长期应付款（附注六、22） 800,000.00 9,938,637.70
合 计 700,800,000.00 309,938,637.70
（1）一年内到期的长期借款
① 一年内到期的长期借款明细情况
项 目 年末余额 年初余额
保证借款 700,000,000.00
信用借款 300,000,000.00
合 计 700,000,000.00 300,000,000.00
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② 金额前五名的一年内到期的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 利率（%） 年末余额 年初余额
上海国际信托有
2013.11.1 2016.10.31 9.00 700,000,000.00 2,000,000,000.00
限公司
合 计 700,000,000.00 2,000,000,000.00
（2）一年内到期的长期应付款
①一年内到期的长期应付款明细情况
项 目 年末余额 年初余额
融资租赁款 800,000.00 9,938,637.70
合 计 800,000.00 9,938,637.70
②金额前五名长期应付款情况
单 位 期限 初始金额 利率（%） 应计利息 年末余额
深圳京能融资租赁有限公司 3 年 100,000,000.00 5.25 5,305,299.99 800,000.00
合 计 100,000,000.00 5,305,299.99 800,000.00
21、长期借款
项 目 年末余额 年初余额
保证借款 700,000,000.00 2,000,000,000.00
信用借款 1,400,000,000.00 300,000,000.00
减：一年内到期的长期借款（附注六、20） 700,000,000.00 300,000,000.00
合 计 1,400,000,000.00 2,000,000,000.00
注：长期借款分类的说明：
本公司向上海国际信托有限公司借款 20 亿元，借款期限自 2013 年 11 月 1 日至 2016 年 10 月 31 日，年利率
9%，京能集团提供连带责任担保,本期已提前归还 13 亿元，期末金额 7 亿已重分类至一年内到期的非流动负债。
本公司的子公司宁夏京能房地产开发有限公司向本公司控股股东北京能源投资（集团）有限公司借入信用借款
3 亿元，借款期限自 2015 年 6 月 15 日至 2017 年 6 月 15 日，年利率 5.83%；向本公司关联方京能集团财务有限
公司借入信用借款 5 亿元，借款期限自 2015 年 3 月 3 日至 2018 年 3 月 2 日，年利率为同期基准利率（随央行的
基准利率浮动而浮动）。
本公司的子公司北京天创世缘房地产开发有限公司向本公司关联方京能集团财务有限公司借入信用借款 6 亿元，
借款期限自 2015 年 7 月 24 日至 2018 年 7 月 23 日，年利率为同期基准利率（随央行的基准利率浮动而浮动）。
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京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
（2）金额前五名的长期借款
借款 借款 利率 年末余额 年初余额
贷款单位 币种
起始日 终止日 （%） 本币金额 本币金额
京能集团财务有限公司 2015-3-3 2018-3-2 浮动 CNY 300,000,000.00
京能集团财务有限公司 2015-3-3 2018-3-2 浮动 CNY 200,000,000.00
上海国际信托有限公司 2013-11-1 2016-10-31 9.00 CNY 700,000,000.00 2,000,000,000.00
北京能源投资(集团)有限
2015-6-16 2017-6-15 5.83 CNY 300,000,000.00 300,000,000.00
公司
京能集团财务有限公司 2015-7-24 2018-7-23 浮动 CNY 600,000,000.00
合计 2,100,000,000.00 2,300,000,000.00
22、长期应付款
项 目 年末余额 年初余额
融资租赁款 99,800,000.00 9,938,637.70
减：一年内到期部分（附注六、20） 800,000.00 9,938,637.70
合 计 99,000,000.00
23、股本
本年增减变动（+ 、-）
项目 年初余额 发行 公积金 其 小 年末余额
送股
新股 转股 他 计
有限售条件股份 566,304.00 566,304.00 0.13%
无限售条件股份 452,313,696.00 452,313,696.00 99.87%
股份总数 452,880,000.00 452,880,000.00 100.00%
24、资本公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
资本溢价 89,374,811.02 89,374,811.02
其他资本公积 42,777,521.53 42,777,521.53
合 计 132,152,332.55 132,152,332.55
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25、其他综合收益
本年发生金额
减：前
期计入
年初 本年 税后归 年末
项目 其他综 减：所得税费 税后归属于母
余额 所得税前发生 属于少 余额
合收益 用 公司
额 数股东
当期转
入损益
以后将重分类
进损益的其他
综合收益：
可供出售金融
资产公允价值 21,451,781.53 -1,976,320.00 -494,080.00 -1,482,240.00 19,969,541.53
变动损益
其他综合收益
21,451,781.53 -1,976,320.00 -494,080.00 -1,482,240.00 19,969,541.53
合计
注：本期可供出售金融资产公允价值减少 1,976,320.00 元，导致其他综合收益减少 1,482,240.00 元，递延所
得税负债减少 494,080.00 元。
26、盈余公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 47,115,318.87 12,750,630.40 59,865,949.27
合计 47,115,318.87 12,750,630.40 59,865,949.27
注：根据公司法、章程的规定，本公司按净利润的 10%提取法定盈余公积金。
27、未分配利润
项 目 本 年 上 年
调整前上年末未分配利润 780,165,539.07 726,075,165.80
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-）
调整后年初未分配利润 780,165,539.07 726,075,165.80
加：本年归属于母公司股东的净利润 78,553,970.48 79,651,637.41
减：提取法定盈余公积 12,750,630.40 2,917,264.14
提取任意盈余公积
应付普通股股利 9,057,600.00 22,644,000.00
年末未分配利润 836,911,279.15 780,165,539.07
注：本公司第七届董事会第三次会议（京能置业董字(2015)002 号文）通过 2014 年利润分配方案，并于 2015
年 5 月 15 日召开的 2014 年度股东大会批准（公告文件编号：2015-013），确定分配方案，以公司总股本 45,288.00
万股为基数，向全体股东每 10 股派现 0.2 元（含税）。其中向北京能源投资集团公司分派股利 4,099,672.90 元。
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28、营业收入和营业成本
（1）营业收入、营业成本
本年发生额 上年发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 824,883,200.00 395,948,694.99 1,889,342,228.20 912,053,902.02
其他业务 4,837,701.98 6,339,381.87 2,986,110.00 1,290,719.62
合 计 829,720,901.98 402,288,076.86 1,892,328,338.20 913,344,621.64
（2）主营业务（分行业）
本年发生额 上年发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产开发 824,883,200.00 395,948,694.99 1,889,342,228.20 912,053,902.02
合 计 824,883,200.00 395,948,694.99 1,889,342,228.20 912,053,902.02
（3）主营业务（分产品）
本年发生额 上年发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
商品房销售 824,883,200.00 395,948,694.99 1,889,342,228.20 912,053,902.02
合 计 824,883,200.00 395,948,694.99 1,889,342,228.20 912,053,902.02
（4）主营业务（分地区）
本年发生额 上年发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
北京地区 561,271,649.00 199,049,001.07 1,354,072,429.20 514,116,100.42
宁夏银川地区 263,611,551.00 196,899,693.92 531,896,169.00 393,681,489.08
内蒙古呼和浩特地区 3,373,630.00 4,256,312.52
合 计 824,883,200.00 395,948,694.99 1,889,342,228.20 912,053,902.02
（5）前五名客户的营业收入情况
期 间 前五名客户营业收入合计 占同期营业收入的比例（%）
2015 年 83,362,085.00 10.05
2014 年 71,224,771.00 3.76
2013 年 140,046,107.00 9.51
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29、营业税金及附加
项 目 本年发生额 上年发生额
营业税 46,476,969.62 101,957,976.99
城市维护建设税 3,253,387.89 7,137,058.43
教育费附加 1,723,012.08 3,687,779.45
土地增值税 114,295,130.29 354,542,956.62
其他 600,836.44 1,092,124.12
合 计 166,349,336.32 468,417,895.61
30、销售费用
项 目 本年发生额 上年发生额
广告费 7,114,383.00 10,844,067.12
职工薪酬 4,825,035.04
物业费 3,809,746.89 3,189,986.15
销售代理费 3,259,570.00 5,335,857.09
中介服务费 2,351,675.84 1,685,000.00
业务宣传费 1,458,639.00 783,662.30
调研策划费 1,100,000.00
装修费 756,330.00 718,386.00
办公费 296,291.39 119,691.81
印刷费 240,164.00 170,400.00
业务招待费 79,966.81 313,475.40
备案费 77,601.60 111,764.38
展览费 86,464.65
其他 1,909,755.42 1,604,758.71
合 计 27,279,158.99 24,963,513.61
31、管理费用
项 目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 32,734,723.56 33,418,035.26
中介机构服务费 5,521,867.00 3,163,317.02
税费 4,219,604.04 4,397,803.75
交通费 2,271,995.45 1,727,314.20
水电及物业管理费 1,226,397.32 950,213.91
折旧费 848,183.56 813,990.91
差旅费 484,439.10 1,076,540.40
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项 目 本年发生额 上年发生额
住房补贴 442,944.00 343,809.00
办公费 396,412.80 1,446,270.84
业务招待费 390,340.63 2,475,515.36
其他 2,888,439.09 3,283,432.67
合 计 51,425,346.55 53,096,243.32
32、财务费用
项 目 本年发生额 上年发生额
利息支出 33,219,051.32 120,513,371.33
减：利息收入 15,086,342.87 45,774,372.50
手续费 80,889.15 246,730.65
其他 1,919,522.30
合 计 18,213,597.60 76,905,251.78
33、资产减值损失
项 目 本年发生额 上年发生额
坏账损失 932,579.87 -537,281.08
存货跌价损失 -245,836.82
合 计 932,579.87 -783,117.90
34、投资收益
（1）投资收益明细情况
项 目 本年发生额 上年发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -11,623,997.92 -21,862,561.66
处置长期股权投资产生的投资收益 28,868,051.21
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 576,148.42 587,125.16
处置可供出售金融资产取得的投资收益 1,145,714.75
合 计 17,820,201.71 -20,129,721.75
（2）按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 本年发生数 上年发生数 增减变动原因
北京天汇成房地产开发有限公司 -154.21 -127.55 本年联营公司亏损
京能天阶（北京）投资有限公司 -11,623,843.71 -21,862,434.11 本年联营公司亏损
合 计 -11,623,997.92 -21,862,561.66
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35、营业外收入
计入当期非经常
项 目 本年发生额 上年发生额
性损益的金额
政府补助（详见下表：政府补助明细表） 1,015,000.00
其他 8,505,985.75
合 计 9,520,985.75
其中，计入当期损益的政府补助：
与资产相关/与收益
补助项目 本年发生数 上年发生数
相关
再生能源资金返还 455,000.00
税收返还 560,000.00
合 计 1,015,000.00
36、营业外支出
计入当期非经常性损
项 目 本年发生额 上年发生额
益的金额
罚款支出 10,000.00 10,575.14 10,000.00
税收滞纳金 1,318,334.81 2,673,985.08 1,318,334.81
其他 3,866,469.33 3,866,469.33
合 计 5,194,804.14 2,684,560.22 5,194,804.14
注：其他项目内容为
①子公司天津海航东海岸发展有限公司 2010 年取得津东疆（挂）2010-2 号地块的手续费 1,747,200.00 元与按
土地面积分摊至该地块的设计费 496,502.20 元。
②子公司宁夏京能房地产开发有限公司逾期交房违约金 1,542,767.13 元。
③子公司北京国电房地产开发有限公司噪音赔偿费 80,000.00 元。
37、所得税费用
（1）所得税费用表
项 目 本年发生额 上年发生额
当期所得税费用 47,836,931.10 107,881,179.79
递延所得税费用 -9,361,348.47 17,618,430.06
合 计 38,475,582.63 125,499,609.85
（2）会计利润与所得税费用调整过程
项 目 本年发生额
利润总额 175,858,203.36
按法定税率计算的所得税费用 43,964,550.84
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项 目 本年发生额
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 -24,300,760.55
非应税收入的影响 -33,074,446.38
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 6,090,869.23
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 7,319,786.86
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化
所得税费用 38,475,582.63
38、其他综合收益
详见附注六、25。
39、现金流量表项目
（1）收到其他与经营活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
往来款 3,547,522.73 469,623,566.29
利息收入 15,086,342.87 45,774,372.50
代收代付款项 5,344,150.98 31,308,172.13
押金返还 4,303,519.00
政府补贴 455,000.00
备用金 33,774.00 16,000.00
其他 776,571.21 2,181,031.35
合 计 24,788,361.79 553,661,661.27
（2）支付其他与经营活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
往来款 101,169,802.51 480,487,151.35
广告费 7,277,832.30 6,261,840.00
销售代理费 1,526,506.00 3,963,503.78
代付款项 16,524,564.30 29,615,453.61
中介机构费 5,950,065.53 3,577,559.74
展览费 567,700.88
其他日常费用 8,544,030.23 19,530,772.97
维修费 131,918.21 107,356.00
其他 3,173,141.77 4,438,290.10
合 计 144,297,860.85 548,549,628.43
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（3）支付其他与筹资活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
委托贷款手续费 697,000.00 619,566.17
归还融资款 12,395,833.32 18,920,540.15
项目资金借款 1,280,433.83
合 计 13,092,833.32 20,820,540.15
40、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补充资料 本年金额 上年金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 137,382,620.73 217,591,024.07
加：资产减值准备 932,579.87 -783,117.90
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 2,835,325.03 1,731,901.84
无形资产摊销 57,600.66 62,773.37
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 33,219,051.32 120,513,371.33
投资损失（收益以“－”号填列） -17,820,201.71 20,129,721.75
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -9,361,348.47 17,618,430.24
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -494,080.00 1,594,033.04
存货的减少（增加以“－”号填列） 606,295,113.75 763,881,658.70
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -320,942,146.60 991,767.93
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -657,152,077.86 -649,769,884.93
其他
经营活动产生的现金流量净额 -225,047,563.28 493,561,679.44
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
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3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 1,637,322,679.48 2,206,180,206.89
减：现金的期初余额 2,206,180,206.89 2,507,410,496.63
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -568,857,527.41 -301,230,289.74
（2）本期收到的处置子公司的现金净额
项 目 金 额
本年处置子公司于本年收到的现金或现金等价物 36,635,931.34
其中：内蒙京能房地产开发有限公司 36,635,931.34
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 9,361,256.99
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物
处置子公司收到的现金净额 27,274,674.35
（3）现金及现金等价物的构成
项 目 年末余额 年初余额
一、现金 1,637,322,679.48 2,206,180,206.89
其中：库存现金 98,407.45 219,209.87
可随时用于支付的银行存款 1,636,648,123.61 2,204,496,510.13
可随时用于支付的其他货币资金 576,148.42 1,464,486.89
可用于支付的存放中央银行款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、年末现金及现金等价物余额 1,637,322,679.48 2,206,180,206.89
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金
和现金等价物
七、合并范围的变更
处置子公司
单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
处置价款与处置投
股权处
股权处置 丧失控制权 丧失控制权时点的确定 资对应的合并报表
子公司名称 股权处置价款 置比例
方式 的时点 依据 层面享有该子公司
（%）
净资产份额的差额
内蒙古京能房 股权转让协议经公司与
地产开发有限 51,793,192.77 100.00 出让 2015-7-31 股权受让方签署生效且 28,868,051.21
公司 办理财产交接手续
70
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（续）
按照公允价
丧失控制 丧失控制 丧失控制 丧失控制权之日 与原子公司股权
值重新计量
权之日剩 权之日剩 权之日剩 剩余股权公允价 投资相关的其他
子公司名称 剩余股权产
余股权的 余股权的 余股权的 值的确定方法及 综合收益转入投
生的利得或
比例（%） 账面价值 公允价值 主要假设 资损益的金额
损失
注：2015 年 6 月 17 日，甲方（转让方）京能置业股份有限公司、乙方（转让方）北京国电房地产开发有限公
司、丙方（受让方）京能电力后勤服务有限公司，签订《股权转让协议》，甲方持有的内蒙京能房地产开发有限公
司的 89%的股权，乙方持有的 11%股权，全部转让于丙方；合同约定甲方转让价格为 4,652.29 万元；乙方转让价
格为 575.00 万元，由于评估基准日为 2014 年 8 月 31 日，与交割日之间存在时间差，发生的损益由甲方与乙方共
同承担，于 2015 年 10 月 27 日三方签订《股权转让补充协议书》，经三方确认，评估日至交割日工发生亏损 479,707.23
元，约定由甲方承担 426,939.43 元，由乙方承担 52,767.80 元。
八、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
京能(北京)物业管理有限
公司 北京市 北京市 物业管理 100.00 投资设立
北京天创维嘉房地产开发
有限公司 北京市 北京市 房地产开发 51.00 投资设立
宁夏京能房地产开发有限
公司 银川市 银川市 房地产开发 70.00 投资设立
北京天创世缘房地产开发
有限公司 北京市 北京市 房地产开发 62.00 投资设立
大连京能阳光房地产开发
有限公司 大连市 大连市 房地产开发 51.00 投资设立
北京国电房地产开发有限
公司 北京市 北京市 房地产开发 90.00 同一控制下企业合并
北京安泰达房地产开发有
限责任公司 北京市 北京市 房地产开发 76.00 非同一控制下企业合并
天津海航东海岸发展有限
公司 天津市 天津市 房地产开发 60.00 非同一控制下企业合并
71
京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
（2）重要的非全资子公司
少数股东的持 本年归属于少数 本年向少数股东 年末少数股东权
子公司名称
股比例（%） 股东的损益 分派的股利 益余额
宁夏京能房地产开发有限公司 30.00 5,708,665.73 98,178,978.49
北京天创世缘房地产开发有限公司 38.00 59,510,961.37 76,000,000.00 368,075,010.83
大连京能阳光房地产开发有限公司 49.00 48,994,818.18
天津海航东海岸发展有限公司 40.00 -2,796,160.00 15,959,184.85
北京国电房地产开发有限公司 10.00 -8,294,990.00 107,732,493.17
（3）重要的非全资子公司的主要财务信息
年末余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
宁夏京能房地
产开发有限公 1,587,423,127.40 6,038,373.93 1,593,461,501.33 466,198,239.70 800,000,000.00 1,266,198,239.70
司
北京天创世缘
房地产开发有 2,123,463,400.12 18,138,018.10 2,141,601,418.22 572,982,968.66 600,000,000.00 1,172,982,968.66
限公司
大连京能阳光
房地产开发有 741,645,858.86 592,258.54 742,238,117.40 332,248,692.54 310,000,000.00 642,248,692.54
限公司
天津海航东海
岸发展有限公 1,397,367,124.82 374,190.73 1,397,741,315.55 1,357,843,353.43 1,357,843,353.43
司
北京国电房地
产开发有限公 145,170,110.80 94,283,255.80 239,453,366.60 119,750,596.41 119,750,596.41
司
（续）
年初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
宁夏京能房地产
1,385,378,590.17 7,337,110.06 1,392,715,700.23 484,481,324.36 600,000,000.00 1,084,481,324.36
开发有限公司
北京天创世缘房
地产开发有限公 2,116,374,879.04 12,194,573.19 2,128,569,452.23 1,116,558,795.74 1,116,558,795.74
司
大连京能阳光房
地产开发有限公 689,685,322.79 740,280.94 690,425,603.73 80,436,178.87 510,000,000.00 590,436,178.87
司
天津海航东海岸
895,579,216.17 520,484.90 896,099,701.07 849,211,338.96 849,211,338.96
发展有限公司
北京国电房地产
187,734,249.72 60,602,879.97 248,337,129.69 119,417,703.95 119,417,703.95
开发有限公司
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京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
本年发生额 上年发生额
子公司名称 综合收益 经营活动现 综合收益 经营活动现
营业收入 净利润 营业收入 净利润
总额 金流量 总额 金流量
宁夏京能房
地产开发有 263,611,551.00 19,028,885.76 19,028,885.76 158,777,179.04 531,896,169.00 48,875,644.99 48,875,644.99 232,590,675.66
限公司
北京天创世
缘房地产开 598,053,475.85 156,607,793.07 156,607,793.07 -144,263,625.12 1,335,821,855.20 327,810,545.97 327,810,545.97 547,724,569.48
发有限公司
大连京能阳
光房地产开 -5,005,702.12 -10,575.14 -10,575.14 -76,293,030.40
发有限公司
天津海航东
海岸发展有 -6,990,399.99 -6,990,399.99 -155,503,006.02 -1,044,131.26 -1,044,131.26
限公司
北京国电房
地产开发有 2,782,950.00 -9,216,655.55 -9,216,655.55 38,348,349.52 1,333,900.00 -7,834,229.15 -7,834,229.15 35,519,086.13
限公司
2、在联营企业中的权益
（1）重要的联营企业
持股比例（%） 对合营企业或联
合营企业或联营企业 主要经
注册地 业务性质 营企业投资的会
名称 营地 直接 间接
计处理方法
京能天阶(北京)投资
有限公司 北京市 北京市 房地产开发 31.00 权益法
（2）重要联营企业的主要财务信息
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
项目
京能天阶（北京）投资有限公司 京能天阶（北京）投资有限公司
流动资产 1,082,622,358.56 1,017,261,554.24
非流动资产 258,068,312.82 278,021,776.07
资产合计 1,340,690,671.38 1,295,283,330.31
流动负债 640,861,071.39 557,492,646.06
非流动负债
负债合计 640,861,071.39 557,492,646.06
少数股东权益 12,048,716.16 12,513,530.39
归属于母公司股东权益 687,780,883.83 725,277,153.86
按持股比例计算的净资产份额 213,212,073.98 224,835,917.69
调整事项
—商誉
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京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
项目
京能天阶（北京）投资有限公司 京能天阶（北京）投资有限公司
—内部交易未实现利润
对联营企业权益投资的账面价值
存在公开报价的联营企业权益投资
的公允价值
营业收入 18,226,104.64 16,512,313.95
净利润 -37,496,270.03 -57,875,604.71
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -37,496,270.03 -57,875,604.71
本年度收到的来自联营企业的股利
（3）不重要的联营企业的汇总财务信息
项目 年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
联营企业：北京天汇成房地产开发有限公司
投资账面价值合计 36,149,254.95 36,149,409.16
下列各项按持股比例计算的合计数 -154.21 -127.55
—净利润 -154.21 -127.55
—其他综合收益
—综合收益总额
（4）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
无。
（5）合营企业或联营企业发生的超额亏损
无。
（6）与合营企业投资相关的未确认承诺
无。
（7）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
无。
九、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括应收账款、应付账款等，各项金融工具的详细情况说明
见本附注六相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取
的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述
风险控制在限定的范围之内。
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京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益
可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对
某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量
的变化是在独立的情况下进行的。
风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司
经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其其他权益投资者的利益最大化。基于
该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，
建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险
控制在限定的范围之内。
1、市场风险
（1）利率风险
公司的市场风险主要是与浮动利率银行借款(详见本附注六、21)有关。本公司的政
策是保持这些借款的浮动利率。
本公司密切关注利率变动对公司的影响。本公司目前并未采取措施规避浮动利率对
银行借款的影响。
（2）价格风险
本公司持有的分类为可供出售金融资产在资产负债表日以公允价值计量。因此，本
公司承担着证券市场变动的风险。
本公司密切关注价格变动对公司的影响。本公司目前并未采取措施规避证券市场变
动影响。
2、流动风险
流动风险，是指公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资
金短缺的风险。管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对
其进行监控，以满足本公司经营需要，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资
金偿还债务，并降低现金流量波动的影响。
十、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值
年末公允价值
项 目 第一层次公允 第二层次公 第三层次公
合计
价值计量 允价值计量 允价值计量
可供出售金融资产 13,093,120.00 13,093,120.00
其中：权益工具投资 13,093,120.00 13,093,120.00
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京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
第一层次公允价值计量项目权益投资市价按证券交易所 2015 年 12 月 31 日相应股
票的收盘价确定。
十一、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
母公司对本 母公司对本公
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 公司的持股 司的表决权比
比例（%） 例（%）
对电力能源、房地
产与基础设施、高
北京能源投资(集团)有限公司 北京市 200 亿元 45.26 45.26
新技术、金融证券
等领域的投资
注：本公司的最终控制方是京能集团。
2、本公司的子公司情况
子公司全称 子公司类型 企业类型 注册地 法人代表 业务性质
京能（北京）物业管理有 物业管理、
全资子公司 有限责任公司 北京市 袁海臻
限公司 酒店管理
北京天创维嘉房地产开
控股子公司 有限责任公司 北京市 马俊 房地产开发
发有限公司
宁夏京能房地产开发有
控股子公司 有限责任公司 银川市 袁海臻 房地产开发
限公司
北京天创世缘房地产开
控股子公司 有限责任公司 北京市 袁海臻 房地产开发
发有限公司
大连京能阳光房地产开
控股子公司 有限责任公司 大连市 袁海臻 房地产开发
发有限公司
北京国电房地产开发有
控股子公司 有限责任公司 北京市 袁海臻 房地产开发
限公司
北京安泰达房地产开发
控股子公司 有限责任公司 北京市 袁海臻 房地产开发
有限责任公司
天津海航东海岸发展有
控股子公司 有限责任公司 天津市 袁海臻 房地产开发
限公司
（续）
注册资本 持股比例 表决权比例
子公司全称 组织机构代码
（万元） (%) (%)
京能（北京）物业管理有限公司 1,000.00 100 100 802087101
北京天创维嘉房地产开发有限公司 4,868.55 51 51 739394175
宁夏京能房地产开发有限公司 10,000.00 70 70 79994073X
北京天创世缘房地产开发有限公司 6,000.00 62 62 726340418
大连京能阳光房地产开发有限公司 10,000.00 51 51 58203583-5
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京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
北京国电房地产开发有限公司 6,000.00 90 90 633694567
北京安泰达房地产开发有限责任公司 1,050.00 76 76 700346117
天津海航东海岸发展有限公司 5000.00 60 60 55948680-6
3、本公司的联营企业情况
本公司重要的合营和联营企业详见附注八、2、在联营企业中的权益。
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
京能天阶（北京）投资有限公司 联营企业
北京天汇成房地产开发有限公司 联营企业
京能集团财务有限公司 同一控制下企业
京能源深融资租赁有限公司 同一控制下企业
京能源深技术有限责任公司 同一控制下企业
深圳京能融资租赁有限公司 同一控制下企业
5、关联方交易情况
（1）关联方资金拆借
关联方 拆借金额 起始日 到期日 本年支付利息 说明
拆入：
北京能源投资(集团)有限公司 300,000,000.00 2013-6-17 2015-6-16 9,055,808.33 已归还
北京能源投资(集团)有限公司 300,000,000.00 2015-6-16 2017-6-15 9,127,400.00 年利率 5.83%
京能集团财务有限公司 600,000,000.00 2015-7-24 2018-7-23 12,395,833.32 同期基准利率
京能集团财务有限公司 300,000,000.00 2015-3-3 2018-3-2 12,841,666.66 同期基准利率
京能集团财务有限公司 200,000,000.00 2015-3-3 2018-3-2 8,561,111.10 同期基准利率
京能源深融资租赁有限公司 55,000,000.00 2012 年 5 月 2015 年 5 月 198,957.89 融资款，已归还
深圳京能源深融资租赁有限公司 40,000,000.00 2015-8-14 2018-8-13 536,666.67 融资款
深圳京能源深融资租赁有限公司 60,000,000.00 2015-8-14 2018-8-13 805,000.00 融资款
（2）关键管理人员报酬
项 目 本年发生额 上年发生额
关键管理人员报酬 400.34 万元 416.05 万元
（3）其他关联方交易
本公司与京能财务公司签署的《金融服务框架协议》，与其进行金融合作，按照其
提供的服务，服务内容可能包括：存款业务、发放贷款、转账结算服务、委托贷款及委
托投资以及财务和融资顾问等其他金融服务。提供服务的收费标准不高于市场公允价格。
77
京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
本公司 2015 年末在京能财务公司存款余额 100,172,354.72 元，2015 年度在京能财务
公司的利息收入为 5,642,075.32 元。
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
年末余额 年初余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款：
京能源深融资租赁有限公司 2,750,000.00 55,000.00
合计 2,750,000.00 55,000.00
（2）应付项目
项目名称 年末余额 年初余额
其他应付款：
北京天汇成房地产开发有限公司 43,341,776.83 43,341,776.83
合计 43,341,776.83 43,341,776.83
应付利息：
北京能源投资（集团）有限公司 725,694.45 596,750.00
京能集团财务有限公司 1,404,883.33
北京京能源深融资租赁有限公司 58,748.39
深圳京能源深融资租赁有限公司 684,045.84
合计 2,814,623.62 655,498.39
（3）其他项目
项目名称 年末余额 年初余额
一年内到期的非流动负债：
京能源深融资租赁有限公司 9,938,637.70
深圳京能源深融资租赁有限公司 800,000.00
合计 800,000.00 9,938,637.70
长期应付款：
深圳京能源深融资租赁有限公司 99,000,000.00
合计 99,000,000.00
十二、股份支付
截至 2015 年 12 月 31 日，本公司不存在应披露的股份支付事项。
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京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
十三、承诺及或有事项
1、重大承诺事项
截至 2015 年 12 月 31 日，本公司不存在应披露的承诺事项。
2、或有事项
为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
本公司的控股子公司京能（北京）物业管理有限公司、北京天创世缘房地产开发有
限公司、北京国电房地产开发有限公司及宁夏京能分别为天创科技大厦、天创世缘大厦
和四合上院、京能花园、国典大厦及国典华园、京能天下川商品房承购人向银行抵押借
款提供担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截止 2015 年 12 月 31 日，尚未结清
的担保金额分别为人民币 88.80 万元、68,184.82 万元、137.28 万元、758.14 万元；
截止目前承购人未发生违约，且抵押房产目前的市场价格高于售价，本公司认为与提供
该等担保相关的风险较小。
十四、其他重要事项
1、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司本期经营业务按地
区划分为 4 个经营分部，分别为北京区域、宁夏银川区域、辽宁大连区域、天津区域。
本公司的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。这
些报告分部是以企业经营业务为基础确定的。本公司各个报告分部提供的主要产品为开
发的商品房。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计
量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。
（2）报告分部的财务信息
项 目 北京区域 宁夏银川区域 辽宁大连区域 天津区域 分部间抵销 合计
主营业
595,997,399.00 263,611,551.00 34,725,750.00 824,883,200.00
务收入
主营业
232,515,465.28 196,899,693.92 33,466,464.21 395,948,694.99
务成本
资产
5,556,773,625.66 1,593,461,501.33 742,238,117.40 1,397,741,315.55 3,985,998,693.02 5,304,215,866.92
总额
负债
3,562,273,661.96 1,266,198,239.70 642,248,692.54 1,357,843,353.43 3,596,008,013.04 3,232,555,934.59
总额
79
京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
2、对于子公司天津海航东海岸发展有限公司的重要事项
根据《中华人民共和国土地管理法》、《闲置土地处置办法》，天津东疆保税港区管
理委员会建设交通和环境市容局与本公司就位于天津港东疆港区欧洲路以西、美洲路以
北，宗地编号为津东疆（挂）2010-2 号地块的国有土地使用权（占地面积 196328 平
方米），签订《国有土地使用权有偿收回协议书》。约定价款为 29,120.00 万元，除此
之外，已缴的费用可向所缴纳部门申请退还；已投入的建设费用可由土地整理单位协议
退还；所用于该宗地的其他费用另行协商解决。根据协议书约定，土地再次出让时，天
津东疆保税港区管理委员会建设交通和环境市容局在收到出让金之日 10 个工作日内，
支付本公司土地回收费。本公司目前将上述待收回款项作为债权处理。
十五、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款分类披露
年末余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准
备的应收款项
按信用风险特征组合计提坏账准
3,150,000.00 100.00 3,150,000.00
备的应收款项
单项金额不重大但单独计提坏账
准备的应收款项
合 计 3,150,000.00 100.00 3,150,000.00
（续）
年初余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账
准备的应收款项
按信用风险特征组合计提坏账
2,450,000.00 100.00 2,450,000.00
准备的应收款项
单项金额不重大但单独计提坏
账准备的应收款项
合 计 2,450,000.00 100.00 2,450,000.00
80
京能置业股份有限公司 2015 年度财务报表附注(合并)
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
年末余额
账 龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 3,150,000.00
合 计 3,150,000.00
（2）本年未发生计提、收回或转回的坏账准备情况
（3）本年未发生实际核销的应收账款情况
（4）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
本公司本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为 3,150,000.00
元，占应收账款年末余额合计数的比例为 100.00%，账龄均在 1 年以内，根据坏账
政策，无需计提坏账准备。
（5）本年应收账款中应付持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位或关
联方的款项情况
单位名称 期末余额 年初余额
天津海航东海岸发展公司 2,450,000.00
大连京能阳光房地产开发有限公司 3,150,000.00
合 计 3,150,000.00 2,450,000.00
2、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
年末余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
647,017,213.02 100.00 13,399,237.40 2.07 633,617,975.62
坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计
提坏账准备的其他应收款
合 计 647,017,213.02 100.00 13,399,237.40 2.07 633,617,975.62
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（续）
年初余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
738,055,584.03 100.00 15,101,451.89 2.05 722,954,132.14
坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计
提坏账准备的其他应收款
合 计 738,055,584.03 100.00 15,101,451.89 2.05 722,954,132.14
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
年末余额
账 龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 234,959.94
1至2年 6,162,606.84 123,252.14 2.00
2至3年 412,019,893.86 8,240,397.87 2.00
3至4年 41,200,000.00 824,000.00 2.00
4至5年 121,157,397.20 2,423,147.94 2.00
5 年以上 66,242,355.18 1,788,439.45 2.00-100.00
合 计 647,017,213.02 13,399,237.40
（续）
年初余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内 6,162,606.84
1至2年 412,019,893.86 8,240,397.88 2.00
2至3年 43,950,000.00 879,000.00 2.00
3至4年 121,157,397.20 2,423,147.94 2.00
4至5年 154,292,632.72 3,085,852.66 2.00
5 年以上 473,053.41 473,053.41 100.00
合计 738,055,584.03 15,101,451.89
（2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年计提坏账准备 63,252.13 元，转回坏账准备金额 1,765,466.62 元。
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其中：本年坏账准备转回或收回金额重要的
单位名称 转回或收回金额 收回方式
天津海航东海岸发展有限公司 1,710,466.62
京能源深融资租赁有限公司 55,000.00
合 计 1,765,466.62
（3）本年未发生实际核销的其他应收款情况
（4）其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
往来款 647,017,213.02 738,055,584.03
合 计 647,017,213.02 738,055,584.03
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄 年末余额合计
年末余额
数的比例（%）
天津海航东海岸发 1-2 年，2-3 年，3-4
往来款 600,000,000.00 92.73 12,000,000.00
展公司 年，4-5 年，5 年以上
京能（北京）物业 1 年以内，1-2 年，
往来款 46,544,159.61 7.19 926,183.99
管理有限公司 2-3 年， 4-5 年
进出口公司 往来款 238,033.40 5 年以上 0.04 238,033.40
煤业公司—刘永明 往来款 235,020.01 5 年以上 0.04 235,020.01
合 计 — 647,017,213.02 — 100.00 13,399,237.40
3、长期股权投资
（1）长期股权投资分类
年末余额 年初余额
项 目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 315,924,363.78 315,924,363.78 342,624,363.78 342,624,363.78
对联营企业投资 249,361,328.93 249,361,328.93 260,985,326.85 260,985,326.85
合 计 565,285,692.71 565,285,692.71 603,609,690.63 603,609,690.63
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（2）对子公司投资
本年 本年计提 减值准备
被投资单位 年初余额 本年减少 年末余额
增加 减值准备 年末余额
京能（北京）物业管
理有限公司 13,883,202.06 13,883,202.06
北京天创维嘉房地
产开发有限公司 23,038,244.34 23,038,244.34
宁夏京能房地产开
发有限公司 70,000,000.00 70,000,000.00
内蒙古京能房地产
开发有限公司 26,700,000.00 26,700,000.00
北京天创世缘房地
产开发有限公司 43,714,622.84 43,714,622.84
大连京能阳光房地
产开发有限公司 51,000,000.00 51,000,000.00
北京国电房地产开
发有限公司 76,308,294.54 76,308,294.54
北京安泰达房地产
开发有限公司 7,980,000.00 7,980,000.00
天津海航东海岸发
展有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00
合计 342,624,363.78 26,700,000.00 315,924,363.78
（3）对联营企业投资
本年增减变动
被投资单位 年初余额 追加 减少 权益法下确认的 其他综合 其他权益
投资 投资 投资损益 收益调整 变动
北京天汇成房地产开发有限公司 36,149,409.16 -154.21
京能天阶（北京）投资有限公司 224,835,917.69 -11,623,843.71
合 计 260,985,326.85 -11,623,997.92
（续）
本年增减变动
减值准备年末
被投资单位 宣告发放现金股 计提减 年末余额
其他 余额
利或利润 值准备
北京天汇成房地产开发有限公司 36,149,254.95
京能天阶（北京）投资有限公司 213,212,073.98
合 计 249,361,328.93
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4、营业收入、营业成本
本年发生额 上年发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务
其他业务 10,500,000.00 5,600,000.00
合 计 10,500,000.00 5,600,000.00
5、投资收益
项 目 本年发生额 上年发生额
成本法核算的长期股权投资收益 124,000,000.00 124,000,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 -11,623,997.92 -21,862,561.66
处置长期股权投资产生的投资收益 19,395,951.07
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 576,148.42 587,125.16
处置可供出售金融资产取得的投资收益 1,145,714.75
其他（委贷收益） 113,884,416.67 98,900,888.89
合 计 246,232,518.24 202,771,167.14
十六、补充资料
1、本年非经常性损益明细表
项 目 金额 说明
非流动性资产处置损益 28,868,051.21 处置内蒙子公司
越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国
家政策规定，按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
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项 目 金额 说明
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金
融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的
损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当
期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -5,194,804.14
其他符合非经常性损益定义的损益项目
小 计 23,673,247.07
所得税影响额 5,920,811.77
少数股东权益影响额（税后） -1,166,482.26
合 计 18,918,917.56
注：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入,"-"表示损失或支出。
本公司对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公
告第1号——非经常性损益》（证监会公告[2008]43号）的规定执行。
2、净资产收益率及每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 5.35 0.17 0.17
扣除非经常损益后归属于普通股股东的净利润 4.06 0.13 0.13
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