附件五
中国国电集团公司拟向
国电电力发展股份有限公司转让
国电安徽电力有限公司股权项目涉及
国电宿州热电有限公司评估说明
中企华评报字(2013)第 1188 号
（共一册，第一册）
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一三年十月九日
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ............................................................................................ 2
第二部分 被评估企业基本情况 ............................................................................................................. 3
第三部分 资产评估说明 ........................................................................................................................ 10
第一章 评估对象与评估范围说明 ....................................................................................................... 11
一、 评估对象与评估范围 ......................................................................................................... 11
二、 企业申报的实物资产情况 ................................................................................................ 12
三、 企业申报的无形资产情况 ................................................................................................ 15
四、 企业申报的表外资产情况 ................................................................................................ 15
五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 ................................................................. 16
第二章 资产核实情况总体说明 ........................................................................................................... 17
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 .......................................................................... 17
二、 影响资产核实的事项及处理方法 ................................................................................... 18
三、 核实结论 ............................................................................................................................... 18
第三章 资产基础法评估技术说明 ....................................................................................................... 20
一、 流动资产评估技术说明 .................................................................................................... 20
二、 长期股权投资评估技术说明 ............................................................................................ 24
三、 房屋建筑物评估技术说明 ................................................................................................ 25
四、 机器设备评估技术说明 .................................................................................................... 42
五、 在建工程评估技术说明 .................................................................................................... 70
六、 工程物资评估技术说明 .................................................................................................... 72
七、 土地使用权评估技术说明 ................................................................................................ 72
八、 其他无形资产评估技术说明 ............................................................................................ 93
九、 流动负债评估技术说明 .................................................................................................... 94
十、 非流动负债评估技术说明 ................................................................................................ 98
第四章 收益法评估技术说明 .............................................................................................................. 100
一、 被评估单位的资产与财务分析 ..................................................................................... 100
二、 收益预测的假设条件 ....................................................................................................... 110
三、 评估计算及分析过程 ....................................................................................................... 111
第五章 评估结论及分析 ...................................................................................................................... 131
一、 评估结论 ............................................................................................................................. 131
二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ............................................................... 132
三、 控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑 ........................................................... 134
四、 特殊事项说明 .................................................................................................................... 134
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关
监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容
不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分 被评估企业基本情况
一、被评估企业简介
1.企业名称：国电宿州热电有限公司（简称“宿州热电公司”）
2.住 所：宿州市淮海路 457 号
3.经营场所：宿州市淮海路 457 号
4.法定代表人：王文飚
5.注册资本：贰亿壹仟伍佰捌拾柒万圆整
6.实收资本：贰亿壹仟伍佰捌拾柒万圆整
7.公司类型：其他有限责任公司
8.主要经营范围：
许可经营项目：煤炭批发经营项目（许可证有效期至 2015 年 5 月
31 日）。
一般经营项目：电力、热力生产，并向安徽电网销售电力电量和
向宿州市热用户供热；兼营与电力、热力生产相关的设备、材料、燃
料经营及其它相关产业。
9.企业股权结构及变更情况：
国电宿州热电有限公司前身为始建于 1960 年的原电力部部属企业
宿东发电厂，1995 年 8 月率先成立安徽省电力体制改革股份制试点企
业--安徽宿州汇源发电有限责任公司，当时注册资本为 9,587.00 万元，
股权结构为：
金额单位：人民币万元
股东名称 持股比例 注册资本 实收资本 备注
安徽力源电力发展有限责任公司
60% 5,752.20 5,752.20
（现国电安徽新能源投资有限公司）
宿州市华源电力发展有限公司 25% 2,396.75 2,396.75
上海电气（集团）总公司 15% 1,438.05 1,438.05
合计 100% 9,587.00 9,587.00
1999 年初，上海电气（集团）总公司将其持有的股权分别转让给
安徽康源热电有限公司和安徽力源电力发展有限责任公司。股权结构
变更为：
金额单位：人民币万元
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股东名称 持股比例 注册资本 实收资本 备注
安徽力源电力发展有限责任公司
65% 6,231.55 6,231.55
（现国电安徽新能源投资有限公司）
宿州市华源电力发展有限公司 25% 2,396.75 2,396.75
安徽康源电热有限公司 10% 958.70 958.70
合计 100% 9,587.00 9,587.00
2002 年电力体制改革后安徽宿州汇源电热有限责任公司隶属于国
网安徽省电力公司管理。
2004 年，实行“一厂一公司”改制，安徽宿州汇源电热有限责任
公司吸收合并安徽省宿州市聚源电热有限责任公司，注册资本由 9,587
万元至增加 21,587 万元。股权结构变更为：
金额单位：人民币万元
股东名称 持股比例 注册资本 实收资本 备注
安徽力源电力发展有限责任公司
40% 8,634.80 8,634.80
（现国电安徽新能源投资有限公司）
安徽明生电力发展股份合作公司 20% 4,317.40 4,317.40
安徽宿州华源电力发展有限责任公司 17% 3,669.79 3,669.79
安徽康源电热有限公司 15% 3,238.05 3,238.05
安徽省宿州裕源电力综合发展公司 8% 1,726.96 1,726.96
合计 100% 21,587.00 21,587.00
2005 年 4 月，安徽明生电力发展股份合作公司将其持有的安徽宿
州汇源电热有限责任公司 20%的股权转让给安徽力源电力发展有限责
任公司。
2007 年 12 月，在国家电监会“920”项目重组中，随着控股方安徽
力源电力发展有限责任公司（现国电安徽新能源投资有限公司）的股
权被中国国电集团公司收购，安徽宿州汇源电热有限责任公司纳入中
国国电集团公司管理。
2008 年 6 月，安徽宿州汇源电热有限责任公司名称变更为国电宿
州热电有限公司。
2011 年 8 月，中国国电集团公司下发关于无偿划转国电安徽新
能源投资有限公司所持股权至国电安徽电力有限公司的批复（国电
集资[2011]612 号），国电安徽新能源投资有限公司将其持有的国电宿
州热电有限公司 60%的股权无偿划转至国电安徽电力有限公司。
评估基准日国电宿州热电有限公司股权结构为：
评估基准日公司股权结构
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金额单位：人民币万元
股东名称 持股比例 注册资本 实收资本 备注
国电安徽电力有限公司 60% 12,952.20 12,952.20
安徽宿州华源电力发展有限责任公司 17% 3,669.79 3,669.79
安徽康源电热有限公司 15% 3,238.05 3,238.05
安徽省宿州裕源电力综合发展公司 8% 1,726.96 1,726.96
合计 100% 21,587.00 21,587.00
国电宿州热电有限公司原有 4 台机组，总装机容量 31.25 万千瓦，
一期工程 1×12MW 为我国自行研制设计的第一台双水内冷发电机组，
于 1960 年建成投产，1995 年拆除；之后在原址上建设了 1×15MW 热电
联产机组（#1 机），并于 1998 年投产发电。二期工程 1×25MW 机组（#2
机）于 1990 年建成投产，三期工程 1×125MW 机组（#3 机）于 1997 年
投产发电，四期工程 1×135MW 热电联产机组（#4 机）于 2005 年投产
发电。
为了响应国家节能减排政策，国电安徽宿州热电有限公司已关停
拆除#1、#2 机组，2012 年 11 月 23 日#3 机组关停，并经安徽省能源局
核查确认，在原址建设 2 台 35 万千瓦级热电联产机组（#5 机组和#6 机
组，归属国电宿州第二热电有限公司）。
9.企业经营管理结构：
国电宿州热电有限公司设有股东会、董事会、监事会，设有总经
理，下设总经理工作部、财务经营部、计划营销部、安全生产技术部、
监察审计部、人力资源部、燃料部、物资器材部等部门。
二、被评估企业的主要产品或服务的用途
宿州热电公司为热电联产企业，主要提供电力和热力，销售副产
品粉煤灰；另外持有煤炭经营许可证，向国电宿州第二热电有限公司
等单位销售煤炭。
三、被评估单位的经营模式及经营管理状况
1.研发模式
宿州热电公司没有设立专门的研发部门，不从事专门的研发工作。
2.采购模式
宿州热电公司采购商品主要为燃料煤，主要由附近的淮北煤炭集
团、皖北煤炭集团供应，少量由山西煤炭企业供应，由公司燃料部直
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接签订合同采购；其他材料等由公司物资器材部按照公司管理要求进
行采购。
3.生产模式
宿州热电公司根据安徽省发展改革委、经济和信息委员会等部门
联合下达的发电计划，以及国家电网安徽省电力公司的调度安排组织
发电生产，由自有人员负责机组运行、检修工作。
4.销售模式
宿州热电公司所产电力全部销售给国家电网安徽电力公司，所产
热力销售给国电安徽汇源热力有限责任公司、安徽省皖北药业股份有
限公司、汇源大酒店等单位。
2012 年 12 月后，随着#3 机组的关停和国电宿州第二热电有限公司
#5、#6 机组的建成投产，宿州热电公司只有#4 机组可以运行，发电量
和供热量大幅度减少，2014 年计划停止热力供应。
5.内部管理制度
近年来，宿州热电公司高度重视内控体系建设工作，坚定贯彻落
实财政部等五部委联系发布的企业内部控制基本规范和国电集团、
国电安徽公司加强内控工作的相关要求，完善内控组织机构，加强资
金活动与采购业务监管，规范工程建设管理，取得了良好的内控成果。
(1)在资金安全管理方面
①付款审批控制情况
公司所有的资金支付均需要经办人、部门负责人、分管部门领导、
财务负责人、分管财务领导、总经理审批才能支付，重要事项经董事
长审批方可支付。
②银行账户管理情况
公司由专职会计人员赴银行获取银行对账单，由财务负责人复核
签名并存档。公司付款均通过基本户、国电财务公司结算账户使用网
上银行进行资金支付业务，使用网上银行进行支付、转帐等业务履行
了相应的审批程序，并有专人对网上银行的使用进行复核，严格按照
人民币账户管理办法的要求使用账户，自 2011 年度起，公司已取消现
金收付业务，所有资金收付业务均通过银行账户，大大降低了货币资
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金的安全风险。
③通过公司内部稽核监督，充分发挥稽核部门职能作用，公司设
立独立资金付款中心，独立、定时进行付款操作，并要求监察审计部
每月末进行定期检查的方式，对资金使用情况稽核，提出稽核意见和
改进建议，促进内控制度的不断完善。
④委托中介机构对季末银行账户进行专项审计，并出具书面审计
报告。
通过加强内控，公司在资金管理水平上取得了很大的提高，在付
款审批上公司严格付款审批制度，付款程序上采取三级复核的方式，
加强内部隔离控制，有效的防范了资金风险。取消现金支付制度，公
司有效杜绝了现金风险；对于银行账户“周核对、月监察、季审计”，
不仅有效地避免了银行实际余额与账面余额差异，保证了银行账户资
金安全，同时多方位监控，彻底消除了银行账户资金风险。
(2)燃料管理方面
自 2007 年底进入国电集团后，宿州热电公司按照国电集团对燃料
管理的要求，依照国电集团燃料管理办法和燃料管理制度，从制度上、
程序上、现代化手段上提高管理水平，多次修订了燃料管理制度。建
立和完善了公司的燃料采购、验收、煤款支付相互制约的内部管理控
制体系，规范运作，做到了人员岗位分工合理，责任明确，权限清晰。
目前相关制度基本完备，可操作性较强，落实情况良好，各项燃料制
度管理工作正在有序向前推进。
燃料采购管理组织结构：公司成立了燃料管理领导小组和燃料管
理监督小组，形成了有效的管理监督约束机制。燃料日常管理工作由
主管经营的副总经理分管。燃料供应部负责燃料合同计划、采购调运、
统计核算等工作；发电运行部负责入厂煤计量、采样制样、煤场堆卸、
储存掺配、煤场管理入炉煤计量等工作；煤炭监督小组行使燃料管理
的监督和考核职能，负责对燃料管理全过程进行监督，负责燃煤运输
途中和到厂数量、质量验收的稽查；运行部负责入厂、入炉煤化验；
经营计划部负责年度电量计划和煤耗计算以及牵头组织燃料的盘存和
燃料信息对外统筹工作；财务产权部负责燃料费用的计划、核算、分
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析、支付等工作。整个燃料管理队伍组织严密，分工精细，相互监督
制约又互相协同，是个有机的整体。
采购价格管理：公司燃料采购基本是国有大中型煤炭企业重点计
划电煤和煤泥。计划电煤价格政府统一制定，多年来价格大幅低于市
场煤价。煤泥执行大客户价格，低于市场售价 30 元/吨左右。在煤炭供
应不足时，少量从市场采购，价格在燃料管理领导小组授权合同管理
小组会同燃料供应部调查了解市场行情后，经集体研究确定。供应商
选择以国有重点和大中型煤炭企业优先、信誉好的单位优先、到厂标
煤单价较低的单位优先的原则进行确定。公司连续多年到厂综合标煤
单价保持在区域内最低水平。
6.人力资源状况
截止评估基准日，宿州热电公司 2013 年 6 月末在岗职工总人数 252
人，主要负责公司管理，生产运行、检修等工作，部分岗位通过劳务
或外部委托运行。
四、被评估企业在行业中的地位、竞争优势及劣势
1.被评估企业的市场地位
宿州热电公司为安徽历史最悠久的火力发电厂之一，随着#1、#2、
#3 老机组的关停，目前剩下的#4 机组容量只有 137.5MW，而周边装机
容量很大的电厂不断建成投产，宿州热电公司市场地位不断弱化。
2.被评估单位的竞争优势
(1)市场优势。宿州热电公司所产电力全部销售国家电网安徽省电
力公司，外送电路畅通；所产热力除直供皖北药业、汇源大酒店外，
其余通过国电安徽汇源热力有限责任公司再销售给终端用户。
(2)地理位臵好，燃煤单价较低。从安徽省政府获悉，“十二五”
期间，安徽省将加快煤炭基地建设，继续推进淮南、淮北两淮大型煤
炭基地建设，新建一批安全高效高产矿井，改扩建一批大中型矿井，
“十二五”期间每年新增规模4,000万吨以上，到2015年两淮煤炭基地
总规模达到年产1.8亿吨。宿州热电公司所处皖北地区，煤炭资源丰富
且交通便利运输距离短，燃煤单价降低。
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3.被评估企业的竞争劣势
(1)运行成本高。宿州热电公司只剩一台#4 机组，机组容量小，只
有 137.5MW。煤耗高，供电标准煤耗超过 350 克/千瓦时。由于煤耗高，
造成机组运行成本高，企业效益较差。
(2)环保压力大。宿州热电公司现运行的#4 机组没有脱硝装臵，随
着国家对环保指标要求的提高，环保压力越来越大。
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第三部分 资产评估说明
本部分内容由签字注册资产评估师编写，包括评估对象与评估范
围说明、资产核实情况总体说明、资产基础法评估技术说明、收益法
评估技术说明、评估结论及分析共五章。
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第一章 评估对象与评估范围说明
一、 评估对象与评估范围
(一)委托评估对象与评估范围
评估对象是国电宿州热电有限公司的股东全部权益价值。
评估范围是国电宿州热电有限公司在评估基准日全部资产及相关
负债。具体包括：流动资产、股权投资、固定资产(房屋建筑物、构筑
物、机器设备、运输车辆、电子设备)、在建工程、工程物资、无形资
产(土地使用权、其他无形资产)、流动负债及非流动负债等。
(二)委托评估的资产类型与账面金额
评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、固定资产(房屋建
筑物、构筑物、机器设备、运输车辆、电子设备)、在建工程、工程物
资 、 无 形 资 产 ( 土 地 使 用 权 、 其 他 无 形 资 产 ) ， 总 资 产 账 面 价 值为
59,241.92 万元；负债包括流动负债和非流动负债，总负债账面价值为
55,843.37 万元；净资产账面价值 3,398.55 万元。
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值
一、流动资产 1 23,003.85
二、非流动资产合计 2 36,238.08
长期股权投资 3 0.00
投资性房地产 4 0.00
固定资产 5 36,030.36
在建工程 6 162.02
油气资产 7 0.00
无形资产 8 38.50
其中：土地使用权 9 0.00
其他非流动资产 10 7.19
三、资产总计 11 59,241.92
四、流动负债 12 42,843.37
五、非流动负债 13 13,000.00
六、负债总计 14 55,843.37
七、净资产 15 3,398.55
评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经中天运会计
师事务所有限公司审计，并出具了无保留意见审计报告。
(三)委托评估的资产权属状况
评估范围内的资产权属清晰，权属证明完善。具体情况介绍如
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下：
1. 纳入本次评估范围的房屋建筑物均未办理房屋所有权证，共 41
项，建筑面积 28,544.01 平方米(其中#3 机组主厂房建筑体积为 111,154.00
立方米；其中待报废或待拆除房屋 26 项，建筑面积 12,153.37 平方米，
截止到评估基准日账面原值 20,899,738.10 元，账面净值 8,443,223.19 元)，
房屋座落土地 2 宗，其中 1 宗已办理土地使用权证，土地使用权证号
为埇国用（2001）字第 001 号(土地使用权人为宿州汇源发电有限责任
公司，截止到评估基准日未更名)。
2. 土地使用证号为宿州国用(1990)字第 00011 号的土地(土地使用权
人为宿东发电厂，截止到评估基准日未更名)于 2001 年 12 月 29 日转让
给安徽省宿州裕源综合发展公司(宿州公司多经企业)下属汇源大酒店
3,016.20 平方米；根据宿州国土资源局勘测规划设计院绘制的国电宿州
公司厂区宗地图，原宿东发电厂土地证中包含职工生活区用地面积
73,205.4 平方米，经了解，生活区的宿舍住宅已经全部完成房改，但相
应土地未进行剥离。本次评估按该宗地实际有效面积 109,437.9 平方米
进行土地估价。
3. 土地使用证号为埇国用（2001）字第 002 号的汇源新村住宅用
地，经了解地上全部为宿舍住宅，已经全部完成房改，但土地使用证
未进行剥离。考虑到实际情况，本次评估该宗地视为无效资产不予估
价。
4. 纳入本次评估范围的车辆均已办理车辆行驶证；已办证车辆中
有 2 辆车，证载权利人分别为安徽宿州汇源电热有限公司和国电力源
电力发展有限公司，截止本次评估基准日，车辆证载权利人名称未做
变更。宿州热电公司承诺以上资产归其所有，不存在产权纠纷。
二、 企业申报的实物资产情况
国电宿州热电有限公司纳入评估范围的实物资产包括：存货、房
屋建筑物、构筑物、机器设备、运输车辆、电子设备、在建工程、工
程物资等。实物资产的类型及特点如下：
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(一)存货
列入本次评估范围的存货为国电宿州热电有限公司的原材料和库
存商品，存放在公司各仓库中，各类存货实物管理严格、堆放整齐、
收发有序。
1.原材料
原材料主要为企业生产所用的煤、燃油、电线电缆、五金材料、
钢材、有色金属和备品备件等，存放在公司各仓库中。
2.库存商品
基准日库存商品为尚未出售的煤炭。
(二)房屋建(构)筑物
1.建筑物概况
国电宿州热电有限公司的房屋建筑物为#3、#4 机组及公共部分的
房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施及管道沟槽。
1.1 待报废及待拆除部分房屋建筑物主 要 有 燃 油 泵 房 、 自 行 车
库、碎煤机室等。
1.2 #3 机组的房屋建筑物主要有生产综合楼、主厂房。
构筑物主要包括锅炉烟道、烟囱、干灰库、冷却塔、围墙等。
管道沟槽主要包括厂区沟管道、厂区内外灰管沟、循环水回水沟
等。
1.3 #4 机组及公用部分的房屋建筑物主要有#4 机主厂房、空压机
室、锅炉补给水处理室等。
构筑物主要包括锅炉烟道、烟囱、#4 机冷却塔、输煤栈道、#2 转
运站、围墙等。
管道沟槽主要包括循环水回水沟、室外上下水管道、沟道等。
2.主要房屋建筑物结构特征
2.1 #3 机组主厂房为三列式布臵，自北向南依次为汽机房、除氧
煤仓间、锅炉房。汽机房跨度 33 米，长度为 56 米（柱距 8 米，共 7
档），汽机为横向布臵，运转层标高 9 米；除氧煤仓间为单跨多层钢
筋砼框架结构，跨度为 15 米，柱距距 8 米；锅炉房为露天布臵，运转
层标高 9 米，运转层以下用砖墙封闭。
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#4 机组主厂房采用现浇钢筋砼结构，汽机基础钢筋砼框架结构，
原煤斗及分煤斗采用悬吊式钢筋砼结构。锅炉为单炉膛∏型结构，露
天布臵，钢炉构架，悬吊结构。
室内上下水、电气照明、通风、除尘、消防设施齐全。
2.2 生产综合楼：建筑面积为 8,443.90 平方米，耐火等级：2 级，抗
震设计烈度 6 度；结构形式为 4 层框架结构，钢筋混凝土独立基础，
屋面采用现浇钢筋混凝土屋面板带保温层，墙面防潮 20 厚 1:2 水泥砂
浆掺 5%防水剂；楼地面为地板砖，墙面及顶棚刷乳胶漆。门采用成品
木门或防盗门，窗为塑钢窗。
3.构筑物：主要有烟囱、输煤栈桥、厂区道路、围墙大门及各类池
槽等，主要为钢砼结构。
4.管道沟槽：主要包括循环水回水沟、厂区补给水管建筑、室外上
下水管道、出灰管沟等。
(三)机器设备
1.机器设备主要是#4 机组及相关附属设备(设施)和#3 机组及相关附
属设备(设施)，资产分布于公司厂区内。
2.运输车辆主要包括公务用车以及工程车辆。包括奥迪轿车、别
克轿车、别克商务车、自卸车等。
3.办公用电子设备主要有办公用电脑、打印机、传真机、复印
机、空调机、照相机、投影仪及通信用交换机等设备等。
上述资产除#3 机组大部分等设备待拆除和部分设备待报废外，其
余均正常在用，状况良好，存放于宿州热电公司生产区、办公区和生
活区内。
(四)在建工程
国电宿州热电有限公司的在建工程为在建设备安装工程，主要包
括技改项目的 1 台滤油车和 1 台滤油机、安徽分公司皖北项目部前期
费等项目。截止评估基准日工程仍在建设中。
(五)工程物资
纳入评估范围的工程物资为国电宿州热电有限公司历史年度购入
的尚未领用的材料物资。
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三、 企业申报的无形资产情况
企业申报的纳入本次评估范围的无形资产包括：土地使用权和财
务软件。无形资产的类型及特点如下：
(一)土地使用权
纳入本次土地使用权评估范围的为国电宿州热电有限公司所属的
位于宿州市的 6 宗国有划拨土地使用权，土地总面积 754,809.13 平方
米。至评估基准日，待估宗地已取得国有土地使用证。
待估宗地的土地所有权属国家所有，国电宿州热电有限公司以划
拨方式取得土地使用权，土地证登记使用者名称均为以前公司历史沿
革时的曾用名，尚未更名为国电宿州热电有限公司。根据被评估单位
提供的资料，宗地产权清楚，来源合法。各宗地土地用途、剩余土地
使用年期、他项权利状况如下表：
土地面积 土地 剩余使 他 项 权
宗地名称 土地产权证号 土地用途
（㎡） 性质 用年期 利状况
宿州国用（1990） 生产厂区、宿舍、
原宿东发电厂 划拨 - 无
字第 00011 号 109,437.90 办公、煤炭专用线
埇国用（2001）字
灰管线用地 工业 划拨 - 无
第 0308002 号 53,590.00
埇国用（2001）字
储灰场用地 仓储（储灰） 划拨 4.3 无
第 0308001 号 338,840.00
埇国用（2001）字
3 号机组用地 工业 划拨 - 无
第 001 号 230,253.33
宿州国用（2006）
输煤地坑用地 公共基础设施用地 划拨 - 无
字第 0610044 号 18,444.50
宿州国用（2007）
4#铁路专用线 公用设施用地 划拨 - 无
第 0710009 号 4,243.40
合计 - 754,809.13 - - - -
(二)其他无形资产
企业申报的纳入本次评估范围的其他无形资产是由国电安徽电力
有限公司委托远光软件股份有限公司开发的财务信息系统软件，在安
徽国电系统内部使用，其费用由使用单位各自分担，其中国电宿州热
电有限公司负担费用为 550,000.00 元。
四、 企业申报的表外资产情况
无
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五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产
无
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第二章 资产核实情况总体说明
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程
针对被评估单位资产特点，在企业如实申报资产并对被评估资产
进行全面自查的基础上，评估人员于 2013 年 7 月 10 至 2013 年 7 月 29
日分为流资、房地产、机器设备、收益法等专业小组对纳入评估范围
的资产、负债、未来经营情况进行了现场清查核实。相关评估人员对
评估涉及的流动资产、固定资产、在建工程等资产进行全面现场清
查。清查工作结束后，各专业组均提交了清查核实及现场勘察作业工
作成果。
1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查
的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、
资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集
准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的
文件资料等。
2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不
全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，
检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位对资产
评估申报明细表进行完善。
3.现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被
评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项
资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的
勘查方法。
4.补充、修改和完善资产评估申报明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分
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沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相符。
5.查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的房屋、车辆、土地使用权等资产的产
权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善等情况提请企业核实或
出具相关产权说明文件。
二、 影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法
如下：
对于火电企业的个别隐蔽工程，评估人员主要通过核对工程概算
书、签订的施工合同、查看检验记录、维修记录以及了解使用状况等
进行现场清查。
三、 核实结论
经过清查核实，资产核实结果与被评估单位的账面记录相一致。
纳入评估范围内的资产产权清晰，情况介绍如下。
1.纳入本次评估范围的房屋建筑物均未办理房屋所有权证，共 41
项，建筑面积 28,544.01 平方米(其中#3 机组主厂房建筑体积为 111,154.00
立方米；其中待报废或待拆除房屋 26 项，建筑面积 12,153.37 平方米，
截止到评估基准日账面原值 20,899,738.10 元，账面净值 8,443,223.19 元)，
房屋座落土地 2 宗，其中 1 宗已办理土地使用证，土地使用证号为埇
国用(2001)字第 001 号。
2.各待估宗地土地证登记使用者名称均为以前公司历史沿革时的
曾用名，尚未更名为国电宿州热电有限公司。
3.土地使用证号为宿州国用(1990)字第 00011 号的土地(土地使用权
人为宿东发电厂，截止到评估基准日未更名)于 2001 年 12 月 29 日转让
给安徽省宿州裕源综合发展公司(宿州公司多经企业)下属汇源大酒店
3016.20 平方米；根据宿州国土资源局勘测规划设计院绘制的国电宿州
公司厂区宗地图，原宿东发电厂土地证中包含职工生活区用地面积
73205.4 平方米，经了解，生活区的宿舍住宅已经全部完成房改，但相
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应土地未进行剥离。本次评估按该宗地实际有效面积 109437.9 平方米
进行土地估价。
4.土地使用证号为埇国用（2001）字第 002 号的汇源新村住宅用地，
经了解地上全部为宿舍住宅，已经全部完成房改，但土地使用证未进
行剥离。考虑到实际情况，本次评估该宗地视为无效资产不予估价。
5.纳入本次评估范围的车辆均已办理车辆行驶证；已办证车辆中有
2 辆车，证载权利人分别为安徽宿州汇源电热有限公司和国电力源电
力发展有限公司，截止本次评估基准日，车辆证载权利人名称未做变
更。宿州热电公司承诺以上资产归其所有，不存在产权纠纷。
6.宿州热电公司#3机组于1997年12月投入使用，已使用15年，机组
老化、效率低下、煤耗较高、污染较严重，根据国家发展改革委关
于安徽国电宿州热电厂“上大压小”扩建工程项目核准的批复文件
规定， #3机组已于2012年10月关停，尚未拆除。
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第三章 资产基础法评估技术说明
一、 流动资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、应收票据、应收账
款、预付账款、其他应收款、存货。上述流动资产评估基准日账面
价值如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
货币资金 1,980,410.35
应收票据 1,050,000.00
应收账款 31,230,433.45
减：坏账准备 0.00
应收账款净额 31,230,433.45
预付账款 28,393,346.82
其他应收款合计 173,486,648.66
减：坏账准备 17,987,723.30
其他应收款净额 155,498,925.36
存货合计 11,885,363.44
减：存货跌价准备 0.00
存货净额 11,885,363.44
流动资产合计 230,038,479.42
(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细
表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；
然后与被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容
相符；最后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的
典型特征收集了评估基准日的银行对账单、销售合同与发票、存货
出入库单，以及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场勘查：对存货进行了抽盘，填写了“存货盘点表”，并对存
货的残次冷背情况进行了重点了解。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问了原材料的
采购模式，以及存货相关的市场信息；询问了历史年度应收款项的
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回收情况、坏账准备计提的政策等。
5.清查结果：
本次评估未发现账实、账表不一致的情况。
(三)评估方法
1.货币资金
货币资金账面值值为 1,980,410.35 元，全部为人民币银行存款，
全部为人民币存款，核算内容为存放在国电财务公司、中国建设银
行宿州墉桥支行、交通银行蚌埠兴业支行的存款。
对人民币银行存款的评估采取向开户银行进行函证，并以银行
的对账单余额同企业银行存款日记账余额相核对的方式，如有未达
账项，则编制银行存款余额调节表，平衡相符的方法，核实账面
值，以核实后的账面值确认评估值。评估人员对银行账户进行逐项
核实，均平衡相符，评估基准日不存在未达账项，未发现影响净资
产事宜，银行存款以核实无误后的账面价值作为评估值。
银行存款评估值为 1,980,410.35 元。
货币资金评估值为 1,980,410.35 元。
2.应收票据
评估基准日应收票据账面值 1,050,000.00 元，是公司收到的尚未
兑现的银行承兑汇票。评估人员核查了有关应收票据的复印件，并
核实了相关的合同和发票，未发现异常情况，故以核实后的账面值
1,050,000.00 元确认为评估值。
3.应收账款
评估基准日应收账款账面余额 31,230,433.45 元，未计提坏账准
备，应收账款净额为 31,230,433.45 元。核算内容为被评估单位应收
中国能源建设集团安徽电力建设第二工程公司、安徽金满楼汇源国
际大酒店有限公司、宿州汇源热力有限责任公司等公司的电费和热
费。
评估人员向企业人员了解了应收账款形成的原因及款项回收情
况、欠款人的资金、信用等情况，抽查了相关的会计凭证及其后收
到款项的进账单，以证实应收款项的真实性、完整性。
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应收账款评估值为 31,230,433.45 元。
4.预付账款
评估基准日预付账款账面价值 28,393,346.82 元，核算内容为被
评估单位按照合同规定预付的煤炭款、燃油款和材料款等。
评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原
因、对方单位的资信情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长
等情形的预付账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。对于
按照合同约定能够收到相应货物或形成权益的预付账款，以核实后
的账面价值作为评估值。
预付账款评估值为 28,393,346.82 元。
5.其他应收款
评估基准日其他应收款账面余额 173,486,648.66 元，计提坏账准
备 17,987,723.30 元，应收账款净额为 155,498,925.36 元。核算内容为
国电宿州热电有限公司除应收账款、预付账款等以外的其他各种应
收及暂付款项，主要包括应收国电宿州第二热电有限公司的往来款、
安徽宿州华源电力发展有限责任公司的借款、内退人员工资等。
评估人员抽查了部分业务合同和会计凭证，抽查结果与账面记
录相符。本次评估采取个别认定、参考企业坏账准备计提标准计算
风险损失相结合的方法确定评估值。具体评估方法如下：对各种应
收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评
估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评
估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数
额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠
款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状
等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险
损失扣除后计算评估值。
其他应收款评估值为 155,498,925.36 元。
6.存货
评估基准日存货账面余额 11,885,363.44 元，核算内容为原材料
和库存商品，评估基准日存货未计提跌价准备。
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(1)原材料
评估基准日原材料账面余额 8,411,813.79 元，核算内容为企业生
产所用的煤、燃油、电线电缆、五金材料、钢材、有色金属盒备品
备件等，存放在公司各仓库中。评估基准日原材料未计提跌价准
备，原材料账面净额 8,411,813.79 元。
评估人员向被评估单位调查了解了原材料的采购模式、供需关
系、市场价格信息等。2013 年 7 月 17 日，评估人员联同审计人员和
被评估单位存货管理人员共同对原材料进行了抽盘，并对原材料的
质量和性能状况进行了重点察看与了解，最后根据盘点结果进行了
评估倒推，评估倒推结果和评估基准日原材料数量、金额一致。
根据国家发展改革委关于安徽国电宿州热电厂“上大压小”
扩建工程项目核准的批复文件规定， #3机组已于2012年10月关
停。经核实，因设备型号不一致，对于#3机组的专用材料，不能满足
其他机组生产需求，本次评估以残余价值确定评估值；对于其他原
材料采用市场法进行评估，经过评估人员调查了解，对于原材料周
转速度较快，市场价格变化不大的，按账面值确认为评估值，对于
价格变化较大的，按市场价格确定评估值。
原材料评估值为 7,428,600.87 元。
(2)库存商品
由于国电宿州第二热电有限公司与宿州热电有限公司处于同一
厂区，该厂没有专用的铁路运输线，出于成本考虑，该公司生产用
煤炭通过国电宿州热电有限公司从外部单位采购，国电宿州热电有
限公司以成本加少量运杂费及装卸费卖给国电宿州第二热电有限公
司。基准日库存商品为尚未出售的煤炭及尚未结转的运杂费。
评估人员向被评估单位调查了解了库存商品的的采购模式、财
务核算情况等相关信息，2013 年 7 月 17 日，评估人员联同审计人员
和被评估单位存货管理人员共同对库存商品进行了抽盘，根据盘点
结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日库存商品数量、
金额一致。
对于库存煤炭采用市场法进行评估，经过评估人员调查了解，
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库存煤炭为近期购买，市场价格变化不大，本次评估以购入价格考
虑分摊运杂费后的价值确认评估值；对于尚未结转的运杂费，是已
售出煤炭尚未结转的运杂费用，本次评估评估为 0。
库存商品评估值为 2,012,670.76 元，评估减值 1,460,878.89 元。
(四)评估结果
流动资产评估结果及增减值情况如下表：
流动资产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
货币资金 1,980,410.35 1,980,410.35 0.00 0.00
应收票据 1,050,000.00 1,050,000.00 0.00 0.00
应收账款合计 31,230,433.45 31,230,433.45 0.00 0.00
减：坏帐准备 0.00 0.00 0.00 0.00
应收帐款净额 31,230,433.45 31,230,433.45 0.00 0.00
预付账款 28,393,346.82 28,393,346.82 0.00 0.00
其他应收款合计 173,486,648.66 155,498,925.36 -17,987,723.30 -10.37
减：坏帐准备 17,987,723.30 -17,987,723.30 -100.00
其他应收款净额 155,498,925.36 155,498,925.36 0.00 0.00
存货合计 11,885,363.44 9,441,271.63 -2,444,091.81 -20.56
减：存货跌价准备 0.00 0.00
存货净额 11,885,363.44 9,441,271.63 -2,444,091.81 -20.56
流动资产合计 230,038,479.42 227,594,387.61 -2,444,091.81 -1.06
流动资产评估值227,594,387.61元，评估减值原因为：
根据国家发展改革委关于安徽国电宿州热电厂“上大压小”
扩建工程项目核准的批复文件规定， #3机组已于2012年10月关
停。对于#3机组的专用材料，已不能满足其他机组生产需求，本次
评估以残余价值确定评估值，造成存货评估减值。另外，库存商品
里面核算的尚未结转的运杂费用评估为0也是存货评估减值的因
素。
二、 长期股权投资评估技术说明
1.评估范围
评估范围的长期股权投资账面余额 5,940,862.98 元，为对安徽宿
州电力有限责任公司的投资，持股比例 18.17％，已计提减值准备
5,940,862.98 元，账面价值 0 元。
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2.核算过程
评估人员收集了长期股权投资的相关文件、资料及原始凭证，
对被投资单位经营状况进行了调查核实，经核实，长期股权投资形
成过程及被投资单位概况如下：
2002 年 12 月前，安徽康达电力有限责任公司欠宿州热电公司生
产经费 594.09 万元，经宿州热电公司、安徽康达电力有限责任公司
及安徽宿州电力有限责任公司三方协商决定，安徽康达电力有限责
任公司将其拥有的安徽宿州电力有限责任公司股权 594.09 万元臵换
给宿州热电公司用于抵销其欠生产经费，因此，2002 年 12 月宿州热
电公司成为安徽宿州电力有限责任公司股东，持股比例为 18.17％。
宿州电力有限责任公司因不能清偿到期债务，并且资产不足以
清偿全部债务，2011 年 11 月宿州电力有限责任公司向安徽省宿州市
埇桥区人民法院提交了破产申请。根据民事裁定书（2011）宿埇破字
第 00002 号、（2011）宿埇破字第 00002-1 号、（2011）宿埇破字第
00002-2 号民事裁定书，安徽省宿州市埇桥区人民法院最终裁定宿州
电力有限责任公司破产，因公司可供分配的财产数额不足以清偿第
一清偿顺序（职工劳动债权）的债权额，第二，第三顺序中的债权
人不在本次分配中予以清偿，宿州电力有限责任公司的破产程序终
结后，未得到清偿的债权不再清偿。
3.长期股权投资评估结果
经上所述，长期股权投资评估为0元，评估无增减值。
三、 房屋建筑物评估技术说明
(一)评估范围
纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产包括：#3、#4 机组及公
共部分的房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、管道沟槽。评估基
准日 #3 机组已关停，#3 机组专用的部分房屋建筑物待报废或待拆
除。截止到资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
账面价值
名称
原值 净值
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账面价值
名称
原值 净值
房屋建筑物 23,451,138.44 9,683,249.42
三号机组待报
构筑物 0.00 0.00
废及待拆除
管道沟槽 0.00 0.00
小计 23,451,138.44 9,683,249.42
房屋建筑物 48,800,182.50 718,712.57
三号机组 构筑物 97,148,008.40 10,638,844.71
管道沟槽 8,246,201.17 669,981.49
小计 154,194,392.07 12,027,538.77
房屋建筑物 27,879,175.10 18,016,903.12
四号机组及公
构筑物 117,036,560.13 65,249,211.49
共部分
管道沟槽 8,593,893.94 4,728,825.47
小计 153,509,629.17 87,994,940.08
合计 331,155,159.68 109,705,728.27
(二)房屋建筑物概况
1.房屋建筑物用途分类
国电宿州热电有限公司的房屋建筑物为#3、#4 机组及公共部分
的房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施及管道沟槽。
1.1 待报废及待拆除部分房屋建筑物主 要 有 燃 油 泵 房 、 自 行 车
库、碎煤机室等。
1.2 #3 机组的房屋建筑物主要有生产综合楼、主厂房；构筑物主
要包括锅炉烟道、烟囱、干灰库、冷却塔、围墙等；管道沟槽主要
包括厂区沟管道、厂区内外灰管沟、循环水回水沟等。
1.3 #4 机组及公用部分的房屋建筑物主要有#4 机主厂房、空压机
室、锅炉补给水处理室等；构筑物主要包括锅炉烟道、烟囱、#4 机
冷却塔、输煤栈道、2#转运站、围墙等；管道沟槽主要包括循环水回
水沟、室外上下水管道、沟道等。
2.主要房屋建筑物结构特征
2.1 #3 机组主厂房为三列式布臵，自北向南依次为汽机房、除氧
煤仓间、锅炉房。汽机房跨度 33 米，长度为 56 米（柱距 8 米，共 7
档）。汽机为横向布臵，运转层标高 9 米。除氧煤仓间为单跨多层
钢筋砼框架结构，跨度为 15 米，柱距距 8 米。锅炉房为露天布臵，
运转层票标高 9 米，运转层以下用砖墙封闭。
#4 机组主厂房采用现浇钢筋砼结构，汽机基础钢筋砼框架结
构，原煤斗及分煤斗采用悬吊式钢筋砼结构。锅炉为单炉膛∏型结
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构，露天布臵，钢炉构架，悬吊结构。
室内上下水、电气照明、通风、除尘、消防设施齐全。
2.2 生产综合楼：建筑面积为 8,443.90 平方米，耐火等级：2 级，
抗震设计烈度 6 度；结构形式为 4 层框架结构，钢筋混凝土独立基
础，屋面采用现浇钢筋混凝土屋面板带保温层，墙面防潮 20 厚 1:2
水泥砂浆掺 5%防水剂；楼地面为地板砖，墙面及顶棚刷乳胶漆。门
采用成品木门或防盗门，窗为塑钢窗。
构筑物：主要有烟囱、输煤栈桥、厂区道路、围墙大门及各类
池槽等，主要为钢砼结构。
管道沟槽：主要包括循环水回水沟、厂区补给水管建筑、室外
上下水管道、出灰管沟等。
3.利用状况与日常维护
国电宿州热电有限公司房屋利用率较高，对房屋的维护较好，
同时根据房屋的使用情况，对房屋进行日常全面或局部的整修。
4.相关会计政策
4.1 账面原值构成
自建类房屋账面原值主要为建安工程费、其他费用(包括项目建
设管理费、项目建设技术服务费、生产准备费及其他相关费用等)以
及资本化利息等构成。
4.2 折旧方法
被评估单位采用年限平均法计提折旧。按房屋建筑物资产类
别、预计使用寿命和预计残值，确定各类房屋建筑物资产的年折旧
率如下：
固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率%
房屋建筑物 25 5% 3.8%
构筑物及其他辅助设施 15-25 5% 6.3%-3.8%
管道和沟槽 7-15 5% 13.5%-6.3%
5.房屋建筑物及占用土地权属状况
1.纳入本次评估范围的房屋建筑物均未办理房屋所有权证，共 41
项，建筑面积 28,544.01 平方米(其中#3 机组主厂房建筑体积为
111,154.00 立方米；其中待报废或待拆除房屋 26 项，建筑面积 12,153.37
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平方米，截止到评估基准日账面原值 20,899,738.10 元，账面净值
8,443,223.19 元)，房屋座落土地 2 宗，其中 1 宗已办理土地使用权证，
土地使用权证号为埇国用（2001）字第 001 号(土地使用权人为宿州
汇源发电有限责任公司，截止到评估基准日未更名)。
纳入本次评估范围的房屋建筑物及其占用土地均未涉及抵押、
担保等他项权利。
(三)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的房屋建筑物类资产评估申
报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额
相符；然后与被评估单位的房屋建筑物类资产明细账、台账核对使
明细金额及内容相符；最后对部分房屋建筑物类资产核对了原始记
账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据房屋建筑物类资
产的类型、金额等特征收集了房屋产权证明文件；收集了工程发包
合同与预(结)算书；收集了厂区平面图等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准
日申报的房屋建筑物类资产进行了盘点与查看。核对了房屋建筑物
名称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等
基本信息；了解了房屋建筑物的工作环境、维护与保养情况等使用
信息；了解了房屋建筑物的完损程度和预计使用年限等成新状况；
填写了典型房屋建筑物的现场调查表。
经现场查勘，委托评估项目的基本状况如下：房屋建筑物总体
施工质量较好，现场勘测未发现因基础发生不均匀沉陷导致墙体和
地面开裂现象，装修保持良好，水电设施运行正常，总体使用情况
尚好。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了房屋建筑物类
资产的质量、功能、利用、维护等信息；调查了解了当地评估基准
日近期的建筑安装市场价格信息；调查了解了房屋建筑物类资产账
面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规
定。
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(四)评估方法
针对待报废或待拆除房屋建筑物和构筑物的资产特征，按拆除
废料可变现价值扣除拆除清理费进行评估。
对于其他在用房屋（建）构筑物主要采用成本法进行评估。
1.成本法
重臵成本法
计算公式：评估值=重臵全价× 综合成新率
1.1 重臵全价的确定
房屋建筑物的重臵全价包括建筑安装工程费用、建设工程前期
及其他费用和资金成本。房屋建筑物重臵全价计算公式如下：
重臵全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
①建安综合造价的计算
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，将评估的建(构)筑物按
结构特征分类，分为钢筋混凝土框架结构、砖混结构、钢筋混凝土
构筑物、砖构筑物等。选取典型建(构)筑物，根据决算、竣工图、设
计变更，按“中国电力企业联合会”发布的电力建设工程概算定
额—建筑工程(2006 年版)。然后根据施工图中的工程量，套用相应
定额子目，并根据电定总造[2007]12 号文关于公布各地区工资性补
贴的通知，计取地区工资性补贴得出直接工程费，在此基础上采
用中华人民共和国国家发展和改革委员会发布的火力发电工程建
设预算编制与计算标准(2007 年)中规定的取费标准计取措施费、间
接费、规费、利润和税金，根据电定总造[2011]39 号文关于调整电
力建设工程人工工日单价标准的通知，进行人工费调整，人工费
调整金额只计取税金，同时根据宿州工程造价(2013 年 6 月份)
和中国电力企业联合会发布的关于发布电力建设建筑工程概预算
定额 2012 年度施工机械价差调整的通知分别调整材料及机械价差
并计取税金。计算得出“建筑工程费”。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其
建筑工程费。
②建设工程前期及其他费用的确定
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对于电厂建设前期费用和其他费用是按照火力发电工程建设
预算编制与计算标准(2007 年)和有关规定计算确定。具体情况如下
表所示：
序号 项目名称 计算公式 费率(%) 计费依据
1 项目建设管理费 1.1+1.2+1.3
1.1 项目法人管理费 建设工程费× 费率 3.35%
1.2 招标费 建设工程费× 费率 0.38%
1.3 工程监理费 建设工程费× 费率 2.26% <火力发电工程建设预
2 项目建设技术服务费 2.1+2.2+2.3+3.4+2.5+2.6 算编制与计算标准>
2.1 项目前期工作费 勘察设计费× 费率 14.50% （2007）
2.2 勘察设计费 建设工程费× 费率 2.20%
2.3 设计文件评审费 建设工程费× 费率 0.09%
2.4 项目后评价费 建设工程费× 费率 0.15%
2.5 电力工程质量检测费 建设工程费× 费率 0.20% 电定总造[2009]年 3 号
《 关 于调 整电 力 工程
电力工程技术经济标
2.6 建设工程费× 费率 0.20% 建 设 预算 费用 项 目及
准编制管理费
计算标准的通知》
3 生产准备费 3.1
<火力发电工程建设预
生产职工培训及提前
3.1 建设工程费× 费率 2.60% 算编制与计算标准>
进厂费
（2007）
③资金成本的确定
资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期
限的贷款利率以设备购臵费、安装工程费、其他费用三项之和为基
数确定。
根据电力建设工程工期定额135MW 机组建设期为 19 个月，
因此采用 1～3 年内的贷款利率为 6.15%。对于火电机组，按照电力
工程单机竣工结算的办法，第一台机组投产前发生的工程贷款利息
全部计入工程建设投资，第一台机组投产后，部分利息转入利息费
用，以后机组依次类推。
年度 第1年 第2年 合计
投资比例 70% 30% 100%
年名义利率 6.15% 6.15%
年实际利率 6.29% 6.29%
第一台机组投产前利息系数 2.2015% 1.5998% 3.8013%
第二台机组投产前利息系数 0.0000%
利息系数合计 2.2015% 1.5998% 3.8013%
1.2综合成新率的确定
主要根据建(构)筑物经济寿命年限，同时结合基础、承重结构
(梁、板、柱)、墙体等各部分的实际使用状况，确定尚可使用年
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限，进而计算确定建筑物的成新率，计算公式为：
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%
1.3 评估值的确定
评估值=重臵全价× 综合成新率
2.针对待报废或待拆除房屋建筑物和构筑物的资产特征，结合评
估人员收集掌握的相关评估依据，对于本次评估范围内的主要资
产，按拆除废料可变现价值扣除拆除清理费进行评估。
可回收净值＝可变现收入－拆除清理成本
2.1 地上建筑物
①建筑物类资产可变现收入的确定
对因机组关停将被拆除的建筑物类资产，根据其结构、所含钢
材重量与其相应的废旧材料市场价格计算确定可变现收入。
②拆除清理成本的确定
拆除清理成本是按相应建筑安装工程现行直接费与清理费率计
算确定。其中清理费率是按火力发电工程建设预算编制与计算标
准的相关规定确定。具体计算公式为：
拆除清理成本=建筑工程新建直接费×清理费率
拆除清理成本是依据电定总造［2007］10 号文和电力工程造价
与定额管理总站编写的火力发电工程建设预算编制与计算标准使
用指南第二章第四节其他费用计算标准中“余物清理费”确定
的，[余物清理费定义：为满足工程建设需要，对已征土地范围内
原有建筑物、构筑物等有碍工程建设的设施进行拆除、清理所发生
的各种费用]。余物清理费用参照下表规定的费率计算，并应扣除
残余物回收金额。
项目名称 计算公式 费率（%）
一般砖木结构 建筑工程新建直接费 X 费率 10
混合结构 建筑工程新建直接费 X 费率 20
建 混凝土及钢 有条件爆破拆除的 建筑工程新建直接费 X 费率 20
筑 筋混凝土结
无条件爆破拆除的 建筑工程新建直接费 X 费率 30～50
工 构
程 简易临时建筑 建筑工程新建直接费 X 费率 8
拆除后金属结构能利用的 建筑工程新建直接费 X 费率 55
金属结构
拆除后金属结构不能利用的 建筑工程新建直接费 X 费率 38
安 炉墙、保温 安装工程新建直接费 X 费率 30
装 金属结构及工业管道 安装工程新建直接费 X 费率 45
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项目名称 计算公式 费率（%）
工 机电设备 安装工程新建直接费 X 费率 32
程 输电线路及 拆除后能利用的 安装工程新建直接费 X 费率 62
通讯线路 拆除后不能利用的 安装工程新建直接费 X 费率 35
铁 铁路站 工程新建直接费 X 费率 18
路
工 铁路线 工程新建直接费 X 费率 10
程
注 1：费率中不包含运距超过 5KM 部分的渣土运杂费
注 2：安装工程新建直接费中不包含未计价材料费
上表使用说明如下：
(a)余物清理费用标准中规定的工程新建直接费是指概算编制年
的新建直接费，其中措施费项目中只计取安全文明施工措施补助
费；
(b)残余物是指拆除工程中包含在建筑安装定额中的材料回收价
值。旧设备以及线路中的铁塔、导线等由于已形成固定资产，应按
照固定资产处理的相关规定执行。
新建直接费是依据原决算资料中的工程量，并在现场勘查核实
的基础上，调整与原决算资料不吻合的部分后，套用电力建设工
程概算定额(2006 年版)，并遵照火力发电工程建设预算编制与计
算标准使用指南余物清理费使用说明以及注解的情况下确定的。
(五)典型案例
运用上述计算方法，根据委估资产的实际情况，计算过程如
下：
案例一：#4 机主厂房
资产占有单位：国电宿州热电有限公司
明细表序号：表 4-6-1 序号 37
结构：框架结构
建成年月：2005 年 5 月
建筑体积：81,300.00 立方米
房产证号：无
土地证号：埇国用（2001）字第 001 号
1.资产概况
#4 机主厂房于 2005 年 5 月竣工，建筑体积 81,300.00 立方米，钢
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筋混凝土管桩基础，结构形式为钢筋混凝土框架结构。主厂房包括
汽机房、除氧间煤仓间、炉前通道及露天锅炉平行并列组成，汽机
房横向布臵 1 台 135mw 汽机，轴线位于 10 轴线，跨度 33 米，柱距 8
米，5 档共 40 米，与三期主厂房之间插入距 1.2 米；汽机房运转层和
中间层采用岛式布臵方案，运转层标高 9 米，9 米层在两柱范围内从
A 排外挑 4 米形成轴转子工作平台，其下为发电机出线小室；其中除
氧煤仓间 B-C 柱之间为 15 米，每跨柱距 8 米，共 5 跨，共 40 米，29.7
米为皮带层，18 米层为除氧器、给粉机层，5.8 米为电缆夹层，0 米
布臵 6KV 厂用电配电间和钢球磨煤机，单元控制室布臵在运转层；
锅炉露天布臵，炉前设 5.65 米通道，锅炉共用三期一台客户两用电
梯，从零米层可达 9 米、18 米、29.7 米各层平台及锅炉各层平台。
#4 机主厂房墙体为 240 墙，采用 MU10 空心砖 M5 混合砂浆砌筑，
汽机房扩建端山墙采用预制钢筋混凝土墙板封闭，外墙面刷涂料采
用内墙封闭漆一道，丙烯酸外墙涂料二道，内墙刷白色乳胶漆涂料；
地面铺地板砖、现浇水磨石或水泥砂浆地面；顶棚部分采用铝合金
微孔板吊顶，其余部分刷白色涂料，主厂房门选用钢质门、木门等，
窗为塑钢窗。
室内上下水、电气照明、通风、除尘、消防设施齐全。
2.重臵全价的确定
该工程重臵全价由建筑安装工程费用、建设工程前期及其他费
用和资金成本构成。
2.1 建筑安装工程费用的计算
建安工程造价：根据决算、竣工图、设计变更，按“中国电力
企业联合会”发布的电力建设工程概算定额—建筑工程(2006 年
版)。然后根据概算中的工程量，套用相应定额子目，并根据电定总
造[2007]12 号文关于公布各地区工资性补贴的通知，计取地区工
资性补贴得出直接工程费，在此基础上采用中华人民共和国国家发
展和改革委员会发布的火力发电工程建设预算编制与计算标准
(2007 年)中规定的取费标准计取措施费、间接费、规费、利润和税
金，根据电定总造[2011]39 号文关于调整电力建设工程人工工日单
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价标准的通知，进行人工费调整，人工费调整金额只计取税金，
同时根据宿州市工程造价(2013 年 6 月份)和中国电力企业联合会
发布的关于发布电力建设建筑工程概预算定额 2012 年度施工机械
价差调整的通知分别调整材料及机械价差并计取税金。计算得出
“建筑工程费”。
建筑工程造价取费表
金额单位：人民币元
序号 编号 费 用 名 称 取 费 说 明 费率(%) 费用金额
1 工资性补贴调整 (3.37-2.4)*综合工日 74,351.77
2 一 直接费 直接工程费+措施费 13,456,626.06
3 1 直接工程费 12,428,972.12
4 2 措施费 1)+...+9) 953,302.17
5 1) 冬雨季施工增加费 直接工程费× 费率 0.76 94,460.19
6 2) 夜间施工增加费 直接工程费× 费率 0.40 49,715.89
7 3) 施工工具用具使用费 直接工程费× 费率 0.52 64,630.66
8 4) 特殊工程技术培训费 热力系统人工费× 费率 0.00
大型施工机械安拆与 热力系统直接工程费× 费
9 5) 1.68 208,806.73
轨道铺拆费 率
10 6) 特殊地区施工增加费 直接工程费× 费率 0.00
11 7) 临时设施费 直接工程费× 费率 2.83 351,739.91
12 8) 施工机构转移费 直接工程费× 费率 1.18 146,661.87
安全文明施工措施补
13 9) 直接工程费× 费率 0.30 37,286.92
助费
14 二 间接费 规费+企业管理费 1,916,796.08
15 1 规费 1)+...+3) 989,594.76
16 1) 社会保障费 直接工程费× 0.18× 费率 31.40 702,485.50
17 2) 住房公积金 直接工程费× 0.18× 费率 12.00 268,465.80
危险作业意外伤害保
18 3) 直接工程费× 费率 0.15 18,643.46
险费
19 2 企业管理费 直接工程费× 费率 7.46 927,201.32
20 三 利润 (一+二)× 费率 6.00 922,405.33
21 四 主材价差 主材价差 100.00 1,206,706.67
22 五 机械价差 机械价差 100.00 94,524.24
建筑人工工日单价调增标
23 六 人工费调整 准(14.23 元/工日)*综合工 1,090,748.14
日
(一+二+三+四+五+六)× 费
24 七 税金 3.539 661,361.47
率
25 八 建筑费 一+二+三+四+五+六+七 19,349,167.99
该主厂房建筑安装费用为 19,349,167.99 (元)
2.2 建设工程前期及其他费用的计算
按照国家发改委颁布的火力发电工程建设预算编制与计算标
准(2007 年版)和有关规定进行计算。具体情况如下：
前期费用和其他费用表
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金额单位：人民币元
序号 工程或费用名称 计费基数 费率(%) 总 价(元)
1 项目建设管理费 1.1+1.2+1.3 1,159,015.17
1.1 项目法人管理费 建筑工程费 3.35 648,197.13
1.2 招标费 建筑工程费 0.38 73,526.84
1.3 工程监理费 建筑工程费 2.26 437,291.20
2 项目建设技术服务费 2.1+2.2+2.3+3.4+2.5+2.6 611,240.57
2.1 项目前期工作费 (勘察费+基本设计费) 14.50 61,723.89
2.2 勘察设计费 2.2.1+2.2.2 2.20 425,682.00
2.3 设计文件评审费 建筑工程费 0.09 17,414.25
2.4 项目后评价工作费 建筑工程费 0.15 29,023.75
2.5 电力工程质量检测费 建筑工程费 0.20 38,698.34
电力工程技术经济标
2.6 建筑工程费 0.20 38,698.34
准编制管理费
3 生产准备费 3.1 503,078.37
生产职工培训及提前
3.1 建筑工程费 2.60 503,078.37
进厂费
小计 2,273,334.11
2.4 资金成本的计算
根据电力建设工程工期定额135MW机组建设期为19个月，因
此采用1～3年内的贷款利率为6.15%。每年的借款均按年中资金到位
考虑。资金成本按火力发电工程建设预算编制与计算标准(2007
年)中规定的复息计算，测定系数为3.8013%。
资金成本=(建筑工程费＋前期及其它费用)× 资金成本率
=(19,349,167.99+2,273,334.11)× 3.8013%
=821,871.30 元
2.5 重臵全价
重臵全价=建筑工程费＋前期及其它费用资金成本
=19,349,167.99+2,273,334.11+821,871.30
=22,444,400.00 元(百位取整)
3.综合成新率的确定
#4机主厂房经济寿命年限按50年，截止到评估基准日已使用7.92
年，经过现场勘察，尚可使用年限42年，但根据国家相关政策此次评
估假设#4机组截止到2015年12月31日关停，因此#4机主厂房截止到评
估基准日尚可使用年限为2.5年。
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)× 100%
=2.5/(7.92+2.5)× 100%
=24%
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4.评估值的确定
评估值=重臵全价× 综合成新率
=22,444,400.00× 24%
=5,386,656.00 元
案例二：烟囱
资产占有单位：国电宿州热电有限公司
明细表序号：表 4-6-2 序号 1
结构：钢筋砼结构
建成年月：1997 年 12 月
土地证号：埇国用（2001）字第 001 号
1.资产概况
烟囱于 1997 年 12 月竣工，烟囱高 180 米，烟囱基础为现浇钢筋
砼圆板式基础，筒身为钢筋砼结构，其出口内直径为 5.8m，内衬材
料选用特种陶制耐酸砖，砌筑用耐酸胶泥，筒身标高 150 米以上不允
许采用石灰岩碎石，筒壁内表面自灰斗板以上刷防腐涂料，外边自
90 米至 180 米之间刷红白相间航空标志色防腐涂料。
2.重臵全价的确定
该工程重臵全价由建筑安装工程费用、建设工程前期及其他费
用和资金成本构成。
2.1 建筑安装工程费用的计算
建安工程造价：根据决算、竣工图、设计变更，按“中国电力
企业联合会”发布的电力建设工程概算定额—建筑工程(2006 年
版)。然后根据概算中的工程量，套用相应定额子目，并根据电定总
造[2007]12 号文关于公布各地区工资性补贴的通知，计取地区工
资性补贴得出直接工程费，在此基础上采用中华人民共和国国家发
展和改革委员会发布的火力发电工程建设预算编制与计算标准
(2007 年)中规定的取费标准计取措施费、间接费、规费、利润和税
金，根据电定总造[2011]39 号文关于调整电力建设工程人工工日单
价标准的通知，进行人工费调整，人工费调整金额只计取税金，
同时根据宿州市工程造价(2013 年 6 月份)和中国电力企业联合会
发布的关于发布电力建设建筑工程概预算定额 2012 年度施工机械
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
价差调整的通知分别调整材料及机械价差并计取税金。计算得出
“建筑工程费”。
建筑工程造价取费表
金额单位：人民币元
序号 编号 费 用 名 称 取 费 说 明 费率(%) 费用金额
1 工资性补贴调整 (3.37-2.4)*综合工日 41,955.51
2 一 直接费 直接工程费+措施费 7,209,693.31
3 1 直接工程费 6,657,135.51
4 2 措施费 1)+...+8) 510,602.29
5 1) 冬雨季施工增加费 直接工程费× 0.76/100 0.76 50,594.23
6 2) 夜间施工增加费 直接工程费× 0.4/100 0.40 26,628.54
施工工具用具使用
7 3) 直接工程费× 0.52/100 0.52 34,617.10
费
大型施工机械安拆
8 5) 热力系统直接工程费× 1.05/100 1.68 111,839.88
与轨道铺拆费
9 6) 临时设施费 直接工程费× 2.86/100 2.83 188,396.93
10 7) 施工机构转移费 直接工程费× 0.81/100 1.18 78,554.20
安全文明施工措施
11 8) 直接工程费× 0.3/100 0.30 19,971.41
补助费
12 二 间接费 规费+企业管理费 1,026,663.44
13 1 规费 1)+...+3) 530,041.13
14 1) 社会保障费 直接工程费× 0.18× 35/100 31.40 376,261.30
15 2) 住房公积金 直接工程费× 0.18× 12/100 12.00 143,794.13
危险作业意外伤害
16 3) 直接工程费× 0.15/100 0.15 9,985.70
保险费
17 2 企业管理费 直接工程费× 7.46/100 7.46 496,622.31
18 三 利润 (一+二)× 6/100 6.00 494,181.41
19 四 主材价差 主材价差 100.00 755,196.36
20 五 机械价差 机械价差 100.00 79,544.46
建筑人工工日单价调增标准
21 六 人工费调增 615,491.61
(14.23 元/工日)*综合工日
22 七 税金 (一+二+三+四+五)× 费率 3.539 360,297.47
23 八 建筑费 一+二+三+四+五+六+七 10,541,068.06
该烟囱建筑安装费用为 10,541,068.06 (元)
2.2 建设工程前期及其他费用的计算
按照国家发改委颁布的火力发电工程建设预算编制与计算标
准(2007 年版)和有关规定进行计算。具体情况如下：
前期费用和其他费用表
金额单位：人民币元
序号 工程或费用名称 计费基数 费率(%) 总 价(元)
1 项目建设管理费 1.1+1.2+1.3 631,409.98
1.1 项目法人管理费 建筑工程费 3.35 353,125.78
1.2 招标费 建筑工程费 0.38 40,056.06
1.3 工程监理费 建筑工程费 2.26 238,228.14
2 项目建设技术服务费 2.1+2.2+2.3+3.4+2.5+2.6 332,992.35
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序号 工程或费用名称 计费基数 费率(%) 总 价(元)
2.1 项目前期工作费 (勘察费+基本设计费) 14.50 33,626.01
2.2 勘察设计费 建筑工程费 2.20 231,903.50
2.3 设计文件评审费 建筑工程费 0.09 9,486.96
2.4 项目后评价工作费 建筑工程费 0.15 15,811.60
2.5 电力工程质量检测费 建筑工程费 0.20 21,082.14
电力工程技术经济标
2.6 建筑工程费 0.20 21,082.14
准编制管理费
3 生产准备费 3.1 274,067.77
生产职工培训及提前
3.1 建筑工程费 2.60 274,067.77
进厂费
小计 1,238,470.10
2.4 资金成本的计算
根据电力建设工程工期定额135MW机组建设期为19个月，因
此采用1～3年内的贷款利率为6.15%。每年的借款均按年中资金到位
考虑。资金成本按火力发电工程建设预算编制与计算标准(2007
年)中规定的复息计算，测定系数为3.8013%
资金成本=(建筑工程费＋前期及其它费用)× 资金成本率
=(10,541,068.06 +1,238,470.10)× 3.8013%
=447,740.25 元
2.5 重臵全价
重臵全价=建筑工程费＋前期及其它费用＋资金成本
=10,541,068.06 +1,238,470.10+447,740.25
=12,227,300.00 元(百位取整)
3.综合成新率的确定
烟囱经济寿命年限按40年，截止到评估基准日已使用15.59年，
经过现场勘察，尚可使用年限24.00年，但根据国家相关政策此次评
估假设#4机组截止到2015年12月31日关停，因此确定烟囱截止到评估
基准日尚可使用年限为2.5年。
综合成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限)× 100%
=2.5/(15.59+2.5)× 100%
=14%
4.评估值的确定
评估值=重臵全价× 综合成新率
=12,227,300.00× 14%
= 1,711,822.00 元
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案例三：推煤机库
1.评估对象概况
资产占有单位：国电宿州热电有限公司
明细表序号：表 4-6-1 序号 8
结构：框架结构
建成年月：1997 年 12 月
建筑面积：1,614.00 平方米
房产证号：无
土地证号：埇国用（2001）字第 001 号
国电宿州热电有限公司三期工程的#三机组于1997年12月投入使
用，已使用15年，机组老化、效率低下、煤耗较高、污染较严重，根
据国家发展改革委关于安徽国电宿州热电厂“上大压小”扩建工
程项目核准的批复文件规定，#3机组已于2012年10月关停。
推煤机库于 1997 年 12 月竣工，建筑面积 1,614.00 平方米，结构
形式为框架结构。层高 9.9 米，共 3 层。结构基础类型为独立基础；
屋面现浇钢筋混凝土屋面板，三元乙丙高分子防水卷材，憎水珍珠
岩保温；地面为耐磨混凝土地面；塑钢门窗。水电等设施齐全。经
现场勘查，该工程结构稳定，整体状况良好。
2.工程新建直接费的确定
此次评估工程新建直接费是依据原概算并在现场勘查核实的基
础上，调整与原概算资料不吻合部分(如，后期改造)后的工程量，
套用现行的电力建设工程概算定额—建筑工程，并遵照火力发
电工程建设预算编制与计算标准使用指南(2007 年版)余物清理费
使用说明以及注解的情况下确定的。
2.1.在计算建安工程新建直接费时，计算结果详见下表：
建安工程新建直接费取费表
金额单位：人民币
元
序号 编号 费 用 名 称 取 费 说 明 费率(%) 费用金额
1 工资性补贴调整 (3.37-2.4)*综合工日 6,721.40
2 一 直接费 直接工程费+措施费 1,462,753.58
3 1 直接工程费 1,451,677.15
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序号 编号 费 用 名 称 取 费 说 明 费率(%) 费用金额
4 2 措施费 1)+...+9) 4,355.03
安全文明施工措
5 2.1 直接工程费× 费率 0.30 4,355.03
施补助费
6 二 主材价差 主材价差 100.00 337,870.15
7 三 机械价差 机械价差 100.00 37,572.76
建筑人工工日单价调增
8 四 人工费调整 标准(14.23 元/工日)*综 98,603.65
合工日
9 五 建筑费 一+二+三+四 1,936,800.00
2.2.在计算通、给排水等安装工程新建直接费时，将其全部录
入一个安装工程预算中，合并计算，根据企业提供的概算及相关资
料测算得出安装费用占建安直接费用 6%。
安装费用=1,936,800.00×6%
=116,208.00(元)
2.3.计算建筑工程新建直接费为建安工程新建直接费扣除安装
工程新建直接费。
建筑工程新建直接费=1,936,800.00-116,208.00
=1,820,592.00(元)
3.清理费的确定
现场勘查该建筑物与周边建筑物距离，并与企业现场访谈时了
解到此次待报废或待拆除建筑物不采用爆破方式拆除。
依据火力发电工程建设预算编制与计算标准使用指南余物
清理费用标准，该推煤机库属于钢筋混凝土框架结构、无条件爆破
拆除。其建筑工程清理费率为 30%-50%。故本次确定清理费为 40%，
则：
清理费(建筑工程)=建筑工程新建直接费× 清理费率
=1,820,592.00×40%
=728,237.00(元)
对于通风、给排水工程，它是附着于建筑物主体的工程，依据
火力发电工程建设预算编制与计算标准使用指南余物清理费用
标准，该推煤机库的安装工程拆除清理费率为 38%。
则，清理费(安装工程)=安装工程新建直接费×清理费率
=116,208.00×38%
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=44,159.04(元)
清理费合计=清理费(建筑工程)+清理费(安装工程)
=728,237.00+44,159.04
=772,396.00 元
4.可变现价值的确定
非爆破方式拆除推煤机库对于混凝土中的钢筋、铁件损失较
低，本次评估确定残余物回收率为 80%；
附着于建筑物主体的通风、给排水工程，虽然会造成余物回收
的损耗，但数额不大，本次评估确定残余物回收率为 95%。
经过查阅竣工图纸及相关资料，测算出该推煤机室框架结构建
筑钢材量占总造价的 19%，其中建筑工程钢材量为 167.51 吨，安装工
程钢材量为 8.38 吨，市场询价和网上查询，确定废钢材的回收单价
是 2300.00 元/吨。则：
可变现价值=∑钢材量× 回收率× 回收单价
=167.51×80%×2300+8.38×95%×2300
= 311,100.00 元 (取整)
5.评估值的确定
评估值=可变现价值-清理费
=311,100.00－772,396.00
= - 461,300.00 元(取整)
(六)评估结果及分析
1、评估结果
评估结果汇总表
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值率（%）
名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
三号机组 房屋建筑物 23,451,138.44 9,683,249.42 -4,906,300.00 -4,906,300.00 -120.92 -150.67
待报废及 构筑物 0.00 0.00 0.00 0.00
待拆除 管道沟槽 0.00 0.00 0.00 0.00
小计 23,451,138.44 9,683,249.42 -4,906,300.00 -4,906,300.00 -120.92 -150.67
房屋建筑物 48,800,182.50 718,712.57 55,282,900.00 15,379,466.00 13.28 2039.86
三号机组 构筑物 97,148,008.40 10,638,844.71 113,888,700.00 20,981,730.00 17.23 97.22
管道沟槽 8,246,201.17 669,981.49 11,404,600.00 2,951,524.00 38.30 340.54
小计 154,194,392.07 12,027,538.77 180,576,200.00 39,312,720.00 17.11 226.86
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账面价值 评估价值 增值率（%）
名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
四号机组 房屋建筑物 27,879,175.10 18,016,903.12 30,090,300.00 7,303,398.00 7.93 -59.46
及公共部 构筑物 117,036,560.13 65,249,211.49 127,495,700.00 58,010,572.00 8.94 -11.09
分 管道沟槽 8,593,893.94 4,728,825.47 9,062,600.00 2,175,024.00 5.45 -54.00
小计 153,509,629.17 87,994,940.08 166,648,600.00 67,488,994.00 8.56 -23.30
合计 331,155,159.68 109,705,728.27 342,318,500.00 101,895,414.00 3.37 -7.12
2.评估增减值原因分析
2.1房屋建筑物类资产评估原值增值的原因：一是部分设备基础
评估值在构筑物中评估；二是评估基准日时的人工工资、机械台班
单价与概算编制时期相比价格略有增长；
2.2 房屋建筑物类资产评估净值减值的原因：由于企业预计#4 机
组使用到 2015 年底关停，尚可使用年限按到 2015 年年底计算，从而
造成减值；#3 机组部分专用房屋建筑物按拆除净残值考虑，从而造
成减值。
四、 机器设备评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的设备类资产包括：机器设备、车辆、电子设备
等。设备类资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币万元
账面价值
科目名称
原值 净值
机器设备 835,109,524.67 246,990,396.41
车辆 9,020,293.00 1,391,522.93
电子设备 20,115,605.14 2,215,984.73
合计 864,245,422.81 250,597,904.07
(二)机器设备概况
1.机器设备分系统基本情况
正在运行的#4 机组：
(1)热力系统
①锅炉：
宿州热电公司#4 机组采用哈尔滨锅炉有限公司制造的 HG-440
/13.7-YM 型 锅 炉 ， 与 哈 尔 滨 汽 轮 机 有 限 公 司 制 造 的
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C120/N137.5-13.24/535/535/0.981 型汽轮机，哈尔滨电机厂有限责任公
司制造的的 QF-135-2 型发电机配套。
HG-440 /13.7-YM 型超高压自然循环锅炉，单炉膛 π 型结构。按双
进双出磨直吹制粉系统，直流式煤粉燃烧器四角布臵，切圆燃烧，
摆动燃烧器调节再热汽温，喷水减温调节过热汽温，一次再热，平
衡通风，三分仓容克式空气预热器，刮板捞渣机连续固态排渣，全
钢构架，悬吊结构，锅炉运转层为栅格板大平台，运转层以上为紧
身封闭，燃用淮北混煤。锅炉采用岛式半露天布臵。配备 2 台∮
3500×6000 型钢球磨煤机中间仓储式制热风送粉系统。主要燃用安
徽淮北混煤，锅炉似最大连续负荷(B-MCR)工况为设计参数，最大连
续蒸发量 440t/h，过热器蒸汽出口温度为 535℃，再热器蒸汽出口温
度为 535℃，给水温度 244.6℃。
锅炉汽水流程：由锅炉来的新蒸汽分两路，经高压自动主汽
门、调速汽门进入高压缸，膨胀做功后，又回到锅炉再热器加热，
再热后的蒸汽进入中压缸继续做功，将蒸汽热能转化为机械能。做
完功后的乏汽在凝汽器中凝结回收，由凝结水泵打出经过低压加热
器进入除氧器，通过除氧器加热除氧后的给水，由汽动调速给水泵
升压，经过高压加热器进入锅炉加热成高温高压的蒸汽。
②汽轮机：
#4 机组汽轮机额定功率 135MW，额定转速 3000r/min，旋转方向
自汽轮机向发电机方向看为逆时针方向。汽轮机为哈尔滨汽轮机有
限公司制造的 C120/N137.5-13.24/535/535/0.981 型，汽轮机型式：超高
压、中间再热、单轴、抽凝式；最大连续出力为 137.5MW，额定出
力 135MW。机组采用复合变压运行方式，汽轮机具有七级非调整回
热抽汽，汽轮机的额定转速为 3000 转/分。
#4 机组配一套高压旁路装臵和一套低压旁路装臵，高压旁路系
统容量为 30%BMCR。抽汽回热系统由四台低压加热器、一台高压除
氧器和二台高压加热器组成。
#4 机组配臵二台全容量电动调速给水泵，电动调速给水泵作为
运行启动泵和备用泵。
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宿州热电公司#4 机组的 135MW 汽轮发电机采用哈尔滨电机厂有
限责任公司制造的的 QF-135-2 型二极、三相同步汽轮发电机。定子
额定容量 150MVA，额定功率 135MW；旋转方向自汽轮机向发电机方
向看为顺时针方向；发电机采用 YY 型接线，中性点采用经配电变压
器（二次侧接电阻）接地的高电阻接地方式；发电机定子额定电压
为 13.8KV，额定功率因数为 0.85（滞后），额定转速为 3000r/min，频
率为 50Hz。发电机冷却方式为空冷，即定子线圈（包括定子引线、
定子过渡引线和出线）采用空外冷，转子线圈采用空内冷。发电机
的励磁方式为自并励系统。
(2)输煤系统
卸煤系统为螺旋卸车机和缝式煤槽的卸煤装臵，燃煤由铁路运
输进厂。煤槽采用双线缝式煤槽，煤槽的有效长度为 15 节车辆的长
度。煤场设臵 1 台悬臂式斗轮堆取料机，同轨、通过式布臵，斗轮
堆取料机悬臂长度 25m。上煤系统带式输送机均为双路布臵，参数
为 B=1000mm，V=2.50m/s，Q=600t/h。筛碎设备选用波动筛，过筛能
力 300t/h；破碎设备选用环锤式破碎机。
(3)除灰渣系统
宿州热电公司#4 机组锅炉烟气处理设备，采用安徽意义环保设
备有限公司生产的双室 4 电场静电除尘器，其型式为干式、板式、
卧式；配 2 台电除尘器；控制方式为微机高、低压控制和集中程序
控制。
底渣系统采用机械输送系统。炉底设 1 台刮板捞渣机、碎渣机，
正常出力为 5t/h，最大出力为 20t/h。
气力除灰系统采用正压浓相气力输送方式将省煤器灰斗、电除
尘器灰斗收集的飞灰送入灰库内。飞灰系统分为一个单元，每台炉
设二根输送灰管，单元设一根粗灰管，用于省煤器灰斗、电除尘器
第一电场飞灰；第二、三、四电场设一根细灰管。共设 2 台输送空
压机，1 台运行，1 台备用，为#4 锅炉提供输送气源。系统采用连续
运行方式，输送出力每台炉为 25t/h。设有灰斗气化系统，灰库气化
风由灰库气化风机提供。
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(4)化学水处理系统
锅炉补给水处理系统。根据原水水质的特点及机组对给水水质
的要求，宿州热电公司采用化学除盐锅炉补给水处理系统，其工艺
流程为：
井水来水→清水箱→DA863 过滤器→双室固定阳床→除碳器→
双室固定阴床→混床→除盐水箱→主厂房。
(5)循环水系统：
#4 机组循环水系统对循环水进行加硫酸和加水质稳定剂的联合
处理，处理后循环水浓缩倍率可达到 N=2.8。
(6)电气系统
#4 机 组 的 主 变 压 器 为 合 肥 ABB 变 压 器 有 限 公 司 生 产 的
SFP-170000/220 型强油导向风冷，户外式，具有储油柜和无激磁调压
装臵的芯式三相油浸式双绕组变压器，额定电压比：2422×2.5％
/13.8kV，以 220kV 电压等级接入系统，自有升压站与厂外升压站保持
2 回 220kV 电气联系，主接线采用双母线接线，高压侧中性点直接接
地。
厂高变采用常州变压器厂生产的 SF9-16000/13.8 型三相双分裂变
压器，厂高变高压侧设有分接头调压开关，共有五个档位。它可以
根据 6KV 厂用电的运行需要，在停机的状态下进行分接头档位的调
整工作。且运行方式为：高压侧死连接，6KV 侧分段运行。
#4 机组主厂房和外围公用系统的低压变压器，如低厂变、低备
变、化学变、公用变、输煤变、事故变、燃油变、水源变均采用常
州华迪特种变压器有限公司生产的 SCB10 系列干式变压器，是与
380V 配电柜一起安装在配电室内。
(7)热工控制系统
单元机组采用机、炉、电集中控制方式，#4 机组控制采用以微
处理器为基础的分散控制系统（DCS），实现单元机组炉、机、电集
中控制，完成单元机组主辅机及系统的检测、控制、报警、联锁保
护、诊断、机组启/停、正常运行操作、事故处理和操作指导等功
能。
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(8)附属生产工程
主要为机修设备、起吊设备、试验室设备、仪器仪表等为生产
发电设备配套的设备仪器仪表等为生产发电设备配套的设备、运输
车辆、电子设备等，存放地点分散，目前使用状态正常。
发电流程简图
已关停的#3 机组：
国电宿州公司#3机组为125MW汽轮发电机组，锅炉为上海锅炉
厂生产的SG-420/140-M418型超高压锅炉；汽轮机组为上海汽轮机厂
生产的N125-135/535型中间再热冷凝式汽轮机；发电机为上海电机厂
生产的QFS-125-2型双水内冷汽轮发电机；#3主变为合肥ABB变压器
有限公司生产的SFP-150000/110型强迫油循环风冷式变压器。
#3机组于1997年12月投入使用，已使用15年，机组老化、效率低
下、煤耗较高、污染较严重。根据国家发展改革委关于安徽国电
宿州热电厂“上大压小”扩建工程项目核准的批复文件规定， 3
号12.5万千瓦燃煤发电机组已于2012年10月关停。
2.运输车辆主要包括公务用车以及工程车辆。包括奥迪轿车、
别克轿车、别克商务车、自卸车等。
3.办公用电子设备主要有办公用电脑、打印机、传真机、复印
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机、空调机、照相机、投影仪及通信用交换机等设备等。
4.利用状况与日常维护
至评估基准日除关停的#3 机组的相关设备和待报废设备外，其
余设备均在正常使用，设备的日常维护、保养正常。
5.相关会计政策
5.1 账面原值构成
设备的账面原值主要由设备购臵价、运杂费、安装调试费、前
期费用和资金成本等构成。增值税改革后，符合条件的设备增值税
进项税额进行了抵扣，账面原值为不含税价值。
运输车辆的账面原值主要由车辆购臵价、车辆购臵税及牌照费
等构成。
除应征消费税的运输设备外，2009 年 1 月 1 日以后购进的设备
账面原值不含增值税进项税额。
5.2 折旧方法
被评估单位现有设备类资产采用（年限平均法）计提折旧。按
设备资产类别、预计使用寿命和预计残值，确定各类设备资产的年
折旧率如下：
固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率%
机器设备 12—20 0—3 4.85－8.33
运输工具 6—12 0—3 8.08－16.67
电子设备及其他 5—14 0—5 6.79－20.00
(三)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的设备类资产评估申报明细
表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；
然后与被评估单位的设备类资产明细账、台账核对使明细金额及内
容相符；最后对部分设备类资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据设备类资产的类
型、金额等特征收集了设备购臵发票；收集了车辆行驶证复印件；
收集了设备日常维护与管理制度等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准
日申报的设备类资产进行了盘点与查看。核对了设备名称、规格、
型号、数量、购臵日期、生产厂家等基本信息；了解了设备的工作
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环境、利用情况、维护与保养情况等使用信息；了解了设备的完损
程度和预计使用年限等成新状况；填写了典型设备的现场调查表。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了设备类资产的
性能、运行、维护、更新等信息；调查了解了各类典型设备评估基
准日近期的购臵价格及相关税费；调查并了解了设备类资产账面原
值构成、折旧方法等相关会计政策与规定。
5.清查核实结果：通过现场勘查发现，国电宿州热电有限公司
的机器设备权属明晰，账实相符。
(四)评估方法
1.正常在用设备
根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条
件，主要采用成本法评估，计算公式如下：
评估值=重臵全价× 综合成新率
部分早期购臵的车辆和电子设备采用二手价评估。
(1)重臵全价的确定
①发电设备
重臵全价=设备购臵价+综合运杂费+安装工程费+其他费用+资金
成本-可抵扣的增值税
a 设备购臵价
主要通过向生产厂家咨询评估基准日市场价格，或从有关报价
资料上查找现行市场价格或参考最近购臵的同类设备合同价格确
定。
b 综合运杂费
根据中电联计经2007139 号文件关于发布<电网工程建设预
算编制与计算标准>和<火力发电工程建设预算编制与计算标准>的
通知的相关内容测算运杂费率，结合安徽省所处地区类别计算。
其中包括了设备从生产厂到工程现场所发生的装卸、运费、采购、
保管等费用。具体计算公式为：
设备运杂费=设备购臵价× 运杂费率
c 安装工程费
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根据电力建设工程概算定额(2006 年版)，套用相应子目；依
据电定总造[2007]12 号文关于公布各地区工资性补贴的通知，计
取地区工资性补贴得出直接工程费；在此基础上采用国家发改委颁
布的火力发电工程建设预算编制与计算标准(2007)中规定的取费
标准计取措施费、间接费、规费、利润和税金；根据电定总造
[2011]39 号文关于调整电力建设工程人工工日单价标准的通知，
进行人工费调整，人工费调整金额只计取税金；同时根据定额
[2013]2 号文关于发布发电安装工程概预算定额 2012 年度材机调整
系数的通知，进行地区材机调整，最后计算得出安装工程费。
d 其他费用：
根据国家发改委颁布的火力发电工程建设预算编制与计算标
准(2007)，其他费用包括项目建设管理费、项目建设技术服务费、
生产准备费等。
e 资金成本
资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期
限的贷款利率以设备购臵费、安装工程费、其他费用三项之和为基
数确定。
根据电力建设工程工期定额1Χ135MW 机组建设期为 19 个月，
因此采用 1～3 年内的贷款利率为 6.15%。对于火电机组，按照电力
工程单机竣工结算的办法，机组投产前发生的工程贷款利息全部计
入工程建设投资。
年度 第1年 第2年 合计
投资比例 70% 30% 100%
年名义利率 6.15% 6.15%
年实际利率 6.29% 6.29%
第一台机组投产前利息系数 2.2015% 1.5998% 3.8013%
第二台机组投产前利息系数 0.0000%
利息系数合计 2.2015% 1.5998% 3.8013%
②运输车辆
重臵全价=车辆购臵价+车辆购臵税+牌照手续费-可抵扣的增值
税税额
其中：车辆购臵税=车辆不含税售价× 10%
③其他机器设备及电子设备
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重臵全价=设备购臵费+运杂费+安装调试费+其他费用+资金成本
-可抵扣的增值税税额
不需要安装的设备和运费已经在重臵全价中考虑的设备，相应
简化计算。
④根据“财税2008170 号”文件，对于符合增值税抵扣条件的，
对计算出的增值税进行抵扣，故评估值为不含税价值。
(2)综合成新率的确定
对于正常使用的电力专用设备和通用机器设备，主要是根据该
设备的使用情况、维护保养情况、以及该设备的技术先进程度，并
考虑有关各类设备的实际使用年限的规定，以及该设备的已使用年
限等因素，由评估人员根据实际使用状况确定尚可使用年限后综合
确定成新率，其计算公式为：
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%
对于车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报废标准.
首先，计算使用年限法成新率和行驶里程法成新率。其中，对
有强制报废年限的车辆，计算使用年限法成新率时可以采用尚可使
用年限法，也可以采用平均年限法；对没有强制报废年限的车辆，
采用尚可使用年限法，总使用年限一般按 15 年考虑，接近或超过 15
年的根据实际尚可使用年限与已使用年限之和考虑。
其次，根据孰低原则对使用年限法成新率和行驶里程法成新率
进行选择。
再次，通过现场勘察得到观察法成新率。
最后，将使用年限法成新率和行驶里程法成新率两者当中的孰
低者，与观察法成新率进行平均，形成综合成新率，即：
综合成新率=MIN（年限法成新率，行驶里程法成新率）×50%+
观察法成新率×50%
(3)评估值的确定
评估值=重臵全价×综合成新率
2.待拆除或待报废设备
根据国家发展改革委关于安徽国电宿州热电厂“上大压小”
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扩建工程项目核准的批复文件规定，#3 机组已于 2012 年 10 月关
停。机组关停后应按国家有关规定就地报废，不得转供电或解列运
行，不得易地建设。当停机组的设备必须由有资格回收解体废旧金
属的单位统一收购。对拆零变现设备均按拆除废料可变现收入扣除
拆除清理费进行评估。
评估值=可回收材料重量×废料单价-拆除清理费
(1)设备重量和材质根据图纸、设计手册、操作规程、修理规
程、说明书等资料确定；
(2)废料回收率根据设备的腐蚀程度、可回收程度确定；
(3)废料价格根据当地废旧物资的市价确定；
(4)拆除清理费根据火力发电工程建设预算编制与计算标准
（2007年发布）有关余物清理（拆除）费计算方法确定：
拆除清理费=安装工程直接费×拆除清理费率
余物清理（拆除）费率表
项目名称 计算公式 费率%
炉墙、保温 安装工程新建直接费×费率 30
金属结构及工业管道 安装工程新建直接费×费率 45
机电设备 安装工程新建直接费×费率 32
拆除后能利用 安装工程新建直接费×费率 62
输电线路及通讯线路
拆除后不能利用 安装工程新建直接费×费率 35
(五)评估案例
案例一：4#锅炉本体
设备名称：4#锅炉本体(评估明细表 4-6-5 序号 443)
规格型号：HG-440 / 13.7-YM
生产厂家：哈尔滨锅炉厂有限责任公司
购臵日期：2005 年 8 月
启用日期：2005 年 8 月
账面原值：90,074,504.71 元
账面净值：48,117,090.07 元
1.设备概况
宿州热电公司#4 机组采用哈尔滨锅炉厂有限责任公司制造的
HG-440 / 13.7-YM 型超高压自然循环锅炉，按双进双出磨直吹制粉系
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统，直流式煤粉燃烧器四角布臵，切圆燃烧，摆动燃烧器调节再热
汽温，喷水减温调节过热汽温，一次再热，平衡通风，三分仓容克
式空气预热器，刮板捞渣机连续固态排渣，全钢构架，悬吊结构，
锅炉运转层为栅格板大平台，运转层以上为紧身封闭，燃用淮北混
煤。锅炉采用岛式半露天布臵。
主要技术参数：
过热蒸汽最大连续蒸发量(B-MCR)：440t/h
过热蒸汽额定蒸汽压力：13.73MPa.g
过热蒸汽额定蒸汽温度：540℃
再热蒸汽蒸汽流量(B-MCR)：388.2t/h
再热蒸汽进口/出口蒸汽压力(B-MCR)：3.86/3.66MPa.g
再热蒸汽进口/出口蒸汽温度(B-MCR)：366.2/540℃
给水温度（B-MCR）：244.6℃
2.锅炉重臵全价的确定
(1)设备购臵费的确定
设备购臵费=设备购臵价+设备运杂费
①设备购臵价的确定
经查该设备购货合同、向生产厂家询价，并参考电力规划设计
总院发布的火电工程限额设计参考造价指标(2012 年水平)和中国
电力工程造价信息网，综合判断确定该设备的现行含税设备购臵价
格（包含等离子点火装臵）为 62,000,000.00 元。
②运杂费的确定
根据火力发电工程建设预算编制与计算标准(2007 年版)，电
力专用设备由铁路、水路运杂费和公路运杂费两部分组成。
主设备(锅炉、汽轮机、发电机、主变压器)铁路、水路运杂费
费率：运距 100km 以内，费率为 1.5%；运距超过 100km 时，每增加
50km 费率增加 0.08%；运距不足 50km，按 50km 计取。
若铁路专用线、专用码头可直接将设备运达现场，主设备不计
公路运杂费，其他设备的公路段运杂费率按 0.5%计算。
设备厂家哈尔滨锅炉厂有限责任公司到宿州热电公司的铁路运
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距约 1,985 公里，则：
铁路运杂费率=1.5%+(1985-100)/50× 0.08%=4.54%
运杂费=设备购臵价× 铁路运杂费率
=62,000,000.00× 4.54%
= 2,814,800.00 元
③设备购臵费
设备购臵费=设备购臵价+设备运杂费
=62,000,000.00+ 2,814,800.00
=64,814,800.00 元
(2)安装工程费的确定
根据初步设计说明，查询锅炉产品说明书，确定安装工程量，
根据电力建设工程概算定额—热力设备安装工程的计算规则，计
算出直接工程费，并依据“火力发电工程建设预算编制与计算标准
(2007 年版)”计取其他措施费、间接费、利润和税金，人材机根据相
关文件调整。
4#锅炉安装工程费计算表
金额单位：人民币元
单 工程量/ 定额单价/计
序号 编制依据 项目名称及规范 取费依据 金额合计
位 费率 算基数
锅炉本体 1 62,000,000 62,000,000
GJ1-8 锅炉本体安装 t 2,864 锅炉本体重 1,303.88 3,733,790.77
其中人工费 t 340.13 973,996.27
GJ1-24 锅炉本体分部试运 台 1 606,175.11 606,175.11
其中人工费 32,868.34 32,868.34
燃油 t 332 本体分部试运消耗 7,200.00 2,390,400.00
除盐水 t 19,880 本体分部试运消耗 13.00 258,440.00
蒸汽 t 498 本体分部试运消耗 183.00 91,134.00
GJ5-5 炉墙敷设 m3 500 敷设体积 367.42 183,710.00
其中人工费 192.29 96,145.00
炉墙砌筑主材 m3 500 敷设体积 1,330.00 665,000.00
GJ5-9 锅炉本体保温安装费 m3 930 309.99 288,290.70
其中人工费 110.21 102,495.30
主材费 m3 930 500.00 465,000.00
保温油漆 保温层金
7.38 86,493.60
GJ5-17 属护壳安装 m2 11720
其中人工费 5.24 61,412.80
主材费（T） T 42.37 25,000.00 1,059,250.00
小 计 9,827,684.18
其 中：安装费 4,898,460.18
人工费 1,266,917.71
主材费 2,189,250.00
锅炉本体运杂费 4.54% 设备费为基数 2,814,800.00
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单 工程量/ 定额单价/计
序号 编制依据 项目名称及规范 取费依据 金额合计
位 费率 算基数
锅炉本体购置费 64,814,800.00
1 直接费 直接工程费+措施费 11,257,475.18
人 工 费 合计 + 材 料 费 +
1.1 9,867,326.18
直接工程费 机械费
1.1.1 人工费合计 人工费+人工费调整 1,306,559.71
人工费 1,266,917.71
人工费/基准工日单价
40,868.31 39,642.00
工资性补贴调整 0.97 (31 元/工日)
1.1.2 材机费 材料费+机械费 8,560,766.47
1.2 措施费 1,390,149.00
1.2.1 冬雨季施工增加费 8.30% 人工费+人工费调整 108,444.00
1.2.2 夜间施工增加费 2.04% 人工费+人工费调整 26,654.00
1.2.3 施工工具用具使用费 10.73% 人工费+人工费调整 140,194.00
1.2.4 特殊工程技术培训费 9.11% 人工费+人工费调整 119,028.00
1.2.5 大型施工机械安拆费 25.17% 人工费+人工费调整 328,835.00
1.2.6 特殊地区施工增加费 0.00% 人工费+人工费调整 0.00
1.2.7 临时设施费 4.21% 直接工程费 415,612.00
1.2.8 施工机械转移费 14.64% 人工费+人工费调整 191,280.00
安全文明施工措施补
1.2.9 60,102.00
助费 4.60% 人工费+人工费调整
2 间接费 规费+企业管理费 2,002,303.00
2.1 规费 人工费+人工费调整 979,267.00
2.1.1 社会保障费 31.40% 人工费+人工费调整 656,416.00
2.1.2 住房公积金 18.00% 人工费+人工费调整 376,289.00
危险作业意外伤害保
2.1.1 30,182.00
险费 2.31% 人工费+人工费调整
2.2 企业管理费 78.30% 人工费+人工费调整 1,023,036.00
3 利润 7% 直接费+间接费 934,038.00
4 安徽 地区材机调整 17.48% 材机费为基数 8,560,766 1,496,422.00
电 定 造 价
5 40,868 621,198.36
2011-39 号文 人工费调整 15.20 综合工日
6 税金 3.539% (1+2+3+4+5) 580,221.00
合 计 (1+2+3+4+5+6) 16,975,278.00
(3)其他费用的确定
根据火力发电工程建设预算编制与计算标准(2007 年版)计算
确定，计算过程见下表：
4#锅炉其他费用计算表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 计算依据 费用 费率 其他费用
一 项目建设管理费 1,468,439.00
1 项目法人管理费 安装工程费 16,975,278.00 2.79% 473,610.00
2 招标费 设备购置费+安装工程费 81,790,078.00 0.38% 310,802.00
3 工程监理费 安装工程费 16,975,278.00 2.26% 382,793.00
4 设备监造费 设备购置费 64,814,800.00 0.36% 233,333.00
5 工程保险费 安装工程费 16,975,278.00 0.40% 67,901.00
二 项目建设技术服务费 2,505,447.00
1 项目前期工作费 勘察设计费 1,841,301.00 14.50% 266,989.00
2 设备成套技术服务费 设备购置费 64,814,800.00 0.30% 194,444.00
3 勘察设计费 安装工程费+设备购置费+ 83,695,512.00 2.20% 1,841,301.00
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序号 费用名称 计算依据 费用 费率 其他费用
联合试运转费
4 安装工程费+设备购置费+
设计文件评审费 83,695,512.00 0.05% 41,848.00
联合试运转费
5 项目后评价费 安装工程费 16,975,278.00 0.15% 25,463.00
6 电力工程质量检测费 安装工程费 16,975,278.00 0.20% 33,951.00
7 特种设备安全检测费 135.00 0.50 67,500.00
8 电力工程技术标准编
安装工程费 16,975,278.00 0.20% 33,951.00
制管理费
三 分系统调试及整套启
安装工程费 16,975,278.00 11.22% 1,905,434.00
动试运费
四 生产准备费 441,527.00
1 生产职工培训及提前
安装工程费 16,975,278.00 2.60% 441,527.00
进厂费
五 大件运输措施费 安装工程费 64,814,800.00 0.25% 162,070.00
其他摊入费用合计 6,482,917.00
(4)重臵全价的确定
重臵全价=设备购臵费+安装工程费+其他费用+资金成本-可抵扣
的增值税
4#锅炉本体重臵全价计算表
金额单位：人民币元
序号 项目名称 标准(费率) 计算公式 金额
1 设备购置费
1.1 设备购置价 62,000,000
1.2 运杂费 2,814,800
2 设备安装工程费 16,975,278
3 前期费及其他费 6,482,917
4 资金成本 3.8010% (1+2+3)× 费率 3,355,257
5 设备重置全价(含税) 1+2+3+4 91,628,252
6 可抵扣增值税 6.1+6.2+6.3 9,216,928
6.1 设备购置价可抵扣增值税 17% 1.1/(1+1/费率) 9,008,547
6.2 设备运杂费可抵扣增值税 7% 1.2× 费率 197,036
6.3 大件运输措施费可抵扣增值税 7% 大件运输措施费×费率 11,345
7 不含增值税重置全价 5-6 82,411,300
3.综合成新率的确定
4#锅炉于 2005 年 8 月投产，已使用 8.0 年，目前该机组运转正
常。
评估人员通过现场勘查，并向设备管理人员及现场操作人员了
解该设备的运行、维护保养情况，结合设备外观，对设备各组成部
件进行现场勘查，发现：锅炉钢架基本无锈蚀、无变形等，外观良
好；炉膛燃烧正常；锅炉运转过程中无漏水等，汽包、省煤器、过
热器、空气预热器、汽水管路、水冷壁等无鼓包、变形、渗漏。
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评估人员根据以上勘查情况并结合锅炉实际运转状况，尚可使
用年限 15 年，但根据国家相关政策此次评估假设#4 机组截止到 2015
年 12 月 31 日关停，因此确定该锅炉烟截止到评估基准日尚可使用年
限为 2.5 年。
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)× 100%
=2.5/(8.0+2.5)× 100%
=24%(取整)
4.评估值的确定
锅炉评估值=锅炉重臵全价× 综合成新率
=82,411,300.00× 24%
=19,778,712.00 元
案例二：4#汽轮机组
1.设备概况
4#汽轮机组之 4#汽轮机
明细表序号：表 4-6-5 机器设备 序号 523
规格型号：C120/137.5-13.24/535/535/0.981
生产厂家：哈尔滨汽轮机厂有限责任公司
购臵日期：2005 年 8 月
启用日期：2005 年 8 月
账面原值：78,926,066.43 元
账面净值：42,161,682.34 元
主要技术参数：
型式：超高压、中间再热、双缸双排汽、单轴、抽凝式汽轮机，
DEH 系统
额定功率：137.5MW
额定转速：3000r/min
主蒸汽压力：13.24MPa
蒸汽温度：535℃
再热蒸汽量：364.59t/h
排汽压力：4.9KPa
额定给水温度：241.1℃
北京中企华资产评估有限责任公司 56
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
冷却水温度：20℃
外形尺寸：13.5×7.5×5m
重量：350000kg
4#汽轮机组之 4#发电机
明细表序号：表 4-6-5 机器设备 序号 524
规格型号：QF-135-2
生产厂家：哈尔滨电机厂有限公司
购臵日期：2005 年 8 月
启用日期：2005 年 8 月
账面原值：18,822,974.25 元
账面净值：10,055,084.51 元
主要技术参数
额定容量：150MVA
额定功率：135MW
额定电压：13.8KV
额定电流：6645A
额定转速：3000r/min
功率因数：0.85
额定频率：50HZ
相数：3 相
定子绕组接线方式：YY
冷却方式：空冷
励磁方式：静止励磁
2. 汽轮机组重臵全价
(1)设备购臵费的确定
设备购臵费=设备购臵价+设备运杂费
①设备购臵价的确定
经查该设备购货合同、向生产厂家询价，并参考电力规划设计
总院发布的火电工程限额设计参考造价指标(2012 年水平)和中国
电力工程造价信息网，综合判断确定汽轮机的现行含税设备购价为
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55,480,000.00 元/台，发电机现行含税设备购价为 17,080,000.00 元/台，
发电机组本体合计购臵价为 72,560,000.00 元。
②运杂费的确定
根据火力发电工程建设预算编制与计算标准(2007 年版)，电
力专用设备由铁路、水路运杂费和公路运杂费两部分组成。
主设备(锅炉、汽轮机、发电机、主变压器)铁路、水路运杂费
费率：运距 100km 以内，费率为 1.5%；运距超过 100km 时，每增加
50km 费率增加 0.08%；运距不足 50km，按 50km 计取。
若铁路专用线、专用码头可直接将设备运达现场，主设备不计
公路运杂费，其他设备的公路段运杂费率按 0.5%计算。
设备厂家哈尔滨汽轮机厂有限公司到宿州热电公司的铁路运距
约 1,985 公里，则：
铁路运杂费率=1.5%+(1985-100)/50×0.08%=4.54%
运杂费=设备购臵价×铁路运杂费率
=72,560,000.00× 4.54%
= 3,294,224.00 元
③设备购臵费
设备购臵费=设备购臵价+设备运杂费
=72,560,000.00+ 3,294,224.00
=75,854,224.00 元
(2)安装工程费的确定
根据初步设计说明，查询汽轮发电机组产品说明书，确定安装
工程量，根据电力建设工程概算定额—热力设备安装工程的计算
规则，计算出直接工程费，并依据“火力发电工程建设预算编制与
计算标准(2007 年版)”计取其他措施费、间接费、利润和税金，人材
机根据相关文件调整。
4#汽轮机组安装工程费计算表
金额单位：人民币元
单 工程量/ 定额单价/计
序号 编制依据 项目名称及规范 取费依据 金额合计
位 费率 算基数
汽轮发电机组本
1
体价 72,560,000 72,560,000
GJ2-9 汽轮机本体安装 套 1 712,137.93 712,137.93
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
单 工程量/ 定额单价/计
序号 编制依据 项目名称及规范 取费依据 金额合计
位 费率 算基数
（套）
其中人工费 311,311.46 311,311.46
汽轮发电机组油
17,500.00 455,000.00
系统充油（t） t 26
汽轮机本体保温
309.99 38,748.75
GJ5-10 安装费（m3） m3 125
其中人工费 110.21 13,776.25
主材费（m3） m3 125 1,291.00 161,375.00
保温油漆 保温
7.38 8,487.00
GJ5-17 层金属护壳安装 m2 1150
其中人工费 5.24 6,026.00
主材费（T） T 3.80 25,000.00 95,000.00
GD1-4 发电机电气安装 台 1 54,794.40 54,794.40
其中人工费 11,507.60 11,507.60
小计 1,525,543.08
其中：安装费 814,168.08
人工费 342,621.31
主材费 711,375.00
发电机组本体运
杂费 4.54% 机组购置价 3,294,224.00
发电机组本体购
置费 75,854,224.00
1 直接费 直接工程费+措施费 1,864,521.08
人工费合计+材料费+
1.1 1,536,264.08
直接工程费 机械费
1.1.1 人工费合计 人工费+人工费调整 353,342.31
人工费 342,621.31
人 工费为基数 /基 准
11,052.30 10,721.00
工资性补贴调整 0.97 工日单价(31 元/工日)
1.1.2 材机费 材料费+机械费 1,182,921.77
1.2 措施费 328,257.00
冬雨季施工增加
1.2.1 29,327.00
费 8.30% 人工费+人工费调整
1.2.2 夜间施工增加费 2.04% 人工费+人工费调整 7,208.00
施工工具用具使
1.2.3 37,914.00
用费 10.73% 人工费+人工费调整
特殊工程技术培
1.2.4 32,189.00
训费 9.11% 人工费+人工费调整
大型施工机械安
1.2.5 88,929.00
拆费 25.17% 人工费+人工费调整
特殊地区施工增
1.2.6 0.00
加费 0.00% 人工费+人工费调整
1.2.7 临时设施费 4.21% 直接工程费 64,707.00
1.2.8 施工机械转移费 14.64% 人工费+人工费调整 51,729.00
安全文明施工措
1.2.9 16,254.00
施补助费 4.60% 人工费+人工费调整
2 间接费 规费+企业管理费 564,111.00
2.1 规费 人工费+人工费调整 287,444.00
2.1.1 社会保障费 31.40% 人工费+人工费调整 177,519.00
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
单 工程量/ 定额单价/计
序号 编制依据 项目名称及规范 取费依据 金额合计
位 费率 算基数
2.1.2 住房公积金 18.00% 人工费+人工费调整 101,763.00
危险作业意外伤
2.1.3 8,162.00
害保险费 2.31% 人工费+人工费调整
2.2 企业管理费 78.30% 人工费+人工费调整 276,667.00
3 利润 7.00% 直接费+间接费 170,004.00
4 安徽 地区材机调整 17.48% 材机费为基数 1,182,922 206,775.00
5 人工费调整 15.20 综合工日 11,052 167,994.96
6 税金 3.539% (1+2+3+4+5) 105,229.00
7 合 计 (1+2+3+4+5+6) 3,078,635.00
(3)其他费用的确定
根据火力发电工程建设预算编制与计算标准(2007 年版)计算
确定，计算过程见下表：
4#汽轮机组其他费用计算表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 计算依据 费用 费率 其他费用
一 项目建设管理费
740,652.00
1
项目法人管理费 安装工程费
3,078,635.00 2.79% 85,894.00
2
招标费 设备购置费+安装工程费
78,932,859.00 0.38% 299,945.00
3
工程监理费 安装工程费
3,078,635.00 2.26% 69,423.00
4
设备监造费 设备购置费
75,854,224.00 0.36% 273,075.00
5
工程保险费 安装工程费
3,078,635.00 0.40% 12,315.00
二 项目建设技术服务费
2,281,157.00
1
项目前期工作费 勘察设计费
1,744,125.00 14.50% 252,898.00
2
设备成套技术服务费 设备购置费
75,854,224.00 0.30% 227,563.00
3 安装工程费+设备购置费+
勘察设计费
联合试运转费 79,278,428.00 2.20% 1,744,125.00
4 安装工程费+设备购置费+
设计文件评审费
联合试运转费 79,278,428.00 0.05% 39,639.00
5
项目后评价费 安装工程费
3,078,635.00 0.15% 4,618.00
6
电力工程质量检测费 安装工程费
3,078,635.00 0.20% 6,157.00
7 电力工程技术标准编
安装工程费
制管理费 3,078,635.00 0.20% 6,157.00
三 分系统调试及整套启
安装工程费
动试运费 3,078,635.00 11.22% 345,569.00
四 生产准备费
80,075.00
1 生产职工培训及提前
安装工程费
进厂费 3,078,635.00 2.60% 80,075.00
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
序号 费用名称 计算依据 费用 费率 其他费用
五 大件运输措施费 安装工程费
75,854,224.00 0.25% 189,675.00
其他摊入费用合计
3,637,128.00
(4)重臵全价的确定
重臵全价=设备购臵费+安装工程费+其他费用+资金成本-可抵扣
的增值税
4#汽轮机重臵全价计算表
金额单位：人民币元
序
项目名称 费率(比例) 计算公式 金额
号
1 设备购置费
1.1 设备购置价
55,480,000
1.2 运杂费 4.54% 购置价× 费率
2,518,792
2 设备安装工程费 0.75 设备安装费× 比例
2,339,763
3 前期费及其他费 0.75 其他费用× 比例
2,764,217
4 资金成本 3.8010% (1+2+3)× 费率
2,398,536
5 设备重置全价(含税) 1+2+3+4
65,501,308
6 可抵扣增值税 6.1+6.2
8,247,603
6.1 设备购置价可抵扣增值税 17% 1.1/(1+1/费率)
8,061,197
6.2 设备运杂费可抵扣增值税 7% 1.2× 费率
176,315
大件运输措施费×费
6.3 大件运输措施费可抵扣增值税 7%
率 10,091
7 不含增值税重置全价 5-6
57,253,700
4#发电机重臵全价计算表
金额单位：人民币元
序
项目名称 费率(比例) 计算公式 金额
号
1 设备购置费
1.1 设备购置价
17,080,000
1.2 运杂费 4.54% 购置价× 费率
775,432
2 设备安装工程费 设备安装费× 比例
0.25 738,872
3 前期费及其他费 其他费用× 比例
0.25 872,911
4 资金成本 3.8010% (1+2+3)× 费率
739,949
5 设备重置全价(含税) 1+2+3+4
20,207,164
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
6 可抵扣增值税 6.1+6.2
2,539,176
6.1 设备购置价可抵扣增值税 17% 1.1/(1+1/费率)
2,481,709
6.2 设备运杂费可抵扣增值税 7% 1.2× 费率
54,280
大件运输措施费可抵扣增值 大件运输措施费×费
6.3 7%
税 率 3,187
7 不含增值税重置全价 5-6
17,668,000
3.综合成新率的确定
4#汽轮发电机组于 2005 年 8 月投产，截至评估基准日已运行 8.0
年，目前该机组运转正常。
评估人员通过现场实地勘查设备状况，并向设备管理人员了解
机组的运行、维护保养情况，了解到：整套机组运转平稳、正常，
外观良好，汽轮机高压缸、中压缸、低压缸均未发现异常，调速系
统各部件工作正常，各定型管道无泄漏且工作可靠；发电机定子、
转子绝缘可靠，工作正常，励磁机功能良好，空气冷却工作可靠；
经查设备运维记录，无重大故障发生。
根据以上勘查结果，尚可使用年限 14 年，但根据国家相关政策
此次评估假设#4 机组截止到 2015 年 12 月 31 日关停，因此确定该机
组截止到评估基准日尚可使用年限为 2.5 年。
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
=2.5/(8.0+2.5)× 100%
=24%(取整)
4.评估值的确定
4#汽轮机评估值=重臵全价×综合成新率
= 57,253,700.00× 24%
=13,740,888.00 元
4#发电机评估值=重臵全价×综合成新率
= 17,668,000.00× 24%
=4,240,320.00 元
案例三：4#主变
设备名称：4#主变(评估明细表 4-6-5 序号 398)
规格型号：SFP-170000/220
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
生产厂家：合肥 ABB 变压器有限公司
购臵日期：2005 年 8 月
启用日期：2005 年 8 月
账面原值：7,032,341.70 元
账面净值：4,128,207.02 元
1.设备概况
主要技术参数：
型式：三相双线圈风冷无载调压变压器
冷却方式：ONAF
额定频率：50Hz
额定容量：170MVA(绕组温升 65k 时)
额定电压比：242/ 2×2.5％/13.8kV
短路阻抗(%)U 高-低：14%
连接组标号：YNdll(三相)
空载损耗：≦92KW
负载损耗：450KW
绝缘油重：28t
2.#4 主变压器重臵全价的确定
(1)设备购臵费的确定
设备购臵费=设备购臵价+设备运杂费
①设备购臵价的确定
经查该设备购货合同、向生产厂家询价，并参考电力规划设计
总院发布的火电工程限额设计参考造价指标(2012 年水平)和中国
电力工程造价信息网，综合判断确定该设备的现行含税设备购价为
6,900,000.00 元/台。
②运杂费的确定
根据火力发电工程建设预算编制与计算标准(2007 年版)，电
力专用设备由铁路、水路运杂费和公路运杂费两部分组成。
主设备(锅炉、汽轮机、发电机、主变压器)铁路、水路运杂费
费率：运距 100km 以内，费率为 1.5%；运距超过 100km 时，每增加
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
50km 费率增加 0.08%；运距不足 50km，按 50km 计取。
若铁路专用线、专用码头可直接将设备运达现场，主设备不计
公路运杂费，其他设备的公路段运杂费率按 0.5%计算。
设备厂家合肥 ABB 变压器有限公司到宿州热电公司的铁路运距
约 221 公里，则：
铁路运杂费率=1.5%+(221-100)/50×0.08%=1.74%
运杂费=设备购臵价×铁路运杂费率
=6,900,000.00× 1.74%
= 120,060.00 元
③设备购臵费
设备购臵费=设备购臵价+设备运杂费
=6,900,000.00+120,060.00
= 7,020,060.00 元
(2)安装工程费的确定
根据电力建设工程概算定额—热力设备安装工程的计算规
则，计算出直接费，并依据国家发改委颁布的火力发电工程建设
预算编制与计算标准(2007 年版)计取间接费、利润和税金，人材机
根据相关文件调整。具体计算过程见下表：
主变压器安装费计算表
金额单位：人民币元
单 工程量/费 定额单价/
序号 编制依据 项目名称及规范 取费依据 金额合计
位 率 计算基数
SF9-170000/220三
相双线圈绕组无
励磁调压油浸式
变压器 6900000.00 6,900,000 6,900,000
GD2-26 主变压器安装费 台 1 68,214.90 68,214.90
其中人工费 台 12,563.31 12,563.31
装置性材
料 变压器充油 吨 28.00 20,000.00 560,000.00
小计 417,169.70
其中：安装费 68,214.90
人工费 12,563.31
装置性材料费 560,000.00
主变压器运杂费 1.74% 120,060.00
变压器购置费 7,020,060.00
1 直接费 直接工程费+措施费 660,306.90
1.1 直接工程费 人工费合计+材料费 628,607.90
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
单 工程量/费 定额单价/
序号 编制依据 项目名称及规范 取费依据 金额合计
位 率 计算基数
+机械费
1.1.1 人工费合计 人工费+人工费调整 12,956.31
人工费 12,563.31
人工费为基数/基准
工资性补贴调整 工日单价(31元/工
0.97 日) 405.27 393.00
1.1.2 材机费 材料费+机械费 615,651.59
1.2 措施费 31,699.00
冬雨季施工增加
1.2.1
费 8.30% 人工费+人工费调整 1,075.00
1.2.2 夜间施工增加费 2.04% 人工费+人工费调整 264.00
施工工具用具使
1.2.3
用费 10.73% 人工费+人工费调整 1,390.00
特殊工程技术培
1.2.4
训费 0.00% 人工费+人工费调整 0.00
大型施工机械安
1.2.5
拆费 0.00% 人工费+人工费调整 0.00
特殊地区施工增
1.2.6
加费 0.00% 人工费+人工费调整 0.00
1.2.7 临时设施费 4.21% 直接工程费 26,477.00
1.2.8 施工机械转移费 14.64% 人工费+人工费调整 1,897.00
安全文明施工措
1.2.9
施补助费 4.60% 人工费+人工费调整 596.00
2 间接费 规费+企业管理费 20,684.00
2.1 规费 人工费+人工费调整 10,539.00
2.1.1 社会保障费 31.40% 人工费+人工费调整 6,509.00
2.1.2 住房公积金 18.00% 人工费+人工费调整 3,731.00
危险作业意外伤
2.1.1
害保险费 2.31% 人工费+人工费调整 299.00
2.2 企业管理费 78.30% 人工费+人工费调整 10,145.00
3 利润 7.00% 直接费+间接费 47,669.00
4 安徽 地区材机调整
24.82% 材机费为基数 615,652 152,805.00
5 人工费调整
15.20 综合工日 405 6,160.07
6 税金 3.539% (1+2+3+4+5) 31,413.00
7 合计 (1+2+3+4+5+6) 919,038.00
(3)其他费用的确定
根据火力发电工程建设预算编制与计算标准(2007 年版)计算
确定,计算过程见下表：
#4 主变压器其他费用计算表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 计算依据 费用 费率 其他费用
一 项目建设管理费 105,482
1 项目法人管理费 安装工程费 919,038 2.79% 25,641
2 招标费 设备购置费+安装工程费 7,939,098 0.38% 30,169
北京中企华资产评估有限责任公司 65
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
序号 费用名称 计算依据 费用 费率 其他费用
3 工程监理费 安装工程费 919,038 2.26% 20,724
4 设备监造费 设备购置费 7,020,060 0.36% 25,272
5 工程保险费 安装工程费 919,038 0.40% 3,676
二 项目建设技术服务费 232,721
1 项目前期工作费 勘察设计费 176,930 14.50% 25,655
2 设备成套技术服务费 设备购置费 7,020,060 0.30% 21,060
3 安装工程费+设备购置费
勘察设计费
+联合试运转费 8,042,258 2.20% 176,930
4 安装工程费+设备购置费
设计文件评审费
+联合试运转费 8,042,258 0.05% 4,021
5 项目后评价费 安装工程费 919,038 0.15% 1,379
6 电力工程质量检测费 安装工程费 919,038 0.20% 1,838
7 电力工程技术标准编制管理费 安装工程费 919,038 0.20% 1,838
三 分系统调试及整套启动试运费 安装工程费 919,038 11.22% 103,160
四 生产准备费 23,904
1 生产职工培训及提前进厂费 安装工程费 919,038 2.60% 23,904
五 大件运输措施费 安装工程费 7,020,060 0.25% 17,554
其他摊入费用合计 482,821
(4)重臵全价的确定
重臵全价=设备购臵费+安装工程费+其他费用+资金成本-可抵扣
的增值税
#4 主变压器重臵全价计算表
金额单位：人民币元
序号 项目名称 标准(费率) 计算公式 金额
1 设备购置费
1.1 设备购置价 6,900,000
1.2 运杂费 1.74% 购置价× 费率 120,060
2 设备安装工程费 设备安装费× 比例 919,038
3 前期费及其他费 其他费用× 比例 482,821
4 资金成本 3.8010% (1+2+3)× 费率 320,117
5 设备重置全价(含税) 1+2+3+4 8,742,036
6 可抵扣增值税 6.1+6.2 1,012,197
6.1 设备购置价可抵扣增值税 17% 1.1/(1+1/费率) 1,002,564
6.2 设备运杂费可抵扣增值税 7% 1.2× 费率 8,404
6.3 大件运输措施费可抵扣增值税 7% 大件运输措施费×费率 1,229
7 不含增值税重置全价 5-6 7,729,800
3.综合成新率的确定
该主变压器于 2005 年 8 月投产，截至评估基准日已 8.0 年，目前
该主变压器运转正常。
评估人员通过现场实地勘查设备状况，并向设备管理人员了解
机组的运行、维护保养情况，了解到：整套设备工作正常，外观良
好无锈蚀，油液无渗漏；变压器温升正常，冷却系统满足要求；接
北京中企华资产评估有限责任公司 66
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
地和防雷装臵均连接正常，表面无锈蚀；引出端套管、绝缘性能均
符合标准要求。
综合以上情况评估人员尚可使用年限 14 年，但根据国家相关政
策此次评估假设#4 机组截止到 2015 年 12 月 31 日关停，因此确定主
变压器截止到评估基准日尚可使用年限为 2.5 年。
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
=2.5/(8.0+2.5)× 100%
=24%(取整)
4.评估值的确定
评估值=重臵全价× 综合成新率
=7,729,800.00× 24%
=1,855,152.00 元
案例四：#3 锅炉本体
设备名称：#3 锅炉本体(机器设备明细表 4-6-5 序号 758)
设备型号：SG-420/140-M418
生产厂家：上海锅炉厂
启用日期：1997 年 12 月
账面原值：69,307,603.69 元
账面净值：543,781.79 元
锅炉重量：1,989.79 吨
#3 锅炉为双炉膛液态排渣自然循环炉，四角切圆燃烧，锅炉采
用全悬吊结构。
技术参数如下：
锅炉蒸发量： 420t/h
主蒸汽温度：540℃
给水温度：220℃
热风温度：378℃
锅炉效率：89.8%
重量：1,989.79 吨
宿州热电公司的#3机组于1997年12月投入使用，已使用15年，机
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
组老化、效率低下、煤耗较高、污染较严重，根据国家发展改革
委关于安徽国电宿州热电厂“上大压小”扩建工程项目核准的批复
文件规定， #3机组已于2012年10月关停，待拆除。
(1)锅炉拆除清理费的计算
根据火电发电工程建设预算编制与计算标准（2007 年版）、
电力工程建设概算定额（2006 年版），金属结构和工业管道清
理费费率为 45%；炉墙、保温的清理费费率为 30%。
拆除清理费=安装工程新建直接费× 拆除清理费费率
①锅炉安装工程新建直接费计算
锅炉安装费计算表
金额单位：人民币元
工程量
序号 项目名称及规范 取费依据 定额单价/计算基数 金额合计
/费率
GJ1-8 锅炉本体安装（t） 1,989.79 锅炉本体重 1,303.88 2,594,453
其中人工费 340.13 676,789
1 直接费 直接工程费+措施费 2,647,736
1.1 直接工程费 人工费合计+材料费+机械费 2,615,630
1.1.1 人工费合计 人工费+人工费调整 697,966
人工费 676,789
人工费调整 0.97 人工费/基准工日单价 21,831.89 21,177
1.1.2 材机费合计 1,917,664
1.1.2.1 材机费 材料费+机械费 1,917,664
1.2 措施费 32,106
安全文明施工措施
1.2.9 补助费 4.60% 人工费+人工费调整 32,106
直接费合计 2,647,736
锅炉安装工程直接费=2,647,736 元
锅炉砌筑、保温直接费安装费计算表
工程量/ 定额单价/
序号 项目名称及规范 取费依据 金额合计
费率 计算基数
GJ5-6 炉墙砌筑m3 1400 敷设体积 342.39 479,346
其中:人工费 162.72 227,808
GJ5-10 锅炉本体保温安装费 1610 309.99 499,084
其中：人工费 110.21 177,438
小计：安装费 978,430
其中 人工费 405,246
1 直接费 直接工程费+措施费 1,010,335
1.1 直接工程费 人工费合计+材料费+机械费 991,110
1.1.1 人工费合计 人工费+人工费调整 417,926
人工费 405,246
人工费调整 0.97 人工费/基准工日单价 13,072.45 12,680
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工程量/ 定额单价/
序号 项目名称及规范 取费依据 金额合计
费率 计算基数
1.1.2 材机费合计 573,184
1.1.2.1 材机费 材料费+机械费 573,184
1.2 措施费 19,225
安全文明施工措施补助
1.2.9 费 4.60% 人工费+人工费调整 19,225
直接费合计 1,010,335
锅炉炉墙/保温安装工程直接费=1,010,335 元
②锅炉拆除清理费用计算
拆除清理费用=锅炉本体安装工程直接费× 锅炉本体清理费费率
+炉墙/保温安装工程直接费× 炉墙/保温清理费费率
=2,647,736× 45%+1,010,335× 30%
=1,494,581 元(取整)
(2)锅炉可变现价值
锅炉可回收材料主要为拆除回收的废钢材。#3 炉本体可回收的
废钢为 1,989.79 吨，经市场询价和网上查询，确定废钢材的回收单
价是 2,300 元/吨。
可变现价值=可回收废钢重量× 废钢材单价
=1,989.79× 2,300
=4,576,500 元(取整)
(3)可变现净收入
可变现净收入=可变现价值-清理费用
=4,576,500 -1,494,581
=3,081,919 元(取整)
(六)评估结果及分析
1.评估结果
机器设备评估结果汇总表
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
机器设备 835,109,524.67 246,990,396.41 475,312,260.00 127,125,900.00 -43.08 -48.53
车辆 9,020,293.00 1,391,522.93 1,983,660.00 1,402,088.00 -78.01 0.76
电子设备 20,115,605.14 2,215,984.73 4,521,530.00 1,733,894.00 -77.52 -21.76
合计 864,245,422.81 250,597,904.07 481,817,450.00 130,261,882.00 -44.25 -48.02
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2.评估增减值原因分析
2.1 机器设备评估原值减值的主要原因：一是企业#3 机组大部分
设备已在 2012 年关停，还有部分设备处于待报废，评估值为残余价
值；二是设备账面值中包括的设备基础是在构筑物中评估的，从而
造成减值；三是由于企业预计 4#机组使用到 2015 年底，尚可使用年
限按到 2015 年计算，从而造成减值。
机器设备评估净值减值的主要原因是受评估原值减值的影响。
2.2 车辆评估原值减值的主要原因：一是车辆价格整体呈下降趋
势，进而导致评估原值减值；二是部分车辆处于待报废，评估值直
接为残余价值。车辆评估净值增值的主要原因为企业会计计提折旧
年限短于车辆的经济寿命年限。
2.3 电子设备评估值减值的主要原因：一是因技术更新较快，致
使往年购臵的设备价格下降；二是部分电子设备处于待报废，导致
了评估原值减值，进而造成评估净值减值。
五、 在建工程评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的在建工程为设备安装工程。评估基准日账面价
值如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
设备安装工程 1,620,225.46
在建工程合计 1,620,225.46
(二)在建工程概况
宿州热电公司的在建工程为设备安装工程，主要包括技改项目
的 1 台滤油车和 1 台滤油机、安徽分公司皖北项目部前期费等项目。
截止评估基准日工程仍在建设中。国电皖北项目办有国电安徽省公
司设立，挂靠宿州公司，实行双重管理，编制和经费纳入宿州公司
管理。项目发生的前期费用，待项目公司成立后一并划转。
(三)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的在建工程评估申报明细
表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；
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然后与被评估单位的在建工程明细账、台账核对使明细金额及内容
相符；最后对部分在建工程核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据在建工程的类
型、金额等特征收集了项目合同、付款凭证等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准
日申报的在建工程进行了现场勘查。察看了在建工程的形象进度、
工程质量、工程管理等相关情况。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了在建工程的质
量、用途等信息；调查了解了当地评估基准日近期的建设工程相关
的市场价格信息；调查了解了在建工程账面原值构成等相关会计政
策与规定。
5.核实结果：经了解，在建工程处于建设期。
(四)评估方法
根据在建工程的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条
件，采用成本法进行评估。
1.未完工项目
(1)开工时间距基准日半年内的在建项目，根据其在建工程申报
金额，经账实核对后，剔除其中不合理支出的余值作为评估值。
(2)开工时间距基准日半年以上且属于正常建设的在建项目，若
在此期间投资涉及的设备、材料和人工等价格变动幅度不大，则按
照账面价值扣除不合理费用后加适当的前期费用和资金成本确定其
评估值；若设备和材料、人工等投资价格发生了较大变化，则按基
准日的实际价格对已完成的工程量进行调整，确定重臵价值，并加
计适当的前期费用和资金成本确定其评估值；当明显存在较为严重
的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值时，还需扣
除各项贬值额，否则贬值额为零。
(五)评估结果
在建工程评估结果及增减值情况如下表：
在建工程评估结果汇总表
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
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科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
设备安装工程 1,620,225.46 1,620,225.46 0.00 0.00
在建工程合计 1,620,225.46 1,620,225.46 0.00 0.00
六、 工程物资评估技术说明
纳入评估范围的工程物资为国电宿州热电有限公司历史年度采
购的尚未领用的材料物资，账面值为 71,900.03 元。
根据企业提供的工程物资清单，在核实企业账面数量和原始购
臵价值的基础上，参考所购工程物资的市场价格进行评估。由于购
入时间较早，已不能满足现有需求，本次评估以残余价值确定评估
值。
工程物资评估值为 4,293.00 元。
七、 土地使用权评估技术说明
(一)评估范围
纳入本次土地使用权评估范围的为国电宿州热电有限公司所属
的位于宿州市的 6 宗国有划拨土地使用权，土地总面积 754,809.13 平
方米。至评估基准日，待估宗地已取得国有土地使用证。
(二)委估土地账面情况
委估土地使用权无账面价值。
(三)评估对象概况
1.土地登记状况
宗 地 名 土 地 使 土地产权 土地面积 土地 土地终止
宗地位置 土地用途
称 用权人 证号 （㎡） 性质 日期
宿州国用 沱河北岸 生产厂区、宿
原 宿 东 宿 东 发
（1990）字 宿符公路 109,437.90 舍、办公、煤 划拨
发电厂 电厂
第 00011 号 东侧 炭专用线
宿 州 汇 埇 国 用 宿州市埇
灰 管 线 源 发 电 （2001）字 桥区城东
53,590.00 工业 划拨
用地 有 限 责 第 0308002 乡、朱仙
任公司 号 庄镇
宿 州 汇 埇 国 用 宿州市埇
储 灰 场 源 发 电 （2001）字 桥区朱仙
338,840.00 仓储（储灰） 划拨 2017/10/28
用地 有 限 责 第 0308001 庄镇小黄
任公司 号 河北侧
宿 州 汇 埇 国 用
3 号机组 宿州市埇
源 发 电 （2001）字 230,253.33 工业 划拨
用地 桥区北关
有 限 责 第 001 号
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任公司
宿州市埇
安 徽 宿
宿州国用 桥区北关
州 汇 源
输 煤 地 （2006）字 村东二村 公共基础设施
电 热 有 18,444.50 划拨
坑用地 第 0610044 民小组响 用地
限 责 任
号 李村民小
公司
组北侧
安 徽 宿
安徽宿州
州 汇 源 宿州国用
4# 铁 路 汇源电热
电 热 有 （2007）第 4,243.40 公用设施用地 划拨
专用线 有限责任
限 责 任 0710009 号
公司
公司
合计 - - - 754,809.13 - - -
2.土地权利状况
待估宗地的土地所有权属国家所有，国电宿州热电有限公司以
划拨方式取得土地使用权，土地证登记使用者名称均为以前公司历
史沿革时的曾用名，尚未更名为国电宿州热电有限公司。根据被评
估单位提供的资料，宗地产权清楚，来源合法。各宗地土地用途、
剩余土地使用年期、他项权利状况如下表：
土地面积 土地性 剩余使 他项权
宗地名称 土地产权证号 土地用途
（㎡） 质 用年期 利状况
生产厂区、宿
原宿东发电 宿州国用（1990）
舍、办公、煤炭 划拨 - 无
厂 字第 00011 号 109,437.90
专用线
埇国用（2001）
灰管线用地 工业 划拨 - 无
字第 0308002 号 53,590.00
埇国用（2001）
储灰场用地 仓储（储灰） 划拨 4.3 无
字第 0308001 号 338,840.00
埇国用（2001）
3 号机组用地 工业 划拨 - 无
字第 001 号 230,253.33
输煤地坑用 宿州国用（2006） 公共基础设施用
划拨 - 无
地 字第 0610044 号 18,444.50 地
4# 铁 路 专 用 宿州国用（2007）
公用设施用地 划拨 - 无
线 第 0710009 号 4,243.40
合计 - 754,809.13 - - - -
3.土地利用状况
根据被评估单位提供资料及现场勘察情况，至评估基准日，各
待估宗地土地利用状况详见固定资产-房屋建（构）筑物说明。
(四)地价定义
本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发
程度和红线内场地的平整状况。
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本次评估的土地使用权价格是指在评估基准日满足正常市场及
设定条件下，设定用途和使用年限及现状利用条件下的国有建设用
地使用权划拨价格。
各宗地地价具体设定条件如下：
土地性 土地面积 设定土 设定土地
宗地名称 设定土地开发程度 备注
质 （㎡） 地年期 用途
宗地外七通（通路、
通电、通讯、供水、
工矿仓储
原宿东发电厂 划拨 50 排水、通暖、通
109,437.90 用地
气），宗地内场地平
整
宗地外三通（通路、
工矿仓储
灰管线用地 划拨 50 通电、通讯），宗地
53,590.00 用地
内场地平整
宗地外三通（通路、
工矿仓储
储灰场用地 划拨 4.3 通电、通讯），宗地
338,840.00 用地
内场地平整
宗地外五通（通路、
工矿仓储 通电、通讯、供水、
3 号机组用地 划拨 50
230,253.33 用地 排水），宗地内场地
平整
宗地外五通（通路、
公共管理
通电、通讯、供水、
输煤地坑用地 划拨 50 与公共服
18,444.50 排水），宗地内场地
务用地
平整
宗地外五通（通路、
公共管理
通电、通讯、供水、
4#铁路专用线 划拨 50 与公共服
4,243.40 排水），宗地内场地
务用地
平整
(五)评估依据
1.国家有关部门颁布的法律、法规
(1)中华人民共和国土地管理法（1986 年 6 月 25 日第六届全
国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 根据 1988 年 12 月 29
日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议关于修改中
华人民共和国土地管理法的决定第一次修正 1998 年 8 月 29 日第
九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订 根据 2004 年 8
月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修
改中华人民共和国土地管理法的决定第二次修正）
(2)中华人民共和国城乡规划法（2007 年 10 月 28 日第十届全
国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）
(3)中华人民共和国城市房地产管理法（1994 年 7 月 5 日第
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八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过 根据 2007 年 8
月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议关于
修改中华人民共和国城市房地产管理法的决定修正）
(4)中华人民共和国土地管理法实施条例（1998 年 12 月 27
日中华人民共和国国务院令第 256 号发布 根据 2011 年 1 月 8 日国
务院关于废止和修改部分行政法规的决定修订）
(5)中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
（中华人民共和国国务院令第 55 号）
(6)城镇土地估价规程（GB/T18508－2001）
(7)城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2001）
(8）关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知（国
土资发2006307 号）
(9)国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知（国土资
发2008308 号）
2.地方政府及有关部门颁布的法规、规章及政策性文件
(1)安徽省实施中华人民共和国土地管理法办法（1987
年 12 月 20 日安徽省第六届人民代表大会常务委员会第三十三次会议
通过 根据 1989 年 7 月 7 日安徽省第七届人民代表大会常务委员会第
十一次会议关于修改安徽省实施＜中华人民共和国土地管理法＞
办法的决定修正 根据 1992 年 12 月 19 日安徽省第七届人民代表大
会常务委员会第三十四次会议关于修改安徽省实施＜中华人民共
和国土地管理法＞办法的决定修正 2000 年 9 月 22 日安徽省第九
届人民代表大会常务委员会第十八次会议修订 根据 2004 年 6 月 26
日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议关于修改安
徽省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法的决定修正）
(2)安徽省财政厅关于印发<安徽省耕地占用税实施办法>的通
知（财农村2008367 号）
(3)关于印发<安徽省耕地开垦费征收和使用管理实施细则>的
通知（财综20011061 号）
(4)安徽省地方水利建设基金筹集和使用管理暂行办法（皖
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政20003 号）
(5)安徽省人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知（皖
政201267 号）
(6)安徽省物价局、财政厅、国土资源厅关于规范征地管理费
有关问题的通知（皖价房200247 号）
(7)宿州市人民政府关于公布实施宿州市城区土地级别调查与
基准地价更新的通知（宿政秘201120 号）
(8)其他有关法律规定、政策文件等
3.其他资料
(1)被评估单位提供的有关资料
(2)估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
(六)评估原则
本次评估过程中遵循的主要原则有：
1.遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能
相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏
离具有替代性质的土地正常价格。
2.遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效
利用为前提估价判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用
条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。
3.遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为
依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
4.遵循报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件
一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到
递减的特点。
5.遵循贡献原则，是指土地总收益是由土地及其他生产要素共
同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决
定。
6.遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土
地价格的变动规律，准确地评估价格。
7.多种方法相结合的原则，为了使评估结果更为客观，更接近
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于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验
证，减小误差，确定出合理的价格。
(七)评估步骤
1.核查资料
根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助被评估单位填写
“土地使用权清查评估明细表”，根据被评估单位的评估资料，进行
土地面积、土地开发、土地基础设施情况、土地使用权状况等情况
的核实。
2.现场勘查
对照有关资料及“土地使用权清查评估明细表”对待估宗地进行
查勘，与有关人员座谈，了解宗地位臵、土地四至、投资环境、配
套设施及开发程度，作了详细的现场勘察记录。
3.社会及市场调查
就本次评估涉及到的评估对象，评估人员进行广泛的有针对性
的市场调查，调查了解了当地政府公布的有关征地文件、基准地价
文件、当地土地开发费、类似土地市场交易案例等有关资料，取得
土地评估的计价依据。
4.评定估算
根据收集掌握的有关资料，运用上述评估方法，并掌握待估宗
地的性质、土地使用年限、地块大小、形状、区位条件，对待估宗
地进行综合评定估算。
(八)土地评估方法
根据城镇土地估价规程，(以下简称规程)，通行的估价
方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价
系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，
根据当地地产市场发育情况并结合待估宗地的具体特点及估价目的
等，选择适当的估价方法。
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代
性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对
类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格
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的方法。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数
表等评估成果，按照替代原则，对待估宗地的区域条件和个别条件
等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的
修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日价
格的方法。
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，
再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金来确定土地价格的估价方
法。
收益还原法是在估算待估宗地在未来每年预期纯收益(正常年纯
收益)的基础上，以一定的土地还原率，将待估宗地在未来每年的纯
收益折算为评估时日收益总和土地价格的一种方法。
剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，
扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费
等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
(九)案例：宿州市-划拨-3，储灰场用地
待估宗地为位于宿州市埇桥区朱仙庄镇小黄河北侧的一宗划拨
仓储用地，土地面积 338,840 ㎡。
1.宗地状况
(1)土地登记状况
根据被评估单位提供的国有土地使用证(埇国用(2001)字第
0308001 号)，待估宗地土地使用权登记状况如下：
土地登记状况一览表
土地使用权证号 埇国用（2001）字第0308001号
土地使用权人 宿州汇源发电有限责任公司
座落 宿州市埇桥区朱仙庄镇小黄河北侧
地类（用途） 仓储（储灰）
使用权类型 划拨
终止日期 2017年10 月28 日
使用权面积 338840 ㎡
发证日期 2001年3 月16日
东 朱仙庄镇
西 朱仙庄镇
四至
南 小黄河
北 朱仙庄镇
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(2)土地权利状况
待估宗地土地所有权属于国家，土地使用权由国电宿州热电有
限公司以划拨方式取得，土地证登记使用者名称为宿州汇源发电有
限责任公司，是以前公司历史沿革时的曾用名，尚未更名为国电宿
州热电有限公司。登记土地用途为仓储(储灰)用地，土地使用权终
止日期为 2017 年 10 月 28 日，至评估基准日，土地剩余使用年限 4.3
年。
根据被评估单位提供的资料及介绍，待估宗地在评估基准日没
有设定抵押权、担保权、租赁权等他项权利。
(3)土地利用状况
根据被评估单位提供资料及现场勘察情况，至评估基准日，待
估宗地为火电厂的灰场用地，地上建有少量配套设施用房，使用状
况一般。该宗地地上土地利用状况详见固定资产-房屋建(构)筑物明
细表。
2.地价定义
本次评估价格是评估对象在评估基准日为 2013 年 6 月 30 日，土
地使用权取得方式为划拨，土地剩余使用年期为 4.3 年，土地设定用
途为工矿仓储用地，评估对象土地开发程度已达宗地外“三通”(通
路、通电、通讯)及场地内平整现状利用条件下的市场价值。
3.地价影响因素分析
(1)一般因素
①城市资源状况
宿州市位于安徽省东北部，地处皖苏鲁豫四省交汇地带，襟连
沿海，背倚中原，承东启西，是安徽的北大门。1999 年撤地建市，
现辖四县一区，6 个省级开发区、宿马现代产业园区和高新技术产
业开发区，面积 9787 平方公里，人口 651.66 万。
宿州交通便捷，临江近海，境内铁路、公路交织，基本形成了
“两纵三横”的铁路网和“三纵两横”的高速公路网，特别是京沪
高铁通车，标志着宿州昂首迈入高铁经济时代，1 小时到达南京、2
小时到达上海、3 小时到达北京。距徐州观音机场仅 70 公里，至出
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海口连云港码头 200 公里，可通过汴河、浍河直达长江入海。随着
这些重大交通网络的不断完善，宿州通江达海、连东贯西的枢纽地
位将更加突出。
宿州资源丰富，特色鲜明。所辖四县一区均为全国著名粮棉大
县，素有“果海粮仓”之称，小麦、玉米、花生产量居全省第一，
萧砀百里黄河故道是全国最大的连片水果产区，灵璧、泗县均为全
省畜牧十强县，砀山酥梨、萧县葡萄、符离集烧鸡、夹沟香稻米等
名优特产久负盛名。煤层气探明储量 600 亿立方，煤炭探明储量 60
亿吨，占淮北煤田储量的 75%以上，开发潜力巨大，是国家规划的
13 个大型煤炭基地之一。全市已发现矿产 28 种，灵璧石雄居中国四
大奇石之首。
②房地产制度与房地产市场状况
ⅰ.商品房施工情况
2013 年 1-4 月份，宿州市区商品房施工面积 372.58 万平方米，其
中住宅 235.25 万平方米，非住宅 137.33 万平方米；新开工面积 91.3
万平方米，其中住宅 55.45 万平方米，非住宅 35.85 万平方米；竣工
面积 52.07 万平方米，其中住宅 36 万平方米，非住宅 16.07 万平方
米；完成投资 21.5 亿元。2013 年 1-4 月份，宿州各县商品房施工总面
积 151.66 万平方米，其中萧县 20.18 万平方米，砀山 32.79 万平方米，
灵璧 47.75 万平方米，泗县 50.94 万平方米；新开工总面积 89.14 万平
方米，其中萧县 20.18 万平方米，砀山 21.64 万平方米，灵璧 28 万平
方米，泗县 19.32 万平方米；竣工总面积 61.93 万平方米，其中萧县
13.8 万平方米，砀山 16.84 万平方米，灵璧 7.9 万平方米，泗县 23.39
万平方米；完成投资 15.67 亿元。
ⅱ.商品房批准预售情况
2013 年 1-4 月份，宿州市区批准预售商品房面积为 65.02 万平方
米，其中住宅面积 56.77 万平方米，非住宅面积 8.25 万平方米；批准
预售住宅 5858 套，非住宅 684 间。2013 年 1-4 月份，宿州各县批准
预售商品房总面积 52.8 万平方米，其中萧县 6.33 万平方米，砀山
20.28 万平方米，灵璧 8.89 万平方米，泗县 17.3 万平方米。
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ⅲ.商品房预售合同备案情况
2013 年 1-4 月份，宿州市区商品房预售合同备案面积 70.63 万平
方米，其中住宅 61.96 万平方米，非住宅 8.67 万平方米；备案总套数
7850 套，其中住宅 5943 套，非住宅 1907 间；备案总金额 28.82 亿元。
2013 年 1-4 月份，宿州各县商品房预售合同备案总面积 49.57 万平方
米，其中萧县 10.5 万平方米，砀山 16.56 万平方米，灵璧 8.97 万平方
米，泗县 13.54 万平方米。
ⅳ.新建商品房备案价格
1-4 月份，宿州市区已备案的商品房价格，住宅均价 3,810 元/平
方米，非住宅均价 6,325 元/平方米。1-4 月份各县，宿州已备案的住
宅均价：萧县 3,249 元/平方米，砀山 3,014 元/平方米，灵璧 3,580 元/
平方米，泗县 3,064 元/平方米。
ⅴ.市区存量房成交情况
2013 年 1-4 月，宿州市区共成交存量房 22.1 万平方米，其中住宅
19.48 万平方米，非住宅 2.62 万平方米，共成交 3315 宗，其中住宅
3045 宗，非住宅 270 宗。
ⅵ.市区房地产市场运行其他情况
购房人结构：1-4 月份，宿州市区已备案的商品房中，市区居民
购买占 86%。在购房人群中 30 岁以下占 24%，30-40 岁占 40%，40-50
岁占 30%，50 岁以上占 6%。购房套型结构：1-4 月份，宿州市区已备
案住宅套型面积 90 平方米以下占 19.47%，90-120 平方米占 65.99%，
120-144 平方米占 11.46%，144 平方米以上占 3.08%。购房资金结构：
1-4 月份，宿州市区备案商品房中按揭贷款占购房总户数的 77%。
③产业政策
四年来，宿州市人事制度、公共财政、医药卫生、文化体制及
农村综合改革稳妥推进。市演艺集团组建完成，“营改增”试点顺
利实施，县级公立医院改革全面启动。农村金融产品和服务方式创
新试点市工作扎实开展，徽商银行、淮海村镇银行入驻，灵璧农商
行获准筹建，本富村镇银行、皖兴产业创投中心挂牌，4 家企业进
入上市辅导。新组建交投、工投、教投等多个融资平台，新发展融
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资性担保公司 10 家、保险公司 17 家、小额贷款公司 7 家，金融生态
县创建活动扎实有效，四年累计存贷款实现翻一番，贷款余额增长
2.3 倍。积极承接产业转移，利用外资年均增长 48%，累计到位内资
超 1,600 亿元，引资总量、增幅均位居全省前列；成功举办灵璧石文
化节、黄淮海农资博览会、梨花旅游节、泗州戏艺术节、国际防腐
蚀大会等节庆会展；发展环境持续优化，灵璧、萧县被徽商协会评
为最佳投资区域，埇桥、泗县入选苏商最具投资价值城市。对外开
放向纵深拓展，海关、国检开展正常业务，进出口总额年均增长
46.9%。各类开发园区发展势头迅猛，高新技术产业开发区、中国现
代制鞋产业城、纺织服装产业城、中国宿州（深圳）家居产业园高
起点建设，宿马现代产业园区启动迅速，各县区开发区、22 个新型
乡村工业园、30 个农民工返乡创业园呈现旺盛活力。非公有制经济
蓬勃发展，新增民营企业 3844 家、个体工商户 3.8 万户。
大力推进科技创新，组织实施国家和省科技项目 108 项，申请
专利 2256 项，市及埇桥、萧县、砀山、灵璧通过全国科技进步考
核。坚持教育优先发展，投入 15 亿元，实现城乡同步免费义务教
育，受益学生 300 多万人次。泗州戏学院开始招生，宿州职业技术
学院通过人才培养评估验收。中小学布局加速调整，教育园区启动
建设，皖北卫生职业学院即将获批。医疗卫生服务体系进一步完
善，皖煤总医院、矿建总医院实施属地管理，市立医院新院区开
工，三家县级医院实施整体搬迁。新农合参合率达 97.6%。重大传
染病防治取得明显成效，荣获全国无偿献血先进市、全国白内障无
障碍市称号。文化事业和文化产业快速发展，文艺精品创作硕果累
累。渔鼓道情等 7 个项目入选国家级非物质文化遗产保护名录。
博物馆、民间艺术馆建成开放，文化艺术中心主体完工，各县文化
产业园区建设加快，农家书屋、文化站实现全覆盖。萧县、砀山入
选中国民间艺术之乡，灵璧被命名为中国十大文化特色旅游名县、
中国观赏石综合基地。群众性精神文明创建活动广泛开展，涌现出
最美孕妇、全国优秀教师等先进典型。竞技体育和群众性体育活动
双向推进，全民健身中心开放使用，体育馆建设加快，成功举办国
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际女子网球巡回赛。低生育水平持续稳定，连续三年在全省考核中
取得优异成绩。生态建设成效明显，森林覆盖率达 27.9%，城区污
水处理能力达 8 万吨，节能减排完成省控目标。持续加大安全生产
和食品药品监管力度，应急管理体系不断完善，市场价格调控积极
有效。平安宿州建设扎实推进，人民群众安全感稳步上升。“五
五”普法通过验收，“六五”普法启动实施。实现全国“双拥模范
城”六连冠。民族宗教、外事侨务、对台、档案、地方志工作得到
加强，科协、气象、防震减灾工作扎实有效，妇女、儿童、老龄、
红十字、残疾人事业实现新发展。
④城市规划与发展目标
城市规划：
构建“一主三副两星三园”大宿城空间结构。“一个主城”：
中心城区；“三个副城”：汴北新区、城东新区、城南新区；“两
个卫星城镇”：符离、蒿沟卫星城；“三个生态园”：濉唐河、芦
岭湖、桃园湖生态园。
发展目标：
与区域谋发展，与区域共发展，创新发展模式，实现集约增长
和效率增长，增强城市综合承载能力，全面提升城市整体竞争力，
将宿州建设成为一个充满生机与活力，适宜创业与居住的区域中心
城市。
⑤城市社会经济发展状况
2012 年，宿州市地区生产总值 915 亿元，增长 12.5%，增速居全
省第八；三次产业结构调至 25.9:41.5:32.6；财政收入 83.1 亿元，增长
29.6%，增速居全省第二；固定资产投资 613.7 亿元，增长 27.8%，增
速居全省第七；实际到位内资 702.6 亿元，增长 50.8%；社会消费品
零售总额 266 亿元，增长 16.3%，增速居全省第八。
(2)区域因素
①区域概况
待估宗地位于宿州市埇桥区朱仙庄镇。朱仙庄镇位于宿州市城
区东郊，距市区十余公里，北临新汴河，南傍古沱河，国家大型统
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配煤矿--朱仙庄煤矿、宿东煤矸石发电厂坐落镇中，区位优势明
显。全镇总面积 148 平方公里，耕地面积 11.4 万亩，辖 36 个行政
村，人口 80110 人，其中农业人口 48710 人，非农业人口 31400 人。
朱仙庄镇农业以"瞄准市场抓机遇，抓住机遇订规划，落实规划
闯市场"为思路，大力发展涵税农业和养殖业，积极推进结构调整，
走产业化之路，重点发展大棚蔬菜、河北巨葱、瓜果等经济作物，
实行规模化、区域化种植，从典型和特色上构建了"三大经济圈"、"
四大区域经济带"和"五大生产基地"，经粮之比已调整到 5：5，经济
作物收入达 6000 万元。养殖业发展尤其迅猛，养鸡、鸭、鸽、牛及
水产养殖已成规模。形成了以能源、纺织、建筑建材、交通运输、
造纸、商饮服务等六大行业为主体的乡镇企业发展新格局。
②交通状况
京沪铁路、泗永高速公路、京沪高速铁路及 303 省道穿境而
过，宿褚公路纵贯南北，交通便利。
③区域基础设施条件
ⅰ供电
区域火力发电条件优越，电力资源充足，供电保障程度较高，
完全可以满足工业生产和居民生活的需要。
ⅱ通讯
中国电信、中国移动、中国联通等信号覆盖全境，互联网用户
逐年增加，相关产业较发达。
④环境条件
朱仙庄镇推动节能减排，万元地区生产总值综合能耗、二氧化
碳排放量比 2010 年有所下降。防控治理各种污染，工业固体废物综
合利用率达到 60%以上，危险废物处臵率达到 90％，出水水质达到
城镇污水处理一级排放标准。加强生态保护和环境综合整治，对河
湖湿地、森林、公园与自然保护区等生态敏感区实施重点保护。加
强城市绿化建设和森林保护力度，积极开展人工造林建设，使全区
森林覆盖率提高到 26%，城镇人均公共绿地面积提高到 10m2。
⑤产业集聚状况
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目前朱仙庄镇拥有朱仙庄纱厂、无纺布厂、煤矸石电厂、集西
造纸厂等明星企业，是全区利税大户。但待估宗地小区域范围内为
松散联系的小企业。
⑥规划限制
该区域无土地利用限制。
(3)个别因素
待估宗地位于宿州市埇桥区朱仙庄镇小黄河北侧，宗地形状较
规则，地势平坦，地质状况良好，宗地面积为 338,840 平方米，宗地
面积较大，对土地利用有利。至估价基准日，待估宗地已达到宗地
外“三通”（即通路、供电、通讯）宗地内场地平整的用地条件，
宗地内外基础设施、公共设施较不齐全。
4.评估方法
待估宗地为划拨土地，首先评估出让条件下的土地价格，然后
扣减应补交的土地出让金，得到划拨土地使用权价格。
对于出让土地评估，根据城镇土地估价规程(以下简称规
程)，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本
逼近法、基准地价系数修正法等。考虑到待估宗地的具体情况、用
地性质及评估目的，结合评估师收集的有关资料，本次待估宗地为
郊区工矿仓储用地，经调查待估宗地所在区域近期有公开交易案
例，故可选用市场法进行评估；待估宗地其周边有征地案例且当地
有相应的征地补偿标准，故本次评估可以采用成本逼近法进行评
估。
5.评估测算过程
5.1 市场法
市场比较法，是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代
性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类
似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方
法。
公式：V = VBABCD
其中：
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V——估价宗地价格；
VB——比较实例价格；
A——待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；
B——待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指
数；
C——待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指
数；
D——待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指
数。
(1)比较实例选择
根据市场调查，在同一区域范围内选取比较案例。待估宗地位
于埇桥区朱仙庄镇，搜集区域内与待估宗地类似的三宗工业用地案
例作为可比案例。案例状况如下：
市场比较案例表
土 地 土地面积 成交价格
序号 宗地位置 交易方式 交易日期
用途 （㎡） (元/㎡)
埇桥区朱仙庄镇二铺
案例 A 工业 10611 217.50 挂牌出让 2013-6-21
村、曹凌村
宿州市埇桥区朱仙庄
案例 B 工业 53556.5 188.91 挂牌出让 2012-8-31
镇二铺村
案例 C 朱仙庄镇二铺村 工业 4353 184.61 挂牌出让 2012-2-22
(2)比较因素选择
结合待估宗地与比较案例的具体情况，我们选择影响地价的主
要因素有：
交易时间因素：指由于土地使用权交易(出让或转让等)的时间
不同，造成土地交易价格不同。
交易情况因素：指土地交易中交易双方的公开、公正及客观程
度等。
区域因素：主要指产业聚集度、交通便捷度、公共配套设施状
况、环境状况等。
个别因素：宗地形状、面积大小、场地平整状况、基础设施状
况、土地使用年限、他项权利状况等。
(3)宗地比准价格的确定
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通过选取近期交易的上述三个可比案例，经过比较修正确定比
准价格。
比较因素条件说明表
比较因素 比较案例一 比较案例二 比较案例三
宿州市康雅非
比较对象 待估宗地 安徽宝龙电器 宿州衣尔雅无
织造布有限公
有限公司 纺布有限公司
司
价格水平（元/㎡） 待估 217.50 188.91 184.61
交易方式 正常 挂牌 挂牌 挂牌
交易时间 2013-6-30 2013-6-21 2012-8-31 2012-2-22
有松散联系的 临近省道，形 临近省道，形 临近省道，形
产业集聚状况 小企业，集聚 成一定的集聚 成一定的集聚 成一定的集聚
效应较低。 效应。 效应。 效应。
临乡村道路，
区 临近省道，交 临近省道，交 临近省道，交
道路交通状况 交通便利程度
域 通较便利。 通较便利。 通较便利。
一般。
因
污染源较少， 轻工制造业， 轻工制造业， 轻工制造业，
素
区域环境状况 环 境 质 量 较 污染较小，环 污染较小，环 污染较小，环
好。 境质量较好。 境质量较好。 境质量较好。
公 共基 础设施 三通，配套基 三通，配套基 三通，配套基 三通，配套基
状况 本不齐全 本不齐全 本不齐全 本不齐全
宗地形状 较规则 较规则 较规则 较规则
地质状况 良好 良好 良好 良好
个别 场地平整状况 场地平整 场地平整 场地平整 场地平整
因素 土地面积 338,840 10,611 53,556.5 4,353
他项权利状况 无 无 无 无
使用年限 4.3 50.00 50.00 50.00
比较因素条件指数表
比较因素 比较案例一 比较案例二 比较案例三
待估宗
比较对象 宿州市康雅非织 安徽宝龙电器有限 宿州衣尔雅无纺布
地
造布有限公司 公司 有限公司
价格水平（元/㎡） 待估 217.50 188.91 184.61
交易方式 100 100 100 100
交易时间 100 100 98 97
产业集聚状况 100 102 102 102
区 道路交通状况 100 102 102 102
域 区域环境状况 100 100 100 100
因 公共基础设施
100 100 100 100
素 状况
宗地形状 100 100 100 100
个 地质状况 100 100 100 100
别 场地平整状况 100 100 100 100
因 土地面积 100 97 98 96
素 他项权利状况 100 100 100 100
使用年限 100 426.7029 426.7029 426.7029
比较因素修正系数表
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比较因素 比较案例一 比较案例二 比较案例三
比较对象 宿州市康雅非织造布 安徽宝龙电器有限公 宿州衣尔雅无纺布有
有限公司 司 限公司
价格水平（元/㎡） 217.50 188.91 184.61
交易方式 100/100 100/100 100/100
交易时间 100/100 100/98 100/97
产业集聚状况 100/102 100/102 100/102
区 道路交通状况 100/102 100/102 100/102
域 区域环境状况 100/100 100/100 100/100
因
素 公共基础设施状 100/100 100/100 100/100
况
宗地形状 100/100 100/100 100/100
个
地质状况 100/100 100/100 100/100
别
场地平整状况 100/100 100/100 100/100
因
土地面积 100/97 100/98 100/96
素
他项权利状况 100/100 100/100 100/100
素
使用年限 100/426.7029 100/426.7029 100/426.7029
修正系数 0.23 0.23 0.24
比准价格 50 43.4 44.3
(4)实例修正后的地价计算
以上三个可比实例的比准价格差异不大，因此取三个比准价格
的算术平均值作为市场比较法评估结果，即：
（50+43.4+44.3）/3=45.9 元/平方米。
5.2 成本逼近法
成本逼近法是根据生产费用原则，以开发土地所耗费的各项费
用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润等，得出待估宗地在
估价期日价格的方法。
土地价格=(土地取得费及相关税费＋土地开发费＋投资利息＋
土地开发利润＋增值收益)×年期修正系数
(1)土地取得费及相关税费
土地取得费及相关税费是指估价对象所在区域为取得土地使用
权而支付的各项客观费用。根据对估价对象所在区域近年来征地费
用标准进行分析，该项费用主要包括征地费(含土地补偿费、劳动力
安臵补助费、青苗补偿费及地上物补偿费)、征地管理费、耕地占用
税、耕地开垦费或新菜地开发建设基金、水利建设基金等。
调查估价对象周边区域的土地利用情况，以耕地为主。根据
中华人民共和国土地管理法(1999 年 1 月 1 日起施行)中第四十七
条规定“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安臵补助费
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
以及地上物补偿费和青苗补偿费。”根据安徽省人民政府关于调
整安徽省征地补偿标准的通知(皖政201267 号)规定，待估宗地
所在地区农用地统一年产值标准为每亩 1,670 元。
a.土地补偿费
根据安徽省人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知(皖
政201267 号)规定，土地补偿费按农用地统一年产值标准的 7 倍
执行，即每亩 11,690 元，合 17.54 元/平方米。
b.安臵补助费
根据安徽省人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知(皖
政201267 号)规定，安臵补助费按农用地统一年产值标准的 14 倍
执行，即每亩 23,380 元，合 35.07 元/平方米。
c.青苗补偿费
青苗补偿费按一季亩产值补偿，当地耕地一年两季，即 835 元/
亩，合 1.25 元/平方米。
d.征地管理费
根据安徽省物价局、财政厅、国土资源厅关于规范征地管理
费有关问题的通知(皖价房[2002]47 号)的规定，实行全包征地方式
的，按征地费用总额的 4%收取。此次评估土地管理费取征地费的
4％，即：
征地管理费：(17.54+35.07+1.25)×4%=2.15 元/平方米
e.耕地占用税
根据安徽省财政厅关于印发<安徽省耕地占用税实施办法>的
通知(财农村2008367 号)，宿州市耕地占用税标准为 26.25 元/
平方米。
f.耕地开垦费
根据关于印发<安徽省耕地开垦费征收和使用管理实施细则>
的通知(财综[2001]1061 号)规定，宿州市耕地开垦费标准为 8 元/平
方米。
g.水利建设基金
根据安徽省地方水利建设基金筹集和使用管理暂行办法(皖
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政20003 号)，新征用(含划拨)的各项建设用地，每公顷征收 7500
元(每亩征收 500 元，合 0.75 元/平方米)地方水利建设基金，由用地单
位在建设用地批准文件下发之前缴纳，由批准用地的人民政府所属
土地管理部门负责征收。
小计：土地取得费=17.54+35.07+1.25+2.15+26.25+8+0.75
=91.01(元/平方米)
(2)土地开发费
土地开发费用通常是指宗地红线外基础设施配套费及场地平整
费用，待估宗地设定为“三通一平”(红线外通路、通电、通讯，红
线内场地平整)，根据调查周围基础设施费用，三通一平的费用约为
45 元/平方米。
土地开发费标准参数表
项目 通路 通电 通讯 场地平整
开发费用（元/平方米） 8 10 7 20
(3)土地开发投资利息
投资利息以土地取得费及土地开发费为计息基础，开发建设期
按 1 年计算，土地取得费按照投资初期一次性投入，土地开发费按
照开发期内均匀投入计算，年利率取按估价基准日中国人民银行公
布的一年期贷款利率 6.0％。
投资利息=土地取得费×6.0%×1+土地开发费×6.0%×1/2
＝6.81(元/平方米)
(4)投资利润
投资利润参考目前当地土地市场客观利润水平并考虑待估宗地
的用途，以土地取得费及土地开发费的 10%计。
投资利润=(土地取得费+土地开发费)×10%
=13.60(元/平方米)
(5)土地增值收益
根据待估宗地所处位臵、用途、土地级别确定待估宗地的增值
收益率为 20%。
增值收益=(土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润)×20%
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= 31.28(元/平方米)
(6)无限年期的土地使用权价格
将上述土地取得成本费用相加，即得到无限年期的土地使用权
价格。
无限年期的土地使用权价格＝土地取得费+土地开发费+投资利
息+投资利润＋土地增值收益
= 187.70(元/平方米)
(7)有限年期土地使用权修正系数
由于成本法求取的是无限年期的使用权价格，估价对象土地使
用权剩余使用年限 4.3 年，需要作使用权年期修正，使用年期修正系
数根据下述公式进行测算：
Vn=VN× [1－1/（1＋r）n]
式中：Vn－估价对象设定年期土地使用权价格(元/平方米)
VN－无限年期土地使用权价格(元/平方米)
r－ 土地还原率（土地还原利率按评估基准日时中国
人民银行公布的一年期存款利率 3.0%，再考虑一定的通货膨胀率和
风险因素调整值以及土地市场发展状况以及经济发展水平，本次评
估土地还原率取 6%）
n－土地剩余使用年期 4.3 年
根据上述公式，得：
有限年期土地使用权单价
=187.70× [1－1/（1＋6%）4.3]
=41.59 元/平方米
(8)区域及个别因素修正
以上过程为区域土地取得过程中的平均价格构成水平，根据
待估宗地的位臵条件和个别因素，应进行区域及个别因素修正。根
据估价人员调查，编制待估宗地区域及个别因素修正表。
待估宗地区域及个别因素修正表
影响因素 因素说明 区位修正系数
宗地行业性质 电厂储灰场 -0.4
临道路类型 生活型次干道或支路 -0.4
交通条件
距火车站距离（米） >10000 -0.3
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距汽车站距离（米） 3500-4500 0
产业集聚 产业集聚程度 松散联系的小企业 -0.3
规划土地利用方向 工业仓储用地 0
土地利用条件
周围用地类型 农用地 -0.3
形状较规则呈正方形或多边
宗地形状 0.2
宗地条件 形，对土地利用略有影响
宗地面积 完全满足 0.3
∑j -1.2%
(9)估价结果
成本法评估单价＝有限年期土地使用权单价× （1+∑j）
=41.1 元/平方米
5.3.评估结果确定
经评估人员现场查勘和当地地产市场情况分析，按照地价评估
的基本原则和估价程序，本次评估采用市场法和成本法两种方法对
待估宗地价值进行评估，两种方法测算结果差异不大。评估人员结
合估价经验和估价依据文件分析认为，选取两种方法估价结果的算
术平均值作为待估宗地出让条件的最终结果。
待估宗地出让条件土地单价=（45.9+41.1）/2=43.5 元/平方米
待估宗地为划拨土地，根据安徽省城镇国有土地使用权出让
和转让实施办法细则及待估宗地所在区域的经济发展水平及出让
金征收的实际情况以及实际操作惯例，工业用地土地出让金不低于
地块评估出让价格的 40%，则：
待估宗地划拨土地单价=43.5× （1-40%）=26 元/平方米（取整）
待估宗地划拨土地总价=26× 338,840 /10,000= 880.98 万元
6.评估结果
各待估宗地评估结果如下表：
土地使用权 土地产权证 土地面积 评估单价 评估总价
宗地名称 土地用途
人 号 （㎡） （元/㎡） （万元）
生产厂区、
宿 州 国 用
原宿东发 宿 舍 、 办
宿东发电厂 （1990）字第 109,437.90 232 2538.96
电厂 公、煤炭专
00011 号
用线
宿州汇源发 埇 国 用
灰管线用
电有限责任 （2001）字第 53,590.00 工业 110 589.49
地
公司 0308002 号
储灰场用 宿州汇源发 埇 国 用
338,840.00 仓储（储灰） 26 880.98
地 电有限责任 （2001）字第
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土地使用权 土地产权证 土地面积 评估单价 评估总价
宗地名称 土地用途
人 号 （㎡） （元/㎡） （万元）
公司 0308001 号
宿州汇源发 埇 国 用
3 号机组用
电有限责任 （2001）字第 230,253.33 工业 218 5019.52
地
公司 001 号
安徽宿州汇 宿 州 国 用
输煤地坑 公共基础设
源电热有限 （2006）字第 18,444.50 218 402.09
用地 施用地
责任公司 0610044 号
安徽宿州汇 宿 州 国 用
4# 铁 路 专 公用设施用
源电热有限 （ 2007 ） 第 4,243.40 218 92.51
用线 地
责任公司 0710009 号
合计 - - 754,809.13 - -
9523.55
土地使用权评估增减值原因分析：
本次申报评估的土地使用权无账面价值，因此导致评估增值。
八、 其他无形资产评估技术说明
(一)评估范围
评估基准日其他无形资产账面价值 385,000.00 元，核算内容为企
业使用的财务软件。
(二)其他无形资产概况
财务信息系统账面值 385,000.00 元，原始入账价值 550,000.00 元。
是国电安徽电力有限公司于 2012 年 9 月，从远光软件股份有限公司
统一定制软件，合同价值 8,000,000.00 元。财务信息系统统一用于国
电安徽本部及各下属公司，国电宿州热电有限公司原始入账价值根
据合同额按比例分摊确定，金额 550,000.00 元。
(三)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的其他无形资产评估申报明细
表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；
然后与被评估单位的其他无形资产明细账、台账核对使明细金额及
内容相符；最后核对原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据其他无形资产的类
型、金额等特征收集了其他无形资产的购臵合同与发票、技术说明
书等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日
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申报的其他无形资产进行了现场勘查。查看了其他无形资产的工作
环境、功能、性能等相关情况。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了其他无形资产的
购臵、使用情况；调查了解了其他无形资产账面原值构成、减值准
备计提方法等相关会计政策与规定。
(四)评估方法
根据其他无形资产的特点、评估价值类型、资料收集情况等相
关条件，采用市场法进行评估。
经向供应商询价，目前该财务信息系统的市场价仍为 8,000,000.00
元，与原始合同价一致，该系统基准日评估值为 8,000,000.00 元；因
此，国电安徽电力有限公司分配给本部及下属各公司的财务信息系
统费用总和仍为 8,000,000.00 元，与分配给国电宿州热电有限公司的
原始费用一致，国电宿州热电有限公司分摊费用评估值按原始入账
价值确定。
(五)评估结果
其他无形资产评估值 550,000.00 元，评估增值 165,000.00 元，增
值率 42.86%。评估增值主要原因是企业账面价值是摊销后的余额；
评估值按照评估基准日的市场价格确定。
九、 流动负债评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动负债包括：短期借款、应付账款、预收账
款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款。上述负债
评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
短期借款 281,000,000.00
应付账款 71,277,406.40
预收账款 78,260.52
应付职工薪酬 5,619,790.83
应交税费 13,077,298.39
应付利息 1,438,533.35
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科目名称 账面价值
其他应付款 55,942,448.15
流动负债合计 428,433,737.64
(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细
表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；
然后与被评估单位的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容
相符；最后按照重要性原则，对大额流动负债核对了原始记账凭证
等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动负债的
典型特征收集了评估基准日的借款合同、结息证明、采购合同与发
票、职工薪酬制度、完税证明，以及部分记账凭证等评估相关资
料。
3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了短期
借款情况；调查了解了原材料采购的商业信用情况；调查了解了负
担的税种、税率与纳税制度情况；调查了解了员工构成与职工薪酬
制度情况等。
(三)评估方法
1.短期借款
评估基准日短期借款账面价值 281,000,000.00 元，核算内容为被
评估单位向集团公司统借统还的内部信贷资金和向国电资本控股公
司的委托贷款。评估人员查阅了各笔短期借款的内部信贷发放凭
证、人民币资金委托贷款合同、委托贷款展期协议书及相关手续
等，逐笔核对了借款金额、借款期限和借款利率。短期借款以核实
无误后的账面价值作为评估值。
短期借款评估值为 281,000,000.00 元。
2.应付账款
评估基准日应付账款账面价值 71,277,406.40 元，核算内容为被评
估单位应付的材料款、燃煤款、铁路专用线服务费等款项。
评估人员向被评估单位调查了解了材料采购模式及商业信用情
况，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的应付账款进行了
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函证，并对相应的合同进行了抽查，经核查，各项应付款均为被评
估应承担的负债，故以核实无误后的账面价值作为评估值
应付账款评估值为 71,277,406.40 元。
3.预收账款
预收账款账面值为 78,260.52 元，核算内容为因销售煤炭而预收
的货款。
评估人员向被评估单位调查了解了预收账款形成的原因，按照
重要性原则，对大额或账龄较长等情形的预收账款进行了函证，并
对相应的合同进行了抽查。预收账款以核实无误后的账面价值作为
评估值。
预收账款评估值为 78,260.52 元。
4.应付职工薪酬
评估基准日应付职工薪酬账面价值 5,619,790.83 元。核算内容为
被评估单位根据有关规定应付给职工的各种薪酬，包括：工资、基
本养老保险费、补充医疗保险、住房公积金、工会经费、教育经费、
企业年金等。
评估人员向被评估单位调查了解了员工构成与职工薪酬制度
等，核实了评估基准日最近一期的职工薪酬支付证明，以及评估基
准日应付职工薪酬的记账凭证。应付职工薪酬以核实无误后的账面
价值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为 5,619,790.83 元。
5.应交税费
评估基准日应交税费账面价值 13,077,298.39 元。核算内容为被评
估单位按照税法等规定计算应交纳的各种税费，包括：增值税、城
市维护建设税、房产税、教育费附加、地方教育费附加、土地使用
税、个人所得税、印花税、水资源费、水利建设基金等。
评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳
制度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证
明，以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实无误
后的账面价值作为评估值。
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应交税费评估值为 13,077,298.39 元。
6.应付利息
评估基准日应付利息账面价值 1,438,533.35 元。核算内容为国电
宿州热电有限公司应付集团统借统还资金、国电资本控股公司委托
贷款、集团 5 年期中期票据等按照约定应付未付的利息。
评估人员取得了各笔借款的内部信贷发放凭证、人民币流动资
金委托贷款及展期协议书、集团拨付下属单位贷款通知书，查阅了
相关财务资料，逐笔审阅了借款金额、借款期限和借款利率，以及
被评估单位评估基准日应付利息的记账凭证等，核实了企业财务核
算过程，根据借款合同约定的利率水平及付息条款，按基准日借款
规模计算应付利息金额确认评估值。
应付利息评估值为 1,438,533.35 元。
7.其他应付款
评估基准日其他应付款账面价值 55,942,448.15 元，核算内容为
被评估单位应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应交
税费等以外的其他各项应付、暂收的款项。具体包括应付 4#机组工
程款、质保金、淘汰落后产能补助等。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，按
照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函
证，并对相应的合同进行了抽查。对于财政局淘汰落后产能补助，
评估人员取得了安徽省财政厅、安徽省经济和信息化委员会、安
徽省能源局关于下达 2012 年淘汰落后产能中央财政奖励资金（指标）
的通知、查阅了相原始凭证和会计账簿，经核实，该笔款项无需
偿还，本次评估为 0；对于其他应付款项，以核实无误后的账面价值
作为评估值。
其他应付款评估值为 27,812,448.15 元。
(四)评估结果
流动负债评估结果及增减值情况如下表：
流动负债评估结果汇总表
金额单位:人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
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短期借款 281,000,000.00 281,000,000.00 0.00 0.00
应付账款 71,277,406.40 71,277,406.40 0.00 0.00
预收账款 78,260.52 78,260.52 0.00 0.00
应付职工薪酬 5,619,790.83 5,619,790.83 0.00 0.00
应交税费 13,077,298.39 13,077,298.39 0.00 0.00
银付利息 1,438,533.35 1,438,533.35 0.00 0.00
其他应付款 55,942,448.15 27,812,448.15 -28,130,000.00 -50.28
流动负债合计 428,433,737.64 400,303,737.64 -28,130,000.00 -6.57
流动负债评估值 400,303,737.64 元，评估增减值原因为：对于财
政局淘汰落后产能补助本次评估为 0。
十、 非流动负债评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的非流动负债为应付债券。上述负债评估基准日
账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
应付债券 130,000,000.00
非流动负债合计 130,000,000.00
(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的非流动负债评估申报明细
表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；
然后与被评估单位的非流动负债明细账、台账核对使明细金额及内
容相符；最后对大额非流动负债核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员收集了评估基准日的集团拨付下属单位
贷款通知单，以及记账凭证等评估相关资料。
3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了应付
债券形成的原因。
(三)评估方法
评估基准日应付债券账面价值 130,000,000.00 元。核算内容为应
付国电集团发行的五年期中期票据。
评估人员查阅了公司收款凭证、国电财务有限公司转账凭证、
集团拨付下属单位贷款通知书，核对了金额、利息、借款期限等信
息，以核实无误后的账面价值作为评估值。
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应付债券评估值为 130,000,000.00 元。
(四)评估结果
非流动负债评估结果及增减值情况如下表：
非流动负债评估结果汇总表
金额单位:人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
应付债券 130,000,000.00 130,000,000.00 0.00 0.00
非流动负债合计 130,000,000.00 130,000,000.00 0.00 0.00
非流动负债评估值 130,000,000.00元，无评估增减值。
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第四章 收益法评估技术说明
一、被评估单位的资产与财务分析
(一)资产配臵和使用情况
1.经营性资产的配臵和使用情况
宿州热电公司现有经营性资产主要是#4 机组及其附属配套资产，
主要设备有：汽轮机为 C120/137.5-13.24/535/535/0.981 型超高压、中间再
热、抽凝式汽轮机，哈尔滨汽轮机厂生产；发电机为 QF-135-2 型空冷
式汽轮发电机，哈尔滨电机厂生产；锅炉为 HG-440/13.7-PM 型超高压自
然循环锅炉，哈尔滨锅炉厂生产；主变压器为 SFP-170000/220 型，合肥
ABB 变压器有限公司生产。主要房屋建筑物有#4 机主厂房、冷却塔、
烟囱、生产综合楼等。
2.非经营性资产、负债和溢余资产的配臵和使用情况
宿州热电公司现有非经营性资产主要包括：
(1)#3 机组及其附属配套资产
主要设备有：汽轮机为 N125-135/535 型中间再热冷凝式汽机组，上
海汽轮机厂生产；发电机为 QFS-125-2 型双水内冷汽轮发电机，上海电
机厂生产；锅炉为 SG-420/140-M418 型超高压锅炉，上海锅炉厂生产；
主变压器，型号：SFP-170000/220 型，合肥 ABB 变压器有限公司生产。
主要房屋建筑物有#3 机主厂房等。经统计相关资产账面价值如下：
金额单位：人民币元
资产类别 账面原值 账面净值 备注
房屋建筑物类 23,451,138.44 9,683,249.42
设备类 306,287,423.19 23,097,236.51
合计 329,738,561.63 32,780,485.93
(2)存货-原材料中的#3 机组专用材料
存货-原材料中的#3 机组专用材料账面价值 1,177,197.86 元。
(3)其他应收款中的关联方往来款
金额单位：人民币元
最后一次
欠款单位名称 业务内容 账面余额 坏账准备 账面价值
变动日期
国电宿州第二热 往来款 2013-06 120,861,814.05 0.00 120,861,814.05
北京中企华资产评估有限责任公司 100
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
最后一次
欠款单位名称 业务内容 账面余额 坏账准备 账面价值
变动日期
电有限公司
安徽宿州华源电
力发展有限责任 往来款 2010-09 5,620,000.00 562,000.00 5,058,000.00
公司
安徽省宿州裕源
电力综合发展公 往来款 2013-06 8,889,252.23 0.00 8,889,252.23
司
涂民 代垫砖厂补偿款 2012-06 1,000,000.00 60,000.00 940,000.00
宿州市科源燃料
煤款 2011-06 7,072,100.35 707,210.03 6,364,890.32
有限公司
宿地住房资金管
房屋维修基金 2008-05 4,797,733.49 0.00 4,797,733.49
理中心
出售集资房损失
出售集资房损失 2007-06 6,692,125.99 6,692,125.99 0.00
挂账
1998 年发生,电业
电业局生活公司 2007-06 100,000.00 100,000.00 0.00
局招待所装修费
2002 年发生,房管
房屋统筹 2007-06 88,539.00 88,539.00 0.00
中心划走款项
宿州华源实业公
往来款 2007-06 9,259,809.15 9,259,809.15 0.00
司
孙辉 1999 年借备用金 2007-06 5,000.00 5,000.00 0.00
职工退房款 交房款 2007-06 143,066.80 143,066.80 0.00
2001 年 发 生 ，
安徽全方药业有
2003 年由皖北药 2007-06 300,842.10 300,842.10 0.00
限责任公司
业转入
部属机组 2005 年发生 2007-06 68,647.47 68,647.47 0.00
城北公司－李从
基建应收款 2008 年以前 64,269.66 64,269.66
义
城北公司－周胜
基建应收款 2008-05 775,006.43 775,006.43
武
城北建筑公司 基建应收款 2008 年以前 3,900,965.45 3,900,965.45
省电力局电热公
基建应收款 2008 年以前 50,000.00 50,000.00
司
裕源公司#3 机工
基建应收款 2008 年以前 57,985.67 57,985.67
程
宿地邮局#3 机工
基建应收款 2008 年以前 8,410.59 8,410.59
程款
新区道路预付款 基建应收款 2008 年以前 100,000.00 100,000.00
合计 169,855,568.43 17,987,240.54 151,868,327.89
(4)长期股权投资
宿州热电公司持有的宿州发电有限责任公司 18.17%，投资成本
594.09 万元，计提减值准备 594.09 万元。
2002 年 12 月前，安徽康达电力有限责任公司欠宿州热电公司康复
机组生产经费 594.09 万元，经宿州热电公司、安徽康达电力有限责任
北京中企华资产评估有限责任公司 101
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
公司及安徽宿州电力有限责任公司三方协商决定，安徽康达电力有限
责任公司将其拥有的安徽宿州电力有限责任公司股权 594.09 万元臵换
给宿州热电公司用于抵销其欠生产经费，因此，2002 年 12 月宿州热电
公司成为安徽宿州电力有限责任公司股东，持股比例为 18.17％。由于
安徽省宿州电力公司经营不善，已停业多年，从未产生投资收益，实
为潜在损失。
(5)工程物资
工程物资系以前年度工程项目留存下来的设备，长期积压，基本
无利用价值，账面价值 71,900.03 元。
(6)应付利息
应付利息账面价值 1,438,533.35 元。
(7)其他应付款中的工程款、淘汰落后产能补助等款项
金额共计 51,474,444.93 元，其中淘汰落后产能补助 28,130,000.00 元。
(二)历史年度财务分析
1.财务状况与经营业绩
被评估单位评估基准日及前三年资产负债表如下：
基准日及前三年资产负债表
金额单位：人民币万元
项 目 2010 年度 2011 年度 2012 年度 2013 年 6 月
流动资产：
货币资金 1,196.62 4,646.80 474.59 198.04
应收票据 846.37 598.21 387.30 105.00
应收账款 6,222.08 6,223.38 3,299.34 3,123.04
预付款项 4,642.72 10,025.84 4,901.53 2,839.33
其他应收账款 3,121.61 4,261.39 3,050.54 15,549.89
存货 3,724.01 3,570.29 3,219.53 1,188.54
流动资产合计 19,753.43 29,325.90 15,332.83 23,003.85
非流动资产：
固定资产原价 119,101.00 119,412.87 119,540.06 119,540.06
减：累计折旧 67,868.23 74,778.41 81,391.78 83,509.70
固定资产净值 51,232.77 44,634.46 38,148.28 36,030.36
减：固定资产减值准备 0.00 0.00 0.00 0.00
固定资产净额 51,232.77 44,634.46 38,148.28 36,030.36
在建工程 62.22 0.00 158.09 162.02
工程物资 7.19 7.19 7.19 7.19
无形资产 0.00 0.00 44.00 38.50
非流动资产合计 51,302.18 44,641.65 38,357.56 36,238.08
资 产 总 计 71,055.61 73,967.55 53,690.38 59,241.92
流动负债：
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项 目 2010 年度 2011 年度 2012 年度 2013 年 6 月
短期借款 21,600.00 34,100.00 28,100.00 28,100.00
应付账款 3,102.93 1,912.37 1,112.56 7,127.74
预收款项 0.00 0.00 53.92 7.83
应付职工薪酬 131.64 213.57 352.98 561.98
应交税费 2,930.53 2,219.84 1,799.87 1,307.73
应付利息 494.36 428.23 400.78 143.85
其他应付款 3,136.28 12,294.75 3,867.43 5,594.24
一年内到期的非流动负债 0.00 0.00 2,500.00 0.00
其他流动负债 5,000.00 0.00 0.00 0.00
流动负债合计 36,395.74 51,168.75 38,187.53 42,843.37
非流动负债：
长期借款 16,000.00 8,500.00 0.00 0.00
应付债券 13,000.00 13,000.00 13,000.00 13,000.00
非流动负债合计 29,000.00 21,500.00 13,000.00 13,000.00
负 债 合 计 65,395.74 72,668.75 51,187.53 55,843.37
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（股本） 21,587.00 21,587.00 21,587.00 21,587.00
资本公积 -56.81 -56.81 -56.81 -56.81
盈余公积 127.59 127.59 127.59 127.59
未分配利润 -15,997.91 -20,358.98 -19,154.93 -18,259.23
归属于母公司所有者权益合计 5,659.87 1,298.80 2,502.85 2,039.13
*少数股东权益 0.00 0.00 0.00 1,359.42
所有者权益合计 5,659.87 1,298.80 2,502.85 3,398.55
负债和所有者权益总计 71,055.61 73,967.55 53,690.38 59,241.92
被评估单位评估基准日当期及前三年利润表如下：
基准日当期及前三年利润表
金额单位：人民币万元
项 目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
一、营业总收入 52,469.25 55,817.61 75,913.33 60,590.98
其中：营业收入 52,469.25 55,817.61 75,913.33 60,590.98
其中：主营业务收入 51,917.78 55,671.86 52,586.51 10,531.05
其他业务收入 551.48 145.75 23,326.82 50,059.93
二、营业总成本 57,602.31 61,024.94 75,402.52 59,713.89
其中：营业成本 54,562.97 57,854.89 71,946.38 58,533.80
其中：主营业务成本 54,461.23 57,836.49 50,610.58 11,240.15
其他业务成本 101.74 18.40 21,335.80 47,293.65
营业税金及附加 232.34 212.12 353.27 100.03
财务费用 2,160.25 2,931.06 3,068.74 1,080.06
其中：利息支出 2,366.99 2,883.96 3,088.12 1,084.79
利息收入 239.09 23.84 25.38 5.51
资产减值损失 646.76 26.88 34.14 0.00
投资收益（损失以“-”号填列） 1.60 0.00 0.00 0.00
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -5,131.46 -5,207.33 510.81 877.09
加：营业外收入 1,864.13 934.68 709.26 19.39
减：营业外支出 0.00 88.42 16.02 0.78
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -3,267.32 -4,361.07 1,204.05 895.70
减：所得税费用 0.00 0.00 0.00 0.00
北京中企华资产评估有限责任公司 103
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
项 目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -3,267.32 -4,361.07 1,204.05 895.70
2.资产负债结构分析
(1)资产结构及变化分析
评估基准日及前三年各期末，公司各类资产结构及变动情况如
下：
金额单位：人民币万元
2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 06 月
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
流动资产 19,753.43 27.80% 29,325.90 39.65% 15,332.83 28.56% 23,003.85 38.83%
非流动资产 51,302.18 72.20% 44,641.65 60.35% 38,357.56 71.44% 36,238.08 61.17%
合计 71,055.61 100.00% 73,967.55 100.00% 53,690.38 100.00% 59,241.92 100.00%
国电宿州热电有限公司流动资产占总资产的比重较低、非流动资
产比重较高，且非流动资产的占比逐渐下降，这是由电力企业的特点
决定的。国电宿州热电有限公司 2010 年#1、#2 已拆除，之后只有#3、
#4 机组运行，公司内无新建机组，随着机组服役年龄的增长，固定资
产累计折旧逐年增加，净值逐年减少，相应地资产总额也逐步下降，
造成流动资产占总资产比重逐步提高，非流动资产比重逐步下降。
(2)流动资产结构及变化分析
公司流动资产主要包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账
款、其它应收款和存货等，评估基准日及前三年各期末，其主要构成
如下表所示：
金额单位：人民币万元
2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 06 月
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
货币资金 1,196.62 6.06% 4,646.80 15.85% 474.59 3.10% 198.04 0.86%
应收票据 846.37 4.28% 598.21 2.04% 387.30 2.53% 105.00 0.46%
应收账款 6,222.08 31.50% 6,223.38 21.22% 3,299.34 21.52% 3,123.04 13.58%
预付账款 4,642.72 23.50% 10,025.84 34.19% 4,901.53 31.97% 2,839.33 12.34%
其他应收款 3,121.61 15.80% 4,261.39 14.53% 3,050.54 19.90% 15,549.89 67.60%
存货 3,724.01 18.85% 3,570.29 12.17% 3,219.53 21.00% 1,188.54 5.17%
合计 19,753.43 100.00% 29,325.90 100.00% 15,332.83 100.00% 23,003.85 100.00%
从流动资产构成来看，公司应收账款、预付账款、其他应收款和
存货占流动资产的比例较大，几项合计占流动资产比例在 80%以上，
这是由发生企业的经营特点和宿州热电公司的状态决定的。
①货币资金分析
北京中企华资产评估有限责任公司 104
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
评估基准日前三年各期末货币资金余额明细如下：
金额单位：人民币万元
项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 6 月
现金 0.09 0.01
银行存款 1,196.53 4,646.79 474.59 198.04
其他货币资金
合计 1,196.62 4,646.80 474.59 198.04
2012 年，国电宿州热电有限公司取消了现金支付，评估基准日货
币资金只有银行存款，且余额很小，货币资金有明确的用途和资金使
用计划，不存在资金闲臵。
②应收账款分析
评估基准日前三年各期末公司的应收账款具体账龄结构和坏账准
备提取情况如下：
金额单位：人民币万元
2013 年 6 月 30 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 3,123.04 100% 3,123.04
合计 3,123.04 100% - 3,123.04
2012 年 12 月 31 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 3,299.34 100% 3,299.34
合计 3,299.34 100% - 3,299.34
2011 年 12 月 31 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 6,223.38 100% 6,223.38
合计 6,223.38 100% - 6,223.38
2010 年 12 月 31 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 6,222.08 100% 6,222.08
合计 6,222.08 100% - 6,222.08
由上表可知，公司应收账款账龄均在 1 年以内，显示公司应收账
款质量较好，几乎无坏账风险，不计提坏账准备，符合行业通行惯例。
③预付账款分析
评估基准日前三年各期末公司的预付账款具体账龄结构和坏账准
备提取情况如下：
金额单位：人民币万元
2013 年 6 月 30 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 28,258,202.88 99.52% 28,258,202.88
1-2 年 98,549.16 0.35% 98,549.16
北京中企华资产评估有限责任公司 105
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
2-3 年 36,594.78 0.13% 36,594.78
3 年以上 0.00
合计 28,393,346.82 100.00% 28,393,346.82
2012 年 12 月 31 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 48,870,220.30 99.7% 48,870,220.30
1-2 年 77,865.27 0.16% 77,865.27
2-3 年 30,649.18 0.06% 30,649.18
3 年以上 36,594.78 0.08% 36,594.78
合计 49,015,329.53 100.00% - 49,015,329.53
2011 年 12 月 31 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 100,191,160.43 99.93% 100,191,160.43
1-2 年
2-3 年 30,649.18 0.03% 30,649.18
3 年以上 36,594.78 0.04% 36,594.78
合计 100,258,404.39 100.00% - 100,258,404.39
2010 年 12 月 31 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 46,359,983.73 99.86% 46,359,983.73
1-2 年 30,649.18 0.07% 30,649.18
2-3 年 0.00%
3 年以上 36,594.78 0.08% 36,594.78
合计 46,427,227.69 100.00% - 46,427,227.69
④其他应收款分析
评估基准日前三年各期末公司的其他应收款具体账龄结构和坏账
准备提取情况如下：
金额单位：人民币万元
2013 年 6 月 30 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 134,368,018.40 77.45% 60,482.76 134,307,535.64
1-2 年 7,072,100.35 4.08% 707,210.03 6,364,890.32
2-3 年 5,634,128.11 3.25% 562,000.00 5,072,128.11
3 年以上 26,412,401.80 15.22% 16,658,030.51 9,754,371.29
合计 173,486,648.66 100.00% 17,987,723.30 155,498,925.36
2012 年 12 月 31 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 1,000,000.00 4.04 60,000.00 940,000.00
1-2 年 7,072,100.35 28.6 707,210.04 6,364,890.31
2-3 年
3 年以上 16,658,030.51 67.36 16,658,030.51 0.00
合计 24,730,130.86 100 17,425,240.55 7,304,890.31
2011 年 12 月 31 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 7,072,100.35 24.08 424,326.02 6,647,774.33
1-2 年 5,635,110.61 19.19 563,511.06 5,071,599.55
2-3 年 603.45 0 482.76 120.69
北京中企华资产评估有限责任公司 106
国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
3 年以上 16,658,030.51 56.73 16,658,030.51 0.00
合计 29,365,844.92 100 17,646,350.35 11,719,494.57
2010 年 12 月 31 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 12,171,335.73 42.22% 730,280.14 11,441,055.59
1-2 年 603.45 0.00% 60.35 543.10
2-3 年 0.00% 0.00
3 年以上 16,658,030.51 57.78% 16,647,236.07 10,794.44
合计 28,829,969.69 100.00% 17,377,576.56 11,452,393.13
(3)非流动资产结构及变化分析
公司非流动资产主要包括固定资产、在建工程、工程物资、无形
资产等。
评估基准日及前三年各期末，其主要构成如下表所示：
金额单位：人民币万元
2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 06 月
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
固定资产 51,232.77 99.86% 44,634.46 99.98% 38,148.28 99.45% 36,030.36 99.43%
在建工程 62.22 0.12% 0.00 0.00% 158.09 0.41% 162.02 0.45%
工程物资 7.19 0.01% 7.19 0.02% 7.19 0.02% 7.19 0.02%
无形资产 0.00 0.00% 0.00 0.00% 44.00 0.11% 38.50 0.11%
合计 51,302.18 100.00% 44,641.65 100.00% 38,357.56 100.00% 36,238.08 100.00%
宿州热电公司 2010 年末#1、#2 机组已拆除，2012 年 12 月#3 机组
虽然已关停，但尚未拆除，固定资产原值变化不大，但由于计提折旧，
固定资产净值不断下降，造成固定资产总额和非流动资产总额不断下
降，固定资产主要包括发电设备、生产用房及管理用房等。
评估基准日，公司固定资产成新率情况如下：
固定资产分类 折旧年限 净残值(%) 年折旧率(%)
一、生产经营用固定资产
（一）发电及供热设备 12—20 0—3 4.85－8.33
（二）输电线路 30—35 0—3 2.77－3.33
（三）变电设备 18—22 0－5 4.32－5.56
（四）配电线路及设备 14－22 0—5 4.32－6.93
（五）用电计量设备 7—12 0 8.33－14.29
（六）通讯线路及设备 5—14 0—3 6.93－20.00
（七）自动化控制及仪器仪表 4—12 0—5 7.92－25.00
（八）水工机械设备 10—20 3 4.85－9.70
（九）检修及维护设备 10—20 0—3 4.85－10.00
（十）生产管理用工器具 5—14 0—5 6.79－20.00
（十一）运输设备 6—12 0—3 8.08－16.67
(十二) 生产及管理用房屋 8—40 0—5 2.38－12.50
(十三) 生产用建筑物 8—55 0—5 1.73－12.50
二、非生产用固定资产
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固定资产分类 折旧年限 净残值(%) 年折旧率(%)
（一）非生产用设备及器具 5—22 0—5 4.32－20.00
（二）非生产用房屋 8—45 0—5 2.11－12.50
（三）非生产用建筑物 30—40 0—3 2.43－3.33
(4)负债结构及变化分析
评估基准日及前三年各期末，公司各类负债结构及变动情况如
下：
金额单位：人民币万元
2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 06 月
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
短期借款 21,600.00 33.03% 34,100.00 46.93% 28,100.00 54.90% 28,100.00 50.32%
应付账款 3,102.93 4.74% 1,912.37 2.63% 1,112.56 2.17% 7,127.74 12.76%
预收款项 0.00 0.00% 0.00 0.00% 53.92 0.11% 7.83 0.01%
应付职工薪酬 131.64 0.20% 213.57 0.29% 352.98 0.69% 561.98 1.01%
应交税费 2,930.53 4.48% 2,219.84 3.05% 1,799.87 3.52% 1,307.73 2.34%
应付利息 494.36 0.76% 428.23 0.59% 400.78 0.78% 143.85 0.26%
其他应付款 3,136.28 4.80% 12,294.75 16.92% 3,867.43 7.56% 5,594.24 10.02%
一年内到期的
0.00 0.00% 0.00 0.00% 2,500.00 4.88% 0.00 0.00%
非流动负债
其他流动负债 5,000.00 7.65% 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00%
长期借款 16,000.00 24.47% 8,500.00 11.70% 0.00 0.00% 0.00 0.00%
应付债券 13,000.00 19.88% 13,000.00 17.89% 13,000.00 25.40% 13,000.00 23.28%
合计 36,395.74 100.00% 51,168.75 100.00% 38,187.53 100.00% 42,843.37 100.00%
评估基准日，宿州热电公司的负债主要由短期借款、应付账款、
其它应付款、长期借款、应付债券为主，五者合计占负债总额的比重
均在 90%以上。长短期借款和应付债券总额在减少，其余各项负债金
增减变化较大。
2.偿债能力分析
评估基准日及前三年各期末，公司主要偿债能力指标情况如下：
项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
流动比率 0.54 0.57 0.40 0.54
速动比率 0.44 0.50 0.32 0.51
资产负债率 92.03% 98.24% 95.34% 94.26%
利息保障倍数 -0.51 -0.49 1.39 1.83
宿州热电公司资产负债率一直较高，流动比率、速动比率和利润
保障倍数较低，说明其偿债能力较低。
3.营运能力分析
评估基准日前三年，公司主要营运能力指标情况如下：
项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
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应收账款周转率（次） 10.72 8.97 15.94 18.87
存货周转率（次） 14.17 15.86 21.19 26.56
总资产周转率（次） 0.70 0.77 1.19 1.07
宿州热电公司应收账款周转率、存货周转率较高，说明其营运能
力较强，总资产周转率较低，是由于发电行业的特点决定的。
4.盈利能力分析
(1)营业收入分析
评估基准日当期和前三年，公司营业收入结构情况如下：
金额单位：人民币万元
2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
主营业务收入 51,917.78 98.95% 55,671.86 99.74% 52,586.51 69.27% 10,531.05 17.38%
其他业务收入 551.48 1.05% 145.75 0.26% 23,326.82 30.73% 50,059.93 82.62%
营业收入合计 52,469.25 100.00% 55,817.61 100.00% 75,913.33 100.00% 60,590.98 100.00%
2013 年上半年主营业务收入大幅度减少，主要原因是#3 机组 2012
年末关停后，2013 年发电装机容量大幅度减少所致。近几年来，其他
业务收入不断增长，主要原因是公司取得煤炭经营许可证，增加了煤
炭销售业务，随着宿州第二热电公司#5、#6 机组的投产运行，公司的
煤炭销售量大幅度增加。
(2)营业成本分析
评估基准日前三年，公司营业成本结构情况如下：
金额单位：人民币万元
2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
主营业务成本 54,461.23 99.81% 57,836.49 99.97% 50,610.58 70.34% 11,240.15 19.20%
其他业务成本 101.74 0.19% 18.40 0.03% 21,335.80 29.66% 47,293.65 80.80%
合计 54,562.97 100.00% 57,854.89 100.00% 71,946.38 100.00% 58,533.80 100.00%
2013 年上半年主营业务成本大幅度减少，主要原因是#3 机组 2012
年末关停后，2013 年发电装机容量大幅度减少所致。近几年来，其他
业务成本不断增长，主要原因是公司取得煤炭经营许可证，增加了煤
炭销售业务，随着宿州第二热电公司#5、#6 机组的投产运行，公司的
煤炭销售量大幅度增加。
(3)期间费用分析
评估基准日前三年，公司期间费用情况如下：
金额单位：人民币万元
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2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
占营业 占营业 占营业收 占营业
项目
金额 收入 金额 收入 金额 入 金额 收入
比例 比例 比例 比例
销售费用
管理费用
财务费用 2,160.25 100% 2,931.06 100% 3,068.74 100% 1,080.06 100%
合计 2,160.25 100% 2,931.06 100% 3,068.74 100% 1,080.06 100%
评估基准日，期间费用为财务费用。
(三)对财务报表及相关申报资料的重大或者实质性调整
将非经营性资产、负债调出预测范围，单独考虑。
二、收益预测的假设条件
本评估报告收益预测的假设条件如下：
(一)一般假设
1.假设评估基准日后被评估单位持续经营；
2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和
社会环境无重大变化；
3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政
策无重大变化；
4.假设和被评估单位相关的利率、赋税基准及税率、政策性征收
费用等评估基准日后不发生重大变化；
5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且
有能力担当其职务；
6.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影
响。
(二)特殊假设
1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报
告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基
础上，经营范围、方式与目前保持一致；
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3.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流
出为平均流出；
4.本次收益预测的电价以评估基准日及国家发改委 2013 年 9 月 26
日公布的电价调整文件执行的价格标准确定，以后年度按不变价考
虑；
5.假设被评估单位已关停的#3 机组近期拆除，#4 机组运行的“十
二五”末关停，即运行至 2015 年末；
6.假设#4 机组关停拆除后，相关资产和土地可以正常处臵。
本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成
立，当上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估
机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
三、评估计算及分析过程
(一)收益法具体方法和模型的选择
本评估报告选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。
企业自由现金流折现模型的描述具体如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
1.企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据
被评估单位的资产配臵和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负
债价值
(1)经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企
业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公
式如下：
n
Fi Fn
P
i 1 (1 r) i -0.5
(1 r) n -0.5
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
Fi：评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量；
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Fn：预测期末年预期的企业自由现金流量；
r：折现率(此处为加权平均资本成本，WACC)；
n：预测期；
i：预测期第 i 年。
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增
加额+财务费用×(1-所得税率)
其中，折现率(加权平均资本成本，WACC)计算公式如下：
E D
WACC K e K d (1 t)
E D ED
其中：ke：权益资本成本；
kd：付息债务资本成本；
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公
式如下：
K e rf MRP β L rc
其中：rf：无风险收益率；
MRP：市场风险溢价；
βL：权益的系统风险系数；
rc：企业特定风险调整系数。
(2)溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后
企业自由现金流量预测不涉及的资产。溢余资产单独分析和评估。
(3)非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基
准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。非经营性资产、
负债单独分析和评估。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。付息
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债务以核实后的账面值作为评估值。
(二)收益期和预测期的确定
1.收益期的确定
宿州热电公司目前运行的#4 装机容量只有为 137.5MW，容量小，
煤耗高，随着国家环保政策的趋严，#4 机组无法达到排污新标准的要
求（主要是氮氧化物排放超标），而企业认为进行技术改造不经济，
本次评估按 2015 年底机组关停，故收益期按有限年期至 2015 年底考
虑。
2.预测期的确定
收益期按有年限期考虑，2013年下半年至2015年作为本次评估的预
测期。
(三)预测期的收益预测
1.营业收入的预测
1.1企业历史年度的生产指标
项目 单位 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
机组平均容量 万千瓦 27.25 27.25 23.86 13.75
发电利用小时 小时 5547 5700 5601 2075
发电量 千千瓦时 1,511,430 1,553,340 1,336,380 285,270
发电厂用电量 千千瓦时 126,760 127,000 110,750 26,360
供热厂用电量 千千瓦时 10,710 10,710 14,710 2,500
发电厂用电率 % 8.39% 8.18% 8.29% 9.24%
供热厂用电率 千瓦时/吉焦 9.92 10.07 10.50 12.12
综合厂用电率 % 9.10% 8.87% 9.39% 10.12%
供电量 千千瓦时 1,373,960 1,415,630 1,210,920 256,410
变电损失率 % 0.42% 0.46% 0.33% 0.38%
售电量 千千瓦时 1,368,127.72 1,409,051.58 1,206,920.68 255,434.64
供热量 吉焦 1,079,791.00 1,063,450.00 1,400,419.00 206,204.00
供热管损 吉焦
售热量合计 吉焦 1,079,791.00 1,063,450.00 1,400,419.00 206,204.00
不含税供热平均单价 元/吉焦 47.94 48.21 49.74 49.31
售热收入 元 51,770,357.53 51,264,988.07 69,658,231.86 10,168,362.43
主营收入合计 元 519,177,756.90 556,718,581.02 525,865,114.15 105,310,465.73
1.2未来年度发电利用小时的预测
企业未来年度发电利用小时的预测主要结合企业历史年度的发电
利用小时情况，所属区域电网未来的宏观经济发展状况、所属区域电
网未来的发电量、装机容量及发电利用小时情况、企业在所属区域电
网中的地位以及企业的机组运行情况，经过综合分析确定企业未来年
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度的发电利用小时。
2013年下半年至2015年机组发电利用小时具体预测数据如下：
项目 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
发电利用小时 小时 2725 4800 4800
1.3未来年度发电量、供热量的预测
1.3.1未来年度发电量预测
宿州热电公司目前只有#4机组运行，装机容量137.5MW。
机组未来年度发电量=机组利用小时× 机组平均容量，计算如下：
单位：千千瓦时
年度 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
发电量 千千瓦时 374,688 660,000 660,000
1.3.2未来年度供热量
宿州热电公司历史年度供热量较大，随着2012年末宿州热电第二
热电有限公司的投产，大部供热任务转移给该公司。
根据企业安排，2013年下半年#4机组还会有少量供热，2014年开始
供热任务全部由国电宿州第二热电有限公司承担，具体预测如下：
单位：千千瓦时
年度 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
供热量 千千瓦时 93,796.00
1.4综合厂用电率预测
1.4.1历史年度综合厂用电率
项目 单位 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
发电厂用电量 千千瓦时 126,760 127,000 110,750 26,360
供热厂用电量 千千瓦时 10,710 10,710 14,710 2,500
发电厂用电率 % 8.39% 8.18% 8.29% 9.24%
供热厂用电率 千瓦时/吉焦 9.92 10.07 10.50 12.12
综合厂用电率 % 9.10% 8.87% 9.39% 10.12%
参考企业历史运营情况的直接发电厂用电率，考虑 3#机组停运后
的影响，经向企业技术人员询问了解，未来年度综合厂用电率可参照
2013 年上半年确定。
1.4.2未来年度综合厂用电率预测如下：
项目 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
发电厂用电量 千千瓦时 26,360 60,986 60,986
供热厂用电量 千千瓦时 2,500
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发电厂用电率 % 9.24% 9.24% 9.24%
供热厂用电率 千瓦时/吉焦 12.12
综合厂用电率 % 10.12% 9.24% 9.24%
1.5未来年度供、售电量以及售热量的预测
1.5.1未来年度供电量预测
供电量=发电量× (1-综合厂用电率)
则未来年度的供电量预测如下：
单位：千千瓦时
年度 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
供电量 千千瓦时 338,942 599,016 599,016
1.5.2未来年度售电量预测
售电量=供电量× (1-变电损失率)
则未来年度的售电量预测如下：
单位：千千瓦时
年度 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
售电量 千千瓦时 337,654.00 596,740.00 596,740.00
1.5.3未来年度售热量预测
宿州热电公司与国电安徽汇源热力有限公司按厂区接口统一计
量，售热量与供热量相同。
则未来年度的售热量预测如下：
单位：千千瓦时
年度 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
售热量 千千瓦时 93,796.00
1.6企业未来年度电价、热价的确定
1.6.1未来年度电价
以目前企业执行的电价标准、结算方式及国家发改委公布的电价
调整文件确定未来的平均不含税销售电价。则未来年度不含税电价
为：
单位：元/千瓦时
年度 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
电价（不含税） 0.3684 0.3633 0.3633
1.6.2未来年度热价
根据宿州市物价局关于国电宿州热电有限公司调整供汽价格的
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批复（宿价业[2012]60号），工业用汽价格按不超过176.5元/吨执行，
宿州热电公司与部分客户执行的价格低于该标准，价格近期无变化，
2013年下半年热价按现行热价不变考虑，折合49.31元/吉焦。则未来年
度不含税热价为：
单位：元/吉焦
年度 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
热价（不含税） 49.31
1.7未来年度主营收入的预测
销售收入=∑分类售电量× 对应电价+售热量× 热价
金额单位：人民币元
项 目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
售电收入 124,391,733.60 216,795,642.00 216,795,642.00
售热收入 4,625,080.76
主营业务收入合计 129,016,814.36 216,795,642.00 216,795,642.00
2.主营业务成本的预测
2.1未来年度燃料费的预测
2.1.1历史年度燃料费
项目 单位 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
供电标准煤耗 克/千瓦时 356.57 353.96 348.01 355.05
供热标准煤耗 千克/百万千焦 42.08 43.22 42.56 41.14
天然煤平均发热量 大卡/千克 3,704.83 3,698.79 3,806.38 3,846.58
天然油平均发热量 大卡/千克 10,208.33 10,219.34 10,213.84 10,207.69
发电天然油量 吨 96.00 143.16 159.00 90.52
发电标准煤量 吨 493,732.28 504,869.69 426,527.45 91,927.11
其中：煤折 吨 493,592.28 504,660.69 426,295.45 91,795.11
油折 吨 140.00 209.00 232.00 132.00
供热标准煤量 吨 45,441.29 45,961.18 59,602.44 8,483.90
其中：煤折 吨
油折 吨
发电天然煤量 吨 932,871.00 955,471.00 784,392.00 167,289.00
供热天然煤量 吨 85,858.00 86,982.00 109,610.00 15,439.00
发电天然煤价(不含税） 元/吨 389.40 425.01 420.91 376.34
发电天然油价(不含税） 元/吨 5,362.95 7,484.29 6,752.92 7,242.43
发电燃煤费 元 360,648,725.07 403,687,676.91 327,070,890.60 61,555,107.80
供热燃煤费 元 36,042,332.36 39,369,983.32 49,220,009.90 7,212,242.11
燃煤费 元 396,691,057.43 443,057,660.23 376,290,900.50 68,767,349.91
运杂费 元
燃油费 元 514,843.38 1,071,450.41 1,073,713.66 655,584.50
燃料费 元 397,205,900.81 444,129,110.64 377,364,614.16 69,422,934.41
2.1.2供电标准煤耗和供热标准煤耗预测
根据宿州热电公司#4机组历史年度运行情况及数据统计，并和安
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全生产技术部访谈沟通，因供热量逐步降低，供电标准煤耗较历史年
度略有升高，未来年度供电标准煤耗如下：
项 目 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
供电标准煤耗 克/千瓦时 356 357 357
2.1.3 发电天然油量预测
宿州热电公司天然油用量较少，参考2013年上半年历史天然油用
量及基准日天然油市场价格进行预测。
2.1.4燃料费预测
宿州热电公司的燃煤由市场煤和合同煤组成，根据对宿州热电公
司2013年上半年燃煤采购情况分析，以及与企业物资采购部、财务经营
部访谈沟通，2013年下半年天然煤价格按2013年上半年平均价考虑，
2014年、2015年煤价保持2013年下半年的价格水平。
企业未来年度的燃料费预测如下：
项目 行次 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
供电标准煤耗 1 克/千瓦时 356.00 357.00 357.00
供热标准煤耗 3 千克/百万千焦 41.14 41.14 41.14
天然煤平均发热量 2 大卡/千克 3,846.58 3,846.58 3,846.58
天然油平均发热量 3 大卡/千克 10,207.69 10,207.69 10,207.69
发电天然油量 4 吨 90.52 181.04 181.04
发电标准煤量 5 吨 121,063.14 213,847.84 213,847.84
其中：煤折 6 吨 120,931.14 213,583.84 213,583.84
油折 7 吨 132.00 264.00 264.00
供热标准煤量 5 吨 3,858.77 - -
其中：煤折 6 吨
油折 7 吨
发电天然煤量 8 吨 220,070.55 388,679.98 388,679.98
供热天然煤量 9 吨 7,022.19 - -
发电天然煤价(不含税） 10 元/吨 376.34 376.34 376.34
发电天然油价(不含税） 11 元/吨 7,242.43 7,242.43 7,242.43
发电燃煤费 12 元 82,821,350.79 146,275,823.67 146,275,823.67
供热燃煤费 13 元 2,642,730.98 - -
燃煤费 14 元 85,464,081.77 146,275,823.67 146,275,823.67
运杂费 15 元
燃油费 16 元 655,584.76 1,311,169.53 1,311,169.53
燃料费 17 元 86,119,666.53 147,586,993.20 147,586,993.20
2.2未来年度外购电费的预测
宿州热电公司外购价格执行安徽省峰谷时电价表销售目录电价中
的大工业类电度电价标准结算电费，根据以前年度数据，预测未来年
度外购电费如下。
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企业未来年度外购电费预测如下：
金额单位：人民币元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
外购电费 137,136.50 354,480.00 354,480.00
2.3未来年度水费的预测
企业耗水指标根据企业历史年度水费负担情况，并考虑机组的耗
水量，未来年度水费确定为每年400,000.00元。
2.4未来年度材料费的预测
未来年度维护材料的预测以历史年度消耗材料实际发生数为基
础，考虑#3机组关停的影响，结合为保证#4机组正常运行、公用系统维
护需增加的维护材料等因素来确定，未来年度的材料费预测如下：
金额单位：人民币元
项 目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
维护材料 5,648,174.52 7,500,000.00 7,500,000.00
2.5未来年度未来年度职工薪酬的预测
宿州热电公司每年由中国国电集团公司进行工资基数核定，职工
人数是按照国电集团核定实际需要的人数进行预测，2013年按照上报
集团批复预算的工资水平预测，2014年、2015年分别按5%、3%的增长
率考虑。企业未来年度职工薪酬预测如下：
项目名称 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
职工平均人数 人 252 252 252
工资标准增长率 % 5% 3%
人均工资标准 元/人 43,701.16 78,720.00 81,082.00
工资总额 元 11,012,692.00 19,837,440.00 20,432,664.00
福利费 770,888.44 1,388,620.80 1,430,286.48
社会保险费 3,700,264.51 6,665,379.84 6,865,375.10
1.基本养老保险 1,795,068.80 3,233,502.72 3,330,524.23
2.企业年金 550,634.60 991,872.00 1,021,633.20
3.基本医疗保险 440,507.68 793,497.60 817,306.56
4.补充医疗保险 550,634.60 991,872.00 1,021,633.20
5.失业保险 220,253.84 396,748.80 408,653.28
6.工伤保险 88,101.54 158,699.52 163,461.31
7.生育保险 55,063.46 99,187.20 102,163.32
8.其他社会保险
四、工会经费 元 220,253.84 396,748.80 408,653.28
五、教育经费 元 275,317.30 495,936.00 510,816.60
六、劳动保护费用 元 220,253.84 396,748.80 408,653.28
七、住房公积金 元 1,651,903.80 2,975,616.00 3,064,899.60
八、辞退福利 元 0.00 0.00
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项目名称 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
合计 元 17,851,573.73 32,156,490.24 33,121,348.34
注：公司目前管理人员薪酬全部计入生产成本，因此未予划分。
2.6未来年度折旧费的预测
根据新增的固定资产和减少的固定资产以及综合折旧率预测各年
度固定资产计提的折旧，综合折旧率按目前的综合折旧率 (4.9%)计
算，公式如下：
未来各年度折旧额=当年固定资产平均原值× 综合折旧率
预测年度新增固定资产的金额与资本性支出表的发生额相对应，
同时考虑转入固定资产的时间和金额，如果预测年度中某年度新增固
定资产金额较大，且非为年中转入，则折旧公式需调整为：
期初固定资产原值× 年综合折旧率+新增固定资产× 应计提折旧月
数× 年综合折旧率/12。
在固定资产账面原值的基础上扣#3 关停后拟拆除的资产（作为非
经营性资产）账面原值后进行分析测算折旧额。
企业预测年度折旧费预测如下：
金额单位：人民币元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
年折旧额 21,253,067.27 42,594,830.07 42,594,830.07
2.7未来年度修理费的预测
修理费的预测：宿州热电公司只剩下一台#4机组，2005年投入运
行，2011年完成一次A级检修，因拟于“十二五”末关停，经了解，2013
年-2015年的检修级别分别CBC。
金额单位：人民币元
项 目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
大修理费 2,230,000.00 3,000,000.00 2,000,000.00
1.标准项目大修 2,230,000.00 3,000,000.00 2,000,000.00
[1]A 级检修
[2]B 级检修 3,000,000.00
[3]C 级检修 2,230,000.00 2,000,000.00
2.非标准项目大修
一般修理费用 405,106.26 1,000,000.00 1,000,000.00
[1]维护费 405,106.26 1,000,000.00 1,000,000.00
合 计 2,635,106.26 4,000,000.00 3,000,000.00
2.8未来年度排污费的预测
宿州热电公司脱硫方式为石灰石湿法脱硫，未采取脱硫措施，其
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中二氧化硫的产生量主要与燃煤量、硫分、脱硫效率及投运率有关，
氮氧化物的产生量主要与燃煤量及进风量有关，烟尘的产生量主要与
燃煤量、灰分、灰分中的烟尘量、除尘效率及灰分中的可燃物含量有
关，根据企业历史年度缴纳排污费的实际情况，并结合国家环保政策
和未来年度各类污染物的排放预计，测算企业未来年度污染物的排污
量，根据各类污染物的当量系数折算成当量值，再乘以每当量的收费
标准，从而计算出排污费。未来年度排污费预测如下：
金额单位：人民币元
项 目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
排污费 744,791.00 1,900,000.00 2,500,000.00
二氧化硫 50,000.00 100,000.00 100,000.00
氮氧化物 694,791.00 1,800,000.00 2,400,000.00
烟尘
平均排污费指标（元/度） 0.0020 0.0029 0.0038
2.9未来年度其他费用的预测
宿州热电公司每年编制年度预算，预测和控制各项费用开支，财
务预算经董事会批准后严格执行，部分项目需集团批准。
未来年度其他费用预测以历史年度、2013年财务预算为基础，并
依据2012年及2013年相关合同或约定等情况进行调整。
未来年度其他费用预测如下：
金额单位：人民币元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
一、可控费用 2,574,554.04 4,683,200.00 4,683,200.00
二、不可控费用 2,515,364.07 4,887,084.82 4,887,084.82
其他费用合计 5,089,918.11 9,570,284.82 9,570,284.82
2.10未来年度主营业务成本的预测
根据上述各项成本费用的预测，企业未来年度主营业务成本预测
如下：
金额单位：人民币元
项目名称 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
燃料费 86,119,666.53 147,586,993.20 147,586,993.20
固定成本 53,639,767.39 98,476,085.13 99,040,943.23
外购电费 137,136.50 354,480.00 354,480.00
水费 280,000.00 400,000.00 400,000.00
材料费 5,648,174.52 7,500,000.00 7,500,000.00
职工薪酬 17,851,573.73 32,156,490.24 33,121,348.34
折旧 21,253,067.27 42,594,830.07 42,594,830.07
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项目名称 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
修理费 2,635,106.26 4,000,000.00 3,000,000.00
排污费 744,791.00 1,900,000.00 2,500,000.00
其它费用 5,089,918.11 9,570,284.82 9,570,284.82
成本合计 139,759,433.92 246,063,078.33 246,627,936.44
3.营业税金及附加的预测
宿州热电公司主营业务收入为售电、售热收入，其他业务收入包
括被替代发电收入、粉煤灰收入收入，应税种类为增值税，税率为17%
或13%；其他业务收入中的资产租赁收入，应税税种为营业税，税率为
5%；城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%，地方教育费附加征收
率为2%，三项税费的计征依据为应缴增值税。宿州发电公司目前没有
享受国家的税收优惠政策。
业务税金及附加的预测如下：
项目名称 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
增值税税率 %
销项税 元 119,842,603.63 219,206,903.89 211,701,563.43
进项税 元 107,448,752.52 198,146,084.29 193,242,456.09
应缴增值税 元 12,393,851.11 21,060,819.60 18,459,107.34
应交营业税 元 683,000.00 683,000.00 683,000.00
城建及教育附加税率 % 12% 12% 12%
城建及教育附加 元 1,569,222.13 2,609,258.35 2,297,052.88
其它销售税金(水利基金) 元 77,410.09 130,077.39 130,077.39
营业税金及附加 元 2,329,632.22 3,422,335.74 3,110,130.27
4.其它业务利润的预测
宿州热电公司其他业务主要包括以下几项：粉煤灰销售业务、被
替代发电业务（替代#3机组发电）、煤炭销售业务，另外还有少量材
料和热水销售业务等。历史年度其他业务收入、支出及毛利情况如下
表：
品种 项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
收入 5,159,886.13 1,139,390.13 4,378,180.58 696,583.99
粉煤灰 成本(元) - 1,000,000.00
销 售 毛利(元) 5,159,886.13 1,139,390.13 3,378,180.58 696,583.99
毛利率(%) 100.00% 100.00% 77.16% 100.00%
收入(元) 354,874.59 318,125.09 940,549.22 8,349.40
材料\热水 成本(元) 1,017,364.08 184,017.48 90,527.95 6,950.34
销 售 毛利(元) -662,489.49 134,107.61 850,021.27 1,399.06
毛利率(%) -186.68% 42.16% 90.37% 16.76%
收入(元) 45,777,384.61 76,410,256.41
被替代
成本(元) 31,235,128.20 51,282,051.28
发 电
毛利(元) - - 14,542,256.41 25,128,205.13
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品种 项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
毛利率(%) 0.32 0.33
收入(元) 182,172,110.34 423,484,112.59
成本(元) 181,032,314.46 421,647,455.87
煤炭经营
毛利(元) 1,139,795.88 1,836,656.72
毛利率(%) 0.63% 0.43%
收入(元) 5,514,760.72 1,457,515.22 233,268,224.75 500,599,302.39
其它业务 成本(元) 1,017,364.08 184,017.48 213,357,970.61 472,936,457.49
合 计 毛利(元) 4,497,396.64 1,273,497.74 19,910,254.14 27,662,844.90
毛利率(%) 81.55% 87.37% 8.54% 5.53%
(1)粉煤灰销售
2012年以前，粉煤灰由宿州热电公司直接销售；根据国电宿州热电
有限公司、国电宿州第二热电有限公司与国电安徽新能源投资有限公
司签订的粉煤灰销售协议，2013年两热电公司所产生的全部粉煤灰和炉
底渣由国电安徽新能源投资有限公司统一销售，销售统一销售价格（不
含税）为18元/吨。未来年度粉煤灰产出量以天然煤消耗量为基数，乘
以按历史年度经验数据计算的出灰比例计算得出，再乘以销售单价18
元/吨（未来年度销售单价不变考虑），得出未来年度的粉煤灰销售收
入。
(2)根据宿州热电公司与国电铜陵发电有限公司签订的双边替代
发电交易合同及其补充协议，自2012年12月起，3个年度国电铜
陵发电有限公司替代宿州热电公司#3机组电量，#3机组容量为13.5万千
瓦，替代发电利用小时按3,800小时计算，年度发电量为51,300万千瓦时，
2012年已替代发电量为11,982万千瓦时，2013年上半年已替代发电量为
20,000万千瓦时。则2013年下半年替代发电量为31,300万千瓦时，2014
年替代发电量为51,300万千瓦时，2015年替代发电量为39,318万千瓦时。
根据合同及补充协议，2012年替代电价为0.305元/千瓦时，2013年
上半年为0.30元/千瓦时，2013年下半年为0.28元/千瓦时，2014年及2015
年替代电价按保持2013年下半年不变考虑。
(3)煤炭经营业务
宿州热电公司持有煤炭经营许可证，可以从事煤炭经营业务，目
前主要为宿州第二热电公司提供燃煤供应，另有其他零星销售。
未来年度仍按主要供应宿州第二热电公司考虑，不考虑过量的零
星销售。
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(4)材料、热水销售业务
历史年度材料、热水销售业务发生额和毛利不稳定，且金额较小，
未来年度不再进行预测。
则未来年度其他业务利润预测如下：
品种 项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
收入 1,260,000.00 2,160,000.00 2,160,000.00
成本(元)
粉煤灰销售
毛利(元) 1,260,000.00 2,160,000.00 2,160,000.00
毛利率(%) 100.00% 100.00% 100.00%
收入(元) 99,252,044.44 170,496,733.85 126,347,672.31
成本(元) 62,874,598.29 110,737,846.15 82,062,974.36
被替代发电
毛利(元) 36,377,446.15 59,758,887.69 44,284,697.95
毛利率(%) 36.65% 35.05% 35.05%
收入(元) 476,515,887.41 900,000,000.00 900,000,000.00
成本(元) 474,609,823.86 896,400,000.00 896,400,000.00
煤炭经营
毛利(元) 1,906,063.55 3,600,000.00 3,600,000.00
毛利率(%) 0.40% 0.40% 0.40%
收入(元)
成本(元)
资产租赁
毛利(元) - - -
毛利率(%) #DIV/0! #DIV/0!
收入(元) 13,660,000.00 13,660,000.00 13,660,000.00
其它业务 成本(元) - -
合 计 毛利(元) 13,660,000.00 13,660,000.00 13,660,000.00
毛利率(%) 100.00% 100.00% 100.00%
5.管理费用的预测
宿州热电公司的企业管理费用，已全部计入主营业务成本的其他
费用中，不再单独预测。
6.财务费用的预测
宿州热电公司财务费用预测以评估基准日现有借款余额为基础，
结合未来融资计划及还款计划，根据借款合同约定的利率，预测 2013
年下半年至 2015 年的财务费用。
金额单位：人民币元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
财务费用 9,980,500.00 15,515,570.83 15,060,000.00
7.营业外收支的预测
企业历史年度的营业外收入主要包括非流动资产处臵利得、政府
补助（资源综合利用增值税即征即退）、罚款利得等，营业外支出主
要包括非流动资产处臵损失、罚款支出等，具体发生情况如下：
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
金额单位：人民币元
内容 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
非流动资产处置利得 1,721,472.40 20,289.23
非货币性资产交换利得
政府补助 16,373,786.64 9,034,978.83 7,030,239.06
债务重组利得
罚款利得 134,826.20 62,312.00 17,372.00
其他 546,082.00 156,666.37 176,520.80
收入合计 18,641,341.04 9,346,760.63 7,092,551.06 193,892.80
非流动资产处置损失 22,000.00
非货币性资产交换损失
债务重组损失
罚款支出 862,154.79 160,203.07 7,780.63
其他
支出合计 - 884,154.79 160,203.07 7,780.63
收支净额 18,641,341.04 8,462,605.84 6,932,347.99 186,112.17
根据安徽省经济和信息化委员会、安徽省财政厅、安徽省国家税
务局、安徽省地方税务局联合下发的关于公布安徽省2011年度第二批
综合利用产品认定名单的通知（皖经信节能[2011]221号）和财政部、国
家税务总局关于资源综合利用及其他产品增值税政策的通知（财税
[2008]156号），公司在2012年1月至2013年12月期间享受资源综合利用增
值税即征即退50%的优惠政策。但自2013年起，宿州热电公司的燃料煤
掺烧煤泥比例低于财税[2008]156号文规定的增值税即征即退50%政策要
求（即60%），故2013年起无法再取得政府补助，故未来年度也不再预
测。
另外，根据财政部 国家税务总局关于享受资源综合利用增值税
优惠政策的纳税人执行污染物排放标准有关问题的通知（财税2013
23号） 自2013年4月1日起，纳税人享受资源综合利用产品及劳务增值
税退税、免税政策的，其污染物排放必须达到相应的污染物排放标准。
根据火电厂大气污染物排放标准（GB 13223-2011），自2014年7月1
日起，对现有火电机组氮氧化物污染物排放量标准定为100毫克／立方
米，宿州热电公司现有#4机组无法达到该要求，也没有进行脱硝技术
改造的计划，故预测无法达到环保要求，也无法享受税收优惠政策。
非流动资产处臵利得或损失、罚款利得或损失发生均具有很大的
不确定性，故未来年度该类利得或损失预测均为0。
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8.所得税的预测
宿州热电公司目前执行的所得税率为25%，评估基准日2013年6月
30日未分配利润为-182,592,304.66元，经查询2012年度所得税汇算清缴
文件，2012年末可用于未来年度弥补的亏损额为132,418,896.37元，经计
算，未来两年半内所产生的利润无法弥补上述亏损，故未来年度所得
税预测数均为0元。
9.资本性支出的预测
根据宿州热电公司提供的2013年资本性支出计划及未来规划，因
预计机组运行时间不会太长，故企业预测年度资本性支出主要为固定
资产更新支出，如办公及其他设备的更新支出等。
未来年度资本性支出的预测如下：
金额单位：人民币元
序号 项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
1 技改支出
2 固定资产更新支出 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00
合 计 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00
10.营运资金的预测
结合企业经营情况以及电力行业的经营特点并和企业财务人员现
场沟通后，未来各年度营运资金预测按销售收入的 10%确定。
企业基准日营运资金如下：
金额单位：人民币万元
溢余 非经营性资产 基准日营运
基准日资产 评估价值 有息债务
资产 价值 资金
一、流动资产合计 227,594,387.61 - - 152,062,370.89 75,532,016.72
货币资金 1,980,410.35 1,980,410.35
交易性金融资产 - -
应收票据 1,050,000.00 1,050,000.00
应收账款合计 31,230,433.45 31,230,433.45
减：坏帐准备 - -
应收帐款净额 31,230,433.45 31,230,433.45
预付账款 28,393,346.82 28,393,346.82
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款合计 155,498,925.36 151,868,327.89 3,630,597.47
减：坏帐准备 - -
其他应收款净额 155,498,925.36 151,868,327.89 3,630,597.47
存货合计 9,441,271.63 194,043.00 9,247,228.63
减：存货跌价准备 - -
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溢余 非经营性资产 基准日营运
基准日资产 评估价值 有息债务
资产 价值 资金
存货净额 9,441,271.63 194,043.00 9,247,228.63
一年内到期的非流动资产 - -
其他流动资产 - -
二、非流动资产 14,569,705.00 -14,569,705.00
固定资产 14,565,412.00 -14,565,412.00
工程物资 4,293.00 -4,293.00
四、流动负债合计 400,303,737.64 - 281,000,000.00 24,782,978.28 94,520,759.36
短期借款 281,000,000.00 281,000,000.00 -
交易性金融负债 - -
应付票据 - -
应付账款 71,277,406.40 71,277,406.40
预收款项 78,260.52 78,260.52
应付职工薪酬 5,619,790.83 5,619,790.83
应交税费 13,077,298.39 13,077,298.39
应付利息 1,438,533.35 1,438,533.35 -
应付股利 - -
其他应付款 27,812,448.15 23,344,444.93 4,468,003.22
一年内到期的非流动负债 - -
其他流动负债 - -
五、非流动负债合计 130,000,000.00 - 130,000,000.00 - -
长期借款 - - -
应付债券 130,000,000.00 130,000,000.00 -
长期应付款 - - -
专项应付款 - - -
预计负债 - -
递延所得税负债 - - -
其他非流动负债 - -
六、负债合计 530,303,737.64 - 411,000,000.00 24,782,978.28 94,520,759.36
营运资金 -172,709,350.03 - -411,000,000.00 127,279,392.61 -18,988,742.64
企业基准日营运资金根据成本法评估结果，剔除溢余资产、有息
债务、非经营性资产后确定。2013 年 7-12 月需要追加的营运资金
=2013 年正常需要的营运资金－基准日调整后营运资金
以后年度需要追加的营运资金
=当年度需要的营运资金－上一年度需要的营运资金
则该企业未来各年度营运资金预测如下：
金额单位：人民币元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2015 年末
营运资金 23,432,728.01 21,679,564.20 21,679,564.20 -
营运资金追加额 42,421,470.65 -1,753,163.81 - -21,679,564.20
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(四)折现率的确定
1.无风险收益率的确定
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑
付的风险很小，可以忽略不计。根据 WIND 资讯系统所披露的信息，10
年期国债在评估基准日的到期年收益率为 3.5125%，本评估报告以
3.5125%作为无风险收益率。
2.权益系统风险系数的确定
被评估单位的权益系统风险系数计算公式如下：
β L 1 1 t D E β U
式中：β L ：有财务杠杆的权益的系统风险系数；
β U ：无财务杠杆的权益的系统风险系数；
t ：被评估企业的所得税税率；
D E ：被评估企业的目标资本结构。
根据 Wind 资讯查询的沪深 A 股股票 100 周同类上市公司 Beta 计算
确定，具体确定过程如下：
首先根据沪深 A 股“火电业”类上市公司的 Beta 计算出各公司无财务
杠杆的 Beta，然后得出该类无财务杠杆的平均 Beta 为 0.7207。
被评估单位的目标资本结构主要结合企业投产后运行的时间及贷
款情况、管理层未来的筹资策略、可比上市公司的资本结构等确定，
在分析上述资料后，确定国电宿州热电有限公司的目标资本结构 D/E
为 100%。被评估单位名义所得税税率为 25%，但因有大额未弥补亏损，
故实际所得税率为 0%。
将上述确定的参数代入权益系统风险系数计算公式，计算得出被
评估单位的权益系统风险系数。
β L 1 1 t D E β U
=1.4414
3.市场风险溢价的确定
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者
所要求的高于无风险利率的回报率，根据我公司的研究成果，本次评
估市场风险溢价取 6.93%。
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4.企业特定风险调整系数的确定
宿州热电公司总装机容量 13.75 万千瓦，考虑宿州热电公司的投资
规模和收益，并参照火电企业上市公司投资规模和投资收益，综合确
定该公司企业特定风险调整系数 Rc 为 2%。
5.预测期折现率的确定
(1)计算权益资本成本
将上述确定的参数代入权益资本成本计算公式，计算得出被评估
单位的权益资本成本。
K e R f β MRP R c
=15.50%
(2)计算加权平均资本成本
评估基准日被评估单位付息债务的平均年利率为 6%，将上述确定
的参数代入加权平均资本成本计算公式，计算得出被评估单位的加权
平均资本成本。
K d 1 t
E D
WACC K e
DE DE
=10.75%
(五)预测期后的终值价值确定
2015 年末机组关停，将可变现的资产回收，主要包括：营运资金
回收、可变现固定资产回收、土地使用权价值回收。预计金额如下：
金额单位：人民币元
项目 账面原值 账面净值 预计回收金额 备注
营运资金 22,234,532.40 22,234,532.40
可变现固定资产回收
房屋建筑物 113,327,640.31 100,022,478.85 6,799,658.42
机器设备 466,132,531.14 223,893,159.90 27,967,951.87
租赁资产回收 33,530,000.00
土地使用权价值回收 80,530,800.00
合计 171,062,942.69
(六)测算过程和结果
预测期内各年自由现金流按年中流入、终值按年末流入考虑，按
折现率折成现值，从而得出国电宿州热电有限公司的经营性资产价值，
计算过程如下：
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金额单位：人民币元
2015 年末（按 2016 年
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年
上半年收回考虑）
企业自由现金流量 17,017,854.54 88,947,109.50 71,467,103.32 170,507,974.49
折现率 0.25 1.00 2.00 2.75
折现期 10.75% 10.75% 10.75% 10.75%
折现系数 0.9748 0.9029 0.8153 0.7552
折现值 16,589,004.61 80,310,345.17 58,267,129.33 128,767,622.33
企业自由现金流合计 283,934,101.44
(七)非经营性资产和负债的评估
企业非经营性资产和负债包括其他应收款中的关联方往来款、原
材料中的拟处臵#3 机专用材料、固定资产中#3 专用资产、其他应付款
中的工程款、应付利息等，具体如下：
金额单位：人民币元
序号 科目 账面金额 评估值 备注
1 其他应收款 151,868,327.89 151,868,327.89
2 原材料(3#机组) 1,177,197.86 194,043.00
3 固定资产(3#机组)
3--1 房屋建筑物(3#机组) 9,683,249.42 -4,906,300.00
3--2 机器设备(3#机组) 23,097,236.51 19,471,712.00
4 工程物资 71,900.03 4,293.00
5 ……
非经营性资产合计 185,897,911.71 166,632,075.89
1 应付利息 1,438,533.35 1,438,533.35
2 其他应付款 51,474,444.93 23,344,444.93
4 ……
非经营性负债合计 52,912,978.28 24,782,978.28
非经营性资产（减负债）合计 132,984,933.43 141,849,097.61
2.溢余资产的评估
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多
余资产。企业基准日的货币资金只有 1,980,410.35 元，无溢余资产。
(八)收益法评估结果
1.企业整体价值的计算
企业整体价值=经营性资产价值+非经营性资产价值+溢余资产价
值
=283,934,101.44 +141,849,097.61
= 425,783,190.05
2.付息债务价值的确定
宿州热电公司评估基准日的付息债务为 411,000,000.00，其中短期
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借款 281,000,000.00 元、应付债券 130,000,000.00 元。
3.股东全部权益价值的计算
根据以上评估工作，宿州热电公司的股东全部权益价值为：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
=425,783,190.05 - 411,000,000.00
=14,783,190.05 元
经评估，宿州热电公司股东全部权益价值为 1,478.32 万元。
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第五章 评估结论及分析
一、 评估结论
北京中企华资产评估有限责任公司受中国国电集团公司的委托，
根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原
则，采用资产基础法、收益法两种评估方法，按照必要的评估程序，
对国电宿州热电有限公司的股东全部权益在 2013 年 6 月 30 日的市场价
值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
(一)收益法评估结果
国电宿州热电有限公司评估基准日总资产账面价值为 59,241.92 万
元，总负债账面价值为 55,843.37 万元，净资产账面价值为 3,398.55 万元。
收益法评估后的股东全部权益价值为 1,478.32 万元，减值额为
1,920.23 万元，减值率为 56.50%。
(二)资产基础法评估结果
国电宿州热电有限公司评估基准日总资产账面价值为 59,241.92 万
元，评估价值为 55,716.17 万元，减值额为 3,525.75 万元，减值率为 5.95%；
总负债账面价值为 55,843.37 万元，评估价值为 53,030.37 万元，减值额
为 2,813.00 万元，减值率为 5.04%；净资产账面价值为 3,398.55 万元，
评估价值为 2,685.80 万元，减值额为 712.75 万元，减值率为 20.97 %。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日： 2013 年 6 月 30 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100%
流动资产 1 23,003.85 22,759.44 -244.41 -1.06
非流动资产 2 36,238.08 32,956.73 -3,281.34 -9.05
其中：长期股权投资 3 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00
固定资产 5 36,030.36 23,215.73 -12,814.63 -35.57
在建工程 6 162.02 162.02 0.00 0.00
油气资产 7 0.00 0.00 0.00
无形资产 8 38.50 9,578.55 9,540.05 24,779.35
其中：土地使用权 9 0.00 9,523.55 9,523.55
其他非流动资产 10 7.19 0.43 -6.76 -94.03
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账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100%
资产总计 11 59,241.92 55,716.17 -3,525.75 -5.95
流动负债 12 42,843.37 40,030.37 -2,813.00 -6.57
非流动负债 13 13,000.00 13,000.00 0.00 0.00
负债总计 14 55,843.37 53,030.37 -2,813.00 -5.04
净资产 15 3,398.55 2,685.80 -712.75 -20.97
(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 1,478.32 万元，资产基础法评
估后的股东全部权益价值为 2,685.80 万元，收益法结果比资产基础法结
果高 1,207.48 万元，差异率为 81.68%。
收益法评估结果与资产基础法评估结果两者存在一定差异，分析
差异原因，主要是两种方法考虑问题的角度不同。资产基础法评估结
果反映的是取得目前资产规模所需要的重臵成本；企业价值评估中的
收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对
象价值的评估思路，收益法是从企业未来获利能力考虑其价值。
宿州热电公司现有#4 装机容量只有为 137.5MW，容量小，煤耗高，
随着国家环保政策的趋严，#4 机组无法达到排污新标准的要求（主要
是氮氧化物排放超标），而企业认为进行技术改造不经济，未来年度
运行过程中年度电量计划、机组是否关停、何时关停等方面具有较大
的不确定性，虽然国家“十二五”能源发展规划明确提出“十二五”
期间继续实行“上大压小”政策，但具体操作办法目前尚不明确，关
停时的替代发电政策、容量费转让方式尚不明朗，故未来收益预测的
不确定性较大。
根据上述分析，本评估报告评估结论取资产基础法评估结果，
即：国电宿州热电有限公司的股东全部权益价值评估结果为 2,685.80
万元。
本评估报告没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生的
溢价或者折价对评估对象价值的影响。
二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因
(一)评估结论与账面价值比较变动情况
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评估结论变动情况表
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
一、流动资产合计 230,038,479.42 227,594,387.61 -2,444,091.81 -1.06
存货净额 11,885,363.44 9,441,271.63 -2,444,091.81 -20.56
二、非流动资产合计 362,380,757.83 329,567,314.46 -32,813,443.37 -9.05
固定资产原值 1,195,400,582.49 824,135,950.00 -371,264,632.49 -31.06
其中：建筑物类 331,155,159.68 342,318,500.00 11,163,340.32 3.37
设 备 类 864,245,422.81 481,817,450.00 -382,427,972.81 -44.25
土 地 类 0.00 0.00 0.00
减：累计折旧 835,096,950.15 591,978,654.00 -243,118,296.15 -29.11
固定资产净值 360,303,632.34 232,157,296.00 -128,146,336.34 -35.57
其中：建筑物类 109,705,728.27 101,895,414.00 -7,810,314.27 -7.12
设 备 类 250,597,904.07 130,261,882.00 -120,336,022.07 -48.02
土 地 类 0.00 0.00 0.00
减：固定资产减值准备 0.00 0.00 0.00
固定资产净额 360,303,632.34 232,157,296.00 -128,146,336.34 -35.57
工程物资 71,900.03 4,293.00 -67,607.03 -94.03
无形资产合计 385,000.00 95,785,500.00 95,400,500.00 24,779.35
其中：土地使用权 0.00 95,235,500.00 95,235,500.00
减：无形资产减值准备 0.00 0.00 0.00
无形资产净额 385,000.00 95,785,500.00 95,400,500.00 24,779.35
三、资产总计 592,419,237.25 557,161,702.07 -35,257,535.18 -5.95
四、流动负债合计 428,433,737.64 400,303,737.64 -28,130,000.00 -6.57
其他应付款 55,942,448.15 27,812,448.15 -28,130,000.00 -50.28
六、负债总计 558,433,737.64 530,303,737.64 -28,130,000.00 -5.04
七、净资产（所有者权益） 33,985,499.61 26,857,964.43 -7,127,535.18 -20.97
(二)评估结论与账面价值比较变动原因
1.流动资产评估减值的原因是：
根据国家发展改革委关于安徽国电宿州热电厂“上大压小”扩
建工程项目核准的批复文件规定， 3 号 12.5 万千瓦燃煤发电机组已
于 2012 年 10 月关停。对于 3 号机组的专用材料，已不能满足其他机组
生产需求，本次评估以残余价值确定评估值，造成评估减值。另外，
库存商品里面核算的尚未结转的运杂费用评估为 0 是存货评估减值的
另一因素。
2.房屋建筑物评估增值原因分析
2.1房屋建筑物类资产评估原值增值的原因：一是部分设备基础评
估值在构筑物中评估；二是评估基准日时的人工工资、机械台班单价
与概算编制时期相比价格略有增长；
2.2 房屋建筑物类资产评估净值增值的原因：一是企业会计计提折
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
旧年限短于房屋建筑物类资产的经济耐用年限；二是评估原值增值从
而导致评估净值增值。
3.机器设备评估增减值原因分析
3.1 机器设备评估原值减值的主要原因：一是企业#3 机组大部分设
备已在 2010 年关停，还有部分设备处于待报废；二是设备账面值中包
括的设备基础是在构筑物中评估的，从而造成减值；三是由于企业预
计 4#机组使用到 2015 年底，尚可使用年限按到 2015 年计算，从而造成
减值。
机器设备评估净值增值的主要原因是受评估原值增值的影响。
3.2 车辆评估原值减值的主要原因：一是车辆价格整体呈下降趋
势，进而导致评估原值减值；二是部分车辆处于待报废，按残余价值
进行评估。
车辆评估净值增值的主要原因为企业会计计提折旧年限短于车辆
的经济寿命年限。
3.3 电子设备评估值减值的主要原因：一是因技术更新较快，致使
往年购臵的设备价格下降；二是部分电子设备处于待报废，导致了评
估原值减值，进而造成评估净值减值。
4.工程物资评估增减原因分析
由于购入时间较早，已不能满足现在生产用需求，本次评估以残
余价值确定评估值，造成评估减值。
5.土地使用权评估增减原因分析
纳入本次评估范围的土地使用权为划拨土地使用权，无账面价值，
导致土地使用权评估增值。
三、 控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑
本评估报告没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生的
溢价或者折价，也没有考虑流动性对评估对象价值的影响。
四、 特殊事项说明
1.宿州热电公司现有#4 装机容量只有为 137.5MW，容量小，煤耗高，
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国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及宿州热电评估说明
随着国家环保政策的趋严，#4 机组无法达到排污新标准的要求（主要
是氮氧化物排放超标），而企业认为进行技术改造不经济，本次评估
进行了如下特殊假设：
(1) #4 机组运行的“十二五”末关停，即运行至 2015 年末；
(2) #4 机组关停拆除后，相关资产和土地可以正常处臵。
2.纳入本次评估范围的房屋建筑物均未办理房屋所有权证，共 41
项，建筑面积 28,544.01 平方米(其中 3 号机组主厂房建筑体积为
111,154.00 立方米；其中待报废或待拆除房屋 26 项，建筑面积 12,153.37
平方米，截止到评估基准日账面原值 20,899,738.10 元 ，账面净值
8,443,223.19 元)，房屋座落土地 2 宗，其中 1 宗已办理土地使用权证，
土地使用权证号为埇国用（2001）字第 001 号。
3.土地使用证号为宿州国用(1990)字第 00011 号的土地(土地使用权
人为宿东发电厂，截止到评估基准日未更名)于 2001 年 12 月 29 日转让
给安徽省宿州裕源综合发展公司(宿州公司多经企业)下属汇源大酒店
3016.20 平方米；根据宿州国土资源局勘测规划设计院绘制的国电宿州
公司厂区宗地图，原宿东发电厂土地证中包含职工生活区用地面积
73205.4 平方米，经了解，生活区的宿舍住宅已经全部完成房改，但相
应土地未进行剥离。本次评估按该宗地实际有效面积 109437.9 平方米
进行土地估价。
4.土地使用权证号为埇国用（2001）字第 002 号的汇源新村住宅用
地，经了解地上全部为宿舍住宅，已经全部完成房改，但土地证未进
行剥离。考虑到实际情况，本次评估该宗地视为无效资产未予估价。
5.纳入本次评估范围的车辆均已办理车辆行驶证；已办证车辆中有
2 辆车，证载权利人分别为安徽宿州汇源电热有限公司和国电力源电
力发展有限公司，截止本次评估基准日，车辆证载权利人名称未做变
更。宿州热电公司承诺以上资产归其所有，不存在产权纠纷。
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