2020 年年度报告
公司代码：600791 公司简称：京能置业
京能置业股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事 田野 工作安排原因 韩宇峰
独立董事 朱莲美 会议冲突原因 刘大成
三、 致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人昝荣师、主管会计工作负责人张捷及会计机构负责人丁敏声明：保证年度报告中
财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2020年度不进行利润分配或公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细
阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅第四节经营情况讨论与分
析中“可能面对的风险”部分。
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 8
第四节 经营情况讨论与分析......................................................................................................... 9
第五节 重要事项........................................................................................................................... 19
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 28
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 32
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 33
第九节 公司治理........................................................................................................................... 38
第十节 公司公司债券相关情况 ................................................................................................... 41
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 42
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 156
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、京能置业 指 京能置业股份有限公司
京能集团 指 北京能源集团有限责任公司
京能财务 指 京能集团财务有限公司
京能海赋公司 指 北京京能海赋置业有限公司
京能云泰公司 指 北京京能云泰房地产开发有限公司
天创世缘公司 指 北京天创世缘房地产开发有限公司
京能育兴公司 指 北京京能育兴房地产开发有限公司
京能京西公司 指 北京京能京西房地产开发有限公司
京石融宁公司 指 北京京石融宁房地产开发有限公司
北京国电公司 指 北京国电房地产开发有限公司
天津海航公司 指 天津海航东海岸发展有限公司
置业天津公司 指 京能置业（天津）有限公司
宁夏京能公司 指 宁夏京能房地产开发有限公司
大连阳光公司 指 大连京能阳光房地产开发有限公司
京能物业公司 指 京能（北京）物业管理有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 京能置业股份有限公司
公司的中文简称 京能置业
公司的外文名称 BEH-PROPERTY CO.,LTD
公司的外文名称缩写 BEH-P
公司的法定代表人 昝荣师
注：公司原法定代表人为周建裕先生，现变更为昝荣师先生，公司将尽快办理工商变更手续。
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 于进 王凤华
北京市丰台区汽车博物馆东路2号院4 北京市丰台区汽车博物馆东路2
联系地址
号楼2单元 号院4号楼2单元
电话 010-62698710 010-62690958
传真 010-62698299 010-62698299
电子信箱 jingnengzhiye@powerbeijing.com jingnengzhiye@powerbeijing.com
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三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市西城区复兴门南大街2号甲天银大厦A西八层
公司注册地址的邮政编码 100031
公司办公地址 北京市丰台区汽车博物馆东路2号院4号楼2单元
公司办公地址的邮政编码 100070
公司网址 www.beh-zy.com
电子信箱 jingnengzhiye@powerbeijing.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 证券与资本运营部（董事会办公室）
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 京能置业 600791 天创置业
六、 其他相关资料
名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 中国北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特
办公地址
内） 广场 4 层
签字会计师姓名 尹丽鸿、黄月梅
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2020年 2019年 同期增减 2018年
(%)
营业收入 312,809,130.88 1,183,465,586.44 -73.57 1,015,582,097.95
扣除与主营业务无关的
业务收入和不具备商业
303,262,898.56 1,182,931,660.50 -74.36 1,015,582,097.95
实质的收入后的营业收
入
归属于上市公司股东的
-71,329,235.68 18,008,172.90 -496.09 54,535,378.30
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 -77,159,121.02 206,524.19 -37,460.82 6,259,344.54
利润
经营活动产生的现金流
-518,719,182.21 -5,331,183,632.63 不适用 -460,834,411.99
量净额
本期末比上
2020年末 2019年末 年同期末增 2018年末
减（%）
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归属于上市公司股东的
2,158,116,031.37 2,377,996,187.05 -9.25 1,690,485,960.57
净资产
总资产 18,183,723,530.70 13,251,614,829.90 37.22 6,812,594,189.66
(二) 主要财务指标
本期比上年同期增
主要财务指标 2020年 2019年 2018年
减(%)
基本每股收益（元／股） -0.1575 0.04 -493.75 0.12
稀释每股收益（元／股） - - - -
扣除非经常性损益后的基本每
-0.1704 0.0005 -34,180.00 0.014
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -4.34 0.89 减少5.23个百分点 3.27
扣除非经常性损益后的加权平
-4.70 0.01 减少4.71个百分点 0.38
均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2020 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第二季度
第一季度 第三季度 第四季度
（4-6 月
（1-3 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
份）
营业收入 82,234,420.90 27,690,202.62 37,206,136.27 165,678,371.09
归属于上市公司股东的净利
-7,986,611.47 117,911,234.99 -176,568,598.10 -4,685,261.10
润
归属于上市公司股东的扣除
-8,011,025.72 117,935,649.24 -176,623,079.84 -10,460,664.70
非经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净
-370,905,210.15 480,829,833.67 -1,113,667,972.28 485,024,166.55
额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
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单位:元 币种:人民币
附注
2020 年金
非经常性损益项目 （如适 2019 年金额 2018 年金额
额
用）
非流动资产处置损益 -33,081.96
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税
收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营
业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定
标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
12,603,337.33 20,761,682.41
用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资
成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各
项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用
等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价
值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合
并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的
损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价
值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生
金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和
其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值
准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房
1,931,000.00 480,200.00
地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损
益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,623,540.79 -1,053,626.82 3,224,741.44
其他符合非经常性损益定义的损益项目 16,625.76 2,410,198.18 44,092,052.33
少数股东权益影响额 -7,050,992.57 877,619.85 12,788,438.43
所得税影响额 -4,293,625.97 -5,641,342.95 -11,829,198.44
合计 5,829,885.34 17,801,648.71 48,276,033.76
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十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
其他权益工具投资 13,618,080.00 12,197,600.00 -1,420,480.00
投资性房地产 133,849,900.00 135,780,900.00 1,931,000.00 1,931,000.00
合计 147,467,980.00 147,978,500.00 510,520.00 1,931,000.00
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
2020 年，中央坚持“房住不炒”调控基调不变，上半年受新冠肺炎疫情影响，经济面临较大下行
压力，中央财政、货币政策齐发力，货币环境较为宽松，叠加各地频繁出台房地产相关扶持政策，
房地产市场快速恢复。下半年起，房地产调控政策有所转向，中央强调不将房地产作为短期刺激
经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，房地产金融监管持续强化，“三道红线”试点实施，与此同
时，多个房价、地价不稳的城市先后升级调控政策，力促市场理性回归。
从宏观经济形势方面看，面对中美贸易争端、国际政治局势不稳、新冠肺炎疫情冲击、国内
经济结构转型升级等错综复杂的内外部环境，我国全面深化改革，各项宏观政策齐发力，有效保
障了经济的平稳运行，产业结构持续优化。未来中央仍将多措并举畅通国内大循环，充分释放国
内需求潜力，为“双循环”新格局的形成奠定坚实基础。
公司以房地产开发业务为主，具备一级开发资质，主要从事北京、天津和银川的房地产开发
业务，经营模式为房产开发型。公司开发的房地产项目主要包括京能丨电建洺悦湾、京能丽
墅、京能天下川、京能雍清丽苑、京能海语城等。2020 年，公司董事会引领经营层秉初心、
担使命，逆水行舟，迎难而上，紧紧抓住疫情防控和复产复工这一主要矛盾，紧盯高质量发展的
目标不懈奋斗，围绕公司发展战略和年度重点任务积极开展各项工作，推动公司持续健康稳定发
展。公司积极寻找融资渠道，尝试永续债、债权融资计划等多种融资方式，寻找低成本的融资渠
道，降低融资成本，为项目建设提供资金保障，确保公司现金流健康运行，不断提升公司抗风险
能力。公司坚持“审慎发展、稳健经营”的目标中，先后获取大兴采育项目、鑫华源项目开发建设权
及广宁村项目一级开发权，为企业经济增长提供了新引擎。公司董事会持续加强规范治理，坚持
有效发挥党的领导作用，为公司高质量特色发展提供了坚强的组织保障和战略支撑。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司具有近二十年的房地产开发经验，经过多年优化发展，已在北京、天津等重点区域拥有
一定的房地产开发规模，具备完善成熟的房地产开发和管理模式，拥有一支稳定专业的房地产开
发队伍和精干高效的组织架构；公司深耕京津冀、雄安新区等国家重点发展区域，在土地资源获
取上，公司关注政策、市场环境和自身研究，秉承稳健发展理念，注重风险把控，战略方向更加
聚焦。在市场营销方面，围绕客户需求提升产品品质和服务，以完善的售后服务提高品牌忠诚度，
树立品牌效应，提高企业运营能力，打造具有特色的品牌开发经营模式。以专业化、系统化、规
范化的要求，完善的营销管理规章制度，提高营销系统的工作效率和应变能力。在成本管控方面，
以实现效益为目的，以目标成本为抓手，采取全生命周期成本管控、全要素成本管控的方法，落
实“五精管理”原则，防范风险、创新发展、开拓市场，切实做到“降本降噪，提质增效”。公
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司持续推行“五精管理”打造“三基九力团队”，基础管理持续夯实，降本降造，提质增效，运营能力
持续提升。
第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2020 年，面对宏观经济下行、新冠疫情冲击、市场竞争激烈等多重因素叠加影响，公司上下
团结一心，攻坚克难，战疫情、抢复工、促销售、控成本、保增长、稳效益，较好地完成了全年
主要工作，企业经济运行稳中有进。
严格做好疫情防控工作：面对年初新冠疫情造成的项目工期延滞、销售遇阻、经营成本上升、
资产经营受限等一系列问题冲击影响，公司在确保防控措施落实到位的基础上，全力以赴推进项
目实现安全有序复工复产，按照精准分区、分类推进原则，制定项目复工复产工作指引及应急预
案，严抓严控防疫措施，实现了公司疫情防控“零感染”目标。
加快在建项目建设：截至年末，在建项目全力追赶工期，夺回了疫情造成的停工影响，无重
大安全质量环保事故发生。京能天下川项目提前实现主体结构封顶；京能丨电建洺悦湾项目
提前取得建设工程施工许可证；石景山广宁村棚改项目提前取得市发改委立项核准批复；京能雍
清丽苑项目二期提前取得建筑工程施工许可证。
扎实项目拓展储备：公司坚持审慎投资、区域深耕的原则，充分把握疫情下的土地市场机遇，
以合理成本择优持续补充土地资源。先后获取大兴采育项目、石景山广宁村棚改项目和门头沟鑫
华源共有产权房项目。累计新增土地面积 18.54 万平方米、新增建设规模 34.79 万平方米。此外，
公司加快在储项目推进步伐，积极论证新储项目，动态充实项目储备库，优化梯次储备结构。
持续夯实管理基础：公司完成内控体系持续改进工作，印发实施了《内部控制手册》《内部
控制自我评价手册》等文件，理顺了管理职能界面，搭建了总部和项目公司各司其职、相互制衡、
协调运转的运营管控体系。公司按照“对标、复盘、反思、提升”的思路，开展行业标杆对标对表工
作。持续构建项目投资开发、产品设计、成本管控、安全质量、营销管理、品牌建设等标准化体
系，已形成一条产品链，完成品牌体系框架搭建工作。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 3.13 亿元，同比下降 73.57%，净利润-7318.56 万元，同比下降
320.23%，归母净利润-7132.92 万元，同比下降 496.09%，主要原因是公司本年度无新增竣工项目，
可结转商品房大幅减少以及预售项目尚未达到交付条件，不符合收入确认标准所致。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 312,809,130.88 1,183,465,586.44 -73.57
营业成本 144,180,687.10 885,497,689.61 -83.72
销售费用 34,765,805.06 45,082,708.48 -22.88
管理费用 85,853,907.60 79,155,301.06 8.46
财务费用 72,236,572.30 73,198,756.60 -1.31
经营活动产生的现金流量净额 -518,719,182.21 -5,331,183,632.63 不适用
投资活动产生的现金流量净额 251,268,411.56 -294,195,051.26 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 369,723,728.91 6,052,032,886.13 -93.89
营业收入变动原因说明：本年房地产项目竣工交付结转收入的规模减少。
营业成本变动原因说明：本年结转规模减少，相应结转成本减少。
销售费用变动原因说明：广告费、业务宣传费以及销售代理费减少。
管理费用变动原因说明：管理规模扩大，管理支出同步增加。
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财务费用变动原因说明：本年存款利息收入同比增加。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期购买土地支出同比减少。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期收回合作项目投资款同比增加。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期取得借款同比减少，偿还借款同比增加。
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
本期实现营业收入 3.13 亿元，同比下降 73.53%，营业成本 1.44 亿元，同比下降 83.72%，毛利率
同比增长 28.73%，实现主营业务收入 2.77 亿元，主营业务成本 1.38 亿，主营业务毛利率同比增
长 25.58%。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
房地产开发 276,617,341.28 137,890,884.40 50.15 -76.37 -84.38 增加 25.58 个百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
京能四合上
127,712,127.61 22,655,670.25 82.26 1,221.16 1,051.43 增加 2.61 个百分点
院
京能天下川 138,164,432.57 105,194,737.74 23.86 -87.73 -87.63 -0.63
京能海语城 10,740,781.10 10,040,476.41 6.52 -69.36 -67.47 减少 5.42 个百分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分地区 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
北京地区 127,712,127.61 22,655,670.25 82.26 1,221.16 1,051.43 增加 2.61 个百分点
宁夏地区 138,164,432.57 105,194,737.74 23.86 -87.73 -87.63 减少 0.63 个百分点
天津地区 10,740,781.10 10,040,476.41 6.52 -69.36 -67.47 减少 5.42 个百分点
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
上年
本期 本期金
同期
占总 额较上
成本构成项 上年同期金 占总 情况
分行业 本期金额 成本 年同期
目 额 成本 说明
比例 变动比
比例
(%) 例(%)
(%)
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因本期无新增交付
项目，结转的收入
房地产 开发成本 137,890,884.40 95.64 882,906,956.65 99.71 -84.38
同比减少，成本随
之减少。
分产品情况
上年
本期 本期金
同期
占总 额较上
成本构成项 上年同期金 占总 情况
分产品 本期金额 成本 年同期
目 额 成本 说明
比例 变动比
比例
(%) 例(%)
(%)
京能四合 本年销售存量尾盘
开发成本 22,655,670.25 15.71 1,967,611.09 0.22 1,051.43
上院 致成本大幅增长。
上年度天下川三期
京能天下 （南区）竣工交房，
开发成本 105,194,737.74 72.96 850,072,998.31 96.00 -87.63
川 本年可结转房源同
比减少。
京能海语 本年可结转的房源
开发成本 10,040,476.41 6.96 30,866,347.25 3.49 -67.47
城 同比减少。
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 7,401.08 万元，占年度销售总额 1.77%；其中前五名客户销售额中关联方销售
额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
前五名供应商采购额 112,257.36 万元，占年度采购总额 74.51%；其中前五名供应商采购额中关联
方采购额 13,902.52 万元，占年度采购总额 9.23%。
3. 费用
√适用 □不适用
单位：元
项目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 变动原因
广告费、业务宣传费以及销售
销售费用 34,765,805.06 45,082,708.48 -22.88
代理费减少
管理规模扩大，管理支出同步
管理费用 85,853,907.60 79,155,301.06 8.46
增加
财务费用 72,236,572.30 73,198,756.60 -1.31 本年存款利息收入同比增加
所得税费用 8,980,875.45 53,493,086.82 -83.21 应纳税所得额减少
4. 研发投入
(1). 研发投入情况表
□适用 √不适用
(2). 情况说明
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
单位：元
变动比
项目 本期数 上年同期数 变动额 变动原因
例（%）
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2020 年年度报告
本期销售回款同比
经营活动产生的
-518,719,182.21 -5,331,183,632.63 4,812,464,450.42 不适用 增加，购买土地支
现金流量净额
出同比减少。
投资活动产生的 本期对合作项目的
251,268,411.56 -294,195,051.26 545,463,462.82 不适用
现金流量净额 投资同比减少。
本期取得借款同比
筹资活动产生的
369,723,728.91 6,052,032,886.13 -5,682,309,157.22 -93.89 减少，偿还借款同
现金流量净额
比增加。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：万元
上期
本期期
期末
本期期末 末金额
数占
本期期末 数占总资 上期期末 较上期
项目名称 总资 情况说明
数 产的比例 数 期末变
产的
（%） 动比例
比例
（%）
（%）
货币资金 113,286.56 6.23 103,842.40 7.84 9.09
应收账款 2,866.81 0.16 151.68 0.01 1,790.04 应收销售房款增加
预付款项 15,222.11 0.84 8,941.56 0.67 70.24 预付工程款增加
其他应收款 8,244.27 0.45 4,117.97 0.31 100.20 支付保证金增加
存货 1,560,091.63 85.80 1,107,816.21 83.6 40.83 本期新增土地储备
一年内到期的非 对合作项目投资款重分类所
1,916.67 0.11
流动资产 致
其他流动资产 44,620.11 2.45 17,715.06 1.34 151.88 本期预缴税款增加
长期股权投资 5,276.54 0.29 5,274.06 0.40 0.05
其他权益工具投
1,219.76 0.07 1,361.81 0.10 -10.43
资
投资性房地产 13,578.09 0.75 13,384.99 1.01 1.44
固定资产 1,504.72 0.08 1,546.79 0.12 -2.72
无形资产 164.88 0.01 167.29 0.01 -1.44
递延所得税资产 15,922.79 0.88 4,058.17 0.31 292.36 暂时性可抵扣差异增加
其他非流动资产 34,457.40 1.89 56,783.49 4.29 -39.32 本期收回合作项目投资款
短期借款 60,469.33 4.56 -100.00 本期偿还借款
应付账款 51,830.82 2.85 37,961.87 2.86 36.53 本期结算工程款增加
预收款项 90.43 0.00 124,532.97 9.40 -99.93 根据新收入准则重分类
合同负债 470,336.45 25.87 根据新收入准则重分类
应付职工薪酬 1,697.98 0.09 2,036.82 0.15 -16.64
应交税费 9,841.94 0.54 3,031.78 0.23 224.63 本期计提的税金增加
其他应付款 36,736.15 2.02 35,127.09 2.65 4.58
一年内到期的非 213,663.24 11.75 23,869.53 1.8 795.13 一年内到期的借款增加
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2020 年年度报告
流动负债
其他流动负债 41,963.70 2.31 待结转的销项税增加
长期借款 513,916.65 28.26 333,221.38 25.15 54.23 本期新增借款
应付债券 94,126.67 5.18 41,971.67 3.17 124.26 本期新增债权融资计划借款
长期应付款 256,746.63 19.37 -100.00 本期偿还借款
预计负债 103.78 0.01 402 0.03 -74.18 本期支付赔偿款
递延所得税负债 2,306.19 0.13 2,348.43 0.18 -1.80
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
单位：元
项 目 期末账面价值 受限原因
货币资金 44,414,210.53 按揭保证金、售房监管资金
存货 5,465,838,509.23 向京能财务及银行借款而抵押的项目自有土地使用权
合 计 5,510,252,719.76
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
2020 年，我国疫情外防输入、内防反弹的压力较大，国际环境不稳定性不确定性因素较多，
内外环境较为复杂，国内经济虽然存在逐步向好预期，但长期积累的结构性矛盾仍较为突出，未
来促进经济持续恢复的宏观政策仍需继续发力。土地审批权的下放、存量土地的盘活利用等均将
提高土地利用效率，为房地产市场提供更多有效资源，将从源头上改善供求矛盾较为突出城市的
供给面。
2020 年 1-12 月份，全国房地产开发投资 141443 亿元，比上年增长 7.0%（其中，住宅投资 104446
亿元，增长 7.6%）。房地产开发企业房屋施工面积 926759 万平方米，比上年增长 3.7%，（其中，
住宅施工面积 655558 万平方米，增长 4.4%）。房屋新开工面积 224433 万平方米，下降 1.2%（其
中，住宅新开工面积 164329 万平方米，下降 1.9%）。房屋竣工面积 91218 万平方米，下降 4.9%（其
中，住宅竣工面积 65910 万平方米，下降 3.1%）。房地产开发企业土地购置面积 25536 万平方米，
比上年下降 1.1%；土地成交价款 17269 亿元，增长 17.4%。2020 年，商品房销售面积 176086 万平
方米，比上年增长 2.6%（其中，住宅销售面积增长 3.2%）。商品房销售额 173613 亿元，增长 8.7%
（其中，住宅销售额增长 10.8%）。2020 年末，商品房待售面积 49850 万平方米（其中，住宅待售
面积比 11 月末增加 312 万平方米）。
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2020 年年度报告
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
是/否
持有待开 一级土 合作开发 合作开
规划计容 涉及
序 持有待开发土地的 发土地的 地整理 项目涉及 发项目
建筑面积 合作
号 区域 面积(平 面积(平 的面积 的权益
(平方米) 开发
方米) 方米) (平方米) 占比(%)
项目
门头沟新城 05 街区
MC00-0005-6002 等
1 154,004.04 0 209,367.00 否 0 0
地块二类居住、基
础教育等用地项目
2 天津市滨海新区 105,183.80 0 203,800.20 是 122,280.12 60
3 大连市旅顺口区 266,715.30 0 251,817.32 是 128,426.83 51
备注：持有待开发土地面积为未取得开工证的面积。
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建
合作
项目
项目规 开发
经 /新 项目用 在建建
划计容 总建筑 已竣工 报告期 项目
序 地 项 营 开工 地面积 筑面积 总投资
建筑面 面积(平 面积(平 实际投 的权
号 区 目 业 项目 (平方 (平方 额
积(平方 方米) 方米) 资额 益占
态 /竣 米) 米)
米) 比
工项
(%)
目
京能
北 在建
1 云璟壹 住宅 26,926.59 55,883.22 91,658.52 91,658.52 0 248,161.00 12,452.06 51
京 项目
号
京能丨
北 在建
2 电建 住宅 48,943.14 124,449.00 206,995.79 206,995.79 0 635,720.00 53,457.00 51
京 项目
洺悦湾
北 京能 在建
3 住宅 20,795.84 21,836.00 43,501.82 43,501.82 0 75,297.00 44,328.50 100
京 丽墅 项目
门头沟
北 新城 未开
4 住宅 154,004.04 209,367.00 304,443.15 0 0 551,519.87 285,085.60 100
京 05 街 工
区地块
天 京能 在建
5 住宅 198,519.30 385,730.00 524,730.00 122,370.00 109,437.18 42,879.15 16,500.60 60
津 海语城 项目
京能
天 在建
6 雍清丽 住宅 188,589.60 242,946.48 356,232.28 356,232.28 0 413,479.00 48,332.29 51
津 项目
苑
银 京能 在建
7 住宅 400,464.30 671,543.65 916,487.12 226,674.97 689,812.15 526,673.00 42,526.80 70
川 天下川 项目
京能
大 未开
8 阳光港 住宅 266,715.30 252,300.00 272,430.79 0 0 274,106.49 3,776.50 51
连 工
湾
天 *梧桐 在建
9 住宅 199,749.80 299,624.70 403,330.70 321,984.35 0 361,200.00 28,600.00 15.84
津 大道 项目
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2020 年年度报告
天 *云 在建
10 住宅 147,885.50 221,828.25 305,421.09 305,421.09 0 299,640.00 42,570.36 15.20
津 湖 项目
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
已售（含 报告期末
可供出售
序 经营 已预售） 结转面积 结转收 待结转面
地区 项目 面积(平
号 业态 面积 (平方米) 入金额 积(平方
方米)
(平方米) 米)
1 北京 京能四合上院 住宅 1,278.57 1,278.57 1,278.57 11,689.79 0
2 北京 京能四合上院 商业 328.48 0 200.97 1,081.41 0
京能电建丨洺
3 北京 住宅 121,676.00 94,979.00 0 0 94,979.00
悦湾
京能电建丨洺 车位及
4 北京 59,808.00 7,213.14 0 0 7,213.14
悦湾 其他
5 天津 京能海语城 住宅 50,935.60 5,870.07 1,109.00 1,002.65 6,933.98
车位及
6 天津 京能海语城 8,458.01 525.00 525.00 71.43 0
其他
7 宁夏 京能天下川 住宅 94,806.54 67,808.23 23,525.58 13,816.44 148,656.79
8 天津 京能雍清丽苑 住宅 103,899.14 38,576.08 0 0 79,913.95
9 天津 京能雍清丽苑 商业 3,204.20 2,818.21 0 0 2,818.21
合计 444,394.54 219,068.30 26,639.12 27,661.72 340,515.07
报告期内，公司共计实现销售金额 681,471.87 万元，销售面积 219,068.30 平方米，实现结转
收入金额 27,661.72 万元，结转面积 26,639.12 平方米，报告期末待结转面积 340,515.07 平方米。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地
出租房地 权益比 是否采用 租金收入/
序 地 产的建筑
项目 经营业态 产的租金 例 公允价值 房地产公
号 区 面积(平方
收入 （%） 计量模式 允价值(%)
米)
北 京能四 社区室内
1 934.82 17.06 62 否 -
京 合上院 活动中心
银 京能天
2 商业 35.00 2.94 70 否 -
川 下川
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
868,308.72 6.76 47,386.99
6. 其他说明
√适用 □不适用
公司主要业务所在城市的行业发展状况
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2020 年年度报告
单位：万平方米
项目所 房地产土地 房地产新开 房地产施工 房地产竣 房地产销 库存去
在城市 购置面积 工面积 （在建）面积 工面积 售面积 化周期
北京 147.07 3006.62 13929.71 1545.72 971.67 23.03
天津 283.30 2351.16 12364.08 1634.47 1346.79 20.33
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期内，本公司共投资 2 亿元，上年同期对外投资 1.39 亿元，同比增长 43.88%。
(1) 重大的股权投资
□适用 √不适用
(2) 重大的非股权投资
√适用 □不适用
1.报告期内，经公司第八届董事会第十九次临时会议决议，通过了《公司关于参与大兴区采育
镇 01-0042 地块项目竞买的议案》。2020 年 2 月，公司以 3.6 亿元竞得大兴区采育镇 01-0042 地块
项目。详细内容见 2020 年 2 月 12 日的《中国证券报》《上海证券报》和上海证券交易所网站
（http://www.sse.com.cn）。公司已于 2020 年 3 月 2 日成立全资子公司京能育兴公司，注册资本金 1
亿元。
2.报告期内，经公司第八届董事会第二十次临时会议决议，通过了《公司关于参与投标竞买北
京市门头沟区鑫华源共有产权房项目的议案》。2020 年 7 月，公司以 26.945 亿元获得北京市门头
沟区鑫华源共有产权房项目。详细内容见 2020 年 7 月 28 日的《中国证券报》《上海证券报》和
上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）。公司已于 2020 年 8 月 17 日成立全资子公司京能京
西公司，注册资本金 1 亿元。
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
项目 期末公允价值 投资成本 期末持有数量 本期收益
光大银行股票 12,197,600.00 元 3,281,227.86 元 3,088,000 股 660,832.00 元
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
主要子公司情况
单位：万元
公司名称 主要产品 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
宁夏京能公司 京能天下川 房地产开发 40,000.00 230,098.21 65,476.12 4,306.76
天创世缘公司 京能四合上院 房地产开发 6,000.0 44,969.62 19,147.42 3,811.68
天津海航公司 京能海语城 房地产开发 5,000.00 158,588.16 2,649.66 -673.41
京能云泰公司 京能云璟壹号 房地产开发 17,4500.00 175,776.12 174,303.14 -197.04
置业天津公司 京能雍清丽苑 房地产开发 120,000.00 314,242.95 117,644.42 -1,083.66
京能丨电建洺
京能海赋公司 房地产开发 10,000.00 552,708.61 9,085.78 -914.22
悦湾
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2020 年年度报告
京能育兴公司 京能丽墅 房地产开发 10,000.00 48,412.49 9,938.54 -61.46
京能京西公司 房地产开发 10,000.00 289,692.63 9,863.10 -136.90
主要参股公司情况
单位：万元
持股比 对合营企业或联营企业
联营企业名称 注册地 业务性质 净利润
例(%) 投资的会计处理方法
天津京能蓝光房地产 房地产开
天津市 48.00 权益法 -8.00
开发有限责任公司 发
天津京能世茂房地产 房地产开
天津市 40.00 权益法 15.82
开发有限责任公司 发
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
2021 年是“十四五”开局之年，在“双循环”的新发展格局下，预计“控地产、保产业”“房住不炒”政
策将长期延续。地产行业政策调控将成为常态，市场分化加剧，行业面临总量拐点、利润拐点、
模式拐点，企业面临的挑战越来越大。与此同时，社会居民收入水平的不断攀升、新型城镇化带
来的人口转移和集聚、消费结构和产业结构设计、积极生育政策实施带来的人口出生率上升预期、
户均面积增加等因素，都会对房地产行业发展起到积极作用。总体看，房地产行业由高回报逐步
向理性回归。
面对新形势，公司未来仍需顺应市场发展大势，聚焦主流市场精准布局，优化城市布局、升
级产品结构与服务水平，强化资金融通，深化业务系统发展。将以战略为引领，按照 “高效运营、
做精存量、特色发展”定位，围绕“高质高效、创新创效、从严治党、实现卓越发展”工作主线，以及
“三降一减一提升”专项行动、国企改革三年行动方案、合规管理等重点工作，“降杠杆、控规模、促
回款”。坚持审慎稳健原则，及时研判市场发展趋势，聚焦存量项目开发，顺应市场周期规律，聚
焦管理精细化，实施精准营销，提高存货周转速度，提升产品品质，打造“地产+”特色发展模式。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
公司将聚焦京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区，紧随国家京津冀一体化、首都功能定
位（通州城市副中心建设等）、冬奥会保障、雄安新区等国家战略与政策，在充分市场化发展的
前提下完成国家相关保障项目，实现规模、收入、利润、土地储备等核心指标的突破性增长，进
一步推进提质增效的发展理念。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
单位：平方米
其中：计 同比涨
计划开复 同比涨跌 同比涨跌 计划竣工 计划设
计划开发的项目 划新开工 跌幅
工面积 幅（%） 幅（%） 面积 定依据
面积 （%）
京能丨电建洺 年度经
206,995.79 100.00 0 0 0 -
悦湾 营计划
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2020 年年度报告
年度经
京能云璟壹号 91,658.52 100.00 0 0 0 -
营计划
年度经
京能丽墅 43,501.82 100.00 0 0 0 -
营计划
门头沟新城 05 街区
MC00-0005-6002 等 年度经
304,443.15 - 304,443.15 - 0 -
地块二类居住、基 营计划
础教育等用地项目
年度经
京能海语城 122,370.00 100.00 0 - 0 -
营计划
年度经
京能雍清丽苑 356,232.28 100.00 0 0 155,584.54 -
营计划
年度经
京能天下川 226,674.97 100.00 0 - 226,674.97 -
营计划
2021 年计划实现开复工面积 135.19 万平米，其中新开工面积 30.44 万平米；计划竣工面积为
38.23 万平米；计划销售签约面积 20.35 万平米。
聚焦京津冀、雄安新区、城市副中心、冬奥会保障等国家战略布局地区，深耕重点区域，审
慎投资，打造具有京能特色的“地产+”经营发展模式。积极探索商业地产、能源地产、康养地产园
区化等，尝试在房地产项目中，融入能源、科技、环保、养老、旅游、医疗等优质要素资源，打
造建筑节能、绿色环保、清洁低碳的智慧型房地产项目。全力打造品质型、效益型、复合型、高
效型、稳健型的“五型”地产。
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1.宏观环境风险
由于国内、国际经济形势发生变化，对市场供求关系产生重大影响，可能导致企业面临不利
的市场环境，而给公司发展带来不确定性（如国家宏观经济调控对房地产的影响，可能导致预期
收益下降等）。公司将进一步加强对宏观经济环境和房地产行业的研究，时时关注宏观环境变化，
制定相关管理程序，及时调整公司发展战略规划，根据宏观环境、房地产行业发展状况等因素制
定投资计划。
2.现金流风险
公司资金的筹集与分配、运用与回收不及时、不合理，导致资金链断裂，企业不能有效运转，
项目停滞，可能给公司正常经营带来的不确定性。公司将持续加强内部资金管理，提高资金使用
效率，加强销售活动管理，不断提高库存去化和资金回流水平，做好资金分析并建立健全资金管
理预警机制，切实保障资金安全；将深入研究多渠道融资策略，利用资本市场产品日渐丰富的优
势，积极探索创新融资方式，获取资金以满足公司经营发展需求。
3.市场竞争风险
在“房住不炒”的大基调下，中央对房地产市场健康发展的长效机制逐步建立，房地产市场因城
施策定位日趋强化，投资有望持续聚焦一二线及重点城市，一二线及重点城市市场竞争加剧，从
而导致对土地需求的增加和土地获取成本的上升，这将对公司未来的经营发展带来一定的影响。
新冠疫情的出现，给房地产市场竞争带来新的不确认性。公司将密切关注土地市场，把握新冠疫
情对房地产市场的影响，根据公司发展战略及实际情况获取开发项目。
(五) 其他
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》《上市公司监管指引
第 3 号——上市公司现金分红》及《上海证券交易所上市公司现金分红指引》等有关规定，公司结
合自身实际情况，经公司 2017 年度股东大会决议，修订了《公司章程》中的利润分配政策相关条
款，并通过了公司制订的《京能置业股份有限公司股东分红回报规划（2018-2020 年）》。公司现
利润分配政策符合监管部门的要求，公司严格执行章程中的具体规定。
1.公司利润分配政策的基本原则如下：
（1）公司充分考虑对投资者的回报，每年按不少于当年公司实现的可供分配利润 10%的比例
向股东分配股利。
（2）公司的利润分配政策保持连续性和稳定性，同时兼顾公司的长远利益、全体股东的整体
利益及公司的可持续发展。
（3）公司优先采用现金分红的利润分配方式。
（4）存在股东违规占用上市公司资金情况的,公司应当扣减该股东所分配的现金红利,以偿还
其占用的资金。
2.公司利润分配具体政策如下：
（1）利润分配的形式：公司采用现金、股票或者现金与股票相结合的方式分配股利。在有条
件的情况下，公司可以进行中期利润分配。
（2）公司现金分红的具体条件和比例：除特殊情况外，公司在当年盈利且累计未分配利润为
正的情况下，采取现金方式分配股利，每年以现金方式分配的利润不少于当年公司实现的可供分
配利润的 10%。
（3）公司发放股票股利的具体条件：公司在经营情况良好，并且认为公司股票价格与公司股
本规模不匹配、发放股票股利有利于公司全体股东整体利益时，可以在满足上述现金分红的条件
下，提出股票股利分配预案。
3.公司利润分配方案的审议程序如下：
（1）公司的利润分配方案由公司经营层拟订预案,提交公司董事会、监事会审议。董事会就利
润分配方案的合理性进行充分讨论，认真研究和论证公司现金分红的时机、条件和最低比例、调
整的条件及其决策程序要求等事宜，形成专项决议后提交股东大会审议。独立董事可以征集中小
股东的意见，提出分红提案，并直接提交董事会审议。公司股东大会对现金分红具体方案进行审
议前，公司应当通过多种渠道主动与股东特别是中小股东进行沟通和交流，充分听取中小股东的
意见和诉求，及时答复中小股东关心的问题。
（2）公司因特殊情况而不进行现金分红时，董事会就不进行现金分红的具体原因、公司留存
收益的确切用途及预计投资收益等事项进行专项说明，经独立董事发表意见后提交股东大会审议，
并在公司指定媒体上予以披露。
4.公司利润分配政策的变更政策如下:
（1）如遇到战争、自然灾害等不可抗力、或者公司外部经营环境变化并对公司生产经营造成
重大影响，或公司自身经营状况发生较大变化时，公司可对利润分配政策进行调整。
（2）公司调整利润分配政策应由董事会做出专题论述，详细论证调整理由，形成书面论证报
告并经独立董事审议后提交股东大会特别决议通过。
公司利润分配符合《公司章程》《公司未来三年股东分红回报规划（2018-2020 年）》的规定，
分红标准和比例明确和清晰，相关的决策程序和机制完备，独立董事尽职履责并发挥了应有的作
用，中小股东有充分表达意见和诉求的机会，中小股东的合法权益得到充分维护。
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2020 年年度报告
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
分红年度合并报 占合并报表中归
每 10 股 每 10 股派 每 10 股 现金分红
分红 表中归属于上市 属于上市公司普
送红股数 息数(元) 转增数 的数额
年度 公司普通股股东 通股股东的净利
（股） （含税） （股） （含税）
的净利润 润的比率(%)
2020 年 0 0 0 0 -71,329,235.68 0
2019 年 0 0.12 0 5,434,560 18,008,172.90 30.18
2018 年 0 0.16 0 7,246,080 50,346,663.92 14.39
(三) 以现金方式回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及 如未能
承诺时 是否有 是否及 时履行应 及时履
承诺 承诺
承诺背景 承诺方 间及期 履行期 时严格 说明未完 行应说
类型 内容
限 限 履行 成履行的 明下一
具体原因 步计划
承诺避 2006 年
北京能
免、消除 6 月承
解决同 源集团
与上市公 诺，期 否 是 - -
业竞争 有限责
司之间的 限为长
与再融资 任公司
同业竞争 期
相关的承
承诺减 2006 年
诺 北京能
少、规范 6 月承
解决关 源集团
与上市公 诺，期 否 是 - -
联交易 有限责
司之间的 限为长
任公司
关联交易 期
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
财政部于 2017 年颁布了《企业会计准则第 14 号——收入（修订）》（以下简称“新收入准则”），
公司于 2020 年 8 月 27 日召开了第八届董事会第二十一次临时会议决议自 2020 年 1 月 1 日起执行
该准则，本公司对受会计政策变更影响的相关内容进行了调整。
因执行新收入准则，公司将销售商品及与提供劳务相关的预收款项重分类至合同负债，调整
公司 2020 年年初财务报表相关项目金额，未对比较财务报表数据进行调整。
具体如下：
单位：元
受影响的报表项目 变更前金额 变更后金额 调整金额
预收账款 1,245,329,697.88 3,965,669.00 -1,241,364,028.88
合同负债 1,147,152,077.70 1,147,152,077.70
其他流动负债 94,211,951.18 94,211,951.18
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 58
境内会计师事务所审计年限 4
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 致同会计师事务所（特殊普通合伙） 22
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
经公司 2020 年第二次临时股东大会决议，同意聘请致同会计师事务所（特殊普通合伙）为公
司 2020 年度审计机构。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一)导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
√本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 □本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的
√适用 □不适用
事项概述及类型 查询索引
2018 年 11 月，公司控股子公司天津海航公司收到天津市第二 详细内容见 2018 年 11 月 17 日、
中级人民法院送达的《民事起诉状》，原告天津海航东海岸投 2019 年 11 月 26 日、2019 年 12 月
资有限公司（以下简称“海航投资公司”）与被告海航发展公司 13 日及 2020 年 7 月 1 日的《中
因建设工程施工合同产生纠纷，提起诉讼。2019 年 11 月，天 国证券报》《上海证券报》和上
津海航公司收到天津市第二中级人民法院就该案送达的《民事 交所网站（http://www.sse.com.cn）。
判决书》，天津海航公司一审判决胜诉。2019 年 12 月，上诉
人（一审原告）海航投资公司不服一审判决，向天津市高级人
民法院提起上诉。2020 年 6 月，上诉人海航投资公司提出撤诉
申请，天津市高级人民法院出具撤诉裁定书，准许撤回上诉。
至此，该案结案，一审判决生效，天津海航公司胜诉。
(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及控股股东诚信状况良好，不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债
务到期未清偿等情况。
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
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其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
经公司 2018 年度股东大会决议，在关联董事田野先生、韩宇峰先生回避表决的情况下，通过
了《公司关于与京能集团财务有限公司签订<金融服务框架协议>的议案》，同意公司与京能财务
签订《金融服务框架协议》，期限三年，与其进行金融合作、接受其提供的服务。公司已于 2019
年 5 月与京能财务签订了《金融服务框架协议》，截止 2020 年底，公司在京能财务存款余额
737,930,443.66 元，2020 年度在京能财务取得的存款利息收入为 6,623,390.52 元。详细内容见 2019 年
5 月 17 日的《中国证券报》《上海证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
交易价格
占同类 关联
关联 关联交 关联 与市场参
关联交易 关联关 关联交 关联交易 交易金 交易 市场
交易 易定价 交易 考价格差
方 系 易内容 金额 额的比 结算 价格
类型 原则 价格 异较大的
例(%) 方式
原因
北京金泰
母公司
卓越物业 接受 物业服
的控股 公允价 - 231.88 0.15 现金 231.88 -
管理有限 劳务 务
子公司
公司
合计 / / 231.88 / / /
大额销货退回的详细情况 无
本期发生关联交易均因购买服务、接受劳务等经常性
关联交易的说明 经营活动需要与关联方产生的交易，交易价格公允，
不会对上市公司的独立性产生影响。
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
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3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
关联方 关联方向上市公司提供资金
关联关系
期初余额 发生额 期末余额
京能集团财务有 母公司的全资子公司
61,594.68 -21,521.48 40,073.20
限公司
北京京能源深融 母公司的控股子公司
35,363.08 -35,363.08 0
资租赁有限公司
北京能源集团有 母公司
54,198.81 13,027.57 67,226.38
限责任公司
公司因日常经营形成的关联方往来款项余额情况详见附注十二、关联方及关联交易。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 其他
√适用 □不适用
经公司第八届董事会第二十次临时会议决议，在关联董事田野先生、韩宇峰先生回避表决的
情况下，通过了《公司关于向京能集团申请股东借款的议案》，同意公司向京能集团申请总额不
超过 11.3 亿元股东借款，借款利率不超过 7.2%，借款期限不超过两年（具体借款金额、利率以及
期限以公司与京能集团签订的合同为准）。公司已于 2020 年 9 月与京能集团签订 3.3 亿元委贷借
款协议，期限两年，年利率 6.94%。详细内容见 2020 年 7 月 21 日的《中国证券报》《上海证券报》
和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
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2020 年年度报告
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保 担保
担保
方与 发生 是否 是否
担保 担保 是否 担保 担保
担保 上市 被担 日期 担保 存在 为关 关联
担保金额 起始 到期 已经 是否 逾期
方 公司 保方 (协议 类型 反担 联方 关系
日 日 履行 逾期 金额
的关 签署 保 担保
完毕
系 日)
天津
京能 和创
置业 房地 2019 2019 2021
公司 一般
股份 产开 5,199.92 年9月 年9月 年9月 否 否 0 否 否 -
本部 担保
有限 发有 20日 20日 20日
公司 限公
司
天津
蓝光
京能
宝珩
置业 2020 2020 2023
公司 房地 一般
股份 15,840.00 年4月 年4月 年4月 否 否 0 否 否 -
本部 产开 担保
有限 27日 27日 26日
发有
公司
限公
司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公
15,840.00
司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对
15,661.92
子公司的担保）
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 40,800.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 40,800.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 56,461.92
担保总额占公司净资产的比例(%) 26.16
其中：
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2020 年年度报告
为股东、实际控制人及其关联方提供担保
0
的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担
56,461.92
保对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 0
上述三项担保金额合计（C+D+E） 56,461.92
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 无
对子公司的担保为对控股子公司开展现金保函业务提
担保情况说明 供担保。其他担保为按间接持股比例对间接参股公司
房地产开发贷款提供担保。
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
十六、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
1.经公司第八届董事会第四次临时会议决议及 2018 年第三次股东大会决议，审议通过了《公
司关于拟发行债权融资计划的议案》，同意公司在北京金融资产交易所申请发行债权融资计划，
备案金额为 15 亿元人民币，期限为不超过 3 年（含 3 年），固定利率，用于归还到期债务。2019
年 4 月 3 日，公司成功发行了 4 亿元债权融资计划，票面利率 6.5%。2020 年 2 月 12 日公司再次取
得 9 亿元备案通知书，并于 2020 年 3 月 31 日成功发行了 3 亿元债权融资计划。详细内容见 2020
年 3 月 31 日及 4 月 2 日的《中国证券报》《上海证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
2.经公司第八届董事会第四次会议及 2019 年度股东大会决议，审议通过了《公司关于为北京
京能海赋置业有限公司现金保函业务提供担保的议案》，同意京能海赋公司开展现金保函业务（保
函额度为不超过 8 亿元、保函费率为不超过 1.2%/年、期限为不超过 3 年），并由公司按照所持股
比为京能海赋公司提供总额不超过 4.08 亿元担保。京能海赋公司已开展现金保函业务，公司已按
照所持股比为京能海赋公司提供担保。详细内容见 2020 年 4 月 25 日及 5 月 22 日的《中国证券报》
《上海证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
3.经公司第八届董事会第四次会议及 2019 年度股东大会决议，审议通过了《公司关于为在京
控股（全资）子公司出具质量担保函的议案》，同意公司为在京已设立以及未来可能设立的全资
及控股子公司出具项目质量担保函。详细内容见 2020 年 4 月 25 日及 5 月 22 日的《中国证券报》
《上海证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
4.经公司第八届董事会第四次会议 2019 年度股东大会决议，审议通过了《公司关于拟发行债
权融资计划（永续类）相关事项的议案》，同意公司在北京金融资产交易所有限公司申请发行债
权融资计划（永续类），备案金额不超过 5.2 亿元人民币，发行期限 3+N 年，固定利率，资金用于
项目开发建设，并同意授权公司经营层负责全权办理本次发行债权融资计划（永续类）的具体事
宜。详细内容见 2020 年 4 月 25 日及 5 月 22 日的《中国证券报》《上海证券报》和上交所网站
（http://www.sse.com.cn）。
5.经公司第八届董事会第四次会议及 2019 年度股东大会决议，通过了《公司关于利润分配的
议案》，同意公司每 10 股派发 0.12 元，并于 6 月 30 日实施完毕。详细内容见 2020 年 4 月 25 日、
5 月 22 日及 7 月 1 日的《中国证券报》《上海证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
6.经公司第八届董事会第二十次临时会议决议，审议通过了《关于向金融机构申请融资并申
请由京能集团提供担保的议案》，同意公司向金融机构申请不超过 20 亿元融资（具体融资金额、
利率以及期限以公司与金融机构签订的合同为准），并申请由京能集团提供融资担保。公司已于
2020 年 8 月与上海国际信托签订 20 亿元信托贷款合同，期限 1+1 年，年利率 6.94%。根据相关规
定，控股股东为公司提供连带责任担保的事项已申请豁免上述事项按照关联交易的方式进行审议
和披露。详细内容见 2020 年 7 月 21 日的《中国证券报》《上海证券报》和上交所网站
（http://www.sse.com.cn）。
7.经公司第八届董事会第二十一次临时会议决议，审议通过了《公司关于执行新会计准则变
更会计政策的议案》，同意公司自 2020 年 1 月 1 日起开始执行财政部修订发布的《企业会计准则
第 14 号—收入》（财会[2017]22 号）并变更相关会计政策。详细内容见 2020 年 8 月 28 日的《中
国证券报》《上海证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
8.经公司第八届董事会第二十三次临时会议及 2020 年第二次临时股东大会会议决议，审议通
过了《公司关于修订<公司章程>的议案》, 同意对《公司章程》部分条款进行修订。详细内容见
2020 年 11 月 21 日及 12 月 9 日的《中国证券报》上海证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
9.经公司第八届董事会第二十三次临时会议及 2020 年第二次临时股东大会会议决议，审议通
过了《公司关于聘请 2020 年度审计机构的议案》，同意继续聘请致同会计师事务所（特殊普通合
伙）担任公司 2020 年度的财务审计机构，并负责公司内部控制审核工作。审计费用为 80 万元。
详细内容见 2020 年 11 月 21 日及 12 月 9 日的《中国证券报》《上海证券报》和上交所网站
（http://www.sse.com.cn）。
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
(二) 社会责任工作情况
√适用 □不适用
2020 年是脱贫攻坚全面收官之年，按照党中央、市委、市国资委及京能集团党委扶贫攻坚决
策部署，公司结合行业特点与企业实际，尽力而为，量力而行，扎实细致地推进扶贫攻坚各项工
作。成立了扶贫工作领导小组，形成了全面推进扶贫工作的机制，组织制定了《关于深入推进扶
贫工作的实施方案》和《2020 年扶贫攻坚工作计划》及《2020 年扶贫攻坚工作任务分解表》，高
质量统筹推进消费扶贫、公益扶贫等扶贫攻坚工作任务。
公司工会深入贯彻北京市精准扶贫文件精神，对贫困地区农副产品销售提供支持，公司内部
自管食堂采购北京市扶贫协作贫困地区、北京市消费扶贫产业双创中心的扶贫农副产品，公司工
会福利、慰问品在同等条件下优先采购市扶贫协作贫困地区、市消费扶贫产业双创中心的扶贫产
品。组织发动员工自愿参与“爱心北京消费扶贫”行动，积极办理“北京消费扶贫爱心卡”。公司充分
运用新闻媒体、网络、自媒体等多种载体，多渠道、多角度、全方位在公司开展广泛、深入的宣
传扶贫攻坚工作的意义、相关要求。对贫困地区农副产品加大对内、外宣传力度，促进贫困地区
农副产品销售，营造浓厚的脱贫攻坚氛围。
(三) 环境信息情况
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
□适用 √不适用
3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
报告期内，公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。
2、 普通股股份变动情况说明
□适用 √不适用
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3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 22,745
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总
22,889
数(户)
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有 质押或冻结
股东名称 报告期 期末持股数 比例 限售条 情况 股东
（全称） 内增减 量 (%) 件股份 股份 数 性质
数量 状态 量
北京能源集团有限责任
0 204,983,645 45.26 0 无 0 国有法人
公司
赵菁华 3,553,200 3,553,200 0.78 0 未知 - 境内自然人
吉林省外国企业服务有
3,100,000 3,100,000 0.68 0 未知 - 其他
限公司
李惠球 201,100 3,068,000 0.68 0 未知 - 境内自然人
冯艳璇 2,790,500 2,790,500 0.62 0 未知 - 境内自然人
北京中金众鑫投资管理
有限公司－众鑫华鑫一 2,127,182 2,127,182 0.47 0 未知 - 其他
号私募证券投资基金
贵州省技术改造投资有
0 2,030,000 0.45 0 未知 - 国有法人
限责任公司
张瑞 0 2,000,000 0.44 0 未知 - 境内自然人
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2020 年年度报告
哈尔滨市道里区慈善基
0 1,735,200 0.38 0 未知 - 其他
金会
张琬婧 1,730,000 1,730,000 0.38 0 未知 - 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流 股份种类及数量
股东名称
通股的数量 种类 数量
北京能源集团有限责任公司 204,983,645 人民币普通股 204,983,645
赵菁华 3,553,200 人民币普通股 3,553,200
吉林省外国企业服务有限公司 3,100,000 人民币普通股 3,100,000
李惠球 3,068,000 人民币普通股 3,068,000
冯艳璇 2,790,500 人民币普通股 2,790,500
北京中金众鑫投资管理有限公司－
2,127,182 人民币普通股 2,127,182
众鑫华鑫一号私募证券投资基金
贵州省技术改造投资有限责任公司 2,030,000 人民币普通股 2,030,000
张瑞 2,000,000 人民币普通股 2,000,000
哈尔滨市道里区慈善基金会 1,735,200 人民币普通股 1,735,200
张琬婧 1,730,000 人民币普通股 1,730,000
公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上
上述股东关联关系或一致行动的说
市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动
明
人。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
有限售条件股份可上市
交易情况
持有的有限售
序号 有限售条件股东名称 新增可上 限售条件
条件股份数量 可上市交
市交易股
易时间
份数量
具体可出售或转让
汕头市潮南区两英经贸 时间由代为支付对
1 257,400 -
有限公司 价的股东京能集团
与其协商确定。
2 贵州证券登记公司 102,960 - 同上
3 贵州省华星工贸公司 51,480 - 同上
贵州省贵阳市云侨针纺
4 51,480 - 同上
采购供应社
贵州省贵阳成阳实业有
5 51,480 - 同上
限公司
6 贵阳长征电器开关厂 51,480 - 同上
贵州省旅游投资有限公
7 24 - 同上
司
上述股东关联关系或一致行 公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市
动的说明 公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 北京能源集团有限责任公司
单位负责人或法定代表人 姜帆
成立日期 2004-12-08
能源项目投资、开发及经营管理；能源供应、管理；能源项
主要经营业务 目信息咨询；房地产开发；投资管理；技术开发、技术转让、
技术咨询、技术服务。
报告期内控股和参股的其他境内 京能集团持有京能置业、京能电力、昊华能源、清洁能源等
外上市公司的股权情况 多家上市公司股权。
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
□适用 √不适用
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从公司 是否在公司
年 年初持 年末持 年度内股份 增减变 获得的税前报酬 关联方获取
姓名 职务(注) 性别 任期起始日期 任期终止日期
龄 股数 股数 增减变动量 动原因 总额（万元） 报酬
昝荣师 董事长 男 52 2021 年 04 月 27 日 0 0 0 - 0 否
王怀龙 董事 男 57 2018 年 12 月 14 日 0 0 0 - - 否
王怀龙 总经理 男 57 2018 年 12 月 14 日 0 0 0 - 89.07 否
田 野 董事 男 48 2012 年 12 月 06 日 0 0 0 - 0 是
韩宇峰 董事 男 51 2018 年 12 月 14 日 0 0 0 - 0 是
朱莲美 独立董事 女 58 2018 年 01 月 16 日 0 0 0 - 6.00 否
陈 行 独立董事 男 53 2018 年 01 月 16 日 0 0 0 - 6.00 否
刘大成 独立董事 男 53 2018 年 01 月 16 日 0 0 0 - 6.00 否
张 伟 监事会主席 男 53 2018 年 12 月 14 日 0 0 0 - 0 是
刘海燕 监事 女 46 2021 年 04 月 27 日 0 0 0 - 0 是
丁 敏 职工监事 男 43 2012 年 12 月 06 日 0 0 0 - 60.47 否
徐安忠 副总经理 男 48 2018 年 12 月 14 日 0 0 0 - 77.15 否
王海平 副总经理 男 50 2018 年 12 月 14 日 0 0 0 - 77.26 否
马 俊 副总经理 男 44 2010 年 12 月 13 日 0 0 0 - 76.69 否
于 进 副总经理 男 52 2013 年 05 月 10 日 0 0 0 - 75.23 否
于 进 董事会秘书 男 52 2019 年 03 月 14 日 0 0 0 - - 否
于 进 总法律顾问 男 52 2020 年 11 月 20 日 0 0 0 - - 否
张 捷 财务总监 男 52 2021 年 04 月 27 日 0 0 0 - 0 否
周建裕 董事长 男 54 2018 年 12 月 14 日 2021 年 04 月 09 日 0 0 0 - 89.07 否
斯萍君 监事 女 49 2018 年 01 月 16 日 2021 年 04 月 27 日 0 0 0 - 0 是
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2020 年年度报告
解建忠 财务总监 男 60 2017 年 04 月 27 日 2021 年 04 月 27 日 0 0 0 - 75.23 否
合计 / / / / / 0 0 0 - 638.17 -
姓名 主要工作经历
工商管理硕士、工学硕士，正高级工程师。现任京能置业股份有限公司董事长、党委书记，主持京能置业党委、董事会等工作。曾任北
昝荣师 京能源集团有限责任公司总经理助理，北京国际电气工程有限责任公司党委书记、执行董事、总经理，北京京能国际能源技术有限公司
董事长。
工商管理硕士，政工师。现任京能置业股份有限公司党委副书记、董事、总经理，主持京能置业经营管理工作。曾任北京京煤集团有限
王怀龙
责任公司总经理助理、董事会秘书；北京金泰集团有限公司党委副书记、董事、总经理。
管理学硕士，高级经济师。现任京能置业股份有限公司董事；北京能源集团有限责任公司企业管理部部长。曾任北京能源集团有限责任
田 野
公司实业管理部主任；北京能源投资（集团）有限公司资产管理分公司党支部书记、总经理。
工商管理硕士，教授级高级工程师，一级注册建造师。现任京能置业股份有限公司董事；北京矿建建设集团有限公司党委书记、董事
韩宇峰
长。曾任北京京能建设集团有限公司党委副书记（主持党委工作）、总经理；北京矿建建筑安装有限责任公司党委副书记、董事长。
博士，具有会计师、非执业注册会计师资格。现任中国矿业大学（北京）教授；京能置业股份有限公司独立董事；北京动力源科技股份
朱莲美
有限公司独立董事；北京数知科技股份有限公司独立董事。曾任江苏省冶金经济管理学校（现江苏大学）讲师。
经济学博士。现任京能置业股份有限公司独立董事；北京银网信联投资管理有限公司董事长；武汉东湖科技金融研究院有限公司董事
长。曾任深圳前海金鹰资产管理有限公司副总裁兼北京总部执行董事；北京国际信托有限公司（原北京国际信托投资有限公司）总裁助
陈 行
理兼资产运营管理总部总经理；中国风险投资有限公司高级投资经理；北京城建投资发展股份有限公司独立董事；中国丰合投资有限公
司投委会主席。
工学博士，德国亚琛工业大学生产工程专业高级访问学者。现任京能置业股份有限公司独立董事；清华大学工业工程系博士生导师、博
士后导师；清华大学互联网产业研究院副院长兼物流产业研究中心主任，中国产业发展研究院常务副院长，美国北卡罗莱纳大学凯南商
刘大成 学院联合副教授；广东宝丽华新能源股份有限公司独立董事，新疆九洲恒昌供应链管理股份有限公司独立董事，青岛朗夫科技股份有限
公司独立董事，深圳王子新材料股份有限公司董事；辽宁大学经济学院兼职教授，大连海事大学兼职教授；曾任清华大学工程管理硕士
教育中心执行主任、清华大学工业工程系党委副书记。
经济学学士，高级经济师。现任京能置业股份有限公司监事会主席；北京能源集团有限责任公司总经理助理兼产权与资本运营部部长。
张 伟
曾任京能集团财务有限公司党支部书记、总经理。
经济学硕士，高级会计师。现任京能置业股份有限公司监事；北京能源集团有限责任公司财务管理部副部长。曾任北京市热力集团有限
刘海燕
责任公司财务管理部经理。
大学本科学历，管理学学士学位，高级会计师。现任京能置业股份有限公司监事、财务部经理。曾任京能置业股份有限公司财务部副经
丁 敏
理；天创置业股份有限公司会计。
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2020 年年度报告
工学学士，高级工程师。现任京能置业股份有限公司副总经理，负责企业战略合作、项目拓展、前期开发、土地市场研究和规划设计等
徐安忠 方面工作。中国人民政治协商会议门头沟区第九、十届委员会委员、提案委员会委员；北京市青年联合会第十届委员会委员。曾任北京
金泰房地产开发有限责任公司副总经理；北京昊泰房地产开发有限公司党总支书记、董事长、总经理。
研究生，政工师。现任京能置业股份有限公司副总经理，负责运营管理、经营监督、组织绩效、核心流程管理、标准化、信息化；负责
王海平 公司年度经营计划、投资计划、投资后评估、统计分析管理；负责业务协调、物资集采与招投标管理；负责公司安全管理和工程管理。
曾任北京金泰集团有限公司副总经理、综合办公室主任、机关党委委员；北京金泰物业管理有限公司党委书记、董事长。
经济学学士。现任京能置业股份有限公司副总经理，负责市场拓展、项目营销、品牌建设；负责客户服务、物业服务、信访维稳方面工
马 俊
作；负责合约预算工作。曾任京能置业股份有限公司总经理助理；北京国电房地产开发有限公司总经理助理兼销售经理。
法学硕士。现任京能置业股份有限公司副总经理、董事会秘书、总法律顾问，负责公司资本运作、股权融资、上市公司市值管理等工作；
负责公司参控股企业投资资产管理（股票债券）、产权（股权）管理、资产评估、产业退出与疏解管理；负责参控股企业管理；负责法
于 进
律事务方面的工作；协助董事长抓好审计内控建设相关工作。曾任北京高新技术创业投资股份有限公司副总经理、总经理助理、工会主
席、董事会秘书。
经济学学士，高级会计师。现任京能置业股份有限公司财务总监,负责财务管理等工作。曾任北京京桥热电有限责任公司总会计师；北
张 捷
京华源热力管网有限公司总会计师。
其它情况说明
√适用 □不适用
1.经公司第八届董事会第二十三次临时会议决议，审议通过了《公司关于聘任于进先生为总法律顾问的议案》，同意聘任于进先生为公司总法律顾
问，任期与本届高管任期保持一致。详细内容见 2020 年 11 月 21 日的《中国证券报》《上海证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
2.经公司第八届董事会第二十四次临时会议及 2021 年第一次临时股东大会会议决议，审议通过了《关于补选公司董事的议案》，同意补选昝荣师先
生为公司第八届董事会董事，任期自公司股东大会选举通过之日起至第八届董事会换届之日止。详细内容见 2021 年 4 月 10 日的《中国证券报》《上海
证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
3.经公司第七届监事会第十三次会议及 2021 年第一次临时股东大会会议决议，审议通过了《关于补选公司监事的议案》，同意补选刘海燕女士为公
司第七届监事会监事，任期自公司股东大会选举通过之日起至第七届监事会换届之日止。详细内容见 2021 年 4 月 10 日的《中国证券报》《上海证券报》
和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
4.经公司第八届董事会第五次会议决议，审议通过了《关于选举公司第八届董事会董事长的议案》，同意选举昝荣师先生为公司董事长，任期与本届
董事会任期保持一致。详细内容见同时披露的《中国证券报》《上海证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
5. 经公司第八届董事会第五次会议决议，审议通过了《关于聘任公司财务总监的议案》，同意聘任张捷先生为公司财务总监，任期与本届高管任期
保持一致。详细内容见同时披露的《中国证券报》《上海证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
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2020 年年度报告
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员 在股东单位担任的 任期起始日 任期终止日
股东单位名称
姓名 职务 期 期
田野 北京能源集团有限责任公司 企业管理部部长 2020 年 12 月
田野 北京能源集团有限责任公司 实业投资部部长 2018 年 05 月 2020 年 12 月
总经理助理、产权
张伟 北京能源集团有限责任公司 2018 年 05 月
与资本运营部部长
刘海燕 北京能源集团有限责任公司 财务管理部副部长 2020 年 06 月
斯萍君 北京能源集团有限责任公司 法务审计部副部长 2018 年 05 月 2020 年 10 月
斯萍君 北京能源集团有限责任公司 审计中心副主任 2018 年 11 月 2020 年 10 月
斯萍君 北京市热力集团有限责任公司 财务总监 2020 年 10 月
韩宇峰 北京京能建设集团有限公司 党委书记、董事长 2017 年 12 月
在股东单
位任职情 -
况的说明
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓 在其他单位担任的
其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
名 职务
朱莲美 中国矿业大学（北京） 教授 1994 年 07 月
北京动力源科技股份有
朱莲美 独立董事 2015 年 11 月
限公司
北京数知科技股份有限
朱莲美 独立董事 2016 年 12 月
公司
朱莲美 深圳九有股份有限公司 独立董事 2015 年 12 月 2020 年 05 月
北京银网信联投资管理
陈 行 董事长 2019 年 05 月
有限公司
武汉东湖科技金融研究
陈 行 董事长 2019 年 06 月
院有限公司
博士生导师、博士后
刘大成 清华大学工业工程系 2002 年 01 月
导师
清华大学互联网产业研 副院长兼物流产业
刘大成 2017 年 06 月
究院 研究中心主任
刘大成 中国产业发展研究院 常务副院长 2020 年 06 月
美国北卡罗莱纳大学凯
刘大成 联合副教授 2012 年 09 月
南商学院
广东宝丽华新能源股份
刘大成 独立董事 2018 年 03 月
有限公司
新疆九洲恒昌供应链管
刘大成 独立董事 2020 年 03 月
理股份有限公司
刘大成 青岛朗夫科技股份有限 独立董事 2020 年 08 月
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2020 年年度报告
公司
深圳王子新材料股份有
刘大成 董事 2019 年 01 月
限公司
刘大成 辽宁大学经济学院 兼职教授 2020 年 08 月
刘大成 大连海事大学 兼职教授 2019 年 05 月
在其他单位
任职情况的 -
说明
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬 董事、监事的报酬由公司股东大会决定；高级管理人员报酬
的决策程序 由董事会决定。
高级管理人员报酬确定依据为公司第八届董事会第四次会议
董事、监事、高级管理人员报酬
审议通过的《公司关于核定 2020 年高管基薪的议案》；独立
确定依据
董事津贴确定依据为公司 2010 年度股东大会决议。
董事、监事和高级管理人员报酬 详见上述“现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持
的实际支付情况 股变动及报酬情况”。
报告期末全体董事、监事和高级
638.17 万元
管理人员实际获得的报酬合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
于进 总法律顾问 聘任 董事会聘任
昝荣师 董事 选举 股东大会选举
昝荣师 董事长 选举 董事会选举
刘海燕 监事 选举 股东大会选举
张捷 财务总监 聘任 董事会聘任
周建裕 董事长 离任 辞职
斯萍君 监事 离任 辞职
解建忠 财务总监 离任 退休
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
√适用 □不适用
因上交所关于对深圳九有股份有限公司及有关责任人予以纪律处分的决定，对时任独立董事
朱莲美予以通报批评。公司独立董事朱莲美女士已于 2020 年 5 辞去深圳九有股份有限公司独立董
事一职。
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 92
主要子公司在职员工的数量 179
在职员工的数量合计 271
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职
21
工人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
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2020 年年度报告
生产人员
销售人员 17
技术人员 196
财务人员 28
行政人员 30
合计 271
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生 34
大学本科 210
大学专科及以下 27
合计 271
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司充分考虑市场经济环境的运行规律和企业运行的客观要求，为确保对内公平，对外具有
竞争力，实现激励作用，确定了由基础工资、岗位工资和绩效工资组成的复合工资结构。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
公司通过网络培训、内部和外部培训等方式，为员工提供培训成长机会，以促进员工不断提
升胜任各自岗位的职业技能，从而促使公司持续稳定健康发展。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
七、其他
□适用 √不适用
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》等各项法
规的要求，不断完善公司法人治理结构，建立现代企业制度，规范公司运作。报告期内，持续加
强规范治理，为进一步提升公司治理水平，发挥企业总法律顾问在公司经营管理中的法律审核把
关作用，根据北京市国资委《关于进一步加强市管企业法务和内控工作，提高重大风险防控能力
的若干意见》《关于印发总法律顾问制度进章程表述参考模板的通知》等相关文件，结合公司实
际情况，对《公司章程》以及相关制度进行修订, 进一步推进公司依法经营、合规管理，提高上市
公司质量。公司严格按照《上海证券交易所上市公司内幕信息知情人报送指引》做好了内幕信息
知情人的管理工作。公司治理符合《公司法》和中国证监会相关规定的要求，不存在差异，具体
情况如下：
1.股东与股东大会：公司根据国家法律法规规定及《公司股东大会议事规则》，召集、召开股
东大会，并聘请律师对股东大会的合法性出具法律意见书，确保所有股东，特别是中小股东享有
平等地位，充分行使股东权利。在关联交易上，公司遵循公开、公平的原则，对交易事项按有关
规定予以充分披露。关联方在表决时均进行回避。
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2020 年年度报告
2.董事与董事会：公司按照《公司法》《公司章程》《公司董事会议事规则》等相关规定召开
董事会，全体董事均积极参加会议，认真审议每一项议案，及时进行调查和询问，利用自身的专
业知识客观、公正地行使表决权。公司董事会的运作严格依照国家法律法规的要求及公司相关规
则进行，确保了决策的高效、规范、科学；在工作中全体董事保持充分的独立性，谨慎、忠实、
勤勉地服务于全体股东。
3.监事与监事会：公司按照《公司法》《公司章程》《公司监事会议事规则》的相关规定召开
历次监事会。监事会能够认真履行职责，对公司的经营情况、财务状况及董事和高级管理人员履
职的合法合规性情况进行监督，并发表独立意见。
4.关于内部控制工作：公司按照监管要求并结合自身实际不断完善内部控制制度，加强内部
控制制度的执行与落实。
5.关于内幕信息知情人登记管理工作：公司严格按照《京能置业股份有限公司内幕信息知情
人管理办法》的规定，对公司重大事项及定期报告披露过程中涉及的内幕信息知情人员进行了登
记备案。
公司治理是一项长期任务，公司今后将不断加强治理结构建设，促进公司在规范的经营运作
下获得长期健康发展，实现公司价值最大化和股东利益最大化。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的
会议届次 召开日期 决议刊登的披露日期
查询索引
京能置业股份有限公 上海证券交易所网站
2020 年 05 月 21 日 2020 年 05 月 22 日
司 2019 年度股东大会 www.sse.com.cn
京能置业股份有限公
上海证券交易所网站
司 2020 年第一次临时 2020 年 08 月 05 日 2020 年 08 月 06 日
www.sse.com.cn
股东大会
京能置业股份有限公
上海证券交易所网站
司 2020 年第二次临时 2020 年 12 月 14 日 2020 年 12 月 15 日
www.sse.com.cn
股东大会
股东大会情况说明
□适用 √不适用
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
是否
董事 是否连续
独立 本年应参 亲自 以通讯 出席股东
姓名 委托出 缺席 两次未亲
董事 加董事会 出席 方式参 大会的次
席次数 次数 自参加会
次数 次数 加次数 数
议
周建裕 否 6 6 4 0 0 否 3
王怀龙 否 6 6 4 0 0 否 3
田 野 否 6 5 4 1 0 否 1
韩宇峰 否 6 6 4 0 0 否 3
朱莲美 是 6 6 4 0 0 否 3
陈 行 是 6 5 4 1 0 否 0
刘大成 是 6 5 4 1 0 否 1
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2020 年年度报告
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 6
其中：现场会议次数 2
通讯方式召开会议次数 4
现场结合通讯方式召开会议次数 0
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
□适用 √不适用
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
√适用 □不适用
2014 年，根据北京市政府的统一部署，公司控股股东京能集团与北京京煤集团有限责任公司
（国有独资公司，以下简称“京煤集团”）进行了合并，导致京煤集团下属企业北京金泰房地产开发
有限责任公司（以下简称“金泰地产”）与公司形成了房地产及物业业务的同业竞争。两个集团合并
后，公司控股股东京能集团认真履行避免、消除与上市公司之间的同业竞争承诺，对于因政策性
原因造成的上述同业竞争问题，京能集团多次研究解决途径，制定解决方案，对于金泰地产现有
业务决定于三年内完成退出，不再拓展新项目，以彻底解决上述同业竞争问题。详细内容见 2021
年 1 月 21 日的《中国证券报》《上海证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
对于物业业务的同业竞争的解决方式：公司所持京能物业公司目前物业业务较少，主要以自
持资产为主，公司计划三年内完成京能物业公司的退出工作。
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
公司严格按照《高管人员绩效管理办法》对高级管理人员进行考评。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定和其他内部控制监管要求，结合本公司
内部控制制度和评价办法，在内部控制日常监督和专项监督的基础上，公司对 2020 年 12 月 31 日
(内部控制评价报告基准日)的内部控制有效性进行了评价。建立健全和有效实施内部控制，评价其
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有效性，并如实披露内部控制评价报告是公司董事会的责任。董事会全体成员保证本报告内容真
实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，于内部控制评价报告基准日，公司不存在
财务报告内部控制重大缺陷，董事会认为，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求，
在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情
况，于内部控制评价报告基准日，公司未发现非财务报告内部控制重大缺陷。自内部控制评价报
告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影响内部控制有效性评价结论的因素。
公司《2020 年度内部控制自我评价报告》详见上交所网站(www.sse.com.cn)。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请了致同会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2020 年度内部控制情况进行审计，会
计师事务所出具了标准无保留意见的内部控制审计报告。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十、其他
□适用 √不适用
第十节 公司债券相关情况
□适用 √不适用
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第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
致同审字（2021）第 110A014167 号
京能置业股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了京能置业股份有限公司（以下简称京能置业公司）财务报表，包括 2020 年 12 月
31 日的合并及公司资产负债表，2020 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及
公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了京能
置业公司 2020 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2020 年度的合并及公司的经营成果和现
金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的 “注册会计师对财
务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道
德守则，我们独立于京能置业公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取
的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项
的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
（一）存货可变现净值的确定
相关信息披露详见财务报表附注五、15 和附注七、9。
1、事项描述
存货主要包括已完工开发产品、在建开发产品及拟开发产品，合计金额重大。存货按照成
本与可变现净值孰低计量，在确认在建开发产品及拟开发产品的可变现净值时，管理层需要估
计达到完工状态时还需要发生的建造成本和未来净售价，并估算未来销售费用及相关销售税
金，由于此类估计存在固有风险，涉及重大的管理层判断和估计，我们将存货可变现净值的确
定作为关键审计事项。
2、审计应对
我们对存货可变现净值的确定实施的审计程序主要包括：
（1）评价并测试了管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目的建造和其他成本相
关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，并检查工程总预算和管理层本年度期末
对未来工程预算的调整；
（3）评价管理层所采用的估值方法，将估值中采用的关键估计和假设，与市场可获取数
据和销售预算计划进行比较，并参考同地段房屋近期售价、最近一期公司销售费用占收入的比
例及历史同类在产品至完工时仍需发生的成本，复核管理层估计的未来净售价、未来销售费用
及相关销售税金；
（4）获取存货跌价准备计算表，执行存货减值测试，检查是否按照公司相关会计政策执
行，检查以前年度计提的存货跌价本期的变化情况等，分析存货跌价准备计提是否充分；
（5）对于已完工开发产品，对单方结转的合理性进行检查，并查询周边同业态近似水平
楼盘的销售单价，了解并充分考虑各地宏观调控政策对开发产品销售的影响，检查开发产品的
单方成本是否超过预期净售价；
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（6）对于停滞的在建项目，了解政府规划及当地调控措施，判断继续停滞对项目开发的
影响，通过引入内部评估专家，评估管理层聘请的外部评估机构出具的评估报告中使用的假设
以及参数的合理性。
（二）房地产开发项目的收入确认
相关信息披露详见财务报表附注五、38 和附注七、61。
1、事项描述
房地产开发项目的收入占 2020 年度营业收入总额的 88.47%，在房产完工并验收合格，签
订了销售合同，取得购买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。鉴于房地产开发项目
的收入对报表的重要性，单个项目销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对合并报表利润产生
重大影响，因此我们将房地产开发项目的收入确认作为关键审计事项。
2、审计应对
我们对房地产开发项目的收入确认实施的审计程序主要包括：
（1）评价并测试了与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效
性；
（2）检查房地产销售合同条款，以评价有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相
关会计准则的要求；
（3）选取样本，检查销售合同及可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相
关房产销售收入是否已按照公司的收入确认政策确认，特别关注资产负债表日前后的样本是
否计入正确的会计期间；
（4）对于房地产开发项目中本年确认的房产销售收入，选取样本，将其单方平均售价与
从公开信息获取的单方售价相比较；
（5）获取销售部门销售台账，检查已办理交付手续的房产账面收入确认情况，以评价房
地产销售收入被完整记录。
四、其他信息
京能置业公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括京能置业公司
2020 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的
鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是
否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在
这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
京能置业公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并
设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估京能置业公司的持续经营能力，披露与持续经营相关
的事项，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算京能置业公司、终止运营或别无其他现实
的选择。
治理层负责监督京能置业公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行
的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单
独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重
大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我
们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以
应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及
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串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报
的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有
效性发表意见。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可
能导致对京能置业公司的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得
出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表
使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结
论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致京能置业公司不能持
续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和
事项。
（6）就京能置业公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财
务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。我们与
治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中
识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能
被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成
关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在
极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面
产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
致同会计师事务所 中国注册会计师 尹丽鸿
（特殊普通合伙） （项目合伙人）
中国注册会计师 黄月梅
中国北京 二Ｏ二一年四月二十七日
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二、财务报表
合并资产负债表
2020 年 12 月 31 日
编制单位: 京能置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 1,132,865,568.93 1,038,423,961.17
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、5 28,668,089.45 1,516,838.92
应收款项融资
预付款项 七、7 152,221,146.71 89,415,597.33
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、8 82,442,720.07 41,179,653.88
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 七、9 15,600,916,316.96 11,078,162,137.26
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 七、12 19,166,659.07
其他流动资产 七、13 446,201,114.40 177,150,614.99
流动资产合计 17,462,481,615.59 12,425,848,803.55
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 七、17 52,765,435.06 52,740,588.85
其他权益工具投资 七、18 12,197,600.00 13,618,080.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 七、20 135,780,900.00 133,849,900.00
固定资产 七、21 15,047,197.66 15,467,920.25
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 七、26 1,648,817.84 1,672,935.71
开发支出
商誉
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长期待摊费用
递延所得税资产 七、30 159,227,933.85 40,581,698.33
其他非流动资产 七、31 344,574,030.70 567,834,903.21
非流动资产合计 721,241,915.11 825,766,026.35
资产总计 18,183,723,530.70 13,251,614,829.90
流动负债：
短期借款 七、32 604,693,333.33
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七、36 518,308,245.39 379,618,690.05
预收款项 七、37 904,321.49 1,245,329,697.88
合同负债 七、38 4,703,364,527.29
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、39 16,979,847.54 20,368,152.84
应交税费 七、40 98,419,420.20 30,317,750.05
其他应付款 七、41 367,361,512.70 351,270,887.34
其中：应付利息 8,761.47
应付股利 97,691,395.13 107,113,845.72
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、43 2,136,632,427.34 238,695,318.06
其他流动负债 七、44 419,636,967.62
流动负债合计 8,261,607,269.57 2,870,293,829.55
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七、45 5,139,166,453.72 3,332,213,846.80
应付债券 七、46 941,266,666.70 419,716,666.68
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 七、48 2,567,466,297.88
长期应付职工薪酬
预计负债 七、50 1,037,838.96 4,020,000.00
递延收益
递延所得税负债 七、30 23,061,859.69 23,484,251.40
其他非流动负债
非流动负债合计 6,104,532,819.07 6,346,901,062.76
负债合计 14,366,140,088.64 9,217,194,892.31
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、53 452,880,000.00 452,880,000.00
其他权益工具 七、54 574,803,773.58 674,803,773.58
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2020 年年度报告
其中：优先股
永续债 574,803,773.58 674,803,773.58
资本公积 七、55 177,424,325.61 177,424,325.61
减：库存股
其他综合收益 七、57 6,687,279.11 7,752,639.11
专项储备
盈余公积 七、59 153,922,559.81 153,922,559.81
一般风险准备
未分配利润 七、60 792,398,093.26 911,212,888.94
归属于母公司所有者权益（或
2,158,116,031.37 2,377,996,187.05
股东权益）合计
少数股东权益 1,659,467,410.69 1,656,423,750.54
所有者权益（或股东权益）
3,817,583,442.06 4,034,419,937.59
合计
负债和所有者权益（或股
18,183,723,530.70 13,251,614,829.90
东权益）总计
法定代表人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
母公司资产负债表
2020 年 12 月 31 日
编制单位:京能置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 288,847,745.41 487,650,336.86
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十七、1 8,030,594.46 7,518,202.82
应收款项融资
预付款项
其他应收款 十七、2 92,413,186.31 69,356,504.07
其中：应收利息
应收股利
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 2,216,842,289.41
其他流动资产 2,189.83 2,189.83
流动资产合计 2,606,136,005.42 564,527,233.58
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十七、3 2,305,721,554.50 2,057,246,708.29
其他权益工具投资 12,197,600.00 13,618,080.00
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2020 年年度报告
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 689,079.35 645,449.06
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 1,017,559.43 1,198,577.63
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 389,873.83 389,873.83
其他非流动资产 4,715,651,938.03 4,366,034,954.84
非流动资产合计 7,035,667,605.14 6,439,133,643.65
资产总计 9,641,803,610.56 7,003,660,877.23
流动负债：
短期借款 23,019,781.25 469,215,089.57
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 2,642,548.05 3,573,246.05
应交税费 24,252,058.73 5,820,177.27
其他应付款 193,764,109.68 97,613,564.19
其中：应付利息 34,588,013.89
应付股利 1,389,388.53 10,811,839.12
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 545,462,666.65 404,380.56
其他流动负债
流动负债合计 789,141,164.36 576,626,457.64
非流动负债：
长期借款 5,655,653,018.85 3,159,649,957.87
应付债券 941,266,666.70 419,716,666.68
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 353,226,415.26
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 2,229,093.04 2,584,213.04
其他非流动负债
非流动负债合计 6,599,148,778.59 3,935,177,252.85
负债合计 7,388,289,942.95 4,511,803,710.49
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 452,880,000.00 452,880,000.00
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其他权益工具 574,803,773.58 674,803,773.58
其中：优先股
永续债 574,803,773.58 674,803,773.58
资本公积 114,262,616.20 114,262,616.20
减：库存股
其他综合收益 6,687,279.11 7,752,639.11
专项储备
盈余公积 153,922,559.81 153,922,559.81
未分配利润 950,957,438.91 1,088,235,578.04
所有者权益（或股东权益）
2,253,513,667.61 2,491,857,166.74
合计
负债和所有者权益（或股
9,641,803,610.56 7,003,660,877.23
东权益）总计
法定代表人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
合并利润表
2020 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020 年度 2019 年度
一、营业总收入 七、61 312,809,130.88 1,183,465,586.44
其中：营业收入 312,809,130.88 1,183,465,586.44
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 七、61 395,134,389.99 1,120,142,761.50
其中：营业成本 144,180,687.10 885,497,689.61
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、62 58,097,417.93 37,208,305.75
销售费用 七、63 34,765,805.06 45,082,708.48
管理费用 七、64 85,853,907.60 79,155,301.06
研发费用
财务费用 七、66 72,236,572.30 73,198,756.60
其中：利息费用 73,333,536.79 71,166,366.97
利息收入 7,124,770.69 2,956,964.06
加：其他收益 七、67 16,625.76
投资收益（损失以“－”号填列） 七、68 13,289,015.54 21,169,637.44
其中：对联营企业和合营企业的投资收
24,846.21 -3,099,411.15
益
以摊余成本计量的金融资产终止
确认收益
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汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填 七、70
1,931,000.00 480,200.00
列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） 七、71 328,676.94 2,800,483.51
资产减值损失（损失以“-”号填列） 七、72 -68,300.00 38,700.00
资产处置收益（损失以“－”号填列） 七、73 -33,081.96
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -66,828,240.87 87,778,763.93
加：营业外收入 七、74 2,811,935.53 3,137,344.68
减：营业外支出 七、75 188,394.74 4,190,971.50
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -64,204,700.08 86,725,137.11
减：所得税费用 七、76 8,980,875.45 53,493,086.82
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -73,185,575.53 33,232,050.29
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填
-73,185,575.53 33,232,050.29
列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填
列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以
-71,329,235.68 18,008,172.9
“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） -1,856,339.85 15,223,877.39
六、其他综合收益的税后净额 -1,065,360.00 885,243.86
（一）归属母公司所有者的其他综合收益的
-1,065,360.00 885,243.86
税后净额
1．不能重分类进损益的其他综合收益 -1,065,360.00 885,243.86
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动 -1,065,360.00 1,644,360.00
（4）企业自身信用风险公允价值变动
(5)其他 -759,116.14
2．将重分类进损益的其他综合收益
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的
金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税
后净额
七、综合收益总额 -74,250,935.53 34,117,294.15
（一）归属于母公司所有者的综合收益总额 -72,394,595.68 18,893,416.76
（二）归属于少数股东的综合收益总额 -1,856,339.85 15,223,877.39
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -0.16 0.04
（二）稀释每股收益(元/股)
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2020 年年度报告
法定代表人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
母公司利润表
2020 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 十七、4 11,201,946.23 9,464,599.10
减：营业成本
税金及附加 47,982.62 719,328.98
销售费用
管理费用 36,969,612.97 28,233,824.68
研发费用
财务费用 391,218,344.32 149,939,954.85
其中：利息费用 388,572,071.89 146,151,223.93
利息收入 2,874,143.57 1,087,499.63
加：其他收益
投资收益（损失以“－”号填列） 十七、5 328,228,361.52 235,760,104.10
其中：对联营企业和合营企业的投资
24,846.21 -3,099,411.15
收益
以摊余成本计量的金融资产终止
确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填
列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -1,001,200.99 -86,567.51
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -89,806,833.15 66,245,027.18
加：营业外收入 14,254.02
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -89,792,579.13 66,245,027.18
减：所得税费用 -11,074.10
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -89,792,579.13 66,256,101.28
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号
-89,792,579.13 66,256,101.28
填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号
填列）
五、其他综合收益的税后净额 -1,065,360.00 885,243.86
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 -1,065,360.00 885,243.86
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动 -1,065,360.00 1,644,360.00
4.企业自身信用风险公允价值变动
(5)其他 -759,116.14
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的
金额
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2020 年年度报告
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -90,857,939.13 67,141,345.14
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
合并现金流量表
2020 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2020年度 2019年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 4,178,507,043.70 1,299,074,667.74
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 七、78（1） 506,063,726.61 300,485,490.72
经营活动现金流入小计 4,684,570,770.31 1,599,560,158.46
购买商品、接受劳务支付的现金 4,060,699,913.60 6,110,695,106.29
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 116,430,321.76 87,411,563.24
支付的各项税费 432,511,717.61 323,220,346.60
支付其他与经营活动有关的现金 七、78（2） 593,647,999.55 409,416,774.96
经营活动现金流出小计 5,203,289,952.52 6,930,743,791.09
经营活动产生的现金流量净额 -518,719,182.21 -5,331,183,632.63
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 235,668,933.88 987,240,454.08
取得投资收益收到的现金 16,867,869.83 1,511,000.90
处置固定资产、无形资产和其他长
600.00
期资产收回的现金净额
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2020 年年度报告
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 252,536,803.71 988,752,054.98
购建固定资产、无形资产和其他长
1,268,392.15 2,359,986.11
期资产支付的现金
投资支付的现金 1,280,546,800.13
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 七、78（4） 40,320.00
投资活动现金流出小计 1,268,392.15 1,282,947,106.24
投资活动产生的现金流量净额 251,268,411.56 -294,195,051.26
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 4,900,000.00 237,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
4,900,000.00 237,000,000.00
到的现金
取得借款收到的现金 3,775,197,159.60 6,588,800,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 七、78（5） 1,489,600,000.00 2,195,200,000.00
筹资活动现金流入小计 5,269,697,159.60 9,021,000,000.00
偿还债务支付的现金 2,164,810,000.00 2,705,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
534,455,430.69 260,356,513.87
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
64,600,000.00
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 七、78（6） 2,200,708,000.00 3,610,600.00
筹资活动现金流出小计 4,899,973,430.69 2,968,967,113.87
筹资活动产生的现金流量净额 369,723,728.91 6,052,032,886.13
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 102,272,958.26 426,654,202.24
加：期初现金及现金等价物余额 986,178,400.14 559,524,197.90
六、期末现金及现金等价物余额 1,088,451,358.40 986,178,400.14
法定代表人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
母公司现金流量表
2020 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020年度 2019年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 12,850,729.93 9,055,808.00
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1,041,699,663.22 2,471,998,786.06
经营活动现金流入小计 1,054,550,393.15 2,481,054,594.06
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工及为职工支付的现金 25,070,903.12 11,299,767.55
支付的各项税费 332,243.64 10,549,777.18
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2020 年年度报告
支付其他与经营活动有关的现金 4,059,641,196.47 4,770,778,200.05
经营活动现金流出小计 4,085,044,343.23 4,792,627,744.78
经营活动产生的现金流量净额 -3,030,493,950.08 -2,311,573,150.72
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 3,655,228,933.88 2,205,478,934.30
取得投资收益收到的现金 118,867,869.83 144,983,771.73
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 3,774,096,803.71 2,350,462,706.03
购建固定资产、无形资产和其他
205,000.00 1,290,278.14
长期资产支付的现金
投资支付的现金 3,186,650,000.00 3,591,069,387.96
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 3,186,855,000.00 3,592,359,666.10
投资活动产生的现金流量净
587,241,803.71 -1,241,896,960.07
额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 3,777,660,000.00 5,934,500,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 3,777,660,000.00 5,934,500,000.00
偿还债务支付的现金 1,144,800,000.00 1,844,200,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
382,902,445.08 80,407,738.35
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金 5,508,000.00 3,610,600.00
筹资活动现金流出小计 1,533,210,445.08 1,928,218,338.35
筹资活动产生的现金流量净
2,244,449,554.92 4,006,281,661.65
额
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -198,802,591.45 452,811,550.86
加：期初现金及现金等价物余额 487,650,336.86 34,838,786.00
六、期末现金及现金等价物余额 288,847,745.41 487,650,336.86
法定代表人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
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2020 年年度报告
合并所有者权益变动表
2020 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2020 年度
所有者权益合
归属于母公司所有者权益 少数股东权益
计
其他权益工具 一
项目 专 般
减：
实收资本(或 优 其他综合收 项 风 其
其 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 小计
股本) 先 永续债 益 储 险 他
他 股
股 备 准
备
一、上年
452,880,000.00 674,803,773.58 177,424,325.61 7,752,639.11 153,922,559.81 911,212,888.94 2,377,996,187.05 1,656,423,750.54 4,034,419,937.59
年末余额
加：会计
政策变更
前期
差错更正
同一
控制下企
业合并
其他
二、本年
452,880,000.00 674,803,773.58 177,424,325.61 7,752,639.11 153,922,559.81 911,212,888.94 2,377,996,187.05 1,656,423,750.54 4,034,419,937.59
期初余额
三、本期
增减变动
金额（减 -100,000,000.00 -1,065,360.00 -118,814,795.68 -219,880,155.68 3,043,660.15 -216,836,495.53
少以“－”号
填列）
（一）综
合收益总 -1,065,360.00 -71,329,235.68 -72,394,595.68 -1,856,339.85 -74,250,935.53
额
（二）所
4,900,000.00 4,900,000.00
有者投入
55 / 156
2020 年年度报告
和减少资
本
1．所有者
投入的普 4,900,000.00 4,900,000.00
通股
2．其他权
益工具持
有者投入
资本
3．股份支
付计入所
有者权益
的金额
4．其他
（三）利
-100,000,000.00 -47,485,560.00 -147,485,560.00 -147,485,560.00
润分配
1．提取盈
余公积
2．提取一
般风险准
备
3．对所有
者（或股
-5,434,560.00 -5,434,560.00 -5,434,560.00
东）的分
配
4．其他 -100,000,000.00 -42,051,000.00 -142,051,000.00 -142,051,000.00
（四）所
有者权益
内部结转
1．资本公
积转增资
本（或股
本）
2．盈余公
积转增资
本（或股
本）
56 / 156
2020 年年度报告
3．盈余公
积弥补亏
损
4．设定受
益计划变
动额结转
留存收益
5．其他综
合收益结
转留存收
益
6．其他
（五）专
项储备
1．本期提
取
2．本期使
用
（六）其
他
四、本期
452,880,000.00 574,803,773.58 177,424,325.61 6,687,279.11 153,922,559.81 792,398,093.26 2,158,116,031.37 1,659,467,410.69 3,817,583,442.06
期末余额
2019 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 专 般 所有者权益合
减： 少数股东权益
实收资本 优 其他综合 项 风 其 计
其 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 小计
(或股本) 先 永续债 收益 储 险 他
他 股
股 备 准
备
一、上年年末余额 452,880,000.00 177,424,325.61 6,108,279.11 147,296,949.68 872,887,451.56 1,656,597,005.96 1,467,272,197.76 3,123,869,203.72
加：会计政策变更 759,116.14 33,888,954.61 34,648,070.75 3,348,293.46 37,996,364.21
前期差错更正
57 / 156
2020 年年度报告
同一控制下企
业合并
其他
二、本年期初余额 452,880,000.00 177,424,325.61 6,867,395.25 147,296,949.68 906,776,406.17 1,691,245,076.71 1,470,620,491.22 3,161,865,567.93
三、本期增减变动
金额（减少以“－” 674,803,773.58 885,243.86 6,625,610.13 4,436,482.77 686,751,110.34 185,803,259.32 872,554,369.66
号填列）
（一）综合收益总
885,243.86 18,008,172.90 18,893,416.76 15,223,877.39 34,117,294.15
额
（二）所有者投入
674,803,773.58 300,000.00 675,103,773.58 235,179,381.93 910,283,155.51
和减少资本
1．所有者投入的
237,000,000.00 237,000,000.00
普通股
2．其他权益工具
674,803,773.58 674,803,773.58 674,803,773.58
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金额
4．其他 300,000.00 300,000.00 -1,820,618.07 -1,520,618.07
（三）利润分配 6,625,610.13 -13,871,690.13 -7,246,080.00 -64,600,000.00 -71,846,080.00
1．提取盈余公积 6,625,610.13 -6,625,610.13
2．提取一般风险
准备
3．对所有者（或
-7,246,080.00 -7,246,080.00 -64,600,000.00 -71,846,080.00
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存收
益
58 / 156
2020 年年度报告
5．其他综合收益
结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 452,880,000.00 674,803,773.58 177,424,325.61 7,752,639.11 153,922,559.81 911,212,888.94 2,377,996,187.05 1,656,423,750.54 4,034,419,937.59
法定代表人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
母公司所有者权益变动表
2020 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2020 年度
其他权益工具 减：
项目 实收资本 (或 其他综合收 专项
其 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
股本) 优先股 永续债 益 储备
他 股
一、上年年末余额 452,880,000.00 674,803,773.58 114,262,616.20 7,752,639.11 153,922,559.81 1,088,235,578.04 2,491,857,166.74
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 452,880,000.00 674,803,773.58 114,262,616.20 7,752,639.11 153,922,559.81 1,088,235,578.04 2,491,857,166.74
三、本期增减变动金额（减
-100,000,000.00 -1,065,360.00 -137,278,139.13 -238,343,499.13
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -1,065,360.00 -89,792,579.13 -90,857,939.13
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配 -100,000,000.00 -47,485,560.00 -147,485,560.00
1．提取盈余公积
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2020 年年度报告
2．对所有者（或股东）的
-5,434,560.00 -5,434,560.00
分配
3．其他 -100,000,000.00 -42,051,000.00 -142,051,000.00
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存
收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 452,880,000.00 574,803,773.58 114,262,616.20 6,687,279.11 153,922,559.81 950,957,438.91 2,253,513,667.61
2019 年度
其他权益工具
项目 实收资本 (或 减：库 其他综合收 专项 所有者权益合
其 资本公积 盈余公积 未分配利润
股本) 优先股 永续债 存股 益 储备 计
他
一、上年年末余额 452,880,000.00 114,262,616.20 6,108,279.11 147,296,949.68 1,035,551,166.89 1,756,099,011.88
加：会计政策变更 759,116.14 759,116.14
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 452,880,000.00 114,262,616.20 6,867,395.25 147,296,949.68 1,035,551,166.89 1,756,858,128.02
三、本期增减变动金额（减
674,803,773.58 885,243.86 6,625,610.13 52,684,411.15 734,999,038.72
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 885,243.86 66,256,101.28 67,141,345.14
（二）所有者投入和减少资
674,803,773.58 300,000.00 675,103,773.58
本
1．所有者投入的普通股
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2020 年年度报告
2．其他权益工具持有者投
674,803,773.58 674,803,773.58
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他 300,000.00 300,000.00
（三）利润分配 6,625,610.13 -13,871,690.13 -7,246,080.00
1．提取盈余公积 6,625,610.13 -6,625,610.13
2．对所有者（或股东）的
-7,246,080.00 -7,246,080.00
分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存
收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 452,880,000.00 674,803,773.58 114,262,616.20 7,752,639.11 153,922,559.81 1,088,235,578.04 2,491,857,166.74
法定代表人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
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2020 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
京能置业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）于 2008 年 5 月将原用名称“天创置业股
份有限公司”变更为“京能置业股份有限公司”。天创置业股份有限公司原名“贵州华联（公司）股份
有限公司”，1993 年 6 月经贵州省经济体制改革委员会以黔体改字（1993）114 号文批准设立，由
贵州省华侨友谊民贸公司、贵州水城钢铁公司、贵州赤天化（公司）有限责任公司、中国商业建
设开发总公司、贵州省国际信托投资公司、贵州省技术改造投资公司共同发起设立的定向募集股
份有限公司。1997 年 1 月 21 日经中国证券监督管理委员会证监发字（1997）20、21 号文批准和上
海证券交易所沪证发[1997]005 号文审核同意，在上海证券交易所上网定价发行 1,000 万股 A 股股
票，并于同年 1 月 30 日上市交易，股票简称：贵州华联，证券代码：600791，公司总股本 9,900 万
元，公司住所为贵阳市中华中路 137 号，法定代表人为郭筑鸣，经贵州省工商行政管理局核准，
公司企业法人营业执照注册号为 5200001202739。公司主要经营日用百货、针纺织品、服装鞋帽、
金银首饰、机电产品、民族商品、汽车贸易、住宿、餐饮、娱乐服务、进出口业务、装饰装潢等。
1997 年 12 月公司临时股东大会决议通过并经贵州省工商行政管理局批准，公司名称变更为“贵州
华联旅业（公司）股份有限公司”（以下简称“贵华旅业”）。
1999 年 6 月北京市天创房地产开发公司（现已更名为北京市天创房地产开发有限公司，以下
简称“天创公司”）与海通证券有限责任公司签定股份转让协议，受让其持有的贵华旅业全部国有法
人股 2,599.8 万股，占贵华旅业总股本的 26.26%；1999 年 7 月天创公司协议受让贵州省国际信托投
资公司持有的本公司法人股 330 万股；至此，天创公司总计持有本公司股份 2,929.8 万股，占公司
总股本 29.59%，成为本公司第一大股东。
2001 年 7 月天创公司以其控股子公司“北京天创世缘房地产开发有限公司”（以下简称“天创世
缘”） 85%的股权与贵华旅业所持有的控股子公司（共 9 家）和非控股公司（共 4 家）之股权进行
重大资产置换，具体包括贵华旅业所持有的贵州华联商厦有限责任公司 87.79%股权、贵州华联酒
店有限责任公司 94.57%股权、贵州华联民族贸易有限责任公司 90%股权、贵州华联汽车贸易有限
责任公司 80%股权、贵阳亚飞汽车（贵州华联）连锁有限公司 95%股权、贵州华联国际旅行社有
限责任公司 93.33%股权、贵州华联广告有限公司 100%股权、上海贵浦实业开发公司 96.4%股权、
上海贵浦蜡染制品公司 93%股权、贵州汉方实业股份有限公司 2%股权、华联饭店联合发展有限公
司 5.26%股权、贵州富邦投资有限公司 16.67%股权及贵州旅华房地产开发有限责任公司 10%股权。
经公司 2000 年度股东大会审议批准并经中国证券监督管理委员会、上海证券交易所、贵州省工商
行政管理局核准，公司法定中文名称于 2001 年 8 月 16 日从“贵州华联旅业（公司）股份有限公司”
变更为“天创置业股份有限公司”，股票简称变更为“天创置业”。
经过重大资产置换和变更后，公司总股本仍为 9,900 万元，公司住所为贵阳市中华中路 137 号，
公司企业法人营业执照注册号为 5200001202739，法定代表人：王少武，公司经营范围包括房地产
开发；房地产信息咨询；室内装饰；五金工具、交电、民族商品、机电产品、化工原料及化工产
品（不含化工危险品）建材、钢材、金属材料、铝型材、技术开发、进出口业务等。置换后, 公司
主要从事房地产开发、房地产代理销售、租赁、室内装饰等。
2003 年 3 月，公司根据 2002 年度股东大会决议，以未分配利润按每 10 股送 2 股的比例派送
红股，同时以资本公积按每 10 股转增 1 股的比例转增股本。本次送、转股后，公司总股本为 12,870
万元。
2004 年 2 月，公司的经营范围变更为房地产开发；房地产信息咨询、房屋代理销售、租赁；
投资顾问；高科技项目投资。2004 年 7 月，公司法定代表人变更为王琪。
2005 年 2 月，公司由贵阳市迁至北京市，在北京市工商行政管理局注册登记，营业执照号为
1100001797774，公司住所为北京市西城区复兴门南大街 2 号甲天银大厦 A 西八层。
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2020 年年度报告
2005 年 11 月，经国务院国有资产监督管理委员会批准，天创公司和北京国际电力开发投资公
司分别将持有的国有法人股 3,379.74 万股和 2,084.407 万股划转给北京能源投资(公司)有限公司（现
更名为北京能源集团有限责任公司，以下简称“京能集团”)。划转后,京能集团持有 5,464.147 万股本
公司股份（占总股本的 42.46%）。2005 年 12 月，公司法定代表人变更为徐京付。
2006 年 2 月，公司完成股权分置改革，按照每 10 股流通股可以获得非流通股股东 3 股支付对
价，即非流通股股东向流通股股东共支付 1,287 万股对价，公司总股本不变。
经中国证券监督管理委员会《关于核准北京天创置业股份有限公司非公开发行股票的通知》
(证监发行字[2007]51 号文)的核准，公司于 2007 年 3 月向京能集团、绍兴裕隆工贸公司有限公司、
浙江天圣控股公司有限公司、上海华询资产管理有限公司、陕西工业技术研究院、无锡市宝联投
资有限公司定向发行了 6,000 万股股份, 每股面值 1 元，认购价格 7.00 元/股，其中京能集团认购
3,900 万股，其他机构投资者认购 2,100 万股，共募集资金 42,000 万元，本次非公开发行股票后公
司总股本由 12,870 万元增加至 18,870 万元。
2007 年 4 月，公司 2006 年度股东大会审议通过了公司每 10 股送 5 股派发现金股利 0.60 元(含
税)的利润分配方案，该方案于 2007 年 5 月底实施完毕，公司总股本由 18,870 万元增加至 28,305 万
元。
2008 年 4 月，经公司 2007 年度股东大会审议，通过了公司以资本公积转增股本的议案，转股
比例为每 10 股转增 6 股。公司总股本由 28,305 万元增加至 45,288 万元。
2016 年 4 月，公司法定代表人变更为朱炎；公司完成了对原营业执照、组织机构代码证、税
务登记证“三证合一”的工商登记手续，公司营业执照统一社会信用代码为 91110000214406620R。
本公司最高权力机构为股东大会，依法设立董事会、监事会。董事会设有战略委员会、薪酬
与考核委员会、提名委员会、审计委员会四个专业委员会。目前本公司设置党委办公室（公司办
公室）、党委组织部（人力资源部）、党群工作部、纪检监察室、证券与资本运营部（董事会办
公室）、财务部、企业管理部、法务内控部、市场开发中心、规划设计中心、安全与工程管理中
心、合约预算中心、营销中心。
2018 年 1 月，公司法定代表人变更为李育海。
2018 年 12 月，公司法定代表人变更为周建裕。
本公司注册地址：北京市西城区复兴门南大街 2 号甲天银大厦 A 西 8 层。
本公司通讯地址：北京市丰台区汽车博物馆东路 2 号院 4 号楼 2 单元。
本公司及各子公司主要从事房地产开发经营，具备一级开发资质，经营范围还包括房地产信
息咨询；房屋销售；房屋租赁；投资顾问；高科技项目投资。
本财务报表及财务报表附注业经本公司第八届董事会第四次会议于 2021 年 04 月 27 日批准。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本公司 2020 年度纳入合并范围的子公司共 12 户，北京天创世缘房地产开发有限公司、宁夏
京能房地产开发有限公司、天津海航东海岸发展有限公司、京能（北京）物业管理有限公司、大
连京能阳光房地产开发有限公司、北京国电房地产开发有限公司、北京京能云泰房地产开发有限
公司、京能置业（天津）有限公司和北京京能海赋置业有限公司、北京京能育兴房地产开发有限
公司、北京京石融宁房地产开发有限公司、北京京能京西房地产开发有限公司。
本公司本年度合并范围与上年度相比，新增 3 户合并范围内企业。具体参见附注八“合并范围
的变更”。各子公司具体情况参见附注九“在其他主体中的权益”
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2020 年年度报告
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企
业会计准则”）编制。此外，本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则
第 15 号—财务报告的一般规定》（2014 年修订）披露有关财务信息。
本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具和投资性房地产外，本财务报表均以
历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本财务报表以持续经营为基础列报。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本公司根据自身生产经营特点，确定存货以及收入确认政策，具体会计政策见附注五、15、
附注五、38。
1. 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2020 年 12 月 31 日的合
并及公司财务状况以及 2020 年的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司的营业周期为 12 个月。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策
不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并
对价的账面价值（或发行股份面值总额）与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积（股
本溢价/资本溢价），资本公积（股本溢价/资本溢价）不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合
并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与合并前持有投资
的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢价），
资本公积不足冲减的，调整留存收益。
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2020 年年度报告
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进
行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的账面
价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本
公积（股本溢价/资本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制
权之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日
孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较
报表期间的期初留存收益或当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、
发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买方的资产、负债
及或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按
成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成
本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的
其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在处置该项投资时采用与被投资单位直
接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分
配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。
购买日之前持有的股权投资采用公允价值计量的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改
按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权
在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的
公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期收益；购买日之前已经持有
的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于被投资方
重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发
生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券
或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位的权
力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响
其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分、结构化
主体等）。
（2）合并财务报表的编制方法
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2020 年年度报告
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。在
编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易
和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最
终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现
金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购买日
至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表中股
东权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项
目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初
所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
（3）购买子公司少数股东股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日
或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子
公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始
持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积（股本溢价/资本溢价），
资本公积不足冲减的，调整留存收益。
（4）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制
权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比
例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份额与商誉之和，形成的差
额计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由于被投
资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为共同
经营和合营企业。
（1）共同经营
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会
计处理：
A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
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D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限短、
流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用
10. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具是指形成一方的金融资产，并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
① 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
② 该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本公司（债
务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存
金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。
（2）金融资产分类和计量
本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融
资产分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
以摊余成本计量的金融资产
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，
分类为以摊余成本计量的金融资产：
本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于
任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销或确
认减值时，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减
值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之
前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
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除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司
将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，
为消除或显著减少会计错配，本公司将部分本应以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利
收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
但是，对于非交易性权益工具投资，本公司在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发
行方的角度符合权益工具的定义。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。满足条件的股利收入计入损益，
其他利得或损失及公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累
计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
管理金融资产的业务模式，是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本
公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本公司
以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管
理金融资产的业务模式。
本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生的合
同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指金融资产
在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用风
险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本公司对可能导致金融资产合同现金流
量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量特征的
要求。
仅在本公司改变管理金融资产的业务模式时，所有受影响的相关金融资产在业务模式发生变
更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认
金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本公司按照
预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
（3）金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、
以摊余成本计量的金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的，
相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进行后
续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损
益。
以摊余成本计量的金融负债
其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损
失计入当期损益。
金融负债与权益工具的区分
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
①向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
②在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
③将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交付可变
数量的自身权益工具。
④将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工具交
换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。
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如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义
务符合金融负债的定义。
如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本
公司自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行
方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本公司的金融负债；如果是后者，
该工具是本公司的权益工具。
（4）衍生金融工具及嵌入衍生工具
本公司衍生金融工具包括远期外汇合约、货币汇率互换合同、利率互换合同及外汇期权合同
等。初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进行后续计量。公允价
值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负债。因公允价值变动
而产生的任何不符合套期会计规定的利得或损失，直接计入当期损益。
对包含嵌入衍生工具的混合工具，如主合同为金融资产的，混合工具作为一个整体适用金融
资产分类的相关规定。如主合同并非金融资产，且该混合工具不是以公允价值计量且其变动计入
当期损益进行会计处理，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在紧密关系，且与
嵌入衍生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义的，嵌入衍生工具从混合工具中分拆，
作为单独的衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后续的资产负债表日对嵌入衍生工具进行单
独计量，则将混合工具整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
（5）金融工具的公允价值
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注五、45。
（6）金融资产减值
本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
以摊余成本计量的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债权投资；
租赁应收款；
财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终止确认条件
或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）。
预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，
是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流
量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以
发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概
率加权金额，确认预期信用损失。
本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后
信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准
备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本公司
按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值
的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并
未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导
致的预期信用损失。未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月内（若金融工
具的预计存续期少于 12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用
损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
在计量预期信用损失时，本公司需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限（包
括考虑续约选择权）。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准
备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计
提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
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对于应收票据、应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期
内预期信用损失的金额计量其损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征对应
收票据和应收账款划分组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
A、应收票据
应收票据组合 1：银行承兑汇票
应收票据组合 2：商业承兑汇票
B、应收账款
应收账款组合 1：应收账龄特征客户
应收账款组合 2：应收关联方特征客户
对于划分为组合的应收票据，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，编制应收账款账龄/逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损
失。
其他应收款
本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，
确定组合的依据如下：
其他应收款组合 1：往来款
其他应收款组合 2：保证金、押金
其他应收款组合 3：代收代垫费用
其他应收款组合 4：其他
对划分为组合的其他应收款，本公司通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信
用损失率，计算预期信用损失。
债权投资、其他债权投资
对于债权投资和其他债权投资，本公司按照投资的性质，根据交易对手和风险敞口的各种类
型，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
信用风险显著增加的评估
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，
以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认
后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的额外成本或努
力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本公司考虑的信息包括：
债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；
已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本公司的还款能力产生
重大不利影响。
根据金融工具的性质，本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著
增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本公司可基于共同信用风险特征对金融工具进行分类，
例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过 30 日，本公司确定金融工具的信用风险已经显著增加。
已发生信用减值的金融资产
本公司在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项
或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证
据包括下列可观察信息：
发行方或债务人发生重大财务困难；
债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
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本公司出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会
做出的让步；
债务人很可能破产或进行其他财务重组；
发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期
信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对
于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本公司在其他综合收益中确认其损失准
备，不抵减该金融资产的账面价值。
核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资
产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公司确定债务人
没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本公司收回到期
款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（7）金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保
留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：
放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资
产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
（8）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同
时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相
互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，
不予相互抵销。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
15. 存货
√适用 □不适用
（1）存货的分类
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存货按成本进行初始计量。存货主要包括在建开发产品（开发成本）、已完工开发产品和意
图出售而暂时出租的开发产品等。
（2）发出存货的计价方法
本公司存货取得时按实际成本计价，开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、
建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产
品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以
及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存
货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存
货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价
准备在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
本公司存货盘存制度采用永续盘存制。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
详见附注五、38。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
17. 持有待售资产
√适用 □不适用
（1）持有待售的非流动资产或处置组的分类与计量
本公司主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资
产或处置组收回其账面价值时，该非流动资产或处置组被划分为持有待售类别。
上述非流动资产不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值减去出售
费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、金融资产、递延所得税资产及保险合同产
生的权利。
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交
易中转让的与这些资产直接相关的负债。在特定情况下，处置组包括企业合并中取得的商誉等。
同时满足下列条件的非流动资产或处置组被划分为持有待售类别：根据类似交易中出售此类资产
或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在当前状况下即可立即出售；出售极可能发生，即已经
就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。因出售对子公司的
投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本公司是否保留部分权益性投资，在拟出售
的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持
有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，账面价值高于公允
价值减去出售费用后净额的差额确认为资产减值损失。对于持有待售的处置组确认的资产减值损
失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比
重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产或处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，
以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金
额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值不得转回。
持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊销；持有待售的处
置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。被划分为持有待售的联营企业或合营企业的全部或
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部分投资，对于划分为持有待售的部分停止权益法核算，保留的部分（未被划分为持有待售类
别）则继续采用权益法核算；当本公司因出售丧失对联营企业和合营企业的重大影响时，停止使
用权益法。
某项非流动资产或处置组被划分为持有待售类别，但后来不再满足持有待售类别划分条件
的，本公司停止将其划分为持有待售类别，并按照下列两项金额中较低者计量：
①该资产或处置组被划分为持有待售类别之前的账面价值，按照其假定在没有被划分为持有待售
类别的情况下本应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；
②可收回金额。
（2）终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划分为持有待售类别的、能
够单独区分的组成部分：
①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。
②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划
的一部分。
③该组成部分是专为转售而取得的子公司。
（3）列报
本公司在资产负债表中将持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产列报于“持有
待售资产”，将持有待售的处置组中的负债列报于“持有待售负债”。
本公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持有待售
的非流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益列报。终止经营的
减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。
拟结束使用而非出售且满足终止经营定义中有关组成部分的条件的处置组，自其停止使用日
起作为终止经营列报。
对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，原来作为持续经营损益列报的信息被重新作
为可比会计期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，在当期财务
报表中，原来作为终止经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间的持续经营损益列报。
18. 债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本公司能够对被投资单位
施加重大影响的，为本公司的联营企业。
（1）初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取
得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成本；非同一控制
下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
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对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价
款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值作为
初始投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营企业
的投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚
未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期
损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允
价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当期的损益。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分
别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派
的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单位除净损
益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入
资本公积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单
位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的
净利润进行调整后确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在转换
日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原股
权于转换日的公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转
入改按权益法核算的当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股
权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》进行会
计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的
其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础
进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被投资
单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权
益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按
《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日
的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同
控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净
资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期
损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公
司的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属
于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是否由所有参与
方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制
该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关
活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；如果存在两个或两个以上的参与方组合
能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权
利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制
或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投
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2020 年年度报告
资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权
在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权
证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表决权股
份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单
位的生产经营决策，不形成重大影响；本公司拥有被投资单位 20%（不含）以下的表决权股份
时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单
位的生产经营决策，形成重大影响。
（4）持有待售的权益性投资
对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的，相关会计处理见附
注五、17。
对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件
的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注五、30。
22. 投资性房地产
(1).如果采用公允价值计量模式的：
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房地
产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
本公司投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，而且本公司能够从房地产交易市场上
取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而能够对投资性房地产的公允价值作出合
理估计，因此本公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，公允价值的变动计入当期
损益。
确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；无法
取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类或类似房地产的最近交易价
格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的
估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
在极少的情况下，若有证据表明，本公司首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房
地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价
值不能持续可靠取得的，对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入
当期损益。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个
会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，
固定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 35 3 2.77
运输设备 年限平均法 5-10 3 9.70-19.40
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办公设备 年限平均法 5-10 3 9.70-19.40
其他设备 年限平均法 5-10 3 9.70-19.40
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。其中，
已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算确定折旧率。
(3).固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注五、30。
(4).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产：
①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本公司。
②本公司有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公
允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权。
③即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
④本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。
⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本公司才能使用。
融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两者中
较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费
用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、
印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率
法进行分摊。
融资租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁
期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁
期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计
提折旧。
(5).每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与
原先估计数有差异的，调整预计净残值。
(6).大修理费用
本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认
条件的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定
期大修理间隔期间，照提折旧。
24. 在建工程
√适用 □不适用
本公司在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达
到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见附注五、30。
25. 借款费用
√适用 □不适用
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本
化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借
款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
① 资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转
移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
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② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停
止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，在
发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月
的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
（3）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进
行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部
分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般
借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当
期损益。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
□适用 √不适用
29. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本
公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入
当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权
支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有
关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累
计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计
估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该
无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形
资产的摊销政策进行摊销。
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法参见附注五、30。
(2).内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
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对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房地
产、固定资产、在建工程、采用成本模式计量的生产性生物资产、无形资产、商誉、探明石油天
然气矿区权益和井及相关设施等（存货、按公允价值模式计量的投资性房地产、递延所得税资
产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计其
可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达
到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进
行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产
生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额，
减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方
法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资
产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本
公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的
资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉
的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面
价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会
计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
32. 合同负债
(1).合同负债的确认方法
√适用 □不适用
合同负债，是指本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下的合
同资产和合同负债以净额列示。详见附注五、38。
33. 职工薪酬
(1).职工薪酬的范围
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补
偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供给职工配
偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职工薪
酬” 项目。
(2).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为
职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并
计入当期损益或相关资产成本。如果该负债预期在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个
月内不能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。
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(3).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基
金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设
定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险以及企业年金计划等。
在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。
设定受益计划
对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值，以预期累积福利单位
法确定提供福利的成本。本公司设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组成部分：
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务成本，是指
职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成本，是指设定受益计划
修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现值的增加或减少。
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利
息费用以及资产上限影响的利息。
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本公司将上述第①和②项计入当期损
益；第③项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益，在原设定受益计划终止时在权
益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
(4).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计
入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本公
司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停止提供
服务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次性计入当期损益。
正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照离职后福利处理。
(5).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定提存
计划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划的有关规定进行处
理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”部分计入当
期损益或相关资产成本。
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34. 租赁负债
□适用 √不适用
35. 预计负债
√适用 □不适用
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事
项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现
金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并
对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能
在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
36. 股份支付
□适用 √不适用
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
（1）一般原则
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品
或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务
的交易价格计量收入。
满足下列条件之一时，本公司属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行
履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
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③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至
今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度
不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收
入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
①本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主
要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品或服务。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其
他因素）作为合同资产，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参见附注五、10）。本公司
拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本公司已收或
应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债。
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性在“合同
资产”或“其他非流动资产”项目中列示；净额为贷方余额的，根据其流动性在“合同负债”或
“其他非流动负债”项目中列示。
（2）具体方法
① 房地产销售业务
已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主
要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出
的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；并且该项目已
发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
本公司在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得购买方付款证明并交付使用时确
认销售收入的实现。
②出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，公司不再保留通常与所有
权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相
关的经济利益很可能流入，并且该房屋成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
③出租物业收入确认方法
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按租赁合同、协议约定的承租日期（有免租期的考虑免租期）与租金额，在相关租金已经收到或
取得了收款的证据时确认出租物业收入的实现。
④其他业务收入确认方法
按相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入金额能够可靠计量，与
收入相关的已发生或将发生成本能够可靠地计量时，确认其他业务收入的实现。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。该
成本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。本公司为取得合同发生
的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，
本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：
①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用 （或类
似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
②该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；
③该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有关的资
产”）采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本集团对超出部分计提减值准
备，并确认为资产减值损失：
①本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
②为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
确认为资产的合同履约成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“存货”
项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动资产”项目中
列示。
确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“其
他流动资产”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动
资产”项目中列示。
40. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补助，
按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额 1 元计量。
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与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助
部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分的，将政府补
助整体作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或者确认为递延收益在相关资产使用期
限内按照合理、系统的方法分期计入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关成本
费用或损失的，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则
计入递延收益，于相关成本费用或损失确认期间计入当期损益或冲减相关成本。按照名义金额计
量的政府补助，直接计入当期损益。本公司对相同或类似的政府补助业务，采用一致的方法处
理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日
常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况
的，直接计入当期损益。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入所有
者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当期损益。
本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产
负债表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交
易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是
企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的
时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能取得
用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的
递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件
的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用
来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿
该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
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于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在
很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除融资
租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
本公司作为出租人
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的初始直接
费用，计入当期损益。
本公司作为承租人
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；
发生的初始直接费用，计入当期损益。
(2).融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司作为出租人
融资租赁中，在租赁期开始日本公司按最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租
赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与
其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益在租赁期内各个期间采用实际利率法
计算确认当期的融资收入。
本公司作为承租人
融资租赁中，在租赁期开始日本公司将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低
者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认
融资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率
法计算确认当期的融资费用。本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
43. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
维修基金
（1）北京市
2008 年 2 月 1 日之前公司维修基金核算办法执行北京市房地产管理局"关于归集住宅共用
部位共用设施设备维修基金的通知"的规定，公司按房价总额的 2％代为收取维修基金，在办理
过户手续时上交房地产管理部门。根据北京市建设委员会发布的《北京市关于住宅专项维修资金
交存标准的通知》（京建物[2008]393 号）的规定，公司自 2008 年 2 月 1 日起签订商品住宅买
卖合同（包括其他转让协议）的，首期住宅专项维修资金的交存标准如下：多层（六层及六层以
下）为 100 元/建筑平方米；高层（六层以上）为 200 元/建筑平方米。
（2）宁夏银川市
根据银川市房地产管理局规定，公司按商业、写字楼 15 元/建筑平方米、住宅 10 元/建筑平
方米代为收取维修基金，在办理过户手续时上交房地产管理部门。
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2020 年年度报告
（3）天津市
根据《天津市商品住宅维修基金管理办法》的通知（津政发［2002］90 号）规定，首期维
修基金由开发建设单位和购房人以购房款总额为基数，分别按以下比例缴存：不配备电梯的商品
住宅，开发建设单位和购房人各按 1％缴存维修基金；配备电梯的商品件宅，开发建设单位按
1.5％、购房人按 1％缴存维修基金。
（4）大连市
根据大连市房地产管理局规定，商品房维修基金由购房人和开发建设单位共同缴纳，购房人
在办理商品房产权登记手续时，须按建筑面积每平方米 40 元的标交纳维修基金，存入资金中心
制定的代办银行，禁止任何单位代收购房人交纳的维修基金。开发建设单位暂按届时房改成本价
5%的比例交纳维修基金。在办理房屋拆迁批复手续时，应交纳维修基金总额的 30%，在办理《商
品房销售许可证》时，应全额交清维修基金。
质量保证金
按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应支付的土建安装工
程款中预留。在保修期内由质量问题而发生的维修费用在此扣除列支，在保修期结束后清算。
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报表项目名称和金
会计政策变更的内容和原因 审批程序
额)
本公司根据首次执行新收入准则的累
新收入准则
积影响数，调整本公司 2020 年年初留
财政部于 2017 年颁布了《企业会计准则 存收益及财务报表其他相关项目金
第 14 号——收入（修订）》（以下简称 额，未对比较财务报表数据进行调
“新收入准则”），京能置业股份有限 整。本公司仅对在 2020 年 1 月 1 日尚
公司于 2020 年 8 月 27 日召开了第八届 未完成的合同的累积影响数调整本公
第二十一次董事会决议自 2020 年 1 月 1 司 2020 年年初留存收益及财务报表其
日起执行该准则，本公司对会计政策相 他相关项目金额。详见其他说明。
关内容进行了调整。
其他说明：
影响金额
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目
（2020 年 1 月 1 日）
存货
其他流动负债 94,211,951.18
因执行新收入准则，本公司将销售商品及与提 合同负债 1,147,152,077.70
供劳务相关的预收款项重分类至合同负债。
递延收益
预收款项 -1,241,364,028.88
预计负债
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2020 年年度报告
与原收入准则相比，执行新收入准则对 2020 年度财务报表相关项目的影响如下：
影响金额
受影响的资产负债表项目
2020 年 12 月 31 日
其他流动负债 419,636,967.62
合同负债 4,703,364,527.29
预收款项 -5,123,001,494.91
预计负债
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2020 年起首次执行新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 1,038,423,961.17 1,038,423,961.17
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 1,516,838.92 1,516,838.92
应收款项融资
预付款项 89,415,597.33 89,415,597.33
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 41,179,653.88 41,179,653.88
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 11,078,162,137.26 11,078,162,137.26
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 177,150,614.99 177,150,614.99
流动资产合计 12,425,848,803.55 12,425,848,803.55
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 52,740,588.85 52,740,588.85
其他权益工具投资 13,618,080.00 13,618,080.00
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2020 年年度报告
其他非流动金融资产
投资性房地产 133,849,900.00 133,849,900.00
固定资产 15,467,920.25 15,467,920.25
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 1,672,935.71 1,672,935.71
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 40,581,698.33 40,581,698.33
其他非流动资产 567,834,903.21 567,834,903.21
非流动资产合计 825,766,026.35 825,766,026.35
资产总计 13,251,614,829.90 13,251,614,829.90
流动负债：
短期借款 604,693,333.33 604,693,333.33
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 379,618,690.05 379,618,690.05
预收款项 1,245,329,697.88 3,965,669.00 -1,241,364,028.88
合同负债 1,147,152,077.70 1,147,152,077.70
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 20,368,152.84 20,368,152.84
应交税费 30,317,750.05 30,317,750.05
其他应付款 351,270,887.34 351,270,887.34
其中：应付利息
应付股利 107,113,845.72 107,113,845.72
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 238,695,318.06 238,695,318.06
其他流动负债 94,211,951.18 94,211,951.18
流动负债合计 2,870,293,829.55 2,870,293,829.55
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 3,332,213,846.80 3,332,213,846.80
应付债券 419,716,666.68 419,716,666.68
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 2,567,466,297.88 2,567,466,297.88
长期应付职工薪酬
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2020 年年度报告
预计负债 4,020,000.00 4,020,000.00
递延收益
递延所得税负债 23,484,251.40 23,484,251.40
其他非流动负债
非流动负债合计 6,346,901,062.76 6,346,901,062.76
负债合计 9,217,194,892.31 9,217,194,892.31
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 452,880,000.00 452,880,000.00
其他权益工具 674,803,773.58 674,803,773.58
其中：优先股
永续债 674,803,773.58 674,803,773.58
资本公积 177,424,325.61 177,424,325.61
减：库存股
其他综合收益 7,752,639.11 7,752,639.11
专项储备
盈余公积 153,922,559.81 153,922,559.81
一般风险准备
未分配利润 911,212,888.94 911,212,888.94
归属于母公司所有者权益（或股东 2,377,996,187.05 2,377,996,187.05
权益）合计
少数股东权益 1,656,423,750.54 1,656,423,750.54
所有者权益（或股东权益）合计 4,034,419,937.59 4,034,419,937.59
负债和所有者权益（或股东权 13,251,614,829.90 13,251,614,829.90
益）总计
各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
因执行新收入准则，本公司将销售商品及与提供劳务相关的预收款项重分类至合同负债和其
他流动负债。
母公司资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 487,650,336.86 487,650,336.86
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 7,518,202.82 7,518,202.82
应收款项融资
预付款项
其他应收款 69,356,504.07 69,356,504.07
其中：应收利息
应收股利
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 2,189.83 2,189.83
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2020 年年度报告
流动资产合计 564,527,233.58 564,527,233.58
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 2,057,246,708.29 2,057,246,708.29
其他权益工具投资 13,618,080.00 13,618,080.00
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 645,449.06 645,449.06
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 1,198,577.63 1,198,577.63
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 389,873.83 389,873.83
其他非流动资产 4,366,034,954.84 4,366,034,954.84
非流动资产合计 6,439,133,643.65 6,439,133,643.65
资产总计 7,003,660,877.23 7,003,660,877.23
流动负债：
短期借款 469,215,089.57 469,215,089.57
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 3,573,246.05 3,573,246.05
应交税费 5,820,177.27 5,820,177.27
其他应付款 97,613,564.19 97,613,564.19
其中：应付利息
应付股利 10,811,839.12 10,811,839.12
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 404,380.56 404,380.56
其他流动负债
流动负债合计 576,626,457.64 576,626,457.64
非流动负债：
长期借款 3,159,649,957.87 3,159,649,957.87
应付债券 419,716,666.68 419,716,666.68
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 353,226,415.26 353,226,415.26
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
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2020 年年度报告
递延所得税负债 2,584,213.04 2,584,213.04
其他非流动负债
非流动负债合计 3,935,177,252.85 3,935,177,252.85
负债合计 4,511,803,710.49 4,511,803,710.49
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 452,880,000.00 452,880,000.00
其他权益工具 674,803,773.58 674,803,773.58
其中：优先股
永续债 674,803,773.58 674,803,773.58
资本公积 114,262,616.20 114,262,616.20
减：库存股
其他综合收益 7,752,639.11 7,752,639.11
专项储备
盈余公积 153,922,559.81 153,922,559.81
未分配利润 1,088,235,578.04 1,088,235,578.04
所有者权益（或股东权益）合计 2,491,857,166.74 2,491,857,166.74
负债和所有者权益（或股东权 7,003,660,877.23 7,003,660,877.23
益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
(4).2020 年起首次执行新收入准则、新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
45. 其他
√适用 □不适用
重大会计判断和估计
本公司根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和
关键假设进行持续的评价。很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整风险的
重要会计估计和关键假设列示如下：
金融资产的分类
本公司在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流量特征的分析等。
本公司在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式，考虑的因素包括评价和向关
键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式、以及相关业务管
理人员获得报酬的方式等。
本公司在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时，存在以下主要判断：
本金是否可能因提前还款等原因导致在存续期内的时间分布或者金额发生变动；利息是否仅包括
货币时间价值、信用风险、其他基本借贷风险以及与成本和利润的对价。例如，提前偿付的金额
是否仅反映了尚未支付的本金及以未偿付本金为基础的利息，以及因提前终止合同而支付的合理
补偿。
应收账款预期信用损失的计量
本公司通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失。在确定预
期信用损失率时，本公司使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历
史数据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本公司使用的指标包括经济下滑的风险、外部市场环境、
技术环境和客户情况的变化等。本公司定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。
递延所得税资产
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2020 年年度报告
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务亏损确认递延
所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税
筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
未上市权益投资的公允价值确定
未上市的权益投资的公允价值是根据具有类似条款和风险特征的项目当前折现率折现的预计
未来现金流量。这种估价要求本公司估计预期未来现金流量和折现率，因此具有不确定性。在有
限情况下，如果用以确定公允价值的信息不足，或者公允价值的可能估计金额分布范围很广，而
成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范围内对公允价值的恰
当估计。
公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项
负债所需支付的价格。
本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产
或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利市场
进行。主要市场（或最有利市场）是本公司在计量日能够进入的交易市场。本公司采用市场参与
者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融
工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，
或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用
相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察
输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要
意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得的相
同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入值外相关资产
或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重
新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 3%、5%、6%、9%、13%
土地增值税 土地增值额 超率累进税率 30%-60%
城市维护建设税 应纳流转税额 7%
房产税 房产计税原值或租金收入 1.2%或 12%
企业所得税 应纳税所得额 25%
其他税项 按国家具体规定计缴
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
□适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 1,149.37 2,337.10
银行存款 1,132,864,419.56 1,037,923,556.50
其他货币资金 498,067.57
合计 1,132,865,568.93 1,038,423,961.17
其中：存放在境外的款项总额
其他说明
期末银行存款中受限资金 44,414,210.53 元，参见附注七、81。
2、 交易性金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 27,244,132.79
1至2年 746,134.17
2至3年 752,543.41
3至4年
4至5年
5 年以上 1,551,577.20
合计 30,294,387.57
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计
类别 提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
例 (%)
(%)
按单项计提
坏账准备
按组合计提
30,294,387.57 100.00 1,626,298.12 5.37 28,668,089.45 3,116,921.78 100.00 1,600,082.86 51.34 1,516,838.92
坏账准备
其中：
应收账龄特
30,294,387.57 100.00 1,626,298.12 5.37 28,668,089.45 3,050,254.78 97.86 1,600,082.72 52.46 1,450,172.06
征客户
应收关联方
66,667.00 2.14 0.14 0.00 66,666.86
特征客户
合计 30,294,387.57 100.00 1,626,298.12 5.37 28,668,089.45 3,116,921.78 100.00 1,600,082.86 51.34 1,516,838.92
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目 1：应收账龄特征客户
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
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2020 年年度报告
1 年以内 27,244,132.79 14,773.82 0.05
1至2年 746,134.17 24,622.43 3.30
2至3年 752,543.41 35,324.67 4.69
3至4年
4至5 年
5 年以上 1,551,577.20 1,551,577.20 100.00
合计 30,294,387.57 1,626,298.12 5.37
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他 期末余额
计提
转回 核销 变动
单项金额重大并单
项计提坏账准备的
应收账款
按组合计提坏账准 1,600,082.86 26,215.26 1,626,298.12
备的应收账款
单项金额虽不重大
但单项计提坏账准
备的应收账款
合计 1,600,082.86 26,215.26 1,626,298.12
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
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2020 年年度报告
本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额 29,195,578.21 元，占应收账款期末余
额合计数的比例 96.37%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额 647,656.56 元。
应收账款 占应收账款期末余额 坏账准备
单位名称
期末余额 合计数的比例% 期末余额
购房者1 10,219,088.00 33.73
购房者2 9,255,869.00 30.55
购房者3 7,309,046.00 24.13
北京城建福安楼寓物业管理有限公司 1,793,892.20 5.92 29,973.55
购房者4 617,683.01 2.04 617,683.01
合 计 29,195,578.21 96.37 647,656.56
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 132,034,688.96 87.00 80,894,342.72 90.47
1至2年 20,108,713.50 13.00 8,521,254.61 9.53
2至3年 77,744.25 0.00
3 年以上
合计 152,221,146.71 100.00 89,415,597.33 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
账龄超过 1 年的预付账款为预付工程款。根据合同约定，预付的款项依据施工进度进行抵
扣，期末剩余款项为待抵扣的预付款。
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额 151,755,149.10 元，占预付款项期
末余额合计数的比例 99.69%。
占预付款项期末余
单位名称 预付款项期末余额
额合计数的比例%
北京京能建设公司有限公司 89,203,823.81 58.60
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2020 年年度报告
中建三局公司有限公司 41,953,678.75 27.56
天津住宅集团建设工程总承包有限公司 20,108,713.50 13.21
西部热电有限公司 249,793.32 0.16
国网天津市电力公司 239,139.72 0.16
合 计 151,755,149.10 99.69
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 82,442,720.07 41,179,653.88
合计 82,442,720.07 41,179,653.88
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4).应收股利
□适用 √不适用
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(6).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
其他应收款
(7).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 61,557,037.46
1至2年 19,640,184.12
2至3年 1,204,487.48
3至4年 1,228,598.11
4至5年 4,000.00
5 年以上 2,572,367.99
合计 86,206,675.16
(8).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 34,933,176.01 5,204,005.41
押金、保证金、备用金 47,421,982.83 35,156,260.04
代垫费用 3,742,296.80 4,828,046.00
其他 109,219.52 110,189.72
合计 86,206,675.16 45,298,501.17
(9).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预
整个存续期预期
坏账准备 未来 12 个月 期信用损失 合计
信用损失(未发
预期信用损失 (已发生信用
生信用减值)
减值)
2020 年 1 月 1 日余额 1,407,354.03 2,711,493.26 4,118,847.29
2020 年 1 月 1 日余额在
1,407,354.03 2,711,493.26 4,118,847.29
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 893,193.23 138,659.59 1,031,852.82
本期转回 260,988.05 1,125,756.97 1,386,745.02
本期转销
本期核销
其他变动
2020 年 12 月 31 日余额 2,039,559.21 1,724,395.88 3,763,955.09
说明：
期末，处于第一阶段的坏账准备：
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2020 年年度报告
未来 12 个月
类 别 账面余额 内的预期信 坏账准备 账面价值 理由
用损失率(%)
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备
预计信用风险
往来款 33,769,244.82 0.3 101,847.26 33,667,397.56
未显著增加
预计信用风险
押金及保证金 47,419,290.83 2.04 968,114.75 46,451,176.08
未显著增加
预计信用风险
应收代垫费用 3,289,865.61 29.40 967,127.69 2,322,737.92
未显著增加
预计信用风险
其他 3,878.02 63.68 2,469.51 1,408.51
未显著增加
合 计 84,482,279.28 2.41 2,039,559.21 82,442,720.07
期末，本集团不存在处于第二阶段的其他应收款。
期末，处于第三阶段的坏账准备：
整个存续
期预期信
类 别 账面余额 坏账准备 账面价值 理由
用损失率
（%）
按单项计提坏账准备 638,744.90 100.00 638,744.90
煤业公司—刘永明 235,020.01 100.00 235,020.01 预计无法收回
进出口公司 238,033.40 100.00 238,033.40 预计无法收回
宁夏电力公司银川供电局 145,691.49 100.00 145,691.49 预计无法收回
银川市市政工程管理处 20,000.00 100.00 20,000.00 预计无法收回
按组合计提坏账准备 1,085,650.98 100.00 1,085,650.98
往来款 525,186.29 100.00 525,186.29 预计无法收回
保证金、押金 2,692.00 100.00 2,692.00 预计无法收回
其他 557,772.69 100.00 557,772.69 预计无法收回
合 计 1,724,395.88 100.00 1,724,395.88
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(10). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 其他变 期末余额
计提
回 销 动
组合 1 往来款 421,448.57 205,584.98 627,033.55
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2020 年年度报告
组合 2 押金及保
144,538.91 826,267.84 970,806.75
证金
组合 3 代垫费用 1,123,328.13 156,200.44 967,127.69
组合 4 其他 803,497.40 243,255.20 560,242.20
按单项计提坏账
1,626,034.28 987,289.38 638,744.90
准备
合计 4,118,847.29 1,031,852.82 1,386,745.02 3,763,955.09
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(11). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(12). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应
收款期末
款项的 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 余额合计
性质 期末余额
数的比例
(%)
上海国际信托有限公司 保证金 20,000,000.00 1 年以内 23.20
中国电建地产集团有限公司 往来款 19,943,000.00 1 年以内 23.13
光大兴陇信托有限责任公司 保证金 15,500,000.00 1-2 年 17.98 350,000.00
金融街融辰（北京）置业有 往来款 1 年以内 13.53
11,662,000.00
限公司
中信信托有限责任公司 保证金 10,000,000.00 1-2 年 11.60 500,000.00
合计 / 77,105,000.00 / 89.44 850,000.00
(13). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(14). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(15). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
9、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2020 年年度报告
存货跌价准 存货跌价准
备/合同履约 备/合同履约
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
成本减值准 成本减值准
备 备
开发成本 15,366,380,937.21 123,778,822.71 15,242,602,114.50 10,691,295,356.27 123,710,522.71 10,567,584,833.56
开发产品 359,170,808.33 888,393.27 358,282,415.06 512,301,343.53 1,845,058.14 510,456,285.39
库存商品 31,787.40 31,787.40 121,018.31 121,018.31
合计 15,725,583,532.94 124,667,215.98 15,600,916,316.96 11,203,717,718.11 125,555,580.85 11,078,162,137.26
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 转回或转 期末余额
计提 其他 其他
销
开发成本 123,710,522.71 68,300.00 123,778,822.71
开发成本 1,845,058.14 956,664.87 888,393.27
合计 125,555,580.85 68,300.00 956,664.87 124,667,215.98
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
项目 资本化利息
京能天下川一期 644,151.55
京能天下川二期 2,902,179.55
京能天下川三期南区 5,655,603.30
京能天下川三期北区 162,303,115.21
海语城一期 19,254,529.75
海语城二、三、四期 173,442,263.40
京能.阳光港湾 114,134,635.92
四合上院 976,463.28
京能.雍清丽苑 92,102,999.53
京能海赋洺悦湾 287,678,061.36
大兴采育项目 16,581,207.52
门头沟新城 71,273,645.83
合 计 946,948,856.20
(4).开发成本
□适用 □不适用
开工 预计竣 预计总 期末跌价准
项目名称 期末余额 期初余额
时间 工时间 投资 备
海语城二、三、四期 2011 2022 17.36 亿 959,654,998.09 802,365,278.30
京能.阳光港湾 -- -- 18.26 亿 670,029,322.71 669,946,122.71 123,778,822.71
北京密云地块 2020 2023 24.40 亿 1,666,642,061.43 1,611,139,886.93
京能.雍清丽苑 2019 2022 41.35 亿 2,674,719,862.40 2,353,494,441.00
京能天下川三期北区 2018 2021 12.69 亿 943,119,700.29 656,350,606.65
京能海赋洺悦湾 2019 2022 63.57 亿 5,156,590,312.99 4,597,999,020.68
100 / 156
2020 年年度报告
大兴采育项目 2020 2022 7.53 亿 444,768,347.68
门头沟新城 2021 2024 55.15 亿 2,850,856,331.62
合 计 -- -- -- 15,366,380,937.21 10,691,295,356.27 123,778,822.71
(5).开发产品
期末跌价准
项目名称 竣工时间 2020.01.01 本期增加 本期减少 2020.12.31
备
海语城一期 2017 年 174,971,976.40 10,040,476.41 164,931,499.99
京能天下川一期 2011 年 19,080,832.66 5,108,435.41 13,972,397.25
京能天下川二期 2013 年 74,677,839.74 937,846.00 27,696,709.02 47,918,976.72 888,393.27
京能天下川三期
2018 年 170,356,705.37 73,303,019.00 97,053,686.37
南区
四合上院 2013 年 52,981,267.89 36,909,249.10 16,072,018.79
国典华园 2006 年 20,232,721.47 1,010,492.26 19,222,229.21
合 计 -- 512,301,343.53 937,846.00 154,068,381.20 359,170,808.33 888,393.27
(6).期末建造合同形成的已完工未结算资产情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
10、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
委托贷款 19,166,659.07
合计 19,166,659.07
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
其他说明
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2020 年年度报告
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待抵扣进项税 164,554,719.34 110,106,846.39
预缴所得税 8,922,922.27 15,187,771.47
待认证进项税额 20,900,923.90 7,171,506.37
预缴的增值税额 136,039,648.29 27,456,934.28
预缴土增税 80,872,268.84 16,269,079.30
预缴城市维护建设税 5,315,693.35 374,333.59
预缴教育费附加 4,690,651.78 409,301.62
预缴其他税费 106,692.92 174,841.97
合同取得成本 24,797,593.71
合计 446,201,114.40 177,150,614.99
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
(2).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
宣
告 减
其
发 值
他 其 计
放 准
追 减 综 他 提
期初 权益法下确 现 期末 备
被投资单位 加 少 合 权 减 其
余额 认的投资损 金 余额 期
投 投 收 益 值 他
益 股 末
资 资 益 变 准
利 余
调 动 备
或 额
整
利
润
一、合营企业
小计
二、联营企业
天津京能蓝光房地产
15,792,214.69 -38,435.67 15,753,779.02
开发有限责任公司
天津京能世茂房地产
36,948,374.16 63,281.88 37,011,656.04
开发有限责任公司
小计 52,740,588.85 24,846.21 52,765,435.06
合计 52,740,588.85 24,846.21 52,765,435.06
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
光大银行股票 12,197,600.00 13,618,080.00
合计 12,197,600.00 13,618,080.00
103 / 156
2020 年年度报告
(2).非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
指定为以公允
其他综合
其他综合收 价值计量且其
本期确认的股 累计损 收益转入
项目 累计利得 益转入留存 变动计入其他
利收入 失 留存收益
收益的金额 综合收益的原
的原因
因
光大银行股票 660,832.00 4,730,988.80
其他说明：
√适用 □不适用
由于光大银行股票是本公司出于战略目的而计划长期持有的投资，本公司将其指定为以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
19、 其他非流动金融资产
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1)采用公允价值计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、期初余额 133,849,900.00 133,849,900.00
二、本期变动 1,931,000.00 1,931,000.00
加：外购
存货\固定资产\在
建工程转入
企业合并增加
减：处置
其他转出
公允价值变动 1,931,000.00 1,931,000.00
三、期末余额 135,780,900.00 135,780,900.00
(2)未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 15,047,197.66 15,467,920.25
固定资产清理
104 / 156
2020 年年度报告
合计 15,047,197.66 15,467,920.25
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
房屋及建筑
项目 办公设备 运输工具 其他设备 合计
物
一、账面原值：
1.期初余额 19,011,570.53 2,781,035.84 5,448,165.22 1,236,945.42 28,477,717.01
2.本期增加金额 983,602.22 4,601.77 988,203.99
（1）购置 983,602.22 4,601.77 988,203.99
（2）在建工程
转入
（3）企业合并
增加
3.本期减少金额 318,140.00 20,150.00 338,290.00
（1）处置或报
318,140.00 20,150.00 338,290.00
废
4.期末余额 19,011,570.53 3,446,498.06 5,448,165.22 1,221,397.19 29,127,631.00
二、累计折旧
1.期初余额 6,524,711.72 1,134,708.61 4,568,915.25 781,461.18 13,009,796.76
2.本期增加金额 599,062.56 498,907.36 124,220.82 176,587.44 1,398,778.18
（1）计提 599,062.56 498,907.36 124,220.82 176,587.44 1,398,778.18
3.本期减少金额 308,596.00 19,545.60 328,141.60
（1）处置或报
308,596.00 19,545.60 328,141.60
废
4.期末余额 7,123,774.28 1,325,019.97 4,693,136.07 938,503.02 14,080,433.34
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报
废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 11,887,796.25 2,121,478.09 755,029.15 282,894.17 15,047,197.66
2.期初账面价值 12,486,858.81 1,646,327.23 879,249.97 455,484.24 15,467,920.25
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
(4).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1).在建工程情况
□适用 √不适用
(2).重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(4).工程物资情况
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
□适用 √不适用
106 / 156
2020 年年度报告
26、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,663,267.29 2,663,267.29
2.本期增加金额 261,847.31 261,847.31
(1)购置 261,847.31 261,847.31
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 2,925,114.60 2,925,114.60
二、累计摊销 -
1.期初余额 990,331.58 990,331.58
2.本期增加金额 285,965.18 285,965.18
（1）计提 285,965.18 285,965.18
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 1,276,296.76 1,276,296.76
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
3.本期减少金额
(1)处置
四、账面价值
1.期末账面价值 1,648,817.84 1,648,817.84
2.期初账面价值 1,672,935.71 1,672,935.71
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0%
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
27、 开发支出
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
28、 商誉
(1).商誉账面原值
□适用 √不适用
(2).商誉减值准备
□适用 √不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定
期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5).商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
□适用 √不适用
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
资产减值准备 5,390,253.24 1,347,563.31 4,572,545.17 1,143,136.14
存货跌价准备 888,393.28 222,098.32
预收账款 628,538,380.84 157,134,595.21 150,515,453.73 37,628,863.43
内部交易未实现利润 2,094,708.04 523,677.01 7,238,795.03 1,809,698.76
合计 636,911,735.40 159,227,933.85 162,326,793.93 40,581,698.33
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债 差异 负债
产权车位毛利 39,601,562.76 9,900,390.69 41,801,649.60 10,450,412.40
计入其他综合收益的其
他权益工具投资公允价 8,916,372.16 2,229,093.04 10,336,852.14 2,584,213.04
值变动
投资性房地产公允价值
43,729,503.84 10,932,375.96 41,798,503.85 10,449,625.96
变动
合计 92,247,438.76 23,061,859.69 93,937,005.59 23,484,251.40
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2020 年年度报告
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 123,778,822.68 126,701,965.83
可抵扣亏损 462,832,625.65 359,216,599.78
合计 586,611,448.33 485,918,565.61
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2020 年 12,676,328.45
2021 年 20,039,729.72 20,039,729.72
2022 年 22,125,996.33 22,125,996.33
2023 年 85,392,537.64 103,713,984.99
2024 年 200,656,418.09 200,660,560.29
2025 年 134,617,943.87
合计 462,832,625.65 359,216,599.78 /
其他说明：
□适用 √不适用
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 账面余额 减值 账面余额 减值
账面价值 账面价值
准备 准备
合同取得成本 34,422,220.70 34,422,220.70
委托贷款 257,683,093.21 257,683,093.21
土地款及契税 310,151,810.00 310,151,810.00 310,151,810.00 310,151,810.00
合计 344,574,030.70 344,574,030.70 567,834,903.21 567,834,903.21
说明：本集团管理层预计，为了取得预收房款合同而支付给中介机构的增量佣金支出可以收
回。因此，本集团将相关金额资本化确认为合同取得成本，在相关收入确认时进行摊销。
32、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
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2020 年年度报告
抵押借款
保证借款 604,693,333.33
信用借款
合计 604,693,333.33
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
(1).应付票据列示
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 508,363,570.40 366,817,083.63
服务费 9,928,674.99 12,801,606.42
租赁费 16,000.00
合计 518,308,245.39 379,618,690.05
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
天津住宅集团建设工程总承包有限公司 14,119,196.37 未达到结算条件
中铁十六局集团有限公司 10,017,390.60 未达到结算条件
中国新兴建设开发总公司 9,482,755.66 未达到结算条件
北京城建福安楼寓物业管理有限公司 2,737,176.24 未达到结算条件
大连筑景建筑设计有限公司 2,509,000.00 未达到结算条件
合计 38,865,518.87 /
其他说明
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房款
预收租金 904,321.49 3,965,669.00
合计 904,321.49 3,965,669.00
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
收取的房款 5,113,450,563.22 1,241,364,028.88
收取的租金
其他 9,550,931.69
减：计入其他流动负债的合同负债 -419,636,967.62 -94,211,951.18
合计 4,703,364,527.29 1,147,152,077.70
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 18,367,521.15 110,224,697.10 113,347,207.77 15,245,010.48
二、离职后福利-设定提存计 2,000,631.69 4,385,040.56 4,650,835.19 1,734,837.06
划
三、辞退福利 99,794.20 99,794.20
四、一年内到期的其他福利
合计 20,368,152.84 114,709,531.86 118,097,837.16 16,979,847.54
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补
8,672,717.29 82,924,728.76 86,733,830.04 4,863,616.01
贴
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2020 年年度报告
二、职工福利费 4,334,022.60 4,334,022.60
三、社会保险费 6,664,998.75 5,391,248.59 5,125,180.49 6,931,066.85
其中：医疗保险费 6,546,135.99 5,257,948.36 4,970,936.92 6,833,147.43
工伤保险费 38,694.79 17,771.32 24,269.75 32,196.36
生育保险费 80,167.97 115,528.91 129,973.82 65,723.06
四、住房公积金 -11,749.00 6,635,523.00 6,636,467.00 -12,693.00
五、工会经费和职工教育经
3,011,898.32 2,660,648.98 2,239,182.47 3,433,364.83
费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、非货币性福利
久、其他短期薪酬 29,655.79 8,278,525.17 8,278,525.17 29,655.79
合计 18,367,521.15 110,224,697.10 113,347,207.77 15,245,010.48
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 1,230,802.22 1,018,795.82 1,278,701.10 970,896.94
2、失业保险费 19,173.73 37,352.88 50,348.15 6,178.46
3、企业年金缴费 750,655.74 3,328,891.86 3,321,785.94 757,761.66
合计 2,000,631.69 4,385,040.56 4,650,835.19 1,734,837.06
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
□适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 36,928,986.76 6,192,244.86
土地增值税 48,233,048.07 10,660,501.48
土地使用税 289,702.02 316,943.82
企业所得税 2,981,414.19 2,590,002.70
教育费附加（含地方） 286,181.67 13,109.65
个人所得税 2,151,100.03 2,828,356.68
房产税 7,015,008.23 7,407,013.65
城市维护建设税 391,978.41 11,301.58
其他税费 142,000.82 298,275.63
合计 98,419,420.20 30,317,750.05
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 8,761.47
112 / 156
2020 年年度报告
应付股利 97,691,395.13 107,113,845.72
其他应付款 269,661,356.10 244,157,041.62
合计 367,361,512.70 351,270,887.34
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 8,761.47
合计 8,761.47
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应付股利
(2).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 1,389,388.41 1,382,591.32
应付股利-北京能源集团有限责任公司 96,302,006.72 105,731,254.40
合计 97,691,395.13 107,113,845.72
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
超过 1 年未支付的大额股利包括对实际控制人北京能源集团有限责任公司的应付股利
96,302,006.60 元，因资金紧张尚未支付。
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 114,583,340.54 70,393,076.22
保证金、认购金、押金 139,464,422.45 140,737,330.72
代收代付款 11,306,927.88 25,055,364.40
永续债手续费 5,508,000.00
其他 4,306,665.23 2,463,270.28
合计 269,661,356.10 244,157,041.62
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
113 / 156
2020 年年度报告
康因投资控股有限公司 34,331,779.35 延长归还期
天津通合投资有限公司 23,932,377.61 延长归还期
人防车位 134,000,900.00 尚未结算
中信银行 223,306.20 房租押金
合计 192,488,363.16 /
其他说明：
□适用 √不适用
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 540,960,000.00 180,261,250.00
1 年内到期的长期应付款 1,595,672,427.34 58,434,068.06
合计 2,136,632,427.34 238,695,318.06
其他说明：
（1）一年内到期的长期借款
项目 期末余额 期初余额
信用借款 540,960,000.00 180,261,250.00
合 计 540,960,000.00 180,261,250.00
（2）一年内到期的长期应付款
项 目 期末余额 期初余额
应付融资租赁款 404,380.56
信用借款 1,595,672,427.34 58,029,687.50
合 计 1,595,672,427.34 58,434,068.06
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待转销项税额 419,636,967.62 94,211,951.18
合计 419,636,967.62 94,211,951.18
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
114 / 156
2020 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 448,300,684.88 420,663,812.50
保证借款 4,559,561,972.04 2,354,540,138.89
信用借款 672,263,796.80 737,271,145.41
减：一年内到期的长期借款 540,960,000.00 180,261,250.00
合计 5,139,166,453.72 3,332,213,846.80
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
项目 利率期间 2020.12.31 利率期间 2019.12.31
抵押借款 4-6.175 6.175
保证借款 6.94%-7.80% 7.70-8.50
信用借款 4.35-6.94 4.75-6.22
46、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
京能置业 ZR001 735,100,000.02 419,716,666.68
京能置业 ZR002 206,166,666.68
合计 941,266,666.70 419,716,666.68
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
溢
债
折
债券 面 发行 券 发行 期初 本期 按面值计 本期 期末
价
名称 值 日期 期 金额 余额 发行 提利息 偿还 余额
摊
限
销
京能 100 2020 3 300,000,000.00 419,716,666.68 300,000,000.00 41,383,333.34 26,000,000.00 735,100,000.02
年3月 年
置业
31 日
ZR001
京能 100 2020 2 200,000,000.00 200,000,000.00 6,166,666.68 206,166,666.68
年6月 年
置业
30 日
ZR002
合计 / / / 500,000,000.00 419,716,666.68 500,000,000.00 47,550,000.02 26,000,000.00 941,266,666.70
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
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2020 年年度报告
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
□适用 √不适用
48、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 2,567,466,297.88
合计 2,567,466,297.88
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
□适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额
应付融资租赁款 353,630,795.82
信用借款 2,272,269,570.12 1,595,672,427.34
小计 2,625,900,365.94 1,595,672,427.34
减：一年内到期长期应付款 58,434,068.06 1,595,672,427.34
合计 2,567,466,297.88
专项应付款
(2).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
预计赔偿款 4,020,000.00 1,037,838.96
合计 4,020,000.00 1,037,838.96 /
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2020 年年度报告
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
□适用 √不适用
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
有限售条件 566,304.00 566,304.00
股份
无限售条件 452,313,696.00 452,313,696.00
股份
股份总数 452,880,000.00 452,880,000.00
54、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
√适用 □不适用
到期
股利 转 转
日
发行在外的 会计 率 股 换
发行时间 发行价格 金额 或续
金融工具 分类 或利 条 情
期情
息率 件 况
况
永 续 债 -19
权益
京 能 置 业 2019/12/30 6.42% 574,803,773.58 574,803,773.58 永续
工具
ZR002
合 计 574,803,773.58 574,803,773.58
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
√适用 □不适用
期初 本期增加 本期减少 期末
发行在外的金
融工具 数 账面 数 数
数量 账面价值 账面价值 账面价值
量 价值 量 量
永续债-19 京能
674,803,773.58 100,000,000.00 574,803,773.58
置业 ZR002
合计 674,803,773.58 100,000,000.00 574,803,773.58
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2020 年年度报告
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
√适用 □不适用
归还部分永续债本金。
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股
101,985,433.44 101,985,433.44
本溢价）
其他资本公积 75,438,892.17 75,438,892.17
合计 177,424,325.61 177,424,325.61
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
56、 库存股
□适用 √不适用
单位：元 币种：人民币
57、 专项储备
□适用 √不适用
单位：元
58、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末
本期发生金额
余额
减：
减： 税
前期
前期 后
计入
计入 归
期初 其他
项目 本期所得 其他 属
余额 综合 减：所得 税后归属
税前发生 综合 于
收益 税费用 于母公司
额 收益 少
当期
当期 数
转入
转入 股
留存
损益 东
收益
一、不能重分
类进损益的其 7,752,639.11 -1,420,480.00 -355,120.00 -1,065,360.00 6,687,279.11
他综合收益
其中：重新计
量设定受益计
划变动额
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2020 年年度报告
权益法下不
能转损益的其
他综合收益
其他权益工
具投资公允价 7,752,639.11 -1,420,480.00 -355,120.00 -1,065,360.00 6,687,279.11
值变动
企业自身信
用风险公允价
值变动
二、将重分类
进损益的其他
综合收益
其中：权益法
下可转损益的
其他综合收益
其他债权投
资公允价值变
动
金融资产重
分类计入其他
综合收益的金
额
其他债权投
资信用减值准
备
现金流量套
期储备
外币财务报
表折算差额
其他综合收益
7,752,639.11 -1,420,480.00 -355,120.00 -1,065,360.00 6,687,279.11
合计
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 153,922,559.81 153,922,559.81
合计 153,922,559.81 153,922,559.81
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 911,212,888.94 872,887,451.56
调整期初未分配利润合计数（调增 33,888,954.61
+，调减－）
调整后期初未分配利润 911,212,888.94 906,776,406.17
加：本期归属于母公司所有者的净 -71,329,235.68 18,008,172.90
利润
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2020 年年度报告
减：提取法定盈余公积 6,625,610.13
应付普通股股利 5,434,560.00 7,246,080.00
转作股本的普通股股利
其他调整因素 -300,000.00
其他 42,051,000.00
期末未分配利润 792,398,093.26 911,212,888.94
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 276,617,341.28 137,890,884.40 1,170,567,320.15 882,906,956.65
其他业务 36,191,789.60 6,289,802.70 12,898,266.29 2,590,732.96
合计 312,809,130.88 144,180,687.10 1,183,465,586.44 885,497,689.61
其他说明：
（1）主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
收入 成本 收入 成本
房地产开发 276,617,341.28 137,890,884.40 1,170,567,320.15 882,906,956.65
合 计 276,617,341.28 137,890,884.40 1,170,567,320.15 882,906,956.65
（2）主营业务（分产品）
本期发生额 上期发生额
产品名称
收入 成本 收入 成本
四合上院 127,712,127.61 22,655,670.25 9,666,667.81 1,967,611.09
京能天下川 138,164,432.57 105,194,737.74 1,125,849,796.12 850,072,998.31
天津海语城 10,740,781.10 10,040,476.41 35,050,856.22 30,866,347.25
合 计 276,617,341.28 137,890,884.40 1,170,567,320.15 882,906,956.65
（3）主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
地区名称
收入 成本 收入 成本
北京地区 127,712,127.61 22,655,670.25 9,666,667.81 1,967,611.09
宁夏银川地区 138,164,432.57 105,194,737.74 1,125,849,796.12 850,072,998.31
天津地区 10,740,781.10 10,040,476.41 35,050,856.22 30,866,347.25
合 计 276,617,341.28 137,890,884.40 1,170,567,320.15 882,906,956.65
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 2,597,700.33 5,736,302.72
教育费附加 1,839,752.68 4,097,359.15
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2020 年年度报告
土地增值税 46,139,572.48 19,294,000.31
营业税 87,331.35
房产税 1,117,495.36 2,324,187.11
土地使用税 1,441,038.44 1,636,968.75
印花税 4,143,835.62 2,968,189.24
车船使用税 12,855.00
其他 818,023.02 1,051,112.12
合计 58,097,417.93 37,208,305.75
其他说明：
各项税金及附加的计缴标准详见附注六、税项
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 697,415.98 752,669.26
物业费 3,784,825.14 5,073,714.17
销售代理费 4,219,544.58 19,293,535.49
广告、业务宣传费 19,314,990.03 15,422,559.54
办公费 301,311.65 609,705.41
租赁费 2,473,925.19 333,034.00
其他 3,973,792.49 3,597,490.61
合计 34,765,805.06 45,082,708.48
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 67,075,413.57 51,859,115.58
中介机构服务费 4,201,056.54 6,778,020.69
交通费 89,342.82 33,389.50
水电及物业管理费 1,616,107.40 1,902,861.53
折旧及摊销费 1,197,756.70 1,113,217.58
差旅费 183,585.80 687,017.14
办公费 3,121,334.81 4,372,901.54
业务招待费 219,407.20 235,489.68
租赁费 6,929,177.96 6,363,779.00
装修费 4,216,899.83
其他 1,220,724.80 1,592,608.99
合计 85,853,907.60 79,155,301.06
65、 研发费用
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 73,776,474.32 71,166,366.97
减：利息收入 -7,134,849.85 -2,956,964.06
手续费及其他 5,594,947.83 4,989,353.69
合计 72,236,572.30 73,198,756.60
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
个税返还手续费 16,625.76
合计 16,625.76
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 24,846.21 -3,099,411.15
处置长期股权投资产生的投资收益 2,410,198.18
其他权益工具投资在持有期间取得 660,832.00 1,097,168.00
的股利收入
其他（委托贷款） 12,603,337.33 20,761,682.41
合计 13,289,015.54 21,169,637.44
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产
其中：衍生金融工具产生的公允
价值变动收益
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产 1,931,000.00 480,200.00
合计 1,931,000.00 480,200.00
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -26,215.27 -59,691.66
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2020 年年度报告
其他应收款坏账损失 354,892.21 2,860,175.17
合计 328,676.94 2,800,483.51
72、 资产减值损失
□适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、存货跌价损失及合同履约成 -68,300.00 38,700.00
本减值损失
合计 -68,300.00 38,700.00
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得（损失以“-”填列） -33,081.96
合计 -33,081.96
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
无法支付的应付款 2,810,635.53 2,590,049.71 2,810,635.53
项
罚款收入 1,300.00 1,300.00
其他 547,294.97
合计 2,811,935.53 3,137,344.68 2,811,935.53
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
罚款支出
预计赔偿金 4,020,000.00
非流动资产毁损报废损失 10,148.41 10,148.41
其他 178,246.33 170,971.50 178,246.33
合计 188,394.74 4,190,971.50 188,394.74
123 / 156
2020 年年度报告
76、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 41,939,979.89 9,118,924.52
递延所得税费用 -32,959,104.44 44,374,162.30
合计 8,980,875.45 53,493,086.82
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 -64,204,700.08
按法定/适用税率计算的所得税费用 -16,051,175.02
子公司适用不同税率的影响
权益法核算的合营企业和联营企业损益 24,846.21
调整以前期间所得税的影响
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 25,007,204.26
所得税费用 8,980,875.45
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
□适用 √不适用
78、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 404,552,820.00 233,395,320.52
利息收入 8,726,209.96 2,956,964.06
保证金、押金 31,823,164.53 40,460,383.06
代收代垫款 37,551,910.98
其他 23,409,621.14 23,672,823.08
合计 506,063,726.61 300,485,490.72
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 377,252,305.54 240,719,714.72
124 / 156
2020 年年度报告
期间费用、支出 134,287,794.63 70,888,635.76
保证金、押金支出 50,972,409.76 71,880,952.21
代缴代付款 21,643,099.65
其他 9,492,389.97 25,927,472.27
合计 593,647,999.55 409,416,774.96
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
委托贷款手续费 40,320.00
合计 40,320.00
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
股东借款 1,489,600,000.00 2,195,200,000.00
合计 1,489,600,000.00 2,195,200,000.00
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
股东借款 2,195,200,000.00
委贷及债券手续费 5,508,000.00 3,600,000.00
其他 10,600.00
合计 2,200,708,000.00 3,610,600.00
79、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -73,185,575.53 33,232,050.29
加：资产减值准备 68,300.00 -38,700.00
信用减值损失 -328,676.94 -2,800,483.51
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产 1,398,778.18 1,306,707.71
折旧
使用权资产摊销
无形资产摊销 285,965.18 196,549.85
长期待摊费用摊销 --
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2020 年年度报告
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 33,081.96
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） --
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -1,931,000.00 -480,200.00
财务费用（收益以“－”号填列） 73,333,536.79 71,166,366.97
投资损失（收益以“－”号填列） - 13,289,015.54 -21,169,637.44
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -118,537,095.36 44,804,134.01
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -422,391.71 118,148.29
存货的减少（增加以“－”号填列） -4,502,823,085.60 -5,439,862,413.12
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -423,151,313.60 -83,657,754.46
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 4,539,862,391.92 65,968,516.82
其他
经营活动产生的现金流量净额 -518,719,182.21 -5,331,183,632.63
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 1,088,451,358.40 986,178,400.14
减：现金的期初余额 986,178,400.14 559,524,197.90
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 102,272,958.26 426,654,202.24
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 1,088,451,358.40 986,178,400.14
其中：库存现金 1,149.37 2,337.10
可随时用于支付的银行存款 1,088,450,209.03 986,176,063.04
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 1,088,451,358.40 986,178,400.14
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金
和现金等价物
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2020 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 44,414,210.53 按揭保证金、售房监管资金
存货 5,465,838,509.23 以项目土地使用权抵押借款
合计 5,510,252,719.76
其他说明：
受限货币资金为按揭保证金、售房监管资金；存货为子公司天津海航东海岸发展有限公司向
京能集团财务有限公司借款抵押的海语城项目自有土地使用权，子公司北京京能育兴房地产开发
有限公司为向上海浦东发展银行股份有限公司北京分行借款抵押的其自有的大兴区采育镇 01-
0042 地块的土地使用权以及子公司北京京能海赋置业有限公司为向民生银行借款抵押的京能海赋
洺悦湾项目自有土地使用权。
82、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
□适用 √不适用
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位
币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
□适用 √不适用
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
85、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
本期新设子公司北京京石融宁房地产开发有限公司，持股比例 51.00%；新设子公司北京京能
育兴房地产开发有限公司、北京京能京西房地产开发有限公司，持股比例均为 100.00%。
6、 其他
□适用 √不适用
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
持股比例
子公司 主要经 (%) 取得
注册地 业务性质
名称 营地 直 间 方式
接 接
京能(北京)物业管理有限 北京市 北京市 物业管理 100 投资设立
公司
北京京能云泰房地产开发 北京市 北京市 房地产开发 51 投资设立
有限公司
宁夏京能房地产开发有限 银川市 银川市 房地产开发 70 投资设立
公司
北京天创世缘房地产开发 北京市 北京市 房地产开发 62 投资设立
有限公司
大连京能阳光房地产开发 大连市 大连市 房地产开发 51 投资设立
有限公司
北京国电房地产开发有限 北京市 北京市 房地产开发 90 同一控制下企业合
公司 并
天津海航东海岸发展有限 天津市 天津市 房地产开发 60 非同一控制下企业
公司 合并
京能置业（天津）有限公 天津市 天津市 房地产开发 51 投资设立
司
北京京能海赋置业有限公 北京市 北京市 房地产开发 51 投资设立
司
北京京石融宁房地产开发 北京市 北京市 房地产开发 51 投资设立
有限公司
北京京能育兴房地产开发 北京市 北京市 房地产开发 100 投资设立
有限公司
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2020 年年度报告
北京京能京西房地产开发 北京市 北京市 房地产开发 100 投资设立
有限公司
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数
本期归属于 本期向少数股
股东 期末少数股东
子公司名称 少数股东的 东宣告分派的
持股 权益余额
损益 股利
比例
宁夏京能房地产开发有限公司 30 12,920,290.71 196,428,368.47
北京天创世缘房地产开发有限公司 38 14,484,392.75 72,760,192.91
大连京能阳光房地产开发有限公司 49 -18,812,902.30 -141,375,321.84
天津海航东海岸发展有限公司 40 -2,693,658.18 10,598,638.72
北京京能云泰房地产开发有限公司 49 -965,497.60 854,085,369.15
京能置业（天津）有限公司 49 -5,309,935.83 576,457,671.39
北京京石融宁房地产开发有限公司 49 2,212,094.38 7,112,094.38
北京京能海赋置业有限公司 49 -4,479,666.79 44,520,333.21
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
宁夏京能房地产开发
157,995.27 72,102.94 230,098.21 164,622.08 164,622.08 156,550.87 62,715.73 219,266.60 93,081.89 65,015.35 158,097.24
有限公司
北京天创世缘房地产
13,856.05 31,113.57 44,969.62 24,832.16 990.04 25,822.20 6,475.88 32,640.00 39,115.88 22,735.11 1,045.04 23,780.15
开发有限公司
大连京能阳光房地产
54,791.24 12.28 54,803.52 54,977.52 28,678.10 83,655.62 54,995.80 8.44 55,004.24 6,872.21 73,144.77 80,016.98
开发有限公司
天津海航东海岸发展
127,448.59 31,139.57 158,588.16 17,455.08 138,483.42 155,938.50 117,402.39 31,048.19 148,450.58 93,227.28 51,900.21 145,127.50
有限公司
北京京能云泰房地产
175,746.86 29.26 175,776.12 1,472.98 1,472.98 170,174.06 19.76 170,193.82 28.64 28.64
开发有限公司
京能置业（天津）有
309,637.90 4,605.05 314,242.95 164,591.03 32,007.50 196,598.53 276,287.03 35.18 276,322.21 58,327.15 99,266.97 157,594.12
限公司
北京京能海赋置业有
546,523.75 6,184.86 552,708.61 536,668.86 6,953.97 543,622.83 461,917.78 461,917.78 451,917.78 451,917.78
限公司
北京京石融宁房地产
2,935.63 12.23 2,947.86 1,496.41 1,496.41
开发有限公司
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2020 年年度报告
本期发生额 上期发生额
子公司名称 综合收益总 经营活动现金流 经营活动现金
营业收入 净利润 营业收入 净利润 综合收益总额
额 量 流量
宁夏京能房地产开发有限公司 13,835.01 4,306.76 4,306.76 46,380.07 112,733.65 16,328.43 16,328.43 37,975.91
北京天创世缘房地产开发有限公司 13,223.64 3,811.68 3,811.68 5,372.19 1,383.60 -1,398.92 -1,398.92 -4,112.50
大连京能阳光房地产开发有限公司 -3,839.37 -3,839.37 -206.09 -3,771.34 -3,771.34 -358.27
天津海航东海岸发展有限公司 1,121.42 -673.41 -673.41 -3,107.95 3,558.48 -1,108.56 -1,108.56 -18,772.59
北京京能云泰房地产开发有限公司 -197.04 -197.04 -4,752.00 -768.38
京能置业（天津）有限公司 2.98 -1,083.66 -1,083.66 46,749.66 -1,271.92 -1,271.92 -85,694.77
北京京能海赋置业有限公司 -914.22 -914.22 176,971.27 -456,518.59
北京京石融宁房地产开发有限公司 1,591.91 451.45 451.45 -447.17
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2020 年年度报告
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业或
合营企业或联营企业名 主要经 联营企业投资
注册地 业务性质
称 营地 直接 间接 的会计处理方
法
联营企业
天津京能蓝光房地产开 天津市 天津市 房地产开发 48.00 权益法
发有限责任公司
天津京能世茂房地产开 天津市 天津市 房地产开发 40.00 权益法
发有限责任公司
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
天津京能蓝光 天津京能世茂 天津京能蓝 天津京能世
房地产开发有 房地产开发有 光房地产开 茂房地产开
限责任公司 限责任公司 发有限责任 发有限责任
公司 公司
流动资产 16,043,984.84 92,532,389.39 488,359,717.41 124,550,184.95
非流动资产 33,000,000.00 33,000,000.00
资产合计 49,043,984.84 92,532,389.39 521,359,717.41 124,550,184.95
流动负债 16,223,611.88 3,249.28 488,459,270.14 32,179,249.56
非流动负债
负债合计 16,223,611.88 3,249.28 488,459,270.14 32,179,249.56
少数股东权益
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2020 年年度报告
归属于母公司股东权益 32,820,372.96 92,529,140.11 32,900,447.27 92,370,935.39
按持股比例计算的净资产份额 15,753,779.02 37,039,656.04 15,792,214.69 36,948,374.16
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价 15,753,779.02 37,039,656.04 15,792,214.69 36,948,374.16
值
存在公开报价的联营企业权益
投资的公允价值
营业收入 503,139.61 62,892.44
净利润 -80,074.31 158,204.72 99,552.73 -7,629,064.61
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -80,074.31 158,204.72 99,552.73 -7,629,064.61
本年度收到的来自联营企业的
股利
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资产、
其他流动资产、其他权益工具投资、应付账款、其他应付款、短期借款、一年内到期的非流动负
债、长期借款、应付债券及长期应付款。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些
金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理
层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1、风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险对本公
司财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本公司已制定风险管理政策以辨别和分析本公司
所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制程序，以监控本公司的风险水
平。本公司会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应市场情况或本公司经营活
动的改变。本公司的内部审计部门也定期或随机检查内部控制系统的执行是否符合风险管理政策。
本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险（包括汇率风险、利
率风险和商品价格风险）。
董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监
督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这
些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸
多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进
行更新。本公司的风险管理由风险管理委员会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过
与本公司其他业务部门的紧密合作来识别、评价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管
理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。
本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理
政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。
（1）信用风险
信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。
本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于应收账款和其他应收款。
本公司银行存款主要存放于国有银行和声誉良好并拥有较高信用评级的金融机构，本公司预
期银行存款不存在重大的信用风险。
对于应收账款和其他应收款，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对客户
的财务状况、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。
本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩
短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。
本公司应收账款的债务人为分布于不同行业和地区的客户。本公司持续对应收账款的财务状
况实施信用评估，并在适当时购买信用担保保险。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公司还因提
供财务担保而面临信用风险，详见附注十二、5 中披露。
本公司应收账款中，前五大客户的应收账款占本公司应收账款总额的 96.37%（2019 年：81.32%）；
本公司其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本公司其他应收款总额的 89.44%（2019
年：77.54%）。
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2020 年年度报告
（2）流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产结算的义务时遇到资金短缺的风
险。管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足
本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并
确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资
金需求。
期末，本公司持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如
下（单位：人民币万元）：
2020.12.31
项 目 一年以内 一至二年 二至三年 三年以上 合 计
金融负债：
短期借款
应付账款 51,830.82 51,830.82
应付利息 0.88 0.88
应付股利 138.94 9630.20 9,769.14
其他应付款 26,966.14 26,966.14
一年内到期的非流动负
213,663.24 213,663.24
债
长期借款 404,591.34 105,172.11 4,153.20 513,916.65
应付债券 62,631.67 31,495.00 94,126.67
长期应付款
金融负债和或有负债合
292,600.02 467,223.01 136,667.11 13,783.40 910,273.54
计
期初，本公司持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如
下（单位：人民币万元）：
2020.01.01
项 目 一年以内 一至二年 二至三年 三年以上 合 计
金融负债：
短期借款 60,469.33 60,469.33
应付账款 37,961.87 37,961.87
应付利息 10,711.38 10,711.38
应付股利 24,415.70 24,415.70
其他应付款 23,869.53 23,869.53
一年内到期的非流动
147,882.11 185,339.27 333,221.38
负债
长期借款 41,971.67 41,971.67
长期应付款 221,533.01 35,213.62 256,746.63
金融负债和或有负债
157,427.81 369,415.12 262,524.56 789,382.93
合计
上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账面金
额有所不同。
已签订的担保合同最大担保金额并不代表即将支付的金额。
（3）市场风险
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2020 年年度报告
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动
的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利
率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。
本公司的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负
债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公
司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持
适当的固定和浮动利率工具组合。
本公司密切关注利率变动对本公司利率风险的影响。本公司目前并未采取利率对冲政策。但
管理层负责监控利率风险，并将于需要时考虑对冲重大利率风险。由于定期存款为短期存款，故
银行存款的公允价值利率风险并不重大。
本公司持有的计息金融工具如下（单位：人民币万元）：
项 目 本年数 上年数
固定利率金融工具
金融负债 613,670.54 655,116.00
其中：短期借款 60,000.00
合 计 613,670.54 655,116.00
浮动利率金融工具
金融负债 603.66 54,480.00
其中：短期借款
合 计 603.66 54,480.00
2、资本管理
本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其
他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整融资方式、调整支付给股东的股利金额、向股
东返还资本、发行新股与其他权益工具或出售资产以减低债务。
本公司以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于 2020 年 12 月
31 日，本公司的资产负债率为 78.99%（2019 年 12 月 31 日：69.56%）。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公 第二层次公 第三层次公允
合计
允价值计量 允价值计量 价值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产
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1.以公允价值计量且变动计入
当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 12,197,600.00 12,197,600.00
（四）投资性房地产 135,780,900.00 135,780,900.00
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物 135,780,900.00 135,780,900.00
3.持有并准备增值后转让的土
地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的资产总 12,197,600.00 135,780,900.00 147,978,500.00
额
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变动计入
当期损益的金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融负债
持续以公允价值计量的负债总
额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资产
总额
非持续以公允价值计量的负债
总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除第一层次中的资产或负债的市场报价之
外的可观察输入值。
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2020 年年度报告
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
资产或负债使用了任何非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入值）。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏
感性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的
政策
√适用 □不适用
本年度，本公司的金融资产及金融负债的公允价值计量未发生第一层次和第二层次之间的转
换，亦无转入或转出第三层次的情况。
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
√适用 □不适用
对于在活跃市场上交易的金融工具，本公司以其活跃市场报价确定其公允价值；对于不在活
跃市场上交易的金融工具，本公司采用估值技术确定其公允价值。所使用的估值模型主要为现金
流量折现模型和市场可比公司模型等。估值技术的输入值主要包括无风险利率、基准利率、汇
率、信用点差、流动性溢价、缺乏流动性折扣等。
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 企业的持股 企业的表决
比例(%) 权比例(%)
北京市 对电力能源、房
地产与基础设
北京能源集团有
施、高新技术、 2,133,806.00 45.26 45.26
限责任公司
金融证券等领域
的投资
本企业的母公司情况的说明
企业最终控制方是北京能源集团有限责任公司
其他说明：
报告期内，母公司注册资本未发生变化。
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2020 年年度报告
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、1
□适用 √不适用
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、3
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
康因投资控股有限公司 子公司少数股东企业
天津通合投资有限公司 子公司少数股东企业
大连阳光世界发展有限公司 子公司少数股东企业
中国电建地产集团有限公司 子公司少数股东企业
京能集团财务有限公司 同一控制下企业
北京京能源深融资租赁有限公司 同一控制下企业
北京京能建设集团有限公司 同一控制下企业
北京金泰房地产开发有限责任公司 同一控制下企业
北京昊泰房地产开发有限公司 同一控制下企业
金泰丽城（天津）置业投资有限公司 同一控制下企业
金泰丽城（天津）置业投资有限公司假日酒店分公司 同一控制下企业
北京金泰卓越物业管理有限公司 同一控制下企业
北京金泰卓越物业管理有限公司天津分公司 同一控制下企业
北京京能电力股份有限公司 同一控制下企业
北京京能千方智慧城市科技有限公司 同一控制下企业
天津蓝光宝珩房地产开发有限公司 联营企业参股公司
天津和创房地产开发有限公司 联营企业参股公司子公司
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
天津通合投资有限公司 技术咨询服务费 136,990.29 136,990.29
康因投资控股有限公司 技术咨询服务费 168,773.58 168,773.58
北京金泰房地产开发有限责任公司 技术咨询服务费 1,415,826.10
北京昊泰房地产开发有限公司 技术咨询服务费 200,934.87
金泰丽城（天津）置业投资有限公司 技术咨询服务费 2,264,271.38
金泰丽城（天津）置业投资有限公司假 宣传活动 66,686.00
日酒店分公司
北京金泰卓越物业管理有限公司 物业服务 183,323.68 50,000.00
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2020 年年度报告
北京金泰卓越物业管理有限公司天津分 物业服务 2,135,437.65 565,384.82
公司
北京京能建设集团有限公司 工程款 139,025,245.44 79,433,933.65
北京京能招标集采中心有限责任公司 提供劳务 568,865.00
中国电建地产集团有限公司 技术咨询服务费 8,934,811.32
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
天津蓝光宝珩房地产开发有限公司 提供劳务 147.17 85.85
天津蓝光宝珩房地产开发有限公司 品牌使用费 903.84
天津和创房地产开发有限公司 管理服务费 46.46
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
√适用 □不适用
上述交易均为市场价。
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
北京京能电力股份有限公 房屋租赁 77,337.14
司
北京京能千方智慧城市科 车库租赁 47,619.05
技有限公司
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
租赁资产种 本期确认的租赁 上期确认的租赁
出租方名称
类 费 费
金泰丽城（天津）置业投资有限公司 房屋租赁 883,080.97 349,685.70
北京昊泰房地产开发有限责任公司 车辆租赁 8,000.00
北京金泰房地产开发有限责任公司 车辆租赁 99,150.44 30,973.46
关联租赁情况说明
√适用 □不适用
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2020 年年度报告
上述交易均为市场价。
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已经履行
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
完毕
天津和创房地产开发有 5,199.92 实际放款日起 2年 否
限公司
天津京能蓝光房地产开 15,840.00 实际放款日起 2年 否
发有限责任公司
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已经履
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
行完毕
北京能源集团有限责任公司 200,000.00 实际放款日起 2年 否
北京能源集团有限责任公司 155,000.00 实际放款日起 3年 否
北京能源集团有限责任公司 100,000.00 实际放款日起 3年 否
北京能源集团有限责任公司 58,000.00 实际放款日起 3年 否
北京能源集团有限责任公司 70,000.00 实际放款日起 3年 否
北京能源集团有限责任公司 20,000.00 实际放款日起 2年 否
合计 603,000.00
关联担保情况说明
√适用 □不适用
本公司作为担保方：
1、2019 年 9 月 20 日，公司为天津和创房地产开发有限公司与浙商银行天津分行签订的编号为
（110022）浙商银固借字（2019）第 00012 号的《固定资产借款合同》（下称主合同）提供担
保，本金数额为人民币 792,100,000.00 元，合同担保金额为主合同金额的 15.2%，每笔业务的
起始日、到期日、利率及金额以主合同的借款凭证或相关债权凭证为准，保证期间为主合同借款
合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年。
2、2020 年 5 月 9 日，本公司为联营企业天津蓝光宝珩房地产开发有限责任公司向中国光大银行
股份有限公司天津分行的借款合同提供连带保证，借款合同为：《固定资产暨项目融资借款合
同》（TJGS 壹固 2020001），主债权种类为房地产开发贷款，贷款金额为：1000,000,000.00
元。保证期间为主合同借款合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年。
本公司作为被担保方：
1.2020 年 8 月公司与上海国际信托有限公司签订编号为《TH-11-20K168-4》的信托贷款合同，
借款人为京能置业股份有限公司，项目公司为北京京能海赋置业有限公司，借款人因其控股子公
司北京京能海赋置业有限公司名下的“北京旧宫项目”的开发建设之需要，向贷款人申请额度为
不超过人民币 20 亿元的信托贷款，贷款资金来源于贷款人管理下的上信-京能旧宫贷款集合资金
信托计划（TH-11-20K168）项下的信托资金。贷款期限不超过 24 个月，贷款年利率为 6.94%，
北京能源集团有限责任公司作为保证人与贷款人另行签署编号为《TH-11-20K168-5》的《上信-
京能旧宫贷款集合资金信托计划（TH-11-20K168）保证合同》，为借款人提供连带责任保证担
保。
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2020 年年度报告
2.2019 年 11 月公司与光大兴陇信托有限责任公司签订编号为《2019Z2119-贷 001》的信托贷款
合同，借款人为京能置业股份有限公司，共同还款人为宁夏京能房地产开发有限公司和天津海航
东海岸发展有限公司，贷款金额不超过 15.5 亿元，其中不超过人民币 6 亿元用于天津海语城住
宅项目，不超过人民币 9.5 亿元用于京能天下川项目。借款人承诺，贷款资金应当首先全部或者
至少一半以上用于置换北京国际信托有限公司持有的对天津海航东海岸发展有限公司和宁夏京能
房地产开发有限公司合计 15.5 亿元的债权。贷款期限为 36 个月，贷款人与北京能源集团有限责
任公司签署的编号为《2019Z2119-保 001》的《光大兴陇信托有限责任公司与北京能源集团有限
责任公司之保证合同》。
3.2019 年 11 月公司与中信信托有限责任公司签订编号为《P2019M11ATJJNO001-TR01》的信托贷
款合同，借款人为京能置业股份有限公司，共同借款人为京能置业（天津）有限公司，贷款金额
不超过 14.5 亿元，贷款期限为 36 个月，实际借款 10 亿元，贷款用于位于天津市武清区商务区
光明道北侧的天津武清津武（挂）2018-60 号宗地住宅项目，用款项目分为一期和二期。贷款人
与北京能源集团有限责任公司签署的编号为《P2019M11ATJJNO001-TR02》的《中信信托有限责任
公司与北京能源集团有限责任公司之保证合同》，为借款人及共同借款人提供连带责任保证担
保。
4.2019 年 12 月公司与北京银行西单支行签订《京能置业股份有限公司 2019-2021 年度债权融资
计划》，融资人为京能置业股份有限公司，受托管理人及监管银行为北京银行西单支行，担保人
为北京能源集团有限责任公司，并另行签订编号为《ZRB2019001-债融差》的担保合同《差额补
足及转让协议》，公司向北京金融资产交易所申请非公开发行的备案总额不超过 8 亿元，债券融
资计划期限为 3+N，额度有效期 2 年，实际发行 6.8 亿元，分别于 2020 年 6 月 30 日及 2020 年
12 月 30 日提前赎回本金 0.5 亿。
5.2018 年 8 月 9 日，公司召开 2018 年第三次临时股东大会，会议通过了京能置业股份有限公司
关于公司拟发行债权融资计划的议案，备案金额 15 亿元，发行期限不超过 3 年（含 3 年），由
公司控股股东北京能源集团有限责任公司提供担保，2019 年 4 月 3 日发行了 2019 年第一期债券
融资计划，发行金额 4 亿元，期限 3 年，票面利率 6.5%，2020 年 3 月 31 日发行 2020 年第一期
债权融资计划，发行金额 3 亿元，期限 3 年，利率 6.5%，2020 年 6 月 30 日发行 2020 年第二期
债权融资计划，发行金额 2 亿元，期限 1+1 年，利率 6%。
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
北京京能源深融资租赁 固定年利率
有限公司 349,800,000.00 2019-4-2 2022-4-1 4.75%，已偿还完本
金
130,000,000.00 2020-9-29 2022-9-29 固定年利率 6.94%
北京能源集团有限责任 固定年利率 6.22%
540,960,000.00 2019-3-19 2021-3-18
公司
抵押借款，年利率
150,000,000.00 2019-12-26 2022-12-25
6.18%。
浮动利率，本年利
105,000,000.00 2020-1-1 2020-6-5 率 4.75%，本年已
还清。
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2020 年年度报告
浮动利率，本年利
30,000,000.00 2020-1-1 2020-10-29 率 4.75%，本年已
还清。
浮动利率，本年利
30,000,000.00 2020-1-1 2020-6-23 率 4.75%，本年已
还清。
浮动利率，本年利
京能集团财务有限公司 15,000,000.00 2020-1-1 2020-9-23 率 4.75%，本年已
还清。
浮动利率，本年利
15,000,000.00 2020-1-1 2020-10-29 率 4.75%，本年已
还清。
抵押借款，年利率
60,000,000.00 2020-4-3 2022-12-25
6.125%
抵押借款，年利率
60,000,000.00 2020-4-3 2023-4-3
6.125%
抵押借款，年利率
65,000,000.00 2020-5-14 2022-12-25
5.65%
抵押借款，年利率
65,000,000.00 2020-5-14 2023-5-14
5.65%
323,400,000.00 2019-10-14 2021-10-13 固定年利率 6.2%，
1,143,452,387.00 2019-11-15 2021-11-14 期末余额 14.896 亿
703,847,613.00 2019-11-18 2021-11-17
中国电建地产集团有限 24,500,000.00 2019-12-20 2021-12-19
公司 58,800,000.00 2020-2-10 2022-2-9
1,430,800,000.00 2020-12-24 2021-11-20
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出
固定年利率 10.00%，
37,029,945.92 2019-4-22 2021-4-21
期本金末已还完。
固定年利率 10.00%，
48,304,080.00 2019-5-17 2020-8-16
期本金末已还完。
天津京能蓝光房
固定年利率 10.00%，
地产开发有限责 12,483,840.00 2019-5-6 2021-5-5
期本金末已还完。
任公司
固定年利率 10.00%，
128,035,195.20 2019-7-15 2021-7-14 期本金末已还完。
天津京能世茂房 固定年利率 10.00%，
地产开发有限责 9,815,872.76 2019-6-18 2021-6-17 期本金末已还完。
任公司
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
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2020 年年度报告
关键管理人员报酬 559.70 491.98
(8).其他关联交易
√适用 □不适用
本公司与京能集团财务有限公司（以下简称“京能财务公司”）签署的《金融服务框架协议》，
与其进行金融合作，按照其提供的服务，服务内容可能包括：存款业务、发放贷款、转账结算服
务、委托贷款及委托投资以及财务和融资顾问等其他金融服务。提供服务的收费标准不高于市场
公允价格。本公司 2020 年末在京能财务公司存款余额 737,930,443.66 元，2020 年度从京能财务公
司取得的存款利息收入为 6,623,390.52 元，支付给京能财务公司的贷款手续费及佣金 0.00 元。
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方 坏账 坏账
账面余额 账面余额
准备 准备
北京金泰房地产开发有限责
预付账款 22,123.89 39,822.99
任公司
预付账款 北京京能建设集团有限公司 89,203,823.81 23,281,549.48
其他非流动资 天津京能蓝光房地产开发有
240,277,672.51
产 限责任公司
其他非流动资 天津京能世茂房地产开发有
17,405,420.70
产 限责任公司
一年内到期的 天津京能蓝光房地产开发有
19,166,659.07
非流动资产 限责任公司
金融街融辰（北京）置业有
其他应收款 11,662,000.00
限公司
其他应收款 中国电建地产集团有限公司 19,943,000.00
合计 139,997,606.77 281,004,465.68
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
长期应付款 北京京能源深融资租赁有限公司 353,226,415.26
一年内到期的非 北京京能源深融资租赁有限公司
404,380.56
流动负债
一年内到期的非 北京能源投资(集团)有限公司（本部）
540,960,000.00
流动负债
长期借款 北京能源投资(集团)有限公司（本部） 131,303,796.79 541,988,124.56
应付股利 北京能源投资(集团)有限公司（本部） 96,302,006.72 105,731,254.40
其他应付款 天津京能蓝光房地产开发有限责任公司 15,493,284.80
其他应付款 天津京能世茂房地产开发有限责任公司 32,306,968.25
其他应付款 北京金泰房地产开发有限责任公司 451,729.71
长期借款 京能集团财务有限公司 400,732,034.74 435,685,583.33
一年内到期的长 京能集团财务有限公司
180,261,250.00
期借款
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2020 年年度报告
其他应付款 康因投资控股有限公司 34,331,779.35 34,331,779.35
其他应付款 天津通合投资有限公司 23,932,377.61 23,932,377.61
应付账款 北京京能建设集团有限公司 63,491,767.11 45,826,511.51
其他应付款 金泰丽城（天津）置业投资有限公司 2,298,562.74
一年内到期的长 大连阳光世界发展有限公司
60,202,812.50 58,029,687.50
期应付款
应付账款 北京京能建设集团有限公司 29,928,592.22
其他应付款 北京能源集团有限责任公司 4,149.00 4,149.00
其他应付款 北京金泰卓越物业管理有限公司 90,125.10
应付账款 北京金泰房地产开发有限责任公司 8,000.00
应付账款 北京昊泰房地产开发有限责任公司 8,000.00
长期应付款 中国电建地产集团有限公司 62,101,293.33
一年内到期的非 中国电建地产集团有限公司
1,473,368,321.51 2,214,239,882.62
流动负债
合计 2,964,565,309.03 4,266,921,125.65
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
截至 2020 年 12 月 31 日，本公司及所属子公司尚有已签合同（主要为建安合同）未付的约
定项目支出共计 140,861.48 万元，具体为本公司之子公司宁夏京能房地产开发有限公司 5,612.24
万元、天津海航东海岸发展有限公司 19,064.02 万元、北京天创世缘房地产开发有限公司 381.64
万元、京能置业（天津）有限公司 76,032.00 万元、北京京能育兴房地产开发有限公司 13,689.24
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2020 年年度报告
万元、北京京能海赋置业有限公司 26,082.34 万元。须在合同他方履行合同规定的责任与义务同
时，若干年内支付。
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
本公司按照房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至 2020 年 12 月 31 日累计
担保余额为 56,473.48 万元。担保期限为自保证合同生效之日起至商品房抵押登记办妥并交银行管
存之日止提供阶段性连带责任保证。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司本期经营业务按地区划分为
4 个经营分部，分别为北京区域、宁夏银川区域、辽宁大连区域、天津区域。本公司的管理层定
期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。这些报告分部是以企业经营业
务为基础确定的。本公司各个报告分部提供的主要产品为开发的商品房。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与
编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。
(2).报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 北京 宁夏 大连 天津 分部间抵销 合计
主营业务收入 12,771.21 13,816.44 1,074.08 27,661.73
主营业务成本 2,265.57 10,639.28 1,047.70 163.46 13,789.09
资产总额 2,104,312.96 230,098.21 54,803.52 472,831.11 1,043,673.45 1,818,372.35
负债总额 1,646,340.18 164,622.08 83,655.62 352,537.03 810,540.90 1,436,614.01
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
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2020 年年度报告
1 年以内小计 653,000.00
1至2年 450,000.00
2至3年 1,200,000.00
3至4年 1,600,000.00
4至5年 1,400,000.00
5 年以上 2,977,777.78
合计 8,280,777.78
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计 计
类别 比 提 账面 比 提 账面
金额 例 金额 比 价值 金额 例 金额 比 价值
(%) 例 (%) 例
(%) (%)
按单项计提
坏账准备
按组合计提 8,280,777.78 100 250,183.32 3.02 8,030,594.46 7,694,444.78 100 176,241.96 2.29 7,518,202.82
坏账准备
其中：
关联方特征 8,280,777.78 100 250,183.32 3.02 8,030,594.46 7,694,444.78 100 176,241.96 2.29 7,518,202.82
客户
合计 8,280,777.78 100 250,183.32 3.02 8,030,594.46 7,694,444.78 100 176,241.96 2.29 7,518,202.82
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：关联方组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 653,000.00 0
1至2年 450,000.00 29.35 0.01
2至3年 1,200,000.00 1,956.64 0.16
3至4年 1,600,000.00 66,432.00 4.15
4至5年 1,400,000.00 58,128.00 4.15
5 年以上 2,977,777.78 123,637.33 4.15
合计 8,280,777.78 250,183.32 3.02
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
关联方特征客户 176,241.96 73941.36 250,183.32
合计 176,241.96 73,941.36 250,183.32
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位名称 应收账款 占应收账款期末余 坏账准备
期末余额 额合计数的比例% 期末余额
大连京能阳光房地产开发有限公司 8,280,777.78 100.00 250,183.32
合 计 8,280,777.78 100.00 250,183.32
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 92,413,186.31 69,356,504.07
合计 92,413,186.31 69,356,504.07
其他说明：
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4).应收股利
□适用 √不适用
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(6).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 28,879,318.62
1至2年 19,799,397.89
2至3年 867,546.72
3至4年 699,100.45
4至5年 495,007.68
5 年以上 44,025,599.04
合计 94,765,970.40
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
合并范围内关联方往来 46,744,293.13 48,399,493.26
其他往来款 804,166.35 3,665,024.35
押金及保证金 47,217,510.92 18,717,510.92
合计 94,765,970.40 70,782,028.53
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2020 年年度报告
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
未来12个月 整个存续期预期 整个存续期预期 合计
坏账准备
预期信用损 信用损失(未发生 信用损失(已发生
失 信用减值) 信用减值)
2020年1月1日余额 952,471.05 473,053.41 1,425,524.46
2020年1月1日余额在 1,425,524.46
952,471.05 473,053.41
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 943,222.25 927,259.63
本期转回 15,962.62 15,962.62
本期转销
本期核销
其他变动
2020年12月31日余额 1,879,730.68 473,053.41 2,352,784.09
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 其他变 期末余额
计提
回 销 动
组合 1 其他往来 32,518.26 15,962.62 16,555.64
组合 2 押金保证金 5,665.88 930,209.67 935,875.55
组合 3 关联方往来 914,286.91 13,012.58 927,299.49
按单项计提坏账准 473,053.41 473,053.41
备
合计 1,425,524.46 943,222.25 15,962.62 2,352,784.09
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2020 年年度报告
占其他应
款项 收款期末
坏账准备
单位名称 的性 期末余额 账龄 余额合计
期末余额
质 数的比例
(%)
京能（北京）物业管理有 往来 46,744,293.13 1-5 年 49.33 927,299.49
限公司 款
上海国际信托有限公司 保证 20,000,000.00 1 年以 21.10
金 内
光大兴陇信托有限责任公 保证 15,500,000.00 1-2 年 16.36 350,000.00
司 金
中信信托有限责任公司 保证 10,000,000.00 1-2 年 10.55 500,000.00
金
北京金丰万晟置业有限公 保证 1,717,510.92 1-2 年 1.81 85,875.55
司 金
合计 -- 93,961,804.05 -- 99.15 1,863,175.04
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减 减
项目 值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
对子公司投资 2,252,956,119.44 2,252,956,119.44 2,004,506,119.44 2,004,506,119.44
对联营、合营企业投资 52,765,435.06 52,765,435.06 52,740,588.85 52,740,588.85
合计 2,305,721,554.50 2,305,721,554.50 2,057,246,708.29 2,057,246,708.29
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计 减值准
本期减
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额 提减值 备期末
少
准备 余额
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2020 年年度报告
京能（北京） 13,883,202.06 13,883,202.06
物业管理有限
公司
北京天创世缘 43,714,622.84 43,714,622.84
房地产开发有
限公司
北京国电房地 76,308,294.54 76,308,294.54
产开发有限公
司
宁夏京能房地 280,000,000.00 280,000,000.00
产开发有限公
司
天津海航东海 30,000,000.00 30,000,000.00
岸发展有限公
司
大连京能阳光 51,000,000.00 51,000,000.00
房地产开发有
限公司
北京京能云泰 846,600,000.00 43,350,000.00 889,950,000.00
房地产开发有
限公司
京能置业（天 612,000,000.00 612,000,000.00
津）有限公司
北京京能海赋 51,000,000.00 51,000,000.00
置业有限公司
北京京石融宁 5,100,000.00 5,100,000.00
房地产开发有
限公司
北京京能育兴 100,000,000.00 100,000,000.00
房地产开发有
限公司
北京京能京西 100,000,000.00 100,000,000.00
房地产开发有
限公司
合计 2,004,506,119.44 248,450,000.00 2,252,956,119.44
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减
其
值
他 其 宣告 计
准
追 减 权益法 综 他 发放 提
投资 期初 期末 备
加 少 下确认 合 权 现金 减 其
单位 余额 余额 期
投 投 的投资 收 益 股利 值 他
末
资 资 损益 益 变 或利 准
余
调 动 润 备
额
整
一、合营企业
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2020 年年度报告
二、联营企业
天津京能蓝光房地产开 15,792,214.69 -38,435.67 15,753,779.02
发有限责任公司
天津京能世茂房地产开 36,948,374.16 63,281.88 37,011,656.04
发有限责任公司
小计 52,740,588.85 24,846.21 52,765,435.06
合计 52,740,588.85 24,846.21 52,765,435.06
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务
其他业务 11,201,946.23 9,464,599.10
合计 11,201,946.23 9,464,599.10
(2). 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 105,400,000
权益法核算的长期股权投资收益 24,846.21 -3,099,411.15
处置长期股权投资产生的投资收益 195,488.74
其他权益工具投资在持有期间取得 660,832.00 1,097,168.00
的股利收入
其他（委托贷款） 327,542,683.31 132,166,858.51
合计 328,228,361.52 235,760,104.10
6、 其他
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国
家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 12,603,337.33
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取
得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的
收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值
准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净
损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有
交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生
金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融
资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和
其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值 1,931,000.00
变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次
性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,623,540.79
其他符合非经常性损益定义的损益项目 16,625.76
所得税影响额 -4,293,625.97
少数股东权益影响额 -7,050,992.57
合计 5,829,885.34
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定
的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损
益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
报告期利润 每股收益
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2020 年年度报告
加权平均净资产
基本每股收益 稀释每股收益
收益率（%）
归属于公司普通股股东的净
-4.34 -0.1575
利润
扣除非经常性损益后归属于
-4.70 -0.1704
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
第十二节 备查文件目录
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构责任人签名并盖章
备查文件目录
的会计报表；
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；
报告期内公司在中国证券报和上海证券报上公开披露过的所有公司文
备查文件目录
件的正本及公告原稿。
董事长：昝荣师
董事会批准报送日期：2021 年 4 月 27 日
修订信息
□适用 √不适用
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