上海永杰置业有限公司
财务报表及审计报告
2012 年度至 2014 年 1-5 月
上海永杰置业有限公司
审计报告及财务报表
（2012 年度、2013 年度、2014 年 1-5 月）
目 录 页 次
一、 审计报告 1-2
二、 财务报表
资产负债表 1-2
利润表 3
现金流量表 4
所有者权益变动表 5-7
财务报表附注 1-21
审 计 报 告
信会师报字[2014]第 113757 号
上海界龙房产开发有限公司：
我们审计了后附的上海永杰置业有限公司（以下简称该公司）财
务报表，包括 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日及 2014 年 5
月 31 日的资产负债表，2012 年度、2013 年度及 2014 年 1-5 月的利
润表、现金流量表、所有者权益变动表以及财务报表附注。
一、 管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是该公司管理层的责任。这种责任包括：
（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；
（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于
舞弊或错误导致的重大错报。
二、 注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意
见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国
注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计
划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的
审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞
弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，
注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计
恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工
作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理
性，以及评价财务报表的总体列报。
审计报告 第 1 页
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意
见提供了基础。
三、 审计意见
我们认为，该公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的
规定编制，公允反映了该公司 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31
日、2014 年 5 月 31 日的财务状况以及 2012 年度、2013 年度、2014
年 1-5 月的经营成果和现金流量。
本报告仅供上海界龙房产开发有限公司收购公司股权事宜所需
使用，不适用于其他目的。
立信会计师事务所 中国注册会计师：林 璐
（特殊普通合伙）
中国注册会计师：项一敏
中国上海 二 O 一四年七月一日
审计报告 第 2 页
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资产负债表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资 产 附注五 2014 年 5 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 （一） 302,006,748.28 477,906.77 585,691.26
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项
应收利息
应收股利
其他应收款 （二） 123,680,000.00 135,500,000.00 8,500,000.00
存货 （三） 537,799,627.39 409,593,863.75 340,696,858.74
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 963,486,375.67 545,571,770.52 349,782,550.00
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计
资产总计 963,486,375.67 545,571,770.52 349,782,550.00
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表 第 1 页
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资产负债表（续）
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
负债和所有者权益（或股东权益） 附注五 2014 年 5 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款 （四） 74,436,539.00 18,249,849.40
预收款项 （五） 648,831,625.60 354,169,550.00 324,169,550.00
应付职工薪酬 （六） 287,667.00
应交税费 （七） -4,384,156.41 -4,384,091.37 -4,387,000.00
应付利息 （八） 2,413,657.37
应付股利
其他应付款 （九） 1,803,176.50 541,311.80
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 723,388,509.06 368,576,619.83 319,782,550.00
非流动负债：
长期借款 （十） 215,000,000.00 149,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 215,000,000.00 149,000,000.00
负债合计 938,388,509.06 517,576,619.83 319,782,550.00
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） （十一） 30,000,000.00 30,000,000.00 30,000,000.00
资本公积
减：库存股
专项储备
盈余公积
一般风险准备
未分配利润 （十二） -4,902,133.39 -2,004,849.31
所有者权益（或股东权益）合计 25,097,866.61 27,995,150.69 30,000,000.00
负债和所有者权益（或股东权益）总计 963,486,375.67 545,571,770.52 349,782,550.00
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表 第 2 页
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利润表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项 目 附注五 2014 年 1-5 月 2013 年度 2012 年度
一、营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用
管理费用 （十三） 57,484.00
财务费用 （十四） 2,839,800.08 1,984,849.31
资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“-”填列） -2,897,284.08 -1,984,849.31
加：营业外收入
减：营业外支出 （十五） 20,000.00
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） -2,897,284.08 -2,004,849.31
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“-”号填列） -2,897,284.08 -2,004,849.31
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表 第 3 页
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现金流量表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项 目 2014 年 1-5 月 2013 年度 2012 年度
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 294,662,075.60 30,000,000.00 82,000,000.00
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 13,620,000.00 14,280,000.00
经营活动现金流入小计 308,282,075.60 30,000,000.00 96,280,000.00
购买商品、接受劳务支付的现金 68,442,507.65 47,014,722.88 15,933,820.62
支付给职工以及为职工支付的现金 1,731,229.94 1,376,935.93
支付的各项税费 399,608.60 4,387,000.00
支付其他与经营活动有关的现金 57,484.00 127,002,179.57 101,970,484.00
经营活动现金流出小计 70,231,221.59 175,793,446.98 122,291,304.62
经营活动产生的现金流量净额 238,050,854.01 -145,793,446.98 -26,011,304.62
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金
取得投资收益所收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计
投资活动产生的现金流量净额
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 25,000,000.00
取得借款收到的现金 66,000,000.00 149,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 66,000,000.00 149,000,000.00 25,000,000.00
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 2,522,012.50 3,314,337.51
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 2,522,012.50 3,314,337.51
筹资活动产生的现金流量净额 63,477,987.50 145,685,662.49 25,000,000.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 301,528,841.51 -107,784.49 -1,011,304.62
加：期初现金及现金等价物余额 477,906.77 585,691.26 1,596,995.88
六、期末现金及现金等价物余额 302,006,748.28 477,906.77 585,691.26
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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所有者权益变动表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
2014 年 1-5 月
项 目 实收资本(或股本) 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 30,000,000.00 -2,004,849.31 27,995,150.69
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 30,000,000.00 -2,004,849.31 27,995,150.69
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） -2,897,284.08 -2,897,284.08
（一）净利润 -2,897,284.08 -2,897,284.08
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 -2,897,284.08 -2,897,284.08
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 30,000,000.00 -4,902,133.39 25,097,866.61
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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所有者权益变动表（续）
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
2013 年度
项 目 实收资本(或股本) 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 30,000,000.00 30,000,000.00
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 30,000,000.00 30,000,000.00
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） -2,004,849.31 -2,004,849.31
（一）净利润 -2,004,849.31 -2,004,849.31
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 -2,004,849.31 -2,004,849.31
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 30,000,000.00 -2,004,849.31 27,995,150.69
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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所有者权益变动表（续）
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
2012 年度
项 目 实收资本(或股本) 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 5,000,000.00 5,000,000.00
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 5,000,000.00 5,000,000.00
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列）
（一）净利润
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本 25,000,000.00 25,000,000.00
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 30,000,000.00 30,000,000.00
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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2012 年度至 2014 年 1-5 月
财务报表附注
上海永杰置业有限公司
二 O 一二年度至
二 O 一四年一至五月财务报表附注
一、 公司基本情况
上海永杰置业有限公司(以下简称“公司”)系由上海界龙房地产开发有限公司于 2010
年 11 月 8 日投资成立，并取得上海市工商行政管理局浦东新区分局核发的注册号
310115001758387 号《企业法人营业执照》，公司注册资本人民币 500 万元。上述注
册资本业经上海上审会计师事务所验证，并出具上审验[2010]3499 号《验资报告》。
2011 年 5 月，经公司股东会决议通过，同意上海界龙房地产开发有限公司将所持有
股权中的人民币 200 万元股权转让给上海卓毅置业有限公司。此次股本变动事项已
经办理工商变更登记手续。
2012 年 11 月，经公司股东会决议通过，同意增加注册资本 2,500 万元，其中：上海
界龙房地产开发有限公司出资 1,500 万元，上海卓毅置业有限公司出资 1,000 万元。
增资后公司合计注册资本 3,000 万元，此次增资业经上海上审会计师事务所验证，
并出具上审验[2012]141 号《验资报告》。此次股本变动事项已经办理工商变更登记
手续。
公司目前法定代表人：高祖华。注册地址：浦东新区川周公路 7076 弄 2 号 2 幢第二
层。主要经营范围为房地产开发经营，物业管理，室内装潢，建筑材料、装潢材料、
建筑五金、木材、钢材的销售（企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营）。
二、 主要会计政策、会计估计和前期差错
(一) 财务报表的编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于 2006 年 2 月
15 日颁布的《企业会计准则——基本准则》和 38 项具体会计准则、其后颁布的企
业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)
编制财务报表。
(二) 遵循企业会计准则的声明
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司
的财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。
(三) 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
财务报表附注 第 1 页
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财务报表附注
(四) 记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(五) 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。
将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、
价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(六) 应收款项坏账准备
1、 单项金额重大的应收款项坏账准备计提：
单项金额重大的判断依据或金额标准：应收款项余额前五名。
单项金额重大应收款项坏账准备的计提方法：
单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，按预计未来现金流量现
值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。单独测试未发生减值
的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
2、 按组合计提坏账准备应收款项：
确定组合的依据
除单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项与单
账龄组合 项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项之外，其
余应收账款按账龄划分组合
按组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
账龄组合 账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
账 龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 不计提 不计提
1－2 年 10 10
2－3 年 30 30
3－4 年 50 50
4－5 年 50 50
5 年以上 100 100
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3、 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项`：
单项计提坏账准备的理由：账龄时间较长且存在客观证据表明发生了减值。
坏账准备的计提方法：单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账
面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。
(七) 存货
1、 存货的分类
存货分类为：开发成本、开发产品。
2、 发出存货的计价方法
存货发出时按个别认定法计价。
开发成本于完工后按实际成本结转为开发产品；开发产品结转成本时按实际成
本核算。
3、 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货
跌价准备。
开发成本及开发成本的存货跌价准备于期末按照单个存货项目计提存货跌价
准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计
提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，存货项目的可变现净值以资
产负债表日市场价格为基础确定。
本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。
4、 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、 开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记
入商品房成本。
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财务报表附注
6、 公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发
生的成本。
(八) 借款费用
1、 借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而
发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，
予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认
为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达
到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资
产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已
经开始。
2、 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费
用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借
款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，
该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可
对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连
续超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合
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财务报表附注
资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费
用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建
或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、 借款费用资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当
期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产
支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化
率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平
均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或
者溢价金额，调整每期利息金额。
(九) 收入
1、 销售商品收入确认和计量原则
（1）销售商品收入确认和计量的总体原则
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所
有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额
能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的
成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。
（2）销售商品收入确认的标准及收入确认时间的具体判断标准
开发产品完工并验收合格，买卖双方签订具有法律约束力的销售合同，与买方
办妥房屋交接手续，相关收入和成本能可靠计量时，确认销售收入实现。
2、 确认让渡资产使用权收入的依据
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别
下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
（1）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确
定。
（2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
财务报表附注 第 5 页
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(十) 关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一
方控制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而
不存在其他关联方关系的企业，不构成本公司的关联方。
本公司的关联方包括但不限于：
（1）本公司的母公司；
（2）本公司的子公司；
（3）与本公司受同一母公司控制的其他企业；
（4）对本公司实施共同控制的投资方；
（5）对本公司施加重大影响的投资方；
（6）本公司的合营企业，包括合营企业的子公司；
（7）本公司的联营企业，包括联营企业的子公司；
（8）本公司的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员 ；
（9）本公司或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员；
（10）本公司的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控
制、共同控制的其他企业。
(十一) 主要会计政策、会计估计的变更
1、 会计政策变更
本报告期公司主要会计政策未发生变更。
2、 会计估计变更
本报告期公司主要会计估计未发生变更。
(十二) 前期会计差错更正
1、 追溯重述法
本报告期未发生采用追溯重述法的前期会计差错更正事项。
2、 未来适用法
本报告期未发生采用未来适用法的前期会计差错更正事项。
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三、 税项
公司主要税种和税率
税 种 计税依据 税 率
营业税 按应税营业收入计征 5%
城市维护建设税 按实际缴纳的营业税、增值税计征 1%
企业所得税 按应纳税所得额计征 25%
教育费附加 按实际缴纳的营业税、增值税及消费税计征 5%
四、 财务报表主要项目注释
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
(一) 货币资金
项 目 2014 年 5 月 31 日余额 2013 年 12 月 31 日余额 2012 年 12 月 31 日余额
现金 8,251.72 33,419.58 36,064.38
银行存款 301,998,496.56 444,487.19 549,626.88
合 计 302,006,748.28 477,906.77 585,691.26
(二) 其他应收款
1、 其他应收款按种类披露：
2014 年 5 月 31 日余额 2013 年 12 月 31 日余额 2012 年 12 月 31 日余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种 类
比例 金 比例 比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额 金额
（%） 额 （%） （%） （%） （%） （%）
1 年以内
123,680,000.00 100.00 135,500,000.00 100.00 8,500,000.00 100.00
（含 1 年）
合 计 123,680,000.00 100.00 135,500,000.00 100.00 8,500,000.00 100.00
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2、 其他应收款按种类披露：
2014 年 5 月 31 日余额 2013 年 12 月 31 日余额 2012 年 12 月 31 日余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种 类
比例 比例 比例 金 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额 金额
（%） （%） （%） 额 （%） （%） （%）
单项金额重大
并单项计提坏
账准备的其他
应收款
按组合计提坏
账准备的其他
应收款
账龄分析 123,680,000.00 100.00 135,500,000.00 100.00 8,500,000.00 100.00
单项金额虽不
重大但单项计
提坏账准备的
其他应收款
合 计 123,680,000.00 100.00 135,500,000.00 100.00 8,500,000.00 100.00
其他应收款种类的说明：
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
2014 年 5 月 31 日余额 2013 年 12 月 31 日余额 2012 年 12 月 31 日余额
账面余额 账面余额 账面余额
账 龄 坏账 坏账 坏账
比例 比例 比例
金额 准备 金额 准备 金额 准备
（%） （%） （%）
1 年以内
123,680,000.00 100.00 135,500,000.00 100.00 8,500,000.00 100.00
（含 1 年）
合 计 123,680,000.00 100.00 135,500,000.00 100.00 8,500,000.00 100.00
3、 本报告前已全额计提坏账准备，或计提减值准备的比例较大，但在本期又全
额收回或转回，或在本期收回或转回比例较大的其他应收款情况：无。
4、 本报告期实际核销的其他应收款情况：无。
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5、 期末其他应收款中持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位欠款情
况。
2014 年 5 月 31 日余额 2013 年 12 月 31 日余额 2012 年 12 月 31 日余额
单位名称 计提坏账 计提坏账 计提坏账
账面余额 账面余额 账面余额
金额 金额 金额
上海界龙房产
75,060,000.00 84,080,000.00 5,880,000.00
开发有限公司
上海卓毅置业
48,620,000.00 51,420,000.00 2,620,000.00
有限公司
合 计 123,680,000.00 135,500,000.00 8,500,000.00
6、 期末数中欠关联方款项情况。
2014 年 5 月 31 日余额 2013 年 12 月 31 日余额 2012 年 12 月 31 日余额
单位名称 计提坏账 计提坏账 计提坏账
账面余额 账面余额 账面余额
金额 金额 金额
上海界龙房产
75,060,000.00 84,080,000.00 5,880,000.00
开发有限公司
上海卓毅置业
48,620,000.00 51,420,000.00 2,620,000.00
有限公司
合 计 123,680,000.00 135,500,000.00 8,500,000.00
(三) 存货
2014 年 5 月 31 日余额 2013 年 12 月 31 日余额 2012 年 12 月 31 日余额
项 目 跌价 跌价 跌价
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备 准备
开发成本 537,799,627.39 537,799,627.39 409,593,863.75 409,593,863.75 340,696,858.74 340,696,858.74
合 计 537,799,627.39 537,799,627.39 409,593,863.75 409,593,863.75 340,696,858.74 340,696,858.74
其中：开发成本中用于抵押情况详见本附注八。
开发成本：
预计竣工 预计投资 2014 年 5 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
项目名称 开工时间
时间 总额 余额 余额 余额
川沙新镇
C08-13 地块 2012 年 2015 年 8 亿元 537,799,627.39 409,593,863.75 340,696,858.74
房产项目
财务报表附注 第 9 页
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2、 计入期末存货余额的借款费用资本化金额
2014 年 1-5 月减少 2014 年 1-5 月确
开发成本 2014 年 1 月 1 日 2014 年 1-5 月 2014 年 5 月 21
本期转入开发 认资本化金额的
项目名称 余额 增加 其他减少 日余额
产品额 资本化率
川沙新镇
C08-13 地块房 1,329,488.20 2,095,869.79 3,425,357.99 6.15%
产项目
2013 年减少 2013 年度确认
开发成本 2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31
2013 年增加 转入开发产 资本化金额的
项目名称 余额 其他减少 日余额
品额 资本化率
川沙新镇 C08-13
1,329,488.20 1,329,488.20 6.15%
地块房产项目
(四) 应付账款
1、 应付账款情况
项 目 2014 年 5 月 31 日余额 2013 年 12 月 31 日余额 2012 年 12 月 31 日余额
应付账款 74,436,539.00 18,249,849.40
2、 期末数中无欠持公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位款项。
3、 期末数中欠关联方款项情况。
单位名称 2014 年 5 月 31 日余额 2013 年 12 月 31 日余额 2012 年 12 月 31 日余额
上海界龙工程有限公司 37,557,292.00 10,900,000.00
合 计 37,557,292.00 10,900,000.00
(五) 预收款项
预收款项情况
项 目 2014 年 5 月 31 日余额 2013 年 12 月 31 日余额 2012 年 12 月 31 日余额
川沙新镇人民政府预付
648,831,625.60 354,169,550.00 324,169,550.00
回购房款
合 计 648,831,625.60 354,169,550.00 324,169,550.00
财务报表附注 第 10 页
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(六) 应付职工薪酬
2013 年 1 月 1 日 2013 年度 2013 年度 2013 年 12 月 31 日
项 目
余额 增加 减少 余额
（1）工资、奖金、津贴和补贴 1,500,000.00 1,500,000.00
（2）职工福利费
（3）社会保险费 305,961.93 305,961.93
其中：医疗保险费 98,862.96 98,862.96
基本养老保险费 182,121.06 182,121.06
失业保险费 13,944.81 13,944.81
工伤保险费 4,162.97 4,162.97
生育保险费 6,870.13 6,870.13
（4）住房公积金 67,374.00 67,374.00
（5）工会经费和职工教育经费 30,000.00 30,000.00
合 计 1,903,335.93 1,903,335.93
2014 年 1 月 1 日 2014 年 1-5 月 2014 年 1-5 月 2014 年 5 月 31 日
项 目
余额 增加 减少 余额
（1）工资、奖金、津贴和补贴 1,285,400.00 1,012,733.00 272,667.00
（2）职工福利费
（3）社会保险费 151,908.60 151,908.60
其中：医疗保险费 47,741.82 47,741.82
基本养老保险费 91,145.22 91,145.22
失业保险费 6,510.78 6,510.78
工伤保险费 2,170.36 2,170.36
生育保险费 4,340.42 4,340.42
（4）住房公积金 28,188.00 28,188.00
（5）工会经费和职工教育经费 15,000.00 15,000.00
合 计 1,480,496.60 1,192,829.60 287,667.00
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(七) 应交税费
税 率 2014 年 5 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
税费项目
余额 余额 余额
营业税 5% -4,100,000.00 -4,100,000.00 -4,100,000.00
城建税 1% -41,000.00 -41,000.00 -41,000.00
个人所得税 2,843.59 2,908.63
教育费附加 5% -205,000.00 -205,000.00 -205,000.00
河道管理费 1% -41,000.00 -41,000.00 -41,000.00
合 计 -4,384,156.41 -4,384,091.37 -4,387,000.00
(八) 应付利息
项 目 2014 年 5 月 31 日余额 2013 年 12 月 31 日余额 2012 年 12 月 31 日余额
长期借款利息 2,413,657.37
合 计 2,413,657.37
(九) 其他应付款
1、 其他应付款情况
项 目 2014 年 5 月 31 日余额 2013 年 12 月 31 日余额 2012 年 12 月 31 日余额
其他应付款 1,803,176.50 541,311.80
2、 期末数中无欠持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位情况。
3、 期末数中无欠关联方情况
4、 金额较大的其他应付款
2014 年 5 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
单位名称 性质或内容
余额 余额 余额
上海智源安保消防工
500,000.00 投标保证金
程有限公司
上海和合工程技术有
500,000.00 投标保证金
限公司
上海合力消防工程有
500,000.00 投标保证金
限公司
合 计 1,500,000.00
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(十) 长期借款
1、 长期借款分类
借款类别 2014 年 5 月 31 日余额 2013 年 12 月 31 日余额 2012 年 12 月 31 日余额
抵押借款 215,000,000.00 149,000,000.00
财务报表附注 第 13 页
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2、 长期借款明细
2014 年 5 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率（%） 借款条件 抵押/担保物 余额 余额 余额
本币金额 本币金额 本币金额
上海永杰置业有限公司 2013 年 5 月 17 日 2016 年 5 月 16 日 人民币 6.1500 抵押 详见附注八 215,000,000.00 149,000,000.00
(十一) 实收资本
2012 年 1 月 1 日余额 2012 年 12 月 31 日余额
投资者名称 2012 年度增加 2012 年度减少
账面金额 所占比例（%） 账面金额 所占比例（%）
上海界龙房产开发有限公司 3,000,000.00 60.00 15,000,000.00 18,000,000.00 60.00
上海卓毅置业有限公司 2,000,000.00 40.00 10,000,000.00 12,000,000.00 40.00
合 计 5,000,000.00 100.00 25,000,000.00 30,000,000.00 100.00
2013 年 1 月 1 日余额 2013 年 12 月 31 日余额
投资者名称 2013 年度增加 2013 年度减少
账面金额 所占比例（%） 账面金额 所占比例（%）
上海界龙房产开发有限公司 18,000,000.00 60.00 18,000,000.00 60.00
上海卓毅置业有限公司 12,000,000.00 40.00 12,000,000.00 40.00
合 计 30,000,000.00 100.00 30,000,000.00 100.00
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2014 年 1 月 1 日余额 2014 年 5 月 31 日余额
投资者名称 2014 年 1-5 月增加 2014 年 1-5 月减少
账面金额 所占比例（%） 账面金额 所占比例（%）
上海界龙房产开发有限公司 18,000,000.00 60.00 18,000,000.00 60.00
上海卓毅置业有限公司 12,000,000.00 40.00 12,000,000.00 40.00
合 计 30,000,000.00 100.00 30,000,000.00 100.00
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(十二) 未分配利润
项 目 2014 年 1-5 月 2013 年度 2012 年度
上年年末未分配利润 -2,004,849.31
加：前期差错更正
年初未分配利润 -2,004,849.31
加：当期净利润 -2,897,284.08 -2,004,849.31
减：提取法定盈余公积
应付普通股股利
期末未分配利润 -4,902,133.39 -2,004,849.31
(十三) 管理费用
类 别 2014 年 1-5 月 2013 年度 2012 年度
评估费 30,000.00
董事会费 27,484.00
合 计 57,484.00
(十四) 财务费用
类 别 2014 年 1-5 月 2013 年度 2012 年度
利息支出 2,839,800.08 1,984,849.31
减：利息收入
其他
合 计 2,839,800.08 1,984,849.31
(十五) 营业外支出
项 目 2014 年 1-5 月 2013 年度 2012 年度
对外捐赠 20,000.00
其中：公益性捐赠支出 20,000.00
合 计 20,000.00
(十六) 现金流量表项目注释
1、 收到的其他与经营活动有关的现金主要为
项 目 2014 年 1-5 月
收到上海界龙房产开发有限公司往来款 9,020,000.00
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项 目 2014 年 1-5 月
收到上海卓毅置业有限公司往来款 2,800,000.00
收到投标保证金 1,800,000.00
合 计 13,620,000.00
项 目 2012 年度
收到上海界龙房产开发有限公司往来款 6,900,000.00
收到上海卓毅置业有限公司往来款 7,380,000.00
合 计 14,280,000.00
2、 支付的其他与经营活动有关的现金主要为
项 目 2014 年 1-5 月
支付评估费 30,000.00
支付董事会费 27,484.00
合 计 57,484.00
项 目 2013 年度
支付上海界龙房产开发有限公司往来款 78,200,000.00
支付上海卓毅置业有限公司往来款 48,800,000.00
合 计 127,000,000.00
项 目 2012 年度
支付上海界龙房产开发有限公司往来款 91,970,484.00
支付上海卓毅置业有限公司往来款 10,000,000.00
合 计 101,970,484.00
(十七) 现金流量表补充资料
1、 现金流量表补充资料
项 目 2014 年 1-5 月 2013 年度 2012 年度
1．将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 -2,897,284.08 -2,004,849.31
加：资产减值准备
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧
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项 目 2014 年 1-5 月 2013 年度 2012 年度
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 2,839,800.08 1,984,849.31
投资损失（收益以“－”号填列）
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -128,205,763.64 -68,897,005.01 -15,933,820.62
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 11,820,000.00 -127,000,000.00 -8,500,000.00
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 354,494,101.65 50,123,558.03 -1,577,484.00
其 他
经营活动产生的现金流量净额 238,050,854.01 -145,793,446.98 -26,011,304.62
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 302,006,748.28 477,906.77 585,691.26
减：现金的期初余额 477,906.77 585,691.26 1,596,995.88
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 301,528,841.51 -107,784.49 -1,011,304.62
2、现金和现金等价物的构成：
项 目 2014 年 1-5 月 2013 年度 2012 年度
一、现 金 302,006,748.28 477,906.77 585,691.26
其中：库存现金 8,251.72 33,419.58 36,064.38
可随时用于支付的银行存款 301,998,496.56 444,487.19 549,626.88
可随时用于支付的其他货币资金
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2012 年度至 2014 年 1-5 月
财务报表附注
项 目 2014 年 1-5 月 2013 年度 2012 年度
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 302,006,748.28 477,906.77 585,691.26
五、 关联方及关联交易
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
(一) 本企业的母公司情况
（金额单位：万元）
母公司对本公 对本公司的
关联 企业 法定 业务 本公司最终
母公司名称 注册地 注册资本 司的持股比例 表决权比例
关系 类型 代表人 性质 控制方
(%) (%)
上海界龙房产 上海界龙实业集
母公司 有限责任 上海 高祖华 房地产 12,000.00 60.00 60.00
开发有限公司 团股份有限公司
(二) 本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
上海界龙建设工程有限公司 受同一集团公司控制
上海卓毅置业有限公司 公司股东
(三) 关联交易
1、 采购商品/接受劳务情况
2014 年 1-5 月 2013 年度 2012 年度
关联交易定
关联交 占同类 占同类
关联方 价方式及决 占同类交
易内容 金额 交易比 金额 金额 交易比
策程序 易比例(%)
例(%) 例(%)
上海界龙建设 按同类市
接受劳务 55,077,292.00 45.34 17,150,000.00 26.54
工程有限公司 场价格
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2012 年度至 2014 年 1-5 月
财务报表附注
2、 关联方应收应付款项
项目名称 关联方 2014 年 1-5 月 2013 年度 2012 年度
其他应收款
上海界龙房产开发有限公司 75,060,000.00 84,080,000.00 5,880,000.00
上海卓毅置业有限公司 48,620,000.00 51,420,000.00 2,620,000.00
应付账款
上海界龙建设工程有限公司 37,557,292.00 10,900,000.00
六、 或有事项
公司无需要披露的或有事项。
七、 承诺事项
抵押资产情况
2014 年 5 月 31
借款单位 贷款单位 抵押事项 事项起讫日期 抵押物
日贷款余额
2013 年 5 2016 年 5 月 房产开
上海永杰置业有限公司 上海银行股份有限公司 长期借款 215,000,000.00
月 17 日 16 日 发项目
注：公司于 2013 年 5 月 17 日与上海银行股份有限公司浦东分行签订编号为
DB201130381 的《房地产抵押合同》，约定以位于川沙镇 54 街坊 9/3 丘的沪房地浦字
（2012）第 038594 号产权作为抵押物，土地面积为 64518 平方米。上述地块即为公
司开发的川沙新镇 C08-13 地块房产项目所在地。
八、 资产负债表日后事项
本公司无需要披露的日后事项。
九、 其他重要事项说明
1、 根据公司与上海市浦东新区川沙新镇人民政府（以下简称“川沙新镇人民政府”）
签订《浦东新区川沙新镇 C08-13 地块配套商品房定向供应协议》及其补充协议，
约定川沙新镇人民政府向公司回购其开发的川沙新镇 C08-13 地块居住小区配套
商品房，并商定该地块高层住宅收购价为 7833 元/平方米，商业用房收购价为
11750 元/平方米，根据预测可售面积匡算总收购价为 9.36 亿元。公司 于 2011
年收到房款 242,169,550.00 元，于 2012 年收取房款 82,000,000.00 元，于 2013
年收取房款 30,000,000.00 元，于 2014 年 1-5 月收取房款 294,662,075.60 元，合
计收到房款 648,831,625.60 元 。目前该项目部分建筑已经完成主体结构封顶。
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2012 年度至 2014 年 1-5 月
财务报表附注
2、 截止 2014 年 5 月 31 日，公司已收取上海市浦东新区川沙新镇人民政府回购房
款 648,831,625.60 元，并已预缴了营业税 4,100,000.00 元及相应的附加税，公司
将在完成销售后缴清与销售相关的税金。
上海永杰置业有限公司
二〇一四年七月一日
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