2021 年年度报告
公司代码：600791 公司简称：京能置业
京能置业股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人昝荣师、主管会计工作负责人张捷及会计机构负责人丁敏声明：保证年度报告中
财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以公司总股本 45,288 万股为基数，向全体股东每 10 股派现 0.10 元（含税），共计派发现金
452.88 万元，剩余未分配利润将结转至下一年。公司 2021 年度不进行公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细
阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析
中“可能面对的风险”部分。
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8
第四节 公司治理........................................................................................................................... 21
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 38
第六节 重要事项........................................................................................................................... 40
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 48
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 52
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 52
第十节 财务报告........................................................................................................................... 52
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构责任人签名并盖章
的会计报表；
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；
报告期内公司在中国证券报和上海证券报上公开披露过的所有公司文
件的正本及公告原稿。
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、京能置业 指 京能置业股份有限公司
京能集团 指 北京能源集团有限责任公司
京能财务公司 指 京能集团财务有限公司
京能海赋公司 指 北京京能海赋置业有限公司
京能云泰公司 指 北京京能云泰房地产开发有限公司
天创世缘公司 指 北京天创世缘房地产开发有限公司
京能育兴公司 指 北京京能育兴房地产开发有限公司
京能京西公司 指 北京京能京西房地产开发有限公司
京石融宁公司 指 北京京石融宁房地产开发有限公司
北京国电公司 指 北京国电房地产开发有限公司
天津海航公司 指 天津海航东海岸发展有限公司
置业天津公司 指 京能置业（天津）有限公司
宁夏京能公司 指 宁夏京能房地产开发有限公司
大连阳光公司 指 大连京能阳光房地产开发有限公司
京能物业公司 指 京能（北京）物业管理有限公司
北京丽富公司 指 北京丽富房地产开发有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 京能置业股份有限公司
公司的中文简称 京能置业
公司的外文名称 BEH-PROPERTY CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 BEH-P
公司的法定代表人 昝荣师
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 于进 王凤华
北京市丰台区汽车博物馆东路 2 号院 北京市丰台区汽车博物馆东路 2 号
联系地址
4 号楼 2 单元 院 4 号楼 2 单元
电话 010-62698710 010-62690958
传真 010-62698299 010-62698299
电子信箱 jingnengzhiye@powerbeijing.com jingnengzhiye@powerbeijing.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市西城区复兴门南大街2号甲天银大厦A西八层
公司注册地址的历史变更情况 100031
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公司办公地址 北京市丰台区汽车博物馆东路2号院4号楼2单元
公司办公地址的邮政编码 100070
公司网址 www.beh-zy.com
电子信箱 jingnengzhiye@powerbeijing.com
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、上海证券报
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 证券与资本运营部（董事会办公室）
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 京能置业 600791 天创置业
六、 其他相关资料
名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 中国北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特
内） 广场 4 层
签字会计师姓名 李力、黄月梅
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2020年 本期比上
主要会计数据 2021年 年同期增 2019年
调整后 调整前 减(%)
营业收入 2,132,805,344.09 325,689,185.50 312,809,130.88 554.86 1,183,465,586.44
扣除与主营业务
无关的业务收入
和不具备商业实 2,124,457,013.39 316,142,953.18 303,262,898.56 571.99 1,182,931,660.50
质的收入后的营
业收入
归属于上市公司
5,750,372.95 -70,175,801.29 -71,329,235.68 不适用 18,008,172.90
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
-50,941,995.59 -76,148,795.33 -77,159,121.02 不适用 206,524.19
常性损益的净利
润
经营活动产生的
2,185,861,039.93 -611,031,977.11 -518,719,182.21 不适用 -5,331,183,632.63
现金流量净额
2020年末 本期末比
上年同期
2021年末 2019年末
调整后 调整前 末增减（
%）
归属于上市公司
2,531,098,286.44 2,469,435,999.99 2,158,116,031.37 2.50 2,377,996,187.05
股东的净资产
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总资产 21,309,311,381.02 19,029,354,899.29 18,183,723,530.70 11.98 13,251,614,829.90
(二) 主要财务指标
2020年 本期比上年同期增
主要财务指标 2021年 2019年
调整后 调整前 减(%)
基本每股收益（元／股） 0.0127 -0.1550 -0.1575 不适用 0.04
稀释每股收益（元／股） - - - - -
扣除非经常性损益后的基本
-0.1125 -0.1681 -0.1704 不适用 0.0005
每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 0.26 -2.69 -4.34 增加 2.95 个百分点 0.89
扣除非经常性损益后的加权
-2.29 -2.91 -4.70 增加 0.62 个百分点 0.01
平均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2021 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 31,716,237.89 818,159,773.19 198,032,373.67 1,084,896,959.34
归属于上市公司股
-31,917,325.21 36,156,530.19 -31,422,372.10 32,933,540.07
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 -31,937,922.72 37,425,376.11 -31,482,071.40 -24,947,377.58
损益后的净利润
经营活动产生的现
230,734,080.92 916,337,164.83 934,327,856.75 104,461,937.43
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
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附注（如适
非经常性损益项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额
用）
非流动资产处置损益 处置全资子
60,692,919.00 公司京能物 -33,081.96
业公司收益
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收
返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业
务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准 7,620,666.36
定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 2,043,294.96 12,603,337.33 20,761,682.41
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成
本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项
资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部
分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日
-4,545,696.92
的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易
性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动
损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资
产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权
投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准
备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
-3,753,100.00 2,089,400.00 480,200.00
公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益
进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,839,670.99 2,655,952.39 -1,053,626.82
其他符合非经常性损益定义的损益项目 16,625.76 2,410,198.18
减：所得税影响额 498,555.30 4,341,328.87 5,641,342.95
少数股东权益影响额（税后） 3,027,488.58 7,050,992.57 -877,619.85
合计 56,692,368.53 5,972,994.04 17,801,648.71
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用 √不适用
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十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
其他权益工具投资 12,197,600.00 10,252,160.00 -1,945,440.00
投资性房地产 270,865,000.00 128,230,400.00 -142,634,600.00 -3,753,100.00
合计 283,062,600.00 138,482,560.00 -144,580,040.00 -3,753,100.00
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2021 年，面对宏观经济下行、新冠疫情冲击、市场竞争激烈等多重因素叠加影响，公司上下
团结一心，攻坚克难，战疫情、促销售、控成本、保增长、稳效益，较好地完成了全年主要工作，
企业经济运行稳中有进。
主要经营指标完成情况：2021 年实现营业收入 21.33 亿元，利润总额 1.29 亿元，资产负债率
80.16 %。
主要生产指标完成情况：2021 年开复工面积 162.23 万平米，开发规模创历史新高；其中新开
工面积 41.81 万平米；竣工面积 37.87 万平米；销售签约面积 8.61 万平米。
在建项目建设情况：报告期内，公司控股子公司开发的京能云璟壹号项目、京能丨电建洺
悦湾项目、京能丽墅项目、京能西山印项目、京能海语城项目、京能雍清丽苑项目、京
能天下川项目，在建项目均有序推进，全年无重大安全质量环保事故。
项目拓展进展情况：公司坚持审慎投资、区域深耕原则，按照“十四五”规划统筹谋篇布局，
持续优化项目梯次储备，保持上市公司业绩稳定，健康发展。报告期内，公司完成对北京丽富公
司的股权收购工作，北京丽富公司开发的丽富嘉园项目建设用地面积 17.09 万平方米，总建筑规模
53.69 万平方米。公司与龙湖公司联合获取北京市朝阳区管庄乡棚户区改造和环境整治项目（一期）
GZGJC-03 地块，新增土地储备面积 2.17 万平方米、建筑规模 4.78 万平方米。
二、报告期内公司所处行业情况
2021 年中央坚持房住不炒的总基调不变，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租
房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，坚持稳地价、
稳房价、稳预期，因城施策促进房地产健康发展，房地产政策调控将成为常态。政策环境层面，
结合房地产市场运行情况，中央及各部委持续释放积极稳定信号，房地产金融政策呈现边际放松，
地方“双向”调节模式开启，稳定市场预期。房地产市场层面，整体交易量价呈现年度“前高后
低”的走势。土地市场层面，受重点城市供地“两集中”政策影响，全国范围住宅用地供求规模
明显缩量，住宅用地成交规模稳中有增，成交楼面价格有所上涨，成交楼面价格结构性上涨。社
会居民收入水平的不断攀升、新型城镇化带来的人口转移和集聚、消费结构和产业结构设计、积
极生育政策实施带来的人口出生率上升预期、户均面积增加等因素，都会对房地产行业发展起到
积极作用。
三、报告期内公司从事的业务情况
2021 年，面对经济形势严峻、疫情反复、市场竞争激烈等多重因素的影响，公司战略发展方
向更加清晰，保持发展定力、注重风险把握、坚守底线思维，通过加强内部管理，在提质增效上
下功夫，注重抓住政策和市场机会，土地投资拓展布局聚焦一线城市，服务首都发展，开发建设
类型聚焦于商品住宅用地开发。2021 年公司完成对北京丽富公司的股权收购工作，北京丽富公司
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专注于北京市保障房开发建设，经营状况良好，收购工作的顺利完成为公司注入优质资产；在土
地公开市场，联合北京龙湖中佰置业有限公司成功取得朝阳管庄居住用地项目开发建设权，新增
土地储备 2.17 万平方米，新增建设规模 4.78 万平方米；在市场营销方面，公司紧紧围绕客户需求
提升产品品质和服务，以完善的售后服务提高品牌忠诚度，树立品牌效应，提高企业运营能力，
打造具有特色的品牌开发经营模式。
公司以专业化、系统化、规范化的要求，完善的规章制度，提高业务系统的工作效率和应变
能力，持续推行“五精管理”打造“三基九力团队”，基础管理持续夯实，降本降造，提质增效，
运营能力持续提升。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司具有二十余年房地产开发经验，涵盖商品住宅开发、共有产权房建设、保障房建设等。
经过多年优化发展，广泛开展行业间合作，已在北京、天津等重点区域拥有一定的房地产开发规
模，形成了良好的品牌价值和社会效应，具备区域深耕潜力。公司具有国资背景并专注于房地产
开发，使得公司具有良好的市场合作信誉。公司关注政策、市场环境和自身研究，秉承稳健发展
理念，注重风险把控，坚守底线思维，战略方向更加聚焦。立足服务首都发展，抓住市场机遇、
政策机会，择优纳储，优化项目梯次储备，为公司稳步发展奠定基础。
公司严控招标控制价，建立成本数据库，收集各个项目不同工程部位的成本数据，充分利用
市场竞争机制，降低合同签约目标成本。公司具备完整、科学、实用的设计工作管控体系，实现
有效的设计管控，从多角度实现设计工作的效益最大化。公司及时研判市场发展趋势、顺应市场
周期规律，细分各类市场需求，研究未来生活需求和市场消费形态，分门别类地进行产品研发，
打造具有公司特点、具备市场优势的产品标准，形成不同系列的产品体系。根据客户偏好在产品
上做出适时调整，理性应对市场周期性波动，制定有效的营销策略，实施精准营销，提高存货周
转速度，促进资产周转，快速去化完成去库存和资金回笼目标，打造契合市场发展的高品质产品，
提高品牌竞争力。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司经济指标好于去年同期：实现营业收入 21.33 亿元，同比增加 18.07 亿元，增
幅 554.86%；利润总额 1.29 亿元，同比扭亏为盈增利 1.92 亿元。
业务指标创历史新高：2021 年，公司在建项目累计实现开复工面积 162.23 万平方米，同比增
加 57.48 万平方米，增幅 54.87%；实现竣工面积 37.87 万平方米，同比增加 37.87 万平方米。
项目运营质量持续提升：京能天下川项目提前 6 个月实现竣工交付；京能云璟壹号项目
取得二星级绿色建筑设计标识证书；京能西山印共有产权房项目实现开工建设；广宁村棚户区
改造项目顺利完成拆迁安置工作，正在开展项目“多规合一”申报，高质高效完成冬奥赛区周边
环境整治相关工程。
项目拓展储备稳步落实：成功与北京龙湖中佰置业有限公司联合以底价竞得北京市朝阳区管
庄乡棚户区改造和环境整治项目（一期）GZGJC-03 地块，新增土地储备面积 2.17 万平方米，地上
建筑规模 4.78 万平方米。通过股权收购方式获取了北京市朝阳区东坝金泰丽富嘉园项目，该项目
建设用地面积 17.09 万平方米，总建筑规模 53.69 万平方米。
提质增效成果显著：以转让京能物业公司股权的方式，完成天创科技大厦 12 层资产销售工作；
完成发行 25 亿元永续类信托贷款计划，首笔 7 亿元永续债已成功落地；以设计优化和招采优化为
抓手，降低成本造价。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,132,805,344.09 325,689,185.50 554.86
营业成本 1,528,707,368.09 145,501,896.11 950.64
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销售费用 81,386,259.54 37,059,945.65 119.61
管理费用 106,147,410.88 92,462,894.40 14.80
财务费用 107,488,485.57 72,018,290.81 49.25
经营活动产生的现金流量净额 2,185,861,039.93 -611,031,977.11 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -106,297,332.72 251,227,499.56 -142.31
筹资活动产生的现金流量净额 -797,050,633.15 447,816,598.43 -277.99
营业收入变动原因说明：本年房地产项目竣工交房结转收入的规模增加。
营业成本变动原因说明：本年结转规模增加，相应结转成本增加。
销售费用变动原因说明：广告费、业务宣传费以及销售代理费增多。
管理费用变动原因说明：管理规模扩大，管理费用同步增多。
财务费用变动原因说明：财务费用资本化减少，费用化增加。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期购买土地支出同比减少。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期收回项目投资款同比减少，收购子公司支出增
多。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期取得借款同比减少，偿还借款同比增加。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
本期实现营业收入 21.33 亿元，同比增长 554.86%，营业成本 15.29 亿元，同比增长 950.64%，
毛利率同比减少 27.00 个百分点，实现主营业务收入 20.92 亿元，主营业务成本 15.18 亿元，主营
业务毛利率同比减少 22.61 个百分点。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
毛利 营业收
营业成本
率 入比上 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本 比上年增
（% 年增减 （%）
减（%）
） （%）
房地产开发 2,092,429,395.60 1,517,841,318.93 27.46 654.87 996.74 减少 22.61 个百分点
主营业务分产品情况
营业成
营业收入
毛利率 本比上 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本 比上年增
（%） 年增减 （%）
减（%）
（%）
京能四合上院 7,633,804.75 1,572,644.18 79.40 -94.02 -93.06 减少 2.86 个百分点
金泰丽富嘉园 218,873,200.00 147,522,827.63 32.60 37,971.92 29,099.89 增加 20.48 个百分点
京能天下川 1,354,563,138.11 903,605,767.83 33.29 880.40 758.98 增加 9.43 个百分点
京能海语城 11,118,284.81 10,919,096.49 1.79 3.51 8.75 减少 4.73 个百分点
京能雍清丽苑 500,240,967.93 454,220,982.81 9.20 - - 不适用
主营业务分地区情况
营业收
营业成本
毛利率 入比上 毛利率比上年增减
分地区 营业收入 营业成本 比上年增
（%） 年增减 （%）
减（%）
（%）
北京地区 226,507,004.75 149,095,471.81 34.18 76.56 543.74 减少 47.77 个百分点
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宁夏地区 1,354,563,138.11 903,605,767.83 33.29 880.40 758.98 增加 9.43 个百分点
天津地区 511,359,252.74 465,140,079.30 9.04 4,660.91 4,532.65 增加 2.52 个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
无
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
上
年
本期
同
金额
本期 期
较上
占总 占
上年同期金 年同 情况
分行业 成本构成项目 本期金额 成本 总
额 期变 说明
比例 成
动比
(%) 本
例
比
(%)
例
(%)
因本期新增交付项
房地产 开发成本 1,517,841,318.93 99.29 138,396,101.50 95.12 996.74 目，结转收入同比增
加，成本随之增加。
分产品情况
上年
本期 本期金
同期
占总 额较上
成本构成 上年同期 占总 情况
分产品 本期金额 成本 年同期
项目 金额 成本 说明
比例 变动比
比例
(%) 例(%)
(%)
本年销量减少，结转
京能四合上院 开发成本 1,572,644.18 0.10 22,655,670.25 15.57 -93.06
成本减少。
本年度交付公建配
金泰丽富嘉园 开发成本 147,522,827.63 9.65 505,217.10 0.35 29,099.89
套结转成本增加。
本年度天下川三期
京能天下川 开发成本 903,605,767.83 59.11 105,194,737.74 72.30 758.98 （北区）竣工交房，
结转成本增加。
京能海语城 开发成本 10,919,096.49 0.71 10,040,476.41 6.90 8.75 销量变化不大。
本年达到竣工交房
京能雍清丽苑 开发成本 454,220,982.81 29.71 - - - 状态，开始结转成
本。
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2021 年年度报告
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
√适用 □不适用
本期发生的同一控制下企业合并
单位：元
企业合 合并当期期
合并当期期初
并中取 初至合并日 上期被合并方 上期被合并方
被合并方名称 合并日 至合并日被合
得的权 被合并方的 的收入 的净利润
并方的净利润
益比例 收入
北京丽富房地产
100% 2021 年 10 月 31 日 3,433,876.46 -4,905,029.54 12,880,054.62 1,153,434.39
开发有限公司
单次处置至丧失控制权而减少的子公司
单位：元
处置价款与处置投资
丧失控制
股权处置 丧失控制权的时 对应的合并财务报表
子公司名称 股权处置价款 股权处置方式 权时点的
比例% 点 层面享有该子公司净
确定依据
资产份额的差额
产权交
京能（北
2021 年 12 月 易完成
京）物业管 28,807,100.00 100% 转让 60,692,919.00
31 日 且移交
理有限公司
资产
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
前五名客户销售额 2.68 亿元，占年度销售总额 8.12%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0
万元，占年度销售总额 0 %。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少
数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
前五名供应商采购额 10.88 亿元，占年度采购总额 59.20%；其中前五名供应商采购额中关联方采
购额 5.50 亿元，占年度采购总额 29.91%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依
赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
3. 费用
√适用 □不适用
单位：元
2020 年 变动比例
项目 2021 年 变动原因
调整后 调整前 （%）
广告费、业务宣传费以
销售费用 81,386,259.54 37,059,945.65 34,765,805.06 119.61
及销售代理费增多
管理费用 106,147,410.88 92,462,894.40 85,853,907.60 14.80 管理规模扩大，管理费
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2021 年年度报告
用同步增多
财务费用资本化减少，
财务费用 107,488,485.57 72,018,290.81 72,236,572.30 49.25
费用化增加
所得税费用 73,384,238.86 9,204,330.16 8,980,875.45 697.28 应纳税所得额增加
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
□适用 √不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
单位：元
2020 年 变动比
项目 2021 年 变动额 变动原因
调整后 调整前 例（%）
本期收回项目
经营活动产
投资款同比减
生的现金流 2,185,861,039.93 -611,031,977.11 -518,719,182.21 2,796,893,017.04 不适用
少，收购子公
量净额
司支出增多。
本期取得借款
投资活动产
同比减少，偿
生的现金流 -106,297,332.72 251,227,499.56 251,268,411.56 -357,524,832.28 -142.31
还借款同比增
量净额
加。
本期取得借款
筹资活动产
同比减少，偿
生的现金流 -797,050,633.15 447,816,598.43 369,723,728.91 -1,244,867,231.58 -277.99
还借款同比增
量净额
加。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：万元
本期期
本期期 上期期
末金额
末数占 末数占
本期期末 上期期末 较上期
项目名称 总资产 总资产 情况说明
数 数 期末变
的比例 的比例
动比例
（%） （%）
（%）
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2021 年年度报告
货币资金 249,513.71 11.71 119,652.22 6.29 108.53 本期销售回款增加
应收账款 12,627.76 0.59 4,718.91 0.25 167.60 应收售房款增加
预付账款 5,799.55 0.27 15,225.98 0.80 -61.91 预付工程施工款减少
本期支付押金、保证
其他应收款 33,463.49 1.57 16,890.54 0.89 98.12
金增加
存货 1,680,422.46 78.86 1,607,262.31 84.46 4.55
一年内到期的非
1,916.67 0.10 -100.00 重分类至其他应收款
流动资产
其他流动资产 56,430.24 2.65 46,587.90 2.45 21.13
长期股权投资 5,287.22 0.25 5,276.54 0.28 0.20
其他权益工具投
1,025.22 0.05 1,219.76 0.06 -15.95
资
本期处置部分投资性
投资性房地产 12,823.04 0.60 27,086.50 1.42 -52.66
房地产
固定资产 1,676.27 0.08 2,498.97 0.13 -32.92 处置子公司所致
使用权资产 439.22 0.02 新租赁准则调整科目
无形资产 161.29 0.01 175.26 0.01 -7.97
长期待摊费用 1,116.95 0.05 新增租赁及装修支出
可抵扣暂时性差异增
递延所得税资产 34,170.78 1.60 19,966.53 1.05 71.14
加
其他非流动资产 35,973.94 1.69 34,457.40 1.81 4.40
应付账款 83,281.02 3.91 57,552.90 3.02 44.70 应付工程款增加
预收款项 3,083.34 0.14 250.22 0.01 1,132.25 房地产预售增加
合同负债 678,737.66 31.85 473,913.79 24.90 43.22 期末预售款增加
应付职工薪酬 1,289.17 0.06 1,715.40 0.09 -24.85
应交税费 42,036.32 1.97 20,273.69 1.07 107.34 本期计提税费增加
期末增加未付股权收
其他应付款 52,830.58 2.48 37,490.27 1.97 40.92
购款
一年内到期的非 一年内到期的借款增
479,996.00 22.53 213,663.24 11.23 124.65
流动负债 加
其他流动负债 60,645.81 2.85 42,154.44 2.22 43.87 待转销项税增加
本期偿还部分借款及
长期借款 251,576.31 11.81 546,490.73 28.72 -53.97 重分类至一年内到期
的非流动负债
本期偿还部分借款及
应付债券 30,000.00 1.41 94,126.67 4.95 -68.13 重分类至一年内到期
的非流动负债
租赁负债 219.15 0.01 根据新准则调整科目
长期应付款 22,251.06 1.04 新增售后回租业务
预计负债 38.76 0.00 103.78 0.01 -62.66 本期支付赔偿款
递延收益 2.58 0.00 3.83 0.00 -32.67
递延所得税负债 2,144.95 0.10 2,306.19 0.12 -6.99
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 60,516,042.68 按揭保证金、售房监管资金
存货 8,794,417,581.83 抵押的土地使用权
合计 8,854,933,624.51
说明：受限货币资金为按揭保证金、售房监管资金；受限存货为控股子公司天津海航公司向京能
财务公司借款抵押的京能海语城项目自有土地使用权、控股子公司置业天津公司向京能财务公
司借款抵押的京能雍清丽苑项目自有土地使用权、控股子公司京能云泰公司为向中国工商银行
股份有限公司北京宣武支行借款抵押的京能云璟壹号项目地块的土地使用权、全资子公司京能
育兴公司为向上海浦东发展银行股份有限公司北京分行借款抵押的京能丽墅项目自有土地使用
权和在建项目以及控股子公司京能海赋公司为向民生银行借款抵押的京能丨电建洺悦湾项目自
有土地使用权。
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
2021 年受国内外经济环境及疫情影响，尤其是年度内中央对房地产调控政策进行了重大调整，
核心思路为房住不炒，建立房地产调控长效机制和因城施策，叠加“三道红线”、“多限多竞”
等规则的实施，对行业强制性降温。行业整体影响较大，出现震荡性调整，部分头部企业出现了
销售业绩下滑、现金流枯竭的险状。行业形势认知趋于理性保守。面对形势严峻的市场环境和融
资管控，行业容错率大大下降，在一定程度上促使企业更加追求项目确定性与安全性，土地储备
继续提升标准，布局更加聚焦一二线和强三线城市。
2021 年，全国房地产开发投资 147602 亿元，比上年增长 4.4%（其中，住宅投资 111173 亿元，
比上年增长 6.4%）。房地产开发企业房屋施工面积 975387 万平方米，比上年增长 5.2%（其中，住
宅施工面积 690319 万平方米，增长 5.3%）。房屋新开工面积 198895 万平方米，下降 11.4%（其中，
住宅新开工面积 146379 万平方米，下降 10.9%）。房屋竣工面积 101412 万平方米，增长 11.2%（其
中，住宅竣工面积 73016 万平方米，增长 10.8%）。房地产开发企业土地购置面积 21590 万平方米，
比上年下降 15.5%；土地成交价款 17756 亿元，增长 2.8%。2021 年，商品房销售面积 179433 万平
方米，比上年增长 1.9%（其中，住宅销售面积比上年增长 1.1%）。商品房销售额 181930 亿元，增
长 4.8%（其中，住宅销售额比上年增长 5.3%）。2021 年末，商品房待售面积 51023 万平方米（其
中，住宅待售面积增加 480 万平方米）。
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2021 年年度报告
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
持有待 一级土
规划计 是/否涉 合作开发 合作开
开发土 地整理
序 容建筑 及合作 项目涉及 发项目
持有待开发土地的区域 地的面 面积
号 面积(平 开发项 的面积(平 的权益
积(平方 (平方
方米) 目 方米) 占比(%)
米) 米)
北京市朝阳区管庄乡棚
户区改造和环境整治项
1 21,711.13 0 47,764.00 是 24,359.64 51
目（一期）GZGJC-03 地
块 R2 二类居住用地
备注：持有待开发土地面积为未取得开工证的面积。
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在
建
项
目/ 项目
新 规划 在建
经 项目用 总建 已竣
开 计容 建筑 报告期
序 地 营 地面积 筑面 工面 总投
项目 工 建筑 面积 实际投
号 区 业 (平方 积(平 积(平 资额
项 面积 (平方 资额
态 米) 方米) 方米)
目/ (平方 米)
竣 米)
工
项
目
在
北 京能云璟 住 建
1 23,284.68 55,883.22 91,658.52 91,658.52 0 248,161.00 16,342.28
京 壹号 宅 项
目
在
京能丨电
北 住 建
2 建洺悦 48,943.14 124,449 206,995.79 206,995.79 0 635,720.00 52,834.84
京 宅 项
湾
目
在
北 京能丽 住 建
3 20,795.84 21,836 43,501.82 43,501.82 0 75,297.00 14,892.27
京 墅 宅 项
目
在
北 京能西 住 建
4 147,143.36 209,367 331,533.55 331,533.55 0 551,519.87 52,574.55
京 山印 宅 项
目
在
北 金泰丽富 住 建
5 170,867.90 427,122.00 536,904.00 243,324.00 246,055.00 519,557.56 11,151.46
京 嘉园 宅 项
目
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2021 年年度报告
未
北 京能龙 住
6 开 21,711.13 41,968.75 83,042.39 0 0 0 0
京 湖熙上 宅
工
在
天 京能海 住 建
7 198,519.30 385,730.00 524,730.00 122,370.00 109,437.18 84,760.00 17,112.05
津 语城 宅 项
目
在
天 京能雍 住 建
8 188,589.60 242,946.48 356,232.28 204,277.74 151,954.54 440,169.00 62,629.33
津 清丽苑 宅 项
目
在
银 京能天 住 建
9 400,464.30 671,543.65 916,701.64 0.00 916,701.64 0.00 0.00
川 下川 宅 项
目
未
大 京能阳 住
10 开 266,715.30 252,300.00 272,430.79 0.00 0.00 274,106.49 3,952.66
连 光港湾 宅
工
洋
在
房
天 建
11 *梧桐大道 / 199,749.80 299,624.70 403,330.70 296,605.20 106,725.50 0.00 0.00
津 项
小
目
高
在
天 洋 建
12 *云湖 147,885.50 221,828.25 305,421.09 106,200.50 199,220.59 0.00 0.00
津 房 项
目
注：1.“*”为公司参股项目；
2. 在建建筑面积为截至 2021 年 12 月 31 日的在建面积，不包括当年竣工面积。
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
已售（含 报告期末
可供出售
序 经营业 已预售） 结转面积 结转收入 待结转面
地区 项目 面积(平方
号 态 面积 (平方米) 金额 积(平方
米)
(平方米) 米)
京能四
1 北京 商业 717.38 41.76 41.76 250.56 0.00
合上院
京能电
2 北京 建丨洺悦 住宅 29,055.60 21,938.78 0.00 0.00 0.00
湾
京能电
3 北京 建丨洺悦 仓储 22,026.40 895.88 0.00 0.00 0.00
湾
京能丽
4 北京 住宅 32,230.60 179.86 0.00 0.00 0.00
墅
京能丽
5 北京 车位 5,861.09 0.00 0.00 0.00 0.00
墅
京能海
6 天津 住宅 45,064.15 4,753.00 1,135.52 1,077.42 10,543.31
语城
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2021 年年度报告
京能海
7 天津 商业 3,261.68 149.16 0.00 0.00 149.16
语城
京能雍
8 天津 住宅 64,719.08 16,481.74 30,410.16 54,526.27 65,985.53
清丽苑
京能雍
9 天津 商业 385.99 300.02 0.00 0.00 3,118.23
清丽苑
京能雍
10 天津 储藏间 5,473.10 974.80 0.00 0.00 974.80
清丽苑
京能天
11 银川 住宅 1,934.68 1,081.57 137,048.79 125,320.74 13,791.41
下川
京能天
12 银川 商业 668.89 -210.64 0.00 0.00 0.00
下川
京能天
13 银川 车库 1,044.30 971.76 3,782.27 1,719.05 2,145.57
下川
京能天
14 银川 储藏室 21,641.05 8,678.80 8,462.34 879.72 15,081.08
下川
/ 合计 / / 234,083.99 56,236.49 180,880.84 183,773.76 111,789.09
报告期内，公司共计实现销售金额 17.69 亿元，销售面积 56,236.49 平方米，实现结转收入金
额 18.38 亿元，结转面积 180,880.84 平方米，报告期末待结转面积 111,789.09 平方米。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地
出租房地 权益比 是否采用 租金收入/
序 地 产的建筑
项目 经营业态 产的租金 例 公允价值 房地产公
号 区 面积(平方
收入 （%） 计量模式 允价值(%)
米)
北 京能四 社区室内
1 934.82 68.24 62 否 -
京 合上院 活动中心
北 京能四
2 库房 5,476.57 156.03 62 否 -
京 合上院
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
874,689.98 6.69 42,640.81
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期内，本公司共投资 3.6085 亿元，上年同期对外投资 2 亿元，同比增长 80.43%。
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2021 年年度报告
1. 重大的股权投资
√适用 □不适用
报告期内，经公司第九届董事会第一次临时会议决议，在关联董事回避表决的情况下，通过
了《公司关于收购北京丽富房地产开发有限公司 100%股权的议案》。同意公司以 3.6085 亿元人民
币通过在北京产权交易所以非公开协议转让方式收购北京金泰房地产开发有限责任公司持有的北
京丽富房地产开发有限公司 100%股权。详细内容见 2021 年 8 月 31、12 月 17 日的《中国证券报》
《上海证券报》和上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）。
2. 重大的非股权投资
√适用 □不适用
报告期内，经公司第九届董事会第六次临时会议决议，通过了公司关于参与朝阳区管庄地块
土地竞买的事项。2021 年 12 月，公司与北京龙湖中佰置业有限公司联合体以 20.8 亿元竞得北京
市朝阳区管庄乡棚户区改造和环境整治项目（一期）GZGJC-03 地块 R2 二类居住用地国有建设用
地使用权。详细内容见 2021 年 12 月 25 日的《中国证券报》《上海证券报》和上海证券交易所网
站（http://www.sse.com.cn）。
3. 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
项目 期末公允价值 投资成本 期末持有数量 本期收益
光大银行股票 10,252,160.00 元 3,281,227.86 元 3,088,000 股 648,480.00 元
4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
报告期内，经公司第九届董事会第一次临时会议及公司 2021 年第四次临时股东大会决议，通
过了《公司关于转让京能（北京）物业管理有限公司 100%股权及相应债权的议案》。公司在北京
产权交易所以公开挂牌方式转让京能物业公司 100%股权及相应债权。最终京能物业公司 100%股
权成交价格为 0.288 亿元，并收回债权 0.459 亿元。详细内容见 2021 年 10 月 26 日、11 月 6 日、11
月 23 日、12 月 28 日的《中国证券报》《上海证券报》和上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）。
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
主要子公司情况
单位：万元
公司名称 主要产品 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
宁夏京能公司 京能天下川 房地产开发 40,000.00 128,872.39 85,060.07 19,583.94
京能四合上
天创世缘公司 房地产开发 6,000.0 40,327.27 17,447.20 1,598.78
院
天津海航公司 京能海语城 房地产开发 5,000.00 179,324.58 2,096.09 -553.56
京能云璟壹
京能云泰公司 房地产开发 17,4500.00 194,631.60 174,513.31 210.18
号
京能雍清丽
置业天津公司 房地产开发 120,000.00 342,509.69 119,664.44 2,020.02
苑
京能海赋公司 京 能 丨 电 房地产开发 10,000.00 629,780.18 7,583.48 -1,502.30
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2021 年年度报告
建洺悦湾
京能京西公司 京能西山印 房地产开发 10,000.00 321,166.17 9,522.95 -340.15
京能育兴公司 京能丽墅 房地产开发 10,000.00 61,201.35 9,355.45 -583.09
金泰丽富嘉
北京丽富公司 房地产开发 20,000.00 100,883.16 27,046.73 691.25
园
主要参股公司情况
单位：万元
对合营企业或联营
持股比例
联营企业名称 注册地 业务性质 企业投资的会计处 净利润
(%)
理方法
天津京能蓝光房地产
天津市 房地产开发 48.00 权益法 8.16
开发有限责任公司
天津京能世茂房地产
天津市 房地产开发 40.00 权益法 16.89
开发有限责任公司
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
房地产行业调控总基调将保持不变，金融监管力度不会放松，企业端“三道红线”、银行端
“两条红线”、土地“两集中”等政策仍将继续执行。当前房地产市场已步入调整通道，企业资
金回笼压力不减，叠加偿债高峰期的到来，企业资金端继续承压，行业收并购将增加。在此背景
下，2022 年，作为房地产企业更需顺势而为，控规模、调节奏：加速销售回款，紧盯融资窗口期，
确保现金流安全；量入为出，优化城市布局，聚焦主流城市；升级产品结构与服务水平，强化资
金融通，深化业务系统发展。2021 年国际形势演变的不确定性明显增加，国内经济更加坚定地转
为双循环发展模式，发展的内生动力依然强劲。房地产行业作为社会经济发展的重要组成部分，
政策调控以满足居住需求、促进市场平稳健康发展为导向，行业虽继续承压，但仍有作为空间。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
公司聚焦京津冀区域，紧抓城市结构发展机遇，精益发展住宅开发业务，强化区域聚焦与城
市深耕。探索推动低碳、低能耗建筑，打造融生态、科技、环保于一体的低碳智慧型住宅产品。
创新商业模式，探索新路径，拓展新业态。
(三)经营计划
√适用 □不适用
单位：平方米
计划新开 计划竣工面 同比涨
计划开发的项目 同比涨跌幅 计划设定依据
工面积 积 跌幅
依据年度经营计
京能丽墅 0 - 43501.82 -
划
依据年度经营计
金泰丽富嘉园 0 -100.00% 156698.00 -
划
京能丨龙湖熙 依据年度经营计
47800.00 - 0.00 -
上 划
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2021 年年度报告
依据年度经营计
京能海语城 0 - 122370.00 -
划
依据年度经营计
京能雍清丽苑 0 - 200647.74 31.97%
划
主要业务目标：2022 年计划实现开复工面积 128.78 万平米，其中新开工面积 4.78 万平米；
计划竣工面积为 52.32 万平米。
项目拓展目标：坚持审慎投资，稳健发展，深耕京津冀，聚焦商品住宅和保障性住房，打造
建筑节能、绿色环保、清洁低碳的智慧型房地产项目，跟踪外部土地市场和保障房规划，积极布
局内外部土地和产业资源的开发升级，探索老旧小区改造、棚户区改造、工业遗存改造等方面城
市更新类创新业务。
该经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，投资者应保持足够的风险意识，并且应当理
解经营计划与业绩承诺之间的差异。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
1.政策法规风险
由于国家或地方产业政策、国家对房地产调控政策、拆迁政策、环保节能政策、银行信贷政
策以及税收政策发生变化，而公司并未及时跟踪、研究和应对等原因，可能导致违规可能性增大、
项目成本提高、项目执行受阻，而给公司发展带来的不确定性。
公司将对国家和地方限制性政策及时进行研究预判与分析，制定公司中长期发展规划，建立
政策变化的应对措施，及时准确地对土地政策进行收集整理。
2.宏观环境风险
由于国内、国际经济形势发生变化，对市场供求关系产生重大影响，可能导致企业面临不利
的市场环境，而给公司发展带来不确定性。
公司将进一步加强对宏观经济环境和房地产行业的研究，时时关注宏观环境变化，制定相关
管理程序，及时调整公司发展战略规划，根据宏观环境、房地产行业发展状况等因素制定投资计
划。
3.现金流风险
由于资金的筹集与分配、运用与回收不及时、不合理，筹集成本的核算和分析不准确，或由
于企业投资规模过大，资金不足，不能满足开发进度对资金的需求，资金流向的安全监控不到位；
在项目开发过程中，对开发成本、产品定位、客户市场、销售方式、建设管理、进度安排、资金
流量、风险控制等环节，没有做出科学合理的定位。
公司将持续加强内部资金管理，加强项目成本管控，做好资金分析，并创新探索多渠道融资
方式，保障资金安全，以确保满足公司经营发展需求。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》等各项法
规的要求，不断完善公司法人治理结构，建立现代企业制度，规范公司运作。报告期内，公司认
真贯彻落实《国务院关于进一步提高上市公司质量的意见》，根据中国证券监督管理委员会《关
于开展上市公司治理专项行动的公告》相关要求，切实做好公司治理专项行动工作。报告期内，
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2021 年年度报告
公司对照公司治理自查清单进行深入梳理、自查，查找存在的问题，总结公司治理经验，认真完
成了专项自查工作。公司通过自查，不断完善公司治理结构，夯实公司高质量发展的基础，增强
公司独立性和透明度，切实提高公司治理水平。公司严格按照《上海证券交易所上市公司内幕信
息知情人报送指引》做好了内幕信息知情人的管理工作。公司治理符合《公司法》和中国证监会
相关规定的要求，不存在差异，具体情况如下：
1.股东与股东大会：公司根据国家法律法规规定及《公司股东大会议事规则》，召集、召开
股东大会，并聘请律师对股东大会的合法性出具法律意见书，确保所有股东，特别是中小股东享
有平等地位，充分行使股东权利。在关联交易上，公司遵循公开、公平的原则，对交易事项按有
关规定予以充分披露。关联方在表决时均进行回避。
2.董事与董事会：公司按照《公司法》《公司章程》《公司董事会议事规则》等相关规定召
开董事会，全体董事均积极参加会议，认真审议每一项议案，及时进行调查和询问，利用自身的
专业知识客观、公正地行使表决权。公司董事会的运作严格依照国家法律法规的要求及公司相关
规则进行，确保了决策的高效、规范、科学；在工作中全体董事保持充分的独立性，谨慎、忠
实、勤勉地服务于全体股东。
3.监事与监事会：公司按照《公司法》《公司章程》《公司监事会议事规则》的相关规定召
开历次监事会。监事会能够认真履行职责，对公司的经营情况、财务状况及董事和高级管理人员
履职的合法合规性情况进行监督，并发表独立意见。
4.关于内部控制工作：公司按照监管要求并结合自身实际不断完善内部控制制度，加强内部
控制制度的执行与落实。
5.关于内幕信息知情人登记管理工作：公司严格按照《京能置业股份有限公司内幕信息知情
人管理办法》的规定，对公司重大事项及定期报告披露过程中涉及的内幕信息知情人员进行了登
记备案。
公司持续强化党的领导作用：公司党委充分发挥把方向、管大局、促落实作用，在深化党史
学习教育中凝聚思想共识，开展思想作风自检、整顿、提升专项行动。在逆境中实现突破，完成
全年各项目标任务。公司持续加强制度体系建设，修订《党委前置讨论重大事项清单及程序》
《党委会议事规则》《贯彻落实“三重一大”决策制度实施细则》，确定了“三重一大”决策清
单，进一步明确了党委会和董事会、经理层的权责边界。公司治理是一项长期任务，公司今后将
不断加强治理结构建设，促进公司在规范的经营运作下获得长期健康发展，实现公司价值最大化
和股东利益最大化。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
√适用 □不适用
2014 年，根据北京市政府的统一部署，公司控股股东京能集团与北京京煤集团有限责任公司
（国有独资公司，以下简称“京煤集团”）进行了合并，导致京煤集团下属企业北京金泰房地产
开发有限责任公司（以下简称“金泰地产”）与公司形成了房地产及物业业务的同业竞争。两个
集团合并后，公司控股股东京能集团认真履行避免、消除与上市公司之间的同业竞争承诺，对于
因政策性原因造成的上述同业竞争问题，京能集团多次研究解决途径，制定解决方案，对于金泰
地产现有业务计划于三年内完成退出，不再拓展新项目，以彻底解决上述同业竞争问题。详细内
容见 2021 年 1 月 21 日的《中国证券报》《上海证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
对于物业业务的同业竞争的解决方式：经公司第九届董事会第一次临时会议审议，通过了《京
能置业股份有限公司关于转让京能（北京）物业管理有限公司 100%股权及相应债权的议案》。报
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2021 年年度报告
告期内，公司收到北京产权交易所出具的《企业国有资产交易凭证》，京能物业公司已出售将不
再纳入公司合并财务报表范围。详细内容见 2021 年 10 月 26 日、11 月 6 日及 12 月 28 日的《中国
证券报》《上海证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
三、股东大会情况简介
决议刊登的指 决议刊登
会议届次 召开日期 定网站的查询 的披露日 会议决议
索引 期
1.审议通过了《公司关于补选公
司董事的议案》，同意补选昝荣
师先生为公司第八届董事会董
事，任期自公司股东大会选举通
过之日起至第八届董事会换届之
公司 2021 年 上海证券交易
2021 年 4 月 2021 年 4 月 日止；
第 一次临 时 所 网 站
27 日 28 日 2.审议通过了《公司关于补选公
股东大会 www.sse.com.cn
司监事的议案》，同意补选刘海
燕女士为公司第七届监事会监
事，任期自公司股东大会选举通
过之日起至第七届监事会换届之
日止。
1.审议通过了《公司独立董事 2020
年度工作报告》；
2.审议通过了《公司董事会 2020
年度工作报告》；
3.审议通过了《公司监事会 2020
年度工作报告》；
4.审议通过了《公司 2020 年度财
公司 2020 年 上海证券交易
2021 年 6 月 2021 年 6 月 务决算报告》；
年 度股东 大 所 网 站
10 日 11 日 5.审议通过了《公司 2020 年度利
会 www.sse.com.cn
润分配的议案》，同意公司 2020
年度不进行利润分配，不进行送
股及公积金转增股本；
6.审议通过了《公司 2020 年年度
报告及摘要》；
7.审议通过了《公司未来三年股
东分红回报规划（2021-2023）》。
1.审议通过了《公司关于换届选
举公司董事会非独立董事的议
案》，同意选举昝荣师先生、王怀
龙先生、刘德江先生和孙力先生
为公司第九届董事会非独立董
公司 2021 年 上海证券交易 事；
2021 年 7 月 9 2021 年 7 月
第 二次临 时 所 网 站 2.审议通过了《公司关于换届选
日 10 日
股东大会 www.sse.com.cn 举公司董事会独立董事的议案》，
同意选举朱莲美女士、陈行先生、
刘大成先生为公司独立董事；
3.审议通过了《公司关于换届选
举公司监事会非职工监事的议
案》，同意选举张伟先生、刘海燕
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2021 年年度报告
女士为非职工代表担任的第八届
监事会监事。
在关联股东回避表决的情况下，
审议通过了《公司关于收购北京
丽富房地产开发有限公司 100%
股 权 的 议 案 》， 同 意 公 司 以
2021 年第三 上海证券交易
2021 年 9 月 2021 年 9 月 36084.67 万元人民币通过北京产
次 临时股 东 所 网 站
16 日 17 日 权交易所协议收购北京金泰房地
大会 www.sse.com.cn
产开发有限责任公司持有的北京
丽富房地产开发有限公司 100%
股权，收购总金额为人民币
36084.67 万元。
审议通过了《公司关于转让京能
（北京）物业管理有限公司 100%
股权及相应债权的议案》，同意公
2021 年第四 上海证券交易 司在北京产权交易所以公开挂牌
2021 年 11 月 2021 年 11
次 临时股 东 所 网 站 方式转让京能（北京）物业管理
22 日 月 23 日
大会 www.sse.com.cn 有限公司 100%股权及相应债权。
挂牌价不低于评估值 2,477.52 万
元，同时由受让方偿还京能置业
债权 4,590.29 万元。
1.审议通过了《公司关于向金融
机构申请 25 亿元永续信托贷款
的议案》，同意公司向金融机构申
请不超过 25 亿元（视资金需求情
况，分批次提款）永续信托融资
（永续债权投资），期限 2+N 年，
2021 年第五 上海证券交易 融资综合成本不高于 7%/年；
2021 年 12 月 2021 年 12
次 临时股 东 所 网 站 2.审议通过了《公司关于聘请 2021
23 日 月 24 日
大会 www.sse.com.cn 年度审计机构的议案》，同意继续
聘请致同会计师事务所（特殊普
通合伙）担任公司 2021 年度的财
务审计机构，并负责公司内部控
制审核工作。审计费用 80 万元，
其中财务报表审计费用 58 万元，
内部控制审计费用 22 万元。
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公司
增减
性 年 年初持 年末持 年度内股份 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注) 任期起始日期 任期终止日期 变动
别 龄 股数 股数 增减变动量 税前报酬总 报酬
原因
额（万元）
昝荣师 董事长 男 53 2021 年 04 月 27 日 0 0 0 - 38.70 否
王怀龙 董事 男 58 2018 年 12 月 14 日 0 0 0 - - 否
王怀龙 总经理 男 58 2018 年 12 月 14 日 0 0 0 - 88.87 否
刘德江 董事 男 55 2021 年 07 月 09 日 0 0 0 - - 是
孙 力 董事 男 56 2021 年 07 月 09 日 0 0 0 - - 是
朱莲美 独立董事 女 59 2018 年 01 月 16 日 0 0 0 - 6 否
陈 行 独立董事 男 54 2018 年 01 月 16 日 0 0 0 - 6 否
刘大成 独立董事 男 54 2018 年 01 月 16 日 0 0 0 - 6 否
监事会主
张 伟 男 54 2018 年 12 月 14 日 0 0 0 - - 是
席
刘海燕 监事 女 47 2021 年 04 月 27 日 0 0 0 - - 是
丁 敏 职工监事 男 44 2012 年 12 月 06 日 0 0 0 - 68.92 否
徐安忠 副总经理 男 49 2018 年 12 月 14 日 0 0 0 - 76.98 否
王海平 副总经理 男 51 2018 年 12 月 14 日 0 0 0 - 77.09 否
马 俊 副总经理 男 45 2010 年 12 月 13 日 0 0 0 - 76.52 否
于 进 副总经理 男 53 2013 年 05 月 10 日 0 0 0 - 75.06 否
董事会秘
于 进 男 53 2019 年 03 月 14 日 0 0 0 - - 否
书
总法律顾
于 进 男 53 2020 年 11 月 20 日 0 0 0 - - 否
问
张 捷 财务总监 男 53 2021 年 04 月 27 日 0 0 0 - 33.66 否
周建裕 董事长 男 55 2018 年 12 月 14 日 2021 年 04 月 09 日 0 0 0 - 50.17 否
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2021 年年度报告
斯萍君 监事 女 50 2018 年 01 月 16 日 2021 年 04 月 27 日 0 0 0 - - 是
解建忠 财务总监 男 61 2017 年 04 月 27 日 2021 年 04 月 27 日 0 0 0 - 41.40 否
田 野 董事 男 49 2012 年 12 月 06 日 2021 年 07 月 08 日 0 0 0 - - 是
韩宇峰 董事 男 52 2018 年 12 月 14 日 2021 年 07 月 08 日 0 0 0 - - 是
合计 / / / / / / 645.37 /
姓名 主要工作经历
工商管理硕士、工学硕士，正高级工程师。现任京能置业股份有限公司董事长、党委书记，主持公司党委、董事会全面工作；分管审计
昝荣师 工作。曾任北京能源集团有限责任公司总经理助理，北京国际电气工程有限责任公司党委书记、执行董事、总经理，北京京能国际能源
技术有限公司董事长。
工商管理硕士，政工师。现任京能置业股份有限公司党委副书记、董事、总经理，主持公司经营管理方面的全面工作（临时负责法律合
王怀龙 规、风险内控方面工作）。曾任北京京煤集团有限责任公司总经理助理、董事会秘书；北京金泰集团有限公司党委副书记、董事、总经
理。
大学学历。现任京能置业股份有限公司董事；北京能源集团有限责任公司实业投资部部长。曾任北京乐多港发展有限公司党委书记、董
刘德江
事长；北京市平谷区旅游委党组书记、主任。
工商管理硕士，高级经济师、编辑。现任京能置业股份有限公司董事；北京能源集团有限责任公司投资企业专职董事。曾任北京源深节
孙 力
能技术有限责任公司党委书记、执行董事；北京能源集团有限责任公司人力资源部主任、党委组织部副部长。
管理学博士，具有会计师、非执业注册会计师资格。现任京能置业股份有限公司独立董事；中国矿业大学（北京）教授；北京动力源科
朱莲美
技股份有限公司独立董事；北京数知科技股份有限公司独立董事。曾任江苏省冶金经济管理学校（现江苏大学）讲师。
经济学博士。现任京能置业股份有限公司独立董事；北京银网信联投资管理有限公司董事长；武汉东湖科技金融研究院有限公司董事
长。曾任深圳前海金鹰资产管理有限公司副总裁兼北京总部执行董事；北京国际信托有限公司（原北京国际信托投资有限公司）总裁助
陈 行
理兼资产运营管理总部总经理；中国风险投资有限公司高级投资经理；北京城建投资发展股份有限公司独立董事；中国丰合投资有限公
司投委会主席。
工学博士。现任京能置业股份有限公司独立董事；清华大学工业工程系博士生导师、博士后导师；清华大学互联网产业研究院副院长兼
物流产业研究中心主任，中国产业发展研究院常务副院长，美国北卡罗莱纳大学凯南商学院联合副教授；广东宝丽华新能源股份有限公
刘大成 司独立董事，新疆九洲恒昌供应链管理股份有限公司独立董事，青岛朗夫科技股份有限公司独立董事，深圳王子新材料股份有限公司董
事；辽宁大学经济学院兼职教授，大连海事大学兼职教授，河南牧业经济学院兼职教授；曾任清华大学工程管理硕士教育中心执行主
任、清华大学工业工程系党委副书记、德国亚琛工业大学生产工程研究所访问教授。
经济学学士，高级经济师。现任京能置业股份有限公司监事会主席；北京能源集团有限责任公司产权与资本运营部部长。曾任京能集团
张 伟
财务有限公司党支部书记、总经理。
刘海燕 经济学硕士，高级会计师。现任京能置业股份有限公司监事；北京能源集团有限责任公司财务管理部副部长。曾任北京市热力集团有限
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2021 年年度报告
责任公司财务管理部经理。
大学本科学历，管理学学士学位，高级会计师。现任京能置业股份有限公司监事、财务部经理。曾任京能置业股份有限公司财务部副经
丁 敏
理；天创置业股份有限公司会计。
工学学士，高级工程师。现任京能置业股份有限公司副总经理，负责公司战略合作、项目拓展、前期开发、土地市场研究和规划设计等
徐安忠 方面工作。中国人民政治协商会议门头沟区第九、十届委员会委员、提案委员会委员；北京市青年联合会第十届委员会委员。曾任北京
金泰房地产开发有限责任公司副总经理；北京昊泰房地产开发有限公司党总支书记、董事长、总经理。
研究生，政工师。现任京能置业股份有限公司副总经理，负责公司战略规划、企业改革、管控体系、运营管理、经营监督、组织绩效、
核心流程管理、标准化、信息化；负责公司经营计划、投资计划、投资后评估、统计分析管理；负责公司业务协调、物资集采与招投标
王海平 管理；负责公司安全管理、工程管理、环境保护、科技创新；负责公司人力资源规划与管理，用工管理（含员工招聘、解聘、退休）、
定岗定编定员、薪酬管理、员工绩效考核、劳动关系管理、员工培训、社保管理、劳保管理、专业技术职称管理。曾任北京金泰集团有
限公司副总经理、综合办公室主任、机关党委委员；北京金泰物业管理有限公司党委书记、董事长。
经济学学士。现任京能置业股份有限公司副总经理，负责市场拓展、项目营销、品牌建设；负责公司客户服务、物业服务、信访维稳方
马 俊
面工作；负责公司合约预算工作。曾任京能置业股份有限公司总经理助理；北京国电房地产开发有限公司总经理助理兼销售经理。
法学硕士。现任京能置业股份有限公司副总经理、董事会秘书、总法律顾问、首席合规官，负责公司资本运作、股权融资、上市公司市
于 进 值管理等工作；负责公司参控股企业投资资产管理（股票债券）、产权（股权）管理、资产评估、产业退出与疏解管理；负责参控股企
业管理。曾任北京高新技术创业投资股份有限公司副总经理、总经理助理、工会主席、董事会秘书。
经济学学士，高级会计师。现任京能置业股份有限公司财务总监，负责公司财务预算、核算、资金、税务管理，国有资本经营预算管理；
张 捷
负责公司债务融资、担保、质押管理。曾任北京京桥热电有限责任公司总会计师；北京华源热力管网有限公司总会计师。
其它情况说明
√适用 □不适用
1.经公司第八届董事会第二十四次临时会议及 2021 年第一次临时股东大会决议，审议通过了《关于补选公司董事的议案》，同意补选昝荣师先生为
公司第八届董事会董事，任期自公司股东大会选举通过之日起至第八届董事会换届之日止。详细内容见 2021 年 4 月 10 日及 4 月 27 日的《中国证券报》
《上海证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
2.经公司第八届董事会第二十五次临时会议及 2021 年第二次临时股东大会决议，审议通过了《关于换届选举公司董事会非独立董事的议案》《关于
换届选举公司董事会独立董事的议案》，同意提名昝荣师先生、王怀龙先生、刘德江先生和孙力先生为公司第九届董事会非独立董事候选人，同意提名
朱莲美女士、陈行先生、刘大成先生为公司独立董事候选人。详细内容见 2021 年 6 月 11 日及 7 月 10 日的《中国证券报》《上海证券报》和上交所网站
（http://www.sse.com.cn）。
3.经公司第九届董事会第一次会议决议，审议通过了《关于选举公司第九届董事会董事长的议案》，同意选举昝荣师先生为公司第九届董事会董事
长，任期自本次董事会通过之日起至第九届董事会换届之日止（即自 2021 年 7 月 9 日起至 2024 年 7 月 8 日止）。详细内容见 2021 年 7 月 10 日的《中国
证券报》《上海证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
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2021 年年度报告
4.经公司第九届董事会第一次会议决议，审议通过了关于各专门委员会换届的事项，同意公司第九届董事会战略委员会（法治建设委员会）委员由董
事长昝荣师先生、董事王怀龙先生和独立董事陈行先生担任，委员会主任由董事长昝荣师先生担任；同意公司第九届董事会审计委员会由独立董事朱莲
美女士、董事刘德江先生和独立董事陈行先生担任，委员会主任由独立董事朱莲美女士担任；同意公司第九届董事会薪酬与考核委员会委员由独立董事
陈行先生、董事长昝荣师先生和独立董事刘大成先生担任，委员会主任由独立董事陈行先生担任；同意公司第九届董事会提名委员会委员由独立董事刘
大成先生、董事王怀龙先生和独立董事朱莲美女士担任，委员会主任由独立董事刘大成先生担任。任期与第九届董事会的任期保持一致（即自 2021 年 7
月 9 日起至 2024 年 7 月 8 日止）。详细内容见 2021 年 7 月 10 日的《中国证券报》《上海证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
5.经公司第九届董事会第一次会议决议，审议通过了关于聘任公司高级管理人员的事项，同意公司聘任王怀龙先生任总经理，同意聘任徐安忠先生、
王海平先生、马俊先生及于进先生任公司副总经理，同意聘任于进先生为公司董事会秘书，同意聘任于进先生为公司总法律顾问，同意聘任张捷先生任
公司财务总监。任期自公司本次董事会通过之日起至经营层换届之日止（即自 2021 年 7 月 9 日起至 2024 年 7 月 8 日止）。详细内容见 2021 年 7 月 10 日
的《中国证券报》《上海证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
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2021 年年度报告
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓
股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
名
刘德江 京能集团 实业投资部部长 2021 年 01 月
孙 力 京能集团 专职董事 2020 年 06 月
张 伟 京能集团 产权与资本运营部部长 2018 年 05 月
刘海燕 京能集团 财务管理部副部长 2020 年 06 月
田 野 京能集团 企业管理部部长 2020 年 12 月
周建裕 京能集团 专职董事 2021 年 04 月
北京市热力集团
韩宇峰 副总经理 2021 年 05 月
有限责任公司
北京市热力集团
斯萍君 总会计师 2020 年 10 月
有限责任公司
在股东单位
任职情况的 -
说明
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员 在其他单位 任期终止日
其他单位名称 任期起始日期
姓名 担任的职务 期
朱莲美 中国矿业大学（北京） 教授 1994 年 07 月
朱莲美 北京动力源科技股份有限公司 独立董事 2015 年 11 月
朱莲美 北京数知科技股份有限公司 独立董事 2016 年 12 月
陈 行 北京银网信联投资管理有限公司 董事长 2019 年 05 月
武汉东湖科技金融研究院有限公
陈 行 董事长 2019 年 06 月
司
博士生导师、
刘大成 清华大学工业工程系 2002 年 01 月
博士后导师
副院长兼物
刘大成 清华大学互联网产业研究院 流产业研究 2017 年 06 月
中心主任
刘大成 中国产业发展研究院 常务副院长 2020 年 06 月
刘大成 美国北卡罗莱纳大学凯南商学院 联合副教授 2012 年 09 月
刘大成 广东宝丽华新能源股份有限公司 独立董事 2018 年 03 月
新疆九洲恒昌供应链管理股份有
刘大成 独立董事 2020 年 03 月
限公司
刘大成 青岛朗夫科技股份有限公司 独立董事 2020 年 08 月
刘大成 深圳王子新材料股份有限公司 董事 2019 年 01 月
刘大成 辽宁大学经济学院 兼职教授 2020 年 08 月
刘大成 大连海事大学 客座教授 2021 年 05 月
在其他单
位任职情 -
况的说明
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2021 年年度报告
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报 董事、监事的报酬由公司股东大会决定；高级管理人员报酬由董
酬的决策程序 事会决定。
高级管理人员报酬确定依据为公司第八届董事会第五次会议审
董事、监事、高级管理人员报
议通过的《公司关于核定 2021 年高管基薪的议案》；独立董事
酬确定依据
津贴确定依据为公司 2010 年度股东大会决议。
董事、监事和高级管理人员 详见上述“现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股
报酬的实际支付情况 变动及报酬情况”。
报告期末全体董事、监事和
高级管理人员实际获得的报 553.8 万元
酬合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
昝荣师 董事 选举 股东大会选举
昝荣师 董事长 选举 董事会选举
刘德江 董事 选举 股东大会选举
孙 力 董事 选举 股东大会选举
刘海燕 监事 选举 股东大会选举
于 进 首席合规官 聘任 董事会聘任
张 捷 财务总监 聘任 董事会聘任
周建裕 董事长 离任 辞职
斯萍君 监事 离任 辞职
田 野 董事 离任 任期届满
韩宇峰 董事 离任 任期届满
解建忠 财务总监 离任 退休
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
第八届董事会第
2021 年 4 月 审议通过了《关于补选公司董事的议案》《关于召开 2021 年
二十四次临时会
9日 第一次临时股东大会的通知》。
议
审议通过了《关于选举公司第八届董事会董事长的议案》《关
于补选公司第八届董事会专门委员会委员的议案》《关于聘
任公司财务总监的议案》《2020 年度总经理工作报告》《董
第八届董事会第 2021 年 4 月 事会 2020 年度工作报告》《2020 年度利润分配的议案》《2020
五次会议 27 日 年度内部控制评价报告的议案》《2020 年度财务决算报告》
《2020 年度报告及摘要》《董事会审计委员会关于致同会计
师事务所对公司 2020 年度审计工作的总结报告》《董事会审
计委员会 2020 年度履职情况报告》《关于 2021 年经营计划
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2021 年年度报告
的议案》《关于核定 2021 年高管基薪的议案》《2021 年第一
季度报告及摘要》《未来三年股东分红回报规划（2021-2023）》
《关于北京京能云泰房地产开发有限公司向集团财务公司申
请 4 亿元开发贷款的议案》《关于召开 2020 年年度股东大会
的通知》。
第八届董事会第 审议通过了《关于换届选举公司董事会非独立董事的议案》
2021 年 6 月
二十五次临时会 《关于换届选举公司董事会独立董事的议案》关于召开 2021
10 日
议 年第二次临时股东大会的通知》。
审议通过了《关于选举公司第九届董事会董事长的议案》《关
于董事会战略委员会（法治建设委员会）换届的议案》《关
于董事会审计委员会换届的议案》《关于董事会薪酬与考核
第九届董事会第 2021 年 7 月 委员会换届的议案》《关于董事会提名委员会换届的议案》
一次会议 9日 《关于聘任公司总经理的议案》《关于聘任公司副总经理的
议案》《关于聘任公司董事会秘书的议案》《关于聘任公司
总法律顾问的议案》《关于聘任公司财务总监的议案》《关
于聘任公司证券事务代表的议案》。
审通过了《关于向金融机构申请 5 亿元贷款的议案》《关于
收购北京丽富房地产开发有限公司 100%股权的议案》《关于
第九届董事会第 2021 年 8 月
转让京能（北京）物业管理有限公司 100%股权及相应债权的
一次临时会议 25 日
议案》《关于转让天创科技大厦资产的议案》《公司 2021 年
半年度报告及摘要》《关于召开股东大会的议案》。
审议通过了《关于控股子公司与深圳京能融资租赁有限公司
开展“售后回租”业务的议案》《关于全资子公司委托北京京能
建设集团有限公司进行租赁样板间、售楼处精装修工程施工
第九届董事会第 2021 年 9 月
的议案》《关于全资子公司委托北京京能建设集团有限公司
二次临时会议 13 日
进行样板间室内精装修及景观示范区工程施工的议案》《关
于开展经理层成员任期制和契约化管理工作并授权董事长与
经理层签订岗位聘任书等文件的议案》。
第九届董事会第 2021 年 10
审议通过了《2021 年第三季度报告》。
三次临时会议 月 29 日
第九届董事会第 2021 年 11 审议通过了《关于向金融机构申请 25 亿元永续信托贷款的议
四次临时会议 月 22 日 案》《关于聘任首席合规官的议案》。
审议通过了《关于聘请 2021 年度审计机构的议案》《关于设
第九届董事会第 2021 年 12
立合规管理委员会的议案》《关于召开 2021 年第五次临时股
五次临时会议 月7日
东大会的通知》。
第九届董事会第 2021 年 12 审议通过了《关于参与朝阳区管庄 02、03 地块 75 亩土地竞
六次临时会议 月 22 日 买的议案》。
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
是否
董事 是否连续
独立 本年应参 亲自 以通讯 出席股东
姓名 委托出 缺席 两次未亲
董事 加董事会 出席 方式参 大会的次
席次数 次数 自参加会
次数 次数 加次数 数
议
昝荣师 否 9 9 0 0 0 否 5
王怀龙 否 10 10 0 0 0 否 6
刘德江 否 7 5 0 2 0 否 2
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2021 年年度报告
孙力 否 7 5 0 2 0 否 1
朱莲美 是 10 7 3 3 0 是 3
陈行 是 10 8 4 2 0 否 6
刘大成 是 10 8 4 2 0 否 5
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
√适用 □不适用
公司独立董事朱莲美女士因工作原因连续两次未能亲自出席董事会，朱莲美女士在董事会会
前均认真审议相关议案，且均按相关法律法规委托其他独立董事代为出席并行使表决权。
年内召开董事会会议次数 10
其中：现场会议次数 6
通讯方式召开会议次数 2
现场结合通讯方式召开会议次数 2
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会 朱莲美、刘德江、陈行
提名委员会 刘大成、王怀龙、朱莲美
薪酬与考核委员会 陈行、昝荣师、刘大成
战略委员会 昝荣师、王怀龙、陈行
(2).报告期内战略委员会召开 4 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
1.同意公司以 36085 万元人民币收购北京金泰房地
1.审议公司关于收 产开发有限责任公司持有的北京丽富房地产开发
购北京丽富房地产 有限公司 100%股权。最终价格以经北京市国有资
开 发 有 限 公 司 产监督管理委员会授权机构核准的评估结果为基
100%股权的议案； 准。同意提交公司董事会审议。
2.审议公司关于转 2. 同意公司在北京产权交易所以公开挂牌方式转
2021 年 8 让京能（北京）物业 让京能（北京）物业管理有限公司 100%股权及相
-
月 19 日 管 理 有 限 公 司 应债权。挂牌价不低于评估价格 2477.52 万元（最
100%股权及相应债 终以经北京市国有资产监督管理委员会授权机构
权的议案。 核准的评估结果为基准），同时由受让方偿还京能
3.审议公司关于转 置业债权 4590.29 万元。同意提交公司董事会审议。
让天创科技大厦资 3. 同意公司控股子公司北京国电房地产开发有限
产的议案 公司在北京产权交易所以公开挂牌方式转让其所
持天创科技大厦资产。同意提交公司董事会审议。
2021 年 9 审议公司关于控股 同意公司控股子公司天津海航东海岸发展有限公
-
月9日 子公司与深圳京能 司与深圳京能融资租赁有限公司开展融资性售后
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2021 年年度报告
融资租赁有限公司 回租业务，融资金额不高于 3 亿元，期限 3 年，年
开展“售后回租”业 利率不高于中国人民银行同期贷款基准利率。同
务的议案 意提交公司董事会审议。
同意公司向金融机构申请不超过 25 亿元（视资金
审议公司关于向金 需求情况，分批次提款）永续信托贷款，用于公司
2021 年 11 融机构申请 25 亿元 在建项目的开发建设。永续信托贷款期限 2+N 年，
-
月 15 日 永续信托贷款的议 融资综合成本不高于 7%/年，此笔贷款由公司控股
案 股东北京能源集团有限责任公司提供融资担保及
回购。同意提交公司董事会审议。
同意公司以出资比例不超过 60%的情况下与国资
审议公司关于参与 房企或头部房企成立联合体，参与 02、03 地块竞
2021 年 12 朝阳区管庄 02、03 买，其中 02 地块土地价格不高于 27.5 亿元；03 地
-
月 15 日 地块 75 亩土地竞买 块土地价格不高于 20.8 亿元。在缴纳竞买保证金
的议案 前，需与合作方签署相关合作协议。同意提交公司
董事会审议。
(3).报告期内审计委员会召开 6 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
1.审议公司 2020 年度报
告及摘要
2.审阅公司关于致同会
公司本年度报告的编制和审议程序符合法律
计师事务所对公司 2020
法规、公司章程和公司内部管理制度的各项
年度审计工作的总结报
2021 年 3 规定；内容和格式符合中国证监会和证券交
告 -
月5日 易所的各项规定，所包含的信息能从各个方
3.审议公司 2020 年度内
面真实地反映出公司当期的经营成果和财务
部控制评价报告；
状况等事项。同意提交公司董事会审议。
4.审议公司审计委员会
2020 年 度 履 职 情 况 报
告。
1.公司第一季度报告的编制和审议程序符合
法律法规、公司章程和公司内部管理制度的
1.审议公司 2021 年第一
各项规定；内容和格式符合中国证监会和证
季度报告及摘要
券交易所的各项规定，所包含的信息能从各
2.审议公司关于北京京
2021 年 4 个方面真实地反映出公司当期的经营成果和
能云泰房地产开发有限 -
月 20 日 财务状况等事项。同意提交公司董事会审议。
公司向集团财务公司申
2. 同意北京京能云泰房地产开发有限公司向
请 4 亿元开发贷款的议
京能集团财务有限公司申请 4 亿元开发贷款，
案
期限 3 年，贷款年利率 5.65%。同意提交公司
董事会审议。
1.同意公司以 36085 万元人民币收购北京金泰
房地产开发有限责任公司持有的北京丽富公
1.审议公司关于收购北 司 100%股权。最终价格以经北京市国有资产
京丽富房地产开发有限 监督管理委员会授权机构核准的评估结果为
2021 年 8
公司 100%股权的议案 基准。同意提交公司董事会审议。 -
月 19 日
2.审议公司 2021 年半年 2. 公司半年度报告的编制和审议程序符合法
度报告及摘要 律法规、《公司章程》和公司内部管理制度的
各项规定；内容和格式符合中国证监会和证
券交易所的各项规定，所包含的信息能从各
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2021 年年度报告
个方面真实地反映出公司当期的经营成果和
财务状况等事项。同意提交公司董事会审议。
1.同意公司控股子公司天津海航公司与深圳
京能融资租赁有限公司开展融资性售后回租
1.审议公司关于控股子
业务，融资金额不高于 3 亿元，期限 3 年，年
公司与深圳京能融资租
利率不高于中国人民银行同期贷款基准利
赁有限公司开展 “售 后
率。同意提交公司董事会审议。
回租”业务的议案
2. 同意公司全资子公司京能京西公司委托北
2.审议公司关于全资子
京京能建设集团有限公司进行京能西山印项
公司委托北京京能建设
目租赁样板间、售楼处精装修工程的施工，并
2021 年 9 集团有限公司进行租赁
与北京京能建设集团有限公司以金额 -
月9日 样板间、售楼处精装修
3934168.18 元签订施工合同。同意提交公司董
工程施工的议案
事会审议。
3.审议公司关于全资子
3. 同意公司全资子公司京能育兴公司委托北
公司委托北京京能建设
京京能建设集团有限公司进行京能丽墅项目
集团有限公司进行样板
样板间室内精装修及景观示范区工程施工，
间室内精装修及景观示
并与北京京能建设集团有限公司以金额
范区工程施工的议案
4968548.58 元签订施工合同。同意提交公司董
事会审议。
公司第三季度报告的编制和审议程序符合法
律法规、《公司章程》和公司内部管理制度的
2021 年 10 审议公司 2021 年第三季 各项规定；内容和格式符合中国证监会和证
-
月 22 日 度报告 券交易所的各项规定，所包含的信息能从各
个方面真实地反映出公司当期的经营成果和
财务状况等事项。同意提交公司董事会审议。
同意公司聘任致同会计师事务所（特殊普通
2021 年 11 审议公司关于聘请 2021 合伙）担任公司财务审计机构，并负责公司
-
月 30 日 年度审计机构的议案 内部控制审核工作。同意提交公司董事会审
议。
(4).报告期内提名委员会召开 5 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
2021 年 4 审议公司关于补选公司董事 同意提名昝荣师先生为公司第八届董事
-
月2日 的议案 会董事候选人。
2021 年 4 审议公司关于聘任公司财务
同意聘任张捷先生任公司财务总监。 -
月 20 日 总监的议案
1. 同意提名昝荣师先生、王怀龙先生、刘
1.审议公司关于换届选举公
德江先生和孙力先生为公司第九届董事
2021 年 6 司董事会非独立董事的议案
会非独立董事候选人。 -
月3日 2.审议公司关于换届选举公
2. 同意提名朱莲美女士、陈行先生、刘大
司董事会独立董事的议案
成先生为公司独立董事候选人。
1.审议公司关于聘任公司总 1. 同意公司聘任王怀龙先生任总经理。
经理的议案 2. 同意聘任徐安忠先生、王海平先生、马
2.审议公司关于聘任公司副 俊先生及于进先生任公司副总经理。
2021 年 7 总经理的议案 3. 同意聘任于进先生为公司董事会秘
-
月2日 3.审议公司关于聘任公司董 书。
事会秘书的议案 4. 同意聘任于进先生为公司总法律顾
4.审议公司关于聘任公司总 问。
法律顾问的议案 5. 同意聘任张捷先生任公司财务总监。
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2021 年年度报告
5.审议公司关于聘任公司财 6. 同意聘任王凤华女士为公司证券事务
务总监的议案 代表。
6.审议公司关于聘任公司证
券事务代表的议案
2021 年 11 审议公司关于聘任首席合规 同意公司聘任于进先生为公司首席合规
-
月 15 日 官的议案 官。
(5).报告期内薪酬与考核委员会召开 1 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
1.审议公司关于核定 2021 年度公司高管 1.同意公司核定 2021 年度高
2021 年 3 基薪的议案 管基薪。
-
月5日 2.审议公司 2020 年度公司高管薪酬的议 2.同意公司 2020 年度高管薪
案 酬的事项。
(6).存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 92
主要子公司在职员工的数量 59
在职员工的数量合计 151
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职 25
工人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
销售人员 7
技术人员 124
财务人员 14
行政人员 6
合计 151
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生 31
本科 109
大专及以下 11
合计 151
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司充分考虑市场经济环境的运行规律和企业运行的客观要求，为确保对内公平，对外具有
竞争力，实现激励作用，确定了由基础工资、岗位工资和绩效工资组成的复合工资结构。
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2021 年年度报告
(三) 培训计划
√适用 □不适用
公司通过网络培训、内部和外部培训等方式，为员工提供培训成长机会，以促进员工不断提
升胜任各自岗位的职业技能，从而促使公司持续稳定健康发展。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》《上市公司监管指引
第 3 号——上市公司现金分红》及《上海证券交易所上市公司现金分红指引》等有关规定，公司结
合自身实际情况，经公司 2020 年度股东大会决议，审议通过了《京能置业股份有限公司股东分红
回报规划（2021-2023 年）》。公司现利润分配政策符合监管部门的要求，公司严格执行章程中的
具体规定。
1.公司利润分配政策的基本原则如下：
（1）公司充分考虑对投资者的回报，每年按不少于当年公司实现的可供分配利润 10%的比例
向股东分配股利。
（2）公司的利润分配政策保持连续性和稳定性，同时兼顾公司的长远利益、全体股东的整体
利益及公司的可持续发展。
（3）公司优先采用现金分红的利润分配方式。
（4）存在股东违规占用上市公司资金情况的,公司应当扣减该股东所分配的现金红利,以偿还
其占用的资金。
2.公司利润分配具体政策如下：
（1）利润分配的形式：公司采用现金、股票或者现金与股票相结合的方式分配股利。在有条
件的情况下，公司可以进行中期利润分配。
（2）公司现金分红的具体条件和比例：除特殊情况外，公司在当年盈利且累计未分配利润为
正的情况下，采取现金方式分配股利，每年以现金方式分配的利润不少于当年公司实现的可供分
配利润的 10%。
（3）公司发放股票股利的具体条件：公司在经营情况良好，并且认为公司股票价格与公司股
本规模不匹配、发放股票股利有利于公司全体股东整体利益时，可以在满足上述现金分红的条件
下，提出股票股利分配预案。
3.公司利润分配方案的审议程序如下：
（1）公司的利润分配方案由公司经营层拟订预案,提交公司董事会、监事会审议。董事会就利
润分配方案的合理性进行充分讨论，认真研究和论证公司现金分红的时机、条件和最低比例、调
整的条件及其决策程序要求等事宜，形成专项决议后提交股东大会审议。独立董事可以征集中小
股东的意见，提出分红提案，并直接提交董事会审议。公司股东大会对现金分红具体方案进行审
议前，公司应当通过多种渠道主动与股东特别是中小股东进行沟通和交流，充分听取中小股东的
意见和诉求，及时答复中小股东关心的问题。
（2）公司因特殊情况而不进行现金分红时，董事会就不进行现金分红的具体原因、公司留存
收益的确切用途及预计投资收益等事项进行专项说明，经独立董事发表意见后提交股东大会审议，
并在公司指定媒体上予以披露。
4.公司利润分配政策的变更政策如下：
（1）如遇到战争、自然灾害等不可抗力、或者公司外部经营环境变化并对公司生产经营造成
重大影响，或公司自身经营状况发生较大变化时，公司可对利润分配政策进行调整。
（2）公司调整利润分配政策应由董事会做出专题论述，详细论证调整理由，形成书面论证报
告并经独立董事审议后提交股东大会特别决议通过。
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2021 年年度报告
公司利润分配符合《公司章程》《公司未来三年股东分红回报规划（2021-2023 年）》的规定，
分红标准和比例明确和清晰，相关的决策程序和机制完备，独立董事尽职履责并发挥了应有的作
用，中小股东有充分表达意见和诉求的机会，中小股东的合法权益得到充分维护。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保 √是 □否
护
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应
当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照《高管人员绩效管理办法》对高级管理人员进行考评。
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
公司坚持持续改进，不断提高管理水平，进一步完善公司制度体系建设。在原有管理标准体
系基础上，结合企业内外部要求，及时修订多项制度，不断优化业务流程，优化公司内部控制管
控体系，梳理管理职能，完善公司组织管控与业务授权体系。报告期内未发生重大缺陷。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
公司通过制度约束，信息化技术管控等方式对子公司管理控制。公司执行的各项经营管理制
度均要求子公司严格执行，明确要求子公司的重大事项、重大合同、大笔资金支出等事项，均要
向公司决策机构或有关管理部门报告；同时，通过向子公司委派董事、监事及高级管理人员，委
派财务管理人员，实施对子公司的有效监管。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请了致同会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2021 年度内部控制情况进行审计，
会计师事务所出具了标准无保留意见的内部控制审计报告。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
不适用
十六、 其他
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、社会责任工作情况
√适用 □不适用
公司作为首都国企，将积极服务社会、做好民生保障、改善人民生活作为企业的重要使命担
当。公司以国家政策和人民美好生活需求为导向，积极投入商品房、保障房建设，持续打造多元
化住宅供应体系，打造居民“买得起、住得安”的宜居项目，为百姓早日实现“安居梦”贡献力
量。报告期内，公司努力创造社会价值，房地产开发在建拟建项目产销连续增长，稳步提升项目
运营质量。
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2021 年年度报告
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
公司践行国企责任，助力脱贫攻坚。通过产业扶贫、消费扶贫、就业扶贫、公益扶贫、党建
扶贫等方式践行国企责任，响应国家乡村振兴战略，为推动新型城镇化建设贡献力量。1.就业帮
扶：统筹安排在对口帮扶地区项目带动当地人员就业，带动脱贫人口、易致贫返贫和边缘人口精
准就业，带动利益联结机制就业帮扶。2.消费帮扶：组织所属各级工会在同等条件下优先采购北京
市支援合作地区、市双创中心的帮扶产品用于工会福利，慰问员工。组织所属企业实施企业直管
食堂定向采购北京市支援合作地区帮扶农副产品。
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2021 年年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及时履行 如未能及时
承诺 承诺 承诺时间及 是否有履行期 是否及时严
承诺背景 承诺方 应说明未完成履 履行应说明
类型 内容 期限 限 格履行
行的具体原因 下一步计划
承诺避免、
北京能源集 2006 年 6 月
解决同业竞 消除与上市
团有限责任 承诺，期限 否 是 - -
争 公司之间的
公司 为长期
同业竞争
与再融资相关的承诺
承诺减少、
北京能源集 2006 年 6 月
解决关联交 规范与上市
团有限责任 承诺，期限 否 是 - -
易 公司之间的
公司 为长期
关联交易
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2021 年年度报告
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
依据中华人民共和国财政部《关于修订印发<企业会计准则第 21 号——租赁>的通知》（财会
【2018】35 号）的规定，本公司自 2021 年 1 月 1 日起执行修订后《企业会计准则第 21 号——租赁》
（以下简称“新租赁准则”）。根据“新租赁准则”衔接规定，公司采用简化追溯调整方法，不调整可
比期间的信息。
依据中华人民共和国财政部《关于印发<企业会计准则解释第 14 号>的通知》（财会【2021】
1 号）（以下简称“解释 14 号”）的规定以及相关财政部会计司发布 PPP 项目合同社会资本方
会计处理实施问答等相关规定，本公司自 2021 年 1 月 1 日起执行 PPP 项目合同的会计处理。“解
释 14 号”文以及相关实施问答的执行对公司报告期合并财务报表及可比期间的信息无重大影响。
根据中华人民共和国财政部《关于印发<企业会计准则解释第 15 号>的通知》（财会〔2021〕
35 号）（以下简称“15 号解释”），公司自 2022 年 1 月 1 日起执行 15 号解释“关于企业将固定
资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处理”、“关于亏
损合同的判断”相关规定；自 2021 年 12 月 30 日起执行“关于资金集中管理相关列报”相关规定。该
项规定对公司报告期合并财务报表及可比期间的信息无重大影响。
上述会计政策变更影响具体可参见本报告“第十节 五、重要会计政策及会计估计\44、重要会
计政策和会计估计的变更”。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 58
境内会计师事务所审计年限 5
名称 报酬
致同会计师事务所（特殊普通
内部控制审计会计师事务所 22
合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
经公司 2021 年第五次临时股东大会决议，同意聘请致同会计师事务所（特殊普通合伙）为
公司 2021 年度审计机构。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及控股股东诚信状况良好，不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债
务到期未清偿等情况。
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2021 年年度报告
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
1.经公司 2018 年度股东大会决议，在关联董事田野先生、韩宇峰先生回避表决的情况下，通
过了《公司关于与京能集团财务有限公司签订<金融服务框架协议>的议案》，同意公司与京能财
务签订《金融服务框架协议》，期限三年，与其进行金融合作、接受其提供的服务。公司已于 2019
年 5 月与京能财务签订了《金融服务框架协议》，公司 2021 年末在京能财务公司存款余额 13.65
亿元，2021 年度从京能财务公司取得的存款利息收入为 0.1 亿元。详细内容见 2019 年 5 月 17 日的
《中国证券报》《上海证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
2.经公司第八届董事会第五次会议决议，在关联董事回避表决的情况下，通过了《公司关于北
京京能云泰房地产开发有限公司向集团财务公司申请 4 亿元开发贷款的议案》，同意京能云泰公
司向京能财务公司申请 4 亿元开发贷款，期限 3 年，贷款年利率 5.65%。京能云泰公司已与京能财
务公司签订 2 亿元贷款合同，期限 3 年，贷款年利率 5.65%。详细内容见 2021 年 4 月 29 日的《中
国证券报》《上海证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
3.经公司第九届董事会第二次临时会议决议，在关联董事回避表决的情况下，通过了《公司关
于全资子公司委托北京京能建设集团有限公司进行租赁样板间、售楼处精装修工程施工的议案》，
同意京能京西公司委托北京京能建设集团有限公司进行京能西山印项目租赁样板间、售楼处精装
修工程的施工，并与北京京能建设集团有限公司以金额 0.039 亿元签订施工合同。京能京西公司已
完成合同的签订工作。详细内容见 2021 年 9 月 17 日的《中国证券报》《上海证券报》和上交所
网站（http://www.sse.com.cn）。
4.经公司第九届董事会第二次临时会议决议，在关联董事回避表决的情况下，通过了《公司关
于全资子公司委托北京京能建设集团有限公司进行样板间室内精装修及景观示范区工程施工的议
案》，同意京能育兴公司委托北京京能建设集团有限公司进行京能丽墅项目样板间室内精装修及
景观示范区工程施工，并与北京京能建设集团有限公司以金额 0.05 亿元签订施工合同。京能育兴
公司已完成合同的签订工作。详细内容见 2021 年 9 月 17 日的《中国证券报》《上海证券报》和
上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
经公司第九届董事会第一次临时会议及公司 2021 年第三次临时股东大会决议，在关联董事、
关联股东回避表决的情况下，通过了《公司关于收购北京丽富房地产开发有限公司 100%股权的议
案》，同意公司以 3.6085 亿元人民币通过在北京产权交易所以非公开协议转让方式收购北京金泰
房地产开发有限责任公司持有的北京丽富公司 100%股权。最终价格以经北京市国有资产监督管理
委员会授权机构核准的评估结果为基准。公司以 3.6085 亿元人民币完成北京丽富公司股权收购工
作。详细内容见 2021 年 8 月 31 日、9 月 17 日及 12 月 17 日的《中国证券报》《上海证券报》和
上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
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2021 年年度报告
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
单位：万元
关联方向上市公司提供资金
关联方 关联关系
期初余额 发生额 期末余额
京能集团财务有限公司 受同一母公司控制 40,073.20 40,073.20
北京能源集团有限责任公司 母公司 67,226.38 7,431.60 74,657.98
深圳京能融资租赁有限公司 受同一母公司控制 28,496.11 28,496.11
合计 107,299.58 35,927.71 143,227.29
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
√适用 □不适用
1. 存款业务
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
本期发生额
每日最高 存款利率范 期初余
关联方 关联关系 本期合计 本期合计 期末余额
存款限额 围 额
存入金额 取出金额
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2021 年年度报告
上一年末
京能集团财 受同一母公 吸收存款
0.35%-1.6% 75,266.23 1,902,318.49 1,841,106.43 136,478.29
务有限公司 司控制 余额的
30%
合计 / / / 75,266.23 1,902,318.49 1,841,106.43 136,478.29
2. 贷款业务
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
本期发生额
贷款额 贷款利率范 期初余 本期合 本期合 期末余
关联方 关联关系
度 围 额 计贷款 计还款 额
金额 金额
京能集团财务 受同一母 5.55%-
40,000.00 40,000.00 10,000.00 10,000.00 40,000.00
有限公司 公司控制 6.175%
合计 / / / 40,000.00 10,000.00 10,000.00 40,000.00
3. 授信业务或其他金融业务
□适用 √不适用
4. 其他说明
□适用 √不适用
(六)其他
√适用 □不适用
经公司第九届董事会第二次临时会议决议，在关联董事回避表决的情况下，通过了《公司关
于控股子公司与深圳京能融资租赁有限公司开展“售后回租”业务的议案》，同意天津海航东海
岸公司与深圳京能融资租赁有限公司开展融资性售后回租业务，融资金额不高于 3 亿元，期限 3
年，年利率不高于中国人民银行同期贷款基准利率。天津海航公司已取得深圳京能融资租赁公司
融资款 3 亿元，期限 3 年，利率 4.75%。详细内容见 2021 年 9 月 17 日的《中国证券报》《上海证
券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方与 担保发生日 担保物 担保是否 是否为
担保 担保 担保类 担保是 担保逾 反担保 关联
担保方 上市公司 被担保方 担保金额 期(协议签 （如 已经履行 关联方
起始日 到期日 型 否逾期 期金额 情况 关系
的关系 署日) 有） 完毕 担保
京能置业股份 公司本部 天津蓝光宝珩房地产 15,840.00 2020年4月 2020年4月27 2023年4月 连带责 无 否 否 - 无 否 -
有限公司 开发有限责任公司 27日 日 26日 任担保
京能置业股份 公司本部 天津和创房地产开发 5,199.92 2019年9月 2019年9月20 2021年9月 连带责 无 是 否 - 无 否 -
有限公司 有限公司 20日 日 20日 任担保
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） -16,763.75
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 4,276.17
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 -28,560.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 12,240.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 16,516.17
担保总额占公司净资产的比例(%) 6.53
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 12,240.00
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 0
上述三项担保金额合计（C+D+E） 12,240.00
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明 对子公司的担保为对控股子公司开展现金保函业务提供担保。其他担保为
按间接持股比例对间接参股公司房地产开发贷款提供担保。
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2021 年年度报告
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
√适用 □不适用
1.经公司第九届董事会第一次临时会议决议，通过了《公司关于向金融机构申请 5 亿元贷款
的议案》，同意公司向金融机构申请 5 亿元贷款，贷款期限 1 年，融资综合成本不高于 6.74%/年。
报告期内，公司已取得华宝信托贷款 5 亿元，期限 1 年，利率 6.74%。详细内容见 2021 年 8 月 27
日的《中国证券报》《上海证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
2.经公司第九届董事会第四次临时会议及 2021 年第五次临时股东大会决议，通过了《公司关
于向金融机构申请 25 亿元永续信托贷款的议案》，同意公司向金融机构申请不超过 25 亿元（视
资金需求情况，分批次提款）永续信托贷款，用于公司在建项目的开发建设。永续信托贷款期限
2+N 年，融资综合成本不高于 7%/年，此笔贷款由公司控股股东北京能源集团有限责任公司提供融
资担保及回购。报告期内，公司已取得中原信托永续信托债权投资款 7 亿元，期限 2+N 年，利率
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2021 年年度报告
6.5%。详细内容见 2021 年 11 月 23 日及 12 月 24 日的《中国证券报》《上海证券报》和上交所网
站（http://www.sse.com.cn）。
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 24,537
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 25,025
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有 质押、标记或冻
股东名称 报告期内增 期末持股 比例 限售条 结情况
股东性质
（全称） 减 数量 (%) 件股份 股份状
数量
数量 态
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2021 年年度报告
北京能源集团有 204,983,64
0 45.26 0 无 0 国有法人
限责任公司 5
王冠 3,520,000 4,530,000 1.00 0 无 0 境内自然人
李惠球 378,000 3,446,000 0.76 0 无 0 境内自然人
贵州省技术改造
投资有限责任公 0 2,030,000 0.45 0 无 0 国有法人
司
张瑞 0 2,000,000 0.44 0 无 0 境内自然人
金炫锋 1,950,000 1,950,000 0.43 0 无 0 境内自然人
中国国际金融香
港资产管理有限
376,948 1,605,289 0.35 0 无 0 其他
公司－客户资金
2
潘霞 1,600,000 1,600,000 0.35 0 无 0 境内自然人
吴明武 285,200 1,389,346 0.31 0 无 0 境内自然人
方伟平 184,000 1,313,500 0.29 0 无 0 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
人民币
北京能源集团有限责任公司 204,983,645 204,983,645
普通股
人民币
王冠 4,530,000 4,530,000
普通股
人民币
李惠球 3,446,000 3,446,000
普通股
贵州省技术改造投资有限责任 人民币
2,030,000 2,030,000
公司 普通股
人民币
张瑞 2,000,000 2,000,000
普通股
人民币
金炫锋 1,950,000 1,950,000
普通股
中国国际金融香港资产管理有 人民币
1,605,289 1,605,289
限公司－客户资金 2 普通股
人民币
潘霞 1,600,000 1,600,000
普通股
人民币
吴明武 1,389,346 1,389,346
普通股
人民币
方伟平 1,313,500 1,313,500
普通股
前十名股东中回购专户情况说
不适用
明
公司股东贵州省技术改造投资有限责任公司在公司 2021 年第一
次临时股东大会、公司 2020 年年度股东大会、公司 2021 年第
上述股东委托表决权、受托表
二次临时股东大会、公司 2021 年第三次临时股东大会、公司
决权、放弃表决权的说明
2021 年第四次临时股东大会及公司 2021 年第五次临时股东大
会分别委托公司独立董事进行投票表决。
上述股东关联关系或一致行动 公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股
的说明 东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持
不适用
股数量的说明
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2021 年年度报告
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
有限售条件股份可
上市交易情况
持有的有
序 可上
有限售条件股东名称 限售条件 新增可上 限售条件
号 市交
股份数量 市交易股
易时
份数量
间
具体可出售或转让
时间由代为支付对
1 汕头市潮南区两英经贸有限公司 257,400 -
价的股东京能集团
与其协商确定。
2 贵州证券登记公司 102,960 - 同上
3 贵州省华星工贸公司 51,480 - 同上
贵州省贵阳市云侨针纺采购供应
4 51,480 - 同上
社
5 贵州省贵阳成阳实业有限公司 51,480 - 同上
6 贵阳长征电器开关厂 51,480 - 同上
7 贵州省旅游投资有限公司 24 - 同上
公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于
上述股东关联关系或一致行动的说明 《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定
的一致行动人。
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 北京能源集团有限责任公司
单位负责人或法定代表人 姜帆
成立日期 2004 年 12 月 08 日
能源项目投资、开发及经营管理；能源供应、管理；能源项
主要经营业务 目信息咨询；房地产开发；投资管理；技术开发、技术转让、
技术咨询、技术服务。
报告期内控股和参股的其他境内 京能集团持有京能置业、京能电力、昊华能源、清洁能源等
外上市公司的股权情况 多家上市公司股权。
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
□适用 √不适用
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
致同审字（2022）第 110A014496 号
京能置业股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了京能置业股份有限公司（以下简称京能置业公司）财务报表，包括2021年12月31
日的合并及公司资产负债表，2021年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公
司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
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2021 年年度报告
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了京能
置业公司2021年12月31日的合并及公司财务状况以及2021年度的合并及公司的经营成果和现金流
量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财
务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道
德守则，我们独立于京能置业公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取
的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项
的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
（一）存货可变现净值的确定
相关信息披露详见财务报表附注五、16和附注七、9。
1、事项描述
存货主要包括已完工开发产品、在建的开发成本，其整体合计金额重大，2021年占总资产
78.86%。存货按照成本与可变现净值孰低计量，在确认在建开发产品及拟开发产品的可变现净
值时，京能置业公司管理层（以下简称管理层）需要估计达到完工状态时还需要发生的建造成
本和未来净售价，并估算未来销售费用及相关销售税金，由于此类估计存在固有风险，涉及重
大的管理层判断和估计，我们将存货可变现净值的确定作为关键审计事项。
2、审计应对
我们对存货可变现净值的确定主要执行了以下审计程序：
（1）评价并测试管理层编制和监督、预算及预测各存货项目的建造成本相关的关键内部控
制的设计和运行有效性；
（2）在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，并检查工程总预算和管理层本年末对未来
工程预算的调整；
（3）评价管理层所采用的估值方法，将估值中采用的关键估计和假设，与市场可获取数据
和销售计划进行比较，并参考同地段房屋近期售价、最近一期销售费用占收入的比例及历史同
类在产品至完工时仍需发生的成本，复核管理层估计的未来净售价、未来销售费用及相关销售
税金；
（4）执行存货减值测试程序，检查是否按照相关会计政策执行，检查以前年度计提的存货
跌价本期的变化情况等，分析存货跌价准备计提是否充分；
（5）对于已完工开发产品，检查已经发生成本的完整性、单方结转的合理性，并查询周边
同业态近似水平楼盘的销售单价，了解并充分考虑各地宏观调控政策对开发产品销售的影响，
检查开发产品的单方成本是否超过预期净售价；
（6）对于停滞的在建项目，了解政府规划及当地调控措施，判断继续停滞对项目开发的影
响，复核管理层聘请的评估机构出具的评估报告中使用的假设以及参数的合理性。
（二）房地产开发项目的收入确认
相关信息披露详见财务报表附注五、39和附注七、61。
1、事项描述
房地产开发项目的收入占2021年度营业收入总额的97.97%，在房产完工并验收合格，签订
了销售合同，取得购买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。鉴于房地产开发项目的
收入对报表的重要性，单个项目销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对合并报表利润产
生重大影响，因此我们将房地产开发项目的收入确认作为关键审计事项。
2、审计应对
我们对房地产开发项目的收入确认主要执行了以下审计程序：
（1）评价并测试与房地产开发项目收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）检查房地产销售合同条款，以评价有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关
会计准则的要求；
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2021 年年度报告
（3）选取样本，检查销售合同的网签情况及可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，
以评价相关房产销售收入是否已按照收入确认政策确认，特别关注资产负债表日前后的样本
是否计入正确的会计期间；
（4）对于房地产开发项目中本年确认的房产销售收入，选取样本，将其单方平均售价与从
公开信息获取的单方售价相比较；
（5）获取销售部门销售台账，检查已办理交付手续的房产账面收入确认情况，以评价房地
产销售收入被完整记录。
四、其他信息
京能置业公司管理层对其他信息负责。其他信息包括京能置业公司2021年年度报告中涵
盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的
鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是
否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在
这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
京能置业公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并
设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估京能置业公司的持续经营能力，披露与持续经营相关
的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算京能置业公司、终止运营或别
无其他现实的选择。
治理层负责监督京能置业公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行
的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单
独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重
大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我
们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以
应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及
串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报
的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可
能导致对京能置业公司的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得
出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表
使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结
论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致京能置业公司不能持
续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和
事项。
（6）就京能置业公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财
务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。我们与
治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中
识别出的值得关注的内部控制缺陷。
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2021 年年度报告
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能
被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成
关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在
极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面
产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
致同会计师事务所 中国注册会计师 李力
（特殊普通合伙） （项目合伙人）
中国注册会计师 黄月梅
中国北京 二〇二二年四月二十八日
二、财务报表
合并资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位: 京能置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 2,495,137,067.07 1,196,522,160.86
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、5 126,277,637.85 47,189,140.12
应收款项融资
预付款项 七、7 57,995,459.17 152,259,792.26
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、8 334,634,904.08 168,905,372.85
其中：应收利息 10,487,847.17
应收股利
买入返售金融资产
存货 七、9 16,804,224,554.58 16,072,623,079.29
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 七、12 19,166,659.07
其他流动资产 七、13 564,302,444.33 465,879,036.57
流动资产合计 20,382,572,067.08 18,122,545,241.02
非流动资产：
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发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 七、17 52,872,168.51 52,765,435.06
其他权益工具投资 七、18 10,252,160.00 12,197,600.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 七、20 128,230,400.00 270,865,000.00
固定资产 七、21 16,762,696.22 24,989,699.58
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 七、25 4,392,233.48
无形资产 七、26 1,612,937.88 1,752,588.86
开发支出
商誉
长期待摊费用 七、29 11,169,538.18
递延所得税资产 七、30 341,707,818.79 199,665,304.07
其他非流动资产 七、31 359,739,360.88 344,574,030.70
非流动资产合计 926,739,313.94 906,809,658.27
资产总计 21,309,311,381.02 19,029,354,899.29
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七、36 832,810,170.89 575,528,986.34
预收款项 七、37 30,833,444.60 2,502,199.45
合同负债 七、38 6,787,376,555.51 4,739,137,879.79
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、39 12,891,658.40 17,154,018.56
应交税费 七、40 420,363,169.77 202,736,870.38
其他应付款 七、41 528,305,789.89 374,902,654.68
其中：应付利息 886,725.58 500,566.11
应付股利 97,691,395.13 97,691,395.13
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、43 4,799,960,048.17 2,136,632,427.34
其他流动负债 七、44 606,458,142.16 421,544,443.88
流动负债合计 14,018,998,979.39 8,470,139,480.42
非流动负债：
保险合同准备金
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2021 年年度报告
长期借款 七、45 2,515,763,061.66 5,464,907,328.76
应付债券 七、46 300,000,000.00 941,266,666.70
其中：优先股
永续债
租赁负债 七、47 2,191,496.73
长期应付款 七、48 222,510,600.00
长期应付职工薪酬
预计负债 七、50 387,557.00 1,037,838.96
递延收益 七、51 25,798.46 38,314.08
递延所得税负债 七、30 21,449,490.48 23,061,859.69
其他非流动负债
非流动负债合计 3,062,328,004.33 6,430,312,008.19
负债合计 17,081,326,983.72 14,900,451,488.61
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、53 452,880,000.00 452,880,000.00
其他权益工具 七、54 1,074,803,773.58 574,803,773.58
其中：优先股
永续债 1,074,803,773.58 574,803,773.58
资本公积 七、55 16,577,702.61 377,424,325.61
减：库存股
其他综合收益 七、57 5,228,199.11 54,452,457.13
专项储备
盈余公积 七、59 211,955,350.73 211,955,350.73
一般风险准备
未分配利润 七、60 769,653,260.41 797,920,092.94
归属于母公司所有者权益
2,531,098,286.44 2,469,435,999.99
（或股东权益）合计
少数股东权益 1,696,886,110.86 1,659,467,410.69
所有者权益（或股东权
4,227,984,397.30 4,128,903,410.68
益）合计
负债和所有者权益
21,309,311,381.02 19,029,354,899.29
（或股东权益）总计
公司负责人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
母公司资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位:京能置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,392,525,747.91 288,847,745.41
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十七、1 7,976,507.13 8,030,594.46
应收款项融资
预付款项
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2021 年年度报告
其他应收款 十七、2 286,970,205.77 92,413,186.31
其中：应收利息 10,487,847.17
应收股利 20,453,800.00
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 3,783,252,311.67 2,216,842,289.41
其他流动资产 2,189.83 2,189.83
流动资产合计 5,470,726,962.31 2,606,136,005.42
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十七、3 2,598,360,024.97 2,305,721,554.50
其他权益工具投资 10,252,160.00 12,197,600.00
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 561,749.01 689,079.35
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 1,166,145.94 1,017,559.43
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 389,873.83 389,873.83
其他非流动资产 1,860,572,878.05 4,715,651,938.03
非流动资产合计 4,471,302,831.80 7,035,667,605.14
资产总计 9,942,029,794.11 9,641,803,610.56
流动负债：
短期借款 23,968,020.86 23,019,781.25
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 1,501,441.74 2,642,548.05
应交税费 40,648,375.06 24,252,058.73
其他应付款 368,360,791.71 193,764,109.68
其中：应付利息 109,207,909.68 34,588,013.89
应付股利 1,389,388.53 1,389,388.53
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 4,916,997,345.39 545,462,666.65
其他流动负债
流动负债合计 5,351,475,974.76 789,141,164.36
非流动负债：
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2021 年年度报告
长期借款 1,768,603,772.24 5,655,653,018.85
应付债券 300,000,000.00 941,266,666.70
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 1,742,733.04 2,229,093.04
其他非流动负债
非流动负债合计 2,070,346,505.28 6,599,148,778.59
负债合计 7,421,822,480.04 7,388,289,942.95
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 452,880,000.00 452,880,000.00
其他权益工具 1,074,803,773.58 574,803,773.58
其中：优先股
永续债 1,074,803,773.58 574,803,773.58
资本公积 59,830,932.28 114,262,616.20
减：库存股
其他综合收益 5,228,199.11 6,687,279.11
专项储备
盈余公积 153,922,559.81 153,922,559.81
未分配利润 773,541,849.29 950,957,438.91
所有者权益（或股东权
2,520,207,314.07 2,253,513,667.61
益）合计
负债和所有者权益
9,942,029,794.11 9,641,803,610.56
（或股东权益）总计
公司负责人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
合并利润表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业总收入 七、61 2,132,805,344.09 325,689,185.50
其中：营业收入 2,132,805,344.09 325,689,185.50
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 2,045,953,811.82 406,828,367.11
其中：营业成本 七、61 1,528,707,368.09 145,501,896.11
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
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2021 年年度报告
分保费用
税金及附加 七、62 222,224,287.74 59,785,340.14
销售费用 七、63 81,386,259.54 37,059,945.65
管理费用 七、64 106,147,410.88 92,462,894.40
研发费用
财务费用 七、66 107,488,485.57 72,018,290.81
其中：利息费用 119,832,777.81 73,776,474.32
利息收入 12,725,861.08 7,359,333.31
加：其他收益 七、67 7,780,127.69 49,625.76
投资收益（损失以“－”号填列） 七、68 67,529,773.02 13,289,015.54
其中：对联营企业和合营企业的投资
106,733.45 24,846.21
收益
以摊余成本计量的金融资产终止
确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填
列）
公允价值变动收益（损失以“－”号 七、70
-3,753,100.00 2,089,400.00
填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） 七、71 -11,770,028.56 328,676.94
资产减值损失（损失以“-”号填列） 七、72 -10,254,300.00 -68,300.00
资产处置收益（损失以“－”号填 七、73
3,539.82
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 136,387,544.24 -65,450,763.37
加：营业外收入 七、74 678,685.28 3,751,746.45
减：营业外支出 七、75 7,976,717.54 1,128,794.06
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 129,089,511.98 -62,827,810.98
减：所得税费用 七、76 73,384,238.86 9,204,330.16
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 55,705,273.12 -72,032,141.14
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号
55,705,273.12 -72,032,141.14
填列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号
填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损
5,750,372.95 -70,175,801.29
以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填
49,954,900.17 -1,856,339.85
列）
六、其他综合收益的税后净额 -49,224,258.02 -1,065,360.00
（一）归属母公司所有者的其他综合收益
-49,224,258.02 -1,065,360.00
的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综合收益 -1,459,080.00 -1,065,360.00
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动 -1,459,080.00 -1,065,360.00
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2．将重分类进损益的其他综合收益 -47,765,178.02
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
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2021 年年度报告
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的
金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他 -47,765,178.02
（二）归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 6,481,015.10 -73,097,501.14
（一）归属于母公司所有者的综合收益总
-43,473,885.07 -71,241,161.29
额
（二）归属于少数股东的综合收益总额 49,954,900.17 -1,856,339.85
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.0127 -0.1550
（二）稀释每股收益(元/股)
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并日前实现的净利润为：-4,905,029.54 元,上期
被合并方实现的净利润为：1,153,434.39 元。
公司负责人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
母公司利润表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 十七、4 2,228,382.10 11,201,946.23
减：营业成本
税金及附加 1,358,211.03 47,982.62
销售费用
管理费用 70,355,867.11 36,969,612.97
研发费用
财务费用 469,159,938.52 391,218,344.32
其中：利息费用 477,661,926.77 388,572,071.89
利息收入 8,786,555.05 2,874,143.57
加：其他收益 62,205.55
投资收益（损失以“－”号填列） 十七、5 398,221,592.88 328,228,361.52
其中：对联营企业和合营企业的投资
106,733.45 24,846.21
收益
以摊余成本计量的金融资产终止
确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填
列）
公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -3,036,548.59 -1,001,200.99
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填
列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -143,398,384.72 -89,806,833.15
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2021 年年度报告
加：营业外收入 0.58 14,254.02
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -143,398,384.14 -89,792,579.13
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -143,398,384.14 -89,792,579.13
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”
-143,398,384.14 -89,792,579.13
号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”
号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -1,459,080.00 -1,065,360.00
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 -1,459,080.00 -1,065,360.00
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动 -1,459,080.00 -1,065,360.00
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的
金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -144,857,464.14 -90,857,939.13
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
合并现金流量表
2021 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 4,545,568,184.84 4,183,514,541.70
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
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2021 年年度报告
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 七、78（1） 580,892,070.24 521,584,154.73
经营活动现金流入小计 5,126,460,255.08 4,705,098,696.43
购买商品、接受劳务支付的现金 1,455,933,538.24 4,155,816,234.43
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 151,085,605.61 128,306,930.16
支付的各项税费 461,814,264.71 434,571,617.52
支付其他与经营活动有关的现金 七、78（2） 871,765,806.59 597,435,891.43
经营活动现金流出小计 2,940,599,215.15 5,316,130,673.54
经营活动产生的现金流量净额 2,185,861,039.93 -611,031,977.11
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 235,668,933.88
取得投资收益收到的现金 648,480.00 16,867,869.83
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
28,791,376.63
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 七、78（3） 105,558,232.98
投资活动现金流入小计 134,998,089.61 252,536,803.71
购建固定资产、无形资产和其他长
833,103.73 1,309,304.15
期资产支付的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
240,423,311.50
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 七、78（4） 39,007.10
投资活动现金流出小计 241,295,422.33 1,309,304.15
投资活动产生的现金流量净额 -106,297,332.72 251,227,499.56
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 4,900,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
4,900,000.00
到的现金
取得借款收到的现金 3,372,084,564.76 3,875,197,159.60
收到其他与筹资活动有关的现金 七、78（5） 1,524,482,189.27
筹资活动现金流入小计 3,372,084,564.76 5,404,579,348.87
偿还债务支付的现金 3,634,012,795.05 2,164,810,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
535,122,402.86 548,362,561.17
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
12,536,200.00
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 七、78（6） 2,243,590,189.27
筹资活动现金流出小计 4,169,135,197.91 4,956,762,750.44
筹资活动产生的现金流量净额 -797,050,633.15 447,816,598.43
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2021 年年度报告
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,282,513,074.06 88,012,120.88
加：期初现金及现金等价物余额 1,152,107,950.33 1,064,095,829.45
六、期末现金及现金等价物余额 2,434,621,024.39 1,152,107,950.33
公司负责人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
母公司现金流量表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,335,551.98 12,850,729.93
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 220,044,449.20 1,041,699,663.22
经营活动现金流入小计 222,380,001.18 1,054,550,393.15
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工及为职工支付的现金 54,516,215.28 25,070,903.12
支付的各项税费 5,962,361.27 332,243.64
支付其他与经营活动有关的现金 422,314,988.98 4,059,641,196.47
经营活动现金流出小计 482,793,565.53 4,085,044,343.23
经营活动产生的现金流量净额 -260,413,564.35 -3,030,493,950.08
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 28,807,100.00 3,655,228,933.88
取得投资收益收到的现金 648,480.00 118,867,869.83
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 3,305,402,121.88
投资活动现金流入小计 3,334,857,701.88 3,774,096,803.71
购建固定资产、无形资产和其他
411,585.00 205,000.00
长期资产支付的现金
投资支付的现金 240,423,311.50 3,186,650,000.00
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 1,637,039,007.10
投资活动现金流出小计 1,877,873,903.60 3,186,855,000.00
投资活动产生的现金流量净
1,456,983,798.28 587,241,803.71
额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,815,000,000.00 3,777,660,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,815,000,000.00 3,777,660,000.00
偿还债务支付的现金 1,440,960,000.00 1,144,800,000.00
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2021 年年度报告
分配股利、利润或偿付利息支付
466,932,231.43 382,902,445.08
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金 5,508,000.00
筹资活动现金流出小计 1,907,892,231.43 1,533,210,445.08
筹资活动产生的现金流量净
-92,892,231.43 2,244,449,554.92
额
四、汇率变动对现金及现金等价物
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,103,678,002.50 -198,802,591.45
加：期初现金及现金等价物余额 288,847,745.41 487,650,336.86
六、期末现金及现金等价物余额 1,392,525,747.91 288,847,745.41
公司负责人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
65 / 185
2021 年年度报告
合并所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2021 年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 减 所有者权益合
专 少数股东权益
： 一般 计
实收资本(或 优 其他综合收 项 其
其 资本公积 库 盈余公积 风险 未分配利润 小计
股本) 先 永续债 益 储 他
他 存 准备
股 备
股
一、上年年末余
452,880,000.00 574,803,773.58 177,424,325.61 6,687,279.11 153,922,559.81 792,398,093.26 2,158,116,031.37 1,659,467,410.69 3,817,583,442.06
额
加：会计政策变
更
前期差错
更正
同一控制
200,000,000.00 47,765,178.02 58,032,790.92 5,521,999.68 311,319,968.62 311,319,968.62
下企业合并
其他
二、本年期初余
452,880,000.00 574,803,773.58 377,424,325.61 54,452,457.13 211,955,350.73 797,920,092.94 2,469,435,999.99 1,659,467,410.69 4,128,903,410.68
额
三、本期增减变
动金额（减少以 500,000,000.00 -360,846,623.00 -49,224,258.02 -28,266,832.53 61,662,286.45 37,418,700.17 99,080,986.62
“－”号填列）
（一）综合收
-49,224,258.02 5,750,372.95 -43,473,885.07 49,954,900.17 6,481,015.10
益总额
（二）所有者
投入和减少资 500,000,000.00 -360,846,623.00 139,153,377.00 139,153,377.00
本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入 500,000,000.00 500,000,000.00 500,000,000.00
资本
66 / 185
2021 年年度报告
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他 -360,846,623.00 -360,846,623.00 -360,846,623.00
（三）利润分
-34,017,205.48 -34,017,205.48 -12,536,200.00 -46,553,405.48
配
1．提取盈余公
积
2．提取一般风
险准备
3．对所有者
（或股东）的 -12,536,200.00 -12,536,200.00
分配
4．其他 -34,017,205.48 -34,017,205.48 -34,017,205.48
（四）所有者
权益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
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2021 年年度报告
四、本期期末
452,880,000.00 1,074,803,773.58 16,577,702.61 5,228,199.11 211,955,350.73 769,653,260.41 2,531,098,286.44 1,696,886,110.86 4,227,984,397.30
余额
2020 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 专 般 所有者权益合
减： 少数股东权益
实收资本 优 其他综合收 项 风 其 计
其 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 小计
(或股本) 先 永续债 益 储 险 他
他 股
股 备 准
备
一、上年年
452,880,000.00 674,803,773.58 177,424,325.61 7,752,639.11 153,922,559.81 911,212,888.94 2,377,996,187.05 1,656,423,750.54 4,034,419,937.59
末余额
加：会计政
策变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合 200,000,000.00 47,765,178.02 57,917,447.48 4,483,908.73 310,166,534.23 310,166,534.23
并
其他
二、本年期
452,880,000.00 674,803,773.58 377,424,325.61 55,517,817.13 211,840,007.29 915,696,797.67 2,688,162,721.28 1,656,423,750.54 4,344,586,471.82
初余额
三、本期增
减变动金额
-
（减少以 -100,000,000.00 -1,065,360.00 115,343.44 -218,726,721.29 3,043,660.15 -215,683,061.14
117,776,704.73
“－”号填
列）
（一）综合
-1,065,360.00 -70,175,801.29 -71,241,161.29 -1,856,339.85 -73,097,501.14
收益总额
（二）所有
者投入和减 4,900,000.00 4,900,000.00
少资本
68 / 185
2021 年年度报告
1．所有者投
4,900,000.00 4,900,000.00
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润
-100,000,000.00 115,343.44 -47,600,903.44 -147,485,560.00 -147,485,560.00
分配
1．提取盈余
115,343.44 -115,343.44
公积
2．提取一般
风险准备
3．对所有者
（或股东） -5,434,560.00 -5,434,560.00 -5,434,560.00
的分配
4．其他 -100,000,000.00 -42,051,000.00 -142,051,000.00 -142,051,000.00
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公积
转增资本
（或股本）
2．盈余公积
转增资本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留
存收益
69 / 185
2021 年年度报告
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期
452,880,000.00 574,803,773.58 377,424,325.61 54,452,457.13 211,955,350.73 797,920,092.94 2,469,435,999.99 1,659,467,410.69 4,128,903,410.68
末余额
公司负责人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
母公司所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2021 年度
其他权益工具 专
减：
项目 实收资本 优 其他综合收 项 所有者权益合
其 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润
(或股本) 先 永续债 益 储 计
他 股
股 备
一、上年年末余额 452,880,000.00 574,803,773.58 114,262,616.20 6,687,279.11 153,922,559.81 950,957,438.91 2,253,513,667.61
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 452,880,000.00 574,803,773.58 114,262,616.20 6,687,279.11 153,922,559.81 950,957,438.91 2,253,513,667.61
三、本期增减变动金额（减少以
500,000,000.00 -54,431,683.92 -1,459,080.00 -177,415,589.62 266,693,646.46
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -1,459,080.00 -143,398,384.14 -144,857,464.14
（二）所有者投入和减少资本 500,000,000.00 -54,431,683.92 445,568,316.08
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本 500,000,000.00 500,000,000.00
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他 -54,431,683.92 -54,431,683.92
（三）利润分配 -34,017,205.48 -34,017,205.48
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
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2021 年年度报告
3．其他 -34,017,205.48 -34,017,205.48
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收
益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 452,880,000.00 1,074,803,773.58 59,830,932.28 5,228,199.11 153,922,559.81 773,541,849.29 2,520,207,314.07
2020 年度
其他权益工具 专
减：
项目 实收资本 优 其他综合收 项 所有者权益合
其 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润
(或股本) 先 永续债 益 储 计
他 股
股 备
一、上年年末余额 452,880,000.00 674,803,773.58 114,262,616.20 7,752,639.11 153,922,559.81 1,088,235,578.04 2,491,857,166.74
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 452,880,000.00 674,803,773.58 114,262,616.20 7,752,639.11 153,922,559.81 1,088,235,578.04 2,491,857,166.74
三、本期增减变动金额（减少以
-100,000,000.00 -1,065,360.00 -137,278,139.13 -238,343,499.13
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -1,065,360.00 -89,792,579.13 -90,857,939.13
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -100,000,000.00 -47,485,560.00 -147,485,560.00
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2021 年年度报告
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -5,434,560.00 -5,434,560.00
3．其他 -100,000,000.00 -42,051,000.00 -142,051,000.00
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收
益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 452,880,000.00 574,803,773.58 114,262,616.20 6,687,279.11 153,922,559.81 950,957,438.91 2,253,513,667.61
公司负责人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
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2021 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
京能置业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）于 2008 年 5 月将原用名称“天
创置业股份有限公司”变更为“京能置业股份有限公司”。天创置业股份有限公司原名“贵州华
联（公司）股份有限公司”，1993 年 6 月经贵州省经济体制改革委员会以黔体改字（1993）114
号文批准设立，由贵州省华侨友谊民贸公司、贵州水城钢铁公司、贵州赤天化（公司）有限责任
公司、中国商业建设开发总公司、贵州省国际信托投资公司、贵州省技术改造投资公司共同发起
设立的定向募集股份有限公司。1997 年 1 月 21 日经中国证券监督管理委员会证监发字（1997）
20、21 号文批准和上海证券交易所沪证发[1997]005 号文审核同意，在上海证券交易所上网定价发
行 1,000 万股 A 股股票，并于同年 1 月 30 日上市交易，股票简称：贵州华联，证券代码：
600791，公司总股本 9,900 万元，公司住所为贵阳市中华中路 137 号，法定代表人为郭筑鸣，经
贵州省工商行政管理局核准，公司企业法人营业执照注册号为 5200001202739。公司主要经营日
用百货、针纺织品、服装鞋帽、金银首饰、机电产品、民族商品、汽车贸易、住宿、餐饮、娱乐
服务、进出口业务、装饰装潢等。1997 年 12 月公司临时股东大会决议通过并经贵州省工商行政
管理局批准，公司名称变更为“贵州华联旅业（公司）股份有限公司”（以下简称“贵华旅
业”）。
1999 年 6 月北京市天创房地产开发公司（现已更名为北京市天创房地产开发有限公司，以下
简称“天创公司”）与海通证券有限责任公司签定股份转让协议，受让其持有的贵华旅业全部国
有法人股 2,599.8 万股，占贵华旅业总股本的 26.26%；1999 年 7 月天创公司协议受让贵州省国际
信托投资公司持有的本公司法人股 330 万股；至此，天创公司总计持有本公司股份 2,929.8 万
股，占公司总股本 29.59%，成为本公司第一大股东。
2001 年 7 月天创公司以其控股子公司“北京天创世缘房地产开发有限公司”（以下简称“天创世
缘”） 85%的股权与贵华旅业所持有的控股子公司（共 9 家）和非控股公司（共 4 家）之股权进
行重大资产置换，具体包括贵华旅业所持有的贵州华联商厦有限责任公司 87.79%股权、贵州华联
酒店有限责任公司 94.57%股权、贵州华联民族贸易有限责任公司 90%股权、贵州华联汽车贸易有
限责任公司 80%股权、贵阳亚飞汽车（贵州华联）连锁有限公司 95%股权、贵州华联国际旅行社
有限责任公司 93.33%股权、贵州华联广告有限公司 100%股权、上海贵浦实业开发公司 96.4%股
权、上海贵浦蜡染制品公司 93%股权、贵州汉方实业股份有限公司 2%股权、华联饭店联合发展
有限公司 5.26%股权、贵州富邦投资有限公司 16.67%股权及贵州旅华房地产开发有限责任公司
10%股权。经公司 2000 年度股东大会审议批准并经中国证券监督管理委员会、上海证券交易所、
贵州省工商行政管理局核准，公司法定中文名称于 2001 年 8 月 16 日从“贵州华联旅业（公司）
股份有限公司”变更为“天创置业股份有限公司”，股票简称变更为“天创置业”。
经过重大资产置换和变更后，公司总股本仍为 9,900 万元，公司住所为贵阳市中华中路 137
号，公司企业法人营业执照注册号为 5200001202739，法定代表人：王少武，公司经营范围包括
房地产开发；房地产信息咨询；室内装饰；五金工具、交电、民族商品、机电产品、化工原料及
化工产品（不含化工危险品）建材、钢材、金属材料、铝型材、技术开发、进出口业务等。置换
后, 公司主要从事房地产开发、房地产代理销售、租赁、室内装饰等。
2003 年 3 月，公司根据 2002 年度股东大会决议，以未分配利润按每 10 股送 2 股的比例派送
红股，同时以资本公积按每 10 股转增 1 股的比例转增股本。本次送、转股后，公司总股本为
12,870 万元。
2004 年 2 月，公司的经营范围变更为房地产开发；房地产信息咨询、房屋代理销售、租赁；
投资顾问；高科技项目投资。2004 年 7 月，公司法定代表人变更为王琪。
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2021 年年度报告
2005 年 2 月，公司由贵阳市迁至北京市，在北京市工商行政管理局注册登记，营业执照号为
1100001797774，公司住所为北京市西城区复兴门南大街 2 号甲天银大厦 A 西 8 层。
2005 年 11 月，经国务院国有资产监督管理委员会批准，天创公司和北京国际电力开发投资
公司分别将持有的国有法人股 3,379.74 万股和 2,084.407 万股划转给北京能源投资(公司)有限公司
（现更名为北京能源集团有限责任公司，以下简称“京能集团”)。划转后,京能集团持有
5,464.147 万股本公司股份（占总股本的 42.46%）。2005 年 12 月，公司法定代表人变更为徐京
付。
2006 年 2 月，公司完成股权分置改革，按照每 10 股流通股可以获得非流通股股东 3 股支付
对价，即非流通股股东向流通股股东共支付 1,287 万股对价，公司总股本不变。
经中国证券监督管理委员会《关于核准北京天创置业股份有限公司非公开发行股票的通知》
(证监发行字[2007]51 号文)的核准，公司于 2007 年 3 月向京能集团、绍兴裕隆工贸公司有限公
司、浙江天圣控股公司有限公司、上海华询资产管理有限公司、陕西工业技术研究院、无锡市宝
联投资有限公司定向发行了 6,000 万股股份, 每股面值 1 元，认购价格 7.00 元/股，其中京能集
团认购 3,900 万股，其他机构投资者认购 2,100 万股，共募集资金 42,000 万元，本次非公开发行
股票后公司总股本由 12,870 万元增加至 18,870 万元。
2007 年 4 月，公司 2006 年度股东大会审议通过了公司每 10 股送 5 股派发现金股利 0.60 元
(含税)的利润分配方案，该方案于 2007 年 5 月底实施完毕，公司总股本由 18,870 万元增加至
28,305 万元。
2008 年 4 月，经公司 2007 年度股东大会审议，通过了公司以资本公积转增股本的议案，转
股比例为每 10 股转增 6 股。公司总股本由 28,305 万元增加至 45,288 万元。
2016 年 4 月，公司法定代表人变更为朱炎；公司完成了对原营业执照、组织机构代码证、税
务登记证“三证合一”的工商登记手续，公司营业执照统一社会信用代码为 91110000214406620R。
本公司最高权力机构为股东大会，依法设立董事会、监事会。董事会设有战略委员会、薪酬
与考核委员会、提名委员会、审计委员会四个专业委员会。目前本公司设置党委办公室（公司办
公室）、党委组织部（人力资源部）、党群工作部、纪检监察室、证券与资本运营部（董事会办
公室）、财务部、企业管理部、法务内控部、市场开发中心、规划设计中心、安全与工程管理中
心、合约预算中心、营销中心。
2018 年 1 月，公司法定代表人变更为李育海。
2018 年 12 月，公司法定代表人变更为周建裕。
2021 年 4 月，公司法定代表人变更为昝荣师。
本公司注册地址：北京市西城区复兴门南大街 2 号甲天银大厦 A 西 8 层。
本公司通讯地址：北京市丰台区汽车博物馆东路 2 号院 4 号楼 2 单元。
本公司及各子公司主要从事房地产开发经营，具备一级开发资质，经营范围还包括房地产信
息咨询；房屋销售；房屋租赁；投资顾问；高科技项目投资。
本财务报表及财务报表附注业经本公司第九届董事会第二次会议于 2022 年 04 月 28 日批
准。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本公司 2021 年度纳入合并范围的子公司共 12 户，北京天创世缘房地产开发有限公司、宁夏
京能房地产开发有限公司、天津海航东海岸发展有限公司、北京丽富房地产开发有限公司、大连
京能阳光房地产开发有限公司、北京国电房地产开发有限公司、北京京能云泰房地产开发有限公
司、京能置业（天津）有限公司和北京京能海赋置业有限公司、北京京能育兴房地产开发有限公
司、北京京石融宁房地产开发有限公司、北京京能京西房地产开发有限公司。
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2021 年年度报告
本公司本年度合并范围与上年度相比，新增 1 户并减少 1 户。具体参见附注六“合并范围的
变动”。各子公司具体情况参见附注九“在其他主体中的权益”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企
业会计准则”）编制。此外，本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则
第 15 号—财务报告的一般规定》（2014 年修订）披露有关财务信息。
本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具和投资性房地产外，本财务报表均以
历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本财务报表以持续经营为基础列报。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本公司根据自身生产经营特点，确定存货以及收入确认政策，具体会计政策见附注五、16、
附注五、39。
1. 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2021 年 12 月 31 日的合
并及公司财务状况以及 2021 年的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司的营业周期为 12 个月。
4. 记账本位币
本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民
币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策
不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并
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2021 年年度报告
对价的账面价值（或发行股份面值总额）与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积
（股本溢价/资本溢价），资本公积（股本溢价/资本溢价）不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合
并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与合并前持有投资
的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢
价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进
行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的账面
价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本
公积（股本溢价/资本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控
制权之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之
日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比
较报表期间的期初留存收益或当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资
产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买方的资产、
负债及或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按
成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成
本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的
其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在处置该项投资时采用与被投资单位直
接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分
配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在处置该项投资时转入处置期间的当期损
益。购买日之前持有的股权投资采用公允价值计量的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动
在改按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权
在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的
公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期收益；购买日之前已经持有
的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于被投资方
重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发
生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券
或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位的权
力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响
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2021 年年度报告
其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分、结构化
主体等）。
（2）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。在
编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易
和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最
终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现
金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购买日
至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表中股
东权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项
目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期
初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
（3）购买子公司少数股东股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日
或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子
公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始
持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积（股本溢价/资本溢
价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
（4）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制
权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比
例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份额与商誉之和，形成的差
额计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由于被投
资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为共同
经营和合营企业。
（1）共同经营
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会
计处理：
A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
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本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限短、
流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用
10. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具是指形成一方的金融资产，并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
① 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
② 该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本公司（债
务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存
金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。
（2）金融资产分类和计量
本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融
资产分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
以摊余成本计量的金融资产
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额
为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于
任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销或确
认减值时，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目
标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额
为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减
值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之
前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
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以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司
将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认
时，为消除或显著减少会计错配，本公司将部分本应以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和
股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
但是，对于非交易性权益工具投资，本公司在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发
行方的角度符合权益工具的定义。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。满足条件的股利收入计入损益，
其他利得或损失及公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累
计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
管理金融资产的业务模式，是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本
公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本公司
以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管
理金融资产的业务模式。
本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生的合
同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指金融资产
在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用风
险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本公司对可能导致金融资产合同现金流
量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量特征的
要求。
仅在本公司改变管理金融资产的业务模式时，所有受影响的相关金融资产在业务模式发生变
更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认
金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本公司按照
预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
（3）金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债、以摊余成本计量的金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债的，相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进行后
续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损
益。
以摊余成本计量的金融负债
其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损
失计入当期损益。
金融负债与权益工具的区分
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
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①向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
②在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
③将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交付
可变数量的自身权益工具。
④将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工
具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。
如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义
务符合金融负债的定义。
如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本
公司自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行
方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本公司的金融负债；如果是后
者，该工具是本公司的权益工具。
（4）衍生金融工具及嵌入衍生工具
本公司衍生金融工具包括远期外汇合约、货币汇率互换合同、利率互换合同及外汇期权合同
等。初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进行后续计量。公允价
值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负债。因公允价值变动
而产生的任何不符合套期会计规定的利得或损失，直接计入当期损益。
对包含嵌入衍生工具的混合工具，如主合同为金融资产的，混合工具作为一个整体适用金融
资产分类的相关规定。如主合同并非金融资产，且该混合工具不是以公允价值计量且其变动计入
当期损益进行会计处理，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在紧密关系，且与
嵌入衍生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义的，嵌入衍生工具从混合工具中分
拆，作为单独的衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后续的资产负债表日对嵌入衍生工具进
行单独计量，则将混合工具整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融
负债。
（5）金融工具的公允价值
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注五、11。
（6）金融资产减值
本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
以摊余成本计量的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债权投资；
《企业会计准则第 14 号——收入》定义的合同资产；
租赁应收款；
财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终止确认条件
或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）。
预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损
失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现
金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以
发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概
率加权金额，确认预期信用损失。
本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后
信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准
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备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本公司
按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值
的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并
未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导
致的预期信用损失。未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月内（若金融工
具的预计存续期少于 12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用
损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
在计量预期信用损失时，本公司需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限（包
括考虑续约选择权）。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准
备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计
提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收票据、应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期
内预期信用损失的金额计量其损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征对应
收票据和应收账款划分组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
A、应收票据
应收票据组合 1：银行承兑汇票
应收票据组合 2：商业承兑汇票
B、应收账款
应收账款组合 1：应收账龄特征客户
应收账款组合 2：应收关联方特征客户
对于划分为组合的应收票据，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，编制应收账款账龄/逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用
损失。
其他应收款
本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，
确定组合的依据如下：
其他应收款组合 1：往来款
其他应收款组合 2：保证金、押金
其他应收款组合 3：代收代垫费用
其他应收款组合 4：其他
对划分为组合的其他应收款，本公司通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期
信用损失率，计算预期信用损失。
债权投资、其他债权投资
对于债权投资和其他债权投资，本公司按照投资的性质，根据交易对手和风险敞口的各种类
型，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
信用风险显著增加的评估
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本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，
以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认
后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的额外成本或努
力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本公司考虑的信息包括：
债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；
已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本公司的还款能力产生
重大不利影响。
根据金融工具的性质，本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著
增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本公司可基于共同信用风险特征对金融工具进行分
类，例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过 30 日，本公司确定金融工具的信用风险已经显著增加。
已发生信用减值的金融资产
本公司在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项
或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证
据包括下列可观察信息：
发行方或债务人发生重大财务困难；
债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
本公司出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会
做出的让步；
债务人很可能破产或进行其他财务重组；
发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期
信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对
于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本公司在其他综合收益中确认其损失准
备，不抵减该金融资产的账面价值。
核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资
产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公司确定债务人
没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本公司收回到期
款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（7）金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资
产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处
理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金
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融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负
债。
（8）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同
时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相
互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列
示，不予相互抵销。
11. 公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项
负债所需支付的价格。
本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产
或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利市场
进行。主要市场（或最有利市场）是本公司在计量日能够进入的交易市场。本公司采用市场参与
者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融
工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能
力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用
相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察
输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要
意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得的相
同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入值外相关资产
或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重
新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
12. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
13. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
14. 应收款项融资
□适用 √不适用
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15. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
16. 存货
√适用 □不适用
（1）存货的分类
存货按成本进行初始计量。存货主要包括在建开发产品（开发成本）、已完工开发产品和意
图出售而暂时出租的开发产品等。
（2）发出存货的计价方法
本公司存货取得时按实际成本计价，开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、
建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产
品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以
及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存
货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存
货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价
准备在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
本公司存货盘存制度采用永续盘存制。
17. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
详见附注五、39。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见附注五、10。
18. 持有待售资产
√适用 □不适用
（1）持有待售的非流动资产或处置组的分类与计量
本公司主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资
产或处置组收回其账面价值时，该非流动资产或处置组被划分为持有待售类别。
上述非流动资产不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值减去
出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、金融资产、递延所得税资产及保险合
同产生的权利。
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交
易中转让的与这些资产直接相关的负债。在特定情况下，处置组包括企业合并中取得的商誉等。
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同时满足下列条件的非流动资产或处置组被划分为持有待售类别：根据类似交易中出售此类
资产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在当前状况下即可立即出售；出售极可能发生，即
已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。因出售对子公
司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本公司是否保留部分权益性投资，在拟
出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在个别财务报表中将对子公司投资整体划分
为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，账面价值高于公允
价值减去出售费用后净额的差额确认为资产减值损失。对于持有待售的处置组确认的资产减值损
失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，
按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产或处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，
以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金
额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值不得转回。
持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊销；持有待售的处
置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。被划分为持有待售的联营企业或合营企业的全部或
部分投资，对于划分为持有待售的部分停止权益法核算，保留的部分（未被划分为持有待售类别）
则继续采用权益法核算；当本公司因出售丧失对联营企业和合营企业的重大影响时，停止使用权
益法。
某项非流动资产或处置组被划分为持有待售类别，但后来不再满足持有待售类别划分条件的，
本公司停止将其划分为持有待售类别，并按照下列两项金额中较低者计量：
①该资产或处置组被划分为持有待售类别之前的账面价值，按照其假定在没有被划分为持有待售
类别的情况下本应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；
②可收回金额。
（2）终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划分为持有待售类别的、能
够单独区分的组成部分：
①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。
②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划
的一部分。
③该组成部分是专为转售而取得的子公司。
（3）列报
本公司在资产负债表中将持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产列报于“持有
待售资产”，将持有待售的处置组中的负债列报于“持有待售负债”。
本公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持有待售
的非流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益列报。终止经营的
减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。
拟结束使用而非出售且满足终止经营定义中有关组成部分的条件的处置组，自其停止使用日
起作为终止经营列报。
对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，原来作为持续经营损益列报的信息被重新作
为可比会计期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，在当期财务
报表中，原来作为终止经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间的持续经营损益列报。
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19. 债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
22. 长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本公司能够对被投资单位
施加重大影响的，为本公司的联营企业。
（1）初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取
得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成本；非同一控制
下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价
款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值作为
初始投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营企业
的投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚
未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期
损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当期的损
益。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份
额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣
告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单位除
净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并
计入资本公积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投
资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单
位的净利润进行调整后确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在转换
日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原股
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权于转换日的公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转
入改按权益法核算的当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股
权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》进行会
计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的
其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础
进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被投资
单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权
益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按
《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的
公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同
控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净
资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期
损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公
司的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属
于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是否由所有参与
方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制
该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关
活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；如果存在两个或两个以上的参与方组合
能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权
利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制
或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投
资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权
在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权
证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表决权股
份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单
位的生产经营决策，不形成重大影响；本公司拥有被投资单位 20%（不含）以下的表决权股份
时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单
位的生产经营决策，形成重大影响。
（4）持有待售的权益性投资
对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的，相关会计处理见附
注五、18。
对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件
的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
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对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注五、31。
23. 投资性房地产
(1).如果采用公允价值计量模式的：
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房地
产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
本公司投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，而且本公司能够从房地产交易市场上
取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而能够对投资性房地产的公允价值作出合
理估计，因此本公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，公允价值的变动计入当期
损益。
确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；无法
取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类或类似房地产的最近交易价
格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的
估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
在极少的情况下，若有证据表明，本公司首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房
地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价
值不能持续可靠取得的，对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入
当期损益。
24. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个
会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，
固定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 35 3 2.77%
运输设备 年限平均法 5-10 3 9.70%-19.40%
办公设备 年限平均法 5-10 3 9.70%-19.40%
其他 年限平均法 5-10 3 9.70%-19.40%
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。其中，
已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算确定折旧率。
(3).固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注五、31。
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(4).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产：
①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本公司。
②本公司有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产
的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权。
③即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
④本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。
⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本公司才能使用。
融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两者中
较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费
用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、
印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率
法进行分摊。
融资租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁
期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁
期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计
提折旧。
(5).每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先
估计数有差异的，调整预计净残值。
(6).大修理费用
本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条件
的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定期大修理
间隔期间，照提折旧。
25. 在建工程
√适用 □不适用
本公司在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达
到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见附注五、31。
26. 借款费用
√适用 □不适用
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本
化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借
款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
① 资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现
金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
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（2）借款费用资本化期间
本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停
止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，在
发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月
的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
（3）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进
行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部
分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般
借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当
期损益。
27. 生物资产
□适用 √不适用
28. 油气资产
□适用 √不适用
29. 使用权资产
√适用 □不适用
（1）使用权资产确认条件
使用权资产是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
在租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：租赁负债的初始计量金
额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金
额；本公司作为承租人发生的初始直接费用；本公司作为承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租
赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本公司作为承租人按
照《企业会计准则第 13 号——或有事项》对拆除复原等成本进行确认和计量。后续就租赁负债
的任何重新计量作出调整。
（2）使用权资产的折旧方法
本公司采用直线法计提折旧。本公司作为承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所
有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所
有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
（3）使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注五、31。
30. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
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无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本
公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入
当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权
支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有
关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累
计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计
估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该
无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形
资产的摊销政策进行摊销。
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法参见附注五、31。
(2).内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
31. 长期资产减值
√适用 □不适用
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房地
产、固定资产、在建工程、采用成本模式计量的生产性生物资产、无形资产、商誉、探明石油天
然气矿区权益和井及相关设施等（存货、按公允价值模式计量的投资性房地产、递延所得税资
产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计其
可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达
到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进
行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产
生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额，
减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方
法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资
产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本
公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的
资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉
的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面
价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
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32. 长期待摊费用
√适用 □不适用
本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会
计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
33. 合同负债
(1).合同负债的确认方法
√适用 □不适用
详见附注五、39。
34. 职工薪酬
(1).职工薪酬的范围
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补
偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供给职工配
偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职工薪
酬” 项目。
(2).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为
职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并
计入当期损益或相关资产成本。如果该负债预期在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个
月内不能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。
(3).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基
金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设
定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险以及企业年金计划等。
在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。
设定受益计划
对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值，以预期累积福利单位
法确定提供福利的成本。本公司设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组成部分：
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务成本，
是指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成本，是指设定受益
计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现值的增加或减少。
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务
的利息费用以及资产上限影响的利息。
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
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除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本公司将上述第①和②项计入当
期损益；第③项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益，在原设定受益计划终止时
在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
(4).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计
入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本公
司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停止提供
服务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次性计入当期损益。
正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照离职后福利处理。
(5).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定提存
计划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划的有关规定进行处
理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”部分计入当
期损益或相关资产成本。
35. 租赁负债
√适用 □不适用
详见附注五、43。
36. 预计负债
√适用 □不适用
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事
项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现
金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并
对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能
在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
37. 股份支付
□适用 √不适用
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38. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
39. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
（1）一般原则
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品
或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务
的交易价格计量收入。
满足下列条件之一时，本公司属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行
履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累
计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度
不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收
入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
①本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上
的主要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品或服务。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其
他因素）作为合同资产，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参见附注五、10）。本公司
拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本公司已收或
应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债。
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性在“合同
资产”或“其他非流动资产”项目中列示；净额为贷方余额的，根据其流动性在“合同负债”或
“其他非流动负债”项目中列示。
（2）具体方法
① 房地产销售业务
房地产销售在房产完工并验收合格，达到可交付状态，并且客户取得相关商品或者服务控制
权时点，确认销售收入的实现。
②出租物业收入确认方法
按与承租方签订的合同或协议规定，按直线法确认房屋出租收入的实现。
③其他业务收入确认方法
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公司在将服务的控制权转移给客户的时点或过程中以其预计有权获得的金额确认收入。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
40. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。该
成本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。本公司为取得合同发生
的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，
本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：
①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用
（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
②该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；
③该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有关的资
产”）采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部分计提减值准
备，并确认为资产减值损失：
①本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
②为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
确认为资产的合同履约成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“存
货”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动资产”项
目中列示。
确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“其
他流动资产”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动
资产”项目中列示。
41. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补助，
按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额 1 元计量。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助
部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分的，将政府补
助整体作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或者确认为递延收益在相关资产使用期
限内按照合理、系统的方法分期计入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关成本
费用或损失的，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则
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计入递延收益，于相关成本费用或损失确认期间计入当期损益或冲减相关成本。按照名义金额计
量的政府补助，直接计入当期损益。本公司对相同或类似的政府补助业务，采用一致的方法处
理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日
常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况
的，直接计入当期损益。
42. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入所有
者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当期损益。
本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产
负债表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交
易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易
不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转
回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能取得
用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的
递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条
件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得
用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿
该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在
很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
43. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）租赁的识别
在合同开始日，本公司作为承租人或出租人评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因
使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。如果
合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则本公司认
定合同为租赁或者包含租赁。
（2）本公司作为承租人
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在租赁期开始日，本公司对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期租赁和低
价值资产租赁除外。
使用权资产的会计政策见附注五、29。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额采用租赁内含利率计算的现值进行初始计
量，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：固定付款额及
实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；取决于指数或比率的可变租赁付款
额；购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；行使终止租赁选择权需支
付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；以及根据承租人提供的担保余值
预计应支付的款项。后续按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并
计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
短期租赁
短期租赁是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月的租赁，包含购买选择权的租赁除
外。
本公司将短期租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本
或当期损益。
对于短期租赁，本公司按照租赁资产的类别将下列资产类型中满足短期租赁条件的项目选择
采用上述简化处理方法。
低价值资产租赁
低价值资产租赁是指单项租赁资产为全新资产时价值低于 4 万元的租赁。
本公司将低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资
产成本或当期损益。
对于低价值资产租赁，本公司根据每项租赁的具体情况选择采用上述简化处理方法。
租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处
理：①该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加的对价与租
赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
除新冠肺炎疫情直接引发的合同变更采用简化方法外，租赁变更未作为一项单独租赁进行会
计处理的，在租赁变更生效日，本公司重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变
更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将
部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。
（3）本公司作为出租人
本公司作为出租人时，将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融
资租赁，除融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
经营租赁
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的与经营租
赁有关的初始直接费用应当资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期
计入当期损益。取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计
入当期损益。
租赁变更
除新冠肺炎疫情直接引发的合同变更采用简化方法外，经营租赁发生变更的，本公司自变更
生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新
租赁的收款额。
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(2).融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
（3）本公司作为出租人
本公司作为出租人时，将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融
资租赁，除融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
融资租赁
融资租赁中，在租赁期开始日本公司按租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值，租赁
投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之
和。本公司作为出租人按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本公司
作为出租人取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
应收融资租赁款的终止确认和减值按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》
和《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》的规定进行会计处理。
租赁变更
除新冠肺炎疫情直接引发的合同变更采用简化方法外，融资租赁发生变更且同时符合下列条
件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：①该变更通过增加一项或多项租赁资产
的使用权而扩大了租赁范围；②增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后
的金额相当。
融资租赁发生变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租
赁进行处理：①假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更
生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁
资产的账面价值；②假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照
《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》关于修改或重新议定合同的规定进行会计处
理。
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见附注五、47。
44. 维修基金
（1）北京市
2008 年 2 月 1 日之前公司维修基金核算办法执行北京市房地产管理局"关于归集住宅共用部
位共用设施设备维修基金的通知"的规定，公司按房价总额的 2％代为收取维修基金，在办理过户
手续时上交房地产管理部门。根据北京市建设委员会发布的《北京市关于住宅专项维修资金交存
标准的通知》（京建物[2008]393 号）的规定，公司自 2008 年 2 月 1 日起签订商品住宅买卖合同
（包括其他转让协议）的，首期住宅专项维修资金的交存标准如下：多层（六层及六层以下）为
100 元/建筑平方米；高层（六层以上）为 200 元/建筑平方米。
（2）宁夏银川市
根据银川市房地产管理局规定，公司按商业、写字楼 15 元/建筑平方米、住宅 10 元/建筑平
方米代为收取维修基金，在办理过户手续时上交房地产管理部门。
（3）天津市
根据《天津市商品住宅维修基金管理办法》的通知（津政发［2002］90 号）规定，首期维修
基金由开发建设单位和购房人以购房款总额为基数，分别按以下比例缴存：不配备电梯的商品住
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宅，开发建设单位和购房人各按 1％缴存维修基金；配备电梯的商品件宅，开发建设单位按
1.5％、购房人按 1％缴存维修基金。
（4）大连市
根据大连市房地产管理局规定，商品房维修基金由购房人和开发建设单位共同缴纳，购房人
在办理商品房产权登记手续时，须按建筑面积每平方米 40 元的标交纳维修基金，存入资金中心
制定的代办银行，禁止任何单位代收购房人交纳的维修基金。开发建设单位暂按届时房改成本价
5%的比例交纳维修基金。在办理房屋拆迁批复手续时，应交纳维修基金总额的 30%，在办理
《商品房销售许可证》时，应全额交清维修基金。
45. 质量保证金
按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应支付的土建安装工
程款中预留。在保修期内由质量问题而发生的维修费用在此扣除列支，在保修期结束后清算。
46. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
本公司根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和
关键假设进行持续的评价。很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整风险的
重要会计估计和关键假设列示如下：
金融资产的分类
本公司在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流量特征的分析
等。
本公司在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式，考虑的因素包括评价和向关
键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式、以及相关业务管
理人员获得报酬的方式等。
本公司在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时，存在以下主要判断：
本金是否可能因提前还款等原因导致在存续期内的时间分布或者金额发生变动；利息是否仅包括
货币时间价值、信用风险、其他基本借贷风险以及与成本和利润的对价。例如，提前偿付的金额
是否仅反映了尚未支付的本金及以未偿付本金为基础的利息，以及因提前终止合同而支付的合理
补偿。
应收账款预期信用损失的计量
本公司通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失。在确定预
期信用损失率时，本公司使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历
史数据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本公司使用的指标包括经济下滑的风险、外部市场环
境、技术环境和客户情况的变化等。本公司定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。
递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务亏损确认递延
所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税
筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
未上市权益投资的公允价值确定
未上市的权益投资的公允价值是根据具有类似条款和风险特征的项目当前折现率折现的预计
未来现金流量。这种估价要求本公司估计预期未来现金流量和折现率，因此具有不确定性。在有
限情况下，如果用以确定公允价值的信息不足，或者公允价值的可能估计金额分布范围很广，而
成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范围内对公允价值的恰
当估计。
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47. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响
会计政策变更的内容和原因 审批程序 的报表项目名称和
金额)
财政部于 2018 年发布了《企业会计准 本公司于 2022 年 4 月 28 日召 详见附注。
则第 21 号——租赁（修订）》，要求在 开的第九届董事会第二次会
境内外同时上市的企业以及在境外上市 议，批准自 2021 年 1 月 1 日
并采用国际财务报告准则或企业会计准 起执行新租赁准则，对会计政
则编制财务报表的企业，自 2019 年 1 策相关内容进行了调整。变更
月 1 日起施行；其他执行企业会计准则 后的会计政策参见附注五、29
的企业自 2021 年 1 月 1 日起施行。 和 43。
其他说明
新租赁准则
对于首次执行日前已存在的合同，本公司在首次执行日选择不重新评估其是否为租赁或者包
含租赁。对首次执行日之后签订或变更的合同，本公司按照新租赁准则中租赁的定义评估合同是
否为租赁或者包含租赁。
新租赁准则中租赁的定义并未对本公司满足租赁定义的合同的范围产生重大影响。
作为承租人
新租赁准则要求承租人对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期租赁和低价
值资产租赁除外，并分别确认折旧和利息费用。
新租赁准则允许承租人选择下列方法之一对租赁进行衔接会计处理：
按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定采用追溯调
整法处理。
根据首次执行本准则的累积影响数，调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务报表其他
相关项目金额，不调整可比期间信息。
本公司按照新租赁准则的规定，对于首次执行日新租赁准则与现行租赁准则的差异追溯调整
入 2021 年年初留存收益。同时，本公司未对比较财务报表数据进行调整。
对于首次执行日之前的融资租赁，本公司按照融资租入资产和应付融资租赁款的原账面价
值，分别计量使用权资产和租赁负债；
对于首次执行日之前的经营租赁，本公司根据剩余租赁付款额按首次执行日的增量借款利率
折现的现值计量租赁负债，并对于所有租赁按照与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必
要调整计量使用权资产。
在首次执行日，本公司按照附注五、29 对使用权资产进行减值测试并进行相应的会计处
理。
本公司对首次执行日之前租赁资产属于低价值资产的经营租赁或将于 12 个月内完成的经营
租赁，采用简化处理，未确认使用权资产和租赁负债。
本公司对于首次执行日之前的经营租赁，采用了下列简化处理：
计量租赁负债时，具有相似特征的租赁采用同一折现率，所采用的增量借款利率的加权平均
值为 4.75%至 7.10%；使用权资产的计量不包含初始直接费用；
存在续租选择权或终止租赁选择权的，本公司根据首次执行日前选择权的实际行使及其他最
新情况确定租赁期；
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作为使用权资产减值测试的替代，本公司评估包含租赁的合同在首次执行日前是否为亏损合
同，并根据首次执行日前计入资产负债表的亏损准备金额调整使用权资产；
首次执行日前的租赁变更，本公司根据租赁变更的最终安排进行会计处理。
执行新租赁准则对 2021 年 1 月 1 日资产负债表项目的影响详见附注五、47（3）。
对于 2020 年度财务报表中披露的重大经营租赁尚未支付的最低租赁付款额，本公司按照
2021 年 1 月 1 日作为承租人的增量借款利率，将原租赁准则下披露的尚未支付的最低经营租赁
付款额调整为新租赁准则下确认的租赁负债的调节表如下：
2020 年 12 月 31 日重大经营租赁最低租赁付款额 A 765,688.07
减：采用简化处理的短期租赁 B
减：采用简化处理的低价值资产租赁 C
加（或减）：重新评估租赁期对最低租赁付款额的调整 D
加（或减）：取决于指数或比率的可变租赁付款额调节 E
小计 F=A-B-C+/-D+/-)E 765,688.07
减：增值税 G
调整后的经营租赁承诺 H=F-G
2021 年 1 月 1 日经营租赁付款额现值 I 709,487.93
加：2020 年 12 月 31 日应付融资租赁款 J
2021 年 1 月 1 日租赁负债 K=I+J 709,487.93
其中：一年内到期的非流动负债 193,992.98
执行新租赁准则对 2021 年度财务报表项目的影响如下：
合并资产负债表项目 2021.12.31 报表数 假设按原租赁准则 增加/减少（-）
资产：
存货 16,804,224,554.58 16,804,211,321.19 13,233.39
使用权资产 4,392,233.49 -- 4,392,233.49
资产总计 21,309,311,381.02 21,304,905,914.14 4,405,466.88
负债
一年内到期的非流动
4,799,960,048.17 4,797,127,499.68 2,832,548.49
负债
租赁负债 2,191,496.73 0.00 2,191,496.73
负债总计 17,081,326,983.72 17,076,302,938.50 5,024,045.22
合并利润表项目 2021 年度报表数 假设按原租赁准则 增加/减少（-）
销售费用 81,386,259.54 82,087,747.98 -701,488.44
财务费用 107,488,485.57 107,243,460.33 245,025.24
作为出租人
根据新租赁准则，本公司无需对其作为出租人的租赁按照衔接规定进行调整，但需自首次执
行新租赁准则之日按照新租赁准则进行会计处理。
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(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 1,196,522,160.86 1,196,522,160.86
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 47,189,140.12 47,189,140.12
应收款项融资
预付款项 152,259,792.26 152,259,792.26
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 168,905,372.85 168,905,372.85
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 16,072,623,079.29 16,072,623,079.29
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 19,166,659.07 19,166,659.07
其他流动资产 465,879,036.57 465,879,036.57
流动资产合计 18,122,545,241.02 18,122,545,241.02
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 52,765,435.06 52,765,435.06
其他权益工具投资 12,197,600.00 12,197,600.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 270,865,000.00 270,865,000.00
固定资产 24,989,699.58 24,989,699.58
在建工程
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生产性生物资产
油气资产
使用权资产 709,487.93 709,487.93
无形资产 1,752,588.86 1,752,588.86
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 199,665,304.07 199,665,304.07
其他非流动资产 344,574,030.70 344,574,030.70
非流动资产合计 906,809,658.27 907,519,146.20 709,487.93
资产总计 19,029,354,899.29 19,030,064,387.22 709,487.93
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 575,528,986.34 575,528,986.34
预收款项 2,502,199.45 2,502,199.45
合同负债 4,739,137,879.79 4,739,137,879.79
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 17,154,018.56 17,154,018.56
应交税费 202,736,870.38 202,736,870.38
其他应付款 374,902,654.68 374,902,654.68
其中：应付利息 500,566.11 500,566.11
应付股利 97,691,395.13 97,691,395.13
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 2,136,632,427.34 2,136,826,420.32 193,992.98
其他流动负债 421,544,443.88 421,544,443.88
流动负债合计 8,470,139,480.42 8,470,333,473.40 193,992.98
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 5,464,907,328.76 5,464,907,329
应付债券 941,266,666.70 941266666.7
其中：优先股
永续债
租赁负债 515,494.95 515,494.95
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2021 年年度报告
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 1,037,838.96 1037838.96
递延收益 38,314.08 38314.08
递延所得税负债 23,061,859.69 23061859.69
其他非流动负债
非流动负债合计 6,430,312,008.19 6,430,827,503.14 515,494.95
负债合计 14,900,451,488.61 14,901,160,976.54 709,487.93
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 452,880,000.00 452,880,000.00
其他权益工具 574,803,773.58 574,803,773.58
其中：优先股
永续债 574,803,773.58 574,803,773.58
资本公积 377,424,325.61 377,424,325.61
减：库存股
其他综合收益 54,452,457.13 54,452,457.13
专项储备
盈余公积 211,955,350.73 211,955,350.73
一般风险准备
未分配利润 797,920,092.94 797,920,092.94
归属于母公司所有者权益
2,469,435,999.99 2,469,435,999.99
（或股东权益）合计
少数股东权益 1,659,467,410.69 1,659,467,410.69
所有者权益（或股东权
4,128,903,410.68 4,128,903,410.68
益）合计
负债和所有者权益（或
19,029,354,899.29 19,030,064,387.22 709,487.93
股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
母公司资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 288,847,745.41 288,847,745.41
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 8,030,594.46 8,030,594.46
应收款项融资
预付款项
其他应收款 92,413,186.31 92,413,186.31
104 / 185
2021 年年度报告
其中：应收利息
应收股利
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 2,216,842,289.41 2,216,842,289.41
其他流动资产 2,189.83 2,189.83
流动资产合计 2,606,136,005.42 2,606,136,005.42
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 2,305,721,554.50 2,305,721,554.50
其他权益工具投资 12,197,600.00 12,197,600.00
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 689,079.35 689,079.35
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 1,017,559.43 1,017,559.43
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 389,873.83 389,873.83
其他非流动资产 4,715,651,938.03 4,715,651,938.03
非流动资产合计 7,035,667,605.14 7,035,667,605.14
资产总计 9,641,803,610.56 9,641,803,610.56
流动负债：
短期借款 23,019,781.25 23,019,781.25
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 2,642,548.05 2,642,548.05
应交税费 24,252,058.73 24,252,058.73
其他应付款 193,764,109.68 193,764,109.68
其中：应付利息 34,588,013.89 34,588,013.89
应付股利 1,389,388.53 1,389,388.53
持有待售负债
105 / 185
2021 年年度报告
一年内到期的非流动负债 545,462,666.65 545,462,666.65
其他流动负债
流动负债合计 789,141,164.36 789,141,164.36
非流动负债：
长期借款 5,655,653,018.85 5,655,653,018.85
应付债券 941,266,666.70 941,266,666.70
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 2,229,093.04 2,229,093.04
其他非流动负债
非流动负债合计 6,599,148,778.59 6,599,148,778.59
负债合计 7,388,289,942.95 7,388,289,942.95
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 452,880,000.00 452,880,000.00
其他权益工具 574,803,773.58 574,803,773.58
其中：优先股
永续债 574,803,773.58 574,803,773.58
资本公积 114,262,616.20 114,262,616.20
减：库存股
其他综合收益 6,687,279.11 6,687,279.11
专项储备
盈余公积 153,922,559.81 153,922,559.81
未分配利润 950,957,438.91 950,957,438.91
所有者权益（或股东权
2,253,513,667.61 2,253,513,667.61
益）合计
负债和所有者权益（或
9,641,803,610.56 9,641,803,610.56
股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
(4).2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
48. 其他
□适用 √不适用
106 / 185
2021 年年度报告
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 3、5、6、9、13%
土地增值税 土地增值额 超率累进税率 30%-60%
城市维护建设税 应纳流转税额 7%
房产税 房产计税原值或租金收入 1.2%或 12%
企业所得税 应纳税所得额 25%
其他税项 按国家具体规定计缴
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 1,149.37
银行存款 1,130,354,168.70 443,858,697.31
财务公司存款 1,364,782,898.37 752,662,314.18
其他货币资金
合计 2,495,137,067.07 1,196,522,160.86
其中：存放在境外的款项总额
其他说明
本公司不存在存放在境外的款项，期末银行存款中受限资金 60,516,042.68 元，参见附注七、81。
2、 交易性金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 115,761,476.95
1至2年 592,991.09
2至3年
3至4年 18,269,615.68
4至5年
5 年以上 1,527,498.20
合计 136,151,581.92
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2021 年年度报告
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计
类别 计提 账面 提 账面
比例
金额 金额 比例 价值 金额 比例(%) 金额 比 价值
(%)
(%) 例
(%)
按单项计提
133,429,480.67 98.00 8,275,000.92 6.20 125,154,479.75 18,521,050.67 37.94 0.00 0.00 18,521,050.67
坏账准备
其中：
按组合计提
2,722,101.25 2.00 1,598,943.15 58.74 1,123,158.10 30,294,387.57 62.06 1,626,298.12 5.37 28,668,089.45
坏账准备
其中：
应收账龄特
2,722,101.25 2.00 1,598,943.15 58.74 1,123,158.10 30,294,387.57 62.06 1,626,298.12 5.37 28,668,089.45
征客户
合计 136,151,581.92 / 9,873,944.07 / 126,277,637.85 48,815,438.24 / 1,626,298.12 / 47,189,140.12
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
北京市朝阳区东坝 18,521,050.67 805,665.70 4.35 资金占用风险
乡人民政府
北京正元金泰商业 114,908,430.00 7,469,335.22 6.50 资金占用风险
管理有限公司
合计 133,429,480.67 8,275,000.92 6.20 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：应收账龄特征客户
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 853,295.95
1至2年 275,382.25 5,520.10 2.00
2至3年
3至4年 65,924.85 65,924.85 100.00
4至5年
5 年以上 1,527,498.20 1,527,498.20 100.00
合计 2,722,101.25 1,598,943.15 58.74
109 / 185
2021 年年度报告
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
单项金额重大并单项 8,275,000.92 8,275,000.92
计提坏账准备的应收
账款
按组合计提坏账准备 1,626,298.12 27,354.97 1,598,943.15
单项金额虽不重大但
单项计提坏账准备的
应收账款
合计 1,626,298.12 8,275,000.92 27,354.97 9,873,944.07
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
北京正元金泰商业 7,469,335.22
114,908,430.00 84.40
管理有限公司
北京市朝阳区东坝 805,665.70
18,521,050.67 13.60
乡人民政府
购房者 1 593,604.01 0.44 593,604.01
北京金泰卓越物业
275,382.25 0.20 5,507.65
管理有限公司
购房者 2 250,000.00 0.18 250,000.00
合计 134,548,466.93 98.82 9,124,112.58
110 / 185
2021 年年度报告
其他说明
本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额 134,548,466.93 元，占应收账款期末余
额合计数的比例 98.82%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额 9,124,112.58 元。
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 17,932,374.92 30.92 132,034,688.96 86.72
1至2年 37,432,570.75 64.54 20,147,359.05 13.23
2至3年 2,630,513.50 4.54 77,744.25 0.05
3 年以上
合计 57,995,459.17 100.00 152,259,792.26 100.00%
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
占预付款项合计
债务人名称 账面余额 坏账准备
的比例（%）
中建三局集团有限公司 28,831,277.75 49.71
北京京能建设集团有限公司 8,586,291.30 14.81
天津住宅集团建设工程总承包有限公司 2,630,513.50 4.54
合 计 40,048,082.55 69.05 -
账龄超过 1 年的预付账款为预付工程款。根据合同约定，预付的款项依据施工进度进行抵
扣，期末剩余款项为待抵扣的预付款。
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额合
单位名称 期末余额
计数的比例(%)
中建三局集团有限公司 28,831,277.75 49.71
111 / 185
2021 年年度报告
天津市武清区雍泉管道工程有限公司 12,284,934.00 21.18
北京京能建设集团有限公司 8,586,291.30 14.81
天津住宅集团建设工程总承包有限公司 2,630,513.50 4.54
天津宏途名远建设有限公司 1,265,184.95 2.18
合计 53,598,201.50 92.42
其他说明
本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额 53,598,201.50 元，占预付款项期末余额
合计数的比例 92.42%。
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 10,487,847.17
应收股利
其他应收款 324,147,056.91 168,905,372.85
合计 334,634,904.08 168,905,372.85
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
委托贷款 11,617,745.53
减：坏账准备 1,129,898.36
合计 10,487,847.17
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 合计
未来12个月预 整个存续期预期 整个存续期预期
112 / 185
2021 年年度报告
期信用损失 信用损失(未发生 信用损失(已发生
信用减值) 信用减值)
2021年1月1日余额
2021年1月1日余额在
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 1,129,898.36 1,129,898.36
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日余额 1,129,898.36 1,129,898.36
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4).应收股利
□适用 √不适用
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(6).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(7).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 286,096,543.56
1至2年 23,874,132.95
2至3年 17,049,178.58
3至4年 695,868.80
113 / 185
2021 年年度报告
4至5年 728,769.49
5 年以上 1,859,002.87
合计 330,303,496.25
(8).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末 期末 期末 期初 期初 期初
款项性质
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
往来款 12,674,499.48 1,431,140.93 11,243,358.55 121,393,828.79 1,265,778.45 120,128,050.34
保证金、押金 313,980,779.62 3,717,318.64 310,263,460.98 47,423,982.83 970,806.75 46,453,176.08
代收代垫款 3,007,875.75 450,207.08 2,557,668.67 3,742,296.80 1,419,558.88 2,322,737.92
其他 640,341.40 557,772.69 82,568.71 109,219.52 107,811.01 1,408.51
合计 330,303,496.25 6,156,439.34 324,147,056.91 172,669,327.94 3,763,955.09 168,905,372.85
(9).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2021年1月1日余
2,039,559.21 1,724,395.88 3,763,955.09
额
2021年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 3,323,697.03 3,323,697.03
本期转回 519,390.12 411,822.66 931,212.78
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日
4,843,866.12 1,312,573.22 6,156,439.34
余额
说明：
期末，处于第一阶段的坏账准备：
114 / 185
2021 年年度报告
未来 12 个
月内的预期
类 别 账面余额 坏账准备 账面价值 理由
信用损失率
(%)
按单项计提坏账准备 713,169.49 50.00 356,584.74 356,584.75
预计信用风险
个人客户 713,169.49 50.00 356,584.74 356,584.75
未显著增加
按组合计提坏账准备 328,277,753.54 1.37 4,487,281.38 323,790,472.16
预计信用风险
往来款 11,206,529.46 2.85 319,755.66 10,886,773.80
未显著增加
预计信用风险
保证金、押金 313,980,779.62 1.18 3,717,318.64 310,263,460.98
未显著增加
预计信用风险
代收代垫款 3,007,875.75 14.97 450,207.08 2,557,668.67
未显著增加
预计信用风险
其他 82,568.71 0.00 82,568.71
未显著增加
合 计 328,990,923.03 1.47 4,843,866.12 324,147,056.91
期末，本公司不存在处于第二阶段的其他应收款。
期末，处于第三阶段的坏账准备：
整个存续期
类 别 账面余额 预期信用损 坏账准备 账面价值 理由
失率（%）
按单项计提坏账准备 616,332.94 100.00 616,332.94
其中：煤业公司—刘永明 235,020.01 100.00 235,020.01 预计无法收回
进出口公司 238,033.40 100.00 238,033.40 预计无法收回
宁夏电力公司银川供电局 123,279.53 100.00 123,279.53 预计无法收回
银川市市政工程管理处 20,000.00 100.00 20,000.00 预计无法收回
按组合计提坏账准备 696,240.28 696,240.28
其中：其他 557,772.69 100.00 557,772.69 预计无法收回
往来款 138,467.59 100.00 138,467.59 预计无法收回
合 计 1,312,573.22 100.00 1,312,573.22
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(10). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 其他变 期末余额
计提
回 销 动
组合 1 往来款 627,033.55 217,908.40 386,718.70 458,223.25
组合 2 押金及保证金 970,806.75 2,749,203.89 2,692.00 3,717,318.64
组合 3 代垫费用 967,127.69 516,920.61 450,207.08
组合 4 其他 560,242.20 2,469.51 557,772.69
按单项计提坏账准备 638,744.90 356,584.74 22,411.96 972,917.68
合计 3,763,955.09 3,323,697.03 931,212.78 6,156,439.34
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(11). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(12). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
质 期末余额
数的比例(%)
北京市土地整理储 保证金 214,200,000.00 1 年以内 64.85
备中心
深圳京能融资租赁 保证金 53,300,000.00 1 年以内 16.14
有限公司
上海国际信托有限 保证金 15,000,000.00 1-2 年 4.54 750,000.00
公司
光大兴陇信托有限 保证金 13,500,000.00 1-2 年、2-3 年 4.09 1,175,000.00
责任公司
金融街融辰（北 往来款 10,486,000.00 1 年以内 3.17
京）置业有限公司
合计 / 306,486,000.00 / 92.79 1,925,000.00
(13). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(14). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(15). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
9、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价 存货跌价
项目 准备/合同 准备/合同
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
履约成本 履约成本
减值准备 减值准备
开发成本 15,174,208,645.79 123,706,522.71 15,050,502,123.08 15,800,684,813.85 123,778,822.71 15,676,905,991.14
开发产品 1,764,183,699.67 10,491,835.33 1,753,691,864.34 396,573,694.02 888,393.27 395,685,300.75
周转材料 30,567.16 30,567.16 31,787.40 31,787.40
合计 16,938,422,912.62 134,198,358.04 16,804,224,554.58 16,197,290,295.27 124,667,215.98 16,072,623,079.29
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 转回或转 期末余额
计提 其他 其他
销
开发成本 123,778,822.71 72,300.00 123,706,522.71
开发产品 888,393.27 10,326,600.00 723,157.94 10,491,835.33
合计 124,667,215.98 10,326,600.00 795,457.94 134,198,358.04
项 目 确定可变现净值/剩余对价与将要发生的成 本期转回或转销
本的具体依据 存货跌价准备/合同履约成本减
值准备的原因
可变现净值是依据该项目的估计总收入减
开发成本 去至完工时估计将要发生的成本、估计的 因评估增值而转回
销售费用以及相关税费后的金额确定
开发产品 预计未来现金流净值与成本孰低 随存货结转成本而转销
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
单位：元
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2021 年年度报告
项 目 资本化利息
京能天下川一期 644,151.55
京能天下川二期 2,213,353.34
京能天下川三期南区 5,655,603.30
京能天下川三期北区 12,484,451.69
海语城一期 17,667,290.18
海语城二、三、四期 246,790,115.81
京能.阳光港湾 114,134,635.92
四合上院 976,463.28
京能.雍清丽苑一期 52,760,674.15
京能.雍清丽苑二期 41,221,455.07
能海赋洺悦湾 395,782,588.08
京能丽墅项目 40,904,196.08
京能西山印 269,433,922.19
合 计 1,200,668,900.64
(4).开发成本
开工时 预计竣 预计总
项目名称 2021.12.31 2020.12.31 期末跌价准备
间 工时间 投资
海语城二、三、四期 2018 2026 17.36 亿 1,128,005,263.80 959,654,998.09
京能西山印 2021 2024 55.15 亿 3,197,907,801.64 2,850,856,331.62
京能丽墅项目 2020 2022 7.18 亿 588,723,053.93 444,768,347.68
京能云璟壹号 2020 2023 24.4 亿 1,811,779,810.90 1,666,642,061.43
京能.阳光港湾 18.26 亿 670,149,322.71 670,029,322.71 123,706,522.71
京能天下川三期北区 2018 2021 12.69 亿 - 943,119,700.29
雍清丽苑项目一、二期 2019 2021 41.35 亿 - 2,674,719,862.40
雍清丽苑项目二期 2020 2022 23.34 亿 1,630,458,188.01 -
北京洺悦湾 2020 2022 63.57 亿 5,575,143,221.08 5,156,590,312.99
丽富嘉园四期 2018 2022 15.79 亿 538,701,531.11 431,935,124.86
丽富嘉园五期 2021 2024 9.93 亿 33,340,452.61 2,368,751.78
合 计 15,174,208,645.79 15,800,684,813.85 123,706,522.71
(5).开发产品
竣工时 期末跌价准
项目名称 2021.01.01 本期增加 本期减少 2021.12.31
间 备
海语城一期 2017 年 164,931,499.99 10,919,096.49 154,012,403.50
京能天下川一期 2011 年 13,972,397.25 1,006,564.10 12,965,833.15
京能天下川二期 2013 年 47,918,976.72 11,530,427.37 36,388,549.35 7,237,935.33
京能天下川三期南区 2018 年 97,053,686.37 14,170.00 19,101,883.19 77,965,973.18 3,253,900.00
京能天下川三期北区 1,061,711,191.48 881,617,719.37 180,093,472.11
四合上院 2013 年 16,072,018.79 1,572,644.18 14,499,374.61
国典华园 2006 年 19,222,229.21 1,010,492.26 18,211,736.95
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2021 年年度报告
丽富嘉园一至三期 2015 年 37,402,885.69 28,332,690.14 9,070,195.55
雍清丽苑项目一期 2021 年 1,736,404,820.21 475,428,658.94 1,260,976,161.27
合 计 396,573,694.02 2,798,130,181.69 1,430,520,176.04 1,764,183,699.67 10,491,835.33
(6).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
10、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
委托贷款 19,166,659.07
合计 19,166,659.07
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
其他说明
无
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2021 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
待抵扣进项税 125,379,972.25 183,666,068.49
预缴所得税 2,189.83 8,922,922.27
待认证进项税 40,711,987.66 20,900,923.90
预缴的增值税 200,335,640.99 136,039,648.29
预缴土增税 151,344,028.44 80,872,268.84
预缴城市维护建设税 10,262,500.63 5,315,693.35
预缴教育费附加 9,562,203.39 4,690,651.78
预缴其他税费 160,599.30 673,265.94
合同取得成本 26,543,321.84 24,797,593.71
合计 564,302,444.33 465,879,036.57
其他说明
无
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
(2).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
宣告
减值
权益法 其他 发放
期初 其他 计提 期末 准备
被投资单位 追加 减少 下确认 综合 现金 其
余额 权益 减值 余额 期末
投资 投资 的投资 收益 股利 他
变动 准备 余额
损益 调整 或利
润
一、合营企业
小计
二、联营企业
天津京能蓝光房地产
15,753,779.02 39,180.94 15,792,959.96
开发有限责任公司
天津京能世茂房地产
37,011,656.04 67,552.51 37,079,208.55
开发有限责任公司
小计 52,765,435.06 106,733.45 52,872,168.51
合计 52,765,435.06 - - 106,733.45 - - - - - 52,872,168.51 -
其他说明
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2021 年年度报告
无
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
光大银行 10,252,160.00 12,197,600.00
合计 10,252,160.00 12,197,600.00
(2).非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
指定为以
公允价值
其他综合
本期确认 其他综合收 计量且其
收益转入
项目 的股利收 累计利得 累计损失 益转入留存 变动计入
留存收益
入 收益的金额 其他综合
的原因
收益的原
因
光大银行股票 648,480.00 5,379,468.80
其他说明：
√适用 □不适用
由于光大银行股票是本公司出于战略目的而计划长期持有的投资，本公司将其指定为以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
19、 其他非流动金融资产
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1)采用公允价值计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、期初余额 270,865,000.00 270,865,000.00
二、本期变动 -142,634,600.00 -142,634,600.00
加：外购
存货\固定资产\
在建工程转入
企业合并增加
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2021 年年度报告
减：处置 132,727,500.00 132,727,500.00
其他转出 6,154,000.00 6,154,000.00
公允价值变动 -3,753,100.00 -3,753,100.00
三、期末余额 128,230,400.00 128,230,400.00
(2)未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 16,762,696.22 24,989,699.58
固定资产清理
合计 16,762,696.22 24,989,699.58
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
房屋及建筑
项目 机器设备 运输工具 其他 合计
物
一、账面原值：
1.期初余额 31,070,048.01 4,089,979.63 6,723,962.63 1,227,487.19 43,111,477.46
2.本期增加金额 3,484,646.88 500,803.77 4,336.28 3,989,786.93
（1）购置 - 466,640.05 4,336.28 470,976.33
（2）在建工程转入 - - - - -
（3）企业合并增加 3,484,646.88 34,163.72 - - 3,518,810.60
（4）其他
3.本期减少金额 17,867,895.53 34,200.00 - 17,902,095.53
（1）处置或报废
（2）其他减少 17,867,895.53 34,200.00 17,902,095.53
4.期末余额 16,686,799.36 4,556,583.40 6,723,962.63 1,231,823.47 29,199,168.86
二、累计折旧
1.期初余额 9,264,168.35 1,957,084.60 5,956,175.51 944,349.42 18,121,777.88
2.本期增加金额 833,063.78 635,488.39 181,672.14 125,583.87 1,775,808.18
（1）计提 526,892.04 625,083.09 181,672.14 125,583.87 1,459,231.14
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2021 年年度报告
（2）其他增加 306,171.74 10,405.30 316,577.04
3.本期减少金额 7,427,939.42 33,174.00 7,461,113.42
（1）处置或报废
（2）其他减少 7,427,939.42 33,174.00 7,461,113.42
4.期末余额 2,669,292.71 2,559,398.99 6,137,847.65 1,069,933.29 12,436,472.64
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
（2）其他增加
3.本期减少金额
（1）处置或报废
（2）其他减少
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 14,017,506.65 1,997,184.41 586,114.98 161,890.18 16,762,696.22
2.期初账面价值 21,805,879.66 2,132,895.03 767,787.12 283,137.77 24,989,699.58
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
在建工程
(1).在建工程情况
□适用 √不适用
(2).重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(4).工程物资情况
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 709,487.93 709,487.93
2.本期增加金额 5,410,218.23 5,410,218.23
（1）租入 5,410,218.23 5,410,218.23
（2）租赁负债调整
3.本期减少金额
4.期末余额 6,119,706.16 6,119,706.16
二、累计折旧
1.期初余额
2.本期增加金额 1,727,472.68 1,727,472.68
(1)计提 1,727,472.68 1,727,472.68
125 / 185
2021 年年度报告
(2)其他增加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 1,727,472.68 1,727,472.68
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 4,392,233.48 4,392,233.48
2.期初账面价值
其他说明：
无
26、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 3,028,885.62 3,028,885.62
2.本期增加金额 341,525.64 341,525.64
(1)购置 337,699.11 337,699.11
(2)内部研发 - -
(3)企业合并增加 3,826.53 3,826.53
(4)其他增加
3.本期减少金额 330,650.95 330,650.95
(1)处置
(2)失效且终止确认的部分
(3)其他减少 330,650.95 330,650.95
4.期末余额 3,039,760.31 3,039,760.31
二、累计摊销
1.期初余额 1,276,296.76 1,276,296.76
2.本期增加金额 360,029.65 360,029.65
（1）计提 360,029.65 360,029.65
（2）其他增加
3.本期减少金额 209,503.98 209,503.98
(1)处置
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（2）失效且终止确认的部分
（3）其他减少 209,503.98 209,503.98
4.期末余额 1,426,822.43 1,426,822.43
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
（2）其他增加
3.本期减少金额
(1)处置
（2）其他减少
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,612,937.88 1,612,937.88
2.期初账面价值 1,752,588.86 1,752,588.86
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0%
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1).商誉账面原值
□适用 √不适用
(2).商誉减值准备
□适用 √不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5).商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
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其他说明
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金 本期摊销金 其他减少金额 期末余额
额 额
使用权资产改良及
12,361,201.32 1,191,663.14 11,169,538.18
维护支出
合计 12,361,201.32 1,191,663.14 11,169,538.18
其他说明：
无
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
异 资产 差异 资产
资产减值准备 11,819,490.85 2,954,872.72 5,390,253.24 1,347,563.31
内部交易未实现利润 3,016,599.32 754,149.83 2,094,708.04 523,677.01
可抵扣亏损 1,334,241.15 333,560.29
存货跌价准备 10,491,835.33 2,622,958.83 888,393.28 222,098.32
预收账款 1,193,905,157.66 298,476,289.42 629,105,416.54 157,276,354.14
预提土地增值税 147,598,191.94 36,899,547.99 103,954,879.19 25,988,719.80
预提成本 55,893,324.80 13,973,331.20
合计 1,366,831,275.10 341,707,818.79 798,661,216.24 199,665,304.07
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债 差异 负债
非同一控制企业合并资
产评估增值
其他债权投资公允价值
变动
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其他权益工具投资公允
6,970,932.16 1,742,733.04 8,916,372.16 2,229,093.04
价值变动
产权车位毛利 37,401,475.92 9,350,368.98 39,601,562.76 9,900,390.69
投资性房地产公允价值
41,420,303.84 10,355,075.96 43,729,503.84 10,932,375.96
变动
预收房款 5,250.00 1,312.50
合计 85,797,961.92 21,449,490.48 92,247,438.76 23,061,859.69
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 123,706,522.71 123,778,822.68
可抵扣亏损 561,572,049.43 464,139,807.77
合计 685,278,572.14 587,918,630.45
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 年 20,039,729.72
2022 年 17,381,539.10 22,125,996.33
2023 年 84,546,229.73 85,708,754.23
2024 年 186,553,337.43 200,656,418.09
2025 年 101,509,742.01 135,608,909.40
2026 年 171,581,201.16
合计 561,572,049.43 464,139,807.77 /
其他说明：
□适用 √不适用
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
预付土地出让金 310,151,810.00 310,151,810.00 310,151,810.00 310,151,810.00
合同取得成本 49,587,550.88 49,587,550.88 34,422,220.70 34,422,220.70
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2021 年年度报告
合计 359,739,360.88 359,739,360.88 344,574,030.70 344,574,030.70
其他说明：
佣金支出 合计
2020.12.31 34,422,220.70 34,422,220.70
本年增加 27,128,193.09 15,165,330.18
本年摊销 11,962,862.91 11,962,862.91
本年计提减值损失
2021.12.31 49,587,550.88 49,587,550.88
本公司管理层预计，为了取得预收房款合同而支付给中介机构的增量佣金支出可以收回。因
此，本公司将相关金额资本化确认为合同取得成本，在相关收入确认时进行摊销。
32、 短期借款
(1).短期借款分类
□适用 √不适用
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
(1).应付票据列示
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
工程款 819,284,703.77 565,584,311.35
服务费 9,087,915.36 9,928,674.99
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2021 年年度报告
其他 4,437,551.76 16,000.00
合计 832,810,170.89 575,528,986.34
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
中国新兴建设开发有限责任公司 12,467,609.66 待结算
北京建工集团有限责任公司 24,126,178.27 待结算
天津住宅集团建设工程总承包有限公司 10,072,189.94 待结算
中铁十六局集团有限公司 5,920,461.60 待结算
宁夏坤承电力工程有限公司 1,195,012.00 待结算
合计 53,781,451.47 /
其他说明
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租金 30,833,444.60 2,502,199.45
合计 30,833,444.60 2,502,199.45
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收售房款 7,387,486,352.20 5,150,652,487.15
收取的代建管理费 297,140.24 9,550,931.69
减：计入其他流动负债的合同负债 -600,406,936.93 -421,065,539.05
合计 6,787,376,555.51 4,739,137,879.79
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2021 年年度报告
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 15,419,181.50 134,093,115.39 139,124,948.59 10,387,348.30
二、离职后福利-设定提存计划 1,734,837.06 15,536,772.90 14,767,299.86 2,504,310.10
三、辞退福利 322,155.20 322,155.20
四、一年内到期的其他福利
合计 17,154,018.56 149,952,043.49 154,214,403.65 12,891,658.40
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 4,863,616.01 93,584,377.10 98,447,993.11 -
二、职工福利费 - 7,652,877.37 7,652,877.37 -
三、社会保险费 7,056,411.61 7,544,551.56 8,107,024.65 6,493,938.52
其中：医疗保险费 6,954,756.55 7,307,242.17 7,884,301.23 6,377,697.49
工伤保险费 32,196.36 239,764.07 222,723.42 49,237.01
生育保险费 69,458.70 -2,454.68 - 67,004.02
四、住房公积金 -12,693.00 8,291,491.20 8,290,547.20 -11,749.00
五、工会经费和职工教育经费 3,482,191.09 3,586,661.18 3,193,349.28 3,875,502.99
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、其他短期薪酬 29,655.79 13,433,156.98 13,433,156.98 29,655.79
合计 15,419,181.50 134,093,115.39 139,124,948.59 10,387,348.30
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 970,896.94 11,010,234.46 10,256,114.30 1,725,017.10
2、失业保险费 6,178.46 395,885.84 373,941.18 28,123.12
3、企业年金缴费 757,761.66 4,130,652.60 4,137,244.38 751,169.88
合计 1,734,837.06 15,536,772.90 14,767,299.86 2,504,310.10
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2021 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 61,361,050.54 37,105,061.06
土地增值税 270,814,851.70 152,187,927.26
企业所得税 76,167,157.45 2,981,414.19
房产税 7,199,059.69 7,015,008.23
城市维护建设税 1,327,253.97 391,978.41
教育费附加 1,076,302.37 295,126.68
个人所得税 1,862,164.46 2,337,596.72
土地使用税 295,154.07 289,702.02
其他 260,175.52 133,055.81
合计 420,363,169.77 202,736,870.38
其他说明：
无
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 886,725.58 500,566.11
应付股利 97,691,395.13 97,691,395.13
其他应付款 429,727,669.18 276,710,693.44
合计 528,305,789.89 374,902,654.68
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 886,725.58 500,566.11
合计 886,725.58 500,566.11
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2021 年年度报告
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应付股利
(2).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
有限售条件的流通股份 1,389,388.41 1,389,388.41
北京能源集团有限责任公司 96,302,006.72 96,302,006.72
合计 97,691,395.13 97,691,395.13
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
股东名称 应付股利金额 未支付原因
北京能源集团有限责任公司 96,302,006.60 待结算
合 计 96,302,006.60
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 232,710,851.38 114,583,340.54
保证金、认购金、押金 148,710,362.80 141,768,446.04
代收代付款 12,927,194.40 14,406,674.65
其他 35,379,260.60 5,952,232.21
合计 429,727,669.18 276,710,693.44
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
天津京能世茂房地产开发有限责任公司 32,306,968.25 尚未结算
天津京能蓝光房地产开发有限责任公司 15,493,284.80 尚未结算
康因投资控股有限公司 34,331,779.35 尚未结算
天津通合投资有限公司 23,932,377.61 尚未结算
人防车位 144,558,800.00 尚未结算
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2021 年年度报告
合计 250,623,210.01 /
其他说明：
□适用 √不适用
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 3,932,809,693.68 540,960,000.00
1 年内到期的应付债券 642,065,277.83
1 年内到期的长期应付款 222,252,528.17 1,595,672,427.34
1 年内到期的租赁负债 2,832,548.49 193,992.98
合计 4,799,960,048.17 2,136,826,420.32
其他说明：
（1）1 年内到期的长期借款
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 296,426,223.36
保证借款 3,506,383,470.32
信用借款 130,000,000.00 540,960,000.00
合计 3,932,809,693.68 540,960,000.00
（2）1 年内到期的应付债券
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额
京能置业 ZR001 100 元 2019 年 4 月 3 日 3年 400,000,000.00
京能置业 ZR002 100 元 2020 年 6 月 30 日 2年 200,000,000.00
小计 600,000,000.00
（3）1 年内到期的长期应付款
项 目 期末余额 期初余额
应付融资租赁款 62,450,458.33
信用借款 159,802,069.84 1,595,672,427.34
合 计 222,252,528.17 1,595,672,427.34
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2021 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
待转销项税额 606,458,142.16 421,544,443.88
合计 606,458,142.16 421,544,443.88
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 964,308,164.77 448,300,684.88
保证借款 4,737,684,776.64 4,885,302,847.08
信用借款 746,579,813.93 672,263,796.80
减：一年内到期的长期借款 -3,932,809,693.68 -540,960,000.00
合计 2,515,763,061.66 5,464,907,328.76
长期借款分类的说明：
无
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
项目 本期利率区间 上期利率区间
抵押借款 4.00%-6.175% 4.00%-6.175%
保证借款 4.75%-7.80% 6.94%-7.80%
信用借款 4.35%-6.94% 4.35%-6.94%
46、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
京能置业 ZR001 300,000,000.00 735,100,000.02
京能置业 ZR002 206,166,666.68
合计 300,000,000.00 941,266,666.70
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
136 / 185
2021 年年度报告
单位：元 币种：人民币
发 债 发 本
溢折
债券 面 行 券 行 期初 期 按面值计提 本期 期末
价摊
名称 值 日 期 金 余额 发 利息 偿还 余额
销
期 限 额 行
京能置业 ZR001 735,100,000.02 46,131,944.45 45,500,000.00 735,731,944.47
京能置业 ZR002 206,166,666.68 12,166,666.68 12,000,000.00 206,333,333.36
减：一年内到期
-642,065,277.83
的应付债券
合计 / / / 941,266,666.70 58,298,611.13 57,500,000.00 300,000,000.00
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
经营租赁 5,024,045.22 709,487.93
减：一年内到期的租赁负债 -2,832,548.49 -193,992.98
合计 2,191,496.73 515,494.95
其他说明：
2021 年计提的租赁负债利息费用金额为人民币 28.07 万元，计入到财务费用-利息支出与存
货-开发成本中。
48、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 222,510,600.00
合计 222,510,600.00
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额
应付融资租赁款 284,510,600.00
长期借款 1,595,672,427.34 160,252,528.17
小 计 1,595,672,427.34 444,763,128.17
减：一年内到期长期应付款 -1,595,672,427.34 -222,252,528.17
合计 0.00 222,510,600.00
其他说明：
无
专项应付款
(2).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
未决诉讼 1,037,838.96 387,557.00 计提诉讼赔偿
合计 1,037,838.96 387,557.00 /
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
无
51、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
绿色建筑标识奖励金 38,314.08 12,515.62 25,798.46
合计 38,314.08 12,515.62 25,798.46 /
涉及政府补助的项目：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计
本期计入 与资产相关
期初余 本期新增 入其他 其他变 期末余
负债项目 营业外收 /与收益相
额 补助金额 收益金 动 额
入金额 关
额
绿色建筑标识奖励金 38,314.08 12,515.62 25,798.46
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
□适用 √不适用
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
项目 期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
有限售条件股份 566,304.00 566,304.00
无限售条件股份 452,313,696.00 452,313,696.00
股份总数 452,880,000.00 452,880,000.00
其他说明：
无
54、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
√适用 □不适用
股利率
发行在外的 发行 会计 发行 到期日或 转股 转换
或利息 金额
金融工具 时间 分类 价格 续期情况 条件 情况
率
永续债-19 京能置业 ZR002 2019 年 12 权益 6.42% 100 元 3.75 亿 融资人确
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2021 年年度报告
月 30 日 工具 面值平 定行使赎
价发行 回权之日
融资人确
中原财富-成长 1172 期-京能 2021 年 12 权益
6.5% 不适用 7亿 定行使赎
股份集合资金信托计划 月 31 日 工具
回权之日
合 计 10.75 亿
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期初 本期增加 本期减少 期末
发行在外的金融工
数
具 数量 账面价值 数量 账面价值 账面价值 数量 账面价值
量
永续债-19 京能置
574,803,773.58 200,000,000.00 374,803,773.58
业 ZR002
中原财富-成长
1172 期-京能股份 700,000,000.00 700,000,000.00
集合资金信托计划
合计 574,803,773.58 700,000,000.00 200,000,000.00 1,074,803,773.58
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
√适用 □不适用
归还部分永续债本金。
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 301,985,433.44 301,985,433.44 -
其他资本公积 75,438,892.17 58,861,189.56 16,577,702.61
合计 377,424,325.61 - 360,846,623.00 16,577,702.61
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
由于取得同一控制下子公司北京丽富房地产开发有限公司 100%股权，追溯期初，因此调减
资本公积 360,846,623.00 元，其中包括股本溢价 301,985,433.44 元，其他资本公积 58,861,189.56
元。
56、 库存股
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前
减：前期 期计入 税后
期初 本期所得 计入其他 其他综 归属 期末
项目 减：所得 税后归属
余额 税前发生 综合收益 合收益 于少 余额
税费用 于母公司
额 当期转入 当期转 数股
损益 入留存 东
收益
一、不能重分类进损
6,687,279.11 -1,945,440.00 -486,360.00 -1,459,080.00 5,228,199.11
益的其他综合收益
其他权益工具投资
6,687,279.11 -1,945,440.00 -486,360.00 -1,459,080.00 5,228,199.11
公允价值变动
二、将重分类进损益
47,765,178.02 47,765,178.02 -47,765,178.02
的其他综合收益
自用房地产或作为存
货的房地产转换为以
公允价值计量的投资
47,765,178.02 47,765,178.02 -47,765,178.02
性房地产在转换日公
允价值大于账面价值
部分
其他综合收益合计 54,452,457.13 -1,945,440.00 47,765,178.02 -486,360.00 -49,224,258.02 5,228,199.11
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
其他综合收益的税后净额本期发生额为-49,224,258.02 元。其中，归属于母公司股东的其他综
合收益的税后净额本期发生额为-49,224,258.02 元。
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 199,183,305.70 199,183,305.70
任意盈余公积 12,772,045.03 12,772,045.03
合计 211,955,350.73 211,955,350.73
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
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2021 年年度报告
2021年10月31日由于取得同一控制下子公司北京丽富房地产开发有限公司100%股权，追溯期
初法定盈余公积45,260,745.89元，任意盈余公积12,772,045.03元。
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 792,398,093.26 911,212,888.94
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－） 5,521,999.68 4,483,908.73
调整后期初未分配利润 797,920,092.94 915,696,797.67
加：本期归属于母公司所有者的净利润 5,750,372.95 -70,175,801.29
减：提取法定盈余公积 115,343.44
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 5,434,560.00
转作股本的普通股股利
其他 34,017,205.48 42,051,000.00
期末未分配利润 769,653,260.41 797,920,092.94
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 5,521,999.68 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,092,429,395.60 1,517,841,318.93 277,192,235.36 138,396,101.50
其他业务 40,375,948.49 10,866,049.16 48,496,950.14 7,105,794.61
合计 2,132,805,344.09 1,528,707,368.09 325,689,185.50 145,501,896.11
主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
房地产开发 2,092,429,395.60 1,517,841,318.93 277,192,235.36 138,396,101.50
合计 2,092,429,395.60 1,517,841,318.93 277,192,235.36 138,396,101.50
主营业务（分产品）
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2021 年年度报告
本期发生额 上期发生额
产品名称
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
四合上院 7,633,804.75 1,572,644.18 127,712,127.61 22,655,670.25
丽富嘉园 218,873,200.00 147,522,827.63 574,894.08 505,217.10
京能天下川 1,354,563,138.11 903,605,767.83 138,164,432.57 105,194,737.74
天津海语城 11,118,284.81 10,919,096.49 10,740,781.10 10,040,476.41
天津雍清丽苑 500,240,967.93 454,220,982.81 - -
小计 2,092,429,395.60 1,517,841,318.93 277,192,235.36 138,396,101.50
主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
地区名称
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
北京地区 226,507,004.75 149,095,471.81 128,287,021.69 23,160,887.35
宁夏银川地区 1,354,563,138.11 903,605,767.83 138,164,432.57 105,194,737.74
天津地区 511,359,252.74 465,140,079.30 10,740,781.10 10,040,476.41
小计 2,092,429,395.60 1,517,841,318.93 277,192,235.36 138,396,101.50
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2021 年年度报告
(2).营业收入扣除情况表
单位：万元 币种：人民币
项目 本年度 具体扣除情况 上年度 具体扣除情况
营业收入金额 213,280.534409 32,568.918550
营业收入扣除项目合计金额 834.833070 954.623232
营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重（%） 0.39% 2.93%
一、与主营业务无关的业务收入
491.445424 劳务服务费 222.84 万 954.623232 品牌使用费 903.84 万
1. 正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、无 元 元
形资产、包装物，销售材料，用材料进行非货币性资产交 电费 268.61 万元 劳务服务费 2.98 万元
换，经营受托管理业务等实现的收入，以及虽计入主营业 电费 47.34 万元
务收入，但属于上市公司正常经营之外的收入。 标书制作费 0.09 万元
其他 0.37 万元
2. 不具备资质的类金融业务收入，如拆出资金利息收
入；本会计年度以及上一会计年度新增的类金融业务所产
生的收入，如担保、商业保理、小额贷款、融资租赁、典
当等业务形成的收入，为销售主营产品而开展的融资租赁
业务除外。
3. 本会计年度以及上一会计年度新增贸易业务所产生的
收入。
4. 与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产生的
收入。
5. 同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的收入。 343.387646
6. 未形成或难以形成稳定业务模式的业务所产生的收入。
与主营业务无关的业务收入小计 834.833070 954.623232
二、不具备商业实质的收入
1. 未显著改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金
额的交易或事项产生的收入。
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2021 年年度报告
2. 不具有真实业务的交易产生的收入。如以自我交易的
方式实现的虚假收入，利用互联网技术手段或其他方法构
造交易产生的虚假收入等。
3. 交易价格显失公允的业务产生的收入。
4. 本会计年度以显失公允的对价或非交易方式取得的企
业合并的子公司或业务产生的收入。
5. 审计意见中非标准审计意见涉及的收入。
6. 其他不具有商业合理性的交易或事项产生的收入。
不具备商业实质的收入小计
三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入
营业收入扣除后金额 212,445.701339 31,614.295318
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2021 年年度报告
(3).合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
合同产生的收入说明：
□适用 √不适用
(4).履约义务的说明
□适用 √不适用
(5).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 3,616,206.85 2,621,097.85
教育费附加 2,972,391.08 1,856,465.21
土地增值税 205,245,364.31 46,139,572.48
房产税 2,452,445.70 2,212,843.15
土地使用税 2,245,969.07 1,463,557.00
印花税 3,835,173.44 4,429,193.12
车船使用税 16,705.00 4,600.00
其他 1,840,032.29 1,058,011.33
合计 222,224,287.74 59,785,340.14
其他说明：
各项税金及附加的计缴标准详见附注六、税项。
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 4,157,350.80 1,460,358.32
物业费 5,300,815.44 3,784,825.14
销售代理费 34,806,105.77 4,219,544.58
广告、业务宣传费 23,592,052.31 19,314,990.03
办公费 244,416.18 313,578.68
租赁费 3,286,982.50 2,473,925.19
其他 9,998,536.54 5,492,723.71
合计 81,386,259.54 37,059,945.65
其他说明：
无
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2021 年年度报告
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 81,939,383.48 72,200,151.56
中介机构服务费 6,733,641.17 4,771,611.26
交通费 86,350.90 89,342.82
水电及物业管理费 3,730,936.44 1,773,135.16
折旧及摊销费 1,633,861.00 1,558,623.26
差旅费 233,256.51 184,629.30
办公费 847,984.58 3,260,402.05
业务招待费 197,881.80 250,299.35
租赁费 6,813,839.79 6,929,177.96
其他 3,930,275.21 1,445,521.68
合计 106,147,410.88 92,462,894.40
其他说明：
无
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 119,832,777.81 73,776,474.32
减：利息收入 12,725,861.08 7,359,333.31
手续费及其他 381,568.84 5,601,149.80
合计 107,488,485.57 72,018,290.81
其他说明：
无
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
个税返还手续费 107,083.06 16,625.76
稳岗补贴 64,902.95 33,000.00
地源热泵工程政府专项补贴收入 7,510,000.00
租金补贴 49,500.00
社保返还 36,126.06
绿标奖励 12,515.62
合计 7,780,127.69 49,625.76
其他说明：
无
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2021 年年度报告
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 106,733.45 24,846.21
处置长期股权投资产生的投资收益 60,692,919.00
其他权益工具投资在持有期间取得
648,480.00 660,832.00
的股利收入
其他（委托贷款） 12,603,337.33
其他 6,081,640.57
合计 67,529,773.02 13,289,015.54
其他说明：
无
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
按公允价值计量的投资性房地产 -3,753,100.00 2,089,400.00
合计 -3,753,100.00 2,089,400.00
其他说明：
无
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -8,247,645.95 -26,215.27
其他应收款坏账损失 -3,522,382.61 354,892.21
合计 -11,770,028.56 328,676.94
其他说明：
无
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失 -10,254,300.00 -68,300.00
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
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2021 年年度报告
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失
十二、其他
合计 -10,254,300.00 -68,300.00
其他说明：
无
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
其他 3,539.82
合计 3,539.82
其他说明：
无
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
违约金 326,732.82 326,732.82
罚款收入 140,000.00 1,300.00 140,000.00
无法支付的应收款项 2,810,635.53
政府补助 939,810.92
其他 211,952.46 211,952.46
合计 678,685.28 3,751,746.45 678,685.28
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
与资产相关/与收
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
益相关
地源热泵工程政府专项补贴 7,510,000.00 与收益相关
稳岗补贴 64,902.95 33,000.00 与收益相关
租金补贴 49,500.00 与收益相关
社保返还 36,126.06 与收益相关
合 计 7,660,529.01 33,000.00
其他说明：
□适用 √不适用
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75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经
项目 本期发生额 上期发生额 常性损益的金
额
罚款支出 2,015,629.78 2,015,629.78
非流动资产毁损报废损失 10,148.41
赔偿款 5,512,500.00 5,512,500.00
税金及附加转营业外支出 392,000.00 392,000.00
其他 56,587.76 1,118,645.65 56,587.76
合计 7,976,717.54 1,128,794.06 7,976,717.54
其他说明：
无
76、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 98,978,899.03 41,934,754.76
递延所得税费用 -25,594,660.17 -32,730,424.60
合计 73,384,238.86 9,204,330.16
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 129,089,511.98
按法定/适用税率计算的所得税费用 32,272,378.00
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响
非应税收入的影响 -162,120.00
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,914,822.12
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -18,537,239.88
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可
抵扣亏损的影响
权益法核算的合营企业和联营企业损益 -26,683.36
未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的纳税影响 57,923,081.98
所得税费用 73,384,238.86
其他说明：
□适用 √不适用
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77、 其他综合收益
□适用 √不适用
78、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 390,560,246.24 405,178,606.63
利息收入 23,622,497.61 8,950,693.42
保证金、押金 4,692,887.50 31,833,387.13
代收代垫款 11,737,808.73 37,551,910.98
备用金 4,107.63
退还多预缴所得税 5,100,677.02
留底退税 49,850,814.37 6,969,597.04
收政府补助 7,519,000.00
其他 87,804,031.14 31,099,959.53
合计 580,892,070.24 521,584,154.73
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 336,007,827.51 377,397,198.52
期间费用、支出 192,156,145.04 137,930,793.53
保证金、押金支出 269,077,230.34 50,972,409.76
代缴代付款 18,343,087.37 21,643,099.65
其他 56,181,516.33 9,492,389.97
合计 871,765,806.59 597,435,891.43
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收得到贷款本金及利息 98,087,232.98
收到转让股权意向金 7,471,000.00
合计 105,558,232.98
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
无
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(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
股权交易手续费 39,007.10
合计 39,007.10
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
无
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
股东借款 1,524,482,189.27
合计 1,524,482,189.27
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
股东借款 2,238,082,189.27
委贷及债券手续费 5,508,000.00
合计 2,243,590,189.27
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
79、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 55,705,273.12 -72,032,141.14
加：资产减值准备 10,254,300.00 68,300.00
信用减值损失 11,770,028.56 -328,676.94
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 1,775,808.18 1,771,525.36
使用权资产摊销 1,727,472.68 -
无形资产摊销 360,029.65 384,634.72
长期待摊费用摊销 1,191,663.14 -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
-3,539.82 -
以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） - -
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 3,753,100.00 -2,089,400.00
财务费用（收益以“－”号填列） 107,488,485.57 73,333,536.79
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2021 年年度报告
投资损失（收益以“－”号填列） -67,529,773.02 -13,289,015.54
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -141,913,021.40 -118,308,415.52
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -1,384,194.21 -422,391.71
存货的减少（增加以“－”号填列） 731,601,475.29 -4,604,769,902.41
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -150,721,946.83 -429,101,589.82
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 1,621,785,879.02 4,553,751,559.10
其他 - -
经营活动产生的现金流量净额 2,185,861,039.93 -611,031,977.11
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,434,621,024.39 1,152,107,950.33
减：现金的期初余额 1,152,107,950.33 1,064,095,829.45
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 1,282,513,074.06 88,012,120.88
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 240,423,311.50
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物
取得子公司支付的现金净额 240,423,311.50
其他说明:
取得同一控制下子公司北京丽富房地产开发有限公司 100%股权支付的现金为 240,423,311.50 元。
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 28,807,100.00
其中：京能（北京）物业管理有限公司 28,807,100.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 15,723.37
其中：京能（北京）物业管理有限公司 15,723.37
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物
其中：京能（北京）物业管理有限公司 28,791,376.63
处置子公司收到的现金净额 28,791,376.63
其他说明:
无
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2021 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,434,621,024.39 1,152,107,950.33
其中：库存现金 1,149.37
可随时用于支付的银行存款 2,434,621,024.39 1,152,106,800.96
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 2,434,621,024.39 1,152,107,950.33
其中：母公司或集团内子公司使用受
限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
√适用 □不适用
2021 年 10 月 31 日同一控制下企业合并，收购北京金泰房地产开发有限责任公司持有的北京
丽富房地产开发有限公司 100%股权，产生所有者权益期初调整。追溯调整所有者权益
311,319,968.62，其中资本公积 200,000,000.00 元、其他综合收益 47,765,178.02 元、盈余公积
58,032,790.92 元、未分配利润 5,521,999.68 元。
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 60,516,042.68 按揭保证金、售房监管资金
存货 8,794,417,581.83 抵押的土地使用权
合计 8,854,933,624.51 /
其他说明：
受限货币资金为按揭保证金、售房监管资金；受限存货为子公司天津海航东海岸发展有限公
司向京能集团财务有限公司借款抵押的海语城项目自有土地使用权、子公司京能置业（天津）有
限公司向京能集团财务有限公司借款抵押的雍清丽苑项目自有土地使用权、子公司北京京能云泰
房地产开发有限公司为向中国工商银行股份有限公司北京宣武支行借款抵押的云璟壹号项目地块
的土地使用权、子公司北京京能育兴房地产开发有限公司为向上海浦东发展银行股份有限公司北
京分行借款抵押的其自有的大兴区采育镇 01-0042 地块的土地使用权和在建项目以及子公司北京
京能海赋置业有限公司为向民生银行借款抵押的京能海赋洺悦湾项目自有土地使用权。
82、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
地源热泵工程政府专项补贴 7,510,000.00 其他收益 7,510,000.00
稳岗补贴 64,902.95 其他收益 64,902.95
租金补贴 49,500.00 其他收益 49,500.00
社保返还 36,126.06 其他收益 36,126.06
合计 7,660,529.01 7,660,529.01
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
85、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
√适用 □不适用
(1).本期发生的同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
企业
合并当期
合并 构成同一 合并 合并当期期
期初至合 比较期间被 比较期间
被合并方名 中取 控制下企 日的 初至合并日
合并日 并日被合 合并方的收 被合并方
称 得的 业合并的 确定 被合并方的
并方的收 入 的净利润
权益 依据 依据 净利润
入
比例
完成
北京丽富房 移交
2021 年 10
地产开发有 100% 转让协议 资产 3,433,876.46 -4,905,029.54 12,880,054.62 1,153,434.39
月 31 日
限公司 相关
手续
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2021 年年度报告
其他说明：
无
(2).合并成本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合并成本 北京丽富房地产开发有限公司
--现金 360,846,623.00
--非现金资产的账面价值
--发行或承担的债务的账面价值
--发行的权益性证券的面值
--或有对价
或有对价及其变动的说明：
无
其他说明：
无
(3).合并日被合并方资产、负债的账面价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
北京丽富房地产开发有限公司
项目
合并日 上期期末
资产: 894,519,187.23 845,631,368.59
货币资金 119,978,871.13 63,656,591.93
应收款项 18,521,050.67 18,521,050.67
预付账款 9,255.86 38,645.55
其他应收款 11,500.00 86,462,652.78
存货 555,649,353.12 471,706,762.33
其他流动资产 15,118,367.40 19,677,922.17
投资性房地产 135,084,100.00 135,084,100.00
固定资产 9,689,898.11 9,942,501.92
无形资产 19,420.72 103,771.02
递延所得税资产 40,437,370.22 40,437,370.22
负债: 588,104,248.15 534,311,399.97
应付款项 231,377,237.81 205,576,241.80
其他流动负债 2,955,969.05
长期借款 356,701,211.88 325,740,875.04
递延收益 25,798.46 38,314.08
净资产 306,414,939.08 311,319,968.62
减：少数股东权益
取得的净资产 306,414,939.08 311,319,968.62
合并成本 360,846,623.00
合并差额（计入权益） 54,431,683.92
企业合并中承担的被合并方的或有负债：
无
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其他说明：
无
3、 反向购买
□适用 √不适用
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4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
与原
丧失
子公
按照 控制
司股
公允 权之
丧失 丧失 权投
处置价款与 价值 日剩
丧失控 控制 控制 资相
处置投资对 重新 余股
股权 制权之 权之 权之 关的
股权 丧失控制 应的合并财 计量 权公
股权处置价 处置 丧失控制 日剩余 日剩 日剩 其他
子公司名称 处置 权时点的 务报表层面 剩余 允价
款 比例 权的时点 股权的 余股 余股 综合
方式 确定依据 享有该子公 股权 值的
（%） 比例 权的 权的 收益
司净资产份 产生 确定
（%） 账面 公允 转入
额的差额 的利 方法
价值 价值 投资
得或 及主
损益
损失 要假
的金
设
额
京能（北京）物业管理 28,807,100.00 100% 转让 2021 年 12 产权交易 60,692,919.00
有限公司 月 31 日 完成且移
交资产
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
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九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 营地 直接 间接 方式
同一控制下
北京丽富房地产开发有限公司 北京市 北京市 房地产开发 100.00
企业合并
北京京能云泰房地产开发有限公司 北京市 北京市 房地产开发 51.00 投资设立
宁夏京能房地产开发有限公司 银川市 银川市 房地产开发 70.00 投资设立
北京天创世缘房地产开发有限公司 北京市 北京市 房地产开发 62.00 投资设立
大连京能阳光房地产开发有限公司 大连市 大连市 房地产开发 51.00 投资设立
同一控制下
北京国电房地产开发有限公司 北京市 北京市 房地产开发 90.00
企业合并
非同一控制
天津海航东海岸发展有限公司 天津市 天津市 房地产开发 60.00
下企业合并
京能置业（天津）有限公司 天津市 天津市 房地产开发 51.00 投资设立
北京京能海赋置业有限公司 北京市 北京市 房地产开发 51.00 投资设立
北京京石融宁房地产开发有限公司 北京市 北京市 房地产开发 51.00 投资设立
北京京能育兴房地产开发有限公司 北京市 北京市 房地产开发 100.00 投资设立
北京京能京西房地产开发有限公司 北京市 北京市 房地产开发 100.00 投资设立
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数
本期向少数
股东 本期归属于少 期末少数股东
子公司名称 股东宣告分
持股 数股东的损益 权益余额
派的股利
比例
宁夏京能房地产开发有限公司 30.00 58,751,828.23 - 255,180,196.70
北京天创世缘房地产开发有限公司 38.00 6,075,357.09 12,536,200.00 66,299,349.99
大连京能阳光房地产开发有限公司 49.00 -19,331,621.88 - -160,706,943.72
天津海航东海岸发展有限公司 40.00 -2,214,259.48 - 8,384,379.24
北京京能云泰房地产开发有限公司 49.00 1,029,871.58 - 855,115,240.73
京能置业（天津）有限公司 49.00 9,898,090.92 - 586,355,762.31
北京京石融宁房地产开发有限公司 49.00 2,404,918.10 - 9,517,012.48
北京京能海赋置业有限公司 49.00 -7,361,287.47 - 37,159,045.74
北京国电房地产开发有限公司 10.00 702,003.09 - 12,516,774.37
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称 流动资 非流动资 资产合 非流动负 负债合 流动资 非流动资 非流动负
流动负债 资产合计 流动负债 负债合计
产 产 计 债 计 产 产 债
宁夏京能房地产开
89,932.26 38,940.13 128,872.39 43,812.33 43,812.33 157,995.27 72,102.94 230,098.21 164,622.08 164,622.08
发有限公司
北京天创世缘房地
40,162.45 164.82 40,327.27 21,945.04 935.04 22,880.08 13,856.05 31,113.57 44,969.62 24,832.16 990.04 25,822.20
产开发有限公司
大连京能阳光房地
54,960.93 10.72 54,971.65 37,042.62 50,726.37 87,768.99 54,791.23 12.28 54,803.51 54,977.52 28,678.10 83,655.62
产开发有限公司
天津海航东海岸发
148,290.80 31,033.78 179,324.58 94,346.87 82,881.62 177,228.49 127,448.59 31,139.57 158,588.16 17,455.08 138,483.42 155,938.50
展有限公司
北京京能云泰房地
193,516.87 1,114.73 194,631.60 2,311.36 17,806.92 20,118.28 175,746.86 29.26 175,776.12 1,472.98 1,472.98
产开发有限公司
京能置业（天津）
339,079.74 3,429.95 342,509.69 204,254.91 18,590.33 222,845.24 309,637.90 4,605.05 314,242.95 164,591.03 32,007.50 196,598.53
有限公司
北京京石融宁房地
2,256.46 10.48 2,266.94 324.69 324.69 2,935.63 12.23 2,947.86 1,496.41 1,496.41
产开发有限公司
北京京能海赋置业
610,305.08 19,475.10 629,780.18 616,674.57 5,522.13 622,196.70 546,523.75 6,184.86 552,708.61 536,668.86 6,953.97 543,622.83
有限公司
北京国电房地产开
13,824.27 12,852.36 26,676.63 13,124.35 1,035.51 14,159.86
发有限公司
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2021 年年度报告
本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动现金 经营活动现金
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
流量 流量
宁夏京能房地产开发有限公司 135,459.24 19,583.94 19,583.94 -11,337.32 13,835.01 4,306.76 4,306.76 46,380.07
北京天创世缘房地产开发有限公司 1,283.90 1,598.78 1,598.78 -1,784.56 13,223.64 3,811.68 3,811.68 5,372.19
大连京能阳光房地产开发有限公司 -3,945.23 -3,945.23 -553.02 -3,839.37 -3,839.37 -206.09
天津海航东海岸发展有限公司 1,147.53 -553.56 -553.56 -10,009.29 1,121.42 -673.41 -673.41 -3,107.95
北京京能云泰房地产开发有限公司 210.18 210.18 -15,182.51 -197.04 -197.04 -4,752.00
京能置业（天津）有限公司 50,208.49 2,020.02 2,020.02 -4,666.25 2.98 -1,083.66 -1,083.66 46,749.66
北京京石融宁房地产开发有限公司 2,207.33 490.80 490.80 -421.08 1,591.91 451.45 451.45 -447.17
北京京能海赋置业有限公司 -1,502.30 -1,502.30 306,370.45 -914.22 -914.22 176,971.27
北京国电房地产开发有限公司 2,136.83 702.00 702.00 3,491.28
其他说明：
无
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2021 年年度报告
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业或联
合营企业或联营企业名 主要经
注册地 业务性质 营企业投资的会
称 营地 直接 间接 计处理方法
天津京能蓝光房地产开 天津市 天津市 房地产开 48.00 权益法
发有限责任公司 发
天津京能世茂房地产开 天津市 天津市 房地产开 40.00 权益法
发有限责任公司 发
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
天津京能蓝光 天津京能世茂 天津京能蓝光 天津京能世茂
房地产开发 房地产 房地产开发 房地产
有限责任公 开发有限责任 有限责任公 开发有限责任
司 公司 司 公司
流动资产 32,952,514.88 92,692,852.93 16,043,984.84 92,532,389.39
非流动资产 33,000,000.00 33,000,000.00
资产合计 65,952,514.88 92,692,852.93 49,043,984.84 92,532,389.39
流动负债 33,050,514.96 -5,168.46 16,223,611.88 3,249.28
非流动负债
负债合计 33,050,514.96 -5,168.46 16,223,611.88 3,249.28
少数股东权益
归属于母公司股东权益 32,901,999.92 92,698,021.39 32,820,372.96 92,529,140.11
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2021 年年度报告
按持股比例计算的净资产
15,792,955.96 37,079,208.56 15,753,779.02 37,039,656.04
份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账
15,792,955.96 37,079,208.56 15,753,779.02 37,039,656.04
面价值
存在公开报价的联营企业
权益投资的公允价值
营业收入 531,444.24 503,139.61
净利润 81,626.96 168,881.28 -80,074.31 158,204.72
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 81,626.96 168,881.28 -80,074.31 158,204.72
本年度收到的来自联营企
业的股利
其他说明
无
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资产、
其他流动资产、其他权益工具投资、应付账款、其他应付款、短期借款、一年内到期的非流动负
债、长期借款、应付债券及长期应付款。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些
金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理
层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1、风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险对本公
司财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本公司已制定风险管理政策以辨别和分析本公司
所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制程序，以监控本公司的风险水
平。本公司会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应市场情况或本公司经营活
动的改变。本公司的内部审计部门也定期或随机检查内部控制系统的执行是否符合风险管理政
策。
本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险（包括汇率风险、利
率风险和商品价格风险）。
董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监
督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这
些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸
多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进
行更新。本公司的风险管理由风险管理委员会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过
与本公司其他业务部门的紧密合作来识别、评价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管
理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。
本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理
政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。
（1）信用风险
信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。
本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于应收账款和其他应收款。
本公司银行存款主要存放于国有银行和声誉良好并拥有较高信用评级的金融机构，本公司预
期银行存款不存在重大的信用风险。
对于应收账款和其他应收款，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对客户
的财务状况、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。
本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩
短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。
本公司应收账款的债务人为分布于不同行业和地区的客户。本公司持续对应收账款的财务状
况实施信用评估，并在适当时购买信用担保保险。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公司还因提
供财务担保而面临信用风险，详见附注十四、2 中披露。
本公司应收账款中，前五大客户的应收账款占本公司应收账款总额的 98.87%（2020 年：
99.81%）；本公司其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本公司其他应收款总额的
92.90%（2020 年：90.92%）。
（2）流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产结算的义务时遇到资金短缺的风
险。管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足
本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并
确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资
金需求。
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2021 年年度报告
期末，本公司持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如
下（单位：人民币万元）：
2021.12.31
项 目
一年以内 一至二年 二至三年 三年以上 合 计
金融负债：
短期借款
应付账款 83,281.02 83,281.02
应付利息 88.67 88.67
应付股利 138.94 138.94
其他应付款 52,602.97 52,602.97
一年内到期的非
479,996.00 479,996.00
流动负债
长期借款 173,161.43 22,783.91 55,630.97 251,576.31
应付债券 30,000.00 30,000.00
长期应付款 6,200.00 16,051.06 22,251.06
金融负债和或有
616,107.60 209,361.43 38,834.97 55,630.97 919,934.97
负债合计
期初，本公司持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下
（单位：人民币万元）：
2020.12.31
项 目
一年以内 一至二年 二至三年 三年以上 合 计
金融负债：
短期借款
应付账款 57,552.90 57,552.90
应付利息 0.88 0.88
应付股利 138.94 9,630.20 9,769.14
其他应付款 27,720.25 27,720.25
一年内到期的
213,663.24 213,663.24
非流动负债
长期借款 437,165.42 105,172.11 4,153.20 546,490.73
应付债券 62,631.67 31,495.00 94,126.67
长期应付款
金融负债和或
299,076.21 499,797.09 136,667.11 13,783.40 949,323.81
有负债合计
上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账面金
额有所不同。
已签订的担保合同最大担保金额并不代表即将支付的金额。
（3）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动
的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利
率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。
本公司的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负
债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公
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司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持
适当的固定和浮动利率工具组合。
本公司密切关注利率变动对本公司利率风险的影响。本公司目前并未采取利率对冲政策。但
管理层负责监控利率风险，并将于需要时考虑对冲重大利率风险。由于定期存款为短期存款，故
银行存款的公允价值利率风险并不重大。
本公司持有的计息金融工具如下（单位：人民币万元）：
项 目 本年数 上年数
固定利率金融工具
金融负债 783,823.37 613,670.54
其中：短期借款
合 计 783,823.37 613,670.54
浮动利率金融工具
金融负债 603.66
其中：短期借款
合 计 603.66
2、资本管理
本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其
他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整融资方式、调整支付给股东的股利金额、向股
东返还资本、发行新股与其他权益工具或出售资产以减低债务。
本公司以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于 2021 年 12 月
31 日，本公司的资产负债率为 80.16%（2020 年 12 月 31 日：78.30%）。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允 第二层次公允 第三层次公允
合计
价值计量 价值计量 价值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产
1.以公允价值计量且变动计
入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融
资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 10,252,160.00 10,252,160.00
（四）投资性房地产 128,230,400.00 128,230,400.00
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物 128,230,400.00 128,230,400.00
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3.持有并准备增值后转让的
土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的资产
10,252,160.00 128,230,400.00 138,482,560.00
总额
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变动计
入当期损益的金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计量且
变动计入当期损益的金融负
债
持续以公允价值计量的负债
总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资
产总额
非持续以公允价值计量的负
债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除第一层次中的资产或负债的市场报价之
外的可观察输入值。
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
资产或负债使用了任何非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入值）。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
√适用 □不适用
本年度，本公司的金融资产及金融负债的公允价值计量未发生第一层次和第二层次之间的转
换，亦无转入或转出第三层次的情况。
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7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
√适用 □不适用
对于在活跃市场上交易的金融工具，本公司以其活跃市场报价确定其公允价值；对于不在活
跃市场上交易的金融工具，本公司采用估值技术确定其公允价值。所使用的估值模型主要为现金
流量折现模型和市场可比公司模型等。估值技术的输入值主要包括无风险利率、基准利率、汇
率、信用点差、流动性溢价、缺乏流动性折扣等。
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例 的表决权比例
(%) (%)
北京能源集 对电力能源、房地产与
团有限责任 北京市 基础设施、高新技术、 2,133,806.00 45.26 45.26
公司 金融证券等领域的投资
本企业的母公司情况的说明
无
本企业最终控制方是北京能源集团有限责任公司
其他说明：
报告期内，母公司注册资本未发生变化。
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、1
□适用 √不适用
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、3
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
康因投资控股有限公司 子公司少数股东企业
天津通合投资有限公司 子公司少数股东企业
大连阳光世界发展有限公司 子公司少数股东企业
中国电建地产集团有限公司 子公司少数股东企业
京能集团财务有限公司 同一控制下企业
北京京能源深融资租赁有限公司 同一控制下企业
北京京能建设集团有限公司 同一控制下企业
北京金泰房地产开发有限责任公司 同一控制下企业
北京昊泰房地产开发有限公司 同一控制下企业
金泰丽城（天津）置业投资有限公司 同一控制下企业
金泰丽城（天津）置业投资有限公司假 同一控制下企业
日酒店分公司
北京金泰卓越物业管理有限公司 同一控制下企业
北京金泰卓越物业管理有限公司天津分 同一控制下企业
公司
北京京能电力股份有限公司 同一控制下企业
北京京能千方智慧城市科技有限公司 同一控制下企业
天津蓝光宝珩房地产开发有限公司 联营企业参股公司
天津和创房地产开发有限公司 联营企业参股公司子公司
其他说明
无
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
天津通合投资有限公司 技术咨询服务费 139,702.97 136,990.29
康因投资控股有限公司 技术咨询服务费 168,773.58 168,773.58
北京金泰卓越物业管理有限公司 物业服务 58,000.00 183,323.68
北京金泰卓越物业管理有限公司天津分公司 物业服务 2,479,046.29 2,135,437.65
北京金泰卓越物业管理有限公司天津分公司 服务费 1,100,621.61
北京京能建设集团有限公司 工程款 499,121,518.81 139,025,245.44
北京京能招标集采中心有限责任公司 提供劳务 568,865.00
中国电建地产集团有限公司 技术咨询服务费 8,934,811.32 8,934,811.32
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
北京京能建设集团有限公司 售电 33.19
天津蓝光宝珩房地产开发有限公司 提供劳务 147.17 147.17
天津蓝光宝珩房地产开发有限公司 品牌使用费 903.84
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购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
√适用 □不适用
上述交易均为市场价
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
金泰丽城（天津）置业投资有限公司 房屋租赁 883,080.97
北京昊泰房地产开发有限责任公司 车辆租赁 8,000.00 8,000.00
北京金泰房地产开发有限责任公司 车辆租赁 8,000.00 99,150.44
关联租赁情况说明
√适用 □不适用
上述交易均为市场价。
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已经
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
天津蓝光宝珩房地产开发有限责任公司 4,276.17 实际放款日起 2年 否
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保到 担保是否已经
担保方 担保金额 担保起始日
期日 履行完毕
北京能源集团有限责任公司 603,000.00 实际放款日起 2年 否
关联担保情况说明
√适用 □不适用
本公司作为担保方:
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1、2020 年 5 月 9 日，本公司为联营企业子公司天津蓝光宝珩房地产开发有限责任公司向
中国光大银行股份有限公司天津分行的借款合同提供连带保证，借款合同为：《固定资产暨项目
融资借款合同》（TJGS 壹固 2020001），主债权种类为房地产开发贷款，贷款金额为：10 亿
元。保证期间为主合同借款合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年。
2、2020 年 4 月 27 日，本公司为子公司北京京能海赋置业有限公司在中国建设银行股份有
限公司北京宣武支行办理现金保函业务提供连带保证，最高额不超过 4.08 亿元。保证期间按中
国建设银行股份有限公司北京宣武支行为北京京能海赋置业有限公司办理的单笔授信业务分别计
算，即自单笔授信业务的主合同签订之日起至债务人在该主合同项下的债务履行期限届满日后三
年止。中国建设银行股份有限公司北京宣武支行与北京京能海赋置业有限公司就主合同项下债务
履行期限达成展期协议的，保证期间至展期协议重新约定的债务履行期限届满之日后三年止。展
期无需经保证人同意，保证人仍需承担连带保证责任。若发生法律法规规定或主合同约定的事
项，中国建设银行股份有限公司北京宣武支行宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之
日后三年，担保金额为 1.224 亿元。
本公司作为被担保方:
1、2020 年 8 月公司与上海国际信托有限公司签订编号为《TH-11-20K168-4》的信托贷款合
同，借款人为京能置业股份有限公司，项目公司为北京京能海赋置业有限公司，借款人因其控股
子公司北京京能海赋置业有限公司名下的“北京旧宫项目”的开发建设之需要，向贷款人申请额度
为不超过人民币 20 亿元的信托贷款，贷款资金来源于贷款人管理下的上信-京能旧宫贷款集合资
金信托计划（TH-11-20K168）项下的信托资金。贷款期限不超过 24 个月，贷款年利率为 6.94%，
北京能源集团有限责任公司作为保证人与贷款人另行签署编号为《TH-11-20K168-5》的《上信-京
能旧宫贷款集合资金信托计划（TH-11-20K168）保证合同》，为借款人提供连带责任保证担保。
2、2019 年 11 月公司与光大兴陇信托有限责任公司签订编号为《2019Z2119-贷 001》的信托贷
款合同，借款人为京能置业股份有限公司，共同还款人为宁夏京能房地产开发有限公司和天津海
航东海岸发展有限公司，贷款金额不超过 15.5 亿元，其中不超过人民币 6 亿元用于天津海语城住
宅项目，不超过人民币 9.5 亿元用于京能天下川项目。借款人承诺，贷款资金应当首先全部或者
至少一半以上用于置换北京国际信托有限公司持有的对天津海航东海岸发展有限公司和宁夏京能
房地产开发有限公司合计 15.5 亿元的债权。贷款期限为 36 个月，贷款人与北京能源集团有限责
任公司签署的编号为《2019Z2119-保 001》的《光大兴陇信托有限责任公司与北京能源集团有限责
任公司之保证合同》。
3、2019 年 11 月公司与中信信托有限责任公司签订编号为《P2019M11ATJJNO001-TR01》的信
托贷款合同，借款人为京能置业股份有限公司，共同借款人为京能置业（天津）有限公司，贷款
金额不超过 14.5 亿元，贷款期限为 36 个月，实际借款 10 亿元，贷款用于位于天津市武清区商务
区光明道北侧的天津武清津武（挂）2018-60 号宗地住宅项目，用款项目分为一期和二期。贷款
人与北京能源集团有限责任公司签署的编号为《P2019M11ATJJNO001-TR02》的《中信信托有限责
任公司与北京能源集团有限责任公司之保证合同》，为借款人及共同借款人提供连带责任保证担
保。
4、2019 年 12 月公司与北京银行西单支行签订《京能置业股份有限公司 2019-2021 年度债权
融资计划》，融资人为京能置业股份有限公司，受托管理人及监管银行为北京银行西单支行，担
保人为北京能源集团有限责任公司，并另行签订编号为《ZRB2019001-债融差》的担保合同《差
额补足及转让协议》，公司向北京金融资产交易所申请非公开发行的备案总额不超过 8 亿元，债
券融资计划期限为 3+N，额度有效期 2 年，实际发行 6.8 亿元，分别于 2021 年 6 月 30 日及 2021
年 12 月 30 日提前赎回本金 3 亿元。
5、2021 年 12 月 29 日，本公司与中原信托有限公司签订《永续债权投资合同》（编号：
B21-509-1），合同约定：中原信托有限公司设立“中原财富-成长 1172 期-京能股份集合资金信托计
划”，以信托计划项下信托资金向本公司发放永续债权投资，投资期限为无固定期限，但最短不
低于 24 个月，信托计划规模为不超过人民币 20 亿元。，截止到 2021 年 12 月 31 日发行 7 亿元，
本公司在债权投资期限内按照约定向中原信托公司支付投资利息、投资本金。2021 年 12 月 30
日，本公司与北京能源集团有限责任公司签订《债权远期购买协议》（编号：B22-23-5），约定
在发生中原信托公司与本公司的母公司北京能源集团有限责任公司《债权远期购买协议》（B21-
171 / 185
2021 年年度报告
509-5 号）的触发情形时，中原信托公司有权要求北京能源集团有限责任公司按协议约定收购信
托计划下某一笔或多笔乃至全部投资债权。
6、2018 年 8 月 9 日，公司召开 2018 年第三次临时股东大会，会议通过了京能置业股份有限
公司关于公司拟发行债权融资计划的议案，备案金额 15 亿元，发行期限不超过 3 年（含 3
年），由公司控股股东北京能源集团有限责任公司提供担保，2019 年 4 月 3 日发行了 2019 年第
一期债券融资计划，发行金额 4 亿元，期限 3 年，票面利率 6.5%，2020 年 3 月 31 日发行 2020 年
第一期债权融资计划，发行金额 3 亿元，期限 3 年，利率 6.5%，2020 年 6 月 30 日发行 2020 年第
二期债权融资计划，发行金额 2 亿元，期限 1+1 年，利率 6%。
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
固定利率 6.22%，本期偿
北京能源集团有限责任公司 540,960,000.00 2019-03-19 2021-03-18
还 54,096.00 万元
北京能源集团有限责任公司 130,000,000.00 2020-09-29 2022-09-29 固定年利率 6.94%
北京能源集团有限责任公司 500,000,000.00 2021-03-18 2023-03-18 固定年利率 6.94%
北京能源集团有限责任公司 15,000,000.00 2021-06-30 2023-06-30 固定年利率 6.94%
北京能源集团有限责任公司 100,000,000.00 2021-10-20 2023-10-20 固定年利率 6.94%
京能集团财务有限公司 150,000,000.00 2019-12-26 2022-12-25 抵押借款，年利率 6.175%
京能集团财务有限公司 60,000,000.00 2020-04-03 2022-12-25 抵押借款，年利率 6.125%
京能集团财务有限公司 60,000,000.00 2020-04-03 2023-04-03 抵押借款，年利率 6.125%
京能集团财务有限公司 65,000,000.00 2020-05-14 2022-12-25 抵押借款，年利率 5.65%
京能集团财务有限公司 65,000,000.00 2020-05-14 2023-05-04 抵押借款，年利率 5.65%
大连阳光世界发展有限公司 45,000,000.00 2020-12-31 2021-12-31 年利率 4.75%
年利率 4.75%，本期已还
深圳京能融资租赁有限公司 300,000,000.00 2021-09-17 2024-09-16 款 1,550 万元,期末剩余待
还 28,450 万元
京能集团财务有限公司 50,000,000.00 2021-04-27 2021-08-16 年利率 5.65%
京能集团财务有限公司 45,000,000.00 2021-07-20 2021-08-18 年利率 5.55%
京能集团财务有限公司 5,000,000.00 2021-08-10 2021-08-18 年利率 5.55%
固定年利率 6.20%，本期
中国电建地产集团有限公司 1,489,600,000.00 2020-11-24 2021-11-19
已归还本金
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出
北京金泰房地产开发有限责任公司 50,000,000.00 2020-06-26 2021-10-25 年利率 6.5%
北京金泰房地产开发有限责任公司 10,000,000.00 2020-09-19 2021-10-25 年利率 6.5%
北京金泰房地产开发有限责任公司 10,000,000.00 2020-12-20 2021-10-25 年利率 6.5%
北京金泰房地产开发有限责任公司 3,000,000.00 2020-06-19 2021-10-25 年利率 6.5%
北京金泰房地产开发有限责任公司 5,000,000.00 2020-05-20 2021-06-16 年利率 6.5%
以上关联方拆出资金为北京丽富房地产开发有限公司于合并日 2021 年 10 月 31 日之前业务，
并于合并日之前全部收回。
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 535.80 559.70
本公司本期关键管理人员 7 人。
(8).其他关联交易
√适用 □不适用
①本公司与京能集团财务有限公司（以下简称“京能财务公司”）签署的《金融服务框架协
议》，与其进行金融合作，按照其提供的服务，服务内容可能包括：存款业务、发放贷款、转账
结算服务、委托贷款及委托投资以及财务和融资顾问等其他金融服务。提供服务的收费标准不高
于市场公允价格。本公司 2021 年末在京能财务公司存款余额 1,364,782,898.37 元，2021 年度从京
能财务公司取得的存款利息收入为 10,332,963.49 元，支付给京能财务公司的贷款手续费及佣金
0.00 元。
②本公司于 2021 年 1 月与北京金泰房地产开发有限责任公司签订转让北京丽富房地产开发
有限公司 100%股权协议，采用非公开转让协议方式，转让价格为 360,846,623.00 元，并于 2021 年
10 月 31 日完成移交资产相关手续。
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
北京金泰房地产开发
预付账款 22,123.89
有限责任公司
北京京能建设集团有
预付账款 10,302,502.30 89,203,823.81
限公司
北京金泰卓越物业管
其他应收款 理有限公司天津分公 296,036.00
司
北京金泰房地产开发
其他应收款 86,460,652.78
有限责任公司
天津京能蓝光房地产
其他应收款 11,617,745.53 1,129,898.36
开发有限责任公司
一年内到期的非 天津京能蓝光房地产
19,166,659.07
流动资产 开发有限责任公司
金融街融辰（北京）
其他应收款 10,486,000.00 11,662,000.00
置业有限公司
北京金泰卓越物业管
应收账款 275,382.25 275,382.25
理有限公司
中国电建地产集团有
其他应收款 19,943,000.00
限公司
合计 32,977,666.08 1,129,898.36 226,733,641.80
(2).应付项目
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
一年内到期的非流动负债 北京能源投资(集团)有限公司（本部） 130,000,000.00 540,960,000.00
长期借款 北京能源投资(集团)有限公司（本部） 616,579,813.93 131,303,796.79
应付股利 北京能源投资(集团)有限公司（本部） 96,302,006.96 96,302,006.96
其他应付款 天津京能蓝光房地产开发有限责任公司 15,493,284.80 15,493,284.80
其他应付款 天津京能世茂房地产开发有限责任公司 32,306,968.25 32,306,968.25
其他应付款 北京金泰房地产开发有限责任公司 120,423,311.50
长期借款 京能集团财务有限公司 125,224,506.95 400,732,034.74
其他应付款 北京京西建筑勘察设计院有限公司 161,310.00
长期应付款 深圳京能融资租赁有限公司 222,510,600.00
一年内到期的非流动负债 京能集团财务有限公司 275,507,527.79
一年内到期的非流动负债 深圳京能融资租赁有限公司 62,450,458.33
其他应付款 康因投资控股有限公司 34,331,779.35 34,331,779.35
其他应付款 天津通合投资有限公司 23,932,377.61 23,932,377.61
应付账款 北京金泰卓越物业管理有限公司天津分公司 103,589.00
应付账款 北京京能建设集团有限公司 164,424,739.31 93,420,359.33
应付账款 北京金泰卓越物业管理有限公司天津分公司 187,434.83
一年内到期的长期应付款 大连阳光世界发展有限公司 62,370,000.00 60,202,812.50
其他应付款 北京能源集团有限责任公司 4,149.00 4,149.00
其他应付款 北京金泰卓越物业管理有限公司 90,125.10 90,125.10
应付账款 北京金泰房地产开发有限责任公司 8,000.00 8,000.00
应付账款 北京昊泰房地产开发有限责任公司 8,000.00 8,000.00
一年内到期的非流动负债 中国电建地产集团有限公司 97,432,069.84 1,535,469,614.84
合计 2,079,503,307.72 2,964,914,054.10
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
截至 2021 年 12 月 31 日，本公司及所属子公司尚有已签合同（主要为建安合同）未付的约
定项目支出共计 69,664.54 万元，具体为本公司之子公司天津海航东海岸发展有限公司 13,211.39
万元、京能置业（天津）有限公司 24,196.00 万元、北京京能海赋置业有限公司 32,237.15 万元。
须在合同他方履行合同规定的责任与义务同时，若干年内支付。
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
本公司按照房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至 2021 年 12 月 31 日累
计担保余额为 56,473.48 万元。担保期限为自保证合同生效之日起至商品房抵押登记办妥并交银
行管存之日止提供阶段性连带责任保证。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司本期经营业务按
地区划分为 4 个经营分部，分别为北京区域、宁夏银川区域、辽宁大连区域、天津
区域。本公司的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价
其业绩。这些报告分部是以企业经营业务为基础确定的。本公司各个报告分部提供
的主要产品为开发的商品房。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这
些计量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。
(2).报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
分部间抵
项目 北京 宁夏银川 辽宁大连 天津 合计
销
主营业务收入 22,650.70 135,456.31 - 51,135.93 209,242.94
主营业务成本 14,909.55 90,839.87 - 46,619.25 584.54 151,784.13
资产总额 2,371,136.26 128,872.39 54,971.65 521,834.27 945,883.43 2,130,931.14
负债总额 1,859,187.39 43,812.33 87,768.99 400,073.73 682,709.74 1,708,132.70
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计
1至2年 653,000.00
2至3年 450,000.00
3至4年 1,200,000.00
4至5年 1,600,000.00
5 年以上 4,377,777.78
合计 8,280,777.78
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计 计
类别 比 提 账面 比 提 账面
金额 例 金额 比 价值 金额 例 金额 比 价值
(%) 例 (%) 例
(%) (%)
按单项计提
坏账准备
按组合计提
8,280,777.78 100 304,270.65 3.67 7,976,507.13 8,280,777.78 100 250,183.32 3.02 8,030,594.46
坏账准备
其中：
应收关联方
8,280,777.78 100 304,270.65 3.67 7,976,507.13 8,280,777.78 100 250,183.32 3.02 8,030,594.46
特征客户
合计 8,280,777.78 100 304,270.65 3.67 7,976,507.13 8,280,777.78 100 250,183.32 3.02 8,030,594.46
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：应收关联方特征客户
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
大连京能阳光房地产开发有限公司 8,280,777.78 304,270.65 3.67
合计 8,280,777.78 304,270.65 3.67
按组合计提坏账的确认标准及说明：
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2021 年年度报告
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 其他变 期末余额
计提
回 销 动
关联方特征客户 250,183.32 54,087.33 304,270.65
合计 250,183.32 54,087.33 304,270.65
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
额合计数的比例(%)
大连京能阳光房地产开发有限公司 8,280,777.78 100.00 304,270.65
合计 8,280,777.78 100.00 304,270.65
其他说明
无
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 10,487,847.17
178 / 185
2021 年年度报告
应收股利 20,453,800.00
其他应收款 256,028,558.60 92,413,186.31
合计 286,970,205.77 92,413,186.31
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
委托贷款 11,617,745.53
减：坏账准备 1,129,898.36
合计 10,487,847.17
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期 合计
坏账准备 未来12个月预
信用损失(未发 信用损失(已发生
期信用损失
生信用减值) 信用减值)
2021年1月1日余额
2021年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 1,129,898.36 1,129,898.36
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日余额 1,129,898.36 1,129,898.36
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
应收股利
(4).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
北京天创世缘房地产开发有限公司 20,453,800.00
合计 20,453,800.00
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(6).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 219,212,228.32
1至2年 23,500,000.00
2至3年 17,048,623.86
3至4年
4至5年
5 年以上 473,053.41
合计 260,233,905.59
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末 期末 期末 期初 期初 期初
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
合并范围内关
46,744,293.13 927,299.49 45,816,993.64
联方往来
其他往来款 806,394.67 522,720.35 283,674.32 804,166.35 489,609.05 314,557.30
押金及保证金 259,427,510.92 3,682,626.64 255,744,884.28 47,217,510.92 935,875.55 46,281,635.37
合计 260,233,905.59 4,205,346.99 256,028,558.60 94,765,970.40 2,352,784.09 92,413,186.31
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 合计
未来12个月预 整个存续期预 整个存续期预
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2021 年年度报告
期信用损失 期信用损失(未 期信用损失
发生信用减值) (已发生信用
减值)
2021年1月1日余额 1,879,730.68 473,053.41 2,352,784.09
2021年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 2,779,862.39 2,779,862.39
本期转回 927,299.49 927,299.49
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日余额 3,732,293.58 473,053.41 4,205,346.99
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或 其他 期末余额
计提
回 核销 变动
按单项计提坏账准备 473,053.41 473,053.41
合并关联方内组合 927,299.49 927,299.49
往来款 16,555.64 33,111.30 49,666.94
押金及保证金 935,875.55 2,746,751.09 3,682,626.64
合计 2,352,784.09 2,779,862.39 927,299.49 4,205,346.99
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应
收款期末
款项的 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 余额合计
性质 期末余额
数的比例
(%)
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2021 年年度报告
北京市土地整理储备中心 保证金 214,200,000.00 1 年以内 82.31
光大兴陇信托有限责任公司 保证金 13,500,000.00 1-2 年、2-3 年 5.19 1,175,000.00
中信信托有限责任公司 保证金 10,000,000.00 2-3 年 3.84 1,500,000.00
上海国际信托有限公司 保证金 15,000,000.00 1-2 年 5.76 750,000.00
华宝信托有限责任公司 保证金 4,990,000.00 1 年以内 1.92
合计 -- 257,690,000.00 -- 99.02 3,425,000.00
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 2,545,487,856.46 2,545,487,856.46 2,252,956,119.44 2,252,956,119.44
对联营、合营
52,872,168.51 52,872,168.51 52,765,435.06 52,765,435.06
企业投资
合计 2,598,360,024.97 2,598,360,024.97 2,305,721,554.50 2,305,721,554.50
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 减值
计提 准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值 期末
准备 余额
北京丽富房地产开发有限公司 306,414,939.08 306,414,939.08
京能（北京）物业管理有限公司 13,883,202.06 13,883,202.06 -
北京天创世缘房地产开发有限公司 43,714,622.84 43,714,622.84
北京国电房地产开发有限公司 76,308,294.54 76,308,294.54
宁夏京能房地产开发有限公司 280,000,000.00 280,000,000.00
天津海航东海岸发展有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00
大连京能阳光房地产开发有限公司 51,000,000.00 51,000,000.00
北京京能云泰房地产开发有限公司 889,950,000.00 889,950,000.00
京能置业（天津）有限公司 612,000,000.00 612,000,000.00
北京京能海赋置业有限公司 51,000,000.00 51,000,000.00
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2021 年年度报告
北京京石融宁房地产开发有限公司 5,100,000.00 5,100,000.00
北京京能育兴房地产开发有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00
北京京能京西房地产开发有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00
合计 2,252,956,119.44 306,414,939.08 13,883,202.06 2,545,487,856.46
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值
追 减 权益法 其他 宣告发
投资 期初 其他 计提 期末 准备
加 少 下确认 综合 放现金 其
单位 余额 权益 减值 余额 期末
投 投 的投资 收益 股利或 他
变动 准备 余额
资 资 损益 调整 利润
一、合营企业
二、联营企业
天津京能蓝光房地产
15,753,779.02 39,180.94 15,792,959.96
开发有限责任公司
天津京能世茂房地产
37,011,656.04 67,552.51 37,079,208.55
开发有限责任公司
小计 52,765,435.06 106,733.45 52,872,168.51
合计 52,765,435.06 106,733.45 52,872,168.51
其他说明：
无
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务
其他业务 2,228,382.10 11,201,946.23
合计 2,228,382.10 11,201,946.23
(2). 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无
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2021 年年度报告
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 20,453,800.00
权益法核算的长期股权投资收益 106,733.45 24,846.21
处置长期股权投资产生的投资收益 14,887,287.47
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 648,480.00 660,832.00
其他（委托贷款） 362,125,291.96 327,542,683.31
合计 398,221,592.88 328,228,361.52
其他说明：
无
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
处置全资子公司京
非流动资产处置损益 60,692,919.00
能物业公司收益
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
7,620,666.36
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 2,043,294.96
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投
资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -4,545,696.92
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债
产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金
融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动
-3,753,100.00
产生的损益
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2021 年年度报告
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调
整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,839,670.99
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 498,555.30
少数股东权益影响额 3,027,488.58
合计 56,692,368.53
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定
的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损
益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
0.26 0.0127
利润
扣除非经常性损益后归属于
-2.29 -0.1125
公司普通股股东的净利润
本公司不存在稀释因素。
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：昝荣师
董事会批准报送日期：2022 年 4 月 28 日
修订信息
□适用 √不适用
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