福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估说明
福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让
涉及的福建省三达水泥有限公司的
股东全部权益价值
评估说明
闽中兴评字（2013）第 3004 号
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
中国福州
二○一三年四月十三日
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福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让
涉及的福建省三达水泥有限公司的
股东全部权益价值
评估说明目录
第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明 --------------3
第二部分 企业关于进行评估有关事项的说明 --------------4
第三部分 资产评估说明 --------------23
一、评估对象与评估范围说明 --------------23
1、评估对象与评估范围内容 --------------23
2、实物资产的分布情况及特点 --------------25
3、企业申报的无形资产情况 --------------25
二、资产核实总体情况说明 --------------26
1、资产核实人员组织、实施时间和过程说明 --------------26
2、影响资产核实的事项及处理方法 --------------26
3、核实结论 --------------27
三、评估技术说明 --------------27
（一）资产基础法（成本法）的评估技术说明 --------------27
（二）收益法的评估说明 --------------54
四、评估结论及分析 --------------61
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构、相关监管机构和部门使用，除法律法规规
定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸于公开媒体。
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
二○一三年四月十三日
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第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方、被评估单位概况：
（一）委托方：福建省建材（控股）有限责任公司、福建水泥股份有限公司：
1．公司基本情况
（1）企业名称：福建省建材（控股）有限责任公司
住 所：福州市北大路 242 号
法定代表人：陈振平
注册资本：壹亿陆仟捌佰万圆整
实收资本：壹亿陆仟捌佰万圆整
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：经营授权的国有资产及其资本收益管理；对外投资经营；咨询服务；建
筑材料，装饰材料，金属材料，矿产品，普通机械，电器机械及器材，水泥包装袋的批
发、零售。（以上经营范围凡涉及国家专项专营规定的从其规定）
（2）企业名称：福建水泥股份有限公司
住 所：福州市杨桥路 118 号宏扬新城福州建福大厦
法定代表人：郑盛端
注册资本：叁亿捌仟壹佰捌拾柒万叁仟陆佰陆拾陆圆整
实收资本：叁亿捌仟壹佰捌拾柒万叁仟陆佰陆拾陆圆整
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：货车维修（汽车二类：仅限福建水泥股份有限公司炼石水泥厂，有效
期至 2017 年 11 月 15 日）；建筑材料制作及技术服务（仅限分支机构经营）；对宾馆、
旅游、房地产的投资；物业管理；对外贸易。（以上经营范围涉及许可经营项目的，应
在取得有关部门的许可后方可经营）
（二）被评估单位：福建省三达水泥有限公司
1．公司基本情况
企业名称：福建省三达水泥有限公司
住 所：福州市闽侯县荆溪乡厚屿村
法定代表人姓名：薛武
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公司类型：有限责任公司（法人独资）
注册资本：柒仟陆佰伍拾壹万圆整
实收资本：柒仟陆佰伍拾壹万圆整
经营范围：水泥制造，水泥机械维修；化工产品，建筑材料，普通机械的批发、零
售。（以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营）
营业期限：自 1999 年 9 月 29 日至 2049 年 9 月 28 日
2、历史情况简介、公司股东及持股比例情况
福建省三达水泥有限公司前身系福建省三达水泥粉磨厂，该厂成立于 1999 年 9 月，
取得福建省工商行政管理局核发的注册号为 3500001002091 号的《企业法人营业执照》，
公司注册资本为 7,075 万元人民币。
2011 年福建省三达水泥粉磨厂实施了公司制改制，2011 年 10 月 25 日经福建省工
商行政管理局核准，更名为福建省三达水泥有限公司，重新颁发了注册号为
350000100023509 号的《企业法人营业执照》，变更后注册资本 7,651 万元；由福建省
建材（控股）有限责任公司独资组建，属有限责任公司（法人独资），经福建省国资委
授权，由福建省建材（控股）有限责任公司实施国有资产管理。
目前，福建省三达水泥有限公司将房屋建筑物、机器设备等整体资产，租赁给福州
炼石水泥有限公司经营，每年收取租金。同时将生活区内闲置的锅炉房、浴室和土地出
租给福建省建筑材料工业科学研究所，每年收取租金。
福建省三达水泥有限公司的母公司为福建省建材（控股）有限责任公司，最终控制
人为福建省能源集团有限责任公司。
福建省三达水泥有限公司设有总经理办公会，对公司重大决策和日常工作实施管
理和控制。
截止 2013 年 3 月 31 日，股东出资额及出资比例为：
（1）股东：福建省建材（控股）有限责任公司，出资额 76,510,000.00 元，出资比例
100%。
3、近三年资产、财务、经营状况
福建省三达水泥有限公司近三年的资产、负债及经营状况如下：
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单位:人民币元
行
2011-12-31 2012-12-31 2013-3-31
资 产 次
流动资产： 1
货币资金 2 24,684,221.38 24,771.93 304,303.73
交易性金融资产 3
短期投资 4
应收票据 5
应收账款 6
预付账款 7
应收股利 8
应收利息 9
其他应收款 10 12,000,000.00 37,570,000.00 37,673,871.78
应收补贴款 11
存货 12
待摊费用 13
一年内到期的非流动资产 14
其他流动资产 15
流动资产合计 16 36,684,221.38 37,594,771.93 37,978,175.51
非流动资产： 17
可供出售金融资产 18
持有至到期投资 19
长期债权投资 20
长期应收款 21
长期股权投资 22
股权分置流通权 23
投资性房地产 24 39,644,153.73 37,961,530.07 50,749,394.85
固定资产原价 25 48,966,588.64 48,966,588.64 48,966,588.64
减：累计折旧 26 46,044,919.56 46,599,471.91 46,717,700.50
固定资产净值 27 2,921,669.08 2,367,116.73 2,248,888.14
减：固定资产减值准备 28
固定资产合计 29 2,921,669.08 2,367,116.73 2,248,888.14
在建工程 30
工程物资 31
固定资产清理 32
生产性生物资产 33
油气资产 34
无形资产 35
其中：土地使用权 36
开发支出 37
商誉 38
合并价差 39
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长期待摊费用（递延资产） 40
递延所得税资产 41
递延税款借项 42
其他非流动资产（其他长期资产） 43
其中：特准储备物资 44
非流动资产合计 45 42,565,822.81 40,328,646.80 52,998,282.99
资产总计 46 79,250,044.19 77,923,418.73 90,976,458.50
行
2011-12-31 2012-12-31 2013-3-31
负债和所有者权益 次
流动负债： 1
短期借款 2
交易性金融负债 3
应付股利 4
应付票据 5
应付账款 6
预收账款 7
855,464.
应付职工薪酬 1,101,496.85 188,356.98
8 18
其中：应付工资 9 685,604.00 912,786.00
应付福利费 10
应交税金 11 500,725.67 369,627.67 574,290.10
其中：未交税金 12
应付利息 13
其他应交款 14
其他应付款 15 201,700.00 187,000.00 3,000.00
一年内到期的非流动负债 16
其他流动负债 17
流动负债合计 18 1,557,889.85 1,658,124.25 765,647.08
非流动负债： 19
长期借款 20
应付债券 21
长期应付款 22
专项应付款 23
预计负债 24
递延所得税负债 25
递延税款贷项 26
其他非流动负债 27
其中：特准储备基金 28
非流动负债合计 29
负债合计 30 1,557,889.85 1,658,124.25 765,647.08
所有者权益（或股东权益） 31
实收资本（股本） 32 76,510,000.00 76,510,000.00 76,510,000.00
国家资本 33
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集体资本 34
法人资本 35 76,510,000.00 76,510,000.00 76,510,000.00
其中：国有法人资本 36 76,510,000.00 76,510,000.00 76,510,000.00
集体法人资本 37
个人资本 38
外商资本 39
资本公积 40 384,065.99 384,065.99 14,121,941.66
减：库存股 41
盈余公积 42
一般风险准备 43
未确认投资损失 44
未分配利润 45 798,088.35 -628,771.51 -421,130.24
其中：现金股利 46
外币报表折算差额 47
少数股东权益 48
所有者权益合计 49 77,692,154.34 76,265,294.48 90,210,811.42
负债和所有者权益总计 50 79,250,044.19 77,923,418.73 90,976,458.50
行
2011 年度 2012 年度 2013 年 1-3 月
项 目 次
一、营业总收入 1 5,400,000.00 5,400,000.00 1,359,000.00
其中:营业收入 2 5,400,000.00 5,400,000.00 1,359,000.00
其中:主营业务收入 3
其他业务收入 4 5,400,000.00 5,400,000.00 1,359,000.00
二、营业总成本 5 4,199,807.02 6,642,584.63 1,260,193.80
其中:营业成本 6 2,277,946.90 2,200,411.73 856,292.62
其中:主营业务成本 7
其他业务成本 8 2,277,946.90 2,200,411.73 856,292.62
主营业务税金及附加 9 297,000.00 74,745.00
销售费用 10
管理费用 11 1,954,543.70 4,175,410.26 328,734.85
其中:业务招待费 12 15,720.00
研究与开发费 13
财务费用 14 -32,683.58 -30,237.36 421.33
其中:利息支出 15
利息收入 16 34,091.02 31,499.12 183.30
汇兑净损失 17
资产减值损失 18
其他 19
加:公允价值变动收益 20
投资收益 21
其他业务利润 22
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三、营业利润 23 1,200,192.98 -1,242,584.63 98,806.20
加:营业外收入 24 0.01 109,440.07
其中:非流动资产处置利得 25
非货币性资产交换利得
（非货币性交易收益） 26
政府补助（补贴收入） 27
以前年度损益调整 28
减:营业外支出 29 697.89 185,632.61 605.00
其中:非流动资产处置损失 30
非 货 币 性 资 产 交 换损 失
（非货币性交易损失） 31
债务重组损失 32
四、利润总额 33 1,199,495.09 -1,428,217.23 207,641.27
减：所得税费用 34 401,406.74 -1,357.37
清产核资净损失调整
加：未确认的投资损失 35
五、净利润 36 798,088.35 -1,426,859.86 207,641.27
备注：上述表中的数据由福建省三达水泥有限公司提供， 2011 年会计报表经福建
华兴会计师事务所有限公司审计，2012 年会计报表经信永中和会计师事务所（特殊普
通合伙）福州分所审计，2013 年 1-3 月会计报表经信永中和会计师事务所（特殊普通
合伙）福州分所审计，并出具 XYZH/2012FZA1039 号审计报告，审计意见类型为无保留
意见。
4、财务报表的编制基础
4.1、公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财
政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的《企业会计准则——基本准则》和 38 项具体会计准则、
其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下统称为
“企业会计准则”）编制。
4.2、遵循企业会计准则的声明
财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司 2013 年 3 月 31 日的
财务状况及 2012 年度的经营成果和现金流量等有关信息。
4.3、会计期间：公司会计年度自公历每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
4.4、记账本位币：以人民币为记账本位币。
4.5、记账基础和计价原则（计量属性）
根据企业会计准则的相关规定，公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工
具外，财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相
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应的减值准备。
4.6、现金及现金等价物的确定标准
公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及公司持有的期
限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、
价值变动风险很小的投资。
4.7、应收款项
应收款项包括其他应收款等。
（1）坏账准备的确认标准
公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明应收
款项发生减值的，计提减值准备：①债务人发生严重的财务困难；②债务人违反合同条
款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等）； ③债务人很可能倒闭或进行其他财务重组
；④其他表明应收款项发生减值的客观依据。
（2）坏账准备的计提方法
① 单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
公司将单项金额超过期末应收款余额的 10%且单项金额超过人民币 300 万元以上的
应收款项确认为单项金额重大的应收款项。
公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减值的金融资
产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已确认减
值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行减值测
试。
② 单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项坏账准
备的确定依据、计提方法
A．信用风险特征组合的确定依据
公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信用风
险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按照该等
资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量测算相
关。
不同组合的确定依据：
项目 确定组合的依据
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账龄组合 账龄状态
关联方组合 公司对并表范围内子公司的应收款项
B．根据信用风险特征组合确定的计提方法
按组合方式实施减值测试时，坏账准备金额系根据应收款项组合结构及类似信用风
险特征（债务人根据合同条款偿还欠款的能力）按历史损失经验及目前经济状况与预计
应收款项组合中已经存在的损失评估确定。
不同组合计提坏账准备的计提方法：
项目 计提方法
账龄组合 账龄分析法
关联方组合 不计提坏账准备
a. 组合 1，采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收计提比例（%）
6 个月以内（含 6 个月，下同） 0 0
6 个月-1 年 5 5
1-2 年 10 10
2-3 年 20 20
3-4 年 40 40
4-5 年 80 80
5 年以上 100 100
③单项金额不重大但单项计提坏账准备的计提方法：
公司对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，单独进行减值测试，有客
观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减
值损失，计提坏账准备：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象
表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项；等等。
（3）坏账准备的转回
如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有
关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假
定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。
公司向金融机构以不附追索权方式转让应收款项的，按交易款项扣除已转销应收账
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款的账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
4.8、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出
租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对
于公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确
表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资
产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他
后续支出，在发生时计入当期损益。
公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用
权一致的政策进行折旧或摊销。
投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法见“非流动非金融资产减值”。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转
换前的账面价值作为转换后的入账价值。
4.9、固定资产
（1）固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一
个会计年度的有形资产。
（2）固定资产的分类、计价方法及折旧方法
固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。固定资产从达到预
定可使用状态的次月起，在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残
值和年折旧率、折旧方法如下：
固定资产类别 折旧年限 预计净残值率(%) 年折旧率(%) 折旧方法
房屋及建筑物 10-40 年 3 9.70-2.425 直线法
机器设备 5-15 年 3 19.40-6.47 直线法
运输工具 10-12 年 3 9.70-8.08 直线法
电子设备 5年 3 19.40 直线法
办公设备 5年 3 19.40 直线法
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预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状
态，公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见“非流动非金融资产减值”。
（4）融资租入固定资产的认定依据、计价方法及折旧方法
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，租赁期占租
赁资产使用寿命的大部分，公司有权选择是否取得其最终所有权。
租赁开始日将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资
产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资
费用。
以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折
旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的在租赁资产使用寿命内计提折
旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿
命两者中较短的期间内计提折旧。
（5）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成
本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外
的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额
计入当期损益。
公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如
发生改变则作为会计估计变更处理。
4.10、非流动非金融资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房
地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资、商誉等非流动非金融资产，公
司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，
进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，
无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并
计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现
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金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；
不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在
销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置
费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态
所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终
处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确
定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进
行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现
金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期
从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的
资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失
金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组
合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面
价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回。
4.11、职工薪酬
公司职工薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费、住房
公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利、辞退福利、内退补偿等与获得职工
提供的服务相关的支出。
公司在职工提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债。
公司按规定参加由政府机构设立的职工社会保障体系，包括基本养老保险、医疗保
险、住房公积金及其他社会保障制度，相应的支出于发生时计入相关资产成本或当期损
益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提
出给予补偿的建议，如果公司已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议并
即将实施，同时公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议的，确认因解除与职
工劳动关系给予补偿产生的预计负债，并计入当期损益。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。公司将自职工停止提供服务
日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 14 页 共 63 页
福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估说明
确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
4.12、预计负债
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是公司
承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够可
靠地计量。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，
按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定
能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
公司产生的预计负债主要事项及原因：
（1）亏损合同
亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行
合同变成亏损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同
预计损失超过合同标的资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认为预计负债。
（2）未决诉讼
（3）产品质量保证
（4）重组义务
对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条件
的情况下，按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额。对于出售部分业务的重组义
务，只有在公司承诺出售部分业务（即签订了约束性出售协议时），才确认与重组相关
的义务。
4.13、收入
公司的营业收入主要包括商品销售收入、提供劳务收入、让渡资产使用权收入。收
入确认原则如下：
（1）商品销售收入
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联
系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关
的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商
品销售收入的实现。
（2）提供劳务收入
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福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估说明
在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比法
确认提供的劳务收入。劳务交易的完工进度按已经发生的劳务成本占估计总成本的比例
确定。
提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：①收入的金额能够可靠地计量；
②相关的经济利益很可能流入企业；③交易的完工程度能够可靠地确定；④交易中已发
生和将发生的成本能够可靠地计量。
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的劳
务成本金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳
务成本如预计不能得到补偿的，则不确认收入。
（3）让渡资产使用权收入：让渡无形资产（如商标权、专利权、软件、版权等）
以及其他非现金资产的使用权而形成的使用费收入，按有关合同或协议规定的收费时间
和方法计算确定。上述收入的确定并应同时满足与交易相关的经济利益能够流入公司、
收入的金额能够可靠地计量。
4.14、主要税种及税率
税种 具体税率情况
营业税 按应税营业额的5%计缴营业税。
城建税及教育费附加 按实际缴纳的流转税的5%和5%计缴。
企业所得税 按应纳税所得额的25%计缴。
（二）委托方与被评估单位的关系
委托方：福建省建材（控股）有限责任公司系被评估单位控股股东。
委托方：福建水泥股份有限公司系拟收购方。
二、关于经济行为的说明
本次评估目的是为福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达
水泥有限公司的股东全部权益价值提供参考。该行为系依据福建省能源集团有限责任公
司“闽能改[2013]25 号”《福建省能源集团有限责任公司关于深化省建材控股公司改革
重组的决定》文件。
三、关于评估对象与评估范围的说明：
评估对象为福建省三达水泥有限公司申报的全部股东权益。评估范围为截止 2013
年 3 月 31 日福建省三达水泥有限公司申报的经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
福州分所审计后的资产和负债。
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单位:人民币元
资 产 行次 2013-3-31
流动资产： 1
货币资金 2 304,303.73
交易性金融资产 3
短期投资 4
应收票据 5
应收账款 6
预付账款 7
应收股利 8
应收利息 9
其他应收款 10 37,673,871.78
应收补贴款 11
存货 12
待摊费用 13
一年内到期的非流动资产 14
其他流动资产 15
流动资产合计 16 37,978,175.51
非流动资产： 17
可供出售金融资产 18
持有至到期投资 19
长期债权投资 20
长期应收款 21
长期股权投资 22
股权分置流通权 23
投资性房地产 24 50,749,394.85
固定资产原价 25 48,966,588.64
减：累计折旧 26 46,717,700.50
固定资产净值 27 2,248,888.14
减：固定资产减值准备 28
固定资产合计 29 2,248,888.14
在建工程 30
工程物资 31
固定资产清理 32
生产性生物资产 33
油气资产 34
无形资产 35
其中：土地使用权 36
开发支出 37
商誉 38
合并价差 39
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 17 页 共 63 页
福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估说明
长期待摊费用（递延资产） 40
递延所得税资产 41
递延税款借项 42
其他非流动资产（其他长期资产） 43
其中：特准储备物资 44
非流动资产合计 45 52,998,282.99
资产总计 46 90,976,458.50
负债和所有者权益 行次 2013-3-31
流动负债： 1
短期借款 2
交易性金融负债 3
应付股利 4
应付票据 5
应付账款 6
预收账款 7
应付职工薪酬 8 188,356.98
其中：应付工资 9
应付福利费 10
应交税金 11 574,290.10
其中：未交税金 12
应付利息 13
其他应交款 14
其他应付款 15 3,000.00
一年内到期的非流动负债 16
其他流动负债 17
流动负债合计 18 765,647.08
非流动负债： 19
长期借款 20
应付债券 21
长期应付款 22
专项应付款 23
预计负债 24
递延所得税负债 25
递延税款贷项 26
其他非流动负债 27
其中：特准储备基金 28
非流动负债合计 29
负债合计 30 765,647.08
所有者权益（或股东权益） 31
实收资本（股本） 32 76,510,000.00
国家资本 33
集体资本 34
法人资本 35 76,510,000.00
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 18 页 共 63 页
福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估说明
其中：国有法人资本 36 76,510,000.00
集体法人资本 37
个人资本 38
外商资本 39
资本公积 40 14,121,941.66
减：库存股 41
盈余公积 42
一般风险准备 43
未确认投资损失 44
未分配利润 45 -421,130.24
其中：现金股利 46
外币报表折算差额 47
少数股东权益 48
所有者权益合计 49 90,210,811.42
负债和所有者权益总计 50 90,976,458.50
四、关于评估基准日的说明
本次评估基准日为 2013 年 3 月 31 日。
由于资产评估是对某一时点的资产及负债状况提出公允价值结论，考虑企业财务结
算出具报表的时间，选择月末日期的会计期末作为评估基准日，能够较全面反映评估对
象资产及负债的整体情况；同时本评估基准日与评估人员实际评估日期也较为接近，使
评估人员能更好地把握委评资产的基准日状况，减少和避免评估基准日后的调整事项，
真实反映委评资产基准日的现时价值。为确切地反映委估对象的公允价值，有利于本项
目评估目的顺利实现，经与各方一致商定，确定本项目资产评估基准日为 2013 年 3 月
31 日。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
未发现可能影响评估工作的重大事项说明。
六、资产及负债清查情况
（一）资产及负债清查情况和结果说明
1．福建省三达水泥有限公司对评估范围内的资产进行了全面清查，清查工作由公
司领导负责，各部门主管人员参加，成立资产清查小组，于 2013 年 4 月 1 日起对下属
的相关职能部门截至评估基准日的所有资产和负债进行了清查，重点对实物性资产进行
了盘点、造册登记，资产评估公司派人员参加。具体清查工作程序如下：
（1）货币资金：首先进行现金盘点，进行账实核对，账账核对；收集银行对账单，
编制调节表。
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 19 页 共 63 页
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（2）往来款项：纳入本次评估范围的往来账主要有其他应收款、其他应付款等。
对应收应付等往来款项通过核对会计账簿，与有关单位进行账务核对。
（3）实物资产：包括投资性房地产、房屋建筑物、机器设备、运输车辆、办公电
子设备，详细核对设备的名称、规格、型号、数量等清查明细表中所列各项内容，所有
实物资产都进行了详细的盘点。
2. 清查结论
在清查过程中，我们发现：
① 部分机器设备已拆除、无实物。（详见机器设备评估明细表）；
② 本次评估的房屋建筑物均未办理房屋所有权证；
此外，未发现其他盘盈、盘亏及毁损的实物资产、呆坏账和无需偿付的负债等情况。
（二）未来经营和收益状况的预测情况的说明
1、企业经营状况分析
福建省三达水泥有限公司前身系福建省三达水泥粉磨厂，该厂成立于 1999 年 9 月，
取得福建省工商行政管理局核发的注册号为 3500001002091 号的《企业法人营业执照》，
公司注册资本为 7,075 万元人民币。
2011 年福建省三达水泥粉磨厂实施了公司制改制，2011 年 10 月 25 日经福建省工
商行政管理局核准，更名为福建省三达水泥有限公司，重新颁发了注册号为
350000100023509 号的《企业法人营业执照》，变更后注册资本 7,651 万元；由福建省
建材（控股）有限责任公司独资组建，属有限责任公司（法人独资），经福建省国资委
授权，由福建省建材（控股）有限责任公司实施国有资产管理。
目前，福建省三达水泥有限公司将房屋建筑物、机器设备等整体资产，租赁给福州
炼石水泥有限公司经营，每年收取租金。同时将生活区内闲置的锅炉房、浴室和土地出
租给福建省建筑材料工业科学研究所，每年收取租金。
2、未来收益预测
根据公司目前的运营状况、未来市场发展前景，以及所处的综合环境，公司对未来
的现金流作如下预测。
①主营业务收入的测算
公司的营业收入主要是租金收入。租金收入主要根据近几年已签订的租赁合同确
定。考虑到租赁协议约定租赁期为三年，故预测未来 3 年期的收益。
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 20 页 共 63 页
福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估说明
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 4-12 月 2014 年 2015 年
租金收入 407.70 543.78 543.97
合计 407.70 543.78 543.97
②营业成本的测算
公司的营业成本主要是计提的折旧，根据近几年折旧计提比例确定。
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 4-12 月 2014 年 2015 年
折旧 167.07 174.42 168.26
合计 167.07 174.42 168.26
③税金及附加的预测
按照公司目前的税费政策，租金收入按 5%计提营业税，同时按流转税的 10%计提城
建税及教育费附加。
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 4-12 月 2014 年 2015 年
税金及附加 22.42 29.90 29.90
合计 22.42 29.90 29.90
④管理费用的预测
管理费用主要包括管理部门员工工资及相关的支出、房产税、土地使用税以及折旧、
业务招待费等，预测主要基于 2012 年的发生金额并主要考虑工资等相关费用逐年上涨
等因素确定。
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 4-12 月 2014 年 2015 年
管理费用 281.48 300.12 304.99
合计 281.48 300.12 304.99
⑤所得税的预测
根据企业的所得税负担水平以及未来的收益情况预测如下：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 4-12 月 2014 年 2015 年
所得税 9.84 10.21
合计 9.84 10.21
七、资料清单
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 21 页 共 63 页
福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估说明
1．资产评估申报明细表；
2．信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）福州分所出具的 XYZH/2012FZA1039
号审计报告；
3．资产权属证明文件、产权证明文件；
4．重大合同、协议等；
5. 生产经营资料；
6. 其他。
福 建 省 三 达 水 泥 有 限 公 司 (盖章)
法人代表(签章)
二○一三年四月十三日
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 22 页 共 63 页
福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估说明
第三部分 资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
1、本次委托评估的评估对象为福建省三达水泥有限公司申报的全部股东权益。
2、委托评估的资产类型、账面金额。
本次资产评估的资产类型和账面金额见下表：
单位:人民币元
资 产 行次 2013-3-31
流动资产： 1
货币资金 2 304,303.73
交易性金融资产 3
短期投资 4
应收票据 5
应收账款 6
预付账款 7
应收股利 8
应收利息 9
其他应收款 10 37,673,871.78
应收补贴款 11
存货 12
待摊费用 13
一年内到期的非流动资产 14
其他流动资产 15
流动资产合计 16 37,978,175.51
非流动资产： 17
可供出售金融资产 18
持有至到期投资 19
长期债权投资 20
长期应收款 21
长期股权投资 22
股权分置流通权 23
投资性房地产 24 50,749,394.85
固定资产原价 25 48,966,588.64
减：累计折旧 26 46,717,700.50
固定资产净值 27 2,248,888.14
减：固定资产减值准备 28
固定资产合计 29 2,248,888.14
在建工程 30
工程物资 31
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 23 页 共 63 页
福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估说明
固定资产清理 32
生产性生物资产 33
油气资产 34
无形资产 35
其中：土地使用权 36
开发支出 37
商誉 38
合并价差 39
长期待摊费用（递延资产） 40
递延所得税资产 41
递延税款借项 42
其他非流动资产（其他长期资产） 43
其中：特准储备物资 44
非流动资产合计 45 52,998,282.99
资产总计 46 90,976,458.50
负债和所有者权益 行次 2013-3-31
流动负债： 1
短期借款 2
交易性金融负债 3
应付股利 4
应付票据 5
应付账款 6
预收账款 7
应付职工薪酬 8 188,356.98
其中：应付工资 9
应付福利费 10
应交税金 11 574,290.10
其中：未交税金 12
应付利息 13
其他应交款 14
其他应付款 15 3,000.00
一年内到期的非流动负债 16
其他流动负债 17
流动负债合计 18 765,647.08
非流动负债： 19
长期借款 20
应付债券 21
长期应付款 22
专项应付款 23
预计负债 24
递延所得税负债 25
递延税款贷项 26
其他非流动负债 27
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 24 页 共 63 页
福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估说明
其中：特准储备基金 28
非流动负债合计 29
负债合计 30 765,647.08
所有者权益（或股东权益） 31
实收资本（股本） 32 76,510,000.00
国家资本 33
集体资本 34
法人资本 35 76,510,000.00
其中：国有法人资本 36 76,510,000.00
集体法人资本 37
个人资本 38
外商资本 39
资本公积 40 14,121,941.66
减：库存股 41
盈余公积 42
一般风险准备 43
未确认投资损失 44
未分配利润 45 -421,130.24
其中：现金股利 46
外币报表折算差额 47
少数股东权益 48
所有者权益合计 49 90,210,811.42
负债和所有者权益总计 50 90,976,458.50
3、委托评估的资产权属状况
索取土地使用权证、汽车行驶证，设备和工程项目核查发票、合同、入账凭证等，
其中非标设备要求提供图纸、材质、重量。了解被评估单位的历史情况和现状，依据资
产管理的有关文件和委托方及被评估单位提供的资产权属证明和承诺函，在被评估单位
有关人员配合下，对委托评估的全部资产进行权属核查。对权属关系不完全明确的资产
根据被评估单位提供书面说明，在评估报告书中揭示。本次评估的房屋建筑物均未办理
房屋所有权证。
（二）实物资产的分布情况及特点
福建省三达水泥有限公司纳入本次评估的实物资产主要为投资性房地产、房屋建筑
物、机器设备、车辆及办公电子设备，主要分布在福建省三达水泥有限公司办公场所及
其生产厂区内。
（三）企业申报的无形资产情况
无。
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 25 页 共 63 页
福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估说明
二、资产核实总体情况说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
制定现场清查实施计划，分成房产、设备、财务等专业小组于2013年4月1日起进行
现场的核查工作。清查工作结束后，各小组对清查核实及现场查看情况进行工作总结。
清查核实的主要步骤如下：
首先，辅导、配合企业进行资产的清查、填制评估申报明细表，并收集整理评估资
料。先期派遣评估人员，辅导、配合企业财务和资产管理相关人员在资产清查的基础上，
填报“评估申报明细表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术
状态、经济技术指标等方面的资料。
其次，依据被评估单位填报的资产评估申报明细表，对委托评估的全部资产进行现
场核查。在被评估单位的财务部门、设备及基建等部门配合下，由评估人员现场核查各
类资产的数量、检查记录账簿，观察有关制度的执行情况。根据清查结果，由企业进一
步补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。
再次，核实评估资料，尤其是委估资产权属资料。收集土地使用权证、车辆行驶证，
抽查入账凭证、合同及购置发票等。了解被评估单位的历史情况和现状，依据被评估单
位提供的资产权属证明和承诺函，在清查核实“表”、“实”相符的基础上，对委托评
估的全部资产进行权属核查，核对时重点查验企业产权资料原件与企业提供复印件是否
一致。
（二）影响资产核实的事项及处理方法
1.公司截至评估基准日所申报的账面机器设备，限于客观条件，本次评估中未对设
备逐一进行开机测试，对设备的具体性能、数据，以现场清查时被评估企业设备管理人
员提供情况为评估参考依据；
2.本次评估的房屋建筑物均未办理房屋所有权证，本次评估涉及的建筑面积系委托
方提供作为评估依据，未进行实地测量。今后其实际面积应以相关房屋主管部门出具的
产权证明的证载面积准，若有面积差异应相应调整评估价值，同时评估结果未考虑上述
房产登记办证应缴交的相关费用；
3.本次评估对象投资性房地产中厂区及水源地用地的土地证载土地使用权人为福
建省三达水泥粉磨厂，根据企业提供情况，福建省三达水泥粉磨厂 2011 年已改制为福
建省三达水泥有限公司，至评估基准日，上述两宗土地的国有土地使用证尚未办理更名，
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 26 页 共 63 页
福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估说明
本次评估未考虑办理权证变更应缴交的相关费用及该事项对评估结果的影响；
4.本次评估土地面积以土地证证载面积扣除委托方提供的征地补偿评估报告及相
关资料记载的被征收土地面积为准，其中厂区及生活区被征收的面积以资产占有方提供
的图纸测算结果为准，最终面积应以重新测绘办证面积为准，若有面积差异应相应调整
评估值。本次评估结果已扣除被征收土地的价值；
（三）核实结论
经过清查核实评估范围内的资产和负债的情况，清查情况表明：1、非实物资产，
评估申报明细表和账面值记录一致，申报明细表与实际情况吻合。2、实物资产，部分
机器设备已拆除、无实物。（详见机器设备评估明细表）。
三、评估技术说明
本公司本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公允的方
法，采用了资产基础法（成本法）和收益法对福建省三达水泥有限公司的股东全部权益
价值进行了评估，具体评估说明如下：
（一）资产基础法（成本法）的评估技术说明
1、流动资产评估说明
单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
3-1 货币资金 304,303.73 304,303.73
3-2 交易性金融资产
3-3 应收票据
3-4 应收账款
3-5 预付账款
3-6 应收利息
3-7 应收股利
3-8 其他应收款 37,673,871.78 37,673,871.78
3-9 存货
3-10 一年内到期的非流动资产
3-11 其他流动资产
流动资产合计 37,978,175.51 37,978,175.51
（1) 货币资金的评估说明
①银行存款 1 个账户，账面值 304,303.73 元,人民币账户在核对银行对账单和银行
询证的基础上，以评估基准日信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）福州分所审计报
告的审定数为评估值，评估值 304,303.73 元。
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 27 页 共 63 页
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(2)各种应收款项(其他应收款)的评估说明
应收款项在查阅会计凭证，借助历史资料和现在的调查情况，具体分析数额，账
龄和原因，款项回收情况，欠款人资金、信用、经营管理现状等。对于有充分理由相
信全部能收回以及有经常性业务往来且信誉好的客户按全部应收额计算评估值；对于
符合有关管理制度规定应予以核销或有确凿证据表明无法收回的，收集相关的文件或
证明材料，并作出相应的记录或进行适当调整；本次评估中的往来款项均为当年发生，
无长期挂账的款项，不存在无法收回的款项，按全部应收款计算评估值。
①其他应收款系与母公司福建省建材（控股）有限责任公司的往来款，账面值为
37,673,871,78.00 元，以核实后价值确定其评估值，评估值为 37,673,871,78.00 元。
2、投资性房地产的评估说明
投资性房地产账面净值为 50,749,394.85 元，评估值 65,624,720.29 元，投资性房
地产评估增值 14,875,325.44 元，其中：房屋建筑物增值 2,721,802.02 元，土地使用
权增值 12,153,523.42 元。系近年建筑物三材价格和人工定额相比原始投入增长较大、
评估耐用年限和财务折旧年限的差异以及近年土地价格上涨相对账面成本较大几项原
因对抵产生。
2.1、评估范围
纳入本次评估范围的投资性房地产主要指福建省三达水泥有限公司（前身系福建省
三达水泥粉磨厂，2011 年实施公司制改制）拥有的位于闽侯县荆溪镇厚屿村的房屋建
（构）筑物及三宗土地使用权，上述投资性房地产在评估基准日账面值如下所示：
项 目 项数 账面原值（元） 账面净值（元）
房屋建构筑物 43 38,029,150.21 16,391,825.73
投
房屋建构筑物评估增值部分 1 1,668,324.27 1,573,293.14
资
小 计 39,697,474.48 17,965,118.87
性
土地使用权 3 18,532,330.08 12,945,581.70
房
土地使用权-评估增值部分 3 20,428,585.18 19,838,694.28
地
小 计 38,960,915.26 32,784,275.98
产
合 计 78,658,389.74 50,749,394.85
备注：评估增值部分为企业改制以评估值入账以及土地处置过程评估增值产生
2.2、评估对象概况
（1）房屋建构筑物
投资性房地产—房屋建构筑物共 43 项，其中钢材仓库、五金劳保仓库、机修车间
等 7 项于新建生产二线时处置，汽车库、洗车台等 4 项目前已损坏或拆除，其余的房屋
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建构筑物主要有厂区内办公楼、水泥库、磨房、皮带廊等，生活区内的锅炉房浴室和食
堂等，及水源地的泵房。至评估基准日，列入评估范围的房屋建筑均未办理《房屋所有
权证》。评估对象房屋建构筑物大部分于 1989-1990 年陆续建成投入使用，厂区内主要
建构筑物主体结构基本完好，装修、设备有部分损坏、变形、老化，但个别建构筑物目
前闲置，维护情况较差。
（2）土地使用权
①土地使用权基本情况
列入评估范围内的投资性房产—土地使用权共有 3 宗，包括厂区用地，取水用地及
配套生活区用地，其中水源地及厂区用地土地使用权人为福建省三达水泥粉磨厂（福建
省三达水泥有限公司前身），生活区用地土地使用权人为福建省三达水泥有限公司，各
宗土地基本情况如下表所示：
使用权类
宗地名称 土地证号 宗地位置 地号 面积（㎡） 用途 终止日期
型
闽国用（2004） 闽侯县荆溪乡 作价出资 2047 年 12
水源地 01/010/0078 2,560.13 工业用地
第 3410 号 厚屿村 （入股） 月 30 日止
闽国用（2013） 闽侯县荆溪镇 作价出资 城镇住宅 2081 年 7 月
生活区 01/010/0082 10,151.47
第 00014 号 厚屿村 210 号 （入股） 用地 31 日止
闽国用（2006） 闽侯县荆溪镇 作价出资 2047 年 12
厂区 01/010/0083 98,671.15 工业用地
第 1527 号 厚屿村 （入股） 月 30 日止
合 计 111,382.75
注：上述面积为证载土地面积；
另外，根据委托方提供的情况，由于荆溪镇政府建设道路，厂区及生活区部分土地
（面积 1468.3 平方米）已被政府征收，政府已支付相关征地补偿费用。按资产占有方
提供的被征收面积图纸测算结果，厂区用地被征收面积 792.00 平方米，生活区用地被
征收土地面积 676.3 平方米，根据评估人员现场查看，生活区被征收土地并未用于修建
道路，仍为生活区围墙内附属道路、菜地等。
②评估对象各宗地地价定义
本次评估对象三宗土地使用权地价定义如下：
剩余使用年限 用途 开发程度 容积率 使用权类
宗地
实际 设定 实际 设定 实际 设定 设定 型设定
作价出资
水源地 34.75 34.75 工业 工业 三通一平 三通一平 1
（入股）
城镇住 作价出资
生活区 68.33 68.33 城镇住宅 五通一平 五通一平 2.0
宅 （入股）
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作价出资
厂区 34.75 34.75 工业 工业 五通一平 五通一平 1
（入股）
2.3、评估过程
2.3.1.核对原始资料
根据资产占有方提供的清查评估明细表，查阅施工图纸、工程验收报告，了解估价
对象的结构、装修、设施配置及地点分布等基本情况；核对个别概算表、竣工资产移交
表，核实其分摊费用和入账价值的合理性。
对清查评估明细表填写不符合评估要求之处与资产占有方有关人员共同修正，对项
目不全或错误之处予以更正。
2.3.2.市场调查
根据评估需要，评估人员通过网站及其他资料了解当地发展情况，到有关建设管理
部门和委托单位的财务、基建等部门进行调查咨询，取得当地的现行各项费用取费费率
标准和政府收费政策性文件等资料。了解房屋的历年使用和维修情况，建筑物周边区域
情况、市政及公用设施配套等。
2.3.3.现场勘察
对建筑物的现场勘察评估，按照评估规范的要求，遵循独立、客观、科学的原则，
根据委托单位提供的建筑物清查评估明细表所列项目的项数、装饰及给排水、配电照明、
采暖通风等设备情况，进行现场勘察核实，并结合现场情况了解建筑物结构的各部位完
损状况、逐项做现场记录。
评估人员对委托评估的房地产作详细查看，除核实建筑物数量及内容是否与申报情
况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。
2.4、评估方法
（1）房屋建构筑物
根据《资产评估准则——不动产》和《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)，房屋
建筑物的评估方法通常有比较法、收益法、成本法和假设开发法等四种估价方法。市场
法适用于同类房地产交易实例较多的评估；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产
评估；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法进行估价
的情况下的房地产评估；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的评
估。
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根据本次特定经济行为所确定的评估目的及所采用的价值类型，评估对象、评估
时点的市场条件，数据资料收集情况及主要技术经济指标参数的取值依据，由于评估对
象属于建材行业专业的建筑物,周边既无类似可比交易案例也无稳定的出租性收入，故
市场法、收益法难以使用，本次评估采用成本法进行。
所谓成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估
算估价对象的客观合理价格或价值的一种评估方法。其计算公式为：评估值=重置成本
×综合成新率。
A、重置成本的组成
重置成本=建安工程造价+前期费用+管理费用+投资利息+开发利润
依据委托方提供的类似工程建安工程决算资料、竣工资料、工程量和本公司所掌握
的当地不同建、构筑物单方造价，按《福建省建筑工程预算定额》（2002 年）及(2005)
《福建省建筑工程综合单价表》、《福建省建筑装饰工程预算定额》（2002 年）、《全国统
一安装工程预算定额福建省综合单价表》（2002 年）、《福建省市政工程综合单价表》
（2005 年）、《福建省建筑工程消耗量定额》(FJYD-101-2005)及基准日当地建筑材料对
工程造价进行系数调整，确定评估基准日的工程重置造价，再加上下列各项其他费用得
出评估标的物的重置成本。
B、前期费用,它由以下项组成:
序号 项目 比率 备注
1 工程监理费 1.80% 发改价格[2007]670 号
2 勘查设计费 2.40% 计价格[2002]10 号
3 招标代理服务费 0.41% 计价格[2002]1980 号
4 工程造价咨询服务费 0.09% 闽价[2002]房 457 号
5 其他费用 2.00% 包括可研费用、合同预审费等
合 计 6.70%
C、建设单位管理费：按工程造价与前期费用和的 2%计取；
D、投资利息：R=（1+r）P/2-1，其中：
R——投资利息比率，
r——评估基准日银行年贷款利率，
P——各建、构筑物的工期
E、开发利润：根据建构筑的类别确定合理的开发利润：
①办公楼、水泵房、单身楼等行政住宿辅助用房按开发成本的 4%取定；
②水泥库、水泥磨房、熟料库、铁路等主要生产设施按开发成本的 8%取定；
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③简易结构用房、道路、水池、门卫房等辅助设施，不取利润。
F、成新率的确定
评估人员通过现场勘察后，对所评估房屋建筑物参照不同工程结构进行分析比较，
结合现场观察，对建筑物的基础、主体承重结构、墙体、楼面、屋盖、防水及地面层、
门窗、粉刷、水电配套设施等进行勘察记录，同时考虑所评估房屋建筑物的内在质量、
建造年份及平时维护保养和使用状况因素，分别采用年限法和现场打分法确定成新率，
然后采用简单加权平均法确定综合成新率。本次评估对于房屋建筑物及单位价值大或结
构相对复杂的构筑物采用综合成新率法测算其成新率，对于单位价值小或结构相对简单
的构筑物采用年限法测算其成新率。
生产用房：框架 50 年 混合 40 年
办公用房：框架 60 年 混合 50 年
钢结构和混凝土混合体按经济耐用年限 40 年
构筑物：按主要构件及用途确定为 10-100 年之间
构筑物分类 耐用年限 构筑物分类 耐用年限
1.铁路专用线 100 5.道路、砼路面 10
2.水泥库 30 6.皮带廊 30
3.石膏熟料库 30 7.砼堆场 20
4.各类池 8.设备基础 随设备使用年限
砼水池 30
砖砌水池 20
注：对于各类建构筑物剩余使用年限超出土地剩余使用年限的，以土地剩余使用年限为准。
（2）土地使用权
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）,通行的估价方法有市场比较法、
收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地
价评估的《技术规程》,根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价
目的等,选择适当的估价方法。委估宗地为工业用地及配套水源地、生活区住宅用地，
根据委估土地的有关资料和相关的评估目的，工业用地及配套水源地采用基准地价系数
修正法和成本逼近法估算，生活区住宅用地采用基准地价系数修正法和市场法估算。
所谓基准地价系数修正法是指利用当地政府制定的基准地价作为参照物，对其期
日因素、区域因素和个别因素等进行系数修正，从而求取待估地块公平市场价值的一种
估价方法。
所谓成本逼近法就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的
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利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
所谓市场法指在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似的土地交易实例与估
价对象之间加以对照比较，就两者之间的交易情况、交易价格、交易时间、区域因素、
个别因素及其他因素等的差别进行修正，求取评估对象在评估基准日价格的方法。
2.5、评估案例
评估案例一：熟料石膏库
投资性房地产——房屋评估明细表第 5 项
熟料石膏库建成于 1989 年 10 月，由三个连体钢混筒仓构成，其中两个筒仓外壁直
径为 15 米，小筒仓外壁直径为 10 米，高度均为 30 米，库顶建有单层设备管理操作间。
A、建安工程费
根据《福建省建筑工程预算定额》（2002 年）及(2005)《福建省建筑工程综合单价
表》、《福建省建筑装饰工程预算定额》（2002 年）、《全国统一安装工程预算定额福建省
综合单价表》（2002 年）、《福建省市政工程综合单价表》（2005 年）、《福建省建筑工程
消耗量定额》(FJYD-101-2005)、类似工程的建安造价及评估基准日当地人工、材料及
机械台班价格水平，确定其建安工程造价如下：
项 目 金 额（元） 比例（%）
一般土建工程 4,510,329 91.67%
筒仓主
土石方 29,819 0.60%
建筑 体
装饰工程 61,345 1.25%
工程
库顶房 一般土建工程 304,158 6.18%
小 计 4,905,651 99.70%
安装 电气工程 14,776 0.30%
工程 小 计 14,776 0.30%
合 计 4,920,427 100.0%
B、前期费用：含工程监理费、勘察设计费、招投标管理费、预决算编审费、可研编
制等费用。按工程造价的 6.70%计取，则 4,920,427×6.7%= 329,669 元
C、管理费用：施工期业主派驻工地人员所发生费用现按工程造价的 2.0%计取：则：
（4,920,427+329,669 ）×2.0%= 105,002 元；
D、资金成本：该项目总工期为 1.5 年，按以上 A-C 之和正常资金成本其利率为：
1.5/2
[（1+6.15%） -1]=4.58%,则资金成本为：245,263 元；
E、开发利润：根据其属性，确定其开发利润值为 A-B 之和的 8%,则 420,008 元；
F、重置价为：6,020,369 元
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G、成新率确定：
a、直线折旧法
熟料石膏库建成于 1989 年的生产性钢混结构构筑物，其规定耐用年限为 30 年，
则剩余使用年限为 6.75 年，土地剩余使用年限为 35 年则
理论成新率的确定: 尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）=22.5%
b、现场打分法
通过观察分析结构的稳定性及询问了解具体资产的使用和维护 情况，对熟料石膏
库工程各细项工程进行打分，综合确定其打分法成新率为 30%
c、综合成新率确定：
本次评估综合成新率以直线折旧法和打分法算术平均值确定，则
综合成新率=（22.5%+30%）/2=26%
H、评估净值：
6,020,369×26%=1,565,295.94 元
评估案例二：厂区土地使用权
投资性房地产——土地使用权评估明细表第 3 项
A、基准地价系数修正法评估测算过程：
a．工业用地基准地价的内涵
根据《闽侯县人民政府关于公布实施甘蔗、上街等 11 个乡（镇、街道）新一轮城
镇土地级别与基准地价的通知》（侯政文〔2009〕3 号）规定，委估宗地属于荆溪镇二
级工业用地，基准地价为 191.5 元/平方米，修正幅度±11%。基准地价的基本内涵为红
线外“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）红线内“一平”（土地平整），容
积率 1.0，土地使用年限为 50 年条件下的完整土地使用权的平均价格（评估基准日 2008
年 1 月 1 日）。
b．基准地价系数修正法基本公式为:
P＝（PO×（1±K）×Y×T+D）×S
式中：P--待估宗地地价；
PO--待估宗地对应的基准地价；
K--待估宗地区域因素及个别因素总修正；
Y--待估宗地使用年期修正系数；
T--期日修正系数；
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 34 页 共 63 页
福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估说明
D--开发程度修正值；
S--用地面积。
b1. PO的确定
根据《闽侯县人民政府关于公布实施甘蔗、上街等 11 个乡（镇、街道）新一轮城
镇土地级别与基准地价的通知》（侯政文〔2009〕3 号）规定，委估宗地属于荆溪镇二
级工业用地，基准地价为 191.5 元/平方米；
b2. （1±∑K）值的确定
表一：工业用地地价影响因素修正说明表
影响因素 权重 优 较优 一般 较劣 劣
>20m ，主 15-20m，次 10-15m，一 8-10m ，支 <8m ，村
道路等级 10%
干道 干道 般道路 路 道
距对外交通中心
交通条 15% ≤1000 1000-1500 1500-2000 2000-3000 ＞3000
距离(米)
件 30%
与次干道相 与次干道相
城市内部交通状
5% 与主次干道 能通达主次 仅与次干道 通受一定影 通有严重影
况
通达性高 干道 相通 响 响
基础设 供水保证率(%) 8% ≥95 90-95 80-90 70-80 ＜70
施完备 供电保证率(%) 8% ≥95 90-95 80-90 70-80 ＜70
度 20% 排水保证率(%) 4% ≥95 90-95 80-90 70-80 ＜70
产业聚
产业聚集度 10% 高 较高 一般 较低 低
集度 10%
环境质量状况 6% 好 较好 一般 较差 差
环境条 工业布置
区域土地利用限 个别条件 部分工业 不允许工
件 14% 8% 无限制 受极大限
制 有影响 可布置 业布置
制
宗地形状 4% 规则 较规则 基本规则 较不规则 不规则
规模扩大 可扩大规 满足现状 严重限制
宗地面积 4% 限制规模
宗地条 余地大 模 规模 规模
件 26% 地形比高 地形比高 地形比高 地形比高 地形比
地形坡度 10%
<1M 1-2M 2-4M 4-6M 高>6M
工程地质 8% 好 较好 一般 较差 差
表二：城镇工业用地基准地价修正系数表
影响因素 优 较优 一般 较劣 劣
道路等级 1.10 0.55 0.00 -0.55 -1.10
交通条件
距对外交通中
1.65 0.83 0.00 -0.83 -1.65
心距离(米)
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城市内部交通
0.55 0.28 0.00 -0.28 -0.55
状况
供水保证率
0.88 0.44 0.00 -0.44 -0.88
(%)
基础设施完备 供电保证率
0.88 0.44 0.00 -0.44 -0.88
度 (%)
排水保证率
0.44 0.22 0.00 -0.22 -0.44
(%)
产业聚集度 产业聚集度 1.10 0.55 0.00 -0.55 -1.10
环境质量状况 0.66 0.33 0.00 -0.33 -0.66
环境条件 区域土地利用
0.88 0.44 0.00 -0.44 -0.88
限制
宗地形状 0.44 0.22 0.00 -0.22 -0.44
宗地面积 0.44 0.22 0.00 -0.22 -0.44
宗地条件
地形坡度 1.10 0.55 0.00 -0.55 -1.10
工程地质 0.88 0.44 0.00 -0.44 -0.88
合 计 11 5.5 -5.5 -11
对该宗地的区域条件和个别条件进行分析，该评估对象的影响因素修正情况如下：
影响因素 指标优劣度 修正系数
道路等级 较优 0.55
交通条件 距对外交通中心距离(米) 优 1.65
城市内部交通状况 优 0.55
供水保证率(%) 较优 0.44
基础设施完备
供电保证率(%) 较优 0.44
度
排水保证率(%) 较优 0.22
产业聚集度 产业聚集度 较优 0.55
环境质量状况 较优 0.33
环境条件
区域土地利用限制 较优 0.44
宗地形状 较优 0.22
宗地面积 一般 0.00
宗地条件
地形坡度 优 1.10
工程地质 优 0.88
合计（∑K）% 7.37
则（1+∑K）=1.0737。
b3. Y 值的确定
根据《国有土地使用证》（闽国用（2006）第 1527 号）记载，估价对象土地使用权
土地使用年限至 2047 年 12 月 30 日止，剩余使用年限为 34.75 年，与基准价格的法定
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最高年限不一致,因此,土地使用权年期需做修正, 年期修正的计算式如下：
K＝[1－1／（1＋r）m]/[ 1－1／（1＋r）n]
式中：K 为年期修正系数，n 为待估宗地剩余使用年限，m 为法定批准最高使用年
限，r 为土地还原利率。其中土地还原利率的测算采用安全利率加风险调整值法，即将
还原利率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，通过对估价对象和当地地产市
场状况的综合分析，分别确定各部分取值，再将它们相加得出。计算过程如下表：
项目 取值说明 取值
无风险报酬率 取一年期银行存款利率 3.0%
投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房地产
风 投资风险补偿率 3.5%
时，所要求的额外风险补偿
险
管理负担补偿率 投资者投资房地产而付出额外管理所要求的补偿 0.1%
报
缺乏流动性补偿率 投资者所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿 1.4%
酬
投资房地产所带来的额外优惠，包括易于获得融资、
率 投资所带来的优惠率 -1%
可获得所得税抵扣等
合 计 7%
34.75 50
则年期修正系数=[1-1/(1+0.07) ]/[1-1/(1+0.07) ]
=0.9365
b4. T 值的确定
本次评估采用的基准地价评估基准日为 2008 年 1 月 1 日（至评估基准日已 5.25
年），考虑到周边道路、市政配套设施的不断完善，工业集聚度的提升，周边工业地价
呈上涨态势，根据政府历次公布的基准地价确定每年的上涨幅度为 6.85%，则期日修正
系数为：
T=（1+6.85%）5.25= 1.4160；
b5. D 值的确定
评估对象宗地开发程度已达宗地红线外“五通”、红线内场地平整，与基准地价基
准开发程度“五通一平”一致，则不进行修正。
b6. S 值的确定
根据《国有土地使用证》（闽国用（2006）第 1527 号）记载，评估对象宗地证载
面积为 98671.15 平方米。由于厂区部分沿路用地（土地面积 792 平方米）已被政府征
收，政府已支付相应征地补偿款，故本次评估确定评估对象土地面积为：
S =98671.15-792
=97,879.15 平方米
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b7. 地价的确定
土地单价：191.5×1.0737×0.9365×1.4160=272.66 元/㎡
土地总价：97,879.15×272.66=26,687,729 元
B、成本逼近法
计算公式：地价=土地取得费及有关税费+土地开发费＋投资利息＋投资利润+土地
增值收益。具体计算过程如下表：
评估价格
成本构成项目 评估依据
（元/㎡）
根据《福州市人民政府关于调整福州市征地补偿标准的通知》
（榕政综〔2013〕37 号）及《闽侯县人民政府关于公布闽侯县
征地补偿标准的通知》（侯政文〔2011〕54 号）规定，本次评
1、征地补偿
61.50 估按侯政文〔2011〕54 号文件规定取价：荆溪镇辖区内耕地年
费
产值按 1640 元/亩计算，土地补偿费 16400 元/亩（10 倍），安
一、土地 置补助费 24600 元/亩（15 倍），征地区片综合地价 41000 元/
取得费 亩，以上合计 61.5 元/㎡
2、被征地农 根据《闽侯县人民政府关于印发闽侯县工业用地出让最低价标
民社会保障 45.00 准的通知》（侯政文〔2011〕65 号）规定，荆溪镇被征地农民
金 养老保障金：30000 元/亩，即 45 元/㎡
小计 106.50 1+2
根据《闽侯县人民政府关于印发闽侯县工业用地出让最低价标
1、基础设施 准的通知》（侯政文〔2011〕65 号）规定，荆溪镇"三通一平"
37.5
配套费 熟地基础设施配套费 24500-28000 元/亩，本次根据委估宗地实
际情况按 25000 元/亩，即 37.5 元/㎡
二、土地
根据待估宗地的实际开发状况(已达到宗地红线内外“五通”，
开发费 2、区内配套
红线内场地平整”)，参照估价对象邻近区域类似工业用地的一
开发费及场 30.00
般水平，结合估价对象开发前为山坡地、田地的实际情况，确
地平整费
定厂区内土地开发费为 2 万元/亩，折合 30 元/平方米。
小计 67.50 1+2
根据《福建省耕地占用税实施办法》（闽政[2008]17 号）第五
1、耕地占用
30 条规定：根据我省人均耕地面积，对各县（市、区）耕地占用
税
税的适用税额标准，闽侯县耕地占用税为 30 元/平方米
根据《闽侯县人民政府关于印发闽侯县工业用地出让最低价标
2、农业土地
5.25 准的通知》（侯政文〔2011〕65 号）规定，农业土地开发基金
开发基金
三、各项 为 3500 元/亩，即 5.25 元/㎡
税费 根据《闽侯县人民政府关于印发闽侯县工业用地出让最低价标
3、耕地开垦
12 准的通知》（侯政文〔2011〕65 号）规定，荆溪镇耕地开垦费
费
为 12 元/平方米。
根据《闽侯县人民政府关于发布实施闽侯工业项目用地统一综
4、征地管理
1.125 合地价标准（即最低标准）的通知》，荆溪镇征地管理费标准
费
为 1.125 元/㎡
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小计 48.375 1+2+3+4
一般征地期为一年，其中土地开发期为半年，投资利息率以估
价时点中国人民银行公布的一年期贷款基准利率 6%计，假设土
四、利息 10.28 地取得费及税费为前期一次性投入，场地平整费在开发周期内
1.0
均匀投入，则利息为：（一+三）×（（1+6%） -1）+二×（（1+6%）
0.5/2
-1）。
根据估价对象的土地开发性质及当地实际，确定利润率为 15%，
五、利润 33.36
即：利润=（一+二+三+四）×15%。
土地增值收益是指农业用地转为建设用地的用途改变的增值，
根据该宗地基础设施条件，用地性质，开发环境等因素综合确
定，本次评估根据城镇土地估价规程和估价对象工业出让用地
六、土地增值收益 106.41
状况，考虑到待估宗地所在区域的经济发展水平和土地市场的
发育程度，本次估价时土地增值收益率按全部成本的 40%，为（一
+二+三+四+五）×40%。
土地成本单价(无限年） 327.43 一+二+三+四+五+六
n
1-1/（1+r） ，其中 r 为土地还原利率，n 为土地剩余使用年限，
使用年限修正系数 0.9047 根据当前社会经济发展水平和估价对象的实际情况 r 取 7%、n
取 35。
区域因素及个别因素修
1.0737 根据区域因素与个别因素修正情况确定
正系数
单位地价
318.05 97,879.15
（元/㎡）
估价结果
总地价
31,130,464
（元）
C、地价的确定
根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，委估宗地分别采用了基准地价系
数修正法和成本逼近法进行测算，两种方法从不同角度反映了土地使用权的价格，两种
方法估价结果比较接近，因此对于采用“基准地价系数修正法”和“成本逼近法”计算
结果进行简单算术平均的测算结果作为本次估价的最终土地评估价格。估价结果具体见
下表：
地面单价 土地面积
评估方法 总地价（元）
（元／㎡） （㎡）
基准地价系数修正法 272.66 97879.15 26,687,729.00
成本逼近法 318.05 97879.15 31,130,464.00
估价结果 295.36 28,909,096.50
2.6、特别事项说明：
（1）本报告所称“评估价值”系指所评估资产在现有用途不变并持续经营，以及
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在评估基准日及外部经济环境前提下，为本报告所列的目的而提出的公允估值意见；
（2）评估范围只对委托方申报的资产为限；
（3）本次评估的房屋建筑物均未办理房屋所有权证，本次评估涉及的建筑面积系
委托方提供作为评估依据，未进行实地测量。今后其实际面积应以相关房屋主管部门办
证登记为准，若有面积差异导致评估值的变化应做相应调整，同时评估结果未考虑上述
房产登记办证应缴交的相关费用；
（4）本次评估对象投资性房地产中厂区及水源地用地的土地证载土地使用权人为
福建省三达水泥粉磨厂，根据企业提供情况，福建省三达水泥粉磨厂 2011 年已改制为
福建省三达水泥有限公司，至评估基准日，上述两宗土地的国有土地使用证尚未办理更
名，本次评估未考虑办理权证变更应缴交的相关费用及该事项对评估结果的影响。
（5）本次评估土地面积以土地证证载面积扣除委托方提供的征地补偿评估报告及
相关资料记载的被征收土地面积为准，其中厂区及生活区被征收的面积以资产占有方提
供的图纸测算结果为准，最终面积应以重新测绘办证面积为准，若有面积差异应相应调
整评估值。本次评估结果已扣除被征收土地的价值。
3、固定资产的评估说明
固定资产账面净额为 2,248,888.14 元，固定资产采用重置成本法评估,评估净值为
3,255,982.84 元，评估增值 1,007,094.70 元。其中：房屋建筑物增值 54,180.57 元，
机器设备增值 952,914.13 元。系近年建筑物三材价格和人工定额相比原始投入增长较
大、设备使用过程中的自然磨损老化、评估耐用年限和财务折旧年限的差异几项原因对
抵产生。
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科目名称 账面原值 账面净值 评估原值 评估净值 净值增值额
房屋建筑物类合计 393,920.00 341,837.27 394,833.44 52,996.17
固定资产—房屋建
393,920.00 341,837.27 394,833.44 52,996.17
筑物
固定资产—构筑物
及其他辅助设施
固定资产—管道和
沟槽
设备类合计 48,572,668.64 1,907,050.87 19,626,800.00 2,859,965.00 952,914.13
固定资产—机器设
48,572,668.64 1,907,050.87 19,626,800.00 2,859,965.00 952,914.13
备
固定资产—车辆
固定资产—电子设
备
固定资产合计 48,966,588.64 2,248,888.14 19,626,800.00 3,254,798.44 1,005,910.30
3.1. 固定资产—房屋建筑物评估说明
3.1.1、评估范围
纳入本次评估范围的固定资产房屋建筑物主要指福建省三达水泥有限公司拥有的
位于闽侯县荆溪镇厚屿村公司生活区（1#楼、2#楼）未房改出售的四套单元住宅，账面
值情况如下表所示：
项 目 项数 账面原值（元） 账面净值（元）
固定资产-房屋建筑物 4 393,920.00 341,837.27
注：账面原值为 2011 年三达粉磨厂改制时评估设定分摊土地使用权为出让状态下的房地
产评估值。
3.1.2、资产概况
（1）基本情况
生活区 1 号宿舍楼 101 室、103 室、205 室和 2 号宿舍楼 102 室的基本情况如下表
所示：
建成 建筑面积 分摊土地 所在
序号 房号 总楼层 现状用途
年限 （㎡） 面积（㎡） 楼层
1 2#楼 102 室 1989 59.70 10.81 6.5 2层 员工宿舍
2 1#楼 101 室 1989 88.92 20.52 4.5 2层 员工宿舍
3 1#楼 103 室 1989 60.41 13.95 4.5 2层 员工宿舍
4 1#楼 205 室 1989 60.41 13.95 4.5 3层 员工宿舍
注：1#、2#楼底层均为住宅配套附属间。
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由于 1#楼 3 套单元住宅只办理了一本土地证，故各单元的分摊土地面积是证载面积按建筑面积
分摊估算。
（2）产权状况
根据委托方提供的情况，评估对象四套单元所属住宅楼为企业自建的单位宿舍楼，
两栋宿舍楼于 1999 年开始房改，大部分已房改出售给职工，剩余评估对象四套住宅未
房改，并将两栋宿舍楼占地面积从原生活区用地面积中，两栋宿舍楼房改房住户享有生
活区用地的通行权。至评估基准日，评估对象 2#楼 102 室已办理《国有土地使用证》
（侯国用（2004）第 173699 号），尚未办理《房屋所有权证》；评估对象 1 号宿舍楼
101 室、103 室、205 室已办理《国有土地使用证》（侯国用（2004）第 173700 号），
尚未办理《房屋所有权证》，土地使用权人均为福建省三达水泥粉磨厂（福建省三达水
泥有限公司前身），地类用途为住宅，使用权类型未记载，本次估算根据其产权来源，
评估设定上述房产的分摊土地使用权类型为划拨。另外，至评估基准日，上述房产无抵
质押等他项权利限制。
（3）账面原值的构成情况
1#、2#宿舍楼为企业自建，房改后，原三达厂财务未对未出售房改的四套单元做出
相应的账务处理，在 2011 年三达厂改制前属于账外资产，改制后，三达公司以其评估
价值入账。根据改制评估报告记载，其评估价值为设定其分摊土地使用权为出让状态下
的价值。
3.1.3、评估过程
3.1.3.1.核对原始资料
根据资产占有方提供的清查评估明细表，查阅施工图纸、工程验收报告，了解估价
对象的结构、装修、设施配置及地点分布等基本情况；核对个别概算表、竣工资产移交
表，核实其分摊费用和入账价值的合理性。
对清查评估明细表填写不符合评估要求之处与资产占有方有关人员共同修正，对项
目不全或错误之处予以更正。
3.1.3.2.市场调查
根据评估需要，评估人员通过网站及其他资料了解当地发展情况，到有关建设管理
部门和委托单位的财务、基建等部门进行调查咨询，取得当地的现行各项费用取费费率
标准和政府收费政策性文件等资料。了解房屋的历年使用和维修情况，建筑物周边区域
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情况、市政及公用设施配套等。
3.1.3.3.现场勘察
对建筑物的现场勘察评估，按照评估规范的要求，遵循独立、客观、科学的原则，
根据委托单位提供的建筑物清查评估明细表所列项目的项数、装饰及给排水、配电照明、
采暖通风等设备情况，进行现场勘察核实，并结合现场情况了解建筑物结构的各部位完
损状况、逐项做现场记录。
评估人员对委托评估的房地产作详细查看，除核实建筑物数量及内容是否与申报情
况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。
3.1.3.4、评估方法
根据《资产评估准则——不动产》和《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)，房屋
建筑物的评估方法通常有比较法、收益法、成本法和假设开发法等四种估价方法。市场
法适用于同类房地产交易实例较多的评估；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产
评估；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法进行估价
的情况下的房地产评估；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的评
估。
通过实地勘察和对周边区域的调查并分析有关资料之后，根据估价对象的特点和实
际情况，认为估价对象宜保持现状继续使用为前提进行估价。考虑到评估对象为未房改
的单位房，周边类似的房地产交易实例较少，不宜采用市场比较法进行评估。考虑到类
似房屋建筑的建安成本及土地取得成本较容易确定，决定采用成本法估算估价对象房地
产价值，其分摊土地按基准地价修正法进行测算，房屋建筑物按重置成本法进行测算，
最后将土地和房产的价格加总得出房地产的总价。
所谓基准地价系数修正法是指利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成
果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比
较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在
估价期日价格的方法。
重置成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需支付的各项必要费
用之和，在此基准上，加上正常的利息和利润，扣减各项损耗来确定估价对象的一种估
价方法。
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3.1.3.5、评估案例（以 2#楼 102 室为例）
（1）资产概况
建成时间：1989 年 建筑面积：59.70 平方米
土地分摊面积：10.81 平方米
账面原值：87,281 元
账面净值：77,286.12 元
(2)评估测算过程
成本法的计算公式为：
房地产评估价格=土地重新取得价格+建筑物现值
=土地重新取得价格+建筑重新构建价格-建筑物折旧
A、土地重新取得价格估算
划拨地重新取得价格=出让地价-补交的土地出让金
A1、出让状态下地价估算
a．住宅用地基准地价的内涵
根据《闽侯县人民政府关于公布实施甘蔗、上街等 11 个乡（镇、街道）新一轮城
镇土地级别与基准地价的通知》（侯政文〔2009〕3 号）规定，委估宗地属于荆溪镇三
级住宅用地，基准地价为 620.4 元/平方米，修正幅度±20%。基准地价的基本内涵为红
线外“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）红线内“一平”（土地平整），容
积率 2.0，土地使用年限为 70 年条件下的完整土地使用权的平均价格（评估基准日 2008
年 1 月 1 日）。
b．基准地价系数修正法基本公式为:
P＝（PO×（1±K）×Y×T×R+D）×S
式中：P--待估宗地地价；
PO--待估宗地对应的基准地价；
K--待估宗地区域因素及个别因素总修正；
Y--待估宗地使用年期修正系数；
T--期日修正系数；
R—容积率修正系数；
D--开发程度修正值；
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福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估说明
S--用地面积。
b1. PO的确定
根据《闽侯县人民政府关于公布实施甘蔗、上街等 11 个乡（镇、街道）新一轮城
镇土地级别与基准地价的通知》（侯政文〔2009〕3 号）规定，委估宗地属于荆溪镇三
级住宅用地，基准地价为 620.4 元/平方米；
b2. （1±∑K）值的确定
表一：城镇住宅用地地价影响因素修正说明表
因素因子 优 较优 一般 较劣 劣
中学（米） ≤400 400～700 700～1000 1000～1300 ≥1300
小学（米） ≤300 300～500 500～700 700～900 ≥900
幼儿园(米) ≤400 400～700 700～1000 1000～1300 ≥1300
1600～
公用设施 医院（米） ≤800 800～1600 2400～3000 ≥3000
2400
状况
农贸市场
≤500 500～700 700～900 900～1100 ≥1100
（米）
文 娱 设 施 1000～ 1400～
≤1000 1800～2200 ≥2200
（米） 1400 1800
商服条件 商服繁华度 好 较好 一般 较差 很差
生活型主 综合型主
区位交通 临路级别 一般道路 次干道 支路
干道 干道
基本无污 有一定污
污染状况 无污染 污染较严重 污染严重
染 染
环境质量
周边自然条
良好 较好 中等 较差 差
件
土地利用限 无特殊限 有一定限 一般规划 有特殊限
有较大限制
制 制 制 限制 制
规划条件 周边土地规 商业住宅
机关文教 办公 工业 其它
划用途 区
建筑密度 低 较低 中等 较密集 密集
形 状 规则 较规则 基本规则 较不规则 不规则
坡 度 平坦 较平坦 一般 较陡 陡峭
宗地条件 对土地利 对利用无 对利用略 对利用有较 对利用影
面 积
用有利 影响 有影响 大影响 响严重
朝 向 南 西南、东南 东西 西北、东北 北
表二：城镇住宅用地基准地价修正系数表
因子
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
权重
公用设施 中学（米） 0.1 2 1 0 -1 -2
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状况 小学（米） 0.08 1.6 0.8 0 -0.8 -1.6
幼儿园(米) 0.05 1 0.5 0 -0.5 -1
医院（米） 0.06 1.2 0.6 0 -0.6 -1.2
农贸市场（米） 0.04 0.8 0.4 0 -0.4 -0.8
文娱设施（米） 0.05 1 0.5 0 -0.5 -1
商服条件 商服繁华度 0.15 3 1.5 0 -1.5 -3
区位交通 临路级别 0.1 2 1 0 -1 -2
污染状况 0.06 1.2 0.6 0 -0.6 -1.2
环境质量
周边自然条件 0.04 0.8 0.4 0 -0.4 -0.8
土地利用限制 0.04 0.8 0.4 0 -0.4 -0.8
规划条件 周边土地规划
0.03 0.6 0.3 0 -0.3 -0.6
用途
建筑密度 0.05 1 0.5 0 -0.5 -1
形 状 0.04 0.8 0.4 0 -0.4 -0.8
坡 度 0.06 1.2 0.6 0 -0.6 -1.2
宗地条件
面 积 0.03 0.6 0.3 0 -0.3 -0.6
朝 向 0.02 0.4 0.2 0 -0.2 -0.4
合 计 1 20 10 0 -10 -20
对该宗地的区域条件和个别条件进行分析，该评估对象的影响因素修正情况如下：
因素因子 指标优劣度 修正系数
中学（米） 一般 0
小学（米） 较劣 -0.8
幼儿园(米) 一般 0
公用设施状况
医院（米） 较优 0.6
农贸市场（米） 较优 0.4
文娱设施（米） 一般 0
商服条件 商服繁华度 一般 0
区位交通 临路级别 一般 0
污染状况 较优 0.6
环境质量
周边自然条件 较优 0.4
土地利用限制 优 0.8
规划条件 周边土地规划用途 较劣 -0.3
建筑密度 较优 0.5
形 状 一般 0
坡 度 较劣 -0.6
宗地条件
面 积 较优 0.3
朝 向 优 0.4
合 计 2.3
则（1+∑K）=1.023。
b3. Y 值的确定
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根据《国有土地使用证》（侯国用（2004）第 173699 号）记载，估价对象分摊土地
使用权未载明使用权终止日期，估算出让状态下地价则设定剩余使用年期与基准地价法
定最高年期一致，则土地使用权年期不做修正，Y=1。
b4. T 值的确定
本次评估采用的基准地价评估基准日为 2008 年 1 月 1 日（至评估基准日已 5.25
年），考虑到周边学校、农贸市场等设施的不断完善，居住人口数量的提升，周边住宅
用地地价呈上涨态势，参照国土资源部定期发布的城市地价动态监测报告结合闽侯县地
价实际水平，确定每年的上涨幅度为 8%，则期日修正系数为：
T=（1+8%）5.25= 1.4979；
b5. R 值的确定
根据估价对象的建筑面积与分摊土地面积，确定容积率为 5.52，按照容积率因素
对地价影响的程度，编制容积率修正系数表：
修正 修正
容积率 修正系数 容积率 容积率 修正系数 容积率
系数 系数
x≤0.5 0.282 1.7 0.76 2.9 1.664 4.1 1.992
0.6 0.3 1.8 0.83 3 1.706 4.2 2.012
0.7 0.319 1.9 0.91 3.1 1.737 4.3 2.031
0.8 0.339 2 1 3.2 1.767 4.4 2.049
0.9 0.36 2.1 1.07 3.3 1.796 4.5 2.066
1 0.387 2.2 1.14 3.4 1.824 4.6 2.082
1.1 0.418 2.3 1.21 3.5 1.851 4.7 2.097
1.2 0.457 2.4 1.3 3.6 1.877 4.8 2.111
1.3 0.502 2.5 1.4 3.7 1.902 4.9 2.124
1.4 0.557 2.6 1.48 3.8 1.926 5 2.136
1.5 0.62 2.7 1.55 3.9 1.949 5.1 2.147
1.6 0.688 2.8 1.61 4 1.971 〉5.1 2.157
则 R=2.157
b6. D 值的确定
评估对象宗地开发程度已达宗地红线外“五通”、红线内“一平”，与基准地价基
准开发程度“五通一平”一致，故无需修正。
b7. S 值的确定
根据《国有土地使用证》（侯国用（2004）第 173699 号）记载，评估对象分摊土
地面积为 10.81 平方米。
b8. 地价的确定
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出让住宅用地单价：620.4×1.023×1×1.4979×2.157=2051 元/㎡
A2、补交的土地出让金
本次估算应补交土地出让金参照福州市的相关规定，根据 《关于调整福州市四城
区国有建设用地使用权出让和划拨规费标准的通知》（榕政综〔2011〕25 号），评估对
象属于单位自建未房改的自建房，按基准地价的 10%征收，则
补交的土地出让金=620.4×10%=62.04 元/㎡
A3、划拨地重新取得价格
划拨地土地单价=2051-62.04=1988.96 元/㎡
划拨地重新取得价格=1988.96×10.81=21,501 元。
B、房屋建筑物估算过程
B1. 重置成本的确定
重置成本 费用
备 注
构成内容 (元）
一、开发成本 1,267 1+2+3
1.勘察设计和前期工程费 63 建筑安装工程费的 6.0%
根据当前有关建安工程预算定额，及现有建筑材料、人工费等市场
2.房屋建筑安装工程费 价格，并考虑到评估对象建筑物基础、结构及内部装饰等个别因素
1,054
（含室内二次装修） 的实际情况，经综合分析测算，确定估价对象房屋的建安工程单方
造价为 1054 元/M2。
3.基础设施及公共配套设 包括城市基础设施建设配套费，含小区内给排水、通讯管网、道路、
150
施建设费 照明等基础设施及公建配套。
二、管理费用 38 建造成本的 3.0%。
根据同类房屋建筑的正常建设周期，确定本估价对象的开发建设周
期为 1 年，投资成本在建设期内平均投入，利率按评估基准日国家
三、投资利息 39
公布的一年期贷款利率 6.0%。则为：（开发成本+管理费用）×
((1+6.0%)1/2-1)。
根据福州市房地产交易税费标准的有关规定，估价对象在估价时点
四、销售税费 98 进入市场交易，应缴纳交易税费有：印花税、交易手续费、营业税
及附加，本次按重新构建价格的 6%计征。
根据福州市当前社会发展水平和房地产市场状况结合估价对象用
五、开发利润 190
途和实际情况，按开发成本的 15%。
单价（元/
重置成本 1,632 一+二+三+四+五
㎡）
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重置成本 费用
备 注
构成内容 (元）
总价（元） 97,430 建筑面积 59.70(平方米)
B2、成新率的确定
建筑物的折旧是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在评估基准日时的市场价值
与重新购建价格之间的差额；在实际评估中考虑建筑物的折旧考虑三个方面：（1）物质
折旧（2）功能折旧（3）经济折旧。
评估人员通过现场勘察后，确定评估对象相对于重新购建的建筑物仅存在物质折
旧。物质折旧是指建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失，本次评估采用年限法及
分值法测算其综合成新率以确定其物质折旧。
①年限法
成新率=[1-(已使用年限/(已使用年限+尚可使用年限))]×100%
依据原国家城乡建设环境保护部 1985 年颁布的《房屋完损等级评定标准》和国家
建设部颁布的《房地产估价规范》对建筑物经济耐用年限的规定，结合估价对象实际利
用情况，混合结构的房屋建筑物经济寿命年限取定为非生产用 50 年，残值率为 2%，评
估对象于 1989 年建成，至评估基准日 2012 年已使用 23.25 年，剩余使用年限 26.75
年，划拨用地无使用终止日期，根据“孰短原则”则该建筑剩余使用年限为 27 年，则
年限法测算的理论成新率为：
[1-（1-2%）÷(23.25+26.75)*23.25]×100%=54.43%
②分值法
现场打分法是通过现场勘察、结合建筑物的实际使用情况，一般按不同结构类型房
屋根据其结构部分，装修部分、设备（水电）部份，现场打分得出的各数乘以其修正系
数后累加得出成新率。成新率=结构部分合计得分×结构部分修正系数+装修部分合计得
分×装修部分修正系数+设备部分合计得分×设备部分修正系数。不同结构类型房屋成
新率的评分修正系数为：
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结构类别 框架结构 混合结构 砖木结构
修正系数 结构 装修 设备(水电) 结构 装修 设备(水电) 结构 装修 设备(水电)
楼层 部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分
单 层 0.85 0.05 0.1 0.7 0.2 0.1 0.8 0.15 0.05
二～三层 0.8 0.1 0.1 0.6 0.2 0.2 0.7 0.2 0.1
四～六层 0.75 0.12 0.13 0.55 0.15 0.3
七层以上 0.8 0.1 0.1
估价对象的具体得分如下表：
项目 权重 得分 系数（%）
结构部分 0.55 75 41.25
装修部分 0.15 65 9.75
设备部分 0.3 70 21
合计 1 / 72
③综合成新率
综合成新率=(年限法成新率+分值成新率)/2
＝（54.43%＋72％）/2
＝63％
B3、房屋建筑净值的确定
房屋筑净值＝房屋重置成本×综合成新率
＝97,430 元×63％
＝61,381 元
C、2#楼 102 室房地产评估价值
房地产评估价格=土地重新取得价格+建筑物现值
= 21,501+61,381
=82,882 元
3.1.3.6、特别事项说明
（1）评估对象 4 套单元住宅的评估结果包含了其分摊划拨土地使用权的价值。
（2）评估对象1#楼3套单元住宅只办理了一本土地证，各单元的分摊土地面积是以
证载的分摊土地面积按建筑面积分摊估算。
3.2． 固定资产—设备评估说明
3.2.1、设备概况
纳入本次评估范围的设备共计 223 项，主要设备为厂区内使用的水泥专用粉磨设
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备，包括水泥磨、选粉机、包装机、带式输送机、石膏喂料秤、除尘机等设备，分布于
各个生产工段，50 辆卸碴车由福建顺昌水泥厂机务段统一调配使用。该水泥生产线由
福州炼石水泥股份有限公司租用，原设计生产能力为 30 万吨/年，设备的维护保养由福
州炼石水泥股份有限公司负责。自 2002 年以来，承租方对厂区内设备进行了多次大范
围技改（该部分技改费用未含在本次评估范围内），目前的该生产线的生产能力能达到
45 万吨/年。原生产线的配套设备大部分已经被淘汰拆除、损坏，至评估基准日有 70
项设备在正常使用,18 项设备闲置，其他设备均已拆除处置。
本次评估以被评估单位填报的机器设备清查评估申报表为基础，以账、表、物相符
为原则，由评估人员核实，并经被评估单位确认后，作为本次固定资产的评估范围。被
评估单位固定资产于评估基准日的账面价值如下表：
金额单位：人民币万元
科目名称 账面原值 账面净值
机器设备 4896.66 190.71
评估人员在福州炼石水泥有限公司设备及相关技术人员的配合下，了解设备的工艺
流程、技术水平状况，进行现场查看，核查了设备的数量及了解日常使用管理及维修保
养等情况。
3.2.2、评估方法
采用重置成本法进行评估：
评估值=重置成本×综合成新率。
（1）重置成本的确定
重置成本是根据同类型、同规格的资产的购置价加上合理的运杂费、安装调试费等
构成；运杂费根据路途远近、运输的难易程度等确定，一般取购置价的1-4%；安装调试
费是根据不同类型的设备、安装调试难易程度来确定，一般取购置价的1-35%；；小型
设备和接通电源即可使用的设备或送货上门、免费安装调试的设备也不计运杂费和安装
调试费。
（2）综合成新率的确定
A．对大型、关键、价高的设备，采用综合成新率。
对设备进行现场查看，借鉴设备使用单位提供的技术档案、检测报告、运转记录
等历史资料等来进行，通过现场查看确定现场查看成新率，再结合年限成新率，确认综
合成新率。
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综合成新率＝年限法成新率×50%＋现场观察分部成新率×50%
B．对一般通用设备的成新率，先用年限法初步计算成新率，然后结合设备的出厂
质量、设备利用率、使用环境、近期技术状态及其维护保养等情况综合考核确定成新率。
公式：
年限法成新率=[（设备可使用年限-设备已使用年限）/设备可使用年限]×100%
C．对超期使用的设备，只要还能正常在岗使用的，此次评估按成新率15%计取。
D. 对闲置设备，这部分设备使用时间接近20年，从2005年起逐渐淘汰，设备闲置
的时间较长，根据现场观察，该部分设备已经失去基本使用功能，接近报废状态，此次
评估按成新率8%计取残值。
（3）评估值的确定
评估值=重值成本×综合成新率
3.2.3、评估案例
水泥磨[见机器设备评估明细表第 41 项]
3.2.3.1、设备概况
名称：水泥磨
规格型号：φ 3.6×12M
磨机重量：185 吨 磨机产量：58 吨/时
水泥细度：25mm 水泥温度：110℃-125℃
磨速：12.729 转/分 启用日期：1993 年 1 月
数量：1 台
账面原值：7,800,000.00 元
账面净值：234,000.00 元
水泥磨是水泥工业中用来研磨水泥熟料的专用设备。研磨是在装有研磨体(钢粒)
的圆形筒体内进行的.筒体以接近临界转速的速度旋转，驱使研磨体(钢粒)和物料在管
磨中产生运动，起到研磨作用，将水泥熟料料研磨到所需的细度。
水泥磨为中心传动，主要有磨机本体包括带有衬板,隔仓板的筒体,喂料端,卸料端，
该设备于 1993 年 1 月正式投产,因生产工艺流程更改，在该段工序的前段增加了辊压装
置，现设备的产量能达到 60-70 吨/时。设备可正常运转。
3.2.3.2、重置全价的确定：
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重置全价=设备购置费+安装工程费+前期及其他费+资金成本
设备购置价的确定
参照福州炼石水泥有限公司 2 线（75 万吨/年）相似设备的合同价格，向四川矿山
机器（集团）公司询价该设备价格约 320 万元（含运费），取购置价为 320 万元。
安装工程费的确定
参照福州炼石水泥有限公司 2 线（75 万吨/年）中该设备的安装费率，取该水泥磨
安装费率为 3%。
安装工程费=购置价×3%=320×3%=9.6 万元
前期及其他费用：
参照《92 建材工业工程建设其他费用定额》及工程实际情况取前期及其他费用费
率为 5%（包含建设单位管理费、监理费、勘察设计费、环评费等）。
前期及其他费=(设备购置费+安装工程费) ×前期及其他费率
=（320+9.6)×5%
= 16.48 万元
资金成本的确定：
资金成本合理工期按 1 年，评估基准日贷款年利率为 6%，资金均匀投入：
资金成本= （设备费+安装调试费+前期及其他费用）×合理建设期×利率×0.5
=（320+9.6+16.48)×1×6%×0.5
= 10.3824 万元
重置全价
=320+9.6+16.48+10.3824
=356.4624 万 元(取整为 356 万元)
3.2.3.3、成新率的确定
（1）年限成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已经使用年限）×100%
该设备于 1993 年开始使用，参照《资产评估常用参数与数据手册》，设备使用年
限为 15 年。但在生产中，设备维护保养好，对设备的部分进行更换修复，至基准日设
备还在正常使用，预计还可使用 2 年，设备至评估基准日已使用 20 年。则设备的年限
成新率
年限成新率=2/(20+2)=9%
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（2）现场勘察成新率：
经评估人员现场查看，该设备磨筒体运转正常，无变形，未有大的噪声，能达到设
计生产能力，向企业设备管理人员了解设备的状况，取现场查看成新率为 20%。
综合成新率 = 9%×50%+20%×50%= 14.5%（取整为15%）
3.2.3.4、评估值的确定
评估值= 重置全价×综合成新率
= 356 万元×15%
= 53.4 万元
4、负债的评估说明
纳入本次评估的负债项目包括：应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。各项负债
在核实的基础上以核实确认后的账面值作为评估值。适当考虑是否存在不需支付的金
额；金额较大的已发函询证，并以回函确认数为评估值。对企业应计提而少计提、未入
账的负债,以应补提数列作评估值。本次评估负债账面值 1,658,124.25 元,评估值
1,658,124.25 元。
4.1 流动负债的评估说明
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额
1 短期借款
2 交易性金融负债
3 应付票据
4 应付账款
5 预收账款
6 应付职工薪酬 188,356.98 188,356.98
7 应付利润（应付股利）
8 应交税费 574,290.10 574,290.10
9 应付利息
10 其他应付款 3,000.00 3,000.00
11 预提费用
12 一年内到期的长期负债
13 其他流动负债
14 流动负债合计 765,647.08 765,647.08
4.1.1 其他应付款的评估说明
其他应付款账面价值 3,000.00 元，系员工缴纳的安全生产风险抵押金。评估人员
核实了企业账面金额和相关会计凭证，并了解款项的形成原因，经核实后以评估基准
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日信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）福州分所审计报告的审定数为评估值。评
估值 3,000.00 元。
4.1.2 应付职工薪酬的评估说明
账面值 188,356.98 元，系计提的工资、工会经费、职工教育经费、安全生产奖励
等。评估人员核实了企业账面金额，抽查了相关会计凭证，并向相关人员了解公司工
资管理制度、工资计提发放的相关情况，经核实后以评估基准日信永中和会计师事务
所（特殊普通合伙）福州分所的审计报告的审定数为评估值。评估值 188,356.98 元。
4.1.3 应交税费的评估说明
账面值 574,290.10 元，包括企业应缴纳的个人所得税、防洪费、土地使用税等，
对于应交税费，评估人员取得了公司近期的纳税申报文件、抽查了相关的会计凭证、向
相关人员了解了公司税收的相关情况，经核实后以评估基准日信永中和会计师事务所
（特殊普通合伙）福州分所的审计报告的审定数为评估值，评估值 574,290.10 元。
（二）收益法的评估技术说明
1、评估对象
本次收益法评估对象为福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值。
2、收益法应用前提及选择的理由和依据
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估
方法的总称。收益法的思路是采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价
值。它涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或资本化率；三是
被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运
用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是：
(1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量。
(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。
(3)被评估资产预期获利年限可以预测。
3、预测的假设条件
收益预测是整体资产评估的基础，而任何预测都是在一定假设条件下进行的，对企
业未来收益的预测建立在下列条件下：
3.1 公司所遵循的国家和地方的现行法律、法规、政策和国家对行业的宏观调控政
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策在预测期间未发生重大变化；
3.2 公司主要经营所在地、行业形势及业务涉及地区的社会经济环境在预测期间无
重大变化；
3.3 公司的现有经营模式（包括业务范围）保持不变；生产经营计划如期实现，无
重大变化；
3.4 公司预测期内现行的信贷利率、汇率及市场行情等在预测期间无重大改变；
3.5 公司从事行业的特点及产品市场需求状况、价格状况无重大变化和重大影响；
3.6 国家税收政策及公司所在地方的税负基准及税率政策无重大改变；
3.7 公司不会受到重大或有负债的影响而导致营业成本的增长；
3.8 假设公司基准日的资本结构是合理的，并在未来的预测期内相关资产负债不发
生重大变化。
3.9 假设公司未来的预测期内不发生重大的资产并购事项和重大投资项目；
3.10 不发生人力不可抗拒因素及不可预见因素造成的重大不利影响。
3.11 本次评估是在评估资料提供方提供的租赁合同等资料基础上进行评估，评估
结论是在假设该等合同符合国家相关法律法规，合同的实质性内容能得到严格执行的基
础上得出。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未来
经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评估结果
的责任。
4、企业经营状况分析
福建省三达水泥有限公司前身系福建省三达水泥粉磨厂，该厂成立于 1999 年 9 月，
取得福建省工商行政管理局核发的注册号为 3500001002091 号的《企业法人营业执照》，
公司注册资本为 7,075 万元人民币。
2011 年福建省三达水泥粉磨厂实施了公司制改制，2011 年 10 月 25 日经福建省工
商行政管理局核准，更名为福建省三达水泥有限公司，重新颁发了注册号为
350000100023509 号的《企业法人营业执照》，变更后注册资本 7,651 万元；由福建省
建材（控股）有限责任公司独资组建，属有限责任公司（法人独资），经福建省国资委
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授权，由福建省建材（控股）有限责任公司实施国有资产管理。
目前，福建省三达水泥有限公司将房屋建筑物、机器设备等整体资产，租赁给福
州炼石水泥有限公司经营，每年收取租金。同时将生活区内闲置的锅炉房、浴室和土地
出租给福建省建筑材料工业科学研究所，每年收取租金。
5、评估计算及分析过程
(1)收益模型的选取
本次评估采用的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评
估对象价值的评估思路。具体评估方法是未来收益折现法，通过估算被评估企业将来的
预期经济收益，并以一定的折现率折现得出其价值。本次采用间接法对企业价值进行评
估，即通过对企业整体价值的评估来间接获得股东全部权益价值，股东全部权益价值＝
企业整体价值－付息债务价值+溢余资产+非经营性资产
企业整体价值计算公式为：
N
P= ∑Ai（1+R）-N-I+Y+F
i =1
P——企业整体价值评估值
N——企业收益年限
Ai——未来第 I 年预期收益（现金流量）
R——折现率
I——付息债务价值
Y——溢余资产
F——非经营性资产
(2)企业未来收益年限 N 的确定
福建省三达水泥有限公司成立于 1999 年，目前，福建省三达水泥有限公司将房屋
建筑物、机器设备等整体资产，租赁给福州炼石水泥有限公司经营，每年收取租金。
公司在经营正常且没有影响企业继续经营的某项资产的使用年限的限制，公司营业
执照到期后可以展期，由于福建三达水泥有限公司目前主要靠资产租赁维持企业经营，
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根据该公司与福州炼石水泥有限公司前九年均为资产租赁关系，未来若无兼并重组，该
租赁关系将很可能继续存在，我们假设该租赁将持续下去，考虑到租赁协议约定租赁期
为三年，评估预测时预测未来 3 年期的收益，3 年后考虑现有资产的折现价值。
(3)未来收益预测
根据公司目前的运营状况、未来市场发展前景，以及所处的综合环境，公司对未来
的现金流作如下预测。
①主营业务收入的测算
公司的营业收入主要是租金收入。租金收入主要根据近几年已签订的租赁合同以及
被评估单位提供的相关租赁情况说明等资料确定。考虑到租赁协议约定租赁期为三年，
评估预测时预测未来 3 年期的收益。
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 4-12 月 2014 年 2015 年
租金收入 407.70 543.78 543.97
合计 407.70 543.78 543.97
②营业成本的测算
公司的营业成本主要是计提的折旧，根据近几年折旧计提比例确定。
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 4-12 月 2014 年 2015 年
折旧 167.07 174.42 168.26
合计 167.07 174.42 168.26
③税金及附加的预测
按照公司目前的税费政策，租金收入按 5%计提营业税，同时按流转税的 10%计提城
建税及教育费附加。
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 4-12 月 2014 年 2015 年
税金及附加 22.42 29.90 29.90
合计 22.42 29.90 29.90
④管理费用的预测
管理费用主要包括管理部门员工工资及相关的支出、房产税、土地使用税以及折旧、
业务招待费等，预测主要基于 2012 年的发生金额并主要考虑工资等相关费用逐年上涨
等因素确定。
金额单位：人民币万元
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福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估说明
项目 2013 年 4-12 月 2014 年 2015 年
管理费用 281.48 300.12 304.99
合计 281.48 300.12 304.99
⑤所得税的预测
根据企业的所得税负担水平以及未来的收益情况预测如下：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 4-12 月 2014 年 2015 年
所得税 9.84 10.21
合计 9.84 10.21
⑥资本性支出及溢余资产
目前，因公司将房屋建筑物、机器设备等整体资产，租赁给福州炼石水泥有限公司
经营，固定资产租赁期间的维修与保养等均由福州炼石水泥有限公司负责，故不考虑资
本性支出。
公司目前无溢余资产。
⑦营运资金增加额的测算
因公司目前业务收入主要为租金收入，收入扣除成本及相关税费后仍有盈余，故不
考虑营运资金变化，仅根据公司上年度所需的营运资金及基准日营运资金情况进行预
测。
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 4-12 月 2014 年 2015 年
营运资金 74.47
合计 74.47
⑧非经营性资产
非经营性资产主要包括与经营无关的资金往来，主要为其他应收款。基准日的评估
价值如下：
金额单位：人民币万元
其他应收款 3632.39
非经营性资产 3632.39
⑨预测期末回收的固定资产净现值的测算
3 年后考虑现有实物资产的折现价值，根据评估基准日实物资产的评估价值,综合
考虑计提三年折旧后的价值折现。
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福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估说明
预测期末回收的固定资产净现值为 4977.58 万元。
⑩有息负债价值
公司目前无有息负债。
折现率的预测
我们采用风险累加法确定折现率，即折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
无风险报酬率取最近一期即 2013 年凭证式（一期）国债(3 年期),票面利率为 5%，
折为复利为（1+4.76%×2.75）1/2.75-1=4.80%，因此本次无风险报酬率取 4.80%。
风险报酬率：考虑目前公司将房屋建筑物、机器设备等整体资产，租赁给福州炼石
水泥有限公司经营，每年收取租金，福建省三达水泥有限公司所面临的经营风险较小，
我们以 3-5 年期贷款利率 6.40%作为参考，同时考虑企业经营比较合同权益而言，尚有
更大的不确定因素存在，如收入（包含确定合同收入及不确定收入）的稳定性，管理模
式的变化等。因此其风险报酬率要高于合同权益风险报酬率，所以取风险报酬率为
2.5%。
则折现率=4.8%+2.5%=7.3%
取整为 7%
6、评估测算过程与结果
（一）第 i 年现金流 FCFi 的确定。
本次评估以上述预测的净现金流作为第 i 年现金流 FCFi。
（二）股东全部权益价值的评估
按预期现金流折算成企业整体价值现值再加上溢余资产及非经营性资产扣除有息
负债后的余额即为本次评估的股东全部权益价值（净资产）评估值 p，福建省三达水泥
有限公司股东全部权益价值评估值为：
N
P= ∑ FCFi (1+r) -i – I+Y+M
i=1
=5400.91+3632.39-0
=9003.30（万元人民币）
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福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估说明
通过分析企业以前年度经营活动的各项财务指标，并结合企业制定的未来发展目
标，企业对未来收益期内的年净现金流量作如下预测：
（万元）
项 目 2013 年 4-12 月 2014 年 2015 年
营业总收入 407.70 543.78 543.97
营业总成本 470.97 504.43 503.15
营业税金及附加 22.42 29.90 29.90
营业成本 167.07 174.42 168.26
管理费用 281.48 300.12 304.99
财务费用
营业利润 -63.27 39.35 40.82
利润总额 -63.27 39.35 40.82
减:所得税费用 9.84 10.21
净利润 -63.27 29.51 30.62
加：折旧及摊销 211.89 178.09 171.94
利息费用（扣除所得税影响）
减：营运资本的增加 74.47 - -
资本性支出
自由现金流量 74.15 207.60 202.55
折现年限 0.75 1.75 2.75
折现系数（折现率 7%) 0.95 0.89 0.83
折现值 70.45 184.77 168.12
预测期净现金流现值总额 423.33
预测期末回收的固定资产净现值 4,977.58
企业整体价值 5,400.91
加：非经营性资产 3,632.39
溢余资产 -
减：有息负债
股东全部权益价值 9,033.30
四、评估结论及分析
（一）、两种评估方法评估结果比较分析
本公司本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公允的
方法，分别采用了资产基础法（成本法）和收益法对福建省三达水泥有限公司的股东全
部权益价值进行了评估，其中：
1.资产基础法评估结论
本公司本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公允的
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福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估说明
方法，采用了资产基础法（成本法）对福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值进
行了评估，福建省三达水泥有限公司股东全部权益（净资产）账面值为人民币
90,210,811.42 元，评估值为人民币 106,092,047.16 元，增值 15,881,235.74 元，增
值率 17.60%。资产评估汇总表如下：
单位: 人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 3,797.82 3,797.82
2 非流动资产 5,299.82 6,887.94 1,588.12 29.97
3 其中：可供出售金融资产
4 持有至到期投资
5 长期应收款
6 长期股权投资
7 投资性房地产 5,074.94 6,562.47 1,487.53 29.31
8 固定资产 224.88 325.47 100.59 44.73
9 在建工程
10 工程物资
11 固定资产清理
12 生产性生物资产
13 油气资产
14 无形资产
15 开发支出
16 商誉
17 长期待摊费用
18 递延所得税资产
19 其他非流动资产
20 资产总计 9,097.64 10,685.76 1,588.12 17.46
21 流动负债 76.56 76.56
22 非流动负债
23 负债合计 76.56 76.56
24 净资产（所有者权益） 9,021.08 10,609.20 1,588.12 17.60
评估结论详细情况见评估明细表。
2.评估结果与账面值比较变动情况及原因：
2.1. 投 资 性 房 地 产 评 估 增 值 14,875,325.44 元 ， 其 中 ： 房 屋 建 筑 物 增 值
2,721,802.02 元，土地使用权增值 12,153,523.42 元。系近年建筑物三材价格和人工
定额相比原始投入增长较大、评估耐用年限和财务折旧年限的差异以及近年土地价格上
涨相对账面成本较大几项原因对抵产生。
2.2.固定资产评估增值 1,005,910.30 元，其中：房屋建筑物增值 52,996.17 元，
机器设备增值 952,914.13 元。系近年建筑物三材价格和人工定额相比原始投入增长较
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大、设备使用过程中的自然磨损老化、评估耐用年限和财务折旧年限的差异几项原因对
抵产生。
3. 收益法评估结果
经采用收益法评估，福建省三达水泥有限公司股东全部权益价值（净资产）账面值
为人民币 9,021.08 万元，评估值为人民币 9,033.30 万元，增值 12.22 万元。
（二）、评估结论的确定
资产基础法（成本法）评估后净资产为 10,609.20 万元，收益法评估后股东全部股
权价值为 9,033.30 万元，资产基础法（成本法）比收益法高 1,575.90 万元。差异产生
原因主要是两种评估方法考虑的角度不同，资产基础法（成本法）是从企业现有账面资
产的再取得途径考虑的，收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的。但收益法有较强
的主观判断，易受估价人员的喜好和偏重影响，对未来行业和企业的经营的推断有一定
的不确定性。
考虑到本次评估目的是股权转让，出于稳健的原则，同时考虑到收益法预测体现的
仅仅是企业在资产租赁状态下的价值，并不是其在正常生产经营状态下所体现的价值，
故在本次评估中，选用资产基础法（成本法）评估结果作为本次评估的评估结论，即：
福建省三达水泥有限公司股东全部权益（净资产）账面值为人民币 90,210,811.42 元，
评估值为人民币 106,092,047.16 元，增值 15,881,235.74 元，增值率 17.60%。
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