扬州界龙名都置业有限公司股权转让
股东全部权益价值评估报告
银信资评报（2013）沪第 653 号
银信资产评估有限公司
2013 年 10 月 23 日
目 录
评估师声明 ...................................................................................................... 1
摘 要 ............................................................................................................. 2
正文 ................................................................................................................. 4
一、委托方、被评估单位概况 ..................................................................... 4
二、评估目的 ................................................................................................. 5
三、评估对象和评估范围 ............................................................................. 6
四、价值类型及其定义 ................................................................................. 6
五、评估基准日 ............................................................................................. 9
六、评估依据 ................................................................................................. 9
七、评估方法 ............................................................................................... 11
八、评估程序实施过程和情况 ................................................................... 13
九、评估假设 ............................................................................................... 15
十、评估结论 ............................................................................................... 17
十一、特别事项说明 ................................................................................... 19
十二、评估报告使用限制说明 ................................................................... 19
十三、评估报告日 ....................................................................................... 20
附 件 ............................................................................................................. 22
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电 话： 021-63391088（总机）
传 真： 021-63391116 邮编：200002
评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独
立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是
客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的
责任。
三、我们在评估对象中没有现存或者预期的利益，与相关当事方没有现存或者预
期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评
估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产
的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方
及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的
限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说
明及其对评估结论的影响。
六、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象在评估基准日的价值进行分析、
估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对
评估对象可实现价格的保证。
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股东全部权益价值评估报告
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摘 要
一、项目名称：扬州界龙名都置业有限公司股权转让股东全部权益价值评估项目
二、委托方：上海界龙实业集团股份有限公司
三、其他评估报告使用者：（1）被评估企业的股东会/董事会；（2）相关验资机构、
工商行政管理部门；（3）国家法律、法规规定的其他使用者。
四、被评估单位：扬州界龙名都置业有限公司
五、评估目的：股权转让
六、经济行为：上海界龙实业集团股份有限公司拟实施股权收购事宜，需对所涉
及的扬州界龙名都置业有限公司的股东全部权益价值进行评估，并提供价值参考依据
七、评估对象：被评估单位截至评估基准日的股东全部权益价值
八、评估范围：被评估单位截至评估基准日所拥有的全部资产和负债
九、价值类型：市场价值
十、评估基准日：2013 年 7 月 31 日
十一、评估方法：资产基础法、收益法
十二、评估结论：于评估基准日，委估股东全部权益的市场价值资产基础法评估
值为 28,165.71 万元，较审计后账面净资产增值 12,987.24 万元，增值率为 85.56%。
十三、评估结论使用有效期：
本评估结论仅对股权转让之经济行为有效。并仅在评估报告载明的评估基准日成
立。资产评估结论使用有效期自评估基准日起一年内（即 2013 年 7 月 31 日至 2014
年 7 月 30 日）有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致
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使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
十四、特别事项说明：
1、被评估企业以土地使用权（扬国用（2010）第 0220 号）向中国工商银行股份
有限公司扬州开发支行作为贷款抵押物，抵押期间为 2010 年 12 月 8 日至 2014 年 12
月 7 日，抵押借款最高限额为人民币 20000 万元。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产
评估报告书全文，同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估假设、限制使用条
件以及特别事项说明。
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正文
上海界龙实业集团股份有限公司：
银信资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，
采用资产基础法、收益法，对贵公司因股权收购行为所涉及的扬州界龙名都置业有限
公司的股东全部权益价值在 2013 年 7 月 31 日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位概况
（一）委托方和其他评估报告使用者：
1、委托方：上海界龙实业集团股份有限公司
中华人民共和国组织机构代码：13222749-3
企业法人营业执照注册号：310000000026117
注册住所：浦东新区川周公路 7111 号
法定代表人：费屹立
注册资本：人民币叁亿壹仟叁佰伍拾陆万叁仟叁佰柒拾伍元
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：包装装潢，彩色印刷，特种印刷，电脑纸品，照相制版，包装印刷物资
及器材，金属制品，机电，纺织器材，自营和代理各类商品及技术的进
出口业务，但国家限定公司经营和国家禁止进出口的商品及技术除外；
经营进料加工和“三来一补”业务，开展对销贸易和转口贸易，纸制品、
塑料包装生产，文化用品、游戏产品开发、咨询、制作、销售（限分支
机构经营）。
经营期限：1994 年 1 月 5 日至不约定期限
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2、委托方以外的其他评估报告使用者：
（1）被评估企业的股东会/董事会；
（2）相关验资机构、工商行政管理部门；
（3）国家法律、法规规定的其他使用者。
（二）被评估企业： 扬州界龙名都置业有限公司
中华人民共和国组织机构代码：67487354-5
企业法人营业执照注册号：321000000072196
注册住所：扬州市维扬区邗沟路 20 号
法定代表人：高祖华
注册资本：15000 万元人民币
公司类型：有限公司
经营范围：许可经营项目：房地产开发。
一般经营项目：物业管理、租赁，承接装潢业务，建筑材料、装潢材料、
建筑五金、木材、钢材的销售。
经营期限：2008 年 4 月 28 日至***
被评估企业成立于 2008 年 4 月，初始注册资本为人民币 1000 万元，由上海界龙
房产开发有限公司出资组建，设立时被评估企业股东及股权情况见下表：
投资者名称 投入资本（万元） 投资比例
上海界龙房产开发有限公司 1000 100%
合计 1000 100%
上述注册资本已经扬州德诚联合会计师事务所验资并出具“扬德诚（2008）验 119
号”《验资报告》。
后经多次增资及股权转让，截止至评估基准日，被评估企业股东及股权情况如下：
投资者名称 投入资本（万元） 投资比例
上海界龙房产开发有限公司 9000.00 60%
上海界龙集团有限公司 6000.00 40%
合计 15000.00 100%
上述注册资本已经扬州迅达会计师事务所有限公司验资并出具“扬迅会验（2011）
015 号”《验资报告》。
被评估企业执行《企业会计准则》及相关补充规定，营业税税率 5%，企业所得
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税率 25％。
被评估企业最近两年及评估基准日资产负债情况见下表： 金额单位：元
项目/报表日 2011年12月31日 2012年12月31日 2013年7月31日
总资产 876,900,474.03 1,077,775,114.51 1,048,936,761.86
负债 727,144,384.03 930,353,773.01 897,152,064.76
净资产 149,756,090.00 147,421,341.50 151,784,697.10
被评估企业最近两年及评估基准日当期经营状况见下表： 金额单位：元
项目/报表年度 2011年度 2012年度 2013年度1-7月
营业收入 8,666,666.67 253,191,756.27
营业成本 3,659,300.84 226,376,107.03
营业税金及附加 485,333.33 14,428,738.35
营业费用 2,500,000.00
管理费用 125,910.00 2,838,608.30 1,992,037.27
财务费用 3,920,326.17 1,933,338.86
资产减值损失
投资收益
营业利润 -125,910.00 -2,236,901.97 5,961,534.76
营业外收入
营业外支出 118,000.00 97,846.53 80,000.00
利润总额 -243,910.00 -2,334,748.50 5,881,534.76
所得税 1,518,179.16
净利润 -243,910.00 -2,334,748.50 4,363,355.60
上表财务数据摘自被评估企业的会计报表，其中 2011 年、2012 年财务数据未经
审计，评估基准日当期财务报表审计单位为立信会计师事务所，审计报告文号为“信
会师报字[2013]第 113995 号”。
二、评估目的
本次评估是为上海界龙实业集团股份有限公司拟实施股权收购事宜，为此需对所
涉及的扬州界龙名都置业有限公司的股东全部权益价值进行评估，并提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
本次资产评估的对象是被评估单位截至评估基准日的股东全部权益价值。
评估范围是被评估单位截至评估基准日所拥有的全部资产和负债。
具体为：
流动资产账面金额： 1,048,566,158.66 元
固定资产账面金额： 370,603.20 元
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资产合计账面金额： 1,048,936,761.86 元
流动负债账面金额： 897,152,064.76 元
负债合计账面金额： 897,152,064.76 元
净 资 产账面金额： 151,784,697.10 元
其他主要实物资产如下：
金额单位：元
项 目 账面金额 数 量 分布地点 现状、特点
现金 89,425.42 财务部 账实相符、正常流通
固定资产——车辆设备 248,630.34 1辆 公司停车场 账实相符、正常使用
固定资产——电子设备 121,972.86 28 台/套 办公室 账实相符、正常使用
账面记录的主要存货情况如下：
截止评估基准日，开发成本账面值为 939,423,333.91 元，系位于扬州市高桥北路
东、邗沟路北、上方寺路南大上海御龙湾项目的开发成本的账面成本价值。
存货－开发成本账面成本构成如下：
费用名称 账面金额
土地成本 515,724,353.47
前期费用 30,800,154.72
基础设施 73,387,534.12
建安工程(含自购） 247,484,178.99
其他费用 7,734,276.77
间接费用 64,292,835.84
合计 939,423,333.91
上述开发成本包括六部分：住宅及综合楼 B1 期、A1 期小商铺、住宅及综合楼 B2
期、商业 A2 期、C 地块商业、D 地块商业。
大上海御龙湾项目概况：扬州界龙名都置业有限公司于 2009 年 9 月，通过竞价
方式，取得了扬州市 366 地块的土地使用权，总的土地面积为 146470 平方米，土地
用途分为商业和住宅。商业用地使用期限为 40 年，住宅用地面积为 70 年。包括如下
地块：
地块 AB1 期地块
权证 扬国用（2010）第 0220
使用权人 扬州界龙名都置业有限公司
坐落 扬州市高桥北路东、邗沟路北、上方寺路南
地号 ‘2-4-26
用途 城镇混合住宅
使用权类型 出让
使用权面积 73235
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终止日期 2049-9-17、2079-9-17
地块 D 地块
权证 扬国用（2011）第 0418
使用权人 扬州界龙名都置业有限公司
坐落 扬州市高桥北路东、邗沟路北、上方寺路南
地号 ’2-4-38
用途 商业、绿地、水域
使用权类型 出让
使用权面积 8023
终止日期 2049-9-17
地块 C 地块
权证 扬国用（2011）第 0420
使用权人 扬州界龙名都置业有限公司
坐落 扬州市高桥北路东、邗沟路北、上方寺路南
地号 、2-4-37
用途 商业、绿地、水域
使用权类型 出让
使用权面积 10573.3
终止日期 2049-9-17
地块 B2 期地块
权证 扬国用（2011）第 0419
使用权人 扬州界龙名都置业有限公司
坐落 扬州市高桥北路东、邗沟路北、上方寺路南
地号 ‘2-4-36
用途 城镇单一住宅
使用权类型 出让
使用权面积 37252.7
终止日期 2079-9-17
地块 A2 期地块
权证 扬国用（2011）第 0417
使用权人 扬州界龙名都置业有限公司
坐落 扬州市高桥北路东、邗沟路北、上方寺路南
地号 ’2-4-35
用途 城镇混合住宅
使用权类型 出让
使用权面积 17386
终止日期 2079-9-17、2049-9-17
其中 AB 一期地块工程，四证齐全，具备预售许可证，销售基本完成。一期工程
包括 A-1 大润发超市（已结转收入）和 A1 期小商铺（已预售未结转收入）及相应的
地下建筑和相关配套工程，另外还包括 11 幢高层住宅以及地下建筑和配套工程等。
截止本次评估基准日，商业 A2 期地块已经取得建设工程规划许可证，许可证号：
扬规建字第 321000201300407 号、扬规建字第 321000201300408 号、扬规建字第
321000201300409 号、扬规建字第 321000201300410 号，正处在开发过程中。
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剩余 C 地块、D 地块、B2 地块尚未取得建设工程规划许可证，尚未进入实质性
的开发阶段。
被评估企业截止至评估基准日，抵押借款情况如下：
被评估企业以土地使用权（扬国用（2010）第 0220 号）向中国工商银行股份有
限公司扬州开发支行作为贷款抵押物，抵押期间为 2010 年 12 月 8 日至 2014 年 12 月
7 日，抵押借款最高限额为人民币 20000 万元。
企业无其他账外有形及无形资产。
委估实物资产均处于正常使用或受控状态。
上述列入评估范围的资产和负债与委托评估时确定的范围一致。
四、价值类型及其定义
本报告评估结论的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评
估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日 2013 年 7 月 31 日。
选取上述日期为评估基准日的理由是：
1、根据评估目的与委托方协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能
与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。
2、选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产及负债
的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）法律、法规依据
1、 《中华人民共和国公司法》（2005 年中华人民共和国主席令第 42 号）
2、 《企业国有资产评估管理暂行办法》2005 年国务院国资委第 12 号令；
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3、 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资发产权
[2006]274 号）
4、 《企业会计准则》（财会[2006]3 号）；
5、 《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第 294 号）；
6、 《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 538 号）；
7、其他有关的法律、法规和规章制度。
（二）评估准则依据
1、 资产评估准则—基本准则；
2、 资产评估职业道德准则—基本准则；
3、 资产评估准则—评估报告；
4、 资产评估准则—评估程序；
5、 资产评估准则—工作底稿；
6、 资产评估准则—业务约定书；
7、资产评估准则—企业价值；
8、资产评估准则—机器设备；
9、资产评估准则—不动产；
10、资产评估价值类型指导意见；
11、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见。
（三）产权依据
1、扬州迅达会计师事务所有限公司出具沪扬迅会验（2011）015 号验资报告复印
件；
2、车辆行驶证复印件：沪 ML0358；
3、土地使用权证复印件：扬国用（2011）第 0417 号、扬国用（2011）第 0418
号、扬国用（2011）第 0419 号、扬国用（2011）第 0420 号；扬国用（2010）第 0220
号；
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4、商业 A2 期地块建设工程规划许可证，许可证号：扬规建字第 321000201300407
号、扬规建字第 321000201300408 号、扬规建字第 321000201300409 号、扬规建字第
321000201300410 号；
5、其他有关产权证明。
（四）取价依据
1、 《资产评估常用数据手册》北京科学技术出版社（1998 年）；
2、审计报告（评估基准日审计单位为立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，
审计报告文号为信会师报字【2013】第 113995 号）；
3、 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；
4、评估基准日市场有关价格信息资料；
5、与被评估单位资产的取得、使用等有关的各项合同、会计凭证、账册及其他会
计资料；
6、委托评估的各类资产和负债评估明细表；
7、委托方及被评估单位提供的其他与评估有关的资料；
8、经实地盘点核实后填写的委估资产清单；
9、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
七、评估方法
进行股东所有权益价值评估，要根据评估目的、评估对象、价值类型、评估时的
市场状况及在评估过程中资料收集情况等相关条件，分析资产评估基本方法的适用
性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
资产评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法：
资产基础法:是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表
内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
收益法：是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
市场法：是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估
对象价值的评估方法。
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（一）评估方法的选择
根据本次评估的资产特性，以及由于我国目前市场化、信息化程度尚不高，难于
收集到足够的同类企业产权交易案例，不宜采用市场法；因此本次评估选用资产基础
法与收益法进行评估。
（二）资产基础法介绍
资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值
得到企业价值的一种方法。
各项资产评估方法简介：
1、货币资金主要按账面核实法进行评估，其中现金采用现场盘点盘点日库存现
金，并追溯调整至评估基准日，确定评估值；银行存款采用将评估基准日各银行存款
明细账余额与银行对账单核对，确定评估值。
2、应收账款、预付账款、其他应收款的评估
应收账款、预付账款、其他应收款的评估采用函证或替代审核程序确认账面明细
余额的真实性，分析其可回收性，并在此基础上确定评估值。
3、存货的评估
本次评估根据评估目的要求，针对评估对象具体情况，评估人员通过对评估对象
的现场勘察及其相关资料的收集和分析，遵循房地产评估法规和规范，因评估对象为
开发成本，包括已经开发基本完工、未完工和尚未进入实质性开发（未取得建设工程
规划许可证）三种情况，对于已经开发基本完工、未完工项目的开发成本本次评估采
用假设开发法进行评估，对于尚未进入开发阶段的地块，采用成本法评估（土地使用
权价值采用市场法评估），对评估结果进行分析得出评估对象的市场价格，对于开发
完成后的产品（假设开发法中销售收入的确定）采用市场法评估。
1）假设开发法：
假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应
得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取股
价对象价值的方法。公式：
开发项目的价格=开发完成后的房地产价值－房屋的续建成本－销售税费－续建
成本利润－土地增值税
2）成本法：
成本法是根据估价对象的重新构建价格来求取估价对象价值的方法。
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计算公式：评估价值=土地取得成本评估值+已投入的项目开发成本及其合理利润
3）市场法：
市场比较法，即调查了解类似估价对象的可比案例，通过对交易情况、交易日期、
区域因素、个别因素等的修正，得出估价对象的市场价值。
基本公式如下：
估价对象房地产单价=可比案例房地产单价×交易情况修正系数×交易日期修正系
数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
4、固定资产的评估
机器设备按重置成本法进行评估。
5、负债的评估
流动负债按实际需要承担的债务进行评估。
（三）收益法介绍
收益法是通过将评估对象未来收益期内的预期股权收益按适当的折现率折为评
估基准日的现值，以确定评估对象评估值的一种评估方法。
n
基本计算公式为 ：P Ri 1 r + A ÷(1 + r)i
i
i 1
式中：P——股东权益价值评估值
n，i——收益年限
r——折现率
Ri——预期股权净现金流
A——经营期终剩余资产价值
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受资产评估委托后，选派评估人员，组成项目评估小组开展评估工作，
具体过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
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承接评估业务时，通过与委托方沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托方、
被评估单位、评估报告使用者等相关当事方、评估目的、评估对象基本情况和评估范
围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
（二）签订业务约定书
根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定
承接评估业务后，与委托方签订业务约定书。
（三）编制资产评估计划
根据本评估项目的特点，明确评估对象及范围，评估时重点考虑评估目的、资产
评估对象状况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，评估对象的性
质、行业特点、发展趋势，资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况，
相关资料收集情况，委托方、被评估单位过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供
资料的可靠性、完整性和相关性，资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理
人员配备情况后编制合理的资产评估计划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情
况及时修改、补充资产评估计划。
（四）现场调查
根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和其他实物
资产进行必要的现场勘查，了解资产的使用状况及性能；对非实物性资产进行必要的
现场调查。
（五）收集资产评估资料
通过与委托方、被评估单位沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估对
象资料进行了解，同时主动收集与资产评估业务有关的评估对象资料及其他资产评估
资料，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。通过收集相关资料
来了解被评估单位经营状况和委估资产及现状，协助被评估单位收集有关经营和基础
财务数据，将资产评估申报表与被评估单位有关财务报表、总账、明细账进行核对，
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并对相关资料进行验证，采取必要措施确信资料来源的可靠性。
（六）评定估算
对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，摈弃
不可靠、不相关的信息，对不可比信息进行分析调整，在此基础上恰当选择资产评估
方法并根据业务需要及时补充收集相关信息，根据评估基本原理和规范要求恰当运用
评估方法进行评估形成初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性
等进行综合分析形成资产评估结论，资产评估机构进行必要的内部复核工作。
（七）编制和提交资产评估报告
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报告，
与委托方等进行必要的沟通，听取委托方、被评估单位等对资产评估结论的反馈意见
并引导委托方、被评估单位、资产评估报告使用者等合理理解资产评估结论，以恰当
的方式提交给委托方。
九、评估假设
(一)基础性假设
1、交易假设：假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件
等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
2、公开市场假设： 假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易的，
在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买
卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
3、企业持续经营假设：假设在评估目的经济行为实现后，评估对象及其所涉及
的资产将按其评估基准日的用途与使用方式在原址持续使用。
（二）宏观经济环境假设
1、国家现行的经济政策方针无重大变化；
2、在预测年份内银行信贷利率、汇率、税率无重大变化；
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3、被评估企业所占地区的社会经济环境无重大变化；
4、被评估企业所属行业的发展态势稳定，与被评估企业生产经营有关的现行法
律、法规、经济政策保持稳定；
(三)评估对象于评估基准日状态假设
1、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产的购置、取得或开发
过程均符合国家有关法律法规规定。
2、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价值
的权利瑕疵、负债和限制，假设评估对象及其所涉及资产之价款、税费、各种应付款
项均已付清。
3、 除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及房地产、设备等有形资
产无影响其持续使用的重大技术故障，该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害
物质，该等资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。
(四)预测假设
1、假设评估对象所涉及企业在评估目的经济行为实现后，仍将按照原有的经营
目的、经营方式持续经营下去，其收益可以预测；
2、 假设评估对象所涉及资产在评估目的经济行为实现后，仍按照预定之开发
经营计划、开发经营方式持续开发或经营；
3、被评估企业生产经营所耗费的原材料、辅料的供应及价格无重大变化；被评
估企业的产品价格无不可预见的重大变化；
4、假设评估对象所涉及企业按评估基准日现有（或一般市场参与者）的管理水
平继续经营，不考虑该等企业将来的所有者管理水平优劣对企业未来收益的影响。
5、被评估企业在未来的经营期限内的财务结构、资本规模未发生重大变化；
6、收益的计算以中国会计年度为准，均匀发生；
7、无其他不可预测和不可抗力因素对被评估企业经营造成重大影响。
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(五)限制性假设
1、本评估报告假设由委托方提供的法律文件、技术资料、经营资料等评估相关
资料均真实可信。我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何法律事宜。
2、除非另有说明，本评估报告假设通过可见实体外表对评估范围内有形资产视
察的现场调查结果，与其实际经济使用寿命基本相符。本次评估未对该等资产的技术
数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。
十、评估结论
1、资产基础法评估结论
经采用上述评估方法、程序评估，委估对象在评估基准日 2013 年 7 月 31 日，资
产基础法评估结论为：
总资产账面值 104,893.68 万元，评估值 117,880.92 万元，评估增值 12,987.24 万
元，评估增值率 12.38％；
总负债账面值 89,715.21 万元，评估值 89,715.21 万元，无评估增减值；
净资产账面值 15,178.47 万元，评估值 28,165.71 万元，（大写：人民币贰亿捌仟
壹佰陆拾伍万柒仟壹佰元整），净资产增值 12,987.24 万元，增值率 85.56%。
资产评估结果汇总表
单位：人民币万元
项目 帐面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 104,856.62 117,837.16 12,980.54 12.38
非流动资产 37.06 43.76 6.70 18.08
其中：可供出售金融资产净额
持有至到期投资净额
长期应收款净额
长期股权投资净额
投资性房地产净额
固定资产净额 37.06 43.76 6.70 18.08
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项目 帐面价值 评估价值 增减值 增值率%
在建工程净额
工程物质净额
固定资产清理
生产性生物资产净额
油气资产净额
无形资产净额
开发支出
商誉净额
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
资产总计 104,893.68 117,880.92 12,987.24 12.38
流动负债
89,715.21 89,715.21
非流动负债
负债总计
89,715.21 89,715.21
净资产（所有者权益） 15,178.47 28,165.71 12,987.24 85.56
评估结论详细情况见资产评估明细表。
2、收益法评估结果
经过收益法评估程序，估算得出扬州界龙名都置业有限公司全部股东权益的评估
价值为 28,921.02 万元。
3、评估结论的确定
经分析，资产基础法确定的企业价值为 28,165.71 万元，收益法验证的企业价值
为 28,921.02 万元，两者相差 755.31 万元，以资产基础法为基础的差异率为 2.68%，
差异较小，项目印证。结合本次评估目的为股权转让项目，同时考虑到收益法评估结
果主观因素较多，评估师认为采用资产基础法的评估结果更为合理。
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评估人员最后选择成本法评估结果 28,165.71 万元，（大写：人民币贰亿捌仟壹
佰陆拾伍万柒仟壹佰元整）作为本次评估结论。
（二）评估结论成立的条件
1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的，只有在上述
原则、依据、假设存在的条件下成立；
2、本评估结论仅为本评估目的服务；
3、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
4、本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能
力的影响。
十一、特别事项说明
1、被评估企业以土地使用权（扬国用（2010）第 0220 号）向中国工商银行股份
有限公司扬州开发支行作为贷款抵押物，抵押期间为 2010 年 12 月 8 日至 2014 年 12
月 7 日，抵押借款最高限额为人民币 20000 万元。
2、由于评估目的实施日与评估基准日不同，企业净资产在此期间会发生变化，
从而对净资产产生影响。我们建议报告使用者以不同的时点的，以企业净资产与基准
日的差额对评估结果进行调整。
3、企业存在的可能影响净资产评估的瑕疵事项，在委托方及被评估企业未作特
殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担
相关责任。
4、除存货，本次评估对与净资产的评估增减值可能存在的相关联的税赋未作考
虑。
5、本次评估由于被评估企业为非增值税纳税企业，固定资产设备类的评估值中
含增值税。
6、本次评估未考虑流动性对评估价值的影响。
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十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告使用说明
1、本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资产评
估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个组
成部分（包括资产评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造
成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、评估
假设、评估依据、特别事项说明和被评估单位的承诺函。
2、本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对被评估单位提供的有关资产
的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项进行了披露，但
我们不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
3、被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系被评估单位提供，尽管我们
进行了必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无法对这些资料的准
确性作出保证。
（二）限制说明
1、本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估
报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4、本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下的
价值咨询意见。
（三）评估结论的使用有效期
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立，评估结论自评估基准日起一年内
（即 2013 年 7 月 31 日至 2014 年 7 月 30 日）有效。当评估基准日后的委估资产状况
和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
十三、评估报告日
本评估报告日为 2013 年 10 月 23 日。
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法定代表人： 中国注册资产评估师：杨建平
中国注册资产评估师：冯占松
2013 年 10 月 23 日
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附 件
1、委托方和被评估单位的企业法人营业执照及组织机构代码证；
2、被评估企业“扬迅会验（2011）015 号”《验资报告》复印件；
3、被评估企业 2011-2012 年度财务报表及评估基准日审计报告复印件（立信会计
师事务所出具的“信会师报字[2013]第 113995 号”）；
4、车辆行驶证（沪 ML0358）；
5、土地使用权证复印件：扬国用（2011）第 0417 号、扬国用（2011）第 0418
号、扬国用（2011）第 0419 号、扬国用（2011）第 0420 号；扬国用（2010）第 0220
号；
6、商业 A2 期地块建设工程规划许可证，许可证号：扬规建字第 321000201300407
号、扬规建字第 321000201300408 号、扬规建字第 321000201300409 号、扬规建字第
321000201300410 号；
7、委托方、被评估单位的承诺函
8、签字注册资产评估师的承诺函；
9、资产评估机构资格证书复印件；
10、评估人员资质证书复印件；
11、资产评估机构企业法人营业执照复印件。
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