上海九百：关于购买资产的公告2010-12-30
证券代码：600838 股票简称：上海九百 编号：临2010-014
上海九百股份有限公司关于购买资产的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容不存在虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实、准确和完整承担个别及连带
责任。
一、交易概述
㈠ 上海九百股份有限公司（以下简称“公司”）、上海新华发行
集团有限公司（以下简称“新华发行集团”）、上海新融资产管理有限
公司（以下简称“新融公司”）于2010 年12 月29 日共同签署了《房
屋使用权转让协议书》（以下简称“《转让协议》”）。根据《转让协议》
的内容，公司将出资人民币9,892.80 万元购买新华发行集团所属的上
海市华山路42 号、南京西路772 号一层、石门二路1－5 号一层的长
期使用权（租赁）房屋。
㈡ 本次交易未构成关联交易。
㈢ 公司第六届董事会于2010 年12 月29 日召开了第九次会议，
审议并通过了本次购买资产事项。公司独立董事曹惠民先生、张有礼
先生和卓越先生就本次购买资产事项发表了独立意见。公司独立董事
认为：本次购买资产事项符合公司做强商业地产的整体布局，进一步
增加了公司在静安寺商圈和静安南京路商铺的经营面积。随着上海经
济的不断增长，中心区域商铺的现有经营价值将会得到进一步提升。2
本次交易的成交价格是以资产评估机构的评估价值为依据确定的，因
而其定价依据是公允、公平、合理的，也符合国家有关法律、法规的
要求，不存在损害公司及中小股东利益的情形。
㈣ 本次购买资产事项尚需提交公司将于2011 年1 月18 日召开
的2011 年度第一次临时股东大会审议批准。
二、交易对方的基本情况
1、公司名称：上海新华发行集团有限公司
注册地址：上海市福州路465 号
注册资本：人民币26,644 万元
经营范围：实业投资、企业资产管理、图书、报刊、音像制
品及文教用品等。
2、公司名称：上海新融资产管理有限公司（系新华发行集团全
资子公司）
注册地址：上海市崇明县兴工路18 号2 号楼299 室
注册资本：人民币3,000 万元
经营范围：图书、报刊及文教用品等。
三、交易标的的基本情况
㈠ 交易标的
上海市华山路42 号（位于静安寺商圈新装修改造后的“百乐门
大都会”内），租赁面积为1,216.73 平方米；南京西路772 号一层，
租赁面积为138.76 平方米；石门二路1－5 号一层，租赁面积为170.6
平方米，三处面积共计1,526.09 平方米的长期使用权（租赁）房屋。3
交易标的不存在抵押、质押及其他限制权利转移之情形，不涉及
诉讼、仲裁事项或者查封、冻结等司法措施，新华发行集团合法拥有
上述交易标的的长期使用权，新融公司系上述交易标的的管理、使用
和处置主体。
㈡ 交易标的的评估情况
根据上海财瑞房地产估价有限公司出具的（沪财瑞房估［2010］
0155 号）《上海市静安区石门二路1-5 号等3 处商业房地产估价报告》
显示，以2010 年12 月14 日为估价时点，交易标的的使用权价值为
人民币9,892.80 万元。
㈢ 交易标的的定价情况
根据上海财瑞房地产估价有限公司出具的（沪财瑞房估［2010］
0155 号）《上海市静安区石门二路1-5 号等3 处商业房地产估价报告》
所载明的使用权价值为依据，确定了最终的交易价格。
四、《转让协议》中涉及交易标的的主要内容
㈠ 交易标的的交易金额：人民币9,892.80 万元
㈡ 付款方式和期限：
1、自《转让协议》签署之日起10 日内，公司向新融公司给付受
让款的50％（计人民币4,946.40 万元）；
2、自《转让协议》签署，且公司取得交易标的的房屋租赁权，
并与交易标的的物业管理企业正式签订《公有非居住房屋租赁合同》，
或者其他形式的确定长期使用权（租赁）关系的法律文件之日起5 日
内，向新融公司一次性付清受让款的余款。4
㈢ 交易正式生效的条件
经公司第六届董事会第九次会议决议通过，各方签署《转让协
议》，并经公司2011 年度第一次临时股东大会审议批准后正式生效。
五、本次购买资产的目的和对公司的影响
公司董事会认为：根据上海商业新一轮的发展规划，并分析近年
来商业繁华地段商铺的经营趋势，公司本次购买的商铺，其经营价值
具有一定的升值潜力。由于购买的商铺地处静安区主要的商业圈内，
公司可以依托区位优势，进一步提升商铺的经营能级，提高整体资产
质量。为此，公司决定出资人民币9,892.80 万元，购买新华发行集团
所属的上海市华山路42 号、南京西路772 号一层、石门二路1－5 号
一层的长期使用权（租赁）房屋。
六、备查文件
㈠ 公司第六届董事会第九次会议决议；
㈡ 公司第六届监事会第九次会议决议；
㈢ 《上海九百股份有限公司独立董事意见》；
㈣ 《房屋使用权转让协议书》；
㈤ 上海财瑞房地产估价有限公司出具的（沪财瑞房估［2010］
0155 号）《上海市静安区石门二路1-5 号等3 处商业房地产估价报告》。
特此公告。
上海九百股份有限公司董事会
2010 年12 月30 日上海市静安区石门二路1-5 号等3 处商业
房地产估价报告摘要
估价报告编号：沪财瑞房估（2010）第0155 号
上海财瑞房地产估价有限公司
二○一○年十二月十六日
估价结果要点摘录：
◆估价时点：2010 年12 月14 日
◆总建筑面积：1526.09 平方米
◆房屋用途：商业
◆价值类型：使用权价值
◆评估总价：9892.8 万元
本报告仅供委托方拟进行房屋置换
事宜专用上海市静安区石门二路1-5 号等3 处商业 房地产估价报告
1 上海财瑞房地产估价有限公司
房地产估价报告
项目名称：上海市静安区石门二路1-5 号等3 处商业房地产使用权价值评估
委托方：上海新华发行集团有限公司
受托方：上海财瑞房地产估价有限公司
估价人员：袁捷、袁磊磊
估价时点：2010 年12 月14 日
估价作业日期：2010 年12 月14 日至2010 年12 月16 日
估价报告编号：沪财瑞房估（2010）第0155 号上海市静安区石门二路1-5 号等3 处商业 房地产估价报告
2 上海财瑞房地产估价有限公司
目 录
一、致委托方函………………………………………………………………3
二、估价师声明…………………………………………………………………4
三、估价的假设和限制条件……………………………………………………5
四、估价结果报告………………………………………………………………7
（一）委托方
（二）受托方
（三）估价对象概况
（四）估价目的
（五）估价时点
（六）价值定义
（七）估价依据
（八）估价原则
（九）估价思路及方法
（十）估价结果
（十一）估价人员
（十二）估价作业日期
（十三）关于估价报告的应用说明
（十四）估价机构
五、附件…………………………………………………………………………16上海市静安区石门二路1-5 号等3 处商业 房地产估价报告
3 上海财瑞房地产估价有限公司
一、致委托方函
上海新华发行集团有限公司：
受贵公司委托，我估价公司对位于上海市静安区石门二路1-5 号底层、南京西路772
号底层及华山路42 号1-3 层商业房地产进行了使用权价值评估，根据贵公司的委托要
求，本次估价目的为委托方拟置换物业提供房地产使用权价值参考依据，估价时点为
2010 年12 月14 日，价值内涵为全部假设和限制条件下，商业用途房地产于估价时点的
使用权价值。
经估价，确定估价对象房地产于估价时点的使用权价值为RMB9892.8 万元（大写：
人民币玖仟捌佰玖拾贰万捌仟元整），具体结果报告如下：
地理位置
室号或部
位
建筑面积
（平方米）
使用权价值
（万元）
折合单价
（元/平方米）
华山路42 号 1-3 层 1216.73 7473.6 61424
南京西路772 号 底层 138.76 1091.2 78639
石门二路1-5 层 底层 170.6 1328 77843
合计 1526.09 9892.8
本估价报告应用的有效期为2010 年12 月16 日至2011 年12 月15 日。
本函仅为估价报告的内容摘要，欲了解估价的详细情况，请委托方全面仔细地阅读
报告全文。
此 致
上海财瑞房地产估价有限公司
法人代表：
二○一○年十二月十六日上海市静安区石门二路1-5 号等3 处商业 房地产估价报告
4 上海财瑞房地产估价有限公司
二、估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受
到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、本估价报告的各组成部分共同构成一个完整、有机的整体，报告的使用人应全面仔
细地阅读报告全文。我们不对任何片面、分割或断章取义地理解、使用本报告的行
为造成的后果承担相应的法律责任。
4、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系
或偏见。
5、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析、形成意见和结论，
撰写本估价报告。
6、估价人员袁捷已于2010 年12 月14 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
7、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
8、未经估价单位书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或
报告中，也不得以任何方式公开发表。本估价报告对任何第三者不承担责任。
注册房地产估价师：袁捷、袁磊磊
二○一○年十二月十六日上海市静安区石门二路1-5 号等3 处商业 房地产估价报告
5 上海财瑞房地产估价有限公司
三、估价的假设和限制条件
（一） 估价的假设前提
1.1 委托方提供的一切文件、资料和数据是本次估价的重要依据，委托方对其
真实性、完整性和准确性负责，如果资料失实或有所隐匿，本公司不承担任何
责任。
1.2 本估价报告提供的使用权价值，是估价对象的全部假设和限制条件下于估
价时点的房屋承租权价值，房屋承租权价值按以下条件于估价时点可取得的合
理价格，而非完全产权下的市场价值：
（1）承租期内房屋租金执行政府规定的公有非居住房屋租金标准，而非市
场租金标准。
（2）其它有关租赁事项不得违反国家法律、法规及政府相关规定。
1.3 假定承租方不存在违法、违约情况，租赁期限能至少持续至本估价报告设
定的期限。
1.4 假定原产权单位对房屋租金维持合同现有的水平，不作大的调整。
1.5 假定估价对象在本估价报告设定的期限内能持续使用，本报告未考虑动拆
迁对价值的影响。
1.6 假定房屋在正常的维护、修缮下能正常使用至本估价报告设定的期限。
1.7 房地产投资是一种流动性低、占有资金量大的长期投资。房地产市场与国
家的宏观经济形势密切相关，对经济宏观政策发生改变或波动的反应十分敏感。
本次估价未考虑国家经济形势及政策等发生重大变化对房地产价格的影响。
1.8 本所估价人员已对估价对象进行了现场勘察，现场勘察仅限于其表面特征，
未对估价对象内部结构质量展开论证。本次估价以估价对象达到国家或行业规定的上海市静安区石门二路1-5 号等3 处商业 房地产估价报告
6 上海财瑞房地产估价有限公司
标准要求为前提。
1.9 本报告中所采用的建筑面积等信息引自委托方提供的《上海市公有非居住房
屋租赁合同》（复印件），我们假设委托方提供的相关资料中记载的内容和数据
真实、准确地反映了估价对象于估价时点的权利等状况，本公司对其权属性质
的真实性、合法性不承担任何责任。
（二） 报告使用限制条件
2.1 本估价报告的估价目的是为委托方拟置换物业的使用权价值提供价格参考依
据。若委托方用于其他目的，需向本公司咨询后作必要修正，甚至于重新估价，
否则本公司不承担任何责任。
2.2 本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托方
及注册房地产估价师不承担责任。
2.3 任何获得、使用、审核报告的相关单位未经本估价机构书面同意，不得随意向
他人提供或公开。
（三） 报告使用提示
3.1 本次估价结果不包括估价对象可能进行房屋置换时所涉及的搬迁费及其他
相关费用。上海市静安区石门二路1-5 号等3 处商业 房地产估价报告
7 上海财瑞房地产估价有限公司
四、估价结果报告
（一）委托方：上海新华发行集团有限公司
联 系 地 址：四川中路133 号四楼
联 系 人：王岩
（二）受托方：上海财瑞房地产估价有限公司
单 位 地 址：延安西路1357 号
法 人 代 表：孙鸣红
评估机构资格等级：一级
评估机构证书编号：建房估证字（2010）082 号
联 系 人：袁捷
联系电话：62261357－357
传真：62261357-650
（三）估价对象概况
3.1 估价范围界定
本次估价对象分别位于上海市静安区石门二路1-5 号底层，南京西路772 号底层及
华山路42 号1-3 层，总建筑面积1526.09 平方米，其中石门二路1-5 号底层及南京西路
772 号底层为同一幢建筑物下的不同编号。根据委托方提供的《上海市公有非居住房屋
租赁合同》，以上房屋均为使用权房，承租人为上海新华发行集团有限公司。
3.2 石门二路1-5 号底层，南京西路772 号底层概况
3.2.1 产权登记状况
根据《上海市公有非居住房屋租赁合同》登记信息如下：
序号 地理位置
建筑面积
（平方米）
房屋用
途
出租人 承租人 租赁合同号
1 石门二路1-5 号底
层
170.60 营业
（2006）静房张字
合第709 号
2 南京西路772 号
底层
138.76 营业
上海张宅物
业有限公司
上海新华发
行集团有限
公司
（2006）静房张字
合第713 号上海市静安区石门二路1-5 号等3 处商业 房地产估价报告
8 上海财瑞房地产估价有限公司
3.2.2 土地实物状况
四至范围：东临石门二路、南临南京西路、西至泰兴路、北至奉贤路
临街状态：两面临路，临石门二路，南京西路
土地实际用途：商业、住宅
地形(地势)：平坦
3.2.3 建筑物和地上附着物状况
石门二路1-5 号、南京西路772 号为同一幢建筑物的两个门牌号，为上海市著名保
护建筑“德义大楼”的底层商铺，建于1900 年前后，“德义大楼”是上海较早设有单身宿
舍的公寓，卫生间公用或独用 2 种房型都有。沿南京西路、石门二路转角地形设计，底层
为店铺，二至八层为公寓，大楼后面是车库、锅炉房、变电间等辅助用房。2 个单元.,每个
单元一层两户，户型为两室至三室户。项层为电梯机房和水箱。装修标准在那个时代算是
比较高的，走廊铺马有赛克，外墙镶面砖褐色。装饰艺术风格，外形挺拔的线条、整体造
型幽雅。
估价对象已重新布局，目前开设三个门面房，南京西路772 号为面包房，因层高较高，
承租户将局部分割为两层使用。石门二路1-5 号为服饰店和超市，层高一般。室内均由承
租户自行装修。
3.2.4 估价对象租赁状况
根据《上海市公有非居住房屋租赁合同》登记的信息，目前估价对象租赁状况如下：
序号 地理位置 出租人 承租人 租赁期限 备注
1 石门二路1-5 号底
层
2006 年10 月1
日至2016 年9
月30 日
2 南京西路772 号底
层
上海张宅物
业有限公司
上海新华发行
集团有限公司 2006 年9 月1
日至2011 年8
月31 日
转租给上海马
可孛罗面包有
限公司使用
3.2.5 估价对象利用状况
估价人员对估价对象建筑物及周边进行了现场勘查，石门二路1-5 号底层及南京西
路772 号底层已全部出租。
3.2.6 个别因素
规划限制：经对估价对象周边进行调查，该地区作为商业用途使用适合整个区域的
规划要求，并能体现土地的最高最佳使用原则。上海市静安区石门二路1-5 号等3 处商业 房地产估价报告
9 上海财瑞房地产估价有限公司
临路状况：两面临路，临石门二路、南京西路，商业中心区域，临路状况好。
建筑状况：估价对象所在建筑物为上海市优秀保护建筑，建筑外观良好。
楼层：估价对象均处于底层，作为商铺使用最优。
周边配套及公交：估价对象处于南京西路商业街，周边人流量众多，购买力强。公
共交通主要有轨道交通2 号线南京西路站及十多条公交线路经过。周边配套主要有吴
江路休闲街，818 广场，梅陇镇广场，恒隆广场等高档商业广场。
3.3 华山路42 号1-3 层概况
3.3.1 产权登记状况
根据《上海市公有非居住房屋租赁合同》登记信息如下：
序号 地理位置
建筑面积
（平方米）
房屋用途 出租人 承租人
租赁合同号
1 华山路42 号
1-3 层
1216.73 营业
上海华园
物业管理
有限公司
上海新华发
行集团有限
公司
（2006）静
房华园合第
503 号
3.3.2 土地实物状况
四至范围：东临华山路、南临南京西路、西至乌鲁木齐北路、北至愚园支路
临街状态：两面临路，临华山路，南京西路
土地实际用途：商业
地形(地势)：平坦
3.3.3 建筑物和地上附着物状况
估价对象位于“上海百乐门大酒店”裙房，“上海百乐门大酒店”座落于南京西路
华山路口，与千年古寺静安寺隔街相望。大酒店总高21 层，外墙采用玻璃幕墙和石材
贴面，并安装有大型荧幕，整体风格豪华大气。大酒店于1989 年开业，目前内部正在
改造调整中。
估价对象位于裙房1-3 层，目前正在装修中，内部为毛坯。
3.3.4 估价对象租赁状况
根据《上海市公有非居住房屋租赁合同》登记的信息，目前估价对象租赁状况如下：
序号 地理位置 出租人 承租人 租赁期限 备注上海市静安区石门二路1-5 号等3 处商业 房地产估价报告
10 上海财瑞房地产估价有限公司
1 华山路42 号1-3 层
上海华园物
业管理有限
公司
上海新华发行
集团有限公司
2006 年9 月1
日至2011 年8
月31 日
3.3.5 估价对象利用状况
估价人员对估价对象建筑物及周边进行了现场勘查，华山路42 号1-3 层正在装修中，
未能进入室内。
3.3.6 个别因素
规划限制：经对估价对象周边进行调查，该地区作为商业用途使用适合整个区域的
规划要求，并能体现土地的最高最佳使用原则。
临路状况：两面临路，临华山路、南京西路，商业中心区域，临路状况好。
建筑状况：估价对象所在建筑物为百乐门大酒店，目前内部正在改造装修中，建筑
外观良好。
楼层：估价对象处于裙房1-3 层，作为商铺使用较优。
周边配套及公交：估价对象处于静安寺商业圈，周边人流量众多，购买力强。公共
交通主要有轨道交通2、7 号线静安寺站及十多条公交线路经过。周边配套主要有静安
寺，静安公园，久光百货，静安寺广场等。
3.5 区域因素
区域板块概况
南静安板块东临成都北路，南临长乐路、延安中路，西临镇宁路，北临新闸路，是
发展成熟，商业、艺术气息都极为浓厚的板块。
板块内不仅有富有时尚气息的静安寺商圈、南京西路商圈、威海路传媒文化街，还
有具有一定文化沉淀的百乐门大舞厅、上海展览中心（原名中苏友好大厦）、奉贤路老
洋房。有像恒隆般的高级商场，还有很多知名商务楼，商务楼中汇集了许多强劲的企业。
另外，南静安板块与徐汇区的老洋房区、领事馆区；卢湾区的淮海路商圈；黄浦区的人
民广场商圈相接，可尽享这些区域的配套。
商业聚集度
南静安板块除了静安寺商圈、南京西路商圈、威海路传媒文化街这几个时尚商圈外，
还有一些沿街的的独具特色的个性小店，而商场则于小店不同，在恒隆、久光、梅陇镇、
金鹰这些高级商场内充斥着奢侈品牌，目前，在上海，南京路商圈已经是知名的奢侈品
聚集地，还没有哪一个商圈可以与其媲美。
交通便捷度上海市静安区石门二路1-5 号等3 处商业 房地产估价报告
11 上海财瑞房地产估价有限公司
南静安板块中有多条轨道交通线路，其中轨道2 号线连接着上海的东面和西面，轨
道7 号线连接上海的南面和北面。
另外，还有多条公交通往徐汇、浦东、黄浦、长宁、卢湾。
板块优势
1、商业气息浓厚，商业配套齐全。
2、交通便捷，轨道交通线路可以辐射到上海任意中心区域。
3、板块内的次新房中，居住着素质都偏高。
4、板块中多很多高级商务楼，如果在那里上班的话，十分方便。
3.6 市场因素
2010 年第三季度，优质零售物业市场继续向好。首层和二层租金分别增长1.4%和
0.3%。本季度市场有44,127 平方米的新增面积。而在新项目面市前，一些国际品牌商早
已签下这些新增供应，显示出国际品牌进驻上海市场的热情。市场整体空置率受新增供
应的小幅影响而轻微攀升0.1 个百分点至7.2%。实际上，对于上海优质零售物业市场的
需求依然稳固，国际品牌零售商对于进入或进一步拓展上海市场依然表现积极。MCM
在香港广场开店，国际金融中心商场继续引来大牌入驻，如Bvlgari 和Dior。施华洛世
奇在费尔蒙和平饭店开出300 平方米的旗舰店，与此同时，O'le 超市也在港汇广场开出
3,500 平方米的店铺。
虽然世博已经结束，预期过后旅游人数也将有所减少，可能导致总体销售额增幅减
缓，但即将来临的年末假期因素仍有望使得第四季度总体销售市场稳定。预计约有
118,812 平方米的新增优质商业面积将在第四季度面市，以当前吸纳情况来看，预计市
场空置率波动不大，租金报价仍会有小幅增长。
（四）估价目的：
为委托方置换物业提供房地产使用权价值参考依据。
（五）估价时点：2010 年12 月14 日
（六）价值定义
本估价报告提供的使用权价值，是估价对象的全部假设和限制条件下于估价上海市静安区石门二路1-5 号等3 处商业 房地产估价报告
12 上海财瑞房地产估价有限公司
时点的房屋承租权价值，按以下条件于估价时点可取得的合理价格，而非完全产
权下的市场价值：
（1）承租期内房屋租金执行政府规定的公有出租非居住房屋租金标准，而
非市场租金标准。
（2）其它有关租赁事项不得违反国家法律、法规及政府相关规定。
（七）估价依据
7.1 国家及上海市有关法律、法规政策文件
《上海市房屋租赁管理条例》
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国土地管理法》及其实施细则
《中华人民共和国城市规划法》
其他有关法律、法规、司法解释和政策
7.2 技术规程
中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）
7.3 委托方提供的有关资料
《上海市公有非居住房屋租赁合同》（三份）
房地产估价业务约定书
委托方营业执照
7.4 估价人员依据的有关资料
《上海市房地产市场报告》
上海市《房地产评估法规资料汇编》
房地产登记处调查资料
估价人员实地勘察资料及调查资料
其它相关市场行情资料上海市静安区石门二路1-5 号等3 处商业 房地产估价报告
13 上海财瑞房地产估价有限公司
（八）估价原则
我们估价工作遵循合法原则、替代原则、估价时点原则、最高最佳使用原则。
合法原则：以估价对象的合法产权、合法用途、合法交易或合法处分为前提
评估。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定；
替代原则：承认同一市场上相同房地产具有相同的”使用权”价值，估价结
果不得明显偏离类似房地产同等条件下的正常价格，该客观合理价格或价值是在
公开市场上最可能形成或者成立的价格；
估价时点原则：评估结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，
具有很强的时间相关性和时效性。时间相关性是指资金的时间价值，时效性是指
房地产市场价格的波动性；
最高最佳使用原则：以估价对象的最高最佳使用为前提评估，表现为法律上
允许，技术上支持，经济上可行。
（九）估价方法
9.1 估价思路
根据中华人民共和国房地产估价规范，房地产估价通常有市场比较法，收
益法、成本法、假设开发法。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估
价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依
据或市场依据不充分而不易采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价情
况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或在开发潜力的房地产估
价。
本次估价根据估价目的要求，针对估价对象具体情况，以及可能收集到的
资料，采用适宜的估价方法进行估价。
本次评估房屋承租权价值，先假定估价对象为完全产权房，测算出完全产
权房的价格，根据提供的资料及市场情况，测算出所有人权益价值，最后以完
全产权房减去所有人权益价值得出估价对象的承租权价值。计算公式如下：
公有住房承租权价值=公有非居住房屋产权价值-所有人权益价值
9.2 估价方法上海市静安区石门二路1-5 号等3 处商业 房地产估价报告
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9.2.1 完全产权房屋市场价格计算方法采用市场比较法：
市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件和使用价值或相似的若干
房地产交易，对其实际交易价格从实际交易价格、交易日期、区域因素、个
别因素等各方面与估价对象具体条件比较进行修正，从而确定估价对象价格
的估价方法。
市场比较法的基本步骤为：搜集交易案例→选取可比案例→建立价格
可比基础→交易情况修正→房地产状况修正（区域因素、个别因素）→求取
比准价格。其基本公式如下：
估价对象比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×估价期日修正
系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
9.2.2 所有人权益价值采用以下二种方法：
方法一、按照估价对象产权房价值的一定比例计算所有权人权益价值。
方法二、采用《上海市共有非居住房屋租赁合同》中的标准租金，在一定租
赁期限内，按照适当的折现率，折为现值，从而测算出所有人权益价值。
（十）估价结果
估价人员遵循科学客观、独立公正、公平合理的原则，按照国家规定的技术规范和
估价程序，在现场勘查的基础上，采用市场比较法，经过评定测算及综合分析后确定，
估价对象房地产于估价时点的使用权价值为RMB9892.8 万元（大写：人民币玖仟捌佰
玖拾贰万捌仟元整），具体结果报告如下：
地理位置
室号或部
位
建筑面积
（平方米）
使用权价值
（万元）
折合单价
（元/平方米）
华山路42 号 1-3 层 1216.73 7473.6 61424
南京西路772 号 底层 138.76 1091.2 78639
石门二路1-5 层 底层 170.6 1328 77843
合计 1526.09 9892.8
（十一）估价人员上海市静安区石门二路1-5 号等3 处商业 房地产估价报告
15 上海财瑞房地产估价有限公司
注册房地产估价师：袁捷 注册号：3120090015
注册房地产估价师：袁磊磊 注册号：3120090002
（十二）估价作业日期
2010 年12 月14 日至2011 年12 月16 日。
（十三） 估价报告应用的有效期
本估价报告自出具报告日起一年内有效（2010 年12 月16 日至2011 年9 月29 日）。
（十四）估价机构
上海财瑞房地产估价有限公司
法人代表：孙鸣红上海市静安区石门二路1-5 号等3 处商业 房地产估价报告
1 6 上海财瑞房地产估价有限公司
五、附件
1、 《上海市公有非居住房屋租赁合同》
2、 上海新华发行集团有限公司营业执照
3、 上海财瑞房地产估价有限公司营业执照
4、 上海财瑞房地产估价有限公司房地产评估资质证书
5、 注册房地产估价师资格证书
6、 估价对象地理位置图
7、 估价对象勘察照片
