附件八：
中国国电集团公司拟向
国电电力发展股份有限公司转让
国电安徽电力有限公司股权项目涉及
宿州汇源热力有限责任公司
评估说明
中企华评报字(2013)第 1188 号
共一册，第一册
北京中企华资产评估有限责任公司
二○一三年十月九日
宿州汇源热力有限责任公司项目评估说明
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ...................................................... 2
第二部分 被评估企业基本情况 ..................................................................... 3
第三部分 资产评估说明 ................................................................................ 5
第一章 评估对象与评估范围说明 ................................................................. 6
一、 评估对象与评估范围 .......................................................................... 6
二、 企业申报的实物资产情况 .................................................................. 7
三、 企业申报的无形资产情况 .................................................................. 8
四、 企业申报的表外资产情况 .................................................................. 8
五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 ...................................... 8
第二章 资产核实情况总体说明 ..................................................................... 9
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 .............................................. 9
二、 影响资产核实的事项及处理方法 .................................................... 10
三、 核实结论 ............................................................................................ 10
第三章 资产基础法评估技术说明 ............................................................... 11
一、 流动资产评估技术说明 .................................................................... 11
二、 机器设备评估技术说明 .................................................................... 14
三、 在建工程评估技术说明 .................................................................... 28
四、 其他无形资产评估技术说明 ............................................................ 29
五、 递延所得税资产评估技术说明 ........................................................ 31
六、 流动负债评估技术说明 .................................................................... 31
七、 非流动负债评估技术说明 ................................................................ 34
第四章 收益法评估技术说明 ....................................................................... 36
二、 被评估企业的资产与财务分析 ........................................................ 37
三、 收益预测的假设条件 ........................................................................ 42
四、 评估计算及分析过程 ........................................................................ 43
第五章 评估结论及分析 .............................................................................. 56
一、 评估结论 ............................................................................................ 56
二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因 .................................... 57
三、 控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑 ................................ 59
四、 特别事项说明 .................................................................................... 59
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宿州汇源热力有限责任公司项目评估说明
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关
监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容
不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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宿州汇源热力有限责任公司项目评估说明
第二部分 被评估企业基本情况
1.企业名称：宿州汇源热力有限责任公司
2.住 所：宿州经济开发区金海大道西侧
3.法定代表人：张业才
4.注册资本：贰仟万圆整
5.实收资本：贰仟万圆整
6.公司类型：其他有限责任公司
7.主要经营范围：许可经营项目：无；一般经营项目：工业供热、
城市供热的经营与销售，热力使用相关器材销售，热水销售（涉及许
可证的项目凭证生产经营）。
8.企业股权结构及变更情况：
宿州汇源热力有限责任公司于 2009 年 1 月 23 日经宿州市工商行政
管理局批准设立的非自然人出资有限责任公司。公司位于宿州经济开
发区金海大道西侧。
2009 年 1 月 23 日公司设立时注册资本为 2,000.00 万元，由国电安
徽新能源投资有限公司、宿州市建设投资有限责任公司、宿州市新区
建设投资有限责任公司共同出资设立。公司设立时股东出资及所占注
册资本比例情况如下：
注册资本 实收资本
企业股东名称
金额（万元） 出资比例% 金额（万元） 出资比例%
1 国电安徽新能源投资有限公司 1,100.00 55% 1,100.00 55%
2 宿州市建设投资有限责任公司 600.00 30% 600.00 30%
3 宿州市新区建设投资有限责任公司 300.00 15% 300.00 15%
合计 2,000.00 100% 2,000.00 100%
2011 年 9 月国电安徽新能源投资有限公司将其持有的宿州汇源热
力有限责任公司全部股权无偿划转给国电安徽电力有限公司。
截止评估基准日，各股东持股比例如下：
注册资本 实收资本
企业股东名称
金额（万元） 出资比例% 金额（万元） 出资比例%
1 国电安徽电力有限公司 1,100.00 55% 1,100.00 55%
2 宿州市建设投资有限责任公司 600.00 30% 600.00 30%
3 宿州市新区建设投资有限责任公司 300.00 15% 300.00 15%
合计 2,000.00 100% 2,000.00 100%
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宿州汇源热力有限责任公司项目评估说明
热力公司目前有三条供热管网分别为北线工业供热管网、西线民
用供热管网、东线工业供热管网。北线工业供热管网长度约 2.8Km，供
热压力 0.98Mpa，温度 270°，供热能力 50t/h，目前供热量约 40-50t/h；
西线民用供热管网长度约 10.9Km，供热压力 0.98Mpa，温度 270°，设
计流量 78t/h，目前供热量 5-10t/h；东线工业供热管网长度总长度约
20.5Km。设计压力 1.6MPa、温度 300°、供热能力 150t/h，目前供热流
量约 80-100t/h。
9.企业经营管理结构：宿州汇源热力有限责任公司组织结构为董事
会、股东会及总经理、副总经理，下设总经理工作部、财务经营部、
工程管理部。
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第三部分 资产评估说明
本部分内容由签字注册资产评估师编写，包括评估对象与评估范
围说明、资产核实情况总体说明、资产基础法评估技术说明、收益法
评估技术说明、评估结论及分析共五章。
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宿州汇源热力有限责任公司项目评估说明
第一章 评估对象与评估范围说明
一、 评估对象与评估范围
(一)委托评估对象与评估范围
评估对象是宿州汇源热力有限责任公司(以下简称“汇源热力公司”
的股东全部权益。
评估范围是宿州汇源热力有限责任公司的全部资产及负债。
(二)委托评估的资产类型与账面金额
评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产和非流动资产(非流
动资产包括固定资产、在建工程、无形资产)，总资产账面价值为
15,629.37 万元；负债包括流动负债和非流动负债，总负债账面价值为
13,679.81 万元；净资产账面价值 1,949.56 万元。
金额单位：人民币万元
账面价值
项 目
A
流动资产 1 3,430.33
非流动资产 2 12,199.03
其中：长期股权投资 3 0.00
投资性房地产 4 0.00
固定资产 5 8,706.65
在建工程 6 3,463.81
油气资产 7 0.00
无形资产 8 28.00
其中：土地使用权 9 0.00
其他非流动资产 10 0.57
资产总计 11 15,629.37
流动负债 12 9,964.82
非流动负债 13 3,714.99
负债总计 14 13,679.81
净资产 15 1,949.56
评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经中天运会计
师事务所有限公司审计，并出具了标准无保留意见审计报告。
(三)委托评估的资产权属状况
委托评估的资产权属问题如下：
车辆共有 1 辆，已办理机动车行驶证并正常年检，证载权利人为
宿州汇源热力有限责任公司，资产产权清晰，权属无争议；
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二、 企业申报的实物资产情况
汇源热力公司的实物资产主要包括机器设备、运输设备、电子设
备、在建工程等。
机器设备主要为供热管网，位于宿州汇源热力有限责任公司厂区
至客户单位之间；车辆为办公用车；电子设备主要为办公用电脑设备，
车辆、办公用电子设备，主要分布在宿州汇源热力有限责任公司车队
和办公场所。
(一)机器设备
1.机器设备概况
纳入本次评估范围的机器设备主要为供热管网，包括东线工业管
网、西线一期民用管网、安特工业管线、热力设备及相关附属设备(设
施)，分布于公司和供热区域内。
2.机器设备特点
2009 年，汇源热力公司完成了西线一期民用供热工程建设，主管
网从国电宿州公司西侧出口沿汇源大道、沱河西路、沱河路、银河二
路至人民路，并建设了银河一路和银河三路两条支线，主、支线长约
4.5 公里，采用全地埋方式敷设，覆盖了政务新区办公及居民采暖用汽，
目前已有华电小区和市政府办公区使用冬季供暖。
2011 年，汇源热力公司投资建设了东线一期工业供热工程，供汽
能力 150t/h，2012 年又建设了部分支线管网，主管网从国电宿州公司东
侧出口沿沱河敷设至市经济开发区，主、支线长约 17.5 公里，其中地
埋管约 7 公里，架空管约 10.5 公里，覆盖了市经济技术开发区、埇桥
区循环经济园工业企业及沿线商业、居民用热需求。
2012 年，汇源热力公司在西线一期工程基础上延伸建设了西线民
用二期工程，主管网沿人民路西侧慢车道下从银河一路口至迎宾大道，
主、支线长约 7.5km，采用全地埋方式敷设，可满足人民路、淮河路及
迎宾大道沿线覆盖范围内商业、居民用热需求。
运输车辆为公务用车，为 1 辆帕萨特轿车；办公用电子设备主要
有办公用电脑、打印机、空调机、照相机等设备。
上述资产均正常在用，状况良好，存放于宿州汇源热力公司办公
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区和供热区域内。
(二)在建工程
宿州汇源热力公司的在建工程为在建设备安装，主要包括西线二
期建设项目、东线元邦钢构支线、惠丰电源支线以及东线工业管网、
西线一期等后续支出项目。截止评估基准日工程仍在建设中。
三、 企业申报的无形资产情况
企业申报的纳入评估范围的无形资产主要是财务信息化办公软件。
四、 企业申报的表外资产情况
无。
五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产
无。
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第二章 资产核实情况总体说明
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程
针对被评估单位资产特点，在企业如实申报资产并对被评估资产
进行全面自查的基础上，评估人员于 2013 年 7 月 11 至 2013 年 7 月 29
日分为流资、机器设备、收益法等专业小组对纳入评估范围的资产、
负债、未来经营情况进行了现场清查核实。相关评估人员对评估涉及
的流动资产、固定资产、在建工程等资产进行全面现场清查。清查工
作结束后，各专业组均提交了清查核实及现场勘察作业工作成果。
1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查
的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、
资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集
准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的
文件资料等。
2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不全、
错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查
资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位对资产评估
申报明细表进行完善。
3.现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被
评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项
资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的
勘查方法。
4.补充、修改和完善资产评估申报明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分
沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相符。
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5.查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的设备、车辆等资产的产权证明文件资
料进行查验，对权属资料不完善等情况提请企业核实或出具相关产权
说明文件。
二、 影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法
如下：
1.企业的部分资产存在打包入账现象。评估人员按照评估准则要
求，本着不重不漏的原则，在企业相关人员配合下，对纳入评估范围
的打包资产进行了严格细致的清查，并进行了拆分，在表内列示。
2.评估基准日，对于管道和沟槽评估明细表中的地下管线、沟槽等
隐蔽工程，由于工程的特殊性及复杂性，评估人员主要通过核对图纸、
施工合同、预决算书、检测报告、维修记录、运行记录等核实其存在
性、技术状态及其权属。
三、 核实结论
除了以上情况外，宿州汇源热力有限责任公司总体上具有完善的
财产管理和财务核算制度，各相关资产管理部门及管理人员严格遵守
管理制度，对各项财产的收、发、领、退能做到手续齐全，计量准确、
核算及时。
固定资产管理部门对固定资产的增加、减少、修理、更新都严格
遵守管理制度。存货盘盈、盘亏、报废的处理由主管领导审核确定，
属过失人责任，将追究个人责任。
企业对其他资产的核算能够严格执行相关会计制度，核算手续完
备，账证、账表相符。
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第三章 资产基础法评估技术说明
一、 流动资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、应收账款、预付账款、
其他应收款。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值
3-1 货币资金 6,489,944.01
3-2 交易性金融资产 0.00
3-3 应收票据 0.00
3-4 应收账款合计 24,710,987.29
减：坏帐准备 22,932.60
应收帐款净额 24,688,054.69
3-5 预付账款 17,843.30
3-6 应收利息 0.00
3-7 应收股利 0.00
3-8 其他应收款合计 3,107,505.40
减：坏帐准备 0.00
其他应收款净额 3,107,505.40
流动资产合计 34,303,347.40
(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表，
首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与
被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最
后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的典
型特征收集了评估基准日的银行对账单、销售合同与发票以及部分记
账凭证等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员对蒸汽、热水产品的计量、输送程序进行调
查了解，对计量凭证及账务处理原始凭证进行了抽查核对。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问了产品的采购
模式，以及相关的市场信息；询问了产品销售信用政策、客户构成及
资信情况、历史年度应收款项的回收情况、坏账准备计提的政策等。
5.清查结果：
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本次评估未发现账实、账表不一致的情况。
(三)评估方法
1. 货币资金
货币资金全部为银行存款。
评估基准日银行存款账面价值 6,489,944.01 元，是汇源热力公司存
放于国电财务有限公司的人民币存款。
评估人员对银行存款进行了函证，并取得了银行存款的银行对账
单和银行存款余额调节表，对其逐行核对，并对双方未达账项的调整
进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现对净资产有重大
影响的事宜，且经核对被评估单位申报的存款的开户行名称、账号等
内容均属实。对于人民币存款，以银行回函为依据，以核实后的账面
值确定评估值。
银行存款评估值为 6,489,944.01 元。
货币资金评估值为 6,489,944.01 元。
2. 应收账款
评估基准日应收账款账面余额 24,710,987.29 元，评估基准日应收账
款计提坏账准备 22,932.60 元，应收账款账面净额 24,688,054.69 元；核
算内容主要为汇源热力公司因销售热力产品应收取的款项。
评估人员向被评估单位调查了解了热力产品销售合同及信用政策、
客户构成及资信情况、历史年度应收账款的回收情况等。按照重要性
原则，对大额或账龄较长等情形的应收账款进行了函证，并对相应的
合同进行了抽查。采用个别认定与账龄分析相结合的方法确定评估值，
同时将评估基准日计提的应收账款坏账准备评估为零。具体评估方法
如下：
(1)对有充分证据表明全额损失的应收账款评估为零；
(2)对有充分证据表明可以全额回收的应收账款以账面余额作为
评估值；
(3)对可能有部分不能回收或有回收风险的应收账款，采用应收
账款账龄分析法确定坏账损失比例，从而预计应收账款可收回金额。
预计应收账款坏账损失比例的原则如下：
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账 龄 计提比例(%)
0 个月-6 个月（包括 6 个月） 0
6 个月-1 年以内（含 1 年，下同） 6
1-2 年 10
2-3 年 20
3-4 年 50
4-5 年 80
5 年以上 100
根据以上原则及相关评估规定，坏账准备评估为 0，坏账风险损失
为 22,932.60 元，应收账款评估值为 24,688,054.69 元，无评估增减值。
3. 预付账款
评估基准日预付账款账面价值 17,843.30 元，核算内容为被评估单
位按照合同规定预付的车辆保险及代垫款项。
评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原因、
对方单位的资信情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形
的预付账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。对于按照合同
约定能够收到相应货物或形成权益的预付账款，以核实后的账面价值
作为评估值。经核实，汇源热力公司预付款项预计未来均能享有相应
的权益，故以核实后的账面值确认其评估值。
预付账款评估值为 17,843.30 元，无评估增减值。
4. 其他应收款
评估基准日其他应收款账面余额 3,107,505.40 元，未计提坏账准备，
其他应收款账面价值 3,107,505.40 元。
其他应收款核算内容为被评估单位除应收票据、应收账款、预付
账款、应收股利、应收利息、长期应收款等以外的其他各种应收及暂
付款项。评估基准日其他应收款。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收
单位或个人的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重
要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应收款进行了函证，并对
相应的合同进行了抽查。经了解，客户信用良好，能够根据合同按时
支付款项，本次按核实后账面价值确定其他应收款的评估值。
其他应收款评估净值为 3,107,505.40 元,无评估增减值。
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(四)评估结果
流动资产评估结果及增减值情况如下表：
流动资产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
3-1 货币资金 6,489,944.01 6,489,944.01 0.00 0.00
3-2 交易性金融资产 0.00 0.00 0.00
3-3 应收票据 0.00 0.00 0.00
3-4 应收账款合计 24,710,987.29 24,688,054.69 -22,932.60 -0.09
减：坏帐准备 22,932.60 -22,932.60 -100.00
应收帐款净额 24,688,054.69 24,688,054.69 0.00 0.00
3-5 预付账款 17,843.30 17,843.30 0.00 0.00
3-6 应收利息 0.00 0.00 0.00
3-7 应收股利 0.00 0.00 0.00
3-8 其他应收款合计 3,107,505.40 3,107,505.40 0.00 0.00
减：坏帐准备 0.00 0.00
其他应收款净额 3,107,505.40 3,107,505.40 0.00 0.00
3-9 存货合计 0.00 0.00 0.00
减：存货跌价准备 0.00 0.00
存货净额 0.00 0.00 0.00
3-10 一年内到期的非流动资产 0.00 0.00 0.00
3-11 其他流动资产 0.00 0.00 0.00
流动资产合计 34,303,347.40 34,303,347.40 0.00 0.00
流动资产评估值 34,303,347.40 元，无评估增减值。
二、 机器设备评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的设备类资产包括：机器设备、车辆、电子设备等。
设备类资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
账面价值
科目名称
原值 净值
机器设备 93,392,319.85 87,059,853.95
车辆 0.00 0.00
电子设备 7,991.45 6,641.28
合计 93,400,311.30 87,066,495.23
(二)机器设备概况
1.机器设备基本情况
(1)西线一期工程是热力公司也是宿州市的第一个集中供热管网工
程，该项目以国电宿州热电有限公司的#3、#4 号热电联产机组为热源，
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通过蒸汽管网向一期工程设计范围内现有和在建的七个供热小区提供
采暖蒸汽热源，供热面积约为 173.8 万平米，并考虑为二期工程预留接
口。
该工程建设包括如下：
①供热管线
供热管网工程共敷设供热管线 4,240.90 米，主线管径为 DN400、支
线管径为 DN350-DN100，供热面积 173.80 万平方米，管网采用直埋及架
空两种敷设方式，凝结水不回收。直埋部分采用钢套钢预制保温钢管，
补偿部分采用直埋式外压轴向波纹补偿器，直埋管道外套管防腐采用
玻璃钢防腐。架空部分采用螺旋焊管，补偿部分采用旋转补偿器，低
支架敷设，支座为滚动支座，管道保温层采用超细玻璃棉，外防护层
为彩钢板。
供热管网工程主干线自电厂出口横过汇源大道后，沿汇源大道—
沱河北岸—西昌路—跨越沱河—滨河路，最后敷设至银河二路。管网
支线包括：天鹅湾支线、两淮新城支线、银河一路支线、银河三路支
线。
②热网远程监控系统
热网远程监控系统设臵在宿州汇源热力有限责任公司调度室内，
与电厂供热系统统一协调。主要设备包括：工程师站（工控机 1 套）、
调试用笔记本电脑 1 台、数据服务器 1 台、GPRS 通讯卡等硬件设备以
及工业组态软件等。
(2)2011 年，热力公司投资建设了东线一期工业供热工程，供汽能
力 150t/h，2012 年又建设了部分支线管网，主管网从国电宿州公司东侧
出口沿沱河敷设至市经济开发区，覆盖了市经济技术开发区、埇桥区
循环经济园工业企业及沿线商业、居民用热需求。主线管径为 DN600、
支线管径为 DN500-DN300，共敷设供热管线 13,865.00 米，管网采用直
埋及架空两种敷设方式，凝结水不回收。直埋部分采用钢套钢预制保
温钢管，补偿部分采用直埋式外压轴向波纹补偿器，直埋管道外套管
防腐采用玻璃钢防腐。架空部分采用螺旋焊管，补偿部分采用旋转补
偿器，低支架敷设，支座为滚动支座，管道保温层采用超细玻璃棉，
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外防护层为彩钢板。
2.运输车辆主要为公务用车，为 1 辆帕萨特轿车。
3.办公用电子设备主要有办公用电脑、打印机、空调机、照相机、
等设备。
4.利用状况与日常维护
至评估基准日各种设备均在正常使用，设备的日常维护、保养正
常。
5.相关会计政策
5.1 账面原值构成
设备的账面原值主要由设备购臵价、运杂费、安装调试费、前期
费用和资金成本等构成，且依据增值税转型改革条例，对符合条件的
增值税进项税额进行了抵扣，账面原值为不含税价值。
除应征消费税的运输设备外，2009 年 1 月 1 日以后购进的设备账
面原值不含增值税进项税额。
5.2 折旧方法
被评估单位现有设备类资产采用年限平均法计提折旧。按设备资
产类别、预计使用寿命和预计残值，确定各类设备资产的年折旧率如
下：
固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率%
机器设备 12—20 0—3 4.85－8.33
运输工具 6—12 0—3 8.08－16.67
电子设备及其他 5—14 0—5 6.79－20.00
(三)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的设备类资产评估申报明细表，
首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与
被评估单位的设备类资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；
最后对部分设备类资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据设备类资产的类型、
金额等特征收集了设备购臵发票；收集了车辆行驶证复印件；收集了
设备日常维护与管理制度等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日
申报的设备类资产进行了盘点与查看。核对了设备名称、规格、型号、
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数量、购臵日期、生产厂家等基本信息；了解了设备的工作环境、利
用情况、维护与保养情况等使用信息；了解了设备的完损程度和预计
使用年限等成新状况；填写了典型设备的现场调查表。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了设备类资产的性
能、运行、维护、更新等信息；调查了解了各类典型设备评估基准日
近期的购臵价格及相关税费；调查并了解了设备类资产账面原值构成、
折旧方法等相关会计政策与规定。
5.清查核实结果：通过现场勘查发现，宿州汇源热力公司的机器
设备权属明晰，账实相符，设备均在岗正常使用。
(四)评估方法
根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，
主要采用成本法评估，部分早期购臵的车辆和电子设备采用市场法评
估，成本法计算公式如下：
评估值=重臵全价× 综合成新率
1.重臵全价的确定
(1)管线设备
重臵全价=设备购臵价+安装工程费+其他费用+资金成本-可抵扣的
增值税
①设备购臵价
主要通过向生产厂家咨询评估基准日市场价格，或从有关报价资
料上查找现行市场价格或参考最近购臵的同类设备合同价格确定。
②安装工程费：
根据《安徽省建筑工程消耗量定额》(2006 年版)，《安徽省安装工
程消耗量定额》(2006 年版)、《安徽省安装工程计价定额综合单价》(2009
年版)，套用相应子目，得出直接工程费；在此基础上根据《关于调整
建设工程税金费率的通知》（造计[2011]26 号）计取措施费、规费和税
金；根据建标[2011]267 号文《关于调整建设工程定额人工费的通知》，
进行人工费调整，人工费调整金额只计取税金；最后计算得出安装工
程费。
③其他费用：
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根据建设部颁布的《市政工程投资估算编制办法》(建标[2007]164
号)确定其他费用，其他费用包括项目建设管理费、劳动安全卫生评价
费、工程招投标代理服务费等。前期及其他费用名称、计费基础、计
费标准、计费依据如下表：
序号 费用名称 计费基础 计费标准 计费依据
1 建设单位管理费 造价×费率 1.13% 财建[2002]394 号
2 勘察设计费 造价×费率 3.80% 计价格[2002]10 号
3 工程监理费 造价×费率 3.30% 发改价格[2007]670 号
4 工程招投标代理服务费 造价×费率 0.31% 计价格[2002]1980 号
5 项目前期咨询费 造价×费率 0.50% 计价格[1999]1283 号
6 环境影响评价费 造价×费率 0.23% 计价格[2002]125 号
7 工程保险费 造价×费率 0.40% 建标[2007]164 号
8 劳动安全卫生评价费 造价×费率 0.30% 建标[2007]164 号
9 场地准备费及临时设施费 造价×费率 1.20% 水利部保监(2005)22 号
10 联合试运转费 造价×费率 1.00% 建标[2007]164 号
11 施工图审查费、竣工图编制费 造价×费率 0.70% 建标[2007]164 号
总计 12.87%
注：造价为设备购臵价、运杂费、基础费、安装调试费之和。
④资金成本
资金成本为按照项目的合理建设工期，参照评估基准日中国人民
银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以设备购臵价、运杂
费、安装调试费、前期及其他费用等之和为基数，假设资金均匀投入
计取，资金成本计算公式如下：
资金成本=(设备购臵价+安装调试费+前期及其他费用)×合理建设
工期×贷款基准利率×1/2
项目的合理建设工期为 1 年，评估基准日中国人民银行公布的
0.5~1 年期贷款利率为 6.0%。
⑤可抵扣增值税进项税的确定
根据“财税2008170 号”文件规定，对于符合增值税抵扣条件
的设备，计算出可抵扣的增值税，计算公式如下：
可抵扣增值税进项税=设备购臵价/1.17×0.17+运杂费×7%
(2)运输车辆
重臵全价=车辆购臵价+车辆购臵税+牌照手续费
其中：车辆购臵税=车辆不含税售价× 10%
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(3)其他机器设备及电子设备
重臵全价=设备购臵费+安装调试费+其他费用+资金成本-可抵扣的
增值税税额
不需要安装的设备和运费已经在重臵全价中考虑的设备，相应简
化计算。
2.综合成新率的确定
对于正常使用机器设备，主要是根据该设备的使用情况、维护保
养情况、以及该设备的技术先进程度，并考虑有关各类设备的实际使
用年限的规定，以及该设备的已使用年限等因素，由评估人员根据实
际使用状况确定尚可使用年限后综合确定成新率，其计算公式为：
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%
对于车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报废标准。
首先，计算使用年限法成新率和行驶里程法成新率。其中，对有
强制报废年限的车辆，计算使用年限法成新率时可以采用尚可使用年
限法，也可以采用平均年限法；对没有强制报废年限的车辆，采用尚
可使用年限法，总使用年限一般按 15 年考虑，接近或超过 15 年的根据
实际尚可使用年限与已使用年限之和考虑。
其次，根据孰低原则对使用年限法成新率和行驶里程法成新率进
行选择。
再次，通过现场勘察得到观察法成新率。
最后，将使用年限法成新率和行驶里程法成新率两者当中的孰低
者，与观察法成新率进行平均，形成综合成新率，即：
综合成新率=MIN（年限法成新率，行驶里程法成新率）×50%+观
察法成新率×50%
3.评估值的确定
评估值=重臵全价×综合成新率
(五)评估案例
案例一：西线一期民用管网
设备名称：西线一期民用管网(评估明细表 4-6-4 序号 1、2)
规格型号：DN400
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设计单位：天津市热电设计院
监理单位：天津市建设工程监理公司
主要施工单位：黑龙江省安装工程公司、中建七局安装工程有限
公司
主要材料供货单位：天津市管道工程集团有限公司保温管厂
启用日期：2010 年 10 月30 日
账面原值：14,944,221.64 元
账面净值：12,310,311.11 元
1.设备概况
西线一期工程是热力公司也是宿州市的第一个集中供热管网工程，
该项目以国电宿州热电有限公司为热源，通过蒸汽管网向一期工程设
计范围内现有和在建的七个供热小区提供采暖蒸汽热源，供热面积约
为 173.8 万平米，并考虑为二期工程预留接口。
2009 年 8 月 13 日宿州市集中供热管网项目一期采暖工程确定最终
建设方案，2009 年 9 月 11 日完成各项招投标工作，2009 年 10 月 1 日
正式开工建设，2010 年初完成主体基建工程，调试成功后，2010 年 1
月中旬向华电小区进行了供暖，2010 年 11 月各标段的路面恢复工作完
成，集中供热管网项目一期采暖工程全线完工，该工程建设包括如
下：
(1)供热管线
供热管网工程共敷设供热管线 4,240.90 米，主线管径为 DN400、支
线管径为 DN350-DN100，供热面积 173.80 万平方米，管网采用直埋及架
空两种敷设方式，凝结水不回收。直埋部分采用钢套钢预制保温钢管，
补偿部分采用直埋式外压轴向波纹补偿器，直埋管道外套管防腐采用
玻璃钢防腐。架空部分采用螺旋焊管，补偿部分采用旋转补偿器，低
支架敷设，支座为滚动支座，管道保温层采用超细玻璃棉，外防护层
为彩钢板。
供热管网工程主干线自电厂出口横过汇源大道后，沿汇源大道—
沱河北岸—西昌路—跨越沱河—滨河路，最后敷设至银河二路。管网
支线包括：天鹅湾支线、两淮新城支线、银河一路支线、银河三路支
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线。
(2)热网远程监控系统
热网远程监控系统设臵在宿州汇源热力有限责任公司调度室内，
与电厂供热系统统一协调。主要设备包括：工程师站（工控机 1 套）、
调试用笔记本电脑 1 台、数据服务器 1 台、GPRS 通讯卡等硬件设备以
及工业组态软件。
主要工程量如下表：
序号 材料 单位 数量
1 钢套钢预制保温管 DN400/820 米 2222
2 钢套钢预制保温管 DN350/720 米 975
3 钢套钢预制保温管 DN250/630 米 91
4 钢套钢预制保温管 DN200/529 米 394
5 钢套钢预制保温管 DN100/377 米 100
6 90 钢套钢预制保温弯头 DN400 外管 R=1200mm 个 4
7 90 钢套钢预制保温弯头 DN400 外管 R=3200mm 个 5
8 90 钢套钢预制保温弯头 DN350 外管 R=2800mm 个 1
9 5 钢套钢预制保温弯头 DN350 外管 R=2800mm 个 1
10 90 钢套钢预制保温弯头 DN250 外管 R=2400mm 个 2
11 90 钢套钢预制保温弯头 DN200 外管 R=2000mm 个 1
12 45 钢套钢预制保温弯头 DN400 外管 R=3200mm 个 1
13 22 钢套钢预制保温弯头 DN400 外管 R=3200mm 个 1
14 15 钢套钢预制保温弯头 DN400 外管 R=3200mm 个 1
15 10 钢套钢预制保温弯头 DN400 外管 R=3200mm 个 2
16 8 钢套钢预制保温弯头 DN400 外管 R=3200mm 个 1
17 钢套钢预制保温内固定节 DN400 双侧带排潮管 个 18
18 钢套钢预制保温内固定节 DN400 单侧带排潮管 个 5
19 钢套钢预制保温内固定节 DN400 不带排潮管 个 17
20 钢套钢预制保温内固定节 DN 250 双侧带排潮管 个 1
21 钢套钢预制保温内固定节 DN200 双侧带排潮管 个 6
22 钢套钢预制保温内固定节 DN200 不带排潮管 个 4
23 钢套钢预制保温内固定节 DN200 单侧带排潮管 个 4
24 钢套钢预制保温内外固定节 DN400 不带排潮管 个 2
25 钢套钢预制保温内固定节 DN350 双侧带排潮管 个 7
26 钢套钢预制保温内固定节 DN350 单侧带排潮管 个 3
27 钢套钢预制保温内固定节 DN350 不带排潮管 个 7
28 钢套钢预制保温内固定节 DN250 单侧带排潮管 个 1
29 钢套钢预制保温内固定节 DN100 单侧带排潮管 个 1
30 钢套钢预制保温三通 DN400*250 个 1
31 钢套钢预制保温三通 DN400*200 个 2
32 钢套钢预制保温三通 DN400*350 个 1
33 钢套钢预制保温三通 DN400*100 个 1
34 钢套钢预制保温三通 DN200*100 个 1
35 钢套钢预制保温三通 DN350*250 个 1
36 钢套钢预制保温三通 DN350*200 个 1
37 钢套钢预制保温三通 DN350*100 个 1
38 钢套钢预制保温偏心大小头 DN400*350 个 1
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序号 材料 单位 数量
39 上排水式保温疏水节 DN400 个 15
40 上排水式保温疏水节 DN250 个 2
41 上排水式保温疏水节 DN200 个 6
42 上排水式保温疏水节 DN100 个 3
43 上排水式保温疏水节 DN350 个 7
44 蒸汽直埋式轴向波纹补偿器 QZM-16-400-250 l=250mm 个 34
45 蒸汽直埋式轴向波纹补偿器 QZM-16-200-140 L=140mm 个 9
46 蒸汽直埋式轴向波纹补偿器 QZM-16-100-90 l=140mm 个 3
47 蒸汽直埋式轴向波纹补偿器 QZM-16-350-250 l=250mm 个 16
48 蒸汽直埋式轴向波纹补偿器 QZM-16-250-90 l=90mm 个 1
49 蒸汽直埋式轴向波纹补偿器 QZM-16-200-90 l=140mm 个 1
50 蒸汽直埋式轴向波纹补偿器 QZM-16-100-250 l=90mm 个 1
51 双向硬密封蝶阀 DN400 个 1
52 双向硬密封蝶阀 DN250 个 2
53 双向硬密封蝶阀 DN200 个 3
54 双向硬密封蝶阀 DN350 个 2
55 双向硬密封蝶阀 DN100 个 3
56 热动力法兰蒸汽疏水器 DN25 PN25 个 35
57 热动力法兰蒸汽疏水器 DN20 PN25 个 3
58 截止阀 DN50 PN25 个 105
59 大小头 DN50*25 个 43
60 无缝钢管 DN50 米 358
61 截止阀 DN40 PN25 个 13
62 大小头 DN40*20 个 3
63 无缝钢管 DN 40 米 10
64 外管波纹补偿器 PN6 DN500 个 1
65 外管波纹补偿器 PN6 DN700 个 1
66 无缝钢管 DN400 米 180
67 无缝钢管 DN200 米 2
68 无缝弯头 DN400 个 8
69 无缝三通 DN600*400 个 1
70 复式拉杆补偿器 DN400 RF16-400B1 L=220mm 个 4
71 滚动支座 DN 400 个 17
72 滑动支座 DN 400 个 17
73 固定支座 DN 400 个 2
74 挖土方 米3 10294
75 沙垫层 米3 4114
76 混凝土基础及固定墩 米3 30
77 支架垫铁 吨 0.9
78 支架 Dn 250 钢管 吨 1.2
79 回填土 米3 5130
80 余土外运 米3 5163
81 破修路面 米2 4671
82 超细玻璃棉 米3 60
83 镀锌铁皮 米2 400
84 施工沿途彩布防护 米 3570
85 阀门井 个 11
86 固定墩 米3 59
2.重臵全价的确定
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(1)主材费的确定
经查该主材设备购货合同、向生产厂家询价，通过计算汇总，确
定该管线主材的现行含税购臵价格为 9,988,800.00 元（含运费）。
(2)安装工程费的确定
根据《安徽省建筑工程消耗量定额》(2006 年版)，《安徽省安装工
程消耗量定额》(2006 年版)、《安徽省安装工程计价定额综合单价》(2009
年版)，套用相应子目，得出直接工程费；在此基础上根据《关于调整
建设工程税金费率的通知》（造计[2011]26 号）计取措施费、规费和税
金；根据建标[2011]267 号文《关于调整建设工程定额人工费的通知》，
进行人工费调整，人工费调整金额只计取税金；最后计算得出安装工
程费。
安装工程费计算表
单位金额：元
序号 费用项目 取费基数 费率 金额
分部分项工程量清单项目费 6,098,741.27
一 其中：人工费 1,202,584.25
其中：机械费 1,306,958.65
措施项目清单费 222,345.50
1.施工技术措施项目清单费
二 其中：人工费
其中：机械费
2.施工组织措施项目淸单费 定额人工费+定额机械费 8.86% 222,345.50
三 其他项目淸单费
四 材料及机械价差
规费 1+2+3 236,287.56
1.社会保障费 1.1+1.2+1.3 420,904.49
1.1养老保险费 定额人工费 22% 264,568.53
五 1.2失业保险费 定额人工费 3% 36,077.53
1.3医疗保险费 定额人工费 10% 120,258.42
2.住房公积金 定额人工费 12% 144,310.11
3.危险作业意外伤害保险费 定额人工费 0.8% 9,620.67
六 11年人工调增 616,709.87
七 税金 一+二+三+四+五+六 3.539% 253,890.84
八 工程造价 一+二+三+四+五+六+七 7,427,975.05
(3)其他费用的确定
根据建设部颁布的《市政工程投资估算编制办法》(建标[2007]164
号)确定其他费用，其他费用包括项目建设管理费、劳动安全卫生评价
费、工程招投标代理服务费等。计算过程见下表：
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单位金额：元
序号 项目名称 取费基数 费率 金额 依据
1 建设单位管理费 工程造价 1.13% 196,810 财建[2002]394号
2 勘察设计费 工程造价 3.80% 661,837 计价格[2002]10号
3 工程监理费 工程造价 3.30% 574,754 发改价格[2007]670号
4 工程招投标代理服务费 工程造价 0.31% 53,992 计价格[2002]1980号
5 项目前期咨询费 工程造价 0.50% 87,084 计价格[1999]1283号
6 环境影响评价费 工程造价 0.23% 40,059 计价格[2002]125号
7 工程保险费 工程造价 0.40% 69,667 建标[2007]164号
8 劳动安全卫生评价费 工程造价 0.30% 52,250 建标[2007]164号
9 场地准备费及临时设施费 工程造价 1.20% 209,001 水利部保监(2005)22号
10 联合试运转费 工程造价 1.00% 174,168 建标[2007]164号
11 施工图审查费、竣工图编制费 工程造价 0.70% 121,917 建标[2007]164号
12 赔补费 60,000
合计 12.87% 2,301,539
(4) 重臵全价的确定
重臵全价=主材费+安装工程费+其他费用+资金成本-可抵扣的增值
税
重臵全价计算表
金额单位：人民币元
序号 项目名称 标准(费率) 计算公式 金额
1 主材费 9,988,800
2 设备安装工程费 7,427,975
3 前期费及其他费 (1+2)× 费率 2,301,539
4 资金成本 6.0% (1+2+3)× 费率 591,549
5 设备重置全价(含税) 1+2+3+4 20,309,863
6 可抵扣增值税 17% 1/(1+1/费率) 1,451,364
7 不含增值税重置全价 5-6 18,858,500
3.综合成新率的确定
西线一期民用管网于 2010 年 10 月 30 日投产，已使用 2.7 年，目前
该管线运转正常。
评估人员通过现场勘查，并向企业管理人员及现场操作人员了解
该设备的运行、维护保养情况，根据现场勘察，该长输管道使用状况
较好，基础无不均匀沉降，管道畅通，无铺设破损、渗漏现象，其他
未见异常。
评估人员根据以上勘查情况并结合管线实际运转状况，确定该管
线尚可使用 18 年。
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综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)× 100%
=18/(2.7+18)× 100%
=87%(取整)
4.评估值的确定
评估值=重臵全价× 综合成新率
=18,858,500.00× 87%
=16,406,895.00 元
案例二：轿车(评估明细表 4-6-6 序号 1)
车辆牌照：皖 LGD166
车辆型号：帕萨特 SVW7183SJD
制造商：上海大众汽车有限公司
启用日期：2010 年 7 月
行驶里程：105000 公里
1.设备概况：
主要技术参数
变速器型式：6 档手自一体
综合工况油耗：9.2L/100km
最小转弯半径：5.7m
驱动方式：后轮驱动
乘员人数（含司机）：5
整备质量：1522kg
满载质量：1897kg
最高车速：210km/h
外观尺寸长：4789mm× 1765mm× 1470mm
前轮距：1515mm
后轮距：1515mm
排量：1781mL
最大功率—功率值：120kW
最大功率—转速：6200r/min(rpm)
最大扭矩—扭矩值：250Nm
最大扭矩—转速：4500r/min(rpm)
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气缸排列型式：直列
发动机位臵：前臵
进气型式：自然吸气
汽缸数：4
每缸气门数：4
压缩比：9.6:1
环保标准：欧 4
转向助力：电子
变速箱类型：手自一体
档位个数：6
前制动类型：通风盘
后制动类型：盘式
前悬挂类型：麦弗逊式独立悬架
后悬挂类型：多连杆式悬架
前轮胎规格：215/60R16
2.重臵全价的确定
通过查询易车网并向当地经销商询价，综合确定该车购臵价为
188,000.00 元，牌照费用 300 元，则：
重臵全价=购臵价+车辆购臵税+牌照费用
=188,000.00+188,000.00× [1/(1+17%)]× 10%＋300
= 204,400.00 元(取整)
3.成新率的确定
3.1 理论成新率
该车至评估基准日已使用了 2.97 年，根据小型车经济耐用年限的
经验数据及国家对车辆报废政策的变化情况综合判断，该车尚可使用
13 年。规定行驶里程为 600,000 公里，现已行驶 105,000 公里，则：
年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)× 100%
=13/(2.97+10)× 100%
=81%(取整)
里程成新率=(经济行驶里程-已行驶里程)/经济行驶里程× 100%
=(600,000-105,000)/500,000× 100%
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=83%
按孰低法确定其理论成新率为81%。
3.2观察法成新率
通过现场勘察，查阅历史资料，向操作人员或管理人员进行调查
等方式，对车辆的实际技术状况、维修保养情况、原车制造质量、实
际用途、使用条件等进行了解，了解到发动机：动力性能良好，无异
响，电喷系统工作正常，耗油量正常，磨损正常；转向机构灵活，有
效；变速箱：油压、油温正常，无泄漏，挂档平顺、到位，无异响，
各部磨损正常；减速箱运转正常、正常磨损；控制仪表：指示准确，
工作正常；制动系统：制动及时有效，无异常；车架：车架无裂纹、
变形，车灯齐全有效；车身：外观无碰、撞击，无锈斑，漆面较好，
内部密封性较好，座椅齐全，附属饰物无破损。并根据经验分析该车
观察法成新率取 81%。
3.3 综合成新率
将使用年限法成新率和行驶里程法成新率两者当中的孰低者，与
观察法成新率进行平均，形成综合成新率，即：
综合成新率=MIN（年限法成新率，行驶里程法成新率）×50%+观
察法成新率×50%
=81%×50%+81%×50%
=81%
4.评估值
评估值=重臵全价× 综合成新率
=204,400.00× 81%
=165,564.00元
(六)评估结果及分析
1.评估结果
机器设备评估结果汇总表
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
机器设备 93,392,319.85 87,059,853.94 102,221,200.00 96,009,469.00 9.45 10.28
车辆 0.00 0.00 204,400.00 165,564.00
电子设备 7,991.45 6,641.28 136,240.00 77,619.90 1,604.82 1,068.75
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合计 93,400,311.30 87,066,495.22 102,561,840.00 96,252,652.90 9.81 10.55
2.评估增减值原因分析
2.1 机器设备评估原值增值的主要原因：一是由于近年来人工费和
材料费均有不同程度的上涨；二是管道线路施工的赔补费用近年上涨
较快，从而造成增值。
机器设备评估净值增值的主要原因：一是评估原值增值的影响；
二是由于评估采用的经济寿命年限大于会计折旧年限。
2.2 运输车辆评估原值净值增值主要是因为账面值包含在机器设备
中，导致最终评估增值。
2.3 电子设备评估值增值的主要原因是：大部分设备账面值包括在
机器设备中，从而造成增值。评估原值增值导致评估净值增值。
三、 在建工程评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的在建工程主要为设备安装工程。在建工程评估基
准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
设备安装工程 34,638,109.74
在建工程合计 34,638,109.74
(二)在建工程概况
宿州汇源热力公司的在建工程为在建设备安装，主要包括西线二
期、东线元邦钢构支线、惠丰电源支线以及西线一期等后续支出项目，
截止评估基准日工程仍在建设中。
(三)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的在建工程评估申报明细表，
首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与
被评估单位的在建工程明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最
后对部分在建工程核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据在建工程的类型、
金额等特征收集了项目合同、付款凭证等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日
北京中企华资产评估有限责任公司 28
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申报的在建工程进行了现场勘查。察看了在建工程的形象进度、工程
质量、工程管理等相关情况。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了在建工程的质量、
用途等信息；调查了解了当地评估基准日近期的建设工程相关的市场
价格信息；调查了解了在建工程账面原值构成等相关会计政策与规
定。
5.核实结果：经核实，部分在建工程账面值为已完工项目尾款，
其他部分为建设期发生的支出。
(四)评估方法
根据在建工程的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，
采用成本法进行评估。
1.开工时间距基准日半年内的在建项目，根据其在建工程申报金
额，经账实核对后，剔除其中不合理支出的余值作为评估值。
2.开工时间距基准日半年以上且属于正常建设的在建项目，若在
此期间投资涉及的设备、材料和人工等价格变动幅度不大，则按照账
面价值扣除不合理费用后加适当的前期费用和资金成本确定其评估值；
若设备和材料、人工等投资价格发生了较大变化，则按基准日的实际
价格对已完成的工程量进行调整，确定重臵价值，并加计适当的前期
费用和资金成本确定其评估值。
(五)评估结果
在建工程评估结果及增减值情况如下表：
在建工程评估结果汇总表
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
设备安装工程 34,638,109.74 34,878,345.00 240,235.26 0.69
在建工程合计 34,638,109.74 34,878,345.00 240,235.26 0.69
在建工程-设备安装工程评估增值的主要原因是对开工时间距基准
日半年以上且属于正常建设的在建项目考虑了适当的资金成本，从而
造成评估增值。
四、 其他无形资产评估技术说明
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(一)评估范围
纳入本次评估的其他无形资产是宿州汇源热力有限责任公司所拥
有的财务信息化办公软件，评估基准日其他无形资产账面价值
280,000.00 元。
(二)其他无形资产概况
本次评估的无形资产-其他无形资产为国电安徽电力有限公司分摊
给汇源热力公司的财务信息系统软件的软件开发费用。
国电安徽电力有限公司财务信息系统软件是由国电安徽电力有限
公司委托远光软件股份有限公司开发，在安徽国电系统内部使用，其
费用由使用单位各自分担，其中应由宿州汇源热力有限责任公司负担
的费用为 400,000.00 元，摊余价值 280,000.00 元。
(三)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的其他无形资产评估申报明细表，
首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与
被评估单位的其他无形资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；
最后对部分其他无形资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据其他无形资产的类型、
金额等特征收集了其他无形资产的购臵合同与发票、技术说明书等评
估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申
报的其他无形资产进行了现场勘查。查看了其他无形资产的工作环境、
功能、性能、版本号等相关情况。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了其他无形资产的购
臵、使用情况；调查了解了其他无形资产账面原值构成、减值准备计
提方法等相关会计政策与规定。
(四)评估方法
评估人员了解了上述无形资产的主要功能和特点，核查了无形资
产的购臵合同、发票、付款凭证、成本分摊原则及明细等资料。企业
账面的国电安徽电力有限公司财务信息系统软件是针对国电安徽电力
有限公司开发的专有软件，被评估单位所使用的仅是国电安徽电力有
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限公司大型财务信息管理平台中的一部分，软件的后续维护由国电安
徽电力有限公司统一负担，企业按使用年限进行摊销，经评估人员核
实，该套软件购臵时间较短，市场价格没有变化，故评估人员核实了
账面值及摊销的准确性、合理性后，按原始入账价值确认评估值。
(五)评估结果
其他无形资产评估值 400,000.00 元，评估增值 120,000.00 元，增值
率 42.86%。
五、 递延所得税资产评估技术说明
评估基准日递延所得税资产账面价值 5,733.15 元。核算内容为被评
估单位确认的应纳税暂时性差异产生的影响所得税的金额。具体为应
收账款计提坏账准备产生的递延所得税资产。
评估人员调查了解了递延所得税资产发生的原因，查阅了确认递
延所得税资产的相关会计规定，核实了评估基准日确认递延所得税资
产的记账凭证。至评估基准日计提坏账的应收账款尚未收回，本次评
估确认了相关的坏账风险损失，故递延所得税资产评估值为 5,733.15。
递延所得税资产评估值为 5,733.15 元。
六、 流动负债评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动负债包括：短期借款、应付账款、预收账款、
应交税费、应付利息、其他应付款。上述负债评估基准日账面价值如
下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
短期借款 70,000,000.00
应付账款 18,244,310.00
预收款项 1,509,960.00
应交税费 -7,363,748.96
应付利息 116,666.67
其他应付款 17,141,024.20
流动负债合计 99,648,211.91
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(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细表，
首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与
被评估单位的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最
后按照重要性原则，对大额流动负债核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动负债的典
型特征收集了评估基准日的借款合同、结息证明、采购合同与发票、
完税证明以及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了银行授
信额度与短期借款情况；调查了解了负担的税种、税率与纳税制度情
况等。
(三)评估方法
1.短期借款
评估基准日短期借款账面价值 70,000,000.00 元。核算内容为汇源
热力公司向中国国电集团公司借入的人民币借款。
评估人员在核实放款单位、金额、利率、期限和利息等事项的基
础上，对大额借款进行了函证，经查阅短期借款的借款合同、评估基
准日最近一期的结息证明等资料，借款事项真实，放款单位、金额、
期限和利率等无误，至评估基准日短期借款账面值为企业基准日后需
实际偿还的借款额，以核实后账面值作为评估值。
短期借款评估值为 70,000,000.00 元。
2.应付账款
评估基准日应付账款账面价值 18,244,310.00 元。核算内容为汇源
热力公司应付的蒸汽款、工程款等。
评估人员向被评估单位调查了解了应付账款产生的原因及商业信
用情况，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的应付账款进行
了函证，并对相应的合同进行了抽查。应付账款以核实无误后的账面
价值作为评估值。
应付账款评估值为 18,244,310.00 元。
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3.预收账款
评估基准日预收账款账面价值 1,509,960.00 元。核算内容为收取的
汽费款及配套服务费。
评估人员向被评估单位调查了解了预收账款形成的原因，按照重
要性原则，对大额或账龄较长等情形的预收账款进行了函证，并对相
应的合同进行了抽查。预收账款以核实无误后的账面价值作为评估值。
预收账款评估值为 1,509,960.00 元。
4.应交税费
评估基准日应交税费账面价值-7,363,748.96 元。核算内容为汇源热
力公司按照税法等规定计算应交纳的营业税、增值税、城市维护建设
税、教育费附加、印花税、水利建设基金等。
评估人员向企业相关人员调查了解了应负担的税种、税率、缴纳
制度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明，
以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费核算的营业税和城
建税及教育费附加的负数是计入递延收益的尚未摊销的供热管网入网
费收入已经缴纳的税费，因为不是实际可收回的资产，本次评估为 0，
其他应交税费以核实无误后的账面价值作为评估值。
应交税费评估值为-6,121,224.86 元，评估增值 1,242,524.10 元，增值
率 16.87%。
5.应付利息
评估基准日应付利息账面价值 116,666.67 元。核算内容为汇源热力
公司按照合同约定应支付给金融机构的利息。
评估人员取得了各笔借款的借款合同，查阅了相关财务资料，逐
笔审阅了借款金额、借款期限和借款利率，以及被评估单位评估基准
日应付利息的记账凭证等，核实了企业财务核算过程，根据借款合同
约定的利率水平及付息条款，按基准日借款规模计算应付利息金额确
认评估值。
应付利息评估值为 116,666.67 元。
6.其他应付款
评估基准日其他应付款账面价值 17,141,024.20 元，核算内容为被
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评估单位除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利
息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收
的款项。具体包括应付的工程进度款、劳务费、保证金等。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，按照
重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证，并
对相应的合同进行了抽查。其他应付款以核实无误后的账面价值作为
评估值。
其他应付款评估值为 17,141,024.20 元。
(四)评估结果
流动负债评估结果及增减值情况如下表：
流动负债评估结果汇总表
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
短期借款 70,000,000.00 70,000,000.00 0.00 0.00
应付账款 18,244,310.00 18,244,310.00 0.00 0.00
预收款项 1,509,960.00 1,509,960.00 0.00 0.00
应交税费 -7,363,748.96 -6,121,224.86 1,242,524.10 16.87
应付利息 116,666.67 116,666.67 0.00 0.00
其他应付款 17,141,024.20 17,141,024.20 0.00 0.00
流动负债合计 99,648,211.91 100,890,736.01 1,242,524.10 1.25
流动负债评估值为 100,890,736.01 元，评估增值 1,242,524.10 元，增
值率 1.25%，增值原因主要是应交税费核算的营业税、城建税教育费附
加是尚未摊销的递延收益已经缴纳的税费，不是企业实际负担的负债
且未来不会收回相关的权益，因此本次评估为 0，导致评估增值。
七、 非流动负债评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的非流动负债为其他非流动负债，评估基准日账面
价值 37,149,916.67 元。
(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的非流动负债评估申报明细表，
首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与
被评估单位的非流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；
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最后对大额非流动负债核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员收集了评估基准日的其他非流动负债合同，
以及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了其他非
流动负债形成的原因和核算方法。
(三)评估方法
评估基准日其他非流动负债账面价值 37,149,916.67 元。核算内容为
被评估单位向供热客户收取的一次性入网费，根据财政部财会[2003]16
号文件的规定，在取得入网费收入时，确认为“递延收益”。确认的
“递延收益”按合理的期限平均摊销，分期确认为收入，同时计算缴
纳所得税。
评估人员查阅了有关递延收益的合同、入账发票及凭证等，核实
了账面值及摊销的准确性、合理性，本次评估考虑该项负债的实际债
务属性，按照企业实际应负担的所得税债务金额确认评估值，
其他非流动负债评估值为 8,976,848.14 元，评估减值 28,173,068.53
元。
(四)评估结果
非流动负债评估值为 8,976,848.14 元，评估减值 28,173,068.53 元，
减值率 75.84%，减值原因主要是递延收益属于尚未确认的收入，不是
企业实际负担的债务，本次评估按照实际应负担的所得税债务进行评
估导致评估减值。
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第四章 收益法评估技术说明
一、 被评估企业的业务分析
(一)被评估企业的主要产品或服务的用途
被评估单位销售的主要产品是蒸汽和热水等热力产品，用于工业
生产和民用取暖。
(二)被评估企业的经营模式及经营管理状况
1.研发模式
宿州汇源热力有限责任公司没有设立独立的研发部门。
2.采购模式
供热所需热源来自国电宿州热电有限公司及国电宿州第二热电有
限公司。
3.生产模式
公司根据用热需求安排生产。
4.销售模式
公司的热力产品直接销售给工业企业和居民生活区的物业公司，
不针对居民个人。
5.人力资源状况
截止评估基准日，宿州汇源热力有限责任公司在岗职工总人数 11
人，全部为劳务聘用人员。
(三)被评估企业在行业中的地位、竞争优势及劣势
1.被评估企业的市场地位
该公司为国电宿州热电公司和国电宿州第二热电公司配套的热力
输出公司，承担着宿州市工商业和民用热能供应，也是宿州市区唯一
一家热源厂，在宿州热力市场占主导地位。
2.被评估企业的竞争优势
(1)市场优势。根据宿州市总体规划及热负荷分布情况，公司属于
宿州市区唯一热源点，主要负责城市中心区和汴北新城区的集中供热，
公司外送热力管网畅通，目前已建成西线一期民用供热管网、东线一
期工业供热管网、西线民用二期供热管网。
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(2)地理位臵。汇源公司位于宿州市北郊的沱河畔，距市中心 1.5 公
里，汇源公司以北目前最远热用户距汇源公司仅 2.7 公里，汇源公司
以南最远热用户--宿州经济技术开发区距汇源公司仅 6.5 公里，如以 4
公里半径计算，可覆盖目前市区及近郊 70%的热用户，如 6.5 公里半径
计算, 可覆盖目前市区及近郊全部热用户，所以该公司具有得天独厚
的集中供热条件。
(3)设备优势：宿州汇源热力有限责任公司依托国电宿州二热电
公司2012年投产的2*350MW热电联产机组提供蒸汽热媒，热源稳定、高
效；公司供热管网现有西线一期民用供热管网、东线一期工业供热管
网、西线民用二期供热管网，供热管网热损耗较低，运行成本相对较
低。
3.被评估企业的竞争劣势
公司所处区域属于非强制供暖区域，民用供热市场存在不确定性，
供热量的规模效益较低；另外，管网铺设成本较高、投资回收期较长，
影响经营效益。
二、被评估企业的资产与财务分析
(一)资产配臵和使用情况
1.经营性资产的配臵和使用情况
企业主要设备有东线工业管网、西线民用管网、热水设备等主要
供热、供水设备。
2.非经营性资产、负债和溢余资产的配臵和使用情况
企业非经营性资产、负债主要是和工程相关的往来款项；溢余资
产主要是高于企业日常付现支出的存量货币资金。
(二)历史年度财务分析
1.财务状况与经营业绩
被评估单位评估基准日及前三年资产负债表如下：
基准日及前三年资产负债表
金额单位：人民币万元
项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
一、流动资产合计 827.89 385.65 1,350.57 3,430.33
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项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
货币资金 573.97 126.43 325.10 648.99
应收账款 252.95 249.37 1,019.27 2,468.81
预付款项 0.00 0.00 0.00 1.78
其他应收款 0.96 9.85 6.20 310.75
其他流动资产 0.00 0.00 0.00 0.00
二、非流动资产合计 1,915.05 7,719.96 12,179.35 12,199.03
固定资产 1,902.55 1,771.27 9,007.47 8,706.65
在建工程 12.51 5,948.69 3,139.30 3,463.81
无形资产 0.00 0.00 32.00 28.00
递延所得税资产 0.00 0.00 0.57 0.57
三、资产总计 2,742.94 8,105.61 13,529.92 15,629.37
四、流动负债合计 448.38 5,772.77 8,123.50 9,964.82
短期借款 0.00 0.00 5,000.00 7,000.00
应付账款 499.39 5,780.95 3,127.79 1,824.43
预收款项 80.00 27.34 323.34 151.00
应交税费 -136.56 -113.73 -460.43 -736.37
应付利息 0.00 0.00 0.00 11.67
其他应付款 5.55 78.21 132.81 1,714.10
五、非流动负债合计 292.50 327.50 3,387.94 3,714.99
其他非流动负债 292.50 327.50 3,387.94 3,714.99
六、负债总计 740.88 6,100.27 11,511.45 13,679.81
七、净资产(所有者权益) 2,002.06 2,005.34 2,018.48 1,949.56
被评估单位评估基准日当期及前三年利润表如下：
基准日当期及前三年利润表
金额单位：人民币万元
项 目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
一、营业收入 557.76 3,546.12 4,804.42 3,863.78
减：营业成本 555.36 3,587.08 4,872.20 3,970.13
营业税金及附加 1.11 1.38 12.13 2.00
销售费用 0.00 0.00 0.00 0.00
管理费用 0.00 0.00 0.00 0.00
财务费用 -1.69 -4.44 48.06 157.98
资产减值损失 0.00 0.00 2.29 0.00
二、营业利润(亏损以"－"号填列) 2.97 -37.90 -130.26 -266.32
加：其他业务利润 0.00 40.00 148.56 197.95
加：营业外收入 0.00 2.63 0.00 0.04
其中：补贴收入 0.00 2.63 0.00 0.00
减：营业外支出 0.00 0.00 0.20 0.00
三、利润总额(亏损以"－"号填列) 2.97 4.73 18.10 -68.33
减：所得税费用 0.91 1.45 4.96 0.59
四、净利润(净亏损以“－”号填列) 2.06 3.27 13.14 -68.92
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项 目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
归属于母公司所有者的净利润 2.06 3.27 13.14 -68.92
2.资产负债结构分析
(1)资产结构及变化分析
评估基准日前三年，公司各类资产结构及变动情况如下：
金额单位：人民币万元
2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
流动资产 827.89 30.18% 385.65 4.76% 1,350.57 9.98% 3,430.33 21.95%
非流动资产 1,915.05 69.82% 7,719.96 95.24% 12,179.35 90.02% 12,199.03 78.05%
合计 2,742.94 100.00% 8,105.61 100.00% 13,529.92 100.00% 15,629.37 100.00%
宿州汇源热力有限责任公司流动资产主要是银行存款、应收账款，
非流动资产主要为固定资产、在建工程。
(2)流动资产结构及变化分析
公司流动资产主要包括货币资金、应收账款、预付账款、其它应
收款等，评估基准日前三年各期末，其主要构成如下表所示：
金额单位：人民币万元
2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
货币资金 573.97 69.33% 126.43 32.78% 325.10 24.07% 648.99 18.92%
应收账款 252.95 30.55% 249.37 64.66% 1,019.27 75.47% 2,468.81 71.97%
预付账款 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00% 1.78 0.05%
其他应收款 0.96 0.12% 9.85 2.55% 6.20 0.46% 310.75 9.06%
合计 827.89 100.00% 385.65 100.00% 1,350.57 100.00% 3,430.33 100.00%
①货币资金分析
评估基准日前三年各期末货币资金余额明细如下：
金额单位：人民币万元
项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
现金 0.14 0.08
银行存款 573.84 126.35 325.10 648.99
合计 573.97 126.43 325.10 648.99
评估基准日，从货币资金的构成来看，货币资金均有明确的用途
和资金使用计划，不存在资金闲臵。
②应收账款分析
评估基准日前三年各期末公司的应收账款具体账龄结构和坏账准
备提取情况如下：
金额单位：人民币万元
2013 年 6 月 30 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
北京中企华资产评估有限责任公司 39
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2013 年 6 月 30 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 2,275.24 92% 2.29 2,272.95
1-2 年 195.86 8% 195.86
2-3 年
3 年以上
合计 2,471.10 100% 2.29 2,468.81
2012 年 12 月 31 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 769.91 75% 2.29 767.61
1-2 年 251.66 25% 251.66
2-3 年
3 年以上
合计 1,021.56 1.00 2.29 1,019.27
2011 年 12 月 31 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 249.37 100% 249.37
1-2 年
2-3 年
3 年以上
合计 249.37 100% 0.00 249.37
2010 年 12 月 31 日
项目
账面余额 比例 坏账准备 账面净值
1 年以内 252.95 100% 252.95
1-2 年
2-3 年
3 年以上
合计 252.95 100% 0.00 252.95
由上表可知，公司应收账款账龄较短，1 年以内的应收账款占比
均超过 92%，显示公司应收账款质量较好。公司坏账计提准备充分，
符合行业通行惯例。
(3)非流动资产结构及变化分析
公司非流动资产主要包括固定资产、在建工程、无形资产等，评
估基准日前三年各期末，其主要构成如下表所示：
金额单位：人民币万元
2010 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 2012 年 12 月 31 日 2013 年 6 月 30 日
项目
金额 比例 金额 日 比例 金额 比例 金额 比例
固定资产 1,902.55 99.35% 1,771.27 22.94% 9,007.47 73.96% 8,706.65 71.37%
在建工程 12.51 0.65% 5,948.69 77.06% 3,139.30 25.78% 3,463.81 28.39%
无形资产 0.00 0.00% 0.00 0.00% 32.00 0.26% 28.00 0.23%
递延所得税资产 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.57 0.00% 0.57 0.00%
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合计 1,915.05 100.00% 7,719.96 100.00% 12,179.35 100.00% 12,199.03 100.00%
汇源热力公司东线工业管网 2012 年投入运行，故非流动动资产中
在建工程比例逐渐降低，固定资产比例逐渐增大，固定资产主要包括
供热管线、办公用设备及家具等。
(4)负债结构及变化分析
评估基准日前三年，公司各类负债结构及变动情况如下：
金额单位：人民币万元
2010 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 6 月 30 日
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
短期借款 0.00 0.00% 0.00 0.00% 5,000.00 43.44% 7,000.00 51.17%
应付账款 499.39 67.40% 5,780.95 94.77% 3,127.79 27.17% 1,824.43 13.34%
预收账款 80.00 10.80% 27.34 0.45% 323.34 2.81% 151.00 1.10%
应交税费 -136.56 -18.43% -113.73 -1.86% -460.43 -4.00% -736.37 -5.38%
应付利息 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00% 11.67 0.09%
其他应付款 5.55 0.75% 78.21 1.28% 132.81 1.15% 1,714.10 12.53%
其他非流动负债 292.50 39.48% 327.50 5.37% 3,387.94 29.43% 3,714.99 27.16%
负债总额 740.88 100.00% 6,100.27 100.00% 11,511.45 100.00% 13,679.81 100.00%
评估基准日，公司的负债主要由短期借款、应付账款、其他非流
动负债为主，三者合计占负债总额的比重均在 90%以上。短期借款增
加，其余各项负债金额基本保持稳定。
2.偿债能力分析
评估基准日前三年，公司主要偿债能力指标情况如下：
项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
流动比率 185% 7% 17% 34%
速动比率 185% 7% 17% 34%
资产负债率 27.01% 75.26% 85.08% 87.53%
利息保障倍数 1.36 0.58
3.营运能力分析
评估基准日前三年，公司主要营运能力指标情况如下：
项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
应收账款周转率（次） 4.41 14.12 30.30 8.86
存货周转率（次）
总资产周转率（次） 0.41 0.65 1.78 1.06
4.盈利能力分析
(1)营业收入分析
评估基准日前三年，公司营业收入结构情况如下：
金额单位：人民币万元
项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
北京中企华资产评估有限责任公司 41
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金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
主营业务收入 557.76 100.00% 3546.12 98.88% 4804.42 97.00% 3863.78 95.13%
其他业务收入 0.00 0.00% 40.00 1.12% 148.56 3.00% 197.95 4.87%
营业收入合计 557.76 100.00% 3586.12 100.00% 4952.98 100.00% 4061.73 100.00%
公司自设立以来，一直从事蒸汽供热的热力销售，评估基准日主
营业务收入占营业收入的比例在 95%以上，是营业收入的主要来源。
(2)营业成本分析
评估基准日前三年，公司营业成本结构情况如下：
金额单位：人民币万元
2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
主营业务成本 555.36 100.00% 3,587.08 100.00% 4,872.20 100.00% 3,970.13 100.00%
其他业务成本
合计 555.36 100.00% 3,587.08 100.00% 4,872.20 100.00% 3,970.13 100.00%
公司营业成本构成基本保持稳定，评估基准日主营业务成本所占
比例为 100%。
(3)期间费用分析
评估基准日前三年，公司期间费用情况如下：
金额单位：人民币万元
2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
占营业 占营业 占营业 占营业
项目
金额 收入 金额 收入 金额 收入 金额 收入
比例 比例 比例 比例
销售费用
管理费用
财务费用 -1.69 100.00% -4.44 100.00% 48.06 100.00% 157.98 100.00%
合计 -1.69 100.00% -4.44 100.00% 48.06 100.00% 157.98 100.00%
评估基准日，期间费用为财务费用。
三、 收益预测的假设条件
本评估报告收益预测的假设条件如下：
(一)一般假设
1.假设评估基准日后被评估单位持续经营；
2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和
社会环境无重大变化；
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3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政
策无重大变化；
4.假设和被评估单位相关的利率、赋税基准及税率、政策性征收
费用等评估基准日后不发生重大变化；
5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且
有能力担当其职务；
6.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响；
8.假设被评估企业产能未能达到企业规划水平，评估基准日后不发
生重大变化。
(二)特殊假设
1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报
告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基
础上，经营范围、方式与目前保持一致；
3.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流
出为平均流出；
4.假设评估基准日蒸汽价格稳定，未来年度不会有大的波动；
5.假设 2014 年东线二期中压供热管网投资能够获得批复及建设完
成。
本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成
立，当上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估
机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
四、评估计算及分析过程
(一)收益法具体方法和模型的选择
本评估报告选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。
企业自由现金流折现模型的描述具体如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
1.企业整体价值
北京中企华资产评估有限责任公司 43
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企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据
被评估单位的资产配臵和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负
债价值
(1)经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企
业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公
式如下：
n
Fi Fn (1 g)
P (1 r)
i 1
i
(r g) (1 r)n
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
Fi：评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量；
Fn：预测期末年预期的企业自由现金流量；
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
n：预测期；
i：预测期第 i 年；
g：永续期增长率。
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增
加额+财务费用×（1-所得税率）+入网费现金流调整额
其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：
E D
WACC K e K d (1 t)
E D E D
其中：ke：权益资本成本；
kd：付息债务资本成本；
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公
式如下：
K e rf MRP β L rc
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其中：rf：无风险收益率；
MRP：市场风险溢价；
βL：权益的系统风险系数；
rc：企业特定风险调整系数。
(2)溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后
企业自由现金流量预测不涉及的资产。溢余资产单独分析和评估。
(3)非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基
准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。非经营性资产、
负债单独分析和评估。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。付息
债务以核实后的账面值作为评估值。
(二)收益期和预测期的确定
1.收益期的确定
由于评估基准日被评估单位经营正常，没有对影响企业继续经营
的核心资产的使用年限进行限定和对企业生产经营期限、投资者所有
权期限等进行限定，故本评估报告假设被评估单位评估基准日后永续
经营，相应的收益期为无限期。
2.预测期的确定
根据公司当前的经营状况、竞争环境及市场供需情况，预计其在
2020年进入稳定阶段，故将2013年下半年至2020年作为本次评估的预
测期。
(三)预测期的收益预测
1.营业收入的预测
1.1企业历史年度的生产经营情况
项目 行次 单位 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
供热量合计 1 吨 36,044.00 238,242.00 302,132.22 245,937.35
不含税供热平均单价 2 元/吨 145.73 148.85 156.12 155.47
售热收入 3 元 5,252,589.46 35,461,166.34 47,169,766.09 38,235,157.78
热水销售量 4 吨 51,998.83 28,238.00
不含税销售单价 5 元/吨 16.82 14.26
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项目 行次 单位 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
热水收入 6 元 874,451.28 402,642.47
主营收入合计 7 元 5,252,589.46 35,461,166.34 48,044,217.37 38,637,800.25
1.2未来年度供热及供热水量的预测
企业所处地区为非强制供暖区域，目前居民采暖供热需求较小，
公司客户主要是工业企业，随着部分新建小区配套设施对采暖的需求
及工业园区的发展，未来热力供应量呈现快速增长趋势，预计2017年达
到稳定水平；热水市场需求较小，假设2014年有一定幅度的增长后未来
年度保持在一个稳定的水平。结合企业2013年预算及未来年度的分析，
供热量及供热水量预测如下：
单位：吨
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年
供热量 450,000.00 850,000.00 1,000,000.00 1,200,000.00
热水销售量 51,762.00 100,000.00 100,000.00 100,000.00
项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
供热量 1,300,000.00 1,300,000.00 1,300,000.00 1,300,000.00
热水销售量 100,000.00 100,000.00 100,000.00 100,000.00
1.3未来年度供热、热水价格的确定
企业的定价模式存在差异性，对于用热量需求较大的工业客户采
取阶梯价格的方式进行销售，对于一般工业客户采用固定价格，总体
价格水平控制在宿州市物价局宿价业[2012]60号《关于国电宿州热电有
限公司调整供汽价格的通知》制度的价格范围之内；民用供热用户按
照居民小区单独定价；本次评估根据平均水平确定工业供热价格和民
用供热价格；热水的销售采取外包的形式，价格稳定，预测未来保持
目前的价格水平，具体供热及供水价格如下：
单位：元/吨
2013 年
项目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
7-12 月
工业采暖 153 153 153 153 153 153 153 153
民用采暖 165 165 165 165 165 165 165 165
热水 14.16 14.16 14.16 14.16 14.16 14.16 14.16 14.16
1.4未来年度主营收入的预测
销售收入=∑供热、热水销量× 对应单价
金额单位：人民币元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年
售热收入 69,390,000.00 130,645,000.00 153,700,000.00 184,440,000.00
热水收入 732,949.92 1,416,000.00 1,416,000.00 1,416,000.00
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主营收入合计 70,122,949.92 132,061,000.00 155,116,000.00 185,856,000.00
项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
售热收入 199,810,000.00 199,810,000.00 199,810,000.00 199,810,000.00
热水收入 1,416,000.00 1,416,000.00 1,416,000.00 1,416,000.00
主营收入合计 201,226,000.00 201,226,000.00 201,226,000.00 201,226,000.00
2.主营业务成本的预测
2.1历史年度主营业务成本
项目名称 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
购入热费 4,908,424.78 33,384,491.17 46,331,335.39 36,332,868.13
折旧费 290,819.26 1,315,708.12 1,719,067.52 3,008,221.18
其他费用 354,396.25 1,170,575.96 671,646.23 340,229.23
成本合计 5,553,640.29 35,870,775.25 48,722,049.14 39,681,318.54
2.2未来主营业务成本的预测
2.2.1购入热费的预测
根据企业与国电宿州第二热电公司签订的采购合同，蒸汽含税采
购价格为145元/吨。
蒸汽管输过程中会有一定的损耗，管输量越是低于管道的设计能
力损耗就越高，本次评估假设管输过程中损耗随着销量的增加呈现减
少的趋势，在2017年达到稳定水平。
企业销售的热水是宿州第二热电公司所产生的工艺废水，本次评
估不预测其成本。
未来年度购入热费预测如下：
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年
购入热量 463,500.00 892,500.00 1,050,000.00 1,248,000.00
不含税单价 128.32 128.32 128.32 128.32
购入热费 59,476,320.00 114,525,600.00 134,736,000.00 160,143,360.00
项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
购入热量 1,352,000.00 1,352,000.00 1,352,000.00 1,352,000.00
不含税单价 128.32 128.32 128.32 128.32
购入热费 173,488,640.00 173,488,640.00 173,488,640.00 173,488,640.00
2.2.2 折旧的预测
根据新增的固定资产和减少的固定资产以及综合折旧率预测各年
度固定资产计提的折旧，综合折旧率按测算的综合折旧率(6.5%)计
算，公式如下：
未来各年度折旧额=当年固定资产平均原值× 综合折旧率
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企业预测年度折旧费预测如下：
金额单位：人民币元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年
本期折旧 3,647,129.40 10,077,497.37 11,962,497.37 12,612,497.37
项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
本期折旧 12,969,997.37 13,034,997.37 13,099,997.37 13,164,997.37
2.2.3其他费用的预测
其他费用主要是办公费、差旅费、业务招待费、工作人员的劳务
费、会议费、修理费、运行维护费用、无形资产摊销、运输费等。
汇源热力公司每年编制年度预算，预测和控制各项费用开支，财
务预算经董事会批准后严格执行，部分项目需集团批准。
未来年度其他费用预测以历史年度、2013年财务预算为基础，并
依据2012年及2013年相关合同或约定等情况进行调整。
未来年度其他费用预测如下：
金额单位：人民币元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年
办公费 20,000.00 55,000.00 55,000.00 55,000.00
差旅费 20,000.00 40,000.00 40,000.00 40,000.00
业务招待费 20,000.00 42,000.00 42,000.00 42,000.00
会议费 20,000.00 110,000.00 110,000.00 110,000.00
劳务费 250,000.00 350,000.00 1,081,500.00 1,113,900.00
审计及鉴证 35,000.00 36,600.00 36,600.00 36,600.00
税金 30,000.00 45,000.00 45,000.00 45,000.00
修理费用 20,000.00 100,000.00 100,000.00 100,000.00
运营维护费 300,000.00 700,000.00 700,000.00 700,000.00
其他 - - - -
运输费 2,000.00 5,000.00 5,000.00 5,000.00
热水相关费用 50,000.00 90,000.00 90,000.00 90,000.00
宣传费 10,000.00 10,000.00 10,000.00 10,000.00
无形资产摊销 40,000.00 80,000.00 80,000.00 80,000.00
通讯费 3,000.00 6,000.00 6,000.00 6,000.00
其他费用合计 820,000.00 1,669,600.00 2,401,100.00 2,433,500.00
项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
办公费 55,000.00 55,000.00 55,000.00 55,000.00
差旅费 40,000.00 40,000.00 40,000.00 40,000.00
业务招待费 42,000.00 42,000.00 42,000.00 42,000.00
会议费 110,000.00 110,000.00 110,000.00 110,000.00
劳务费 1,113,900.00 1,113,900.00 1,113,900.00 1,113,900.00
审计及鉴证 36,600.00 36,600.00 36,600.00 36,600.00
税金 45,000.00 45,000.00 45,000.00 45,000.00
修理费用 100,000.00 100,000.00 100,000.00 100,000.00
运营维护费 700,000.00 700,000.00 700,000.00 700,000.00
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项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
其他 - - - -
运输费 5,000.00 5,000.00 5,000.00 5,000.00
热水相关费用 90,000.00 90,000.00 90,000.00 90,000.00
宣传费 10,000.00 10,000.00 10,000.00 10,000.00
无形资产摊销 - - - -
通讯费 6,000.00 6,000.00 6,000.00 6,000.00
其他费用合计 2,353,500.00 2,353,500.00 2,353,500.00 2,353,500.00
2.10未来年度主营业务成本的预测
根据上述各项成本费用的预测，企业未来年度主营业务成本预测
如下：
金额单位：人民币元
项目名称 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年
购入电(热)费 59,476,320.00 114,525,600.00 134,736,000.00 160,143,360.00
折旧费 3,647,129.40 10,077,497.37 11,962,497.37 12,612,497.37
其他费用 820,000.00 1,669,600.00 2,401,100.00 2,433,500.00
成本合计 63,943,449.40 126,272,697.37 149,099,597.37 175,189,357.37
项目名称 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
购入电(热)费 173,488,640.00 173,488,640.00 173,488,640.00 173,488,640.00
折旧费 12,969,997.37 13,034,997.37 13,099,997.37 13,164,997.37
其他费用 2,353,500.00 2,353,500.00 2,353,500.00 2,353,500.00
成本合计 188,812,137.37 188,877,137.37 188,942,137.37 189,007,137.37
3.营业税金及附加的预测
汇源热力公司主营业务收入为蒸汽热力销售收入、热水销售收入，
应税种类为增值税，税率为13%；资本性支出适用17%的增值税率；其
他业务收入主要是一次性收取的蒸汽热网入网费按一定期限分摊确认
的收入，适用营业税，税率为3%；企业城建税税率为7%，教育费附加
征收率为3%，地方教育费附加征收率为2%，三项税费的计征依据为
应缴增值税和营业税；水利建设基金按主营业务收入的万分之六计提；
企业目前没有享受国家的税收优惠政策。
主营业务税金及附加的预测如下：
项目名称 单位 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年
增值税税率 % 13%、17% 13%、17% 13%、17% 13%、17%
销项税 元 9,115,983.49 17,167,930.00 20,165,080.00 24,161,280.00
进项税 元 8,241,921.60 23,048,328.00 19,215,680.00 22,518,636.80
应缴增值税 元 -5,220,933.70 -11,101,331.70 -10,151,931.70 -8,509,288.50
营业税 元 64,260.00 164,560.94 188,560.94 212,560.94
城建及教育附加税率 % 12% 12% 12% 12%
城建及教育附加 元 7,711.20 19,747.31 22,627.31 25,507.31
水利建设基金 元 43,358.97 79,236.60 93,069.60 111,513.60
销售税金及附加 元 115,330.17 263,544.85 304,257.85 349,581.85
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项目名称 单位 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
增值税税率 % 13%、17% 13%、17% 13%、17% 13%、17%
销项税 元 26,159,380.00 26,159,380.00 26,159,380.00 26,159,380.00
进项税 元 22,893,523.20 22,893,523.20 22,893,523.20 22,893,523.20
应缴增值税 元 -5,243,431.70 -1,977,574.90 1,288,281.90 3,265,856.80
营业税 元 236,560.94 236,560.94 236,560.94 236,560.94
城建及教育附加税率 % 12% 12% 12% 12%
城建及教育附加 元 28,387.31 28,387.31 182,981.14 420,290.13
水利建设基金 元 120,735.60 120,735.60 120,735.60 120,735.60
销售税金及附加 元 385,683.85 385,683.85 694,871.51 1,169,489.48
4.其它业务利润的预测
企业其他业务利润主要为计入递延收益科目的蒸汽热网入网费按
规定期限逐年摊销确认的收入，本次分年测算并对预测期后稳定年度
递延收益摊销额年金化处理。具体预测数据如下：
金额单位：人民币元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年
递延收益摊销转入 2,142,000.00 5,485,364.58 6,285,364.58 7,085,364.58
项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 稳定年度
递延收益摊销转入 7,885,364.58 7,885,364.58 7,885,364.58 7,885,364.58 1,451,785.97
5.管理费用的预测
汇源热力公司的企业管理费用，已全部计入主营业务成本的其他
费用中，不再单独预测。
6.财务费用的预测
本次评估在汇源热力公司基准日现有借款额度，结合未来融资计
划及还款计划，根据借款合同约定的利率，预测 2013 年下半年至 2020
年的财务费用。
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年
财务费用 2,100,000.00 5,100,000.00 5,700,000.00 4,800,000.00
项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
财务费用 3,600,000.00 2,400,000.00 1,200,000.00 300,000.00
7.营业外收支的预测
企业2013年上半年营业外收支数额很小，未来是否发生不确定，
因此，本次预测不考虑营业外收支的情况。
8.所得税的预测
企业目前执行的所得税率为25%，根据以上预测数据测算所得税
北京中企华资产评估有限责任公司 50
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数据如下：
金额单位：人民币元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年
所得税率 25% 25% 25% 25%
所得税 1,359,242.14 1,477,530.59 1,574,377.34 3,150,606.34
项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 稳定年度
所得税率 25% 25% 25% 25% 25%
所得税 4,078,385.84 4,362,135.84 4,568,588.93 4,658,684.43 4,821,708.51
9.入网费现金流调整
根据财政部财会（2003）16 号文《关于收取一次性入网费会计处
理的规定》，企业收取的蒸汽管网入网费计入递延收益，按照一定的
期限分年摊销计入其他业务收入，收取当期缴纳的营业税、城建税及
教育费附加亦在摊销期间结转入营业税金及附加，本次评估对该部分
现金流进行调整。预测调整数据如下：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年
入网费当期现金流 289.92 773.12 773.12 773.12
递延收益摊销影响额 206.87 529.78 607.04 684.30
项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
入网费当期现金流 773.12 - - -
递延收益摊销影响额 761.57 761.57 761.57 761.57
10 资本性支出的预测
根据企业提供的2013年资本性支出计划或计划申报表及企业中长
期发展规划，企业预测2014年度资本性支出主要是东线二期中压供热
管网建设支出，后续年度考虑小规模管网建设及日常设备更新。
根据上述资金使用计划，未来年度资本性支出的预测如下：
金额单位：人民币元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年
资本支出 3,000,000.00 48,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00
项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
资本支出 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00
10.营运资金的预测
结合企业经营情况以及行业的经营特点并和企业财务人员现场沟
通后，未来各年度营运资金预测按销售收入的 10%确定。
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金额单位：人民币元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年
营运资金 10,876,075.02 13,206,100.00 15,511,600.00 18,585,600.00
营运资金追加额 -14,103,057.79 2,330,024.98 2,305,500.00 3,074,000.00
项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
营运资金 20,122,600.00 20,122,600.00 20,122,600.00 20,122,600.00
营运资金追加额 1,537,000.00 0.00 0.00 0.00
(四)折现率的确定
1.无风险收益率的确定
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑
付的风险很小，可以忽略不计。根据 WIND 资讯系统所披露的信息，10
年期国债在评估基准日的到期年收益率为 3.5125%，本评估报告以
3.5125%作为无风险收益率。
2.权益系统风险系数的确定
被评估单位的权益系统风险系数计算公式如下：
β L 1 1 t D E β U
式中：β L ：有财务杠杆的权益的系统风险系数；
β U ：无财务杠杆的权益的系统风险系数；
t ：被评估企业的所得税税率；
D E ：被评估企业的目标资本结构。
根据 Wind 资讯查询的沪深 A 股股票 100 周同类上市公司 Beta 计算
确定，具体确定过程如下：
首先参考沪深 A 股“热电行业”类上市公司的 Beta 计算出各公司无财
务杠杆的 Beta，然后得出该类无财务杠杆的平均 Beta 为 0.6888。
被评估单位的目标资本结构主要结合企业投产后运行的时间及贷
款情况、管理层未来的筹资策略、可比上市公司的资本结构等确定，
在分析上述资料后，确定汇源热力公司的目标资本结构 D/E 为 50%。被
评估单位所得税税率为 25%。
将上述确定的参数代入权益系统风险系数计算公式，计算得出被
评估单位的权益系统风险系数。
β L 1 1 t D E β U
=0.9471
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3.市场风险溢价的确定
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者
所要求的高于无风险利率的回报率，根据我公司的研究成果，本次评
估市场风险溢价取 6.93%。
4.企业特定风险调整系数的确定
考虑汇源热力公司所处地区热力需求及企业的投资规模和收益，
综合确定该公司企业特定风险调整系数 Rc 为 1.5%。
5.预测期折现率的确定
(1)计算权益资本成本
将上述确定的参数代入权益资本成本计算公式，计算得出被评估
单位的权益资本成本。
K e R f β MRP R c
=11.58%
(2)计算加权平均资本成本
评估基准日被评估单位付息债务的平均年利率为 6%，将上述确定
的参数代入加权平均资本成本计算公式，计算得出被评估单位的加权
平均资本成本。
K d 1 t
E D
WACC K e
DE DE
=9.22%
(五)预测期后的价值确定
由于收益期按永续确定，预测期后的价值公式为
Pn=Rn+1× 终值系数。
Rn+1 按预测末年自由现金流量调整后确定，预测末年调整的内容
主要包括：
折旧和摊销：根据现有资产的年折旧（摊销）额、剩余折旧（摊
销）年限，调整永续年的折旧和摊销额为 635.10 万元；
资本性支出：此次评估通过考虑各项资产的经济寿命年限、预测
期末年至下一更新周期的间隔年限、资金时间价值等因素将各项资产
更新周期内的资本性支出年金化来确定永续期维持现有规模的资本性
支出，经计算，预测期后每年的资本性支出金额为 806.75 万元。
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预测年后按上述调整后的自由现金流量 Rn+1 为 1,136.33 万元。故
汇源热力公司终值的现值
Pn=Rn+1× 终值折现系数
=6,647.90 万元
预测期终值的现值为 6,647.90 万元。
(六)测算过程和结果
预测期内各年自由现金流按年中流入、终值按年末流入考虑，按
折现率折成现值，从而得出汇源热力公司的经营性资产价值，计算过
程如下：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年
净现金流量 2,189.96 -2,948.15 1,039.59 1,355.85
折现年限 0.25 1.00 2.00 3.00
折现率 9.06% 9.06% 9.06% 9.06%
折现系数 0.9786 0.9169 0.8408 0.7709
折现值 2,143.09 -2,703.16 874.09 1,045.22
项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 稳定年度
净现金流量 2,448.37 1,830.57 1,809.01 1,775.04 1,136.33
折现年限 4.00 5.00 6.00 7.00
折现率 9.06% 9.06% 9.06% 9.06%
折现系数 0.7069 0.6481 0.5943 0.5449
折现值 1,730.75 1,186.39 1,075.09 967.22 6,647.90
企业自由现金流合计 12,924.30
(七)其他资产和负债的评估
1.非经营性资产和负债的评估
企业非经营性资产和负债主要是和工程相关的工程款和设备款，
按成本法评估后估值为-2,192.16 万元，具体如下：
项目 非经营性资产和负债
一、流动资产合计 207.70
其他应收款 207.70
减：坏账准备 -
其他应收款净额 207.70
四、流动负债合计 2,399.86
应付账款 737.32
其他应付款 1,650.87
应付利息 11.67
非经营性资产和负债合计 -2,192.16
2.未列入运营的资产及负债
无。
北京中企华资产评估有限责任公司 54
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3.溢余资产的评估
评估基准日货币资金为 648.99 万元，考虑到货币金能够赢得无风
险投资的公正报酬，不同于存货、应收账款，因此本次评估将企业基
准日的货币资金扣除日常运营最低现金保有量后的余额作为溢余资产。
经和企业财务人员现场沟通，企业日常运营最低现金保有量为
610.98 万元，则基准日溢余现金为 38.01 万元。
(八)收益法评估结果
1.企业整体价值的计算
企业整体价值=经营性资产价值+非经营性资产价值+溢余资产价
值
2.付息债务价值的确定
汇源热力公司的付息债务为 7,000.00 万元。
3.股东全部权益价值的计算
根据以上评估工作，汇源热力公司的股东全部权益价值为：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
=3,770.16 万元
经评估，汇源热力公司股东全部权益价值为 3,770.16 万元。
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第五章 评估结论及分析
一、评估结论
北京中企华资产评估有限责任公司受中国国电集团公司的委托，
根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，
采用资产基础法、收益法两种评估方法，按照必要的评估程序，对汇
源热力公司的股东全部权益在 2013 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估。
根据以上评估工作，得出如下评估结论：
(一)收益法评估结果
汇源热力公司评估基准日总资产账面价值为 15,629.37 万元，总负
债账面价值为 13,679.81 万元，净资产账面价值为 1,949.56 万元。
收益法评估后的股东全部权益价值为 3,770.16 万元，增值额为
1,820.60 万元，增值率为 93.39%。
(二)资产基础法评估结果
汇源热力公司评估基准日总资产账面价值为 15,629.37 万元，评估
价值为 16,580.61 万元，增值额为 951.24 万元，增值率为 6.09%；总负债
账面价值为 13,679.81 万元，评估价值为 10,986.76 万元，评估减值
2,693.05 元，减值率 19.69%；净资产账面价值为 1,949.56 万元，评估价
值为 5,593.85 万元，增值额为 3,644.29 万元，增值率为 186.93 %。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日： 2013 年 6 月 30 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100%
流动资产 1 3,430.33 3,430.33 0.00 0.00
非流动资产 2 12,199.03 13,150.27 951.24 7.80
其中：长期股权投资 3 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00
固定资产 5 8,706.65 9,625.27 918.62 10.55
在建工程 6 3,463.81 3,484.44 20.62 0.60
油气资产 7 0.00 0.00 0.00
无形资产 8 28.00 40.00 12.00 42.86
其中：土地使用权 9 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产 10 0.57 0.57 0.00 0.00
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账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100%
资产总计 11 15,629.37 16,580.61 951.24 6.09
流动负债 12 9,964.82 10,089.07 124.25 1.25
非流动负债 13 3,714.99 897.68 -2,817.31 -75.84
负债总计 14 13,679.81 10,986.76 -2,693.05 -19.69
净资产 15 1,949.56 5,593.85 3,644.29 186.93
(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 3,770.16 万元，资产基础法
评估后的股东全部权益价值为 5,593.85 万元，资产基础法比收益法结
果高 1,823.69 万元，差异率为 48.37%。
收益法评估结果与资产基础法评估结果两者存在一定差异，分析
差异原因，主要是两种方法考虑问题的角度不同。资产基础法评估结
果反映的是取得目前资产规模所需要的重臵成本；企业价值评估中的
收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对
象价值的评估思路，收益法是从企业未来获利能力考虑其价值。
目标企业处于发展阶段，由于赔补费及施工成本因管道施工环境
不同而波动较大，在建管道投资具有不确定性，因此，资产基础法估
值更能体现基准日时点被评估企业的企业价值。
根据上述分析，本评估报告评估结论取资产基础法评估结果，即：
汇源热力公司的股东全部权益价值评估结果为 5,593.85 万元。
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
(一)评估结论与账面价值比较变动情况
评估结论变动情况表
评估基准日：2013 年 6 月 30 日 金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
二、非流动资产合计 121,990,338.11 131,502,739.90 9,512,401.79 7.80
固定资产原值 93,400,311.30 102,561,840.00 9,161,528.70 9.81
其中：建筑物类 0.00 0.00 0.00
设 备 类 93,400,311.30 102,561,840.00 9,161,528.70 9.81
土 地 类 0.00 0.00 0.00
减：累计折旧 6,333,816.08 6,309,187.10 -24,628.98 -0.39
固定资产净值 87,066,495.22 96,252,652.90 9,186,157.68 10.55
其中：建筑物类 0.00 0.00 0.00
设 备 类 87,066,495.22 96,252,652.90 9,186,157.68 10.55
土 地 类 0.00 0.00 0.00
减：固定资产减值准备 0.00 0.00 0.00
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科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
固定资产净额 87,066,495.22 96,252,652.90 9,186,157.68 10.55
在建工程 34,638,109.74 34,844,353.85 206,244.11 0.60
无形资产合计 280,000.00 400,000.00 120,000.00 42.86
其中：土地使用权 0.00 0.00 0.00
减：无形资产减值准备 0.00 0.00 0.00
无形资产净额 280,000.00 400,000.00 120,000.00 42.86
三、资产总计 156,293,685.51 165,806,087.30 9,512,401.79 6.09
四、流动负债合计 99,648,211.91 100,890,736.01 1,242,524.10 1.25
应交税费 -7,363,748.96 -6,121,224.86 1,242,524.10 -16.87
五、非流动负债合计 37,149,916.67 8,976,848.14 -28,173,068.53 -75.84
其他非流动负债 37,149,916.67 8,976,848.14 -28,173,068.53 -75.84
六、负债总计 136,798,128.58 109,867,584.15 -26,930,544.43 -19.69
七、净资产（所有者权益） 19,495,556.93 55,938,503.14 36,442,946.21 186.93
(二)评估结论与账面价值比较变动原因
1.非流动资产评估减值原因分析
1.1 机器设备评估原值增值的主要原因：一是由于近年来人工费和
材料费均有不同程度的上涨；二是管道线路施工的赔补费用近年上涨
较快，从而造成增值。
机器设备评估净值增值的主要原因：一是评估原值增值的影响；
二是由于评估采用的经济寿命年限大于会计折旧年限。
1.2 运输车辆评估原值净值增值主要是因为账面值包含在机器设备
中，导致最终评估增值。
1.3 电子设备评估值增值的主要原因是：大部分设备账面值包括在
机器设备中，从而造成增值。评估原值增值导致评估净值增值。
1.4 在建工程评估增值的主要原因是：在建工程设备安装评估增值，
主要原因是对开工时间距基准日半年以上且属于正常建设的在建项目，
考虑了适当资金成本，从而造成评估增值。
1.5 无形资产-其他无形资产评估增值主要是对财务信息软件按照
市场法进行评估所致。
2.流动负债评估增值原因主要是应交税费核算的营业税、城建税教
育费附加是尚未摊销的递延收益已经缴纳的税费，不是企业实际负担
的负债且未来不会收回相关的权益，因此本次评估为 0，导致评估增值
3.非流动负债评估增减值原因分析
3.1 其他非流动负债评估减值的主要原因是：
其他非流动负债核算内容为被评估单位向居民供热收取的一次性
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入网费形成的递延收益，递延收益属于尚未确认的收入，不是企业实
际负担的债务，本次评估按照实际应负担的所得税债务进行评估导致
评估减值。
三、 控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑
本评估报告没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生的
溢价或者折价（没有考虑流动性）对评估对象价值的影响。
四、特别事项说明
无。
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