附件二
中国国电集团公司拟向
国电电力发展股份有限公司转让
国电安徽电力有限公司股权项目涉及
国电蚌埠发电有限公司评估说明
北京中企华资产评估有限责任公司
中企华评报字(2013)第 1188 号
二○一三年八月二十日
(共一册，第一册)
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一三年十月九日
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及蚌埠发电评估说明
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ....................................................................................... 1
第二部分 被评估单位基本情况 ......................................................................................................... 2
第三部分 资产评估说明 ...................................................................................................................... 6
第一章 评估对象与评估范围说明 ..................................................................................................... 7
一、 评估对象与评估范围 ....................................................................................................... 7
二、 企业申报的实物资产情况 .............................................................................................. 8
三、 企业申报的无形资产情况 ............................................................................................ 11
四、 企业申报的表外资产情况 ............................................................................................ 11
五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 ............................................................. 11
第二章 资产核实情况总体说明 ....................................................................................................... 12
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 ...................................................................... 12
二、 影响资产核实的事项及处理方法 ............................................................................... 13
三、 核实结论........................................................................................................................... 13
第三章 资产基础法评估技术说明 ................................................................................................... 14
一、流动资产评估技术说明 .......................................................................................................... 14
二、房屋建筑物评估技术说明...................................................................................................... 18
三、机器设备评估技术说明 .......................................................................................................... 37
四、在建工程评估技术说明 .......................................................................................................... 62
五、工程物资评估技术说明 .......................................................................................................... 64
六、土地使用权评估技术说明...................................................................................................... 65
七、其他无形资产评估技术说明 ................................................................................................. 84
八、流动负债评估技术说明 .......................................................................................................... 85
九、非流动负债评估说明 .............................................................................................................. 90
第四章 收益法评估技术说明............................................................................................................ 92
一、被评估单位在行业中的地位、竞争优势及劣势 .............................................................. 92
二、被评估单位的资产与财务分析 ............................................................................................. 93
三、收益预测的假设条件 ............................................................................................................ 100
四、评估计算及分析过程 ............................................................................................................ 101
第五章 评估结论及分析 .................................................................................................................. 118
一、评估结论 .................................................................................................................................. 118
二、评估结论与账面价值比较变动原因 .................................................................................. 119
三、控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑................................................................. 120
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及蚌埠发电评估说明
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监
管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容
不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分 被评估单位基本情况
(一)被评估单位简介
1.名称：国电蚌埠发电有限公司
2.住所：蚌埠市涂山路 1757 号投资大厦
3.法定代表人：史太平
4.注册资本：捌亿陆仟肆佰万圆整
5.实收资本：捌亿陆仟肆佰万圆整
6.公司类型：有限责任公司(国有控股)
7.经营范围：一般经营项目：火力发电及相关产品的开发和生产
经营
8.企业股权结构及变更情况：
国电蚌埠发电有限公司成立于 2005 年 12 月 16 日，由中国国电
集团公司、安徽省能源集团有限公司、蚌埠市建设投资有限公司共
同出资组建。公司成立时注册资本 5,000 万元，由安徽鑫诚会计师事
务所出具皖鑫所验字(2005)第 157 号验资报告，其中：中国国电集团
公司出资 2,750 万元，占注册资本的 55.00%；安徽省能源集团有限公
司出资 1,750 万元，占注册资本的 35.00%；蚌埠市建设投资有限公司
出资 500 万元，占注册资本的 10.00%。
2007 年 2 月 26 日经股东会决议和修改后的章程规定，申请增加
注册资本 10,000 万元，将公司注册资本变更为 15,000 万元。由安徽鑫
诚会计师事务所出具皖鑫所验字(2005)第 051 号验资报告，其中：中
国国电集团公司出资 8,250 万元，占注册资本的 55.00%；安徽省能源
集团有限公司出资 5,250 万元，占注册资本的 35.00%；蚌埠市建设投
资有限公司出资 1,500 万元，占注册资本的 10.00%。
2007 年 10 月 23 日经股东会决议和修改后的章程规定，申请增加
注册资本 18,000 万元，将公司注册资本变更为 33,000 万元。由北京中
天恒会计师事务所有限责任公司出具中天恒验字［2007］第 1616 号验
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资报告。其中中国国电集团公司出资为 18,150 万元，占变更后注册资
本的 55%；安徽省能源集团有限公司出资 11,550 万元，占注册资本的
35%;蚌埠市建设投资有限公司出资 3,300 万元，占注册资本的 10%。
根据 2008 年 12 月 15 日股东会决议，中国国电集团公司、安徽
省能源集团有限公司分别将其持有公司的 5%股权、蚌埠市建设投资
有限公司将其持有的公司 10%的股权转让给淮南矿业(集团)有限责任
公司。此次股权转让后，股东及其股权结构为中国国电集团公司持
股 50%，安徽省能源集团有限公司持股 30%，淮南矿业(集团)有限责
任公司持股 20%。公司注册资本总额不变。
2010 年 3 月 31 日根据股东会决议及修改后的章程，申请增加注
册资本 53,400 万元，将注册资本变更为 86,400 万元,由北京中天恒会
计师事务所有限责任公司出具中天恒验字［2010］YZ10006 号验资报
告。其中，中国国电集团公司出资为 43,200 万元,占变更后注册资本
的 50%；安徽省能源集团有限公司出资 25,920 万元，占注册资本的
30%；淮南矿业(集团)有限责任公司出资 17,280 万元，占注册资本的
20%。
2012 年根据中国国电集团所属安徽区域有关成员单位股权无偿
划转协议，投资方中国国电集团公司将其持有的 50%股权无偿转让
予国电安徽电力有限公司，转让股权后注册资本不变为 86,400 万
元。由北京中天恒会计师事务所有限责任公司出具中天恒验字
［2012］YZ12015 号验资报告。其中：国电安徽电力有限公司出资为
43,200 万元，占变更后注册资本的 50%；安徽省能源集团有限公司出
资 25,920 万元，占注册资本的 30%，淮南矿业(集团)有限责任公司出
资 17,280 万元，占注册资本的 20%。
评估基准日股权结构如下：
股东名称 章程规定 评估基准日实际出资
出资额(万元) 出资比例 出资额(万元) 出资比例
国电安徽电力有限公司 43,200.00 50% 43,200.00 50%
安徽省能源集团有限公司 25,920.00 30% 25,920.00 30%
淮南矿业(集团)有限责任公司 17,280.00 20% 17,280.00 20%
合计 864,00.00 100% 864,00.00 100%
9.企业产权和经营管理结构：
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组织结构为股东会、董事会、监事会及总经理、副总经理，下
设总经理工作部、人力资源部、党群工作部、计划经营部、财务产
权部、燃料供应部、物资部、安全环保部、设备管理部、运行部、
燃料管理部、二期筹建办公室等。
(二)被评估单位的主要产品或服务的用途
蚌埠发电主要经营火力发电，所发电量全部销售给华东电网有限
公司。
(三)被评估单位的经营模式及经营管理状况
1.采购模式
燃料煤：计划煤执行省内指导价；市场煤按省公司煤炭招投标平
台系统确定的煤炭供应单位进行招标采购，合同价原则上不能超过招
标价。
大宗采购：金额标准在 100 万元以上 200 万元以下的报国电安徽
公司进行统一招标采购；金额标准为 200 万元以上由国电集团进行统
一招标采购。
药品等：明确由国电物资集团有限公司上海分公司采购的部分由
其进行统一采购。
其他部分：除以上材料外的部分，由各使用部门报采购部门申请，
经批准后由采购部门通过市场询价，并经公司相关部门经综合考虑后
以低价采购。
2.生产模式
公司的主要生产模式是依靠火力发电机组，将化学能转化为电
能；通过场内集电线路、变电设备，将电能输送到电网上。公司生产
计划是根据华东电网的调度安排来制定的。
3.销售模式
蚌埠发电为火力发电运营企业，主要的销售模式为电量销售，电
量销售采用直接销售方式。依照国家政策和项目核准时的并网承诺，
公司与华东电网公司签署购售电协议，将所发电量并入指定的并网
点，实现电量交割。其中电量计量由电网公司指定的计量装臵按月确
认，电价按照国家能源价格主管部门确定的区域电价执行。
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4.内部管理制度
蚌埠发电建立健全了包括：公司综合管理类、人力资源类、党群
工作类、计划经营类、财务产权类、物资管理类、设备管理类等内部
管理制度。
5.人力资源状况
蚌埠发电截至 2013 年 6 月 30 日止人员共计 239 人，其中总经理
1 人，副总经理 8 人(含挂职干部 1 人)，总经部 5 人，人资部 3 人，政
工和监察审计部 3、财务部 7 人、计划部 4 人、燃料供应部 8 人、物
资部 5 人、运行部 102 人、设备部 55 人、燃料管理部 20 人、二期筹
建办公室 4 人、安全环保部 5 人、其他人员 9 人。
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第三部分 资产评估说明
本部分内容由签字注册资产评估师编写，包括评估对象与评估范
围说明、资产核实情况总体说明、资产基础法评估技术说明、收益法
评估技术说明、评估结论及分析共五章。
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第一章 评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围
(一)委托评估对象与评估范围
评估对象是国电蚌埠发电有限公司(以下简称“蚌埠发电”)的股东
全部权益价值。
评估范围是国电蚌埠发电有限公司的全部资产及负债。
(二)委托评估的资产类型与账面金额
评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产和非流动资产(非
流动资产包括固定资产、在建工程、无形资产、 其他非流动资产(工
程物资))，总资产账面价值为 377,885.61 万元；负债包括流动负债和
非流动负债，总负债账面价值为 273,410.79 万元；净资产账面价值
104,474.83 万元。
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值
一、流动资产 1 62,206.51
二、非流动资产合计 2 315,679.10
固定资产 3 306,094.67
在建工程 4 8,888.19
无形资产 5 215.95
其中：土地使用权 6
其他非流动资产 7 480.30
三、资产总计 8 377,885.61
四、流动负债 9 192,790.79
五、非流动负债 10 80,620.00
六、负债总计 11 273,410.79
七、净资产 12 104,474.83
评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经中天运会
计师事务所有限公司审计，并发表了无保留审计意见。
(三)委托评估的资产权属状况
评估范围内的资产和负债权属清晰，权属证明完善。具体情况
介绍如下：
1.纳入本次评估范围的 44 项房屋建筑物均未办理房屋所有权证，
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建筑总面积 69,822.47 平方米，蚌埠发电承诺上述未办证房产产权归其
所有，无权属纠纷。
2.纳入本次评估范围的土地使用权共 3 宗，权证编号为：怀国用
(2010)第 092 号、怀国用(2010)第 093 号、怀国用(2010)第 094 号，分别
对应蚌埠发电铁路专用线用地、灰场用地及主厂区用地。上述 3 宗土
地使用权性质均为划拨，截至本次评估基准日止未涉及抵押、担保等
他项权利。
3.纳入本次评估范围的车辆除厂内行驶的车辆外，其余车辆均已
办理车辆行驶证，不存在产权纠纷。
二、企业申报的实物资产情况
企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：存货、房屋建筑物、
构筑物及其他辅助设施、管道和沟槽、机器设备、车辆、电子设备、
在建工程、工程物资等。房屋建筑物大部分位于安徽省蚌埠市怀远县
马城镇国电大道 1 号蚌埠发电主厂区内；机器设备主要为生产、办
公、生活和消防设备；车辆为生产和办公用车，电子设备主要有电
脑、打印机、复印机、空调等，这些设备存放于蚌埠发电现场等
地。
实物资产的类型及特点如下：
(一)存货
列入本次评估范围的存货全部为原材料，主要包括：燃煤、燃油、
备品备件等。根据存货的各自特点，分别存放于公司的露天储煤场、
储油罐及各专业原材料仓库内。仓库对各类原材料实物管理严格、堆
放整齐、收发有序。
(二)房屋建(构)筑物
1.建筑物概况
纳入本次评估范围的建(构)筑物分别为房屋建筑物、构筑物及其
他辅助设施、管道沟槽。其中，房屋建筑物主要有主厂房、翻车机室、
补给水泵房、材料仓库、生产办公楼、综合办公楼、招待所、食堂等；
构筑物主要有烟囱、冷却塔、输煤栈桥、厂区道路、铁路、沉煤池、
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干灰库、干煤棚等；管道沟槽主要有排水盲沟、室外上下水道、灰场
截洪沟、引水管等。
2.主要建筑物特点
2.1 主厂房本体
主厂房建筑面积约 26,975.60 平方米，占地面积约 7,978.19 平方米，
建筑体积约 263,005 立方米。主体结构形式为钢筋混凝土框、排架结
构，主要布臵有汽机房、除氧间、煤仓间及锅炉房，汽机房跨度为
27 米，除氧间跨度为 8 米，汽机房长度为 158.5 米，煤仓间跨度为 16
米，长度为 65 米，地上汽机房部分 3 层，煤仓间部分 5 层。
汽机为纵向布臵，两机之间设吊物孔。汽机房内〒0.00 米层为汽
机、加热器平台、检修场地、运行维修通道、电气配电装臵室等；6.40
米层为汽机电子室、6KV 高压配电装臵室、精处理控制室、钢瓶间等；
13.70 米为运转层，布臵汽轮发电机。除氧间各层布臵有低压、高压
加热器、除氧器等；〒0.00 米层布臵加药间、取样仪表间、高温架间、
蓄电池室等；4.50 层布臵直流屏及 UPS 室等；9.00 米层布臵电气电子
室；13.70 米层布臵集中控制室、工程师室等。
主厂房外墙 0.50 米以上采用单层镀铝锌高强度彩色压型钢板为
围护结构，0.50 米以下为砖墙外贴面砖；室内采用工厂灯及防水防光
防腐灯照明，采用单元控制室集中冷冻水系统降温，水消防设施齐全、
完整。
2.2 翻车机室
翻车机室建筑面积约 2,616.90 平方米，建筑体积约 23,360 立方米，
主体结构形式为钢筋混凝土框架结构，该建筑物地上 1 层，地下 3 层。
外墙墙体采用混凝土多孔砖维护并刷外墙涂料，1.2 米以上为单层镀
铝锌高强度彩色压型钢板维护，内墙贴面砖；室内地面及楼面为混凝
土地面刷环氧沥青涂料，屋面采用复合防水卷材防水；室内水电消防
设施齐全、完整。
2.3 综合办公楼
该建筑物位于蚌埠市怀远县马城镇国电大道 1 号蚌埠发电生产
厂区内，建成于 2008 年 6 月，建筑面积约 5,373.50 平方米，主体为钢
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筋混凝土框架结构，地上五层。
该建筑物基础形式为钢筋混凝土独立基础，建筑总高度为 25.8
米。墙体围护材料为混凝土多孔砖，外墙装饰主要为玻璃幕墙和铝塑
板饰面，室内墙面为大白乳胶漆，顶棚采用轻钢龙骨矿棉板、铝微孔
板吊顶；走廊及楼梯间地面铺大理石，房间地面为玻化砖；外窗采用
透视中空玻璃塑钢窗。各房间内布臵烟感\温感探测器、自动喷淋、
日立嵌入式四面出风空调等，常用消防设施齐全；主要设备有蒂森克
虏伯电梯两部、给排水设备、电气设备等。
(三)机器设备
1.机器设备主要是 2× 600MW 热电机组及相关附属设备(设施)，分
布于公司厂区内。另外，企业对发电机组实施了节能提效改造，提高
了机组效率，降低了发电煤耗，同时发电机组铭牌功率也发生了相应
变化。根据安徽省能源局局文件(皖能源电力[2012]17 号)将发电机组的
铭牌功率变更为 630MW，即两台火电机组的功率为 2x630MW。
2.运输车辆主要包括公务用车以及消防车、货车等。包括奥迪
轿车、帕萨特轿车、别克商务车、丰田中型客车、消防车、江铃货
车、尼桑皮卡等。
3.办公用电子设备主要有办公用电脑、打印机、传真机、复印
机、空调机、扫描仪、照相机、投影仪等。
上述资产均正常在用，状况良好，存放于蚌埠发电办公区和生
产区内。
(四)在建工程
蚌埠发电的在建工程包括：技改项目如＃1、2 机组 B、C、E、F
磨煤机风速测量装臵加装自动吹扫装臵、化学在线仪表换型改造、二
期及寿县风电项目的前期费等，截止评估基准日部分技改项目已完
工，其他工程尚未完成。
(五)工程物资
工程物资主要包括为工程施工而购入的双头螺栓、铝合金电缆桥
架、布莱登汽封、盘车大齿轮、数据线、电缆等。
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三、企业申报的无形资产情况
无形资产包括土地使用权和其他无形资产。
1.纳入本次土地使用权评估范围的为国电蚌埠发电有限公司所
属的位于怀远县马城镇国电大道 1 号的 3 宗国有划拨土地使用权。至
评估基准日，待估宗地已取得《国有土地使用证》。具体如下：
土地产权 土地 土地性 出让土地
宗地名称 土地使用权人 宗地位置 土地面积(m2)
证号 用途 质 终止日期
怀国用
国电蚌埠发电有 怀远县马城镇国电大 电力设
主厂区用地 (2010)第 474,336.00 划拨 无
限公司 道1号 施用地
094 号
怀国用
国电蚌埠发电有 怀远县马城镇国电大 电力设
灰场用地 (2010)第 573,839.00 划拨 无
限公司 道1号 施用地
093 号
发电厂
怀国用
铁路专用线用 国电蚌埠发电有 怀远县马城镇国电大 专用交
(2010)第 282,751.00 划拨 无
地 限公司 道1号 通设施
092 号
用地
合计 1,330,926.00
上述土地使用权均未涉及抵押、担保等他项权利。
2.其他无形资产共 7 项，主要包括紫光电子档案管理系统、远光
财务信息系统、北京数途科技信息管理系统、北京华电天仁 SIS 系统
等软件。
四、企业申报的表外资产情况
无。
五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产
无。
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第二章 资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估项
目团队按照专业划分为流资组、设备组、房产组、土地组、收益法组
等五个评估小组，并制定了详细的现场清查核实计划。2013 年 7 月 11
日至 2013 年 7 月 29 日，评估人员对评估范围内的资产和负债进行了必
要的清查核实。
1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查
的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、
资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集
准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的
文件资料等。
2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不
全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，
检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位对资产
评估申报明细表进行完善。
3.现场实地勘察
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被
评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项
资产进行了现场勘察，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的
勘察方法。
4.补充、修改和完善资产评估申报明细表
评估人员根据现场实地勘察结果，并和被评估单位相关人员充分
沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相符。
5.查验产权证明文件资料
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评估人员对纳入评估范围的房屋、车辆、土地使用权等资产的产
权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提
请企业核实或出具相关产权说明文件。
二、影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法
如下：
对于火电企业的特殊性，部分资产属于隐蔽工程或位于控制区域
内，评估人员主要通过核对工程概算书、签订的施工合同、工程结算
审核报告、查看检验记录、维修记录以及了解使用状况等进行现场清
查。
三、核实结论
经过清查核实，资产核实结果与被评估单位的账面记录相一致。
纳入评估范围内的资产产权清晰，具体情况如下：
1.纳入本次评估范围的 44 项房屋建筑物均未办理房屋所有权证，
建筑总面积 69,882.47 平方米，蚌埠发电承诺上述未办证房产产权归其
所有，无权属纠纷。
2.纳入本次评估范围的土地使用权共 3 宗，权证编号为：怀国用
(2010)第 092 号、怀国用(2010)第 093 号、怀国用(2010)第 094 号，分别对
应蚌埠发电铁路专用线用地、灰场用地及主厂区用地。上述 3 宗土地
使用权性质均为划拨，截至本次评估基准日止未涉及抵押、担保等他
项权利。
另外，尚有已征用但未办理土地使用权证的土地，面积
1,580,267.90m2。
3.纳入本次评估范围的车辆除厂内行驶车辆外，其余车辆均已办理
车辆行驶证，不存在产权纠纷。
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第三章 资产基础法评估技术说明
一、流动资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、应收账款、预付账款、
其他应收款、存货。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
货币资金 181,881,956.78
应收账款 269,154,664.00
预付账款 57,412,295.52
其他应收款 522,224.14
存货 113,093,986.76
流动资产合计 622,065,127.20
(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细
表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对，使总金额相符；
然后与被评估单位的流动资产明细账、台账核对，使明细金额及内容
相符；最后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的
典型特征收集了评估基准日的银行对账单、销售合同与发票、存货
出入库单，以及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场勘察：对存货进行了抽盘，填写了“存货盘点表”，并对存
货的残次冷背情况进行了重点了解。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问了原材料的
采购模式，以及存货相关的市场信息；询问了产品销售信用政策、
客户构成及资信情况、历史年度应收款项的回收情况、坏账准备计
提的政策等。
5.清查结果：
本次评估未发现账实、账表不一致的情况。
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(三)评估方法
1.货币资金
1.1 银行存款
评估基准日银行存款账面价值 181,668,948.86 元，核算内容为蚌
埠发电在国电财务有限公司和淮南矿业集团财务有限公司的人民币
存款。
评估人员对银行存款进行了函证，并取得了银行对账单和银行
存款余额调节表，对其进行核对，并对双方未达账项的调整进行核
实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现对净资产有重大影响
的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款的开户行名称、账号
等内容均属实。银行存款以银行回函为依据，以核实无误后的账面价
值作为评估值。
银行存款评估值为 181,668,948.86 元。
1.2 其他货币资金
评估基准日其他货币资金账面价值 213,007.92 元，核算内容为企
业的信用卡人民币存款。其他货币资金以核实后的账面值作为评估
值。
其他货币资金的评估值为 213,007.92 元。
货币资金评估值为 181,881,956.78 元。
2.应收账款
应收账款账面余额为 269,154,664.00 元，未计提坏账准备，应收
账款净额为 269,154,664.00 元，主要是应收华东电网有限公司的售电
款和国电物资集团有限公司上海分公司的粉煤灰销售款。
评估人员向企业人员了解了应收账款形成的原因及款项回收情
况、欠款人的资金、信用等情况，抽查了相关的会计凭证及其后收到
款项的进账单，以证实应收款项的真实性、完整性。
经评估，应收账款评估值为 269,154,664.00 元。
3.预付账款
评估基准日预付账款账面价值 57,412,295.52 元，核算内容为被评
估单位按照合同规定预付的燃料款、运输费、材料款、工程款等款项。
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评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原
因、对方单位的资信情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长
等情形的预付账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。对于
按照合同约定能够收到相应货物或形成权益的预付账款，以核实后
的账面价值作为评估值。
预付账款评估值为 57,412,295.52 元。
4.其他应收款
评估基准日其他应收款账面余额 529,024.14 元，坏账准备计提金
额为 6,800.00 元，其他应收款账面净额为 522,224.14 元。核算内容为
被评估单位除应收账款、预付账款等以外的其他各种应收及暂付款
项。主要为备用金、POS 机押金和铁路安全质保金及代付的税款。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应
收单位或个人的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按
照重要性原则，评估人员抽查了部分业务合同和会计凭证，抽查结
果与账面记录相符。本次评估采取个别认定、参考企业坏账准备计提
标准计算坏账风险损失相结合的方法确定评估值。具体评估方法如
下：对于企业有确凿证据证明全额不能收回的款项评估为零；对于
其他的其他应收款，评估人员参考企业计提坏账准备的方法按账龄
对该部分应收款项计算坏账风险损失，以审计后的账面价值减去坏
账风险损失后的余额计算确定评估值。
经上述评估，其他应收款账面余额 529,024.14 元，对企业计提的
坏账准备评估为零，评估确认的坏账风险损失 6,800.00 元，其他应收
款账面净额为 522,224.14 元。
5.存货
列入本次评估范围的存货全部为原材料，主要包括燃煤、燃油、
备品备件等，账面值 113,093,986.76 元，未计提存货跌价准备，存货
净值 113,093,986.76 元。评估人员取得了企业基准日库存材料的盘点
表，并于 2013 年 7 月 19 日对企业的存货进行了现场勘察盘点。经
查，企业原材料管理良好，无盘盈盘亏，实地盘点倒推基准日实际
库存数量核实无误。
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评估人员向被评估单位调查了解了存货的采购模式、供需关
系、市场价格信息等。按照重要性原则对大额采购合同进行了抽
查。评估人员和被评估单位存货管理人员共同对原材料进行了抽
盘，并对原材料的质量和性能状况进行了重点察看与了解，最后根
据盘点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日原材料数
量一致。此次评估对于基准日价格变化较大的原材料按基准日不含
税单价乘以基准日数量确认评估值，对于基准日市场不含税单价变化
不大的原材料以核实后账面值确认评估值。
案例：评估明细表 3-9-2 第 2 项
名称：燃油 0#柴油
数量：286.77 吨
账面金额：1,335,336.19 元
经了解，评估基准日 0#柴油的价格为 7,109.10 元/吨(不含税)。经
现场实地盘点，并倒推基准日实际库存数量与账面数量核实无误，以
核实后评估基准日的实际库量与基准日柴油价格确认评估值。
柴油的评估值=评估基准日柴油数量× 评估基准日柴油价格
=286.77× 7,109.10
=2,038,675.60 元
经评估，原材料评估价值为 113,795,167.76 元。
(四)评估结果
流动资产评估结果及增减值情况如下表：
流动资产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
货币资金 181,881,956.78 181,881,956.78 0.00 0.00
应收账款 269,154,664.00 269,154,664.00 0.00 0.00
预付账款 57,412,295.52 57,412,295.52 0.00 0.00
其他应收款 522,224.14 522,224.14 0.00 0.00
存货 113,093,986.76 113,795,167.76 701,181.00 0.62
流动资产合计 622,065,127.20 622,766,308.20 701,181.00 0.11
流动资产评估增值原因：
存货评估增值原因：部分原材料基准日市场价格高于企业入账价
格所致。
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二、房屋建筑物评估技术说明
(一)评估范围
纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产包括：房屋建筑物、构
筑物及其他辅助设施、管道沟槽。房屋建筑物类资产评估基准日账
面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
账面价值
科目名称
原值 净值
房屋建筑物 271,282,830.97 207,268,885.94
构筑物及其他辅助设施 730,640,188.45 637,009,287.80
管道和沟槽 99,879,598.55 82,047,733.10
合计 1,101,802,617.97 926,325,906.84
(二)房屋建筑物概况
1.房屋建筑物用途分类
蚌埠发电的房屋建筑物分为房屋建筑物、构筑物及其他辅助设
施和管道沟槽。
其中，房屋建筑物主要有主厂房、翻车机室、补给水泵房、材料
仓库、生产办公楼、综合办公楼、招待所、食堂等；构筑物主要包
括烟囱、冷却塔、输煤栈桥、厂区道路、沉煤池、干灰库、干煤棚等；
管道沟槽主要包括引水管、厂区截洪沟、灰场截洪沟、排水盲沟
等。
2.房屋建筑物结构特征
2.1 主厂房本体
主厂房建筑面积约 26,975.60 平方米，占地面积约 7,978.19 平方米，
建筑体积约 263,005 立方米。主体结构形式为钢筋混凝土框、排架结
构，主要布臵有汽机房、除氧间、煤仓间及锅炉房，汽机房跨度为
27 米，除氧间跨度为 8 米，汽机房长度为 158.5 米，煤仓间跨度为 16
米，长度为 65 米，地上汽机房部分 3 层，煤仓间部分 5 层。
汽机为纵向布臵，两机之间设吊物孔。汽机房内〒0.00 米层为汽
机、加热器平台、检修场地、运行维修通道、电气配电装臵室等；6.40
米层为汽机电子室、6KV 高压配电装臵室、精处理控制室、钢瓶间等；
13.70 米为运转层，布臵汽轮发电机。除氧间各层布臵有低压、高压
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加热器、除氧器等；〒0.00 米层布臵加药间、取样仪表间、高温架间、
蓄电池室等；4.50 层布臵直流屏及 UPS 室等；9.00 米层布臵电气电子
室；13.70 米层布臵集中控制室、工程师室等。
主厂房外墙 0.50 米以上采用单层镀铝锌高强度彩色压型钢板为
围护结构，0.50 米以下为砖墙外贴面砖；室内采用工厂灯及防水防光
防腐灯照明，采用单元控制室集中冷冻水系统降温，水消防设施齐全、
完整。
2.2 翻车机室
翻车机室建筑面积约 2,616.90 平方米，建筑体积约 23,360 立方米，
主体结构形式为钢筋混凝土框架结构，该建筑物地上 1 层，地下 3 层。
外墙墙体采用混凝土多孔砖维护并刷外墙涂料，1.2 米以上为单层镀
铝锌高强度彩色压型钢板维护，内墙贴面砖；室内地面及楼面为混凝
土地面刷环氧沥青涂料，屋面采用复合防水卷材防水；室内水电消防
设施齐全、完整。
2.3 综合办公楼
该建筑物位于蚌埠市怀远县马城镇国电大道 1 号蚌埠发电生产
厂区内，建成于 2008 年 6 月，建筑面积约 5,373.50 平方米，主体为钢
筋混凝土框架结构，地上五层。
该建筑物基础形式为钢筋混凝土独立基础，建筑总高度为 25.8
米。墙体围护材料为混凝土多孔砖，外墙装饰主要为玻璃幕墙和铝塑
板饰面，室内墙面为大白乳胶漆，顶棚采用轻钢龙骨矿棉板、铝微孔
板吊顶；走廊及楼梯间地面铺大理石，房间地面为玻化砖；外窗采用
透视中空玻璃塑钢窗。各房间内布臵烟感\温感探测器、自动喷淋、
日立嵌入式四面出风空调等，常用消防设施齐全；主要设备有蒂森克
虏伯电梯两部、给排水设备、电气设备等。
构筑物：主要有烟囱、冷却塔、厂区道路、沉煤池、干灰库、
干煤棚等，主要为钢筋混凝土结构。
管道沟槽：主要有引水管、厂区截洪沟、灰场截洪沟、排水盲沟
等，主要为钢管、HDPE、钢筋砼等。
3.利用状况与日常维护
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蚌埠发电房屋利用率较高，对房屋的维护较好，同时根据房屋
的使用情况，对房屋进行日常全面或局部的整修。
4.相关会计政策
4.1 账面原值构成
自建类房屋账面原值主要为建安工程费、其他费用(包括项目建
设管理费、项目建设技术服务费、生产准备费、其他相关费用等)以
及资本化利息等构成；外购类房屋建筑物账面原值主要为暂估购臵
价等。
4.2 折旧方法
被评估单位采用年限平均法计提折旧。按房屋建筑物资产类
别、预计使用寿命和预计残值，确定各类房屋建筑物资产的年折旧
率如下：
固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率%
生产及管理用房屋 8-40 0-5 2.38-12.50
生产用建筑物 8-55 0-5 1.73-12.50
非生产用房屋 8-45 0-5 2.11-12.50
非生产用建筑物 30-40 0-3 2.43-3.33
5.房屋建筑物及所占用土地权属状况
5.1 纳入本次评估范围的 44 项房屋建筑物均未办理房屋所有权
证，建筑总面积 69,882.47 平方米，蚌埠发电承诺上述未办证房产产
权归其所有，无权属纠纷。
5.2 纳入本次评估范围的土地使用权共 3 宗，权证编号为：怀国
用(2010)第 092 号、怀国用(2010)第 093 号、怀国用(2010)第 094 号，分
别对应蚌埠发电铁路专用线用地、灰场用地及主厂区用地。上述 3
宗土地使用权性质均为划拨，截至本次评估基准日止未涉及抵押、
担保等他项权利。
纳入本次评估范围的房屋建筑物及其所占用土地均未涉及抵
押、担保等他项权利。
(三)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的房屋建筑物类资产评估申
报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对，使总金额
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相符；然后与被评估单位的房屋建筑物类资产明细账、台账核对，使
明细金额及内容相符；最后对部分房屋建筑物类资产核对了原始记
账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据房屋建筑物类资
产的类型、金额等特征收集了房屋产权证明文件；收集了工程发包
合同与发票、预(结)算书；收集了厂区平面图等评估相关资料。
3.现场勘察：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准
日申报的房屋建筑物类资产进行了盘点与查看。核对了房屋建筑物
名称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等
基本信息；了解了房屋建筑物的工作环境、维护与保养情况等使用
信息；了解了房屋建筑物的完损程度和预计使用年限等成新状况；
填写了典型房屋建筑物的现场调查表。
经现场勘察，委托评估项目的基本状况如下：房屋建筑物都是
2008 年建成的，总体施工质量较好，现场勘测未发现因基础发生不
均匀沉陷导致墙体和地面开裂现象，装修保持良好，水电设施运行
正常，总体使用情况尚好。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了房屋建筑物类
资产的质量、功能、利用、维护等信息；调查了解了当地评估基准
日近期的建筑安装市场价格信息；调查了解了房屋建筑物类资产账
面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规
定。
(四)评估方法
对自建类房屋(建)构筑物主要采用成本法进行评估，对于尚未交
付使用的外购商品房按账面值进行保留。
重臵成本法
计算公式：评估值=重臵全价× 综合成新率
1.重臵全价的确定
房屋建筑物的重臵全价包括建筑安装工程费用、建设工程前期
及其他费用和资金成本。房屋建筑物重臵全价计算公式如下：
重臵全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
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1.1 建安综合造价的计算
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，将评估的建(构)筑物按
结构特征分类，分为钢筋混凝土框架结构、砖混结构、钢筋混凝土
构筑物等。选取典型建(构)筑物，根据决算、施工图、设计变更或竣
工结算报告中的工程量，按中国电力企业联合会发布的《电力建设工
程概算定额—建筑工程》(2006 年版)，套用相应定额子目，并根据电
定总造[2007]12 号文(关于公布各地区工资性补贴的通知)，计取地区
工资性补贴得出直接工程费，在此基础上采用中华人民共和国国家
发展和改革委员会发布的《火力发电工程建设预算编制与计算标准》
(2007 年)中规定的取费标准计取措施费、间接费、规费、利润和税
金，根据电定总造[2011]39 号文(关于调整电力建设工程人工工日单价
标准的通知)，进行人工费调整，人工费调整金额只计取税金，同时
根据蚌埠市建设工程造价管理协会、蚌埠市基本建设标准定额站联
合发布的《蚌埠工程经济》(2013 年第 2 期)和中国电力企业联合会发
布的《关于发布电力建设建筑工程概预算定额 2012 年度施工机械价
差调整的通知》分别调整材料及机械价差并计取税金，计算得出建安
综合造价。计算出典型工程建安综合造价后，再运用类比法对类似房
屋和构筑物进行分析，找出其与典型房屋和构筑物的差异因素，进
行增减调整，从而计算出与典型工程类似的房屋和构筑物的综合造
价。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其综
合造价。
1.2 建设工程前期及其他费用的确定
对于电厂建设前期费用及其他费用是按照《火力发电工程建设预
算编制与计算标准》(2007 年)和有关规定计算确定。具体情况如下表
所示：
费率
序号 工程或费用名称 计费基数 取费依据
(%)
1 项目建设管理费 1.1+1.2+1.3+1.4
1.1 项目法人管理费 建筑工程费 2.40
《火力发电工程建设预算编制
1.2 招标费 建筑工程费 0.32
与计算标准》(2007)
1.3 工程监理费 建筑工程费 1.60
1.4 工程保险费 建筑工程费 0.035
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费率
序号 工程或费用名称 计费基数 取费依据
(%)
2 项目建设技术服务费 2.1+2.2+2.3+3.4+2.5+2.6
2.1 项目前期工作费 (勘察费+基本设计费) 13.40
2.2 勘察设计费 2.2.1+2.2.2+2.2.3
2.2.1 勘察费 建筑工程费 0.07
2.2.2 基本设计费 建筑工程费 2.06
2.2.3 其他设计费 基本设计费 18.00
2.3 设计文件评审费 建筑工程费 0.07
2.4 项目后评价工作费 建筑工程费 0.10
《关于调整电力工程建设预算
2.5 电力工程质量检测费 建筑工程费 0.17 费用项目及计算标准的通知》
电定总造【2009】3 号
《关于调整电力工程建设预算
电力工程技术经济标
2.6 建筑工程费 0.20 费用项目及计算标准的通知》
准编制管理费
电定总造【2009】3 号
3 生产准备费
生产职工培训及提前 《火力发电工程建设预算编制
3.1 建筑工程费 1.50
进厂费 与计算标准》(2007)
小计 9.18
1.3 资金成本的确定
资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期
限的贷款利率以建安工程费、前期及其他费用之和为基数确定。
根据企业实际情况，2× 630MW 机组建设期为 3 年，因此采用 1～
3 年内的贷款利率为 6.15%。对于火电机组，按照电力工程单机竣工
结算的办法，第一台机组投产前发生的工程贷款利息全部计入工程
建设投资，第一台机组投产后，部分利息转入利息费用，以后机组
依次类推。
第1年 第2年 第3年 合计
投资比例 30% 40% 30% 100%
年名义利率 6.15% 6.15% 6.15% 18.45%
年实际利率 6.29% 6.29% 6.29% 18.87%
第一台机组投产前利息系数 0.9435% 3.2043% 1.1682% 5.3160%
第二台机组投产前利息系数 1.4827% 1.4827%
利息系数合计 0.9435% 3.2043% 2.6509% 6.7987%
2.综合成新率的确定
主要根据建(构)筑物经济寿命年限，同时结合基础、承重结构
(梁、板、柱)、墙体等各部分的实际使用状况，确定尚可使用年限，
进而计算确定建筑物的成新率，计算公式为：
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%
3.评估值的确定
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评估值=重臵全价× 综合成新率
(五)典型案例
运用上述计算方法，根据委估资产的实际情况，计算过程如
下：
案例一：主厂房本体
资产占有单位：国电蚌埠发电有限公司
明细表序号：表 4-6-1 序号 1
结构：框排架结构
建成年月：2008 年 6 月
建筑面积：26,975.60 平方米
建筑体积：263,005.00 立方米
账面原值：137,499,683.11 元
账面净值：109,287,250.12 元
房产证号：无
土地证号：怀国用(2010)第 094 号
1.资产概况
主厂房建筑面积约 26,975.60 平方米，占地面积约 7,978.19 平方米，
建筑体积约 263,005 立方米。主体结构形式为钢筋混凝土框、排架结
构，主要布臵有汽机房、除氧间、煤仓间及锅炉房，汽机房跨度为
27 米，除氧间跨度为 8 米，汽机房长度为 158.5 米，煤仓间跨度为 16
米，长度为 65 米，地上汽机房部分 3 层，煤仓间部分 5 层。
汽机为纵向布臵，两机之间设吊物孔。汽机房内〒0.00 米层为汽
机、加热器平台、检修场地、运行维修通道、电气配电装臵室等；6.40
米层为汽机电子室、6KV 高压配电装臵室、精处理控制室、钢瓶间等；
13.70 米为运转层，布臵汽轮发电机。除氧间各层布臵有低压、高压
加热器、除氧器等；〒0.00 米层布臵加药间、取样仪表间、高温架间、
蓄电池室等；4.50 层布臵直流屏及 UPS 室等；9.00 米层布臵电气电子
室；13.70 米层布臵集中控制室、工程师室等。
主厂房外墙 0.50 米以上采用单层镀铝锌高强度彩色压型钢板为
围护结构，0.50 米以下为砖墙外贴面砖；室内采用工厂灯及防水防光
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防腐灯照明，采用单元控制室集中冷冻水系统降温，水消防设施齐全、
完整。
2.重臵全价的确定
该工程重臵全价由建筑安装工程费用、建设工程前期及其他费
用和资金成本构成。
2.1 建筑安装工程费用的计算
根据主厂房的竣工结算报告中确定的工程量，按中国电力企业
联合会发布的《电力建设工程概算定额—建筑工程》(2006 年版)，套
用相应定额子目，并根据电定总造[2007]12 号文(关于公布各地区工资
性补贴的通知)，计取地区工资性补贴得出直接工程费，在此基础上
采用中华人民共和国国家发展和改革委员会发布的《火力发电工程建
设预算编制与计算标准》(2007 年)中规定的取费标准计取措施费、间
接费、规费、利润和税金，根据电定总造[2011]39 号文(关于调整电力
建设工程人工工日单价标准的通知)，进行人工费调整，人工费调整
金额只计取税金，同时根据蚌埠市建设工程造价管理协会、蚌埠市
基本建设标准定额站联合发布的《蚌埠工程经济》(2013 年第 2 期)和
中国电力企业联合会发布的《关于发布电力建设建筑工程概预算定额
2012 年度施工机械价差调整的通知》分别调整材料及机械价差并计取
税金，计算得出建安综合造价。
建安工程费用表 金额单位：人民币元
编号 费用名称 计费基数 费率(%) 费用金额
一 直接费 直接工程费+措施费 78,011,302.73
1 直接工程费 (1)+(2)+(3) 73,112,748.57
(1) 人工费
(2) 材料费
(3) 施工机械使用费
2 措施费 (1)+…+(9) 4,898,554.15
(1) 冬雨季施工增加费 直接工程费 0.76 555,656.89
(2) 夜间施工增加费 直接工程费 0.40 292,450.99
(3) 施工工具用具使用费 直接工程费 0.52 380,186.29
(4) 特殊工程技术培训费 热力系统人工费 -
大型施工机械安拆与轨道
(5) 热力系统直接工程费 1.05 767,683.86
铺拆费
(6) 特殊地区施工增加费 直接工程费 -
(7) 临时设施费 直接工程费 2.86 2,091,024.61
(8) 施工机构转移费 直接工程费 0.81 592,213.26
北京中企华资产评估有限责任公司 25
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及蚌埠发电评估说明
编号 费用名称 计费基数 费率(%) 费用金额
(9) 安全文明施工措施补助费 直接工程费 0.30 219,338.25
二 间接费 1+2 12,144,027.54
1 规费 (1)+(2)+(3) 6,689,816.49
(1) 社会保障费 直接工程费 5.40 3,948,088.42
(2) 住房公积金 直接工程费 3.60 2,632,058.95
(3) 危险作业意外伤害保险费 直接工程费 0.15 109,669.12
2 企业管理费 直接工程费 7.46 5,454,211.04
三 利润 一+二 6.00 5,409,319.82
四 税金 一+二+三 3.539 3,382,032.97
五 建筑工程费 一+二+三+四 98,946,683.05
该主厂房建筑安装费用为 98,946,683.05 元
2.2 建设工程前期及其他费用的计算
按照国家发改委颁布的《火力发电工程建设预算编制与计算标
准》(2007 年)和有关规定进行计算。具体情况如下:
金额单位：人民币元
序号 工程或费用名称 计费基数 费率(%) 总 价(元)
1 项目建设管理费 1.1+1.2+1.3+1.4 4,309,128.05
1.1 项目法人管理费 建筑工程费 2.40 2,374,720.39
1.2 招标费 建筑工程费 0.32 316,629.39
1.3 工程监理费 建筑工程费 1.60 1,583,146.93
1.4 工程保险费 建筑工程费 0.035 34,631.34
2 项目建设技术服务费 2.1+2.2+2.3+3.4+2.5+2.6 3,291,184.36
2.1 项目前期工作费 (勘察费+基本设计费) 13.40 282,413.62
2.2 勘察设计费 2.2.1+2.2.2+2.2.3 2,474,458.65
2.2.1 勘察费 建筑工程费 0.07 69,262.68
2.2.2 基本设计费 建筑工程费 2.06 2,038,301.67
2.2.3 其他设计费 基本设计费 18.00 366,894.30
2.3 设计文件评审费 建筑工程费 0.07 69,262.68
2.4 项目后评价工作费 建筑工程费 0.10 98,946.68
2.5 电力工程质量检测费 建筑工程费 0.17 168,209.36
2.6 电力工程技术经济标准编制管理费 建筑工程费 0.20 197,893.37
3 生产准备费 1,484,200.25
3.1 生产职工培训及提前进厂费 建筑工程费 1.50 1,484,200.25
小计 9.18 9,084,512.65
2.3 资金成本的计算
根据《电力建设工程工期定额》(2006 年)中规定 2× 660MW 机组建
设期为 3 年，因此采用基准日 1-3 年期贷款利率为 6.15%。采用总投
资在建设期内分年按比例投入、当年投入按年中资金到位考虑的方法
计取资金成本。资金成本按“电力预规”中规定的复息计算，测定系
数为 6.7987%。
资金成本=(建筑工程费＋前期及其它费用)× 资金成本率
北京中企华资产评估有限责任公司 26
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及蚌埠发电评估说明
=(98,946,683.05+9,084,512.65)× 6.7987%
=7,344,716.90 元
2.4 重臵全价
重臵全价=建筑工程费＋前期及其它费用＋资金成本
=98,946,683.05+9,084,512.65+7,344,716.90
=115,375,900.00 元(百位取整)
3.综合成新率的确定
根据现场勘察，发现该建筑物基础稳定，有足够承载力，未发生
超出允许范围内的不均匀沉降，承重梁、板、柱完好、坚固无变形；
外墙装修完整、粘结牢固，无明显风化、脱落，内墙饰面无明显开
裂、腐蚀；给排水、电气照明、空调等设施畅通、完好、齐全。该
主厂房自 2008 年 6 月竣工投入使用至评估基准日已使用 5.08 年，综
合上述因素，确定该办公楼尚可使用 45 年。
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)× 100%
=45/(5.08+45)× 100%
=90%
4.评估值的确定
评估值=重臵全价× 综合成新率
=115,375,900.00× 90%
=103,838,310.00 元
案例二：办公楼(综合)
资产占有单位：国电蚌埠发电有限公司
明细表序号：表 4-6-1 序号 32-1
结构：框架
建筑面积：5,373.50 平方米
建成年月：2008 年 6 月
房产证号：无
土地证号：怀国用(2010)第 094 号
1.资产概况
该建筑物位于蚌埠市怀远县马城镇国电大道 1 号蚌埠发电生产
厂区内，建成于 2008 年 6 月，建筑面积约 5,373.50 平方米，主体为钢
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筋混凝土框架结构，地上五层。
该建筑物基础形式为钢筋混凝土独立基础，建筑总高度为 25.8
米。墙体围护材料为混凝土多孔砖，外墙装饰主要为玻璃幕墙和铝塑
板饰面，室内墙面为大白乳胶漆，顶棚采用轻钢龙骨矿棉板、铝微孔
板吊顶；走廊及楼梯间地面铺大理石，房间地面为玻化砖；外窗采用
透视中空玻璃塑钢窗。各房间内布臵烟感\温感探测器、自动喷淋、
日立嵌入式四面出风空调等，常用消防设施齐全；主要设备有蒂森克
虏伯电梯两部、给排水设备、电气设备等。
2.重臵全价的确定
该工程重臵全价由建筑安装工程费用、建设工程前期及其他费
用和资金成本构成。
2.1 建筑安装工程费用的计算
根据办公楼(综合)的竣工结算报告中确定的工程量，按中国电力
企业联合会发布的《电力建设工程概算定额—建筑工程》(2006 年版)，
套用相应定额子目，并根据电定总造[2007]12 号文(关于公布各地区工
资性补贴的通知)，计取地区工资性补贴得出直接工程费，在此基础
上采用中华人民共和国国家发展和改革委员会发布的《火力发电工程
建设预算编制与计算标准》(2007 年)中规定的取费标准计取措施费、
间接费、规费、利润和税金，根据电定总造[2011]39 号文(关于调整电
力建设工程人工工日单价标准的通知)，进行人工费调整，人工费调
整金额只计取税金，同时根据蚌埠市建设工程造价管理协会、蚌埠
市基本建设标准定额站联合发布的《蚌埠工程经济》(2013 年第 2 期)
和中国电力企业联合会发布的《关于发布电力建设建筑工程概预算定
额 2012 年度施工机械价差调整的通知》分别调整材料及机械价差并
计取税金，计算得出建安综合造价。
建安工程费用表
金额单位：人民币元
编号 费用名称 计费基数 费率(%) 费用金额
一 直接费 直接工程费+措施费 15,558,529.27
1 直接工程费 (1)+(2)+(3) 14,581,564.45
(1) 人工费
(2) 材料费
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及蚌埠发电评估说明
编号 费用名称 计费基数 费率(%) 费用金额
(3) 施工机械使用费
2 措施费 (1)+…+(9) 976,964.82
(1) 冬雨季施工增加费 直接工程费 0.76 110,819.89
(2) 夜间施工增加费 直接工程费 0.40 58,326.26
(3) 施工工具用具使用费 直接工程费 0.52 75,824.14
(4) 特殊工程技术培训费 热力系统人工费 -
大型施工机械安拆与轨道
(5) 热力系统直接工程费 1.05 153,106.43
铺拆费
(6) 特殊地区施工增加费 直接工程费 -
(7) 临时设施费 直接工程费 2.86 417,032.74
(8) 施工机构转移费 直接工程费 0.81 118,110.67
(9) 安全文明施工措施补助费 直接工程费 0.30 43,744.69
二 间接费 1+2 2,421,997.85
1 规费 (1)+(2)+(3) 1,334,213.15
(1) 社会保障费 直接工程费 5.40 787,404.48
(2) 住房公积金 直接工程费 3.60 524,936.32
(3) 危险作业意外伤害保险费 直接工程费 0.15 21,872.35
2 企业管理费 直接工程费 7.46 1,087,784.71
三 利润 一+二 6.00 1,078,831.63
四 税金 一+二+三 3.539 674,510.71
五 建筑工程费 一+二+三+四 19,733,869.46
该办公楼建筑安装费用为 19,733,869.46 元
2.2 建设工程前期及其他费用的计算
按照国家发改委颁布的《火力发电工程建设预算编制与计算标
准》(2007 年版)和有关规定进行计算。具体情况如下:
前期费用和其他费用表
金额单位：人民币元
序号 工程或费用名称 计费基数 费率(%) 总 价(元)
1 项目建设管理费 1.1+1.2+1.3+1.4 859,410.01
1.1 项目法人管理费 建筑工程费 2.40 473,612.87
1.2 招标费 建筑工程费 0.32 63,148.38
1.3 工程监理费 建筑工程费 1.60 315,741.91
1.4 工程保险费 建筑工程费 0.035 6,906.85
2 项目建设技术服务费 2.1+2.2+2.3+3.4+2.5+2.6 656,391.91
2.1 项目前期工作费 (勘察费+基本设计费) 13.40 56,324.41
2.2 勘察设计费 2.2.1+2.2.2+2.2.3 493,504.61
2.2.1 勘察费 建筑工程费 0.07 13,813.71
2.2.2 基本设计费 建筑工程费 2.06 406,517.71
2.2.3 其他设计费 基本设计费 18.00 73,173.19
2.3 设计文件评审费 建筑工程费 0.07 13,813.71
2.4 项目后评价工作费 建筑工程费 0.10 19,733.87
2.5 电力工程质量检测费 建筑工程费 0.17 33,547.58
2.6 电力工程技术经济标准编制管理费 建筑工程费 0.20 39,467.74
3 生产准备费 3.1 296,008.04
3.1 生产职工培训及提前进厂费 建筑工程费 1.50 296,008.04
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及蚌埠发电评估说明
小计 9.18 1,811,809.97
2.3 资金成本的计算
根据《电力建设工程工期定额》(2006 年)中规定 2× 660MW 机组建
设期为 3 年，因此采用基准日 1-3 年期贷款利率为 6.15%。采用总投
资在建设期内分年按比例投入、当年投入按年中资金到位考虑的方法
计取资金成本。资金成本按“电力预规”中规定的复息计算，测定系
数为 6.7987%。
资金成本=(建筑工程费＋前期及其它费用)× 资金成本率
=(19,733,869.46+1,811,809.97)× 6.7987%
=1,464,826.11 元
2.4 重臵全价
重臵全价=建筑工程费＋前期及其它费用＋资金成本
=19,733,869.46+1,811,809.97+1,464,826.11
=23,010,500.00 元(百位取整)
3.综合成新率的确定
根据现场勘察，该建筑物基础稳定，未发生超出允许范围内的
不均匀沉降，承重梁、板、柱未发现明显变形开裂；外墙无明显风
化、脱落，内墙饰面无明显开裂、腐蚀；给排水、电气照明、空调
等设施畅通、完好、齐全。该办公楼自 2008 年 6 月竣工投入使用至
评估基准日已使用 5.08 年，综合上述因素，确定该办公楼尚可使用
55 年。
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)× 100%
=55/(5.08+55)× 100%
=92%
4.评估值的确定
评估值=重臵全价× 综合成新率
=23,010,500.00× 92%
=21,169,660.00 元
案例三：烟囱
资产占有单位：国电蚌埠发电有限公司
明细表序号：表 4-6-2 序号 1
北京中企华资产评估有限责任公司 30
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及蚌埠发电评估说明
结构：钢筋砼
建成年月：2008 年 6 月
账面原值：25,016,512.63 元
账面净值：21,416,645.76 元
土地证号：怀国用(2010)第 094 号
1.资产概况
该建筑物位于蚌埠市怀远县马城镇国电大道 1 号蚌埠发电生产
厂区内，建成于 2008 年 6 月，建筑高度约 210 米，上口直径 9 米。
烟囱采用两炉合一的筒式烟囱，基础采用钢筋混凝土筏板基
础，外筒为现浇钢筋混凝土结构，高度为 210 米；内筒由耐酸砖和耐
酸胶泥砌筑，支承于外筒的各层内平台上。筒身上安装有航空障碍
标志灯和避雷系统。
2.重臵全价的确定
该工程重臵全价由建筑安装工程费用、建设工程前期及其他费
用和资金成本构成。
2.1 建筑安装工程费用的计算
根据烟囱的竣工结算报告中确定的工程量，按中国电力企业联
合会发布的《电力建设工程概算定额—建筑工程》(2006 年版)，套用
相应定额子目，并根据电定总造[2007]12 号文(关于公布各地区工资性
补贴的通知)，计取地区工资性补贴得出直接工程费，在此基础上采
用中华人民共和国国家发展和改革委员会发布的《火力发电工程建设
预算编制与计算标准》(2007 年)中规定的取费标准计取措施费、间接
费、规费、利润和税金，根据电定总造[2011]39 号文(关于调整电力建
设工程人工工日单价标准的通知)，进行人工费调整，人工费调整金
额只计取税金，同时根据蚌埠市建设工程造价管理协会、蚌埠市基
本建设标准定额站联合发布的《蚌埠工程经济》(2013 年第 2 期)和中
国电力企业联合会发布的《关于发布电力建设建筑工程概预算定额
2012 年度施工机械价差调整的通知》分别调整材料及机械价差并计取
税金，计算得出建安综合造价。
建安工程费用表
北京中企华资产评估有限责任公司 31
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及蚌埠发电评估说明
金额单位：人民币元
编号 费用名称 计费基数 费率(%) 费用金额
一 直接费 直接工程费+措施费 16,172,304.80
1 直接工程费 (1)+(2)+(3) 15,156,799.25
(1) 人工费
(2) 材料费
(3) 施工机械使用费
2 措施费 (1)+…+(9) 1,015,505.55
(1) 冬雨季施工增加费 直接工程费 0.76 115,191.67
(2) 夜间施工增加费 直接工程费 0.40 60,627.20
(3) 施工工具用具使用费 直接工程费 0.52 78,815.36
(4) 特殊工程技术培训费 热力系统人工费 -
大型施工机械安拆与轨道
(5) 热力系统直接工程费 1.05 159,146.39
铺拆费
(6) 特殊地区施工增加费 直接工程费 -
(7) 临时设施费 直接工程费 2.86 433,484.46
(8) 施工机构转移费 直接工程费 0.81 122,770.07
(9) 安全文明施工措施补助费 直接工程费 0.30 45,470.40
二 间接费 1+2 2,517,544.36
1 规费 (1)+(2)+(3) 1,386,847.13
(1) 社会保障费 直接工程费 5.40 818,467.16
(2) 住房公积金 直接工程费 3.60 545,644.77
(3) 危险作业意外伤害保险费 直接工程费 0.15 22,735.20
2 企业管理费 直接工程费 7.46 1,130,697.22
三 利润 一+二 6.00 1,121,390.95
四 税金 一+二+三 3.539 701,119.79
五 建筑工程费 一+二+三+四 20,512,359.90
该烟囱建筑安装费用为 20,512,359.90 元
2.2 建设工程前期及其他费用的计算
按照国家发改委颁布的《火力发电工程建设预算编制与计算标
准》(2007 年版)和有关规定进行计算。具体情况如下:
前期费用和其他费用表
金额单位：人民币元
序号 工程或费用名称 计费基数 费率(%) 总 价(元)
1 项目建设管理费 1.1+1.2+1.3+1.4 893,313.27
1.1 项目法人管理费 建筑工程费 2.40 492,296.64
1.2 招标费 建筑工程费 0.32 65,639.55
1.3 工程监理费 建筑工程费 1.60 328,197.76
1.4 工程保险费 建筑工程费 0.035 7,179.33
2 项目建设技术服务费 2.1+2.2+2.3+3.4+2.5+2.6 682,286.22
2.1 项目前期工作费 (勘察费+基本设计费) 13.40 58,546.38
2.2 勘察设计费 2.2.1+2.2.2+2.2.3 512,973.10
2.2.1 勘察费 建筑工程费 0.07 14,358.65
2.2.2 基本设计费 建筑工程费 2.06 422,554.61
2.2.3 其他设计费 基本设计费 18.00 76,059.83
2.3 设计文件评审费 建筑工程费 0.07 14,358.65
北京中企华资产评估有限责任公司 32
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及蚌埠发电评估说明
序号 工程或费用名称 计费基数 费率(%) 总 价(元)
2.4 项目后评价工作费 建筑工程费 0.10 20,512.36
2.5 电力工程质量检测费 建筑工程费 0.17 34,871.01
2.6 电力工程技术经济标准编制管理费 建筑工程费 0.20 41,024.72
3 生产准备费 3.1 307,685.40
3.1 生产职工培训及提前进厂费 建筑工程费 1.50 307,685.40
小计 9.18 1,883,284.89
2.3 资金成本的计算
根据《电力建设工程工期定额》(2006 年)中规定 2× 660MW 机组建
设期为 3 年，因此采用基准日 1-3 年期贷款利率为 6.15%。采用总投
资在建设期内分年按比例投入、当年投入按年中资金到位考虑的方法
计取资金成本。资金成本按“电力预规”中规定的复息计算，测定系
数为 6.7987%。
资金成本=(建筑工程费＋前期及其它费用)× 资金成本率
=(20,512,359.90+1,883,284.89)× 6.7987%
=1,152,612.70 元
2.4 重臵全价
重臵全价=建筑工程费＋前期及其它费用＋资金成本
=20,512,359.90+1,883,284.89+1,152,612.70
=23,918,300.00 元(百位取整)
3.综合成新率的确定
根据现场勘察，该建筑物基础稳定，未发生超出允许范围内的
不均匀沉降；外墙无明显风化、脱落，内部通道、航空障碍标志
灯、避雷装臵等设施畅通、完好、齐全。该构筑物自 2008 年 6 月竣
工投入使用至评估基准日已使用 5.08 年，综合上述因素，确定该烟
囱尚可使用 35 年。
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)× 100%
=35/(5.08+35)× 100%
=87%
4.评估值的确定
评估值=重臵全价× 综合成新率
=23,918,300.00× 87%
=20,808,921.00 元
北京中企华资产评估有限责任公司 33
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及蚌埠发电评估说明
案例四：#2 冷却塔
资产占有单位：国电蚌埠发电有限公司
明细表序号：表 4-6-2 序号 14-2
结构：钢筋混凝土
建成年月：2008 年 6 月
土地证号：怀国用(2010)第 094 号
1.资产概况
该建筑物位于蚌埠市怀远县马城镇国电大道 1 号蚌埠发电生产
厂区内，建成于 2008 年 6 月，建筑高度约 150 米，喉部标高约 120
米，淋水面积为 9,000 平方米。
冷却塔基础采用钢筋混凝土环形基础，筒壁厚度采用分段等
厚，最大壁厚 0.85 米，最小壁厚为 0.21 米，在通风筒进风口处设臵
宽度为 1.65 米的椭圆形进风导流檐，外壁设有爬梯及避雷带。
2.重臵全价的确定
该工程重臵全价由建筑安装工程费用、建设工程前期及其他费
用和资金成本构成。
2.1 建筑安装工程费用的计算
根据冷却塔的竣工结算报告中确定的工程量，按中国电力企业
联合会发布的《电力建设工程概算定额—建筑工程》(2006 年版)，套
用相应定额子目，并根据电定总造[2007]12 号文(关于公布各地区工资
性补贴的通知)，计取地区工资性补贴得出直接工程费，在此基础上
采用中华人民共和国国家发展和改革委员会发布的《火力发电工程建
设预算编制与计算标准》(2007 年)中规定的取费标准计取措施费、间
接费、规费、利润和税金，根据电定总造[2011]39 号文(关于调整电力
建设工程人工工日单价标准的通知)，进行人工费调整，人工费调整
金额只计取税金，同时根据蚌埠市建设工程造价管理协会、蚌埠市
基本建设标准定额站联合发布的《蚌埠工程经济》(2013 年第 2 期)和
中国电力企业联合会发布的《关于发布电力建设建筑工程概预算定额
2012 年度施工机械价差调整的通知》分别调整材料及机械价差并计取
税金，计算得出建安综合造价。
北京中企华资产评估有限责任公司 34
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及蚌埠发电评估说明
建按工程费用表
金额单位：人民币元
编号 费用名称 计费基数 费率(%) 费用金额
一 直接费 直接工程费+措施费 28,602,784.09
1 直接工程费 (1)+(2)+(3) 26,806,732.98
(1) 人工费
(2) 材料费
(3) 施工机械使用费
2 措施费 (1)+…+(9) 1,796,051.11
(1) 冬雨季施工增加费 直接工程费 0.76 203,731.17
(2) 夜间施工增加费 直接工程费 0.40 107,226.93
(3) 施工工具用具使用费 直接工程费 0.52 139,395.01
(4) 特殊工程技术培训费 热力系统人工费 -
大型施工机械安拆与轨道
(5) 热力系统直接工程费 1.05 281,470.70
铺拆费
(6) 特殊地区施工增加费 直接工程费 -
(7) 临时设施费 直接工程费 2.86 766,672.56
(8) 施工机构转移费 直接工程费 0.81 217,134.54
(9) 安全文明施工措施补助费 直接工程费 0.30 80,420.20
二 间接费 1+2 4,452,598.35
1 规费 (1)+(2)+(3) 2,452,816.07
(1) 社会保障费 直接工程费 5.40 1,447,563.58
(2) 住房公积金 直接工程费 3.60 965,042.39
(3) 危险作业意外伤害保险费 直接工程费 0.15 40,210.10
2 企业管理费 直接工程费 7.46 1,999,782.28
三 利润 一+二 6.00 1,983,322.95
四 税金 一+二+三 3.539 1,240,019.78
五 建筑工程费 一+二+三+四 36,278,725.17
该冷却塔建筑安装费用为 36,278,725.17 元
2.2 建设工程前期及其他费用的计算
按照国家发改委颁布的《火力发电工程建设预算编制与计算标
准》(2007 年版)和有关规定进行计算。具体情况如下:
前期费用和其他费用表
金额单位：人民币元
序号 工程或费用名称 计费基数 费率(%) 总 价(元)
1 项目建设管理费 1.1+1.2+1.3+1.4 1,579,938.48
1.1 项目法人管理费 建筑工程费 2.40 870,689.40
1.2 招标费 建筑工程费 0.32 116,091.92
1.3 工程监理费 建筑工程费 1.60 580,459.60
1.4 工程保险费 建筑工程费 0.035 12,697.55
2 项目建设技术服务费 2.1+2.2+2.3+3.4+2.5+2.6 1,206,710.21
2.1 项目前期工作费 (勘察费+基本设计费) 13.40 103,546.74
2.2 勘察设计费 2.2.1+2.2.2+2.2.3 907,258.36
2.2.1 勘察费 建筑工程费 0.07 25,395.11
2.2.2 基本设计费 建筑工程费 2.06 747,341.74
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序号 工程或费用名称 计费基数 费率(%) 总 价(元)
2.2.3 其他设计费 基本设计费 18.00 134,521.51
2.3 设计文件评审费 建筑工程费 0.07 25,395.11
2.4 项目后评价工作费 建筑工程费 0.10 36,278.73
2.5 电力工程质量检测费 建筑工程费 0.17 61,673.83
2.6 电力工程技术经济标准编制管理费 建筑工程费 0.20 72,557.45
3 生产准备费 3.1 544,180.88
3.1 生产职工培训及提前进厂费 建筑工程费 1.50 544,180.88
小计 9.18 3,330,829.57
2.3 资金成本的计算
根据《电力建设工程工期定额》(2006 年)中规定 2× 660MW 机组建
设期为 3 年，因此采用基准日 1-3 年期贷款利率为 6.15%。采用总投
资在建设期内分年按比例投入、当年投入按年中资金到位考虑的方法
计取资金成本。资金成本按“电力预规”中规定的复息计算，测定系
数为 6.7987%。
资金成本=(建筑工程费＋前期及其它费用)× 资金成本率
=(36,278,725.17+3,330,829.57)× 6.7987%
=2,692,934.80 元
2.4 重臵全价
重臵全价=建筑工程费＋前期及其它费用＋资金成本
=36,278,725.17+3,330,829.57+2,692,934.80
=42,302,500.00 元(百位取整)
3.综合成新率的确定
根据现场勘察，该建筑物基础稳定，未发生超出允许范围内的
不均匀沉降；外墙无明显风化、脱落，内部导风墙、外部爬梯等设
施畅通、完好、齐全。该构筑物自 2008 年 6 月竣工投入使用至评估
基准日已使用 5.08 年，综合上述因素，确定该冷却塔尚可使用 25
年。
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)× 100%
=25/(5.08+25)× 100%
=83%
4.评估值的确定
评估值=重臵全价× 综合成新率
=42,302,500.00× 83%
北京中企华资产评估有限责任公司 36
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=35,111,075.00 元
(六)评估结果及分析
1.评估结果
评估结果汇总表
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
房屋建筑物 271,282,830.97 207,268,885.94 264,399,174.06 240,144,850.06 -2.54 15.86
构筑物及辅助设施 730,640,188.45 637,009,287.80 673,897,000.00 581,862,665.00 -7.77 -8.66
管道沟槽 99,879,598.55 82,047,733.10 93,051,200.00 72,679,640.00 -6.84 -11.42
合计 1,101,802,617.97 926,325,906.84 1,031,347,374.06 894,687,155.06 -6.39 -3.42
2.评估增减值原因分析
房屋建筑物类资产评估原值及净值均减值的原因为：
2.1基准日主要材料价格较工程建设时采购价格有所下降，虽人
工、机械费有所上涨，但不足以弥补因材料价格下降所导致的减值。
2.2建筑物账面值中含有部分设备，相应资产在机器设备中评估，
造成减值。
2.3 建筑物账面值中包含征地费用，本次已办证的土地在无形资
产-土地中进行评估；未办证的土地在在建工程-设备中评估，由此造
成减值。
2.4 企业的构筑物、管道沟槽折旧年限长于经济寿命年限，是造
成评估净值减值的另一原因。
三、机器设备评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的设备类资产包括：机器设备、车辆、电子设备
等。设备类资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
账面价值
科目名称
原值 净值
机器设备 2,895,086,783.01 2,129,018,614.88
车辆 5,688,170.42 3,835,776.03
电子设备 2,476,843.76 1,766,371.00
合计 2,903,251,797.19 2,134,620,761.91
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(二)机器设备概况
1.机器设备分系统基本情况
蚌埠发电现有的两台 2× 600MW 火电机组于 2008 年 12 月、2009
年 4 月建成投产。而后对发电机组实施了节能提效改造，提高了机组
效率，降低了发电煤耗，同时发电机组铭牌功率也发生了相应变化。
根据安徽省能源局局文件(皖能源电力[2012]17 号)将发电机组的铭牌
功率变更为 630MW，即两台火电机组的功率为 2x630MW。分系统基本
情况如下：
(1)锅炉
蚌埠发电锅炉采用哈尔滨锅炉厂有限责任公司制造的两台超临
界参数变压直流炉，单炉膛、一次再热、前后墙燃烧方式、平衡通风、
固态排渣、全钢悬吊结构Π型、露天布臵燃煤锅炉，型号为
HG-1913/25.4-YM7 型。空气预热器采用 31.5-VI(T)-1780-SMR 型， 台/炉，
燃烧器为 30 只低 Nox 轴向旋流燃烧器，前后墙对冲布臵。主要燃用
安徽两淮烟煤。锅炉最大连续蒸发量(B-MCR)1913T/H，过热器蒸汽出
口温度为 571℃，过热器出口蒸汽压力 25.4Mpa.g，再热器出口蒸汽温
度为 569℃，给水温度 283℃。
锅炉汽水流程：由锅炉来的新蒸汽分两路，经高压自动主汽
门、调速汽门进入高压缸，膨胀做功后，又回到锅炉再热器加热，
再热后的蒸汽进入中压缸继续做功，将蒸汽热能转化为机械能。做
完功后的乏汽在凝汽器中凝结回收，由凝结水泵打出经过低压加热
器进入除氧器，通过除氧器加热除氧后的给水，由汽动调速给水泵
升压，经过高压加热器进入锅炉加热成高温高压的蒸汽。
(2)汽轮发电机组
汽轮机为上海电气集团股份有限公司与西门子西屋公司联合设
计制造的两台 N600-24.2/566/566 型汽轮机，额定功率 600MW，额定转
速 3,000r/min，旋转方向(从汽机向发电机看)为顺时针。汽轮机型式
为：超临界、一次中间再热、三缸四排汽、单轴、双倍压、凝汽式、
八级回热抽气；最大连续出力 650MW，额定出力 600MW。机组采用复
合变压运行方式，汽轮机具有八级非调整回热抽汽。高中压缸采用
北京中企华资产评估有限责任公司 38
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高中压合缸、双层缸结构。两个低压缸都是双层缸结构，采用对称
双分流结构，中部进汽。
主蒸汽经二一二布臵的方式送至高压主汽门前，经两只高压主汽
门、四只高压调门后，由四根高压进汽套管用滑动接合连接方式送到
各喷嘴室。蒸汽流经调节级和压力级叶片，通过高中压外缸下侧的两
个排汽口流到再热器。蒸汽流经再热器后同样采用二一二布臵的方式
送至中压主汽门前，经两只中压主汽门、四只中压调门进入中压缸，
通过中压缸排汽口的两根中低压连通管导入两个低压缸中部，然后分
别流向二端排汽口进入下部凝汽器。
每台机组配臵二台 50%容量的汽动调速给水泵和一台 30%电动调
速给水泵，电动调速给水泵作为运行启动泵和备用泵，各给水泵前
均设有前臵泵。
发电机采用上海电气集团股份有限公司制造的 QFSN-600-2 三相
同步汽轮发电机。发电机额定容量 667MVA，额定功率 600MW，额定
功率因数 0.9，最大连续输出功率 660MW。发电机采用水氢氢冷却方
式：定子线圈直接水冷，转子线圈直接氢冷，转子本体及定子铁芯
氢冷，定子出线水内冷；采用机端自并励微机数字可控硅整流励磁系
统；机组均采用发电机-变压器组单元接线，发电机出口经 720MVA 主
变压器接入 500kV 系统，500kV 配电装臵采用 3/2 断路器接线，采用两
回主变进线、一回出线方式。
(3)输煤系统
卸煤系统分别为翻车机卸煤和固定式抓斗卸船机卸煤。卸煤系
统按双路布臵，参数为：B=1,400mm，V=2.50m/s，Q=1,500t/h。上煤系
统采用双路布臵，带宽为 B=1,200mm，V=2.50m/s，Q=1,000t/h；煤场设
臵 2 台悬臂式斗轮堆取料机型号为 DQ1600/1500-38，贯通式布臵，斗
轮堆取料机悬臂长度 38m。筛碎设备选用 XGS-1812 型辊轴筛，过筛
能力 1,600t/h，不设旁路；破碎设备选用重型环锤式破碎机。
(4)除灰渣系统
除尘设备采用安徽意义环保设备有限公司生产的 Z-EEIT456-4-2
型双室 4 电场静电除尘器，其型式为干式、板式、卧式；每台炉配 2
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台电除尘器，每台电除尘器下设有 16 个灰斗；控制方式为微机高、
低压控制和集中程序控制，#1、#2 电除尘器每台炉配有 8 台硅整流变
压器，8 套阳极振打装臵，16 套阴极振达装臵。
底渣系统采用机械输送系统。每台炉炉底设 1 台干式捞渣机，
正常出力为 11~16t/h，最大出力为 44t/h。
飞灰输送系统采用正压浓相气力输送方式将省煤器灰斗、电除
尘器灰斗收集的飞灰送入灰库内。每台炉飞灰系统分为 A、B 两个单
元，每台炉设四根输送灰管，单元 A、B 各设一根粗灰管，用于省煤
器灰斗、电除尘器第一电场飞灰；第二、三、四电场 A、B 侧各设一
根细灰管。2 台炉共设 3 台输送空压机，2 台运行，1 台备用，为 2
台炉提供输送气源。输送空压机冷却水采用闭式冷却水，排出的冷
却水回收利用。系统采用连续运行方式，输送出力每台炉为 120t/h。
设有灰斗气化系统，2 台炉共设臵 3 台灰斗气化风机，2 台运行，1
台备用；每台炉设 1 台电加热器。
(5)化学水处理系统
锅炉补给水处理系统采用“反渗透预脱盐＋两级化学除盐”的工
艺系统，其工艺流程为：
经凝聚澄清、过滤后的清水→加热器→超滤用保安过滤器→超
滤膜装臵→超滤产水箱→超滤产水泵→反渗透用保安过滤器→变频
高压泵→反渗透膜组件→预脱盐水箱→预脱盐水泵→强酸阳离子交
换器→大气式除二氧化碳器→中间水箱→中间水泵→强碱离子交换
器→混床→除盐水泵→主厂房。
凝结水精处理系统选择前臵过滤器加高速混床系统。每台机组设
臵一套全流量凝结水精处理装臵，每台机组额定凝结水量为 1,480t/h，
最大凝结水量为 1,670t/H，由 2〓50%前臵过滤器、3〓50%高速混床和
旁路系统组成，每两台机组共用一套体外再生装臵。流程如下：
主凝泵来的凝结水前臵过滤器体外再生高速混床热力系
统
(6)补给水水源系统
补给水采用淮河水统(扩大单元制)，两台机夏季最大取水量约为
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44.17m3/s。
(7)电气系统
主变压器选用常州东芝变压器有限公司生产 SFP-720000/500 型户
外、三相、双线圈铜绕组无励磁调压油浸式电力变压器，冷却方式
为强迫油循环风冷，额定电压变比：525± 2x2.5%/20KV，以 500kV 电压
等级接入系统。自有升压站与厂外升压站保持 2 回 220kV 电气联系，
共 4 回出线，主接线采用双母线接线，高压侧中性点直接接地。
厂高变分别采用山东电力设备厂生产的 SF10－50000/20 分裂变压
器及 SF10-18000/20 型双卷变压器。
(8)热工控制系统
单元机组采用机、炉、电集中控制方式，#1、#2 机组控制采用
以微处理器为基础的分散控制系统(DCS)，实现单元机组炉、机、电
集中控制，完成单元机组主辅机及系统的检测、控制、报警、联锁
保护、诊断、机组启/停、正常运行操作、事故处理和操作指导等功
能。
(9)附属生产工程
主要为机修设备、起吊设备、试验室设备、仪器仪表等为生产
发电设备配套的设备仪器仪表等为生产发电设备配套的设备、运输
车辆、电子设备等，存放地点分散，目前使用状态正常。
发电流程简图：
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2.运输车辆主要包括公务用车以及工程车辆，包括奥迪轿车、帕
萨特轿车、别克商务车、丰田客车、电动车等。
3.办公用电子设备主要有办公用电脑、打印机、传真机、复印
机、空调机、扫描仪、照相机、投影仪等。
4.利用状况与日常维护
至评估基准日各种设备均在正常使用，设备的日常维护、保养
正常。
5.相关会计政策
5.1 账面原值构成
设备的账面原值主要由设备购臵价、运杂费、安装调试费、前
期费用和资金成本等构成，且依据增值税转型改革条例及国办函
20072 号《国务院办公厅关于中部六省比照实施振兴东北地区等
老工业基地和西部大开发有关政策范围的通知》，对符合条件的增值
税进项税额进行了抵扣，账面原值为不含税价值。
运输车辆的账面原值主要由车辆购臵价、车辆购臵税及牌照费
等构成。另外，部分车辆是在基建期购入的，待整个项目完工转固时
是按扣除折旧后的净值入账的。
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除应征消费税的运输设备外，2009 年 1 月 1 日以后购进的设备账
面原值不含增值税进项税额。
5.2 折旧方法
被评估单位现有设备类资产采用年限平均法计提折旧。按设备
资产类别、预计使用寿命和预计残值，确定各类设备资产的年折旧
率如下：
固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率%
机器设备 4-35 0-5 4.32-25
运输工具 6-12 0-3 8.08-16.67
电子设备及其他 8-12 0-5 4.32-20
(三)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的设备类资产评估申报明细
表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对，使总金额相符；
然后与被评估单位的设备类资产明细账、台账核对，使明细金额及内
容相符；最后对部分设备类资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据设备类资产的类
型、金额等特征收集了设备购臵发票；收集了车辆行驶证复印件；
收集了设备日常维护与管理制度等评估相关资料。
3.现场勘察：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准
日申报的设备类资产进行了盘点与查看。核对了设备名称、规格、
型号、数量、购臵日期、生产厂家等基本信息；了解了设备的工作
环境、利用情况、维护与保养情况等使用信息；了解了设备的完损
程度和预计使用年限等成新状况；填写了典型设备的现场调查表。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了设备类资产的
性能、运行、维护、更新等信息；调查了解了各类典型设备评估基
准日近期的购臵价格及相关税费；调查并了解了设备类资产账面原
值构成、折旧方法等相关会计政策与规定。
5.清查核实结果：通过现场勘察发现，蚌埠发电的机器设备权
属明晰，账实相符，设备均在岗正常使用。
(四)评估方法
根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条
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件，主要采用成本法评估；部分早期购臵的车辆和电子设备采用二手
价评估。
成本法的计算公式如下：
评估值=重臵全价× 综合成新率
1.重臵全价的确定
(1)发电设备
重臵全价=设备购臵价+综合运杂费+安装工程费+其他费用+资金
成本-可抵扣的增值税税额
①设备购臵价
主要通过向生产厂家咨询评估基准日市场价格，或从有关报价
资料上查找现行市场价格或参考最近购臵的同类设备合同价格确
定。
②综合运杂费
根据中电联计经2007139 号文件(关于发布《电网工程建设预
算编制与计算标准》和《火力发电工程建设预算编制与计算标准》的
通知)的相关内容确定。
主设备(锅炉、汽轮机、发电机、主变压器)铁路、水路运杂费费
率：运距 100km 以内，费率为 1.5%；运距超过 100km 时，每增加 50km
费率增加 0.08%；运距不足 50km，按 50km 计取。
若铁路专用线、专用码头可直接将设备运达现场，主设备不计
公路运杂费，其他设备的公路段运杂费率按 0.5%计算。
按“预规”所述办法，测算运杂费率，结合安徽省所处地区类别
计算。其中包括了设备从生产厂到工程现场所发生的装卸、运费、
采购、保管等费用。具体计算公式为：
设备运杂费=设备购臵价× 运杂费率
若取得的设备报价为到厂价，则不再单独计算运杂费。
③安装工程费：
根据《电力建设工程概算定额》(2006 年版)，套用相应子目；依
据电定总造[2007]12 号文《关于公布各地区工资性补贴的通知》，计
取地区工资性补贴得出直接工程费；在此基础上采用国家发改委颁
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布的《火力发电工程建设预算编制与计算标准》(2007)中规定的取费
标准计取措施费、间接费、规费、利润和税金；根据电定总造
[2011]39 号文《关于调整电力建设工程人工工日单价标准的通知》，
进行人工费调整，人工费调整金额只计取税金；同时根据定额
[2013]2 号文《关于发布发电安装工程概预算定额 2012 年度材机调整
系数的通知》，进行地区材机调整，最后计算得出安装工程费。
④其他费用：
根据国家发改委颁布的《火力发电工程建设预算编制与计算标
准》(2007)，其他费用包括项目建设管理费、项目建设技术服务费、
生产准备费等。
⑥资金成本
资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期
限的贷款利率以设备购臵费、安装工程费、其他费用三项之和为基
数确定。
根据企业实际情况，2× 630MW 机组建设期为 33 个月，因此采用
1～3 年内的贷款利率为 6.15%。对于火电机组，按照电力工程单机竣
工结算的办法，第一台机组投产前发生的工程贷款利息全部计入工
程建设投资，第一台机组投产后，部分利息转入利息费用，以后机
组依次类推。
年度 第1年 第2年 第3年 合计
投资比例 30% 40% 30% 100%
年名义利率 6.15% 6.15% 6.15%
年实际利率 6.2900% 6.2900% 6.2900%
第一台机组投产前利息系数 0.9435% 3.2043% 1.1682% 5.3160%
第二台机组投产前利息系数 1.4827% 1.4827%
利息系数合计 0.9435% 3.2043% 2.6509% 6.7987%
(2)运输车辆
重臵全价=车辆购臵价+车辆购臵税+牌照手续费-可抵扣的增值
税税额
其中：车辆购臵税=车辆不含税售价× 10%
(3)其他机器设备及电子设备
重臵全价=设备购臵费+运杂费+安装调试费+其他费用+资金成本
-可抵扣的增值税税额
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不需要安装的设备和运费已经在重臵全价中考虑的设备，相应
简化计算。
(4)根据“财税2008170 号”文件，对于符合增值税抵扣条件
的，对计算出的增值税进行抵扣，故评估值为不含税价值。
2.综合成新率的确定
对于正常使用的电力专用设备和通用机器设备，主要是根据该
设备的使用情况、维护保养情况、以及该设备的技术先进程度，并
考虑有关各类设备的实际使用年限，以及该设备的已使用年限等因
素，由评估人员根据实际使用状况确定尚可使用年限后综合确定成
新率，其计算公式为：
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%
对于车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报废标准。
首先，计算使用年限法成新率和行驶里程法成新率。其中，对
有强制报废年限的车辆，计算使用年限法成新率时可以采用尚可使
用年限法，也可以采用平均年限法；对没有强制报废年限的车辆，
采用尚可使用年限法，总使用年限一般按 15 年考虑，接近或超过 15
年的根据实际尚可使用年限与已使用年限之和考虑。
其次，根据孰低原则对使用年限法成新率和行驶里程法成新率
进行选择。
再次，通过现场勘察得到观察法成新率。
最后，将使用年限法成新率和行驶里程法成新率两者当中的孰
低者，与观察法成新率进行平均，形成综合成新率，即：
综合成新率=MIN(年限法成新率，行驶里程法成新率)〓50%+观察
法成新率〓50%
3.评估值的确定
评估值=重臵全价〓综合成新率
(五)评估案例
案例一：1#锅炉本体
设备名称：1#锅炉本体(评估明细表 4-6-4 序号 59)
规格型号：HG-1913/25.4-YM7
北京中企华资产评估有限责任公司 46
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及蚌埠发电评估说明
生产厂家：哈尔滨锅炉厂有限责任公司
购臵日期：2006 年 8 月
启用日期：2008 年 12 月
1.设备概况
该设备为哈尔滨锅炉厂有限责任公司制造的两台超临界参数变
压直流炉，单炉膛、一次再热、前后墙燃烧方式、平衡通风、固态
排渣、全钢悬吊结构Π型、露天布臵燃煤锅炉，型号为
HG-1913/25.4-YM7 型。空气预热器采用 31.5-VI(T)-1780-SMR 型，2 台/
炉，燃烧器为 30 只低 Nox 轴向旋流燃烧器，前后墙对冲布臵。主要
燃用安徽两淮烟煤。锅炉最大连续蒸发量(B-MCR)1913T/H，过热器蒸
汽出口温度为 571℃，过热器出口蒸汽压力 25.4Mpa.g，再热器出口蒸
汽温度为 569℃，给水温度 283℃。
主要技术参数：
过热蒸汽最大连续蒸发量(B-MCR)：1,913t/h
过热蒸汽额定蒸发量(BRL)：1,816t/h
过热蒸汽额定蒸汽压力：25.4MPa.g
过热蒸汽额定蒸汽温度：571℃
再热蒸汽蒸汽流量(B-MCR/BRL)：1,585/1,510t/h
再热蒸汽进口/出口蒸汽压力(B-MCR)：4.38/4.19MPa.g
再热蒸汽进口/出口蒸汽压力(BRL)：4.18/4.00MPa.g
再热蒸汽进口/出口蒸汽温度(B-MCR)：311/569℃
再热蒸汽进口/出口蒸汽温度(BRL)：308/569℃
给水温度(B-MCR)：283℃
燃料消耗量：283.1kg/h
炉膛尺寸：22,187〓15,632〓58,550mm
炉膛容积：17,968m
炉膛总受热面积：8,816 ㎡
炉膛设计压力：〒5,800Pa
空气预热器进风温度(一次/二次)：31/23℃
一次风温度：305℃
北京中企华资产评估有限责任公司 47
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二次风温度：320℃
2.锅炉重臵全价的确定
(1)设备购臵费的确定
设备购臵费=设备购臵价+设备运杂费
①设备购臵价的确定
经查该设备购货合同、向生产厂家询价，并参考电力规划设计
总院发布的《火电工程限额设计参考造价指标(2012 年水平)》和中国
电力工程造价信息网，综合判断确定该设备的现行含税设备购臵价
格(包含等离子点火装臵)为 279,000,000.00 元。
②运杂费的确定
设备厂家哈尔滨锅炉厂有限责任公司到蚌埠电厂的铁路运距约
2,110 公里(含铁路专用线距离)，则：
铁路运杂费率=1.5%+(2,100-100)/50× 0.08%+0.08%=4.78%
运杂费=设备购臵价× 铁路运杂费率
=279,000,000.00× 4.78%
=13,336,200.00 元
③设备购臵费
设备购臵费=设备购臵价+设备运杂费
=279,000,000.00+13,336,200.00
=292,336,200 元
(2)安装工程费的确定
根据初步设计说明，查询锅炉产品说明书，确定安装工程量，
根据《电力建设工程概算定额—热力设备安装工程》的计算规则，计
算出直接工程费，并依据《火力发电工程建设预算编制与计算标准》
(2007 年)计取其他措施费、间接费、利润和税金，人材机根据相关文
件调整。
1#锅炉安装工程费计算表
单位金额：元
工程量/ 定额单价/
序号 编制依据 项目名称及规范 取费依据 金额合计
费率 计算基数
锅炉本体 1 275,000,000 275,000,000
等离子点火装置(台套) 1 4,000,000 4,000,000
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工程量/ 定额单价/
序号 编制依据 项目名称及规范 取费依据 金额合计
费率 计算基数
GJ1-2 锅炉本体安装(t) 15,600 锅炉本体重 1,350.84 21,073,104.00
其中人工费(t) 259.69 4,051,164.00
GJ1-16 锅炉本体分部试运(台) 1 2,725,335.47 2,725,335.47
其中人工费 169,460.64 169,460.64
燃油(t) 319 本体分部试运消耗 8,317.00 2,654,786.40
除盐水(t) 52,500 本体分部试运消耗 13.00 682,500.00
蒸汽(t) 1,458 本体分部试运消耗 183.00 266,814.00
GJ5-2 炉墙敷设(m3) 3,959 敷设体积 290.78 1,151,198.02
其中人工费 155.81 616,851.79
炉墙砌筑主材(m3t) 3,959 敷设体积 1,330.00 5,265,470.00
锅炉本体保温安装费 2,130
GJ5-9 323.29 688,607.70
(m3t)
其中人工费 153.76 327,508.80
主材费(m3t) 2,130 1,070.00 2,279,100.00
小计 36,786,915.59
其中：安装费 25,638,245.19
人工费 5,164,985.23
主材费 7,544,570.00
锅炉本体运杂费 4.78% 设备费为基数 13,336,200.00
锅炉本体购置费 292,336,200.00
1 直接费 直接工程费+措施费 42,008,443.59
人工费合计+材料费+
1.1 直接工程费 36,948,529.59
机械费
1.1.1 人工费合计 人工费+人工费调整 5,326,599.23
人工费 5,164,985.23
人工费/综合工日单
工资性补贴调整 0.97 166,612.43 161,614.00
价(31 元/工日)
1.1.2 材机费 材料费+机械费 31,621,930.36
1.2 措施费 5,059,914.00
1.2.1 冬雨季施工增加费 8.30% 人工费+人工费调整 442,108.00
1.2.2 夜间施工增加费 2.04% 人工费+人工费调整 108,663.00
1.2.3 施工工具用具使用费 10.73% 人工费+人工费调整 571,544.00
1.2.4 特殊工程技术培训费 10.16% 人工费+人工费调整 541,182.00
1.2.5 大型施工机械安拆费 15.73% 人工费+人工费调整 837,874.00
1.2.6 特殊地区施工增加费 0.00% 人工费+人工费调整 0.00
1.2.7 临时设施费 4.68% 直接工程费 1,729,191.00
1.2.8 施工机械转移费 10.97% 人工费+人工费调整 584,328.00
安全文明施工措施补助 4.60%
1.2.9 人工费+人工费调整 245,024.00
费
2 间接费 规费+企业管理费 8,299,374.00
2.1 规费 人工费+人工费调整 4,128,647.00
2.1.1 社会保障费 35.00% 人工费+人工费调整 2,982,896.00
2.1.2 住房公积金 12.00% 人工费+人工费调整 1,022,707.00
危险作业意外伤害保险 2.31%
2.1.1 人工费+人工费调整 123,044.00
费
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工程量/ 定额单价/
序号 编制依据 项目名称及规范 取费依据 金额合计
费率 计算基数
2.2 企业管理费 78.30% 人工费+人工费调整 4,170,727.00
3 利润 7% 直接费+间接费 3,521,547.00
4 安徽 地区材机调整 15.35% 材机费为基数 31,621,930 4,853,966.00
电定造价 15.20
5 人工费调整 综合工日 166,612 2,532,508.89
2011-39 号文
6 税金 3.539% (1+2+3+4) 2,166,429.00
合计 (1+2+3+4+5) 60,849,760.00
(3)其他费用的确定
按照国家发改委颁布的《火力发电工程建设预算编制与计算标
准》(2007 年)和有关规定进行计算，计算过程见下表：
1#锅炉其他费用计算表
单位金额：元
序
费用名称 计算依据 费用 费率 其他费用
号
一 项目建设管理费 4,637,892
1 项目法人管理费 安装工程费 60,849,760 2.40% 1,460,394
2 招标费 设备购置费+安装工程费 353,185,960 0.32% 1,130,195
3 工程监理费 安装工程费 60,849,760 1.60% 973,596
4 设备监造费 设备购置费 292,336,200 0.36% 1,052,410
5 工程保险费 安装工程费 60,849,760 0.035% 21,297
二 项目建设技术服务费 11,883,668
1 项目前期工作费 勘察设计费 9,029,645 13.40% 1,209,972
2 设备成套技术服务费 设备购置费 292,336,200 0.30% 877,009
3 安装工程费+设备购置费+
勘察设计费
联合试运转费 361,185,813 2.50% 9,029,645
4 安装工程费+设备购置费+
设计文件评审费
联合试运转费 361,185,813 0.05% 180,593
5 项目后评价费 安装工程费 60,849,760 0.10% 60,850
6 电力工程质量检测费 安装工程费 60,849,760 0.17% 103,899
7 特种设备安全检测费 600 0.50 300,000
8 电力工程技术标准编制管理费 安装工程费 60,849,760 0.20% 121,700
三 分系统调试及整套启动试运费 安装工程费 60,849,760 13.15% 7,999,853
四 生产准备费 912,746
1 生产职工培训及提前进厂费 安装工程费 60,849,760 1.50% 912,746
五 大件运输措施费 安装工程费 292,336,200 0.33% 964,709
其他摊入费用合计 26,398,868
(4)重臵全价的确定
重臵全价=设备购臵费+安装工程费+其他费用+资金成本-可抵扣
的增值税
1#锅炉本体重臵全价计算表
金额单位：人民币元
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序号 项目名称 标准(费率) 计算公式 金额
1 设备购置费 1.1+1.2 292,336,200.00
1.1 设备购置价 279,000,000.00
1.2 运杂费 4.78% 13,336,200.00
2 设备安装工程费 60,849,760.00
3 前期费及其他费 26,398,868.00
4 资金成本 6.7987% (1+2+3+4)× 费率 25,806,834.00
5 设备重置全价(含税) 1+2+3+4 405,391,662.00
6 可抵扣增值税 6.1+6.2+6.3 41,539,526.00
6.1 设备购置价可抵扣增值税 17% 1.1/(1+1/费率) 40,538,462.00
6.2 设备运杂费可抵扣增值税 7% 1.2× 费率 933,534.00
6.3 大件运输措施费可抵扣增值税 7% 大件运输措施费×费率 67,530.00
7 不含增值税重置全价 5-6 363,852,100.00
3.综合成新率的确定
1#锅炉于 2008 年 12 月投产，至本次评估基准日止已运行 4.5 年，
目前该机组运转正常。
评估人员通过现场勘察，并向设备管理人员及现场操作人员了
解该设备的运行、维护保养情况，结合设备外观，对设备各组成部
件进行现场勘察，发现：锅炉钢架基本无锈蚀、无变形，外观良
好；炉膛燃烧正常；锅炉运转过程中无漏水等现象，汽包、省煤
器、过热器、空气预热器、汽水管路、水冷壁等无鼓包、变形、渗
漏。
评估人员根据以上勘察情况并结合锅炉实际运转状况，确定该
锅炉尚可使用 26 年。
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)× 100%
=26/(4.5+26)× 100%
=85%(取整)
4.评估值的确定
锅炉评估值=锅炉重臵全价× 综合成新率
=363,852,100.00× 85%
=309,274,285.00 元
案例二：1#汽轮机组
1.设备概况
1.1 1#汽轮机组之汽轮机主机设备
明细表序号：表 4-6-5 机器设备 204#
北京中企华资产评估有限责任公司 51
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及蚌埠发电评估说明
规格型号：N600-24.2/566/566
生产厂家：上海电气集团股份有限公司
购臵日期：2006 年 8 月
启用日期：2008 年 12 月
主要技术参数
型式：超临界、一次中间再热、三缸四排汽、单轴、凝汽式、
八级回热抽气
额定功率：600MW
额定转速：3,000r/min
最大功率：650MW
额定主蒸汽压力：24.2MPa
额定蒸汽温度：566℃
额定高压缸排汽口压力：4.033Mpa
额定高压缸排汽口温度：566℃
主蒸汽额定进汽量：1,672.784t/h
再热蒸汽额定进汽量：1,386.789t/h
排汽压力：5.2KPa
额定给水温度：280.0℃
冷却水温度：21.7℃
外形尺寸：27.7〓11.1〓7.93m
重量：950,000kg
1.2 1#汽轮机组之发电机本体
明细表序号：表 4-6-5 机器设备 208#
规格型号：QFSN600-2
生产厂家：上海电气集团股份有限公司
购臵日期：2006 年 8 月
启用日期：2008 年 12 月
主要技术参数
额定容量：667MVA
额定功率：600MW
北京中企华资产评估有限责任公司 52
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及蚌埠发电评估说明
额定电压：20KV
额定电流：19,300A
额定转速：3,000r/min
功率因数：0.9
额定频率：50HZ
相数：3 相
定子绕组接线方式：YY
冷却方式：水、氢、氢
励磁方式：静态励磁
发电机机壳内最大氢气压力：0.40MPa
发电机机壳内额定氢气纯度：95%
2.汽轮机组重臵全价
(1)设备购臵费的确定
设备购臵费=设备购臵价+设备运杂费
①设备购臵价的确定
经查该设备购货合同、向生产厂家询价，并参考电力规划设计
总院发布的《火电工程限额设计参考造价指标(2012 年水平)》和中国
电力工程造价信息网，综合判断确定汽轮机的现行含税购臵价为
161,310,000.00 元/台，发电机现行含税购臵价为 83,500,000.00 元/台，
发电机组本体合计购臵价为 244,810,000.00 元。
②运杂费的确定
设备制造厂家上海电气集团股份有限公司到蚌埠电厂的铁路运
距约 505 公里(含铁路专用线距离)，则：
铁路运杂费率=1.5%+(500-100)/50〓0.08%+0.08%=2.22%
运杂费=设备购臵价〓铁路运杂费率
=244,810,000.00× 2.22%
=5,434,782.00 元
③设备购臵费
设备购臵费=设备购臵价+设备运杂费
=244,810,000.00+5,434,782.00
北京中企华资产评估有限责任公司 53
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及蚌埠发电评估说明
=250,244,782.00 元
(2)安装工程费的确定
根据初步设计说明，查询锅炉产品说明书，确定安装工程量，
根据《电力建设工程概算定额—热力设备安装工程》的计算规则，计
算出直接工程费，并依据《火力发电工程建设预算编制与计算标准》
(2007 年)计取其他措施费、间接费、利润和税金，人材机根据相关文
件调整。
1#汽轮机组安装工程费计算表
单位金额：元
工程量 定额单价/
序号 编制依据 项目名称及规范 取费依据 金额合计
/费率 计算基数
汽轮发电机组本体价 1 244,810,000 244,810,000
GJ2-5 汽轮机本体安装(套) 1 1,937,299.47 1,937,299.47
其中人工费 793,794.96 793,794.96
汽轮发电机组油系统充
160 12,500.00 2,000,000.00
油(t)
汽轮机本体保温安装费
GJ5-10 472 309.99 146,315.28
(m3)
其中人工费 110.21 52,019.12
主材费(m3) 472 860.00 405,920.00
GJ5-14 设备抹面敷设(m2) 6420 13.36 85,771.20
其中人工费 6.01 38,584.20
GD1-4 发电机电气安装(台) 1 118,171.47 118,171.47
其中人工费 23,051.04 23,051.04
蒸汽(t) 本体分部试运消耗 183.00 0.00
除盐水(t) 376 本体分部试运消耗 13.00 4,888.00
小计 4,698,365.42
其中：安装费 2,287,557.42
人工费 907,449.32
主材费 2,405,920.00
发电机组本体运杂费 2.22% 机组购置价 5,434,782.00
发电机组本体购置费 250,244,782.00
1 直接费 直接工程费+措施费 5,533,154.42
人工费合计+材料费+
1.1 直接工程费 4,726,759.42
机械费
1.1.1 人工费合计 人工费+人工费调整 935,843.32
人工费 907,449.32
人工费/综合工日单价
工资性补贴调整 0.97 29,272.56 28,394.00
(31 元/工日)
1.1.2 材机费 材料费+机械费 3,790,916.10
1.2 措施费 806,395.00
1.2.1 冬雨季施工增加费 8.30% 人工费+人工费调整 77,675.00
1.2.2 夜间施工增加费 2.04% 人工费+人工费调整 19,091.00
1.2.3 施工工具用具使用费 10.73% 人工费+人工费调整 100,416.00
北京中企华资产评估有限责任公司 54
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及蚌埠发电评估说明
工程量 定额单价/
序号 编制依据 项目名称及规范 取费依据 金额合计
/费率 计算基数
1.2.4 特殊工程技术培训费 10.16% 人工费+人工费调整 95,082.00
1.2.5 大型施工机械安拆费 15.73% 人工费+人工费调整 147,208.00
1.2.6 特殊地区施工增加费 0.00% 人工费+人工费调整 0.00
1.2.7 临时设施费 4.68% 直接工程费 221,212.00
1.2.8 施工机械转移费 10.97% 人工费+人工费调整 102,662.00
安全文明施工措施补助
1.2.9 4.60% 人工费+人工费调整 43,049.00
费
2 间接费 规费+企业管理费 1,458,137.00
2.1 规费 人工费+人工费调整 725,372.00
2.1.1 社会保障费 35.00% 人工费+人工费调整 524,072.00
2.1.2 住房公积金 12.00% 人工费+人工费调整 179,682.00
危险作业意外伤害保险
2.1.3 2.31% 人工费+人工费调整 21,618.00
费
2.2 企业管理费 78.30% 人工费+人工费调整 732,765.00
3 利润 7.00% 直接费+间接费 489,390.00
4 安徽 地区材机调整 15.35% 材机费为基数 3,790,916 581,906.00
电定造价
5 2011-39 号 人工费调整 15.20 综合工日 29272.56 444,942.89
文
6 税金 3.539% (1+2+3+4) 301,081.00
合计 (1+2+3+4+5) 8,363,668.00
(3)其他费用的确定
按照国家发改委颁布的《火力发电工程建设预算编制与计算标
准》(2007 年)和有关规定进行计算，计算过程见下表：
1#汽轮机组其他费用计算表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 计算依据 费用基数 费率 其他费用
一 项目建设管理费 2,065,902
1 项目法人管理费 安装工程费 8,363,668 2.40% 200,728
2 招标费 设备购置费+安装工程费 258,608,450 0.32% 827,547
3 工程监理费 安装工程费 8,363,668 1.60% 133,819
4 设备监造费 设备购置费 250,244,782 0.36% 900,881
5 工程保险费 安装工程费 8,363,668 0.035% 2,927
二 项目建设技术服务费 8,282,682
1 项目前期工作费 勘察设计费 6,492,700 13.40% 870,022
2 设备成套技术服务费 设备购置费 250,244,782 0.30% 750,734
3 安装工程费+设备购置费+
勘察设计费
联合试运转费 259,708,013 2.50% 6,492,700
4 安装工程费+设备购置费+
设计文件评审费
联合试运转费 259,708,013 0.05% 129,854
5 项目后评价费 安装工程费 8,363,668 0.10% 8,364
6 电力工程质量检测费 安装工程费 8,363,668 0.17% 14,281
7 电力工程技术标准编制管理费 安装工程费 8,363,668 0.20% 16,727
三 分系统调试及整套启动试运费 安装工程费 8,363,668 13.15% 1,099,563
四 生产准备费 125,455
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序号 费用名称 计算依据 费用基数 费率 其他费用
1 生产职工培训及提前进厂费 安装工程费 8,363,668 1.50% 125,455
五 大件运输措施费 安装工程费 8,363,668 0.330% 27,600
其他摊入费用合计 11,601,202
(4)重臵全价的确定
重臵全价=设备购臵费+安装工程费+其他费用+资金成本-可抵扣
的增值税
1#汽轮机本体重臵全价计算表
金额单位：人民币元
序号 项目名称 费率(比例) 计算公式 金额
1 设备购置费 164,891,082.00
1.1 设备购置价 161,310,000.00
1.2 运杂费 2.22% 购置价× 费率 3,581,082.00
2 设备安装工程费 66% 设备安装费× 比例 5,510,981.00
3 前期费及其他费 66% 其他费用× 比例 7,644,254.00
4 资金成本 6.7987% (1+2+3)× 费率 12,104,835.00
5 设备重置全价(含税) 1+2+3+4 190,151,200.00
6 可抵扣增值税 6.1+6.2+6.3 23,690,154.00
6.1 设备购置价可抵扣增值税 17% 1.1/(1+1/费率) 23,438,205.00
6.2 设备运杂费可抵扣增值税 7% 1.2× 费率 250,676.00
6.3 大件运输措施费可抵扣增值税 7% 大件运输措施费× 费率 1,273.00
7 不含增值税重置全价 5-6 166,461,000.00
1#发电机本体重臵全价计算表
金额单位：人民币元
序号 项目名称 费率(比例) 计算公式 金额
1 设备购置费 85,353,700.00
1.1 设备购置价 83,500,000.00
1.2 运杂费 2.22% 购置价× 费率 1,853,700.00
2 设备安装工程费 34% 设备安装费× 比例 2,852,687.00
3 前期费及其他费 34% 其他费用× 比例 3,956,948.00
4 资金成本 6.7987% (1+2+3)× 费率 6,265,909.00
5 设备重置全价(含税) 1+2+3+4 98,429,200.00
6 可抵扣增值税 6.1+6.2+6.3 12,262,897.00
6.1 设备购置价可抵扣增值税 17% 1.1/(1+1/费率) 12,132,479.00
6.2 设备运杂费可抵扣增值税 7% 1.2× 费率 129,759.00
6.3 大件运输措施费可抵扣增值税 7% 大件运输措施费× 费率 659.00
7 不含增值税重置全价 5-6 86,166,300.00
3.综合成新率的确定
1#汽轮发电机组于 2008 年 12 月投产，截至评估基准日止已运行
4.5 年，目前该机组运转正常。
评估人员通过现场实地勘察设备状况，并向设备管理人员了解
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机组的运行、维护保养情况，了解到：整套机组运转平稳、正常，
外观良好，汽轮机高压缸、中压缸、低压缸均未发现异常，调速系
统各部件工作正常，各定型管道无泄漏且工作可靠；发电机定子、
转子绝缘可靠，工作正常，励磁机功能良好，空气冷却工作可靠；
经查设备运维记录，无重大故障发生。
根据以上勘察结果，确定该机组尚可使用 26 年。
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)〓100%
=26/(4.5+26)× 100%
=85%(取整)
4.评估值的确定
1#汽轮机评估值=重臵全价〓综合成新率
=166,461,000.00× 85%
=141,491,850.00 元
1#发电机评估值=重臵全价〓综合成新率
=86,166,300.00× 85%
=73,241,355.00 元
案例三：1#主变压器
设备名称：1#主变压器(评估明细表 4-6-4 序号 258)
规格型号：SFP-720000/500
生产厂家：常州东芝变压器有限公司
购臵日期：2006 年 8 月
启用日期：2008 年 12 月
账面原值：33,012,753.49 元
账面净值：25,894,462.03 元
1.设备概况
主要技术参数
型式：三相、双线圈、强迫导向油循环风冷、无激磁调压低损耗
升压变压器
额定容量：720MVA
绕组额定电压：高压 525KV〒2〓2.5%/低压 20kv
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调压方式：无激磁调压，调压位臵：中性点
额定电流：高压侧 792A，低压侧 20,785A
额定频率：50Hz
连接组标号：YNdll(三相)
中性点接地方式：直接接地或经电抗器接地
短路阻抗：高压-低压 14%
空载损耗：≦340KW
负载损耗：1,298KW
效率：不小于 99.77%
上节油箱重：14.4t
绝缘油重：120t
总重：187t
外形尺寸(长、宽、高)：13.8〓8.2〓11.6m
2.锅炉重臵全价的确定
(1)设备购臵费的确定
设备购臵费=设备购臵价+设备运杂费
①设备购臵价的确定
经查该设备购货合同、向生产厂家询价，并参考电力规划设计
总院发布的《火电工程限额设计参考造价指标(2012 年水平)》和中国
电力工程造价信息网，综合判断确定该设备的现行含税购臵价为
21,500,000.00 元/台。
②运杂费的确定
设备制造厂家常州东芝变压器有限公司到蚌埠电厂的铁路运距
约 380 公里(含铁路专用线)，则：
铁路运杂费率=1.5%+(350-100)/50〓0.08%+0.08%=1.98%
运杂费=设备购臵价〓铁路运杂费率
=21,500,000.00× 1.98%
=425,700.00 元
③设备购臵费
设备购臵费=设备购臵价+设备运杂费
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=21,500,000.00+425,700.00
=21,925,700.00 元
(2)安装工程费的确定
根据《电力建设工程概算定额—热力设备安装工程》的计算规
则，计算出直接费，并依据国家发改委颁布的《火力发电工程建设预
算编制与计算标准》(2007 年)计取间接费、利润和税金，人材机根据
相关文件调整。具体计算过程见下表：
主变压器安装费计算表
金额单位：人民币元
工程量/ 定额单价/
序号 编制依据 项目名称及规范 取费依据 金额合计
费率 计算基数
DFP-260000/220变压
1 21,500,000 21,500,000
器(台)
GD2-68 主变压器安装费(台) 1 168,005.57 168,005.57
其中人工费 33,413.07 33,413.07
装置性材料 变压器充油(t) 120 9,200.00 1,104,000.00
小计 1,272,005.57
其中：安装费 168,005.57
人工费 33,413.07
装置性材料费 1,104,000.00
主变压器运杂费 1.98% 425,700.00
变压器购置费 21,925,700.00
1 直接费 直接工程费+措施费 1,345,255.57
人工费合计+材料费+
1.1 直接工程费 1,273,051.57
机械费
1.1.1 人工费合计 人工费+人工费调整 34,459.07
人工费 33,413.07
人工费为基数/基准工
工资性补贴调整 0.97 1,077.84 1,046.00
日单价(31元/工日)
1.1.2 材机费 材料费+机械费 1,238,592.50
1.2 措施费 72,204.00
1.2.1 冬雨季施工增加费 8.30% 人工费+人工费调整 2,860.00
1.2.2 夜间施工增加费 2.04% 人工费+人工费调整 703.00
1.2.3 施工工具用具使用费 10.73% 人工费+人工费调整 3,697.00
1.2.4 特殊工程技术培训费 0.00% 人工费+人工费调整 0.00
1.2.5 大型施工机械安拆费 0.00% 人工费+人工费调整 0.00
1.2.6 特殊地区施工增加费 0.00% 人工费+人工费调整 0.00
1.2.7 临时设施费 4.68% 直接工程费 59,579.00
1.2.8 施工机械转移费 10.97% 人工费+人工费调整 3,780.00
安全文明施工措施补
1.2.9 4.60% 人工费+人工费调整 1,585.00
助费
2 间接费 规费+企业管理费 53,690.00
2.1 规费 人工费+人工费调整 26,709.00
2.1.1 社会保障费 35.00% 人工费+人工费调整 19,297.00
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工程量/ 定额单价/
序号 编制依据 项目名称及规范 取费依据 金额合计
费率 计算基数
2.1.2 住房公积金 12.00% 人工费+人工费调整 6,616.00
危险作业意外伤害保
2.1.1 2.31% 人工费+人工费调整 796.00
险费
2.2 企业管理费 78.30% 人工费+人工费调整 26,981.00
3 利润 7.00% 直接费+间接费 97,926.00
4 安徽 地区材机调整 26.21% 材机费为基数 1,238,593 324,635.00
电定造价
5 人工费调整 15.20 综合工日 1,077.8 16,383.18
2011-39号文
6 税金 3.539% (1+2+3+4) 65,042.92
合计 (1+2+3+4+5) 1,886,549.00
(3)其他费用的确定
按照国家发改委颁布的《火力发电工程建设预算编制与计算标
准》(2007 年)和有关规定进行计算，计算过程见下表：
主变压器其他费用计算表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 计算依据 费用 费率 其他费用
一 项目建设管理费 231,254
1 项目法人管理费 安装工程费 1,886,549 2.40% 45,277
2 招标费 设备购置费+安装工程费 23,812,249 0.32% 76,199
3 工程监理费 安装工程费 1,886,549 1.60% 30,185
4 设备监造费 设备购置费 21,925,700 0.36% 78,933
5 工程保险费 安装工程费 1,886,549 0.04% 660
二 项目建设技术服务费 768,797
1 项目前期工作费 勘察设计费 601,507 13.40% 80,602
2 设备成套技术服务费 设备购置费 21,925,700 0.30% 65,777
3 安装工程费+设备购置费+
勘察设计费 24,060,272 2.50% 601,507
联合试运转费
4 安装工程费+设备购置费+
设计文件评审费 24,060,272 0.05% 12,030
联合试运转费
5 项目后评价费 安装工程费 1,886,549 0.10% 1,887
6 电力工程质量检测费 安装工程费 1,886,549 0.17% 3,221
7 电力工程技术标准编制
安装工程费 1,886,549 0.20% 3,773
管理费
三 分系统调试及整套启动
安装工程费 1,886,549 13.15% 248,023
试运费
四 生产准备费 28,298
1 生产职工培训及提前进
安装工程费 1,886,549 1.50% 28,298
厂费
五 大件运输措施费 安装工程费 1,886,549 0.330% 6,226
其他摊入费用合计 1,282,598
(4)重臵全价的确定
重臵全价=设备购臵费+安装工程费+其他费用+资金成本-可抵扣
的增值税
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主变压器重臵全价计算表
金额单位：人民币元
序号 项目名称 标准(费率) 计算公式 金额
1 设备购置费 21,925,700.00
1.1 设备购置价 21,500,000.00
1.2 运杂费 1.98% 购置价× 费率 425,700.00
2 设备安装工程费 设备安装费 1,886,549.00
3 前期费及其他费 其他费用 1,282,598.00
4 资金成本 6.7987% (1+2+3)× 费率 1,706,123.00
5 设备重置全价(含税) 1+2+3+4 26,801,000.00
6 可抵扣增值税 6.1+6.2+6.3 3,154,167.00
6.1 设备购置价可抵扣增值税 17% 1.1/(1+1/费率) 3,123,932.00
6.2 设备运杂费可抵扣增值税 7% 1.2× 费率 29,799.00
6.3 大件运输措施费可抵扣增值税 7% 大件运输措施费× 费率 436.00
7 不含增值税重置全价 5-6 23,646,800.00
3.综合成新率的确定
该主变压器于 2008 年 12 月投产，截至评估基准日止已运行 4.5
年，目前该机组运转正常。
评估人员通过现场实地勘察设备状况，并向设备管理人员了解
机组的运行、维护保养情况，了解到：整套设备工作正常，外观良
好无锈蚀，油液无渗漏；变压器温升正常，冷却系统能满足要求；
接地和防雷装臵均连接正常，表面无锈蚀；引出端套管、绝缘性能
均符合标准要求。
综合以上情况，评估人员预计该变压器尚可使用 26 年。
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)〓100%
=28/(4.5+26)× 100%
=85%(取整)
4.评估值的确定
评估值=重臵全价× 综合成新率
=23,646,800.00× 85%
=20,099,780.00 元
(六)评估结果及分析
1.评估结果
机器设备评估结果汇总表
金额单位：人民币元
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账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
机器设备 2,895,086,783.01 2,129,018,614.88 2,751,479,000.00 2,257,243,443.00 -4.96 6.02
车辆 5,688,170.42 3,835,776.03 4,877,600.00 3,948,861.00 -14.25 2.95
电子设备 2,476,843.76 1,766,371.00 1,719,480.00 1,144,600.00 -30.58 -35.20
合计 2,903,251,797.19 2,134,620,761.91 2,758,076,080.00 2,262,336,904.00 -5.00 5.98
2.评估增减值原因分析
2.1 机器设备评估原值减值的主要原因：一是企业大部分设备是
在 2008 年购臵的，当时材料价格处于较高值，到评估基准日设备购
臵价下降较多；二是设备账面值中包括的设备基础是在构筑物中评
估的，从而造成减值。
机器设备评估净值增值的主要原因为企业会计计提折旧年限短
于机器设备的经济寿命年限。
2.2 车辆评估原值减值的主要原因是车辆价格整体呈下降趋势，
进而导致评估原值减值；部分车辆直接以市场价评估，也导致评估原
值减值。
车辆评估净值增值的主要原因为企业会计计提折旧年限小于车
辆的经济寿命年限。
2.3 电子设备评估值减值的主要原因是：因技术更新较快，致使
往年购臵的设备价格下降，导致了评估原值减值，进而造成评估净
值减值。
四、在建工程评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的在建工程为设备安装工程。在建工程评估基准
日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
设备安装工程 88,881,909.82
在建工程合计 88,881,909.82
(二)在建工程概况
在建工程-设备安装工程主要为磨煤机风速测量装臵加装自动吹
扫装臵、调度数据网双平面建设(电网调度要求)、＃1/＃2 机启备变
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加装无功补偿装臵、供水工程等设备改造工程、二期及寿县风电项目
前期费用、已征用但未办证土地的征地费用等。其中，＃1、2 机组
小机润滑油滤油装臵改造、＃2 机组前臵泵提效均已完成；其他设备
改造工程项目均于 2013 年上半年开工，截止评估基准日上述各工程
项目正在进行当中，预计将陆续于 2013 年下半年完工并投入使用；
二期及风电项目的前期费用发生在 2011 年，预计该项目在 2015 年完
成。另外，寿县风电项目属于代管项目。
(三)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的在建工程评估申报明细
表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对，使总金额相符；
然后与被评估单位的在建工程明细账、台账核对，使明细金额及内容
相符；最后对部分在建工程核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据在建工程的类
型、金额等特征收集了项目合同、付款凭证等评估相关资料。
3.现场勘察：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准
日申报的在建工程进行了现场勘察。察看了在建工程的形象进度、
工程质量、工程管理等相关情况。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了在建工程的质
量、用途等信息；调查了解了当地评估基准日近期的建设工程相关
的市场价格信息；调查了解了在建工程账面原值构成等相关会计政
策与规定。
5.核实结果：经了解，有部分在建工程在评估基准日时已基本
完工，其他部分尚处于建设期。
(四)评估方法
根据在建工程的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条
件，采用成本法进行评估。
1.已完工项目
对于已完工的在建工程按照固定资产的评估方法进行评估，即：
已完工程评估值＝重臵全价〓成新率。
如果已完工项目是对固定资产的局部改造或性能改造，则在相
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应固定资产中评估。
2.未完工项目
(1)开工时间距基准日半年内的在建项目，根据其在建工程申报金
额，经账实核对后，剔除其中不合理支出的余值作为评估值。
(2)开工时间距基准日半年以上且属于正常建设的在建项目，若在
此期间投资涉及的设备、材料和人工等价格变动幅度不大，则按照账
面价值扣除不合理费用后加适当的前期费用和资金成本确定其评估
值；若设备和材料、人工等投资价格发生了较大变化，则按基准日的
实际价格对已完成的工程量进行调整，确定重臵价值，并加计适当的
前期费用和资金成本确定其评估值。
(3)对项目前期费和已征用但未办证土地的费用按账面值保留。
(五)评估结果
在建工程评估结果及增减值情况如下表：
在建工程评估结果汇总表
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
设备安装工程 88,881,909.82 88,819,886.61 -62,023.21 -0.07
在建工程合计 88,881,909.82 88,819,886.61 -62,023.21 -0.07
评估减值的原因是：已完工并投入使用的技改项目，评估值或者
在相应的固定资产中考虑，或者按固定资产进行评估，即考虑设备的
成新率，从而造成评估减值。
五、工程物资评估技术说明
工程物资账面值 4,802,953.36 元，主要为工程用双头螺栓、盘车
大齿轮、布莱登汽封等。存放于工程物资仓库内。
评估人员在企业财务人员及仓库保管员的陪同下对工程物资进
行了现场勘察盘点。经查，企业工程物资管理良好，无盘盈盘亏，
实地盘点倒推基准日实际库存数量核实无误。
评估人员向被评估单位调查了解了工程物资的采购模式、供需
关系、市场价格信息等。按照重要性原则对大额采购合同进行了抽
查。评估人员和被评估单位工程物资管理人员共同对工程物资进行
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了抽盘，并对工程物资的质量和性能状况进行了重点察看与了解，
最后根据盘点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日工
程物资数量一致。此次评估对于基准日价格变化较大的工程物资按
基准日不含税单价乘以基准日数量确认评估值，对于基准日市场不
含税单价变化不大的工程物资以核实后账面值确认评估值。
工程物资评估值为 4,802,953.36 元。
六、土地使用权评估技术说明
(一)评估范围
纳入本次土地使用权评估范围的为国电蚌埠发电有限公司拥有
的位于怀远县马城镇国电大道 1 号的 3 宗国有划拨土地使用权，土地
总面积 1,330,926.00 平方米。至评估基准日止，待估宗地已取得《国
有土地使用证》。
(二)委估土地账面情况
委估土地所发生的支出作为前期费全部摊入固定资产中，评估
基准日账面价值为 0.00 元。
(三)评估对象概况
1.土地登记状况
宗地名 土地使用权 土地产权证 土地面积 土地 土地性 出让土地终
宗地位置
称 人 号 (m2) 用途 质 止日期
主厂区 国电蚌埠发 怀国用(2010) 怀远县马城镇 电力设施
474,336.00 划拨 无
用地 电有限公司 第 094 号 国电大道 1 号 用地
灰场用 国电蚌埠发 怀国用(2010) 怀远县马城镇 电力设施
573,839.00 划拨 无
地 电有限公司 第 093 号 国电大道 1 号 用地
铁路专 发电厂专
国电蚌埠发 怀国用(2010) 怀远县马城镇
用线用 282,751.00 用交通设 划拨 无
电有限公司 第 092 号 国电大道 1 号
地 施用地
合计 1,330,926.00
2.土地权利状况
待估宗地的土地所有权属国家所有，国电蚌埠发电有限公司以
划拨方式取得各待估宗地土地使用权。根据被评估单位提供的资
料，宗地产权清楚，来源合法，于评估基准日，各待估宗地无抵
押、租赁、担保等他项权利。各宗地土地用途、土地使用权类型，
设定使用年限、他项权利状况如下表：
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土地面积 土地 设定土地使 他项权
宗地名称 土地产权证号 土地用途
(m2) 性质 用年限(年) 利状况
怀国用(2010)
主厂区用地 474,336.00 电力设施用地 划拨 50 无
第 094 号
怀国用(2010)
灰场用地 573,839.00 电力设施用地 划拨 50 无
第 093 号
铁路专用线 怀国用(2010) 发电厂专用交
282,751.00 划拨 50 无
用地 第 092 号 通设施用地
合计 1,330,926.00
3.土地利用状况
根据被评估单位提供资料及现场勘察情况，至评估基准日，各
待估宗地地上土地利用状况详见固定资产-房屋建(构)筑物说明。
(四)地价定义
考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为
了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线
外的基础设施开发程度和红线内场地的平整状况。
本次评估的土地使用权价格是指在评估基准日满足正常市场及
设定条件下，设定用途和设定土地使用年限及现状利用条件下的划
拨土地使用权价格。
各宗地地价具体设定条件如下：
土地性 设定土地 设定土 设定容
宗地名称 土地面积 设定土地开发程度 备注
质 年期(年) 地用途 积率
宗地红线外四通(通
主厂区用 工业用
划拨 474,336.00 50 路、通电、供水、通
地 地
讯)及红线内场地平整
宗地红线外四通(通
工业用
灰场用地 划拨 573,839.00 50 路、通电、供水、通
地
讯)及红线内场地平整
宗地红线外四通(通
铁路专用 工业用
划拨 282,751.00 50 路、通电、供水、通
线用地 地
讯)及红线内场地平整
(五)评估依据
1. 国家有关部门颁布的法律、法规
1.1《中华人民共和国土地管理法》(主席令第 28 号，2004 年 8 月
28 日)；
1.2《中华人民共和国城市规划法》(主席令第 23 号)
1.3《中华人民共和国城市房地产管理法》(主席令第 72 号，2007
年 8 月 30 日)；
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1.4《中华人民共和国土地管理法实施条例》(国务院令第 256 号)；
1.5 国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂
行条例》(国务院令第 55 号)；
1.6《城镇土地估价规程》(GB/T18508－2001)；
1.7《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)；
1.8 关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知(国土
资发[2006]307 号)；
1.9 国土资源部《关于调整部分地区土地等别的通知》(国土资发
2008308 号)；
2.地方政府及有关部门颁布的法规、规章及政策性文件
2.1《安徽省实施(中华人民共和国土地管理法)办法》(2004 年 6 月
26 日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议通过)；
2.2《安徽省人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知》(皖
政201267 号)；
2.3《关于规范征地管理费有关问题的通知》(皖价房[2002]47 号)；
2.4《安徽省财政厅关于印发<安徽省耕地占用税实施办法>的通
知》(财农村2008367 号)；
2.5《安徽省耕地开垦费征收和使用管理实施细则》(财综[2001]1061
号)；
2.6《安徽省地方水利建设基金筹集和使用管理暂行办法》(皖政
20003 号)。
(六)评估原则
本次评估过程中遵循的主要原则有：
1.遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能
相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏
离具有替代性质的土地正常价格。
2.遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效
利用为前提估价判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用
条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。
3.遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为
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依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
4.遵循报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件
一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到
递减的特点。
5.遵循贡献原则，是指土地总收益是由土地及其他生产要素共
同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。
6.遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土
地价格的变动规律，准确地评估价格。
(七)评估步骤
1.核查资料
根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助被评估单位填写
“土地使用权清查评估明细表”，根据被评估单位的评估资料，进行
土地面积、土地开发、土地基础设施情况、土地使用权利状况等情
况的核实。
2.现场勘察
对照有关资料及“土地使用权清查评估明细表”对待估宗地进行
查勘，与有关人员座谈，了解宗地位臵、土地四至、投资环境、配
套设施及开发程度，作了详细的现场勘察记录。
3.社会及市场调查
就本次评估涉及到的评估对象，评估人员进行广泛的有针对性
的市场调查，调查了解了当地政府公布的有关征地文件、基准地价
文件、当地土地开发费、类似土地市场交易案例等有关资料，取得
土地评估的计价依据。
4.评定估算
根据收集掌握的有关资料，运用上述评估方法，并掌握待估宗
地的性质、土地使用年限、地块大小、形状、区位条件，对待估宗
地进行综合评定估算。
(八)土地评估方法
根据《城镇土地估价规程》 (以下简称《规程》)，通行的估价方
法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系
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数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据
当地地产市场发育情况并结合待估宗地的具体特点及估价目的等，
选择适当的估价方法。
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代
性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对
类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格
的方法。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数
表等评估成果，按照替代原则，对待估宗地的区域条件和个别条件等
与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正
系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日价格的方
法。
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，
再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金来确定土地价格的估价方
法。
收益还原法是在估算待估宗地在未来每年预期纯收益(正常年纯
收益)的基础上，以一定的土地还原率，将待估宗地在未来每年的纯
收益折算为评估时日收益总和土地价格的一种方法。
剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，
扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费
等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
(九)案例：主厂区用地
待估宗地为位于怀远县马城镇国电大道 1 号的一宗划拨工业用
地，土地面积 474,336 平方米。
1.宗地状况
1.1 土地登记状况
根据被评估单位提供的《国有土地使用证》，待估宗地土地使用
权登记状况如下：
土地登记状况一览表
土地使用权证号 怀国用(2010)第094号
土地使用权人 国电蚌埠发电有限公司
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座落 怀远县马城镇国电大道1号
地类(用途 电力设施用地
使用权类型 划拨
终止日期 无
使用权面积 474336m2
地号 34032121801009
图号 未登记
发证日期 2010-5-28
东 新城口村土地
西 贡姚村土地
四至
南 新城口村土地
北 贡姚村土地
1.2 土地权利状况
待估宗地土地所有权属于国家，土地使用权人为国电蚌埠发电
有限公司。登记土地用途为电力设施用地，土地使用权类型为划
拨。根据被评估单位提供的资料及介绍，待估宗地在评估基准日无
设定抵押权、担保权、租赁权等他项权利。
1.3 土地利用状况
根据被评估单位提供资料及现场勘察情况，至评估基准日，待
估宗地为蚌埠发电主厂区用地，地上建有厂房、办公楼及配套设施
用房，使用状况良好。该宗地地上土地利用状况详见固定资产-房屋
建(构)筑物明细表。
2.地价定义
本次评估的划拨土地使用权价格是指在估价基准日 2013 年 6 月
30 日，满足正常市场及设定条件下，设定用途和使用年限的划拨土
地使用权价格。
2.1 用途设定：根据被评估单位提供的《国有土地使用证》，待
估宗地登记用途为电力设施用地，实际用途为蚌埠发电电力生产用
地，根据《土地利用现状分类》(GB/T21010—2007)的规定，本次评估
设定待估宗地用途为工业用地。
2.2 土地使用权年期设定：根据被评估单位提供《国有土地使用
证》，待估宗地土地使用权类型为划拨，本次评估按工业用地法定最
高使用年限设定待估宗地土地使用年限为 50 年。
2.3 开发程度设定：根据被评估单位提供资料及评估人员现场查
勘，待估宗地现状开发程度为宗地红线外“四通”(即通路、通电、
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供水和通讯)和场地平整，本次以宗地现状情况设定待估宗地土地开
发程度为宗地红线外“四通”(即通路、通电、供水和通讯)及红线内
场地平整。
2.4 土地利用和规划条件说明：
根据被评估单位提供资料及现场勘察情况，至评估基准日，待
估宗地为蚌埠发电主厂区用地，地上建有厂房、办公楼及配套设施
用房，使用状况良好。该宗地地上土地利用状况详见固定资产-房屋
建(构)筑物明细表。
本次评估价格是指在上述设定用途、开发程度和土地现状利用
条件下，于评估基准日 2013 年 6 月 30 日设定利用条件下的划拨土地
使用权价格。
3.地价影响因素分析
3.1 一般因素
①城市概况
怀远县地处皖北淮河中游，东邻固镇、蚌埠、凤阳，南界淮
南，西毗凤台、蒙城，北依濉溪、宿州。全境位于北纬
32°43′-30°9′，东经 116°45′-117°19′之间。县域总面积 2,384 平方公里，
总人口 137 万。全县辖 19 个乡镇、401 个村(居)，2 个省级经济开发
区、1 个省级风景名胜区、1 个省级农业产业化示范区。
②城市资源状况
怀远县地貌以淮河流域腹地河间平原为主。丘陵卧于境东南，
荆山“滨淮突起，旁无附丽”，涂山“双峰峻耸、瞰淮矗立”，屹立
于淮河、涡河交汇处，主峰高达 338.7 米的涂山，是淮河中下游最高
的山。芡河、茨淮新河、淝河、泥黑河、窑河、天河、北淝河、澥
河等支流穿流县境。孔津湖、四方湖与称作“大河湾”的荆山湖等湖
泊镶嵌大地。
怀远县矿产资源丰富，主要有磁铁石、花岗岩、石灰石英岩、
镁质大理石、铁、煤、铅、矿泉水等。暖温带半湿润季风气候，四
季分明，霜期不长，阳光充足，雨量适中的怀远，不愧为土肥水
美、蕴物丰富的“淮上明珠”。
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③城市规划与发展目标
怀远县根据其地理空间结构、交通区位条件和资源分布状况，
着力构建“一核一轴两翼五组团”的发展空间布局。一核：以县城为
核心，通过老城改造提升、新区建设以及山水景观营造，建成集居
住、工贸和旅游服务业为一体的蚌埠市次中心城市。一轴：以 307 省
道为主轴，以龙亢创新试验区和怀远白莲坡食品科技产业园为龙
头，以 307 省道为产业发展连绵带，推进 307 省道沿线各乡镇发展，
打造 307 省道经济走廊。两翼：以 206 国道和 225 省道为两翼。依托
206 国道交通及区位优势，发展沿线鲍集、陈集、古城、马城等乡镇
经济，辐射带动淝河、魏庄、常坟等周边乡镇发展。同时 225 省道发
展翼。打造 225 省道沿线产业走廊，推动 225 省道沿线西南乡镇加快
发展。五大发展组团围绕加速城镇化，优化和拓展城镇空间布局，
发展镇域经济，提高经济发展集聚度。按照“组团”发展模式，着力
打造“马城-常坟”、“一场三镇”、“唐集-万福”、“双桥-褚集”
和“鲍集-古城”五大发展组团。
④城市社会经济发展状况
怀远县始终坚持“工业强县”战略，突出工业引领、项目带动，
全力落实各项促进经济平稳较快发展的政策措施，千方百计稳增
长、调结构、惠民生，经济社会保持了平稳较快发展的良好态势。
2012 年，怀远县实现地区生产总值 195 亿元，增长 15%；财政收入 18
亿元，增长 33.3%；固定资产投资 160 亿元，增长 28%；规模工业增
加值 76.5 亿元，增长 29.2%；规模工业企业达到 165 家；工业化率达
到 40%，发展速度持续高于全省、全市平均水平。
⑤土地政策与土地市场状况
中央把国土资源部门作为宏观管理部门，强调要积极运用土地
政策参与宏观调控，管住管好“地根”。为更好地保护耕地和农民利
益，国土资源部用最严格的措施控制土地审批，实行更加严紧的耕
地保护政策和征地政策，建立耕地保护责任考核体系并实行土地管
理责任追究制，这样就大大地增加了土地取得的费用。随着国家要
求土地出让实行招拍挂制度以来，怀远县严格执行土地招拍挂制
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度，揭开了国有土地的招拍挂的新篇章，规范了土地市场的新秩
序。于此同时，怀远县对城镇规划区内土地市场进行了集中清理整
顿，重点治理私自买卖土地、擅自改变土地用途、不通过招、拍、
挂方式取得的经营性用地擅自开发建筑和未经批准私自占用土地的
行为。
根据国土资源部网站公布信息，2012 年怀远县全年共供应土地
47 宗，土地总面积 130.0561 公顷，其中通过划拨方式供应土地 20
宗，土地面积 18.4384 公顷，土地用途为机关团体用地、公共设施用
地及廉租房等。通过出让方式供应土地 27 宗，土地总面积 111.6177
公顷。其中商服用地 4 宗，出让土地面积 16.6158 公顷，出让总价
7,029 万元；住宅用地 7 宗，土地总面积 24.1131 公顷，土地总价
23,900 万元；工业用地挂牌成交 16 宗，出让土地总面积 70.8888 公
顷，出让土地总价 5,989.5 万元，成交土地平均单价 85 元/平方米。
4.区域因素
4.1 区域概况
马城镇位于蚌埠市区东南部，东邻天河，与禹会区秦集镇接
壤，南与淮南市上窑镇分山而治，西临淮河，与常坟镇隔河相望，
北与荆涂风景区相连，中夹国营十二门塘水稻良种场。全镇政区面
积 157.84 平方公里，耕地面积 10.3 万亩，人均耕地 1.5 亩，东西最大
距离 12.3 公里，南北最大距离 15.6 公里。
4.2 区域交通状况
马城镇交通便利，区位优势明显。206 国道、国电铁路专用线均
呈东西向穿越开发区，距淮河仅 1 公里，千吨级船只常年通航，水
运码头直通开发区，极大地提高了开发区的货物运输能力。距蚌埠
火车站和高铁蚌埠南站一小时车程，客运能力充足。
4.3 基础设施条件
①供水
区域内供水主要来自怀远县自来水厂，通过区域内的路网铺设
的管道进入使用单位，供水保证率 98%。
②供电
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区域内已通 380 伏工业用电和 220 伏民用电，供电管网采用地下
铺设方式，供电保证率较高。
③排水
镇中心区域已铺设市政排水逛网，通过排水管网流往怀远县污
水处理厂，镇中心外围排水多为自流排水。
④通讯
中国电信、中国移动、中国联通等信号覆盖全境，互联网用户
逐年增加，相关产业较发达。
4.4 区域环境状况
马城镇位于淮北平原南缘，沿淮丘陵东南部，镇域南部为大洪
山山脉，呈东西走向，东部、西部分别毗邻天河、淮河，地势较低
洼，尤其毗邻天河西侧的部分村庄常受洪涝灾害。镇整体地形为南
高北低，东西两侧低洼。东部属缓坡岗地和浅洼平地，西部属泛带
平坡地，南部属丘陵堆积带。马城镇属暖温带半湿润季风气候。主
要特点：四季分明，气候温和，光热资源丰富，雨量适中，无霜期
长，季风明显。马城镇区域自然环境较好，区域内污染型企业较
少，空气质量较好。
4.5 产业集聚规模
马城镇包括中国国电集团、中国联合水泥两家央企在内的各类
企业 12 家，协议引进项目 25 家，协议投资 164 亿元，已累计到位资
金 65 亿元。目前在建项目有蚌埠华泰新型建材有限公司、蚌埠三德
兴机械有限公司、蚌埠华东石膏有限公司等，产业集聚规模较好。
4.6 规划限制条件
该区域对土地利用强度无特殊规划限制。
5.个别因素
待估宗地位于怀远县马城镇国电大道 1 号，宗地形状为梯形，
地势平坦，地质状况良好，宗地面积为 474,336 平方米，宗地面积较
大，对土地利用有一定影响。至估价基准日，待估宗地已达到宗地外
“四通”(即通路、通电、供水和通讯)，宗地内“五通一平”(即通路、
通电、供水、排水和通讯及场地平整)的用地条件，宗地内外基础设
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施齐全。
6.评估方法
①估价思路
待估宗地土地使用权类型为划拨，本次首先评估待估宗地在出
让条件下市场价值，然后通过扣除出让金的方法确定待估宗地在评
估基准日的划拨土地使用权价格。
②评估方法的选择
根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，通行的估价方
法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系
数修正法等。考虑到待估宗地的具体情况、用地性质及评估目的，
结合估价师收集的有关资料，本次待估宗地设定用途为工业用地，
经调查待估宗地所在区域近期有公开交易案例，故可选用市场法进
行评估；待估宗地所在区域近年来有征地案例和征地标准可参考，
其土地开发平均费用较易获取，故适宜采用成本逼近法进行评估。
7.评估测算过程
7.1 市场法
(1)比较实例选择
根据市场调查，在同一区域范围内选取比较案例。待估宗地位
于怀远县马城镇，搜集区域与待估宗地类似的三宗工业用地案例作
为可比案例。案例状况如下：
待估宗地市场比较案例
土地面积
序号 宗地位置 土地用途 成交价格(元/㎡) 交易方式 交易日期
(㎡)
国营怀远县马城水
案例 A 工业 8,789 85 挂牌出让 2013/4/25
稻良种场
马城镇国电大道南
案例 B 工业 278,650 84 挂牌出让 2012/1/9
侧
案例 C 马城镇 206 国道西 工业 161,771 84 挂牌出让 2012/1/9
(2)比较因素选择
结合待估宗地与比较案例的具体情况，我们选择影响地价的主
要因素有：
交易时间因素：指由于土地使用权交易(出让或转让等)的时间不
同，造成土地交易价格不同。
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交易情况因素：指土地交易中交易双方的公开、公正及客观程
度等。
区域因素：主要指产业聚集度、交通便捷度、公共基础设施状
况、环境状况等。
个别因素：宗地形状、面积大小、临路状况、场地平整状况、
基础设施状况、土地使用年限、他项权利状况等。
(3)宗地比准价格的确定
通过选取近期交易的上述三个可比案例，经过比较修正确定比
准价格。
比较因素条件说明表
比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C
比较因素
待估宗地 安徽恒祥种业有限 怀远中联水泥有限 蚌埠建华管桩有限
比较对象
责任公司 公司 公司
价格水平(元/㎡) 待估 85 84 84
交易方式 正常市场价值 挂牌 挂牌 挂牌
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易时间 2013-6-30 2013-4-25 2012-1-9 2012-1-9
区域内马城经
区域内马城经济开 区域内马城经济开
济开发区，较 区域内工业企业分
发区，较多企业入 发区，较多企业入
产业集聚状况 多企业入驻， 布一般，产业集聚
驻，产业集聚状况 驻，产业集聚状况
产业集聚状况 状况一般
较好 较好
较好
区域内主要道
区域内主要道路为 区域内主要道路为 区域内主要道路为
路为园区主干
206 国道及部分村 园区主干道国电大 园区主干道国电大
道路交通状况 道国电大道和
镇道路，交通便捷 道和 206 国道，交 道和 206 国道，交
区 206 国道，交
度一般 通便捷度较好 通便捷度较好
通便捷度较好
域 区域内污染型
因 企业较少，自 区域内污染型企业 区域内污染型企业 区域内污染型企业
素 然环境较好。 较少，自然环境较 较少，自然环境较 较少，自然环境较
区域环境状况 距市县中心及 好。距市县中心及 好。距市县中心及 好。距市县中心及
镇中心距离较 镇中心距离较少， 镇中心距离较少， 镇中心距离较少，
少，人文环境 人文环境较差 人文环境较差 人文环境较差
较差
区域内已通
区域内已通电、供 区域内已通电、供 区域内已通电、供
公共基础设施 电、供水，通
水，通讯，且各项 水，通讯，且各项 水，通讯，且各项
状况 讯，且各项设
设施保证率较高 设施保证率较高 设施保证率较高
施保证率较高
梯形，土地形
宗地形状 近似矩形，较规则 近似矩形，较规则 近似矩形，较规则
个 状较规则
土地使用年期 设定 50 年 50 50 50
因 临国电大道，
临村镇道路，属支 临国电大道，园区 临 206 国道，交通
临路状况 园区交通主干
路 交通主干道 主干道
道
北京中企华资产评估有限责任公司 76
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及蚌埠发电评估说明
比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C
比较因素
待估宗地 安徽恒祥种业有限 怀远中联水泥有限 蚌埠建华管桩有限
比较对象
责任公司 公司 公司
场地平整状况 场地平整 场地平整 场地平整 场地平整
土地面积
土地面积 8,789 平 土地面积 278,650 土地面积 161,771
474,336 平方
方米,面积较小， 平方，面积较大， 平方米，面积较
土地面积 米，面积较
对土地利用有一定 对土地利用有一定 大，对土地利用有
大，对土地利
影响 影响 一定影响
用有一定影响
地质条件较
地质条件较好、土 地质条件较好、土 地质条件较好、土
地基 好、土地承载
地承载力较大 地承载力较大 地承载力较大
力较大
无特殊规划限
规划限制 无特殊规划限制 无特殊规划限制 无特殊规划限制
制
他项权利状况 无 无 无 无
比较因素条件指数表
比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C
比较因素
待估宗地 安徽恒祥种业有 怀远中联水泥 蚌埠建华管桩
比较对象
限责任公司 有限公司 有限公司
价格水平(元/㎡) 待估 85 84 84
交易方式 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
交易时间 100 100 98 98
区 产业集聚状况 100 99 100 100
域 道路交通状况 100 99 100 100
因 区域环境状况 100 100 100 100
素 公共基础设施状况 100 100 100 100
宗地形状 100 100 100 100
土地使用年期 100 100 100 100
个 临路状况 100 98 100 100
别 场地平整状况 100 100 100 100
因 土地面积 100 100 100 100
素 地基 100 100 100 100
规划限制 100 100 100 100
他项权利状况 100 100 100 100
比较因素修正系数表
比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C
比较因素
安徽恒祥种 怀远中联水 蚌埠建华管
比较对象
业有限责任公司 泥有限公司 桩有限公司
价格水平(元/㎡) 85 84 84
交易方式 100/100 100/100 100/100
交易情况 100/100 100/100 100/100
交易时间 100/100 100/98 100/98
区 产业集聚状况 100/99 100/100 100/100
域 道路交通状况 100/99 100/100 100/100
因 区域环境状况 100/100 100/100 100/100
素 公共基础设施状况 100/100 100/100 100/100
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宗地形状 100/100 100/100 100/100
土地使用年期 100/100 100/100 100/100
个 临路状况 100/98 100/100 100/100
别 场地平整状况 100/100 100/100 100/100
因 土地面积 100/100 100/100 100/100
素 地基 100/100 100/100 100/100
规划限制 100/100 100/100 100/100
他项权利状况 100/100 100/100 100/100
比准价格(元/平方米) 88.49 85.71 85.71
(4)实例修正后的地价计算
以上三个可比实例的比准价格差异不大，因此取三个比准价格
的算术平均值作为市场比较法评估结果，即：
(88.49+85.71+85.71)/3=86.64 元/平方米。
7.2 成本逼近法
成本逼近法就是以取得土地使用权和开发土地所耗费的各项费
用之和为依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增
值收益来确定土地价格的评估方法。
土地价格=(土地取得费＋土地开发费＋税费＋投资利息＋土地
开发利润＋增值收益)× 年期修正系数× 区域及个别因素修正
①土地取得费及相关税费
土地取得费及相关税费是指待估宗地所在区域为取得土地使用
权而支付的各项客观费用。根据对待估宗地所在区域近年来征地费
用标准进行分析，该项费用主要包括征地费(含土地补偿费、安臵补
助费、青苗补偿费及地上物补偿费)、征地管理费、耕地占用税、耕
地造地费等。
A.土地取得费
土地取得费及相关税费是指待估宗地所在区域为取得土地使用
权而支付的各项客观费用。根据对待估宗地所在区域近年来征地费
用标准进行分析，该项费用主要包括征地费(含土地补偿费、劳动力
安臵补助费、青苗补偿费及地上物补偿费)、征地管理费、耕地占用
税、耕地开垦费或新菜地开发建设基金、水利建设基金等。
调查待估宗地周边区域的土地利用情况，以山地、荒地等未利
用土地为主。根据《中华人民共和国土地管理法》(主席令第 28 号，
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2004 年 8 月 28 日)中第四十七条规定“征用土地的补偿费用包括土地
补偿费、劳动力安臵补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费” 。
a.土地补偿费
根据《安徽省人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知》(皖
政201267 号)规定，怀远县马城镇统一年产值为 1,610 元/平方米，
占用建设用地和未利用土地，土地补偿费按 5 倍进行补偿，则：
土地补偿费=1,610× 5÷ 666.67=12.08 元/平方米
b.安臵补助费
根据《安徽省人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知》(皖
政201267 号)规定，怀远县马城镇统一年产值为 1,610 元/平方米，
占用建设用地和未利用土地，安臵补助费按 5.5 倍进行补偿，则：
安臵补助费=1,610× 5.5÷ 666.67=13.28 元/平方米
c.青苗补偿费
根据《安徽省人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知》(皖
政201267 号)规定，怀远县马城镇统一年产值为 1,610 元/平方米，
由于待估宗地周边区域以山地、荒地等未利用土地为主，故确定青
苗补偿费为 0，则：
土地取得费=土地补偿费+安臵补助费+青苗补偿
=12.08+13.28+0=25.36 元/平方米
B.有关税费
a.征地管理费
根据安徽省物价局、财政厅、国土资源厅《关于规范征地管理费
有关问题的通知》(皖价房[2002]47 号)的规定，实行全包征地方式的，
按征地费用总额的 4%收取。此次评估土地管理费取土地取得费用的
4%，即：
征地管理费=25.36× 4%=1.01 元/平方米
b.耕地占用税
根据《安徽省财政厅关于印发<安徽省耕地占用税实施办法>的通
知》(财农村2008367 号)，利用耕地建房或从事非农业建设的，按
本规定征收耕地占用税，其中耕地是指用于种植农作物的土地，包
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括园地、林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩
涂等其他农用土地。由于待估宗地周边区域以山地、荒地等未利用
土地为主，故确定耕地占用税为 0 元/平方米。
c.耕地开垦费
根据《安徽省耕地开垦费征收和使用管理实施细则》 (财 综
[2001]1061 号)规定，非农业建设经批准占用耕地的，必须按照“占多
少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位和个人负责开垦与所占耕地
数量和质量相当的耕地。待估宗地周边区域以山地、荒地等未利用
土地为主，故不需缴纳耕地开垦费，确定耕地开垦费为 0 元/平方
米。
d.水利建设基金
根据《安徽省地方水利建设基金筹集和使用管理暂行办法》(皖
政20003 号)，新征用(含划拨)的各项建设用地，每公顷征收 7,500
元(每亩征收 500 元，合 0.75 元/平方米)地方水利建设基金，由用地单
位在建设用地批准文件下发之前缴纳，由批准用地的人民政府所属
土地管理部门负责征收，即水利建设基金 0.75 元/平方米。
小计：
有关税费=征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费+水利建设基金
=1.01+0+0+0.75=1.76 元/平方米
则土地取得费及相关税费=土地取得费+相关税费
=25.36+1.76=27.12 元/平方米
②土地开发费
本次评估设定宗地开发程度为宗地红线外“四通”(即通路、通
电、供水和通讯)宗地红线内场地平整，于评估基准日，怀远县政府
及主管土地工作部门，未公布土地开发费有关的数据信息，根据估
价人员与当地国土部门有关科室的咨询情况，由于当地土地开发的
难易程度及土地开发完成情况的差异，待估宗地所在区域的土地完
成“四通一平”的开发费在区间值在 45-100 元/平方米之间。由于待
估宗地距离县城距离较远，周边基础设施开发完成情况较差。本次
评估在综合考虑待估宗地所在区域的道路级别、供水通电管网铺设
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情况及土地平整状况，并在咨询当地国土部门意见的基础上，确定
待估宗地土地开发费为 50 元/平方米，区域内土地各项开发费用如
下：
开发项目 费用 取值
通上水 10-20 10
供电 10-20 10
宗地外 通讯 5-10 5
通路 10-30 10
场地平整费 10-20 15
合计 50
③投资利息
根据待估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为 1
年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月
至 1 年)利息率 6.0%计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投
入，开发费用在开发期内均匀投入，故：
投资利息＝(土地取得费＋相关税费)× 开发周期× 6.0％＋土地开发
费× 开发周期× 1/2× 6.0％=3.13 元/平方米
④投资利润
投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，
发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致。根据当地土
地开发及投资收益水平，综合确定本次评估的土地开发投资利润率为
8%，则：投资利润＝(土地取得费＋相关税费＋土地开发费)× 开发周
期× 投资利润率
待估宗地投资利润=(25.36+1.76+50)× 1× 8%=6.17 元/平方米。
⑤土地增值收益
根据当地国土管理部门提供的资料，土地增值收益按成本价格
(土地取得费及相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润五项之
和)的一定比例计。根据评估人员收集相关资料，分析待估宗地所在
区域用地土地增值情况，确定本次评估土地增值收益为 15%
土地增值收益 =(25.36+1.76+50+3.13+6.17)× 15%=12.96 元/平方米
⑥无限年期土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项加和即得无限年期土地
使用权价格。
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无限年期土地使用权价格=25.36+1.76+50+3.13+6.17+12.96
=99.38 元/平方米。
⑦个别及区域因素修正系数
在前述测算中，由于土地取得费、土地开发费、相关税费等均
是以区域平均状况为计算依据，较少考虑待估宗地的个别性、特殊
性，故需进行相关个别因素的修正。
区域和个别因素说明表和修正值
区域修正因子 优 较优 一般 较劣 劣
高新产业
大型工业 个别工业区或 -
工业区用地类型 区，经济技 2 1 中型工业区 0 -1 零星工业
区 混合区 2
术开发区
-
产业集聚状况 很集密 2 较集密 1 一般 较零星 -1 零星
2
临混合型主 临交通型 -
道路等级类型 4 2 临次干道 临支路 -2 不直接临路
干道 主干道 4
多边形，形状 形状不规
近似矩 多边形，对
矩形，利于 较不规则， 则，对土地 -
形状 2 形，利于 1 土地利用无 0 -1
土地利用 不利于土地 利用有较大 2
土地利用 不利影响
利用 影响
面积较大或
面积适中， 面积过大或
较小，对土 -
土地面积 利于土地利 2 0 过小，不利
地利用有一 2
用 于土地利用
定影响
待估宗地区域及个别因素修正表
影响因素 因素说明 优劣程度 区位修正系数(%)
工业区用地类型 中型工业区 一般 0
产业集聚状况 较集密 较优 1
道路等级类型 国电大道，交通型主干道 较优 2
形状 矩形，利于土地利用 较优 1
土地面积 面积较大，对土地利用有一定影响 一般 0
合 计 4
⑧待估宗地设定年期土地使用权价格
根据有限年期地价测算公式：
Vn＝VN× [1－1/(1＋r)n]
式中：Vn－待估宗地设定年期土地使用权价格(元/平方米)
VN－无限年期土地使用权价格(元/平方米)
r－土地还原率(土地还原利率按评估基准日时中国人民银行公布
的一年期存款利率 3.0%，再考虑一定的通货膨胀率和风险因素调整
值以及当地土地市场发展状况以及经济反展水平，按 6%计。)
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n－待估宗地设定使用年期(年)
本次评估设定待估宗地土地使用年期为 50 年，则土地使用年期
修正系数为 0.9457。
⑨成本法计算过程
土地价格=无限年期用地价格× 年期修正系数× (1+个别及区域因素
修正系数)=99.38× 0.9457× (1+4%)=97.74 元/平方米。
7.3 评估结果确定
经评估人员现场查勘和当地地产市场情况分析，按照地价评估
的基本原则和估价程序，本次评估采用市场比较法成本逼近法两种
方法对待估宗地土地使用权价格进行评估，两种方法测算结果差异
不大。通过对当地土地市场和土地价格的分析，在确定最终评估结
果时，我们根据评估方法的适宜性、可信程度，参考待估宗地所在
区域地价水平、并结合估价师经验等，取两种方法估价结果的算术
平均值作为待估宗地的最终估价结果。
待估宗地出让条件下土地单价=(86.64+97.74)÷ 2=92 元/平方米
7.4 待估宗地划拨地价的确定
待估宗地于评估基准日为划拨用地，根据咨询当地国土部门，
划拨地转为出让地需按出让地价 40%补交土地出让金。本次评估按
40%确定出让金标准，故确定估价划拨权益价格为：
待估宗地划拨权益单价=92× (1-40%)=55 元/平方米
待估宗地划拨权益总价=55× 474,336÷ 10,000=2,608.85 万元
(十)评估结果
依据上述方法，我们评估得出各待估宗地划拨土地使用权的评
估值，评估结果如下：
土地宗数：3 宗
估价对象土地总面积：1,330,926.00 平方米
土地总价：7,291.82 万元
大写金额：人民币柒仟贰佰玖拾壹万捌仟贰佰元整
各待估宗地评估结果如下表：(币种：人民币)
土地使用 土地产权证 土地面积 划拨土地 划拨土地总价
宗地名称 土地用途
权人 号 (m2) 单价(元/㎡) (万元)
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国电蚌埠 怀国用
主厂区用地 发电有限 (2010)第 094 474,336.00 电力设施用地 55 2,608.85
公司 号
国电蚌埠 怀国用
灰场用地 发电有限 (2010)第 093 573,839.00 电力设施用地 55 3,156.11
公司 号
国电蚌埠 怀国用
铁路专用线 发电厂专用交
发电有限 (2010)第 092 282,751.00 54 1,526.86
用地 通设施用地
公司 号
合计 1,330,926 7,291.82
(十一)增减值分析
1．纳入本次评估范围的土地使用权有 3 宗划拨土地使用权无账
面价值，导致土地使用权评估增值；
2.近年来，各地土地补偿标准提高，土地市场价值升值较大，导
致土地评估增值。
(十二)特殊事项说明
待估宗地于评估基准日为划拨用地，根据咨询当地国土部门，
划拨地转为出让地需按出让地价 40%补交土地出让金，本次评估按
出让地价的 40%核减土地出让金，并以此确定各待估宗地划拨权益
价格，土地出让金缴纳金额最终应以当地土地管理部门确定金额为
准。
七、其他无形资产评估技术说明
(一)评估范围
其他无形资产面值 2,159,474.90 元，共 7 项，分别为企业购入紫
光电子档案管理系统、远光财务信息系统、北京数途科技信息管理
系统、北京华电天仁 SIS 系统、神州数码系统集成服务公司 OFFICE
软件、南京同庆科技有限公司指纹识别系统、武汉博晟信息科技有
限公司日利润系统等办公及生产管理软件。具体内容如下：
无形资产名称和内容 取得日期 法定/预计使用年限 账面价值
紫光电子档案管理系统 2012-08 5年 24,430.15
远光财务信息系统 2012-10 5年 977,499.97
北京数途科技信息管理系统 2012-12 5年 609,500.00
北京华电天仁 SIS 系统 2012-12 5年 233,200.00
神州数码系统集成 服务公司 OFFICE 软件 2010-06 5年 41,282.00
南京同庆科技有限公司指纹识别系统 2010-12 5年 95,500.06
武汉博晟信息科技有限公司日利润系统 2012-09 5年 178,062.72
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无形资产名称和内容 取得日期 法定/预计使用年限 账面价值
合计 2,159,474.90
(二)评估方法
根据其他无形资产的特点、评估价值类型、资料收集情况等相
关条件，采用市场法进行评估。
案例：远光财务信息系统
远 光 财 务 信 息 系 统 账 面 值 977,499.97 元 ， 原 始 入 账 价 值
1,150,000.00 元，是国电安徽电力有限公司于 2012 年 9 月远光软件股
份有限公司统一定制软件，合同价值 8,000,000.00 元。该软件统一用
于国电安徽本部及各下属公司，蚌埠发电原始入账价值根据合同额按
比例分摊确定。
经向供应商询价，目前该财务信息系统的市场价仍为8,000,000.00
元，与原始合同价一致，该系统基准日评估值为8,000,000.00元。因此，
国电安徽电力有限公司分配给本部及下属各公司的财务信息系统费
用总和仍为8,000,000.00元，与分配给蚌埠发电的原始费用一致，蚌埠
发电分摊费用评估值按原始入账价值确定。
(三)评估结论
经评估人员无形资产-其他无形资产评估值为 2,572,800.00 元。
增值原因：无形资产账面价值为摊销后的价值，评估基准日的市
场价值高于该摊余价值所致。
八、流动负债评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动负债包括：短期借款、应付票据、应付账款、
应付职工薪酬、应交税费、应付利息、应付股利、其他应付款、一年
内到期的非流动负债。上述负债评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
短期借款 1,231,000,000.00
应付票据 87,239,966.85
应付账款 336,063,842.56
应付职工薪酬 2,697,948.89
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科目名称 账面价值
应交税费 12,596,831.78
应付利息 5,266,766.68
应付股利 71,330,004.02
其他应付款 101,712,517.00
一年内到期的非流动负债 80,000,000.00
流动负债合计 1,927,907,877.78
(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细
表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对，使总金额相符；
然后与被评估单位的流动负债明细账、台账核对，使明细金额及内容
相符；最后按照重要性原则，对大额流动负债核对了原始记账凭证
等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动负债的
典型特征收集了评估基准日的借款合同、结息证明、采购合同与发
票、职工薪酬制度、完税证明，以及部分记账凭证等评估相关资
料。
3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了银行
授信额度与短期借款情况；调查了解了原材料采购的商业信用情
况；调查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况；调查了解了员
工构成与职工薪酬制度情况等。
(三)评估方法
1.短期借款
短期借款账面值 1,231,000,000.00 元，为企业向中国工商银行蚌埠
分行、中国工商银行蚌埠汇通支行、中国建设银行蚌埠市支行、中国
农业银行蚌埠开发区支行、中国银行蚌埠分行、徽商银行蚌埠分行、
淮南矿业集团财务有限公司、交通银行蚌埠分行借入的期限在 1 年以
内(含 1 年)的各种借款。
列入本次评估范围的短期借款全部为人民币借款。评估人员在
核实放款单位、金额、利率、期限和利息等事项的基础上，对大额
借款进行了函证，经查阅短期借款的借款合同、评估基准日最近一
期的结息证明等资料，借款事项真实，放款单位、金额、期限和利
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率等无误，至评估基准日短期借款账面值为企业基准日后需实际偿
还的借款额，以核实后账面值作为评估值。
短期借款评估值 1,231,000,000.00 元。
2.应付票据
应付票据账面值为 87,239,966.85 元，为企业开出银行承兑汇票，
主要是应付煤款。评估人员查阅了应付票据明细账和主要的购货合
同，取得了应付票据的复印件，并对大额应付票据进行了函证查询，
应付票据以核实后的账面值作为评估值。
应付票据评估值为 87,239,966.85 元。
3.应付账款
评估基准日应付账款账面价值 336,063,842.56 元。主要为应付国
电燃料有限公司燃料款、北京国电龙源环保工程有限公司工程款、蚌
埠国电龙源环保发展有限公司工程款等。
评估人员向被评估单位调查了解了应付账款产生的原因及商业
信用情况，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的应付账款
进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。应付账款以核实无误后
的账面价值作为评估值。
应付账款评估值为 336,063,842.56 元。
4.应付职工薪酬
评估基准日应付职工薪酬账面价值 2,697,948.89 元。核算内容为
被评估单位根据有关规定应付给职工的各种薪酬，包括：职工工资、
职工福利费、基本养老保险、企业年金、基本医疗保险、补充医疗保
险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗救助金、工会经费、住房
公积金、职工教育经费等。
评估人员向被评估单位调查了解了员工构成与职工薪酬制度等，
核实了评估基准日最近一期的职工薪酬支付证明，以及评估基准日应
付职工薪酬的记账凭证。应付职工薪酬以核实无误后的账面价值作为
评估值。
应付职工薪酬评估值为 2,697,948.89 元。
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5.应交税费
评估基准日应交税费账面价值 12,596,831.78 元。核算内容为被评
估单位按照税法等规定计算应交纳的各种税费，包括：增值税、个人
所得税、印花税、水利建设基金等。
评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制
度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明，
以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实无误后的账
面价值作为评估值。
应交税费评估值为 12,596,831.78 元。
6.应付利息
应付利息账面值 5,266,766.68 元，核算内容为应付中国工商银行
蚌埠分行、中中国建设银行蚌埠市、中国农业银行蚌埠开发区支行、
中国银行蚌埠分行、徽商银行蚌埠分行、交通银行蚌埠分行等融机构
按照合同约定应付未付的利息。
评估人员取得了各笔借款的借款合同，查阅了相关财务资料，
逐笔审阅了借款金额、借款期限和借款利率，以及被评估单位评估
基准日应付利息的记账凭证等，核实了企业财务核算过程，根据借
款合同约定的利率水平及付息条款，按基准日借款规模计算应付利
息金额确认评估值。
应付利息的评估值为 5,266,766.68 元。
7.应付股利
应付股利账面值为 71,330,004.02 元，主要核算企业应支付给股东
安徽省能源集团有限公司、淮南矿业集团有限责任公司的股利。
评估人员查阅了相关的股东会决议及抽查了有关凭证。以核实
后的账面值 71,330,004.02 元确认评估值。
8.其他应付款
评估基准日其他应付款账面价值 101,712,517.00 元，核算内容为
被评估单位除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应
付利息、应付股利、应交税费等以外的其他各项应付、暂收的款项。
主要为应付北京国电联合商务网络有限公司、东方电气集团东方汽轮
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机有限公司设备质保金、应付葛洲坝集团第二工程有限公司、北京国
电龙源环保工程有限公司工程质保金等。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，按照
重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证，
并对相应的合同进行了抽查。其他应付款中除不需支付的评估为零
外，其他以核实无误后的账面价值作为评估值。
其他应付款评估值为 90,028,168.23 元。
9.一年内到期的非流动负债
一年内到期的非流动负债账面值为 80,000,000.00 元，为蚌埠发电
向中国建设银行蚌埠市分行借入的将于一年内到期的长期借款。
对一年内到期的长期借款评估，采用在核实放款单位、金额、
利率、期限和利息等事项的基础上，并对所有借款进行了函证，以
基准日后应实际偿还的借款额作为评估值，评估值为 80,000,000.00
元。
一年内到期的非流动负债账评估值为 80,000,000.00 元
(四)评估结果
流动负债评估结果及增减值情况如下表：
流动负债评估结果汇总表
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
短期借款 1,231,000,000.00 1,231,000,000.00 0.00 0.00
应付票据 87,239,966.85 87,239,966.85 0.00 0.00
应付账款 336,063,842.56 336,063,842.56 0.00 0.00
应付职工薪酬 2,697,948.89 2,697,948.89 0.00 0.00
应交税费 12,596,831.78 12,596,831.78 0.00 0.00
应付利息 5,266,766.68 5,266,766.68 0.00 0.00
应付股利 71,330,004.02 71,330,004.02 0.00 0.00
其他应付款 101,712,517.00 90,028,168.23 -11,684,348.77 -11.49
一年内到期的非流动负债 80,000,000.00 80,000,000.00 0.00 0.00
流动负债合计 1,927,907,877.78 1,916,223,529.01 -11,684,348.77 -0.61
流动负债评估减值原因：其他应付款中将预提的大修费、代扣手
续费收入及保险公司赔偿款等非实际负担的负债评估为零所致。
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九、非流动负债评估说明
(一)评估范围
列入评估范围内的非流动负债包括长期借款、专项应付款。上
述非流动负债在评估基准日清查后账面值如下所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
长期借款 796,000,000.00
专项应付款 10,200,000.00
合计 806,200,000.00
(二)评估方法
1.长期借款
长期借款的账面值为 796,000,000.00 元，主要是企业向中国工商
银行蚌埠分行、中国建设银行蚌埠市分行、中国农业银行蚌埠市开发
区支行、中国银行蚌埠分行、国电财务有限公司借入的期限在 1 年以
上(不含 1 年)的各项借款。列入本次评估范围的长期借款全部为人民
币借款。
经查阅借款合同、进账单等资料，同时对各笔借款进行了函
证。借款事项真实，放款单位、金额、期限和利率等无误，至评估
基准日的利息已全部计入应付利息，账面值为企业基准日后需实际
偿还的借款额，故以核实后账面值作为评估值。
长期借款评估值 796,000,000.00 元。
2.专项应付款
专项应付款账面值 10,200,000.00 元，主要为企业收到的蚌埠经济
开发区管理委员会拨付的人才引进财政扶持奖励 10,200,000.00 元，该
奖励款专项用于国电生活基地项目建设。
评估人员查阅了相关的会计凭证，账证核对无误。在确认其真
实性后，评估人员认为该负债属于政府性补助收入，因此在考虑所
得税影响的基础上确认评估值。
专项应付款的评估值为 2,550,000.00 元。
(三)评估结果
经过对上述非流动负债的评估，评估结果如下表：
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长期负债评估结果汇总表
单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
长期借款 796,000,000.00 796,000,000.00 0.00 0.00
专项应付款 10,200,000.00 2,550,000.00 -7,650,000.00 -75.00
合计 806,200,000.00 798,550,000.00 -7,650,000.00 -0.95
非流动负债评估减值原因：专项应付款中将非企业实际承担的负
债(政府补助)扣除所得税后，其余评估为零所致。
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第四章 收益法评估技术说明
一、被评估单位在行业中的地位、竞争优势及劣势
(一)被评估单位的市场地位
蚌埠发电是国家能源战略“皖电东送”发电企业，临近两淮煤
矿，属坑口电站范畴，煤价、煤质相对稳定；电力调度属华东电
网，电能全部由华东区域江浙沪消纳，发电利用小时数在华东区域
火电企业之中居领先地位。
(二)被评估单位的竞争优势
1.发展优势
蚌埠电厂的建成投产对大力推进“皖电东送”战略，促进华东电
网电力资源优化配臵和安徽经济的发展起了积极的作用。“皖电东
送”机组发电利用小时高于安徽省平均水平，竞价上网电价与标杆电
价持平，形成了“皖电东送”6 家电厂利益共同体谈判机制。
2.资源优势
安徽省煤炭资源供应充足，并且蚌埠电厂距离较大的煤炭供应
单位，如淮南矿业、国投新集、恒源煤电及淮北矿业约为 50~60km，
发电成本优势明显，电网输送能力有保证的竞争优势。
3.管理制度完善，管理经验丰富
蚌埠发电的员工大都是从 19 个省的国电发电系统内部招聘来
的，员工专业素质较高，管理经验丰富，相应的管理制度比较完
善。
(三)被评估单位的竞争劣势
1.经济增长减速，电力供需形势整体平衡有余，电量增 长放
缓。
2.我国进入大型水电和核电密集投产期，火电机组利用小时受
到较大冲击。
3.新能源政策的不确定性对效益提升产生负面影响。
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4.环保设施改造标准高、时间紧，投资和运营成本大幅增加。
5.电价的调控和煤价的市场令火电企业进退两难。
二、被评估单位的资产与财务分析
(一)资产配臵和使用情况
1.经营性资产的配臵和使用情况
企业主要设备有：锅炉，型号：HG-1913/25.4-YM7；汽轮机，型
号：N6N600-24.2/566/56600-24.2/566/566；发电机，型号：QFSN600-2；
主变压器，型号：SFP-720000/500。本次评估基准日企业经营性资产
的配臵和使用情况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 原账面价值 扣除金额 经营性资产
流动资产合计 62,206.51 8,213.70 53,992.81
其中：货币资金 18,188.20 4,137.58 14,050.61
应收账款 26,915.47 - 26,915.47
预付款项 5,741.23 4,063.06 1,678.17
其他应收款 52.22 13.06 39.16
存货 11,309.40 - 11,309.40
非流动资产合计 315,679.10 9,658.13 306,020.97
固定资产 306,094.67 643.47 305,451.20
在建工程 8,888.19 8,534.37 353.82
工程物资 480.30 480.30 -
无形资产 215.95 - 215.95
资产总计 377,885.61 17,871.83 360,013.78
流动负债合计 192,790.79 33,481.84 159,308.95
其中：短期借款 123,100.00 - 123,100.00
应付票据 8,724.00 296.20 8,427.80
应付账款 33,606.38 19,383.13 14,223.25
应付职工薪酬 269.79 - 269.79
应交税费 1,259.68 - 1,259.68
应付利息 526.68 526.68 -
应付股利 7,133.00 7,133.00 -
其他应付款 10,171.25 6,142.83 4,028.42
一年内到期的非流动负债 8,000.00 - 8,000.00
非流动负债合计 80,620.00 1,020.00 79,600.00
其中：长期借款 79,600.00 - 79,600.00
专项应付款 1,020.00 1,020.00 -
负债合计 273,410.79 34,501.84 238,908.95
所有者权益 104,474.83 -16,630.01 121,104.83
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2.非经营性资产、负债和溢余资产的配臵和使用情况
本次评估基准日企业非经营性资产、负债和溢余资产的配臵和
使用情况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 溢余资产 非经营性资产、负债
流动资产合计 4,137.58 4,076.12
其中：货币资金 4,137.58
应收账款 -
预付款项 4,063.06
其他应收款 13.06
存货 -
非流动资产合计 - 9,658.13
其中：固定资产 643.47
在建工程 8,534.37
工程物资 480.30
无形资产 -
资产总计 4,137.58 13,734.25
流动负债合计 - 33,481.84
其中：短期借款 -
应付票据 296.20
应付账款 19,383.13
预收款项 -
应付职工薪酬 -
应交税费 526.68
应付利息 7,133.00
其他应付款 6,142.83
一年内到期的非流动负债 -
非流动负债合计 - 1,020.00
其中：长期借款 -
专项应付款 1,020.00
负债合计 - 34,501.84
所有者权益 4,137.58 -20,767.59
(1)溢余资产：
溢余资产全部为溢余货币资金，金额为 4,137.58 万元。
(2)非经营性资产、负债
评估基准日的预付账款中的预付工程款等、其他应收款中的代扣
代缴税金、固定资产中周转房、在建工程中的二期和寿县风电项目前
期费用以及已征用未办证的土地补偿款、工程物资、应付票据和应付
账款中的工程设备款等、应付利息、应付股利、其他应付款中的工程
设备质保金等、专项应付款中的基地建设扶持奖励，未纳入预测体系，
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作为非经营性资产、负债。
(二)历史年度财务分析
1.财务状况与经营业绩
被评估单位评估基准日前三年各期末资产负债表如下：
基准日及前三年资产负债表
金额单位：人民币万元
科目名称 2010 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 6 月 30 日
一、流动资产合计 51,658.29 63,910.66 64,954.75 62,206.51
货币资金 564.51 13,684.12 9,587.64 18,188.20
应收票据 230.00 - - -
应收账款 26,832.33 26,748.60 31,508.64 26,915.47
预付账款 13,976.65 5,686.44 9,036.61 5,741.23
其他应收款 451.05 40.08 48.69 52.22
存货 9,603.75 17,751.41 14,773.18 11,309.40
二、非流动资产合计 347,777.35 326,944.13 326,057.89 315,679.10
固定资产 346,972.45 324,943.38 323,724.65 306,094.67
在建工程 717.18 1,385.66 1,517.74 8,888.19
工程物资 - 591.56 572.79 480.30
无形资产 58.46 23.54 242.71 215.95
长期待摊费用 29.26 - - -
三、资产总计 399,435.64 390,854.79 391,012.64 377,885.61
四、流动负债合计 227,747.07 232,045.22 225,930.18 192,790.79
短期借款 144,600.00 184,500.00 171,000.00 123,100.00
应付票据 22,081.62 1,298.67 3,616.17 8,724.00
应付账款 35,411.32 23,284.99 36,453.78 33,606.38
预收账款 - 17.87 - -
应付职工薪酬 907.16 43.40 153.57 269.79
应交税费 -11,977.76 -3,851.15 244.44 1,259.68
应付利息 614.84 546.45 1,370.33 526.68
应付股利 - - - 7,133.00
其他应付款 9,109.88 5,204.98 6,891.89 10,171.25
一年内到期的非流动负债 10,000.00 21,000.00 6,200.00 8,000.00
其他流动负债 17,000.00 - - -
五、非流动负债合计 81,000.00 68,000.00 61,400.00 80,620.00
长期借款 81,000.00 68,000.00 61,400.00 79,600.00
专项应付款 - - - 1,020.00
六、负债总计 308,747.07 300,045.22 287,330.18 273,410.79
七、净资产(所有者权益) 90,688.57 90,809.56 103,682.47 104,474.83
被评估单位评估基准日当期及前三年利润表如下：
基准日当期及前三年利润表
金额单位：人民币万元
科目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 6 月
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及蚌埠发电评估说明
科目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 6 月
主营业务收入 218,071.88 255,756.14 266,529.39 121,540.94
主营业务成本 205,567.23 241,010.14 234,428.27 98,329.07
销售税金及附加 131.25 162.75 1,259.66 876.45
主营业务利润 12,373.41 14,583.26 30,841.46 22,335.42
其它业务利润 1,055.23 1,309.02 1,880.25 640.92
财务费用 11,890.14 14,740.48 15,344.95 6,458.37
资产减值损失 5.31 -8.77 0.03 0.30
营业利润 1,533.19 1,160.56 17,376.74 16,517.67
营业外收入 - 354.39 706.78 4.52
营业外支出 - 12.92 - -
利润总额 1,533.19 1,502.03 18,083.52 16,522.20
所得税 - 161.04 2,232.41 1,463.84
净利润 1,533.19 1,340.99 15,851.11 15,058.36
2.资产负债结构分析
(1)资产结构及变化分析
评估基准日前三年，公司各类资产结构及变动情况如下：
金额单位：人民币万元
2010 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例
流动资产 51,658.29 12.93% 63,910.66 16.35% 64,954.75 16.61%
非流动资产 347,777.35 87.07% 326,944.13 83.65% 326,057.89 83.39%
合计 399,435.64 100.00% 390,854.79 100.00% 391,012.64 100.00%
2010 年-2012 年，蚌埠发电正常运营，蚌埠发电资产总额、资产
结构较为稳定。其中，流动资产占总资产比重较低，非流动资产比
重较高，主要是公司业务的经营特点决定的。蚌埠发电主要从事火
力发电业务，发电设备类资产占绝大部分，因而非流动资产的占比较
高。
(2)流动资产结构及变化分析
公司流动资产主要包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账
款、其他应收款、存货等，评估基准日前三年各期末，其主要构成如
下表所示：
金额单位：人民币万元
2010 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例
货币资金 564.51 1.09% 13,684.12 21.41% 9,587.64 14.76%
应收票据 230.00 0.45% - 0.00% - 0.00%
应收账款 26,832.33 51.94% 26,748.60 41.85% 31,508.64 48.51%
预付款项 13,976.65 27.06% 5,686.44 8.90% 9,036.61 13.91%
其他应收款 451.05 0.87% 40.08 0.06% 48.69 0.07%
北京中企华资产评估有限责任公司 96
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及蚌埠发电评估说明
存货 9,603.75 18.59% 17,751.41 27.78% 14,773.18 22.74%
合计 51,658.29 100.00% 63,910.66 100.00% 64,954.75 100.00%
①货币资金分析
评估基准日前三年各期末货币资金余额明细如下：
金额单位：人民币万元
项目 2010 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
银行存款 564.51 13,679.67 9,580.45
其他货币资金 4.45 7.19
合计 564.51 13,684.12 9,587.64
注：其他货币资金是企业的信用卡存款，作为周转备用金使用。
评估基准日，公司无抵押、冻结等对变现有限制或存放境外、
或存在潜在回收风险的款项。
②应收账款分析
评估基准日前三年各期末公司的应收账款具体账龄结构和坏账
准备提取情况如下：
2013 年 6 月 30 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 26,915.47 100% 26,915.47
合计 26,915.47 100% - 26,915.47
2012 年 12 月 31 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 31,508.64 100% 31,508.64
合计 31,508.64 100% - 31,508.64
2011 年 12 月 31 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 26,748.60 100% 26,748.60
合计 26,748.60 100% - 26,748.60
2010 年 12 月 31 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 26,832.33 100% 26,832.33
合计 26,832.33 100% 0 26,832.33
由上表可知，公司应收账款账龄较短，全部是 1 年以内的应收
账款，显示公司应收账款质量较好。
(3)非流动资产结构及变化分析
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公司非流动资产主要包括固定资产、在建工程、工程物资、无形
资产、长期待摊费用等，评估基准日前三年各期末，其主要构成如下
表所示：
金额单位：人民币万元
2010 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
项目
金额 金额 金额 金额 金额 比例
固定资产 346,972.45 99.77% 324,943.38 99.39% 323,724.65 99.28%
在建工程 717.18 0.21% 1,385.66 0.42% 1,517.74 0.47%
工程物资 - 0.00% 591.56 0.18% 572.79 0.18%
无形资产 58.46 0.02% 23.54 0.01% 242.71 0.07%
长期待摊费用 29.26 0.01% - 0.00% - 0.00%
合计 347,777.35 100.00% 326,944.13 100.00% 326,057.89 100.00%
①固定资产分析
评估基准日前三年各期末固定资产净值明细如下：
金额单位：人民币万元
2010 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例
房屋建筑物 96,038.81 27.68% 95,356.77 29.35% 99,767.41 30.82%
机器设备 250,314.57 72.14% 229,325.45 70.57% 223,117.00 68.92%
运输工具 571.93 0.16% 306.94 0.09% 657.85 0.20%
电子设备 47.14 0.01% -45.78 -0.01% 182.39 0.06%
合计 346,972.45 100.00% 324,943.38 100.00% 323,724.65 100.00%
评估基准日，公司固定资产成新率情况如下：
金额单位：人民币万元
类别 折旧年限(年) 固定资产原值 固定资产净值 成新率
房屋建筑物 28 108,546.36 91,198.28 84%
机器设备 17 290,926.60 214,084.27 74%
运输工具 10 808.74 635.99 79%
电子设备 9 223.73 176.13 79%
合计 400,505.44 306,094.67 76%
(4)负债结构及变化分析
评估基准日前三年各期末负债结构及变动情况如下：
金额单位：人民币万元
2010 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例
短期借款 144,600.00 46.83% 184,500.00 61.49% 171,000.00 59.51%
应付票据 22,081.62 7.15% 1,298.67 0.43% 3,616.17 1.26%
应付账款 35,411.32 11.47% 23,284.99 7.76% 36,453.78 12.69%
预收款项 - 0.00% 17.87 0.01% - 0.00%
应付职工薪酬 907.16 0.29% 43.40 0.01% 153.57 0.05%
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2010 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例
应交税费 -11,977.76 -3.88% -3,851.15 -1.28% 244.44 0.09%
应付利息 614.84 0.20% 546.45 0.18% 1,370.33 0.48%
应付股利 - 0.00% - 0.00% - 0.00%
其他应付款 9,109.88 2.95% 5,204.98 1.73% 6,891.89 2.40%
一年内到期的非
10,000.00 3.24% 21,000.00 7.00% 6,200.00 2.16%
流动负债
其他流动负债 17,000.00 5.51% - 0.00% - 0.00%
长期借款 81,000.00 26.24% 68,000.00 22.66% 61,400.00 21.37%
负债合计 308,747.07 100.00% 300,045.22 100.00% 287,330.18 100.00%
评估基准日，公司的负债主要以长、短期借款、应付账款为主，
占负债总额的比重在 90%以上。
3.偿债能力分析
评估基准日前三年，公司主要偿债能力指标情况如下：
2010 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
项目
2010 年度 2011 年度 2012 年度
流动比率 0.23 0.28 0.29
速动比率 0.18 0.20 0.22
资产负债率 77.30% 76.77% 73.48%
4.营运能力分析
评估基准日前三年，公司主要营运能力指标情况如下：
项目 2010 年 2011 年 2012 年
应收账款周转率(次) 10.07 9.55 9.15
存货周转率(次) 28.21 17.62 14.42
总资产周转率(次) 0.53 0.65 0.68
5.盈利能力分析
(1)营业收入分析
评估基准日及前三年，公司营业收入结构情况如下：
金额单位：人民币万元
2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 6 月
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
主营业 218,071.88 99.51% 255,756.14 94.31% 266,529.39 95.77% 121,540.94 97.70%
务收入
其他业 1,070.46 0.49% 15,432.44 5.69% 11,761.93 4.23% 2,863.47 2.30%
务收入
营业收 219,142.35 100.00% 271,188.59 100.00% 278,291.32 100.00% 124,404.40 100.00%
入合计
公司自设立以来，一直从事发电销售，评估基准日主营业务收
入占营业收入的比例在 97%左右，是营业收入的主要来源。
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(2)营业成本分析
评估基准日及前三年，公司营业成本结构情况如下：
金额单位：人民币万元
2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 6 月
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
主营业 205,567.23 99.99% 241,010.14 94.46% 234,428.27 95.96% 98,329.07 97.79%
务成本
其他业 15.23 0.01% 14,123.43 5.54% 9,881.68 4.04% 2,222.54 2.21%
务成本
合计 205,582.46 100.00% 255,133.57 100.00% 244,309.95 100.00% 100,551.61 100.00%
公司营业成本构成基本保持稳定，评估基准日主营业务成本所
占比例为 97%。
(3)期间费用分析
评估基准日及前三年，公司期间费用情况如下：
金额单位：人民币万元
2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 6 月
占营业 占营业 占营业收 占营业
项目
金额 收入 金额 收入 金额 入 金额 收入
比例 比例 比例 比例
财务费用 11,890.14 5.43% 14,740.48 5.44% 15,344.95 5.51% 6,458.37 5.19%
合计 11,890.14 5.43% 14,740.48 5.44% 15,344.95 5.51% 6,458.37 5.19%
评估基准日，期间费用为财务费用。
(三)对财务报表及相关申报资料的重大或者实质性调整
本次采用收益法评估，将非经常性收入和支出，非经营性资产、
负债和溢余资产以及与其相关的收入和支出进行调整。具体数据见前
述经营性资产和非经营性资产的描述。
三、收益预测的假设条件
本评估报告收益预测的假设条件如下：
(一)一般假设
1.假设评估基准日后被评估单位持续经营；
2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济
和社会环境无重大变化；
3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展
政策无重大变化；
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4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政
策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，
且有能力担当其职务；
6.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影
响。
(二)特殊假设
1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估
报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的
基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
3.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金
流出为平均流出；
4.假设评估基准日后被评估单位的产品或服务保持目前的市场
竞争态势；
5.假设企业以目前的资产规模及经营模式进行经营，未考虑将来
二期项目以及马城经济开发区未来发展等带来的经营状况的改变；
6.假设企业按目前的利润分配政策进行利润分配；
7.本次收益预测的电价以评估基准日及国家发改委 2013 年 9 月
26 日公布的电价调整文件执行的价格标准确定，以后年度按不变价
考虑。
本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时
成立，当上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本
评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责
任。
四、评估计算及分析过程
(一)收益法具体方法和模型的选择
本评估报告选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模
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型。企业自由现金流折现模型的描述具体如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
1.企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根
据被评估单位的资产配臵和使用情况，企业整体价值的计算公式如
下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负
债价值
(1)经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后
企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计
算公式如下：
n
Fi Fn (1 g)
P (1 r)
i 1
i
(r g) (1 r)n
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
Fi：评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量；
Fn：预测期末年预期的企业自由现金流量；
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
n：预测期；
i：预测期第 i 年；
g：永续期增长率。
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营
运资金增加额
其中，折现率(加权平均资本成本，WACC)计算公式如下：
E D
WACC K e K d (1 t)
E D ED
其中：ke：权益资本成本；
kd：付息债务资本成本；
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
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t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公
式如下：
K e rf MRP β rc
其中：rf：无风险利率；
MRP：市场风险溢价；
β：权益的系统风险系数；
rc：企业特定风险调整系数。
(2)溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日
后企业自由现金流量预测不涉及的资产。溢余资产单独分析和评
估。
(3)非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估
基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。非经营性资
产、负债单独分析和评估。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。付
息债务以核实后的账面值作为评估值。
(二)收益期和预测期的确定
1.收益期的确定
由于评估基准日被评估单位经营正常，没有对影响企业继续经
营的核心资产的使用年限进行限定和对企业生产经营期限、投资者
所有权期限等进行限定，或者上述限定可以解除，并可以通过延续
方式永续使用。故本评估报告假设被评估单位评估基准日后永续经
营，相应的收益期为无限期。
2.预测期的确定
由于企业近期的收益可以相对合理地预测，而远期收益预测的
合理性相对较差，按照通常惯例，评估人员将企业的收益期划分为
预测期和预测期后两个阶段。
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因企业两台机组分别于 2008 年 12 月、2009 年 4 月投入运营，享
受西部大开发税收优惠政策，即二免三减半，从 2007 年起享受了固
定资产增值税进项税抵扣政策，2013 年是享受所得税税收优惠政策的
最后一年。评估人员经过综合分析，蚌埠发电目前已经达到营运状态
稳定期，则预测到 2017 年，以后年度假设营运状态按此稳定运行。
(三)预测期的收益预测
对企业的未来财务数据预测是以企业历史年度的经营业绩为基
础，遵循我国现行的有关法律、法规，根据国家宏观政策、国家及
地区的宏观经济状况、国家及地区电力行业状况，企业的发展规划
和经营计划、优势、劣势、机遇、风险等，尤其是企业所面临的市
场环境和未来的发展前景及潜力，并依据企业编制的 2013 年财务预
算，经过综合分析编制的，其中主要数据预测说明如下：
1.营业收入的预测
(1)企业未来年度售电量的预测
根据企业的生产经营情况，两台机组分别于 2008 年 12 月、2009
年 4 月投入运营，2010 年-2012 年平均发电 5,903 小时。
a.企业未来年度发电利用小时的预测
企业未来年度发电利用小时的预测主要结合企业历史年度的发
电利用小时情况，所属区域电网未来的宏观经济发展状况、所属区
域电网未来的发电量、装机容量及发电利用小时情况、企业在所属
区域电网中的地位、华东电网统调电厂发电调度计划以及企业的机组
运行情况，经过综合分析确定企业未来年度的发电利用小时。
企业按照核定的上网电量组织生产电力，2013 年 7 至 12 月-2017
年机组利用小时具体预测数据如下：
单位：小时
年度 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
发电利用小时 2,922.00 5,500.00 5,400.00 5,400.00 5,400.00
b.机组平均容量的确定
蚌埠发电现有机组设计容量为2× 600MW。根据安徽省能源局发
布的《关于公布10万千瓦以上现役公用燃煤火电机组铭牌功率的通
知》(皖能源电力[2012]17号)，批准国电蚌埠发电有限公司的容量为
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2× 630 MW，总装机容量1,260MW。
单位：万千瓦
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
电站平均容量 126 126 126 126 126
c.企业未来年度发电量的预测
机组未来年度发电量=机组利用小时× 机组平均容量，计算如
下：
单位：千千瓦时
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
发电量 3,681,720.00 6,930,000.00 6,804,000.00 6,804,000.00 6,804,000.00
d.直接发电厂用电率和变电损失率的预测
蚌埠发电 2013 年 1-6 月份实际厂用电率为 3.77%，据了解，火力
发电的厂用电率在企业稳定生产年度基本不变。在综合考虑历史年
度的厂用电率、脱硫、脱硝等因素的基础上，预测 2013 年 7-12 月及
以后年度厂用电率和变电损失率为 3.93%，预测如下：
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
厂用电率及变电损
3.93% 3.93% 3.93% 3.93% 3.93%
失率
e.企业未来年度供、售电量的预测
售电量=发电量× (1-直接发电厂用电率和变电损失率)
则未来年度企业的售电量预测如下表：
单位：千千瓦时
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
售电量 3,537,316.00 6,658,192.00 6,537,134.00 6,537,134.00 6,537,134.00
(2)企业未来年度电价的确定
根据安徽省物价局转发的《转发国家发展改革委关于调整华东电
网电价的通知》(皖价商【2011】210 号)和安徽省物价局发的《关于国
电蚌埠发电有限公司 1 号机组执行脱硝电价的函》(皖价商函【2013】
72 号)，企业含税脱硫电价为 0.436 元/kwh、脱硝电价为 0.008 元/kwh；
根据与北京国电龙源环保工程有限公司签订的《国电蚌埠发电有限公
司 2× 600MW 电厂新建工程烟气脱硫特许经营合同》约定，将脱硫电
价的收益权授予对方；1、2 号机组执行脱硝电价时间分别 2013 年 4
月 18 日、2014 年 7 月 1 日。
以目前企业执行的电价标准、结算方式及国家发改委 2013 年 9
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月 26 日公布的电价调整文件确定未来的平均不含税销售电价。
(3)企业未来年度电力销售收入的预测
销售收入=售电量× 对应电价，计算如下：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
售电收入 126,989.64 236,831.89 233,637.17 233,637.17 233,637.17
2.营业成本的预测
企业的主营业务成本由燃料费、外购电费、水费、材料费、工资
及福利费、折旧费、修理费、排污费和其他费用组成。
1.企业未来年度燃料费的预测
国电蚌埠发电有限公司燃料煤全部外采，目前几乎全部来自于两
淮煤田。
目前，企业燃料煤的煤价由两部分构成：计划煤价和市场煤价。
计划煤价属于长协煤价，执行省内指导价；市场煤价执行省公司煤炭
招投标平台系统确定的开标煤价。2013 年下半年煤价按 2013 年上半
年的实际平均价格选取，2014 年及以后年度保持不变。
发电天然煤价按目前周边煤矿市场煤价预测，则：
发电标准煤量=预测供电量× 供电煤耗
发电天然煤量=(煤折× 7,000 大卡)/天然煤平均发热量
各年度燃煤费=发电天然煤量× 天然煤价
企业未来年度的燃料费预测如下：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
供电标准煤耗 302.3 302.3 302.3 302.3 302.3
天然煤平均发热量 4,634.00 4,634.00 4,634.00 4,634.00 4,634.00
发电天然油量
发电标准煤量 1,071,580.95 2,017,007.27 1,980,334.35 1,980,334.35 1,980,334.35
其中：煤折 1,071,580.95 2,017,007.27 1,980,334.35 1,980,334.35 1,980,334.35
发电天然煤量 1,618,702.34 3,046,838.78 2,991,441.62 2,991,441.62 2,991,441.62
发电天然煤价 513.54 513.54 513.54 513.54 513.54
发电天然油价
燃煤费 83,126.84 156,467.36 153,622.49 153,622.49 153,622.49
燃油费
燃料费 83,126.84 156,467.36 153,622.49 153,622.49 153,622.49
2.企业未来年度外购电费的预测
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参考企业历史年度外购电情况及 2013 年预算确定未来年度每年
外购电费如下：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
外购电量(万千瓦) 83.09 187.30 183.90 183.90 183.90
单价(元) 1.1000 1.1000 1.1000 1.1000 1.1000
外购电费 91.40 206.03 202.29 202.29 202.29
3.企业未来年度水费的预测
国电蚌埠发电有限公司发电机组用水取自淮河，交纳的水资源
费和水工程控制水费稳定，为 0.074 元/吨，根据 2012 年历史年度平均
发电耗水指标和当年发电量预测企业未来年度水费如下：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
水费 79.33 94.69 92.97 92.97 92.97
4.企业未来年度材料费的预测
企业材料费包括大宗材料、维护材料、备品备件和脱硝运行材
料。国电蚌埠发电有限公司运行平稳，材料消耗指标比较稳定。企业
未来年度材料费的预测参照历史年度平均消耗指标和国家火电行业
年度平均耗材料指标进行预测。则企业未来年度材料费预测如下：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
大宗材料 350.00 637.00 625.00 625.00 625.00
维护材料 111.74 555.80 555.80 555.80 555.80
备品备件 600.00 600.00 600.00 600.00 600.00
脱硝运行材料 484.85 1,484.72 1,457.72 1,457.72 1,457.72
合计 1,546.59 3,277.52 3,238.52 3,238.52 3,238.52
5.企业未来年度工资及福利费的预测
根据企业的工资管理制度、绩效考核标准、目前实际工资水平
及 2013 年财务预算，2014 按 5%增长率增长、2015 按 3%增长率增长，
2016 年按 2%增长率增长，2017 年及以后年度稳定，则企业未来年度
工资及福利费预测如下：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
工资 1,700.41 2,978.52 3,067.88 3,129.23 3,129.23
福利费 238.06 416.99 429.50 438.09 438.09
6.企业未来年度折旧费和摊销的预测
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国电蚌埠发电有限公司主要资产为房屋建筑物、机器设备、电
子设备和运输设备。固定资产折旧采用平均年限法，并根据固定资
产的不同分类确定折旧年限和折旧率。
根据企业折旧和摊销政策、综合目前固定资产和无形资产规模
预测未来年度折旧和摊销如下：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
折旧 10,673.47 21,845.87 22,040.79 22,175.10 22,361.65
摊销 31.24 55.95 55.95 26.95 -
7.企业未来年度修理费的预测
根据国电蚌埠发电有限公司 2012 年发布实施的《设备管理部管
理制度与标准汇编》中关于“设备管理标准”，按机组分 A、B、C、
D 修，5 年一周期来预测企业未来年度的修理费用，企业未来年度修
理费预测如下：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
修理费 1,669.56 2,340.00 2,990.00 2,990.00 2,570.00
8.企业未来年度排污费的预测
根据国家发展改革委等四部委第 31 号令颁布的《排污费征收标
准管理办法》及《安徽省物价局、阿安徽省财政厅、安徽省环境保护
局关于调整二氧化硫排污费征收标准的通知》(皖价费2008111 号)
确定排污费的收取标准，根据目前的排污指标及投产后历年的排污情
况预测不同污染物的排污量，进而对未来年度排污费进行预测。
一般按照企业实际生产情况计算排污当量，再按单位排污费计
算企业需缴纳的排污费。企业排放的污染物主要是烟尘，二氧化硫
和氮氧化物。未来年度排污费预测如下：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
排污费 469.71 710.68 697.75 697.75 697.75
9.其他费用的预测
企业其他费用包括可控费用和不可控费用，可控费用主要有业务
招待费、差旅费、办公费、技术服务费、外部劳务费、铁路维护费等；
不可控费用主要是保险费、税费、无形资产摊销、社保费、工会经费
北京中企华资产评估有限责任公司 108
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及职工教育经费等。本次评估根据企业历史年度费用的发生情况对可
控费用参考历史年度数据确定且未来年度保持稳定；对于不可控费
用，根据相关文件规定进行预测，未来年度其他费用预测数据如下：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
一、可控费用 4,388.11 7,987.40 7,863.87 7,863.87 7,863.87
二、不可控费用 1,369.69 2,836.63 2,877.61 2,881.00 2,854.05
其他费用合计 5,757.80 10,824.03 10,741.47 10,744.87 10,717.92
10.企业未来年度主营业务成本的预测
根据上述各项成本的预测，则企业未来年度主营业务成本预测
如下：
金额单位：人民币万元
项目名称 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
燃料费 83,126.84 156,467.36 153,622.49 153,622.49 153,622.49
固定成本 22,226.33 42,694.33 43,501.17 43,708.83 43,448.43
外购电费 91.40 206.03 202.29 202.29 202.29
水费 79.33 94.69 92.97 92.97 92.97
材料费 1,546.59 3,277.52 3,238.52 3,238.52 3,238.52
工资 1,700.41 2,978.52 3,067.88 3,129.23 3,129.23
福利费 238.06 416.99 429.50 438.09 438.09
折旧 10,673.47 21,845.87 22,040.79 22,175.10 22,361.65
修理费 1,669.56 2,340.00 2,990.00 2,990.00 2,570.00
排污费 469.71 710.68 697.75 697.75 697.75
其它费用 5,757.80 10,824.03 10,741.47 10,744.87 10,717.92
成本合计 105,353.17 199,161.69 197,123.66 197,331.32 197,070.92
3.营业税金及附加的预测
(1)公司执行的税种及税率
增值税：进项税，煤、电为 17%，水、蒸汽为 13%
城市维护建设税：7%
教育费附加：5%
水利基金：收入的 0.06%
(2)企业未来年度销售税金及附加的预测：
根据目前企业执行的税率，计算企业未来年度的销售税金及附
加如下：
金额单位：人民币万元
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项目名称 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
增值税税率 17% 17% 17% 17% 17%
销项税 21,721.22 40,463.95 39,918.68 39,918.68 39,918.68
进项税 15,056.56 27,679.01 27,177.10 27,243.74 27,200.90
应缴增值税 6,664.67 12,784.94 12,741.57 12,674.93 12,717.77
城建及教育附加税率 12% 12% 12% 12% 12%
城建及教育附加 876.44 1,677.04 1,669.91 1,661.91 1,667.05
其它销售税金 - - - - -
销售税金及附加 876.44 1,677.04 1,669.91 1,661.91 1,667.05
4.其他业务利润的预测
企业主要有粉煤灰销售及其用电收入；脱硫用水、汽收入；煤炭
销售及其他收入等。其中，因煤炭销售是在煤炭供应紧张时，为了保
证长协煤的供应而进行的购销业务。因该业务发生具有不确定性，故
不再预测；其他收入是偶然性发生的，具有不确定性，亦不再预测。
其他业务的发生数量按照历史年度的平均水平进行预测，单价按照签
订的合同单价进行预测，数据如下：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
其他业务利润 809.19 1,242.03 1,228.33 1,228.33 1,228.33
5.管理费用的预测
国电蚌埠发电有限公司的管理费用已在主营业务成本的其他费
用里面进行预测。
6.营业费用的预测
国电蚌埠发电有限公司的营业费用已在主营业务成本的其他费
用里面进行预测。
7.财务费用的预测
根据本次实际情况，先期预测财务费用并在后续计算现金流时扣
除所得税影响后进行加回。
根据企业基准日贷款情况及未来营运状况，考虑融资情况，每年
大概还款 1 个亿，财务费用预测如下：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
财务费用 6,149.36 12,278.60 11,582.60 10,654.60 9,774.04
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8.营业外收支的预测
营业外收支净额主要是房产税、土地税返还、排污费补助资金以
及罚款利得与支出等所形成的收支差额，除房产税、土地税能基本确
定在 2013 年按 70%返还外，其他是否发生不确定，因此，本次评估
仅在 2013 年对房产税、土地税返还进行预测，其他 2014 年及以后年
度不对营业外收支进行预测。预测结果如下：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
营业外收支净额 269.03 0.00 0.00 0.00 0.00
9.所得税的预测
企业目前享有西部大开发的税收优惠政策，即“二免三减半”，2013
年是最后一年，执行 12.5%的所得税税率，即自 2014 年起执行 25%的
所得税税率，未来年度所得税费用预测如下：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
所得税 1,961.11 6,239.15 6,122.33 6,304.42 6,588.37
10.资本性支出的预测
根据蚌埠发电的资本性支出计划，未来各年不考虑扩大的资本性
投资，只需满足维持现有营业能力所必需的更新改造投资支出。本次
预测更新改造投资所发生的资本性支出结合企业的实际情况综合确
定。具体情况如下：
金额单位：人民币万元
项目名称 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
资本性支出 7,003.58 3,657.00 2,520.00 3,500.00 3,500.00
11.营运资金增加额的预测
营运资金等于营业流动资产减去无息流动负债。营业流动资产
包括公司经营所使用或需要的所有流动资产，包括必要的现金持有
量、应收账款、其他应收款、预付账款、存货等。无息流动负债包括
应付票据、应付账款、其他应付款、应付职工薪酬及应交税费等。
营运资金一般和企业营业收入、成本有一定的比例关系，本次
估值结合企业经营情况以及电力行业的经营特点并和企业财务人员
现场沟通后，未来各年度营运资金预测按营业收入的一定比例确
定。
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营业流动资金=营业流动资产-无息流动负债
营运资金追加额=当期营运资金-上期营运资金
基准日营运资金=流动资产(不含溢余资产及非经营性资产)-流动
负债(不含带息负债及非经营性负债)
企业基准日营运资金根据成本法评估结果，剔除溢余资产、有息
债务、非经营性资产及负债后确定，计算如下：
基准日营运资金
金额单位：人民币万元
基准日资产 评估价值 溢余资产 有息债务 非经营性资产价值 基准日营运资金
一、流动资产合计 62,276.63 4,137.58 - 4,076.12 54,062.93
货币资金 18,188.20 4,137.58 - - 14,050.61
应收账款 26,915.47 - - - 26,915.47
预付账款 5,741.23 - - 4,063.06 1,678.17
其他应收款 52.22 - - 13.06 39.16
存货 11,379.52 - - - 11,379.52
二、非流动资产合计 332,613.79 - - 9,658.13 322,955.66
固定资产净额 315,702.41 - - 643.47 315,058.94
在建工程 8,881.99 - - 8,534.37 347.62
工程物资 480.30 - - 480.30 -
无形资产净额 7,549.10 - - - 7,549.10
三、资产总计 394,890.42 4,137.58 - 13,734.25 377,018.59
四、流动负债合计 191,622.35 - 131,100.00 33,481.84 27,040.51
短期借款 123,100.00 - 123,100.00 - -
应付票据 8,724.00 - - 296.20 8,427.80
应付账款 33,606.38 - - 19,383.13 14,223.25
应付职工薪酬 269.79 - - - 269.79
应交税费 1,259.68 - - - 1,259.68
应付利息 526.68 - - 526.68 -
应付股利 7,133.00 - - 7,133.00 -
其他应付款 9,002.82 - - 6,142.83 2,859.99
一年内到期的非流动负债 8,000.00 - 8,000.00 - -
五、非流动负债合计 79,855.00 - 79,600.00 255.00 -
长期借款 79,600.00 - 79,600.00 - -
专项应付款 255.00 - - 255.00 -
六、负债总计 271,477.35 - 210,700.00 33,736.84 27,040.51
七、净资产（所有者权益） 123,413.07 4,137.58 -210,700.00 -20,002.59 349,978.07
营运资金 -129,345.72 - - 27,022.41
未来年度营运资金追加额预测数据如下：
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金额单位：人民币万元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
营运资金 24,853.06 23,683.19 23,363.72 23,363.72 23,363.72
营运资金净增加 -2,169.35 -1,169.87 -319.47 0.00 0.00
(四)折现率的确定
为与本次预测的现金流量口径保持一致，本次评估折现率采用
WACC 模型进行计算。
1.权益资本成本 Ke 的确定
(1)无风险报酬率 Rf 的确定
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能
兑付的风险很小，可以忽略不计。根据 WIND 资讯系统所披露的信
息，10 年期国债在评估基准日的到期年收益率为 3.5125%，本评估报
告以 3.5125%作为无风险收益率。
(2)权益系统风险系数 β 的确定
根据 Wind 资讯查询的沪深 A 股火力发电上市公司 Beta 计算确
定。首先根据上市公司的 Beta 计算出各公司无财务杠杆的 Beta，然
后得出火力发电公司无财务杠杆的平均 Beta 为 0.7207。
①企业 D/E 的确定：主要结合企业投产后运行的时间及贷款情
况、管理层未来的筹资策略、可比上市公司的资本结构等确定。
a.企业贷款情况
国电蚌埠发电有限公司评估基准日有息债务余额为 210,700 万
元，全部用于发电项目。
b.管理层未来的筹资策略
公司未来盈利能力较强，现金流将持续增加，预计贷款额将会
下降。
综合上述情况，并结合可比上市公司的资本结构，最终确定火
力发电公司的 D/E 为 50%。
②企业权益系统风险系数 Beta 的确定：根据企业的目标资本结
构 D/E 进行计算，计算公式如下：
βL=(1+(1-T)×D/E)×βU
式中：
βL：有财务杠杆的 Beta；
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βU ： 无 财 务 杠 杆 的 Beta ， 分 别 取 火 力 发 电 上 市 公 司 平 均 数
0.7207；
T：企业 2013 年、2014 年及以后年度分别执行 12.5%、25%的所得
税率。
则根据上述计算得出电厂的风险系数 Beta 分别为 1.0360、0.9910。
(3)市场风险溢价 Rpm 的确定
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资
者所要求的高于无风险利率的回报率，根据我公司的研究成果，本
次市场风险溢价取 6.93%。
(4)企业特定风险调整系数
电厂机组是 2 台 63 万千瓦的机组，已经投入运营，确定风险调
整系数为 1.0%。
(5)权益资本报酬率 Ke 的确定
根据上述确定的参数，则权益资本成本计算如下：
所得税税率为 12.5%时
Ke=Rf+β× RPm+Rc
=3.5125%+1.0360× 6.93%+1.0%
=11.69%
所得税税率为 25%时
Ke=Rf+β× RPm+Rc
=3.5125%+0.9910× 6.93%+1.0%
=11.38%
2.加权平均资本成本(WACC)的确定
(1)债务资本成本 Kd 的确定
Kd 按基准日贷款利率进行确定，Kd 取 5.80%。
(2)所得税率 T 的确定
企业 2013 年、2014 年及以后年度分别执行 12.5%、25%的所得税
率。
(3)折现率的确定
所得税税率为 12.5%时
北京中企华资产评估有限责任公司 114
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及蚌埠发电评估说明
K d 1 t
E D
WACC K e
DE DE
=9.49%
所得税税率为 25%时
K d 1 t
E D
WACC K e
DE DE
=9.04%
3.预测期后折现率的确定
按预测期后进入稳定期考虑，折现率保持不变。
(五)预测期后的价值确定
收益期按永续确定，终值公式为
Pn=Rn+1× 终值系数
Rn+1 按预测末年自由现金流量调整确定。
主要调整包括：
修理费用：未来年度的修理费用参照历史年度的发生额并依据未
来的检修计划确定，永续期修理费按一个完整的修理周期平均值确
定，并结合脱硝装臵催化剂的寿命周期，在永续期考虑一定金额的
催化剂更新支出。
资本性支出：永续年度资本性支出主要是确保企业能够正常的稳
定的持久的运营下去，结合目前企业资产的状况并考虑各类资产经
济年限到期后的更新以及日常零星支出综合年金化，经测算，永续
年度资本性支出为 8,693.23 万元。
折旧和摊销支出：结合目前企业资产的折旧摊销情况并考虑各类
资产经济年限到期后的更新以及日常零星支出的新增折旧综合年金
化，经测算，永续年度折旧和摊销为 15,521.20 万元。
营运资金增加额：企业假设不再扩大经营，主营业务维持稳定，
因此不需补充营运资金。
则预测年后按上述调整后的自由现金流量 Rn+1 为 39,367.31 万元。
故电厂终值 Pn=Rn+1× 终值折现系数
=39,367.31× 7.8086
=307,403.58 万元
北京中企华资产评估有限责任公司 115
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及蚌埠发电评估说明
则永续年期调整后的自由现金流量 Rn+1 为 302,974.93 万元。
(六)测算过程和结果
金额单位：人民币万元
稳定增
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
长年度
主营业务收入 126,989.64 236,831.89 233,637.17 233,637.17 233,637.17 233,637.17
主营业务成本 105,353.17 199,161.69 197,123.66 197,331.32 197,070.92 191,510.94
销售税金及附加 876.44 1,677.04 1,669.91 1,661.91 1,667.05 1,667.05
主营业务利润 20,760.03 35,993.16 34,843.60 34,643.94 34,899.20 40,459.18
其它业务利润 809.19 1,242.03 1,228.33 1,228.33 1,228.33 1,228.33
管理费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
营业费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
财务费用 6,149.36 12,278.60 11,582.60 10,654.60 9,774.04 9,774.04
营业利润 15,419.86 24,956.59 24,489.33 25,217.67 26,353.49 31,913.47
投资收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
营业外收支净额 269.03 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
补帖收入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
利润总额 15,688.89 24,956.59 24,489.33 25,217.67 26,353.49 31,913.47
所得税 1,961.11 6,239.15 6,122.33 6,304.42 6,588.37 6,588.37
净利润 13,727.78 18,717.44 18,367.00 18,913.25 19,765.12 25,325.10
财务费用 5,380.69 9,208.95 8,686.95 7,990.95 7,330.53 7,330.53
折旧 10,673.47 21,845.87 22,040.79 22,175.10 22,361.65 15,521.20
摊销 31.24 55.95 55.95 26.95 0.00 0.00
资本性支出 7,003.58 3,657.00 2,520.00 3,500.00 3,500.00 8,693.23
营运资金追加额 -2,169.35 -1,169.87 -319.47 0.00 0.00 0.00
净现金流量 24,978.95 47,341.08 46,950.16 45,606.25 45,957.30 39,483.60
折现期 0.25 1.00 2.00 3.00 4.00
折现率 9.49% 9.04% 9.04% 9.04% 9.04% 9.04%
折现系数 0.9776 0.9152 0.8393 0.7697 0.7059 7.8086
折现值 24,419.42 43,326.56 39,405.27 35,103.13 32,441.26 308,311.64
企业自由现金流折现值 483,007.28
(七)其他资产和负债的评估
1.非经营性资产和负债的评估
评估基准日的预付账款中的预付工程款等、其他应收款中的代扣
代缴税金、固定资产中周转房、在建工程中的二期前期费用等、工程
物资，以及应付票据和应付账款中的工程设备款等、应付利息、应付
股利、其他应付款中的工程设备质保金等、专项应付款中的基地建设
扶持奖励，未纳入预测体系，作为非经营性资产、负债。
非经营资产和负债评估值合计为-20,002.59 万元。
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2.溢余资产的评估
评估基准日货币资金为 18,188.20 万元，考虑到货币金能够赢得
无风险投资的公正报酬，不同于存货、应收账款，因此本次评估将
企业基准日的货币资金扣除日常运营最低现金保有量后的余额作为
溢余资产。
经和企业财务人员现场沟通，企业日常运营最低现金保有量为
14,050.61 万元，则基准日溢余现金为 4,137.58 万元。
(八)收益法评估结果
1.企业整体价值的计算
企业整体价值=经营性资产价值+非经营性资产价值+溢余资产价
值
=483,007.28 -20,002.59+4,137.58
= 467,142.27 (万元)
2.付息债务价值的确定
蚌埠发电付息债务为 210,700.00 万元。
3.股东全部权益价值的计算
根据以上评估工作，蚌埠发电的股东全部权益价值为：
股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值
=467,142.27-210,700.00
=256,442.27 (万元)
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第五章 评估结论及分析
一、评估结论
北京中企华资产评估有限责任公司受中国国电集团公司的委
托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正
的原则，采用收益法和资产基础法两种评估方法，按照必要的评估程
序，对国电蚌埠发电有限公司的股东全部权益价值在 2013 年 6 月 30
日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结
论：
(一)收益法评估结果
国电蚌埠发电有限公司评估基准日总资产账面价值为 377,885.61
万元，总负债账面价值为 273,410.79 万元，净资产账面价值 104,474.83
万元。
收益法评估后的股东全部权益价值为 256,442.27 万元，增值额为
151,967.44 万元，增值率为 145.46%。
(二)资产基础法评估结果
国电蚌埠发电有限公司评估基准日总资产账面价值为 377,885.61
万元，评估价值为 394,890.42 万元，增值额为 17,004.81 万元，增值率
为 4.50%；总负债账面价值为 273,410.79 万元，评估价值为 271,477.35
万元，减值 1,933.43 万元，减值率为 0.71%；净资产账面价值 104,474.83
万元，净资产评估价值为 123,413.07 万元，增值额为 18,938.24 万元，
增值率为 18.13 %。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2013 年 6 月 30 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A× 100%
流动资产 1 62,206.51 62,276.63 70.12 0.11
非流动资产 2 315,679.10 332,613.79 16,934.69 5.36
其中：长期股权投资 3 0.00 0.00 0.00
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账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A× 100%
投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00
固定资产 5 306,094.67 315,702.41 9,607.74 3.14
在建工程 6 8,888.19 8,881.99 -6.20 -0.07
油气资产 7 0.00 0.00 0.00
无形资产 8 215.95 7,549.10 7,333.15 3,395.80
其中：土地使用权 9 0.00 7,291.82 7,291.82
其他非流动资产 10 480.30 480.30 0.00 0.00
资产总计 11 377,885.61 394,890.42 17,004.81 4.50
流动负债 12 192,790.79 191,622.35 -1,168.43 -0.61
非流动负债 13 80,620.00 79,855.00 -765.00 -0.95
负债总计 14 273,410.79 271,477.35 -1,933.43 -0.71
净资产 15 104,474.83 123,413.07 18,938.24 18.13
(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 256,442.27 万元，资产基础
法评估后的股东全部权益价值为 123,413.07 万元，收益法结果比资产
基础法结果多 133,029.20 万元，差异率为 107.79%。
收益法评估结果与资产基础法评估结果两者存在一定差异，分
析差异原因，主要是两种方法考虑问题的角度不同。资产基础法评
估结果反映的是取得目前资产规模所需要的重臵成本；企业价值评
估中的收益法，是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确
定评估对象价值的评估思路，收益法是从企业未来获利能力考虑其
价值。
目标企业装机容量为 2*600MW，批准发电容量为 2*630MW，2009
年新投入运营发电，新机组发电标准煤耗较低，2012 年以来，煤价大
幅下降，因此企业有成本优势；目标企业发电通过华东电网实现销售，
华东地区经济发展较快，电力需求旺盛，企业未来发电利用小时相对
稳定，未来经营效益较好，采用收益法能客观地反映公司的市场价值。
根据上述分析，本评估报告评估结论取收益法评估结果，即：
蚌埠发电的股东全部权益价值评估结果为 256,442.27 万元。
二、评估结论与账面价值比较变动原因
国电蚌埠发电有限公司最终选用收益法评估结果，收益法是从
企业的未来获利能力角度反映企业价值，评估分析公司未来获利能
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力较强，造成评估增值，主要原因是：
1.账面值是从投入的角度反映的企业整体价值，而收益法评估
结果是从企业的未来获利能力角度反映企业整体价值，口径不同。
2.国电蚌埠发电有限公司位于安徽省蚌埠市马城开发区，为“皖
电东送”电厂之一，所发电量并入华东电网，送往华东地区，而华
东地区经济较为发达，电力需求比较旺盛。
3.国电蚌埠发电有限公司单台机组容量较大，在发电指标分配
及上网竞价方面相对于小机组具有一定的优势。
4.国电蚌埠发电有限公司技术人员通过多年的研究，不断摸索
降低煤耗的措施，如针对不同发电负荷选配适当热值的煤种、调整
机组参数、对设备进行节能改造、控制机组进风量、减小燃料煤的
粒度、合理选择燃料煤的成分、减少库存燃料煤的热值损失等一系
列措施来降低煤耗，降低了发电成本。
5.国电蚌埠发电有限公司原煤主要来源于两淮煤矿，距离较
近，运输成本相对较低。
6.国电蚌埠发电有限公司生产用水取自淮河，采用的是循环
水，污水零排放，节约了生产成本。
三、控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑
本评估报告没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生
的溢价或者折价(没有考虑流动性)对评估对象价值的影响。
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