公司代码：600791 公司简称：京能置业
京能置业股份有限公司
2016 年度报告摘要
一 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事长 朱炎 因健康原因 李育海
4 瑞华会计师事务所为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以公司总股本 45288 万股为基数，向全体股东每 10 股派现 0.15 元（含税），共计派发现金
6,793,200 元，剩余未分配利润将结转至下一年。公司 2016 年度不进行公积金转增股本。
二 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 京能置业 600791 天创置业
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 朱兆梅 王凤华
北京市海淀区彩和坊路8号天创科 北京市海淀区彩和坊路8号天创科
办公地址
技大厦12层西侧 技大厦12层西侧
电话 010-62698639 010-62698709
电子信箱 jingnengzhiye@powerbeijing.com jingnengzhiye@powerbeijing.com
1
2 报告期公司主要业务简介
2016 年，全国房地产开发投资 102581 亿元，比上年名义增长 6.9%（其中，住宅投资 68704
亿元，增长 6.4%）；房地产开发企业房屋施工面积 758975 万平方米，比上年增长 3.2%（其中，住
宅施工面积 521310 万平方米，增长 1.9%）；房屋新开工面积 166928 万平方米，增长 8.1%（其中，
住宅新开工面积 115911 万平方米，增长 8.7%）；房屋竣工面积 106128 万平方米，增长 6.1%（其
中，住宅竣工面积 77185 万平方米，增长 4.6%）；房地产开发企业土地购置面积 22025 万平方米，
比上年下降 3.4%；商品房销售面积 157349 万平方米，比上年增长 22.5%，（其中，住宅销售面积
增长 22.4%）；商品房销售额 117627 亿元，增长 34.8%（其中，住宅销售额增长 36.1%）。
综上，可以看出，2016 年，上述指标中除土地购置面积比上年有所下降外，均有所增长，
其中，商品房销售额比上年同期增长了 34.8%，商品房销售面积比上年增长了 22.5%，增幅较多。
公司经资产重组后从事房地产开发业务，拥有十余年的房地产开发经验，公司目前主要从事
北京、银川、天津和大连地区的房地产开发业务，经营模式为房产开发型。
公司以房地产开发业务为主，具备一级开发资质。报告期内房地产项目包括北京的京能四合
上院、银川的京能天下川、天津的京能海语城、大连的京能阳光港湾 4 个项目。
京能四合上院项目由控股子公司北京天创世缘房地产开发有限公司负责开发建设，该公司股
东为京能置业（持股 62%）和北京鑫福海工贸集团有限公司（持股 38%），目前该项目处于收尾阶
段；京能天下川项目由控股子公司宁夏京能房地产开发有限公司负责开发建设，该公司股东为京
能置业（持股 70%）和京能集团（持股 30%），该项目分三期开发，一期和二期已进入销售尾声，
三期（南区）已于 2016 年 9 月开盘销售；京能海语城项目由控股子公司天津海航东海岸发展有限
公司负责开发建设，该公司股东为京能置业（持股 60%）、康因投资控股有限公司（持股 25%）和
天津通合投资有限公司（持股 15%），该项目一期已于 2016 年 10 月开盘销售；京能阳光港湾项目
由控股子公司大连京能阳光房地产开发有限公司负责开发建设，该公司股东为京能置业（持股
51%）和大连阳光世界发展有限公司（持股 49%），目前该项目处于前期策划阶段尚未动工。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2016年 2015年 2014年
增减(%)
总资产 5,100,820,245.20 5,304,215,866.92 -3.83 5,972,386,051.60
营业收入 762,230,941.33 829,720,901.98 -8.13 1,892,328,338.20
2
归属于上市公
司股东的净利 46,130,486.50 78,553,970.48 -41.28 79,651,637.41
润
归属于上市公
司股东的扣除
46,529,762.27 59,635,052.92 -21.98 73,880,007.24
非经常性损益
的净利润
归属于上市公
司股东的净资 1,538,087,709.00 1,501,779,102.50 2.42 1,433,764,972.02
产
经营活动产生
的现金流量净 -65,151,278.74 -225,047,563.28 71.05 493,561,679.44
额
基本每股收益
0.10 0.17 -41.18 0.18
（元／股）
稀释每股收益
0.10 0.17 -41.18 0.18
（元／股）
加权平均净资 减少2.28个百分
3.07 5.35 5.69
产收益率（%） 点
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 62,147,122.00 340,797,462.20 82,776,526.98 276,509,830.15
归属于上市公司股东
1,299,847.33 33,946,396.00 -7,833,718.45 18,717,961.62
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 1,371,967.71 34,115,273.31 -7,839,861.00 18,882,382.25
后的净利润
经营活动产生的现金
-232,727,041.82 50,496,260.68 -102,163,801.22 219,243,303.62
流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股本及股东情况
4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位: 股
截止报告期末普通股股东总数（户） 21,989
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 20,832
前 10 名股东持股情况
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 持有有 质押或冻结情况 股东
3
（全称） 减 量 (%) 限售条 性质
股份
件的股 数量
状态
份数量
北京能源集团 有限 国有法
0 204,983,645 45.26 0 无 0
责任公司 人
交通银行股份 有限
公司－长信量 化先
8,176,496 10,082,437 2.23 0 未知 - 其他
锋混合型证券 投资
基金
东方时尚投资 有限
6,200,000 6,200,000 1.37 0 未知 - 其他
公司
中国建设银行 股份
有限公司－华 宝兴
1,420,500 3,434,097 0.76 0 未知 - 其他
业事件驱动混 合型
证券投资基金
境内自
张玉敏 3,400,000 3,400,000 0.75 0 未知 -
然人
华润深国投信 托有
限公司－雅利 上善
2,586,901 2,586,901 0.57 0 未知 - 其他
若水 1 号集合资金
信托计划
华润深国投信 托有
限公司－雅利 厚德
2,477,560 2,477,560 0.55 0 未知 - 其他
载物 1 号集合资金
信托计划
境内自
李华 2,169,894 2,169,894 0.48 0 未知 -
然人
华润深国投信 托有
限公司－雅利 行胜
2,094,774 2,094,774 0.46 0 未知 - 其他
于言 1 号集合资金
信托计划
华夏银行股份 有限
公司－华商大 盘量
-1,960,900 2,078,800 0.46 0 未知 - 其他
化精选灵活配 置混
合型证券投资基金
上述股东关联关系或一致行动的 公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司
说明 股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用□不适用
4
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用□不适用
5
5 公司债券情况
5.1 公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券名 债券余 还本付 交易场
简称 代码 发行日 到期日 利率
称 额 息方式 所
京能置
业股份
有限公 16 京能 2016 年 2019 年 按年付 全国银
司 2016 置 业 101658019 04 月 05 04 月 07 8 3.5% 息，到期 行间债
年度第 MTN001 日 日 还本。 券市场
一期中
期票据
5.2 公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
报告期内,上述公司债券均未到付息兑付日期,无付息兑付情况发生。
5.3 公司债券评级情况
√适用 □不适用
联合资信评估有限公司将于本年度报告发布后的三个月内根据公司报告期内情况进行跟踪评
级，该评级结果和评级报告将在上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn)和联合资信官网
（http://www.lianheratings.com.cn）予以公布。
报告期内，联合资信评估有限公司因公司发行的 “16 京能置业 MTN001”对公司进行了主体
评级，给予公司 AA 的主体信用等级，评级展望稳定，不存在评级差异的情况。
5.4 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
主要指标 2016 年 2015 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率 60.28 60.94 -1.08
EBITDA 全部债务比 4.55 6.56 -30.60
利息保障倍数 1.03 1.22 -15.57
三 经营情况讨论与分析
1 报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 7.62 亿元，同比减少 8.13%,主要系符合收入确认条件的已售
房地产开发项目减少所致；实现归属于上市公司股东的净利润 0.46 亿元，同比下降 41.28 %。本
年毛利率较上年持平，而造成归属母公司净利润下降的原因是本年由于天津项目及银川三期项目
6
的开盘预售增大了推广费用的投入以及本年度公司投资收益较上年下降所致。
1.1 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 762,230,941.33 829,720,901.98 -8.13
营业成本 363,260,961.47 402,288,076.86 -9.70
销售费用 53,468,648.37 27,279,158.99 96.01
管理费用 53,426,658.85 51,425,346.55 3.89
财务费用 12,028,433.97 18,213,597.60 -33.96
经营活动产生的现金流量净额 -65,151,278.74 -225,047,563.28 71.05
投资活动产生的现金流量净额 -943,186.38 23,129,503.97 -104.08
筹资活动产生的现金流量净额 -488,719,081.59 -366,939,468.10 -33.19
1.1.1 收入和成本分析
报告期内， 公司实现营业收入 7.62 亿元， 同比下降 8.13%， 其中房地产业务结转收入 7.12
亿元，同比下降 -13.75%，主要是由于本年竣工交楼面积同比下降。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
增加 0.26
房地产 711,500,386.49 339,694,726.34 52.26 -13.75 -14.21
个百分点
增加 0.26
合计 711,500,386.49 339,694,726.34 52.26 -13.75 -14.21
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
四合上院 增加 2.15
446,914,788.76 148,883,342.51 66.69 -20.37 -25.20
（商品房销售） 个百分点
京能天下川 增加 2.57
264,585,597.73 190,811,383.83 27.88 0.37 -3.09
（商品房销售） 个百分点
增加 0.26
711,500,386.49 339,694,726.34 52.26 -13.75 -14.21
合计 个百分点
主营业务分地区情况
分地区 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入 营业成本 毛利率比
7
（%） 比上年增 比上年增 上年增减
减（%） 减（%） （%）
增加 2.15
北京地区 446,914,788.76 148,883,342.51 66.69 -20.37 -25.20
个百分点
增加 2.57
宁夏银川地区 264,585,597.73 190,811,383.83 27.88 0.37 -3.09
个百分点
增加 0.26
合计 711,500,386.49 339,694,726.34 52.26 -13.75 -14.21
个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
□适用 √不适用
(2). 产销量情况分析表
单位：万平方米
生产量比上 销售量比上 库存量比上
主要产品 生产量 销售量 库存量
年增减（%） 年增减（%） 年增减（%）
京能四合上院 0 0.339 0.191 - -74.88 -63.96
京能天下川 0 3.4278 4.9922 - -15.15 -40.71
京能凤凰尚筑 18.8086 4.0821 14.7265 - - -
京能海语城 0 2.618 5.632 - - -31.73
产销量情况说明
生产量是报告期内新增销售供应量，本报告期内，京能四合上院为住宅尾房和商业销售；京
能天下川销售产品为住宅和配套商业；京能凤凰尚筑和京能海语城为新增销售供应面积。
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期 本期金
上年同
成本 占总 额较上
期占总 情况
分行业 构成 本期金额 成本 上年同期金额 年同期
成本比 说明
项目 比例 变动比
例(%)
(%) 例(%)
结转规模
开发 减小，相
房地产 339,694,726.34 93.51 395,948,694.99 98.42 -14.21
成本 应地结转
成本降低
合计 339,694,726.34 93.51 395,948,694.99 98.42 -14.21 -
分产品情况
本期 上年同 本期金
成本
占总 期占总 额较上 情况
分产品 构成 本期金额 上年同期金额
成本 成本比 年同期 说明
项目
比例 例(%) 变动比
8
(%) 例(%)
四合上 结转规模
销售
院（商品 148,883,342.51 40.99 199,049,001.07 49.48 -25.20 减小
成本
房销售）
京能天 本期销售部
下川（商 销售 分未分摊成
190,811,383.83 52.52 196,899,693.92 48.94 -3.09
品 房 销 成本 本的无产权
售） 车库。
合计 339,694,726.34 93.51 395,948,694.99 98.42 -14.21 -
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
前五名客户销售额 8,067.22 万元，占年度销售总额 10.58%；其中前五名客户销售额中关联
方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
前五名供应商采购额 52,362.86 万元，占年度采购总额 89.69%；其中前五名供应商采购额中
关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
1.1.2 费用
单位：元
项目 本期数 上年同期数 变动比例 变动原因
（%）
新项目开盘销售导致销售
销售费用 53,468,648.37 27,279,158.99 96.01
费用大幅增加。
管理费用 53,426,658.85 51,425,346.55 3.89 职工薪酬增长所致。
融资规模及成本均下降所
财务费用 12,028,433.97 18,213,597.60 -33.96
致。
由于上年实际缴纳的土增
税可以税前列支，导致上
所得税费用 39,611,064.60 38,475,582.63 2.95
年应纳税所得额减少，故
本年所得税较上年增长。
1.1.3 研发投入
研发投入情况表
□适用√不适用
1.1.4 现金流
单位：元 币种：人民币
项目 本期数 上年同期数 变动额 变动比 变动原因
例（%）
经营活动产 上年同期土
-65,151,278.74 -225,047,563.28 159,896,284.54 71.05
生的现金流 增税清算缴
9
量净额 纳 7.9 亿税
金，本期税
金缴纳下降
6.25 亿。
由于上年同
投资活动产 期处置子公
生的现金流 -943,186.38 23,129,503.97 -24,072,690.35 -104.08 司股权取得
量净额 现金净流
入。
筹资活动产
偿还借款增
生的现金流 -488,719,081.59 -366,939,468.10 -121,779,613.49 -33.19
加。
量净额
1.2 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
1.3 资产、负债情况分析
1.3.1 资产及负债状况
单位：万元
本期期 上期期 本期期末
末数占 末数占 金额较上
本期期末
项目名称 总资产 上期期末数 总资产 期期末变 情况说明
数
的比例 的比例 动比例
（%） （%） （%）
本期经营、投资、筹资现金流
货币资金 111,169.78 21.79 163,732.27 30.87 -32.10
量均为净流出所致。
应收账款 59.74 0.01 20.26 0.00 194.92 本期租赁业务增加应收款
预付款项 8,656.42 1.70 8,376.42 1.58 3.34
本期将政府应返还天津项目
其他应收款 1,599.94 0.31 33,353.40 6.29 -95.20 土地款重分类至其他非流动
资产。
存货 306,021.97 59.99 281,004.79 52.98 8.90
其他流动资产 1,335.44 0.26 1,747.50 0.33 -23.58
可供出售金融
1,217.41 1,319.31 0.25 -7.72
资产
长期股权投资 23,930.14 4.69 24,936.13 4.70 -4.03
本期将库存商品转入投资性
投资性房地产 17,451.85 3.42 8,736.97 1.65 99.75
房地产所致。
固定资产 1,572.23 0.31 1,569.40 0.30 0.18
无形资产 114.59 0.02 116.72 0.02 -1.82
递延所得税资
5,937.34 1.16 5,508.41 1.04 7.79
产
10
其他非流动资
31,015.18 6.08 - 其他应收款重分类所致。
产
短期借款 15,000.00 2.94 - 本期新增借款。
应付账款 19,258.90 3.78 12,127.65 2.29 58.80 本期新增应付工程款。
预收款项 46,750.34 9.17 48,283.58 9.10 -3.18
应付职工薪酬 3,277.24 0.64 2,799.83 0.53 17.05
本期四合上院销售进一步减
应交税费 5,734.43 1.12 10,557.60 1.99 -45.68 少，期末应交土地增值税减
少。
本期发行的中票为按年付息
应付利息 3,136.64 0.61 1,346.46 0.25 132.95
债券，尚未到付息日。
应付股利 9,765.86 1.91 9,844.72 1.86 -0.80
资产负债表日后销售收入退
其他应付款 24,353.51 4.77 18,070.45 3.41 34.77
回所致。
一年内到期的
20,000.00 3.92 70,080.00 13.21 -71.46 本期偿还长期借款。
非流动负债
长期借款 80,000.00 15.68 140,000.00 26.39 -42.86 本期偿还长期借款
应付债券 80,000.00 15.68 - 本期发行中期票据
长期应付款 9,900.00 - 本期偿还借款。
递延所得税负
219.82 0.04 245.30 0.05 -10.39
债
1.3.2 截至报告期末主要资产受限情况
截至 2016 年 12 月 31 日，公司期末货币资金余额中因办理按揭贷款因素导致 28,799,512.75
元使用权受限，因信托借款保证金户尚未解封导致 389,117.83 元使用权受限。
1.4 行业经营性信息分析
房地产行业经营性信息分析
1.4.1 报告期内房地产储备情况
一级土 合作开
持有待开发 规划计容建 合作开发项
序 持有待开发 地整理 是/否涉及合 发项目
土地的面积 筑面积(平 目涉及的面
号 土地的区域 面积(平 作开发项目 的权益
(平方米) 方米) 积(平方米)
方米) 占比(%)
天津市滨海
1 156,024.30 0 312,048.60 是 187,229.16 60
新区
银川市兴庆
2 66,697.23 0 145,400.00 是 101,780.00 70
区
大连市旅顺
3 266,715.30 0 251,817.32 是 128,426.83 51
口区
注：1、以上面积均为地上面积
2、持有待开发土地的面积为尚未取得开工证的土地面积
11
1.4.2 报告期内房地产开发投资情况
单位：万元 币种：人民币
在
建
项
目
/
新 项目规
经 项目用
开 划计容 总建筑面 在建建筑 已竣工面
序 地 营 地面积 总投资 报告期实
项目 工 建筑面 积(平方 面积(平方 积(平方
号 区 业 (平方 额 际投资额
项 积(平 米) 米) 米)
态 米)
目 方米)
/
竣
工
项
目
住
在
天 津 宅
天 建 397,05 250,00 27,627.8
1 海 与 及 257,000 497,528 109,490 0
津 项 8 0 4
城 配
目
套
住
竣
宅
北 四 合 工 52,877. 157,50 199,260.9 199,260.9 384,83
2 及 0 0
京 上院 项 4 0 7 7 1
配
目
套
京 能
住
阳 光
宅
大 A01、 252,30 182,60
3 及 266,712 278,040 0 0 1,882.70
连 A02、 0 0
配
A04
套
地块
住
在
京 能 宅
银 建 727,80 259,311.8 439,09 41,192.5
4 天 下 及 433,300 959,500 507,400
川 项 0 3 9 5
川 配
目
套
注：“已竣工面积”为截止 2015 年 12 月 31 日的时点数
1.4.3 报告期内房地产销售情况
序 可供出售面积(平 已预售面积(平
地区 项目 经营业态
号 方米) 方米)
1 宁夏银川 京能天下川 住宅 260,449.8 75099.49
2 宁夏银川 京能天下川 商业 16960.87 0
3 北京 京能四合上院 住宅 1210.89 857.79
4 北京 京能四合上院 商业 5017.33 2532.63
5 天津 京能海语城 住宅 82497.44 26180.38
1.4.4 报告期内房地产出租情况
□ 适用√不适用
12
1.4.5 报告期内公司财务融资情况
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
195,000.00 5.47 11,436.57
1.4.6 其他说明
（1）公司主要业务所在城市的行业发展状况
单位：万平方米
项目所在 库存去化
土地面积 新开工面积 在建面积 竣工面积 销售面积
城市 周期
北京 356.02 2795.57 12976 2369.95 1658.93 8.7
天津 926.33 2511.47 9349.76 2914.25 2711.08 7.56
银川 374.32 841.82 4231.36 704.68 529.81 10.69
大连 240.83 594.4 4655.07 191.92 707.49 14.6
注：报告中数据来源于中国指数研究院；库存去化周期=库存面积/最近三月移动平均成交面积。
（2）公司在主要业务所在城市的市场地位、竞争优势、所占市场份额等情况
项目市场
项目名称 所在城市 竞争优势 所占市场份额
地位
京能四合上院 北京 二环内稀有现房 地段优势 0.02%
京能天下川 银川 湖居生活的最优之选 临湖、学区 0.10%
京能海语城 天津 海居休闲大盘 国企大盘 1.42%
京能阳光港湾 大连 尚未入市 --
注：所占市场份额为项目年度销售面积与所在城市年度销售面积的比值；京能阳光港湾项目尚未
销售。
1.5 投资状况分析
1.5.1 对外股权投资总体分析
期内，公司未发生对外股权投资情况。
1.5.2 重大的股权投资
报告期内，无重大股权投资。
1.5.3 重大的非股权投资
无。
1.5.4 以公允价值计量的金融资产
本公司年初持有光大银行股票 3,088,000 股，初始投资成本 3,281,227.86 元，采用公允价值
进行后续计量，本期未发生增减变动，本期取得分红 583,759.73 元。
13
1.6 重大资产和股权出售
无。
1.7 主要控股参股公司分析
单位：万元
业务
公司名称 主要产品 注册资本 总资产 净资产 净利润
性质
北京天创世缘
房地产开发有 四合上院 房地产开发 6,000.00 123,687.17 78,336.08 11,474.24
限公司
宁夏京能房地
产开发有限公 天下川 房地产开发 10,000.00 170,697.55 34,776.34 2,050.01
司
天津海航东海
岸发展有限公 海语城 房地产开发 5,000.00 155,896.85 2,763.16 -1,226.64
司
大连京能阳光
房地产开发有 房地产开发 10,000.00 71,161.40 2,112.34 -7,886.60
限公司
北京国电房地
产开发有限公 房地产开发 6,000.00 22,839.43 10,805.16 -1,165.11
司
京能天阶(北
京)投资有限公 房地产开发 100,000.00 108,365.41 66,728.09 -3,245.15
司
1.8 公司控制的结构化主体情况
报告期内，公司无重要的纳入合并财务报表的结构化主体。
2. 公司关于公司未来发展的讨论与分析
2.1 行业格局和趋势
2016 年，房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程。全国“两会”提出因城施策
去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策
不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一
方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时国家加强房地产长效机制
建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。
2016 年 12 月中旬召开的中央经济工作会议确定 2017 年经济稳中求进的主基调，继续实施积
极的财政政策和稳健的货币政策，继续深化供给侧结构性改革。针对房地产行业，会议指出：要
坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手
段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防
止出现大涨大落。
通过近一段时期对房地产政策动态的观察，我们认为，国家在强化房屋回归居住属性的同时，
近期政策重点是通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设，为行业长期
14
发展积极构建良好环境。但是，由于 2017 年的货币环境稳健中性，且企业融资渠道受限，也会对
房地产投资产生一定不利影响。我们将会密切关注宏观形势及行业政策，继续积极寻找低成本融
资渠道降低经营成本，保证公司持续稳定健康发展。
2.2 公司发展战略
深耕北京区域市场、战略关注京津冀；以房地产开发业务为主体，积极拓展优质商办物业。
2.3 经营计划
2017 年计 2017 年 2017 年
计划开发的项 同比涨 同比涨 同比涨 计划设定
划新开工 计划竣 计划复
目 跌幅 跌幅 跌幅 依据
面积 工面积 工面积
依据年度
京能天下川 0 - 0 - 25.93 - 经营责任
书
依据年度
京能海与城 11.92 - 10.95 - 10.95 0 经营责任
书
依据年度
京能阳光港湾 0 - 0 - 0 - 经营责任
书
合计 11.92 10.95 36.88
报告期内，公司实现开复工面积 36.88 万平米，完成年度计划的 100%；销售签约面积 10.75
万平米，完成年度计划的 140%；销售合同额 95326 万元，100%完成年度计划；利润总额 11763 万
元，完成年度计划的 96%。在项目拓展方面，加强市场研究，积极拓展储备项目。针对北京等一
线城市及国家重点战略发展城市，加强市场形势研究和拓展工作，积极寻求土地获取策略。
2017 年公司计划实现营业收入 7.63 亿元，实现开复工面积 48.80 万平米。在项目拓展方面，
公司加强重点区域市场研究，做好信息收集、可研分析等基础工作，积极拓展储备项目，年度内
取得实质性进展,力争取得新项目。
该经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，投资者应保持足够的风险意识，并且应当理
解经营计划与业绩承诺之间的差异。在新的一年里，公司将通过自有资金和多种融资方式以满足
公司房地产项目开发资金的需要。
2.4 可能面对的风险
（1）市场竞争风险：随着房地产市场的发展和行业竞争的加剧，房企面临着更加严峻的市场
竞争环境。市场竞争加剧会导致对土地需求的增加和土地获取成本的上升，这将对发行人未来的
经营发展带来一定的影响。公司将密切关注土地市场，根据公司发展战略及实际情况获取开发项
目。
（2）跨区域经营风险：房地产行业具有明显的地域性特征。不同的区域市场，消费群体的购
买力水平及消费偏好各有差异，开发商面对的供应商、政府机构、金融机构、合作单位有很大不
同，目前公司房地产项目主要集中在北京、天津、银川、大连等地区，如果上述区域的房地产市
场出现波动，将会影响公司的经营运作。公司将密切关注宏观经济及房地产政策变化，研判对房
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地产市场的影响，适时调整开发节奏，以应对给公司带来的影响。
（3）成本风险：在项目开发过程中，建材价格的波动、劳动力价格上涨等因素都会在一定程
度上影响到项目的开发成本，从而影响公司的盈利能力。公司将严格执行成本控制制度，依靠已
建立的供应商体系，在较大范围内选择质优价廉材料设备，建立与施工企业之间的战略合作关系，
提高开发产品的市场定位和项目策划水平。
3 导致暂停上市的原因
□适用√不适用
4 面临终止上市的情况和原因
□适用√不适用
5 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
6 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
7 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用 □不适用
本公司 2016 年度纳入合并范围的子公司共 8 户:
子公司名称
京能（北京）物业管理有限公司
北京天创维嘉房地产开发有限公司
宁夏京能房地产开发有限公司
北京天创世缘房地产开发有限公司
大连京能阳光房地产开发有限公司
北京国电房地产开发有限公司
北京安泰达房地产开发有限责任公司
天津海航东海岸发展有限公司
详见本附注九“在其他主体中的权益”。本公司本年度合并范围与上年度相比未发生变化。
本公司及各子公司主要从事房地产开发经营。
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