本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
南方水泥有限公司拟转让股权涉及
福建省建福南方水泥有限公司股东全部权益价值项目
资产评估报告
大正评报字(2019)第 201A 号
(共四册,第一册)
北京国友大正资产评估有限公司
二〇一九年十月十五日
南方水泥有限公司拟转让股权涉及福建省建福南方水泥有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
目 录
声明 .................................................................... 2
资产评估报告摘要 ........................................................ 3
资产评估报告正文 ........................................................ 7
一、 委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人概况 ............................................. 7
二、 评估目的 ........................................................................................................................... 10
三、 评估对象和评估范围 ...................................................................................................... 10
四、 价值类型 ........................................................................................................................... 12
五、 评估基准日 ...................................................................................................................... 13
六、 评估依据 ........................................................................................................................... 13
七、 评估方法 ........................................................................................................................... 17
八、 评估程序实施过程和情况 ............................................................................................. 21
九、 评估假设 ........................................................................................................................... 23
十、 评估结论 ........................................................................................................................... 24
十一、 特别事项说明 .................................................................................................................. 25
十二、 资产评估报告使用限制说明 ......................................................................................... 27
十三、 资产评估报告日 .............................................................................................................. 28
十四、 签名盖章 ........................................................................................................................... 29
附件 ................................................................... 30
一、 与评估目的相对应的经济行为文件 ............................................................................ 31
二、 被评估单位专项审计报告 ............................................................................................. 32
三、 委托人与被评估单位法人营业执照 ............................................................................ 33
四、 评估对象涉及的主要权属证明资料 ............................................................................ 34
五、 委托人和其他相关当事人的承诺函 ............................................................................ 35
六、 签名资产评估师的承诺函 ............................................................................................. 36
七、 资产评估机构备案文件或者资格证明文件 ................................................................ 37
八、 评估机构法人营业执照副本 ......................................................................................... 38
九、 负责评估业务的资产评估师资格证明文件 ................................................................ 39
十、 资产评估委托合同 .......................................................................................................... 40
十一、 采矿权评估报告 .............................................................................................................. 41
十二、 资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明 ....................................................... 42
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南方水泥有限公司拟转让股权涉及福建省建福南方水泥有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
声明
一、 本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、 委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告
使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担
责任。
三、 资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报
告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任
何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、 本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评
估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评
估对象可实现价格的保证。
五、 资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持
独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、 评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其采用签名、盖
章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真
实性、完整性、合法性负责。
七、 本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人
不存在偏见。
八、 资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场
调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实
披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的
要求。
九、 本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告
中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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南方水泥有限公司拟转让股权涉及福建省建福南方水泥有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
南方水泥有限公司拟转让股权涉及
福建省建福南方水泥有限公司股东全部权益价值项目
资产评估报告摘要
大正评报字(2019)第 201A 号
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况
和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
北京国友大正资产评估有限公司接受南方水泥有限公司的委托，按照国家法
律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，对因转让
股权事宜涉及的福建省建福南方水泥有限公司的股东全部权益价值进行了评估。
1、 评估目的：对南方水泥有限公司持有福建省建福南方水泥有限公司的股东
全部权益进行评估，提供其在评估基准日的市场价值，作为南方水泥有限公司拟
转让福建省建福南方水泥有限公司股权的价值参考依据
2、 评估对象: 评估对象为福建省建福南方水泥有限公司的股东全部权益价
值。
3、 评估范围：评估范围为福建省建福南方水泥有限公司的全部资产及负债。
4、 评估基准日：2019 年 6 月 30 日
5、 评估价值类型：市场价值。
6、 评估方法：资产基础法。
7、 评估结论：评估专业人员履行了必要的评估程序，以持续经营和公开市场
等为前提，采用资产基础法进行了评定估算。将资产基础法的评估结论作为本资
产评估报告的最终结论。具体评估结论如下：
在持续经营前提下，至评估基准日 2019 年 6 月 30 日福建省建福南方水泥有
限公司被评估单位总资产账面值为 96,900.46 万元，评估值为 136,552.55 万元，评
估增值 39,652.09 万元，增值率为 40.93%；总负债账面值为 0.00 万元，评估值为
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0.00 万元；净资产账面值为 96,900.46 万元，评估值为 136,552.55 万元，评估增值
39,652.09 万元，增值率为 40.92%。各类资产及负债的评估结果见下表:
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 62,788.74 62,788.74 - -
2 非流动资产 34,111.72 73,763.81 39,652.09 116.24
3 其中：债权投资 - - -
4 其他债权投资 - - -
5 长期应收款 - - -
6 长期股权投资 34,069.42 73,735.50 39,666.08 116.43
7 其他权益工具投资 - - -
8 其他非流动金融资产 - - -
9 投资性房地产 - - -
10 固定资产 40.08 26.09 -13.99 -34.91
11 在建工程 - - -
12 生产性生物资产 - - -
13 油气资产 - - -
14 使用权资产 - - -
15 无形资产 - - -
16 开发支出 - - -
17 商誉 - - -
18 长期待摊费用 - - -
19 递延所得税资产 2.22 2.22 - -
20 其他非流动资产 - - -
21 资产总计 96,900.46 136,552.55 39,652.09 40.92
22 流动负债 - - -
23 非流动负债 - - -
24 负债合计 - - -
25 净资产（所有者权益） 96,900.46 136,552.55 39,652.09 40.92
8、 特别事项说明
本资产评估报告中陈述的特别事项是指在评估专业人员执行了评估程序，根
据搜集的资料经过评定估算已确定评估结论的前提下，评估专业人员揭示在评估
过程中已发现可能影响评估结论，但非评估专业人员执业水平和能力所能评定估
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算的有关事项。
（1） 引用其他机构出具报告结论的情况说明
1）本次评估范围内的资产和负债账面值利用了企业提供的天职国际会计师事
务所（普通特殊合伙）出具天职业字[2019]33134 号、[2019]31890 号专项审计报告，
以其作为评估依据。
2）纳入评估范围内的《福建安砂建福水泥有限公司曹田矿区水泥用灰岩矿采
矿权》由北京汇贤达评估咨询有限公司于 2019 年 8 月 8 日出具了汇贤达矿评报字
〔2019〕第 025 号采矿权评估报告，福建安砂建福水泥有限公司曹田矿区水泥用
灰岩矿采矿权在评估基准日的评估值为人民币人民币 3,959.35 万元。本次评估引
用采矿权评估报告结论。
特殊事项说明：根据《福建省永安市曹田矿区水泥用灰岩矿采矿权评估报告书》，
有偿处置采矿权对应的拟动用的可采储量按 30 年计算为 5683.20 万吨。
依据《财政部 国土资源部关于印发<矿业权出让收益征收管理暂行办法>的通
知》（财综〔2017〕35 号），采矿权申请延续时涉及缴纳采矿权出让收益的，执行
该通知缴纳采矿权出让收益。特别提醒本评估报告使用者注意。
北京汇贤达评估咨询有限公司以有偿处置的采矿权作为评估的基础，本机构对
北京汇贤达评估咨询有限公司出具的矿业权资产评估报告不承担法律责任，将承
担引用不当的相关责任。
（2） 权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
截至评估基准日，被评估单位之子公司福建安砂建福水泥有限公司，共有 43
项房屋，建筑面积为 42,669.11 平方米，尚未取得不动产权证，被评估单位已提供
相应的报建手续和产权承诺，本次评估结论是在假定其产权完整的前提下作出的，
亦未考虑将来办理产权时需要支付的费用，房屋的建筑面积及产权的最终确定应
当以当地房地产管理部门通过测绘颁发的产权证为准。
以上特别事项提醒资产评估报告使用人关注对其经济行为的影响。
9、 需要提示的其他事项
资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的
使用范围使用资产评估报告；应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对
象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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10、 评估结论有效期
本资产评估报告的评估结论使用有效期限在市场条件变化不大的情况下，主
管部门核准或备案完成后，从评估基准日起一年，即 2019 年 6 月 30 日起至 2020
年 6 月 29 日止。
若评估结论在使用有效期内市场条件发生了较大变化，资产评估报告使用人
应当关注对评估结论的影响或委托人重新委托评估机构进行评估。
11、 资产评估报告日
本资产评估报告日为 2019 年 10 月 15 日。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解
评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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南方水泥有限公司拟转让股权涉及福建省建福南方水泥有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
南方水泥有限公司拟转让股权涉及
福建省建福南方水泥有限公司股东全部权益价值项目
资产评估报告正文
大正评报字(2019)第 201A 号
南方水泥有限公司：
北京国友大正资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和
资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照必
要的评估程序，对南方水泥有限公司拟实施股权转让行为涉及的福建省建福南方
水泥有限公司在 2019 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报
告如下：
一、 委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人概况
本项目的委托人为南方水泥有限公司，被评估单位为福建省建福南方水泥有
限公司，本次评估报告的使用人为南方水泥有限公司。
（一） 委托人概况
企业名称：南方水泥有限公司（以下简称：南方水泥）
注册资本：1,000,000.00 万人民币
法定代表人：曹江林
注册地址：中国（上海）自由贸易试验区世纪大道 1600 号 20 楼 07－13 室
企业类型：其他有限责任公司
经营期限：2007 年 09 月 05 日至 2057 年 09 月 04 日
统一社会信用代码：91310000666049011M
经营范围：水泥熟料、水泥及制品、商品混凝土及其制品、石灰石的生产（限
子公司及分公司经营）、研发、销售，煤炭经营，石膏、电器配件、工业设备、化
工产品（除危险化学品、监控化学品、烟花爆竹、民用爆炸物品、易制毒化学品）、
耐火材料、水泥包装袋、劳防用品的销售，对水泥企业的投资，软件信息技术服
务，项目管理服务。
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（二） 被评估单位概况。
1． 概况
企业名称：福建省建福南方水泥有限公司（以下简称：建福南方水泥）
注册资本：100,000.00 万元
法定代表人：郑盛端
住 所：福州市晋安区新店镇南平东路 98 号金城投资区工业中心金城楼三
层
企业类型：有限责任公司
成立日期：2012 年 04 月 27 日
经营期限：2012 年 04 月 27 日至 2062 年 04 月 26 日
统一社会信用代码：9135011159595219XY
2． 历史沿革
福建省建福南方水泥有限公司成立于 2012 年 4 月，由福建水泥股份有限公司
出资设立，注册资本为 5000 万元，由永安燕江有限责任会计师事务所出具了永会
所验字（2012）第 143 号验资报告。
根据公司股东会决议，福建省建福南方水泥有限公司申请增加注册资本
9,5000.00 万元，其中：福建水泥股份有限公司以股权及货币出资 45,000.00 万元；
南方水泥有限公司以货币出资 50,000.00 万元。由永安燕江有限责任会计师事务所
出具了永会所验字（2012）第 187 号验资报告。
至评估基准日，福建省建福南方水泥公司股权结构如下：
股东名称 认缴资本(万元) 认缴比例% 实缴资本(万元) 实缴比例%
福建水泥股份有限公司 50,000.00 50.00 50,000.00 50.00
南方水泥有限公司 50,000.00 50.00 50,000.00 50.00
合计 100,000.00 100.00 100,000.00 100.00
3． 公司概况及对外投资概况
福建省建福南方水泥公司为管理型公司，主要协助福建安砂建福水泥公司的经
营管理，未来年度无无具体的业务收入。
福建安砂建福水泥有限公司为福建省建福南方水泥公司的全资子公司。
福建安砂建福水泥有限公司成立于 2007 年 6 月，安砂水泥公司拥有一条日产
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5000 吨熟料水泥生产线带 9 兆瓦纯低温余热发电项目，该生产线采用新型干法预
分解生产工艺，生产经营水泥、水泥熟料，主要品种有 P.O42.5、P.C32.5R 水泥。
自备矿山一座、石灰石总储量约 2 亿吨、可满足正常生产 50 年。本项目由国内一
流设计院南京水泥设计院承担设计，年产熟料 150 万吨，年产水泥 200 万吨。
4． 近三年及评估基准日资产、财务、经营状况
建福南方水泥公司 2016 年 12 月 31 日、2017 年 12 月 31 日、2018 年 12 月 31 日、
2019 年 06 月 30 日财务报表及评估基准日财务报表概况如下：
近三年一期资产负债表
单位：人民币万元
科目名称 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
流动资产 62,788.74 62,849.67 63,308.99 63,830.43
非流动资产 34,111.72 34,114.95 35,396.41 35,402.43
长期股权投资 34,069.42 34,069.42 35,344.42 35,344.42
固定资产 40.08 43.31 49.77 56.23
递延所得税资产 2.22 2.22 2.22 1.78
资产合计 96,900.46 96,964.62 98,705.40 99,232.86
流动负债 - - 852.83 1,023.64
非流动负债 - - - -
负债合计 - - 852.83 1,023.64
所有者(股东)权益合计 96,900.46 96,964.62 97,852.58 98,209.22
近三年一期利润表
单位：人民币万元
项 目 2019 年 1-6 月 2018 年 2017 年 2016 年
营业收入 - - - -
减：营业成本 - - - -
营业税金及附加 - - - 4.03
销售费用 - - - -
管理费用 203.48 416.62 484.89 585.54
财务费用 -139.31 -184.94 -91.23 -106.81
资产减值损失 - - 1.78 2.66
加：公允价值变动收益 - - - -
投资收益 - -656.27 - -440.86
资产处置收益 - - - -
其他收益 - - - -
营业利润 -64.17 -887.95 -395.44 -926.28
加：营业外收入 - - - -
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项 目 2019 年 1-6 月 2018 年 2017 年 2016 年
减：营业外支出 - - - -
利润总额 -64.17 -887.95 -395.44 -926.28
减：所得税费用 - - -38.80 -0.67
净利润 -64.17 -887.95 -356.64 -925.62
2016 年、2017 年、2018 年数据经福建华兴会计师事务所（特殊普通合伙）审计，
分别并出具了闽华兴所（2017）审字 C-080 号、闽华兴所（2018）审字 C-092 号、闽
华兴所（2019）审字 C-113 号标准无保留意见的审计报告。
2019 年的数据数据经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了天
职业字[2019]33134 号标准无保留意见的审计报告。
（三） 委托人和被评估单位之间的关系
委托人南方水泥有限公司持有被评估单位福建省建福南方水泥有限公司 50%
股权。
二、 评估目的
本项目评估目的是对南方水泥有限公司持有福建省建福南方水泥有限公司的
股东全部权益进行评估，提供其在评估基准日的市场价值，作为南方水泥有限公
司拟转让福建省建福南方水泥有限公司股权的价值参考依据。
本次评估涉及的经济行为文件：
中国建材股份[2019]号第十次办公会
三、 评估对象和评估范围
（一） 评估对象和评估范围
本项目的评估对象为福建省建福南方水泥有限公司的股东全部权益价值，评
估范围为福建省建福南方水泥有限公司的全部资产及负债。各项资产和负债账面
价值如下：
金额单位：人民币元
项目 金额
流动资产 627,887,364.54
非流动资产 341,117,235.83
长期股权投资 340,694,232.75
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项目 金额
固定资产 400,803.08
递延所得税资产 22,200.00
资产总计 969,004,600.37
流动负债 0.00
非流动负债 0.00
负债合计 0.00
所有者权益 969,004,600.37
以上数据经天职国际会计师事务所（普通特殊合伙）审定，并出具天职业字
[2019]33134 号审计报告。
评估范围内的固定资产主要包括车辆和电子设备等，车辆已经办理行驶证，
证载权利人为福建省建福南方水泥有限公司。
流动资产和流动负债为企业经营过程中形成的资产和应当承担的负债。
委托的评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，企
业不存在表外可识别的资产和负债。
（二） 对企业价值影响较大的资产
福建省建福南方水泥有限公司主要资产为对福建安砂建福水泥有限公司的投
资。福建安砂建福水泥有限公司主营业务为水泥的生产和销售，设计产能年产熟
料 150 万吨，年产水泥 200 万吨。主要实物资产包括房屋构筑物类、机器设备类、
土地使用权和采矿权。
（三） 企业申报的表外资产的类型、数量。
无。
（四） 引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
（或者评估值）
纳入评估范围内的《福建安砂建福水泥有限公司曹田矿区水泥用灰岩矿采矿
权》由北京汇贤达评估咨询有限公司于 2019 年 8 月 8 日出具了汇贤达矿评报字
〔2019〕第 025 号采矿权评估报告，福建安砂建福水泥有限公司曹田矿区水泥用
灰岩矿采矿权在评估基准日的评估值为人民币人民币 3,959.35 万元。本次评估引
用采矿权评估报告结论。采矿权评估报告主要信息如下：
评估对象：福建安砂建福水泥有限公司曹田矿区水泥用灰岩矿采矿权。
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南方水泥有限公司拟转让股权涉及福建省建福南方水泥有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
采矿权人：福建安砂建福水泥有限公司。
评估目的：南方水泥有限公司拟转让福建省建福南方水泥有限公司股权，需
对涉及的“福建安砂建福水泥有限公司曹田矿区水泥用灰岩矿采矿权”进行评估。
评估基准日：2019 年 6 月 30 日。
评估方法：折现现金流量法。
主要评估参数：截至评估基准日，保有资源储量矿石量 8,049.80 万吨，评估
利用资源储量矿石量 8,049.80 万吨，，剩余有偿处置的可采储量矿石量 4,354.95 万
吨，，生产规模 200.00 万吨/年，评估计算年限 22.68 年。产品方案为水泥用灰岩原
矿，另有少量废石综合利用，水泥用灰岩原矿不含税销售价格 25.46 元/吨、废石
不含税销售价格 17.17 元/吨，年销售收入 5,182.61 万元。固定资产投资原值 6,525.52
万元，净值 3,550.34 万元。年总成本费用 3,905.77 万元，单位总成本费用 19.53
元/吨；年经营成本 3,537.72 万元，单位经营成本 17.69 元/吨。折现率 8.07%。
评估结论：依据国家有关法律法规和矿业权评估准则，遵循独立、客观、公
正的评估原则，履行规定的评估程序，在对委托评估的采矿权进行必要的尽职调
查以及了解和核实、分析评估对象实际情况的基础上，经过评定估算，确定福建
安砂建福水泥有限公司曹田矿区水泥用灰岩矿采矿权在评估基准日的评估值为人
民币人民币 3,959.35 万元，大写人民币叁仟玖佰伍拾玖万叁仟伍佰元整。
特殊事项说明：根据《福建省永安市曹田矿区水泥用灰岩矿采矿权评估报告
书》，有偿处置采矿权对应的拟动用的可采储量按 30 年计算为 5683.20 万吨。
依据《财政部 国土资源部关于印发<矿业权出让收益征收管理暂行办法>的通
知》（财综〔2017〕35 号），采矿权申请延续时涉及缴纳采矿权出让收益的，执行
该通知缴纳采矿权出让收益。特别提醒本评估报告使用者注意。
四、 价值类型
根据评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，此次评估的价值类型
为市场价值，即自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
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五、 评估基准日
本项目评估基准日委托人确定为 2019 年 6 月 30 日。
评估基准日的确定主要考虑了会计期末以及有利于本次经济行为实现等因素。
六、 评估依据
本评估业务对应的评估依据为经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价
等依据。
（一） 经济行为依据
中国建材股份[2019]号第十次办公会。
（二） 法律法规依据
1．《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日主席令第 46 号）；
2．《中华人民共和国公司法》（主席令第 15 号 2018 修正）；
3．《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第
五次会议通过）；
4．《中华人民共和国企业国有资产法》 (主席令 2008 年第 5 号)；
5．《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大
会常务委员会第十一次会议修订)；
6．《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第 72 号，
2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订)；
7．《中华人民共和国合同法》（1999 年 3 月 15 日第九届全国人民代表大会第
二次会议，主席令第十五号）；
8．资产评估行业财政监督管理办法(2019 修改)；
9．《国有资产评估管理办法》(国务院第 91 号令，1991 年)；
10．《国有资产评估管理办法实施细则》(国资办发[1992]第 36 号)；
11．《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第 378 号令，2003 年)；
12．《企业国有资产交易监督管理办法》 财政部 国资委 32 号令， 2016 年）；
13．《企业国有资产评估管理暂行办法》 (国资委第 12 号，2005 年)；
14．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》 (国资委产权
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[2006]274 号)；
15．关于印发《企业国有资产评估项目备案工作指引》的通知（国资发产权
[2013]64 号）；
16．《中华人民共和国矿产资源法》（中华人民共和国主席令 第七十四号）；
17．《中华人民共和国矿产资源法实施细则》（国务院令第 152 号）；
18．《矿产资源开采登记管理办法》（国务院令第 241 号）；
19．《矿业权出让转让管理暂行规定》（国土资发〔2000〕309 号）；
20．其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
（三） 评估准则依据
1．《资产评估基本准则》财资[2017]43 号)；
2．《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30 号)；
3．《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2018]35 号)；
4．《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2018]36 号)；
5．《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2018]37 号）；
6．《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33 号）；
7．《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46 号）；
8．《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48 号）；
9．《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47 号）；
10．《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》 中评协[2017]35 号）；
11．《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38 号)；
12．《资产评估执业准则——机器设备》（中评协[2017]39 号)；
13．《资产评估执业准则——企业价值》（中评协[2018]38 号)；
14．《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42 号)；
15．《矿业权评估技术基本准则》（CMVS 00001-2008）；
16．《矿业权评估程序规范》（CMVS 11000-2008）；
17．《矿业权评估报告编制规范》（CMVS 11400-2008）；
18．《收益途径评估方法规范》（CMVS 12100-2008）；
19．《确定评估基准日指导意见》（CMVS 30200-2008）；
20．《矿业权转让评估应用指南》（CMVS 20200-2010）；
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21．《矿业权评估参数确定指导意见》（CMVS 30800-2008）；
22．《矿业权评估利用矿产资源储量指导意见》（CMVS30300-2010）；
23．《矿业权评估利用企业财务报告指导意见》（CMVS30900-2010）。
24．参照《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)；
25．参照《城镇土地估价规程》(GB/T18508－2014)；
26．参照《城镇土地分等定级规程》(GB／T18507-2014)。
（四） 权属依据
1．国有土地使用证；
2．土地使用权出让合同；
3．机动车行驶证；
4．采矿许可证；
5．采矿权出让合同；
6．重要资产购置合同或发票；
7．其他资产权属证明文件。
（五） 取价依据
1．财政部关于印发《基本建设项目建设成本管理规定》的通知(财建[2016]504
号)；
2．《进一步放开建设项目专业服务价格的通知》发改价格[2015]299 号；
3．参考国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知(计
价格[2002]10 号)；
4．参考国家计委办公厅、建设部办公厅《关于工程勘察设计收费管理规定有
关问题的补充通知》(计办价格[2002]1153 号)；
5．参考国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管
理规定》的通知(发改价格[2007]670 号)；
6．参考关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》计价格【1999】1283
号；
7． 《中华人民共和国车辆购置税法》2018 年 12 月 29 日第十三届全国人民
代表大会常务委员会第七次会议通过；
8．《关于车辆购置税有关具体政策的公告》（财政部 税务总局公告 2019 年
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第 71 号）
9．《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税（2016）36 号；
10．《中华人民共和国增值税暂行条例》国务院令 691 号（2017 年 11 月 19
日）；
11．《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32 号）；
12．《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财
政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号）；
13．《机动车强制报废标准规定》商务部、发改委、公安部、环境保护部令
2012 年第 12 号；
14．《中国人民银行贷款利率表》(2015 年 10 月 24 日起执行)；
15．《建筑业营业税改增值税调整福建省建设工程计价依据的实施意见》（闽
建办筑[2016]13 号）；
16．《福建省房屋建筑与装饰工程预算定额》（2017 版）；
17．《福建省安装工程预算定额》（2017 版）；
18．《福建省建筑安装工程费用定额》（2017 版）；
19．关于发布《2019 年第一季度福建省施工机械台班单价》的通知（福建省
住房和城乡建设厅）；
20．《三明市工程造价信息》（2019 年 6 月）；
21．《2019 机电产品报价手册》(机械工业信息研究院,2018 版)；
22．《全国进口及国外机电产品价格信息》(机械工业信息研究院，2019 版)；
23．《(2010-2011)版资产评估常用数据与参数手册》；
24．被评估单位提供的工程预算、结算等相关资料；
25．土地方面的取价资料；
26．无形资产方面的取价资料；
27．被评估单位提供的资产清单及其他资料；
28．被评估单位提供的财务会计、经营方面的资料；
29．评估专业人员收集的市场资料、产业经济及宏观经济资料；
30．评估专业人员现场勘查及调查所得的有关资料；
31．wind 资讯资本终端；
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32．工程建设有关技术资料及地质勘查资料。
（六） 其他参考资料。
1．《企业会计准则—基本准则》(财政部令第 33 号)；
2．《企业会计准则第 1 号—存货》等 38 项具体准则(财政部财会[2006]3 号)；
3．《企业会计准则—应用指南》(财政部财会 [2006]18 号)；
4．《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》财会[2018]15
号；
七、 评估方法
评估专业人员执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值
类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法和资产基础法三种基本方法的适用
性，选择评估方法。
本次评估根据评估方法的适用性分析，采用了资产基础法评估,以资产基础法
评估值作为评估结论。
资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估表
内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
资产基础法的基本公式：
股东全部权益价值=企业各项资产评估值之和-各项负债评估值之和
本报告被评估单位以持续经营假设为前提，评估基准日资产负债表表内及表
外各项资产和负债可以识别，可识别的各项资产和负债根据具体情况都可以采用
适当的具体评估方法进行单独评估，被评估单位不存在对评估对象价值有重大影
响且难以识别和评估的资产或者负债，故可以采用资产基础法。
收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适
用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估。
现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模
型。
本报告被评估单位属于建材行业，被评估单位为管理公司，未来年度的无相
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关的收益，本次评估不采用收益法进行评估。
市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评
估对象价值的评估方法。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算价值
比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。
由于被评估单位为非上市公司，同一行业的上市公司业务结构、经营模式、
企业规模、资产配置和使用情况、企业所处的经营阶段、成长性、经营风险、财
务风险等因素与被评估单位相差较大，且评估基准日附近中国同一行业的可比企
业的买卖、收购及合并案例较少，所以相关可靠的可比交易案例的经营和财务数
据很难取得，无法计算价值比率，故本次评估不采用市场法。
（一） 资产基础法评估
1． 流动资产
流动资产包括货币资金、其他应收款、其他流动资产。
（1） 货币资金：具体为银行存款。银行存款在账账、账表核实和核对银行对
账单的基础上结合对审阅银行的函证，对银行存款余额调节表进行试算平衡，核
对无误后，以经核实后的账面值确认评估值。
（2） 其他应收款
其他应收款包括应收利息、其他应收款。
1） 应收利息
评估人员核实时，首先根据明细表内容进行账账、账表核对，其次收集存款账
单，查阅存款期限和存款利率。经核实，利息与账面值一致，以核实后的账面值
作为评估值。
2） 其他应收款
评估专业人员通过查阅账簿、报表，在进行经济内容和账龄分析的基础上，对
大额款项进行了函证，并了解其发生时间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债
人资金、信用、经营管理状况，具体分析后对各项应收款收回的可能性进行判断，
采用个别认定与账龄分析法相结合，综合分析应收款项的可收回金额确定应收款
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项的评估值。应收款项坏账准备评估值以零列示。
（3） 其他流动资产
对其他流动资产的评估，评估人员获取其他流动资产申报表，与明细账、总账、
报表进行核对。了解分析其他流动资产的形成依据和明细过程，收集纳税申报表
等重要资料，以核实后的账面值确认评估值。
2． 非流动资产
非流动资产包括长期股权投资、固定资产、递延所得税资产。
（1） 长期股权投资
1） 控制权长期股权投资
根据被评估单位对长期股权投资单位的实际控制情况以及对评估对象价值的
影响程度等因素，进行整体评估。根据评估目的、价值类型、评估对象以及资料
收集等情况，采用收益法、资产基础法进行评估，根据评估方法参数选择的数量
和质量，综合分析后选择资产基础法评估结果作为评估结论。
控制权长期股权投资评估值=被投资单位股东全部权益评估值×投资比例
（2） 固定资产评估
固定资产包括固定资产。
1） 机器设备类资产
机器设备类资产评估方法为成本法、收益法和市场法，根据评估目的、价值
类型、资料收集等情况，分析三种方法的适用性，选择评估方法。
根据本次评估目的、价值类型以及企业持续经营假设前提，结合设备的具体
情况，按照原地续用原则，对于正处于使用状态的正常生产经营用的机器设备，
以市场价格为依据，结合设备特点和收集资料等情况，如存在活跃的二手设备交
易市场，交易案例容易收集，采用市场法评估，反之，如存在同型号新设备或类
似设备的销售市场，采用成本法评估；
对于企业闲置的设备，按照持有的目的和设备状况，结合资料收集等具体情
况，采用市场法或成本法进行评估。
对于报废的设备，按其废品回收的市场价格作为评估值。
① 成本法
评估值＝重置成本×综合成新率
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I. 重置成本的确定
A. 电子设备
对于市场上有同型号设备销售，属于同城购买，商家对购买产品包运输、上
门安装调试服务，因此：重置成本=购置价/(1+增值税率)。
B. 车辆
车辆重置成本由不含税购置价、车辆购置税、其他费用(如验车费、牌照费、
手续费等)三部分构成。
II. 综合成新率的确定
A. 电子设备
根据使用时间，结合维修保养情况，以使用年限法确定成新率。
B. 车辆
依据现行的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰
低原则确定理论成新率，然后结合现场勘察情况确定的勘察成新率综合确定。
III. 评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
② 市场法
I. 车辆
在近期二手车交易市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相
关性、替代性的汽车交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对影响二手车
市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。计算公式如
下：
比准价格=可比实例价格×车辆行驶里程修正×车辆状况修正×车辆交易日期修
正×车辆交易情况修正
比准价格=(案例 A+案例 B+案例 C)/3
车辆市场法评估值=比准价格
II. 电子办公设备
选择与待估设备型号相同或类似、交易时间相同或接近的市场交易案例(不少
于 3 个)，取其算数平均值作为待估设备评估结论。
（3） 递延所得税资产
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递延所得税资产为企业对资产计提坏账准备暂时性差异所形成的递延所得税
资产，评估专业人员按照计提减值准备资产的评估值与账面余额的差异按照企业
执行的所得税率来确定递延所得税资产的评估值。
八、 评估程序实施过程和情况
北京国友大正资产评估有限公司接受南方水泥有限公司的委托，对福建省建
福南方水泥有限公司的股东全部权益进行评估，评估基准日为 2019 年 6 月 30 日。
整个评估基本程序包括：明确业务基本事项；订立委托合同；编制资产评估计划；
进行评估现场调查；收集整理评估资料；评定估算形成评估结论；编制出具资产评估
报告；整理归集评估档案等。主要评估程序实施过程如下：
（一） 评估前期准备工作阶段
1． 了解拟承接业务涉及的被评估单位及评估对象的基本情况，明确评估目
的、评估对象及评估范围；
2． 根据评估目的和交易背景等具体情况对专业胜任能力、独立性和业务风
险进行综合分析和评价，签署资产评估委托合同；
3． 收集被评估单位所在行业的基本政策、法律法规以及行业的市场经营情
况；
4． 根据了解的情况拟定评估工作方案和基本评估思路，确定评估工作重点；
5． 确定项目评估小组，并进行业务培训；
6． 指导被评估单位搜集、准备有关评估资料；
7． 配合被评估单位进行资产清查、填报《资产评估明细表》等工作。
（二） 现场核实及评估阶段
1． 根据企业的具体情况，确定进场工作时间；
2． 现场听取委托人及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的
历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、资产的配置和使用状况等；
3． 根据被评估单位提供的《资产评估明细表》，各科目账面价值与企业财务
总账、明细账、会计报表进行核对，使其账账、账表相符，对发现的问题协同被
评估单位做出调整，使其保持一致；
4． 根据企业评估范围所属的各项资产，按资产评估准则的要求，结合资产
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特点进行了核实调查资产和验证资料等工作,使其账实相符。具体为：
(1) 流动资产和流动负债进行原始凭证的核对、询问、监盘等调查工作；
(2) 实物资产采取核对、勘查、检查、询问等核实工作；
(3) 对调查过程中获取的资料及了解的信息根据重要性原则采取了观察、询
问、访谈、核对、书面审查、检查记录或文件、实地调查、查询和函证、分析、
计算、复核等核查验证方式。
5． 查阅收集与本次评估的相关资料，并让企业确认，包括：
(1) 企业的整体情况资料、经济行为文件、专项审计报告以及其他专业报告；
(2) 企业盈利预测资料；
(3) 企业提供的资产评估明细表；
(4) 委估资产的产权证明文件，主要为资产的业务合同、付款发票、询证函、
银行对账单、车辆行驶证、土地使用权证、采矿许可证、建设用地许可证、出让
合同、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、建设工程施工许可证、承诺
函等；
(5) 收集评估技术资料，主要为存货的状况勘查表、房屋的竣工验收资料、
设备的技术说明书、维修保养技改记录、检验报告、报废或待报废资产说明等。
6． 根据收集的资料与相应的资产进行核对、验证、分析和整理，保持资料
的完整性和合理性；
7． 根据收集的委估资产资料和市场调研取得的市场价格资料结合资产的实
际状况和特点，依据资产评估准则，确定各类资产的评估方法；
8． 根据选用的各类资产评估方法，利用评估模型选择相应的公式和参数进
行分析、计算和判断，对评估范围内的各项资产进行评估测算，形成测算结果。
（三） 编制初步资产评估报告阶段
对各类资产评估的测算结果进行汇总，形成测算结果，并对各专业组之间的
衔接，有没有发生重评和漏评的情况，关要资产结果的合理性等进行全面综合分析后，
完成必要的调整、修改和完善，形成评估结论，编制初步资产评估报告，并按照
法律、行政法规、资产评估准则和公司内部质量控制制度，对初步资产评估报告
进行内部审核。
（四） 提交资产评估报告阶段
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根据内部审核意见调整形成的资产评估报告书初稿，与委托人或者委托人同
意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通，在不影响对评估结论进
行独立判断的前提下，达成一致意见后，出具资产评估报告书。
（五） 资产评估档案归档
出具的资产评估报告在获得主管部门核准或备案文件后，按照法律、行政法
规和资产评估准则的规定，将工作底稿、资产评估报告以及其他相关资料归集形成资
产评估档案，提交公司质量控制部门审核后移交公司档案部门存档。
九、 评估假设
（一） 公开市场假设；
（二） 资产原地续用假设；
（三） 交易假设；
（四） 企业持续经营；
（五） 目标公司所在地宏观政治、经济、社会环境不发生重大变化；
（六） 汇率、利率、税负、通货膨胀、人口、产业政策不发生重大变动；
（七） 企业所遵循的现行法律、行政法规、政策和社会经济环境无重大变化；
（八） 企业所处行业及领域的市场、技术处于正常发展的状态，没有出现重大
的市场、技术突变情形；
（九） 企业的主要经营资产能够得到有效使用，不会发生闲置等无效利用情况；
（十） 企业人力资源、管理团队不发生重大变化，并且保持目前的经营方式持
续经营；
（十一） 假设被评估单位之子公司福建安砂建福水泥有限公司拥有的采矿权在
开采到期后可以通过申请缴纳采矿出让收益方式取得；
（十二） 发生关联交易，为公平的市场交易价格；
（十三） 假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策
在重要方面基本一致；
（十四） 委托人和相关当事人提供的资料真实、合法、完整；
（十五） 无其他人力不可抗拒因素造成对企业经营的重大影响。
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评估专业人员根据资产评估的要求，认定这些假设前提条件在评估基准日时
成立，当未来经济环境发生较大变化和前提条件改变时，评估专业人员将不承担
由于前提条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、 评估结论
本次评估采用资产基础法进行了评定估算。
在持续经营前提下，至评估基准日 2019 年 6 月 30 日福建省建福南方水泥有
限公司被评估单位总资产账面值为 96,900.46 万元，评估值为 136,552.55 万元，评
估增值 39,652.09 万元，增值率为 40.93%；总负债账面值为 0.00 万元，评估值为
0.00 万元；净资产账面值为 96,900.46 万元，评估值为 136,552.55 万元，评估增值
39,652.09 万元，增值率为 40.92%。各类资产及负债的评估结果见下表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 62,788.74 62,788.74 - -
2 非流动资产 34,111.72 73,763.81 39,652.09 116.24
3 其中：债权投资 - - -
4 其他债权投资 - - -
5 长期应收款 - - -
6 长期股权投资 34,069.42 73,735.50 39,666.08 116.43
7 其他权益工具投资 - - -
8 其他非流动金融资产 - - -
9 投资性房地产 - - -
10 固定资产 40.08 26.09 -13.99 -34.91
11 在建工程 - - -
12 生产性生物资产 - - -
13 油气资产 - - -
14 使用权资产 - - -
15 无形资产 - - -
16 开发支出 - - -
17 商誉 - - -
18 长期待摊费用 - - -
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账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
19 递延所得税资产 2.22 2.22 - -
20 其他非流动资产 - - -
21 资产总计 96,900.46 136,552.55 39,652.09 40.92
22 流动负债 - - -
23 非流动负债 - - -
24 负债合计 - - -
25 净资产（所有者权益） 96,900.46 136,552.55 39,652.09 40.92
十一、 特别事项说明
本资产评估报告中陈述的特别事项是指在评估专业人员执行了资产评估程序，
根据搜集的资料经过评定估算已确定评估结论的前提下，评估专业人员揭示在评
估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估专业人员执业水平和能力所能评定
估算的有关事项。
（一） 利用专家工作及相关报告结论提示性说明
1、 利用专业报告结论的提示性说明
本次评估范围内的资产和负债账面值利用了企业提供的天职国际会计师事务
所（普通特殊合伙）出具了天职业字[2019]33134 号、天职业字[2019]31890 号专项
审计报告，以其作为评估依据。
2、 引用单项资产评估报告的说明
纳入评估范围内的《福建安砂建福水泥有限公司曹田矿区水泥用灰岩矿采矿权》
由北京汇贤达评估咨询有限公司于 2019 年 8 月 8 日出具了汇贤达矿评报字〔2019〕
第 025 号采矿权评估报告，福建安砂建福水泥有限公司曹田矿区水泥用灰岩矿采
矿权在评估基准日的评估值为人民币人民币 3,959.35 万元。本次评估引用采矿权
评估报告结论。
特殊事项说明：根据《福建省永安市曹田矿区水泥用灰岩矿采矿权评估报告书》，
有偿处置采矿权对应的拟动用的可采储量按 30 年计算为 5683.20 万吨。
依据《财政部 国土资源部关于印发<矿业权出让收益征收管理暂行办法>的通
知》（财综〔2017〕35 号），采矿权申请延续时涉及缴纳采矿权出让收益的，执行
该通知缴纳采矿权出让收益。特别提醒本评估报告使用者注意。
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北京汇贤达评估咨询有限公司以有偿处置的采矿权作为评估的基础，本机构对
北京汇贤达评估咨询有限公司出具的矿业权资产评估报告不承担法律责任，将承
担引用不当的相关责任。
（二） 权属资料不全面或存在瑕疵的情形
1． 截至评估基准日，被评估单位之子公司福建安砂建福水泥有限公司，共有
43 项房屋，建筑面积为 42,669.11 平方米，尚未取得不动产权证，被评估单位已提
供相应的报建手续和产权承诺，本次评估结论是在假定其产权完整的前提下作出
的，亦未考虑将来办理产权时需要支付的费用，房屋的建筑面积及产权的最终确
定应当以当地房地产管理部门通过测绘颁发的产权证为准。
2． 本次评估是在设定产权持有单位拥有完整产权前提下做出的评估值，根据
《资产评估对象法律权属指导意见》，委托人和相关当事人委托资产评估业务，应
当提供评估对象法律权属资料，并对所提供评估对象的法律权属资料的真实性、
合法性和完整性承担责任。评估专业人员执行资产评估业务的目的是对评估对象
的价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属资料确认或发表意见超出
评估专业人员的执业范围，应当对委托人和相关当事人提供的评估对象的法律权
属资料和资料来源进行必要查验，并对查验情况予以披露。本次根据提供的资料
评估时设定完全产权，并非是对产权的确认，产权的确认应以当地相关部门确认
为准。
（三） 评估程序受到限制的情形
1． 评估专业人员未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检
测，而是在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录真实有效的前提下和
在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
2． 评估专业人员未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼所能观
察的部分)做技术检测，而是在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效的
前提下和在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
（四） 评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
评估专业人员做了尽职调查，未发现从评估基准日至资产评估报告日期间对
评估结论可能产生影响的重大事项。在评估基准日后、评估结论使用有效期之内，
如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
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1． 当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；
2． 当资产价格标准发生变化时并对资产评估价值产生明显影响时，委托人
应及时聘请有资格的评估机构重新确定评估值；
3． 对评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时
应给予充分考虑，进行相应调整。
（五） 本次评估结论未考虑流动性对评估对象价值的影响
（六） 本报告涉及由委托人和相关当事人提供并确认的与评估相关的营业
执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本
报告的基础。委托人、产权持有人和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料
的真实性、合法性和完整性承担责任。
（七） 对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说
明而评估专业人员已履行评估程序仍无法获悉的情况下，评估机构及评估专业人
员不承担相关责任。
上述特别事项，评估专业人员提请资产评估报告使用人关注对经济行为的影
响。
十二、 资产评估报告使用限制说明
（一） 本资产评估报告仅用于资产评估报告载明的评估目的和用途，不能用
于其他目的和用途。因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构
无关。
（二） 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规和资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估师不
承担责任。
（三） 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法
律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资
产评估报告的使用人。
（四） 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估
对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（五） 本资产评估报告如果根据国家法律、行政法规规定，需提交国有资产
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监督管理部门或者企业有关主管部门核准或备案的，未取得核准或备案文件的，
评估结论不得被使用。
（六） 未征得出具资产评估报告的评估机构同意，资产评估报告的全部或者
部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体。
（七） 自评估基准日起，市场条件或资产状况未发生重大变化时，本资产评
估报告的评估结论使用有效期自取得核准或备案文件时，从评估基准日起 1 年，
即从资产评估基准日 2019 年 6 月 30 日起至 2020 年 6 月 29 日止；超过有效期或
有效期之内期后事项的变化对评估结论有较大影响时，需重新委托评估机构进行
评估。
（八） 当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进
行评估。
十三、 资产评估报告日
资产评估报告日为资产评估结论形成的日期，本资产评估报告日为 2019 年 10
月 15 日。
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十四、 签名盖章
北京国友大正资产评估有限公司
资产评估师：
资产评估师：
二〇一九年十月十五日
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附件
一、 与评估目的相对应的经济行为文件
二、 被评估单位专项审计报告
三、 委托人与被评估单位法人营业执照
四、 评估对象涉及的主要权属证明资料
五、 委托人和其他相关当事人的承诺函
六、 签名资产评估师的承诺函
七、 资产评估机构备案文件或者资格证明文件
八、 资产评估机构法人营业执照副本
九、 负责该评估业务的资产评估师资格证明文件
十、 资产评估委托合同
十一、 采矿权评估报告
十二、 资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明
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附件
一、 与评估目的相对应的经济行为文件
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二、 被评估单位专项审计报告
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三、 委托人与被评估单位法人营业执照
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四、 评估对象涉及的主要权属证明资料
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五、 委托人和其他相关当事人的承诺函
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六、 签名资产评估师的承诺函
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七、 资产评估机构备案文件或者资格证明文件
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八、 评估机构法人营业执照副本
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九、 负责评估业务的资产评估师资格证明文件
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十、 资产评估委托合同
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十一、 采矿权评估报告
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十二、 资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明
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福建省建福南方水泥有限公司资产评估结论分析
至评估基准日 2019 年 6 月 30 日福建省建福南方水泥有限公司被评估单位总资
产账面值为 96,900.46 万元，评估值为 136,552.55 万元，评估增值 39,652.09 万元，
增值率为 40.93%；总负债账面值为 0.00 万元，评估值为 0.00 万元；净资产账面值
为 96,900.46 万元，评估值为 136,552.55 万元，评估增值 39,652.09 万元，增值率
为 40.92%。
评估增值为对福建安砂建福水泥有限公司的投资导致，具体原因为账面值仅反
应其历史投资成本，尚未反应历史年度的累计经营收益和被投资单位评估基准日
的资产增值情况。
福建安砂建福水泥有限公司具体各项资产及负债评估结果与账面值变动情况
及原因如下：
1. 产成品评估原因如下
存货评估增值主要原因为产成品销售价格高于成本价，且包含尚未实现的利润。
2. 建筑物评估增值原因如下
1) 本次评估的建筑物，大多数竣工于 2011 年，随着我国社会经济的不断发展，
至评估基准日，构成建筑物建安工程成本的综合人工费、材料费、机械费价格有
不同程度涨幅，使得建筑物建筑成本上升，评估原值增值；账面价值内包含部分
维修费用及其他费用，使得评估原值减值；2016 年 5 月以后建筑行业执行营改增
政策，评估价值不含增值税，致使本次资产评估原值减值；由于增值因素大于减
值因素，引起评估原值总体增值；
2) 被评估企业会计核算采用的建筑物折旧年限普遍短于建筑物的经济耐用年
限，成新率低于采用成本法评估时确定的成新率，使得评估净值大于资产账面净
值，引起评估净值增值。
3. 设备评估减值原因如下
1） 机器设备评估原值增值原因，单位工程造价人工费，材料费及机械费整体
呈上升趋势导致评估原值增值；
2） 机器设备评估净值增值原因，一是评估原值增值，二是会计折旧年限普遍
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低于设备的经济寿命年限，导致评估净值增值。
3） 车辆评估原值减值主要为部分使用时间较长，市场无此型号新车销售，本
次评估按市场法确定评估值；其经济寿命年限普遍大于财务折旧年限，致成新率
较高。由于成新率提高因素大于重置成本降低因素，导致车辆评估净值增值。
4） 电子设备因市场更新换代快，市场整体价格呈下降趋势，部分电子设备购
置时间较早，均已超过评估所采用的电子设备经济寿命年限，针对此类设备均已
二手价确定其评估价值。并且企业所采用的电子设备折旧年限长于评估所采用的
电子设备经济寿命年限。促使电子设备评估原值、净值减值。
4. 在建工程评估减值原因如下
在建工程减值原因为设备为技改项目，本次评估在机器设备中进行评估导致评
估减值。
5. 土地使用权评估增值原因如下
评估增值的主要原因为企业对于土地的账面价值进行逐年摊销，账面价值低于
原始入账成本，至评估基准日当地房地产市场有一定上涨，导致土地价格有一定
幅度的增加，导致土地增值。
6. 矿业权评估增值原因如下
评估增值的主要原因为评估基准日石灰石价格上涨导致评估增值。
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