证券代码：600838 股票简称：上海九百 编号：临2010-013
上海九百股份有限公司关于出售资产的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容不存在虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实、准确和完整承担个别及连带
责任。
一、交易概述
㈠ 上海九百股份有限公司（以下简称“公司”）、上海九百（集团）
有限公司（以下简称“九百集团”）、上海新华发行集团有限公司（以
下简称“新华发行集团”）、中国科技图书公司（以下简称“中国科图
公司”）于2010 年12 月29 日共同签署了《房屋买卖协议书》（以下简
称《买卖协议》）。根据《买卖协议》的内容，公司和九百集团同时将
所属北京西路1829 号1—4 层（申乐大厦裙房）物业整体转让给新华
发行集团和中国科图公司，整体转让价格为人民币263,800,000.00 元
（其中公司拥有建筑面积11,162.54 平方米，转让价格为人民币
225,232,440.00 元，九百集团拥有建筑面积1,911.41 平方米，转让价格
为人民币38,567,560.00 元）。
㈡ 本次交易未构成关联交易。
㈢ 公司第六届董事会于2010 年12 月29 日召开了第九次会议，
审议并通过了本次出售资产事项。公司独立董事曹惠民先生、张有礼
先生和卓越先生就本次出售资产事项发表了独立意见。公司独立董事2
认为：本次出售资产事项符合公司尽早盘活现有资产，最大限度地提
高作为公司主业之一的商业地产的盈利能力，以达到资产收益最大化
及增强公司综合实力的目的。本次交易的成交价格是以资产评估机构
的评估价值为依据确定的，因而其定价依据是公允、公平、合理的，
也符合国家有关法律、法规的要求，不存在损害公司及中小股东利益
的情形。
㈣ 本次出售资产事项尚需提交公司将于2011 年1 月18 日召开
的2011 年度第一次临时股东大会审议批准。
二、交易对方的基本情况
1、公司名称：上海新华发行集团有限公司
注册地址：上海市福州路465 号
注册资本：人民币26,644 万元
经营范围：实业投资、企业资产管理、图书、报刊、音像制
品及文教用品等。
2、公司名称：中国科技图书公司（系新华发行集团全资子公司）
注册地址：上海市河南中路221 号
注册资本：人民币121.50 万元
经营范围：图书、报刊及文教用品等。
三、交易标的的基本情况
㈠ 交易标的
公司所属上海市北京西路1829 号1—4 层（申乐大厦裙房）物业，
即建筑面积11,162.54 平方米的房地产权利。3
交易标的不存在抵押、质押及其他限制权利转移之情形，不涉及
诉讼、仲裁事项或者查封、冻结等司法措施，公司为该房地产权利人。
㈡ 交易标的的评估情况
公司委托上海立公信房地产评估有限公司（以下简称“立公信评
估公司”）对位于北京西路1829 号1—4 层（申乐大厦裙房）的整体物
业（计建筑面积13,073.95 平方米）进行了市场价值评估。根据立公信
评估公司出具的（信房估报字【2010】776 号）《静安区北京西路1829
号1—4 层等商业房地产估价报告》显示，以2010 年12 月5 日为估价
时点，采用市场比较法和收益法确定的委估物业的市场价值为人民币
263,800,000.00 元（其中公司拥有建筑面积11,162.54 平方米，占85.38
％，市场价值为人民币225,232,440.00 元；九百集团拥有建筑面积
1,911.41 平方米，占14.62％，市场价值为人民币38,567,560.00 元）。
㈢ 交易标的的定价情况
根据立公信评估公司出具的（信房估报字【2010】776 号）《静
安区北京西路1829 号1—4 层等商业房地产估价报告》所载明的市场
价值为依据，确定了最终的交易价格。
四、《买卖协议》中涉及交易标的的主要内容
㈠ 交易标的的交易金额：人民币225,232,440.00 元
㈡ 付款方式和期限：
1、自《买卖协议》签署之日起10 日内，新华发行集团和中国科
图公司即向公司给付受让款的50％（计人民币112,616,220.00 元）；
2、自《买卖协议》签署之日起5 日内正式签署《上海市房地产4
买卖合同》，且新华发行集团和中国科图公司确认取得上海市北京西
路1829 号1—4 层（申乐大厦裙房）的权利人，已变更为新华发行集
团和中国科图公司的房地产权证之日起5 日内，向公司一次性付清受
让款的余款。
㈢ 交易正式生效的条件
经公司第六届董事会第九次会议决议通过，各方签署《买卖协议》
和《上海市房地产买卖合同》，并经公司2011 年度第一次临时股东大
会审议批准后正式生效。
五、本次出售资产的目的和对公司的影响
公司董事会认为：由于交易标的地处静安寺商圈的边缘，且房屋
建造于上世纪九十年代中期，建筑结构相对落伍，已不能满足现代商
业经营的需求，目前处于空置状态。为尽早盘活公司现有资产，最大
限度地提高作为公司主业之一的商业地产的盈利能力，以达到资产收
益最大化及增强公司综合实力的目的，公司决定将所属北京西路1829
号1—4 层（申乐大厦裙房）物业出售给新华发行集团。本次出售资
产事项对规划和调整公司现有资产，实现公司中、远期发展战略目标
是十分有利的。
通过本次出售资产交易，公司预计扣除各项成本及支出后可获得
约6,800 万元左右的收益，符合全体股东的利益。
六、备查文件
㈠ 公司第六届董事会第九次会议决议；
㈡ 公司第六届监事会第九次会议决议；5
㈢ 《上海九百股份有限公司独立董事意见》；
㈣ 《房屋买卖协议书》；
㈤ 上海立公信房地产估价有限公司出具的（信房估报字【2010】
776 号）《静安区北京西路1829 号1—4 层等商业房地产估价报告》。
特此公告。
上海九百股份有限公司董事会
2010 年12 月30 日静安区北京西路1829 号1-4 层等
商业房地产估价报告
上海立公信房地产估价有限公司
二零一零年十二月十日房地产估价报告
项目名称： 静安区北京西路1829 号1-4 层等
商业房地产估价
委托人： 上海九百(集团)有限公司、
上海九百股份有限公司
受托估价单位： 上海立公信房地产估价有限公司
估价人员： 应恩杰、宋梁
估价日期： 2010 年12 月5 日 - 2010 年12 月10 日
房地产估价报告编号： 信房估报字(2010)776 号静安区北京西路1829 号1-4 层等商业房地产估价
目录
页码
一、 致委托方函 1
二、 估价师声明 2
三、 估价的假设和限制条件 3
四、 估价结果报告 4
五、 附件 11静安区北京西路1829 号1-4 层等商业房地产估价
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致委托方函
上海九百(集团)有限公司、上海九百股份有限公司：
受贵司委托，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对静安区北京西
路1829 号1-4 层等商业房地产进行价格评估，估价时点为2010 年12 月5 日，
估价目的是为房地产置换提供市场价值咨询意见。
委估对象坐落于静安区静安寺街道，西临北京西路、南临愚园路、东近万航
渡路，原开设了“静安寺珠宝古玩城”，目前处于空置状态。根据房地产权证“沪
房地静字(2010)第001167 号”，委估建筑物为四层钢混结构，总建筑面积13,073.95
平方米；分摊土地面积2,448.0 平方米，使用权性质为出让，规划用途商业，土
地使用年限自2005 年9 月26 日至2045 年9 月25 日。房地产权利人为“上海九
百股份有限公司、上海九百(集团)有限公司”。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，认真分析现有的资料和影响房地产
价格的市场因素，采用市场比较法和收益法对委估对象的市场价值进行测算，确
定估价对象(包括出让土地使用权、房屋建筑物)于估价时点的价值为
房地产市场价值： 人民币263,800,000 元 (折合单价20,178 元/平方米)
(大写) 人民币贰亿陆仟叁佰捌拾万元整
法定代表人(签章)：应恩杰
上海立公信房地产估价有限公司
二零一零年十二月十日静安区北京西路1829 号1-4 层等商业房地产估价
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估价师声明
作为中国注册房地产估价师和上海市房地产估价师协会会员，我们将严格遵
守本行业的职业道德规范，并郑重声明如下：
1. 本估价报告中陈述的事实是真实的准确的。
2. 本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和
结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件限制。
3. 估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个
人利害关系或偏见。
4. 估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成
意见和结论，撰写本估价报告。
5. 估价人员应恩杰于2010 年12 月5 日已对本估价报告中的估价对象进行了实
地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但对估价对象的现
场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，
依据委托方和产权所有人提供的资料进行评估。除非另有协议，估价人员不
承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6. 本估价报告由第一签字估价师撰写，第二签字估价师仅对报告进行了复核。
7. 没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助。
8. 本估价报告依据了委托方和产权所有人提供的相关资料，委托方及产权所有
人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价
人员不承担相应的责任。
9. 本报告的估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。
未经本估价机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门
以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价
机构和估价人员不承担相应的责任。
10. 本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权归本
估价机构所有。
注册房地产估价师 应恩杰 注册房地产估价师 宋梁
注册号 3120020074 注册号 3120000122
二零一零年十二月十日静安区北京西路1829 号1-4 层等商业房地产估价
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估价的假设和限制条件
1. 委估房地产的取得符合法律规定，且当前估价对象的使用状况符合规划用途
和规划限制。
2. 估价对象的面积以房地产权证之记载为准。
3. 本报告之评估价值反映了估价对象在评估基准日状况下的市场价值。市场价
值的定义是：(1) 有自愿的买方和卖方；(2) 买卖双方不因任何特殊利益抬高
或降低房地产真实价值；(3) 有一段合理的交易时间；(4) 在此期间房地产市
场保持稳定；(5) 房地产买卖程序符合国家法律规定。
4. 本次估价结果未考虑因抵押、担保、租赁或其他他项权利对估价对象价格的
影响。
5. 本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力对估
价结论的影响；亦未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
6. 本估价报告的结果只反映了估价对象在估价时点的价值，但未来市场有变化
风险，因此估价结果需要不断更新。静安区北京西路1829 号1-4 层等商业房地产估价
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估价结果报告
1. 委托方
单位名称： 上海九百(集团)有限公司、上海九百股份有限公司
2. 估价方
单位名称： 上海立公信房地产估价有限公司
单位地址： 上海市浦东新区丰和路1 号港务大厦7 楼
资质级别： 建设部一级资质
[证书编号：建房估证字(2009)009 号]
联系电话： 6887 7288
3. 委托评估对象
3.1 房地产概况
委估对象坐落于静安区静安寺街道，西临北京西路、南临愚园路、东近万航
渡路，原开设了“静安寺珠宝古玩城”，目前处于空置状态。根据房地产权证“沪
房地静字(2010)第001167 号”，委估建筑物为四层钢混结构，总建筑面积13,073.95
平方米；分摊土地面积2,448.0 平方米，使用权性质为出让，规划用途商业，土
地使用年限自2005 年9 月26 日至2045 年9 月25 日。房地产权利人为“上海九
百股份有限公司、上海九百(集团)有限公司”。
3.2 房地产权利状况
在现场查勘过程中，委托方提供了房地产权复印件“沪房地静字(2010)第
001167 号”，具体情况如下
权利人：上海九百股份有限公司、上海九百(集团)有限公司
房地坐落：北京西路1829 号1-4 层等
土地来源： 出让
土地用途： 商业静安区北京西路1829 号1-4 层等商业房地产估价
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地号： 静安区静安寺街道17 街坊22/1 丘
土地面积：2,448.0 平方米
土地使用年限： 2005 年9 月26 日至2045 年9 月25 日
建筑面积： 13,073.95 平方米
房屋类型： 商场、其他(人行天桥为办公用途)
3.3 房地产利用现状
目前委估房地产处于空置状态。
3.4 土地实物状况
委估对象坐落于静安区静安寺街道，西临北京西路、南临愚园路、东近万航
渡路。根据房地产权证“沪房地静字(2010)第001167 号”，分摊土地面积2,448.0
平方米，使用权性质为出让，规划用途商业，土地使用年限自2005 年9 月26
日至2045 年9 月25 日。土地形状呈三角形，地势平坦；周边供排水、电力、燃
气、通讯、道路等基础设施完备，场地平整。
3.5 建筑物实物状况
建筑物主体为四层钢混结构，底层高约4.1 米，夹层高2.7 米，2-4 层高4.2
米。外墙为玻璃幕墙，内部由于租户撤空，目前处于毛坯状态。商场配备中央空
调系统、客梯及观光梯共6 台、消防喷淋系统。车位较少，停车较不便。委估建
筑于1997 年竣工，现场勘查未发现重大结构问题。 各楼层建筑面积如下
室号部位
建筑面积
(平方米)
房屋类型 用途
底层 2,626.14 商场 商业
底夹层 791.14 商场 商业
二层 3,067.38 商场 商业
人行天桥 698.90 其他 办公
三层 3,002.31 商场 商业
四层 2,888.08 商场 商业
合计 13,073.95静安区北京西路1829 号1-4 层等商业房地产估价
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3.6 区域环境
委估对象所在的静安寺街道位于静安区西南部，东起富民路、常德路，西迄
镇宁路，南至长乐路，北接新闸路。区内有南京西路、北京西路、延安中路、华
山路、愚园路等全市著名的商业文化街。地铁二号线，延安路高架横贯街区，构
成了地下、地面、地上纵横交错的立体交通网络。上海警备区、上海计算机研究
所、上海国际问题研究所、上海医药设计研究院、上海戏剧学院、上海歌剧院、
华山医院、华东医院、希尔顿宾馆、贵都饭店等一批驰名的党政军机关、企事业
单位在此坐落。区内还建有1752 年历史的“静安古寺”，和“新恩堂”基督教堂。
居民住宅以花园别墅、新式里弄、高档商品房为主，居住环境幽雅舒畅。
位置状况：委估对象坐落于静安区静安寺街道，西临北京西路、南临愚园路、
东近万航渡路。
交通状况：委估对象周边交通较便捷，步行至地铁二号线静安寺站约5 分钟，
公交线路较多，有939、45、21 等。
环境状况：静安寺地区为上海市中心区域较为知名的商圈之一，商业繁华度
高。但委估对象位置稍偏，周边以老式民居为主，且客流大多在南京西路和愚园
路分流，因此人流量不大。
外部配套设施状况：委估对象周边供排水、电力、燃气、通讯、道路等基础
设施较完备。
区位状况未来趋势：随着北静安的开发建设，静安寺商圈将逐步向北延伸扩
展，与长寿路商业街相呼应，形成以点带面的商业格局。
4. 上海商业房地产市场
2010 年第三季度零售市场的形势仍然乐观，购物中心发展日趋成熟，据统计，
仅今年上半年，本市已开业购物中心总营业收入达人民币334.1 亿元，同比上升
24.1%，增幅与去年同期相比高出20 个百分点。到今年3 季度为止，本市已有9
家新购物中心开门营业，包括绿地东海岸国际广场、上海国金中心商场、大华锦
绣嘉年华商业广场、森宏购物广场、香港名都购物中心、日月光中心广场、悦达
889 等。而在年底前，预计还将有上海大悦城购物中心、名人购物中心、百联金
山购物中心等数家购物中心面世。静安区北京西路1829 号1-4 层等商业房地产估价
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2010 年3 季度共有4 座购物中心开业，新开业商业面积达267,500 平方米。
新开商场中有2 座在卢湾区，1 座在黄浦区，1 座在徐汇区。日月光中心广场于
2010 年9 月10 日开业， 商场总建筑面积为148,000 平方米，位于卢湾区打浦桥
地区，为上海规模最大的购物中心之一。并且，该商场由台湾开发商鼎固控股开
发建造， 处于轨道交通9 号线打浦桥站上盖，共分地下2 层、地上5 层7 个
楼面。卢湾区另一商场—新天地时尚（上海新天地三期）于9 月份开幕，目前已
有80 多家商户入驻， 其中有30 多个品牌为首次进入中国市场。从消费者角度
来看，在世博会和2010 年上海购物节的驱动下，上海的零售总额保持持续、快
速增长态势，除1 月以外，其余各月均保持百分之15 以上的增速。前三个季度
上海社会消费品零售总额实现人民币4,457.64 亿元，与去年同期相比增长百分之
17.6。在世博期间国内游客大量集中来沪的影响下，上海的酒店和餐饮业实现零
售额人民币501.77 亿元，同比增长百分之16.8。其中，6-9 月的单月增速均超过
百分之25。2010 年上海购物节于9 月12 日至10 月8 日举行，也成为推动3 季
度零售市场发展的主要驱动力。在为期27 天的购物节期间，全市325 家商业企
业6,150 个商业网点实现零售额超过180 亿元，同比增长百分之23.7。从零售商
角度来看，世博会的举办成为零售品牌在上海扩张或稳固地位的催化剂。数家国
际品牌在第三季度进驻上海，其它国际品牌也表示对上海的零售面积很有兴趣。
本季度，专营电子科技产品的苹果公司在上海首开两家门店；苹果第一家店选址
在浦东的上海国金中心商场，于7 月10 日开业，面积1,500 平方米；第二家店
选址在淮海路上的香港广场，开业时间9 月21 日，面积800 平方米。继苹果开
店之后，全球第二大服装零售品牌GAP 在本季度对外宣布正式登陆中国市场，
北京、上海首批4 家旗舰店将于今年年末开幕，还计划提供网上购物服务。GAP
在上海的第一家店将坐落于南京西路中创大厦，该门店占据两层楼面，总面积
1,796 平方米。GAP 还将在淮海中路开设第二家门店，面积为1,140 平方米。
尽管供应有所增加，但可观的消费量仍然促使诸多零售行业加速扩张他们的
市场份额，上海商铺物业的租金因此走势强劲。前9 个月上海首层商铺平均租金
同比上升6%至每平方米(净面积)每天人民币37.2 元。从租金方面来看，又以中
心区域的港汇广场、恒隆广场、中信泰富广场、梅陇镇广场和来福士广场的租金
为最贵，其平均租金均超过每平方米每天人民币60 元。然而，次级区域商场的
平均租金比中心区域商场的租金增幅要快，增幅较大的次级区域商场也是拉动本
季度整体租金上涨的主要因素。截止至9 月末，上海主要购物中心的空置率保持
在百分之6 的水平。分产权销售的一手商铺平均售价为每平方米人民币19,242
元，与2010 年第二季度相比上升7.8%。其中，高档住宅小区古北国际花园内一
商铺单元录得本季度的最高平均成交价格每平方米人民币120,000 元，比第一季
度同小区最高成交价格高出26.3%。静安区北京西路1829 号1-4 层等商业房地产估价
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展望未来，健康的经济增长、稳定的劳动力市场条件及向好的旅游市场都将
继续支撑零售市场的发展。尽管世博会将在10 月末闭幕，国际零售商仍然对于
市场保持信心，具体表现在GAP 计划在今年11 月份在上海开设其第一家门店，
德国电子产品零售商万得城也将要在同月开设第一家旗舰店。4 季度预计将有3
家购物中心开业，分别是上海大悦城购物中心、名人购物中心和百联金山购物中
心。尽管新供应充裕，未来3 个月内商铺租金会持续上行而空置率将保持稳定。
机构投资者重返市场，预计会出现更多的整购活动。
5. 估价目的
为房地产置换提供市场价值咨询意见。
6. 估价时点
2010 年12 月5 日。
7. 价值定义
本报告之评估价值反映了估价对象在评估基准日状况下的市场价值(包括出
让土地使用权、房屋建筑物)。市场价值的定义是：
(1) 有自愿的买方和卖方；
(2) 买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值；
(3) 有一段合理的交易时间；
(4) 在此期间房地产市场保持稳定；
(5) 房地产买卖程序符合国家法律规定。
8. 估价依据
(1) 上海市房地产权证；
(2) 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
(3) 《中华人民共和国土地管理法》；
(4) 《房地产估价规范》；
(5) 估价对象现场查勘记录；
(6) 估价人员市场调查、现场勘察收集的有关资料。静安区北京西路1829 号1-4 层等商业房地产估价
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9. 估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对
估价对象进行评估。具体依据如下原则：
(1) 合法原则：房地产使用必须是以合法使用为前提。待估物业四至清晰，
权属来源合法。
(2) 最高最佳使用原则：由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能
为权利人带来不同的收益，房地产权利人都期望从其所占有的房地产上
获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。
待估物业目前作为工业用途符合规划和最高最佳使用原则。
(3) 替代原则：在同一市场中效用相近的房地产，其价格、租金应具有替代
性，故本次估价遵循此项原则。
(4) 估价时点原则：房地产市场是一个动态市场，房地产价格反映的是某一
时点的价格。时点不同，相同房地产的价格会有所不同，即强调时间的
相关性和时效性，故本次估价遵循估价时点原则。
(5) 独立客观公正原则：估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估
价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出
发，公平合理地进行估价。
10. 估价技术思路与方法
本次估价的目的是为房地产置换提供市场价值咨询意见。估价人员深入细致
地分析了估价对象的实际情况、特点和委托方提供的有关资料，并进行了实地勘
察及大量的市场调查。由于委估物业为市中心区域的商业用房，周边有较多买卖
和租赁案例，因此可以采用市场比较法和收益法进行评估。
(1) 市场比较法
市场比较法是指根据替代原理，选择与委估房地产属于同一供需圈，条件类
似或使用价值相似的若干商场交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、
区域因素、个别因素等条件与委估对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，
从而确定委估对象价格的方法。
评估对象价格 = 交易实例价格 × 交易情况修正系数 × 交易日期修正系数
× 区域因素修正系数 × 个别因素修正系数。静安区北京西路1829 号1-4 层等商业房地产估价
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(2) 收益法
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到
估价时点后累加，以此估算估价对象的客观价值的一种估价方法。收益法是基于
预期原理，即未来收益权利的现在价值。
收益法公式：V = a / r × [1-1/(1+r)n]，其中V – 房地产总价、a – 年纯收益、
r – 资本化率、n – 收益年限。
11. 估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，认真分析现有的资料和影响房地产
价格的市场因素，采用市场比较法和收益法对委估对象的市场价值进行测算，确
定估价对象(包括出让土地使用权、房屋建筑物)于估价时点的价值为
房地产市场价值： 人民币263,800,000 元 (折合单价20,178 元/平方米)
(大写) 人民币贰亿陆仟叁佰捌拾万元整
12. 估价作业日期
2010 年12 月5 日 - 2010 年12 月10 日
13. 估价报告的有效期
本估价报告的结果只反映了估价对象在估价时点的价值，但未来市场有变化
风险，因此估价结果需要不断更新。本报告应用的有效期自评估报告出具日起为
半年。静安区北京西路1829 号1-4 层等商业房地产估价
11
附件
1. 地理位置示意图
2. 委估物业现场照片
3. 上海市房地产权证
4. 估价机构营业执照
5. 估价机构资质证书
6. 估价人员资质证书
