2023 年半年度报告
公司代码：600791 公司简称：京能置业
京能置业股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事 刘德江 工作原因 孙力
独立董事 陈行 生病原因 朱莲美
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人昝荣师、主管会计工作负责人张捷及会计机构负责人（会计主管人员）丁敏声明：
保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
无
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细
阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析
中“可能面对的风险”部分。
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 7
第四节 公司治理........................................................................................................................... 16
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 18
第六节 重要事项........................................................................................................................... 19
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 25
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 28
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 28
第十节 财务报告........................................................................................................................... 29
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构责任人签名并盖章
的会计报表；
备查文件目录
报告期内公司在中国证券报和上海证券报上公开披露过的所有公司文
件的正本及公告原稿。
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、京能置业 指 京能置业股份有限公司
京能集团 指 北京能源集团有限责任公司
京能财务公司 指 京能集团财务有限公司
京能海赋公司 指 北京京能海赋置业有限公司
京能云泰公司 指 北京京能云泰房地产开发有限公司
天创世缘公司 指 北京天创世缘房地产开发有限公司
京能育兴公司 指 北京京能育兴房地产开发有限公司
京能京西公司 指 北京京能京西房地产开发有限公司
京石融宁公司 指 北京京石融宁房地产开发有限公司
北京国电公司 指 北京国电房地产开发有限公司
天津海航公司 指 天津海航东海岸发展有限公司
置业天津公司 指 京能置业（天津）有限公司
宁夏京能公司 指 宁夏京能房地产开发有限公司
大连阳光公司 指 大连京能阳光房地产开发有限公司
北京丽富公司 指 北京丽富房地产开发有限公司
北京京珑公司 指 北京京珑置业有限公司
北京九樾公司 指 北京九樾房地产开发有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 京能置业股份有限公司
公司的中文简称 京能置业
公司的外文名称 BEH-PROPERTY CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 BEH-P
公司的法定代表人 昝荣师
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 于进 王凤华
联系地址 北京市丰台区汽车博物馆东路 2 号 北京市丰台区汽车博物馆东路 2 号院 4 号
院 4 号楼 2 单元 楼 2 单元
电话 010-62698710 010-62690958
传真 010-62698299 010-62698299
电子信箱 jingnengzhiye@powerbeijing.com jingnengzhiye@powerbeijing.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 北京市西城区复兴门南大街2号甲天银大厦A西八层
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公司注册地址的历史变更情况 无
公司办公地址 北京市丰台区汽车博物馆东路2号院4号楼2单元
公司办公地址的邮政编码 100070
公司网址 www.beh-zy.com
电子信箱 jingnengzhiye@powerbeijing.com
报告期内变更情况查询索引 无
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报
登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 证券与资本运营部（董事会办公室）
报告期内变更情况查询索引 无
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 京能置业 600791 天创置业
六、 其他有关资料
□适用 √不适用
七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期 本报告期比上
主要会计数据 上年同期
（1－6月） 年同期增减(%)
营业收入 1,919,720,497.22 949,664,510.66 102.15
归属于上市公司股东的净利润 -101,953,011.75 -30,354,055.01 不适用
归属于上市公司股东的扣除非经常
-100,396,311.95 -30,367,034.05 不适用
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 2,702,942,713.97 -1,945,001,202.47 不适用
本报告期末比
本报告期末 上年度末 上年度末增减
(%)
归属于上市公司股东的净资产 3,447,893,290.15 3,629,499,071.77 -5.00
总资产 21,091,311,788.63 20,154,943,363.32 4.65
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
基本每股收益（元／股） -0.23 -0.07 不适用
稀释每股收益（元／股） - -
扣除非经常性损益后的基本每股收
-0.22 -0.07 不适用
益（元／股）
减少 2.62 个百分
加权平均净资产收益率（%） -2.86 -0.24
点
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扣除非经常性损益后的加权平均净 减少 2.58 个百分
-2.82 -0.24
资产收益率（%） 点
公司主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 -32,784.81 使用权资产处置
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补助
除外
计入当期损益的对非金融企业收
-9,224,725.84
取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投资
时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的
超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公
司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有
事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有
效套期保值业务外，持有交易性金
融资产、衍生金融资产、交易性金
融负债、衍生金融负债产生的公允
价值变动损益，以及处置交易性金
融资产、衍生金融资产、交易性金
融负债、衍生金融负债和其他债权
投资取得的投资收益
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单独进行减值测试的应收款项、合
113,229.44
同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量
的投资性房地产公允价值变动产 7,171,966.09
生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调整
对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收
480,291.52
入和支出
其他符合非经常性损益定义的损
121,051.78
益项目
减：所得税影响额 -150,671.16
少数股东权益影响额（税后） 336,399.14
合计 -1,556,699.80
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
报告期内，中央提出支持刚性和改善性住房需求，要求做好保交楼、保民生、保稳定工作，
促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。中央积极表态房地产以引导市场
预期修复，优化集中供地等制度以适应当前市场环境，金融层面降准降息稳经济，房地产供需两
端也将受益，政策支持居民信贷及房企融资。根据国家统计局统计数据，2023 年 1 月至 6 月，全
国房地产开发投资 58550 亿元，同比下降 7.9%（其中，住宅投资 44439 亿元，下降 7.3%）。房地
产开发企业房屋施工面积 791548 万平方米，同比下降 6.6%（其中，住宅施工面积 557083 万平方
米，下降 6.9%）。房屋新开工面积 49880 万平方米，下降 24.3%（其中，住宅新开工面积 36340 万
平方米，下降 24.9%）。房屋竣工面积 33904 万平方米，增长 19.0%（其中，住宅竣工面积 24604 万
平方米，增长 18.5%）。商品房销售面积 59515 万平方米，同比下降 5.3%（其中，住宅销售面积下
降 2.8%）。商品房销售额 63092 亿元，增长 1.1%（其中住宅销售额增长 3.7%）。6 月末，商品房
待售面积 64159 万平方米，同比增长 17.0%（其中，住宅待售面积增长 18.0%）。
公司以房地产开发业务为主，主要从事北京、天津的房地产开发业务，经营模式为房产开发
型。公司开发的房地产项目主要包括京能丨龙湖熙上、京能西山印、北京城建 京能樾园、京能
丨电建洺悦湾、京能丽墅、京能天下川、金泰丽富嘉园、京能雍清丽苑、京能海语城等。2023
年，是学习贯彻落实党的二十大精神开局之年，是公司全面深化改革，实现高质量发展的关键之
年。公司以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大和中央经济工
作会议精神，立足“房住不炒”定位，坚持稳中求进工作总基调，聚焦改革创新、提质增效、管
理提升、转型发展工作主线，在稳投资、稳质量、稳资金、稳突破、稳效益上持续发力，为推动
公司高质量发展而努力奋斗。
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二、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司具备完善成熟的房地产开发和管理模式，拥有稳定专业、结构优化的房地产开发团队。
国资背景并专注于房地产开发，使得公司具有良好的市场合作信誉。在土地资源获取上，公司强
化战略引导，关注政策、市场环境和自身研究，秉承稳健发展理念，注重风险防控，坚守底线思
维。立足服务首都发展，与业内优秀企业合作，抓住市场机遇，通过土地市场择优投资储备项目，
优化项目梯次储备，为公司稳步发展奠定基础。借力京能集团主业，充分发挥京能集团内部协同
优势，集中资源优势，打造技术和生态相融合，居住与产业相结合的房地产项目。
三、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司坚持稳字当头，稳中求进，适应房地产新发展模式要求，围绕保交楼、保民
生、保稳定，聚焦企业 “三降一减一提升”等重难点工作，攻坚克难，提质增效，持续推动企业经
济运行平稳向好。公司实现营业收入 19.20 亿元，主要因本期京能雍清丽苑项目及京能丨电建洺
悦湾项目销售确认收入所致，归母净利润-1.02 亿元，较上年同期增亏，主要因公司结转项目较去
年同期结转项目毛利低，公司本期处于完工状态项目较同期增加，费用化支出增加。
公司充分利用上市房企再融资重启政策机遇，发布《2023 年度向特定对象发行 A 股股票预案》，
积极推动股权再融资工作，公司向特定对象发行 A 股股票已获得上海证券交易所受理。公司拟非
公开发行的 20 亿元公司债项目，已取得上交所无异议函，并于 7 月在上交所首次发行 8 亿元（第
一期），其中品种一：3 亿元，期限 2+1 年，发行利率 3.24%；品种二：5 亿元，期限 3+2 年，发
行利率 3.4%。公司通过调降存量债务利率、利用低成本资金替换高息负债等方式有效减少高成本
资金规模，6 月末，公司综合融资成本降至 4.49%。
（1）公司房地产开发与经营情况（2023 年 1 月 1 日至 6 月 30 日）
单位：亿元；万平方米
开复工面积 签约面积 签约金额
股权
项目
比例 全 同比涨跌 同比涨跌 同比涨跌
名称 全口 权益 权益 全口 权益 同比涨跌幅
（%） 口 幅 幅 幅
径 口径 口径 径 口径 （%）
径 （%） （%） （%）
京能天
70 0 0 0.30 -66.29 0.21 -66.13 0.12 -78.95 0.08 20.00
下川
京能四
62 0 0 0.00 -100.00 0.00 -100.00 0.00 -100.00 0.00 0.00
合上院
京能海
60 0.95 0.57 0.37 3600.00 0.22 2100.00 0.24 2300.00 0.14 1400.00
语城
京能云
51 9.17 4.68 0.02 - 0.01 - 0.07 - 0.04 -
璟壹号
京能雍
51 0 0.00 2.17 -4440.00 1.11 -3800.00 3.92 -2163.16 2.00 -2000.00
清丽苑
京能丨电
建洺悦 51 4.03 2.06 0.22 -77.32 0.11 -77.55 0.68 -78.34 0.35 21.88
湾
京能丽
100 0 0.00 1.00 900.00 1.00 900.00 2.64 2540.00 2.64 2640.00
墅
京能西
100 33.15 33.15 2.77 - 2.77 - 8.23 - 8.23 -
山印
京能丨龙
51 8.30 4.23 2.31 507.89 1.18 521.05 14.12 453.73 7.20 553.85
湖熙上
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金泰丽富
100 8.66 8.66 0.12 - 0.12 - 0.32 - 0.32 -
嘉园
北京城建
50 12.55 6.28 1.09 - 0.55 - 3.31 - 1.66 -
京能樾园
天创科技
90 - - 0.00 - 0.00 - 0.27 - 0.24 -
大厦
注：1.报告期内，公司控股子公司开复工面积 76.81 万平方米，权益开复工面积 59.62 万平方
米；公司控股子公司竣工面积 4.03 万平方米，权益竣工面积 2.06 万平方米；无新增土地储备面积；
无新开工面积。
2.报告期内，公司控股子公司合计车位销售 388 个（全口径），其中天创科技大厦车位销售 216
个。
（2）参股公司
单位：亿元；万平方米
项目名 股权比例
开复工面积 竣工面积 签约面积 签约金额
称 （%）
梧桐大
15.84 3.37 0 0.30 0.31
道
云湖 15.20 1.61 1.61 0.04 0.04
注：以上参股公司数据均为权益口径数据。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未
来会有重大影响的事项
□适用 √不适用
四、报告期内主要经营情况
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,919,720,497.22 949,664,510.66 102.15
营业成本 1,798,020,913.65 801,735,335.04 124.27
销售费用 75,784,658.17 39,641,715.94 91.17
管理费用 77,159,225.16 49,912,593.25 54.59
财务费用 54,381,486.38 17,157,162.92 216.96
研发费用 0.00 0.00 -
经营活动产生的现金流量净额 2,702,942,713.97 -1,945,001,202.47 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -251,471.00 -121,614,750.50 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -719,791,433.09 675,414,771.35 -206.57
营业收入变动原因说明：本期结转规模增加，收入结转增加。
营业成本变动原因说明：本期结转规模增加，相应结转成本增加。
销售费用变动原因说明：本期结转规模增加，合同取得成本结转增加。
管理费用变动原因说明：本期完工状态项目较同期增加，费用化支出增加。
财务费用变动原因说明：本期完工状态项目较同期增加，费用化支出增加。
研发费用变动原因说明：无变化。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期销售回款较同期增加。
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投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期较同期减少支付取得子公司股权款。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期融资规模减少。
2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：万元
本期 上年
期末 期末 本期期
数占 数占 末金额
总资 总资 较上年
项目名称 本期期末数 上年期末数 情况说明
产的 产的 期末变
比例 比例 动比例
（% （% （%）
） ）
货币资金 355,976.29 16.88 157,686.31 7.82 125.75 本期销售回款增加
应收账款 12,686.71 0.60 12,015.98 0.6 5.58
预付工程款施工抵
预付账款 10,453.79 0.50 12,718.58 0.63 -17.81
减
其他应收款 22,496.18 1.07 26,418.84 1.31 -14.85
存货 1,554,639.77 73.71 1,662,200.07 82.47 -6.47 本期项目结转
本期预缴土增税和
其他流动资产 75,463.15 3.58 62,066.89 3.08 21.58
增值税增加
长期股权投资 5,273.40 0.25 5,274.66 0.26 -0.02
其他权益工具投
951.10 0.05 948.02 0.05 0.33
资
本期投资性房地产
投资性房地产 12,570.04 0.60 14,725.61 0.73 -14.64
出售
固定资产 1,649.80 0.08 1,702.22 0.08 -3.08
本期摊销及退租减
使用权资产 609.03 0.03 965.04 0.05 -36.89
少
无形资产 145.64 0.01 164.8 0.01 -11.63
本期长期待摊费用
长期待摊费用 1,450.25 0.07 1,729.31 0.09 -16.14
摊销
可抵扣暂时性差异
递延所得税资产 22,474.31 1.07 24,015.35 1.19 -6.42
减少
其他非流动资产 32,291.72 1.53 32,862.67 1.63 -1.74
应付账款 125,080.42 5.93 130,505.48 6.48 -4.16 应付工程款结算
预收款项 3,859.46 0.18 3,387.26 0.17 13.94
本期预收售房款增
合同负债 497,747.19 23.60 362,108.86 17.97 37.46
加
应付职工薪酬 1,966.85 0.09 1,952.30 0.1 0.75
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应交税费 42,016.25 1.99 41,863.97 2.08 0.36
本期预收意向金增
其他应付款 56,410.69 2.67 42,794.91 2.12 31.82
加
一年内到期的非
29,366.14 1.39 134,230.77 6.66 -78.12 本期到期还本
流动负债
预收售房款待确认
其他流动负债 41,334.71 1.96 32,892.70 1.63 25.67
增值税增加
长期借款 553,569.82 26.25 498,803.34 24.75 10.98 本期融资增加
应付债券 142,500.00 6.76 142,500.00 7.07 0.00
本期摊销及退租减
租赁负债 221.73 0.01 738.34 0.04 -69.97
少
长期应付款 43,651.91 2.07 40,799.73 2.02 6.99
递延收益 2.58 0.00 2.58 0 -0.01
递延所得税负债 2,419.95 0.11 2,217.88 0.11 9.11
预收售房款一年以
其他非流动负债 15,230.89 0.72 7,154.58 0.35 112.88 上待确认增值税增
加
其他说明
无
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 22,507,715.17 按揭保证金、售房监管资金
向京能财务公司借款抵押的
存货 7,338,926,101.08 存货为 9.71 亿元，向银行借款
抵押的存货为 63.68 亿元。
合计 7,361,433,816.25
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 投资状况分析
1. 对外股权投资总体分析
□适用 √不适用
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(1).重大的股权投资
□适用 √不适用
(2).重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3).以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入权益的累
本期公允价值 本期计提的减 本期出售/赎回
资产类别 期初数 计公允价值变 本期购买金额 其他变动 期末数
变动损益 值 金额
动
股票 9,480,160.00 30,880.00 9,511,040.00
合计 9,480,160.00 30,880.00 9,511,040.00
证券投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入权
本期公
益的累
证券品 证券代 证券简 最初投资 资金来 期初账面价 允价值 本期购 本期出 本期投 期末账面 会计核
计公允
种 码 称 成本 源 值 变动损 买金额 售金额 资损益 价值 算科目
价值变
益
动
股票 601818 光大银 3,281,227.86 自有 9,480,160.00 30,880.00 9,511,040.00 其他权
行 益工具
投资
合计 / / 3,281,227.86 / 9,480,160.00 30,880.00 9,511,040.00 /
证券投资情况的说明
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2023 年半年度报告
□适用 √不适用
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(五) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
经公司第九届董事会第十八次临时会议决议，审议通过了《公司关于调整天创科技大厦地下
资产转让挂牌底价的议案》，同意公司控股子公司北京国电房地产开发有限公司所持天创科技大
厦资产在北交所转让挂牌底价调整为 4996.95 万元（不低于备案评估值的 90%）（其中 B1 层为
2359.66 万元，B2 层 1125.46 万元 ，B3 层为 1511.83 万元）。详细内容见 2023 年 3 月 10 日及 5 月
23 日的《中国证券报》《上海证券报》和上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）。
(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
主要子公司情况
单位：万元 币种：人民币
主 要 产
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
品
京能四 房地产开
天创世缘公司 6,000.00 42,887.63 19,996.71 648.27
合上院 发
京能天 房地产开
宁夏京能公司 40,000.00 125,978.32 90,806.45 888.42
下川 发
京能海 房地产开
天津海航公司 5,000.00 185,186.60 -12,877.50 -3,762.55
语城 发
京能云 房地产开
京能云泰公司 174,500.00 214,398.02 172,292.75 -636.27
璟壹号 发
京能雍 房地产开
置业天津公司 120,000.00 234,879.40 123,480.29 -72.00
清丽苑 发
京 能 丨
房地产开
京能海赋公司 电建洺 10,000.00 131,758.82 42,155.12 3,127.24
发
悦湾
京能丽 房地产开
京能育兴公司 10,000.00 71,529.77 6,930.98 -2,234.83
墅 发
京能西 房地产开
京能京西公司 10,000.00 442,291.08 7,476.19 -425.43
山印 发
金 泰 丽 房地产开
北京丽富公司 20,000.00 332,314.58 29,059.59 311.33
富嘉园 发
京能 龙 房地产开
北京京珑公司 50,000.00 319,365.31 47,395.15 -925.41
湖熙上 发
北 京 城
房地产开
北京九樾公司 建 京 10,000.00 111,147.40 9,056.37 -293.75
发
能樾园
主要参股公司情况
单位：万元 币种：人民币
对合营企
持股 业或联营
联营企业名称 注册地 业务性质 比例 企业投资 净利润
(%) 的会计处
理方法
天津京能蓝光房地产开发有限 天津市 房地产开发 48.00 权益法 -1.98
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2023 年半年度报告
责任公司
天津京能世茂房地产开发有限
天津市 房地产开发 40.00 权益法 -0.78
责任公司
(七) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
五、其他披露事项
(一) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1.宏观环境风险
由于国内、国际经济形势发生变化，对市场供求关系产生重大影响，可能导致企业面临不利
的市场环境，而给公司发展带来不确定性。
公司将进一步加强对宏观经济环境和房地产行业的研究，时时关注宏观环境变化，制定相关
管理程序，及时调整公司发展战略规划，根据宏观环境、房地产行业发展状况等因素制定投资计
划。
2.政策法规风险
由于国家或地方产业政策、国家对房地产调控政策、拆迁政策、环保节能政策、银行信贷政
策以及税收政策发生变化，而公司并未及时跟踪、研究和应对等原因，可能导致违规可能性增大、
项目成本提高、项目执行受阻，而给公司发展带来不确定性。
公司将对国家和地方限制性政策及时进行研究预判与分析，制定公司中长期发展规划，建立
政策变化的应对措施，及时准确地对土地政策进行收集整理。
3.项目投拓风险
由于项目投资机会论证报告、项目可研报告精准度不够，可能给项目盈利幅度带来不确定性。
公司将在项目可研阶段加强专业性研究，充分研判政策环境、市场环境、行业标准及不可控
因素对项目投资收益的影响。严格履行决策程序，更加客观、审慎、理性地进行项目可行性研究，
坚持底线思维，严格风险把控，最大限度地降低项目投拓风险。
(二) 其他披露事项
√适用 □不适用
1. 经公司第九届董事会第十七次临时会议决议，审议通过了《公司关于修订<董事会授权方
案>的议案》。详细内容见 2023 年 2 月 18 日的《中国证券报》《上海证券报》和上海证券交易所
网站（http://www.sse.com.cn）。
2. 经公司第九届董事会第十九次临时会议及 2023 年第一次临时股东大会决议审议通过了《关
于公司符合向特定对象发行 A 股股票条件的议案》《关于公司 2023 年度向特定对象发行 A 股股票
方案的议案》《关于<京能置业股份有限公司 2023 年度向特定对象发行 A 股股票预案>的议案》
《关于<京能置业股份有限公司 2023 年度向特定对象发行 A 股股票发行方案论证分析报告>的议
案》《关于<京能置业股份有限公司 2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集资金使用可行性分析
报告>的议案》《关于无需编制前次募集资金使用情况报告的议案》《关于 2023 年度向特定对象
发行 A 股股票摊薄即期回报的影响与填补措施及相关主体承诺的议案》《关于未来三年股东分红
回报规划（2023-2025 年）的议案》《关于提请股东大会授权董事会全权办理本次向特定对象发行
股票相关事宜的议案》，详细内容见 3 月 22 日、4 月 8 日的《中国证券报》《上海证券报》和上
海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）。公司 2023 年度向特定对象发行 A 股股票申请获得上海
证券交易所受理，详细内容见 7 月 20 日的《中国证券报》《上海证券报》和上海证券交易所网站
（http://www.sse.com.cn）。
3.经公司第九届董事会第三次会议及 2022 年年度股东大会决议，审议通过了《公司关于 2022
年度利润分配的议案》。公司以 2022 年末总股本 452,880,000 股为基数，向全体股东每 10 股派发
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2023 年半年度报告
现金红利 0.12 元（含税），共计派发现金红利 5,434,560 元。公司 2022 年度权益分派已于 7 月 21
日实施完毕，详细内容见 2023 年 4 月 28 日、5 月 24 日及 7 月 15 日的《中国证券报》《上海证券
报》和上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）。
4 经公司第九届董事会第三次会议决议，审议通过了《公司关于计提资产减值准备的议案》及
《公司关于会计政策变更的议案》《公司关于制定<落实董事会职权实施方案>的议案》《公司关
于修编<募集资金管理制度>的议案》《公司关于 2022 年董事会授权总经理决策事项行权情况报告
的议案》，详细内容见 2023 年 4 月 28 日的《中国证券报》《上海证券报》和上海证券交易所网站
（http://www.sse.com.cn）。
第四节 公司治理
一、股东大会情况简介
决议刊登的指 决议刊登
会议届次 召开日期 定网站的查询 的披露日 会议决议
索引 期
1.审议通过了《关于公司符合向特
定对象发行 A 股股票条件的议案》；
2.审议通过了《关于公司 2023 年度
向特定对象发行 A 股股票方案的议
案》；
3. 审议通过了《关于<京能置业股
份有限公司 2023 年度向特定对象
发行 A 股股票预案>的议案》；
4. 审议通过了《关于<京能置业股
份有限公司 2023 年度向特定对象
发行 A 股股票发行方案论证分析报
告>的议案》；
5. 审议通过了《关于<京能置业股
公司 2023 年 上海证券交易
2023 年 4 2023 年 4 月 份有限公司 2023 年度向特定对象
第一次临时股 所 网 站
月7日 8日 发行 A 股股票募集资金使用可行性
东大会 www.sse.com.cn
分析报告>的议案》
6. 审议通过了《关于无需编制前次
募集资金使用情况报告的议案》
7. 审议通过了《关于 2023 年度向
特定对象发行 A 股股票摊薄即期回
报的影响与填补措施及相关主体
承诺的议案》
8. 审议通过了《关于未来三年股东
分红回报规划（2023-2025 年）的议
案》
9. 审议通过了《关于提请股东大会
授权董事会全权办理本次向特定
对象发行股票相关事宜的议案》
1．审议通过了《公司独立董事 2022
年度述职报告》
上海证券交易
公司 2022 年 2023 年 5 2023 年 5 月 2. 审议通过了《公司董事会 2022 年
所 网 站
年度股东大会 月 23 日 24 日 度工作报告》
www.sse.com.cn
3. 审议通过了《公司关于补选公司
监事的议案》
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2023 年半年度报告
4. 审议通过了《公司监事会 2022 年
度工作报告》
5. 审议通过了《公司关于 2022 年
度财务决算的议案》
6. 审议通过了《公司关于 2022 年
度利润分配的议案》
7. 审议通过了《公司 2022 年年度
报告及摘要》
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形
张伟 监事会主席 离任
李心福 监事会主席 选举
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
√适用 □不适用
经公司 2022 年度股东大会决议，审议通过了《公司关于补选公司监事的议案》。经公司第八
届监事会第九次会议决议，审议通过了《公司关于选举第八届监事会主席的议案》。详细内容见
2023 年 5 月 24 日的《中国证券报》《上海证券报》和上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）。
三、利润分配或资本公积金转增预案
半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和习近平总书
记关于支援合作工作的重要指示精神，完整、准确、全面贯彻新发展理念，坚持首善标准，履行
国企担当，推动产业、就业、消费、公益等帮扶工作迈上新台阶，进一步推动支援合作地区高质
量发展，为全面推进乡村振兴工作做出新贡献。
1.持续加强产业帮扶。依托集团能源产业优势，发挥置业建设施工协同效应，把产业合作作为
助力乡村振兴工作重中之重，协同集团产业项目，聚焦绿色京能建设，有效促进绿色能源项目拓
展，助力乡村振兴工作。
2.持续加强就业帮扶。把企业项目与乡村振兴工作同统筹、同部署，聚焦绿色京能建设，有效
促进绿色能源建筑项目拓展，力求通过施工项目带动就业帮扶，把属地项目农民就业收入作为中
心任务，千方百计促进农村劳动力稳岗就业，巩固劳务协作成果，推动实现更高质量和更充分就
业。
3. 持续加强消费帮扶。积极参与“蒙品京采”“京彩西品”消费帮扶活动，建立消费帮扶长
效机制。继续通过预留食堂、工会不低于 30%的采购份额采购帮扶产品，推动大宗产品集采联销，
通过订单式采购等多途径开辟直采渠道，尽可能减少中间环节实现一手采购，在破解滞销难题的
同时，解决农产品增产不增收问题。
4.持续加强公益帮扶。积极履行社会责任，以改善和提升受援地区基层民生水平为出发点，聚
焦教育、文化、科技等领域，努力开展公益帮扶工作，助力受援地区补齐农村公共服务短板。
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2023 年半年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及时履行 如未能及时
承诺 承诺 承诺时间及 是否有履行期 是否及时严
承诺背景 承诺方 应说明未完成履 履行应说明
类型 内容 期限 限 格履行
行的具体原因 下一步计划
承诺避免、
北京能源集 2006 年 6 月
解决同业竞 消除与上市
团有限责任 承诺，期限 否 是 - -
争 公司之间的
公司 为长期
同业竞争
与再融资相关的承诺
承诺减少、
北京能源集 2006 年 6 月
解决关联交 规范与上市
团有限责任 承诺，期限 否 是 - -
易 公司之间的
公司 为长期
关联交易
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
四、半年报审计情况
□适用 √不适用
五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况
□适用 √不适用
六、破产重整相关事项
□适用 √不适用
七、重大诉讼、仲裁事项
√本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 □本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的
√适用 □不适用
事项概述及类型 查询索引
公司控股子公司大连公司因国有建设用地使 详细内容见 2023 年 4 月 26 日的《中国证券报》
用权出让事项起诉了辽宁省大连市自然资源 《 上 海 证 券 报 》 和 上 交 所 网 站
局、辽宁省大连市旅顺口区人民政府。目前 (http://www.sse.com.cn) 披露的《司关于控股子公
公司已起诉，尚未有实质性进展。 司大连京能阳光房地产开发有限公司诉讼事项
受理的公告》。
(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处
罚及整改情况
□适用 √不适用
九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及控股股东诚信状况良好，不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债
务到期未清偿等情况。
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方向上市公司提供资金
关联方 关联关系
期初余额 净发生额 期末余额
京能集团财务有限公司 受同一母公司控制 121,000.00 14,000.00 135,000.00
北京能源集团有限责任公司 母公司 170,000.00 85,000.00 255,000.00
深圳京能融资租赁有限公司 受同一母公司控制 22,250.00 -3,100.00 19,150.00
北京京能融资租赁有限公司 受同一母公司控制 28,700.00 -2,000.00 26,700.00
合计 341,950.00 93,900.00 435,850.00
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
√适用 □不适用
1. 存款业务
√适用 □不适用
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2023 年半年度报告
单位：万元 币种：人民币
每日最 本期发生额
存款利
关联方 关联关系 高存款 期初余额 本期合计 本期合计 期末余额
率范围
限额 存入金额 取出金额
上一年
京能集团
受同一母公 末吸收 0.25%-
财务有限 98,379.60 860,561.38 718,244.88 240,696.10
司控制 存款余 1.32%
公司
额的30%
合计 / / / 98,379.60 860,561.38 718,244.88 240,696.10
2. 贷款业务
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
本期发生额
本期
贷款利
关联方 关联关系 贷款额度 期初余额 本期合计 合计 期末余额
率范围
贷款金额 还款
金额
京能集团
受同一母 3.1%-
财务有限 121,000.00 121,000.00 14,000.00 0 135,000.00
公司控制 3.6%
公司
合计 / / / 121,000.00 14,000.00 0 135,000.00
3. 授信业务或其他金融业务
□适用 √不适用
4. 其他说明
□适用 √不适用
(六) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
(七) 其他
√适用 □不适用
1.经公司第九届董事会第三次会议决议，在关联董事回避表决的情况下，审议通过了《公司
对京能集团财务有限公司风险评估报告》，详细内容见 2023 年 4 月 28 日的《中国证券报》《上
海证券报》和上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）。
2.经公司第九届董事会第三次会议决议，在关联董事回避表决的情况下，审议通过了《公司
关于与京能集团财务有限公司开展关联存贷款等金融业务的风险处置预案》，详细内容见 2023
年 4 月 28 日的《中国证券报》《上海证券报》和上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）。
十一、重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
2 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况
√适用 □不适用
单位： 万元 币种： 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方 担保发 担保是
担保物 是否为
与上市 被担保 生日期 担保 担保 主债务 否已经 担保是 担保逾期 反担保 关联
担保方 担保金额 担保类型 （如 关联方
公司的 方 (协议签 起始日 到期日 情况 履行完 否逾期 金额 情况 关系
有） 担保
关系 署日) 毕
天津蓝
京能置 光宝珩
2025年
业股份 公司本 房地产 2023年4 2023年4 连带责任
3,214.89 10月25 无 无 否 否 - 无 否 -
有限公 部 开发有 月27日 月27日 担保
日
司 限责任
公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） -158.40
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 3,214.89
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 -12,240.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 0
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 3,214.89
担保总额占公司净资产的比例(%) 0.93
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保
0
金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 0
上述三项担保金额合计（C+D+E） 0
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2023 年半年度报告
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 无
对子公司的担保减少为对控股子公司开展现金保函业务提供的担保到期。其他担保为
担保情况说明
按间接持股比例对间接参股公司房地产开发贷款提供担保。
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2023 年半年度报告
3 其他重大合同
□适用 √不适用
十二、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
第七节 股份变动及股东情况
一、股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如
有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、股东情况
(一) 股东总数：
截至报告期末普通股股东总数(户) 22,470
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
前十名股东持股情况
持有 质押、标记或冻
有限 结情况
股东名称 报告期内 期末持股数 比例 售条
股东性质
（全称） 增减 量 (%) 件股 股份状
数量
份数 态
量
北京能源集团
0 204,983,645 45.26 0 无 0 国有法人
有限责任公司
李卓 14,998,800 14,998,800 3.31 0 无 0 境内自然人
何小春 1,065,600 4,165,799 0.92 0 无 0 境内自然人
中信证券股份
1,121,513 3,789,987 0.84 0 无 0 国有法人
有限公司
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2023 年半年度报告
李惠球 -50,000 3,440,000 0.76 0 无 0 境内自然人
贵州省技术改
造投资有限责 0 2,030,000 0.45 0 无 0 国有法人
任公司
广州壹章文化
传播有限责任 1,911,200 1,911,200 0.42 0 无 0 其他
公司
中国国际金融
香港资产管理
有限公司－ 1,242,000 1,704,300 0.38 0 无 0 其他
CICCFT8
（QFII）
国泰君安证券
172,607 1,544,798 0.34 0 无 0 国有法人
股份有限公司
李浩 1,176,600 1,518,600 0.34 0 无 0 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股的数 股份种类及数量
股东名称
量 种类 数量
北京能源集团有限责任公司 204,983,645 人民币普通股 204,983,645
李卓 14,998,800 人民币普通股 14,998,800
何小春 4,165,799 人民币普通股 4,165,799
中信证券股份有限公司 3,789,987 人民币普通股 3,789,987
李惠球 3,440,000 人民币普通股 3,440,000
贵州省技术改造投资有限责
2,030,000 人民币普通股 2,030,000
任公司
广州壹章文化传播有限责任
1,911,200 人民币普通股 1,911,200
公司
中国国际金融香港资产管理
有限公司－CICCFT8 1,704,300 人民币普通股 1,704,300
（QFII）
国泰君安证券股份有限公司 1,544,798 人民币普通股 1,544,798
李浩 1,518,600 人民币普通股 1,518,600
前十名股东中回购专户情况
不适用
说明
公司股东贵州省技术改造投资有限责任公司在公司 2023 年第一
上述股东委托表决权、受托
次临时股东大会、公司 2022 年年度股东大会分别委托公司相关
表决权、放弃表决权的说明
人员进行投票表决。
上述股东关联关系或一致行 公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股
动的说明 东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及
不适用
持股数量的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
持有的有限售条 有限售条件股份可上市 限售条
序号 有限售条件股东名称
件股份数量 交易情况 件
26 / 160
2023 年半年度报告
新增可上
可上市交
市交易股
易时间
份数量
具体可
出售或
转让时
间由代
为支付
汕头市潮南区两英经贸有限
1 257,400 - 对价的
公司
股东京
能集团
与其协
商确
定。
2 贵州证券登记公司 102,960 - 同上
贵州省贵阳市云侨针纺采购
3 51,480 - 同上
供应站
贵州省贵阳成阳实业有限公
4 51,480 - 同上
司
5 贵阳长征电器开关厂 51,480 - 同上
6 罗国亮 51,480 - 同上
7 贵州省旅游投资有限公司 24 - 同上
公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于
上述股东关联关系或一致行动的说明 《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定
的一致行动人。
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东
□适用 √不适用
三、董事、监事和高级管理人员情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
四、控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
27 / 160
2023 年半年度报告
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
28 / 160
2023 年半年度报告
第十节 财务报告
一、 审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
合并资产负债表
2023 年 6 月 30 日
编制单位： 京能置业股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 3,559,762,873.75 1,576,863,063.87
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、5 126,867,066.14 120,159,773.33
应收款项融资
预付款项 七、7 104,537,880.28 127,185,794.09
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、8 224,961,763.61 264,188,397.24
其中：应收利息 0.00 9,882,334.08
应收股利 0.00
买入返售金融资产
存货 七、9 15,546,397,719.42 16,622,000,666.71
合同资产 0.00
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 七、12
其他流动资产 七、13 754,631,465.21 620,668,899.18
流动资产合计 20,317,158,768.41 19,331,066,594.42
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 七、17 52,734,024.10 52,746,649.65
其他权益工具投资 七、18 9,511,040.00 9,480,160.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 七、20 125,700,444.00 147,256,100.00
29 / 160
2023 年半年度报告
固定资产 七、21 16,498,015.77 17,022,177.59
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 6,090,308.27 9,650,377.79
无形资产 七、26 1,456,367.54 1,648,036.12
开发支出
商誉
长期待摊费用 七、29 14,502,487.35 17,293,079.51
递延所得税资产 七、30 224,743,144.57 240,153,463.73
其他非流动资产 七、31 322,917,188.62 328,626,724.51
非流动资产合计 774,153,020.22 823,876,768.90
资产总计 21,091,311,788.63 20,154,943,363.32
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七、36 1,250,804,208.61 1,305,054,841.79
预收款项 七、37 38,594,565.01 33,872,574.24
合同负债 七、38 4,977,471,864.26 3,621,088,576.55
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、39 19,668,483.76 19,523,008.28
应交税费 七、40 420,162,534.42 418,639,677.31
其他应付款 七、41 564,106,866.04 427,949,126.45
其中：应付利息 0.00 8,228,801.38
应付股利 103,131,618.17 97,697,058.17
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、43 293,661,433.48 1,342,307,667.99
其他流动负债 七、44 413,347,091.09 328,927,018.00
流动负债合计 7,977,817,046.67 7,497,362,490.61
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七、45 5,535,698,227.34 4,988,033,441.40
应付债券 七、46 1,425,000,000.00 1,425,000,000.00
30 / 160
2023 年半年度报告
其中：优先股
永续债
租赁负债 2,217,308.51 7,383,410.10
长期应付款 436,519,090.98 407,997,325.00
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 25,798.46 25,798.46
递延所得税负债 24,199,475.30 22,178,794.00
其他非流动负债 152,308,937.00 71,545,783.61
非流动负债合计 7,575,968,837.59 6,922,164,552.57
负债合计 15,553,785,884.26 14,419,527,043.18
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、53 452,880,000.00 452,880,000.00
其他权益工具 七、54 2,300,000,000.00 2,300,000,000.00
其中：优先股
永续债 2,300,000,000.00 2,300,000,000.00
资本公积 七、55 11,381,476.19 11,381,476.19
减：库存股
其他综合收益 七、57 9,195,872.22 9,172,712.22
专项储备
盈余公积 七、59 211,955,350.73 211,955,350.73
一般风险准备
未分配利润 七、60 462,480,591.01 644,109,532.63
归属于母公司所有者权益
3,447,893,290.15 3,629,499,071.77
（或股东权益）合计
少数股东权益 2,089,632,614.22 2,105,917,248.37
所有者权益（或股东权
5,537,525,904.37 5,735,416,320.14
益）合计
负债和所有者权益
21,091,311,788.63 20,154,943,363.32
（或股东权益）总计
公司负责人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
31 / 160
2023 年半年度报告
母公司资产负债表
2023 年 6 月 30 日
编制单位：京能置业股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,925,152,381.70 427,014,941.69
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十七、1 7,965,468.54 8,032,135.54
应收款项融资
预付款项 16,000.00 2,500.00
其他应收款 十七、2 49,041,340.84 64,379,841.55
其中：应收利息 0.00 9,882,334.08
应收股利 20,453,800.00 20,453,800.00
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 0.00 1,883,113,020.00
其他流动资产 159,946.19 159,060.11
流动资产合计 1,982,335,137.27 2,382,701,498.89
非流动资产：
债权投资
其他债权投资 75,000,000.00 75,000,000.00
长期应收款
长期股权投资 十七、3 2,903,221,880.56 2,903,234,506.11
其他权益工具投资 9,511,040.00 9,480,160.00
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 1,318,909.58 1,483,220.09
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 996,921.65 1,112,644.73
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 389,873.83 389,873.83
其他非流动资产 5,064,543,270.33 3,995,645,418.80
非流动资产合计 8,054,981,895.95 6,986,345,823.56
32 / 160
2023 年半年度报告
资产总计 10,037,317,033.22 9,369,047,322.45
流动负债：
短期借款 24,890,759.07
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 116,416.00 116,416.00
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 4,948,521.82 4,576,060.36
应交税费 58,900,847.60 57,219,636.82
其他应付款 276,873,439.91 409,985,548.05
其中：应付利息 0.00 137,679,847.16
应付股利 6,829,611.57 1,395,051.57
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 2,119,924,736.20
其他流动负债
流动负债合计 340,839,225.33 2,616,713,156.50
非流动负债：
长期借款 6,309,266,234.68 3,243,708,886.66
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 1,557,440.53 1,549,733.04
其他非流动负债
非流动负债合计 6,310,823,675.21 3,245,258,619.70
负债合计 6,651,662,900.54 5,861,971,776.20
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 452,880,000.00 452,880,000.00
其他权益工具 2,300,000,000.00 2,300,000,000.00
其中：优先股
永续债 2,300,000,000.00 2,300,000,000.00
资本公积 54,634,705.86 54,634,705.86
减：库存股
其他综合收益 4,672,359.11 4,649,199.11
专项储备
盈余公积 153,922,559.81 153,922,559.81
33 / 160
2023 年半年度报告
未分配利润 419,544,507.90 540,989,081.47
所有者权益（或股东权
3,385,654,132.68 3,507,075,546.25
益）合计
负债和所有者权益
10,037,317,033.22 9,369,047,322.45
（或股东权益）总计
公司负责人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
34 / 160
2023 年半年度报告
合并利润表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年半年度 2022 年半年度
一、营业总收入 七、61 1,919,720,497.22 949,664,510.66
其中：营业收入 七、61 1,919,720,497.22 949,664,510.66
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 七、61 2,021,037,086.80 945,110,592.66
其中：营业成本 七、61 1,798,020,913.65 801,735,335.04
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、62 15,690,803.44 36,663,785.51
销售费用 七、63 75,784,658.17 39,641,715.94
管理费用 七、64 77,159,225.16 49,912,593.25
研发费用
财务费用 七、66 54,381,486.38 17,157,162.92
其中：利息费用 59,125,300.31 23,383,812.90
利息收入 6,983,819.60 6,894,384.56
加：其他收益 七、67 121,051.78 143,706.50
投资收益（损失以“－”号
七、68 -9,237,351.39
填列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以
“-”号填列）
汇兑收益（损失以“－”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以
7,171,966.09
“－”号填列）
信用减值损失（损失以
七、71 113,229.44 6,515.18
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
七、72
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
七、73 -32,784.81
“－”号填列）
35 / 160
2023 年半年度报告
三、营业利润（亏损以“－”号填
-103,180,478.47 4,704,139.68
列）
加：营业外收入 七、74 1,248,578.67 44,804.55
减：营业外支出 七、75 768,287.15 10,000.00
四、利润总额（亏损总额以“－”
-102,700,186.95 4,738,944.23
号填列）
减：所得税费用 七、76 15,537,458.95 16,417,357.78
五、净利润（净亏损以“－”号填
-118,237,645.90 -11,678,413.55
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
-118,237,645.90 -11,678,413.55
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润
-101,953,011.75 -30,354,055.01
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以
-16,284,634.15 18,675,641.46
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额 23,160.00
（一）归属母公司所有者的其他
23,160.00
综合收益的税后净额
1.不能重分类进损益的其他综
23,160.00
合收益
（1）重新计量设定受益计划
变动额
（2）权益法下不能转损益的
其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允
23,160.00
价值变动
（4）企业自身信用风险公允
价值变动
2.将重分类进损益的其他综合
收益
（1）权益法下可转损益的其
他综合收益
（2）其他债权投资公允价值
变动
（3）金融资产重分类计入其
他综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值
准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
36 / 160
2023 年半年度报告
（二）归属于少数股东的其他综
合收益的税后净额
七、综合收益总额
（一）归属于母公司所有者的综
-101,929,851.75 -30,354,055.01
合收益总额
（二）归属于少数股东的综合收
-16,284,634.15 18,675,641.46
益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -0.23 -0.07
（二）稀释每股收益(元/股)
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现
的净利润为： 0 元。
公司负责人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
37 / 160
2023 年半年度报告
母公司利润表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年半年度 2022 年半年度
一、营业收入 十七、4 926,150.50 590,720.43
减：营业成本 十七、4
税金及附加 590,789.30 538,346.90
销售费用 - 0.00
管理费用 41,287,411.89 33,958,333.56
研发费用 - 0.00
财务费用 103,108,500.30 176,557,378.40
其中：利息费用 106,664,870.60 181,419,642.96
利息收入 3,566,197.96 5,389,397.35
加：其他收益 72,363.14 60,195.51
投资收益（损失以“－”号
十七、5 102,219,531.64 158,233,745.04
填列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以
“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
-41,768,656.21 -52,169,397.88
列）
加：营业外收入
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“－”
-41,768,656.21 -52,169,397.88
号填列）
减：所得税费用 -12.51
四、净利润（净亏损以“－”号填
-41,768,643.70 -52,169,397.88
列）
（一）持续经营净利润（净亏损
-41,768,643.70 -52,169,397.88
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 23,160.00
（一）不能重分类进损益的其他
23,160.00
综合收益
38 / 160
2023 年半年度报告
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
23,160.00
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -41,745,483.70 -52,169,397.88
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
39 / 160
2023 年半年度报告
合并现金流量表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年半年度 2022年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
3,774,143,126.49 1,148,128,769.64
现金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净
额
收到的税费返还 28,117,363.50 6,363.80
收到其他与经营活动有关的
七、78 2,116,385,693.15 769,295,279.31
现金
经营活动现金流入小计 5,918,646,183.14 1,917,430,412.75
购买商品、接受劳务支付的
733,549,163.77 2,341,257,338.87
现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的
75,767,599.74 61,380,033.99
现金
支付的各项税费 206,684,483.79 268,225,445.83
支付其他与经营活动有关的
七、78 2,199,702,221.87 1,191,568,796.53
现金
经营活动现金流出小计 3,215,703,469.17 3,862,431,615.22
经营活动产生的现金流
2,702,942,713.97 -1,945,001,202.47
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
40 / 160
2023 年半年度报告
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的 七、78
现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和
251,471.00 1,188,439.00
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位
120,423,311.50
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的 七、78 0.00 3,000.00
现金
投资活动现金流出小计 251,471.00 121,614,750.50
投资活动产生的现金流
-251,471.00 -121,614,750.50
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 245,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东
245,000,000.00
投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,251,420,152.65 4,340,886,873.84
收到其他与筹资活动有关的
七、78 0.00
现金
筹资活动现金流入小计 1,251,420,152.65 4,585,886,873.84
偿还债务支付的现金 1,766,051,816.66 3,496,270,257.68
分配股利、利润或偿付利息
205,159,769.08 414,201,844.81
支付的现金
其中：子公司支付给少数股
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的
七、78
现金
筹资活动现金流出小计 1,971,211,585.74 3,910,472,102.49
筹资活动产生的现金流
-719,791,433.09 675,414,771.35
量净额
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加
1,982,899,809.88 -1,391,201,181.62
额
加：期初现金及现金等价物
1,554,355,348.70 2,434,621,024.39
余额
六、期末现金及现金等价物余
3,537,255,158.58 1,043,419,842.77
额
公司负责人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
41 / 160
2023 年半年度报告
母公司现金流量表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年半年度 2022年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到
1,051,138.80 606,461.27
的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关
2,088,310,914.13 186,547,498.56
的现金
经营活动现金流入小计 2,089,362,052.93 187,153,959.83
购买商品、接受劳务支付
的现金
支付给职工及为职工支付
29,291,252.36 24,208,908.37
的现金
支付的各项税费 3,521,338.82 3,236,918.40
支付其他与经营活动有关
2,092,891,455.30 1,086,434,206.41
的现金
经营活动现金流出小计 2,125,704,046.48 1,113,880,033.18
经营活动产生的现金流量
-36,341,993.55 -926,726,073.35
净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 838,600,000.00 855,573,004.46
取得投资收益收到的现金 136,759,464.44 50,734,961.48
处置固定资产、无形资产
和其他长期资产收回的现金
净额
处置子公司及其他营业单
位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关
的现金
投资活动现金流入小计 975,359,464.44 906,307,965.94
购建固定资产、无形资产
35,796.00 1,047,744.00
和其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 43,000,000.00 184,929,200.00
取得子公司及其他营业单
120,423,311.50
位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关
3,000.00
的现金
投资活动现金流出小计 43,035,796.00 306,403,255.50
投资活动产生的现金
932,323,668.44 599,904,710.44
流量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,990,000,000.00 2,688,500,000.00
42 / 160
2023 年半年度报告
收到其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流入小计 1,990,000,000.00 2,688,500,000.00
偿还债务支付的现金 1,221,600,000.00 3,321,000,000.00
分配股利、利润或偿付利
166,244,234.88 260,851,979.33
息支付的现金
支付其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流出小计 1,387,844,234.88 3,581,851,979.33
筹资活动产生的现金
602,155,765.12 -893,351,979.33
流量净额
四、汇率变动对现金及现金
等价物的影响
五、现金及现金等价物净增
1,498,137,440.01 -1,220,173,342.24
加额
加：期初现金及现金等价
427,014,941.69 1,392,525,747.91
物余额
六、期末现金及现金等价物
1,925,152,381.70 172,352,405.67
余额
公司负责人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
43 / 160
2023 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
2023 年半年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 专 般 所有者权益合
减： 少数股东权益
实收资本 其他综合 项 风 其 计
优 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 小计
(或股本) 其 收益 储 险 他
先 永续债 股
他 备 准
股
备
一、上年期
452,880,000.00 2,300,000,000.00 11,381,476.19 9,172,712.22 211,955,350.73 644,109,532.63 3,629,499,071.77 2,105,917,248.37 5,735,416,320.14
末余额
加：会计政
策变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合
并
其他
二、本年期
452,880,000.00 0.00 2,300,000,000.00 0.00 11,381,476.19 0.00 9,172,712.22 0.00 211,955,350.73 0.00 644,109,532.63 0.00 3,629,499,071.77 2,105,917,248.37 5,735,416,320.14
初余额
三、本期增
减变动金额
（减少以 23,160.00 -181,628,941.62 -181,605,781.62 -16,284,634.15 -197,890,415.77
“－”号填
列）
44 / 160
2023 年半年度报告
（一）综合
23,160.00 -101,953,011.75 -101,929,851.75 -16,284,634.15 -118,214,485.90
收益总额
（二）所有
者投入和减
少资本
1．所有者
投入的普通
股
2．其他权
益工具持有
者投入资本
3．股份支
付计入所有
者权益的金
额
4．其他
（三）利润
-79,675,929.87 -79,675,929.87 -79,675,929.87
分配
1．提取盈
余公积
2．提取一
般风险准备
3．对所有
者（或股 -5,434,560.00 -5,434,560.00 -5,434,560.00
东）的分配
4．其他 -74,241,369.87 -74,241,369.87 -74,241,369.87
45 / 160
2023 年半年度报告
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公
积转增资本
（或股本）
2．盈余公
积转增资本
（或股本）
3．盈余公
积弥补亏损
4．设定受
益计划变动
额结转留存
收益
5．其他综
合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提
取
2．本期使
用
（六）其他
46 / 160
2023 年半年度报告
四、本期期
452,880,000.00 2,300,000,000.00 11,381,476.19 9,195,872.22 211,955,350.73 462,480,591.01 3,447,893,290.15 2,089,632,614.22 5,537,525,904.37
末余额
2022 年半年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 专 般
减： 其 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或 优 其他综合 项 风
其 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 小计
股本) 先 永续债 收益 储 险 他
股
他 备 准
股
备
一、上年期末
452,880,000.00 1,074,803,773.58 16,577,702.61 5,228,199.11 211,955,350.73 769,653,260.41 2,531,098,286.44 1,696,886,110.86 4,227,984,397.30
余额
加：会计政策
变更
前期差错
更正
同一控制
下企业合并
其他
二、本年期初
452,880,000.00 1,074,803,773.58 16,577,702.61 5,228,199.11 211,955,350.73 769,653,260.41 2,531,098,286.44 1,696,886,110.86 4,227,984,397.30
余额
三、本期增减
变动金额（减
1,225,196,226.42 -5,196,226.42 -97,512,367.34 1,122,487,632.66 263,675,641.46 1,386,163,274.12
少以“－”号
填列）
（一）综合收
-30,354,055.01 -30,354,055.01 18,675,641.46 -11,678,413.55
益总额
47 / 160
2023 年半年度报告
（二）所有者
投入和减少资 1,225,196,226.42 1,225,196,226.42 245,000,000.00 1,470,196,226.42
本
1．所有者投入
245,000,000.00 245,000,000.00
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入 1,225,196,226.42 1,225,196,226.42 1,225,196,226.42
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分
-5,196,226.42 -67,158,312.33 -72,354,538.75 -72,354,538.75
配
1．提取盈余公
积
2．提取一般风
险准备
3．对所有者
（或股东）的 -4,528,800.00 -4,528,800.00 -4,528,800.00
分配
4．其他 -5,196,226.42 -62,629,512.33 -67,825,738.75 -67,825,738.75
（四）所有者
权益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
48 / 160
2023 年半年度报告
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末
452,880,000.00 2,300,000,000.00 11,381,476.19 5,228,199.11 211,955,350.73 672,140,893.07 3,653,585,919.10 1,960,561,752.32 5,614,147,671.42
余额
公司负责人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
49 / 160
2023 年半年度报告
母公司所有者权益变动表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
2023 年半年度
其他权益工具 其他综合收
项目 实收资本 (或股 减：库存 专项储 所有者权益
优先 其 资本公积 盈余公积 未分配利润
本) 永续债 股 益 备 合计
股 他
一、上年期末余额 452,880,000.00 2,300,000,000.00 54,634,705.86 4,649,199.11 153,922,559.81 540,989,081.47 3,507,075,546.25
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 452,880,000.00 2,300,000,000.00 54,634,705.86 4,649,199.11 153,922,559.81 540,989,081.47 3,507,075,546.25
三、本期增减变动金额（减少以
23,160.00 -121,444,573.57 -121,421,413.57
“－”号填列）
（一）综合收益总额 23,160.00 -41,768,643.70 -41,745,483.70
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -79,675,929.87 -79,675,929.87
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -5,434,560.00 -5,434,560.00
3．其他 -74,241,369.87 -74,241,369.87
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
50 / 160
2023 年半年度报告
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收
益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 452,880,000.00 2,300,000,000.00 54,634,705.86 4,672,359.11 153,922,559.81 419,544,507.90 3,385,654,132.68
2022 年半年度
其他权益工具 其他综合收
项目 实收资本 (或股 减：库存 专项储 所有者权益
优先 其 资本公积 盈余公积 未分配利润
本) 永续债 股 益 备 合计
股 他
一、上年期末余额 452,880,000.00 1,074,803,773.58 59,830,932.28 5,228,199.11 153,922,559.81 773,541,849.29 2,520,207,314.07
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 452,880,000.00 1,074,803,773.58 59,830,932.28 5,228,199.11 153,922,559.81 773,541,849.29 2,520,207,314.07
三、本期增减变动金额（减少以
1,225,196,226.42 -5,196,226.42 -119,327,710.21 1,100,672,289.79
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -52,169,397.88 -52,169,397.88
（二）所有者投入和减少资本 1,225,196,226.42 1,225,196,226.42
1．所有者投入的普通股
51 / 160
2023 年半年度报告
2．其他权益工具持有者投入资本 1,225,196,226.42 1,225,196,226.42
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -5,196,226.42 -67,158,312.33 -72,354,538.75
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -4,528,800.00 -4,528,800.00
3．其他 -5,196,226.42 -62,629,512.33 -67,825,738.75
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收
益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 452,880,000.00 2,300,000,000.00 54,634,705.86 5,228,199.11 153,922,559.81 654,214,139.08 3,620,879,603.86
公司负责人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏
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三、 公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
京能置业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）于 2008 年 5 月将原用名称“天
创置业股份有限公司”变更为“京能置业股份有限公司”。天创置业股份有限公司原名“贵州华
联（公司）股份有限公司”，1993 年 6 月经贵州省经济体制改革委员会以黔体改字（1993）114
号文批准设立，由贵州省华侨友谊民贸公司、贵州水城钢铁公司、贵州赤天化（公司）有限责任
公司、中国商业建设开发总公司、贵州省国际信托投资公司、贵州省技术改造投资公司共同发起
设立的定向募集股份有限公司。1997 年 1 月 21 日经中国证券监督管理委员会证监发字（1997）
20、21 号文批准和上海证券交易所沪证发[1997]005 号文审核同意，在上海证券交易所上网定价
发行 1,000 万股 A 股股票，并于同年 1 月 30 日上市交易，股票简称：贵州华联，证券代码：
600791，公司住所为贵阳市中华中路 137 号，法定代表人为郭筑鸣，经贵州省工商行政管理局核
准，公司企业法人营业执照注册号为 5200001202739。公司主要经营日用百货、针纺织品、服装
鞋帽、金银首饰、机电产品、民族商品、汽车贸易、住宿、餐饮、娱乐服务、进出口业务、装饰
装潢等。1997 年 12 月公司临时股东大会决议通过并经贵州省工商行政管理局批准，公司名称变
更为“贵州华联旅业（公司）股份有限公司”（以下简称“贵华旅业”）。
1999 年 6 月北京市天创房地产开发公司（现已更名为北京市天创房地产开发有限公司，以
下简称“天创公司”）与海通证券有限责任公司签定股份转让协议，受让其持有的贵华旅业全部
国有法人股 2,599.8 万股，占贵华旅业总股本的 26.26%；1999 年 7 月天创公司协议受让贵州省
国际信托投资公司持有的本公司法人股 330 万股；至此，天创公司总计持有本公司股份 2,929.8
万股，占公司总股本 29.59%，成为本公司第一大股东。
2001 年 7 月天创公司以其控股子公司“北京天创世缘房地产开发有限公司”（以下简称
“天创世缘”） 85%的股权与贵华旅业所持有的控股子公司（共 9 家）和非控股公司（共 4 家）
之股权进行重大资产置换，具体包括贵华旅业所持有的贵州华联商厦有限责任公司 87.79%股
权、贵州华联酒店有限责任公司 94.57%股权、贵州华联民族贸易有限责任公司 90%股权、贵州华
联汽车贸易有限责任公司 80%股权、贵阳亚飞汽车（贵州华联）连锁有限公司 95%股权、贵州华
联国际旅行社有限责任公司 93.33%股权、贵州华联广告有限公司 100%股权、上海贵浦实业开发
公司 96.4%股权、上海贵浦蜡染制品公司 93%股权、贵州汉方实业股份有限公司 2%股权、华联饭
店联合发展有限公司 5.26%股权、贵州富邦投资有限公司 16.67%股权及贵州旅华房地产开发有限
责任公司 10%股权。经公司 2000 年度股东大会审议批准并经中国证券监督管理委员会、上海证
券交易所、贵州省工商行政管理局核准，公司法定中文名称于 2001 年 8 月 16 日从“贵州华联旅
业（公司）股份有限公司”变更为“天创置业股份有限公司”，股票简称变更为“天创置业”。
经过重大资产置换和变更后，公司总股本仍为 9,900 万元，公司住所为贵阳市中华中路 137
号，公司企业法人营业执照注册号为 5200001202739，法定代表人：王少武，公司经营范围包括
房地产开发；房地产信息咨询；室内装饰；五金工具、交电、民族商品、机电产品、化工原料及
化工产品（不含化工危险品）建材、钢材、金属材料、铝型材、技术开发、进出口业务等。置换
后, 公司主要从事房地产开发、房地产代理销售、租赁、室内装饰等。
2003 年 3 月，公司根据 2002 年度股东大会决议，以未分配利润按每 10 股送 2 股的比例派
送红股，同时以资本公积按每 10 股转增 1 股的比例转增股本。本次送、转股后，公司总股本为
12,870 万元。
2004 年 2 月，公司的经营范围变更为房地产开发；房地产信息咨询、房屋代理销售、租
赁；投资顾问；高科技项目投资。2004 年 7 月，公司法定代表人变更为王琪。
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2005 年 2 月，公司由贵阳市迁至北京市，在北京市工商行政管理局注册登记，营业执照号
为 1100001797774，公司住所为北京市西城区复兴门南大街 2 号甲天银大厦 A 西 8 层。
2005 年 11 月，经国务院国有资产监督管理委员会批准，天创公司和北京国际电力开发投资
公司分别将持有的国有法人股 3,379.74 万股和 2,084.407 万股划转给北京能源投资(集团)有限
公司（现更名为北京能源集团有限责任公司，以下简称“京能集团”)。划转后,京能集团持有
5,464.147 万股本公司股份（占总股本的 42.46%）。2005 年 12 月，公司法定代表人变更为徐京
付。
2006 年 2 月，公司完成股权分置改革，按照每 10 股流通股可以获得非流通股股东 3 股支付
对价，即非流通股股东向流通股股东共支付 1,287 万股对价，公司总股本不变。
经中国证券监督管理委员会《关于核准北京天创置业股份有限公司非公开发行股票的通知》
(证监发行字[2007]51 号文)的核准，公司于 2007 年 3 月向京能集团、绍兴裕隆工贸公司有限公
司、浙江天圣控股公司有限公司、上海华询资产管理有限公司、陕西工业技术研究院、无锡市宝
联投资有限公司定向发行了 6,000 万股股份, 每股面值 1 元，认购价格 7.00 元/股，其中京能集
团认购 3,900 万股，其他机构投资者认购 2,100 万股，共募集资金 42,000 万元，本次非公开发
行股票后公司总股本由 12,870 万元增加至 18,870 万元。
2007 年 4 月，公司 2006 年度股东大会审议通过了公司每 10 股送 5 股派发现金股利 0.60 元
(含税)的利润分配方案，该方案于 2007 年 5 月底实施完毕，公司总股本由 18,870 万元增加至
28,305 万元。
2008 年 4 月，经公司 2007 年度股东大会审议，通过了公司以资本公积转增股本的议案，转
股比例为每 10 股转增 6 股。公司总股本由 28,305 万元增加至 45,288 万元。
2016 年 4 月，公司法定代表人变更为朱炎；公司完成了对原营业执照、组织机构代码证、
税务登记证“三证合一”的工商登记手续，公司营业执照统一社会信用代码为
91110000214406620R。
本公司最高权力机构为股东大会，依法设立董事会、监事会。董事会设有战略委员会、薪酬
与考核委员会、提名委员会、审计委员会四个专业委员会。目前本公司设置党委办公室（公司办
公室）、党委组织部（人力资源部）、党群工作部、纪检监察室、证券与资本运营部（董事会办
公室）、财务部、企业管理部、法律合规部、市场开发中心、规划设计中心、安全与工程管理中
心、合约预算中心、营销中心。
2018 年 1 月，公司法定代表人变更为李育海。
2018 年 12 月，公司法定代表人变更为周建裕。
2021 年 4 月，公司法定代表人变更为昝荣师。
本公司注册地址：北京市西城区复兴门南大街 2 号甲天银大厦 A 西 8 层。
本公司通讯地址：北京市丰台区汽车博物馆东路 2 号院 4 号楼 2 单元。
本公司及各子公司主要从事房地产开发经营，具备一级开发资质，经营范围还包括房地产信
息咨询；房屋销售；房屋租赁；投资顾问；高科技项目投资。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本公司 2023 半年度纳入合并范围的子公司共 14 户，北京天创世缘房地产开发有限公司、宁
夏京能房地产开发有限公司、天津海航东海岸发展有限公司、北京丽富房地产开发有限公司、大
连京能阳光房地产开发有限公司、北京国电房地产开发有限公司、北京京能云泰房地产开发有限
公司、京能置业（天津）有限公司和北京京能海赋置业有限公司、北京京能育兴房地产开发有限
公司、北京京石融宁房地产开发有限公司、北京京能京西房地产开发有限公司、北京京珑置业有
限公司、北京九樾房地产开发有限公司。合并范围较 2022 年末无变化。
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四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企业会
计准则”）编制。此外，本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第
15 号—财务报告的一般规定》（2014 年修订）披露有关财务信息。
本财务报表以持续经营为基础列报。
本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具和投资性房地产外，本财务报表均以历史
成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本财务报告以持续经营为基础列报。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本公司根据自身生产经营特点，确定存货以及收入确认政策，具体会计政策见附注五、15、附注
五、38。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司的营业周期为 12 个月。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，按合并日被合并方
在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并对价的账面价值（或发行股份面值总额）与
合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积（股本溢
价/资本溢价）不足冲减的，调整留存收益。
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通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合并财
务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与合并前持有投资的账
面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢价），
资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，按合并日在最终控制方合并
财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之
和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积
不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期股权投资，在取得原
股权之日与合并方和被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损
益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损
益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发
生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买方的资产、负债及
或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按成本
扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值
份额的差额，经复核后计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之
和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他
综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处
置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以
外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购
买日之前持有的股权投资采用公允价值计量的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按
成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购
买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允
价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期投资收益；购买日之前已经持有
的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于被投资方
重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时
计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债
务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位的权力，
通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回
报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分、结构化主体
等）。
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（2）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。在编制
合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易和往
来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最终控
制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现金流
量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购买日至报
告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表中股东权
益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下
以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所
有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
（3）购买子公司少数股东股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合
并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司
的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续
计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积（股本溢价/资本溢价），
资本公积不足冲减的，调整留存收益。
（4）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日
的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计
算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份额与商誉之和，形成的差额计
入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由于被投资方
重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为共同经营
和合营企业。
（1）共同经营
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处
理：
A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
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8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为
已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用
10. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具是指形成一方的金融资产，并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
① 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
② 该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本公司（债务
人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金
融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。
（2）金融资产分类和计量
本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产
分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
以摊余成本计量的金融资产
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分
类为以摊余成本计量的金融资产：
本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额
为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何
套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销或确认减
值时，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分
类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目
标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额
为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损
失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计
入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
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除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其
余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为
消除或显著减少会计错配，本公司将部分本应以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利
收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
但是，对于非交易性权益工具投资，本公司在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行方
的角度符合权益工具的定义。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。满足条件的股利收入计入损益，其他
利得或损失及公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利
得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
管理金融资产的业务模式，是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本公司
所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本公司以客
观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管理金
融资产的业务模式。
本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生的合同现
金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指金融资产在初
始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用风险、
以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本公司对可能导致金融资产合同现金流量的
时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量特征的要
求。
仅在本公司改变管理金融资产的业务模式时，所有受影响的相关金融资产在业务模式发生变更后
的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金
额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本公司按照预
期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
（3）金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、以
摊余成本计量的金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的，
相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进行后续计
量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
以摊余成本计量的金融负债
其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计
入当期损益。
金融负债与权益工具的区分
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
①向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
②在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
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③将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交付可变
数量的自身权益工具。
④将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工具交
换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。
如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符
合金融负债的定义。
如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本公司
自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣
除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本公司的金融负债；如果是后者，该
工具是本公司的权益工具。
（4）衍生金融工具及嵌入衍生工具
本公司衍生金融工具包括远期外汇合约、货币汇率互换合同、利率互换合同及外汇期权合同等。
初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进行后续计量。公允价值为
正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负债。因公允价值变动而产
生的任何不符合套期会计规定的利得或损失，直接计入当期损益。
对包含嵌入衍生工具的混合工具，如主合同为金融资产的，混合工具作为一个整体适用金融资产
分类的相关规定。如主合同并非金融资产，且该混合工具不是以公允价值计量且其变动计入当期
损益进行会计处理，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在紧密关系，且与嵌入
衍生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义的，嵌入衍生工具从混合工具中分拆，作
为单独的衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后续的资产负债表日对嵌入衍生工具进行单独
计量，则将混合工具整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
（5）金融工具的公允价值
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债
所需支付的价格。
本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负
债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进
行。主要市场（或最有利市场）是本公司在计量日能够进入的交易市场。本公司采用市场参与者
在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融工具
不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或
者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用相关
可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入
值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义
的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得的相同资
产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入值外相关资产或负
债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评
估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
（6）金融资产减值
本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
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以摊余成本计量的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债权投资；
《企业会计准则第 14 号——收入》定义的合同资产；
租赁应收款；
财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终止确认条件
或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）。
预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是
指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量
之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生
违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加
权金额，确认预期信用损失。
本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用
风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；
金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照
该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，
处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并未显
著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致的
预期信用损失。未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月内（若金融工具的
预计存续期少于 12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损
失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
在计量预期信用损失时，本公司需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限（包括考
虑续约选择权）。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的
账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减
值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收票据、应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预
期信用损失的金额计量其损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征对应收票
据和应收账款划分组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
A、应收票据
应收票据组合 1：银行承兑汇票
应收票据组合 2：商业承兑汇票
B、应收账款
应收账款组合 1：应收账龄特征客户
应收账款组合 2：应收关联方特征客户
对于划分为组合的应收票据，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况
的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况
的预测，编制应收账款账龄/逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损
失。
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其他应收款
本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定
组合的依据如下：
其他应收款组合 1：往来款
其他应收款组合 2：保证金、押金
其他应收款组合 3：代收代垫费用
其他应收款组合 4：其他
对划分为组合的其他应收款，本公司通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用
损失率，计算预期信用损失。
债权投资、其他债权投资
对于债权投资和其他债权投资，本公司按照投资的性质，根据交易对手和风险敞口的各种类型，
通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
信用风险显著增加的评估
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确
定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是
否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的额外成本或努力即
可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本公司考虑的信息包括：
债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；
已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本公司的还款能力产生
重大不利影响。
根据金融工具的性质，本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著增
加。以金融工具组合为基础进行评估时，本公司可基于共同信用风险特征对金融工具进行分类，
例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过 30 日，本公司确定金融工具的信用风险已经显著增加。
已发生信用减值的金融资产
本公司在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多
项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包
括下列可观察信息：
发行方或债务人发生重大财务困难；
债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
本公司出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会
做出的让步；
债务人很可能破产或进行其他财务重组；
发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用
损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对于以
摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本公司在其他综合收益中确认其损失准备，
不抵减该金融资产的账面价值。
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核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产的
账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公司确定债务人没有
资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本公司收回到期款项
的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（7）金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保
留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：
放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资
产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
（8）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同时本
公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵
销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不
予相互抵销。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
15. 存货
√适用 □不适用
（1）存货的分类
存货按成本进行初始计量。存货主要包括在建开发产品（开发成本）、已完工开发产品和意图出
售而暂时出租的开发产品等。
（2）发出存货的计价方法
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本公司存货取得时按实际成本计价，开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑
安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发
出时，采用个别计价法确定其实际成本。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相
关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的
目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存货项
目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备
在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
本公司存货盘存制度采用永续盘存制。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
见附注五、38。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
见附注五、10
17. 持有待售资产
√适用 □不适用
（1）持有待售的非流动资产或处置组的分类与计量
本公司主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资产或
处置组收回其账面价值时，该非流动资产或处置组被划分为持有待售类别。
上述非流动资产不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值减去出售
费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、金融资产、递延所得税资产及保险合同产
生的权利。
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中
转让的与这些资产直接相关的负债。在特定情况下，处置组包括企业合并中取得的商誉等。
同时满足下列条件的非流动资产或处置组被划分为持有待售类别：根据类似交易中出售此类资产
或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在当前状况下即可立即出售；出售极可能发生，即已经
就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。因出售对子公司的
投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本公司是否保留部分权益性投资，在拟出售
的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持
有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，账面价值高于公允价值
减去出售费用后净额的差额确认为资产减值损失。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金
额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，按
比例抵减其账面价值。
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后续资产负债表日持有待售的非流动资产或处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前
减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计
入当期损益。已抵减的商誉账面价值不得转回。
持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊销；持有待售的处置组
中负债的利息和其他费用继续予以确认。被划分为持有待售的联营企业或合营企业的全部或部分
投资，对于划分为持有待售的部分停止权益法核算，保留的部分（未被划分为持有待售类别）则
继续采用权益法核算；当本公司因出售丧失对联营企业和合营企业的重大影响时，停止使用权益
法。
某项非流动资产或处置组被划分为持有待售类别，但后来不再满足持有待售类别划分条件的，本
公司停止将其划分为持有待售类别，并按照下列两项金额中较低者计量：
①该资产或处置组被划分为持有待售类别之前的账面价值，按照其假定在没有被划分为持有待售
类别的情况下本应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；
②可收回金额。
（2）终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划分为持有待售类别的、能够单
独区分的组成部分：
①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。
②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划
的一部分。
③该组成部分是专为转售而取得的子公司。
（3）列报
本公司在资产负债表中将持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产列报于“持有待售
资产”，将持有待售的处置组中的负债列报于“持有待售负债”。
本公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持有待售的非
流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益列报。终止经营的减值
损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。
拟结束使用而非出售且满足终止经营定义中有关组成部分的条件的处置组，自其停止使用日起作
为终止经营列报。
对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，原来作为持续经营损益列报的信息被重新作为可
比会计期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，在当期财务报表
中，原来作为终止经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间的持续经营损益列报。
18. 债权投资
债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 其他债权投资
其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
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20. 长期应收款
长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本公司能够对被投资单位施加
重大影响的，为本公司的联营企业。
（1）初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被
合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成本；非同一控制下企
业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作
为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值作为初始
投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营企业的投
资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发
放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损
益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允
价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当期的损益。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分
别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派
的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单位除净损
益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入
资本公积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单
位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的
净利润进行调整后确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在转换日，
按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原股权于
转换日的公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改
按权益法核算的当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权在
丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》进行会计处
理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他
综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行
会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位
实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法
核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企
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业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公
允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同控制
或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净资产
的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期损
益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公司的
部分，在抵销基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所
转让资产减值损失的，不予以抵销。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控
制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是否由所有参与方或
参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安
排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活
动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；如果存在两个或两个以上的参与方组合能
够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权
利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者
与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方
直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假
定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、
股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表决权股份
时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位
的生产经营决策，不形成重大影响；本公司拥有被投资单位 20%（不含）以下的表决权股份时，
一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的
生产经营决策，形成重大影响。
（4）持有待售的权益性投资
对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的，相关会计处理见附注
五、17。
对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件的，
从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注五、30。
22. 投资性房地产
(1). 如果采用公允价值计量模式的
选择公允价值计量的依据
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房地产包
括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
本公司投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，而且本公司能够从房地产交易市场上取得
同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而能够对投资性房地产的公允价值作出合理估
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计，因此本公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，公允价值的变动计入当期损
益。
确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；无法取得
同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类或类似房地产的最近交易价格，
并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估
计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
在极少的情况下，若有证据表明，本公司首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产
在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价值不
能持续可靠取得的，对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期
损益。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计
年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，固定
资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 35 3 2.77
运输设备 年限平均法 5-10 3 9.70-19.40
办公设备 年限平均法 5-10 3 9.70-19.40
其他 年限平均法 5-10 3 9.70-19.40
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。其中，已计
提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算确定折旧率。
(3).固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注五、30。
(4).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产：
①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本公司。
②本公司有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公
允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权。
③即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
④本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。
⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本公司才能使用。
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融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低
者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。
在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花
税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法进
行分摊。
融资租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届
满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届
满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折
旧。
(5).每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计
数有差异的，调整预计净残值。
(6).大修理费用
本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条件的部
分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定期大修理间隔
期间，照提折旧。
24. 在建工程
√适用 □不适用
本公司在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预
定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见附注五、30。
25. 借款费用
√适用 □不适用
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费
用同时满足下列条件的，开始资本化：
① 资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转
移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资
本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，在发生
时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，
暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
（3）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
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专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂
时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的
资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款
的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损
益。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
√适用 □不适用
（1）使用权资产确认条件
使用权资产是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
在租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：租赁负债的初始计量金
额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金
额；本公司作为承租人发生的初始直接费用；本公司作为承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租
赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本公司作为承租人按
照《企业会计准则第 13 号——或有事项》对拆除复原等成本进行确认和计量。后续就租赁负债的
任何重新计量作出调整。
（2）使用权资产的折旧方法
本公司采用直线法计提折旧。本公司作为承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所
有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所
有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
（3）使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注五、30。
29. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本公司
且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期
损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权支出
和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价
款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金
额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计
变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形
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资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产
的摊销政策进行摊销。
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法参见附注五、30。
(2). 内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房地
产、固定资产、在建工程、采用成本模式计量的生产性生物资产、无形资产、商誉、探明石油天
然气矿区权益和井及相关设施等（存货、按公允价值模式计量的投资性房地产、递延所得税资产、
金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计其
可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达
到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进
行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产
生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额，
减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方
法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资
产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本
公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的
资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉
的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面
价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会
计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
32. 合同负债
合同负债的确认方法
√适用 □不适用
详见附注五、38
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33. 职工薪酬
(1)、职工薪酬的范围
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。
职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供给职工配偶、子
女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职工薪
酬” 项目。
(2)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为职工
缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。
(3)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴
存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提
存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险以及企业年金计划等。
在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益
或相关资产成本。
设定受益计划
对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值，以预期累积福利单位法确
定提供福利的成本。本公司设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组成部分：
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务成本，是指
职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成本，是指设定受益计划
修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现值的增加或减少。
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利
息费用以及资产上限影响的利息。
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本公司将上述第①和②项计入当期损
益；第③项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益，在原设定受益计划终止时在权
益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
(4)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当
期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本公司确
认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
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实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停止提供服务
日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次性计入当期损益。正式
退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照离职后福利处理。
(5)、其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定提存计划
的有关规定进行处理。符合设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划的有关规定进行处理，
但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”部分计入当期损
益或相关资产成本。
34. 租赁负债
√适用 □不适用
详见附注五、42。
35. 预计负债
√适用 □不适用
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有
关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流
出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并对账
面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能在基
本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
36. 股份支付
□适用 √不适用
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
（1）一般原则
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品
或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务
的交易价格计量收入。
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满足下列条件之一时，本公司属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行
履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累
计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度
不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收
入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
①本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上
的主要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品或服务。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其
他因素）作为合同资产，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参见附注五、10）。本公司
拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本公司已收或
应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债。
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性在“合同
资产”或“其他非流动资产”项目中列示；净额为贷方余额的，根据其流动性在“合同负债”或
“其他非流动负债”项目中列示。
（2）具体方法
① 房地产销售业务
房地产销售在房产完工并验收合格，达到可交付状态，并且客户取得相关商品或者服务控制
权时点，确认销售收入的实现。
②出租物业收入确认方法
按与承租方签订的合同或协议规定，按直线法确认房屋出租收入的实现。
③其他业务收入确认方法
公司在将服务的控制权转移给客户的时点获得的金额确认收入。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。该
成本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。本公司为取得合同发生的、
除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，
本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：
①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用 （或
类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
②该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；
③该成本预期能够收回。
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合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有关的资产”）
采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部分计提减值准
备，并确认为资产减值损失：
①本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
②为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
确认为资产的合同履约成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“存
货”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动资产”项
目中列示。
确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“其
他流动资产”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动
资产”项目中列示。
40. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补助，
按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额 1 元计量。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助
部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分的，将政府补
助整体作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或者确认为递延收益在相关资产使用期
限内按照合理、系统的方法分期计入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关成本
费用或损失的，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则
计入递延收益，于相关成本费用或损失确认期间计入当期损益或冲减相关成本。按照名义金额计
量的政府补助，直接计入当期损益。本公司对相同或类似的政府补助业务，采用一致的方法处理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日
常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况
的，直接计入当期损益。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入所有者权
益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当期损益。
本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产负债
表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交易中
产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是
企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的
时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
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2023 年半年度报告
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能取得用来
抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延
所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件
的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用
来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负
债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得
足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可
能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
a.租赁的识别
在合同开始日，本公司作为承租人或出租人评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用
已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。如果合同
中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则本公司认定合
同为租赁或者包含租赁。
b.本公司作为承租人
在租赁期开始日，本公司对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期租赁和低价值
资产租赁除外。
使用权资产的会计政策见附注五、28。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额采用租赁内含利率计算的现值进行初始计量，
无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：固定付款额及实质
固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；取决于指数或比率的可变租赁付款额；
购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；行使终止租赁选择权需支付的
款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；以及根据承租人提供的担保余值预计
应支付的款项。后续按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入
当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
短期租赁
短期租赁是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月的租赁，包含购买选择权的租赁除外。
本公司将短期租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当
期损益。
对于短期租赁，本公司按照租赁资产的类别将下列资产类型中满足短期租赁条件的项目选择采用
上述简化处理方法。
低价值资产租赁
低价值资产租赁是指单项租赁资产为全新资产时价值低于 4 万元的租赁。
本公司将低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成
本或当期损益。
对于低价值资产租赁，本公司根据每项租赁的具体情况选择采用上述简化处理方法。
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租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：①
该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加的对价与租赁范围
扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
除新冠肺炎疫情直接引发的合同变更采用简化方法外，租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处
理的，在租赁变更生效日，本公司重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后
租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分
终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。
c.本公司作为出租人
本公司作为出租人时，将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租
赁，除融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
经营租赁
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的与经营租赁有
关的初始直接费用应当资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入
当期损益。取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当
期损益。
租赁变更
除新冠肺炎疫情直接引发的合同变更采用简化方法外，经营租赁发生变更的，本公司自变更生效
日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁
的收款额。
(2).融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
c.本公司作为出租人
本公司作为出租人时，将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租
赁，除融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
融资租赁
融资租赁中，在租赁期开始日本公司按租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值，租赁投资
净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。本
公司作为出租人按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本公司作为出
租人取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
应收融资租赁款的终止确认和减值按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》和
《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》的规定进行会计处理。
租赁变更
除新冠肺炎疫情直接引发的合同变更采用简化方法外，融资租赁发生变更且同时符合下列条件
的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：①该变更通过增加一项或多项租赁资产的
使用权而扩大了租赁范围；②增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的
金额相当。
融资租赁发生变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进
行处理：①假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效
日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产
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的账面价值；②假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照《企业
会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》关于修改或重新议定合同的规定进行会计处理。
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
对于首次执行日前已存在的合同，本公司在首次执行日选择不重新评估其是否为租赁或者包含租
赁。对首次执行日之后签订或变更的合同，本公司按照新租赁准则中租赁的定义评估合同是否为
租赁或者包含租赁。
新租赁准则中租赁的定义并未对本公司满足租赁定义的合同的范围产生重大影响。
作为承租人
新租赁准则要求承租人对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期租赁和低价值资
产租赁除外，并分别确认折旧和利息费用。
新租赁准则允许承租人选择下列方法之一对租赁进行衔接会计处理：
按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定采用追溯调整法
处理。
根据首次执行本准则的累积影响数，调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务报表其他相关
项目金额，不调整可比期间信息。
本公司按照新租赁准则的规定，对于首次执行日新租赁准则与现行租赁准则的差异追溯调整入
2021 年年初留存收益。同时，本公司未对比较财务报表数据进行调整。
对于首次执行日之前的融资租赁，本公司按照融资租入资产和应付融资租赁款的原账面价值，分
别计量使用权资产和租赁负债；
对于首次执行日之前的经营租赁，本公司根据剩余租赁付款额按首次执行日的增量借款利率折现
的现值计量租赁负债，并对于所有租赁按照与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必要调
整计量使用权资产。
在首次执行日，本公司按照附注五、29 对使用权资产进行减值测试并进行相应的会计处理。
本公司对首次执行日之前租赁资产属于低价值资产的经营租赁或将于 12 个月内完成的经营租
赁，采用简化处理，未确认使用权资产和租赁负债。
本公司对于首次执行日之前的经营租赁，采用了下列简化处理：
计量租赁负债时，具有相似特征的租赁采用同一折现率，所采用的增量借款利率的加权平均值为
4.75%至 7.10%；使用权资产的计量不包含初始直接费用；
存在续租选择权或终止租赁选择权的，本公司根据首次执行日前选择权的实际行使及其他最新情
况确定租赁期；
作为使用权资产减值测试的替代，本公司评估包含租赁的合同在首次执行日前是否为亏损合同，
并根据首次执行日前计入资产负债表的亏损准备金额调整使用权资产；
首次执行日前的租赁变更，本公司根据租赁变更的最终安排进行会计处理。
(4).新冠肺炎疫情引发的租金减让
本公司对于由新冠肺炎疫情直接引发的、承租人与出租人就现有租赁合同达成的租金减免、延期
支付等租金减让，减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变，且综合考虑定性和定量因素后认
定租赁的其他条款和条件无重大变化的房屋及建筑物等类别租赁采用简化方法。
本公司不评估是否发生租赁变更。
当本公司作为承租人时，本公司继续按照与减让前一致的折现率计算租赁负债的利息费用并计入
当期损益，继续按照与减让前一致的方法对使用权资产进行计提折旧等后续计量。发生租金减免
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的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等解除原租金支付义务时，按未
折现或减让前折现率折现金额冲减相关资产成本或费用，同时相应调整租赁负债；延期支付租金
的，本公司在实际支付时冲减前期确认的租赁负债。对于采用简化处理的短期租赁和低价值资产
租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同租金计入相关资产成本或费用。发生租金减
免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减相关资产成本或费用；延期支
付租金的，本公司在原支付期间将应支付的租金确认为应付款项，在实际支付时冲减前期确认的
应付款项。
当本公司作为出租人时，对于经营租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同租金确认
为租赁收入。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减租赁
收入；延期收取租金的，本公司在原收取期间将应收取的租金确认为应收款项，并在实际收到时
冲减前期确认的应收款项。对于融资租赁，本公司继续按照与减让前一致的折现率计算利息并确
认为租赁收入。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等
放弃原租金收取权利时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减原确认的租赁收入，不足冲减的
部分计入投资收益，同时相应调整应收融资租赁款；延期收取租金的，本公司在实际收到时冲减
前期确认的应收融资租赁款。
43. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
本公司根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关
键假设进行持续的评价。很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整风险的重
要会计估计和关键假设列示如下：
金融资产的分类
本公司在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流量特征的分析等。
本公司在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式，考虑的因素包括评价和向关键管
理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式、以及相关业务管理人
员获得报酬的方式等。
本公司在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时，存在以下主要判断：本
金是否可能因提前还款等原因导致在存续期内的时间分布或者金额发生变动；利息是否仅包括货
币时间价值、信用风险、其他基本借贷风险以及与成本和利润的对价。例如，提前偿付的金额是
否仅反映了尚未支付的本金及以未偿付本金为基础的利息，以及因提前终止合同而支付的合理补
偿。
应收账款预期信用损失的计量
本公司通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失。在确定预期
信用损失率时，本公司使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史
数据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本公司使用的指标包括经济下滑的风险、外部市场环境、
技术环境和客户情况的变化等。本公司定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。
递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务亏损确认递延所
得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹
划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
未上市权益投资的公允价值确定
未上市的权益投资的公允价值是根据具有类似条款和风险特征的项目当前折现率折现的预计未
来现金流量。这种估价要求本公司估计预期未来现金流量和折现率，因此具有不确定性。在有限
情况下，如果用以确定公允价值的信息不足，或者公允价值的可能估计金额分布范围很广，而成
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本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范围内对公允价值的恰当
估计。
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
□适用 √不适用
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2023 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
45. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 3、5、6、9、13
土地增值税 土地增值额 超率累进税率 30%-60%
城市维护建设税 应纳流转税额 7、5、1
房产税 房产计税原值或租金收入 1.2%或 12%
企业所得税 应纳税所得额 25
其他税项 按国家具体规定计缴
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
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七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金
银行存款 3,559,762,873.75 1,576,863,063.87
其他货币资金
合计 3,559,762,873.75 1,576,863,063.87
其中：存放在境外的
款项总额
存放财务公司存款 2,406,961,011.25 983,795,982.77
其他说明：
本公司不存在存放在境外的款项，期末银行存款中受限资金 22,507,715.17 元，参见附注七、81。
2、 交易性金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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5、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 86,477,258.49
1 年以内小计 86,477,258.49
1至2年 45,963,372.00
2至3年 592,991.09
3 年以上
3至4年
4至5年 433,459.48
5 年以上 1,527,498.20
合计 134,994,579.26
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面 账面
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
价值 价值
类别
比 计提 比 计提
金额 例 金额 比例 金额 例 金额 比例
(%) (%) (%) (%)
按单项计
提坏账准 114,463,444.80 84.79 6,588,962.27 5.76 107,874,482.53 106,154,890.24 82.67 6,702,191.71 6.31 99,452,698.53
备
按组合计
提坏账准 20,531,134.46 15.21 1,538,550.85 7.49 18,992,583.61 22,245,625.65 17.33 1,538,550.85 6.92 20,707,074.80
备
其中：
应收账龄
20,531,134.46 15.21 1,538,550.85 7.49 18,992,583.61 22,178,958.65 17.27 1,538,550.85 6.92 20,640,407.80
特征客户
应收关联
66,667.00 0.05 66,667.00
方客户
合计 134,994,579.26 / 8,127,513.12 / 126,867,066.14 128,400,515.89 / 8,240,742.56 / 120,159,773.33
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
北京市朝阳区东坝 750,819.32 32,660.64 4.35 资金占用风险
乡人民政府
北京正元金泰商业 45,963,372.00 4,470,225.20 9.73 资金占用风险
管理有限公司
北京凌盛科技有限 11,840,198.92 438,087.36 3.70 资金占用风险
公司
北京优达汇众医院 21,359,950.85 293,123.85 1.37 资金占用风险
管理有限公司
北京丽泽天宫文化 9,314,385.08 344,632.25 3.70 资金占用风险
有限公司
北京沐沐桐企业管 13,469,183.64 498,359.80 3.70 资金占用风险
理有限公司
北京金凤顺祥商贸 6,120,510.00 226,458.87 3.70 资金占用风险
有限公司
北京泓彤物业管理 5,645,024.99 285,414.30 5.06 资金占用风险
有限公司
合计 114,463,444.80 6,588,962.27 5.76 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：应收账龄特征客户
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 18,728,005.01 -
1至2年
2至3年 275,631.25 11,052.65 4.01
3至4年
4至5年
5 年以上 1,527,498.20 1,527,498.20 100.00
合计 20,531,134.46 1,538,550.85 7.49
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
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(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
单项金额重 6,588,962.27
大并单项计
6,702,191.71 113,229.44
提坏账准备
的应收账款
按组合计提 1,538,550.85
1,538,550.85
坏账准备
单项金额虽 0
不重大但单
项计提坏账
准备的应收
账款
合计 8,240,742.56 113,229.44 8,127,513.12
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
北京正元金泰商业管 4,470,225.20
45,963,372.00 34.05
理有限公司
北京优达汇众医院管 293,123.85
21,359,950.85 15.82
理有限公司
北京沐沐桐企业管理 498,359.80
13,469,183.64 9.98
有限公司
北京凌盛科技有限公 438,087.36
11,840,198.92 8.77
司
北京强益恒丰商贸有
11,607,785.76 8.60
限公司
合计 104,240,491.17 77.22 5,699,796.21
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2023 年半年度报告
其他说明
本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额 104,240,491.17 元，占应收账款期末余
额合计数的比例 77.22%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额 5,699,796.21 元。
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 53,646,055.04 51.32 126,374,148.32 99.36
1至2年 50,725,638.54 48.52 645,459.07 0.51
2至3年 166,186.70 0.16 166,186.70 0.13
3 年以上
合计 104,537,880.28 100.00 127,185,794.09 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
债务人名称 账面余额 占预付款项合计的比例（%） 坏账准备
北京雅宝阁建筑装饰有限公司 642,172.48 0.61
北京京能建设集团有限公司 50,223,533.60 48.04
合计 50,865,706.08 48.66 -
账龄超过 1 年的预付账款为预付工程款。根据合同约定，预付的款项依据施工进度进行抵
扣，期末剩余款项为待抵扣的预付款。
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额合计数
单位名称 期末余额
的比例(%)
北京住总集团有限责任公司 51,748,687.51 49.50
北京京能建设集团有限公司 50,223,533.60 48.04
天津贝壳房地产经纪有限公司 870,438.65 0.83
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北京雅宝阁建筑装饰有限公司 642,172.48 0.61
北京链家高策房地产经纪有限公司 600,000.00 0.57
合计 104,084,832.24 99.57
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 9,882,334.08
应收股利
其他应收款 224,961,763.61 254,306,063.16
合计 224,961,763.61 264,188,397.24
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
定期存款
委托贷款 11,617,745.53
债券投资
减：坏账准备 -1,735,411.45
合计 0 9,882,334.08
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预 合计
信用损失(未发生 信用损失(已发生
期信用损失
信用减值) 信用减值)
2023年1月1日余额 1,735,411.45 1,735,411.45
2023年1月1日余额
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2023 年半年度报告
在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回
本期转销 -1,735,411.45 -1,735,411.45
本期核销
其他变动
2023年6月30日余
0 0
额
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(4). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 170,061,250.62
1 年以内小计 170,061,250.62
1至2年 54,770,018.75
2至3年 373,632.95
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2023 年半年度报告
3 年以上
3至4年 1,717,510.92
4至5年 418,874.30
5 年以上 2,431,140.86
合计 229,772,428.40
(5). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 144,936,537.73 166,655,675.74
保证金、押金 81,345,973.15 88,090,717.71
代收代垫款 3,348,783.36 4,229,200.34
其他 141,134.16 141,134.16
合计 229,772,428.40 259,116,727.95
(6). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2023 年 1 月 1 日 余
2,043,620.15 2,767,044.64 4,810,664.79
额
2023 年 1 月 1 日 余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2023年6月30日余
2,043,620.15 2,767,044.64 4,810,664.79
额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(7). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
组合 1 往来
1,445,970.02 1,445,970.02
款
组合 2 押金
1,739,069.73 1,739,069.73
及保证金
组合 3 代垫
1,623,625.04 1,623,625.04
费用
组合 4 其他 2,000.00 2,000.00
合计 4,810,664.79 4,810,664.79
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(8). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(9). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
款项的 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 末余额合计数的
性质 期末余额
比例(%)
中国电建地产集团
往来款 122,500,000.00 2 年以内 53.31
有限公司
金融街融辰（北
往来款 16,758,000.00 1 年以内 7.29
京）置业有限公司
深圳京能融资租赁
保证金 53,300,000.00 2 年以内 23.20
有限公司
中原信托有限公司 保证金 15,000,000.00 2 年以内 6.53
百瑞信托有限责任
保证金 8,000,000.00 1 年以内 3.48
公司
合计 / 215,558,000.00 / 93.81
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2023 年半年度报告
(10). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(11). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(12). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
9、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准 存货跌价准
项目 备/合同履 备/合同履
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
约成本减值 约成本减值
准备 准备
开发
10,970,527,542.16 123,706,522.71 10,846,821,019.45 11,953,016,473.97 123,706,522.71 11,829,309,951.26
成本
开发
4,795,660,707.23 96,084,007.26 4,699,576,699.97 4,892,607,056.39 99,916,340.94 4,792,690,715.45
产品
合计 15,766,188,249.39 219,790,529.97 15,546,397,719.42 16,845,623,530.36 223,622,863.65 16,622,000,666.71
(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发成
123,706,522.71 123,706,522.71
本
开发产
99,916,340.94 3,832,333.68 96,084,007.26
品
合计 223,622,863.65 3,832,333.68 219,790,529.97
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
90 / 160
2023 年半年度报告
项目 本期存货余额含资本化利息
京能天下川二期 1,688,372.89
京能天下川三期南区 3,035,456.05
京能天下川三期北区 7,539,338.53
海语城一期 15,305,206.01
海语城二期 120,191,534.21
海语城三、四期 213,631,373.90
京能.阳光港湾 206,231,868.91
四合上院 414,392.04
京能.雍清丽苑一期 9,317,500.38
京能.雍清丽苑二期 62,078,453.57
京能海赋洺悦湾 120,798,626.82
京能丽墅项目 66,770,995.46
京能西山印 473,479,550.09
丽富嘉园一至三期 1,144,049.16
丽富嘉园四期 52,775,969.53
丽富嘉园五期 3,995,942.75
京能云璟壹号 22,316,334.80
京能.龙湖熙上 105,090,716.83
樾园项目 42,019,554.28
合 计 1,527,825,236.21
(4). 开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期末余额 上年年末余额 期末跌价准备
海语城三、四期 2024 年 2026 年 17.36 亿 634,207,568.96 617,884,373.37
京能西山印 2021 年 2024 年 55.15 亿 3,825,389,021.93 3,593,649,427.36
京能云璟壹号 2020 年 2023 年 24.4 亿 2,027,964,581.41 1,950,200,204.60
北京洺悦湾 2020 年 2023 年 63.57 亿 1,600,463,184.56
丽富嘉园五期 2021 年 2024 年 9.93 亿 176,218,857.02 101,704,680.36
京能.龙湖熙上 2022 年 2023 年 32.27 亿 2,633,737,294.51 2,506,900,705.09
樾园项目 2022 年 2024 年 20.16 亿 1,002,661,495.62 911,964,875.92
京能.阳光港湾 2024 年 2026 年 18.26 亿 670,348,722.71 670,249,022.71 123,706,522.71
合 计 -- -- -- 10,970,527,542.16 11,953,016,473.97 123,706,522.71
(5). 开发产品
项目名称 竣工 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 期末跌价准
时间 备
海语城一 2017
154,012,403.50 7,802,706.60 146,209,696.90 6,862,408.78
期 年
91 / 160
2023 年半年度报告
京能天下 2011
川一期 年
京能天下 2013
26,757,943.99 1,428,789.24 25,329,154.75 12,698,601.20
川二期 年
京能天下
2018
川三期南 49,770,113.35 9,794,285.58 39,975,827.77 1,256,890.41
年
区
京能天下
2022
川三期北 83,227,710.33 1,966,529.30 81,261,181.03 267,068.24
年
区
2013
四合上院 8,216,351.93 8,216,351.93
年
2006
国典华园 5,075,337.85 5,075,337.85
年
丽富嘉园 2015
9,070,195.55 9,070,195.55
一至三期 年
雍清丽苑 2021
303,394,993.57 103,380,914.67 200,014,078.90
项目一期 年
雍清丽苑 2022
1,971,119,668.74 209,526,479.79 1,761,593,188.95
项目二期 年
丽富嘉园 2022
573,687,215.84 45,645,890.27 16,509,072.32 602,824,033.79
四期 年
海语城二 2022
697,081,552.07 21,244,027.79 675,837,524.28 74,999,038.63
期 年
2022
北京洺悦 年、
401,626,431.84 1,701,463,184.56 1,459,198,251.87 643,891,364.53
湾 2023
年
2022
京能丽墅 609,567,137.83 13,204,366.83 596,362,771.00
年
合 计 -- 4,892,607,056.39 1,747,109,074.83 1,844,055,423.99 4,795,660,707.23 96,084,007.26
(6). 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
10、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
92 / 160
2023 年半年度报告
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待抵扣进项税 146,170,180.25 169,926,511.74
预缴所得税 62,006,851.88 26,781,277.90
待认证进项税 23,857,517.01 35,211,619.84
预缴的增值税 256,927,731.21 184,552,227.60
预缴土增税 229,577,349.67 187,039,457.90
预缴城市维护建设税 3,471,384.31 4,015,290.06
预缴教育费附加 2,832,243.91 3,768,892.60
预缴其他税费 3,345,215.78 3,345,215.78
合同取得成本 26,442,991.19 6,028,405.76
合计 754,631,465.21 620,668,899.18
其他说明：
无
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
93 / 160
2023 年半年度报告
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1) 长期应收款情况
□适用 √不适用
(2) 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
(3) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
减
值
准
期末 备
本期增减变动
余额 期
末
被投资单 期初
余
位 余额
额
其
追 减 其 宣告
权益法下 他 计提
加 少 他 发放 其
确认的投 综 减值
投 投 权 现金 他
资损益 合 准备
资 资 益 股利
收
94 / 160
2023 年半年度报告
益 变 或利
调 动 润
整
一、合营企业
小计
二、联营企业
天津京能
蓝光房地
产开发有 15,768,815.76 -9,492.19 15,759,323.57
限责任公
司
天津京能
世茂房地
产开发有 36,977,833.89 -3,133.36 36,974,700.53
限责任公
司
小计 52,746,649.65 -12,625.55 52,734,024.10
合计 52,746,649.65 -12,625.55 52,734,024.10
其他说明
无
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
光大银行 9,511,040.00 9,480,160.00
合计 9,511,040.00 9,480,160.00
(2).非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
指定为以
公允价值
其他综合
本期确认 其他综合收益转 计量且其
收益转入
项目 的股利收 累计利得 累计损失 入留存收益的金 变动计入
留存收益
入 额 其他综合
的原因
收益的原
因
光大银行 6,198,882.14
股票
95 / 160
2023 年半年度报告
其他说明：
√适用 □不适用
由于光大银行股票是本公司出于战略目的而计划长期持有的投资，本公司将其指定为以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
19、 其他非流动金融资产
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用公允价值计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、期初余额 147,256,100.00 147,256,100.00
二、本期变动 -21,555,656.00 -21,555,656.00
加：外购
存货\固定资产\
4,878,844.00 4,878,844.00
在建工程转入
企业合并增加
减：处置 -19,262,533.91 -19,262,533.91
其他转出
公允价值变动 -7,171,966.09 -7,171,966.09
三、期末余额 125,700,444.00 125,700,444.00
五、 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 16,498,015.77 17,022,177.59
固定资产清理
合计 16,498,015.77 17,022,177.59
其他说明：
无
96 / 160
2023 年半年度报告
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 办公设备 运输工具 其他 合计
一、账面原值：
1.期初余
16,686,799.36 6,244,267.00 5,868,115.82 1,256,563.47 30,055,745.65
额
2.本期增
224,295.66 224,295.66
加金额
（1）
224,295.66 224,295.66
购置
（2）
在建工程转入
（3）
企业合并增加
3.本期
减少金额
（1）
处置或报废
4.期末余
16,686,799.36 6,468,562.66 5,868,115.82 1,256,563.47 30,280,041.31
额
二、累计折旧
1.期初余
3,118,444.55 3,424,228.52 5,354,097.35 1,136,797.64 13,033,568.06
额
2.本期增
224,575.92 448,589.41 33,810.00 41,482.15 748,457.48
加金额
（1）
224,575.92 448,589.41 33,810.00 41,482.15 748,457.48
计提
3.本期减
少金额
（1）
处置或报废
4.期末余
3,343,020.47 3,872,817.93 5,387,907.35 1,178,279.79 13,782,025.54
额
三、减值准备
1.期初余
额
2.本期增
加金额
（1）
计提
97 / 160
2023 年半年度报告
3.本期减
少金额
（1）
处置或报废
4.期末余
额
四、账面价值
1.期末账
13,343,778.89 2,595,744.73 480,208.47 78,283.68 16,498,015.77
面价值
2.期初账
13,568,354.81 2,820,038.48 514,018.47 119,765.83 17,022,177.59
面价值
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
无
在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
98 / 160
2023 年半年度报告
工程物资
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 17,114,840.05 17,114,840.05
2.本期增加金额
3.本期减少金额 1,007,130.59 1,007,130.59
4.期末余额 16,107,709.46 16,107,709.46
二、累计折旧
1.期初余额 7,464,462.26 7,464,462.26
2.本期增加金额 3,411,248.19 3,411,248.19
(1)计提 3,411,248.19 3,411,248.19
3.本期减少金额 858,309.26 858,309.26
(1)处置 858,309.26 858,309.26
4.期末余额 10,017,401.19 10,017,401.19
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 6,090,308.27 6,090,308.27
2.期初账面价值 9,650,377.79 9,650,377.79
其他说明：
99 / 160
2023 年半年度报告
无
26、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 3,406,263.22 3,406,263.22
2.本期增加金额
(1)购置
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 3,406,263.22 3,406,263.22
二、累计摊销
1.期初余额 1,758,227.10 1,758,227.10
2.本期增加金额 191,668.58 191,668.58
（1）计提 191,668.58 191,668.58
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 1,949,895.68 1,949,895.68
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,456,367.54 1,456,367.54
2.期初账面价值 1,648,036.12 1,648,036.12
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0%
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
100 / 160
2023 年半年度报告
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1). 商誉账面原值
□适用 √不适用
(2). 商誉减值准备
□适用 √不适用
(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4). 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定
期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5). 商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金 本期摊销金
项目 期初余额 其他减少金额 期末余额
额 额
售楼处样板
5,038,497.56 1,109,711.13 822,453.39 5,325,755.30
间装修费
使用权资产
改良及维护 4,598,137.43 1,839,255.00 2,758,882.43
支出
人防车位租
1,039,200.00 1,039,200.00
金
融资租赁管
6,617,244.52 1,238,594.90 5,378,649.62
理费
合计 17,293,079.51 1,109,711.13 3,900,303.29 0.00 14,502,487.35
其他说明：
无
101 / 160
2023 年半年度报告
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税
异 资产 异 资产
资产减值准备 10,721,027.27 2,680,256.83 10,834,256.71 2,708,564.19
内部交易未实现利润 3,016,599.32 754,149.83 3,016,599.32 754,149.83
存货跌价准备 15,539,854.17 3,884,963.54 15,539,854.17 3,884,963.54
预收账款 714,081,084.68 178,520,271.17 775,609,131.86 193,902,282.97
预提土地增值税 155,614,012.81 38,903,503.20 155,614,012.81 38,903,503.20
合计 898,972,578.25 224,743,144.57 960,613,854.87 240,153,463.73
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债 差异 负债
非同一控制企业合并资
产评估增值
其他债权投资公允价值
变动
其他权益工具投资公允
6,229,762.14 1,557,440.53 6,198,932.16 1,549,733.04
价值变动
产权车位毛利 35,201,389.08 8,800,347.27 35,201,389.08 8,800,347.27
投资性房地产公允价值
55,361,500.00 13,840,375.00 47,309,604.74 11,827,401.19
变动
预收房款 5,250.00 1,312.50 5,250.00 1,312.50
合计 96,797,901.22 24,199,475.30 88,715,175.98 22,178,794.00
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 208,083,009.48 208,083,009.48
可抵扣亏损 563,010,573.85 563,010,573.85
合计 771,093,583.33 771,093,583.33
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2023 年半年度报告
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2023 年 90,306,097.32 84,546,229.73
2024 年 137,901,307.80 186,553,337.43
2025 年 96,621,898.39 101,509,742.01
2026 年 102,456,261.62 171,581,201.16
2027 年 135,725,008.72
合计 563,010,573.85 544,190,510.33 /
其他说明：
□适用 √不适用
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
预付土
地出让 310,151,810.00 310,151,810.00 310,151,810.00 310,151,810.00
金
合同取
12,765,378.62 12,765,378.62 18,474,914.51 18,474,914.51
得成本
合计 322,917,188.62 322,917,188.62 328,626,724.51 328,626,724.51
其他说明：
佣金支出 合计
2023.01.01 18,474,914.51 18,474,914.51
本年增加 7732463.08 7732463.08
本年摊销 13441998.97 13441998.97
本年计提减值损失
2023.06.30 12,765,378.62 12,765,378.62
本公司管理层预计，为了取得预收房款合同而支付给中介机构的增量佣金支出可以收回。因此，
本公司将相关金额资本化确认为合同取得成本，在相关收入确认时进行摊销。
32、 短期借款
(1). 短期借款分类
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
工程款 1,210,370,806.24 1,275,761,331.15
服务费 15,084,448.02 22,840,445.75
其他 25,348,954.35 6,453,064.89
合计 1,250,804,208.61 1,305,054,841.79
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
天津住宅集团建设工程总承包有限公司 15,873,393.37 尚未结算
中铁十六局集团有限公司 18,042,991.39 尚未结算
中国新兴建设开发有限责任公司 12,297,363.66 尚未结算
北京建工集团有限责任公司 68,656,096.63 尚未结算
北京墨臣工程咨询有限公司 1,309,658.74 尚未结算
合计 116,179,503.79 /
其他说明：
□适用 √不适用
104 / 160
2023 年半年度报告
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租金 38,594,565.01 33,872,574.24
合计 38,594,565.01 33,872,574.24
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收售房款 5,337,742,952.52 3,996,095,064.37
收取的代建管理费 11,673,361.05 18,040,648.80
减：计入其他流动负债的合 -219,635,512.31 -321,501,353.01
同负债
计入其他非流动负债的合同 -152,308,937.00 -71,545,783.61
负债
合计 4,977,471,864.26 3,621,088,576.55
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 11,271,236.26 72,164,683.49 72,535,947.59 10,899,972.16
二、离职后福利-设定提
8,251,772.02 9766472.59 9249733.01 8,768,511.60
存计划
三、辞退福利
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2023 年半年度报告
四、一年内到期的其他福
利
合计 19,523,008.28 81,931,156.08 81,785,680.60 19,668,483.76
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和 49,968,932.46 49,968,932.46 0.00
补贴
二、职工福利费 2,160,832.80 2,160,832.80 0.00
三、社会保险费 6,931,512.61 4,551,458.34 4,551,533.33 6,931,437.62
其中：医疗保险费 6,679,747.73 4,346,069.03 4,359,258.69 6,666,558.07
工伤保险费 188,428.90 165,563.59 152,448.92 201,543.57
生育保险费 63,335.98 39,825.72 39,825.72 63,335.98
四、住房公积金 -9,627.00 5,127,913.56 5,115,196.56 3,090.00
五、工会经费和职工教育 1,461,719.36 1,999,275.74 3,782,138.48
4,319,694.86
经费
六、短期带薪缺勤 0
七、短期利润分享计划 0
八、其他短期薪酬 29,655.79 8,893,826.97 8,740,176.7 183,306.06
合计 11,271,236.26 72,164,683.49 72,535,947.59 10,899,972.16
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 7,298,715.02 6897835.36 6393952.32 7,802,598.06
2、失业保险费 202,303.58 215560.73 200430.19 217,434.12
3、企业年金缴费 750,753.42 2653076.5 2655350.5 748,479.42
合计 8,251,772.02 9766472.59 9249733.01 8,768,511.60
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 117,808,908.18 105,178,780.37
土地增值税 294,109,023.38 291,427,450.18
企业所得税 62,400.81 10,266,555.69
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2023 年半年度报告
房产税 6,467,803.04 6,735,916.01
城市维护建设税 206,638.12 228,730.34
教育费附加 356,731.04 656,815.59
个人所得税 863,337.65 3,864,996.86
土地使用税 221,601.10 208,175.17
其他 66,091.10 72,257.10
合计 420,162,534.42 418,639,677.31
其他说明：
无
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 8,228,801.38
应付股利 103,131,618.17 97,697,058.17
其他应付款 460,975,247.87 322,023,266.90
合计 564,106,866.04 427,949,126.45
其他说明：
无
应付利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利 8,228,801.38
息
企业债券利息
短期借款应付利息
划分为金融负债的优先股\永续债
利息
合计 0 8,228,801.38
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应付股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
107 / 160
2023 年半年度报告
项目 期末余额 期初余额
有限售条件的流通股份 4,369,807.71 1,395,051.45
北京能源集团有限责任公司 98,761,810.46 96,302,006.72
合计 103,131,618.17 97,697,058.17
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
股东名称 应付股利金额 未支付原因
北京能源集团有限责任公司 96,302,006.72 待结算
合计 96,302,006.72
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 108,746,589.54 113,875,198.32
保证金、认购金、押金 322,138,146.94 180,468,452.47
代收代付款 23,786,037.51 21,455,518.06
其他 6,304,473.88 6,224,098.05
合计 460,975,247.87 322,023,266.90
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
天津京能蓝光房地产开发有 13,933,284.80 尚未结算
限责任公司
天津京能世茂房地产开发有 32,306,968.25 尚未结算
限责任公司
人防车位 144,932,400.00 尚未结算
康因投资控股有限公司 34,331,779.35 尚未结算
天津通合投资有限公司 23,932,377.61 尚未结算
合计 249,436,810.01 /
其他说明：
□适用 √不适用
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
108 / 160
2023 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 168,693,125.80 850,579,597.23
1 年内到期的应付债券 33,608,333.34 322,645,833.40
1 年内到期的长期应付款 88,206,555.54 166,781,187.49
1 年内到期的租赁负债 3,153,418.80 2,301,049.87
合计 293,661,433.48 1,342,307,667.99
其他说明：
无
44、 其他流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
待确认销项税 413,347,091.09 328,927,018.00
合计 413,347,091.09 328,927,018.00
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 2,398,665,827.36 2,152,856,084.85
保证借款 2,725,815,733.30 1,047,341,622.77
信用借款 579,909,792.48 2,638,415,331.01
减：一年内到期的长期借款 -168,693,125.80 -850,579,597.23
合计 5,535,698,227.34 4,988,033,441.40
长期借款分类的说明：
公司以其拥有的北京市门头沟区龙泉镇门头沟新城 05 街区 MC00-0005-6011 地块国有建设用地
使用权作为抵押财产，2022 年 2 月与京能集团财务有限公司签订《借款合同》。公司以其拥有的
北京市门头沟区龙泉镇门头沟新城 05 街区 MC00-0005-6002 地块、MC00-0005-6003 地块、MC00-0005-
6010 地块国有建设用地使用权作为抵押财产，2022 年 3 月与中国邮政储蓄银行股份有限公司北京
门头沟支行签订《房地产开发贷款借款合同》。公司以其拥有的北京市密云区鼓楼街道阳光街南
侧项目地块的土地使用权作为抵押财产，2021 年 8 月与中国工商银行股份有限公司北京宣武支行
签订《房地产借款合同》。公司以其拥有天津市武清区雍清丽苑项目二期 36#-2-101 在建建筑物（该
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2023 年半年度报告
宗地上其余在建建筑物不在本次抵押范围内）连同整宗土地使用权作为抵押财产，2022 年 11 月与
京能集团财务有限公司签订借款协议。公司以其拥有的北京市平谷区府前街旧城棚户区改造项目
(二期)B、D 地块的土地使用权作为抵押财产，与中国工商银行股份有限公司北京宣武支行签订《房
地产借款合同》。
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
46、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
招商-京能置业安置 ABS 1,425,000,000.00 1,425,000,000.00
合计 1,425,000,000.00 1,425,000,000.00
(2). 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
发债 发
溢折
债券 面行券 行 期初 本期 按面值计提 本期 期末
价摊
名称 值日期 金 余额 发行 利息 偿还 余额
销
期限 额
京能置业
316,941,666.73 4,820,833.34 321,762,500.07 0.00
ZR001
招商-京能置
1,430,704,166.67 27,904,166.67 1,458,608,333.34
业安置 ABS
减：一年内到
-322,645,833.40 -33,608,333.34
期的应付债券
合计 / / / 1,425,000,000.00 0.00 32,725,000.01 0.00 321,762,500.07 1,425,000,000.00
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
经营租赁 5,370,727.31 9,684,459.97
减：一年内到期的租赁负债 -3,153,418.80 -2,301,049.87
合计 2,217,308.51 7,383,410.10
其他说明：
2023 年上半年计提的租赁负债利息费用金额为人民币 24.14 万元，计入到财务费用-利息支出
与存货-开发成本中。
48、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 436,519,090.98 407,997,325.00
专项应付款
合计 436,519,090.98 407,997,325.00
其他说明：
无
长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付融资租赁款 459,113,771.52 510,241,324.99
长期借款 65,611,875.00 64,537,187.50
减：一年内到期长期应付款 -88,206,555.54 -166,781,187.49
合计 436,519,090.98 407,997,325.00
其他说明：
无
专项应付款
□适用 √不适用
111 / 160
2023 年半年度报告
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
绿色建筑标识 25,798.46 25,798.46
奖励金
合计 25,798.46 25,798.46 /
涉及政府补助的项目：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计入 本期计入 与资产相关
负债项 期初余 本期新增 期末余
营业外收 其他收益 其他变动 /与收益相
目 额 补助金额 额
入金额 金额 关
绿色建 25,798.46 25,798.46
筑标识
奖励金
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收售房款一年以上待确认增值 152,308,937.00 71,545,783.61
税
合计 152,308,937.00 71,545,783.61
其他说明：
无
53、 股本
√适用 □不适用
112 / 160
2023 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
有限售
条件股 566,304.00 566,304.00
份
无限售
条件股 452,313,696.00 452,313,696.00
份
股份总
452,880,000.00 452,880,000.00
数
其他说明：
无
54、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
√适用 □不适用
发行在外的金 发行时间 会计 股利率或 发行 金额 到期日或 转股 转换
融工具 分类 利息率 价格 续期情况 条件 情况
中原财富-成长
1172 期-京能股 2021 年 12 权益
6.50% 7亿 7亿 永续
份集合资金信 月 31 日 工具
托计划
中原财富-成长
1260 期-京能股
2022 年 2 权益
份（第 2 期）集 6.40% 8亿 8亿 永续
月 17 日 工具
合资金信托计
划
百瑞宝盈 944 号
集合资金信托 2022 年 3 权益
6.70% 8亿 8亿 永续
计划（京能置 月 31 日 工具
业）
合 计 23 亿 23 亿
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
√适用 □不适用
本期永续债本金无变动情况。
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2023 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股
本溢价）
其他资本公积 11,381,476.19 11,381,476.19
合计 11,381,476.19 11,381,476.19
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：
减： 税
前期
前期 后
计入
计入 归
其他
期初 其他 属 期末
项目 本期所得税 综合 减：所得 税后归属于
余额 综合 于 余额
前发生额 收益 税费用 母公司
收益 少
当期
当期 数
转入
转入 股
留存
损益 东
收益
一、不能
重分类进
损益的其 4,649,199.11 30,880.00 7,720.00 23,160.00 4,672,359.11
他综合收
益
其中：重
新计量设
定受益计
划变动额
权益法
下不能转
114 / 160
2023 年半年度报告
损益的其
他综合收
益
其他权
益工具投
4,649,199.11 30,880.00 7,720.00 23,160.00 4,672,359.11
资公允价
值变动
企业自
身信用风
险公允价
值变动
二、将重
分类进损
4,523,513.11 4,523,513.11
益的其他
综合收益
其中：权
益法下可
转损益的
其他综合
收益
其他债
权投资公
允价值变
动
金融资
产重分类
计入其他
综合收益
的金额
其他债
权投资信
用减值准
备
现金流
量套期储
备
外币财
务报表折
算差额
自用房地
产或作为
存货的房 4,523,513.11 4,523,513.11
地产转换
为以公允
115 / 160
2023 年半年度报告
价值计量
的投资性
房地产在
转换日公
允价值大
于账面价
值部分
其他综合
9,172,712.22 30,880.00 7,720.00 23,160.00 9,195,872.22
收益合计
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
无
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 199,183,305.70 199,183,305.70
任意盈余公积 12,772,045.03 12,772,045.03
储备基金
企业发展基金
其他
合计 211,955,350.73 211,955,350.73
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上年度
调整前上期末未分配利润 644,109,532.63 769,653,260.41
调整期初未分配利润合计数（调增
+，调减－）
调整后期初未分配利润 644,109,532.63 769,653,260.41
加：本期归属于母公司所有者的净 -101,953,011.75 16,970,474.97
利润
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 5,434,560.00 4,528,800.00
116 / 160
2023 年半年度报告
转作股本的普通股股利
其他 74,241,369.87 137,985,402.75
期末未分配利润 462,480,591.01 644,109,532.63
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营
1,878,569,564.47 1,758,757,220.34 941,313,811.07 796,659,775.97
业务
其他
41,150,932.75 39,263,693.31 8,350,699.59 5,075,559.07
业务
合计 1,919,720,497.22 1,798,020,913.65 949,664,510.66 801,735,335.04
(2).合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 3,316,979.84 2,186,392.21
教育费附加 5,714,934.30 1,561,470.60
117 / 160
2023 年半年度报告
资源税
房产税 745,212.79 778,821.87
土地使用税 628,284.28 690,613.81
车船使用税 8,495.00 7,295.00
印花税 1,531,653.11 511,348.00
土地增值税 2,976,608.04 30,306,614.02
环境保护税 747,500.96 501,128.06
水利建设基金 21,135.12 120,101.94
合计 15,690,803.44 36,663,785.51
其他说明：
各项税金及附加的计缴标准详见附注六、税项。
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 6,463,989.89 2,416,854.65
物业费 7,602,696.77 3,200,980.15
销售佣金费 31,451,984.77 16,366,617.40
业务宣传费 13,666,359.38 8,469,654.62
办公费 506,548.63 142,311.76
差旅费 6,593.64 11,528.58
修理费 3,529.00 11,539.65
业务招待费 12,645.50 8,209.98
中介服务费 967,062.34 1,361,471.47
租赁费 1,076,944.33 183,416.54
外包服务费 1,136,630.17 754,028.64
折旧摊销 4,755,969.64 3,190,236.93
其他 8,133,704.11 3,524,865.57
合计 75,784,658.17 39,641,715.94
其他说明：
无
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 56,012,342.44 41,027,215.99
劳动保护费 14,456.70 13,196.76
118 / 160
2023 年半年度报告
中介机构服务费 4,680,985.01 2,086,514.52
交通费 190,518.59 57,250.88
水电及物业管理费 1,496,004.23 1,901,240.70
折旧及摊销费 919,440.67 718,838.33
差旅费 100,104.29 38,162.32
办公费 781,434.12 568,349.17
业务招待费 126,506.00 39,972.10
租赁费 4,282,123.03 2,885,944.51
修理费 28,217.75 5,102.07
诉讼费 7,164,423.88 4,802.00
其他 1,362,668.45 566,003.90
合计 77,159,225.16 49,912,593.25
其他说明：
无
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 59,125,300.31 23,383,812.90
减：利息收入 -6,983,819.60 -6,894,384.56
手续费及其他 2,240,005.67 667,734.58
合计 54,381,486.38 17,157,162.92
其他说明：
无
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
个税手续费返还 121,051.78 116,325.68
租金补贴
其他奖励 27,380.82
合计 121,051.78 143,706.50
其他说明：
119 / 160
2023 年半年度报告
无
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -12,625.55
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资
收益
其他权益工具投资在持有期间取得
的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收
入
其他债权投资在持有期间取得的利
息收入
处置交易性金融资产取得的投资收
益
处置其他权益工具投资取得的投资
收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
其他（贷款） -9,224,725.84
合计 -9,237,351.39 0
其他说明：
无
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产
其中：衍生金融工具产生的公允
价值变动收益
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产 7,171,966.09
合计 7,171,966.09 0
120 / 160
2023 年半年度报告
其他说明：
无
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 113,229.44 773,005.06
其他应收款坏账损失 -766,489.88
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
合计 113,229.44 6,515.18
其他说明：
无
72、 资产减值损失
□适用 √不适用
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
使用权资产处置收益 -32,784.81
合计 -32,784.81 0
其他说明：
□适用 √不适用
74、 营业外收入
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置利
1,300
得合计
其中：固定资产处
1,300
置利得
121 / 160
2023 年半年度报告
无形资产处
置利得
债务重组利得
非货币性资产交换
利得
接受捐赠
政府补助
其他 1,248,578.67 43,504.55 1,248,578.67
合计 1,248,578.67 44,804.55 1,248,578.67
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置损
失合计
其中：固定资产处
置损失
无形资产处
置损失
债务重组损失
非货币性资产交换
损失
对外捐赠
罚款、滞纳金 58,276.52 10,000.00 58,276.52
其他 710,010.63 710,010.63
合计 768,287.15 10,000.00 768,287.15
其他说明：
无
76、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
122 / 160
2023 年半年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 -1,893,541.51 16,417,357.78
递延所得税费用 17,431,000.46
合计 15,537,458.95 16,417,357.78
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 -102,700,186.95
按法定/适用税率计算的所得税费用 -25,675,046.74
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 17,313.72
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性
41,192,035.58
差异或可抵扣亏损的影响
权益法核算的合营企业和联营企业损益 3,156.39
所得税费用 15,537,458.95
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注七、57。
78、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 6,983,819.60 2,655,736.96
代收款项 6,391,494.90 108,992,076.58
定金、保证金、押金 1,965,604,775.75 28,126,249.39
往来款 137,405,602.90 629,521,216.38
合计 2,116,385,693.15 769,295,279.31
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
123 / 160
2023 年半年度报告
无
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
日常费用 66,861,236.54 371,623,308.23
代付款项 5,395,467.00 243,768,524.57
往来款 165,056,000.00 575,814,000.00
保证金、押金 1,962,389,518.33 362,963.73
合计 2,199,702,221.87 1,191,568,796.53
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
银行手续费 3,000.00
合计 0 3,000.00
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
无
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
79、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -118,237,645.90 -11,678,413.55
124 / 160
2023 年半年度报告
加：资产减值准备
信用减值损失 -113,229.44 -6,515.18
固定资产折旧、油气资产折耗、生
748,457.48 224,757.92
产性生物资产折旧
使用权资产摊销 3,411,248.19 1,117,433.61
无形资产摊销 191,668.58 157,718.98
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产的损失（收益以“－”号填
列）
固定资产报废损失（收益以“－”号
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号
-7,171,966.09
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 59,125,300.31 17,157,162.92
投资损失（收益以“－”号填列） 9,237,351.39
递延所得税资产减少（增加以“－”
15,410,319.16 7,010,621.28
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”
2,020,681.30
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 1,189,829,429.67 -2,077,594,849.13
经营性应收项目的减少（增加以
-78,795,311.40 -1,611,085.01
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以
1,627,286,410.72 120,221,965.69
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 2,702,942,713.97 -1,945,001,202.47
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 3,537,255,158.58 1,043,419,842.77
减：现金的期初余额 1,554,355,348.70 2,434,621,024.39
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 1,982,899,809.88 -1,391,201,181.62
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
125 / 160
2023 年半年度报告
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 3,537,255,158.58 1,554,355,348.70
其中：库存现金
可随时用于支付的银行存款 3,537,255,158.58 1,554,355,348.70
可随时用于支付的其他货币
资金
可用于支付的存放中央银行
款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 3,537,255,158.58 1,554,355,348.70
其中：母公司或集团内子公司使
用受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 22,507,715.17 按揭保证金、售房监管资金
存货 7,338,926,101.08 抵押的土地使用权
合计 7,361,433,816.25 /
其他说明：
受限货币资金为按揭保证金、售房监管资金；京能置业（天津）有限公司向向京能集团财务
有限公司借款抵押的雍清丽苑项目二期 36#-2-101 在建建筑物（该宗地上其余在建建筑物不在本次
抵押范围内）连同整宗土地使用权；子公司北京京能云泰房地产开发有限公司为向中国工商银行
股份有限公司北京宣武支行借款抵押的云璟壹号项目地块的土地使用权；子公司北京京能京西房
126 / 160
2023 年半年度报告
地产开发有限公司向京能集团财务有限公司和中国邮政储蓄银行股份有限公司北京门头沟支行借
款抵押的西山印项目地块土地使用权；子公司北京九樾房地产开发有限公司向中国工商银行股份
有限公司北京宣武支行借款抵押的樾园项目地块的土地使用权。
82、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目
□适用 √不适用
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本
位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
□适用 √不适用
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明
无
85、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
127 / 160
2023 年半年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
128 / 160
2023 年半年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 营地 直接 间接 方式
北京丽富房地产开发 同一控制下企业
北京市 北京市 房地产开发 100.00
有限公司 合并
北京京能云泰房地产
北京市 北京市 房地产开发 51.00 投资设立
开发有限公司
宁夏京能房地产开发
银川市 银川市 房地产开发 70.00 投资设立
有限公司
北京天创世缘房地产
北京市 北京市 房地产开发 62.00 投资设立
开发有限公司
大连京能阳光房地产
大连市 大连市 房地产开发 51.00 投资设立
开发有限公司
北京国电房地产开发 同一控制下企业
北京市 北京市 房地产开发 90.00
有限公司 合并
天津海航东海岸发展 非同一控制下企
天津市 天津市 房地产开发 60.00
有限公司 业合并
京能置业（天津）有
天津市 天津市 房地产开发 51.00 投资设立
限公司
北京京能海赋置业有
北京市 北京市 房地产开发 51.00 投资设立
限公司
北京京石融宁房地产
北京市 北京市 房地产开发 51.00 投资设立
开发有限公司
北京京能育兴房地产
北京市 北京市 房地产开发 100.00 投资设立
开发有限公司
北京京能京西房地产
北京市 北京市 房地产开发 100.00 投资设立
开发有限公司
北京京珑置业有限公
北京市 北京市 房地产开发 51.00 投资设立
司
北京九樾房地产开发
北京市 北京市 房地产开发 50.00 投资设立
有限公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
本公司持有北京九樾房地产开发有限公司 50%股权，根据合作协议持有 66.67%表决权。
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
2022 年 5 月 20 日，本公司作为甲方与北京城谷恒泰房地产开发有限公司签订合作协议书：项目
公司设董事会，董事会对股东会负责，依法行使相应职权。董事会由 3 名董事组成，其中甲方有
权提名 2 名董事，乙方有权提名 1 名董事。
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
无
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
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2023 年半年度报告
其他说明：
无
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
少数股东持股 本期归属于少数 本期向少数股东 期末少数股东权
子公司名称
比例（%） 股东的损益 宣告分派的股利 益余额
北京国电房地产
10.00 30.62 1,437.04
开发有限公司
北京京珑置业有
49.00 -453.45 23,223.62
限公司
北京京能海赋置
49.00 1,532.35 20,656.01
业有限公司
北京京能云泰房
地产开发有限公 49.00 -311.77 84,423.45
司
北京京石融宁房
地产开发有限公 49.00 116.26 1,266.53
司
北京九樾房地产
50.00 -146.88 4,528.18
开发有限公司
北京天创世缘房
地产开发有限公 49.00 -1,368.16 -19,473.13
司
大连京能阳光房
地产开发有限公 49.00 -35.28 60,505.34
司
京能置业(天津)有
0.00 0.00 0.00
限公司
宁夏京能房地产
30.00 266.53 27,241.93
开发有限公司
天津海航东海岸
40.00 -1,505.02 -5,151.00
发展有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末余额 期初余额
子公司名称 流动资 非流动资 流动负 非流动负 负债合 流动资 非流动资 资产合 流动负 非流动负 负债合
资产合计
产 产 债 债 计 产 产 计 债 债 计
北京国电房地产
17,588.51 12,095.90 29,684.41 13,929.94 1,384.04 15,313.98 14,109.89 14,740.34 28,850.23 13,603.31 1,015.20 14,618.51
开发有限公司
北京京珑置业有
317,062.36 2,302.95 319,365.31 250,370.34 21,599.82 271,970.16 280,974.30 2,451.49 283,425.79 121,128.37 113,976.86 235,105.23
限公司
北京京能海赋置
125,543.58 6,215.24 131,758.82 89,603.70 0.00 89,603.70 262,527.91 8,438.49 270,966.40 231,938.52 0 231,938.52
业有限公司
北京京能云泰房
地产开发有限公 214,003.50 394.52 214,398.02 4,057.87 38,047.40 42,105.27 205,715.81 650.22 206,366.03 3,123.90 30,313.11 33,437.01
司
北京京石融宁房
地产开发有限公 4,293.78 7.14 4,300.92 1,716.16 0.00 1,716.16 4,753.03 8.64 4,761.67 2,414.18 0 2,414.18
司
北京九樾房地产
111,131.46 15.94 111,147.40 67.50 102,023.54 102,091.04 94,480.52 16 94,496.52 8,174.38 76,972.02 85,146.40
开发有限公司
北京天创世缘房
地产开发有限公 54,852.87 7.68 54,860.55 871.40 93,730.24 94,601.64 42,535.25 253.14 42,788.39 22,559.92 880.03 23,439.95
司
大连京能阳光房
地产开发有限公 212,282.88 22,596.52 234,879.40 46,113.09 65,286.02 111,399.11 54,697.80 8.68 54,706.48 38,535.49 53,119.91 91,655.40
司
京能置业（天
198,233.51 805,498.19 1,003,731.70 34,083.92 631,082.37 665,166.29 254,963.49 3,633.85 258,597.34 83,829.74 51,215.31 135,045.05
津）有限公司
宁夏京能房地产
22,523.39 103,454.93 125,978.32 19,671.87 15,500.00 35,171.87 105,531.21 25,588.32 131,119.53 25,701.50 15,500.00 41,201.50
开发有限公司
天津海航东海岸
153,609.65 31,576.95 185,186.60 31,590.25 166,473.85 198,064.10 157,166.30 31,027.52 188,193.82 118,977.50 78,331.27 197,308.77
发展有限公司
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2023 年半年度报告
本期发生额 上期发生额
子公司名称 综合收益总 经营活动现金 综合收益总 经营活动现金
营业收入 净利润 营业收入 净利润
额 流量 额 流量
北京国电房地产开发有限
3,979.57 306.24 306.24 3,384.60 1,296.66 619.5 619.5 500.55
公司
北京京珑置业有限公司 0.00 -925.41 -925.41 100,553.14 0 -5.71 -5.71 -153,386.40
北京京能海赋置业有限公
146,156.78 3,127.24 3,127.24 4,145.75 0 -154.9 -154.9 19,089.37
司
北京京能云泰房地产开发
0.00 -636.27 -636.27 -7,227.96 0 -522.29 -522.29 -6,835.64
有限公司
北京京石融宁房地产开发
1,061.21 237.27 237.27 -33.52 1,061.21 269.59 269.59 634.81
有限公司
北京九樾房地产开发有限
0.00 -293.75 -293.75 -3,055.82 0 0 0 0
公司
北京天创世缘房地产开发
0.00 -2,792.17 -2,792.17 -854.90 2,916.02 1,581.24 1,581.24 576.5
有限公司
大连京能阳光房地产开发
33,738.91 -72.00 -72.00 27,411.42 0 -2,049.52 -2,049.52 -113
有限公司
京能置业(天津)有限公司 92.62 -4,176.86 -4,174.55 -3,634.20 73,588.03 2,588.18 2,588.18 -29,061.41
宁夏京能房地产开发有限
1,716.62 888.42 888.42 -3,592.58 17,633.84 4,205.43 4,205.43 -4,368.49
公司
天津海航东海岸发展有限
1,761.01 -3,762.55 -3,762.55 -2,040.98 22.07 -295.77 -295.77 -2,910.00
公司
其他说明：
无
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2023 年半年度报告
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
持股比例(%) 对合营企业或
合营企业或联 主要经 联营企业投资
注册地 业务性质
营企业名称 营地 直接 间接 的会计处理方
法
天津京能蓝光
房地产开发有 天津市 天津市 房地产开发 48.00 权益法
限责任公司
天津京能房地
产开发有限责 天津市 天津市 房地产开发 40.00 权益法
任公司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
无
(2). 重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3). 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
天津京能蓝光 天津京能世茂 天津京能蓝光 天津京能世茂
房地产开发有 房地产开发有 房地产开发有 房地产开发有
限责任公司 限责任公司 限责任公司 限责任公司
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2023 年半年度报告
流动资产 3,132.24 9,253.28 3,212.22 9,254.59
非流动资产 3,300.00 3,300.00
资产合计 6,432.24 9,253.28 6,512.22 9,254.59
流动负债 3,149.05 9.61 3,227.05 10.13
非流动负债
负债合计 3,149.05 9.61 3,227.05 10.13
少数股东权益
归属于母公司股东权益 3,283.19 9,243.68 3,285.17 9,244.46
按持股比例计算的净资产份
1,575.93 3,697.47 1,576.88 3,697.78
额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面
价值
存在公开报价的联营企业权
益投资的公允价值
营业收入
净利润 -1.98 -0.78 -2.00 -24.80
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -1.98 -0.78 -2.00 -24.80
本年度收到的来自联营企业
的股利
其他说明
无
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、 与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具包括货币资金、应收票据、应收账款、应收款项融资、其他应收款、
一年内到期的非流动资产、其他流动资产、发放委托贷款及垫款、交易性金融资产、债权投资、
其他债权投资、其他权益工具投资、其他非流动金融资产、长期应收款、应付票据、应付账款、
其他应付款、短期借款、交易性金融负债、一年内到期的非流动负债、委托存款、长期借款、应
付债券、租赁负债及长期应付款。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工
具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这
些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1、风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险对本公
司财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本公司已制定风险管理政策以辨别和分析本公司
所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制程序，以监控本公司的风险水
平。本公司会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应市场情况或本公司经营活
动的改变。本公司的内部审计部门也定期或随机检查内部控制系统的执行是否符合风险管理政策。
本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险（包括汇率风险、利
率风险和商品价格风险）。
董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监
督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这
些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸
多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进
行更新。本公司的风险管理由风险管理委员会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过
与本公司其他业务部门的紧密合作来识别、评价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管
理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。
本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理
政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。
（1）信用风险
信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。
本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于主要产生于银行存款、应收票
据、应收账款、其他应收款、长期应收款等。
本公司银行存款主要存放于国有银行和声誉良好并拥有较高信用评级的金融机构，本公司预
期银行存款不存在重大的信用风险。
对于应收票据、应收账款、其他应收款和长期应收款，本公司设定相关政策以控制信用风险
敞口。本公司基于对客户的财务状况、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用
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2023 年半年度报告
资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本
公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的
范围内。
本公司应收账款的债务人为分布于不同行业和地区的客户。本公司持续对应收账款的财务状
况实施信用评估，并在适当时购买信用担保保险。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公司还因提
供财务担保而面临信用风险，详见附注十四、2 中披露。
本公司应收账款中，前五大客户的应收账款占本公司应收账款总额的 77.22%（2022 年：69.91%）；
本公司其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本公司其他应收款总额的 93.81%（2022
年：85.08%）。
（2）流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产结算的义务时遇到资金短缺的风
险。管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足
本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并
确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资
金需求。
期末，本公司持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下
（单位：人民币万元）：
2023.06.30
项目 一年以内 一至二年 二至三年 三年以上 合 计
金融负债：
短期借款
应付账款 125,080.42 125,080.42
应付利息
应付股利 544.02 138.94 9,630.20 10,313.16
其他应付款 46,097.52 46,097.52
一年内到期的非流动负债 29,366.14 29,366.14
长期借款 86,316.36 306,900.00 160,353.46 553,569.82
应付债券 142,500.00 142,500.00
长期应付款 19,150.00 24,501.91 43,651.91
金融负债和或有负债合计 201,088.10 105,466.36 474,040.85 169,983.66 950,578.97
期初，本公司持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下
（单位：人民币万元）：
2022.12.31
项目 一年以内 一至二年 二至三年 三年以上 合 计
金融负债：
短期借款
应付账款 130,505.48 130,505.48
应付利息 822.88 822.88
应付股利 0.57 138.94 9,630.20 9,769.71
其他应付款 32,202.33 32,202.33
一年内到期的非流动负债 134,230.77 134,230.77
长期借款 5,428.55 92,125.33 54,643.42 346,606.04 498,803.35
应付债券 142,500.00 142,500.00
长期应付款 47.61 20,051.06 20,701.06 40,799.73
金融负债和或有负债合计 303,238.19 112,176.39 75,483.42 498,736.24 989,634.25
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2023 年半年度报告
上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账面金
额有所不同。
已签订的担保合同最大担保金额并不代表即将支付的金额。
（3）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动
的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利
率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。
本公司的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负
债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公
司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持
适当的固定和浮动利率工具组合。
本公司密切关注利率变动对本公司利率风险的影响。本公司目前并未采取利率对冲政策。但
管理层负责监控利率风险，并将于需要时考虑对冲重大利率风险。由于定期存款为短期存款，故
银行存款的公允价值利率风险并不重大。
本公司持有的计息金融工具如下（单位：人民币万元）：
项 目 本期数 上期数
固定利率金融工具
金融负债 762,352.54 749,732.70
其中：短期借款
合 计 762,352.54 749,732.70
浮动利率金融工具
金融负债
其中：短期借款
合 计
2、资本管理
本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其
他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整融资方式、调整支付给股东的股利金额、向股
东返还资本、发行新股与其他权益工具或出售资产以减低债务。
本公司以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于 2023 年 6 月 30
日，本公司的资产负债率为 73.74%（2022 年 12 月 31 日：71.54%）。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计
量
（一）交易性金融资产
1.以公允价值计量且变动
计入当期损益的金融资
产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
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2023 年半年度报告
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益
的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投
9,511,040.00 9,511,040.00
资
（四）投资性房地产 125,700,444.00 125,700,444.00
1.出租用的土地使用权 125,700,444.00 125,700,444.00
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让
的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的
9,511,040.00 125,700,444.00 135,211,484.00
资产总额
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变动
计入当期损益的金融负
债
其中：发行的交易性债
券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计量
且变动计入当期损益的
金融负债
持续以公允价值计量的
负债总额
二、非持续的公允价值
计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量
的资产总额
非持续以公允价值计量
的负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除第一层次中的资产或负债的市场报价之
外的可观察输入值。
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2023 年半年度报告
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
资产或负债使用了任何非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入值）。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
√适用 □不适用
本年度，本公司的金融资产及金融负债的公允价值计量未发生第一层次和第二层次之间的转换，
亦无转入或转出第三层次的情况。
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
√适用 □不适用
对于在活跃市场上交易的金融工具，本公司以其活跃市场报价确定其公允价值；对于不在活
跃市场上交易的金融工具，本公司采用估值技术确定其公允价值。所使用的估值模型主要为现金
流量折现模型和市场可比公司模型等。估值技术的输入值主要包括无风险利率、基准利率、汇
率、信用点差、流动性溢价、缺乏流动性折扣等。
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
对电力能
源、房地产
北京能源集 与基础设
团有限责任 北京市 施、高新技 2,208,172.00 45.26 45.26
公司 术、金融证
券等领域的
投资
本企业的母公司情况的说明
无
本企业最终控制方是北京能源集团有限责任公司
其他说明：
母公司注册资本未发生变化。
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2023 年半年度报告
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、1
□适用 √不适用
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、3
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
康因投资控股有限公司 子公司少数股东企业
天津通合投资有限公司 子公司少数股东企业
大连阳光世界发展有限公司 子公司少数股东企业
中国电建地产集团有限公司 子公司少数股东企业
金融街融辰（北京）置业有限公司 子公司少数股东企业
北京城建十六建筑工程有限责任公司 子公司少数股东企业的控股股东的子公司
天津蓝光宝珩房地产开发有限公司 联营企业参股公司
天津和创房地产开发有限公司 联营企业参股公司子公司
京能集团财务有限公司 同一控制下企业
北京京能源深融资租赁有限公司 同一控制下企业
北京京能建设集团有限公司 同一控制下企业
北京金泰房地产开发有限责任公司 同一控制下企业
北京昊泰房地产开发有限公司 同一控制下企业
金泰丽城（天津）置业投资有限公司 同一控制下企业
金泰丽城（天津）置业投资有限公司假 同一控制下企业
日酒店分公司
北京金泰卓越物业管理有限公司 同一控制下企业
北京金泰卓越物业管理有限公司天津分 同一控制下企业
公司
北京京能电力股份有限公司 同一控制下企业
北京京能千方智慧城市科技有限公司 同一控制下企业
北京京能招标集采中心有限责任公司 同一控制下企业
深圳京能融资租赁有限公司 同一控制下企业
北京京煤集团地质勘探队 同一控制下企业
其他说明
无
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2023 年半年度报告
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
北京金泰卓越物业管
服务费 368,542.45
理有限公司
北京金泰卓越物业管
理有限公司天津分公 服务费 3,834,240.31 903,727.47
司
北京京能建设集团有
工程款 193,083,720.35 78,769,409.27
限公司
北京金泰物业管理有
服务费 206,377.38 1,139,391.33
限公司
北京京能招标集采中
服务费 97,169.81 1,625,919.00
心有限责任公司
北京城建十六建筑工
工程款 60,184,456.15
程有限责任公司
北京京能地质工程有
工程款 9,220,019.07 818,962.29
限公司
北京京能信息技术有
信息服务费 190,943.40
限公司
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
北京京能建设集团有限公 售电 11.50 8.73
司
天津蓝光宝珩房地产开发 提供劳务 73.58 73.58
有限责任公司
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
√适用 □不适用
上述交易均为市场价
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
简化处理的短期租赁和低价
值资产租赁的租金费用（如 支付的租金
出租方名称 租赁资产种类
适用）
本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额
北京昊泰房地
产开发有限责 车辆租赁 4,000.00 4,000.00
任公司
北京金泰房地
产开发有限责 车辆租赁 4,000.00 4,000.00
任公司
关联租赁情况说明
√适用 □不适用
上述交易均为市场价
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2023 年半年度报告
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已经履行
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
完毕
天津蓝光宝珩房
地产开发有限责 3,214.89 2023 年 4 月 27 日 2025 年 10 月 25 日 否
任公司
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
北京能源集团有
397,280.00 实际放款日起 2年 否
限责任公司
关联担保情况说明
√适用 □不适用
本公司作为担保方
1、2020 年 5 月 9 日，本公司为联营企业子公司天津蓝光宝珩房地产开发有限责任公司向中国
光大银行股份有限公司天津分行的借款合同提供连带保证，借款合同为：《固定资产暨项目融资
借款合同》（TJGS 壹固 2020001），主债权种类为房地产开发贷款，贷款金额为：1,000,000,000.00
元。保证期间为主合同借款合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年。2023 年 4 月 27 日，
主合同授信业务变更，延长业务期限，授信变更金额为 202,960,000.00 元，我公司继续为变更后的
主债权合同按照间接持股比例 15.84%提供连带责任保证，担保金额为主合同项下未向债权人偿还
或支付的本金的 15.84%，保证期间为主合同借款合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年。
截至 2023 年 6 月 30 日，担保余额为 32,148,864.00 元。
本公司作为被担保方
1、2018 年 8 月 9 日，公司召开 2018 年第三次临时股东大会，会议通过了京能置业股份有限
公司关于公司拟发行债权融资计划的议案，备案金额 15 亿元，发行期限不超过 3 年（含 3 年），
由京能集团提供担保，2019 年 4 月 3 日发行了 2019 年第一期债券融资计划，发行金额 4 亿元，期
限 3 年，票面利率 6.5%，于 2022 年 4 月 2 日归还 4 亿元；2020 年 3 月 31 日发行 2020 年第一期债
权融资计划，发行金额 3 亿元，期限 3 年，利率 6.5%，2020 年 6 月 30 日发行 2020 年第二期债权
融资计划，发行金额 2 亿元，期限 1+1 年，利率 6%，于 2022 年 6 月 30 日归还 2 亿元，2023 年 3
月 30 日归还 3 亿元。截止到 2023 年 6 月 30 日被担保金额为 0 亿元。
2、2019 年 11 月公司与光大兴陇信托有限责任公司签订编号为《2019Z2119-贷 001》的信托贷
款合同，借款人为京能置业股份有限公司，共同还款人为宁夏京能房地产开发有限公司和天津海
航东海岸发展有限公司，贷款金额不超过 15.5 亿元，其中不超过人民币 6 亿元用于天津海语城住
宅项目，不超过人民币 9.5 亿元用于京能天下川项目。借款人承诺，贷款资金应当首先全部或者至
少一半以上用于置换北京国际信托有限公司持有的对天津海航东海岸发展有限公司和宁夏京能房
地产开发有限公司合计 15.5 亿元的债权。贷款期限为 36 个月，贷款人与京能集团签署的编号为
《2019Z2119-保 001》的《光大兴陇信托有限责任公司与北京能源集团有限责任公司之保证合同》，
截至到 2023 年 6 月 30 日被担保金额为 0 亿元。
3、2021 年 12 月 29 日，本公司与中原信托有限公司签订《永续债权投资合同》（编号：B21-
509-1），合同约定：中原信托有限公司设立“中原财富-成长 1172 期-京能股份集合资金信托计划”，
以信托计划项下信托资金向本公司发放永续债权投资，投资期限为无固定期限，但最短不低于 24
个月。截止到 2021 年 12 月 31 日发行 7 亿元，本公司在债权投资期限内按照约定向中原信托公司
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2023 年半年度报告
支付投资利息、投资本金。2021 年 12 月 30 日，本公司与京能集团签订《债权远期购买协议》（编
号：B21-509-5），约定在发生中原信托公司与京能集团《债权远期购买协议》（编号：B21-509-5 号）
的触发情形时，中原信托公司有权要求京能集团按协议约定收购信托计划下某一笔或多笔乃至全
部投资债权。截至到 2023 年 6 月 30 日被担保金额为 7 亿元。
4、2022 年 2 月 10 日，本公司与中原信托有限公司签订《永续债权投资合同》（编号：B22-23-
1），合同约定：中原信托设立“中原财富-成长 1260 期-京能股份（第 2 期）集合资金信托计划”，
并以信托计划项下信托资金向本公司进行永续债权投资，投资期限为无固定期限，但最短不低于
24 个月。截止到 2022 年 6 月 30 日发行 8 亿元，中原信托公司与京能集团签订《债权远期购买协
议》（编号：B22-23-5），约定在发生中原信托公司与京能集团《债权远期购买协议》（编号：B22-
23-5）的触发情形时，中原信托公司有权要求京能集团按协议约定收购信托计划下某一笔或多笔乃
至全部投资债权。截至到 2023 年 6 月 30 日被担保金额为 8 亿元。
5、2022 年 3 月 29 日，本公司与百瑞信托有限公司签订《永续债权投资合同》（编号：BR2021344-
01），合同约定：合同约定：百瑞信托设立“百瑞宝盈 944 号集合资金信托计划（京能置业）”，并
以信托计划项下信托资金向本公司进行永续债权投资。截止到 2022 年 6 月 30 日发行 8 亿元，百
瑞信托公司与京能集团签订《担保及债权远期购买协议》（编号：BR2021344-02）约定在发生百瑞
信托公司与京能集团《债权远期购买协议》触发情形时，百瑞信托公司有权要求京能集团按协议
约定收购信托计划下某一笔或多笔乃至全部投资债权。截至到 2023 年 6 月 30 日被担保金额为 8
亿元。
6、2022 年 6 月，公司与交通银行股份有限公司签订《借款合同》（编号为 10210032），合同
约定交通银行向公司提供总金额不超过 2.16 亿元借款，利率 3.8%，用于并购目标企业北京丽富房
地产开发有限公司直接交易价款及置换已支付并购交易价款。交通银行与京能集团签订《保证合
同》（编号为 10210032）为借款人提供连带责任保证担保。截至到 2023 年 6 月 30 日被担保金额为
1.728 亿元。
7、2022 年 8 月，京能集团签订《招商-京能置业朝阳东坝安置房资产支持专项计划差额补足
承诺函》，承诺函约定京能集团为本公司发行招商-京能置业朝阳东坝安置房资产支持专项计划（简
称 ABS）提供差额补足承诺，2022 年 11 月公司收到 ABS 总金额共 15 亿元，截止到 2023 年 6 月 30
日被担保金额为 15 亿元。
(5). 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
北京城谷恒泰房 370,000,000.00 2022/6/8 2024/6/7 年利率 6.50%
地产开发有限公
司
北京京能融资租 104,000,000.00 2022/8/12 2025/8/11 年利率 4.00%，本期已
赁有限公司 还款 600 万元,期末剩余
待还 9800 万元
北京京能融资租 183,000,000.00 2022/8/25 2025/8/24 年利率 4.00%，本期已
赁有限公司 还款 1400 万元，期末剩
余 16900 万元
北京能源集团有 700,000,000.00 2022/7/20 2025/7/19 固定年利率 4.00%
限责任公司
北京能源集团有 1,000,000,000.00 2022/10/28 2025/10/27 固定年利率 4.00%
限责任公司
北京能源集团有 850,000,000.00 2023/1/4 2026/1/3 固定年利率 4.00%
限责任公司
大连阳光世界发 45,000,000.00 2021/12/31 2025/12/31 年利率 4.75%
展有限公司
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2023 年半年度报告
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
京能集团财务有 410,000,000.00 2022/11/29 2025/11/28 抵押贷款，年利率
限公司 3.55%
京能集团财务有 100,000,000.00 2022/12/22 2025/12/22 抵押贷款，年利率
限公司 3.55%
京能集团财务有 130,000,000.00 2022/2/16 2025/9/25 年利率 4.15%，2023 年 6
限公司 月 21 日变更年利率为
3.1%
京能集团财务有 130,000,000.00 2022/2/16 2026/3/25 年利率 4.15%，2023 年 6
限公司 月 21 日变更年利率为
3.1%
京能集团财务有 130,000,000.00 2022/2/16 2026/9/25 年利率 4.15%，2023 年 6
限公司 月 21 日变更年利率为
3.1%
京能集团财务有 130,000,000.00 2022/2/16 2027/2/16 年利率 4.15%，2023 年 6
限公司 月 21 日变更年利率为
3.1%
京能集团财务有 45,000,000.00 2022/2/17 2025/9/25 年利率 4.15%，2023 年 6
限公司 月 21 日变更年利率为
3.1%
京能集团财务有 45,000,000.00 2022/2/17 2026/3/25 年利率 4.15%，2023 年 6
限公司 月 21 日变更年利率为
3.1%
京能集团财务有 45,000,000.00 2022/2/17 2026/9/25 年利率 4.15%，2023 年 6
限公司 月 21 日变更年利率为
3.1%
京能集团财务有 45,000,000.00 2022/2/17 2027/2/17 年利率 4.15%，2023 年 6
限公司 月 21 日变更年利率为
3.1%
京能集团财务有 140,000,000.00 2023/6/8 2025/6/25 抵押贷款，年利率 3.6%
限公司
深圳京能融资租 222,500,000.00 2021/9/17 2024/9/17 年利率 4.55%，本期已
赁有限公司 还款 3100 万元,期末剩
余待还 19150 万元
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7). 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 478.40 325.57
本公司本期关键管理人员 9 人。
(8). 其他关联交易
√适用 □不适用
本公司与京能集团财务有限公司（以下简称“京能财务公司”）签署的《金融服务框架协议》，
与其进行金融合作，按照其提供的服务，服务内容可能包括：存款业务、发放贷款、转账结算服
务、委托贷款及委托投资以及财务和融资顾问等其他金融服务。提供服务的收费标准不高于市场
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2023 年半年度报告
公允价格。本公司 2023 年 6 月末在京能财务公司存款余额 2,406,961,011.25 元，2023 年上半年度从
京能财务公司取得的存款利息收入为 7,310,843.39 元。
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
北京京能建设
预付账款 50,223,533.60 67,899,742.17
集团有限公司
北京金泰卓越
应收账款 物业管理有限 275,382.25 11,015.30 275,382.25 11,015.30
公司
天津京能蓝光
其他应收款-应
房地产开发有 11,617,745.53 1,735,411.45
收利息
限责任公司
北京金泰卓越
物业管理有限
其他应收款 405,823.00
公司天津分公
司
金融街融辰
其他应收款 （北京）置业 16,758,000.00 21,168,000.00
有限公司
深圳京能融资
其他应收款 53,300,000.00 53,300,000.00
租赁有限公司
中国电建地产
其他应收款 122,500,000.00 122,500,000.00
集团有限公司
合计 243,056,915.85 11,015.30 277,166,692.95 1,746,426.75
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
北京金泰卓越物业管理有限公司天
应付账款 2,623,010.09
津分公司
应付账款 北京京能建设集团有限公司 230,693,883.73 140,220,050.71
应付账款 北京金泰房地产开发有限责任公司 8,000.00 8,000.00
应付账款 北京昊泰房地产开发有限责任公司 8,000.00 8,000.00
北京城建十六建筑工程有限责任公
应付账款 0.00 15,333,726.11
司
其他应付款-应付股
北京能源集团有限责任公司 98,761,810.46 96,302,006.72
利
其他应付款 北京能源集团有限责任公司 4,149.00
天津京能蓝光房地产开发有限责任
其他应付款 13,933,284.80 13,933,284.80
公司
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2023 年半年度报告
天津京能世茂房地产开发有限责任
其他应付款 32,306,968.25 32,306,968.25
公司
其他应付款 北京金泰房地产开发有限责任公司 155,435.78
其他应付款 康因投资控股有限公司 34,331,779.35 34,331,779.35
其他应付款 天津通合投资有限公司 23,932,377.61 23,932,377.61
其他应付款 北京金泰卓越物业管理有限公司 90,125.10
长期应付款 深圳京能融资租赁有限公司 191,500,000.00 160,848,058.33
长期应付款 北京京能融资租赁有限公司 267,000,000.00 247,149,266.67
一年内到期的非流
深圳京能融资租赁有限公司 62,000,000.00
动负债
一年内到期的非流
北京京能融资租赁有限公司 40,243,999.99
动负债
长期应付款 大连阳光世界发展有限公司 65,611,875.00 64,537,187.50
一年内到期的非流
北京城谷恒泰房地产开发有限公司 26,000,000.00 11,908,550.58
动负债
长期借款 京能集团财务有限公司 1,350,000,000.00 1,211,398,902.76
长期借款 北京能源集团有限责任公司 2,550,000,000.00 1,702,077,777.76
长期借款 北京城谷恒泰房地产开发有限公司 344,000,000.00 370,000,000.00
合计 5,228,333,540.08 4,229,167,096.23
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
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2023 年半年度报告
截至 2023 年 6 月 30 日，本公司及所属子公司尚有已签合同（主要为建安合同）未付的约定
项目支出共计 148,988.98 万元，具体为本公司之子公司天津海航东海岸发展有限公司 359.22 万元、
京能置业（天津）有限公司 27,514.16 万元、北京京能海赋置业有限公司 16,697.98 万元、北京京珑
置业有限公司 15,146.69 万元、宁夏京能房地产开发有限公司 3,620.43 万元、北京京能云泰房地产
开发有限公司 17,207.42 万元、北京京能育兴房地产开发有限公司 2,800 万元、北京丽富房地产开
发有限公司 19,722.22 万元、北京九樾房地产开发有限公司 45,920.86 万元，须在合同他方履行合同
规定的责任与义务同时，若干年内支付。
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
本公司按照房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至 2023 年 6 月 30 日累计
担保余额为 87,345.28 万元。担保期限为自保证合同生效之日起至商品房抵押登记办妥并交银行
管存之日止提供阶段性连带责任保证。
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
148 / 160
2023 年半年度报告
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司本期经营业务按地区划分为
4 个经营分部，分别为北京区域、宁夏银川区域、辽宁大连区域、天津区域。本公司的管理层定
期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。这些报告分部是以企业经营业
务为基础确定的。本公司各个报告分部提供的主要产品为开发的商品房。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制
财务报表时的会计与计量基础保持一致。
(2). 报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 北京 宁夏银川 辽宁大连 天津 分部间抵销 合计
主营业务收
150,683.16 1,716.62 35,457.18 187,856.96
入
主营业务成
142,820.52 1,075.12 31,980.08 175,875.72
本
资产总额 2,703,409.64 125,978.32 55,574.17 420,066.00 1,195,896.95 2,109,131.18
负债总额 2,013,526.19 35,171.87 94,601.64 309,463.20 897,384.31 1,555,378.59
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4). 其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计
1至2年
2至3年 653,000.00
3 年以上
3至4年 450,000.00
4至5年 1,200,000.00
5 年以上 5,977,777.78
合计 8,280,777.78
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类
比 计提 账面 比 计提 账面
别
金额 例 金额 比例 价值 金额 例 金额 比例 价值
(%) (%) (%) (%)
按
单
项
计
提
坏
账
准
备
按
组
合
计
提 8,280,777.78 100 315,309.24 3.81 7,965,468.54 8,347,444.78 100 315,309.24 3.78 8,032,135.54
坏
账
准
备
其中：
应
收
关
联
方 8,280,777.78 100 315,309.24 3.81 7,965,468.54 8,347,444.78 100 315,309.24 3.78 8,032,135.54
特
征
客
户
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2023 年半年度报告
合
8,280,777.78 100 315,309.24 3.81 7,965,468.54 8,347,444.78 100 315,309.24 3.78 8,032,135.54
计
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：应收关联方特征客户
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
大连京能阳光房地
8,280,777.78 315,309.24 3.81
产开发有限公司
合计 8,280,777.78 315,309.24 3.81
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
应收关联方 315,309.24
315,309.24
特征客户
合计 315,309.24 315,309.24
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
占应收账款期末余额 坏账准备期末
单位名称 期末余额
合计数的比例(%) 余额
大连京能阳光房地产开发有限公司 8,280,777.78 100.00 315,309.24
合计 8,280,777.78 100.00 315,309.24
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2023 年半年度报告
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 9,882,334.08
应收股利 20,453,800.00 20,453,800.00
其他应收款 28,587,540.84 34,043,707.47
合计 49,041,340.84 64,379,841.55
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
定期存款
委托贷款 11,617,745.53
债券投资
减：坏账准备 -1,735,411.45
合计 0 9,882,334.08
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2023 年 1 月 1 日 余
1,735,411.45 1,735,411.45
额
2023 年 1 月 1 日 余
额在本期
152 / 160
2023 年半年度报告
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回
本期转销 -1,735,411.45 -1,735,411.45
本期核销
其他变动
2023年6月30日余
0 0
额
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
北京天创世缘房地产开发有限公
20,453,800.00 20,453,800.00
司
合计 20,453,800.00 20,453,800.00
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(6).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(7).按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 28,554,407.65
1 年以内小计 28,554,407.65
1至2年 20,000.00
2至3年
3 年以上
3至4年 1,717,510.92
153 / 160
2023 年半年度报告
4至5年
5 年以上 473,053.41
合计 30,764,971.98
(8).按款项性质分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
合并范围内关联方往来
其他往来款 5,431,369.06 2,394,910.69
押金及保证金 25,333,602.92 33,826,227.92
合计 30,764,971.98 36,221,138.61
(9).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2023 年 1 月 1 日 余
1,704,377.73 473,053.41 2,177,431.14
额
2023 年 1 月 1 日 余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2023年6月30日余
1,704,377.73 473,053.41 2,177,431.14
额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(10). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类别 期初余额 本期变动金额 期末余额
154 / 160
2023 年半年度报告
收回或转 转销或核
计提 其他变动
回 销
按单项计提 473,053.41
473,053.41
坏账准备
往来款
押金及保证 1,704,377.73
1,704,377.73
金
合计 2,177,431.14 2,177,431.14
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(11). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(12). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
中原信托有限
保证金 15,000,000.00 1 年以内 48.76
公司
百瑞信托有限
保证金 8,000,000.00 1 年以内 26.00
责任公司
北京金丰万晟 1 年以内、 429,377.73
押金 1,975,114.98 6.42
置业有限公司 3-4 年
能置业（天
其他往来 983,757.27 1 年以内 3.20
津）有限公司
北京京能云泰
房地产开发有 其他往来 703,802.57 1 年以内 2.29
限公司
合计 / 26,662,674.82 / 86.67 429,377.73
(13). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(14). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(15). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
155 / 160
2023 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减 减
项目 值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
对子公司投
2,850,487,856.46 2,850,487,856.46 2,850,487,856.46 2,850,487,856.46
资
对联营、合
52,734,024.10 52,734,024.10 52,746,649.65 52,746,649.65
营企业投资
合计 2,903,221,880.56 2,903,221,880.56 2,903,234,506.11 2,903,234,506.11
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计 减值准
本期增 本期减
被投资单位 期初余额 期末余额 提减值 备期末
加 少
准备 余额
北京丽富房地
产开发有限公 306,414,939.08 306,414,939.08
司
北京天创世缘
房地产开发有 43,714,622.84 43,714,622.84
限公司
北京国电房地
产开发有限公 76,308,294.54 76,308,294.54
司
宁夏京能房地
产开发有限公 280,000,000.00 280,000,000.00
司
天津海航东海
岸发展有限公 30,000,000.00 30,000,000.00
司
大连京能阳光
房地产开发有 51,000,000.00 51,000,000.00
限公司
北京京能云泰
房地产开发有 889,950,000.00 889,950,000.00
限公司
京能置业（天
612,000,000.00 612,000,000.00
津）有限公司
北京京能海赋
51,000,000.00 51,000,000.00
置业有限公司
156 / 160
2023 年半年度报告
北京京石融宁
房地产开发有 5,100,000.00 5,100,000.00
限公司
北京京能育兴
房地产开发有 100,000,000.00 100,000,000.00
限公司
北京京能京西
房地产开发有 100,000,000.00 100,000,000.00
限公司
北京京珑置业
255,000,000.00 255,000,000.00
有限公司
北京九樾房地
产开发有限公 50,000,000.00 50,000,000.00
司
合计 2,850,487,856.46 2,850,487,856.46
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
宣告
减值
追 减 权益法 其他 发放
投资 期初 其他 计提 期末 准备
加 少 下确认 综合 现金 其
单位 余额 权益 减值 余额 期末
投 投 的投资 收益 股利 他
变动 准备 余额
资 资 损益 调整 或利
润
一、合营企业
小计
二、联营企业
天 津
京 能
蓝 光
房 地
产 开 15,768,815.76 -9,492.19 15,759,323.57
发 有
限 责
任 公
司
天 津
京 能
世 茂
房 地
产 开 36,977,833.89 -3,133.36 36,974,700.53
发 有
限 责
任 公
司
小计 52,746,649.65 -12,625.55 52,734,024.10
合计 52,746,649.65 -12,625.55 52,734,024.10
157 / 160
2023 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务
其他业务 926,150.50 590,720.43
合计 926,150.50 590,720.43
(2). 合同产生的收入情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益
权益法核算的长期股权投资收益 -12,625.55
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资
收益
其他权益工具投资在持有期间取得
的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收
入
其他债权投资在持有期间取得的利
息收入
处置交易性金融资产取得的投资收
益
处置其他权益工具投资取得的投资
收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
158 / 160
2023 年半年度报告
债务重组收益
其他（委托贷款） 102,232,157.19 158,233,745.04
合计 102,219,531.64 158,233,745.04
其他说明：
无
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -32,784.81 使用权资产处置
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切
相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持
续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 -9,224,725.84
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于
取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产
生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减
值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损
益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期
净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持
有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金
融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 113,229.44
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价
7,171,966.09
值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一
次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 480,291.52
159 / 160
2023 年半年度报告
其他符合非经常性损益定义的损益项目 121,051.78
减：所得税影响额 -150,671.16
少数股东权益影响额（税后） 336,399.14
合计 -1,556,699.80
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
-2.86 -0.23 -
利润
扣除非经常性损益后归属于
-2.82 -0.22 -
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：昝荣师
董事会批准报送日期：2023 年 8 月 24 日
修订信息
□适用 √不适用
160 / 160