附件三
中国国电集团公司拟向
国电电力发展股份有限公司转让
国电安徽电力有限公司股权项目涉及
国电铜陵发电有限公司评估说明
中企华评报字(2013)第 1188 号
（共一册，第一册）
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一三年十月九日
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及铜陵发电评估说明
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ............................................................................................ 2
第二部分 被评估单位简介 ...................................................................................................................... 3
第三部分 资产评估说明 .......................................................................................................................... 5
第一章 评估对象与评估范围说明 ......................................................................................................... 6
一、 评估对象与评估范围 ........................................................................................................... 6
二、 企业申报的实物资产情况 .................................................................................................. 7
三、 企业申报的无形资产情况 ................................................................................................ 10
四、 企业申报的表外资产情况 ................................................................................................ 10
五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 ................................................................. 10
第二章 资产核实情况总体说明 ........................................................................................................... 12
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 .......................................................................... 12
二、 影响资产核实的事项及处理方法 ................................................................................... 13
三、 核实结论 ............................................................................................................................... 13
第三章 资产基础法评估技术说明 ....................................................................................................... 14
一、 流动资产评估技术说明 .................................................................................................... 14
二、 房屋建筑物评估技术说明 ................................................................................................ 17
三、 机器设备评估技术说明 .................................................................................................... 34
四、 在建工程评估技术说明 .................................................................................................... 60
五、 土地使用权评估技术说明 ................................................................................................ 63
六、 其他无形资产评估技术说明 ............................................................................................ 85
七、 流动负债评估技术说明 .................................................................................................... 85
八、 非流动负债评估技术说明 ................................................................................................ 89
第四章 收益法评估技术说明 ................................................................................................................ 91
一、 被评估企业的业务分析 .................................................................................................... 91
二、 被评估企业的资产与财务分析 ....................................................................................... 92
三、 收益预测的假设条件 ......................................................................................................... 98
四、 评估计算及分析过程 ......................................................................................................... 99
第五章 评估结论及分析 ...................................................................................................................... 116
一、 评估结论 ............................................................................................................................. 116
二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ............................................................... 117
三、 控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑 ........................................................... 118
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关
监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容
不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分 被评估单位简介
1.名 称：国电铜陵发电有限公司
2.成立日期：2004 年 5 月 17 日
3.注 册 号：340700000001508
4.住 所：铜陵市长江东路 2 号（工行十楼）
5.法定代表人：薛建凡
6.注册资本：人民币 93018 万元
7.企业类型：其他有限责任公司
8.经营范围：火力发电及相关产品的开发、生产、销售、煤炭批发
经营。
9.企业概况
国电铜陵发电有限公司位于安徽省铜陵市铜陵县东联乡，由中国
国电集团公司（56%）、安徽省能源集团有限公司（42%）、铜陵市建
设投资公司（2%）共同出资设立，于 2004 年 5 月 17 日经铜陵市工商
行政管理局登记注册成立。根据各股东方转让协议，目前，股东及股
权变更为：国电安徽电力有限公司（51%）、安徽省能源集团有限公司
（25%）和淮南矿业（集团）有限责任公司（24%），投入资本金 93018
万元。
国电铜陵发电项目是中国国电集团公司在安徽投资兴建的首个电
源点，是安徽省“十一五”的重点项目。项目计划总投资 100 亿元人民币，
分两期建设 4 台 60 万千瓦级机组，并预留了扩建 4 台 100 万千瓦级机
组的余地。一期工程 2 台 60 万千瓦级超临界燃煤机组，于 2007 年 2
月通过国家发改委的核准，2008 年 7 月 28 日、9 月 28 日，一期工程两
台 60 万千瓦级机组年内实现双投。
10. 历史年度及评估基准日的财务状况及经营状况(单位：万元)
项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 6 月 30 日
资产总额 458,127.63 436,766.08 421,454.92 396,154.35
负债总额 391,605.62 381,572.64 359,523.17 320,736.60
净资产 66,522.01 55,193.45 61,931.74 75,417.75
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项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 6 月 30 日
营业收入 214,005.83 238,501.52 255,480.89 125,022.34
利润总额 -11,325.28 -11,628.56 6,738.30 13,486.01
净利润 -11,325.28 -11,628.56 6,738.30 13,486.01
11.评估基准日被评估单位股权结构状况
股东名称 出资金额(万元) 股权比例(%)
国电安徽电力有限公司 47,439.18 51
安徽省能源集团有限公司 23,254.50 25
淮南矿业（集团）有限责任公司 22,324.32 24
合计 93,018.00 100
12.企业经营管理结构：被评估单位经营管理结构见下图：
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第三部分 资产评估说明
本部分内容由签字注册资产评估师编写，包括评估对象与评估范
围说明、资产核实情况总体说明、资产基础法评估技术说明、收益法
评估技术说明、评估结论及分析共五章。
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第一章 评估对象与评估范围说明
一、 评估对象与评估范围
(一)评估对象
评估对象是国电铜陵发电有限公司(以下简称“铜陵发电”)的股东全
部权益。
(二)评估范围
评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产和非流动资产(非流
动资产包括固定资产、在建工程、无形资产)，总资产账面价值为
396,154.35 万元；负债包括流动负债和非流动负债，总负债账面价值为
320,736.60 万元；净资产账面价值 75,417.75 万元。
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值
流动资产 1 48,200.65
非流动资产 2 347,953.70
其中：长期股权投资 3 0.00
投资性房地产 4 0.00
固定资产 5 333,171.14
在建工程 6 994.95
油气资产 7 0.00
无形资产 8 13,787.61
其中：土地使用权 9 13,633.23
其他非流动资产 10 0.00
资产总计 11 396,154.35
流动负债 12 224,149.60
非流动负债 13 96,587.00
负债总计 14 320,736.60
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净资产 15 75,417.75
评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经中天运会计
师事务所有限公司审计，并出具了无保留意见审计报告。
(三)委托评估的资产权属状况
评估范围内的资产权属清晰，权属证明完善。具体情况介绍如
下：
1、纳入本次评估范围的房屋建筑物均未办理房屋所有权证，共 47
项，建筑面积共计 79,856.89 平方米。国电铜陵发电有限公司已承诺上
述未办证房产权属归其所有，无产权纠纷。
2、纳入本次评估范围的机器设备中的脱硫旁路现已拆除，截至评
估基准日 2013 年 6 月 30 日，已无实物。
二、 企业申报的实物资产情况
国电铜陵发电有限公司的实物资产主要包括存货、房屋建筑物、
构筑物及管道沟槽、机器设备、车辆、电子设备、在建工程等。房屋
建筑物位于国电铜陵发电有限公司厂区内；机器设备主要为生产、办
公、生活和消防设备；车辆为办公用车，电子设备主要有电脑、打印
机、复印机、空调等，存放于国电铜陵发电有限公司厂区内。
(一)存货
列入本次评估范围的存货为国电铜陵发电有限公司的原材料，原
材料主要包括燃煤、燃油和备品备件。分别存放在公司的露天储煤场、
储油罐及建材库。仓库对各类原材料实物管理严格、堆放整齐、收发
有序。
(二)房屋建(构)筑物
纳入本次评估范围的建(构)筑物分为房屋建筑物、构筑物及其他辅
助设施及管道沟槽。其中房屋建筑物主要有主厂房、翻车机室、输煤
综合楼、循环水泵房、材料库、生产行政办公楼、浴室、食堂、周转
宿舍及招待所等。建筑结构主要为框架结构、砖混结构；构筑物主要
为烟囱、干煤棚、栈桥、干灰库、码头平台、铁路专用线、道路、围
墙及管道沟槽等。以上房屋建(构)筑物建成年代集中建成在 2008 年。
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目前各房屋建筑物基础基本稳定，结构构件基本完好；水、电及其他
配套设备设施均可正常使用，未见有异常毁损。
(三)机器设备
纳入评估范围的设备主要为机器设备、车辆及电子设备。
①机器设备主要包括两台 2× 630MW 火电机组等 2263 项。主要分布
在国电铜陵发电有限公司的厂区内，购臵于 2008 年 8 月至 2012 年 12
月。公司有完善的设备管理制度，维护保养良好，设备使用环境较好，
整体技术状况较好。
②车辆主要包括 FV7201TCVT 奥迪轿车、IA8GYB4R 大捷龙轿车、
SGM7240CWAT 别克君越轿车、EQ7230BA 天籁轿车、SY6521G253BG 金
杯商务车等，共 10 辆，主要购臵于 2004 年 6 月至 2012 年 2 月，车辆
维护保养较好，使用状况正常。
③电子设备主要包括电脑、复印机、打印机、摄像机、空调和试
验设备等，共 595 项。主要购臵于 2003 年 9 月至 2013 年 4 月，均正常
使用，维护保养较好，技术状况较好。
国电铜陵发电有限公司现有的两台 2× 600MW 火电机组于 2008 年 7
月、2008 年 9 月建成投产。后对发电机组实施了节能提效改造，提高
了机组效率，降低了发电煤耗，同时发电机组铭牌功率也发生了相应
变化。根据安徽省能源局局文件（皖能源电力[2012]17 号）将发电机组
的铭牌功率变更为 630MW，即两台火电机组的功率为 2x630MW。
锅炉为东方锅炉（集团）股份有限公司生产；汽轮机为上海汽轮
机有限公司生产；发电机为上海汽轮发电机有限公司生产；主变压器
为常州东芝变压器有限公司生产。分系统基本情况如下：
(1)热力系统
锅炉由东方锅炉（集团）股份有限公司与东方-日立锅炉有限公司
合作设计、联合制造的，型号为 DG1900/25.4-Ⅱ1,形式为超临界参数变
压直流本生锅炉，一次再热，前后墙对冲燃烧，单炉膛，尾部双烟道
结构，采用挡板调节再热汽温，固态排渣，全钢构架，全悬吊结构，
平衡通风，露天布臵。
汽轮机为上海汽轮机有限公司与西屋公司联合制造的超临界压
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力、一次中间再热、单轴、三缸四排汽、双背压、纯凝汽式汽轮机，
型 号 为 N600-24.2/566/566 ， 最 大 连 续 出 力 为 647.324MW ， 额 定 出 力
600.323MW。机组采用复合变压运行方式，汽轮机具有八排非调整回热
抽汽，汽轮机的额定转速为 3000r/min.
发电机为上海汽轮发电机有限公司生产的水氢冷却、静态励磁汽
轮发电机，型号 QFSN-600-2。定子线圈接线方式为 YY；励磁方式为机
端变静止励磁；冷却方式为定子线圈水冷，定子铁芯、转子绕组氢冷。
(2)燃料供应系统
主要包括 1700t/h 带式输送机、FZ150-100 型翻车机、DQ1700/1500-38
型斗轮堆取料机、HP1003 型中速磨煤机、XGS-1812 滚轴筛、HCSC12
型碎煤机等。
(3)除灰系统
除灰系统包括厂内炉底渣处理系统、飞灰输送系统、石子煤处理
系统和厂外湿灰渣输送系统。厂内炉底渣处理系统采用刮板捞渣机及
渣仓；厂内飞灰输送系统采用正压浓相气力输送方式；石子煤处理系
统采用活动石子煤斗及电瓶叉车。除渣系统冲渣用水采用闭式循环方
式重复利用，除灰系统冲灰水使用循环水排污水或处理后的工业废水，
以遍减少污水排放量。
(4)水处理系统
水处理系统主要包括锅炉补给水处理系统、凝结水精处理系统、
化学加药和取样系统、循环水处理系统等。
(5)供水系统
供水系统主要包括辅助循环水系统和补给水系统。供水方式为取
江水沉淀净化后供水，热水直排江中，未建设冷却塔；采用岸边泵房
取水，泵房安装三台补给水泵。
(6)电气系统
电气系统主要包括 SFP-720MVA/500KV 主变压器 2 台、SF-30000/20
高压厂用工作变压器 2 台、SF-50000/20 高压厂用工作变压器 2 台、
SFZ-40WVA/500KV 高压起动/备用变压器 2 台、500KV 配电装臵等。
(7)热工控制系统
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热工控制系统主要包括分散控制系统、厂级信息监控系统、输煤
控制系统、除灰控制系统等。
(8)附属生产工程
主要包括供氢系统、SZS35-1.27/350-Y 启动锅炉、工业废水处理系
统以及检修用设备。
(9) 与厂址有关的单项工程
主要包括脱硫脱硝系统，脱硫脱硝系统包括吸收塔系统、烟气系
统、石灰石制浆系统、石膏脱水系统等。
(四)在建工程
纳入本次评估范围的在建工程-设备安装工程共计 14 项，主要为“二
期工程”的项目前期费用、#1 机脱硝系统改造、#1、#2 炉制粉系统电动
控制器改型、#1、#2 炉三次风门控制系统改造、DCS 系统硬件升级改
造、闭式水系统改造等。
三、 企业申报的无形资产情况
(一)土地使用权
企业申报的纳入评估范围的无形资产主要为土地使用权，具体类
型及特点如下：
纳入本次土地使用权评估范围的为国电铜陵发电有限公司所属的
位于铜陵市的 4 宗国有出让土地使用权，土地总面积 1,238,380.00 平方
米。至评估基准日，待估宗地均已取得国有土地使用证。
上述所有土地使用权均未涉及抵押、担保等他项权利。
(二)其他无形资产
本次企业申报的无形资产主要为财务软件、办公软件、杀毒软件
等。
四、 企业申报的表外资产情况
无
五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产
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无
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第二章 资产核实情况总体说明
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程
针对被评估单位资产特点，在企业如实申报资产并对被评估资产
进行全面自查的基础上，评估人员于 2013 年 7 月 11 至 2013 年 7 月 29
日分为财务、房地产、机器设备、收益法等专业小组对纳入评估范围
的资产、负债、未来经营情况进行了现场清查核实。相关评估人员对
评估涉及的流动资产、固定资产、在建工程等资产进行全面现场清
查。清查工作结束后，各专业组均提交了清查核实及现场勘察作业工
作成果。
1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查
的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、
资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集
准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的
文件资料等。
2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不
全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，
检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位对资产
评估申报明细表进行完善。
3.现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被
评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项
资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的
勘查方法。
4.补充、修改和完善资产评估申报明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分
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沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相符。
5.查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的房屋、车辆、土地使用权等资产的产
权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善等情况提请企业核实或
出具相关产权说明文件。
二、 影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法
如下：
对于火电企业的个别隐蔽工程，评估人员主要通过核对工程概算
书、签订的施工合同、查看检验记录、维修记录以及了解使用状况等
进行现场清查。
三、 核实结论
经过清查核实，资产核实结果与被评估单位的账面记录相一致。
纳入评估范围内的资产产权清晰，情况介绍如下：
1、纳入本次评估范围的房屋建筑物均未办理房屋所有权证，共 47
项，建筑面积共计 79,856.89 平方米。国电铜陵发电有限公司已承诺上
述未办证房产权属归其所有，无产权纠纷。
2、纳入本次评估范围的机器设备中的脱硫旁路现已拆除，截至评
估基准日 2013 年 6 月 30 日，已无实物。
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第三章 资产基础法评估技术说明
一、 流动资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、应收账款、预付账
款、其他应收款、存货。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所
示：
金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值
1 货币资金 97,325,139.22
2 应收账款合计 272,004,551.11
3 减：坏帐准备 0.00
4 应收帐款净额 272,004,551.11
5 预付账款 7,681,228.00
6 其他应收款合计 99,349.94
7 减：坏帐准备 502.00
8 其他应收款净额 98,847.94
9 存货合计 104,896,698.03
10 减：存货跌价准备 0.00
11 存货净额 104,896,698.03
流动资产合计 482,006,464.30
(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表，
首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与
被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最
后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的典
型特征收集了评估基准日的银行对账单、销售合同与发票、存货出入
库单，以及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场勘查：对存货进行了抽盘，填写了“存货盘点表”，并对存货
的残次冷背情况进行了重点了解。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问了原材料的采
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购模式，以及存货相关的市场信息；询问了产品销售信用政策、客户
构成及资信情况、历史年度应收款项的回收情况、坏账准备计提的政
策等。
5.清查结果：
本次评估未发现账实、账表不一致的情况。
(三)评估方法
1.货币资金
货币资金均为银行存款，全部为人民币存款。账面价值
97,325,139.22 元。
1.1 银行存款
评估基准日银行存款账面价值 97,325,139.22 元，全部为人民币存
款。核算内容为企业在中国工商银行铜陵顺安支行、国电财务有限公
司、中国工商银行铜陵分行、中国银行铜陵长新支行、中国农业银行
铜陵县支行、中国建设银行长江路支行、上海浦东发展银行铜陵支
行、交通银行铜陵分行营业部、淮南矿业财务公司的人民币存款。。
评估人员对每户银行存款都进行了函证，并取得了每户银行存款
的银行对账单和银行存款余额调节表，对其逐行逐户核对，并对双方
未达账项的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现
对净资产有重大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款的
开户行名称、账号等内容均属实。
银行存款评估值为 97,325,139.22 元。
经上述评估，货币资金的评估值为 97,325,139.22 元，无评估增减值。
2.应收账款
评估基准日应收账款账面余额 272,004,551.11 元，未计提坏账准
备，应收账款净额为 272,004,551.11 元。核算内容为应收的电费和粉煤
灰款。
评估人员向企业人员了解了应收账款形成的原因及款项回收情
况、欠款人的资金、信用等情况，抽查了相关的会计凭证及其后收到
款项的进账单，以证实应收款项的真实性、完整性。
经评估，应收账款评估值为 272,004,551.11 元。
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3.预付账款
评估基准日预付账款账面价值 7,681,228.00 元，核算内容为国电铜
陵发电有限公司向供应商预付的购煤款。
评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原
因、对方单位的资信情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等
情形的预付账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。对于按照
合同约定能够收到相应货物或形成权益的预付账款，以核实后的账面
价值作为评估值。
预付账款评估值为 7,681,228.00 元。
4.其他应收款
其他应收款账面余额 99,349.94 元，坏账准备 502.00 元，账面净额
98,847.94 元。主要内容为职工备用金。
评估人员经查阅合同、原始凭证和账簿等相关资料，向有关人员
了解应收账款的形成原因、债务单位偿还能力，对挂账原因、账龄构
成等进行分析，并对大额欠款进行函证。本次评估采取个别认定、参
考企业坏账准备计提标准计算坏账风险损失相结合的方法确定评估
值。具体评估方法如下：对于企业有确凿证据证明全额不能收回的款
项评估为零；对于其他的其他应收款，评估人员参考企业计提坏账准
备的方法按账龄对该部分应收款项计算坏账风险损失，以审计后的账
面价值减去坏账风险损失后的余额计算确定评估值。
经上述评估，其他应收款评估原值为 99,349.94 元，对企业计提的
坏账准备评估为零，评估确认的坏账风险损失 502.00 元，其他应收款
评估净值为 98,847.94 元。。
5.存货
评估基准日存货账面余额 104,896,698.03 元，核算内容为材料采购
和原材料，主要包括库存的燃煤、燃油和备品备件。
评估人员向被评估单位调查了解了原材料的采购模式、供需关
系、市场价格信息等。按照重要性原则对大额采购合同进行了抽查。
评估人员和被评估单位存货管理人员共同对原材料进行了抽盘，并对
原材料的质量和性能状况进行了重点察看与了解，最后根据盘点结果
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进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日原材料数量一致。此次
评估对于基准日价格变化较大的原材料按基准日不含税单价乘以基准
日数量确认评估值，对于基准日市场不含税单价变化不大的原材料以
核实后账面值确认评估值。
经评估，原材料的评估值为 104,570,702.55 元。
(四)评估结果
流动资产评估结果及增减值情况如下表：
1.评估结果
流动资产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
1 货币资金 97,325,139.22 97,325,139.22 0.00 0.00
2 应收账款合计 272,004,551.11 272,004,551.11 0.00 0.00
3 减：坏帐准备 0.00 0.00 0.00 0.00
4 应收帐款净额 272,004,551.11 272,004,551.11 0.00 0.00
5 预付账款 7,681,228.00 7,681,228.00 0.00 0.00
6 其他应收款合计 99,349.94 99,349.94 0.00 0.00
7 减：坏帐准备 502.00 502.00 0.00 0.00
8 其他应收款净额 98,847.94 98,847.94 0.00 0.00
9 存货合计 104,896,698.03 104,917,183.06 20,485.03 0.02
10 减：存货跌价准备 0.00 0.00 0.00 0.00
11 存货净额 104,896,698.03 104,917,183.06 20,485.03 0.02
流动资产合计 482,006,464.30 482,026,949.33 20,485.03 0.00
流动资产的评估值为 482,026,949.33 元，评估增值 20,485.03 元。评
估增值原因如下：
存货评估增值原因：部分原材料基准日市场价格高于企业入账价
格所致。
二、 房屋建筑物评估技术说明
(一)评估范围
纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产包括：房屋建筑物、构筑
物及其他辅助设施、管道沟槽。房屋建筑物类资产评估基准日账面价
值如下表所示：
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金额单位：人民币元
账面价值
科目名称
原值 净值
合计 1,191,042,687.17 1,032,917,497.86
房屋建筑物 450,144,309.15 387,919,360.86
构筑物及其他辅助设施 648,219,029.94 565,426,870.22
管道和沟槽 92,679,348.08 79,571,266.78
(二)房屋建筑物概况
纳入评估范围的房屋建筑物类资产主要建成于 2008 年，房屋建筑
物主要位于安徽省铜陵市东联乡复兴村的国电铜陵发电有限公司的主
厂区范围内。房屋建筑物类资产基本概况如下：
1.房屋建筑物用途分类
按用途房屋建筑物主要分为生产性用房和非生产性用房。
生产性用房主要包括主厂房、翻车机室、输煤综合楼、循环水泵
房等生产用房。
非生产性建 (构)筑物主要包括生产行政办公楼、浴室、食堂、周
转宿舍及招待所等附属用房等。
2.房屋建筑物结构特征
委托评估的房屋建筑物结构主要有砖混结构和框架结构；基础一
般采用预应力混凝土管桩、钢筋混凝土独立基础、钢筋混凝土条形基
础等；委估构筑物较多，主要为烟囱、干煤棚、栈桥、干灰库、码头
平台、铁路专用线、道路、围墙等。主要为钢筋砼结构，其余为钢
架、砼或用砖砌筑。委估管道沟槽主要为钢管管、混凝土排水管等沟
槽，厂区各种水管等管路材质主要为钢管、排水沟道主要结构为混凝
土结构等。
评估范围内主要建(构)筑物的概况分述如下：
2.1 框架结构：委估的主要建筑物为钢筋混凝土框架结构。基础为
预应力混凝土管桩、钢筋混凝土独立基础或条形基础，外墙厚一般为
240mm 厚混凝土多孔砖，窗多为铝合金窗，门为木门、钢门、防火
门，内墙及吊顶装修一般抹水泥砂浆后喷白色乳胶漆涂料，部分顶棚
为铝合金吸音吊顶板。外墙为抹水泥砂浆后喷涂料或铝塑板外墙。屋
面采用聚化物乙烯防水卷材，挤塑板保温层。室内水电等设施齐全。
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2.2 砖混结构：部分办公室等辅助生产用房为砖混结构，该类建筑
基础为钢筋混凝土条形基础，240mm 厚承重墙，铝合金窗、木门或钢
门，内墙一般为抹水泥砂浆喷涂料或乳胶漆，外墙为水泥砂浆后喷涂
料，屋面采用 SBS 高聚物改性沥青防水卷材，聚苯乙烯泡沫板保温。
水电等配套设施齐全。
3.利用状况与日常维护
(1)基础承载能力
建筑物基础稳固，未发现不均匀沉降；
(2)主体结构强度
建筑物地面以上主体结构完好且有足够的承载力，未发现明显变
形；
重大建筑物内部设施完善，使用正常；所具备的功能技术指标，
均满足既定的使用要求。
4.相关会计政策
4.1 账面原值构成
房屋账面原值主要为建安工程费、其他费用(包括项目建设管理
费、项目建设技术服务费、生产准备费及其他相关费用等)以及资本化
利息等构成。
4.2 折旧方法
被评估单位采用年限平均法计提折旧。按房屋建筑物资产类别、
预计使用寿命和预计残值，确定各类房屋建筑物资产的年折旧率如
下：
固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率%
生产及管理用房屋 8-40 0-5 2.38-12.5
生产用建筑物 8-55 0-5 1.73-12.5
非生产用房屋 8-45 0-5 2.11-12.5
非生产用建筑物 30-40 0-3 2.43-3.33
5.房屋建筑物及占用土地权属状况
纳入本次评估范围的房屋建筑物均未办理房屋所有权证，共 47 项，
建筑面积共计 79,856.89 平方米。国电铜陵发电有限公司已承诺上述未
办证房产权属归其所有，无产权纠纷。
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纳入评估范围的房屋建筑物类资产除构筑物中的铁路专用线-钟鸣
站为租赁上海铁路局位于芜铜线钟鸣站的土地外，其他分别位于国电
铜陵发电有限公司所拥有的四宗国有出让土地证范围内。
纳入本次评估范围的房屋建筑物及其占用土地均未涉及抵押、担
保等他项权利。
(三)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的房屋建筑物类资产评估申报
明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相
符；然后与被评估单位的房屋建筑物类资产明细账、台账核对使明细
金额及内容相符；最后对部分房屋建筑物类资产核对了原始记账凭证
等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据房屋建筑物类资产
的类型、金额等特征收集了房屋产权证明文件；收集了工程发包合同
与发票、预(结)算书；收集了厂区平面图等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日
申报的房屋建筑物类资产进行了盘点与查看。核对了房屋建筑物名
称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等基本
信息；了解了房屋建筑物的工作环境、维护与保养情况等使用信息；
了解了房屋建筑物的完损程度和预计使用年限等成新状况；填写了典
型房屋建筑物的现场调查表。
经现场查勘，委托评估项目的基本状况如下：房屋建筑物都是近
年来修建的，总体施工质量较好，现场勘测未发现因基础发生不均匀
沉陷导致墙体和地面开裂现象，装修保持良好，水电设施运行正常，
总体使用情况尚好。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了房屋建筑物类资
产的质量、功能、利用、维护等信息；调查了解了当地评估基准日近
期的建筑安装市场价格信息；调查了解了房屋建筑物类资产账面原值
构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。
(四)评估方法
对房屋（建）构筑物采用成本法进行评估。
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计算公式：评估值=重臵全价× 综合成新率
1.1 重臵全价的确定
房屋建筑物的重臵全价包括建筑安装工程费用、建设工程前期及
其他费用和资金成本。房屋建筑物重臵全价计算公式如下：
重臵全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
①建安综合造价的计算
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，将评估的建(构)筑物按结
构特征分类，分为钢筋混凝土框架结构、砖混结构、钢筋混凝土构筑
物、砖构筑物等。选取典型建(构)筑物，根据结算审核报告、竣工图
等，按“中国电力企业联合会”发布的电力建设工程概算定额—建筑工
程（2006 年版）。根据结算审核报告中的工程量，套用相应定额子
目，并根据电定总造[2007]12 号文(关于公布各地区工资性补贴的通
知)，计取地区工资性补贴得出直接工程费，在此基础上采用中华人民
共和国国家发展和改革委员会发布的火力发电工程建设预算编制与
计算标准（2007 年）中规定的取费标准计取措施费、间接费、规费、
利润和税金，根据电定总造[2011]39 号文(关于调整电力建设工程人工
工日单价标准的通知)，进行人工费调整，人工费调整金额只计取税
金，同时根据铜陵市工程建设标准定额站发布的“铜陵工程造价”（2013
年 6 月份）和中国电力企业联合会发布的关于发布电力建设建筑工
程概预算定额 2012 年度施工机械价差调整的通知分别调整材料及机
械价差并计取税金。计算得出“建安综合造价”。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建
安综合造价。
②建设工程前期及其他费用的确定
对于电厂建设前期费用和其他费用是按照火力发电工程建设预
算编制与计算标准（2007 年）和有关规定计算确定。具体情况如下
表所示：
序号 工程或费用名称 计算公式 费率 取费依据
一 项目建设管理费
1 建设项目法人管理费 建筑工程费× 费率 2.40% <火力发电工程建设预算编制与计
算标准>（2007 版）
2 招标费 建筑工程费× 费率 0.32%
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序号 工程或费用名称 计算公式 费率 取费依据
3 工程监理费 建筑工程费× 费率 1.60%
4 工程保险费 建筑工程费× 费率 0.10%
二 项目建设技术服务费
1 前期工作费 (勘察费＋设计费)× 费率 13.40%
2 勘察设计费 建筑工程费× 费率 2.20%
3 设计文件评审费 按装机计取 0.05%
4 项目后评价费 建筑工程费× 费率 0.12%
5 电力工程质量检测费 建筑工程费× 费率 0.17% 电定总造[2009]年 3 号关于调整电
电力工程经济技术标准编 力工程建设预算费用项目及计算
6 建筑工程费× 费率 0.20% 标准的通知
制管理费
三 生产准备费 预算编制与计算标准>（2007 版）
生产职工培训费 建筑工程费× 费率 1.50%
③资金成本的确定
资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限
的贷款利率以建安工程费、前期及其他费用之和为基数确定。
根据电力建设工程工期定额2× 660MW 机组建设期为 3 年，因
此采用 1～3 年内的贷款利率为 6.15%。对于火电机组，按照电力工程
单机竣工结算的办法，第一台机组投产前发生的工程贷款利息全部计
入工程建设投资，第一台机组投产后，部分利息转入利息费用，以后
机组依次类推。
年度 第1年 第2年 第3年 合计
投资比例 30% 40% 30% 100%
年名义利率 6.15% 6.15% 6.15%
年实际利率 6.29% 6.29% 6.29%
第一台机组投产前利息系数 0.9435% 3.2043% 1.1682% 5.316%
第二台机组投产前利息系数 1.4827% 1.483%
利息系数合计 0.9435% 3.2043% 2.6509% 6.799%
1.2 综合成新率的确定
主要根据建(构)筑物经济寿命年限，同时结合基础、承重结构
(梁、板、柱)、墙体等各部分的实际使用状况，确定尚可使用年限，
进而计算确定建筑物的成新率，计算公式为：
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%
1.3 评估值的确定
评估值=重臵全价× 综合成新率
(五)典型案例
案例一：主厂房本体
明细表序号：表 4-6-1 序号 1
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结构：框架结构
建成年月：2008 年 8 月
建筑面积：40,535.50 平方米
建筑体积：406,460.00 立方米
房产证号：无
土地证号：铜国用(2012)第 0639 号
1.资产概况
主厂房本体建成于 2008 年 8 月建成并投入使用，建筑面积为
40,535.50 平方米，建筑体积为 406,460.00 立方米。共由汽机房，除氧间，
煤仓间，锅炉房和集控楼等组成。其中锅炉房为露天岛式布臵，锅炉
运转层以下无封闭；集控楼位于两台锅炉中间，伸至除氧间，为独立
建筑体。
主厂房本次结构形式为现浇钢筋混凝土框架结构。根据地层特
性，主厂房本体选用了直径 600mm 的高强度预应力混凝土管桩，汽机
房 A 排，B 排和运转层平台柱基础，采用钢筋混凝土单独基础加梁的
基础形式，除氧间，煤仓间 C 排，D 排以单独基础为主，采用部分筏
板基础，锅炉基础为钢筋混凝土单独基础加连梁，汽轮发电机基座采
用钢筋混凝土片筏基础，集控楼基础为钢筋混凝土单独基础加连梁。
主厂房本体采用汽机房、除氧间、煤仓间、锅炉房四列式布臵，集控
楼位于两台锅炉中间，为独立建筑体。汽机房为 3 层，除氧间为 4 层，
煤仓间为局部 4 层，集控楼 6 层。其中汽机房纵向 17 档，长度 171.5
米，A 排柱至烟囱中心线长度为 197.1 米。汽机房，除氧间，煤仓间采
用柱距为 10 米，汽机房跨度为 30.6 米，除氧间跨度为 10.5 米，煤仓间
跨度为 12 米，煤仓间和锅炉间的炉前跨度为 7 米(无封闭)。汽机房零
米层布臵有精处理控制室，加凝结水精处理系统，检修场地，运行维
修通道等，地面采用环氧耐磨地坪涂料或 600mm*600mm 厚防腐花岗岩；
6.4 米层为单面机钢格栅地坪；汽机房运转层位于 13.7 米，地面采用环
氧树脂自流平；除氧间各层布臵有低压或高压加热器，其中 6.4 米层、
13.7 米层布臵有加热器；煤仓间零米层布臵有磨煤机，17 米层有给煤
机层，皮带层位于 42 米层，皮带机头部小室、煤仓间 MCC 小室以及除
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尘小室布臵在 51 米层。汽机房，除氧间，煤仓间各层内墙面主要为白
色丙烯酸内墙乳胶漆，顶棚为镀锌压型钢板底模。各层分别布臵有男
女厕所和楼梯间，其中厕所地面选用 400mm*400mm 防滑抛光玻化地砖，
墙面选用 400mm*300mm 防玻化墙面砖，顶棚为 150mm 铝合金吊顶条形
扣板，楼梯间地面选用环氧树脂地坪涂料及 20mm 宽铸铁防滑条，内墙
面及顶棚选用白色丙烯酸内墙乳胶漆，150mm 高玻化地砖踢脚。集控
楼建筑面积为 8300 平方米，墙体选用 240mm 厚混凝土多孔砖，室内楼
地面为环氧耐磨地坪涂料或耐酸、防滑耐磨玻化地砖，内墙面及顶棚
选用白色丙烯酸内墙乳胶漆，150mm 高高耐酸地砖或不锈钢踢脚，部
分顶棚瞎用铝合金吸音吊顶板。
汽机房屋盖采用空间钢结构屋架，屋面采用檩条体系上以镀锌压
型钢板作为底模的现浇钢筋混凝土屋面板结构；除氧煤仓间屋面及各
层楼面采用 H 型钢梁上以镀锌压型钢板作为底模的现浇钢筋混凝土楼
板结构，根据工艺要求局部采用钢格栅或花纹钢板；汽机房平台采用 H
型钢梁上以镀锌压型钢板作为底模现浇钢筋混凝土楼板结构，局部采
用钢格栅或花纹钢板，与主厂房框架相接处采用固接连接。锅炉为露
天岛式布臵，钢结构炉架，炉顶采用单层压型钢板。两炉间集控楼伸
至除氧间，为现浇钢筋混凝土结构，屋面及楼层均采用现浇钢筋混凝
土板。
主厂房外墙 1.2m 以下为砌体围护，外贴面砖，1.2m 以上为单层彩
色压型钢板围护，锅炉房电梯井道及机房选用双层带保温彩色压型钢
板。窗采用彩色铝合金窗、门采用成品钢质门、钢质防火门、电动钢
质卷帘门等。
室内上下水、电气照明、通风、除尘、消防等基础配套设施齐
全。房屋勘察状况：该工程于 2008 年 8 月建成投入使用，施工质量较
好，各种设备设施均能正常使用。经现场勘察使用状况较好，地面无
腐蚀、有轻微磨损；结构无裂纹、变形、不均匀沉降；屋面防水保温
状况良好；各设施使用正常，管路畅通；各线路牢固、绝缘正常。
2.重臵全价的确定
该工程重臵全价由建筑安装工程费用、建设工程前期及其他费用
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和资金成本构成。
2.1 建筑安装工程费用的计算
建安工程造价：根据结算审核报告、竣工图等，按“中国电力企业
联合会”发布的电力建设工程概算定额—建筑工程（2006 年版），
根据结算审核报告中的工程量，套用相应定额子目，并根据电定总造
[2007]12 号文(关于公布各地区工资性补贴的通知)，计取地区工资性补
贴得出直接工程费，在此基础上采用中华人民共和国国家发展和改革
委员会发布的火力发电工程建设预算编制与计算标准(2007 年)中规
定的取费标准计取措施费、间接费、规费、利润和税金，根据电定总
造[2011]39 号文(关于调整电力建设工程人工工日单价标准的通知)，进
行人工费调整，人工费调整金额只计取税金，同时根据铜陵市工程建
设标准定额站发布的“铜陵工程造价”（2013 年 6 月份）和中国电力企业
联合会发布的关于发布电力建设建筑工程概预算定额 2012 年度施工
机械价差调整的通知分别调整材料及机械价差并计取税金。计算得
出“建安综合造价”。
建安工程取费表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 单位 费率 取费依据 取费基数 合计
一 直接工程费 元 (1+2) 143,846,103.97
1.定额直接工程费 元 142,936,821.57
2.工资性津贴调整 元 0.97 人工工日 937,404.54 909,282.40
(一) 措施费 % 6.70 9,637,688.96
1.冬雨季施工增加费 % 0.76 直接工程费 143,846,103.97 1,093,230.39
2.夜间施工增加费 % 0.40 直接工程费 143,846,103.97 575,384.42
3.施工工具使用费 % 0.52 直接工程费 143,846,103.97 747,999.74
4.大型施工机械安拆费 % 1.05 直接工程费 143,846,103.97 1,510,384.09
5.临时设施费 % 2.86 直接工程费 143,846,103.97 4,113,998.57
6.施工机构转移费 % 0.81 直接工程费 143,846,103.97 1,165,153.44
7.安全文明施工措施补助费 % 0.30 直接工程费 143,846,103.97 431,538.31
(二) 间接费 % 15.71 22,598,222.95
1.社会保障费 % 5.94 直接工程费 143,846,103.97 8,544,458.58
2.住房公积金 % 2.16 直接工程费 143,846,103.97 3,107,075.85
3.意外伤害保险费 % 0.15 直接工程费 143,846,103.97 215,769.16
4.企业管理费 % 7.46 直接工程费 143,846,103.97 10,730,919.36
二 基 本 直 接 费 元 一+(一)+(二) 176,082,015.88
(三) 计划利润 % 6.00 基本直接费 176,082,015.88 10,564,920.95
合计 元 二+(三) 186,646,936.83
(四) 主要材差 元 22,406,341.88
(五) 人工工日单价调整 工日 14.23 人工工日 937,404.54 13,339,266.60
(六) 税金 % 3.346 合计+(四)+(五) 222,392,545.31 7,441,254.57
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三 建筑工程费 元 合计+(四)+(五)+(六) 229,833,799.88
该主厂房建筑安装费用为 229,833,799.88 (元)
2.2 建设工程前期及其他费用的计算
按照国家发改委颁布的火力发电工程建设预算编制与计算标准
（2007 年版）和有关规定进行计算。具体情况如下：
前期费用和其他费用表
金额单位：人民币元
序号 工程或费用名称 计算公式 计算基数 费率 金额
一 项目建设管理费 10,158,653.96
1 建设项目法人管理费 建筑工程费× 费率 229,833,799.88 2.40% 5,516,011.20
2 招标费 建筑工程费× 费率 229,833,799.88 0.32% 735,468.16
3 工程监理费 建筑工程费× 费率 229,833,799.88 1.60% 3,677,340.80
4 工程保险费 建筑工程费× 费率 229,833,799.88 0.10% 229,833.80
二 项目建设技术服务费 6,974,996.16
1 前期工作费 (勘察费＋设计费)× 费率 5,056,343.60 13.40% 677,550.04
2 勘察设计费 建筑工程费× 费率 229,833,799.88 2.20% 5,056,343.60
3 设计文件评审费 按装机计取 229,833,799.88 0.05% 114,916.90
4 项目后评价费 建筑工程费× 费率 229,833,799.88 0.12% 275,800.56
5 电力工程质量检测费 建筑工程费× 费率 229,833,799.88 0.17% 390,717.46
6 电力工程经济技术标准编制管理费 建筑工程费× 费率 229,833,799.88 0.20% 459,667.60
三 生产准备费 3,447,507.00
生产职工培训费 建筑工程费× 费率 229,833,799.88 1.50% 3,447,507.00
合计 20,581,157.12
2.3 资金成本的计算
根据电力建设工程工期定额2× 660MW 机组建设期为 3 年，因
此采用 1～3 年内的贷款利率为 6.15%。对于火电机组，按照电力工程
单机竣工结算的办法，第一台机组投产前发生的工程贷款利息全部计
入工程建设投资，第一台机组投产后，部分利息转入利息费用，以后
机组依次类推。
年度 第1年 第2年 第3年 合计
投资比例 30% 40% 30% 100%
年名义利率 6.15% 6.15% 6.15%
年实际利率 6.29% 6.29% 6.29%
第一台机组投产前利息系数 0.9435% 3.2043% 1.1682% 5.316%
第二台机组投产前利息系数 1.4827% 1.483%
利息系数合计 0.9435% 3.2043% 2.6509% 6.799%
资金成本=(建筑工程费＋前期及其它费用)× 资金成本率
=(229,833,799.88+20,581,157.12)× 6.799%
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及铜陵发电评估说明
=17,025,712.93元
2.4 重臵全价
重臵全价=建筑工程费＋前期及其它费用＋资金成本
=229,833,799.88+20,581,157.12+17,025,712.93
=267,440,700.00元（百位取整）
3.综合成新率的确定
经现场勘察，评估人员发现基础有足够承载力，无不均匀沉降；
承重构件完好、坚固无变形；墙体无腐蚀、损坏、预制板节点牢固；
屋面不渗漏、防水、隔热、保温层完好，排水设施通畅；地面整体面
层牢固，无空鼓、起砂、下沉、裂缝；门窗完好无损，开关灵活、玻
璃五金齐全、油漆完好有光泽；外墙装修完整、粘结牢固；内墙装修
完整牢固无空鼓、裂缝、脱落；顶棚完好、无损、无变形；水卫上下
水通畅、无锈蚀、各种器具完好、零件齐备无损；电器照明线路装备
完好、通讯完好正常使用。
该建筑物2008年8月建成投入使用，截止评估基准日已使用5年，
根据上述勘察，该厂房尚可使用45年，则：
综合成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限)× 100%
=45/(5+45)× 100%
=90%
4.评估值的确定
评估值=重臵全价× 综合成新率
=267,440,700.00× 90%
=240,696,630.00 元
案例二：周转宿舍及招待所
明细表序号：表 4-6-1 序号 42
结构：框架结构
建成年月：2008 年 8 月
建筑面积：2,350.00 平方米
房产证号：无
土地证号：铜国用(2012)第 0639 号
1.资产概况
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及铜陵发电评估说明
周转宿舍及招待所位于铜陵发电公司厂区内，建筑面积为 2,350.00
平方米，檐口高为 16.15 米，建筑结构为框架结构，房屋采用预应力混
凝土管桩、钢筋混凝土独立基础，主要承重结构为钢筋砼梁、板、柱；
内外墙墙体采用混凝土多孔砖，外墙刷氟碳漆外墙涂料，部分为铝合
金隐框玻璃幕墙，内墙为白色内墙乳胶漆或 200mm*300mm 米色内墙面
砖；楼道走廊及楼梯地面为防滑玻化砖地面，室内部分铺强化复合木
地板，钢化玻璃栏杆木扶手，屋面采用现浇钢筋混凝土屋面板，聚化
物乙烯防水卷材，25mm 厚挤塑板保温层；部分天棚采用轻钢龙骨金属
吊顶或铝合金方板金属吊顶；铝合金窗、木门；电气照明水等工程齐
全良好，房屋基础、承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门
窗、上下水、照明等均使用良好。
2.重臵全价的确定
该工程重臵全价由建筑安装工程费用、建设工程前期及其他费用
和资金成本构成。
2.1 建筑安装工程费用的计算
建安工程造价：根据结算审核报告、竣工图等，按“中国电力企业
联合会”发布的电力建设工程概算定额—建筑工程（2006 年版），
根据结算审核报告中的工程量，套用相应定额子目，并根据电定总造
[2007]12 号文(关于公布各地区工资性补贴的通知)，计取地区工资性补
贴得出直接工程费，在此基础上采用中华人民共和国国家发展和改革
委员会发布的火力发电工程建设预算编制与计算标准(2007 年)中规
定的取费标准计取措施费、间接费、规费、利润和税金，根据电定总
造[2011]39 号文(关于调整电力建设工程人工工日单价标准的通知)，进
行人工费调整，人工费调整金额只计取税金，同时根据铜陵市工程建
设标准定额站发布的“铜陵工程造价”（2013 年 6 月份）和中国电力企业
联合会发布的关于发布电力建设建筑工程概预算定额 2012 年度施工
机械价差调整的通知分别调整材料及机械价差并计取税金。计算得
出“建安综合造价”。
建安工程取费表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 单位 费率 取费依据 取费基数 合计
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及铜陵发电评估说明
序号 费用名称 单位 费率 取费依据 取费基数 合计
一 直接工程费 元 (1+2) 5,798,389.76
1.定额直接工程费 元 5,757,522.75
2.工资性津贴调整 元 0.97 人工工日 42,130.94 40,867.01
(一) 措施费 % 6.70 388,492.12
1.冬雨季施工增加费 % 0.76 直接工程费 5,798,389.76 44,067.76
2.夜间施工增加费 % 0.40 直接工程费 5,798,389.76 23,193.56
3.施工工具使用费 % 0.52 直接工程费 5,798,389.76 30,151.63
4.大型施工机械安拆费 % 1.05 直接工程费 5,798,389.76 60,883.09
5.临时设施费 % 2.86 直接工程费 5,798,389.76 165,833.95
6.施工机构转移费 % 0.81 直接工程费 5,798,389.76 46,966.96
7.安全文明施工措施补助费 % 0.30 直接工程费 5,798,389.76 17,395.17
(二) 间接费 % 15.71 910,927.03
1.社会保障费 % 5.94 直接工程费 5,798,389.76 344,424.35
2.住房公积金 % 2.16 直接工程费 5,798,389.76 125,245.22
3.意外伤害保险费 % 0.15 直接工程费 5,798,389.76 8,697.58
4.企业管理费 % 7.46 直接工程费 5,798,389.76 432,559.88
二 基 本 直 接 费 元 一+(一)+(二) 7,097,808.91
(三) 计划利润 % 6.00 基本直接费 7,097,808.91 425,868.53
合计 元 二+(三) 7,523,677.44
(四) 主要材差 元 935,950.99
(五) 人工工日单价调整 工日 14.23 人工工日 42,130.94 599,523.28
(六) 税金 % 3.346 合计+(四)+(五) 9,059,151.71 303,119.22
三 建筑工程费 元 合计+(四)+(五)+(六) 9,362,270.93
该建筑物建筑安装费用为 9,362,270.93 (元)
2.2 建设工程前期及其他费用的计算
按照国家发改委颁布的火力发电工程建设预算编制与计算标准
（2007 年版）和有关规定进行计算。具体情况如下：
前期费用和其他费用表
金额单位：人民币元
序号 工程或费用名称 计算公式 计算基数 费率 金额
一 项目建设管理费 413,812.37
1 建设项目法人管理费 建筑工程费× 费率 9,362,270.93 2.40% 224,694.50
2 招标费 建筑工程费× 费率 9,362,270.93 0.32% 29,959.27
3 工程监理费 建筑工程费× 费率 9,362,270.93 1.60% 149,796.33
4 工程保险费 建筑工程费× 费率 9,362,270.93 0.10% 9,362.27
二 项目建设技术服务费 284,126.20
1 前期工作费 (勘察费＋设计费)× 费率 205,969.96 13.40% 27,599.97
2 勘察设计费 建筑工程费× 费率 9,362,270.93 2.20% 205,969.96
3 设计文件评审费 按装机计取 9,362,270.93 0.05% 4,681.14
4 项目后评价费 建筑工程费× 费率 9,362,270.93 0.12% 11,234.73
5 电力工程质量检测费 建筑工程费× 费率 9,362,270.93 0.17% 15,915.86
6 电力工程经济技术标准编制管理费 建筑工程费× 费率 9,362,270.93 0.20% 18,724.54
三 生产准备费 140,434.06
生产职工培训费 建筑工程费× 费率 9,362,270.93 1.50% 140,434.06
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及铜陵发电评估说明
合计 838,372.63
2.3 资金成本的计算
根据电力建设工程工期定额2× 660MW 机组建设期为 3 年，因
此采用 1～3 年内的贷款利率为 6.15%。对于火电机组，按照电力工程
单机竣工结算的办法，第一台机组投产前发生的工程贷款利息全部计
入工程建设投资，第一台机组投产后，部分利息转入利息费用，以后
机组依次类推。
年度 第1年 第2年 第3年 合计
投资比例 30% 40% 30% 100%
年名义利率 6.15% 6.15% 6.15%
年实际利率 6.29% 6.29% 6.29%
第一台机组投产前利息系数 0.9435% 3.2043% 1.1682% 5.316%
第二台机组投产前利息系数 1.4827% 1.483%
利息系数合计 0.9435% 3.2043% 2.6509% 6.799%
资金成本=(建筑工程费＋前期及其它费用)× 资金成本率
=(9,362,270.93+838,372.63)× 6.799%
=693,541.76元
2.4 重臵全价
重臵全价=建筑工程费＋前期及其它费用＋资金成本
=9,362,270.93+838,372.63+693,541.76
=10,894,200.00元（百位取整）
3.综合成新率的确定
评估人员对该建筑物进行了实地勘察，目测未发现有明显破损现
象，该建筑物于2008年8月建成并投入使用，至评估基准日该建筑物已
用5年。经评估人员、企业管理人员以及专业技术人员在现场对该建
筑物进行了全面的勘察，认为该建筑物尚可使用55年。其成新率如
下：
综合成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限)× 100%
=55/(5+55)× 100%
=92%
4.评估值的确定
评估值=重臵全价× 综合成新率
=10,894,200.00× 92%
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及铜陵发电评估说明
=10,022,664.00 元
案例三：烟囱
明细表序号：表 4-6-3 序号 16
结构：钢筋砼结构
建成年月：2018 年 8 月
烟筒高度：240m
上口内径：8.5m
土地证号：铜国用(2012)第 0639 号
1.资产概况
烟囱于 2008 年 8 月建成并投入使用，烟囱高 240 米，出口内直径
为 8.5m，烟囱基础采用直径为 600mm 的 AB 型预应力混凝土管桩、基
础梁、混凝土垫层，结构形式为钢筋混凝土外筒带耐酸砖砌内筒的烟
囱，其中排烟筒自里向外的结构组成依次为耐酸砌块砌体、耐酸砂浆
封闭层、超细玻璃棉毡隔热层和用于固定隔热层的钢板网，内外筒间
留有空隙，可供旋转钢梯到达各层标高进行维护。外筒直接支承在底
部基础板上，筒身每隔 20m 左右设臵施夹层平台。钢平台支承在钢筋
混凝土外筒，烟囱装有避雷器、安装平台、防空灯等。
2.重臵全价的确定
该工程重臵全价由建筑安装工程费用、建设工程前期及其他费用
和资金成本构成。
2.1 建筑安装工程费用的计算
建安工程造价：根据结算审核报告、竣工图等，按“中国电力企业
联合会”发布的电力建设工程概算定额—建筑工程（2006 年版），
根据结算审核报告中的工程量，套用相应定额子目，并根据电定总造
[2007]12 号文(关于公布各地区工资性补贴的通知)，计取地区工资性补
贴得出直接工程费，在此基础上采用中华人民共和国国家发展和改革
委员会发布的火力发电工程建设预算编制与计算标准(2007 年)中规
定的取费标准计取措施费、间接费、规费、利润和税金，根据电定总
造[2011]39 号文(关于调整电力建设工程人工工日单价标准的通知)，进
行人工费调整，人工费调整金额只计取税金，同时根据铜陵市工程建
北京中企华资产评估有限责任公司 31
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及铜陵发电评估说明
设标准定额站发布的“铜陵工程造价”（2013 年 6 月份）和中国电力企业
联合会发布的关于发布电力建设建筑工程概预算定额 2012 年度施工
机械价差调整的通知分别调整材料及机械价差并计取税金。计算得
出“建安综合造价”。
建安工程取费表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 单位 费率 取费依据 取费基数 合计
一 直接工程费 元 (1+2) 18,517,100.59
1.定额直接工程费 元 18,425,038.16
2.工资性津贴调整 元 0.97 人工工日 94,909.72 92,062.43
(一) 措施费 % 6.70 1,240,645.73
1.冬雨季施工增加费 % 0.76 直接工程费 18,517,100.59 140,729.96
2.夜间施工增加费 % 0.40 直接工程费 18,517,100.59 74,068.40
3.施工工具使用费 % 0.52 直接工程费 18,517,100.59 96,288.92
4.大型施工机械安拆费 % 1.05 直接工程费 18,517,100.59 194,429.56
5.临时设施费 % 2.86 直接工程费 18,517,100.59 529,589.08
6.施工机构转移费 % 0.81 直接工程费 18,517,100.59 149,988.51
7.安全文明施工措施补助费 % 0.30 直接工程费 18,517,100.59 55,551.30
(二) 间接费 % 15.71 2,909,036.50
1.社会保障费 % 5.94 直接工程费 18,517,100.59 1,099,915.78
2.住房公积金 % 2.16 直接工程费 18,517,100.59 399,969.37
3.意外伤害保险费 % 0.15 直接工程费 18,517,100.59 27,775.65
4.企业管理费 % 7.46 直接工程费 18,517,100.59 1,381,375.70
二 基 本 直 接 费 元 一+(一)+(二) 22,666,782.82
(三) 计划利润 % 6.00 基本直接费 22,666,782.82 1,360,006.97
合计 元 二+(三) 24,026,789.79
(四) 主要材差 元 2,876,582.30
(五) 人工工日单价调整 工日 14.23 人工工日 94,909.72 1,350,565.32
(六) 税金 % 3.346 合计+(四)+(五) 28,253,937.41 945,376.75
三 建筑工程费 元 合计+(四)+(五)+(六) 29,199,314.16
该烟囱建筑安装费用为 29,199,314.16 (元)
2.2 建设工程前期及其他费用的计算
按照国家发改委颁布的火力发电工程建设预算编制与计算标准
（2007 年版）和有关规定进行计算。具体情况如下：
前期费用和其他费用表
金额单位：人民币元
序号 工程或费用名称 计算公式 计算基数 费率 金额
一 项目建设管理费 1,290,609.69
1 建设项目法人管理费 建筑工程费× 费率 29,199,314.16 2.40% 700,783.54
2 招标费 建筑工程费× 费率 29,199,314.16 0.32% 93,437.81
3 工程监理费 建筑工程费× 费率 29,199,314.16 1.60% 467,189.03
4 工程保险费 建筑工程费× 费率 29,199,314.16 0.10% 29,199.31
二 项目建设技术服务费 886,140.79
1 前期工作费 (勘察费＋设计费)× 费率 642,384.91 13.40% 86,079.58
北京中企华资产评估有限责任公司 32
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及铜陵发电评估说明
2 勘察设计费 建筑工程费× 费率 29,199,314.16 2.20% 642,384.91
3 设计文件评审费 按装机计取 29,199,314.16 0.05% 14,599.66
4 项目后评价费 建筑工程费× 费率 29,199,314.16 0.12% 35,039.18
5 电力工程质量检测费 建筑工程费× 费率 29,199,314.16 0.17% 49,638.83
6 建筑工程费× 费率
电力工程经济技术标准编制管理费 29,199,314.16 0.20% 58,398.63
三 生产准备费 437,989.71
生产职工培训费 建筑工程费× 费率 29,199,314.16 1.50% 437,989.71
合计 2,614,740.19
2.3 资金成本的计算
根据电力建设工程工期定额2× 660MW 机组建设期为 3 个月，
因此采用 1～3 年内的贷款利率为 6.15%。对于火电机组，按照电力工
程单机竣工结算的办法，第一台机组投产前发生的工程贷款利息全部
计入工程建设投资，第一台机组投产后，部分利息转入利息费用，以
后机组依次类推。
年度 第1年 第2年 第3年 合计
投资比例 30% 40% 30% 100%
年名义利率 6.15% 6.15% 6.15%
年实际利率 6.29% 6.29% 6.29%
第一台机组投产前利息系数 0.9435% 3.2043% 1.1682% 5.316%
第二台机组投产前利息系数 1.4827% 1.483%
利息系数合计 0.9435% 3.2043% 2.6509% 6.799%
资金成本=(建筑工程费＋前期及其它费用+)× 资金成本率
=(29,199,314.16+2,614,740.19)× 6.799%
=2,163,037.56元
2.4 重臵全价
重臵全价=建筑工程费＋前期及其它费用＋资金成本
=29,199,314.16+2,614,740.19+2,163,037.56
=33,977,100.00元（百位取整）
3.综合成新率的确定
评估人员对该烟囱进行了实地勘察，目测未发现有明显破损现
象，该烟囱于2008年8月建成并投入使用，至评估基准日该烟囱已用5
年。经评估人员、企业管理人员以及专业技术人员在现场对该烟囱进
行了全面的勘察，认为该烟囱尚可使用35年。其成新率如下：
综合成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限)× 100%
=35/(5+35)× 100%
=88%
4.评估值的确定
北京中企华资产评估有限责任公司 33
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及铜陵发电评估说明
评估值=重臵全价× 综合成新率
=33,977,100.00× 88%
=29,899,848.00 元
(六)评估结果及分析
1、评估结果
评估结果汇总表
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
合计 1,191,042,687.17 1,032,917,497.86 1,296,851,300.00 1,118,780,051.00 8.88 8.31
房屋建筑物 450,144,309.15 387,919,360.86 497,498,600.00 448,772,906.00 10.52 15.69
构筑物及辅助设施 648,219,029.94 565,426,870.22 697,210,500.00 588,139,859.00 7.56 4.02
管道沟槽 92,679,348.08 79,571,266.78 102,142,200.00 81,867,286.00 10.21 2.89
2.评估增减值原因分析
房屋建筑物原值评估增值105,808,612.83元，增值率8.88%；净值评
估增值85,862,553.14元，增值率8.31 %。评估增值原因主要如下：
企业房屋建(构)筑物类资产建成时间较早，本次评估按照整体项目
考虑有合理的前期及其他费用和资金成本，并且评估基准日时的人工
工资、机械台班单价等较建造时有不同程度的上涨，造成评估增值。
三、 机器设备评估技术说明
(一)评估范围及对象
1.评估范围
本次纳入评估范围的设备类资产分为机器设备、车辆、电子设备
等。设备类资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面原值 账面净值
机器设备 3,324,555,840.12 2,289,527,671.19
车辆 3,964,529.66 893,456.74
电子设备 26,424,991.54 8,372,797.71
减：减值准备 0 0
合计 3,354,945,361.32 2,298,793,925.64
(二) 机器设备概况
北京中企华资产评估有限责任公司 34
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及铜陵发电评估说明
1.基本概况
纳入评估范围的设备主要为机器设备、车辆及电子设备。
①机器设备主要包括两台 2× 630MW 火电机组等 2263 项。主要分布
在国电铜陵发电有限公司的厂区内，购臵于 2008 年 8 月至 2012 年 12
月。公司有完善的设备管理制度，维护保养良好，设备使用环境较好，
整体技术状况较好。
②车辆主要包括 FV7201TCVT 奥迪轿车、IA8GYB4R 大捷龙轿车、
SGM7240CWAT 别克君越轿车、EQ7230BA 天籁轿车、SY6521G253BG 金
杯商务车等，共 10 辆，主要购臵于 2004 年 6 月至 2012 年 2 月，车辆
维护保养较好，使用状况正常。
③电子设备主要包括电脑、复印机、打印机、摄像机、空调和试
验设备等，共 595 项。主要购臵于 2003 年 9 月至 2013 年 4 月，均正常
使用，维护保养较好，技术状况较好。
国电铜陵发电有限公司现有的两台 2× 600MW 火电机组于 2008 年 7
月、2008 年 9 月建成投产。而后对发电机组实施了节能提效改造，提
高了机组效率，降低了发电煤耗，同时发电机组铭牌功率也发生了相
应变化。根据安徽省能源局局文件（皖能源电力[2012]17 号）将发电机
组的铭牌功率变更为 630MW，即两台火电机组的功率为 2x630MW。
锅炉为东方锅炉（集团）股份有限公司生产；汽轮机为上海汽轮机有
限公司生产；发电机为上海汽轮发电机有限公司生产；主变压器为常
州东芝变压器有限公司生产。分系统基本情况如下：
(1)热力系统
锅炉由东方锅炉（集团）股份有限公司与东方-日立锅炉有限公司
合作设计、联合制造的，型号为 DG1900/25.4-Ⅱ1,形式为超临界参数变
压直流本生锅炉，一次再热，前后墙对冲燃烧，单炉膛，尾部双烟道
结构，采用挡板调节再热汽温，固态排渣，全钢构架，全悬吊结构，
平衡通风，露天布臵。
汽轮机为上海汽轮机有限公司与西屋公司联合制造的超临界压
力、一次中间再热、单轴、三缸四排汽、双背压、纯凝汽式汽轮机，
型 号 为 N600-24.2/566/566 ， 最 大 连 续 出 力 为 647.324MW ， 额 定 出 力
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600.323MW。机组采用复合变压运行方式，汽轮机具有八排非调整回热
抽汽，汽轮机的额定转速为 3000r/min.
发电机为上海汽轮发电机有限公司生产的水氢冷却、静态励磁汽
轮发电机，型号 QFSN-600-2。定子线圈接线方式为 YY；励磁方式为机
端变静止励磁；冷却方式为定子线圈水冷，定子铁芯、转子绕组氢冷。
(2)燃料供应系统
主要包括 1700t/h 带式输送机、FZ150-100 型翻车机、DQ1700/1500-38
型斗轮堆取料机、HP1003 型中速磨煤机、XGS-1812 滚轴筛、HCSC12
型碎煤机等。
(3)除灰系统
除灰系统包括厂内炉底渣处理系统、飞灰输送系统、石子煤处理
系统和厂外湿灰渣输送系统。厂内炉底渣处理系统采用刮板捞渣机及
渣仓；厂内飞灰输送系统采用正压浓相气力输送方式；石子煤处理系
统采用活动石子煤斗及电瓶叉车。除渣系统冲渣用水采用闭式循环方
式重复利用，除灰系统冲灰水使用循环水排污水或处理后的工业废水，
以遍减少污水排放量。
(4)水处理系统
水处理系统主要包括锅炉补给水处理系统、凝结水精处理系统、
化学加药和取样系统、循环水处理系统等。
(5)供水系统
供水系统主要包括辅助循环水系统和补给水系统。供水方式为取
江水沉淀净化后供水，热水直排江中，未建设冷却塔；采用岸边泵房
取水，泵房安装三台补给水泵。
(6)电气系统
电气系统主要包括 SFP-720MVA/500KV 主变压器 2 台、SF-30000/20
高压厂用工作变压器 2 台、SF-50000/20 高压厂用工作变压器 2 台、
SFZ-40WVA/500KV 高压起动/备用变压器 2 台、500KV 配电装臵等。
(7)热工控制系统
热工控制系统主要包括分散控制系统、厂级信息监控系统、输煤
控制系统、除灰控制系统等。
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(8)附属生产工程
主要包括供氢系统、SZS35-1.27/350-Y 启动锅炉、工业废水处理系
统以及检修用设备。
(9) 与厂址有关的单项工程
主要包括脱硫脱硝系统，脱硫脱硝系统包括吸收塔系统、烟气系
统、石灰石制浆系统、石膏脱水系统等。
简要生产流程图
2.设备使用状况
公司依据电力行业标准发电企业设备检修导则、中国国电集
团公司设备检修管理办法、国电电力发展股份有限公司设备检修管
理办法等管理文件，结合各电厂多年来检修管理的实践经验编制并
实行了设备检修管理制度；同时建立了以生产副总经理（总工程师）
为首的各级技术责任制，明确各岗位人员在分管范围内对技术决策、
质量监督和保证设备经常处于良好状态下应负的技术责任；各种设备
的台账、档案较完好，大、中、小修及日常维护保养较规范。
公司的设备管理部在生产副总经理（总工程师）的领导下，负责
制定并督促有关部门贯彻执行设备检修管理标准，拟定检修、改造改
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进工程及技术革新的目标、要求和方向，负责编制和审核公司三年检
修工程滚动规划、检修计划，对检修过程中的质量管理全程负责，建
立健全所辖设备的台帐、检修技术记录及各项试验报告等技术档案，
做好设备检修过程中图纸的收集、整理、修改和归档工作。
机组 A 级检修间隔为 5 年，中间排一次 B 级检修、二至三次 C 级
检修和若干次 D 级检修工作，机组检修等级联合方式为
A-(C)-C-B-(C)-C-A。主要设备的附属设备和辅助设备根据设备状态监测、
评估结果和制造厂的要求，合理确定其检修等级和检修间隔。
3.相关会计政策
3.1 账面原值构成
机器设备的账面原值主要由设备购臵价、运杂费、安装工程费、
分摊的建设工程前期及其他费用、分摊的资金成本等构成。2009 年 1
月 1 日以后购进的设备依据增值税转型改革条例，对符合条件的增值
税进项税额进行了抵扣，账面原值为不含税价值。
运输设备的账面原值主要由车辆购臵价、车辆购臵税及牌照费等
构成。
其他设备的账面原值主要由设备购臵价、相关税费、运输费、装
卸费、安装费等构成。
3.2 折旧方法
被评估单位现有设备类资产采用（年限平均法）计提折旧。按设
备资产类别、预计使用寿命和预计残值，确定各类设备资产的年折旧
率。
(三)核实过程
1.清查核实工作
①为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点及资
产评估明细表的内容，向企业有关资产管理部门及使用部门下发机
器设备状况调查表运输设备状况调查表，并指导企业根据实际情
况进行填写，以此作为评估的参考资料。
②评估人员对企业提供的申报明细表进行检查，对表中的错填、
漏填等不符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。
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③现场清点设备，查阅主要设备的竣工决算及验收记录、运行日
志、重大事故报告书、大修理和技改等技术资料和文件，并通过向设
备管理人员和操作人员详细了解设备的现状和对重要设备进行必要的
详细勘查，掌握设备目前的技术状况。
④根据现场勘查结果进一步修正企业提供的评估申报明细表，然
后由企业盖章，作为评估的依据。
⑤对评估范围内的设备及车辆的产权进行核查，如：抽查重大设
备的购臵合同，复验车辆行驶证等。
2.评定估算
评估人员根据现场勘查情况以及收集的评估资料进行集中作价。
3.评估汇总
①经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，增（减）值
率的合理性，对可能影响评估结果准确性的因素进行了复查。
②在经审核修改的基础上，汇总电力专用设备、运输设备和电子
设备等评估明细表。
③撰写设备评估说明
按企业国有资产评估报告指南，编制机器设备评估技术说明。
(四)评估方法
根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，
主要采用成本法评估，部分采用市场法评估。
成本法计算公式如下：
评估值=重臵全价× 综合成新率
1.重臵全价的确定
A.发电设备
重臵全价=设备购臵价+综合运杂费+安装工程费+其他费用+资金
成本-购臵价及运杂费中包含的增值税
①设备购臵费
主机设备及主要辅机设备的价格，如锅炉、汽轮机、发电机、变
压器、给水泵等主要通过向生产厂家咨询评估基准日市场价格，或从
有关报价资料上查找现行市场价格或参考最近购臵的同类设备合同价
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格确定。
②综合运杂费
根据中电联计经〔2007〕139 号文件（关于发布电网工程建设预
算编制与计算标准和火力发电工程建设预算编制与计算标准的
通知）的相关内容确定。
按“预规”所述办法，测算运杂费率，结合国电铜陵发电有限公司所
处地区类别计算。其中包括了设备从生产厂到工程现场所发生的装卸、
运费、采购、保管等费用。具体计算公式为：
设备运杂费=设备购臵费× 运杂费率
设备运杂费，分主要设备和其他设备，均按占设备购臵价的百分
比计算。计算公式：
设备运杂费=设备购臵价× (铁路运杂费率+公路运杂费率)
如果设备报价为到厂价，则不再单独计算运杂费。
主要设备运杂费率表（%）
铁路 公路
设备分类
基本运距 100km 每增 50km 基本运距 50km 每增 50km
主设备（锅炉、汽轮
1.5 0.08 1.06 0.35
机、发电机、主变
其他设备 3.2 1.06 0.35
③安装工程费：
根据电力建设工程概算定额(2006 年版)，套用相应子目；依据
电定总造[2007]12 号文关于公布各地区工资性补贴的通知，计取地
区工资性补贴得出直接工程费；在此基础上采用国家发改委颁布的火
力发电工程建设预算编制与计算标准(2007)中规定的取费标准计取措
施费、间接费、规费、利润和税金；根据电定总造[2011]39 号文关于
调整电力建设工程人工工日单价标准的通知，进行人工费调整，人工
费调整金额只计取税金；同时根据定额[2013]2 号文关于发布发电安
装工程概预算定额 2012 年度材机调整系数的通知，进行地区材机调
整，最后计算得出安装工程费。
④其他费用：
根据中电联计经〔2007〕139 号文件（关于发布电网工程建设预
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算编制与计算标准、火力发电工程建设预算编制与计算标准和电
定总造[ 2009 ] 3 号关于调整电力工程建设预算费用项目及计算标准的
通知。其他费用包括项目建设管理费、项目建设技术服务费、生产准
备费、其他费等。
⑤资金成本
资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限
的贷款利率以设备购臵费、安装工程费、其他费用三项之和为基数确
定。
根据电力建设工程工期定额2× 600MW 机组建设期为 3 年，因
此采用 1～3 年内的贷款利率为 6.15%。对于火电机组，按照电力工程
单机竣工结算的办法，第一台机组投产前发生的工程贷款利息全部计
入工程建设投资，第一台机组投产后，部分利息转入利息费用，以后
机组依次类推。
年度 第1年 第2年 第3年 合计
投资比例 30% 40% 30% 100%
年名义利率 6.15% 6.15% 6.15%
年实际利率 6.29% 6.29% 6.29%
第一台机组投产前利息系数 0.9435% 3.2043% 1.1682% 5.316%
第二台机组投产前利息系数 1.4827% 1.483%
利息系数合计 0.9435% 3.2043% 2.6509% 6.799%
⑥设备购臵价中包含的增值税
根据“财税〔2008〕170 号”文件，对于符合增值税抵扣条件的，对
计算出的增值税可以进行抵扣。
B.运输设备
重臵全价=车辆购臵价+车辆购臵税+牌照手续费
(车辆购臵税=车辆不含税售价× 10%)
C.其他机器设备
重臵全价=设备购臵价+运杂费+安装调试费+资金成本-购臵费中包
含的增值税
主要依据2013 中国机电产品报价手册和设备最新市场成交价
格予以确定，对于不需要安装的设备和运费已经在重臵全价中考虑的
设备，相应简化公式。另外根据“财税〔2008〕170 号”文件，对于符合
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进项税抵扣条件的，对计算出的进项税进行抵扣。
2.成新率的确定
对于正常使用的电力专用设备和通用机器设备，主要是根据该设
备的使用情况、维护保养情况、以及该设备的技术先进程度，并考虑
有关各类设备的实际使用年限的规定，以及该设备的已使用年限等因
素，由评估人员根据实际使用状况确定尚可使用年限后综合确定成新
率，其计算公式为：
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%
对于车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报废标准.
首先，计算使用年限法成新率和行驶里程法成新率。其中，对有
强制报废年限的车辆，计算使用年限法成新率时可以采用尚可使用年
限法，也可以采用平均年限法；对没有强制报废年限的车辆，采用尚
可使用年限法，总使用年限一般按 15 年考虑，接近或超过 15 年的根据
实际尚可使用年限与已使用年限之和考虑。
其次，根据孰低原则对使用年限法成新率和行驶里程法成新率进
行选择。
再次，通过现场勘察得到观察法成新率。
最后，将使用年限法成新率和行驶里程法成新率两者当中的孰低
者，与观察法成新率进行平均，形成综合成新率，即：
综合成新率=MIN（年限法成新率，行驶里程法成新率）× 50%+观察
法成新率× 50%
3.评估值的确定
评估值=重臵全价× 综合成新率。
市场法
对于部分老旧电子设备，按照评估基准日的二手市场价格，采用
市场法进行评估。
(五)评估案例
案例 1：#1 锅炉（固定资产---机器设备评估明细表，序号：96）
(1)设备概况
设备名称：1#锅炉
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启用日期：2008 年 8 月
规格型号：DG1900/25.4-Ⅱ1
生产厂家：东方锅炉（集团）股份有限公司
数量：1 套
账面原值：390,923,395.12 元
账面净值：269,997,758.25 元
主要技术参数
序号 名 称 单位 B-MCR BRL
1 过热蒸汽流量 t/h 1913 1810.6
2 过热蒸汽出口压力 Mpa(g) 25.4
3 过热蒸汽出口温度 ℃ 571
4 再热蒸汽流量 t/h 1582.1 1493.4
5 再热蒸汽进口压力 Mpa(a) 4.436 4.187
6 再热蒸汽进口温度 ℃ 311 305
7 再热蒸汽出口压力 Mpa(a) 4.246 4.007
8 再热蒸汽出口温度 ℃ 569 569
9 给水温度 ℃ 281 277
(2)重臵全价的确定
锅炉的重臵全价由设备购臵费、安装工程费、其他费用、资金成
本等组成。
①设备购臵费
经向设备生产厂东方锅炉（集团）股份有限公司销售部门咨询，
该型号锅炉在评估基准日的销售价为 270,000,000.00 元。
②设备运杂费
东方锅炉（集团）股份有限公司位于四川省自贡市，距国电铜陵
发电有限公司所在地安徽省铜陵县运输距离为铁路运距为 2,241Km，公
路运距 50 公里，则运输费用：
运杂费=设备出厂价× （铁路运杂费率+汽车运杂费率）
铁路运杂费率=1.5%+（2,240-50）/50× 0.08%
=4.94%
汽车运杂费率=1.06%+(50-50)/50× 0.35%
=1.06%
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锅炉运杂费= 270,000,000× (4.94%+1.06%)
= 16,200,000 元
③安装工程费
根据电力建设工程概算定额—热力设备安装工程计算出基本直
接费，并依据火力发电工程建设预算编制与计算标准(2007 年版)
计取间接费、利润和税金。
1#锅炉设备安装费计算表
金额单位：人民币元
项 目 名 称 及 规 单 工程量/费 定额单价/计
取费依据
序号 编制依据 范 位 率 算基数 金额合计
锅炉本体 1 270,000,000 270,000,000
等离子点火装置 套 1 0.00
GJ1-2 锅炉本体安装 t 15,300 锅炉本体重 1,303.88 19,949,364.00
其中人工费 t 268.12 4,102,220.70
GJ1-16 锅炉本体分部试运 台 1 1,881,627.00 1,881,627.00
其中人工费 206,293.50 206,293.50
燃油 t 266 本体分部试运消耗 8,296.00 2,206,736.00
除盐水 t 52,500 本体分部试运消耗 13.00 682,500.00
蒸汽 t 2,916 本体分部试运消耗 183.00 533,628.00
GJ5-2 炉墙敷设 m3 1,892 敷设体积 375.67 710,767.64
其中人工费 176.19 333,351.48
炉墙砌筑主材 m3 1,892 敷设体积 1,350.00 2,554,200.00
GJ5-9 锅炉本体保温安装费 m3 1,950 270.32 527,124.00
其中人工费 139.00 271,050.00
主材费 m3 1,950 900.66 1,756,287.00
小 计 30,802,233.64
其 中：安装费 23,068,882.64
人工费 4,912,915.68
主材费 7,733,351.00
锅炉本体运杂费 6.00% 设备费为基数 16,200,000.00
锅炉本体购置费 286,200,000.00
1 直接费 直接工程费+措施费 35,572,872.64
1.1 直接工程费 人工费合计+材料费+机械费 30,955,960.64
1.1.1 人工费合计 人工费+人工费调整 5,066,642.68
人工费 4,912,915.68
工资性补贴调整 0.97 人工费/综合工日单价(31 元/工日) 158,481.15 153,727.00
1.1.2 材机费 材料费+机械费 25,889,317.96
1.2 措施费 4,616,912.00
1.2.1 冬雨季施工增加费 8.30% 人工费+人工费调整 420,531.00
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项 目 名 称 及 规 单 工程量/费 定额单价/计
取费依据
序号 编制依据 范 位 率 算基数 金额合计
1.2.2 夜间施工增加费 2.04% 人工费+人工费调整 103,360.00
1.2.3 施工工具用具使用费 10.73% 人工费+人工费调整 543,651.00
1.2.4 特殊工程技术培训费 10.16% 人工费+人工费调整 514,771.00
1.2.5 大型施工机械安拆费 15.73% 人工费+人工费调整 796,983.00
1.2.6 特殊地区施工增加费 0.00% 人工费+人工费调整 0.00
1.2.7 临时设施费 4.68% 直接工程费 1,448,739.00
1.2.8 施工机械转移费 10.97% 人工费+人工费调整 555,811.00
安全文明施工措施补
1.2.9 助费 4.60% 人工费+人工费调整 233,066.00
2 间接费 规费+企业管理费 8,315,880.00
2.1 规费 人工费+人工费调整 4,348,699.00
2.1.1 社会保障费 33.00% 人工费+人工费调整 2,675,187.00
2.1.2 住房公积金 19.20% 人工费+人工费调整 1,556,473.00
危险作业意外伤害保
2.1.1 险费 2.31% 人工费+人工费调整 117,039.00
2.2 企业管理费 78.30% 人工费+人工费调整 3,967,181.00
3 利润 7% 直接费+间接费 3,072,213.00
4 安徽 地区材机调整 15.35% 材机费为基数 25,889,318 3,974,010.00
电 定 造 价
5 2011-39 号文 人工费调整 15.20 综合工日 158,481 2,408,913.49
6 税金 3.346% (1+2+3+4) 1,784,887.00
合 计 (1+2+3+4+5) 52,719,863.00
④其他费用计算表如下
其他费用计算表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 计算依据 费用 费率 其他费用
一 项目建设管理费 4,276,379.00
1 项目法人管理费 安装工程费 52,719,863.00 2.40% 1,265,277.00
2 招标费 设备购置费+安装工程费 338,919,863.00 0.32% 1,084,544.00
3 工程监理费 安装工程费 52,719,863.00 1.60% 843,518.00
4 设备监造费 设备购置费 286,200,000.00 0.36% 1,030,320.00
5 工程保险费 安装工程费 52,719,863.00 0.10% 52,720.00
二 项目建设技术服务费 10,251,761.00
1 项目前期工作费 勘察设计费 7,637,444.00 13.40% 1,023,417.00
2 设备成套技术服务费 设备购置费 286,200,000.00 0.30% 858,600.00
3 勘察设计费 安装工程费+设备购置费+联合试运转费 347,156,565.00 2.20% 7,637,444.00
4 设计文件评审费 安装工程费+设备购置费+联合试运转费 347,156,565.00 0.05% 173,578.00
5 项目后评价费 安装工程费 52,719,863.00 0.12% 63,264.00
6 电力工程质量检测费 安装工程费 52,719,863.00 0.17% 90,018.00
7 特种设备安全检测费 600.00 0.50 300,000.00
8 电力工程技术标准编制管理费 安装工程费 52,719,863.00 0.20% 105,440.00
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三 分系统调试及整套启动试运费 安装工程费 52,719,863.00 15.62% 8,236,702.00
四 生产准备费 790,798.00
1 生产职工培训及提前进厂费 安装工程费 52,719,863.00 1.50% 790,798.00
五 大件运输措施费 安装工程费 52,719,863.00 0.33% 173,976.00
其他摊入费用合计 23,729,616.00
⑤资金成本
资金成本按“电力预规”中规定的复息计算，测定系数为 6.799%。
资 金 成 本 =( 设 备 购 臵 价 + 设 备 运 杂 费 + 安 装 工 程 费 + 其 他 费
用)× 6.799%
=(270,000,000.00+ 16,200,000 + 52,719,863.00+ 23,729,616.00)× 6.799%
= 24,656,538.00 元
⑥设备购臵价及运费中包含的增值税
购 臵 价 及 运 费 中 包 含 的 增 值 税 = 设 备 购 臵 价 /1.17× 0.17+ 运 输 费
× 0.07+大件运输措施费× 0.07
=270,000,000.00/1.17× 0.17+16,200,000× 0.07+173,976.00× 0.07
= 40,376,947.00 元
⑦重臵全价的计算
锅炉重臵全价=设备购臵价+设备运杂费+安装工程费+其他费用+
资金成本-设备购臵价及运费中包含的增值税
=270,000,000.00+16,200,000+52,719,863.00+23,729,616.00+24,656,538.00
- 40,376,947.00
= 346,929,100.00 元（取整）
(3)综合成新率
1#锅炉于 2008 年 8 月投产，截至评估基准日已生产运行 4.83 年，
目前该机组运转正常。
评估人员通过现场勘查，并向设备管理人员及现场操作人员了解
该设备的运行、维护保养情况，结合设备外观，对设备各组成部件进
行现场勘查，发现：锅炉钢架无锈蚀、无变形等，外观良好；炉膛燃
烧正常；锅炉运转过程中无漏水等，汽包、省煤器、过热器、空气预
热器、汽水管路、水冷壁等无鼓包、变形、渗漏。
评估人员根据以上勘查情况并结合锅炉实际运转状况，确定该锅
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炉尚可使用 25 年。
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)× 100%
=25/(4.83+25)× 100%
=84%
(4)评估净值的确定
评估净值=重臵全价× 综合成新率
= 346,929,100.00× 84%
= 291,420,444.00 元
案例 2：1#汽轮发电机组（固定资产---机器设备评估明细表，序号：
512）
(1)设备概况
A.设备名称：1#汽轮机组之汽轮机
规格型号：N600-24.2/566/566
生产厂家：上海汽轮机有限公司
启用日期：2008 年 8 月
账面原值：203,464,369.31 元
账面净值：139,440,914.45 元
数量：1 套
汽轮机性能及参数：
型号 N600-24.2/566/566
超临界压力、一次中间再热、单轴、三缸四排汽、双背
形式
压、纯凝汽式
铭牌功率（TRL） 600.255MW
功率 最大连续功（TMCR） 647.324MW
VWO 工况 679.354MW
工作转速 3000r/min
旋转方向 从机头向发电机方向看为顺时针
回热级数（抽汽级数） 三高、四低、一除氧
高压缸 1（调节级）+11（压力级）
汽机通流级数 中压缸 8级
低压缸 2x2x7 级
主汽门前蒸汽铭牌压力 24.2Mpa
主汽门前蒸汽温度 566℃
额定高压缸排汽口压力 3.983Mpa
额定高压缸排汽口温度 300.6℃
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型号 N600-24.2/566/566
额定再热蒸汽压力 3.585Mpa
额定再热蒸汽温度 566℃
主蒸汽额定进汽量 1664.075t/h
再热蒸汽额定进汽量 1388.126t/h
额定排汽流量 961.992t/h
THA 工况给水温度 273.7℃
铭牌背压 11.8kpa
设计背压 双背压 4.5/5.4kpa,平均背压 4.9kpa
低压末级叶片高度 1050mm
允许系统周波摆动 48.5-51.5Hz
高中压转子脆性转变温度
（FATT) ≤121℃
低压转子脆性转变温度（FATT) ≤13℃
盘车转速 2.38r/min
外形尺寸（长 x 宽 x 高） 27.2x11.5x7.93(m)
机组总长（包括罩壳） 11.5m
调节系统 DEH
配汽方式 节流调速、喷嘴调节
THA 工况保证热耗率 不高于 7556KJ/kwh
使用寿命 30 年
制造厂家 上海汽轮机有限公司
B.1#汽轮机组之发电机（固定资产---机器设备评估明细表，序号：
511）
规格型号：QFSN-600-2
生产厂家：上海汽轮发电机有限公司
启用日期：2008 年 8 月
账面原值：103,502,134.88 元
账面净值： 70,933,463.08 元
数量：1 套
主要技术参数：
名称 单位 规范
发电机型号 QFSN-600-2
额定容量 Sn MVA 667
额定功率 Pn MW 600
最大连续输出功率
MW 与汽轮机新匹配
Gmcr
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名称 单位 规范
额定功率因数 cosΦn 0.9（滞后）
定子额定电压 Un kV 20
定子额定电流 In A 19245
空载励磁电压 Ulo V 139
空载励磁电流 Ilo A 1480
额定励磁电压 Uln V 407
额定励磁电流 Iln A 4145
额定频率 fn Hz 50
额定转速 nn r/min 3000
极数 2
绝缘等级 F/F(按 B 级温升要求）
冷却方式 水 氢 氢
短路比 0.54
同步电抗 Xd % 215.5
暂态电抗 X’q % 39.5
次暂态电抗”q % 20.1
中性点接地方式 经接地变压器接地
接地变压器参数 20kV/230V/45kVA
定子线圈接线方式 YY
满载效率 η % 98.94
制造厂家 上海汽轮发电机有限公司
(2)汽轮发电机组重臵全价的确定
汽轮发电机组重臵全价由设备购臵价、运杂费、安装工程费、其
他费用和资金成本等部分组成。
①设备购臵价
经向设备生产厂家咨询，汽轮机单价 161,310,000.00 元，发电机单
价为 83,500,000.00 元。
发电机组本体购臵价= 161,310,000.00+83,500,000.00
=244,810,000.00 元
汽轮机价格比例＝161,310,000.00/244,810,000.00=65.89%
发电机价格比例＝83,500,000.00/244,810,000.00=34.11%
②设备运杂费
上海汽轮机有限公司位于上海市，距国电铜陵发电有限公司所在
地铜陵县运输距离为铁路运距为 499Km，公路运距 50 公里，则运输费
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用：
运杂费=设备出厂价× （铁路运杂费率+汽车运杂费率）
铁路运杂费率=1.5%+（499-100）/50× 0.08%
=2.14%
汽车运杂费率=1.06%+(50-50)/50× 0.35%
=1.06%
发电机组运杂费= 244,810,000.00× (2.14%+1.06%)
=7,833,920.00 元
③安装工程费
根据电力建设工程概算定额—热力设备安装工程的计算规则，
计算出直接费，并依据火力发电工程建设预算编制与计算标准(2007
年版)计取间接费、利润和税金。具体计算过程见下表：
发电机组安装费计算表
金额单位：人民币元
单 定额单价/计
取费依据
序号 编制依据 项 目 名 称 及 规 范 位 工程量/费率 算基数 金额合计
汽轮发电机组本体价 1 244,810,000.00 244,810,000
GJ2-5 汽轮机本体安装（套） 套 1 2,147,696.02 2,147,696.02
其中人工费 859,078.41 859,078.41
汽 轮发 电 机 组 油 系统 充
油（t） t 160 13,500.00 2,160,000.00
汽 轮机 本 体 保 温 安装 费
GJ5-10 （m3） m3 470 309.99 145,695.30
其中人工费 110.21 51,798.70
主材费（m3） m3 470 900.66 423,310.20
GJ5-14 设备抹面敷设 m2 6400 15.79 101,056.00
其中人工费 8.28 52,992.00
GD1-4 发电机电气安装 台 1 137,086.98 137,086.98
其中人工费 27,417.40 27,417.40
蒸汽 t 18814 本体分部试运消耗 183.00 3,442,962.00
除盐水 t 752 本体分部试运消耗 13.00 9,776.00
小 计 8,567,582.50
其中：安装费 2,531,534.30
人工费 991,286.50
主材费 2,583,310.20
发电机组本体运杂费 3.20% 机组购置价 7,833,920.00
发电机组本体购置费 252,643,920.00
1 直接费 直接工程费+措施费 9,640,261.50
1.1 直接工程费 人工费合计+材料费+机械费 8,598,600.50
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单 定额单价/计
取费依据
序号 编制依据 项 目 名 称 及 规 范 位 工程量/费率 算基数 金额合计
1.1.1 人工费合计 人工费+人工费调整 1,022,304.50
人工费 991,286.50
工资性补贴调整 0.97 人工费/综合工日单价(31 元/工日) 31,976.98 31,018.00
1.1.2 材机费 材料费+机械费 7,576,296.00
1.2 措施费 1,041,661.00
1.2.1 冬雨季施工增加费 8.30% 人工费+人工费调整 84,851.00
1.2.2 夜间施工增加费 2.04% 人工费+人工费调整 20,855.00
1.2.3 施工工具用具使用费 10.73% 人工费+人工费调整 109,693.00
1.2.4 特殊工程技术培训费 10.16% 人工费+人工费调整 103,866.00
1.2.5 大型施工机械安拆费 15.73% 人工费+人工费调整 160,808.00
1.2.6 特殊地区施工增加费 0.00% 人工费+人工费调整 0.00
1.2.7 临时设施费 4.68% 直接工程费 402,415.00
1.2.8 施工机械转移费 10.97% 人工费+人工费调整 112,147.00
安 全文 明 施 工 措 施补 助
1.2.9 费 4.60% 人工费+人工费调整 47,026.00
2 间接费 规费+企业管理费 1,677,908.00
2.1 规费 人工费+人工费调整 877,444.00
2.1.1 社会保障费 33.00% 人工费+人工费调整 539,777.00
2.1.2 住房公积金 19.20% 人工费+人工费调整 314,052.00
危 险作 业 意 外 伤 害保 险
2.1.3 费 2.31% 人工费+人工费调整 23,615.00
2.2 企业管理费 78.30% 人工费+人工费调整 800,464.00
3 利润 7.00% 直接费+间接费 792,272.00
4 安徽 地区材机调整 15.35% 材机费为基数 7,576,296 1,162,961.00
电 定 造 价
5 2011-39 号文 人工费调整 15.20 综合工日 31976.98 486,050.16
6 税金 3.346% (1+2+3+4) 460,391.00
合 计 (1+2+3+4+5) 13,733,794.00
④其他费用
其他费用计算表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 计算依据 费用 费率 其他费用
一 项目建设管理费 2,325,013.00
1 项目法人管理费 安装工程费 13,733,794.00 2.40% 329,611.00
2 招标费 设备购臵费+安装工程费 266,377,714.00 0.32% 852,409.00
3 工程监理费 安装工程费 13,733,794.00 1.60% 219,741.00
252,643,920.00 0.36% 909,518.00
4 设备监造费 设备购臵费
13,733,794.00 0.10% 13,734.00
5 工程保险费 安装工程费
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序号 费用名称 计算依据 费用 费率 其他费用
7,658,715.00
二 项目建设技术服务费
1 项目前期工作费 勘察设计费 5,907,515.00 13.40% 791,607.00
2 设备成套技术服务费 设备购臵费 252,643,920.00 0.30% 757,932.00
3 勘察设计费 安装工程费+设备购臵费+联合试运转费 268,523,417.00 2.20% 5,907,515.00
4 设计文件评审费 安装工程费+设备购臵费+联合试运转费 268,523,417.00 0.05% 134,262.00
5 项目后评价费 安装工程费 13,733,794.00 0.12% 16,481.00
6 电力工程质量检测费 安装工程费 13,733,794.00 0.17% 23,450.00
电力工程技术标准编制管理
13,733,794.00 0.20% 27,468.00
7 费 安装工程费
分系统调试及整套启动试运
13,733,794.00 15.62% 2,145,703.00
三 费 安装工程费
四 生产准备费 206,007.00
1 生产职工培训及提前进厂费 安装工程费 13,733,794.00 1.50% 206,007.00
五 大件运输措施费 安装工程费 13,733,794.00 0.33% 45,322.00
其他摊入费用合计 12,380,760.00
⑤资金成本
资金成本按“电力预规”中规定的复息计算，测定系数为 6.799%。
发电机组资金成本=(发电机组购臵费+发电机组安装工程费+其他
费用)× 资金成本率
=( 244,810,000.00 +13,733,794.00 + 12,380,760.00) × 6.799%
= 18,952,789.00 元
⑥设备购臵价及运杂费中包含的增值税
购臵价及运杂费中包含的增值税=设备购臵价/1.17× 0.17+运输费
× 0.07+大件运输措施费× 0.07
=244,810,000.00/1.17× 0.17+ 7,833,920.00× 0.07+ 45,322.00× 0.07
= 36,122,230.00 元
⑦重臵全价
汽轮机组重臵全价=设备购臵价+运杂费+安装工程费+其他费用+
资金成本-设备购臵价及运杂费中包含的增值税
=244,810,000+7,833,920.00+13,733,794.00+12,380,760.00+18,952,789.00-3
6,122,230.00
=261,589,100.00 元
汽轮机重臵全价=261,589,100.00× 65.89%
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及铜陵发电评估说明
= 172,366,100.00 元 (取整)
发电机重臵全价=261,589,100.00× 34.11%
= 89,223,000.00 元(取整)
(3)综合成新率
1#汽轮发电机组于 2008 年 8 月投产，至评估基准日已使用 4.83 年。
评估人员通过现场实地勘查设备状况，并向设备管理人员了解机组的
运行、维护保养情况。目前整套机组运转平稳、正常，外观良好，汽
轮机缸体未发现异常，调速系统各部件工作正常，各定型管道无泄漏
且工作可靠；发电机定子、转子绝缘可靠，工作正常，励磁机功能良
好，空气冷却工作可靠；经查设备运维记录，无重大故障发生。
根据以上勘查结果，确定该机组尚可使用 25 年。
综合成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）× 100%
=25/（4.83+25）× 100%
=84%
(4)评估值
汽轮机评估值=重臵全价× 综合成新率
= 172,366,100.00× 84%
=144,787,524.00 元
发电机评估值=重臵全价× 综合成新率
= 89,223,000.00× 84%
=74,947,320.00 元
案例 3：1#主变压器（固定资产---机器设备评估明细表，序号：705）
(1)设备概况
设备名称：1#主变压器
规格型号：SFP-720MVA/500KV
生产厂家：常州东芝变压器有限公司
启用日期：2008 年 8 月
账面原值：32,584,793.25
账面净值：24,363,649.92
数量：1 台
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及铜陵发电评估说明
主要技术参数：
项 目 #1 主变
户外双绕组油浸三相电力变压
型式
器
型号 SFP—720000/500
额定容量（MVA） 720
额定电压（kV） 525± 2× 2.5%/20kV
额定电流（A） 792/20785
阻抗电压（%） 14
冷却方式 ODAF(强油风冷）
联接组别 Yn，d11
高压侧中性点 直接接地
调压方式 无载
额定效率 99.78%
额定负载损耗（kW) ≤1298
额定空载损耗(kW) ≤340
额定空载电流（%） 0.25%
连续额定容量时的温 顶层油 55
升 K（周围环境温度 40 绕组平均 65
℃） 金属结构件 75
(2)重臵全价
主变压器的重臵全价由设备购臵价、运杂费、安装工程费、其他
费用、资金成本组成。
①设备购臵价
经向厂家咨询该型号主变压器单价为 21,500,000.00 元。
②设备运杂费
常州东芝变压器有限公司位于常州市，距国电铜陵发电有限公司
所在地安徽省铜陵县运输距离为铁路运距为 339Km，公路运距 50 公里，
则运输费用：
运杂费=设备出厂价× （铁路运杂费率+汽车运杂费率）
铁路运杂费率=1.5%+（339-100）/50× 0.08%
=1.90%
汽车运杂费率=1.06%+(50-50)/50× 0.35%
=1.06%
变压器运杂费= 26,880,000.00× (1.90%+1.06%)
北京中企华资产评估有限责任公司 54
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及铜陵发电评估说明
= 636,400.00 元
③安装工程费
根据电力建设工程概算定额—电气设备安装工程的计算规则，
计算出直接费，并依据火力发电工程建设预算编制与计算标准(2007
年版)计取间接费、利润和税金。
具体计算过程见下表：
1#主变压器安装费计算表
金额单位：人民币元
序 编制 单 定额单价/计算基
取费依据
号 依据 项 目 名 称 及 规 范 位 工程量/费率 数 金额合计
主变压器 SFP-720MVA/500KV 21,500,000 21,500,000
台 21,500,000.00
GD2-68 主变压器安装费 台 1 151,619.14 151,619.14
其中人工费 台 39,159.76 39,159.76
装置性材
9,200.00 984,400.00
料 变压器充油 吨 107.00
小 计 1,136,019.14
其中：安装费 151,619.14
人工费 39,159.76
装置性材料费 984,400.00
主变压器运杂费 2.96% 636,400.00
变压器购置费 22,136,400.00
1 直接费 直接工程费+措施费 1,205,264.14
1.1 直接工程费 人工费合计+材料费+机械费 1,137,244.14
1.1.1 人工费合计 人工费+人工费调整 40,384.76
人工费 39,159.76
人工费/综合工日单价(31 元/工
1,263.22 1,225.00
工资性补贴调整 0.97 日)
1.1.2 材机费 材料费+机械费 1,096,859.38
1.2 措施费 68,020.00
1.2.1 冬雨季施工增加费 8.30% 人工费+人工费调整 3,352.00
1.2.2 夜间施工增加费 2.04% 人工费+人工费调整 824.00
1.2.3 施工工具用具使用费 10.73% 人工费+人工费调整 4,333.00
1.2.4 特殊工程技术培训费 0.00% 人工费+人工费调整 0.00
1.2.5 大型施工机械安拆费 0.00% 人工费+人工费调整 0.00
1.2.6 特殊地区施工增加费 0.00% 人工费+人工费调整 0.00
1.2.7 临时设施费 4.68% 直接工程费 53,223.00
1.2.8 施工机械转移费 10.97% 人工费+人工费调整 4,430.00
1.2.9 安全文明施工措施补助费 4.60% 人工费+人工费调整 1,858.00
2 间接费 规费+企业管理费 66,283.00
2.1 规费 人工费+人工费调整 34,662.00
2.1.1 社会保障费 33.00% 人工费+人工费调整 21,323.00
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2.1.2 住房公积金 19.20% 人工费+人工费调整 12,406.00
2.1.1 危险作业意外伤害保险费 2.31% 人工费+人工费调整 933.00
2.2 企业管理费 78.30% 人工费+人工费调整 31,621.00
3 利润 7.00% 直接费+间接费 89,008.00
4 安徽 地区材机调整 26.21% 材机费为基数 1,096,859 287,487.00
电定造价
2011-39 号 1,263.2 19,200.91
5 文 人工费调整 15.20 综合工日
6 税金 3.346% (1+2+3+4) 55,785.95
合 计 (1+2+3+4+5) 1,703,828.00
④其他费用
其他费用计算表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 计算依据 费用 费率 其他费用
一 项目建设管理费 225,837
40,892
1 项目法人管理费 安装工程费 1,703,828 2.40%
76,289
2 招标费 设备购置费+安装工程费 23,840,228 0.32%
27,261
3 工程监理费 安装工程费 1,703,828 1.60%
79,691
4 设备监造费 设备购置费 22,136,400 0.36%
1,704
5 工程保险费 安装工程费 1,703,828 0.10%
二 项目建设技术服务费 688,231
71,066
1 项目前期工作费 勘察设计费 530,341 13.40%
66,409
2 设备成套技术服务费 设备购置费 22,136,400 0.30%
530,341
3 勘察设计费 安装工程费+设备购置费+联合试运转费 24,106,426 2.20%
12,053
4 设计文件评审费 安装工程费+设备购置费+联合试运转费 24,106,426 0.05%
2,045
5 项目后评价费 安装工程费 1,703,828 0.12%
2,909
6 电力工程质量检测费 安装工程费 1,703,828 0.17%
3,408
7 电力工程技术标准编制管理费 安装工程费 1,703,828 0.20%
266,198
三 分系统调试及整套启动试运费 安装工程费 1,703,828 15.62%
四 生产准备费 25,557
25,557
1 生产职工培训及提前进厂费 安装工程费 1,703,828 1.50%
5,623
五 大件运输措施费 安装工程费 1,703,828 0.33%
其他摊入费用合计 1,211,446.00
⑤资金成本
资金成本按“电力预规”中规定的复息计算，测定系数为 6.799%。
资金成本=(设备购臵价+运杂费+安装工程费+其他费用)× 资金成本
率
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=(21,500,000.00+636,400.00+1,703,828.00+ 1,211,446.00)× 6.799%
= 1,703,263.00 元
⑥设备购臵费中包含的增值税
变压器购臵费中包含的增值税=设备购臵价× 0.17/1.17+运费× 0.07+
大件运输措施费× 0.07
=21,500,000.00/1.17× 0.17+ 636,400.00× 0.07+ 5,623× 0.07
= 3,168,874.00 元
重臵全价的计算
变压器重臵全价=设备购臵价+运杂费+安装工程费+其他费用+资
金成本-设备购臵费中包含的增值税
=21,500,000.00+636,400.00+1,703,828.00+1,211,446.00+
1,703,263.00 - 3,168,874.00
= 23,586,000.00 元（取整）
(3)综合成新率
主变压器于 2008 年 8 月启用，至评估基准日已使用 4.83 年。
评估人员通过现场实地勘查设备状况，并向设备管理人员了解机
组的运行、维护保养情况，了解到：整套设备工作正常，外观良好无
锈蚀，油液无渗漏；变压器温升正常，冷却系统满足要求；接地和防
雷装臵均连接正常，表面无锈蚀；引出端套管、绝缘性能均符合标准
要求。综合以上情况评估人员预计该变压器尚可使用 19 年。
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)× 100%
=25/(4.83+25)× 100%
=84%
(4)评估值
变压器评估值=重臵全价× 综合成新率
= 23,586,000.00× 84%
=19,812,240.00 元
案例 4：奥迪轿车（固定资产---车辆评估明细表，序号：7）
车辆名称：奥迪轿车
车辆牌号：皖 GGD168
规格型号：FV7201TCVT
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制造厂家：一汽-大众汽车有限公司
购臵时间： 2007 年 11 月
启用时间： 2007 年 11 月
数 量：1 辆
已行驶里程：299928 公里
(1)技术参数如下：
外形尺寸(mm) 5012/1855/1485 轴数 2
长: 5012 整备质量(kg) 1770
宽: 1855 油耗 9.7
高: 1485 轴距(mm) 2945
轴荷 1130/1085 轮胎规格 225/55R16
接近角/离去角 14.3/18.8(° ) 前轮距(mm) 1612
最高车速(km/h) 215 后轮距(mm) 1622
排量（ml） 1984 功率(kw) 125
(2)重量全价的确定
经查询市场销售价格，确定该车评估基准日车辆购臵价(含税)
348,000.00 元。
车辆购臵税=车辆购臵价/1.17× 10%
=348,000.00 /1.17× 10%
=29,743.59 元
新车牌照工本费：300.00 元。
重臵全价=车辆购臵价/1.17+车辆购臵税+新车牌照工本费
=348,000.00/1.17 +29,743.59+300.00
=378,000.00 元(取整)
(3)综合成新率的确定
该车没有强制报废年限的车辆，采用尚可使用年限法，总使用年
限按 15 年考虑，已使用了 5.43 年。允许公里数 60 万公里，已行驶了
29.99 万公里。
①使用年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)
=(15-5.43)/ 15
=64%(取整)
②行驶里程成新率=(1－已行驶里程／经济行驶里程)× 100%
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=(60-29.99/60)× 100%
=50%(取整)
根据孰低原则，该车理论成新率为 50%。
③经查阅历史资料，向操作人员或管理人员进行调查等方式，对
车辆的实际技术状况、维修保养情况、原车制造质量、实际用途、使
用条件等进行了解，并进行现场勘察，其结果如下：
A.主传动机构及底盘：发动机性能较好，启动、加速较平稳，无异
音，温度正常；各档变速轻便、准确、可靠；前后桥无渗漏，底盘部
分无变形。
B.主控系统：方向机总成灵活，仪表显示准确。
C.制动性能：制动装臵可靠，制动距离符合要求，刹车轨迹左右一
致。
D.润滑与环保：润滑油(脂)呈淡黄色、洁净，各转动处润滑正常；
发动机燃烧充分，尾气排放合格。
E.外观：表面漆部分光亮，门窗洁净；大排灯、尾灯明亮、无损坏；
螺母无松动，轮胎无磨损。
评估人员经现场勘察，车辆的外观较新，实际使用状况较好，能
按设计要求正常使用，根据经验分析、判断该车的观察法成新率为 45%。
综合成新率=MIN（年限法成新率，行驶里程法成新率）× 50%+观察
法成新率× 50%
=MIN（64%，50%）× 50%+45%× 50%
=48%
(4)评估值的确定
评估值=重臵全价× 综合成新率
=378,000.00× 48%
= 181,440.00（元）
(六)评估结果及增减值原因分析
1.评估结果
经评估，设备类资产评估原值为 2,921,704,636.00 元，评估净值为
2,318,942,270.40 元。具体见下表：
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设备类资产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增减额 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值
设备类合计 3,354,945,361.32 2,298,793,925.64 2,922,153,636.00 2,319,319,430.40 -432,791,725.32 20,525,504.76 -12.90 0.89
机器设备 3,325,270,239.55 2,289,896,777.55 2,897,171,580.00 2,308,282,495.40 -428,098,659.55 18,385,717.85 -12.87 0.80
车辆 3,964,529.66 893,456.74 3,193,400.00 1,831,329.00 -771,129.66 937,872.26 -19.45 104.97
电子设备 25,710,592.11 8,003,691.35 21,788,656.00 9,205,606.00 -3,921,936.11 1,201,914.65 -15.25 15.02
2.评估结果分析
①机器设备原值减值是由于设备评估原值为不含增值税的价格，
虽然现人工费、材料费、机械费与构建时期相比有所上涨，但由于扣
除了增值税，所以综合影响仍为减值；评估净值减值的主要原因主要
是企业会计计提折旧年限短于机器设备的经济寿命年限。
②车辆评估原值值减值主要原因是近年来车辆市场价格呈现下降
趋势；车辆评估净值增值的主要原因为企业会计计提折旧年限短于车
辆的经济寿命年限。
③电子设备评估原值减值的主要原因是近几年电子产品更新换代
较快价格不断下降所致；电子设备评估净值减值的主要原因是企业会
计计提折旧年限短于设备的经济寿命年限。
四、 在建工程评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的在建工程主要为设备安装工程。在建工程评估基
准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
设备安装工程 9,949,545.76
合计 9,949,545.76
(二)在建工程概况
1. 设备安装工程概况
纳入本次评估范围的在建工程-设备安装工程共计 14 项，主要为“二
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期工程”的项目前期费用、#1 机脱硝系统改造、#1、#2 炉制粉系统电动
控制器改型、#1、#2 炉三次风门控制系统改造、DCS 系统硬件升级改
造、闭式水系统改造等。
“二期工程”的项目前期费用账面价值主要包括编制可行性研究报
告费用、地质和水文地质勘查费用、咨询评估和论证费用等，截至评
估基准日，“二期工程”尚未开工建设。#1 机脱硝系统改造账面价值主要
为工程设计费、领用材料费及部分设备预付款等；#1、#2 炉制粉系统
电动控制器改型、#1、#2 炉三次风门控制系统改造、DCS 系统硬件升
级改造、闭式水系统改造账面值主要为设备技术改造领用材料费等。
(三)评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
评估人员对纳入评估范围的在建工程构成情况进行初步了解，设
计了初步评估技术方案和评估人员配备方案；向被评估单位提交评估
资料清单和评估申报明细表，按照资产评估准则的要求，指导被评估
单位准备评估所需资料和填写在建工程评估申报明细表。
第二阶段：现场调查阶段
1.核对账目：根据被评估单位提供的在建工程评估申报明细表，首
先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被
评估单位的在建工程明细账、台帐核对使明细金额及内容相符；最后
对部分在建工程核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据在建工程的类型、
金额等特征收集了项目可行性研究报告及批复、初步设计及批复、建
设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等合
规性文件；收集了工程发包合同与发票、工程图纸、概预算文件、工
程结算文件等评估相关资料。
3.现场查点：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申
报的在建工程进行了现场勘查。察看了在建工程的形象进度、工程质
量、工程管理等相关情况。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了在建工程的质量、
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用途等信息；调查了解了当地评估基准日近期的建设工程相关的市场
价格信息；调查了解了在建工程账面原值构成、减值准备计提方法等
相关会计政策与规定。
第三阶段：评定估算阶段
根据在建工程的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适宜
的评估方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明
细表和评估汇总表，撰写在建工程评估技术说明。
(四)评估方法
根据在建工程的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条
件，采用成本法进行评估。
(1)未完工项目
对于开工时间距评估基准日半年内的在建项目，以核实后的帐面
价值作为评估值。
对于开工时间距评估基准日半年以上的在建项目，如果账面价值
中不包含资金成本，则按照合理建设工期加计资金成本；如果账面值
与评估基准日价格水平有较大差异，则按照评估基准日的价格水平进
行工程造价调整。
(五)设备安装工程-典型案例：
设备名称：#1 机脱硝系统改造
明细表序号：10
账面金额：3,702,933.30 元
开工日期：2013 年 6 月
评估方法及过程：
评估人员经核实相关设备购臵合同、已付款财务核算资料等，并
向工程财务人员详细了解该工程现状，确认工程支出合理，金额准确，
无不合理支出。该工程设备预付款为 809,000 元，安装费及其他费用为
2,893,933.30 元，账面值中不包含资金成本，企业预计完工日期为 2013
年 11 月，由于开工时间距评估基准日较近，以核实后的帐面价值作为
评估值。
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(六)评估结论
在建工程评估结果及增减值情况如下表：
在建工程评估结果汇总表
金额单位:人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增减额 账面价值
设备安装工程 9,949,545.76 9,949,545.76 0.00 0.00
减：减值准备 0.00 0.00 0.00 0.00
合 计 9,949,545.76 9,949,545.76 0.05 0.0
在建工程的评估值为 9,949,545.76 元，无评估增减值。
五、 土地使用权评估技术说明
（一）评估范围
纳入本次土地使用权评估范围的为国电铜陵发电有限公司所属的
位于铜陵市的 4 宗国有出让土地使用权，土地总面积 1,238,380.00 平方
米。至评估基准日，待估宗地均已取得国有土地使用证。
（二）委估土地账面情况
待估宗地使用权账面价值 136,332,265.97 元，主要为土地取得费用
及相关税费。
（三）评估对象概况
1.土地登记状况
土地 出让（授
估价期
宗地 土地产 宗地位 土地面积 土地 地 图 使用 权、作价）
序号 日土地
名称 权证号 臵 （m2） 用途 号 号 权类 土地终止日
使用者
型 期
国 电 铜 铜 国 用
主 厂
陵 发 电 （2012） 东联乡 工 业 2060 年 11 月
1 区 用 629,440.00 无 无 出让
有 限 公 第 0639 复兴村 用地 29 日
地
司 号
国 电 铜 铜 国 用
灰 场 陵 发 电 （2012） 西联乡 工 业 2060 年 11 月
2 247,587.00 无 无 出让
用地 有 限 公 第 0638 东湖村 用地 29 日
司 号
3 铁 路 国 电 铜 铜 国 用 五松镇 210,173.36 工 业 无 无 出让 2060 年 11 月
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专 用 陵 发 电 （2012） 东联乡 用地 29 日
线 用 有 限 公 第 0636
地1 司 号
铁 路 国 电 铜 铜 国 用
专 用 陵 发 电 （2012） 工 业 2060 年 11 月
4 钟鸣镇 151,179.64 无 无 出让
线 用 有 限 公 第 0637 用地 29 日
地2 司 号
1,238,380.0
0
2.土地权利状况
待估宗地的土地所有权属国家所有，国电铜陵发电有限公司以出
让方式取得土地使用权。根据资产占有方提供的资料，宗地产权清
楚，来源合法。各宗地土地用途、剩余土地使用年期、他项权利状况
如下表：
土地 土地 剩余使用 他项权
序号 宗地名称 土地产权证号 土地面积（㎡）
用途 性质 年期 利状况
铜国用（2012） 工业
1 主厂区用地 629,440.00 出让 47.4 无
第 0639 号 用地
铜国用（2012） 工业
2 灰场用地 247,587.00 出让 47.4 无
第 0638 号 用地
铁路专用线 铜国用（2012） 工业
3 210,173.36 出让 47.4 无
用地 1 第 0636 号 用地
铁路专用线 铜国用（2012） 工业
4 151,179.64 出让 47.4 无
用地 2 第 0637 号 用地
合计 - 1,238,380.00 - - - -
3.土地利用状况
根据资产占有方提供资料及现场勘察情况，至评估基准日，待估
各宗地地上土地利用状况详见固定资产-房屋建（构）筑物说明。
（四）地价定义
本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程
度和红线内场地的平整状况。
本次评估的土地使用权价格是指在评估基准日满足正常市场及设
定条件下，设定用途和使用年限及现状利用条件下的国有建设用地使
用权出让价格。
各宗地地价具体设定条件如下：
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序 土地 土地面积 设定土 设定土地 设定土地开发
宗地名称 备注
号 性质 （㎡） 地年期 用途 程度
宗地红线外三通（通
1 主厂区用地 出让 629,440.00 47.4 工业用地 路、通电、通讯,红线
内场地平整
宗地红线外三通（通
2 灰场用地 出让 247,587.00 47.4 工业用地 路、通电、通讯），红
线内及场地部分平整
宗地红线外二通（通
铁路专用线
3 出让 210,173.36 47.4 工业用地 电、通讯），红线内场
用地 1
地部分平整
宗地红线外二通（通
铁路专用线
4 出让 151,179.64 47.4 工业用地 电、通讯），红线内场
用地 2
地部分平整
（五）评估依据
1.国家有关部门颁布的法律、法规
（1）中华人民共和国土地管理法（1986 年 6 月 25 日第六届
全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 根据 1988 年 12 月 29
日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议关于修改〖中华
人民共和国土地管理法〗的决定第一次修正 1998 年 8 月 29 日第九届
全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订 根据 2004 年 8 月 28 日
第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改〖中华
人民共和国土地管理法〗的决定第二次修正）
（2）中华人民共和国城乡规划法（2007 年 10 月 28 日第十届
全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）
（3）中华人民共和国城市房地产管理法（1994 年 7 月 5 日第
八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过 根据 2007 年 8 月
30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议关于修改
〖中华人民共和国城市房地产管理法〗的决定修正）
（4）中华人民共和国土地管理法实施条例（1998 年 12 月 27
日中华人民共和国国务院令第 256 号发布 根据 2011 年 1 月 8 日国务
院关于废止和修改部分行政法规的决定修订）
（5）中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
（中华人民共和国国务院令第 55 号）
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（6）城镇土地估价规程（GB/T18508－2001）
（7）城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2001）
（8）关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知（国
土资发〔2006〕307 号）
（9）国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知（国土资
发〔2008〕308 号）
2.地方政府及有关部门颁布的法规、规章及政策性文件
（1）安徽省实施〖中华人民共和国土地管理法〗办法（1987
年 12 月 20 日安徽省第六届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通
过 根据 1989 年 7 月 7 日安徽省第七届人民代表大会常务委员会第十一
次会议关于修改安徽省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法
的决定修正 根据 1992 年 12 月 19 日安徽省第七届人民代表大会常务委
员会第三十四次会议关于修改安徽省实施＜中华人民共和国土地管
理法＞办法的决定修正 2000 年 9 月 22 日安徽省第九届人民代表大
会常务委员会第十八次会议修订 根据 2004 年 6 月 26 日安徽省第十届
人民代表大会常务委员会第十次会议关于修改安徽省实施＜中华人
民共和国土地管理法＞办法的决定修正）
（2）安徽省财政厅关于印发<安徽省耕地占用税实施办法>的通
知（财农村〔2008〕367 号）
（3）关于印发<安徽省耕地开垦费征收和使用管理实施细则>的
通知（财综〔2001〕1061 号）
（4）安徽省地方水利建设基金筹集和使用管理暂行办法（皖
政〔2000〕3 号）
（5）安徽省人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知（皖
政〔2012〕67 号）
（6）安徽省物价局、财政厅、国土资源厅关于规范征地管理费
有关问题的通知（皖价房〔2002〕47 号）
（7）其他有关法律规定、政策文件等
3.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料
北京中企华资产评估有限责任公司 66
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及铜陵发电评估说明
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
（六）评估原则
本次评估过程中遵循的主要原则有：
1.遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相
同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具
有替代性质的土地正常价格。
2.遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利
用为前提估价判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条
件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。
3.遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依
据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
4.遵循报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一
定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减
的特点。
5.遵循贡献原则，是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同
作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。
6.遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地
价格的变动规律，准确地评估价格。
7.多种方法相结合的原则，为了使评估结果更为客观，更接近于
准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减
小误差，确定出合理的价格。
（七）评估步骤
1.核查资料
根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助资产占有方填写“土
地使用权清查评估明细表”，根据资产占有方的评估资料，进行土地面
积、土地开发、土地基础设施情况、土地使用权状况等情况的核实。
2.现场勘查
对照有关资料及“土地使用权清查评估明细表”对待估宗地进行查
勘，与有关人员座谈，了解宗地位臵、土地四至、投资环境、配套设
施及开发程度，作了详细的现场勘察记录。
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3.社会及市场调查
就本次评估涉及到的评估对象，评估人员进行广泛的有针对性的
市场调查，调查了解了当地政府公布的有关征地文件、基准地价文
件、当地土地开发费、类似土地市场交易案例等有关资料，取得土地
评估的计价依据。
4.评定估算
根据收集掌握的有关资料，运用上述评估方法，并掌握待估宗地
的性质、土地使用年限、地块大小、形状、区位条件，对待估宗地进
行综合评定估算。
（八）土地评估方法
根据城镇土地估价规程，（以下简称规程），通行的估
价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价
系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根
据当地地产市场发育情况并结合待估宗地的具体特点及估价目的等，
选择适当的估价方法。
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性
的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似
地产的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方
法。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表
等评估成果，按照替代原则，对待估宗地的区域条件和个别条件等与
其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系
数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日价格的方
法。
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再
加上一定的利息、利润、应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。
收益还原法是在估算待估宗地在未来每年预期纯收益（正常年纯
收益）的基础上，以一定的土地还原率，将待估宗地在未来每年的纯
收益折算为评估时日收益总和土地价格的一种方法。
剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣
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除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，
以价格余额来估算待估土地价格的方法。
（九）案例：铜陵发电-1，主厂区用地
待估宗地位于东联乡复兴村，土地面积 629,440.00 ㎡，土地用途工
业用地。
1.宗地状况
（1）土地登记状况
根据资产占有方提供的国有土地使用证[铜国用（2012）第 0639
号]，待估宗地土地使用权登记状况如下：
土地登记状况一览表
土地使用权证号 铜国用（2012）第0639号
土地使用权人 国电铜陵发电有限公司
座落 东联乡复兴村
地类（用途） 工业用地
使用权类型 出让
终止日期 2060年11月29 日
使用权面积 629,440.00
发证日期 2012年5月28日
（2）土地权利状况
待估宗地土地所有权属于国家，土地使用权由国电铜陵发电有限
公司以出让方式取得，登记土地用途为工业用地，土地使用权终止日
期为 2060 年 11 月 29 日，至评估基准日，土地剩余使用年限 47.4 年。
根据资产占有方提供的资料及介绍，待估宗地在评估基准日没有
设定抵押权、担保权、租赁权等他项权利。
（3）土地利用状况
根据资产占有方提供资料及现场勘察情况，至评估基准日，待估
宗地为火电厂主厂房用地，地上建有主厂房、生产行政办公楼、控制
楼等生产及配套用房。该宗地地上土地利用状况详见固定资产-房屋建
（构）筑物明细表。
2.地价定义
本次评估价格是评估对象在评估基准日为 2013 年 6 月 30 日，土地
使用权取得方式为出让，土地剩余使用年期为 47.4 年，土地设定用途
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为工业用地，评估对象土地开发状态为宗地外“三通”（通路、通电、通
讯）及场地内平整现状利用条件下的市场价值。
3.地价影响因素分析
（1）一般因素
①城市资源状况
铜陵市（东经117°42′00″--118°10′6″、北纬30°45′12″--31°07′56″之间）位
于安徽省南部、长江下游南岸，东距芜湖市80公里左右，东南与繁昌
县接壤，西距安庆市90公里左右，南与青阳县、南陵县交界，西南与
池州贵池区毗邻，西北一江之隔是无为县、枞阳县，距省会合肥市120
公里，徐（州）黄（山）公路线在铜陵长江大桥过江。
铜陵市总面积1113平方公里，约占全省总面积的0.80% 。1956年建
市，现辖一县三区、一个国家级开发区和三个省级开发区，代管一个
国营农场。作为新兴的现代工贸港口城市，它是皖江城市带的重要成
员，是安徽对外开放的重要门户。铜陵南北最长约42.5公里，东西最宽
约40.6公里，市区地势由东南向西北倾斜，形成宽约5公里、长20公里
的带状地带。
铜陵矿产资源以储量丰富、矿种全而闻名。境内已探明的铜、金、
银、硫、铁、石灰石及与之伴生的各类稀有金属矿种达30多种。其中，
铜的储量占全省70%以上，硫、铁矿储量位居华东第一、全国第二，石
灰石、黄金和白银的储量均居全省之首。
②房地产制度与房地产市场状况
经统计,截止2013年3月，铜陵市已经销售结束楼盘22个,总面积为
23.26万平米。目前在售楼盘为141个，总在售面积为451.65万平米，其
中铜官山区在售面积为263.73万平米、狮子山区在售面积为167.16万平
米、郊区在售面积为20.76万平米。
自3月1日“新国五条”细则出台以来，铜陵市存量房交易量大幅增
长。仅3月份，全市二手住房交易量就达1223套，创下近7年来二手住房
单月成交量最高记录。2012年前三个月，二手住宅成交量分别为172套、
249套、461套；2013年前两个月分别为357套和237套。
③产业政策
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上个世纪八十年代末以来，铜陵坚持以结构调整为主线，以深化
产权制度改革为核心，不断优化所有制结构和国有经济布局，努力提
升经济活力。在全市规模以上工业企业中，国有、集体类由1997年的73%
下降到2003年的23%，全市私营企业发展到1700家，区级工业经济基本
实现民营化。全市拥有6家上市公司，上市公司数量和融资数量分别占
全省的13.2%和10%以上。对外经贸技术合作与友好交往不断扩大，与
世界五大洲80多个国家建立了经贸联系，与国内外20多个城市结成友好
城市，经济外向度保持在60%以上，利用外资数量连年成倍增长，有力
促进了铜陵经济社会发展。
铜陵工业基础厚实。经过多年的发展，铜陵成为全国最大的电解
铜生产基地、全国重要的硫磷化工基地、国家“火炬”计划电子基础材料
及新型元件高新技术产业化基地、长江流域重要的水泥生产基地。铜
陵有色、三佳模具、铜峰电子、精达股份、六国化工、安纳达钛业六
家上市公司在资本市场已构成了独具特色的“铜陵板块”。围绕资源型城
市转型和经济结构优化，铜陵正在加速经济转型，铜经济已初步实现
由资源采掘、冶炼向精深加工转轨，全市已初步形成铜加工、电子、
纺织三大产业集群，硫磷化工、水泥建材、能源三大基础产业基地，
装备制造、生物医药、新型材料三大接续战略性新兴产业。铜陵工业
化率达69.7%，居安徽省前列。
铜陵区域创新能力强。循环经济理念深入人心，铜陵市和铜陵有
色金属集团股份有限公司被国家批准为首批发展循环经济“双试点”，循
环经济发展被国家发改委称为“铜陵模式”，并决定向全国推介。循环经
济正由“双试点”向“双示范”转变。科技创新体系不断完善。与中科院、
中国科技大学为代表的国家等知名院校开展了全面合作，建成了中科
大—铜陵科技创业园一期工程，并成为国家级高新技术创业服务中心，
设立了20家省级以上企业技术中心、10家省级工程技术研究中心和3家
博士后工作站。铜陵经济技术开发区获批成为省级高新区，铜陵国家
电子基础材料及新型元件高新技术产业化基地入列全国首批国家级高
新技术产业化基地。国家铜铅锌及制品检测检验中心落户铜陵。
④城市规划与发展目标
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“十二五”期间，铜陵将继续深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕“转
型跨越、富民强市、共建小康、同享幸福”这一主题，突出加快转变经
济发展方式这条主线，坚持结构升级、创新强市、环境立市和城乡一
体发展战略，努力实现“构筑世界铜都、提升皖中南中心城市地位、建
设幸福铜陵”的总体目标。
围绕这个总体目标，铜陵将力争实现" 1452 ”的具体目标，即一个
提前：提前八年全面建成小康社会；四个翻番：实现地区生产总值、
财政收入、固定资产投资、城乡居民收入翻一番，总量分别达到1000
亿元，200亿元，3000亿元，38000元和15000元；五个示范：打造转型发
展示范市、承接产业转移示范市、循环经济发展示范市、创新发展示
范市、城乡一体化发展示范市；两个率先：率先实现基本公共服务均
等化，率先基本实现教育现代化。再经过五年努力，铜陵整体经济实
力将进一步大幅提升，社会文明显著进步，生态环境更加优美，在全
省率先基本实现现代化。
⑤城市社会经济发展状况
2012年，全市实现国内生产总值（GDP）621.3亿元，比上年增长
11.0%。分产业看，第一产业增加值11.8亿元，增长6.0%；第二产业增加
值456.3亿元，增长11.1%；第三产业增加值153.2亿元，增长11.0%。按常
住人口计算，全年人均生产总值84877元（折合13449美元），全社会劳
动生产率135774元/人，比上年分别增加5233元和8123元。第一、第二、
第三产业增加值在地区生产总值中的比例，由2011年的1.9：74.7：23.4
调整为1.9：73.4：24.7。人均GDP、人均财政收入均继续位居全省首位。
（2）区域因素
①区域概况
铜陵县，位于安徽省中南部，长江下游南岸，地势自南而北由低
山 区 、 丘 陵 区 、 洲 圩 区 依 次 分 布 。 地 理 坐 标 为 东 经 117°41′42 〞
—118°09′41〞、北纬30°45′03〞—31°08′18〞。总面积876平方公里，其中
耕地面积17350公顷，总人口32万人（2004年），县人民政府驻五松镇。
铜陵县有4个乡即东联乡（由原流潭、永丰两乡合并）、西联乡（由原
太平、和平、钟仓三个乡合并）、胥坝乡（由原胥坝、安平两乡合并）、
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老洲乡，4个镇即五松镇（原城关镇）、顺安镇（由原顺安、新桥两镇
合并）、钟鸣镇（由原钟鸣镇、金榔乡合并）、天门镇（由原董店、朱
村两镇合并）。
②交通状况
a.铁路
宁铜铁路、铜九铁路、宁安城际铁路（在建）、京福高铁（在建）、
铜宣铁路（已规划）、庐铜铁路（正积极争取2013年内开工建设）穿境
而过，拥有铜陵站（原铜陵东站）、铜陵北站（在建）两个客运站，拥
有铜陵南站、铜陵西站（原铜陵站，已停办客运）等货运站。
b.公路
铜陵位居长三角经济圈和武汉经济圈的交汇中心，沪渝高速公路、
京台高速公路等交通大动脉在此形成“十”字交汇，合（肥）—铜（陵）
—黄（山）高速公路、铜(陵）—南（陵）—宣（城）高速公路、省道S321、
S320穿境而过。
铜陵有市长途汽车站（老长途汽车站于2012年8月10日18时30分正
式停用）、丰收门客运站、义南客运站、铜都客运站等四座客运汽车站。
铜陵长途客运省内主要集中发往合肥、芜湖、安庆、池州方向（20分
钟左右一班），省外主要集中在南京、杭州、上海方向。
c.水运
铜陵坐拥长江黄金水道，水运交通便捷。铜陵长江公路大桥建成
于1995年，是八百里皖江第一桥。现正在建设铜陵长江公路铁路大桥（暨
铜陵长江二桥）。长江流经铜陵60公里，铜陵港是国家对外开放一类口
岸，已开通对台（湾）直航。铜陵港亦为万吨级海轮进江终点港。
d.航空
南京禄口国际机场和合肥新桥国际机场都在铜陵设有城市候机
楼；正在建设中的池州九华山梅龙国际机场距离铜陵直线距离约为20
公里，届时铜陵将开通市区至池州九华山梅龙机场的城市公交，与池
州九华山梅龙国际机场无缝对接。
③区域基础设施条件
ⅰ供电
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区域火力发电条件优越，电力资源充足，供电保障程度较高，完
全可以满足工业生产和居民生活的需要。
ⅱ通讯
中国电信、中国移动、中国联通等信号覆盖全境，互联网用户逐
年增加，相关产业较发达。
④环境条件
铜陵县境内设有金桥工业园、滨江工业园、铜陵农业循环经济实
验区、顺安金山开发区等多个工业园区，环境条件一般。
⑤产业集聚状况
铜陵县境内设有金桥工业园、滨江工业园、铜陵农业循环经济实
验区、顺安金山开发区等多个工业园区，但待估宗地距各工业园区均
有一定距离，切待估宗地周边除一座钢厂外无其他工业企业。
⑥规划限制
该区域无土地利用限制。
（3）个别因素
待估宗地位于东联乡复兴村，宗地形状不规则，地势较低，地质
状况较差，宗地面积为 629,440.00 平方米。至评估基准日，待估宗地已
达到宗地外“三通”（即通路、供电、通讯）、宗地内场地平整的用地条
件，宗地内外基础设施、公共配套设施不齐全。
4.评估方法
根据城镇土地估价规程（以下简称规程），通行的估价
方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系
数修正法等。考虑到待估宗地的具体情况、用地性质及评估目的，结
合估价师收集的有关资料，本次待估宗地为工业用地，经调查待估宗
地所在区域近期有公开交易案例，故可选用市场法进行评估；待估宗
地其周边有征地案例且当地有相应的征地补偿标准，故本次评估可以
采用成本逼近法进行评估。
5.评估测算过程
I.市场法
市场比较法，是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代
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性的，且在评估基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类
似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方
法。
公式：V = VBABCD
其中：
V——估价宗地价格；
VB——比较实例价格；
A——待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；
B——待估宗地评估基准日地价指数/比较实例交易期日地价指
数；
C——待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数；
D——待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数。
（1）比较实例选择
根据市场调查，在同一区域范围内选取比较案例。待估宗地位于
东联乡复兴村，搜集区域内与待估宗地类似的三宗工业用地案例作为
可比案例。案例状况如下：
市场比较案例表
成交
土 供
成交总 地面
序 地 土地面 地 交易日 使用 开发程
地块名称 土地位臵 价（万 价格 竞买人
号 用 积(㎡) 方 期 年限 度
元） （元/
途 式
㎡）
永太路以南，纵
安徽孟凌 工 挂 安徽孟
实 六路以西，其他
精密电子 业 牌 三通一 凌精密
例 两面均临东联乡 9890.26 215 217 2013/3/8 50
及微电机 用 出 平 电子有
一 墩上村地界范围
制造项目 地 让 限公司
内的土地
新兴际
坝白路西侧，永
新兴际华 工 挂 华铜陵
实 太路北侧，临津
铜陵东港 业 牌 2013/5/2 三通一 东港现
例 路东侧，横五路 50676.87 1110 219 50
现代物流 用 出 0 平 代物流
二 南侧地界范围内
园项目 地 让 有限公
的土地
司
铜陵九源 位于顺安镇境 工 挂 铜陵九
实
工贸有限 内，坝白路以 业 牌 三通一 源工贸
例 8475.44 185 218 2013/4/1 50
责任公司 西、芜大高速以 用 出 平 有限责
三
特种设备 南，其他两面均 地 让 任公司
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维修中心 临顺安外镇明湖
项目 村地界范围内的
土地
（2）比较因素选择
结合待估宗地与比较案例的具体情况，我们选择影响地价的主要
因素有：
交易时间因素：指由于土地使用权交易（出让或转让等）的时间
不同，造成土地交易价格不同。
交易情况因素：指土地交易中交易双方的公开、公正及客观程度
等。
区域因素：主要指交通便捷度、距工业中心距离、环境状况、临
街/路状况、公共配套设施状况等。
个别因素：宗地形状、地势、土地红线外基础设施、面积大小、
土地使用年限、他项权利状况等。
（3）宗地比准价格的确定
通过选取近期交易的上述三个可比案例，经过比较修正确定比准
价格。
比较因素条件说明表
项目 待估宗地 实例一 实例二 实例三
交易单价（元/平方
217 219 218
米）
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易时间 2013 年 6 月 30 日 2013 年 3 月 8 日 2013 年 5 月 20 日 2013 年 4 月 1 日
距钟鸣镇火车站 距钟鸣镇火车站 距钟鸣镇火车站 距钟鸣镇火车站
交通便捷 约 14 公里；距高 约 14 公里；距高 约 10 公里；距高 约 10 公里；距高
度 速公路出口约 15 速公路出口约 15 速公路出口约 12 速公路出口约 10
公里 公里 公里 公里
距工业中 距金桥工业园约 距金桥工业园约 位于铜陵东港现 距金桥工业园约
区位
心区距离 10 公里 5 公里 代物流园 4 公里
状况
自然环境：一 自然环境：一 自然环境：一 自然环境：一
因素
环境状况 般，人文环境： 般，人文环境： 般，人文环境： 般，人文环境：
一般 一般 一般 一般
临街/路状 一面临路，无交 二面临路，无交 四面临路，无交 二面临路，无交
况 通管制 通管制 通管制 通管制
公共配套 不齐全 不齐全 不齐全 不齐全
北京中企华资产评估有限责任公司 76
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设施
土地形状 不规则 较规则 较规则 较规则
地势 较低 一般 一般 一般
实物
土地红线
状况
外基础设 三通 三通 三通 三通
因素
施
面积大小 629440 9890.26 50676.87 8475.44
土地使用
47.40 50 50 50
期限
权益
他项权利
状况 无 无 无 无
状况
因素
产权人状
独立产权 独立产权 独立产权 独立产权
况
比较因素条件指数表
项目 价格影响因素分析及分值 待估宗地 实例一 实例二 实例三
交易单价
（元/平方 217 219 218
米）
分正常/非正常，非正常指交易一方
有特殊喜好的交易；拍卖；亲属之
交易情况 100 100 100 100
间交易；抵债；税费非正常负担；
企业关联方交易等等。
2013 年上半年当地工业地价比较稳
交易时间 100 100 100 100
定
工业指标：火车站场距离：0-1000
米○1000-3000 米○3000-6000 米○大于
6000 米○(差异修正指标：每差一个
交通
级别修正幅度为 2%)；距国道或高
便捷 100 100 100 100
速公路入口距离：0-1000 米
度
区 ○1000-3000 米○3000-6000 米○大于
位 6000 米○(差异修正指标：每差一个
状 级别修正幅度为 2%)
况 距工 工业开发区
因 业中 ○0km-2km○2km-5km○5km-10km○10KM
100 104 110 104
素 心区 以上/(差异修正指标：每差一个级
距离 别修正幅度为 2%)
自然环境：优○较优○一般○较劣○
环
劣，人文环境：优○较优○一般○较
境状 100 100 100 100
劣○劣(差异修正指标：每个环境因
况
素差一个级别修正幅度为 1%)
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项目 价格影响因素分析及分值 待估宗地 实例一 实例二 实例三
道路名称： 路/
临街/ 街；不临街○一面临街○两面临街○
路状 三面临街○、交通管制-单行/双行 100 103 109 103
况 (差异修正指标：每差一个级别修
正幅度为 3%)
银行/邮电局/餐饮娱乐设施/商场及
公共
购物中心(差异修正指标：每增加
配套 100 100 100 100
或减少一个指标，修正幅度为
设施
0.5%)
规则○较规则○较不规则○不规则(差
土地
异修正指标：每相差一级别，修正 100 104 104 104
形状
幅度为 2%)
○高○较高○一般○较低○低(差异修
实 地势 正指标：每相差一级别，修正幅度 100 102 102 102
物 为 2%)
状 土地
况 红线 七通以上○七通○六通○五通○四通
因 外基 及四通以下○(差异修正指标：每相 100 100 100 100
素 础设 差一级别，修正幅度为 1%)
施
每相差 40000 平方米，级别修正幅
面积
度为 0.5%)，修正方向是随着面积 100 107.74 107.23 107.76
大小
递增，修正系数随之降低。
土地
使用 采用年期修正系数据实调整。 100 100.95 100.95 100.95
期限
权
抵押○租赁○地役权○(差异修正指
益
他项 标：抵押权修正系数为 0%；租赁
状
权利 他项权利以实际租赁期限及租金水 100 100 100 100
况
状况 平标准计算调整系数；地役权修正
因
幅度为 1%)
素
产权
独立产权○共有产权○(差异修正指
人状 100 100 100 100
标：每一级别修正幅度为 2%)
况
比较因素修正系数表
项目 待估/例一 待估/例二 待估/例三
交易单价（元/平方米） 217 219 218
交易情况 100/100 100/100 100/100
交易时间 100/100 100/100 100/100
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交通便捷度 100/100 100/100 100/100
距工业中心区
100/104 100/110 100/104
区位 距离
状况因素 环境状况 100/100 100/100 100/100
临街/路状况 100/103 100/109 100/103
公共配套设施 100/100 100/100 100/100
土地形状 100/104 100/104 100/104
地势 100/102 100/102 100/102
实物
土地红线外基
状况因素 100/100 100/100 100/100
础设施
面积大小 100/107.74 100/107.23 100/107.76
土地使用期限 100/100.95 100/100.95 100/100.95
权益
他项权利状况 100/100 100/100 100/100
状况因素
产权人状况 100/100 100/100 100/100
修正系数积 0.81 0.73 0.81
比准价格 176 160 177
（4）实例修正后的地价计算
以上三个可比实例的比准价格差异不大，因此取三个比准价格的
算术平均值作为市场比较法评估结果，即 171 元/平方米。
II.成本逼近法
成本逼近法是根据生产费用原则，以开发土地所耗费的各项费用
之和为主要依据，再加上一定的利息、利润等，得出待估宗地在估价
期日价格的方法。
土地价格=(土地取得费及相关税费＋土地开发费＋投资利息＋土
地开发利润＋增值收益)× 年期修正系数
（1）土地取得费及相关税费
土地取得费及相关税费是指估价对象所在区域为取得土地使用权
而支付的各项客观费用。根据对估价对象所在区域近年来征地费用标
准进行分析，该项费用主要包括征地费（含土地补偿费、劳动力安臵
补助费、青苗补偿费及地上物补偿费）、征地管理费、耕地占用税、
耕地开垦费或新菜地开发建设基金、水利建设基金等。
调查估价对象周边区域的土地利用情况，以耕地为主。根据中
华人民共和国土地管理法（1999 年 1 月 1 日起施行）中第四十七条
规定“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安臵补助费以及地
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上物补偿费和青苗补偿费。”根据安徽省人民政府关于调整安徽省征
地补偿标准的通知（皖政〔2012〕67 号）规定，待估宗地所在地区
农用地统一年产值标准为每亩 1460 元。
a.土地补偿费
根据安徽省人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知（皖
政〔2012〕67 号）规定，土地补偿费按农用地统一年产值标准的 7 倍
执行，即每亩 10220 元。
b.安臵补助费
根据安徽省人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知（皖
政〔2012〕67 号）规定，安臵补助费按农用地统一年产值标准的 15 倍
执行，即每亩 21900 元。
c.青苗补偿费
青苗补偿费按一季亩产值补偿，当地耕地一年两季，即青苗补偿
费为 730 元/亩。
综上所述，土地取得费为 a+b+c=32850 元/亩 即 49.28 元/平方米
d.征地管理费
根据安徽省物价局、财政厅、国土资源厅关于规范征地管理费
有关问题的通知（皖价房[2002]47 号)的规定，实行全包征地方式的，
按征地费用总额的 4%收取。此次评估土地管理费取征地费的 4％，
即：
征地管理费：49.28× 4%=1.97 元/平方米
e.耕地占用税
根据安徽省财政厅关于印发<安徽省耕地占用税实施办法>的通
知（财农村〔2008〕367 号），铜陵县耕地占用税标准为 26.25 元/平
方米。
f.耕地开垦费
根据关于印发<安徽省耕地开垦费征收和使用管理实施细则>的
通知（财综[2001]1061 号）规定，铜陵县耕地开垦费标准为 6 元/平方
米。
g.水利建设基金
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根据安徽省地方水利建设基金筹集和使用管理暂行办法（皖
政〔2000〕3 号），新征用（含划拨）的各项建设用地，每公顷征收 7500
元（每亩征收 500 元，合 0.75 元/平方米）地方水利建设基金，由用地
单位在建设用地批准文件下发之前缴纳，由批准用地的人民政府所属
土地管理部门负责征收。
小计：土地取得费及相关税费=84.25 元/平方米
（2）土地开发费
土地开发费用通常是指宗地红线外基础设施配套费及场地平整费
用，待估宗地设定为“三通一平”（红线外通路、通电、通讯，红线内场
地平整），根据调查周围基础设施费用，三通一平的费用约为 45 元/
平方米。
土地开发费标准参数表
项目 通路 通电 通讯 场地平整
开发费用（元/平方米） 8 10 7 20
（3）土地开发投资利息
投资利息以土地取得费及土地开发费为计息基础，开发建设期按
1 年计算，土地取得费按照投资初期一次性投入，土地开发费按照开
发期内均匀投入计算，年利率取按估价基准日中国人民银行公布的一
年期贷款利率 6.0％。
投资利息=土地取得费× 6.0%× 1+土地开发费× 6.0%× 1/2
＝6.410（元/平方米）
（4）投资利润
投资利润参考目前当地土地市场客观利润水平并考虑待估宗地的
用途，以土地取得费及土地开发费的 10%计。
投资利润=(土地取得费+土地开发费)× 10%
=12.93（元/平方米）
（5）土地增值收益
根据待估宗地所处位臵、用途、土地级别确定待估宗地的增值收
益率为 20%。
增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）× 20%
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=29.72（元/平方米）
（6）无限年期的土地使用权价格
将上述土地取得成本费用相加，即得到无限年期的土地使用权价
格。
无限年期的土地使用权价格＝土地取得费及相关税费+土地开发
费+投资利息+投资利润＋土地增值收益
=178.31（元/平方米）
（7）个别因素修正
在前述测算中，由于土地取得费、土地开发费、相关税费等均是
以区域平均状况为计算依据，较少考虑待估宗地的个别性、特殊性，
故需进行相关个别因素的修正。根据估价人员调查，编制待估宗地区
域及个别因素修正表。
待估宗地区域及个别因素修正说明表
宗地修正因素及指标
优 较优 一般 较劣 劣
标准
道路通达度分
≥75 74-55 54-34 33-15 ＜15
值
交通型主干 交通型次干 混合型主干 混合型次干
区域道路级别 一般道路
道 道 道 道
地质状况与地
好 较好 一般 较差 差
基承载力
个别 宗地形状 规整 较规整 一般 不规整 畸零地
因素 对土地利用 对土地利用 对土地利用 对土地利用 对土地利用
宗地面积
无影响 略有影响 影响一般 影响较重 影响严重
距主干道距离 ≤100 米 101-300 米 301-500 米 501-1000 米 >1000 米
供电保证率 ≥95% 94%-90% 89%-80% 79%-70% ＜70%
供水、排水条
≥95% 94%-90% 89%-80% 79%-70% ＜70%
件
产业密集度 密集 较密集 一般 较分散 分散
待估宗地区域及个别因素修正指数表
优 较优 一般 较劣 劣
个 道路通达度分值 0.02 0.01 0 -0.01 -0.02
别 区域道路级别 0.02 0.01 0 -0.01 -0.02
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因 地质状况与地基承
0.01 0.005 0 -0.005 -0.01
素 载力
宗地形状 0.01 0.005 0 -0.005 -0.01
宗地面积 0.005 0.0025 0 -0.0025 -0.005
距主干道距离 0.02 0.01 0 -0.01 -0.02
供电保证率 0.01 0.005 0 -0.005 -0.01
供水、排水条件 0.01 0.005 0 -0.005 -0.01
产业聚集度 0.02 0.01 0 -0.01 -0.02
修 正 幅 度 0.125 0.0625 0 -0.0625 -0.125
待估宗地区域及个别因素修正系数表
因素 条件说明 优劣度 修正系数
道路通达度分值 33-15 较劣 -0.01
区域道路级别 一般道路 劣 -0.02
地质状况与地基承载力 较差 较劣 -0.005
宗地形状 不规整 较劣 -0.005
个别 对土地利用影响
宗地面积 一般 0
因素 一般
距主干道距离 >1000 米 劣 -0.02
供电保证率 ≥95% 优 0.01
供水、排水条件 ≥95% 优 0.01
产业聚集度 较分散 较劣 -0.01
合计 -0.05
（8）有限年期土地使用权修正系数
由于成本法求取的是无限年期的使用权价格，估价对象土地使用
权剩余使用年限 47.4 年，需要作使用权年期修正，使用年期修正系数
根据下述公式进行测算：
Vn=VN× [1－1/（1＋r）n]
式中：Vn－估价对象设定年期土地使用权价格（元/平方米）
VN－无限年期土地使用权价格（元/平方米）
r－ 土地还原率（土地还原利率按评估基准日时中国人
民银行公布的一年期存款利率 3.0%，再考虑一定的通货膨胀率和风险
因素调整值以及土地市场发展状况以及经济发展水平，本次评估土地
还原率取 6%）
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n－土地剩余使用年期
则宗地使用年期修正系数= 0.9368
（9）估价结果
成本法评估单价＝无限年期土地使用权单价× 使用年期修正系数×
（1+个别因素修正系数）
=158.7 元/平方米
III.评估结果确定
经评估人员现场查勘和当地地产市场情况分析，按照地价评估的
基本原则和估价程序，本次评估采用市场法和成本法两种方法对待估
工业用地价值进行评估，两种方法测算结果差异不大。评估人员结合
估价经验和估价依据文件分析认为，选取两种方法估价结果的算术平
均值作为待估宗地出让条件的最终结果。
待估宗地土地单价=（171 +158.7）/2=165 元/平方米
待估宗地土地总价=165× 629440 /10000=10385.76 万元
6.评估结果及增减值分析
（1）各待估宗地评估结果如下表：
序 土地 评估总价
宗地名称 土地使用权人 土地产权证号 土地面积（㎡）
号 用途 （万元）
国电铜陵发电 铜国用（2012）第 工业
1 主厂区用地 629440 10385.76
有限公司 0639 号 用地
国电铜陵发电 铜国用（2012）第 工业
2 灰场用地 247587 3050.27
有限公司 0638 号 用地
铁路专用线 国电铜陵发电 铜国用（2012）第 工业
3 210173.36 2555.71
用地 1 有限公司 0636 号 用地
铁路专用线 国电铜陵发电 铜国用（2012）第 工业
4 151179.64 2101.40
用地 2 有限公司 0637 号 用地
合计 - - 1,238,380.00 - 18093.14
（2）增减值分析
本次申报评估的土地使用权共 4 宗，账面价值 136,332,265.97 元，
评估价值共 180,931,400.00 元，增值 44,599,134.03 元，增值率 32.71 %。
增减值原因分析：近年来随着铜陵市工业产业的发展，工业用地
地价有一定幅度的上涨，造成评估增值。由于企业土地入账未按实际
地块进行分摊，故造成部分土地评估减值。
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六、 其他无形资产评估技术说明
其他无形资产账面值为 1,543,809.42 元，主要为财务软件、办公软
件、杀毒软件等。
对于评估基准日市场上有销售且无升级版本的外购软件，按照同
类软件评估基准日市场价格确定评估值；对于目前市场上有销售但版
本已经升级的外购软件，以现行市场价格扣减软件升级费用确定评估
值，对于定向开发软件，向软件发开公司咨询相应价格后确定评估值。
无形资产评估值为 1,783,500.00 元，评估增值 239,690.58 元，增值
率 15.53 %，增值原因主要是部分定向开发软件在评估基准日的价格高
于账面摊余成本所致。
七、 流动负债评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动负债包括：短期借款、应付票据、应付账
款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息和其他应付款。
上述负债评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值
1 短期借款 1,908,000,000.00
2 应付票据 90,000,000.00
3 应付账款 199,008,620.78
4 预收款项 5,567,531.37
5 应付职工薪酬 1,805,793.39
6 应交税费 -22,634,090.17
7 应付利息 4,691,761.48
8 其他应付款 55,056,369.20
流动负债合计 2,241,495,986.05
(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细表，
首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与
被评估单位的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最
后按照重要性原则，对大额流动负债核对了原始记账凭证等。
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2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动负债的典
型特征收集了评估基准日的借款合同、结息证明、采购合同与发票、
职工薪酬制度、完税证明，以及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了银行授
信额度与短期借款情况；调查了解了原材料采购的商业信用情况；调
查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况；调查了解了员工构成与
职工薪酬制度情况等。
(三)评估方法
1.短期借款
评估基准日短期借款账面价值 1,908,000,000.00 元。核算内容为国
电铜陵发电有限公司向中国建设银行铜陵长江路支行、淮南矿业集团
财务有限公司、中国银行铜陵分行、中国银行深圳市分行、中国工商
银行铜陵支行、中国建设银行铜陵长江路支行的人民币借款。
评估人员在核实放款单位、金额、利率、期限和利息等事项的基
础上，对大额借款进行了函证，经查阅短期借款的借款合同、评估基
准日最近一期的结息证明等资料，借款事项真实，放款单位、金额、
期限和利率等无误，至评估基准日短期借款账面值为企业基准日后需
实际偿还的借款额，以核实后账面值作为评估值。
短期借款评估值为 1,908,000,000.00 元。
2.应付票据
评估基准日应付票据账面价值 90,000,000.00 元，为企业开出的银
行承兑汇票。评估人员查阅了应付票据明细账，取得了应付票据的复
印件，并对部分票据进行了查询，应付票据以核实账面值作为评估
值。
应付票据评估值为 90,000,000.00 元。
3.应付账款
评估基准日应付账款账面价值 199,008,620.78 元。核算内容为国电
铜陵发电有限公司应付的燃煤款、材料款、修理费、服务费、工程设
备款等。
评估人员向被评估单位调查了解了应付账款产生的原因及商业信
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用情况，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的应付账款进行
了函证，并对相应的合同进行了抽查。应付账款以核实无误后的账面
价值作为评估值。
应付账款评估值为 199,008,620.78 元。
4.预收账款
评估基准日预收账款的账面价值为 5,567,531.37 元，主要为被评估
单位预收的货款。
评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预收账款形成的原
因。按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的预收账款进行了函
证，并对相应的合同进行了抽查，均为被评估单位实际应承担的负债，
故以核实后的账面价值作为评估值。
预付账款评估值为 5,567,531.37 元。
5.应付职工薪酬
评估基准日应付职工薪酬账面价值 1,805,793.39 元。核算内容为国
电铜陵发电有限公司应付未付的工资、职工教育经费及计提的工会经
费等。
评估人员向国电铜陵发电有限公司调查了解了员工构成与职工薪
酬制度，核实了计提依据和计提比例，确认其准确性，以核实后的账
面值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为 1,805,793.39 元。
6.应交税费
评估基准日应交税费账面价值-22,634,090.17 元。核算内容为国电
铜陵发电有限公司按照税法等规定计算应交纳的增值税、代扣个人所
得税、城建税和教育税费附加等。
评估人员向企业相关人员调查了解了应负担的税种、税率、缴纳
制度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证
明，以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实无误后
的账面价值作为评估值。
应交税费评估值为-22,634,090.17 元。
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7.应付利息
评估基准日应付利息账面价值 4,691,761.48 元。核算内容为国电铜
陵发电有限公司应付中国建设银行铜陵长江路支行、淮南矿业集团财
务有限公司、中国银行铜陵分行、中国银行深圳市分行、中国工商银
行铜陵支行、中国建设银行铜陵长江路支行等融机构按照合同约定应
付未付的利息。
评估人员取得了各笔借款的借款合同，查阅了相关财务资料，逐
笔审阅了借款金额、借款期限和借款利率，以及被评估单位评估基准
日应付利息的记账凭证等，核实了企业财务核算过程，根据借款合同
约定的利率水平及付息条款，按基准日借款规模计算应付利息金额确
认评估值。
应付利息评估值为 4,691,761.48 元。
8.其他应付款
评估基准日其他应付款账面价值 55,056,369.20 元，核算内容为被评
估单位除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、
应付股利、应交税费以外的其他各项应付、暂收的款项。具体包括投
标保证金、履约保证金、风险抵押金和质保金和预提费用等款项。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，按照
重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证，并
对相应的合同进行了抽查。对于安全奖励基金，按账面价值乘以企业
所得税税率确认评估值，对于预提费用，本次评估为零。
其他应付款评估值为 15,601,369.20 元。
(四)评估结果
流动负债评估结果及增减值情况如下表：
流动负债评估结果汇总表
金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
5-1 短期借款 1,908,000,000.00 1,908,000,000.00 0.00 0.00
5-3 应付票据 90,000,000.00 90,000,000.00 0.00 0.00
5-4 应付账款 199,008,620.78 199,008,620.78 0.00 0.00
5-5 预收款项 5,567,531.37 5,567,531.37 0.00 0.00
5-6 应付职工薪酬 1,805,793.39 1,805,793.39 0.00 0.00
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编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
5-7 应交税费 -22,634,090.17 -22,634,090.17 0.00 0.00
5-8 应付利息 4,691,761.48 4,691,761.48 0.00 0.00
5-10 其他应付款 55,056,369.20 15,601,369.20 -39,455,000.00 -71.66
流动负债合计 2,241,495,986.05 2,202,040,986.05 -39,455,000.00 -1.76
流动负债评估值为 2,202,040,986.05 元，评估减值 39,455,000.00 元，
减值率 1.76%，减值原因主要是因为其他应付款中的预提费用评估为零
所致。
八、 非流动负债评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的非流动负债为长期借款，评估基准日账面价值如
下表所示：
科目名称 账面价值
长期借款 965,870,000.00
非流动负债合计 965,870,000.00
(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的非流动负债评估申报明细
表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然
后与被评估单位的非流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相
符；最后对大额非流动负债核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员收集了评估基准日的长期应付款合同，以
及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了长期应
付款形成的原因。
(三)评估方法
长期借款
评估基准日长期借款账面价值 965,870,000.00 元。长期借款为被评
估单位向中国工商银行铜陵分行、中国银行铜陵分行、中国建设银行
铜陵长江路支行、中国农业银行铜陵县支行、淮南矿业集团财务有限
公司等借入的各项借款，均为信用借款。
评估人员对各笔长期借款都进行了函证，查阅了各笔长期借款的
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借款合同、贷款对账单、评估基准日最近一期的结息证明等，逐笔核
对了借款金额、借款利率和借款期限。长期借款以核实无误后的账面
价值作为评估值。
长期借款评估值为 965,870,000.00 元。
(四)评估结果
非流动负债评估结果及增减值情况如下表：
非流动负债评估结果汇总表
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估值 增值额 增值率%
长期借款 965,870,000.00 965,870,000.00 0.00 0.00
非流动负债合计 965,870,000.00 965,870,000.00 0.00 0.00
非流动负债评估值为 965,870,000.00 元，无评估增减值。
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第四章 收益法评估技术说明
一、 被评估企业的业务分析
1.被评估企业的市场地位
国电铜陵发电有限公司位于长江沿岸，靠近负荷中心，入网便
捷。目前装机容量为 2*600MW。
根据安徽省能源局发布的关于公布 10 万千瓦以上现役公用燃煤
火电机组铭牌功率的通知（皖能源电力[2012]17 号），批准国电铜陵
发电有限公司的容量为 2*630 MW。
2.被评估企业的竞争优势
(1)市场优势。国电铜陵发电有限公司所有电力主要销售安徽省电
力公司，外送电路畅通。
(2)地理位臵。国电铜陵发电有限公司位于长江沿岸，靠近负荷中
心，入网便捷。电力可地区消化，亦可向华东输送，不受过江通道限
制。紧邻长江大堤，取水经济可靠。
(3)设备优势：国电铜陵发电有限公司运行机组为 2*630MW 超临界
燃煤发电机组，每千瓦时供电煤耗较低；锅炉点火装臵为等离子点
火，节约燃油费；变频器、风机等均进行了节能改造，运行成本相对
较低。
(4)燃煤成本较低：从安徽省政府获悉，“十二五”期间，安徽省将加
快煤炭基地建设，继续推进淮南、淮北两淮大型煤炭基地建设，新建
一批安全高效高产矿井，改扩建一批大中型矿井，“十二五”期间每年新
增规模 4000 万吨以上，到 2015 年两淮煤炭基地总规模达到年产 1.8 亿
吨。国电铜陵发电有限公司所处地区，煤炭资源丰富且交通便利运输
费用较低，使燃煤成本有所降低。
3.被评估企业的竞争劣势
(1)由于国电铜陵发电有限公司贷款额较大，评估基准日的资产负
债率较高，偿债压力较大。
(2)环保指标要求较高：火力发电与目前的水力发电及风力发电相
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比，为达到环保标准要求，需要增加脱硫及脱硝设施，建设工程的一
次性投资以及日常消耗材料费用较高。
二、 被评估企业的资产与财务分析
(一)资产配臵和使用情况
1.经营性资产的配臵和使用情况
企业主要设备有：汽轮机，型号：N600-24.2/566/566，额定功率
600MW；发电机，型号：QFSN-600-2；锅炉，型号：DG1900/25.4-Ⅱ1；
主变压器，型号：SFP-720MVA/500KV。
2.非经营性资产、负债和溢余资产的配臵和使用情况
非经营性资产评估值共计 9.76 万元，主要为其他应收款中的职工
备用金 9.76 万元。溢余资产为二期工程前期费和为二期工程预留的土
地使用权，共计 3,793.36 万元；非经营性负债共计 8,795.64 万元，包括
应付账款中的工程款 6,766.32 万元，应付利息 469.18 万元，预收账款中
的租赁款 179.76 万元，其他应付款中的各类保证金及抵押金 1,560.14 万
元。
(二)历史年度财务分析
1.财务状况与经营业绩
被评估单位评估基准日及前三年资产负债表如下：
基准日及前三年资产负债表
金额单位：人民币元
项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 6 月 30 日
流动资产：
货币资金 23,192,707.05 114,639,687.40 160,052,118.60 97,325,139.22
应收帐款净额 277,584,627.77 96,435,058.18 319,179,633.63 272,004,551.11
预付款项净额 77,898,150.51 69,462,613.79 23,876,717.36 7,681,228.00
其他应收款净额 5,088,293.06 4,381,220.32 19,376.00 98,847.94
存货净额 103,067,679.66 245,441,572.83 105,493,575.67 104,896,698.03
流动资产合计 486,831,458.05 530,360,152.52 608,621,421.26 482,006,464.30
非流动资产：
固定资产净额 3,950,344,124.71 3,696,277,878.87 3,458,803,956.05 3,331,711,423.50
在建工程净额 33,985.86 7,770,223.47 9,949,545.76
无形资产净额 144,066,727.01 141,022,795.25 139,353,555.67 137,876,075.39
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项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 6 月 30 日
非流动资产合计 4,094,444,837.58 3,837,300,674.12 3,605,927,735.19 3,479,537,044.65
资产总计 4,581,276,295.63 4,367,660,826.64 4,214,549,156.45 3,961,543,508.95
流动负债：
短期借款 1,890,000,000.00 2,663,000,000.00 2,568,000,000.00 1,908,000,000.00
应付票据 94,895,371.66 10,000,000.00 90,000,000.00
应付帐款 317,957,464.99 247,227,075.18 254,408,617.65 199,008,620.78
预收货款 160,000.00 3,197,312.18 5,567,531.37
应付职工薪酬 1,805,793.39
应交税费 -863,897.45 -23,664,315.06 -14,865,922.11 -22,634,090.17
应付利息 10,632,381.54 7,493,713.65 6,157,111.08 4,691,761.48
其他应付款 95,434,897.84 35,509,883.12 18,464,600.50 55,056,369.20
其他流动负债 198,000,000.00
流动负债合计 2,606,056,218.58 2,929,726,356.89 2,845,361,719.30 2,241,495,986.05
非流动负债：
长期借款 1,310,000,000.00 886,000,000.00 749,870,000.00 965,870,000.00
非流动负债合计 1,310,000,000.00 886,000,000.00 749,870,000.00 965,870,000.00
负债合计 3,916,056,218.58 3,815,726,356.89 3,595,231,719.30 3,207,365,986.05
股东权益（所有者权益）:
股本（或实收资本） 930,180,000.00 930,180,000.00 930,180,000.00 930,180,000.00
资本公积 3,000,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00
未分配利润 -264,959,922.95 -381,245,530.25 -313,862,562.85 -179,002,477.10
股东权益合计 665,220,077.05 551,934,469.75 619,317,437.15 754,177,522.90
负债和股东权益合计 4,581,276,295.63 4,367,660,826.64 4,214,549,156.45 3,961,543,508.95
被评估单位评估基准日当期及前三年利润表如下：
基准日当期及前三年利润表
金额单位：人民币元
项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 6 月 30 日
一、营业收入 2,140,058,317.39 2,385,015,242.87 2,554,808,868.93 1,250,223,425.57
减:营业成本 2,089,047,380.88 2,294,910,572.01 2,250,733,257.44 1,016,640,639.68
营业税金及附加 3,003,289.96 3,774,086.90 11,565,981.01 4,792,572.80
财务费用 164,213,424.90 203,171,303.36 227,434,191.45 97,078,527.34
资产减值损失 378,484.03 468,327.90 -1,005,528.37 -1,200.00
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项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 6 月 30 日
二、营业利润 -116,584,262.38 -117,309,047.30 66,080,967.40 131,712,885.75
加:营业外收入 3,331,457.80 1,023,440.00 1,302,000.00 3,147,200.00
减:营业外支出
三、利润总额 -113,252,804.58 -116,285,607.30 67,382,967.40 134,860,085.75
减:所得税费用
四、净利润 -113,252,804.58 -116,285,607.30 67,382,967.40 134,860,085.75
2.资产负债结构分析
(1)资产结构及变化分析
评估基准日前三年，公司各类资产结构及变动情况如下：
金额单位：人民币元
2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
流动资产 486,831,458.05 10.63% 530,360,152.52 12.14% 608,621,421.26 14.44% 482,006,464.30 12.17%
非流动资产 4,094,444,837.58 89.37% 3,837,300,674.12 87.86% 3,605,927,735.19 85.56% 3,479,537,044.65 87.83%
合计 4,581,276,295.63 100.00% 4,367,660,826.64 100.00% 4,214,549,156.45 100.00% 3,961,543,508.95 100.00%
2010 年-2012 年，国电铜陵发电有限公司正常运营，国电铜陵发电
有限公司资产总额、资产结构较为稳定。其中，流动资产占总资产比
重较低，非流动资产比重较高，主要是公司业务的经营特点决定的。
国电铜陵发电有限公司主要从事火力发电业务，发电设备类资产占绝
大部分，因而非流动资产的占比较高。
(2)流动资产结构及变化分析
公司流动资产主要包括货币资金、应收账款、预付账款、其它应
收款、存货等，评估基准日前三年各期末，其主要构成如下表所示：
金额单位：人民币元
2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
货币资金 23,192,707.05 4.76% 114,639,687.40 21.62% 160,052,118.60 26.30% 97,325,139.22 20.19%
应收账款 277,584,627.77 57.02% 96,435,058.18 18.18% 319,179,633.63 52.44% 272,004,551.11 56.43%
预付账款 77,898,150.51 16.00% 69,462,613.79 13.10% 23,876,717.36 3.92% 7,681,228.00 1.59%
其他应收款 5,088,293.06 1.05% 4,381,220.32 0.83% 19,376.00 0.00% 98,847.94 0.02%
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2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
存货 103,067,679.66 21.17% 245,441,572.83 46.28% 105,493,575.67 17.33% 104,896,698.03 21.76%
合计 486,831,458.05 100.00% 530,360,152.52 100.00% 608,621,421.26 100.00% 482,006,464.30 100.00%
①货币资金分析
评估基准日前三年各期末货币资金余额明细如下：
金额单位：人民币元
项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
银行存款 23,192,707.05 114,639,687.40 160,052,118.60 97,325,139.22
合计 23,192,707.05 114,639,687.40 160,052,118.60 97,325,139.22
评估基准日，从货币资金的构成来看，货币资金均有明确的用途
和资金使用计划，不存在资金闲臵。
②应收账款分析
评估基准日前三年各期末公司的应收账款具体账龄结构和坏账准
备提取情况如下：
金额单位：人民币元
2013 年 6 月 30 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 272,004,551.11 100% 272,004,551.11
合计 272,004,551.11 100% - 272,004,551.11
2012 年 12 月 31 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 319,179,633.63 100% 319,179,633.63
合计 319,179,633.63 100% - 319,179,633.63
2011 年 12 月 31 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 96,435,058.18 100% 96,435,058.18
合计 96,435,058.18 100% - 96,435,058.18
2010 年 12 月 31 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 277,584,627.77 100% 277,584,627.77
合计 277,584,627.77 100% - 277,584,627.77
由上表可知，公司应收账款账龄较短，1 年以内的应收账款占比
100%，显示公司应收账款质量较好。
(3)非流动资产结构及变化分析
公司非流动资产主要包括固定资产、在建工程、无形资产等，评
估基准日前三年各期末，其主要构成如下表所示：
北京中企华资产评估有限责任公司 95
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及铜陵发电评估说明
金额单位：人民币元
2010 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 6 月 30 日
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
固定资产 3,950,344,124.71 96.48% 3,696,277,878.87 96.32% 3,458,803,956.05 95.92% 3,331,711,423.50 95.75%
在建工程 33,985.86 0.00% 7,770,223.47 0.22% 9,949,545.76 0.29%
无形资产 144,066,727.01 3.52% 141,022,795.25 3.68% 139,353,555.67 3.86% 137,876,075.39 3.96%
合计 4,094,444,837.58 100.00% 3,837,300,674.12 100.00% 3,605,927,735.19 100.00% 3,479,537,044.65 100.00%
国电铜陵发电有限公司 2008 年 1#机组和 2#机组正式投产，固定资
产所占比例较大且相对稳定，固定资产主要包括发电设备、生产用房
及管理用房等。
(4)负债结构及变化分析
评估基准日前三年，公司各类负债结构及变动情况如下：
金额单位：人民币元
2010 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 6 月 30 日
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
短期借款 1,890,000,000.00 48.26% 2,663,000,000.00 69.79% 2,568,000,000.00 71.43% 1,908,000,000.00 59.49%
应付票据 94,895,371.66 2.42% 10,000,000.00 0.28% 90,000,000.00 2.81%
应付账款 317,957,464.99 8.12% 247,227,075.18 6.48% 254,408,617.65 7.08% 199,008,620.78 6.20%
预收账款 160,000.00 0.00% 3,197,312.18 0.09% 5,567,531.37 0.17%
应付职工薪酬 1,805,793.39 0.06%
应交税费 -863,897.45 -0.02% -23,664,315.06 -0.62% -14,865,922.11 -0.41% -22,634,090.17 -0.71%
应付利息 10,632,381.54 0.27% 7,493,713.65 0.20% 6,157,111.08 0.17% 4,691,761.48 0.15%
其他应付款 95,434,897.84 2.44% 35,509,883.12 0.93% 18,464,600.50 0.51% 55,056,369.20 1.72%
其他流动负债 198,000,000.00 5.06%
长期借款 1,310,000,000.00 33.45% 886,000,000.00 23.22% 749,870,000.00 20.86% 965,870,000.00 30.11%
负债合计 3,916,056,218.58 100.00% 3,815,726,356.89 100.00% 3,595,231,719.30 100.00% 3,207,365,986.05 100.00%
评估基准日，公司的负债主要由短期借款、应付账款、应付票据、
其它应付款、长期借款为主，三者合计占负债总额的比重均在 90%以
上。长、短期借款在减少，其余各项负债金额基本保持稳定。
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2.偿债能力分析
评估基准日前三年，公司主要偿债能力指标情况如下：
项目/年度 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 6 月 30 日
资产负债率 0.85 0.87 0.85 0.81
速动比率 0.15 0.10 0.18 0.17
现金流动负债比率 0.09 0.15 0.20 0.18
3.营运能力分析
评估基准日前三年，公司主要营运能力指标情况如下：
项目/年度 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 6 月 30 日
总资产周转率 0.46 0.53 0.60 0.31
流动资产周转率 5.12 4.69 4.49 2.29
存货周转率 32.62 13.17 12.83 9.66
应收账款周转率 8.32 12.75 12.29 4.23
4.盈利能力分析
评估基准日前三年，公司主要盈利能力指标情况如下：
项目/年度 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 6 月 30 日
净资产收益率 -16.87% -19.11% 11.51% 19.64%
总资产报酬率 -2.45% -2.60% 1.57% 3.30%
营业务利润率 2.38% 3.78% 11.90% 18.68%
成本费用利润率 -5.02% -4.65% 2.71% 12.06%
5.资产运营状况分析
评估基准日前三年，公司资产运营状况指标分析如下：
项目/年度 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 6 月 30 日
总资产周转率 0.46 0.53 0.60 0.31
流动资产周转率 5.12 4.69 4.49 2.29
存货周转率 32.62 13.17 12.83 9.66
应收账款周转率 8.32 12.75 12.29 4.23
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6.发展能力状况分析
评估基准日前三年，公司发展能力状况指标分析如下：
项目/年度 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 6 月 30 日
销售增长率 30.38% 11.45% 7.12% -51.06%
资产积累率 -2.09% -4.66% -3.51% -6.01%
净资产增长率 -1.75% -17.03% 12.21% 21.78%
三、 收益预测的假设条件
本评估报告收益预测的假设条件如下：
(一)一般假设
1.假设评估基准日后被评估单位持续经营；
2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和
社会环境无重大变化；
3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政
策无重大变化；
4.假设和被评估单位相关的利率、赋税基准及税率、政策性征收
费用等评估基准日后不发生重大变化；
5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且
有能力担当其职务；
6.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响；
(二)特殊假设
1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报
告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基
础上，经营范围、方式与目前保持一致；
3.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流
出为平均流出；
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4.本次收益预测的电价以评估基准日及国家发改委 2013 年 9 月 26
日公布的电价调整文件执行的价格标准确定，以后年度按不变价考
虑。
本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成
立，当上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估
机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
四、 评估计算及分析过程
(一)收益法具体方法和模型的选择
本评估报告选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。
企业自由现金流折现模型的描述具体如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
1.企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据
被评估单位的资产配臵和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负
债价值
(1)经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企
业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公
式如下：
n
Fi
P (1 r)
i 1
i
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
Fi：评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量；
Fn：预测期末年预期的企业自由现金流量；
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
n：预测期；
i：预测期第 i 年；
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
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企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营
运资金增加额
其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：
E D
WACC K e K d (1 t)
E D ED
其中：ke：权益资本成本；
kd：付息债务资本成本；
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公
式如下：
K e rf MRP β L rc
其中：rf：无风险收益率；
MRP：市场风险溢价；
βL：权益的系统风险系数；
rc：企业特定风险调整系数。
(2)溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后
企业自由现金流量预测不涉及的资产。溢余资产单独分析和评估。
(3)非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基
准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。非经营性资产、
负债单独分析和评估。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。付息
债务以核实后的账面值作为评估值。
(二)收益期和预测期的确定
1.收益期的确定
由于评估基准日被评估单位经营正常，没有对影响企业继续经营
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的核心资产的使用年限进行限定和对企业生产经营期限、投资者所有
权期限等进行限定，或者上述限定可以解除，并可以通过延续方式永
续使用。故本评估报告假设被评估单位评估基准日后永续经营，相应
的收益期为无限期。
2.预测期的确定
根据公司当前的经营状况、竞争环境及市场供需情况，预计其在
2017年进入稳定阶段，故将2013年下半年至2017年作为本次评估的预
测期。
企业业务稳定，经营正常，故收益期按永续确定。
(三)预测期的收益预测
1.营业收入的预测
1.1企业历史年度的生产指标
项目 单位 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
电站平均容量 万千瓦 120 120 126 126
发电利用小时 小时 5,613.00 5,947.00 5,648.00 2,860.00
其中：基本发电利用小时 小时 4,405.00 5,118.00 4,961.00 2,547.00
代发电利用小时 小时 823.00 592.00 335.00 249.00
外送电发电利用小时 小时 385.00 195.00 310.00 64.00
抽水蓄能发电利用小时 小时 42.00 42.00
发电量 千千瓦时 6,735,390.00 7,136,000.00 7,117,087.00 3,604,170.00
其中：基本发电量 千千瓦时 5,526,854.00 6,306,872.00 6,430,416.00 3,208,803.00
代发电量 千千瓦时 823,595.00 592,685.00 335,473.00 313,783.00
外送电量 千千瓦时 384,941.00 194,409.00 309,264.00 81,584.00
抽水蓄能电量 千千瓦时 42,034.00 41,934.00
直接发电厂用电率 % 4.65% 4.40% 4.21% 3.97%
供电量 千千瓦时 6,421,951.64 6,822,193.03 6,817,467.50 3,460,919.18
其中：基本发电量 千千瓦时 5,269,611.64 6,029,547.03 6,159,704.50 3,081,248.18
代发电量 千千瓦时 785,298.00 566,606.00 321,350.00 301,326.00
外送电量 千千瓦时 367,042.00 185,855.00 296,244.00 78,345.00
抽水蓄能电量 千千瓦时 40,185.00 40,169.00
变电损失率 % 0.42% 0.46% 0.42% 0.44%
总售电量 千千瓦时 6,395,169.81 6,790,815.40 6,788,932.60 3,445,760.78
其中：售电量（脱硫） 千千瓦时 5,247,669.81 6,001,815.40 6,133,932.60 3,067,760.78
售电量（脱硝） 千千瓦时
代发电电量 千千瓦时 782,000.00 564,000.00 320,000.00 300,000.00
外送电量 千千瓦时 365,500.00 185,000.00 295,000.00 78,000.00
抽水蓄能电量 千千瓦时 40,000.00 40,000.00
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1.2未来年度发电利用小时的预测
企业未来年度发电利用小时的预测主要结合企业历史年度的发电
利用小时情况，所属区域电网未来的宏观经济发展状况、所属区域电
网未来的发电量、装机容量及发电利用小时情况、企业在所属区域电
网中的地位以及企业的机组运行情况，经过综合分析确定企业未来年
度基本发电利用小时，根据国电铜陵发电有限公司与国电宿州热电有
限公司签订的双边替代发电交易合同，替代发电小时逐年降低，从2016
年开始取消替代发电。
2013年下半年至2017年机组发电利用小时具体预测数据如下：
项目 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
发电利用小时 小时 2,840.00 5,485.00 5,285.00 5,000.00 5,000.00
其中：基本发电利用小时 小时 2,622.00 5,100.00 5,000.00 5,000.00 5,000.00
代发电利用小时 小时 218.00 385.00 285.00
外送电发电利用小时 小时
抽水蓄能发电利用小时 小时
1.3未来年度发电量的预测
国电铜陵发电有限公司现有机组设计容量为2× 600MW。
根据安徽省能源局发布的关于公布10万千瓦以上现役公用燃煤
火电机组铭牌功率的通知（皖能源电力[2012]17号），批准国电铜陵
发电有限公司的容量为2*630 MW，总容量为1260MW。
机组未来年度发电量=机组利用小时× 机组平均容量，计算如下：
项目 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
发电量 千千瓦时 3,578,400.00 6,911,100.00 6,659,100.00 6,300,000.00 6,300,000.00
其中：基本发电量 千千瓦时 3,302,970.00 6,426,000.00 6,300,000.00 6,300,000.00 6,300,000.00
代发电量 千千瓦时 275,430.00 485,100.00 359,487.00
外送电量 千千瓦时
抽水蓄能电量 千千瓦时
1.4直接发电厂用电率预测
1.4.1历史年度直接发电厂用电率
项目 单位 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
直接发电厂用电率 % 4.65% 4.40% 4.21% 3.97%
参考企业历史运营情况的直接发电厂用电率，考虑 2013 年底 1#机
组烟气脱硝完工并投入使用，经向企业技术人员询问了解，未来年度
直接发电厂用电率确定为 4.21%。
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1.4.2未来年度直接发电厂用电率预测如下：
项目 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
直接发电厂用电率 % 4.21% 4.21% 4.21% 4.21% 4.21%
1.5未来年度供、售电量的预测
供电量=发电量× (1-直接厂用电率)
则未来年度的供电量预测如下：
单位：千千瓦时
项目 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
供电量 千千瓦时 3,427,749.00 6,620,143.00 6,379,122.00 6,034,770.00 6,034,770.00
其中：基本发电量 千千瓦时 3,163,915.00 6,155,465.00 6,034,770.00 6,034,770.00 6,034,770.00
代发电量 千千瓦时 263,834.00 464,678.00 344,352.00
外送电量 千千瓦时
抽水蓄能电量 千千瓦时
售电量=供电量× (1-变电损失率)
则未来年度的售电量预测如下：
单位：千千瓦时
项目 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
售电量 千千瓦时 3,413,352.00 6,592,338.00 6,352,330.00 6,009,424.00 6,009,424.00
其中：售电量（脱硫） 千千瓦时 1,575,313.00
售电量（脱硝） 千千瓦时 1,575,313.00 6,129,612.00 6,009,424.00 6,009,424.00 6,009,424.00
代发电电量 千千瓦时 262,726.00 462,726.00 342,906.00
外送电量 千千瓦时
抽水蓄能电量 千千瓦时
1.6企业未来年度电价的确定
根据安徽省物价局文件皖价商字[2011]210号转发国家发展改革委
关于调整华东电网电价的通知，安徽省统调火电、水电机组上网电
价每千瓦时提高1.8分钱（含税，下同），调价后，燃煤机组脱硫标杆
上网电价为0.436元/千瓦时(含税)。此外根据皖价商函[2013]57号安徽
省物价局关于国电铜陵发电有限公司2号机组执行脱销电价的函，国
电铜陵发电有限公司从2013年1月1日起执行脱销电价政策。
国电铜陵发电有限公司2#机组的脱硝装臵已于2013年正式启用，1#
机组计划于2013年底完成脱硝装臵改造，并于2014年1月投入使用；脱
硫、脱硝电价根据目前企业执行的电价标准、结算方式及安徽省物价
局文件皖价商字[2011]210号转发国家发展改革委关于调整华东电网电
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价的通知和皖价商函[2013]57号安徽省物价局关于国电铜陵发电有
限公司2号机组执行脱销电价的函确定未来的平均不含税销售电价；
替代发电的电价根据国电铜陵发电有限公司与国电宿州热电有限公司
签订的2013年双边替代发电交易合同，确定替代发电的电价为0.28/1.17=
0.2393元/千瓦时(不含税)。
本次收益预测的电价以评估基准日及国家发改委2013年9月26日公
布的电价调整文件执行的价格标准确定，以后年度按不变价考虑。则
未来年度不含税电价为：
单位：元/千瓦时
年度 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
不含税销售单价（脱硫） 元/千瓦时 0.3684
不含税销售单价（脱硝） 元/千瓦时 0.3752 0.3702 0.3702 0.3702 0.3702
不含税销售单价（代发电） 元/千瓦时 0.2393 0.2393 0.2393
1.7未来年度主营收入的预测
销售收入=∑分类售电量× 对应电价
金额单位：人民币元
项目 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
售电收入（脱硫） 元 580,345,309.20
售电收入（脱硝） 元 591,057,437.60 2,269,182,362.40 2,224,688,764.80 2,224,688,764.80 2,224,688,764.80
售电收入（代发电） 元 62,870,331.80 110,730,331.80 82,057,405.80
售电收入（外送） 元
售电收入（抽蓄） 元
售电总收入 元 1,234,273,078.60 2,379,912,694.20 2,306,746,170.60 2,224,688,764.80 2,224,688,764.80
2.主营业务成本的预测
2.1未来年度燃料费的预测
2.1.1历史年度燃料费
项目 单位 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
供电标准煤耗 克/千瓦时 311.00 306.00 304.00 303
天然煤平均发热量 大卡/千克 4,511.00 4,448.00 4,454.00 4,553.00
天然油平均发热量 大卡/千克 10,220.00 10,220.00 10,220.00 10,220.00
发电天然油量 吨 57.00 29.00 4.50
发电标准煤量 吨 2,000,080.23 2,088,982.89 2075232.13 1,049,073.78
其中：煤折 吨 1,999,997.01 2,088,940.55 2,075,225.56 1,049,073.78
油折 吨 83.22 42.34 6.57
发电天然煤量 吨 3,103,296.00 3,287,324.00 3,261,830.00 1,612,748.00
发电天然煤价(不含税） 元/吨 543.86 573.73 559.27 486.25
发电天然油价(不含税） 元/吨 6,757.01 6,757.01 6,891.17
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及铜陵发电评估说明
燃煤费 元 1,687,766,217.74 1,886,023,829.50 1,824,247,566.87 784,201,887.75
燃油费 元 385,149.57 195,953.29 31,010.26
燃料费 元 1,688,151,367.31 1,886,219,782.79 1,824,278,577.13 784,201,887.75
2.1.2供电标准煤耗预测
根据国电铜陵发电有限公司两台机组历史年度运行情况及数据统
计，并和企业生产计划部确定其供电标准煤耗为304克/千瓦时。
未来年度供电标准煤耗如下：
项 目 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
供电标准煤耗 克/千瓦时 304.00 304.00 304.00 304.00 304.00
2.1.3 发电天然油量预测
国电铜陵发电有限公司锅炉点火已采用等离子点火装臵，天然油
用量较少，主要为助燃用天然油，参考2012年及2013年1-6月份的历史
天然油用量及基准日天然油市场价格进行预测。
2.1.4燃料费预测
国电铜陵发电有限公司的燃煤由市场煤和合同煤组成，根据国电
铜陵发电有限公司2013年1-6月燃煤采购情况分析。2013年7-12月，根据
国电铜陵发电有限公司与淮矿、国电签订的合同标煤价格及未来煤炭
价格走势结合国电铜陵发电有限公司市场煤及合同煤占比，确定天然
煤价格为486.25元/吨(不含税)，2014年及以后年度天然煤价保持稳定，
为486.25元/吨(不含税)。
企业未来年度的燃料费预测如下：
项目 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
供电标准煤耗 克/千瓦时 304.00 304.00 304.00 304.00 304.00
天然煤平均发热量 大卡/千克 4,553.00 4,553.00 4,553.00 4,553.00 4,553.00
天然油平均发热量 大卡/千克 10,220.00 10,220.00 10,220.00 10,220.00 10,220.00
发电天然油量 吨 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00
发电标准煤量 吨 1,042,035.70 2,012,523.47 1,939,253.09 1,834,570.08 1,834,570.08
其中：煤折 吨 1,042,006.50 2,012,494.27 1,939,223.89 1,834,540.88 1,834,540.88
油折 吨 29.20 29.20 29.20 29.20 29.20
发电天然煤量 吨 1,602,030.64 3,094,104.96 2,981,455.57 2,820,510.91 2,820,510.91
发电天然煤价(不含税） 元/吨 486.25 486.25 486.25 486.25 486.25
发电天然油价(不含税） 元/吨 6,992.00 6,992.00 6,992.00 6,992.00 6,992.00
燃煤费 元 778,987,398.70 1,504,508,536.80 1,449,732,770.91 1,371,473,429.99 1,371,473,429.99
燃油费 元 139,840.00 139,840.00 139,840.00 139,840.00 139,840.00
燃料费 元 779,127,238.70 1,504,648,376.80 1,449,872,610.91 1,371,613,269.99 1,371,613,269.99
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2.2未来年度外购电费的预测
国电铜陵发电有限公司外购价格执行安徽省峰谷时电价表销售目
录电价中的大工业类电度电价标准结算电费，根据以前年度数据，预
测未来年度外购电费如下。
企业未来年度外购电费预测如下：
项目 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
外购电费 元 365,288.30 681,720.00 681,720.00 681,720.00 681,720.00
2.3未来年度水费的预测
国电铜陵发电有限公司靠近长江，生产用水全部从长江取水。国
电铜陵发电有限公司和当地水资源部门达成口头协议，每季度缴纳30
万元的水资源费，无需再缴纳水费。估 未来年度水费确定为每年
1,200,000.00元。
2.4未来年度材料费的预测
未来年度维护材料的预测以历史年度消耗材料实际发生数为基
础，保证机组正常运行、公用系统维护需增加的维护材料等因素来确
定，未来年度的材料费预测如下：
单位：人民币元
项 目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
16,218,000.00 37,550,000.00 37,550,000.00 36,050,000.00 36,050,000.00
材料费合计
8,132,000.00 17,750,000.00 17,750,000.00 17,750,000.00 17,750,000.00
一、维护用材料费（按平均容量）
8,086,000.00 19,800,000.00 19,800,000.00 18,300,000.00 18,300,000.00
二、大宗材料费（按发电量）
1,558,000.00 3,400,000.00 3,400,000.00 3,400,000.00 3,400,000.00
1.制水材料
504,000.00 1,100,000.00 1,100,000.00 1,100,000.00 1,100,000.00
2.耐磨件
389,000.00 850,000.00 850,000.00 850,000.00 850,000.00
3.油类
435,000.00 950,000.00 950,000.00 950,000.00 950,000.00
4.输煤用材料
5,200,000.00 13,500,000.00 13,500,000.00 12,000,000.00 12,000,000.00
5.脱硫脱硝用材料
2.5未来年度未来年度职工工资及福利费的预测
国电铜陵发电有限公司每年人数是按照实际需要的人数结合企业
未来退休人员人数进行预测，2013年按照上报集团批复预算的工资水
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平预测，2014年—2016年考虑一定幅度的上涨，2017年在2016年的基础
上保持不变，2017年以后不再考虑增长。福利费根据企业实际计提比
例来预测。企业未来年度职工工资及福利费预测如下：
项目名称 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
职工平均人数 人 228.00 228.00 228.00 228.00 228.00
工资标准增长率 % 5% 3% 2%
人均工资标准 元/人 81,251.37 168,276.00 173,324.00 176,790.00 176,790.00
工资 元 19,157,407.22 38,366,928.00 39,517,872.00 40,308,120.00 40,308,120.00
福利费 元 2,158,750.20 3,453,023.52 3,556,608.48 3,627,730.80 3,627,730.80
注：公司目前管理人员工资及福利全部计入生产成本，因此未予
划分。
2.6未来年度折旧摊销费的预测
根据新增的固定资产和减少的固定资产以及综合折旧率预测各年
度固定资产计提的折旧，综合折旧率按目前的综合折旧率(5.61%)计
算，公式如下：
未来各年度折旧额=当年固定资产平均原值× 综合折旧率
预测年度新增固定资产的金额与资本性支出表的发生额相对应，
同时考虑转入固定资产的时间和金额，如果预测年度中某年度新增固
定资产金额较大，且非为年中转入，则折旧公式需调整为：
期初固定资产原值× 年综合折旧率+新增固定资产× 应计提折旧月
数× 年综合折旧率/12。
企业预测年度折旧摊销费预测如下：
金额单位：人民币元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
本期折旧 128,759,597.38 261,116,607.25 263,893,557.25 265,408,257.25 266,642,457.25
本期摊销 1,255,315.70 2,510,631.40 2,510,631.40 2,510,631.40 2,510,631.40
2.7未来年度修理费的预测
标准修理费的预测：国电铜陵发电有限公司现有两台机组，于
2008年投入运营，2号机组脱硝装臵于2013年1月投入运营，1号机组脱
硝装臵计划于2013年底竣工并计划于2014年投入运营。未来年度的修
理费用参照历史年度的发生额并依据未来的检修计划确定。未来年度
的修理费预测如下：
单位：人民币元
项 目 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
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项 目 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
大修理费 元 7,047,000.00 16,000,000.00 16,000,000.00 16,000,000.00 16,000,000.00
1.标准项目大修 元 1,784,000.00 4,000,000.00 4,000,000.00 4,000,000.00 4,000,000.00
2.非标准项目大修 元 5,263,000.00 12,000,000.00 12,000,000.00 12,000,000.00 12,000,000.00
一般修理费用 3,769,000.00 9,000,000.00 9,000,000.00 9,000,000.00 9,000,000.00
维护费 元 3,769,000.00 9,000,000.00 9,000,000.00 9,000,000.00 9,000,000.00
合 计 元 10,816,000.00 25,000,000.00 25,000,000.00 25,000,000.00 25,000,000.00
2.8未来年度排污费的预测
国电铜陵发电有限公司脱硫方式为石灰石湿法脱硫，氮氧化物采
用炉内脱除的方式，主要靠控制锅炉进风量来抑制氮氧化物的生成
量，烟尘采用电除尘方式，其中二氧化硫的产生量主要与燃煤量、硫
分、脱硫效率及投运率有关，氮氧化物的产生量主要与燃煤量及进风
量有关，烟尘的产生量主要与燃煤量、灰分、灰分中的烟尘量、除尘
效率及灰分中的可燃物含量有关，根据企业历史年度缴纳排污费的实
际情况，并结合国家环保政策和未来年度各类污染物的排放预计，测
算企业未来年度污染物的排污量，根据各类污染物的当量系数折算成
当量值，再乘以每当量的收费标准，从而计算出排污费，考虑1#、2#
机组脱硫装臵的投入使用，未来年度氮氧化物排量会减少，未来年度
排污费预测如下：
金额单位：人民币元
项 目 分项 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
二氧化硫 金额 2,260,000.00 2,205,000.00 2,205,000.00 2,016,000.00 2,016,000.00
数量 KG 1,793,650.79 1,750,000.00 1,750,000.00 1,600,000.00 1,600,000.00
单价 元/KG 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26
氮氧化物 金额 1,581,100.00 1,530,000.00 1,530,000.00 3,900,000.00 3,900,000.00
数量 当量 2,635,166.67 2,550,000.00 2,550,000.00 6,500,000.00 6,500,000.00
单价 元/当量 0.60 0.60 0.60 0.60 0.60
烟尘 金额 210,000.00 210,000.00 210,000.00 150,000.00 150,000.00
数量 当量 350,000.00 350,000.00 350,000.00 250,000.00 250,000.00
单价 元/当量 0.60 0.60 0.60 0.60 0.60
排污费合计 4,051,100.00 6,945,000.00 6,945,000.00 6,066,000.00 6,066,000.00
2.9未来年度其他费用的预测
国电铜陵发电有限公司每年编制年度预算，预测和控制各项费用
开支，财务预算经董事会批准后严格执行，部分项目需集团批准。
未来年度其他费用预测以历史年度、2013年财务预算为基础，并
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依据2012年及2013年相关合同或约定等情况进行调整。
未来年度其他费用预测如下：
金额单位：人民币元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
一、可控费用 11,055,300.00 16,483,554.00 16,648,390.00 16,814,873.00 16,983,021.00
办公费 489,800.00 858,453.00 867,038.00 875,708.00 884,465.00
水电费 2,432.00 2,456.00 2,481.00 2,506.00
会议费 728,600.00 909,050.00 918,141.00 927,322.00 936,595.00
业务招待费 1,087,500.00 1,615,954.00 1,632,114.00 1,648,435.00 1,664,919.00
差旅费 910,900.00 1,212,042.00 1,224,162.00 1,236,404.00 1,248,768.00
低值易耗品摊销 88,300.00 101,001.00 102,011.00 103,031.00 104,061.00
物业管理费 630,800.00 1,313,051.00 1,326,182.00 1,339,444.00 1,352,838.00
运输费 1,892,800.00 2,828,045.00 2,856,325.00 2,884,888.00 2,913,737.00
租赁费 630,000.00 636,300.00 642,663.00 649,090.00 655,581.00
绿化费 345,500.00 707,040.00 714,110.00 721,251.00 728,464.00
警卫消防费 650,000.00 1,312,961.00 1,326,091.00 1,339,352.00 1,352,746.00
咨询费 80,000.00 101,000.00 102,010.00 103,030.00 104,060.00
审计费 139,500.00 363,610.00 367,246.00 370,918.00 374,627.00
业务宣传费 150,000.00 201,985.00 204,005.00 206,045.00 208,105.00
董事会费 180,586.00 182,392.00 184,216.00 186,058.00
团体协会会费 49,490.00 49,985.00 50,485.00 50,990.00
修缮费 2,936,600.00 3,535,041.00 3,570,391.00 3,606,095.00 3,642,156.00
外部劳务费 252,513.00 255,038.00 257,588.00 260,164.00
其他 295,000.00 303,000.00 306,030.00 309,090.00 312,181.00
二、不可控费用 23,128,415.70 68,096,982.70 68,158,996.70 68,221,629.70 68,284,890.70
1.财产保险费 4,800.00 2,840,000.00 2,840,000.00 2,840,000.00 2,840,000.00
财产基本险 2,700.00 1,290,000.00 1,290,000.00 1,290,000.00 1,290,000.00
机器损坏险 2,100.00 1,550,000.00 1,550,000.00 1,550,000.00 1,550,000.00
2.政策性税费 4,446,500.00 6,124,981.30 6,124,981.30 6,124,981.30 6,124,981.30
房产税 420,000.00 420,000.00 420,000.00 420,000.00 420,000.00
印花税 690,700.00 1,100,021.30 1,100,021.30 1,100,021.30 1,100,021.30
土地使用税 2,835,800.00 3,779,960.00 3,779,960.00 3,779,960.00 3,779,960.00
电力监管费 500,000.00 500,000.00 500,000.00 500,000.00 500,000.00
其他政策性费用 325,000.00 325,000.00 325,000.00 325,000.00
3.资产摊销 1,255,315.70 2,510,631.40 2,510,631.40 2,510,631.40 2,510,631.40
无形资产摊销 1,255,315.70 2,510,631.40 2,510,631.40 2,510,631.40 2,510,631.40
4.专项费用 12,045,100.00 22,121,370.00 22,183,384.00 22,246,017.00 22,309,278.00
信息通讯费 400,000.00 404,000.00 408,040.00 412,120.00 416,241.00
调度费 200,000.00 202,000.00 204,020.00 206,060.00 208,121.00
试验校验费 1,685,100.00 1,716,970.00 1,734,140.00 1,751,481.00 1,768,996.00
铁路维护费 5,520,000.00 15,520,000.00 15,520,000.00 15,520,000.00 15,520,000.00
河道维护费 400,000.00 400,000.00 400,000.00 400,000.00 400,000.00
技术监督服务费 3,840,000.00 3,878,400.00 3,917,184.00 3,956,356.00 3,995,920.00
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项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
存货毁损和报废 2,500,000.00 5,000,000.00 5,000,000.00 5,000,000.00 5,000,000.00
5.委托运营成本 5,376,700.00 34,500,000.00 34,500,000.00 34,500,000.00 34,500,000.00
其他费用合计 36,683,715.70 89,580,536.70 89,807,386.70 90,036,502.70 90,267,911.70
2.10未来年度主营业务成本的预测
根据上述各项成本费用的预测，企业未来年度主营业务成本预测
如下：
金额单位：人民币元
项目名称 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
燃料费 779,127,238.70 1,504,648,376.80 1,449,872,610.91 1,371,613,269.99 1,371,613,269.99
固定成本 219,109,858.80 463,893,815.47 468,152,144.43 468,378,330.75 469,843,939.75
外购电费 365,288.30 681,720.00 681,720.00 681,720.00 681,720.00
水费 900,000.00 1,200,000.00 1,200,000.00 1,200,000.00 1,200,000.00
材料费 16,218,000.00 37,550,000.00 37,550,000.00 36,050,000.00 36,050,000.00
工资 19,157,407.22 38,366,928.00 39,517,872.00 40,308,120.00 40,308,120.00
福利费 2,158,750.20 3,453,023.52 3,556,608.48 3,627,730.80 3,627,730.80
折旧 128,759,597.38 261,116,607.25 263,893,557.25 265,408,257.25 266,642,457.25
修理费 10,816,000.00 25,000,000.00 25,000,000.00 25,000,000.00 25,000,000.00
排污费 4,051,100.00 6,945,000.00 6,945,000.00 6,066,000.00 6,066,000.00
其它费用 36,683,715.70 89,580,536.70 89,807,386.70 90,036,502.70 90,267,911.70
成本合计 998,237,097.50 1,968,542,192.27 1,918,024,755.34 1,839,991,600.74 1,841,457,209.74
3.营业税金及附加的预测
国电铜陵发电有限公司营业收入为售电收入与其他业务收入，应
税种类为增值税，税率为17%；城建税税率为1%，教育费附加征收率
为3%，地方教育费附加征收率为2%，三项税费的计征依据为应缴增
值税，企业目前没有享受国家的税收优惠政策。
主营业务税金及附加的预测如下：
项目名称 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
增值税税率 % 17% 17% 17% 17% 17%
销项税 元 211,686,252.42 409,234,730.66 396,796,421.65 382,788,543.01 382,788,543.01
进项税 元 146,786,521.59 276,229,616.46 260,967,736.25 245,708,648.30 245,708,648.30
应缴增值税 元 64,899,730.83 133,005,114.20 135,828,685.40 137,079,894.71 137,079,894.71
城建及教育附加税率 % 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00%
销售税金及附加 元 3,893,983.85 7,980,306.85 8,149,721.12 8,224,793.68 8,224,793.68
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4.其它业务利润的预测
国电铜陵发电有限公司其他业务利润为对外出售粉煤灰而取得的
利润。根据被评估单位历史年度粉煤灰销售情况和未来年度的发电量，
确定未来年度的其他业务利润：
单位：人民币元
品 预测年度
序号 项目
种 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
1 粉 收入(元) 10,940,170.94 27,350,427.35 27,350,427.35 27,008,547.01 27,008,547.01
2 煤 成本(元)
3 灰 毛利(元) 10,940,170.94 27,350,427.35 27,350,427.35 27,008,547.01 27,008,547.01
5.管理费用的预测
国电铜陵发电有限公司的企业管理费用，已全部计入主营业务成
本的其他费用中，不再单独预测。
6.财务费用的预测
本次评估在国电铜陵发电有限公司基准日现有借款额度，结合未
来融资计划及还款计划，根据借款合同约定的利率，预测 2013 年下半
年至 2017 年的财务费用。
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
财务费用 86,148,853.00 164,122,306.00 158,052,306.00 151,982,306.00 145,912,306.00
7.营业外收支的预测
企业2013年上半年营业外收支数额很小，未来是否发生不确定，
因此，本次预测不考虑营业外收支的情况。
8.所得税的预测
国电铜陵发电有限公司执行的所得税率为25%，截止评估基准日
可用于抵扣所得税的累计亏损额为229,538,411.88元，可用于未来经营
抵扣当年所得税。所得税预测数据如下：
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
所得税率 25% 25% 25% 25% 25%
所得税 32,409,489.12 66,654,579.11 62,467,453.87 62,874,652.85 64,025,750.60
9.资本性支出的预测
根据企业提供的2013年资本性支出计划或计划申报表及企业长期
发展规划，企业预测年度资本性支出包括技改支出、1#机组安装脱硝
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装臵支出及固定资产更新支出，其中技改支出项目主要为现有生产设
备的维护方面的支出等；固定资产更新支出主要包括办公及其他设备
的更新支出。
根据上述资金使用计划，未来年度资本性支出的预测如下：
金额单位：人民币元
序号 项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
1 技改支出 16,250,000.00 30,000,000.00 30,000,000.00 20,000,000.00 20,000,000.00
2 1#机组脱销项目支出 45,000,000.00 35,000,000.00
3 固定资产更新支出 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00
合 计 61,250,000.00 67,000,000.00 32,000,000.00 22,000,000.00 22,000,000.00
10.营运资金的预测
结合企业经营情况以及电力行业的经营特点并和企业财务人员现
场沟通后，未来各年度营运资金预测按销售收入的 10%确定。
单位：人民币元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
营运资金 247,022,811.76 237,991,269.42 230,674,617.06 222,468,876.48 222,468,876.48
营运资金追加额 -30,619,475.51 -9,031,542.34 -7,316,652.36 -8,205,740.58
(四)折现率的确定
1.无风险收益率的确定
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑
付的风险很小，可以忽略不计。根据 WIND 资讯系统所披露的信息，10
年期国债在评估基准日的到期年收益率为 3.5125%，本评估报告以
3.5125%作为无风险收益率。
2.权益系统风险系数的确定
被评估单位的权益系统风险系数计算公式如下：
β L 1 1 t D E β U
式中：β L ：有财务杠杆的权益的系统风险系数；
β U ：无财务杠杆的权益的系统风险系数；
t ：被评估企业的所得税税率；
D E ：被评估企业的目标资本结构。
根据 Wind 资讯查询的沪深 A 股股票 100 周同类上市公司 Beta 计算
确定，具体确定过程如下：
首先根据沪深 A 股“火电业”类上市公司的 Beta 计算出各公司无财务
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杠杆的 Beta，然后得出该类无财务杠杆的平均 Beta 为 0.7207。
被评估单位的目标资本结构主要结合企业投产后运行的时间及贷
款情况、管理层未来的筹资策略、可比上市公司的资本结构等确定，
在分析上述资料后，确定国电铜陵发电有限公司的目标资本结构 D/E
为 50%。被评估单位所得税税率为 25%。
将上述确定的参数代入权益系统风险系数计算公式，计算得出被
评估单位的权益系统风险系数。
β L 1 1 t D E β U
=0.9910
3.市场风险溢价的确定
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者
所要求的高于无风险利率的回报率，根据我公司的研究成果，本次评
估市场风险溢价取 6.93%。
4.企业特定风险调整系数的确定
国电铜陵发电有限公司发电总容量为 126 万千瓦，考虑国电铜陵
发电有限公司的投资规模和收益，并参照火电企业上市公司投资规模
和投资收益，综合确定该公司企业特定风险调整系数 Rc 为 1%。
5.预测期折现率的确定
(1)计算权益资本成本
将上述确定的参数代入权益资本成本计算公式，计算得出被评估
单位的权益资本成本。
K e R f β MRP R c
= 11.38%
(2)计算加权平均资本成本
评估基准日被评估单位付息债务的平均年利率为 6.23%，将上述确
定的参数代入加权平均资本成本计算公式，计算得出被评估单位的加
权平均资本成本。
K d 1 t
E D
WACC K e
DE DE
=9.14%
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(五)预测期后的价值确定
由于收益期按永续确定，预测期后的价值公式为
Pn=Rn+1× 终值系数。
Rn+1 按预测末年自由现金流量调整后确定，预测末年调整的内容
主要包括：
修理费用：永续期修理费按一个完整的修理周期平均值确定，并
结合脱硝装臵催化剂的寿命周期，在永续期考虑一定金额的催化剂更
新支出。
折旧：根据现有资产的年折旧额、剩余折旧年限，调整永续年的
折旧额为 18,751.21 万元；
摊销：根据现有资产的年摊销额、剩余摊销年限，调整永续年的
摊销额为 240.39 万元；
资本性支出：经和企业技术人员讨论，若确保企业能够正常的稳
定的持久的运营下去，结合目前企业资产的状况，确定永续资本性支
出金额为 8,271.59 万元。
预测年后按上述调整后的自由现金流量 Rn+1 为 39,386.93 万元。故
国电铜陵发电有限公司终值的现值
Pn=Rn+1× 终值折现系数
= 39,386.93× 7.7112
= 303,718.92 万元
预测期终值的现值为 303,718.92 万元。
(六)测算过程和结果
预测期内各年自由现金流按年中流入、终值按年末流入考虑，按
折现率折成现值，从而得出国电铜陵发电有限公司的经营性资产价值，
计算过程如下：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 稳定年度
企业自由现金流量 28,851.99 52,871.42 54,766.25 55,673.53 54,866.46 39,386.93
折现率 9.14% 9.14% 9.14% 9.14% 9.14%
折现期 0.25 1.00 2.00 3.00 4.00
折现系数 0.9784 0.9163 0.8395 0.7692 0.7048 7.7112
折现值 28,228.78 48,446.09 45,976.26 42,824.08 38,669.88 303,718.92
企业自由现金流合计 507,864.01
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(七)其他资产和负债的评估
1.非经营性资产和负债的评估
企业非经营性资产和负债为-8,965.63 万元。
2.溢余资产的评估
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多
余资产。国电铜陵发电有限公司在评估基准日的溢余资产为二期工程
的前期费用和土地使用权，采用成本法的确定其评估为 3,793.36 万元。
(八)收益法评估结果
1.企业整体价值的计算
企业整体价值=经营性资产价值+非经营性资产价值+溢余资产价
值
2.付息债务价值的确定
国电铜陵发电有限公司的付息债务为 287,387.00 万元。
3.股东全部权益价值的计算
根据以上评估工作，国电铜陵发电有限公司的股东全部权益价值
为：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
= 215,304.74 万元
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第五章 评估结论及分析
一、 评估结论
北京中企华资产评估有限责任公司受中国国电集团公司的委托，
根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原
则，采用资产基础法、收益法两种评估方法，按照必要的评估程序，
对国电铜陵发电有限公司的股东全部权益在 2013 年 6 月 30 日的市场价
值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
(一)收益法评估结果
国电铜陵发电有限公司评估基准日总资产账面价值为 396,154.35 万
元，总负债账面价值为 320,736.60 万元，净资产账面价值为 75,417.75
万元。
收益法评估后的股东全部权益价值为 215,304.74 万元，增值额为
139,886.99 万元，增值率为 185.48%%。
(二)资产基础法评估结果
国电铜陵发电有限公司评估基准日总资产账面价值为 396,154.35
万元，评估价值为 411,279.09 万元，增值额为 15,124.74 万元，增值率为
3.82%；总负债账面价值为 320,736.60 万元，评估价值为 316,791.10 万
元，减值额为 3,945.50 万元，减值率为 1.23%；净资产账面价值为
75,417.75 万元，评估价值为 94,487.99 万元，增值额为 19,070.24 万元，
增值率为 25.29%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日： 2013 年 6 月 30 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100%
流动资产 1 48,200.65 48,202.69 2.05 0.00
非流动资产 2 347,953.70 363,076.39 15,122.69 4.35
其中：长期股权投资 3 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00
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账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100%
固定资产 5 333,171.14 343,809.95 10,638.81 3.19
在建工程 6 994.95 994.95 0.00 0.00
油气资产 7 0.00 0.00 0.00
无形资产 8 13,787.61 18,271.49 4,483.88 32.52
其中：土地使用权 9 13,633.23 18,093.14 4,459.91 32.71
其他非流动资产 10 0.00 0.00 0.00
资产总计 11 396,154.35 411,279.09 15,124.74 3.82
流动负债 12 224,149.60 220,204.10 -3,945.50 -1.76
非流动负债 13 96,587.00 96,587.00 0.00 0.00
负债总计 14 320,736.60 316,791.10 -3,945.50 -1.23
净资产 15 75,417.75 94,487.99 19,070.24 25.29
(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 215,304.74 万元，资产基础
法评估后的股东全部权益价值为 94,487.99 万元，收益法结果比资产基
础法结果多 120,816.75 万元，差异率为 127.86%。
收益法评估结果与资产基础法评估结果两者存在一定差异，分析
差异原因，主要是两种方法考虑问题的角度不同。资产基础法评估结
果反映的是取得目前资产规模所需要的重臵成本；企业价值评估中的
收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对
象价值的评估思路，收益法是从企业未来获利能力考虑其价值。
目标企业装机容量为 2*600MW，批准发电容量为 2*630MW，2008
年投入运营发电，机组发电标准煤耗较低，2012 年以来，煤价大幅下
降，因此企业有成本优势；目标企业发电通过安徽省电力公司实现销
售，企业未来发电利用小时相对稳定，未来经营效益较好，采用收益
法能客观地反映公司的市场价值。
根据上述分析，本评估报告评估结论取收益法评估结果，即：国
电铜陵发电有限公司的股东全部权益价值评估结果为 215,304.74 万元。
本评估报告没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生的
溢价或者折价对评估对象价值的影响。
二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因
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本次收益法评估后的股东全部权益价值为 215,304.74 万元，增值额
为 139,886.99 万元，增值率为 185.48%。其变动情况及原因为：
1、 账面值是从投入的角度反映的企业整体价值，而收益法评估
结果是从企业的未来获利能力角度反映企业整体价值，口径不同；
2、目标企业装机容量为 2*600MW，批准发电容量为 2*630MW，2008
年投入运营发电，机组发电标准煤耗较低，2012 年以来，煤价大幅下
降，因此企业有成本优势，所发电量通过安徽省电力公司实现销售，
企业未来发电利用小时相对稳定，未来经营效益较好，造成评估增值；
3、国电铜陵发电有限公司位于长江沿岸，生产用水直接从长江取
水，只需缴纳固定金额的水资源费，无需缴纳水费，造成评估增值；
4、国电常州发电有限公司原煤供应依托于长江航运，运输成本相
对其他运输方式较低。
三、 控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑
本评估报告没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生的
溢价或者折价(没有考虑流动性)对评估对象价值的影响。
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